permettant à l’esej d’emménager - blogs · 2014. 3. 19. · eu égard aux aléas des...
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Ecole du Saint Enfant Jésus
9 rue Demeufve
77590 Bois le Roi
Tél : 01 64 14 99 56
PRÉSENTATION DE L’ÉCOLE DU SAINT ENFANT JÉSUS
Créée en 2002, l’école du St Enfant Jésus
(ESEJ) est une école élémentaire catholique hors contrat, c’est-à-dire ne bénéficiant d’au-
cune subvention de la mairie ni du ministère de l’Education Nationale. A ce titre, elle est
libre de choisir un enseignement traditionnel (cours St Anne) et une éducation catholique :
la messe, la prière et le catéchisme sont au
cœur de la vie scolaire. Les abbés Lefèvre et Després qui assurent l’aumônerie appartien-
nent à la fraternité sacerdotale St Pierre, at-tachée au rite extraordinaire de la messe,
mais l’école accueille également des enfants
venant des paroisses environnantes.
Avec un effectif de 50 enfants, l’école est actuellement dans des locaux trop exigus pour permettre un fonctionne-
ment dans de bonnes conditions et surtout elle ne peut pas répondre aux demandes croissantes d’inscription. Elle doit donc trouver des locaux plus spacieux, ce qui lui permettra également d’accueillir les classes de petite et
moyenne section maternelle du cours Ste Philomène.
PRÉSENTATION DES BÂTIMENTS
L’ancienne école de gestion de commerce et d’informatique appli-quée est située dans la commune de Samois s/Seine, route de
Valvins, à la limite d’Avon et appartient à la Chambre de Com-merce et d’Industrie. Sur un terrain de 881m2 les bâtiments abri-
tent une surface habitable de 413m2 dont la majorité a été cons-
truite entre 1989 et 1993 et sont en excellent état. L’ESEJ a signé le 3 février 2014 une promesse de vente au nom de la SCI Belle-
fontaine pour la somme de 310 000€.
Le bâtiment est entouré par une grande cour dallée dominant la
route de Valvins, et séparée, par un vaste escalier d’une cour gra-
villonnée en pente douce donnant accès à la rue.
Les pièces particulièrement spacieuses (entre 30 et 96m2) sont
déjà organisées pour une école, bien qu’il faille certainement aménager certaines voies de communication. Une des plus
grandes pièces pourra être transformée en chapelle. L’essentiel des activités scolaires se déroulera au rez-de-chaussée, et
quelques unes au premier étage de l’ancien bâtiment. Le deu-
xième étage sera réservé à l’administration.
Certains aménagements destinés à sécuriser la vie à l’école seront nécessaires:
La mise en place d’un feu tricolore au carrefour de l’avenue de Valvins et de la route du port de Valvins afin de
sécuriser la traversée des enfants à l’entrée et la sortie de l’école. L’installation de toilettes pour personnes à mobilité réduite,
L’aménagement de l’accès pour handicapés, soit par un plan incliné soit par un élévateur,
La sécurisation de la grande cour supérieure par le renforcement des garde-corps existants,
Le remplacement des radiateurs électriques, obsolètes,
Et peut-être d’autres travaux qui pourraient nous être imposés par la commission de sécurité.
Ces travaux peuvent être évalués, au minimum à 70 000€ environ, à réévaluer selon les demandes de la commission
de sécurité et des devis en cours de rédaction.
EN BREF
Participer à la constitution de la SCI Bellefontaine va permettre à celle-
ci d’acheter une ancienne école à Samois en excellent état.
Selon le montant de la souscription et des travaux, la SCI devra procé-
der à un emprunt. Les projections permettent d’espérer des revenus
fonciers pour les souscripteurs et des plus-values à la revente dont
l’équilibre sera variable selon le montant de la souscription, des travaux
et des charges d’exploitation.
L’ESEJ s’engage à racheter les parts des associés dans les 15 ans ce qui
permet au souscripteur non seulement de faire une bonne action en ai-
dant l’école, mais aussi de faire un bon placement.
S.C.I. BELLEFONTAINE Participez à la souscription
permettant à l’ESEJ d’emménager dans de nouveaux locaux
L’investissement total nécessaire pourrait donc être le suivant:
Soit un total entre 400 et 410K€, peut-être plus, certainement pas moins.
FORMATION DE LA S.C.I.
Le recours à une société civile immobilière (désignée SCI Bellefontaine) n’a que pour but de permettre à l’école du St Enfant Jésus d’acquérir à terme la pleine propriété des bâtiments. Cette SCI, élaborée par l’étude de Maître
Gauroy, notaire à Melun, aura une valeur égale à celle du bâtiment, à savoir 310 000€, répartis en 2000 parts de 155€ chacune.
L’ESEJ sera le principal actionnaire avec environ 385 parts (apport de 60 000€). Il manque donc 250 000€ pour compléter l’investissement correspondant à la totalité des parts. Si la souscription ne permet pas de couvrir la
totalité de cette somme, la SCI recourra à un emprunt, qui s’ajoutera à l’emprunt indispensable à la réalisation
des travaux. Dans ce cas, les parts financées par l’emprunt seront distribuées aux associés au prorata de ce qu’ils possèdent déjà.
Ex: si la souscription réunit les 2/3 des 2000 parts, l’emprunt financera le 1/3 restant qui sera distribué aux asso-ciés à raison d’une part distribuée pour deux déjà achetées.
Quoiqu’il en soit, l’ESEJ s’engage statutairement à racheter la totalité des parts des autres associés, selon ses
possibilités de trésorerie, dans un délai qui s’efforcera d’être inférieur à 15 ans.
CALENDRIER DES OPÉRATIONS
On peut proposer le calendrier suivant :
3 février 2014 : signature de la promesse de vente
6 mars 2014 : les municipalités de Samois et d’Avon donnent l’autorisation officielle de l’implantation du feu
7 et 8 mars 2014 : réunions de lancement de la SCI Bellefontaine
Courant mars : tour de table des promesses de souscription et création officielle de la SCI Bellefontaine.
Courant avril : tour de table des banques pour l’emprunt complétant la souscription
Fin juin—début juillet 2014 : signature de l’acte définitif de vente
Été 2014 : travaux d’aménagement prioritaires
Début septembre 2014 : rentrée des classes dans les locaux de la nouvelle école.
Eu égard aux aléas des autorisations d’exploitation, nous conservons la possibilité d’accéder aux locaux actuels
pendant quelques semaines.
FONCTIONNEMENT DE LA SCI
Business plan de la SCI
Les recettes seront représentées par le loyer versé par l’ESEJ et qui a été fixé à 24 000€ par an, ce qui représente
7,7% de la valeur du bien et se situe dans une fourchette raisonnable, ni complaisante, ni anormalement élevée.
Achat du bâtiment 310 000€
Frais de notaire 23 500€
travaux 70 000€
total 403 500€
Les charges se répartissent en deux postes :
Les charges financières (remboursement de l’emprunt) qui seront d’autant plus élevées
que la souscription sera faible
que les travaux seront onéreux
et que le taux d’intérêt sera élevé (notamment si l’emprunt est plus important).
Les charges d’exploitation (taxe foncière, charges d’entretien) dont nous n’avons actuellement qu’une idée
approximative et que nous pourrions estimer à 5000€/an.
On peut ainsi faire plusieurs prévisions des résultats maximums (donc en l’absence de suppléments de charges), selon le montant de la souscription, entre un niveau minimum indispensable à la SCI pour pouvoir assumer ses
charges (170 000€), et un maximum correspondant à une souscription complète :
Il faut mettre ces résultats en parallèle avec les plus-values générées lors du rachat des parts par l’ESEJ. En effet,
plus le nombre de parts financées par l’emprunt sera élevé, plus les associés recevront des parts « gratuites » qui seront rachetées par l’ESEJ au montant de leur valeur réelle, en fonction de l’amortissement de l’emprunt. Lorsque
l’emprunt sera totalement remboursé, chaque part vaudra 155€.
On peut ainsi faire une prévision des plus-values attendues en fonction du montant de la souscription :
On voit donc que si la souscription est faible, le résultat d’exploitation distribuable aux associés sera faible mais la plus-value élevée et inversement. Le régime d’imposition fiscale est habituellement plus avantageux pour les plus-
values immobilières que pour les revenus fonciers.
On notera que les chiffres de résultats annuels proposés n’ont qu’une valeur indicative et ne peuvent être garantis,
car basés sur une projection optimiste. Ils ont pour but de montrer que l’investissement effectué par les souscrip-
teurs a de grandes chances d’être un bon placement.
Quelles solutions en cas de difficultés de trésorerie de la SCI ?
Selon que les besoins sont plus ou moins importants et/ou durables, il sera possible de recourir: aux apports en compte courant par les associés
à une augmentation du loyer, si les finances de l’ESEJ le permettent.
à une augmentation de capital qui ferait rentrer des nouveaux associés dans la SCI.
L’ESEJ a-t-elle actuellement la trésorerie nécessaire pour assumer le doublement de son loyer ?
Oui, si l’on considère les trois derniers exercices de l’école ainsi que l’exercice 2013-2014 actuel, car le résultat d’ex-
ploitation moyen est de +14 372€ ce qui permet d’envisager sereinement un supplément de 12 000€ de loyers sup-plémentaires sans même augmenter l’effectif des enfants scolarisés.
L’ESEJ aura-t-elle suffisamment de trésorerie pour racheter les parts aux associés en 15 ans ?
Les frais de scolarité de l’ESSEJ couvrent peu ou prou les charges de personnel, les dons et les kermesses couvrent donc les autres frais de fonctionnement.
L’école pourra, en augmentant ses effectifs plus vite que ses charges de personnel, dégager une trésorerie supplé-mentaire qui pourrait être de l’ordre de 20 000€ par an si l’augmentation du nombre d’enfants est significatif. Cette
hypothèses d'apport par la souscription
minimum moyenne haute maximum
170 000 € 200 000 € 250 000 € 310 000 €
investissement total (environ) 400 000 à 410 000 €
Emprunt (environ) 230 000 € 200 000 € 150 000 € 90 000 €
loyers 24 000 €
charges d'emprunt (environ) -19 000 € -16 600 € -12 500 € -7 484 €
charges exploitation (environ) -5 000 €
résultat exploitation (environ) 0 € 2 400 € 6 500 € 11 516 €
résultat par action (environ) 0 € 1,20 € 3,25 € 5,76 €
résultat par action (%) 0% 1,2% 2,6% 3,7%
hypothèses d'apport par la souscription
minimum moyenne haute maximum
170 000 € 200 000 € 250 000 € 310 000 €
soit 2000 parts achetées à 85 € 100 € 125 € 155 €
Valeur de libération de la part 155 €
Plus-value totale (si rachetée à 15 ans) 82% 55% 24% 0%
Plus-value par an (si rachetée à 15 ans) 5,5% 3,7% 1,6% 0%
Montant à racheter par l’ESEJ
Sur base 2014 110 000 € 140 000 € 190 000 € 250 000 €
Sur base 2029 200 588 € 217 000 € 235 600 € 250 000 €
trésorerie supplémentaire n’est pas être envisageable avant la deuxième année d’exercice, car le nombre d’enfants
n’augmentera que progressivement et on doit prévoir d’inévitables frais d’installation dans les nouveaux locaux.
Au surplus, le niveau actuel des frais de scolarité de l’ESEJ est particulièrement bas, nettement moindre que les
autres écoles hors contrat de la région, du fait d’une volonté délibérée de la direction de l’école de permettre au plus grand nombre d’accéder à un enseignement de grande qualité. Il n’est pas inenvisageable que ces frais de scolarité
soient légèrement relevés à l’avenir afin de permettre à l’école de faire face à des besoins plus importants que pré-
vus.
Fonctionnement organisationnel de la SCI
Comme toute société civile, la SCI Bellefontaine devra organiser au moins une assemblée générale ordinaire des as-sociés par an, pour approuver les comptes et prendre les décisions courantes, à la majorité simple. Des assemblées
générales extraordinaires peuvent être organisées pour les décisions majeures, et les décisions sont prises à la majo-rité des 2/3.
La gestion de la SCI est statutairement confiée aux présidents de l’ESEJ et de l’ASEJ (association des Amis du St En-
fant Jésus ayant pour objet social le soutien matériel et financier de l’ESEJ). Un troisième gérant pourra être désigné par les associés s’ils le souhaitent. Le conseil de gérance aura pour mission de veiller au bon entretien des bâtiments,
de tenir la comptabilité de la SCI, de convoquer les assemblées générales et d’agréer les nouveaux associés.
SORTIE DE LA S.C.I.
Les rachats de parts se font toujours au prix de la part calculé selon l’amortissement de l’emprunt ayant financé les parts non achetées. Le régime de l’achat varie selon que l’acheteur est :
Un associé : les achats de parts entre associés sont libres.
Un acheteur extérieur à la SCI : l’acheteur doit être agréé par le conseil de gérance.
L’ESEJ s’engage à racheter les parts des associés dans les 15 ans dans la mesure du possible : tous les ans,
l’ESEJ annoncera le montant des fonds qu’elle souhaite mettre à la disposition des vendeurs éventuels. Si le
nombre de parts mises à la vente représente un montant supérieur à celui proposé par l’ESEJ, le nombre de parts rachetées sera accordé au prorata des demandes.
Que deviendrait la SCI si l’ESEJ quittait le bâtiment ou devenait défaillante ?
La valeur du bâtiment est en fait nettement supérieure au prix d’achat négocié puisqu’une précédente proposition
d’achat à 480 000€ avait été refusée par le vendeur en 2011, preuve que les 310 000€ représentent une très bonne affaire, favorisée par une conjoncture qui nous est très favorable. Si l’ESEJ quittait le bâtiment, une revente du bien
par la SCI pourrait donc intervenir sans qu’il y ait nécessairement de moins value.
CONCLUSION
La modestie du prix d’achat, le bon état du bâtiment et des taux d’intérêt très bas réunissent des conditions idéales pour une souscription permettant de réaliser un vieux rêve : aider l’école à emménager dans de beaux locaux, à la
hauteur de la qualité de son enseignement et de la spiritualité d’une authentique école catholique. L’investissement
s’avère d’ailleurs un bon placement pour le souscripteur.
Cet investissement n’empêche pas de continuer à verser à l’école des dons généreux, indispensables à sa survie et
déductibles à 66% des impôts.
Si vous êtes intéressés par cet investissement et/ou souhaitez des informations complémentaires, vous
pouvez : Nous écrire à ESEJ 9, rue Demeufve 77590 Bois-le-Roi
Nous téléphoner au 01-64-14-99-56
Nous adresser un mail: [email protected] ou [email protected]
Si vous souhaitez d’emblée souscrire à une ou plusieurs parts de la SCI Bellefontaine, veuillez détacher le
coupon ci-dessous et l’adresser à l’ESEJ , 9 rue Demeufve 77590 Bois-le-Roi
JE M’ENGAGE À SOUSCRIRE …...… PART(S) DE LA SCI BELLEFONTAINE SOIT UN MONTANT DE 155€ x……....…=………….…….€
NOM Prénom :………………………………………………………………………………………………..
Adresse : ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...
N° de téléphone (facultatif)……………………………… Adresse électronique (facultatif) :……………………………………………………………...….
Les fonds devront être versés au plus tard le 31 mars. Les droits d’enregistrement seront à régler séparément.