MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE L’UEMOAConférence 14-16 février 2005, Bamako

Olivier Hassler Banque MondialeSpecialiste Principal Ohassler@worldbank.org en financement du logement

LE ROLE DU MARCHE DES CAPITAUX

BENEFICES ET CONDITIONS

L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX: UNE PROBLEMATIQUE PARTIELLE, MAIS

FONDAMENTALE

1. Le sous-développement du crédit au logement n’est pas seulement un problème de ressources des prêteurs:

Problèmes de l’offre (foncier, promotion/construction) Rapports prix/revenus Circuits informels Conditions macro-économiques

2. Le manque de ressources n’est pas seulement un problème de marches des capitaux

Le marche des capitaux = jamais la source unique de fonds, même dans les économies développees (aux USA, les dépôts financent 50% des crédits hypothécaires)

L’EFFET SOLVABILISATEUR DES LONGUES DUREES

Exemple de l'Algerie 2000 (pour un logement de 1 million DA)

0

10

20

30

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50

60

70

80

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Distribution desrevenus (R, 1000 DA/mois)"R minmimum pouremprunter si N = 7ans, i=14%R minimum pouremprunter N= 20 ansi=14%R minimum pouremprunter N= 20ans, i= 8%

L’EFFET STABILISATEUR D’UN ACCES AU MARCHE FINANCIER

1. Pour les établissements généralistes, les bases de dépôt ne sont pas toujours stables:

Méfiance envers les établissements Instabilité politique Systèmes de garantie des dépôts faibles Fuites dues aux importations de matériaux de construction

(les credits ne créent pas de depots dans ce cas)

- Importance de pouvoir faire appel au marché pour gérer la liquidité et stabiliser les bilans

- Importance du marché, en l’absence d’instruments de couverture, pour fixer les taux d’intérêt, dont la variabilité totale => risque de crédit

L’EFFET STABILISATEUR D’UN ACCES AU MARCHE FINANCIER, suite

2. Etablissements spécialisés:Leur viabilité dépend de ressources externes adaptées.En l’absence de marches des capitaux, dépendance a

l’égard : Des banques, souvent concurrentes, De l’Etat (banques publiques).

Or, l’intervention selective de l’Etat : Risque de créer des inégalités entre établissements

prêteurs d’entraver le développement de l’offre globale Peut occulter, mais ne résout pas, la pénurie de moyens

financiers à long terme

EFFET CATALYTIQUE DE L’APPEL AU MARCHE FINANCIER

1. Réduction du coût du crédit: meilleur adossement financier moins de marge d’intermédiation

2. Meilleure qualité du crédit: implication des investisseurs externes discipline de marche:

3. Développement du marche obligataire: manque fréquent de véhicules d’investissement: les portefeuilles hypothécaires (résidentiels) =>

instruments de placement long, sécurisés par des créances à faible risque, plus rentables que les titres d’Etat

Bon véhicule bonne allocation des ressources (modèle

archétypique de développement: Chili) -sinon, canalisation anti-économique du LT ver le CT

CONDITIONS DE L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX

1. Masse critique Etalement des coûts de transaction Taille liquidité

2. Base d’investisseurs à long terme Suffisante en taille diversifiée : sinon, prix faussés, absence de liquidité

3. Formation des prix transparente: Benchmarks Instruments faciles à valoriser

CONDITIONS DE L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX,suite

4. Sécurité des investissements (long terme):Placements à terme éloigné, signatures mal connues,

manque de confiance dans le crédit immobilier Impératif de sécurisation :

– Découplage du risque “émetteur”– Qualité du sous-jacent– Garanties externes (mais coûteuses si les 2 1eres

conditions ne sont pas remplies)– Garanties étatiques ? Utilité pour lancer de nouveaux

instruments, risques de distorsions ensuite – Rating –Indispensable si financements structures

INSTRUMENTS ET TECHNIQUES DE RECOURS AU MARCHE FINANCIER

1. Il existe plusieurs types d’instruments financiers adossés aux prêts immobiliers

2. Tous impliquent des techniques de réhaussement de crédit

3. Tous supposent une bonne maîtrise des risques de crédit sur le marche primaire

4. Le choix des prêteurs dépend de leurs contraintes et des caractéristiques du marche primaire

Dans tous les cas….

…LE MARCHE OBLIGATAIRE REGIONAL EST UN ATOUT CONSIDERABLE

1. Pouvoir faire masse des besoins de financement taille critique plus facilement atteinte, réduction des coûts d’infrastructure

2. Elargissement des bases d’investisseurs, limitées au niveau national

3. Meilleures perspectives de liquidité: réduction des primes d’illiquidité, réduction des coûts de transaction

4. Discipline de marché renforcée: normes de qualité des prêts, clarté de l’information, homogénéité des instruments financiers

5. Mise en correspondance des besoins/ des sources de financement

TIRER PARTI DU POTENTIEL REGIONAL: QUELLES APPROCHES POSSIBLES?

1. “Bottom-up” Des mécanismes et des systèmes ont déjà été développés

dans plusieurs Etats membres Peuvent-ils être intégrés dans un cadre régional fédérateur?

2. “Top-down” Certains instruments n’existent pas ou sont embryonnaires N’est-il pas plus simple de leur donner d’emblée une base

régionale?3. Uniformisation des cadres fondamentaux + principe

de subsidiarité : Bases légales, réglementaires, fiscales “PGCD” suffisant pour établir la confiance des investisseurs

dans différents instruments nationaux