tour dhorizon du marché immobilier au maroc et perspectives pour 2017
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TOUR D’HORIZON
Adnane BAJEDDI, MSc., MRICS
Janvier 2017
Sommaire
Macroéconomie Financement Offre Demande IPAI Réglementation Perspectives
Tour d’horizon Janvier | 2017
Adnane BAJEDDI
2P.
Macroéconomie Financement Offre Demande IPAI Réglementation Perspectives
Tour d’horizon Janvier | 2017
Adnane BAJEDDI
DÉFICIT BUDGÉTAIRE
CROISSANCE DU PIB
TAUX DES CRÉDITS IMMOBILIERSBOURSE DE CASABLANCA
RÉSERVES DE CHANGE
+1,2 %(*)
38,8 MMDHS (3,5%)
+26,7%
6 mois et 21 jours
4,5%
Fondamentaux Macroéconomiques
3P.
(*) Chiffre prévisionnel pour 2016.
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
L’économie marocaine a connu un net ralentissement sur les 5 dernières
années; Le taux de croissance du PIB est passé de 5,70% en 2011 à 2,60% en
2014.
Le rebond inespéré de 2015 (+4,5%) est justifié par une saison agricole
exceptionnelle.
L’économie marocaine reste particulièrement tributaire de l’activité agricole.
Celle-ci a représenté 14% de part du PIB national en 2015.
Selon Bank Al Maghrib, la croissance de l’économie marocaine serait de
l’ordre de 1,2% en 2016; Il s’agit du taux le plus faible depuis 16 ans.
S’agissant de la création de la valeur ajoutée dans l’économie marocaine, le
secteur de l’immobilier a occupé la 3ème place en 2015, avec une quote-part de
10,37% de la valeur ajoutée globale, et ce tout devant le commerce (9,07%) et
le BTP ( 6,32%) mais derrière l’agriculture (14,3%) et l’industrie hors raffinage
(23,7%).
Fondamentaux Macroéconomiques
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Adnane BAJEDDI
Source:
4P.
13,33%
18,03%
6,32%
9,07%
10,37%
42,88%
Source:
Fondamentaux Macroéconomiques
Macroéconomie Financement Offre Demande IPAI Réglementation Perspectives
Tour d’horizon Janvier | 2017
Adnane BAJEDDI
En 2015, le Maroc s’est positionné comme la 2ème meilleure destination des
Investissements Directs Etrangers « IDE » en Afrique du Nord et la 3ème en
Afrique, avec un flux entrant de plus de 39 milliards de dirhams.
Les IDE sont en grande partie d’origine européenne et ils sont principalement
destinés à l’industrie (automobile, aéronautique, etc.).
Le secteur de l’immobilier figure parmi les secteurs qui ont bénéficié le plus de
l’évolution positive des IDE au Maroc. Ainsi les investissements étrangers en
immobilier sont passés de 7 MMDHS en 2012 à 11 MMDHS en 2015 (+57%).
Selon les chiffres prévisionnels de l’office des Changes, les IDE ont atteint 20,9
MMDHS à fin novembre 2016 contre 29,1 MMDHS une année auparavant, soit
une baisse de l’ordre de 28%. Ce recule laisse présager une année « 2017 »
difficile pour l’ensemble des opérateurs économiques marocains.
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36 39
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Source:
5P.
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2011 2012 2013 2014 2015
Egypte Maroc Tunisie Algérie
Source:
L’ICM a connu une forte régression durant ces 5 dernières années. Il est passéde 83,80 en 2011 à 73,70 points en 2016 selon les chiffres publiés par le Hautcommissariat au Plan (HCP).
En 2014, l’ICM a atteint son niveau historique le plus bas à 73,20 points.
59,8% des ménages considèrent que leur situation financière actuelle ne leurpermet pas d’investir dans des biens durables à l’instar de l’immobilier.
Cet indice fait état d’une faible demande intérieure fragilisée à la fois par lesréformes à tendances inflationnistes du gouvernement et aussi par unesituation macroéconomique défavorable à la création d’emploi.
Il serait opportun de signaler qu’il existe une forte corrélation entre lacroissance du PIB et l’ICM (+0,81%).
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (*)
Fondamentaux Macroéconomiques
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Source:
6P.
8,4%
8,6%
8,8%
9,0%
9,2%
9,4%
9,6%
9,8%
10,0%
20152014201320122011201020092008
Sur la période 2011-2014, le taux de chômage a augmenté de plus de 11%.Cette évolution négative reflète nettement le ralentissement qu’a connul’économie marocaine en cette période.
Toutefois, la croissance du PIB, enregistrée entre 2014-2015, a résulté en unebaisse du nombre de chômeurs de 2%. En 2015, le taux de chômage s’estétabli à 9,7%, soit 1.148.000 de chômeurs au total.
En outre, selon l’HCP, l’économie marocaine a détruit 26.000 postes durantles deux premiers trimestres de 2016 contre une création annuelle moyennede 74.000 postes au cours des trois dernières années. Ce résultat s’expliqueprincipalement par le recul de l’emploi agricole en raison d’une mauvaisesaison agricole.
Source:
Le résultat net du Groupe Alliance est passé de 58 MDHS en 2103 à -
1.824 MDHS en 2015. Soit une baisse de l’ordre de 414%.
Celui du Groupe Addoha a connu également une forte baisse de
l’ordre de 49% pour atteindre 853 MDHS en 2013. Toutefois, le
Groupe a limité la dégradation de ses comptes grâce notamment à
son plan de désendettement « Plan Génération Cash ».
Les résultats mitigés des deux groupes susvisés sont
particulièrement dus, tout d’abord, à leur stratégie d’endettement
abusive mise en place pour accompagner leur développement au
niveau national et international. Aussi, par le lancement de plusieurs
projets de haut standing qui n’ont pas eu le succès espéré au vu du
repli du secteur immobilier entre 2011 et 2015.
Quant au Groupe Résidences Dar Saâda, son résultat net a
progressé positivement au cours des 4 dernières années. Il a atteint
45 MDHS en 2015, soit +47% par rapport à 2013. Ce résultat positif
est justifié, malgré une conjoncture économique morose, par la
stratégie du Groupe qui est principalement orientée vers le moyen
standing et le social.
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-1 000
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2013 2014 2015
Fondamentaux Macroéconomiques
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Source:
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Financement de l’immobilier
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2,00%
2,20%
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2,80%
3,00%
3,20%
3,40%
3,60%
26/12/2002 24/09/2008 25/03/2009 27/03/2012 23/09/2014 16/12/2014 22/03/2016
Source:
Le taux directeur est à son niveau historique le plus bas à 2,25%.
Sur les deux dernières années, Bank Al Maghrib est intervenu à trois
reprises pour revoir ce taux à la baisse, pour cause:
₋ Le manque de liquidité dans le système bancaire marocain,
₋ Un contexte économique morose caractérisé par une balance des
risques orientée à la hausse, et
₋ Une anticipation de l’augmentation du taux de l’inflation.
La baisse du taux directeur s’est répercutée sur le taux des crédits
destinés à l’immobilier; Celui-ci est passé de 6,50% en 2011 à 5,46%
2016, selon les chiffres publiés par BKAM.
Cette tendance baissière du taux des crédits destinés à l’immobilier
devrait donné un nouvel élan au secteur de l’immobilier, notamment en
stimulant la demande.5,20%
5,40%
5,60%
5,80%
6,00%
6,20%
6,40%
6,60%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 (*)
Source:
8P.
Financement de l’immobilier
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Les crédits immobiliers acquéreurs ont atteint 184 MMDHS en 2016. Malgré la
forte baisse du taux des crédits destinés à l’immobilier en 2015 et 2016, la
demande pour les prêts immobiliers n’a évolué que modestement.
En outre, du côté de l’offre, les crédits immobiliers promoteurs sont en continuel
recul et ce depuis 2012; Sur 4 ans, ils sont passés de 69 MMDHS à 57 MMDHS en
2016. Cette tendance baissière est due aux conditions drastiques de financement
imposées aux promoteurs (garanties plus importantes, apport initial considérable,
etc.).
L’introduction en 2017 des banques participatives pourrait éventuellement
stimuler le financement du secteur de l’immobilier.
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Source:
9P.
A l’image de l’économie marocaine, le secteur du BTP a connu un net replidepuis 2011.
Les ventes de ciment sont passées de 16 millions de tonnes en 2011 à 14 (MT)en 2014, soit une baisse de 13%.
Cette décélération des ventes de ciment reflète nettement une baisse derégime du secteur du BTP en général et celui de l’immobilier en particulier.
En 2015, les ventes de ciment ont connu une progression de 1,4%. Elles’explique principalement par la croissance du secteur de l’infrastructure maisaussi par le dynamisme affiché par l’auto-construction.
Après 4 ans d’incertitude, l’emploi dans le secteur de l’immobilier a renouéavec la croissance.
En effet, en 2015, 6,000 nouveaux emplois ont été crées selon le Ministère del’Habitat et de de la politique de la ville.
Cette évolution positive confirme la reprise, bien qu’incertaine, du secteur del’immobilier en 2015.
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2010 2011 2012 2013 2014 2015
Facteurs de production
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Source:
Source:
10P.
Evolution de la production des unités immobilières
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Après la chute de la production d’unités immobilières de l’ordre de 40% entre
2011 et 2013. Une légère progression est enregistrée depuis 2013.
En effet, entre 2013 et 2015,les unités produites ont progressé de 24% pour
atteindre 207 milles unités.
Cet hausse s’inscrit dans le cadre de la dynamique positive du secteur grâce à
l’augmentation des flux des IDE destinés à l’immobilier, la reprise de l’auto-
construction et la baisse des taux des crédits immobiliers.
Source:
150 000
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450 000
500 000
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Les mises en chantier ont progressé de 27% en 2015, pour atteindre 225 mille
unités.
Un constat global permet de relever qu’il existe un écart notoire entre les
mises en chantier et la productions d’unités immobilières. En effet, de 2011 à
2015, 1,417 millions unités ont été mises en chantier contre 1,081 million
produites, soit un écart de 336,000 unités.
Source:
11P.
Tanger – Tétouan165.288
Rabat – Salé – Kenitra177.127
Casablanca – Settat478.312
Marrakech – Safi 254.084
Souss - Massa99.374
Oriental et Rif105.944
Drâa - Tafilalet28.019
Béni Mellal - Khénifra82.110
Fès - Meknès148.072
Régions du sud marocain34.563
La demande nationale en immobiliera atteint 1.572.893 unités en 2016,dont 1.359.788 en milieu urbain.
L’axe Rabat – Casablanca représenteplus de 40% de la demande globale(655,439 demandes) selon leschiffres publiés par le Ministère del’Habitat et de la Politique de la Ville.
La production annuelle enimmobilier (207 milles unités) est loinde satisfaire la demande nationaleen immobilier.
Demande globale en immobilier
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Source:
N.B: La demande estexprimée en unitésimmobilières. Elle inclutles villas, lesappartements, lesmaisons marocaines, leslots de terrain ainsi queles autres types de biensimmobiliers.
12P.
4% 4%
92%
17%
83%
13%
87%
Selon l’enquête réalisée par le Ministère de l’Habitat et la Politique de la Ville en 2016, les
marocains préfèrent l’acquisition sur la location.
En effet, 87% des marocains disent vouloir acquérir un bien immobilier.
Selon la même publication, 63% des marocains préfèrent acquérir des propriétés neuves.
83% des demandeurs de biens immobiliers souhaitent acquérir des logements (Maison
marocaine, appartement, villa, etc.), contre 17% qui ont une préférence pour les lots de
terrain.
Selon la même enquête, 96,2% de la demande globale en immobilier est orientée vers le
résidentiel « principal ».
En outre, les biens immobiliers demandés dans le but d’investissement ne représentent
que 3,8% de la demande globale.
Demande globale en immobilier
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Source:
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Acquisition
Logement
Résidentiel « principal »
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Tendance du marché immobilier marocain
La tendance globale du marché immobilier en 2015 a étécaractérisée par un net repli du nombre de transactionsimmobilières (2,70%) pour l’ensemble des classes d’actifsimmobiliers. Par ailleurs, l’IPAI a affiché une légère hausse del’ordre de 0,6%.
Evolution 2014 - 2015
Classe d’actif Transactions IPAI
Global -2,70% 0,60%
Résidentiel -3,50% 0,90%
Appartements -3,20% 0,80%
Maisons -5,70% 1,10%
Villas -10,10% 1,00%
Foncier -0,30% 0,70%
Commercial -0,90% -2,10%
Locaux commerciaux -1,40% -2,10%
Bureaux 3,10% -3,20%
Résidentiel
Les transactions immobilières des biens à usage résidentiel ontconnu un net recul de l’ordre de 3,5%. Elles ont été notammentplombées par la chute importante dans la vente des villas(10,10%).
En outre, le prix des biens résidentiels a augmenté de 0,9% en2015 sous l’effet de la hausse des prix des appartement (0,80%),des maisons (1,10%) et des villas (1,00%).
Foncier
Le prix du foncier a augmenté de 0,7%, alors que le nombre detransactions a reculé de 0,3%
Commercial
Le prix des locaux commerciaux et bureaux a baissé de 2,1% en2015. Alors que les transactions se sont contractées de 0,9%.
Sur l’ensemble des actifs immobiliers, seuls les bureaux ontaffiché une croissance au niveau du nombre de transactions(3,1%).
Indice des Prix des Actifs Immobiliers
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Source:
14P.
Casablanca
Baisse des transactions dans le résidentiel (-6,8%), hausse du prixdu résidentiel (+1,4%) et augmentation du prix du foncier (+2,8%).
Rabat
Net recul des transactions dans le résidentiel (-10,9%),augmentation du prix du résidentiel (+2,3%) et baisse du prix dufoncier de (-1,8%).
Marrakech
Baisse des transactions dans le résidentiel (-9,3%), stagnation duprix du résidentiel et baisse du prix du foncier (-7,9%).
Tanger
Repli des transactions dans le résidentiel (+12%), hausse du prix durésidentiel (+0,3%) et augmentation du prix du foncier (+2,5%).
Indice des Prix des Actifs Immobiliers
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Adnane BAJEDDI
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Casablanca Rabat Marrakech Tanger
Nombre de transactions IPAI
Source:
15P.
Actualité juridique et réglementaire en 2016
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# Intitulé N° B.OPublication au B.O
Entrée en vigueur
Lois
70-14 Organismes de placement collectif en immobilier « OPCI » 6501 19/09/2016 19/09/2016
49-16 Les baux à usage commercial, industriel et artisanal 6490 11/08/2016 01/02/2017
106-12 Statut de la copropriété des immeubles bâtis 6465 16/05/2016 16/05/2016
107-12 Vente en l’état futur d’achèvement « VEFA » 6440 18/02/2016 18/02/2016
66-12Contrôle des irrégularités dans le domaine de l'urbanisme et de la construction
6501 19/09/2016 19/09/2016
94-12 Habitat menaçant ruine et la mise à niveau urbaine 6465 16/05/2016 16/05/2016
Décret
2.16.275 Tarifs des droits réels « ANCFCC » 6484 21/07/2016 01/11/2016
L’année 2016 a été une année phare pour le secteur de l’immobilier marocain sur le plan juridique et réglementaire; 6 loiset 1 décret ont été promulgués au terme de cette année législative.
L’objectif affiché par le Gouvernement étant de renforcer l’arsenal juridique existant (ex: loi 66-12 relative aux infractionsen matière d’urbanisme) et aussi introduire des nouveautés tant réclamées par les professionnels du secteur (ex: loi surles OPCI n°70-14).
16P.
Nouveaux textes promulgués:
Actualité juridique et réglementaire en 2016
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17P.
Loi 70-14 relative aux Organismes de Placement Collectif en immobilier
Deux nouvelles sociétés dédiées à la gestion des OPCI ont vu le jour, en l’occurrence Ajarinvest, une joint venture entre la CDG et CIH Bank, et
aussi Vecteur LV, une filiale de Label’Vie.
L’arrivée des OPCI a été ressentie sur le marche immobilier dans la mesure où les futurs intervenants sont à l’œuvre pour identifier et concrétiser
les opportunités immobilières.
Les produits de placement qui seront proposés par les OPCI consisteront en des parts d’actifs immobiliers mis en location à l’instar des plateaux
de bureau, les locaux commerciaux et bien d’autres.
Les OPCI bénéficierons de multiples avantages fiscaux tels que:
− L’exonération totale en matière de l’IS sur les bénéfices générés de l’activité de location.
− La non imposition des dividendes et des intérêts.
− L’exonération des sommes distribuées provenant des prélèvements sur les bénéfices pour le rachat d’actions ou de parts sociales.
− L’exonération des droits d’enregistrement.
En outre, les OPCI devront s’aligner avec 4 conditions fixées par la loi de finances 2017, à savoir: leur objet exclusif sera la location d’immeubles
construits à usage professionnel, leurs actifs devront être évalués par un expert immobilier, aussi ils seront dans l’obligation de garder leurs
actifs un minimum de 10 ans et enfin ils devront distribuer au moins 85% du revenu locatif.
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18P.
Décret N°2.16.275 relatif aux tarifs des droits réels « ANCFCC » & fiscalité immobilière
l’entrée en vigueur le 1er novembre du décret portant sur l’augmentation des tarifs des droits de la conservation foncière a suscité le désarroi
aussi bien chez les professionnels que chez les particuliers. Les hausses ont notamment touché aux droits de mutation de la propriété, qui
sont passés de 1% à 1,5% (+50%) ainsi que certains droits fixes (500 Dhs au lieu de 450 Dhs, 100 Dhs au lieu de 75 Dhs, etc.).
L’ANCFCC justifie cette augmentation à la fois par la nécessité d’actualiser ces frais qui sont restés figer depuis 1963, et aussi pour palier à
l’accroissement des charges d’exploitation au vu des investissements colossaux qui ont été entrepris ces dernières années.
Toutefois, cette augmentation intervient dans un contexte assez particulier marqué par la sur-taxation du Gouvernement du secteur de
l’immobilier. En effet depuis 2011, le Gouvernement a introduit plusieurs mesures en termes de fiscalité immobilière à l’instar de
l’augmentation de la taxe sur le profit immobilier de 20% à 20%, 25% et 30% selon la durée de possession du bien.
Sans pour autant mentionner la pression qu’exerce les collectivités territoriales sur les propriétaires fonciers, notamment les promoteurs qui
disposent de réserves foncières importantes en milieu urbain, pour récupérer la taxe sur les terrains non bâtis « TUNB »; Certaines communes
ont même procédé à des saisies conservatoires. A titre, d’exemple le propriétaire d’un terrain mesurant 30.000 m² et situé dans une zone où la
TUNB est fixée à 15 Dhs/m² doit s’acquitter annuellement d’un montant global de 450.000 Dhs au profit de la commune. La problématique est
d’autant plus compliquée pour les promoteurs qui possèdent un patrimoine foncier conséquent (+50 ha).
De telles actions que ce soit de l’Etat ou des collectivités territoriales va à contrecourant des mesures souhaitées en vue de relancer ce secteur
qui peine à sortir du bout du tunnel.
Actualité juridique et réglementaire en 2016
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19P.
Loi 66-12 relative au contrôle des irrégularités dans le domaine de l’urbanisme et de la construction
D’après le législateur , cette loi vise l’unification et la simplification des procédures de contrôle et de répression des infractions en matière
d’urbanisme et de construction, et ce dans l’optique d’un meilleur encadrement de l’acte de construire (autorisations, organisation du chantier,
etc.).
Toutefois, cette loi est contestée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier au vu des éléments suivants:
− L'introduction de sanctions pénales,
− Cette loi ouvre la porte à des comportements malveillants de la part des agents contrôleurs (exemple: extorsion),
− Elle complique d'avantage la procédure administrative de l'acte de construire,
− Elle engage aléatoirement la responsabilité de toutes les parties prenantes dans projet immobilier (IGT, BET, architecte et M.O) sans pour
autant délimiter le périmètre d’action de tout un chacun.
− Plusieurs textes réglementaires devront voir le jour pour encadrer certaines dispositions de cette loi (Ex: conditions d’intervention des agents
contrôleurs, la démolition des constructions en infraction, la délivrance de certaines autorisations, etc.). Seront-ils publiés à temps?
Actualité juridique et réglementaire en 2016
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Adnane BAJEDDI
20P.
Problème à solutionner: la spoliation foncière!
Au Maroc, les affaires de spoliation foncière gagnent de plus en plus d’ampleur. Rien qu’en 2014, 7.800 affaires ont été portées devant les
tribunaux, avec plus de 10.000 poursuites judiciaires à l’encontre des malfrats (Source : Ministère de la Justice).
A l’origine de cette brèche, la loi 39-08 relative au code des droits réels qui est entrée en vigueur en 2012. Et pour cause, son article 2 qui laisse la
porte ouverte aux malfrats afin de s’approprier illégalement des biens fonciers.
Les dispositions de cet article vont à l’encontre de l’esprit du régime de l’immatriculation foncière, et ce dans la mesure où, elles dénudent les
titres fonciers de leur force probante en tant que preuve de propriété à la fois irréfutable et inattaquable.
Selon cette loi, un transfert de propriété opéré frauduleusement n’est attaquable qu’à deux conditions :
• Le préjudice doit être causé par un dol ou un faux ;
• Le spolié doit porter plainte dans un délai de 4 ans de l’inscription de l’opération de transfert de propriété sur le titre foncier. Ce dernier
point est en complète contradiction avec la constitution sans mentionner le fait qu’il vide la loi sur l’immatriculation foncière de son
esprit.
Vu la sensibilité du sujet et face à la montée en puissance de ce fléau, l’exécutif a déposé au parlement, en 2015, un amendement à la loi 38-09,
prévoyant entre autres, ce qui suit :
• Mettre un terme à l’usage des procurations légalisées à la commune dans toute transaction immobilière. Seules les procurations
rédigées devant un professionnel habilité à établir des actes authentiques ou à date certaine (notaire, adoul ou avocat) seront admises.
• Tous les actes concernant les transactions des biens immobiliers au Maroc devront être rédigés dans le Royaume. Ainsi, les actes établis
à l’étranger ne seront plus valides. Cette mesure vise à sauvegarder les droits et intérêts des étrangers disposant de biens immobiliers au
Maroc.
• L’ANCFCC devra informatiser le système de mise à jour des transactions immobilières et de le mettre à la disposition de ses clients. De
ce fait, un propriétaire ne sera plus obligé de se déplacer à la conservation foncière pour s’assurer que son bien immobilier lui appartient
encore.
Perspectives d’évolution en 2017
Macroéconomie Financement Offre Demande IPAI Réglementation Perspectives
Tour d’horizon Janvier | 2017
Adnane BAJEDDI
Momentum et perspectives d’évolution en 2017
Economie nationale
Investissements Directs Etrangers
Financement en immobilier
Offre en immobilier
Demande en immobilier
Dans le brouillard. Coté pile: la production industrielle avance et l’économie marocaine s’exporte àl’international. Coté face: l’économie n’a pas encore atteint le stade de maturité; Elle est largementtributaire du secteur agricole.
Perspectives floues. 2017 s’annonce comme l’année de tous les challenges pour les opérateurséconomiques marocains. Le recul des IDE de 28% entre 2015 et 2016 devra peser lourd et ce notammentsur le secteur de l’immobilier qui a attiré plus de 28% des investissement étrangers en 2015.
Du mieux. Le financement bancaire destiné au secteur de l’immobilier est au beau fixe. La baisse du tauxdirecteur, la baisse des taux des crédits immobiliers et l’introduction au Maroc des nouvelles formules definancement via les banques participatives sont de bonnes nouvelles pour 2017.
Manque de visibilité. La bonne performance de 2015 constitue une lueur d’espoir au bout du tunnel.Nonobstant, il serait tôt pour se prononcer sur une possible sortie de crise pour le secteur. En effet, la sur-taxation de l’immobilier, la rareté du foncier et les contraintes liées au financement des projets sontautant de mystères qui hantent les esprits des promoteurs immobiliers.
Au bout du gouffre. Les ménages marocains s’appauvrissent. En effet, les revenus stagnent et les prixgrimpent sous l’effet des réformes à tendances inflationnistes du gouvernement. La grande majorité desménages déclare ne pas être en mesure de réaliser des investissements sur le long terme,particulièrement en immobilier.
21P.
Adnane Bajeddi, MSc., MRICSChartered SurveyorGéomètre-ExpertT : +212 0 673 268 330E : [email protected]
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Exclusion de responsabilitéJanvier 2017