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Gérer la demande et les attributions :l’analyse des candidatures et de leur solvabilité

livret 2

Publication de l'Union sociale pour l'habitat

coordinationJuliette Furet, responsable du département des Politiques sociales, avec l’appui de Louis du Merle, conseillerjuridique et Aurélie Leite, élève avocat.

contribution Anne Sauvayre, Fors Recherche sociale.

pilotageCommission attributions, gestion sociale, mixité, présidée par Valérie Fournier, vice-présidente de l’Unionsociale pour l’habitat, composée de Michel Bancal, Versailles Habitat, Michel Brun, Pluralis, Jean-Pierre Choel,Promocil, Marie-Christine Detraz, Lorient Habitat, Marilise Fleuret-Pagnoux, OPH de la CA de La Rochelle,Didier Jeanneau, Immobilière 3F, Patrick Plossard, Siloge, Maryse Prat, Cités Jardins, Colette Schnurrenberger,Le Col, Corinne Mesnil, Nogent Perche Habitat, Christophe Rabault, AORIF, Pascal Gallard, AR Hlm PACA Corse,Axel David, Ar Hlm Pays-de-la-Loire, Laura Schmitlin FNAR, Lou Bommier, Fédération des ESH, Anne Tixier, Fé-dération des OPH, Cécile Simon, Fédération des Coopératives, Béatrix Mora, Maryse Sylvestre, Magali Vallet,Direction des politiques urbaines et sociales, l’Union sociale pour l’habitat.

Maquette et réalisation : 62Avenue, Paris - Photo couverture : © Shutterstock, Inc. - Impression : DEJALINK - Stains - mars 2018.

Reproduction interdite - Dépôt légal : mars 2015, ISSN 2426-1629 - Collection Cahiers de l’Union sociale pour l’habitat.

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Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Analyser les candidatures et apprécier leur solvabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Procéder à une analyse qualitative des parcours et projets des ménages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

L’appréciation de la solvabilité des demandeurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Calculer le reste-pour-vivre dans le logement social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

La formule de calcul, nature des ressources et des dépenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Prendre en compte la composition familiale dans le calcul des ressources. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

sommaire

repères Gérer la demande et les attributions : l’analyse des candidatures et de leur solvabilité

Ce Repères consacré à la gestion de la demande et des attributions est centré sur les procéduresopérationnelles des organismes. Il se décompose en différents livrets consacré chacun à une étapedu processus de gestion. Livret 1 : les désignations des candidats en amont de la CAL ; livret 2 :l’analyse des candidatures et de leur solvabilité ; livret 3 : le fonctionnement de la commissiond’attribution ; livret 4 : la motivation des décisions de refus et de non attribution.

Ces documents rappellent le cadre juridique qui s’applique. Ils comportent également des recom-mandations issues des bonnes pratiques des organismes. Ils ont vocation à être actualisés enfonction de l’évolution du cadre règlementaire.

Les références juridiques et la jurisprudence évoquées sont disponibles sur le site de l’Unionsociale pour l’habitat : https://djef-hlm.union-habitat.org/ush/Main/ (rubrique Gestion locative– Attributions)

2repères Gérer la demande et les attributions : l’analyse des candidatures et de leur solvabilité

ans un contexte de précarisation de la demande de logement, leprocessus de gestion de la demande a pour finalité, non seulement delouer des logements, mais aussi et peut-être surtout, d’apporter dessolutions de logement pérennes à des ménages de plus en plusfragiles aux plans économique et social.

Cette approche nécessite des moyens fins d’analyse et decompréhension des situations individuelles afin de définir lesconditions d’une bonne insertion dans le logement de ces ménages et,le cas échéant, les orienter vers une autre solution. Elle est aussi unmoyen de rendre plus efficace le processus d’attribution, en renforçantl’adhésion du demandeur à la proposition et en limitant les refus deproposition. Cette analyse qualitative complète et clarifie l’instructionadministrative issue des pièces justificatives, étape incontournable devérification de la recevabilité des dossiers.

Les bailleurs sociaux sont responsables de la décision d’attribution. Ilssont tenus d’assurer à leur locataire la jouissance paisible deslogements, la qualité du fonctionnement social des résidences et ilsdoivent assurer l’équilibre de leur gestion. C’est ce qui fonde leur rôledans l’instruction des dossiers et l’analyse des candidatures en amontde la Commission d’attribution des logements (CAL), qui doit resterlimitée à ce qui est utile au regard d’un accès au logement.

Ce chapitre rappelle les objectifs et points clés de l’analyse qualitativedes dossiers de demandeurs.

introduction

D

3mars 2018 / n°47 - Livret 2

Analyser les candidatures et apprécier leur solvabilité

4


L’analyse des candidatures approfondit l’instruction administrative, par une compréhensiondu parcours et des projets résidentiels du ménage. Elle vise à alimenter la recherched’une solution adaptée, et non pas la mise à l’écart des candidatures les plus fragiles.

Elle est centrée sur quelques points clés :

w Les capacités contributives du ménage en fonction du niveau de loyer et de charges dulogement à attribuer ;

w La situation professionnelle et le parcours d’emploi ; w Le parcours résidentiel et la gestion du budget ; w Les besoins particuliers de logement (adaptation du cadre bâti, localisation) ou de service

et d’accompagnement en fonction de la situation du demandeur (handicap, vieillissement,problèmes de santé, grande précarité).

Cette analyse favorise la recherche de la solution la plus adaptée, car elle permet de :

w Vérifier que le logement à attribuer correspond aux attentes du candidat, l’orienter, le caséchéant, vers une autre solution (logement ou autre) ou partenaire (service d’accueil et d’in-formation, travailleurs social…) ;

w Apprécier les capacités contributives du ménage de manière plus qualitative, au regard deson parcours résidentiel, de ses antécédents locatifs éventuels... ;

w Apprécier les besoins éventuels en accompagnement pour l’entrée dans les lieux ;w Dans les marchés détendus, faire connaître et valoriser auprès du demandeur l’offre de

logements disponible dans une approche commerciale.

Des modalités diverses

Les organismes Hlm développent des pratiques diversifiées, adaptées aux contextes institutionnelset de marché, à leur culture professionnelle et à leurs moyens :

w L’analyse qualitative d’une candidature suppose un échange avec le demandeur concerné, aminima téléphonique, ou également lors d’un rendez-vous avec un chargé de clientèle ;

w Une proposition de visite du ou des logements disponibles en amont de la CAL ;w Un entretien mené par un travailleur social interne, pour les organismes qui en ont recruté ; w Sur certaines candidatures présentant des fragilités ou des incertitudes.

Cette démarche repose sur des personnels qualifiés et formés. Les décisions les plus complexespeuvent donner lieu à des décisions collégiales en amont de la CAL.

Les conditions de l’entretien avec les demandeurs doivent être objectivées dans la procédure(cadre d’entretien, conditions de mise en œuvre, situations dans lesquels il se déroule, quand iln’est pas réalisé systématiquement, etc.). Il a pour objet de rechercher les conditions de réussitede l’attribution et de définir un projet réaliste avec le candidat en fonction de son projet de vie etde l’offre disponible. Il ne vise pas à détailler l’intégralité de la situation des ménages, mais portesur les seuls aspects qui peuvent avoir un impact sur l’intégration dans le logement.

PROCÉDER À UNE ANALYSE QUALITATIVE DES PARCOURSET PROJETS DES MÉNAGES


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Le recours à une expertise externe :Les organismes Hlm recourent également à l’avis de référents sociaux externes, pour certainessituations complexes ou au parcours chaotique. Il peut s’agir de ménages qu’il leur est demandéde reloger et qui nécessitent un accompagnement pour s’insérer durablement dans le logement.Cet avis est également mobilisé lorsqu’un travailleur social extérieur est prescripteur de la candi-dature. Les ménages concernés sont informés de la démarche.

Les expériences récentes menées dans la logique duLogement d’abord - et tout particulièrement l’appel àprojet «10 000 logements Hlm accompagnés» - conduisentà prendre de la distance avec les concepts de «capacitéà habiter» et «d’autonomie dans le logement». Cesexpériences montrent que l’accès direct au logement depublics en grande fragilité est possible, sous réserved’un accompagnement social adapté, en contenu, en

durée, en intensité, et qui mobilise la pratique de «l’allervers» vers les ménages (à rebours des «mises à disposi-tion» plus classiques) : elles montrent l’imprédictibilitédes parcours logement dès lors que les capacités à«faire» des ménages sont recherchées et soutenues etplaident pour des approches renouvelées. Le cas échéantdes solutions transitoires d’hébergement dans le logementou de sous-location peuvent être mobilisées.

À RETENIR

!

En Seine-Saint-Denis, Plaine Com-mune Habitat œuvre dans uncontexte territorial extrêmementprécaire. L’organisme Hlm confrontédepuis plusieurs années aux diffi-cultés des nouveaux locataires aconduit en 2015 un travail d’ob-jectivation à partir du suivi desattributions réalisées. Une tendanceforte s’est alors dégagée : 50% desprimo-accédants sont en impayéde loyer dès les premiers mois et30% le demeurent un an après. Forte de ce constat, la directiondes Politiques sociales a mené uneréflexion autour d’un accompagne-ment spécifique des demandeursfragiles dès l’étape de la désigna-tion des candidats. Cette démarche,formalisée dans le cadre de l’appelà projet de l’Union sociale pourl’habitat « 10 000 logementsaccompagnés » a été mise enœuvre à partir de septembre 2017.

Un poste de conseiller(ère) social(e)doit être créé et dédié à l’accès (lesquatre conseillères en économiesociale et familiale déjà présentesétant mobilisées sur le maintiendans les lieux). Lors de l’instructiondes demandes, si le service desattributions détecte un dossier «fra-gile», il pourra alors l’orienter versle/la conseiller(ère) social(e). À partirde là commencera le travail qualitatifautour de la demande et de sonétayage, avec pour objectif de mieuxcerner le parcours résidentiel anté-rieur du demandeur ainsi que sesbesoins actuels.Pour permettre un repérage perti-nent, «une grille de fragilités» aété élaborée en lien avec le res-ponsable des attributions et lespartenaires du bailleur (servicessociaux de la ville et du départe-ment, conseil local de santé men-tale, CAF et associations).

Les premiers «critères d’alerte»sont les indicateurs sociaux écono-miques (taux d’effort et reste-pour-vivre). Viennent ensuite d’autresindicateurs comme les sorties d’hé-bergement, les personnes n’ayantjamais travaillé, en situation de han-dicap ou encore victimes de mal-traitance (violences conjugales, etc.). L’enjeu est de permettre l’accès aulogement dans de bonnes condi-tions, y compris pour les ménagesles plus fragiles, et d’offrir desgaranties rassurant les membresde la CAL où le/la conseiller(ère)social(e) présentera le dossier ducandidat. L’objectif est de réaliser40 «attributions accompagnées»par an pendant trois ans.L’accompagnement pourra se pour-suivre jusqu’à six mois après l’entréedans les lieux, en fonction desbesoins exprimés ou identifiés.

Plaine Commune Habitat : une organisation et des outils dédiés à l’étude des candidatures « fragiles »

mars 2018 / n°47 - Livret 2

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Prendre en compte le point de vue du candidat

L’instruction de la demande doit être menée dans des conditions favorisant l’expression éventuel-lement contradictoire du candidat, pour apprécier l’adéquation au logement à attribuer ou pourguider la recherche d’une autre solution. Il est important de s’assurer que le candidat a la possibilitéde donner son point de vue, par exemple lors d’un entretien et/ou d’une visite de logement.

Elle donne lieu à un avis de l’instructeur, sur l’opportunité d’une attribution sur le logementdisponible et sur les modalités de cette attribution (aides financières, accompagnement, bail glissant,sous-location, hébergement dans le logement). En cas d’avis négatif, elle peut comporter une pro-position d’orientation vers une autre réponse (localisation, logement, service et accompagnement).

Le demandeur de logement est informé de cet avis de manière à le prendre en compte dans sarecherche ou le contester. S’il a donné lieu à une formalisation, il fait l’objet conformément à larèglementation d’un droit d’accès. Cet avis n’est pas conservé une fois que le candidat a bénéficiéd’une attribution.

En cas d’éléments négatifs recueillis lors de l’ins-truction pouvant conduire à une non attribution,Habitat 76, avant passage du dossier en CAL,contacte le demandeur pour l’informer et lui laisserla possibilité de s’expliquer, d’infirmer les infor-mations obtenues. Cette pratique très transparentea l’avantage de laisser toute sa place au demandeur,et ne suscite pas d’incompréhension majeure. Lors de la notification de la décision de non attri-bution par la CAL, le candidat est égalementinformé qu’il a la possibilité de faire appel de

cette décision auprès de la commission. Pourlimiter les risques de vacance, il est avisé que, sila CAL reconsidère sa position, celle-ci vaudranon pas pour le logement initialement proposé,mais pour un futur logement. Dans les faits, cettepossibilité est rarement utilisée par les demandeurs:l’échange avec les chargés d’attribution suffitgénéralement à convaincre. Cependant quelques-uns, chaque année, s’en saisissent, et il est déjàarrivé, au vu des arguments avancés, que l’avis dela CAL soit revu.

Habitat 76 : la possibilité d’une démarche contradictoire pour ledemandeur lors de l’instruction et en cas de décision de non attribution

L’entretien qualitatif avec le ménage est systéma-tique, la plupart du temps en vis-à-vis, parfois partéléphone. Cet entretien permet de consolider denombreuses informations sur le parcours et leprofil du demandeur et d’apprécier la pertinencedu positionnement sur le logement. Les chargésde clientèle fournissent au demandeur de nom-breuses informations orales sur le logement, leparcours du dossier de candidature, le position-nement possible en CAL. Les situations fragiles

sont revues par les conseillers du Pôle social, afind’adapter au mieux la proposition de logement.Ce temps passé à l’instruction est considéré commeune plus-value importante : limitation du nombrede refus, très peu de sollicitation des chargés declientèle par les demandeurs sur le suivi de leurdossier, possibilité d’apporter à l’oral, en CAL, desprécisions utiles à la décision, faible taux de nonattribution en CAL, dans la mesure où les situationssont bien connues et préparées.

Habitelem (Pau) : un entretien qualitatif systématique avec les chargésde clientèle et un appui par le Pôle social sur les situations fragiles


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L’APPRÉCIATION DE LA SOLVABILITÉ DES DEMANDEURS

L’appréciation de la solvabilité des candidats au logement est un élément importantde l’instruction de la demande. Elle s’inscrit dans l’analyse plus globale de la situationdu demandeur.

Le calcul du taux d’effort est obligatoire. Il mesure la part des charges liées au logement dans lebudget d’un ménage.

Un second outil est fréquemment utilisé car Il permet d’apprécier plus finement l’impact du coûtdu logement sur les budgets très contraints des demandeurs : le reste-pour-vivre mesure en euro,le montant mensuel disponible du ménage, par unité de consommation, une fois déduite la chargede logement y compris les charges individuelles d’énergie et de fourniture d’eau.

Ces outils ont un caractère indicatif : ils n’intègrent pas les dettes et plans d’apurement qui n’ontpas à être connus du bailleur, sauf si le candidat au logement les évoque lui-même. Les organismesHlm ne connaissent pas non plus les indus d’aide sociale qui peuvent être récupérés sur l’APL, dèsl’entrée dans le logement, ni la situation patrimoniale des demandeurs qui impacte aujourd’hui lecalcul des aides au logement pour certains d’entre eux. Ces deux facteurs peuvent conduire àsous-estimer les montants d’APL qui seront effectivement versées.

Dans tous les cas, ces indicateurs n’ont pas vocation à être utilisés de manière automatique, àpartir de seuils qui déclencheraient des décisions-type. Ils permettent le cas échéant d’identifierun risque ou une fragilité à mettre en perspective en fonction de la situation familiale du demandeur,de son parcours résidentiel, de ses projets, de ses capacités de gestion.

Concernant le reste-pour-vivre, les valeurs de référence qui déclenchent une analyse plus appro-fondie de la situation ou la recherche d’une solution plus adaptée se situent en général, pour lesbailleurs sociaux, entre 10 euros et 12 euros par jour. Ces valeurs de référence sont indicatives.Elles sont adaptées en fonction du taux d’effort, selon les profils des ménages, leur âge et compo-sition familiale (ménages avec enfants ou pas), leurs projets. Certains ménages ont l’habituded’une gestion budgétaire très serrée, d’autres devront être accompagnés dans ce domaine.

Dans un contexte où les décisions des CAL seront connues de tous les acteurs de l’attributionayant accès au dispositif de gestion partagée et du demandeur lui-même, il devient indispensablepour les organismes Hlm de clarifier les modalités de calcul de la solvabilité des ménages. Lesfaire connaître et les partager par les différents acteurs fixe aussi un cadre de référence à l’ensembledes acteurs qui sont susceptibles de désigner ou d’orienter des candidatures pour une attribution.Ceci favorise la compréhension des décisions rendues par les CAL.


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Il est égal au rapport suivant :

› numérateur : somme du loyer principal, du loyer des annexes, des charges récupérables et du montantde la contribution du locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par lebailleur. Ce montant est diminué, le cas échéant, de l'aide personnalisée au logement ou des allocationsde logement à caractère social ou familial.

› dénominateur : somme des ressources des personnes qui vivront au foyer, c'est-à-dire le ou les titulairesdu bail, les personnes figurant sur son avis d'imposition, le concubin notoire ou le partenaire lié par unPACS au titulaire du bail et enfin les personnes à charge telles que les enfants. Ces personnes doiventimpérativement figurer dans le formulaire unique de demande de logement. Si les consommations d’eau et de chauffage sont individualisées, le bailleur intègre dans le calcul dutaux d'effort un forfait, au titre des charges. Ce forfait tient compte de la taille du logement et du nombredes personnes qui vivront au foyer.

Le taux d'effort pour l’attribution d’un logement social (arrêté du 10 mars 2011)

Pour prendre en compte à l’arrêté ministérieldu 10 mars 2011, Domofrance a réalisé desestimations de consommation d’énergie sur lepatrimoine. Celui-ci a été divisé en quatre caté-gories d’isolation (faible, normale, renforcée,très haute performance énergétique (THPE), enfonction des périodes de construction et desréhabilitations réalisées : une estimation ducoût TTC mensuel moyen/m2 SH a ainsi été pro-duite pour chaque catégorie, en distinguantégalement le mode d’énergie (gaz/électricité).

En ce qui concerne la consommation d’eauchaude sanitaire et d’eau froide, un coût TTCmensuel moyen par personne est égalementété calculé, à partir d’une base estimée deconsommation moyenne. Les équipes disposent ainsi d’une fiche avec lecalcul sur les trois forfaits (régulièrement actua-lisé). Elles entrent ensuite les résultats dans lelogiciel Ikos, qui l’intègre dans le calcul du tauxd’effort.

Domofrance : l’intégration d’un forfait charges adapté aux performances énergétiques du patrimoine


Calculer le taux d’effort

Le taux d’effort est égal au rapport entre la dépense pour le logement d’un ménage et son revenu.L’article R. 441-3-1 du Code de la construction et de l’habitat (CCH) et l’arrêté du 10 mars 2011précisent la méthode de calcul du taux d’effort pour l’attribution d’un logement social. Un pointdans cette définition nécessite une clarification et une éventuelle harmonisation sur les territoires :les modalités de calcul du forfait au titre des charges individuelles.

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Utiliser le reste-pour-vivre

La seule analyse du taux d’effort ne suffit pas pour appréhender la situation économique desdemandeurs au regard des charges liées au logement. En effet, un taux d’effort supérieur à 30%peut être supportable si le budget restant pour vivre correspond aux besoins du ménage, soit qu’ildispose d’un niveau de ressources relativement élevé, soit qu’il gère depuis de nombreuses annéesun budget particulièrement restreint, soit encore que ses besoins soient limités.

Le reste-pour-vivre mesure les ressources restant disponibles pour le ménage, une fois ses dépensesde logement acquittées. Cet indicateur, calculé par unité de consommation, est particulièrementintéressant dans le contexte d’une fragilisation économique accrue des demandeurs.

Les dépenses restant à charge, une fois celles liées au logement réglées, varient en fonction de lasituation de chaque ménage : localisation actuelle du logement, lieu d’emploi, nombre d’enfants,âges, etc. L’estimation du reste-pour-vivre constitue un indicateur venant objectiver une éventuellefragilité économique du ménage. Il n’a pas vocation à être utilisé pour définir des seuils d’exclusionou d’acceptation dans le parc social.

Son utilisation par les bailleurs sociaux et son explicitation aux partenaires et aux demandeurspermettent de légitimer les décisions d’attribution, de donner des garanties sur l’égalité de traite-ment. Elle sert également de référence aux partenaires et aux réservataires pour leurs propositionsde candidatures.

Des référentiels de calcul du reste-pour-vivre sont élaborés sur les territoires par les organismesHlm et leurs partenaires. Une méthode de calcul est proposée dans les pages suivantes, issue duréférentiel régional élaboré par l’AORIF1, adapté à la marge. Ce référentiel mis en œuvre par lesorganismes d’Île-de-France a prouvé son opérationnalité.

1. Apprécier les capacités économiques des demandeurs. Harmonisation du calcul du « reste pour vivre » en Ile-de-France, AORIF,octobre 2016


11mars 2018 / n°47 - Livret 2

Calculer le reste-pour-vivredans le logement social

Calculer le reste-pour-vivre dans le logement social

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La formule de calcul, nature des ressources et des dépenses

Appliqué au champ du logement, le reste-pour-vivre permet de mesurer pour chaque ménage lerevenu disponible pour les autres dépenses que celles liées au logement. Cet indicateur s’apprécieau regard de la composition du ménage, exprimée en « unités de consommation ». Il est ramené àun montant journalier.

Le calcul du reste-pour-vivre dans le logement social s’organise autour de trois composantesdétaillées ci-dessous :

b. divisées par le nombre d’unités de consommation (UC)…

Le calcul des unités se fait sur la base de l’échelle OCDE (également utilisée par l’INSEE), à savoir :

› 1 UC pour le premier adulte du ménage ; › 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus ; › 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

c. puis, divisées par le nombre de jours

Le nombre de jours retenu par mois, afin de ramener le reste-pour-vivre calculé à partir de ressourceset charges mensuelles à un montant journalier, est de 30 jours.

Ainsi, l’équation générale retenue pour le calcul du reste-pour-vivre se présente comme suit :

a. Les ressources du ménage moins les charges liées au logement Les ressources et les charges sont ici calculées par mois.

Ressources

› salaires

› revenus du travail non salarié

› pension de retraite

› pension d’invalidité

› indemnisations chômage

› bourse étudiante

› indemnités journalières

› prestations sociales et familiales

› pensions alimentaires (reçues et/ou versées)

› revenus/déficit foncier

Charges liées au logement

› loyer hors charges

› charges locatives

› dépenses individuelles d’énergie et de fourniture d’eau

› Déduction de l’APL

{ [Ressources totales – (loyer + charges – APL)] / UC } / Jour


Prendre en compte la composition familiale dans le calcul des ressources

Afin d’intégrer le nombre d’unités de consommation dans le calcul du reste-pour-vivre d’un ménage,il est indispensable de définir le nombre de personnes vivant dans le foyer et celles pouvant êtreincluses dans l’évaluation des ressources.

w La composition familiale doit être appréciée au sens strict du CCH. Conformément à la loi demobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi Molle, les personnes non rat-tachées au foyer fiscal ne sont prises en compte ni dans la composition du ménage, ni dans l’éva-luation de ses ressources, sauf en cas de co-titularité. Ainsi, les personnes « hébergées » ne sontpas considérées comme vivant dans le foyer et ne sont pas prises en compte (par exemple : lesenfants de plus de 25 ans).

w En cas de séparation du couple, quel que soit le statut matrimonial, chacun des parents peutprendre en compte le(s) enfant(s) sous réserve d’une garde alternée justifiée par décision du jugeaux affaires familiales ou accord des parents. Le droit de visite et d’hébergement est exclu. Àdéfaut, l’enfant est considéré à la charge du parent chez lequel il a sa résidence principale. Cettepreuve peut être produite par tout moyen.

w En cas de grossesse, conformément au CCH, les naissances à venir sont prises en compte par lesorganismes Hlm à partir de la 12e semaine de grossesse (certificat médical faisant foi) pour attribuerun logement adapté à la composition du ménage, mais elles ne sont pas prises en compte pourcalculer le nombre d’unités de consommation.

13mars 2018 / n°47 - Livret 2

w Les personnes considérées comme « vivant au foyer » sont définies et listées par l’article L. 442-12 duCCH. Il s’agit des personnes suivantes : le(s) futur(s) titulaire(s) du bail ; les personnes rattachées fiscale-ment qui figurent sur les avis d’imposition ou de non-imposition du (des) futur(s) titulaire(s) du bail ; leconcubin notoire ou le partenaire pacsé du futur titulaire du bail ; les personnes réputées à charge ausens du code général des impôts.

w Sont considérés fiscalement à charge : › les enfants de moins de 18 ans. L’enfant mineur de parents séparés est à charge du partent chez

lequel il réside à titre principal ; en cas de résidence alternée au domicile de chacun des parents, ilest réputé à la charge égale de l’un et de l’autre parent ;

› l’enfant de moins de 21 ans, ou de moins de 25 ans s’il poursuit des études, qui a choisi d’être rat-taché au foyer fiscal de ses parents ou les mêmes personnes rattachées au foyer fiscal de sesparents de celui qui les a recueillies après qu’elles sont devenues orphelines de père et de mère ;

› quel que soit leur âge, les enfants infirmes et les personnes titulaires d’une carte d’invalidité vivantau foyer.

La composition familiale

Calculer le reste-pour-vivre dans le logement social

Ressources

Salaires

Pièces justificatives

Bulletins de salaire des trois derniersmois dont 13e mois ou prime,appréciés sur la base des justificatifsdisponibles dans le SNE

Remarques

Prendre en compte le «net à payer» ainsi que le 13e

mois et les primes, appréciés sur la base de l’informationdisponible (bulletin de salaire de décembre ou attes-tation employeur).

Possibilité de confronter les salaires à l’avis d’impositionpour s’assurer de la cohérence.

Pour les intérimaires, les intermittents, les auto-entre-preneurs et les artisans (dont les revenus sont irrégu-liers), privilégier l’appréciation des revenus et ressourcessur la base de l’avis d’imposition (sur 12 mois).

Travail non salarié

Avis d’imposition

Pension de retraite

Avis d’imposition ou notification de retraite (si retraite récente)

Pension d’invalidité

Avis d’imposition ou notification de la pension

Indemnisationschômage

ASSEDIC : avis de paiement des3derniers mois

Pour une vision « dynamique » du parcours, possibilitéd’apprécier la durée de prise en charge.

Bourse étudiante

Avis d’attribution de la bourse

Indemnités journalières

Bulletin sécurité sociale des troisderniers mois

Prestationssociales et familiales

Attestation CAF ou MSA Ne sont pas prises en compte dans les ressources lesprestations dont le montant ou la périodicité ne sontpas réguliers (telles que l’Allocation de Rentrée Scolaire)ou ciblées sur une nature de dépense particulière.

Revenus (+) ou déficits (-)fonciers

Avis d’imposition Possibilité de prendre en compte l’acte de propriété,le crédit immobilier voire le contrat de location.

Pensions alimentaires

Reçues (+)Versées (-)

Extrait de jugement qui stipule lemontant et la périodicité éventuelle

Avis d’imposition

ou «autre document démontrant laperception»

NB. Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, des dépenses engagées pour l’hébergement de l’undes conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépépendantes (EHPAD)

14repères Gérer la demande et les attributions : l’analyse des candidatures et de leur solvabilité

Apprécier les ressourcesL’appréciation des ressources des demandeurs est réalisée sur la base stricte des pièces justificatives queles organismes Hlm sont en droit de demander au regard de la réglementation en vigueur (article R.*441-2-4 du CCH et arrêté du 24 juillet 2013).

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Dépenses

Loyer horscharge

Base d’estimation du montant

Loyer à la relocation, dont annexesobligatoires attachées au logement(terrasse, jardin, parking en cas demaisons individuelles...).

Remarques

Dans un souci de lisibilité à l’égard des réservataires,indiquer le plafond de ressources correspondant autype de conventionnement du logement sur l’avis devacance.

Chargeslocatives

Charges récupérables (Art. L. 442-3 du CCH).

Les charges intègrent les fluides si consommation collective.

Le montant des parkings n’est pas pris en compte.

Dépensesindividuellesd’énergie etde fournitured’eau

« Lorsque les consommations d'eau etde chauffage sont individualisées, lebailleur intègre dans le calcul du tauxd'effort au titre des charges, un forfaitqui tient compte de la taille dulogement et du nombre des personnesqui vivront au foyer » (Arrêté du 10mars 2011 fixant la méthode de calculdu taux d'effort mentionné à l'articleR.* 441-3-1 du CCH).

Systématiser le calcul du forfait comme défini dansl’arrêté.

Inclure les ratios appliqués (qui peuvent éventuellementvarier en fonction du type d’énergie) dans les règlesd’instruction (procédure interne) et les communiqueraux réservataires.

Les charges liées aux énergies incluent d’autres coûtsque ceux liés aux consommations, notamment lescoûts de maintenance des équipements.

Déduction del’APL

Estimation sur l’extranet bailleur de la CAF ou caf.fr

Utilisation de l’extranet bailleur de la CAF et caf.fr àprivilégier aux calculs des systèmes d’informationinternes aux organismes, en raison d’une plus grandefiabilité et adéquation avec le montant réellementversé par la CAF.

› Le montant des parkings n’est pas pris en compte dans le calcul du reste-pour-vivre. Ils peuvent cependant être une variable dans l’appréciationdes capacités économiques et de la situation globale du ménage.

› Les plans d’apurement ne font pas partie des pièces réglementairementprises en compte dans l’analyse des demandes de logement social. De cefait, ils ne doivent pas être intégrés dans le calcul du reste-pour-vivre.Néanmoins, lorsqu’un plan d’apurement est connu, l’information ayantété communiquée par le ménage, il constitue, comme d’autres informations(crédits à la consommation notamment), un élément complémentaired’appréciation de la situation dans le cadre d’une analyse globale.

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Evaluer les dépenses liées au logement


La collection des Cahiers, toute l’expertise de l’Unionsociale pour l’habitat repères

actes

référencesperspectives

signets

Une déclinaison par thématique

accession sociale aménagement et urbanisme communicationdroit et fiscalité énergie et environnement habitants/locataires

maîtrise d’ouvragepatrimoine politiques sociales qualité de serviceville et renouvellement urbain

Vous pouvez commander des exemplaires de ce Cahier en envoyant un bon de commande à H’Prom ([email protected], [email protected])L’ensemble des Cahiers est disponible en PDF sur http://ressourceshlm.union-habitat.org, après identification de l’utilisateur.

DERNIÈRES PARUTIONS

collection références 3• L’investissement des organismes Hlm dans

la rénovation énergétique. Analyse d’un panelde dossiers de prêts de la Caisse des Dépôtsentre 2009 et 2014, juin 2016

4• Enseignements du Programme d’instrumen-tation de l’OPE, septembre 2016

collection repères

15• Systèmes de gestion des données relativesà l’amiante, mars 2016

16• Quelle organisation mettre en place pourmaîtriser le risque amiante ? avril 2016

17• Orientations d’attribution et conventiond’équilibre territorial : contribution desorganismes Hlm au diagnostic de l’occupationet du fonctionnement du parc social et àl’analyse des enjeux de mixité, avril 2016

18• Journal des locataires : tendances et bonnespratiques, mai 2016

19• Plan d'actions Développement durable2010-2015. Focus sur les actions pharesdu Mouvement Hlm, juin 2016

20• Mobilité résidentielle : l'action desorganismes Hlm, juillet 2016

21• Les usages des outils de production dufoncier pour le logement social : Nice Côted’Azur Métropole, Lyon Métropole, CA dePlaine Commune, août 2016

22• Accompagner le vieillissement deslocataires : l’action des organismes d’Hlm Les enseignements du concours « Hlmpartenaires des âgés », septembre 2016

23• Hébergement, accès au logement etaccompagnement social : les partenariatsentre bailleurs sociaux et associationsd’insertion, septembre 2016

24• Habitat social et santé mentale : cadrejuridique et institutionnel, pratiques etressources, octobre 2016

25• La communication peut-elle faire évoluerles pratiques ? décembre 2016

26• Les éléments constitutifs de l’attractivitédes produits en accession sociale, janvier2017

27• Le management des organismes Hlm :réalités, pratiques et enjeux, janvier 2017

28• La conduite des projets de gestion de sitedans les organismes, février 2017

29• Analyse du volet logement de la loi Egalitéet Citoyenneté, février 2017

30• Incidences des plans de prévention desrisques sur les stratégies patrimoniales desorganismes Hlm, mars 2017

31• Prise en compte de la question de l’amiantedans les contrats d’assurance et la gestiondes sinistres, mars 2017

32• Densification des emprises foncièresexistantes : un nouveau gisement pour laproduction ? mars 2017

33• La vidéoprotection et la vidéosurveillancedans l’habitat social, avril 2017

34• Enjeux de la maquette numérique dans lelogement social, mai 2017

35• Les marchés des organismes Hlm : passationet exécution, mai 2017

36• Le numérique : levier d’amélioration duservice au sein du parc social, juillet 2017

37• La tranquillité résidentielle et le partenariatde sécurité publique, septembre 2017

38• Réforme du droit des contrats : analyse etconséquences, septembre 2017

39• Améliorer et optimiser le montage d’opéra-tions en neuf et en réhabilitation, septembre2017

40• Les achats pour favoriser l’insertion etl’emploi, septembre 2017

41• Règlement européen relatif à la protectiondes données : impacts pour les organismesHlm, octobre 2017

42• S’adapter aux enjeux du patrimoine Hlmen copropriété et prévenir les difficultésdes copropriétés mixtes, octobre 2017

43• Contribuer au traitement des copropriétésfragiles et en difficultés, octobre 2017

44• Production d’énergie et autoconsommation:enjeux et opportunités pour la maîtrised’ouvrage social, janvier 2018

45• Habitat participatif et organismes Hlm. Vol.1Premiers retours d’expérience, janvier 2018

45• Habitat participatif et organismes Hlm. Vol.110 monographies et portarits d’habitants,février 2018

46• Fonds de soutien à l’innovation (FSI) :fonctionnement, jurisprudence et recueilde bonnes pratiques, février 2018

collection signets

4• L’accession sociale sécurisée dans les quartiersen renouvellement urbain, avril 2016

5• Logement intermédiaire : décryptage du cadrejuridique et fiscal, mai 2016

6• Formaliser une engagement qualité de service,septembre 2016

7• La médiation des litiges de la consommationdans le secteur Hlm, novembre 2016

8• Favoriser les éco-comportements des habi-tants du logement social, septembre 2017

collection perspectives

1• Construire pour gérer : une spécificité de lamaîtrise d’ouvrage Hlm - Regards croisésd’acteurs, septembre 2015

2• RSE et DSU au service de la stratégied’entreprise, octobre 2016

collection les actes11• Quoi de neuf acteurs ? Journée d'actualité du

réseau des acteurs de l'habitat, Paris, 10 mars 2016

12• Loger les jeunes dans le parc social, Journéeprofessionnelle, Paris, 31 mai 2016

13• Quoi de neuf chercheurs ? 4èmes rencontresnationales, Paris, 17 novembre 2016

14• Les Hlm face aux crises : comment gérer,comment communiquer ? Journée professionnelle du 23 mai 2017

15• Maquette numérique et changementsorganisationnels : de l’industrie aubâtiment Colloque national, Paris, 3 mai 2017

16• Accompagner le changement en interne :le rôle de la communicationJournée professionnelle du 14 novembre 2017

17• Quoi de neuf chercheurs ? Les enjeux de latransition numérique pour l’habitat et lelogement, Paris, 23 novembre 2017

L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT14, rue Lord Byron • 75384 Paris Cedex 08Tél. : 01 40 75 78 00 • Fax : 01 40 75 79 83www.union-habitat.org

repe res47jfvol2.qxp mise en page 1 · 2018. 5. 16. · miques (taux d’effort et...

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