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Modalités  et  formes  de  l’accession  à  la  propriété  

immobilière  en  Angleterre  

  Camille Charles Vice-présidente de l’association des étudiants de Master 2 de droit notarial de Paris XI- Sceaux 154 Bd Malesherbes 75017 Paris 06.84.31.42.43

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Remerciements   Je tiens à exprimer mes remerciements car ce mémoire a bénéficié de soutien et de contributions que je souhaite citer. Dans un premier temps, la qualité et l’intérêt de l’enseignement qui m’a été dispensé au cours de cette année de Master 2 de droit notarial au sein de l’Université Paris XI-Sceaux m’ont donné l’influx et la structuration nécessaires à cette rédaction. J’ai particulièrement était touchée par l’aura de ma Directrice de mémoire, Maître Klaa tant pour son enseignement que pour l’œil et l’oreille attentifs qu’elle m’aura accordé ces derniers mois. Ses observations pertinentes et ses corrections méticuleuses ont permis cet achèvement. Je te tiens ensuite à remercier Mme Gaudemet pour m’avoir permis d’intégrer ce master dont l’ambiance chaleureuse et l’ouverture internationale ont facilité cet apprentissage. La rigueur de son enseignement me suivra tout au long de ma carrière notariale. Grâce à cette filière, j’ai pu être admise pour mon stage dans un cabinet immobilier renommé à Londres, qui lui même travaille tant sur la Grande-Bretagne que sur l’Europe. Ce cabinet m’offre même l’opportunité de découvrir les différentes facettes de leur métier pour une période prolongée de six mois dans le cadre d’un contrat de travail à durée déterminée. J’aimerai en conséquence également remercier l’équipe de collaborateurs de Beauchamp Estates, le cabinet immobilier londonien où je travaille et tout particulièrement Mme Penelope Court l’un de ses directeurs associés qui a su répondre à mes questions et m’éclairer sur le droit immobilier britannique.

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Table  des  matières  

INTRODUCTION   6  

I.   LES  ORIGINES  DU  DROIT  DE  LA  PROPRIETE  FONCIERE  EN  ANGLETERRE   6  

A.   La  différence  entre  le  common  law  et  l’equity  law   6  

B.   La  différence  entre  la  doctrine  des  tenures  et  des  estates   7  1.   Les  tenures   8  2.   Les  estates   9  

II.   LES  EVOLUTIONS  HISTORIQUES  DU  DROIT  DE  PROPRIETE  FONCIERE   10  

A.   La  loi  sur  la  propriété  immobilière  «  The  Law  of  Property  Act  »,  LPA  de    1922   10  

B.   La  loi  sur  la  propriété  immobilière  «  The  Law  of  Property  Act  »,  LPA  de  1925   10  

CHAPITRE  1  :  LES  DIFFERENTS  MODES  DE  DETENTION  DE  LA  PROPRIETE  IMMOBILIERE   12  

SECTION  1  :  LES  DROITS  DE  PROPRIETE  LIBRES  ET  PERPETUELS,  LES  «  FREEHOLD  ESTATES  »   12  

I.   LE  FIEF  SIMPLE  «  THE  FEE  SIMPLE  »   12  

A.   Les  différents  types  de  fief  simple   13  1.   Le  fief  simple  absolu  en  possession  «  The  fee  simple  and  absolute  »   13  2.   Le  fief  résoluble  «  Determinable  fee  »   13  3.   Le  fief  sous  condition  «  Conditional    fee  »   13  

B.   Le  contenu  de  l’estate  en  fief  simple   15  

II.   LES  AUTRES  TYPES  DE  FIEFS  TOMBES  EN  DESUETUDE   15  

A.   Le  fief  taillé  «  The  fee  tail  »   16  

B.   Le  droit  de  propriété  viager,  «  The  life  estate  »   17  

SECTION  2  :  LE  BAIL  EMPHYTEOTIQUE    «  LEASEHOLD  ESTATES  »   18  

I.   LES  PRINCIPES  FONDAMENTAUX  REGISSANT  LE  LEASEHOLD  ESTATE   18  

A.   Les  trois  caractéristiques  essentielles  du  bail  emphytéotique  anglais   19  1.   La  durée  fixe  du  leasehold   19  2.   La  propriété  exclusive   20  3.   La  rente  à  payer   20  

B.   Les  différents  types  de  leasehold  existants   21  

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1.   Les  leaseholds  dont  la  durée  a  été  envisagée   21  2.   Les  leaseholds  précaires   22  

II.   LES  FORMALITES  NECESSAIRES  A  LA  CREATION  D’UN  DROIT  DE  TENURE  A  BAIL   22  

A.   Les  formalités  contractuelles   23  1.   Les  formalités  nécessaires  à  l’avant  contrat   23  2.   Les  formalités  nécessaires  lors  de  la  signature  du  titre  de  leasehold   23  3.   Les  formalités  nécessaires  à  la  transmission  d’un  bail  emphytéotique  existant   24  

B.   La  fin  du  droit  de  tenure  à  bail   25  1.   L’avis  de  congé   25  2.   La  perte  du  leasehold  (sa  confiscation)   25  

CHAPITRE  2  :  LA  PROCEDURE  D’ACCESSION  A  LA  PROPRIETE  IMMOBILIERE  A  TITRE  ONEREUX   26  

SECTION  1  :  LES  SYSTEMES  DES  TERRES  ENREGISTREES  ET  NON  ENREGISTREES   27  

I.   LES  TERRES  ENREGISTREES   29  

A.   Enregistrement  des  intérêts  patrimoniaux  du  propriétaire  du  bien   29  1.   Déroulement  de  la  procédure  lors  du  premier  enregistrement  d’un  titre   30  2.   L’inscription  des  transactions  ultérieures   31  

B.   Les  intérêts  patrimoniaux  détenus  par  des  tiers  le  bien   31  1.   Intérêts  pouvant  être  inscrits  sur  le  registre   32  2.   Les  intérêts  outrepassant  le  registre  immobilier   33  

II.   LE  SYSTEME  DES  BIENS  IMMOBILIERS  NON  ENREGISTRES   36  

A.   La  procédure  du  transfert  de  propriété   36  

B.   L'application  de  droits  de  propriété  de  tiers  exercés  sur  le  terrain   37  1.   Les  intérêts  détenus  par  des  tiers  d’origine  légale   37  2.   Les  intérêts  détenus  par  des  tiers  d’origine  contractuelle   38  

SECTION  2  :  L’EXEMPLE  DU  CONTRAT  DE  VENTE  A  TITRE  ONEREUX   39  

I.   LA  FORMATION  DU  CONTRAT  DE  VENTE   39  

A.   Les  étapes  précontractuelles  entre  les  solicitors   40  1.   L’offre  d’achat   40  2.   Le  dépôt  de  garantie   43  3.   L’échange  de  contrat  «  L’Exchange  »   45  

B.   Les  caractéristiques  essentielles  du  contrat  de  vente  immobilière   47  1.   L’offre  et  l’acceptation  par  les  cocontractants   47  2.   Le  paiement  du  prix  de  vente  «  consideration  »   48  3.   L’intention  de  créer  des  liens  contractuels  liant  les  parties   49  

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II.   LES  OBLIGATIONS  ET  DROITS  DES  PARTIES   49  

A.   Les  obligations  du  vendeur   49  1.   Quant  aux  servitudes  et  autres  réserves   50  2.   Les  vices  cachés   52  

B.   Les  différentes  mesures  de  protection  des  acquéreurs   52  1.   La  protection  des  consommateurs  :   52  2.   L’intervention  du  droit  communautaire   53  

CONCLUSION   54  

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Introduction  

I. Les   origines   du   droit   de   la   propriété   foncière   en  Angleterre   1.0 Pour comprendre le droit de la propriété immobilière en Angleterre, il faut dans un premier temps intégrer les notions de common law et d’equity law qui régissent la propriété foncière dans ce pays, ce sont des notions qui n’existent pas en France ce qui rend la compréhension du système anglais si complexe de prime abord. 1.1 Alors qu’en France, après la Révolution, les rédacteurs du code civil ont voulu mettre fin à tout ce qui pouvait rappeler l’Ancien Régime, en Angleterre une telle rupture n’a pas eu lieu, les règles élaborées par les juges et le législateur ne sont que l’évolution d’un système remontant à l’époque féodale. La notion d’ « estate » est demeurée inchangée, seul son contenu a évolué. 1.2 Le droit anglais de la vente immobilière diffère en de nombreux points de notre système français, c’est pourquoi si nous voulons en comprendre le processus, nous devons, dans un premier temps, étudier les principes fondamentaux de ce droit basés sur la différence entre le common law et l’equity law (A) ainsi que sur la différence entre la doctrine des tenures et celle des estates (B).

A. La  différence  entre  le  common  law  et  l’equity  law   1.3 Au début du XIVe siècle, les règles élaborées par les juges de common law se substituent aux coutumes locales et sont appliquées dans tout le royaume. 1.4 Le système judiciaire est encore loin d’être parfait, de nombreux problèmes demeurent. Les procédures sont lentes, leur coût très élevé et le droit même d’intenter une action en justice devant une cour royale est limité. 1.5 Les règles de droit sont extrêmement rigides et très formelles. C’est pourquoi au XIVème siècle, le roi use de son pouvoir de justice pour assouplir le système et combler quelques lacunes. 1.6 Intervient alors le chancelier du roi qui va chercher à modérer la rigueur du système en appliquant les règles de common law selon leur esprit et non leur lettre. 1.7 Désormais les plaideurs ne disposant pas des conditions requises pour agir auprès des cours de common law peuvent se tourner vers le roi en lui adressant une requête (« petition »). Ces requêtes sont, par la suite, transmises à la Chancellerie, le chancelier, à la tête de l’administration de la justice, juge les requêtes, c’est le développement d’une nouvelle juridiction appelée « equity ».

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1.8 Le système d’equity se dote de moyens efficaces pour que justice soit rendue et que soient comblées les lacunes du common law, l’equity permet de redresser les situations injustes sans pour autant porter atteinte au droit en vigueur. 1.9 Les deux systèmes vont donc cohabiter et constituer deux branches distinctes du droit.

1.10 Cependant, dans la mesure où l’equity est apparu pour combler les insuffisances du common law, hormis pour les trusts où il a compétence exclusive, l’equity n’a pas de domaine juridique propre et n’est constitué que de règles éparses servant à combler les lacunes et imperfections du système de common law. 1.11 Désormais toutes les propriétés en Angleterre ont soit un statut légal soit un statut d’equity. 1.12 Les droits de propriété d’origine légale sont regroupés au sein d’une liste restrictive, la liste de l’article 1 de la loi sur la propriété immobilière de 1925 « The Law Property Act »1, qui requiert certaines formalités. 1.13 Quand ces formalités n’ont pas été exécutées, le droit de propriété pourra cependant être reconnu grâce à l’equity, mais cela dépendra de la réalisation d’autres formalités plus légères. 1.14 Aujourd'hui les intérêts qui vont grever les biens immobiliers peuvent être de deux natures différentes. Il peut s’agir de « legal » ou « equitable » interest. Le « legal interest » est un intérêt d’origine légal, c’est la loi qui accorde ce droit à un bénéficiaire déterminé. L’ « equitable interest » est, quant à lui, d’origine contractuel et n’aura de valeur qu’entre les parties contractantes. L’equitable interest n’est donc pas transmissible aux acquéreurs successifs du bien, il s’éteindra en même temps que le contrat qui l’avait envisagé.

B. La  différence  entre  la  doctrine  des  tenures  et  des  estates   1.15 Depuis la conquête de la Normandie par le roi Guillaume le Conquérant en 1066 qui s’autoproclama propriétaire de toutes les terres d’Angleterre, tout bien foncier est réputé appartenir à la Couronne. 1.16 Le droit anglais des biens immobiliers est dominé par deux doctrines, celle des tenures et celles des estates dont l’origine remonte au droit féodal, mais qui est a la base de la propriété foncière actuelle.

1 Ci-dessous désignée comme la loi LPA de 1925.

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1. Les  tenures   1.17 C’est une façon de détenir la terre soit directement du roi soit d’un autre seigneur lui-même vassal du souverain, on parle alors de saisine, le seigneur qui se voyait accorder une terre par le roi en avait la saisie. 1.18 Chaque tenancier (tenant) détient sa tenure ou fief (fee) moyennant l’exécution de services déterminés. 1.19 Il y a également dans la tenure une relation personnelle dans laquelle ce qui est dû par le vassal est rendu en contrepartie de la protection du suzerain. 1.20 Il faut ensuite distinguer les tenures libres (free tenures ou freehold) des tenures serviles (villeinage). 1.21 Les tenures libres peuvent être de deux natures :

- Soit elles sont spirituelles c'est à dire qu’elles sont accordées à un monastère ou à un corps ecclésiastique tenu de dire des messes et de prier pour l’âme du donateur et de ses héritiers. C’est pourquoi elles tombent assez vite en désuétude.

- Soit elles sont temporelles. Il s’agit alors de tenure de chevalerie ou de socage et sont accordées respectivement à des vassaux nobles ou des fermiers qui en ont la saisine. Les tenures de socage sont les plus usuelles, elles ne sont ni spirituelles, ni militaires ni serviles, elles sont détenues moyennant un service, une rente qui peut aussi bien être payée en nature, en argent ou en travail agricole.

1.22 Les tenures serviles sont celles de simples travailleurs qui vont occuper la terre pour le compte de leur seigneur qui se l’était vu lui-même attribuer par le roi. Les services qui doivent être rendus en contrepartie peuvent évoluer chaque jour selon le bon vouloir du seigneur. 1.23 Ces différentes tenures vont évoluer dans le temps, un tournant est à noter au 13ème siècle, les services dus dans les tenures libres vont se transformer en paiement de somme d’argent. Les tenures vont perdre petit à petit de leur importance et vont disparaître pour n’en laisser qu’une seule, la tenure libre en socage : toute terre qui est détenue (held) sous forme de tenure commune est libre de socage (free and common socage) c'est à dire libre de tous les services et charges coutumiers. 1.24 Il faut noter qu’un même bien pouvait faire l’objet de différentes tenures en même temps. Aucun des divers tenanciers n’était propriétaire de la terre elle-même, chacun n’en avait que la saisine. 1.25 Afin de protéger ce système féodal, de nombreuses règles existaient pour protéger la saisine car toute la terre en Angleterre était détenue soit directement par la couronne soit par sous-inféodation. Toute aliénation entre vifs ou faisant suite à un décès était interdite car cela aurait porté atteinte à la relation personnelle qui reliait le seigneur au tenancier.

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1.26 La loi Quia Emptores interdit ensuite à tous, sauf au roi, la création de nouvelles tenures en fief simple, en revanche elle autorise l’aliénation par tout homme libre de la totalité ou d’une partie de sa terre sans le consentement de son seigneur. 1.27 L’aliénation avait pour effet de substituer un nouveau tenancier à l’ancien, la terre appartenant toujours au seigneur et le service devant lui être rendu. 1.28 Ce système des tenures est finalement aboli en 1660 par le Tenures Abolition Act qui transforme les tenures existantes en socages communs et libres.

2. Les  estates   1.29 L’estate est le droit du tenancier sur le fonds. 1.30 La classification des estates se fait selon la durée, avec d’un coté ceux qui ont une durée indéterminée (freehold ou propriété libre et perpétuelle) et ceux qui ont une durée limitée (leasehold ou droit de tenure à bail). 1.31 Les estates ont un effet immédiat et confèrent à leur titulaire un droit réel sur le fonds. 1.32 On trouve différents types d’estates :

- Les « estates of freehold », les droits de propriété libre et perpétuelle ; - Le « life estate » qui est un droit conféré en viager ; - Les droits de tenure à bail, « leasehold », qui ne confèrent qu’une simple

détention de la terre (possession) et non la saisine. Ces droits d’occupation d’un fonds pour une durée déterminée sont protégés par les juridictions de common law qui donnent au bail le caractère de droit foncier.

1.33 La doctrine des estates admet qu’un fief simple puisse être divisé en différents éléments attribués à des personnes différentes, chaque personne ayant un droit immédiat sur le fonds, mais leur jouissance (à savoir la saisine) peut cependant être reportée. Différents estates peuvent coexister sur un même fonds, certains estates vont donner un droit immédiat à la saisine et d’autres un droit futur mais le tout conférant à leur titulaire un droit réel, cela explique que le fief simple soit découpé et distribué. 1.34 Prenons l’exemple de A qui détient le fief simple en freehold, ce dernier vend le fonds en leasehold à B pour une durée de 30 ans, au bout des 30 ans le bien revient à A qui obtient à ce moment le fief simple en possession. Néanmoins pendant les 30 ans, il a toujours gardé un droit futur existant à savoir un fief simple en retour. A et B ont chacun un véritable droit de propriété obtenu en découpant le fief simple, ils ont chacun un droit patrimonial réel. 1.35 Pendant la durée des 30 ans, le fief simple est séparé en deux estates distincts. 1.36 La doctrine des estates permet la juxtaposition de droits de propriété sur un même bien/fonds de façon non seulement successive mais aussi simultanée.

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II. Les  évolutions  historiques  du  droit  de  propriété  foncière   1.37 Deux grandes lois sont à l’origine de l’évolution du droit de la propriété foncière, il s’agit des lois sur la propriété immobilière de 1922 (A) et de 1925 (B).

A. La  loi  sur  la  propriété  immobilière  «  The  Law  of  Property  Act  »,  LPA  de    1922  

1.38 Dès le XVIIème siècle, un mouvement en faveur d’une réforme du droit foncier voit le jour, mais il faudra attendre deux siècles de plus pour qu’un changement soit adopté. 1.39 C’est la loi sur la propriété immobilière de 1922 « The Law of Property Act » qui réforma le droit des biens. Il s’agissait d’une refonte et d’une simplification du système complexe des biens mais cette réforme ne s’attaqua pas au cœur du problème, à savoir la multiplicité des estates. 1.40 Les tenures qui existaient étaient encore au nombre de deux, les freeholds ou socages et les copyholds ou tenure par coutume. 1.41 La loi de 1922 supprima les copyholds et les transforma automatiquement en tenures de freehold.

B. La  loi  sur  la  propriété  immobilière  «  The  Law  of  Property  Act  »,  LPA  de  1925  

1.42 Deux mesures furent adoptées par le législateur en 1925, d’une part la réduction du nombre d’estates existant en common law, il n’existait plus que le fief simple absolu en possession (fee simple absolute in possession) en ce qui concerne les freeholds et la tenure à bail absolue à durée déterminée en ce qui concerne les leaseholds. 1.43 Cela signifiait que tous les autres droits concernant un fief simple relevaient de l’equity. 1.44 Le législateur en simplifiant la doctrine des estates n’a cependant pas supprimé la distinction entre common law et equity, il s’est contenté de préciser que les leaseholds et les freeholds relevaient du common law. 1.45 En ce qui concerne les modes de transfert et de publicité foncière, la loi étend le système d’inscription qui avait été amorcé au XIXème siècle.2

2 Système que nous étudierons au sein de la Section 1 sur « Les systèmes de terres enregistrées et non enregistrées » du Chapitre 2 portant sur « La procédure d’accession à la propriété immobilière à titre onéreux ».

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1.46 Sont prévus d’une part l’inscription de certaines charges foncières par la loi sur les charges foncières « The Land Charges Act », et d’autre part, l’enregistrement des titres par la loi sur l’enregistrement des titres immobiliers « The Land Registration Act ». 1.47 La loi sur l’enregistrement des titres immobilier est essentielle du point de vue de la publicité et de l’opposabilité aux tiers. En common law et equity (droit des contrats) certains droits sont obligatoirement inscrits alors que d’autres n’ont pas besoin d’inscription pour être opposables aux tiers. 1.48 Si un droit qui doit être inscrit ne l’est pas, alors il est inopposable aux tiers sans qu’il faille rechercher si ces derniers étaient ou non au courant de son existence. 1.49 La distinction entre common law et equity n’a alors plus d’importance, tout ce qui compte est que le droit soit inscrit. 1.50 La loi sur l’enregistrement des titres immobilier a, quant à elle, introduite une nouvelle manière de transférer les immeubles. C’est désormais l’enregistrement du titre qui opère la transmission de la propriété foncière. 1.51 Le problème est que ce système d’enregistrement n’a toujours pas été appliqué à tous les biens immobiliers, l’ancien système prévu par loi sur les charges foncières continue donc à s’appliquer.3

3 Se reporter aux alinéas 3.70 et suivants de la sous-partie II. « Le système des biens immobiliers non enregistrés ».

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Chapitre  1  :  Les  différents  modes  de  détention  de  la  propriété  immobilière  

2.0 Le système anglais diffère de notre droit français qui ne connaît qu’un seul système du droit de propriété, alors que le système anglo-saxon présente deux grandes formes de détention foncière : d’une part une propriété libre et perpétuelle, le freehold estate (Section 1) et d’autre part une propriété libre mais temporaire, le leasehold estate (Section 2).

Section  1  :  Les  droits  de  propriété  libres  et  perpétuels,  les  «  Freehold  estates  »  

2.1 Il nous faut constater l’existence de différents types de freehold estates, différents types de fiefs qui vont conférer à leurs détenteurs des droits plus ou moins étendus. Cette différenciation entre les fiefs de freehold remonte au Moyen-Age, c’est pourquoi ne demeure applicable aujourd'hui que principalement un type de fief, le fief simple (A), alors que les autres formes sont, pour la plupart, tombées en désuétudes (B).

I. Le  fief  simple  «  The  fee  simple  »   2.2 Il s’agit du freehold estate le plus répandu aujourd'hui en Grande-Bretagne. Il existe différents types de fief simple. 2.3 Par définition le fief simple est censé être absolu or, depuis longtemps il est possible pour le cessionnaire de limiter les droits du bénéficiaire en lui imposant des restrictions et des obligations. Il est en mesure de prévoir que les droits du bénéficiaire cesseront sous certaines conditions, il ne s’agit plus alors de fief simple absolu mais de fief qualifiés. On trouve deux différentes formes de fief qualifiés, les fiefs conditionnels et les fiefs résolubles. 2.4 Nous allons donc nous intéresser aux différentes formes de fief simple existantes (A) avant d’analyser le contenu en lui même du l’estate en fief simple (B) :

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A. Les  différents  types  de  fief  simple  

1. Le   fief   simple   absolu   en   possession  «  The   fee   simple   and  absolute  »  

2.5 Le fief simple absolu en possession est un droit perpétuel sur une terre, il constitue le droit le plus étendu que l’on peut avoir sur un immeuble, à savoir la propriété pleine et entière. 2.6 Il s’agit d’un droit de propriété perpétuelle, peu importe l’existence d’un testament ou d’un trust le fief simple sera automatiquement transmis aux héritiers du propriétaire du fief, à défaut d’héritier le bien reviendra à la Couronne d’Angleterre. Le qualificatif « simple » indique qu’aucune limitation n’est opérée entre les héritiers du tenancier, le fief passera à tous les héritiers en ligne directe et collatérale. Le caractère absolu signifie que ce fief ne peut prendre fin à cause de la survenance d’un événement. 2.7 Pour pouvoir constituer un estate de common law, le fief simple absolu doit être en possession c'est à dire que son propriétaire doit avoir droit à la possession immédiate du fonds et non à l’avenir. Par possession il faut comprendre non seulement la possession physique du bien mais aussi la perception des loyers et profits, comme cela même le propriétaire qui a concédé une tenure à bail (leasehold) est considéré comme propriétaire du freehold. 2.8 Au même titre que dans le droit français, le propriétaire du fief simple a droit à la terre au-dessous et de l'air au-dessus de la surface qu’il détient. 2.9 A coté du fief simple absolu en possession, il existe des fiefs simples dits modifiés en ce qui leur manque une des caractéristiques qui en ferait fief simple.

2. Le  fief  résoluble  «  Determinable  fee  »   2.10 Ce sont les fiefs qui vont se terminer à la survenance d’un événement déterminé. Le fief simple est par vocation perpétuel, il faut donc que cette survenance soit incertaine. 2.11 Si l’événement se produit, le fief simple prend fin et le fonds retourne au cédant originaire ou à ses héritiers. Si cet événement incertain n’a plus aucun risque de se produire, alors l’éventuel droit de retour est détruit et le fief simple devient absolu.

3. Le  fief  sous  condition  «  Conditional    fee  »   2.12 C’est un fief conféré sous condition résolutoire. Si la condition survient, le cédant originaire ou ses ayants-droit ont un droit d’entrée (right of entry) à savoir le droit de retrouver la possession du bien et ainsi mettre fin à l’estate qu’ils avaient cédé.

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Il s’agit d’un droit, ces derniers sont libres de l’exercer ou non aussi longtemps qu’ils n’expriment pas leur volonté, le fief simple modifié continue d’exister. 2.13 C’est dans cette liberté qui est accordée au cédant originaire que demeure la grande différence entre un fief résoluble et un fief sous condition, le premier prend fin automatiquement alors que le second ne s’éteint que s’il y a prise en possession. La condition résolutoire est interprétée strictement par les juges, elle ne doit donc pas être rédigée de façon trop précise. 2.14 Le législateur a cherché à limiter le recours au fief sous condition, il est précisé que ce dernier sera nul si l’événement conditionnel à la base du fief est contraire à la nature des fiefs simples. 2.15 En principe le bénéficiaire du fief sous condition a tout pouvoir sur le fonds qu’il détient, il est donc libre de l’aliéner s’il le désire. 2.16 La condition résolutoire peut être une limite apportée par le cédant à cette aliénation. 2.17 Il est possible que la condition prévoit un tiers bénéficiaire, ce que l’on pourrait alors comparer à notre droit de préemption, le détenteur du fief sous condition ne pourra valablement aliéner son fonds qu’au profit de ce tiers bénéficiaire sans quoi la condition résolutoire apparaît et le cessionnaire pourra exercer son droit d’entrée. 2.18 Une difficulté supplémentaire survient quand l’aliénation par le bénéficiaire du fief sous condition n’est autorisée que pour certaines personnes en particulier tels que les membres de leur famille par exemple, les juges ont considéré qu’une telle clause était valable bien que cette décision fut grandement critiquée. 2.19 La dernière cause de polémique que nous pouvons relever concerne les conditions résolutoires de mariage. Il a été jugé contraire à l’ordre public d’imposer une condition de mariage préalable à la remise du fief alors que les clauses de remariage sont considérées comme valable.

2.20 Certaines conditions qui furent condamnées par le droit français et le droit communautaire restent applicables en Angleterre, nous pouvons prendre pour exemple la restriction basée sur une religion qui sera valable en Angleterre et nulle en droit français. 2.21 Le principe de contrariété à l’ordre public va permettre de faire tomber le reste des conditions, la Cour considérera comme nulles les conditions interdisant d’avoir des enfants.

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B. Le  contenu  de  l’estate  en  fief  simple   2.22 Le tenancier de l’estate en fief simple a des pouvoirs étendus d’usage, de jouissance et de disposition. 2.23 En effet, il possède le fonds, il en a donc l’usage et la jouissance car il a le droit aux revenus provenant du fonds (fruits et produits). Peu importe alors qu’il les détienne par acte matériel (récolte) ou acte judiciaire (perception des loyers). 2.24 Quant au droit de disposition, le tenancier est libre de céder le bien, de le donner en tenure à bail ou de l’aliéner (a titre onéreux, par donation ou à titre de mort). 2.25 Alors que les compétences du tenancier d’un estate en fief simple sont les plus étendues qu’il soit, il existe cependant de nombreuses limitations imposées par la loi. 2.26 Le droit d’usus de l’occupant d’un fonds est tout d’abord limité par des règles de responsabilité civile destinées à protéger les relations de voisinage. Cette responsabilité est par la suite renforcée par l’existence d’une responsabilité délictuelle en cas de nuisance lorsqu’est causé un tort indirect à un voisin.4 2.27 De plus, le tenancier peut se trouver limiter dans son utilisation par des droits accordés par contrat ou par la loi à d’autres personnes telles que les servitudes ou les clauses restrictives comme nous le développerons plus loin.5 2.28 Il convient d’ajouter à ces restrictions des mesures de droit public relatives aux constructions insalubres et dangereuses qui donnent aux autorités un pouvoir d’inspection et d’expropriation moyennant indemnisation s’il existe un réel danger dû à l’insalubrité. 2.29 Le droit de disposition va se trouver également limiter par des règles en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique et par la législation protectrice du locataire ou du preneur en leasehold.

II. Les  autres  types  de  fiefs  tombés  en  désuétude   2.30 Comme nous l’avions précédemment énoncé, le fief simple est désormais le fief le plus répandu en Angleterre, cependant demeurent d’autres types de fief qui, bien que tombés en désuétude peuvent encore être rencontrés occasionnellement il s’agit du fief taillé (A) et du droit de propriété viager (life estate) (B).6 4 Ce que nous pouvons comparer à notre notion française de troubles anormaux du voisinage. 5 Les limites que vont constituées les servitudes et les clauses restrictives étant analyser aux points 3.169 et suivants de la sous-partie 1. « Quant aux servitudes et autres réserves ». 6 Une autre forme de freehold que nous aurions pu relever est celle de la copropriété qui a été introduite en 2002 en Angleterre par la loi « The Commonhold and Leasehold Reform Act ». Ce freehold permet de créer des associations de copropriétaires qui vont racheter les parties communes pour ensuite, prendre en charge leur gestion et leur entretien. Il s’agit donc d’une forme de détention de la propriété immobilière pour les parties communes d’un immeuble. Chaque propriétaire de

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A. Le  fief  taillé  «  The  fee  tail  »   2.31 En common law, le fief taillé relève du domaine de l'héritage de biens immobiliers. Cela peut concerner toute cession de la propriété foncière, qu’il s’agisse d’une aliénation à titre onéreux ou par testament, le bien passera automatiquement et de plein droit aux héritiers du propriétaire à son décès. Le fief taillé vient du latin feodum talliatum, ce qui signifie "couper-court au fief". Son but est de conserver les propriétés familiales intactes dans la ligne principale de la succession. Il a également eu pour effet d’empêcher les enfants illégitimes d'hériter. 2.32 Il faut cependant noter que les héritiers du détenteur d’un fief taillé ne sont que des héritiers présomptifs, ils n’ont aucun droit sur le fonds avant la mort du propriétaire si bien que ce dernier peut librement vendre sa propriété et ainsi priver ses héritiers de tout droit. 2.33 Le fief taillé a conduit à des nombreuses complications pour des familles de grands propriétaires fonciers, en particulier entre le 17ème siècle et jusqu’au début du 19ème siècle. Ces familles possédaient de nombreuses terres mais se retrouvaient très endettées et n’étaient pas en droit de vendre une partie de leurs terres, ou d’en offrir la propriété comme garantie de prêt. 2.34 Le propriétaire apparent de la propriété avait l'équivalent d'un intérêt pour la vie qui s’éteignait automatiquement avec leur mort, le bien intact passé alors à ses successeurs ou héritiers de droit, ce qui signifie également que tous les legs présumés qui avaient été fait sur la terre étaient inefficaces. 2.35 Le fief taillé va perdurer jusqu'à ce qu’un titulaire meurt sans survivant. Or le fief taillé ne peut pas être transmis aux héritiers collatéraux un retour au mandant d’origine qui a initialement créé le domaine du fief taillé se faisait. 2.36 Bien que très important dans les siècles derniers, le fief taillé est devenu rare et la loi sur les Trusts à caractère immobilier« The Trusts of Land and Appointment of trustees Act » de 1996 a interdit la création de nouveaux fiefs taillés. 2.37 Les tentatives de création de nouveau fief taillé sont désormais transformées en Trust dont le fonctionnement de dévolution des bénéficiaires va reprendre celui du fief taillé.

l’immeuble doit intégrer l’association des copropriétaires et devenir ainsi détenteur de parts de l’association. Un règlement de copropriété doit être établi déterminant les droits et devoirs de l’association ainsi que des détenteurs de parts. Nous ne nous étendrons pas sur cette forme de détention de la propriété car peu de copropriétés ont été mises en place depuis 2002. En effet, avant de procéder à l’enregistrement d’une copropriété, il faut obtenir le consentement de chaque propriétaire (qu’il s’agisse du propriétaire de la pleine propriété ou d’un détenteur de bail emphytéotique), ce qui n’est pas évident. La loi n’a pas non plus imposé aux promoteurs construisant des immeubles neufs de mettre en place ce système de copropriété, il s’agit, en conséquent, d’une pratique qui reste méconnue et désuète pour les anglais.

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2.38 Le bénéficiaire d’un fief taillé a toujours la possibilité de transformer ce dernier en fief simple absolu.

B. Le  droit  de  propriété  viager,  «  The  life  estate  »   2.39 En common law, le droit de propriété viager est la détention d’un bien immobilier pour la durée de la vie d'une personne. Il s’agit d’un droit réel immobilier qui se termine par la mort de son détenteur et qui conduit à un "retour" du bien au propriétaire originaire. Le propriétaire d'un domaine viager est appelé un «usufruitier»7. 2.40 Bien que la propriété d'un droit viager soit d'une durée limitée (selon l’espérance de vie qui peut être accordée au bénéficiaire du droit viager), le propriétaire a le droit de profiter de l’ensemble des avantages que lui accorde la propriété du bien, y compris les revenus tirés du loyer. 2.41 Parce qu'un droit viager cesse d'exister à la mort du bénéficiaire de ce droit, ce type de propriété temporaire ne peut pas être transmis aux héritiers (ab intestat) ou légataires (par testament). Au décès, les biens concernés par le droit viager seront transmis automatiquement au nu-propriétaire nommé dans le contrat de vente en viager. 2.42 Le propriétaire d’un droit viager ne peut donc céder la propriété entière et indéfinie (le fief simple) à une autre personne parce que son droit de propriété s’achèvera à sa mort. Par exemple, si Penelope vend en viager un bien à Paul, que par la suite Paul souhaite, à son tour, transmettre un droit viager à une autre personne, Jérémie, alors le droit viager de Jérémie ne durera que jusqu'à ce que l’un des deux ne meurt. Si Jérémie meurt en premier, Paul retrouve son droit viager jusqu’à son propre décès, en revanche, si Paul décède en premier, le bien retourne au détenteur original, Pénélope. 2.43 Ce type de droit viager est appelé « pur autre vie8 » c'est à dire pour la durée de la vie d'autrui. En principe le droit viager est basé sur l’espérance de vie du bénéficiaire, mais il est possible de sélectionner la durée de vie d'un tiers. Une telle transmission de propriété pourrait se traduire comme « Pour A jusqu'à ce que B meurt". 2.44 A l’origine, le common law ne reconnaissait pas le droit viager comme créant des droits réels sur des biens immobiliers, ces intérêts n’étaient recevables que grâce au droit des contrats (l’equity law). Aujourd'hui, la propriété viagère n’est plus utilisée que dans les actes de Trust. 2.45 En effet, la loi en Angleterre et au Pays de Galles ne reconnaît plus le droit viager comme un mode de détention de la propriété immobilière à part entière, tout

7 Le droit viager anglais correspond pleinement à notre système français, les droits reconnus au détenteur d’un viager sont les même nous ne nous étendrons donc pas sur l’étude de ce système. 8 Expression française utilisée par le droit anglais de la propriété foncière.

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passe désormais par le biais du Trust. Le titulaire d’un titre de propriété (qu’il s’agisse d’un freehold ou d’un leasehold) peut créer un trust et s’octroyer la jouissance à vie des biens du trust avant d’indiquer les bénéficiaires à qui reviendront ces biens à sa mort.

Section  2  :  Le  bail  emphytéotique    «  Leasehold  estates  »   2.46 Le bail emphytéotique est l’un des modes de détention de la propriété en Angleterre reconnu depuis la loi sur la propriété foncière « The Law of Property » de 1925. 2.47 Le bail emphytéotique est un droit inférieur à celui accordé par le freehold, qui est un droit en pleine propriété, car il s’agit d’un droit de propriété accordé pour une durée déterminée contrairement au freehold qui est perpétuel et qui ne prendra fin que s’il n’existe plus d’héritiers et qu’aucun testament ou trust n’a été envisagé, le bien retournera, alors, à la Couronne. 2.48 Les droits de possession dont jouit le titulaire d’un bail emphytéotique (l’emphytéote) sont plus limités que ceux dont jouit le propriétaire du bien en freehold, d’autant plus que ce bail va être soumis à des restrictions qui lui sont imposées par le titulaire du freehold (le propriétaire). 2.49 Le bail emphytéotique est reconnu comme un droit de propriété absolu temporaire, mais il est plus communément appelé bail ou location. Seule la jurisprudence tient à maintenir la distinction entre les termes de bail ou location et le droit de propriété exclusif et temporaire qu’est le leasehold comme le démontre l’arrêt Bruton v London & Quadrant Housing Trust de 2000, où une distinction a été faite entre un le leasehold qui confère une propriété exclusive, et un contrat de location, qui est un simple accord contractuel. 2.50 Nous allons donc nous intéresser aux principes fondamentaux régissant le bail emphytéotique (I.) avant d’analyser les formalités nécessaires à sa création (II.).

I. Les  principes  fondamentaux  régissant  le  leasehold  estate     2.51 Au même titre que pour les freehold estates, le droit anglais connaît différentes formes de baux emphytéotiques, certains caractéristiques sont essentiels au leasehold et se retrouveront quelque soit le type de bail employé comme nous le verrons dans un premier temps (A) avant de nous pencher sur les différentes formes de leasehold existantes (B).

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A. Les   trois   caractéristiques   essentielles   du   bail   emphytéotique  anglais  

2.52 Selon Lord Templeman lors de l’arrêt Street v Mountford de 1985, il y a trois caractéristiques essentielles au bail emphytéotique sans lesquelles il ne peut exister :

- Une durée fixe (1) - Une propriété exclusive (2) - Une rente à payer (3)

1. La  durée  fixe  du  leasehold   2.53 Il doit être inscrit dans le bail emphytéotique une durée maximale fixe et certaine comme l’énonce l’arrêt Lace v Chantler 1944. 2.54 Alors qu’il est nécessaire que la durée maximale soit fixée lorsque le leasehold est accordé, il est indifférent qu’il y soit mis fin avant la date échue. En effet, une clause de résiliation peut avoir été envisagée et dont les conditions auront été fixées lors de la conclusion du leasehold. 2.55 Peu importe que la possession du leasehold se fasse de façon discontinue car le bail emphytéotique est un droit de propriété absolu. C’est le cas par exemple pour les biens achetés en « time-share » il s’agit d’un contrat de vente à temps partagé, les acquéreurs ne sont propriétaires de leur bien que pour un temps limité chaque année (le plus souvent le temps de vacances). 2.56 Il est alors possible d’acheter un leasehold pour un contrat de vente à temps partagé comme le démontre l’arrêt Cottage Holiday Associates v Excise Commissioners 1983. 2.57 Il doit également être fait mention d’une date de départ pour le bail. Il peut s’agir d’une date expresse ou implicite avec, par exemple, une référence à événement lui-même suffisamment précis au moment où le leasehold est consenti. 2.58 Si rien n'est spécifié, il est supposé que le bail emphytéotique prend effet dès que l’emphytéote entre en possession. 2.59 Lorsque le terme apparaît incertain, un recours en justice peut permettre, dans certaines circonstances de dissiper cette incertitude, les juges vont se prononcer et fixer un terme au leasehold. Cela n’est possible que lorsque l’emphytéote a pris possession et a commencé à payer la rente due. Prudential Assurance v London Residuary Body 1992. 2.60 Cette période implicite sera calculée sur la base de la rente qui a été fixée indépendamment de la façon dont cette rente doit est payée: Martin v Smith 1874. 2.61 Par exemple, lorsque le loyer est de 5.000 £ par an payable mensuellement, un leasehold dont le terme est annuel peut être reconnu.

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2. La  propriété  exclusive   2.62 C'est la possibilité d'exclure toute personne de la propriété, y compris le propriétaire du freehold. S'il n'y a pas de possession exclusive, il ne peut y avoir de bail emphytéotique. 2.63 Lorsque la possession de la terre est basée sur une simple permission d’utiliser le bien immobilier, ce que l’on pourrait comparer à notre droit d’usage qui n’accorde pas de droit réel immobilier, il ne s’agit pas d’un bail emphytéotique mais d’une « licence ». 2.64 En droit anglais, la licence est une autorisation d'utilisation d’un bien immobilier. Elle permet à une personne d’avoir accès à la terre d'un autre à des fins convenues contractuellement. C'est une autorisation qui justifie ce qui serait, en l’absence d’un contrat, considéré comme une intrusion. La licence ne confère aucun droit foncier. 2.65 Il faut s’intéresser à la jurisprudence pour véritablement comprendre la différence entre les deux, l’arrêt Street v Mountford de 1985 expose la loi applicable dans ce domaine, la Cour va prendre en compte la substance de l'accord plutôt que la forme dans laquelle il est exprimé. 2.66 Le tribunal cherche à déterminer si le libellé de l'accord, ainsi que les clauses qui ont été insérées, reflètent fidèlement la nature du contrat ou, si elles ont été insérées simplement pour agir comme un écran de fumée et masquer un bail emphytéotique. 2.67 La possession exclusive est donc un facteur clé lorsqu'il s'agit de distinguer entre un bail et une licence. 2.68 Il est fréquent que les propriétaires d’un freehold tentent de dissimuler la création d'un bail emphytéotique en le qualifiant de licence afin d'éviter les nombreux avantages légaux qui sont reconnus au preneur d’un bail emphytéotique mais qui ne sont pas conférés au titulaire de licence. Nous pouvons alors relever la liberté d’hypothéquer par exemple, l’emphytéote peut librement hypothéquer son droit ; ce droit peut être saisi comme tout bien immobilier. Il en va de même pour la liberté de louer et de sous-louer, l’emphytéote peut donner à bail les immeubles qu’il détient. Le bail emphytéotique ne peut contenir aucune clause interdisant, limitant ou réglementant le droit de louer ou de sous-louer de l’emphytéote.

3. La  rente  à  payer   2.69 Dans l’arrêt Ashburn Anstalt v Arnold de 1989, il a été établi que le loyer n'est pas indispensable à la conclusion d'un bail emphytéotique. En effet, la définition du terme, « absolu » d’après l'article 205 (1) (XXVII) de la Loi LPA de 1925, il est clair que le bail emphytéotique peut exister " avec ou sans un loyer".

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B. Les  différents  types  de  leasehold  existants   2.70 Comme nous l’avons précédemment étudié, pour qu’un leasehold soit crée et qu’il accorde des droits réels sur un bien immobilier, trois différentes conditions sont en principe à réunir, une propriété exclusive, une rente à payer et une durée fixe. 2.71 Or nous allons ci-dessous constater qu’il existe des types de leasehold où aucune durée fixe n’aura été envisagée (1) et que cela peut conduire à une situation de précarité pour les emphytéotes détenteurs de tels baux, ce que nous appellerons les leaseholds précaires (2).

1. Les  leaseholds  dont  la  durée  a  été  envisagée  

a) Le  leasehold  à  terme  fixe   2.72 Il s’agit d’un bail emphytéotique consenti pour une durée déterminée, par exemple un bail de dix ans. Le bail ne prendra fin avant l’arrivée du terme échu, à moins qu’il n’ait été envisagé la présence de clauses de rupture permettant une résiliation anticipée. Il en irait de même en cas de violation du contrat, cela pourrait conduire à une résiliation du bail par confiscation.

b) Le  leasehold  périodique   2.73 Il s'agit d'un bail emphytéotique qui est accordé initialement pour une période déterminée, par exemple hebdomadaire, mensuelle, annuelle… Cette période va se reproduire automatiquement jusqu'à ce qu’il soit mis fin au bail, soit en utilisant la période de préavis appropriée soit par le biais des procédures de résiliation anticipée suite à la violation de clauses du contrat. 2.74 Généralement la période de préavis doit correspondre à la durée du bail emphytéotique. Pour une location mensuelle, il sera exigé un préavis d'un mois. En présence d’un bail emphytéotique périodique annuel, le préavis sera de six mois. 2.75 La loi de protection contre l’expulsion « The Protection From Eviction Act » de 1977 est venue ajouter une protection supplémentaire lorsqu’il s’agit d’un bail emphytéotique périodique portant sur une maison d'habitation. Qu’elle que soit la durée périodique, le délai de préavis sera toujours d’un minimum de quatre semaines. Le principe de liberté contractuelle permet également d’envisager que les parties s’entendent et fixent entre elles des délais de préavis spécifiques. 2.76 Il nous faut également rappeler qu’une location périodique peut être implicite, une personne prend possession et paie un loyer par référence à une période alors que le terme serait par ailleurs incertain.

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2. Les  leaseholds  précaires  

a) Le  leasehold  à  titre  précaire     2.77 C'est une relation personnelle entre les parties en vertu de laquelle une personne est autorisée à prendre possession d'un bien en tant qu’emphytéote mais l'entente est telle que chaque partie peut résilier le bail emphytéotique à leur gré.

b) Le  leasehold  par  tolérance   2.78 C'est lorsqu’un locataire reste en possession une fois son bail emphytéotique expiré sans pour autant obtenir le consentement ou le désaccord du propriétaire (freeholder). Si un nouveau bail emphytéotique est signé entre l’emphytéote et le propriétaire, la situation est régularisée. Toutefois, dans l'intervalle, la possession par l’ancien emphytéote ne constitue pas une intrusion car la possession initiale était légale.

c) Le  leasehold  par  préclusion   2.79 Il s’agit d’un contrat où une personne prétend accorder un bail emphytéotique sur un bien immobilier mais ne détient pas les droits réels suffisants pour accorder un leasehold sur cette terre. L’emphytéote entre cependant en possession, on considère qu’un leasehold par préclusion est crée.

II. Les   formalités   nécessaires   à   la   création   d’un   droit   de  tenure  à  bail   2.80 Le leasehold étant une forme de détention de la propriété immobilière, différentes formalités doivent être respectée. Comme pour tout contrat on retrouve l’obligation de capacité pour le cédant qui souhaite vendre ainsi que différentes formalités contractuelles caractéristiques des ventes immobilières à titre onéreux (A). Enfin, la fin d’un bail emphytéotique conduit à une situation particulière que nous ne connaissons pas en droit français et qu’il était donc intéressant d’étudier (B). 2.81 En règle générale, une personne qui est censée accorder un bail doit avoir la capacité juridique de le faire. Toutefois, ce principe a été minimisé par la décision Bruton v London & Quadrant Housing Trust 2000 où un bail a été reconnue comme ayant été créé, même si le mandant n'avait pas de droit exclusif sur le bien et n’aurait pas pu, en principe, accorder le bail. 2.82 Dans cet arrêt, un Trust caritatif détenait un droit d’usage de la part d’une société appelée Lambeth Conseil pour utiliser ces appartements afin de fournir des logements à court terme aux sans-abris. Le Trust a accordé un droit d’usage sur l’un de ces appartements à M. Bruton, un sans-abri. Il pouvait occuper l’appartement en échange d'une "redevance"

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hebdomadaire. La Chambre des Lords a estimé que M. Bruton bénéficiait d’une possession exclusive pour une certaine durée moyennant un loyer, il fallait donc y voir la création d’un bail emphytéotique en sa faveur. 2.83 Selon Lord Hoffmann dans ce cas, «bail» ou «location» sont des termes utilisés pour décrire une relation contractuelle entre les parties que sont le propriétaire et le locataire. Alors qu'un bail emphytéotique va également créer des droits réels le qui vont lier les tiers, ce qui n’est pas un élément caractéristique du contrat de location.

A. Les  formalités  contractuelles  

1. Les  formalités  nécessaires  à  l’avant  contrat   2.84 Dans certains cas, et notamment pour les baux emphytéotiques à long terme, les parties peuvent conclure dans un premier temps, un accord en vue de la création du bail. Les formalités exigées vont varier en fonction de la durée du bail prévu. 2.85 Lorsqu’un accord est conclu en vue de l’octroi d’un bail d’une durée de plus de 3 ans, il doit correspondre à un contrat de cession de bail emphytéotique en tant que tel, comme l’énonce l'article 2 de la loi LPA de 1989. Cet accord doit être fait par écrit, contenir tous les termes nécessaires à la conclusion d’un bail emphytéotique et être signé par les deux parties. 2.86 Lorsqu’il s’agit d’un accord en vue de l’octroi d’un bail d’une durée de 3 ans ou moins, l'article 2 (5) (a) de la loi LPA de 1989 énonce que cet accord ne nécessite aucun document écrit et peut être valide même s’il est seulement passé oralement.

2. Les   formalités   nécessaires   lors   de   la   signature   du   titre   de  leasehold  

2.87 S'il n’y a pas eu d’accord préalable à l’octroi du bail emphytéotique, le bail emphytéotique ne sera considéré comme effectivement accordé, qu’une fois que certaines formalités auront été satisfaites. 2.88 En général, pour qu’un bail emphytéotique soit exécutoire, le bail doit avoir fait l’objet d’un acte de cession de titre. À titre d'exception, un bail de trois ans ou moins peut avoir des effets juridiques même s’il n’a pas fait l’objet d’un acte écrit et n’a été accordé qu’oralement. sCette exception va comprendre non seulement les baux emphytéotiques à court terme mais aussi les baux d’habitation périodiques (tels que location au mois ou à l'année), à condition que le terme de base ne dépasse pas trois ans. 2.89 Un bail qui ne fait pas partie des exceptions indiquées ci-dessus et qui n’est pas accordé par acte écrit est censé être nul et n’avoir aucun effet juridique. 2.90 Cependant, si l’emphytéote entre en possession, avec le consentement du vendeur, se pose la question de savoir quel statut reconnaître à l’emphytéote, s’agit il

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alors d’un simple bail d’habitation ou peut on également reconnaître l’existence d’un véritable bail emphytéotique. 2.91 Le droit des contrats et la notion d’equity anglaise vont alors intervenir. Selon le droit des contrats, un bail informel qui serait nul en droit peut être considéré valable, il s’agit d’un accord en vue de l’octroi d’un bail emphytéotique et, par conséquent, au regard du droit contractuel, le bien est valablement cédé. 2.92 Entre un propriétaire et son emphytéote, le bail contractuellement passé a le même effet qu'un bail légal. Toutes les obligations créées par la convention ou par le bail informel doivent être exécutées avec les mêmes moyens et dans la même mesure que si elles avaient été imposées par un contrat de cession de bail emphytéotique dûment signé. À certains égards, cependant, un bail dont la valeur n’est que contractuelle n'est pas aussi irrévocable que d'un bail légal dûment signé, d’autant plus que depuis la loi de 2011, tous les baux emphytéotiques se doivent d’être enregistrés faute de quoi ils sont inopposables à l'acquéreur subséquent. 2.93 L’une des limites du bail emphytéotique d’equity est qu’il ne repose que sur l'existence d'un contrat qui n'est pas reconnu, en droit anglais, comme un moyen de transmission de droits. Ainsi, avec la création d'un bail emphytéotique d’equity, l’emphytéote ne pourra pas recevoir certains avantages qu'il aurait reçus s'il y avait conclusion d’un bail légal qui est un moyen de transmission. Nous pouvons prendre l’exemple des servitudes, des servitudes qui auront été reconnues à un emphytéote dans un contrat de bail d’equity ne pourront être transmises au futur acquéreur de ce bail emphytéotique faute d’avoir une origine légale.

3. Les   formalités   nécessaires   à   la   transmission   d’un   bail  emphytéotique  existant  

2.94 Les formalités nécessaires au transfert d’un bail existant d'une partie à l'autre diffèrent selon que la nature du bail en question est légale ou contractuelle. 2.95 Lorsque le bail existant est d’origine légal, Selon l'article 52 de la loi LPA de 1925, la cession du bail doit passer par un acte, et ce indépendamment de la durée du terme (arrêt Crago v Julian 1992). Cet acte doit être conforme à l'article 1 de la loi LPA de 1989. Si le bail cédé existe sur des terres non enregistrées, la cession devra faire l’objet d’un enregistrement si le bail est d'une durée supérieure à sept ans Art 4 de la loi LRA de 2002. En revanche, si le bail cédé existe sur terre enregistrée, la cession doit être enregistrée pour que soit transféré le titre légal article 27 de la loi LRA de 2002 et ce indépendamment de la durée de la période de location. En ne respectant pas ces formalités, le cessionnaire pourra voir son bail emphytéotique transformé en bail relevant de l’equity mais seulement s’il arrive à démontrer que des tentatives ont été faites pour accomplir les formalités nécessaires.

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2.96 Lorsque le bail existant relève de l’equity, la cession doit se conformer à l'article 53 de la loi LPA de 1925. Elle doit se faire par écrit et être signée par le cédant

B. La  fin  du  droit  de  tenure  à  bail   2.97 Le bail emphytéotique est par nature un bail à durée déterminée qui prendra fin à l'expiration de la période pour laquelle il avait été accordé. Dans la mesure où le bail emphytéotique est un droit réel immobilier absolu, il ne peut y être mis fin avant le terme prévu dans l’acte de cession que s'il existe une disposition dans le bail permettant de le faire, c'est à dire une clause de résiliation, ou s’il y a eu une violation d'une clause dans le bail autorisant la confiscation du bail.

1. L’avis  de  congé   2.98 Les parties à leasehold périodique peuvent donner un avis de congé afin de mettre un terme au bail emphytéotique. S'il s’agit d’un leasehold périodique conjoint, un avis de congé donné par l'un des co-emphytéote sera effectif sur l'ensemble du bail: Hammersmith & Fulham LBC v Monk de 1992. 2.99 Ce principe a été renforcé avec l’application de l’Article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme qui protège le droit au respect du domicile privé d'une personne. La jurisprudence, dans un arrêt McCann v UK de 2009 a décidé que par application du droit au respect du domicile privé de l’article 8, le droit interne anglais permet à un co-détenteur d’un leasehold conjoint d’y mettre fin par une simple mise en demeure de résiliation, même si cette mise en demeure a lieu de manière unilatérale.

2. La  perte  du  leasehold  (sa  confiscation)   2.100 La confiscation est un recours contre l’emphytéote qui est en violation d'un des engagements prévus par le bail, s’en suit alors une résiliation du bail. Cela n’est possible que lorsqu’une clause de déchéance a été expressément envisagée dans l’acte. Même avec la présence d'une telle clause, le propriétaire perdra sa capacité à résilier le bail s'il est conscient de l'existence de l'infraction mais qu’il consent à la continuation du leasehold, par exemple en acceptant la rente annuelle qui est versée par l’emphytéote comme le précisa la jurisprudence dans l’arrêt Central Estates (Belgravia) Ltd v Woolgar de 1972. 2.101 Il existe deux procédures différentes pour résilier un leasehold, la résiliation pour non paiement de la rente et la résiliation pour tout autre rupture d’engagement. Quelle que soit la procédure utilisée, lorsqu’il s’agit de la résiliation d’un leasehold d’habitation, l’article 2 de la loi de protection contre l’expulsion de 1977 « The Protection From Eviction Act » prévoit que le propriétaire du freehold souhaitant faire annulé le leasehold qu’il a concédé doit, au préalable, obtenir une ordonnance du tribunal.

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2.102 La déchéance pour non-paiement de la rente : Depuis la loi de 2007 sur les tribunaux, les cours et l'application des peines « The Tribunals, Courts and Enforcement Act », aucune demande formelle n’est requise à l'égard des leasehold d'habitation pour obtenir paiement de la rente dont le versement aurait au moins six mois de retard. L’emphytéote peut faire une demande afin d’obtenir une aide ou même seulement un délai supplémentaire pour payer ce qu’il doit. Si cette demande lui est accordée, la procédure de confiscation sera suspendue et le bail emphytéotique rétabli. La portée de la demande de l’emphytéote va différer selon que le propriétaire du freehold bénéfice ou non d'une ordonnance du tribunal pour obtenir la déchéance. 2.103 La déchéance pour toute autre violation des clauses du leasehold : Le propriétaire du freehold doit, en premier lieu, émettre une mise en garde contre l’emphytéote selon les modalités prévues à l'article 146 de la loi LPA de 1925. Il y spécifie l'infraction, oblige l’emphytéote à la corriger (lorsque cela est possible) et peut demander réparation. En cas de procédure de confiscation pour violation d'une des clauses du leasehold, l’emphytéote devra être informé de ses droits en vertu de la loi sur le bail emphytéotique de 1938 « The Leasehold Property Act ». Le propriétaire doit attendre un délai raisonnable pour voir s’il y a une suite à sa mise en demeure. Généralement le délai raisonnable est de trois mois selon l’arrêt Expert Clothing Service & Sales Ltd v Hillgate House Ltd de 1986. Comme avec la procédure de déchéance en cas de non paiement du loyer, le locataire peut demander un délai de paiement ainsi que des modifications dans les modalités de paiement.

Chapitre  2  :  La  procédure  d’accession  a  la  propriété  immobilière  à  titre  onéreux  

3.0 La procédure d’accession à la propriété immobilière à titre onéreux va beaucoup différer de celle que nous connaissons en France. 3.1 En effet, l’Angleterre, comme le reste des pays de common law, ne connait pas d’équivalent à notre système du notariat. On estime qu’environ 95% des ventes sont établies par des solicitors et qu’environ 5% des ventes sont établies par des Licensed Conveyancers (ce sont des juristes en droit immobilier habilités à faire les ventes). 3.2 Les ventes sont passées sous la forme d’un contrat et non d’un acte de vente comme nous en rencontrons en France, le formalisme en est beaucoup assoupli. 3.3 Le droit régissant la procédure des ventes immobilières provient de deux sources distinctes, celle du Barreau « The Law Society », il s’agit de l’association professionnelle représentant la profession d’avocat en Angleterre et aux Pays de Galles. Le Barreau fournit des services ainsi qu’un soutien à la pratique et à la

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formation des avocats. Les membres du Barreau sont souvent consultés lorsque des questions importantes sont débattues au Parlement ou par le pouvoir exécutif et participent activement à la réforme du droit afin que la loi coïncide avec la pratique. 3.4 L’autre source est celle d’origine législative et jurisprudentielle, the « National law ». 3.5 Les deux sources vont s’appliquer conjointement, les règles du Barreau venant compléter et préciser les mesures énoncées par la loi afin de les rendre plus effectives dans la pratique. 3.6 La procédure de vente à titre onéreux va également énormément varier car en Angleterre il existe deux types de terres, celles qui ont été enregistrées au cadastre et celles qui n’ont pas encore fait l’objet d’un enregistrement (Section 1) la procédure de vente à s’en trouvera affectée comme nous l’étudierons en analysant le processus de vente à titre onéreux (Section 2).

Section  1  :  Les  systèmes  des  terres  enregistrées  et  non  enregistrées  

3.7 Il existe aujourd'hui deux types de terres en Angleterre, celles qui sont enregistrées et celles qui ne l’ont pas encore été. Chacun des deux types de bien a ses propres règles concernant le transfert de la terre d’une personne à une autre ainsi que le respect des droits des tiers. 3.8 Comme nous l’avons précédemment énoncé, c’est la loi sur l’enregistrement des titres immobiliers « The Land Registration Act » de 1925 qui a introduit le premier système d’enregistrement des terres avant la réforme de ce texte en 2002 qui est entrée en vigueur le 13 octobre 2003. 3.9 La loi sur l’enregistrement des titres immobiliers « The Land Registration Act » de 2002 (énoncée ci-dessous comme la loi LRA 2002), a conservé la structure mise en place en 1925, cependant depuis 2002 plus de terres doivent désormais être enregistrées, il en va de même pour un certain nombre d’intérêts légaux. 3.10 L’objectif de l’enregistrement des terres était de simplifier le processus de transfert de la propriété afin de connaître la situation juridique d’un immeuble. 3.11 Avec le système des terres non enregistrées, le vendeur doit prouver l’existence de son titre c'est à dire qu’il doit apporter la preuve qu’il est bien propriétaire de la terre qu’il souhaite céder. Pour cela, il faut procéder à une analyse fastidieuse et souvent criblée d’erreur des derniers titres de propriété du bien afin de retracer l’origine de l’acquisition par le vendeur9. 9 Cette recherche de l’origine antérieure doit remonter aux 15 dernières années, le système diffère donc de notre origine trentenaire française comme nous le démontrerons ci-dessous.

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3.12 Grâce à l’introduction du système de l’enregistrement des biens fonciers, la possession des terres (leur titre de propriété) est enregistrée au cadastre, le registre public anglais de la propriété foncière. L’Etat garantit l’exactitude du registre et dédommagera tous ceux qui auraient à subir les conséquences d’une inexactitude du registre quant au véritable propriétaire d’un bien. C’est ce qu’on appelle le « Principe de l’assurance » (article 103 de la loi LRA 2002)10. 3.13 L'acquéreur de terrains enregistrés, en principe, n’a besoin que de consulter le registre lui-même pour connaître l’existence de tiers pouvant détenir des droits de propriété grevant le terrain. 3.14 L’autre règle fondamentale concernant l’enregistrement des terres est le « Principe du miroir », le registre se doit d’être un reflet fidèle non seulement de ceux à qui appartiennent la terre, mais aussi des intérêts des tierces personnes qui sont susceptibles de l’affecter. Le fait est que certains intérêts de tiers, connu techniquement comme les « intérêts supérieurs » vont grever le bien, ce sont des intérêts qui priment la première immatriculation ou les dispositions enregistrés et qui vont être contraignants pour un acheteur en dépit du fait qu’ils peuvent ne même pas être inscrits au cadastre. Il s’agit par exemple de privilèges immobiliers que peuvent détenir les créanciers du vendeur. 3.15 C’est pourquoi l’acheteur d’une terre enregistrée se doit de mener des recherches plus approfondies et ne pas se contenter du registre pour découvrir l’existence d’intérêts de tierces personnes. 3.16 La volonté du gouvernement est que toutes les terres d’Angleterre soient enregistrées. Depuis l’introduction de l’immatriculation obligatoire en 1990 qui a été étendue par la loi sur l’enregistrement des titres immobiliers « The Land Registration Act » en 2002, la plupart des titres de propriété sont désormais enregistrés. 3.17 Cependant, il y a toujours des titres qui demeurent non enregistrés car ils n’ont pas fait l’objet de cession depuis l’introduction de la nouvelle législation en vigueur (des biens de familles qui sont transmis de génération en génération et qui ne font donc pas l’objet de cession à titre onéreux), c’est pourquoi les deux systèmes coexistent (terres enregistrées et terres non enregistrées). 3.18 Nous allons étudier dans un premier temps le système des terres enregistrées (I.), avant de nous pencher sur le système des terres non enregistrées qui demeure (II.).

10 Nous pouvons ici relever une différence avec le système français où l’exactitude du registre foncier n’est pas garantie par l’Etat mais directement par le vendeur et le notaire qui passe la vente. En effet, le conservateur des hypothèques va se livrer, en France, à un contrôle formel, il n’est pas juge de la validité de ces pièces. Il n’est possible de publier que du chef du vendeur, c’est pourquoi c’est la responsabilité de ce dernier qui est engagée, il en va également de la validité de l’acte authentique que de procéder à la publicité foncière, il s’agit là d’un des devoirs du notaire, en tant que rédacteur de l’acte, il est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité. Dans un arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 31 octobre 1989, la cour a retenu qu’un acte authentique valable mais non publié ou publié tardivement par la faute du notaire peut engager la responsabilité de ce dernier.

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I. Les  terres  enregistrées   3.19 Le cadastre est un registre informatique public tenu par le greffier du registre foncier (Article 1 loi LRA 2002). Ce registre est divisé en trois parties :

- Le registre des biens : y sont décrites les terres, la nature de l’estate qui est inscrite sur le bien et tout intérêt de tiers qui peut grever le bien tel qu’un droit de passage par exemple.

- Le registre des propriétaires fonciers : y sont inscrits les noms des

propriétaires des biens fonciers, est indiqué le titre qui a été enregistré ainsi que les possibles restrictions qui peuvent venir limiter la façon dont le titulaire enregistré peut utiliser son bien.

- Le registre des charges : ce registre contient les avertissements relatifs aux

intérêts que les tiers peuvent détenir sur le bien telles que les clauses restrictives ou les hypothèques.

3.20 Il nous faut faire une distinction entre l’enregistrement de chaque propriété foncière au cadastre et l’enregistrement du titre de propriété en lui même. 3.21 Certains estates vont être partiellement enregistrés et vont faire l’objet d’un titre de propriété avec leur propre numéro et dossier, il s’agit des droits de propriété libre et perpétuelle (freehold estates), des droits de tenure à bail (leasehold estates) dont la durée est supérieure à 7 ans, des franchises ainsi que des « profit à prendre » qui seront développés plus loin. 3.22 Pourront faire l’objet d’un enregistrement les intérêts patrimoniaux détenus par le propriétaire du bien (A) mais également les intérêts détenus par des tiers et qui se retrouvent ainsi détenteurs de droits réels sur le bien vendu (B).

A.    Enregistrement  des   intérêts  patrimoniaux  du  propriétaire  du  bien  

3.23 La demande d’inscription sur le registre en tant que propriétaire (qu’il s’agisse du premier enregistrement ou de toute inscription ultérieur) a pour intérêt de prouver la force du titre détenu. 3.24 Le registre doit refléter fidèlement l'état du titre (de propriété), d'autant plus que l’Etat se devra indemniser toute personne ayant subi une perte due à des erreurs présentes sur registre (cf le principe de l'assurance énoncé plus haut). 3.25 Les différentes catégories de titres qui peuvent être enregistrés sont fixées aux articles 9 et 10 de la loi LRA 2002, et les conséquences sont mentionnées aux articles 11 et 12.

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3.26 La plus importante de ces catégories est celle du Titre absolu, c'est le titre le plus fort auquel une personne peut être enregistrée. Il indique que cette personne a plus de droit que quiconque sur cette terre et est généralement enregistrée. L’enregistrement par le greffier a pour effet que le titre est sécurisé et ne peut plus être contesté. 3.27 Les autres titres qu’une personne est susceptible de détenir sont :

- Le Titre de possession: lorsque l'enregistrement est basé sur la possession d’une terre, généralement lors de possession sans titre de propriété, lorsqu’aucun contrat ne peut être fourni par le possesseur. Le cadastre ne pourra garantir que les titres suivant la première immatriculation.

- Le Titre qualifié, qui est utilité lorsqu’il ya défaut de présentation du titre,

l'acte a, par exemple, été perdu, ou lorsque l’officier d’état civil a émis une réserve sur le titre qui ne peut être ignoré.

3.28 Il est également possible de surclasser un titre. Un titre dont la valeur était inférieure à celle d’un titre absolu peut changer de statut et être enregistré comme un titre absolu, il peut s’agir soit d’une demande émanant du propriétaire du titre soit d’une décision de l’officier d’état civil comme l’énonce l’Article 62 de la loi LRA 2002.

1. Déroulement  de  la  procédure  lors  du  premier  enregistrement  d’un  titre  

3.29 L’enregistrement d’un titre de propriété peut être lié à différentes circonstances, une personne peut volontairement s’enregistrer comme détenteur d’un tel titre car de nombreuses incitations financières ont été mise en place pour encourager à l’enregistrement des biens Article 3 de la loi LRA 2002. 3.30 Au regard du droit des estates, qu’il s’agisse des freehold ou des leasehold dont la durée est de plus de 7 ans, certains événements vont déclencher l’obligation d'inscrire le titre, ces évènements sont listés sous l’article 4 de la loi LRA 2002, cela comprend :

- Tout transfert (qu’il s’agisse d’une cession à titre onéreux, à cause de mort et même d’une donation) d’un estate non enregistré

- L’octroi d’un bail de plus de 7 ans - L'octroi d'un bail de réversion, c’est un bail d'une durée quelconque dont la

prise de possession a lieu après la fin d'une période de trois mois à compter de la date de l'octroi.

- La prise d’une hypothèque sur le bien 3.31 L'obligation d'enregistrer le titre lors de la survenance de l'un des événements ci-dessus énoncés incombe généralement au cessionnaire ou, dans le cas de la création d'une hypothèque de premier rang, ce sera au débiteur hypothécaire de procéder à l’enregistrement. Article 6 de la loi LRA 2002.

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L’enregistrement doit être fait au moins deux mois avant la survenance de l’élément déclenchant l’obligation de publication. 3.32 Suite à la réception d'une demande d'enregistrement, le greffier fait diverses enquêtes afin de déterminer sur quel registre inscrire le titre et il semble qu’il n’existe actuellement aucun moyen de faire appel de sa décision. 3.33 Les créanciers ayant des intérêts sur les terres et qui pourraient être affectés par un premier enregistrement ont la possibilité, dans certaines circonstances, de déposer une « mise en garde » contre la première immatriculation. Lorsque le greffier reçoit une demande de premier enregistrement, il doit en informer les créanciers qui disposent alors de 15 jours ouvrables pour s'y opposer, passé ce délai il faudra s’en référer en justice. 3.34 Les conséquences du défaut d’inscription d’un titre dans le délai prévu sont fixées à l’article 7 de la loi LRA 2002, le titre de propriété est considéré comme n’ayant jamais été cédé par le cédant, ce dernier ne pourra alors le transmettre au cessionnaire que par le biais d’un trust. 3.35 Lorsque l'événement déclenchant l’enregistrement est l'octroi d'une hypothèque légale ou d’un premier bail, l'effet de la non-inscription est de traiter ce qui est arrivé comme un contrat à titre onéreux entre particuliers. Une inscription tardive est toujours valable mais des intérêts de retard seront dus par la personne qui a omis d'enregistrer à temps.

2. L’inscription  des  transactions  ultérieures   3.36 Une fois que le titre a été enregistré une première fois, tout transfert ultérieur du droits de propriété libre et perpétuelle (l’estate enregistré en tant que freehold) ou du bail emphytéotique (leasehold) dont la durée est de plus de sept ans, doit conduire à un nouvel enregistrement, de sorte que le cessionnaire / bénéficiaire soit inscrit comme le nouveau propriétaire Article 27 (2) de la loi LRA 2002. 3.37 Le non-enregistrement de ces transactions signifie que le transfert n’a pas eu lieu au regard de la loi, le cédant conserve le titre juridique de propriétaire. Le nouveau titulaire des droits, ne sera considéré comme le propriétaire enregistré que si ses intérêts, tout juste inscrits sur le registre, priment les intérêts qui y figuraient précédemment.

B. Les  intérêts  patrimoniaux  détenus  par  des  tiers  le  bien   3.38 Quand une personne se fait inscrire en tant que propriétaire d’une terre au cadastre, elle va se faire enregistrer sous condition qu’il n’y ait pas déjà d’autres intérêts inscrits sur le registre relatifs, par exemple, des estates (freehold ou leasehold détenus par un tiers) qui existeraient sur le bien et qui pourraient primer sur leurs propres droits.

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1. Intérêts  pouvant  être  inscrits  sur  le  registre   3.39 Il s’agit de privilèges immobiliers qui, en principe au moins, auraient dû être inscrits au Cadastre par les titulaires de ces droits, afin de contraindre l’acquéreur potentiel de ce terrain et d’être opposable aux tiers11. 3.40 Tout acheteur a la possibilité de consulter le registre et découvrir l’existence d’intérêts que peuvent détenir les tiers bénéficiaires et qui vont grever le bien qu’il a l'intention d'acheter. 3.41 Dans le même temps, les détenteurs de ces privilèges immobiliers ont la certitude qu'en inscrivant leur intérêt sur le registre, ils sont protégés, leurs intérêts sont rendus exécutoires contre quiconque rachetant le bien.

a) Les  privilèges  immobiliers  inscrits  par  le  greffier   3.42 Il est important de se rappeler que, dans certains cas, lors de la création de privilèges immobiliers, la création du privilège doit être complété par un processus d'enregistrement (à ne pas confondre avec le processus d'enregistrement des titres, a discuté ci-dessus) afin que ce dernier devienne opposable aux tiers. 3.43 Les plus importants sont :

- Les servitudes expressément créées dont la durée est équivalente à l'un des estates

- L'octroi d'une obligation légale 3.44 Jusqu'à ce que l'enregistrement ait lieu, le privilège ne prendra pas effet aux yeux de la loi, il ne sera reconnu que contractuellement grâce au principe de l’equity et seulement si les formalités requises en equity ont été réalisées.

b) Les  privilèges  immobiliers  inscrits  par  leur  bénéficiaire   3.45 Plutôt que de dresser la liste des privilèges qui peuvent être inscrits sur le registre par le titulaire, l’Article 33 de la loi LRA 2002 dresse la liste des intérêts qui ne peuvent pas être protégés par une inscription, cela comprend :

- les privilèges détenus par le biais d’un Trust - le bail de trois ans ou moins prenant effet en possession - les clauses restrictives entre un propriétaire et un locataire ou entre un

freeholder et un leaseholder. 3.46 Parmi ces privilèges protégés par une inscription on trouve alors :

11 L’effet d’opposabilité n’est pas attaché à toutes les formalités. Les actes publiés à peine d’inopposabilités sont limitativement énumérés. Il en va de même en France où le décret 55-22 du 4 janvier 1955 énonce aux articles 28 et 30 les actes qui doivent être publiés à peine d’inopposabilité. Il s’agit par exemple des actes constatant entre vifs une mutation ou constitution de droits réels immobiliers, bail de plus de 12 ans ou encore les inscriptions hypothécaires qui bénéficient de l’effet d’opposabilité.

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- Les contrats d’estates (le contrat pour acheter un droit de propriété libre et

perpétuelle ou un droit de tenure à bail). - Les droits de préemptions (dont les modalités seront développées dans notre

deuxième partie) - Les clauses restrictives entre des détenteurs de freehold estate. - La protection du logement de la famille. 12

2. Les  intérêts  outrepassant  le  registre  immobilier   3.47 Ils sont également constitués d'intérêts que des tierces personnes vont détenir sur un bien immobilier. Contrairement aux privilèges des tiers qui doivent être inscrits sur le registre pour lier un acheteur, les intérêts de cette catégorie vont lier l’éventuel acquéreur bien qu’ils n'apparaissent pas sur le registre. 3.48 Cette catégorie d'intérêt va donc à l’encontre du principe fondamental du miroir selon lequel le registre doit refléter précisément non seulement les droits que détient celui qui est propriétaire du terrain, mais aussi les intérêts des tiers qui l'affectent. 3.49 Malgré cette imperfection du système des biens fonciers enregistrés, la loi LRA 2002 qui a réformé le système d’enregistrement ne contenait pas de mesures spécifiques visant à mettre fin à ces intérêts non enregistrés qui outrepassent le registre, même si elle a réduit leur nombre. 3.50 La raison de l'existence de ces intérêts est peut-être parce que, pour beaucoup d'entre eux, cela ne présente pas d’avantage particulier pour le bénéficiaire de faire inscrire ses droits sur le registre foncier (cela n’a pas pour effet d’augmenter la protection des intérêts qu’il détient sur le bien). D’autant plus que les intérêts entrant dans cette catégorie peuvent souvent être mis en évidence par d'autres moyens, telle qu’une simple inspection physique du bien par exemple. 3.51 Un rapport de la Commission de droit, fait avant l'introduction de la loi LRA 2002, a également noté que l'abolition de ces intérêts, sans versement d'indemnités aux personnes concernées, pourrait contrevenir à l'art 1 de la première Convention européenne du Protocole de droits de l'Homme de 1950, qui a été incorporé au droit anglais par l’Article 1 de la loi sur les droits de l'Homme de 1998.

a) Intérêts   non   enregistrés   qui   priment   sur   la   première  immatriculation  

3.52 Lorsque le titre de propriété est enregistré pour la première fois, ce qui a pour effet d’enregistrer le bien dans le système du Cadastre, les intérêts énumérés à l’annexe 1 de la loi LRA 2002 vont outrepasser l’enregistrement, il s’agit alors :

12 Depuis la loi sur le droit de la famille, « The Family Law Act » de 1996, un conjoint (et même un partenaire civil depuis la loi sur le partenariat civil « The Civil Partnership Act » de 2004) a le droit d'occuper le logement familial. Si ce droit est inscrit sur le registre il est opposable à toute personne réclamant le bien

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- Des baux juridiques de sept ans ou moins dans la durée - Des intérêts des personnes occupant actuellement le logement - Des servitude légale ou profits

b) Intérêts  non  enregistrés  qui  priment  toute  transaction  ultérieure  

3.53 Puisque la majorité des dispositions concernent des terres qui ont déjà été enregistrées, les intérêts qui priment tout enregistrement ultérieur sont de loin les plus importants. Ils sont répertoriés sous l’annexe 3 de la loi LRA 2002. Ces intérêts sont divisés en 3 catégories :

(1) Annexe  3  §1   3.54 Les baux juridiques de sept ans ou moins entrent dans cette catégorie et vont lier automatiquement tout acheteur de la terre, sans avoir besoin qu’aucune autre condition ne soit remplie. 3.55 Il nous faut rappeler que tout bail d’une durée supérieure à sept ans se doit d’être enregistré pour avoir des effets juridiques. Par conséquent, ils seront automatiquement inscrits sur le registre de la terre en freehold à laquelle ils se rapportent (art 38 de la loi LRA 2002) ainsi tout acquéreur ultérieur de cette terre sera lié par ce bail.

(2) Annexe  3  §2   3.56 Un privilège peut lier le futur acquéreur sous ce moyen lorsque le titulaire du droit peut établir que l'intérêt qu'il détient est un droit de propriété (qu'il soit de nature légale ou contractuelle), que cet intérêt existait au moment de la transaction avec le nouvel acquéreur et qu’il y avait une occupation réelle du bien, cette occupation pouvant être prouvée par une simple inspection de la terre.

3.57 Si cette occupation n’est pas évidente, le privilège détenu par le tiers outrepassera l’inscription réalisée par le nouvel acheteur si le tiers bénéficiaire arrive à démontrer que l’acquéreur avait eu connaissance de l’existence de son privilège. 3.58 Tout acquéreur se doit de faire une enquête afin de découvrir le véritable détenteur des intérêts existant sur le bien qu’il s’apprête à acheter. Il ne suffit pas de s’en tenir à une enquête sur le propriétaire enregistré: Hodgson v Marks 1971. 3.59 Lorsque le titulaire peut établir les exigences énoncées par l’Annexe 3 §2, l'intérêt qu'il détient ne sera opposable qu’à la portion de terre qu'il occupe réellement sans aucune interprétation extensive (infirmant la décision Ferrishurst Ltd v Wallcite Ltd 1999.

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3.60 Il nous faut alors définir la notion d’occupation réelle: cela nécessite une présence physique sur le bien immobilier de façon permanente et de continue. Des absences temporaires ne peuvent pas s'opposer à la constatation de l'occupation réelle, tant que la raison de cette absence peut être justifiée et n'est pas de trop longue durée. Par exemple, dans le cas de Chhokar v Chhokar 1984, l’absence de la propriété par Madame qui se trouvait à l’hôpital pour accoucher, n'a pas empêché un constat de son occupation réelle. Son absence de la propriété n'était que temporaire, la présence de ses meubles et effets personnels au sein du bien prouvait le critère de continuité ainsi que son intention de retourner chez elle. 3.61 La notion d’occupation réelle va varier selon le type de propriété auquel nous faisons face. L’occupation réelle d'une maison semi-abandonnée, par exemple, ne peut pas exiger que l’on constate qu’une personne vit dans la propriété de façon continue dans la mesure où l'état du bien ne le permet pas. Dans de telles circonstances, il peut être suffisant de prouver la présence d’ouvriers sur le terrain, employés par la personne se réclament être l’occupant réel du bien, Arrêt Lloyds Bank plc v Rosset 1991. 3.62 Il n’est pas possible d’établir l'occupation réelle via l'occupation du bien par une tierce personne, comme l’énonce l’arrêt Strand Securities v Caswell 1965. 3.63 Cependant, l’arrêt Abbey National BS v Cann 1991 apporte un tempérament, il est possible d’établir l'occupation réelle via l'occupation du territoire par un autre en prouvant que l'autre personne occupe le bien en tant qu’agent de la première. 3.64 Lorsque les titulaires d'un intérêt sont des parents, ils ne leur sera pas possible établir leur occupation réelle basée sur une occupation par leurs enfants. La jurisprudence considère que l’occupation par les enfants éclipse l'occupation de leurs parents même si ce sont les véritables propriétaires du bien ou qu’ils payent le loyer pour leurs enfants, Arrêt Services Hypo-Mortgage v Robinson 1997. L'occupation effective doit être établie au moment dès la cession du terrain et non lors de la date d'enregistrement de la transmission qui a lieu plus tardivement (même s’il si la date d’enregistrement est le moment où l'acte de cession est exécuté). 3.65 Cependant, grâce à la procédure de transfert de propriété électronique qui est en train d’être mise en place, le transfert et l'enregistrement se feront désormais simultanément et le problème envisagé ci-dessus n’aura plus lieu d’être.

(3) Annexe  3  §3   3.66 Les servitudes légales implicitement créées vont lier l’éventuel acquéreur en vertu des dispositions de cette annexe de la loi LRA 2002. Même si la personne bénéficiaire de cette servitude n’a pas conscience de son existence, si l’existence de cette servitude est évidente lors d’une inspection attentive du bien. Alors le futur acquéreur sera lié par cette servitude implicite. 3.67 L’annexe ne va concerner que les servitudes implicites. En principe, les servitudes légales nécessitent un enregistrement pour compléter leur création. Elles seront automatiquement inscrites sur le registre de la terre qu’elles vont grever. Cela

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aura pour conséquence de lier les futurs acheteurs selon l'article 38 de la loi LRA 2002. Il en va de même pour les servitudes crées contractuellement, elles doivent être inscrites sur le registre par leur bénéficiaire pour être opposables aux acquéreurs selon l’article 32 de la loi LRA 2002.

c) Les  dispositions  transitoires   3.68 Ces dispositions concernent les intérêts créés avant l'entrée en vigueur de la loi LRA 2002 et qui avaient un statut particulier et dérogatoire aux autres règles de l’ancienne législation de la loi LRA de 1925. 3.69 Selon l'article 12 de la loi LRA 2002 certaines de ces règles conservent leur statut dérogatoire, en particulier: les baux juridiques de 21 ans ou moins, les servitudes légales, les droits des personnes qui occupent réellement le bien ou encore concernant la réception des loyers et bénéfices provenant de la terre.

II. Le  système  des  biens  immobiliers  non  enregistrés   3.70 Il s’agit de titres fonciers n'ont pas été enregistrés, c'est à dire qu’une personne en est détenteur sans avoir été inscrite comme telle au cadastre, le bien en question est considéré comme un bien non enregistré. 3.71 Alors que les événements qui déclenchent l'obligation d'enregistrer le titre sont nombreux, il reste encore un pourcentage important de terres en Angleterre et au Pays de Galles qui n’ont pas enregistrées et c'est pour cette raison qu’il nous faut être familier avec les règles régissant la propriété de ce type de biens. 3.72 La procédure du transfert de propriété diffère donc de celle des biens immobiliers enregistrés (A) et les intérêts que les tiers peuvent détenir sur cette terre vont être plus compliqués à découvrir pour le futur acquéreur du fait de l’absence d’inscription au cadastre (B).

A. La  procédure  du  transfert  de  propriété   3.73 Il est important de se rappeler les principales différences entre l'achat d’un bien enregistré et celui d’un bien non enregistré. 3.74 Comme le titre de propriété n'a pas été inscrit sur le registre officiel, l’acquéreur potentiel d’un bien non enregistré va demander au vendeur de prouver l’existence de son titre d’une autre façon. 3.75 Cela se fait par l'examen fastidieux des titres de propriété antérieurs. Cet examen montrera la suite des mutations au terme desquelles l’immeuble dont la vente

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est envisagée est devenu la propriété du ou des vendeurs. Il s’agit ici de vérifier la réalité du droit de propriété du vendeur. Cet examen doit remonter au moins à 15 ans (article 23 de la loi sur la Propriété immobilière de 1969) afin que l'acheteur puisse établir ce que l’on pourrait traduire comme un «bon enracinement du titre »13.

B. L'application   de   droits   de   propriété   de   tiers   exercés   sur   le  terrain  

3.76 Lorsqu'une personne achète un bien non enregistré sur lequel il existe des intérêts juridiques détenus par des tiers, l'acheteur potentiel souhaite savoir si ces intérêts lui seront obligatoires et exécutoires. De même, les titulaires de ces intérêts voudront savoir s'ils peuvent faire valoir leurs intérêts seront opposables au nouveau propriétaire du bien. 3.77 Concernant les terres enregistrées, comme nous l’avons étudiés ci-dessus, il faudra consulter le registre foncier pour savoir si ces intérêts détenus par des tiers y ont été inscrits ou non. En revanche, lorsque le terrain en question n'est pas enregistré, l'application de ces intérêts va être régi par des règles différentes. 3.78 Les règles appropriées dépendront, en grande partie, en fonction de si l'intérêt est d’origine légale (1) ou contractuelle (2).

1. Les  intérêts  détenus  par  des  tiers  d’origine  légale   3.79 A moins d'obtenir une renonciation ou une libération par le titulaire de l'intérêt, il ya un peu de chance que l'acheteur puisse éviter d'être lié par les intérêts légaux que d’autres détiennent sur les terres non enregistrées qu’il souhaite acquérir. 3.80 En général, les intérêts juridiques sont créés par des actes et ces documents doivent être conservés avec les titres de propriété de sorte qu'un acheteur pourra découvrir aisément leur existence avant de prendre la décision d'acheter le terrain. 3.81 Cependant, il est possible de relever des exceptions comme, par exemple, les servitudes morales créées implicitement, qui ne vont faire l’objet d’aucun écrit et qui peuvent restées méconnues par l’acquéreur. En principe, elles pourront quand même être détectées par l'acheteur lors d’une inspection physique du bien (cf 3.171 et suivant).

13 On observe ici une différence avec notre système français où, sauf circonstances exceptionnelles, la recherche dans le temps doit se faire sur une période de trente ans, c’est ce qu’on appelle en pratique l’origine de propriété trentenaire. Passé ce délai s’appliquera le double jeu des prescriptions extinctives et acquisitives.

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2. Les  intérêts  détenus  par  des  tiers  d’origine  contractuelle   3.82 Les intérêts qui entrent dans cette catégorie doivent être enregistrés en vertu de la loi LCA de 1972 afin d'être opposable à toute personne acquérant des droits sur la terre où ils existent. 3.83 Lorsque l'intérêt n'a pas été enregistré de manière appropriée, il ne sera opposable qu’à l’acheteur qui en avait connaissance. Si l’acheteur ignore de bonne foi l’existence de l’intérêt grevant le bien alors cet intérêt ne lui sera pas opposable. Article 199 (1) de la loi LPA de 1925. 3.84 Le type d'intérêts qui doivent être enregistrés au registre foncier en tant que charges foncières sont fixées à l'article 2 de la loi LCA de 1972.Nous pouvons prendre l’exemple du droit de préemption. Conformément à la décision de l’arrêt Pritchard v Briggs de 1980, un droit de préemption ne peut être considéré comme un intérêt légal sur une terre non enregistrée, cela ne peut être qu’un droit octroyé contractuellement14. 3.85 L'acheteur doit effectuer une recherche au cadastre afin de découvrir les charges foncières qui ont été enregistrées et ainsi découvrir tous les intérêts qui peuvent grever le bien et qui pourraient être contraignants pour lui. Cette vérification est généralement effectuée entre l'échange de contrats et le paiement final du prix d’achat. 3.86 Lorsque des intérêts contraignants sont découverts une fois la vente passée, l'article 24 de la loi LPA de 1969 énonce le droit de l'acheteur de se retirer du contrat, à condition qu'il nait pas eu connaissance de l'existence de cet intérêt au moment de la conclusion de la vente. 3.87 Pour remédier en partie à ce problème et éviter d’en arriver à l’annulation de la vente, l'article 25 de la loi de 1969 énonce que l'acheteur peut demander une indemnisation lors de l'existence de charges foncières contraignantes indétectables, à condition que l’acquéreur ait procédé à des recherches préalablement à la vente remontant aux 15 dernières années. L’étude des titres de propriété antérieure permettant de déceler l’existence ou non de charges foncières grevant le bien.

14 Le droit français diffère beaucoup du droit anglais, même si des droits de préemptions peuvent être envisagés contractuellement par des cocontractants, il existe des droits de préemption d’origine légale qui ne pourront être écartés lors d’une vente à titre onéreux. Il s’agit par exemple du droit de préemption des locataires ou encore des droits de préemptions de la Safer ou par les autorités publiques dans les zones d’aménagement concerté.

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Section  2  :  L’exemple  du  contrat  de  vente  à  titre  onéreux   3.88 Dans cette section nous allons prendre l’exemple du contrat de vente à titre onéreux, nous allons analyser les modalités de la formation du contrat (I) avant de nous intéresser aux droits et obligations qui pèsent sur les parties et qui vont différer en de nombreux points de ce que nous connaissons en France (II).

I. La  formation  du  contrat  de  vente   3.89 Lorsqu’une personne cherche à acheter un bien immobilier en Angleterre, il est fréquent de recourir à un agent immobilier mais une fois encore le système anglais va différer en de nombreux points à notre système français. 3.90 Ayant effectué mon stage de fin d’étude au sein d’une agence immobilière londonienne j’ai eu l’opportunité d’analyser la procédure et les différentes formalités qui doivent être accomplies au début des négociations en vue de l’acquisition d’un bien. 3.91 Différentes conditions sont à réunir pour être légalement tenu par un contrat, les trois éléments les plus importants étant l’existence :

- D’une offre - D’une acceptation - D’un paiement « consideration »

3.92 D’autres éléments vont par la suite venir s’additionner :

- L’intention de créer une relation contractuelle, avec le consentement mutuel des deux cocontractants qui est requis.

- La capacité, les deux parties doivent être capables légalement. On retrouve les mêmes notions d’incapable en France pour les mineurs et les majeurs protégés considérés comme incapables15.

- Le consentement libre et éclairé, l’absence de pression sur les cocontractants. - L’interdiction d’avoir un contrat portant sur des choses illégales, qui seraient

contraires à la loi ou à l’ordre public. 3.93 Lorsqu’un acte de vente passe par une agence immobilière, il doit y avoir un acte écrit sans quoi l’acte ne serait pas conforme à la loi sur les Agents immobiliers « The Estate Agent Act » de 1979. 15 En Angleterre, l’incapacité à laquelle sont soumis les mineurs ainsi que les majeurs protégés les rendent inaptes à prendre part à une vente à titre onéreux. En France, des procédures ont été mises en place pour permettre aux incapables d’accéder à la propriété immobilière, comme par exemple le l’autorisation qui peut être obtenue du juge des tutelles de passer une vente au bénéfice d’un majeur protégé suite à une demande émise par son tuteur et le conseil de famille. Il en va de même pour les mineurs, les parents détenteur de l’autorité parentale peuvent conjointement acheter ou vendre au nom de leur enfant. L’Angleterre ne connaît pas de telles exceptions, dans ce pays de common law tout passe par le biais du Trust, les parents ou la famille du majeur protégé peuvent mettre en place un Trust et y désigner l’incapable bénéficiaire, par ce biais ces derniers accèderont à la propriété.

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3.94 Tous les termes du contrat doivent être relatés dans ce document écrit qui est par la suite signé par les deux parties. Le contrat doit préciser l’adresse et la description précise du bien, le prix et le nom des parties. C’est ce que les anglais appellent les 3 P : property / price / parties. 3.95 Un contrat peut prendre fin pour frustration comme par exemple la mort d’une des parties. Il n’existe pas en droit anglais d’obligation pour les héritiers de continuer le contrat. 3.96 L’Angleterre est un pays régi par les contrats privés, les avocats des parties vont se mettre d’accord sur chacune des clauses, toutes les étapes précontractuelles peuvent être aménagées (A) néanmoins, les caractéristiques essentielles du contrat de vente immobilière doivent se retrouver dans tout acte de vente (B).

A. Les  étapes  précontractuelles  entre  les  solicitors   3.97 Le transfert de propriété d’un bien immobilier comprend une série d'étapes qui s’achèvent par l’octroi d’un titre de propriété du bien pour le nouvel acquéreur. Le moment de l’obtention du titre de propriété va différer selon si le bien vendu est déjà enregistré au cadastre ou non au moment de l'achat. 3.98 Si ce n'est pas encore le cas, une des conséquences de ce transfert sera d’inscrire pour la première fois le bien au registre foncier. 3.99 La première étape du processus de vente à titre onéreux va être l’émission par l’acquéreur potentiel d’une offre d’achat (1.), une fois que cette offre a été acceptée par le vendeur, un dépôt de garantie doit être versé par l’acquéreur (2.). En principe, le versement du dépôt de garantie doit avoir lieu avant la date de conclusion du contrat, « l’Exchange » (3.) où le montant final du prix d’achat devra être versé.

1. L’offre  d’achat   3.100 Le vendeur va émettre une proposition, « une invitation à traiter » au prix auquel il espère vendre son bien. Il ne s’agit pas là d’une offre au sens français du terme, où lorsqu’une offre est assez précise et claire sa simple acceptation par le cocontractant suffit à former le contrat. 3.101 En Angleterre, c’est à l’acheteur potentiel de faire une offre au vendeur qui peut l’accepter ou la refuser. L’offre émise par l’acquéreur peut être pour un montant inférieur à celui énoncé par le vendeur. 3.102 Si l’offre est acceptée par le vendeur, elle devient inconditionnelle. A contrario, si le vendeur met une condition à son acceptation, il ne s’agit plus d’une offre ferme et définitive mais d’une contre-proposition. Le vendeur peut envisager un compromis et proposer un prix intermédiaire entre ce qu’il demandait initialement et

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le prix que l’acquéreur voulait bien payer. L’acheteur est toujours libre de l’accepter ou de la rejeter. Une nouvelle contreproposition peut alors être faite. 3.103 Tant que l’ « Exchange » des contrats n’a pas eu lieu, l’acquéreur et le vendeur ont la liberté de mettre fin aux négociations. Cela permet à l’acquéreur de faire ses propres recherches et de demander une expertise « survey » avant de s’engager dans un contrat préliminaire. La réglementation concernant la vente des biens immobiliers en Angleterre est beaucoup plus souple qu’en France. Beaucoup moins de documents sont réclamés au vendeur, ce qui rend ces expertises « survey » si nécessaires.16

a) L’expertise  «  Survey  »   3.104 Il existe trois différents types de survey. I. La Valuation survey, expertise réclamée par la banque. Un expert technique appelé « surveyor » va procéder à des recherches sur la propriété afin de s’assurer que le montant proposé ne soit pas en dessous de la valeur réelle de la propriété. Avant de prêter de l’argent pour l’acquisition et de prendre comme garantie la propriété vendue, la banque souhaite connaitre tous les éléments pouvant affecter le bien. II. La Structural survey, il s’agit d’une inspection détaillée pour rendre compte de l'état physique et de la stabilité structurelle du bâtiment. Ce rapport sert à mettre en évidence les défauts qui vont affecter la propriété et les travaux qui seront nécessaires pour la maintenir en bon état. III. Le dernier type est l’état des lieux qui concerne la conformité aux normes acoustiques et techniques. Cette obligation provient du droit communautaire qui a imposé la mise en place d’une étude technique de performance énergétique comme nous le verrons ultérieurement. 3.105 Le prix d’acquisition peut varier pour l’acquéreur si l’expertise révèle des problèmes. 3.106 Les parties, lors d’une vente en Angleterre, ne seront engagées dans le contrat qu’assez tardivement par rapport au système français. L’exchange ne pourra avoir lieu qu’une fois l’expertise réalisée.

b) La  pratique  du  gazumping   3.107 Le droit anglais ne connaît pas notre système de promesse vente selon lequel une « promesse de vente vaut vente » par conséquent, les agents immobilier tout comme les avocats ont la possibilité de traiter avec différents acquéreurs potentiels en même temps jusqu’au jour de la conclusion de l’échange de consentement

16 En effet, en France, avant toute vente à titre onéreux, le notaire va demander au vendeur de procéder à une série de diagnostics techniques afin de s’assurer de l’état réel du bien vendu, il s’agit par exemple de la recherche de présence d’amiante, de termites, de plombs… Aucune obligation de cette nature ne pèse sur le vendeur anglais. Il nous faut noter l’intervention du droit communautaire qui affecte désormais la législation anglaise et qui est à l’origine de l’obligation du diagnostic de performance énergétique avant toute vente à titre onéreux comme nous le détaillerons ci-dessous.

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« l’Exchange ». Le contrat devient définitif et toutes les autres négociations pouvant exister deviennent caduques. 3.108 Il résulte de ce système la pratique du gazumping qui correspond à la situation où le vendeur accepte une autre offre plus élevée après avoir accepté une première offre mais pour laquelle l’exchange n’avait pas encore eu lieu. 3.109 Avec la crise financière qui a touché l’Europe ces dernières années et le prix de l’immobilier qui ne cesse d’augmenter en Angleterre, des voix se sont élevées dénonçant cette pratique du gazumping qui ne fait qu’accroitre la flambée des prix. En effet, les acquéreurs potentiels ne se sachant pas protégés lors des négociations d’offre d’achat d’une propriété immobilière vont avoir tendance à immédiatement proposer un montant supérieur à la valeur réelle du bien afin de s’assurer qu’ils ne seront pas doublés par une offre d’achat supérieure ultérieure. Cette pratique conduit à une augmentation des prix qui ne correspond plus, ni au niveau de vie des anglais, ni à la valeur réelle des biens vendus. 3.110 Le Conseil du Barreau anglais a donc pris différentes mesures de restrictions afin de limiter les effets du gazumping. La première de ces mesures concerne la pratique des avocats et la délivrance par ces derniers de plus d'un projet de contrat de vente en même temps :

(1) Mesures  de  restrictions  quant  aux  relations  avocats/clients   3.111 Le Conseil reconnaît que tout avocat agissant pour un vendeur peut être chargé par son client de traiter avec plus d'un acheteur potentiel en même temps. 3.112 Cependant, l’avocat qui agit que pour le vendeur doit informer de la décision de son client de traiter avec différents acquéreurs potentiels les avocats respectifs de chacun de ces acheteurs éventuels. Cette divulgation, si elle est faite par voie orale, devra être confirmée par écrit. 3.113 Lorsqu’il y a plus d'un acheteur potentiel, le Conseil du Barreau considère qu’il existe un risque de conflit d'intérêts. Un avocat ne pourra agir à la fois pour le vendeur et l'acheteur s’il existe un conflit d'intérêts. Le Conseil est réticent à émettre une interdiction générale quant à cette pratique, cependant une mise en garde a été rédigée afin que tous les avocats concernés réfléchissent s’ils peuvent, en tout intégrité, agir pour le vendeur et l'un des acheteurs potentiels. 3.114 Un avocat ne peut être appelé à agir pour plus d'un acheteur, il s’agit là d’une pratique interdite par le Barreau, un avocat ne doit pas accepter d'instructions pour plus d'un acheteur potentiel à la fois. 3.115 La deuxième mesure de restriction de cette pratique concerne la mise en place d’accords anti-gazumping par les professionnels de l’immonbilier.

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(2) La  conclusion  d’accord  anti-­‐gazumping   3.116 Dans un premier temps, il va être possible de recourir à un agent immobilier qui a signé une charte anti-gazumping et qui va demander à ses clients de signer un contrat stipulant que le vendeur ne fera pas de gazumping. Si un tel contrat n’a pas été signé, l’agent immobilier en Angleterre a l’obligation de transmettre toute offre d’achat de la part de tout acquéreur au vendeur même si ce dernier a déjà accepté une offre d’achat. 3.117 Un autre moyen est de conclure un accord d’exclusivité « exclusivity agreement » avec le vendeur. Ce dernier est alors dans l’obligation de vendre la propriété à l’acquéreur avec lequel il a conclu l’offre d’achat. 3.118 S’il ne respecte pas son engagement, l’acheteur est en mesure de le poursuivre en justice pour obtenir un remboursement des dépenses engagées (frais d’avocats, recherches au registre foncier…) et même conduire à la vente forcée.

(3) Les  projets  de  réforme  du  système  de  gazumping   3.119 Le gouvernement Britannique a pour projet de réformer le système du gazumping qui n’est pas populaire en ces temps de crise économique où le marché immobilier ne cesse de fluctuer rapidement. 3.120 Le gouvernement souhaite s’inspirer du système écossais qui prévoit qu’un contrat préliminaire engageant les parties de manière irrévocable est signé dès que l’offre d’achat est acceptée. Ce contrat contiendrait la possibilité de perdre le dépôt de garantie si l’offre d’achat n’est pas respectée. 3.121 Une fois que les parties se sont mises d’accord sur une offre d’achat, les avocats vont pouvoir commencer à échanger les termes du contrat et un dépôt de garantie doit être payé par l’acquéreur.

2. Le  dépôt  de  garantie  

a) Le  paiement  du  dépôt  de  garantie   3.122 L'acheteur doit, au plus tard à la date du contrat, payer le dépôt de garantie (ou toute autre somme moindre que le vendeur a accepté par écrit) aux avocats du vendeur considérés comme les garants de ce dépôt. 3.123 En principe ce dépôt de garantie est d’un montant de 10% du prix de vente. 3.124 Lors d'une vente de gré à gré, le paiement sera effectué par chèque bancaire ou par chèque tiré du compte bancaire d'un des avocats. 3.125 Selon les deux ensembles de règles (celles du Barreau et celles de la loi nationale) le dépôt de garantie versé est évalué en fonction du prix d’achat de la propriété, sauf accord contraire entre les parties.

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3.126 Le terme de « prix d’achat » n'est pas défini par le Barreau, il est donc possible d’en avoir une interprétation assez large. Le prix d'achat va comprendre toute les sommes à payer pour des biens meubles, accessoires ou autres articles distincts du bien immobilier en lui même. 3.127 Dès la signification par le vendeur de la version finale du contrat de vente, l’acheteur doit payer au vendeur la différence entre le dépôt de garantie déjà versé et le montant effectif de la vente.

b) Le  défaut  de  paiement  du  dépôt  de  garantie   3.128 Si la lettre de change, le chèque ou tout autre instrument financier utilisé pour effectuer le paiement restant dû est refusé, le vendeur a le droit de notifier à l’acquéreur que, si dans un délai de sept jours ouvrables un nouveau paiement n’est pas effectué, le contrat pourra être considéré comme annulé. 3.129 Alors qu’il est généralement prévu dans les conditions d’un contrat de vente à titre onéreux qu'un dépôt de garantie doit être versé lors de la conclusion de l’acte, il n’était pas envisagé les sanctions en cas de défaut de paiement. En effet, la loi était silencieuse quant à ce sujet. 3.130 La jurisprudence est donc intervenue lors de l’arrêt Myton Ltd v Schwab-Morris de 1974, il a été jugé que lorsqu'un chèque pour le dépôt a été donné au moment du commencement des négociations, mais ne se retrouvait pas lors de la conclusion du contrat définitif, le vendeur pouvait se considérer comme non lié par la convention, la condition de paiement du prix de vente n’ayant pas été satisfaite. 3.131 Dans d’autres arrêts, la Cour avait considéré qu'il y avait eu un contrat liant les parties et que le défaut de paiement de l'acompte était une violation fondamentale de celui-ci. Le vendeur était donc en droit de demander des dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat. Cette jurisprudence n’est pas applicable en l’espèce car aucun contrat n'avait été formé, on ne peut donc considérer qu’il y a eu une rupture abusive. 3.132 Le common law accorde un délai raisonnable au futur acquéreur pour procéder à ce paiement au delà de la date contractuellement fixée, passé ce délai raisonnable, le vendeur pourra considérer le contrat comme nul. 3.133 Dans l’arrêt Millichamp v Jones de 1983, il est y énoncé que le défaut de paiement du dépôt de garantie est une violation d'une clause fondamentale du contrat permettant au vendeur de choisir d'annuler le contrat ou de poursuivre en dommages-intérêts, mais que si l'omission de payer n’était qu'un simple oubli, le vendeur ne pouvait pas annuler le contrat avant d’avoir donné à l'acheteur un avertissement. Si l'acheteur ne paie toujours pas alors il y aura une violation pouvant entrainer la nullité du contrat ainsi que des dommages et intérêts. 3.134 La loi ne dit pas ce qui se passe si l'acheteur sans le consentement du vendeur, paie moins que le dépôt prévu. Il est suggéré que si le vendeur ne s'oppose pas

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rapidement, il sera réputé avoir accepté le dépôt réduit et avoir accepté qu'un contrat le liant existe. Dans l'affaire Johnson v Agnew de 1979, une propriété était à vendre pour 117.000 £, mais seulement 3.000 £ sur les 10% de dépôt de garantie pour lesquels ils s’étaient mis d’accord ont été versés. Le vendeur a procédé en temps voulu à mise en demeure de compléter et a intenté une action en exécution, apparemment en ce qui concerne le contrat liant les deux parties. 3.135 La dernière étape de la conclusion d’un contrat à titre onéreux est l’échange des contrats qui vont lier définitivement les parties.

3. L’échange  de  contrat  «  L’Exchange  »   3.136 Contrairement à la France où toute vente d’un bien immobilier doit être enregistrée et doit passer par devant un notaire, il n’en est pas de même en Angleterre où il existe des méthodes facultatives d’échange des consentements. En effet, il nous faut distinguer les méthodes envisagées par le Barreau (qui sont celles le plus souvent utilisées par la pratique) de celles prévues par la loi. 3.137 Au regard du Barreau anglais, l’échange des contrats peut être effectué par une méthode appelée celle de la signification des avis.

a) La  signification  des  avis   3.138 Il n’y a pas besoin en droit anglais que les parties à l’acte se rencontrent et signent simultanément le contrat de vente. Les parties vont s’échanger, par le biais de leur avocat respectif (qu’il s’agisse de solicitors ou de licensed conveyancers), des précontrats comprenant toutes les modifications et clauses particulières qu’elles souhaitent insérer dans l’acte jusqu'à aboutir à l’accord final. 3.139 Le contrat sera formé lorsque la dernière version sera postée ou délivrée comme étant le document de l'échange des consentements. Ce document doit avoir été signé par chacune des parties. 3.140 Lorsqu’il n’y a pas eu d’échange de contrat entre les parties, l’avocat, titulaire d'un document signé par son client, aura le pouvoir pour conclure au nom de ce dernier, par courrier, ou par téléphone, un contrat respectant tous les termes du document signé initialement. 3.141 Il n’y pas besoin de document signé conjointement par chacune des parties, les avocats sont arrivés à un accord qui a été signé dans leur bureau par chaque partie La date du contrat sera celle du dernier échange entre les avocats. 3.142 Prenons l’exemple de l’arrêt Griffiths v Young 1970, un échange de contrats avait d’abord été prévu, les parties peuvent se retrouver liées alors même qu’il n’y a pas eu d’échange physique et que leurs intentions ont évoluées. Dans cet arrêt, un acheteur avait offert par lettre d’acheter des terres « sous réserve de contrat». Le lendemain, son avocat a convenu par téléphone avec les avocats du vendeur que leurs échanges devaient être exécutoires et lier les parties ce à quoi les

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avocats du vendeur ont répondu par une lettre favorable dans laquelle ils acceptaient toutes les conditions posées par l’acquéreur lors de sa première lettre. Or, le vendeur se rétracte et refuse de vendre. La Cour a considéré qu'il y avait un protocole d’accord verbal dans les lettres, même s’il y été inscrit «sous réserve de contrat». Le vendeur ne peut donc librement se rétracter. 3.143 Sous réserve du principe posé par l’arrêt Griffiths v Young, si un contrat verbal a été conclu et qu’une lettre ou tout autre écrit est envoyé avec la mention "sous réserve de contrat" cette écriture ne peut être considérée comme un protocole d'accord rendu exécutoire entre les parties. 3.144 Si les parties ont précisé qu’elles ne seraient liées que lorsqu’il serait procédé à un échange de contrat formel, les courriers que s’envoient les avocats ne peuvent être considérés comme donnant naissance à un contrat qui lierait les parties. Ces lettres sont considérées comme ayant la mention « sous réserve de contrat » même si la formule n’est pas utilisée. Si aucun échange de contrat n’a lieu au final, il n’y a pas eu d’accord exécutoire entre les parties, arrêt Tevanan v Norman Brett de 1972.

b) L’échange  constructif   3.145 Le client qui demande à un avocat de le représenter pour l’aliénation d’un bien immobilier autorise ce dernier à prendre toutes les mesures qui seront nécessaires afin que le contrat devienne exécutoire. Le client confère le pouvoir d’agir en son nom sans s’intéresser aux méthodes d'échange que l’avocat va utiliser, ce qui relève de questions de droit général. 3.146 Les contrats peuvent être échangés physiquement, face à face, par messager ou par courrier. Comme nous l’avions expliqué ci-dessus, l’accord peut être conclu sans que les parties ne se rencontrent, les avocats peuvent se contenter de s’entretenir par téléphone ou par émail. Toute méthode qui la loi reconnaît comme équivalant à un échange est acceptable. 3.147 Si un échange téléphonique a lieu, l'essentiel est, qu’à la suite de cet appel, le contrat signé par chacune des parties soit remis à son cocontractant ou son avocat, libre de toute réclamation. Cet échange de contrat signé permet à chaque partie de contrôler qu’aucune modification à l’acte n’a été apportée depuis le dernier échange téléphonique ainsi que de conserver une preuve écrite de la vente. Il existe des formulaires nommés telephon formulae qui l’on peut se procurer à la law Society et qui permettront aux deux praticiens de considérer leur échange téléphonique comme ayant conduit à un échange de contrat. 3.148 Le Conseil Barreau prévoit que les avocats peuvent convenir par téléphone ou par courrier que le contrat soit immédiatement efficace et ainsi chaque avocat détenant une partie du contrat signé par son client le rend irrévocable pour l'autre partie.

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3.149 Nul doute que les parties peuvent également convenir contractuellement que la date de l’acte sera ultérieure, par exemple, que les parties peuvent prévoir que le contrat ne sera efficace que lorsqu’un chèque d'acompte aura été versé. 3.150 Même si une grande partie du contrat de vente à titre onéreux peut être aménagée par les avocats selon les besoins de leurs clients, les caractéristiques essentielles du contrat de vente ne peuvent être contournées et doivent se retrouver dans toute vente immobilière.

B. Les   caractéristiques   essentielles   du   contrat   de   vente  immobilière  

3.151 Le contrat ne sera exécutoire que s’il est passé conformément aux exigences fixées par la loi. Comme nous l’avions démontré ci-dessus tout contrat (au même titre que dans le droit français) doit contenir une offre, une acceptation (1), le paiement d’un prix (2) et l’intention de créer des effets juridiques (3). Il est donc fondamental que les parties à un contrat comprennent les conditions énoncées dans le contrat ainsi que les droits responsabilités auxquelles elles s’engagent.

1. L’offre  et  l’acceptation  par  les  cocontractants   3.152 Nous ne reviendrons pas ici sur les conditions de l’offre, ces dernières ayant été étudiées préalablement (cf 3.87 et suivant), nous nous intéresserons principalement à l’acceptation par les parties à l’acte. 3.153 L’Acceptation d'une offre se produit lorsqu’il ya une acceptation sans réserve de tous les termes proposés par chacune des parties. Auparavant a eu lieu la période des négociations durant lesquelles une série de contre-propositions à l'offre initiale ont eu lieu, ce qui avait pour effet d’annuler les termes de l'offre initiale (comme nous l’avions démontrés au 3.89 et suivant). 3.154 Une offre de contrat ne sera considérée comme acceptée que lorsque celle-ci aura été portée à la connaissance de son initiateur. Cela ne pose pas de problème lorsque l’échange des contrats se fait par téléphone, l’émetteur de l’offre sera immédiatement informé si son offre a été acceptée ou non. En revanche, si l’acceptation est postée, l’offre sera réputée acceptée et le contrat conclu à la date de l’envoie de l’offre et non à la date de sa réception. 3.155 En règle générale, le silence ne vaut pas acceptation17.

17 Il en va de même en droit français où le silence du destinataire de l’offre ne peut valoir acceptation comme l’a énoncé la Cour de Cassation dans un arrêt de la Chambre Commerciale du 7 juin 1979.

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2. Le  paiement  du  prix  de  vente  «  consideration  »   3.156 Le paiement peut être défini comme le prix de la promesse faite dans l’avant contrat. Ce paiement ne se fait pas forcément en argent, il peut s’agir d’un échange (contre un autre bien immobilier), de biens mobiliers ou même de vacances. Il doit cependant s’agir de quelque chose qui a de la valeur aux yeux de la loi, arrêt Thomas v Thomas de 1842, cela exclut donc les promesses d'amour et d'affection, jeux et paris. 3.157 Le paiement du prix doit exister mais n’a pas forcément à être adéquate à la valeur réelle du bien. En effet, il n'est pas nécessaire que la contrepartie corresponde à la valeur réelle du marché, l’offre à 1£ symbolique donnée en échange d'une maison sera valable. Les tribunaux ne sont pas préoccupés de savoir si les parties ont conclu une bonne ou une mauvaise affaire. 3.158 Un contrat est fondé sur un échange de promesses. Chaque partie à un contrat doit être à la fois un et promettant un bénéficiaire de la promesse de son cocontractant. Ils doivent recevoir chacun un avantage et en tirer une obligation. C’est cet avantage ou cette obligation est appelée considération.

a) La  clause  de  désistement   3.159 Beaucoup de contrats contiennent des clauses permettant à une des parties de se désister de son engagement, cela est valable tant que la procédure de désistement est respectée. EX : dans beaucoup de contrats signés avec des agents immobiliers, le vendeur peut mettre fin au contrat en donnant par écrit un préavis de deux semaines, le contrat prendra alors fin. Cependant, le vendeur devra quand même payer ses honoraires à l’agent immobilier si ce dernier lui avait trouvé un acheteur.

b) La   protection   des   données   et   la   lutte   contre   le  blanchiment  d’argent  

3.160 Deux textes ont été adoptés pour lutter contre le blanchiment d’argent en Angleterre, il s’agit de la loi sur les Produits du Crime « The Proceeds of Crime Act » de 2002, qui impose que toute activité suspectée d’être criminelle soit reportée à la Police ou à l’agence de lutte contre la grande criminalité organisée SOCA « The Serious Organized Crime Agency » ainsi que la loi contre le terrorisme « The Terrorism Act » de 2000, qui impose de reporter les activités qui sont suspectées d’être terroriste. 3.161 Suite à ces deux textes, une ordonnance sur le blanchiment d’argent « The Money Laundering Regulation » a été adoptée en 2007 et est entrée en vigueur en décembre 2007. Certaines procédures sont désormais soumises à ce contrôle contre le blanchiment, il faudra, par exemple, contrôler toute transaction dont le montant est supérieur a 15 000€ et est payé en liquide.

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3.162 Il faut vérifier l’adresse du client et demander la copie d’une pièce d’identité. Quand il s’agit d’une société il faudra vérifier qui sont les véritables détenteurs de la société. Si le contrat est passé par le biais d’un intermédiaire, il faudra vérifier les deux identités (celle du mandataire et du mandateur). Les avocats se devront de vérifier la provenance de l’argent et les véritables raisons de la transaction. 3.163 Les conséquences du blanchiment d’argent étant une amende d’un montant illimité et même de l’emprisonnement.

3. L’intention  de  créer  des  liens  contractuels  liant  les  parties   3.164 L’intention de créer des relations juridiques peut être définie comme une intention d'entrer dans un accord juridique contraignant ou dans un contrat. L’intention de créer des relations juridiques est l'un des éléments nécessaires à la formation du contrat. Chaque partie contractante doit avoir l'intention nécessaire de conclure un contrat juridiquement contraignant. Si l'intention n'est pas de créer des relations juridiques, le contrat ne peut avoir d’effet légal et être exécutoire. 3.165 Pour avoir l’intention il faut également que les parties soient capables, qu’elles comprennent ce à quoi elles s’engagent, c’est pourquoi le droit anglais interdit toute vente immobilière à titre onéreux par des personnes considérées par la loi comme incapables (qu’il s’agisse de majeurs protégés ou de mineurs cf 3.79).

II. Les  obligations  et  droits  des  parties   3.166 Au même titre qu’en droit français des obligations vont peser sur chacune des parties. Pour achever ce mémoire nous allons nous intéresser aux obligations (A) et droits (B) qui vont peser sur les parties.

A. Les  obligations  du  vendeur   3.167 Le droit anglais est beaucoup plus souple que le droit français, la protection de l’acquéreur bien moins importante, on ne trouve qu’en France des mécanismes consuméristes tels que les facultés de renonciation ou de rétractation ou encore les conditions suspensives d’obtention d’un prêt. Le vendeur ne sera tenu par aucune obligation d’information ni par aucune garantie d’éviction. 3.168 Les seules obligations qui vont peser sur lui vont concerner les servitudes et clauses restrictives (1) ainsi que les vices cachés pour lesquels il peut être tenu responsable (2).

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1. Quant  aux  servitudes  et  autres  réserves   3.169 Le vendeur doit prouver qu’il a divulgué à son acquéreur l’existence de tous les droits, servitudes, privilèges et dettes qui affectent la propriété. L’acquéreur doit pouvoir acheter le bien en étant pleinement conscient de sa situation juridique. 3.170 Nous allons étudier les intérêts que certaines personnes peuvent avoir sur un bien immobilier sans pour autant en être le propriétaire. Ces intérêts peuvent avoir une origine contractuelle ou légale comme nous l’avions envisagé précédemment (cf 1.13). En effet, ils peuvent être inhérents à la terre ou issus d’un contrat et ne concerner que les deux cocontractants, la vente du terrain mettant alors fin a cet avantage. Les legal interests sont prévues par la loi alors que les equitable interests sont d’origine contractuelle. 3.171 Il est possible, lorsqu’on achète un bien immobilier que d’autres personnes détiennent des droits dessus, c’est ce qu’on appelle les « Legal interests ». 3.172 Ces intérêts sont listés par la loi sur la propriété foncière « The Law and Property Act » de 1925. 3.173 Il faut distinguer les servitudes « easements » des clauses restrictives « restrictive covenants » de l’autre.

a) Les  servitudes  ou  «  easements  »:   3.174 Il s’agit d’un droit sur la terre, la personne bénéficiaire de la servitude peut avoir le droit d’user de la terre d’un autre ou de restreindre l’utilisation de la terre par son propre propriétaire. Il peut s’agir, par exemple :

- D’un droit de passage arrêt Yandle & Sons v Sutton de 1992. - D’un droit de lumière, c’est le droit qu’une propriété n’obstrue pas le passage

naturel de la lumière pour la maison voisine. - D’un droit d’eau, le droit pour un propriétaire avoisinant droit d’avoir accès au

cours d’eau qui coule sur un terrain. 3.175 Une distinction doit être faite entre le fonds servant (qui va subir la servitude détenue par un autre) et le fonds dominant (la propriété qui jouie d’un droit sur la propriété d’un autre. Ces deux fonds doivent obligatoirement appartenir a des personnes différentes pour qu’une servitude soit reconnue. 3.176 Le fonds dominant doit bénéficier effectivement de cette servitude et celle-ci doit être assez conséquente pour être passée par écrit. 3.177 Ces servitudes peuvent être accordées expressément, il sera alors écrit dans l’acte de propriété qu’il existe cette servitude.

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3.178 Cependant, certaines servitudes peuvent être crées implicitement, c’est le cas de la servitude qui va naitre du fait de l’utilisation par une personne de la propriété bien que celle-ci n’ait pas de droit réel sur le bien. Il s’agit de l’usucapion, une personne peut obtenir des droits réels si elle utilise la terre de façon publique, ininterrompue, sans recourir a la force, sans avoir demandé la permission et ce pendant une période minimum de 20 ans et même de 40 ans si une permission orale d’occuper la terre avait été donnée. 3.179 Nous devons, à présent faire une distinction entre les servitudes qui sont d’origine légale et celle qui sont d’origine contractuelle. En effet, comme nous l’avions énoncé lors de l’introduction (cf 1.13), les servitudes qui sont des legal interests vont passer de propriétaire en propriétaire indéfiniment. L’existence d’une servitude va donc avoir une conséquence sur la valeur de la terre.

b) Les  clauses  restrictives  ou  «  restrictive  covenants  »  :   3.180 Il s’agit d’une promesse faite par une personne à une autre. Cela va se retrouve le plus souvent dans des baux emphytéotiques où des clauses restrictives peuvent être conclues entre le freeholder et le leaseholder. 3.181 Contrairement aux servitudes, les clauses restrictives relèvent de l’equity, elles ne sont pas d’origine légale mais contractuelle. Une clause restrictive va par exemple permettre à son bénéficiaire d’empêcher le propriétaire d’un bien de l’utiliser d’une certaine façon si cela est contraire à ce qui avait été envisagé dans la clause. 3.182 Nous pouvons prendre l’exemple de la clause restrictive commune à tous les propriétaires ou habitant d’un même immeuble résidentiel. Une clause restrictive peut avoir été envisagée afin d’interdire l’établissement d’une activité professionnelle dans l’immeuble, ou encore afin d’interdire aux propriétaires de construire ou d’agrandir un immeuble pour préserver le jardin commun. 3.183 On trouve également des clauses restrictives qui vont imposer des obligations positives c'est à dire une obligation de faire quelque chose. 3.184 Contrairement aux servitudes, la plupart des clauses restrictives ne se passent pas d’un vendeur à un autre arrêt Re Stone & Saville’s Contract de 1963. 3.185 Au même titre qu’en droit français, l’autre obligation principale qui va affecter le vendeur d’un bien immobilier va concerner les vices cachés.

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2. Les  vices  cachés   3.186 La loi anglaise va faire peser sur le vendeur une obligation de révéler dans le titre de propriété tous les intérêts légaux que peuvent détenir certaines personnes. 3.187 Il en va de même lorsqu’il s’agit de vices cachés, si le vendeur ne révèle pas l’ensemble des vices cachés, le common law autorise l’acquéreur à annuler l’acte s’il prouve qu’il a reçu un bien qui ne ressemble pas à celui pour lequel il s’était engagé, arrêt Flight v Booth de 1834. 3.188 Si, malgré le vice caché, l’acquéreur reçoit un bien qui ressemble sensiblement à ce pourquoi il s’était engagé, suite à une requête du vendeur, il peut être forcé à conserver le bien moyennant une compensation. 3.189 Dans l’arrêt Shepherd v Croft de 1911, un avant-contrat de £9,000 avait été signé pour la vente d’une maison et d’un terrain, le vendeur avait certifié que différents immeubles pouvaient être construits sur le terrain, or un cours d’eau souterrain circulait sous le terrain empêchant toute construction. Le vendeur avait connaissance de ce cours d’eau mais s’était bien gardé de le dire à son acquéreur. Les conditions de la vente excluaient toute rescision ou compensation pour erreur ou déclaration inexacte. L’acquéreur, découvrant le cours d’eau refusa de signer la vente. Le cours d’eau nécessitait une dérivation dont le cout s’élevait à £300 et la valeur du terrain vaudrait £300 de moins si elle était toujours utilisée pour la construction d’immeuble. La cour considéra que le vice caché n’était pas suffisant pour se baser sur le précédant de Flight v Booth (1834) 1 bing (NC) 370, et permettre l’annulation de la vente. Le vendeur accepta de lever les conditions qui excluaient les compensations et du accorder une réduction du prix de vente de £600 mais la vente fut maintenue. 3.190 Le droit anglais étant libéral, peu de mesures existent pour protéger l’acquéreur lors d’une vente immobilière.

B. Les  différentes  mesures  de  protection  des  acquéreurs   3.191 Nous pouvons quand même relever l’existence d’une loi de protection des consommateurs (1) ainsi que l’intervention du droit communautaire venue renforcer la protection des acquéreurs (2).

1. La  protection  des  consommateurs  :  

a) La  loi  sur  la  vente  des  biens  «  The  Sale  of  Goods  Act  »  de  1979  :  

3.192 Il s’agit d’une loi qui régi la vente des biens achetés et vendus au Royaume-Uni. Cette loi est applicable aux ventes à titre onéreux de biens immobiliers.

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3.193 Cette loi stipule que les biens vendus doivent être d’une qualité satisfaisante par rapport au prix que le consommateur est prêt à payer et doivent répondre à la description qui avait été faite du bien au moment de l'achat. 3.194 Grâce à cette loi, tout consommateur achetant un bien ne correspondant pas à la description qui en avait été faite est en mesure de réclamer réparation. Par conséquent, l’acquéreur d’un bien immobilier s’estimant lésé peut obtenir de son vendeur des dommages intérêts s’il s’estime que les standards attendus par une personne raisonnable sont respectés c'est à dire :

- L’aptitude à l’emploi - L’aspect et finitions - L’absence de défaut mineur - La sureté de l’immeuble - Ainsi que sa durabilité

b) La   loi   sur   la   mauvaise   description   «  The   Property  Misdescription  Act  »  de  1991  :  

3.195 La loi de 1991 s’applique à tous les professionnels de l’immobilier, qu’il s’agisse de promoteurs, d’agents immobiliers et même de tout marchand de biens et quelque soit le type de bien vendu (locaux professionnels ou d’habitation). Sont désormais considérées comme des infractions criminelles toute déclaration fausse ou trompeuse concernant le bien vendu. 3.196 Bien que la loi n’impose pas d’obligation d’informations envers l’acquéreur, la nouvelle protection des consommateurs interdit l’omission des informations essentielles si cette information était susceptible d’entraîner le consommateur à prendre une décision différente. 3.197 L'information importante est définie comme «l'information dont a besoin le consommateur afin de prendre une décision libre et éclairée ».

2. L’intervention  du  droit  communautaire   3.198 Ayant comparé tout le long de ce mémoire, le système français et anglais, la conclusion est que l’Angleterre se soucie moins de la protection des consommateurs laissant libre champ aux parties de fixer les conditions, ce qui est très défavorable pour les acquéreurs. L’Union Européenne est donc appelée à intervenir de plus en plus souvent pour imposer les normes communautaires à la vente à titre onéreux d’un bien immobilier. 3.199 Ce fut le cas notamment avec l’adoption par l’Angleterre de la loi relative au Certificat de performance énergétique. 3.200 Toutes les constructions qu’elles soient construites, vendues ou louées doivent aujourd'hui posséder un certificat EPC.

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3.201 L’aspect juridique de ce document a changé plusieurs fois depuis son introduction en 2007 .Cette obligation vient d’une directive communautaire sur la performance énergétique des constructions. L’Art 7 de cette directive impose que tout immeuble vendu ou construit ait un certificat valable. 3.202 Cette règle s’applique, désormais, en Angleterre, Pays de Galles et Irlande du nord. 3.203 Le certificat est du par le vendeur, c’est lui qui sera responsable et c’est lui qui sera tenu responsable par la loi pour toute violation. Il pourra alors se retourner pour négligence contre son agent immobilier ou la société à l’origine de l’expertise. 3.204 Une copie de l’EPC doit être remise à l’acheteur. Aucun certificat ne sera nécessaire quand l’immeuble est vendu en vue de sa démolition pour un nouveau projet de construction. Le certificat doit être remis le plus tôt possible pour que les potentiels acquéreurs puissent faire leur offre en connaissant la nature exacte du bien. Ce certificat doit être produit par un expert professionnel et sera valable 10 ans. La propriété qui est revendue dans les 10 ans peut réutiliser le précédent certificat s’il n’est pas expiré. 3.205 Sans ce certificat la vente ne peut être prononcée. Si le vendeur ne délivre pas la copie ou la preuve qu’une demande de certificat a été faite, il pourra recevoir une amende de £200 par violation. Le vendeur a alors 20 jours pour faire appel.

Conclusion  

4.0 Ainsi tout au long de ce mémoire, j’ai pu démontrer l’originalité d’un système si éloigné de notre système juridique français et plus largement du système juridique latin.

4.1 Avant la rédaction de ce mémoire et pendant mes recherches, j’ai été souvent déconcertée car tous les acquis que j’avais de mon enseignement universitaire étaient inopérants pour aborder le droit immobilier anglo-saxon.

4.2 Il s’agit d’un droit essentiellement contractuel dans lequel l’autonomie de la volonté est reine.

4.3 Là où en droit français, le notaire s’appuie sur un texte législatif ou réglementaire pour imposer une cadre au contrat, le solicitor devra plier son contrat pour répondre aux attentes des parties.

4.4 Pour moi qui aspire à être notaire, cela a été un moment très enrichissant mais également déstabilisant. Les réflexes que j’avais pu acquérir tant pendant mon master

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que pendant mes stages au sein du notariat français ne sont pas d’application pour la pratique en Angleterre.

4.5 Ce mémoire et ce stage m’auront donné une ouverture d’esprit qui semble être indispensable dans un monde où les frontières tendent à disparaître.

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Bibliographie   Ouvrages :

• Le droit anglais des biens – Marie-France Papandréou-Déterville : Bibliothèque de droit privé tome 418 LGDJ

• Property Law 6th Edition – Roger J. Smith : Longman Law Series, Case

Navigator

• Land Law – Elizabet Cooke : 2° éd., Oxford University Press

• Oxford principles of English law, English Private Law, 2007, 2° éd., Oxford University Press.

• Standard Conditions of Sales of Land – Dr H.W Wilkinson

• Land Law – Victoria Sayles : Oxford University Press

Article :

• L’acquisition immobilière en Angleterre et au Pays de Galles, Regards comparatifs – Nathalie Trousset-Fawcett & Hugues Letellier : La Semaine juridique, édition notariale et immobilière n°29, 20 juillet 2007.