Sommaire .............................................................................................. 7

Sigles et abrviations .............................................................................. 9

Chapitre liminaire ........................................................................... 11

1.1 Prcisions sur les notions respectives dopration et daction damnagement ............................................................ 11 1.1.1 Objet des actions et des oprations damnagement .......................... 11 1.1.2 Distinction entre actions et oprations damnagement ..................... 12 1.1.3 Actions et oprations damnagement : un rgime juridique partiellement diffrent........................................................................ 14

1.2 Principales tapes dune action ou dune opration damnagement ............................................................................... 15

CHAPITRE 1 Vrifications prliminaires, tudes pralables, tudes pr-oprationnelles et tudes oprationnelles ......................... 17

1.1 Vrificationsprliminaires ............................................................ 22

1.1.1 Vrification de la comptence juridique de lamnageur................... 22 1.1.2 Objectifs de laction ou de lopration damnagement et primtre des tudes ....................................................................... 27 1.1.2.1 Objectifs de laction ou de lopration .................................................. 27 1.1.2.2 Primtre ............................................................................................. 28

1.1.3 Concertation et avis de la population sur le projet damnagement .. 28 1.1.3.1 Concertation ........................................................................................ 28 1.1.3.2 Dbat public ........................................................................................ 32 1.1.3.3 Consultation et rfrendum local .......................................................... 32

1.1.4 Vrification de la compatibilit de lopration ou de laction damnagement avec les documents durbanisme rglementaires (PLU et SCOT), et dans la ngative dtermination de la procdure suivre par la mise en compatibilit du document durbanisme rglementaire ............. 35

1.2 tudes pralables ............................................................................ 43 1.2.1 Identification et diagnostic foncier, valuation des cots dacquisition et stratgie foncire ....................................................... 44

Table des matires

269

1.2.2 tude urbaine et dfinition dun projet damnagement durable ..... 46 1.2.3 tude dimpact et enqute publique environnementale ..................... 47 1.2.3.1 tude dimpact ..................................................................................... 47 1.2.3.2 Enqute publique ................................................................................. 63

1.2.4 tude de scurit et nergie renouvelable .......................................... 66 1.2.4.1 tude de scurit .................................................................................. 67 1.2.4.2. tude nergie renouvelable ................................................................... 68 1.2.5 tudes de programmation urbaine et de march ............................... 68 1.2.6 Programmation technique et valuation des cots damnagement .. 69

1.3 tudes pr-oprationnelles et oprationnelles ............................ 69 1.3.1 Leves de gomtre............................................................................. 69 1.3.2 tudes de sol ....................................................................................... 70 1.3.3 Diagnostics pollution .......................................................................... 70 1.3.4 Archologie prventive ....................................................................... 71 1.3.5 Gestion des eaux pluviales et des eaux uses : respect de la loi sur leau .............................................................................................. 72

1.4 Conclusion ........................................................................................ 73

CHAPITRE 2 Matrise foncire ............................................................................ 75

2.1 Principaux acteurs de laction foncire ....................................... 76 2.1.1 Dlgation laction foncire (DAF) .................................................. 78 2.1.2 Socits damnagements fonciers dtablissement rural (SAFER) ... 78 2.1.3 Conservatoire de lespace littoral et des rivages lacustres ................. 79 2.1.4 Espaces naturels sensibles (ENS) ....................................................... 79 2.1.5 Associations foncires urbaines (AFU) ............................................... 80 2.1.5.1 Comptence des AFU ........................................................................... 80 2.1.5.2 Diffrentes catgories dAFU ............................................................... 81 2.1.5.3 Ralisation des travaux ......................................................................... 82

2.2 Principaux outils de matrise foncire.......................................... 84 2.2.1 Acquisition foncire amiable .............................................................. 87 2.2.1.1 Dlibration de principe non obligatoire mais opportune ....................... 87 2.2.1.2 valuation des biens ............................................................................. 88 2.2.1.3 Promesse de vente ................................................................................ 89 2.2.1.4 Dlibration ......................................................................................... 89 2.2.1.5 Signature ............................................................................................. 89 2.2.1.6 Enregistrement et publication ............................................................... 90

270

Mener une opration damnagement

2.2.2 Droit de premption ........................................................................... 90 2.2.2.1 Prsentation du droit de premption ...................................................... 91 2.2.2.2 Champ dapplication du droit de premption urbain (DPU) ................... 91 2.2.2.3 Procdure de mise en uvre du droit de premption urbain ................... 92 2.2.2.4 Difficults de la pratique du droit de premption urbain ........................ 94

2.2.3 Acquisition force : lexpropriation ................................................... 98 2.2.3.1 Prsentation de la procdure dexpropriation ......................................... 99 2.2.3.2 Actualit en matire dexpropriation ................................................... 101

2.2.4 Autres outils dacquisition foncire : les baux de longue dure ....... 103 2.2.4.1 Bail emphytotique ............................................................................ 104 2.2.4.2 Bail la construction .......................................................................... 104 2.2.4.3 Bail rhabilitation ............................................................................ 104 2.2.4.4 Tableau de synthse ............................................................................ 105

2.3 Constitution de rserves foncires .............................................. 109 2.3.1 Caractristiques de la zone damnagement diffr permettant de constituer une rserve foncire .................................................... 109 2.3.1.1 Champ dapplication territorial dune zone damnagement diffr ...... 110 2.3.1.2 Dure de validit de la ZAD ............................................................... 110 2.3.1.3 Cration de la ZAD ............................................................................ 110

2.3.2 tablissements publics fonciers (EPF) ............................................. 110 2.3.2.1 Prsentation des tablissements publics fonciers .................................. 111 2.3.2.2 volution du rgime des tablissements publics fonciers ..................... 114

CHAPITRE 3 Outils de lamnagement ............................................................ 117

3.1 Problmatique................................................................................ 117 3.2 Cession foncire avec charges ..................................................... 119 3.2.1 Comparaison entre cession foncire et concession damnagement . 120 3.2.2 Problmatique de la mise en concurrence ........................................ 121

3.3 ZAC ................................................................................................. 122 3.3.1 Procdure de cration et de ralisation dune ZAC ......................... 123 3.3.1.1 tape 1 : tude pralable et concertation ............................................. 123 3.3.1.2 tape 2 : cration de la ZAC ............................................................... 123 3.3.1.3 tape 3 : ralisation de la ZAC ........................................................... 125 3.3.2 Contenu du contrat de concession .................................................... 126

3.4 Lotissement .................................................................................... 130 3.4.1 Champ dapplication de la procdure de lotissement ...................... 130 3.4.1.1 Division dune ou plusieurs units foncires ........................................ 130

271

Table des matires

3.4.1.2 Division en proprit ou en jouissance ................................................ 130 3.4.2 Division projete afin de dtacher un ou plusieurs lots destins tre btis ........................................................................................ 131 3.4.3 Primtre du lotissement .................................................................. 131 3.4.3.1 Le ou les lots ..................................................................................... 131 3.4.3.2 Voies, espaces et quipements communs ............................................. 131

3.4.4 Procdures applicables et contenu du dossier .................................. 131 3.4.4.1 Permis damnager ............................................................................. 132 3.4.4.2 Dclaration pralable .......................................................................... 135

3.5 Permis de construire valant division foncire ........................... 137 3.5.1 Champ dapplication du permis de construire valant division ........ 137 3.5.1.1 Constructions devant tre ralises sur une mme unit foncire ou sur plusieurs units foncires contigus .......................................... 137 3.5.1.2 Opration devant entraner la construction de plusieurs btiments ........ 138 3.5.1.3 Permis valant division dlivr plusieurs ptitionnaires ....................... 138 3.5.1.4 Division devant avoir lieu avant lachvement des travaux ................... 138

3.5.2 Composition du dossier de demande de permis valant division ....... 139 3.5.3 Procdure de dlivrance dun permis valant division ...................... 140 3.5.3.1 Autorit comptente pour instruire la demande de permis .................... 140 3.5.3.2 Dpt de la demande .......................................................................... 140 3.5.3.3 Dcision doctroi ou de refus du permis .............................................. 141

CHAPITRE 4 Modalits de ralisation de laction ou de lopration damnagement ............................................................................. 145

4.1 Oprateurs potentiels ................................................................... 145 4.1.1 tablissements publics damnagement dtat ................................ 145 4.1.2 tablissements publics locaux damnagement (EPLA) .................. 146 4.1.3 Socits publiques locales damnagement ...................................... 146 4.1.4 Socits dconomie mixte locale damnagement ........................... 147

4.2 Gestion en rgie et mandat .......................................................... 156 4.3 Concession damnagement ......................................................... 163 4.3.1 Rappels pralables ........................................................................... 163 4.3.1.1 Objet de la concession damnagement ............................................... 163 4.3.1.2 Drogations aux obligations de publicit et de mise en concurrence : les concessions damnagement et prestations in house .................. 164

4.3.2 Critres de choix entre les diffrentes procdures dattribution dune concession damnagement .................................................... 165 4.3.2.1 Critre tir du montant des produits de lopration .............................. 165

272

Mener une opration damnagement

4.3.2.2 Critre tir du risque conomique de lopration ................................. 167 4.3.2.3 Critre tir de la participation financire ............................................. 169

4.3.3 Prsentation des diffrentes procdures de publicit et de mise en concurrence ................................................................ 171 4.3.3.1 MAPA ............................................................................................... 171 4.3.3.2 Concession damnagement soumise au droit communautaire des concessions de travaux ................................................................. 172 4.3.3.3 Concession damnagement soumise au droit communautaire des marchs de travaux ....................................................................... 175

4.3.4 Contenu du trait de concession ....................................................... 186

CHAPITRE 5 Fiscalit et participations ........................................................... 189

5.1 Rgime de droit commun : la taxe damnagement ................. 191 5.1.1 Institution de la taxe damnagement .............................................. 191 5.1.2 Champ dapplication et fait gnrateur ........................................... 192 5.1.3 Oprations exonres ....................................................................... 193 5.1.3.1 Exonrations obligatoires ................................................................... 193 5.1.3.2 Exonrations facultatives .................................................................... 193

5.1.4 Base dimposition ............................................................................. 194 5.1.5 Taux dimposition ............................................................................. 196 5.1.6 tablissement et recouvrement de la taxe ........................................ 197 5.1.6.1 tablissement ..................................................................................... 197 5.1.6.2 Recouvrement de la taxe..................................................................... 197

5.1.7 Dcharge, rduction ou restitution de la TA .................................... 198 5.1.8 Reversement aux collectivits ........................................................... 199

5.2 Versement pour sous-densit (VSD) ........................................... 199 5.2.1 tablissement du seuil minimal de densit et du versement pour sous-densit .............................................................................. 200 5.2.2 Dtermination .................................................................................. 200 5.2.3 Dtermination de la valeur du terrain ............................................. 201 5.2.4 Exonrations ..................................................................................... 202 5.2.5 tablissement et recouvrement ........................................................ 202 5.2.6 Affectation ........................................................................................ 202

5.3 Participation la ralisation dquipements publics ............... 202 5.3.1 Participation pour assainissement collectif (ancienne participation pour raccordement lgout) ........................................................... 202 5.3.2 Participation pour non-ralisation daire de stationnement ............ 203

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Table des matires

5.3.3 Participation spcifique pour la ralisation dquipements publics exceptionnels .................................................................................... 203 5.3.4 Participation pour voirie et rseau ................................................... 203

5.4 Participations alternatives ........................................................... 205 5.4.1 Projet urbain partenarial (PUP) ...................................................... 205 5.4.2 Participations ngocies dans le cadre dune ZAC .......................... 206

5.5 quipements propres dont la ralisation peut tre exige desbnficiairesdautorisationsdoccuperoudutiliser le sol ................................................................................................. 208

CHAPITRE 6 Bilan financier ................................................................................ 211

6.1 Bilanfinancier ................................................................................ 211

6.1.1 Principaux postes de dpense ........................................................... 212 6.1.1.1 tudes pralables, pr-oprationnelles et oprationnelles ..................... 212 6.1.1.2 Frais dacquisition foncire................................................................. 213 6.1.1.3 Frais de dmolition, de dpollution et darchologie ............................ 213 6.1.1.4 Frais dinformation et de communication ............................................ 213 6.1.1.5 Frais de MOE et travaux ..................................................................... 213 6.1.1.6 Frais de gestion .................................................................................. 213 6.1.1.7 Frais de ventes ................................................................................... 213 6.1.1.8 Charges de lamnageur ..................................................................... 213 6.1.1.9 Frais financiers ................................................................................... 214

6.1.2 Principaux postes de recettes ........................................................... 214 6.1.2.1 Cessions ............................................................................................ 214 6.1.2.2 Subventions dautres collectivits ....................................................... 214 6.1.2.3 Participations publiques ...................................................................... 214 6.1.2.4 Produits de gestion ............................................................................. 214

6.2 Financement de lopration ou de laction damnagement ... 214 6.2.1 Crdit bancaire ................................................................................ 214 6.2.1.1 Emprunt indivis .................................................................................. 214 6.2.1.2 Ligne de trsorerie ............................................................................. 215

6.2.2 Marge, rsultat de lopration et financement des risques .............. 215

Jurisprudences.................................................................................... 217

Bibliographie ..................................................................................... 219

Annexes ............................................................................................. 221

Index ................................................................................................. 265

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Mener une opration damnagement