lutter contre l’habitat indigne : le pouvoir des maires

8/10/2019 Lutter contre lhabitat indigne : Le pouvoir des maires

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Lutter contre lhabitat indigne :

Le pouvoir des mairesbrochure pratique lusage des lus :connatre, reprer, agir.

rdition octobre 2014

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2/12Premier ministre - ministre du Logement, de lEgalit des territoires et de la Ruralit

NOTE PRLIMINAIRE

Ce guide fera l'objet d'une actualisation prochaine pour prendre en compte les nouveauts intro-duites par la loi Alur.

Ces nouveauts, en matire de lutte contre l'habitat indigne et de comptence des maires, portentessentiellement sur 4 thmes :

1. le transfert des comptences des maires pour la mise en oeuvre de leurs polices spciales (pril,scurit des tablissements publics comprenant de l'hbergement, quipements communs des im-

meubles usage principal d'habitation). La loi Alur dispose que ces pouvoirs seront transfrs auxprsidents d'EPCI comptents en matire d'habitat, c'est dire la grande majorit des EPCI. Ce trans-fert sera automatique dans les 6 mois aprs l'lection du prsident de l'EPCI. Un maire peut s'opposer ce transfert et, dans cette hypothse, le prsident d'EPCI peut galement s'y opposer. A noter queles pouvoirs de police gnrale des maires ne sont en aucun cas concerns par ce transfert.

2. La loi Alur dispose galement que le maire d'une commune dote d'un Service communal d'hy-gine et de sant (SCHS) peut demander au Prfet dlgation de ses pouvoirs de polices spciales(insalubrit,...)

3. Les autorits en charge des polices spciales de lutte contre l'habitat indigne pourront assortir lesarrts correspondants d'une astreinte journalire plafonne 1000 Euros/jour

4. Enn le recouvrement des dpenses engages au titre des travaux d'office mens par la puissancepublique en substitution d'un propritaire dfaillant sera dsormais augment automatiquement d'unmontant forfaitaire de 8% de l'ensemble des dpenses recouvrables.


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AVERTISSEMENT

Les maires sont en premire ligne face aux situations d'habitat indigne, et ils ont un rle essentiel jouer dans la rsorption de ces situations, notamment travers leur pouvoir de police.

Ce guide, labor par le Ple national de lutte contre l'habitat indigne, aujourd'hui rdit pour laquatrime fois, leur est destin. Il a t conu comme un aide-mmoire qui leur apportera les premiersoutils pour engager des actions de lutte contre l'habitat indigne.

SOMMAIRE

I - CONNATRE ET REPRER LES MAUVAIS LOGEMENTS :O ET COMBIEN SONT-ILS ? P. 2

II - AGIR : LE POUVOIR DE POLICE DES MAIRES P. 21 - La police gnrale du maire

2 - Les polices spciales du maire3 - Le rle du maire en matire d'insalubrit

III - INTERVENIR DOFFICE P. 61 - Conduire des travaux d'office2 - Hberger et reloger

IV - EXPROPRIER P. 7

POUR VOUS AIDER P. 7

Lutter contre lhabitat indigne : le pouvoir des maires


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I - CONNATRE ET REPRER

les mauvais logements :o et combien sont-ils ?

Les maires peuvent obtenir dans les DDT, DREALet dlgations de l'Anah des donnes chiffreset cartographies sur le logement dans leurscommunes et tout particulirement sur les loge-ments de qualit mdiocre habits par leurs pro-pritaires ou par des locataires. Sontrgulirement mises jour les bases de donnessuivantes :

- les cdroms habitat priv avec des infor-mations sur le confort des logements, sur le poidsdu locatif priv et de celui des propritaires oc-cupants, sur la vacance, sur les taux d'effort, etc.

- les cdroms PPPI (Parc priv potentielle-ment indigne) portent sur les rsidences princi-pales des propritaires occupants et deslocataires les plus modestes. Ces cdroms per-mettent de reprer les territoires les plus concer-ns par l'habitat indigne grce une mthodebase sur le croisement de chiers scaux.

Ds lors que ces donnes sont ncessaires pourtablir un Programme local de l'habitat (PLH) ouprparer une action oprationnelle oprationprogramme d'amlioration de l'habitat parexemple - elles peuvent tre fournies par les ser-vices cits ci-dessus.

Sur cette base, il devient possible de poursuivrele travail de reprage sur le terrain pour menerl'action oprationnelle.

II - AGIR : LE POUVOIR DE POLICE DES MAIRES

De l'application du Rglement sanitaire dpar-temental (RSD) aux cas graves d'habitat insalu-bre ou dangereux, le maire est appel grerles plaintes qu'il reoit et donner les suites n-cessaires, en lien avec les services de l'tatconcerns.

Cette boite outils permet aux maires dagiren premier lieu en fonction de lurgence de lasituation traiter. La police gnrale dumaire permet, par exemple, dvacuer sans at-tendre un immeuble expos un danger imm-diat. Les polices spciales la disposition dumaire ou du prfet permettent dagir dans uneurgence, face la ncessit dune interventionrapide, le cas chant avec travaux dofficeaux frais avancs des propritaires. Dautres dis-positifs des polices spciales permettent, face un risque avr mais ncessitant moins de c-lrit dans laction, de prescrire les mesures n-cessaires dans un dlai plus important, avec lamme capacit, en cas dinaction des propri-taires, dagir en leurs lieu et place, et leurs fraisavancs.

Ci-dessous sont rsums les principaux outils ladisposition des maires pour traiter l'habitat in-digne du point de vue de la sant et de la scu-rit et, notamment, pour lutter contre les marchands de sommeil .

1 - La police gnrale du maire

Ce pouvoir de police gnrale est trs large. Ilpermet au maire d'dicter toute mesure adap-te aux circonstances, notamment en cas demenace avre pour la salubrit ou la sant ou

en prsence d'un danger grave et imminent. Parexemple, le maire peut ds que ncessaire fairevacuer un immeuble.

Le maire est l'autorit de police de droitcommun au niveau local. La salubrit et lascurit publique font partie de l'ordre pu-blic qu'il appartient au maire de faire res-

pecter sur le fondement de son pouvoir

propre de police (le conseil municipal n'in-tervient pas).

Premier ministre - ministre du Logement, de lEgalit des territoires et de la Ruralit


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ce titre il appartient au maire de :

- Rappeler aux administrs leurs obligations en

matire de salubrit publique ou de scurit etnotamment celles contenues dans le Rglementsanitaire dpartemental (RSD).

- Prescrire les actions utiles la disparition descauses d'insalubrit ou d'inscurit, soit par rf-rence au RSD, soit, en cas de menace grave etimminente, en dictant toute mesure adapteaux circonstances.

Le maire a encore la possibilit d'agir sur les pro-blmes de dcence des logements lous ensignalant les cas la caisse d'allocations fami-

liales ou de mutualit sociale agricole, qui ont unpouvoir de contrle au titre du versement des al-locations logement. Dans nombre de cas, lesdsordres constats au titre de la non-dcencerelvent aussi du RSD, permettant injonction dumaire pour y mettre n.

De la mme manire, le maire peut tout mo-ment se retourner vers les services de l'tat pourdclencher leur action en vertu de leurs proprespouvoirs de police concernant l'habitat indigne.

2 - Les polices spciales du maire

Les dchets :

Le maire a en charge de faire appliquer le prin-cipe selon lequel toute personne produisant oudtenant des dchets (y compris dans une pro-prit prive, dans un logement, etc.) pouvantporter atteinte la sant de l'homme ou l'en-vironnement est tenue d'en assumer ou d'enfaire assurer l'limination. Le maire peut, aprsmise en demeure, assurer d'office l'liminationdesdits dchets aux frais du responsable.

La scurit publique, les arrts de pril :

Relvent de cette procdure les dsordres portantatteinte la solidit de l'dice ou de certains deses lments, intrieurs ou extrieurs, et crent un

risque pour la scurit des occupants et/ou du pu-blic. Ils doivent trouver leur origine dans une d-cience de l'dice lui-mme ou d'un immeublevoisin ou encore dans toute construction telle quedes lments de voirie ou de rseaux.

Dans le cas contraire, ds lors que l'origine desdsordres est extrieure au btiment (facteursnaturels, catastrophe technologique, tat dessous-sols ), c'est le pouvoir de police gnraledu maire qui s'appliquera, lequel permet deprescrire toutes mesures utiles la prservationde la scurit publique, dont, en cas de nces-

sit, l'vacuation des lieux.

Le btiment concern par une procdure depril peut tre vide d'occupants mais crer unrisque pour les usagers des voies, les voisins oupour toute personne susceptible d'y pntrer.Contrairement une ide reue, point n'est be-soin qu'un immeuble donne sur le domaine pu-blic pour tre concern par cette procdure.

Le pril peut tre quali d imminent ou de non imminent . Les procdures respectives quien dcoulent rpondent un formalisme spci-que. La procdure de pril non imminent consti-tue la procdure normale pour prescrire lestravaux permettant de mettre n au prilconstat. Ce n'est que dans l'hypothse d'undanger imminent que des mesures provisoires descurit pourront tre au pralable prescrites parun arrt de pril imminent, sur rapport d'un ex-pert dsign par le tribunal administratif.

Lorsqu'un arrt de pril concerne un btiment usage d'habitation, les droits des occupantssont protgs, les baux et loyers sont suspendus.Le propritaire aura sa charge, outre les tra-vaux prescrits, les frais ventuels d'hbergementou de relogement des occupants.

Le maire dispose de plusieurs polices sp-ciales ou analogues qui lui permettent d'in-tervenir dans les questions de scurit del'habitat ou encore de salubrit (notam-ment pour les dchets).

Le maire est historiquement l'autorit depolice charge des mesures de scurit n-cessaires lorsque tout ou partie d'un bti-ment menace ruine.



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La scurit publique : les quipements com-muns des immeubles collectifs usage

d'habitationLes quipements viss sont les quipements etinstallations relatifs : la ventilation, l'clairage,la distribution d'eau chaude et d'eau froide, lechauffage collectif, l'alimentation en nergie(installations lectriques, gaz...), les canalisationset rseaux divers (eaux uses, eaux pluviales), lessystmes de scurit contre l'incendie, les ascen-seurs, etc...

Les quipements communs des immeubles col-lectifs usage principal d'habitation font l'objetd'une procdure spcique relevant de la com-ptence du maire exerce au nom de l'tat, pro-cdure distincte de celle touchant au pril.

Le maire peut, en effet, prescrire des mesures autitre de la scurit sans que l'tat de solidit du b-timent ou sa salubrit soient en cause lorsque, dufait de la carence du ou des propritaires, ils pr-sentent un fonctionnement dfectueux ou un d-faut d'entretien de nature crer des risquessrieux pour la scurit des occupants, ou de na-ture compromettre gravement leurs conditionsd'habitation.

Ce dispositif vise tous immeubles collectifs usage principal d'habitation, qu'ils soient sous lestatut de la coproprit ou pas.

Un ou plusieurs de ces quipements communsdoit prsenter un fonctionnement dfectueux ouun dfaut d'entretien de nature crer desrisques srieux pour la scurit des occupants ou compromettre gravement leurs conditionsd'habitation.

Cette police permet, comme celle concernantle pril imminent, dagir face lurgence. Lex-cution doffice est l aussi prvue.

Les tablissements d'hbergement les htels meubls

Le maire peut contraindre l'exploitant de cestablissements raliser des travaux de mise enscurit et, au besoin, les excuter d'office; lesoccupants qui y ont leur rsidence principale b-ncient des mmes protections qu'en cas d'ar-rt de pril ou d'insalubrit.

Il revient au maire de faire procder des visitesde contrle de ces tablissements par la com-

mission de scurit an de vrier le respect desrgles de scurit applicables.

Aprs visite des lieux, celle-ci tablit un procs-verbal sur la conformit de l'tablissement, ounon, aux rgles de scurit en matire de pr-vention des risques d'incendie et de panique etsur les mesures devant tre prescrites, le caschant avec avis dfavorable la poursuite del'exploitation.

Sur ce fondement le maire prend un arrt met-tant en demeure l'exploitant de raliser les tra-

vaux indiqus dans un dlai prcis. En cas dencessit, l'arrt peut interdire les lieux l'habi-tation jusqu' la ralisation des mesures pres-crites, ce qui entrane pour l'exploitantl'obligation d'assurer l'hbergement ou le reloge-ment des occupants.

Cet arrt doit galement tre noti au propri-taire des murs (s'il n'est pas l'exploitant) pour fairejouer la solidarit entre celui-ci et l'exploitant.

Lexcution doffice est l aussi prvue.

Indpendamment des procdures d'in-salubrit ou de pril qui leur sont, par ail-leurs, applicables, les tablissementsrecevant du public (ERP) usage d'h-bergement, qui comprennent notammentles htels ou htels meubls , sont sou-mis au rglement gnral de scurit re-latif la protection contre les risquesd'incendie et de panique.



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3 - Le rle du maire en matire d'insalubrit

De faon gnrale, mme en l'absence de Ser-

vice communal d'hygine et de sant (SCHS),de par la proximit des lus avec leurs conci-toyens, les communes sont les mieux placespour intervenir en premier niveau face aux situa-tions d'insalubrit. Leur implication est dtermi-nante pour permettre aux services de l'tatd'avoir une meilleure connaissance des situationsexistantes.

En effet, outre leurs pouvoirs de police gnrale,les maires ont une mission de contrle des rglesgnrales d'hygine en matire d'habitat.

ce titre, les communes sont amenes appor-ter une rponse aux plaintes des habitantsconcernant leurs logements.

Ainsi, en s'assurant du respect du RSD, les servicescommunaux peuvent tre confronts des situa-tions relevant de l'insalubrit. Ils peuvent gale-ment reprer des locaux habits bienqu'impropres l'habitation ou bien faisant appa-ratre un danger sanitaire.

Si la commune est dote d'un SCHS, il appartient ce service d'instruire les diffrentes procduresd'insalubrit en tant que de besoin. Dans les au-tres cas, le maire ou le prsident d'un tablisse-ment public caractre intercommunal (EPCI)peut saisir lAgence rgionale de sant (ARS)pour lui demander d'tablir un rapport sur l'insa-lubrit suspecte et enclencher la procdure.

LARS est alors tenue d'instruire le dossier. LARSet le SCHS sont tenus de donner suite aux plaintesdes occupants.

Selon l'tat physique du btiment, il peut tre prisun arrt d'insalubrit remdiable, avec ou sansinterdiction d'habiter, ou irrmdiable qui en-trane une interdiction dnitive d'habiter.

Des dispositions permettent d'intervenir dans l'ur-gence pour traiter un danger immdiat. Travauxet hbergement provisoire, ou relogement d-nitif, sont la charge du propritaire. Dans tous

les cas voqus ci-dessus, les droits des occu-pants sont protgs comme en matire de pril.

Mme si la prise des arrts d'insalubritrelve de la comptence de l'tat (ils sont si-

gns par les prfets), les maires et les ser-vices communaux ont un rle essentiel

jouer en la matire.



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III - INTERVENIR DOFFICE

Malgr les injonctions de l'autorit publique, despropritaires n'appliquent pas les obligations quileur sont faites en matire de travaux ou encored'hbergement ou de relogement.

Dans cette situation, l'autorit administrative- maire ou prfet selon les cas - est amene sesubstituer aux propritaires en question.

1 - Conduire des travaux d'office

Dans tous les cas qui ont t cits plus haut (pril,insalubrit, quipements communs des immeu-

bles collectifs usage principal d'habitation, s-curit des htels meubls...), dfautd'excution dans le dlai prcis dans l'arrt demise en demeure, le maire peut tre amen procder d'office aux travaux prescrits. Les fraisconscutifs sont recouvrs contre le propritaireou l'exploitant.

Dans les cas o l'immeuble d'habitation est encoproprit, an d'acclrer les travaux sans p-naliser les propritaires de bonne foi, la com-mune, sur dcision du maire, peut se substitueraux seuls propritaires dfaillants.

Les frais avancs par la commune sont rcup-rables sur les propritaires.

Cette crance publique, outre le fait qu'elle estrecouvre comme une contribution directe, b-

ncie de garanties propres, savoir un privilgespcial immobilier qui prend rang sur tous autreshypothque ou privilge, ainsi qu'une solidaritinstitue par la loi entre propritaires successifs.

Les risques encourus sont limits : pour tous lescas de substitution, la commune peut bncierd'une subvention de l'Anah de 50% du montantdes travaux pour effectuer des travaux d'office( l'exception des travaux d'urgence, a priorid'un montant limit).

2 - Hberger et reloger

La commune peut demander au prfet de b-nficier des subventions du Fonds d'aide au re-

logement d'urgence (Faru). Ce fonds apporteun financement aux communes qui prennenten charge soit le relogement d'urgence de per-sonnes occupant des locaux prsentant undanger pour leur sant ou leur scurit, soit laralisation de travaux interdisant l'accs ceslocaux.

L'tat des immeubles frapps par des arrtsd'insalubrit, de pril ou encore concernant lascurit des htels meubls, peut ncessiter que,dans l'attente de l'excution des travaux prescritsou pendant la dure de ces travaux, il faille h-berger les locataires. Cette charge incombe aupropritaire ou l'exploitant. En cas d'inactionde ceux-ci, le maire est amen se substituer eux pour assurer cet hbergement. Puis il recou-vre auprs d'eux les dpenses engages.

Cette responsabilit incombe au maire dans tous lescas o il est autorit de police comptente; en casd'insalubrit, cette responsabilit est partage avecle prfet.

Si l'tat des immeubles concerns les rend d-nitivement inhabitables, le relogement dnitifest galement la charge des propritaires etexploitants et, de la mme faon que prc-demment, le maire peut tre amen se substi-tuer eux.

Le cot de l'hbergement provisoire ou l'valua-tion forfaitaire du cot du relogement dnitifsont une crance publique rcuprable sur lespropritaires dans les mmes conditions quecelles des travaux...



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IV - EXPROPRIER

Ds lors que des immeubles concerns par un ar-rt d'insalubrit ou de pril sont frapps d'uneinterdiction dnitive d'habiter, les communesainsi que les EPCI comptents, ou leurs conces-sionnaires, peuvent bncier d'un rgime dro-gatoire au droit commun pour exproprier.

Diffrents dispositifs dexpropriation sont renduspossibles pour des immeubles dangereux ou in-salubres, notamment le dispositif Vivien ou en-core le dispositif plus rcent dtat de carence pour des immeubles collectifs usage princi-

pal dhabitation.

POUR VOUS AIDER

Les mesures de police qui viennent d'tre d-crites ci-dessus, ainsi que leur application, sontamplement dtailles dans le guide Agircontre l'habitat insalubre ou dangereux - M-thodes et choix des procdures dit par lePle national de lutte contre l'habitat indigne.Ce guide comporte en outre des fiches avecdes modles d'arrts.

Enn dans votre dpartement, les services de laprfecture sont votre disposition autant que debesoin pour toute assistance technique dans

votre action contre l'habitat indigne.

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NOTES

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