Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) de la ZONE COMMERCIALE NORD

Lampertheim – Mundolsheim – Reichstett –

Vendenheim

Dossier de création

A. Rapport de présentation

Décembre 2013

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SOMMAIRE

1 OBJET ET JUSTIFICATION DE L ’OPERATION ....................................................................... 3 1.1 Une zone commerciale à moderniser..................................................................... 3 1.2 Historique............................................................................................................... 4

2 ETAT INITAL DU SITE ........................................................................................................ 7 2.1 Situation du projet .................................................................................................. 7 2.2 Le site .................................................................................................................... 8 2.3 Rayonnement commercial ..................................................................................... 8 2.4 Paysage................................................................................................................. 8 2.5 Déplacements........................................................................................................ 9

2.5.1 Réseau routier................................................................................................ 9 2.5.2 Réseau de transport en commun ..................................................................10 2.5.3 Réseau modes actifs.....................................................................................10

2.6 Milieux naturels .....................................................................................................10 2.7 Infrastructures.......................................................................................................10

3 UN PROJET DE RENOUVELLEMENT URBAIN ET COMMERCIAL .............................................12 3.1 Principes d’aménagement.....................................................................................12 3.2 Programme prévisionnel des équipements publics ...............................................14 3.3 Programme prévisionnel des constructions...........................................................14

4 LES RAISONS POUR LESQUELLES LE PROJET FAISANT L 'OBJET DU DOSSIER DE CREATION A ETE RETENU...........................................................................................................................17

4.1 Au regard des documents d’urbanisme en vigueur ...............................................17 4.2 Au regard de l’insertion dans l’environnement naturel ou urbain ...........................17

4.2.1 Le paysage ...................................................................................................17 4.2.2 Le réseau viaire.............................................................................................18 4.2.3 La structure du quartier .................................................................................18

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PREAMBULE La Communauté Urbaine de Strasbourg a délibéré le 27 mai 2011 pour lancer les études préalables à la création d’une Zone d’Aménagement Concerté1 (ZAC) sur le secteur de la Zone Commerciale Nord et définir les modalités de la concertation.

Conformément à l’article R311-2 du Code de l’Urbanisme, le dossier de création comprend :

A / un rapport de présentation

B / un plan de situation

C / un plan de délimitation du périmètre en ZAC

D / une étude d’impact et ses annexes

E / le régime au regard de la taxe d’aménagement

F/ une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables (conformément à l’article L128-4 du code de l’urbanisme)

1 Les ZAC sont des zones à l’intérieur desquelles une collectivité décide d’intervenir pour réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment des terrains que la collectivité a acquis ou acquerra, en vue de les céder à des « utilisateurs » publics ou privés.

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1 OBJET ET JUSTIFICATION DE L ’OPERATION

1.1 Une zone commerciale à moderniser

Le périmètre du projet de la « Zone Commerciale Nord », s’étend sur 150 hectares répartis sur quatre communes appartenant à la Communauté Urbaine de Strasbourg : Lampertheim, Mundolsheim, Reichstett et Vendenheim. De par sa taille, c’est l’une des plus grandes zones commerciales de France après celles de la région parisienne.

La Zone Commerciale Nord constitue aujourd’hui, dans le paysage commercial strasbourgeois, un lieu de destination en raison de la présence de grandes enseignes sur le site. Cependant, ces enseignes attractives se sont développées chacune côte à côte sans aucun principe fédérateur, sans plan directeur, ce qui pose un grand nombre de difficultés fonctionnelles. En effet, le développement de la zone commerciale nord n’a pas bénéficié d’une planification d’ensemble, créant ainsi à ce jour, un problème de lisibilité majeur. L’ensemble des caractéristiques urbaines du site, la superposition fonctionnelle des espaces et l’inadaptation du réseau viaire, confèrent à ce secteur des difficultés importantes de fonctionnement.

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A cela, s’ajoute une répartition des activités économiques en petites unités fonctionnelles (petites surfaces commerciales) qui se sont implantées sans cohérence d’ensemble au gré des disponibilités foncières. Cette zone subit de ce fait des écueils dans son fonctionnement entrainant par conséquent :

• un problème structurel dû à un vieillissement des équipements commerciaux ;

• d’importantes difficultés de circulation au sein de la zone ;

• une perte d’attractivité et de chiffre d’affaires ;

• une présence, dans certains secteurs, de friches d’activités ;

• une tendance à l’éparpillement ;

• un coût du foncier malgré tout élevé, ce qui rend toutes interventions foncières difficiles. Cependant le site bénéficie de nombreux atouts, ce qui conduit la collectivité à envisager un projet de restructuration et d’urbanisation sur ce secteur :

• il bénéficie d’une situation géographique stratégique grâce à une accessibilité routière optimale. Ce site est directement connecté à l’A4 et aux RD 64 et RD 263 qui relient la zone commerciale aux grandes voies structurantes de la région ;

• son emprise foncière lui permet d’accueillir un nombre important de commerces et d’activités et le site bénéficie d’une réserve d’extension au sud ;

• l’ensemble des activités et commerces réalisent un chiffre d’affaires qui en fait la zone commerciale de référence de la Communauté Urbaine de Strasbourg. En effet ce site révèle un potentiel à l’échelle locale mais également à l’échelle régionale puisque sa zone de chalandise s’étend bien au-delà de la Communauté Urbaine de Strasbourg ;

• il possède des atouts paysagers sous-exploités, notamment grâce à la présence du canal.

1.2 Historique

La ZCN s’est développée sur d’anciennes emprises agricoles entre la voie ferrée et le canal. Le foncier agricole a été valorisé par l’établissement d’un échangeur entre la RD263 et l’autoroute A4. Compte tenu des dimensions de l’échangeur, inchangées depuis sa création, la programmation commerciale envisagée a toujours été ambitieuse. Le développement de la ZCN s’est ensuite poursuivi par des opérations d’aménagement successives. Les premiers établissements se sont implantés sur les bans communaux de Vendenheim et de Mundolsheim. En 1973, le groupe Cora a implanté un hypermarché sur le territoire de Mundolsheim. Le choix de la localisation semble lié au potentiel de visibilité offert par ce site, à partir de la RD263 et de l’autoroute A4. Les aménagements successifs pour fluidifier le trafic automobile au moment des pics de fréquentation hebdomadaire ont marqué le système viaire de la zone. Dès son implantation, l’hypermarché a aménagé un passage dénivelé sous la RD263 (à l'époque RN63) afin d’éviter le carrefour dans les parcours retour vers Strasbourg. Ensuite un rond-point et une file de stockage supplémentaire en amont du carrefour RD64/RD263 ont été aménagés. Parallèlement, les moyennes surfaces se sont implantées sur une maille viaire assez serrée, 100 m d’intervalle entre les voies Est-Ouest. La zone commerciale s’est développée comme :

• un centre commercial autoroutier, à partir de l’échangeur de Reichstett-Mundolsheim ;

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• un centre routier autour de la RD263 ;

• un lotissement de commerces, hôtellerie, artisanat notamment sur le territoire communal de Vendenheim

Durant cette période, les bourgs voisins renforcent leur offre en logements grâce à l’aménagement de quartiers pavillonnaires. Petit à petit, les quartiers résidentiels éloignés de la ZCN se rapprochent. C’est notamment le cas du quartier des Perdrix aménagé entre la RD263 et le canal au Nord de la zone. A l’Ouest de la voie ferrée, l’urbanisation est maîtrisée du fait de la présence d'un périmètre de protection de captages d’eau potable.

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Evolution de l’urbanisation du secteur de la ZCN de 1968 à aujourd’hui - Source : Schéma directeur d’aménagement de la ZCN, SEURA Afin de résoudre les différents dysfonctionnements des études ont été lancées. En 2008, un schéma directeur d’aménagement a été établi par le bureau d’études SEURA et l’urbaniste David MANGIN qui a permis de définir un état des lieux complet du site, de proposer des orientations et des scénarii d’aménagement. En 2012, des études préalables à la création d’une ZAC menées par Studio Authier et Associés ont permis de préciser le projet tel qu’il est explicité dans le présent dossier.

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2 ETAT INITAL DU SITE

2.1 Situation du projet

Le périmètre de la ZCN s’inscrit sur les bans communaux de Lampertheim, Mundolsheim, Vendenheim et Reichstett, dans le département du Bas-Rhin à 10 km au Nord de Strasbourg. Plus précisément, la zone d’étude se situe à proximité de l’échangeur sur l’autoroute A4 et est traversée du Nord au Sud par la RD263, dite "Route de Brumath". D’une superficie d’environ 150 hectares (ha) et globalement d’orientation Nord-Ouest/Sud-Est, elle est délimitée par :

• l’autoroute A4 au Sud et les espaces agricoles limitrophes ;

• la voie ferrée Paris-Strasbourg à l’Ouest ;

• le canal de la Marne au Rhin à l’Est ;

• le lotissement des Perdrix à Vendenheim au Nord.

Lotissement "Les Perdrix"

Voie ferrée Paris-Strasbourg

RD263, dite route de Brumath

Canal de la Marne au Rhin

Echangeur autoroutier

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2.2 Le site

Le périmètre de la ZAC présente aujourd'hui des occupations du sol différentes :

• activités commerciales et artisanales ;

• zones tertiaires ;

• espaces agricoles.

2.3 Rayonnement commercial

La zone commerciale Nord est l'une des plus grandes et anciennes zones commerciales de France, positionnée sur les secteurs de l’équipement de la maison et de l’alimentaire. Son rayonnement s’exerce sur l'ensemble de l’agglomération strasbourgeoise et sur son arrière-pays, voire au-delà à l'échelle régionale. Située à 10-15 minutes de Strasbourg, elle constitue un pôle important qui doit pour autant faire face à la concurrence de polarités plus petites qui maillent le territoire et présentent des avantages de proximité et d’accessibilité qui correspondent de plus en plus aux critères d’achat des consommateurs. Si la ZCN bénéficie globalement d’un emplacement de premier ordre en termes de visibilité et d’accessibilité, elle est pénalisée par la congestion de ses axes de desserte et un confort d’achat médiocre, qui entrainent une perte d’attractivité dans un environnement commercial concurrentiel (offre présente sur l’agglomération, dans la région, et commerce dématérialisé). En 2008, la ZCN génère 2800 emplois, soit plus du quart des emplois disponibles dans les 4 communes.

2.4 Paysage

Le bâti de la ZCN est quasi-intégralement constitué de bâtiments avec des façades en bardage métallique de faible qualité architecturale. Globalement, les espaces publics de la ZCN présentent un aspect dégradé. Les secteurs d’activités ayant été aménagés pour s’y déplacer en automobile, tous les espaces publics de la ZCN ont un caractère routier fortement marqué. Les bâtiments implantés le long des voies sont ainsi conçus pour être identifiés et vus par la route. Cela impacte fortement sur la vision très minérale de la ZCN. La valorisation des façades sur la RD 263 a pour un temps fait oublier la présence du canal et celle du rail. Ainsi tout ce qui n’est pas vu depuis les infrastructures routières est considéré comme un arrière et n’a fait l’objet d’aucune attention. La visibilité depuis le TGV pourrait être un autre axe de valorisation des espaces arrières du secteur Sud-Ouest et de la RD 263. Au final, le site met très peu en valeur le paysage dont il fait partie alors que c’est un élément d’attractivité et qu’il constitue une porte d’entrée de l’agglomération vue par des millions de voyageurs venant aussi bien de la route, du fer ou des airs.

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2.5 Déplacements

2.5.1 Réseau routier

La ZCN est irriguée par un système de voiries secondaires, à double sens de circulation, qui se raccordent au réseau principal au moyen de ronds-points ou de contre-allées, partitionnant la zone en secteurs qui communiquent mal entre eux. L'allée centrale est desservie à l’arrière de la zone, par une voie qui longe le réseau ferroviaire, ce qui complexifie la lecture de la zone et a relégué la RD263 à un plan de façades secondaires (cour des matériaux de Castorama). Il n’y a pas de liaison directe entre les différents secteurs de la zone, obligeant les chalands à emprunter la RD263 pour passer d’un magasin à l’autre. La ZCN a une structure viaire peu maillée avec une hiérarchie des axes à améliorer. Aujourd’hui, la hiérarchie viaire se compose de :

• l’autoroute A4 avec l’échangeur de Reischtett ;

• la RD263, axe traversant Nord-Sud de la ZCN ;

• la RD64, axe traversant Est-Ouest de la ZCN ;

• un réseau de voies de desserte interne peu lisible.

Le réseau viaire actuel - Source : RR&A (2012)

L’ensemble du réseau est peu lisible et induit des parcours complexes multipliant les nuisances.

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2.5.2 Réseau de transport en commun

La ligne 71 (Eckwersheim – les Halles) de la CTS dessert la ZCN à deux arrêts situés le long de la RD263 : "zone commerciale" et "artisans". La fréquence de la ligne 71 est faible. Les liaisons avec les gares de Vendenheim et Mundolsheim, situées respectivement au Nord et au Sud de la ZCN sont à améliorer. La couverture de la ZCN en transports collectifs est très partielle et est à renforcer. En effet, seule une faible superficie de la ZCN se situe aujourd'hui à moins de 300 m d’un arrêt de bus, distance qui est considérée comme convenable pour l’accessibilité piétonne (500 mètres étant la distance de refus du piéton). Le projet de transport en commun en site propre devrait desservir la zone au travers de la RD263 avec trois arrêts dans le périmètre de la ZCN. Un parking relais est également projeté en sortie de l’échangeur autoroutier.

2.5.3 Réseau modes actifs

Un réseau structurant de pistes cyclables permet d’accéder à la ZCN. Les aménagements se situent seulement sur des axes longeant ou traversant la ZCN :

• le long du canal de la Marne au Rhin en limite Est ;

• le long de la voie ferrée en limite Ouest ;

• le long de la RD64. On peut noter l’absence d’aménagements internes à la zone. De même, aucune offre de stationnement pour les vélos n’est proposée dans la ZCN Les liaisons pour les modes doux (piétons notamment) en interne à la ZCN restent à créer afin d’améliorer la continuité du réseau avec les pôles de transport collectif (stations du TCSP, gares, P+R…).

2.6 Milieux naturels

Le périmètre de la ZAC ne présente aucun enjeu du point de vue de la végétation et des habitats naturels. En effet, la majorité des terrains sont occupés par des bâtiments d’activités commerciales ou des parcelles agricoles. Les quelques bosquets répertoriées doivent être préservés au mieux dans le cadre du projet. En effet, ces derniers constituent les rares éléments structurants présents dans la zone d’étude et offrent des zones de reproduction potentielles pour certaines espèces d’oiseaux (essentiellement les petits passereaux). Une quinzaine d’espèces protégées, menacées ou rares se développent au moins temporairement dans le périmètre d’étude en période de reproduction. Il s’agit uniquement d’espèces aviaires. Parmi ces espèce, on retiendra notamment la présence de la Cigogne blanche, espèce inscrite à l’Annexe I de la Directive Oiseaux.

2.7 Infrastructures

La ZCN est traversée par 3 conduites de transport d’hydrocarbures :

• l’oléoduc de Défense Commune Phalsbourg-Kehl, exploité par la société TRAPIL ;

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• les pipelines PL1 et PL2 exploités par la société SPSE reliant Fos sur Mer aux terminaux de livraison de Reichstett, Oberhoffen-sur-Moder, Wörth(D) et Karlsruhe(D).

Le site est également traversé par une ligne à haute tension. Ces ouvrages impliquent des servitudes de construction et la mise en place de mesures de protection des ouvrages.

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3 UN PROJET DE RENOUVELLEMENT URBAIN ET COMMERCIAL

3.1 Principes d’aménagement

Le parti d’aménagement met en œuvre un nouveau schéma de circulation et améliore le cadre de vie de cette zone par des espaces verts, des liaisons piétonnes, des lieux de détente et des espaces de loisirs. Il s’attache à recentrer les secteurs commerçants afin de minimiser les distances entre les commerces et créer une véritable dynamique sur la zone.

Plus précisément, le projet s’organise autour des principes suivants : Optimisation et lisibilité de la structuration des flux de la zone Cet objectif devrait être atteint principalement grâce à une nouvelle distribution des flux dans la zone commerciale. L’idée d’un boulevard des enseignes, voie structurante assurant l’accès à l’ensemble de

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la zone, devrait simplifier la desserte des commerces. Mais au-delà de la desserte efficace, cela permettra de mettre en place une représentation facilement appropriable par le public du fonctionnement circulatoire et commercial de la zone. Ce boulevard sera accompagné d’une nouvelle hiérarchie des voies : les axes principaux (boulevard des enseignes et voie départementale), les voies de dessertes fines permettant aux voitures de quitter les voies principales pour se rapprocher au maximum des magasins. Cette distribution plus efficace des flux voitures devrait permettre de libérer des espaces réservés aux piétons : un mail piéton traversant toute la zone devrait permettre de pallier l’actuel manque d’urbanité et de sécurité propre à cette zone. Il ne remettra pas pour autant en cause l’accès automobile au plus près de l’ensemble des commerces, grâce aux boucles de circulation. Le projet de Transport en Commun en Site Propre (TCSP) Vendenheim-Wolfisheim dont le bilan de la concertation a été approuvé par le Conseil de Communauté le 12 juillet 2012 et dont les études sont en cours a été pris en compte. Les cheminements piétons depuis les arrêts faciliteront l’accès en transports en commun à la zone. Optimiser le stationnement et favoriser les déplacements doux Le projet prévoit :

• trois principaux secteurs de stationnement qui jalonnent la zone : le parking de Cora, un parking mutualisé au centre et un parking mutualisé situé au Nord de la zone commerciale ;

• une redistribution de l’offre de stationnement le long du boulevard des enseignes et le long des boucles de circulation ;

• des parkings paysagers et mutualisés devant les commerces situés à l’extérieur du boulevard des enseignes ;

Des espaces publics piétons de qualité favoriseront la balade commerciale des clients qui pourront préalablement stationner leur véhicule sur les différents parkings mutualisés. Recréer de l’urbanité : entre espaces publics de qualité et espaces de chalandise Mail piéton, galerie commerçante du supermarché Cora, trottoirs et liens piétons systématisés seront autant d’espaces qualitatifs dont l’objectif est d’inciter le chaland à la flânerie urbaine. Ces lieux d’intensité sont répartis équitablement dans la zone commerciale nord afin de créer un parcours urbain continu dans tout le quartier. En outre, une réorganisation de la signalétique au sein de la zone commerciale devrait donner une image plus dynamique de la zone et permettre une appropriation des lieux. Penser les espaces verts dans la relation avec le canal Alors que la zone commerciale bénéficie de la proximité avec le canal à l’Est et les espaces agricoles au Sud, celle-ci renvoie une image trop minérale. Le projet vise à exploiter ces potentiels dans le cadre d’espaces verts qualitatifs, réserves de biodiversité. D’une part la relation avec le canal doit être totalement repensée afin de faire bénéficier la zone de l’intérêt paysager, urbain et logistique que représente une voie d’eau. D’autre part, une « coulée verte » est prévue pour relier Lampertheim au canal afin d’intégrer les espaces verts à l’intérieur de la zone, d’assurer une continuité écologique et d’accentuer la dimension qualitative du centre de quartier. Repenser les centralités du quartier Le projet ambitionne de changer le centre de polarité du quartier et de placer celui-ci au cœur de la zone. Le dynamisme de cette nouvelle centralité devra se diffuser sur l’ensemble de la zone afin de stimuler la dynamique commerciale.

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Afin d’éviter des éventuels effets de franges et pour permettre un développement harmonieux de la zone, d’autres événements commerciaux sont prévus : l’entrée nord de la zone, le centre de la zone et le sud avec la galerie commerciale de CORA et l’extension de la zone au sud. Mixité fonctionnelle et mutabilité des espaces A l’interface entre la zone commerciale et Vendenheim, un secteur de logements sera réalisé pour créer une couture urbaine. Plus généralement, la mixité fonctionnelle est recherchée: les espaces commerciaux côtoieront des quartiers résidentiels qualitatifs au nord, des quartiers de bureaux et d’activités à l’ouest mais aussi des locaux artisanaux au sud ouest et des espaces agricoles au Sud.

3.2 Programme prévisionnel des équipements publics

Le programme prévisionnel des équipements publics s’appuie essentiellement sur la restructuration du réseau viaire, l’aménagement d’espaces sécurisés et agréables pour les modes actifs et l’intégration d’espaces verts :

• création d’un boulevard des enseignes ;

• réalisation d’un accès direct à l’échangeur autoroutier ;

• requalification de la RD 64 ;

• réalisation d’un mail piéton ;

• réalisation des boucles de circulation ;

• réalisation du corridor vert le long du canal et le long de la RD 64.

3.3 Programme prévisionnel des constructions

Vu l’importance de la zone, une restructuration complète de la zone ne peut être financièrement et techniquement assumée par un aménageur. C’est pourquoi l’opération comprend deux volets :

• un programme de constructions obligatoire dans le cadre de la concession d’aménagement ;

• un programme de constructions complémentaires dans le cadre de la concession.

Le programme de constructions obligatoire permettra d’engager une dynamique de renouvellement portant sur la réalisation des éléments suivants:

o les polarités commerciales au centre et au nord de la zone o la restructuration de l’entrée de ville de Vendenheim comprenant la réalisation de zones de logements et d’activités o le secteur Actinord au sud de la zone comprenant activités artisanales et logements afférents o les extensions de la zone commerciale situées dans le quadrant sud-est de la zone.

Ces constructions sur des secteurs stratégiques, associées à la réalisation du programme des équipements publics permettront d’améliorer l’accessibilité, l’attractivité, le fonctionnement et l’image de la zone, et par là d’enclencher sa modernisation.

Le potentiel constructible de l’ensemble de ces opérations est estimé ci-dessous :

Potentiel constructible du programme obligatoire

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Existant A réaliser

Surfaces actuelles estimées des bâtiments existants sur les secteurs à renouveler (m²)

Surfaces à réaliser dans le cadre de renouvellement de surfaces bâties (m²)

Surfaces à réaliser dans le cadre d’extensions sur des surfaces vierges (m²)

commerces soumis à autorisation (surfaces de vente)

40 000

locaux techniques, réserves, logistique, services, restauration, loisirs (surface plancher)

53 000

59 300

logements (surface plancher)

10 000 -

activités (surface plancher)

11 000 7 400

équipements : crèche, résidence sénior, loisirs (surface plancher)

65 000

2 200 8 300

total 65 000 76 200 115 000

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Le programme de constructions complémentaire permettra de poursuivre cette dynamique qui consiste essentiellement au renouvellement des constructions existantes sur les secteurs de la zone non compris dans le programme des constructions obligatoires. Ces secteurs représentent un potentiel de reconstruction – densification de 148 000 m² de surface plancher. L’aménageur de la ZAC pourra intervenir lui-même sur ces secteurs ou encadrer les initiatives privées qui pourront émerger.

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4 LES RAISONS POUR LESQUELLES LE PROJET FAISANT L 'OBJET DU DOSSIER DE CREATION A ETE RETENU

4.1 Au regard des documents d’urbanisme en vigueur

Le SCoTERS, les PLU de Lampertheim et Vendenheim, les POS de Mundolsheim et Reichstett ont été mis en compatibilité avec le projet à l’occasion de la Déclaration d’Utilité Publique prise par le Préfet le 5 novembre 2013. Le projet s’inscrit donc bien dans les objectifs des documents d’urbanisme en vigueur. Le projet de renouvellement urbain et commercial est clairement visé dans le Schéma de Cohérence Territorial de la Région de Strasbourg (SCoTERS). Le PADD inscrit l’objectif de favoriser une offre commerciale équilibrée. « La zone commerciale Nord (ZCN) constitue un pôle commercial de chalandise régionale, qu’il s’agit de moderniser dans le cadre d’une opération d’ensemble, dans le respect des équilibres commerciaux du territoire. A ce titre, la ZCN est assimilée à un pôle urbain. ». Le DOG, qui est la traduction réglementaire du PADD, précise les orientations concernant la ZCN. Dans le chapitre sur les objectifs relatifs à l’équipement commercial et artisanal, aux localisations préférentielles des commerces et des autres activités économiques, le SCOTERS inscrit la volonté de favoriser une offre commerciale équilibrée où les grandes zones commerciales, les grandes surfaces commerciales et ensembles commerciaux doivent être implantés, soit dans les pôles urbains, soit dans les secteurs bien desservis par les transports en commun. Les PLU de Lampertheim et Vendenheim et les POS de Mundolsheim et Reichstett prévoient également la réalisation du projet. Les vocations principales des différents secteurs de la zone sont compatibles avec les principes d’aménagement présentés dans le présent dossier et la densification et le développement du sud de la zone est rendu possible.

4.2 Au regard de l’insertion dans l’environnement n aturel ou urbain

4.2.1 Le paysage

La ZCN est aujourd’hui arrivée aux frontières naturelles de son développement : les grandes infrastructures que sont les voies ferrées, le canal, et les routes forment son périmètre. A l’intérieur de son périmètre, le projet prévoit l’intégration d’un grand nombre de surfaces végétalisées participant à l’équilibre global des espaces verts dans le territoire et permettant ainsi d’améliorer son image. Ainsi le réseau vert se retrouve au cœur de la perception du nouveau quartier. Il met en valeur le canal et le rattache à la voirie de transit est-ouest qui se mue en corridor écologique tout en permettant la circulation des véhicules. Le réseau vert accompagne aussi tous les aménagements comme le nouveau quartier résidentiel ou encore les boucles de desserte nouvellement créées sur la route des enseignes.

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Au nord de la ZCN, l’entrée de ville de Vendenheim est abrupte et mal mise en valeur. Les quartiers pavillonnaires sont en limite directe de la zone et méritent une amélioration de la transition urbaine avec les commerces et les activités aux travers des aménagements d’espaces publics induits par l’opération.

4.2.2 Le réseau viaire

Sans remettre en cause radicalement la place de l’automobile, il est pourtant nécessaire que les espaces urbains intègrent véritablement les voitures au sens positif du terme et non comme une panoplie de contraintes subies qui dessinent des espaces aux dépens des autres modes de transport. Le fondement du projet réside dans l’amélioration de son schéma de circulation pour aller vers plus de lisibilité et plus de fonctionnalité. En effet, le dysfonctionnement principal de la ZCN est l’absence de lisibilité de son parcours marchand et les conflits d’usages entre usagers et transit. La dissociation des flux est un des fondements du projet qui passe par la mise en en place d’un boulevard des enseignes qui prend sa source via une sortie autonome depuis l’échangeur et qui vient boucler toute la zone pour ressortir facilement à nouveau vers le réseau autoroutier. Cela permettra de rendre aux voiries de transit leur fonction originelle et éviter ainsi les conflits d’usage.

4.2.3 La structure du quartier

Ce projet a pour but d’accompagner la nécessaire mutation des commerces et leur développement futur autour d’un projet. L’enjeu est de coordonner le redéploiement des enseignes en proposant une fédération des moyens, garants d’une vision urbaine globale au service de l'intérêt général. Ainsi, le développement des enseignes et de leurs attractivités s’opérera dans une dynamique de construction d’un quartier urbain support de vie, agréable à fréquenter, retrouvant une attractivité commerciale qui s’est délitée. Au final, c’est bien un quartier commercial modernisé, prenant place dans un tissu viaire organisé et hiérarchisé, ouvert sur le paysage qui l’entoure, qu’il s’agit de constituer.