siège social l e a u n r a t r o p a r - icade.fr · restructuration immobilière et de promotion,...

Siège socialL’ Atrium 6, place Abel Gance92652 Boulogne-Billancourt CedexFranceTél. : 01 46 94 42 11

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Donnons vie à la villeDonnons vie à la ville

RAP

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ANN

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200

6

3

GOUVERNANCE D’ENTREPRISE .............................................5

Le conseil d’administration.............................................................................6

Les comités du conseil d’administration..................................................6

Les comités de management.........................................................................8

PRÉSENTATION.................................................................................11

Message du Président .....................................................................................12

Introduction en bourse ....................................................................................14

Profil .......................................................................................................................16

Historique...............................................................................................................18

Chiffres clés..........................................................................................................20

Stratégie .................................................................................................................24

LES TROIS MARCHÉS D’ICADE .............................................27

Une organisation par marché......................................................................28

Le logement..........................................................................................................30

Le tertiaire .............................................................................................................34

Les partenariats publics- santé .................................................................38

L’international ......................................................................................................42

DÉVELOPPEMENT DURABLE .................................................47

Icade, acteur du développement durable...............................................48

La qualité environnementale........................................................................50

RESSOURCES HUMAINES .........................................................53

Les collaborateurs d’Icade............................................................................54

Évolution professionnelle/recrutement...................................................55

ORGANIGRAMME................................................................................57

COMPTES ANNUELS AU 31.12.2006...................................61

Comptes consolidés .........................................................................................62

Annexe aux états financiers consolidés..................................................70

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés........................................................................138

Comptes annuels sociaux ...........................................................................140

Rapport général des commissaires aux comptes sur les comptes annuels..............................................................................162

Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées ..........................................................164

Rapport du Président sur le gouvernement d’entreprise ...............167

Rapport des commissaires aux comptes sur le rapport du Président ........................................................................179

7

6

5

4

3

2

1

Sommaire

Eugénie Salgado-Larbodière

Les portes d’ArcueilArcueil (94)44 600 m2 shonIcade Tertial : promoteurIcade Arcoba : ingénieristeArchitecte : François LeclercqInvestisseur : UBSUtilisateur : Orange

Opération nominée à l’Équerre d’argent 2006

Gouvernanced’entreprise

1

5

Lycée GaliléeGennevilliers (92)22 000 m2 shonIcade G3A : mandataireArchitecte : J.P. LottMaître d’ouvrage : Région Île-de-France

Valérie Palcy

4

Rapport annuel 20066

Étienne BertierPrésident-directeur générald’Icade

Marc-Antoine AuthemanAdministrateur indépendant

Edmond AlphandéryPrésident du conseil de surveillance de CNP Assurances

Francis MayerDirecteur général de la Caisse des dépôts = le 09/12/2006

Caisse des dépôts, représentée par Dominique MarcelDirecteur des finances et de la stratégie à la Caisse des dépôts

François PochardSenior managing Director d’Ixis Aew Europe

Pascal DuhamelManaging Director de Morgan Stanley

Jérôme GallotPrésident de CDC Entreprises

Christian PeeneAssocié gérant de CMP ConsultantsAdministrateur indépendant

LES MEMBRES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION*

* au 31.12.2006

Gouvernance d’entreprise

LE CONSEIL D’ADMINISTRATIONLe conseil d’administration détermine les orientations de l’activité d’Icade et veille à leur mise en œuvre.Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d’actionnaires et dans la limite del’objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche d’Icade et règle par sesdélibérations les affaires qui la concernent. Le conseil d’administration se réunit au moins trois fois paran et chaque fois que l’intérêt social l’exige. Le conseil d’administration s’est réuni 8 fois en 2006.

LES COMITÉS DU CONSEIL D’ADMINISTRATIONAfin de l’épauler dans ses missions, le conseil d’administration a mis en place trois comités spécialisés :un comité d’audit, un comité des nominations et des rémunérations et un comité des investissements.

LE COMITÉ D’AUDITLe comité d’audit juge la qualité de l’information financière soumise au conseil d’administration et examineles méthodes comptables réglementaires retenues pour l’établissement des comptes. Il complète la missiondes commissaires aux comptes sans s’y substituer. Les membres du comité d’audit sont Christian Peene(Président), Jérôme Gallot et Marc-Antoine Autheman. Le comité d’audit s’est réuni 4 fois en 2006.

LE COMITÉ DES NOMINATIONS ET DES RÉMUNÉRATIONS Le comité des nominations et des rémunérations a pour mission de faire des propositions au conseild’administration pour la nomination des administrateurs et pour les éléments de rémunération du Président-directeur général. Les membres du comité des nominations et des rémunérations sont Edmond Alphandéry(Président), Étienne Bertier, Jérôme Gallot et François Pochard. Guy Parisot, Directeur des RessourcesHumaines d’Icade, a été nommé en qualité de secrétaire. Le comité des nominations et des rémunérationss’est réuni 3 fois en 2006.

LE COMITÉ DES INVESTISSEMENTSLe comité des investissements a pour mission de se prononcer sur tout engagement d’investissement oude désinvestissement d’Icade dont le montant (ou le chiffre d’affaires cumulé pour les contrats pluriannuels)est supérieur à 50 millions d’euros.

Pour les opérations de croissance externe et les prises de participations, le comité se prononce sur lesengagements supérieurs à 30 millions d’euros.

Les membres du comité des investissements sont Étienne Bertier (Président), la Caisse des dépôts représentéepar Dominique Marcel, Edmond Alphandéry et Christian Peene. Le comité des investissements s’est réuni4 fois en 2006.

7

Le Millénaire 1 - Parc du MillénaireParis 19e

30 000 m2 shonIcade Emgp : investisseur

Icade Tertial : assistant à maîtrise d’ouvrageArchitecte : Arte Charpentier

Immeuble certifié “NF bâtiments tertiaires-Démarche HQE®”

Futur siège social d’Icade


Gouvernance d’entreprise

9

LES COMITÉS DE MANAGEMENT

LE COMITÉ DE DIRECTIONLe comité de direction se réunit chaque semaine pour traiter des questions relevant des finances, del’organisation, des clients et des collaborateurs d’Icade. Il procède également à un tour de tablesystématique des projets en cours.

LE COMITÉ STRATÉGIQUELe comité stratégique se réunit toutes les six semaines pour traiter de la stratégie et des orientationsd’Icade, de l’évolution de l’activité opérationnelle, des acquisitions et cessions d’activité et des synergiesentre Business Units.

LE COMITÉ D’ENGAGEMENTLe comité d’engagement est chargé d’examiner et d’autoriser tous les engagements d’investissement ou de désinvestissement d’Icade et de ses Business Units, inscrits au bilan ou au hors bilan du Groupe.Il se réunit deux fois par mois et à chaque fois que la situation l’exige.

Il examine tous les projets supérieurs à certains seuils. Les projets soumis à l’accord du comité d’engagementd’Icade font l’objet d’une autorisation préalable par les comités et/ou les bureaux d’engagement de chaquemarché, ces derniers se prononçant sur l’ensemble des projets sans considération de seuil.

Le comité d’engagement statue sans considération de seuil sur tous les projets de développement àl’international, de développement dans de nouveaux métiers et sur les opérations de croissanceexterne ainsi que sur les prises de participation, les cessions de titres, de fonds de commerce, lesfusions et les partenariats.

LE COMITÉ DES RESSOURCES HUMAINESLe comité des ressources humaines se réunit toutes les deux semaines sur les aspects ressourceshumaines au sein d’Icade et, notamment, le suivi des dossiers importants en cours, l’information sur lesmobilités, les recrutements, la législation et les aspects juridiques, la formation, la mise en place et lesuivi des procédures.

LES MEMBRES DU COMITÉ DE DIRECTION

Étienne BertierPrésident-directeur général

Marianne de BattistiDirecteur de l’international et de la communication

Bertrand DelannoyDirecteur finances, informatique et juridique

Antoine FayetDirecteur du logement

Jean-Pierre MattonDirecteur des partenariats publics - santé

Guy ParisotDirecteur des ressources humaines et de l’audit

Inès ReinmannDirecteur du tertiaire

De gauche à droite : Jean-Pierre Matton, Antoine Fayet, Inès Reinmann,Étienne Bertier, Marianne de Battisti, Bertrand Delannoy et Guy Parisot.

Présentation

Philippe Aubert

2

11

Siège de la Région Nord-Pas-de-CalaisLille (59)51 000 m2 shonIcade G3A : mandataireArchitectes : Delemazure - Neveux - Trace - WilmotteMaître d’ouvrage : Région Nord-Pas-de-Calais

10

Rapport annuel 200612 13

Icade s’était fixé pour objectif, il y a un an, de devenir

l’un des principaux intervenants de l’immobilier à

l’échelle européenne. Aujourd’hui, c’est chose faite.

L’introduction en bourse en avril 2006 a rencontré un très

vif succès. Elle a donné à Icade des moyens financiers

pour renforcer sa stratégie de croissance tout en affirmant

un modèle unique de “développeur immobilier”. Cette

mutation importante de la société n’aurait pu se faire sans

le soutien de la Caisse des dépôts et, en particulier de

son directeur général, Francis Mayer, disparu en décembre.

Compte tenu de ces éléments, le résultat net part du groupe est en forte hausse de 198%, pour atteindre211 millions d’euros à fin 2006. Le conseil d’administration d’Icade du 21 février 2007 a proposé àl’assemblée générale du 12 avril 2007 un dividende de 1,35 € par action, représentant 60% du résultatnet consolidé d’Icade.

Le patrimoine d’Icade est conséquent. Il est constitué de 2,5 millions de m2 de logements en Île-de-France,de 568000 m2 de bureaux et de locaux d’activités à Paris, La Défense, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, La Plaine Saint-Denis, Levallois-Perret et de 150000 m2 de bureaux dans les principales villes allemandes.La valeur d’expertise de ces actifs atteint 4,4 milliards d’euros au 31 décembre 2006, en augmentation de41% par rapport au 31 décembre 2005, et la valeur de l’actif net réévalué (ANR) des foncières s’établit à 2,8 milliards d’euros, en augmentation de 64% par rapport au 31 décembre 2005.

L’ANNÉE 2006 D’ICADE aura été marquée par le lancement de la construction d’une partie des 1000 logements prévus par IcadeCapri, sur des terrains appartenant à Icade Patrimoine, qui en acquerra la moitié ; par des mesures deprotection des locataires faisant l’objet d’une hausse de loyer suite à la sortie de conventionnement :plafonnement à 25 % maximum des revenus de la charge de loyer, aucune hausse de loyer pour leslocataires de plus de 70 ans ; par le dépôt de six permis de construire par Icade Pierre pour Tous pourdes opérations de logements d’accession à prix maîtrisés ; par la livraison du Millénaire 1 sur le sited’Icade Emgp (30000 m2), qui abritera le nouveau siège social d’Icade ; par le début de l’édification, parIcade Tertial, d’un immeuble de bureaux à Villejuif (15000 m2) pour le compte d’Icade Foncière desPimonts. Le positionnement d’Icade comme l’un des leaders des partenariats public-privé s’est confirméavec 5 nouveaux contrats gagnés. Icade Foncière Publique a réalisé un premier investissement significatifavec l’acquisition d’un immeuble de bureaux de 30000 m2 à Levallois-Perret, loué au ministère del’Intérieur. La société a également fait évoluer sa présence à l’international par l’acquisition duportefeuille immobilier de DaimlerChrysler en Allemagne (150000 m2 et 79 hectares de réservesfoncières). Enfin, Icade Foncier Développement a conclu une opération d’envergure avec l’achat desanciens entrepôts MacDonald à Paris (130000 m2 sur 5 hectares).

LE PLAN D’INVESTISSEMENTS ANNONCÉ LORS DE L’INTRODUCTION EN BOURSE EST EN COURS DE RÉALISATION

Soutenue par le succès de son introduction enbourse, Icade a démontré sa capacité à capterdes opportunités d’investissements en France eten Europe en investissant 875 millions d’eurosen 2006.

ÉTIENNE BERTIERPrésident-directeur général d’Icade

Message du Président

En mars 2006, Icade envisageait d’investir 1,8 milliard d’euros en 4 ans. À ce jour, la quasitotalité de ce montant est d’ores et déjà identifiée.Icade reverra donc à la hausse son plan d’inves-tissements au second semestre 2007. Forte de son positionnement sur son marché domestiqueet de son savoir-faire unique en matière derestructuration immobilière et de promotion,Icade continuera à privilégier les acquisitionsd’actifs présentant un potentiel significatif decréation de valeur : maintenance et réinvestis-sement sur Icade Patrimoine, immeubles du Parc du Millénaire et mise en œuvre du masterplan pour Icade Emgp, centre commerciauxd’Aubervilliers et d’Odysseum pour Icade Emgp et Icade Foncière des Pimonts, finalisation del’opération avec l’Immobilière Mr. Bricolage pourIcade Foncière des Pimonts, acquisition de char-ges foncières et développement à l’international.

AVEC DES RÉSULTATS EXCEPTIONNELS

Icade confirme, cette année encore, la pertinence de son modèleéconomique. L’organisation efficiente d’Icade par marchés(logement, tertiaire, partenariats publics et santé) et par métiers(promotion, foncières et services) répond de mieux en mieuxaux problématiques spécifiques des clients, qu’ils soientparticuliers, investisseurs ou utilisateurs. Elle permet en outrede bénéficier du dynamisme de la promotion, de la soliditédes foncières et de la récurrence des services.

Le chiffre d’affaires atteint 1327 millions d’euros au 31.12.2006en nette progression par rapport à 2005 (+ 12.5 %), grâce, enparticulier, à la vitalité de la promotion logement. Le carnetde commandes de la promotion s’élève à 478 millions d’eurospour le logement et à 650 000 m2 pour le tertiaire et lespartenariats publics-santé (opérations en cours de réalisationet de montage).

L’excédent brut opérationnel d’Icade (EBO) est en augmentationde 30,6%, passant de 201 millions en 2005 à 262 millionsd’euros en 2006, soit une marge d’EBO de 19,8% à fin 2006contre 17% à fin 2005. Cette forte amélioration est liée audynamisme de l’activité et à des efforts de productivité soutenus.

Icade a engagé en 2006 un programme d’arbitrage de ses actifsen cédant trois SCI d’Icade Foncière des Pimonts (93 millionsd’euros de résultat sur cessions) et des logements d’IcadePatrimoine (35 millions d’euros). Au total, le résultat de cessionsatteint 125 millions d’euros contre 37 millions d’euros au 31 décembre 2005.

15Rapport annuel 200614

Le 12 avril 2006 a vu l’apogée d’une longue aventure humaine et financière : l’introduction d’Icade aumarché Eurolist d’Euronext Paris SA, avec une levée de fonds de 700 millions d’euros.

Cette introduction en bourse a permis d’intéresser les salariés à la vie et à la réussite de l’entreprise (huitcollaborateurs sur dix ont souscrit à l’offre réservée aux salariés), de mettre en œuvre un ambitieux pland’investissements, tant en France qu’en Europe, et de pouvoir se comparer aux autres grands acteurs del’immobilier.

La hausse du cours de l’action (+72 % entre le 12 avril et le 29 décembre 2006) a fait d’Icade une desentreprises les plus visibles sur le marché et souligne la confiance des investisseurs dans une société aupositionnement original de développeur immobilier intégré.

Introduction en bourse

1,12 64,70

34,18

RÉPARTITION DU CAPITAL D’ICADE AU 31 DÉCEMBRE 2006 (en %)

Le 12 avril 2006.

Caisse des dépôts

Salariés

Flottant

avril06

mai06

juin06

juillet06

août06

septembre06

octobre06

novembre06

décembre06

janvier07

29.12.2006

–20 %

–10 %

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

ICADE EPRA CAC 40

47,85 €

L’action Icade : une très forte progression depuis l’introduction en bourse

ÉVOLUTION DE L’ACTION ICADE, EPRA* ET CAC 40 du 11.04 au 29.12.2006

27,90 €

* European Public Real Estate Association.


Présentation

3

1

2

PROFILIcade est un développeur immobilier intégré présent sur les trois grands marchés immobiliers : le logementdes particuliers locataires, accédants ou investisseurs, l’immobilier tertiaire des entreprises et desinvestisseurs institutionnels (bureaux, locaux d’activités, loisirs et commerces) et l’immobilier publicet santé (équipements collectifs et de santé) des collectivités, administrations et services publics.

Icade a modélisé son organisation afin d’affirmer sa présence dans chacun de ces marchés : la promotion(concevoir et développer), les foncières (investir, détenir et arbitrer) et les services (gérer et exploiter).

Cette orientation stratégique lui permet d’apporter des solutions adaptées aux besoins de ses clients etd’intervenir de manière globale sur certaines des principales problématiques actuelles du secteur,telles que les partenariats publics - privé (PPP), l’externalisation des grands patrimoines ou les offresintégrées de services. Ce modèle assure à Icade un accès à la ressource foncière, la valorisation de la relation client, une exposition limitée aux cycles immobiliers, tout en favorisant la croissance et la récurrence de ses revenus.

Pour compléter ce modèle, Icade a créé, en 2006, Icade Foncier Développement afin d’acquérir etvaloriser des emprises foncières pour l’ensemble de ses structures.

La création d’Icade Reit en 2006, qui porte des actifs de bureaux acquis auprès de DaimlerChrysler en Allemagne, confirme en outre la politique de croissance européenne de la société.

1 - MéridiaNice (06)

28 500 m2 shonIcade Tertial Régions : copromoteur

Architectes : Reichen & Robert/M. Benaïm/J.P. Gomis/Brante & Vollenweider

Investisseur : Cogedim Office Partners

2 - Les Hauts de MontlouisOullins (69)

76 logementsIcade Capri : promoteur

Architectes : F. Dreidemie/Archigroup

3 - Institut d’optique Graduate School-Campus Polytechnique

Palaiseau (91)12 200 m2 shon

Icade G3A : mandataireConcepteur : Serau Architectes

et ingénieurs associésRéalisateur : GSEMaître d’ouvrage :

Institut d’optique Graduate School


Présentation

ICADE EN QUELQUES DATES

Domaine de VilliersDraveil (91)Icade Patrimoine : investisseur

PARTENARIATSLOGEMENT TERTIAIRE PUBLICS - SANTÉ

1954 ScicCréation

1974 CapriCréation

G3A

1997Création

SetrhiAcquisition

1998 GFFAcquisition

Eurogem2000 Acquisition

TertialCréation

Emgp

2002Acquisition

ArcobaAcquisition

Foncière des Pimonts

2004Acquisition

EurogemRachat minoritaires

Capri Icade Conseil

2005Rachat minoritaires Acquisition

Cabinet VillaAcquisition

Foncière des Pimonts Icade Foncière PubliqueRachat minoritaires Création

Icade Gestion Tertiaire

2006Création

Icade Reit BVCréation

HISTORIQUEDepuis 1954, Icade, anciennement Société Centrale Immobilière de la Caisse des dépôts (SCIC), estl’un des acteurs majeurs du secteur de l’immobilier en France. La mutation d’Icade s’est accélérée en2004 par la mise en place d’une politique de contrôle à 100 % de ses filiales non cotées, par lapoursuite de son développement dans le logement, par un renforcement significatif de sa présencedans le tertiaire, par le développement de l’activité publique, par la cession d’actifs ne correspondantplus à son modèle de développement (dans le cadre de la réorganisation des activités immobilièresde la Caisse des dépôts) et, enfin, par un premier pas significatif en Allemagne dans l’investissementde bureaux.

Initialement groupe de services spécialisé dans la construction de logements et d’infrastructurespubliques et para-publiques jusqu’à la fin des années 80, Icade est aujourd’hui l’un des seulsopérateurs immobiliers en Europe présent sur les trois marchés de l’immobilier (logement, tertiaire,public et santé) et l’ensemble de la chaîne de valeur (promotion, foncières et services).

Icade Foncier DéveloppementCréation


CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS Au 31 décembre 2006, Icade a réalisé un chiffre d’affaires consolidé de 1 327,2 millions d’eurosréparti entre le logement (64 %), le tertiaire (27 %) et les partenariats publics - santé (9 %). Icade apoursuivi sa croissance à deux chiffres en 2006 en raison de la bonne tenue des loyers et du fortdéveloppement de la promotion logement.

Sur cette même période, Icade a généré un excédent brut opérationnel (EBO) de 262,3 millions d’euros,en hausse de 30,6 % par rapport au 31 décembre 2005. Cette forte augmentation est essentiellementliée à la très bonne performance de la promotion logement (+ 30,8 millions d’euros) et au dynamismedes foncières (+ 33,5 millions d’euros dont 20,6 millions pour Icade Patrimoine, 9,8 millions pour lestrois foncières tertiaires et 3,1 millions pour Icade Foncière Publique). La marge d’EBO atteint doncun niveau élevé de 19,8 % au 31 décembre 2006, traduisant des efforts de productivité importants etla pertinence du modèle économique de l’entreprise (croissance, récurrence et rentabilité).

Au 31 décembre 2006, le résultat sur cessions atteint 125,0 millions d’euros contre 36,9 millionsd’euros au 31 décembre 2005. Il est principalement composé des cessions de trois SCI d’IcadeFoncière des Pimonts (93,3 millions d’euros de résultat sur cessions) et des cessions de logementsd’Icade Patrimoine (34,6 millions d’euros, 227 logements cédés à l’unité et 553 logements cédés en bloc).

CROISSANCE

12,5 %≥

CHIFFRE D’AFFAIRES1 327 M€

CROISSANCE

30,6 %

EBO262 M€

CROISSANCE

198 %

RÉSULTAT NET PART DU GROUPE

211 M€

CROISSANCE

64 %

ANR (en quote-part Icade

des 5 foncières)2 807 M€

≥

≥

≥

Lycée GaliléeGennevilliers (92)

22 000 m2 shonIcade G3A : mandataire

Architecte : J.P. LottMaître d’ouvrage :

Région Île-de-France

Présentation

CHIFFRES CLÉS 2006 À PÉRIMÈTRE CONSTANT

M€ (IFRS) 31.12.2005 31.12.2006 Variation

Chiffre d’affaires 1 179 1 327 + 12,5 %

EBO 201 262 + 30,6 %

EBO/CA 17 % 19,8 % + 2,8pts

Résultat sur cessions 37 125 + 237 %

Résultat net part du groupe 71 211 + 198 %

Cash-flow net courant 127 195 + 53,1 %

Dette financière nette 776 602 – 22 %

Capitaux propres 1 161 1 786 + 54 %

LTV (Loan To Value)* 25 % 14 % – 11 pts

ANR de liquidation en quote-part Icade** 1 709 2 807 + 64 %

* Défini comme la dette financière nette sur la valeur des actifs.** Incluant les participations directes dans les SCI d’Icade Patrimoine.


CONTRIBUTIONS AU CHIFFRE D’AFFAIRESLe chiffre d’affaires du logement progresse de 20,9% à 847,2 millions d’euros grâce au dynamisme dela promotion logement (+137 millions d’euros) et à Icade Patrimoine (+11 millions d’euros). Le chiffre d’affaires du tertiaire diminue de 2 % à 352 millions d’euros en raison principalement de lalivraison du programme de bureaux “les Portes d’Arcueil” en juin 2006. Les foncières tertiaires enregistrentcependant une progression de 6,5% de leur chiffre d’affaires avec l’intégration de la foncière allemande. Le chiffre d’affaires des partenariats publics - santé progresse de 31 % à 124,2 millions d’euros grâce àl’activité de promotion.

CONTRIBUTIONS À L’EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNELIcade a généré un excédent brut opérationnel (EBO) de 262,3 millions d’euros en hausse de 30,6% parrapport au 31 décembre 2005. Cette forte augmentation est essentiellement liée à la très bonne performancede la promotion logement (+30,8 millions d’euros) et au dynamisme des foncières (+33,5 millions d’eurosdont 20,6 millions d’euros pour Icade Patrimoine, 9,8 millions d’euros pour les trois foncières tertiaireset 3,1 millions d’euros pour Icade Foncière Publique).

RÉSULTAT NETLe résultat net part du groupe d’Icade est multiplié par trois entre 2005 et 2006 et atteint 211,3 millionsd’euros (70,8 millions d’euros en 2005).

ANR DE LIQUIDATIONLa valeur du patrimoine des cinq foncières d’Icade (Icade Patrimoine, Icade Emgp, Icade Foncière desPimonts, Icade Foncière Publique et Icade Reit), hors droits au 31 décembre 2006, s’élève à 4,4 milliardsd’euros, en augmentation de 41% par rapport au 31 décembre 2005. La quote-part d’Icade dans l’actifnet réévalué de liquidation des cinq foncières s’établit à 2,81 milliards d’euros, en hausse de de 64% parrapport au 31 décembre 2005.

Le Loan To Value (ratio de la dette nette/valeur des actifs d’Icade Patrimoine, Icade Emgp, Icade Foncièredes Pimonts, Icade Foncière Publique et Icade Reit) atteint, au 31 décembre 2006, 14% en raison del’augmentation de capital réalisée dans le cadre de l’introduction en bourse pour un montant de 707 millions d’euros et de l’augmentation de la valeur des actifs.

BASE D’ACTIFS SOLIDE

Icade Patrimoine1,9 Md€

TYPOLOGIE D’ACTIFS

• 44 000 logements intermédiaires en Île-de-France

• 2,55 millions de m2

sur 580 ha de terrains

• Loyer moyen :6 €/m2/mois

• Valeur des actifs : 720 €/m2/appartement

LOGEMENT

Icade Foncière Publique

0,2 Md€


• Patrimoines externalisés de l’Etat, de collectivités territoriales, de propriétaires privés

• Immeubles loués à des utilisateurs publics : 30 000 m2

à Levallois-Perret (loués au ministère de l’Intérieur)

PARTENARIATSPUBLICS-SANTÉ

Icade Emgp 1,2 Md€


• Campus d’entreprisesdans le nord-est parisien

• 372 000 m2

de bureaux et de locaux d’activités loués sur 76 ha

Icade Reit0,4 Md€


• 150 000 m2 de bureaux

• 79 ha de réserves foncières, dont 72 ha à acquérir en 2007 en Allemagne

Icade Foncière des Pimonts 0,7 Md€


• Bureaux haut degamme dans le QCA

• 80 000 m2 de bureaux et de locaux d’activitésloués (part du groupe)

Total : 4,4 Md€

Présentation

TERTIAIRE

* Dont activités internationales (2005), maison mère Icade, Icade Foncier Développement et synergies inter-marchés(2005 : 24,5 M€ - 2006 : 3,5 M€).

** Dont activités internationales (2005), maison mère Icade, Icade Foncier Développement et synergies inter-marchés(2005 : – 11,6 M€ - 2006 : – 9,7 M€).

LOGEMENT TERTIAIRE PARTENARIATS

145 M€ 118 M€PUBLICS - SANTÉ

(55 % de l’EBO total) (45 % de l’EBO total)9 M€

(3 % de l’EBO total)

PROMOTION 69,2 16,0 3,488 M€ (34% de l’EBO total)

FONCIÈRES 75,5 100,6 3,1179 M€ (68% de l’EBO total)

SERVICES 0,7 2,8 2,36 M€ (2% de l’EBO total)

SYNERGIES

LOGEMENT TERTIAIRE PARTENARIATS

847 M€ 352 M€PUBLICS - SANTÉ

(64 % du CA total) (27 % du CA total)124 M€

(9 % du CA total)

PROMOTION 553,3 126,0 68,6748 M€ (56% du CA total)

FONCIÈRES 203,4 120,3 3,9328 M€ (25% du CA total)

SERVICES 91,2 113,9 52,5257 M€ (19% du CA total)

– 0,8 – 7,9 – 0,7

CA 2006 : 1 327 M€*Variation CA 2005/2006 : + 12,5 %≥

SYNERGIES – 0,2 – 1,4 – 0,1

EBO 2006 : 262 M€**Variation EBO 2005/2006 : + 30,6 %≥

+ 33 %≥ – 26 % + 74 %≥

– 5 %

≥

+ 6 %≥ + 7 %≥

– 1 % + 50 %≥ ≥ ≥

+ 80 %≥ – 28 % + 25 %≥

– 35 %

≥

+ 37 %≥ + 11 %≥

+187 %≥≥

Évolution 2005/2006

(en M€)

Évolution 2005/2006

(en M€)


Présentation

UNE RÉALITÉ DE FORT DÉVELOPPEMENTLors de son introduction en bourse, Icade avait annoncé un plan d’investissements de 1,8 milliard d’eurossur la période 2006/2009, dont 850 millions étaient alors identifiés. Icade a réalisé, en 2006, 875 millionsd’euros d’investissements dont :

> l’acquisition d’un portefeuille de bureaux à l’international pour un montant de 315 millions d’euros ;

> l’acquisition par Icade Foncière des Pimonts d’un immeuble développé par Icade Tertial à Villejuif pourun montant de 44 millions d’euros ;

> l’acquisition par Icade Foncière Publique d’un immeuble de bureaux situé à Levallois-Perret pour unmontant de 186 millions d’euros ;

> le rachat des minoritaires d’Icade Emgp pour un montant de 172 millions d’euros et des investissementssur les immeubles du Millénaire 1 et Millénaire 2 pour un montant de 67 millions d’euros ;

> la rénovation d’immeubles d’Icade Patrimoine pour 52 millions d’euros.

Concernant les arbitrages, Icade envisage de réaliser la cession d’environ 9 000 logements conventionnéssur la période 2007/2009.

Sur la période 2006/2009 et au regard des réalisations de l’exercice 2006, Icade confirme ses objectifsde croissance de chiffre d’affaires (8 à 10% en moyenne) et de marge à l’horizon 2009 (19% de marged’EBO) annoncés lors de son introduction en bourse.

Compte tenu de ces éléments, Icade annoncera au second semestre 2007 un nouveau plan d’investissementspour la période 2008/2011.

STRATÉGIEGrâce à l’appui de son actionnaire principal, la Caisse des dépôts, Icade entend renforcer ses positionssur chacun de ses marchés et ambitionne de devenir l’un des principaux intervenants de l’immobilierà l’échelle européenne.

LA STRATÉGIE ADOPTÉE PAR ICADE CONSITE À : > valoriser ses actifs fonciers, dans le cadre d’un programme d’investissements (en construction,

en rénovation et en acquisitions) et d’arbitrages sur le long terme afin de maximiser le potentielde création de valeur de ses actifs ;

> sécuriser l’accès à de nouvelles emprises foncières, avec Icade Foncier Développement, dont la vocationest d’acquérir des actifs fonciers complexes pour contribuer à leur valorisation ;

> offrir un service complet appuyé sur des expertises de haut niveau déclinées sur la chaîne de valeurdes métiers afin d’accroître ses potentialités de développement sur ses trois marchés, chaque client esten effet potentiellement utilisateur de l’ensemble des compétences d’Icade ;

> renforcer ses positions de marché, notamment par la densification de son maillage territorial en Franceet par des acquisitions ciblées, et développement de l’activité sur de nouveaux marchés en croissancetels que la rénovation urbaine et les PPP ;

> diversifier sa présence géographique, par une expansion en Europe du Sud, en Allemagne et en Europede l’Est, y compris par le biais d’opérations de croissance externe ;

> mettre en place des processus communs dans le domaine fonctionnel (informatique, contrôle de gestion,trésorerie, communication, contrôle des risques), générateurs d’économies ;

> généraliser à l’ensemble de l’activité la démarche de développement durable.

La mise en œuvre de cette stratégie s’appuie sur le développement de trois types de synergies entreles métiers d’Icade :

> le développement de synergies commerciales par la connaissance des marchés et la veille concurrentielle,par la valorisation de la relation client et par l’exploitation de la multiplicité des expertises del’entreprise. Ces synergies faciliteront le développement d’offres conjointes, complètes et intégrées,notamment dans le cadre de montage d’opérations complexes ou d’aménagement urbain ;

> la mise au service de l’ensemble de l’entreprise du potentiel d’Icade Foncier Développement afind’acquérir la maîtrise de réserves foncières destinées à sécuriser la croissance future. Cette nouvellestructure s’appuie sur la pluralité des expertises déployées dans l’entreprise et notamment lescompétences en aménagement urbain, ainsi que sur le maillage géographique des différents métiersd’Icade ;

> la mise en place de processus communs dans les domaines opérationnels (ingénierie, expertise foncière,gestion locative, sécurité...), générateurs d’économies.

1

2

2 - 84, rue de Villiers Levallois-Perret (92)30 000 m2 shonAcquisition et aménagement d’un immeuble de grande hauteur composé de deux bâtiments. Icade G3A : promoteur Icade Foncière Publique : investisseur Ministère de l’Intérieur : utilisateur

1 - OpéraVillejuif (94)

15 250 m2 shonIcade Tertial : promoteur

Icade Foncière des Pimonts : investisseur

Architecte : H. Godet

Les trois marchés d’Icade

3

27

Institut de la visionParis (75)11 410 m2 shonIcade G3A : promoteurIcade Foncière Publique : investisseuravec la Caisse des dépôts/CNCEArchitectes : J. Brunet-E. Saunier Laurence Méri

Gérard Toussaint

26


UNE STRUCTURE ORGANISÉE PAR MARCHÉSL’organisation opérationnelle d’Icade, adaptée à son modèle d’entreprise, s’articule autour de trois marchés.Sur chacun d’eux, Icade exerce l’ensemble des métiers.

Icade a mis en place début 2006 une structure autonome au service de ses trois marchés, IcadeFoncier Développement, dont la vocation est de sécuriser l’accès à de nouvelles emprises foncières etd’acquérir des actifs fonciers complexes pour contribuer à leur valorisation.


29

2 - 400 Promenade des AnglaisNice (06)

11 000 m2 shon de bureauxIcade Tertial Régions : copromoteur

Icade Eurogem : facility manageur Architecte : J.P. Cabane (Nice)

Investisseur : Crédit Suisse Asset Management

Utilisateurs : Conseil Général, Edhec, Stryker, i-selection

1 - Les Jardins d’AragonSaint-Denis (93)66 appartements

Icade Capri : promoteurArchitectes :

Edith & Olivier Girard

3 - Hôpital Cognacq-JayParis 15e


Architecte : Toyo ItoMaître d’ouvrage :

Fondation Cognacq-Jay


PARTENARIATSLOGEMENT TERTIAIRE PUBLICS - SANTÉ

CONCEVOIR ET > Icade Capri > Icade Tertial > Icade G3ADÉVELOPPER > Icade Pierre pour Tous(Promotion)

INVESTIR, > Icade Patrimoine > Icade Emgp > Icade Foncière PubliqueDÉTENIR > Icade Foncière des PimontsET ARBITRER > Icade Reit BV (Foncières)

EXPLOITER > Icade Administration > Icade Gestion Tertiaire > Icade G3AET GÉRER de Biens > Icade Eurogem > Icade Setrhi-Sétaé(Services) > Icade Eurostudiomes > Icade Conseil

> Fincas Anzizu > Icade Arcoba> Resa > Icade Italia

> Icade Benelux> Inmobiliaria de la Caisse

des Dépôts España> Imsi> Icade Newreal

3

1

2

LE LOGEMENTIcade construit, possède, loue et gère des logements pour des particuliers locataires,accédants ou investisseurs.

Promotion

Icade Capri, présente dans 20 agglomérations françaises, construit et commercialise deslogements collectifs urbains destinés à l’accession à la propriété ou à l’investissementlocatif privé. Son carnet de commandes à fin 2006 s’élève à 478 M€, stable par rapportà 2005. Icade Capri développe également une activité d’aménageur- lotisseur.

Icade réalise, via Icade Pierre pour Tous, des logements en accession à la propriétédans des quartiers de rénovation urbaine.

Foncière

Icade Patrimoine est la foncière logement d’Icade, spécialisée sur le segment dulocatif intermédiaire en Île-de-France. Avec un taux d’occupation physique de 98,3 %, elle est l’un des premiers bailleurs de logements en France, hors parc social.Son offre répond à la demande des franciliens de catégorie socio-professionnellemoyenne, qui ne peuvent accéder ni aux appartements haut de gamme ni auxlogements sociaux. À fin décembre 2006, la valeur d’expertise de son patrimoine estde 1,9 Md€ (hors droits et frais).

Services

Icade Administration de Biens, administrateur de biens, offre aux particuliers et auxinstitutionnels une gamme de services regroupant gérance, syndic de copropriété,transaction et commercialisation locative.

Icade Eurostudiomes est, quant à elle, reconnue pour son activité de développementet de gestion de résidences avec services (principalement étudiantes).

1 - Le Domaine d’OpaleChelles (77)

146 appartementsIcade Capri : promoteur

Architecte : François de Alexandris

2 - Les allées ChateaubriandChelles (77)

88 appartements (tranche 1)48 appartements (tranche 2)

Icade Capri : promoteurArchitecte : Cabinet BIK


FAITS MARQUANTS ET PERSPECTIVES

PromotionHuit opérations d’Icade Capri ont été récom-pensées par une pyramide d’argent, décernéepar la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs, pour l’esthétique, la qualité devie, le confort ou le logement durable. Lacommercialisation de Terre de Seine, dans lecadre de l’opération de copromotion Rivesde Seine, à Boulogne-Billancourt (92), s’esttraduite par un succès immédiat.Icade Pierre pour Tous a livré l’opérationLes Florianes à Saint-Raphaël (120 apparte-ments pour primo-accédants, prix moyende 2100€/m2).

FoncièreIcade Patrimoine, en association avecIcade Capri, a posé la première pierre de la résidence “Les Jardins Ronsard” àL’Haÿ-les-Roses (94). Cette réalisation entredans le cadre de la construction prévue de1000 logements (dont 500 environ qui luisont réservés) sur ses réserves foncières,pour renouveler son offre de logementsintermédiaires en région parisienne.

ServicesIcade Eurostudiomes a livré 3 nouvellesrésidences étudiantes, à Paris (13e),Montpellier et Nice, augmentant son offrenationale de 303 logements.

Chiffres clés


1

2

4 465 appartements

et lots réservés

44 000logements détenus,

2,5 millions de m2

1,9 Md€

valeur d’expertise du patrimoine détenu

(+ 33 % par rapport au 31.12.2005)

6 100appartements avec services

(résidences étudiantes)

157 000 lots gérés


STRATÉGIELa stratégie d’Icade sur le marché logement consiste à :

> développer sa présence géographique dans la promotion logement sur lesagglomérations porteuses et densifier sa couverture en France afin de confortersa part de marché et sécuriser l’accès au foncier ;

> poursuivre le développement des produits complémentaires dans quatre domaines :activités de lotissement, marché de la rénovation/réhabilitation en centre ville,résidences avec services destinées à tout public, maisons individuelles engroupement d’habitations ;

> faire de la promotion le cœur des synergies en facilitant l’obtention de mandats degestion pour les services au logement et de projets de promotion pour la foncière ;

> développer l’accession sociale à la propriété, aussi bien en logement neuf au traversd’Icade Pierre pour Tous que sur le patrimoine ancien. Icade Patrimoine facilitel’acquisition de logements par leurs occupants en sécurisant le parcours résidentiel(garantie de rachat et de valeur) ;

> valoriser le portefeuille d’actifs d’Icade Patrimoine en concertation avec les éluslocaux grâce à la mise en œuvre d’un plan de patrimoine pluri-annuel. Un plan deréallocation d’actifs vers des organismes de logement social et un programmed’acquisition et de construction devraient contribuer à parachever le recentraged’Icade Patrimoine sur le segment du logement locatif intermédiaire. Avec environ580 hectares d’emprise foncière, Icade possède en outre un potentiel importantpour de futurs développements.

1 - Villa ClaraLe Plessis-Trevise (94)

56 appartements et 11 maisonsIcade Capri : promoteur

Architecte :ATTB Guy Malot Architecte

2 - Le Patio GerlandLyon (69)

42 logementsIcade Capri : promoteur

Architectes : Module Architectes/Mme Berberian

3 - Les Vignes de la CitéCarcassonne (11)

77 appartements et maisonsIcade Capri : promoteur

Architecte : Jean-Benoît Roux


33

3

1

Richard Remigereau

2


LE TERTIAIREIcade, dans le marché tertiaire, développe, possède, investit et propose une offre de services complète.

Promotion

Icade, sous la dénomination Icade Tertial, développe des bureaux, des centres commerciauxet de loisirs, dans la région parisienne. Depuis fin 2006, Icade s’est dotée d’une nouvellestructure autonome, Icade Tertial Régions, spécialisée dans le développement tertiaire en régions. Entreprises utilisatrices et grands investisseurs nationaux et internationaux sontle cœur de cible d’Icade Tertial et Icade Tertial Régions. À fin 2006, Icade Tertial possèdeun carnet de commandes représentant 114000 m2 d’opérations en cours de réalisation et 222000 m2 d’opérations en cours de montage.

Foncières

Icade Emgp, société cotée, est le précurseur en France des “campus d’entreprises”. Ses 76,5 hectares d’emprise foncière et 453280 m2 de surface en font un site exceptionnel, situéentre Paris, le boulevard périphérique, l’autoroute A1 et la plaine Saint-Denis, avec desaccès directs à l’aéroport Charles-de-Gaulle et à la gare TGV de Paris-Nord. Son patrimoineest constitué de bureaux, de locaux d’activités, de studios de production audiovisuelle,d’entrepôts et de terrains. Ses entreprises locataires appartiennent à des secteurs d’activitésdiversifiés tels que l’audiovisuel, la mode, la distribution et les loisirs. La valeur d’expertised’Icade Emgp est évaluée à 1230 M€ (hors droits) au 31 décembre 2006.

Icade Foncière des Pimonts, autre société cotée, détient des actifs immobiliers de bureauxde moyenne à grande taille et se développe dans l’acquisition de patrimoines immobilierscommerciaux. Icade Foncière des Pimonts exploite un patrimoine d’immeubles de bureauxsitués à Paris dans le Quartier Central des Affaires, à La Défense, Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux. Au 31 décembre 2006, Icade Foncière des Pimonts dispose d’un patrimoine total de 155 363 m2 (dont 84 886 m2 quote-part du groupe). La valeurd’expertise d’Icade Foncière des Pimonts est évaluée à 707 M€ (hors droits) au 31 décembre 2006.

Services

Icade est présente dans la gestion locative et opérationnelle d’immeubles tertiaires pourcompte de tiers et pour compte propre (property et facilities management ou PFM) sousles dénominations Icade Gestion Tertiaire et Icade Eurogem, l’ingénierie de projetsimmobiliers sous la dénomination Icade Arcoba et le conseil en immobilier sous ladénomination Icade Conseil. Cette large palette de services permet de répondre àl’ensemble des besoins des clients d’Icade dans le cadre de la constitution, dudéveloppement, de la gestion et de l’optimisation de leurs projets immobiliers.

FAITS MARQUANTS

PromotionIcade Tertial, spécialiste de la promo-tion de bureaux, centres commerciauxet de loisirs, a livré à la société Orangeson nouveau siège social à Arcueil (94).Les Portes d’Arcueil, la plus importanteréalisation immobilière du Val-de-Marne, héberge plus de 3000 salariésd’Orange sur 45000 m2.Le développement tertiaire de la première couronne parisienne voit le lancement de la construction parIcade Tertial de nouveaux programmes d’envergure à Montrouge (13180 m2) etVillejuif (15250 m2).Pendant l’été, Icade Tertial a lancé, àMontpellier, la construction d’Odysseum(50 000 m2), centre commercial de nou-velle génération.

FoncièresEn 2006, le bâtiment le Millénaire 1 (30 000 m2), sur le site d’Icade Emgp,a été livré et abritera, entre autres,le nouveau siège social d’Icade dèsjuin 2007.

Les travaux sur le bâtiment le Millénaire2 (28800 m2) ont été engagés pour unelivraison attendue en juin 2007.Icade Foncière des Pimonts a cédé troisimmeubles d’une surface totale de 34 300 m2. La société a acquis 50 %de l’immeuble l’Atrium à Boulogne-Billancourt (20000 m2) et un immeublede bureaux développé en VEFA par IcadeTertial à Villejuif (15250 m2).

ServicesDepuis le 1er janvier 2006, Icade a regroupé,sous la dénomination Icade GestionTertiaire, ses activités d’administrationde biens tertiaires (principalement desbureaux), historiquement exercées parIcade Administration de Biens.


352

1

2 - Le Millénaire 1 - Parc du MillénaireParis 19e


Icade Tertial : assistant à maîtrise d’ouvrage Architecte : Arte Charpentier

Immeuble certifié “NF bâtiments tertiaires-Démarche HQE®”

Futur siège social d’Icade

336000 m2

de carnet de commandes(bureaux et centres

commerciaux)

538000 m2

d’immeubles tertiaires détenus

1,9 Md€

valeur d’expertise dupatrimoine détenu (+28 %

à périmètre comparablepar rapport au 31.12.2005)

Chiffres clés

1 - OpéraVillejuif (94)

15 250 m2 shonIcade Foncière des Pimonts :

investisseur Icade Tertial : promoteur

Architecte : H. Godet

2

3


STRATÉGIELa stratégie d’Icade sur le marché tertiaire consiste à :

> développer la promotion dans le secteur des centres commerciaux et dans la promotiond’opérations complexes (programmes intégrant des bureaux, des commerces, deslogements, des centres de conférence, des cinémas...) ;

> consolider ses positions en Île-de-France et développer sa présence dans les grandesmétropoles régionales ;

> valoriser l’implantation géographique unique d’Icade Emgp par la transformationprogressive du site de zone d’entrepôts en campus d’entreprises et d’activités et parla valorisation architecturale et environnementale du site ;

> faire d’Icade Foncière des Pimonts le véhicule privilégié des projets d’externalisationd’actifs tertiaires et commerciaux ;

> devenir l’acteur de référence du property et facilities management en France etaugmenter sa rentabilité par un recentrage sur les activités à plus forte valeur ajoutée :administration de biens, portails et réseaux, sécurité et sûreté ;

> consolider le positionnement de ses activités de conseil dans leur rôle de fédérateur desynergies amont et aval.

1 - OdysseumMontpellier (34)


et commercialisateur du pôle commercial

Architectes : Design International - DGLA

2 - Cap SudMontrouge (92)13 180 m2 shon

Icade Tertial : copromoteur Architecte : J. Haour

3 - Les portes d’ArcueilArcueil (94)


Icade Arcoba : ingénieriste Architecte : François Leclercq

Investisseur : UBSUtilisateur : Orange



37

1


LES PARTENARIATS PUBLICS - SANTÉIcade est présente sur les trois métiers du marché des clients publics et de la santé.

Promotion

Avec 13 partenariats publics -privé remportés en deux ans, Icade s’impose comme l’undes leaders sur ce marché émergent. De plus, premier opérateur en France dans ledomaine de l’immobilier de santé sous la dénomination Icade G3A, elle intervientégalement dans les grands secteurs d’équipements publics : enseignement (universités,lycées, collèges), équipements culturels, sportifs et de loisirs ou immeubles administratifs.À fin 2006, Icade G3A possède un carnet de commandes représentant 148000 m2

d’opérations en cours de réalisation et 164000 m2 d’opérations en cours de montage.

Foncières

Depuis janvier 2006, Icade a regroupé ses actifs immobiliers à usage public actuels et futurs dans une société foncière, Icade Foncière Publique, dont la vocation estd’accueillir les patrimoines externalisés de l’État, de collectivités territoriales ou depropriétaires privés et de détenir des immeubles loués à des utilisateurs publics (ministères,collectivités territoriales, centres hospitaliers, cliniques, maisons de retraite), soit enpleine propriété, soit par le biais de participations dans les sociétés de projet titulairesdes contrats de partenariat public-privé (PPP).

Services

Icade G3A réalise des équipements publics, pour le compte de personnes publiques,ou des équipements privés dans le cadre de contrats de mandat ou d’assistance à maîtrised’ouvrage.Icade Setrhi-Sétaé est leader en maîtrise d’œuvre générale et ingénierie d’équipementsde santé en France. Ses compétences couvrent tous les secteurs : hôpitaux, cliniques,maisons de retraite et de gériatrie, laboratoires, balnéothérapie et thalassothérapie.

1 - Lycée GaliléeGennevilliers (92)


Architecte : J.P. LottMaître d’ouvrage :

Région Île-de-France

2 - Hôtel de PoliceMeaux (77)

8 540 m2 shonIcade G3A : promoteur

Icade Foncière Publique : investisseurArchitecte : M. Larivière

FAITS MARQUANTS

PromotionIcade G3A a remporté 5 nouveaux partena-riats publics-privé (PPP) en 2006 ce qui porteà 13 le nombre de contrats obtenus par Icadedepuis 2 ans. Parmi les nouveaux PPP rem-portés, il est à noter celui de la réalisation dupôle immobilier d’activité diplomatique duministère des Affaires étrangères (27233 m2

shon – montant de l’investissement : 50 M€)et la reconstruction d’une unité psychiatriquepour l’hôpital Laborit à Poitiers (2923 m2 shon– montant de l’investissement : 5 M€).

FoncièreEn 2006, Icade Foncière Publique a réaliséson premier investissement important parl’acquisition d’un immeuble de bureauxd’une valeur de 186 M€ à Levallois-Perret(92), loué au ministère de l’Intérieur(30 000 m2).

ServicesIcade G3A a été retenue pour une missiond’assistance à maîtrise d’ouvrage pour l’extension du centre hospitalier de Bastia.De plus, l’Institut d’Optique Graduate School(12200m2 shon) sur le campus de l’ÉcolePolytechnique de Palaiseau a été livré endécembre 2006, 23 mois après le lance-ment des études.


39

1

2

Chiffres clés

312000 m2

en carnet de commandes

30 000 m2

de bureaux détenus

123 M€

en carnet de commandes


STRATÉGIELa stratégie d’Icade sur le marché des partenariats publics - santé consiste à :

> s’imposer comme l’un des leaders des opérations de PPP en France, développersous toutes ses formes l’activité de promotion d’équipements publics etd’ensembles immobiliers multiprogrammes ;

> développer son rôle d’investisseur dans des immeubles dédiés au service publicpour permettre ainsi aux clients d’Icade de bénéficier d’une offre globale deproduits et services ;

> conforter sa position de leader dans le domaine des services (études, ingénierie,maîtrise d’ouvrage) pour le secteur de la santé et plus largement pour les grandséquipements publics.

1 - Nouveau pôle d’activité diplomatique

Ministère des Affaires étrangèresLa Courneuve (93)

27 233 m2 shonIcade G3A : promoteur

Icade Foncière Publique : investisseur avec la Caisse des dépôts/Crédit foncier

Architecte : H. Gaudin BET : OTH

2 - Siège de la Région Nord-Pas-de-Calais

Lille (59)51 000 m2 shon

Icade G3A : mandataireArchitectes :

Delemazure - Neveux - Trace - WilmotteMaître d’ouvrage :

Région Nord-Pas-de-Calais

3 - Polyclinique de NavarrePau (64)

16 500 m2 shonRegroupement de 4 cliniques

180 lits et placesIcade Setrhi-Sétaé : maître d’œuvre

Architecte : H. Alozie


Marc Le Blanc

2

3

1

41


L’INTERNATIONALIcade accompagne ses clients, grands comptes internationaux, investisseursou utilisateurs dans plusieurs pays d’Europe.

Icade a confirmé en 2006 son développement international en acquérantauprès de DaimlerChrysler un portefeuille immobilier, composé d’immeublesde bureaux et de réserves foncières à développer.

Situé en Allemagne, ce portefeuille est constitué de trois types d’actifs logés dans unesociété créée ad hoc, Icade Reit :

> un immeuble de classe A de 59000 m2, situé à Munich-Allach, le long de l’axeautoroutier Est Ouest, dans une zone d’activité tertiaire dynamique, occupée à 89%par des locataires de premier rang (TSystem - groupe Deutsche Telekom, MTU, Atena) ;

> des immeubles de bureaux et d’activités en cours de revalorisation situés à Hambourg,Francfort, Berlin et Stuttgart pour une superficie totale de 90000 m2, occupée à 67%;

> des réserves foncières, pour un total de 79 hectares à Munich, Düsseldorf, Berlin et Bad Homburg.

Icade est, depuis plusieurs années, présente en Espagne, en Italie et en Belgique, surdes activités de services immobiliers, logements et tertiaires.

En Espagne, Icade exerce une activité de gestion de résidences universitaires (Resa),d’administration de biens de logements (Fincas Anzizu), de property et facilitiesmanagement (Imsi), ainsi qu’une activité de promotion ou copromotion sur le marchédu tertiaire et des résidences universitaires. Enfin, sous la dénomination Inmobiliaria dela Caisse des Dépôts España, Icade assure le développement commercial de ses filialesespagnoles.

En Italie, Icade Italia et Icade Newreal proposent leur expertise immobilière en matièrede property et facilities management, tout en évoluant vers les activités d’audit et detransaction immobilière.

En Belgique, Icade Benelux assure des missions de facilities management et de pilotagede projets immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels tels que la Commissioneuropéenne ou le Parlement européen.


1

Chiffres clés

150000 m2

d’immeubles tertiaires détenus

79 hade réserves foncières

372 M€

valeur d’expertise(+ 18 % par rapport

au 31.08.2006)

9 400logements

gérés (Fincas Anzizu)

21résidences

universitaires

5 200 litsgérés (Resa)

Espagne2006 a été l’année de l’ouvertured’une nouvelle résidence étudiante :la Residencia Giner de Los Rios àAlcala de Henares.

43

2 3

FAITS MARQUANTS

AllemagneDepuis l’acquisition du portefeuilleimmobilier de DaimlerChrysler enAllemagne, Icade est parvenue àaméliorer le taux d’occupation physi-que de ses immeubles pour atteindre 76 % grâce à la location de 14 000 m2

supplémentaires.

1 et 3 - Munich AllachAllemagne

59 000 m2 de bureauxIcade : investisseur

Utilisateurs : TSystem-MTU-Atena

2 - Résidence étudiante Giner de Los Rios

Alcala de HenaresEspagne

330 placesIcade : gestionnaire


STRATÉGIEForte de son positionnement sur son marché domestique, Icade ambitionne undéveloppement européen qui, tout en recherchant la rentabilité, doit privilégier lasécurité de l’investissement. Ainsi, Icade ne prévoit pas de développer d’opérations depromotion hors de l’hexagone à l’exception des opérations lancées avec une promessed’acquisition ferme ou de participations minoritaires dans des opérations développéesavec un partenaire local. Icade continuera sa recherche active d’opportunités decroissance en Europe du Sud (Italie, Espagne), en Allemagne et en Europe de l’Est enprivilégiant la récurrence et la rentabilité de ses investissements. La stratégie européenned’Icade est donc de :

> rechercher des portefeuilles d’actifs immobiliers résidentiels et tertiaires (bureauxet centres commerciaux) pouvant être valorisés par l’apport des différentes expertisesd’Icade ;

> développer de nouveaux projets de campus d’entreprises par la reproduction dumodèle d’Icade Emgp, en réalisant l’acquisition d’un ou deux sites dans une grandemétropole européenne, situés sur un axe aéroport/centre-ville ou dans une zone dedéveloppement urbain à fort potentiel ;

> développer et dupliquer le savoir-faire en matière de résidences étudiantes.

1 - Résidence étudiante Manuel Agud Querol

San SebastianEspagne

300 placesIcade : gestionnaire

2 - GoldsteinstrasseFrancfort

Allemagne9 430 m2

Parc d’activités Icade : investisseur

3 - KochstrasseBerlin

Allemagne11 577 m2 de bureaux

Icade : investisseur


1

3

2

Anne Coupé-Saladin

4

Renaud Glasson

47

Développementdurable

Lycée GaliléeGennevilliers (92)22 000 m2 shonIcade G3A : mandataireArchitecte : J.P. LottMaître d’ouvrage : Région Île-de-France

46


ICADE, ACTEUR DU DÉVELOPPEMENT DURABLEIcade veille à favoriser un développement écologiquement tolérable, notamment afin de limiter l’éventuelimpact négatif de ses activités sur l’environnement.

Au-delà du respect des seules normes légales, Icade a intégré les problématiques environnementales etreste particulièrement attentive au respect de l’environnement en matière de promotion, dans son métierde foncière, et également dans les métiers de services.

En tant que promoteur, Icade a mis en place en 2003 une charte environnementale sur le marché dulogement. Cette charte a été établie à partir des principes adoptés par l’association Haute QualitéEnvironnementale (HQE®).

Ses principaux axes sont les suivants :

> étudier les caractéristiques du site et intégrer les réalisations dans leur environnement en favorisant lesespaces verts ;

> maîtriser les impacts sur l’environnement pendant la période de construction. Icade a notammentpour objectif de réduire la nuisance des chantiers (mise en place de pieux sans bruits de percussion)et de veiller à la sélection, la gestion et l’évacuation des déchets rejetés lors de la construction d’unprogramme immobilier vers les déchetteries appropriées ;

> optimiser les consommations d’eau et d’énergie des occupants ;

> sensibiliser le public et l’informer des actions mises en œuvre.

1 - GoldsteinstrasseFrancfort

AllemagneParc d’activités

9 430 m2

Icade : investisseur

2 - Les Chemins du HalageMantes-la-Jolie (78)


Architecte : R. Reveau

3 - Zac ThiersLyon Part-Dieu (69)

15 400 m2 shonIcade Tertial Régions :

promoteurArchitectes :

J. Brunet - E. SaunierInvestisseur :

Generali Assurances

Développement durable

49

1

2

3

Séverine Unimon


LA QUALITÉ ENVIRONNEMENTALE UNE PRIORITÉ DANS LA STRATÉGIE D’ICADEAprès des années de friche naturelle et le développement spontané ou le retour d’espèces disparues surLe Parc du Millénaire, Icade Emgp, dans sa démarche de développement durable et de préservation del’environnement, a cédé un hectare de terrains à la Ville de Paris et à la Semavip, le long du canal Saint-Denis, pour y créer la première réserve écologique parisienne où sera aménagé un éco-système – enpartie aquatique en partie en zone sèche – permettant de rétablir un milieu riche en flore, faune etavifaune aquatique unique à Paris.

Les efforts d’Icade, aux fins de préserver l’environnement, ont été récompensés en 2006.

Dans le cadre du concours national “Les Pyramides d’or” organisé par la Fédération nationale desPromoteurs-Constructeurs, Icade Capri est lauréate en 2006 pour les programmes suivants :

> Pyramide d’argent dans la catégorie “Prix du confort et de la qualité de vie au naturel” pour le programme “Les Jardins d’Harmony” à Montpellier (architectes : Bellecour et Barberot) ;

> Pyramide d’argent dans la catégorie “Prix Vivrelec” pour le programme “Patio de l’Argonne” àBordeaux (architecte : A. Loisier) ;

> Pyramide d’argent dans la catégorie “Prix de l’esthétique immobilière” pour le programme “Le Mélèzium” à Lille (architectes : J.L. Leclercq, X. Bouffart, Atelier Quatr’A Architecture) ;

> Pyramide d’argent dans la catégorie “Prix Vivrelec” et dans la catégorie “Prix du logement durable”pour le programme “Fontaine d’Emeraude” à Cormeilles-en-Parisis (architectes : I. Beguin, F. Genin,D. Nahoum) ;

> Pyramide d’argent dans la catégorie “Prix du confort et de la qualité de vie au naturel” pour leprogramme “Val Sully” à Mantes-La-Jolie (architectes : R. et T. Reveau).

L’action d’Icade s’exprime également dans la lutte contre le réchauffement climatique. À cet effet, IcadePatrimoine met en place des contrats d’exploitation des chaufferies collectives dans lesquels l’exploitantest intéressé à la maîtrise des consommations énergétiques, afin d’en limiter les dérives. Icade Patrimoineentend également raccorder des installations de chauffage aux réseaux à énergies renouvelables,comme par exemple sur le site à Villejuif pour plus de 1 000 appartements.

Enfin, le premier bilan carbone de la Caisse des dépôts a été mis en place par Icade Eurogem pourmesurer les émissions de gaz à effet de serre du cycle de vie du bâtiment.

Développement durable

1 2

2 - Patio de l’ArgonneBordeaux (33)


Architecte : A. Loisier

1 - Bâtiment 270Aubervilliers (93)


Icade Tertial : assistant à maîtrise d’ouvrageArchitectes : Brenac & Gonzalez

Cet immeuble a obtenu la certification HQE®

parmi les cinq premières certifications françaises “NF bâtiments tertiaires, Démarche HQE”.

Ressources humaines

5

53

Cécile PatyDavid Nicolas

Nicolas Sebti

52


LES COLLABORATEURS D’ICADE

LES EFFECTIFS D’ICADEAu 31 décembre 2006, l’effectif total d’Icade (hors international) s’élève à 3 376 salariés, contre3 366 au 31 décembre 2005.Icade compte également, au 31 décembre 2006, 268 collaborateurs à l’international.

En 2006, le nombre total d’embauches s’est élevé à 396 contrats à durée indéterminée (CDI) et 406 contrats à durée déterminée (CDD).

Le nombre total de départs d’Icade et de ses Business Units s’est élevé à 413 CDI et 324 fins de CDD.

Le turn-over d’Icade s’établit pour l’exercice 2006 à 10,46 %.

ÉVOLUTION PROFESSIONNELLE/RECRUTEMENT

LA PROMOTION INTERNELa promotion interne est un axe clé de la politique deressources humaines d’Icade ; avant toute embaucheextérieure, il est recherché en interne si un collaborateuraffiche le profil correspondant.

Le taux de mobilité pour l’exercice 2006 s’établit à32 %.

LA FORMATION CONTINUEIcade mise également sur la formation de sescollaborateurs. Ainsi, en 2006, 5 000 participants ontbénéficié d’actions de formation, soit 1,37 jour deformation par collaborateur, pour un investissement de 2,07 % de la masse salariale (hors salaires).

L’école Icade, créée en partenariat avec l’ÉcoleNationale des Ponts et Chaussées, propose depuis fin2006 un cursus de haut niveau à certains de sescollaborateurs.

Les orientations de la formation au sein d’Icade pour2007 déclinent les axes stratégiques de chaquemarché et des directions supports en favorisant demanière spécifique les complémentarités entre lesdifférents métiers.

Ressources humaines

55

Vincent Rigolet

52,81% 28,26%

13,18%5,75%

1783

194445

954

Marché logement

Marché tertiaire

Marché partenariats publics - santé

Holding (hors international)

RÉPARTITION PAR MARCHÉ

Organigramme

6

57

Musée RodinParis 7e

Réaménagement de la Chapelle3 700 m2 shonIcade G3A : mandataireArchitecte : Agence Faloci

Diane Bartoli

56


ORGANIGRAMME SIMPLIFIÉ DU GROUPE ICADE AU 31.12.2006

Icade Caprin 100 % Icade Capri SASU

51 % Groupe Promo Midi SA51 % Icade Ellul SA

Icade Administration de Biensn 100 % Icade Administration

de Biens SASU100 % GFF Institutionnels SASU100 % Icade Eurostudiomes SASU100 % Cabinet Villa SASU

Icade Patrimoinen 100 % Icade Patrimoine SA

100 % Foncière Commerce IDF SAS

Icade Emgpn 83 % Icade Emgp SA

Icade Foncière des Pimontsn 95 % Icade Foncière des Pimonts SA

Icade Españan 100 % Inmobiliaria

de la Caisse des DépôtsEspaña SAU

Icade Reit BVn 100 % Icade Reit BV

Icade Italian 100 % Icade Italia SpA

Icade Beneluxn 100 % Icade Benelux SRL

Icade Eurogemn 100 % Icade Eurogem SASU

Icade Gestion Tertiairen 100 % Icade Gestion Tertiaire SASU

Icade Conseiln 100 % Icade Conseil SASU

Icade Arcoban 100 % Icade Arcoba SASU

Icade Tertial Régionsn 100 % Icade Tertial Régions SASU

MARCHÉ PARTENARIATSPUBLICS - SANTÉ

Icade G3An 100 % Icade G3A SASU

100 % Icade Setrhi-Sétaé SASU100 % Icade Tertial SASU

Icade Foncière Publiquen 100 % Icade Foncière Publique SASU

MARCHÉ TERTIAIREMARCHÉ LOGEMENT

ICADE SA

siège social l e a u n r a t r o p a r - icade.fr · restructuration immobilière et de promotion,...

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