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Joël BRUN Expert immobilier ‐ Tél 04 66 81 50 44 ‐ Mobile 06 66 41 34 34

Siren 378 699 294 ‐ RCP M.M.A 1135 69185 ‐ [email protected] ‐ www.joelbrun.com ‐ /34

EXPERT IMMOBILIER

52 rue Velat des Comminques

30980 LANGLADETél 04 66 81 50 44TEL 06 66 41 34 34TEL 06 66 41 34 [email protected]

RAPPORT D'EXPERTISE

Format image 11,1 X 16,71

Dossier n° 20082

M Mme LAUZETM. Mme LAUZET

30 Bis rue de la Tour Magne

30000 NIMES


Siren 378 699 294 ‐ RCP M.M.A 1135 69185 ‐ [email protected] ‐ www.joelbrun.com ‐ Page 1 /34

SOMMAIRE

MISSION…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 3

OBJECTIF DE LA MISSION…………………………………………………………………………………………………………………… 3

CABINET D'EXPERTISES………………………………………………………………………………………………………………………… 4

DEFINITION DE LA VALEUR VENALE……………………………………………………………………………………………… 5

I. DESCRIPTIF………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6

LOCALISATION…………………………………………………………………………………………………………………………………… 6

1. LA COMMUNE…………………………………………………………………………………………………………………………… 6

2. INFORMATIONS INSEE…………………………………………………………………………………………………………… 6

II. SITUATION JURIDIQUE……………………………………………………………………………………………………………………… 7

1. ORIGINE DE PROPRIETE………………………………………………………………………………………………………… 7

2. CADASTRE……………………………………………………………………………………………………………………………………… 7

3. COORDONNEES GEOGRAPHIQUE………………………………………………………………………………… 7

4. TERRAIN…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 7

5. ANNEE DE CONSTRUCTION……………………………………………………………………………………………… 7

6. STYLE DE CONSTRCTION……………………………………………………………………………………………………… 7

7. OCCUPATION……………………………………………………………………………………………………………………………… 7

8. SERVITUDES………………………………………………………………………………………………………………………………… 7

9. IMPOTS LOCAUX………………………………………………………………………………………………………………………… 7

III. ETAT DE L'IMMEUBLE……………………………………………………………………………………………………………………… 8

USURE DU BATIMENT ………………………………………………………………………………………………………………… 8

ETAT DE VETUSTE…………………………………………………………………………………………………………………………… 8

IV. APPRECIATION…………………………………………………………………………………………………………………………………… 9

ENVIRONNEMENTALE………………………………………………………………………………………………………………… 9

MOINS VALUES "ETAT NEUF"………………………………………………………………………………………………… 9

V. LES METHODES D'EXPERTISES…………………………………………………………………………………………………… 10

METHODE PAR COMPARAISON BATI INTEGRE………………………………………………………… 11

METHODE SOL PLUS CONSTRUCTION "TERRAIN"…………………………………………………… 12

METHODE SOL PLUS CONSTRUCTION……………………………………………………………………………… 13

LOYERS DE REFERENCES…………………………………………………………………………………………………………… 14

METHODE DISCOUNTED CASH FLOW……………………………………………………………………… 15

METHODE DISCOUNTED CASH FLOW "TABLEAU"…………………………………………… 16

CONCLUSION "MOYENNE DES METHODES"…………………………………………………………………………… 17

SHEMA DE L'ESPACE DE COMPARAISON……………………………………………………………………… 18

LES SUPERFICES DETAILLEES…………………………………………………………………………………………………… 19

LISTES DES PIECES JOINTES…………………………………………………………………… 20

VUES ET COMMENTAIRES (pages suivantes)…………………………………………Annexe



Cabinet d’expertises

BRUN Expert immobilier ‐ 52 rue Velat des Comminques ‐ 30980 LANGLADE

Objet de la mission n° 20082

Formulée en notre faveur par : M. Mme LAUZET

Cette demande a été effectuée le : 10/04/2012

Mission confiée à Monsieur Joël BRUN Expert immobilier diplômé d'études supérieures , DUC ‐ Droit

d'urbanisme et de construction, Faculté de Montpellier I). Chargé d’estimer la valeur vénale du bien

cité en référence.

L’objet de la mission peut aussi consister à assister les parties, si elles le désirent, en participant à la

poursuite des démarches de ce dossier.

Avertissement

Les méthodes d’évaluation employées sont celles définies par la charte de l’expertise.

Toutefois ce rapport est remis sous les réserves de principe et d’usage, notamment en ce qui

concerne les défauts et vices cachés au moment de notre visite. Comme l’absence de production des

diagnostics immobiliers obligatoires (pour une vente ou location) le jour de l’expertise sera

considérée comme des vices cachés.

La mission n’a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements et services

généraux.

La vétusté de l’immeuble ou l'évaluation des travaux à effectuer sont donnés à titre indicatif, seuls

des devis de professionnels permettraient de déterminer de manière précise les coûts des travaux à

réaliser .

La valeur définitive qui conclura notre rapport devra toujours être considérée comme valeur

moyenne, base de toute déclaration fiscale ou utile dans le cadre de mutations qu’elles soient à titre

gratuit ou onéreux.

Néanmoins, la réalisation en vente amiable pourra faire apparaître un prix légèrement différent qui

découlera des conditions dans lesquelles se déroulera la transaction.

Il est impossible en amont de prévoir tous les paramètres spécifiques à la discussion commerciale

qui peuvent un peu modifier le prix.

Conformément à la mission qui nous a été confiée, nous avons procédé à une visite complète du

bien immobilier cité ci‐dessus (sur les parties visibles et accessibles le jour de la visite).

MISSION

30 Bis rue de la Tour Magne ‐ 30000 NIMES

La présente expertise est réalisée dans le but de déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier

situé :

En date du : 10/04/2012



EXECUTION DE NOTRE MISSION

Nous nous sommes rendus sur place à l’adresse du bien à expertiser :

30 Bis rue de la Tour Magne ‐ 30000 NIMES

Nous avons recueilli sur place tous les éléments nécessaires pour l’établissement de notre rapport

d’expertise (mesures, réalisation d’un plan à l’échelle, informations techniques concernant le bâtiment,

prise de photos).

Nous avons par la suite établi le présent rapport en tenant compte des documents et renseignements

d’urbanisme recueillis auprès de la Mairie.

REMARQUES :

1) Notre mission n’a pas comporté :

‐ de certification de la situation juridique des biens (titres de propriété, hypothèque), ni de contrôle de

leur qualification juridique au regard de la commune de situation de l’immeuble (affectation des locaux),

‐ de certification des dispositions d’urbanisme applicables à la propriété, seul un certificat d’urbanisme

ou un permis de construire pouvant faire foi,

‐ de sondage de la résistance physique du sous‐sol, ni de contrôle de la pollution ou de la contamination

susceptible d’affecter le terrain,

‐ de vérification du fonctionnement des services généraux, ni d’étude technique de l’immeuble

(planchers, canalisations…etc.…), ainsi que le contrôle de l’assainissement non collectif (ANC).

2) Nous avons supposé que les bâtiments et installations étaient en conformité avec les lois et

règlements (permis de construire, normes de sécurité)

3) Nous n’avons pas effectué de vérification systématique de la présence d’amiante et de plomb dans

l’immeuble, ni de recherche de la présence d’insectes xylophages. Seul un expert dûment qualifié pourra

établir après visite de l’immeuble, un état parasitaire des biens, ses conclusions pouvant avoir une

incidence sur les valeurs exprimées ci‐après.

4) La valeur des équipements, généralement considérés comme immeubles par destination, est incluse

dans les sommes que nous affectons aux constructions (évaluation au m² bâti)

5) Le présent rapport ne peut être reproduit ou communiqué à des tiers que dans son intégralité.

Il ne peut faire l’objet d’une quelconque publication ou citation sans l’autorisation des signataires sur la

forme et les circonstances dans lesquelles il pourrait paraître.



DEFINITION DE LA VALEUR VENALE

Préalablement à la description des biens immobiliers relative à notre mission, nous nous permettons de

définir ce qui est communément admis comme valeur vénale d'un bien immobilier.

La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété peut raisonnablement être vendu en cas de mise

en vente amiable au moment de l'expertise, les conditions suivantes étant supposées réunies :

a) la libre volonté du vendeur,

b) l'existence d'au moins deux acquéreurs potentiels,

c) la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la

situation du marché,

d) le maintien de la valeur à niveau sensiblement stable pendant ce délai,

e) des conditions de mise en vente et de publicité normales,

f) que les parties en présence n'ont pas été influencées par des raisons de convenances personnelles.

Peuvent être considérées comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande,

prix de marché, ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1992

concernant les compagnies d'assurances).

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

* La valeur libre d'un bien ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de toute

occupation,

* La valeur du bien occupé, qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants titrés ou non.

Dans ce dernier cas la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de

la qualité du ou des occupants.

Le Point de la Jurisprudence sur la Valeur Vénale et les méthodes

* Le Principe : la valeur vénale réelle d'un immeuble pour la liquidation des droits de mutation à titre

onéreux est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande, dans

un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel se trouve l'immeuble cédé (avant la mutation et des

clauses de l'acte de vente) et que cette valeur vénale réelle se déduit essentiellement des termes de

comparaisons relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement comparables au dit immeuble, au jour

de la mutation. (Cour de Cassation 10 mai 1988 aff Delbos c/ Direction générale des Impôts Bull IV, n°

154, p 108)

Définition donnée par la Cour de Cassation : "Le prix que donne l'acheteur ordinaire et avisé".

* Les Exceptions : cette exigence peut connaître des exceptions et il a été admis qu'elle n'impliquait pas

pour autant que des biens pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans

l'environnement et dans l'espace (Cour de Cassation Arrêt du 12 janvier 1993)

Enfin l'Expert, en l'absence de tout élément de comparaison, peut cependant utiliser une méthode de

calcul pour fonder ses conclusions.

(Cour de Cassation, Chambre commerciale 22 janvier 1991, affaire Sté Bartissol c/ Direction générale des

impôts)

Ainsi toute expertise a une dimension économique sous‐jacente dont le point de départ en matière

d'évaluation, envisagée sous sa plus grande généralité, réside dans la notion de valeur vénale locative ou

immobilière entendu comme la plus forte probabilité de prix pour un bien négocié dans un marché

résultant de l'offre et de la demande et des conditions particulières de l'acte de vente, hors de toute

convenance" (Cass Comm. 12 nov. 1986)



I. DESCRIPTIF



LOCALISATION

1. CARACTERE DE LA ZONE :

CARACTERE DE LA ZONE : Elle comprend :

Un secteur II UDa correspondant à la zone de protection de la Tour Magne (cf décret annexé au‐ Un secteur II UDa correspondant à la zone de protection de la Tour Magne, (cf. décret annexé au

présent règlement),

Dans le secteur II UDa :

Dans le secteur II UDa : La hauteur maximale devra respecter exclusivement les prescriptions du décret

du 24 septembre 1957, et ne pourra donc excéder 10 m ( dix mètres) sous corniche.

Les constructions ne pourront être édifiées qu'en pierres du pays, en moellons ou en béton.

Dans ce dernier cas l'enduit obligatoire sera de teinte blanche sable ou jaune clair

2. INFORMATIONS INSEE

Dans ce dernier cas, l'enduit obligatoire sera de teinte blanche, sable ou jaune clair.

Les couvertures devront être maintenues et, le cas échéant, établies ou rétablies en tuiles demi‐rondes

de couleur neutre.

Tous les projets devront être soumis à l'Architecte des Bâtiments de France.

CARACTERISTIQUE DE LA VILLE DE NIMES

Nîmes avec 11,7% des logements vacants se situe au 7me rang national. Il est à noter que ce chiffre a

augmenté depuis 2006 (tableau ci‐dessous). Le marché des résidences secondaires est très faible.

Format image 5.88 X 7.54 Format image 5.88 X 7.54

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II. SITUATION JURIDIQUE

1. ORIGINE DE PROPRIETE

En cas de demande de justification : attestation de propriété en pièces jointes.

2. CADASTRE

Cadastre : DT 296

3. ZONE D'URBANISME

Zone : II UD et II Uda

Hauteur maximum : 10 m ( dix mètres) sous corniche.

COS : Dans le secteur II UDa, le C.O.S. est fixé à 0,25.

Surface totale existante :

4. TERRAIN

Superficie parcelles : 1092

Nombre parcelles : 1

5. ANNEE DE CONSTRUCTION

Construit le : 1962

année de rénovation : 2002

6. STYLE DE CONSTRUCTION

types : Villa

chauffage : Gaz

cuisine : Equipée

sdb : Equipée

vmc : 2 vitesses

garage : Oui

piscine : Non

annexe(s) : Oui

7. OCCUPATION

Le bien est : Libre

8. SERVITUDES

servitude(s) existante(s) : Aucune

Le demandeur déclare que l'immeuble n'est grevé d'aucune servitude, autre que celles résultant

9. IMPOTS LOCAUX

Les impôts locaux se traduise par :

taxe habitation : 2648

taxe foncière : 2383



III. ETAT DE L'IMMEUBLE



Etat d'usure d'après l'ancienneté du bâtiment

l l d d' d l'h b

25,5%

Calcul du pourcentage d'usure de l'habitation

Année d'expertise 2012

Construction rénovée en 2002

Ancienneté de la partie habitable 10 ans

Pourcentage d'usure partie habitation……………………… 7,50%g p ,50%

Calcul du pourcentage d'usure du bâtiment

Année d'expertise 2012

Construction de 1962

A i té d bâti t 50Ancienneté du bâtiment 50 ans

Pourcentage d'usure générale………………………………………… 14,85%

Etat des lieux du terrain et des clôtures

Nature du terrain Roches

Autre Terre naturelle

Parking Oui (4 places)

Situation Site protégé

Servitude(s) Aucune

Construction 1962Construction 1962

Ruines Aucune

Arbres Pins

Clôtures Oui

Assainissements Oui

Pourcentage d'usure sur l'ensemble du bâtiment 14,85%



Emploi

0 Quartier emploi cadres sup V+200 000h

(X) Proche emploi ville de 50 000 à 200 000 h

0 Emploi cadre ‐30 kms Ville < 50000h

0 Emploi entre 10 et 20 kms

0 Premier emploi à +20 km,accés difficile

Transport

0 Gare TGV ou métro proche

0 Gare TGV entre 15 et 30 mn à pieds

(X) Gare à proximité, grande ville

0 Gare à moins de 15 kms ou 20 mn

Scolarité

(X) Ville U (tous cycles)à moins de 20 kms

0 Lycée

0 Collége

0 Classe primaire et/ou ramassage collége

0 Classe primaire

0 ramassage pour primaire

Equipement

(X) Tous commerces,hypermarché,hopital

0 Tous commerces

0 Commerce de base, pharmacie

0 Commerce base, autres à moins 10 km

0 Café, dépôt, épicerie

Agrément

0 Ville touristique

(X) Secteur résidenciel

0 Ville entourée nature, proche métropôle

0 ville peu apréciée ou accés difficile

Voisinage

0 Parc, Mer, Montagne

(X) Beaux quartier

0 Zone pavillonnaire de standing

0 Zone pavillonnaire assimilée

0 Pavillon jumelé, à 500 m d'habitations

0 Quartier peu apprécié

0 Nuisance bruit, route, sncf, aéroport

COEFFICIENT ENVIRONNEMENTAL 100 %

IV. APPRECIATION ENVIRONNEMENTALE



V. LES METHODES D’EXPERTISES

L’Expert Immobilier doit être parfaitement au courant du marché immobilier. Mais, il doit aussi

l’analyser. Pour ce faire, il référence toutes les ventes dont il a connaissance totale, tant en ce qui

concerne la qualité et le descriptif du bien, que les conditions de négociation qui ont conclu à l’accord

des parties.

Lorsque ces références sont retenues, il les analyse dans le détail pour arriver à déterminer, une valeur

locative et une valeur au m² pondéré sachant que parfois, il y a obligation de faire une ventilation du

terrain et de la partie bâtie.

Fort de cette analyse, il classe les biens dans son fichier de références, par catégorie, par situation

géographique, par type et par année.

C’est donc à partir de ce fichier qu’il peut déterminer une valeur vénale du bien à expertiser, ce fichier

étant vivant, réel et actualisé.

1. METHODE PAR COMPARAISON

Cette méthode consiste à déterminer la valeur du bien immobilier par comparaison à d’autres biens

ayant les mêmes caractéristiques et dont seules les surfaces des constructions sont retenues/ La surface

du terrain es intégrée et n’est donc pas influente dans l’analyse.

Selon la Cour de Cassation la valeur vénale réelle d'un bien correspond au prix qui pourrait en être

obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur le marché immobilier à la date de la transmission. Elle

est déterminée par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires. L'article 666 du

CGI précise par ailleurs que les droits d'enregistrement sont assis sur des valeurs. En application des

articles L 17 du Livre des Procédures Fiscales et 761 du Code Général des Impôts, l'Administration des

Impôts peut rectifier le prix ou la valeur d'un bien lorsque le prix ou son évaluation paraissent inférieurs

à sa valeur vénale réelle à la date de la transmission. Elle peut le faire en cas de dissimulation de prix ou

en cas d’insuffisance de prix.

2. METHODE PAR LE SOL + CONSTRUCTION

Cette méthode consiste à attribuer un coefficient à chaque partie de l’immeuble, représentatif de la

qualité, de l’utilité et de l’état de chaque partie.

Ce coefficient multiplié par la surface de chaque partie fait apparaître une surface appelée « surface

pondérée ». En additionnant chaque surface obtenue, nous allons aboutir à une superficie globalisant

l’ensemble et réunissant les facteurs quantité et qualité. Puis, il faut multiplier cette surface par le prix

du m² pondéré découlant de notre fichier personnel d’analyse des ventes réalisées dans le secteur

considéré.

REVENU DE REFERENCE

Concernant les valeurs locatives, elles résultent des prix pratiqués dans des contrats de bail sur des

immeubles les plus proches localement.

3. METHODE DISCOUNTED CASH FLOW

Variante de la méthode par capitalisation elle détermine la valeur de l’immeuble en fonctions des

revenus bruts et des charges qu’il va générer dans le futur.

Une période d’analyse est ainsi fixée en fonction de la qualité des locaux et de leur emplacement.

C’est l’actualisation des revenus nets projetés sur cette période d’analyse qui détermine la valeur vénale.



Mutation adresse S. terrains S. bâtis Prix ventes Prix m2

20/03/12 rue de la tour magne NIMES 798 156 355 000 € 2 275,64 €

10/01/12 ch terre de rouvière NIMES 1000 110 260 000 € 2 363,64 €

01/03/12 ch terre de rouvière NIMES 3000 120 285 000 € 2 375,00 €

10/11/11 ch de la planete NIMES 2680 175 408 000 € 2 331,43 €

08/09/11 ch de la planete NIMES 2500 170 399 000 € 2 347,06 €

1995,60 146,2 341 896 € 2 338,55 €

2 338,55 €

185,67

Valeur sol + construction terrain bâti intégré 434 205 €

187,84 €

1050,36

197 304 €

236 901 €

214 834 €

METHODE COMPARATIVE BATI TERRAIN INTEGRE

Estimation approximative "travaux et/ou vétusté" 22 067 €

Valeur moyenne sol + construction

Ventes de biens immobilier

Valeur théorique du terrain

Valeur comparative du terrain au m2

Superficie du terrain après pondération

412 138 €VALEUR VENALE COMPARATIVE BATI AVEC TERRAIN INTEGRE

Estimation

Valeur comparative par sol + construction au m2

Surface pondérée de la construction

Valeur comparative après déduction "travaux ou vétusté"

Valeur de la construction "avant vétusté"



Mutation adresse communes

03/07/11 1000 m2

02/01/12 818 m2

08/11/11 1015 m2

10/10/11 1500 m2

01/02/12 780 m2

1022,6 m2

1 023 m2

Les zones Zones dépassements Prix au m2 % zones Prix m2

pondéré

Valeur détaillée

du terrain

P de base < = 1022,60 1022,60 187,84 € 100% 187,84 € 192 089,58 €

1 er zone : < 1360,06 69,40 187,84 € 40% 75,14 € 5 214,56 €

2 me zone : < 3067,80 0,00 187,84 € 20% 37,57 € 0,00 €

3 me zone : > 3067,80 0,00 1 092,00 € agricole 7,50 € 0,00 €

197 304 €

ch de la planete NIMES 179 000,00 €

Références relevées permettant l’analyse quantitative du bien expertisé

Valeur du terrain

Vente de terrain à bâtir

surfaces Prix de vente

192 089,58 €

ch du carreau de lanes NIMES 156 000,00 €

ch du carreau de lanes NIMES 177 000,00 €

ch de la cigale NIMES 285 000,00 €

Parcelle de base

Valeur du terrain expertisé

VALEUR DU TERRAIN

METHODE PAR LE SOL + CONSTRUCTION

Soit un prix moyen au m2 de 187,84 €

Surface du terrain expertisé 1092

La surface du terrain supérieure à celle de la parcelle de base pondérée afin d’apprécier d’une part la

Parcelle de base du secteur

Surface moyenne d’une parcelle constructible 1022,60

Valeur moyenne de cette parcelle moyenne 192 090 €

quartier route d'alès NIMES 160 000,00 €



185,67 m2

1 108,50 €

587,30

860,20

1 623,59 €

301 455 €

Valeur du terrain 197 304 €

498 759 €

100

498 759 €

498 759 €

454 519 €

Valeur sol + construction avant moins values

VALEUR VENALE PAR LE SOL PLUS CONSTRUCTION

VALEUR DE L’ENSEMBLE SOL + CONSTRUCTION

Valeur avant abattement pour travaux à effectuer ou vétusté

Montant moins moins values "travaux ou vétusté" 44 240 €

METHODE PAR LE SOL + CONSTRUCTION

Références relevées permettant l’analyse quantitative du bien expertisé

Valeur des constructions (surface planchers)

Surface pondérée

Valeur à neuf au m2 de la construction (surface planchers, valeur janvier 2001)

Décret n°2011‐2054 du 29 12/2011 article 2

Notion applicable aux expertises à compter du 1/3/2012

Valeur à neuf au m2 de la construction retenu (janvier 2001)

Indice de janvier 2001 bt 01

Indice de réévaluation bt 01,disponible à la date de l'expertise

Valeur à neuf au m2 de la construction (indexé)

Valeur du bâti

Coefficient environnemental

Valeur du bâti après application du coeficient environnemental



LISTE DES LOYERS CONSTATES

Dates adresses et communes surfaces valeur loc Prix m2

01/11/11 Quartier tour Magne NIMES 150 # 1520 10,13 €

01/01/12 Quartier la planette NIMES 145 # 1450 10,00 €

01/02/12 Quartier tour Magne NIMES 153 # 1540 10,07 €

01/03/12 Chemin de la Lampeze NIMES 151 # 1503 9,95 €

01/03/12 Route de Sauve NIMES 130 # 1278 9,83 €

729 7291 10,00 €

1 458,20 €

1 434 €

17 211 €

Date du bail de location sans

Durée du bail

1 434 €VALEUR LOCATIVE MENSUELLE RETENUE

sans

1 500 €

Valeur locative annuelle

Montant du dépôt de garantie

LOYERS DE REFERENCE

Valeur locative comparative

Montant de la location par méthode de comparaison

10,00 €

143,41

Valeur théorique du loyer concernant ce bien immobilier

Loyer pratiqué

Valeur locative mensuelle au m2

Valeur locative mensuelle

Surface habitable locatif



METHODE DU DISCOUNTED CASH FLOW

a) Les données analytiques

b) Variables économiques

c) Estimation

Base de calcul de charges

Charge de maintenance

Taux forfaitaire d’impayés

Taux d’actualisation des revenus nets

Durée de l’horizon d’analyse

Indice de réévaluation des loyers, assurances, impôts fonciers et maintenance

Taux de rémunération du dépôt de garantie

METHODE LE DISCOUNTED CASH FLOW

2 012

12 ans

4,00%

3,10%

Taxe foncière

Assurances

Frais de gestion / an

Travaux à prévoir

Base de calcul revenus brut

Valeur locative – mensuelle

Valeur locative – annuelle

0 €

860,57 €

860,57 €

VALEUR VENALE PAR DISCOUNTED CASH FLOW

1 434 €

17 211 €

1 500 €

2 383 €

553 €

1 377 €

Somme des revenus nets actualisés (tableau page suivante)

Valeur actualisé de l’immeuble au terme de l’horizon d’analyse

Taux forfaitaire de vacance

Année de l’expertise

Taux de capitalisation en fin d’horizon d’analyse

44 768 €

Montant du dépôt de garantie

457 802 €

4,00%

4,50%

94 256 €

363 546 €



METHODE DU DISCOUNTED CASH FLOW

Années 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Valeur locative 17211 17900 18616 19360 20135 20940 21778 22649 23555 24497 25477 26496

Dépôt de garantie 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500

Rémunération garantie 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53

Total revenus 17264 17952 18668 19413 20187 20993 21830 22701 23607 24550 25529 26549

charges

Impôts fonciers 2383 2478 2577 2681 2788 2899 3015 3136 3261 3392 3527 3669

Assurances 553 575 598 622 647 673 700 728 757 787 819 851

Frais de gestion / an 1377 1432 1489 1549 1611 1675 1742 1812 1884 1960 2038 2120

Travaux à prévoir 3000 3120 3245 3375 3510 3650 3796 3948 4106 4270 4441 4618

Charges maintenance 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Impayés 861 895 931 968 1007 1047 1089 1132 1178 1225 1274 1325

Vacances 861 895 931 968 1007 1047 1089 1132 1178 1225 1274 1325

Total charges 9034 9395 9771 10162 10569 10991 11431 11888 12364 12858 13373 13907

Revenus nets 8230 8557 8897 9251 9619 10001 10399 10813 11244 11691 12157 12641

Revenus nets actualisés 7906 7896 7887 7877 7868 7859 7850 7841 7832 7823 7814 7805

Somme des revenus nets actualisés 94 256 €

Valeur actualisée de l'immeuble au terme de l'horizon d'analyse 363 546 €

VALEUR VENALE PAR DISCOUNTED CASH FLOW 457 802 €



412 138 €

454 519 €

457 802 €

429 747 €

Conclusion

Comprise dans une fourchette de 412 138 € à 457 802 €

Montants par méthodes retenues :

MOYENNE DES METHODES

Moyenne des méthodes après pondérations

La valeur définitive qui conclura notre rapport devra toujours être considérée comme valeur moyenne,

base de toute déclaration fiscale ou utile dans le cadre de mutations qu’elles soient à titre gratuit ou

onéreux.

Néanmoins, la réalisation en vente amiable pourra faire apparaître un prix légèrement différent qui

découlera des conditions dans lesquelles se déroulera la transaction.

Il est impossible en amont de prévoir tous les paramètres spécifiques à la discussion commerciale qui

peuvent un peu modifier le prix.

Conformément à la mission qui nous a été confiée, nous avons procédé à une visite complète de la

propriété en cause.

Dans le cadre d’un marché libre, amiable, type vente de gré à gré, au jour de nos opérations, nous

concluons comme valeur vénale à :

Nous avons clos et arrêté le présent rapport en notre cabinet,

Méthode par la comparaison pondérée à : 3

Méthode par le sol + construction pondérée à : 1

Méthode par discounted cash flow pondérée à : 1

Fait en deux exemplaires originaux

L’un remis au demandeur

L’autre conservé aux archives du cabinet

L'EXPERT

430 000 €

Nous avons clos et arrêté le présent rapport en notre cabinet,

Fait à Nîmes le : 14/04/2012



Position des exemples retenus dans l'hypothèse d'un marché :

24 mois Limite du champ

géographique en fonction

la spécificité des biens

21 mois

18 mois

15 mois

12 mois

limite ancienneté

relative ventes

9 mois

6 mois

3 mois

1 mois

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4

SCHEMA DE L'ESPACE DE COMPARAISON

DEPARTEMENTRUE

PEU ACTIF

Champ géographique

référence n°

QUARTIER

référence n°

COMMUNE

référence n°

CANTON

référence n°référence n°



Relevé de surface permettant la détermination de la surface pondérée

Désignation NiveauSurfaces

habitablesSurfaces annexes

Coefficie

nt

Surfaces

pondérées

Entrée RDC/1 4,12 0 1,00 4,12

Dégagement RDC/1 8,48 0 1,00 8,48

Cuisine RDC/1 11,24 0 1,00 11,24

Séjour RDC/1 34,92 0 1,00 34,92

Coin repas RDC/1 17,26 0 1,00 17,26

wc RDC/1 1,77 0 1,00 1,77

Salle de bain RDC/1 8,50 0 1,00 8,50

Chambre 1 RDC/1 10,83 0 1,00 10,83

Chambre 2 RDC/1 11,16 0 1,00 11,16

Chambre 3 RDC/1 13,61 0 1,00 13,61

Cellier RDC/1 4,29 0 1,00 4,29

Séjour SS/RDC 23,76 0 0,80 19,01

Coin cuisine SS/RDC 4,75 0 0,80 3,80

Salle d'eau‐wc SS/RDC 3,20 0 0,80 2,56

Chambre SS/RDC 11,40 0 0,80 9,12

Bureaux SS/RDC 0,00 25,88 0,30 7,76

Garage SS/RDC 0,00 24,3 0,25 6,08

Caves SS/RDC 0,00 30,15 0,20 6,03

Balcon RDC/1 0,00 11,63 0,10 1,16

Terrasse couverte RDC/1 0,00 15,89 0,25 3,97

0 0 0,00 0,00

0 0 0,00 0,00

169,29 107,85 185,67

Relevés permettant de déterminer la surface globale ou détaillée du terrain

désignation des parcelles :

Superficie des parcelles :

Superficie constructible supplémentaire : Nouveau décret (pièce jointe n° 4)

Nombre de logement(s) possible(s) :

Observations : Nouvelles régles PLU 7me édition

CONTRÔLE DETAILLE DES SURFACES

1

DT 296

TOTAL SURFACES

1092



Informations complémentaires

Pièce jointe n° 1 PLU de la zone Nb de page(s) 12

Pièce jointe n° 2 Extrait cadastral 1/1000 Nb de page(s) 1

Pièce jointe n° 3 Extrait cadastral 1/500 Nb de page(s) 1

Pièce jointe n° 4 Décret n° 2011‐1771 du 5 décembre 2011 Nb de page(s) 3

Pièce jointe n° 5 Plans à l'échelle 1:100 Nb de page(s) 2

0 0 0 0

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0 0 0

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0 0 0

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0 0 0

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LISTE DES PIECES JOINTES



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0 0 0

LES VUES DU TERRAIN



ANNEXE



TERRAIN

La nature du sol :

Règles déterminante pour

l'évaluation d'un terrain

La nature du sol :

7 cm X 10, 54 et placer en bordure

La nature du sol, du sous‐sol, la

configuartion du terrain,

peuvent entrainer une

augmentation du prix global. Le

terrain doit être solide, sûr,

bien situé et correspondre au

Solidité :

Sureté :

bien situé et correspondre au

Eviter les terrains de remblais

qui présentent des risques de

tassement au fils du temps.

Certains terrains peuvent

Ancrage :

Certains terrains peuvent

présenter des risques

d'affaissement, ceux dont le sol

est instable ou sur couche

A proscrire les terrains situés en

zone d'éboulement ou

Situation

Nature du sol : Roches

autre : Terre naturelle

d'avalanche.

Parking : Oui (4 places)

Situation : Site protégé

Servitude(s) : Aucune

Construction : 1962

Ruines : Aucune

Arbres : Pins

Clôtures : OuiClôtures : Oui

Tout à l'égout : Oui



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LE BIEN OBJET DE L'EXPERTISEVUES DE L'EXTERIEUR



ANNEXE



Façade gauche

Vue n° : 5

Murs : EnduitMurs : Enduit

Portes : Bois

Fenêtre(s) : Bois

Porte(s) fenêtre(s) : Aluminium

Volets : Bois

Autre : Néant


Façade entrée

Vue n° : 6Vue n° : 6

Murs : Enduit

Portes : Bois

Fenêtre(s) : Bois

Porte(s) fenêtre(s) : Aluminium

Volets : Bois

Autre : Néant

Façade droite

Vue n° : 7

Murs : Enduit

Portes : Bois

Fenêtre(s) : Bois

Porte(s) fenêtre(s) : Sans

Volets : BoisVolets : Bois

Autre : Néant



ANNEXE



Façade arrière gauche

Vue n° : 8


Portes : Sans

Fenêtre(s) : Bois


Volets : Bois

Autre : Néant


Façade arrière centre

Vue n° : 9Vue n° : 9

Murs : Enduit

Portes : Bois/PVC

Fenêtre(s) : Bois

Porte(s) fenêtre(s) : Bois

Volets : Bois

Autre : Néant

0

Façade arrière droit

Vue n° : 10

Murs : Enduit

Portes : Sans

Fenêtre(s) : PVC


Volets : BoisVolets : Bois

Autre : Néant

5.



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LE BIEN OBJET DE L'EXPERTISEVUES DE L'INTERIEUR



ANNEXE



Entrée

Vue n° : 11

Sol : Carrelage


Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Sans

Porte(s) fenêtres : Sans

chauffage : Central gaz

Autre : Néant


WC

Vue n° : 12

Sol : CarrelageSol : Carrelage

Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Néant

Dégagement

Vue n° : 13

Sol : Carrelage

Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois

Porte(s) fenêtres : SansPorte(s) fenêtres : Sans


Autre : Néant

0



ANNEXE



Cuisine

Vue n° : 14

Sol : Carrelage


Plafond : Enduit

Porte(s) : Sans

Fenêtre(s) : Aluminium

Porte(s) fenêtres : Aluminium


Autre : Eléments de cuisine


Séjour

Vue n° : 15


Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Sans

Fenêtre(s) : PVC



Autre : Cheminée

Chambre 1

Vue n° : 16

Sol : Carrelage

Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Sans

Porte(s) fenêtres : BoisPorte(s) fenêtres : Bois


Autre : Cheminée

0



ANNEXE



Chambre 2

Vue n° : 17

Sol : Carrelage


Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Néant


Chambre 3

Vue n° : 18


Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Néant

Salle de Bains

Vue n° : 19

Sol : Carrelage

Murs : Faïences

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Elément de sdb

0



ANNEXE



Coin repas

Vue n° : 20

Sol : Carrelage

Murs : FaïencesMurs : Faïences

Plafond : Poutres & voliges

Porte(s) : Aluminium

Fenêtre(s) : Sans



Autre : Néant


Cellier

Vue n° : 21


Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Néant

Cage d'escalier

Vue n° : 22

Sol : Bois

Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Néant

0



ANNEXE



Cave

Vue n° : 23

Sol : Ciment brut

Murs : Enduit cimentMurs : Enduit ciment

Plafond : Enduit ciment

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois


chauffage : Sans

Autre : Chaufferie


Buanderie

Vue n° : 24

Sol : Ciment brutSol : Ciment brut

Murs : Enduit ciment


Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Sans


chauffage : Sans

Autre : Néant

Bureau 1

Vue n° : 25

Sol : Moquette



Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Sans



Autre : Néant

0



ANNEXE



Bureau 2

Vue n° : 26

Sol : Moquette

Murs : Enduit cimentMurs : Enduit ciment


Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Néant


Séjour Rdc

Vue n° : 27


Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois

Porte(s) fenêtres : PVC


Autre : Néant

Coin cuisine Rdc

Vue n° : 28

Sol : Carrelage

Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois



Autre : Néant

0



ANNEXE



Salle d'eau ‐ wc Rdc

Vue n° : 29

Sol : Carrelage

Murs : Enduit Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Sans



Autre : Néant


Chambre Rdc

Vue n° : 30


Murs : Enduit

Plafond : Enduit

Porte(s) : Bois

Fenêtre(s) : Bois

Porte(s) fenêtres : Bois


Autre : Néant

Garage

Vue n° : 31

Sol : Ciment brut



Porte(s) : Sans

Fenêtre(s) : Sans


chauffage : Sans

Autre : Néant

0



ANNEXE



Entrée terrain

Vue n° : 32

Sol : Ciment brut

Murs : ClôtureMurs : Clôture

Plafond : Sans

Porte(s) : Métallique

Fenêtre(s) : Sans


chauffage : Sans

Autre : Néant


Terrasse couverte

Vue n° : 33


Murs : Enduit


Porte(s) : Sans

Fenêtre(s) : Sans


chauffage : Sans

Autre : Néant

Porche d'entrée

Vue n° : 34

Sol : Carrelage

Murs : Enduit


Porte(s) : Sans

Fenêtre(s) : Sans


chauffage : Sans

Autre : Néant

0



7ème modification du P.L.U. Approuvée le 09 juillet 2011

1

Z O N E I I U D

CARACTERE DE LA ZONE : Il s'agit d'une zone d'habitat individuel qui peut accueillir des collectifs. Les activités et les services non gênants pour l’habitat peuvent être autorisés.

Elle comprend :

- Un secteur II UDa correspondant à la zone de protection de la Tour Magne, (cf. décret annexé au présent règlement),

- Un secteur II UDb correspondant aux abords de l’établissement pénitentiaire,

- Un secteur II UDc situé au Sud de la voie ferrée NIMES/ALES.

- Un secteur II UDd destiné à accueillir des établissements sociaux-pédagogiques et médico-sociaux.

- Un secteur II UDe comprenant Castanet, Mas Chalvidan et Mas de Possac.

NOTA : Certains secteurs de cette zone étant classés inondables, toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute réhabilitation autorisées dans cette zone doivent respecter la réglementation sur les zones inondables (voir annexes).

SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DES SOLS.

ARTICLE II UD1 : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DES SOLS INTERDITS.

1) Les installations classées soumises à autorisation préfectorale ou à déclaration conformément à la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 modifiée, à l’exception des stations-service, parkings et dépôts d'oxygène.

2) L’aménagement des terrains de camping, de caravaning et le stationnement isolé de caravanes.

BRUN

Pièce jointe n° 01


2

3) Les installations et travaux divers suivants : - les garages collectifs de caravanes, - les parcs d’attraction et les aires de jeux et de sports ouverts au public, - les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules lorsqu’ils sont

susceptibles de contenir au moins 10 unités, - ainsi que les travaux d'affouillement et exhaussement du sol lorsque leur superficie est

supérieure à 100 m2 et que leur hauteur, s’il s’agit d’exhaussement, ou de leur profondeur dans le cas d’un affouillement excède 2m à l'exception des travaux d'affouillement nécessaires à l’exécution d’un permis de construire ou aux fouilles archéologiques.

4) L’ouverture et l’exploitation des carrières.

ARTICLE II UD2 : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DES SOLS AUTORISES SOUS CONDITIONS.

- L'aménagement et l'extension des établissements classés existants, à condition que soit prévue dans les travaux, la réduction des nuisances ou la mise en conformité de l'établissement.

SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DES SOLS.

ARTICLE II UD3 : ACCES ET VOIRIE.

1. ACCES.

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation.

Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la protection civile, de la défense contre l’incendie et de l’enlèvement des ordures ménagères. Ils ne devront en aucun cas être inférieurs à 4 m (quatre mètres) (bande de stationnement non comprise).

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques.

Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

2. VOIRIE.

Les voies à créer doivent avoir des caractéristiques adaptées à la circulation et aux opérations qu'elles doivent desservir.

Les voies privées ou publiques se terminant en impasse doivent être aménagées avec une aire de retournement.


3

La desserte sera assurée soit :

- par des voies existantes ouvertes à la circulation,

- soit par la création de voies nouvelles conformes aux prescriptions imposées par les Services Techniques.

3. PISTES CYCLABLES ET CHEMINEMENTS PIETONS.

Sur voirie nouvelle :Des pistes cyclables et des cheminements piétons seront réalisés, notamment sur les voies de 12 m (douze mètres) de large et plus, afin de renforcer les liaisons inter quartiers et desservir des espaces ou des équipements publics.

ARTICLE II UD4 : DESSERTE PAR LES RESEAUX.

1. EAU POTABLE.

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable.

En cas de pression insuffisante dans le réseau public, de consommations importantes ou de débits instantanés élevés ou autres contraintes techniques, les constructeurs devront réaliser et entretenir à leur charge sur leur réseau privé, et conformément aux prescriptions imposées par les Services Techniques :

- des installations mécaniques de surpression,

- des réserves particulières d'eau et installations évitant de compromettre le bon fonctionnement des réseaux publics.

2. ASSAINISSEMENT.

L’équipement intérieur des constructions, installations nouvelles ou de toutes réhabilitations, ainsi que l’amenée jusqu’aux réseaux publics devront être de type séparatif (séparation des eaux usées et des eaux pluviales) quel que soit le mode de collecte publique au droit de la construction.

2.1. Eaux usées.

Les eaux usées de toute construction ou installation nouvelle ainsi que de toute réhabilitation (à l’exception de celles situées aux abords du chemin de l’Arénier, de l’impasse de Catalogne, de l’impasse Paul Valéry, du chemin Guillaume Laforêt et de la portion du chemin de la Cigale comprise entre le chemin des Tours de Seguin et la rue Maurice Ravel), devront être raccordées par des canalisations gravitaires, de refoulement ou de relevage si nécessaire, au réseau public d’eaux usées ou unitaire. Ce raccordement devra faire l’objet d’une autorisation municipale et d’une visite de conformité.

Les eaux usées de toute construction ou installation nouvelle ainsi que de toute réhabilitation situées aux abords du chemin de l’Arénier, de l’impasse de Catalogne, de l’impasse Paul Valéry, du chemin Guillaume Laforêt et de la portion du chemin de la Cigale comprise entre le chemin des Tours de Seguin et la rue Maurice Ravel, devront être raccordées par des canalisations gravitaires, de refoulement ou de relevage si nécessaire, à un dispositif d’assainissement individuel dimensionné et conçu conformément à la réglementation en vigueur notamment les arrêtés ministériels du 6 mai et 3 décembre 1996 et l’arrêté préfectoral N°2005-00071 du 1er février 2005 (voir annexes). Ce dispositif d’assainissement individuel devra être mis en place de façon à pouvoir être mis hors circuit et raccordé


4

au réseau d’assainissement collectif si ce dernier venait à être posé au droit de la parcelle. Dans ce cas, toute construction devra être raccordée au réseau public d’assainissement soit gravitairement soit par refoulement soit par relèvement si nécessaire. Ce raccordement devra faire l’objet d’une autorisation municipale et d’une visite de conformité.

2.2. Eaux usées autres que domestiques.

Les eaux usées autres que domestiques ne peuvent être rejetées au réseau d’assainissement collectif sans autorisation. Celle-ci pourra être subordonnée à la mise en place d’un pré traitement ou prendre la forme d’une convention de rejet tripartite entre le pétitionnaire, le gestionnaire du réseau et la collectivité compétente, spécifiant les conditions d’acceptation des effluents au réseau collectif.

Toutes les installations, neuves ou réhabilitées relatives aux métiers de bouche devront être équipées au minimum, avant rejet au réseau public, d’un système de rétention des graisses et des féculents qui sera installé et entretenu conformément à la réglementation en vigueur aux frais du propriétaire ou du locataire.

Toutes les installations, neuves ou réhabilitées relatives aux métiers liés à l’automobile (garage, station service, parcs de stationnement) devront être équipées au minimum, avant rejet au réseau public, d’un système de rétention des graisses et des hydrocarbures qui sera installé et entretenu conformément à la réglementation en vigueur aux frais du propriétaire ou du locataire.

3. EAUX PLUVIALES

L’équipement intérieur des constructions ou installations nouvelles ou de toutes réhabilitations ainsi que l'amenée jusqu'aux réseaux publics devront être de type séparatif (séparation des eaux usées et des eaux pluviales) quel que soit le mode de collecte publique au droit de la construction.

Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute réhabilitation devront prendre en compte les dispositions de la réglementation en vigueur sur les zones inondables (et notamment l'arrêté préfectoral portant délimitation sur la commune de Nîmes du périmètre soumis aux dispositions de l’ancien article R.111-3 du Code de l’urbanisme au titre du risque naturel d’inondation par les crues des cadereaux en annexe, arrêté préfectoral portant délimitation sur 12 communes, dont Nîmes, du périmètre soumis aux dispositions de l’ancien article R.111-3 du Code de l’urbanisme au titre du risque naturel d’inondation par débordements du Vistre en annexe, Code de l’environnement et notamment ses articles L.214-1 à L.214-6 / voir l’article 9 des dispositions générales du P.L.U.).

4. ELECTRICITE.

Le réseau de distribution et les branchements devront être réalisés en souterrain pour toute construction neuve, restaurée ou rénovée en totalité.

Les appareils de comptage doivent être placés, dans un coffret agréé, en limite d'un accès public ou dans les parties communes de l'immeuble.

Dans le cas d'une impossibilité technique de branchement souterrain, l'alimentation pourra être faite suivant la technique des réseaux sur façade d’immeubles ou toute autre technique appropriée, choisie en concertation avec la Ville de Nîmes.

5. ECLAIRAGE PUBLIC.

Le réseau d’alimentation éclairage public devra être réalisé en souterrain pour toute construction neuve, restaurée ou rénovée en totalité. Dans le cas d’une impossibilité technique de branchement souterrain, l’alimentation pourra être faite suivant la technique des réseaux sur façades d’immeubles ou toute autre technique appropriée, choisie en concertation avec la Ville de Nîmes.


5

6. GAZ.

Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements au réseau de distribution doivent être réalisés en souterrain. Les colonnes montantes ne doivent pas être posées sur les façades principales.

7. TELECOMMUNICATIONS.

Les réseaux d’alimentation et les branchements doivent être réalisés en souterrain, ainsi que le réseau câblé et le haut débit.

Pour toutes constructions groupées, il sera installé un système de distribution de télévision collective qui sera construit conformément aux normes et à la réglementation en vigueur. Dans tous les cas, la distribution ne pourra pas se faire en façade.

8. GESTION DES DECHETS.

Afin d’éviter le dépôt anarchique des conteneurs contraire à l’hygiène et à l’esthétique et, de permettre le bon fonctionnement du tri sélectif rendu obligatoire par la loi du 13 juillet 1992 qui exige la collaboration active de tous les habitants :

- En habitat collectif : Pour toute construction nouvelle ou réaménagement d’immeuble existant, il doit être prévu des

locaux à déchets permettant l’accès et le stockage de conteneurs d’une capacité allant jusqu’à 770 litres ( sept cent soixante dix litres) par bac. Ce local doit être pourvu d’une bouche d’eau afin de pouvoir nettoyer les conteneurs ainsi que d’une grille d’évacuation reliée au réseau d’assainissement.

- En habitat individuel : Pour toute construction nouvelle ou réaménagement, il est nécessaire de prévoir un

emplacement pour les conteneurs à l’intérieur de la construction ou de la parcelle.

Le nombre de conteneurs et le litrage affecté seront calculés en fonction d'une règle de dotation " Ville de Nîmes", liée au nombre d'habitants et à la fréquence de la collecte.

- Pour toutes activités et services : Il doit être prévu des locaux à déchets fermés permettant l’accès et le stockage de conteneurs

pour les ordures ménagères et le tri sélectif d'une capacité allant jusqu'à 770 litres par bac. Ce local doit être pourvu d’une bouche d’eau afin de pouvoir nettoyer les conteneurs ainsi que d’une grille d’évacuation reliée au réseau d’assainissement.

Le nombre de conteneurs et le litrage affecté seront calculés en fonction de la règle de dotation " Ville de Nîmes", liée au nombre de salariés et à la fréquence de la collecte.

ARTICLE II UD5 : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS.

Dans le secteur II UDa, la surface minimale de l'îlot de propriété destinée à recevoir une construction nouvelle ou toute extension de constructions existantes ne devra pas être inférieure à 2 400 m2 (deux mille quatre cent mètres carrés) conformément au décret du 24 septembre 1957 joint en annexe.


6

ARTICLE II UD6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES.

POUR L'ENSEMBLE DE LA ZONE, EN DEHORS DU SECTEUR II UDc :

En bordure des voies publiques ou autres limites du domaine public (place, espace vert, etc.) les constructions seront implantées obligatoirement en retrait d'au moins 3 m (trois mètres) de l'alignement existant ou de l’alignement projeté représenté sur les documents graphiques.

En l'absence d'indication portée au plan et lorsque la voie aura une emprise inférieure à 8 m (huit mètres), les constructions devront être implantées obligatoirement à une distance d'au moins 6 m (six mètres) de l'axe de la voie.

Les espaces libres résultant du recul des immeubles, à l'exception des 3 m (trois mètres) jouxtant ceux-ci, sont destinés, en tant que de besoin, à être incorporés dans le domaine public.

Toutefois, l'implantation à l'alignement peut être autorisée :

1- lorsque les contraintes physiques ou des contraintes parcellaires à la date d’entrée en vigueur du P.L.U., ne permettent pas le retrait imposé par rapport à l'emprise publique,

2- lorsque la construction nouvelle doit venir s'intégrer dans une composition d'ensemble où toutes les constructions sont déjà implantées à l'alignement,

3- lorsque dans une composition d'ensemble, les constructions à l'alignement peuvent présenter une solution intéressante sur le plan architectural.

Pour le secteur II UDc :

L'alignement existant étant représenté par la limite du domaine public au droit de la parcelle concernée, les constructions devront être implantées, sans aucun retrait entre les niveaux sauf éventuellement le dernier, au ras de :

- l'alignement existant,

- ou de la réservation portée au plan.

NOTA (pour l’ensemble de la zone) :

1) Les constructions nouvelles pourront être éventuellement implantées en retrait des limites ci-dessus. Dans ce cas, les espaces non bâtis formant cour sur rue devront être clos par un mur tel que défini à l'article II UD11 et implanté sur la limite correspondante.


7

2) Pan coupé

3) Dans une composition d'ensemble recouvrant un ou plusieurs îlots, un alignement nouveau par rapport à l'alignement existant peut être admis ainsi que des constructions enjambant des voies, sous réserve que soit respecté un tirant d'air compatible avec les normes de sécurité et le Code de la Route.

4) Il n'est pas fixé de règles pour l'implantation des constructions en bordure des passages et cheminements réservés aux piétons. Des adaptations locales pourront être imposées pour des nécessités de circulation ou de sécurité des piétons.

Ces prescriptions sont applicables aux voies privées.

ARTICLE II UD7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES.

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 m (trois mètres).

ARTICLE II UD8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE.

Non réglementée.

ARTICLE II UD9 : EMPRISE AU SOL.

Pour l’ensemble de la zone, à l’exception du secteur II UDa :

L'emprise au sol des constructions, y compris les annexes de toutes natures, ne peut excéder 40 % de la surface totale du terrain.

Toutefois, la surface des parcs de stationnement couverts n'est pas prise en compte dans l'emprise au sol lorsque la totalité de la dalle de couverture est aménagée en espace d'agrément.

La surface restante sera aménagée suivant les règles de l'article II UD13.

A l'intersection des voies de moins de

8 m d'emprise, et si l'angle formé par les

deux façades est inférieur à 120 grades,

l'implantation des constructions doit respecter un pan

coupé tel que défini sur le croquis

ci-contre.


8


L'emprise au sol de la construction devra respecter les prescriptions du décret du 24 septembre 1957, joint en annexe, et ne pourra excéder 8 % de la surface du terrain.

ARTICLE II UD10 : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS.

Pour l’ensemble de la zone, à l'exception du secteur II UDa et du secteur II UDd :

La hauteur maximale d'une construction est fixée à 7m (sept mètres) à l’égout de couverture.


La hauteur maximale devra respecter exclusivement les prescriptions du décret du 24 septembre 1957, et ne pourra donc excéder 10 m ( dix mètres) sous corniche.

Dans le secteur II UDd :

La hauteur maximale d'une construction est fixée à 9 m (neuf mètres) à l’égout de couverture ( R+2).

Exception applicable sur l'ensemble de la zone en ce qui concerne les sites d'anciennes carrières :la hauteur maximale des constructions est fixée à 10 m (dix mètres) à l'égout de couverture ( R+2). Néanmoins, en aucun cas la hauteur au faîtage de la construction ne pourra dépasser le niveau moyen du front de taille au droit de la construction.

ARTICLE II UD11 : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS.

1. STYLE DE CONSTRUCTION.

Pour l’ensemble de la zone, à l'exception des secteurs II UDa :

Elles doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants du site et des paysages. Les façades doivent respecter les principes suivants :

- harmonie des couleurs avec le site,

- interdiction de tout pastiche et de matériaux apparents,

- respecter l'ordonnancement architectural, protéger ou mettre en valeur le tissu urbain.

Les murs pignons et les façades ayant vue directe sur les murs d'enceinte de l'établissement pénitentiaire doivent être aveugles.


Les constructions ne pourront être édifiées qu'en pierres du pays, en moellons ou en béton. Dans ce dernier cas, l'enduit obligatoire sera de teinte blanche, sable ou jaune clair.

Les couvertures devront être maintenues et, le cas échéant, établies ou rétablies en tuiles demi-rondes de couleur neutre.

Tous les projets devront être soumis à l'Architecte des Bâtiments de France.


9

Dans le secteur II UDb :

Les murs pignons et les façades ayant vue directe sur les murs d’enceinte de l’établissement pénitentiaire doivent être aveugles.

2. CLOTURES.

Pour l’ensemble de la zone, elles seront constituées :

- soit par des murs pleins d’une hauteur maximale de 2 mètres,

- soit par des murs "bahut" de 0,90 m de hauteur maximale surmontés d’une grille, l’ensemble ne devant pas excéder 2 m (deux mètres).

ARTICLE II UD12 : STATIONNEMENT DE VEHICULES.

A - EVALUATION

Afin d'assurer, en dehors des voies publiques ou privées, le stationnement des véhicules automobiles ou des "deux-roues", correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé :

1. POUR LES CONSTRUCTIONS A USAGE D’HABITATION. Au titre de l’article L.123-1-3 du code de l’urbanisme, il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat.

1.1. Habitat collectif :

2 (deux) places de stationnement par logement. Chaque place devra être directement accessible.

1.2. Habitat individuel :

2 (deux) places de stationnement par logement.

2. POUR LES BUREAUX.

La surface affectée au stationnement doit être égale à 60 % de la S.H.O.N. (Surface Hors Œuvre Nette).

Les aires de stationnement nécessaires aux "deux-roues" doivent être également prévues, avec un minimum de surface égale à 3 % de la S.H.O.N. (Surface Hors Œuvre Nette).

3. POUR LES ETABLISSEMENTS HOSPITALIERS, CLINIQUES .

2 (deux) places pour 3 lits.


10

4. POUR TOUTES LES AUTRES ACTIVITES.

La surface affectée au stationnement doit être égale à 45 % de la S.H.O.N. (Surface Hors Œuvre Nette).

NOTA : Pour les extensions et les aménagements dans les volumes existants, le stationnement n’est pas réglementé.

Toutefois, en cas de réalisation volontaire, les règles d'implantation applicables sont celles de l'ensemble de la zone.

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle applicable aux établissements qui lui sont le plus directement assimilables.

B - IMPLANTATION

1. HABITAT INDIVIDUEL.

Les 2 (deux) places de stationnement par logement doivent être aménagées sur la propriété, dont une incluse dans la construction.

2. HABITAT COLLECTIF ET BUREAU.

Ces aires de stationnement devront être obligatoirement enterrées.

3. AUTRES CONSTRUCTIONS.

L'ensemble des aires de stationnement devra être enterré et réalisé sur l'îlot de propriété.

En cas d'impossibilité technique, les places de stationnement pourront être réalisées :

- soit en rez-de-chaussée du bâtiment, suivant les règles de l'article II UD9,

- soit en surface, suivant les règles des articles II UD9 et II UD13.

La totalité des places devra être impérativement réalisée sur l'unité foncière.

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle applicable aux établissements qui lui sont le plus directement assimilables.

ARTICLE II UD13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS.

1. ESPACES LIBRES.

Les espaces libres de construction feront l'objet d'un aménagement paysager composé, soit de massifs arbustifs respectant les règles de densité, soit d’un enherbement, soit d’un aménagement minéral.


11

Pour les lotissements supérieurs à 3 lots :Il sera réservé des espaces libres communs. La superficie totale de ces espaces sera de 10 % de la surface totale du lotissement.

Pour les lotissements d'une surface supérieure à 5000 m2, il sera demandé 500 m2 d'un seul tenant et le reste des 10% demandés pourra être éclaté. Sur ces espaces libres, il sera réalisé un aménagement sportif léger ou une aire de jeux en conformité avec la législation en cours, équipés de mobilier urbain et aires fermées réservées aux animaux (canisites).Le reste de la surface fera l'objet d'un aménagement paysager composé, soit de massifs arbustifs respectant les règles de densité, soit d’un enherbement, soit d’un aménagement minéral excluant les zones résiduelles.

Ces espaces libres seront plantés d'arbres de haute tige, d’essence méditerranéenne, à raison d'un arbre pour 100 m2 (cent mètres carrés) d'espaces aménagés.

Les haies vives peuvent être utilisées pour accompagner ou non les clôtures.

2. AIRES DE STATIONNEMENT.

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige pour 4 (quatre) places de stationnement. Chaque parc de stationnement doit être planté d'une même variété d'arbres de haute tige. Les arbres doivent recevoir une protection efficace contre l'agression des véhicules.

3. BASSINS DE RETENTION.

Les bassins de rétention auront une forme s'intégrant au paysage. Les pentes des talus n'excéderont pas 30%. Un accès sera réservé pour l'entretien. Les abords immédiats et talus feront l'objet d'un aménagement paysager pouvant intégrer le minéral et le végétal. Les abords seront plantés d'arbres de haute tige, d’essence méditerranéenne, à raison d'un arbre pour 100 m² (cent mètres carrés) d'espaces aménagés y compris la surface du bassin.

4. VOIES (pour les lotissements).

Les voies ayant une emprise comprise entre 10 et 12 m (dix et douze mètres) doivent être plantées sur un côté de la chaussée d'un alignement d'arbres de haute tige. Chaque alignement doit être planté d'une même variété d'arbres avec un minimum de 8 (huit) arbres par hectomètre de voie.

NOTA : L'ensemble des plantations de ces différents espaces recevra un arrosage adapté.


Le déboisement ne pourra être autorisé que dans un rayon de 10 m (dix mètres) autour des habitations et, au-delà de cette limite que sous réserve du remplacement des arbres abattus ou dépérissant, par des essences s'adaptant au pays.

Dans le secteur II UDb :

Les abords des murs d'enceinte de l'établissement pénitentiaire doivent rester libres sur une profondeur de 6 m (six mètres). Aucune plantation d'arbres de haute tige ne doit être réalisée dans cette bande.


12

SECTION III - POSSIBILITES D'OCCUPATION DU SOL.

ARTICLE II UD14 : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.).

Le Coefficient d'Occupation du Sol (C.O.S.) est fixé à 0,40.

Dans le secteur II UDa, le C.O.S. est fixé à 0,25.

Dans le secteur II UDe, le C.O.S. est fixé à 0,50.

Ne sont pas soumis à la règle de densité les bâtiments d'intérêt public (bâtiments scolaires, sociaux, sanitaires, sportifs), pour lesquels la densité découle de l'application stricte des règles fixées par les articles 3 à 13.

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES-------------

EXTRAIT DU PLAN CADASTRAL INFORMATISÉ-------------

Département :GARD

Commune :NIMES

Section : DTFeuille : 000 DT 01

Échelle d'origine : 1/1000Échelle d'édition : 1/1000

Date d'édition : 10/04/2012(fuseau horaire de Paris)

Coordonnées en projection : RGF93CC44©2011 Ministère du budget, des comptespublics, de la fonction publique et de laréforme de l’Etat

Le plan visualisé sur cet extrait est gérépar le centre des impôts foncier suivant :NIMES 167 Rue Salomon Reinach 3003230032 NIMES Cedex 1tél. 04.66.87.60.82 -fax [email protected]

Cet extrait de plan vous est délivré par :

cadastre.gouv.fr

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BRUN


DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES-------------

PLAN DE SITUATION-------------

Département :GARD

Commune :NIMES

Section : DTFeuille : 000 DT 01

Échelle d'origine : 1/1000Échelle d'édition : 1/500

Date d'édition : 10/04/2012(fuseau horaire de Paris)

Coordonnées en projection : RGF93CC44©2011 Ministère du budget, des comptespublics, de la fonction publique et de laréforme de l’Etat

Le plan visualisé sur cet extrait est gérépar le centre des impôts foncier suivant :NIMES 167 Rue Salomon Reinach 3003230032 NIMES Cedex 1tél. 04.66.87.60.82 -fax [email protected]

Cet extrait de plan vous est délivré par :

cadastre.gouv.fr

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BRUN


7 décembre 2011 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 9 sur 162

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Décrets, arrêtés, circulaires

TEXTES GÉNÉRAUX

MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE, DU DÉVELOPPEMENT DURABLE,DES TRANSPORTS ET DU LOGEMENT

Décret no 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplirpour les travaux sur constructions existantes

NOR : DEVL1122320D

Publics concernés : particuliers, entreprises, professionnels de la construction, collectivités territoriales.

Objet : simplification des formalités à accomplir pour certaines extensions de constructions existantes.

Entrée en vigueur : 1er janvier 2012, sauf en ce qui concerne les demandes d’autorisation d’urbanismedéposées avant cette date, auxquelles restent applicables les dispositions antérieures du code de l’urbanisme.

Notice : le décret porte de vingt à quarante mètres carrés la surface hors œuvre brute maximale desextensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un planlocal d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, soumises à la procédure de déclarationpréalable.

Au-delà de quarante mètres carrés, les extensions en cause donnent lieu à un permis de construire.Entre vingt et quarante mètres carrés, sont également soumises à la procédure de permis de construire les

extensions qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés parle code de l’urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte.

Enfin, le décret supprime l’obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volumed’une construction entraînant également le percement d’un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

Références : le code de l’urbanisme modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa rédaction issuede cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Le Premier ministre,

Sur le rapport de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement,

Vu le code de l’urbanisme, notamment ses articles L. 421-1 et L. 421-4 ;Vu l’avis du comité des finances locales (commission consultative d’évaluation des normes) en date du

28 juillet 2011 ;Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Art. 1er. − Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :

1o L’article R.* 421-14 est remplacé par les dispositions suivantes :

« Art. R.* 421-14. Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructionsexistantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires :

a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors œuvre brute supérieure à vingt mètres carrés ;b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les

travaux ayant pour effet la création d’une surface hors œuvre brute supérieure à quarante mètres carrés ;toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus devingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface hors œuvre brute, lorsque leur réalisationaurait pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés àl’article R. 431-2 ;

c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque cestravaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies àl’article R. 123-9 ;

BRUN


7 décembre 2011 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 9 sur 162

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d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens del’article L. 313-4.

Pour l’application du c du présent article, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la mêmedestination que le local principal. » ;

2o Le septième alinéa de l’article R.* 421-17 est remplacé par les dispositions suivantes :« f) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors œuvre brute supérieure à deux mètres carrés

et inférieure ou égale à vingt mètres carrés. Ce dernier seuil est porté à quarante mètres carrés pour les projetssitués en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusionde ceux impliquant la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surfacehors œuvre brute lorsque cette création conduit au dépassement de l’un des seuils fixé à l’article R. 431-2 duprésent code. »

Art. 2. − L’article R.* 431-2 du code de l’urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travauxsur construction existante conduisant la surface de plancher de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixéspar le présent article. »

Art. 3. − Le présent décret entre en vigueur le 1er janvier 2012.Les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées avant le 1er janvier 2012 sont instruites sur le fondement

des dispositions réglementaires relatives aux procédures de dépôt des autorisations d’urbanisme applicablesavant cette date.

Art. 4. − La ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement et le secrétaired’Etat auprès de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé dulogement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié auJournal officiel de la République française.

Fait le 5 décembre 2011.

FRANÇOIS FILLON

Par le Premier ministre :

La ministre de l’écologie,du développement durable,

des transports et du logement,NATHALIE KOSCIUSKO-MORIZET

Le secrétaire d’Etatauprès de la ministre de l’écologie,

du développement durable,des transports et du logement,

chargé du logement,BENOIST APPARU

Echelle 1:100 - BRUN Expet immobilier - Tél. 04 66 81 50 44

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12345678

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dégagementS.:8,48 m2

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BRUN


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chambreS.:11,40 m2

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