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Argenteuil (95) – le Bâtiment Ouest
Immobilier d’entreprise en ZFU et au cœur du projet de
rénovation urbaine
La localisation
•
La ville d’Argenteuil, 100
000 habitants, 3ème ville d’Ile de France, est située à
18 km de Paris,
•
7 km de la Défense et 21 km de Cergy Pontoise Elle est desservie par l’A86 et l’A15.
•
Par les transports en commun, Argenteuil est à
15 minutes de Paris par le train
(St Lazare).
•
Le Bâtiment ouest sera situé
à
l’entrée principale
du Val d’Argent Nord, à
300 m de la gare SNCF du Val d’Argent et son implantation
à
2 niveaux permet de traiter la transition dalle/sol naturel. •
Le quartier du Val d’Argent est inscrit en ZFU
depuis le 1er janvier
2004 et ce jusqu’en 2011. •
Ce quartier offre la présence de tous les acteurs nécessaires à
la
bonne commercialisation des quelques surfaces de bureaux destinées aux petites entreprises locales (PLIE, association de prêts d’honneur, couveuse d’entreprises, maison de l’emploi)
Le quartier du Val d’Argent et son projet de rénovation urbaine
Projet de rénovation urbaine ambitieux (360 M€
d’investissements) acté
par l’ANRU en 2005
•
Les transformations du quartier sont aujourd’hui visibles et vont encore se poursuivre
: réhabilitations des logements sociaux
;
traitement des copropriétés de logements; requalifications des espaces publics et notamment de la dalle
; restructuration des voies
d’accès et contournement de la dalle
; réhabilitations des équipements scolaires
•
restructuration de l’appareil commercial
(Investissement EPARECA/CDC acté
en 2004).
La SAS des Terrasses du Val
d’Argent a été
créée en 2005 et porte aujourd’hui l’ensemble commercial
; la SAS présente des résultats positifs.
•
Sur le volet du développement économique, au-delà
de la réalisation de l’immeuble de bureau «
le bâtiment ouest
», d’autres
projet sont réalisés ou devraient l’être à
terme
: •
1800 m²
environ de locaux d’activités
à
proximité
de la gare SNCF
•
la transformation des RDC d’un immeuble en copropriété
en locaux artisanaux
pour une surface de 450 m²
(réalisé)
; ces locaux sont
aujourd’hui loués en totalité
au prix de 100 €
HT/HC/m²/an.
•
Les principaux éléments du projet immobilier –
construction d’un immeuble d’activités tertiarisées
de
3500 m2 SHON
(m²
utiles) au pied de la dalle du Val d’Argent nord,
•
une très forte attente de la municipalité
d’Argenteuil
et qui n’a pas diminué
depuis l’arrivée en avril 2008, du nouveau maire, Philippe Doucet,
bien au contraire.
•
site inscrit en Zone Franche Urbaine et en ANRU, à
proximité
immédiate de la gare SNCF (15 minutes de St Lazare)
;
•
une forte légitimité
de la CDC.
•
dès à
présent, des locataires sont prévus pourprés de 50% de la surface (le Conseil Général du 95, un poste de police et le GIP, instance de pilotage des projets de rénovation urbaine d’Argenteuil).
•
des partenaires investisseurs sont aux cotés de la CDC : l’entreprise Kilic et la SEMAVO (SEM départementale du Val d’Oise)
•
Un projet chiffré
à
ce jour à
9 M€
qui bénéficie d’une subvention ANRU de 1.2 M€
•
L’Etude de marché•
La Direction Régionale IDF de la CDC a fait réaliser une étude de marché
par FONCIER EXPERTISE qui
constate •
un besoin en bureaux neufs en ZFU pour des entreprises nouvellement créées et qui sont attirés par les exonérations fiscales et sociales offertes par la ZFU
•
une demande essentiellement orientée vers des petites surfaces de bureaux (25m²
environ) qui engendre une
forte divisibilité
du bâtiment (pris en compte dans le cadre de l’APS)
•
des niveaux de loyers entre 110 et 140 €
HT/HC/m² (hors partie de l’immeuble totalement aménagée pour le
CG95 et le poste de police)
•
La faisabilité
technique•
Le bâtiment R+4 dont la conception a été
confiée au
cabinet d’architecte «
Accolade Architecture
»
propose une surface de 3525m²
shon
(3217 m²
utiles) soit
environ 760 m²
shon
par plateau et 25 places de stationnement en sous-sol.
•
Le RDC, le 1er étage et une partie du 2ème étage sont réservés à
l’implantation des services publics (services
sociaux du CG95
; poste de police et GIP). Nous avons travaillé, avec l’architecte, le space
planner
et les
services du CG95, pour aboutir début octobre 2007 à une validation par le CG95 de l’implantation de ses
services sociaux
et des aménagements proposés par l’architecte
•
Le ministère de l’Intérieur a validé
en mars 2009, le schéma d’aménagement de l’implantation du poste de police (cf
mail en annexe).
Façade avenue Jean Lurçat
•
Les partenaires investisseurs partagent la même ambition à
savoir
:
•
Le souci d’une recherche esthétique, et ce malgré
la contrainte du «
faible
»
coût de construction compte tenu
notamment de la localisation en entrée du quartier des «
Terrasses du Val d’Argent
»
•
Une démarche «
développement durable
»
axée sur les économies d’énergie
•
L’optimisation du prix de revient de la construction afin que des loyers attractifs puissent être proposés aux futurs locataires
•
Une forte divisibilité
du bâtiment pour répondre aux demandes d’implantation de petites surfaces (lots à
partir de 25/35 m2)•
Des charges locatives faibles et individualisées au maximum
Les données prévisionnelles de l’investissement
•
Création d’une SCI dont le capital est détenu par la CDC (46%), la SEMAVO (8%) et Kilic (46%).
•
Subvention Ville sur le foncier (-650K€)de 600K€
•
Compte tenu des loyers peu élevés, une subvention ANRU de 1
200K€
est indispensable
pour équilibrer l’opération. Cette subvention est déjà
inscrite à
la convention ANRU.