r glement de coprpri t residence place du...

PLACE DU MONTEIL - 1/64 -

PRELIMINAIRE

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant les st atuts de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par les lois n° :

66-1006 du 28 décembre 1966 74-908 du 29 octobre 1974 77-804 du 19 juillet 1977 79-2 du 2 janvier 1979 85-1470 du 31 décembre 1985 92-653 du 13 juillet 1992 94-624 du 21 juillet 1994 95-73 du 21 juillet 1995 96-987 du 14 novembre 1996 96-1107 du 18 décembre 1996 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) 2003-590 du 2 juillet 2003, 2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL ( Engagement National pour le Logement )

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règle ment d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ses modificatifs objets des décrets n° :

73-748 du 26 juillet 1973 86-768 du 29 juin 1986 92-735 du 31 juillet 1992 95-162 du 15 février 1995 97-532 du 23 mai 1997 2000-293 du 04 avril 2000 2004-479 du 27 mai 2004, 2005-240 du 14 mars 2005 et arrêté du 24 mars 2005, 2007-285 du 1er mars 2007.

Vu l’arrêté du 23 mars 1972, fixant le modèle du règlement type de copropriété pour l’article R443.29 du Code de la Construction et de l’Habitation (ancien article 12 du décret n°72-216 du 22 mars 1972 porta nt application de l’article 26 de la loi n°71-588 du 1 6 juillet 1971),

Vu les recommandations de la Commission relative à la copropriété, parues à ce jour,

Vu l’état descriptif et le règlement de copropriété dressé par S.C.P « Henri VINCENS de TAPOL et Patrick LEBLOND » notaires associés 74, avenue Pasteur 33600 PESSAC.

Les copropriétaires réunis en assemblée générale, après en avoir débattu et approuvé les adaptations ré-alisées sur le règlement ci-dessus défini pour tenir compte de l’évolution des textes ci-dessus cités.


Les présentes ont pour objet :

� Remettre à jour l’état descriptif de division après avoir contrôlé et éventuellement corrigé :

• La destination et la description sommaire de chaque lot

• La répartition des tantièmes de copropriété attribués à chaque lot

� Définir de manière exhaustive les parties et éléments d’équipement de l’immeuble qui sont à usage

privatif, et celles et ceux qui sont réputés chose commune à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux.

� Enoncer les obligations et droits des copropriétaires

� Fixer les règles de l’administration de la propriété indivise

Les présentes obligent chaque copropriétaire d’une fraction indivise ainsi que ses ayants-droit. Dans tous les contrats translatifs ou déclaratifs de propriété d’un ou plusieurs lots, il est fait mention des présentes et les nouveaux propriétaires sont tenus à s’obliger à leur exécution. Les actes concernant des droits quelconques sur la propriété privative, passés à titre temporaire par un co-propriétaire ou ses ayants-droit, comportent impérativement l’engagement du bénéficiaire de se conformer aux dispositions des présentes. Dans les contrats et actes sus-indiqués, les parties font élection de domicile avec attribution de juridiction dans le ressort du tribunal civil du lieu de la situation de BORDEAUX.


PREMIERE PARTIE

ETATS DESCRIPTIFS DE L’IMMEUBLE

TITRE PREMIER

Descriptif architectural de la copropriété

CHAPITRE 1

Désignation de la copropriété

Article 1 - Situation cadastrale de la copropriété

Le présent règlement de copropriété s’applique à l’ensemble immobilier édifié à PESSAC :

21 Place du Monteil et 1,3,5,7 et 9 rue Antonin ANT OUNE

Cet ensemble figure au plan cadastral de ladite commune :

• Section CS numéro 508 pour une contenance de 25ares 39ca

CHAPITRE 2

Descriptif de construction de la copropriété

Article 2 - Organisation de la copropriété

Le bâtiment, à usage d’habitation, est élevé sur rez-de-chaussée et duplex d’un étage, une cour aménagée en garages, emplacements de parkings et voies de circulation et dégagements pour voitures et piétons .

2.1. Organisation du bâtiment

Le bâtiment comporte :

2.1.1. Au rez-de-chaussée :

• Deux escaliers numérotés N°1 et N°2 desservant le 1er étage

• Un emplacement pour poubelles

• Armoire technique ( électricité )

• Les boîtes aux lettres à l’extérieur dans le mur de clôture

• La fosse protégeant les compteurs d’eau individuels

• QUATORZE appartements destinés à l’habitation

• LOT N°1 - UN appartement de trois pièces principales, en duplex, d’une superficie de 63 m² environ.

- avec jouissance exclusive du jardin de 28 m² environ.










• LOT N°6 - UN appartement de deux pièces principales, d’une superficie de 42 m² environ.











- avec jouissance exclusive du jardin de 50 m² environ, et de deux parkings de stationnement.

• LOT N°12 - UN appartement de trois pièces principales, en duplex, d’une superfi-cie de 63 m² environ.






2.1.2. Au 1er étage desservi par l’escalier N°2

• Le palier

• TROIS appartements à usage d’habitation :

• LOT N°15 - UN appartement de deux pièces principales, d’une superficie de 44 m² environ donnant sur l’escalier N°2.



2.1.3. Au 1er étage desservi par l’escalier N°1

• Le palier

• TROIS appartements à usage d’habitation :





2.2. Organisation du bâtiment de garages

Le bâtiment, élevé d’un simple rez-de-chaussée est divisé en garages pour véhicules automobiles au nombre de SEPT, LOTS N°21 à 27.

2.3. Organisation de l’espace non bâti

Le bâtiment de l’ensemble immobilier est entouré d’espaces libres et de voie de desserte organisés de la manière suivante :

• Espaces verts au droit du bâtiment

• Parkings non couverts réservés au stationnement automobile, LOTS N° 28 à 40.

• Voies de circulation et de desserte du bâtiment.

CHAPITRE 3

Plans de l’immeuble

Article 3 - Plans de l’immeuble

Sont déposés au deuxième bureau des hypothèque de BORDEAUX les plans suivants :

• Plan du rez-de-chaussée • Plan du premier étage • Plans de masse et de situation

Sur ces plans sont repérés les lots constituant les parties privatives de l’immeuble.


TITRE DEUXIÈME

Etat descriptif de division de la copropriété

CHAPITRE 1

Les tantièmes de copropriété

Article 4 - Dispositions légales et réglementaires relatives à la quote-part de copropriété 4.1. De l’existence d’une quote-part de copropriété

L’ensemble immobilier objet des présentes est composé d’un ensemble de surfaces dénommées :

• LOTS, pour les surfaces divises réservées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires. Ces lots sont numérotés de 1 à 40 et constituent les parties privatives de la copropriété telles que définies à l’article 6 du présent règlement.

• PARTIES COMMUNES, pour les surfaces indivises réservées à l’usage de tous les co-propriétaires. Ces surfaces représentent les parkings visiteurs, au nombre de six. Elles constituent les parties communes de la copropriété telles que définies aux articles 7 et 8 du présent règlement.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965, portant organis ation du statut de la copropriété, dispose en son ar-ticle 5 que la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative du lot considéré par rapport à la somme des valeurs de tous les lots.

4.2. Expression de la quote-part

Définie à l’article précédent comme étant une proportion, la quote-part de copropriété des parties communes s’exprime par la relation suivante :

lots les tous de valeurs des SommeX lot du Valeur X lot du écopropriét de partQuote =−

Un tel rapport représente le pourcentage d’un lot X par rapport à l’ensemble des lots et s’exprime en TANTIEMES qui selon le cas prennent pour nom : centièmes, millièmes, dix-millièmes, cent-millièmes …

4.3. Précisions concernant la notion de valeur d’un lot

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en son article 5 « in fine », énonce les critères permettant d’établir la valeur d’un lot. Ces critères concernent la superficie, la consistance et la situation des lots, sans égards à leur utili-sation et à leur valeur marchande.

CHAPITRE 2

Tantièmes de copropriété affectés à chaque lot

Article 5 - Etat de répartition des tantièmes par lot 5.1. Principes

L’ensemble immobilier objet des présentes est divisé en QUARANTE lots numérotés de 1 à 40. Ces lots constituent les parties privatives de l’immeuble et à chacun d’eux, selon les dispositions énon-cées à l’article 4 précédant, est affectée une quote-part de copropriété exprimé:en MILLIEMES

5.2. Enumération des tantièmes affectés à chaque lot


AU REZ DE CHAUSSEE

LOT N° UN – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT CINQUANTE CINQ / DIX MILLIEMES des parties communes 555 / 10.000

LOT N° DEUX – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT QUATRE VINGT DIX NEUF / DIX MILLIEMES des parties communes

599 / 10.000

LOT N° TROIS – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT SOIXANTE HUIT / DIX MILLIEMES des parties communes 568 / 10.000

LOT N° QUATRE – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT SOIXANTE DOUZE / DIX MILLIEMES des parties communes

572 / 10.000

LOT N° CINQ – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT SOIXANTE ET ONZE / DIX MILLIEMES des parties communes 571 / 10.000

LOT N° SIX – Un appartement de deux pièces principales

Et les QUATRE CENT DIX / DIX MILLIEMES des parties communes

410 / 10.000

LOT N° SEPT – Un appartement de deux pièces principales

Et les QUATRE CENT NEUF / DIX MILLIEMES des parties communes 409 / 10.000

LOT N° HUIT – Un appartement de deux pièces principales

Et les QUATRE CENT SEPT / DIX MILLIEMES des parties communes

407 / 10.000

LOT N° NEUF – Un appartement de deux pièces principales

Et les QUATRE CENT TRENTE HUIT / DIX MILLIEMES des parties communes 438 / 10.000

LOT N° DIX – Un appartement de deux pièces principales

Et les QUATRE CENT VINGT TROIS / DIX MILLIEMES des parties communes

423 / 10.000

LOT N° ONZE – Un appartement de deux pièces principales

Et les QUATRE CENT TRENRE CINQ / DIX MILLIEMES des parties communes 435 / 10.000

LOT N° DOUZE – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT CINQUANTE DEUX / DIX MILLIEMES des parties communes

552 / 10.000


LOT N° TREIZE – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT CINQUANTE SOIXANTE SEIZE / DIX MILLIEMES des parties communes 576 / 10.000

LOT N° QUATORZE – Un appartement de trois pièces principales en duplex

Et les CINQ CENT QUATRE VINGT TREIZE / DIX MILLIEMES des parties communes

593 / 10.000 AU PREMIER ETAGE

LOT N° QUINZE – Un appartement de deux pièces principales

Et les TROIS CENT QUATRE VINGT SEPT / DIX MILLIEMES des parties communes 387 / 10.000

LOT N° SEIZE – Un appartement de deux pièces principales

Et les TROIS CENT QUATRE VINGT NEUF / DIX MILLIEMES des parties communes

389 / 10.000

LOT N° DIX SEPT – Un appartement de deux pièces principales

Et les TROIS CENT QUATRE VINGT DIX SEPT / DIX MILLIEMES des parties communes 397 / 10.000

LOT N° DIX HUIT – Un appartement de deux pièces principales

Et les TROIS CENT SOIXANTE QUATRE / DIX MILLIEMES des parties communes

364 / 10.000

LOT N° DIX NEUF – Un appartement de deux pièces principales

Et les TROIS CENT QUATRE VINGT QUATRE / DIX MILLIEMES des parties communes 384 / 10.000

LOT N° VINGT – Un appartement de deux pièces principales

Et les TROIS CENT SOIXANTE DIX SEPT / DIX MILLIEMES des parties communes

377 / 10.000 REZ DE CHAUSSEE - GARAGES

LOT N° VINGT ET UN – Un garage

Et les SOIXANTE / DIX MILLIEMES des parties communes 60 / 10.000

LOT N° VINGT DEUX – Un garage

Et les SOIXANTE / DIX MILLIEMES des parties communes

60 / 10.000

LOT N° VINGT TROIS – Un garage

Et les SOIXANTE ET UN / DIX MILLIEMES des parties communes 61 / 10.000

LOT N° VINGT QUATRE – Un garage

Et les SOIXANTE ET UN / DIX MILLIEMES des parties communes

61 / 10.000


LOT N° VINGT CINQ – Un garage


LOT N° VINGT SIX – Un garage

Et les SOIXANTE ET UN / DIX MILLIEMES des parties communes

61 / 10.000

LOT N° VINGT SEPT – Un garage


REZ DE CHAUSSEE - PARKINGS

LOT N° VINGT HUIT – Un parking

Et les TREIZE / DIX MILLIEMES des parties communes 13 / 10.000

LOT N° VINGT NEUF – Un parking

Et les TREIZE / DIX MILLIEMES des parties communes

13 / 10.000

LOT N° TRENTE – Un parking


LOT N° TRENTE ET UN – Un parking


13 / 10.000

LOT N° TRENTE DEUX – Un parking


LOT N° TRENTE TROIS – Un parking


13 / 10.000

LOT N° TRENTE QUATRE – Un parking


LOT N° TRENTE CINQ – Un parking


13 / 10.000

LOT N° TRENTE SIX – Un parking



LOT N° TRENTE SEPT – Un parking


LOT N° TRENTE HUIT – Un parking


13 / 10.000

LOT N° TRENTE NEUF – Un parking


LOT N° QUARANTE – Un parking


13 / 10.000

Soit QUARANTE lots représentant 10.000 / 10.00 0 5.3. Tableaux récapitulatifs

L’état descriptif de division établi ci-dessous est résumé dans le tableau récapitulatif, conformément à l’article 71 du décret 55.1350 du 14 octobre 1955 portant application du décret 55.22 du 4 janvier 1955 sur la réforme de la publicité foncière.


Quotes-parts charges

LOTS Bâtiment Escalier Etage

Nature des lots

généra-les en 10.000

bâtiment en

9406

Garages

et parkings

1 Unique - RDC Appartement 555 555














15 Unique 2 1er étage Appartement 387 387






21 Unique - Cour Garage 60 60 22 Unique - Cour Garage 60 60 23 Unique - Cour Garage 61 61 24 Unique - Cour Garage 61 61 25 Unique - Cour Garage 61 61 26 Unique - Cour Garage 61 61 27 Unique - Cour Garage 61 61 425

28 Unique - Cour Parking 13 13













TOTALISATIONS

10.000

9406

169


DEUXIEME PARTIE

CARACTERISTIQUES DE LA COPROPRIÉTÉ

TITRE PREMIER

Identification des parties de l’immeuble

CHAPITRE 1

Les parties privatives de la copropriété

Article 6 - Définition - Enumération 6.1. Définition

Constituent les parties privatives de la copropriété objet des présentes :

• Les locaux compris dans un lot, tels que définis à l’article 4 du présent règlement, affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

• Les éléments d’équipements et éléments à usage privatif contenus dans chaque lot. 6.2. Eléments constitutifs des parties privatives se rattachant à la construction

• Carrelages, parquets et revêtements de sol de toute nature • Plafonds et leurs supports à l’exception du gros œuvre • Cloisons et portes intérieures • Enduits des gros murs et des cloisons séparatives, les peintures et papiers peints • Porte palière, fenêtres et portes-fenêtres, persiennes, volets ou stores, ainsi que leur

chambranles, châssis, leurs accessoires et, d’une façon générale, les ouvertures ou vues des locaux privatifs

• Partie vitrée éclairant une partie privative • Les barres d’appuis des fenêtres et les garde-corps des balcons ou loggias, à

l’exception des parties constitutives du gros œuvre • Les deux parkings du lot N°11.

6.3. Eléments d’équipements constitutifs de parties privatives

• Les éléments décoratifs (tentures, tapisseries, corniches, glaces etc..) • Les éléments à usage individuel :

• Appareils sanitaires et robinetterie, • lavabos, • baignoires, douches, • Installations de cuisine et V.M.C

• Installation de chauffage électrique individuel • Installations des cabinets d’aisance • Placards et penderies, tout ce qui concourt à l’aménagement intérieur ( glace, boise-

rie, etc..) • Canalisations d’évacuation et de vidange des éléments à usage individuel raccor-

dées aux conduits d’évacuation communes • Le réseau électrique interne y compris le compteur divisionnaire E.D.F. • Les câbles coaxiaux internes reliant les récepteurs de ces locaux au système de ré-

ception de l’image • Les installations téléphoniques et celles permettant l’ouverture télécommandée de la

porte d’entrée

NOTA :

Les séparations entre les appartements constituées d’une cloison légère ne faisant pas partie du gros œuvre sont réputées mitoyennes entre les copropriétaires voisins.


CHAPITRE 2

Les parties communes de la copropriété

Article 7 - Définition - Enumération 7.1. Définition

Constituent les parties communes de la copropriété objet des présentes :

• La totalité du sol sur lequel est construit l’immeuble • Les locaux et espaces de la copropriété autres que ceux constituant des parties privatives • Les installations de toute nature équipant l’immeuble et desservant les installations privées.

7.2. Parties communes relatives à l’ensemble immobilier

Les parties communes à tous les copropriétaires sont constituées :

• La totalité du sol bâti et non bâti du terrain sur lequel est bâti l’ensemble immobilier • Les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend et tout autre élé-

ment constitutif de l’ossature du bâtiment • Les clôtures et les murs séparatifs en tant qu’ils dépendent de la copropriété • Le portail d’accès de la Résidence • Les passages et voies de circulation et dégagements pour voitures et piétons • Le gros œuvre des planchers du bâtiment, éventuellement les hourdis de ces plan-

chers à l’exclusion des lambourdes, du parquet et de tout autre revêtement de sol et des lattes ou tout autre matériau fixés sur les hourdis et destinés à recevoir l’enduit formant le plafond et situé dans un lot

• La charpente et la couverture • Les murs et cloisons du bâtiment séparant les parties communes des parties privati-

ves à l’exception des portes donnant accès à des parties privatives • Les murs et cloisons séparant des lots ou supportant des planchers à l’exclusion des

enduits ou revêtements intérieurs • Les coffres, conduits de cheminées, gaines de ventilation situés à l’intérieur du bâti-

ment ainsi que les souches, têtes de cheminées et leurs accessoires • Les ornements de façade de chaque bâtiment y compris les balcons, à l’exception

des appuis des fenêtres, fenêtres, portes-fenêtres, des gardes-corps et balustrades des balcons, persiennes, volets, stores

• Les locaux et espaces communs du bâtiment tels que les emplacements pour pou-belles, les gaines techniques ( répartiteur téléphonique, système de réception de l’image etc. )

• Les accès de quelque nature que se soit, escalier, cage d’escalier couloir et déga-gements donnant accès à la cage d’escalier.

7.3. Eléments d’équipement commun aux copropriétaires du bâtiment

• Les tuyaux de chute des écoulements des eaux pluviales, ménagères et usées

( gouttières, chêneaux, etc..) • Les canalisations d’alimentation en eau et les éléments associés, jusqu’aux robinets

d’arrêt placés dans les appartements, le compteur d’arrosage • Le réseau d’alimentation en énergie électrique jusqu’à la tête de distribution dispo-

sée à l’entrée des appartements • Le réseau d’alimentation en énergie électrique assurant l’éclairage des parties

communes • Les installations de communication telles qu’interphones et accessoires associés

permettant l’ouverture à distance du portail de la Résidence, à l’exclusion des appa-reils situés dans une partie privative

• Les matériels portatifs de lutte contre l’incendie à l’exclusion de ceux éventuellement disposés à l’intérieur d’une partie privative

• Tous les objets mobiliers, ustensiles et matériels se trouvant pour les besoins de ces copropriétaires dans ces parties communes et tous droits accessoires de ces parties communes, et d'une façon générale, tout ce qui n'est pas affecté à l'usage particulier et exclusif d'un copropriétaire, à un autre groupe ou à l'ensemble.


7.4. Parties et choses communes au bâtiment de garage

Les parties et choses du bâtiment formant garages se limitent à

• L’ossature du bâtiment constituée par les gros murs porteurs et séparatifs des lots • La toiture du bâtiment • Les tuyaux de chute des écoulements des eaux pluviales.

7.5. Parties et choses communes à l’ensemble des copropriétaires des Parkings

• Le revêtement des parkings .

Article 8 - Dispositions spécifiques SANS OBJET

TITRE DEUXIEME

Les charges de la copropriété

CHAPITRE 1

Du fondement légal des charges de copropriété

Article 9 - Principes L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 1er du décret 67.223 du 17 mars 1967 combinés, disposent que :

1. Tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges engendrées par

• La conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copropriété,

• Les services collectifs et les éléments d’équipement communs.

2. Des états de classification et de répartition sont à établir pour ladite copropriété. Ces dispositions font l’objet des chapitres 2 et 3 suivants.

CHAPITRE 2

Les charges de la copropriété relatives à

la conservation, l’entretien et l’administration de s parties communes

Article 10 - Définition Les charges de la copropriété relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties commu-nes sont celles qui prennent en considération les constructions, leur environnement et la gestion générale des parties communes. Ces charges, plus communément appelées « charges générales », incombent à tous les copropriétaires.


Article 11 - Enumération

11.1. Charges incombant à tous les copropriétaires

Les charges générales incombant à tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier sont celles re-latives aux parties et choses communes et se rapportant :

• A l’administration et à l’entretien desdites charges et parties communes

• Impôts et taxes de toute nature auxquels sont assujetties les parties communes • Frais de convocation, de notification ou de communication des procès verbaux

d’assemblée générale • Consommation d’énergie électrique pour l’éclairage des parties non bâties et des lo-

caux communs à tous les copropriétaires. • Consommation d’eau froide dans les locaux communs à tous les copropriétaires,

ainsi que celle relative à l’arrosage des espaces verts et le nettoyage des espaces non bâtis.

• Primes d’assurances souscrites dans l’intérêt de la copropriété. • Honoraires du syndic et ceux des experts et spécialistes auxquels l’assemblée gé-

nérale, ou le conseil syndical, déciderait d’avoir éventuellement recours. • Achat d’équipements nécessaires à la gestion de la copropriété. • Frais de procédure • Les clôtures et murs de l’ensemble immobilier • Le portail de la Résidence

11.2. Charges générales incombant aux copropriétaires du bâtiment

Les charges générales incombant aux copropriétaires du bâtiment sont celles relatives aux parties et choses communes de ce bâtiment se rapportant essentiellement à la conservation et l’entretien des-dites choses et parties communes.

Ces charges générales sont engendrées par les dépenses concernant :

• Les frais de ravalement de façade auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons, des extérieurs des fenêtres, des persiennes ou stores, garde-corps, balustrades, appuis de balustrades et fenêtres de chaque appartement, bien que des choses soient propriété privée.

• Les réparations de toute nature, grosses ou petites, effectuées sur • les gros murs et les balcons • la toiture et les terrasses accessibles ou non • les locaux techniques et communs propres au bâtiment. • Les clôtures et murs de l’ensemble immobilier

• Le raccordement obligatoire à la canalisation principale du tout à l’égout • Les réparations effectuées à la suite d’engorgement des canalisations d’évacuation

de toute nature lorsque la cause ne peut être exactement déterminée • Les travaux de réfection et d’entretien effectués sur les structures internes du bâti-

ment ( cage d’escalier, l’escalier, couloirs de desserte, palier etc. ).

11.3. Charges générales incombant aux copropriétaires des garages

Les charges générales relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties commu-nes du bâtiment des garages incombant aux copropriétaires concernés sont constituées par les dé-penses qu’engendrent :

• Les réparations de toute nature effectuées sur les gros murs, les murs mitoyens en-tre les lots, la toiture et les évacuations des eaux pluviales.

• Les ravalements de façade auxquels s’ajoutent les réparations et remises en état des portes.


Article 12 - Répartition des charges

Telles qu’énoncées à l’article 11 au paragraphes 11.1, 11.2 et 11.3 précédents, les charges généra-les relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes se répartissent de la manière suivante :

• Les charges générales énoncées au paragraphe 11.1 sont réparties entre tous les copropriétaires formant le syndicat des copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété du sol et des parties communes générales exprimés en :

DIX MILLIEMES.

• Les charges générales énoncées au paragraphe 11.2 sont réparties entre tous les copropriétaires formant le syndicat des copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété du bâtiment exprimés en :

NEUF MILLE QUATRE CENT SIX IEMES.

• Les charges énoncées au paragraphes 11.3 sont réparties entre les copropriétaires

possédant un garage au prorata des tantièmes du total des garages exprimées en :

QUATRE CENT VINGT CINQ IEMES.

• Les charges concernant tous les copropriétaires des parkings

Les charges sont réparties entre tous les copropriétaires possédant un parking au prorata des tantièmes de copropriété des parties communes des parkings exprimées en :

CENT SOIXANTE NEUF IEMES.

CHAPITRE 3

Les charges de la copropriété relatives aux

services collectifs et éléments d’équipement commun

Article 13 - Définition Les charges de la copropriété relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun sont celles définies en fonction :

• des fournitures d’eau, électricité, par les services collectifs

• de l’utilité que ces éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot. Les charges improprement appelées « charges spéciales » incombent selon leur nature, à tous les copro-priétaires ou aux copropriétaires d’un même bâtiment.

Article 14 - Enumération D’une manière générale, la notion de service collectif est associée à celle d’équipement commun, de telle sorte que les services collectifs sont ceux qui mettent en oeuvre des éléments d’équipement commun. Compte tenu des dispositions de construction et d’organisation de l’immeuble objet des présentes, on dis-tingue :

• la dépense d’éclairage des parties et choses communes du bâtiment • le nettoyage des parties et choses communes • les contrats d’entretien des auxiliaires du bâtiment tels que interphones s’ils existent.


Article 15 - Répartition des charges

Telles qu’énoncées au paragraphe précédent, les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs se répartissent de la manière suivante :

• Les charges énoncées à l’article 14, sont réparties entre tous les copropriétaires au

prorata des tantièmes de copropriété du sol et des parties communes générales ex-primés en DIX MILLIEMES.

• La répartition des charges relatives à la consommation d’eau froide des occupants

est faite au prorata des mètres cubes d’eau froide débités à leurs compteurs divi-sionnaires.

• Il existe un compteur d’eau spécifique à la consommation d’eau pour le nettoyage des parties communes du bâtiment et pour l’arrosage des espaces verts. Cette part des charges relatives à la consommation de cette eau froide consommée est à ré-partir au prorata des tantièmes de copropriété des parties communes générales ex-primées en DIX MILLIEMES..


TROISIEME PARTIE

REGLEMENT DE COPROPRIETE

TITRE PREMIER

Conditions d’usage de l’immeuble en copropriété (Règlement intérieur)

CHAPITRE 1

Destination de l’immeuble

Article 16 - Usage des différents lots

L’immeuble objet des présentes est exclusivement destiné à l’habitation.

CHAPITRE 2

Du bon usage des parties de l’immeuble

Article 17 - Du bon usage des parties privatives 17.1. Principes

Chaque copropriétaire occupant ou locataire se conformant aux dispositions du bail de location, a le droit de jouir comme bon lui semble des lots constitutifs de ses parties privatives, à condition de ne pas nuire aux droits des autres occupants et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble ni porter atteinte à sa destination.

17.2. Occupation des lieux

Les appartements sont occupés bourgeoisement. L’exercice d’une profession libérale n’est pas tolérée dans l’immeuble

Aucun lieu de réunion d’une quelconque organisation ou association ne peut être installé dans l’immeuble.

Les occupants des lieux veillent à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment trou-blée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service.

17.3. Bruits et animaux Sont proscrits tous les bruits ou tapages de quelque nature que ce soit troublant la tranquillité des occupants quand bien même ces bruits ou tapages se produisent à l’intérieur d’un appartement ou sont le résultat de l’utilisation d’appareils de télévision ou radiodiffusion, d’électrophones ou de tout autre appareil sous réserve de l’observation des règlements de ville et de police.

Les animaux familiers sont tolérés dès lors que par leur comportement ils ne troublent pas la tran-quillité de l’immeuble. Tous les dégâts ou préjudices causés par les animaux demeureront à la charge de leur propriétaire. Il est licite de par les dispositions de la Loi 99.5 du 6/01/1999 d’interdire la détention d’un chien ap-partenant à la première catégorie mentionnée à l’article L211.12 du Code rural.


17.4. Travaux modificatifs dans les parties privatives Chaque copropriétaire peut modifier comme bon lui semble, la distribution intérieure des locaux et dépendances dont il a la jouissance et autoriser par un document écrit son éventuel locataire à faire les modifications qu’il souhaite.

Si les travaux projetés sont susceptibles d’affecter la solidité de l’immeuble, ou plus généralement toute chose ou partie commune ou encore une partie privative appartenant à un autre copropriétaire, il est impératif que soit recherché l’accord du syndicat des copropriétaires concernés.

Pour ce faire, le copropriétaire ou le locataire expressément autorisé notifie au syndic son intention. Cette notification est accompagnée du projet de modification. Cette démarche impose au syndic d’inscrire cette disposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle -voire d’une assemblée générale restreinte- qui, après délibération et statuant selon les dispositions de l’article 25, alinéa 2, de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, donne ou refuse l’autorisation de réaliser les travaux projetés. Dans tous les cas le copropriétaire demeure responsable des conséquences des travaux qu’il fait ef-fectuer pour son propre compte ou au profit d’un locataire, ainsi que des gênes causées aux voisins par les bruits, odeurs, rayonnements, salissures, affaissements et dégradations de toute nature.

Avant de commencer les travaux, le copropriétaire ou le locataire autorisé doit apporter au syndic la preuve que les dispositions relatives aux assurances telles qu’énoncées à l’article 49 du présent rè-glement sont régulièrement prises. Toutefois la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées est, par ap-plication de l’article 11 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation des copropriétai-res réunis en assemblée générale. Outre les protections phoniques, thermiques et olfactives, les aménagements réalisés par les oc-cupants doivent respecter les normes concernant la sécurité incendie, conformément aux articles L.122-1 et suivants et R.121-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation, et plus parti-culièrement l’article R.121-5. Les propriétaires des garages peuvent, avec autorisation du syndicat des copropriétaires, faire une ouverture dans le mur du garage donnant accès sur leur jardin. Cette opération qui reste à la charge de l’occupant, s’apparente à des travaux effectués dans les parties privatives, en conséquence de quoi les dispositions du paragraphe 17.4 précédent sont à respecter strictement.

17.5. Travaux de réparation et d’entretien des équipements communs Les copropriétaires occupants et les locataires doivent souffrir sans indemnité l’exécution de travaux de réparation et d’entretien sur les équipements communs et dans les parties communes, étant en-tendu que ces travaux sont menés avec toute la diligence et la célérité désirables. En cas de besoin, les copropriétaires occupants et les locataires sont tenus de livrer accès aux syn-dic, architecte, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire et exécuter les travaux de réparation et d’entretien.

17.6. Utilisation des fenêtres, balcons

Il ne peut être étendu de linge aux fenêtres. Une tolérance est accordée sur les balcons à la condi-tion que le système d’étendage ne dépasse pas la hauteur de la balustrade. Aucun objet ne peut être posé sur le rebord des fenêtres à l’exception des bacs à fleurs dès lors qu’ils sont fixés, vers l’intérieur des balcons, et équipés de bacs étanches destinés à retenir l’excédent d’eau d’arrosage qui pourrait du fait de son évacuation détériorer les murs et incommoder voisins et passants. Il ne devra jamais être jeté dans la cour ni eau, détritus ou immondices quelconques. Les copropriétaires occupants et les locataires ainsi que les personnes respectivement au service des uns et des autres, se conforment au règlement de police pour ce qui est de battre les tapis et secouer les chiffons de nettoyage.


17.7. Plaques indicatrices et enseignes Les écriteaux annonçant la mise en vente ou la location d’un lot peuvent être fixés sur la façade dès lors que les usages locaux sont respectés.

17.8. Entretien des canalisations d’eau et de la robinetterie Afin de prévenir les fuites d’eau et les vibrations dans les canalisations, les copropriétaires oc-cupants ou les locataires selon les dispositions prévues dans le bail de location, sont tenus de main-tenir en état de fonctionnement et de faire réparer le cas échéant les divers robinets des équipe-ments et les chasses d’eau des cabinets d’aisance.

Pendant les forts gels, il ne peut être jeté d’eau dans les conduites extérieures d’évacuation.

En cas de fuite, le copropriétaire occupant ou le locataire fait réparer les installations concernées dans le meilleur délai et informe la compagnie d’assurance auprès de laquelle il a souscrit la clause dégâts des eaux et dégâts occasionnés aux voisins.

17.9. Droit à l’image Chaque copropriétaire occupant ou locataire dispose d’une antenne de télévision collective.

17.10. Harmonie générale de l’immeuble

Bien que constituant des choses et des parties privatives, les portes d’entrée des logements et des locaux, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des bal-cons et des fenêtres et d’une manière générale toute chose contribuant à l’harmonie de l’immeuble ne peuvent subir de modifications sans autorisation des copropriétaires réunis en assemblée géné-rale.

La polychromie d’origine doit être respectée lors de la réfection de la peinture de l’ensemble immobi-lier.

Les portes donnant accès aux parties privatives, les fenêtres, les volets, les persiennes, les stores et jalousies sont entretenus et maintenus en bon état par chaque copropriétaire occupant ou locataire selon les dispositions prévues au bail de location.

Toutefois, afin de respecter l’harmonie d’ensemble, la peinture des équipements cités ci-dessus fait l’objet d’une opération concertée et décidée en assemblée générale après que les copropriétaires en auront délibéré et voté selon les dispositions de l’article 26 paragraphe 26.4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965..

17.11. Location

Tout copropriétaire peut louer son bien comme bon lui semble à condition que le locataire ou sous locataire soit de bonne vie et de bonnes mœurs ; cette location se fait selon les principes énoncés à l’article 52 paragraphe 52.6 du présent règlement. L’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat et l’exploitation de garnis sont formelle-ment interdite.

17.12. Revêtement des sols des appartements : Tout copropriétaire ou locataire pouvant justifier d’une autorisation écrite de son bailleur, peut chan-ger le revêtement de sol de l’appartement dont il a la jouissance. Cette opération qui reste à la charge de l’occupant, s’apparente à des travaux effectués dans les parties privatives, en conséquence de quoi les dispositions du paragraphe 17.4 précédent sont à respecter strictement. De plus, les copropriétaires occupant ou le locataire autorisé, s’assure que le procédé adopté et les matériaux utilisés présentent des caractères d’isolation phonique au moins égales à celles d’origine.

17.13. Surcharges des planchers

Il ne peut être placé ni entreposé aucun objet dont le poids excède la limite de charge des planchers, afin de ne pas compromettre leur solidité ou celle des murs et de ne pas détériorer ou lézarder les plafonds situés à l’étage immédiatement au-dessous.


17.14. Chauffage et climatisation :

Le chauffage des appartements est individuel. Les appareils à combustion lente ne sont pas autori-sés (ex : appareil de chauffage utilisant le pétrole lampant etc.). S’agissant d’équiper un appartement d’un système de climatisation, l’occupant des lieux tout en se conformant aux dispositions du paragraphe 17.4 précédent, doit observer les dispositions du Code de la santé publique relatives au dépassement de l’émergence, c’est à dire que l’écart entre le bruit résiduel et le bruit des machines fonctionnant à plein régime ne doit pas excéder 5 dBA.

17.15. Emménagement – déménagement :

Que ces opérations soient le fait du copropriétaire ou d’un locataire, l’un et l’autre demeure pleine-ment responsable des dommages causés par les déménageurs aux choses et parties communes. Les meubles doivent, dans la mesure du possible, être transportés par l’extérieur à l’aide d’une grue ou tout autre moyen de levage. A la fin des opérations, le copropriétaire ou le locataire s’assure que les parties communes, les élé-ments d’équipement commun, les aires de stationnement soient débarrassées de tous détritus et de toutes salissures. Il est indispensable que le syndic soit prévenu au moins 48 heures avant les opérations.

17.16. Parkings

Les parkings sont réservés à l’usage des véhicules automobiles, type voiture particulière. Aucune réparation ou entretien, de quelque nature que se soit n’est autorisée. Aucun stationnement de cara-vane et véhicule poids lourd n’est autorisé.

17.17. Dispositions particulières concernant chaque lot Tout lot principal ou secondaire ne peut être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisé sauf décision contraire de l’assemblée générale sta-tuant après délibération à l’unanimité.

17.18. Responsabilité des occupants Tout copropriétaire occupant ou locataire demeure responsable à l’égard de ses voisins des consé-quences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence, ou celle des personnes dont il répond ou encore par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.

Article 18 - Du bon usage des parties communes 18.1. Principes

Les copropriétaires occupants et les locataires usent librement des parties communes pour la jouis-sance de leur fraction divise respective, suivant leur destination propre, telle qu’elle résulte du pré-sent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

18.2. Aspect des choses et des parties communes

L’aspect des choses et parties communes doit être respecté sauf décision contraire prise en assem-blée générale après délibération suivie d’un vote effectué selon les dispositions de l’article 28 para-graphe 28.4 du présent règlement.

Ne peuvent être apposés écriteaux, plaques, enseignes visibles de l’extérieur et décorations exté-rieures autres que ce qui existe déjà, sauf obligation légale ou décision prise en assemblée générale après délibération suivie d’un vote effectué selon les dispositions de l’article 25 paragraphe 25.4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

18.3. Tenues des entrées, vestibules, paliers et espaces communs Nul copropriétaire occupant ou locataire ne peut encombrer les parties communes telles qu’entrées, vestibules, paliers, escaliers et d’une manière générale tout espace réputé partie commune, ni y laisser séjourner quoi que ce soit, ni les utiliser même temporairement pour un usage privatif.


Les parties communes ne peuvent en aucun cas servir de garage permanent à des moyens de lo-comotion, ni être encombrés d’aucun autre objet, sauf décision contraire prise en assemblée géné-rale après délibération des copropriétaires du bâtiment, suivie d’un vote effectué selon les disposi-tions de l’article 25 paragraphe 25.3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Les vélomoteurs, motos, scooters sont formellement interdits dans les parties communes de l’ensemble immobilier.

18.4. Livraisons Les livraisons sont faites sous la responsabilité du copropriétaire occupant ou du locataire concerné, le matin avant 10 heures et jamais dimanche et jour férié.

Les produits de livraison ne sont entreposés dans le bâtiment que le temps nécessaire à leur prise en charge par leur commanditaire.

Il ne peut être stocké dans les parties communes aucune matière dangereuse, insalubre ou malodo-rante, quand bien même elle serait destinée à l’entretien des parties communes.

18.5. Boîtes aux lettres

Les boîtes aux lettres en nombre égal au nombre de lots principaux réservés à l’habitation sont in-crustées dans le mur de clôture à l’extérieur du bâtiment.

Aucune boîte aux lettres supplémentaire ne peut être installée sans décision prise en assemblée générale après délibération, et vote des copropriétaires concernés, selon les dispositions de l’article 25.4 de la loi du 10 juillet 1965.

18.6. Système de réception de l’image

Dès lors qu’un dispositif de réception de l’image existe pour le bâtiment, aucune autre antenne ou parabole ne peut être installée. Il appartient à chaque copropriétaire occupant ou locataire de se raccorder au réseau de distribution. L’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser par l’une de ses décisions l’installation d’une antenne parabolique sur la terrasse des bâtiments à condition que :

− l’installation soit réalisée par un professionnel − la demande d’installation, accompagnée d’un dossier technique, soit présentée à

l’assemblée générale qui statue alors selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.3 du présent règlement

− l’entreprise réalisatrice apporte la preuve que les dispositions relatives aux assurances tel-les qu’énoncées à l’article 49 du présent règlement soit régulièrement prises.

18.7. Parties communes réservées à un usage privatif

Lorsque certaines parties communes sont, en raison de leur configuration ou de leur situation dans l’immeuble, susceptibles d’être utilisées à titre privatif, tels que puits de jour, balcons ou extrémité de couloir de desserte, l’attribution de ce droit exclusif procède d’une décision prise en assemblée gé-nérale après délibération suivie d’un vote effectué selon les dispositions de l’article 25 paragraphe 25.4 ou 25.5 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que l’espace commun en cause ne contient pas, ou contient, des éléments d’équipement commun.

Les modalités d’entretien et de réparation des parties communes objet d’un droit d’usage privatif in-combent :

− à la copropriété pour ce qui est du gros œuvre − au bénéficiaire pour ce qui est du revêtement, de l’embellissement ainsi que des barres

d’appui et balustrades des balcons et des fenêtres.

Ces dispositions font l’objet d’une opération concertée telle que définie à l’article 17 paragraphe 17.10 du présent règlement.

18.8. Etat de carence

En cas de carence de la part d’un copropriétaire dans l’entretien de ses parties privatives, tout au moins pour celles visibles de l’extérieur ainsi que d’une façon générale pour toutes celles dont le dé-faut d’entretien a des incidences à l’égard des parties communes ou des autres parties privatives ou de l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndic, après décision prise en assemblée générale, fait re-


médier aux frais du copropriétaire défaillant à cette carence après mise en demeure par lettre re-commandée avec accusé de réception restée sans effet pendant un délai d’un mois.

18.9. Arrêt des services collectifs et des éléments d’équipement commun

L’ensemble des services collectifs et des éléments d’équipement commun sont propriété collective, de ce fait nul copropriétaire occupant ou locataire ne peut réclamer des dommages et intérêts en cas d’arrêt imputable à un cas de force majeure ou de suspension momentanée pour des nécessités d’entretien ou des raisons accidentelles.

18.10. Entretien et nettoyage des parties communes

L’entretien et le nettoyage des parties communes s’effectuent selon les modalités énoncées dans les décisions prises en assemblée générale après délibération, suivie d’un vote effectué selon les dis-positions de l’article 25 paragraphe 25.3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Article 19 - Clauses résolutoires Les deux clauses résolutoires énoncées en 19.1 et 19.2 suivants, sont génératrices d’aggravation de charges imputables aux contrevenants. Ces décisions sont du ressort de l’assemblée générale après qu’elle en ait déli-béré et statué selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.3 du présent règlement. 19.1. Clause pénale

Toute violation de l’une quelconque des dispositions visées aux articles 17 et 18 peut, de convention expresse, faire l’objet à l’initiative du syndic d’une pénalité pécuniaire égale au plus à vingt fois le montant de la base d’affranchissement d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

19.2. Clause pécuniaire

Tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires à la suite de dégradations d’une partie commune ou d’un équipement commun du fait d’un copropriétaire ou de l’une des personnes rési-dant sous son toit, à un titre gracieux ou locataire, sont en totalité imputables audit copropriétaire. Une telle résolution est prise en assemblée générale statuant après délibération selon les disposi-tions de l’article 25 alinéa 25.3. de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas d’un déménagement ou emménagement, il est utile qu’un état des lieux soit fait par l’occupant des lieux, quittant ou entrant, et le syndic assisté du conseil syndical, avant et après les mouvements de mobilier.


TITRE DEUXIÈME

Administration de la copropriété

Les copropriétaires constituent une collectivité : le syndicat des copropriétaires. Ces derniers réunis en assem-blée générale assurent la gestion des parties communes de la copropriété, par l‘adoption de résolutions après délibération. Un syndic assisté d’un conseil syndical a pour mission de faire exécuter les résolutions adoptées.

CHAPITRE 1

Le syndicat des copropriétaires

Article 20 - De l’existence du syndicat des copropriétaires 20.1. Fondement légal et réglementaire

La collectivité des copropriétaires constitue un syndicat doté de la personnalité civile. Un tel syndicat est régi par les dispositions énoncées dans :

• la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 • le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 • les textes modificatifs et complémentaires cités dans le préliminaire

20.2. Composition du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est au minimum composé de deux copropriétaires. Il prend nais-sance dès que cette situation est formée et prend fin dès que la dite situation vient à cesser. Le syndicat des copropriétaires a pour siège le bureau du syndic, à défaut tout autre lieu de réunion habituel de l’assemblée générale.

20.3. Spécificité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est une entité collégiale qui prend des décisions collectives. Le syndicat des copropriétaires peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif conformément aux dis-positions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Article 21 - Fonctionnement du syndicat des copropriétaires 21.1. Objectifs du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile a pour objectifs : • la conservation de l’immeuble • l’administration des parties communes

21.2. Moyens d’action du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale prend des résolutions selon le proces-sus énoncé à l’article 28 du présent règlement. Doté de la personnalité juridique, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandeur qu’en défendeur même contre certains copropriétaires ; notamment il peut agir conjoin-tement avec un ou plusieurs copropriétaires afin de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble.

21.3. Moyens d’expression des membres du syndicat des copropriétaires

Chaque membre du syndicat s’exprime par un vote après délibération, sur tout point inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. A cet effet, chaque membre dispose de :


• UN SUFFRAGE

• UN NOMBRE DE VOIX égal aux tantièmes

- de copropriété du sol (exprimée dix-millièmes) Ces tantièmes représentent la quote-part de chaque copropriétaire soit dans la totalité du sol soit dans la totalité des parties communes de chaque bâtiment. En son article 22, la loi n°65-557 du 10 juillet 19 65 impose les dispositions suivantes : si un copro-priétaire dispose d’une quote-part supérieure à l’ensemble des quotes-parts des autres copropriétai-res, le nombre de voix dont il disposera pour s’exprimer en assemblée générale, est ramené à la somme des voix de tous les autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, qu’il soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. Un mandataire ne peut réunir plus de trois mandats en plus du sien propre en tant que copropriétaire. Un mandataire peut cependant être porteur de plus de trois mandats à condition que la totalité des tantièmes dont il dispose ne dépasse pas 5% du total des tantièmes du syndicat. En cas de dépassement, il convient de :

• revenir aux dispositions de l’alinéa trois précédant en limitant à trois le nombre de mandats susceptibles d’être détenus par tout mandataire.

• annuler un ou plusieurs mandats de manière à respecter la règle des 5% énoncée à l’alinéa quatre précédant.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 2 2 dispose que le syndic, même s’il a qualité de co-propriétaire ainsi que son conjoint, ses ascendants, descendants et préposés ne peuvent être man-dataires d’un copropriétaire. En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés sont représentés par un seul mandataire ; à défaut d’un accord préalable le mandataire est désigné par le tribunal de grande instance compétent territorialement, à la requête de l’un d’eux ou du syndic et à leurs frais.

21.4. Qualité des copropriétaires en opération de vote

En assemblée générale, lors du vote pour l’adoption ou non d’une résolution, est réputé :

• Copropriétaire opposant : celui qui, présent ou représenté à l’assemblée générale, s’est op-posé par un vote à une résolution finalement adoptée par l’assemblée générale.

• Copropriétaire défaillant : celui qui n’est ni présent ni représenté à l’assemblée générale.

• Copropriétaire abstentionniste : celui qui, présent ou représenté à l’assemblée générale,

s’abstient de voter soit qu’il n’est pas concerné soit qu’il émet des réserves sur le bien fondé d’une résolution.

• Copropriétaire « refus de vote » : celui qui, présent ou représenté à l’assemblée générale,

exprime la volonté de ne pas prendre part au vote.

Les copropriétaires n’ont pas à justifier le sens de leur vote. S’agissant d’un mandataire, porteur d’un mandat impératif (ordre de vote, ordre de candidature, etc.), ce dernier n’a à justifier le sens de son vote que vis-à-vis de son mandant..

CHAPITRE 2

L’assemblée générale

Article 22 - Du caractère privé de l’assemblée générale L’assemblée générale des copropriétaires est une réunion privée. Seuls y participent les copropriétaires membres du syndicat et leurs mandataires. Bien que l’assemblée générale des copropriétaires soit réguliè-rement convoquée par le syndic en fonction, la présence de ce dernier n’est pas indispensable à sa tenue. En cas de besoin, à l’occasion d’un projet de travaux, d’un contentieux ou de toute autre disposition, il peut être intéressant de recueillir l’avis d’un spécialiste. Ce dernier est invité à assister aux débats avec l’accord


de l’assemblée générale statuant selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règle-ment. Lorsque la question est abordée, le spécialiste est admis en assemblée générale pour donner des informa-tions et répondre aux questions des participants. Il quitte l’assemblée générale avant que celle-ci ne re-prenne ses délibérations.

Article 23 - Fréquence et époque des réunions Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en son a rticle 7 qu’une assemblée générale des copropriétai-res est tenue au moins une fois chaque année. L’époque peut être fixée en assemblée générale ; il paraît judicieux de fixer la date de la réunion de l’assemblée générale en mars ou avril, le jour restant à préciser, afin de permettre au syndic d’arrêter les comptes de l’exercice écoulé. Si le besoin s’en fait sentir, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée autant de fois qu’il paraît nécessaire pour la bonne gestion de la copropriété. Certaines assemblées générales peuvent être restreintes lorsqu’elles n’intéressent qu’une partie des membres du syndicat des copropriétaires. L’article 38.1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 196 5 dispose que l’assemblée générale est impérativement convoquée lorsqu’une catastrophe technologique endommage les parties communes de la copropriété. Cette assemblée générale se tient dans les deux mois suivant la catastrophe.

Article 24 - Convocation de l’assemblée générale

24.1. Initiative de la convocation

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en son a rticle 7 paragraphe 2 que l’assemblée géné-rale est convoquée par le syndic. Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en son a rticle 8 paragraphe 1 que la convocation de l’assemblée générale est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat des copro-priétaires. Cette demande notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception pré-cise la ou les questions de l’ordre du jour. Si la demande reste infructueuse plus de huit jours, le président du conseil syndical convoque régulièrement l’assemblée générale. La convocation est noti-fiée au syndic. Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 en son article 8 paragraphe 3 dispose que si :

• Le conseil syndical n’existe pas, soit que ses membres n’aient pas encore été nommés, soit que l’assemblée générale ait pris la résolution de ne pas l’instituer,

• Le président du conseil syndical ne procède pas à la convocation de l’assemblée géné-rale dans les conditions prévues à l’article 8 paragraphe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précédemment cité,

tout copropriétaire peut mettre en demeure le syndic ou le syndic et le président du conseil syndical, dès lors que ce dernier existe, de procéder à la convocation de l’assemblée générale.

Si la mise en demeure, adressée par pli recommandé avec accusé de réception, demeure infruc-tueuse plus de huit jours, ce même copropriétaire peut provoquer la dite convocation dans les condi-tions fixées à l’article 50 du décret n°67-223 du 1 7 mars 1967, c’est-à-dire en adressant, par l’intermédiaire d’un avocat, une requête au président du tribunal de grande instance. Ce dernier, sta-tuant en matière de référé, habilite le dit copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de con-voquer l’assemblée générale.

Dans l’un ou l’autre cas, la mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic ou au syndic et au président du conseil syndical, doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité.

L’assemblée générale des copropriétaires, dans les conditions prévues à l’article 34 paragraphe 34.9 du présent règlement, est convoquée par le président du conseil syndical devenu syndic provi-soire par la volonté de l’assemblée générale.


24.2. Forme de la convocation

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en son a rticle 9 que, sauf urgence, la convocation est notifiée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion sous forme d’un pli recommandé avec accusé de réception, sauf décision contraire prise en assemblée générale. Les mutations n’étant opposables au syndic qu’à partir du moment où elles lui ont été notifiées dans les formes prévues par la recommandation n°3 de la Commission relative à la copropriété, explicitant l’article 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la convocation adressée à l’ancien copropriétaire se-lon les dispositions du paragraphe précédent, antérieurement à la mutation survenue, n’a pas à être renouvelée ; elle vaut à l’égard du nouveau copropriétaire qui en est informé par le notaire chargé de recevoir l’acte de mutation.

24.3. Contenu de la convocation

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en son a rticle 9 premier paragraphe que la convoca-tion de l’assemblée générale des copropriétaires comporte :

• le lieu, la date et l’heure de la réunion des copropriétaires • l’ordre du jour précisant les points pour lesquels des résolutions sont à prendre (objet

du paragraphe 24.4 suivant) • les documents nécessaires à la tenue de l’assemblée générale (objet du paragraphe

24.5 suivant). 24.4. Ordre du jour

L’ordre du jour est établi par celui qui convoque l’assemblée générale, en liaison avec le conseil syndical spécialement réuni à cet effet.

Tout copropriétaire ou membre du conseil syndical peut à tout moment notifier au syndic la ou les questions qu’il souhaite voir inscrire à l’ordre du jour, avant l’envoi de la convocation de l’assemblée générale.

Cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

24.5. Documents à joindre à l’ordre du jour

Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

24.5.1. Pour la validité de la résolution sous peine d’annulation de l’assemblée générale :

1°- Les états imposés par le plan comptable : • état financier après répartition • le compte de gestion générale • le compte de gestion pour charges et produits courants • le compte de gestion pour gros travaux et opérations exceptionnelles réalisés • état des gros travaux et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin

de l’exercice. 2°- Les conditions essentielles du contrat ou, en c as d’appel à la concurrence, les conditions

essentielles des contrats proposés, lorsque l’assemblée générale est appelée à approu-ver un contrat, un devis, un marché pour la réalisation des travaux.

3°- Le ou les projets de contrat de syndic, lorsque l’assemblée générale est appelée à dési-gner le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

4°- Le projet d’autorisation de toute convention re lative à des marchés ou des contrats de fournitures passés :

• Entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré.

• Entre le syndicat des copropriétaires et une entreprise dont les personnes mention-nées précédemment sont propriétaires ou détiennent une participation dans son ca-pital.

5°- Le projet des modifications du règlement de cop ropriété. 6°- Le projet de résolution lorsque l’assemblée gén érale est appelée à statuer sur l’une des

questions suivantes : • le montant et la date d’exigibilité des provisions prévues aux articles 39, 47 et 48 du

présent règlement, • la représentation du syndic dans tous les actes de la vie civile


• les dispositions prévues à l’article 28 du présent règlement • les dispositions relatives à l’amélioration et l’addition de locaux privés et à l’exercice

du droit de surélévation, conformément aux dispositions des articles 30 (alinéas 1, 2 et 3), 35, 37 et 39 de la loi n°65-557 du 10 juille t 1965.

24.5.2. Pour l’information des copropriétaires :

1. Les annexes au budget prévisionnel. 2. L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération. 3. L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée générale des co-propriétaires.

Article 25 - Dispositions préliminaires à la tenue de l’assembl ée générale 25.1. Actions du syndic

Le syndic, de par sa fonction, ou toute autre personne habilitée à convoquer régulièrement l’assemblée générale est secrétaire provisoire et à ce titre :

• Fait procéder à l’émargement de la feuille de présence qu’il aura préalablement établie selon le modèle joint en annexe 3 du présent règlement, sous le contrôle du conseil syndical et des copropriétaires présents ou représentés par leurs mandataires. La feuille de présence peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316.1 et suivants du code civil.

• Fait appel à candidature pour la présidence de l’assemblée générale. Tout copropriétaire ou mandataire peut faire acte de candidature. La désignation du président se fait par élection selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement. En cas d’égalité de voix entre plusieurs candidats, le sort désigne celui qui occupera la fonction. Sur le pro-cès verbal, il est fait état des résultats des votes.

• Remet au président élu de l’assemblée générale les mandats en sa possession, à charge

pour ce dernier de répartir les mandats nominatifs et de distribuer les mandats non nomina-tifs entre les copropriétaires présents ou représentés par les mandataires, dans le respect des dispositions de l’article 21 paragraphe 21.3 du présent règlement.

25.2. Constitution du bureau de l’assemblée générale – Election de ses membres

Le président de séance procède à la constitution du bureau de l’assemblée générale en faisant dé-signer un secrétaire de séance et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Tout copropriétaire ou mandataire peut faire acte de candidature. Sauf avis contraire de l’assemblée générale, le syndic assume la charge de secrétaire.

Le vote est nominatif et se fait selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent rè-glement. En cas d’égalité de voix entre plusieurs candidats, le sort désigne celui qui occupera la fonction. Sur le procès verbal, il est fait état du résultat des votes nominatifs. L’omission de telles dispositions entraîne la nullité de l’assemblée générale qui peut être demandée devant le tribunal de grande instance sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un quel-conque grief.

Article 26 - Déroulement de l’assemblée générale 26.1. Actions du président de séance

Les membres du bureau ayant été désignés par le vote des copropriétaires, le président de séance :

• ouvre solennellement la séance et dirige les débats • vérifie la feuille de présence et règle les questions relatives

- aux mutations - aux changements de domicile

en modifiant le contenu de la feuille de présence initialement établie par le syndic en fonction

• constate que les documents énumérés à l’article 24 paragraphe 24.5 du présent règle-ment sont effectivement joints à la convocation adressée à chaque copropriétaire


• organise le vote de l’assemblée générale sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour et uniquement celles-ci, après que les copropriétaires et mandataires auront débat-tu. Le vote s’effectue selon les modalités exposées aux articles 27 et 28 suivants du présent règlement. Les résultats du vote sont proclamés pour chaque question portée à l’ordre du jour

• déclare la séance levée lorsque l’ordre du jour est épuisé • signe et certifie exacte la feuille de présence avant de la remettre au secrétaire de

séance en prenant soin d’y noter la sortie des copropriétaires ou des mandataires en cours de séance.

26.2. Actions du secrétaire de séance

Le secrétaire de séance, sauf décision contraire prise par assemblée générale, est le syndic en fonc-tion à condition qu’il accepte. A ce titre et en vue de l’établissement du procès verbal, le secrétaire :

• fait apparaître pour chaque point porté à l’ordre du jour un texte clair et précis soumis à la délibération de l’assemblée générale. Y sont précisés les divers avis et critiques

• se rapproche des scrutateurs afin de pouvoir, au vu de la feuille des votes, reporter les votes des copropriétaires faisant suite à la délibération

• note les réserves formulées par le ou les copropriétaires opposants sur la régularité des délibérations

Article 27 - Expression des copropriétaires en assemblée généra le 27.1. Délibérations

Chaque point porté à l’ordre du jour, après avoir été exposé par le président de séance ou toute au-tre personne compétente, fait l’objet d’un débat suivi d’une délibération. Toute délibération est sanctionnée par un vote qui conduit l’assemblée générale des copropriétaires à adopter ou rejeter une résolution.

27.2. Mode d’expression des copropriétaires présents ou représentés

L’article 21 paragraphe 21.3 du présent règlement indique les moyens d’expression dont disposent les copropriétaires ou leurs mandataires. La recommandation n°4 relative à la tenue des assem blées précise que le vote sanctionnant chaque délibération ne peut se dérouler à bulletin secret car il y a lieu d’identifier avec précision les copro-priétaires abstentionnistes et opposants. En conséquence de quoi, le vote est public et se fait soit à main levée soit à bulletin nominatif.

27.3. Cas particulier

S’agissant de dispositions intéressant un groupe déterminé de copropriétaires, seuls ces derniers délibèrent et prennent part au vote dans les conditions fixées au paragraphe 27.2 précédent.

27.4. De la validité des résolutions Le décret n°67-223 du 17 mars 1967, en son article 13, dispose que : Les résolutions prises en assemblée générale ne sont valides que si elles ont été inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions de l’article 24 du présent règlement. En outre, l’assemblée générale peut examiner, sans prendre de résolution, toute question portée à sa connaissance et non inscrite à l’ordre du jour.

Article 28 - Majorités recherchées 28.1. Disposition fondamentale

L’assemblée générale des copropriétaires ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un co-propriétaire une modification à la désignation de ses parties privatives ou aux modalités de leur


jouissance, telles qu’elles résultent des dispositions énoncées aux articles 6 et 17 du présent règle-ment.

28.2. Majorité simple

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son a rticle 24 que les décisions de l’assemblée géné-rale s’exprimant sous forme de résolutions, sont prises à la MAJORITE DES VOIX EXPRIMEES par les copropriétaires présents ou représentés sauf s’il en est autrement décidé par la loi.

28.3. Majorité absolue

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son a rticle 25 que sont adoptés à la MAJORITE AB-SOLUE DES VOIX DU SYNDICAT, les résolutions concernant :

1. Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions susceptible d’être prise à la ma-jorité simple prévue au paragraphe 28.2 du présent règlement, dans la mesure où cette dé-cision concerne l’entretien, la gestion ou le fonctionnement des équipements communs. Cette décision est clairement énoncée.

2. Les autorisations données à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux af-fectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, dès lors que ces travaux demeurent conformes à la destination de l’immeuble. Sont exclues, les autorisations don-nées à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux d’accessibilité de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, affectant les communs ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de ce dernier, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. L’adoption d’une telle résolution relève des dispositions de l’article 28 paragra-phe 28.2 du présent règlement.

3. La désignation et la révocation du syndic ou sa reconduction

L’approbation du contrat du syndic

La désignation et la révocation des membres du conseil syndical ainsi que leur reconduc-tion dans leurs fonctions.

4. Les conditions financières auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, dès lors que ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à la cession de mitoyenneté, de servitudes diverses ou encore de vente en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.

5. Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux (choix de l’entreprise ou d’une solu-tion technique), rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires tels que ravalement de façade, mise en conformité des ascenseurs, etc.

6. Les modifications de la répartition des charges engendrées par les équipements et services collectifs, dès lors que cette opération est rendue nécessaire par les changements de l’usage des parties privatives.

7. Les travaux d’économie d’énergie dès lors qu’ils contribuent à l’amélioration de l’isolation thermique de l’immeuble, du système de chauffage et de production d’eau chaude, du re-nouvellement de l’air, dès lors que ces travaux sont amortissables sur une période de 10 ans.

8. La pose de canalisation et de gaines dans les parties communes ainsi que la réalisation d’ouvrages mettant en conformité les logements avec les normes de salubrité et de sécuri-té.

9. La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.

10. L’installation d’antennes collectives.

11. L’autorisation permanente donnée à la police ou à la gendarmerie nationale pour pénétrer dans les parties communes.

12. L’installation de compteurs d’eau divisionnaires.

13. Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux per-sonnes et aux biens.

14. La dispense faite au syndic professionnel de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires. (Cette dispense a une durée fixée


dans le temps. Elle est renouvelable et prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic).

15. L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat des copropriétaires.

16. La constitution de syndicats secondaires.

17. Les montants des devis, des marchés et des contrats à partir desquels l’avis du conseil syndical est recherché.

18. Les montants des devis, des marchés et des contrats à partir desquels le syndic a l’obligation de mettre plusieurs entreprises en concurrence.

19. La constitution de provisions spéciales pour travaux futurs.

L’article 25.1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 196 5, combiné à l’article 19 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dispose que :

• si l’un des projets de résolution ci-dessus énoncés de 1 à 13 n’a pu recueillir la majorité absolue mais qu’il a par un vote favorable ou non favorable obtenu le TIERS DES VOIX DU SYNDICAT, il est procédé immédiatement, au cours de la même assemblée générale, à un second vote à la majorité prévue à l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement, confirmant le vote favorable ou non favo-rable, à moins que l’assemblée générale ne décide que la question soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale ultérieure.

• si l’un des projets de résolution ci-dessus énoncés de 1 à 13 n’a pas obtenu le TIERS DES VOIX DU SYNDICAT, une nouvelle assemblée générale est réunie pour statuer selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent rè-glement et aux conditions suivantes :

− le délai de convocation est réduit à HUIT JOURS, − les notifications accompagnant l’ordre du jour n’ont pas à être renouvelées

si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des ques-tions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée,

− la convocation de la nouvelle assemblée est adressée dans le délai maxi-mum de TROIS MOIS à compter du jour auquel s’est tenue l’assemblée générale qui n’a pas adopté la ou les résolutions.

• si l’assemblée générale est appelée à approuver un devis, un contrat ou un mar-ché mettant en concurrence plusieurs entreprises, elle ne peut procéder à un se-cond vote, selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent rè-glement, qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité prévue par l’article 28 paragraphe 28.3 du présent règlement.

28.4. Double majorité

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son a rticle 26 que sont adoptées à la DOUBLE MAJO-RITE QUALIFIEE, c’est-à-dire celle rassemblant la MAJORITE DES MEMBRES DU SYNDICAT re-présentant au moins les DEUX TIERS DES VOIX DU SYNDICAT, les résolutions concernant :

1. l’achat, la vente, l’échange de parties communes autres que celles prévues à l’article 28, paragraphe 28.3 tiret 4 du présent règlement, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

2. les modifications du règlement de copropriété relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

3. les transformations, additions, améliorations 10, 12 et 13 autres que celles prévues à l’article 28, paragraphe 28.3, tirets 5, 7, 8, 9 du présent règlement, ainsi que la modifica-tion de la répartition des charges induite par ces travaux. Sont exclus les travaux d’accessibilité de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dès lors qu’ils n’affectent en rien la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essen-tiels. L’adoption d’une telle résolution relève des dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement.

Si les projets énoncés au tiret 3 ci-dessus n’ont pu recueillir la double majorité telle que définie ci-dessus mais qu’ils aient recueilli la DOUBLE MAJORITE REDUITE c’est-à-dire celle rassemblant la MAJORITE DES MEMBRES DU SYNDICAT présents ou représentés, représentant les DEUX TIERS DES VOIX DE CES MEMES COPROPRIETAIRES, une deuxième assemblée générale est convoquée avec le même ordre du jour. Cette dernière statue à la DOUBLE MAJORITE REDUITE. Il n’y a pas à faire accompagner l’ordre du jour par les documents d’information déjà produits. Le syn-


dic précise simplement que les résolutions concernant les travaux sont adoptées à la DOUBLE MA-JORITE REDUITE.

28.5. Unanimité

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en ses a rticles cités ci-dessous en référence que sont adoptées à l’UNANIMITE DES COPROPRIETAIRES , les résolutions concernant :

1. L’aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (article 26, paragraphe 3).

2. Les modifications de la répartition des charges (article 11, paragraphe 1). Toutefois lors-que des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant selon le cas à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges rendue nécessaire est décidée en assemblée générale sta-tuant à la même majorité.

3. La suppression d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun (sauf en ce qui concerne les vide-ordures).

4. Les travaux de surélévation et de construction en vue de créer de nouveaux locaux priva-tifs (article 35, paragraphe 1).

Article 29 - Suite donnée aux résolutions prises en assemblée g énérale 29.1. De l’établissement d’un procès verbal de séance

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967, en son article 17 alinéa premier, dispose qu’un procès verbal des résolutions adoptées ou non en assemblée générale est établi par le secrétaire de la dite as-semblée régulièrement nommé en début de séance. En outre, ce procès verbal est signé, en fin de séance, par les membres du bureau de l’assemblée générale, ce qui lui confère FORCE PRO-BANTE.

29.2. Contenu du procès verbal

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967, en son article 17 alinéas 2, 3 et 4, dispose que le procès ver-bal comporte sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour :

• le texte précis de la résolution soumise à la délibération de l’assemblée générale, • les critiques et réserves éventuelles formulées par les copropriétaires opposants sur la ré-

gularité des décisions, • le résultat du vote sanctionnant la délibération, en précisant les noms des copropriétaires

opposants, abstentionnistes ainsi que ceux qui n’ont pas pris part volontairement au vote, affectés de leur représentativité en voix.

Le procès verbal est inscrit sur un registre prévu à cet effet. 29.3. Dispositions spécifiques à la copropriété

Devant la difficulté soulevée au paragraphe 29.1, concernant la signature du procès verbal en fin de séance, l’assemblée générale fixera le délai de rédaction et de signature du procès verbal.

29.4. Diffusion du procès verbal

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967, en ses articles 18 et 64 combinés, dispose que le procès ver-bal sanctionnant la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires est adressé à ces derniers dans un délai de DEUX MOIS suivant la tenue de l’assemblée générale :

• sous forme de notification aux copropriétaires défaillants, opposants ou abstentionnistes, • sous forme de lettre simple aux autres copropriétaires.

En annexe est jointe la feuille de présence.

29.5. Contestation d’une résolution de l’assemblée générale

Les conditions de contestation d’une résolution de l’assemblée générale par tout copropriétaire op-posant ou défaillant, telles que prévues à l’article 42 paragraphe 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet


1965, sont mentionnées en fin de procès verbal et développées à l’article 53 paragraphe 53.2 du présent règlement.

29.6. Condition de tenue électronique des documents de l’assemblée générale

La feuille de présence, le procès verbal et l’inscription du procès verbal sur le registre peuvent être tenus électroniquement dans les conditions définies par les articles 1316.1 et suivants du code civil.

CHAPITRE 3

Le conseil syndical

Article 30 - Organisation du conseil syndical

30.1. Du fondement légal et réglementaire du conseil syndical

La loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 modifie les di spositions initiales de l’article 21 de la loi n°65 -557 du 10 juillet 1965 disposant alors que le conseil syndical est un organe obligatoire contribuant à la gestion de la copropriété. A défaut de précisions autres dans la loi, il convient de considérer que le conseil syndical

• n’est pas un organe décisionnel, • ne dispose pas d’une personnalité juridique propre.

30.2. Constitution du conseil syndical

Le conseil syndical est constitué de membres titulaires et de membres suppléants. Le nombre des membres titulaires est fixé en assemblée générale des copropriétaires prenant la dé-cision après délibération suivant les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règle-ment. Ce nombre ne peut être inférieur à TROIS.

Le nombre des membres suppléants est au plus égal à celui des membres titulaires. Afin qu’une majorité puisse se dégager, le nombre des membres titulaires du conseil syndical est un nombre IMPAIR.

30.3. Nomination des membres du conseil syndical

En son article 21 alinéas 5 et 6, la loi n°65-557 d u 10 juillet 1965 dispose que :

1. Peuvent prétendre être conseillers syndicaux titulaires ou suppléants

• tout copropriétaire du syndicat ou son conjoint à condition que le copropriétaire ne se porte pas candidat, qu’il soit d’accord sur la candidature du conjoint, ce qui im-pose que le conjoint soit muni d’un pouvoir exprès,

• les associés constituant une société propriétaire de un ou plusieurs lots, • les accédants à la copropriété, • les acquéreurs à terme, • les responsables légaux ou statutaires des copropriétaires.

2. Ne peuvent prétendre être conseillers syndicaux titulaires ou suppléants :

• le syndic professionnel ou non, son conjoint, ses ascendants, ses descendants et ses préposés quand bien même ils seraient copropriétaires associés, accédants à la copropriété, acquéreurs à terme ou responsables légaux ou statutaires, sauf s’il s’agit d’un syndicat coopératif,

• les mandataires des copropriétaires, étrangers au syndicat des copropriétaires, • les enfants majeurs, • les concubins non copropriétaires indivis.

Les membres du conseil syndical titulaires ou suppléants sont désignés par un vote nominatif de l’assemblée générale selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.3 tiret 3 du présent règle-ment. Le résultat du vote est mentionné pour chaque membre au procès verbal de la réunion de l’assemblée générale. L’assemblée générale pourvoit tous les postes de membres titulaires.


Le mandat confié aux conseillers syndicaux titulaires est de TROIS ans. Au cours de cette période, une assemblée générale peut révoquer tout membre du conseil syndical dans les mêmes conditions que son élection.

L’article 25 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que s’il apparaît une vacance de plus d’UN QUART des membres titulaires pour quelque cause que ce soit, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué, il y a donc lieu de réunir l’assemblée générale afin de procéder à la dé-signation d’un ou plusieurs membres titulaires selon le processus énoncé ci-dessus.

30.4. Cas particuliers

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 2 1 alinéa 8 dispose que, si l’assemblée générale des copropriétaires ne parvient pas à désigner les membres titulaires du conseil syndical faute de candi-datures ou faute de candidats n’ayant pu obtenir la majorité requise, mention de cette situation est portée sur le procès verbal de la réunion de l’assemblée générale. Ce procès verbal est adressé à tous les copropriétaires par pli recommandé avec accusé de réception dans un délai de UN MOIS. A réception, tout copropriétaire ou le syndic en fonction peut saisir le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Ce magistrat, par ordonnance, désigne les conseillers syndicaux parmi les copropriétaires qui s’étaient portés candidats. L’ordonnance qui désigne les conseillers syndicaux fixe leur nombre et la durée de leur mandat.

Le magistrat chargé de désigner les membres d’un conseil syndical peut constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical en raison :

• d’une absence de candidature • d’un refus des candidats désignés par lui à accepter la fonction.

L’autorité judiciaire prenant acte d’une situation de fait décide de l’inapplicabilité à la copropriété des dispositions prévues à l’article 21 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965.

Une assemblée générale peut prendre la décision de ne pas nommer de conseil syndical selon les dispositions prévues à l’article 28 paragraphe 28.4 du présent règlement. Si le syndicat revêt la forme coopérative, il n’est pas possible de prendre une telle décision.

Dans les cas d’impossibilité ou de volonté de ne pas nommer un conseil syndical, l’assemblée géné-rale conserve la faculté d’instituer un conseil syndical conformément aux dispositions de l’article 28 paragraphe 28.3 tiret 3 du présent règlement si des candidats se présentent.

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires ne parvient pas à pourvoir tous les postes de conseillers syndicaux titulaires dont le nombre a été fixé par elle, il y a lieu, pour ceux des postes demeurés vacants, de recourir à la procédure de désignation judiciaire prévue au premier alinéa de ce paragraphe.

Article 31 - Fonctionnement du conseil syndical 31.1. Présidence du conseil syndical

Dès leur élection, les membres du conseil syndical élisent leur président à la majorité des suffrages.

S’agissant d’un syndicat coopératif, les membres du conseil syndical élisent régulièrement leur pré-sident selon le mode prévu ci-dessus. Ce dernier devient président syndic et se fait assister par un vice-président élu aux mêmes conditions.

31.2. Pouvoir du président du conseil syndical

D’une manière générale le président du conseil syndical est la personne faisant le lien entre le syn-dic et les copropriétaires. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°6 7-223 du 17 mars 1967 disposent respectivement :

• en son article 18.2, que le président du conseil syndical, lors d’un changement de syn-dic et après qu’il ait respecté les délais et formes prévus par la loi, peut demander au président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble d’ordonner sous as-treinte la remise des archives et pièces comptables du syndicat, des fonds disponibles après apurement des comptes par le syndic sortant au syndic entrant.

• en son article 8, que le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée géné-rale dans les conditions énoncées à l’article 24 paragraphe 24.1 troisième alinéa du présent règlement.


Le présent règlement de copropriété en son article 34.9 dispose que le président du conseil syndical devient de droit syndic provisoire en cas de déficience du syndic en place. Le président du conseil syndical réunit en tant que de besoin le conseil syndical pour toute question concernant la gestion de la copropriété.

31.3. Réunions et délibérations du conseil syndical

La fréquence des réunions du conseil syndical est en principe fixée par l’assemblée générale. Elle ne fait pas obstacle au pouvoir du président de réunir à tout moment le conseil syndical pour étudier une question concernant la copropriété.

La convocation des membres du conseil syndical est faite par le président du conseil syndical par simple lettre ou remise de la main à la main. Sur cette convocation sont portées les questions à l’ordre du jour. Cependant pour plus de souplesse, il est autorisé de délibérer sur des questions non inscrites à l’ordre du jour.

Chaque point fait l’objet d’une délibération suivie d’un vote. La majorité requise pour l’adoption d’une décision est la majorité simple des suffrages. En cas d’égalité de suffrages, celui du président est prépondérant.

Chaque réunion du conseil syndical donne lieu à l’établissement d’un procès verbal de séance signé par tous les membres présents du conseil syndical.

31.4. Absence d’un conseiller syndical

Lorsqu’un conseiller syndical ne peut, pour une raison quelconque, assister à la réunion à la date fixée par le président, ce dernier peut donner mandat à un autre conseiller syndical, et uniquement à lui, pour le représenter.

31.5. Dispositions relatives au fonctionnement du conseil syndical

Le fonctionnement du conseil syndical, prévu au paragraphe précédent, peut à tout moment être modifié par une résolution de l’assemblée générale statuant selon les dispositions de l’article 28.2 du présent règlement.

Article 32 - Missions du conseil syndical 32.1. Dispositions générales

L’article 21 alinéas 1 et 2 de la loi n°65-557 du 1 0 juillet 1965 énonce les missions essentielles du conseil syndical :

• mission consultative auprès de l’assemblée générale des copropriétaires et du syndic • mission de contrôle de la gestion de la copropriété.

Des missions particulières sont confiées au conseil syndical dans les conditions prévues par diffé-rents articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 196 5 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, notam-ment :

• délégation de pouvoir de l’assemblée générale (article 25.a de la loi ; articles 21 et 26 du décret),

• convocation de l’assemblée générale (article 8 du décret) • intervention auprès de l’ancien syndic (article 18.2 de la loi)

Afin que les missions confiées au conseil syndical puissent être menées à bien, chaque membre du conseil syndical est habilité à consulter et prendre copie auprès du syndic de tout document par lui jugé nécessaire, en respectant les dispositions de l’article 26 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

L’article 27 alinéas 2 et3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que tout membre du conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessaires pour l’exécution d’une mission du conseil syndical (frais de déplacement, de courrier, de rémunération du technicien, etc.) sont supportées par le syndicat des copropriétaires et réglées par le syndic.


Le conseil syndical rend compte à l’assemblée générale, chaque année, de l’exécution des missions dont il a été investi par la dite assemblée générale. Cette disposition fait l’objet d’un point écrit à l’ordre du jour qui n’est pas soumis à délibération de l’assemblée générale.

32.2. Mission consultative du conseil syndical

L’article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juil let 1965 dispose que le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale des copropriétaires sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Le conseil syndical donne son avis au syndic sur une question pour laquelle il est consulté ou dont il s’est saisi lui-même, ce dernier n’est pas juridiquement tenu de s’y conformer. Il existe cependant deux éventualités où le syndic ne peut agir sans avoir obtenu l’avis du conseil syndical :

1. en son article 37 alinéa 2, le décret n°67-223 d u 17 mars 1967 dispose que s’agissant de faire exécuter en urgence des travaux relatifs à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, peut demander sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndi-cal, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

2. en son article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée géné-rale statuant à la majorité de l’article 25 de la même loi (article 28 paragraphe 28.3 tiret 13 du présent règlement) arrête le montant des marchés et des contrats à partir duquel le syn-dic recherche obligatoirement l’avis du conseil syndical.

32.3. Mission de contrôle

L’article 21 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juil let 1965 institue le contrôle de la gestion du syndic.

1. l’article 26 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 m ars 1967 précise les contours du contrôle de la gestion financière que se doit de faire le conseil syndical dans le respect des dispositions de l’alinéa 3 du même article, à savoir contrôler :

• la comptabilité du syndicat • la répartition des dépenses • l’élaboration du budget prévisionnel • l’exécution des marchés et des contrats

2. l’article 21 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 j uillet 1965 étend le contrôle du conseil syndical à la gestion globale de la copropriété par le syndic. Le conseil syndical contrôle l’accomplissement correct du mandat du syndic pour l’exécution des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

32.4. Missions particulières

Pour faciliter le bon fonctionnement de l’administration de la copropriété, la loi et le décret consti-tuant le statut de la copropriété accordent des prérogatives au conseil syndical :

1. L’assemblée générale des copropriétaires peut donner délégation de pouvoir au conseil syndical dans les conditions prévues à l’article 25.a de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour accomplir un acte ou une décision déterminée et autoriser le bénéficiaire de la délégation à décider de certaines dépenses jusqu’à un montant dont elle fixe le maximum.

Cette délégation ne peut être consentie que dans la limite de la gestion courante relevant de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 19 65.

Le délégataire rend compte à l’assemblée générale de l’exécution de la délégation qui lui a été confiée.

2. Le conseil syndical peut demander au syndic la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires. Si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de huit jours, le président du conseil syndical convoque régulièrement l’assemblée générale ainsi qu’il est prévu à l’article 24 paragraphe 24.1 alinéa 2 du présent règlement.

3. L’article 18.2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic sortant est tenu de remettre au syndic entrant les fonds, documents et archives du syndicat. Après mise en


demeure restée infructueuse, le président du conseil syndical demande au juge, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et fonds mentionnés aux alinéas 1 et 2 du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure.

Article 33 - Responsabilité du conseil syndical L’article 30 paragraphe 30.1 du présent règlement qualifie légalement, réglementairement et juridiquement le conseil syndical. Le conseil syndical, n’ayant pas de personnalité juridique autonome, n’encourt pas de responsabilité pro-pre. De ce fait, toute action fondée sur un grief à l’égard du conseil syndical ne peut être diligentée contre lui mais uniquement contre celui de ses membres auquel une faute pourrait être reprochée. La responsabilité individuelle des membres du conseil syndical ne peut être recherchée que sur le terrain délictuel en raison des fautes commises dans l’accomplissement de leurs missions légales ou contractuel-les. La fonction de conseiller syndical étant gratuite, la responsabilité du conseiller syndical à l’égard du syndi-cat des copropriétaires est examinée selon la règle fixée à l’article 1992 du Code civil. Le conseil syndical est assuré en responsabilité civile pour chacun de ses membres.

CHAPITRE 4

Le syndic de copropriété

Article 34 - Dispositions générales relatives à la fonction de syndic 34.1. Du fondement de la fonction de syndic

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 1 7 et le décret n°67-223 du 27 mars 1967 en son ar-ticle 28 disposent que la gestion de toute copropriété est confiée à un syndic placé sous le contrôle d’un conseil syndical. En application des dispositions du paragraphe précédent et s’agissant d’un syndicat de copropriétai-res tel que défini à l’article 20 du présent règlement, la fonction de syndic peut être assurée par toute personne physique ou morale. Ainsi :

1- est SYNDIC PROFESSIONNEL toute personne physique ou morale présentant les garan-ties de diplômes ou d’expérience professionnelle exigées par la loi. Cette personne devient alors titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelée à sa de-mande chaque année. De plus cette personne est tenue de justifier

• d’une garantie bancaire destinée à assurer le remboursement des fonds reçus par elle au nom des copropriétaires, en cas de faillite ou de détournement de ces derniers d’une part,

• d’une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle pouvant être engagée à la suite d’erreurs, d’omissions ou de négligences au cours de l’accomplissement de ses tâches ou éventuelle-ment des tâches du personnel d’immeuble placé sous sa subordination d’autre part.

2- est SYNDIC NON PROFESSIONNEL tout membre du syndicat des copropriétaires, peu

important la valeur du lot dont il est propriétaire, dès lors que ce dernier, sans devoir justi-fier d’une formation particulière ou d’une expérience en la matière, a souscrit une assu-rance dont le coût est supporté par la copropriété, couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle pouvant être engagée à la suite d’erreurs, d’omissions ou de négligences au cours de l’accomplissement de ses tâches ou éventuel-lement de celles du personnel d’immeuble placé sous sa subordination. Le conjoint d’un copropriétaire peut remplir la fonction de syndic.


La fonction de syndic est subordonnée aux dispositions particulières de la loi rappelées aux arti-cles du présent règlement :

• 21 paragraphe 21.3 alinéa 6 • 25 paragraphe 25.2 alinéa 2 • 30 paragraphe 30.3 alinéa 1

34.2. Désignation d’un syndic

Qu’il s’agisse d’un syndic professionnel, d’un syndic non professionnel ou coopératif, l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement convoquée est compétente pour procéder à sa désigna-tion. La désignation d’un syndic fait l’objet d’un point à l’ordre du jour. La résolution qui en résulte fait état de deux propositions:

• nomination d’un syndic. • approbation du contrat de syndic qui doit être joint à l’ordre du jour.

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967, en son article 29 alinéa 2, dispose que la nomination du syn-dic et l’approbation de son contrat de mandat se font selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.3 tiret 3 du présent règlement en un seul vote. Si plusieurs candidatures sont en présence, après que chaque candidat se soit exprimé devant l’assemblée en commentant son contrat, et hors de la présence des autres candidats, chaque co-propriétaire est appelé nominativement par le président de séance pour énoncer son choix. Le syn-dic est élu selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.3 du présent règlement. S’agissant d’une copropriété dont le syndicat des copropriétaires a le statut de syndicat coopératif, le syndic de copropriété est de droit le président du conseil syndical coopératif régulièrement élu. L’élection du président requiert la majorité absolue des suffrages des conseillers syndicaux. En cas d’égalité de suffrages, le sort désigne le titulaire. Il en va de même pour le vice-président.

34.3. Durée du mandat du syndic

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en son a rticle 28 que la durée des fonctions d’un syn-dic ne peut excéder trois ans. S’appuyant sur cette disposition et dans le respect des limites impo-sées par la réglementation, l’assemblée générale des copropriétaires fixe librement la durée du mandat du syndic qu’elle a choisi. Le contrat liant le syndic et le syndicat des copropriétaires fait état de cette durée en précisant que les parties sont liées par une durée de x années et ce à compter du jour où l’assemblée générale des copropriétaires a procédé à sa désignation, pour se terminer au plus tard à la date de réunion de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice écoulé qui se tiendra avant le … de l’année en cours, terme de rigueur.

34.4. Renouvellement du mandat du syndic Le décret n°67-223 du 17 mars 1967, en son article 28 alinéa 3, dispose que le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’article précédent. L’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour procéder au renouvellement du mandat du syndic en place à la fréquence qu’elle a fixée. Le renouvellement du mandat du syndic se fait suivant les principes adoptés pour sa désignation et tels qu’énoncés à l’article 34 paragraphe 34.2 ci-dessus. Le fait de ne pas joindre le contrat du syndic à l’ordre du jour prévoyant le renouvellement de son mandat n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale s’il est mentionné, au point pré-voyant le renouvellement du mandat du syndic, que le renouvellement du mandat est consenti aux mêmes conditions que précédemment.

34.5. Changement de syndic


Seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour procéder au changement de syndic soit en le révoquant en cours de mandat soit en ne renouvelant pas son mandat. S’agissant de la révocation du syndic en cours de mandat justifiée par un motif grave et légitime tel que malversation avérée ou suite d’erreurs et de négligences répétées, le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires mettent en demeure le syndic à convoquer l’assemblée générale des co-propriétaires avec pour ordre du jour :

• Révocation du syndic en fonction • Désignation d’un syndic et approbation de son contrat (joint à l’ordre du jour).

Si le syndic en place n’obtempère pas, le président du conseil syndical, agissant conformément aux dispositions du règlement de copropriété énoncés aux articles :

• 24 paragraphe 24.1 alinéa 2, • 31 paragraphe 31.2 alinéa 2 premier point

convoque régulièrement l’assemblée générale des copropriétaires.

Le déroulement de l’assemblée générale est celui prévu aux articles 25 et 26 du présent règlement, le président du conseil syndical assure la constitution du bureau de l’assemblée, le secrétariat étant confié à un copropriétaire.

Au cours de cette assemblée, le syndic mis en cause a la possibilité de se justifier. Les explications du syndic et le motif de la révocation sont consignés au procès verbal. L’assemblée générale déli-bère et prend les résolutions aux conditions prévues au paragraphe 34.2 ci-dessus.

S’agissant du renouvellement de son mandat, le syndic en place n’a aucun droit au renouvellement systématique de son mandat ni à aucune priorité vis-à-vis d’éventuels candidats à sa succession. Les copropriétaires qui ne souhaitent pas le reconduire dans ses fonctions n’ont pas à motiver leur décision ni à prouver qu’il a manqué à ses obligations.

A l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement convoquée est porté le point « Changement de syndic ». La résolution qui en découle comporte deux propositions telles qu’énoncées à l’article 34 paragraphe 34.2 ci-dessus.

Après délibération, l’assemblée générale des copropriétaires vote selon le dispositif prévu à l’article 28 paragraphe 28.3 tiret 3 du présent règlement.

• Le syndic sortant pour cause de révocation ou de non renouvellement de son mandat dispose conformément aux dispositions de l’article 18.2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :de UN MOIS à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre à son suc-cesseur les archives de la copropriété, la situation de la trésorerie et la totalité des fonds immédiatement disponibles.

• de DEUX MOIS SUPPLEMENTAIRES pour remettre à son successeur le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et lui fournir l’état des comptes de chaque copropriétaire.

La transmission des documents et archives du syndicat est impérativement accompagnée d’un bor-dereau récapitulatif de ces pièces. Une copie de ce bordereau est adressée au conseil syndical.

A défaut de la remise des archives, des documents et des fonds dans les délais prévus par la loi, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peuvent mettre en demeure le syndic sortant de s’exécuter, selon le dispositif prévu à l’article 31 paragraphe 31.2 deuxième alinéa tiret deux du pré-sent règlement.

34.6. Démission du syndic Le contrat du syndic prévoit les conditions de sa démission en lui imposant un délai de prévenance de trois mois après qu’il a informé de ses intentions le président du conseil syndical par lettre re-commandée avec accusé de réception.

Au cours de ce délai de prévenance, obligation est faite au syndic de convoquer l’assemblée géné-rale des copropriétaires en vue de procéder à la désignation d’un nouveau syndic.

Le syndic démissionnaire ne respectant pas ces dispositions met la copropriété dans une situation dommageable et peut voir sa responsabilité civile professionnelle engagée devant le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance, selon la hauteur du préjudice causé à la copropriété.

Le président du tribunal d’instance ou du tribunal de grande instance agit selon le dispositif prévu à l’article 34 paragraphe 34.8 dernier alinéa en désignant par ordonnance un syndic judiciaire.


La restitution des archives et documents comptables de la copropriété au syndic entrant, se fait, dans les conditions énoncées au paragraphe 34.5 dernier alinéa ci-dessus.

34.7. Rémunération du syndic

S’agissant d’un syndic professionnel, les termes du contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires, fixent sa rémunération. Un barème concernant les diverses prestations est établi clairement et discu-té en assemblée générale lors de l’approbation du contrat du syndic. La décision faisant suite à la délibération est votée selon les dispositions prévues à l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règle-ment. S’agissant d’un syndic non professionnel, seule l’assemblée générale peut décider de le rémunérer indépendamment du remboursement des frais qu’il engage pour la gestion de la copropriété. La ré-solution faisant suite à la délibération est votée selon le dispositif prévu à l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement.

34.8. Cas où le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic

1. Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en so n article 46 que, à défaut de nomination

du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement convoquée à cet ef-fet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur re-quête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical. Cette requête est obligatoirement déposée par le ministère d’un avocat.

L’ordonnance est notifiée à tous les copropriétaires, dans le mois de son prononcé, par le syndic judiciairement nommé. Cette ordonnance fixe la mission du syndic qui est d’administrer la copropriété et notamment de convoquer l’assemblée générale aux fins de désigner un syndic selon les dispositions légales en vigueur.

La mission du syndic judiciairement désigné cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic, désigné par l’assemblée générale.

Les frais de procédure sont supportés par tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété.

Le syndic judiciairement nommé est un auxiliaire de justice dont les honoraires sont fixés par voie de justice. Ces honoraires sont supportés par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

2. Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 en son articl e 47 dispose que dans tous les autres cas où le syndicat des copropriétaires se trouve dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance statuant par ordonnance à la requête de tout intéressé, copropriétaire ou tiers, désigne un administrateur provisoire de la copropriété. Pour le dépôt de la requête, le ministère d’un avocat est obligatoire. Les cas les plus couramment rencontrés sont les suivants :

• le syndic en place a terminé son mandat et gère comme un syndic de fait. • le syndic a démissionné sans prendre les dispositions prévues ci-dessus au pa-

ragraphe 34.6. • le syndic n’a pas de carte professionnelle. • le syndic en place (SARL), en liquidation judiciaire, fait l’objet d’une interdiction

de gérer ou d’administrer une entreprise. • le syndic a été désigné par une assemblée générale irrégulièrement convoquée. • le mandat du syndic est frappé de nullité. • le syndic a été irrégulièrement nommé. • le syndic décède en cours de mandat.

L’ordonnance prise par le président du tribunal de grande instance est notifiée à tous les copropriétaires dans le mois qui suit son prononcé. Elle fixe la mission et la durée de la mission confiée à l’administrateur provisoire et notamment prévoit que ce dernier est chargé de convoquer l’assemblée générale aux fins de désigner un syndic conformément aux dis-positions légales. La mission de l’administrateur provisoire prend fin dès l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. Les frais de procédure sont supportés par tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété.


L’administrateur provisoire est un auxiliaire de justice dont les honoraires sont fixés judiciai-rement. Ces honoraires sont supportés par tous les copropriétaires au prorata de leurs tan-tièmes de copropriété.

34.9. Déficience du syndic en place

La déficience du syndic en place se présente sous deux formes :

1 Empêchement du syndic

Il y a empêchement du syndic chaque fois que le syndic se trouve pour une raison quel-conque dans l’impossibilité d’accomplir sa mission (malaise, maladie, impotence, invalidité etc.)

2 Carence du syndic

Il y a carence chaque fois que le syndic n’exerce pas comme il devrait les droits et actions du syndicat. Cette carence doit être dûment constatée par le conseil syndical.

Conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dernier alinéa, le présent règlement prévoit que le président du conseil syndical est de droit syndic provisoire de la copropriété avec pour mission essentielle de convoquer l’assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic.

Article 35 - Les activités du syndic 35.1. Dispositions générales

Qu’il soit professionnel ou non professionnel, le syndic de copropriété n’est ni un salarié ni un presta-taire de service du syndicat des copropriétaires mais il est son mandataire. En tant que mandataire, il assume personnellement les missions qui lui sont confiées et ne peut se faire remplacer. Cependant la loi n°65-557 du 10 ju illet 1965 en son article 18 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 en son article 30 disposent que pour des actes de gestion courante, le syndic peut être remplacé par un de ses préposés après toutefois avoir reçu l’autorisation de l’assemblée géné-rale qui après délibération vote selon les dispositions prévues à l’article 28 paragraphe 28.2 du pré-sent règlement. Le représentant du syndic agit alors sous la seule responsabilité de ce dernier. Si un syndic professionnel vend son fonds ou le met en location-gérance, le repreneur ne devient pas syndic à sa place. Il appartient au syndic en place d’informer le président du conseil syndical, en respectant le délai de convenance, de son intention de cesser l’exercice de ses fonctions, afin de pouvoir organiser de manière réglementaire la nomination d’un nouveau syndic tel que prévu à l’article 34 paragraphe 34.2 et suivants du présent règlement.

35.2. Obligations du syndic

Obligation est faite au syndic de :

• convoquer en temps utile l’assemblée générale des copropriétaires

• appliquer et de faire appliquer les dispositions du règlement de copropriété. Il lui appartient notamment de rappeler à l’ordre tout copropriétaire qui n’en respecte pas les dispositions. En cas de persistance dans le non respect des dispositions du règlement de copropriété et en l’absence de toute disposition écrite dans le dit règlement, le syndic saisit l’assemblée générale pour pouvoir agir. En cas d’urgence, le syndic saisit le tribunal d’instance statuant en référé. Les frais occasionnés à la copropriété sont imputables au contrevenant.

• faire exécuter les résolutions prises par l’assemblée générale selon les dispositions énon-cées à l’article 29 du présent règlement. Ces résolutions sont exécutées à la lettre, le syn-dic n’ayant aucune latitude pour aller au-delà ou rester en-deçà de leur contenu.

• rechercher l’avis du conseil syndical dans les cas prévu à l’article 32 paragraphe 32.2 du présent règlement.

• demander à l’assemblée générale des copropriétaires, statuant après délibération selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2, de fixer le seuil au-delà duquel toute dé-pense est soumise à l’avis du conseil syndical.


Le seuil ci-dessus évoqué étant fixé par l’assemblée générale des copropriétaires et le syndic omet-tant de consulter le conseil syndical lors d’un dépassement, la dite assemblée générale des copro-priétaires peut légalement refuser la dépense engagée.

A défaut de prise de résolution par l’assemblée générale des copropriétaires fixant le seuil évoqué ci-dessus, l’obligation de consulter le conseil syndical s’impose au premier euro et toute dépense est alors soumise à l’avis du conseil syndical.

35.3. Gestion financière de la copropriété

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 1 8 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 en son ar-ticle 11 disposent que le syndic tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires et rend compte chaque année de sa gestion financière à l’assemblée générale des copropriétaires, chargée d’approuver les comptes. A cet effet, le syndic produit, accompagnant l’ordre du jour, l’ensemble des documents comptables établis selon les dispositions du PLAN COMPTABLE énoncés aux articles combinés :

• 14.1 ; 14.2 ; 14.3 de la loi n° 65-557 du 10 juill et 1965, • 1 à 12 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005,1 à 1 1 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif

aux comptes de copropriétaires,

et nécessaires à l’approbation des comptes qui auront été préalablement contrôlés par le conseil syndical. La décision d’approbation des comptes requiert la majorité définie à l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement. En relation avec le conseil syndical, le syndic élabore le budget prévisionnel qu’il présente à l’assemblée générale des copropriétaires. Cette dernière vote le budget selon les dispositions pré-vues à l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement. Au cours de l’exercice, le syndic fait les appels des fonds nécessaires pour honorer les engage-ments du syndicat des copropriétaires, et dispose en outre des moyens prévus par la loi pour recou-vrer les impayés selon le processus décrit à l’article 40 ci-après du présent règlement. Pour honorer les engagements du syndicat des copropriétaires, le syndic, en dehors des possibilités que lui donnent :

• le budget prévisionnel, • le budget des travaux votés par l’assemblée générale,

peut demander à l’assemblée générale des copropriétaires statuant après délibération selon les dis-positions de l’article 28 paragraphe 28-3 du présent règlement la constitution :

• d’un fonds spécial pour honorer les engagements du syndicat des coproprié-taires lors de la réalisation de (non compris dans le budget prévisionnel) :

- travaux de maintenance et d’amélioration, - études techniques.

• d’une avance de trésorerie permanente ne pouvant excéder 1/6 du budget prévisionnel,

• d’un fonds spécial pour des travaux non encore votés mais susceptibles d’être réalisés dans un délai de TROIS ANS.

35.4. Gestion administrative

Le syndic convoque l’assemblée générale des copropriétaires et assure le secrétariat du syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions prévues aux articles 24, 25, 26 et 29 du présent règlement.

• Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 en son article 31 dispose que :le syndic gère le per-sonnel salarié du syndicat des copropriétaires. Le personnel est placé sous sa seule auto-rité et ne reçoit de directives que de sa part.

• le syndic a seul compétence pour engager, fixer les conditions de travail et licencier le per-sonnel salarié employé par le syndicat des copropriétaires, en fonction des usages locaux et des dispositions de la convention collective applicable. (Pour toutes ces actions, le syn-


dic peut prendre avis auprès du conseil syndical, mais n’est nullement tenu de s’y confor-mer. En cas d’avis divergent, le syndic peut poursuivre l’action de licenciement, mais sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires est engagée dans la suite de la procédure).

• l’assemblée générale des copropriétaires est seule compétente pour fixer le nombre et la catégorie des employés salariés du syndicat des copropriétaires.

Le syndic assure les parties communes et les éléments d’équipements communs de la copropriété selon les dispositions prévues au chapitre 6 du présent règlement.

En cas de travaux de bâtiment, le syndic souscrit une police d’assurance « dommage-ouvrage » se-lon les dispositions prévues à l’article 49 suivant du présent règlement.

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en son a rticle 33 que le syndic détient les archives du syndicat principalement composées de :

• la liste des copropriétaires à jour, indiquant adresse, téléphone, tantièmes de copropriété etc.

• le règlement de copropriété et ses modifications. • le registre des procès verbaux des assemblées générales. • le contrat d’assurance des parties communes de la copropriété. • les contrats de maintenance des éléments d’équipement commun. • les contrats de travail des employés du syndicat des copropriétaires. • les dossiers de mutations des lots (vente, donation etc.) • les dossiers comptables et financiers. • les dossiers contentieux et les décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat des

copropriétaires. • le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique. • toutes pièces, correspondances, documents, plans et registres relatifs à l’immeuble et au

syndicat des copropriétaires.

Cette liste n’est pas exhaustive.

En cas de mutation d’un lot de la copropriété, le syndic est requis pour délivrer un état des créances daté, sous réserve d’apurement des comptes, dont le modèle est donné à l’article 52 paragraphe 52.1 du présent règlement.

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande et aux frais de ce dernier copie du carnet d’entretien et, le cas échéant, copie du diagnostic technique.

35.5. Gestion technique La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 1 8 dispose que le syndic pourvoit à la conservation et à l’entretien des parties communes et équipements collectifs de la copropriété. Ces dispositions constituent les bases de la gestion technique du syndic. S’agissant de veiller au bon fonctionnement des équipements collectifs et à la propreté des parties communes, le syndic a pouvoir de passer, au nom du syndicat des copropriétaires, les contrats d’entretien et de maintenance nécessaires. L’approbation des contrats est du ressort de l’assemblée générale statuant selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement.

Le syndic peut, de sa propre autorité, faire effectuer des travaux essentiellement constitués par de menues réparations en relation avec l’entretien courant des parties communes et des équipements collectifs dès lors que le montant des dépenses engagées ne dépasse pas celui fixé par l’assemblée générale des copropriétaires à l’article 35 paragraphe 35.2 alinéa 5 du présent règlement.

Pour ce qui concerne les travaux, autres que ceux cités à l’alinéa précédent et hormis les disposi-tions prévues à l’article 35 paragraphe 35.2 alinéa 4 du présent règlement, relatifs à l’obligation qui lui est faite de consulter le conseil syndical, le syndic peut en liaison avec le conseil syndical agir avec circonspection lorsqu’il s’agit :

• de réaliser les travaux urgents

• de donner à un copropriétaire l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect des parties communes. Cette autorisation relève d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant après délibération selon les disposi-tions prévues à l’article 28 paragraphe 28.3 du présent règlement. Si un copropriétaire entreprend de tels travaux sans en avoir reçu l’autorisation, le syndic doit :

- mettre en demeure le copropriétaire d’interrompre les travaux


- inscrire un point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, l’autorisant à initier une action en justice pour remettre les lieux en leur état initial.

• de formuler les résolutions à prendre en assemblée générale, relatives à des travaux n’entrant pas dans le cadre du budget prévisionnel.

• de réceptionner des travaux.

Dans le cadre très général de la gestion technique, le syndic assisté du conseil syndical établit et tient à jour le carnet d’entretien.

35.6. Représentation du syndicat des copropriétaires

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en ses articles 15, 16 et 18 dispose que le syndic représente le syndicat des copropriétaires tant en justice que dans les actes de la vie civile.

Dans le domaine de la justice, le syndic représente le syndicat des copropriétaires :

• En tant que demandeur, après avoir reçu l’autorisation de l’assemblée générale qui se prononce après délibération selon les dispositions de l’article 28.2 du présent règle-ment, sauf pour une action soit en référé soit en recouvrement des charges.

• En tant que défendeur, action en justice pour laquelle le syndic n’a pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.

Les actions en justice sont portées devant le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance du lieu de la situation de la copropriété, ou devant le conseil des prud’hommes du lieu lorsqu’il s’agit d’un conflit mettant en cause les dispositions du code du travail.

Dans le domaine des actes de la vie civile, le syndic est seul compétent pour représenter le syndicat des copropriétaires. En tant que mandataire agissant au nom et pour le compte du syndicat des co-propriétaires, le syndic :

• Signe les marchés de travaux, les contrats de toute nature (travail, entretien, assuran-ces) ainsi que les actes juridiques.

• Fait publier le règlement de copropriété et toutes ses modifications. • Délivre les documents appropriés en cas de mutation d’un lot.

Article 36 - Responsabilités du syndic 36.1. Responsabilité civile

La responsabilité civile du syndic est de nature contractuelle si elle concerne un ou plusieurs copro-priétaires car elle découle du mandat confié par les copropriétaires au syndic. La responsabilité civile du syndic est de nature délictuelle si elle concerne des personnes extérieu-res à la copropriété.

36.2. Responsabilité pénale

La responsabilité pénale du syndic est recherchée si ce dernier commet des délits volontaires (dé-tournement de fonds) ou s’il n’a pas respecté les injonctions de l’administration.

CHAPITRE 5

Administration financière de la copropriété

Article 37 - Dispositions générales 37.1. Origines des ressources financières de la copropriété

Les ressources financières de la copropriété proviennent :

1. du budget prévisionnel annuel relatif aux dépenses courantes de la copropriété,

2. des budgets relatifs aux travaux votés en assemblée générale,


3. des avances consenties selon la décision prise en assemblée générale par les copropriétai-res relatives à la constitution:

• d’un fonds spécial pour travaux non encore votés mais susceptibles d’être réalisés dans les TROIS ANS,

• d’un fonds spécial pour travaux de maintenance et d’amélioration ou d’étude techni-que, non compris dans le budget prévisionnel,

• d’un fonds permanent de trésorerie.

4. des versements effectués par :

• la compagnie d’assurance en remboursement de dommages causés aux biens de la copropriété lors de la survenance d’un sinistre

• les acheteurs à la suite de : - la vente aux enchères publiques du terrain sur lequel est bâti l’immeuble lors-

que ce dernier, suite à un sinistre, n’est pas reconstruit - la reprise de vestiges - la vente de parties communes à un copropriétaire de l’immeuble.

37.2. Devenir des ressources financières

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 1 8 tiret 6, dispose que toutes les sommes et valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires sont déposées par le syndic sur un compte bancaire ou postal ouvert par ses soins au nom du syndicat des copropriétaires.

Toutes les autres sommes et valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétai-res, relatives aux travaux votés en assemblée générale et aux avances consenties par les coproprié-taires sont ventilées sur un livret portant intérêts au profit du syndicat des copropriétaires sauf si l’assemblée générale en décide autrement. Les sommes et valeurs déposées sur le livret ouvert au nom des copropriétaires,

• Pour celles concernant les travaux non votés mais susceptibles d’être réalisés dans un délai de trois ans, sont remboursées aux copropriétaires à l’issue de ce laps de temps, sauf si l’assemblée générale en décide autrement.

• Si au cours des trois ans, un lot fait l’objet d’une mutation, la quote-part du fonds est remboursée au copropriétaire sortant et est reconstituée par le copropriétaire en-trant.

• Pour toutes les autres sommes et valeurs déposées sur ce livret, il convient de se si-tuer au moment de la réalisation de l’acte authentique consacrant la mutation d’un lot.

• La partie non utilisée et non exigible au moment de la mutation est remboursée au copropriétaire sortant (le vendeur) et est complétée par le copropriétaire entrant (l’acheteur), sauf décision contraire de l’assemblée générale.

37.3. Gestion des ressources financières

La gestion des ressources financières de la copropriété concerne :

• L’établissement des budgets et leur utilisation • La répartition des versements reçus par le syndic au nom des copropriétaires dès lors que ces

versements concernent ceux cités au paragraphe 37.1 alinéa 2 du présent article. • l’établissement des documents comptables énumérés à l’article 24 paragraphe 24.5 alinéa

24.5.1 tiret 1, du présent règlement.

Article 38 - Les budgets de la copropriété 38.1. Dispositions générales

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 1 4.1 dispose qu’un budget prévisionnel est établi chaque année par le syndic en liaison avec le conseil syndical afin que la copropriété puisse faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des éléments d’équipement collectif. Un tel budget est voté en assemblée générale selon les dispositions de l’article 28.2 du présent règlement.

Pour faire face à des dépenses non budgétisées engendrées par des travaux importants d’amélioration et de rénovation, un budget spécial est établi pour chaque type de travaux par le syn-


dic en liaison avec le conseil syndical. De tels budgets sont votés par l’assemblée générale selon les dispositions de l’article 28.4 du présent règlement.

38.2. Mise à disposition des budgets S’agissant du budget prévisionnel, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son article 14.1 pa-ragraphes 2 et 3 que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du bud-get voté et que les sommes sont exigibles le premier jour de chaque trimestre sauf décision autre fixée par l’assemblée générale au moment du vote du dit budget.

S’agissant de budgets affectés à des travaux tels que prévus au paragraphe 38.1 dernier alinéa du présent article, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son article 14.2 que les sommes sont exigibles selon les modalités fixées par l’assemblée générale.

Dans l’un et l’autre cas, le syndic met en œuvre ces budgets selon les dispositions prévues à l’article 35 paragraphe 35.3 du présent règlement.

Article 39 - Du paiement des charges par les copropriétaires 39.1. Obligations faites aux copropriétaires

Chaque copropriétaire est débiteur, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, de sa quote-part dans les charges et les dépenses communes.

Nul copropriétaire ne peut refuser de payer ses charges aux prétextes que :

• le lot dont il est copropriétaire est inoccupé, loué ou en attente de vente • d’autres copropriétaires ont du retard dans le paiement de leur quote-part • les parties communes sont mal entretenues • les équipements communs ont un fonctionnement insatisfaisant

Tout copropriétaire donnant son lot en location reste seul redevable, vis-à-vis du syndicat des co-propriétaires, de la totalité des charges de la copropriété. Il appartient au bailleur de récupérer, auprès du locataire et dans les conditions prévues au bail de location, la totalité ou la partie de quote-part dont il est redevable au syndicat des copropriétaires.

39.2. Paiement des charges

Les charges sont payées au syndic selon les modalités prévues par la loi, à défaut de celles rete-nues en assemblée générale lors du vote des budgets.

Le syndic procède par appels de fonds aux dates décidées en assemblée générale.

S’agissant des charges engendrées par les dépenses habituelles de la copropriété et énoncées dans le budget prévisionnel, les appels de fonds sont calculés par le syndic qui tient compte :

• des tantièmes de copropriété du sol pour les charges générales communes à tous les co-propriétaires,

• des tantièmes de copropriété des parties communes pour les charges générales communes aux copropriétaires d’un même bâtiment,

• des tantièmes spécifiques d’un équipement utilisé en commun par certains copropriétaires (ascenseurs),

• de la consommation en eau froide de chaque copropriétaire, relevée aux compteurs divi-sionnaires.

S’agissant des charges engendrées par des travaux inhabituels ayant donné lieu à établissement de budgets de travaux, telles que prévues à l’article 38 paragraphe 38.1 alinéa 2 du présent règlement, le syndic fait des appels de fonds selon les dispositions retenues à l’article 38 paragraphe 38.2 ali-néa 2.

Article 40 - Recouvrement des charges 40.1. Principe

Le non paiement des charges génère une gêne dans l’administration financière de la copropriété. En différenciant les charges par classement en charges budgétisées et en charges non budgétisées, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-2 23 du 17 mars 1967 dans leurs dispositifs respec-tifs mettent en place deux procédures afin de recouvrer les charges impayées.


40.2. Procédure de recouvrement des charges budgétisées impayées A défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité telle qu’elle a été définie à l’article 38 pa-ragraphe 38.2 du présent règlement, le syndic met en demeure le copropriétaire débiteur de régula-riser sa situation financière. La mise en demeure est faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le copropriétaire débiteur dispose d’un délai de 30 jours pour régulariser sa situation. L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que ce déla i court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure au domicile de son destinataire.

Au-delà du délai fixé précédemment, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 19.2 dispose que toutes les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Le copropriétaire débiteur ne s’exécutant pas, le syndic s’adresse au président du tribunal de grande instance du lieu où est situé l’immeuble. Le magistrat, statuant comme en matière de référé, condamne le copropriétaire défaillant au versement des provisions devenues exigibles, après avoir vérifié que le budget prévisionnel a été régulièrement voté par l’assemblée générale et que la procé-dure entraînant l’exigibilité immédiate des provisions a été respectée par le syndic.

L’ordonnance de référé rendue par le juge est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, ce qui implique que le copropriétaire défaillant peut faire appel de la décision mais aussi que cet appel ne suspend pas l’exécution de la décision.

Pour recouvrer la créance de la copropriété, le syndic peut faire saisir les biens du copropriétaire débiteur constitués par :

• salaire, véhicule ou meubles • loyers dus par le locataire et non encore versés

En cas d’insolvabilité du copropriétaire, le syndic doit envisager la saisie de son lot. La procédure de saisie immobilière est mise en œuvre par le syndic après que ce dernier a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale statuant selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent rè-glement. La vente aux enchères du lot du copropriétaire débiteur est faite à la barre du tribunal. Si le lot ne trouve pas d’acquéreur, la copropriété devient propriétaire et de ce fait doit payer les droits d’enregistrement au Trésor public.

40.3. Procédure de recouvrement des charges non budgétisées impayées La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 1 4.2 dispose que l’assemblée générale fixe les mo-dalités d’exigibilité des provisions pour charges non budgétisées. Ces modalités, tenant lieu d’appel de fonds, constituent la condition indispensable de la mise en œuvre de la procédure de recouvre-ment.

A défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, le syndic adresse au copropriétaire une mise en demeure de régulariser sa situation vis-à-vis de la copropriété, par une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure permet de faire courir les intérêts de retard.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dis pose que sauf stipulation contraire écrite dans le règlement de copropriété, les sommes dues au titre de provisions pour charges non budgétisées portent intérêt au profit du syndicat des copropriétaires. Cet intérêt fixé au taux légal en matière civile court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure au domi-cile de son destinataire.

Si le copropriétaire débiteur ne demande pas un échéancier de paiement et résiste aux injonctions du syndic, il appartient à ce dernier d’engager une action à l’encontre du copropriétaire débiteur de-vant le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance selon le montant de l’arriéré. Cette action a pour objectif d’obtenir un jugement de condamnation ou une injonction à payer, ce qui permet au syndic de mettre en œuvre les procédures de saisie.

40.4. Imputation des frais de procédure

La mise en œuvre de l’action en recouvrement de charge entraîne des frais pour la copropriété (courrier recommandé avec accusé de réception, frais d’huissier, frais d’avocat, etc.)

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en son article 10.1, dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire. Ces frais sont en outre remboursables au syndicat des copropriétaires qui en a fait l’avance.


40.5. Cas particulier de la vente d’un lot La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 2 0 dispose que tout copropriétaire vendant son lot de copropriété est tenu d’en informer le syndic qui est en mesure de lui fournir un état attestant qu’il n’est redevable d’aucune somme à la copropriété, à présenter au notaire avant la vente. Un modèle de ce document est prévu à l’article 52 du présent règlement.

Si tel n’est pas le cas, il appartient au notaire d’aviser le syndic de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours à compter du transfert de propriété.

Le syndic dispose de quinze jours pour faire opposition par exploit d’huissier au versement du prix de la vente au vendeur lorsque ce dernier est redevable d’une somme à la copropriété. Le montant de la vente est alors bloqué chez le notaire jusqu’à ce que le vendeur se soit acquitté du paiement des charges dont il est redevable au syndicat.

On notera que depuis 1995 la copropriété bénéficie d’un privilège spécial sur le lot vendu qui lui permet de récupérer, le cas échéant, par priorité à tous les autres créanciers, le montant des char-ges.

40.6. Dispositions spécifiques

Certains copropriétaires peuvent avoir des difficultés financières telles qu’ils se trouvent dans l’impossibilité de payer leurs charges.

Avant d’entreprendre la procédure de recouvrement ci-dessus énoncée, il appartient au conseil syn-dical en liaison avec le syndic de se saisir de l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 32 paragraphe 32.1 premier alinéa, et de proposer aux copropriétaires concernés une solution en rap-port avec leurs difficultés.

Article 41 - Répartition des versements 41.1. Versements de la compagnie d’assurance

Au cas où les copropriétaires, après en avoir délibéré en assemblée générale, décident de ne pas reconstituer l’immeuble, le bâtiment ou l’élément d’équipement sinistré, les indemnités versées au syndic en réparation des dommages causés sont réparties entre les copropriétaires concernés au prorata de leurs quotes-parts de copropriété.

41.2. Fonds recueillis à la suite de vente

Diverses ventes étant à l’origine des fonds remis au syndic pour leur répartition entre les coproprié-taires, il est procédé de la manière suivante pour la répartition :

• S’agissant de la vente du terrain sur lequel il n’y aura pas de reconstruction, le produit de la vente est réparti selon les tantièmes de copropriété du sol entre tous les copropriétaires.

• S’agissant de la vente de vestiges d’équipements communs, le produit de la vente est réparti selon les tantièmes de la répartition des charges de ces équipements entre les copropriétai-res concernés.

• S’agissant de la vente de parties communes, le produit de la vente est réparti selon les tan-tièmes de copropriété des parties communes pour les copropriétaires concernés. Si la muta-tion d’un bien privé vient à se réaliser pendant des accords de vente de parties communes, et sauf dispositions particulières prévues à l’acte de vente du bien privé, le produit de la vente des parties communes revient au copropriétaire en place.

CHAPITRE 6

Assurances en copropriété

Article 42 - Assurances des biens du syndicat des copropriétair es 42.1. Principes

Tout immeuble, de par la constitution de ses parties communes, ainsi que tout élément d’un équi-pement commun assurant un service collectif au bénéfice des copropriétaires ou d’un groupe défini


de copropriétaires, est susceptible d’être à l’origine de dommages matériels, immatériels et corporels tant à l’égard des copropriétaires eux-mêmes que des voisins ou tiers identifiables

Conformément aux dispositions des articles 1382 et suivants du code civil, sans présumer des res-ponsabilités, la réparation des dommages qui se traduit nécessairement par une indemnisation pé-cuniaire des personnes ayant eu à souffrir de ces dommages, est imputable au syndicat des copro-priétaires et à travers ce dernier à chacun des copropriétaires proportionnellement à leur quote-part de copropriété des parties communes attachées à leur lot.

Il est nécessaire que le syndicat des copropriétaires soit assuré contre les risques que représente un immeuble dans ses parties communes et ses équipements collectifs. L’immeuble fait ainsi l’objet d’une police d’assurance « multirisque habitation » garantissant l’indemnisation des dommages cau-sés aux biens et aux personnes lorsque surviennent les sinistres :

• incendie, explosion, risques annexes • événements climatiques, catastrophes naturelles • dégâts des eaux • vol, vandalisme • bris de glace

En outre, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, du syndic, de ses préposés et des membres formant le conseil syndical peut être engagée vis-à-vis des copropriétaires ou des voisins et des tiers identifiables, ce qui impose des clauses relatives à la responsabilité civile en défense et en recours devant les tribunaux compétents.

42.2. Formation du contrat

Il appartient à l’assemblée générale ou au groupe de copropriétaires concernés par un équipement commun, de formuler un cahier des charges en vue d’établir le contrat d’assurance « multirisque ha-bitation » auprès d’une compagnie d’assurance notoirement solvable.

La résolution de l’assemblée générale définissant les conditions du contrat à souscrire est adoptée par l’assemblée générale s’exprimant à la majorité requise à l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement

42.3. Signature du contrat

Conformément à l’article 35 paragraphe 35.6 alinéa 3 tiret 1 du présent règlement, le syndic de co-propriété signe au nom du syndicat des copropriétaires le contrat d’assurance « multirisque habita-tion » tel qu’il a été établi par décision de l’assemblée générale.

Néanmoins le syndic, après en avoir référé à l’assemblée générale qui s’exprime à la majorité re-quise à l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement, peut à tout moment modifier auprès de la compagnie d’assurance certaines dispositions du contrat « multirisque habitation » dans le but d’améliorer la protection des biens du syndicat des copropriétaires et les dispositions prises lorsque sa responsabilité civile ainsi que celle du syndic, de ses préposés et des membres du conseil syndi-cal est engagée.

42.4. Dispositions pratiques La prime d’assurance est une charge générale commune à tous les copropriétaires. Cette prime est annuelle et payée par le syndic à la date anniversaire de la signature du contrat.

La prime d’assurance est calculée à partir de la surface développée de l’immeuble et répartie au pro-rata des tantièmes de copropriété du sol. Elle est indexée à la variation de l’indice du coût de la construction publié par la Fédération Nationale du Bâtiment.

Les indemnités allouées en cas de sinistre, en vertu des dispositions énoncées dans les polices d’assurance, sont encaissées par le syndic en présence d’un copropriétaire mandaté par l’assemblée générale et utilisées selon les dispositions prévues à l’article 45 suivant du présent rè-glement.

Article 43 - Assurances des biens de l’occupant des lieux 43.1. Principes

Tout occupant des lieux, qu’il soit copropriétaire ou locataire, est tenu de souscrire un contrat d’assurance du type « multirisque habitation » garantissant l’indemnisation :


• des dommages qui pourraient être occasionnés à son mobilier ou aux embellissements des parties privatives à la suite d’un sinistre,

• des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir, en sa seule qualité d’occupant, du fait des dommages matériels, immatériels et corporels occasionnés à des tiers du fait des équipements privatifs et des biens constituant la partie privative de l’immeuble.

Des clauses particulières peuvent venir, le cas échéant, compléter les dispositions précédemment énoncées.

43.2. Dispositions pratiques

La loi oblige tout locataire à souscrire une police d’assurance garantissant l’indemnisation :

• Des dommages causés par l’incendie et les dégâts des eaux • Des conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile privée

Tout copropriétaire mettant son lot en location est tenu de prévoir une telle clause dans le bail de lo-cation et de s’assurer de la réalité de la souscription d’une police d’assurance. Le défaut d’assurance est une clause de résiliation du bail de plein droit.

Le bailleur est tenu d’informer le syndic des dispositions prises par son locataire.

Article 44 - Déclaration des sinistres 44.1. Sinistres concernant les biens du syndicat et les parties communes de l’immeuble

Tout copropriétaire ou locataire signale au syndic de copropriété le sinistre qu’il constate affecter les parties communes de l’immeuble.

Le syndic effectue la déclaration de sinistre, sur les bases d’une déclaration amiable, à la compagnie auprès de laquelle est souscrite la police d’assurance « multirisque habitation ».

44.2. Sinistres concernant les biens de l’occupant et les parties privatives

Tout copropriétaire ou locataire dans les parties privatives duquel survient un sinistre :

• informe la compagnie d’assurance auprès de laquelle il a souscrit son contrat d’assurance « multirisque habitation »

• communique les renseignements nécessaires aux occupants des lieux susceptibles d’être concernés par les désordres engendrés par le sinistre, à charge pour ces derniers d’informer leur propre compagnie d’assurance.

Article 45 - Suites et conséquences d’un sinistre 45.1. Du caractère supplétif des dispositions légales en cas de sinistre

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son a rticle 43 que les dispositions énoncées aux arti-cles 38 à 41 n’ont pas le caractère d’ordre public. Ainsi les dispositions énoncées aux articles précé-demment cités et relatives aux décisions à prendre en cas de sinistre total ou partiel de la coproprié-té, à défaut de dispositions spécifiques du règlement de copropriété, sont applicables de plein droit, à savoir :

• décision de reconstruire – objet du paragraphe 45.2 • décision de ne pas reconstruire – objet du paragraphe 45.3

45.2. Décision de reconstruire

L’article 38 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que seule l’assemblée générale des copro-priétaires dont les lots composent la copropriété sinistrée, est habilitée à se prononcer sur l’opportunité de la reconstruction ou de la remise en état.

La résolution est prise à la majorité EN NOMBRE des copropriétaires, que leurs lots aient ou non été endommagés par le sinistre.

Dès que la résolution de reconstruire ou de remettre en état la copropriété a été prise, les coproprié-taires se trouvent engagés et contribuent au coût des travaux.

Leur contribution se fait au prorata des tantièmes de copropriété attribués à chaque lot, au cas où les indemnités versées au syndic par la compagnie d’assurance et affectés par priorité à la recons-truction ou la remise en état se révéleraient insuffisantes.


45.3. Décision de ne pas reconstruire

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son a rticle 41 que si la décision de ne pas reconstruire ou de ne pas remettre en état, prise dans les conditions de l’article 38, fait l’objet d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires concernés, il est procédé à :

• la liquidation des droits dans la copropriété • l’indemnisation des copropriétaires dont le lot n’a pas été reconstitué.

En cas de destruction totale de la copropriété, l’application de l’article 41 est simple. La copropriété est réputée disparaître faute d’objet.

Les lots privatifs n’existant plus, il est procédé à sa liquidation selon les dispositions de droit com-mun en matière de partage d’une indivision ordinaire, laquelle ne comprend pratiquement plus que le sol commun et les vestiges. Ces derniers sont vendus à l’amiable ou sur licitation.

Les indemnités versées par la compagnie d’assurance, augmentées du produit des ventes, sont ré-parties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété du sol.

Le syndicat se trouvant dissous du fait de la disparition de la copropriété, la mission du syndic prend fin de telle sorte qu’il n’a plus qualité pour poursuivre la liquidation de l’indivision, sauf à admettre que tous les copropriétaires lui confèrent un mandat spécial à cette fin.

En cas de destruction partielle de la copropriété ou de la destruction totale d’un bâtiment composant la copropriété, du fait qu’un certain nombre de lots demeurent intacts, la copropriété ne disparaît pas.

La décision de ne pas reconstruire, prise par les copropriétaires du bâtiment sinistré, ne vise pas à déposséder ces derniers des quotes-parts de copropriété des parties communes afférentes aux lots qui vont être supprimés. Ces quotes-parts tombent dans une indivision entre leurs titulaires.

Il n’existe pas de dispositions légales sur les modalités de liquidation. La jurisprudence en la matière dispose que, pour sortir de l’indivision, les quotes-parts des parties communes affectées aux lots du bâtiment sinistré sont licitées entre les seuls copropriétaires des autres lots. L’acquisition est pour-suivie par le syndicat conformément aux dispositions de l’article 16 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les indemnités versées par la compagnie d’assurance, augmentées du produit de la vente des quo-tes-parts affectées aux lots sinistrés, sont reparties entre les copropriétaires victimes du sinistre au prorata de leurs quotes-parts de copropriété.

Nota : Le prix de la licitation est fixée d’un commun accord entre les copropriétaires sinistrés et le syndicat des copropriétaires ; à défaut d’accord, le Tribunal de grande instance statue sur rapport d’expert.

CHAPITRE 7

Travaux en copropriété

Article 46 - Dispositions générales

Les travaux à réaliser sur les parties communes ou les éléments d’équipements collectifs d’un immeuble sont décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ou par une assemblée générale restreinte d’un groupe de copropriétaires statuant après délibération à des majorités différentes eu égard à la nature des travaux.

S’agissant de travaux exécutés pour le compte du syndicat des copropriétaires sur les parties communes ou les éléments d’équipements collectifs, l’assemblée générale des copropriétaires fixe :

• le montant des travaux au-delà duquel l’avis préalable du conseil syndical est recherché. • le montant des travaux au-delà duquel il est nécessaire de produire plusieurs devis. • outre un cahier des charges précis, descriptif des travaux à réaliser, les modalités de paiement

des travaux.

Les travaux entrepris pour le compte du syndicat des copropriétaires sont surveillés puis réceptionnés par le syndic assisté du conseil syndical éventuellement.

L’ensemble des travaux est consigné dans le CARNET D’ENTRETIEN rendu obligatoire par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 (loi SRU) complétant l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


S’agissant de travaux affectant les parties communes situées dans une partie privative (murs porteurs par exemple) pour le compte du copropriétaire, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant après délibé-ration selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.3 du présent règlement, donne son accord pour leur réalisation. Le copropriétaire demeure responsable des désordres de toute nature qui pourraient surve-nir pendant la réalisation de tels travaux et se conforme en tous points à la deuxième partie de l’annexe 3.

S’agissant de travaux affectant les parties communes situées dans une partie privative pour le compte d’un locataire, l’assemblée générale ne connaît que le copropriétaire bailleur pour les dispositions à prendre lors de la réalisation des travaux envisagés par le locataire.

L’annexe 1 récapitule les divers travaux et indique les majorités requises pour leur autorisation.

Article 47 - Travaux d’entretien et de réfection réalisés pour le compte du syndicat des copropriétaires 47.1. Définition

Les travaux d’entretien et de réfection sont ceux réalisés pour maintenir le bon état général du bâti et le fonctionnement satisfaisant des éléments d’équipement collectif. Ces travaux ont un caractère in-dispensable et consistent en :

• Réparations et remises en état des éléments d’équipement commun • Réfection des parties communes dégradées

Les travaux peuvent, le cas échéant, sur décision de l’assemblée générale, faire l’objet de l’inscription à une ligne du budget prévisionnel.

47.2. Réalisation et paiement des travaux

S’agissant de travaux dont le montant ne dépasse pas la somme fixée en assemblée générale au-delà de laquelle l’avis du conseil syndical est recherché, le syndic a toute latitude pour faire réaliser ces travaux. Une autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire. Le paiement des tra-vaux est réparti entre les copropriétaires concernés

• Pour le bâti proportionnellement aux tantièmes de charges générales attachées à leurs lots • Pour les éléments d’équipement commun proportionnellement aux tantièmes de charges atta-

chées à ces éléments d’équipements communs.

S’agissant de travaux plus importants dépassant le montant au-delà duquel l’avis du conseil syndical est recherché ou atteignant le montant au-delà duquel plusieurs devis sont à présenter, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, statuant selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement :

• Autorise les travaux définis dans le cahier des charges

• Fixe les modalités de paiement des travaux et notamment les dates et les montants des appels de fonds, à charge pour le syndic de procéder à la répartition en fonction des quotes-parts de copropriété des parties communes des copropriétaires concernés.

Article 48 - Travaux d’amélioration 48.1. Définition

Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent à l’immeuble ou au bâtiment un confort nouveau. Ces travaux consistent en :

• Des travaux rendus obligatoires par la législation ou la réglementation (ravalements obligatoi-res, mise en conformité des ascenseurs)

• Des travaux d’installation d’équipements nouveaux ou plus performants et apportant des amé-liorations techniques.

• Des travaux améliorant les qualités phoniques et isolantes de l’immeuble. • Des travaux ayant un objectif social. • Des travaux de surélévation et de création de locaux nouveaux

48.2. Réalisation et paiement des travaux

Les travaux d’amélioration mettant, d’une manière générale, en jeu des sommes assez considéra-bles font l’objet de résolutions adoptées en assemblée générale selon le dispositif de l’article 28 pa-ragraphes 28.3, 28.4 et 28.5 du présent règlement selon les cas. Tous les copropriétaires concernés sont convoqués à l’assemblée générale appelée à autoriser de tels travaux d’amélioration même si l’amélioration ne leur profite pas directement.


Une fois adoptée, la résolution prise par l’assemblée générale s’impose à tous les copropriétaires, même à ceux qui ne l’ont pas votée. Cette décision oblige donc les abstentionnistes à participer non seulement au paiement des travaux mais aussi au versement des indemnités éventuelles en répara-tion des préjudices subis par des copropriétaires.

Cependant, sauf en cas d’urgence, la loi n°65-557 d u 10 juillet 1965 en son article 42 dispose que l’exécution des travaux est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois prévu pour contes-ter la résolution adoptée par l’assemblée générale. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en ses articles 34 et suivants dispose qu’une résolution adoptée par l’assemblée générale peut être remise en cause :

• S’il n’y a pas respect de la destination de l’immeuble. • Si la dépense engagée pour les travaux revêt un caractère excessif.

S’agissant du paiement des travaux, l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se pro-noncer sur la répartition du coût des travaux. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en ses articles 30 e t 36 combinés dispose que cette répartition est proportionnelle aux avantages que chacun en retire.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 3 3 dispose que les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord pour les travaux d’amélioration jugeant qu’ils se trouvent engagés dans des dé-penses qui dépassent leurs moyens financiers ont la possibilité de payer leur quote-part de participa-tion en dix annuités égales. Ce droit conféré par la loi peut être invoqué par les copropriétaires abs-tentionnistes et défaillants pour autant que ces derniers contestent la résolution de l’assemblée gé-nérale des copropriétaires devant la juridiction compétente dans le délai légal de deux mois.

Article 49 - Assurances relatives aux travaux 49.1. Assurance « dommages-ouvrage »

Qu’il s’agisse de travaux de toute nature réalisés pour le compte du syndicat des copropriétaires ou pour le compte d’un copropriétaire, l’assemblée générale des copropriétaires peut subordonner l’autorisation qu’elle donnera à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage garantissant, pour les dix ans à venir, l’indemnisation des dommages portant atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendant inhabitable, et ce sans avoir à faire la preuve d’une faute de l’auteur des travaux.

49.2. Assurance de l’entreprise

Le syndic et le conseil syndical contrôlent que, l’entreprise effectuant des travaux importants ayant donné lieu à l’établissement d’un cahier des charges, soit à jour de ses cotisations d’assurance re-lative à la garantie décennale. Il est impératif que ce document date de moins d’un mois.

TITRE TROISIÈME

Mutations de propriété et de jouissance Constitution de droits réels

CHAPITRE 1

Opposabilité du règlement de copropriété aux tiers

Article 50 - Dispositions législatives et réglementaires

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 1 3 dispose que le règlement de copropriété et l’état descrip-tif de division ainsi que les modifications qui pourraient y être apportées sont, à compter de leur publication au fichier immobilier, opposables aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires.

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 en son article 4 dernier alinéa dispose que le règlement de coproprié-té et ses éventuels modificatifs sont opposables aux ayants-cause qui, après en avoir eu connaissance, ont adhéré aux obligations en résultant, quand bien même le présent document n’aurait pas été publié au fi-chier immobilier.

CHAPITRE 2


Mutation de propriété

(Dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 20) (Dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967 en ses articles 2 à 6-1 inclus)

Article 51 - Contribution aux charges 51.1. Mutation à titre onéreux

Le copropriétaire entrant (acquéreur) est tenu vis-à-vis du syndicat des copropriétaires au paiement de toutes les sommes mises en recouvrement postérieurement à la notification de la mutation inter-venue faite au syndic.

Le copropriétaire sortant (vendeur) reste tenu : • De répondre à tous les appels de fonds antérieurs à la notification de la mutation intervenue

faite au syndic, fût-ce pour le financement de travaux futurs. • De régler toutes les autres sommes mises en recouvrement antérieurement à la dite notifica-

tion.

Les conventions ou accords entre le copropriétaire sortant et le copropriétaire entrant à l’occasion de la mutation d’un lot en ce qui concerne la prise en charge des dépenses de copropriété ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires.

51.2. Mutation par décès

En cas de mutation par décès, les héritiers et ayants-droit sont tenus de justifier au syndic, dans les deux mois suivant le décès du copropriétaire, de leurs qualités héréditaires par une lettre du notaire chargé de régler la succession.

Si l’indivision vient à cesser par suite d’un acte de partage, d’une cession ou licitation entre héritiers, le syndic est informé dans le mois suivant cet événement par une lettre du rédacteur de l’acte conte-nant les nom, prénoms, profession et domicile du nouveau copropriétaire, la date de la mutation et celle de la jouissance. A charge pour le syndic de prendre les dispositions nécessaires pour faire respecter les dispositions du paragraphe 51.1 précédent.

51.3. Mutation par legs

S’agissant d’un legs particulier, les dispositions du paragraphe 51.2 s’appliquent de plein droit.

Le légataire reste tenu solidairement avec les héritiers des sommes afférentes au lot cédé à quelque titre que ce soit au jour de la mutation.

Article 52 - Formalités d’information des parties 52.1. Etat des créances

En vue de l’information des parties, le syndic peut être requis de délivrer un état daté indiquant, d’une manière même approximative et sous réserve d’apurement des comptes, les créances relati-ves à un lot. Ce document fait état des rubriques suivantes :

1. Partie financière

• état daté relatif

- aux sommes dues par le copropriétaire cédant - aux sommes dont le syndicat est débiteur à l’égard du copropriétaire cédant - aux sommes incombant au nouveau copropriétaire

• situation individuelle du copropriétaire cédant

2. Partie administrative

• renseignements complémentaires relatifs à la copropriété • état sanitaire de la copropriété

Quel que soit le requérant, le syndic adresse cet état au notaire chargé de recevoir l’acte authenti-que.

52.2. Mention de la superficie du lot vendu

Le vendeur d’un lot est tenu de garantir sa superficie. Cette dernière est définie et précisée par des décrets en Conseil d’Etat.


Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte authentique, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte authentique, le vendeur, à la demande de l’acquéreur supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

52.3. Carnet d’entretien de l’immeuble

En son article 45.1, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété peut à sa demande prendre connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic en liaison avec le conseil syndical, ainsi que du diagnostique technique établi dans les conditions de l’article L.111.6.2 du code de la construction et de l’habitation (amiante, peinture au plomb, termites …).

52.4. Droit d’opposition du syndic

Lors de la mutation d’un lot à titre onéreux et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires, avis de la mutation est donné au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à la diligence du notaire dans un délais de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Dans les conditions prévues à l’article 40 paragraphe 40.5, le syndic peut former, le cas échéant, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir paiement des sommes restant dues par l’ancien copropriétaire.

52.5. Notifications des mutations au syndic

Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété d’usage ou habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié sans délai au syndic soit par les parties soit par le notaire qui établit l’acte ou l’avocat qui obtient la décision judiciaire, acte ou décision qui selon le cas réalise, atteste ou constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressée ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire du droit. Le nouveau copropriétaire d’un lot ou d’une fraction de lot est tenu de notifier au syndic son domicile réel ou élu, faute de quoi ce domicile est considéré de plein droit comme étant élu dans l’immeuble.

52.6. Location d’un lot

Reprenant les dispositions énoncées à l’article 17 paragraphe 17.11 du présent règlement, il est précisé que :

• Le copropriétaire consentant la location de son lot, porte à la connaissance du locataire les dispositions du présent règlement et l’oblige dans le bail à en exécuter les prescriptions. A dé-faut de bail écrit, l’engagement du locataire est constaté par une lettre séparée signée par lui.

• Le propriétaire, quinze jours avant la mise à disposition des lieux, prévient le syndic, par lettre recommandée, de la location consentie.

• Le copropriétaire est tenu de justifier l’engagement du locataire tel que prévu au premier alinéa ci-dessus.

• Le copropriétaire bailleur reste solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locatai-res. Il demeure seul redevable de la quote-part afférente à son lot dans les charges définies au présent règlement comme s’il occupait lui-même les locaux loués.

52.7. Modification des lots

Tout copropriétaire peut modifier la disposition intérieure des locaux lui appartenant sous réserve de se conformer aux dispositions de l’article 46 alinéas 5 et 6 du présent règlement.

Les copropriétaires peuvent échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou les céder entre eux. Ils ont alors la faculté de modifier les quotes-parts des parties communes et des charges de toute nature à condition que le total reste inchangé.

En cas d’alimentation séparée (eau, électricité, gaz, etc.) d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la nouvelle répartition des charges est soumise à l’adoption d’une résolution par l’assemblée générale statuant selon les dispositions de l’article 28 paragraphe 28.2 du présent règlement.


Toute modification de lot fait l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division et fait, le cas échéant, l’objet d’une modification du règlement de copropriété. Si tel est le cas, une expédition de l’acte modificatif rapportant la mention de publication foncière est remise au syndic et au détenteur de l’original des présentes. Les frais sont à la charge du copropriétaire ayant réalisé les modifica-tions.

CHAPITRE 3

Dispositions diverses d’ordre général

Article 53 - Les litiges

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 4 2 dispose que : 53.1. Prescription

Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions person-nelles, nées de l’application de la loi précédemment citée, entre copropriétaires ou entre un copro-priétaire et le syndicat des copropriétaires, se prescrivent par un délai de DIX ans.

53.2. Contestations des résolutions de l’assemblée générale

Les actions qui ont pour objet de contester les résolutions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites résolutions, faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, près le tribunal de grande ins-tance du lieu.

Cette mention est obligatoirement portée à la fin du procès verbal établi à l’issue d’une assemblée générale (article 29 du présent règlement). Sauf en cas d’urgence, l’exécution des travaux décidés en assemblée générale faisant l’objet d’une telle contestation est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné ci-dessus.

53.3. Contestation de la modification des bases de répartition des charges

Dans le cas où cette faculté est reconnue à l’assemblée générale, le tribunal de grande instance du lieu, saisi dans les délais mentionnés au paragraphe 53.2 du présent article par un copropriétaire d’une contestation relative à cette modification, peut, si l’action est reconnue fondée, procéder à une nouvelle répartition des charges.

53.4. Conséquences d’une procédure abusive

Le montant de l’amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, dont est redevable celui qui agit en justice de manière délatrice ou abusive, lorsque cette action a pour objet la contestation d’une décision prise en assemblée générale concernant les travaux mentionnés à l’article 28.4 du présent règlement, est fixée par l’article 32.1 du nouveau code de procédure civile.

Article 54 - Dispositions particulières aux copropriétés en dif ficulté 54.1. Notion de copropriété en difficulté

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son a rticle 29.1 qu’une copropriété est dite en difficulté dès lors que :

• l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis par le niveau des impayés de charges ayant pour conséquence une trésorerie disponible insuffisante qui ne permet pas de faire face aux dépenses de fonctionnement en ce qui concerne les fourni-tures d’eau, de gaz, d’électricité etc.

• il est impossible de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Cette impossibilité est liée non seulement au manque de trésorerie, ce qui ne permet pas d’assurer les travaux de répara-tion nécessaires à la conservation de l’immeuble, mais aussi parfois au refus de certains co-propriétaires d’approuver les travaux en assemblée générale.

54.2. Mise sous administration provisoire

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en ses articles 29.1 à 29.5, dispose que :


• le procureur de la République, le syndic, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 15% de la totalité des tantièmes de copropriété, peuvent saisir le président du tribunal de grande instance du lieu qui, statuant comme en matière de référé, désigne par ordon-nance un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires lorsque la copropriété est en difficulté.

• l’administrateur provisoire a pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablis-sement du fonctionnement normal de la copropriété et à ce titre se voit confier :

- tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit - tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale à l’exception de ceux prévus à

l’article 28.4 du présent règlement qui ne concernent pas les travaux

• la durée de la mission de l’administrateur provisoire est fixée par le président du tribunal de grande instance.

• en outre, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut, pour la nécessité de l’accomplissement de la mission confiée à l’administrateur provi-soire et à la demande de ce dernier, suspendre et interdire, pendant une période de six mois renouvelable une fois, toute action de la part des créanciers de la copropriété tendant :

- à la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer des sommes d’argent - à la résolution de contrats de fourniture d’eau, d’électricité et de gaz pour défaut de

paiement d’une somme d’argent

• l’ordonnance de nomination de l’administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par ce dernier sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la république. Le procureur de la république informe de cette nomination le préfet et le maire de la com-mune du lieu de situation de l’immeuble concerné. A la demande de ces derniers, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l’administrateur provisoire.

54.3. Traitement administratif des copropriétés en difficulté

Mise en place en 1996 et améliorée par la loi n°200 0-1208 du 13 décembre 2000, cette procédure administrative vise tout le territoire.

Les plans de redressement initialement instaurés sur proposition du préfet sont désormais deman-dés par les maires, les associations de copropriétaires ou de riverains.

Les plans de redressement comportant l’engagement des pouvoirs publics prévoyant la réalisation de travaux, sont élaborés par une commission composée d’acteurs publics tels que maire, conseiller général etc. et de représentants des propriétaires et locataires concernés.

La durée des plans de redressement est portée à cinq ans.

Par ailleurs, les copropriétaires de l’immeuble concerné sont exonérés de taxe foncière pendant 15 ans (article 1384 A II du code général des impôts) et le fonds de solidarité du logement doit aider les copropriétaires qui ne peuvent plus payer leurs charges ni rembourser leurs emprunts immobiliers.

Article 55 - Prêt garanti par hypothèque sur un lot

Tout copropriétaire désirant contracter un emprunt garanti par une hypothèque constituée sur son lot doit donner connaissance à son créancier des dispositions prévues aux articles 42 à 45 du présent règlement.

L’emprunteur est tenu d’obtenir de son créancier qu’il accepte, en cas de sinistre, que l’indemnité d’assurance ou la part de cette indemnité pouvant lui revenir, soit versée directement dans les mains du syndic, assisté d’un copropriétaire dûment mandaté par l’assemblée générale, et qu’il renonce par consé-quent au bénéfice des dispositions de l’article L121-13 du Code des assurances. L’emprunteur est égale-ment tenu d’obtenir de son créancier qu’il se soumette d’avance, pour le cas de reconstruction de l’immeuble, aux décisions de l’assemblée générale.

Il ne sera dérogé à ces règles qu’en cas d’emprunt contracté auprès d’organismes de crédit dont la législa-tion spéciale ou les statuts s’opposent à leur application.

Article 56 - Modification du règlement de copropriété

Le présent règlement de copropriété peut être modifié par l’assemblée générale statuant selon les disposi-tions de l’article 28.4 du présent règlement, dans la mesure où ces modifications concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Article 57 - Publicité foncière


Le présent règlement de copropriété est publié au bureau des hypothèques de BORDEAUX. Il en sera de même de toutes les modifications pouvant être apportées par la suite au présent règlement. Mentions des présentes est consentie partout où besoin sera.

Article 58 - Election de domicile

Domicile est élu de plein droit dans l’immeuble objet des présentes pour chacun des copropriétaires à dé-faut pour lui de notification faite au syndic de son domicile réel.


ANNEXE 1 MAJORITES REQUISES POUR LES TRAVAUX EN COPROPRIETE

1. Caractéristiques des travaux T1 : travaux d’entretien courant T2 : travaux d’amélioration T3 : travaux autorisés aux frais des copropriétaires concernés T4 : travaux rendus obligatoires par décision administrative T5 : travaux d’adaptation T6 : travaux d’économie d’énergie amortissables sur 10 ans T7 : travaux portant atteintes aux modalités de jouissance T8 : travaux changeant la distribution des lieux T9 : travaux changeant l’aspect des lieux aux frais des copropriétaires concernés T10 : travaux d’accessibilité de l’immeuble aux handicapés moteurs T11 : travaux de suppression d’un équipement collectif T12 : travaux de construction (surélévation et extension) 2. Les majorités requises (articles du règlement de copropriété) 28.2 : majorité simple 28.3 : majorité absolue 28.4 : double majorité (renforcée ou allégée) 28.5 : unanimité

Désignation des travaux sur les installations et équipements communs

Caractéristiques Majorité

1- Ascenseur • Travaux de réparation hors contrat d’entretien • Installation réalisée aux frais de tous les copropriétaires • Installation réalisée aux frais de certains copropriétaires • Mise en conformité avec les normes de sécurité • Rénovation et remplacement de l’ascenseur

T1 T2 T2 T4 T2

28.2 28.4 28.5 28.3 28.4

2- Antenne collective ou câble • Installation • Adaptation

T2 T5

28.4 28.3

3- Cage d’escalier – Hall d’entrée – Paliers • Peinture et remise en état du sol

T1

28.2

4- Chauffage collectif • Travaux de réparation hors contrat d’entretien • Pose de compteurs de chaleur eau chaude et eau froide • Installation d’un système de régulation automatique • Création d’un chauffage collectif • Suppression d’un chauffage collectif • Calorifugeage des canalisations

T1 T4 T6 T2 T7 T6

28.2 28.3 28.3 28.4 28.5 28.3

5- Réseau d’eau potable • Installation de compteurs individuels • Protection des canalisations contre le gel • Installation d’un sur-presseur • Installation d’un adoucisseur d’eau

T2 T2 T2 T2

28.3 28.3 28.4 28.4

6- Réseau électrique et divers • Réfection à l’identique et extension à toute partie commune • Installation d’un dispositif de minuterie • Installation d’un interphone et/ou d’une sonnette

T1 T6 T2

28.2 28.3 28.4


7- Equipements divers • Installation d’un vide-ordures • Éclairage du local vide-ordures • Suppression du vide-ordures pour raison d’hygiène • Installation de boîtes aux lettres • Suppression de tout équipement collectif exceptés les vide-

ordures

T2 T1 T11 T2

T11

28.4 28.2 28.2 28.4

28.5

8- Travaux sur le gros œuvre • Etanchéité des portes et des fenêtres • Autres travaux d’étanchéité (remise en état) • Remaniement de la toiture • Isolation thermique de la toiture • Création d’une ouverture dans un mur • Ravalement de façade à l’initiative des copropriétaires

• d'un immeuble en mauvais état • d’un immeuble en bon état • Ravalement de façade sur injonction administrative • Transformation de l’aspect des lieux sous condition

• Changement de la destination de parties communes • Surélévations et constructions pour la création de lots nouveaux • Amélioration des voies d’accès de l’immeuble pour faciliter le

déplacement des handicapés moteur

T6 T1 T1 T6 T3

T1 T2 T4 T9 T8

T12

T10

28.3 28.2 28.2 28.3 28.3

28.2 28.4 28.3 28.3 28.5

28.5

28.2


SOMMAIRE

PRELIMINAIRE ..................................................................................................................................................................1 PREMIERE PARTIE............................................................................................................................................................3 ETATS DESCRIPTIFS DE L’IMMEUBLE.........................................................................................................................3

TITRE Premier..................................................................................................................................................................3 Descriptif architectural de la copropriété......................................................................................................................3

CHAPITRE 1 .............................................................................................................................................3 Article 1 - Situation cadastrale de la copropriété ..................................................................................................3

CHAPITRE 2 .............................................................................................................................................3 Article 2 - Organisation de la copropriété.............................................................................................................3

CHAPITRE 3 .............................................................................................................................................5 Plans de l’immeuble ..................................................................................................................................5

Article 3 - Plans de l’immeuble ............................................................................................................................5 TITRE Deuxième...............................................................................................................................................................6

Etat descriptif de division de la copropriété..................................................................................................................6 CHAPITRE 1 .............................................................................................................................................6 Les tantièmes de copropriété....................................................................................................................6

Article 4 - Dispositions légales et réglementaires relatives à la quote-part de copropriété...................................6 CHAPITRE 2 .............................................................................................................................................6 Tantièmes de copropriété affectés à chaque lot .......................................................................................6

Article 5 - Etat de répartition des tantièmes par lot...............................................................................................6 DEUXIEME PARTIE.........................................................................................................................................................12 CARACTERISTIQUES DE LA COPROPRIÉTÉ..............................................................................................................12

TITRE Premier................................................................................................................................................................12

Identification des parties de l’immeuble.....................................................................................................................12 CHAPITRE 1 ...........................................................................................................................................12 Les parties privatives de la copropriété ..................................................................................................12

Article 6 - Définition - Enumération...................................................................................................................12 CHAPITRE 2 ...........................................................................................................................................13 Les parties communes de la copropriété ................................................................................................13

Article 7 - Définition - Enumération...................................................................................................................13 Article 8 - Dispositions spécifiques SANS OBJET ..................................................................14

Les charges de la copropriété......................................................................................................................................14 CHAPITRE 1 ...........................................................................................................................................14 Du fondement légal des charges de copropriété ....................................................................................14

Article 9 - Principes ............................................................................................................................................14 CHAPITRE 2 ...........................................................................................................................................14 Les charges de la copropriété.................................................................................................................14 relatives à ................................................................................................................................................14 la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes....................................................14

Article 10 - Définition.........................................................................................................................................14 Article 11 - Enumération ....................................................................................................................................15 Article 12 - Répartition des charges....................................................................................................................16

Les charges de la copropriété.................................................................................................................16 relatives aux ............................................................................................................................................16 services collectifs et éléments d’équipement commun...........................................................................16

Article 13 - Définition.........................................................................................................................................16 Article 14 - Enumération ....................................................................................................................................16 Article 15 - Répartition des charges....................................................................................................................17

TROISIEME PARTIE ........................................................................................................................................................18 REGLEMENT DE COPROPRIETE...................................................................................................................................18

TITRE Premier................................................................................................................................................................18

Conditions d’usage de l’immeuble en copropriété......................................................................................................18 (Règlement intérieur) ..................................................................................................................................................18

CHAPITRE 1 ...........................................................................................................................................18 Destination de l’immeuble .......................................................................................................................18

Article 16 - Usage des différents lots..................................................................................................................18


CHAPITRE 2 ...........................................................................................................................................18 Du bon usage des parties de l’immeuble................................................................................................18

Article 17 - Du bon usage des parties privatives.................................................................................................18 Article 18 - Du bon usage des parties communes ...............................................................................................21 Article 19 - Clauses résolutoires .........................................................................................................................23

TITRE Deuxième.............................................................................................................................................................24

Administration de la copropriété ................................................................................................................................24 CHAPITRE 1 ...........................................................................................................................................24 Le syndicat des copropriétaires ..............................................................................................................24

Article 20 - De l’existence du syndicat des copropriétaires................................................................................24 Article 21 - Fonctionnement du syndicat des copropriétaires.............................................................................24

CHAPITRE 2 ...........................................................................................................................................25 L’assemblée générale .............................................................................................................................25

Article 22 - Du caractère privé de l’assemblée générale.....................................................................................25 Article 23 - Fréquence et époque des réunions ...................................................................................................26 Article 24 - Convocation de l’assemblée générale..............................................................................................26 Article 25 - Dispositions préliminaires à la tenue de l’assemblée générale ........................................................28 Article 26 - Déroulement de l’assemblée générale .............................................................................................28 Article 27 - Expression des copropriétaires en assemblée générale....................................................................29 Article 28 - Majorités recherchées ......................................................................................................................29 Article 29 - Suite donnée aux résolutions prises en assemblée générale ............................................................32

CHAPITRE 3 ...........................................................................................................................................33 Le conseil syndical ..................................................................................................................................33

Article 30 - Organisation du conseil syndical .....................................................................................................33 Article 31 - Fonctionnement du conseil syndical................................................................................................34 Article 32 - Missions du conseil syndical ...........................................................................................................35 Article 33 - Responsabilité du conseil syndical ..................................................................................................37

CHAPITRE 4 ...........................................................................................................................................37 Le syndic de copropriété .........................................................................................................................37

Article 34 - Dispositions générales relatives à la fonction de syndic..................................................................37 Article 35 - Les activités du syndic.....................................................................................................................41 Article 36 - Responsabilités du syndic................................................................................................................44

CHAPITRE 5 ...........................................................................................................................................44 Administration financière de la copropriété.............................................................................................44

Article 37 - Dispositions générales .....................................................................................................................44 Article 38 - Les budgets de la copropriété ..........................................................................................................45 Article 39 - Du paiement des charges par les copropriétaires.............................................................................46 Article 40 - Recouvrement des charges ..............................................................................................................46 Article 41 - Répartition des versements ..............................................................................................................48

CHAPITRE 6 ...........................................................................................................................................48 Assurances en copropriété .....................................................................................................................48

Article 42 - Assurances des biens du syndicat des copropriétaires.....................................................................48 Article 43 - Assurances des biens de l’occupant des lieux .................................................................................49 Article 44 - Déclaration des sinistres ..................................................................................................................50 Article 45 - Suites et conséquences d’un sinistre................................................................................................50

CHAPITRE 7 ...........................................................................................................................................51 Travaux en copropriété ...........................................................................................................................51

Article 46 - Dispositions générales .....................................................................................................................51 Article 47 - Travaux d’entretien et de réfection réalisés pour le compte du syndicat des copropriétaires..........52 Article 48 - Travaux d’amélioration ...................................................................................................................52 Article 49 - Assurances relatives aux travaux.....................................................................................................53

TITRE Troisième.............................................................................................................................................................53

Mutations de propriété et de jouissance......................................................................................................................53 Constitution de droits réels .........................................................................................................................................53

CHAPITRE 1 ...........................................................................................................................................53 Opposabilité du règlement de copropriété aux tiers ...............................................................................53

Article 50 - Dispositions législatives et réglementaires ......................................................................................53 CHAPITRE 2 ...........................................................................................................................................53 Mutation de propriété ..............................................................................................................................54

Article 51 - Contribution aux charges.................................................................................................................54 Article 52 - Formalités d’information des parties ...............................................................................................54

CHAPITRE 3 ...........................................................................................................................................56 Dispositions diverses d’ordre général .....................................................................................................56


Article 53 - Les litiges ........................................................................................................................................56 Article 54 - Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.................................................................56 Article 55 - Prêt garanti par hypothèque sur un lot.............................................................................................57 Article 56 - Modification du règlement de copropriété.......................................................................................57 Article 57 - Publicité foncière.............................................................................................................................57 Article 58 - Election de domicile ........................................................................................................................58

ANNEXE 1 .........................................................................................................................................................................59 MAJORITES REQUISES POUR LES TRAVAUX EN COPROPRIETE..........................................................................59