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Le Grand-Duchéde LuxembourgCONCENTRE LESINVESTISSEMENTSEt ce, sur tous les segments immobiliers : logements,bureaux, commerces. Dossier spécial de 6 pages.

pp. 6 à 11

D.R.

PortraitP.3Informaticien de formation,Stijn Stragier est le jeunepatron de GeoDynamics.

D.R.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

ArchitectureP.3Le dôme du futur Louvred’Abou Dhabi est achevé.Le chantier en photos.

En vueP.2Mille logements sont prévussur le site des anciennespapeteries de Nivelles.

TourismeP.4

Un éco-resort de 193cottages haut de gamme enprojet à Antoing (Tournai).

AnnoncesPP.12-2413 pages pour trouverle bien de votre choix.

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Supplément à La Libre Belgique - N°301 - Semaine du 1er au 7 octobre 2015

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2 EN VUE SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

AgendaConférenceProperty Partners. “Comment faire faceà la concurrence des agences low-cost,et des services sans commissions ?”, voilà lethème abordé par la conférence du 16 octobreprochain, organisée par le réseau d’agencesimmobilières Property Partners. Le pitch ?Un focus sur les moyens à mettre en œuvrepour concurrencer des agences offrant soitmoins de prestations, soit des commissionsplus étroites. Mais aussi les dessous de sitesInternet de type Vendredirect.com, “qui estau métier d’agent immobilier ce qu’Uber estaux taxis”, affirment les organisateurs del’événement. Les orateurs sont MarcJelensperger (Bientot-vendu) et Paolo Amaralde Sousa (EU Home Selection).UVendredi 16 octobre de 11 à 12h30.Chaussée de Louvain 431 F, à Lasne.

CérémonieTrophées. Décernés par la société BientôtVendu depuis 3 ans, les Trophées de l’agencede l’année 2015 seront remis lors d’unecérémonie suivant un cycle de conférencesle 27 octobre prochain, de 9h30 à 13h30.UB19, Avenue Van Bever 19 à Uccle.

Mille logements en projetsur un chancre à Nivelles

Le site des anciennes papeteriesnivelloises Arjo Wiggins a enfintrouvé un repreneur. Projet à la clé.

CELA FAISAIT DES ANNÉES QUE LES RUMEURSallaient bon train quant à l’éventuelle reprise, puisréaffectation, des anciennes papeteries nivelloisesArjo Wiggins (actuel Idem Papers). Le dénoue­ment de l’histoire industrielle du site de 23 hecta­res, à vendre depuis la restructuration annoncéedu groupe, fin 2006, est enfin connu : c’est le déve­loppeur TRE (pour Thines Real Estate, du nom dela rivière traversant la Cité aclote) qui a empochéla mise, l’acquisition du terrain ayant été officiel­lement finalisée ce mardi 29 septembre.

Pour y faire quoi ? Le projet est ambitieux, puis­qu’il serait question d’y accueillir, à terme, nonmoins d’un… millier de logements, de même quedes commerces de proximité, de nouvelles voirieset des espaces verts, pour un investissement totalde plus de 200 millions d’euros. “Il ne s’agit passeulement d’un projet immobilier,mais d’un véritableprojet de société, que nous souhaitons participatif,explique le promoteur Olivier Goldberg, initiateurdu projet et CEO de TRE, actif sur le marchébruxellois depuis les années 90 via divers projetsrésidentiels et de bureaux, cité dans un communi­qué. Faire évoluer cette zone, c’est avant tout réflé­

chir ensemble à ce que l’on souhaite comme cadre devie pour l’avenir, un cadre plus vert où la mobilitédouce est privilégiée (via, entre autres, l’améliorationde la piste du RAVeL et l’accès piétonnier entre le siteet la gare…).”

Une première phase d’assainissementD’un point de vue pratique, le développement

sera précédé d’une première phase d’assainisse­ment, la faune et la flore ayant partiellement re­pris leurs droits sur le site après l’arrêt de touteproduction industrielle, mais plusieurs zones res­tant polluées par une centaine d’années d’indus­trie papetière. A noter, à cet effet, que le partenaired’Olivier Goldberg dans ce nouveau projet nivel­lois n’est autre que Philippe Ponlot, l’un des ac­teurs de l’assainissement et du développementéconomique du site bruxellois de Tour et Taxis.

“Mon ambition est claire, conclut le promoteur etCEO de TRE : répondre aux besoins spécifiques d’unepopulation vieillissante et à ceux, différents, des jeu­nes ménages que je veux séduire par des prix attrac­tifs et des prestations adaptées et de qualité.” Des Ni­vellois et des Brabançons­wallons habitant et/outravaillant dans les environs bien sûr, mais aussides potentiels candidats­acquéreurs venus de plusloin “Nivelles est située au cœur d’un des réseauxautoroutiers les plus denses de Belgique, à 28 km deBruxelles, 22 km de Mons et 31 km de Charleroi”,rappelle, confiant, Olivier Goldberg.

F.Ma.

Le site attendait une reprise ou une réaffectation depuis 2006.

D.R.

10 434BUDGET DES MÉNAGESEn 2014, les dépenses moyennes des ménages sesont élevées à 35 922 euros en Belgique, ressort-ilde l’enquête sur le budget des ménages du SPFÉconomie. La majeure partie (10 434 euros par anou 34,9 %) est dédiée au logement. A noter que lesménages bruxellois allouent proportionnellementle plus d’argent à leur habitation. (Belga)

32%L’ÉPARGNE DES BELGESHuit Belges sur 10 épargnent, majoritairement viaun carnet d’épargne, établit le 1er Observatoire del’Epargne de la banque CBC. Pour 85 % d’entreeux, cette démarche s’inscrit dans des objectifs àlong terme : se bâtir une sécurité financière(44 %), assurer leur retraite (41 %) et acheter ouconstruire un bien immobilier (32 %). (Belga)

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2 EN VUE SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Un logiciel pour pister les engins mobiles

Geodynamics, entreprise spécialisée dans le développement de logiciels, géréepar Stijn Stragier, a récemment commercialisé un système de géolocalisationdestiné à retrouver rapidement les engins mobiles perdus sur les chantiers.

A 35 ANS, CELUI QUI A ÉTÉ ÉLU,en 2012, jeune entrepreneur del’année en Flandre Occidentale,poursuit sa route sur le chemin dela réussite puisqu’il a déjà séduit denombreuses entreprises de cons­truction avec le nouvel outil dé­ployé par sa société, Geodynamics.

Fondée en 2004, l’entreprisecourtraisienne mise sur un logicielqui permet notamment d’enregis­trer le temps de travail ainsi que lagestion optimisée d’une flotte devéhicules. Des services rapidementadoptés par le secteur de la cons­truction, alors que rien ne prédes­tinait ce Wevelgemois à intégrer cesecteur professionnel.

“J’ai, en effet, un graduat en infor­matique, et j’ai surtout commencé

par travailler dans la gestion de l’in­formatique au sein de différentes so­ciétés. Puis, j’ai un jour décidé de melancer en indépendant, sans toutefoisavoir pour objectif de me spécialiserdans la construction, explique StijnStragier.Dans les faits, les entreprisesdu secteur sont devenues mes princi­paux clients et, du coup, l’évolutionde Geodynamics s’est faite naturelle­ment dans la construction.”

Si le succès était déjà au rendez­vous ces dernières années, avecprès de 2 500 clients utilisant lesservices développés par la société,le nouveau logiciel de géolocalisa­tion en temps réel devrait asseoir laréputation de GeoDynamics dansle secteur. C’est que l’outil tend àfaire gagner un temps précieuxaux entreprises et à leurs ouvriersen évitant la perte ou le vol des en­gins mobiles sur chantiers, souli­

gne Stijn Stragier. “Le matériel estrarement utilisé de manière réelle­ment efficace et il arrive que certai­nes machines soient carrément… per­dues. Les employés ne peuvent alorspas continuer leur travail. Les tags[les “puces” qui permettent la loca­lisation, NdlR] placés sur les enginsémettent toutes les 15 secondes un si­gnal qui permet d’indiquer précisé­ment où se trouve le matériel.”

Basé sur la technologie RFID, uti­lisée dans d’autres secteurs commeles commerces, et qui permet desuivre la trace d’un article de ma­gasin, par exemple, le logiciel déve­loppé par Geodynamics est inno­vant à bien des égards. Outre la lo­calisation en direct, la durée de viedes “tags”, qui ont environ la tailled’une pièce de deux euros et ontune portée qui peut aller jusqu’à100 mètres, varie entre huit et dix

ans. “La transmission des données sefait par le réseau de téléphonie mo­bile, alors que les autres systèmeséquivalents sont souvent dépendantsduWifi ou d’un autre réseau qui n’estpas disponible partout”, ajoute lejeune entrepreneur.

Si l’installation effective des pre­miers “tags” sur les engins mobilesdémarrera au début du mois d’oc­tobre, le système de géolocalisationa déjà séduit bon nombre d’acteursimportants de la construction. Unengouement qui encourage StijnStragier à élargir ses services àd’autres marchés et à d’autres paysdans un futur proche. “On penseégalement à proposer le logiciel pourle suivi de camions de transport ouencore d’outils informatiques, etc. Etce, non pas uniquement en Belgique,c’est certain.”

Bertrand Lodewyckx

LE DÔME DU LOUVRED’ABOU DHABI EST TERMINÉ

La construction du Louvre d’AbouDhabi, élevé sur l’île de Saadiyat, prèsde la capitale des Emirats arabes unis,

a franchi une étape importantedimanche passé avec la pose de la

dernière pièce d’aluminium et d’acierinoxydable en forme d’étoile (sur

4 481 au total, la plus grande ayantun diamètre de 13 mètres et pesant

1,3 tonne) du dôme du musée dessinépar l’architecte français Jean Nouvel.

La Tourism Development andInvestment Company (TDIC), quidépend du gouvernement d’AbouDhabi, a précisé que d’importants

travaux devaient commencer dans lesprochains mois, y compris la pose dusol en pierre du musée, l’installation

des vitrines d’exposition pour lesgaleries et l’achèvement du bâtimentadministratif. Une fois livré, ce second

Louvre oriental s’étendra sur64 000m², dont 6 000 m² pour les

collections permanentes et 2 000 m²pour les expositions temporaires.

AFP

LIÈGE INAUGURE SA NOUVELLE TOUR DES FINANCESLa nouvelle Tour des Finances, également appelée “Tour Paradis” et située dans le

quartier des Guillemins, à Liège, a été inaugurée ce lundi en présence du vice-premier ministre et ministre de l’Intérieur chargé de la Régie des Bâtiments, Jan

Jambon, et du ministre des Finances, Johan Van Overtveldt. Ce nouvel édifice, quidomine le centre-ville de la Cité ardente, mesure 118 mètres de haut et se composede 28 niveaux. D’une superficie de 52 946 m², il a permis de rassembler différents

services du SPF Finances qui étaient dispersés dans Liège et ses alentours. Au total,un millier d’employés des Finances ont quitté 17 bâtiments (6 propriétés de l’Etat et11 locations) pour s’y installer, entre les mois de janvier et de juillet. Pour rappel, lestravaux avaient débuté en mars 2012 pour s’achever en décembre 2014. La nouvelle

Tour des Finances permet d’améliorer significativement le confort de travail(climatisation des locaux, isolation acoustique et thermique, mobilier neuf, etc.).

D’après la Régie des Bâtiments, l’expert immobilier de l’Etat fédéral, cette nouvelleconstruction est extrêmement performante du point de vue de la consommationénergétique, étant 36 %moins énergivore qu’un bâtiment de géométrie similaire

équipé d’installations standard. La société Fedimmo est propriétaire de la Tour et amis l’immeuble à disposition du SPF Finances pour une durée ferme de 27,5 ans(avec option d’achat à la fin du bail). Coût de la location annuelle ? 5,9 millionsd’euros. Les anciens immeubles des Finances, situés au pied de la nouvelle tour,

seront démolis et remplacés par de nouveaux édifices de volumétrie plus basse, àdestination d’habitats, de commerces et de bureaux, construits dans le cadre de

l’aménagement et de la reconversion du quartier des Guillemins. (Belga)

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Pour rappel, Paris et Abou Dhabi ontsigné en 2007 un accord sans

précédent pour 30 ans portant sur laconception et la mise en œuvre parl’Agence France-Museums du Louvre

aux Emirats. Cet accord représente autotal 1 milliard d’euros, auquel il faut

ajouter 500 millions pour le coûtestimé de la construction du musée.Quid du planning des opérations ?

Aucune date officielle n’a étéannoncée pour son inauguration.

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4 TOURISME SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

Voilà un projet plutôt inhabituel de par chez nous, celuide la construction d’un éco-resort sur non moins de 280hectares de lacs (7 plans d’eau au total, 48 hectares)et de forêts au sein du Domaine de Péronnes, à Antoing,en périphérie tournaisienne. Propriété de la famille deLigne pendant plus d’un millénaire, ce site exceptionnelfaisait l’objet, depuis une dizaine d’années, d’une intenseréflexion menée par ses héritiers en vue d’en faire profiterle grand public tout en le préservant. Réflexion qui s’estconcrétisée, en 2014, avec la création du consortiumd’investisseurs Peronnes Invest, nouveau propriétairedu terrain, aux commandes du projet Your Nature.“Le consortium réunit dix actionnaires, dont la famillede Ligne est un des principaux, mais aussi d’autresprofessionnels représentant toutes les expertisesnécessaires à la réalisation de pareil projet immobilier”,précise Bernard Van Laethem, directeur général (et aussiactionnaire) de Your Nature. Parmi ces différents profils,il y a, entre autres, lieu de citer James Mennekens, anciendirecteur général de Pierre&Vacances-Center ParcsTourisme, et Century 21, en charge de lacommercialisation du complexe pour le Benelux.Voire BNP Paribas Fortis et des partenaires publics(SRWIP, WAP Invest), qui ont respectivement fourni 5 et15,5 millions d’euros, le solde étant issu du privé, pour untotal de 37 millions d’euros d’investissement.Au programme de cet éco-resort, 193 hébergements trèsexactement, déclinés en plusieurs modèles, du plus

modeste au plus… exclusif : le lodge (un cottage-studiopour deux personnes en forme d’épi de blé), le lodge VIP(avec bain suédois et double terrasse), les cabanes-miroirs (logées dans les arbres et revêtues de vitresréfléchissantes pour se fondre dans leur environnement),la feuille (au bord de l’eau ou dans la forêt, tout encourbes), la feuille perdue (version VIP de la première,avec spa privé, double terrasse et bain suédoisd’extérieur) et la lake house (duplex au bord de l’eau,intimiste et sans vis-à-vis). Le tout dans des formats de 35à 140 m² (2 à 6 personnes), à des prix s’échelonnantentre 95 000 et 365 000 euros selon les biens.Quid des activités proposées ? “Elles sont variées, grâce,notamment, à des partenariats avec les associationsvoisines, et centrées sur la nature et les sports outdoors”,note Bernard Van Laethem, épinglant la baignade dansles lacs naturels, des tours en montgolfière ou en planeur,de l’équitation, des sports nautiques, mais aussi un centrebien-être et fitness…

Une clientèle haut de gamme et internationale“Notre offre, positionnée dans le segment du haut degamme, cible une clientèle internationale et plutôt citadine(d’où la situation idéale du site, à 25 min de Lille, 1h deBruxelles, et 2h de Paris, Londres, Genève ou Rotterdam),désireuse de s’évader en pleine nature le temps d’un longweek-end, poursuit le directeur général du futur centretouristique. Soit des familles, des couples, des amis, maisaussi des collègues, pendant la semaine, Your Nature étant

pourvu d’un centre de séminaires.” Une idée de budgetmoyen pour la location d’un hébergement pour un week-end ? De l’ordre de 500 euros, évoque-t-il.

Rendement de 5% par anLe projet se revendique éco-responsable, tant d’un pointde vue économique (études de marché et expertise à laclé, mais aussi compte tenu du parti pris de travailleravec des entreprises locales) qu’écologique (bilanénergétique positif, constructions en ossature bois,récupération des eaux de pluie, mobilité douce surle site…). “En outre, nous limitons l’empreinte desconstructions dans le domaine à 5 % de l’ensemble à terme,nous les élevons sur pieux, et n’utilisons pas de macadampour les chemins, tracés en fonction de l’implantationnaturelle des arbres”, pointe Bernard Van Laethem.Côté planning, la commercialisation de la première phasedébute aujourd’hui, 1er octobre, la visite des logements-témoins étant prévue le week-end du 10 et 11 octobre.“Grâce à une approche financière intéressante (achat dubien en nue-propriété avec cession de l’usufruit à YourNature sur 20 ans, pas de TVA due via un systèmede remboursement…), les acquéreurs sont certains d’obtenirun rendement triple net (pas de taxes, pas de charges decopropriété, ni d’entretien et de réparation) de 5 % par ansur les 80 premiers biens cédés”, assure le directeur.Cession qui va de pair avec 4 semaines d’occupation paran… A noter que le coup d’envoi des travaux est prévuen juin 2016, pour une livraison un an plus tard. (F.Ma.)

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Le projet de la semaineYOUR NATUREPeronnes Invest SA – Antoing

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En bref

Pénurie de logementsWallog. La société Strategic Investrelance son projet Wallog, à traverslequel, en partenariat avec la Régionwallonne, elle espère réunir desinvestisseurs afin de permettre laconstruction de logements publicsen Wallonie avec une priorité pourla rénovation des milliers delogements insalubres. Est égalementassortie à cette action la mise enplace d’un système de crédithypothécaire. Pour rappel, Walloga été créé en 2007 mais n’a, jusqu’àprésent, pas abouti. “Les autoritéspolitiques, et notamment le cabinetdu ministre wallon du Logement, PaulFurlan, ne sont pas convaincues,reconnaît Pascal Salamone,directeur commercial du projet.Selon eux, Wallog va encombrer lesagences immobilières sociales (AIS)

et aura un coût trop important pour leministère du logement. Mais, avec leboom démographique en Belgique, ily aurait, d’après la Région wallonne,250 000 logements à créer d’ici2030 et notre solution de partenariatpublic-privé pourrait créer 1 200logements de qualité par an, sansimpacter les finances publiquespendant 19 ans.” De plus, pourmettre en place le système prônépar Wallog, qui s’appuie notammentsur une mobilisation de l’épargneprivée pour “créer de nouveaux fluxfinanciers”, les porteurs du projetont précisé qu’il faudrait modifier lalégislation et restaurer la prime àl’acquisition. “Nous avons 200investisseurs prêts à nous suivre etespérons que la nouvelle législationFurlan, prévue pour fin 2015, nouspermettra d’enfin avancer”, conclutPascal Salamone. (Belga)

PactoleBonus logement. La Régionwallonne a reçu les corrections dufédéral sur les chiffres préparatoiresau budget 2016 et peut compter sur15 millions d’euros supplémentairesdus à la dégressivité du bonuslogement. Ceux-ci s’ajoutent à unesomme équivalente retrouvée grâceau signalement, par le représentantwallon, de deux erreurs des expertsfédéraux, l’une portant surl’abattement des frais forfaitaires(-43 millions pour la Wallonie),l’autre sur des mesures régionalessur les dépenses fiscales(+58 millions). (Belga)

Crédits douteuxEspagne. La banque espagnoleBankia, qui avait frôlé la faillite, a

annoncé avoir vendu, sur les sixpremiers mois de l’année, un paquetde crédits immobiliers douteux pour1,2 milliard d’euros afin d’apurer sonportefeuille. Elle accumule ce faisantune baisse de ce solde de plus de4,7 milliards depuis fin 2013. (AFP)

IndexationIrlande. A six mois des électionslégislatives, le gouvernementirlandais envisage d’inscrire dans laloi l’indexation des loyersrésidentiels sur le taux d’inflationdans le but de freiner leur envolée.Sur la période juin 2014-juin 2015,ces derniers ont augmenté de 7 %,et près de 10% à Dublin. A noterque l’encadrement s’étendrait sur4 ans. Le projet de loi, lui, seraitbouclé avant la présentation dubudget, le 13 octobre. (Reuters)

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4 TOURISME SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Un laisser-passer régional pour l’achat de bureaux à BruxellesLe gouvernement bruxellois donneà la Région les moyens d’acquérirplus aisément des bureaux, en vuede les réaffecter en logements.

LA SOCIÉTÉ DU LOGEMENT DE LA RÉGION bruxel­loise (SLRB) et les Sociétés immobilières de servicepublic (SISP) de la capitale pourront bientôt acquérirdes immeubles de bureaux, d’activités productives etde logements inoccupés pour compléter la produc­tion de logements publics mis en location à Bruxel­les. Le gouvernement bruxellois a, en effet, approuvé,la semaine passée, un avant­projet d’arrêté qui per­mettra à ces organes d’acheter ce type de biens et deles transformer en logements sociaux et moyens du­rables. Selon la ministre bruxelloise du Logement,Céline Fremault, les moyens budgétaires du pro­gramme Alliance Habitat pourront être mobilisés àces fins, dans un contexte de rareté du foncier, et enparticulier des terrains à bâtir, qui pénalise la dyna­mique de construction de logements publics.

Pour rappel, la Déclaration de Politique Régionaledu gouvernement bruxellois prévoit le lancement dela production des 6 500 logements publics program­més dans le cadre de l’Alliance Habitat, dont 4 000logements locatifs. Si, à ce jour, l’Alliance Habitat apermis d’identifier un potentiel de quelque 3 000 lo­gements publics locatifs sur le territoire régional, laquestion des 1 000 autres reste toujours en suspens,

notamment par manque de foncier public disponi­ble, a expliqué Céline Fremault à l’issue de la réu­nion.

La nouvelle dynamique engagée permettra, dèslors, de viser deux objectifs simultanément : d’unepart rénover du bâti vieilli et inoccupé et, d’autrepart, créer du logement pour que les Bruxellois puis­sent continuer à résider au sein de la capitale grâceau maintien d’un loyer abordable. La ministre a pro­fité de l’occasion pour rappeler qu’elle travaillait avec

l’ensemble des communes et qu’elle les encourageaità participer à l’effort de la construction de logementspublics locatifs au profit des ménages bruxellois.

Selon les derniers chiffres disponibles (mai 2015pour l’année 2014), la vacance de bureaux repré­sente 8,2 % du parc de bureaux à Bruxelles – soit unesuperficie totale de 1 068 769 m² très exactement –ce qui constitue une réelle opportunité à examinerpour les SISP et la SLRB, a encore précisé Céline Fre­mault. (Belga)

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Bureaux |BeerselLe 18 juin dernier, un immeuble de bureauxsis Gustaaf Demeurslaan n°98, à Beersel, enprovince de Brabant flamand, a été adjugéà 670 000 euros. C’est près de 200 000 eurosde plus que la somme obtenue lors d’uneprécédente séance de vente avec faculté desurenchère : 481 200 euros. Le bien, construiten 2002, se compose de 507 m² d’espaces debureaux déclinés sur trois étages et d’unentrepôt de 547 m². L’ensemble était libred’occupation au moment de la vente.Superficie totale du bâtiment et de son terrain :1 888 m². Revenu cadastral : 10 605 euros.UVente réalisée par les notaires associés deClippele, Degomme et Bruyaux, de Bruxelles(1050), et Erik Celis, notaire à Anvers.

670 000 euros

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Maison |MeiseLe 18 juin dernier, une maison d’habitationsituée Strombeek-Beverslaan n°86 à Meise,en province de Brabant flamand, a changé demains pour la somme de 313 200 euros, soit1 000 euros de plus que celle obtenue lorsd’une précédente séance de vente avec facultéde surenchère. Le bien comprend un grandsalon, une cuisine, une salle à manger, quatrechambres et deux salles de bain. Il estégalement assorti d’un garage et d’un jardin.Construit en 1989, il est équipé du chauffagecentral au gaz. Superficie au sol de l’ensemble :11 a 52 ca. PEB : 526 kWh/m²/an. Revenucadastral : 3 391 euros.UVente réalisée par Anne Verhaeghe, notaireà Meise.

313 200 euros

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Maison |DilbeekLe 18 juin dernier, lors d’une séance de ventepublique unique, le marteau est tombéà 435 000 euros pour une maison siseEganoweide n°5 à Dilbeek, en province deBrabant flamand. Le bien se compose d’un hall,un salon avec cuisine ouverte et un W.-C.au rez-de-chaussée; quatre chambres dont uneavec dressing, une salle de bain et une salle dedouche au 1er étage; ainsi qu’un grenier sous lestoits. A noter qu’il est assorti d’un garage et d’unjardin, et est équipé du chauffage au gaz et d’unsystème d’alarme. Superficie au sol du bien etde son terrain : 4 a 2 ca. PEB : 119 kWh/m²/an.Revenu cadastral : 2 122 euros.UVente réalisée par CarineWalravens,notaire à Schepdaal.

435 000 euros

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: FrédériqueMasquelier. - 02/211.28.28 - frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations: Etienne Scholasse.Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van deWoestyne. Rédacteurs en chef adjoints:Xavier Ducarme et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - vero.leclercq@ipmimmo.be

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6 DOSSIER SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

“Il y aura un avant et un aprèsle Royal Hamilius à Luxembourg -Ville”

Prévu pour 2019, le projet mixtebureaux­commerces­logementsdu promoteur Codic transfigurerala capitale luxembourgeoise,ambitieux plan de mobilité à la clé.

Dossier Frédérique Masquelier

“QU’Y A­T­IL DE PLUS BEAU pour un promoteur que dedévelopper pareil projet et ainsi transformer en profon­deur une ville en y laissant son empreinte ?”, glissed’emblée Thierry Behiels, CEO de la société de déve­loppement belge Codic, qui fête ses 45 ans cette an­née. Ce projet qui lui tient tant à cœur n’est autre quele Royal Hamilius, un ensemble mixte de 34 500 m²hors sol (16 000 m² de commerces, 10 000 m² de bu­reaux, 7 500 m² de logements, 1 000 m² d’Horeca)…et presque autant en sous­sol (8 niveaux, soit un es­pace livraison, six niveaux de parking pour 634 pla­ces au total et un niveau technique occupé par un la­

byrinthe thermique sous forme de puits canadien).Un véritable mastodonte, donc, dont l’élévation

métamorphosera l’hypercentre de Luxembourg­Ville, capitale du Grand­Duché de Luxembourg, à lademande expresse de sa bourgmestre, Lydie Polfer.“Nous avons lancé un concours international en 2008,parallèlement à la réorganisation des infrastructurespubliques de transports en commun”, acquiesce­t­elle.Infrastructures inexistantes jusqu’alors (!), qui pren­dront bientôt, à l’horizon 2019, la forme d’une ramede tram reliant le centre­ville au plateau du Kir­chberg, en passant par la gare, et “l’arrêt phare”, leRoyal Hamilius. Sans oublier l’aménagement de garesde bus et de vastes parkings de dissuasion en péri­phérie de Luxembourg­Ville, desservis par ledit tram.

“Sur 72 candidats, le jury en a retenu 12 avant de jeterson dévolu sur le consortium mené par Codic”, évoquela bourgmestre, revenant au concours. Il faut dire quele promoteur belge a abattu des atouts de taille sur latable : “une architecture de grande qualité”, œuvre del’architecte britannique Norman Foster; “l’organisa­tion distincte des différentes affectations du projet : loge­ments d’un côté, bureaux et commerces de l’autre, le toutétant ouvert sur la ville”; et “un incentive financier” de

100 millions d’euros pour l’acquisition du terrain,cédé en emphytéose pour une durée de 75 ans.L’équivalent d’un tiers du budget de l’investissementtotal du Royal Hamilius tout de même, estimé à quel­que 300 millions d’euros.

Un department store et un restaurant “skyview”“Ce qui est entre autres particulier dans ce projet, re­

prend Thierry Behiels, c’est sa situation absolument ex­ceptionnelle, à la croisée du boulevard Royal et de laGrand­Rue. C’est comme si l’on développait, à Bruxelles,un ensemble bureaux­commerces à cheval sur la rue dela Loi et la rue Neuve !” Le Royal Hamilius fait, parailleurs, office de “trait d’union entre la vieille ville, pié­tonne, et la nouvelle ville”, précise le patron de Codic. Acet effet, la voie qui le borde à l’est, la rue Aldringen,sera fermée à la circulation motorisée, complétantainsi le piétonnier. Une place publique, la place Ha­milius, aménagée en face de l’ancien Hôtel des Postes,au sud de l’ensemble, sera le lieu de transit des utili­sateurs du futur tram. Conviviale, elle accueilleraégalement les allées et venues des résidents des 70 lo­gements à haut standing du projet, dont les entréesprincipales entourent la place, comme celles des pas­

D.R.

Côté tarifs, les prix à l’acquisition des 70 logementset les loyers des bureaux du Royal Hamiliuss’aligneront sur ceux du marché, assure ThierryBehiels (Codic). Soit de l’ordre de 18 000 eurosle mètre carré pour les premiers et quelque 40à 50 euros/m²/mois pour les seconds.

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6 DOSSIER SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

“Il y aura un avant et un aprèsle Royal Hamilius à Luxembourg -Ville”

sants et badauds venus y flâner ou y prendre un café.A l’extrémité nord, passés les bâtiments de bu­

reaux, le Royal Hamilius fait la part belle aux com­merces, dont un gigantesque department store de8 000 m², déployé sur 7 étages. “L’ensemble sera vitréet non enfermé dans une ‘black box’, comme c’est sou­vent le cas”, ponctue Thierry Behiels, soufflant le nomde son futur occupant : Galeria Inno. Autre signataireconnu, Delhaize Premium, qui ouvrira 9 000 m² auniveau ­1. Le reste des cellules commerciales (unequinzaine), installées au rez­de­chaussée des im­meubles de bureau, avec vitrines et entrées propres,sera sans doute dédié à l’équipement de la personnehaut de gamme tirant vers le luxe. Sur le flanc norddu department store, trois ascenseurs panoramiquesmèneront au toit de l’édifice, occupé par un atriumouvert au public offrant une vue inédite sur la vieilleville et la cathédrale Notre Dame, de même qu’unrestaurant “skyview” exclusif le surplombant.

Les travaux ont d’ores et déjà commencé,pour une livraison en 2019. A noter que l’ex­cavation en vue de l’aménagement des 8 ni­veaux de sous­sol, à elle seule, pratiquée di­rectement dans la roche, prendra un an.

D.R.

D.R.

“C’est, en termes d’investissement, le plus grosprojet jamais porté par Codic”, calcule son CEOThierry Behiels. Et ce, loin devant les autresréalisations luxembourgeoises du promoteur,des bureaux sis au Kirchberg pour la plupart.

Sur le toit de l’édifice abritant le futur GaleriaInno, un atrium sera accessible au public, vueimprenable à la clé. Un demi-niveau plus haut,un restaurant gastronomique surplombe le tout.

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8 DOSSIER SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

REPO

RTER

S/LAIF

Bureaux : un code postal prestigieuxTous veulent une adresse à Luxembourg­Ville, dans trois quartiers en priorité.

“Le marché luxembourgeois des bureaux est relative­ment étroit par rapport à celui des pays voisins, mais ilest extrêmement actif et dynamique, pointe RomainMuller, Managing Director Luxembourg auprès ducourtier JLL. C’est bien simple, c’est le seul marché quiperforme à l’échelle européenne.” La raison ? Le pres­tige d’une adresse à Luxembourg­Ville. “Ce que con­voitent avant tout les sociétés candidates à la locationde bureaux par ici, c’est le précieux code postal”, ac­quiesce sa collègue, Angélique Sabron, National Di­rector. Code postal pour lequel elles sont prêtes àmettre le prix, s’acquittant, dans les situations “tri­ple A” du CBD (“Central Business District”), d’unloyer grimpant jusqu’à 50 euros/m²/mois(600 euros/m²/an). Soit pas loin de trois fois plus quele loyer prime bruxellois, oscillant, lui, entre 16 et20 euros/m²/mois (200 à 250 euros/m²/an).

Un taux de vacance quasi nulTrois quartiers en particulier sont activement re­

cherchés en terres luxembourgeoises. Dont, en prio­rité, le CBD, qui couvre, au cœur du centre urbain, leboulevard Royal et ses environs en poussant unepointe sur la route d’Arlon, vers Strassen. “Le stock debureaux y atteint 906 000 m², pour un taux de va­cance locative extrêmement faible, de 2,2 % au 1er tri­mestre 2015, précise Romain Muller.Autant dire qu’iln’y a rien à louer.” Suivent, en termes de préférence,les quartiers Kirchberg (918 000 m², 1 % de va­cance), au nord­est de Luxembourg­Ville, et de lagare (445 000 m², 1,9 % de vacance), au sud­est.

Le premier, relié au centre­ville par le Pont rouge,s’est développé dès les années 60, suite à une expro­

priation massive menée par les autorités publiquesafin d’y installer les institutions européennes (laCour de justice, la Cour des comptes et la Banqueeuropéenne d’investissement). Vingt ans plus tard,lors de l’éclosion du secteur financier au Luxem­bourg, le site est colonisé par nombre de sociétésprivées. “Aujourd’hui, le plateau du Kirchberg arrivequasi à maturité, observe Angélique Sabron. Ce quis’y construit encore relève surtout du segment résiden­tiel.” Exception faite du nouveau projet mixte dupromoteur belgo­luxembourgeois Allfin (lire p.10)...

Le quartier de la gare, lui, est surtout prisé desbanques et autres organismes de crédit. Mais, demanière générale, son succès grandit au fur et à me­sure que l’offre se raréfie dans le CBD, tout proche.

Restent les quartiers dits décentralisés (Gasperich,Bertrange, Strassen, Neudorf…) et périphériques (aé­roport, Munsbach, Leudelange, Cappelen…). “Ils sontmoins courus que le trio de tête, mais n’en sont pasmoins performants, reprend Romain Muller. En effet,ils présentent l’avantage de disposer de l’adresse ‘Villede Luxembourg’, tout en offrant suffisamment de par­king (1 place pour 20m² de bureau, contre 1 pour 125m² au centre­ville), une denrée rare dans la capitale.”Autre atout, les nombreux services qui les équipent :crèches, fitness, restaurants… Le tout à des tarifs lé­gèrement moindres que ceux pratiqués au Kirchergou autour de la gare : 18 à 28 euros/m²/mois (215 à335 euros/m²/an). A noter que la zone de la Cloched’Or, au Ban de Gasperich, connaîtra bientôt un dé­veloppement effréné : 490 000 m² de bureaux pré­vus, en sus de logements et commerces (lire p.10).

F.Ma.

Le boulevard Royal est l’artère “Triple A” sur lemarché immobilier de bureaux luxembourgeois.Parmi les bâtiments qui y ont leur siège social, laBanque de Luxembourg, du bureau d’architectureArquitectonica, auteur du projet mixte mené parAllfin sur le plateau du Kirchberg (lire p.10)

HistoireLes origines de Luxembourg-Ville remontent à 963, racontesa bourgmestre, Lydie Polfer.Au XVIIe siècle, la cité esttransformée en forteresse parVauban, construite en nid d’aiglenaturel d’un côté et cernée deremparts de l’autre. Au XIXe

siècle, les fortifications sontdémolies pour lancerl’urbanisation des environs.Certains remparts subsistent,inscrits au Patrimoine mondialde l’Unesco, d’autres ont faitplace à des zones boisées,plantées dans leur sillon. De quoigonfler la part d’espaces vertsdans la capitale luxembourgeoiseà 50% de son territoire. Mais levéritable développement de laville a lieu parallèlement à lanaissance de l’Europe (CeCa),actée en son hôtel de ville en1952. Dans les années 80, cemouvement s’accélère, pour sepoursuivre intensivement ces 15dernières années.

FrontaliersLa capitale du Grand-Duchécompte 107 000 habitants, dont69% sont d’origine étrangère.Parmi eux, on compte 36% dePortugais, 15 % de Français, 7 %de Belges et 5 % d’Allemands.A cela s’ajoutent les travailleursfrontaliers, qui sont… 180 000 àaffluer chaque jour àLuxembourg-Ville; dont100 000 Français, 50 000Belges et 30 000 Allemands.D’où d’importants problèmes demobilité, sur lesquels planchentles autorités publiques.

Marché résidentielHausse. Le gérant de l’agenceUnicorn, Fernand Hornung,observe depuis des années une“forte progression” du prix aumètre carré à Luxembourg-Ville.Jusqu’à atteindre 5 000 à 10 000euros pour du neuf, voire 8 000 à13 000 euros dans l’hypercentrede la ville. Certains projets phare,tels le Royal Hamilius et le cloîtreSaint-François, dépassent, eux,les 15 000 euros/m². La raison ?Une hausse du nombre depersonnes souhaitant s’installerau Grand-Duché, et plusparticulièrement au centre-villede sa capitale, “attirées par lastabilité sociale et la qualité devie” qui y règnent. “C’est biensimple, il y a un excédentmigratoire annuel depuis lesannées 70, avec une accélérationdepuis 2010, pointe le courtier.Les arrivées sont chaque annéedeux fois plus importantes que lesdéparts. Résultat, il manque5 000 à 6 000 logements par anpour combler la demande.”

Epinglé

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La 1re tour résidentielle du Grand-DuchéElle est signée Allfin et s’intègredans un projet mixte ciblantl’entrée du plateau du Kirchberg.

VOICI PRÈS DE 18 MOIS, l’annonce d’un concourslancé par le Fonds du Kirchberg est arrivée auxoreilles du promoteur belgo­luxembourgeois All­fin. Concours portant sur un triangle de terrain enfriches à l’entrée du célèbre plateau d’immeublesde bureaux luxembourgeois, en plein quartiereuropéen. Une aubaine pour Allfin, qui a fait sespremiers pas sur le marché grand­ducal en 2005,et porté non moins de 4 projets (K­Point, Vertigo,Aire et Le Lavandier) depuis lors. “Nous avons l’am­bition de monter en puissance au Luxembourg, d’yêtre un acteur qui compte”, confie Olivier Bastin,CEO d’Allfin Luxembourg. Ni une, ni deux, le pro­moteur monte un dossier de candidature en bé­ton, et rassemble autour de lui deux partenaires,les courtiers Cushman&Wakefield (C&W) et Ino­wai. Mais aussi des architectes de renom, interna­tional pour le bureau américain Arquitectonica, etnational pour son associé sur le projet, M3. “Nousavons mis toutes les chances de notre côté en répon­dant au cahier des charges avec le souci du détail, as­sure M. Bastin. Nous avons su cerner et combler lessouhaits du Fonds en lisant entre les lignes.” Un ef­fort payant puisque c’est Allfin qui a emporté lemarché; la nouvelle est tombée la semaine passée.

Une quarantaine de lettres d’intentionBaptisé temporairement l’Îlot mixte Porte de

l’Europe, comme indiqué dans le concours, le pro­jet compte trois bâtiments : une tour de logementsde 21 étages (“la 1re tour résidentielle du Grand­Du­ché”, glisse Olivier Bastin), une tour de bureaux dehauteur plus modeste et, pour relier les deux édi­fices, des commerces s’étendant sur un rez +1. Soitplus de 20 000 m² résidentiels (150 appartementsde 50 à 150 m², dont 10 % seront cédés à la Société

nationale des habitations à bon marché), 6 800 m²de bureaux et 6 500 m² de retail (une vingtaine decellules articulées autour d’une place publique),pour un total de plus de 33 300 m².

Lors de la préparation du concours, le consor­tium mené par Allfin a approché un peu le mar­ché... avec succès. “Nous avons reçu une quaran­taine de lettres d’intention de la part de retailers,souligne Virginie Chambon, Associate et Head ofRetail Agency Luxembourg de C&W. C’est le dou­ble de la superficie à commercialiser !” Un intérêtpressant qui tient bien sûr au manque d’offre surcette partie du Kirchberg, mais aussi à l’excellentedesserte de transports en commun (le futur tramqui reliera le centre­ville au plateau s’arrêtera de­

vant les commerces) et au parking public de plusde 1300 places en vis­à­vis. Et la courtière de révé­ler d’ores et déjà la présence d’un supermarché,un centre fitness et 5 à 7 structures Horeca parmil’offre de services prévue. Quid des bureaux et lo­gements ? “Il nous faut encore définir une stratégiemarketing avant de lancer quoi que ce soit sur lemarché”, prévient Olivier Bastin. Raison pour la­quelle ce dernier ne dévoile aucun prix ou loyer.

Pour l’heure, toute l’énergie du promoteur seconcentre sur les études techniques, à peaufineravant de déposer les demandes de permis, courant2016. Le coup d’envoi des travaux est prévu, lui,début 2017, pour une livraison à l’horizon 2019.

F.Ma.

L’un des atouts du promoteur Allfin aux yeux du jurydu concours lancé par le Fonds du Kirchberg ? Sesnombreuses références en termes de projets mixtes.

ALLFIN

LUXEMBO

URG&

ARQU

ITEC

TONICA

Les enseignes de luxe ont la mainLe commerce est à l’étroit dans la capitale, et trouve ses aises plus au sud.

On dénombre 1 million de mètres carrés de su­perficie commerciale au Grand­Duché, dont lamoitié est implantée à Luxembourg­Ville oualentour. Deux rues en particulier concentrentl’offre commerciale au sein de la capitale : la ruePhilippe II, prisée des enseignes de luxe, et laGrand­Rue, dont l’offre est plutôt haut degamme. Quid du “mass­market” ? Il y est peu re­présenté et se retrouve surtout autour de la gareet dans la zone périphérique d’Esch­sur­Alzette.Soit, au total, quelque 500 magasins dont 120pour les seules rue Philippe II et Grand­Rue.

“Les points faibles des rues commerçantes du cen­tre­ville, ce sont les petites surfaces des cellules com­merciales, le fait qu’elles ne soient pas extensibles et,surtout, leur manque de disponibilité”, déploreVirginie Chambon, Associate et Head of RetailAgency Luxembourg du courtier Cush­man&Wakefield. Le tout pour des loyers… affrio­lants, gravitant autour de 2 500 euros/m²/an. “Atitre de comparaison, les tarifs des deux artères‘AAA’ en Belgique que sont le Meir et la rue Neuves’échelonnent entre 1 500 et 2 000 euros/m²/an.”

Restent les shopping centers, au nombre detrois : Belle Etoile, à Strassen, City Concorde, àBertrange, et l’Auchan au Kirchberg. “S’y ajoute­ront bientôt la Cloche d’Or, dans la zone de dévelop­pement mixte (logements, commerces, bureaux,écoles, parcs) éponyme au Ban de Gasperich, et lenouveau projet porté par Allfin [lire ci­dessus].”

Après le Kirchberg, la Cloche d’Or se développeLe futur centre commercial de la Cloche d’Or,

porté par le Français Immochan (Groupe Au­chan), s’étendra sur 75 000 m² pour 120 ensei­gnes, dont un supermarché de 12 500 m² et unedouzaine de restaurants, ainsi que près de 3 000places de parking. L’ensemble, livré à l’automne2018, sera assorti de la construction de 225 loge­ments de standing (25 000 m²), à temps pour leprintemps 2019. Coût de l’investissement ? Prèsde 400 millions d’euros. En gestation depuis 10ans, le projet dispose aujourd’hui de tous les per­mis nécessaires. Après les terrassements, les tra­vaux de voiries viennent de démarrer.

F.Ma.

D.R.

La Grand Rue, piétonne, accueille des enseignesd’équipement de la personne plutôt haut de gamme.

10 DOSSIER SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

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16 ANNONCES SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

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20 ANNONCES SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

à vendre

MAISONS250.000à500.000€

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MAISONS>500.000€

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à vendre

MAISONSnonprécisé

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APPARTEMENTS<250.000€

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APPARTEMENTS250.000à500.000€

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APPARTEMENTS>500.000€

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22 ANNONCES SEMAINE DU 1ER AU 7 OCTOBRE 2015 LIBRE IMMO

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LOFTS

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VIAGER

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21-109768901-01

21-102311602-02

à louer

MAISONS

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IMMEUBLESDE RAPPORT

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LITTORAL

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FACULTÉ DE SURENCHÈRE

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