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NOTE MENSUELLE

Peut mieux faire

Ile-de-France | Mars 2016

190 000 m² de bureaux ont été placés en mars en Ile-de-France, soit une hausse

de 10 % sur un mois et une progression plus nette de 45 % par rapport à janvier.

Sur l’ensemble du 1er trimestre 2016, 492 600 m² ont été placés en Ile-de-France. En hausse de 19 % par rapport à celui du 1er trimestre 2015, ce volume permet au marché de se rapprocher, sans toutefois l’atteindre, de la moyenne des cinq dernières années (501 000 m²).

Tous les segments de surfaces ont vu leur volume de commercialisation croître d'une année sur l'autre. Avec 20 opérations totalisant 190 000 m², les transactions de plus de 4 000 m² enregistrent notamment une hausse de 30 % sur un an.

Paris intra-muros représente 47 % du volume des m² commercialisés en Ile-de-France. Après une fin d’année 2015 animée, la bonne dynamique du marché de La Défense s’est par ailleurs prolongée au 1er trimestre 2016. Le quartier d’affaires connaît ainsi son meilleur démarrage depuis 2009.

Le rythme soutenu des commercialisations a permis un nouveau recul du volumede l’offre disponible à moins de six mois en Ile-de-France. Avec 3 932 829 m², soit une baisse de 4 % sur un trimestre et de 10 % sur un an, celui-ci est au plus bas depuis la fin de 2012.

Tableau 1

Chiffres clés

CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE Fin 1T 2015 Fin 1T 2016 Tendance

Demande placée 414 611 m² 492 562 m² ▲

Nombre de transactions 683 745 ▲

Nombre de transactions > 4 000 m² 13 20 ▲

Part de la demande placée > 4 000 m² 35 % 39 % ▲

Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf 66 % 65 % ▼

Offre disponible à moins de 6 mois 4 379 207 m² 3 932 829 m² ▼

Loyer prime (€/m²/an)1 745 766 ▲

Loyer moyen (€/m²/an)2 395 407 ▲

Source: Cushman &Wakefield/Immostat ¹Loyer prime: moyenne des cinq transactions les plus élevées

(valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs

locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.

8 avril 2016

Sommaire

Demande placée 2

Offre disponible 3

Le marché en mars 2016 4

Actualités générales 5

Auteur

David Bourla Head of Research France +33 (0)1 53 76 91 91 [email protected]

Contacts

Ludovic Delaisse Head of Agency France Offices, Industrial and development +33 (0)1 53 76 92 73 [email protected]

Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected]



Demande placée 492 300 m² de bureaux ont été placés au 1er trimestre 2016 en Ile-de-France. En hausse de 19 % par rapport à celui du 1er trimestre 2015, ce volume permet au marché de se rapprocher, sans toutefois l’atteindre, de la moyenne des cinq dernières années (501 000 m² – v. graphique 1). Le marché a notamment bénéficié du rebond des grandes transactions. Ainsi, 20 opérations de plus de 4 000 m² (13 au 1er trimestre 2015) totalisent 190 000 m², soit une hausse de 30 % sur un an et 39 % du volume de la demande placée totale. La part est certes plus importante qu’en 2015 (35 %), mais reste limitée par l’absence de très grosses opérations et le nombre peu élevé de grandes transactions dans plusieurs pôles tertiaires de 1ère couronne.

Le nombre total de transactions est quant à lui au plus haut depuis 2012. L’absorption des petites et moyennes surfaces reste donc soutenue, comme l’indiquent la hausse de 10 % du volume des mouvements inférieurs à 1 000 m² et la progression, plus marquée encore, de celui des transactions de surfaces intermédiaires, comprises entre 1 000 m² et 4 000 m² (+ 15 %). A l’instar des grandes transactions, quasi exclusivement concentrées dans la capitale (7 opérations) et les Hauts-de-Seine (11), la commercialisation des surfaces inférieures à 4 000 m² demeure néanmoins très inégalement répartie, faisant avant tout la part belle au marché parisien. La forte polarisation géographique du marché des bureaux ne s’est donc pas démentie en ce début d’année 2016. Ainsi, Paris intra-muros concentre 47 % du volume des m² de bureaux placés au 1er trimestre en Ile-de-France, le QCA en rassemblant, à lui seul, 30 % (graphique 2).

Les surfaces neuves-restructurées ont concentré 65 % de la demande placée de plus de 4 000 m² en Ile-de-France au 1er trimestre 2016. La raréfaction du nombre de grandes offres neuves-restructurées s’est par conséquent accentuée et pourrait, à terme, peser sur les performances des marchés les plus établis. C’est le cas, bien sûr, du QCA, mais aussi de La Défense, où la location par DELOITTE du solde de « Majunga » et la prise à bail par IMS HEALTH de 11 380 m² dans « D2 » ont sensiblement entamé le stock de qualité du quartier d’affaires. La raréfaction de l’offre neuve-restructurée devrait néanmoins être compensée par le report plus fréquent des utilisateurs sur les biens rénovés ou de seconde-main de qualité de Paris et des grands pôles tertiaires de l’ouest francilien.

L’assèchement de l’offre de qualité des secteurs établis et, surtout, les efforts importants consentis par les bailleurs pour louer leurs biens, expliquent l’amorce de reprise de l’activité dans certains marchés de 1ère couronne. Les performances de la Boucle de Seine sont, à cet égard, très significatives puisqu’avec environ 20 000 m² placés au 1er trimestre 2016, ce secteur connaît son meilleur démarrage depuis 2011. Il le doit au succès de ses grandes surfaces neuves, à l’exemple des 10 300 m² loués par CREDIPAR/PSA dans l’immeuble « Pointe Métro 2 », livré en 2013 à Gennevilliers, des 5 400 m² loués par BAYER dans « Atrium Défense », livré en 2014 à La Garenne-Colombes, ou encore des 1 430 m² loués par FONCIA dans « West Plaza », livré à Colombes en 2013.

Graphique 1

Demande placée en Ile-de-France, m²

A la fin du 1er trimestre de chaque année

Source: Cushman &Wakefield/Immostat

Graphique 2

Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-France (%)

Au 1er trimestre 2016

Source: Cushman &Wakefield/Immostat



Offre disponible Le rythme soutenu de l’absorption des bureaux au 1er trimestre 2016 a permis un nouveau recul du volume de l’offre disponible à moins de six mois en Ile-de-France. S’établissant à 3 932 829 m², soit une baisse de 4 % sur un trimestre et de 10 % sur un an, il atteint son niveau le plus bas depuis la fin de 2012 (graphique 3).

La répartition géographique de l’offre disponible continue de souligner les contrastes du marché des bureaux d’Ile-de-France. Ainsi, les taux de vacance varient toujours fortement entre Paris intra-muros (6 %), La Défense (9,7 %) ou la Boucle de Seine (13,1 % – v. tableau 2). Cela dit, le volume de l’offre disponible à moins de six mois n’a, sur un an, progressé que dans trois secteurs : l’Est et le Sud d’une part – où l’activité de commercialisation reste relativement peu soutenue – et Paris Rive Gauche d’autre part.

Dans ce dernier secteur, le volume de l’offre disponible affiche une hausse de 15 % sur un an principalement liée à l’arrivée sur le marché de « Quadrans » (Paris 15e). Avec un taux de vacance inférieur à 6 %, l’offre de Paris Rive Gauche demeure néanmoins contenue. Les opportunités sont également fort peu nombreuses dans Paris Centre Est. Le volume de l’offre y est en forte baisse de 26 % d’une année sur l’autre en raison, notamment, des prises à bail de grandes surfaces réalisées en 2015 (PUBLICIS dans « Parisquare », INRIA dans « Trio Daumesnil », etc.). Les pré-commercialisations récentes (« Millénaire 4 », « Vivacity »), et les négociations en cours indiquent en outre que le secteur restera sous-offreur en 2016 et 2017. Enfin, le stock affiche une forte baisse de 20 % sur un an dans le QCA. Plusieurs transactions (SISLEY dans le « 3-5 Friedland », la BPI dans le « 24 Drouot », SHEARMAN & STERLING dans « Eden Monceau ») y ont nettement entamé le stock de grandes surfaces de qualité depuis le 2nd semestre 2015. Les bureaux neufs-restructurés de plus de 4 000 m² ne représentent ainsi plus que 3 % du volume total de l’offre du secteur (trois immeubles totalisant 17 000 m²) contre 7 % un an auparavant (sept immeubles totalisant 51 000 m²). La situation ne devrait guère évoluer à court terme : aux 11 000 m² encore disponibles au sein d’immeubles restructurés livrés l’an passé dans le QCA ne s’ajoutent en effet que les 26 000 m² qui restent à commercialiser dans des opérations à livrer en 2016. Le volume neuf disponible attendu en 2017 est, pour l’instant, plus conséquent (environ 80 000 m²), mais devrait de même être largement entamé bien avant cette date.

Hors de Paris, La Défense connaît l’évolution la plus notable, le taux de vacance du quartier d’affaires passant, pour la première fois depuis le début de 2013, sous le seuil symbolique des 10 %. Le volume de l’offre disponible dans le QAO diminue bien plus modestement. Le niveau toujours élevé du volume de l’offre disponible dans ces deux grands secteurs comme dans d’autres pôles tertiaires explique la poursuite de l’octroi de mesures d’accompagnement importantes, généralement comprises entre 15 et 30 % de la valeur faciale. Cette situation devrait perdurer d’ici la fin de 2016, permettant de prévoir une stabilité générale des valeurs en Ile-de-France, à l’exception de certains quartiers parisiens ou micro-marchés de périphérie très peu offreurs, où les loyers pourraient connaître une pression à la hausse.

Graphique 3

Offre disponible à moins de 6 mois en Ile-de-France, m²

Source : Cushman &Wakefield

Tableau 2

Taux de vacance à moins de 6 mois en Ile-de-France

Secteur Fin 1T 2015 Fin 1T 2016

Paris QCA 8,2 % 6,6 %

Paris Rive Gauche 5,3 % 5,8 %

Paris Centre Est 7,2 % 5,3 %

La Défense 12,1 % 9,7 %

QAO 13,0 % 12,7 %

Sud Ouest 12,5 % 9,2 %

Boucle de Seine 14,4 % 13,1 %

Sud 1ère Couronne 10,3 % 11,9 %

Nord 7,7 % 7,4 %

Est 7,7 % 8,5 %

Ile de France 8,2 % 7,2 %

Source : Cushman &Wakefield



Le marché des bureaux en mars 2016 L’activité locative est allée crescendo en ce début d’année, puisque 190 000 m² de bureaux ont été placés en mars en Ile-de-France, soit une hausse de 7 % sur un mois et une progression plus nette de 45 % par rapport à janvier. Le marché a continué de profiter du dynamisme des petites et moyennes surfaces, tandis que le volume placé en mars sur des surfaces supérieures à 4 000 m² affiche une augmentation de 93 % d’un mois sur l’autre grâce à la finalisation de quatre des six transactions de plus de 10 000 m² recensées depuis le début de l’année.

Si quelques transactions importantes ont animé le QCA, c’est hors du quartier d’affaires qu’ont été enregistrées les opérations majeures des dernières semaines à Paris. Outre les 11 830 m² loués par AG2R dans « Vivacity », BNP PARIBAS a par exemple pris à bail les 24 100 m² du « Millénaire 4 ». L’entreprise accentue ainsi sa présence dans le nord-est de la capitale, après les opérations réalisées depuis 2010 dans le 19e et à Pantin. Enfin, la ZAC Clichy-Batignolles, dont les travaux d’aménagement approchent peu à peu de leur terme, s’est distinguée grâce à la location par SIACI SAINT-HONORE de 14 271 m² dans « Season ». Succédant à la prise à bail par KLESIA – autre grand nom du secteur des assurances – de « Rezo » et « Strato » en 2014, cette nouvelle opération témoigne du succès de cette ZAC. Extension vers le Nord/Nord-Est du QCA parisien, elle profite ainsi de la commercialisation progressive de grandes surfaces neuves aux loyers inférieurs aux meilleures offres de la capitale.

Les autres mouvements de plus de 4 000 m² du mois de mars ont pour l’essentiel été signés dans le département des Hauts-de-Seine. Après les grandes transactions de la fin de 2015 (ELIOR dans « Egée », INVIVO dans « Carpe Diem », etc.) et celles enregistrées en janvier et février 2016 (DELOITTE dans « Majunga », NEXTDOOR dans « Cœur Défense », LOGEMENT FRANÇAIS dans « Between »), le marché de La Défense a poursuivi sa bonne dynamique avec deux nouveaux mouvements au mois de mars : AXWAY SOFTWARE sur 7 200 m² dans la tour « W » et, surtout, IMS HEALTH sur 11 380 m² dans la tour « D2 ». Ces deux opérations portent la demande placée du quartier d’affaires à 74 400 m², soit son meilleur 1er trimestre depuis 2009.

D2 | La Défense (92)

Tableau 2

Exemples de transactions significatives du mois de mars 2016

Source: Cushman & Wakefield

NOM DU PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE

BNP PARIBAS Le Millénaire 4 Paris (75019) 24 100 m²

SIACI SAINT HONORE Season Paris (75017) 14 270 m²

AG2R Vivacity Paris (75012) 11 830 m²

IMS HEALTH Tour D2 Courbevoie/La Défense (92) 11 380 m²

BAYER Atrium Défense La Garenne-Colombes (92) 5 310 m²



Actualités générales Les Tours Duo, récompensées au MIPIM La cérémonie de remise des MIPIM Awards a distingué deux projets de bureaux parisiens : « #cloud.paris » (Paris 2e) dans la catégorie Best Office & Business Development, et les tours « Duo » (Paris 13e) dans la catégorie Best Futura Mega Project. Comprenant 90 000 m² de bureaux, 6 000 m² d’activités et de commerces ainsi qu’un hôtel 4*, ce projet marquera l’extension de la ZAC Rive Gauche dans le secteur Bruneseau, pendant de la future opération de développement Bercy-Charenton de l’autre côté de la Seine.

Une année 2015 record pour les SCPI de rendement MeilleureSCPI.com a publié, début mars, son bilan du marché des SCPI de rendement en 2015. Bénéficiant de la désaffection des épargnants pour les produits de placement traditionnels et des bonnes performances des SCPI, 2015 a été une année record en matière de collecte avec un peu plus de 4 milliards d’euros. Les SCPI bureaux dominent une nouvelle fois, réalisant plus de 58 % de la collecte des SCPI de rendement au 4e trimestre et près des deux tiers de leur collecte annuelle.

L’ICC et l’ILAT en légère hausse sur un an Au 4e trimestre 2015, l'indice du coût de la construction (ICC) s'établit à 1 629 contre 1 608 au trimestre précédent et, sur un an, se redresse légèrement (+ 0,2 %).L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'établit quant à lui à 108,16 et, sur un an, augmente de 0,3 %.

Démarrage des travaux de construction de la ligne 14 sud Les dernières semaines ont confirmé l’accélération du projet de Grand Paris Express. Alors que débutent les travaux préparatoires dans les 22 communes du tronçon de la ligne 15 Sud (Pont-de-Sèvres-Noisy-Champs), une convention cadre vient ainsi d’être signée par la RATP, la Société du Grand Paris et le Conseil Général du Val de Marne en vue de réaliser le prolongement au sud de la ligne 14. Les premiers travaux débuteront en juin pour une mise en service en 2024. La ligne 14 Sud assurera alors la liaison entre la station Olympiades (Paris 13e) et l’aéroport d’Orly, offrant en outre des correspondances avec d’autres lignes du Grand Paris Express (lignes 15 et 18), la ligne 7 du métro, la ligne C du RER et plusieurs lignes de tramway. Le label « Bâtiment Bas Carbone » désormais disponible Le label pilote 2016 BBCA (« Bâtiment Bas Carbone ») est désormais disponible auprès de l’organisme certificateur Certivéa pour les projets d’immeubles de bureaux neufs. L’objectif de ce label, qui a pour intérêt de mesurer l’empreinte carbone des bâtiments tout au long de leur cycle de vie (chantier de construction, exploitation et fin de vie), est de diviser par deux le niveau des émissions de CO2 des bâtiments neufs par rapport à un bâtiment traditionnel. Son obtention repose sur quatre critères : la réduction des émissions de CO2 lors de la phase de construction, la maîtrise des consommations pendant l’exploitation du bâtiment, la gestion du stockage du carbone et l’inscription du projet dans une économie circulaire.

Duo | Paris (75013)

La ligne 14 Sud du Grand Paris Express

Source : Société du Grand Paris



Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris pré-commercialisations, clés en main et opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Offre à moins de six mois : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation d’ici à moins de six mois. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.

Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des valeurs locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.

Loyer prime : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer prime correspond à la moyenne des cinq transactions les plus élevées (valeurs faciales des transactions de plus de 1 000 m² de l'année en cours).

Sectorisation

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