plus value immobiliere - exoneration en cas … · les juges estiment que c'est à bon droit...
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PLUS VALUE IMMOBILIERE - EXONERATION EN CAS DE CESSION
DE LA RESIDENCE PRINCIPALE
JURISPRUDENCE
ANALYSE PAR JACQUES DUHEM
Newsletter n°18 522 du 19 JUILLET 2018
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Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (code général des impôts [CGI], art. 150 U, II-1°). L'exonération est de caractère général. Elle est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l'habitation, l'importance du prix de cession ou de la plus-value et l'affectation que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, même s'il est destiné à être démoli en vue de l'édification de nouvelles constructions. La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt. Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence. Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est pour partie affectée à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l'exonération. L’application de l’exonération suppose le respect strict des conditions d’application. Les contentieux traitant de cette question sont nombreux. On commentera ci-dessous deux décisions de la CAA de Nantes qui illustrent les difficultés d’application de la législation fiscale.
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CAA Nantes n° 16NT00648, 31 Mai 2018 Résidence principale pour partie louée en chambre d’hôtes
Les faits M. et Mme B ont acquis le 7 décembre 2011 une propriété. Le 16 mai 2012, ils ont revendu ce bien en réalisant une importante plus-value et en revendiquant, sur le fondement des dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts, l'exonération au titre de la cession de leur résidence principale. A la suite d'un contrôle sur pièces l'administration a considéré que la cession portait sur un immeuble affecté à 23 % à un usage d'habitation et a imposé la plus-value réalisée sur la partie à usage professionnel. M. B...a exercé une activité d'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée dans la propriété à compter du 1er janvier 2003 et a obtenu, le 17 mars 2008, l'autorisation de la mairie pour l'exploitation de cinq chambres d'hôtes. Par ailleurs, M. B...a obtenu le 21 mai 2008 une licence l'autorisant à servir ou vendre de l'alcool dans le cadre de son activité de location de chambres et tables d'hôtes. M. et Mme B...soutenait que la totalité de la propriété constituait leur résidence principale au jour de sa cession et que si des chambres avaient accueilli des touristes de passage, sans qu'ils aient à investir dans un matériel spécifique, ces mêmes espaces avaient servi à leur famille et leurs amis. La décision La cour relève que, les requérants n'apportent aucun élément de nature à établir que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives. Les juges estiment que c'est à bon droit que l'administration a remis en cause le bénéfice de l'exonération de la plus-value réalisée en ce qui concerne la partie de la propriété non affectée à la résidence principale.
CAA Nantes n° 17NT01109, 28 Juin 2018 Immeuble destiné à devenir une résidence principale…
Les faits
Mme A… a acquis, par acte notarié du 26 mai 2010, un appartement qu’elle a revendu, par acte
du 30 novembre 2010, en réalisant une plus-value. L’acte de vente indiquait que cet
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appartement constituait la résidence principale de Mme A… au jour de la cession, et la
plus-value résultant de cette cession n’a pas été imposée.
L’administration a toutefois estimé, à la suite d’un contrôle sur pièces, que cet appartement
ne constituait pas sa résidence principale et a, en conséquence, procédé à l’imposition de
la plus-value-immobilière.
Mme A a soutenu que l’appartement cédé était destiné à sa résidence principale, qu’elle y a
effectué des travaux à cet effet et y dormait pour la période du 26 mai au 30 novembre 2010.
La décision
Il est souligné que Mme A :
- n’a déclaré aucun changement d’adresse au service des impôts suite à l’acquisition de
l’appartement ;
- que sa déclaration de revenus déposée en 2010 mentionne son ancienne adresse ;
- il n’est pas contesté que Mme A… n’a également effectué aucune démarche de
changement d’adresse auprès de son agence bancaire et du bureau de la Poste, et que
ses relevés bancaires de l’année 2010 font état de son ancienne adresse.
- Mme A… n’était titulaire d’aucun contrat d’abonnement pour une ligne fixe ou
un contrat internet pour le logement cédé
Les juges ajoutent qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne permet de
prendre en compte une intention de faire d’un bien immobilier son habitation principale
pour bénéficier d’une exonération de plus-value lors de la cession de ce bien.
Dans ces conditions, la plus-value ne pouvait échapper à l’imposition.
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7 X 2 JOURS (100 heures) PARIS Animation : JACQUES DUHEM – PIERRE YVES LAGARDE – FREDERIC AUMONT – JEAN PASCAL RICHAUD – YASEMIN BAILLY SELVI. PARIS : MARS AVRIL JUIN SEPTEMBRE OCTOBRE NOVEMBRE 2018 Le chef d’entreprise et le droit de la famille (JEAN PASCAL RICHAUD)
6/7 Février 2019 Rémunérations et protection sociale du chef d’entreprise (PIERRE YVES LAGARDE)
14/15 Mars 2019 Fiscalité de l’entreprise et du chef d’entreprise (JACQUES DUHEM)
4/5 Avril 2019 Stratégies liées à l’immobilier d’entreprise (FREDERIC AUMONT)
4/5 Juillet 2019 Fiscalité de la transmission à titre onéreux des PME (JACQUES DUHEM)
18/19 Septembre 2019 Transmissions à titre gratuit des PME et IFI (YASEMIN BAILLY SELVI)
10/11 Octobre 2019 Les sociétés holding (J DUHEM et PY LAGARDE)
14/15 Novembre 2019
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