Le Patio de Frontenex : un havre de paix et de tranquillité

Le Patio de Frontenex : un havre de paix et de tranquillité neuf

Construire la ville en ville ? Ce slogan, inventé à Genève pen-dant les années 80 pour concilier croissance et maintien de la zone agricole, mobilise aujourd’hui l’ensemble de la Suisse

et des agglomérations des pays développés. Mais la densification de secteurs déjà bâtis est plus facile à dire qu’à faire. Elle touche à ses limites dans les quartiers les plus denses, où un bourrage excessif des constructions ferait baisser la qualité d’habitation. La construction du Patio de Frontenex surmonte l’écueil grâce à un projet et à une réalisation d’une qualité exceptionnelle. Elle a pris place au centre d’un vaste îlot du quartier des Eaux-Vives, en créant un havre de paix et de tranquillité.

Le Patio de Frontenex est situé route de Frontenex, en face du théâtre Am Stram Gram en plein cœur du quartier des Eaux-Vives. Un quartier que ses habitants adorent, proche de l’hypercentre de Genève, du lac et du parc La Grange, animé par de nombreux bistrots, restaurants et petits commerces. Et un quartier promis à un bel avenir avec la construction programmée de la Nouvelle Comédie et de la nouvelle gare des Eaux-Vives, station majeure du RER franco-valdo-genevois qui offrira bientôt des liaisons directes vers Cornavin, les organisations internationales et les réseaux ferroviaires français et suisse. Confiance dans la ville compacteDans la rue, rien ne distingue le numéro 41 A. Il faut s’approcher pour repérer un passage voûté d’un blanc bleuté portant la plaque sobre de deux agences immobilières. Car la SoCIété PRIVéE DE GéRANCE, responsable de l’opé-ration du Patio de Frontenex, a décidé d’y relocaliser deux de ses agences de vente, SPG Finest Properties et SPG Ventes résidentielles, ainsi que sa filiale spécialisée dans l'immobilier commercial, SPG Intercity. Ce choix volontariste s’inscrit dans la droite ligne de sa politique de développement durable : c’est un acte de confiance dans l’avenir de la ville compacte, mixte et desservie

Par Richard Quincerot

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■ En savoir plus :

Route de Chêne 36CH - 1208 GenèveTél. +41 22 849 64 04E-mail : asset@spg.chwww.spgassetdevelopment.ch

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Le Patio de Frontenex. Logé en plein cœur du quartier des Eaux-Vives et bénéficiant du label MinERGiE®, il abrite des bureaux et appartements de haut standing.

Réception des agences de vente : SPG Finest Properties et SPG Ventes résidentielles.

« Une adresse de prestige au cœur de Genève, avec tous ses avantages, mais sans les nuisances de la rue. »

21n° 27 - Automne 2010 -

Le Patio de Frontenex : un havre de paix et de tranquilliténeuf

par les transports publics, où l’on cultive la proximité plutôt que la dispersion, la densité plutôt que l’étalement, la qualité urbaine plutôt que le mitage des paysages en périphérie.A la place d’une ancienne menuiserieIl revient au bureau d’architectes Anderegg Rinaldi d’avoir construit cet ensemble élégant. Les nouveaux bâtiments sont moins encombrants – et sur-tout moins bruyants – que l’entreprise de menuiserie qui avait occupé les lieux pendant plusieurs décennies (avant de brûler, puis d’être reconstruite à l’identique il y a une vingtaine d’années). Les gabarits des nouveaux immeubles sont modestes et les distances aux limites ont, bien sûr, été scrupuleusement respectées : les vis-à-vis entre façades sont aux dimensions des petites rues du quartier des Eaux-Vives. Les architectes ont habilement fractionné le pro-gramme en plusieurs volumes creusés de nombreux patios, paysages intimes apportant sérénité et lumière dans les locaux.Les façades métalliques blanches singularisent le nouveau venu par rapport aux couleurs chaudes des façades minérales des immeubles alentour. Un parking en sous-sol offre quelques places, astucieusement logées dans la pente du terrain. Des bureaux occupent le rez-de-chaussée tandis qu’aux étages supérieurs se trou-vent des appartements de grand standing, tous loués – preuve que la qualité a convaincu –, aux surfaces très généreuses et aux équipements haut de gamme : une adresse de prestige au cœur de Genève, avec tous ses avantages, mais sans les nuisances de la rue. Les aménagements paysagers ont été conçus et réalisés par le bureau Denogent SA. Les bambous du patio central, les lierres et les bouleaux plantés le long d’un grand mur mitoyen, les buis des vasques traitent le végétal comme une sculpture, du même vert permanent quelle que soit la saison.Le prix de la beauté intérieure La réussite du Patio de Frontenex démontre qu’il est possible de « construire la ville en ville » ou, comme on dit aujourd’hui, d’« urbaniser vers l’intérieur » en conciliant densité et qualité. Elle permet aussi de mesurer l’importance des moyens à engager pour concrétiser cette option très volontariste : il a fallu réunir patiemment les parcelles du cœur d’îlot, monter le programme d’un immeuble de prestige dans un quartier populaire, concevoir un projet architec-tural d’une habileté diabolique, mener à bien un chantier très délicat étant donné le contexte et les difficultés d’accès, enfin promouvoir un type d’ap- partement résidentiel en ville auquel le marché n’est pas habitué. Les efforts sont importants, mais le résultat est là : une réalisation de prestige qui, à la différence des architectures du star-system international, ne brille pas par ses façades extérieures, mais par une recherche poussée de beauté intérieure. ■

Ne me jetez

pas sur la

voie publique !

Décoration d’intérieur soignée. Bénéficiant du label écologique

MinERGiE®, le Patio de Frontenex dispose d’appartements modernes aux volumes généreux prolongés de terrasses ou de

balcons en pierre naturelle.

« On cultive la proximité plutôt que la dispersion,

la densité plutôt que l’étalement, la qualité

urbaine plutôt que le mitage des paysages

en périphérie. »

22 - Automne 2010 - n° 27

Une nouvelle Newsletter éditée par SPG Intercity vient de paraître. Elle porte sur les transactions immo-bilières de sale and lease-back en s’appliquant à mettre en lumière les aspects de droit et de fiscalité suisses y afférents. Les mœurs économiques ayant évolué, il est

maintenant de plus en plus fréquent de voir des entreprises se séparer de leur actif immobilier pour alléger leur bilan. Ces désengagements immobiliers se font au travers d’opérations de sale and lease-back qui présentent un grand nombre d’avantages. Ainsi, comme le souligne thierry Barbier-Mueller, Président du Conseil d’administration de SPG Intercity Geneva, « un sale and lease-back ne permet pas seulement à l’entreprise de consacrer plus de moyens à son activité principale, il peut aussi, pourquoi pas, permettre à l’entreprise de restituter de l’argent comptant à ses actionnaires. Libre à eux, alors, d’opérer la diversification de leur choix, y compris dans un bien immobilier qu’ils pourront choisir en fonction de leurs propres critères d’investissement, et non en fonction de ceux de l’entreprise dont ils sont actionnaires. »Pour commander la Newsletter, veuillez envoyer un e-mail à geneva@spgintercity.ch.

A l’heure actuelle, 69 % des sociétés actives en Suisse sont propriétaires des locaux depuis les-quels elles opèrent.1 Cependant, la détention et la gestion d’immeubles ne constituent bien souvent pas le but principal de ces sociétés. Celles-ci ne sont pas toujours conscientes de la valeur de leur bien immobilier et elles seraient souvent bien avi-sées d’allouer leurs ressources financières à des projets d’expansion ou de consolidation en rapport direct avec leur activité principale (acquisitions de sociétés tierces, dépenses de recherche et de développement, dépenses de Capital Expenditure, plutôt que de garder leurs biens immobiliers à leur bilan. Un sale and lease-back immobilier peut à cet égard constituer un outil intéressant qui per-met la mise à disposition rapide de liquidités tout en laissant à l’utilisateur de l’immeuble la pos-sibilité de continuer à l’occuper totalement ou partiellement.

Le sale and lease-back peut se définir très sim-plement comme une transaction par laquelle une

partie vend un bien et en devient locataire/utili-sateur, lui permettant ainsi de continuer à en faire usage sans en être propriétaire. Une telle trans-action peut concerner tant des biens immobiliers, qui seront plus particulièrement l’objet de la pré-sente publication, que des avions ou d’autres biens d’équipements mobiliers (flotte automobile, machines, etc.).

Il ne sera pas question dans la présente publication de transactions structurées financial leases (en particulier au sens des normes IFRS, International Financial Reporting Standards), au terme desquel-les le vendeur d’un actif dispose d’une option de rachat à un prix déterminé, ou au terme desquelles le vendeur reste l’ayant droit économique du bien, à des fins comptables (et, par conséquent, continue d’assumer les profits et risques du bien). Les trans-actions mettant en œuvre un financial lease ne sont pas monnaie courante en Suisse, et nous nous concentrerons donc sur les operating leases pour cette publication.

Un sale and lease-back immobilier met en scène une société dont le but premier n’est pas la déten-tion d’un immeuble (société commerciale, indus-trielle, banque, établissement financier, société de management d’hôtel, etc.) vendant son (ses) actif(s) immobilier(s) à une tierce partie, par exemple un investisseur institutionnel, un fonds de placement immobilier, une fondation, qui en retour lui loue ce bien. Les termes et conditions du contrat de bail sont négociés entre les parties et basés sur les coûts de financement encourus par le nouveau propriétaire (charges financières, charges liées à l’immeuble, marge bénéficiaire) et la qualité de l’immeuble. Ils dépendront égale-ment de la capacité à long terme du locataire à s’acquitter du loyer (credit rating).

Une transaction de type sale and lease-back pré-sente des avantages indéniables pour le preneur (utilisateur) : le bilan de la société est amélioré par le remplacement de valeurs immobilières (figurant très souvent au bilan en dessous de leur valeur de

1. CRESS 2009, Corporate Real Estate and Sustainability Survey by CBRE PI Performance and CCRS Center for Corporate Responsibility and Sustainability à l’Université de Zurich.

AVANTAGES D’UN SALE AND LEASE-BACK POUR LE VENDEUR :

Entrée immédiate de liquidités générées par la vente des immeubles, permettant de financer d’autres activités de la société.

Bilan amélioré par le remplacement d’actifs immobiliers souvent sous-évalués par des liquidités.

Le vendeur garde le contrôle opérationnel sur l’immeuble en tant que locataire.

Transfert du risque lié à la détention.

AVANTAGES D’UN SALE AND LEASE-BACK POUR L’INVESTISSEUR :

Potentielle augmentation de valeur du bien immobilier durant le terme du bail.

Possibilité de faire assumer au locataire une partie des charges.

L’immeuble prend de la valeur par le simple fait qu’il est loué à long terme à un locataire de qualité.

Meilleure possibilité de se faire refinancer sur le marché des capitaux.

Transactions immobilières de sale and lease-back : aspects de droit et fiscalité suisses

www.spgintercity.ch newsletterN° 6

A l’examen de la structure de leur bilan, une proportion importante de grandes et moyennes entreprises suisses pourraient passer pour des sociétés immobilières, plutôt que pour ce qu’elles sont, à savoir des entreprises industrielles ou de services, tant l’immobilier y pèse lourd. Ce n’est pas étonnant : jusqu’à récemment, une participation immobilière était un gage de sécurité et de stabilité, voire une « poire pour la soif » en cas de difficultés conjoncturelles ou d’une autre nature. Mais les mœurs et la philosophie économique évoluent, et il est de plus en plus fréquent que certains conseils d’administration considèrent qu’il n’est pas forcément dans la vocation d’une industrie, par exemple, d’alourdir son bilan par la détention en pleine propriété d’une usine.Il est vrai que la crise des années 90 en Suisse et celle de 2007 et suivantes aux USA notamment sont passées par là, nous rappelant que les valeurs immobilières ne sont pas forcément et perpétuellement orientées à la hausse. De même, une bonne maîtrise de l’ensemble des positions du bilan conduit à constater que, pour tout bien immobilier à l’actif, il faut généralement se préoccuper de la gestion d’un risque de taux d’intérêt au passif. Enfin, les écarts entre les valeurs historiques et les valeurs actualisées, de même que la ventilation des charges dans différents postes du compte de pertes et profits, risquent de compromettre la transparence des coûts réels des locaux détenus en propre.Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que des désengagements immobiliers, notamment par le biais d’opérations de sale and lease-back – qui présentent l’avantage de conserver la jouissance de l’actif immobilier –, soient apparus et aient attiré l’attention, à l’occasion de quelques opérations emblématiques.Un sale and lease-back ne permet pas seulement à l’entreprise de consacrer plus de moyens à son activité principale, il peut aussi, pourquoi pas, permettre à l’entreprise de restituer de l’argent comptant à ses actionnaires. Libre à eux, alors, d’opérer la diversification de leur choix, y compris dans un bien immobilier qu’ils pourront choisir en fonction de leurs propres critères d’investissement, et non en fonction de ceux de l’entreprise dont ils sont actionnaires.

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Thierry Barbier-MuellerPrésident du Conseil d’administration de SPG Intercity Geneva

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