UFR Droit et Sc. Pol.

LABORATOIRE DE DROIT

PRIVE

MASTER 2 PROFESSIONNEL

DROIT IMMOBILIER, CONSTRUCTION,

URBANISME

Rapport sur le projet de réhabilitation du village de Celles- Site classé de la Vallée du Salagou

Mars 2013

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Date:

Wed, 28 Dec 2011 16:37:04 +0100 [28.12.2011 16:37:04 CET]

De: Nathalie Benoudiz <nathalie@celles-salagou.org>

À: Nathalie Benoudiz - Mairie de Celles <nathalie@celles-salagou.org>

Cci: solange.becque-ickowicz@univ-montp1.fr

Sujet: Proposition d'étude de cas - Village de Celles

Madame, Monsieur,

Celles est un village au bord du Lac du Salagou, dans l'Hérault, qui a plusieurs particularités :

- les habitants ont été chassés par les eaux en 1968 et à ce jour, le village est totalement pillé et en ruine,

- Le village est l'emblème du Grand Site du Salagou, bâti et non bâti sont en site classé et zone Natura 2000,

- La Commune est propriétaire du village depuis le 11 septembre 2010 (vendu l'euro symbolique par le Département de l'Hérault),

- Un projet de réhabilitation d'envergure est mené par la municipalité. Il a été nommé trois fois au label éco-quartier en 2011 du Ministère de l'Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement.

Le projet de réhabilitation vise à installer des habitants dans le village pour qu'ils puissent y travailler et y habiter. Un habitat = une entreprise. Pour cela diverses solutions permettant une mixité de la population sont à envisager.

Pour éviter la spéculation foncière, la Commune désire rester propriétaire du bâti. Les nouveaux arrivants, eux-mêmes financeurs de la réhabilitation de leur logement et local professionnel, devront toutefois obtenir des droits équivalents à leurs investissements.

Pour éviter la saisonnalité, le village doit vivre à l'année pour un aménagement durable de tout le territoire, ainsi toutes activités touristiques seront exclues du projet.

Ce projet, mixant différents droits pourrait devenir une étude de cas réelle. Pouvez-vous nous aider, avec vos étudiants, à trouver les montages juridiques adéquats.

Sûre de l'intérêt que vous porterez à notre requête, je me tiens, avec mes adjointes, à votre disposition pour discuter plus amplement du projet.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes sentiments respectueux.

Le Maire Joëlle Goudal

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PREFACE

Entre Noël et Jour de l’an, au milieu des chocolats et des vapeurs d’alcool, je recevais, comme

plusieurs directeurs de Master 2 Droit immobilier d’Universités françaises, le mail copié ci-dessus

de la commune de Celles.

Vivement intéressée par ce projet en raison de son caractère unique et innovant, de la richesse que

cette expérience unique de consultation apporterait aux étudiants du Master 2 Droit immobilier, et

de la beauté du site, je décidais de répondre positivement à cette proposition, et de manière

totalement bénévole.

C’est ainsi qu’un premier rendez-vous eut lieu, sur place, début mars 2012, avec Mesdames Joëlle

Goudal et Nathalie Benoudiz, pour tracer plus précisément leurs attentes et réfléchir aux modalités

d’organisation. Nous décidâmes alors de faire travailler les étudiants de la promotion suivante

(2012-2013), en leur demandant d’élaborer un rapport à remettre au printemps suivant. N’ayant pas

de compétence particulière en matière économique, financière ou fiscale, seuls les aspects purement

juridiques, plus précisément les montages contractuels possibles permettant de répondre au mieux

aux attentes de la commune, seraient étudiés. C’est ainsi que le projet fut lancé, ma collègue Marion

Ubaud-Bergeron ayant gentiment accepté de m’épauler pour le volet « droit public ».

Le 27 novembre 2012, une réunion fut organisée à la Faculté de droit et Science politique de

Montpellier pour présenter le projet aux étudiants.

A l’issue de cette réunion, quatre thèmes de travail furent répartis entre les étudiants :

-Thème préalable : la qualification des constructions (Groupe 1) : le village ayant été cédé

gratuitement à la Commune par le Département de l’Hérault il y a quelques années fait-il partie du

domaine public ou du domaine privé de la commune ? Cette question est fondamentale puisqu’elle

détermine les montages contractuels envisageables. Nous n’avons eu connaissance de l’acte de

cession que tout récemment, au moment de la finalisation de ce rapport : il s’avère qu’un arrêté de

déclassement a été pris et qu’il s’agit donc aujourd’hui, en toute certitude, d’une propriété

appartenant au domaine privé de la commune. Malgré cette qualification certaine, il est néanmoins

important de distinguer les deux cas de figure, car une réhabilitation concernant un immeuble à

destination d’un service public refera tomber cet immeuble dans le domaine public de la commune.

Dès lors, nous avons ensuite distingué deux axes de recherche :

-Premier axe : les montages contractuels sur le domaine public de la commune (Groupe 2) : après

une présentation rapide de tous les montages envisageables, les étudiants se sont surtout concentrés

sur les plus pertinents, à savoir d’une part le bail emphytéotique administratif, et plus spécialement

le bail emphytéotique administratif valorisation, par lequel la commune propriétaire va louer pour

une longue durée les immeubles à un preneur qui va se charger de restaurer, réparer ou mettre en

valeur des biens immobiliers, d’autre part la concession d’aménagement, par laquelle la commune

va confier à un aménageur public ou privé la réalisation d’équipements ainsi que la charge

d’acquérir les terrains d’assiette de l’opération, de les vendre ou de les louer une fois aménagés.

-Second axe : les montages contractuels sur le domaine privé de la commune : différents montages

sont envisageables, selon que la commune conserve la propriété du foncier ou la cède. Le souhait de

la commune est plutôt de rester propriétaire, mais il nous a néanmoins de ne pas exclure certains

montages avec transfert de propriété (peut-être plus incitatif).

Ainsi, un groupe s’est chargé de présenter les montages contractuels sans transfert de propriété

(groupe 3) : bail emphytéotique de droit commun, mais surtout bail à construction (permettant

5

davantage de limiter la destination de l’immeuble) et bail à réhabilitation dans l’hypothèse de

rénovation pour du logement social.

Un dernier groupe a étudié les montages envisageables avec transfert de propriété (Groupe 4) : il

s’agit alors pour les futurs acquéreurs de se constituer en société d’attribution ou coopérative de

construction. Cette formule a été utilisée pour la réalisation de plusieurs projets d’habitat

participatifs (voir en annexe). La société d’attribution pourrait n’attribuer des droits qu’en

jouissance, permettant à la société d’être l’unique propriétaire (la commune aurait alors intérêt à

avoir indirectement la qualité d’associé pour pouvoir intervenir dans les statuts et la gestion de la

société) ou en propriété. Dans ce dernier cas, les associés devenus propriétaires pourraient créer une

copropriété horizontale avec un règlement de copropriété comprenant certaines clauses limitant

l’usage des biens.

Voici le résultat de ce travail entièrement réalisé par les étudiants sous le contrôle de Marion

Ubaud-Bergeron et moi-même. Nous vous invitons à le découvrir et espérons vivement qu’il puisse

vous être utile afin de mener à bien ce beau projet.

Solange Becqué-Ickowicz Directrice du Master 2 Droit immobilier, construction, urbanisme

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DEFINITION DES BESOINS DE LA COMMUNE

Les informations suivantes ont été récoltées lors de l'intervention du Conseil municipal de Celles

dans le Master II de Droit Immobilier, dans les documents transmis et lors d'entretiens

téléphoniques complémentaires avec Madame le maire.

Les principaux objectifs de la commune

Objectif global : récréer une vie de village.

Déclinaison des objectifs secondaires :

Objectif 1 : trouver des investisseurs, 17 maisons à rénover.

Y a quelqu’un ?, Sophie Cachon : « plus une fenêtre, plus une porte, plus un toit sur les

grandes maisons », « toutes les ouvertures sont condamnées et de hauts grillage […]

empêchent d’entrer dans les jardins et les cours, gagnés par la végétation. »

Objectif 2 : attirer des habitants à l’année, familles susceptibles de générer elles-mêmes

une dynamique économique. Ni tourisme ni saisonnalité. Contrôle de la destination de

maisons : « à usage de résidence principale ».

Objectif 3 : recherche d’une symbiose entre la réhabilitation du village et

l’environnement, attirer des entreprises liées à l’environnement.

Objectif 4 : éviter la spéculation foncière.

Analyse du contexte géographique et socio-économique du projet

Contexte géographique : site classé de la Vallée du Salagou, site classé en zone Natura 2000.

Commune répartie en 4 hameaux (Village de Celles et Hameau de Vailhès principalement).

Lieu touristique : 50.000 personnes par an visitent le village de Celles.

Histoire : abandon des maisons, expropriation, suite à la construction d’un barrage sur la rivière

Salagou et mise en eau du barrage à la fin des années 1960 pour permettre une irrigation

satisfaisante de terres viticoles reconverties en vergers.

Il convient de noter que la commune de Celles est membre de la Communauté de communes du

Lodévois et Larzac.

Population : actuellement, 32 personnes. Projet : 50 personnes à moyen terme + 80 à 120 à long

terme. Habitation : actuellement une famille dans le village de Celles.

Propriété de la commune : Eglise + mairie + 17 maisons en ruine + 3 hectares stratégiquement

situés face au lac.

Analyse de l’objet des contrats

Construction :

Rapport SCET, 2004 : Pas de PLU, règles de constructibilité limitée : impossible de construire

dans les secteurs qui ne sont pas actuellement urbanisés.

Souhait de création d’un parking visiteurs (50 à 65 véhicules). Celui-ci, ne sera pas payant.

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Aménagement :

Projet d’aménagement (L300-1 CU) : réalisation d’un projet urbain et réalisation

d’équipements collectifs pour les habitants de la Commune. Qui plus est, la commune désire

agrémenter son théâtre de verdure d'une scène. En outre, elle souhaite réhabiliter une maison

pour créer une salle commune.

Il n'a pas été mentionné de projets de gestion ou d'entretien. Cependant, nous procéderons à l'étude

de différents montages juridiques qui y font référence.

Analyse de la situation financière de la commune

Ressources, sources de financement, subventions ?

Evaluation de la restauration de Celles : 9 millions d’euros. Budget de la commune : 50.000 euros.

Refus de vendre des parcelles de terrain.

La commune compte sur près de 6 millions d'euros d'investissement privé et 3 millions d'euros

d'investissement public.

Réhabilitation du village s’inscrit dans le plan de gestion de « l’Opération Grand Site » soutenue par

le Ministère de l’environnement et du développement durable : possibilité de subventions.

Recherche de financements par la commune : publics et privés.

Analyse de la capacité de la commune

La commune n'est a priori pas apte à prendre en charge matériellement et financièrement les

contrats ni à les définir techniquement. Elle ne dispose pas d'un service juridique ou comptable.

Maire + conseil municipal (9 personnes) + 32 Cellois.

Le syndicat "SIEL" prend en charge les questions liées à "l'eau" de l'intercommunalité.

L'État devrait prendre en charge les voies et réseaux de distribution. En outre, l'intercommunalité a

prévu une enveloppe de 50.000 € pour les diverses études.

8

Titre préliminaire :

LA QUALIFICATION DES CONSTRUCTIONS

Justine Besset

Rémi Corp

Vitkorie Fiserova

Caroline Lacotte

François Tibaudo

Julie-Anne Zecchinon

9

Pour répondre à cette question, il convient tout d’abord de définir les domaines public et privé des

personnes publiques et d’énoncer les critères de distinction ainsi que les différentes règles qui leurs

sont applicables.

Est-ce que tous les biens dont les personnes publiques sont propriétaires forment une masse

homogène ou est-ce qu’il faut faire au sein de ces biens publics une distinction ?

Tous les biens publics ne sont pas une masse homogène, il faut distinguer le domaine public du

domaine privé. Il faut savoir comment est-ce que l’on distingue. Cette distinction est-elle si

importante que cela ? Il faut apporter une réponse nuancée, mais fondamentale.

Cette distinction reste fondamentale pour une raison : en droit positif et notamment en

jurisprudence, le juge se fonde bien sur cette distinction domaine public/domaine privé pour établir

le droit applicable et forcément le juge compétent.

Le domaine public est caractérisé par l’inaliénabilité et l’imprescriptibilité, ce qui les différencie du

domaine privé qui, lui, peut être cédé. L'imprescriptibilité permet de protéger le domaine public de

l'acquisition de droits pas les personnes qui l'utiliseraient de façon prolongée, et l’inaliénabilité évite

les démembrements dans le domaine public.

L’appartenance d’un bien au domaine public ou privé est objective en cela que la qualification

donnée par la personne publique ou les parties est totalement indifférente. Cela veut dire que ce

n’est pas la personne publique gestionnaire du domaine qui peut dire que tel ou tel bien appartient à

son domaine public ou privé. Si elle le fait, cette qualification n’a aucune valeur pour le juge.

Si ces constructions font partie du patrimoine de la commune, leur qualification permettra de savoir

si elles appartiennent au domaine public ou au domaine privé de la commune, car le régime est

différent (Section I). Mais il faut distinguer les constructions actuelles (Section II) des constructions

futures (Section III).

SECTION I : INTERET DE LA QUALIFICATION DES CONSTRUCTIONS

Il est important de savoir si les biens appartiennent au domaine public (A) ou au domaine privé (B),

car le régime est différent, et que les solutions, abordées plus loin, seront également différentes.

A. Les règles applicables au domaine public

10

L’article L.3111-1 du CG3P dispose que « les biens des personnes publiques (…) qui relèvent du

domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles ». Ces deux principes permettent la protection

de la consistance du domaine public.

1. Inaliénabilité

Parce qu’il répond à une destination d’intérêt général, le domaine public est soumis à un régime

exorbitant du droit commun. Par conséquent, la protection du domaine public contre toute atteinte

ou dégradation qui pourrait compromettre son affectation constitue la pierre angulaire de son régime

juridique, elle-même organisée principalement autour du principe d’inaliénabilité.

Ce principe existe essentiellement pour protéger l'affectation des biens publics. Le principe

d’inaliénabilité a valeur législative. L'inaliénabilité n'empêche pas les personnes publiques de

vendre leur bien.

L’inaliénabilité entraîne l’impossibilité de cession des biens du domaine public. Ainsi, la vente d'un

bien non déclassé est considérée comme nulle. Si cette règle semble intangible, elle connait

cependant certaines atténuations issues du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques

(CG3P) : La cession de biens du domaine public est possible entre personnes publiques, sans besoin

de déclassement.

On peut donc constater que l’affectation et l’inaliénabilité sont des principes fortement liés ; en

effet, l’inaliénabilité doit protéger l’affectation du bien, car en empêchant la cession, elle

sauvegarde l’affectation. Pour ce qui est de la cession entre personnes publiques, elle est rendue

possible par l’article 3112-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.

Deux personnes publiques peuvent également échanger des biens de leur domaine public dans le but

d'améliorer les "conditions d'exercice d'une mission de service public".

L'inaliénabilité suppose également que l'autorité publique propriétaire ne puisse accorder aucun

droit réel à un particulier (CE, Eurolat, 19851). Néanmoins, la loi du 25 juillet 1994

2 qui crée un

"droit réel administratif" confère un droit, un titre d'occupation, le Bail Emphytéotique

administratif. De même, le CG3P donne la possibilité aux personnes publiques d'autoriser des

servitudes sur le domaine public lorsqu'elles sont compatibles avec l'affectation.

1 CE, 6 mai 1985, Eurolat, n°41589 41699

2 Loi n° 94-631 du 25 juillet 1994

11

2. Imprescriptibilité du domaine public

Ce principe est étroitement lié au principe d'inaliénabilité ; l'imprescriptibilité est fonction de

l'affectation. Ainsi, une personne privée ne peut s'approprier un bien du domaine public par sa seule

utilisation prolongée.

B. Les règles applicables au domaine privé

Le domaine privé bénéficie de garanties particulières qui ne concernent pas la propriété des

personnes privés, il s’agit des principes d’insaisissabilité et interdiction de cession à vil prix.

1. L'insaisissabilité des biens publics

Les biens des personnes publiques ne peuvent pas faire l’objet de voie d’exécution forcée à leur

encontre et notamment impossibilité de faire l’objet d’une saisie immobilière. Le but étant la

protection des biens publics.

2. L’interdiction de cession à vil prix

Les personnes publiques n’ont pas le droit de céder leurs biens en dessous de leurs valeurs réelles.

Pour tous biens publics, tout le contentieux va porter pour le domaine privé car le domaine public

n’est pas aliénable. Le fondement de ce principe vient de l’interdiction des libéralités par les

personnes publiques. Les personnes publiques ne peuvent pas disposer des biens publics à titre

gratuit. Le Conseil constitutionnel a consacré en 1986 un principe 3 : « la Constitution s’oppose à ce

que des biens ou des entreprises faisant partie de patrimoines publics soient cédés à des personnes

poursuivant des fins d’intérêt privé, pour des prix inférieurs à leur valeur ».

Mais ce principe a été nuancé par la jurisprudence. Le Conseil d’Etat a rendu un arrêt de section du

3 novembre 1997 Commune de Fougerolles4. Il s’agissait d’une entreprise qui voulait s’implanter si

3 Décision du Conseil Constitutionnel n° 86-207 du 26 juin 1986

4 CE, Sect., 3 novembre 1997, Commune de Fougerolles, n° 169473

12

la commune lui donnait des terres. Le Conseil d’Etat explique que « la cession par une commune

d’un terrain à une entreprise pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardé comme

méconnaissant ce principe lorsque la cession est justifié par des motifs d’intérêts général et

comporte des contreparties suffisantes ». Il s’agit d’une interprétation très constructive mais qui ne

remet pas en cause le principe de l’interdiction de cession à vil prix.

SECTION II : LA QUALIFICATION DES CONSTRUCTIONS ACTUELLES

Tous les biens qui n’appartiennent pas au domaine public d’une commune appartiennent à son

domaine privé. En l’espèce, les biens sur lesquelles les constructions sont projetées n’appartiennent

pas au domaine public (A). Par conséquent, ils appartiennent au domaine privé (B).

A. L’exclusion de la qualification de domaine public

Les biens peuvent appartenir au domaine public, soit parce que la loi les désigne directement

comme tels (1), soit parce que, en l’absence de qualification légale, la jurisprudence les qualifie

comme tels, à l’aide de critères (2).

1. L’absence de qualification directe par la loi

La loi peut prévoir que tel type de bien appartiendra toujours au domaine public. Tel est par

exemple le cas des autoroutes et routes nationales5, ou des immeubles de l’Etat à usage de bureau

6,

qui appartiennent au domaine public de l’Etat.

En effet, les biens appartenant à la commune ne sont pas qualifiés de domaine public par la loi, ils

ne peuvent donc pas être rentrer dans la qualification directe par la loi de bien appartenant au

domaine public. Or, en l’absence de qualification directe par la loi, il faut examiner si certains

critères sont remplis pour pouvoir qualifier les biens de biens appartenant au domaine public.

5 Code du domaine de l’Etat

6 Ordonnance du 19 aout 2004

13

2. L’absence de critères de qualification

a) Les critères

La jurisprudence, en l’absence de qualification directe par la loi, a dégagé plusieurs critères

permettant de qualifier un bien de bien appartenant au domaine public :

- un bien appartenant à une personne publique

- affectation du bien à l’usage de tous7

- affectation du bien à un service public8 à condition qu’il y ait un aménagement spécial à cet

usage.

Ces critères ont été consacrés par le législateur dans le Code Général de la Propriété des Personnes

publiques (CG3P) en 2006, qui définit le domaine public : « le domaine public d'une personne

publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à

l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un

aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public »9.

Ce sont donc sensiblement les mêmes critères qui s’appliquent depuis 2006.

La jurisprudence applique depuis 2006 les critères du CG3P, puisque la loi prime sur la

jurisprudence. Donc, si la loi ne qualifie pas directement un bien comme appartenant au domaine

public, il faut examiner si les critères légaux sont remplis, afin que tel bien soit qualifié

d’appartenant au domaine public.

Ces biens ne sont pas affectés à l’usage direct du public, puisque les constructions sont actuellement

en ruine, et ne sont pas habitées. Le public n’use donc pas des biens en question, comme des

étudiants pourraient user des locaux d’une faculté par exemple.

Ils ne sont pas non plus affectés à un service public ayant subi un quelconque aménagement,

puisque :

- il n’y a aucun service public, tel l’enseignement par exemple, ou les transports.

- il n’y a aucun aménagement, qui est précisément l’objet de ce projet étudié.

7 CE, 28 juin 1935, Marécar

8 CE, Sect, 19 octobre 1956, Société « Le Béton », n°20180

9 Art. L2111-1 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques

14

Ils ne peuvent donc pas rentrer dans la qualification indirecte de domaine public.

b) Les facteurs d’extension de la domanialité publique

Par extension, la jurisprudence fait entrer dans le domaine public des dépendances qui par leur

caractère propre ne répondent pas aux critères précités des dépendances du domaine public, mais

qu’elle considère comme en faisant partie. Il y a deux facteurs d’extension de la domanialité

publique : la théorie de l’accessoire et la domanialité publique virtuelle.

La théorie de l’accession

Dans un premier temps, la jurisprudence considérait qu’un bien appartenait au domaine public non

pas parce qu’il remplit les critères du domaine public, mais parce que ce bien est un accessoire

d’une dépendance du domaine public, qu’il en soit :

L’accessoire physique : ils sont indissociables physiquement du domaine public.

L’accessoire utile : ils sont indispensables au fonctionnement du domaine public.

En pratique, certains accessoires remplissent les 2 critères, ils sont indissociables physiquement et

sont utiles au domaine public.

Cette théorie de l’accessoire a été consacrée par le CG3P à l’article L2111-2 qui vise comme faisant

partie du domaine public les accessoires indissociables du domaine public.

Dans votre situation, et au regard de la jurisprudence, et des situations dans lesquelles elle qualifie

un bien d’accessoire du domaine public, il n’y a aucune maison qui soit dans cette situation, et qui

puisse appartenir au domaine public par la théorie de l’accessoire.

La domanialité publique virtuelle, ou par anticipation

Il s’agit d’une théorie dans laquelle une dépendance immobilière appartenant à une personne

publique, n’est pas encore rentrée dans le domaine public, mais est considérée comme appartenant

au domaine public « par anticipation ». La personne publique souhaite faire entrer ce bien dans le

domaine public plus tard, mais souhaite le soumettre dès maintenant à son régime protecteur.

Cependant, le CG3P a mis un terme à cette théorie, qui n’existe plus aujourd’hui.

15

c) L’entrée et la sortie du domaine public

Un bien appartenant au domaine privé peut entrer dans le domaine public, à condition qu’il

soit affecté :

- légalement au domaine public naturel ou artificiel

- matériellement à l’usage direct du public, ou à un service public avec aménagement

indispensable pour celui-ci.

Aucun acte de classement (par délibération du conseil municipal) n’est exigé pour cela, l’acte de

classement ne faisant que constater l’état de fait de l’affectation matérielle du bien, et donc son

appartenance au domaine public10

.

Un bien appartenant au domaine public peut sortir du domaine public, et basculer dans le

domaine privé, à condition qu’il ne soit plus affecté à un but d’intérêt général, et qu’un acte de

déclassement ait été pris11

:

- désaffectation matérielle du bien à l’usage direct du public ou à un service public

- acte de déclassement constatant la désaffectation matérielle, pris par délibération du conseil

municipal.

Il se pourrait donc que le bien soit déjà entré dans le domaine public, parce qu’il aurait été affecté à

l’intérêt général, et n’en soit jamais sorti parce qu’un acte de déclassement n’a jamais été pris.

Cependant, entre l’acquisition par la commune de Celles des maisons, et aujourd’hui, vous n’avez

pas utilisé ces maisons à des fins touristiques, d’enseignement, ou tout autre service public. Vous

n’avez pas non plus affecté ces maisons à l’usage direct du public.

Par conséquent, ces biens n’ont pas pu entrer dans le domaine public préalablement, et y rester.

Comme ils ne sont pas non plus dans le domaine public, au vu d’une qualification directe par la loi,

ou au vu de critères légaux, ces constructions n’appartiennent pas au domaine public de la

commune. Enfin, l’acte de cession en date du 11 septembre 2010, dans son exposé liminaire,

évoque une délibération du Conseil Général de l’Hérault en date du 26 avril 2010 déclassant le bien

du domaine public départemental.

10

Art. L2111-3 CG3P 11

Art. 2141-1 CG3P

16

N’appartenant, et n’ayant jamais appartenu au domaine public, ces biens appartiennent donc au

domaine privé de la commune.

B. La qualification de domaine privé

Ainsi qu’il a été expliqué au début, certains biens appartiennent au domaine privé de la commune,

par qualification légale. Mais en l’absence de ces cas énumérés limitativement par la loi, il faut

recourir aux critères jurisprudentiels. Or il n’y en a aucun.

La seule condition est qu’en l’absence de qualification de bien appartenant au domaine public de la

commune, les biens appartenant à la commune font partie de son domaine privé.

Puisque les biens en question n’appartiennent pas au domaine public, et qu’ils n’ont jamais

appartenu au domaine public (Cf section III sur la sortie des biens du domaine public), ils

appartiennent donc au domaine privé de la commune, et sont soumis aux principes exposés ci-

dessus.

La commune étant devenue propriétaire de ces biens, par divers procédés, dans l’idée de mener à

bien le projet pour lequel vous nous consultez, ces biens constituent donc une réserve foncière, régie

par les articles L221-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

En effet, l’article L221-1 du Code de l’urbanisme dispose que « L'État, les collectivités locales, ou

leurs groupements y ayant vocation, les syndicats mixtes et les établissements publics mentionnés

aux articles L. 321-1 et L. 324-1 sont habilités à acquérir des immeubles, au besoin par voie

d'expropriation, pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d'une

action ou d'une opération d'aménagement répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 ».

Selon l’article L300-1 du Code de l’urbanisme, « Les actions ou opérations d'aménagement ont

pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le

maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des

loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou

d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de

sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou

des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs

17

compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans

l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. »

Concernant l’objet de la réserve foncière, plusieurs justifications ont été reconnues régulières par la

jurisprudence.

Extension de l'agglomération.

- Une réserve foncière peut être constituée afin de protéger une zone périurbaine susceptible

de se développer12

.

- Une réserve foncière peut être constituée pour prévoir l'extension d'une agglomération

même si des logements sont vacants dans la commune13

.

Les opérations d’aménagement

- Une réserve foncière peut être constituée afin de maîtriser les terrains nécessaires à la

création de lotissements. 14

- Une réserve foncière peut être constituée afin d'assurer l'aménagement d'un village

pittoresque du haut-pays.15

Les espaces naturels

- L'aménagement d'un espace naturel situé à proximité immédiate des communes agglomérées

de la Côte de Nacre et au voisinage de l'agglomération de Caen entre bien dans le champ

d'application des réserves foncières. 16

- La constitution d'une réserve foncière dans le but de préserver et de valoriser des espaces à

dominante paysagère en y accueillant des équipements et des activités de loisirs est

valablement motivée au regard de l'art. L. 300-1 sans que la collectivité publique ait à

justifier, dès l'engagement de cette procédure, d'un projet précis d'urbanisation.17

La qualification de réserve foncière permettrait pour la commune de mettre en place par la suite

12

CE 2 juin 1976, Chambre d'agriculture d'Île-de-France, req. no 96767: Lebon 291

13 CE 27 mars 1991, Mme Hencelin, req. n

o 76227.

14 CE 14 mars 1986, Min. Urb. et logement c/ Mlle Morelieras, req. n

o 48769: Lebon T. 757

15 TA Nice, 12 juin 1986, Hoirs André: req. n

o 142383.

16 CE 31 janv. 1994, Assoc. de défense des propriétaires du Bois du Caprice, req. n

o 106033: Lebon 48

17 CAA Nantes, 27 juin 2006, M. et Mme Geay et a.: req. n

o 05NT01413.

18

le projet de réaménagement.

SECTION III : LA QUALIFICATION DES CONSTRUCTIONS FUTURES

A. Les constructions futures qui rentreraient dans le domaine public

Pour que le régime du domaine public s’applique, rappelons que la commune doit être propriétaire

exclusive des biens, et que ces derniers doivent être soit affectés à l’usage direct du public, soit

affectés à un service public ayant subi un aménagement indispensable. Sur ce dernier point, peu

importe qu’il s’agisse d’un service public industriel et commercial ou d’un service public

administratif, cela n’a pas d’impact sur la qualification du domaine public.

L’organisation d’un marché peut être l’occasion de recréer une vie de village en faisant intervenir

des producteurs locaux. Selon le Conseil d'État, un marché est affecté à un service public

d'organisation de l'alimentation18

. Dès lors, il rentrera dans le domaine public.

De même, si la commune souhaite aménager un parking municipal, ce dernier sera considéré

comme appartenant au domaine public routier. En effet, selon une jurisprudence constante, les parcs

ou places de stationnement sont étroitement liés à l’affectation de la voie publique. Il faut donc les

considérer comme une dépendance de la route19

.

Il semble également opportun d’envisager l’implantation de bâtiments à usage scolaire, sportif

ou culturel.

Les locaux affectés au service public de l’enseignement appartiendront au domaine public,

comme l’a tranché le Tribunal des conflits le 7 juillet 1975 dans sa décision « Debans »20

.

Il en sera de même si la commune souhaite se doter d’une salle de sport, ou d’équipements

culturels tels qu’une bibliothèque ou une salle des fêtes pouvant accueillir diverses

manifestations, expositions etc.

Précisons que ces divers bâtiments devront nécessairement être aménagés en vue du service

public qu’ils auront vocation à accueillir.

18

CE, 22 avril 1977, « Michaud », n° 95539 - AJDA 1977, p. 441, concl. Franc 19

CE, 24 janvier 1973, « Spiteri et Krehl », n° 87766 - Rec. CE 1973, p.64 20

Tribunal des conflits, 7 juillet 1975, décision « Debans », Rec. CE 1975, p.796

19

B. Les constructions futures qui rentreraient dans le domaine privé

1. Les immeubles et logements

Les immeubles et logements loués à des particuliers appartiendront au domaine privé de la

commune, puisqu’ils ne seront ni affectés à l’usage direct du public, ni affectés à un service

public ayant reçu un aménagement indispensable.

La « copropriété » désigne des immeubles collectifs qui sont divisés de telle manière qu’on y

trouve des parties privatives et des parties communes. Ainsi, chaque copropriétaire aura un droit

exclusif sur les parties privatives mais sera en indivision avec l’ensemble des autres copropriétaires

sur les parties dites communes. Le siège de la matière est la loi du 10 juillet 1965(21) et son décret

d’application du 17 mars 1967(22).

a) Le bien relevant du domaine public

Dans l’hypothèse où les biens de la commune relèvent du domaine public, le régime de celui-ci ne

permet pas la constitution d’une copropriété. Selon le principe d’inaliénabilité qui régit le domaine

public, un bien du domaine public ne peut pas être cédé et on ne peut pas constituer de droits réels

dessus. Par conséquent, il est impossible de constituer une copropriété sur des biens appartenant au

domaine public.

Cette position est confirmée par une jurisprudence constante du Conseil d’Etat disposant que les

dispositions du statut de la copropriété « sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité

publique qu’avec les caractères des ouvrages publics » (CE, 11 février 1994, Cie d'assurances

Préservatrice foncière).

En ce sens s’exprime également une réponse ministérielle de 2002 (23) qui indique que

« l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles

à un bâtiment appartenant au domaine public de deux collectivités, s'avère incompatible avec le

régime de la domanialité publique ». Cette même réponse conclue à la possibilité pour une

21

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 22

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 23

Réponse ministérielle du ministère du logement publiée dans le JO Sénat du 25/04/2002 - page 1183.

20

collectivité publique de gérer un bâtiment appartenant à son domaine privé sous le régime de la

copropriété, tel qu'organisé par la loi de 1965 précitée, sous réserve des règles applicables aux biens

du domaine privé des personnes publiques, notamment celles se rapportant à l'insaisissabilité de

leurs biens.

Pour pouvoir basculer vers le domaine privé qui permettrait de constituer une copropriété, il est

nécessaire de sortir le bien du domaine public par l’intermédiaire d’une désaffectation matérielle du

bien et en prenant un acte de déclassement, ces deux critères étant cumulatifs.

En l’espèce, la totalité des constructions (à l’exclusion de la mairie) sont dans un état de

délaissement avancé qui permet de caractériser la désaffectation matérielle. Il n’y aurait plus qu’à

prendre un acte de déclassement par l’intermédiaire d’une délibération du conseil municipal.

b) Le bien relevant du domaine privé

Les personnes de droit public peuvent être membres d’une copropriété. Deux situations peuvent être

envisagées : une copropriété composée de deux ou plusieurs collectivités publiques et une

copropriété où un ou plusieurs lots appartiennent à une personne de droit public (les autres lots

appartenant aux personnes privées).

Contrairement au domaine public, le domaine privé est aliénable, on peut constituer des droits réels

dessus. Néanmoins, deux principes contraignant de droit public viennent encadrer le régime du

domaine privé. Il s’agit du principe de l’insaisissabilité et du principe d’interdiction de cession à vil

prix.

Le principe d’insaisissabilité interdit de constituer des voies d’exécution sur le domaine privé.

Le principe d’interdiction de cession à vil prix prohibe la cession du bien pour un prix inférieur à sa

vraie valeur (par exemple la cession pour un euro symbolique).

Les avantages d’une copropriété appliqués au cas de la commune de Celles:

- La copropriété peut concerner des maisons individuelles que ce soit dans une copropriété

horizontale (un terrain indivis sur lequel sont construites plusieurs maisons individuelles parties

privatives) ou dans un ensemble immobilier (lotissement d’où sont issues plusieurs parcelles

privatives reliées par des voies d’accès communes par exemple). Ce montage pourrait être

intéressant pour la commune de Celles dans le sens où il s’agit d’un ensemble de maisons et non pas

de grands immeubles comme dans des grandes villes.

21

- La copropriété permet de combiner les intérêts individuels des copropriétaires et les intérêts

collectifs. Ceci serait certainement l’avantage principal pour la commune qui entend surveiller

l’affectation foncière et en même temps voudrait attirer des personnes pour s’installer sur le

territoire communal. Par ce biais-là, toutes les parties auraient leur mot à dire dans la gestion de la

copropriété. Le fait de devenir propriétaire permettrait attirer les particuliers.

- De cette dernière caractéristique découle un régime original, semi-conventionnel (règlement de

copropriété) et semi-règlementaire (un certain nombre de règles sont fixées par la loi et sont d’ordre

public, c’est-à-dire que l’on ne peut pas y déroger par une clause conventionnelle). Ainsi peuvent

être canalisés certains conflits d’intérêt entre copropriétaires.

Les copropriétaires sont réunis dans un syndicat, qui est doté de personnalité morale. Ils prennent

les décisions concernant les parties communes lors des assemblées générales du syndicat selon des

règles de vote précises. Ce syndicat est représenté par un syndic qui a la charge de faire vivre la

copropriété au quotidien. Le syndic n’est pas nécessairement un professionnel, il peut être choisi

parmi les copropriétaires (il s’agira ainsi d’un syndic bénévole).

Les inconvénients d’une copropriété appliqués au cas de la commune de Celles :

- La constitution d’une copropriété suppose que l’immeuble soit bâti (art 1er

de la loi 1965). La

difficulté de la commune de Celles est que la majorité des maisons est en ruines. Il faudrait d’abord

reconstruire ces maisons pour pouvoir ensuite les soumettre au régime de copropriété. Pour ce faire,

il faudrait trouver des financements appropriés à la reconstruction.

- Il existe des difficultés pratiques de gestion d’une copropriété appartenant à seulement deux

copropriétaires (par exemple la commune de Celles et la communauté des communes Lodévois et

Larzac ou le département de l’Hérault). Puisque le nombre de voix du copropriétaire est

obligatoirement égal au nombre de voix de l’autre (même si l’un des deux dispose de plus de

tantièmes), il se peut que l’on arrive à jamais décider.

Outre la question des logements, il faut également aborder celle de l’implantation d’entreprises sur

le territoire communal.

2. L’implantation d’entreprises sur le territoire communal

22

Afin de développer l’économie locale, les collectivités territoriales peuvent apporter une aide à

l’immobilier d’entreprise, cette possibilité étant visée par l’article L.1511-3 du Code général des

collectivités territoriales.

La conclusion d’un crédit-bail immobilier est un de ces outils favorisant l’implantation d’entreprise.

Il s’agit d’une technique de financement originale permettant de pallier aux modes plus traditionnels

tels que l’emprunt.

Par le biais de ce mécanisme, la collectivité va financer et construire un bâtiment à usage industriel

ou commercial, qui sera ensuite donné en location pour une longue période (en général 15 ans) à

une entreprise privée. Cette dernière va ainsi pouvoir s’installer sur les lieux afin d’y développer

son activité, et elle bénéficiera d’une option d’achat pour l’immeuble et le terrain lorsque le crédit-

bail arrivera à son terme.

Au cours du contrat, le montant des loyers payés par l’entreprise pourra correspondre au montant

des échéances des emprunts contractés par la collectivité pour réaliser l’opération.

Le crédit-bail immobilier présente plusieurs intérêts. Pour le preneur tout d’abord, il n’aura pas à

supporter le coût d’un investissement immobilier, puisque le bâtiment sera déjà construit. Il va donc

pouvoir s’implanter immédiatement. En outre, dans ce type de contrat, le montant du loyer est

souvent moins élevé que celui proposé sur le marché.

Du côté du bailleur, le crédit-bail immobilier présente l’avantage de constituer un engagement

contractuel relativement long, en comparaison avec le bail commercial. De plus, l’immeuble et le

terrain vont rester la propriété de la collectivité tout au long du contrat, ce qui est une garantie

relativement sûre vis-à-vis de l’entreprise utilisatrice.

Cependant, plusieurs mises en garde sont nécessaires quant à l’utilisation de ce procédé. Selon la loi

du 24 janvier 198424

relative au monopole bancaire, il est interdit aux opérateurs qui ne sont ni des

banques, ni des établissements de crédit, d’effectuer à titre habituel des opérations de banque ou de

crédit. Or, le caractère habituel est interprété de façon stricte par la jurisprudence administrative25

.

Quant à la jurisprudence de la Cour de cassation, il en résulte que deux opérations successives

suffisent à déterminer le caractère habituel.

Ainsi, le crédit-bail immobilier ne peut être utilisé par la commune que de manière exceptionnelle,

afin de pallier à la carence de l’initiative privée. Si l’intérêt local semble justifier le recours à un tel

24

Loi n° 84-46 du 24 janvier 1984 25

CE, 30 novembre 1994 « Préfet de la Meuse », n° 145198 - JurisData n° 1994-050533

23

contrat en l’espèce, la commune de Celles ne pourra l’utiliser que dans le cadre d’une seule

opération, ce qui limite son intérêt. De plus, le risque majeur est l’endettement de la collectivité.

Quant à l’impact d’un tel montage sur la domanialité publique, selon la jurisprudence, l’entreprise

qui va louer le bâtiment n’assurera pas l’exécution d’une mission de service public de

développement économique. Le bien en question sera alors cessible26

. C’est donc le domaine privé

qui aura vocation à s’appliquer.

S’agissant des immeubles à usage de bureaux, ceux-ci sont qualifiés par la loi comme appartenant

au domaine privé par l’article L.2211-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.

Précisons qu’ils doivent être entièrement destinés à recevoir des bureaux.

Enfin, on peut évoquer la création de jardins familiaux, qui rentreront dans le domaine privé de la

collectivité. Il s’agira de donner en location à des associations déclarées ou reconnues d'utilité

publique des terrains appartenant aux communes. Ces derniers seront ensuite mis à la disposition de

jardiniers afin qu’ils en jouissent pour leurs loisirs et les cultivent pour les besoins de leur famille.

26

CE, 11 juin 2004, Commune de Mantes-la-Jolie, n° 261260 - JurisData n° 2004-067274 ; BJCL 2004, p. 635, concl.

E. Glaser

24

TITRE 1 :

LES MONTAGES CONTRACTUELS SUR LE DOMAINE PUBLIC

Bruno Bouvier

Alexandra Clair

Sarah Le Hénaff

Mélina Maamma

Xavier Vaury

25

Plusieurs montages peuvent trouver une terre d’accueil sur le domaine public mais, eu égard

tant aux contraintes du site qu’aux contraintes financières de la Commune de Celles, certains ne

répondent pas à vos besoins.

Ainsi, ont été délibérément écartés le contrat de partenariat, la délégation de service public, la

concession de travaux publics, mais également la régie directe.

A première vue, le contrat de partenariat est un outil juridique intéressant pour le projet de la

Commune de Celles en ce sens qu’il permet à celle-ci de bénéficier du savoir-faire et du

financement des entreprises privées afin de réaliser et de gérer un équipement assurant ou

contribuant au service public. En effet, le partenaire privé est investit d’une mission globale sans

pour autant gérer à la place de la Commune de Celles la maîtrise du service public. Les entreprises

privées se contentent donc d’assurer la maitrise d’ouvrage des travaux à réaliser et perçoivent, pour

ce faire, un paiement étalé pendant la durée du contrat.

Pour autant, au-delà des avantages relatifs à ce montage, il convient de rester prudent et de mettre

en exergue les limites du dispositif. Nous vous déconseillerons le contrat de partenariat car en

pratique il coute très cher. En effet, dans l’hypothèse où le contrat de partenariat se déroulerait bien

sur toute la durée du contrat, la commune de Celles aura financé l’équipement et l’exploitation

beaucoup plus cher qui si elle l’avait réalisé en maitrise d’ouvrage directe. A l’inverse, dans

l’hypothèse où le contrat de partenariat se déroulerait moins bien, avec l’apparition d’un aléa ou le

fait qu’une entreprise privée se déclare insolvable, la collectivité devrait assumer le coût du risque

car elle ne pourra pas abandonner un équipement indispensable à sa population.

La commune de Celles n’a pas les moyens de courir ce risque, et par conséquent, cela dénature tout

l’intérêt du contrat de partenariat.

Par ailleurs, les entreprises privées souhaitant participer au contrat de partenariat en vue de satisfaire

les besoins de la Commune de Celles vont très vite se heurter à de grandes difficultés susceptibles

de les décourager à investir sur le site. Bien évidemment le contrat de partenariat est un contrat de

longue durée permettant d’amortir les investissements. Il est donc beaucoup plus attractif de

promettre des gains à une entreprise privée pour la construction d’un nouveau complexe sportif

dans une commune de plus de 200 000 habitants, que d’annoncer qu’il faudra investir des sommes

importantes dans la construction ou la rénovation de petites infrastructures.

En outre, un des arguments fréquemment évoqués en faveur du contrat de partenariat est qu’il

permettrait une grande flexibilité, mais la flexibilité a un prix. Le contrat de partenariat induit des

26

rigidités telles qu’il contraint les élus et réduit la marge de manœuvre dont ils devraient disposer, ce

qui ne répond pas aux conditions, aux exigences de contrôle et de liberté souhaitées par la

Commune de Celles.

Nous vous déconseillerons également la régie directe, la délégation de service public ainsi que la

concession de travaux publics. En effet, la gestion directe par la commune de Celles n’est pas

concevable car celle-ci n’a pas le personnel et le matériel pour exploiter elle-même la prestation de

ces services. Concernant la concession de travaux publics ainsi que la délégation de service public,

il semble relativement intéressant qu’au début de l’exploitation le concessionnaire fasse l’avance

des frais nécessaires au fonctionnement du service ou des travaux. De même, pendant toute la durée

de la concession, le concessionnaire pourrait exploiter le service ou réaliser les travaux à ses risques

et périls.

Cependant, rappelons qu’en échange de cette exploitation, le concessionnaire est rémunéré par la

perception directe de redevances sur les usagers, lesquelles doivent lui permettre de couvrir les

intérêts et l’amortissement du capital qu’il a engagé et de dégager un bénéfice net dont il garde tout

le profit pour lui-même. Or, au vu des circonstances liées au projet de la Commune de Celles, ces

montages juridiques ne permettront pas au concessionnaire d’amortir ses investissements dans la

mesure où il n’y a pas beaucoup d’habitants sur le site et que la Commune de Celles ne souhaite pas

en faire un site touristique.

Cela dit, nous avons retenus d’autres types de montages contractuels sur le domaine public de la

commune, soit le bail emphytéotique, le bail emphytéotique administratif ainsi que la concession

d’aménagement.

LE BAIL EMPHYTHEOTIQUE ADMINISTRATIF

Définition et champ d'application

Le BEA semble être une aubaine pour la commune de Celles car elle trouvera plus

facilement des investisseurs qui souhaiteront remettre en état des biens laissés à l'abandon ou tout

simplement construire des biens sur son domaine public.

27

En effet, il faut savoir que les autorisations d'occuper le domaine public sont dites « précaires » car

elles ne confèrent au preneur aucune garantie27

; il peut se voir retirer l'autorisation à tout moment.

Dès lors, il apparaît indispensable, pour attirer les investisseurs, de leur conférer suffisamment de

garanties, à la hauteur de l'investissement financier qu'ils doivent réaliser.

L'article 13 de la loi du 5 janvier 1988 autorise les collectivités territoriales à conclure un bail

emphytéotique administratif en vue de l'accomplissement pour leur compte d'une mission de service

public ou de la réalisation d'une opération d'intérêt général.28

Si le bail porte sur le domaine public de la commune de Celles, il faudra qu'il soit justifié par l'un de

ces deux critères. S'il porte sur le domaine privé, alors il semblerait que le bail emphytéotique de

droit commun soit envisageable sans condition aucune. Attention toutefois, si après avoir conclu un

tel bail, la commune de Celles décide de confier au preneur une mission de service public alors

l'immeuble risque de tomber dans le domaine public.

Le preneur quant à lui peut être toute personne privée qui souhaiterait investir. Il peut s'agir d'une

association, d'une personne morale, physique, ou encore d'une société d'économie mixte.

Conditions de passation

Il ressort des textes que pour conclure un tel bail, il faut que le preneur s'engage à accomplir

pour le compte de la commune de Celles une mission de service public ou la réalisation d'une

opération d'intérêt général relevant de la compétence de la commune.

Nous illustrerons ces possibilités par des exemples validés par la jurisprudence administrative.

Il est possible de réaliser des travaux afin de mettre à la disposition de la mairie des locaux pour y

installer ses services.29

Un tel bail a été conclu pour la rénovation d'un casino.30

Pour la commune de Celles, il apparaît indispensable de déterminer les services publics qu'elle

souhaite mettre en place sur son territoire afin de déterminer si le recours à un tel contrat serait

possible.

27

Voir en ce sens la décision de principe : CE, 6 mai 1985, Assoc. Eurolat et Crédit Foncier de France, n°41589 41699,

publié au recueil Lebon 28

Cet article est introduit au CGCT, article L.1311-2 29

CE, sect., 25 févr. 1994, Sté SOFAP Marignan, n°144641-145406, publié au Recueil Lebon 30

CE, ass., 10 juin 1994, Commune Cabourg, n°141633

28

Si l'objectif est de repeupler la commune, un service d'accueil de personnes âgées et de garde de

jeunes enfants pourrait, voire « devrait » être envisagé. Il s'agit d'un accueil de type

intergénérationnel comme il en existe déjà plusieurs en France.31

Ce type de projets est créateur d'emplois et fonctionne tout au long de l'année.

La commune de Celles a indiqué ne pas vouloir développer d'activités touristiques, afin de voir le

village vivre de façon régulière sur l'année entière. Toutefois, la richesse des lieux permettrait de

développer des activités touristiques tournées vers la protection de la nature, comme le « tourisme

bio » qui est en fait une forme de vacances culturelles qui se passe le plus souvent à la ferme bio.

On fait connaissance avec la terre, l’environnement et les méthodes de culture ou d’élevage

biologiques. Pendant ce type de séjour, les « touristes » goûtent aux produits biologiques du terroir,

tout en respectant la nature.32

Il est en effet certain que la protection de l'environnement et des

espaces protégés passe par l'éducation des touristes, indispensables à la vie de certaines villes.

De plus, il pourrait apparaître intéressant de proposer aux établissements scolaires des sorties à la

journée dans des fermes soucieuses de respecter l'environnement.33

Procédure de passation du bail emphytéotique administratif

La conclusion de ce bail est soumise à des conditions de forme. En effet, il doit être

approuvé par une délibération de l'assemblée délibérante puis signé par l'exécutif. Puis, comme

toute décision, elle devra faire l'objet d'un contrôle de légalité, par sa transmission au Préfet dans les

meilleurs délais.

De plus, l'avantage de ce contrat est qu'il autorise une grande liberté contractuelle.

Il semblerait donc que la commune puisse prévoir de contrôler l'activité du preneur quant à la

chose : les conditions de revente (afin de prévenir toute flambée des prix de l'immobilier), les

conditions de jouissance du bien, etc.

A titre d’exemple, voici quelques clauses qui pourraient être envisagées au titre de l’objet du bail :

31

http://www.accueil-petite-enfance.fr/innovation/inclassables/creche-a-petits-pas/1/101

http://www.apriles.net/index.php?option=com_comprofiler&task=userProfile&user=5582&Itemid=96 32

http://www.tourisme-vert.info/quest-ce-que-le-tourisme-vert-ou-ecotourisme/ 33

http://www.civam-lr.fr/index.php?found=15-pages.php&target=PAGES-95707B36

29

- le bail à construction (requalifié de bail emphytéotique) conclu entre une ville et une association

pour une durée de vingt-cinq ans et tendant à la mise à disposition des équipements sportifs de la

commune34

.

- le bail emphytéotique conclu entre une ville et une société, d'une durée de cinquante ans, pour la

location d'un espace au sein d'un immeuble communal dédié à la culture en vue d'y exploiter un bar-

caféteria35

- le bail conclu entre une commune et une SCI en vue de réaliser des logements à des prix

abordables pour leurs occupants, de redynamiser l'activité commerciale de la commune et de

dynamiser la création d'emplois en implantant des administrations de l'État sur le territoire

communal peut être regardé comme correspondant à une mission d'intérêt général relevant de la

compétence de la commune36

- le bail conclu entre une ville et diverses personnes en vue de mettre à la disposition de ces

personnes des locaux constituant un petit centre commercial dans un quartier périphérique de la

ville37

- le bail de trente-six ans conclu entre un département et l'opérateur des installations immobilières

d'un parc récréatif38

.

Des clauses de restriction de la destination sont aussi envisageables. Le BEA valorisation

permettrait à la commune d'avoir la maîtrise d'une cession éventuelle de tout ou partie du bail, de

contrôler l'activité du locataire et de lui accorder en contrepartie des droits réels, nécessaires à

l'obtention de crédits bancaires indispensables à la conduite d'opérations de grande ampleur. En tant

que propriétaire, la commune négociera avec le futur locataire la nature des activités du preneur en

amont de la signature du bail. Celui-ci ne pourra ensuite les modifier unilatéralement et il sera

contrôlé pendant toute la durée du bail. En outre, il ne pourra céder le droit au bail à un tiers,

notamment afin d'éviter que les repreneurs exercent des activités plus lucratives, mais moins en

phases avec les souhaits de la mairie.

34

CAA Marseille, 5 févr. 2001, préfet des Alpes-Maritimes, BJCP 2002, no 20, p. 54, concl. J. -C. Duchon-Doris

35 TA Strasbourg, 5 mai 2000, M. Riegert c/ ville de Strasbourg, BJCP 2001, n

o 14, p. 82

36 CAA Versailles, 27 oct. 2004, Cne d'Épinay-sous-Sénart, BJCL 2005, n

o 3, p. 148

37 CAA Bordeaux, 1

er mars 2005, Sté gasconne d'investissement immobilier, n

o 01BX01791

38 CE 27 juill. 2005, min. de l'Intérieur c/ Dpt du Lot-et-Garonne, n

o 247566 , C. et marchés publics 2005, n

o 282

30

Là réside les principaux apports de ce BEA : le propriétaire peut contrôler l'activité du preneur et

s'assurer qu'elle restera conforme au bail. Tout changement d'affectation ou d'occupant devra

nécessairement faire l'objet d'une autorisation préalable, garantissant la pérennité de l'engagement

du porteur de projet sélectionné.

Ainsi, par ce BEA de valorisation la commune de Celles pourra conserver le contrôle du projet tout

le long du contrat.

Enfin, ce bail n'est pas soumis à une obligation de mise en concurrence.

Mise en œuvre du bail

La maîtrise d'ouvrage pour les travaux de reconstruction est d'ordre privé, c'est-à-dire que c'est le

preneur qui sera maître d'ouvrage (celui qui assurera la maîtrise des travaux et en aura la

responsabilité), et non la commune.

Obligations des parties

Le preneur du bail emphytéotique a l'obligation tout d'abord de payer la redevance à la personne

publique. Souvent, la redevance sera modique car le bailleur, à l'issu du bail, deviendra propriétaire

des ouvrages. Mais il est possible de prévoir un versement plus conséquent.

Cela serait intéressant pour la commune, mais au vu de l'ampleur des travaux à réaliser, il faut

garder en tête que pour attirer les investisseurs, il faut que l'opération soit viable, sachant que selon

les chiffres qui nous sont donnés, le coût des travaux de rénovation s'élève à 9.000.000€, dont

6.000.000€ à la charge des preneurs à bail.

Le recours à ce type de contrat est néanmoins subordonné à la réalisation d'une évaluation préalable

suivant la procédure de l'article 48 de la loi du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat.

De même, dans ce cadre, le loyer prévu devra tenir compte du coût des prestations de service

d'entretien ou de maintenance mises à la charge du preneur (CGPPP, art. R. 2122-31).

De plus, le preneur du bail peut se voir imposer des obligations de construire ainsi il serait

concevable de prévoir dans le bail un délai de réalisation des travaux et tout manquement à cette

obligation pourrait être sanctionné par la résiliation unilatérale du bail par la commune. En pratique,

la commune de Celles aurait intérêt à imposer un délai relativement court, par exemple deux ans,

31

pour que le preneur réalise les travaux ainsi la commune serait plus rapidement repeuplée. Dans

l’hypothèse où le preneur ne respecte pas les délais prévus au contrat, la commune aurait la

possibilité de résilier le contrat et de proposer le bail à un preneur.

Par ailleurs, le bail emphytéotique administratif peut également imposer au preneur certaines

obligations tendant à l'utilisation qu'il pourra faire des biens mis à sa disposition.39

Concrètement, la

commune pourrait prévoir dans le contrat de bail une destination précise du bien comme par

exemple un usage d’habitation ou un usage mixte en autorisant l’implantation de professions

libérales. La commune nous ayant indiqué qu’elle souhaitait éviter les commerces saisonniers, il

semble tout à fait concevable que seules certaines activités commerciales soient autorisées. On

pourra ainsi autoriser une boulangerie, une épicerie, un tabac et autres commerces utilisés au

quotidien qui participent à la vie du village au quotidien.

Le preneur étant propriétaire des ouvrages pendant la durée du bail, il aura la qualité de maître de

l'ouvrage (comme précisé précédemment) donc la loi MOP du 12 juillet 1985 ne lui sera pas

applicable.

Tout au long du bail il lui reviendra d'assumer des obligations d'entretien et de réparations des

ouvrages et constructions qu'il aura édifiés. La doctrine majoritaire circonscrit le recours au BEA

aux seuls cas de "travaux de réhabilitation lourde". Au vu de l'ampleur des travaux à réaliser sur la

commune de Celles, le recours à ce contrat semble tout à fait justifié et adapté.

Enfin, à l'expiration du bail, la propriété des ouvrages sera transférée au bailleur sans qu'aucune

indemnité ne soit versée au preneur. Il sera de plus possible pour la commune de renouveler le bail,

avec la même personne.

Cela pourrait être intéressant pour la commune dans l'optique de conserver les constructions et de

permettre aux habitants en place d'y rester, la volonté de la commune étant de voir le village habité

sur le long terme.

Cession du BEA

Il ressort des dispositions du CGCT que le BEA est cessible à certaines conditions. En effet,

il est prévu que “Les droits résultant du bail ne peuvent être cédés, avec l'agrément de la collectivité

39

CE, sect., 25 févr. 1994, SOFAP-Marignan, n°144641-145406, publié au Recueil Lebon

32

territoriale, qu'à une personne subrogée au preneur dans les droits et obligations découlant de ce bail

et, le cas échéant, des conventions non détachables conclues pour l'exécution du service public ou la

réalisation de l'opération d'intérêt général” (art L.1311-3 CGCT).

Il ressort donc de cette faculté deux points importants : que la personne publique donne son accord à

la cession et que le cessionnaire soit subrogé dans les droits et obligations du preneur originaire.

S'agissant de l'accord de la commune :

Cet accord est indispensable à la cession, comme le confirme une jurisprudence constante.40

Et il faut, en cas de refus, que les motifs en question soient valables, comme notamment des

garanties financières et professionnelles insuffisantes.41

S'agissant de la subrogation du cessionnaire dans les droits et obligations du preneur :

Il s'agit de la reprise pure et simple de l'ensemble des droits et obligations résultant du précédent

contrat. Il faut donc conserver la durée, le prix, la nature des prestations.

Facultés offertes à la personne publique au cours du bail

La personne publique dispose d'un pouvoir de modification et de résiliation unilatérale.

La faculté de résiliation est appréciée par les tribunaux de façon large car la personne publique a le

droit de résilier unilatéralement le contrat en l'absence de toute faute de son cocontractant.42

C'est également le cas pour la faculté de modifier unilatéralement les clauses du contrat.43

Ces deux pouvoirs sont considérés par le juge comme des “règles générales applicables aux contrats

administratifs”, ce qui implique leur existence même en l'absence de toute clause contractuelle les

prévoyant. Ces facultés sont donc ouvertes à la personne publique de façon générale et il semblerait

qu'une clause contraire encourt la nullité44

à condition que ces motifs soient d’intérêt général45

et

que le cocontractant ait droit à la réparation intégrale du préjudice qu'il a subi.

40

CE, 20 janv. 1905, Cie dptale eaux et services municipaux c/ Ville Langres ; CE, 4 juin 1999, Sarl Maison Dulac 41

CE, avis n° 364803, sect. fin., 8 juin 2000 42

CE, ass., 2 mai 1958, Distillerie de Magnac-Laval, req. nos

32.401, 32.402, 32.507 et 34.562 43

CE, 2 févr. 1983, Union transports publics régionaux et urbains, n° 34027, publié au recueil Lebon 44

CE, 6 mai 1985, Assoc. Eurolat et Crédit Foncier de France, n°41589 41699, publié au recueil Lebon 45

CE, 4 avr. 1997, Sté Ledoyen, N° 137065, inédit au recueil Lebon

33

La personne publique dispose également d'un droit de retrait avant le terme du contrat de bail

emphytéotique même en cas d'absence d'inexécution de la part du preneur à bail, mais toutefois, le

preneur devra sûrement être indemnisé du préjudice né de l'éviction anticipée.46

LE BAIL EMPHYTEOTIQUE ADMINISTRATIF VALORISATION

Le BEA valorisation semble être le montage le plus approprié aux exigences souhaitées par la

commune de Celles. En effet, la commune a la possibilité de recourir au BEA valorisation depuis la

loi LOPPSI II n°2011-267 du 14 mars 2011 codifié à l’article L1311-2 du CGCT. La différence

fondamentale avec le BEA classique est qu’il s’agit d’un bail permettant au preneur d’entretenir ou

de maintenir mais également de restaurer, réparer ou mettre en valeur des biens immobiliers

appartenant à la commune de Celles.

L’un des objectifs de la commune de Celles est de valoriser les propriétés assises sur son domaine

public et ce sans les céder aux personnes en charge de restaurer et valoriser son patrimoine. Par

ailleurs, il est entendu que la commune de Celles exerce un contrôle sur les méthodes utilisées par le

preneur, dans la rénovation de ses biens immobiliers. A ce titre, le contrat de bail devra prévoir une

clause dans laquelle seront prises en considération les préoccupations environnementales souhaitées

par la commune.

Rappelons que le BEA valorisation permettra de valoriser le patrimoine de la commune de Celles de

deux façons. D’une part, le BEA peut permettre de rendre le bien plus attractif économiquement et

plus utile en le rendant habitable et fonctionnel. D’autre part, le BEA peut permettre de conférer une

valeur économique plus importante au bien immobilier qui reviendra à la commune au terme du

bail.

A titre d’illustration, si un particulier rénove un immeuble en ruine, il va le valoriser. Par

conséquent, en le rendant habitable, le bien habitable sera utile pour la commune de Celles. En

effet, les maisons ainsi rénovées, permettront d’accueillir des activités commerciales ou de loger de

nouveaux habitants et entrepreneurs souhaitant s’implanter sur le site. Egalement, ce même bien

immobilier bénéficiera d’une plus grande valeur patrimoniale, une plus importante valeur

économique, qui au terme du bail appartiendra à la commune de Celles.

46

Article L. 1311-3, 3° du Code général des collectivités territoriales

34

Afin de répondre aux exigences de la commune de Celles, lors de la passation du BEA valorisation,

il est important d’informer que le preneur qui aura la charge de valoriser le patrimoine de la

commune devra opter pour des matériaux respectueux de l’environnement tels que le bois ou la

pierre, mais également des matériaux préservant la santé des futurs occupants tels que la chaux, le

chanvre ou les peintures naturelles.

Procédure de passation du BEA Valorisation par la commune

Tout d'abord, pèse sur la commune l'obligation de procéder à une évaluation préalable, dans

les mêmes conditions que celle régissant le recours aux contrats de partenariat47

dans deux cas

particuliers.

Il s'agit du cas où la collectivité territoriale contractante entend bénéficier du fonds de compensation

de la TVA (FCTVA) lorsque le montant total des rémunérations versées par la collectivité à

l'emphytéote est inférieur à 10 millions d'euros HT (CGCT, art. D. 1615-7). Il s'agit également du

cas où le BEA a pour objet la réalisation d'une opération d'intérêt général liée aux besoins de la

justice, de la police ou de la gendarmerie nationale et dont le loyer est supérieur à un seuil fixé par

décret en Conseil d'État.

Ensuite, la conclusion du bail emphytéotique doit être précédée de la consultation du service des

domaines et être autorisée par délibération motivée du Conseil de la commune, laquelle ne peut être

adoptée avant un délai d'un mois à compter de la consultation de France Domaine.

Donc l'exécutif devra informer les conseillers "avant et pendant la séance du Conseil des éléments

économiques, financiers et techniques sur lesquels (la collectivité) s'était fondée pour déterminer la

valeur vénale et locative de l'ensemble immobilier et les conditions de mise à bail".48

La délibération autorisant la conclusion d'un BEA est une décision administrative individuelle. Elle

ne peut donc être retirée que si elle est illégale et uniquement dans le délai de quatre mois suivant

son adoption. Il en découle également que le Maire a l'obligation de signer le bail emphytéotique en

exécution de la délibération de son Conseil municipal qui en a décidé la conclusion.49

47

Art 1414-2 CGCT 48

TA Marseille, 17 avril 2007 M. Savon et a. c/ Ville de Marseille 49

CAA Nancy, 6 mars 2008, n° 07NC00415, commune Yutz

35

Se plus, s'agissant de la signature du contrat, il faut noter que le BEA signé par le Maire de la

commune doit être conforme à l'information transmise à l'organe délibérant et notamment au projet

de bail lorsque celui-ci lui a été communiqué. Cette signature ne peut intervenir qu'après que la

délibération du Conseil l'y autorisant soit devenue exécutoire, c'est-à-dire après avoir été publiée et

reçue par le contrôle de légalité (lors de la transmission de l'acte au Préfet. Le BEA ne doit être

transmis au contrôle de légalité, après signature des parties, que lorsqu'il est indissociable d'un

marché public ou d'une délégation de service public.

Enfin, s'agissant de la charge des impôts fonciers, le Code général des impôts prévoit que lorsqu'un

immeuble est loué dans le cadre d'un bail emphytéotique et sauf dénaturation de celui-ci,

l'emphytéote est seul redevable des impôts fonciers.50

L'emphytéote pourra cependant être exonéré de la taxe foncière sur les propriétés bâties (art. 1382

CGI), ou sur les propriétés non bâties (art 1394 CGI) lorsque la collectivité propriétaire ne tire

aucun revenu de cet immeuble, c'est-à-dire lorsque le bail ne prévoit aucun loyer, pas même

symbolique.51

Cela pourrait être intéressant pour la commune dans le but d'attirer des investisseurs. En effet, il

pourrait être, éventuellement, prévu que durant la période des travaux qu'effectueront les preneurs,

ces derniers ne paient pas de taxe foncière, mais qu'elle soit payée ultérieurement, lorsque les

travaux seront terminés. Une clause suspensive pourrait prévoir que les preneurs ne paieront le loyer

prévu au contrat de bail ainsi que les taxes afférentes à l'immeuble qu'une fois les travaux

totalement achevés.

La taxe locale d'équipement n'est pas due non plus pour les constructions édifiées pour le compte de

l'Etat, des collectivités territoriales ou de leurs groupements, en vertu d'un bail emphytéotique

administratif.52

50

Art 1400 §2 CGI 51

CE 24 nov.2010, Association Lehugeur-Lelièvre, n° 323982, mentionné dans les tables du recueil Lebon 52

Art 317 bis CGI

36

Conclusion sur le BEA et BEA valorisation

Sur la qualité du preneur

Il peut s’agir d’une personne physique, d’une personne morale de droit privée ou de droit public. Le

choix d’activité est donc très large.

Il peut s’agir :

-d’un particulier qui souhaite investir dans la réhabilitation des lieux afin d’y habiter

-d’une société qui réhabilite les lieux et qui les louera à l’année à usage d’habitation, commercial ou

professionnel dans les limites prévues au bail

-d’un particulier ou d’une société qui recourt au conventionnement. En effet, ce cas semble tout à

fait envisageable. Dans l’hypothèse d’un tel conventionnement, le bailleur peut obtenir des aides en

vue de la réalisation de travaux sur ses biens qu’il souhaite mettre en location. Ces aides sont

accordées par l’ANAH. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer le bien au moins 8 mois par

mois à titre de résidence principale et à en limiter le loyer en fonction d’un plafonnement maximal

déterminé par décret sur une durée de 9 ans. Les locataires éligibles doivent répondre à des

conditions de ressources précises justifiées par le plafonnement du loyer. A l’issue de la convention

passée avec l’ANAH, le bailleur peut louer ses biens à un loyer qu’il déterminera librement (plus

élevé donc plus rentable).

Pour la commune de Celles, un investisseur pourrait sans doute y trouver un intérêt certain. Tout en

respectant la volonté de la commune, les locaux seraient loués à l’année à titre de résidence

principale et donc habités à l’année.

LA CONCESSION D’AMENAGEMENT

L’ensemble des objectifs de la commune de Celle articulés autour de la réhabilitation du village,

effectuée notamment par des entreprises sensibilisées aux préoccupations environnementales nous

conduit à s’intéresser aux concessions d’aménagement.

37

La concession d’aménagement53

est un montage juridique adapté à l’objet du projet de la commune

qui réside dans la réalisation d’une opération d’aménagement, plus précisément, un projet urbain

comportant la réalisation de travaux et d’équipements publics conformément à l’article L. 300-1 du

Code de l’urbanisme. En effet, le projet s’inscrit dans l’accueil de nouvelles activités économiques

mais surtout dans la sauvegarde et la mise en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces

naturels.

La concession d’aménagement est donc une convention qui permettra à la commune de confier à un

aménageur public ou privé la réalisation d’équipements ainsi que la charge d’acquérir les terrains

d’assiette de l’opération, de les vendre ou de les louer une fois aménagés afin de se rémunérer par le

prix de ces prestations.

Rappelons que l’aménagement est une prérogative de puissance publique. Dès lors, la commune de

Celles ne peut intervenir que dans le cadre de ses compétences. La commune de Celles dispose

d’une clause générale de compétence, cependant comme elle est membre d’un EPCI, il convient de

déterminer si le projet entre ou non dans le champ des compétences transférées.

L’un des principaux avantages afférents à la concession d’aménagement est que ce montage

permette à la commune de réaliser l’intégralité des travaux qu’elle souhaite réaliser dans un

périmètre préalablement définis et ce, aux frais de l’aménageur.

Cependant, avant de s’engager dans une opération d’aménagement, il faut établir un financement

efficace et pérenne. Rappelons que l’enveloppe financière de la commune est très limitée et qu’elle

refuse catégoriquement de vendre ses terrains.

Face à ces éléments, plusieurs modalités de financement, d’apports financiers de l’opération

d’aménagement sont tout de même possible. La commune peut compter sur des avances

remboursables et des garanties d’emprunts, des subventions octroyées par l’Agence nationale pour

la rénovation urbaine pour une politique locale de l’habitat, le Fonds d’intervention pour les

services, l’artisanat et le commerce ayant vocation à préserver ou développer un tissu d’entreprise

de proximité et l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat ayant en charge d’apporter des

aides à des opérations visant à améliorer les conditions d’habitabilité des immeubles à usage

53

Loi n° 2005-809 relative aux concessions d'aménagement du 20 juillet 2005, codifiée aux articles L. 300-4 et suivants

du Code de l'urbanisme, et du décret n° 2009-889 du 22 juillet 2009, codifié aux articles R. 300-4 et suivants du même

code

38

principal d’habitation. Cette dernière gère notamment les subventions pour l’amélioration des

logements locatifs sociaux.

De manière indirecte, la commune de Celles peut obtenir un financement du Fonds de compensation

de la taxe à valeur ajoutée, ayant vocation à stimuler l’investissement des collectivités territoriales

en leur permettant d’obtenir un remboursement d’une partie de la TVA ayant grevé leurs

investissements.

Ainsi, la concession d’aménagement constitue pour la commune de Celles un moyen intéressant de

financer leurs opérations d’aménagement.

La commune de Celles pourra, en effet, concéder la réalisation de ce type d’opérations à un

aménageur privé, qui assurera la maîtrise d’ouvrage des travaux et des équipements concourant à

l’opération prévue dans la concession d’aménagement, ainsi que l’ensemble des études et de toutes

missions nécessaires à leur exécution.

En vue de la réalisation du projet d’aménagement, l’aménageur pourra prendre en charge l’approche

complète en direction de nouveaux propriétaires investisseurs, pour répondre à des besoins de

requalification qui nécessitent la mutation de la propriété des immeubles dégradés ou vacants.

Par ailleurs, l’aménageur pourra acquérir les logements, immeubles, parcelles, friches et terrains, le

relogement des occupants en étroite liaison avec la commune de Celles, la définition et la réalisation

des travaux d’aménagement, acquisitions de curetage, de démolition, de suppression et de

regroupements de logements.

Par conséquent, l’aménageur peut répondre aux objectifs de la commune de Celles puisque dans le

cadre de la concession de travaux, l’aménageur va réaliser les études, les travaux d’aménagements

et d’équipements publics et la commercialisation des charges foncières dans le cadre des projets de

rénovation urbaine comprenant également l’acquisition, la restructuration, la gestion locative et la

revente de locaux d’activités.

Or, la commune de Celles ne souhaite nullement céder son foncier. La difficulté étant qu’outre la

nécessité économique évidente de l'existence de recettes propres à l'opération, l'action foncière est

également une condition juridique d'existence de la concession : il ne peut en effet y avoir

concession d’aménagement que si l’aménageur cède, loue ou concède les terrains aménagés.

La nécessaire commercialisation des terrains par l’aménageur induit par conséquent que les

ressources de l’aménageur proviennent, au moins pour partie, des recettes de cette

commercialisation.

39

La procédure de passation de la concession d’aménagement

Il s’agit des règles issues du décret du 22 juillet 2009. L’article R. 300-5 du Code l'urbanisme

impose la publication d'un avis conforme au modèle fixé par les autorités communautaires54

, dans

un journal d'annonces légales, de type Bulletin officiel des annonces de marchés publics (BOAMP),

et dans une publication spécialisée dans les domaines de l'urbanisme, des travaux publics ou de

l'immobilier, comme le Moniteur des travaux publics. L'avis devra préciser la date limite de

présentation des candidatures qui ne pourra être inférieure à un mois suivant la date de la seconde

publication.

L'avis mentionnera en outre les caractéristiques essentielles de l'opération d'aménagement

envisagée : son objet, sa localisation et les principes de son financement. L'avis d'appel à

candidatures devra également être adressé pour publication à l'Office des publications de l'Union

européenne au moins 52 jours avant la date limite de présentations des candidatures.

Ce délai est de 45 jours lorsque l'avis pour publication au Journal officiel de l'Union

européenne (JOUE) est envoyé par voie électronique55

. Par conséquent, la première formalité de

publicité sera l'envoi de l'avis à l'Office des publications de l'Union européenne, avant la publication

de l'avis, au moins trois semaines plus tard, dans un journal d'annonces légales et dans un journal

spécialisé.

La commune de Celles doit adresser, par voie postale ou électronique, à chaque aménageur dont la

candidature a été admise un document précisant les caractéristiques essentielles de la concession

d'aménagement et indiquant le programme global prévisionnel des équipements et des constructions

projetés ainsi que les conditions de mise en œuvre de l'opération.

Ce document, qui peut prendre la forme d'un règlement de consultation, doit préciser les modalités

et la date limite de réception des offres des candidats qui ne pourra être inférieure à un mois suivant

la date d'envoi du document d'information. Bien que le décret du 22 juillet 2009 ne prévoie aucune

procédure spécifique, il est recommandé, comme en matière de passation des marchés publics,

qu'un procès-verbal d'ouverture des candidatures soit dressé, celui-ci détaillant avec précision les

54

Formulaire standard "Concession de travaux publics" figurant à l'annexe X du règlement (CE) n° 1564/2005 de la

Commission du 7 septembre 2005 55

Article R. 300-6 du Code de l’urbanisme

40

motifs du rejet des candidatures non admises. La rédaction d'un tel PV limitera les risques de

sanction de la procédure de passation par le juge du référé précontractuel.

Sur la base des offres envoyées par les candidats aménageurs, la commune de Celles pourra engager

librement toute discussion utile avec un ou plusieurs candidats. La négociation sera conduite par

une personne habilitée, désignée par l'organe délibérant de la commune de Celles, qui pourra à tout

moment de la procédure solliciter un avis de la commission.

Le concessionnaire d'aménagement sera choisi par l'organe délibérant de la collectivité, sur

proposition de la personne habilitée à conduire les négociations et au vu des avis émis par la

commission, en fonction de ses capacités techniques et financières et de son aptitude à conduire

l'opération d'aménagement.

L'autorité concédante devra, dans le délai de 30 jours suivant la date de la délibération ayant arrêté

le choix du concessionnaire, adresser un avis d'attribution aux trois organes de publicité auxquels

l'avis d'appel à candidatures avait été adressé. Cette publication de l'avis d'attribution permettra de

faire courir le délai de 31 jours d'exercice du référé contractuel. À défaut, ce délai sera de six mois à

compter de la signature du contrat56

. La publication de l'avis déclenchera également le délai de deux

mois du recours Tropic travaux en contestation de la validité du contrat, qui, pour sa part, ne

commencera jamais à courir en cas de défaut de publication de l'avis d'attribution. La sécurité

juridique de la concession d'aménagement dépendra donc de l'attention apportée par la collectivité

concédante à cette formalité de publicité.

56

Article R. 551-7 du Code de justice administrative

41

TABLEAU SYNTHETIQUE

Avantages Inconvénients

BEA Consentir des droits réels sur le

domaine public

Contrôler les activités du preneur

Maitrise d’ouvrage par le preneur

Propriété des ouvrages à la

commune à la fin du bail

Entretien et réparations des

ouvrages par le preneur

Nécessité de l'agrément de la

commune en cas de cession

Perception possible d’un loyer

pour la commune

Restreint à l'accomplissement pour le

compte de la commune d'une mission de

service public ou la réalisation d'une

opération d'intérêt général,

Loyer modique au vu de l'ampleur des

travaux réalisés

BEA

Valorisation

Même avantages que le BEA Restreint à la restauration, rénovation ou

mise en valeur d'un bien immobilier

appartenant à la commune (à justifier)

Evaluation préalable

La commune ne pourra pas toucher la taxe

locale d'équipement

Concession

d'aménagement

Risque de l'opération à la charge

de l'aménageur

Financement par l'aménageur +

Participation de la commune

Réalisation des études des travaux

et des équipements publics par

l'aménageur

Maitrise d’ouvrage par

l’aménageur

Conditions strictes et restrictives

42

TITRE 2 :

LES MONTAGES CONTRACTUELS SUR LE DOMAINE PRIVE

DE LA COMMUNE

43

CHAPITRE 1 :

LES MONTAGES CONTRACTUELS SANS TRANSFERT DE

PROPRIETE

Laura Aubery

Anne-Sophie Charollais

Tristan Desclos Le Peley

Majid Diab

Manon Roger

Aurélie Warembourg

44

Introduction : Le Bail Emphytéotique Administratif

Le bail emphytéotique administratif, créé par la loi n° 88-13 du 5 janvier 1988, codifiée aux articles

L 1311-1 et suivants du Code général des Collectivités Territoriales (CGCT), la loi n° 2002-1094 du

29 août 2002 et l’ordonnance n° 2006-460 du 21 avril 2006, est un bail de longue durée destiné à

permettre à une collectivité territoriale propriétaire d’un bien immobilier de le louer à un tiers qui

pourra y construire un ouvrage et l'utiliser pendant la durée de ce bail, compris entre 18 et 99 ans,

sans devoir assumer le coût financier du terrain.

Ce type de bail est autorisé aux communes pour l’accomplissement d’une mission de service public,

ou pour la réalisation d’une mission d’intérêt général relevant de sa compétence. Dès lors, la

situation du village de Celles, très particulière, laisse planer un doute sur cette question : en effet, si

les communes ont acquis une autonomie de décision et une liberté de conception dans

l’amélioration des documents réglementaires d’urbanisme (PLU, ZAC), avec cependant l’obligation

de concertation et dans le respect des prescriptions nationales d’urbanisme, on peut se demander si

la conclusion d’un BEA avec des personnes privées dans une optique de réhabilitation correspond à

la réalisation d’une mission d’intérêt général relevant véritablement de sa compétence.

De plus, le BEA présente de trop nombreux inconvénients au regard de l’objectif de la commune,

tenants notamment à l’insécurité juridique qu’il entraîne pour les éventuels preneurs, ce qui pourrait

les dissuader de venir contracter avec la mairie de Celles : possibilité de rupture anticipée du BEA

par l’administration57

, cession du bail strictement encadrée et soumise à un agrément de la

collectivité territoriale, hypothèque limitée à la garantie des emprunts finançant la réalisation ou

l’amélioration des ouvrages situés sur le bien loué, le contrat constitutif de la sûreté devant lui aussi

être approuvé par la collectivité territoriale à peine de nullité.

Pour ces différentes raisons, nous avons décidé d’écarter ce type de contrat dans l’objectif de

réhabilitation de la commune de Celles, pour nous concentrer sur le bail emphytéotique de droit

commun.

57

CE, 25 fév. 1994, SA SOFAP Marignan Immobilier, AJDA 1994, 550, note H. Périnet-Marquet

45

Section 1 : Le bail emphytéotique de droit privé

Le bail emphytéotique est un bail à long terme qui conférant au preneur (l’emphytéote), moyennant

le versement de redevances annuelles ayant un caractère modique, un droit réel immobilier sur les

plantations ou constructions qu’il réalise58

.

1- Les éléments constitutifs du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel librement cessible par le preneur,

contrairement au bail emphytéotique administratif il n’y a pas besoin de l’agrément de la commune

bailleresse au préalable. Il s’agit d’un droit réel immobilier sur le terrain loué et les constructions.

Un contrat qui interdit de céder le bail ne peut pas être qualifié de bail emphytéotique.

C’est un faisceau d’indices qui permet de qualifier un bail de bail emphytéotique. Parmi ces indices

il y a la durée du bail, une redevance modique, un droit réel cessible.

Le droit réel de l’emphytéote

Le preneur quant à lui pourra se comporter comme un véritable propriétaire et faire les

aménagements qu’il souhaite sur le terrain. Le droit réel confère au preneur des prérogatives plus

importantes qu’à un locataire, il pourra notamment constituer une hypothèque sur le bien, construire

sur le terrain loué.

La durée du bail emphytéotique

En vertu de l’article L 451-1 alinéa 2 du code rural, le bail emphytéotique doit être consenti pour

plus de dix-huit ans et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans, il ne peut se prolonger par tacite

reconduction. Cependant, les parties pourront à l’expiration du bail conclure un nouveau bail de

manière expresse.

La durée du bail emphytéotique représente un avantage pour la commune. En effet, cela permet au

preneur de valoriser le fonds sur le long terme.

58

(B. Boccara, « Le bail emphytéotique »).

46

L’obligation d’investir sur le fond loué

A la différence du bail à construction, la loi n’oblige pas le preneur à faire des travaux

d’amélioration ou de construction sur le terrain. Cependant, une clause dans le contrat de bail peut

prévoir que le preneur aura l'obligation d'améliorer, de planter ou de construire sur le terrain loué.

En revanche, si une clause prévoit que le preneur ne peut faire ni des travaux d’amélioration ni des

constructions, alors le contrat ne pourra être qualifié de bail emphytéotique.

Cette obligation de mise en valeur incombant au preneur justifie que le bail soit de longue durée et

qu’une redevance modique soit due par le preneur.

Une faible redevance de la part du preneur

En contre partie du bail le preneur devra verser au bailleur une redevance modique. Cette faible

somme est justifiée par le fait qu’à l’expiration du bail les constructions et les améliorations

apportées par le preneur reviendront au bailleur sans que le preneur ne reçoive d’indemnités pour la

valorisation du fond loué. La redevance pourra être plus ou moins élevée en fonction des dépenses

engendrées par le preneur pour la valorisation du fonds.

Cette redevance modique est un des critères permettant de qualifier le bail de bail emphytéotique59

.

La commune ne retirera donc pas d'avantages pécuniaires du bail, ce seront des avantages en

nature : amélioration et construction sur le fonds.

2- La formation du contrat de bail emphytéotique

Pour qu’un bail emphytéotique puisse être conclu il faut que les parties soient capables. Le contrat

doit prévoir le prix de la redevance et les obligations qui incombent au preneur, notamment

l’obligation d’amélioration ou de construction sur le fonds loué. Le contrat doit être conclu sous la

forme authentique et faire l’objet d’une publicité foncière.

3- Les devoirs et les droits de l’emphytéote

Les devoirs du preneur

Le versement d’une redevance

59

3ème civ, 3 octobre 1991, n°90-15.889, Bull. Civ III n° 222

47

Le preneur devra verser au bailleur une redevance, elle peut être en argent ou en denrées. Ce dernier

ne pourra pas exiger une réduction de la redevance en cas de perte partielle du fond, ni pour cause

de stérilité ou de privation de toute récolte à la suite de cas fortuits (L 451-4 du code rural).

Si le preneur ne remplit pas son obligation de paiement pendant deux années consécutives, alors le

bailleur est autorisé à demander la résiliation du bail après une sommation restée sans effet (L 451-5

du code rural). Cependant les juges pourront accorder un délai suivant les circonstances.

La valorisation du fonds loué

Le preneur est tenu d’améliorer et de valoriser le fonds loué en effectuant des plantations et des

constructions seulement si c'est expressément prévu dans le contrat. Il ne pourra donc pas détruire

les améliorations ou les constructions qu’il a effectuées et qui augmentent la valeur du fonds (L

451-7). Il ne peut également opérer à aucun changement dans le fonds qui en diminuerait la valeur

(L 451-7 du code rural). Le preneur est tenu de réparer les constructions existantes au moment de la

conclusion du bail ainsi que celles qu’il édifie en vertu du bail emphytéotique.

En revanche, il n’est pas tenu de reconstruire les bâtiments qui auraient été détruits par cas fortuit,

par force majeure ou s’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail (L 451-8 du code

rural).

Le preneur répond de l’incendie conformément à l’article 1733 du code civil.

La contribution

Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage. Il devra notamment payer la

taxe foncière.

Les droits du preneur

Le bail emphytéotique confère un droit réel immobilier au preneur, ainsi ce dernier se voit accorder

des pouvoirs plus importants qu’un locataire, il a une grande liberté pour exploiter le bien. Il peut

librement sous louer son bien sans obtenir au préalable l’accord du bailleur60

. En vertu de l’article L

451-7 du code rural, le preneur peut constituer une hypothèque sur le bien loué. Il peut acquérir au

60

Cassation, 6 mars 1964, JCP G 1964, II, n° 13631

48

profit du fonds des servitudes actives et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps

qui n’excédera par la durée du bail et à charge d’avertir le propriétaire (L 451-9 du code rural).

Le preneur peut également faire des travaux d’amélioration ou de construction sur le terrain loué

sans avoir l’autorisation du bailleur au préalable.

Il peut céder librement son droit de propriété dans la limite de la durée du bail61

.

Le preneur profite de l’accession pendant la durée du bail (L 451-10 du code rural), il est donc

propriétaire des constructions pendant la durée du bail.

Si la commune opte pour le bail emphytéotique, elle ne pourra pas contrôler les mutations qui

s'opèrent au sein des biens immobiliers. En effet, le preneur peut librement sous louer ou céder son

droit de propriété pendant la durée du bail.

4- Les droits du bailleur

Le bailleur recevra une redevance modique de la part du preneur.

Il pourra demander la résiliation du bail si le preneur ne remplit pas ses obligations du contrat ou

s’il commet des détériorations graves sur le fonds loué (L 451-5 du code rural).

La question de l'insertion d'une clause limitant le droit d'usage du preneur peut se poser.

Une clause limitant le droit d'usage du preneur, en imposant une destination particulière du bien :

habitation, activité commerciale est-elle légale ?

Le preneur se voit conférer des droits très étendus dans la jouissance et l'usage du bien. La cour de

cassation juge que si le propriétaire porte atteinte à cette liberté, le bail emphytéotique sera

requalifié en bail ordinaire62

(V. annexe 1).

La commune ne pourrait donc pas contraindre le preneur à faire tel ou tel usage du bien loué, au

risque de voir le bail requalifié en bail ordinaire.

5- La fin du bail

Le bail emphytéotique peut prendre fin pour plusieurs raisons :

61

3ème civ, 15 mars 1983 n° 82-10.399 62

3ème chambre civile, 13 mai 1998 (n°96-12586)

49

Premièrement, le bail est arrivé à son terme prévu par le contrat. Il ne pourra pas se renouveler

tacitement, un nouveau bail devra être conclu entre les parties expressément. Le bailleur n’a pas

besoin de donner congé à l’emphytéote.

Deuxièmement, le bail peut être résilié judiciairement en cas de non paiement des redevances

pendant deux ans ou en cas d’inexécution des obligations contractuelles par une des parties.

Enfin, le bail peut prendre fin en cas de disparition totale de l’immeuble.

La résiliation du bail a pour effet de transférer les droits réels du preneur dans le patrimoine du

bailleur, cette mutation doit obligatoirement être publiée à peine d’inopposabilité aux tiers.

A la fin du bail, la collectivité bailleresse retrouve la propriété des biens qui se trouvent sur le

terrain lors de la conclusion du bail ainsi que les constructions et les améliorations faites par le

preneur en vertu du bail emphytéotique. La collectivité profitera pleinement de cette valorisation, le

preneur ne touchera pas d’indemnités pour les améliorations apportées au fonds (L451-7 al 2 du

code rural). En outre, les sûretés inscrites sur l’immeuble disparaissent à la fin du bail.

Financièrement, ce sera intéressant pour la commune de pouvoir récupérer le fonds valorisé à la fin

du bail sans avoir à verser d'indemnités au preneur.

6- Le financement du projet par la commune en cas de bail emphytéotique

La commune n'aura pas à financer les constructions et les améliorations sur le terrain loué. En effet,

ces dernières sont à la charge du preneur.

En contrepartie de la location, la commune ne recevra qu'une faible redevance mais elle retrouvera

la propriété des constructions et des améliorations effectuées par le preneur à la fin du bail.

Le bail emphytéotique est donc intéressant pour la commune en ce qu'elle ne devra rien payer, ni

pour les améliorations ni pour les constructions sur les biens loués. En revanche, elle ne touchera

qu'une modique redevance en contrepartie du bail.

Les avantages pour la commune

- Il s'agit d'un bail de longue durée, cela permettra au preneur d’avoir le temps de mettre en valeur le

bien. A la fin du bail c'est la commune qui récupérera la propriété du terrain, elle profitera donc des

constructions et des améliorations effectuées par le preneur.

50

- Le bail emphytéotique n’est pas coûteux pour la commune, elle n'a pas besoin de verser

d’indemnités en fin de bail. En outre, elle reçoit une petite redevance de la part du preneur.

- La commune pourra insérer une clause dans le contrat obligeant le preneur à construire sur le

terrain loué afin que le fonds soit valorisé par le preneur.

Les inconvénients pour la commune

-Le droit réel immobilier est librement cessible par le preneur, il peut céder le bien à toute personne.

La commune ne peut pas restreindre le droit de disposer du preneur.

-Si des commerces s'installent sur les terrains loués, la commune ne percevra rien sur les recettes

des commerçants.

-La commune ne peut pas insérer de clause limitant le droit d'usage du preneur, en imposant une

destination particulière du bien au risque de voir le bail emphytéotique requalifié en bail ordinaire.

Les avantages pour le preneur

-Le loyer est très faible.

-Il peut librement céder le bail.

Les inconvénients pour le preneur

-A la fin du bail, il ne touchera pas d'indemnités en contre partie des améliorations et des

constructions faites sur le terrain loué.

Section 2 : Le Bail à construction

1- Le domaine d’application

Le bail à construction est issu de la loi n°64-1247 du 16 décembre 1964. Ces règles sont énoncées

dans le Chapitre 1 du Titre V du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) et plus

précisément aux articles L 251-1 à L 251-9 et R 251-1 à R 251-3. Selon l’article L 251-8 du CCH,

seuls les alinéas 3 et 4 de L 251-3 ainsi que l’avant dernier alinéa de L 251-5 sont d’ordre public.

51

De plus, les dispositions du Code Civil, notamment l’article 555, ne reçoivent application que de

façon subsidiaire lorsque le contrat ou la loi sont muets.

Selon une jurisprudence constante63

du Conseil d’Etat, il n’est pas possible de conclure un bail à

construction sur le domaine public. Par contre, les collectivités publiques peuvent avoir recours à ce

type de contrat pour l’exploitation de leur domaine privé64

. A une condition, que le terrain ne soit

pas incorporé dans le domaine public par l’effet du contrat parce qu’il tend à faire construire un

ouvrage affecté à un service public (théorie du domaine public matériel relatif à l’affectation

matérielle).

En pratique, tout dépendra de l’objet exact du contrat, et en particulier de la destination des

ouvrages dont le contrat prévoit l’édification par le preneur.

En l’espèce, le bail à construction trouvera à s’appliquer sans aucune difficulté si les constructions

projetées consistent en des immeubles à usage d’habitation. Par contre, ce contrat ne serait pas à

conseiller concernant les constructions qui auraient pour un objet un service public comme par

exemple une école. Dès l’instant où la commune ne souhaite pas que les constructions édifiées par

le preneur soient incorporées dans le domaine public et entend valoriser au mieux son domaine

privé, alors le recours au bail à construction devient pertinent.

Il conviendra donc, pour une sécurité juridique accrue, d’examiner chacun des projets et attribuer

corrélativement à chacun le contrat le plus adéquat pour éviter toute requalification juridique qui

pourrait remettre en cause l’équilibre du projet dans son entier.

2- Le droit conféré

Le droit conféré par ce bail à construction est un droit réel avec une obligation de construire sur le

sol d’autrui (obligation principale de ce contrat) et une obligation d’entretien pour le preneur.

Malgré le fait que l’article L 251-1 ne soit pas d’ordre public, l’absence de ces conditions

empêcherait toute qualification de bail à construction.

63

CE, Avis, n°353205, 22juin 1993 EDCE 1993 p391 ; CE, 22 juin 2004 Jurisclasseur admini Fasc 681 §8 64

CAA Douai, 8 juillet 2003, Société Mac Arthur Glen Europe n°00DA00376, note 6 Eckert Contrats et Marchés publics, novembre 2003 p35

52

Il s'accompagne d'une renonciation à l'accession pour le preneur entraînant la propriété uniquement

des constructions édifiées sur ce terrain. Ainsi ce contrat permet au preneur de faire l’économie de

l’acquisition du terrain tout en amortissant la construction.

Le droit réel conféré est un élément fondamental du contrat et est complètement différent d’un droit

de propriété sur le sol. Le preneur est titulaire simplement, sur le terrain, d'un droit réel cessible et

susceptible d'hypothèque ou de saisi. Il permet d’ailleurs de sécuriser le financement des

constructions édifiées par le preneur, notamment par un contrat de crédit-bail auquel il est

fréquemment associé.

Ce droit réel a également une valeur propre. En effet on distingue la valeur du droit réel inhérent à

ce bail et la valeur du droit sur les constructions, en d’autres termes ce droit réel a une valeur qui ne

peut être confondue avec celle des constructions édifiées sur le terrain.

3- Crédit-bail : mécanisme d’aide à la conclusion du bail à construction

Le crédit-bail est très prisé par la pratique car il permet à la fois de sécuriser l'établissement

financier qui reste propriétaire du bien jusqu'à l'extinction de l'opération de bail et permet à

l'entreprise utilisatrice de profiter d'un bien sur mesure sans avoir à réaliser aucun investissement.

D'un côté l'opération constitue une garantie pour le crédit bailleur et de l'autre une chance pour le

crédit-preneur de ne pas supporter l'obsolence d'un bien.

Dans le cadre d'un bail à construction et lorsque le bailleur à construction et propriétaire du terrain,

en l'espèce la commune, est un tiers extérieur par rapport à l'opération de crédit-bail, ce qui est le

cas pour notre projet le mécanisme est bien spécifique.

Ainsi, le preneur du bail à construction est le crédit bailleur c'est-à-dire un établissement de crédit. Il

prend l'engagement de réaliser des constructions mais en pratique c'est le crédit-preneur, en l'espèce

les entreprises souhaitant s'installer sur la commune de Celles, qui assura l'exécution de cet

engagement par délégation du crédit bailleur même si le crédit-preneur n'est pas partie au bail à

construction. Cela se fera soit dans le cadre d'un mandat de maîtrise d'ouvrage déléguée, soit par le

biais d'un contrat d'entreprise générale.

En d'autres termes, dans ces circonstances, il y aura la conclusion de deux contrats :

- le bail à construction entre la commune et un établissement de crédit.

53

- le crédit-bail entre l'établissement de crédit et une entreprise qui souhaite s'implanter sur la

commune de Celles.

L'établissement de crédit sera partie au bail à construction mais il va déléguer les obligations du

preneur dont la principale qui consiste en la construction d'immeubles à son crédit-preneur, qui en

pratique sera l'entreprise souhaitant s'implanter.

Pour les différentes entreprises qui souhaitent s'installer dans la commune, ce crédit-bail a pour

avantage de ne pas avoir à avancer les fonds nécessaires à la construction. Et pour la commune, ce

système sécurise le projet, l'établissement de crédit aura forcément les fonds pour édifier les

constructions.

4- Durée du bail à construction

Certes, l’article L 251-1 alinéa 3 n’est pas d’ordre public, pour autant un bail à construction doit

obligatoirement avoir une durée comprise entre 18 et 99 ans. En présence d’une durée inférieure à

18ans, le contrat ne pourra pas être qualifié de bail à construction.

Dans le cadre d’un bail à construction, un renouvellement tacite doit être exclu. Si une telle clause

est prévue au contrat, ce dernier ne pourra être qualifié de bail à construction65

.

Par contre, l’article L 251-4 n’interdit pas aux parties de convenir de proroger expressément

l’échéance du terme initialement prévue pour un tel bail.

Ainsi, la prorogation régulière du bail repousse alors à l’expiration du bail prorogé l’accession du

bailleur à la propriété des constructions.

Toutefois, cette prorogation sera plus facilement envisageable lorsque de nouvelles constructions

sont prévues par le preneur car à défaut l’obligation de construire, qui est un des traits

fondamentaux de ce bail, a déjà été exécutée lorsque la durée initiale expire.

Au surplus, une réponse ministérielle du 23 avril 2001 est venue préciser qu’à la fin du bail, les

contrats de sous-location conclus par le preneur, tout comme les locations conclues par lui prennent

fin car le preneur secondaire ne peut se prévaloir de plus de droit que le preneur principal.

Par contre, le preneur n’est pas tenu de restituer les locaux vides de toute occupation dès lors que

cette obligation n’a pas été mise à sa charge.

65

C.Cass, 3ème

civ, 2 juillet 2008 n°07-16071 Inédit

54

Egalement, il existe une exception en cas d’accession à la propriété. Ainsi, l'article L 251-1, alinéa 4

du CCH prévoit que lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le

cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété et que le preneur lève l'option, le bail prend

fin à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa.

Cette fin anticipée du contrat sera donc possible dans les opérations dites de « Pass foncier ». Ces

dernières sont ainsi décrites dans une réponse ministérielle du 29 avril 2008 : par cette initiative, le

ministère du logement et de la ville souhaite proposer aux ménages « primo-accédant » à revenus

modestes le plus large choix possible de logements, sur une durée de 18 à 25 ans pour la maison,

puis de 10 à 15 ans pour le terrain (soit une durée totale maximum de 40 ans). Le ménage bénéficie

à tout moment pendant la durée du bail à construction de la faculté de lever l'option d'achat portant

sur le terrain.

A ce titre, les ménages, constitués d'au moins trois personnes et dont le revenu net mensuel est

compris entre 1 500 et 2 100 euros par mois, se voient proposer des solutions de financement

adaptées à leurs besoins, pour un budget de 15 euros environ par jour après déduction des aides

personnelles au logement, sans autre apport personnel que les frais notariés d'acquisition et

d'hypothèque.

5- Devoirs du preneur

Obligation de construire

Selon l’article L 251-1 du CCH, l’une des deux obligations principales du preneur est d’édifier

des constructions sur le terrain du bailleur. Cette obligation caractérise le bail à construction ainsi la

qualification de bail à construction ne peut être retenue faute, pour l’acte, de préciser la nature et

l’importance des constructions.

De même, n’est pas un bail à construction l’acte qui confère au preneur la faculté d’édifier des

constructions sans pour autant l’obliger à titre principal à bâtir66

.

L’obligation d’édifier est de l’essence même du bail à construction contrairement au sort des

constructions en fin de bail qui est sans effet sur la qualification du contrat. Ce dernier se caractérise

66

C.Cass, 3ème

civ, 20 mai 1992 n°90-18090 Bull civ 1992, III, n°159

55

uniquement, à la différence du bail emphytéotique ou de la concession immobilière qui peuvent

porter sur des immeubles déjà bâtis, par l’obligation qui pèse sur le preneur d’édifier des

constructions et de les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il suffit que

cette obligation d’édifier et de conserver les constructions soit prévue pour que la qualification de

bail à construction s’impose.

Dès lors peu importe qu’à l’issue du bail, le bailleur ne récupère pas l’immeuble bâti. Le sort des

constructions en fin de bail est une affaire de convention. Les parties peuvent décider de les

transmettre au bailleur ou de les maintenir sur la tête du preneur s’il devient propriétaire par

l’acquisition du terrain ou encore de les démolir67

.

La loi parle de « constructions » sans autre précision, dès lors le bail à construction peut être conclu

pour toutes sortes d’immeubles : habitation, professionnel, commercial, rural, industriel ou

culturel…

La jurisprudence est tout de même venue préciser cette notion et parle désormais de travaux

immobiliers et substantiels. Il a également été précisé que ce bail n’avait pas pour objet la

rénovation ou le réaménagement de bâtiments déjà existants. En effet de tels travaux relèvent du

bail à réhabilitation (Cf. infra).

Par contre dans un arrêt du 12 mai 201068

, la 3ème

chambre civile de la Cour de Cassation exige que

les constructions soient clairement déterminées au sein du contrat de bail.

Ainsi, un bail à construction peut valablement stipuler que l’édification de constructions nouvelles

par le preneur en cours de bail soit subordonnée à l’autorisation préalable du bailleur69

permettant

ainsi au bailleur de bénéficier d’un contrôle sur les constructions réalisées en sus.

Le contrat peut être conclu sous condition suspensive d’obtention du permis de construire ou

du caractère définitif de celui-ci. Cependant l’article L 215-1 du CCH ne subordonne pas la

formation du contrat de bail à construction à cette condition.

Si le preneur manque à son obligation de construire et ne réalise pas les travaux prévus dans le bail,

il encourt alors la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs70

. De plus, ces travaux doivent

être conformes au permis de construire si le contrat s’y réfère71

.

67

C.Cass, 3ème

civ, 30 janvier 2008 n°06-21292 Bull civ 2008, III, n°14 68

C.Cass, 3ème

civ, 12 mai 2010 n°09-14387 Inédit 69

C.Cass, 3ème

civ, 5 décembre 2007 n°06-19728 Bull civ 2007, III, n°187

56

Obligation de paiement d’un loyer

Selon l’article L 251-5 du CCH, le principe veut que le bail à construction soit assorti d’un prix.

Le loyer peut donc être au choix des parties, en argent ou en nature avec la remise des constructions

en fin de bail au bailleur. Une association entre les deux est également envisageable.

Par contre le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou sans prix n’est pas

inexistant mais nul pour défaut de cause72

.

L’action en nullité étant soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du Code Civil.

Le loyer peut être « en nature », en effet l’article L 251-5 du CCH autorise le contrat à stipuler un

loyer payable par la remise des immeubles ou d’une partie d’entre eux. La liberté des parties à cet

égard est totale. Il convient de préciser que dans ce cas, une copropriété naîtra entre le bailleur et le

preneur. Le loyer peut également consister en la remise des constructions en fin de bail. A cet égard,

un régime fiscal spécial et favorable existe (Cf. infra).

Si l’option du loyer en nature est ainsi retenu, il conviendra de rechercher des garanties relatifs au

bon achèvement des constructions prévus et non des garanties relatifs au paiement du loyer telle

qu’une caution bancaire.

Les parties au contrat de bail à construction peuvent prévoir un loyer en espèce susceptible de faire

l’objet d’un paiement unique. En effet, malgré le fait que la loi du 16 décembre 1964 précise que

loyer devrait être payé de façon périodique, comme tout bail le loyer pourra être stipulé autrement

que périodique.

L’article L 251-5 alinéa 2 et suivants CCH énonce que :

« S’il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est affecté d’un coefficient

révisable par périodes triennales comptées à partir de l’achèvement des travaux. Toutefois, la

première révision a lieu au plus tard dès l’expiration des six premières années du bail.

La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles.

70

C.Cass, 3ème

civ 5 novembre 2008 n°07-18174 Inédit 71

C.Cass, 3ème

civ 7 décembre 2005 n°04-16413 Inédit 72

C.Cass, 3ème

civ 21 septembre 2011 n°10-21900 Bull civ 2011, III, n°152

57

Le revenu pris pour base de la variation du coefficient est celui de la première année civile qui suit

celle de l’achèvement des travaux ».

Tout d’abord, il convient de préciser que ces alinéas ne sont pas d’ordre public, ainsi les parties sont

libres de fixer le fondement de l’indexation, par exemple elle peut s’opérer annuellement sur le coût

de la construction73

.

Les articles réglementaires viennent préciser les dispositions législatives. Ainsi, en vertu des articles

R. 251-1, sauf stipulations contraires des parties, le revenu servant à la détermination du coefficient

de révision du loyer mentionné à l'article L 251-5 est le revenu moyen au mètre carré.

Il est obtenu en divisant le revenu brut global par la surface utile, exprimée en mètres carrés, des

locaux, aménagements ou installations ayant produit des revenus locatifs au cours de l'année civile

de référence. Pour les locaux à usage d'habitation, la surface utile est la surface habitable telle

qu'elle est définie par l'article R. 111-2.

Le premier coefficient de révision du loyer est égal au rapport entre les revenus moyens au mètre

carré afférents, d'une part, à l'année civile qui précède celle de la première révision, et, d'autre part,

à l'année civile qui suit l'achèvement des travaux.

De son côté, l'article R. 251-2 indique que l'année d'achèvement des travaux est celle au cours de

laquelle a été adressée à la mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux

prévue par l'article L. 462-1 du Code de l'urbanisme ou, s'il en a été délivré plusieurs, celle au cours

de laquelle a été délivré le dernier de ceux-ci. Si, entre les dates du premier et du dernier desdits

récépissés il s'est écoulé plus de deux ans, il est alors procédé à une révision du loyer pour ladite

période. Cette révision est faite sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction entre

ces deux dates.

Si, pour quelque cause que ce soit, les locaux, aménagements ou installations n'ont fait, au cours de

l'année civile qui suit celle de l'achèvement des travaux, l'objet d'aucune occupation, même

partielle, donnant lieu à la perception de revenus locatifs, l'indice du coût de construction du

premier trimestre de chacune des deux années de référence est pris pour base de calcul du

coefficient de variation en vue de la révision devant intervenir à l'issue de la première période

triennale suivant l'achèvement des travaux.

73

C.Cass, 3ème

civ 4 mars 1981 n°45-13960 Bull civ III n°45

58

Si les travaux ne sont pas achevés à l'expiration de la sixième année du bail, la variation du

coefficient de révision est proportionnelle à la variation des indices du coût de la construction entre

les derniers trimestres des troisième et sixième années du bail.

Enfin, conformément à l'article L 251-5 alinéa 5 du CCH, en cas de perte des bâtiments, le loyer est

maintenu au taux qu'il avait atteint à la date de cette perte jusqu'à reconstruction éventuelle des

bâtiments détruits.

Obligation d’entretien

Selon l’article L 251-4 du CCH alinéa 2, le preneur est tenu du maintien des constructions en

bon état d’entretien et des réparations de toute nature. Cela se comprend aisément lorsqu’on

rappelle que le principe veut que les immeubles retournent au bailleur en fin de contrat. Ce dernier

n’a d’intérêt au retour que si les immeubles sont en bon état.

Les différentes obligations d’entretien peuvent être précisées contractuellement.

En cas de défaut d’entretien, le contrat peut alors être résilié. Toutefois cette sanction est impossible

lorsqu’on se rend compte du mauvais état des ouvrages au moment de la reprise des constructions

par le bailleur, au terme du bail. Dans ce cas, en application de l’article 1147 du Code Civil, des

dommages-intérêts seront versés au bailleur.

En outre, le bailleur ne peut faire jouer la condition résolutoire en cas de désordres dus à des défauts

de conception et de réalisation imputables aux constructeurs.

Le bailleur peut exiger que le preneur assure les constructions. A défaut d’assurance, la résiliation

du bail peut être prononcée74

.

Obligation de reconstruire

L'article L 251-4, alinéa 2 prévoit que « Le preneur n'est pas obligé de reconstruire les

bâtiments s'ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s'agissant des bâtiments existant au

moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail. Il répond, en

revanche de l'incendie des bâtiments existants et de ceux qu'il a édifiés ».

74

C.Cass, 3ème

civ 1 décembre 2009 n°09-10156 Inédit

59

Concrètement, il doit donc reconstruire les bâtiments qui n'ont pas péri par cas fortuit ou force

majeure. Pour une meilleure sécurité juridique, il conviendra donc systématiquement d’insérer des

stipulations contractuelles en ce sens dans les contrats.

La jurisprudence réitère cette idée et précise que dès lors que le bail à construction met à la charge

du preneur une obligation de reconstruction de l'immeuble, celui-ci ne peut s'exonérer de cette

obligation que par la preuve d'un cas de force majeure.

Obligation de payer les charges de l’immeuble

Selon l’alinéa 1 de l’article L 251-4 du CCH : « Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et

impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain ». Il convient de préciser que cette disposition

n’est pas d’ordre public.

6- Droits du preneur

Droit réel immobilier sur le sol et les existants

Au titre de l’article L 251-3 du CCH, le bail à construction confère un droit réel au preneur.

C’est l’essence même de ce contrat, et malgré le fait que cet article ne soit pas d’ordre public, en

absence de droit réel il ne peut y avoir bail à construction. Ce droit réel peut porter sur le sol lui-

même, et le cas échéant, sur les volumes immobiliers existants.

Le bail à construction doit alors être publié au fichier immobilier. Il pourra ainsi être opposé à

l’acquéreur éventuel du terrain.

Ce droit réel a une valeur propre qui s’évalue en fonction de la durée du bail et de l’importance des

constructions75

. Elle est distincte de celle de son droit de propriété temporaire sur les constructions

édifiées par lui.

Droit de construire les constructions prévues par le bail

75

C.Cass, 3ème

civ 17 juillet 1997 n°95-70038, Bull civ 1997, III, n°169

60

Le preneur se voit reconnaître le droit d’édifier les constructions prévues au bail. C’est le

corollaire de son obligation de construire.

Il peut même démolir les constructions existantes en vue de les reconstruire par la suite.

A contrario, le preneur peut se voir interdire la construction d’édifices non prévus par le contrat de

bail. En effet les dispositions des articles L 251-1 à L 251-9 du CCH ne prohibent pas l’insertion

dans le bail d’une clause particulière subordonnant à l’acceptation du bailleur l’édification par le

preneur de constructions nouvelles en cours de bail. Cette solution permet au bailleur de maîtriser

l’affectation de son terrain mais également de savoir exactement quelle construction il retrouvera en

fin de bail.

Droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées par le preneur

Dans un bail à construction, le preneur renonce au principe de l’accession, il ne bénéficie alors

que d’un droit de propriété temporaire, relatif à la durée du bail, sur les constructions qu’il a lui-

même édifiées.

Toutefois pendant la durée du bail, il convient de préciser, que ce droit de propriété est entier pour

le preneur. Le bailleur ne saurait venir le restreindre sans porter atteinte à un droit fondamental,

exception faite des clauses pouvant être insérées dans le bail (cf. infra).

Droit d’exploiter librement les constructions existantes ou réalisées

Corollaire du droit de propriété, le bail à construction confère au preneur un droit d’exploiter

librement les constructions existantes ou réalisées par lui. Cette liberté d’exploitation des

constructions objets du contrat participe de l’équilibre économique de la convention.

Il est en effet important d’avoir conscience, que le preneur n’acceptera de se lancer dans des

investissements lourds d’une construction que s’il sait pouvoir les amortir en exploitant les lieux

loués pendant la durée du bail.

Toutefois, le bail à construction n’est encadré que par très peu de règles d’ordre public. Les textes

sont muets sur la destination des constructions, ainsi il est donc possible d’insérer une clause

limitant l’activité du preneur. La 3ème

chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 7 avril

61

200476

a admis que le contrat puisse comporter une telle clause imposant des restrictions d’activités

sans qu’on puisse opposer que la liberté d’activité du preneur soit de l’essence même du contrat

(voir annexe 2).

Pour Mme Saint-Alary-Houin, « le bail à construction demeure un contrat librement négocié et il

peut imposer une restriction d’activité au preneur à bail dès lors que celui-ci y a consenti »77

.

Dès lors, afin de garder une maîtrise sur les activités exercées dans la commune, il conviendra

d’insérer au sein du bail à construction une telle clause, qui au vu de cette jurisprudence risque peu

d’être réputée non écrite.

Droit du preneur de céder ses droits

C’est un aspect fondamental énoncé à l’alinéa 3 de l’article L 251-3 du CCH qui est d’ordre

public et donc auquel on ne peut pas déroger : « Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits

ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le

cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur

s’est engagé à édifier en application de l’article L 251-1 du CCH ».

Quant à la jurisprudence, elle en fait également une condition même de la qualification. La Cour

de Cassation refuse de qualifier le contrat de bail à construction alors qu’il comportait une clause

subordonnant la cession ou la sous-location à une autorisation du Conseil Municipal.

De plus, une réponse ministérielle du 22 septembre 1983 précise qu’il n’est pas possible d’assujettir

cette faculté de disposition à un concours ou à la présence du bailleur.

Toutefois le droit cédé ne sera qu’un droit réel et non un droit de propriété sur le terrain. La

renonciation à l’accession faite par le preneur initial demeure malgré une quelconque cession selon

le principe qu’on ne peut céder plus de droit que l’on en a nous-mêmes.

Droit de consentir des servitudes et hypothèques

76

C.Cass, 3ème

civ 7 avril 2004 n°02-16283, Bull civ 2004, III, n°70 p66 77

Revue Droit Immobilier 2005 p22, C.Saint-Alary-Houin, Les parties peuvent agencer librement le contenu du bail à construction

62

L'article L 251-3 du CCH, dernier alinéa précise que : « Le preneur peut consentir les servitudes

passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail ».

Cette faculté est d’ordre public selon l’article L 251-8 du CCH.

En revanche, il en va différemment concernant les servitudes non indispensables aux constructions.

Ainsi les parties peuvent déroger par convention aux dispositions législatives régissant les

servitudes passives autres que celles indispensables à la réalisation de la construction sur le terrain

faisant l'objet du bail.

Les servitudes que le preneur pourra librement consentir sont celles qu'il sera amené à créer pendant

le cours du bail. S'il existe, avant la conclusion du bail, des servitudes actives ou passives, au profit

du terrain ou à son encontre, le preneur sera tout simplement capable d'en user ou tenu de les

respecter.

Le preneur peut se voir interdire de consentir à des servitudes qui ne sont pas nécessaires à la

réalisation de la construction78

.

Le bailleur, quant à lui, ne saurait en créer, à l'encontre du terrain loué, après la conclusion

du bail, car il manquerait alors à l'obligation de "faire jouir paisiblement le locataire" prévue par

l'article 1719-3° du Code civil. Le bail à construction est avant tout un bail, quelles que soient ses

particularités.

Outre, les servitudes, le droit réel du preneur peut également être hypothéqué de même que les

constructions édifiées sur le terrain selon l’article L 251-3 du CCH.

La date d’extinction des servitudes et hypothèque est fixée par l’article L 251-6 du CCH, ainsi à

l’exception des servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail,

tous les privilèges, hypothèques, servitudes passives ou autres charges nées du chef du preneur

s’éteignent à l’expiration du bail.

Une limite existe à ce principe. En effet lorsque le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par

le preneur dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété et que le preneur lève

l’option conformément à l’alinéa 4 de l’article L 251-1 du CCH, les privilèges et hypothèques du

chef du preneur ne s’éteignent pas à l’expiration du bail mais conservent leurs effets sur l’immeuble

devenu la propriété du constituant jusqu’à leur propre date d’extinction.

78

C.Cass, 3ème

civ 16 juillet 1998 n°96-21180 Bull civ 1998, III, n°164

63

Ils s’étendent de plein droit au terrain et peuvent garantir les prêts consentis pour l’achat dudit

terrain.

7- Le sort des constructions édifiées en fin de bail

Le principe réside dans la liberté contractuelle des parties de déterminer leurs droits respectifs de

propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. Ainsi trois situations se

rencontrent en pratique.

Retour des constructions au bailleur sans indemnité pour le preneur

Les constructions reviennent sans indemnité au bailleur en fin de bail constituant ainsi tout ou

partie du loyer.

Cette première possibilité est la norme, car à défaut de convention contraire, le bailleur devient

propriétaire de ces constructions et profite des améliorations selon l’article L 251-2 du CCH.

Implicitement il y a donc une renonciation à l’accession au profit du preneur pendant toute la durée

du bail.

Maintien des constructions et vente du terrain au preneur

Les constructions réalisées par le preneur ne reviennent pas au bailleur car ce dernier s’engage

dans ce cas-là à céder le terrain en fin de bail au preneur. Cette opération pourrait se concevoir

comme un bail à construction inversé et est à rapprocher d’une location-vente.

La cession du terrain au preneur peut également être prévue en cours de bail.

En tout état de cause, concernant le prix de vente, un problème de lésion peut apparaitre. Le juge

peut considérer que le prix de vente est trop faible. Il a été considéré qu’il n’y avait pas

d’indivisibilité entre le bail à construction et la vente. L’aléa devant s’apprécier au jour de la

réalisation de la vente soit au jour de la levée de l’option79

.

79

C.Cass, 3ème

civ 7 juillet 2010 n°09-14579 Bull civ 2010, III, n°141

64

Remise au bailleur du terrain nu et vide

Cette hypothèse, non prévue par la loi, est rare mais il est admis, par la jurisprudence, que le

bailleur puisse souhaiter récupérer son terrain nu et libre, il exigera alors que les constructions

réalisées soient enlevées par le preneur80

. Cette volonté n’est pas incompatible avec la qualification

d’un bail à construction.

8- La possible résiliation anticipée du bail à construction

Dans le cas de destruction des immeubles par cas fortuit ou force majeure, l’article L 251-7 du

CCH donne la possibilité à l’une ou l’autre des parties de demander la résiliation du contrat de bail

en justice.

Alors le quantum des indemnités dues, dépendra en grande partie de la durée du bail restant à courir

au moment du sinistre, de l’indemnité d’assurance éventuellement perçue par le preneur, et

également du sort prévu pour les immeubles créés ou existants en fin de bail. Ainsi, la Cour de

Cassation considère qu’en cas de résiliation du bail à construction après destruction partielle des

constructions, il doit être tenu compte de la valeur des constructions revenant au bailleur par

anticipation, compte tenu de la durée du bail restant à courir81

.

Au vu d’un arrêt de la 3ème

chambre civile de la Cour de Cassation du 5 novembre 2008, il serait

également possible d’insérer une clause de résolution de plein droit (en cas de non-paiement des

loyers par exemple) au sein du bail à construction.

Toutefois sur ce point, il conviendra de rester prudent. En effet cet arrêt n’a pas été publié au

bulletin mais plus encore cette clause de résolution du plein droit n’est pas admise au sein du bail

emphytéotique82

.

L’éventuelle résiliation du bail moyennant indemnité versée par le bailleur s’analyse comme un acte

translatif de propriété à titre onéreux et doit être imposée en conséquence et non au seul droit fixe.

80

C.Cass, 3ème

civ 30 janvier 2008 n°06-21292 Bull 2008 civ, III, n°14 81

C.Cass, 3ème

civ 17 juillet 1997 n°95-70038 Bull 1997 civ, III, n°169 p113 82

C.Cass, 3ème

civ 14 novembre 2002 n°01-13904 Bull 2002 civ, III, n°223 p191

65

La TVA immobilière trouvera également à s’appliquer lorsque les constructions sont achevées

depuis moins de cinq ans.

9- Fiscalité du bail à construction

La cession et la promesse de cession d'un bail à construction doit être enregistrée dans les dix

jours de son acceptation par le bénéficiaire83

.

En fin de bail, le bailleur devenant, sauf convention contraire, propriétaire des constructions, sans

indemnité est redevable de l'impôt sur le revenu foncier, sur une base calculée d'après le prix de

revient des biens qu'il a reçus.

Mais cette règle comporte deux exceptions (CGI, art. 33 ter II) :

- D'une part, quand la durée du bail est au moins égale à trente ans, la remise des

constructions ne donne lieu à aucune imposition.

On admet pourtant que la remise des constructions sans indemnité s'analyse comme un paiement

en nature des loyers dus par le preneur et qu'elles doivent être inscrites à l'actif du bilan du

propriétaire du terrain pour une valeur déterminée en fonction de leur prix de revient, dans les

conditions prévues à l'article 2 sexies de l'annexe III au Code général des impôts, pris pour

l'application de l'article 33 ter de ce code.

- D'autre part, si la durée du bail est inférieure à trente ans, l'imposition est due sur une valeur

réduite en fonction de la durée du bail : le prix des constructions remises sans indemnité est

alors affecté d'une décote de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième année.

Lorsque la cession du terrain est consentie à un tiers, elle donne lieu à imposition selon le régime

général applicable aux ventes de biens immobiliers. Cela est également applicable dans le cadre

d’un bail à construction.

Pour la liquidation des droits, il ne devrait pas être tenu compte de la valeur des constructions dès

lors qu'elles sont conservées par le preneur et que, par suite, elles ne font pas l'objet de la cession.

En revanche, il conviendrait de prendre en considération les effets positifs ou négatifs du bail à

construction pour l'évaluation du terrain.

83

C.Cass, 3ème

civ 1er

juillet 1998 n°96-19802 Bull 1998 civ, III, n°154 p102

66

Dans le cadre d’une cession en cours de bail, par le bailleur au preneur, du terrain sur lequel ce

dernier a construit des bâtiments, un arrêt de la chambre commerciale du 12 juin 2012 de la Cour de

Cassation est venue préciser l’incidence des droits d’enregistrement.

La perception des droits de mutation suppose qu'une mutation soit intervenue entre les parties or

ce n’est pas le cas en l’espèce, en effet en cas de cession du bail, par le bailleur au preneur, portant

sur le terrain, les constructions ne reviennent pas dans le patrimoine du bailleur. Le preneur est

devenu définitivement propriétaire par suite de l'acquisition des droits du bailleur sur le terrain et de

l'extinction du bail en raison de la réunion sur la même tête des qualités de preneur et de bailleur.

10- Contrat connexe

Le bail à construction pourrait être assorti d’un droit réel de jouissance spéciale. Ce droit peut

être constitué par un propriétaire sur son terrain et avoir le contenu le plus libre qu’il soit à

condition qu’ils ne dérogent pas aux règles d’ordre public.

Il s’agit d’un nouveau droit réel selon lequel « chaque propriétaire peut consentir, sous réserve des

règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien »84

L’attendu de principe de l’arrêt de la Cour de Cassation rendu en 2012 est, la retranscription de

l’article 608 de l’avant-projet transmis à la Chancellerie en 2009.

Ce droit réel original permet au propriétaire d’utiliser librement, en vertu de son droit de disposer, la

technique du démembrement de la propriété. Ce choix repose sur la liberté de ceux qui les

constituent. Il s’agit donc, pour reprendre les termes de l’avant-projet, d’un « droit ouvert », qui

permet d’envisager une très grande variété de droits réels grevant un bien, lesquels ne se limitent

pas à ceux prévus par la loi.

Un tel droit n’apparait pas de nature à remplacer le bail à construction, pour celui qui veut

construire au regard des avantages fiscaux procurés par ce dernier. Mais il pourrait avoir des intérêts

annexes : dans l’hypothèse de la conclusion d’un bail à construction pour une durée de trente ans, il

pourrait être intéressant pour le preneur de disposer, pendant la durée de son opération, de la

possibilité d’utiliser les terrains voisins à titre d’espaces verts par exemple.

Rien n’empêche le titulaire du bail à construction d’être en même temps titulaire d’un droit réel à

jouissance exclusive sur les terrains voisins, souvent moyennant rémunération, cela lui donnant la

84

Civ. 3ème

, 31 Octobre 2012 FS+P+B+R n°11-16.304

67

possibilité d’utiliser les terrains de la façon la plus stable possible puisqu’il est titulaire d’un droit

réel.

+ Avantages

Pour le bailleur :

C’est un bail à long terme donc pour la commune c’est un gage de stabilité.

Ce bail permet à la commune de percevoir des loyers librement fixés pendant la durée du

contrat.

La propriété des terrains est conservée par la commune pendant toute la durée du bail.

A la fin du bail, la commune pourra récupérer les constructions édifiées sans en avoir à

supporter le financement initial ou elle pourra faire le choix de vendre le terrain au preneur.

D’après un arrêt du 7 avril 2003 de la 3ème

chambre civile de la Cour de Cassation, la

commune peut insérer des clauses de restriction d’activité à la signature du bail avec le

consentement du preneur, ainsi elle peut maîtriser l’affectation.

Dans la même optique, elle peut également insérer une clause d’acceptation en cas de

volonté de procéder à de nouvelles édifications de la part du preneur. C’est également un

moyen de pouvoir maîtriser l’affectation des terrains.

Ce bail à une fiscalité avantageuse.

Pour le preneur :

Ce bail confère au preneur un droit réel immobilier sur les constructions édifiées.

La cession de ces droits réels à un tiers est possible.

Ce bail permet au preneur de se procurer un terrain à bâtir sans avoir à procéder à son

acquisition immédiate.

Le loyer qui doit être versé au bailleur est le plus généralement modique.

Le preneur bénéficie de la liberté d’utiliser les immeubles bâtis, exception faite des clauses

évoquées ci-dessus. Toutefois pour être valable, le preneur doit les avoir consenties, elles ne

peuvent lui être imposées.

68

Le preneur à la possibilité d’inscrire des hypothèques pour financer les constructions, il peut

également avoir recours au crédit-bail pour faciliter le financement des constructions. Ce

mécanisme va également un être un gage de sécurité pour le bailleur, en l’espèce la

commune, qui sera plus enclin à conclure le bail.

_ Inconvénients

Pour le bailleur :

Le preneur peut céder ses droits réels qui l’a sur les constructions ou les apporter en société

sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. En effet, les clauses d’agréments sont interdites.

Ainsi, ce principe met à mal le fait que le bail va être conclu de façon intuitus personae

c’est-à-dire en fonction des qualités propres du preneur.

Il a également la possibilité d’inscrire des hypothèques sur les constructions réalisées. Ainsi,

il y a un risque de ne pas pouvoir les récupérer au terme du bail si le preneur à des difficultés

financières et que ses créanciers ont mis en œuvre cette sûretés.

Le loyer versé par le preneur sera modique et donc ne permettra pas de consister des fonds

importants pour la commune.

Pour le preneur :

Le preneur n’est pas propriétaire des terrains et à l’issue du bail, ça peut être ressenti comme

une situation d’insécurité notamment du fait que le bailleur peut choisir de récupérer les

constructions alors que c’est le preneur qui les a financés.

Le preneur doit supporter le coût des constructions et en sus doit verser un loyer à la commune.

69

Section 3 : Le Bail à réhabilitation

1- Etablissement du bail

Un objet spécifique

Le bail à réhabilitation est le contrat par lequel le preneur « s’engage à réaliser dans un

délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon

état d’entretien et de réparation de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage

d’habitation pendant la durée du bail », au terme duquel, « les améliorations réalisées

bénéficient au bailleur sans indemnisation » (art L 252-1 CCH).

Compte tenu de son objet limité à l’habitat, la commune a eu connaissance certaine de la

destination du bien durant le bail dès lors que le preneur est tenu de conclure uniquement des

baux à usages d’habitation soumis au statut de la loi du 6 juillet 1989, aucun bail à usage

professionnel ou mixte n’est autorisé.

Un preneur spécifique

Les preneurs sont des organismes à caractère social limitativement énumérés : « organisme

d’HLM, SEM dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, collectivité

territoriale ou organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à

l’article L 365-2 » (art L 252-1 CCH).

De plus, le bail est conclu sous la condition suspensive que le preneur contracte une convention

prévue par l’article L 351-2 CCH relative à l’aide personnalisée au logement durant une durée

identique à celle du bail à réhabilitation.

Ainsi, le bail a une vocation sociale qui découle de la qualité sociale du preneur qui se

rémunérera par les loyers perçus de la location des biens réhabilités.

Etant donné que l’attribution de logement à loyer modéré est conditionnée au fait que le

locataire y habite à titre de résidence principale (à savoir au moins 8 pendant l’année), la

conclusion du bail implique nécessairement que le preneur loue à titre d’habitation principale.

En conséquence, la destination du bien est indirectement maitrisée et ce bail présente un attrait

pour la commune car cela éviterait l’effet « village vacance » et permettrait de redynamiser les

lieux en ayant une population fixe à l’année.

70

De plus, il est préférable d’envisager qu’un seul preneur pour l’ensemble des réhabilitations afin

d’avoir une vision globale du projet.

Droit de superficie

Conférant un droit réel au preneur, le contrat doit être conclu sous la forme d’un acte

authentique qui sera publié à la conservation des hypothèques afin de rendre le contrat

opposable erga omnes. De plus, le bailleur doit avoir la capacité d’aliéner. Seule condition

exigée par la loi, la commune, personne morale de droit public, peut conclure un tel bail dès lors

qu’il concerne son domaine privé, en raison de l’inaliénabilité du domaine public.

Ce droit réel accordé va neutraliser le phénomène de l’accession, de sorte que la commune

recouvrera la pleine propriété des améliorations qu’au terme du bail et va permettre au preneur

d’assurer sa double obligation de réaliser les travaux, de louer le bien et d’entretenir l’immeuble

en concluant les différents contrats relatifs à la maitrise d’ouvrage puis à la gestion du bien.

Toutefois, ce droit réel est moins étendu qu’en matière d’emphytéose ou de bail à construction

en ce sens que le preneur n’en a pas la libre disposition : il est hypothécable et donc saisissable

mais en matière de cession, celle-ci ne peut porter que sur l’ensemble de l’immeuble, le cédant

reste tenu de la bonne exécution du bail et elle doit être acceptée par le bailleur ce qui confère

une sécurité supplémentaire à la commune.

Durée et détermination du loyer

Moins long que les autres baux conférant un droit réel, il permettrait à la commune de

redevenir pleine propriétaire des biens plus rapidement (12 ans au minimum au lieu de 18 pour

le bail emphytéotique ou à construction).

En outre, ce bail offre une importante flexibilité quant à la durée et au loyer afin de répondre au

mieux à la configuration d’espèce : d’une part seule une durée minimale est exigée de sorte que

les parties peuvent l’adapter en fonction de l’ampleur des travaux afin de ne pas décourager le

preneur qui pourra malgré tout amortir ses investissements ; d’autre part le loyer est fixé

librement de sorte que la commune peut, pour rendre attractive l’opération, accepter un loyer

71

modique voire consistant seulement dans les travaux de réhabilitation85

. Tout dépendra de

l’ampleur de l’opération et de son montant.

2- Exécution du bail

Le bail confère une double obligation au preneur, l’une principale relative à la réhabilitation et

la location de l’immeuble, l’autre accessoire consistant à l’entretien de l’immeuble réhabilité.

Obligation principale : réhabiliter et louer l’immeuble

La réhabilitation étant un « ensemble de travaux visant à transformer un local, un immeuble

ou un quartier, en lui rendant des caractéristiques telles qu'il soit à nouveau propre au

logement des ménages dans des conditions satisfaisantes de confort et d'habitabilité, tout en

assurant de façon durable la remise en état du gros œuvre et en conservant les caractéristiques

architecturales majeures des bâtiments »86

, la conclusion du bail est conditionnée par la

présence d’un existant. Dès lors ce bail semble avoir une applicabilité réduite pour la commune

qui ne pourra l’utiliser que sur ses immeubles bâtis et non sur des terrains nus, l’objet du bail

n’étant pas la construction en elle-même contrairement au bail à construction.

Quant à l’étendue du bail tout dépend de l’acception donnée à la notion d’amélioration. Le

législateur ne l’ayant pas défini en l’espèce, la doctrine s’accorde à considérer la notion de

manière extensive de sorte que le bail peut envisager des travaux aussi divers que la réalisation

de travaux structurels ou d’équipements ou des « travaux de restructuration intérieure

équivalant à une opération de construction »87

. Cette appréhension large de la notion confère

une certaine adaptabilité au bail qui pourra convenir tant aux opérations de réhabilitation de

faible ampleur ou de grande ampleur comme en l’espèce.

85

C. SAINT-ALARY-HOUIN, Bail à réhabilitation, Droit de la construction, Dalloz action 2007/2008, n° 130 ; J-E GARONNAIRE et F. PICOT, Pour une reconnaissance du bail à réhabilitation, Defrénois, 15 févr. 2007, n° 3 86

G. VERMELLE, Bail à réhabilitation, Rep. droit civil, sept. 2012 87

C. BARGETON, Du neuf avec du vieux ? Pour un renouveau du bail à réhabilitation, RLCT 2012, n° 80 ; C. BOSGIRAUD-STEPHENSON, Le bail à réhabilitation, RDI 1991, p. 19

72

A noter que si la commune opte pour ce bail, le contrat doit prévoir « la nature des travaux,

leurs caractéristiques techniques et le délai de réalisation », obligation primordiale pour que le

bien récupéré corresponde exactement à ce que la commune attendait de l’opération. De plus,

afin d’annihiler le risque contentieux relatif à la bonne exécution des travaux contractuellement

prévus, il serait opportun que la commune participe à la réception des travaux même si elle n’est

pas maître de l’ouvrage afin de s’assurer de la réalité des travaux opérés88

.

Une fois la réhabilitation effectuée, le preneur tirera sa source de revenu de la location de

l’immeuble à des personnes dont le niveau de ressource n’excède pas le plafond prévu pour les

baux de logements à loyer conventionné

Obligation accessoire : entretenir l’immeuble

Nonobstant son caractère accessoire, l’obligation d’entretien et de réparation des

améliorations effectuées présente une importance capitale en ce sens que le preneur ne peut se

contenter d’effectuer les travaux conventionnellement prévus les premières années, il a une

obligation positive de les entretenir de sorte que la commune pourra jouir de manière optimale

des améliorations en fin de bail. Toutefois, les locataires étant également tenus à une obligation

d’entretien, il convient de rédiger correctement à la fois le bail à réhabilitation afin que « le

preneur ne se décharge pas injustement sur ses locataires de son obligation d’entretien » et les

baux à usage d’habitation afin que les locataires « contribuent justement à l’entretien locatif

élémentaire »89

. De plus, il semble opportun que les parties prévoient contractuellement un

système de visite afin de s’assurer de l’effectivité de l’entretien.

Enfin, il faut envisager la qualification du contrat (administratif ou de droit privé) pour savoir,

d’une part, si en cas de litige, ce dernier doit être soumis au juge judiciaire ou administratif et

d’autre part, si la commune peut utiliser ses prérogatives de puissance publique. Le législateur

n’ayant pas qualifié le bail à réhabilitation de contrat administratif, il faut s’en remettre aux

critères classiques et plus précisément à celui de « l’exécution même du service public »90

par le

cocontractant privé. A priori tout dépendra des obligations précises confiées au preneur et en

88

Circ. 28 janv. 1991, art. 2.3 89

C. BARGETON, Du neuf avec du vieux ? Pour un renouveau du bail à réhabilitation, RLCT 2012, n° 80 90

CE Sect. 20 avr. 1956, Epoux Bertin, n° 98635

73

conséquence de l’étendue de ses pouvoirs et de son implication dans la réalisation du service

public.

3- Fin du bail

Retour des améliorations au bailleur sans indemniser le preneur

En raison du transfert du cout du financement des travaux, des charges liées à l’exploitation de

l’immeuble sur la tête du preneur et de l’absence d’indemnisation en fin de bail, ce mécanisme

présente un avantage certain pour la commune qui ne dispose pas d’une capacité financière

propre suffisante.

Retour d’un bien libre de tout occupant

In fine son patrimoine est valorisé, en contrepartie d’une grande souplesse dès lors qu’en fin

de bail elle peut de manière discrétionnaire laisser les occupants en place ou récupérer son bien

vide de toute occupation afin de l’administrer elle-même (art L 252-4 CCH). Dans le premier

cas, la commune propose aux occupants six mois avant l’expiration du bail à réhabilitation de

conclure un contrat de bail ; dans le deuxième cas, le preneur doit proposer aux occupants au

minimum trois mois avant l’expiration du bail un nouveau logement. A défaut d’acceptation du

contrat de location par la commune ou de l’offre de relogement par le preneur, le locataire perd

son droit sur le bien en fin de bail. A noter que les parties peuvent prévoir que le preneur

deviendra en fin de bail « gestionnaire des biens pour le compte du propriétaire » afin que la

commune puisse « profiter à la fois de leur bonne connaissance des occupants en place et de

leur expérience de la gestion d'un logement social »91

.

En l’espèce, cette faculté de ne pas conserver les occupants en place peut freiner l’initiative des

preneurs au vue de la difficulté certaine qu’ils auront à proposer un logement équivalent dans ce

secteur, en sachant que la convention peut indiquer ce qu’il adviendra en fin de bail pour une

meilleure prévisibilité et visibilité tant des locataires que du preneur.

De plus, cette faculté de choix n’est efficace que si la libération des lieux est effective. A ce

titre, le preneur assumera les frais liés à l’expulsion et il semble opportun d’instaurer une clause

91

J-E GARONNAIRE et F. PICOT, Pour une reconnaissance du bail à réhabilitation, Defrénois, 15 févr. 2007, n° 3

74

pénale92

fixant forfaitairement l’indemnité due par le preneur s’il manque à son obligation de

rendre le bien libre.

+ Avantages

Souplesse de l’instrument : flexibilité sur la durée le loyer et la nature des

travaux

Financement à la charge du preneur : la commune récupère le bien sans

indemniser le preneur de la réhabilitation effectuée

Reprise d’un patrimoine rénové libre de tout occupant

Maitrise de la destination du bien : habitation principale

Evite l’effet « village vacance » en ayant une population fixe à l’année pour

redynamiser le village

Destiné à être loué à des personnes aux revenus modestes, ce bail favorise la

mixité sociale

La cession du bail doit être acceptée par le bailleur

Le preneur ne supporte pas l’acquisition de l’assiette foncière

_ Inconvénients

Inutilisable sur un immeuble non bâti

Qualité des preneurs restrictive

Objet limité à la réhabilitation d’un existant à usage d’habitation, il est

inutilisable pour réhabiliter des bâtiments destinés à l’activité économique de la

commune

L’obligation de reloger du preneur implique qu’il ait un parc immobilier

suffisamment important, ce qui peut en freiner certains.

92

C. BARGETON, Du neuf avec du vieux ? Pour un renouveau du bail à réhabilitation, RLCT 2012, n° 80

75

Chapitre 2 :

LES MONTAGES AVEC TRANSFERT DE PROPRIETE

Sarah Copeland

Charline Degay

Anita Delfin

Virgile Gallix

Jean Orsat

Laury Savin

76

Dans le cadre de l'élaboration d'un projet commun, la ville de Celles et le département de

l'Hérault entendent récréer une vie de village au sein de la commune tout en favorisant

l'implantation d'acteurs économiques spécialisés dans les savoirs et techniques liés à

l'environnement, et notamment dans le domaine de la construction.

Dans l’optique d’une vente des biens privés de la commune à des tiers, il semble donc nécessaire de

s’intéresser aux possibilités suivantes afin de doter la commune d’un éventuel contrôle de

l’affectation des biens vendus : les servitudes (Partie 1), les sociétés d’attribution (Partie 2), les

sociétés coopératives de construction (Partie 3), et pour terminer la copropriété (Partie 4).

PARTIE 1 Les servitudes

La commune de Celles souhaite revitaliser le Village de Celles, hameau d'une vingtaine de

constructions aujourd'hui en ruine, en aidant à l'implantation d'entreprises liées au domaine de

l'environnement dont un membre au moins habiterait le village. Situé au bord du site classé du lac

du Salagou, le projet vise à permettre l'installation d'environ 100 habitants et 20 entreprises.

Dans l'hypothèse où les parcelles concernées par l'opération relèvent du domaine privé de la

commune et que celle-ci décide de vendre, comment continuer à orienter l'affectation des propriétés

devenues alors privées ? Dans cette partie, il s'agira d'étudier l'éventuelle utilisation du mécanisme

juridique des servitudes pour atteindre cet objectif.

Section 1 : La notion de servitude

Il faut distinguer servitudes de droit privé (A) et servitudes de droit public moins connues du public

(B).

A. Les servitudes de droit privé

Une servitude est une charge supportée par un immeuble bâti ou non (fonds servant) faisant l'objet

d'une propriété privée, pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble (fonds dominant), appartenant

à un autre propriétaire. La servitude est un droit réel. Elle ne pèse pas sur les propriétaires mais sur

l'immeuble auquel elle s'applique et ce, en quelque mains qu'il passe.

77

Les servitudes sont soit légales (1), soit conventionnelles (2). En cas de cession d'un bien grevé

d'une servitude, l'acquéreur doit être informé de son existence (3).

1. Les servitudes légales

Elles ont pour origine la loi et n'ont pas à être prévues conventionnellement. Pour exemple, la

servitude de vue ou la servitude légale de passage sont des servitudes légales. La servitude de vue

précise les distances minima à respecter par rapport à la limite séparative. La servitude de passage

implique qu'un fonds enclavé ait droit à un passage sur le fonds voisin).

2. Les servitudes conventionnelles

Les servitudes conventionnelles sont permises sous réserve qu'elles ne soient pas imposées à la

personne, ni en faveur d'une autre personne mais à un immeuble et pour un autre immeuble ; et

surtout qu'elle ne soit pas contraire à l'ordre public. Pour que l'acte passé puisse créer une véritable

servitude génératrice d'un droit réel de nature immobilière, il ne faut en aucun cas qu'elle constitue

une obligation personnelle du propriétaire envers un autre propriétaire.

3. L'information de l'acquéreur

En cas de vente d'un immeuble grevé de servitudes, une déclaration des servitudes devra apparaître

dans le contrat. C'est une obligation reposant sur le vendeur (art 1638 du Code civil). En effet, tout

acquéreur d'un bien immobilier doit être informé de ce que celui-ci peut être grevé d'une servitude.

Une servitude amène des limitations aux droits de jouissance du propriétaire sur son bien et c'est en

cela qu'une information est nécessaire.

B. Les servitudes de droit public

Tout comme les servitudes de droit privé, les servitudes de droit public affectent l'usage d'un bien.

Elles sont des limitations administratives au droit de propriété instituées par l’autorité publique dans

un but d’utilité publique. Elles constituent une charge qui existe de plein droit sur tous les

immeubles concernés et qui peut aboutir :

78

Soit à certaines interdictions ou limitations à l’exercice par les propriétaires de leur droit de

construire, et plus généralement le droit d’occuper ou d’utiliser le sol.

Soit à supporter l’exécution de travaux ou l’installation de certains ouvrages, par exemple

pour l’établissement des lignes de télécommunications ou le transport d’énergie électrique.

Soit, mais plus rarement, à imposer certaines obligations de faire à la charge des

propriétaires (travaux d’entretien ou de réparation, etc.).

D'autre part, l'on parle de servitudes d'urbanisme pour viser les servitudes qui découlent des

documents de planification des sols (carte communale, plan local d'urbanisme). Par l'élaboration de

ces documents d'urbanisme, la commune décide du zonage applicable aux parcelles de terrains qui

composent son territoire. Aussi, le classement de la vallée et du lac du Salagou comme site classé

constitue également une servitude d'urbanisme. Ainsi, les travaux susceptibles de modifier l'état ou

l'aspect du site sont soumis à autorisation spéciale.

L'objectif principal de cette étude réside dans le contrôle de la destination des immeubles vendus

par la commune au moyen des servitudes. Il faut dès à présent limiter l'étendue de nos recherches :

Nous ne nous étendrons pas d'avantage sur la définition des outils juridiques permettant le contrôle

de la constructibilité des terrains et la protection du paysage et du site dans son ensemble

(documents d'urbanisme et outils de sauvegarde du patrimoine).

Deux options sont envisageables afin de contrôler l'affectation future des terrains et locaux vendus

par la commune : La mise en place d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de

proximité et la création de servitudes conventionnelles sur le domaine de la commune.

Section 2 : Droit de préemption commercial

Une solution pourrait résider dans la délimitation par le conseil municipal d'un périmètre de

sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité93

. Toute cession de fonds artisanaux, de

fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du

commerce de proximité pourra faire l'objet d'un droit de préemption de la commune, c'est-à-dire du

droit de l'acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan. Cela permettrait dans

93

loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises dite « loi Dutreil »

79

le cas où suite à la vente par la commune d'un terrain à un entrepreneur, de conserver un droit sur

celui-ci en cas de revente ultérieure.

En pratique, il est préférable que cette zone de préemption commerciale soit ciblée et non étendue à

la globalité du territoire communal. Cependant, le cas de Celles étant exceptionnel, il suffira de

motiver ce choix par la désertification du village et l'absence absolue de commerce. Un rapport

analysant la situation du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur de ce périmètre et les

menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale ne sera alors pas nécessaire.

En cas de vente, la commune aura le choix entre préempter ou ne pas préempter le terrain. Si elle le

fait elle devra respecter par la suite une phase de rétrocession dans un délai de 2 ans. C'est à dire

trouver une nouveau propriétaire pour assurer la gérance du fonds. Mais dans l'attente d'un

repreneur de fonds, le local va perdre de sa valeur. La commune aura tout intérêt à le faire exploiter.

Cependant cela ne sera possible qu'à titre précaire ce qui n'est guère attractif. Dans cette situation la

préemption commerciale dans le but de garder le contrôle des immeubles à usage commercial

s’avérerait extrêmement coûteuse pour la commune.

Section 3 : Servitudes conventionnelles sur le domaine privé

Peut-on se servir des servitudes de droit privé pour atteindre les objectifs de contrôle de la

destination des parcelles vendues ?

Les dépendances du domaine privé communal peuvent être frappées de servitudes de droit privé

(Trib. Conflits, 22 février 1960, BOREL94

). Cependant, la commune ne peut pas constituer de

servitudes conventionnelles sur son domaine privé. En clair, seules les servitudes légales

s'appliqueront.

Seulement, les servitudes légales de droit privé ne permettent clairement pas d'orienter la

destination des immeubles. Les servitudes de vue ou de passage n'ont pas cet objectif.

De toute manière, même si la commune avait la capacité de constituer des servitudes

conventionnelles, nous ne voyons pas comment il serait possible de faire en sorte que ces dernières

puissent agir sur l'affectation des immeubles.

94

22 févr. 1960, Borel, Lebon p. 857

80

En effet, juridiquement il est impossible d'imposer l'affectation de l'immeuble à un usage prédéfini

par le biais d'une servitude. Une obligation reposerait alors sur le propriétaire d'user de son bien

d'une certaine manière ce qui est contraire au principe selon lequel une servitude ne doit pas

constituer une obligation personnelle du propriétaire. D'autre part, la condition de l'existence d'un

fonds dominant et d'un fonds servant ne serait pas remplie. Une servitude est une charge qui

bénéficie nécessairement à un fonds au détriment d'un autre.

PARTIE 2 Les sociétés d'attribution

Section 1 : Présentation des sociétés d'attribution en propriété ou d'attribution en jouissance

Une des solutions pour revitaliser le Village de Celles, tout en respectant les souhaits de la

Commune de Celles, serait de constituer une société d'attribution telle que régie par la loi n°71-579

du 16 Juillet 1971 (modifiée par la loi n°71-579 du 24 Décembre 1971 et la loi n°72-649 du 11

Juillet 1972) et par le Décret n°72-1236 du 29 Décembre 1972.

A ) Le champ d'application

En vertu de l'article L212-1 et suivants du Code de l'habitation et de la construction, les sociétés

d'attribution ont pour objet « la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division

par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ». Par ailleurs,

l'article L212-1 alinéa 2 précise que « l'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des

immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente ».

Il faut entendre par là que la société d'attribution peut avoir pour objet :

1) La construction d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier en vue de sa division par fractions

destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance : La première vocation de la

société d'attribution est de permettre la réalisation d'une opération de construction financée par

plusieurs personnes, dont certaines désirent conserver les locaux construits pour les occuper ou les

louer, alors que les autres souhaitent céder leurs droits.

81

2) L'acquisition d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier déjà bâti en vue de sa division entre

les associés en jouissance ou en plein propriété : La société d'attribution permet de réunir des

intéressées dans le cadre d'une personne morale, pour faciliter l'opération d'acquisition en commun

d'un immeuble, ou d'un ensemble immobilier. Suite à l'acquisition, les intéressées peuvent le diviser

sans qu'il soit nécessaire de réaliser des travaux ou bien ils peuvent procéder à son aménagement, sa

rénovation, sa restauration.

La société peut acquérir l'immeuble existant ou l'ensemble immobilier de différentes manières :

- Par un acte d'acquisition

- Par la voie d'un apport en nature à la société d'attribution.

- Par l'acquisition de la totalité ou d'une partie d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ou à

terme.

3) La gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente :

L'article L 212-1 du Code de la construction et de l'habitation indique que les sociétés d'attribution

se poursuivent pour la gestion et l'entretien de l'immeuble. Toutefois, cette mission prendra fin à la

mise en place soit d'une copropriété, soit éventuellement d'une autre organisation collective lors de

la réalisation des attributions en propriété.

Une fois l'immeuble construit ou aménagé, la société d'attribution va en assurer la gestion et

l'entretien. A ce sujet, la loi comporte des dispositions particulières.

S'agissant de la répartition des charges de gestion et d'entretien de l'immeuble, le Code de la

construction et de l'habitation aligne le régime des sociétés d'attribution sur celui de la copropriété

des immeubles bâtis. L'article L 212-6 du Code de la construction et de l'habitation, indique que les

associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments

d'équipement communs, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration

des parties communes dans les conditions prévues à l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet

1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

- Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes

doivent être réparties proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans chaque

lot telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans

82

égard à leur utilisation.

- Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs doivent

être réparties en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot.

Concernant maintenant, l'adoption des décisions de gestion et d'entretien de l'immeuble :

Normalement, les associés disposent en assemblée d'un nombre de voix proportionnel au nombre de

parts ou actions leur appartenant. Toutefois, selon l'article L 212-6 du Code de la construction et de

l'habitation, les associés votent avec un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les

dépenses consécutives à la décision en question. Ce principe s'applique automatiquement, en vertu

de la loi et nonobstant toute disposition contraire. Dans la commune de Celles, la mise en place

d'une société d’attribution ayant pour objet soit la construction, soit l'acquisition dans le but de

réaliser des travaux de réhabilitation est envisageable.

La Commune de Celles, conformément à la législation1.

ne peut pas, sauf autorisation accordée par

décret en Conseil d'État prendre de participation dans le capital d'une société civile. Mais elle peut

vendre un immeuble ou un ensemble immobilier à une société d'attribution.

B) La mise en place de la structure sociale

1) La forme de la société

La société d'attribution n'est pas une forme spéciale de société2.

, elle peut être valablement

constituée sous différentes formes. La société peut prendre la forme d'une société civile soumise aux

articles 1832 à 1870-1 du Code civil ou bien elle peut prendre la forme d'une société commerciale,

soumise à toutes les prescriptions de la loi commerciale.

2) Les documents nécessaires à la mise en place de la structure sociale

Les fondateurs de la société devront non seulement dresser des statuts, mais encore établir un état

descriptif de division et un règlement de jouissance. Ces deux derniers documents étrangers au droit

des sociétés, sont nécessaires pour attribuer les lots aux associés et pour permettre aux associés

d'exercer leur droit de jouissance.

Les statuts de la société d'attribution doivent :

1 Articles L 2253-1, L. 3231-6 et L. 4211-1 du CGCT

2 Article L212-1 alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation

83

- Au sens de l'article L212-2 alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation, diviser les droits

composant le capital social en groupes et affecter à chacun d'eux l'un des lots définis par l'état

descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

- Comporter certaines mentions obligatoires : Les statuts devront comporter toutes les mentions

obligatoires requises par le droit commun suivant la forme sociale retenue. Ils doivent rappeler les

obligations des associés en cas d'appels de fonds, ainsi que les conditions dans lesquelles les

associés défaillants peuvent voir leurs parts mises en vente. 3.

L'état descriptif de division vient délimiter les diverses parties de l'immeuble en distinguant celles

qui sont communes, de celles qui sont privatives, et il définit très précisément les lots qui

correspondront aux groupes de parts.

L'état descriptif doit être établi conformément aux dispositions de l'article 71 du décret n° 55- 1350

du 14 octobre 1955, c'est-à-dire que ce document doit être établi exactement de la même manière

que si l'immeuble était en copropriété.

Le règlement de jouissance est réglementé par l'article L212-2 alinéa 2,3 et 4 du Code de la

construction et de l'habitation. Cet article indique que :

- Le règlement de jouissance détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de

chaque associé, et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés

ou de plusieurs d'entre eux.

- Le règlement de jouissance ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties

réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de

l'immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

Il résulte de l'article L 212-2 alinéa 2,3 et 4 du Code de la construction et de l'habitation que si

l'attribution en propriété doit entraîner l'application de la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la

copropriété des immeubles bâtis, le règlement de jouissance doit être établi en conformité avec cette

loi. Toutefois, avant le partage, tant que l'immeuble appartient à la société, par définition il n'y a pas

de copropriété. Donc, même si le règlement doit être établi en conformité avec la loi du 10 Juillet

1965, il ne s'appliquera pas. Par exemple, les règles applicables aux organes de gestion et aux

organes de la société ne sont pas fixées par le règlement de jouissance, mais par les dispositions du

3 Article R 212- 6 du Code de la construction et de l'habitation

84

droit des sociétés et les statuts de la société d'attribution. Il en résulte notamment que ne seront pas

applicables, jusqu'à la réalisation des attributions en propriété, les dispositions du règlement

intéressant le syndicat et le syndic.

Dans le cas contraire, si les attributions n’entraînent pas l'application de la loi sur la copropriété, le

règlement n'a pas à être conforme aux dispositions de la loi de 1965.

C) La vocation de la société d'attribution : L'attribution en propriété ou en jouissance.

En règle générale, une fois l'immeuble achevé et payé, les associés se voient attribuer la jouissance

de leur lot. Puis, lors du partage de la société, ils se voient attribuer la propriété de leur lot. On parle

alors de société d'attribution en propriété. Toutefois, il est aussi possible que l'attribution

n'intervienne jamais et que les statuts prévoient seulement une attribution en jouissance. On parle

alors de sociétés limitant leur objet à l'attribution en jouissance.

1) La société d'attribution en jouissance

L'attribution en jouissance peut constituer la première étape du processus qui aboutira à l'attribution

en propriété ou il résulte de l'article L 212-9 du Code de la construction et de l'habitation que les

sociétés d'attribution peuvent limiter leur objet à la seule attribution en jouissance.

Dans cette hypothèse, l'associé est titulaire de parts dans la société qui lui donnent droit à la

jouissance du local correspondant. On se borne à dire que l'associé a un droit personnel de

jouissance, attaché aux parts sociales4.

, qui existe pour la durée de la société et prend fin par la

dissolution de celle-ci.

Le droit de jouissance va permettre à l'associé :

- Il peut occuper lui même le local, sans avoir ni à conclure un bail avec la société propriétaire, ni à

lui verser un loyer. Toutefois, les associés doivent exercer leur droit dans le respect du règlement de

jouissance.

A ce titre, il a été reconnu que doivent être démolies les installations que des associés ont effectuées

dans leurs appartements sans autorisation de l'assemblée générale, en violation du règlement de

4 Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Civile du 13 Novembre 1973

85

jouissance5.

- Il peut louer à des tiers, la faculté d'usage des locaux. Il n'existe aucun rapport de droit entre le

locataire et la société à laquelle la location est inopposable 6.

. Et en cas de manquement de l'associé

à ses obligations, la société pourra provoquer l'expulsion de l'associé et de tous les occupants de son

chef.

- Il peut disposer de son droit de jouissance en cédant les parts correspondantes, et donc la qualité

d'associé avec tous les droits et les obligations attachés.

Il résulte de ces dispositions que la société d'attribution va devoir :

- Attribuer à l'associé une jouissance utile. Autrement dit, il ne faut pas que le local qui lui est

attribué soit affecté d'un vice l'empêchant de servir à l'usage pour lequel il est destiné7.

- Assurer à l'associé une jouissance paisible. Elle est responsable de son fait personnel et du trouble

provenant d'un autre associé ou provenant d'un tiers.

2) La société d'attribution en propriété

Dans les sociétés d'attribution en propriété, avant le partage de la société, les associés se voient

attribuer un droit de jouissance. Puis, lors du partage de la société, chaque associé a vocation à

obtenir l'attribution en nature et en propriété d'une fraction de l'immeuble, sur laquelle ils détenaient

déjà un droit de jouissance.

L'attribution en propriété peut être réalisée à la dissolution de la société et au partage total :

- La dissolution de la société peut résulter de l'arrivée du terme prévu aux statuts ou peut être

décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des

deux tiers des voix.8.

A ce stade, l'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés

de gérer la société pendant la période de liquidation et de procéder au partage.

- Le partage qui ne peut intervenir qu'après une décision définitive sur les comptes de l'opération de

construction, doit comporter des attributions de fractions d'immeuble et une répartition du passif

conforme aux dispositions statutaires et à l'état descriptif de division. L'article L212-9 alinéa 6,7 et

8 prévoit une procédure particulière de partage ayant pour effet de faciliter les attributions en

propriété.

5 Arrêt de la CA Versailles du 27 juin 1991

6 TGI Seine du 25 janvier 1961

7 Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Civile du 17 Juillet 1974

8 Article L212-9 alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation

86

Ou l'attribution en propriété peut être réalisée lors d'un retrait anticipé entraînant un partage partiel :

A l'exception, de la situation ou les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un

associé peut, à tout moment, se retirer de la société. La procédure de retrait d'un associé sans

attendre la dissolution de la société est réglée par l'article L. 212-9, alinéa 8 du Code de la

construction et de l'habitation.

A l'issu de cette procédure, le retrayant ne fait plus partie de la société, mais celle-ci continue

d'exister et les parties indivises de l'immeuble vont se trouver appartenir en commun à la société et à

l'attributaire. Il en résulte la situation originale d'une copropriété constituée d'une part, par

l'attributaire possédant la propriété de sa fraction divise et d'autre part, par la société propriétaire du

reste des parties privatives de l'immeuble.

Section 2 : Les avantages et les inconvénients de la société d'attribution

Dans la commune de Celles, la mise en place d'une société d’attribution ayant pour objet soit la

construction, soit l'acquisition dans le but de réaliser des travaux de réhabilitation est envisageable.

Toutefois, il nous appartient de voir cette solution est en accord avec les exigences de la commune.

A) Les avantages et inconvénients de recourir à une société d'attribution en propriété :

La vente du tènement à une société d'attribution, permettra à la commune d'obtenir des

fonds.

Le financement des opérations de construction, ou réhabilitation ne sera pas supporté par la

Commune mais par les associés de la société d'attribution.

Lors de la vente d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier à une société d'attribution, la

commune peut tenter d'imposer certaines conditions.

Parmi elles, elle peut proposer d'introduire dans les statuts une restriction relative à l'usage des biens

de la société. Autrement dit, elle peut tenter de demander que les lots soient réservés à l'usage

d'habitation principale.

Cette idée pose certains problèmes :

- Une fois l'attribution en propriété réalisée, la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété

des immeubles bâtis s'applique, et le statut de la société d'attribution n'a plus d'impact. - Les

87

associés pourraient remettre en cause cette clause par une modification des statuts.

- En cas de méconnaissance de cette obligation par la société, le non respect ne sera sanctionné que

par des dommages et intérêts.

Lors de l'élaboration du règlement de jouissance, les fondateurs de la société peuvent

imposer des restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance

exclusive. Toutefois, ces restrictions doivent être justifiées par la destination de l'immeuble,

par ses caractères ou par sa situation.

B) Les avantages et inconvénients de recourir à une société d'attribution en jouissance :

La vente du tènement à une société d'attribution, permettra à la commune d'obtenir des

fonds.

Le financement des opérations de construction, ou réhabilitation ne sera pas supporté par la

Commune mais par les associés de la société d'attribution.

Lors de la vente d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier à une société d'attribution en

jouissance, la commune peut aussi tenter d'imposer certaines conditions. Parmi elles, elle

peut proposer d'introduire dans les statuts une restriction relative à l'usage des biens de la

société. Cette idée pose les mêmes problèmes que ceux évoqués avant, mais quant il s'agit

d'une société d'attribution ayant un objet se limitant à l'attribution en jouissance, le régime

de la copropriété ne s’appliquera pas et le statut de la société gardera toute son efficacité.

La société d'attribution en jouissance, permet à la société de rester propriétaire de

l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. Les associés restent soumis aux statuts de la

société d'attribution et au règlement de jouissance. Cette société permet selon certains

praticiens d'assurer une gestion plus efficace de l'immeuble, que le régime de la copropriété

des immeubles bâtis de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, dont la rigidité ne permet pas

l'adaptation à des problèmes particuliers.

Enfin, concernant la cession des parts d'une société civile d'attribution, la cession est

subordonnée à un agrément préalable des autres associés dans les conditions des statuts.

Cela peut permettre de restreindre, le droit de l'associé de disposer de son droit de jouissance

88

PARTIE 3: Le recours à une société coopérative de construction

A priori, il semblerait que la société coopérative de construction soit une structure attractive puisque

elle permet de réunir les futurs propriétaires au sein de cette même structure, cette dernière étant

chargée de réaliser la construction de l’immeuble social tout en permettant une réduction du coût de

la construction à l’avantage des associés. En effet, lorsque l’immeuble sera achevé, les associés de

la société coopérative de construction deviendront propriétaire de leur logement à prix coûtant par

le biais soit d’une attribution, soit d’une vente.

Il faut donc se pencher sur la mise en place d’une société coopérative de construction, qu’elle soit

d’attribution ou de vente (Section 1), puis étudier son fonctionnement (Section 2). En plus de ces

deux types de société coopérative de construction, il existe également le cas particulier des sociétés

coopératives de construction désignées à l’article L.432-2 du CCH (Section 3). Après s’être

interrogé sur la mise en œuvre d’une société coopérative de construction, il faudra évoquer les

avantages et inconvénients de cette hypothèse dans le cadre du projet de réhabilitation de la

commune de Celles (Section 4).

Section 1 : La mise en place d’une société coopérative de construction-attribution ou d’une

société coopérative de construction-vente

D’après l’article 1er

de la Loi du 10 Septembre 1947, une coopérative est constituée en vue de

réduire le prix de revient de la construction au bénéfice des associés et par l’effort commun de ces

derniers, en assumant les fonctions des entrepreneurs ou intermédiaires dont la rémunération

grèverait le prix de revient. Mais, plus généralement, une coopérative est constituée en vue de

contribuer à la satisfaction des besoins et à la promotion des activités économiques et sociales des

associés.

En l’occurrence, il faudra s’intéresser à la création (§ 1), puis à la mise en œuvre des éléments

nécessaires à la société coopérative de construction avant le commencement des travaux (§ 2).

89

§ 1 : La création de la société coopérative de construction

L’alinéa 1er

de l’article L.213-1 du CCH énonce l’objet de la société coopérative de

construction : il correspond à « la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur division

par lots ou d’un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d’habitation ou à usage

professionnel et d’habitation destinés à être attribués ou vendus aux associés ». Cela permet de

constater que l’objet de cette société est strictement limité (A), sa constitution se scindant en deux

au regard des modalités d’accession à la propriété (B).

A) Un objet social strictement limité

La société coopérative de construction doit réunir les éléments constitutifs suivants : une

opération de construction (1°) et un immeuble à usage d’habitation principalement (2°). Cependant,

cet objet social doit être limité à un seul et même programme (3°).

1° Une opération de construction

Comme cela est indiqué dans le Code de la construction et de l’habitation, la société

coopérative de construction, qu’elle soit d’attribution ou de vente, est chargée de la construction

d’un ou plusieurs immeubles.

Nous pouvons alors nous demander si une telle société serait adaptée au projet de réhabilitation de

la commune de Celles, sachant qu’il s’agit principalement de la rénovation de constructions

existantes. Il faudra donc distinguer suivant l’importance des travaux de réhabilitation-rénovation

envisagés pour savoir si la constitution d’une société coopérative de construction est envisageable.

Tout d’abord, un premier critère nous permet d’établir cette distinction : l’assujettissement de

l’opération de réhabilitation-rénovation à la T.V.A. D’après l’Administration fiscale, les travaux

assimilables à une construction neuve sont assujettis à la T.V.A., contrairement à de simples travaux

d’aménagement. Ces travaux assimilables à une construction neuve supposent un bouleversement

des structures internes de l’immeuble ; par conséquent, en présence de tels travaux assujettis à la

T.V.A., il sera possible d’envisager la constitution d’une société coopérative de construction.

90

En l’absence de T.V.A., un second critère est envisageable : la nature des travaux. Il s’agit

vraisemblablement d’une question de fait puisque, si les travaux touchant le gros œuvre sont

suffisamment importants, cela revient à une assimilation de l’opération de rénovation-réhabilitation

à une opération de construction neuve95

, et donc à faire réaliser l’opération par une société

coopérative de construction. A l’inverse, s’il s’agit uniquement de travaux d’aménagement intérieur

des pièces sans affecter le gros œuvre, les charpentes, les escaliers et la distribution des locaux, cette

opération ne peut pas être assimilée à une construction neuve96

, donc ne permettant pas d’opter pour

une société coopérative de construction.

En l’occurrence, le projet de réhabilitation de la commune de Celles nécessite des travaux

importants sur le gros œuvre des constructions existantes ; par conséquent, il est possible

d’envisager la constitution d’une société coopérative de construction, sous réserve de remplir les

autres conditions attenantes à ce type de société.

2° Un immeuble à usage d’habitation principalement

Dans le cadre d’une société coopérative de construction, les bâtiments concernés doivent

être à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Ces bâtiments correspondent à

soit à un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots, soit à un ensemble de maisons

individuelles groupées.

En l’occurrence, ce critère ne pose pas de problème dans le cadre du projet de réhabilitation de la

commune de Celles puisqu’il s’agira à terme de maisons individuelles.

Cependant, il sera nécessaire de faire attention à l’usage professionnel envisagé au sein d’une

maison individuelle. En effet, contrairement à un usage commercial, un usage professionnel

correspond à l’exercice de professions non commerciales : activités juridiques, activités médicales,

activités paramédicales, architectes, géomètres, ingénieurs conseils, bureaux d’études, agents

d’assurance, comptable, garde d’enfants, etc. Cette profession non commerciale est exercée soit par

une personne physique, soit par une personne morale ; mais, il peut également s’agir d’une

association exerçant une activité lucrative. Cette problématique de l’usage professionnel devra être

approfondie au cas par cas.

95

Cour d’appel de Paris, 9 Février 1977 – J.C.P. éd. Not., 1979. II. 12, note P. Meysson. 96

Cour d’appel de Paris, 29 Novembre 1983 – D. 1985, I. R. 28, obs. F. Magnin.

91

3° Un objet social limité à un seul et même programme

Comme cela a été vu précédemment, la société coopérative concerne la construction soit

d’immeubles collectifs, soit d’un ensemble de maisons individuelles groupées.

En ce qui concerne les maisons individuelles, nous pouvons donc exclure les maisons individuelles

isolées construites sur des terrains indépendants. Cela n’interdit pas la constitution d’une telle

société, mais cette dernière ne serait pas soumise aux dispositions du CCH. Il en est de même pour

la vente de terrains nus à bâtis sans procéder à la construction d’immeuble (réalisation d’un

lotissement).

Qui plus est, l’article L.213-2 du CCH limite l’objet de la société coopérative de construction « à

l’édification d’immeubles compris dans un même programme, comportant une ou plusieurs

tranches, d’un ensemble immobilier ». Sont alors précisées les notions de programme et de tranche

à l’article R.213-2 du CCH.

D’après le législateur, « un programme de construction est constitué par la totalité des logements et

des locaux à usage commercial ou professionnel dont le nombre maximum est prévu par les statuts

de la société coopérative de construction et qui sont susceptibles d’être construits sur une parcelle

ou un groupe de parcelles contiguës ou font l’objet d’une même autorisation de construire ». De ce

fait, il faudra tenir compte de l’implantation géographique des constructions réalisées dans une

même société coopérative, que ce soit une seule parcelle ou des parcelles contiguës. Dans le cas où

les parcelles ne sont pas contiguës, il faudra que l’autorisation de construire soit la même pour

l’ensemble des constructions envisagées par la société coopérative ; c’est notamment le cas lorsque

les parcelles concernées sont séparées uniquement par des voies publiques ou privées.

De plus, le programme de construction peut prévoir une ou plusieurs tranches. Le législateur définit

alors une tranche de programme comme étant « constituée par un ou plusieurs bâtiments dont les

conditions techniques de réalisation et l’utilisation ne sont pas subordonnées à la réalisation du

reste du programme ». Cela signifie que seules les conditions techniques justifient d’un découpage

en tranches du programme de construction.

En l’occurrence, dans le cadre du projet de réhabilitation de la commune de Celles, il faudra donc

faire attention à la situation géographique des constructions existantes ou constructions futures si

une société coopérative de construction est envisagée. Il semblerait que deux options s’offrent à la

92

commune : soit une société coopérative de construction est envisagée pour l’ensemble du projet de

réhabilitation avec une seule et même autorisation de construire, les parcelles étant séparées que par

des voies publiques ; soit une société coopérative est envisagée pour chaque groupe de parcelles

contiguës.

Par conséquent, si la commune de Celles opte pour une société coopérative de construction, il sera

nécessaire de développer comment elle peut être constituée.

B) La constitution de la société coopérative de construction

Il faut s’interroger sur les particularités de la société coopérative de construction, qui sont sa forme

(1°) et les modalités de transfert de propriété (2°).

1° La forme de la société coopérative de construction

D’après l’alinéa 1er

de l’article L.213-1 du CCH, les sociétés coopératives de construction sont des

« sociétés à capital et à personnel variables » ; cela signifie qu’elles sont soumises aux dispositions

des articles L.231-1 et L.231-8 du Code de commerce.

Cette variabilité du capital facilite l’admission de nouveaux associés car, la totalité des locaux

n’étant pas en principe souscrite au départ, les nouveaux candidats à l’accession peuvent être

accueillis au sein de la société à tout moment de la vie sociale, comme tout associé peut se retirer de

la société facilement97

.

Par contre, le législateur n’indique pas la forme applicable à la société coopérative, sachant que la

forme coopérative ne constitue pas un type de société qui se suffit à lui-même. Il est donc nécessaire

d’adopter un statut de base, qui pourra être retenu parmi toutes les formes de société prévues par la

loi, y compris la forme civile ou anonyme.

Bien qu’une société coopérative ait la forme à capital et personnel variables, soumises aux

dispositions des articles L.231-1 et suivants du Code de commerce, la forme sociétale de la société

coopérative devra respecter les règles générales propres à la forme spéciale à laquelle elle a opté.

97

Article L.231-1 du Code de commerce.

93

2° Les modalités du transfert de propriété

Comme cela est énoncé à l’alinéa 1er

de l’article L.213-1 du CCH, la société coopérative de

construction est constituée en vue de l’attribution ou de la vente aux associés des immeubles ayant

été édifiés par ladite société. Par conséquent, seuls les associés acquièrent le droit de se voir

transférer la propriété d’un lot, du seul fait qu’ils adhèrent à une société coopérative.

D’une part, dans le cadre d’une société coopérative de construction-attribution, le coopérateur

devient propriétaire de sa construction par partage ou retrait. D’autre part, dans le cadre d’une

société coopérative de construction-vente, le coopérateur devient propriétaire de sa construction au

moyen d’une vente.

D’après l’alinéa 1er

de l’article L.213-5 du CCH, l’attribution aux associés de la propriété se fait par

contrat de société, c'est-à-dire que les statuts de la société coopérative ont été établis en vue de

procéder à une attribution. A l’inverse, dans le cadre d’une vente aux associés, il faudra qu’elle soit

conforme aux dispositions relatives à la vente en l’état futur d’achèvement. Cette option de la vente

doit être prévue dès l’origine de la constitution de la société coopérative de construction.

Il existe une dérogation à l’article L.213-5 du CCH, celle d’opter pour un contrat de location-

accession afin d’assouplir le statut de la société coopérative de construction-vente : en effet, la

société coopérative ayant conclu des contrats de vente sera considérée comme ayant rempli son

obligation si elle conclut des contrats de location-accession98

. Cependant, ce mode d’attribution

n’est possible que si la société coopérative de construction-vente a conclu un contrat de promotion

immobilière.

Dans ce cas, le locataire dispose d’une période de jouissance définie dans le contrat pour la

construction achevée. Pour cela, il verse une redevance. Au terme de la période de jouissance, le

locataire décide soit :

- D’acheter l’immeuble, et le prix de vente est diminué du montant déjà versé pendant la

location.

- De renoncer à l’immeuble, et une partie des redevances versées lui sera restituée

98

Article 38 alinéa 1 de la Loi du 12 Juillet 1984.

94

En ce qui concerne le projet de réhabilitation de la commune de Celles, il faut noter que la

commune ne garde pas la propriété des constructions réhabilitées car les associés obtiennent la

pleine propriété de leur lot au moment de l’achèvement de la construction en principe99

.

Par conséquent, si la commune de Celles ne désire pas céder les constructions existantes, la société

coopérative de construction en général ne sera pas une option à envisager.

§ 2 : La mise en œuvre des éléments nécessaires avant le commencement des travaux

Avant le commencement des travaux, il faut que la société coopérative de construction ait

prévu les écrits obligatoires (A), la conclusion d’un contrat de promotion immobilière le plus

souvent (B), l’approbation du projet de construction par l’assemblée générale (C) et une double

garantie de financement et de souscription (D).

A) Les écrits obligatoires avant le début des travaux

La société coopérative de construction doit obligatoirement prévoir la rédaction de ses statuts (1°),

ainsi que l’état descriptif de division et le règlement (2°).

1° Les statuts de la société coopérative de construction

Les statuts peuvent être établis sous seing privé ou sous forme authentique, sachant que la forme

authentique est préférable en cas d’apport d’un terrain à la société. Ils doivent contenir les

dispositions ordinaires des sociétés et les dispositions spécifiques au type de société choisi.

Pour les dispositions particulières aux sociétés coopératives de construction, le Code de la

construction et de l’habitation100

prévoit que les statuts affectent à chaque groupe de part « l’un des

lots définis par l’état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré ». De

plus, en vertu de l’article R.213-14 dudit code, les statuts doivent également rappeler les obligations

des associés en cas d’appels de fonds, leur responsabilité en cas de défaillance, de démission ou

d’exclusion d’un autre associé ainsi que les conditions dans lesquelles les droits sociaux peuvent

être mis en vente en cas de défaillance.

99

Cf. infra Section 2, § 2. 100

Article L.213-1 in fine du CCH renvoie à l’article L.212-2 dudit code

95

L’alinéa 2 de l’article L.213-7 du CCH précise que l’assemblée générale a également seule le

pouvoir de modifier les statuts. Par exemple, une réduction du programme est possible après un vote

en assemblée générale, à la majorité des 2/3 du nombre total des associés, si le programme est

réalisé par tranches et que la réduction ne porte que sur des lots non souscrits. Cependant, la

modification apportée aux statuts de la société coopérative de construction, entraînant la perte de la

qualité de coopérative, n’est pas possible, sauf si la survie de la société ou les nécessités de son

développement l’exigent.

2° L’état descriptif de division et le règlement

Ces deux documents sont obligatoires, sachant que l’opération de construction aboutira le plus

souvent à la mise en place d’une copropriété101

. L’application du statut de la copropriété des

immeubles bâtis suppose que la propriété de l’immeuble soit répartie entre plusieurs personnes par

lots102

.

D’après l’alinéa 1er

de l’article L.212-2 du CCH, l’état descriptif de division délimite les diverses

parties de l’immeuble prévu par la société coopérative en distinguant celles qui sont communes de

celles qui sont privatives ; et s’il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à

chaque lot. La division des parties communes et privatives peut se référer aux articles 2 et 3 de la

Loi du 10 Juillet 1965 et aux interprétations jurisprudentielles des notions de parties communes.

D’après l’alinéa 2 de l’article L.212-2 du CCH, le règlement détermine la destination des parties

réservées à l’usage exclusif de chaque associé (parties privatives), et s’il y a lieu, celles des parties

communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux. Ce règlement doit

être publié à la conservation des hypothèques103

.

En ce qui concerne la rédaction du règlement, ce dernier doit être établi conformément à la Loi du

10 Juillet 1965. D’ailleurs, l’alinéa 4 de l’article L.212-2 du CCH précise que le contenu du

règlement ne peut pas imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur

jouissance exclusive, sauf si ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble, par ses

101

Article L.213-1 in fine du CCH renvoie à l’article L.212-2 dudit code. 102

Article 1er

alinéa 1er

de la Loi n°65-557 du 10 Juillet 1965. 103

Article R.212-1 alinéa 1er

du CCH renvoie à l’article 71 du décret n°55-1350 du 14 Octobre 1955 sur la publicité foncière.

96

caractères ou sa situation104

. Cette disposition n’exclut pas une évolution de l’affectation du local

dans le respect de la destination de l’immeuble.

Ces deux documents doivent être adoptés par l’assemblée générale à la majorité requise pour les

modifications statutaires105

, sachant que le calcul se fait par tête conformément à la règle

coopérative « un associé, une voix ».

Le règlement de copropriété entrera en vigueur soit dès l’achèvement des travaux pour une société

coopérative de vente, soit dès le partage total ou le premier retrait d’un coopérateur dans une société

de construction d’attribution (dans le cas du retrait, le règlement sert jusqu’à la naissance de la

copropriété de « règlement de jouissance / règlement d’occupation »).

En l’occurrence, dans le cadre du projet de réhabilitation, il faut se pencher sur l’éventualité de

contrôler l’affectation des constructions au travers du règlement de copropriété, une fois que les

associés ont eu la pleine propriété de leur lot. Cette question est précisée dans la partie sur

l’hypothèse de la mise en place d’une copropriété.

B) La conclusion d’un contrat de promotion immobilière

En principe, la société coopérative de construction doit conclure un contrat de promotion

immobilière106

ou un écrit équivalent107

afin de protéger les coopérateurs du risque de l’opération de

construction : ce contrat transfère la responsabilité de l’opération de construction sur la tête d’un

professionnel distinct du maître de l’ouvrage. Dans le cadre d’un écrit équivalent, les opérations

constitutives de promotion immobilière sont confiées à son représentant légal ou statutaire.

Au regard des dispositions ambiguës du CCH, il peut être déduit que cette obligation de dresser le

contrat de promotion immobilière ou l’écrit équivalent joue :

- Dans le cadre d’une société coopérative de construction-attribution108

.

104

Reprise de l’article 8 de la Loi n°65-557 du 10 Juillet 1965. 105

Article R.212-2 alinéa 2 du CCH. 106

Articles L.221-1 et suivants du CCH. 107

Porte les énonciations exigées par l’article L.222-3 du CCH. 108

Articles L.213-1 et L.213-6 du CCH.

97

- Dans le cadre d’une société coopérative de construction-vente, sauf si la réalisation de

l’opération de construction est confiée au représentant de la société, non promoteur de

métier109

.

Par exception, un tel contrat ou écrit équivalent n’est pas obligatoire lorsque la réalisation du

programme est confiée à un organisme d’H.L.M. ou à une société d’économie mixte dont le capital

appartient pour plus de moitié à des personnes morales de droit public110

.

Ce contrat de promotion immobilière a pour avantage de garantir aux coopérateurs la bonne fin de

l’opération et fait supporter par le promoteur tout dépassement du prix convenu. Cependant, cela

empêche à la société coopérative de faire des économies lors de la réalisation du programme de

construction.

C) L’approbation du projet par l’assemblée générale

L’approbation du projet par l’assemblée générale porte sur trois éléments, notamment évoqués à

l’article L.213-7 du CCH :

- Les conditions techniques et financières d’exécution des travaux.

- Les bases de répartition du prix de revient entre les différents lots.

- Le projet de contrat de promotion immobilière ou d’écrit équivalent lorsque la société

coopérative y recourt par choix ou par obligation.

Le vote lors de l’assemblée générale est à la majorité des 2/3 du nombre total des associés111

,

sachant que le calcul se fait par tête conformément à la règle coopérative « un associé, une voix ». Il

est supposé qu’en l’absence de majorité des 2/3, la société coopérative devrait être dissoute.

D) La double garantie de financement et de souscription

La société coopérative de construction est soumise à une double garantie112

, obtenue avant la

signature du premier marché propre à la réalisation de la construction : une garantie intrinsèque

109

Articles L.213-1, L.213-6 et R.213-9 du CCH. 110

Article L.222-2 alinéa 1er

du CCH. 111

Article L.213-7 alinéa 3 du CCH.

98

d’un minimum de souscriptions, et une garantie extrinsèque du financement des lots non souscrits et

de leurs souscriptions.

En ce qui concerne la garantie intrinsèque, il faut que le nombre des associés soit au moins

égal à 20 % du nombre total de bâtiments à construire pour pouvoir débuter les travaux. Ce

pourcentage se calcule sur le nombre d’associés, et non celui des lots souscrits, donc un associé

souscrivant plusieurs lots ne sera compté que pour une unité.

En ce qui concerne la garantie extrinsèque garantissant l’achèvement de l’opération de

construction, elle n’est possible que si le financement de la construction des lots non souscrits

compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription sont garantis. Son obtention est

obligatoire à partir du moment où une partie des droits sociaux donnant vocation à l’attribution ou à

l’achat des lots compris dans le programme n’a pas été souscrite à la date où la société est réputée

débuter les travaux de construction113

.

Un tiers s’engage à l’égard de la société coopérative, sur la totalité du programme :

- A garantir la souscription des lots non souscrits dans un délai d’un an après achèvement de

la construction.

- A financer la construction de ces lots en attendant leur souscription, le remboursement des

sommes mises à la disposition de la société étant effectué par la société après l’acquisition

ou la souscription desdits lots. Les frais financiers relatifs aux sommes mises à disposition

sont payés par la société au garant, puis la société les récupère auprès des souscripteurs ou

acquéreurs desdits lots (au plus tard un an après l’achèvement de la construction).

Ce tiers garant correspond le plus souvent à une banque, un établissement financier habilité à cet

effet, une société d’assurances, une société de caution mutuelle114

, ou un organisme habilité à

collecter la participation des employeurs à l’effort de construction115

.

Si ce tiers n’est pas une des personnes morales citées ci-dessus, il devra alors justifier soit116

:

112

Article L.213-4 du CCH. 113

Articles R.213-5 et suivants du CCH. 114

Constituée conformément aux dispositions de la Loi du 13 Mars 1917. 115

Répond aux conditions définies par arrêté du Ministre chargé du logement et du Ministre de l’économie et des finances. 116

Article R.213-6 du CCH.

99

- D’une ouverture de crédit consentie par une banque ou un établissement financier habilité à

cet effet, qui s’oblige à lui avancer ou à avancer à la société coopérative les sommes

nécessaires au financement des lots non souscrits ou non acquis.

- D’une convention de cautionnement où une banque, un établissement financier habilité à cet

effet, une société de caution mutuelle, ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet

s’oblige solidairement avec le tiers garant à avancer envers la société coopérative les

sommes faisant l’objet de la garantie de financement.

Dans le cas où un associé souscrit plus de deux lots, ce dernier doit fournir la garantie de

financement pour la totalité de leurs engagements, déduction faite des sommes déjà versées.

Section 2 : Le fonctionnement d’une société coopérative de construction-attribution ou d’une

société coopérative de construction-vente

Il faut tout d’abord se pencher sur la situation des associés pendant la période de construction (§ 1),

pour conclure avec la situation des associés à l’achèvement de la construction (§ 2).

§ 1 : La situation des associés pendant la période de construction

La période de construction débute avec le commencement des travaux et se termine avec

l’achèvement de la construction. Il faut regarder quelle est la situation de l’associé dans une société

coopérative de construction en général (A), puis distinguer sa situation suivant qu’il s’agit d’une

société coopérative d’attribution (B) ou d’une société coopérative de vente (C).

A) La situation des associés dans une société coopérative de construction en général

La situation des associés dans une société coopérative de construction se découpe en deux : d’une

part, l’administration de la société coopérative (1°), et d’autre part, la réglementation des cessions,

démissions et exclusions (2°).

1° L’administration de la société coopérative de construction

100

En vertu de l’article L.214-6 du CCH, comme la société coopérative n’est pas dotée d’un conseil

d’administration, ni d’un conseil de surveillance, l’assemblée générale doit statuer à la majorité d’au

moins la moitié du capital pour instituer un conseil de surveillance composé d’au moins deux

associés désignés annuellement.

Les administrateurs ou gérants sont alors tenus de rendre compte des résultats des appels à la

concurrence, des marchés conclus avec les entreprises pour les travaux de construction, et de leur

gestion en général, auprès du conseil de surveillance tous les trois mois minimum117

.

De son côté, le conseil de surveillance peut se faire assister d’un expert-comptable, ainsi que

convoquer l’assemble générale après demande des associés représentant au moins 1/4 du capital.

Une fois que les comptes de l’opération de construction ont été liquidés et que cela a été constaté

par l’assemblée générale, la société coopérative de construction n’est alors plus obligée d’être dotée

d’un conseil de surveillance118

.

En plus de cette obligation d’être doté d’un conseil de surveillance, il est indiqué à l’article L.241-3

du CCH que des personnes peuvent être écartées de la fondation ou de la gestion d’une société

coopérative de construction si elles ont fait l’objet de l’une des condamnations énumérées à l’article

1er

de la Loi du 30 Août 1947119

ou d’une condamnation à une peine d’emprisonnement, avec ou

sans sursis, pour une des infractions énoncées aux articles L.241-3 et L.241-4 dudit code.

2° La réglementation des cessions, démissions et exclusions

L’article L.213-11 du CCH règlemente les possibilités de sortie pour l’associé d’une société

coopérative de construction.

- Démission de l’associé.

- Exclusion de l’associé.

En ce qui concerne la démission, elle est subordonnée à une autorisation de l’assemblée générale,

sachant que si l’associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable, l’assemblée ne peut pas

117

Article L.214-7 du CCH. 118

Article L.214-9 du CCH. 119

Loi n°47-1435 du 30 Août 1947 relative à l’assainissement des professions commerciales et industrielles.

101

refuser la démission sans motif sérieux et légitime. Par contre, l’assemblée peut refuser l’associé

présenté et le substituer par son propre candidat.

En ce qui concerne l’exclusion, il s’agit d’une décision de l’assemblée générale fondée sur un motif

sérieux et légitime, sachant que l’associé doit disposer de la possibilité de fournir des explications

avant que l’assemblée prononce l’exclusion120

.

La démission et l’exclusion d’un associé ont pour conséquence d’entraîner immédiatement pour les

autres associés le remboursement des sommes versées, déduction faites des charges et frais

occasionnés à la société en raison de la démission ou de l’exclusion. De plus, les autres associés

sont tenus de respecter les engagements de l’associé démissionnaire ou exclu pris envers la société

coopérative, proportionnellement à la valeur de leur lot par rapport à la valeur d’ensemble, jusqu’à

son remplacement par un nouvel associé.

Dans le cadre d’une société coopérative de construction-vente, cela entraîne également la résolution

automatique du contrat de vente conclu par l’associé démissionnaire ou exclu.

Dans le cadre d’une société coopérative de construction-attribution, la cession volontaire de droits

sociaux entre vifs et à titre onéreux est interdite pendant l’opération de construction. Cela n’est

possible qu’après l’opération de construction, en fonction des conditions prévues par les statuts et

de la forme de société choisie. Il en est de même pour la cession du contrat de vente dans le cadre

d’une société coopérative de construction-vente.

B) La situation des associés dans une société coopérative de construction-attribution

Après avoir conclu un contrat de promotion immobilière ou un écrit équivalent avant le

commencement des travaux121

, la société coopérative de construction-attribution doit effectuer des

appels de fonds auprès des associés afin de financer la construction. D’après l’article L.213-10 du

CCH, les appels de fonds sont faits en fonction de la valeur de chaque lot par rapport à la valeur de

l’ensemble. De plus, des appels de fonds supplémentaires sont possibles.

120

Arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 15 Novembre 1976, n°75-11.951 : Respect des droits de la défense 121

Cf. supra Section 1, § 2, B.

102

En l’absence de réponse d’un associé aux appels de fonds, ce dernier ne pourra pas prétendre à

l’attribution de son lot en propriété et s’expose à la procédure de vente forcée de ses droits sociaux.

La société coopérative de construction-attribution aura alors un privilège sur le produit de

l’adjudication pour le paiement de toutes les sommes dont l’associé défaillant lui est redevable122

.

La société coopérative de construction-attribution peut également se porter caution hypothécaire de

ses associés pour la garantie des emprunts contractés par ces derniers pour leur permettre de

satisfaire aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de l’objet social.

Cette possibilité de la société doit être prévue dans ses statuts, tout en indiquant que ce

cautionnement hypothécaire de la société se limite aux parties divises et indivises de l’immeuble

social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété123

.

C) La situation des associés dans une société coopérative de construction-vente

Une société coopérative de construction-vente prévoit la transmission à leurs associés de la

propriété du lot qui leur revient au moyen d’un contrat de vente. En pratique, l’associé devra

conclure un engagement d’achat en même temps qu’il souscrit ses parts ; mais, si la société n’a pas

conclu de contrat de promotion immobilière pour la réalisation de son programme124

, le contrat de

vente est obligatoirement une vente en l’état futur d’achèvement125

.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, son contrat définitif doit être conclu par acte

authentique, après avoir préalablement communiqué à l’associé acquéreur le règlement de

copropriété. Il faut tout de même noter que ce contrat conclu avec une société coopérative de

construction-vente est différent du contrat de vente en l’état futur d’achèvement traditionnel car le

prix indiqué dans l’acte est prévisionnel. Donc, ce prix peut évoluer selon les circonstances et aléas

de la construction, que ce soit au profit ou au détriment de l’associé.

Par contre, la société coopérative de construction-vente n’a pas le droit de recourir à des appels de

fonds supplémentaires car le financement de l’opération de construction est assuré par le versement

du prix de vente par les associés. Cela lui permet d’éviter, si elle le désire, la conclusion d’un

contrat de promotion immobilière ou d’un écrit équivalent.

122

Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. 123

Article L.213-9 du CCH. 124

Cf. supra Section 1, § 2, B. 125

Article L.213-5 du CCH.

103

§ 2 : La situation des associés à l’achèvement de la construction

Préalablement, il faut noter que l’alinéa 2 de l’article L.213-1 du CCH prévoit la gestion et

l’entretien des constructions jusqu’à la mise en place d’une organisation différente, en principe le

statut de la copropriété. Cette obligation joue à compter du premier retrait dans une société

coopérative de construction-attribution ou de l’achèvement de la construction dans une société

coopérative de construction-vente. Elle s’éteint dès que la totalité du programme a été attribuée en

propriété.

Les associés seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les

éléments d’équipement commun, ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et

l’administration des parties communes.

Il faut évoquer le mécanisme de retrait de la société coopérative de construction –attribution (A) et

la vente dans le cadre de la société coopérative de construction-vente (B).

Il faut noter qu’il est également possible que les associés jouissent de leur lot une fois qu’il est

achevé en attendant que la propriété dudit lot leur soit attribuée, et cela dans les deux types de

société coopérative de construction. De même, les associés peuvent céder leurs droits sociaux ou

leur contrat de vente entre vifs et à titre onéreux.

A) Le mécanisme de retrait de la société coopérative de construction-attribution

Dans une société coopérative de construction-attribution, les lots sont attribués en jouissance

selon l’état descriptif de division et le règlement de jouissance. Cependant, même dans le cadre de

l’attribution en jouissance, les statuts doivent obligatoirement prévoir l’attribution en pleine

propriété par un partage total ou un retrait partiel d’un associé.

Le partage de la construction ou le retrait exercé par un associé ne peuvent intervenir que lorsque

l’assemblée générale a constaté l’achèvement et la conformité de l’immeuble, et statué sur les

comptes définitifs de l’opération126

.

126

Article L.213-12 du CCH.

104

En principe, une fois les travaux achevés et après clôture des comptes, la société coopérative est

dissoute, ce qui entraîne l’attribution en propriété des lots auxquels les parts souscrites par les

coopérateurs donnent vocation.

L’associé peut également se retirer de la société et obtenir l’attribution en propriété de son lot, sous

réserve de l’achèvement des travaux. Le retrait est constaté par acte authentique signé par

l’attributaire et le gérant de la société coopérative. Ce retrait entraîne automatiquement l’annulation

des parts ou actions de l’associé et la réduction corrélative du capital.

B) La vente dans le cadre de la société coopérative de construction-vente

Dans une société coopérative de construction-vente, l’associé acquiert la propriété de son lot

au fur et à mesure de l’édification de la construction. Dès le jour de l’achèvement des travaux, la

construction relève donc du statut de la copropriété des immeubles bâtis car la totalité de la

propriété de la construction a été attribuée, et la société coopérative demeure comme organe de

liquidation.

Si la société coopérative recourt à la technique de la location-accession, le contrat comporte

obligatoirement l’engagement pris par un tiers de lever ou faire lever l’option si l’associé n’exerce

pas cette faculté. Dans cette situation, l’associé est réputé démissionnaire d’office.

Section 3 : Le cas particulier des sociétés coopératives de construction désignées à l’article

L.432-2 du CCH

L’article L.432-2 du CCH évoque la possibilité d’une société coopérative de construction qui fait

appel à un organisme H.L.M. à titre de prestataire de services. Cela permet de bénéficier de

mécanismes accordés dans le cadre de la législation H.L.M., tels que le Pass foncier, le prêt à taux

zéro, ou le prêt d’accession sociale, sous conditions d’éligibilité.

Les membres seront soumis aux conditions d’accès relatifs à l’accession sociale à la propriété127

.

Chaque associé ne sera tenu que des dépenses nécessaires à la réalisation de l’objet social qu’en

proportion de la quote-part afférente au lot destiné à lui être attribué ou vendu.

127

Article L.443-1 et suivants du CCH.

105

Quant à l’organisme H.L.M., il est chargé de la gestion de la société coopérative et de la direction

des travaux de construction.

En cas de défaillance d’un associé, le remboursement de ses dettes à l’égard de la société

coopérative est pris en charge par l’organisme H.L.M. en qualité de gérant de ladite société.

Il faut noter que, dans le cadre de cette opération d’accession sociale à la propriété, il est possible de

prévoir un dispositif anti-spéculatif : en effet, une convention peut être passée avec la collectivité

locale afin de prévoir un contrôle des reventes pendant une durée de 15 ans maximum. Cependant,

si la revente prévue est justifiée par des conditions de changement familial, professionnel ou social,

la revente sera libre.

Section 4 : L’éventualité de la mise en œuvre d’une société coopérative de construction pour le

projet de réhabilitation de la commune de Celles

Comme cela a été évoqué ci-dessus, dans le cadre du projet de réhabilitation de la commune

de Celles, une société coopérative de construction est envisageable car le projet envisagé respecte

son objet social. Cela reviendrait donc à ce que la commune vende les biens concernés par le projet

aux futurs associés de la société coopérative de construction, ces derniers s’engageant à constituer

ladite société pour réaliser les travaux de réhabilitation.

Cette solution est satisfaisante au niveau économique car la commune obtient le prix de vente des

constructions existantes et les associés, en constituant une société coopérative de construction,

pourront réaliser ces travaux avec un prix de revient réduit. Cependant, étant donné que le futur

règlement de copropriété, applicable dès que les associés ont obtenu la propriété de leur lot, est

adopté par les associés de la société coopérative, la commune ne pourra pas s’impliquer dans sa

rédaction. Or, il semblerait que le règlement de copropriété soit le seul moyen qui s’offre à la

commune sur l’éventualité d’un contrôle de l’affectation des constructions.

Afin que la commune puisse s’impliquer dans la rédaction du futur règlement de copropriété, il

faudra qu’elle soit présente dans la société coopérative de construction en tant qu’associé. Il faudra

donc tenir compte de la forme de la société coopérative car une commune, en tant que personne

morale de droit public, ne peut pas participer dans certaines formes de sociétés de droit privé. Deux

solutions sont envisageables :

106

- Soit la commune intègre la société coopérative de construction si celle-ci est constituée sous

la forme d’une société civile à risque illimité, à condition d’avoir une autorisation accordée

par décret en Conseil d’Etat.

- Soit la commune participe à une société d’économie mixte locale (société à risque limité)

ayant pour objet de réaliser une opération de construction : la commune, voire le

département, la région et leurs groupements seront dotés de plus de la moitié du capital et de

plus de la moitié des voix dans les organes délibérants, et ces derniers seront associés à une

ou plusieurs personnes privées, participant au capital de la société pour au moins 15 %128

. La

société d’économie mixte doit être une société anonyme, dont l’organisation et le

fonctionnement obéissent à un régime juridique mixte relevant à la fois du Code de

commerce et du Code général des collectivités territoriales.

Cette société d’économie mixte locale intégrerait alors la société coopérative de construction

en tant qu’associé.

Dans ces deux hypothèses, la commune sera présente, directement ou indirectement, comme associé

de la société coopérative de construction, ce qui lui permettra de s’impliquer dans la rédaction du

règlement de copropriété. Cependant, en vertu de la règle coopérative « un associé, une voix » et

l’adoption du règlement nécessitant la majorité requise pour les modifications statutaires, les autres

associés risquent de s’opposer à l’adoption du règlement si ce dernier prévoit l’éventualité d’un

contrôle de l’affectation des constructions.

La commune peut également opter pour une société coopérative de construction faisant appel à un

organisme H.L.M. à titre de prestataire de services. Cet organisme H.L.M. favorise l’accession à la

propriété des personnes ayant des revenus modestes. La commune peut alors disposer d’un contrôle

des reventes pendant une durée de 15 maximum, par le biais d’une convention. Cependant, ce

contrôle ne sera pas possible dans le cas où la revente est justifiée par des conditions de changement

familial, professionnel ou social.

128

Article L.1522-1 du CGCT.

107

Il faut donc conclure que la mise en œuvre d’une société coopérative de construction en

général ne semble pas être une option adaptée au projet de réhabilitation de la commune de Celles

car le contrôle de l’affectation des constructions par la commune semble difficile à mettre en œuvre.

PARTIE 4 : L’hypothèse de la copropriété horizontale

La question se pose de savoir s’il serait possible d’instaurer sur le territoire de la commune une

copropriété horizontale.

Nous allons étudier la définition de la copropriété horizontale (section 1), la gestion de la

copropriété (section 2), voir si la mise en copropriété du village de Celles est possible (section 3),

l'étude des partis privative en matière de copropriété (section 4), l'étude de la destination de

l'immeuble (section 5), l'insertion des clauses d'habitation bourgeoise (section 6), la clause de non-

concurence (secton 7), et enfin la clause interdisant l'exercice de certaines activités (section 8).

Section 1 La définition de la copropriété horizontale :

La copropriété se définit comme la situation dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires d’un

droit de propriété sur un même bien. Toutefois elle se distingue de l’indivision car le bien en

question est un lot de copropriété : il s’agit d’un groupement indivisible de droits de propriété et de

jouissance privative sur les locaux privés et de droits de propriété indivise sur les parties communes.

A cela s’ajoute des droits et des obligations tenant au fait que le copropriétaire est membre d’une

personne morale. A ce titre il est titulaire du droit de participer au fonctionnement de cette personne

morale mais aussi soumis à l’obligation de payer les charges de copropriété.

La mise en copropriété est soumise à plusieurs conditions :

- Un immeuble bâti ;

- Au moins 2 copropriétaires ;

- Des parties privatives ;

- Des parties communes.

108

La copropriété horizontale se distingue de la copropriété verticale. Cette dernière renvoie à

l’exemple type de la copropriété, c’est-à-dire un immeuble de plusieurs étages, composé

d’appartements et bâti sur un terrain indivis.

En revanche dans la copropriété horizontale renvoie à un ensemble de maisons individuelles

construites sur un terrain commun et découpé ou non en zones de jouissance privative.

Section 2 : La gestion de la copropriété horizontale

Elle est dotée de deux documents : le règlement de la copropriété et l’état descriptif de division.

Les copropriétaires sont réunis dans un syndicat, personne morale. Ils sont tenus de choisir, par

vote, un syndic– souvent un professionnel de l’immobilier mais qui peut aussi être un particulier

choisi parmi les colocataires – lequel représente le syndicat et est chargé de la gestion de

l’immeuble (entretien et administration).

La loi de 1965 sur le statut de la copropriété impose la réunion d’une Assemblée Générale, au

moins une fois par an, qui a notamment pour but d’approuver les comptes et de voter le budget

prévisionnel.

Cette même loi contient des règles relatives aux majorités à respecter suivant la nature de décision

en cause (article 24 : majorité simple ; article 25 : majorité absolue ; article 26 : double majorité des

membres du syndicat par tête et majorité des 2/3 des voix du syndicat ; unanimité). Par exemple

pour faire les travaux sur les parties communes il faut l’accord de tous les copropriétaires

Par ailleurs, la copropriété est dotée d’un conseil syndical, élu parmi les copropriétaires. Il est un

intermédiaire entre le syndicat et le syndic.

Section 3 : La mise en copropriété du village de Celles est-elle possible ?

La situation du village de Celles rentre dans le cadre du 2nd

type de copropriété, celui de la

copropriété horizontale.

Répond-t-elle aux conditions nécessaires à l’instauration d’une copropriété ?

109

En l’espèce il y a bien un immeuble bâti : ce sont les différentes parcelles composant le village

sur lesquelles subsistent les ruines des maisons abandonnées, sauf la mairie, l’église et deux

logements déjà réhabilités.

Les ruines peuvent être considérées comme un ouvrage « bâti » au sens de la loi de 1965 ? A priori

non, mais comme certains locaux ont déjà été restaurés on devrait pouvoir considérer que la notion

d’immeuble bâti ne pose pas problème. On aurait donc un ensemble immobilier constitué de biens

hétérogènes : des immeubles bâtis, des voies communes et des terrains.

Par ailleurs la mise en copropriété pourrait prendre la suite d’une société d’attribution. Par exemple

la commune, société d’attribution et unique propriétaire des parcelles, fait construire plusieurs

bâtiments, puis cède ses parts aux personnes souhaitant acquérir les biens. Dans ce cas il faut noter

que le règlement de jouissance, qui anticipe le règlement de copropriété, ainsi que l’état descriptif

de division figurent parmi les documents à fournir pour la constitution de la société. La mairie devra

donc anticiper et s’attacher à rédiger par avance ces documents.

Quant aux parties privatives et parties communes : l’ensemble des copropriétaires disposeraient

d’un droit de propriété exclusive sur leur maison et d’un droit indivis sur le terrain.

Le montage est donc tout à fait envisageable.

La question qui va se poser ensuite est de savoir s’il va permettre d’introduire des restrictions au

droit de propriété des habitants.

Section 4 : La limitation du droit de propriété exclusive sur les parties privatives est-elle possible ?

Les copropriétaires seraient donc titulaires d’un droit de propriété exclusive sur leur maison.

Or en théorie, selon l’article 554 du Code civil « La propriété est le droit de jouir et disposer des

choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou

par les règlements. »

Il s’agit là d’un droit sacré protégé constitutionnellement par la DDHC de 1789 mais aussi

conventionnellement par le 1er

protocole additionnel de la CEDH. L’atteinte à ce droit est

systématiquement sanctionnée par les tribunaux. Par conséquent tenter de le limiter s’avère très

délicat.

Les prétentions du maire et de son conseil municipal sont les suivantes :

110

- Eviter que la commune devienne un village dortoir ;

- Empêcher la revente à des professionnels de l’immobilier résidentiel ;

- Encourager les habitants à développer leur activité professionnelle au sein du village.

Il faudrait donc d’une part que par ce montage on parvienne à limiter la possibilité pour les

copropriétaires de revendre leur bien, ou du moins que la mairie puisse donner son avis sur

l’acquéreur.

D’autre part, il faut pouvoir obliger les occupants à utiliser leur bien conformément aux volontés de

la commune, qui devra donc donner son consentement au cas où le copropriétaire voudrait ouvrir un

commerce ou installer toute activité qui ne serait pas en « accord avec l’environnement ». Enfin il

faudrait arriver à contraindre les copropriétaires d’exercer leur activité professionnelle, quand c’est

possible, dans le village.

La copropriété se caractérise par l’existence d’un document à valeur contractuelle (ou

réglementaire, les avis divergent) : le règlement de copropriété. Celui-ci a pour objet de déterminer

la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance, et de

fixer les règles relatives à l’administration des parties communes.

Il est défini par l’article 8 de la loi de 1965.

TENTATIVE DE RESTRICTION DE L’USUS ET DU FRUCTUS :

Ce même article 8 ajoute que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux

droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de

l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Par conséquent il va être possible de poser des restrictions aux droits des copropriétaires du moment

que la destination de l’immeuble le justifie.

Section 5 : Définition de la destination de l’immeuble

La destination de l’immeuble se définit comme suit : c’est « l’ensemble des conditions en vue

desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de

l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractères physiques et de la situation de

l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants » (Loi 1965).

111

Pour déterminer cette destination il s’agit donc de prendre en compte des éléments de différente

nature, tels que l’environnement de l’immeuble. Les bâtiments se situent dans un site exceptionnel,

donc peut-être serait-il possible de se fonder sur ce fait pour fixer la destination des immeubles.

Aussi des clauses vont pouvoir venir limiter l’utilisation des parties privatives si celles-ci sont

justifiées par la destination de l’ensemble immobilier (puisqu’en l’espèce il ne s’agit pas d’un

immeuble mais de plusieurs maisons individuelles et locaux).

Section 6 : Insertion de clauses d’habitation bourgeoise (clauses simples et clauses exclusives)

Comme cela se fait traditionnellement en matière de copropriété, il va être possible d’introduire

dans le règlement des clauses d’habitation exclusivement bourgeoise. Ce type de clause a pour objet

de limiter l’utilisation d’un bien, en interdisant qu’y soit exercée une activité professionnelle. Il est

possible d’insérer une clause générale, valant pour l’ensemble des parties privatives, ou de viser les

parties privatives concernées.

Ainsi cela va permettre d’imposer aux copropriétaires de ces parties d’y habiter, sans exercer

aucune activité professionnelle, et notamment aucune activité nuisible à l’environnement ou ayant

un caractère touristique. La question peut se poser pour les chambres d’hôtes. On sait que la clause

d’habitation bourgeoise ne fait pas obstacle à la location en meublé. Toutefois les chambres d’hôtes

peuvent entraîner une gêne plus importante pour les autres copropriétaires liée au passage des

visiteurs dans la rue. Par conséquent on peut supposer qu’une telle clause sera contraire à

l’implantation d’une chambre d’hôtes.

Le règlement peut aussi contenir une clause dite simplement bourgeoise, qui en théorie ne s’oppose

pas à l’installation d’une profession libérale. Il est possible de lister les professions autorisées (à

faire de façon précise pour éviter une interprétation négative de la part du tribunal). Ainsi par

exemple les copropriétaires pourront déterminer que dans tel lot un médecin pourra s’y installer.

Ces clauses sont légales uniquement si elles sont déterminées par la destination de l’immeuble.

Cette destination est déterminée lors de la rédaction du règlement.

La destination la plus adéquate est donc celle d’habitation.

Mais le village va aussi avoir besoin de développer ses activités économiques, et donc que des

commerces s’y implantent. Des commerces de proximité seront les bienvenus afin de permettre aux

habitants de ne pas avoir à systématiquement quitter le village pour faire leurs courses.

112

La création d’une seconde copropriété, ayant cette fois-ci une destination commerciale serait donc

opportune. Or il est possible d’insérer d’autres clauses limitant l’exercice du droit de copropriété et

intéressant plus particulièrement les copropriétés à destination commerciale. Il s’agit de la clause de

non-concurrence et la clause interdisant l’exercice de certaines activités.

Section 7 : La clause de non concurrence

Il s’agit d’une clause qui a pour objet d’interdire à un copropriétaire d’exercer une profession

libérale déjà pratiquée dans la copropriété, ou d’ouvrir un commerce similaire à celle déjà exercée

par un autre copropriétaire. Par exemple, un médecin ne pourra s’installer qu’après l’accord de celui

qui exerce déjà cette profession dans la copropriété. De telles dispositions sont illicites, car elles

entravent la liberté des copropriétaires et elles sont considérées étrangères à la destination de

l’immeuble.

Section 8 : La clause interdisant l’exercice de certaines activités

Ce type de clause n’interdit pas l’exercice de toute activité, mais seulement d’activités bien

déterminées. Cela signifie que celles qui ne sont pas expressément interdites dans le règlement

peuvent être exercées.

La commune pourra alors vérifier que ces clauses sont bien respectées par les occupants des

différents immeubles et aura un fondement juridique pour s’opposer à une utilisation non prévue par

le règlement. Pour que ce contrôle soit le plus efficace possible, il faudrait que la commune puisse

participer aux assemblées générales. Pour cela elle doit nécessairement intégrer la copropriété. Il

faudrait donc que le bâtiment de la mairie ne soit pas vendu mais intègre la copropriété. C’est

possible à partir du moment où le terrain sur lequel cet immeuble se situe appartient au propriétaire

des terrains qui constitue la copropriété. Le plus opportun serait donc que la mairie conserve une

partie de la propriété des terrains de la commune, sur lesquels elle aurait donc un droit de propriété

indivis partagé avec les autres copropriétaires.

Ainsi elle pourra participer aux AG et donner son avis sur les projets envisagés.

Le règlement de copropriété intègre le lot de copropriété, c’est-à-dire que si le lot est vendu,

l’acquéreur sera à son tour soumis au règlement et donc à ces clauses d’habitation bourgeoise. Par

113

conséquent si un professionnel du tourisme achète l’un des bâtiments en espérant en faire un hôtel,

si ce bien fait l’objet d’une clause d’habitation bourgeoise cela ne sera pas possible.

Il sera possible de modifier la destination de l’immeuble par un vote à l’unanimité, comme le

prévoit la loi de 1965.

On remarque que cette même loi prévoit que l’unanimité sera requise pour des travaux

d’amélioration modifiant la destination de l’immeuble. En outre, l’article 35-1 dispose que

l’unanimité est aussi requise pour toute décision ayant pour objet de créer de nouveaux locaux

privatifs.

Enfin la dissolution de la copropriété est elle aussi soumise à un vote à l’unanimité.

Le règlement de copropriété permet donc de résoudre en partie le problème de l’utilisation des

parties privatives.

TENTATIVE DE RESTRICTION DE L’ABUSUS INHERENT AU DROIT DE PROPRIETE :

En revanche le problème relatif à l’abusus, le droit de disposer de son bien, reste entier.

En effet, est-il possible d’obliger les personnes qui ont acheté un lot de copropriété à rester dans le

village, du moins pour une certaine durée ?

Cela paraît pratiquement impossible, l’atteinte au droit de la propriété est trop grande. Elle porte

directement sur la personne titulaire de ce droit. Le règlement de copropriété ne permet pas de faire

cela.

Si l’un des copropriétaires veut vendre, il sera toujours possible de réunir une assemblée générale

extraordinaire afin que la copropriété donne son avis sur l’acquéreur.

Par ailleurs, il est inconcevable d’obliger les occupants à exercer telle ou telle activité. En revanche

il sera possible de les encourager, grâce à une aide financière, ou en mettant à leur disposition des

locaux équipés pour l’exercice de cette activité, comme cela se fait dans les villages victimes de

l’exode rural. Il serait envisageable par exemple d’installer dans des locaux le matériel nécessaire

pour une boulangerie, afin qu’un boulanger vienne s’installer dans la commune. Mais tout cela a

évidemment un coût.

114

MASTER 2 PROFESSIONNEL DROIT IMMOBILIER, CONSTRUCTION,

URBANISME DE L’UNIVERSITE MONTPELLIER I

PROMOTION 2012-2013

115

Laura AUBERY Née le 9 octobre 1989

Nationalité : Française

335 Route de la Bésarde, 84260 SARRIANS

Tél. : 06/72/12/81/95 – E-mail : jean-michel.aubery@orange.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Préparation Pré-capa, IEJ d'Avignon

2010-2011 Master I Droit des contrats privés et publics, Université d'Avignon, mention AB

2007-2010 Licence AES, Université d'Avignon, mention B

2007 Baccalauréat série S, Lycée J. H. Fabre, Carpentras, mention B

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Eté 2010/2011 Auxiliaire à la BNP Paribas à Carpentras (84) : accueil de la clientèle,

opérations de guichet : sens du relationnel, adaptabilité

Eté 2009 Vacataire au Trésor Public de Monteux (84) : vérification de la

régularité des comptes de communes : rigueur, méticulosité

Auxiliaire à la Caisse d'Epargne de Carpentras (84) : accueil clientèle,

opérations de guichet

Eté 2008 Saisonnière à la Boutique « Les Vignerons de Caractère » à Vacqueyras (84) : conseil et vente de vin aux particuliers : travail d'équipe, dynamisme, atteinte d'objectifs chiffrés

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais Niveau scolaire

Espagnol Niveau scolaire

Maitrise de Microsoft Word/Open Office/Power Point

CENTRES D’INTERETS

Gastronomie, Oenologie

116

Justine BESSET Née le 29/09/1988

Française

Adresse : 18 chemin de Montredon 31 240 L’Union

Tél. :06 89 70 28 34 – E-mail : justinebesset@gmail.com

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master II Science politique – mention politique, société et sécurité Université

Toulouse 1 Capitole.

2010-2011 Master 1 Droit public – mention administration générale du territoire Université

Toulouse 1 Capitole.

2007-2010 Licence en droit public – Université Toulouse 1 Capitole.

2006-2007 Baccalauréat Économique et Social – Lycée Saint-Joseph, Toulouse.

EXPÉRIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Juin/Juillet 2012 Stagiaire au sein du Cabinet d’avocat Cara-Montazeau (spécialisé en droit de l’urbanisme, immobilier, construction et droit public).

Avril/Mai 2012 Stagiaire au sein du pole sécurité de la préfecture la Haute Garonne – Cabinet du préfet. Mars 2012 Stagiaire à la commande publique de la communauté urbaine du Grand Toulouse. Juillet 2011 Emploi saisonnier à la Mairie de l’Union – Espaces verts. Juillet 2010 Emploi saisonnier à la banque populaire. Juin 2010 Stagiaire au sein d’un Cabinet d’avocat – Maître Peyclit (spécialisé en droit fiscal, droit des sociétés, droit de la famille).

LANGUES ET INFORMATIQUE

LANGUES : Anglais : lu, écrit, parlé / Espagnol : lu, écrit, parlé

INFORMATIQUE : Word, Excel

CENTRES D’INTÉRÊTS

Natation, tennis, escalade, randonnée, cinéma, musique

117

Bruno BOUVIER

Né le 25/07/1990

Nationalité : Français

Adresse : 19 rue Etienne Peroux - 78600 - Maisons-Laffitte

Tél. : 06 82 91 36 73

E-mail : bruno.bouvier@hotmail.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit Public des Affaires - Université Paris I Panthéon-Sorbonne

2008-2011 Licence de Droit - Université Paris X Nanterre

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Juin - Août 2012 Stage au service urbanisme et aménagement de la mairie de Maisons-Laffitte

Juin - Juillet 2011 Stage chez UFG-LFP Suivi de gestion locative des entreprises et des particuliers, assistance aux juristes dans la rédaction de baux et dans les contentieux.

Juin - Juillet 2010 Stage chez ALTAREA COGEDIM Travail et collaboration dans le montage et le lancement de programmes résidentiels.

Juin - Juillet 2009 Stage au cabinet d'avocats LE MAZOU Participation à la rédaction de conclusions et recherches jurisprudentielles.

Juin - Juillet 2008 Stage à l'étude notariale ALEXANDRE DECHIN DEVRIENDT Aide à la mise à jour des archives de l'étude et à la rédaction de formalités.

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais : Lu, écrit, parlé (TOEIC Listening & Reading 885/990) Outils informatiques : Maitrise du Pack Office (Excel, Word, Power Point) et des principales bases de données juridiques (Dalloz, Lexinexis, Lamyline...)

CENTRES D’INTERETS

Janvier 2010 - Juin 2011 Membre élu du Conseil des Études et de la Vie Universitaire (CEVU) de Paris X Nanterre, participation active à la vie de l'université. Amateur d'histoire (Bainville, Grousset...), de littérature (Kessel, Mauriac...), de voyages.

118

Alexandra CLAIR

05/09/1990 Nationalité française +33 675 690 969 clair.alexandra@laposte.net 3, av. Constant Coquelin - 75007 Paris

FORMATION

2012/13 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction, Université Montpellier 1

2011/12 Master I Droit privé général, Université Paris 2 Panthéon-Assas + IEJ, Université Paris

2010/11 L3 Droit, Université Paris 2 Panthéon-Assas, 3ème année à l’Université de Buenos Aires, Argentine

2008 Bac ES, Assez Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

2011 Stagiaire – 1 mois - Cabinet d’avocat Derains, Paris

Analyse des dossiers (dominante droit immobilier), recherches, rédaction de projets

de conclusions en réplique, courriers aux parties, étude de contrats, suivi des

rendez-vous et audiences.

2011 Chargée d’affaires – 3 mois - Crismax, agence immobilière, Buenos Aires

10 contrats de vente et location, prospections et recherches ciblées particuliers

et entreprises, visites, étude des plans et descriptifs juridiques des produits, négociations.

2009 Stagiaire – 1 mois –Service juridique - Groupe Clestra-Hauserman, leader mondial de la

cloison mobile, Strasbourg : Etude des contrats de sous-traitance, présentation aux autres

services, suivi d’une expertise au Parlement européen, analyse des dossiers quotidiens. 2008 Vendeuse – 1 mois temps plein, 6 mois le samedi - Longchamp, maroquinerie, Paris

Accueil et conseil de la clientèle, vente, CA 53K€.

2006 Stagiaire – 1 mois Cabinet Castin-Gilles-Villaret, administration de biens, Paris

Découverte des services gestion immobilière et syndicat de copropriété : suivi d’assemblées

générales, taches générales de bureau.

LANGUES ET INFORMATIQUE

Français : lauréat du Plumier d’or, concours ministériel 2004 Anglais : niveau universitaire

Russe : débutant, diplômée du XIIIe Tour des Olympiades de Russe, 2007 Espagnol : courant

CENTRES D’INTERETS

Association : 2007-2010 : Cheftaine d’unité, mouvement scout, encadrement de 20 louveteaux, élaboration des programmes pédagogiques et activités, organisation de camps d’été. Temps libre : boxe française (gant rouge), nautisme (permis côtier), dessin, littérature. Autres : 2010 : permis B 2007 : AFPS

119

Anne-Sophie CHAROLLAIS Née le 19/06/1990

Nationalité française

Adresse : 4 place du marché aux fleurs, 34090 MONTPELLIER

Tél. : 06-18-14-58-13

E-mail : anne.charollais@hotmail.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit Notarial, Université Paris II Panthéon/Assas

2008-2011 Licence de droit privé général, Université Paris II Panthéon/Assas

2008 Baccalauréat économique et social

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Septembre 2011Stage au sein de l’Etude de Maître PESSINA (PARIS 7ème

) Juillet 2011 Enquêtes téléphoniques MMC Marketing Septembre 2010 Stage au sein du Cabinet Richelieu Avocat (PARIS 8

ème)

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais Lu, parlé, écrit

Espagnol Lu, parlé, écrit

Chinois Initiation

Bureautique Word, Excel, Power Point, GenApi

CENTRES D’INTERETS

Loisirs : danse classique, tennis, musées, théâtre

120

Sarah COPELAND

Née le 23/07/1990

Nationalité : Anglaise

510 Chemin de Moularès, 34000 MONTPELLIER

Tel: 06 45 45 84 58 / 00447502207757

E-mail: sarahcopeland123@yahoo.co.uk

FORMATIONS

2012-2013 : Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction

Université Montpellier I.

2011-2012 : Master 1 Droit des Affaires - Université Paris-Est Créteil (UPEC), Paris XII.

Mention Assez Bien.

2010-2011 : LLB English Law - Université de Sheffield Hallam, Angleterre. Mention Bien.

2009-2010 : Licence 2 Droit - Université Paris-Est Créteil (UPEC), Paris XII.

2008-2009 : LLB English Law - Université de Sheffield Hallam, Angleterre. Mention Bien.

2006-2008: A-Levels

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Juillet 2011: Stagiaire au legal department de Kenneth Cole Productions Ltd. à New York.

Juillet 2010 : Stagiaire à la cour de la famille à York et Leeds, Angleterre.

2004 – 2009 : Emplois saisonniers et en cours d’année.

LANGUES ET INFORMATIQUE

Langue : Français

Informatique : Bureautique (Word, Excel, PowerPoint), base de données juridiques.

CENTRES D'INTERET

Voyages : Etats-Unis, Italie, Espagne, Grèce

Musique : pratique du piano et du violon

121

Rémy CORP

Né le 07 Mars 1989

Nationalité Française

21 Rue Henri Fabre 12100 Millau

Tél. : 06.81.83.00.69 – E-mail : corp.remy@hotmail.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit Public Général – Université Montpellier I

2008-2011 Licence de Droit Public - Université Montpellier I

2007-2008 PCEM 1 - Faculté de Médecine – Clermont Ferrand

2006-2007 Baccalauréat Scientifique – Série S

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

2009-2010 Stage au sein du Service Juridique de la Mairie de Millau

2009-2012 Agent de Péage au Viaduc de Millau

2008-2009 Guichetier chargé d’accueil – Caisse d’Epargne de Saint Affrique

2007-2008 Guichetier chargé d’accueil – Caisse d’Epargne de Millau Capelle / La Tine

LANGUES ET INFORMATIQUE

LANGUES : Anglais : niveau scolaire

Espagnol : niveau scolaire

INFORMATIQUES : Maîtrise du Pack Office (Word, Excel, Power Point)

Maîtrise des outils de recherche sur Internet

CENTRES D’INTERETS

Sport : Cyclisme, Course à pied, Escalade, Natation, Ski

Loisir : Cinéma, Théâtre

122

Charline DEGAY Née le 18/02/1990

Nationalité française

Adresse : 18 Rue de la Verrerie 34000 MONTPELLIER

Tél. : 06.70.77.35.50 – E-mail : charline.degay@gmail.com

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit privé

Université de Strasbourg.

2008-2011 Licence I, II et III de Droit

Université de Reims Champagne-Ardenne.

2007-2008 Baccalauréat ES section européenne, mention très bien

Lycée Edouard Herriot, Sainte-Savine (Aube).

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Juin 2012 Stage dans le cabinet d’avocats Derowski et associées (Epernay-Reims) notamment spécialisé dans le domaine de l’immobilier.

Participation aux rendez-vous avec les clients, à la constitution des dossiers et aux audiences.

Mai 2012 Stage au sein du service juridique du Conseil général de l’Aube. Juillet 2011 Stage chez une avocate civiliste et pénaliste, Maître Véronique Conseil-Mérot

(Troyes). Découverte du métier d’avocat.

Avril 2011 Stage de trois semaines dans l’étude notariale de Maître Carole Turpin-Villemin (Arcis-sur-Aube).

Participation à la constitution des dossiers et à la rédaction des actes, à la fois en matière immobilière et successorale.

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais : Bon niveau

Allemand : Niveau scolaire

Informatique : Maîtrise des logiciels de bureautiques (Word, Excel, Power Point)

CENTRES D’INTERETS

Musique : Clarinette et piano

Sport : Natation et course à pied

Cuisine

Membre du bureau d’un comité des fêtes.

123

Anita DELFIN Née le 10 Septembre 1990

Nationalité Française

Adresse : 9, Rue des Glycines 34 450 VIAS

Tél. : 06 62 76 70 13 – E-mail : delfin.anita@outlook.com

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction, Université

Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit du Patrimoine, Université Montpellier I.

2010-2011 Licence en Droit, parcours Droit privé, Université Montpellier I.

2008 Baccalauréat Economique et Social, mention Assez Bien,

Lycée privé La Trinité, Béziers.

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

2011-2012 3 semaines Stage au sein du promoteur immobilier ANGELOTTI PROMOTION

à Lattes (34) :

- Secteur commercial : Participation à des signatures d’actes et à des livraisons

d’immeubles.

- Secteur technique : Traitement des réponses aux appels d’offres, participation

aux négociations avec les entrepreneurs.

LANGUES ET INFORMATIQUE

Langues Anglais : niveau moyen (université).

Espagnol : niveau scolaire (baccalauréat).

Informatique Pratique des logiciels de bureautique Microsoft Pack Office (Word, Excel,

Outlook, etc.)

Maîtrise de l’outil Internet, notamment les sites de recherches juridiques

(Légifrance, Dalloz, Lexisnexis, etc.)

Obtention du Certificat Informatique et Internet « C2i » - Niveau 1

CENTRES D’INTERETS

Marche Pèlerinage de Saint-Jacques-de-Compostelle à pied (été 2004, été 2005, été 2010).

Musique Chant de chorale au sein des Petits chanteurs de la Trinité (34) pendant 4 ans, avec

notamment diverses tournées en France et en Europe.

Lecture Livres en tous genres (romans, pièces de théâtre, etc.).

124

Majid DIAB

Né le 4 mai 1989

Nationalité Française

280, rue Pous de la Sers, 34090 MONTPELLIER

Tél. : 06 51 66 08 57 ; E-mail : majid.diab@hotmail.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction - Université Montpellier I.

2011-2012 Master 1 Droit du patrimoine – Université Montpellier 1

2010-2011 Licence de Droit privé - Université Montpellier 1

Certificat d’Etudes Judiciaires Mention AB Université Montpellier 1

Diplôme Universitaire Droit des assurances Université Montpellier 1

Mémoire : « L’assurance crédit single risk »

2006-2007 Baccalauréat général Economique et sociale

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Mai 2012 Stage cabinet d’affaires SELARL ACTAH Béziers

Rédaction de courriers, traitement de dossiers, rédaction de conclusions

Août 2011 Stage étude notariale SCP Mas, Camille, Rousse de Bérail

Standard téléphonique, rédaction de courriers, rédaction d’actes,

présence aux rendez-vous

Mai 2010 Stage cabinet d’affaires SELARL ACTAH Béziers Découverte de la profession d’avocat, recherche jurisprudentielle

2006 à 2011 Jobs saisonniers - Ouvrier agricole, ouvrier industriel, mise en rayon

en grande surface, employé dans la restauration rapide

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais et Espagnol Niveau universitaire Arabe Parlé couramment

Informatique Utilisation des packs Office (excel, word, powerpoint) et des sites de

données juridiques (Jurisclasseur, Dalloz)

CENTRES D’INTERETS

Juillet 2011 Participation à l’Université d’été Agdal Rabat – Maroc

Lecture Voyages Cinéma Sport (Football, course à pied)

125

Tristan DESCLOS LE PELEY Né le 11/03/1989

Nationalité : française

Adresse : 22, rue Gustave Charpentier

44300 NANTES

Tél. :–06 32 96 36 08

E-mail : tristandesclos@hotmail.fr

- FORMATION

-

- 2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction

Université Montpellier I

- 2011-2012 Master 1 Droit des affaires – Université de Nantes

- 2010-2011 Licence de Droit privé – Université de Nantes

- 2006-2007 Baccalauréat Economique et Social (mention assez bien) - Nantes

-

- EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

2012Juillet – Stage au sein du cabinet HERVOUET, mandataire de justice 2012 Janvier/février – Stage chez BATI-NANTES, promoteur immobilier Nantes, 44 2010 et 2011 Juin/juillet - Ouvrier polyvalent sur chantiers de construction de maisons particulières 2009 Juin/juillet – Stage d’observation au sein du cabinet d’avocats CALVAR ET

ASSOCIES, Nantes, 44 2007 (Juillet) Assistant au contrôle de gestion, Société Générale des Techniques , Rezé, 44 2005, 2006 Juillet/août – Emplois divers sur la côte atlantique (serveur, vendeur, et 2008 manutentionnaire), Piriac- sur-Mer, 44

- LANGUES ET INFORMATIQUE

- Anglais Courant (expérience Erasmus d’un an à Swansea,

Pays de Galles)

- Espagnol Pratiqué (niveau scolaire)

- Informatique Maîtrise du pack Office (Word, Excel, Power Point)

- CENTRES D’INTERETS

- Sports : Hockey sur gazon (14 ans d’expérience : section sport-étude au collège et lycée,

membre de l’équipe 1 du Hockey club de Nantes), ski alpin, chasse sous-marine, chasse à

courre, wakeboard, course de fond, natation

- Histoire de France

- Littérature historique

126

Viktorie FISEROVA

Née le 15 janvier 1988

Nationalité tchèque

6, Rue du Colonel Marchand – 34 090 MONTPELLIER

Tél. : 06.72.11.28.83 – E-mail : viki.fiserova@gmail.com

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master II Droit et Gestion de l’Environnement et du Développement Durable –

Université Montpellier I.

2010-2011 Master I Droit Public Général – Université Montpellier I.

2007-2010 Licence Droit Public – Université Montpellier I.

2007 Baccalauréat général Scientifique – Lycée Alphonse Daudet – Nîmes

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

2012 Stage au sein de la Commission européenne, DG Environnement – Bruxelles

2009-2011 Agent administratif vacataire au CROUS de Montpellier

LANGUES ET INFORMATIQUE

LANGUES : Français/Tchèque – Bilingue Anglais –

Bon niveau oral et écrit

INFORMATIQUE : Maîtrise de Microsoft Office (Word, PowerPoint), Open Office

(Writer) et outils de recherche Internet

CENTRES D’INTERETS

Piano, Musique, Spectacle

Course à pied, Fitness

127

Virgile GALLIX Né le 11 juin 1989

Nationalité française

Adresse : 20, rue Sainte-Anne MONTPELLIER 34 000

Tél. : 06.65.26.77.09

E-mail : virgile.gallix@gmail.com

FORMATION

2012-2013 : Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 : Master I Droit du patrimoine Université Montpellier I.

2008-2011 : Licence Droit privé Université Montpellier I.

2007-2008 : Classe préparatoire à ENS Cachan option Droit Lycée J.Mermoz Montpellier

Juin 2007 : Baccalauréat Économique et Social mention Bien – Anglais européen

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Été 2011 : Stagiaire SCP BRUN GRANIER notaires à Béziers (2semaines) Animateur pour enfants service animation Ville de Béziers (4semaines) Été 2010 : Animateur pour enfants service animation Ville de Béziers (4semaines) Été 2009 : Stagiaire SCP OLIVIER CAPELA-LABORDE CABANES-GELY

notaires à Montpellier (2semaines)

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais : Parlé, lu et écrit à un très bon niveau (TOEIC 880 points sur 990)

Informatique : Maîtrise de FIDUCIAL, GenApi (logiciels pour la profession notariale)

CENTRES D’INTERETS

I. Secrétaire général du Rotaract Club Béziers Paul Riquet, je m'investis depuis octobre

2010 dans cette association parrainée par le Rotary et dont le but est l'action caritative par la

mise en place de projets ponctuels mais ambitieux.

II. Football (7 ans) ; Athlétisme (7 ans) ; Boxe française (1 an) ; Danse Rock'n'roll

III. Président de l'association du Master II

128

Caroline LACOTTE Née le 23/09/1986

Nationalité Française

Adresse : 9, Quai des Tanneurs, 34090 MONTPELLIER

Tél. : 06.20.11.03.09

E-mail : caroline.calvet.lacotte@gmail.com

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction ; Magistère

Droit Public des Affaires III, Université Montpellier I

2011-2012 Master I Droit du Patrimoine, Magistère Droit Public des Affaires II, DU Droit et

pratique du contentieux administratif, Université Montpellier I

2010-2011 Licence 3 parcours Droit Public, Magistère Droit Public des Affaires I, Université

Montpellier I

2009-2010 Licence 2 en Droit, Université Montpellier I,

2008-2009 Licence 1 en Droit, Université Montpellier I, mention AB

2006-2008 1ère

et 2ème

année Ecole de Sage-femme, Nîmes, mention AB

2004-2006 PCEM 1, Faculté de Médecine de Montpellier, reçue-collée

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Eté 2012 Stage (2 mois) en cabinet d’avocats (Maîtres SANGUINEDE et DI FRENNA) : suivi des dossiers contentieux, expertises.

Eté 2011 Stage (3 semaines) au service juridique de la Mairie de Béziers : suivi des dossiers contentieux, veille juridique, examen des dossiers d’urbanisme.

Eté 2010 Stage (3 semaines) en étude notariale (Maître PEITAVY) : maîtrise du logiciel Genapy, accueil clients, rédactions d’actes, calculs de plus-values.

Eté 2009 Stage (2 semaines) en cabinet d’avocats (Maître DEGRYSE) : Conclusions de dossiers, veille juridique, recherche de jurisprudence pour dossiers

Remplacements à la maison de retraite « Les Cinq sens » (Garons) 3 mois.

LANGUES ET INFORMATIQUE

Langues Anglais (bon niveau), Espagnol (niveau scolaire)

Informatique Maîtrise des outils informatiques (Word, Excel) et internet, et des recherches

documentaires.

Autres : Brevet de secourisme (2006)

CENTRES D’INTERETS

Sports : triathlon (compétitions pendant 2 ans), course à pied, danse.

Associations étudiantes : Corpo Droit Montpellier (1 an), Bureau de la Vie Etudiante (2 ans)

129

Née le 23.11.1987

Nationalité française

27 rue du Pila Saint Gély, Apt 18, 34000 MONTPELLIER

. 06.30.47.89.29:– @ :sarah.le.henaff@gmail.com

Sarah LE HENAFF

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit du Patrimoine, Université Montpellier I.

Diplôme d'Université « Droit de la Gestion du Patrimoine ».

2010-2011 Licence de Droit, mention Droit Privé, Université Montpellier I.

2007-2008 Licence LLCE Anglais (Lettres, Littérature et Civilisations Etrangères) Mention

AB, Université de Limoges.

2004-2005 Baccalauréat Mention ES, Lycée Maine de Biran, Bergerac.

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Août 2012 Stage au service juridique d'Immobilière Sud Atlantique, Bordeaux (33)

Suivi des dossiers en cours (autorisations d'urbanisme, actes notariés,

contentieux,...)

Juillet 2012 Stage au service gestion à Le Point Immobilier, Brive-la-Gaillarde (19)

Juin 2011 Stage au sein du cabinet d'avocats Margall-d'Albenas, Montpellier (34)

Consultations en droit public, recherches juridiques.

2008-2009 Enseignante anglais pour Acadomia (collège, lycée, classes préparatoires)

Etés 2005 à 2011 Animatrice en centres de séjours linguistiques et centres de loisirs

Chambre de Commerce et d'industrie de Paris, Mairie de Bergerac,

Créa-langues

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais courant: programme Erasmus à Manchester (GB) en 2007-2008, TOEIC 930

Diplôme du C2I, maîtrise de Word, Open Office, Excel, Outlook, Powerpoint

CENTRES D’INTERETS

Sports : pratique de la course à pied, de l'équitation et de la danse (salsa, niveau avancé)

Vie associative : Présidente de l'association Echarpe Université (atelier de théâtre)

Voyages, cinéma, littérature, théâtre

130

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Préparation à l’examen d’aptitude à la profession d’avocat

2011-2012 Master II Contrats Publics et Partenariats Université Montpellier I

2010-2011 Master I Droit Public Général Université Montpellier I

2009-2010 Licence de Droit Université Montpellier I

2006-2007 Baccalauréat Economique et Social Lycée Jean-Baptiste Dumas Alès

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

2012 Juriste stagiaire, Groupe BRL, Nîmes 2009-2012 Employée de restauration, Elite Restauration, Nîmes

LANGUES ET INFORMATIQUE

Maîtrise des outils informatiques : Maîtrise du Pack Office et du logiciel MARCO

Maîtrise des bases de données juridiques : Lexis Nexis, Dalloz, Lamy

Langues vivantes : Anglais (lu, écrit, peu parlé) ; Espagnol (lu, écrit, parlé)

CENTRES D’INTERETS

La cuisine, l’athlétisme et le football

Mélina MAAMMA Née le 8 décembre 1989

Nationalité Française

280, rue du Pous de la Sers

Apt 15

34090 Montpellier

Tél. : 06.78.98.21.42

E-mail : melina.maamma@hotmail.fr

131

Jean ORSAT 10/09/1987

Nationalité française 150 allée des Ancolies 38330 SAINT ISMIER

0678844398 orsatjean@gmail.com

2012-2013 Master II Droit de l’immobilier, de l’urbanisme, et de la construction. Université Montpellier I

2011-2012 Master I Droit des affaires. Université Pierre Mendès France (Grenoble) 2009-2010 Licence 3 Spécialisation Droit privé 2008-2009 Licence 2 UPMF 2006-2007 Licence 1 UPM

2011 FONCIA 38000 GRENOBLE Trois mois de stage au service location (visite des appartements, appels des cautions, constitutions des dossiers de réservation)

2008 TRV TP 38000 GRENOBLE Stage d’observation de deux semaines au sein des différents services d’une entreprise de Travaux Publics

2005 CABINET DOMERGUE Stage d’observation de deux semaines au sein d’un cabinet d’expertise auprès des compagnies d’assurance

Anglais : Courant Espagnol et Italien : Niveau scolaire

Le sport : Rugby L’Oenologie

FORMATION

EXPERIENCE PROFESSIONNELLES / STAGE

BBBB

VVVVVVVVV

LANGUES ET INFORMATIQUE

CENTRES D’INTERETS

132

Manon ROGER Née le 31 décembre 1990

Nationalité Française Adresse : 4 Rue de Substantion – 34000 MONTPELLIER

Tél. : 06.65 .28.37.66 E-mail : manon-roger@hotmail.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit du Patrimoine. Mention AB. Université Montpellier I. 2008-2011 Licence Droit Privé, mention Droit Privé Général. Mention AB Université Clermont-Ferrand I. 2008 Baccalauréat ES. Mention AB C&P Virlogeux (63)

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Mai à Juillet 2012 Stage au sein du Cabinet Châtel & Associés - Avocats spécialisés en droit de l’immobilier et responsabilité construction - Montpellier

Etude de dossier ; rédaction d’assignation et de conclusions ; participation aux expertises, aux audiences et rendez-vous clients

Juillet 2012 Stage au sein de l’agence immobilière et cabinet de gestion de patrimoine - Agence Aquila – Montpellier

Visites de locations ; étude de solvabilité ; rédaction de contrat de bail ainsi que de cautionnement

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais : niveau scolaire / Espagnol : niveau scolaire + Certificat Informatique et Internet / Maitrise de Word, Excel, PowerPoint & Secib (juridique)

CENTRES D’INTERETS

Passion des Voyages / Natation Synchronisée / Cinéma / Décoration

133

134

Laury SAVIN

Née le 29 Décembre 1989,

Nationalité : Française

Rue du puits neuf 30190 DIONS

Téléphone : 06 67 99 04 20 - Email : savin.laury@hotmail.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction à

l'université Montpellier I.

2011-2012 Master I en Droit du patrimoine à l'Université Montpellier I avec mention

« assez bien »

2010-2011 Maitrise de Droit des affaires à l'Université Lyon III Jean Moulin avec

mention « assez bien ». Options : Droit des assurances et successions

2007-2011 Licence de Droit à l'Université de Nîmes

2006-2007 Baccalauréat sciences économiques et sociales au lycée Albert Camus de Nîmes

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Mai 2012 - Stage dans l'entreprise sociale pour l'habitat « Nouveau logis Méridional », Juin 2012 adossée au groupe SNI (filiale de la Caisse des Dépôts). Juin 2010 - Préparatrice de commandes dans l'entreprise Trefilaction à Garons. Juillet 2010 Avril 2010 Stage dans le cabinet d'avocats Coulomb-Chiarini à Nîmes Juillet 2009 - Hôtesse d'accueil aux Grands Garages du Gard Peugeot, Avenue Aout 2009 Maréchal Juin à Nîmes Juillet 2008 - Serveuse dans un restaurant, « la Guinguette de Dions» Aout 2008 Juillet 2007 - Vendeuse de vêtements professionnels dans l'entreprise « Au Sans Pareil » Aout 2007 à Nîmes

LANGUES ET INFORMATIQUE

Bonnes connaissances en Anglais et Espagnol

Bonne maitrise de l'outil informatique : Word – Excel

CENTRES D’INTERETS

Pratique de l'escalade en salle et en falaise, Natation

135

François TIBAUDO Né le 06/03/1987

Nationalité Française

Adresse : 95 Place de Thessalie, n°199, 34000 Montpellier

Tél. : 06.75.02.24.42 – E-mail : francois.tibaudo@gmail.com

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Formation ICH, section promotion immobilière

2010-2011 Master 1 droit du patrimoine

2007-2010 Licence de droit privé (UM1 Montpellier)

2006-2007 1ère

année d’architecture d’intérieur (ESMA Montpellier)

2006 Baccalauréat Scientifique au lycée St Louis à Orange (84)

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Juin 2012 Auxiliaire au service des impôts de Montpellier Juin 2011 Stage de 3 mois à FONCIA DOMITIA à Montpellier Aout 2010 Employé au service DRH de la BA115 d’Orange Juillet 2010 Stage en étude notariale chez Me Stephan BAYSSELIER Juin 2010 Auxiliaire au service des impôts de Montpellier Eté 2009 Formation militaire initiale des réservistes. Titulaire du grade de sergent 2006-2007 Stages d’immersion dans des cabinets d’architectes (cabinet CHABERT et agence

BAUA) Eté 2006 Agent de sécurité au festival des Chorégies d’Orange

LANGUES ET INFORMATIQUE

Anglais et Italien Niveau scolaire

Informatique Microsoft Office, Pages

CENTRES D’INTERETS

- Deux années (2007 à 2009) d’hockey sur glace dans l’équipe loisir-confirmé de Montpellier

en tant qu’ailier droit. Autres activités sportives régulières : jogging et natation

- Intérêt particulier dans l’architecture (notamment pour les travaux d’ANTTI LOVAG), ainsi

que le design d’espace.

- Membre du Conseil Montpelliérain de la jeunesse (mandat de 2 ans depuis février 2011).

J’ai travaillé sur les projets « Montpellier 2040 » et « la cité de la Jeunesse »

136

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit Privé Général Université Paris II Panthéon-Assas.

2010-2011 Licence de Droit Université Paris II Panthéon-Assas.

2008 Obtention du baccalauréat S mention européenne Allemand.

2004-2008 Participation à trois échanges dans le cadre de la Classe Européenne Allemand (2,

4, 6 semaines).

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Sept. 2011 Stage au sein du cabinet Barbier & Associés (Baux Commerciaux) Rédaction de projets de conclusions, mise à jour des fiches de suivi de dossier pour le client, assistance des avocats lors des expertises, rendez-vous clients et des audiences.

Sept. 2010 Stage au sein du cabinet d’avocats Gates and Partners (Droit Maritime et Aérien). Recherches juridiques (règlement sur le droit d’embarquement des personnes handicapées…), assistance à des audiences, prise de contact avec les clients dans le cadre de l’ouverture de l’antenne parisienne.

Sept. 2009 Auxiliaire de bureau au sein du centre des Finances Publiques Paris 18ème

. Accueil des contribuables, standard téléphonique.

LANGUES ET INFORMATIQUE

Allemand : Courant Anglais : Bon niveau

Informatique : Word, Excel, Power Point.

CENTRES D’INTERETS

Sport : Pratique du tennis depuis 11 ans dont deux ans en compétition avec l’équipe de

Paris II Panthéon- Assas (2010-2012). Champion universitaire d’Ile de France

de Volley (2009). Autres : Architecture, design, jardinage.

Xavier VAURY Né le 11 novembre 1990

Nationalité Française

Adresse : 5 Place Jean Jaurès - 34000 Montpellier

Tél. : 06 50 17 24 68 - E-mail : xaviervaury11@hotmail.com

137

Aurélie WAREMBOURG Née le 15 Aout 1990

Nationalité française

Adresse : 18 rue du carré du roi - 34000 Montpellier

E-mail : aurelie.warembourg@gmail.com Tél. :06.18.59.30.57

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction

Université Montpellier I.

2011-2012 Master I Droit Privé- Université Montpellier I – Mention Assez Bien

2008-2011 Licence Droit Privé – Université Montpellier I

2008 Baccalauréat Sciences Economiques et Sociales – Mention Assez Bien

Lycée Notre Dame de la Merci - Montpellier

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Février 2012- Aujourd’hui: Hôtesse, Opéra- Orchestre National de Montpellier Mai- Sept. 2012 : Agent administratif, CROUS de Montpellier Oct 2011 Janv. 2012 : Stage Cabinet de Me RICHAUD - Avocat à Montpellier

- Spécialité droit de la famille et droit commercial : rédaction

d’actes, RDV client, assistance aux audiences Aout 2011 : Agent Administratif, Tribunal de Grande Instance de Montpellier Mai 2011 : Stage cabinet d’avocat- SCP DAYNAC LEGROS JULIEN – Montpellier

- Rédaction d’actes, assistance aux rendez-vous clients,

Mai-

Juin 2010 : Stage cabinet de Me RICHAUD- Avocat à Montpellier

- Spécialité Droit de la famille et droit commercial : recherche et

observation

LANGUES ET INFORMATIQUE

Langue : Anglais : Bonne maitrise - Espagnol : Scolaire

Informatique : Word, Excel, Powerpoint, LexisNexis, Dalloz, Lextenso

CENTRES D’INTERETS

Course à pied, Squash, création de bijoux, lecture. Voyages : Espagne, Italie, Angleterre, Argentine.

138

Julie-Anne ZECCHINON

Née le 24 Mai 1990

Nationalité française

2, rue du 81ème

régiment d’infanterie – 34000 MONTPELLIER

Tél. : 06.73.14.78.40 – E-mail : ju_2405@live.fr

FORMATION

2012-2013 Master II Droit de l’Immobilier, de l’Urbanisme, et de la Construction Université

Montpellier I.

2011-2012 Master 1 Droit public - Université Jean Moulin Lyon 3.

2010-2011 Licence de Droit – Université de Savoie, Chambéry.

2008-2010 Diplôme universitaire de technologie « Carrières juridiques » - IUT 2 de

Grenoble Grenoble, Université Pierre-Mendès France.

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES / STAGES

Juillet 2012 Intérimaire en qualité d’agent de tri à Supermetal à Sallanches Juin 2012 Stage au sein du cabinet d’avocat de Maître Bastid à Saint-Pierre-en Faucigny (74) Juillet 2011 Employée au rayon boulangerie à l’hypermarché Carrefour Sallanches (74) Avril à Juin 2010 Stage au sein du service foncier de la mairie de Sallanches dans le cadre de mon DUT cadre de mon DUT

LANGUES ET INFORMATIQUE

Langues Anglais : lu, parlé, écrit

Espagnol : niveau scolaire

Informatique Maitrise des outils Word, Excel et Powerpoint

CENTRES D’INTERETS

Sports ski alpin, natation, danse

Lecture variée, et de préférence romans

Voyages Angleterre, Pays-Bas, Espagne, Italie, Maroc, Tunisie, Nouvelle-Calédonie

139

ANNEXES

140

Annexe 1

Revue de droit immobilier 1998 p. 697

Notion de bail emphytéotique

(Cass. 3e civ., 13 mai 1998, Cts Roncaglia c/ De Moro Giafferi ès qual. et a. arrêt n° 770 P +

F, Juris-Data n° 002112, Rev. Administrer juill. 1998, p. 25, obs. Boccara, Lipman-Boccara et

Sainturat)

François Collart-Dutilleul, Professeur à la Faculté de droit de Nantes

Jean Derruppé, Professeur émérite de la Faculté de droit de Bordeaux

Les baux emphytéotiques sont actuellement régis par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du code

rural. Ils confèrent au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, de cession ou de saisie.

Ce sont des baux de longue durée (18 à 99 ans) qui ne donnent pas droit à renouvellement et

ne peuvent pas se prolonger par tacite reconduction (C. rural, art. L. 451-1).

Lorsqu'ils portent sur des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal, il est

nécessaire de les distinguer des baux soumis au décret du 30 septembre 1953. La seule durée

du bail n'est pas un critère suffisant car un bail commercial peut être conclu pour plus de 18

ans. Diverses clauses ont été jugées incompatibles avec la qualification de bail emphytéotique

parce qu'elles restreignent les droits du preneur alors que, par sa nature, ce bail doit procurer

au preneur les droits les plus étendus. Il en est ainsi de la clause n'autorisant pas la libre

cession du bail (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972, Bull. civ. III, n° 631 ; 3 déc. 1980, Ann. loyers

1982.118 ; 15 mars 1983, Bull. civ. III, n° 74 ; 10 avr. 1991, Bull. civ. III, n° 114 ; D. 1991.

Somm. 304, obs. Robert ). Il a de même été jugé que la clause interdisant au preneur de

créer un autre commerce que celui de vulcanisation sans le consentement exprès et par écrit

du bailleur, permettait de considérer que la location devait être regardée comme une pure et

simple location et non comme un bail emphytéotique (Cass. 3e civ., 12 déc. 1978, Rev. loyers

1979.150, note J.V.)

La solution est confirmée par le présent arrêt. Le bail en cause intitulé « bail emphytéotique »

comportait une clause limitant l'usage des terrains loués à la création d'un centre privé

exclusivement réservé aux membres des organisations naturistes. Pour confirmer la

qualification de bail emphytéotique, la cour d'appel avait relevé une série d'éléments positifs :

le bail avait été conclu pour une durée de trente ans, la redevance annuelle était faible,

l'emphytéote devait supporter toutes les réparations et acquitter tous les impôts, il pouvait

sous-louer les lieux ou céder le contrat sans l'accord du bailleur, il n'avait droit à aucune

indemnité en fin de convention. Elle est désavouée par la Cour suprême : « En statuant ainsi,

alors qu'elle avait constaté que le bail comportait une clause limitant l'usage auquel le

bénéficiaire pouvait affecter les lieux loués, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences

légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés » (art. L. 451-1 du code rural

et art. 3 du décret du 30 sept. 1953). En somme, pour être un bail emphytéotique, le bail

portant sur des immeubles à usage commercial doit nécessairement être un bail « tous

commerces » (cf. Rép. civ. Dalloz, V. Bail emphytéotique, éd. oct. 1997, par J.-L. Texier, nos

12 et s.).

141

Annexe 2

Revue de droit immobilier 2003 p. 167

Droits fonciers - Dans un bail à construction, le bailleur a la faculté d'imposer des restrictions

à l'activité du preneur

(Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 3e ch., 28 mars 2002, SCI Delhon c/ SAEML Marseille-

Aménagement et ville de Marseille - RG n° 01-08307)

Jean-Louis Bergel, Professeur à l'Université d'Aix-Marseille III ; Avocat au Barreau de Marseille

Exposé du litige :

La ville de Marseille a concédé à la société Somica, devenue société Marseille-Aménagement,

la réalisation de la zone d'aménagement concerté de la plage du Prado à Marseille.

Le 14 octobre 1981, la société Somica et la société Forneron ont signé un bail à construction

en vue de réaliser un parc de stationnement et un local à usage de salle polyvalente.

Deux avenants étaient signés le 30 juin 1982 et le 15 décembre 1986, le premier prévoyant la

substitution de la société d'Habitation Mistral à la société Forneron, le second, prévoyant la

substitution de M. Deloste et la réalisation d'un aquarium et de six locaux commerciaux.

Le 23 novembre 1987, un bail à construction était signé entre la société Somica et la société

civile immobilière Delhon (SCI Delhon) substituant M. Deloste.

L'aquarium était réalisé et exploité jusqu'en 1994, date à partir de laquelle des motifs de

sécurité en imposaient la fermeture.

La SCI Delhon a envisagé d'exploiter les lieux à des fins différentes en obtenant un nouvel

avenant au bail.

Aucun avenant n'étant signé, la SCI Delhon a assigné la ville de Marseille et la société

Marseille-Aménagement en responsabilité contractuelle.

Par un jugement du 5 avril 2001, le Tribunal de grande instance de Marseille a débouté la SCI

Delhon.

La SCI Delhon a interjeté appel le 10 août 2001.

Sur ce :

Sur le fond de l'affaire :

Sur la liberté d'activité du preneur d'un bail à construction :

Attendu que le 14 octobre 1981, la Somica a consenti à la société Forneron un bail à

construction permettant la réalisation, sur un terrain d'une surface approximative de 3 404 m2

142

d'un parc de stationnement sous dalle ainsi que d'un local à usage de salle polyvalente à

gestion privée de 1 009m2 environ, dont 482 m

2 utiles de salles de réunion ; que, par un

avenant n° 1 du 30 juin 1982, la société Forneron s'est substituée la société Habitation Mistral

pour réaliser le programme autorisé par le permis de construire ; que la société Habitation

Mistral a construit sur le terrain loué le programme prévu au permis de construire ; que,

suivant un avenant n° 2 du 15 décembre 1986, M. Deloste s'est porté preneur du terrain et

des constructions afin d'y aménager, à la place du parc de stationnement, un aquarium-

vivarium ouvert au public et six locaux commerciaux ; que par un acte du 23 novembre 1987,

M. Deloste s'est substitué la SCI.

Attendu qu'il s'ensuit que la SCI est preneur d'un bail à construction portant sur un terrain et

des constructions à usage d'aquarium-vivarium, de locaux commerciaux et d'une salle

polyvalente ;

Attendu qu'à la suite de l'explosion de l'aquarium-vivarium, la SCI a sollicité de la ville de

Marseille, rétrocessionnaire des terrains depuis 1997, l'autorisation d'exploiter de nouvelles

activités ; que cette demande n'a pas été suivie d'effet ;

Attendu que la SCI soutient que le refus de la ville de Marseille s'analyse en une violation par

le bailleur de sa garantie d'éviction pour troubles au droit du preneur ; que la ville de Marseille

oppose l'article 12 du bail à construction aux termes duquel, d'une part, le preneur s'engage à

respecter la destination à usage d'aquarium-vivarium-commerce et salle polyvalente, des

immeubles aménagés ou acquis par lui, d'autre part, la salle polyvalente pourra également

accueillir des manifestations se rapportant directement ou indirectement à l'exploitation de

l'aquarium-vivarium, mais ne pourra en aucun cas être affectée à usage de boîte de nuit,

night-club ou activité similaire ;

Attendu que la question posée est celle de savoir si, dans le cadre d'un bail à construction, le

bailleur peut imposer des restrictions à l'activité du preneur ;

Attendu que, selon l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation, constitue un

bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des

constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute

la durée du bail ;

Attendu que, s'agissant des droits et obligations des parties, les articles L. 251-1 et L. 251-9

du même code, relatifs au bail à construction, opèrent une distinction entre les dispositions

supplétives de la volonté des parties et celles qui, déclarées d'ordre public, s'imposent aux

parties nonobstant toute stipulation contraire ; que la catégorie des dispositions d'ordre public

est précisée par l'article L. 251-8 qui énonce que les dispositions des troisième et quatrième

alinéas de l'article L. 251-3, ainsi que celles de l'avant-dernier alinéa de l'article L. 251-5 sont

d'ordre public ; qu'il s'ensuit que seules ces dernières dispositions, qui visent le droit de

cession ou d'apport du preneur, le droit de consentir les servitudes passives indispensables à

la réalisation des constructions prévues au bail et la compétence du président du tribunal de

grande instance pour connaître de certaines contestations, sont d'ordre public et qu'à cette

seule exception, les parties conservent entière leur liberté contractuelle et peuvent ainsi, dans

le silence de la loi, insérer une clause imposant des restrictions à l'activité du preneur, sans

que l'on puisse opposer que cette absence de disposition relative à la destination des

constructions s'expliquerait par le transfert du monopole d'exploitation foncière au preneur ou

que sa liberté d'activité serait de l'essence même du contrat ;

Attendu que, dans ces conditions, en se fondant sur l'article 12 de la convention pour opposer

143

un refus au changement d'activité, la ville n'a fait qu'appliquer la convention ; qu'aucun

manquement contractuel ne peut lui être reproché sur ce point ; que la SCI Delhon sera

déboutée de ce chef ;

Par ces motifs,

La cour... confirme le jugement du 5 avril 2001...

Observations

L'arrêt rapporté ci-dessus paraît trancher, pour la première fois, la question, pourtant

importante en pratique, de savoir si, dans un bail à construction, le bailleur peut imposer des

restrictions à l'activité du preneur. Procédant à une interprétation rigoureuse des textes, plus

particulièrement de l'article L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation, la Cour

d'appel d'Aix-en-Provence donne à cette question une réponse positive. En l'espèce, le bail à

construction portait sur un terrain et des constructions à usage d'aquarium-vivarium, de

locaux commerciaux et d'une salle polyvalente. Il y avait été stipulé que le preneur

s'engageait à respecter cette destination et que la salle polyvalente pourrait accueillir des

manifestations se rapportant directement ou indirectement à l'exploitation de l'aquarium-

vivarium, mais ne pourrait « en aucun cas être affectée à usage de boîte de nuit, night-club

ou activité similaire ». A la suite de l'explosion de l'aquarium-vivarium, le preneur avait

vainement sollicité de son bailleur l'autorisation d'exploiter de nouvelles activités, puis, devant

son obstruction, l'avait assigné en responsabilité contractuelle.

Le preneur soutenait que le bail à construction transfère au preneur le monopole de

l'exploitation du terrain et des constructions et que la liberté d'activité du preneur est de

l'essence même du contrat, si bien qu'il ne serait pas possible d'affecter cette liberté de

restrictions conventionnelles.

Le Tribunal de grande instance de Marseille et la Cour d'appel d'Aix-en-Provence ont rejeté

cette thèse au terme d'une analyse littérale des textes et ont fait prévaloir, à juste titre

semble-t-il, la liberté contractuelle des parties, en l'absence de disposition d'ordre public

spécifique contraire.

On sait que, selon l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation, « constitue

un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des

constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute

la durée du bail ». « Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier » sur le

terrain loué et un droit de propriété sur les constructions édifiées, pendant la durée du bail qui

est comprise entre dix huit et quatre vingt dix neuf ans (art. L. 251-3 CCH). Ce droit de

superficie, qui est de l'essence du bail à construction et sans lequel le contrat ne serait qu'un

bail ordinaire, peut être hypothéqué. Mais l'article L. 251-1 du code de la construction et de

l'habitation, s'il fait de l'obligation de construire du preneur le critère essentiel du bail à

construction, n'impose pas que le contrat détermine précisément les constructions que le

preneur s'engage à édifier, ni leur destination. Il ne l'interdit pas, non plus, évidemment. Il

paraît même tout à fait souhaitable de préciser dans le bail à construction l'importance, la

nature et l'affectation des constructions à réaliser par le preneur, tant pour fixer exactement

l'objet du contrat que pour pouvoir apprécier son exécution.

Il est vrai que la réglementation du bail à construction est très souple et que la plupart des

dispositions qui le régissent ne sont que supplétives. La loi n'offre qu'une sorte de modèle et

laisse aux parties une grande liberté pour aménager le contenu de leur convention (C. Saint-

144

Alary-Houin, Bail à construction, Dalloz-Action, Construction, 1998, n° 485). L'article L. 251-8

du code de la construction et de l'habitation énonce seulement que « sont d'ordre public » les

troisième et quatrième alinéas de l'article L. 251-3 et l'avant-dernier alinéa de l'article L. 251-

5. Il en résulte que le preneur ne peut être privé du droit de céder tout ou partie de ses droits

ou de les apporter en société (V. dans le même sens, pour le bail emphytéotique, Cass. 3e

civ., 15 mars 1983, Bull. civ. III, n° 74 ; RDI 1983, p. 431, obs. J.-L. Bergel - Cass. 3e civ., 10

avr. 1991, Bull. civ. III, n° 114 ; RDI 1991, p. 524, obs. Foyer et Hudault ), ni de la faculté

de consentir les servitudes indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail

(V. pour les autres, Cass. 3e civ., 16 juill. 1998, Bull. civ. III, n° 164).

Il faut en déduire que le reste est laissé à la libre détermination des parties. Cela tient d'abord

à une interprétation a contrario de l'article L. 251-8 du code de la construction et de

l'habitation. C'est cette analyse que la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a très justement

retenue. Cette interprétation stricte paraît s'imposer, puisque les textes d'ordre public restent

des exceptions dans notre système juridique, en dépit de leur nombre. C'est la liberté

contractuelle qui doit demeurer la règle ... Il paraît d'ailleurs conforme à l'esprit même du bail

à construction de laisser aux parties le soin de déterminer les constructions que le preneur

devra réaliser et notamment leur affectation, leurs engagements devant ensuite s'imposer à

elles. En conséquence, il paraît exact d'admettre que, dans le bail à construction, le bailleur a

la faculté d'imposer, par le contrat, des restrictions à l'activité du preneur.

Il est vrai cependant que la Cour de cassation considère, au contraire, que les clauses limitant

l'usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués sont incompatibles avec la

qualification du bail emphytéotique (Cass. 3e civ., 13 mai 1998, Bull. civ. III, n° 101 ; RDI

1998, p. 607, obs. J.-L. Bergel ). Mais, à la différence du bail à construction, le bail

emphytéotique n'a pas à imposer à l'emphytéote de construire, si bien que la question de la

destination des constructions à y édifier ne s'y pose pas ... En outre, le bail emphytéotique, en

dépit de ses ressemblances avec le bail à construction, n'est pas régi par les mêmes textes ...

J.-L. B.

Mots clés :

CONSTRUCTION * Bail à construction * Dispositions d'ordre public et règles supplétives *

Activité du preneur

145

Annexe 3

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du 7 avril 2004

N° de pourvoi: 02-16283 Publié au bulletin

Rejet

M. Weber, président Mme Nési, conseiller apporteur

M. Guérin, avocat général

Me Capron, Me Haas, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2002) que la société Marseille

aménagement ( SAEML) aux droits de laquelle se trouve la commune de Marseille, a conclu le 23

novembre 1987 avec la société civile immobilière Delhon ( la SCI), qui s’était substituée à un

précédent preneur, un bail à construction d’une durée de soixante-dix ans portant sur un terrain et

des constructions à usage d’aquarium-vivarium, de locaux commerciaux et d’une salle polyvalente ;

que suite à la fermeture administrative de l’aquarium en 1994, pour des raisons de sécurité, la SCI a

demandé au bailleur l’autorisation d’exploiter de nouvelles activités qui lui a été refusée ; qu’elle a

alors assigné la commune de Marseille en responsabilité contractuelle pour obtenir réparation de

son préjudice ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, que, dans le bail à

construction qui confère au preneur la pleine propriété des immeubles qu’il s’engage à édifier, la

clause limitant l’usage auquel le preneur pourra affecter ces immeubles est réputée non écrite ;

qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles 544 et 1131 du Code civil, ensemble

l’article L. 251-3, alinéa 1, du Code de la construction et de l’habitation ;

Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit que s’agissant des droits et obligations des parties, les

articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au bail à

construction, opèrent une distinction entre les dispositions supplétives de la volonté des parties et

celles qui, déclarées d’ordre public, s’imposent aux parties nonobstant toute stipulation contraire, la

cour d’appel, qui a exactement retenu qu’à l’exception des dispositions visées par l’article L. 251-8,

les parties conservaient entière leur liberté contractuelle et pouvaient, dans le silence de la loi,

insérer une clause imposant des restrictions à l’activité du preneur, a pu en déduire que la commune

de Marseille, qui n’avait fait qu’appliquer la convention en opposant un refus au changement

d’activité du preneur, n’avait commis aucune faute contractuelle ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

146

Revue de droit immobilier 2005 p. 22

Les parties peuvent agencer librement le contenu du bail à construction

(Cour de cassation, 3e civ., 7 avr. 2004, Sté Delhon c/ Sté Marseille aménagement - Pourvoi

n° 02-16.283, Arrêt n° 465 FP-P+B+I)

Corinne Saint-Alary-Houin, Professeur à l'Université de Toulouse I - Sciences sociales

Observations

Le bail à construction a été réglementé par la loi n° 64-1427 du 16 décembre 1964 dans le

but d'intéresser les bailleurs à l'opération de construction afin d'accroître l'offre de terrains à

bâtir (V. R. Saint-Alary, Bail à construction et opérations d'urbanisation, JCP 1966, I, 1976).

C'est pourquoi il est organisé de manière à être attractif pour le propriétaire. Outre que celui-

ci peut fixer librement le loyer en argent ou en nature sous la forme de la remise de locaux à

construire, le bailleur est libre de définir les stipulations contractuelles sous réserve de

respecter les rares dispositions d'ordre public qui sont prévues par l'article L. 251-8 du code

de la construction. Ce texte énonce, en effet, que les dispositions des troisième et quatrième

alinéas de l'article L. 251-3 ainsi que celles de l'avant-dernier alinéa de l'article L. 251-5 sont

d'ordre public. Il résulte de ces règles impératives qu'afin de faciliter l'opération de

construction immobilière, le preneur peut toujours céder les droits qu'il tient du contrat ou les

apporter en société et consentir à des servitudes passives indispensables à la réalisation des

constructions prévues au bail (art. L. 251-3 CCH). Il en résulte aussi qu'en cas de

contestations, le tribunal compétent est exclusivement le tribunal de grande instance, comme

pour toutes les questions intéressant le droit de propriété (art. L. 251-5, al. 4, CCH).

Sous réserve de respecter ces dispositions impératives, les parties peuvent définir librement le

contenu de leur contrat car toutes les autres règles relatives au bail à construction sont

supplétives. « La loi n'offre qu'une sorte de modèle » (obs. J.-L. Bergel, RDI 2003, p. 167 ).

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt où une société avait conclu avec la

commune de Marseille un bail à construction d'une durée de 70 ans portant sur un terrain et

des constructions à usage d'aquarium-vivarium, de locaux commerciaux et d'une salle

polyvalente. L'aquarium a été fermé pour des raisons de sécurité et le preneur a demandé

l'autorisation d'exploiter de nouvelles activités, ce que lui a refusé la commune qui a invoqué

une clause du bail restreignant l'activité du preneur. Celui-ci a assigné la commune de

Marseille en réparation du préjudicie subi, mais sa demande a été rejetée et le pourvoi qu'il a

formé devant la Cour de cassation n'a pas prospéré.

La Cour estime, en effet, « qu'à l'exception des dispositions visées par l'article L. 251-8 du

code de la construction, les parties conservaient entière leur liberté contractuelle et pouvaient,

dans le silence de la loi, insérer une clause imposant des restrictions à l'activité du preneur ».

Qu'on se le dise... le bail à construction demeure un contrat librement négocié et il peut

imposer une restriction d'activité au preneur à bail dès lors que celui-ci y a consenti. La

solution serait différente pour un bail emphytéotique car la Cour de cassation n'admet pas la

validité des clauses limitant l'affectation des lieux loués (Cass. 3e civ., 13 mai 1998, Bull. civ.

III, n° 101 ; RDI 1998, p. 697, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ). Cette différence

peut parfaitement s'expliquer par le fait que le bail emphytéotique ne comporte pas

147

d'obligation de construire et que la question « de la destination des constructions à y édifier

ne s'y pose pas » (en ce sens, J.-L. Bergel, obs. préc.).

Construction - Urbanisme n° 6, Juin 2004, comm. 124

Limitation conventionnelle de l'usage

Commentaire par Daniel SIZAIRE

Bail à construction

Sommaire

À l'exception des dispositions visées par l'article L. 251-8 du Code de la construction et de l'habitation, les parties

conservent entière leur liberté contractuelle et peuvent, dans le silence de la loi, insérer une clause imposant des

restrictions à l'activité du preneur.

Cass. 3e civ., 7 av. 2004, n° 02-16.283, FP-P+B+I, Sté Delhon c/ SAEML : Juris-Data n°

2004-023263

Note :

L'arrêt rapporté met un terme à certaines hésitations (V. Memento Lefebvre Construction-

Urbanisme 2004-2005, n° 23.835) au sujet de l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence que

nous avons commenté en son temps (V. CA Aix-en-Provence, 28 mars 2002 : Juris-Data n°

2002-177765 ; Constr.-urb. 2002, comm. 248 ; RD imm. 2003, p. 167, comm. Bergel-

Bruschi), objet du pourvoi, qui avait considéré que le bailleur pouvait imposer des restrictions

à l'activité du preneur.

En l'espèce, il s'agissait d'un bail à construction consenti pour la réalisation de constructions à

usage d'aquarium-vivarium, de locaux commerciaux et d'une salle polyvalente. À la suite de

l'explosion de l'aquarium-vivarium, le preneur avait sollicité du bailleur l'autorisation

d'exploiter une nouvelle activité, demande qui avait été rejetée par le bailleur opposant au

preneur un article du bail à construction aux termes duquel ce dernier s'engageait à respecter

la destination à usage d'aquarium-vivarium-commerces et salle polyvalente. Le preneur faisait

grief à l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence d'avoir rejeté sa demande alors que, selon

lui, dans le bail à construction qui confère au preneur la pleine propriété des immeubles qu'il

s'engage à édifier, la clause limitant l'usage auquel le preneur pourra affecter ses immeubles

doit être réputée non écrite.

La 3e Chambre civile rejette le pourvoi au motif :

« Attendu qu'ayant énoncé à bon droit que s'agissant des droits et obligations des parties, les articles L. 251-1 à L. 251-9

du Code de la construction et de l'habitation, relatifs au bail à construction, opèrent une distinction entre les dispositions

supplétives de la volonté des parties et celles qui, déclarées d'ordre public, s'imposent aux parties nonobstant toutes stipulations contraires, la cour d'appel, qui a exactement retenu qu'à l'exception des dispositions visées par l'article L. 251-

8, les parties conservaient entière leur liberté contractuelle et pouvaient dans le silence de la loi insérer une clause

imposant des restrictions à l'activité du preneur, a pu en déduire que la commune de... (le bailleur) qui n'avait fait qu'appliquer la convention en opposant un refus de changement d'activité du preneur n'avait commis aucune faute

contractuelle ».

Le pourvoi faisait état de la violation des articles 544 et 1131 du Code civil, ensemble l'article

L. 251-3, alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation.

La solution retenue par la Cour de cassation est fondée sur la distinction qui résulte

effectivement des dispositions de l'article L. 251-8 du Code de la construction et de

l'habitation qui définit de façon précise celles des dispositions des articles L. 251-1 à L. 251-9

constituant le régime légal du bail à construction, qui sont d'ordre public.

Les hésitations résultaient du rapprochement avec le bail emphytéotique lequel, dans ses

données essentielles, est très proche du bail à construction, alors que la jurisprudence

considère que le bail comportant une clause limitant l'usage auquel les bénéficiaires peuvent

affecter les lieux loués ne constitue pas un bail emphytéotique (Cass. 3e civ., 13 mai 1998 :

Juris-Data n° 1998-002112 ; Bull. civ. 1998, III, n° 101 ; Constr.-urb. 1998, comm. 263).

Mais la 3e Chambre civile traite différemment ces deux contrats, générateurs chacun d'un

droit réel, que sont le bail emphytéotique et le bail à construction, ce qui n'est pas anormal

compte tenu de l'article L. 251-8 du code précité et également de la finalité du bail à

construction (V. Constr.-urb. 2002, comm. 248).

L'arrêt rapporté est à rapprocher de l'arrêt de la 3e Chambre civile (Cass. 3e civ., 16 juill.

1998 : Juris-Data n° 002112 ; Constr.-urb. 1998, comm. 299) qui, au sujet de l'établissement

de servitudes s'est prononcé en ce sens que seules les dispositions législatives relatives aux

servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail à

construction sont d'ordre public, arrêt qui témoigne d'une interprétation restrictive des

dispositions impératives visées par l'article L. 251-8 du Code de la construction et de

l'habitation.

Annexe 4

Montpellier, le 11 avril 2012

La Ville de Montpellier lance une première expérience d’habitat participatif sur son territoire

La pratique de l’habitat participatif naît d’une idée simple. Des particuliers se regroupent pour concevoir, financer et réaliser un projet immobilier dans lequel ils résideront. Les valeurs de solidarité, d’entraide intergénérationnelle, de mixité sociale, de mutualisation des espaces, de non spéculation inspirent ces initiatives de démocratie participative et d’habitat citoyen. Car cette nouvelle manière d’habiter ensemble, en se réappropriant l’acte de concevoir son logement, témoigne du désir de renouveler le lien social et de la volonté de participer à la fabrication de la ville au sens large.

L’habitat participatif, qui se développe depuis plus de 15 ans dans les pays d’Europe du Nord, s’inscrit dans une politique globale de construction de la ville durable impulsée et encouragée par la Ville de Montpellier. Consciente que ces opérations sont complexes et longues à monter, la Ville a souhaité proposer en 2012 un site d’expérimentation de la démarche dans un secteur où le développement est encadré par une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) : la ZAC des Grisettes, desservie par la 2è ligne du tramway et lauréate Eco quartier 2011 au titre de la « nature en ville ». La Ville a réservé en collaboration avec la SERM, aménageur, 2 lots situés dans la tranche 4 qui représentent environ 24 logements. Cette démarche se poursuivra ensuite sur le site de l’ancien lycée Mendès France qui fera prochainement l’objet d’une consultation.

Qu’est-ce que l’habitat participatif ? Ce sont des projets immobiliers d’habitation innovants conçus, financés et réalisés sans intermédiaire (promoteurs, agences…) par des particuliers qui se regroupent. Ils se fondent sur des valeurs de non spéculation, de solidarité, d’entraide, de mixité sociale, inter-générationnelle, de mutualisation des espaces pour promouvoir une nouvelle manière d’habiter ensemble.

4 projets d’habitat participatif lancés par la Ville de Montpellier Pour la 1ère fois, la Ville de Montpellier souhaite soutenir le développement de projets d’habitat participatif sur son territoire. Elle lance 4 projets sur Montpellier :

– dans le quartier des Grisettes : lancement en avril/ mai 2012 de la consultation pour deux opérations

– sur le site de l’ancien lycée Mendès France : projet d’urbanisme en cours de finalisation (dont 2 lots prévus en habitat participatif)

La Ville de Montpellier lance une consultation d’habitat participatif sur la ZAC des Grisettes La Ville de Montpellier a demandé à la SERM, aménageur de la ZAC des Grisettes de lancer une consultation visant à promouvoir l’habitat participatif dans ce nouveau quartier. 24 logements environ seront concernés.

La ZAC des Grisettes, Eco quartier 2011, lauréat de la catégorie « la nature en ville »

Conception et architecte en chef de la ZAC : agence Dubus Richez associée au paysagiste GLOBAL Superficie : 20 hectares Nombre de logements : 1 500 environ Espace vert : un agri-parc public de 18 hectares à proximité Activités / bureaux : 140 000 m² de SHON dont 20 000 m² de bureaux et 3 000 m² de commerces En termes d’équipements : la ZAC sera dotée d’un EHPAD, d’une crèche et d’un pôle de services santé et la Ville réalisera un nouveau groupe scolaire BEPOS (primaire et maternelle) en limite de l’opération, en substitution de l’actuelle maternelle Beethoven.

Transports : passage de la 2è ligne du tramway avec une station de tram «les Sabines» intégrant un pôle d'échange et une future station au sud en projet.

Le programme d’habitat participatif proposé sur la ZAC des Grisettes

N° lot Programme Superficie du terrain Constructibilité Lot 5A1 Nombre de logements approximatif : 10

Petit immeuble de logements individuels superposés, étagé en gradins de R+1 à R+2

1175 m² Entre 850 et 900 m² SDP (surface de plancher)

Lot 5A2 Nombre de logements approximatif : 14

Petit immeuble de logements individuels superposés, étagé en gradins de R+1 à R+2

1269 m² Entre 1050 et 1150 m² SDP

Le calendrier et la composition des équipes candidates - Avril 2012 : lancement de la consultation sur 2 lots (deux opérations distinctes pour un total de 24 logements) - Avril / juillet 2012 : 1ère phase - Propositions par groupes avec AMO - Fin juillet 2012 : remise des dossiers de candidature des groupes Lors de cette 1ère phase, les équipes candidates seront constituées d’un groupe de plusieurs personnes souhaitant élaborer un projet pour leur propre compte, représenté par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Pour soutenir la démarche (financer l’AMO) la SERM, au nom de la Ville, versera une indemnité de 3000€ à tous les groupes ayant rendu un dossier de candidature complet. A l’issue de celle-ci, un groupe (groupe + assistant maîtrise d’ouvrage) lauréat sera désigné par lot. - Septembre 2012 : Choix d’un groupe par lot - Sept /déc. 2012 : 2è phase – étude du programme/faisabilité financière - 1er semestre 2013 : 3è phase - étude projet (APS, AVP...) et dépôt du permis de construire En 2nde phase : le groupe lauréat par lot étudie le programme et la faisabilité financière avec à l’issue de cette phase la désignation d’un maître d’œuvre (architecte + BET).

Le jury et les critères de sélection des propositions à l’issue de la 1ère phase (par ordre de priorité) 1/ Cohérence et solidité financière 2/ Innovation et projet de vie collective du groupe 3/ Composition du groupe 4/ Pré-programme 5/ Stratégie d’organisation. Le jury qui examinera les candidatures et les propositions sera composé : - d’élus référents, présidé par le Maire ou l’adjoint délégué à l’urbanisme - de professionnels et d’experts en matière d’habitat participatif.

Une 2è consultation en projet dans le cadre de la reconversion du site du lycée Pierre Mendès-France

Ce projet qui sera lancé au 2è trimestre 2013, concerne environ 20 logements sur les 230 prévus dans l’opération globale.

Le programme

- Habitat individuel dense R+1 et R+2, en fond de parcelle : 8 logements - Bâtiment collectifs R+3, en façade de rue : 12 logements

Le calendrier

- 2ème trimestre 2013 : Lancement de la consultation sur 2 lots (même type de consultation que sur la ZAC des Grisettes)