L’extrapolation des onze premiers mois révèle une tendance à la baisse régulière des ventes d’immeubles depuis 2005, avec 124 ventes pour 2010 contre 335 en 2005 ( Fig.1 ). Depuis 2009, on enregistre 27% de ventes en moins dans le canton de Genève et la fréquence moyenne des ventes mensuelles est passée de 14 à 11.

spécial vente immeubles

Analyse des transactions

« La forte demande d’investisseurs privés et institutionnels sur un marché aussi petit que celui de Genève et de Suisse romande

ainsi que le manque d’alternative de remploi des capitaux investis en immobilier, créent une situation de déséquilibre avec une demande nettement supérieure à l’offre.

La forte pression sur les prix diminue significativement les ventes inférieures à 4 millions, soit la tranche du marché la plus demandée par les investisseurs privés désireux d’augmenter leur patrimoine immobilier. Pour retrouver l’équilibre sur ce marché et le voir reprendre un rythme plus soutenu, il faudra notamment compter sur la reprise des marchés financiers. »

Patrick Peyrot, Département Vente Immeubles

Genève Hiver 2010-2011

Nombre de transactions

Investissements en mio CHF

Prix unitaire moyen en mio CHF

Rendement brut moyen pondéré (en %)

Plus importante transaction en mio CHF

Cumul des trois plus importantes transactions en mio CHF

Transactions supérieures à 10 mio CHF

Transactions entre 4 et 10 mio CHF

Transactions inférieures à 4 mio CHF

335

2’361

7.05

6.81

180

359

57

77

201

2005 2006 2007 2008 2009 2010p variation2009-2010

314

2’077

6.61

6.44

302

531

44

65

205

293

1’737

5.93

6.49

98

240

52

54

187

210

1’769

8.42

6.46

89

244

54

69

87

169

1’259

7.45

6.30

144

293

27

62

80

124

1’179

9.50

5.70

85

212

32

56

36

Fig.1L’analyse porte sur tous les types d’immeubles de rendements confondus échangés en 2010. La part d’investissement des immeubles affectés à une activité commerciale ( immeuble de bureau, commerce et industrie ) représente 50% de ce marché alors que le reste est exclusivement affecté à des immeubles d’habitations.

< 4 millions CHF entre 4 et 10 millions CHF > 10 millions CHF

Répartition des transactions par montant

2005 2006 2007 2008 2009 2010P

Nombre de transactions Investissements

Volume d’investissements et nombre de transactions

100

50

0

150

200

250

300

350

400

17%

23%

60%

14%

21%

65%

18%

18%

64%

26%

33%

41%

16%

37%

47%

26%

45%

29%

2'000

1'500

1'000

500

2005 2006 2007 2008 2009 2010P

En millions

Transactions immeubles et taux de capitalisation

0

150

200

250

300

350

400

450

9.37%

8.69%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

1999 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P

Taux de capitalisation

+ de CHF 10 millions – de CHF 10 millions

Nbr. Tx. Cap.

Evolution des taux hypothécaires

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

5.00%

4.50%

4.00%

nov06

nov07

nov08

nov09

nov10

Moyenne taux fixe 1 an

Moyenne taux fixe 5 ans

Moyenne taux fixe 10 ans

100

50

8.04%7.76%

8.10%7.74%

6.81%6.44% 6.49% 6.46%6.30%

5.70%

Importante barrière à l’entrée du marché

Par ailleurs, le volume investi annuellement diminue également en passant de 2,361 milliards en 2005 à 1,259 milliard en 2009, et finalement 1,179 milliard en 2010. La baisse des investissements est moins importante que la diminution du nombre de ventes, ce qui nous permet de conclure à une hausse du prix moyen à 9’510’000 francs en 2010. ( Fig.1 )

Les ventes inférieures à 4 millions ( CHF ) ne représentent plus que 29% en 2010 contre 47% en 2009. Les ventes supérieures à 4 millions s’élèvent maintenant à 71% du marché contre 53% en 2009. ( Fig.2 )

Sur la base des ventes 2010, pour lesquelles nous avons pu obtenir les états locatifs, nous déterminons un taux de capitalisation brut moyen pon-déré de 5,7%. ( Fig.3 )

En raison d’une pénurie de logements à Genève ( 0,23% de surface va-cante ), on peut affirmer que la baisse régulière de ce ratio depuis 1999 est la conséquence d’une hausse des valeurs de vente.

Malgré cela, l’utilisation de l’emprunt hypothécaire permet de dégager des rendements nets intéressants grâce à la baisse des taux d’intérêt.

Le taux hypothécaire moyen des principaux établissements bancaires, pour une durée de 10 ans, est de 2,87%, soit 14% de moins qu’en janvier 2010 ( 3,34 % ) et les taux à court terme se négocient en-dessous de 1%. ( Fig.4 )

< 4 millions CHF entre 4 et 10 millions CHF > 10 millions CHF

Répartition des transactions par montant

2005 2006 2007 2008 2009 2010P

Nombre de transactions Investissements

Volume d’investissements et nombre de transactions

100

50

0

150

200

250

300

350

400

17%

23%

60%

14%

21%

65%

18%

18%

64%

26%

33%

41%

16%

37%

47%

26%

45%

29%

2'000

1'500

1'000

500

2005 2006 2007 2008 2009 2010P

En millions

Transactions immeubles et taux de capitalisation

0

150

200

250

300

350

400

450

9.37%

8.69%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

1999 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P

Taux de capitalisation

+ de CHF 10 millions – de CHF 10 millions

Nbr. Tx. Cap.

Evolution des taux hypothécaires

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

5.00%

4.50%

4.00%

nov06

nov07

nov08

nov09

nov10

Moyenne taux fixe 1 an

Moyenne taux fixe 5 ans

Moyenne taux fixe 10 ans

100

50

8.04%7.76%

8.10%7.74%

6.81%6.44% 6.49% 6.46%6.30%

5.70%

< 4 millions CHF entre 4 et 10 millions CHF > 10 millions CHF

Répartition des transactions par montant

2005 2006 2007 2008 2009 2010P

Nombre de transactions Investissements

Volume d’investissements et nombre de transactions

100

50

0

150

200

250

300

350

400

17%

23%

60%

14%

21%

65%

18%

18%

64%

26%

33%

41%

16%

37%

47%

26%

45%

29%

2'000

1'500

1'000

500

2005 2006 2007 2008 2009 2010P

En millions

Transactions immeubles et taux de capitalisation

0

150

200

250

300

350

400

450

9.37%

8.69%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

1999 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P

Taux de capitalisation

+ de CHF 10 millions – de CHF 10 millions

Nbr. Tx. Cap.

Evolution des taux hypothécaires

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

5.00%

4.50%

4.00%

nov06

nov07

nov08

nov09

nov10

Moyenne taux fixe 1 an

Moyenne taux fixe 5 ans

Moyenne taux fixe 10 ans

100

50

8.04%7.76%

8.10%7.74%

6.81%6.44% 6.49% 6.46%6.30%

5.70%

Fig.4

Fig.3

Pour tout complément d’information :Département Vente ImmeublesOlivier De Rivoireolivier.derivoire@naef.chT +41 22 839 39 77P +41 78 624 05 58

Patrick Peyrot patrick.peyrot@naef.chT +41 22 839 39 61P +41 79 827 15 62

www.naef.ch

Naef Immobilier Genève SAav. Eugène-Pittard 14-16 - case postale 30 - 1211 Genève 17

Fig.2