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AVANT-PROJET DE PPU (PROJET PARTICULIER D’URBANISME) SECTEUR SUD DU CENTRE-VILLE SAINT-ROCH

Le 15 septembre 2015

MÉMOIRE DÉPOSÉ À LA VILLE DE QUÉBEC PAR LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE GUTENBERG

A-QUE-PosteLS

Texte tapé à la machine

MÉMOIRE #003

Mémoire du Syndicat de la copropriété Le Gutenberg

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CONTENU DU DOCUMENT

1. Présentation du déposant du mémoire;

2. Éléments du PPU avec lesquels nous sommes en accord;

3. Éléments du PPU qui soulèvent des questions et des craintes;

4. Nos recommandations.


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1. PRÉSENTATION DU DÉPOSANT DU MÉMOIRE ET DE SON IMMEUBLE

Pour faire suite à la présentation du 21 juin 2016 fait par la Ville de Québec relativement à l’avant-projet de PPU pour le secteur sud du centre-ville Saint-Roch, le Syndicat de la copropriété Le Gutenberg, ici représenté par messieurs Paul Michaud et Benoît Lévesque, dépose le présent mémoire afin d’exprimer leurs préoccupations face aux changements qu’entraineraient l’adoption de ce PPU.

Le Gutenberg regroupe environ 120 personnes résidant dans 80 logements occupés en copropriété. Le bâtiment est implanté au 219, boulevard Charest-Est, soit en plein cœur du secteur couvert par le PPU. Le rez-de-chaussée de l’immeuble est occupé à des fins commerciales du côté du boulevard Charest et à des fins de stationnements du côté de la rue Sainte-Hélène. Le second étage est à usage commercial. Au-dessus, l’immeuble comporte 4 étages résidentiels. Le bâtiment a une hauteur d’environ 21 mètres. Il a été construit en 2006, au-dessus de l’ancienne gare d’autobus et sa structure n’a pas la capacité suffisante pour y ajouter des étages supplémentaires.

Le Gutenberg sis au 219 boulevard Charest-Est est adjacent au stationnement Dorchester l’un des sites qualifiés par la Ville de Québec comme étant une zone d’intensité intermédiaire avec développement ou requalification prioritaire. L’adoption du PPU telle que présentée par la Ville entrainerait des changements importants pour ce secteur. Il n’est donc pas surprenant que les nouvelles règles du PPU nous fassent réagir.

Le présent mémoire fait la synthèse de nos commentaires relativement à l’avant-projet de PPU du secteur sud du centre-ville Saint-Roch.

Coordonnées des représentants du Syndicat :

Paul Michaud, administrateur Benoît Lévesque, Président 606-219 boulevard Charest-Est, Québec, G1K 3G8, 219 boulevard Charest-Est, Québec T. 418-868-9418 T. 418-656-7853 [email protected] [email protected]


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2. ÉLÉMENTS DU PPU AVEC LESQUELS NOUS SOMMES EN ACCORD

Nous tenons tout d’abord à remercier la Ville de Québec pour son approche permettant de se prononcer sur un avant-projet de PPU en amont de la procédure d’adoption prévue par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Nous espérons ainsi pouvoir échanger avec la Ville sur le contenu du PPU et arriver à un compromis acceptable pour tous.

Après avoir pris connaissance des documents élaborés par la Ville de Québec, nous sommes favorables avec plusieurs des éléments inscrits dans les fiches synthèses développées par la Ville et plus spécifiquement avec les éléments suivants :

Accroitre la population résidante du quartier. Miser sur le potentiel de densification des abords du boulevard Charest. Réserver les terrains vacants pour le développement résidentiel. Consolider la vocation résidentielle des faubourgs;

Assurer une offre résidentielle variée (location ou propriété, valeur, taille) pour répondre à diverses clientèles incluant les familles. Maintenir le ratio actuel de logements abordables au rythme de la densification;

Renforcer les espaces verts, multiplier les espaces de jeu (enfants) au cœur du quartier; Miser sur la diversité des constructions, en consolidant les faubourgs et en densifiant d’autres

endroits; Concentrer les bâtiments les plus hauts sur le boulevard Charest et diminuer graduellement vers les

zones résidentielles. Assurer la transition entre les bâtiments de différents gabarits; Considérer l’ensoleillement, les vents ; maintenir des composantes bâties à l’échelle humaine; Préserver des espaces publics, des corridors visuels et piétonniers lors du développement des sites

vacants; Préserver l’échelle typique du bâti de faubourg qui définit le quartier tout en permettant l’ajout d’un

étage pour favoriser sa revitalisation. Recycler les bâtiments d’intérêt et permettre le redéveloppement d'autres parties;

Prévoir des parcs et des espaces pour les familles, les enfants; Développer un réseau d'espaces verts de façon à structurer le milieu et soutenir la mobilité active; Augmenter le verdissement et combattre les îlots de chaleur; Envisager l'aménagement d'axes cyclopédestres et améliorer les liens avec les quartiers adjacents; Inclure des mesures favorables aux cyclistes (pistes ou bandes cyclables, supports à vélo, lien

mécanique, goulottes, feux à vélo). Prévoir des aménagements accessibles à tous.

Nous sommes donc en accord avec la répartition des usages proposés par la Ville de Québec dans les différents secteurs du quartier. Nous sommes aussi favorables à ce que le stationnement actuel Dorchester soit remplacé par des bâtiments et que ces bâtiments soient construits en plusieurs îlots.

Nous sommes d’accord avec l’augmentation des espaces verts et nous souhaiterions même qu’il y en ait davantage considérant la rareté de ces espaces et leur accessibilité difficile notamment pour les familles (ex. parc Victoria).

Nous sommes aussi favorables à un certain rehaussement des hauteurs de bâtiment notamment le long du boulevard Charest et de la rue Dorchester, mais nous considérons que dans certains cas, les maximums prévus dans le PPU devraient être revus à la baisse (voir explications à la section suivante du mémoire).


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3. ÉLÉMENTS DU PPU QUI SOULÈVENT DES QUESTIONS ET DES CRAINTES

Quelques éléments du PPU soulèvent des questions et des craintes. Parmi ceux-ci, notons :

le gabarit des bâtiments prévus dans le stationnement Dorchester (site compris entre le boulevard Charest, la rue Dorchester, la rue Saint-Vallier et la rue Caron) ainsi que sur le terrain situé à l’ouest du stationnement Dorchester (site compris entre les rues Caron et Saint-Anselme et connu comme étant l’ilot Omer-de-Serre);

le verdissement et les espaces verts exigés et prévus; la perte d’espaces de stationnement pour la vitalité des commerces du secteur.

3.1 GABARIT DES BÂTIMENTS

LA HAUTEUR PROPOSÉE DES BÂTIMENTS DANS LE PPU NE CADRE PAS AVEC LES INTENTIONS DE

REDÉVELOPPEMENT CONNUES ET VÉHICULÉES POUR CE SECTEUR

En 2015, un exercice de planification avait été réalisé par la Ville de Québec pour le secteur sud de Saint-Roch. Lors de cet exercice, des mémoires avaient été déposés. Le mémoire déposé par le conseil d’administration des lofts de la Fabrique mentionnait pour le site Dorchester les éléments suivants :

« Que la densification du quartier Saint‐Roch, secteur sud, se réalise à une échelle humaine et respecte le zonage actuel, les hauteurs et gabarits du secteur de l’îlot des Tanneurs (4 étages environ entre les rues Caron et Narcisse-Belleau); »

La coalition citoyenne proposait également un réaménagement du stationnement Dorchester à l’échelle humaine avec des parcs et des maisons de ville mitoyennes d’au plus 4 étages.


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Par ailleurs, un des enjeux de l’avant-projet de PPU présenté en juin dernier porte spécifiquement sur la répartition des hauteurs dans le quartier :

Enjeu 18 : La répartition des immeubles de plus grande hauteur devra s’effectuer en tenant compte des caractéristiques d’ensemble du milieu et des effets sur le domaine public. Une attention doit être portée à l’impact sur les perspectives visuelles d’intérêt.

Également, parmi les grands principes énoncés dans le PPU, notons :

Concentrer les bâtiments les plus hauts sur le boulevard Charest et diminuer graduellement vers les zones résidentielles. Assurer la transition entre les bâtiments de différents gabarits;

Considérer l’ensoleillement, les vents ; maintenir des composantes bâties à l’échelle humaine.

Nous sommes donc d’avis que les hauteurs proposées pour la zone du stationnement Dorchester ne tiennent pas compte de ces intentions d’aménagement connues et souhaitées pour ce secteur.

LA HAUTEUR PROPOSÉE DES BÂTIMENTS DANS LE PPU CONSTITUE UN DÉCALAGE IMPORTANT ENTRE LES

NORMES ACTUELLES ET CELLES PROPOSÉES

Tel qu’illustré sur le plan de la page suivante, le bâtiment des condos Le Gutenberg est localisé dans une zone 12030MC qui autorise une hauteur maximale de 26 mètres (soit environ 8 étages). Rappelons que cette hauteur est supérieure à la hauteur actuelle du bâtiment du Syndicat (environ 21 mètres pour 6 étages). Le PPU ferait augmenter la hauteur permise à 28 mètres (au lieu de 26 mètres) pour les terrains en bordure du boulevard Charest (Le Gutenberg), ce qui représente environ 2 mètres d’augmentation. Rappelons que la nouvelle hauteur proposée dans le PPU ne pourrait pas être atteinte puisque la structure du bâtiment ne permettrait pas de le rehausser.


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Le stationnement Dorchester est, quant à lui, actuellement inclut dans une zone 12033Mb (partie ouest) et dans une zone 12034MC (partie est). La zone 12033Mb (partie ouest) autorise une hauteur maximale de

13 mètres (soit environ 4 étages). Sur le plan de zonage, on peut voir que le stationnement Dorchester fait partie de la même zone que le Faubourg et que, par conséquent, l’intention de départ était d’autoriser des bâtiments similaires à ceux du Faubourg et non pas à ceux du boulevard Charest.

Zonage actuel

Source : Extrait du plan de zonage

Le PPU ferait passer la hauteur permise dans la partie ouest du stationnement à 16 mètres (au lieu de 13 mètres) avec une surhauteur de 28 mètres pour 40% de la superficie des îlots (voir croquis 1).

Hauteurs proposées dans le PPU

Source : Extrait du PPU

Le cercle rouge sur le plan indique le PPU permettrait que 40% de la projection au sol des bâtiments puisse atteindre une hauteur maximale de 28 mètres.

Stationnement Dorchester

Le Gutenberg


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Croquis 1 : Comparaison entre les hauteurs actuelles, celles permises dans le zonage et celles planifiées dans le PPU


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La hauteur proposée des bâtiments dans le PPU serait plus du double (215%) de ce qui est permis actuellement dans le règlement de zonage. Ce serait également une hauteur potentielle similaire à celle des bâtiments donnant sur le boulevard Charest alors que le stationnement Dorchester n’est pas dans le pôle administratif et institutionnel principal défini au PPU et n’est pas non plus dans le secteur multifonctionnel régional.

Pour la partie est du stationnement (soit en bordure de Dorchester), la hauteur actuellement permise est de 28 mètres. Avec le PPU, la hauteur permise resterait à 28 mètres avec une surhauteur à 36 mètres et à 40 mètres pour 15% de la superficie des îlots.

C’est donc la partie (partie ouest) du stationnement Dorchester qui est située derrière Le Gutenberg qui subirait le changement le plus important pour ce qui est des variations de hauteur des bâtiments.

Source : Extrait du PPU


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DES BÂTIMENTS QUI NE RESPECTENT PAS LE GABARIT DES BÂTIMENTS ENVIRONNANTS

L’hypothèse de redéveloppement proposée dans le PPU illustre un exemple de projet qui pourrait être construit avec les hauteurs proposées dans le PPU. On voit bien que ces nouveaux bâtiments pourraient

être plus élevés que les bâtiments environnants. Il s’agit d’un exemple de projet mais les hauteurs proposées dans le PPU pourraient permettre des bâtiments encore plus hauts que ce qui est montré sur cette simulation (voir croquis1).

Source : Extrait du power point de la Ville de Québec

Aussi, avec le terrain en pente ascendante vers Saint-Vallier, les nouveaux bâtiments qui seraient implantés sur le stationnement Dorchester pourraient même être plus élevés que ceux qui seront situés en bordure du boulevard Charest.

Le PPU prévoit que la partie en surhauteur (correspondant à 40% de la projection au sol des bâtiments qui pourrait atteindre une hauteur maximale de 28 mètres) doit être fractionnée du gabarit maitre en les localisant à au moins 5 mètres en retrait des façades des rues Saint-Vallier-Est, Caron et Saint-Anselme. Aucun fractionnement n’est prévu à partir de la façade des bâtiments donnant sur la rue Sainte-Hélène. Tel que mentionné auparavant, cette rue est très étroite ce qui fait que les façades de nouveaux immeubles seront à quelques mètres de la façade du Gutenberg.

Le croquis 2 illustre le manque d’intégration des bâtiments proposés dans le PPU qui ne tiendraient pas compte des largeurs de rue environnantes. En effet, alors que le boulevard Charest possède une emprise beaucoup plus large que celle de la rue Sainte-Hélène, les bâtiments proposés pourraient être de même hauteur.


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Croquis 2 : Manque d’intégration des bâtiments proposés dans le PPU qui ne tiendraient pas compte des largeurs de rue environnantes


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DES BÂTIMENTS QUI AURAIENT DES IMPACTS MAJEURS POUR NOS RÉSIDENTS

Nous avons acquis nos copropriétés en sachant qu’il y aurait un jour un bâtiment à la place du stationnement, mais en pensant que celui-ci aurait un maximum de 13 mètres. Les changements de hauteur proposés dans le PPU nous inquiètent considérablement. Nous avons l’impression que la rentabilité des futurs projets sur ce site a primé sur la volonté d’attirer de jeunes familles et d’offrir des espaces verts de qualité. Nous croyons que les gabarits de bâtiments proposés dans le PPU nous feront perdre notre intimité avec des balcons qui seront construits très près des nôtres (la rue Sainte-Hélène étant très étroite – 7 m) en plus de perdre notre ensoleillement et de notre visibilité sur la falaise.

Les gabarits des bâtiments prévus dans le PPU font abstraction du fait que l’édifice le Gutenberg est d’abord et avant tout dédié à des fins résidentielles et non commerciales comme le sont ses voisins sur le boulevard Charest Est (Édifice la Fabrique, CSN, Fonds d’Action) et qu’il ne s’agit pas d’un simple milieu de travail mais NOTRE milieu de vie. Notre édifice est localisé à la limite nord de la zone résidentielle sur le boulevard Charest et devrait représenter de ce fait la hauteur maximale des futurs bâtiments. De même, le gabarit des nouvelles constructions devrait diminuer vers le Faubourg.

L’impact visuel direct, la perte de luminosité, de même que la perte des dégagements et des vues que nous assuraient la réglementation en vigueur au moment de la construction (hauteur maximale de 12 m) et la réglementation actuellement en vigueur (13 m) est un point crucial pour les copropriétaires et résidents de l’immeuble le Gutenberg. Ceux-ci ont fait un choix conscient pour des unités côté sud sachant que les constructions futures seraient acceptables compte tenu des hauteurs prévues au zonage. Cet immeuble a été conçu en intégrant une grande luminosité dans chacune de ses unités, comme en témoigne la fenestration visible sur l’illustration suivante.


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De plus, le zonage actuel (et plus encore le précédent) permet un dégagement à l’arrière pour la plupart des

unités et un grand champ visuel sur la falaise et la haute ville. La figure suivante illustre les zones de

dégagement prévues au zonage actuel (entre les lignes continues). La zone de droite entre la ligne continue

et la ligne pointillée est un secteur où la vue pourrait être perdue par l’application des normes du règlement

actuel (28 m prévus le long de Dorchester).

La prochaine illustration, montre ce qu’il restera si le projet de PPU est maintenu tel quel : RIEN.


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Ce que nous voyons :

Ce que permettrait le PPU :

Finalement, sur le croquis 3, la ligne en vert illustre le dégagement prévu au règlement actuel et en rouge, la limite du champ visuel causée par l’application du PPU, soit : une perte complète d’ensoleillement pour toutes les unités situées du côté sud de la copropriété.

Pour toutes ces raisons, nous croyons que les hauteurs proposées par le PPU pour le stationnement Dorchester et le secteur adjacent allant jusqu’à St-Anselme, en plus de nous causer des inconvénients majeurs, ne répondent pas aux objectifs mêmes visés par le PPU et nous nous devons de nous y opposer sous sa forme actuelle.


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Croquis 3 : Perte totale de champ visuel avec les hauteurs prévues dans le PPU


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3.2 VERDISSEMENT ET ESPACES VERTS

Tel que mentionné dans le PPU et illustré sur la carte suivante extraite du PPU, le quartier Saint-Roch est doté de grands parcs destinés autant à la population locale que municipale. Par contre à partir de notre copropriété, le parc Victoria est difficilement accessible en vélo ou à pied pour les familles et le Jardin de St-Roch peut être difficile à fréquenter pour de jeunes enfants non accompagnés pour des raisons de sécurité (densité du trafic sur les Charest, Dorchester, de la Couronne, bassin d’eau, etc.).

Aussi, il existe très peu de parcs de quartier pour de jeunes familles. Cette lacune est principalement observable dans le secteur entourant le stationnement Dorchester (point rouge sur la carte précédente). Le PPU indique que :

De petits parcs sont aussi présents, mais demeurent rares dans la trame des faubourgs. On constate une carence en espaces verts de proximité à l’intérieur des îlots de faubourgs, au sud du boulevard Charest et à l’ouest de la rue Dorchester, ainsi qu’à l’est de la rue de la Couronne, au nord du boulevard Charest (p.8).

Le PPU prévoit qu’un espace vert public incluant 10 % de la superficie totale de l’îlot soit inclus dans le projet et privilégie l’angle des rues Caron et de Saint-Vallier Est comme endroit pour l’aménager. Il prévoit également de maintenir des liens piétonniers, notamment dans l’axe de la rue Narcisse Belleau et souhaite concerner un certain pourcentage d’espace vert afin de permettre des plantations en front de rue.


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Source : Power point produit par la Ville

Considérant la rareté des parcs et des espaces verts et la volonté de ramener des familles dans le quartier, nous sommes d’avis que le PPU devrait obliger un pourcentage d’espace vert plus élevé que 10 % et devrait prévoir plus d’axes piétons et cyclables.

3.3 PERTE D’ESPACES DE STATIONNEMENT POUR LA VITALITÉ DES COMMERCES DU SECTEUR

Le stationnement Dorchester est passablement utilisé par la clientèle des commerces existants et par les résidents lors des opérations de déneigement. Le remplacement des 350 cases de stationnement par des bâtiments nous inquiète puisque la perte de ces espaces pourrait avoir un impact sur la vitalité des commerces de ce secteur.


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4. RECOMMANDATIONS

D’entrée de jeu, nous devons préciser que nous avons disposé de très peu de temps et de moyens pour faire une réflexion approfondie des impacts de l’avant-projet de PPU du secteur sud du centre-ville Saint-Roch. La consultation sur l’avant-projet a eu lieu le 21 juin dernier soit juste avant les vacances estivales. Il a été très difficile de réunir les membres du conseil d’administration du Gutenberg durant l’été et d’élaborer le présent mémoire avant le 15 septembre 2016 (date de dépôt des mémoires demandée par la Ville).

Néanmoins, devant les impacts majeurs que causeraient les dispositions prévues à l’avant-projet de PPU pour nos résidents, nous nous devons de réagir. Nous sommes d’avis que les gabarits proposés dans l’avant-projet de PPU pour les bâtiments à construire sur le site du stationnement Dorchester et sur le site de l’îlot Omer-de-Serre :

ne sont pas conformes aux enjeux et objectifs décrits dans ce document de planification; ne reflètent pas les discussions et les demandes faites depuis plusieurs années par les différents

groupes de citoyens qui ont participé volontairement aux différents forums de consultation; ne s’intègrent pas aux bâtiments existants et à la trame de rue; ne tiennent pas compte de la présence des résidents du Gutenberg.

Pour toutes ces raisons, les gabarits des bâtiments proposés dans l’avant-projet pour le site du stationnement Dorchester et pour l’îlot Omer-de-Serre sont inacceptables et devraient être modifiés. Différents scénarios devraient être analysés avec des professionnels dans ce domaine et les impacts de ces nouveaux bâtiments devraient être évalués avec des simulations visuelles 3D. La planification de ce secteur mérite une attention particulière puisqu’une fois les bâtiments construits, ce sont les résidents de ce secteur qui vivront avec ce projet pour un bon nombre d’années.

Nous sommes d’avis que le développement sur le site du stationnement Dorchester et de l’îlot Omer-de-Serre devrait se rapprocher essentiellement des caractéristiques du Faubourg plutôt que de celles du boulevard Charest. Aussi, nous sommes d’avis que l’impact visuel des bâtiments à construire sur le site du stationnement Dorchester sera très fortement ressenti et subi par les résidents du Gutenberg, et ce, d’une part, parce que ces bâtiments auront un impact direct négatif sur la valeur de nos propriétés, et, d’autre part, parce que nous vivons en permanence à cet endroit.

Aussi, pour attirer des familles dans le secteur, nous sommes d’avis que le PPU devrait contenir minimalement les éléments suivants :

offrir des logements plus grands; offrir plus de parcs de quartiers; prévoir des liens piétons et cyclables sécuritaires; entre chaque îlot, des axes piétons et

cyclables, accessibles au public devraient être aménagés entre la rue Sainte-Hélène et la rue Saint-Vallier. Ces axes nord-sur devraient être aménagés (végétaux et mobilier urbain) afin de devenir un lieu de rencontres pour les familles;

prévoir plus d’aménagements cyclables (support à vélo); offrir plus d’espaces verts - la règle de 10 % d’espace vert devrait être augmentée à 25%.

Également, pour minimiser les impacts visuels et l’intrusion sur l’intimité et la qualité de vie des résidents du Gutenberg, nous sommes d’avis que la construction des nouveaux bâtiments devrait se faire en respectant certains éléments de base. Tel que mentionné précédemment, nous aurions aimé qu’il y ait eu une démarche approfondie de design et l’élaboration d’outils visuels 3D pour appuyer notre réflexion mais à défaut de les avoir (par manque de temps et de ressources), nous proposons un scénario qui pourrait constituer un exemple de gabarit de bâtiment acceptable pour nos résidents (le tout restant à valider par simulations visuelles).

En fait, nous croyons que les gabarits des bâtiments devraient progresser d’ouest en est. Autrement dit, les gabarits devraient être moindres à l’intersection des rues Caron et Sainte-Hélène pour devenir plus élevés à l’intersection des rues Dorchester et Saint-Vallier. Les bâtiments devraient construits en îlots avec des


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retraits aux étages supérieurs à partir des façades de chaque rue et plus spécifiquement à partir de la façade donnant sur la rue Sainte-Hélène en raison de l’étroitesse de son emprise. Des espaces verts devraient être ajoutés et des axes piétons et cyclables permettraient de circuler de façon sécuritaire entre la rue Sainte-Hélène et la rue Saint-Vallier de même qu’entre la rue Caron et la rue Dorchester. Les abords des rues Caron et Saint-Vallier devraient être bordés d’arbres, le tout tel qu’illustré aux croquis 4 et 5.


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Croquis 4 : Proposition de redéveloppement pour le site du stationnement Dorchester et pour l’îlot Omer-de-Serre


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Croquis 5 : Proposition de redéveloppement pour le site du stationnement Dorchester et pour l’îlot Omer-de-Serre


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Finalement, d’autres règles visant à minimiser les impacts de la construction de ces nouveaux bâtiments devraient également faire partie du PPU tel que :

la hauteur maximale prévue au PPU devrait inclure les équipements mécaniques sur le toit; une évaluation de l’impact visuel des projets à partir du sol et à partir des logements existants devrait

être exigée aux promoteurs; certains points de vue sur la falaise devraient être préservés; une toile de protection autour des bâtiments, de même que des moyens d’insonorisation durant la

construction devraient être exigés pour minimiser la poussière générée par les travaux (encore une fois, l’étroitesse des rues conjuguée à la hauteur des bâtiments sera un inconvénient majeur que le PPU se doit de réglementer à l’avance).

En terminant, nous espérons vous avoir convaincus de revoir les dispositions de l’avant-projet du PPU du secteur sud du centre-ville Saint-Roch pour le site du stationnement Dorchester et la zone contigüe jusqu’à St-Anselme, lesquelles sont tout à fait inacceptables pour tous nos résidents.

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