schÉma directeur de dÉveloppement hÔtelier d’est … · volet 1 : le marché hôtelier et son...
TRANSCRIPT
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
SCHÉMA DIRECTEUR DE DÉVELOPPEMENT HÔTELIER
D’EST ENSEMBLE
FÉVRIER 2018
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Contexte et Enjeux P.3
Méthodologie P.4
Zone d’étude P.5
Phase 1 : DIAGNOSTIC P.6
I. Accessibilité et flux de clientèles touristiques P.7
II. Environnement économique et touristique P.13
III. Offre des hébergements touristiques P.30
IV. Demande hôtelière et caractéristiques de la demande P.50
V. Benchmark des territoires voisins P.67
Synthèse : Etat des lieux des hébergements touristiques à Est Ensemble P.71
Phase 2 : PERSPECTIVES DE DEVELOPPEMENT ET AXES STRATEGIQUES P.73
I. Contexte du développement de l’offre P.75
II. Identification des secteurs à enjeux P.79
III. Scenario d’évolution de la demande hôtelière P.83
IV. Choix du Scénario P.87
V. Plan d’Actions P.92
VI. Présentation de nouveaux concepts hôteliers P.105
Annexes P.122
Sommaire
2
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Par conséquent, le parc d’hébergement touristique doit être adapté, de manière à :
o répondre aux attentes actuelles de la clientèle
o séduire et attirer une clientèle nouvelle sur le territoire
o Adapter la qualité de l’offre actuelle
o Favoriser la création d’une offre nouvelle et différentiante, incluant notamment des établissements emblématiques.
o Eviter les phénomènes de sur-capacité, et les impacts négatifs sur le parc actuel.
3
Contexte
► Le territoire d’Est Ensemble dispose de nombreux atouts propres à constituer un pôle hôtelier majeur au sein du Grand Paris :
▪ Rayonnement économique avec la proximité de Paris,
▪ Sièges sociaux et activités tertiaires à Bagnolet, Bobigny, Montreuil, Pantin, etc.
▪ Pôle d’entreprises œuvrant dans le cinéma, l’audiovisuel, le graphisme,
▪ Secteur de l’art et du Luxe avec des ateliers implantés à Pantin,
▪ Lieux de diffusion de la création artistique : Centre National de la Danse, Centre Dramatique National du Nouveau Théâtre de
Montreuil.
► Est-Ensemble s’intègre par ailleurs dans la petite couronne parisienne, amenée à évoluer avec le Grand Paris :
▪ Saturation de l’hôtellerie parisienne : déficit de 12 000 chambres en Ile-de-France, dont 6 000 en périphérie.
► Les perspectives de développement touristiques sont favorables :
▪ L’arrivée de nouvelles lignes de transports : le TZen3 sur l’ex-RN3, le prolongement de la ligne 11 du métro et celui du tramway T1
▪ Le projet Grand Paris Express, qui améliorera la desserte en transport en commun d’Est Ensemble à l’échelle francilienne
▪ La candidature de Paris à des événements d’envergure mondiale :
▪ Jeux Olympiques en 2024,
▪ Grands projets d’aménagement appelés à dynamiser le territoire : tels que Plaine de l’Ourcq.
Enjeux
► Accompagnées les évolutions par une adaptation du parc d’hébergements touristiques, afin d’avoir un réel impact positif sur la fréquentation
de la destination :
▪ Les projets structurants sont souvent accompagnés d’un projet hôtelier,
▪ L’arrivée du Grand Paris Express ne doit pas avoir pour corolaire une diminution du nombre de séjours, en facilitant les allers-retours
entre Paris Intra-muros et Roissy
▪ L’offre d’hébergement collaboratif (de type Airbnb, Abritel…) doit être prise en compte, afin qu’elle puisse satisfaire les clientèles
cibles, tout en limitant la concurrence avec le parc hôtelier traditionnel.
► Par ailleurs, la zone Est Ensemble souffre d’un déficit d’image d’un point de vue touristique, malgré la proximité de Paris et de ses sites
touristiques, ainsi que son offre hôtelière conséquente : 4 390 chambres.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolutionReprésentation Schématique de la Méthodologie
Flux de clientèles
Identification des flux de clientèles
Analyse de l’offre et de la demande et adéquation au marché
Environnement etAccessibilité
Attraits économique Attraits touristique
Rayonnement de la zone d’étude
Demande hôtelière
Etat des lieux
quantitatifBase de données
Olakala Suite
Organismes officiels
Performances hôtelières
Base de données
Olakala SuiteTaux d'Occupation,
Prix Moyens et RevPAR
Diagnostic Hôtelier
Analyse de la clientèle
Entretiens de 20 entreprises
Entretiens 5 agences réceptives
Offre hébergement
Entretiens acteurs locaux de
l’économie
et du tourismeMaires ou représentants des villes
d’Est Ensemble
Chargés mission tourisme
Responsables aménagements du
territoire
Organismes officiels
départementaux
Etat des lieux qualitatif Visite et entretiens
de 15 établissements Analyse des avis en ligne
Performances réalisées par les hôtels dans la zone d’étude
Projection de l’évolution de la demande hôtelière
(2017 à 2027)
Impacts des projets structurants et autres éléments
de développement économique ou touristique sur la demande
hôtelière
o Arrivée du grand Paris express
o Evénementiel avec les Jeux Olympiques – Expofrance 2025
o Création de surfaces de bureaux à vocation tertiaire
o Création emploi et main d’œuvre
o Evolution future de l’offre (Projets engagés et à l’étude)
Facteurs endogènes :
Besoins non satisfaits
Axes et opportunités de développement
Conclusion diagnostic
Facteurs exogènes : Nouvelles tendances, contexte
réglementaire, concurrence
Préconisations
Phase 1 : Diagnostic Phase 2 : Préconisations
4
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Découpage de l’EPT Est Ensemble
► Découpage de la zone en grands projets urbains
Zone d’étude
5
► L’Etablissement Public Territorial Est Ensemble couvre 9 villes :
En phase 1, l’analyse portera sur le territoire et les 9 communes qui le composent :
Le territoire d’Est Ensemble sera mis en perspective, avec les territoires limitrophes de : Plaine
Commune, Le Bourget Terres d’Envol, Roissy Pays de France, Paris-Est Marne et Bois. Les pôles
hôteliers de la petite couronne parisienne ainsi que les arrondissements de Paris limitrophes à
la zone d’étude seront également pris en considération.
En phase 2, la zone d’étude est mise en relief avec 3 zones de grands projets urbains en
cours sur le territoire d’Est Ensemble. Les tenants et les aboutissants de ces projets auront un
impact significatif sur le territoire avec comme finalité, permettre une reconnexion entre les
communes et désenclaver le territoire.
Plaine de l’Ourcq : zone de part et d’autre du Canal de l’Ourcq et qui s’étend jusqu’au parc
de La Villette au Bois de Bondy. Cet espace s’articule autour de l’axe ex-RN3 / Canal de
l’Ourcq et concentre d’importantes activités industrielles et logistiques. L’arrivée des gares de
la future ligne 15 est une opportunité pour restructurer cet axe autant du point du vue des
activités industrielles et économiques que des espaces publics et de l’habitat. Cette zone
s’articule également avec une zone plus élargie (Nord Pantin et Bobigny).
Plateau : le secteur regroupe les parcs du Nord Est de Paris (Buttes Chaumont, Cimetière du
Père Lachaise) et les parcs de la zone d’étude (parc des Beaumonts, parc de Charcalet,
parc de Romainville, parc Henri Barbusse..). L’enjeu est d’y créer de nouvelles polarités,
mieux intégrées à la métropole du Grand Paris, notamment grâce à la prochaine extension
du T1 et la mise en place de téléphériques.
Faubourg : cette zone comprend les portes de Paris (Porte de La Villette, de Pantin, Montreuil
et Bagnolet). Ces zones présentent une forte mixité d’activités. L’enjeu, dans le Grand Paris,
est tant de mener une politique ambitieuse en faveur de l’habitat que de renforcer les liens
avec la Capitale et du Grand Paris en construction.
Bagnolet
Bobigny
Bondy
Le Pré Saint-Gervais
Les Lilas
Montreuil
Noisy-le-Sec
Pantin
Romainville
FaubourgPlateau Plaine de l’Ourcq
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
I. ACCESSIBILITÉ ET FLUX DE
CLIENTÈLES TOURISTIQUES
6
1.1. La desserte routière de la zone d’étude
1.2. Les dessertes nationales et internationales de la zone
d’étude
1.3. La desserte en transports en commun de la zone
d’étude
1.4. Les projets d’infrastructures de transports
Synthèse de l’accessibilité et flux de clientèles touristiques
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
1.1. La desserte routière de la zone d’étude
7
Autoroute
Boulevard
périphérique
Route Nationale
Route Départementale
Accès autoroute
Portes périphériques
Trafic Moyen Journalier (carte 2014 Seine Saint Denis)
► Est Ensemble, un nœud routier stratégique aux portes de Paris
▪ Les 3 axes autoroutiers• A3 « Autoroute urbaine » Paris - porte de Bagnolet- Roissy-en-France :
route stratégique qui assure la liaison entre Paris et l’aéroport
international Roissy- Charles de Gaulle et rejoint l’autoroute A1 qui lie
Paris à Lille en 2h30. Il s’agit de l’axe le plus emprunté de la zone d’étude
(jusqu’à 163 800 véhicules par jour).
• A86 « périphérique d’Ile-de-France » : boucle complète autour de Paris.
C’est l’une des quatre voies de contournement de Paris et une
alternative au périphérique parisien. Elle est donc très empruntée par les
franciliens en semaine.
• A186 Antenne de Montreuil : tronçon long de seulement 2 km, qui dessert
Montreuil via l’échangeur A3/A186.
▪ Le boulevard PériphériqueAxe stratégique de 35 kilomètres entourant Paris et ce sur 2 fois 4 voies.
35 échangeurs « portes » permettent d’entrer dans Paris. La zone d’étude
comprend 6 portes (de Porte de la Villette à Porte de Montreuil), soit plus
de 6 km de tronçon périphérique. La principale porte est au niveau de
l’échangeur autoroutier de la Porte de Bagnolet/A3 où est implanté la
gare routière internationale, un terminus de tramway et un centre
commercial de niveau régional.
▪ Les routes Nationales• RN 3 : avant que ne soient développés les axes autoroutiers français,
cette route permettait la liaison entre Paris à l’Allemagne via la ville de
Metz. Elle reste cependant un axe très emprunté puisqu’elle est première
en termes de trafic après les autoroutes (35 054 véhicules par jour).
• RN 186 : avant la construction de l’autoroute 86, il s’agissait de la
seconde couronne de Paris.
• RN 302 : ancienne route reliant la Porte de Montreuil à Gournay-sur-
Marne (à l’est du territoire d’Est Ensemble).
▪ Les routes Départementales• D27 : relie la ville de Saint Denis à Bobigny
• D40 : parallèle au boulevard périphérique, elle traverse dans sa
diagonale la zone d’étude ; Bobigny - Romainville et Montreuil
notamment.
Source Seine Saint Denis le Département, Traitement MKG Juillet 2017
Échangeur autoroutier Porte
de Bagnolet/A3
► Axes routiers et trafics de la zone d’étude
Vers Lille et la Belgique
Vers Reims
113 700
94 600
100 500
49 085
24 192
10 476
17 660
11 147 35 054
25 866 15 146
131 000
163 800
12 441
12 441
Présence d’échangeurs autoroutiers à l’Est (Porte de Bagnolet) et à l’ouest
de la zone d’étude drainant des flux potentiels de clientèle touristique
importants.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► La gare routière internationale Paris Gallieni (Bagnolet) :La gare routière Internationale située à Bagnolet constitue la porte d’entrée
pour des voyages à bas coût depuis ou à destination de Paris. Chaque jour 41
000 voyageurs y transitent. La gare garantit une liaison quotidienne avec les
métropoles françaises (depuis 2015) et les grandes villes d’Europe. La gare
routière représente un fort enjeu de développement pour la zone d’étude. Son
offre low-cost séduit une clientèle « jeune », ou voyageant avec un faible
budget, qu’il est important de satisfaire en hébergements et restauration
adaptés.
► Trafic ferroviaire de la zone d’étude
Les gares de Paris intramuros les plus proches et en liaison directe avec les villes dePantin et Bobigny par la ligne 5 du métro :
• Gare de l’Est : environ 33 millions de passagers y transitent par an,
principalement en Transilien. Elle permet aussi la liaison des villes d’Europe de
l’Est et de Moscou. Cela signifie un flux potentiel important vers l’Est de Paris,
notamment le territoire Est Ensemble accessible en 20 min en transport en
commun et 15 min en voiture.
• Gare du Nord : lie régulièrement les grandes villes du nord de l’Europe
(Londres, Bruxelles et Amsterdam etc.) et de la France. Son trafic journalier est
d’environ 250 000 personnes soit environ 23 millions de passagers par an
susceptibles de transiter sur le territoire Est Ensemble, à 15 min en transport en
commun ou en voiture.
► Trafic aérien de la zone d’étude• Aéroport Roissy - Charles de Gaulle : aéroport international le plus proche et le
plus grand en France en termes de trafic. Situé à moins de 30 min en voiture et
55 min en transports en commun. Il a enregistré en 2016 un trafic passagers
d’environ 66 millions.
• Aéroport Orly : aéroport international à 1h en transport en commun et 45
minutes en voiture. Il est utilisé principalement pour les vols nationaux et
internationaux courts et moyens courriers (Moyen-Orient, Maghreb et DOM-
TOM). Il enregistre plus de 31 millions de passagers en 2016.
• Aérodrome Le Bourget : premier aéroport d’affaires en Europe et deuxième
aéroport le plus proche de la zone, à 35 minutes en voiture et 55 min en
transports en commun. Il dessert plus de 800 destinations et accueille plus de
100 000 passagers par an.
Est Ensemble est une interface stratégique entre la Capitale et les lieux de flux
internationaux et nationaux (aéroports et gares). Elle offre un mode de transport
alternatif routier en plein développement séduisant pour une nouvelle clientèle.
1.2. Les dessertes nationales et internationales de la zone d’étude
8
Est Ensemble
Gare ferroviaire Aéroport
► Gares et aéroports à proximité de la zone d’étude
Sources : DRIEA Ile de France et Union des Aéroports Français – données 2016
Temps estimé en transport en commun depuis Porte deBagnolet, nœud majeur de transports et Pantin, station métroligne 5 Hoche
Échangeur Porte de Bagnolet Gare
routière internationale
XX Fréquentation
Gare routière Pôle Gallieni
Aéroport Roissy
Charles de Gaulle
65 933 145 + 1,7%
(2012-2016)Aéroport du
Bourget
65 933 145
100 000/an
Aéroport Paris Orly
31 237 865
+3,5 % (2012-2016)
Gare du Nord
65 933 145
23 000 000
250 000/ j
Gare de l’Est
33 000 000
100 000/ j
Gare Routière
internationale –
Bagnolet
1 500 000
41 000/j
15 min
20 min
55 min
1h
55 min
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Une desserte qui accentue le manque de liaisons nord/sud et qui se
limite à une desserte de l’ouest de la zone
▪ Réseau Express Régional• Ligne E : dessert les villes de Pantin, Noisy-le-Sec et Bondy soit le nord de
la zone d’étude et rend Paris accessible en moins de 30 min depuis
Bondy.
• Ligne A : le tracé de cette ligne est en dehors d’Est Ensemble mais
dessert au sud de Montreuil. Cette ligne est stratégique puisqu’elle
permet de rejoindre le parc de Disneyland Paris.
▪ 5 lignes de métro ont pour terminus le territoire .
• La ligne 11 : relie le centre de Paris à l’arrêt Mairie des Lilas en 25 min.
• La ligne 3 : traverse Paris d’Ouest en Est par le nord et a pour terminus
Gallieni où se situe la gare routière internationale.
• La ligne 9 : relie Boulogne-Billancourt à la Mairie de Montreuil (6,5 millions
TAE) en passant par le nord.
▪ 2 autres lignes traversent le nord d’Est Ensemble• La ligne 5 : traverse l’Est de Paris pour rejoindre le 13ème arrondissement
Porte d’Italie. Cette ligne relie directement le nord d’Est Ensemble
(Pantin, Bobigny) à trois gares SNCF parisiennes : Gare de l’Est, Gare du
Nord et Gare d’Austerlitz.
• La ligne 7 : relie les villes de Villejuif à Pantin en passant par des lieux
emblématiques parisiens comme la pyramide du Louvre.
▪ 2 lignes de tramway et une ligne Transilienne• T3b : cette ligne longe les portes de Paris du nord au sud et facilite les
liaisons aves les autres modes de transport
• T1 : dessert le Nord de la zone ; Bobigny, Bondy et Noisy-le-Sec et relie le
pont de Bondy où est prévu un projet d’aménagement majeur à la
ligne E du RER.
• Transilien T4 : lie les communes du nord est de la Seine-Saint-Denis dont
Bondy et Aulnay-sous-Bois mais sans une pénétration dans la zone
d’étude.
Est Ensemble bénéficie de plusieurs lignes de transport en commun qui
facilitent les déplacements vers et depuis Paris. Un atout pour la clientèle
touristique qui peut rejoindre facilement le centre de Paris. Actuellement, il
existe un déséquilibre sur le territoire d’Est Ensemble en matière de transport en
commun entre les secteurs en bordure de Paris et le Plateau, dépourvu de
station de transports en commun. Par ailleurs, les transports en commun ont un
tracé essentiellement Est/Ouest, et permettent des déplacements Nord/ Sud,
hormis le T3b, ce qui rend compliqué les liaisons intra-zone.
1.3. La desserte en transports en commun de la zone d’étude
9
Échangeur Porte de
Bagnolet Gare routière
internationale
Boulevard périphérique
Gare routière internationale
XX min Temps estimé pour rejoindre
le centre de Paris
Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique –09/2016 ; Synthèse projet urbain – 01/2016 et OpenDataRATP 2014
► Plan des transports en commun sur Est Ensemble (hors ligne de bus)
21 min
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Les projets d’accessibilité en transports en commun de la zone d’étude
jusqu’en 2030
1.4. Les projets d’infrastructures de transports
10
► Une reconnexion du territoire
Les projets d’expansion des transports en commun intercommunaux et
métropolitains de la zone d’étude s’étendent jusqu’en 2030. 3 phasages sont
prévus :
▪ 1ère phase (2020) :• Prolongement de la ligne de métro 11 à travers Montreuil pour
rejoindre le RER E de Rosny-sous-Bois Perrier.
• Prolongement du nord au sud de la ligne de Tramway T1, avec pour
objectif, de desservir le Plateau et permettre des pôles d’échanges
entre différents modes de transports en commun.
• Mise en place de la ligne TZen3 le long du Canal de l’Ourcq. Ligne
alternative au métro ligne 5.
▪ 2ème phase (2025) :• Dans le cadre du Grand Paris Express, mise en service de la ligne de
métro 15 au nord de la zone, créant ainsi le pôle d’échanges « La
Folie » (cf. page suivante).
• Prolongement de la ligne de tramway T4 et des Métros 9 et 11.
▪ 3ème phase (2030) :• Prolongement de la ligne de métro 15 du Grand Paris Express sur
la partie Sud d’Est Ensemble
En parallèle, la région Ile-de-France et le STIF ont pour projet de reconfigurer
le réseau de bus pour être en lien avec les nouveaux projets de transports en
commun. Egalement en projet, prolongement de la ligne T11 Express
(tangentielle Nord) prévu jusqu’à Noisy-le-Sec.
• La Tangentielle Nord : est un mode de transport ferroviaire de type
« Tramway Express » qui permettra des déplacements de banlieue à
banlieue sans passer par Paris. Est Ensemble est concernée par la 2ème
phase de ce projet car la Tangentielle desservira le département de la
Seine-Saint-Denis par Le Bourget, Drancy-Bobigny, le pôle d’échange
La Folie et Noisy-le-Sec vers 2027.
Ces projets d’expansion des transports en commun réduisent les
déséquilibres territoriaux et les temps de trajet avec Paris grâce à un
développement le long du Canal et sur le plateau (M11 et T1). Ces nouvelles
dessertes en transports en commun créent de nouvelles zones de flux et donc
de potentiels pour un développement hôtelier.
Future ligne de métro
Future ligne de tramway
Tangentielle Nord
Futurs pôles d’échanges
Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique – 09/2016 et Synthèseprojet urbain – 01/2016
Gares du Grand Paris Express
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
1.4. Les projets d’infrastructures de transports Focus sur le Grand Paris Express
11
► le Grand Paris Express : nouveaux enjeux à l’horizon 2024/2025
▪ Le Grand Paris prend forme avec le développement des transports en
commun, et en particulier le Grand Paris Express (GPE). Cette rocade de
transport en commun proche de Paris prévoit la création de 4 lignes et
l’extension de la ligne 14.
▪ Est Ensemble est concernée avec le tronçon Est de la ligne 15 qui
desservira les villes de Bobigny et Bondy. Cette dernière notamment verra
la construction de la gare du Pont de Bondy qui permettra de relier les
deux rives du Canal de l’Ourcq.
▪ L’objectif du GPE est de désaturer les transports en commun existants et
de réduire considérablement le temps de trajet entre différents lieux
stratégiques, parmi lesquels :
• Bobigny ou Fort d’Aubervilliers <꞊> Aéroport Charles de Gaulle, le
temps de trajet est quasiment divisé par 2 (environ 30min prévues)
• Pont de Bondy <=> Aéroport du Bourget, moins de 20 min sont à
prévoir.
• Pont de Bondy <=> La Défense, 25 min contre les 40 minutes actuelles.
• Stade de France <=> Bobigny : diminution par 3 du temps de trajet (9
min au lieu des 30 actuelles).
▪ Au sein des territoires voisins d’Est Ensemble, d’importantes réductions de
temps de trajet sont également à prévoir pour les différents sites, tels que :
• Saint-Denis Pleyel à moins de 15 min avec le quartier de La Défense ou
encore à 10 et 20 min des aéroports du Bourget et de Charles de
Gaulle.
• La Défense sera à 15 min du Stade de France et 35 min de l’Aéroport
Charles de Gaulle.
• Ou encore Val de Fontenay à 30 min de l’aéroport et 20 min du Stade.
Le GPE modifie la configuration des zones de desserte avec l’apparition de
nouveaux pôles d’échanges synonyme d’une concurrence territoriale accrue
et de la diminution du temps de trajet au Nord de Paris avec des sites
stratégiques qui attirent à la fois de la clientèle touristique loisirs et d’affaires.
Sources carte interactive, site de la Société du Grand Paris 07/2017
Ligne 15 Est
Sites stratégiques
Gares du GPE
Futures lignes du Grand Paris Express
Est Ensemble
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
▪ Le réseau est composé d’axes autoroutiers nationaux créant des zones d’échanges et de flux majeurs : le
nœud autoroutier A3/A86 Noisy-le-Sec Bondy, l’échangeur A3 au sud est de Noisy-le-Sec, l’échangeur
A86 de Bobigny ainsi que le pôle Gallieni de Bagnolet.
▪ Les routes traversant Est Ensemble sont des alternatives au boulevard périphérique parisien et sont
synonymes de flux routiers régionaux et nationaux importants, mais également de congestion.
▪ Est Ensemble fait figure de porte d’entrée de l’est parisien. La proximité des gares de l’Est et du Nord,
accessibles en moins de 20 minutes et de l’aéroport de Roissy (45 minutes) drainent des flux nationaux
voire internationaux, malgré une faible représentativité d’enseignes hôtelières étrangères.
▪ Les communes situées au Nord et à l’ouest d’Est Ensemble bénéficient d’une très bonne accessibilité,
avec les transports en commun parisiens. Le reste du territoire souffre d’un manque voire d’absence de
liaisons.
▪ La gare routière internationale Paris Gallieni et le développement récent des lignes de bus à bas coût
génèrent sur le territoire une clientèle plus jeune avec de nouvelles attentes qui façonnent les concepts
actuels de consommation et notamment en hôtellerie. Ces concepts sont encore absents sur le territoire.
▪ Les projets d’expansion et de création des transports en commun en cours réduisent les déséquilibres
territoriaux d’Est Ensemble ainsi que les temps de trajet avec Paris et ses sites touristiques majeurs qui
attirent à la fois des clientèles loisirs et d’affaires.
▪ La nouvelle carte des réseaux en transport en commun se mettra progressivement en place entre 2020
et 2030. Cette nouvelle accessibilité devrait générer une demande hôtelière de la part d’une clientèle
ouvrière le temps des travaux.
▪ L’ensemble de la Petite Couronne est concernée par ces nouveaux transports en commun. Est Ensemble
devrait bénéficier au même titre que des territoire similaires, tels que Plaine Commune ou encore La
Défense d’une meilleure accessibilité pour accueillir la clientèle de loisirs, notamment individuelle.
▪ Parallèlement, de nouveaux quartiers ciblant la clientèle d’affaires vont également émerger tel que le
plateau de Saclay, ou Val de Fontenay avec la Cité Descartes. Saint-Denis deviendra également le
centre névralgique du développement des nouveaux transports en commun.
Un maillage routier développé et
dense
Une localisation stratégique aux
portes de Paris, entre les gares Nord
et Est et à proximité des aéroports
de Roissy et du Bourget
Desserte du réseau métropolitain
parisien, mais un accès
déséquilibré
Des flux nationaux et internationaux
emprunt à opportunité
Amélioration de la visibilité de la
Petite Couronne pour la clientèle de
loisirs
Emergence de nouveaux territoires
pour la clientèle d’affaires.
Synthèse de l’accessibilité et flux de clientèles touristiques
12
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
II. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ET
TOURISTIQUE
13
2.1. Environnement démographique
2.2. Environnement économique
2.3. Environnement touristique
Synthèse de l’environnement économique et touristique
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.1. Environnement démographique
Le territoire Est Ensemble compte un peu plus de 400 000 habitants répartis de
manière homogène sur l’ensemble des communes.
▪ Montreuil se démarque comme étant la commune la plus peuplée avec
environ 104 800 habitants soit ¼ de la population d’Est Ensemble. Pantin
est la deuxième commune en termes de nombre d’habitants.
▪ Les communes les plus proches de Paris affichent les densités les plus
fortes. La répartition de la population est également en relation avec le
développement des infrastructures de transport sur la zone d’étude.
En termes de densité, deux zones de répartition ressortent :
• Faubourgs de Paris
• Plaine de l’Ourcq.
Depuis 2006, la population d’Est Ensemble a cru de + 3,6 % par an.
▪ Bondy est la seule ville à constater une diminution de sa population. Cette
baisse n’est cependant pas alarmante car elle ne représente que - 0,4 % .
De plus, la commune est au cœur de grands projets urbains en cours tels
que « la Plaine de l’Ourcq » et « Les faubourg », qui devraient entraîner un
regain démographique dans les années à venir.
▪ Toutes les autres zones voient une augmentation de leur population.
▪ Noisy-le-Sec ressort comme celle ayant la plus forte augmentation en 8
ans avec plus de 10% de hausse.
Source: Insee et Observatoire des territoires – Données 2017 (dernières données disponibles)
10 673 hab/km
7 356 hab/km
8 160 hab/km7 458
hab/km
11 675 hab/km
14 002 hab/km
18 110 hab/km
25 583 hab/km
9 665 hab/km
► Croissance démographique par ville (entre 2006 et 2014)
► Densité de la population sur Est Ensemble (Insee, 2013) ► Répartition de la population sur Est Ensemble (Insee, 2013)
14
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Environnement économique2.2.1. Caractéristiques de l’emploi
Source: Insee, Traitement MKG – 2013/2014
Part des secteurs
d’activités sur le territoire
Est Ensemble
15
Part de la filière HCR dans le
total des emplois salariés
marchands du territoire en
2015 en%
► Distribution d’emplois par villes de la zone d’étude
(salariés et non salariés en 2013)► Montreuil, ville moteur
▪ La zone d’étude compte un peu plus de 162 000 emplois répartis dans 41 600
établissements actifs.
▪ La distribution d’emplois est en cohérence avec la répartition démographique :
• Montreuil constitue le cœur économique avec un peu plus d’1/3 des
emplois
• Pantin, deuxième ville en termes de densité de population, constitue avec
Bobigny la deuxième ville pour la distribution d’emplois (respectivement 28
000 et 28 700 emplois).
► Le tertiaire 79% des emplois d’Est Ensemble
▪ Avec 79% d’emplois dans le commerce, les transports, les services, l’administration
publique, l’enseignement, la santé et l’action sociale, sur le territoire d’Est Ensemble,
le tertiaire est très majoritairement le premier pourvoyeur d’emplois.
▪ Le secteur de la construction arrive en deuxième position avec 17% d’emplois.
Avec seulement 4% des emplois, l’industrie arrive en troisième position.
▪ Le même constat est avéré sur l’ensemble des communes : le tertiaire représente
plus de 70% des emplois, puis du secondaire (construction et industrie) représente
entre 10 et 26%.
► La filière Hôtels Cafés Restauration en développement sur le territoire Est
Ensemble
▪ Le territoire compte 5 353 emplois salariés dans la filière HCR soit 4,6% de l’ensemble
des emplois salariés marchands. La part est un peu plus importante que celle de
Plaine Commune ou que celle du département de la Seine Saint-Denis.
▪ En 7 ans, le nombre d’emplois salariés a crû de 27%, soit une croissance supérieure
à celle du département.
▪ Est Ensemble bénéficie d’écoles de formation en tourisme hôtellerie – restauration
(Ecofih et Icoges) garant de la présence d’une main d’œuvre locale.
Est Ensemble compte une majorité d’emplois dans les secteurs du tertiaire, un secteur
générateur de nuitées d’affaires si l’offre hôtelière et les services annexes (restauration)
sont adaptés à leurs besoins.
La création de nouveaux hébergements touristiques est également synonyme de
retombées en termes d’emploi sur le territoire dans cette filière.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Environnement économique 2.2.2. Synthèse du diagnostic du GPECT
• Est Ensemble a lancé début 2017 une démarche de Gestion Prévisionnelle des Emplois et Compétences Territoriales (GPECT) sur le secteur de
l’hôtellerie-restauration
• Derrière cet acronyme, une ambition d’accompagner au mieux les évolutions quantitatives et qualitatives de l’emploi dans le secteur
• Cette démarche partenariale vise d’abord à optimiser les dispositifs emplois-formation-insertion existants, ensuite à créer de nouvelles actions
adaptées aux besoins des entreprises locales.
• Est Ensemble et ses partenaires ont commencé par réaliser un diagnostic partagé de l’emploi dans le secteur, notamment via 8 entretiens
avec des hôtels du Territoire. Les prochains mois seront consacrés au lancement d’un plan d’action partenarial pour répondre aux besoins /
enjeux repérés.
► Une politique locale emploi-formation-insertion dédiée aux hôtels et restaurants du territoire
16
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Environnement économique 2.2.2. Synthèse du diagnostic du GPECT principaux éléments quantitatifs
► 27% de croissance de l’emploi entre 2008 et 2015
► 43% ont 34 ans et moins
► 37% des postes sont à temps partiel
17
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution2.2. Environnement économique 2.2.2.Synthèse du diagnostic GPECT : principaux enjeux en matière de gestion de l’emploi et des
compétences pour les entreprises
► La nécessaire montée en compétences de marketing digital face à la concurrence et aux nouvelles attentes
▪ La diffusion des outils numériques s’opère de manière significative (réservation, e-réputation, paiement en ligne, ciblage…)
▪ Dans un contexte de reprise « timide » de l’activité, la personnalisation des offres devient essentielle pour rebondir
► L’amélioration des conditions de travail dans les entreprises du secteur pour agir sur leur attractivité
▪ Les entreprises rencontrent des difficultés à fidéliser leurs salariés et parfois à recruter
▪ Ces difficultés renvoient à un manque d’attractivité
• généralement lié aux conditions difficiles de travail : pénibilité, horaires décalés…
• aux niveaux bas des salaires : concentration des salaires vers le minimum conventionnel
► Le développement de la formation au lieu / en situation de travail pour s’adapter aux contraintes des entreprises
▪ Dans les établissements du secteur, en particulier les plus petits, le départ en formation d’un salarié est très pénalisant
▪ …la formation y est peu répandue et l’acte de formation pas toujours formalisé
▪ Les formations au lieu de travail et en situation de travail permettent d’assurer une formation sans « trop » de ruptures
▪ …de même que l’apprentissage et l’alternance sont des voies à privilégier
► La structuration de la fonction RH dans les plus petites entreprises pour aider la pérennisation de l’activité
▪ Les difficultés se polarisent sur les TPE (moins de 11 salariés) où la fonction RH est peu structurée
▪ …ce qui pèse sur l’« employeurabilité » des dirigeants
18
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Localisation des principales zones d’activités
2.2. Environnement économique2.2.3. Localisation des zones d’activités
► Une répartition géographique cohérente mais
déséquilibrée
Deux zones se distinguent par une forte concentration d’entreprises :
• Plaine de l’Ourcq : les ZI des vignes (2), ZI de Romainville/ Noisy-le-
Sec (12) et ZA de l’Ourcq (7) sont situées sur la Plaine de l’Ourcq
et constituent à elles 3 12% du territoire d’Est Ensemble en termes
d’emprises industrielles et logistiques.
La plaine de l’Ourcq bénéficie déjà de nœuds d’échanges :
« Porte de la Villette », « Bobigny Pablo Picasso ». Avec le
développement de l’offre en transport en commun, des
nouveaux pôles d’échanges vont y naître.
• Les faubourgs de Paris : la forte concentration d’entreprises à
Pantin, Bagnolet et Montreuil Est indique les atouts de ce secteur :
proximité de Paris, bonne desserte de transports
• Les communes des Lilas et du Pré-Saint-Gervais, à dominante
résidentielle, ne sont pas ou peu pourvues de zone d’activités.
La localisation des zones d’activités est en écho à l’accessibilité du
territoire : elles se concentrent au Nord et à l’Ouest tandis que le
Plateau en est relativement dépourvu.
Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique- traitementcarte LKG Consulting – 09/2016
1 ZAC de l’illustration
2 Les vignes
3 Plateforme logistique SNCF
4 ZA Eco-parc Cartier Bresson
5 Pantin triage
6 ZA Ourcq Dellzy
7 ZA de l’Ourcq
8 ZAC de l’Horloge
9 ZA de la Folie
10 ZA de la Madeleine
11 Plateforme d’activités SNCF
12 ZI du Parc Le Terminal
13 ZA Bondy Nord
14 ZA Bondy Sud
15 ZAC des Guillaumes
16 ZAC Jean Lemoine
17 ZI Mehul
18 La Noue
19 ZI Jean Lolive
20 ZI du Bas Montreuil
21 Quartier d’activités du Haut
Montreuil
19
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Sont considérées comme emblématiques, les entreprises les plus
pourvoyeuses d’emplois (ici plus de 200 emplois) mais également les
entreprises bénéficiant d’une importante notoriété nationale et
internationale.
L’ensemble de ces entreprises représente plus de 20 000 emplois sur le
territoire d’Est Ensemble dont plus de 70% dans le secteur tertiaire, un
secteur pourvoyeur de nuitées d’affaires. Parmi ces entreprises se trouvent
notamment Chanel, Hermès, BETC, Cop. Copine, BNP Paribas, Orange.
Toutes participent à la notoriété du territoire.
Sur le territoire Est Ensemble deux pôles se distinguent :
▪ Le pôle Pantin-Canal de l’Ourcq au nord ouest de la zone d’étude
est celui qui dispose de la plus importante concentration
d’entreprises à forte notoriété (Chanel, Hermès, Cop. Copine, BETC
etc.). Sa proximité et son accessibilité facilité avec Paris en font une
zone privilégiée par les entreprises.
▪ Le pôle Montreuil au sud-ouest du territoire Est Ensemble, aux portes
de Paris, concentre un grand nombre d’entreprises à plus de 400
salariés.
A noter également de manière plus éparse, l’implantation d’entreprises
emblématiques sur la ville de Bobigny qui en fait un pôle où réside une
demande hôtelière de la part de la clientèle d’affaires.
La présence de ces entreprises est un atout pour le développement
hôtelier du territoire d’Est Ensemble. En effet, ces dernières génèrent une
importante demande hôtelière en hébergement 3* et qualitatif milieu de
gamme (4*) qui doit être satisfaite.
Outre la forte demande hôtelière générée, ces entreprises participent
également à la transformation d’Est Ensemble en territoire attractif et
accroient son image de destination économique.
2.2. Environnement économique2.2.4. Focus « entreprises emblématiques » du territoire
20
► Cartographie des entreprises emblématique sur le territoire Est
Ensemble
Hermès Sellier
ChanelChanel Parfum
Entreprises à notoriété nationale et internationale
Entreprises + 200 à 399 salariés
Entreprises + 900 salariés
BETC
Cop. Copine
Ubisoft
Entreprises entre 400 et 899 salariés
► Des entreprises sur le territoire pourvoyeuses de nuitées d’affaires
Pôle Pantin –Canal de l’Ourcq
Pôle Montreuil
Pôles de concentration d’entreprises emblématiques
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Projets de zones d’aménagement concertées sur le territoire
2.2. Environnement économique2.2.5 Projets de zones d’aménagement économique
1.ZAC Benoît Hure à Bagnolet
2.ZAC Eco cité-Canal de l'Ourcq à Bobigny
3.ZAC Rives de l'Ourcq à Bondy
4.ZAC Centre-ville Les Lilas
5.ZAC Fraternité dans le Bas Montreuil
6.ZAC Boissière-Acacia à Montreuil
7.ZAC Quartier durable de la Plaine de l'Ourcq à Noisy-le-Sec
8.ZAC du Port de Pantin
9.ZAC Eco quartier de la gare Pantin
10.ZAC de l’Horloge à Romainville
Le territoire recense 10 projets de création ou d’extension de zones
d’activités. 5 sont dans la Plaine de l’Ourcq et 3 dans les Faubourgs.
► Principaux projets de développement économique
Sur la Plaine de l’Ourcq est prévue la création de 50 000 m² d’activités
artisanales, industrielles ou commerciales :
▪ L’Horloge à Romainville (10) : l’aménagement de cette ZAC est en
cours et comprend 64 000 m² de bureaux, l’implantation d’un village
de marques et la création d’un hôtel. Sa mise en service est prévue à
partir de 2019 et son achèvement prévu pour 2024.
▪ ZAC Eco-cité (2) : la construction de 120 000 m² de bureaux est prévue
entre 2017 et 2020. Cette zone est aussi au cœur du développement
de nombreux projets de transports en commun : prolongement ligne 11
du métro et du tramway T1, mise en service du Tzen3. A noter que d’ici
2025, 93 100 m² de bureaux vont être construits sur la commune de
Bobigny
▪ Quartier durable de la Plaine de l’Ourcq à Noisy-le-Sec (7) : parmi les
35 hectares d’emprise, 31 000 m² sont consacrés à des bureaux et
3 200m² pour la construction d’un hôtel. La première phase est en
cours de réalisation et ce jusqu’en 2019. Les phases 2 et 3 sont
programmées pour 2020 et 2024.
Sur la zone des Faubourgs de Paris :
• Extension ZAC Benoît Hure à Bagnolet (1) : à partir de 2018, mise en
service d’une résidence de tourisme et d’une résidence étudiante, soit
240 logements et 4 700 m² de commerces.
Les opérations d’aménagement en cours à Est Ensemble entrainent la
création de 215 000 m² de bureaux et 187 500 m² d’activités et
commerces, générateurs de nuitées de clientèle d’affaires, notamment du
secteur du BTP.
Sources Est Ensemble, Schéma de développement économique – 09/201621
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Environnement économique 2.2.6. Recensement zones d’aménagement économique (1)
22
ZAC de l'Horloge à Romainville (10)
ZAC Quartier durable de la Plaine de l’Ourcq à Noisy-le-
Sec (7)
ZAC du Port à Pantin(8)
ZAC Éco cité-Canal de l'Ourcq à Bobigny (2)
ZAC Les rives de l’Ourcq à
Bondy (3)
Superficie 51 hectares 35 hectares 6,5 hectares 20 hectares 11 hectares
Logements – 1 600 logements – 106 000 m² de logements– 45 000 m² de logements, dont
30% de logements sociaux
– 1 200 logements dont 30 % de
logements sociaux (13 000m²)
– 1 300 logements dont 30 % de
logements sociaux
Commerces et
activités
économiques
– 30 000 m² environ de locaux
d'activités.
– 64 000 m² environ de bureaux
– 23 000 m² environ de
commerces,
– Construction d’un hôtel
– 31 000 m² bureaux
– 64 900 m² d’activités dont 20
200 m² de loisirs
– 9 900 m² de commerces
– 3 200 m² hôtel
– 4 700 m² de commerces et
d’activités économiques.
– 20 000 m² d'activités
artisanales, industrielles ou
commerciales
– 120 000 m² de bureaux dont
93 100 sur la commune de
Bobigny
– 7 000 m² de commerces
– 14 000 m² environ d'activités.
– 7 000 m² environ de
commerces et équipements
collectifs de proximité
Commerces et services, lieux
d’activités et de restauration
en rez-de-chaussée
d’immeuble (besoins
d’équipements de proximité)
Équipements
publics prévus
– Construction d’un lycée
– Création d’une place
publique (place de l'Horloge)
– Création de nouvelles voies
internes au quartier
– Extension du groupe scolaire
Jean Renoir
– Construction d’un groupe
scolaire de 14 classes
– 6 600 m² de locaux
d'enseignement supérieur et
professionnel
– 8 000 m² pour un groupe
scolaire et un centre de loisirs
– Équipements collectifs de
proximité (dans les 7 000 m²
de commerces)
– Création d’un équipement
public en bordure du canal
– Conservation et
transformation de la Halle des
Salins.
– 2 000 m² d’équipement
municipal ou intercommunal
destiné à l’animation locale
ou culturelle.
Calendrier
2014-2018 Phase 1 :
– Réalisation de logements et
d’un pôle commercial
« village de marques » sur le
secteur des écuries
– 1e tranche du parc d’activités
le long de l’ex-RN3
– Réalisation d’immeubles de
logements, sur le secteur
Jean-Jacques Rousseau et le
secteur du Coteau
2019-2024 Phase 2 :
– Poursuite du parc d’activités
et des logements +
Construction de bureaux et
d’un lycée.
2014-2019 Phase 1 :
– 120 000 m² de surface de
plancher(majeure partie des
logements).
2020-2024 Phase 2 :
– 80 000 m² de surface de
plancher.
Après 2024 Phase 3
conditionnelle:
– 28 000 m² d’activités
– 1 000 m² bureaux
2018-2020 : tranche 22017-2020
2016-2018 Phase 1:
Première opération îlot 1 des salins
environ 170 logements
2019-2023 Phase 2 :
− Restructuration du port
− Lancement de 3 îlots
− Restructuration de la Halle des
Salins
2024-2028 Phase 3 :
concerne :
− L’emprise du bâtiment
industriel situé dans le secteur
des Salins
− Les dernières emprises Chemin
Latéral
− Création de 2 îlots d’activités
► Récapitulatif projets d’aménagement structurants de la zone - Plaine de l’Ourcq
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Environnement économique2.2.7. Recensement zones d’aménagement économique (2)
23
ZAC Benoît Hure à Bagnolet
(1)
ZAC Fraternité à Montreuil
(5)
ZAC éco quartier de la Gare
de Pantin (9)ZAC Centre-ville Les Lilas
(4)ZAC Boissière Acacia
(6)
Superficie 2,6 hectares 16 hectares 45 hectares 2 hectares 14 hectares
Logements– 20 000 m² de logements
locatifs et sociaux
– environ 750 logements dont
40% de logements sociaux
– 1 500 logements favorisant la
mixité intergénérationnelle et
sociale : 33% de logements
sociaux, une offre d'habitat
participatif, etc.
– 117 logements en accession– 1 200 logements dont 40% de
logements sociaux
Commerces et
activités
économiques
– 4 700 m² de commerces
– 6 000 m² résidence étudiante
et hôtel (environ 240
logements)
– 33 000 m² de bureaux,
d’activités économiques et
de commerces
Réorganisation du pôle gare
avec la rénovation de la Gare
RER
– Offre commerçante de
proximité
– Implantation d'entreprises
– A l’étude : accueil de
programmes culturels et de
formation professionnelle
– 2 332 m² de commerces
– Locaux d’activités
économiques dont un éco-
pôle et des commerces
Équipements
publics prévus
– 1 médiathèque de 2 500 m²,
livrée en 2002
– Construction d’un collège et
d’un gymnase
Les équipements réalisés
– 750 logements de bureaux
– Un groupe scolaire
– Reconstruction de l’église et
du centre paroissial
– Centre de loisirs,
– Equipement petit enfance,
– Relocalisation du terrain de
sport
– Réalisation d’espaces publics
et de parkings
Calendrier
– Fin des travaux prévus pour
2018
– Equipements déjà livrés car
la convention a commencé
en 1989 (fin 2018)
– ZAC créée en décembre
2011
– Traité de concession signé en
2014
– 2017 en cours
d’achèvement
– 2 phases de 2014 à 2017 et
de 2018 à 2020
► Récapitulatif projets d’aménagement structurants des zones – Parc des Hauteurs et Faubourgs
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Environnement économique 2.2.8. Projets de développement économique
24
► L’impact du projet d’aménagement Grand Paris
L’aménagement du Grand Paris dans la zone d’étude est prévu pour
l’horizon 2025.
Les vocations du projet de Grand Paris sont multiples :
• Renforcer le compétitivité de la Région face aux grandes métropoles
mondiales,
• Accroître son attractivité pour les habitants et les investisseurs,
• Retrouver une dynamique de croissance par le biais de l’innovation.
Le projet du Grand Paris a des objectifs à l'horizon 2025 :
• Créer entre 800 000 et 1 million nouveaux emplois,
• Accueillir 1,5 million d'habitants supplémentaires,
• Construire 70 000 logements par an.
9 projets à Est Ensemble sont lauréats du concours « inventons la métropole
du Grand Paris » et s’inscrivent dans la démarche d’aménagement de la
métropole
Quelques projets concentrent plus une amélioration de la qualité de vie des
riverains. Cependant d’autres seront aussi porteurs d’attractivité touristique et
donc de flux de clientèle touristique :
• Eco parc Ouest-Bobigny
• Noisy-le-Sec Plaine Ouest
• Les Lilas – Fort dit de Romainville
• Reconversion de l’usine EIF Montreuil quartier Mûrs-à-Pêches
• Marché à la ferraille-Bagnolet
Sources Carte interactive, site de la Société du Grand Paris 07/2017
1 - Terrain ASPP - Pantin
2 - Noue Caillet - Bondy
3 - Eco parc Ouest - Bobigny
4 - Plaine Ouest
5 - Rue de la commune de Paris - Romainville
6 - Plaine Ouest - Noisy-le-Sec
7 - Les Lilas – Fort dit de Romainville
8 - Reconversion de l’usine EIF Montreuil quartier Mûrs-à-Pêches
9 - Marché à la ferraille - Bagnolet
► Projets « inventons le Grand Paris » sur la zone d’étude
Détails en page suivante
1
5
3
2
4
6
7
8
9
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
1
5
3
2
4
6
7
8
9
2.2. Environnement économique2.2.9. Projets lauréats du programme « Inventons la Métropole du Grand Paris »
25
Marché à la ferraille – BagnoletBâtiment tertiaire de 5 458 m² : de commerces, des bureauxet des espaces verts. Un lieu dédié à la haute-couture, avecun incubateur de la mode textile et un atelier FashionTech(médiathèque et showroom)
Mandataire : Vinci ImmobilierSurface : 839 m²
Eco-Parc Ouest – BobignyParc d’activités mixtes. Le bâtiment accueillera des locauxdédiés au relogement d’une entreprise du territoire, uneactivité de co-working, des espaces de bureaux et de fablabet un «village d’artisans»
Mandataire : Groupe PichetSurface : 10 400 m² dont 12 000 m² de bureaux
Noue Caillet - BondyProjet principalement dédié aulogement, avec également un espacedédié aux association (spécifiquementune structure d’aide et de soutien auxfemmes isolées), des bureaux et uncommerce
Mandataire : Atelier Cantal - DupartSurface : 18 230 m²
Les Lilas – Fort dit de RomainvilleProjet mixte : résidence étudiante, des lieux de productions culturels et artistiques, des logements en accession et un musée de la résistance.
Mandataire : CibexSurface : 27 195 m²
Reconversion de l’usine EIF Montreuil - quartier
Mûrs-à-pêchesLe programme inclut 5 000 m² d’activités valorisant l’existant(pérennisation des activités sur site, développement d’untiers - lieu, le MakerSpace, des espaces productifs et decoworking, Ecole-hôtel...)
Mandataire : Bouygues ImmobilierSurface : 13 270 m²
Noisy-le-Sec Plaine OuestProjet Mix’It : quartier de ville mixteavec la création de 255 logements,commerces, bureaux, hôtelsd’activités et logements - atelierspour artisans.
Mandataire : Bouygues ImmobilierSurface : 18 909 m²
Pont de Bondy – triangle ouest
Noisy-le-SecBâtiment multi-usages d’activités/loisirs :maison d’assistantes maternelles et unpôle d’animations. Une résidencemobilité (hébergement temporairedestiné aux personnes en situation demobilité ou de précarité de logements)et une résidence étudiante.
Mandataire : LinkCitySurface : 9 000 m²
Terrain ASPP - PantinSite de polarité autour de l’enfance,mêlant santé et éducation (écocentre« Oasis 21 », école Montessori, crèchethérapeutique et fablab).
Mandataire : Demathieu-Bard ImmobilierSurface : 6 445 m²
Rue de la commune de Paris –
Romainville (ZAC de l’Horloge)programme mixant logements, bureauxet une activité centrée sur l’éco-design.
Mandataire : ALSEISurface : 13 447 m²
Sources Dossier de presse, Lauréats Inventons la métropole du Grand Paris, 18/10/2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Environnement économique 2.2.10. Focus sur les Jeux Olympiques 2024
26
► Infrastructures pour les Jeux Olympiques 2024
Assurées d’accueillir les Jeux Olympiques en 2024, la
ville de Paris et la région du Grand Paris ont mis en
place un important projet d’infrastructures
(équipements sportifs, hébergements, cérémonie
etc.)
La zone d’étude impactée par les projets
d’infrastructures
Le département de la Seine Saint-Denis accueillera,
avec la ville de Paris, de nombreuses épreuves
sportives, le village paralympique ainsi que le centre
principal de la presse.
Aucune infrastructure n’est prévue sur le territoire
d’Est Ensemble. Néanmoins, les Jeux Olympiques
2024 sont un évènement mobilisateur, fédérateur et
valorisant pour la destination Grand Paris. Les
ouvertures d’établissements hôteliers seraient
d’autant plus pertinentes si elles se réalisent avant
les JO.
Cet évènement majeur est une excellente vitrine
pour le secteur de l’hôtellerie qui a la possibilité de
capitaliser sur son développement en hôtels et
résidences. C’est également une opportunité pour
Est Ensemble de mettre en avant de nouveaux
hébergements innovants et d’attirer une nouvelle
clientèle notamment internationale.
Sources: Paris 2024 : – Septembre 2015
Est Ensemble
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.3. Environnement touristique 2.3.1. Attraits touristiques d’Est Ensemble
27
► Un manque de sites touristiques d’envergure
Une répartition inégale sur la zone d’étude est constatée. Les attraits
touristiques se situent en porte de Paris.
▪ Centre National de la Danse (1) : pourvues de 3 missions : formation,
patrimoine et création. Le CND a une programmation annuelle et
contribue au développement d’une demande hôtelière sur le territoire.
▪ Cité des sciences et de l’ industrie (2) : située dans le parc de La Villette, la
Cité diffuse de la culture scientifique et technique.
▪ Parc de La Villette (3) : parc disposant d’infrastructures culturelles et
scientifiques diversifiées (musées, salles de spectacles, médiathèque).
▪ La Philharmonie de Paris (4) : complexe musical disposant d’espaces
éducatifs, de salles d’expositions, d’un bar, d’un restaurant et de 2 salles
philharmoniques dont la programmation est internationale.
▪ Studio Albatros (5) : lieu patrimonial de la ville de Montreuil et ancien
studio de cinéma fondé par les Frères Pathé. Aujourd’hui, lieu consacré à
la création artistique avec des bureaux, des salles de répétition, une salle
de théâtre, etc.
▪ MC 93 (6) : Maison de la Culture de la Seine Saint-Denis, résidence
d’artistes locaux proposant également des ateliers, de la formation et des
spectacles.
Tous ces sites ne se situent pas administrativement sur le territoire d’Est
Ensemble mais leur grande proximité en font des attraits pour la clientèle
touristique.
▪ En termes de tourisme d’affaires, seul le Palais des congrès Paris Est
Montreuil génère des nuitées d’affaires. Il dispose d’un total de 15 000 m²
de salles pour accueillir salons, congrès, conventions etc. ainsi que des
événements de particuliers (mariages, cérémonie religieuses, etc.)
▪ Le circuit du street art : pour les amateurs de cet art, la Seine-Saint-Denis
est un territoire de référence. Les communes de Montreuil, Pantin, Bobigny,
Bondy et Bagnolet ont créé un circuit street art.
▪ Croisière, toute l’année, le long du Canal de l’Ourcq : le canal traverse les
villes de Pantin, Bobigny et Noisy-le-Sec sur des thématiques variées :
croisière cinéma, croisière patrimoine, croisière atelier... Tous les étés, aussi,
le canal de l'Ourcq s'anime grâce à l'opération « l'Été du Canal » qui
propose de juillet et août une programmation de croisières et de navettes
fluviales, des bals et des concerts.
Peu d’attraits touristiques sont répertoriés à Est Ensemble. L’offre y est avant
tout culturelle, alternative, et issue d’initiatives individuelles. Ainsi à Bagnolet, il
est proposé des « pauses méridiennes » qui consistent à des visites d’ateliers
d’artistes, de commerçants etc. Actuellement, l’attrait touristique principal
d’Est Ensemble réside en sa grande proximité avec Paris.
► Répartition des principaux attraits touristiques d’Est Ensemble
1 – Centre National de la Danse
2 – Cité des Sciences et de l’Industrie
3 – Parc de la Villette
4 – Philharmonie de Paris
5 – Studio Albatros
6 – Maison de la Culture 93
Sources Tourisme93 - 07/2017
Circuit street art
Palais des congrès Paris Est Montreuil
12
34
5
6
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Les 10 sites les plus visités par la clientèle touristique venue deSeine Saint-Denis vs les sites les plus fréquentés du département en 2016
2.3. Environnement touristique 2.3.2. Sites touristiques majeurs accessibles depuis Est Ensemble
28
Sources CRT Ile-de-France et CDT 93 – Traitement MKG 07/2017
Est Ensemble est dépourvue d’attraction touristique majeure mais bénéficie
d’une situation privilégiée, proche des sites parisiens et départementaux (93).
► Les sites touristiques majeurs de la Seine Saint-Denis
▪ Les sites d’intérêt départementaux
• Le Musée de l’Air et de l’Espace : des travaux de rénovation y sont
entrepris jusqu’en 2018. Ce musée enregistre en moyenne 250 000
visiteurs annuels.
• La Basilique Saint-Denis : accueille chaque année environ 150 000
visiteurs.
• Le stade de France à Saint-Denis : outre les rencontres sportives et les
concerts, le stade est ouvert à la visite (environ 83 000 en 2015).
• Les puces de Saint Ouen : site touristique majeur non payant et l’un
des plus grand marché d’antiquités du monde avec 1 700 boutiques. Il
attire plus de 5 millions de visiteurs par an.
► Des sites d’intérêt principalement parisiens
▪ La clientèle touristique séjournant en Seine-Saint-Denis ne déroge pas à la
tendance touristique nationale et visite en premier lieu des sites
(attractions avec entrée payante) situés au cœur de la Capitale : Tour
Eiffel (1) , Arc de Triomphe (2), Notre Dame de Paris (3). Disneyland,
n’arrive qu’en 6ème position.
▪ Bien qu’absente du top 10 des sites visités par la clientèle séjournant en
Seine Saint Denis, la Cité des sciences et de l’industrie de La Villette -
limitrophe à Est Ensemble - est le 8ème site touristique payant le plus visité en
France avec une fréquentation de plus de 2 millions d’entrées.
L’attrait de la clientèle touristique séjournant à Est Ensemble réside dans la
localisation stratégique du territoire à mi-chemin entre Paris et Disneyland.Sites touristiques majeurs de la Seine Saint-Denis
Top 10 des Sites les plus visités par la clientèle séjournant en Seine Saint-Denis
1 - Tour Eiffel
2 - Arc de triomphe
3 - Notre-Dame de Paris
4 - Musée du Louvre
5 - Sacré-Cœur de Montmartre
6 - Disneyland Paris
7 - Stade de France
8 - Centre Pompidou
9- Musée d'Orsay
10 - Basilique Saint-DenisSources Atout France – données de fréquentation 2015
Sites touristiques français payants les plus Fréquentés en 2015 :
1 – Disneyland Paris
2 - Musée du Louvre
3 - Tour Eiffel
4 - Château de Versailles
5 - Musée d’Orsay
6 - Centre Pompidou
7 - Le Puy du Fou
8 - Cité des sciences de La Villette
9 - Parc Astérix
10 - Futuroscope
Disneyland
Paris
Musée de l’Air et
de l’Espace
Les puces de
Saint Ouen
10
7
5
8
3
4
91
2 6
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
▪ Les communes les plus proches de Paris (Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Bagnolet et Montreuil)
affichent les densités de population les plus fortes.
▪ 71% des emplois d’Est Ensemble appartiennent au secteur du tertiaire. Ces entreprises sont pourvoyeuses de
nuitées aux hôtels du territoire. En termes d’emploi, 3 villes se distinguent : Montreuil, Pantin et Bobigny.
▪ Les villes situées sur le frange ouest d’Est Ensemble disposent d’une activité économique plus développée,
notamment Montreuil (cœur économique d’Est Ensemble) et Pantin. Ces villes jouissent d’une grande
proximité et d’une bonne accessibilité avec Paris, 2 critères de choix pour les entreprises. Bobigny, est la ville
à l’est de la zone d’étude ayant le nombre d’emplois le plus important. Le nœud autoroutier A3/A86 est un
atout stratégique pour l’implantation d’entreprises.
▪ Potentiellement ce sont dans ces villes, que les hôtels doivent être les plus adaptés en matière de services ou
équipements pour la clientèle d’affaires.
▪ 10 ZAC sont en projet sur Est Ensemble, elles se réalisent au profit du développement des transports en
commun. Ces zones font partie des futurs secteurs à enjeux en matière de développement hôtelier :
• Le Canal de l’Ourcq : ZAC de l’Horloge, ZAC Eco-cité à Bobigny et ZAC Quartier durable de la
Plaine de l’Ourcq à Noisy-le-Sec.
• Bobigny : Bobigny – Pablo Picasso, Bobigny – La Folie et Drancy Bobigny.
• Le secteur du Plateau, actuellement faiblement pourvu en entreprises et transports en commun,
devrait bénéficier d’un nouveau dynamisme avec le prolongement des lignes 9 et 11 du métro ainsi
qu’avec les ZAC centre ville Les Lilas et Boissière-Acacia.
▪ Ces opérations d’aménagement vont entraîner la création de 215 000 m² de bureaux. Une fois complète, les
ZAC totalisant les plus grands surfaces de m² de bureaux généreront aussi des besoins en hôtellerie. (
▪ La construction du Grand Paris Express et des ZAC va nécessiter la venue d’ouvriers. Ces professionnels ont
également de besoins en hôtellerie notamment sur les gammes super-économique durant la durée des
travaux.
▪ La proximité de Paris et les transports en commun sont les facteurs déclencheurs de nuitées sur le territoire
d’Est Ensemble. En effet, la localisation à mi-chemin entre Paris, les sites majeurs du département et
Disneyland est stratégique pour la clientèle touristique séjournant sur Est Ensemble.
▪ Peu d’attraits touristiques sont recensés sur Est Ensemble. L’offre de nature culturelle et alternative demeure
d’initiatives individuelles, ce qui ne permet pas d’entraîner un nombre suffisant de nuitées hôtelières.
▪ Avec les JO 2024, le secteur de l’hôtellerie a la possibilité de capitaliser sur son développement en hôtels et
résidences et ainsi d’accroître sa clientèle, notamment par la création d’établissements innovants.
▪ Enfin, la présence à la fois d’établissements de formation en hôtellerie-restauration et de groupes hôteliers
crée un écosystème porteur pour la filière hôtelière sur la zone d’étude. En effet, la création de nouveaux
hébergements est synonyme de retombées économiques en termes d’emplois locaux.
Synthèse environnement économique et touristique
29
Un déséquilibre démographique et
économique Est / Ouest, lié au
réseau de transports en commun
L’hôtellerie Restauration, un secteur
générateur d’emplois locaux.
Emergence de nouvelles zones à
enjeux avec le développement de
ZAC
Un manque de sites touristiques
compensé par la proximité de Paris
et les transports en commun
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
III. OFFRE DES HEBERGEMENTS
TOURISTIQUES
30
3.1. Offre hôtelière autour d’Est Ensemble
3.2. Les pôles hôteliers en petite couronne
3.3. Etat des lieux des hébergements marchands
3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière
3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière
3.6. Avis des hôteliers
3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie
Synthèse de l’offre des hébergements touristiques
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.1. Offre Hôtelière autour d’Est Ensemble
31
Le marché hôtelier d’Est Ensemble s’inscrit dans le territoire Nord-Est francilien.A cet échelle, plusieurs pôles hôteliers sont identifiables : les portes de Paris,
Plaine Commune, Paris Est Marne et Bois, Le Bourget Paris Terres d’Envol et
Roissy Pays de France.
▪ Plaine Commune et Est Ensemble sont 2 pôles très semblables en termes
de capacité (respectivement 4 100 et 4 400 chambres) et de
positionnement. En effet, trois gammes sont présentes sur ces deux
territoires: super-économique, économique et milieu de gamme, ce
dernier étant minoritaire (15% pour Plaine Commune et 20 % pour Est
Ensemble).
▪ Les positionnements milieu de gamme et haut de gamme sont concentrés
sur les deux pôles aéroportuaires Bourget et Roissy qui génèrent
d’importants flux de clientèle d’affaires. Roissy possèdent 58 %
d’établissements milieu et haut de gamme (29% milieu de gamme et 29%
haut de gamme) de forte capacité. Le pôle du Bourget possède quant à
lui 40% d’offre milieu et haut de gamme, avec des capacités d’hôtels ne
dépassant pas les 150 chambres.
▪ Les marchés hôteliers du 18ème, 19ème et 20ème arrondissements de Paris
situés aux portes ont une offre milieu de gamme et économique plus
développée que celle d’Est Ensemble.
▪ Le 18ème arrondissement offre 40% de chambres milieu de gamme
et 25% de chambres économiques.
▪ Le 19ème arrondissement détient en capacité en chambres de
38% en milieu de gamme et 33% économiques.
▪ Le 20ème arrondissement possède 34% de chambres milieu de
gamme. A noter cependant une majorité d’offre super-
économique qui concurrence directement le territoire de Plaine
Commune.
▪ Le territoire Paris Est Marine et Bois est faiblement concurrent pour Est
Ensemble. Son offre hôtelière se concentre autour des générateurs de flux
de clientèle de la zone (station RER, échangeur).
Plaine Commune et Est Ensemble sont les pôles « économiques » du nord-est
francilien. Ils sont situés entre des pôles plus qualitatifs que forment les
marchés hôteliers situés aux portes de Paris coté intra-muros et ceux des
aéroports du Bourget et de Roissy. Avec la nouvelle carte dessinée par le
développement des transports en commun, certaines frontières vont
s’atténuer et ouvrir des opportunités pour la création d’une offre plus
qualitative sur des territoires tels que Plaine Commune et Est Ensemble
Super économique
Economique
Milieu de gamme
Haut de gamme
Paris Est-Marne et Bois
≈ 1 600 chambres
Plaine commune
≈ 4 100 chambres
Le Bourget Paris Terres d’envol
≈ 2 100 chambres
Portes de Paris≈ 14 000
chambres
Roissy Pays de France ≈ 9 400 chambres
Est Ensemble≈ 4 400
chambres
► Capacité et positionnement des pôles autour d’Est Ensemble
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.2. Les pôles hôteliers en petite couronne3.2.1. analyse des capacités
32
► Autour de la Capitale, en périphérie directe,
ont été construits des pôles hôteliers avec des
établissements hôteliers de grandes capacité.
La taille moyenne des établissements est largement
supérieure à l’ensemble de l’Ile-de-France. En petite
couronne, 45% des établissements hôteliers dépassent
les 150 chambres, soit 74% de la capacité globale de
la zone.
► 3 pôles hôteliers composés de gros porteurs
similaires à celui d’Est Ensemble sont recensés.
Chacun possède un établissement supérieur à
350 chambres.• Pôle Saint Ouen de 1 838 chambres : Hôtel
F1 Paris Porte de Montmartre (464
chambres)
• Pôle de Issy-les-Moulineaux de 2 075
chambres : Mercure Hôtel Paris Porte de
Versailles Expo (388 chambres)
• Pôle Montrouge Porte d’Orléans de 1 430
chambres : Ibis Paris Porte d’Orléans
Montrouge (402 chambres)
• Le pôle hôtelier Bagnolet détient l’hôtel
avec la plus forte capacité, Novotel Paris
Est de Bagnolet (609 chambres) ainsi que la
capacité la plus importante avec un total
de 3 018 chambres.
Ces pôles hôteliers sont tournés vers la Capitale, dans
la mesure où ils captent essentiellement une clientèle
de groupe tourisme de loisirs voire affaires, à la
recherche de chambres à un prix accessible tout en
étant proche de Paris.
► Répartition des pôles hôteliers en petite couronne
Pôle Bagnolet
Pôle Issy-les-Moulineaux
Pôle Montrouge Porte d’Orléans
Pôle Saint - Ouen
Capacité chambres
Supérieur à 600
Entre 251 et 599
Inférieur à 50
Entre 100 et 150
Entre 151 et 250
Source Olakala_Suite, traitement MKG Consulting – Août 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.2. Les pôles hôteliers en petite couronne3.2.2. Analyse des gammes présentes
33
► Répartition de l’offre par positionnement en petite couronne
► Eléments de référence – offre aux portes de Paris Est Ensemble
Pôle Issy-les-Moulineaux
Pôle Montrouge Porte d’Orléans
Pôle Saint - Ouen
Pôle Bagnolet
Super - économique
Economique
Milieu de gamme
Résidence
► Une majorité d’offre super-économique et
économique aux portes de Paris
▪ Cumulée, la part de l’offre super-économique et
économique aux portes de Paris est 2 fois
supérieure à Paris intramuros : 72% aux portes pour
37% en intra-muros. En île de France (hors Paris)
cette part est de 60%.
► Répartition catégorielle de l’offre hôtelière
▪ Les marchés hôteliers situés aux abords de la
Capitale sont fortement dépendants de l’attraction
touristique et économique de la Capitale. Ils ont un
double rôle, le premier est d’absorber le surplus de
la Capitale et le second de capter la clientèle bon
marché.
▪ Dans la Capitale, le prix du foncier ne permet pas
l’activité d’établissements super-économiques
traditionnels (seulement 9% de l’offre hôtelière), ces
derniers s’implantent alors en périphérie.
Chaque positionnement hôtelier est représenté dans le
pôle « Bagnolet » ce qui en fait l’un des plus diversifiés
de la petite couronne parisienne. Ce pôle ne fait
cependant exception avec l’absence d’établissements
haut de gamme. En effet, cette offre est privilégiée
dans le centre de Paris et sur les pôles aéroportuaires.
Références Répartition ParisRépartition Ile de France Hors Paris
Super-économique 9,7% 27,2%
Economique 27,9% 32,4%
Milieu de gamme 35,1% 27,6%
Haut de gamme 27,4% 12,8%
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Offre en hébergements marchands
(communes Est Ensemble)
3.3. Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.1. hébergements dans la zone d’étude
34
► Capacité globale des hébergements touristiques
La zone d’étude recense 42 hébergements marchands, représentant une
capacité de 4 410 chambres. Deux typologies d’hébergements sont
distinguées :
▪ L’offre traditionnelle à destination de touristes de loisirs ou d’affaires
séjournant de manière individuelle ou en groupes :
• 31 hôtels classés/non-classés et résidences, soit 4 390 chambres. Il
s’agit des hébergements les plus développés sur le territoire.
• 6 meublés et gîtes labellisés (Gîtes de France, Clés Vacances)
permettent de se loger dans l’une des 10 chambres disponibles.
• 4 maisons et chambres d’hôtes, représentant une capacité de 11
chambres.
▪ L’offre disponible sur les plateformes en ligne:
• Est Ensemble comptabilise 3 406 annonces Airbnb (juillet 2017), pour
9 320 chambres, soit 2 chambres airbnb pour 1 chambre d’hôtel.
• Cette offre est comparable à des chambres d’hôtes ou des meublés
et son développement s’est accru ces dernières années. En France,
depuis les années 2010, les plateformes en ligne sont les seules à avoir
permis une augmentation du volume de l’offre en hébergement
marchand.
▪ Focus sur les hébergements sociaux
A ce jour 18 établissements dédiés à 100 % aux hébergements sociaux sont
recensés sur le territoire d’Est Ensemble. A noter également que certains
hébergements touristiques 1* ou super-économique réservent une partie de
leurs chambres à une clientèle sociale. En 2016, certains établissements ont
augmenté le nombre de chambres allouer à cette clientèle, la clientèle
« classique » étant moins présente.
Les typologies d’hébergements présentes sur le territoire d’Est Ensemble se
concentrent exclusivement sur l’hôtellerie et s’attache à répondre
principalement aux besoins de la clientèle tourisme. L’offre réglementée est
inexistante concernant des hébergements adaptés à la clientèle famille et
jeunes, créant ainsi un contexte favorable au développement des
hébergements airbnb.
Source Olakala_Suite, traitement MKG Consulting – Août 2017
StructuresNombre de structures
Capacitéchambres
Capacité personnes
Hôtels classés /non classés et résidences
31 4 390 11 415
Meublés et Gîtes labellisés
6 10 19
Maison et Chambres d’hôtes labellisées
4 11 20
TOTAL 42 4 411 ≈ 12 000
Locations meublées (Airbnb)
3 406 9 320 11 245
Hébergements sociaux
18 325 ≈ 813
► Répartition par capacité
(communes Est Ensemble)
Hôtels classés
/non classés et
résidences; 49%
Locations
meublées
(Airbnb); 48%
Hébergements
sociaux; 3%Meublés et Gîtes labellisés; 0%
Maison et Chambres d’hôtes labellisées; 0%
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Cartographie gîtes, chambres et maisons d’hôtes
3.3 Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.2. Gîtes et chambres d’hôtes
35
VilleNombre
structuresCapacité Personnes
Montreuil 2 12
Bagnolet 1 2
Bondy 1 6
Total général 4 20
VilleNombre
structuresCapacité Personnes
Montreuil 1 2
Bagnolet 3 6
Les Lilas 1 5
Bobigny 1 6
Total général 6 19
► Chambres et maisons d’hôtes
► Gîtes
Les structures telles que les gîtes, chambres ou maison d’hôtes sont des alternatives
pour la clientèle famille ou groupe d’amis qui peuvent ne pas trouver satisfaction
dans l’offre proposée par les hôtels ou résidences de la zone d’étude.
• Toutefois, l’offre en gîtes, chambres et maisons d’hôtes est faiblementdéveloppée sur le territoire. 10 annonces sont recensées pour une capacité de
39 personnes. A noter, les localisations favorisent nettement la proximité avec
Paris et les transports en commun.
• Montreuil et Bagnolet comptent 3 et 4 structures, pour respectivement 14
places. Sur les autres communes l’offre est très faible voir inexistante.
L’offre en gîtes et chambres d’hôtes est aujourd’hui directement concurrencée par
les locations meublées Airbnb, à la fois sur les services proposées et sur la
typologie de clientèle.
Gîtes Chambres et maisons d’hôtes
Source Olakala_Suite, traitement carte MKG Consulting – Août 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Répartition annonces Airbnb par commune d’ Est Ensemble
(annonces en date du 14/08/2017)
3.3. Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.3. Focus Airbnb
36
Airbnb
Nombre annonces cumulées
2012
Nombreannonces cumulées
2017
Croissanceannuelle
moyenneArrivées
Nombre nationalités
C.A annuel moyen
Bagnolet 10 491 82% 5 000 81 1 000 €
Bobigny 6 120 104% 900 45 800 €
Bondy 1 110 166% 1 000 43 1 600 €
Le Pré-Saint-Gervais 3 285 75% 3 000 64 1 600 €
Les Lilas 12 424 78% 3 000 72 1 100 €
Montreuil 41 1 772 72% 15 000 94 1 200 €
Noisy-le-Sec 6 154 82% 800 42 500 €
Pantin 26 842 77% 9 000 87 900 €
Romainville 2 169 103% 1 000 55 1 300 €
Total général 107 4 367 93% 38 700 - -
Source Olakala_Suite, traitement carte MKG Consulting – Août 2017
▪ L’offre Airbnb est surtout présente le long des portes de Paris et à proximité des métros; 2critères idéaux pour capter une clientèle touristique qui cherche avant tout une mobilitéfacilitée vers Paris.
▪ L’offre Airbnb comble aussi certaines zones blanches laissée par l’implantation hôtelière :le sud de Bondy, Romainville, le nord ouest de Pantin, l’est de Montreuil, les Lilas.
▪ La présence marquée de l’offre Airbnb, témoigne d’une forte croissance de cette
typologie d’hébergement : + 93% d’annonces en moyenne par an depuis 2012.▪ Le ratio nombre d’annonces par habitants témoigne aussi d’un développement non
négligeable avec 1 annonce pour 90 habitants à Est Ensemble contre 130 à PlaineCommune. Paris est incomparable avec 1 annonce pour 15 habitants.
▪ En 2017, 1 tiers des logements proposés par Airbnb sur Est Ensemble est occupé (33,21%)contre 68,1% de taux d’occupation pour les hôtels et résidences. Cela s’explique par letaux d’annonces considérées comme « actives » (1 848 au total sur la zone).
▪ 1 848 annonces actives chaque jour équivalent à 3 établissements hôteliers de 600chambres. Néanmoins, l’offre de location en ligne ne peut légalement être disponible365 jours par an.
▪ De septembre 2016 à septembre 2017, Est Ensemble a enregistré 38 700 arrivées.Montreuil est la commune avec le plus d’arrivées, 15 000 au total suivie de Pantin etBagnolet.
▪ Sur Est Ensemble le chiffre d’affaires annuel moyen pour un propriétaire est compris entre500 € pour la commune de Noisy-le-Sec et 1 600 € pour Bondy et Le Pré-Saint-Gervais.
La présence d’annonces Airbnb est synonyme d’une demande en hébergement non pris encompte par l’hôtellerie traditionnelle, que se soit en termes de service ou de disponibilitégéographique.
Source AirDNA, traitement MKG Consulting – Août 2017
Hôtels et résidences Annonces Airbnb
► Offre par commune
Hôtels et résidences Airbnb
Taux d’occupation moyen réel
68,1% 33,21%
Capacité4 390 ch
11 415 pers3 392 annonces
11 245 pers
► Taux d’occupation Airbnb vs hôtels Est Ensemble
Sources: Les 3 premières données ont été récoltées par MKG Consulting au jour du 14 août 2017, les 3 dernières ont été établies par « Dataville by Airbnb » de sept. 2016 à sept. 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.3. Etat des lieux des hébergements marchands 3.3.3. Focus Airbnb
37
71,8%
► Répartition des annonces par type d’hébergement
► Répartition par nombre de chambres proposées dans les logements
entiers
► Airbnb, une offre adaptée aux familles et groupes d’amis
▪ L’offre Airbnb à Est Ensemble se découpe entre 72% d’annonces pour des
logements entiers et 26% d’annonces de chambres privées (produits
similaires à des chambres d’hôtes). Les chambres partagées sont, quant à
elles, très peu représentées (2,2%).
▪ Les types d’hébergements proposés sont de capacités très variées, allant
du studio au logement entier de plus de 5 chambres.
▪ 56,5% des annonces proposent des hébergements de 2 à 4 chambres. Soit
des hébergements accessibles pour des familles ou des groupes non
formels (amis).
► Airbnb, concurrent de l’offre hôtelière super-économique et
économique
▪ 55% de l’offre Airbnb de la zone d’étude a un tarif situé entre 9€ et 50€.
▪ Les hébergements de plus de 100€ ne représentent que 9% de l’offre
globale.
▪ En comparaison avec les tarifs affichés en hôtellerie sur Est Ensemble,
l’offre Airbnb concurrence surtout le créneau super-économique en
semaine et économique voire milieu de gamme le weekend.
Avec la moitié de ses annonces Airbnb d’Est Ensemble adaptée à des séjours
en famille ou en groupe d’amis, l’offre Airbnb propose une vraie alternative
en matière d’hébergement et comble des besoins non satisfaits par l’offre
hôtelière du territoire. Le succès de ce mode d’hébergements réside aussi
dans ses tarifs abordables ainsi que sur l’aspect expérientiel du séjour : vivre
ses vacances comme un local.
La plateforme Airbnb propose à la location trois types de logements :
▪ La chambre partagée, qui implique une cohabitation directe avec le
propriétaire ou d’autres voyageurs dans la même pièce.
▪ La chambre privée, où le voyageur dispose de sa propre chambre mais
partage l’appartement avec le propriétaire.
▪ Le logement entier de une à plusieurs chambres, offrant au visiteur une
intimité totale.
2%
26%
72% Logement entier
Chambre privée
Chambre partagée
► Répartition par catégorie de prix de l’hébergement
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Une capacité hôtelière moyenne très élevée
▪ Avec 147 chambres en moyenne, les hôtels d’Est Ensemble ont une
capacité supérieure à la moyenne d’Ile-de-France (cf. tableau
comparatif), qui témoigne d’une prédominance d’hôtels de forte
capacité. Seuls 7 hôtels ne dépassent pas les 100 chambres.
▪ Est Ensemble compte 6 établissements disposant de 200 chambres, ils
représentent 40,2% de la capacité totale du territoire (1 800 chambres).
• Hôtel F1 Paris Porte de Montreuil, super-économique
(228 chambres)
• Ibis Budget Paris Porte de Bagnolet, super-économique
(231 chambres)
• Ibis Budget Paris Porte de Vincennes de Montreuil, super-économique
(208 chambres)
• Campanile Paris Est Porte de Bagnolet, économique
(274 chambres)
• Hôtel Reseda Bagnolet, économique (250 chambres)
• Novotel Paris Est Bagnolet, milieu de gamme (609 chambres)
▪ Le marché hôtelier est réparti entre 3 positionnements hôteliers, allant du
super-économique au milieu de gamme. Le territoire est dépourvu de
haut de gamme, la demande pour cette gamme étant faible sur la zone.
• 80% de l’offre appartient aux créneaux super-économique et
économique, ce qui positionne le marché hôtelier d’Est Ensemble
sur les créneaux d’entrée de gamme.
• Les 2 hôtels milieu de gamme représentent 20% de l’offre eu
égard à la très grande capacité du Novotel Paris Est Bagnolet :
609 chambres.
▪ 6 résidences de taille supérieure à 100 chambres sont implantées sur le
territoire. 80% de l’offre en résidence est classée économique, répartie en
5 établissements tandis que 20% est classée en milieu de gamme avec un
seul établissement (le Suite Novotel de 166 chambres).
Le marché hôtelier d’est Ensemble répond à une logique d’accueil de
groupes touristiques et dispose essentiellement d’établissement de grande
capacité. L’offre se concentre sur les créneaux d’entrées de gamme.
► Une offre hôtelière et résidentielle centrée sur l’entrée de gamme
3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière 3.4.1. Répartition catégorielle de l’offre hôtelière
38
Offre classée ou assimilée
Taille Moyenne Répartition catégorielle
CatégorieIle de France (hors Paris)
FranceIle de France (hors Paris)
France
Super-économique 70 34 27,2% 19,8%
Economique 72 30 32,4% 41,0%
Milieu de gamme 104 44 27,6% 28,0%
Haut de gamme 194 69 12,8% 11,1%
Total 85 37 100% 100%
NombreStructures
Nombre Chambres
Répartitiontaille
moyenne
Super-économique 16 1 876 51% 117
Economique 7 1 069 29,1% 153
Milieu de gamme 2 732 19,9% 366
Total hôtellerie 25 3 677 147
Economique 5 673 80% 135
Milieu de gamme 1 166 20% 166
Total Résidence 6 839 140
Total hôtellerie + Résidence
31 4 390 142
► 3 positionnements hôteliers présents à Est Ensemble
Source Olakala_Suite, traitement MKG Consulting – Août 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
57% de la capacité en chambres (dont 52%
Bagnolet)Diversité catégorielle (de super-économique à milieu de gamme) et forte dominance du super-
économiqueClientèle Tourisme Groupes
Pantin La Villette
Bobigny
17,2% de la capacité en chambres
Répartition catégorielle
équilibréeClientèle tourisme
13,4% de la capacité en chambres Dominance catégorie super-économique
Clientèle affaires
Bagnolet -Vincennes
3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière3.4.2. Répartition géographique de l’offre
39
► Répartition de l’offre dans la zone d’étude
Capacité chambres
► 52% de l’offre en chambres est localisée aux
portes de Paris
▪ 3 pôles se démarquent à Est Ensemble
• Le Pôle Bagnolet – Montreuil aux portes de Pariscompte 6 hôtels et résidences de plus de 200
chambres dont le gros porteur « Novotel Paris
Est » (609 chambres). La localisation stratégique
avec le nœud routier multimodal (périphérique,
autoroutes, gare routière internationale), la
proximité de Paris et les transports en commun
en font un pôle privilégié pour les groupes
tourisme.
• Le Pôle Pantin - La Villette totalise 5
établissements de plus de 100 chambres. Cette
zone bénéficie d’une frontière peu marquée
avec Paris et ainsi que de la proximité des
infrastructures culturelles de Paris.
• Le Pôle Bobigny se distingue par sa capacité,
704 chambres pour 5 établissements seulement.
Sa situation géographique, nœud autoroutier
A86/A 3, en fait un pôle stratégique pour la
clientèle d’affaires.
▪ A Est Ensemble, seulement 5 hôtels et résidences
détiennent une faible capacité inférieure à 50
chambres parmi lesquels 4 hôtels indépendants de
catégorie super-économique.
La zone d’étude dispose de 3 pôles hôteliers à la
spécificité clientèle distincte.
Inférieure à 50 chambres
Entre 50 et 150 chambres
Entre 150 et 250 chambres
Supérieur à 600 chambres
Source Olakala_Suite, traitement carte MKG Consulting – Août 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Répartition de l’hôtellerie dans la zone d’étude
3.4. Analyse quantitative de l’offre hôtelière3.4.3. Répartition géographique de l’offre
40
en % capacité chambresTypologie
Nombrestructures
Capacité (chambres)
Ba
gn
ole
t Super-économique 3 459
Économique 2 686
Milieu de gamme 1 609
Résidence 1 166
Total 7 1 920
Mo
ntr
eu
il
Super-économique 5 483
Économique 2 271
Milieu de gamme
Résidence 1 52
Total 8 806
Pa
ntin
Super-économique 2 133
Économique 2 250
Milieu de gamme 1 123
Résidence 2 275
Total 7 781
Bo
big
ny
Super-économique 3 310
Économique 1 112
Milieu de gamme
Résidence 1 282
Total 5 704
Bo
nd
y
Super-économique 1 118
Économique
Milieu de gamme
Résidence
Total 1 118
Ro
ma
inv
ille Super-économique 1 107
Économique
Milieu de gamme
Résidence
Total 1 107
Les
Lila
s
Super-économique
Économique
Milieu de gamme
Résidence 1 24
Total 1 24
Pré
-Sa
int-
Ge
rva
is
Super-économique 1 16
Économique
Milieu de gamme
Résidence
Total 1 16
Source Olakala_Suite, traitement carte MKG Consulting – Août 2017
42,9%
15,7%
2,6%
18%
17,4%
Pas d’offre
0,5%
0,4%2,4 %
• Bagnolet dispose de la plus grande capacité hôtelière avec 42,9% de l’offre. Les hôtels
y ont aussi la capacité moyenne la plus importante (274 chambres). Bagnolet fait figure
de pôle gros porteurs du territoire.
• Ensuite, 3 villes se démarquent : Bobigny, Montreuil et Pantin qui recensent chacune
entre 15 et 18% de l’offre.
• L’offre hôtelière et para-hôtelière de Bobigny est de grande capacité avec 140
chambres en moyenne. Elle se concentre majoritairement sur le super-économique
• A Montreuil et Pantin, l’offre y est de plus petite capacité, avec une taille moyenne
entre 100 chambres et 110 chambres.
• Les villes de Bagnolet et Pantin sont celles qui bénéficient de l’offre la plus diversifiée
avec au moins un établissement présent dans chaque catégorie (hormis haut de
gamme, non présent sur le territoire).
• Sur certains communes, l’offre est très peu développée : Romainville, Les Lilas, et le Pré-
Saint-Gervais où il n’y a qu’un seul établissement malgré une forte proximité parisienne
pour ces deux dernières. Noisy-le-Sec ne compte aucun hébergement hôtelier.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Part de l’offre de chaînes par catégories
3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière3.5.1. Offre de chaînes et nouvelles normes
41
► Part de l’offre classée selon les nouvelles normes
17%
Le pôle Est Ensemble est un marché hôtelier d’entrée de gamme très
standardisé et sous enseigne française.
► 91% de l’offre hôtelière et résidentielle sous enseigne hôtelière
▪ Soit une part plus élevée que la moyenne observée en Ile-de-France
où la représentation moyenne des chaînes s’élève à 81,6%. Le taux
de pénétration élevé signifie une forte standardisation de l’offre ainsi
qu’une capacité moyenne élevée (91% des hôtels appartiennent à
un groupe et 100% de l’offre résidentielle).
▪ Les établissements de chaînes sont monopolistiques sur les offres en
résidence, le milieu de gamme et l’économique.
▪ L’offre indépendante résiste sur le créneau super-économique (1 et
2*) mais celle-ci ne dépasse pas les 30 chambres de capacité par
établissement.
▪ Avec 167 chambres en moyenne, les hôtels d’Est Ensemble ont une
capacité supérieure à la moyenne d’Ile-de-France pour ce type
d’établissement (116 chambres).
▪ Les hôtels super-économiques ont une taille moyenne environ 3 fois
inférieure à l’hôtellerie de chaînes.
► Une offre hôtelière et résidence classée nouvelles normes
▪ En 2017, 24 établissements sur 31 sont classés selon les nouvelles
normes, soit 90% des chambres.
▪ 60 % des hôtels et résidences indépendants sont classés.
▪ 71% des hôtels et résidences non classés sont des structures de moins
de 100 chambres et les 2 établissements indépendants non classés
nouvelle norme sont des structures de moins de 50 chambres,
témoignant de la difficulté pour ces profils d’établissements de
s’adapter aux normes évolutives qui peuvent demander des
investissements lourds.
Source Olakala_Suite, traitement MKG Consulting – Août 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Groupes représentés dans le marché hôtelier de la zone d’étude
3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière3.5.2. taux de pénétration des chaînes
42
52%
4%
70%
17%
10%
3%
Hôtels
► Monopole des enseignes françaises sur le marché hôtelier d’Est Ensemble
• Avec 69% des chambres qui lui sont affiliées, le groupe Accor est le plus représenté : 6
de ses enseignes hôtelières sont présentes sur le territoire : HotelF1, Ibis, Ibis Budget, Ibis
Styles, Mercure et Novotel. A noter également sa présence sur le marché des
résidences avec l’enseigne Suite Novotel.
• Louvre Hotels Group est le 2ème groupe le plus important en nombre de chambres
(16%). 3 des 4 établissements affiliés Louvre Hotels Group comptabilisent plus de 100
chambres (581 chambres au total).
• Ibis Budget, avec 5 établissements et 810 chambres au total est l’enseigne la plus
présente sur Est Ensemble.
• Les deux autres enseignes qui complètent le podium en termes de capacité sont
Novotel avec 609 chambres en une seule unité et Campanile (506 chambres réparties
sur 3 établissements situés aux abords d’échanges multimodaux de transports).
► Monopole des enseignes françaises sur le marché en résidence d’Est
Ensemble
• Appart’ City et Accor Hotels, avec 1 établissement chacun représentent 68% de l’offre
en résidences. Leurs capacités sont importantes avec respectivement 282 et 166
chambres.
• Short Stay Group, groupe néerlandais, est l’unique enseigne étrangère de la zone
avec son établissement « Résidence des Lilas » et dispose également d’une des plus
petites capacités de la zone.
► Tendances
• Les clientèles étrangères favorisent des enseignes du pays ou du continent d’origine
lors de leurs séjours à l’étranger.
Les groupes hôteliers sont garants d’un certain niveau de qualité pour la clientèle
touristique, notamment étrangère. Les groupes hôteliers présents sur Est Ensemble sont
certes internationaux, mais tous d’origine française. Or la clientèle étrangère favorise les
enseignes qui lui sont familières. A Est Ensemble, 24% de la clientèle est d’origine
étrangère, contre 38% à l’échelle du département. Une plus grande diversité dans
l’origine des enseignes hôtelière participerait à augmenter la part de clientèle étrangère
à Est Ensemble.Source Olakala_Suite, traitement MKG Consulting – Août 2017
Résidences
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.5. Analyse qualitative de l’offre hôtelière3.5.3. services proposés
43
Nombre de structures pourvue en restaurant
NombreStructures
Nombre de salles
Surface Capacité accueil
moyenne
Super-économique 2 2 NC ≈ 30 pers
Economique 4 11 ≈ 800 m² ≈ 40 pers
Milieu de gamme 2 22 2 665 m² ≈ 31 pers
Total hôtellerie 8 35 + 3 400 m² ≈ 35 pers
Total Résidence 1 1 NC 20 pers
Total Hôtel + Résidence 9 35 ≈ 3 400 m² ≈ 35 pers
Nombre Structures
Super-économique 11
Economique 5
Milieu de gamme 2
Total hôtellerie 18
Economique 5
Milieu de gamme 1
Total Résidence 6
Total Hôtel + Résidence 24
Nombre de structures pourvues en stationnement
Nombre Structures
Super-économique 3
Economique 5
Milieu de gamme 2
Total hôtellerie 10
Total Résidence -
Nombre de structure pourvues en Salles de séminaire
► Un manque de services annexes à l’hôtellerie
▪ Sur 31 établissements que compte Est Ensemble, 24 possèdent des places de stationnement,
soit environ 1 000 places au total.▪ Deux cas de figurent se présentent :
• Parkings privés propriétés de l’établissement• Places de stationnement louées à la commune.
Les hébergements ne proposant pas de places de stationnement sont de faible capacité(moins de 60 chambres). Leur localisation en centre ville ne permet pas la construction dece type d’infrastructure. De plus, 5 sont des indépendants pour lesquels le coût de gestiond’un parking serait conséquent.
▪ De nombreux établissements communiquent sur la présence de parkings pour autocars àproximité, mais seulement 2 en disposent. Ce service apparaît trop peu développé aux vuesde la majorité de la clientèle groupe présente sur Est Ensemble.
En raison des difficultés pour les bus pour stationner dans Paris, ces derniers se garent aux portesde Paris, notamment sur le territoire d’Est Ensemble. Des infrastructures adaptées à leur
stationnement sont indispensables pour maintenir la part importante de clientèle groupe.
▪ Peu de services de restauration « à table » sont proposés. Cela est lié à la majoritéd’hébergements super-économiques présents. Pour palier l’absence de restauration, desdistributeurs ou services de snacking sont mis à disposition pour la clientèle, un système quidépanne, mais qui n’est pas forcément le plus pertinent.
▪ Les hôteliers rencontrés ont également noté le peu de choix en matière de restaurationdans leur environnement immédiat.
▪ A noter, l’initiative de mise en place dans le B&B Noisy-le-Sec d’un service de livraison deplats frais maisons cuisinés par des locaux appelé « Le Baluchon ».
▪ Les équipements loisirs sont peu développés dans les hôtels, tels qu’un bar ouvert à laclientèle de l’hôtel, des équipements de type salles de sport, piscine, etc.
Un service restauration peu développé mais des initiatives locales qui se développent.
▪ La capacité moyenne des salles de séminaire est 35 personnes, soit une petite capacité auregard de la capacité moyenne conséquente en nombre de chambres. La cible principaledes hôtels est la clientèle de loisirs et le segment séminaire reste peu fréquent sur le territoire,malgré la présence de nombreuses entreprises
▪ L’hôtel Novotel Paris Est dispose d’une plus grande capacité avec 20 salles de séminairespouvant accueillir au total 600 personnes.
Une faible capacité de salles de séminaires en comparaison aux nombreux atouts d’EstEnsemble susceptibles d’attirer la clientèle d’affaires.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.6. Avis des hôteliers
44
Attractivité
Prix attractifs vs Paris
Grande proximité avec la Capitale et ses sites touristiques
Présence de transports en commun (métro et RER)
Image négative : besoin d’une promotion de la destination 93
Offres culturelles présentes sur le territoire (Pantin)
Environnement
Problème de sécurité (incivilités, vols, casses…)
Peu d’intervention policière
Des investissements humains et matériels coûteux pour les
hôteliers
Manque de propreté
Evolutions à venir
Opportunité projet Grand Paris et Paris 2024 = secteur du BTP en
hausse
Rapprochement avec Paris (diminution temps de trajet)
Crainte du poids de la plateforme Airbnb
Stationnement/ transports en commun
Présence accrue de bus hors Paris
Manque de places de stationnement principalement pour les bus
Parkings non sécurisés
▪ Est Ensemble est une zone attractive pour la clientèle tourisme et d’affaires. Cette attractivité se matérialise par des prix attractifs en comparaison à ceux pratiqués dans Parisintramuros, une grande proximité avec la Capitale et ses sites touristiques, l’accès aux réseaux des transports en commun pour rejoindre la Capitale (via le métro et le RER) ouaccéder à des sites plus éloignés sur le territoire du Grand Paris (par exemple, Disneyland via le RER).
▪ Selon les hôteliers, l’image perçue par la clientèle de la destination Seine Saint-Denis est négative. Les hôteliers relèvent une nécessité de renforcer la promotion du territoireavec notamment la mise en valeur de l’offre culturelle déjà existante.
▪ Des difficultés en termes de salubrité et de sécurité (aux abords de l’hôtels et sur les parkings) sont rencontrées par certains hôteliers
▪ Les hôteliers soulèvent aussi un manque de places pour les autocars qui stationnent sur la voie publique.
▪ Le projet du Grand Paris Express est perçu comme une opportunité à saisir par les hôteliers. Dès les travaux, l’augmentation des flux de clientèle du secteur du BTP va êtreressentie par les hôtels super-économiques. Une fois les nouvelles lignes mises en place, les hôteliers espèrent une augmentation des flux de clientèles affaires et loisirs grâce àla réduction du temps de trajet avec des sites stratégiques.
▪ En parallèle, les hôteliers s’interrogent sur le poids que prendra la plateforme collaborative Airbnb, dans les années à venir.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Etat des lieux de l’offre hôtelière de la zone d’étude
3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie 3.7.1 Evolutions passées
45
Fermetures Ouvertures Modifications nombre de
chambre/changement enseigne
2017Hôtel de la Charmille Romainville
(-19 chambres)
Hôtel Reseda ancien Mister Bed Porte de Bagnolet
(+86 chambres)
Ibis Budget Bobigny Pantin ancien Comfort Hôtel
(+3 chambres)
2016Hôtel des voyageurs Noisy-le-Sec
(-29 chambres)
B&B Paris Est Bobigny
(+117 chambres)
B&B Romainville Noisy-le-Sec
(+107 chambres)
2015
Hôtel Franklin devenu Ibis Style Mairie de Montreuil
(+8 chambres)
Canal Suite by Popinns ancien Suite Home Pantin Porte de La Villette (+9
chambres)
2014
Hôtel Paul de Kock Les Lilas
(-21 chambres)Résidence Appart’City Paris Bobigny (+282
chambres)
2013 B&B Paris Est Bondy (+118 chambres)
Bondy
2012
Ouverture Ibis Bugdet après division en deux unités de l’IBIS Paris Porte de
Bagnolet (-21 chambres)
TOTAL - 69 chambres + 624 chambres + 85 chambres
709 chambres supplémentaires sont comptabilisées dans la zone d’étude, au sein de 4 nouveaux établissements et via lechangement d’enseigne de 4 structures. Parallèlement, depuis 2012, 3 hôtels ont fermé leurs portes tandis qu’un hôtel a vu sonnombre de chambres diminuer suite à un changement d’enseigne. Au totale le bilan net s’élève à 640 nouvelles chambres.
Bilan global
Créations + 709 ch.
Fermetures - 69 ch.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie 3.7.2 Evolutions futures
46
N° projet * Projets hôteliers Commune Secteur CatégorieNombre dechambres
Statut
1 Hôtel - 70 avenue du Général Leclerc Pantin Plaine de l’Ourcq 3* 110 à 120 PC déposé
2 Hotel - Place de l’Horloge City Outlet Romainville Plaine de l’Ourcq 3* 120 En construction
3 B&B Hotel - place de l'hôtel de ville Bagnolet Faubourg 2* 108 En construction
4 Ecole Solar Hôtel – Rue Robespierre Bagnolet Faubourg 3* 42 En construction (prévu 2019)
18 Restructuration/ création produit mixte Novotel Paris Est + Jo&Joe Bagnolet Faubourg 4* + Hostel NC Acté
17 B&B Hôtel - face marché aux puces (Montreuil) Bagnolet Faubourg 2* NC Acté
19 Revalorisation de l’immeuble rue Parmentier par Vinci Immobilier Bagnolet Faubourg NC 190 Acté
5 Solar Hôtel – Gare Bondy en R+2 Bondy Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 Etude architecte en cours
6 Auberge de jeunesse – 31 Boulevard Théodore Sueur Montreuil Plateau auberge de
jeunesse12 En requalification
20 Auberge du Cheval Noir – Route de Noisy Pantin Plaine de l’Ourcq 3* NCMontée en gamme (actuellement
2*)
16 Tour Hôtelière 50 étages échangeur A3/ Périphérie Bagnolet Faubourg NC 580 Etude de faisabilité en cours
15 1 Tour Mercuriales Pôle Gallieni Bagnolet Faubourg 3/4* 600 Etude de faisabilité
7 Solar Hôtel – Parc de la Bergère Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 PLU actuel non compatible
8 Parcelle MBK – 55 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NC A l’étude – 1 850 m² disponibles
9 Parcelle privée – 61 ou 103/105 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NCA l’étude – 2 500 et 4 000 m²
disponibles
10 Solar Hôtel – Mûrs à pêches Montreuil Plateau 3* 47-99Lauréat AAP « inventons la
Métropole »
13 Extension Hôtel Kleber – 12 rue Kléber Montreuil Faubourg 2* NC A l’étude
14 La Noue Jean Lolive Montreuil Faubourg NC 60PC délivré depuis 2008 nouveaux
contacts pour reprise de l’opération
11 Parcelle Décathlon Noisy-le-Sec Plaine de l’Ourcq NC NC En réflexion - incertain
12 Mercure – Avenue Jean Lolive Pantin Plaine de l’Ourcq 2* NC Etude de programmation en cours
A ce jour et d’après les 11 projets actés, 450 chambres (capacité minimale) seront créées sur Est Ensemble d’ici 2024 soit +10% de l’offre actuelle. Toutefois, 9 projets hôteliers sontencore à l’étude et représentent une capacité minimale de 1 300 chambres, celles –ci ne sont comptabilisées que sur 5 projets. Cela représente d’ici 2024 une rythme soutenu decréation (220 chambres par an). Il existe une opportunité de développer d’autres typologies d’hébergements sur des secteurs en devenir.
Projets actés Projets à l’étude
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.7. Evolution du nombre de chambres dans l’hôtellerie 3.7.3 Cartographie des projets hôteliers
70 Avenue Général
Leclerc/ Pantin3* - entre 110 et 120 chambresPC déposé
Ecole- Hôtel Solar/Bagnolet
3* - 42 chambres minimumEn construction
Place de l’Horloge - City Outlet
/Romainville3* - 120 chambresPC déposé
Ecole- Hôtel de Bondy R+23*- entre 37 et 99 chambresEn construction
B&B hôtel Bagnolet Pôle Gallieni 2* - 108 chambresEn construction
Auberge de jeunesse Montreuil31 Boulevard Théodore Sueur 12 chambres Etude architecte en cours
B&B Hôtel Montreuil2* - projet acté
Novotel Paris Est/ Jo&JoeRestruction en produit mixte 4*/hostelProjet acté
Revalorisation immeuble Parmentier Bagnolet 190 chambres
Auberge du Cheval Noir – Pantin Montée en gamme 3*
1
2
3
4
5
6
Ecole-hôtel Solar / Bobigny3*- entre 37 et 99 chambresPLU actuel non compatible
Parcelle Décathlon / Noisy-le-SecProjet incertain
Parcelle MBK / BobignyZAC Eco-Cité 55 rue de Paris3* - 1 850m²À l’étude horizon 2022
Mercure / Pantin2* - Nb de chambres inconnusEtude de programmation en cours
Parcelle privée/BobignyZAC Eco-Cité 61 ou 103-105 rue Paris3* - entre 2 500 et 4 000 m² En réflexion
Hôtel Kléber – existant / Montreuil Projet d’extension en réflexion
Ecole-hôtel Solar/ Montreuil 3*-entre 37 et 99 chambresLauréat AAP « inventons la Métropole »
La Noue – Jean Lolive/ MontreuilPC délivré60 chambresdepuis 2008 - nouveaux contacts pour
reprise de l’opération
Tour Mercuriales Pôle Gallieni3 /4* - 1 tour 600 chambres Etude de faisabilité en cours
Tour hôtelière Pôle Gallieni580 chambresEtude de faisabilité en cours
7
8
9
11
12
Offre actuelle
13
14
• Des implantations qui correspondent aux zones économiques à fort développement (Plaine de l’Ourcq et les Portes/Faubourgs).• Le pôle de Bagnolet, qui compte 3 nouveaux projets d’ici les 2 prochaines années, conforte sa place de pôle stratégique d’Est Ensemble.• 3 écoles – hôtels Solar devraient voir le jour notamment à Bagnolet (+42 chambres de prévues). Ces projets confirment la tendance aux établissements innovants .• Les projets restent dans la gamme super-économique et économique afin de ne pas rompre avec les cibles actuelles. Il y a également une volonté de capter et de satisfaire
davantage la clientèle tourisme et affaires.47
15
10
2
57
8
1
34
11
1014
13
6
9
1618
1220
17
15
19
16
17 18
19 20
Projets actés Projets à l’étude
Etablissements hôteliers existants
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
▪ A l’échelle du Bassin Nord parisien, le pôle hôtelier d’Est Ensemble est quantitativement et
qualitativement similaire à celui de Plaine Commune. Ces 2 pôles hôteliers sont situés entre des pôles plus
qualitatifs : A Paris, au Bourget et à Roissy, l’offre en hôtellerie est principalement représentée par des
hôtels milieu et haut de gamme.
▪ Le pôle hôtelier d’Est Ensemble dispose de 31 structures et 4 390 chambres, soit une capacité moyenne
élevée. La présence d’établissements gros porteurs (7 hôtels avec plus de 200 chambres) confère à Est
Ensemble un statut de pôle hôtelier à prix économique. Les hôtels captent une clientèle de groupe
tourisme de loisirs voire affaires, séduits par des chambres à un prix accessible tout en étant proche de
Paris.
▪ L’offre hôtelière à Est Ensemble est très standardisée avec plus de 90% des chambres sous enseigne d’un
groupe hôtelier. Les hôtels de grande capacité peuvent être perçus impersonnels par la clientèle
individuelle qui recherche plus d’expérientiel.
▪ Malgré une certaine diversité dans les enseignes identifiées, les groupes présents sont tous français. Cet
élément représente un frein pour capter davantage de clientèle étrangère, pour qui la présence d’une
enseigne culturellement proche peut être un élément décisif dans le choix d’un établissement.
▪ En dehors de l’hôtellerie, les autres formes d’hébergement ne sont pas ou peu représentées sur le
territoire. Les gites, chambres d’hôtes et meublés sont rares. Malgré la présence de la gare routière
internationale à Bagnolet et donc d’une clientèle voyageant à bas coût, le territoire ne compte aucune
auberge jeunesse ou Hostel.
▪ A Est Ensemble, en matière d’hébergement, les seules alternatives à l’hôtellerie sont les locations en ligne.
Ces hébergements s’adressent en premier lieu à une clientèle individuelle loisirs ou d’affaires, et sont
surtout implantés aux abords de Paris et à proximité des transports en commun.
▪ Sur le territoire, pour 1 chambre d’hôtel il existe 2 chambres sur la plateforme Airbnb. 56,5% de ces
hébergement disposent d’une capacité d’accueil de 4 personnes minimum. Ces hébergements
rencontrent un certain succès auprès des familles, couples, ou groupes d’amis. Ils proposent à la fois des
tarifs abordables et une expérience unique.
▪ La création d’environ 400 nouvelles chambres (certaines), soit 10% de l’offre actuelle, ne sature pas le
marché hôtelier de la zone d’étude. Cela conforte une perspective de développement sur Est Ensemble.
▪ La nouvelle carte dessinée par le développement des transports en commun va atténuer les frontières
avec Paris et ouvrir des opportunités pour la création d’une offre en hébergements qualitative et
davantage diversifiée (autres formes d’hébergements ) sur Est Ensemble.
▪ Un développement de services annexes à l’hôtellerie (notamment restauration) est à prévoir afin
d’optimiser les retombées économiques sur le territoire et maintenir de la clientèle sur le territoire.
Synthèse de l’offre en hébergements
48
Un pôle hôtelier majeur aux
portes de Paris
Une offre hôtelière très
standardisée et centrée sur
l’accueil de groupe tourisme
Une offre en hébergement
touristique à développer et surtout
à diversifier
Proposer des services annexes
Le succès des locations en ligne
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Barème 2017 de la taxe de séjour
49
Les objectifsLa taxe de séjour a été instituée par la loi du 13 avril 1910 pour permettre aux collectivités de disposer de moyens supplémentaires afin d’améliorer les
conditions d’accueil des touristes, développer l’offre touristique du territoire, promouvoir la destination. Ainsi, un taxe de séjour peut-être demandée par la
commune (ou un groupement de communes) à un touriste qui réside dans un hébergement marchand du territoire.
Actualisation du barème appliquéLe barème de la taxe de séjour a été actualisé en 2017. Les fourchettes tarifaires ont été revues à la hausse. Les communes doivent se baser sur ce nouveau
barème pour établir les taxes de séjour en fonction des différents types d’hébergement (cf. tableau ci-dessous).
Bagnolet Bobigny Montreuil PantinPlaine
Commune
/ / / / 0,20 €
/ / / / 0,32 €
0,45 € 0,40 € 0,30 € 0,75 € 0,32 € à 0,41 €
0,90 € 0,75 € 0,45 € 0,75 € 0,41 €
0,90 € 0,90 € 0,60 € 0,90 € 0,77 €
1,10 € 1,00 € 0,75 €1,50 € 1,00 €
1,65 € 1,50 € 1,00 €2,25 € 1,27 €
/ / / 3,00 € 1,50 €
Barème 2017 de la taxe de séjour en France Taxe de séjour pratiquée par les communes d’Est Ensemble et
l’EPT Plaine Commune
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Benchmark - Politique tourisme
Méthodologie – Analyse de la demande
4.1. Hôtellerie et Résidences
4.2. Performances par catégorie
4.3. Avis de la clientèle – thèmes récurrents
Synthèse de la demande hôtelière et caractéristiques de la
demande
50
IV. DEMANDE HÔTELIERE ET
CARACTERISTIQUES DE LA DEMANDE
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Le niveau de la demande hôtelière est observé au travers des performances
commerciales (taux d’occupation, prix moyens et RevPAR) des hôtels
présents sur le territoire étudié, récoltées selon les méthodes suivantes :
MKG Consulting dispose des taux d’occupation et des prix moyens de 23
établissements représentant 4 099 chambres, soit 87% de l’offre d’hôtels et
résidences hôtelières du marché hôtelier d’Est Ensemble
Les caractéristiques de la demande 2016 et 2017 ont été complétées par des
entretiens réalisés auprès des hôteliers du territoire.
L’analyse de la demande se découpe en deux parties :
1/Performances et caractéristiques de la clientèle en 2016/2017 – tous hôtels
Cette première phase rend compte des performances tous hôtels compris.
Pour cet échantillon, les données récoltées lors des entretiens ont été
ajoutées aux performances des hôtels renseignant la base de données, à
savoir les hôtels de chaînes. Elle permet d’obtenir une vision globale, en
tenant compte de l’hôtellerie indépendante.
2/Evolutions des performances 2012- début 2017 – établissements de chaînes
Cette seconde partie ne concerne que les structures qui renseignent la base
de données MKG Consulting. Ce focus est important afin d’analyser les
évolutions des performances depuis 2012.
Analyse et comparatif :
Les performances des hôtels sont analysées à l’échelle du marché d’Est
Ensemble et comparées aux performances enregistrées par les hôtels de la
région Ile-de-France, hors Paris.
Les résultats sont également présentés par catégorie et par secteur
prédéfinis de la zone d’étude si le nombre d’hôtels est suffisant, les données
sont communicables). Néanmoins, pour des raisons de confidentialité des
données, tous les secteurs et catégories n’ont pas pu être exploités.
Méthodologie – Analyse de la demande
51
Lexique - DEMANDE
Chambres disponibles = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la
période considérée
Chambres vendues = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la
période considérée x taux d’occupation
Taux d’occupation = nombre de chambres vendues / nombre de
chambres disponibles
Prix moyen = chiffre d’affaires hébergement / nombre de chambres
vendues
RevPAR = taux d’occupation x prix moyen ou chiffre d’affaires
hébergement / chambres disponibles
Nuitées hôtelières = nombre de nuitées incluant les nuitées passées par les
résidents et les non-résidents, que ce soit pour un séjour d’affaires ou de
loisirs.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.1 Mix-Clientèle / Origine de la clientèle
Source : Observatoire 2017, Entretiens avec les hôteliers – Juillet/Aout 2017
►Mix-clientèle dans l’hôtellerie et les résidences en 2016(en % des chambres vendues)
► Un mix-clientèle orienté vers le tourisme de loisirs
▪ 59% des chambres vendues sont liées à des séjours de tourisme.
Le territoire accueille majoritairement une clientèle touristique. La proximité de
Paris et l’implantation conséquente d’hôtels super-économiques et
économiques font d’Est Ensemble un pôle hôtelier privilégié pour le tourisme
de loisirs.
Les motifs de séjours de cette clientèle sont les prix attractifs des
établissements et la proximité de Paris. Le troisième motif évoqué est la
présence de transports en commun qui facilite aussi l’accès à Paris. Cette
clientèle est principalement présente lors des week-ends et des vacances
scolaires mais aussi en semaine grâce à la présence des groupes tourisme.
Ces derniers sont majoritaires dans les typologies de clientèle loisirs, eu égard
à la capacité moyenne élevée des hôtels et à un stationnement encore
toléré pour les bus.
▪ 41% de chambres vendues à une clientèle en déplacement professionnel.
Cette clientèle est générée par les entreprises du territoire ainsi que par les
chantiers en cours (transports en commun, BTP).
Les ouvriers œuvrant sur les chantiers séjournent dans les hôtels 1*& 2*, contre
du 3* à 4* pour les autres typologies de clientèles d’affaires.
Pour la clientèle d’affaires, la proximité avec le lieu de déplacement est
souvent citée comme critère décisionnaire dans le choix d’un établissement.
Le prix de la chambre reste cependant le premier motif. Le tourisme d’affaires
génère principalement des nuitées hôtelières en semaine.
La complémentarité des clientèles est un atout pour le marché hôtelier d’Est
Ensemble. Cela permet un remplissage tous les jours de la semaine et une
faible saisonnalité.
41% des chambres vendues
Affaires
59% des chambres vendues
Loisirs
SemaineSemaine, week-end et vacances
scolaires
Pé
rio
de
Mo
tifs
de
sé
jou
r
Prix de la chambre
Proximité entreprise ou parc
d’activités
Proximité avec Paris
Prix de la chambre
Proximité avec Paris
Facilité transports en
commun
Dont 59% de groupe
tourisme
et 41% de loisirs
individuels
52
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Provenance des visiteurs dans la zone d’étude
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.1. Mix-Clientèle / Origine de la clientèle
Asie
Amérique
du Sud
► Des flux de clientèles multiples à majorité européenne
La majorité de la clientèle présente est française. Sur le département de la Seine Saint-Denis, la clientèle étrangère est présente à 38%, contre 66% à Paris Intramuros etseulement 24% sur le pôle hôtelier d’Est Ensemble.
La clientèle étrangère séjourne à Est Ensemble principalement pour un motif loisirs. Eneffet, la destination (Paris 1ère destination mondiale) génère des flux importants declientèle internationale. Les principales nationalités présentent dans les hôtels d’EstEnsemble sont européennes :
▪ Les Allemands sont les plus présents, suivis par les Espagnols et les Britanniques.Le développement des modes de transport à bas coût (avion ou bus) est unfacilitateur des séjours « city break » pour les étrangers issus des paysfrontaliers.
▪ Les autres origines citées sont l’Asie et l’Amérique du Sud et en particulier leBrésil. Elles représentent une part mineure de la clientèle. La part de laclientèle asiatique a diminué en 2016, notamment à cause des problèmessécuritaires sur le territoire et Paris.
La présence de clientèle étrangère dans la zone d’étude est inhérente à l’attractivité dela capitale française. Les pays européens frontaliers à la France sont les plus présentsgrâce à l’accessibilité toujours plus facilitée des capitales européennes. Les hôtels d’EstEnsemble réussissent à attirer ¼ de clientèle étrangère malgré l’absence de groupehôtelier étranger. Cette part pourrait progresser, mais est conditionné audéveloppement sur le territoire de nouveaux hôteliers étrangers.
Source : Observatoire 2017, Entretiens avec les hôteliers – Juillet/Aout 201753
► Origine de la clientèle en 2016
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Performances 2017 et évolution 2012 à 2017
En 2017, le marché hôtelier d’Est Ensemble affiche un taux d’occupation
moyen de 70,2%, soit un niveau performant.
En 2017, le taux d’occupation des hôtels d’Est Ensemble atteint 70,2%, soit
un gain de 7,8 pts par rapport à 2016. Le niveau reste inférieur aux années
précédentes, mais le nombre de chambres vendues atteint son niveau le
plus haut avec 1 million de chambres vendues.
Les difficultés rencontrées par le marché hôtelier d’Est Ensemble en 2016
sont à mettre directement en parallèle avec les attentats de Paris.
Habituellement, le taux d’occupation des hôtels est supérieur à 70% sur
cette zone. Suites aux attentats, le marché hôtelier parisien a subi la perte
d’une partie de la clientèle étrangère, et en réponse baissé ses tarifs afin
de rester attractif. La clientèle qui logeait à Est Ensemble en temps normal
a soit annulé son séjour, soit séjourné à Paris (les hôtels y ont aussi baissé les
tarifs) ou favorisé une autre forme d’hébergement jugée plus sécurisante
(hôtels de petite capacité, Airbnb). Lorsque le marché parisien enregistre
des baisses de performances l’effet en est décuplé sur le marché de la
Petite Couronne eu égard à une forte dépendance au marché parisien.
En 2017, le retour de la clientèle touristique à Paris permet au taux
d’occupation d’Est Ensemble de progresser de nouveau.
Le prix moyen (HT) des hôtels d’Est Ensemble déjà en recul en 2016,
poursuit sa baisse en 2017 (- 3,9%). De 2012 à 2015, le prix moyen a peu
évolué, stagnant autour des 63€. Il a toujours été en-dessous de la
moyenne observée en Ile-de-France (hors Paris). Cette différence
s’explique par la prépondérance de l’offre super-économique et
économique qui tire mécaniquement la moyenne vers le bas. Le recul du
prix moyen s’explique par le retour des groupes tourisme en 2017 dans les
hôtels d’Est Ensemble. Cette clientèle négocie fortement les tarifs, ce qui
entraine une baisse du prix moyen.
Le RevPAR de 2017 est en hausse par rapport à 2016 sous l’effet de levier
de la croissance du taux d’occupation. Néanmoins le niveau atteint reste
en dessous des celui des années pré-2016.
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.2. Performances hôtelières Est Ensemble
54
2016 2017
PM (HT) 74,7 € 74,9 €
RevPAR 48,9 € 53,0 €
TO 65,4% 70,8%
► Evolution des performances 2012-1er semestre 2017
Comparatif île de France (Hors Paris)
Source : Olakala_Suite – Février 2018
TO PM RevPAR
Evolution 2017-2016 7,8% -3,9% 8,0%
TCAM 2017-2012 -1,7% -2,1% -3,7%
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.3. Performances mensuelles 2014-2017 Est Ensemble
55
► Taux d’occupation mensuel de janvier 2014 au 1er semestre 2017
► Prix moyen mensuel de janvier 2014 au 1er semestre 2017
► Saisonnalité
La saisonnalité de l’activité hôtelière du marché hôtelier d’Est Ensemble
est relativement faible et caractéristique d’une destination attirant à la fois
la clientèle d’affaires et des groupes loisirs.
▪ Le tourisme d’affaires est présent sur l’ensemble de l’année, l’activité
des entreprises étant annuelle. Seul les mois du début d’année et août
enregistrent une plus faible fréquentation de la clientèle d’affaires. Pour
ce type de clientèle, le pic d’activité a lieu d’avril à juin et de
septembre à octobre.
▪ Les groupes de tourisme sont aussi présents toute l’année. Certains
privilégient les périodes dites « hors-saison » (séniors, jeunes). C’est
également l’assurance pour les hôtels de remplir les chambres durant
des périodes moins remplies (janvier à mars). Néanmoins, l’activité des
groupes tourisme bat sont plein d’avril à septembre et vient donc
s’ajouter à la clientèle d’affaires déjà présente, ce qui explique les taux
d’occupation élevés enregistrés par les hôtels d’Est Ensemble.
► 2016, une année en retrait mais un retour à la normale en 2017
Tout au long de l’année 2016, les niveaux de remplissage ont été
nettement inférieurs aux années précédentes. En 2014 et 2015, les niveaux
de variations étaient globalement similaires, le 1er décrochage s’observant
en novembre 2015. En 2017, le retour de la clientèle est notable, chaque
mois affichant un taux d’occupation supérieur à 2016.
► Le prix moyen 2017, impacté par le retour des groupes
En 2017, la courbe évolue de manière similaire aux années précédentes,
mais les niveaux de prix moyen enregistrés chaque mois sont en deçà de
ceux affichés lors des années précédentes. Les hôteliers ont baissé leur
tarifs pour inverser la tendance de 2016 et favoriser la fréquentation de
leurs hébergements, appuyés par le retour des groupes loisirs qui a
mécaniquement fait baisser le prix moyen par les contrats négociés.
En novembre et décembre 2017, les prix moyens sont légèrement plus
élevés qu’en 2016. Une tendance positive à surveiller en 2018
Source : Olakala_Suite – Août 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
56
Clientèle affaires
et groupes
Clientèle tourisme
individuel et groupes
► Taux d’occupation par JOUR DE SEMAINE de 2014 à 2017
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.4. Performances par jour de semaine
Des hôtels proches de la saturation le mardi et mercredi
La courbe des taux d’occupation journaliers laissent apparaitre 2 pics
d’activité :
Mardi-Mercredi
Samedi
En semaine, ce sont les mardis et mercredis qui sont les jours où l’activité
des hôtels est la plus importante. La clientèle d’affaires est prédominante
et cohabite avec la clientèle de groupe de loisirs.
En 2016, le recul de l’activité groupe loisirs a fait reculer le taux
d’occupation chaque jour de la semaine par rapport aux années
précédentes. Seule la clientèle d’affaires a permis aux hôtels de maintenir
un niveau d’activité raisonnable.
En 2017, le retour de la clientèle de groupes loisirs est notable avec une
courbe aux performances similaires à 2014 et 2015 en semaine.
Jusqu’en 2014, les samedis enregistraient des taux d’occupation élevés
grâce à la clientèle de loisirs individuelle et de groupe.
De 2015 à 2017, suite au contexte sécuritaire et développement des
hébergements collaboratifs, les performances baissent en weekend.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.5. Performances semaine/weekend Est Ensemble
57
► Evolution annuelle des performances semaine / week-end
En moyenne, le taux d’occupation semaine dépasse les 75% en semaine
et 65% le weekend. Les performances en semaine sont toujours
supérieures à celles du weekend. La différence entre le niveau de
remplissage semaine et weekend est d’environ 10 points à Est Ensemble et
a peu évolué ces dernières années.
En 2016, les résultats sont en recul. Le taux d’occupation semaine atteint
66,4%, contre 55,5% en weekend. Le recul du taux d’occupation concerne
à la fois la semaine et le weekend.
Précédemment entre 2014 et 2015, la baisse de performances s’était
davantage réalisée le weekend (-5 points), signe que la clientèle
individuelle loisirs avait limité ses séjours à Paris et en petite couronne.
Le prix moyen est 10€ plus élevé en semaine que le weekend. Entre 2015
et 2016, la baisse des tarifs a été plus forte en semaine (-3,3€) que le
weekend (-2,1€).
► Evolution du taux d’occupation semaine/weekend en 2017
En 2017, les taux d’occupation semaine et weekend augmentent par
rapport à 2016. Le taux d’occupation semaine gagne 9 points en semaine
en 2017 et égale celui de 2015.
Le taux d’occupation weekend progresse de 8,8 pts. Un gain qui lui
permet d’approcher le niveau de 2015.
La baisse du prix moyen continue en 2017, et ce de manière plus
importante en semaine (-6,1€). Le prix moyen atteint 63,8€, son plus bas
niveau et à seulement 9€ de plus que le prix moyen weekend. En
weekend le prix moyen baisse de seulement 2€.
La baisse du prix moyen s’opère à la fois en semaine (-4,5%) et en
weekend (-2,5€) . Elle s’explique par le retour en 2017 de la clientèle de
groupe. Ces séjours bénéficient de tarifs négociés, tirant vers le bas le prix
moyen.
Le RevPAR semaine et weekend affiche quant à lui une forte croissance,
avec respectivement + 8,9% et +13,1%. Les résultats sont portés par la
croissance du prix moyen.
► Performances semaine 2014 au 2017
► Performances weekend 2014 au 2017
Source : Olakala_Suite – Août 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.6. Performances journalières Est Ensemble (1)
58
► Taux d’occupation quotidien en 2016 et 2017
2016
<99%
90%-99%
80-89%
70-79%
60-69%
50-59%
40-49%
>40%
L’analyse des taux d’occupation journaliers permet d’identifier les jours de saturation d’activité et donc les jours où potentiellement des
demandes de séjour n’ont pas pu être satisfaites.
En 2016, les hôtels du marché hôtelier d’Est Ensemble ont enregistré durant seulement 6 jours un niveau de remplissage supérieur à 90%,
contre 36 jours en 2017.
Le nombre de jours de faible activité était notablement haut en 2016, avec 81 jours enregistrant un niveau d’occupation inférieur à 50%
contre 40 en 2017, signe que la tendance à la hausse des performances se réalise sur le fond et pas uniquement à la faveur de pics
d’activité.
2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.1. Hôtellerie & Résidences 4.1.6. Performances journalières Est Ensemble (2)
59
► Taux d’occupation quotidien en 2015 et 2017
2015 2017
<99%
90%-99%
80-89%
70-79%
60-69%
50-59%
40-49%
>40%
La comparaison des années 2015 et 2017 montre que les différences sont minimes et s’opèrent sur les extrêmes.
Ainsi, l’année 2017 a enregistré moins de jours saturés que l’année 2016, avec respectivement 44 jours à plus de 90% en 2016 contre 36 en
2017.
De manière similaire les jours creux ont été moins nombreux en 2015 qu’en 2016 (5 jours à moins de 40% en 2016, contre 14 jours en 2017)
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Evolution des performances 2012-2017
4.2. Performances par catégorie 4.2.1. Performances catégorie super-économique
60
► Un marché super-économique performant
Les hôtels super-économiques constituent la gamme d’hôtel la plus présente
d’Est Ensemble(51% du nombre de chambres).
Malgré cette très forte concurrence, les hôtels super-économiques
enregistrent de bons résultats. Le niveau de remplissage 2017 est proche de
la moyenne Ile-de-France (hors Paris) et le prix moyen excède la moyenne
régionale (hors Paris).
L’année 2016 fait figure de parenthèse en termes de niveau de
performances atteint. Les années précédentes le taux d’occupation
approchait les 80%, un niveau proche de la saturation, contre 66% en 2016.
Le prix moyen est dans une légère tendance baissière, mais stagne autour
des 50€.
En 2017, le taux d’occupation enregistre une croissance (+6,7 points), au
détriment du prix moyen qui poursuit sa légère tendance baissière.
► Les secteurs Canal et Faubourgs de Paris sont les plus performants.
En 2017, seuls les hôtels du secteur aux Portes de Paris affichent un taux
d’occupation supérieur à la moyenne francilienne (hors paris). Les hôtels
situés sur les secteurs Canal et Plateau ont un taux d’occupation légèrement
moins forts, mais qui restent satisfaisant (au dessus des 70%)
Lorsque les performances sont en baisse, certains hôtels super-économiques
accueillent de personnes en hébergement social. Cette clientèle permet
d’éviter les chambres vides, mais entraîne un vieillissement prématuré des
produits en raison d’une durée de séjour plus longue et d’un entretien moins
régulier. Pour ces établissements, retourner dans le circuit de la clientèle
classique peut être difficile.
Les hôtels situés sur le secteur Portes de Paris enregistrent le prix moyen le plus
élevé, suivis par ceux implantés sur les secteurs Canal et Plateau. Les prix
moyen restent néanmoins au-dessus des moyennes de la région.
2016 2017
Comparatif - île de France (Hors Paris)
2016
PM (HT) 44,3 € 46,4 €
RevPAR 30,5 € 34,2 €
TO 68,8% 73,8%
► Localisation des hôtels super-économiques
Canal de l’Ourcq
Plateau
Faubourgs Paris
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.2. Performances par catégorie 4.2.1. Performances catégorie super-économique
61
La catégorie super-économique affiche une faible saisonnalité, marquée par
la prédominance de la clientèle groupe loisirs additionnée à la clientèle
d’affaires. Les mois les plus chargés sont de mars à juin, puis de septembre à
octobre. Excepté en 2016, le taux d’occupation mensuel descend peu en
dessous des 60%. L’activité des hôtels est globalement lisse toute l’année.
Mensuellement, l’évolution du prix moyen est faible, avec uniquement un pic
en juin, lorsque l’activité des entreprises bat son plein, suivi d’une baisse
mécanique durant la période estivale. Les hôteliers tachent d’attirer une
clientèle de groupe en pratiquant des tarifs attrayants.
En semaine, le taux d’occupation des hôtels super-économique d’Est
Ensemble est de 75%, un niveau élevé qui s’explique par la localisation d’une
grande majorité des hôtels super-économiques à la lisière de Paris et qui
bénéficient à la fois des flux de clientèle issus du boulevard périphérique et
de la proximité de Paris.
En weekend, le taux d’occupation est aussi élevé (68%). Les hôtels, de par
leurs grandes capacité, sont à même de recevoir des groupes touristiques et
de faire du volume. Les performances sont systématiquement plus faible en
weekend. Pour rester attractifs, les hôtels baissent leurs tarifs de 10%.
► Saisonnalité moyenne de 2014 à 2017
► Moyenne 2014/2017 des performances semaine / weekend
► Evolution mensuelle moyenne du prix moyen de 2014 à 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Evolution des performances 2012- 2017
4.2. Performances par catégorie 4.2.2. Performances économique
62
► Un prix moyen en retrait pour la catégorie économique
Les hôtels appartenant à la catégorie économique enregistrent en
moyenne un taux d’occupation supérieur à 70%. L’année 2016 fait figure
d’exception avec un niveau de remplissage plus faible (66,1%) qui
s’explique par le contexte sécuritaire de la France en 2016 et qui a surtout
impacté le marché hôtelier de l'Ile-de-France et concerné la clientèle
étrangère. Les hôtels économiques atteignent alors des niveaux
d’occupation similaires à la moyenne francilienne.
En 2017, le niveau de remplissage affiche une nette croissance et gagne
plus de 7 points.
Le prix moyen de la catégorie économique est dans un contexte moins
favorable. Son niveau en 2017 est 11 € en dessous de la moyenne Île-de-
France (hors Paris).
Au cours des années passées le prix moyen de la catégorie économique
d’Est Ensemble a toujours affiché un retard par rapport à la moyenne
francilienne. La forte concurrence de l’hôtellerie super-économique met
une pression sur les prix moyens de cette catégorie.
Le delta du prix moyen entre la catégorie super-économique et
économique est aussi faible. Seulement 10€ séparent les 2 catégories,
contre 22€ à l’échelle de la région (hors Paris). En 2017 le différentiel
tombe à 6€.
Par zone, les hôtel situés dans le secteur Portes de Paris enregistrent les
taux d’occupation les plus élevés.
En matière de prix moyen, seul les hôtels situés sur le plateau enregistrent
un prix moyen supérieur, à la moyenne francilienne (hors paris).
2016 2017
Comparatif - île de France (Hors Paris)
2016
PM (HT) 66,4 € 66,0 €
RevPAR 43,4 € 46,9€
TO 65,4% 71,1%
► Localisation des hôtels économiques
Canal de l’Ourcq
Plateau
Faubourgs Paris
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.2. Performances par catégorie 4.2.2. Performances catégorie économique
63
La saisonnalité de la catégorie économique est également marquée par la
prédominance de la clientèle d’affaires. Les taux d’occupation les plus
élevés sont enregistrés de mars à juillet, puis en septembre et octobre.
La courbe d’évolution mensuelle du prix moyen affiche des évolutions moins
prononcées, seuls 3 mois se démarquent du reste de l’année :
• en juin, lorsque le plus haut niveau est atteint (73€),
• puis en juillet et août, lorsque le prix moyen faiblit et approche les 50€.
Il en résulte un taux d’occupation élevé en semaine (76%) et un prix moyen
proche de la moyenne ile de France (66€). Le weekend, la baisse du prix
moyen (-13 €) permet aux hôtels économiques d’attirer une clientèle dite de
loisirs avec des prix plus bas.
► Saisonnalité moyenne observée de 2014 à 2017
► Moyenne 2014/2017 des performances semaine / weekend
► Evolution mensuelle moyenne du prix moyen de 2014 à 2017
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Evolution des performances 2014 - 2017 Petite Couronne Parisienne
4.2. Performances par catégorie 4.2.3. Performances catégorie milieu de gamme – Petite couronne parisienne
64Source : Olakala_Suite – Août 2017
2016 2017
Comparatif - île de France (Hors Paris)
2016
PM (HT) 95,7 € 93,6 €
RevPAR 58,2 € 61,3 €
TO 60,8% 65,5%
Pour des raisons de confidentialité les données des hôtels milieu de gamme
d’Est Ensemble ne peuvent être communiquées. Ce sont les données du
marché milieu de gamme à l’échelle de la Petite Couronne qui sont
présentées ici.
A Est Ensemble, la catégorie milieu de gamme enregistre un niveau de
remplissage inférieur mais un prix moyen bas par rapport à la moyenne
régionale (hors Paris).
► Un marché milieu de gamme performant en petite couronne
Le taux d’occupation des hôtels milieu de gamme de la petite couronne est
approche les 65% en 2017. un niveau plus bas que celui observée avant 2016,
mais en hausse par rapport à 2016.
En 2016, le contexte sécuritaire a aussi impacté la clientèle d’affaires,
principalement étrangère qui séjourne en hôtellerie milieu de gamme. Seuls les
établissements luxe du centre de Paris, ont globalement été épargnés par
cette baisse de fréquentation.
En 2017, le prix moyen de ces établissements baisse de 7€ par rapport à 2016.
En 2016, la croissance du prix moyen a bénéficié d’un effet Euro. Les hôteliers
avaient augmenté leurs tarifs, mais la hausse de fréquentation escomptée
n’avait pas été au rendez-vous.
En 2017, le RevPAR est croît grâce à la hausse du taux d’occupation.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Nuage de mots issus de 3 800 commentaires positifs laissés par la
clientèle française entre 2016 et 2017 suite à un séjour dans un hôtel
du territoire d’Est Ensemble.
Question : quels sont les aspects positifs de votre séjour?
4.3. Avis des clients - Thèmes récurrents
► Nuage de mots issus de 2 500 commentaires négatifs laissés par la
clientèle française entre 2016 et 2017 suite à un séjour dans un hôtel
du territoire d’Est Ensemble.
Question : quels sont les aspects négatifs de votre séjour?
Les commentaires positifs ou négatifs font apparaître en premier lieu les préoccupations majeures des clients, à savoir :
• La chambre,
• La propreté,
• Le petit-déjeuner,
• L’accueil,
• La literie.
Les avis positifs montrent que la présence du métro ou la proximité de Paris sont des atouts appréciés par la clientèle. En revanche, dans les avis négatifs
ressortent en premier les mauvaises expériences liées à des difficultés de réservation ou un personnel jugé pas assez compétent. Viennent ensuite le
mauvais état de certains établissements, un environnement bruyant (insonorisation) voire un sentiment d’insécurité pour une poignée de commentaires.
En termes d’équipements, les voyageurs arrivant en voiture se plaignent du prix du service et des parking peu pratiques car éloignés des hôtels.
65
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Synthèse de la demande hôtelière et caractéristiques de la demande
66
▪ La complémentarité des clientèles de tourisme loisirs et d’affaires sur la zone d’étude est un atout. Cela
permet un remplissage sur l’ensemble des jours de la semaine et une faible saisonnalité.
▪ Les critères de choix d’un hôtel pour la clientèle loisirs ou d’affaires sont similaires : prix de la chambre,
proximité avec Paris ou du lieu de déplacement et mobilité en transports en commun.
▪ Aujourd’hui, la présence de la clientèle étrangère est surtout liée au groupe tourisme et représente ¼ de la
clientèle totale, malgré le monopole des groupes hôteliers français. Cette part pourrait augmenter, avec le
développement de nouveaux hébergements issus de groupes internationaux.
▪ En 2016, le contexte sécuritaire a eu un impact défavorable sur les performances du marché hôtelier d’Est
Ensemble. La clientèle touristique a été moins présente et notamment les groupes étrangers.
• Le taux d’occupation a perdu 10 points par rapport à 2015. Dès novembre 2015, le taux
d’occupation mensuel est en deçà des années précédentes.
• Le prix moyen recule de 6%.
▪ Le maintien des bonnes performances de la gamme super-économique en 2016 a temporisé la baisse des
performances du marché hôtelier d’Est Ensemble. Son niveau de remplissage est proche de la moyenne Ile-
de-France (hors Paris) et le prix moyen excède la moyenne régionale (hors Paris).
▪ En 2017, le nombre de chambres vendues atteint le record de 1 million de chambres vendues.
▪ les taux d’occupation semaine et weekend repartent à la hause signe d’un retour progressif à la normale.
Le retour des groupes loisirs est le 1er facteur d’accroissement du taux d’occupation et de la baisse du prix
moyen. La plupart bénéficient de contrats négociés (négociation à la baisse sur le prix) qui influent
mécaniquement sur le prix moyen. Le taux d’occupation atteint 70,2% en 2017, (+8 pts par rapport à 2016),
en contrepartie le prix moyen perd 2,4 €.
▪ Le taux d’occupation des hôtels de Est Ensemble bénéficie d’une marge de progression, puisqu’avant 2016,
il s’établissait à 75%.
▪ Les locations meublées (Airbnb), peu développées jusqu'en 2015, concurrencent désormais l'offre hôtelière
sur les segments de la clientèle individuelle
▪ Les commentaires positifs laissés par la clientèle qui séjourne dans les hôtels d’Est Ensemble mettent en valeur
la proximité du métro et de Paris. Les avis négatifs sont relatifs à une mauvaise expérience avec le personnel,
un problème de réservation et, pour quelques commentaires, un mauvais état des établissements ainsi que
de l’environnement aux abords des hôtels.
Un retour aux bonnes
performances en 2017
Des facteurs à prendre en compte
pour le développement futur de l’offre
Un mix-clientèle complémentaire et
très dépendant des groupes de
tourisme
Un marché soumis au
contexte sécuritaire en 2016
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
V.BENCHMARK
TERRITOIRES VOISINS
2.1. Politique Touristique
2.2. Cartographie projets et sites hôteliers
2.3. Focus projets
67
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.1 Politique touristique
68
Analyse concurrentielle des territoires limitrophes d’Est Ensemble
THEME
S
Plaine commune
(9 communes)
Paris Terres d’envol
(8 communes)
Grand Paris
Grand-Est
(14 communes)
Paris-Est Marne et
Bois
(13 communes)
Roissy Pays de
France
(42 communes)
Schéma
Développement
Hôtelier
Schéma Directeur
Hôtelier 2015-2020
(réalisé en juin 2015)
Aucun schéma
recenséAucun schéma
recensé
Schéma
Départemental du
Tourisme Val de
Marne
2013-2018 avec
volet hôtellerie
(réalisé en 2013)
Schéma de
Développement
Hébergements
Touristiques
(réalisation 2018)
Taxe de séjour
Echelle EPCI depuis
2003
Taxe additionnelle de
10%
3 communes sur 9
Echelle
Communale
Taxe additionnelle de
10%
Echelle
communale
Taxe additionnelle
de 10%
1 seule commune
Echelle
communale
Taxe additionnelle
de 10%
8 communes sur 13
Echelle communale
Taxe additionnelle
de 10%
5 communes sur 42
Actuellement seulement Plaine Commune a mis en place une taxe de séjour à l’échelle de l’EPCI.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.2. Cartographie des projets et sites hôteliers disponibles
69
Portes de Paris
* Tableau récapitulatif détaillé des projets hôteliers en annexes
► Cartographie des projets hôteliers et sites disponibles sur les territoires voisins *
Plaine Commune Roissy Pays de France
Sites disponibles recensés
Paris Terre d’envol
Paris Est Marne et Bois
► Cartographie des projets hôteliers par positionnement
Super-économique Economique Milieu de gamme Résidence
Non communiqué
So
urc
e :
Etu
de
s M
KG
Co
nsu
ltin
g/
AP
UR
ca
rto
gra
ph
ie d
es
pro
jets
hô
telie
rs M
étr
op
ole
du
Gra
nd
Pa
ris
–Ja
nvie
r 2018
• A ce jour, 34 projets hôteliers sont identifiés sur les territoires voisins à Est Ensemble. Les territoires de Plaine Commune et les 4 arrondissements aux portes
de Paris comptabilisent tout deux 11 nouveaux projets avec respectivement 1 540 et 1 350 de chambres projetées. Le deuxième territoire dynamique en
terme de développement hôtelier est Roissy Terre d’envol, justifié par la présence de l’important pôle hôtelier aéroportuaire Roissy Charles de Gaulle.
• Le dynamisme du territoire limitrophe Plaine Commune coïncide avec la mise en place d’un schéma de développement des hébergements marchands
2015-2020.
Paris Terre d’envol≈ 200 chambres
projetées
Paris Est Marne et Bois≈ 320 chambres
Plaine Commune≈ 1 350 chambres projetées
Porte de Paris≈ 1 200 chambres
Roissy Pays de France ≈ 1 540 chambres projetées
Paris Terre d’envol≈ 200 chambres
projetées
Paris Est Marne et Bois≈ 320 chambres
Plaine Commune≈ 1 350 chambres projetées
Porte de Paris≈ 1 200 chambres
Roissy Pays de France ≈ 1 540 chambres projetées
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
70
2.3. Focus projets hôteliers emblématiques
Motel One
Motel One
Sont considérés comme emblématiques les projets hôteliers
correspondant aux nouveaux concepts et tendances de l’Hôtellerie en
termes d’équipements et de services.
Les boutiques-Hôtels Moxy et Mob Hôtel proposent des services et
équipements tournés vers une volonté d’interaction : organisation
d’événements culturels et artistiques, espaces de co-living, bar, restaurant
ouvert sur l’extérieur (cuisine de produits maison, frais et bio), gamezone,
espaces de co-working, pop-up stores. Et ce dans une approche
écoresponsable concernant le Mob Hôtel.
Motel One est un concept d’hôtels lancé en 2000 alliant design et qualité
dans une démarche écoresponsable. La cible principale est la clientèle
d’affaires. Les services et équipements proposés sont : bar ouvert sur
l’extérieur avec terrasse, espaces de co-living et des chambres
spacieuses;
Meininger Hostel est un concept hôtelier dédié principalement à la
clientèle jeune. il s’agit d’un hébergement hybride alliant prestation d’un
hôtel économique à l’aménagement d’un hostel avec des équipements
d’auberges (gamezone, cuisine collective), bar, lounge, plusieurs
catégories de chambres (privées, dortoirs) et un design évolutif. le plus du
concept réside dans son appropriation des caractéristiques du quartier
d’implantation.
Hôtel Zoku a pour objectif de faciliter le séjour de la clientèle d’affaires en
proposant des hébergements spacieux (lofts) pour des courts séjours ou
plusieurs mois ainsi que de minimiser la limite entre séjour d’affaires et de
loisirs Egalement adapté aux groupes et familles, la marque associe les
services d’un hôtel au côté d’un environnement social de quartier.
Le 11Bauer est un projet unique d’hôtel écoresponsable et innovant.
L’enjeu est de faire de l’établissement une partie « prenante économique
et sociale de la ville » avec une dimension éco-citoyenne : partenariats
avec les prestataires locaux; contrats d’insertion avec les jeunes
audoniens; intégration d’une clause sociale lors de la construction;
politique basse consommation et traitements des déchets
Hôtel Zoku
Meininger Hostel
Le 11Bauer Moxy
Mob Hôtel
Source :carte MKG Consulting-MyMaps – Janvier 2018
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
SYNTHESE de l’état des lieux des
hébergements touristiques à Est
Ensemble
71
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
▪ Auprès de la clientèle loisirs, une capitalisation des initiatives locales et individuelles, en termes d’activités et
de loisirs, semble être une piste de développement afin de compenser le manque d’attraits touristiques sur le
territoire. Une étude plus approfondie sur les circuits des touristes à Est Ensemble permettrait un meilleur
fléchage des activités susceptibles d’intéresser la clientèle individuelle.
▪ Est Ensemble possède une faible diversité en termes d’hébergements marchands (absence d’hébergements
collectifs de type auberge de jeunesse ou Hostel, ce qui limite fortement les segments de clientèle capter
par le territoire).
▪ Le marché hôtelier et des résidences d’Est Ensemble est très conséquent sur le marché d’entrée de gamme.
Seulement 3 établissements sont en catégorie milieu de gamme. Dès lors, la part de la clientèle d’affaires sur
Est Ensemble n’est pas optimisée.
▪ Le taux de pénétration de chaînes est très élevé (91% des hôtels et résidences). Ce taux est caractéristique
d’un marché très standardisé qui ne correspond pas à la tendance actuelle du marché, à savoir la
recherche d’une offre personnalisée et expérientielle.
▪ Les Jeux Olympiques 2024 constituent un évènement mobilisateur et fédérateur ainsi qu’une excellente
vitrine sur laquelle Est Ensemble doit capitaliser par l’ouverture d’établissements novateurs.
▪ Les projets d’expansion et de création des transports en commun en cours sur le territoire réduisent les
déséquilibres territoriaux, ainsi que les temps de trajet avec Paris et ses sites touristiques majeurs qui attirent à
la fois des clientèles loisirs et d’affaires.
▪ Les opérations d’aménagement vont entraîner la création de bureaux ainsi que de locaux d’activités et de
commerces, soit une augmentation de nuitées de clientèle d’affaires, notamment pendant la phase de
construction grâce au secteur du BTP.
▪ Parallèlement, de nouveaux quartiers ciblant la clientèle d’affaires vont émerger tel que le plateau de
Saclay, ou le Val de Fontenay avec la Cité Descartes. Saint-Denis deviendra également le centre
névralgique du développement des nouveaux transports en commun.
▪ La location meublée (Airbnb) concurrence l’offre économique et cannibalise la demande de la clientèle
familles, jeunes et progressivement d’affaires. Les raisons sont multiples : les services proposés non présents
dans l’offre hôtelière, les tarifs attractifs pour une clientèle familiale et jeune et le sentiment de sécurité.
▪ Hors année 2016, Est Ensemble est un marché hôtelier qui affiche de bonnes performances. Les résultats de
l’année 2017 signent le retour à des performances hôtelières favorables. Des investissements (rénovation de
l’établissement, création de nouveaux services etc.) peuvent être plus facilement initiés par les groupes
hôteliers dans un tel contexte.
▪ L’offre Airbnb qui satisfait des besoins non couverts par l’hôtellerie d’Est Ensemble encourage les groupes
hôteliers au développement d’hébergements novateurs.
▪ Est Ensemble bénéficie d’un écosystème porteur dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration : la
présence d’établissements de formation et d’hébergements touristiques encourage un système de
formation novateur et la création d’emplois locaux.
Synthèse de l’état des lieux des hébergements touristiques
72
Un manque de diversité de l’offre
Des projets engagés
porteurs pour le territoire
Une concurrence à prendre en compte
Un contexte favorable pour la
création
d’hébergements novateurs
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
SCHÉMA DIRECTEUR DE DÉVELOPPEMENT HÔTELIER
D’EST ENSEMBLE
73
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
► Page 75. Prise en compte de la croissance de la demande passée
► Page 76 . Recensement de l’ensemble des projets actés et en cours sur le
territoire
► Page 77. Analyse des projets en cours et à l’étude
► Page 80 et 81. Identification et présentation des zones à enjeux
Méthodologie de la phase 2 : Sommaire des grandes étapes
74
+2 % de chambres vendues par an entre 2012 et 2017
Plus de 1 800 chambres en
projet actés ou à l’étude
Analyse par secteur
Analyse par catégorie
Proposition de 3 scénariosPage 13 à 15
► Page 87 et 88. Priorisation des projets par scénario
► Page 90. Sélection du scénario
► Page 92 à 103. Présentation des orientations stratégiques, garants de la
réussite du scénario choisi
Scénario ambitieux
5 orientations stratégiques
L’élaboration des scénarios d’évolution de la demande se base sur les éléments suivants
7 zones à enjeux
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
1.1. Croissance passée de l’offre et de la demandehôtelière
1.2. Liste de projets actés et à l’étude d’Est Ensemble
1.3. Evolution de l’offre par gamme et par secteur
75
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Entre 2012 et 2017, la croissance annuelle moyenne de la demande est de
2% sur le territoire Est Ensemble malgré la baisse de fréquentation enregistrée
entre 2015 et 2016.
En 2017, le taux d’occupation des hôtels et résidences repasse au dessus des
du seuil des 70%. L’année 2017 marque une reprise du marché hôtelier d’Est
Ensemble.
Afin de limiter l’impact de nouveaux entrants sur le marché hôtelier d’Est
Ensemble, le développement hôtelier est considéré envisageable lorsque le
taux d’occupation dépasse 70% .
Durant cette même période, la croissance annuelle moyenne de l’offre est de
3,3%. En effet, 710 chambres ont ouvert soit près de 120 chambres par an.
1.1. Croissance passée de la demande hôtelière et de l’offre hôtelière
Chambres disponibles
Chambres vendues
Taux d’occupation
► Evolution de l’offre et de la demande de 2012 à 2017
76
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
1.2. Liste des projets hôteliers actés et à l’étude d’Est Ensemble
77
N° projet * Projets hôteliers Commune Secteur CatégorieNombre dechambres
Statut
1 Hôtel - 70 avenue du Général Leclerc Pantin Plaine de l’Ourcq 3* 120 PC déposé
2 Hotel - Place de l’Horloge City Outlet Romainville Plaine de l’Ourcq 3* 120 En construction
3 B&B Hotel - place de l'hôtel de ville Bagnolet Faubourg 2* 108 En construction
4 Ecole Solar Hôtel – Rue Robespierre Bagnolet Faubourg 3* 42 En construction (prévu 2019)
18 Restructuration/ création produit mixte Novotel Paris Est + Jo&Joe Bagnolet Faubourg Hostel NC Acté
17 B&B Hôtel - face marché aux puces (Montreuil) Bagnolet Faubourg 2* NC Acté
19 Revalorisation de l’immeuble rue Parmentier par Vinci Immobilier Bagnolet Faubourg NC 190 Acté
5 Solar Hôtel – Gare Bondy en R+2 Bondy Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 Etude architecte en cours
6 Auberge de jeunesse – 31 Boulevard Théodore Sueur Montreuil Plateau auberge de
jeunesse12 En construction
7 Solar Hôtel – Parc de la Bergère Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* 47-99 PLU actuel non compatible
8 Parcelle MBK – 55 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NC A l’étude – 1 850 m² disponibles
9 Parcelle privée – 61 ou 103/105 rue de Paris Bobigny Plaine de l’Ourcq 3* NCA l’étude – 2 500 et 4 000 m² disponibles
10 Solar Hôtel – Mûrs à pêches Montreuil Plateau 3* 47-99Lauréat AAP « inventons la Métropole »
13 Extension Hôtel Kleber – 12 rue Kléber Montreuil Faubourg 2* NC A l’étude
14 La Noue Jean Lolive Montreuil Faubourg NC 60PC délivré depuis 2008 nouveaux contacts pour reprise de l’opération
11 Parcelle Décathlon Noisy-le-Sec Plaine de l’Ourcq NC NC En réflexion - incertain
12 Mercure – Avenue Jean Lolive Pantin Plaine de l’Ourcq 2* NC Etude de programmation en cours
15 1 Tour Mercuriales Pôle Gallieni Bagnolet Faubourg 3/4* 600 Etude de faisabilité
16 Tour Hôtelière 50 étages échangeur A3/ Périphérie Bagnolet Faubourg NC 580 Etude de faisabilité en cours
* Cartographie des projets actés et à l’étude sur Est Ensemble en annexes (Annexe 1)Projets actés Projets à l’étude
A Est Ensemble, 9 projets hôteliers sont actés, dont 7 qui totalisent 450 chambres (2 projets n’ont pas communiqués les capacités). En plus, 10 projets hôteliers sont à l’étude parmilesquels 5 projets représentent une capacité de 1 300 chambres. Pour les 5 projets restants la capacité n’est pas encore connu.Au total, d’ici 2024, le territoire compterait plus de 1 800 chambres en projet, soit un rythme de création (220 chambres par an). Afin de garantir une absorption du marché hôtelierdes futures chambres créées, il est nécessaire de mesure l’intérêt de chaque projets et si nécessaire proposer une réorientation des projets les moins adaptés.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
1.3. Evolution future de l’offre par gamme et par secteur
Nombre
de projets
Capacité
2017
Capacité
fourchette
basse
Capacité
fourchette
haute
Plaine de l’Ourcq 8 1 525 + 330 + 440
Faubourg 9 2 503 + 1 580
Plateau 2 362 + 62 + 111
Total 19 4 390 + 1 940 + 2 130
► Evolution par secteur
Nombre
de projets
Capacité
2017
Capacité
fourchette
basse
Capacité
fourchette
haute
Hostel 2 0 +12
Super-économique 4 1 869 + 108
Economique 9 1 080 + 542 + 580
Milieu de gamme 1 732 +600
Non Connu 3 + 60
Total 19 4 390 + 1 750 + 1940
► Evolution par gamme
78
Les secteurs « Faubourg » et « Plaine de l’Ourcq » comptent 9 projets hôteliers
en cours ou à l’étude. Ce sont les secteurs les plus dynamiques en matière de
développement hôtelier.
Le secteur Faubourg totalise le plus grand nombre de chambres en projets
avec +1 580 chambres enregistrées. Les projets y sont de grandes capacités,
avec en moyenne 175 chambres.
Les projets à Plaine de l’Ourcq sont d’une capacité plus restreinte et totalisent
entre 330 et 440 chambres (capacité communiqué pour 4 projets)
Actuellement, les zones Faubourg et Plaine de l’Ourcq concentrent la
majorité du marché hôtelier (respectivement 57% et 35% de l’offre actuelle).
Ce sont aussi ces zones qui génèrent le plus de besoins, ce qui expliquent
l’important du nombre de projets.
Ces projets montrent qu’une disparité demeure entre les 3 secteurs. A ce jour,
seuls 2 projets de faible capacité se situent sur le « Plateau ».
Les ouvertures prévues renforcent les secteurs déjà riches en offre.
Les projets hôteliers actés ou en cours témoignent de l’apparition de
nouvelles tendances sur le territoire
▪ Le segment économique est plébiscité par les promoteurs / investisseurs
avec 9 projets de recensés pour cette gamme. Actuellement, l’offre
super-économique est majoritaire, et un tel développement permettrait
une légère montée en gamme du parc hôtelier d’Est Ensemble.
▪ La catégorie super-économique qui représente 42% de l’offre actuelle
compte 4 projets.
▪ 2 projets d’hostels sont recensés. Cette typologie d’hébergement est
encore inexistante sur le territoire et s’adresse avant tout à une clientèle
jeune. Les 2 projets sont toutefois de faible capacité, laissant la possibilité
d’envisager un développement plus important.
▪ projet milieu de gamme est pour le moment envisagé. D’une très
grande capacité, il viendrait doubler la capacité de ce segment.
En parallèle aux projets de construction, certains hôtels revoient leurs
stratégies avec un changement de positionnement pour l’hotel le cheval
nord à Pantin.
Egalement à l’étude la restructuration de l’hotel Novotel à Bagnolet qui
diminuerait son nombre de chambres milieu de gamme pour construire une
unité Jo&Joe et ainsi cibler la clientèle jeune issue de la gare routière
NB : Tous les projets ne disposent pas d’information sur le nombre des
chambres en projet. Les totaux ne prennent pas en compte ces projets sans
capacité
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.1. Méthodologie d’identification
2.2. Cartographie - Identification des secteurs à enjeux
79
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
2.1. Méthodologie d’identification
MKG a identifié plusieurs zones du territoire d’Est Ensemble en fonction de leur capacité ou non à accueillir des ouvertures supplémentaires au cours des
prochaines années.
Outre les 2 zones d’aménagements principales, Faubourg et Plaine de l’Ourcq, d’autres zones à enjeux coexistent sur le territoire. Afin de les identifier,
MKG a analysé plusieurs éléments en lien avec l’hôtellerie, mais aussi l’économie, l’accessibilité et le potentiel de développement touristique du
territoire.
Les éléments pris en compte sont les suivants :
▪ Grands projets d’aménagement
▪ Projets d’infrastructures de transport (GPE, nœuds intermodaux)
▪ Offre de services à proximité
▪ Accessibilité et activités économiques présentes
▪ Attractivité du centre ville
▪ Répartition catégorielle de l’offre hôtelière
▪ Performances hôtelières
Sur la base de ces critères, Est Ensemble totalise 7 secteurs à enjeux, au sein desquels un développement d’offre en hébergement touristique est
envisageable.
La méthodologie et l’identification des zones à enjeux sont détaillées dans les pages suivantes.
80
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Dotés de projets hôteliers
Sans projet hôtelier identifié
Secteurs à enjeuxEquipements
2.2. Cartographie - Identification des secteurs à enjeux (1)
GPE
Extension métro
L’étude du développement économique et touristique combinée à
l’analyse de l’offre et de la demande hôtelière permettent d’identifier
plusieurs secteurs à enjeux.
La première zone à enjeux est Pantin - Canal de l’Ourcq qui concentre
actuellement le dynamisme économique du territoire grâce à sa
connexion naturelle avec Paris, « sans barrière physique », qui en fait un
secteur de déambulation privilégié. Les activités culturelles attractives et
une future appellation « zone touristique » à l’étude viendrait renforcer
l’attractivité la Plaine de l’Ourcq.
Le pôle Gallieni, de Bagnolet demeure le pôle hôtelier majeur d’Est
Ensemble et joue un rôle important dans la consolidation de la clientèle
existante, principalement les groupes. De nombreux projets hôteliers en
cours ou à l’étude sont constatés.
Les autres secteurs à enjeux identifiés émanent des Grands Projets d’Est
Ensemble et de la métropole du Grand Paris, qui génèreront directement
des besoins en hébergements touristiques:
- La ligne 15 du Grand Paris Express ;
- Le prolongement des lignes de métro 5,9 et 11;
- Les zones d’aménagement concertées de l’Horloge, Ecocité Canal de
l’Ourcq et Quartier durable de la plaine de l’Ourcq;
- La proximité des lieux d’organisation d’évènements sportifs.
L’analyse de l’offre et de la demande en hébergement touristique, mise
en parallèle avec les éléments ci-dessus, a permis d’identifier de
nouvelles zones à enjeux
Bobigny La Folie, au carrefour de plusieurs zones d’activités importantes
(ZAC de l’Horloge et Ecocité) et la construction de plus de 90 000 m² de
bureaux sur la commune. A moyen et long termes le secteur va devenir
un nœud multimodal majeur avec l’arrivée de la ligne Tzen3 en 2020 et la
Tangentielle Nord (après 2025) qui viendront s’ajouter à la ligne 5 du métro
déjà présente. Le secteur bénéficie également du prolongement du
grand projet d’aménagement urbain « Plaine de l’Ourcq ».
81
2
57
8
1
34
11
1014
13
6
9
1618
Pantin-Canal de
l’Ourcq
Pont de
Bondy
Bobigny La
Folie
Les Lilas
Centre
Montreuil
Place
Carnot
Gallieni
1220
17
15
19
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Dotés de projets hôteliers
Sans projet hôtelier identifié
Secteurs à enjeuxEquipements
2.2. Cartographie - Identification des secteurs à enjeux (2)
GPE
Extension métro
Pont de Bondy, comme le secteur précédent il constitue un futur nœud
multimodal majeur : arrivée du la ligne 15 du GPE (prévue entre 2025 et
2030), prolongement de la ligne de tramway T1 et mise en place de la
ligne Tzen3 2020. De plus, Pont de Bondy est intégré dans l’un des 3 pôles
hôteliers existants du territoire, « Bobigny-Bondy », ce dernier bénéficie
d’une clientèle majoritairement d’affaires grâce à sa proximité avec des
zones d’activités et son carrefour autoroutier. Ces éléments font de Pont
de Bondy une zone tournée vers le Grand Paris et une porte d’entrée
nationale voire européenne.
Place Carnot, nouvelle zone à enjeux qui s’inscrit dans une volonté de
réappropriation du centre du territoire et une plus grande facilitée d’accès
à Paris avec l’arrivée du métro 11 en 2020. cette zone, non couverte par
une offre hôtelière, bénéficie également d’une capacité de séduction
auprès de la clientèle familiale.
Les Lilas, son centre-ville « village » est un atout pour la clientèle familiale
et individuelle ainsi que sa rapidité d’accès au centre de Paris et de ses
sites touristiques majeurs.
Centre Montreuil, une offre importante est déjà présente sur la commune
aux portes de Paris mais un développement hôtelier « à l’intérieur » est
opportun. Plusieurs atouts: un centre-ville attractif avec une importante
offre de services et culturelle annexes à l’hôtellerie, une facilité d’accès à
Paris qui séduisent à la fois une clientèle de loisirs (familles et jeunes) et
d’affaires.
82
2
57
8
1
34
11
1014
13
6
9
1618
Pantin-Canal de
l’Ourcq
Pont de
Bondy
Bobigny La
Folie
Les Lilas
Centre
Montreuil
Place
Carnot
Gallieni
1220
17
15
19
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
83
3.1. Présentation des différents scénarii du nombre dechambres à créer
3.2, Facteurs d’évolution de la demande et taux decroissance
3.3. Méthodologie des scénarii du nombre dechambres à créer
3.4. Projets actés, préconisations MKG et projets encours d’étude
3.5. Choix du scénario
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.1. Facteurs d’évolution de la demande et taux de croissance (2)
► Croissance de la demande
Taux d’occupation Taux d’occupation seuil minimal (70%)
Nombre de chambres vendues
1 million de
chambres
vendues1,1 million de chambres
vendues
+3%
+4%
+5% Les scénarii permettent d’évaluer les possibilités de créations hôtelières tout
en garantissant un taux d’occupation suffisant sur l’ensemble de la
destination.
Les scénarios sont basés sur l’historique du marché hôtelier de la destination.
Pour rappel, de 2012 à 2017, la croissance du nombre de chambres vendues
était de 2% et en 2017, le record de 1,1 million de chambres vendues a été
atteint.
Le scénario conservateur permet d’envisager une croissance de 125
chambres par an. A noter que le rythme depuis 2012 était de 120 chambres
par an, sans compter les fermetures. Etant basé sur la croissance naturelle de
la demande observée sur Est Ensemble, ce scénario est un objectif de base
réaliste.
Le scénario intermédiaire table sur une croissance de la demande de 4% et
fixe le développement hôtelier à une moyenne annuelle de 160 chambres.
Enfin, le scénario ambitieux vise à atteindre 1,7 million de chambres vendues
d’ici 2025, soit une hausse de 5% par an, ce qui correspond à 1 600 chambres
en plus.
84
Nom Facteurs de croissance
Taux
de
croissa
nce
Création par
an
Chambres à
créer
d’ici 2025
Chambres
vendues
Nombre
d’emplois
Taux conservateur
Croissance
naturelle
3%+ 125
chambres1 000 chambres 1,4 million
250 à 350
emplois
Taux IntermédiaireFacteurs
endogènes
4%+ 160
chambres1 300 chambres 1,55 million
350 à 400
emplois
Taux ambitieuxFacteurs
exogènes5%
+ 200
chambres1 600 chambres 1,70 million
450 à 500
emplois
► Mise en place des taux de croissance :
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Facteur naturel au territoire
► La demande (nombre de chambres vendues) s’accroit
« naturellement » grâce à l’attractivité du territoire.
Impact modéré sur la demande du territoire :
► Les projets de développement identifiés seront porteurs
d’impacts sur la demande hôtelière. Certains projets, de
par leur niveau de réalisation auront un impact non
négligeable sur le territoire et nécessiteront un
développement hôtelier spécifique :
- ZAC Ecocité Canal de l’Ourcq,
- ZAC de l’Horloge Canal de l’Ourcq,
- Jeux Olympiques 2024,
Pour certains projets, les impacts pourront évoluer en fonction
de la finalisation du projet
- Aménagement des nouvelles gares du Grand
Paris Express à l’Est (zone Canal de l’Ourcq)
- Extension des lignes de métro sur l’ensemble du
territoire
- Reconnaissance en « zone touristique »
Impact fort de l’ensemble de projets du territoire :
► Ce scénario considère que les projets auront un impactmajeur sur le territoire et nécessiteront de ce fait un
développement accru de l’offre.
► Ce scénario prend également en considération le
développement de la clientèle pendant la semaine et les
weekends; et l’impact de grands événements sur la
croissance de la demande.
3.2. Facteurs d’évolution de la demande et taux de croissance (1)
Impact par pic de fréquentation. Les grands évènements sportifs devraient générer une
demande supplémentaire sur le territoire toutefois ponctuelle. Pour permettre aux
hôtels d’avoir une activité suffisante, d’autres sources de clientèles devront être
trouvées.
Impact sur le long terme. Les données de suivi d’ouvertures hôtelières montrent que lors
de la création de bureaux, la construction d’hôtels suit, dons la mesure où de nouvelles
entreprises s’implantent sur le territoire. D’ici 2024, près de 215 000 m² de bureaux pour
des activités tertiaires sont prévus au sein d’Est Ensemble.
Taux dynamique de la demande (+ 4% par an), soit 160 chambres à construire en
moyenne par an
Pour ce scenario, les impacts des projets d’Est Ensemble et du Grand Paris sont
considérés dans leurs fourchettes hautes ainsi que la forte demande qu’entrainera les
Jeux Olympiques 2024 durant l’été 2024.
Le développement du tourisme de loisirs, avec l’expansion des transports en commun
et la mise en zone touristique du Canal de l’Ourcq, pendant les weekends et les
vacances scolaires représente également un levier de croissance de la demande
hôtelière. Il permet de lisser l’activité hôtelière sur la semaine, d’attirer davantage une
clientèle touristique notamment avec des hébergements adaptés et/ou insolites.
Taux ambitieux de la demande (+ 5% par an), soit 200 chambres à construire enmoyenne par an
De 2012 à 2017 (2016 étant considérée comme une année « exceptionnelle »), le
nombre de chambres vendues au sein d’Est Ensemble a cru de 2 % par an en
moyenne. La croissance naturelle suffit à remplir les hôtels avec la prise en compte
d’un accroissement de l’attractivité du territoire grâce à des facteurs endogènes.
Taux conservateur de la demande (+ 3% par an), soit 125 chambres à construire enmoyenne par an
3 scénarii d’évolutions de la demande hôtelière sur le territoire d’Est Ensemble ont été établis. Ces scénarii permettent d’estimer la capacité d’absorption du
marché, et d’estimer la nécessité de création d’offre supplémentaire aux projets annoncés. Un taux de croissance annuel moyen du nombre de chambres
vendues pour les 8 années à venir est appliqué à chaque scénario, avec un taux d’occupation du marché supérieur à 70 %. Tous les scénarii sont soumis à la
bonne mise en place de conditions de réussite. L’intensité de création allant de pair avec le niveau d’implication de ces conditions de réussites.
Volet 5 : Préconisations
85
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
3.3. Synthèse des scénarii du nombre de chambres à créer
S c é n a r i o A m b i t i e u x
+ 1 600 chambres
450 à 500 emploisLes projets de développement identifiés impactent la demande hôtelière de
façon conséquente, et entraînent une forte croissance de la demande sur le
territoire d’Est Ensemble, générant des besoins importants en création
hôtelière & para-hôtelière mais aussi une diversification de l’offre pour
s’adapter à la demande.
S c é n a r i o I n t e r m é d i a i r e
+ 1 300 chambres
350 à 400 emploisLes projets de développement identifiés ont un impact sur
la demande hôtelière (grands projets d’aménagements
urbains, projets d’infrastructures de transports - GPE,
extension métro , JO 2024, Coupe du monde de rugby
2023, zone touristique…)
S c é n a r i o
c o n s e r v a t e u r
+ 1 000 chambres
250 à 350 emplois
La croissance de la demande hôtelière est
strictement endogène, et ne dépend pas
d’un développement externe.
Fort accroissement de la demande
Evolution naturelle de la demande
Impacts sur la demande hôtelière
Impact modéré
des grands
projets de
développement
Impact fort des
grands projets d’Est
Ensemble et de la
métropole du Grand
Paris
Accroissement et
diversification de l’offre
Avec prise en compte du
projet « Mercuriales » est
validé
Les projets hôteliers avec une
ouverture certaine seront absorbés par le marché
+ 200 chambres en moyenne par an
+ 160 chambres en moyenne par an
+ 125 chambres en moyenne par an
Les projets avec une
ouverture incertaine seront
absorbés par le marché.
Néanmoins un recalibrage
sera nécessaire pour adapter
les projets aux attentes du
marché
86
Tous les scénarii sont soumis à la mise en place des conditions de réussite à l’échelle du territoire. L’intensité de création allant de pair avec le niveau
d’implication de ces conditions de réussites.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
87
4.1. Projets actés, préconisations MKG et projets en cours d’étude
4.2. Stratégie de développement – cartographie des zones à enjeux
4.3. Choix du scénario pour le territoire Est Ensemble
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.1. Projets actés, préconisations MKG et projets en cours d’étude (1)
88
N° projet Projets hôteliers CatégorieEstimation
chambres
Scénario Échéance
Avis MKG1 2 3
2018/
2021
2021/
2025
Après
2025
1 Pantin 70 avenue du Général Leclerc 3* 110
Co
nse
rva
teu
r
x Validé
2 Place de l’Horloge Romainville 3* 120 x Validé
3 B&B place de l'hôtel de ville Bagnolet 2* 108 x Validé
4 Ecole Solar Hôtel Bagnolet 3* 42 x Validé
5 Solar Hôtel Bondy 3* 45 x Validé
6 Auberge de jeunesse Montreuilauberge de
jeunesse12 x Validé
18Restructuration/ création produit mixte Novotel Paris Est + Jo&Joe Bagnolet
4* + Hostel NC x Validé
17 B&B Hôtel Bagnolet face Marché aux puces 2* NC x Validé
19Valorisation immeuble Parmentier Vinci Immobilier
NC 190 x Validé
20 Auberge du Cheval Noir Pantin 3* NC xValidé – montée en gamme
(actuellement 2*)
7 Solar Hôtel Bobigny 3* 45 x Validé
9 Parcelle privée Bobigny 3* NC x Recommandation : 70 ch.
10 Solar Hôtel Montreuil 3* 45 x Recommandation : 45 ch.
11 Parcelle Décathlon Noisy-le-Sec NC NC xRecommandation :
70 ch 2* ou 3*
Pantin Canal de l'Ourcq Hostel 50 x Recommandation
Pantin Canal de l'Ourcq 4* 80 x Recommandation
Les Lilas 3* 45 x Recommandation
Centre Montreuil Hostel 50 x Recommandation
13 Hôtel Kleber 2* NC x Validé
Projets actés Projets à l’étude Nouveaux projets recommandés par MKG
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.1. Projets actés, préconisations MKG et projets en cours d’étude (2)
89
N° projet Projets hôteliers CatégorieEstimation
chambres
Scénario Échéance
Avis MKG1 2 3
2018/
2021
2021/
2025
Après
2025
8 Parcelle MBK Bobigny 3* 50
Inte
rmé
dia
ire
x Non prioritaire
12 Mercure Pantin 2* NC xRecommandation : réorienter
en catégorie 4*
Place Carnot 3* 50 x Recommandé
Centre Montreuil 3* 50 x Recommandation
15 Tour Mercuriales 3*/4* 600A
mb
itieu
xx
Projet à considérer à long
terme
16 Tour hôtelière 50 étages NC 580 Non prioritaire
Pour un marché hôtelier maitrisé, MKG préconise un développement progressif jusqu’en 2025. 3 périodes de développement ont été identifiées :
▪ 2018/2021, correspond à un développement sur le court terme, la majorité des projets d’Est Ensemble verront le jour d’ici 2021.
▪ 2021/2025, coïncide à la phase de développement qui verra le plus de projets émerger. Durant cette période, les acteurs du tourisme,
principalement les projets emblématiques du territoire, devront avoir en ligne de mire l’année 2024 ainsi anticiper un important flux de clientèles
touristiques potentiel dû à l’organisation des Jeux Olympiques 2024 à Paris et sa région.
▪ Après 2025 est la troisième phase de développement, elle ne concerne que peu de projets actuellement dont les 2 projets d’envergure « Les
Mercuriales » et la Tour de 50 étages. La spécificité des projets génère une ouverture envisageable à long terme.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
90
Pantin-Canal de l’OurcqCatégorie 3* et 4* +
Hébergement type hostel
Cible principale : Jeune
Pont de BondyCatégorie 2* et 3*
Hôtels de 100 chambres
Cible principale : Affaires et
groupes loisirs
Bobigny La FolieCatégorie 2* et 3*
Hôtels de 100 chambres
Cible principale : Affaires Place CarnotCatégorie 3*
Hôtels max.50 chambres
Cible principale : Famille
Centre MontreuilCatégorie 3*
Hôtels max. 50 chambres
Cible principale : Famille
+Hébergement type hostel
Cible principale : jeune
Les LilasCatégorie 3*
Hôtels max. 50 chambres
Cible principale : Famille
4.2. Stratégie de développementcartographie des 7 zones à enjeux identifiées
Zones à enjeux et tendances clientèles à privilégier pour les projets à l’étude sur Est Ensemble
BagnoletCible principale : groupes et
jeunes
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
4.3. Choix du scénario pour le territoire Est Ensemble
Scénario Ambitieux
Les projets de développement identifiés
impactent la demande hôtelière de façon
conséquente et entraine une forte
croissance de la demande sur le territoire
d’Est Ensemble générant des besoins en
création hôtelière également une
diversification de l’offre pour s’adapter à la
demande.
Est Ensemble a choisi le scénario « ambitieux » pour le développement des hébergements touristiques de son territoire au cours des prochaines années.
Ce scénario prévoit la construction de 200 chambres par an en moyenne, d’ici 2025, soit la création de 1 600 chambres au total.
En terme de projets hôteliers sur Est Ensemble, ce scénario implique la validation des 11 projets actés, des 7 projets à l’étude dont les deux projets
d’envergure (Tour Mercuriales et Tour hôtelière de 50 étages) ainsi que des 6 projets recommandés par MKG (cf. tableau récapitulatif page précédente).
Atout
▪ L’objectif de ce scénario est d’intensifier, diversifier et adapter le marché hôtelier
▪ Un tel scénario permet d’adapter l’offre hôtelière à la montée en puissance de la
demande, en construisant plusieurs hébergements touristiques en lien direct avec
l’arrivée des grands projets de développement économique.
▪ Ce scénario permet également la création hôtelière dans des zones non fléchées
comme prioritaires pour la création d’offre hôtelière.
▪ Création de 450 à 500 emplois sur le territoire
Risques
▪ La création d’une offre supplémentaire diversifiante représente toujours un risque
d’accélérer la fermeture des unités vieillissantes.
91
Le plan d’actions de la mise en place de scénario ambitieux, comprenant la création de 1 600 chambres est présenté dans les pages suivantes.
Il comprend 5 orientation stratégiques
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
92
5.1. Stratégie de développement
5.2. Orientations stratégiques
5.3. Récapitulatif des attentes de la clientèle du territoire
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.1. Stratégie de développement5.1.1 Définition des 5 orientations stratégiques
Le scénario retenu par Est Ensemble impulse la croissance de l’offre à 200 chambres supplémentaires en moyenne par an, soit 1 600 chambres à créer
d’ici 2025. Pour soutenir ce rythme de croissance, un plan d’actions du développement du secteur hôtelier doit être mise en place à l’échelle du
territoire.
Ce plan d’actions comprend 5 orientations : 3 orientations concernant la valorisation de l’existant et 2 axes de création, et ont une légitimité dans le
temps et l’espace. Les actions devront être réalisées à court terme (3 ans), moyen terme (3 à 8 ans) voire à long terme, et concerneront soit l’ensemble
du territoire soit des secteurs spécifiques.
5 ORIENTATIONS STRATEGIQUES IDENTIFIEES
1 - Développer la capacité hôtelière d’Est Ensemble• Développer l’offre en fonction de la vitesse d’absorption du marché hôtelier d’Est Ensemble
• Prendre en compte les caractéristiques des projets hôteliers annoncés
• Etablir des taux de croissance de l’offre en fonction du nombre de chambres à créer
2 - Diversifier l’offre en hébergement• Satisfaire les attentes des clientèles peu présentes sur le territoire d’Est Ensemble (jeune, famille, étrangère) en privilégiant le
développement de modes d’hébergement non ou faiblement présents sur le territoire : faible capacité, hostel .
• Identifier les zones à enjeux de développement
• Développer les hébergements touristiques sans dénaturer les mix-clientèles des pôles existants
3 - Consolider les sources de clientèles primaires du territoire• Prendre en compte les besoins de la clientèle existante
• Prendre en comptes les attentes des groupes hôteliers présents sur le territoire
4 - Valoriser le territoire pour retenir la clientèle touristique et attirer les investisseurs hôteliers• Améliorer les environs des établissements hôteliers actuels et futurs
• Disposer d’une offre attractive dès l’extérieur des établissements
• Coordonner les objectifs touristiques sur le territoire et favoriser la concertation des acteurs du tourisme et de l’hébergement touristique
(acteurs du privé, élus, techniciens, habitants)
• Suivre l’évolution des performances du marché hôtelier par le biais d’un observatoire
5 - Développer l’emploi et la formation du secteur de l’hôtellerie-restauration, à l’échelle locale• Mettre en place une formation en lien avec les attentes des professionnels du secteur
• Développer l’apprentissage sur le terrain
93
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.1. Stratégie de développement5.1.2 Phasage des 5 orientations stratégiques
Orientat ionsP lan
d’act ionsZones à enjeux
ident i f iéesCourt te rme
Moyen terme
Long terme
Projets hôte l ie rsNb
chambrescréées
1
Développer la capaci té hôte l iè re d’Est Ensemble
Pantin - Canal de l’Ourcq
xHôtel 70 avenue du Gén.Leclerc Pantin 110 ch. Économique – 2019/2020
1 160
xHôtel place de l’Horloge City Outlet Romainville 120 ch. Économique - 2019
x Hôtel milieu de gamme 80 ch. – 2018/2021
Pôle Gallieni
xB&B Hôtel super-économique Bagnolet 108 ch. -2019
B&B Hôtel super-économique Bagnolet (porte de Montreuil) - 2019/2022
xHôtel milieu de gamme Mercuriales Bagnolet 600 ch– 2025/2030
x Solar Hôtel économique Bagnolet 42 ch. – 2019/2020
xRevalorisation immeuble Parmentier Bagnolet économique 190 ch -2021/2024
Centre Montreuil x Extension hôtel Kléber super-économique
2
Divers i f ie r l ’o f f re en hébergements tour i s t iques
Pantin - Canal de l’Ourcq
x Hostel à cible jeune 50 ch. 100 lits – 2018/2021
257
xAuberge du Cheval Noir super-économique –Montée en gamme 3*
Est Ensemble xAuberge de jeunesse Montreuil 12 ch. 35 lits 2018/2020
Place Carnot x Hôtel économique à cible famille 50 ch. – 2022/2023
Centre Montreuilx Hostel à cible jeune 50 ch. 100 lits 2019/2022
x Hôtel économique à cible famille 50 ch. - 2018/2021
Les Lilas x Hôtel économique à cible famille 45 ch. - 2021/2023
Pole Gallieni xRestructuration produit mixte Novotel Paris Est/ Jo&Joe milieu de gamme + Hostel Bagnolet2021/2025
Projet acté / validé par MKG Recommandation MKG
Phasage des projets actés et préconisés par MKG par secteurs ou zones à enjeux concernés par les actions issues des orientations stratégiques (avec
périodes de réalisation)
94
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.1. Stratégie de développement5.1.2 Phasage des 5 orientations stratégiques
Projet acté / validé par MKG Recommandation MKG
95
Orientat ions P lan d’act ionsZones à enjeux
ident i f iéesCourt te rme
Moyen terme
Long terme
Projets hôte l ie rsChambres
créées
3
Consol ider les sources de c l ientè les pr imai res du ter r i to i re
Bobigny - La Folie xHôtel à cible affaires/ groupe loisirs super-économique ou économique 70 ch – 2020/2023
115
Pont de Bondy x Solar Hôtel Économique Bondy 45 ch.
4
Valor i ser le ter r i to i re pour re teni r la c l ientè le tour i s t ique et at t i re r les invest i sseurs hôte l ie rs
Est Ensemble Action continue
Coordonner les objectifs touristiques sur le territoire et favoriser la concertation des acteurs du tourisme et de l’hébergement touristique.
Suivre l’évolution des performances du marché hôtelier par le biais d’un observatoire.
5
Développer l ’emplo i e t la fo rmat ion du secteur de l ’hôte l le r ie -restaurat ion
Est Ensemble Action continue
Renforcer l’adéquation entre les formations du territoire et les attentes des professionnels du secteur.
Agir sur les conditions de travail et d’emploi comme levier d’attractivité des métiers.
Outre les orientations stratégiques de création hôtelière (cf. page précédente), le développement des hébergements marchands suppose en parallèle la
mise ne place d’actions relatives à des orientations stratégiques
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.2. orientations stratégiques5.2.1. Développer la capacité hôtelière d’Est Ensemble
Outre les projets hôteliers actés / en cours de développement, MKG préconise des créations hôtelières en lien direct avec les grands projets de
développement économiques et touristiques d’Est Ensemble. Les recommandations prennent en compte également les projets à l’étude ainsi que les
parcelles disponibles communiquées par les communes d’Est Ensemble.
Typologie Zones à
enjeux Echéance Caractér is t iques du projet hôtel ier
Hôtel ler ie
Pantin
Canal de
l ’Ourcq Court terme
Dans le cadre de la rénovation de la Plaine de l’Ourcq comprenant la construction de nouveaux bureaux
(environ 100 000 m² de bureaux et d’activités tertiaires prévus d’ici 2024), du dynamisme actuel des
entreprises implantées, MKG préconise la création d’un établissement hôtelier milieu de gamme 4*, d’une
capacité de 80 chambres (surface totale environ 50/55 m² par chambres), à destination d’une clientèle
d’affaires.
Outre les caractéristiques et services requis par la clientèle d’affaires (connexion wifi de très bonne qualité,
check in et check out rapides, espace de travail), l’hôtel proposera des chambres « twin », permettant
l’accueil de 2 clients dans 1 seule une chambre facilitant l’accueil de groupe. Il proposera également une
offre de restauration sur place ouverte à la clientèle extérieure afin de satisfaire les attentes des entreprises
implantées sur la zone.
A proximité ou sur le site d’implantation, un parking voitures et autocars facilitant l’accueil de groupes,
ainsi qu’une salle de séminaire (préférentiellement modulable) permettant l’organisation de réunions en
petit comité seront proposés. L’établissement disposera également d’équipements permettant de
« divertir » la clientèle (bar, espace de détente, « gamezone » avec babyfoot ou billard etc.) et de capter
une clientèle de loisirs notamment les week-end et durant les vacances scolaires.
MKG émet un avis favorable quant à la création d’un hôtel économique (3*) de 110 chambres 70 avenue
du Général Leclerc à horizon 2019/2020. A destination d’une clientèle d’affaires et d’agrément, MKG
préconise les équipements et services suivants : WIFI, Check-in check out facilités, « business corner » ou
bureau dans les chambres (surface totale environ 30/35 m² par chambres), parking à proximité, des
espaces de détente et récréatifs (bar, lounge, jeux etc.). Une offre en restauration de qualité étant déjà
présente sur la zone, un restaurant n’est pas considéré comme nécessaire pour ce projet.
MKG valide l’hôtel économique situé place de l’Horloge à Romainville. Ce projet s’insère dans le
programme « Village de marques » sur la zone d’aménagement concertée de l’Horloge. L’hôtel
bénéficiera d’une importante offre de services qualitatifs et attendus à la fois par la clientèles d’affaires et
de loisirs: 20 restaurants, 93 boutiques et 479 places de parking.
Centre
Montreui lMoyen terme
MKG approuve le projet d’extension de l’hôtel existant Le Kléber à Montreuil. Cet hôtel super-économique
de 24 chambres bénéficie d’une situation géographique privilégiée au sein du centre de Montreuil :
> Proximité avec les transports en commun (150m de la station de métro Croix de Chavaux)
> Proposition de nombreux services et commerces proches de l’établissement
Et ainsi est susceptible de satisfaire les clientèles touristiques.
Un projet de rénovation et d’extension est soutenu par le bureau d’études. Cette initiative s’ajuste en tout
point avec la volonté d’améliorer le parc existant.
96
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.2. orientations stratégiques5.2.1. Développer la capacité hôtelière d’Est Ensemble (2)
Bagnolet dispose de 52% de la capacité-chambres d’Est Ensemble ce qui en fait le principal parc hôtelier du territoire mais également l’un des principaux de
la petite couronne parisienne. En effet, il joue le rôle de parc économique/super-économique auprès de la clientèle groupe principalement, séduite par son
accès facilité à Paris et ses établissements disposant d’importante capacité. Ce rôle doit être préservé. Cela passe notamment par un développement de la
capacité hôtelière encouragé par le retour à de bonnes performances pour le marché d’Est Ensemble.
97
Typologie Zones à
enjeux Echéance Caractér is t iques du projet hôtel ier
Hôtel ler ie Pôle
Gal l ieni
Moyen
terme
MKG émet un avis favorable aux projets hôteliers situés à Bagnolet venant ainsi renforcer quantitativement et
qualitativement l’offre au sein du pôle Gallieni. Les différents projets annoncés, à ce jour, sont :
> La création des deux B&B Hotels super-économique. Le premier situé Place de l’hôtel de ville
comptabilisera 108 chambres. Le second sera à la limite de Montreuil face au marché aux puces.
Ce groupe hôtelier français, en pleine dynamique de développement, ouvre des établissements
en ayant repensé leur concept : un nouveau design, des espaces lobby et co-living plus spacieux,
un espace de restauration ou bar ouvert à la clientèle extérieure.> Le Solar Hôtel à Bagnolet sur le site de l’ancienne huilerie (2 800 m² de corps de ferme) avec un
positionnement économique (3*) de 42 chambres à destination d’une clientèle d’affaires etd’agrément. Cet hôtel éco-responsable disposera d’une typologie variée de chambres (1 à 2
personnes, chambres familiales de 3 à 4 personnes ) et proposera une épicerie solidaire, une ferme
urbaine, un restaurant locavore et un atelier collectif de menuiserie. Un petit déjeuner bio sera
proposé grâce aux produits issus de producteurs locaux. L’ouverture est prévu pour 2019. La
spécificité du projet réside dans l’ouverture d’une classe pilote composée d’une douzaine d’élèves
issus de missions locales d’Est Ensemble. Le Solar Hôtel répond ainsi aux attentes territoriales :
démarches éco-solidaires, formation et valorisation des initiatives locales.
> La réhabilitation d’une tour « Mercuriales ». Elle sera dédiée aux activités touristiques avec
notamment un hôtel économique ou milieu de gamme. A ce jour, moins de 500 chambres sont
envisagées. Cette importante capacité est davantage adaptée à une clientèle groupe (loisirs et
affaires) qu’une clientèle famille. Afin de diversifier la clientèle notamment attirer une clientèle
jeune MKG préconise un hôtel nouvelle génération ou hybride (cf. fiches concepts en annexes).
Toutefois ce projet d’envergure est programmé sur le long terme (après 2025).
> La revalorisation de l’immeuble Parmentier (rue Parmentier) au nord du pôle Gallieni. Un hôtel
économique d’une capacité de 100 chambres (à capacité multiple pouvant aller de 4 à 6
personnes) est à privilégier pour l’accueil de la clientèle groupes. Des espaces de lobbys spacieux.
La zone étant dépourvue d’offres de restauration ou de commerce, un service de restauration au
sein de l’établissement est à envisager. Un parking sécurisé pouvant accueillir notamment les
autocars est requis.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.2. Orientations stratégiques5.2.2. Diversifier l’offre en hébergement touristique (1)
TypologieZones à
enjeux Echéance Caractér is t iques du projet hôtel ier
Hostels/
Hébergements
hybr ides /
Auberges de
jeunesse
Pantin
Canal de
l ’Ourcq
2018/2021
(court
terme)
MKG préconise la création d’un hostel d’une cinquantaine de chambres (environ 100 lits) au sein du
secteur Pantin- Canal de l’Ourcq à destination principalement d’une clientèle jeune. Cet établissement
devra proposer une typologie variée de chambres (chambres doubles, triples, et dortoirs allant de 4 à 8
lits) afin d’accueillir également une clientèle plus familiale ainsi que des espaces communs, favorisant les
échanges et la rencontre (possibilité de cuisiner, espaces détente, baby-foot ou billard, etc.). Un bar sera
également apprécié par les usagers et la clientèle locale, et permettra d’ouvrir l’hostel sur l’extérieur.
Centre
Montreui l
2019/2022
(moyen
terme)
MKG propose l’implantation d’un établissement de type hostel aux caractéristiques similaires que celuipréconisé sur la zone Pantin – Canal de l’Ourcq pour horizon 2019/2022. Cet établissement sera à
destination principalement des jeunes et familles qui sur ce territoire privilégient les locations meublées de
type Airbnb. Aux vues de l’importante offre présente sur la commune de Montreuil et afin de favoriser une
consommation de la clientèle de l’hostel au sein des établissements locaux, un espace restauration n’est
pas considéré comme un service indispensable.
MKG valide le projet de restructuration du Novotel Paris Est de Bagnolet en un produit mixte : l’association
de l’hôtel milieu de gamme (existant) avec hostel de l’enseigne Jo&Joe. Ce concept hybride répond aux
orientations stratégiques préconisées : favoriser l’implantation de nouveaux modèles d’hébergements
touristiques pour une clientèle jeune et faciliter la venue d’enseignes susceptibles d’attirer la clientèleétrangère sur Est Ensemble, un concept privilégiant des espaces de co-living pour faciliter les échanges,
des espaces ouverts sur l’extérieur. L’établissement bénéficiera d’un important flux de passagers,
principalement jeunes et étrangers, issus de la gare routière internationale.
Gal l ieni
Est
Ensemble
2019
(Court
terme)
MKG émet un avis favorable à la création d’une auberge de jeunesse de 35 lits (soit 12 chambres) àl’horizon 2019, Boulevard Théophile Sueur à proximité du parc Montreau à Montreuil. Cette localisation
permet d’ouvrir la destination auprès d’une clientèle jeune et de doter à court terme, la commune de
typologies d’hébergements non présentes sur le territoire.
Attirer une clientèle jeune
La capacité en hébergements touristiques d’Est Ensemble est composée à 95% de chambres hôtelières en adéquation avec la clientèle majoritairement
orientée loisirs (groupes). La Métropole du Grand Paris souhaite développer le tourisme d’agrément, en ciblant notamment les clientèles de jeunes et familles.
A l’heure actuelle, aucune offre en hostels/ auberges de jeunesse n’est représentée sur le territoire d’Est Ensemble quant aux gîtes et chambres d’hôtes ils
sont très peu représentés. Une diversification de l’offre à Est Ensemble apparaît donc pertinente pour compléter l’offre actuelle.
Ici, la diversification passe par l’implantation de concepts d’hébergements non présents à ce jour sur le territoire.
98
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.2. Orientations stratégiques5.2.2. Diversifier l’offre en hébergement touristique (2)
TypologieZones à
enjeux Echéance Caractér is t iques du projet hôtel ier
Hôtellerie
Centre
Montreui l
2019/2021
(court
terme)
Afin de promouvoir les centres villes attractifs des communes d’Est Ensemble, MKG propose la création
d’un hôtel économique à proximité de la ligne 9 de métro entre les stations Robespierre et Mairie de
Montreuil, d’une capacité de 50 chambres (surface totale environ 30m² par chambres), ciblant la clientèle
familiale avec des équipements adaptés (chambres modulables, équipements enfants en bas âge,
accueil / équipements personnalisés, etc.). Montreuil bénéficie de la présence de nombreux prescripteurs
et d’entreprises, des équipements adaptés pour la clientèles d’affaires devront être proposés (wifi, salles ou
espaces de travail, parking à proximité etc.)
Pantin
Canal de
l ’Ourcq
MKG émet un avis favorable quant au projet de montée en gamme de l’établissement existant l’Auberge
du Cheval Noir actuellement super-économique. Ce projet répond au développement d’une offre plus
qualitative sur le territoire et une valorisation du parc existant.
Les L i las
2021/2023
(moyen
terme)
MKG préconise la création d’un hôtel économique (3*) de faible capacité (environ 45 chambres) à
l’horizon 2021/2023 avec pour cible principale les familles afin de minimiser l’effet des locations meublées
(Airbnb) attractives auprès des familles et très présente sur la commune. La présence d’un parking à
proximité est préconisée.
Place
Carnot
2022/ 2023
(moyen
terme)
Le secteur Place Carnot constituera un futur nœud intermodal au sein d’Est Ensemble et est représentatif
d’une réappropriation du Plateau. Cependant la programmation de construction des infrastructures de
transports et de réaménagement du centre entraîne une préconisation à moyen terme d’un hôtel
économique (3*) d’environ 50 chambres à cible familiale (chambres équipées pour accueillir des enfants
et modulables, personnalisation du séjour) un service de restauration est également préconisé.
Attirer une clientèle familiale
Outre des nouvelles typologies d’hébergements touristiques (Hostels, hébergements hybrides, auberges de jeunesse), MKG préconise une diversification
spatiale des établissements hôteliers sur des secteurs pouvant être considérés à la fois comme « paisibles » pour une clientèle familiale et attractifs de par leur
offre de services annexes.
99
Attirer une clientèle étrangère
La clientèle des hôtels d’Est Ensemble est à 76% française, le monopole des groupes français sur le territoire est un des facteurs explicatifs. Toutefois, un quart
des chambres vendues auprès de la clientèle étrangère. Ceci est une donnée encourageante pour le développement de cette typologie de clientèle.
MKG préconise ainsi une diversification des enseignes hôtelières par la création de projets portés par des groupes étrangers ainsi que des projets hôteliers
garantissant des services et équipements adaptés à cette clientèle.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.2. Orientations stratégiques5.2.3. Consolider les sources de clientèle primaire du territoire (1)
100
Prendre en compte les attentes de la clientèle présente sur le territoire
Sur le territoire d’Est Ensemble, la majorité des chambres sont utilisées par la clientèle loisirs, plus précisément celle de groupe. Cependant la clientèle
d’affaires représente 41% de chambres vendues. Ce mix-clientèle contribue aux bonnes performances hôtelières du pôle Est Ensemble et en fait un des pôles
majeurs de la petite couronne parisienne. La consolidation des clientèles loisirs (groupe) et d’affaires est, dès lors, indispensable pour le maintien des
performances. Les futurs établissements ainsi que la collectivité Est Ensemble doivent garantir des équipements et services qui concernent à la fois l’hôtel et
son environnement, adaptés à la clientèle d’affaires, groupes et loisirs.
Zones à
enjeux Echéance Caractér is t iques du projet hôtel ier
Bobigny - La
Fol ie
2022
(moyen
terme)
La clientèle d’affaires séjournant dans les hôtels de Bobigny est principalement issue d’entreprises privilégiant des
chambres à bas prix. MKG préconise l’implantation d’un hôtel super-économique ou économique (2 ou 3*) d’environ 70
chambres (10 à 13 m²) avec pour horizon 2022. L’hôtel proposera des chambres « Twin », des espaces de travail (bureau
dans les chambres ou business corner dans l’espace lobby), une connexion wifi dans l’ensemble de l’établissement. La
présence d’un parking voitures et utilitaires sécurisés au sein de l’hôtel ou à proximité est indispensable pour la clientèle
d’affaires venant à Bobigny. Par ces caractéristiques, l’hôtel sera également adapté à la clientèle de loisirs, quelle de soit
de groupe en individuelle.
Pont de Bondy court terme
MKG émet un avis favorable à la création d’un établissement Solar Hôtel économique (3*) de capacité moyenne (45
chambres préconisées) à court terme. L’hôtel proposera également un service de restauration. Les particularités du
projet hôtelier sont sa démarche écoresponsable (basse consommation, partenariats avec les prestataires locaux) et son
programme de formation au sein même de l’hôtel. L’enseigne répond aux enjeux territoriaux. A noter qu’une échéance
précise ne peut être donnée due à la complexité architecturale du projet.
Pont de Bondy
2022/2024
(Moyen
terme)
MKG préconise l’implantation d’un hôtel super-économique ou économique (2 ou 3*) d’environ 70 chambres (10 à 13
m²) ayant pour cible primaire la clientèle d’affaires. Plusieurs facteurs favorise une création à moyen terme 2022/2024 :
> La priorité faite à l’amélioration du parc hôtelier existant de la zone Bobigny-Bondy
> La montée en charge des 1ers établissements implantés
> L’arrivée prévue de la ligne 15 du GPE (2025/2030)
> L’anticipation d’une augmentation de la demande dans le cadre des JO 2024
Un parking sécurisé pour les voitures et les cars au sein de l’hôtel ou à proximité est impératif pour la clientèle groupes etd’affaires qui favorise Bondy pour sa proximité avec un important nœud routier.
Gall ieni
Après 2025
(long terme)
MKG catégorise l’ouverture du Tour Hôtelière de 50 étages prévue au niveau de l’échangeur A3/Périphérique de
Bagnolet en non prioritaire, en raison de la transformation de l’une des tours Mercuriales en hôtel.
A ce jour, 580 chambres sont prévues. Une typologie variée de chambres (chambres Twin, chambres familiales de 3 à 4
personnes ) sera proposée. Des espaces de co-living avec espaces de travail et de détente (salon de lecture, espace
connecté, gamezone) seront proposés. Un service de restauration ouvert à la clientèle extérieure devra être mis en
place afin d’amener la clientèle à consommer sur le territoire. Une promotion des établissements locaux doit également
être mise en place. L’hôtel devra garantir des places de stationnement pour les groupes.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.2. Orientations stratégiques5.2.4. Valoriser le territoire pour retenir la clientèle touristique et attirer les investisseurs hôteliers (1)
zone Actions Echéance Caractéristiques de l’action
Est
En
sem
ble
Amél iorer les environs des
établ issements hôtel iers
actuels et futurs
Action
continue
Afin d’accompagner la valorisation de la destination touristique Est Ensemble, MKG préconise la
mise en place et la valorisation des services et équipements complémentaires à l’hôtellerie,
avant l’arrivée des établissements hôteliers : restaurants qualitatifs, bars, commerces et services
de proximité ou simultanément places de stationnement principalement pour les autocars
Cette action facilite une consommation sur le territoire de la clientèle hôtelière et ainsi
d’engendrer des retombées économiques sur l'économie globale du territoire.
Au sein des communes d’Est Ensemble, l’incitation à une consommation sur le territoire
présuppose une valorisation des aménagements urbains, pour une perception et une expérience
positive vécue par la clientèle touristique :
> La piétonisation des alentours des hôtels ou résidences jusqu’aux transports en commun et
lieux touristiques stratégiques afin de faciliter la déambulation dans la ville;
> Les espaces verts, essentiels dans un paysage urbain tel qu’Est Ensemble;
> La gestion des déchets, etc.
Une attention est portée sur la nécessité à ce que les services, équipements et autres
aménagements urbains soient pensés pour satisfaire en premier lieu les attentes de la populationd’Est Ensemble, première consommatrice et ambassadrice du territoire.
Disposer d’une of f re
attractive dès l ’extér ieur
des établ issements
Action
continue
Le développement d’une offre attractive comprend également la valorisation du parc existant à
savoir une incitation auprès des responsables hôteliers à l’entretien des façades des bâtiments.
Pour les hôteliers les plus en difficulté; les prix bas pratiqués par les hôteliers du territoire peuvent
justifier le manque de moyens financiers alloués à la rénovation; Est Ensemble peut agir en aidant
à connaitre les possibilités qui s’offrent à eux et à aborder les démarches administratives.
En parallèle à l’amélioration de l’existant, Est Ensemble est amenée à flécher et orienter les projets
suite aux préconisations établies par MKG et ainsi favoriser en priorité des projets hôteliers
présentant une qualité architecturale. Un établissement «agréable» à l’œil permet à la clientèle
touristique de le percevoir davantage comme un lieu de vie.
Outre l’esthétisme, une attention doit être portée sur les projets présentant une démarche d’
«écoconstruction» pour une diminution de l’impact du développement hôtelier surl’environnement. Ainsi le schéma intègre les principaux enjeux du territoire.
Également, cette sélection devra être cohérente avec les différents politiques d’aménagement
menées à l’échelle communale.
Outre la création de l’offre hôtelière, le renouvellement du parc hôtelier passe par l’incitation à la rénovation extérieure des produits déjà existants, et en
particulier les hôtels qui ont un potentiel d’attractivité auprès de la clientèle touristique de la destination Est Ensemble. Le renouvellement de l’offre passe
également par l’amélioration des environs des établissements actuels et futurs. Ces actions ont pour objectif de créer un potentiel attractif pour les
investisseurs du secteur.
101
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.2. Orientations stratégiques5.2.4. Valoriser le territoire pour retenir la clientèle touristique et attirer les investisseurs hôteliers (2)
102
Action Echéance Caractéristiques de l’action
Est
En
sem
ble
Coordonner les
objecti fs
tour is t iques sur le
terr i toi re et
favor iser la
concertat ion des
acteurs
Action
continue
Les acteurs publics du tourisme d’Est Ensemble doivent se coordonner pour organiser la gouvernance
du schéma de développement des hébergements touristiques et faciliter la synchronisation entre
besoins exprimés sur le territoire et les porteurs de projets hôteliers :> Elaborer un processus d’identification et de suivi des projets de création d’offre hôtelière,
> Mettre en place un processus de décision (sectorisation du territoire en fonction des
opportunités de développement),
> Déterminer les responsabilités de chacun des acteurs (porteurs de projets, décideurs),
> Déterminer les éléments de communication à mettre en place.
Favoriser la concertation des parties prenantes à la valorisation du territoire (acteurs privés, habitants,
élus, techniciens…) passe par la réalisation d’un schéma touristique coproduit par l’ensemble des
acteurs au processus de valorisation de la destination ; une première étape dans la mise en placed’une cohésion touristique. Le schéma de développement des hébergements marchands est
l’amorce d’une démarche d’attractivité plus globale entreprise sur le territoire : faire d’Est Ensemble
une destination touristique urbaine de proximité.
A court terme, la mise en place d’une taxe de séjour intercommunale est à envisager. Cette taxe
permettrait la conduite concertée d’actions liées à l’accueil et à la promotion touristique.
Est Ensemble devra tenir compte des spécificités communales ainsi opérer une différenciation du
montant. MKG préconise de communiquer sur les actions réalisées grâce à la perception de cette
taxe ce qui permettrait d’informer les hôteliers sur les bénéfices qu’ils pourront en tirer, et d’ainsi
maintenir les relations entre pouvoirs publics et hébergeurs.
Suivre l ’évolut ion
des performances
du marché hôtel ier
Action
continue
MKG préconise également le suivi des performances hôtelières du marché via un Observatoire du
marché hôtelier d’Est Ensemble. Il permettra de suivre l’évolution du marché et de pouvoir orienter les
investisseur sur :
> L’offre hôtelière : la répartition, les éventuelles ouvertures et fermetures d’établissements,
> Les performances hôtelières : les taux d’occupation, les prix moyens et le RevPAR,
analysés mensuellement voire quotidiennement pour une majorité du marché (au global
et par catégorie), leur évolution, les performances d’autres agglomérations françaises,
> La clientèle : son origine, ses motifs de séjour, ses habitudes de fonctionnement.
Ce rapport mensuel, permet de s’assurer d’un niveau du prix moyen satisfaisant et en adéquation
avec le marché. MKG préconise non seulement de mettre en place l’Observatoire mais aussi de
s’appuyer sur les résultats et les tendances qu’il mettra en évidence afin de suivre les secteurs à
enjeux, les nouveaux besoins de la clientèle et les zones de développement potentiel.
Afin de planifier un développement hôtelier cohérent et répondant aux attentes des usagers comme des hébergeurs, Est Ensemble doit mettre en place
une concertation permanente entre les parties prenantes du tourisme et de l’hébergement touristique. Pour ce faire, elle doit faciliter la communication
entre les acteurs privés comme publics d’une part, et utiliser les outils qui sont à sa disposition d’autre part.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
103
5.2. Orientations stratégiques5.2.5. Développer l’emploi et la formation du secteur de l’hôtellerie-restauration
Action Echéance Caractéristiques de l’action
Est
En
sem
ble
Développement de l ’emploi Action
continue
Cette démarche partenariale vise à optimiser les dispositifs emplois-formation-
insertion existants ainsi qu’à créer de nouvelles actions adaptées aux besoins des
entreprises locales:
L’objectif est de renforcer l’adéquation entre les formations du territoire et les
attentes des professionnels du secteur par :
> La mise en place d’actions d’information des acteurs sur les formations
existantes sur le territoire
> La promotion des formations / dispositifs qui permettent aux
demandeurs d’emploi et aux salariés les plus faiblement qualifiés,
d’acquérir un socle de compétences transverses (relation clientèle et
commerciale, anglais, polyvalence…)
> Une action est déjà en cours sur le territoire, à savoir, le soutien à la
mise en œuvre par Solar formation de la classe pilote « découverte
des métiers de l’hôtellerie », en amont de l’ouverture du futur école-
hôtel à Bagnolet (une subvention de 11 250 € a été votée en 2017 par
Est Ensemble).
Agir sur les conditions de travail et d’emploi comme levier d’attractivité des
métiers par la mobilisation des dispositifs de l’Agence pour l’Amélioration desConditions de Travail (ARACT) afin de travailler sur la prévention de l’usure
professionnelle et de la pénibilité dans le secteur.
Des actions allant dans le sens d’un développement de l’emploi et de la formation à l’échelle locale sont actuellement en cours. L’établissement Public
Territorial a lancé début 2017 une démarche de Gestion Prévisionnelle des Emplois et Compétences Territoriales (GPECT) sur le secteur de l’hôtellerie-
restauration. Derrière cet acronyme, une ambition d’accompagner au mieux les évolutions quantitatives et qualitatives de l’emploi dans le secteur.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
5.3 Récapitulatif des attentes de la clientèle touristique du territoire
104
Action DIVERSIFIER CONSOLIDER
clientèle JEUNE FAMILLE ETRANGERE AFFAIRES GROUPES LOISIRS
Hôtel > Hébergement
type Hostel
> Equipements
innovants et
modernes > Grande
connectivité
> Prix bas
> Eco
responsabilité> Enseignes
étrangères
> Chambres
familiales (+ 2
lits)
> Equipements
adaptés> Bon rapport
qualité/prix
> Chambres
spacieuses
> Confort > Personnel
polyglotte> Enseignes
étrangères
> Espaces de travail
> Catégorie
économique voire
milieu de gamme
> Personnalisation des chambres
> Chambres
« Twin »
> Hébergements +
faible capacité> Amélioration
rapport
qualité/prix
Espaces de co-living et chambres personnalisées Espaces de co-living
Environnement
> Initiatives locales et lieux
hybrides
> Lieux de sorties et culturels
> Accès facilité aux transports
en commun
> Sécurité des
alentours de
l’hôtel
> Parkings
sécurisés et à
proximité> Activités pour
enfants à
proximité
> Accès facilité en
poussette et aux
transports en
commun
> Sécurité des
alentours de
l’hôtel
> Environnement
agréable> Parking autobus
pour les groupes
> Accès facilité
aux transports
en commun
> Sécurité des
alentours de
l’hôtel
> Environnement agréable (bars et
restaurants à
proximité)
> Accès facilité aux
transports en
commun
> Parkings sécurisés et à proximité
> Sécurité des
alentours de
l’hôtel
> Création de
stationnements
pour les bus à
proximité
> Sécurité des
alentours de
l’hôtel
> Création de
stationnements pour les bus
à proximité
Des propositions devront être amenées par les futurs porteurs de projets hôteliers ainsi que des initiatives prises par les collectivités territoriales d’Est Ensemble
afin de garantir des équipements et services adaptés à la clientèle d’affaires, groupes et loisirs. Les attentes des différentes clientèles
Afin d’attirer une plus large clientèle touristiques, les critères considérés comme indispensables par l’ensemble de la clientèle touristique (espaces de co-
living, personnalisation des chambres) sont à identifier en priorité lors de la phase de sélection des projets hôteliers.
Concernant l’environnement des établissements hôteliers, la sécurité et le stationnement (places à proximité et sécurisées) sont des enjeux auxquels il est
important de répondre à court terme afin d’attirer et de maintenir la clientèle touristique et ainsi faire d’Est Ensemble une destination touristique urbaine de
proximité.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
105
6.1. Méthodologie de sélection des concepts hôteliers
présentés
Fiche 1 Meininger
Fiche 2 MOB Hôtel
Fiche 3 Generator Hostel
Fiche 4 EKLO hôtel
Fiche 5 Yooma Urban Lodge
Fiche 6 Le 11Bauer
Fiche 7 Graffalgar Hôtel
Fiche 8 Zoku
Fiche 9 OKKO Hotels
Fiche 10 MOTEL one
Fiche 11 Nomad Hotels
Fiche 12 Moxy
Fiche 13 Citizen M
Fiche 14 Jo&Joe
Fiche 15 25Hours
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
6.1 Méthodologie de sélection de concepts hôteliers présentés
106
Les trois premières orientations stratégiques relèvent en toute ou partie à des actions de création de nouveaux établissements au sein du parc hôtelier
d’Est Ensemble.
Outre une création quantitative (développement de la capacité hôtelière), MKG Consulting préconise un développement qualitatif des futursétablissements hôteliers afin de :
▪ Satisfaire les nouvelles attentes de la clientèle touristique présente sur le territoire Est Ensemble;
▪ Attirer de nouvelles clientèles (jeune et familles notamment);
▪ Maintenir le positionnement d’Est Ensemble en parc hôtelier performant;
▪ Répondre aux enjeux territoriaux.
Afin de sélectionner les futurs projets sur le territoire et répondre aux enjeux identifiés par les différentes orientations stratégiques, MKG a sélectionné
pour Est Ensemble, des exemples de concepts hôteliers susceptibles de répondre à ses critères. Cette liste est non-exhaustive. En effet, l’ensemble des
groupes hôteliers entreprennent une démarche de réévaluation de leur concept. A l’instar des groupes AccorHotels qui s’associent avec Jo&Joe pour
proposer des concepts hybrides et B&B qui redessine le design et propose des espaces de lobby plus importants et tournés vers l’extérieur.
Les éléments pris en compte sont les suivants :
▪ Hôtel nouvelle génération;
▪ Concepts hybrides et équipements attractifs pour une clientèle jeune et famille;
▪ Services et standards répondant aux attentes de la clientèle d’affaires et de groupes;
▪ Clientèles – cibles prioritaires;
▪ Espaces ouverts sur l’extérieur;
▪ Établissements de plus faible capacité;
▪ Démarche écoresponsable;
▪ Critères d’implantation et pays d’origine de l’enseigne;
▪ Esthétisme du bâtiment;
▪ Positionnement;
Sur la base de ces critères, MKG Consulting a établi plusieurs fiches-concepts.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
MEININGER Hostel HEBERGEMENT HYBRIDE HOSTEL/HÔTEL
107
Concept HÉBERGEMENT HYBRIDE ALLIANT PRESTATION D’UN HÔTEL ÉCONOMIQUE À L’AMÉNAGEMENT D’UN HOSTEL
Origine enseigne Allemagne
Standards/ équipementséquipements d’auberges (Gamezone, cuisine collective), bar, lounge, plusieurs catégories de chambres (privées,
dortoirs) et un design évolutif.
Ambiance & design appropriation des caractéristiques du quartier d’implantation (à orientation jeunesse)
Clientèles - cibles Toutes grâce à son concept hybride et évolutif selon les villes
positionnement Economique
Prix moyen 50€
Superficie chambre double
standard18 m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation centre ville ou proximité de nœud de transports
Projets d’implantation en
FranceParis (Boulevard Carnot 12ème arrondissement) et Lyon en 2019 ; Bordeaux en 2020
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
MOB Hôtel HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION
108
Concept DESIGN BOUTIQUE HÔTEL « COMME À LA MAISON »
Origine enseigne France
Standards/ équipements
hôtel « poly sensoriel », Evénements culturels et artistiques, espaces de co-living, bar, restaurant ouvert sur l’extérieur
(cuisine de produits maison, frais et bio), dimension écoresponsable, gamezone, espaces de co-working, pop-up
stores.
Ambiance & design Culturel et artistique
Clientèles - ciblesToutes - en fonction des centres d’intérêts, du site, basés sur la culture (jeunes, clientèles d’affaires, couples &
individuels)
positionnement Milieu de gamme
Prix moyen 109€
Superficie chambre double
standard15 m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation centre-ville ou centre d’affaires
Projets d’implantation en
Franceouverture mi-2017 à Saint-Ouen, Lyon
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
GENERATOR HOSTEL HOSTEL
109
Concept HOSTEL – Auberge de jeunesse à dimension sociale, lifestyle : «luxe à bas prix »
Origine enseigne Angleterre
Standards/ équipementsespaces de détente et de multimédias, gamezone, plusieurs catégories de chambres (de privées à dortoirs), bars,
cafés, restaurant ouvert sur l’extérieur, espaces d’exposition, évènements d’inspiration locale
Ambiance & design Moderne & Branché
Clientèles - ciblesCible 1 : Clientèles jeunes - Générations Y (1980-1995) et X (1995-2015) , Cible 2 : Groupes, Cible 3 : Individuels, Cible
4 : Clientèle d’affaires
positionnement Hostel
Prix moyen 75€
Superficie chambre double
standard13 m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation centre-ville, périphérie urbaine
Projets d’implantation en
FranceParis (10ème arrondissement)
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
110
EKLO HOTEL HÔTEL
Concept HÔTEL ECORESPONSABLE - atypique entre hôtel et auberge de jeunesse, super-économique, écologique et convivial
Origine enseigne France
Standards/ équipementsdimension écoresponsable (bâtiments basse consommation, aérateurs d’eau, centrale de traitement d’air), prix
selon les services sélectionnés, bar et restaurant ouverts sur l’extérieur, cuisine partagée, gamezone.
Ambiance & design Moderne
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires, Cible 2 : Jeunes (Z & Y), Cible 3 : Familles, Cible 4 : Individuels
positionnement Super-économique
Prix moyen 39€
Superficie chambre double
standard10 m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation périphéries grande ville, nœud transports en commun
Projets d’implantation en
FranceBordeaux (été 2018), Dijon, Toulouse, Clermont-Ferrand, et Paris (Roissy)
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
111
Concept HÔTEL LYFESTYLE – hébergement orienté vers l’accueil des « groupes constitués » (groupes/familles)
Origine enseigne France
Standards/ équipements
Dimension écoresponsable, services proches de l’auberge de jeunesse. Majorité chambre de 4 à 6 personnes,Grands espaces collectifs, services et équipements distinctifs: Exploitation maraichère ouverte aux riverains, bar/
café, restaurant ouvert sur l’extérieur, espaces de co-working, galerie d’art digitale, studio d’artistes ; salle de gym,
check-in automatisé ou à la réception, équipements pour bébés.
Ambiance & design Contemporain, création architecturale originale
Clientèles - cibles Cible 1 : familles, Cible 2 : groupes, Cible 3 : affaires, Cible 4 : Individuels de loisirs
positionnement Economique
Prix moyen 100€
Superficie chambre double
standard12 m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation Centre urbain
Projets d’implantation en
FrancePhase de lancement. Un 1er établissement Quai de Grenelle 15ème arrondissement Paris
YOOMA URBAN LODGE HÔTEL LIFESTYLE
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
LE 11BAUER HÔTEL INDÉPENDANT
112 Site internet : http://www.hotel-11bauer.com/
Concept HÔTEL INDÉPENDANT ECOCITOYEN
hôtel écoresponsable et innovant. Faire de l’hôtel une partie « prenante économique et sociale de la ville ». La
dimension éco-citoyenne : partenariats avec les prestataires locaux; contrats d’insertion avec les jeunes audoniens;
intégration d’une clause sociale lors de la construction; politique basse consommation et traitements des déchets
Origine enseigne Famille de Saint-Ouen.
Standards/ équipementsconfort & bien-être. chambres spacieuses, petit-déjeuner bio, rooftop avec terrain de pétanque), parking, jardin
suspendu, espaces de travail, évènements et « social hours », tablettes disponibles dans tout l’hôtel
Ambiance & design contemporain, parisien et convivial
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires, Cible 2 : Jeunes (Z & Y), Cible 3 : Familles, Cible 4 : Individuels
positionnement économique
Prix moyen NC
Superficie chambre double
standard18 à 21 m²
Répartition des chambres 46 chambres
Critères d’implantation Projet unique
Projets d’implantation en
FranceSaint-Ouen, rue du Docteur Bauer (début des travaux avril 2017)
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
GRAFFALGAR HÔTEL HÔTEL INDÉPENDANT
113
Concept HÔTEL INDÉPENDANT – faire découvrir le « Strasbourg alternatif »
hôtel novateur « faire découvrir le Strasbourg alternatif » basé sur une « dynamique d’échange » entre les usagers de
l’hôtel et les Strasbourgeois-e-s
Origine enseigne Famille strasbourgeoise
Standards/ équipements
Lieux d’expression, Chambres uniques et personnalisées (1à 4 personnes) par des artistes, rez-de-chaussée ouvert à tous:
animations, workshops, galerie d’art, outils pour découvrir la ville de manière alternative, restaurant lunch-brunch ouvert
à la clientèle extérieure, parking privé à proximité, wifi gratuite, vélos, boutique, gamezone
Ambiance & design Moderne et urbain
Clientèles - cibles Cible 1 : Jeunes (Z & Y), Cible 2 : Clientèle d’affaires, Cible 3 : Familles, Cible 4 : Individuels
positionnement économique
Prix moyen 80€
Superficie chambre double
standard10 à 30 m²
Répartition des chambres 38 chambres
Critères d’implantation Projet unique
http://www.graffalgar-hotel-strasbourg.fr/
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
ZOKU HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION
114
Concept NOUVELLE FORME HYBRIDE D’HÉBERGEMENT - où le contour entre travail et loisirs devient de plus en plus flou
Origine enseigne Pays-Bas
Standards/ équipements
faciliter le séjour de la clientèle d’affaires en proposant des hébergements spacieux (lofts) pour des courts séjours ou
plusieurs mois. Egalement adapté aux groupes et familles, la marque associe les services d’un hôtel au côté d’un
environnement social de quartier. Espace de co-working, co-living, bar/café ouvert sur l’extérieur avec une dimension
éco-responsable, rooftop, multimédia lobby.
Ambiance & design Moderne
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires; Cible 2 : Couples; Cible 3 : Individuels
positionnement Milieu de gamme
Prix moyen 115€
Superficie chambre double
standard16m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation Centre-ville / Centres d’affaires
Projets d’implantation en
FranceParis
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
OKKO Hotels HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION
115
Concept HÔTEL 4* DESIGN, URBAIN ET CONTEMPORAIN
Origine enseigne France
Standards/ équipements Espaces de co-working, co-living, bar/café ouvert sur l’extérieur avec une dimension éco-responsable.
Ambiance & design Moderne et design
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires; Cible 2 : Couples; Cible 3 : Individuels
positionnement Milieu de gamme
Prix moyen 169€
Superficie chambre double
standard17 m²
Répartition des chambres Fixe
Critères d’implantation Hyper centre et centres d’affaires
Projets d’implantation en
FranceParis (2) et Toulon
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
MOTEL One HÔTEL NOUVELLE GÉNÉRATION
116
Concept HÔTEL ALLIANT DESIGN ET QUALITÉ- « Great design for little money »
Origine enseigne Allemagne
Standards/ équipementsDes équipements au design modern. Espaces de co-living, bar/café ouverts sur l’extérieur avec une dimension éco-
responsable; rooftop, multimédia lobby
Ambiance & design Art & orientation jeunesse
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle jeune (Gen Z & Y); Cible 2 : Groupes; Cible 3 : Couples; Cible 4 : Individuels
positionnement Economique
Prix moyen 70€
Superficie chambre double
standard16m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation Centres, zones commerciales et centres d’affaires
Projets d’implantation en
France
Villes déjà sélectionnées : Paris Nouveaux pays envisagés pour de futures implantations : France / Hongrie / Italie /
Pologne / Espagne / Scandinavie / Turquie
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
117
NOMAD HOTELS HÔTEL
Concept HÔTEL ECORESPONSABLE - en impliquant le client dans les économies réalisées
Origine enseigne France
Standards/ équipements
Le prix de la chambre varie de manière dégressive en fonction des services non utilisés et de la consommation
énergétique (ménage, climatisation, eau…). De nombreux équipements technologiques complètent l’offre (check-
in express, écrans de projection…). Bar/café/ restaurant ouverts sur l’extérieur, espaces de co-living et co-working,
et multimédia lobby.
Ambiance & design Moderne
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires; Cible 2 : Familles; Cible 3 : Individuels de loisirs
positionnement Economique
Prix moyen 70€
Superficie chambre double
standard17m²
Répartition des chambres Fixe
Critères d’implantation Centre-ville / Hubs / Centres d’affaires
Projets d’implantation en
FranceObjectif d’ici 2020 implantation en France de 5 à 10 hôtels
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
118
Moxy HÔTEL
Concept BOUTIQUE-HÔTEL ÉCONOMIQUE
Origine enseigne Etats-Unis
Standards/ équipements
En ciblant les jeunes voyageurs de loisirs et d’affaires, les Moxy proposent des services directement liés à leurs
nouvelles attentes : self-service, jeux, technologies, co-living. Jeux proposés : Jeux de société, babyfoot, jeux
enfants, Bar/café ouvert sur l’extérieur, multimédia lobby, espaces de co-working.
Ambiance & design Industriel / Chic
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèles jeunes (Gen Z & Y); Cible 2 : Clientèle d’affaires; Cible 3 : Individuels de loisirs
positionnement Economique
Prix moyen 69€
Superficie chambre double
standard18m²
Répartition des chambres Fixe
Critères d’implantation Centre-ville / Hubs / Centres d’affaires
Projets d’implantation en
FranceRoissy – CDG en 2019
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
119
CITIZEN M HÔTEL
Concept LE LUXE À PORTÉE DE MAIN - des standards supérieurs à des prix raisonnables
Origine enseigne Pays-Bas
Standards/ équipements
un design adapté, une recherche qualité/prix, des espaces conviviaux, des chambres confortables et un bon
emplacement. Dimension éco-responsable, Bar/café/ restaurant ouverts sur l’extérieur, espaces de co-living et co-
working, rooftop et multimédia lobby.
Ambiance & design Moderne / Artistique
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèle d’affaires, Cible 2 : toutes clientèles
positionnement Milieu de gamme
Prix moyen 82€
Superficie chambre double
standard16 m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation Centre-ville / Hubs / Centres d’affaires
Projets d’implantation en
FrancePas de projet actuellement. Localisations actuelles : Paris : La Défense / CDG / Gare de Lyon
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
120
Concept HOSTEL - 4 piliers : « une communauté digitale et interconnectée, des espaces communs de socialisation, des
services adaptés aux clientèles jeunes et des destinations clés festives, dans l’air du temps »
Origine enseigne France
Standards/ équipements
Grands espaces collectifs, activités de groupes et événements festifs, bar/ café/ Restaurant ouverts sur l’extérieur,
jeux proposés (Pétanque, volley, escalade, babyfoot, tennis de table), produits dérivés en vente, espace de co-
living.
Ambiance & design Design orienté jeunesse
Clientèles - cibles Cible 1 : Clientèles jeunes (Gen Z & Y); Cible 2 : Groupes; Cible 3 : Amis / Couples
positionnement Hostel
Prix moyen 60€
Superficie chambre double
standardNC
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation Centre-ville / Destinations populaires backpackers et flashpackers
Projets d’implantation en
FranceParis et Bordeaux.
Jo&Joe HOSTEL LIFESTYLE
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
121
Concept HÔTEL LYFESTYLE – hébergement orienté vers l’accueil des « groupes constitués » (groupes/familles)
Origine enseigne Allemagne
Standards/ équipements
services contemporains aux besoins du voyageur urbain via des prestations évolutives et sur mesure. Chacune de
ses adresses possède son identité propre et un caractère unique, créé à partir d’une histoire et d’un style particulier.
Dimension éco-responsable, restaurant/Bar ouvert sur l’extérieur, espace de co-working et co-living.
Ambiance & design Artistique et design, thématique
Clientèles - cibles Cible 1 : Toutes clientèles; Cible 2 : Clientèle d’affaires; Cible 3 : Individuels de loisirs
positionnement Milieu de gamme
Prix moyen 130€
Superficie chambre double
standard18m²
Répartition des chambres Evolutive
Critères d’implantation Centre ville
Projets d’implantation en
FranceParis
25Hours Hotel HÔTEL LIFESTYLE
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Annexes
122
Glossaire
Les grandes évolutions du marché hôtelier en France
Projets hôteliers tableau récapitulatif
Projets hôteliers par commune
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
OFFRE
Hôtels et établissements touristiques banalisés = hôtels, hôtels-appartements, motels,relais pour routiers, hôtels balnéaires et autres établissements assimilés qui fournissentdes services hôteliers allant au-delà du service des lits et du nettoyage deschambres et des installations sanitaires. Les établissements assimilés sont d’autrestypes de logements loués à la chambre et dotés de services hôteliers limités,incluant le service quotidien des lits et le nettoyage des chambres et des sanitaires.
Offre globale = offre de chaînes intégrées + offre des indépendants (y comprischaînes volontaires)
Une chaîne hôtelière est dite intégrée si elle présente, dans la très grande majoritéde ses établissements, une cohérence en termes d’homogénéité d’image,d’appellation des hôtels, de signalétique et de produits (hébergement,restauration, divers). Les établissements exploités sous enseigne sont généralement :
- des filiales du groupe
- ou exploités sous contrat de franchise
- ou exploités sous contrat de management
- ou exploités sous contrat de location-gérance
Dans le cas des franchises, l’exploitant bénéficie d’aides à la gestion.
Une chaîne hôtelière est dite volontaire lorsque sa structure repose sur uneassociation d’hôteliers indépendants, membres d’un réseau.
Hôtellerie indépendante = hôtellerie sans enseigne + hôtellerie volontaire
Positionnement hôtelier et étoiles en hôtellerie
Dans ce rapport, les hôtels sont distingués en fonction de leur positionnement. Cepositionnement dépend du nombre d’étoiles de l’hôtel, déterminé par leclassement Nouvelles Normes Atout France. Si l’hôtel n’apparaît pas au classementd’Atout France, son positionnement est alors déterminé par son prix affiché parrapport au marché dans lequel il s’insère.
Tableau des concordances
Glossaire
123
Super-économique 1*&2* NN ou assimilé
Economique 3*NN ou assimilé
Milieu de gamme 4*NN ou assimilé
Haut de gamme 5*NN ou assimilé
Taux de pénétration = nombre de chambres de chaînes intégrées / nombre dechambres total.
Répartition catégorielle offre (PDMO) = nombre de chambres disponibles dusegment considéré / nombre de chambres disponibles du segment total deréférence
Nuitées hôtelières = nombre de nuitées incluant les nuitées passées par les résidentset les non-résidents, que ce soit pour un séjour d’affaires ou de loisirs.
Résidence de tourisme = établissement commercial d'hébergement classé,constitué d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés,offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois àune clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimumd'équipements et de services communs.
DEMANDE
Chambres disponibles = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la périodeconsidérée
Chambres vendues = capacité x nombre de jours d’ouverture sur la périodeconsidérée x taux d’occupation
Taux d’occupation = nombre de chambres vendues / nombre de chambresdisponibles
Prix moyen = chiffre d’affaires hébergement / nombre de chambres vendues
RevPAR = taux d’occupation x prix moyen ou chiffre d’affaires hébergement /chambres disponibles
Nuitées hôtelières = nombre de nuitées incluant les nuitées passées par les résidentset les non-résidents, que ce soit pour un séjour d’affaires ou de loisirs.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Les grandes évolutions du marché hôtelier en France
124
► Le marché hôtelier (1984-2015)
Fin années 80-1994 :
Fort essor de l’offre
2009-2014 :
La crise
1995-2008 :
Croissance modérée
Lancement de
concepts innovants
Après 2014 :
Une reprise ?
Lancement de
concepts innovants
481 000
634 000
670 200
634 700
3 périodes de développement de l’offre hôtelière en France
▪ Entre 1984 et 1994, l’offre hôtelière en France est en progression avec uneaugmentation du nombre de chambres de 2,8% par an. Ainsi, en 1984, près de481 000 chambres sont recensées contre 637 000 en 1994 soit une croissance en10 ans de plus de 156 000 chambres.
▪ De 1995 à 2008, le nombre de chambres poursuit sa croissance en Francepassant de près de 634 200 à 671 200. Cependant cette hausse est plus faibleavec +0,4% sur cette période. L’offre est en baisse entre 1995 et 1998 avant derepartir à la hausse jusqu’en 2003 puis de se stabiliser jusqu’en 2008.
▪ L’année 2008 est marquée par la crise économique mondiale qui n’épargnepas l’hôtellerie en France. De ce fait, entre 2009 et 2014, le nombre dechambres diminue de 0,8% passant de 670 200 à 634 700 chambres (- 35 461
chambres).
▪ En 2015, le marché hôtelier semble repartir avec une hausse de 2,1% pouratteindre près de 648 200 chambres.
Le lancement de concepts innovants
▪ Afin de répondre aux nouvelles attentes de la clientèle en termes de besoinshôteliers, les groupes hôteliers créent et développent des concepts. Ainsi, avantles années 80, le marché était dominé par l’hôtellerie indépendante, puis autravers du modèle nord-américain, les concepts hôteliers ont émergé dans lesegment milieu de gamme puis dans les gammes inférieures.
▪ Dès la fin des années 80 et le début des années 90, de nouveaux conceptshôteliers sont créés avec l’arrivée de nouvelles enseignes commeHôtel Formule 1 (hotelF1 aujourd’hui), Première Classe, Balladins ou B&B Hôtel.
▪ La crise et l’arrivée sur le marché de l’hébergement collaboratif ont conduit lesgroupes hôteliers à innover en proposant de nouveaux concepts portés par desthématiques comme le life style. Des enseignes comme Moxy, Red by Radissonou Mama Shelter sont en plein développement.
En plus de 30 ans, le marché hôtelier français a évolué passant d’une fortecroissance à un ralentissement puis une diminution du nombre de chambres. Lacrise économique mondiale, l’arrivée de nouvelles enseignes, le développementde l’hébergement collaboratif ont largement impacté le marché hôtelier. A chaquebouleversement, des concepts innovants sont lancés.
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Annexe 3 - Projets hôteliers actés et à l’étude par commune
125
Communes Projets en cours Projets à l’étude
Bagnolet
B&B – Pôle Gallieni 2* - 108 chambres. En constructionNovotel Paris Est/ Jo&JoeRestructuration en produit mixte 4*/hostelProjet acté
Ecole-hôtel Solar Rue Robespierre3* entre 42 ch minimum. En construction Revalorisation immeuble Parmentier Bagnolet 190 chambres
B&B Hôtel Bagnolet Porte de Montreuil2* - projet acté
Tour hôtelière Pôle Gallieni580 chambresEtude de faisabilité en cours
Tour Mercuriales Pôle Gallieni3 /4* - 1 tour 600 chambres Etude de faisabilité en cours
Bobigny
Ecole- Hôtel Solar - Parc de la Bergère3* entre 37 et 99 ch. PLU actuel non compatible
Parcelle MBK / BobignyZAC Eco-Cité 55 rue de Paris3* - 1 850m² À l’étude horizon 2022
Parcelle privée/BobignyZAC Eco-Cité 61 ou 103-105 rue Paris3* - entre 2 500 et 4 000 m² En réflexion
Bondy Ecole-Hôtel Solar – R+2 gare de Bondy3* - entre 37 et 99 chambres. PC déposé, études techniques et architectes en cours
Montreuil
Auberge de jeunesse Montreuil31 Boulevard Théodore Sueur 12 chambres Requalification du site en cours
Ecole – hôtel Solar – Mûrs à pêches3* entre 37 et 99 chambres . Réponse à AAP en octobre
Hôtel Kléber-existantProjet d’extension en réflexion
La Noue – Jean LoliveNb étoiles inconnu – 60 chambres. PC délivré depuis 2008 nouveaux contacts pour reprise de l’opération
Pantin
70 avenue Général Leclerc3* entre 110 et 120 chambres. PC déposé
Auberge du Cheval Noir – Pantin Montée en gamme 3*
Mercure2* nb de chambres inconnu. Etude de programmation en cours
Romainville Place de l’Horloge- City Outlet3* 120 chambres PC déposé
Noisy le Sec Parcelle DécathlonProjet incertain
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Projets hôteliers par commune : BAGNOLET
Projets hôteliers Bagnolet
1. B&B – Pôle Gallieni2* - 108 chambres. En construction
2. Novotel Paris Est/ Jo&Joe
Restruction en produit mixte 4*/hostel
Projet acté
3. Ecole-hôtel Solar Rue Robespierre3* entre 42 ch minimum. En construction
4. Revalorisation immeuble Parmentier Bagnolet
190 chambres
5. B&B Hôtel Bagnolet Porte de Montreuil2* - projet acté
6. Tour hôtelière Pôle Gallieni580 chambres
Etude de faisabilité en cours
7. Tour Mercuriales Pôle Gallieni3 /4* - 1 tour 600 chambres
Etude de faisabilité en cours
Secteur à enjeux : Pôle Gallieni
Le pôle Gallieni, de Bagnolet demeure le pôle hôtelier majeur
d’Est Ensemble et joue un rôle important dans la consolidation de
la clientèle existante, principalement les groupes. De nombreux
projets hôteliers en cours ou à l’étude sont constatés.
Recommandations MKG
Typologie hébergement : Hostel et Hôtel
Catégorie 2 à 4*
Cible principale : groupes et jeunes
Pôle Gallieni
Projets hôteliers à l’étude
Projets en cours
Secteur à enjeux
1
2
3
4
5
67
126
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Projets hôteliers par commune : BOBIGNY
Projets hôteliers Bobigny
1. Parcelle MBK 3* nombre de chambre non connu à ce jour A
l’étude 1 850m² disponible
2. Parcelle Privée 3* nombre de chambre non connu à ce jour En
réflexion
3. Ecole-Hôtel Solar3* entre 37 et 99 chambres
PLU actuel non compatible
Secteur à enjeux : Bobigny La Folie
Au carrefour de plusieurs zones d’activités
importantes (ZAC de l’Horloge et Ecocité) et la
construction de plus de 90 000 m² de bureaux
sur la commune.
A moyen et long termes le secteur va devenir un
nœud multimodal majeur avec l’arrivée de la
ligne Tzen3 en 2020 et la Tangentielle Nord
(après 2025) qui viendront s’ajouter à la ligne 5
du métro déjà présente. Le secteur bénéficie
également du prolongement du grand projet
d’aménagement urbain « Plaine de l’Ourcq ».
Recommandations MKG
Typologie hébergement: Hôtel
Catégorie 2* et 3*
Capacité 100 chambres
Cible principale : Affaires
Bobigny La
Folie
Projets hôteliers à l’étude
Secteur à enjeux
3
12
127
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Projet hôtelier
Ecole – Hôtel SolarGare de Bondy R+2
3* entre 37 et 99 chambres selon étude de rentabilité
Statut: PC déposé – Etude architecturale et technique en cours
Secteur à enjeux : Pont de Bondy
Il constitue un futur nœud multimodal majeur : arrivée du la ligne 15
du GPE (prévue entre 2025 et 2030), prolongement de la ligne de
tramway T1 et mise en place de la ligne Tzen3 2020. De plus, Pont de
Bondy est intégré dans l’un des 3 pôles hôteliers existants du
territoire, « Bobigny-Bondy », ce dernier bénéficie d’une clientèle
majoritairement d’affaires grâce à sa proximité avec des zones
d’activités et son carrefour autoroutier. Ces éléments font de Pont
de Bondy une zone tournée vers le Grand Paris et une porte
d’entrée nationale voire européenne.
Recommandations MKG
Typologie hébergement : hôtel
Catégorie 2* et 3*
Capacité 70 chambres
Cible principale : Affaires et groupes loisirs
Projets hôteliers par commune : BONDY
Pont de Bondy
Projets en cours
Secteur à enjeux 128
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Aucun projet hôtelier recensé
Secteur à enjeux : Les Lilas
son centre-ville « village » est un atout pour la clientèle
familiale et individuelle ainsi que sa rapidité d’accès au
centre de Paris et de ses sites touristiques majeurs.
Recommandations MKG
Typologie hébergement hôtel
Catégorie 3*
Capacité 45 chambres
Cible prioritaire Familles
Projets hôteliers par commune : Les Lilas
Secteur à enjeux
Les Lilas
129
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Projets hôteliers Montreuil
1. La Noue – Jean LoliveNombre d’étoiles inconnu à ce jour 60 chambres
Statut : PC délivré en 2008, nouveaux contacts pour
reprise de l’opération
2. Ecole-Hôtel Solar3* entre 37 et 99 chambres selon étude de rentabilité
Statut: réponse AAP en octobre
3. Hôtel Kléber - existant
Projet d’extension en réflexion
4. Auberge de jeunesse Montreuil
31 Boulevard Théodore Sueur
12 chambres
Etude architecte en cours
Secteur à enjeux : Centre Montreuil
Une offre importante est déjà présente sur la commune
aux portes de Paris mais un développement hôtelier « à
l’intérieur » est opportun. Plusieurs atouts: un centre-ville
attractif avec une importante offre de services et
culturelle annexes à l’hôtellerie, une facilité d’accès à
Paris qui séduisent à la fois une clientèle de loisirs
(familles et jeunes) et d’affaires.
Recommandations MKG
Typologie hébergement: hôtel
Catégorie 3*
Capacité max. 50 chambres
Cible principale Famille
Typologie hébergement : hostel
Capacité max. 50 chambres
Cible principale : jeune
Projets hôteliers par commune : MONTREUIL
Centre Montreuil
3
21
4
Projets hôteliers à l’étude
Projets en cours
Secteur à enjeux
130
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Projets hôteliers – Noisy le Sec Projet hôtelier Noisy-le-Sec
Parcelle DécathlonStatut : Projet incertain
Secteur à enjeux : Pont de Bondy
Le rayonnement du secteur pont de Bondy comprend la partie
nord de la ville de Noisy-le-Sec. Il constitue un futur nœud
multimodal majeur : arrivée du la ligne 15 du GPE (prévue entre
2025 et 2030), prolongement de la ligne de tramway T1 et mise en
place de la ligne Tzen3 2020. De plus, Pont de Bondy est intégré
dans l’un des 3 pôles hôteliers existants du territoire, « Bobigny-
Bondy », ce dernier bénéficie d’une clientèle majoritairement
d’affaires grâce à sa proximité avec des zones d’activités et son
carrefour autoroutier. Ces éléments font de ce secteur une zone
tournée vers le Grand Paris et une porte d’entrée nationale voire
européenne.
Recommandations MKG
Typologie hébergement : hôtel
Catégorie 2* et 3*
Capacité 70 chambres
Cible principale : Affaires et groupes loisirs
Projets hôteliers par commune : NOISY-LE-SEC
Pont de Bondy
Projets hôteliers à l’étude
Projets en cours
Secteur à enjeux 131
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Projets hôteliers – Pantin
1. 70 Avenue du Général Leclerc3* entre 110 et 120 chambres
Statut : PC déposé
2. Mercure Pantin2* Nombre de chambres inconnu à ce jour
Statut : Etude de programmation en cours
Secteur à enjeux
Pantin - Canal de l’Ourcq qui concentre actuellement le
dynamisme économique du territoire grâce à sa
connexion naturelle avec Paris, « sans barrière physique »,
qui en fait un secteur de déambulation privilégié. Les
activités culturelles attractives et une future appellation
« zone touristique » à l’étude viendrait renforcer
l’attractivité la Plaine de l’Ourcq.
Recommandations MKG
Recommandation 1Typologie hébergement: hôtel
Catégorie 4*
Capacité 80 chambres
Cible principale Affaires
Recommandation 2Typologie hébergement hostel
Capacité 50 chambres – 100 lits
Cible principale : Jeune
Projets hôteliers par commune : PANTIN
Canal de l’Ourcq
Projets hôteliers à l’étude
Projets en cours
Secteur à enjeux
132
Volet 1 : Le marché hôtelier et son évolution
Projets hôteliers – Romainville
1. Hôtel Place de l’Horloge – City Outlet3* - 120 chambres
Statut: PC déposé
Secteur à enjeux : Place Carnot
nouvelle zone à enjeux qui s’inscrit dans une volonté de
réappropriation du centre du territoire et une plus grande
facilitée d’accès à Paris avec l’arrivée du métro 11 en 2020.
cette zone, non couverte par une offre hôtelière, bénéficie
également d’une capacité de séduction auprès de la
clientèle familiale.
Recommandations MKGTypologie hébergement hôtel
Catégorie 3*
Capacité 50 chambres
Cible prioritaire familiale
Projets hôteliers par commune : ROMAINVILLE
1
Place Carnot
Projets en cours
Secteur à enjeux
133