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Logement social en Pologne: Etat des lieux

Katherine Galé Klimas

Année universitaire 2005/ 2006

Master 2: Villes et nouveaux espaces européens de gouvernance

Photo couverture: Bâtiment transformé en logement social, récupéré après le départ de l’armé russe à Zielona

Gora, à l'ouest de la Pologne (près de la frontière allemande).

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SOMMAIRE

I. INTRODUCTION

1. Définitions du logement social

II. HISTOIRE DU LOGEMENT EN POLOGNE

1. Le premier bilan d’après la guerre

2. La gestion selon les modèles soviétiques

3. La nouvelle politique de logement

III. UNE DEUXIEME POLOGNE

3.1. Rôle des communes

3.2. Parc existant de logements

3.2.1. La morphologie du bâti

3.2.1a. Les parties communes

3.2.1b. Les logements

3.2.2. La typologie des logements et des parties communes

3.2.2a. Les logements : le système d’habitat collectif

3.2.2b. Occupation de logements sociaux

IV. LES FONDEMENTS LEGISLATIFS DE LOGEMENT SOCIAL

4.1. La propriété du sol et des immeubles

4.2. Le parc communal

4.3. Le parc privé

4.4. Le parc coopératif

V. LA POLITIQUE ACTUELLE DU PAYS

5.1. La vente des logements

5.2. La stratégie du pays vis-à-vis du logement social

5.2.1. Les financements de logements

5.2.2. Les acteurs

CONCLUSION

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I. INTRODUCTION

Dans la partie ouest de l'Union Européenne, malgré l'absence d'une définition

homogène, le logement social est celui qui est construit et entretenu par les

finances publiques. Il est loué sans bénéfices et est destiné aux populations aux

revenus bien déterminés. Suivant cette définition, le terme polonais du logement

social (« mieszkania socjalne ») devient vite inadapté et incontestablement il ne

peut pas se rendre utile dans une réelle compréhension de la réalité nationale

dans ce domaine. On parlerait plutôt de la location sociale, selon laquelle un

logement est loué à un prix plus accessible que le logement privé aux

populations fragilisées.

Le logement social a rapidement évolué pendant les années 80 et 90. En Europe

centrale et orientale, la transition vers l’économie de marché et la démocratie

multipartite a entraîné une profonde transformation du secteur du logement.

Alors que dans les pays occidentaux le logement social est resté plus ou moins

stable, la situation dans le secteur du logement à loyer modéré a changé dans

les nouveaux pays de l’Union Européenne, sous l’effet principalement de vastes

programmes de privatisation. Le logement locatif a pratiquement disparu et la

conséquence en est que les personnes défavorisées et les groupes vulnérables

peuvent difficilement s’offrir un logement décent. Cependant de telle situation

sont observables dans la plupart des pays développés de la CEE, même s’ils ne

connaissent pas une telle pénurie de logements que chez leurs voisins orientaux.

I.1 Définitions du logement social

Mais de quel logement traitons-nous ? Dans la quasi-totalité des pays de la CEE il

existe tout un secteur du «logement social» qui englobe une vaste problématique

sociale de la prise en charge des populations fragilisées. En dépit de différences

considérables entre les divers systèmes, on entend généralement par logement

social un secteur du logement locatif dont les autorités locales ou centrales se

servent pour tenter d’équilibrer la situation sur le marché du logement en vue de

permettre aux groupes défavorisés, qui ne trouvent pas de logement dans le

secteur libre pour des raisons sociales ou autres, d’accéder à un logement

adéquat. Les loyers dans le secteur du logement social sont généralement moins

élevés que dans le secteur libre et les coûts de construction ou d’exploitation

sont financés en partie par les autorités centrales ou locales, par exemple sous la

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forme de divers abattements fiscaux accordés aux promoteurs, d’aides directes,

de garanties des prêts à la construction et d’allocations- logement. Les

promoteurs et, par la suite, les bailleurs de logements sociaux, peuvent être des

municipalités représentées par des sociétés d’habitation municipales, des

coopératives de logement, des associations pour le logement sans but lucratif et

des propriétaires privés.

Selon la définition généralement admise, le logement social était considéré

comme «un logement fourni dans le cadre de la politique sociale». En 1998, le

Comité européen de coordination de l’habitat social (CECODHAS) a proposé une

nouvelle définition du logement social qui est la suivante: «livraison,

construction, rénovation et transformation de logements sociaux, c’est-à-dire de

logements locatifs ou en accession à la propriété pour lesquels sont définies des

règles d’accès en faveur de ménages ayant des difficultés à se loger». Cette

définition intègre le principe d’un encadrement du marché et fait référence au

rôle fondamental du logement social pour les ménages marginalisés, autrement

dit ceux qui ont des difficultés à accéder au logement sur le marché.

Dans les pays comme la Pologne, récemment entré dans l’Union Européenne, la

politique du logement social consistait tout d’abord à équilibrer l’économie du

marché longtemps centralisé. La principale caractéristique des réformes mises en

œuvre a consisté à privatiser en deux temps les logements locatifs dont l’État

était propriétaire.

Dans un premier temps, les logements ont été transférés aux municipalités puis

dans le cadre d’une privatisation menée à une échelle relativement importante,

aux locataires qui les occupaient. Dans certains pays, une partie des logements a

été restituée à leurs propriétaires originels.

Cette étude tente avant tout à établir un état des lieux modeste de la politique

du pays concernant le logement social, présenter le contexte historique et les

évolutions qui se sont poursuivies depuis le siècle dernier.

En ce qui concerne les matériaux et les sources méthodologiques indispensables

pour traiter le sujet, je ne peux que faire part de la difficulté d’accès à ces

documents. L’inexistence de ces sources en français était l’une des principaux

obstacles dans cette étude, néanmoins, nous nous sommes inspirés de quelques

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documents existants en polonais. En effet, toutes les informations présentes

dans cette étude proviennent des études techniques polonaises, des rapports de

Ministère de la Construction en Pologne et d’une seule étude accessible à ce jour

en français concernant la réhabilitation de logement polonais conçue par

Christian Legrand.

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II. HISTOIRE DU LOGEMENT EN POLOGNE

En ce qui concerne la Pologne et son marché du logement social, le sujet de ce

travail, en 1998, le nombre global de logements était de 11,7 millions, dont 7,8

millions dans les villes et 3,9 millions de logements dans la campagne. La

superficie moyenne du logement polonais par un habitant est passée de 17,4 m2

en 1990 à 18,8 m2ce qui représente une hausse de 8%.

Ce n’était pas toujours le cas puisqu’à partir de la fin de la Seconde Guerre

Mondiale une réelle ligne de départ apparaît pour une crise du logement extrême

dont les nombreuses destructions du bâti sont les premiers signes précurseurs.

Puis, la gestion du pays sous le régime communiste où le secteur a été

nationalisé n’a en rien favorisé la situation.

2.1 Le premier bilan d’après la guerre

Le gouvernement polonais devait faire face, en 1945, à un bilan des destructions

très douloureux pour le pays. Il s’est avéré qu’à la suite des dégâts causés par la

guerre, la Pologne a perdu environ 2 millions de logements. Une partie des villes

a été l’objet des opérations volontairement destructrices comme la démolition

quasi-entière de la ville de Varsovie après la révolution de 1944. Certaines villes

de l’Ouest de la Pologne, la ville de Wroclaw entre autres, ont été transformées

en forteresses par l’Armée Soviétique, d’autres ont été pillés et brûlés. En effet,

c’est l’armée soviétique qui est devenue le premier administrateur des villes

polonaises d’après guerre et c’était précisément elle qui distribuait les premiers

logements vacants.

L’obtention d’une certaine stabilisation dans le domaine du logement a été

fortement déséquilibrée dans le premier temps par les importantes migrations de

population qui pouvaient atteindre des millions de personnes. Ensuite, l’état de

choses s’est fortement aggravé avec la signature d’un décret, en décembre

1945, qui rendait obligatoire la lègue de chaque logement comportant plus de 5

pièces sous la politique commune.

Une série des lois invitant les gens à construire leur propre logement a suivi ce

mouvement: le décret d’octobre 1945, qui spécifiait les logements « entièrement

rénovés « comme ne faisant pas partie de la politique nationale de logement ni

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des limitations des montants des loyers. Cette loi les mettait à part dans le

circuit des logements.

Grâce à l'engagement des financements privés l'on a pu réhabiliter environ 70

000 pièces entre 1945 et 1946. A travers le plan de reconstruction de 3 ans, 500

000 pièces ont été concernées et 300 000 ont pu être construites entre 1947 et

1949. Ces travaux ont pu être menés grâce aux aides provenant de tout le pays

mais qui n'ont pas toujours été volontaires; jusqu'en 1948 le Fond National de la

Reconstruction de la Capitale Polonaise a récolté 3,4 milliard de zlotys et les

briques destinés à la reconstruction de Varsovie provenaient des ruines des

nombreux bâtiments de la ville de Wroclaw.

Ce libéralisme relatif dans ce secteur s’est achevé en 1948 avec la construction

des quartiers des ouvriers qui devaient avoir un rôle décisif pour l’ensemble du

secteur des logements.

2.2. La gestion selon les modèles soviétiques

Depuis la mainmise soviétique sur le pays, le logement était devenu propriété de

l’Etat qui en régulait l’accession et le loyer. Dans le plan dressé sur les six années

(entre 1950 et 1955) l’accent a été mis sur les industries lourdes et tous les

domaines de l’économie leurs ont été soumis. Les coupures budgétaires

spectaculaires ont touché les logements. Dans les années 1950-1955 l’on a

construit environ 400 000 logements ce qui représentait à l’époque un logement

pour quarte nouveaux ménages. Les difficultés d’obtenir un logement trouvaient

les solutions administratives et répressives : les agents administratifs délégués

au logement disposaient d’un pouvoir absolu qui se traduisait par les attributions

des logements déjà occupés, par l’entassement de plusieurs familles dans le

même logement ou le retrait d’un logement sans raison valable. L’appareil

national était omnipuissant dans ce domaine comme dans beaucoup d’autres et il

répondait à une politique stalinienne précise : la délation et la destruction des

liens sociaux et il existait préalablement en URSS.

Les propriétaires des logements soumis à la politique nationale de la gestion

commune de logements, mise en place à partir de 1951 et étendue sur

l’ensemble des logements, se sont retrouvés dans une situation dramatique.

Ceux-ci ne pouvant plus demeurer dans leurs logements devaient néanmoins

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verser les impôts sur la propriété. En raison de cette politique ces logements ont

cessé d’être rénovés et entretenus et tombaient aussi vite en ruine.

Ce bilan relativement lourd n’a été allégé en rien par les efforts des politiciens

sur les quartiers dits exemplaires dont la construction et décoration a rempli des

heures de débats politiques. La situation devenait tellement désastreuse que

désormais le logement fut l’affaire de l’Etat en toute urgence.

2.3. La nouvelle politique de logement

L’état de gestion commune de logement s’est avéré catastrophique également

pour le gouvernement. En octobre 1956 il y a eu un tournant avec l’annonce

d’une nouvelle politique nationale du logement. Władysław Gomułka, le premier

secrétaire du parti de l’époque a permis, dès 1957, de faire renaître les

coopératives de logements et ce qui s’en suivit, les prêts pour la construction des

maisons. Après cet octobre 1956, certains propriétaires ont pu récupérer leurs

biens si elles ne dépassaient pas 110m².

Dans la deuxième partie des années 50, les coopératives ont noté les résultats

très encourageants. Malgré les constructions moindres que prévues (une dixième

par rapport aux 1 200 000 de logements prévus dans les projets initiaux, environ

450 000 logements), les coopératives menaient leurs projets à terme,

contrairement au conseil d’Etat.

Dans les années 60, l’on a aperçu un détour des décisions prises auparavant et

l’intérêt beaucoup moins accentué pour les politiques de logement. Dans cette

période l’Etat a coupé les quelques subventions existantes et s’est concentré sur

la création des emplois pour la population de la hausse démographique. Au

même moment, les attributions des appartements par l’Etat ont notamment

cessé. On a commencé à construire selon les modes « économiques », en

réduisant la taille des logements ou en construisant une seule salle de bain pour

plusieurs logements ou la taille réduite des fenêtres. Le gouvernement a fixé

ainsi les nouvelles orientations nationales dans le domaine du logement et les

nouvelles exigences dans la matière du confort du logement. Ces orientations

n’ont été modifiées ni par les sondages de l’opinion publique qui criaient leur

mauvaise qualité ni par les analyses approfondies qui témoignaient la durée très

limitée de ces logements. L’introduction des nouveaux matériaux, comme

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l’asbeste et le béton armé, était très sollicité par le parti dirigeant qui y plaçait

tout son espoir politique afin d’améliorer la situation très critique du pays.

Néanmoins, les premières constructions en préfabriqués ont démontrées les

résultats épouvantables. Au bout de quelques mois à peine ces nouvelles

constructions tant attendues ont commencé à s’effondrer, ce qui n’a pas

empêché le gouvernement de continuer à les construire à hauteur de 20% de

toutes les constructions de l’époque.

Dans les années soixante-dix et au début des années quatre-vingt les maisons

préfabriquées ont constitué environ 70% des nouveaux logements. A l’époque de

Gierek, le dirigeant communiste, ces usines de préfabriqués ont vu le jour,

communément appelés « les usines des maisons », en 1980 leur nombre était

déjà de 150. Néanmoins, leur manque de qualité et l’inefficacité de cette façon

de construire à grande échelle ont provoqué une vague des critiques dans la

dernière décade des années 80.

L’année 1965 a marqué la fin de l’autonomie coopérative, désormais les

coopératives avaient pour objectif de réaliser l’ensemble d’opérations de

construction. Pour clôturer la présence des coopératives et enfoncer la situation

de la construction des logements en Pologne, le gouvernement a mis en place

« le livret du candidat pour le logement ». En faisant cela, l’Etat visait deux

objectifs : remplir ses caisses de l’argent des futurs locataires et il semblait faire

face à l’urgence nationale. Sauf que, en créant les livrets où les gens pouvaient

économiser l’argent pour leur futur logement, l’Etat n’était pas en mesure de

considérer les besoins de la population en matière de logement puisqu’il ne tenait

pas ses engagements et Il ne construisait pas les logements en nombre suffisant.

Dans les faits, un groupe de 500 000 personnes en possession de ses nouveaux

outils pour accéder au logement ne possédait aucune information valable en ce

qui concerne le délai de livraison des futurs logements et qui pourtant, continuait

à verser l’argent sur leurs livrets. Le problème de logement a été uniquement

déplacé.

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III. UNE DEUXIEME POLOGNE

Gierek s’apercevait néanmoins qu’en faisant du logement la priorité de son

gouvernement il gagnerait ainsi l’acceptation sociale pour mener à bien sa

politique. En effet, jamais auparavant on n'avait livré autant de logement en

Pologne. Dans les années 1971-1980, la construction représentait environ

220 000 logements par an, malgré cela, l’impact politique n’a toujours pas été

mis sur leur qualité. Jusqu’à aujourd’hui, les équipes techniques reconnaissent le

savoir-faire de cette époque désastreuse en matière de construction à grande

échelle et à très bas niveau d’engagement en qualité des matériaux.

Cette période caractérisait notamment un manque criant des infrastructures. Les

cas courants des quartiers sans routes, magasins, parkings ou même sans

électricité ni eau courante faisaient partie du paysage social de la Pologne. Un

nombre considérable des quartiers a vu le jour qui, à raison de leur faible valeur

architecturale, esthétique ou fonctionnel, n’aurait jamais du être construit.

L’exemple flagrant de cette pratique existe dans la ville de Wroclaw où l’on a

construit le quartier « Kozanow », très important par sa taille, sur un vaste

territoire des marécages inondables en cas d'inondations.

Ce domaine de l’économie était d’ailleurs très connu pour la corruption en tant

que pratique courante. Les analyses du secteur de logement de l’époque ont

affirmé l’existence des nombreux cas de construction des maisons privées par les

dignitaires gouvernementaux grâce aux financements publics, les procès visant à

apurer ce climat politiquement lourd qui ont suivis n’ont pas réussi à mettre

terme à ces pratiques et les problèmes de logement ont perduré.

Selon les statistiques, cette période n’a apporté aucun changement considérable

en matière de logement. En 1978, une pièce habitable correspondait à 1,2

personne sachant que la cuisine faisait partie des ces pièces. Dans les années

quatre-vingt, le déficit des logements était estimé à 1 500 000.

3.1 Le rôle des communes

Selon la loi polonaise en vigueur, c’est la commune qui est tenue responsable

des besoins de ses habitants dans en matière de logement (notamment le

logement social). La commune est tenue de construire le nombre de logement

suffisant afin de considérer les besoins de ses habitants au prix inférieur du prix

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du marché (« le loyer régulé »). L’organisme qui représente la commune dans la

gestion de ces logements est ZDK : Bureau des Maisons Communales. ZDK signe

le bail avec le futur locataire au nom de la commune, à temps indéterminé, le

bail peut ne prendre fin qu’au moment du décès du locataire si ce dernier se

conforme au règlement de la commune.

La commune dispose de nombreux outils de gestion des logements dont la

politique sociale fait partie intégrante. Nous pouvons la diviser en plusieurs

éléments :

- la gestion de l’ensemble du patrimoine communal et la prise en charge des

travaux de rénovation, la modernisation, la vente, la politique des loyers

et la gestion des logements sociaux

- l’engagement dans la construction des logements communaux en dehors

du secteur communal

- l’aide dans l’absorption de besoins de la population la plus démunie dont la

gestion des sans-abri

- la mise en place des aides au logement pour les familles aux revenus

modérés

Les communes ont considérablement gagné en autonomie depuis la création

des lois récentes concernant la politique de logement. Le système des aides

personnalisés tente à résoudre les difficultés de payement des loyers des plus

démunis en s’adaptant aux situations souvent complexes des habitants et

propose des aides plus flexibles qu’auparavant. C’est un important

avancement en matière et un outil puissant de la politique sociale naissante

qu’est cette capacité d’adaptation des aides aux spécificités locales.

Néanmoins, la résorption de tous les besoins de logements dépasse de loin

les capacités des villes et communes, d’où la nécessité d’une prise en charge

financière et législative de la part de l’Etat qui pourrait, éventuellement,

provoquer des améliorations sensibles dans ce secteur et dans toute

l'économie polonaise.

La commune est appelée à consacrer les locaux sociaux aux personnes qui ne

peuvent pas prendre en charge un loyer, même régulé. Le confort de ces

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logements, contrairement aux logements sociaux en Europe de l’Ouest, est

beaucoup plus bas que l’ensemble de logements en Pologne, il est loué à un

temps défini et son loyer est inférieur que la moyenne nationale et sujette aux

décrets sur le logement social. Cependant, les besoins en logement social sont

amplement au dessus des capacités des communes ce qui fait que l’attente pour

obtenir un local social peut durer même quelques années. Les personnes

considérées comme prioritaires sont celles qui sont expulsées de leur logement

et obtiennent la décision du tribunal qui accorde ainsi un local social. Le Tribunal

accorde ce droit d’accès au local social dans deux cas de figure :

- quand la personne expulsée demeurée dans un logement communal

(art.36 de la loi concernant la location du logement communal)

- quand la personne expulsée occupait un logement locatif coopératif (art.

210 § 3 de la loi des coopératifs).

Cependant, il ne faut pas négliger le fait que malgré la décision du Tribunal,

l’obtention d’un local social reste très difficile. La position sur la liste d’attente

détermine la date d’attribution d’un local social.

3.2. Parc existant de logement

La Pologne compte actuellement, comme ça a été annoncé plus haut, quelques

11 millions de logements dont plus de 7 millions sont situés en site urbain, soit

pratiquement 64 % du parc national. Parmi ces 7.2 millions se trouvent les 2

millions de propriétaires occupants et les 4 millions du secteur rural.

Le patrimoine locatif communal comporte environ 2 millions de logements

sociaux. Le reste du patrimoine se divise en deux, pour se composer de 1.8

million de logements coopératifs et 7.2 millions de logements qui appartiennent à

des propriétaires privés. Dans cette masse de logements appartenant aux

propriétaires privés, est inclus un petit nombre d’appartements étant sous un

type de gestion publique, dite sous le « régime spécial du seuil ». Les

propriétaires de ces logements en ont gardé la propriété après 1945, mais en ont

souvent perdu la propre jouissance, l’Etat pouvait à sa guise y installer des

locataires en plus ou à la place du propriétaire. Le pourcentage de ces logements

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est faible, il est de l’ordre de 3 % du parc privé. On assimile ce système, au

demeurant condamnable démocratiquement, aux appartements communautaires

de l’URSS.

Le total du parc locatif des villes contient donc 5 des 7 millions de logements

urbains environ, alors que les propriétaires occupants possèdent les 2 millions

restants.

Les zones rurales détiennent, pour leur part, 4 millions de logements qui

appartiennent pour la quasi totalité d’entre eux à des propriétaires privés, le parc

des campagnes représentant environ 36 % du patrimoine national.

La répartition du parc national, entre types de propriétaires diffère fortement de

celle affichée en zones urbaines et rurales. En effet, on constate que le parc

national de logements tous systèmes et tous types confondus, appartient en

majorité aux propriétaires privés pour 53.4 %, les coopératives pour 16.4 %, les

entreprises pour 12 % et les communes détenant pour leur part les 18.2 %

restant.

Quel que soit le type d’appartenance du logement, une majeure partie du parc

est en mauvais état, 23.6 % des logements sont en très mauvais état technique.

De plus, 58.4 % ne disposent d’aucune installation ou équipements techniques et

sanitaires nécessaires aux règles minima de sécurité et d’hygiène, exception

faite, bien entendu, des éléments de confort que l’on ne peut appréhender dans

le contexte actuel. Il est à noter que 30 % du parc provient de la période de

l’entre-deux guerres mondiales, durant laquelle il n’existait aucune normalisation

d’ordre technique, typologique et méthodologique de la construction.

On sait, par ailleurs, que les programmes actuels de réhabilitation de logements

sociaux sont profondément anémiques. Ceci relève de plusieurs raisons, d’une

part le manque de financements, et d’autre part la quasi absence de technologies

et méthodologies nécessaires à cette action.

Il faut aussi signaler que la très grande majorité de logements construits avant

les années 1975-1980 ne possède aucune isolation thermique. Ils devraient donc

faire l’objet d’importants programmes traitant cet élément du bâti. Le nombre de

logements à traiter en isolation thermique, selon les estimations, est de l’ordre

de 4.200.000 unités. Aussi, l’Etat polonais, ayant intégré la nécessité de ces

réalisations, a pour ce faire, arrêté certaines dispositions réglementaires.

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Les sites urbains sont, en majeure partie, investis par le système dit d’habitat

collectif, puisque celui-ci représente à lui seul plus de 92 % du parc locatif situé

en ville. Toujours en site urbain, seules quelques zones pavillonnaires sont

encore destinées à la location. Ces pavillons construits pour la plupart en lisière

des grandes unités de production abritaient à l’époque les cadres et agents de

maîtrise des entreprises. Cette couche sociétale appartenait à ce que l’on

appelait de ce temps « l’intelligentsia ». Par contre, en opposition à cela, la quasi

totalité du parc social rural intégré au patrimoine de production agricole est

assimilable au système dit d’habitat individuel. Le secteur de l’habitat rural n’est

pas mieux loti que celui rencontré en site urbain. Pour exemple, on peut assurer

que seulement 56 % de ces logements ne disposent pas de toilettes alors que

61.1 % de ceux-ci n’ont toujours pas de salles de bains.

Par conséquent, ce secteur du patrimoine occupé en grande majorité par les

propriétaires mériterait également un programme lourd de réhabilitation.

On peut aussi globalement signaler qu’une économie parallèle s’est constituée

suite à la mise en œuvre, par l’habitant, d’opérations de réhabilitation intérieure

du logement.

3.2.1 La morphologie du bâti

3.2.1 a Les parties communes

Nous ne traiterons pas dans ce chapitre de l’aspect architectural des bâtiments,

plutôt les pratiques de la construction des logements sociaux.

Les bâtiments de logements sociaux polonais, généralement de quatre à cinq

niveaux, sont essentiellement construits en briques assemblées lors de

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l’élévation des murs. Les fondations sont, pour leur part, coulées en béton ainsi

que quelques soubassements qui sont aussi en béton. La brique constituait, à

l’époque de la construction où la main d’œuvre était peu chère, le matériau de

prédilection. Les briques étaient fabriquées en Pologne où il existait de

nombreuses petites unités de fabrication appelées briqueteries, qui ont pour la

plupart disparu avec l’arrivée des agglomérés de béton et des éléments de

préfabrication, après la seconde guerre mondiale. Les briques étaient fabriquées

à partir de terre d'argile. Certains bâtiments sont couverts de toitures-terrasses

plates coulées en béton et étanches. D’autres présentent des toitures en pentes

classiques, recouvertes soit de tôles, soit de revêtements bitumeux assimilables

au bardeau canadien. En règle générale, les toitures-terrasses ne sont plus en

bon état, alors que les couvertures à pentes sont mieux préservées. Les

bâtiments en toiture à pente abritent souvent des combles destinés à des

activités de blanchisserie et de séchage.

Il n’existe aucune isolation thermique sur ces bâtiments. Comme déjà annoncé,

on constate dans les cas étudiés dans l’ouvrage que la grande majorité des

logements sont d’une superficie étriquée. A l’exception de quelques

appartements considérés jusqu’alors en Pologne comme spacieux, puisque de

l’ordre de 75 m2, les logements occupent une surface avoisinant les 45 à 50 m2.

Les fenêtres et les portes sont faites de bois, la quasi totalité n’assure plus leur

fonction d’étanchéité à l’air et à l’eau, elles ne sont équipées que d’un simple

vitrage. Les façades sont crépies souvent au ciment, on constate parfois

quelques vestiges de traitement à la chaux. Quelques éléments décoratifs ont été

incorporés, comme parfois des briques posées en saillie de la façade. De

nombreux logements d’immeubles, de type collectif, possèdent des balcons dont

l’état de stabilité présente de très fortes inquiétudes, à tel point qu’ils ne sont

que très peu utilisés. On constate aussi quelquefois, quelques avancées de

toiture formant abri au droit des entrées d’immeubles.

Les escaliers coulés en béton sont considérés pour la majorité d’entre eux en bon

état structural bien que leur aspect laisse beaucoup à désirer. Ces escaliers sont

très simples et sont démunis de rampe.

Il n’existe aucun ascenseur dans ces groupes d’habitation.

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3.2.1 b Les logements

Comme il est écrit plus haut dans le texte, les logements sont de petite

superficie, ce qui génère forcément un important manque d’équipements.

Toutefois, certains sont équipés d’un WC et d’une salle de bains. Par contre, il

existe encore dans ce pays des groupes d’habitations dont les appartements sont

dépourvus de tout aménagement nécessaire à la toilette et au bain, seuls

existent un WC et un point d’eau en cuisine.

L’aération statique des logements est, dans la quasi totalité des cas, assurée par

des grilles donnant sur l’extérieur. Tous les logements sont desservis par l’eau,

l’électricité et le gaz. Peu de ménages disposaient du téléphone néanmoins cette

situation est en train de changer dans toutes les parties du pays.

Certains groupes sont équipés de chauffage central collectif. Par contre,

nombreux sont les logements dont le chauffage est assuré par de petites unités

de chauffe individuelles, comme par exemple les fourneaux à charbon ou à

mazout. La production d’eau chaude est autonome car assurée par l’énergie

électrique. Les sols des logements sont souvent recouverts de revêtements

plastiques en très mauvais état, seules quelques pièces de certains appartements

sont équipées de carrelages de qualité médiocre. Les portes intérieures sont

faites d’essence de bois des plus courantes, sans doute de sapin. L’évier et le WC

bien souvent, seuls équipements sanitaires existants, sont de qualité très

moyenne. Les salles de bains équipant quelques uns des logements sont aussi

constituées d’équipements sanitaires de qualité moyenne.

3.2.2 La typologie des logements et des parties communes

3.2.2 a Les logements : le système d’habitat collectif

Généralement, les logements de ce type d’habitation sont disposés de façon très

précaire et dysfonctionnelle. La majorité d’entre eux, dont la surface est de

l’ordre de 45 m2, ne présente qu’une seule et unique pièce servant de salle

commune aux activités du ménage ou de la famille. A cette pièce est attenante

une cuisinette destinée à la préparation des repas. Un WC complète l’équipement

du logement. La salle commune sert aussi, bien entendu, de lieu de sommeil.

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Bien souvent, dans ce type de logement exigu, logent des familles pouvant

atteindre quatre, voire cinq personnes. Les logements étaient destinés à l’origine

aux employés, ouvriers et aussi aux fonctionnaires, il n’est pas rare que ce

logement fût destiné auparavant à l’armée soviétique et servait comme dortoir

aux soldats.

Quelques représentants de ces catégories sociales habitent également des

logements plus spacieux d’une superficie pouvant atteindre 75 m2. La disposition

est beaucoup mieux adaptée aux grandes familles. Leur typologie se rapproche

beaucoup des logements des pays occidentaux puisque composés de deux

pièces, d’une cuisine, d’une salle de bains, l’ensemble desservi par un couloir.

Ces appartements étaient souvent destinés aux cadres fonctionnaires ou aux

haut placés.

3.2.2.b Occupation de logement social

Ce sont les populations des couches moyennes et ouvrières de la société

polonaise comme des ouvriers, des employés, des instituteurs, des

fonctionnaires qui occupent le logement social polonais.

L’occupation moyenne du logement social en Pologne est de l’ordre de 4 à

4,2 personnes par logement. La surface moyenne de 18,2 mètres carrés, pour 32

en France, est disponible par habitant. Dans certaines cités, l’occupation atteint

parfois 3,5 personnes par pièce. La moyenne d’âge des populations occupant ce

parc est de l’ordre de 55 ans.

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IV. Les fondements législatifs de logement social

Deux lois président aux destinées du logement social en Pologne :

• la loi du 10 avril 1974 qui définit les critères de location et de réalisation

des logements aux nouveaux locataires.

Par une décision administrative du 11 juin 1996, la Ville de Lodz a dérogé à

cette loi pour ce qui concerne son propre parc communal en matière

d’affectation des logements. Les logements de type coopératif échappent

aussi à l’application de cette réglementation.

• la loi du 2 juin 1994 fixe le mode et les critères de location et d’attribution

des allocations logement.

Le taux du loyer polonais est actuellement très bas, par exemple pour Lodz,

le taux au mètre carré de surface habitable est fixé à 2,10 PLN, soit 3,5

francs. Le montant du loyer pour un logement de 45m2 est donc actuellement

à Lodz de 94,5 PLN soit 157 francs, ce qui correspond à un taux d’effort de

l’ordre de 13,5 % pour un instituteur et de 8 % pour un employé moyen.

Les charges pour leur part sont beaucoup plus élevées puisque pour un logement

de même surface occupé par quatre personnes, celles-ci sont de l’ordre de 190

PLN soit 316 francs par mois. Elles couvrent les frais de gestion et d’entretien, le

chauffage (si collectif), les ordures ménagères, l’eau et l’assainissement.

4.1. La propriété du sol et des immeubles

Sous le régime socialiste, toutes les propriétés foncières avaient été étatisées.

Depuis le libéralisme politico-économique des années 1990 et l’abandon de la

tutelle communiste provoquée par la chute de l’empire soviétique, l’Etat polonais

a réorganisé le patrimoine foncier du pays. Il a réattribué les terrains aux

communes. Par là même, il revient à celles-ci, la charge d’assurer leur

redistribution par la voie de la privatisation.

Le secteur privé, tel que fonctionnant en Pologne avant la chute du socialisme ne

relevait pas forcément des principes fondamentaux de la propriété tels qu’ils sont

inscrits dans les textes constitutionnels. La propriété privée n’est pas inviolable,

surtout lorsqu’il s’agit de l’intervention de l’Etat dans ce domaine !

19 1

Une grande partie des logements polonais, environ 60 % du total, est toujours

en propriété double, laquelle est cessible mais non expropriable. D’autre part, la

propriété constituée de baux emphytéotiques devient pleine propriété par un

acte du 5 novembre 1997.

Il est donc particulièrement conseillé à tout acquéreur de logement de vérifier

que le vendeur a le droit d’aliéner le terrain concerné. Le cas particulier de

Varsovie, qui ne dispose ni de continuité cadastrale, ni de propriété définie, pose

souvent des problèmes. Quant à l’ouest du pays, il est sous la perpétuelle

menace des réclamations des anciens propriétaires fonciers allemands déplacés à

la fin de la guerre. Ailleurs, la situation apparaît comme relativement sereine.

Il faut donc souvent dissocier la propriété du logement de celle du bâtiment et

encore plus de celle du sol. Dans le domaine de l’habitat en Pologne, la

distinction repose sur la nature de la propriété et non pas sur le statut juridique

des promoteurs des immeubles.

4.2. Le parc communal

Avec le transfert des prérogatives de l’Etat vers les communes, certaines

propriétés foncières, que celui-ci s’était attribuées sous le régime socialiste

depuis 1945, avaient été rétrocédées aux communes. C’est ainsi que les

collectivités locales sont devenues propriétaires de patrimoines fonciers sur

lesquels existaient ou ont été construits des bâtiments de logements. Cet état ne

génère aucun problème d’ordre juridique, lorsque la commune conserve la

propriété de l’ensemble du bâtiment.

Pourtant, depuis que les communes pratiquant l’accession à la propriété par

l’occupant, veulent céder leur patrimoine locatif social, car trop vétuste et trop

onéreux, se pose le problème de la séparation de la propriété foncière de celle du

logement. Les communes vendent à des prix dérisoires par rapport à leur valeur

vénale, des logements dans un état d’habitabilité certes désastreux.

Aussi, se pose ainsi le problème de la disparité entre deux types de propriétés.

En fait, la coexistence entre ces deux statuts, l’un privé pour le logement et

l’autre public pour le sol, relève d’une situation paradoxale et inextricable dans la

gestion. En conclusion, se pose le problème de la dissociation des propriétés des

logements, du bâtiment lui-même et encore plus de celle du sol.

20 2

4.3. Le parc privé

Le type de situation où les immeubles privés sont construits sur des territoires

fonciers de même statut, appartenant ou non aux mêmes propriétaires ne

constitue aucun obstacle juridique.

Il doit être précisé qu’un très grand nombre de logements privés, essentiellement

la majeure partie de ceux appartenant au secteur rural sont construits sur des

parcelles également détenues par le propriétaire du logement.

4.4 Le parc coopératif

Pour les logements de ce secteur dont les coopératives appartiennent aux

propriétaires souvent aussi promoteurs, le problème de la propriété foncière

n’existe pas. Ceci est consécutif au fait que ces coopératives ont construit leur

bâtiment donc leurs logements sur un sol leur appartenant. Par contre, la

situation juridique est différente lorsque les logements sont occupés par des

coopérateurs locataires, les bâtiments appartenant à des promoteurs extérieurs.

21 2

IV. La politique actuelle du pays

Les besoins en habitat de la Pologne sont actuellement énormes, mais l’activité

de construction ou de réhabilitation du logement est considérablement freinée

par les nombreux problèmes de propriété foncière. Immédiatement derrière ce

problème, on rencontre l’obstacle de l’investissement nécessaire au

développement du secteur. De plus, le syndrome de la précarité chez les

habitants qui ne peuvent épargner du fait de leurs faibles revenus, constitue

aussi un obstacle majeur.

Concernant le parc communal, les municipalités, comme les autres organismes,

ne disposent pas de crédits nécessaires à cet investissement. Ces seuls fonds

disponibles dans les trésoreries communales sont affectés au faible, très faible

maintenance du parc existant.

Le parc coopératif ou appartenant aux TBS (organisme de logements locatifs

semblables aux offices d’HLM françaises) est un peu mieux loti que les autres

propriétaires au niveau des moyens.

Le parc de logements, dans les années 90 du XXème siècle, comprend

approximativement 11 millions de logements dont 7 sont situés en milieu urbain

alors que les 4 millions restant sont dispersés dans les zones rurales.

Les besoins en logements en Pologne sont de l’ordre de 1.5 à 2 millions d’unités,

or la production actuelle est de l’ordre de 68.000 appartements par an. Pourtant,

les statistiques avancent 506.000 logements en cours de construction. En fait,

cet énorme écart entre de chiffre s’explique par le retard volontaire de la

déclaration d’achèvement de travaux tant sont élevés les prélèvements sur la

propriété achevée. Cette mesure fiscale favorise fortement l’auto- production, ce

qui par conséquent génère des délais de travaux très longs. Ces travaux sont

souvent réalisés par tranches successives définies en fonction des possibilités

d’épargne du ménage.

Depuis 1997, la construction des logements privés est plus importante que celle

des logements coopératifs et communaux. Ce fait induit plus de construction de

maisons individuelles, d’ailleurs en 1996, 50 % du parc construit l’était sous

forme pavillonnaire.

22 2

Par comparaison, la Pologne construit des logements à concurrence de 2.2 % de

son PIB alors qu’en France le taux atteint 4.9 % pour 6.1 % en Allemagne. De

plus, cet exemple est fortement faussé par la surface des logements. En effet, si

en France la surface disponible moyenne par habitant est de 32 mètres carrés,

en Pologne elle ne représente que 18.2 m2, ce qui provoque un taux d’occupation

au mètre carré très élevé. Si, par simulation, on évalue la construction polonaise

en pourcentage de son PIB et en fonction de la surface habitable du logement, ce

pourcentage ne serait que le cinquième de celui de la France. Ce constat est sans

commune mesure avec les besoins affichés. Malgré ces nombreux besoins, le

taux de construction de logements en Pologne n’a cessé de diminuer de 215.000

en 1980 à 68.000 en 1997.

Pour sa part, la réhabilitation et l’entretien de l’ensemble des bâtiments

représentent avec 14 milliards PLN (zloty) le quart de l’activité totale du secteur.

Pourtant, l’état d’insalubrité et d’inconfort de l’ensemble du parc devrait, dans les

prochaines années, favoriser la mise en place d’importants programmes de

réhabilitation.

Du fait de la vente massive des logements communaux, à des prix très faibles,

puisque de l’ordre de 10 à 20 % du prix estimé, les ménages deviennent les plus

importants propriétaires, puisque qu’ils détiennent 53.4 % du parc. Il est

regrettable que ces logements vendus ne puissent pas être réhabilités du fait du

très maigre revenu des ménages les ayant acquis. Le reste du parc se répartit

entre les coopératives pour 23 %, les entreprises pour 12 % et les communes ne

détenant pour leur part que 18.2 % du patrimoine.

Les nouveaux logements loués par les propriétaires nantis le sont à des prix

sensiblement équivalents à ceux pratiqués en occident après avoir fait l’objet de

travaux de réhabilitation réalisés par les propriétaires eux-mêmes.

Le logement social en Pologne est constitué de logements plus au moins

insalubres qui sont ensuite réaménagés aux besoins des personnes expulsées de

leurs logements communaux ou privés. Contrairement à d’autres pays

européens, qui mènent une politique du logement social résolue, la politique des

logements sociaux en Pologne consiste uniquement en réhabilitation des

logements au confort modeste en logement adapté aux personnes en détresse

sociale.

23 2

Selon les estimations, à l'heure actuelle 60 % environ de ménages polonais n'ont

actuellement pas les moyens d'acheter un logement. Face à ce déficit du

logement une série de stratégies nationales ont été mises en place dont une

politique de crédits personnels à long terme.

En 1992, la Pologne avait créé un fonds hypothécaire; mais celui-ci n'avait pas

réussi à créer beaucoup de nouveaux logements et la Pologne avait décidé

d'appliquer des programmes mieux ciblés grâce au Fonds national créé en 1995

et doté de ressources limitées. L'un des résultats tangibles immédiats avait été

de mieux faire connaître la manière dont on pouvait utiliser des fonds privés et

renforcer les compétences et les institutions à cette fin.

5.1 La vente des logements

Les communes polonaises (Gmina) ont hérité, à la chute du régime socialiste,

d’une grande partie du parc locatif jusqu’alors nationalisé. Ces communes ont

donc vu arriver cette manne dont l'Etat voulait se départir dans l’objectif de la

redistribuer à la population. Mais cette manne n’avait, pour sa quasi totalité, que

le nom, en raison de l’état de dégradation dans lequel se trouve le patrimoine

locatif légué. Un autre problème concomitant a immédiatement surgi. Ce

problème découle de l’absence de trésorerie dans les communes qui permettrait

d’assurer quelques travaux pouvant améliorer les conditions d’habitabilité de ces

logements.

Alors de nouveau, ce patrimoine devenait un fardeau à porter et à gérer. C’est

ainsi qu’une partie du patrimoine communal a été cédé aux locataires occupant,

pour des prix défiant toute concurrence, même si ceux-ci sont à relativiser et à

harmoniser avec les salaires du pays. En effet, certains logements en l’état ont

été vendus entre 400 et 500 PLN, soit 105 à 130 euros le mètre carré, ce qui

revenait pour les locataires à acquérir de petits logements à des prix tout à fait

abordables, avoisinant les 18 à 20.000 PLN soit environ 4700 à 5260 euros.

Considérant le salaire moyen mensuel d’un ouvrier polonais de l’industrie et du

bâtiment, variant entre 806 et 1000 PLN soit 212 à 260 euros, et le prix de vente

d’un petit appartement, on peut établir un rapport de 1/22ème. En France, ce

rapport dans un secteur identique serait de 1/62 à 1/65. Ce rapport permet de

mieux appréhender la valeur minime des logements mis à la vente.

24 2

La quantité de logements intégrés au patrimoine communal qui ont été vendus

est de l’ordre d’un cinquième de la totalité, soit 300 000 unités.

Cette vente à l’unité diffuse et dispersée génère d’importants problèmes lorsque

l’on parle de réhabilitation. En effet, il sera très difficile d’obtenir le consensus de

l’ensemble des propriétaires qui sont à la fois des particuliers et des communes.

Cet état se constatera à fortiori sur des secteurs où l’économie des ménages est

très faible. Le faible niveau de revenu des ménages polonais, conjugué à une

aspiration des locataires au mieux vivre dans de bonnes conditions de sécurité,

d’hygiène et de confort, provoque l’auto entretien ou l’auto réhabilitation. Cette

auto réhabilitation constitue une véritable économie parallèle du bâtiment qu’il

semble, à l’heure actuelle, difficile de combattre, étant donné la structuration du

secteur du bâtiment et la faiblesse de l’économie polonaise du moment.

L’auto réhabilitation des logements génère des actions menées clandestinement

et de façon désordonnée, désorganisée et sans coordination technique dans la

mise en place des équipements ; ce qui, très vite, entraîne des

dysfonctionnements sur le bâti.

Cette auto réhabilitation touche essentiellement les éléments du bâti à vocation

non dynamique, mais traite très peu les postes techniques comme l’électricité et

le chauffage. Selon l’avis de spécialistes de l’école d’architecture de Gdansk, les

nouveaux propriétaires des logements investissent en moyenne de l’ordre de

1500 à 1800 PLN, ce qui correspond approximativement à deux salaires

mensuels pour un instituteur.

5.2. La stratégie actuelle du pays vis-à-vis de logement social :

La stratégie actuelle de la Pologne consistait à :

- Augmenter l'offre de logements locatifs

- Relever les allocations- logement de manière à ce que les loyers puissent

atteindre un "niveau raisonnable"

-Créer un certain nombre de logements sociaux par commune pour une meilleure

prise en charge des personnes en détresse ou les Sans Domicile Fixe

- Fournir des terrains viabilisés pour tout type de construction de logements;

25 2

- D'une manière générale, faire baisser l'inflation.

A partir de l’an 2000 la question du logement (notamment sur logement social)

est officiellement entrée dans le programme politique du gouvernement. Malgré

le fait, que l’on ne peut pas encore parler d’une véritable politique du logement

cela témoigne néanmoins d’une prise de position et de la volonté de faire du

logement une des préoccupations principales de l’Etat.

5.2.1. Les financements du logement:

La Pologne bénéficiait d’une modeste intervention de l'État (qui a d’ailleurs

diminué). Son budget pour le domaine du logement a baisse du 5,1% de son

budget en 1991 jusqu’à 1,0% en 2003.

- L’Etat :

- aide aux communes qui construisent les logements sociaux s’élève jusqu’au

35% du coût global (à part quelques cas spécifiques)

- Les communes :

-financement des allocations au loyer

-aménagement des logements insalubres existants ou la réhabilitation des locaux

inadaptés ou construction des bâtiments neuf dans le cadre de la politique des

logements sociaux jusqu’au 30%

- Fond National du Logement (KFM) :

- existe comme une partie interne de la Banque Nationale d’Exploitation

- son rôle est de financer un système des prêts (des crédits) pour les Sociétés de

Constructions Sociales ou des Coopératifs du Logement (basé sur le principe des

copropriétés françaises) qui ensuite financent la construction des logements. Il

englobe les prêts et les intérêts qui en émanent.

26 2

-Fond des Suppléments (Fundusz Doplat) :

-aide au financement jusqu’au 50 mln zl (pour 2004-2005)

5.2.2. Les acteurs :

Les acteurs du logement en Pologne sont avant tout institutionnels.

- L’Etat : rôle de définition des directives nationales au sujet de la politique du

logement, financement des programmes pilotes sur le logement social

- Commune : en tant que pouvoir local elle est responsable de la création du

logement vis-à-vis des besoins sociétaux en matière de logements sociaux, elles

sont le premier organe de pouvoir local

- Les collectivités locales : Elles ont le rôle d’administrateur des fonds que leur

attribue le gouvernement, ils exercent des compétences définies par la

constitution ou par la loi en ce qui concerne les financements de ses dépenses

- Banque Nationale d’Exploitation (NBG) –

- existe comme une partie interne de la Banque Nationale d’Exploitation

- son rôle est de financer des prêts et des crédits préférentiels pour les Sociétés

de Constructions Sociales (qui construisent les logements) ou des Coopératifs du

Logement (basé sur le principe des copropriétés françaises)

- TBS les Coopératives des Logements Sociales :

27 2

Dans le cadre de la mise en place de certaines formes de soutien à la

construction, la loi et certains amendements de lois prévoient la création de

structures appelées TBS (loi du 27.11.1995 – Journal Officiel n° 133 art. 654).

Ces TBS ont pour but la création et l’exploitation de logements sociaux. Créés

sous forme de coopératives à responsabilité limitée, de sociétés anonymes ou de

coopératives de personnes morales, ces organismes exerçant selon le code du

commerce sont obligés de générer des bénéfices. Ces bénéfices peuvent provenir

d’actions indépendantes de la gestion du logement social comme par exemple le

produit de la location d’espaces affectés au secteur tertiaire ou la gestion

d’infrastructures diverses. Toutefois, les bénéfices réalisés doivent

obligatoirement être affectés à des objectifs statutaires dont la gestion technique

des bâtiments ou encore la construction de logements sociaux locatifs.

Généralement, ces TBS sont constitués par des collectivités ou groupes de

collectivités. On peut s’attendre à ce que d’autres entités à caractère privé,

comme les entreprises du bâtiment, les fabricants de matériaux, les banques, les

entreprises communales, les coopératives, adhèrent à ce principe pour le

logement de leurs propres employés. D’ailleurs, déjà certaines communes ou

entreprises communales ayant la charge de la gestion du patrimoine locatif social

ont tendance à transférer cette compétence aux TBS.

Dans le cas où les TBS utilisent leurs bénéfices à la construction ou à

l’exploitation de logements sociaux, ils sont exemptés de charges fiscales. Ces

TBS exercent sur un territoire délimité et fixé par les parties dans le cadre d’un

contrat ou les statuts de la société elle-même.

Les organismes de construction et de gestion des logements sociaux ont aussi

pour mérite de regrouper dans leur action les divers patrimoines de plusieurs

collectivités et de fédérer les acteurs dans leurs activités. Le fait de ces

regroupements génère une diminution des coûts de gestion, ce qui entraîne

indubitablement une baisse des charges.

Les TBS sont des entités indépendantes mais sont toutefois rattachées à une

collectivité territoriale. Le rattachement aux collectivités, généralement aux

communes, se traduit par la mise en place d’un conseil de surveillance. Les TBS

apparaissent comme plus forts lorsque leurs fondateurs sont des communes et,

28 2

par déduction, le sont moins lorsqu’ils ont été fondés par des organismes à

caractère privé.

Même au sein des TBS fondés par le privé, la commune peut avoir des

représentants au sein du conseil de surveillance. Il est évident que la coopération

entre la commune et les TBS reste indispensable et permanente, ne serait-ce

que pour la localisation des logements sociaux, ou encore l’acquisition de terrains

équipés, voire aussi la définition des listes d’attribution ou la mise en place des

allocations logement. Les représentants des collectivités au sein des TBS ont voix

délibérative donc décisive dans le cadre de la fixation des taux de loyers au

mètre carré appliqués sur le patrimoine géré par les TBS.

La principale source financière des TBS pour la construction de logements

sociaux locatifs émane du Fonds National du Logement (FNL). Les dotations

financières se traduisent sous la forme de prêts à taux d’intérêt très bas et à

amortissement de longue durée. Pratiquement 70 % du montant de l’opération

est financé par le FNL, les 30 % restant sur les fonds propres des TBS.

Dans ce cadre, les communes apportent leur soutien financier à ces programmes

sous la forme de subventions.

Si l’on peut procéder à une comparaison tout à fait mesurée, on peut sans grand

risque faire un parallèle sur certains points entre les TBS et les offices

municipaux de logements sociaux français.

29 2

CONCLUSION

La nouvelle loi a laissé aux communes la compétence du logement social, alors

que celles-ci affichaient la volonté de se départir de ce patrimoine. On l’a vu dans

cette étude que ce parc communal social se trouve par sa vétusté dans un état

de non habitabilité très avancé, alors, la solution de facilité immédiate se situe

sans doute dans la vente. On a vu aussi que cette vente à l’unité aux occupants

des lieux peut provoquer de nombreuses difficultés lorsque l’on touche à la

propriété foncière. Les problèmes ne sont cependant pas propres à ce secteur, ils

s’avèrent plus générateurs. En effet, cette vente à l’unité provoque, par la force

des faits, une grande disparité entre occupants dans la mise en place d’un

certain confort dans les logements. S’il est légitime que le nouveau propriétaire

du logement aménage et agrémente son lieu principal de vie, cette pratique

attise des envies.

Concernant le logement dans sa globalité, on constate en Pologne un état de

délabrement du bâti auquel l’état n’arrive pas à apporter des mesures

nécessaires à une efficace réhabilitation. En effet, aucune réponse politique de

rénovation ni de réhabilitation des logements sociaux n’est avancée, on constate

un total abandon de la maintenance du patrimoine. Pour ce qui concerne sa

gestion locative, celle-ci diffère totalement selon qu’il s’agisse du parc communal,

coopératif ou privé. Si le constat établit que le secteur coopératif est le mieux

géré des trois, le secteur privé est souvent livré à une certaine inorganisation. Le

parc communal qui ne fait pas l’objet de gestion par les TBS est dans un

contexte de totale incertitude, à priori quand celui-ci est voué à la vente à l’unité

du logement. Le fait de vendre le logement communal sans l’avoir réhabilité au

préalable génère de nombreux obstacles d’ordre méthodologique et conceptuel

dans la démarche de réhabilitation.

Sans pour autant rentrer dans un détail d’amélioration du confort, il semble

nécessaire que les communes détentrices de ce patrimoine procèdent à quelques

travaux structurels minimaux de sécurité, d’hygiène et de propreté des

logements. Pourtant, les communes ne disposent pas actuellement des

financements nécessaires au support de tels ouvrages. Toutefois, le produit de la

vente des logements communaux depuis longtemps amortis et rétrocédés par

l’Etat, pourrait constituer une réserve financière redistribuable sous forme de

subvention à l’amélioration. Ces subventions pourraient être réaffectées aux

30 3

opérations lors des travaux de réhabilitation ce qui changerait durablement le

visage du logement social dégradé en Pologne afin d’entrer, enfin, dans l’Union

Européenne, un acquis : un logement social confortable, des programmes de

rénovation et de mise aux normes, des moyens d’actions permettant de soutenir

« le droit au logement pour tous ».