1- Dans quelles conditions peut-on invoquer la garantie des vices cachs?Le vendeur reste responsable, aprs la transaction, des dfauts du logement qui taient cachs au moment de la vente, lorsque ceux-ci rendent le bien impropre l'usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l'acqureur n'aurait pas pris la dcision d'achat, ou en tout cas pas ce prix-l, s'il en avait eu connaissance (article1641 du Code civil). l'inverse, le vendeur n'est pas responsable des dfauts qui taient apparents (article1642). La jurisprudence juge ainsi que constituent des vices cachs: la prsence de termites ou d'amiante dans le logement, l'absence de fondations, l'existence de carrires souterraines engendrant une instabilit du bti, le dfaut de raccordement au rseau public d'vacuation des eaux uses, ou encore des nuisances acoustiques dues des cloisons d'paisseur insuffisante.2- Le vendeur peut-il s'exonrer de sa responsabilit?Le vendeur peut se ddouaner en insrant, dans l'acte de vente, une clause indiquant qu'il ne sera pas tenu de garantir l'acqureur en cas de vice cach. Ces clauses, prsentes dans la majorit des actes notaris, ne sont valables que si le vendeur est un non-professionnel et qu'il est de bonne foi. Tel est le cas, par exemple, d'un vendeur qui n'avait pas connaissance, au jour de la vente, de la prsence de mrules (champignons destructeurs du bois) dans les poutres de sa maison, puisque le diagnostic technique qu'il avait fait tablir n'en faisait pas mention.En revanche, le vendeur manifestement de mauvaise foi ne peut invoquer cette clause, par exemple lorsqu'il a colmat et repeint un plancher et des plinthes pour cacher la prsence de termites, ou qu'il a ralis des travaux pour dissimuler des fissures affectant la structure mme du bti. Attention, mme si le vendeur ne commet aucun acte de dissimulation, il peut tre considr comme tant de mauvaise foi ds lors qu'il est au courant du dfaut et qu'il n'en a pas averti l'acqureur.3- Que risque le vendeur en cas de dcouverte d'un vice cach?Si le vendeur est dclar responsable des vices cachs par le juge, l'acqureur peut, au choix, demander l'annulation de la vente ou une diminution de son prix (articles1644 et1646 du Code civil). S'il choisit l'annulation de la vente, le vendeur doit lui rembourser le prix d'acquisition ainsi que les frais de notaire. S'il choisit une rduction du prix, il revient un expert d'en dterminer le montant. Le vendeur de mauvaise foi peut en outre tre condamn verser des dommages et intrts (article1645 du Code civil). Attention, l'action en garantie contre les vices cachs doit tre intente dans les deux ans suivant la dcouverte du dfaut (article1648 du Code civil). C'est au vendeur de prouver que la dcouverte du vice cach a eu lieu plus de deux ans avant l'introduction de l'action en justice.