Un noUveaU goUvernement

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Le PropritaireOctobre 2012 Volume 28, No 10 Depuis Since 1984

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Le journal par excellence de limmobilier The number one real estate newspaper

Le transfert dimmeUbLe et qUarrive-t-iL en cas de dcs

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Nous nous efforons chaque jour de vous offrir des services plus effi-caces adapts vos besoins. Cest pourquoi nous avons modifi notre service dvaluation des locataires afin de vous permettre de complter directement en ligne votre formu-laire.

Vous souhaitez complter le formulaire afin dacc-lrer le traitement de votre demande, dirigez-vous vers https://fichiers.apq.com.

Vous avez peur de faire des erreurs; Ne vous inquitez pas, en accdant la mme page que prcdemment, vous pourrez complter seulement les sections du formulaire que vous sou-haitez. Vous avez un doute, passez la section suivante et lquipe du service dva-luation soccupera de com-plter les informations man-quantes pour vous selon la liste de vrifications deman-des.

Vous navez pas le temps de complter le formulaire mais apprciez la rapidit

orsque nous pen-sons ladmi-nistration dun immeuble en coproprit, ce

qui retient notre attention cest bien souvent les uni-ts dhabitation, car cest dans ces units quhabitent les copropri-taires qui y passent la majorit de leur temps lorsquils sont prsents limmeuble. Toutefois, il ne faut pas oublier que les espaces de stationnement, quils soient situs lextrieur ou lintrieur de limmeuble, peuvent faire lobjet de rgles particulires contenues dans la dclaration de coproprit. Partie privative versus partie commune usage restreintDans certaines coproprits, les espaces de stationnement figure-ront parmi les parties privatives de limmeuble, cest--dire quils sont des parties du btiment qui sont de la proprit dun copropritaire dtermin qui en a lusage exclu-sif.1 Cet espace portera un numro de cadastre distinct, une valeur rela-tive, une quote-part des charges communes, ainsi que le nombre

de voix dont dispose son propritaire l assemble des copropri-taires. Dans dautres coproprits, les espaces de stationne-ment seront dsigns comme des parties communes usage restreint sur lequel un copropritaire dtien-dra un droit dusage, mais pas un droit de proprit. Dans ce cas, et parce que ces espaces seront situs dans les parties communes de limmeuble, ils ne porteront pas chacun un numro de cadastre dis-tinct, mais plutt un seul et unique numro, soit celui des autres par-ties communes de limmeuble. Lusage exclusif, et non pas un droit de proprit, dun espace en particulier sera attribu un copropritaire par le promoteur lors de la premire mutation sui-vant la construction. Dans lun ou lautre de ces cas, le choix de dsignation revient au promoteur immobilier du pro-jet qui tablira son choix dans la dclaration de coproprit servant ltablissement de la coproprit.

Les conditions de jouissanceQue les espaces de stationnement forment des parties privatives, ou bien des parties communes lusage restreint de copropritaires

pris individuellement, la dcla-ration de coproprit tablira son rglement dimmeuble, les conditions de jouissance de ces espaces.3 Il est donc important pour tout copropritaire de bien connatre les conditions de jouis-sance visant les espaces de station-nement dans sa coproprit afin de les utiliser de faon conforme la dclaration de coproprit et des dispositions gnrales du Code civil du Qubec en matire de coproprit. Nous retrouvons dans la majorit des cas, des conditions de jouis-sance de la nature suivante:

1. dans le cas dune partie privative, le louer et le vendre dans le respect des autres dispositions de la dclaration de copropri-t (exemple: lobligation de le vendre uniquement un autre copropritaire de limmeuble qui possde une partie privative dha-bitation);

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Les espaces de stationnement en coproprit

l

Me Kevin Lebeau, avocat

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Le Propritaire 3 Le Propritaire2

Octobre 2012 Volume 28, No 10 Octobre 2012 Volume 28, No 10

et la scurit de le trans-mettre par internet, diri-gez-vous galement vers la page https://fichiers.apq.com. Pas besoin de mmo-riser plusieurs pages, une seule page pour toutes ces options.

Vous prfrez nous faxer vos demandes; Aucun pro-blme, faites-nous parve-nir la demande par fax.

Vous aimez venir nous dire bonjour, ou votre ordinateur est en panne et votre fax trop poussireux ne veut plus dmarrer. Il nous fera plaisir de vous accueillir si vous souhai-tez nous apporter votre demande dvaluation.

Pour complter, il vous suffit la page https://fichiers.apq.com, de choisir le document trans-mettre puis de cliquer sur le bou-ton Tlcharger et complter le formulaire. Une seconde page apparait vous permettant de vous connecter puis de choisir les dif-frentes vrifications effectuer. Remplissez ensuite les diffrents champs souhaits. Une fois les sections compltes, vous pouvez ajouter une note puis cliquer sur le bouton Valider.Vous avez eu un problme et navez pas t capable de com-plter le formulaire dans le dlai de 15 minutes qui est prvu, ne vous inquitez pas, votre fichier nest pas perdu et sera trait par le service dvaluation ds le dlai expir. Ainsi nous nous adap-tons vos besoins pour vous simplifier la tche. Rappelez-vous aussi que notre service la clientle est ouvert tous les jours de la semaine, de 8h30 minuit la semaine et de 9h 17h la fin de semaine afin de vous rpondre vos questions.vice la clientle est ouvert tous les jours de la semaine, de 8h30 minuit la semaine et de 9h 17h la fin de semaine afin de vous rpondre vos questions.

Lorsque vous saisissez votre valuation directement sur le site https://fichiers.apq.com. Dpchez-vous de profiter de cette promotion car elle prend fin le 31 dcembre 2012 23h59. Ainsi vous serez Propriovrifi APQ juste temps pour la prochaine priode de location !

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Petit conseil de Baillus : Acheter vos blocs de points rgulirement afin den avoir toujours en banque. Si vous nen avez pas suffisamment ou nen avez plus, notre service facturation prendra contact avec vous afin de valider le paiement. Une tape de moins pour une vrification plus rapide!

2. moins dune autorisation du conseil dadministration du syndicat, utiliser lespace de stationnement seulement pour y stationner une voiture ou une motocyclette en bon tat de fonctionnement (exemple: lespace ne pourra servir garer une voiture qui nest pas en tat de rouler, et il pourrait y avoir interdiction dy stationner une roulotte, tente-roulotte, remorque pour bateau, etc.);

3. sauf en cas durgence, inter-diction dy effectuer la rpa-ration ou lajustement dune voiture;

4. interdiction totale dentre-poser quelque objet que ce soit lintrieur des limites des espaces de stationne-ment (exemple : aucun objet tel que des bicyclettes, botes de rangement, bois de foyer, matire inflam-mable, etc.

Le fait de respecter les rgles de cette nature dans la dcla-ration de coproprit, laquelle lie tous les copropritaires, contribuera donc grandement lusage scuritaire et conforme des aires de stationnement. Pour toutes questions sur le sujet, nhsitez pas commu-niquer avec notre quipe de juristes spcialiss en droit immobilier.

Les espaces de stationnement (Suite)Saisir son valuation (Suite)

Certaines conditions sappliquent :- limmeuble vrifi sera celui du logement concern par la demande- toutes les vrifications dadmissibilit doivent tre obtenues

vec llection dun nouveau gouvernement, il nous faut pens-er revoir nos approches afin de

prparer les lments de rflexion qui pourront orienter, clairer les dcisions de nos lus.

Cette nouvelle quipe prend place dans un moment important o les propritaires font face des soucis importants relativement lentretien des immeubles. Les cots de rnovation ont connu des hausses importantes alors que les loyers ne suivent pas la cadence. Irrmdiablement, cette divergence

Le Propritaire 5

Martin A. Messier

Mot de Lditeur

Volume 28, numro 10Octobre 2012

LE PROPRITAIRE

diteur9098-6191 Qubec inc.

Prsident directeur gnralMartin Messier

Rdaction et mise en page9098-6191 Qubec inc.

CollaborateursMe Martin A. Messier, avocatMe Robert Soucy, avocat

ImpressionsImprimeries Transcontinental

Le contenu du journal Le Propritaire ne peut tre reproduit, en tout ou en partie, sans lautorisation crite de lditeur. La direction du journal ne peut tre tenue responsable du contenu publicitaire et, de ce fait, peut, sa discrtion, refuser toute publicit quelle juge non conforme sa politique rdaction-nelle. La direction du journal ne peut se tenir res-ponsable des erreurs ou omissions qui pourraient involontairement se glisser dans les pages du journal. Cependant, la direction se rserve le droit de corriger les erreurs dimpression dans une dition ultrieure. Le Propritaire est tir 10 000 exemplaires, 12 fois par anne.

Note: le genre masculin est utilis sans discrimina-tion et dans le seul but dallger le texte.

Les renseignements contenus dans ce journal sont titre informatif et constituent de linformation gnrale pouvant ne pas sappliquer votre situation prcise. Ils ne doivent pas tre interprts comme pouvant remplacer des conseils spcifiques votre situation; ceux qui les ont rdigs, ainsi que lAsso-ciation des propritaires du Qubec, ne sauraient tre tenus responsables de lusage qui en est fait. En cas de besoin, veuillez consulter un conseiller juridique qui saura vous guider en ayant toutes vos informa-tions particulires en main.

Dpt lgalBibliothque nationale du QubecBibliothque nationale du CanadaISBN 0835-4316

LAssociation des Propritaires du Qubec

Prsident Martin Messier

Responsable du journalEstelle Fabre

Surintendant:Jean Ct

Service la clientleMe Martin A. Messier, avocatMe Robert Soucy, avocatMe Jean-Olivier Reed, avocatMe Bill Kostopoulos, avocatMe Kevin Lebeau, avocatSylvie LachanceEstelle FabreAndreea EvseiCarmen Ruiz ConseillersGermaine RgnierGrald LeblancGinette RivardDiane GagnonPierre MauraisMarcel Goulet

LE PROPRITAIRE8350, St-Laurent, Montral

(Qc) H2P2M3Tl.: (514) 394-7848 Fax: (514) 382-9676

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Octobre 2012 Volume 28, No 10 Octobre 2012 Volume 28, No 10

With the election of a new gov-ernment we must think about re-viewing our approaches in order to prepare the elements of reflection that will guide and inform the deci-sions of our elected officials.

This new team is invested at an important moment when the owners are facing major concerns regard-ing the maintenance of buildings. Renovation costs have experienced significant increases while rents are not keeping pace. Irretrievably this divergence leads to differences that become increasingly difficult to re-solve.

We must well understand that this situation which seems, at first glance, to be the sole issue of prop-erty owners, makes it a phenom-enon that affects our entire society.

We must question ourselves on the limits imposed upon the resi-

Aentrane des carts qui deviennent de plus en plus compliqus rsou-dre. Il faut bien comprendre que la situa-tion qui semble premire vue, tre lunique problmatique des pro-pritaires dimmeubles, en fait un phnomne qui touche lensemble de notre socit. Nous devons nous questionner sur les limites imposes au march locatif rsidentiel. Le faible nombre de logements locatifs qui ont t construit dans les dernires annes nous permet de constater rapide-ment que lintrt des investisseurs pour ce type dinvestissement est relativement faible si on le compare avec les projets dimmeubles en

coproprit qui ont atteint de nou-veaux sommets. Lquilibre entre le contrle du prix de loyer et les cots relis limmeuble est rompu. Les loca-taires et les propritaires sont tou-chs par cette situation qui pourrait senvenimer rapidement si rien ne change. Comme propritaire, il est impor-tant de livrer nos clients, les loca-taires, un logement en bon tat et de maintenir la qualit des services fournis. Or, il devient de plus en plus diffi-cile de maintenir cette qualit dans le contexte actuel.

Nous sommes conscients que pour notre clientle la situation nest pas non plus facile, mais nous arrivons au moment de vrit. A ce moment, o comme socit il faut choisir entre limiter le march, poursuivre les lourdeurs administratives ou retrouver une saine comptition, libre de contraintes. Loffre et la demande ont fait leur preuve, lquilibre se fait par ce mouvement puissant entre le prix demand et le prix que le march est prt payer. Si je loue trop cher, mon logement sera vide. Si les prix montent, des nouvelles construc-tions srigeront et nous pourrons retrouver un march dynamique, stimul par les seules rgles ad-quates, celles du march.

dential rental market. The low num-ber of rental units that have been built in recent years allows us to see quickly that the interest of investors for this type of investment is rela-tively low when compared with the projects of dwellings in co-owner-ship that have reached new heights.

The balance between rental price control and the costs related to the building is broken. Tenants and owners are affected by this situa-tion which could turn sour rapidly if nothing changes.

As an owner it is important to deliver to our customers, the ten-ants, a housing in good condition and to maintain the quality of the services provided.

However, it becomes increasing-ly difficult to maintain this quality in the current context.

We are aware that for our clien-tele the situation is not easy either, but we are getting to the point of truth. At this time, when as a soci-ety we must choose between limit-ing the market and continue with bureaucratic restrictions or find a healthy competition, free of con-straints.

Les faitsLe locateur est propritaire dun immeuble comprenant plus de 200 logements dont celui occup par le locataire. Le locateur a avis par crit les locataires de son intention de modifier le bail, lors du renou-vellement, afin de prvoir la sup-pression du service de climatisation centrale. La modification a t refuse par plusieurs locataires et le locateur sest adress la Rgie du loge-ment en vertu de larticle 1947 C.c.Q. afin quelle statue sur la dite modification. La dcision de la Rgie du loge-mentLa Rgie du logement a refus la modification. Selon son raisonne-ment, lorsque les parties signent un bail, elles sentendent sur toutes les clauses et conditions qui prvau-dront durant toute la dure du bail. Lorsque le locateur et le locataire signent un bail, ils savent quoi sattendre pour lavenir puisquils ont prvu davance. Le locateur pourra modifier une condition du bail dans le seul cas o il pour-rait dmontrer des motifs srieux pour changer lac-cord initial. La dcision applique le critre nonc par la Rgie dans laffaire Kilifils c. Miskin : Toutefois, la loi prvoit quun locateur peut quand mme demander que certaines conditions du bail soient changes par la suite. Dans un contexte de consensualisme, le locateur devra dmontrer des motifs srieux pour changer laccord initial entre les parties. Le jugement en appelSelon la Cour du Qubec,

la modification est juste et rai-sonnable ni si le maintien des conditions du bail causera un pr-judice , ni si la modification est valable ou justifie ni si la balance des inconvnients penche en faveur de lune ou lautre des parties. Puisque le lgislateur na pas nonc de critre larticle 1947 C.c.Q, le Tribunal convient quune demande de modification dune condition du bail doit tre dcide en fonction de lobjectif vis par les articles 1936 C.c.Q. et suivants, soit le maintien du locataire dans les lieux. La rponse la question pose par le titre du prsent article est celle-ci : La modification doit tre autorise si la preuve prpondrante est leffet quelle naura pas pour consquence dobliger le locataire dmnager. Cependant les inconvnients qui rsultent de la modification doivent tre pris en compte dans la dtermination du montant du loyer tel que prvu larticle 1952 C.c. Q. Selon la preuve prsente, il est possible pour les locataires de cli-matiser leur logement au moyen dappareil ou de systmes indivi-duels.

le principe de prouver un prjudice srieux entrane des consquences importantes puisque le droit au maintien dans les lieux peut tre perptuel tant donn quil survit mme au dcs du locataire. Selon le tribunal, il est facile dima-giner des situations o une partie pourrait souhaiter modifier un bail ngoci cinq, dix ou mme trente ans auparavant et ce, mme si la condition vise ne lui cause pas un prjudice srieux. La Rgie du logement a dj dcid que le lgislateur naurait pas per-mis la modification dune condition du bail sil avait voulu que lentente initiale soit immuable : Le droit dutiliser exclusivement un accessoire depuis plusieurs annes nest jamais une garantie absolue de maintien du statu quo pour lavenir, sinon, quoi serviraient les articles 1947 et 1952 du Code civil du Qubec, qui permettent de modifier un bail. Une modification accorde est justement toujours une brche dans les droits acquis du locataire, que ce soit un transfert de cots de chauffage, le retrait dun espace de stationnement, dun garage ou dune remise. Selon le juge de la Cour du Qubec, le Tribunal na pas dcider si

A new government :Over the years governments change but the owners remain!

Un nouveau gouvernement :Au fil des ans les gouvernements changent mais les propritaires demeurent!

Me Soucy

Quels sont les critres qui permettent au locateur de modifier une condition du bail

lors de sa reconduction ?

Suite la page 7

Supply and demand have prov-en their value, a balance is real-ized through this powerful move-ment between the asking price and the price that the market is willing to pay. If I rent too expensive my housing will be empty. If prices rise new buildings will be constructed and we can again find a dynamic market stimulated only by adequate rules, i.e. those of the market.

hen we think of the administration of a dwelling in co-ownership, what draws

our attention are often the dwelling units since these units are inhabited by the co-owners who spend most of their time there when they are present in the building.

However, we must not forget that the parking spaces, whether they are located outside or inside the building, may be subject to specific rules contained in the declaration of co-ownership.

Privative portion versus common portion with restricted useIn some co-ownerships, parking spaces will be part of the privative portions of the building, i.e. they are parts of the building which belong to a particular co-owner who has determined the exclusive use of them. This space will carry a separate cadastral number, a relative

Le Propritaire 7Le Propritaire6

Me Lebeau

Octobre 2012 Volume 28, No 10 Octobre 2012 Volume 28, No 10

value, a share of the common expenses, as well as the number of votes available to the owner at the assembly of the co-owners.

In other co-ownerships, parking spaces will be designated as common portions of restricted use of which a co-owner will have a right of use, but not of ownership. In this case, and because these areas will be located in the common portions of the building, they will not each carry a separate cadastral number, but rather a single and unique number, i.e. the one of the other common portions of the building. The exclusive use, and not a property right, of a particular space will be assigned to a co- owner by the promoter at the time of the first mutation after construction.

In either one of these cases, the choice of designation belongs to the real-estate promoter of the project who will establish and officialize his choice in the declaration of co-ownership for the establishment of the co-ownership.

Conditions of useWhether parking spaces are privative portions, or common portions of

limited use to individual owners, the declaration of co-ownership will establish in its regulations of the building, the conditions of use of these areas. It is therefore important for every co-owner to know the conditions of use for the parking spaces in the co-ownership well in order to use them according to the declaration of co-ownership and the general provisions

W

a condition of the lease only if he can show substantial grounds to change the original agreement. The decision applies the criterion set out by the Rgie in the case Kilifils vs. Miskin:However, the law provides that a landlord may still request that certain conditions of the lease be changed thereafter. In a context of consensualism, the landlord must demonstrate substantial grounds to change the initial agreement between the parties. The judgment in appealAccording to the Court of Quebec the principle to prove a serious prejudice has important implica-tions because the right to security of tenure can be perpetual as it sur-vives even the death of the tenant. According to the Court, it is easy to imagine situations where one party may wish to amend a lease negoti-ated five, ten or even thirty years ago, and this even if the condition set does not cause it serious harm. The Rgie du logement has already decided that the lawgiver would not have allowed the modification of a condition of the lease if he wanted the initial agreement to be immutable:The right to use an accessory exclusively for several years is never an absolute guarantee of maintaining the status quo for the future, otherwise, what would be the purpose of articles 1947 and 1952 of the Civil Code of Quebec that allow to modify a lease. A modification granted is, by the way, always a gap in the acquired rights of the tenant, whether it be a trans-fer of heating costs, the removal of a parking space, a garage or a shed. According to the judge of the Court of Quebec the Court does not have to decide whether the change is fair and reasonable or whether the maintenance of the conditions of the lease will cause harm, or if

The factsThe landlord owns a building of more than 200 units including the one occupied by the tenant. The landlord has given notice in writ-ing to the tenants of his intention to modify the lease, upon renewal, in order to include the removal of the service of central air conditioning. The amendment was rejected by a number of tenants and the land-lord has turned to the Rgie under article 1947 of the CcQ for a ruling on the said amendment. The decision of the Rgie du lodgementThe Rgie du logement refused the change. According to its reason-ing, when the parties sign a lease, they agree on all the terms and conditions that prevail throughout the duration of the lease. When the landlord and the tenant sign a lease they know what to expect for the future as they have planned in advance. The landlord may amend

of the Civil Code of Quebec in matters of co-ownership.

We find, in the majority of cases, the conditions of use of the following nature:

1. in the case of a privative portion, rent and sell it in accordance with the other provisions of the declaration of co-ownership (e.g.: the obligation to sell it only to another co-owner of the building who owns a privative residential portion);

2. unless authorized by the Board of Directors of the syndicate, use the parking space only to park a car or motorcycle in good operating condition (e.g.: the space cannot be used to park a car that is not roadworthy, and it could be prohibited to park a trailer, a tent trailer, a boat trailer, etc.there.);

3. except in an emergency, prohibition to repair or adjust a car there;

4. total ban to store any object whatsoever within the limits of the parking spaces (for example: any object such as bicycles, storage boxes, firewood, flammable matter, etc)

The fact of complying with the rules of this nature laid down in the declaration of co-ownership, which binds all co-owners, will thus greatly contribute to the safe and proper use of parking areas.

For any questions on the subject do not hesitate to contact our team of lawyers specialized in real-estate law.

En rsum, on constate que la cli-matisation est essentielle mais que les faits prouvs ne permettent pas de conclure que les locataires seront forcs de dmnager si la modifica-tion est autorise. La Cour accueille lappel et renverse la dcision de la Rgie du logement et retourne le dossier la Rgie pour dterminer la diminution du loyer cause de la perte du service. 1. KILIFILS c. MISKIN (1997) J.L. 200 (C.Q.) 2. FORTET c. MCNICOLL (2003) J.L. 315, P. 316 3. SOCIET 3505 STE FAMILLE INC. c. POIRIER . C.Q. 500-80-003881-043 juge Bousquet p. 9 et 10.

Parking spaces in co-ownershipsLes modifications au bail (Suite)

the change is valid or justified or if the balance of inconvenienc-es favours one or the other of the parties. Because the lawgiver has not set a criterion to article 1947 of the C.c.Q the Court agrees that a request for modification of a condition of the lease must be decided on the basis of the objective aimed at by articles 1936 and following of the C.c.Q, i.e. the maintenance of the tenant in the premises. The answer to the question asked by the title of this article is as fol-lows:The amendment should be allowed if the preponderance of evidence is to the effect that it will not result in requiring the tenant to move. However, the disadvantages resulting from the change must be taken into account in determining the amount of rent as provided in Article 1952 of the C.c.Q. According to the evidence present-ed it is possible for the tenants to cool their homes by means of an appliance or individual systems. In summary, one notices that air conditioning is essential but that the facts proved do not allow to conclude that the tenants will be forced to move if the amendment is allowed. The Court allowed the appeal and reversed the decision of the Rgie du logement and turned the matter back to the Rgie to determine the reduction in rent due to loss of service. 1. KILIFILS vs. MISKIN (1997) J.L. 200 (C.Q.) 2. FORTET vs. MCNICOLL (2003) J.L. 315, p. 316 3. SOCIET 3505 STE FAMILLE INC. vs. POIRIER. C.Q. 500-80-003881-043 judge Bousquet p. 9 and 10.

What are the criteria that allow the landlord to change a condition of the lease at its renewal?

Le Propritaire 9Le Propritaire8

Dans la dcision Landry c. Tovan1, le locataire demande le recouvre-ment dune somme de 53 600 $ titre de dommages-intrts, avec intrts et frais. Il sagit dun bail dure indtermine un loyer men-suel de 350 $ portant sur la location dune chambre. La version du locataireLe locataire allgue avoir pay davance le loyer pour la priode du 3 mai au 3 juin 2007 au grant, Claude Latreille. En mai 2007, il a t incarcr en prison durant une priode de six (6) mois. Paralllement, le locateur aurait sorti ses effets du logement; effets quil na pas rcuprs. Il rclame 50 000 $ pour une toile datant de 200 ans, 200 $ pour des papiers

personnels, 1 000 $ pour du linge, 400 $ pour des cigares et 2 000 $ pour autres effets. Il dit ne pas tre certain si deux raquettes neuves de tennis valant 300 $ chacune se trouvaient dans le logement.Le 15 fvrier 2008, il mettait en demeure le locateur de lui payer cette somme de 53 600 $. Il mentionne ne pas avoir pu contacter le locateur durant sa dtention. La version du locateurLe locateur allgue que le loca-taire faisait affaires avec le grant de limmeuble, Claude Latreille. Suite lincarcration du locataire, il a constat la prsence de plusieurs chats dans le logement qui tait dans un tat de grande malpropret. Nayant aucune nouvelle du loca-taire durant plusieurs mois, le grant de limmeuble sest occup de vider la chambre de ses effets. Le locateur considre que la rcla-mation est excessive et que le loca-taire na rien fait pour protger

ses biens. La preuve rvle que le mandataire du locateur sest dparti sans droit des effets du locataire.En effet, lorsquun locataire aban-donne un logement, il doit le librer de ses effets mobiliers dfaut de quoi le locateur peut en disposer, mais conformment aux disposi-tions relatives aux biens confis et oublis. Larticle 1978 du Code civil du Qubec prcise clairement que le locataire doit, lorsque le bail est rsili ou quil quitte le logement, laisser celui-ci libre de tous effets mobiliers autres que ceux qui appar-tiennent au locateur. Sil laisse des effets la fin de son bail ou aprs avoir abandonn le logement, le locateur en dispose conformment aux rgles prescrites au livre Des biens pour le dtenteur du bien confi et oubli. De plus, larticle 944 du Code civil du Qubec impose au locateur de donner au locataire un avis de 90 jours avant de se dpartir des effets

abandonns. En lespce, cet avis na pas t donn au locataire. Il est important de noter que le loca-teur en tant que mandant est donc tenu envers le locataire des actes accomplis par son mandataire. Le locateur est donc responsable de la perte subie par le locataire. Cependant, en vertu de larticle 2803 du Code civil du Qubec, le locataire qui est en demande doit prouver les faits qui soutiennent sa prtention. En lespce, le locataire allgue avoir perdu des biens valant 53 600 $. Il ne produit aucune preuve de la valeur de ses biens. Il dit avoir eu une toile valant 50 000 $, mais il ne se rappelle pas du nom du peintre, il dit ne pas lavoir fait assurer et il ne dtient pas de photo de celle-ci.La preuve quant la valeur de cette toile na pas t dmontre avec pr-pondrance. Il en est de mme des autres biens dont lvaluation faite par le locataire est vague et impr-

cise. Dans les circonstances, compte tenu de la preuve dun certain dom-mage, mais de linsuffisance de sa valeur, le tribunal accorde au loca-taire une indemnit de 500 $. Finalement, en vertu du Tarif des frais, le locataire a droit au rembour-sement de 64 $ pour la production de la demande et 6 $ pour sa signi-fication.

In the Landry vs. Tovan decision the tenant requests the recovery of a sum of $ 53,600 in dam-ages, with interest and expenses. It concerns a lease for an indefinite period at a monthly rent of $ 350 for the rental of a room. The tenants versionThe tenant alleges that he pre-paid the rent for the period from May 3 to June 3, 2007 to the manager, Claude Latreille. In May 2007, he was detained in prison for a period of six (6) months. Meanwhile, the landlord would have removed the tenants belong-ings from the housing. It con-cerns goods that the tenant has not recovered. He claims $ 50,000 for a painting dating back 200 years, $ 200 for personal papers, $ 1000 for his linen goods, $ 400 for cigars and $ 2,000 for other items.He said he was not sure if two new

tennis racquets, worth $ 300 each, were in the dwelling. On February 15, 2008, he gave notice to the landlord to pay him the sum of $ 53,600. He mentions that he was not able to contact the landlord during his detention. The landlords versionThe landlord alleges that the tenant was dealing with the building man-ager, Claude Latreille. Following the imprisonment of the tenant he noticed the presence of several cats in the dwelling which was in a state of great uncleanliness. Not having any news from the tenant for several months the manager of the building took care of removing the tenants goods from the room. The landlord considers that the complaint is excessive and that the tenant has done nothing to protect his belongings. The evidence indi-cates that the agent of the landlord has removed the belongings of the tenant illegally. Indeed, when a tenant abandons a housing he must remove his movable goods from it, otherwise the landlord may dispose of them, but in accordance with the provisions concerning entrusted and forgotten property.Article 1978 of the Quebec Civil Code clearly states that the lessee,

and forgotten.In addition, Article 944 of the Civil Code of Quebec requires the land-lord to give the tenant a notice of 90 days before relinquishing abandoned effects. In this case, this notice was not given to the tenant.It is important to note that the landlord as principal is therefore liable to the tenant for the acts of his agent. The landlord is thus responsible for the loss suffered by the tenant.However, under Article 2803 of the Civil Code of Quebec, a ten-ant who is requesting something must prove the facts supporting his claim. In this case, the tenant claims to have lost property worth $ 53,600. He produces no evidence of the

Limportance dun avis de 90 jours en matire de biens abandonns

Me Kostopoulos

value of his property. He said he had a painting worth $ 50,000, but cannot remember the name of the painter, he said he did not take any insurance for it and he does not have a picture of it. The evidence as to the value of this painting has not been demonstrat-ed with preponderance. Likewise for the other goods whose assess-ment made by the tenant is vague and not precise. Under the cir-cumstances, given the evidence of some damage, but given the lack of its value, the Court grants the ten-ant an indemnity of $ 500. Finally, under the Tariff of Fees, the tenant is entitled to a refund of $ 64 for the filing of the request and $ 6 for its notice.

The importance of a 90-day notice for abandoned property

on resiliation of the lease or when he vacates the dwell-ing, shall leave it free of all movable effects except those which belong to the lessor. If the lessee leaves movable effects at the end of the lease or after aban-doning the dwelling, the lessor may dispose of them in accordance with the rules prescribed in the Book on Property which apply to the holder of property entrusted

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urant la priode dun bail, il arrive fr-quemment quun pro-pritaire ait besoin daccder au loge-ment pour une raison

ou une autre.

ce moment, le locataire doit agir de bonne foi et faciliter laccs son logement. Ainsi, si le locataire part en vacances, il devrait prendre les dispositions ncessaires pour mandater quelquun avec qui le locateur pourrait communiquer pour accder son logement. En effet, le propritaire na pas le droit dentrer chez un locataire en son absence sans son consentement crit. Ce serait contraire au moins trois des droits les plus fondamentaux du locataire reconnus dans la Charte des droits et liberts du Qubec : 5. Toute personne a droit au respect de sa vie prive. 7. La demeure est inviolable 8. Nul ne peut pntrer chez autrui ni prendre quoi que ce soit sans son consentement express ou tacite. On peut exceptionnellement dro-ger cette rgle en cas durgence : inondation, incendie, bris impor-tant, menace pour la sant et la scurit. Vous aurez justifier cette drogation, il faut donc rflchir aux avantages et inconvnients avant dagir, et vous assurez davoir un tmoin pour vous accompagner. Dans ces cas, laide des forces de lordre ou du service des incendies devrait aussi tre demande. Vu les complications que cette situa-tion peut occasionner, nous vous suggrons fortement de prendre le temps de discuter avec votre loca-taire de cette situation avant quelle ne survienne et prvoir une proc-dure en cas dabsence du locataire.Malheureusement, si le locataire nest effectivement pas disponible pendant une longue priode et quaucune procdure na t pr-

Le Propritaire16

D

Octobre 2012 Volume 28, No 10

8. No one may enter upon the property of another or take any-thing therefrom without his express or implied consent. One may exceptionally derogate from this rule in case of emergency (flooding, fire, significant breakage, threat to health and safety). You will have to justify this exemption, you must therefore consider the advan-tages and disadvantages before tak-ing action and make sure you have a witness with you. In these cases, using the police or fire department should also be requested. Given the complications this may cause we strongly suggest that you take the time to discuss such a situation with your tenant before it occurs and foresee a procedure in case of absence of the tenant. Unfortunately, if the tenant is not actually available for a long time and no procedure has been provid-ed for this purpose, the owner may,

Me Reed

vue cet effet, le propritaire peut ce moment entamer des procdures afin dobtenir une ordonnance de la Rgie du logement obligeant le locataire lui donner accs. De plus, si le fait de ne pas donner accs cause un prjudice srieux et grave au propritaire, il pourrait mme obtenir la rsiliation du bail. Finalement, un tel comportement ngligeant dun locataire pourrait ouvrir la porte des poursuites en dommages par le propritaire qui a subi ce refus. Toutes ces rgles sappliquent aussi lorsque que le locataire refuse laccs pour la loca-tion la fin du bail sil a signifi au propritaire quil ne renouvelait pas son bail par exemple. Dans ce cas, les pertes de loyer occasionnes par ce comportement seront consid-res comme des dommages subis par le propritaire.Il a t tabli que si le locataire installe un systme dalarme, il doit fournir le code au propritaire sinon il constitue un mcanisme restrei-gnant laccs et contraire la loi.

at this point, begin proceedings to obtain an order from the Rgie du logement requiring the tenant to give him access to the housing. In addition, if the failure to provide access causes serious and substan-tial damage to the owner, he might even obtain the abrogation of the lease.Such careless behaviour of a ten-ant could open the door to claims for damages by the owner who has been victim of such a refusal. All these rules also apply when the ten-ant refuses access for re-renting at the end of the lease if he has given notice to the owner that he did not renew his lease for instance. In this case, loss of rent caused by this behaviour will be considered as damage suffered by the owner. Finally, it has been established that, if the tenant installs an alarm sys-tem, he must provide the code to the owner, otherwise it would be a mechanism restricting access and contrary to the law.

Locataire en vacances : Laccs au propritaire doit tre maintenu pendant labsence du locataire

The transfer of a dwelling and what happens in case of death or incapacity

Le Propritaire 17

Tenant on leave: Access to the

owner must be maintained dur-

ing the absence of the tenant

During the period of a lease it frequently happens that a landlord needs to have access to the housing for one reason or another.At that time the tenant must act in good faith and facilitate access to his dwelling. Thus, if the tenant leaves for a vacation, he should take the necessary steps to appoint someone with whom the landlord could communicate to access his housing. Indeed, the owner has no right to enter a tenants dwelling in his absence without his written con-sent. This would be contrary to at least three of the most fundamental rights of the tenant recognized in the Charter of Rights and Freedoms of Quebec:5. Everyone has the right to respect for his private life.7. A persons home is inviolable.

A building is definitely an important investment in a lifetime, it is thus essential to plan what you want to do with it to make it as profitable as possible, either by assigning it to your children, by selling it to keep the profit, or by passing it on by will. What one realizes is that, although they are increasingly informed by the complexity of the choices avail-able to them, people do not neces-sarily know what is best to do with their dwelling. Thinking about what you want to do with this investment helps to protect your assets as much as possible.

The aim of this paper is to provide general information to disentangle different situations and enable you to go to the right people and have some tools on hand to make an in-formed decision regarding your situ-ation.For the transfer of a dwelling, you have the choice to do it when you are alive, if you do not wish to have this obligation anymore, but you may also wish to transfer it at the time of your death. The financial and fiscal implications can have an im-pact on this decision. Proper prepa-ration of the appropriate documents in order to foresee unexpected situ-ations such as incapacity or death is also needed to avoid discord on both sides.

TO GIVE OR SELLIf you want to dispose of your build-ing during your lifetime, you can always sell it to a third party and hopefully, we wish, realize a profit. Capital gains, that is to say, the prof-it from the sale is generally taxed at 50% of the profit made. It is thus half of the gain that is added to your income. There is an exemption for a maximum amount that can be used all throughout your life, which can influence your decisions, according to whether you have already used it or not. Also note that no tax is pay-able for the residence designated as a principal residence, since it is ex-empt, under certain conditions.

If you prefer that the dwelling re-mains in the family you should know that there are tax issues that one must consider carefully, accord-ing to your case. One should thus usually go to an accountant who will assess your situation. Whether the transfer takes place by sale, as-signment, or gift, the most important thing to understand is that there are

different tax implications depending on the price, depending on the value of the property when the transac-tion is between related persons say. Whenever you make a transaction with a person being related to you, i.e. mostly people in your family or related by marriage, common law, adoption, the law provides for puni-tive rules if you do not respect the market value. For instance, if you sell a dwelling for less than it is ac-tually worth to a member of your family, the law provides that you will be taxed as though if you had sold it at its real value, so as if you would have made a profit while this is not the case. The person to whom you sold it will also be penalized on his tax return, so there is what one calls the so-called double taxation.

During a donation, the giver is again penalized at the level of his tax re-turn, so in all cases the seller must pay tax on profit that is not received. For the person who receives the gift it is generally more advantageous because that person will pay tax on the profit actually realized only.

TRANSFER AT THE TIME OF DEATHDo you know what will happen to your dwelling and your other assets upon your death? Perhaps you know since you have already made a will. If you did not make one already you should know that the rules of the Civil Code of Quebec (C.c.Q) will apply to settle your estate, so it is the Law that will decide who will inher-it your property and how it will be managed! Be aware of the fact that the will remains your best estate-planning tool because it is possible to predict in it what you really want for your estate.

Vesting of propertyFirst, if you do not have a will, and if you are married or in a civil union, the law provides that your spouse inherits one-third (1/3) of the estate and your children two-thirds (2/3 ). In case you do not have children then your spouse will inherit two-thirds (2/3) while your parents, sib-lings, or nephews and nieces inherit one-third (1/3).(See table page 19)

Beware, because the concept of spouse causes many misunder-standings! Indeed, the definition is different for each law. In the Civil Code of Quebec, the law governing

succession, Article 653 of the C.c.Q clearly explains that, unless there is a will, the only spouse that may in-herit is the married or civilly united one. The fact that you have been liv-ing together for a very long time, that you have children together, or that all your goods have been pur-chased together for years does not change that at all. If you are not mar-ried or in a civil union and if you do not have a will, you will not inherit from your partner. Thus, it is the children of your spouse who will in-herit according to the Law, of all his/her possessions, including his part in homes and apartment buildings.

The will allows you to avoid this sharing and to choose to whom your assets will be legated. Indeed, testa-mentary freedom, that is to say, the right to bequeath our properties to whom we want without restriction, is a concept recognized and estab-lished by Quebec law. The will al-lows to bequeath property as being elusive to the creditors of the heirs or to opt for certain strategies, such as offering the use of the residence to someone for a certain period of time and the property to another, for instance. The will facilitates the settlement of the estate, particularly because one must respect the will of the testator.

It is important to know that the be-quest that is made to the spouse, mar-ried or in a civil union, is terminated by divorce or dis-solution of a civil union. However, be aware that if you are married or in a civil union, division of property being part of the family patri-mony or acquests according to your matrimonial regime, can lead to a debt in favour of the surviv-ing spouse. For this reason, your estate may have a debt to your spouse even if you have disowned him/her with a will.

The protection of minorsIt is important to

know that when a minor child is a heir, the Law provides a lot of con-trol mechanisms to ensure that the goods received by it are protected. First, when a minor inherits a sum of more than $ 25,000, the Law re-quires a judicial proceeding to create a tutorship council to oversee what the guardian does with the money that is the property of the child, re-gardless of whether the guardian is the surviving parent or another per-son appointed to this task.Then, you should know that the sur-viving parent, who is also the guard-ian of the child cannot do what he wants with the goods that his/her child has received. For instance, your spouse could end up as the co-owner of the family-home with your 10 year-old son. To sell the house, mortgage it or even buy out your son, your spouse must legally apply to the Court for permission to pro-ceed. These procedures represent a significant cost in time and money.Finally, your child will have access to the amounts received from the age of 18 onward. He will own them and be free to spend as he wants. The will provides to include some mechanisms for the administration of property bequeathed to your mi-nor child to protect, to choose who will manage the money, and at what age the goods will be delivered to the heir, thus excluding, with proper planning, the establishment of a tu-torship council.

Le Propritaire18 Le Propritaire 19

Un immeuble reprsente dfinitive-ment un investissement important dans une vie, il est donc essentiel de planifier ce que vous voulez en faire pour le rentabiliser au maxi-mum, que ce soit le cder vos enfants, le vendre pour en conser-ver les profits, ou le lguer par tes-tament. Ce dont on se rend compte, cest que bien que de plus en plus informs devant la complexit des choix qui soffrent eux, les gens ne savent pas ncessairement ce qui est le mieux faire avec leur immeuble. Penser ce que vous dsirez faire de cet investissement contribue protger le plus pos-sible votre patrimoine. Le but du prsent texte est de don-ner de linformation gnrale pour dmler diffrentes situations et vous permettre de vous orienter vers les bonnes personnes et avoir certains outils en main pour prendre une dcision claire concernant votre situation. Pour le transfert dimmeuble, vous avez le choix de le faire quand vous tes vivant, si vous ne dsirez plus avoir cette charge, mais vous pou-vez galement souhaiter le transf-rer votre dcs. Les implications

financires et fiscales peuvent avoir un impact sur cette dcision. Une bonne prparation des documents appropris afin de prvoir les situa-tions inattendues comme linapti-tude ou le dcs est galement de mise pour viter la discorde de part et dautre. DONNER OU VENDRESi vous voulez vous dpartir de votre immeuble avant votre dcs, vous avez toujours la possibilit de le vendre un tiers et de raliser, on vous le souhaite, un profit. Le gain en capital, cest--dire le profit de la vente, est gnralement tax 50% du bnfice ralis. Cest donc la moiti du gain qui est ajoute votre revenu. Il existe une exonra-tion dun montant maximal qui peut tre utilise tout au long de votre vie, ce qui peut influencer vos dci-sions, selon que vous lavez dj utilise, ou non. Sachez galement quaucun impt nest payable pour la rsidence dsigne comme rsi-dence principale, puisque celle-ci bnficie dune exonration, sui-vant certaines conditions. Si vous prfrez que limmeuble reste dans la famille, il faut savoir quil y a des aspects fiscaux aux-

de la succession et vos enfants, des deux tiers (2/3). Dans le cas o vous navez pas denfants, votre conjoint hritera alors de deux tiers (2/3) alors que vos parents, frres et surs, ou neveux et nices hri-teront de lautre tiers (1/3).

Prenez garde, car la notion de conjoint cause beaucoup de malentendus! En effet, sa dfini-tion est diffrente pour chaque loi. Dans le Code civil du Qubec, soit la loi qui rgit les successions, larticle 653 CcQ explique claire-ment qu moins de testament, le seul conjoint qui peut hriter est le conjoint mari ou uni civilement. Le fait que vous habitiez ensemble depuis trs longtemps, que vous ayez des enfants ensemble ou que tous vos biens aient t achets en commun depuis des annes ne change rien cela. Si vous ntes pas maris ou unis civilement et que vous navez pas de testament, vous nhritez pas de votre conjoint de fait. Ainsi, ce sont les enfants de votre conjoint qui hriteront, selon la Loi, de tous ses biens, dont sa part dans les rsidences et les immeubles logements. Le testament vous permet dvi-ter ce partage et de choisir qui seront lgus vos biens. En effet, la libert de tester, cest--dire le droit de lguer nos biens qui on souhaite sans restriction, est un concept reconnu et tabli par le droit qubcois. Le testament per-met de lguer des biens comme tant insaisissables pour les cran-ciers des hritiers ou dopter pour certaines stratgies, comme offrir lusage de la rsidence quelquun pour un certain laps de temps et la proprit un autre, par exemple. Le testament facilite le rglement de la succession, en particulier parce quil faut respecter la volont

Me Lapointe

Le transfert dimmeuble et quarrive-t-il en cas de dcs ou dinaptitude

En collaboration avec Me Vanessa Gendron

quels on doit faire attention. Selon votre cas, il faudra donc gnrale-ment aller voir un comptable qui valuera votre situation. Que le transfert se fasse par vente, ces-sion, ou donation, le plus impor-tant comprendre est quil y a des impacts fiscaux diffrents selon le prix, en fonction de la valeur marchande du bien lorsque la tran-saction se fait entre personnes dites lies. Ds que vous faites une transaction avec une personne ayant un lien de dpendance, donc principalement des gens de votre famille, ou lies par le mariage, lunion de fait, ladoption, la loi prvoit des rgles punitives si vous ne transigez pas la valeur mar-chande. Cela sapplique galement aux socits qui ont un lien entre elles selon la Loi. Par exemple, si vous vendez un immeuble moins cher que ce quil vaut rellement un membre de votre famille, la loi prvoit que vous serez tax quand mme comme si vous laviez vendu sa valeur relle, donc comme si vous aviez ralis un bnfice alors que ce nest pas le cas. La personne qui vous lavez vendu sera galement pnalise sur son impt, il y a donc ce quon appelle la double imposition. Il faut noter que cest diffrent pour les poux et les conjoints de fait, il ny a gnralement pas de gain en capi-tal immdiat, car il est automati-quement report au moment de la vente par le conjoint par roulement,

comme il sera trait plus loin sous le titre Limpt au dcs. Il faut fait un choix au niveau de limpt pour viter ce roulement. Lors dune donation, celui qui donne est encore pnalis au niveau de son impt, donc dans tous les cas, le vendeur doit payer de lim-pt sur du bnfice quil na pas reu. Pour la personne qui reoit, la donation est gnralement plus avantageuse car la personne payera de limpt sur le bnfice relle-ment ralis seulement. TRANSFERT AU DCSSavez-vous ce quil adviendra de votre immeuble et de vos autres biens lors de votre dcs? Peut-tre le savez-vous puisque vous avez dj fait un testament. Si vous nen avez pas dj fait un, vous devez savoir que ce sont les rgles du Code civil du Qubec (CcQ) qui sappli-queront pour rgler votre succes-sion; cest donc la Loi qui dcidera de qui hritera de vos biens et de quelle faon ceux-ci seront grs! Sachez que le testament demeure votre meilleur outil de planification successorale puisquil est possible dy prvoir ce que vous souhaitez vraiment pour votre succession. Dvolution des biensDabord, si vous navez pas de tes-tament, et que vous tes maris ou unis civilement, la loi prvoit que votre conjoint hrite du tiers (1/3)

du testateur. Il est important de savoir que le legs qui est fait au conjoint mari ou uni civilement est rvoqu par le divorce ou la dissolution de lunion civile. Toutefois, sachez que si vous

tes mari ou uni civilement, le partage des biens faisant parti du patrimoine familial ou des acquts selon votre rgime matrimonial, peut entrainer une dette en faveur du conjoint survivant. Pour cette raison, votre succession peut avoir une dette envers votre conjoint mme si vous avez dshrit celui-ci laide dun testament. La protection des enfants mineursIl est important de savoir que lorsquun enfant mineur est hritier, la Loi prvoit beaucoup de mca-nismes de contrle afin de sassurer que les biens quil reoit soient pro-tgs. Dabord, lorsquun mineur hrite dune somme de plus de 25 000$, la Loi oblige une procdure judiciaire afin de crer un conseil de tutelle qui surveillera ce que le tuteur fait avec les sommes qui sont la proprit de lenfant, peu importe que le tuteur soit le parent survivant ou une autre personne nomme cette tche.Ensuite, sachez que le parent survi-vant, qui est aussi le tuteur de len-fant, ne peut pas faire ce quil veut des biens que son enfant a reu. Par exemple, votre conjoint pourrait se retrouver copropritaire de la rsi-dence familiale avec votre fils g de 10 ans. Pour vendre la maison, lhypothquer ou mme racheter la part de votre fils, votre conjoint devra prsenter une demande judi-ciaire au tribunal afin dobtenir lautorisation de procder. Ces pro-cdures reprsentent un cot impor-tant en temps et en argent.

Finalement, votre enfant aura accs aux sommes reues ds lge de 18 ans. Il en sera propri-taire et sera libre de dpenser comme il le veut. Le testa-ment permet din-

clure certains mcanismes dadmi-nistration des biens lgus votre enfant mineur afin de le protger, de choisir qui grera les sommes dargent, et quel(s) ge(s) les biens seront remis lhritier, excluant ainsi, avec une bonne planifica-tion, la constitution dun conseil de tutelle. Le liquidateurLe liquidateur est celui qui admi-nistre les biens faisant partie dune succession et a beaucoup de tches accomplir. Le testament vous per-met de nommer une personne en qui vous avez confiance pour assu-mer ce rle. Il vous permet gale-ment de modeler les pouvoirs que vous dsirez lui confier. dfaut de testament, ce sont vos hritiers qui dcideront qui sera votre liqui-dateur et vous ne serez peut-tre pas daccord avec ce choix. Il est important de savoir que si vos hri-tiers sont mineurs, la loi ne permet pas son reprsentant de se nom-mer soi-mme liquidateur, si cest votre conjoint par exemple, et une demande devra tre prsente au tribunal afin que le juge nomme un liquidateur en fonction votre succession. Choisir soi-mme le liquidateur est trs important lorsquil y a des immeubles locatifs dans votre patri-moine. En effet, un immeuble loca-tif reprsente un bon travail de ges-tion faire rgulirement, tches que devra accomplir le liquidateur en plus de procder rglement de la succession. Il est judicieux de choi-sir la personne la plus apte, comme liquidateur, grer cet investisse-ment quon ne voudrait en aucun cas laisser dprir.

Limpt au dcsLun des objectifs de la planifica-tion successorale est entre autres de rduire les impacts fiscaux. Qui na pas dj entendu la clbre phrase rvlant que rien nest plus sr dans la vie que la mort et limpt ? Soyez assur qu votre mort, lim-pt ne vous oubliera effectivement pas. En effet, au dcs, la loi consi-dre tous les biens du dfunt sont vendus la juste valeur marchande et le gain en capital est impos dans la dclaration de revenus du dfunt 50%, comme discut plus haut. Il existe dailleurs certaines exceptions intressantes ce fait : Dabord, rappelons quil existe une exonration pour gain en capital que vous naurez peut-tre pas uti-lise totalement au court de votre vie, ainsi que lexonration pour la rsidence familiale. Ensuite, le fait de lguer certains biens votre conjoint, ou une fiducie exclusive en faveur du conjoint, permet dvi-ter de payer de limpt sur ces biens au dcs. Cest ce quon appelle un roulement au conjoint. Au sens de la loi de limpt, la notion de conjoint inclut aussi le conjoint de fait avec qui vous vivez depuis un an, ou un couple avec un ou plu-s