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1 J-M R. D-BTP LES CONTRATS D’ENTRETIEN ET D’EXPLOITATION DE CHAUFFAGE 2006

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1 J-M R. D-BTP

LES CONTRATS

D’ENTRETIEN ET

D’EXPLOITATION DE

CHAUFFAGE

2006

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Terminologie

Généralités

Les solutions pour le client

Les marchés

La prestation

L’évaluation des postes

Les entreprises

Durée des contrats

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Généralités

Les dépenses de chauffage représentent souvent plus de 50% des charges

d’un bâtiment.

Maîtriser leur évolution devient une priorité absolue !

Les impératifs à respecter sont :

• assurer aux occupants la continuité du service,

• économiser l’énergie,

• maintenir les installations en parfait état.

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Généralités

Un bâtiment est par définition statique, alors que son installation de

chauffage renferme des éléments tels que des fluides ou des organes en

mouvement.

Cette installation est une machine qui s’use et qui consomme de

l’énergie.

Il faut donc l’approvisionner, la conduire, la conserver en bon état.

Des connaissances, matériels, et outillages spécifiques sont nécessaires à

ces différentes tâches, qui doivent être effectuées par des entreprises

spécialisées. Ce sont :

Les exploitants de chauffage

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Généralités

Pour satisfaire aux critères d’efficacité, d’économie et de longévité, le

gestionnaire traite en général un contrat avec un exploitant de chauffage.

L’exploitant peut prévoir ou non les éléments suivants :

• la fourniture de combustible,

• la conduite et la surveillance de l’installation,

• l’entretien courant,

• l’engagement sur des résultats,

• l’amortissement du matériel,

• le partage des économies réalisées,

• les grosses réparations,

• le plan de financement de grosses modifications,

• un forfait sur les montants de dépenses.

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Terminologie

• Mise en route

• Surveillance

• Application des consignes

• Maintenir les performances

• Éviter les pannes

• Éviter l’usure prématurée

• Éviter les consommations

anormales

• Remplacer les pièces

normalement usées

• Des énergies ou combustibles

• Des stocks de consommables

• Des pièces de rechange

• Des contrats spécifiques

• Du suivi règlementaire

CONDUITE ENTRETIEN GESTION

• En dépannage

• Suite à un incident

REPARATION

• Partielle

• Totale

RENOVATION

L’EXPLOITATION LA MAINTENANCE

Issu d’un document du SNEC

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Les solutions pour le client

Contrats de moyens Contrats de résultats

Contrats d’entretien Contrats d’exploitation

Quel choix pour le client ?

Régie directe

Régie indirecte

Marchés d’exploitation

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Les solutions pour le client

Plutôt un contrat

d’exploitation ?

Plutôt un contrat

d’entretien ?

Obligation

de résultats

Obligation

de moyens OU

OU

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Les solutions pour le client

Les contrats d’entretien :

Ce sont des contrats de moyens.

Ils ne comportent pas pour l’exploitant d’engagement contractuel sur

les températures, les consommations ou tout autre paramètre.

Les contrats d’exploitation :

Ce sont des contrats de résultats.

Ils comportent de la part de l’exploitant une obligation contractuelle

sur les températures, les consommations, la durée de vie des

appareils ou tout autre paramètre.

Contrat d’entretien ou contrat d’exploitation ?

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Les solutions pour le client

• La taille du patrimoine

• La qualité des services techniques

• L’organisation (intervention en dépannage par exemple)

• Les perspectives d’évolution

• La technicité des installations et de la garantie à obtenir

• Le coût global de chaque solution

Quels critères, concernant l’entreprise, permettent de faire le choix ?

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Les marchés d’exploitation

les Marchés forfaitaires

MF MT

Forfait combustible marché Température

les Marchés au Comptage

MC

Marché au Compteur

les marchés de Prestations

PF CP

Prestations Forfaitaires Combustibles Prestations

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Les marchés forfaitaires MF

Principe :

Après que les paramètres suivant aient été définis :

- température intérieure des locaux

- durée de la saison de chauffe

- quantité de combustible

L’exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible ou l’énergie

auquel s’ajoutera les prestations.

Exemple :

Bases contractuelles : 50 000 L de fioul pour 182 jours de chauffage

Période du 15/09 au 15/04

Formule de révision : P1 = P0

Facturation : Saison 2004/2005 202 jours

Nombre de litres réellement consommé x prix du fioul

La révision pourra s’effectuer sur le prix du combustible et/ou sur le nombre de jours.

X0

X1

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Les marchés forfaitaires MT

Principe :

Après que les paramètres suivant aient été définis

- Nombre de Dju de la station climatique de référence

L’exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible en fonction d’un

calcul de révision.

Exemple :

Bases contractuelles: 50 000 L de fioul pour 2499 DJu

Formule de révision: P1 = P0

Facturation: Saison 2004/2005 = 2632 DJu

P1 = 50000 x = 52661 l de fioul

2632

2499

DJu réels

DJu contrat

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Les marchés forfaitaires (MF ou MT)

Avantages :

• L’exploitant prend en charge les aléas climatiques (cas du MF)

• La facturation de l’énergie reflète la réalité climatique (cas du MT)

• L’exploitant a la maîtrise des améliorations techniques de l’installation

• L’exploitant est intéressé par la consommation de combustible et par une

conduite rationnelle de la chaufferie

• Les procédures de paiement sont simplifiées

• Le calcul des prévisions budgétaires est facilité

Inconvénients :

• Les occupants ne sont pas incités à économiser la chaleur

• Durée du contrat généralement élevée (5 à 8 ans)

• L’exploitant est seul à profiter des économies

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Les marchés de prestations (PF ou CP)

Principe :

- L’exploitant est exclusivement en charge des prestations de conduite

et d’entretien (PF)

- Selon les contrats (CP), il peut être également chargé des livraisons de

combustible en régie (en fonction de la quantité réellement fournie)

Exemple 1: CP

Il n’y a aucun engagement sur les volumes

de combustibles consommés et les

prestations de conduite et de petit entretien

peuvent être assurés par une autre

entreprise.

Exemple 2: PF

L’exploitant n’assure que les prestations de

conduite et de petit entretien. La fourniture de

combustible peut être assurée par une autre

entreprise.

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Les marchés de prestations (PF ou CP)

Avantages :

• La durée du contrat peut être courte (1 an)

• La facturation de combustible représente la quantité réelle consommée

• Le contrat est transparent

Inconvénients :

• L’exploitant n’a pas un intérêt direct à économiser le combustible

• Le gestionnaire doit assurer lui-même le contrôle de la conduite de l’exploitation

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Les marchés comptage MC

Principe :

- L’exploitant règle les factures de combustible (GdF, EdF, fioul, etc.)

- La consommation UTILE de chaleur est refacturée au client (compteur de

calories)

Exemple :

- Bases contractuelles :

fioul domestique : 85 kg /MWh sur PCI

fioul lourd : 100 kg /MWh sur PCI

gaz naturel : 100 m3(n) /MWh sur PCI

- Facturation :

P1 = N x X

N = nombre de MWh mesurés au compteur

X = prix du MWh

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Les marchés comptage MC

Avantages :

• Le client ne paye que la consommation réelle de chaleur qu’il utilise

• Le client a intérêt à économiser la chaleur

• Le gestionnaire peut répartir les charges de chauffage s’il existe plusieurs

compteurs

• Le gestionnaire connaît la consommation réelle de chaleur

• La facturation de l’énergie reflète la réalité climatique

Inconvénients :

• L’implantation du compteur de calories n’est pas toujours facile

• Vérification périodique des compteurs (un appareil en plus)

• Difficulté de calculer un coût du kWh à refacturer

• Peut apparaître comme le contrat idéal

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Variantes des trois formes de marchés

Marchés dits « à intéressement »

MFi

MTi

MCi

PFi

CPi

i comme intéressement

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Variantes des trois formes de marchés

Marchés dits « à intéressement »

Dans ce type de marchés, les économies réalisées par rapport aux

prévisions forfaitaires ou contractuelles seront redistribuées entre

l’exploitant et le client selon des règles de répartition pré-établies.

Ces règles sont variables et complexes et ne seront pas abordées ici.

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La prestation

Les différentes tâches assurées par le prestataire de services sont

regroupées en plusieurs postes tarifaires.

• P1

• P1’ (sans caractère officiel)

• P2

• P3

• P4 (sans caractère officiel)

• P5 (sans caractère officiel)

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Poste P1

• Suivi des consommations

• Analyse des écarts

• Suivi de stocks

• Approvisionnements réguliers

• Suivi de la qualité des combustibles

• Nettoyage des installations de stockage et de transfert

• Etc.

Approvisionnement en combustibles (fioul, gaz, etc.)

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Poste P1’

• Électricité et abonnement nécessaire au fonctionnement de la chaufferie.

• Quantité de combustible nécessaire à la production d’ECS

• Etc.

Auxiliaires

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Poste P2

• Surveillance

• Contrôle

• Conduite

• Relevé des différents paramètres

• Réglages nécessaires

• Petit entretien

• Dépannage (selon contrat)

Le poste P2 n’inclue pas le remplacement de matériel (hors

consommables) qui sera donc facturé en sus.

Conduite et « petit entretien » des chaufferies

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Poste P3

• Grosses réparations incluant main d’œuvre et fourniture

• Remplacement des organes (brûleurs, ….)

• Etc.

Le poste P3 couvre toutes les prestations du P2 et comprend, en plus, le

remplacement de matériel quel qu'il soit.

« Garantie totale » (grosses réparations)

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Poste P4

Annuités de remboursement payées à l’exploitant lorsqu’il finance les

installations.

Annuités de remboursement

L’exploitant doit :

• Posséder une excellente connaissance des installations

• Employer une main d’œuvre hautement qualifiée

• Attacher une grande importance aux contrôles techniques

• Être capable de préconiser et de réaliser des travaux d’amélioration

(diminution du P1)

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Poste P5

• Travaux à l’attachement

• Travaux sur devis

Attachements

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Évaluation du Poste P1

P1 = Consommation x Prix unitaire de l’énergie x Marge de l’entreprise

Exemple: 72 logements de 63 m² des années 60 au G = 1,7 situés en région à 2650

DJU

• Évaluation théorique de la consommation :

C = B x V x 24 x i x DJU / rend. / 1000 C = (1,70 x 0,90) x (72 x 63 x 2,5) x 24 x 0,90 x 2650 / 0,82 / 1000

C = 1 211 000 kWh/an

• Prix unitaire de l’énergie : Abonnement + Consommation ≠ 0,021€ / kWh PCI

• Marge de l’entreprise : 1,04 à 1,06

P1 = 1211000 x 0,021 x 1,05 = 26702,55 € HT / an

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Évaluation du Poste P2

A = Annuel M = Mensuel

S = Semestriel Q = Quinzaine

T = Trimestriel S.B. = Si Besoin

Les opérations de conduites ou

d’entretien sont périodiques et sont

décomposées en heures.

Tâche Désignation Périodicité Nb / an Temps unitaire (h) Temps total (h)

Entretien Vérification de l’étanchéité des chaudières A 1 x 2 0,5 1

Conduite Contrôle des températures départ et retour chaudières Q 14 0,1 1,4

Entretien Entretien courant des pompes de charges chaudière S 2 2 4

Conduite Contrôle des températures d’échange A 1 0,2 0,2

Entretien Démarrage satisfaisant des brûleurs par l’aquastat Q 14 x 2 0,1 2,8

Conduite Contrôle de l’équilibrage hydraulique et thermique A 1 1 1

Entretien Vérification du fonctionnement de la régulation M 7 0,2 1,4

Conduite Dispositif d’expansion fermé S 2 1 2

Entretien Tenue du cahier de chaufferie A chaque visite 14 0,25 3,5

Entretien Nettoyage des locaux S.B. 1 4 4

Etc…… Nombre d’heures total annuel d’une personne 21,3

(Dans cet exemple, seules quelques opérations de maintenance sont prises en compte)

Taux horaire:….40 € HT soit…..40 x 21,3 = 852 € HT / an

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Évaluation du Poste P3

Il est important de connaître ou d’évaluer :

• La liste précise des matériels et installations garanties.

• Les limites exactes des garanties.

• L’obsolescence pour les parties ou installations anciennes.

• La durée de vie des matériels à garantir et en juger l’état de vétusté.

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Évaluation du Poste P3

Exemples sur un récupérateur à condensation

1er cas

15 ans

5000 €

10 ans

0 (neuf)

2ème cas

15 ans

5000 €

10 ans

5 ans

Durée de vie estimée du matériel

Prix du matériel fourni/posé

au jour du contrat

Durée du contrat

Age du matériel

5000 € x 44% / 12

=

184 € HT / an

5000 € x 100% / 12

=

416 € HT / an

1ère annuité de P3

en fonction de la

table annexe

Attention, si le contrat est trop court, les offres seront délicates à juger

5000 € x 0 / 5 ans = 0 € HT / an

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Annexe: Contrat de garantie totale P3

Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul

d’un contrat de garantie totale (partiel)

Durée du contrat

+

Age du matériel

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Etc.

Durée de vie du matériel

5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

36 0 0 0 0 0 0

64 0 0 0 0 0 0

100 25 0 0 0 0 0

100 36 0 0 0 0 0

100 49 0 0 0 0 0

136 64 28 0 0 0 0

164 81 36 0 0 0 0

200 100 44 25 0 0 0

200 100 53 30 0 0 0

200 100 64 36 0 0 0

236 100 75 42 0 0 0

264 100 87 49 0 0 0

300 125 100 81 36 0 0

Etc.. … … … … … …

Cas n°1

Durées du contrat + age du matériel

10 + 0 = 10

Durée de vie du matériel

15 ans

Pourcentage à prendre en compte

44 %

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33

Annexe: Contrat de garantie totale P3

Durée du contrat

+

Age du matériel

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Etc.

Durée de vie du matériel

5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

36 0 0 0 0 0 0

64 0 0 0 0 0 0

100 25 0 0 0 0 0

100 36 0 0 0 0 0

100 49 0 0 0 0 0

136 64 28 0 0 0 0

164 81 36 0 0 0 0

200 100 44 25 0 0 0

200 100 53 30 0 0 0

200 100 64 36 0 0 0

236 100 75 42 0 0 0

264 100 87 49 0 0 0

300 125 100 81 36 0 0

Etc.. … … … … … …

Cas n°2

Durées du contrat + age du matériel

10 + 5 = 15

Durée de vie du matériel

15 ans

Pourcentage à prendre en compte

100 %

Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul

d’un contrat de garantie totale (partiel)

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34

Les entreprises

Critères Techniques :

• Aptitude technique du personnel

• Rapidité d’intervention

• Permanence de nuit et de week-end

Critères Financiers :

• Garantie financière

Critères Commerciaux :

• Disponibilité des cadres dirigeants

• Confiance réciproque

Les critères de qualité d’une entreprise adaptée

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Le Syndicat: LE SNEC

Syndicat National des Entreprises de gestion d’Equipements

thermiques et de Climatisation

10, rue AUBER 75009 PARIS

Qui est-il ?

Organisme crée en 1941, il regroupe :

- 150 entreprises spécialisées dans la gestion d’équipements techniques.

- 20 000 professionnels dont 6 500 ingénieurs et cadres.

- Une puissance exploitée de plus de 80 000 Mégawatts.

Quel est son rôle ?

- La défense des intérêts généraux de la profession.

- Le développement de la profession.

- Mission d’information auprès des entreprises.

- Mission de conseil.

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La qualification: OPQCB

Organisme Professionnel de Qualification et de classification du

Bâtiment et des activités annexes

Qualifications spécifiques « Exploitation » :

- 541: Exploitation et maintenance des installations de génie climatique

de haute technicité et de toute importance (P > 5000 kW)

- 542: Exploitation des installations de génie climatique de technicité

et d’importance moyenne (500 kW < P < 5000 kW)

- 543: Exploitation des installations thermiques de technicité moyenne

et de faible ou moyenne puissance (P < 500 kW)

- 544: Exploitation temporaire d’installation thermiques

Qualifications annexes:

- 513: Fumisterie « Ramonage et nettoyage »

- 514: Fumisterie « Chemisage et tubage »

- 52 : Installations thermiques de génie climatique

- 53 : Installations aérauliques et de conditionnement d’air

Page 37: D’ENTRETIEN ET D’EXPLOITATION DE - vft47.fr · J-M R. D-BTP LES CONTRATS D’ENTRETIEN ET D’EXPLOITATION DE CHAUFFAGE 2006. 2 Terminologie Généralités Les solutions pour

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Durée des contrats

Type de contrat Durée limite

MF: Contrat à prix global et forfaitaire dont le montant est

indépendant des conditions climatiques 8 ans

MT: Contrat à prix global et forfaitaire ajusté à la température

extérieure (DJu) 5 ans

PF: Contrat de petit entretien et de conduite (P2) 5 ans

MC: Contrat à prix ajusté à la quantité de chaleur produite et

mesurée par un compteur 5 ans

CP: Contrat ajusté à la quantité de combustible 5 ans

MTi

PFi Contrats d’exploitation avec intéressement

CPi

5 ans

P 3 Contrat en garantie totale 16 ans