1 mai 2010 colloque jeudi 20 mai 2010 à la maison internationale quelle place pour le parc social...

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Mai 2010

COLLOQUE Jeudi 20 mai 2010à la maison internationale

Quelle place pour le parc social dans la mobilitérésidentielle des ménages franciliens ?

AORIF CDC DREIF Fédération des EPL IAU Île-de-France

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Deuxième table ronde :

L’évolution de la dépense logement et des taux d’effort

Mai 2010

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Mai 2010

Les taux d’effort et leur évolution

› En 2006, les locataires franciliens consacrent 20,4% de leur revenu au paiement de leur loyer

16,0%

23,9%

36,3%

20,4%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Parc locatifsocial

Parc locatif privé Sous-location,meublés, hôtels

Ensemble locatif

C’est dans le parc locatif privé que le taux d’effort brut est le plus élevé

Source : Insee, ENL 2006

Loyer 349 € 634 € 481 € 485 €

Revenu 2 185 € 2 655 € 1 324 € 2 376 €

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Mai 2010

30,6%

19,4%

14,2%11,8%

8,8%

16,0%

23,9%

16,4%

53,8%

19,0%

23,8%

31,2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1er quintile (0 à 1359 €)

2ème quintile(1360 à 2066 €)



5ème quintile(plus de 4390 €)

Total

Parc locatif social Parc locatif privé

Taux d’effort brut selon le niveau des revenus


Parc locatif social 330 000 314 000 247 000 157 000 71 000 1 119 000 dont éligibles 100 % 100 % 89 % 76 % 34 % 90 %

Parc locatif privé 252 000 230 000 207 000 154 000 127 000 969 000dont éligibles 100 % 100 % 65 % 55 % 22 % 75 %

› Mais les différences de taux d’effort brut entre ménages dépendent surtout des écarts de revenu


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Mai 2010


Source : Filocom 2007, base loyer OLAP -Traitements IAU-îdF, DREIF, AORIF et OLAPCartographie : OLAP, DREIF BD Carto, Géofla IGN 1990-2006

Taux d’effort brut moyen dans le parc locatif privé

(moyenne 24%)

Taux d'effort moyen

moins de 24 %de 24 à 25,5 %de 25,5 à 27 %de 27 à 28,25 %plus de 28,25%

Taux d’effort brut moyen dans le parc locatif social

(moyenne 16%)

Taux d'effort moyen

moins de 14,25 %de 14,25 à 15 %de 15 à 16 %de 16 à 16,75 %plus de 16,75 %

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Mai 2010

Loyer parc privé / loyer parc social

moins de 1,75de 1,75 à 2de 2 à 2,25de 2,25 à 2,75plus de 2,75

› Ratio loyer mensuel parc privé / parc social


Source : Filocom 2007, base loyer OLAP -Traitements IAU-îdF, DREIF, AORIF et OLAPCartographie : OLAP, DREIF BD Carto, Géofla IGN 1990-2006

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Mai 2010


› Les différentes aides au logement permettent de diminuer le taux d’effort de 2 points… en moyenne

› Une progression sensible du taux d’effort net malgré les aides au logement (entre 1984 et 2006)

… et de 14 points (de 29,4% à 15,5%) pour les seuls bénéficiaires de ces aides (28% des locataires en ÎdF)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

1984 1988 1992 1996 2002 2006

Ensemble locatif HLMLocatif libre Sous-location, meublés, hôtels

+ 7,2 points

+ 4,8 points

Évolution du taux d’effort net (1984-2006)

Source : Insee, ENL 1984 à 2006

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Les charges locatives(Etude OLS)

Mai 2010

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Mai 2010

› L’intégration des charges accroît la dépense logement de 20% pour l’ensemble des locataires…


344

638

472

138

118

95

0

100

200

300

400

500

600

700

800

HLM (65 m²) Locatif libre (51 m²) Ens. locatif (57 m²)

Loyer principal Charges locatives

Ventilation de la dépense logement en 2006

138 € dans le secteur HLM contre

95 € dans le secteur locatif libre

La différence s’explique en grande partie par le champs des prestations incluses dans les charges, plus large dans le secteur HLM, ainsi que par la taille des logements.


12 %

29 %

10

Mai 2010

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

1992 1996 2002 2006

Taux d'effort brut ss charge Taux d'effort brut yc charges

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

1992 1996 2002 2006

Taux d'effort brut ss charge Taux d'effort brut yc charges

› Sur la période récente (2002-2006), les charges ont augmenté plus vite que les loyers

Parc HLM Parc locatif privé


Source : Insee, ENL 1992 à 2006

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Mai 2010

› Méthodologie de l’étude

- gestion du chauffage et production d’eau chaude- électricité des usages communs- taxe d’enlèvement des ordures ménagères- autres dépenses d’entretien (VMC, TV…)

- gestion de l’eau- gestion des ascenseurs- entretien de propreté- les garages

L’étude sur les charges locatives

– Analyse de 2166 résidences gérées par 8 bailleurs franciliens, représentant 200 000 logements

– Huit grands postes de charges ont été identifiés :

– Seules les charges récupérables ont été analysées

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› En 2006, près de 80 % des charges sont assurées par trois postes de dépense : chauffage, eau et entretien

Mai 2010

Pour une dépense annuelle moyenne de 1739 euros(dépenses récupérables des résidences équipées d’un chauffage, d’une production d’ECS collectifs et d’un ascenseur)

421 €

361 €

380 €

577 €

33%

24%

21%

22%


Divers

Entretien gardiennage

Chauffage

Eau

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Mai 2010

› L’évolution des charges sur le long terme (1990 – 2006) : une hausse sensible depuis 2000 (+25%)…

24,5

19,320,2

10,7 10,28,4

4,94,4

2,6

5,4

3,70 €

5 €

10 €

15 €

20 €

25 €

30 €

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Total récupérable Chauffage et ECS collectifsEau (gestion collective) Gardien récupérable

Dépenses en euros constants 2006 par m²


Source : Observatoire national des charges - USH

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Mai 2010

› …et un taux de couverture du « forfait charges » en forte décroissance

56%63%

70% 72%

46%

64%

51%

64%

56%

41%

0%

20%

40%

60%

80%

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Couple avec 3 enfants en T5 (75 m²) Couple en T2 (50 m²)


Source : Observatoire national des charges - USH

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Mai 2010

La dépense totale pour le chauffage et l’ECS est supérieure de 35% en chauffage urbain.

48% des logements

26% des logements

Dépenses de CHAUFFAGE (moyenne par an) par logement par m²

Chauffage collectif 514 € 8,0 €

Chauffage urbain 695 € 10,6 €


– Des disparités liées au mode de chauffage…

› Chauffage et eau chaude : 1er poste de dépense (577€)

Source : Etude OLS

En chauffage urbain, les dépenses sont supérieures de 21% à la moyenne pour les résidences dont la taille est inférieure à 50 logements.

580

496523

844

665

752

0

200

400

600

800

1000

2 à 50 logements 51 à 200 logements Plus de 200 logementsChauffage collectif Chauffage urbain

– … ainsi qu’à la taille de la résidence

€ par an

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› L’eau : 2ème poste de dépense (421 €)

Mai 2010


… qui varie selon la taille de la résidence…

… et son âge

446406

363

0

200

400

600

2 à 50 logements 51 à 200 logements Plus de 200logements

393

475

407

0

200

400

600

1950-1969 1970-1989 Après 1990

€ par an € par an

– La mise en place de compteurs individuels permet de diminuer les factures de 12% (de 466 € à 411 € par logement).

– Une consommation moyenne facturée qui s’élève à 117 m3 par logement…

Source : Etude OLS

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› L’entretien de propreté : 3ème poste de dépense (361 €)

Mai 2010

⇨ entreprises d’entretien : 54% du total

⇨ personnel de proximité : 45 % du total (gardien)


– Les dépenses se répartissent en deux principaux postes :

Source : Etude OLS

– L’étude n’a pas identifié de facteurs d’influence pour ce poste de dépenses (taille de la résidence, localisation…).

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› Les autres postes de dépense (380 €)

Mai 2010

non négligeables (quand elles sont renseignées)

40% des résidences et 60% des logts

Dépenses AUTRES POSTES par an

par logement par m²

Taxe sur les ordures ménagères 141 € 2,2 €

Electricité (usages généraux) 86 € 1,3 €

Entretien des espaces verts 55 € 0,7 €

Entretien des ascenseurs 35 € 0,6 €

Autres dépenses (VMC, TV…) 63 € 1,0 €

Les dépenses d’ascenseurs décroissent en fonction de la taille…

€ par an

… mais varient du simple au double selon l’âge de la résidence

27

42

61

0

20

40

60

80

100

2 à 50 logements 51 à 200 logements Plus de 200logements

46

3124

0

20

40

60

80

100

1950-1969 1970-1989 Après 1990

€ par an


Source : Etude OLS

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• Quelques éléments de débat pour conclure

Mai 2010

– L’évolution du « forfait charges » dans le calcul des aides au logement

– La récupération auprès des locataires des économies d’énergie

– Le chauffage urbain : des coûts fixes élevés faible impact des économies d’énergie sur la facture évolution de la facture dans le cadre des opérations ANRU

(avec des CF répartis sur moins de locataires)

– L’eau : un poste en forte hausse (x2 depuis 15 ans)

Conclusion

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Mai 2010

Merci de votre attention

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