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1 J-M R. D-BTP
LES CONTRATS
D’ENTRETIEN ET
D’EXPLOITATION DE
CHAUFFAGE
2006
2
Terminologie
Généralités
Les solutions pour le client
Les marchés
La prestation
L’évaluation des postes
Les entreprises
Durée des contrats
3
Généralités
Les dépenses de chauffage représentent souvent plus de 50% des charges
d’un bâtiment.
Maîtriser leur évolution devient une priorité absolue !
Les impératifs à respecter sont :
• assurer aux occupants la continuité du service,
• économiser l’énergie,
• maintenir les installations en parfait état.
4
Généralités
Un bâtiment est par définition statique, alors que son installation de
chauffage renferme des éléments tels que des fluides ou des organes en
mouvement.
Cette installation est une machine qui s’use et qui consomme de
l’énergie.
Il faut donc l’approvisionner, la conduire, la conserver en bon état.
Des connaissances, matériels, et outillages spécifiques sont nécessaires à
ces différentes tâches, qui doivent être effectuées par des entreprises
spécialisées. Ce sont :
Les exploitants de chauffage
5
Généralités
Pour satisfaire aux critères d’efficacité, d’économie et de longévité, le
gestionnaire traite en général un contrat avec un exploitant de chauffage.
L’exploitant peut prévoir ou non les éléments suivants :
• la fourniture de combustible,
• la conduite et la surveillance de l’installation,
• l’entretien courant,
• l’engagement sur des résultats,
• l’amortissement du matériel,
• le partage des économies réalisées,
• les grosses réparations,
• le plan de financement de grosses modifications,
• un forfait sur les montants de dépenses.
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Terminologie
• Mise en route
• Surveillance
• Application des consignes
• Maintenir les performances
• Éviter les pannes
• Éviter l’usure prématurée
• Éviter les consommations
anormales
• Remplacer les pièces
normalement usées
• Des énergies ou combustibles
• Des stocks de consommables
• Des pièces de rechange
• Des contrats spécifiques
• Du suivi règlementaire
CONDUITE ENTRETIEN GESTION
• En dépannage
• Suite à un incident
REPARATION
• Partielle
• Totale
RENOVATION
L’EXPLOITATION LA MAINTENANCE
Issu d’un document du SNEC
7
Les solutions pour le client
Contrats de moyens Contrats de résultats
Contrats d’entretien Contrats d’exploitation
Quel choix pour le client ?
Régie directe
Régie indirecte
Marchés d’exploitation
8
Les solutions pour le client
Plutôt un contrat
d’exploitation ?
Plutôt un contrat
d’entretien ?
Obligation
de résultats
Obligation
de moyens OU
OU
9
Les solutions pour le client
Les contrats d’entretien :
Ce sont des contrats de moyens.
Ils ne comportent pas pour l’exploitant d’engagement contractuel sur
les températures, les consommations ou tout autre paramètre.
Les contrats d’exploitation :
Ce sont des contrats de résultats.
Ils comportent de la part de l’exploitant une obligation contractuelle
sur les températures, les consommations, la durée de vie des
appareils ou tout autre paramètre.
Contrat d’entretien ou contrat d’exploitation ?
10
Les solutions pour le client
• La taille du patrimoine
• La qualité des services techniques
• L’organisation (intervention en dépannage par exemple)
• Les perspectives d’évolution
• La technicité des installations et de la garantie à obtenir
• Le coût global de chaque solution
Quels critères, concernant l’entreprise, permettent de faire le choix ?
11
Les marchés d’exploitation
les Marchés forfaitaires
MF MT
Forfait combustible marché Température
les Marchés au Comptage
MC
Marché au Compteur
les marchés de Prestations
PF CP
Prestations Forfaitaires Combustibles Prestations
12
Les marchés forfaitaires MF
Principe :
Après que les paramètres suivant aient été définis :
- température intérieure des locaux
- durée de la saison de chauffe
- quantité de combustible
L’exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible ou l’énergie
auquel s’ajoutera les prestations.
Exemple :
Bases contractuelles : 50 000 L de fioul pour 182 jours de chauffage
Période du 15/09 au 15/04
Formule de révision : P1 = P0
Facturation : Saison 2004/2005 202 jours
Nombre de litres réellement consommé x prix du fioul
La révision pourra s’effectuer sur le prix du combustible et/ou sur le nombre de jours.
X0
X1
13
Les marchés forfaitaires MT
Principe :
Après que les paramètres suivant aient été définis
- Nombre de Dju de la station climatique de référence
L’exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible en fonction d’un
calcul de révision.
Exemple :
Bases contractuelles: 50 000 L de fioul pour 2499 DJu
Formule de révision: P1 = P0
Facturation: Saison 2004/2005 = 2632 DJu
P1 = 50000 x = 52661 l de fioul
2632
2499
DJu réels
DJu contrat
14
Les marchés forfaitaires (MF ou MT)
Avantages :
• L’exploitant prend en charge les aléas climatiques (cas du MF)
• La facturation de l’énergie reflète la réalité climatique (cas du MT)
• L’exploitant a la maîtrise des améliorations techniques de l’installation
• L’exploitant est intéressé par la consommation de combustible et par une
conduite rationnelle de la chaufferie
• Les procédures de paiement sont simplifiées
• Le calcul des prévisions budgétaires est facilité
Inconvénients :
• Les occupants ne sont pas incités à économiser la chaleur
• Durée du contrat généralement élevée (5 à 8 ans)
• L’exploitant est seul à profiter des économies
15
Les marchés de prestations (PF ou CP)
Principe :
- L’exploitant est exclusivement en charge des prestations de conduite
et d’entretien (PF)
- Selon les contrats (CP), il peut être également chargé des livraisons de
combustible en régie (en fonction de la quantité réellement fournie)
Exemple 1: CP
Il n’y a aucun engagement sur les volumes
de combustibles consommés et les
prestations de conduite et de petit entretien
peuvent être assurés par une autre
entreprise.
Exemple 2: PF
L’exploitant n’assure que les prestations de
conduite et de petit entretien. La fourniture de
combustible peut être assurée par une autre
entreprise.
16
Les marchés de prestations (PF ou CP)
Avantages :
• La durée du contrat peut être courte (1 an)
• La facturation de combustible représente la quantité réelle consommée
• Le contrat est transparent
Inconvénients :
• L’exploitant n’a pas un intérêt direct à économiser le combustible
• Le gestionnaire doit assurer lui-même le contrôle de la conduite de l’exploitation
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Les marchés comptage MC
Principe :
- L’exploitant règle les factures de combustible (GdF, EdF, fioul, etc.)
- La consommation UTILE de chaleur est refacturée au client (compteur de
calories)
Exemple :
- Bases contractuelles :
fioul domestique : 85 kg /MWh sur PCI
fioul lourd : 100 kg /MWh sur PCI
gaz naturel : 100 m3(n) /MWh sur PCI
- Facturation :
P1 = N x X
N = nombre de MWh mesurés au compteur
X = prix du MWh
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Les marchés comptage MC
Avantages :
• Le client ne paye que la consommation réelle de chaleur qu’il utilise
• Le client a intérêt à économiser la chaleur
• Le gestionnaire peut répartir les charges de chauffage s’il existe plusieurs
compteurs
• Le gestionnaire connaît la consommation réelle de chaleur
• La facturation de l’énergie reflète la réalité climatique
Inconvénients :
• L’implantation du compteur de calories n’est pas toujours facile
• Vérification périodique des compteurs (un appareil en plus)
• Difficulté de calculer un coût du kWh à refacturer
• Peut apparaître comme le contrat idéal
19
Variantes des trois formes de marchés
Marchés dits « à intéressement »
MFi
MTi
MCi
PFi
CPi
i comme intéressement
20
Variantes des trois formes de marchés
Marchés dits « à intéressement »
Dans ce type de marchés, les économies réalisées par rapport aux
prévisions forfaitaires ou contractuelles seront redistribuées entre
l’exploitant et le client selon des règles de répartition pré-établies.
Ces règles sont variables et complexes et ne seront pas abordées ici.
21
La prestation
Les différentes tâches assurées par le prestataire de services sont
regroupées en plusieurs postes tarifaires.
• P1
• P1’ (sans caractère officiel)
• P2
• P3
• P4 (sans caractère officiel)
• P5 (sans caractère officiel)
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Poste P1
• Suivi des consommations
• Analyse des écarts
• Suivi de stocks
• Approvisionnements réguliers
• Suivi de la qualité des combustibles
• Nettoyage des installations de stockage et de transfert
• Etc.
Approvisionnement en combustibles (fioul, gaz, etc.)
23
Poste P1’
• Électricité et abonnement nécessaire au fonctionnement de la chaufferie.
• Quantité de combustible nécessaire à la production d’ECS
• Etc.
Auxiliaires
24
Poste P2
• Surveillance
• Contrôle
• Conduite
• Relevé des différents paramètres
• Réglages nécessaires
• Petit entretien
• Dépannage (selon contrat)
Le poste P2 n’inclue pas le remplacement de matériel (hors
consommables) qui sera donc facturé en sus.
Conduite et « petit entretien » des chaufferies
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Poste P3
• Grosses réparations incluant main d’œuvre et fourniture
• Remplacement des organes (brûleurs, ….)
• Etc.
Le poste P3 couvre toutes les prestations du P2 et comprend, en plus, le
remplacement de matériel quel qu'il soit.
« Garantie totale » (grosses réparations)
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Poste P4
Annuités de remboursement payées à l’exploitant lorsqu’il finance les
installations.
Annuités de remboursement
L’exploitant doit :
• Posséder une excellente connaissance des installations
• Employer une main d’œuvre hautement qualifiée
• Attacher une grande importance aux contrôles techniques
• Être capable de préconiser et de réaliser des travaux d’amélioration
(diminution du P1)
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Poste P5
• Travaux à l’attachement
• Travaux sur devis
Attachements
28
Évaluation du Poste P1
P1 = Consommation x Prix unitaire de l’énergie x Marge de l’entreprise
Exemple: 72 logements de 63 m² des années 60 au G = 1,7 situés en région à 2650
DJU
• Évaluation théorique de la consommation :
C = B x V x 24 x i x DJU / rend. / 1000 C = (1,70 x 0,90) x (72 x 63 x 2,5) x 24 x 0,90 x 2650 / 0,82 / 1000
C = 1 211 000 kWh/an
• Prix unitaire de l’énergie : Abonnement + Consommation ≠ 0,021€ / kWh PCI
• Marge de l’entreprise : 1,04 à 1,06
P1 = 1211000 x 0,021 x 1,05 = 26702,55 € HT / an
29
Évaluation du Poste P2
A = Annuel M = Mensuel
S = Semestriel Q = Quinzaine
T = Trimestriel S.B. = Si Besoin
Les opérations de conduites ou
d’entretien sont périodiques et sont
décomposées en heures.
Tâche Désignation Périodicité Nb / an Temps unitaire (h) Temps total (h)
Entretien Vérification de l’étanchéité des chaudières A 1 x 2 0,5 1
Conduite Contrôle des températures départ et retour chaudières Q 14 0,1 1,4
Entretien Entretien courant des pompes de charges chaudière S 2 2 4
Conduite Contrôle des températures d’échange A 1 0,2 0,2
Entretien Démarrage satisfaisant des brûleurs par l’aquastat Q 14 x 2 0,1 2,8
Conduite Contrôle de l’équilibrage hydraulique et thermique A 1 1 1
Entretien Vérification du fonctionnement de la régulation M 7 0,2 1,4
Conduite Dispositif d’expansion fermé S 2 1 2
Entretien Tenue du cahier de chaufferie A chaque visite 14 0,25 3,5
Entretien Nettoyage des locaux S.B. 1 4 4
Etc…… Nombre d’heures total annuel d’une personne 21,3
(Dans cet exemple, seules quelques opérations de maintenance sont prises en compte)
Taux horaire:….40 € HT soit…..40 x 21,3 = 852 € HT / an
30
Évaluation du Poste P3
Il est important de connaître ou d’évaluer :
• La liste précise des matériels et installations garanties.
• Les limites exactes des garanties.
• L’obsolescence pour les parties ou installations anciennes.
• La durée de vie des matériels à garantir et en juger l’état de vétusté.
31
Évaluation du Poste P3
Exemples sur un récupérateur à condensation
1er cas
15 ans
5000 €
10 ans
0 (neuf)
2ème cas
15 ans
5000 €
10 ans
5 ans
Durée de vie estimée du matériel
Prix du matériel fourni/posé
au jour du contrat
Durée du contrat
Age du matériel
5000 € x 44% / 12
=
184 € HT / an
5000 € x 100% / 12
=
416 € HT / an
1ère annuité de P3
en fonction de la
table annexe
Attention, si le contrat est trop court, les offres seront délicates à juger
5000 € x 0 / 5 ans = 0 € HT / an
32
Annexe: Contrat de garantie totale P3
Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul
d’un contrat de garantie totale (partiel)
Durée du contrat
+
Age du matériel
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Etc.
Durée de vie du matériel
5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
36 0 0 0 0 0 0
64 0 0 0 0 0 0
100 25 0 0 0 0 0
100 36 0 0 0 0 0
100 49 0 0 0 0 0
136 64 28 0 0 0 0
164 81 36 0 0 0 0
200 100 44 25 0 0 0
200 100 53 30 0 0 0
200 100 64 36 0 0 0
236 100 75 42 0 0 0
264 100 87 49 0 0 0
300 125 100 81 36 0 0
Etc.. … … … … … …
Cas n°1
Durées du contrat + age du matériel
10 + 0 = 10
Durée de vie du matériel
15 ans
Pourcentage à prendre en compte
44 %
33
Annexe: Contrat de garantie totale P3
Durée du contrat
+
Age du matériel
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Etc.
Durée de vie du matériel
5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
36 0 0 0 0 0 0
64 0 0 0 0 0 0
100 25 0 0 0 0 0
100 36 0 0 0 0 0
100 49 0 0 0 0 0
136 64 28 0 0 0 0
164 81 36 0 0 0 0
200 100 44 25 0 0 0
200 100 53 30 0 0 0
200 100 64 36 0 0 0
236 100 75 42 0 0 0
264 100 87 49 0 0 0
300 125 100 81 36 0 0
Etc.. … … … … … …
Cas n°2
Durées du contrat + age du matériel
10 + 5 = 15
Durée de vie du matériel
15 ans
Pourcentage à prendre en compte
100 %
Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul
d’un contrat de garantie totale (partiel)
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Les entreprises
Critères Techniques :
• Aptitude technique du personnel
• Rapidité d’intervention
• Permanence de nuit et de week-end
Critères Financiers :
• Garantie financière
Critères Commerciaux :
• Disponibilité des cadres dirigeants
• Confiance réciproque
Les critères de qualité d’une entreprise adaptée
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Le Syndicat: LE SNEC
Syndicat National des Entreprises de gestion d’Equipements
thermiques et de Climatisation
10, rue AUBER 75009 PARIS
Qui est-il ?
Organisme crée en 1941, il regroupe :
- 150 entreprises spécialisées dans la gestion d’équipements techniques.
- 20 000 professionnels dont 6 500 ingénieurs et cadres.
- Une puissance exploitée de plus de 80 000 Mégawatts.
Quel est son rôle ?
- La défense des intérêts généraux de la profession.
- Le développement de la profession.
- Mission d’information auprès des entreprises.
- Mission de conseil.
36
La qualification: OPQCB
Organisme Professionnel de Qualification et de classification du
Bâtiment et des activités annexes
Qualifications spécifiques « Exploitation » :
- 541: Exploitation et maintenance des installations de génie climatique
de haute technicité et de toute importance (P > 5000 kW)
- 542: Exploitation des installations de génie climatique de technicité
et d’importance moyenne (500 kW < P < 5000 kW)
- 543: Exploitation des installations thermiques de technicité moyenne
et de faible ou moyenne puissance (P < 500 kW)
- 544: Exploitation temporaire d’installation thermiques
Qualifications annexes:
- 513: Fumisterie « Ramonage et nettoyage »
- 514: Fumisterie « Chemisage et tubage »
- 52 : Installations thermiques de génie climatique
- 53 : Installations aérauliques et de conditionnement d’air
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Durée des contrats
Type de contrat Durée limite
MF: Contrat à prix global et forfaitaire dont le montant est
indépendant des conditions climatiques 8 ans
MT: Contrat à prix global et forfaitaire ajusté à la température
extérieure (DJu) 5 ans
PF: Contrat de petit entretien et de conduite (P2) 5 ans
MC: Contrat à prix ajusté à la quantité de chaleur produite et
mesurée par un compteur 5 ans
CP: Contrat ajusté à la quantité de combustible 5 ans
MTi
PFi Contrats d’exploitation avec intéressement
CPi
5 ans
P 3 Contrat en garantie totale 16 ans
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