1ère partie du polycopié 2014-2015 expertise immobilière
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COURS DEXPERTISE IMMOBILIERE
Master 2 Droit Notarial et droit immobilier et de la construction
20142015
Par Herv LEFEBVRE
Lenvironnement gnral de lexpertise
Lexpert est un spcialiste dans lart dvaluer tous types de biens et de droits
immobilier.
Il peut valuer :
- Un droit au bail- Une valeur locative- Un fonds de commerce- La nue-proprit/ Usufruit- Un viager- Un bail construction- Un bail emphytotique-
Un crdit-bail- La dprciation dun bien (servitude de vue suite une nouvelle construction)
Dans ce contexte, lexpertise permet de donner un instant T la photographie la plus
fiable possible de la valeur en fonction des donnes du march mais, le march nest
pas une fin en soi pour raliser une expertise performante : bien dautres matires
satellites priphriques vont permettre de renforcer la crdibilit du jugement de
valeur.
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Introduction
Lexpertise immobilire est une technique professionnelle relativement ancienne qui
a pour but de dterminer la valeur des immeubles actifs immobiliers et droits
immobiliers (elle est apparue au dbut du 18mesicle en Grande-Bretagne et 1852
en France avec le Crdit Foncier de France). A lorigine, cette technique tait trs
europenne et pragmatique. Peu peu lexpertise immobilire a volu et est mme
devenue une discipline universitaire.
Cette discipline universitaire suit les autres disciplines auxquelles lexpertise est lie:
- lconomie qui tend expliquer les mcanismes de formation de prix, avec
une variante applique au domaine particulier de lconomie foncire
- le droit qui couvre la proprit immobilire, son usage, ses mutations, son
financement, ses traitements fiscaux
- les techniques de construction qui analysent toutes les oprations de
construction et dquipement avec leurs consquences sur la qualit des
immeubles
Au cours de ce semestre, nous tudierons cette discipline de lexpertise immobilire
en dveloppant la pratique depuis ses usages empiriques jusqu ses usages actuels
plus sophistiqus o les techniques financires et le traitement de linformation
prennent de plus en plus de place.
Il convient de garder lesprit que lexpertise doit la plupart du temps dboucher sur
un rapport dexpertise ou une analyse critique dun rapport dexpertise. Noublions
pas que lexpertise, mme si elle est de plus en plus prcise, nen demeure pas une
science qui nest pas totalement exacte.
On peut scinder lexpertise immobilire en trois ges:
1) LERE SECONDAIRE (AVANT LA FIN DES ANNEES 80)
- lexpertise est sommaire- le thermomtre est loutil de travail
- la comparaison est la seule pratique
- le crdit foncier rgne
2) LERE TERTIAIRE (ANNEES 1990-2008)
- lexpert devient financier (apparition du discounted cashflow)
- les composants apparaissent, la juste valeur se dveloppe
- les conflits dintrt saccroissent (enjeux financiers) (mergence de
nouveaux vhicules : foncires, SCPI )
- la responsabilit devient crasante (expertise et contre-expertise)
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3) LERE QUATERNAIRE (DEPUIS 2008)
- lexpert se tourne davantage vers les aspects industriels des immeubles
- la documentation sur les actifs saccrot (data room = espace virtuel
permettant de partager vos informations confidentielles dordre
comptables, juridique, sociales)
- lanalyse juridique sapprofondit (audit)
Depuis que les titres de proprit sont enregistrs, il sest avr ncessaire
dexpertiser les immeubles, de les chiffrer, mais lorigine apparemment sans visite.
Cest au dbut du 19me sicle que lon trouve des traces de vritables expertises
(cest--dire visite dimmeubles avec valuation) avec la cration au Royaume-Uni
des Chartered-Surveyors et octroi de la charte royale des arpenteurs faisant de
lexpertise.
En France, il faut attendre 1852 la cration du crdit Foncier de France,tablissement hypothcaire cre sous Napolon III pour remettre de lordre dans les
financements hypothcaires non organiss et onreux, voire usuraires. Trs
rapidement, le Crdit Foncier a ressenti le besoin de faire expertiser ses gages
hypothcaires et a cr un corps dinspecteurs: des experts immobiliers.
Dans les archives, il a t retrouv les rapports dexpertise des proprits de
Lamartine dans les annes 1860
A) Concept de la valeur
Alors que lon crait cette profession, on rflchissait la valeur quil fallait dfinir,
valeur laquelle lexpert devait aboutir. Bien entendu, ctait une des valeurs
dchange que lon pensait, valeur quitable entre une offre et une demande, lidal
tant dtre dans une situation de concurrence parfaite, ce qui est rarement le cas.
Loffre doit tre suffisante et la demande solvable afin dassurer ce march de
concurrence parfaite . Dans un schma classique et thorique de formation de
prix, si limmeuble tait un bien simple, reproductif jusqu linfini, la valeur serait galau cot de reproduction. Or, un immeuble est compos dun terrain essentiellement
non reproductible et dun btiment non amortissable, do les difficults que nous
allons trouver pour parvenir cerner la valeur des immeubles.
On voit dj apparatre deux directions de recherche de la valeur ds lors que
limmeuble comprendra un terrain de grande valeur ou plutt une construction qui
aura une valeur suprieure celle du terrain.
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C) dfin it io n de la va leur vnale
Depuis 1945, chaque pays disposant dun corps dexperts immobiliers digne de ce
nom a dfini sa propre valeur vnale que les anglo-saxons ont appel open market
value au Royaume-Uni et market Value aux USA et dans dautres pays du
Commonwealth.
Il nexiste pas de dfinition lgale de la Valeur Vnale.
Dfinitions proposes par la jurisprudence :
La valeur vnale est constitue par le prix du bien qui pourrait tre obtenu
par le jeu de loffre et de la demande dans un march rel compte tenu de
ltat dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses delacte de vente (Arrt Cour de Cassation du 23 octobre 1984)
la valeur vnale dun bien ne se confond pas ncessairement avec la valeur
conomique thorique de ce bien (Arrt Cour de Cassation du 22 janvier
1991)
Attendu quil nexiste pas de valeur absolue, de valeur intrinsque ou de
valeur raisonnable dun bien, que cette valeur doit se dterminer par rfrence
au march, par rapport au prix des transactions locales et momentanes
portant sur des biens comparables en qualit et en quantitAttendu que cette mthode, peut tre empirique, est la seule qui procde de la
ralit et qui, par consquent, doit tre retenue (jugement TGI de Moulins du
30 janvier 1951)
Dfinition donne par les institutions boursires :
La valeur vnale est le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait
tre cd au moment de lexpertise par un vendeur dsireux de vendre, dans
des conditions normales de loffre et de la demande. Cela supposelautonomie de dcisions des parties, la ralisation de la transaction dans un
dlai raisonnable, et la mise en uvre de diligences adaptes pour la
prsentation du bien sur le march (COB (Commission des Oprations de
Bourse) 2000)
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Depuis 1993, il y a un consensus du monde occidental sur la dfinition de la valeur
vnale (cette dfinition a t finalise par lInternational Valuation Standards Comitee
(IVSC)) :
Dfinition donnes par la Charte de lexpertise immobilire:
la valeur Vnale dun actif est la somme dargent estime laquelle cet actif
serait chang la date de lvaluation entre un acheteur consentant et un vendeur
consentant dans une transaction normale aprs une commercialisation adquate et
o les parties ont lune et lautre agi en toute connaissance prudemment, et sans
pression .
Les mthodes dvaluation
Par comparaison
o Rfrences de transactions pour des biens comparables
(caractristiques, localisation)
o Dtermination dune valeur mtrique /m
o Surface utile x valeur mtrique = valeur vnale
Par le revenu
o Capitalisation : revenu / taux = valeur vnaleo Taux de rendement (valeur droits inclus (acte en main))
o Taux de capitalisation (valeur hors droits (net vendeur)) Dduction desfrais : 6,20%
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Autres valeurs rencontres dans lexpertise immobilire
A ct de la valeur vnale, existent dautres valeurs: la valeur dutilit, le cot deremplacement, la valeur neuf, la valeur dassurance, la valeur locative.
1) La valeur dutilit:
Il sagit de dterminer la valeur donner des actifs immobiliers qui concourraient
la production des biens et des services fournis par les entreprises dont on devait
rvaluer les biens.
En effet, les biens spcialiss navaient pas de valeur de march puisquil ny avait
pas de march pour de tels biens. Exemple : raffinerie de ptrole, centrale
lectrique
Le lgislateur a dfini cette valeur ainsi : cest la somme dargent quun chef
dentreprise prudent et avis devrait accepter de dcaisser pour pouvoir disposer
dun bien directement ncessaire lexercice de son activit.
2) Le cot de remplacement :
On distingue le cot de remplacement brut et le cot de remplacement net.
Le cot de remplacement brut cest le cot dacquisition du terrain et de
reconstruction des btiments et amnagements, tous frais, taxes et honoraires
compris. On lappelait auparavant valeur sol et constructions.
Le cot de remplacement netcest le cot de remplacement brut sous dduction de
la dprciation en fonction de la vtust et de lobsolescence.
3) La valeur neuf :
Elle est constitue par le cot de reconstruction des btiments et agencements.
Contrairement la valeur vnale, elle est calcule partir dune construction
identique value sur devis.
4) La valeur dassurance:
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Les facteurs de la valeur dun immeuble
On distingue les facteurs internes (qui sont propres limmeuble) et les facteurs
externes qui proviennent de lenvironnement dans lequel se trouve limmeuble.
1) Les facteurs internes :
La consistance de limmeuble: la nature des constructions, ltat de
limmeuble (un immeuble en bon tat est mieux valoris quun immeuble en
mauvais tat. De mme un immeuble de construction solide a le plus souvent
une valeur suprieure un immeuble de construction lgre, do limportance
de la nature des constructions).
La situation de limmeuble : lemplacement de limmeuble par rapport aux
autres immeubles ou quipements existants revt une certaine importance, unimmeuble bnficiant dune bonne desserte aura bien videmment une valeur
suprieure un immeuble mal desservi. De mme lintrieur dun immeuble
entier, les logements nont pas la mme valeur selon les niveaux o ils se
trouvent.
La configuration de limmeuble : facteur important tant pour les terrains que
pour les immeubles btis qui peuvent tre plus ou moins bien configurs.
Les facteurs internes de dtermination de la valeur vnale peuvent se rsumerainsi :
Les caractristiques du bien
o Localisation, environnement, accessibilit
o Prestations, quipements, tat dentretien
Possibilits dutilisation actuelles et futures (travaux)
Condition de dtention
Etat du march local (offre, volume, prix) Position concurrentiel du bien
Equilibre entre loffre et la demande
2) Les facteurs externes :
facteurs juridiques : ils sont de plusieurs sortes :
servitudes classiques de droit de passage, de droit de vue
servitudes plus artificielles mais souvent plus contraignants : servitudesdurbanisme souvent rsumes dans le PLU (Plans Locaux dUrbanisation)
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locations des immeubles (les lgislations des locations commerciales, rurales et
dhabitation sont tendues et psent de leur poids sur la valeur des immeubles lous).
facteurs fiscaux : la fiscalit joue un rle parfois actif, parfois passif, on la voit
surtout pour la taxation des plus values, lexonration totale ou partielle de
certaines mutations.
facteurs conomiques : la pression de loffre et la pression de la demande
rentrent bien sr en ligne de compte pour la dtermination de la valeur.
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Les Surfaces
La surface habitable dun logement est dfinie en France par larticleR.353-16 du Code de la Construction et de lhabitation. Elle est gale lasurface habitable du logement telle quelle est dfinie larticle R.111-2
est la surface de plancher construite, aprs dduction des surfaces occupes parles murs, cloisons, marches et cages descalier, gaines, brasements de portes et defentres ; [ ... ] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non amnags,caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, schoirs extrieursau logement, vrandas, volumes vitrs, locaux communs et autres dpendances deslogements, ni des parties de locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.
Les surfaces annexesLes surfaces annexes sont dfinies parlarrt du 9 mai 1995,modifi par larrt du10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R331-10 et R 353-16-2 du Code de la Construction et de lHabitation) comme : lessurfaces rserves lusage exclusif de loccupant du logement et dont la hauteursous plafond est au moins gale 1,80 mtre. Elles comprennent : les caves, lessous-sols, les remises, les ateliers, les schoirs et celliers extrieurs au logement, lesresserres, les combles et greniers amnageables, les balcons, les loggias, lesvrandas et, dans la limite de 9 m, les parties de terrasse accessibles en tage ouamnages sur ouvrage enterr ou moiti enterr.
Prcisions
Annexes intrieures au logement
Buanderies, dbarras, schoirs, celliers (surface habitable) Article R 111-1 du Codede la Construction et de lHabitation. Ce sont des pices de service au mme titreque les cuisines, salles deau et cabinets daisance: elles font donc partie de lasurface habitable du logement.
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vighttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vighttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vighttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vig -
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LA LOI CARREZ
Historique :
18 dcembre 1996 : Adoption en conseil des ministres de la loi Carrez.23 mai 1997 : Dcret d'application n97-532, sign en Conseil d'tat.29 mai 1997 : Publication au journal officiel du Dcret d'application de la Loi Carrez.
La loi du 18 dcembre 1996, dite Loi Carrez, est entre en application le 19 juin1997.
Dsormais la mention de superficie est obligatoire dans toute promesse oucompromis de vente, dfaut, la transaction peut tre annule. Par ailleurs,l'acqureur peut bnficier d'une compensation financire gale la moindre mesuresi la superficie exacte s'avre tre infrieure de plus de 5% celle mentionne dansl'acte (ou promesse).
Modalits d'application :Tout acte ou promesse de vente portant sur un lot de coproprit sign depuis le 19juin 1997.
Sont exc lus :
Les caves, les garages, les emplacements de stationnements (boxes et places de
parking), les ventes sur plan (qui sont soumises l'article R 261-13 du Code de laConstruction), les terrains btir, les maisons individuelles.
Le dcret d'application n97-532 du 23 mai 1997, dfinit la Superficie Privatived'un lot de coproprit.
C'est donc cette superficie qu'il faudra mentionner.
La superficie privative telle qu'elle est dfinie par l'article 4-1 du dcret du 23 mai1997 comprend les superficies : des planchers des locaux clos et couverts; (nesont pas comptabilises les balcons et terrasses)
Aprs dduction des surfaces occupes par ; les murs, cloisons, marches et cagesd'escalier, gaines, embrasures de portes et de fentres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteurinfrieure 1,80 mtre.
Cette dfinition qui peut paratre relativement simple ne l'est pas forcement.En effet, les amnagements inhrents la vie d'appartement (abattements de cloisons,amnagements de placard dans des chemines ou embrasures de portes, etc...) posent desproblmes techniques et juridiques.
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LA SURFACE PLANCHERLe 1ermars 2012, lapplication du dcret n2011-2054 du 29 dcembre 2011 a
enterr la SHOB et la SHON :
La SHOBcorrespondait la surface de tous les planchers (le sol) mesurs jusqulextrieur des murs. Elle sexprimait en m. Elle comprenait: les sous-sols, les
garages en dehors ou non de la construction, les auvents soutenus par de poteaux,
loggias, balcons, les mezzanines, galeries, les toitures terrasses, et les combles.
La SHON correspondait au rsultat de la soustraction entre la SHOB et certaines
parties de votre projet (combles et sous-sol non amnageables, toitures-terrasses,
loggias, balcons et surfaces non closes au rez-de-chausse, les garages)
Depuis le 1er mars 2012 (aux termes du dcret n2011-2054 du 29 dcembre
2011), la surface plancher met un terme aux notions de SHOB et de SHON :
Aussi, dans le cadre des autorisations durbanisme (permis de construire, dclaration
pralable)cest cette nouvelle notion qui doit tre prise en compte pour dterminer les
dmarches entreprendre et le montant du calcul des taxes durbanisme devoir.
Surface plancher = somme de chacun des planchers, sur chaque niveau clos et
couverts, calcule en partant de lintrieur des murs de faade, en ne prenant pas en
compte les surfaces sous une hauteur infrieure 1,80m surfaces ne pas
prendre en compte.
Point commun avec la SHOB et SHON :
A linstar de ses anciennes notions, la surface de plancher se calcule pour chacun
des niveaux dune construction.
Au mme titre que pour la SHOB et la SHON, les vides causs par les escaliers ou
les ascenseurs doivent tre dduits de la surface de plancher.
Au mme titre que pour la SHOB et la SHON, les surfaces sous une hauteur
infrieure 1,80m doivent tre dduites de la surface de plancher.
Diffrences avec la SHOB et SHON :
Contrairement SHOB et la SHON, la surface plancher dispose explicitement que
seules les surfaces closes et couvertes sont prendre en compte.
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La surface de plancher se calcule partir de lintrieur dune construction
contrairement la SHOB ou la SHON qui se calculait partir de lextrieur des
faades.
Lobjectif serait de ne plus pnaliser les isolants, encourageant ainsi lefficacit
thermique des btiments.
Comment calcu ler la su rface planch er ?
Il faut calculer les surfaces totales de la construction, pour chaque niveau clos et
couvert, depuis lintrieur des murs. Attention toutefois, une petite subtilit ; les
cloisons lintrieur du btiment doivent tre pris en compte.
La surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux : sous-sol (cave, sauf
dans le cadre dun btiment collectif), rez-de-chausse, tages. A noter que les
espaces de stationnement ne font pas partie de la surface plancher. Par exemple, si
le sous-sol est affect au stationnement des vhicules, alors il ne sera pas inclus
dans la surface de plancher. De mme les surfaces de combles infrieures 1,80m
ne doivent pas tre prises en compte.
Sont exc lus :
Les surfaces correspondant lpaisseur des murs entourant les embrasures
des portes et fentres donnant sur lextrieur
Les vides et trmies affrentes aux escaliers et ascenseurs
Les surfaces de plancher dune hauteur sous plafond infrieure ou gale
1,80m
Les combles non amnageables pour lhabitation ou pour des activits
professionnelles
Les locaux techniques ncessaires au fonctionnement dimmeubles autres
quune maison individuelle
Les caves ou des celliers, annexes des logements desservis par une partie
commune
A savoir : les surfaces telles que les balcons, toitures-terrasses, loggias ne sont pas
prises en compte pour le calcul de la surface de plancher dune construction.
Le recours un architecte est obligatoire ds lors quun projet soumis au permis de
construire porte les surfaces de plancher et lemprise au sol totale plus de 170m.
Lorsquune construction nouvelle ou une extension est de plus de 20m de surfaceplancher ou demprise au sol, un permis de construire est obligatoire. (- de 20m :
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dclaration pralable de travaux) (le seuil est relev 40m si le terrain est en zone
urbaine et que lextension ne porte pas la construction plus de 170m aprs
travaux)
Il importe de bien comprendre que la surface plancher, qui intresse les services de
lurbanisme, ne correspond pas la surface habitable, qui va plutt intresser lesservices fiscaux.
Non seulement ces deux surfaces ne se calculent pas de la mme faon, mais aussi
elles nont pas le mme objectif.
Par exemple : cest la surface plancher qui va permettre de dterminer le type de
dossier dposer en mairie pour engager des travaux (permis de construire ou dclaration
pralable), non la surface habitable.
Dposer une demande dautorisation de construire en sappuyant sur la surface
habitable peut entraner une modification pour insuffisance. Au pire, ce genre deconfusion peut facilement tre interprt comme une fraude
Surface dcente
Les normes de dcence applicable au logement sont moins rcentes quil ny parat :
Bien avant larticle 187 de la loi SRU du 13 dcembre 2000 illustr par le dcret
dapplication du 30 janvier 2002, il existait dj un dcret du 6 mars 1987 fixant les
normes minimal dhabitabilit et de confort des logements mis en location compte
tenu de la similitude quasi intgral entre les 2 dcrets prcits, le lgislateur a (enfin)dcid dabroger le plus ancien des deux par la loi ENL du 13 juillet 2006.
Art 4 du dcret dcence : Pour reconstituer la surface du logement dcent, il
faut que le logement dispose dau moins un pice principale et une surface habitable
au moins gale 9m et une hauteur sous plafond au moins gale 2,20m ou un
volume habitable au moins gale 20m3.
On insistera par ailleurs sur les faits gnrateurs des normes de dcences savoir :
- Mise en location dun logement titre de rsidence principale
- Pour les baux conclu avant lapplication des nouveaux textes, ceux venant en renouvellement
exprs (et non pas reconduction tacite) depuis lapplication des textes- Mise en vente dun logement lou
Ces dispositions doivent absolument tre respectes lors de toute mise en location
dun logement constituant la rsidence principale du locataire pour les baux conclu
depuis le 27 mars 2009 date dentre en vigueur de la loi MOLLE (loi Boutin).
Arrt de principe, cours de Cassation 14 octobre 2009, 3mechambre
civile mme un logement lou dans le cadre dun bail commercial doit
tre dcent.
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Distinction entre la SUB et la SUN
La SUB est la plus utilise lors de la valorisation dimmeuble dentreprise.
Concrtement, elle correspond laddition des trois paramtres suivants:
La somme des postes de travail (bureaux, ateliers, airs de stockage,salle de runion, salle de formation, laboratoire, bureaux dtudes)
La somme des circulations horizontales
La somme des surfaces annexes (sanitaires, douches, vestiaires,locaux darchives, informatique, caftrias, restaurants interentreprises,infirmerie, bibliothque, salle de sport)
La SUN qui nest pas employe en expertise mais plutt lors damnagement
despaces de travail (voir de transfert dentreprise et donc de dmnagement)correspond la SUBles circulations horizontales et les surfaces annexes
Et les terrains ?
Lorsquon value un terrain, on se doit de vrifier sa superficie (ou plutt sa
contenance). Parfois, il arrive que les informations figurant dans la matrice cadastrale
soient quelque peu diffrentes de celles figurant dans le titre de proprit. Ceci pose
plusieurs problmes car en cas de vente il est possible quon soit confront unterrain partiellement bti (avec dans ce cas des droits construire rsiduels).
Consquences dans un cas comme dans lautre, seul une juste superficie va
pouvoir permettre lintermdiaire et/ou lexpert dvaluer la valeur de ce bien
selon le bon vieux principe suivant lequel : un terrain ne vaut que par ce quon peut
y construire
Notion de coefficient de rendement de plan (ratio de commercialisation)
Lune des missions assigns un maitre duvre (architecte) lors de la conception
dun immeuble consiste rduire le plus possible la dperdition entre la surfaceconstruite et la surface commercialise. Ceci est dautant plus sensible dans les
grandes agglomrations o le foncier tant rare, il vaut dautant plus cher ce qui
conduit les oprateurs rechercher la maximisation des surfaces btis.
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1) Habitation : pour trouver la surface habitable partir de la surfaceplancher, on applique le coefficient 0,8 0,9
2) bureaux : pour trouver la surface utile partir de la surface plancher,
on applique le coefficient 0,85 0,9
3) commerces : pour trouver la surface utile partir de la surface
plancher, on applique le coefficient 0,92 0,95
4) entrepts et locaux dactivits : 0,95 0,98
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exemple :
Prenons un terrain de 500m sur lequel sont difis une maison, un garage, et une
dpendance. Les surfaces plancher sont de 50m pour la maison :
Maison : 50mRez-de-chausse : 50 x 0,80 = 40m
Etage droit : 50 x 0,80 = 40m
Etage mansard : 50 x 0,60 = 30m
Sous-sol : 50 x 0,30 = 15m
--------
125m utiles
Garage : 15 x 0,20 = 3
Dpendance : 30 x 0,20 = 6
----------Soit au total : 134m utiles pondrs
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METHODES DEXPERTISE IMMOBILIERE
Les mthodes dexpertise immobilire se rfrent toutes, plus ou moins des
lments de comparaison ; en effet, les mthodes par la valeur unitaire sefforcent de
trouver de ventes ou des locations dunit comparables, mais mme les mthodesfinancires qui partent souvent dlments de revenu constatsou valus, partir
dunits analogues, introduisent un taux financier que lon trouve dans les mutations
rcentes de droits mobiliers ou immobiliers, cest la notion de benchmark (talon,un point de rfrence servant effectuer une mesure), ou repre, rfrence, chre auxanalystes financiers anglo-saxons.
En France, une dcision judiciaire du Tribunal de Moulins du 30 janvier 1951 avait
clarifi la situation en disant quil nexiste pas de valeur absolue, de valeur
intrinsque ni de valeur raisonnable dun bien ; que cette valeur doit se dterminer
par rfrence au march, par rapport aux prix des transactions locales etmomentanes portant sur des biens de la ralit et qui, par consquent, doit tre
retenue .
Dans laffaire juge, le Tribunal visait essentiellement carter la mthode
destimation par capitalisation du revenu, qui, lpoque tait plus une mthode
intellectuelle et trs peu relie au march, ce qui est moins le cas maintenant.
En lisant les attendus du jugement, cest la rfrence au march qui doit tre
privilgie et recherche. Nous verrons galement ce quil advient lorsque le march
est inexistant.
Les mthodes dexpertise les plus couramment rencontres et qui seront exposes
sont :
Les expertises par le prix de revient
Les expertises par la valeur unitaire
Les expertises par capitalisation ou actualisation du revenu
1) Les expertises par le prix de revient
Cette mthode a t couramment applique dans les annes antrieures et plusparticulirement aprs la 2meguerre mondiale, o la reconstruction a battu son plein
en Europe Occidentale, aide en cela par le plan Marshall. A lpoque, les marchs
fonciers et immobiliers qui avaient t srieusement drgls par les annes de
guerre avaient du mal retrouver leur quilibre, souvent parce que les biens taient
rares mais trs demands, quil sagisse des terrains viabiliss ou des immeubles
btis ; le paiement des dommages de guerre, la croissance dmographique
poussaient les agents conomiques construire ou reconstruire leur logement ou
leur outil de production.
Le schma le plus classique pour un agent conomique franais cherchant se
loger tait de construire son logement, soit en pavillon selon la formule castor ou
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par le biais dun promoteur dit social travaillant marge de promotion rduite, soit
en appartement par la formule cooprative de Grenoble par un promoteur social.
La dmarche la moins courante tait dacheter un logement ancien et de le rnover
ou de passer par un promoteur priv travaillant avec des marges de promotion
libres .
Cette mthode destimation par le prix de revient consiste donc pour un
immeuble neuf rcent de le comparer un immeuble analogue dans sa situation
gographique, dans son tat physique, son quipement, sa situation juridique et
daffecter une dcote ou une surcote suivant que limmeuble estimer prsente des
qualits infrieures limmeuble neuf comparable.
Ainsi en valeur 2014, les cots de construction exprims en HT/m sont pour des
immeubles standard en rgion parisienne de lordre de:
Bureaux : 1 200 2 200 Logements dans un immeuble collectif : 1 500 1800
Maison individuelle : 1 200 1500
Locaux commerciaux bruts : 900 1 200
Parking en sous-sol : 15 000 /unit en moyenne(sachant que le cot peut varierde 12 000 HT sans fondations spciales 40000 HT avec fondations spciales)
A ces cots de construction, il faut ajouter les frais annexes qui peuvent slever
jusqu 40% supplmentaires
A lpoque o on utilisait souvent cette mthode, on appliquait une dcote pourencombrement, une dcote pour obsolescence, une dcote pour occupation, parfois
on trouvait les trois dcotes ; comme cette mthode a beaucoup t utilise pour les
expropriations, il est important de connatre les raisons de ces dcotes.
Dcote pour encombrement :
Un immeuble bti est toujours compos de deux lments constructifs de base : le
sol et les constructions. La mthode consistait associer le sol son prix de revient
et la partie btie son prix de revient, et comme la revente ne soprait pas toujours
la somme des deux lments, on faisait porter la dcote sur le terrain qui se
trouvait encombr du btiment, do cette dcote pour encombrement. Elle tait
gnralement de 10% 40% mais plus souvent 10% que 40% car les annes de
reconstruction ont t fortement inflationnistes, et la valeur vnale a rapidement
dpass le prix de revient.
Dcote pour obsolescence :
Un immeuble achev peut au bout de quelques annes se trouver dsuet, moins
bien adapt que les immeubles neufs ou plus rcents ; on a donc appliqu une
dcote pour obsolescence , cette dcote est plus fonde lorsquon compare deux
usines ayant une date de construction sensiblement diffrente, il est difficile dedterminer prcisment, dans les autres cas, la dcote pour obsolescence.
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Dcote pour occupation :
Un immeuble occup ou lou est moins disponible quun immeuble libre ; avec cette
mthode destimation, on compare limmeuble estimer avec un immeuble analogue
quon vient de construire et qui est libre, do lide justifie dappliquer une dcote
pour occupation ou pour location. Mme si elle est justifie, le choix de la dcote
dcoule des usages et dun certain arbitraire.
On a lhabitude dappliquer une dcote de 10% 30% pour les immeubles
dhabitation lous en rgime libr , une dcote de 30% 50% pour les
immeubles lous la surface corrige selon la catgorie. Pour les immeubles lous
par bail commercial la dcote rencontre dpasse rarement 50%(en expropriation).
Critique de la mthode :
La mthode a t fortement critique, car, part la valeur du terrain souvent tire du
march, la valeur de la partie btie repose sur des critres assez objectifs pour les
constructions neuves ou rcentes, mais pour un immeuble ancien lapproximation
peut se rvler non ngligeable voire importante. Si on ajoute cette approximation
un arbitraire dans le choix des dcotes, cela aboutit des erreurs dapprciation
finale qui amnent des discordances avec les autres mthodes.
Cette mthode est en consquence peu peu abandonne, elle demeure parfois
comme mthode secondaire pour un recoupement mais avec une certaine
imprcision.
La mthode destimation reste utilise pour la dtermination de la valeur dutilit des
biens qui nont pas de march: centrales lectriques, immeubles spcialiss, ect
Dans ce cas, on utilise le prix de revient dont on dduit la vtust, lobsolescence, qui
est une notion comptable ; mais la vtust nest ni gale, ni proportionnelle
lamortissement. Cette mthode sappelle en anglais depreciated replacement
cost .
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2) Les expertises par la valeur unitaire
Les mthodes dexpertise la valeur unitaire, appeles aussi valeur mtrique consistent rduire le bien expertiser en units faciales mesurer, comme il sagit
souvent de la surface mesure en m, on lappelle la mthode dexpertise par la
valeur mtrique . Mais, comme il ny a pas que la surface en m qui soit un
lment de mesure et danalyse, nous prfrons le terme valeur unitaire.
En effet, certains immeubles svaluent partir dunits diffrentes de la surface, par
exemple units de stationnement pour un parking, chambres pour un htel (lhtelsvalue la chambre pour la partie hbergement alors que pour la partie restaurant on se rfre la
surface utilise)Les terrains en bordure de rivire poissonneuse, se valorisant
souvent par la pche sur ce cours deau se vendent et par consquent svaluent au
mtre linaire de bord de rivire. Les anneaux de bateau svaluent aussi lunit debateau que lon peut accrocher, avec une distinction cependant selon que lon peut
accrocher des petits, moyens ou grands voiliers ou yachts.
A part ces derniers cas, la valeur unitaire la plus utilise est la surface mesure en
m.
Ainsi que nous lavons prcdent vu, il y a diffrente sortes de surfaces prises en
compte :
La surface habitable dont la dfinition est donne larticle R11-2 du code de
lurbanisme,la surface utile qui correspond la surface habitable pour les immeubles
commerciaux et professionnels (pour lassociation APOGEE-Bureaux la surface utiledun immeuble de bureaux est gale la surface hors uvre nette dduction faites des
lments structuraux (poteaux, murs extrieurs, refends), des locaux techniques hors combles etsous-sol (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur PTT)).La surface plancher
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3) Les expertises par capitalisation ou actualisation du revenu
Cette mthode consiste partir du revenu constat si limmeuble est lou ou du
revenu valu si limmeuble nest pas lou.
Le march des immeubles lous ou de rapport montre quil y a un rapport direct entre
la valeur vnale de ces immeubles et leur revenu hors charges locatives.
Ce rapport du revenu sur la valeur sappelle le taux de capitalisation ou le taux de
rendement brut effectif, exprim en pourcentage.
Revenu hors charges
T.C = -------------------------------
Valeur vnale
Les taux sont choisis sur des ventes dimmeubles lous, analogues, dont on connait
la situation locative.
Cette mthode suppose des immeubles revenu stable ou progressant de faon
peu prs constante, selon la hausse de lindice INSEE du cot de la construction ou
de lILC, ou de lILAT.
Recherche de la valeur Vnale:
Mthode par comparaison
En immobilier dhabitation, lutilisation de cette mthode (galement dnomme :
mthode dite par analogie) consiste effectuer au pralable une tude de march
puis tenter dtablir une synthse des lments les plus proches de lobjet de
lexpertise travers:
- ladresse- laccessibilit
- poque de construction et standing de limmeuble- surface utile- tat dentretien- quipements et agencements- parkings privatifs (ou proximit immdiate dun parking public)
Cette mthode est la plus approprie pour lhabitation. En effet, en matire
dhabitation la mthode de capitalisation du loyer pour dterminer la valeur vnale, est
empirique, et est le plus souvent utilise titre de recoupement de la mthode
mtrique. A Paris le taux de rendement des appartements sont le plus souvent
compris entre 3% et 4% en moyenne.
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1erexemple : prenons un appartement parisien de 50m dont la valeur locative peut
tre apprcie 30 /m mensuel soit 360 /m annuel. Sa valeur locative peut en
consquence sapprcier 50m x 360 /an = 18000 (1500 /mois)
En capitalisant cette valeur locative de 18 000 4%, la valeur vnale peut tre
estime 18 000 / 4% = 450000 (soit 9000 /m, prix unitaire correspondant
aux prix moyen constat dans un assez bon quartier de Paris).
On constate que la hausse du loyer moyen a t sensiblement plus leve Paris
quen banlieue. Une hausse globale due pour 60% lvolution des locataires
stables nayant pas dmnag.
En effet, Paris et en petite couronne plus de 8 logements sur 10 ont conserv leur
occupant (bail en cours ou renouvel), alors quen grande couronne seuls 7 sur 10
ont conserv leur logement.
La progression de lIRL est en grande partie la cause de la hausse du loyer moyen
constat.
2meexemple : prenons un appartement Laon de 50m dont la valeur locative peut
tre apprcie 10 /m mensuel soit 120 /m annuel. Sa valeur locative peut en
consquence sapprcier 50m x 120 /an = 6000 (500 /mois)
En capitalisant cette valeur locative de 6 000 7%, la valeur vnale peut tre
estime 6 000 / 7% = 85714 (soit 1 714 /m, prix unitaire relativement voisin
des prix moyens constats Laon).
Par contre, pour la dtermination de la valeur vnale dun local commercial, onprivilgiera lapproche par la capitalisation du revenu.
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Recherche de la valeur locative:
La valeur locative correspond en pratique au meilleur loyer que lon est susceptible
dobtenir ou ngocier, la date de rfrence de lexpertise, en supposant le bien lou
dans les conditions du march.
Au sens des articles 1709 et suivants du Code Civil, cest donc bel et bien la
contrepartie financire rsultant de la mise disposition dun bien a priori en bon tat
(noublions pas lobligation de dlivrance du bailleur).
Utilisation de la mthode dite par analogie ou par comparaison directe
Etude de march Rayon de 300m environ // 3 6 mois
Mme type de bien
Clameur = Connaitre les Loyers et Analyser les Marchs sur les Espaces Urbains et Ruraux
Olap = Observatoire des Loyers de lAgglomration Parisienne
Valeur locative = (nb. de m2 x P.U/m2) + (unit de parking x Prix unitaire)
transactions ralises ou
offres de location en cas
dabsence de transactions
significatives
Appartement :
O.L.A.P +
Clameur
Bureaux :
WEBIMM +
Lettres m
Business Immo
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Exemple : Soit un plateau de bureaux avec une Surface Utile Brute de 300m situau 2metage dun trs bel immeuble ancien en pierre de taille localis rue de la Paixdans le 2meArrondissement de Paris.
Aprs tude de march, il ressort que :
- dune part la valeur locative des bureaux peut tre estime 500 /m2- dautre part la valeur locative des parkings peut tre estime 200
/emplacement mensuel soit 2.400 /an (10 parkings en sous-sol)
On calculera la valeur locative ainsi :
(300m x 500 ) + (10 x 2400 ) = 150 000 + 24000 =174 000 /an HT/HC
soit 580 /m2, parkings intgrs
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Les Expertises par capitalisation du revenu :
Locaux dhabitation:
Cette mthode consiste partir du revenu constat si limmeuble est lou ou du
revenu valu si limmeuble nest pas lou.
Le march des immeubles lous ou de rapport montre quil y a un rapport direct entre
la valeur vnale de ces immeubles et leur revenu hors charges locatives.
Ce rapport du revenu sur la valeur sappelle le taux de capitalisation ou le taux de
rendement brut effectif, exprim en pourcentage.
Revenu hors charges
T.C = -------------------------------
Valeur vnale
Les taux sont choisis sur des ventes dimmeubles lous, analogues, dont on connait
la situation locative.
Le march donne des rfrences fournies sur la location des appartements et le taux
de rendement des appartements sont souvent trs connus (entre 3% et 4% enmoyenne).
Cest donc une mthode de recoupement qui scurise autant lexpert que le client.
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Locaux commerciaux :
Prenons lexemple de la vente de murs dhtelParisien :
Par application de larticle R.145-10 du code de commerce ; le prix du bail des
locaux construits en vue dune seule utilisation peut, par drogation aux articles
L.145-33 et R.145-3 et suivants, tre dtermin selon les usages observs dans la
branche dactivit.
Cette disposition vise les locaux monovalents, c'est--dire ceux qui ont t construits
en vue dune seule utilisation, et dont le cot de transformation pour une autre
activit serait trs onreux.
sous langle administratiflhtel est class en catgorie 3 toiles pour ses 50
chambres et ses 10 suites
1) clauses du bail:
destination : htel meubl
rparations : toutes les rparations sont la charge du preneur y compris lesgrosses de larticle 606 du code civil
travaux autoriss : tous changements de distribution, damlioration et detransformation lui permettant de louer son gr,commercialement ou bourgeoisement et mme lespercements de murs et de planchers, mais pourvu que cesmodifications et changements ne puissent nuire la soliditde limmeuble
cession : seulement un successeur dans le commerce du preneur
taxe foncire : la charge du preneur
assurance incendie immeuble : la charge du preneur
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2) valeur locative :
La valeur locative sera recherche par la mthode htelire dont le fondement est le
transfert de tous les travaux la charge du locataire, y compris ceux de conformit. Elle
aboutit systmatiquement un loyer infrieur aux prix pratiqus pour des locaux dhabitation,
alors que le locataire exploite commercialement les locaux.
Larticle R.145-10 du code de commerce dispose que :
Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut tre dtermin selon
les usages observs dans la branche d'activit considre.
Parmi les locaux dits monovalents, les htels occupent une place part parce que l'htelier
offre son client un ensemble de services qui sont axs sur une prestation principale :
l'hbergement.
C'est pourquoi les usages sont d'apprcier la valeur locative partir de la recettehbergement.
Contrairement au march, il n'est pas tenu compte des recettes constitues par les petit-
djeuner, dune part parce qu'elles ne constituent pas des recettes d'hbergement, et dautre
part parce que la prestation du petit djeuner sapparente un service offert la clientle ne
gnrant pas, ou trs peu, de rsultat mais engendrant des cots certains.
Le bailleur n'tant pas l'associ du locataire, la valeur locative doit s'apprcier par rapport
la recette thorique tenant compte des prix affichs et d'un taux d'occupation, mais aussi de
la segmentation de la clientle parce que l'htelier doit consentir des rductions une frange
importante de sa clientle pour amliorer le taux d'occupation de l'htel.
La recette thorique maximale stablit ainsi, partir des prix affichs :
15 chambres singles, doubles, twins x 385 = 5 775
25 chambres triples x 455 11 375
10 chambres quadruples x 495 4 950
10 suites x 705 = 7 050
60 29 150
soit, pour une anne et hors taxes:
29 150 x 365 jours = 9 672 500
1,10 (TVA)
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le taux doccupation (T.O) et les remises consenties la clientle
a) le taux doccupation
Au cours de la dernire anne, les taux doccupation des htels se sont tablis ainsi :
Source INSEE
On relvera que le taux doccupation moyen des htels 3* parisiens sest tablit 80,15% en2013.
Lexploitant indique que son taux doccupation est conforme autaux doccupation moyen deshtels parisiens en catgorie 3 toiles.Ds lors, on retiendra le taux de 80,15%.
Toutefois, il convient de tenir compte des rductions tarifaires consenties la
clientle, qui permettent dobtenir un taux doccupation lev.
b)les remises la clientle
De nos jours, pour obtenir un taux doccupation satisfaisant, lexploitant est contraint
daccorder dimportantes remises la clientle en provenance dinternet, ou compose de
Tours Oprators (BOOKING, AV PRO, MIRAIL, VENERE, HOTEL INFO), de socits.
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En effet, dans la priode de crise que nous traversons, le commerce de chambres en ligne
est devenu indispensable pour permettre aux hteliers de diversifier leurs sources de
clientle et de faire face une concurrence de plus en plus accrue. Lenvers de la mdaille
tant le rapport de force entre les parties, les facteurs prix et commissions tant
prjudiciables aux performances de lhtel.
Les rservations de dernire minute deviennent une rgle. Linternaute qui sait que, le
march tant de plus en plus difficile en raison de la forte concurrence, a intrt rserver
au dernier moment pour bnficier doffres promotionnelles.
En fait quasiment plus aucun client ne paye le tarif affich.
La clientle de lhtel sous expertise se compose de Tours Oprators, de socits,
dagences de voyage, et de particuliers, sachant quune partie du remplissage est ralise
grce Internet
Cest pourquoi il convient de tenir compte des remises la clientle effectues sur les prixaffichs, qui sont de plus en plus importantes notamment en raison de lvolution de la
technologie sur internet obligeant les hteliers casser les prix pour faire face une
concurrence accrue, et des importantes commissions verses aux divers sites, et de retenir
au cas prsent un taux de remise de 30%.
le taux de recette et la valeur locative
Pour les renouvellements de baux le taux de rendement ou pourcentage sur recette,qui reprsente la part des recettes devant rmunrer le bailleur, varie en fonction lacatgorie de l'htel, pour tenir compte du cot plus lev des prestations.
Avant la classification du 23 juillet 2012, les taux de recettes (le taux de rendement oupourcentage sur recette, qui reprsente la part des recettes devant rmunrer le bailleur, varie en
fonction la catgorie de l'htel), stablissaient ainsi :
htel 1 toile : 16 18 % htel 2 toiles : 15 16 %
htel 3 toiles : 13 14 % htel 4 toiles : 12 13 %
Sachant que les htels livrs cls en main sans acquisition de fonds se louent dansle cadre dune nouvelle location sur la base de 25% 35% de la recettehbergement, plus 5 10% de la recette restauration (pour les htels disposant dune sallede restaurant).
Toutefois, une rforme de la classification htelire est entre en vigueur le 27dcembre 2009 et lancienne classification a cess dfinitivement le 23 juillet 2012
(loi NOVELLI).
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La nouvelle rglementation pour la classification des htels de tourisme en Francedcoule dune volont dalignement sur les autres pays europens en remplaant les30 critres rglementaires de la classification officielle prcdente par 246 critres,dont certains sont obligatoires et dautres la carte , censs tre plus prochesdes standards commerciaux des chanes htelires internationales. Les nouvelles
normes imposes ont pour but de contribuer lamlioration de la qualit desquipements, mais aussi des services, grce un modle plus exigeant, complet etvolutif.
Avec cette nouvelle grille, apparaissent les htels 5* et la cration du label Palace.Une fois le ssame obtenu, lhtelier le conservera pendant 5 ans.
En consquence de cette nouvelle classification, les taux de recettes stablissentdsormais ainsi :
htel prfecture : 20 25%
htel 1 toile : 19 20 % htel 2 toiles : 16 18 % htel 3 toiles : 15 16 % htel 4 toiles : 13 14 % htel 5 toiles : 12 13 % palaces : 11 12 %
En 3 toiles, il a t retenu des taux de recette de :
- 14% avec 85% d'occupation et 30% de remises aux tour-operators au 01/01/2007pour lhtel BEST WESTERN de 40 chambres, 9 rue Sommerard / 4 rue Latran,Paris 6me - loyer : 226 049,56 (abattement de 3% pour rpartition des locauxdans deux corps de btiments engendrant des contraintes et fraissupplmentaires dexploitation, et abattement de 1% pour taxe foncire lacharge du preneur)- 5 651 /chambre (TGI de Paris 13/05/2011)
- 14% avec 75% d'occupation et 27% de remises aux tour-operators au 01/07/2004pour lHOTEL DU LEMAN de 24 chambres, 20 rue de Trvise, Paris 9me- loyer :60 347 - 2 514 /chambre (CA de Paris 17/05/2010 SAS HOTEL DU LEMAN
c/ SCI REVAYAC)
- 14% avec 65% d'occupation et 15% de remises la clientle au 01/07/2006 pourlhtel SOCIETE QUEENS HOTEL de 22 chambres, 4 rue Bastien Lepage, Paris16me (abattement de 17% pour travaux, et 10% pour charge exorbitantes) - loyer : 46837 - 2 129 /chambre (TGI de Paris du 26/01/2010consorts LUQUET c/SOCIETE QUEENS HOTEL)
- 14% avec 75% d'occupation et 35% de remises la clientle au 01/03/2006 pour leQUALITY HOTEL OPERA SAINT LAZARE de 86 chambres, 11 rue
Constantinople Paris 8me
, loyer fix 97 710 (abattement de 6% pour gros
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travaux la charge du preneur, et dduction de limpt foncier et de lassurance
immeuble)1 136 /chambre (CA de Paris, Ple 5 CH.3 du 15/09/2010)
- 14,25% avec 70% d'occupation et 7% de remises aux tour-operators au 01/04/2006 pourlhtel BEST WESTERN EIFFEL INVALIDES SEGUR de 34 chambres, 34boulevard Garibaldi Paris 15me, loyer fix 80 073 (abattement de 8% pourgrosses rparations au preneur et dduction de limpt foncier et de lassurance) 2 590/chambre (TGI de Paris 04/03/2009)
- 14,50% avec 75% d'occupation et 25% de remises aux tour-operators au 01/10/2001pour lhtel MODERN LAFAYETTE de 43chambres, 60 rue Lafayette Paris9me, loyer fix 92 435 - 2 149 /chambre (TGI de Paris 03/07/2007)
- 14,50% avec 70% d'occupation au 01/01/2005 pour un HOTEL LE MONTANA de 17chambres, 28 rue Saint Benot Paris 6me, loyer fix 71 500 (abattement de25% pour remise la clientle et 10% dabattement pour grosses rparations et taxe
foncire la charge du preneur)4 206 /chambre (TGI de Paris 30/04/2009, ch.
des Loyers Commerciaux CONSORTS VANDENBOSSCHE c/ SAS PARISSAINT BENOIT)
- 15% avec 79% d'occupation et 25% de remises aux tour-operators au 01/07/2007pour lHOTEL MATTLE FRANCE de 40 chambres, 8 rue de la Boule Rouge Paris 9me, loyer fix 124 986 3 124 /chambre (TGI de Paris 05/11/2009 consorts PETIT c/ SA HOTELLERIE MATTLE FRANCE)
Etant donn :
- la bonne situation pour un htel class en catgorie 3 toiles, en raison de la
proximit de ------------------------------ , situation convenant parfaitement pour laclientle touristique et daffaires,
- la bonne desserte de lhtelpar les transports en commun,- son bon standing et son bon tat dentretien,- sa distribution intrieure fonctionnelle,- lavantage de disposer de deux salons, dune salle de petits djeuners de grande
capacit (50 couverts), et dune salle de petits djeuners dt amnage dans lacour centrale,
- la bonne dimension des chambres,- la facult deffectuer tous travaux dans limmeuble sans avoir recueillir
pralablement lautorisation des bailleurs (cf. clause x du bail),
et, pour tenir compte des taux de recette retenus depuis la classification du 23 juillet
2012, on retiendra un taux de recette de 15%, conduisant une valeur locative de :
9 672 500x 80,15%(T.O)x 30%(remises clientle)x 15%(taux de recette)=348 863
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CORRECTIF :
Sur cette valeur locative que nous venons de dterminer, il y a lieu deffectuer unabattement pour tenir compte ou plutt ne pas tenir compte des travauxdamlioration effectus par lexploitant.
En effet, larticle L.311-4 du code de tourisme prcise que pendant la dure du bailen cours et celle du bail renouvel qui lui fait suite et pour une dure de douzeannes compter de lexpiration du dlai dexcution, le bailleur ne peut prtendre aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation l'immeuble des amliorationsrsultant de l'excution des travaux.
Il sagit de travaux d'amlioration et de confort prvus par la loi du 1er juillet 1964codifie sous les articles L. 311-2 et suivants du code de tourisme, effectus auxseuls frais de l'htelier, excdant l'obligation normale d'entretien et de rparationslocatives qui sont sa charge, et qui ont permis lhtel daugmenter son taux de
frquentation et ses tarifs.
Depuis 1997, la socit locataire a engag dimportants travaux de rnovation et demise aux normes de lhtel, dont le cot sest lev sur les 16 dernires annes 2 164 719 dont 955 152 entre 2010 et 2012 (cration dun escalier de secours ayantentrain la suppression de 7 chambres, dsenfumage, mise aux normes des ascenseurs).Le montant des travaux raliss sur les 12 dernires annes sest lev prs de
2 000 000.
Noublions pas que seuls les travaux excdant l'obligation normale d'entretien et de
rparations locatives la charge du preneur peuvent tre pris en compte.
En effet le cot des travaux ci-dessus mentionns ne comprend pas les importantstravaux dagencements galement raliss par le preneur (boiserie, peinture,rideaux), mais qui ne peuvent donner lieu abattement sagissant de travauxassimilables lentretien, et en consquence la charge du preneur.
Ds lors, le locataire ayant respect le formalisme de larticle L.311- 2 du code dutourisme, en notifiant au bailleur (par lettre en RAR)de son intention de procder auxtravaux et en joignant un plan dexcution ainsi quun devis descriptif et estimatif destravaux projets, et le bailleur ayant autoris lesdits travaux par lettre du -----------, il
convient deffectuer un abattement sur la valeur locative prcdemment dtermine.Sagissant dimportants travaux de profonde rnovation de lhtel, ayant par ailleurspermis lhtel dtre class en 3 toiles depuis 2012, labattement effectuer nesaurait tre infrieure 30% :
348 863 x 70% = 261 647 soit 262 000
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valeur vnale des murs de lhtel:
Les murs de locaux commerciaux, notamment des htels sont traits par les investisseurscomme de vritables produits financiers. Ils se vendent en consquence partir du revenu
net quils sont susceptibles de procurer.
Il convient de comparer la valeur locative au loyer afin de le capitaliser.
Les htels se vendent actuellement entre 2,5 et 5% du revenu net en fonction de la qualit
de lemplacement, de la construction, de leur tat, du niveau du loyer et de son potentiel de
revalorisation.
Le revenu net de lhtel peut, en lespce, tre retenu 95% du revenu brut, pour
tenir compte de ce que le bailleur conserve sa charge les honoraires de gestionlocative de limmeuble.
Il convient de capitaliser la valeur locative estime ci-dessus 262 000 .
Le taux de rendement peut se construire ainsi :
- cot de largent : OAT 10 ans 1,25% environ
- illiquidit du capital 2,00%
- risques immobiliers : aucun 0,00%
3,25%
conduisant une valeur vnale de :
250 291 x 0,95 ( charges )
3,25% x 1,062 ( frais et droits de mutation )6 890 000 =
Le risque immobilier est inexistant compte tenu de l'existence d'une relle et
importante valeur de fonds de commerce.
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LES HOTELS A VOITURES
la mthodologie
Les locaux sous expertise sont en sous-sols et la trs grande majorit est usage de
garage-htel. Ils ont t conus lorigine pour recevoir en principal un parking.
La monovalence est en consquence avre, par application de larticle R.145-10
du code de commerce.
La valeur locative dun garage-htel sapprcie suivant les usages observs dans la
branche dactivit considre, c'est--dire en fonction de la mthode htelire qui
consiste appliquer la recette thorique (calcule sur la base de deux paramtres
principaux : le prix thorique de location des parkings et le coefficient thorique de frquentation) un
multiple de 3 4 fois la recette mensuelle HT qui constituera la valeur locative. Le
coefficient varie en fonction de la qualit et des caractristiques de ltablissement.
En ce qui concerne les locaux annexes, lapprciation de leur valeur locative
seffectue partir dun prix au m en fonction de leurs usages et qualits respectifs.
Prenons lexemple dun garage Paris
Le bail indique :
destination : usage de parc de stationnement pour vhicules automobiles,cycles moteur et camions de petite taille privs, ainsi que touteactivit sy rattachant
travaux prescrits par lautorit administrative: la charge du preneur
sous-location : uniquement autorise partiellementpour des socits de lavage oude location de voitures, ou toute socit ou personne physiquedont les activits sont conformes la destination des locaux
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les conditions dexploitation
La clientle du garage estimer est compose de riverains louant des
emplacements au mois, et dautomobilistes de passage louant des emplacements
lheure.
Le garage est ouvert tous les jours de lanne 24h sur 24
Les tarifs proposs sont les suivants :
Abonnements mensuels : 195 TTC
Location 1h00 : 3,30 TTC
Les abonnsne disposent pas dans ce parking demplacements rservs. Ilsse garent l o ils trouvent de la place.
Ce mode dexploitation permet de valoriser au mieux lensemble des emplacements
qui peuvent ainsi tre lous lheure.
Le parking comprend 472 emplacements dlimits rpartis sur trois niveaux de
sous-sol (-3, -4, et -5), le reste des surfaces tant exploites en station de
lavage, en locaux de location de vhicules de luxe(tous deux situs au niveau -
3).
En 2012, les abonnements mensuels ont reprsent 39,40% des locations
demplacements de stationnement, les locations lheure ont, quant elles,
reprsentes 60,60%du chiffre daffaires des locations.
la valeur locative
Etant donn :
- la bonne situation pour un parking public, dans un quartier central fortefrquentation, en secteur compos dun parc immobilier essentiellement anciendpourvu de parking privatif,
- limportante concurrence gnre par les parkings situs proximit, notamment :----------------------,
- la destination du bail autorisant lexercice de parc de stationnement pourvhicules automobiles, cycles moteur et camions de petite taille privs, ainsi quetoute activit sy rattachant,
- les emplacements de stationnement rpartis sur trois niveaux du 3mesous-sol au5mesous-sol,
- laccs ais par une rampe double volution de bonne largeur,
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- mais aussi, le trs grand inconvnient de labsence de sparation entre le parkingsous expertise et les emplacements de stationnement privatifs appartenant auxhabitants de lensemble immobilier dont dpendent les lieux lous,
- les nuisances qui en dcoulent, savoir notamment, les emplacements du Parksous expertise utiliss sauvagement par les habitants de limmeuble ou leurs
amis, et lentretien limit du parking priv qui nuit au standing du parking sousexpertise,
On peut apprcier la valeur locative de lhtel voitures, c'est--dire la partrevenant au bailleur, sur la base dun coefficient moyen de 3,5.
Il convient de raisonner partir de la capacit relle de stationnement et des prixunitaires pratiqus de : 195 /mois et de 3,30 /heure.
1) recette thorique maximale annuelle HT
La ventilation entre le parking horaire et le parking mensuel stablit ainsi:
location mensuelle : 39,40%location lheure: 60,60%. Lamplitude douverture pratique est de 24h.
Toutefois les locations lheure se font quasiment exclusivement en journe.La nuit les emplacements sont essentiellement occups par les abonnsmensuels. Ds lors la recette thorique de la branche location horaire serarecherche sur la base de 12h/jour.
La recette thorique maximalepeut en consquence sapprcier ainsi:
Locations mensuelles :
472 emplacements x 39,40% x 195 x 12 mois = 435165
soit aprs dduction de la TVA 20% :
435 165 / 1,2 = 362 637 HT/an
Locations lheure:
472 emplacements x 60,60% x 3,30 x 12h x 365 jours = 4134 306
soit aprs dduction de la TVA 20% :
4 134 306 / 1,20 = 3 445 255 HT/an
-------------------------
3 807 892 HT/an
2) Taux de frquentation :
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La situation dans un quartier en secteur compos dun parc immobilier
essentiellement ancien dpourvu de parking privatif, mais offrant de nombreux
parkings publics proximit immdiate, gnrant ainsi une importante concurrence,
et le nombre important demplacements de stationnement (472) du garage sousexpertise, justifient de retenir un taux de frquentation de 60% :
3 807 892 x 60% = 2284 735
conduisant une valeur locative pour la branche garage htel voituresde :
2 284 735 x 3,5 / 12 = 666 381/an
Rappelons quil convient dappliquer la recette thoriqueun multiple de 3 4 fois larecette mensuelle HT afin dobtenirla valeur locative. Le coefficient varie en fonction
de la qualit et des caractristiques de ltablissement.
Locaux annexes :
Leur valeur locative sapprcie partir dun prix au m en fonction de leurs usages et
qualits respectifs :
bureau daccueil : 26,00m x 180 = 4 680
annexes du bureau daccueil (en sous-sol) : 32,50m x 80 = 2600 aire de lavage et ses annexes (3mesous-sol) : 82,20m x 120 = 9864
bureaux de location de voitures (3mesous-sol) : 122,70m x 150 = 18405 -------------
35 549 /an
Soit une valeur locative totale de :
garage htel : 666 381 locaux annexes : 35 549
-------------701 930 arrondi 702 000
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2mecas: en reprenant les mmes donnes que le 1ercas, mais en supposant que
72 des emplacements lous au mois sont rservs et ne peuvent faire
lobjet dune location lheure:
La recette thorique maximale pourrait en consquence sapprcier ainsi:
Locations mensuelles :
72 emplacements x 195 x 12 mois = 168480
400 emplacements x 39,40% x 195 x 12 mois = 368784
---------------
537 264
soit aprs dduction de la TVA 20% :
537 264 / 1,20 = 447 720 HT/an
Locations lheure:
400 emplacements x 60,60% x 3,30 x 12h x 365 jours = 3503 650
soit aprs dduction de la TVA 20% :
3 503 650 / 1,20 = 2 919 708 HT/an
-------------------------
La recette thorique maximale stablit en
consquence : 3 367 428 HT/an
Taux de frquentation retenu comme prcdemment 60% :
3 367 428 x 60% = 2020 457
conduisant une valeur locative pour la branche garage htel voituresde :
2 020 457 x 3,5 / 12 = 589 300/an
comparer au668 610 /an sans les places rserves.
Do limportance de bien connatre le mode dexploitation du garage estimer.
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LA LOI ALUR :Pour lAccs au Logement et un Urbanisme Rnov
1. La loi ALUR est une LOI de grande ambition
La loi ALUR a pour objectif de rguler les dysfonctionnements du march,
protger les propritaires et les locataires, et permettre laccroissement de loffre de
logements dans des conditions respectueuses des quilibres des territoires
Elle a pour principal objectif de favoriser laccs au logement et lurbanisme
rnov
Cest quantitativement la loi la plus importante de la Vmerpublique
4 titres, 20 chapitres
177 articles
32 pages
Elle traite de tous les pans du secteur rsidentiel et mmeau-del :
Titre 1Logement digne et abordable (51 articles)6 chapitres
Le chapitre 1 est consacr aux rapports locatifs dans le parc priv (22 articles)
Titre 2Habitat indigne et coproprits dgrades (44 articles)
Titre 3Politiques publiques du logement(30 articles)
Titre 4Urbanisme (51 articles)
2. Lentre en vigueur de la loi
Promulgation de la loi : le 24 mars 2014
Publication de la loi au JORF : le 26 mars 2014
Loi n 2014-366 en vigueur depuis le 27 mars 2014
ET MAINTENANT :
Assiste-t-on ou allons-nous assister un dtricotage de la loi qui est tant
conteste ? NON assure Monsieur VALLS, en prcisant quil convient de
procder une application pragmatique de la loi (Manuel Valls 18 juin
2014)
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Les objectifs de la Loi ALUR :
Favoriser laccs de tous un logement digne et abordable
Amliorer les rapports entre propritaires et locataires dans le parc priv
Lettre en place une garantie universelle des loyers
Renforcer la formation, la dontologie et le contrle des professions delimmobilier
Amliorer la prvention des Expulsions
Faciliter les parcours de lhbergement au logement
Crer de nouvelles formes daccs au logement par lhabitat participatif
Lutter contre lhabitat indigne et les coproprits dgrades
Reprer et prvenir lendettement et la dgradation des coproprits
Redresser efficacement les coproprits dgrades
Renforcer les outils de la lutte contre lhabitat indigne
Amliorer la lisibilit et lefficacit des politiques publiques du logement
Rformer les procdures de demande dun logement social pour plus de
transparence, defficacit et dquit
Amliorer le contrle du secteur du logement social
Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social
Elargir les dlgations de comptence en matire de politique du logement
Rformer la gouvernance de la participation des employeurs leffort de
construction
Moderniser les documents de planification et durbanisme
Dveloppement de la planification stratgique
Mesures relatives la modernisation des documents de planification
communaux et intercommunaux
Lutte conte ltalement urbain et la consommation despaces naturels,
agricoles et forestiers
Mesures favorisant le dveloppement de loffre de construction
On se limitera ltude de deux points essentiels pour lexpertise:
les principaux impacts sur les baux dhabitation
le volet urbanisme
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1) les principaux impacts sur les baux dhabitation:
3. La fixation du loyer
3.1. Hors zone dencadrement de loyers
3.1.1 Loyer initial
Le principe de libre fixation du loyer initial est maintenu dans
les zones non encadres
Rgime de libert du code civil qui gouverne la fixation du
loyer initial pour tous les logements soumis la loi du 6 juillet
1989 (tendant amliorer les rapports locatifs et portant modification de
la loi du 23 dcembre 1986).
3.1.2 Loyer rvis
Comme antrieurement :
la rvision intervient chaque anne la date convenue entre
les parties ou au terme de chaque anne du contrat
la rvision ne peut excder, la hausse, la variation dun
indice de rfrence (IRL)
Nouveauts :
la rvision prend effet seulement compter de la demande de
rvision du bailleur.
Sous quelle forme ? Lavis dchance ?
Quid lorsque les indices nont pas t publie ?
le bailleur a 1 an pour manifester la volont dappliquer la
clause de rvision du loyer, dfaut, la rvision est perdue
pour lanne coule
3.1.3 Loyer major
Une clause de travaux damlioration fixant une majoration de
loyer peut tre stipule :
Par le contrat lui-mme
Par un avenant au contrat
Les travaux sont : []travaux damlioration que le bailleur fera excuter
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damliorationpar opposition aux travaux
dentretien
vraisemblablement des travaux futurs
raliss par un tiers ?
La majoration ne peut faire lobjet dune action en
diminution du loyer.
3.1.4 Loyer renouvel : PERSISTANCE DE LANCIEN SYSTEME
le loyer doit tre manifestement sous-valu
la proposition de nouveau loyer doit maner du bailleur six
mois avant le terme du bail et tre :
adresse par LRAR ou
signifie par acte dhuissier ou
remise en main propre contre rcpiss ou
margement
A dfaut daccord sur le nouveau loyer:
Tentative de conciliation par la CDC (commission
dpartementale de conciliation)(saisie 4 mois avant leterme du bail)
En cas de conciliation infructueuse :
- Saisine du juge avant le terme du contrat fixation judiciaire (avec excution
provisoire)
- A dfaut de saisine avant le terme du contrat reconduction aux conditions
antrieures
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3.2. Le systme dencadrement des loyers
Le 29 aot 2014, le gouvernement a prsent le nouveau plan de relance sur le
logement, et le premier Ministre a annonc faire passer la trappe le dispositif
instaur par la loi ALUR/DUFLOT visant encadrer de manire prenne les loyers
en location (nue / meubl) dans le parc priv, en cantonnant sa mise en uvre la
seule ville de Paris (intra-muros), et ce uniquement titre exprimental.
Devant la leve de boucliers de certains suscite par cette annonce Monsieur
VALLS a vite fait machine arrire en acceptant le principe dune exprimentation
ailleurs qu Paris, bas sur le volontariat des communes.
(Lille et Grenoble ont opts pour, mais Lyon, Marseille, et Montpellier ont dit non).
Il convient de prciser que ces tergiversations ne remettent nullement en cause le
dispositif dencadrement annuel des loyers en zone tendue (jusquau 31 juillet 2015)pour une relocation dun logement vacant depuis moins de 18 mois (ou un
renouvellement).
3.2.1 Principes gnraux
Primtre du dispositif :
Cette disposition vise les logements vocation de rsidence principale situs enzone tendues :
zones tendues = zones dans lesquelles la taxe sur les logements
vacants (TLV) est exigible = 28 ZONES (liste indicative des 28agglomrations en zone tendue :Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne,
Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Frjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle,
Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix en Provence, Meaux, Menton-Monaco,
Montpellier, Nantes ,Nice, Paris, Saint-Nazaire, Ste, Strasbourg, Thonon-les-
Bains, Toulon, Toulouse)
zones durbanisation continue de plus de 50 000 habitants o il existe undsquilibre marqu entre loffre et la demande de logements, entranant des
difficults srieuses daccs au logement sur lensemble du parc rsidentiel existant,
qui se caractrisent notamment par le niveau lev des loyers, le niveau lev des
prix dacquisition des logements anciens, ou le nombre lev de demandes de
logement par rapport au nombre demmnagements annuels dans le parc locatif
social
Ces zones couvrent 70% des locations prives soit 4,6 millions de logements en
France.
Ces agglomrations sont caractrises par le manque de logement en location.
Une tude a fait ressortir que 25% 30% des loyers devraient tre baisss.
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un dcret doit fixer la liste des communes comprises dans ces
zones
Les zones tendues sont dotes dun observatoire local des loyers :
Cration linitiative des collectivits territoriales ou EPCI(Etablissement Public de Coopration Intercommunale = cest un groupement
de communes qui ont choisi de dvelopper plusieurs comptence en
commun, comme les transports en commun, lamnagement du territoire, ou
la gestion de lenvironnement) fiscalit propre.
Les observatoires locaux des loyers :
o peuvent prendre la forme dassociation ou de groupement
dintrt public (GIP)o sont agr par le ministre du logement
o sont composs de bailleur, preneur, gestionnaire. La
reprsentation doit tre quilibre
o prsence de personnes qualifies + reprsentant de lEtat
Missions des observatoires :
o recueillir les donnes relatives aux loyers sur une zone
gographique dtermine
o mettre la disposition du public des rsultats statistiques
reprsentatifs sur ces donnes.
En effet, ce dispositif a pour objectif de publier quartier par quartier et type de
logement par type de logement les loyers praticables sur une zone donne. Le
bailleur devra se conformer aux loyers dcrts par les prfets aprs collecte des
informations auprs des observatoires des loyers.
Parc de rfrence :
o ensemble des locaux usage dhabitation ou usage mixte
professionnel et habitation, lexception de ceux
appartenant : aux organismes HLM, aux SEM de
construction et de gestion des logements sociaux (socitsdconomie mixte qui ont pour fonction la construction, la gestion, et
lentretien dimmeubles), aux organismes bnficiant de
lagrment relatif la matrise douvrage prvu larticle L.
365-2 du code de la construction et de lhabitation.
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Qui alimente les observatoires :
o tous les intermdiaires (notamment les agents immobiliers)
o tous ceux qui le souhaitent
Quels loyers de rfrence ? : rentre en ligne de compte la surface,
le niveau de confort, lanciennet du locataire
Chaque anne le Prfet fixe annuellement par arrt :
un loyer de rfrence (loyer mdian), dtermin partir de
donnes recueillies par lobservatoire des loyers,
lorganisme imagin par la ministre DUFLOT pour
accompagner lensemble des mesures fiscales relatives
limmobilier locatif. Le calcul du loyer mdian sera effectu
sur la base du stock de logement louer. un loyer de rfrence major = loyer de rfrence + 20% :
le loyer mdian peut tre major de 20% en fonction du
niveau du confort (conseil constitutionnel du 20 mars 2014)
un loyer de rfrence minor = loyer de rfrence30%
(conseil constitutionnel du 20 mars 2014)
loyer de rfrence = le loyer mdian calcul partir des niveaux de loyers
constats par lobservatoire local des loyers selon les catgories de logement et les
secteurs gographiques.
Ces loyers sont exprims par un prix au mtre carr de
surface habitable, par catgorie de logement et par secteur
gographique.
- enfonction de la structuration du march locatif
(Conseil Constitutionnel 20 mars.2014)
- une apprciation locale diffrencie (on peut sedemander quelle doit tre la finesse de grammage
gographique ?)- un prix au m pouvant varier selon la typologie de
logement
Les loyers de rfrences doivent :
- permettre la dtermination du loyer en
adquation avec lensemble des caractristiques qui
dterminent habituellement la fixation dun loyer
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Les facteurs dterminants du niveau de loyer :
La priode de construction (5 priodes)
Le type de bien: individuel ou collectif
Le nombre de pices
La nature de la location meuble ou nue
3.2.2 Loyer initial
Loyer = Loyer de base + (le cas chant) Complment de loyer (CL)
Loyer de base est fix librement par les parties
dans la limite du loyer de rfrence major
- le montant du loyer du prcdent locataire est indiffrent- la ralisation de travaux par le bailleur nest pas prise en compte
En cas derreur de plus d1/20mede la surface
habitable mentionne, le loyer peut tre rduit au
prorata de la surface habitable.
Un complment de loyer peut tre appliqu :
Loyer de base = loyer de rfrence major
Et si le prcdent dcret dencadrement (dcret
Duflot) perdureLE TOUT DANS LA LIMITE duprcdent loyer index sauf ralisation de travaux
Le complment de loyer :
Dfinition : pour des logements prsentant des caractristiques de localisation ou de
confort par comparaison [.] avec les logements de la mme catgories situs dans le
mme secteur gographique .
On peut en consquence pratiquer un complment de loyer en cas de caractreexceptionnel du logement (grande hauteur sous plafond, prsence dune terrasse, dun
jardin)
Le complment de loyer est lexpression de la libert contractuelle lorsque les
caractristiques dterminantes de la fixation du loyer ne sont pas prises en compte
par les catgories de logement et dans les secteurs gographiques du loyer de
rfrence.
Le montant du complment de loyer et les caractristiques du logement le justifiant
doivent tre indiqus dans le bail.
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En cas de contestation du locataire du complment de loyer :
o Saisine pralable de la CDC (chambre dpartementale de conciliation) obligatoire
Dans les 3 mois compter de la signature du bail
- La charge de la preuve des caractristiques dterminantes du logement est
renverse : elle pse sur le bailleur
- En cas de conciliation, le montant du loyer est celui fix par le document
dlivr par la CDC (chambre dpartementale de conciliation).
o Saisine du tribunal dfaut de conciliation Dans les 3 mois compter de la
rception de lavis de la CDC pour agir en annulation ou en diminution du
complment de loyer.
Pour les baux en cours, lors du renouvellement automatique ( lissue dune priode
triennale), le locataire peut demander une baisse de son loyer si celui-ci dpasse le
loyer major. Sa demande est formuler auprs du bailleur par courrier au moins sixmois avant la date de son renouvellement.
3.2.3. En cours de bail
La rvision du loyer :
Pas de spcificit lie au caractre de zone tendue : comme prcdemment en
fonction de lIRL (indice de rfrence des loyers). Lindexation nest pas systmatique, le
bailleur devra solliciter le preneur dans les dlais.
Le loyer major :
Pas de spcificit lie au caractre de zone tendue : cf. prcdemment
3.2.4 Loyer renouvel
lors du renouvellement, le loyer peut tre rvalu ou diminu
Si loyer est infrieur de 30% au loyer mdian (hors montant du complment de loyer)
le bailleur peut demander sa rvaluation : laction en majoration
- par tiers ou par sixime selon la dure du bail et limportance de la majoration (+ de
10%)
- laction en majoration ne pourra seffectuer que dans la limite du loyer de rfrence
minor- la contestation du locataire au regard des loyers du voisinage (3 6 rfrences)
-
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Si loyer est suprieur de 20% au loyer mdian alors le locataire pourra
demander la rvaluation de son loyer : laction en minoration
- action en diminution ouverte au locataire
- diminution (hors complment de loyer) hauteur du loyer de rfrence major ?
Le loyer de rfrence doit tre le loyer publi par arrt au moment de la
demande
Ce que doit dsormais indiquer le bail ;
La surface habitable Le loyer de rfrence et le loyer de rfrence major correspondant la
catgorie du logement
Le montant et la date du dernier loyer acquitt par le prcdent locataire, si
celui-ci a quitt le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
La nature et le montant des travaux effectus dans le logement depuis la fin
du dernier contrat
Une notice dinformation relative aux droits et obligations des locataires et des
bailleurs
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Quelles seront vraisemblablement les effets de lencadrement des loyers?
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Lobservatoire Clameur estime que pour les logements viss par la mesure, les
loyers subiront des baisses de 15% 29% selon lagglomration.
Limpact le plus fort attendu est Nice avec des loyers qui pourraient baisser de
28,6% en moyenne. Le recul devrait tre de 23,1% Paris.
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4.1. Cong du bailleur
4.1.1 Rgles communes aux cong-vente et cong-reprise
Le dlai de pravis de 6 mois reste inchang
Cong notifi par lettre RAR, signifi par acte dhuissier ou remis en main propre
contre rcpiss ou margement
Contrle du juge en cas de contestation sur le cong : il peut :
o vrifier a priori la ralit du motif du cong
o invalider le cong si la non-reconduction du bail napparat pas justifie
par des lments srieux et lgitimes
o se saisir doffice de ces questions
Une notice dinformation relative aux droits du locataire et aux obligations du
bailleur doit tre annexe au cong
Il existe des causes administratives de suspension de la dure du bail et de la
facult de donner cong (insalubrit)
On ne peut pas donner cong des locataires protgs sans offre de
relogement :
o Les locataires de plus de 65 ans (avant lge tait fix 70 ans)
o et dont les ressources sont infrieures un plafond fix par arrt
ministriel
o lexception : si le bailleur est g de plus de 65 ans (avant : 60 ans)
sanctions pnales :
o 6 000 pour le bailleur personne physique
o 30 000 pour le bailleur personne morale
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4.1.2 Cong-reprise
Le bailleur doit indiquer la nature du lien qui lunit avec le bnficiaire de la
reprise (par exemple pour loger son fils)
il doit justifier du caractre rel et srieux de sa dcision de repriseo la justification doit figurer dans le cong
o // loi du 1er septembre 1948
En cas dacquisition dun bien occup
o si le terme du bail en cours intervient + de 2 ans aprs lacquisition le
cong est autoris au terme du bail en cours
o Si le terme du bail en cours intervient - de 2 ans aprs lacquisition le
cong est autoris aprs un dlai de 2 ans prorogation du bail pour 3 ans
Consquence ; augmentation des dcotes appliquer sur le prix du bien vendu
occup : 16 17% en moyenne au lien de 10% habituellement pratiqu avant cette
disposition.
De plus, la Mairie dispose dun dlai de deux mois pour prempter et de 6 mois pour
ritrer. Consquence allongement des dlais pour signer la vente (3 semaines de
plus environ).
4.1.3 Cong pour vente
Le dispositif reste quasiment inchang
En cas dacquisition dun bien occup, le cong pour vente nest autoris qu
compter du terme du premier renouvellement.
Les congs antrieurs ce terme ne sont pas
autoriss Ils sont a priori nuls, leurs effets ne
sont donc pas reports
4.2. Cong du locataire
Le principe est inchang : dlai de pravis de 3 mois inchang
Dans certains cas, rduction du dlai 1 mois :
o en zones tendues
o pour raisons de sant, constates par un certificat mdical
o pour les bnficiaires du RSA ou de lallocation adulte handicape
o pour le locataire qui sest vu attribuer un logement social
Le motif invoqu, QUEL QUIL SOIT, doit tre justifi au moment de lenvoi dela lettre de cong. A dfaut, retour au dlai de 3 mois.
-
7/24/2019 1re Partie Du Polycopi 2014-2015 Expertise Immobilire
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2) le volet urbanisme
Evolution desplans doccupation des sols (POS) :
Article L 123-19 du Code de lurbanisme :
Les POS qui nont pas t mis en forme de plan local durbanisme (PLU), au
plus tard le 31 dcembre 2015 sont caducs compter de cette date et ce sont
les RNU qui sappliquent.
Toutefois, lorsquune procdure de rvision du POS a t engage avant le
31 dcembre 2015, cette procdure peut tre mene terme sous rserve
dtre acheve au plus tard troisans compter de la publication de la loi. Les
dispositions du POS restent en vigueur jusqu lapprobation du PLU et auplus tard jusqu lexpiration de ce dlai de trois ans.
Transfert de la comptence PLU aux intercommunalits :
- A compter du 27 mars 2017, (3 ans + 1 jour aprs la publication de la loi ALUR), la
comptence PLU est transfre automatiquement aux communauts de communes
ou communaut d'agglomration.
.sauf si dans les trois mois prcdant le terme du dlai de trois ans au moins 25 %
des communes reprsentant au mo