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Référentiel coût global Version 1 – mai 2011

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Référentiel coût global applicable au logement social

Sophie Langlois – Huanhuan Qian Mai 2011


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Sommaire

I. Introduction ...................................... ............................................... 3

II. Méthode de travail et construction du référentiel . ........................ 8

A. Principes retenus par Nantes Habitat .................................................................................... 9

B. Reconstitution du Coût Global .............................................................................................. 11

C. Identification des éléments qui pèsent sur le Coût Global ........................................... 13

1. Les éléments qui pèsent sur les coûts de gestion (hors charges) .............................. 13

2. Les éléments qui pèsent sur les coûts d’exploitation .................................................... 14

3. Les éléments qui pèsent sur les coûts de maintenance ............................................... 14

4. Les éléments qui pèsent sur les charges ........................................................................ 14

D. Identification des éléments de conception qui influent sur le Coût Global ................ 16

1. Implantation du bâtiment dans son environnement .......................................................... 16

2. Forme architecturale du bâtiment ........................................................................................ 16

3. Orientation du logement ........................................................................................................ 17

4. Organisation du logement ..................................................................................................... 17

5. Organisation des parties communes ................................................................................... 17

6. Matériaux de l’enveloppe du bâtiment ................................................................................ 18

7. Équipements techniques et maintenabilité ......................................................................... 18

E. Analyse de la structure des coûts techniques d’une construction neuve ...................... 19

III. Outil d’analyse en coût global .................... .................................. 21

A. Taux de rotation ...................................................................................................................... 21

1. Critère « typologie » ........................................................................................................... 21

2. Critère « Orientation-Luminosité-Vue» (OLV) ................................................................ 22

3. Critère « organisation » ..................................................................................................... 23

4. Critère « fenêtre dans la cuisine » ................................................................................... 23

5. Critère « nuisance sonore » .............................................................................................. 23

6. Formule de calcul ............................................................................................................... 24

B. Coûts de gestion générés par la rotation ............................................................................ 24

1. Calcul des frais de dossier : .............................................................................................. 24

2. Calcul des frais de travaux entre deux locations ........................................................... 25

C. Calcul des coûts de nettoyage des parties communes ................................................ 26

D. Fiche de maintenance et remplacements des composants ......................................... 26

1. Les sols ................................................................................................................................ 27

2. Les façades ......................................................................................................................... 27

3. Les menuiseries extérieures ............................................................................................. 28

4. Les toitures .......................................................................................................................... 28

5. Le chauffage - la production d’ECS - la VMC ................................................................ 29

E. Démolition ................................................................................................................................ 31

F. Tableau d’amortissement ...................................................................................................... 31

G. Tableau récapitulatif d’un projet ....................................................................................... 32

IV. Conclusion ........................................ ............................................. 33

VI. Annexes ........................................... .............................................. 34


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I. Introduction Le patrimoine immobilier d’un office public de l’habitat nécessite une attention très particulière au regard des multiples enjeux qu’il revêt. Il est, d’une part, l’outil incontournable pour le bailleur qui développe son activité grâce à son attractivité et à sa pérennité (les bâtiments ont souvent des durées de vie importantes). Il évolue continuellement en fonction de l’usage qui en est fait ainsi que par son intégration spatiale et sa dimension esthétique. Il est, d’autre part, pour l’habitant, un lieu de vie confortable, équilibré, adapté à ses ressources. Enfin, il est le mode d’expression des maîtres d’œuvre et un levier économique pour les entreprises qui le construisent, le maintiennent en état, le réhabilitent, le démolissent, … Toutes les phases de la chaîne d’ouvrage sont essentielles, il ne faut pas les négliger quand on sait que l’investissement initial ne correspond parfois qu’à 25% du coût global de l’ouvrage sur sa durée de vie ou qu’une grande part des coûts de maintenance et d’exploitation dépendent en majeure partie de l’attention portée à la phase de conception. La maîtrise et l’optimisation des coûts sont aujourd’hui des préoccupations qui ne peuvent exister au détriment de la qualité de l’ouvrage elle-même impactée par les nouvelles réglementations, les nécessaires innovations techniques, le prix des matières premières et de l’énergie. Cette gestion est d’autant plus nécessaire que les bailleurs sociaux doivent tenir compte des loyers pratiqués. Il faut donc activer de nombreux leviers et promouvoir de multiples partenariats pour surmonter les contraintes qui se présentent à un maître d’ouvrage et les transformer en opportunités. Ainsi, le calcul en coût global propose une approche pertinente et appropriée au secteur du logement social. Il permet de convaincre pour se lancer dans des opérations innovantes, mais également de prendre des décisions quant aux procédés constructifs utilisés, au choix de l’enveloppe extérieure du bâtiment ou de l’organisation intérieure des logements… On retrouve une littérature assez fournie dans ce domaine tant le coût global est adaptable à de nombreux secteurs d’activité. S’il existe une norme, des réflexions et des documents sur le coût global dans le bâtiment, ces documents s’appliquent à des bâtiments publics, d’activités tertiaires ou d’activités industrielles, mais jamais à des bâtiments de logements et encore moins au logement social. Il existe également de multiples manières d’appréhender le coût global c’est pourquoi les approches sont multiples. On retrouve par exemple le coût global élémentaire qui ne prend en compte que les gains énergétiques réalisés et la gestion des coûts d’entretien ; le coût global élargi qui propose une approche dynamique et intègre l’humain de façon plus importante, en tenant compte de la qualité de vie et des impacts environnementaux potentiels. Toutefois, on ne peut réduire le principe du calcul en coût global à une série d’éléments intuitifs juxtaposés. Il s’agit en fait de confronter les points de vue et les expériences pour formuler des hypothèses qui ne peuvent


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pour autant pas être vérifiées systématiquement. Nous conservons donc une part d’incertitude et une probabilité de défaillance qu’il faut réduire au strict minimum. Arriver à ce résultat nécessite la confrontation et la consolidation de données collectées par des personnes de métiers différents. Cette première version du référentiel coût global de Nantes Habitat décrit point par point la méthodologie adoptée. Il est le fruit du travail d’une équipe pluridisciplinaire qui a œuvré pendant deux ans à sa réalisation. Loin de s’en tenir à une approche purement financière, il permet de visualiser et de comprendre les choix qui ont été opérés. Chacun peut, en fonction du contexte et de ses impératifs, adapter le référentiel. Il constitue ainsi un outil utilisable en l’état ou devient une base de travail évolutive pour évaluer plusieurs solutions d’investissement.


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Éléments de contexte Le présent document a pour objet de :

- présenter la méthode utilisée par Nantes Habitat pour élaborer ce référentiel, l’expliquer, et argumenter les choix réalisés ;

- présenter les paramètres et les hypothèses de la gestion prévisionnelle du patrimoine ;

- donner des éléments pour alimenter la réflexion stratégique sur le devenir d’un patrimoine ;

- mettre en évidence les évolutions à apporter dans la rédaction des programmes, des règlements de consultation :

- proposer des outils pour une prise en compte du coût global lors de l’analyse des projets en phase de concours de maîtrise d’œuvre.

Cette méthode d’évaluation en Coût Global, adaptée à la spécificité du logement locatif social, permet d’optimiser l’investissement et le fonctionnement d’un bâtiment dès sa conception, en visant un triple objectif :

- la meilleure adaptation possible aux exigences fonctionnelles, donc aux attentes des utilisateurs et du gestionnaire ;

- la recherche d’un coût total optimisé pendant la durée de vie prévue théorique du bâtiment, au profit des habitants, de l’environnement, de l’investisseur gestionnaire ;

- la préservation des ressources en énergie primaire, en eau, en matière première, la diminution des déchets non recyclables ou non réutilisables, la gestion des impacts négatifs de cette activité sur l’environnement.

L’une des principales contraintes du champ de la construction réside dans la difficulté de maîtriser les coûts et bénéfices diff érés du cycle de vie d’un ouvrage . Les opportunités offertes par l’élargissement du concept de développement durable, et notamment les aspects environnementaux, au champ de la construction ont accentué l’intérêt d’une évaluation quantitative et qualitative des évènements intervenant à moyen et long terme relatifs aux choix effectués lors de la conception, en vue d’intégrer dans le calcul économique l’ensemble des coûts et bénéfices d’une opération (économiques, environnementaux et sociaux). Concrètement, il s’agit d’anticiper dès la phase de conception d’un ouvrage les contraintes, les coûts, le fonctionnement, l’entretien et le maintien en état d’usage et de services, la déconstruction. En outre, la notion de bénéfice ne sera pas abordée dans la suite du document. En effet, non seulement les objectifs des opérateurs de logements sociaux sont en premier lieu la maîtrise des charges et des loyers pour les


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occupants, la maîtrise de l’ensemble des coûts pour le gestionnaire, la préservation des ressources (financières ou naturelles), mais s’il fait des bénéfices, ces derniers sont réinvestis au profit des habitants actuels et futurs. Une opération de construction ou de requalification de logements sociaux se doit, réglementairement, d’être équilibrée sur la durée des emprunts : les calculs d’équilibre d’opération sont effectués sur des bases forfaitaires connues et reconnues par les différents acteurs (Etat, collectivités territoriales, organisme de logements sociaux, Caisse des dépôts, ...). L’approche en Coût Global vise donc à proposer au maître d’ouvrage ou au gestionnaire une analyse économique et environnementale permettant d’estimer les coûts intervenant sur l’ensemble du cycle de vie d’un ouvrage, de mieux prendre en compte leurs impacts dans les choix d’investissement, d’intégrer les coûts environnementaux de remplacement des composants du bâtiment. Le référentiel permet une meilleure appréhension des coûts et une optimisation des budgets d’exploitation et de maintenance en lien avec la qualité des projets. Elle pourra également être un outil de choix aux différents stades de la conception, en particulier lors des concours de maîtrise d’œuvre. Il est un outil d’aide à la décision dans les choix stratégiques de gestion du patrimoine. Dans le cas d’opérations de constructions neuves, le calcul en Coût Global permet le classement hiérarchique des propositions en prenant en compte la conception des volumes et des espaces, des matériaux, des composants, le tout fondé sur la durée de vie du bâtiment. Dans le cas de bâtiments existants, cette méthode permet d’éclairer la réflexion stratégique en vue de la requalification, de la maintenance ou de la démolition, en prenant en considération de multiples paramètres. Pour la mise en place du référentiel Coût Global à Nantes Habitat, nous nous somme inspirés de la norme ISO/DIS 15686-5 et du guide d’analyse Coût Global pour des bâtiments publics 1. Suivant l’usage des bâtiments, le Coût Global peut être complètement différent, les logements locatifs sociaux présentent des spécificités telles que :

- des bâtiments à usage privatif, destinés à la location, dont le gestionnaire n’a pas la maîtrise de l’usage par les locataires, bien qu’il prenne en compte au maximum leurs besoins, leurs attentes et leurs désirs ;

- des obligations réglementaires sur l’entretien ; - une compensation des investissements, de l’entretien et de la gestion par les

loyers et les charges récupérables ; 1 Ministère de l’économie, de l’industrie et de l’emploi, mai 2010, Guide relatif à la prise en compte du coût global dans les marchés publics

de maîtrise d’œuvre et de travaux.


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- une population logée répondant à des plafonds de ressources dont les loyers et les charges doivent être maîtrisés ;

- la nécessité d’optimiser l’ensemble des les coûts dans l’intérêt des locataires et du gestionnaire, tout en maintenant l’attractivité des bâtiments et la solvabilité des ménages ;

- le souci constant de pérenniser la qualité du patrimoine et d’en maintenir sa valeur.

Rappel important : au stade du concours le référentiel est un outil d’aide à la décision et non une prévision réelle du coût global de l’opération. Ce coût ne peut en effet être calculé qu’après la phase Avant projet Définitif. Dans le tableau récapitulant des résultats d’analyse en Coût Global d’un projet au stade du concours, on trouve les cinq grandes familles de coûts (T.T.C.).


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II. Méthode de travail et construction du référentiel

Le projet de référentiel Coût Global a démarré en 2009, suivi par un groupe de travail interne multidisciplinaire. Un cadre méthodologique général a été défini au démarrage, il a évolué de manière empirique au fur et à mesure des réflexions du groupe. Dans un premier temps tous les éléments nécessaires à l’analyse ont été listés, ces éléments ont été regroupés en cinq grandes catégories selon la norme ISO :

Investissement Exploitation Maintenance Remplacement Démolition

Pour concrétiser la démarche, la deuxième étape a consisté à reconstituer le Coût Global d’un groupe de bâtiments du patrimoine de Nantes Habitat voué à la démolition. Les résultats ont permis d’identifier dans un premier temps, les éléments ayant un impact important sur le Coût Global puis dans un second temps, de repérer le moment de la vie d’un projet où ces éléments impactent le Coût Global. Par la suite, les coûts de fonctionnement actualisés ont été reconstitués : chaque élément constitutif du Coût Global et en particulier des coûts de gestion a fait l’objet d’une pondération pour bâtir un calcul représentatif du poids réels des différents éléments. Enfin, la modélisation a été testée sur plusieurs projets au stade du concours de maîtrise d’œuvre, amendée et rendue opérationnelle.


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Pilotage du projet : Matthieu JOUBERT, directeur de projet développement durable Animation du groupe de travail et rédaction du guide : Sophie LANGLOIS, expert patrimoine Accompagnée de Huanhuan QIAN, stagiaire Composition du groupe de travail :

• Jérôme Barbedet, responsable gestion du patrimoine • Isabelle Bourget, responsable gestion du patrimoine • Katell Brieuc, responsable du pôle habitat spécifique et commerces • Sylvie Davias, responsable du pôle comptabilité fournisseur • Céline Gicquel, chargé d’opération au service maîtrise d’ouvrage • Pascal Guerin, gérant logements • Noella Henrio, conseiller clientèle • Laetitia Héry, responsable du service projets urbains • Franck Marolleau, acheteur • Christophe Mouchard, responsable du pôle contrôle de gestion • Christophe Orhon, responsable du service exploitation • Fabien Rapin, gestionnaire contrats de maintenance

A. Principes retenus par Nantes Habitat Pour l’élaboration de cet outil d’analyse, plusieurs règles ont été posées afin de se projeter dans le temps. Un bâtiment a comme particularité une durée de vie qui peut être très longue : suivant son usage, son mode de gestion, son implantation géographique ou les matériaux mis en œuvre, les hypothèses de longévité ne sont pas les mêmes. D’autre part, le calcul en Coût Global prend en compte ou non des notions de rentabilité financière des investissements.

1. Le coût du terrain et les coûts financiers sont pris en compte dans l’analyse du Coût Global pour le patrimoine de Nantes Habitat, mais les externalités2 ne sont pas prises en compte. Néanmoins les externalités liées à la qualité environnementale des bâtiments sont prises en compte.

2. Les impacts de localisation dans la ville et d’environnement de la

construction ne sont pas pris en compte dans le référentiel. En effet, lors de l’analyse d’un projet en phase concours les contraintes liées au choix de la localisation sont les mêmes pour tous les projets.

2 Dictionnaire web d’Alternatives Economiques : Une externalité se produit lorsqu’une action économique a des effets sur des tiers sans

que ces effets donnent lieu à un paiement ou à une transaction. On distingue des externalités positives, comme l’effet de l’installation d’un

apiculteur sur les récoltes de fruits, et des externalités négatives, telles que l’installation d’une porcherie industrielle sur un site résidentiel

réduit la valeur des propriétés alentours.


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Bien que le critère d’implantation soit primordial dans le Coût Global, la rareté foncière sur Nantes ne rend pas pertinent l’intégration de ce paramètre. Au moment de la construction d’un bâtiment l’évolution de son environnement n’est imaginée que positivement, l’impact d’une évolution négative ne peut être modélisé.

3. Pour tout calcul les coûts doivent être exprimés en euros constants et

un taux réel d’actualisation à 3,5% sera appliqué (taux conforme aux hypothèses prises dans le calcul du prix d’équilibre permettant de vérifier la faisabilité financière d’une opération).

4. En 2011, pour un programme donné le choix du projet a un impact très

faible sur les modalités de financement et les mont ants de subventions propres au logement social . Ces éléments ne sont donc pas pris en compte dans le référentiel, en cas d’évolution, il sera nécessaire de les intégrer.

5. En accord avec la Direction Finance et Gestion, la durée de vie des

bâtiments est fixée à 60 ans . En effet la durée d’amortissement comptable des bâtiments et de la plupart des composants est de 55 ans. Nous avons considéré qu’un bâtiment continuait à être exploité au-delà de sa stricte durée d’amortissement comptable. A noter : certaines études canadiennes prennent en compte un cycle de vie de 75 ans, d’autres structures prennent en compte la durée des emprunts.

6. La durée d’emprunts pour les nouvelles construction s est de 40 ans,

celle pour les requalifications est de 25 ans, et c elle des améliorations est de 15 ans : la requalification comprend des modifications structurelles des bâtiments, l’amélioration correspond à des changements de composants en les adaptant aux évolutions techniques et réglementaires.

7. Les bâtiments seront démolis ou déconstruits au bou t de 60 ans , il faut

donc intégrer ces coûts. La valeur résiduelle du foncier après démolition n’est pas prise en compte, c’est un nouveau cycle qui commence.

8. Le coût moyen d’investissement est de 150 000 € TTC par logement

toutes dépenses confondues pour les nouvelles constructions et de 40 000 € TTC/logement pour les requalifications (coûts vérifiés par différentes simulations financières). Note : le coût toutes dépenses confondues intègre le foncier, les aménagements de terrain et la viabilisation, les travaux, tous les honoraires d’études, le bureau de contrôle, le coordinateur Sécurité Protection Santé. Les frais d’assurance et les intérêts d’emprunts sont intégrés à un autre niveau.


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B. Reconstitution du Coût Global

Cette analyse a d’abord eu pour objectif de comprendre et de s’approprier tous les éléments constituant le Coût Global. Ensuite le groupe a défini de manière partagée les différentes phases du cycle de vie des bâtiments à étudier. À partir de l’étude du groupe de bâtiments test, nous avons identifié les composants qui pèsent sur les coûts d’investissements et ceux qui induisent des coûts récurrents tout au long du cycle de vie du bâtiment, analysé les frais liés à l’activité de location et ceux liés à la gestion quotidienne d’un parc de logements. Nantes Habitat ne dispose pas d’une comptabilité analytique, reconstituer l’ensemble des dépenses depuis la construction des bâtiments s’est avéré complexe. Il a ainsi été décidé d’utiliser d’une part les données chiffrées spécifiques au groupe étudié (essentiellement liées aux investissements techniques et à la maintenance des équipements), et d’autre part, d’utiliser des données extrapolées à partir des chiffres moyens de Nantes Habitat. Cette approche a été confrontée aux données connues par agence et par groupe de ces dix dernières années, permettant ainsi de pondérer les moyennes antérieures.

Le patrimoine choisi pour cette analyse est le groupe La Lande, situé dans le quartier Bellevue à Nantes. Ce groupe a été construit en 1956, mis en service en 1958. Il regroupe quatre immeubles « linéaires », trois immeubles « plots » comprenant au total 117 appartements, trois commerces et 25 pavillons individuels, soit 142 logements. Ces logements répondent aujourd’hui à une offre locative très sociale c'est-à-dire avec des quittances très basses liées au prix du mètre carré (m²) mais également à de petites surfaces et un faible niveau d’équipements. Les bâtiments sont situés dans un environnement urbain attractif, proche des transports publics, mais ils sont identifiés comme obsolètes autant par leur état technique et leur conception que par la morphologie des logements. Enfin, l’assiette foncière3 est intéressante et permet une densification de la ville sur elle-même. La question du devenir de ce patrimoine étant établie depuis longtemps, il a bénéficié de peu de réinvestissement au cours des dix dernières années. Pendant les périodes précédentes, la politique de loyer pratiquée n’a permis que d’effectuer l’entretien courant du patrimoine et le renouvellement des composants de chauffage. Le schéma ci-après représente l’ensemble des dépenses depuis la construction et la mise en service du bâtiment jusqu’à fin 2009. On entend par exploitation, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, les dépenses liées au bon fonctionnement des bâtiments et notamment la part non récupérable des contrats d’exploitation (chauffage, nettoyage des parties communes, entretiens des espaces extérieurs). On 3 Base d’imposition de la taxe foncière

entend par frais de gestion l’ensemble des dépenses liées à la gestion de l’entreprise, tant administrative que financière, les frais de personnelnon récupérable des agents de proximitélocation des logements).

Répartition 1 : Coût Global du groupe de La Lande avec peu de maintenance et

Répartition 2 : Coût Global du groupe La Lande avec une maintenance et un entretien conforme aux objectifs de PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) de Nantes Habitat

charges

chauffage

(récupérables)

16%

frais gestion

22%

maintenance

7%

remplacements

4%

charges

chauffage

(récupérables)

15%

frais gestion

20%

maintenance

7%

remplacements

11%


entend par frais de gestion l’ensemble des dépenses liées à la gestion de administrative que financière, les frais de personnel

pérable des agents de proximité et les dépenses liées à la remise en

Coût Global du groupe de La Lande avec peu de maintenance et

Coût Global du groupe La Lande avec une maintenance et un entretien conforme aux objectifs de PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) de Nantes Habitat

investissements

22%

exploitation

charges

récupérables

14%

remplacements

4%

déconstruction

3%

investissements

20%

charges

récupérables

13%

remplacements

11%

déconstruction

3%

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entend par frais de gestion l’ensemble des dépenses liées à la gestion de administrative que financière, les frais de personnel (compris la part

et les dépenses liées à la remise en

Coût Global du groupe de La Lande avec peu de maintenance et d’entretien

Coût Global du groupe La Lande avec une maintenance et un entretien conforme

exploitation

12%

charges

récupérables

14%

investissements

exploitation

11%

charges

récupérables

13%


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La répartition 1 correspond au Coût Global réel rec onstitué, la répartition 2 est conforme aux objectifs actuels d’entretien, de main tenance et de remplacement qui ont pour finalité de maintenir la qualité technique et l’attractivité des bâtiments . Ces deux graphiques font apparaitre que l’investissement initial représente environ 20% du Coût Global, l’ensemble des charges récupérables représentent plus d’un quart du Coût Global (elles sont totalement répercutées sur les locataires au travers des charges quittancées). Les frais de gestion représentent également environ 20% du Coût Global. L’étape suivante a permis de déterminer les élément s susceptibles de faire varier cette répartition et de mettre en évidence l es étapes où les choix décisifs sont opérés.

C. Identification des éléments qui pèsent sur le Co ût Global

Suite à la reconstitution du Coût Global du groupe La Lande, en plus des cinq familles de coûts présents dans la Norme ISO, nous avons identifié d’autres qui sont propres au patrimoine de Nantes Habitat :

- les frais de gestion - les coûts de maintenance - les charges

1. Les éléments qui pèsent sur les coûts de gestion (hors charges)

Les coûts de gestion comprennent une part importante liée à l’organisation de la structure, mais également à son statut. En effet, les organismes de logements sociaux ont une obligation d’un seuil d’effectif de terrain minimum pour 100 logements. Une part des frais de gestion est liée à la rotation des logements. Le taux de rotation moyen pour Nantes Habitat est de 10% par an, il est stable depuis plusieurs années, mais il varie de manière importante en fonction de :

• la typologie des logements : de 3% par an pour un type 5 à plus de 15% pour un type 2 (le programme définit la typologie des logements souhaités par Nantes Habitat, celle-ci varie d’un projet à l’autre en fonction des choix d’implantation et d’organisation de l’architecte) ;


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• la qualité des logements, leur fonctionnalité, leur orientation, la localisation dans le bâtiment. Les logements à rez-de-chaussée sont par exemple moins prisés que ceux en étage. Ces éléments sont figés en phase de conception du projet ;

• la qualité de l’environnement qui peut évoluer au cours de la vie du bâtiment, mais une partie est travaillée au stade de la conception.

2. Les éléments qui pèsent sur les coûts d’exploita tion Ils sont liés à la nature, la quantité et la qualité des équipements techniques du bâtiment, mais également à sa performance thermique. Ces éléments, très dépendants du coût des matières premières, subiront probablement l’effet de l’augmentation des prix (difficile à prévoir sur le long terme) mais la réduction des besoins en énergie et en eau aura un impact considérable sur les coûts d’exploitation.

3. Les éléments qui pèsent sur les coûts de mainten ance Ils sont très fortement liés au choix des matériaux mis en œuvre dès la construction (le choix des matériaux est primordial sur certains composants : vieillissement prématuré, difficultés d’entretien,…), mais également pour ce qui concerne le logement à la rotation. En effet, lors de la relocation il est souvent nécessaire d’effectuer des travaux d’une part, parce que l’on constate une usure prématurée des composants d’un logement lorsque celui-ci change souvent de locataire, d’autre part parce que les critères d’attractivité changent. On est parfois amené à changer un revêtement de sol en bon état mais ne correspondant plus du tout aux tendances du moment. L’organisation des parties communes peut favoriser des regroupements, engendrer de forts passages non souhaités (hall traversant par exemple), de grandes surfaces à maintenir en état. La forme du bâtiment, l’accessibilité des façades et des toitures sont autant d’éléments qui influent les coûts de maintenance.

4. Les éléments qui pèsent sur les charges

On entend par charge l’ensemble des dépenses variables liées à la production de chauffage et d’eau chaude, à l’entretien des VMC et des chaudières ou chauffe-bains individuels, au nettoyage des parties communes, à l’entretien des espaces extérieurs, à l’entretien des ascenseurs. Les charges se décomposent en une partie récupérable et une partie non récupérable, cette répartition est définie par décrets.


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La maîtrise des charges est un enjeu important, pour le locataire mais également pour le bailleur qui perçoit les loyers. Enveloppe du bâtiment Dans un contexte de raréfaction des énergies fossiles, d’augmentation des coûts de l’énergie et de réglementation thermique de plus en plus exigeante, la qualité de l’enveloppe du bâtiment est primordiale. La qualité thermique de l’enveloppe prend en compte, son isolation thermique et les menuiseries extérieures mais également la forme du bâtiment. La durabilité et la qualité de l’isolant sont décisives si l’on souhaite réduire les pertes d’efficacité dans le temps, ainsi que les pollutions lors du renouvellement ou de la déconstruction.

Chauffage - Production Eau Chaude Sanitaire – Ventilation Mécanique Contrôlée

Les bâtiments construits conformément à la RT2005 (réglementation thermique 2005) ou RT2012, ont des besoins faibles en chauffage. L’enjeu majeur devient de ce fait la production d’eau chaude et la ventilation des logements. Pour que la ventilation reste performante l’entretien des systèmes d’extraction et le nettoyage des grilles d’arrivée d’air frais et d’extraction sont indispensables, générant de nouvelles charges pour les habitants. La maintenabilité (accès, position, poids …) est un élément d’abaissement ou de renchérissement des charges, ce choix s’opère dès la conception du bâtiment.

Équipements sanitaires

Le choix des équipements sanitaires, surtout la robinetterie, a une influence sur la consommation d’eau. Leur qualité peut aussi impacter les charges du locataire. A noter : l’entretien des robinetteries est à la charge de l’usager.

Parties communes

L’entretien des parties communes est une charge importante pour les habitants. Les coûts diffèrent en fonction des surfaces, des matériaux et de l’organisation des espaces. Les choix sont opérés pendant la phase de conception. Par exemple, outre le fait que du carrelage est plus facile à entretenir qu’un revêtement de sol en PVC, il donnera un meilleur aspect de propreté et aura besoin d’être changé moins souvent. L’éclairage naturel ou non des parties communes a un impact direct sur la consommation électrique, même si cette dernière reste faible avec des détecteurs de présence et des ampoules « basse consommation ». L’éclairage est souvent perçu comme une charge importante par les habitants.


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L’accessibilité des châssis fixes à nettoyer ou des luminaires à changer aura également un impact sur les charges. Enfin, la mise en place d’un ascenseur pour un faible nombre de logements pèse lourd dans le décompte de charge.

D. Identification des éléments de conception qui in fluent sur le Coût Global

Les éléments déterminés en phase de conception ont un impact considérable et durable sur le Coût Global d’un bâtiment. Ce chapitre propose donc une approche globale de ces enjeux. Bien que certains paragraphes reprennent des éléments de la partie C, ils ne sont pas évoqués dans le même contexte. La complémentarité entre ces deux parties est tout de même importante et elles ne peuvent s’envisager l’une sans l’autre dans le cadre d’une approche en Coût Global pour des bâtiments neufs.

1. Implantation du bâtiment dans son environnement L’environnement urbain influence directement la gestion locative : les logements à proximité des commerces et des transports en commun sont toujours plus faciles à louer et à relouer, les frais de gestion locative y sont donc moins importants. Bien que Nantes Habitat ait rarement le choix sur l’environnement urbain de ses nouvelles constructions, le choix d’implantation d’un projet sur un terrain a une influence directe sur les coûts ultérieurs. L’exploitation de la pente, la prise compte du climat ou de micro climat, permettent d’exploiter au mieux le potentiel de rafraîchissement et de protection solaire. Par exemple, les obstacles autour des bâtiments peuvent modifier les vents ou faire de l’ombre. La végétation peut apporter de l’humidité mais aussi de l’attractivité.

2. Forme architecturale du bâtiment Une forme architecturale complexe coûte plus chère qu’un « cube », mais ce surcoût peut être compensé par la pérennité des matériaux mis en œuvre, par la prise en compte dès la conception de l’accessibilité pour l’entretien. Les constructions sur pilotis, les porches outre le fait qu’ils contribuent à la diminution de la performance énergétique, augmentent les coûts d’entretien courant et de maintenance par les surfaces à traiter et les usages non maîtrisés qu’ils favorisent.


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3. Orientation du logement

L’orientation permet d’optimiser les apports thermiques, la luminosité et la ventilation naturelle, elle a donc un impact sur les charges, mais aussi sur la gestion locative rendant le logement plus ou moins attractif, augmentant ou diminuant ainsi la rotation.

4. Organisation du logement Une conception du logement adaptée aux modes de vie des locataires facilite également la location et la relocation. La séparation jour/nuit dans le logement, une cuisine éclairée naturellement pouvant être indépendante ou non, une fenêtre dans la salle de bains sont autant d’élément qui faciliteront la location et amélioreront la durée d’occupation par le locataire. En fonction des habitudes culturelles ou sociales certains aménagements sont plus ou moins appréciés, par exemple une cuisine ouverte, un grand séjour avec des petites chambres,… Il peut être intéressant de mixer différentes solutions au sein d’un même groupe pour en diversifier l’occupation. On peut aussi laisser la possibilité de faire évoluer les logements dans le futur grâce à des cloisons amovibles modulaires. Enfin, un logement situé en rez-de-chaussée près de l’ascenseur, sera difficile à louer, le taux de rotation y sera élevé. C’est un handicap qui perdurera sauf à en modifier l’usage.

5. Organisation des parties communes L’organisation des parties communes a une influence sur la gestion locative et sur la gestion technique. La conception des espaces peut favoriser les regroupements ou des usages non appropriés, tandis que d’autre favoriseront une vie collective plus harmonieuse et donc un entretien moins important. Les halls traversant doivent souvent être supprimés pour n’avoir plus qu’un seul accès, ils génèrent donc un investissement différé pour la fermeture et parfois la réorganisation des circulations. Dans l’analyse en Coût Global ils sont identifiés clairement comme un facteur de risque. Lors de l’analyse de projets, on s’aperçoit que la surface des parties communes et les matériaux qui les composent entrainent des frais de gestion et de maintenance différent.


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6. Matériaux de l’enveloppe du bâtiment L’analyse des matériaux de façade doit être appréhendée en prenant en compte le coût initial, les coûts d’entretien mais aussi la maintenabilité (Selon la norme NF X 60-010 c’est l’aptitude dans des conditions données d'utilisation, aptitude d'un appareil, d'une machine ou d'une installation à être maintenue ou rétablie, sur un intervalle de temps donné, dans un état dans lequel elle peut accomplir une fonction requise), le recyclage des produits lors du remplacement ou lors de la démolition. Suivant les matériaux mis en œuvre, les interventions de nettoyage ou ravalement auront une périodicité de 15 ans, 20 ans ou seules des interventions d’entretien seront nécessaire (briques, pierre …).

7. Équipements techniques et maintenabilité Le mode de chauffage collectif ou individuel, le type de production et de distribution se décident dès la conception du bâtiment, le positionnement des équipements techniques également, doit permettre leur remplacement, leur entretien périodique par des accès sécurisés intégrés au bâtiment voire leur modification pour une autre source d’énergie. Au final on constate que 80% des dépenses de gestion, de charges récupérables ou non, d’entretien, de maintenance ou de remplacement se décident au stade de la conception des projets. Le chapitre suivant analyse les postes des investissements initiaux et leur impact sur le Coût Global.


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E. Analyse de la structure des coûts techniques d’u ne construction neuve

La structure des coûts des constructions neuves a été établie à partir de l’analyse de plusieurs projets d’immeubles collectifs en cours de réalisation à Nantes Habitat. Le regroupement par lot a été réalisé en combinant les structures de consultations des entreprises et les familles de composants d’un bâtiment. Cette décomposition est conforme à ce que l’on rencontre traditionnellement dans une opération de construction de logements en structure maçonnée ou béton, celle d’une construction en structure bois est différente (elle sera étudiée dans une version ultérieure, la gestion de la construction bois étant encore mal maîtrisée). Cette répartition a pour objectif de faire apparaître l’importance des lots sur lesquels aucune intervention ultérieure n’aura lieu, les lots dont certains composants feront l’objet d’interventions et ceux dont les composants seront tous renouvelés au moins une fois au cours de la vie du bâtiment.

Composant/lot % moyen Gros œuvre – terrassement VRD4 43,0% Chauffage – ECS5 – VMC6 6,0% Charpente+couverture / étanchéité 5,7% Peinture – revêtement muraux 5,6% Menuiseries extérieures 5,5% Menuiseries intérieures 5,4% Electricité 5,2% Cloisons – plafonds 5,1% Plomberie 5,0% Métalleries - portails 4,4% Ravalement / Habillage de façades 3,2% Sols durs – faïences 2,3% Sols souples 1,6% Appareil élévateur 1,5% Espace vert 0,5%

La répartition des coûts de la construction par lots

Les lots gros œuvre-terrassement VRD, cloisons-plafonds, sols durs et faïence représentent plus de 50% des coûts initiaux. Ils comportent des composants qui ne sont pas (ou rarement) renouvelés au cours de la vie de l’immeuble. Seule une restructuration ou un défaut constructif peuvent amener à les modifier fortement, mais cette hypothèse n’est pas retenue dans cette étude. Toute optimisation des dépenses sur ces postes contribuera à baisser le Coût Global de l’opération et pourra dégager des marges de manœuvre sur les lots à maintenance récurrente.

4 VRD : Voirie et Réseaux Divers

5 ECS : Eau chaude sanitaire

6 VMC : Ventilation Mécanique Contrôlée


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Les menuiseries intérieures, l’étanchéité ou la charpente-couverture représentent environ 10% des coûts initiaux et sont renouvelés une fois partiellement au cours de la durée de vie du bâtiment. Les lots électricité, plomberie, métallerie, menuiseries extérieures et ascenseurs représentent environ 23% des coûts initiaux, ils sont composés d’éléments qui seront renouvelés une fois. Les lots façade, sols souples, installations de chauffage, production d’eau chaude et ventilation, revêtements muraux représentent environ 17% des coûts initiaux, leurs composants sont renouvelés plusieurs fois au cours des soixante années de vie du bâtiment. Lors de l’investissement initial, toutes les optimisations de coût sur des composants non renouvelés sont définitivement pérennes à condition de prendre également en compte les coûts de déconstruction de retraitement des déchets et environnementaux. Les composants qui sont remplacés au cours de la vie d’un bâtiment par le gestionnaire:

- finitions de façades ; - menuiseries extérieures et occultations, compris portes de hall et locaux

annexes ; - chauffage - Production Eau Chaude Sanitaire – Ventilation ; - étanchéité ou couverture ; - sols souples ; - finitions murs et plafonds dans les parties communes (les finitions dans les

logements sont des embellissements à la charge du locataire, leur remplacement à la relocation est uniquement lié à l’usage) ;

- éclairage des parties communes ; - les équipements sanitaires du logement.

Pour chacun de ces composants le référentiel présente en annexe, la durée de vie, et la fréquence de maintenance ou de remplacement. Le coût initial, les coûts de maintenance ou remplacement, les coûts de traitement des déchets, les coûts environnementaux de production, sont pris en compte lors des calculs permettant de comparer les projets et sont propres à chacun d’entre eux. Le chapitre suivant présente les différents documents réalisés pour effectuer un calcul du coût global sur 60 ans d’un projet de construction neuve et ensuite comparer les différents projets d’un concours.


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III. Outil d’analyse en coût global Pour formaliser ce travail, un outil de calcul du Coût Global a été crée sous forme de tableur avec onze onglets qui correspondent à :

- Une page de garde avec description du projet - Quatre onglets d’analyses sur :

o Taux de rotation o Coûts de gestion o Coûts du nettoyage des parties communes o Coûts de maintenance et remplacement des composants identifiable au

stade du concours - Un tableau d’amortissement prévisionnel - Un tableau de remboursements d’emprunts prévisionnel - Deux tableaux de coefficients d’actualisation (à réviser tous les ans) - Un tableau récapitulatif de l’analyse du projet.

Les chapitres suivants détaillent le contenu de ces différents onglets.

A. Taux de rotation

Ce tableau permet de calculer un taux de rotation théorique pour chaque logement et pour l’ensemble d’un projet. Le taux de rotation sur les départs a été utilisé pour la mise en place du référentiel, il a été analysé sur une période de dix ans. Une rotation signifie le départ d’un locataire de son logement : Nantes Habitat calcule le taux de rotation mensuel et annuel sur les locataires entrants et les locataires sortant, l’écart entre les deux taux provient de l’immobilisation des logements pour travaux ou pour recherche de locataires. La conception du logement a une influence directe sur son attractivité, ce qui peut se traduire par un taux de rotation plus ou moins élevé. Cinq critères de conception ont été retenus pour estimer un taux de rotation théorique. Ce taux est calculé pour chaque logement, en faisant la moyenne de ce taux pour tous les logements, on obtient le taux de rotation du projet étudié.

1. Critère « typologie » Le programme définit pour chaque type un nombre de logements ou un pourcentage du nombre de logements total, mais la répartition de la typologie peut varier en fonction du projet. C’est un des critères déterminants du taux de rotation d’un logement. D’une manière générale, un petit logement tourne plus qu’un grand, ceci est confirmé par une analyse du taux de rotation des dix dernières années à Nantes Habitat.


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Le résultat de cette analyse donne le taux moyen de rotation par typologies suivant :

typologie T1 T2 T3 T4 T5 T6 et plus taux de rotation 15% 12% 10% 7% 6,5% 3%

Pour ce critère, la valeur du taux de rotation est utilisée directement comme coefficient de pondération.

2. Critère « Orientation-Luminosité-Vue» (OLV) Un logement avec un salon bien orienté, laissant entrer la lumière, permettant d’emmagasiner de la chaleur l’hiver et de garder suffisamment de fraîcheur l’été est souvent plus apprécié par les locataires qui l’évoquent lors de rencontres ou d’ateliers d’usage. Les critères d’orientation et de la luminosité sont regroupés pour être analysées en même temps, car souvent la bonne orientation garantit la luminosité d’une pièce. Ce critère est noté sur une échelle de 4 : SE-S E-SO O-NO N-NE 1,4 1,2 0,8 0,6 La valeur du critère s'étale sur une échelle de quatre niveaux, compris entre 0,6 et 1,4 la valeur de l’orientation est majorée ou minorée de 0,1 en fonction de la qualité des vues, notamment présence de vis-à-vis ou vue très dégagé. À Nantes, le vent d’hiver provient principalement de l’Ouest Sud-Ouest. Un salon orienté Nord ou Nord-est est considéré comme défavorable et sera noté 1,4. Un salon orienté Ouest ou Nord-ouest est considéré comme moyen moins et sera noté 1,2. Un salon orienté Est ou Sud-ouest est considéré comme moyen plus et sera noté 0,8. Un salon orienté Sud ou Sud-est est considéré comme très favorable et sera noté 0,6. Il faut également noter que ce critère influe sur les charges de chauffage.


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3. Critère « organisation »

Ce critère comporte deux sous-critères : La séparation Jour / Nuit : Les chambres et les espaces de vie (salon, salle à manger, cuisine) doivent être séparés dans les logements de type 3 et plus. Dans les cas suivants, on peut considérer que les espaces J/N ne sont pas séparés :

- un espace jour se place entre deux espaces nuit ; - les chambres sont à l’entrée du logement et l’espace de vie est à l’opposé de

l’entrée ; - le séjour doit être traversé pour aller des chambres à la salle de bains.

La conception des pièces : Agencement des pièces, optimisation des surfaces,…

- le salon ne doit pas servir de circulation pour les T3 et plus ; - les chambres doivent être de forme orthogonale sur trois côtés ; - les cuisines ouvertes sur le séjour doivent pouvoir être séparées et répondre

aux exigences du programme ; - un long couloir au milieu de l’appartement correspond souvent à la simple

orientation du logement. Si deux des critères ci-dessus sont respectés le logement la note du logement est de 1,25 ; Si un des critères ci-dessus est respecté la note du logement est de 1,10 ; Un logement avec les espaces J/N bien séparés avec les pièces bien conçues est noté 1.

4. Critère « fenêtre dans la cuisine » À partir du type 3, il nous semble nécessaire d'avoir des fenêtres dans la cuisine. Pour les T2 et les T1, un coin cuisine sans fenêtre est considéré comme adapté. On note 1,25 pour une situation « adaptée ». On note 1 pour une situation « non adaptée ».

5. Critère « nuisance sonore » Le logement ne doit pas avoir de sources de nuisance sonore apparente (l'ascenseur, la chaufferie) près d'une chambre. Même si la réglementation


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acoustique est respectée, la proximité de certains équipements peut être un motif de refus par crainte de nuisance ou de départ en raison d’une sensibilité forte aux bruits. Ce critère prend également en compte l’intimité des chambres au RDC. On note 1,25 pour un logement avec présence d’une nuisance sonore. On note 1 pour un logement sans nuisance sonore.

6. Formule de calcul Le taux de rotation théorique d’un logement est calculé selon la formule suivante :

taux de rotation estimé d'un logement = (coeff. Typ ologie) × (coeff. OLV) × (coeff. Organisation) × (coeff. Fenêtre cuisine) × (coeff. Nuisance sonore)

Pour un projet donné, en faisant la moyenne des taux de rotation théoriques de tous les logements, on obtient le taux théorique du bâtiment. NB : Les critères caractérisant l’attractivité du site, l’environnement urbain et naturel ne sont pas pris en compte dans ce calcul bien qu’ils puissent jouer un rôle dans le taux de rotation. De plus, lors d’un concours, ces critères sont les mêmes pour chacun des candidats. Enfin, l’adaptation au site se retrouve généralement dans les surfaces de façade et de parties communes. Ces critères seront l’objet d’une étude ultérieure.

B. Coûts de gestion générés par la rotation Suite au calcul du taux de rotation, les coûts de gestion peuvent être estimés. Ces coûts comprennent les coûts de gestion locative (frais de dossier), les coûts de gestion technique (travaux à la relocation), la vacance technique générée par les travaux et la vacance commerciale7.

1. Calcul des frais de dossier : Ces frais sont calculés à partir de nombre d’heures de travail des agents concernés. En faisant l’hypothèse d’un seul passage en commission d’attribution de logement, le temps de travail en agence :

- chargé de clientèle : entre 5h30 et 7h - gérant logement : entre 10h30 et 14h (états des lieux entrant et sortant, gestion des travaux nécessaire entre 2 locataires) - secrétaire de secteur : 30 min

7 La vacance est le délai entre le moment où le locataire quitte le logement et le moment où le nouveau emménage. Elle est qualifiée de

« technique » ou « commerciale » en fonction des raisons de cette vacance.


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Le coût humain en agence d’un changement de locataire représente environ 355€. Les frais de structure compris siège étant globalement équivalent aux frais de personnel agence, le coût de relocation d’un logement est établi à 710€.

2. Calcul des frais de travaux entre deux locations En prenant l’hypothèse d’un usage normal du logement par les locataires, le montant moyen des travaux entre deux locataires dépend de l’âge du logement. Hypothèses : Pendant les 5 premières années :

- pas de travaux entre 2 locations ; - pas de vacance technique entre 2 locations.

Coûts de gestion liés aux travaux : 0€/rotation Entre la 6ème année et la 15ème année :

- coût des travaux : 1 500 € TTC/ logement (valeur 2010) ; - durée des travaux (vacance technique) : 1 mois.

Coûts de gestion liés aux travaux : (1 500 € + 433 €)/rotation À partir de la 6ème année :

- coût des travaux : 3 000 € TTC/ logement (valeur 2010) ; - durée des travaux (vacance technique) : 1 mois.

Coûts de gestion liés aux travaux : (3 000 € + 433 €)/rotation NB : La durée réelle de la vacance technique est entre 1 et 2 mois. Un loyer mensuel est en moyenne de 433 €, calculé à partir des données patrimoines de NH. Le nombre de rotation par an d’un groupe se calcule selon la formule suivante :

nb de rotation = taux de rotation (théorique) du gr oupe × nb total des logements du groupe

La vacance commerciale est très variable, elle est normalement inférieure à 1 mois et se superpose souvent à une partie de la vacance technique. Le coût annuel de la gestion locative = nb de sorti es/an × (coût humain + coût

travaux + vacance technique + vacance commerciale)

nb de sorties/an = taux de rotation × nb total loge ments


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Dans le tableau de calcul, deux coefficients d’actualisation sont utilisés :

- pour les travaux entre deux locations, les I.C.C. (Indices du Coût de la Construction) sont appliqués pour la maintenance suivant le tableau en annexe ;

- Pour les frais de dossiers, perte de loyer (vacance commerciale et technique), le taux réel d’actualisation de 3,5% par an est appliqué.

Les calculs se font suivant la formule :

Coût de gestion (année N) actualisé = (coûts travau x valeur année 0 × coeff. maintenance année N + vacances × coeff. d’actualisa tion + frais de dossier ×

coeff. d’actualisation) × nb de logements vacants d ans l’année. NB : le coefficient d’actualisation doit être révisé au moins tous les 5 ans.

C. Calcul des coûts de nettoyage des parties commun es À Nantes Habitat, le nettoyage des parties communes est effectué par des entreprises de nettoyage mais également par les AGP (agents de gérance de proximité) et les AEI (agent entretien immeubles). C’est une charge récupérable auprès du locataire, il est donc important de la maîtriser pour solvabiliser au mieux les ménages.

Le coût du nettoyage effectué par les entreprises est calculé en fonction de la surface des parties communes. La surface nettoyée comprend : le hall, les escaliers, les paliers d’étages et les ascenseurs. Ce coût est de 11,21 € par an et par m2

(chiffre 2010).

Le coût du nettoyage effectué par les AGP et les AEI est d’environ 150 € par logement par an (valeur 2010), ils interviennent en complément de la prestation des entreprises pour augmenter la fréquence de nettoyage en particulier dans les halls. Les coûts de nettoyage sont actualisés au taux d’actualisation réel de 3,5% par an.

D. Fiche de maintenance et remplacements des composants

Les fiches de composants sont à créer et à faire remplir par les architectes au moment du concours, elles permettent l’estimation des coûts de maintenance et de remplacements. La périodicité de remplacement est celle définie dans le plan pluriannuel de maintenance. Pour les matériaux nouveaux dont nous n’aurions pas encore connaissance, il est nécessaire de se renseigner auprès des fabricants.


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Les coûts de remplacement sont ceux de l’investissement initial affecté d’un coefficient d’actualisation, les coûts de maintenance sont un pourcentage de l’investissement initial affecté d’un coefficient d’actualisation (tableaux en annexe).

Les composants identifiés comme devant être renouvelés, connus au stade du concours et ayant des coûts de maintenance et de remplacement importants sont :

- les sols (notamment les sols souples) ; - les menuiseries extérieures, dont on distingue les fenêtres et les occultations ; - les composants liés au chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et la

VMC ; - les composants de finitions des façades du bâtiment ; - les toitures.

1. Les sols En fonction de la nature du matériau du revêtement de sol, la durée de vie et la fréquence d’intervention sont différentes. Dans la fiche de description des composants, les différents types de sol sont donc analysés séparément.

Pour chaque type de sol, les informations suivantes doivent être renseignées :

- le matériau ; - la surface totale ; - le coût unitaire (/m²) de maintenance ; - le coût unitaire (/m²) de remplacement ; - la fréquence de maintenance sur 60 ans ; - la fréquence de remplacement sur 60 ans ; - le mode de traitement des déchets et son coût.

Grâce à ces informations, un coût total actualisé sur 60 ans de maintenance et un coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés.

2. Les façades En fonction de la nature du matériau de finition de façade, la durée de vie et la fréquence d’intervention sont différentes. Dans la fiche de description des composants, les différents types de revêtement de façades sont donc analysés séparément. Pour chaque type de façade, les informations suivantes doivent être renseignées :

- le matériau ; - la surface totale ;


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- le coût unitaire (/m²) de maintenance/nettoyage ; - le coût unitaire (/m²) de remplacement ; - la fréquence de maintenance/nettoyage sur 60 ans ; - la fréquence de remplacement sur 60 ans ; - le mode de traitement des déchets et son coût ; - les matériels spécifiques à utiliser.

Grâce à ces informations, un coût total actualisé sur 60 ans de maintenance et un coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés.

3. Les menuiseries extérieures Les fenêtres et les occultations sont traitées séparément dans cette analyse. En fonction de la nature du matériau et du type d’ouverture ou de fonctionnement, la durée de vie et la nécessité d’intervention sont différentes pour les deux éléments. Les informations suivantes doivent être renseignées pour les fenêtres et les occultations:

- le matériau et le système d’ouverture ; - la surface totale ; - le coût unitaire (/m²) de maintenance/peinture ; - le coût unitaire (/m²) de remplacement ; - la fréquence de maintenance/nettoyage sur 60 ans ; - la fréquence de remplacement sur 60 ans ; - le mode de traitement des déchets et son coût ; - les matériels spécifiques à utiliser.

Grâce à ces informations, un coût total actualisé sur 60 ans de maintenance et un coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés pour les fenêtres et les occultations.

4. Les toitures Toitures terrasses et toitures à pente seront dissociées, et pour chacun des types de toitures les informations suivantes sont nécessaire :

- le matériau ; - la surface totale ; - le coût unitaire (/m²) de maintenance ; - le coût unitaire (/m²) de remplacement ; - la fréquence de maintenance sur 60 ans ; - la fréquence de remplacement sur 60 ans ; - le mode de traitement des déchets et son coût ; - les matériels spécifiques à utiliser.


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Grâce à ces informations, un coût total actualisé sur 60 ans de maintenance et un coût total actualisé sur 60 ans de remplacement peuvent être calculés pour les toitures. Les accès à la toiture, l’accessibilité des façades et des équipements, les systèmes de protection des travailleurs pour les interventions ultérieures, sont pris en compte pour la détermination d’un coefficient de majoration des coûts de maintenance ou de remplacement, c’est le coefficient de maintenabilité.

5. Le chauffage - la production d’ECS - la VMC Trois éléments thermiques sont analysés, le chauffage, la production de l’eau chaude sanitaire et la ventilation mécanique contrôlée. Pour le chauffage on distingue le chauffage collectif et le chauffage individuel. En cas de chauffage collectif, les composants à analyser sont :

- la chaufferie (coût de maintenance/logt, durée de vie, prix de remplacement) ; - le réseau de chauffage (mètre linéaire) ; - les radiateurs (durée de vie, nombre total, prix de remplacement).

En cas de chauffage individuel :

- chaudière individuelle (durée de vie, coût de remplacement) ; - radiateurs (durée de vie, nombre total, prix de remplacement).

Pour la production d’ECS, en cas de production collective :

- chauffe eau collectif (coût de maintenance/logt, durée de vie, prix de remplacement) ;

- mètre linéaire du réseau de distribution d’eau chaude. En cas de production individuelle, il faut préciser le coût de la maintenance des chauffes bain par logement et par an, la durée de vie, le prix de remplacement. Pour la VMC, en cas de chauffage collectif, l’entretien de la VMC est d’environ 35 €/logt/an, en cas de chauffage individuel, l’entretien de la VMC se fait en même temps que celui de la chaudière. Les données ci-dessous reprennent les données constatées et les périodicités de renouvellement pratiquées à Nantes Habitat depuis une vingtaine d’année. La durée de vie des radiateurs est celle de radiateurs aciers à convection ; actuellement ce type de matériel n’est plus utilisé en construction neuve.


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Elles ne prennent pas en compte les coûts de production de chaleur et de combustible. Ceux-ci sont comparés à partir des données de déperditions et de consommations transmises par le bureau d’étude au stade du concours. Production de chauffage, compris ECS, hors production d’eau chaude solaire

maintenance durée de vie Prix remplacement

Chaufferie collective liée à un réseau de chaleur

60 €/logt/an -

Chaufferie cogénération avec chaudière 170 €/logt/an -

réseau 600 €/logt 40 ans

335 € mètre linéaire

Chaudière collective classique 50 €/logt/an 20 ans 200 €/logt Chaudière collective condensation

50 €/logt/an 20 ans 350 €/logt

Chaudière collective basse température

50 €/logt/an 20 ans 250 €/logt

Chaudière individuelle classique

50 €/logt/an 15 ans 1 000 €/unité

Chaudière individuelle à condensation 50 €/logt/an 15 ans 1 100 €/unité

Chaudière individuelle basse température 50 €/logt/an 15 ans 1 000 €/unité

Régulation individuelle - 15 ans Compris dans

chaudière individuelle

Radiateur - 50 ans 270 €/unité Radiateur/convecteur électrique

- 25 ans 70 €/unité

Production d’ECS individuelle et eau chaude solaire collective maintenance durée de vie Prix

remplacement Réseau - 40 ans 160€ mètre

linéaire Chauffe bain individuel 95 €/logt/an 15 ans 350 €/unité ballon électrique individuel 95 €/logt/an 15 ans 350 €/unité Thermodynamique individuel 95 €/logt/an 15 ans 2 500 €/unité Solaire collectif 95 €/logt/an 20 ans 3 000 €/logt Solaire individuel 95 €/logt/an 20 ans


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VMC maintenance durée de vie Prix

remplacement

Groupe d’extraction Compris dans l’entretien du

chauffage 25 ans 1 000 €/logt

Bouche d’extraction

Compris dans l’entretien des équipements individuels

30 ans 20 €/unité

(1 par pièce humide)

E. Démolition Selon la norme, pour les bâtiments tertiaires, la démolition représente environ 7% des coûts d’investissement (les études, la conception et la construction). Dans l’exemple du groupe de La Lande, la démolition représente environ 13,6% des coûts d’investissement. Le « Guide relatif a la prise en compte du coût global dans les marchés publics de maîtrise d’œuvre et de travaux » préconise de prendre un coût prévisionnel de 65€/m2 de SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) avec néanmoins la remarque suivante : « La difficulté d’estimer les coûts de déconstruction est surtout liée à l’incertitude de classer des déchets dangereux à cette échéance. Il est en effet probable que les catégories de déchets nocifs soient bouleversées d’ici là. »

Les coûts de déconstruction seront donc estimés sur la base de 65€ /m2 de SHOB, dont 35€ht/m2 de SHOB de déconstruction physique et 30€ht/m2 de recyclage, de décharge et/ou d’incinération. Ce coût ne tient pas compte de la remise en état du terrain après démolition.

F. Tableau d’amortissement Nous établissons un tableau d’amortissement pour l’ensemble des investissements, qu’ils soient initiaux, ponctuels ou récurrents reprenant les durées d’emprunt et les taux d’intérêts définis par l’organisme. Le cumul de l’ensemble des coûts est ramené à la surface habitable de chaque projet et le Coût Global des projets est comparé sur cette base. Une hypothèse de prise en compte des recettes de loyer et de charges n’a pas été retenue car pour être pertinents ces éléments doivent intégrer la vacance financière et les impayés, non liés à la qualité des projets, mais qui interviennent dans les calculs d’équilibre financier des opérations de constructions.


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G. Tableau récapitulatif d’un projet Rappel important : au stade du concours le référentiel est un outil d’aide à la décision et non une prévision réelle du coût global de l’opération. Ce coût ne peut en effet être calculé qu’après la phase Avant projet Définitif. Dans le tableau récapitulant des résultats d’analyse en Coût Global d’un projet au stade du concours, on trouve les cinq grandes familles de coûts (T.T.C.). La répartition des coûts est différente de celle présentée en page 11 du présent document. En effet l’analyse ne porte que sur les éléments identifiables au stade du concours et des composants tels que, les équipements sanitaires, les espaces extérieurs sont manquants. Par ailleurs les frais de gestion généraux de l’organisme ne sont pas pris en compte diminuant de manière importante le poste frais de gestion. Il ne s’agit en effet à ce stade que de ceux liés à la rotation des logements, les frais généraux étant les mêmes pour tous les projets. Familles de coûts :

- Investissement (coût de construction vérifié par un économiste) - Exploitation :

Frais de gestion Nettoyage des parties communes Entretien des Equipements thermiques Energie Nettoyage des façades

- Maintenance et remplacements : Des façades Des menuiseries extérieures Des toitures Des équipements de chauffage ECS VMC Des ascenseurs

- Démolition

On retrouve dans le tableau les différents coefficients d’actualisation (I.C.C., inflation, taux réel d’actualisation, etc.) qui ont été utilisés pour l’analyse. Ce tableau peut être utilisé directement pour la comparaison des différents projets au moment du concours Moe.


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IV. Conclusion

Ce référentiel Coût Global adapté au logement social propose une approche renouvelée des modes de décision dans le cadre de construction de logements neufs et de requalifications. Bien plus qu’un simple outil, il réinterroge notre manière de projeter une opération sur l’ensemble de sa durée de vie pour une gestion optimisée de nombreux paramètres dont le principal bénéficiaire est le locataire. Le bailleur ne peut s’en tenir à une logique exclusivement financière ou simplement esthétique, il doit prendre en compte de nombreux paramètres cohérents avec les attentes, les besoins et les désirs des habitants. En effet, le référentiel ne s’en tient pas à une approche purement technique et constitue en cela une avancée majeure dans les interrelations entre le maître d’ouvrage, le maître d’usage et le maître d’œuvre. L’ambition est donc grande et la tâche difficile tant les éléments à prendre en compte sont divers et parfois subjectifs. Le groupe de travail s’est donc attaché dans cette première version à faire apparaître ce qui était le plus significatif et ce qui, au regard de l’expérience de Nantes Habitat, constituait des éléments incontournables impactant fortement le maintien en état du bâtiment et son attractivité. Cette approche ne doit pas mettre de côté l’innovation technique et sociale en évoluant régulièrement afin de s’adapter au contexte dans lequel cette dynamique d’amélioration continue s’inscrit. Le référentiel Coût Global appliqué au logement social est donc un chantier en renouvellement permanent. Chaque acteur doit s’en emparer et l’intégrer comme une référence à suivre pour chaque opération mais également pour y apporter sa contribution par une évaluation partagée et contradictoire. Enfin, outil d’échange avec les autres Offices, il doit permettre de démultiplier les initiatives et les collaborations pour faire avancer les bailleurs sociaux vers de nouvelles perspectives.


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V. Annexes Exemple de synthèse d’un bâtiment


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Exemple de calcul de coût de gestion


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Exemple de calcul de coût de gestion (suite)


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Estimation d'un taux de rotation théorique avec des éléments de la conception logements locatifs

typologie Orientation-Luminosité-Vue organisation intérieure fenêtres dans

la cuisine nuisance sonore

N° appt

T1 T2 T3 T4 T5 >T5 mauvais moyen

- moyen

+ bien

J/N non séparé pièces mal conçues

J/N séparé pièces OK ou J/N non séparé pièces mal conçues

J/N séparé pièces bien conçues

non oui oui non taux de rotation estimé

15,0% 12,0% 10,0% 7,0% 6,5% 3,0% 1,4 1,2 0,8 0,6 1,25 1,1 1 1,25 1 1,25 1 1 1 1 1 1 1 10,5% 2 1 1 1 1 1 4,6% 3 1 1 1 1 1 3,9% 4 1 1 1 1 1 3,9% 5 1 1 1 1 1 4,3% 6 1 1 1 1 1 21,9% 7 1 1 1 1 1 9,6% 8 1 1 1 1 1 5,3% 9 1 1 1 1 1 21,9%

10 1 1 1 1 1 9,6% 11 1 1 1 1 1 8,8% 12 1 1 1 1 1 8,3% 13 1 1 1 1 1 4,6% 14 1 1 1 1 1 21,9% 15 1 1 1 1 1 9,6% 16 1 1 1 1 1 8,8% 17 1 1 1 1 1 9,0% 18 1 1 1 1 1 6,6%

taux de rotation du groupe 9,6%

le taux de rotation d'un logemet est très lié à sa conception, pour simplifier l'analyse, 5 critères sont retenus pour le calcul formule de calcul : taux de rotation estimé d'un logement = ( Coeff. Typologie) × ( coeff. OLV) × (coeff. Organisation) × ( coeff. fenêtre cuisine) × ( coeff. Nuisance sonore)


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Exemple de calcul de prise en compte des composants


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Extrait du tableau de remboursements d’emprunts


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Table de calcul des coefficients d’actualisation po ur des interventions ponctuelles


41

Table de calcul des coefficients d’actualisation po ur des interventions ponctuelles (suite)


42

Table de calcul des coefficients d’actualisation po ur des interventions récurrentes


43

Table de calcul des coefficients d’actualisation po ur des interventions récurrentes (suite)


44

Extrait du tableau des composants pris en compte da ns le plan de maintenance

LOT LIBELLE LIBELLE COMPOSANT

Durée de vie

INTERVENTION 1

PERIODICITE INTV1 INTERVENTION 2 PERIODICITE

INTV2 REMPLACEMENT

ASCENSEUR ASCENSEUR ECLAIRAGE

20 0 0 0 0 0

ASCENSEUR ASCENSEUR HABILLAGE CABINE

20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ASCENSEUR ASCENSEUR MACHINERIE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ASCENSEUR ASCENSEUR PLAFOND


ASCENSEUR ASCENSEUR PORTES 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ASCENSEUR ASCENSEUR SOL 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ASSAINISSEMENT POMPE DE RELEVAGE


ASSAINISSEMENT RESEAU ENTERRE EAU FROIDE 60 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ASSAINISSEMENT RESEAU ENTERRE EU / EV / EP 60 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE CHAUDIERE A CONDENSATION A VENTOUSE


CHAUFFAGE CHAUDIERE A TIRAGE NATUREL 15 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE CHAUDIERE VMC 15 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE CHAUFFE-BAIN A TIRAGE NATUREL


CHAUFFAGE CHAUFFE-BAIN A VENTOUSE 15 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE CHAUFFE-BAIN VMC


CHAUFFAGE PLANCHER CHAUFFANT A EAU 60 0 0 0 0 0

CHAUFFAGE PLANCHER CHAUFFANT ELECTRIQUE

60 0 0 0 0 0

CHAUFFAGE RADIATEUR A EAU CHAUFFAGE COLLECTIF


CHAUFFAGE RADIATEUR A EAU CHAUFFAGE INDIVIDUEL


CHAUFFAGE RADIATEUR ELECTRIQUE 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE ROBINET 15 0 0 0 0 0


45

THERMOSTATIQUE

CHAUFFAGE THERMOSTAT D'AMBIANCE 15 0 0 0 0 0

CHAUFFAGE BRULEUR 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE CHAUDIERE COLLECTIVE


CHAUFFAGE CHEMINEE CHAUFFERIE 50 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE COLONNE CHAUFFAGE


CHAUFFAGE COLONNE MONTANTE EAU CHAUDE


CHAUFFAGE CONDENSEUR 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE CONDUIT DE CHEMINEE 60 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE ECHANGEUR ECS 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE GROUPE DE MAINTIEN DE PRESSION


CHAUFFAGE PANNEAU EAU CHAUDE SOLAIRE


CHAUFFAGE POMPE A CHALEUR 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE POMPE CHAUDIERE


CHAUFFAGE POMPE DE CIRCULATION 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE POMPE DE DECHARGE CONDENSEUR


CHAUFFAGE PREPARATEUR ECS


CHAUFFAGE REGULATEUR 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE RESEAU ENTERRE DISTRIBUTION PRIMAIRE


CHAUFFAGE RESEAU ENTERRE DISTRIBUTION SECONDAIRE


CHAUFFAGE RESEAU ENTERRE ECS 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE SURPRESSEUR 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

CHAUFFAGE VANNE DE PIED DE COLONNE CHAUFFAGE


CHAUFFAGE VASE D'EXPANSION 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


46

ELEC COURANT FAIBLE LOG

LOG ELECTRICITE COURANT FAIBLE 30

0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE ELEC COURANT FAIBLE PC

COMBINE INTERPHONE 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ELEC COURANT FAIBLE PC

CONTROLE D'ACCES 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ELEC COURANT FAIBLE PC

CONTROLE D'ACCES DES LOCAUX ANNEXES


ELEC COURANT FAIBLE PC INTERPHONIE 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

ELEC COURANT FORT LOG

LOG ELECTRICITE COURANT FORT 30

MISE EN SECURITE DE L'INSTALLATION 0

EXTENSION D'INSTALLATION 0 DEPOSE/REPOSE

ELEC COURANT FORT PC

PARATONNERE 60 0 0 0 0 0


BRANCHEMENT ELECTRIQUE VOITURE



CAVEAU ECLAIRAGE 100 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


COULOIR DE CAVES ECLAIRAGE


ELEC COURANT FORT PC HALL ECLAIRAGE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE ELEC COURANT FORT PC

LOCAL COMMUN ECLAIRAGE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


PALIER ECLAIRAGE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


PARKING ECLAIRAGE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


PARTIES COMMUNES ARMOIRE ELECTRIQUE

30

0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


PARTIES COMMUNES DISTRIBUTION ELECTRIQUE

60

0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


CHAUFFERIE / SOUS STATION ARMOIRE ELEC



EXTERIEUR ECLAIRAGE APPLIQUE



EXTERIEUR ECLAIRAGE INDEPENDANT



47


RESEAUX ELECTRIQUE / TELECOM

60 0 0 0 0 0

EQUIPEMENTS SANITAIRES

ALIMENTATION EC/EF 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

EQUIPEMENTS SANITAIRES BAIGNOIRE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE EQUIPEMENTS SANITAIRES

BALLON DE STOCKAGE ECS 15 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


BALLON ECS INDIVIDUEL 15 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

EQUIPEMENTS SANITAIRES BIDET 100 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


COLONNE EVACUATION EU / EV


EQUIPEMENTS SANITAIRES DOUCHE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE EQUIPEMENTS SANITAIRES EVIER 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE EQUIPEMENTS SANITAIRES

EV MACHINE A LAVER 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

EQUIPEMENTS SANITAIRES LAVABO 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE EQUIPEMENTS SANITAIRES LAVE MAIN 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE EQUIPEMENTS SANITAIRES ROBINET GAZ 55 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE EQUIPEMENTS SANITAIRES WC 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


COLONNE MONTANTE EAU FROIDE


FACADE FACADE BARDAGE AMIANTE CIMENT

60 REVISION 0 0 0 DEPOSE

FACADE FACADE BARDAGE ARDOISE 60 REVISION 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

FACADE FACADE BARDAGE BOIS

30 REFECTION DE PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

FACADE FACADE BETON BRUT 100

REMISE EN ETAT 0

MISE EN PEINTURE 0 0

FACADE FACADE BETON CARRELE 100 REMISE EN

ETAT 0 REFECTION DES JOINTS 0 0

FACADE FACADE BETON PEINT 100 NETTOYAGE 0

REFECTION DE PEINTURE 0 0

FACADE FACADE BETON TEXTURE 100 REMISE EN

ETAT 0 MISE EN PEINTURE 0 0

FACADE FACADE BRIQUE 100 NETTOYAGE 0 REJOINTOIEMENT 0 0 FACADE FACADE ENDUIT 100 NETTOYAGE 0 REFECTION DE 0 0


48

CIMENT PEINT PEINTURE

FACADE FACADE ENDUIT ENDUIT MONOCOUCHE

100 NETTOYAGE 0 PEINTURE 0 DEPOSE/REPOSE

FACADE FACADE ENDUIT ENDUIT TRADITIONNEL

100 NETTOYAGE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

FACADE FACADE I.T.E. BARDAGE AMIANTE CIMENT

60 REVISION 0 0 0 DEPOSE

FACADE FACADE I.T.E. BARDAGE BOIS


FACADE FACADE I.T.E. BARDAGE FINITION AUTRE


FACADE FACADE I.T.E. BARDAGE FINITION PVC

30 NETTOYAGE 0 REVISION 0 DEPOSE/REPOSE

FACADE FACADE I.T.E. COLLE AVEC ENDUIT

30 NETTOYAGE 0

REFECTION DE PEINTURE 0 DEPOSE/REPOSE

FACADE FACADE I.T.E. VETURE

60 NETTOYAGE 0 REVISION 0 DEPOSE/REPOSE

FACADE FACADE PIERRE 100 NETTOYAGE 0 REJOINTOIEMENT 0 0 MENUISERIES EXTERIEURES JALOUSIES PVC 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE MENUISERIES EXTERIEURES

LOG MENUISERIES ACIER 30 REFECTION

PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE MENUISERIES EXTERIEURES

LOG MENUISERIES ALUMINIUM 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

MENUISERIES EXTERIEURES

LOG MENUISERIES BOIS 30 REFECTION


LOG MENUISERIES MIXTE 60

REFECTION PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


LOG MENUISERIES PVC 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


MENUISERIES ACIER PC 30

REFECTION PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


MENUISERIES ALUMINIUM PC 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


MENUISERIES BOIS PC



MENUISERIES MIXTE PC 60 REFECTION


MENUISERIES PVC PC



PANNEAU COULISSANT OCCULTANT

20 REFECTION PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


49


PERSIENNES ACIER 60 REFECTION


PERSIENNES BOIS 30 REFECTION PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

MENUISERIES EXTERIEURES PERSIENNES PVC 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE MENUISERIES EXTERIEURES

VOLETS BATTANTS BOIS

60 REFECTION PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


VOLETS BATTANTS PVC 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


VOLETS ROULANTS ACIER

30 CHANGEMENT TABLIER 0 ELECTRIFICATION 0 DEPOSE/REPOSE


VOLETS ROULANTS ALUMINIUM



VOLETS ROULANTS BOIS 60 CHANGEMENT

TABLIER 0 ELECTRIFICATION 0 DEPOSE/REPOSE MENUISERIES EXTERIEURES

VOLETS ROULANTS PVC



VOLETS ACCESSOIRES 20 0 0 0 0 0

MENUISERIES PC HALL D'ENTREE PORTE


MENUISERIES PC CAGE D'ESCALIER PORTE BOIS 30 0 0 0 0 0

MENUISERIES PC CAGE D'ESCALIER PORTE METALLIQUE

30 0 0 0 0 0

MENUISERIES PC CAGE D'ESCALIER S/S PORTE BOIS 30 0 0 0 0 0

MENUISERIES PC CAGE D'ESCALIER S/S PORTE METAL 30 0 0 0 0 0

MENUISERIES PC CAVE PORTE BOIS 30 PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE SOL LOG PARQUET 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE SOL LOG SOL CARRELE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE SOL LOG SOL PLASTIQUE 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL LOG SOLPLASTIQUE AMIANTE


SOL LOG SOL STRATIFIE 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE SOL LOG SOL TEXTILE 10 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC PORCHE/PRE HALL SOL ASPHALTE

60 0 0 0 0 0

SOL PC PORCHE/PRE HALL SOL BETON 60 0 0 0 0 0

SOL PC PORCHE/PRE HALL SOL CARRELE

60 0 0 0 0 0


50

SOL PC CAGE D'ESCALIER NEZ DE MARCHE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC CAGE D'ESCALIER SOL BETON

60 PEINTURE 0 0 0 0

SOL PC CAGE D'ESCALIER SOL BETON PEINT 60 PEINTURE 0 0 0 0

SOL PC CAGE D'ESCALIER SOL CAOUTCHOUC


SOL PC CAGE D'ESCALIER SOL CARRELE 60 PEINTURE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC CAGE D'ESCALIER SOL PVC 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC CAGE D'ESCALIER SOL VINYL AMIANTE

30 0 0 0 0 DEPOSE

SOL PC CAGE D'ESCALIER S/S SOL BETON 60 0 0 0 0 0

SOL PC CAGE D'ESCALIER S/S SOL BETON PEINT

60 0 0 0 0 0

SOL PC CAGE D'ESCALIER S/S SOL CAOUTCHOUC


SOL PC CAGE D'ESCALIER S/S SOL PVC

10 0 0 0 0 0

SOL PC CAGE D'ESCALIER S/S SOL VINYL AMIANTE

30 0 0 0 0 0

SOL PC CAVE SOL BETON 60 0 0 0 0 CREATION

SOL PC CAVE SOL TERRE BATTUE 60 0 0 0 0 SUPPRESSION

SOL PC COULOIR DE CAVE SOL BETON

60 0 0 0 0 CREATION

SOL PC HALL SOL BETON PEINT 60 PEINTURE 0 0 0 0

SOL PC HALL SOL CAOUTCHOUC


SOL PC HALL SOL CARRELE 60 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC HALL SOL PVC 10 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC HALL SOL VINYL AMIANTE

30 0 0 0 0 DEPOSE

SOL PC LOCAL COMMUN SOL BETON 60 0 0 0 0 CREATION

SOL PC LOCAL COMMUN SOL CARRELE


SOL PC PALIER / COULOIR SOL BETON PEINT 30 PEINTURE 15 0 0 0


51

SOL PC PALIER / COULOIR SOL CAOUTCHOUC


SOL PC PALIER / COULOIR SOL CARRELE 60 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC PALIER / COULOIR SOL PVC 20 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

SOL PC PALIER / COULOIR SOL VINYL AMIANTE

30 0 0 0 0 DEPOSE

TOITURE ETANCHEITE MULTICOUCHES AUTOPROTEGEE

25 REVISION DES RELEVES 10 ans

REVISION DES RELEVES + REPRISE PARTIELLE 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE ETANCHEITE MULTICOUCHES VEGETALISEE

50 ENTRETIEN DES VEGETAUX 0

REVISION DES RELEVES 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE

ETANCHEITE MULTI. PROTECTION LOURDE

25 REVISION DES RELEVES + PROTECTION 0

REVISION DES RELEVES + PROTECTION + REPRISE PARTIELLE 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE ETANCHEITE PAR MEMBRANE 25

DEMOUSSAGE NETTOYAGE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE TOITURE ARDOISE FIBRE CIMENT 30 DEMOUSSAGE

NETTOYAGE 0 0 0 DEPOSE

TOITURE TOITURE ARDOISE NATURELLE 60

DEMOUSSAGE NETTOYAGE 0 REMANIAGE 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE TOITURE BAC 30 DEMOUSSAGE NETTOYAGE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE TOITURE BARDEAU BITUMEUX


TOITURE TOITURE LIGNE VIE 15

VERIFICATION DES POINTS D'ACCROCHE ANNUELLE 0 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE TOITURE PLAQUE ONDULEE 60 DEMOUSSAGE

NETTOYAGE 0 0 0 DEPOSE

TOITURE TOITURE POINTS ACCROCHE 15

VERIFICATION DES POINTS D'ACCROCHE ANNUELLE 0 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE TOITURE TUILE 60 DEMOUSSAGE NETTOYAGE 0 REMANIAGE 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE TOITURE TUILE BETON 60 DEMOUSSAGE

NETTOYAGE 0 REMANIAGE 0 DEPOSE/REPOSE TOITURE TOITURE ZINC 45 REVISION 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

TOITURE VERRIERES 30 CHANGEMENT VITRAGE 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

VENTILATION BOUCHES VMC 15 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


52

VENTILATION EXTRACTEUR 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

VENTILATION GROUPE VMC MOTEUR 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE

VENTILATION TOURELLE DE VENTILATION


VENTILATION VMC GAINE 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE VENTILATION VNR 30 0 0 0 0 DEPOSE/REPOSE


53

Bibliographie

Calcul du Coût Global : Objectifs, méthodologie et principes d’application selon la Norme ISO/DIS 15686-5, 10 février 2009

CERTU, Guide Pratique : Prendre en compte l’exploitation et la maintenance dans la conduite de projet immobilier

Guide relatif à la prise en compte du Coût Global dans les marchés publics de maîtrise d’œuvre et de travaux – Ministère de l’économie de l’industrie et de l’emploi, mai 2010

Guidance on Life-Cycle Cost Analysis Required by Executive Order 13123, January 2003

H. Paul Barringer , P.E. Barringer & Associates, Inc. « A Life Cycle Cost Summary », may 2003

Haitham JOUMNI , L’approche en Coût Global : Eléments de méthodologie, critères d’arbitrage et démarche d’évaluation dans le champ de la construction, 2009

INGEXPERT INTERNATIONAL, Faire évoluer votre maintenance, Octobre 2008

MIQCP, Ouvrages Publics & Coût Global – Une approche actuelle pour les constructions publiques, janvier 2006

Patrick DAMONGEOT , présentation « Le coût global d’un bâtiment » - CETE de l’EST

Philippe OUTREQUIN, Catherine CHARLOT , Le coût global comme outil d’accompagnement des collectivités et des bailleurs, 12 mai 2009

Richard DÉTENTE , mémoire de stage « Le Coût Global Durable » © - cas du logement social, de Mai à Septembre 2007

UNTEC, présentation « Coût Global », 11 septembre 2008

Jean-René ALBANO, la maintenance des bâtiments en 250 fiches pratiques –Editions du Moniteur 2ème édition mai 2009

Jean-Luc FOURNIER – Mike SISSUNG – Ginger Formation

Norme AFNOR NF 60 010


54

Webographie

BBC EcoConstruction

http://www.bbc-ecoconstruction.fr

Site spécialisé dans la construction de basse consommation

France inflation

http://www.france-inflation.com/

Site présentant le taux d’inflation en France depuis 1901

Le Moiteur

http://www.lemoniteur.fr/

Magasine d’actualité en continu et des services de la construction

Nantes Habitat

http://www.nantes-habitat.fr/

Site officiel de Nantes Habitat présentant son offre de logement social

L’office de l’habitat

http://www.odh.fr

Site de conseil pour la construction,

L’union sociale pour l’habitat

http://www.union-habitat.org/

Site présentant les offices publics de l’habitat

référentiel coût global applicable au logement social©férentiel... · ii. méthode de travail...

Documents