lille mÉtropole Étude de marchÉlillecentre.com/wp-content/uploads/2015/03/etude-2014... · 2017....
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ÉDITION 2015
ÉTUD
EDE
MAR
CHÉ
LILLE MÉTROPOLE
ÉTUDE DU MARCHÉ 2014
> BUREAUX,
> ENTREPÔTS, LOCAUX D’ACTIVITÉ, LOGISTIQUE
> COMMERCES www.arthur-loyd-lille.com
ARTHUR LOYD EKZW^ͳͳ>/^
04
Geoffrey VERHULSTConsultant
Muriel PIOGERAssistante
Aurélien DESPRETSConsultant
Thibaut LE BLANConsultant
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Bertrand MeriauxDirecteur
commercial
Amélie MESSIAENAssistante
Julien SLEMBROUCK Consultant
Benoît TIROTDirecteur GénéralInvestissements
Virginie TAVERNIERAssistante de
direction
Sonia MATMATIConsultante
Stéphanie BourgeoisMarketing
ƵƌĞĂƵdž
Stéphane HUELDirecteur
commercial
Paul LEQUINTConsultant
Nathalie VANEUVILLEConsultante
Justine WATTINNEConsultante
Stéphane GREUGNYConsultant
Benoît FOUVEZConsultant
Julie BINETAssistante
Julien CAILLIEZConsultant
Noëlle SANCHEZAssistante
Asli LEDAINAssistante
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Thibaut MONTOISDirecteur
commercial
Tanguy DELECOURTConsultant
DĂƌŬĞƟŶŐŝƌĞĐƟŽŶͲŝŶǀĞƐƟƐƐĞŵĞŶƚƐ sĂůĞŶĐŝĞŶŶĞƐͲĂŵďƌĂŝ
François BRETONConsultant
William MATAContrat de
Professionnalisation
Séverine HAECKAssistante
Agnès HUYGHEconsultante
A r t h u r L o y d - E t u d e d u m a r c h é 2 0 1 4 - E d i t i o n 2 0 1 5
ŽŵŵĞƌĐĞƐ
Axel HERBEZDirecteur
commercial
David GEORGEConsultant
Maxime SAPPENConsultant
Anne Claire DE LA HAMELINAYE
Assistante
UNE MÉTROPOLE AU CŒUR D’UNE RÉGION
PRODUC TRICE DE RICHESSE ET DE VALEUR A JOUTÉE
LA HAUTE BORNE
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EURALILLE
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EURATECHNOLOGIES
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EURASANTE
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5 SITES D’EXCELLENCE
Dominique MarianiDirecteur Général – Lille ‘s Agency
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L’UNION
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C O M M E R C E S
65A r t h u r L o y d - E t u d e d u m a r c h é 2 0 1 4 - E d i t i o n 2 0 1 5
FOCUS
1/ LES TENDANCES DE MARCHE DE L’IMMOBILIER DE COMMERCE EN FRANCE
66
En 2014, les di!cultés d’un nombre croissant de commerçants les ont conduit à casser les prix de cession, voire à les abandonner pour éviter la mise en liquidation pure et simple de leur activité. De fait, le marché devrait par cet e"et radical de la crise retrouver un ajustement plus raisonnable des valeurs locatives.
Côté enseignes, la poursuite des arbitrages engagés depuis 2008 pour rationnaliser leur parc immobilier en éliminant les magasins les moins performants ou en dé#cit s’est accentuée. Aussi, les stratégies de développement ont subi de grandes mutations avec une ligne directrice commune, la recherche de l’emplacement N°1 comme seule garant de leur réussite conduisant à une certaine marginalisation des emplacements dit 1bis ou numéro 2. Nous avons même constaté un e"et de concentration sur les meilleures rues de part la recherche exclusive d’enseignes sur quelques dizaines de mètres seulement, voire un seul côté de trottoir, quand auparavant l’adresse d’une rue était perçue comme un positionnement N°1 en soit.
Un cycle économique est en passe de se tourner avec la #n des ouvertures à tout va pour des enseignes autrefois désireuses d’occuper un maximum de terrain sur leurs concurrents sans avoir pour seul objectif principal un retour direct sur investissement mais plutôt la capitalisation sur l’ensemble d’un parc national. Le $agship existe toujours mais seulement si lui même est en mesure de devenir centre de pro#t.
2/ LE MARCHÉ DE CENTRE-VILLE
Le marché du commerce lillois est très bien structuré,
mâture, et dispose d’une bonne visibilité nationale auprès du développement d’enseignes.
Lille est parmi les 3 villes de France les plus dynamiques et in extenso les plus chères ce qui rend complexe les transactions. Des loyers très chers et une activité économique qui diminue, les deux ingrédients d’une crise des transactions sont réunis. Sur le thème de la dynamique de mouvement, les enseignes regardent, renégocient leurs baux et les bailleurs sont plus enclins à concéder une baisse de loyer en réel que de laisser partir un locataire de qualité.
Nous observons depuis 2010 la venue en nombre de nouvelles enseignes étrangères plutôt typées « mass market » (grande consommation) qui ont vu ces dernières années, en la France, un marché de croissance externe. Ces arrivées à coup de frappes chirurgicales sur les meilleurs emplacements des rues piétonnes ont contribué à redynamiser les artères concernées mais aussi à faire remonter la moyenne des valeurs locatives. Pour autant il est important de souligner que derrière cette quinzaine de transactions exceptionnelles se cache une réalité de marché toute autre, avec de grands noms du retail qui envisagent de partir faute de performance et/ou de révision à la baisse de leurs loyers. Autre fait marquant, la stratégie de mouvement de ces dernières pour rentabiliser leurs meilleurs emplacements en revalorisant leur concept voire en arrêtant une marque pour en y installer une autre de leur portefeuille plus dynamique ou mieux adaptée aux évolutions des comportements des consommateurs.
A/ QUELQUES FAITS MARQUANTS
Dans un souci d’amélioration de la vie des commerçants, des consommateurs lillois et visiteurs, la mairie de Lille poursuit sa politique de valorisation des espaces publics avec la réfection des voiries rue Nationale depuis le grand magasin du Printemps (4,5 millions de visiteurs par an) et sur la Grand Place favorisant le déplacement des piétons. Aussi, la mise en place d’une charte des terrasses de restaurants et cafés contribue positivement depuis deux
ans à l’attractivité des commerces de restauration de part une harmonisation bien plus esthétique de leurs terrasses toute en transparence et minimalisme.On notera une fantastique revalorisation commerciale de la rue Faidherbe depuis la place de la gare (Les 3 Brasseurs, et plus récemment KFC et Co"ee Shop) jusqu’à la Place de l’Opéra avec de nouvelles enseignes qualitatives fraîchement installées : Apple Store, La Grande Récrée, Daily Monop, Bio C Bon, Eram et Bu"alo Burger, nouvelle enseigne de centre-ville du groupe Bu"alo grill.
Les rues piétonnes ont accueilli Vans, DC Shoes, Pylones, Calzedonia rue de Béthune et du Secrétaire Arembault, Undiz et André rue Neuve en remplacement de Beryl toutes deux détenues par Groupe Vivarte.
Le Vieux Lille aussi a connu du mouvement avec le repositionnement de Zadig & Voltaire de la rue de la Monnaie vers la rue des Chats Bossus, De Fursac vient d’arriver juste à côté de Hugo Boss sur la même rue. La rue de la Grande Chaussée considérée comme la rue Prime du Vieux Lille orientée haut de gamme et luxe, se renforce avec l’arrivée de The Kooples, qui transformera son magasin existant en The Kooples sport, McGregor a cédé son emplacement au pro#t de Chevignon groupe Vivarte, qui elle-même a fait le switch sur son emplacement historique de la même rue avec Minelli (groupe Vivarte). Heschung, bottier français haut de gamme, a repris Louis Pion groupe Galeries Lafayette. En#n la rue de la Clef a engagé sa mutation de rue d’indépendants vers une rue plus structurée avec l’arrivée de Suncoo, Superdry en face de G-Star, Marithé + François Girbaud (groupe FFI), Nice Thing.
Les perspectives pour 2015 sont encourageantes avec des a"aires en cours de signatures souvent retardées faute de conjoncture di!cile, mais qui vont se réaliser sur le premier semestre. Le projet de réhabilitation de l’immeuble du Palais de la Bourse, siège actuel de la CCI Grand Lille dans le Vieux Lille o"re de très belles perspectives de dynamisation et de développement pour des enseignes haut de gamme et luxe et pro#tera à l’ensemble du commerce Lillois.
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B/ LES VALEURS LOCATIVES SUR LES PRINCIPALES RUES COMMERCANTES DU CENTRE VILLE DE LILLE
Il est di!cile de parler de surface ou loyer au mètre carré tant ces critères ne sont pas les seuls à entrer en compte. La profession s’accorde sur la notion de valeur locative elle-même basée sur des surfaces dites pondérées. Ci-dessous une moyenne des principales transactions constatées sur les principales rues sur un an.
Localisation Valeurs locatives /HT/HC/m2/anRue de Bethune/Neuve 2000/2200 %Rue de la Grande Chaussée 1800/2000 %Rue Esquermoise 1200 %Rues de la Monnaie (1ère moitié) Louise de Bettignies/place du Lion d’or
1000 %
LES VALEURS LOCATIVES DES PRINCIPALES RUES DE LA MÉTROPOLE
DEFINITION DE VALEUR LOCATIVE La valeur locative d’un bien immobilier correspond au revenu que le propriétaire peut retirer de sa location.Cette valeur est déterminée par la situation géographique et la catégorie du bien (bâti, non bâti, local commercial, logement...). Elle évolue en fonction des travaux e!ectués et du prix du marché.
Local technique
Sous-sol
Mezzanine
Rez-de-chaussée
1er étage
2ème étage
3ème étage et suivants
10%
25%
30%
30%
100%50%
50%
20%
10%
C/ TABLEAU DE PONDÉRATION DES SURFACES
FOCUS
68
3/ LE MARCHE DE PERIPHERIE
Lille Métropole tire sa puissance économique essentiellement de sa périphérie où 80 % du million d’ha-bitants qui la constitue y travaillent et y vivent. Cette périphérie est très bien ceinturée et structurée par des zones commerciales dynamiques et parmi les plus anciennes de l’hexagone au travers du développement d’Auchan comme acteur historique et précur-seur. La maturité de Zac d’Auchan Englos et Carrefour Lomme à L’Ouest, d’Auchan Roncq et Leers au Nord, Carrefour Wasquehal, Auchan Villeneuve d’Ascq, Auchan Faches Thumesnil ou encore Leclercq Seclin à l’Est et au Sud ont permis de mainte-nir une dynamique de marché sur la Métropole. Et de répondre avec un certain confort d’accès, et une dynamique d’enseignes e!cace aux besoins des consommateurs Lillois, métropolitains, du bassin lensois (Minier), et des frontaliers Belges ( estimés à 200 000 consommateurs). Contrairement à d’autres métropoles françaises où de grands déséquilibres géographiques se font sentir entre plusieurs zones commerciales, celles-ci restent concurrentielles, captives d’une zone primaire courte mais su!sam-ment dense pour rendre nécessaire aux enseignes d’y être présentes sans trop craindre d’e"et de cannibalisme. Le taux de turnover est faible et en général plutôt motivé par la recherche d’un transfert pour un meilleur positionnement ou un réajustement au concept, que pour un départ pur et simple.
LES PRINCIPALES TRANSACTIONS
› MARQUETTE-LEZ-LILLE (59) ZAC DU LAZAROT 2000 m2 Enseigne GIFI L / 183000% - VL / 91% / m2
› CAPINGHEM (59) ZAC AUCHAN ENGLOS LES GEANTS 2200 m2 Enseigne Electrodepot L / 200 000% - VL / 90% / m2
› VILLENEUVE D’ASCQ (59) Boulevard de Valmy 150 m2 Enseigne Rugby Store L /30 000 % VL / 200% / m2
› VILLENEUVE D’ASCQ (59) 181 m2 Rue Alfred Devigny Enseigne BOULANGERIE LOUISE L / 39 600% HT/HC/an
› VILLENEUVE D’ASCQ (59) 152 m2 Rue Alfred Devigny Enseigne HENRI BOUCHER L / 33 000 % HT/HC/an
EURALILLE
BELGIQUEFRANCE
A27
E17
VERS
GAND/COURTRAI
A23A1
A25 N 227
N 352
VERS
DUNKERQUE/CALAIS
BAILLEUL
ROCADE NORD-OUEST
VERS LENS/BÉTHUNE
VERS
PARI
SLE
NS /
ARRA
S
VERS BRUXELLESTOURNAI /MONS
CC RONCQ
CC LEERSL’USINE
MAC ARTHUR GLENCC. WASQUEHAL
CC. FLERS
EURASANTÉ
CC. V2
CC. FACHES THUMESNIL
CC. WATTIGNIES
CC UNEXPO SECLIN
CC LES GÉANTSENGLOS
CC LOMME
TOURCOING
WAMBRECHIES
COMINES
WERWICQ
HALLUIN
RONCQ
DEÛLEMONT
FRELINGHIEN
HOUPLINES
LA CHAPELLE D’RMENTIÈRES
LEZENNES
MARQUETTE LEZ LILLE
MARCQ EN BARŒUL
MONS EN BARŒUL
PÉRENCHIES
LA MADELEINE
LAMBERSART
ROUBAIX
FACHES THUMESNIL
LOOS
WATTIGNIESLESQUIN
AÉROPORTLILLE-LESQUIN
VILLENEUVE D’ASCQ
TGV vers Bruxelles
TGV vers Paris
VENDEVILLE
RONCHIN
VERS VALENCIENNES
EURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLEEURALILLE
LILLE
ENGLOS-LES-GÉANTSSurface 47 000 m2
315 boutiquesLocomotives : AUCHAN 15 900 m2, FURET DU NORD 1 550 m2, BOULANGER 4 000 m2, CASTORAMA 15 700 m2, CONFORAMA 4 600 m2, DECATHLON 3 000 m2, METRO 16 000 m2, TOYS'RUS 2 750 m2, ZARA 1 400 m2
E42
N352
LOMMESurface 42 500 m2
146 boutiquesLocomotives :CARREFOUR – 12 500 m2 , IKEA 15 800 m2, INTERSPORT 3 500 m2, PICWIC 4 000 m2
N352CENTRE
HOSPITALIER
ST-PHILIBERT
LEERSSurface 26 000 m2
171 boutiquesLocomotives :AUCHAN 18500 m2, BABOU 2500 m2, BRICO DEPOT 12500 m2, CONFORAMA 4500 m2
Avenue de l’Europe
Rue Gam
betta
Voie
du
Gén
éral
Lec
lerc
WASQUEHALSurface 31 500 m2
137 boutiquesLocomotive :CARREFOUR 14 000 m2
Avenue du Grand Cottignies
Voie rapideBoulevard d’Halluin
Rue d
u Dro
nckae
rt
E 17
Avenue
de Ron
cq
RONCQSurface 30 000 m2
135 boutiquesLocomotives : AUCHAN 15 200 m2, KIABI 1 600 m2, BOULANGER 2 700m2,DECATHLON 2 950 m2, LEROY MERLIN 8 600 m2
GRAND’PLACE LILLE
EURALILLE
PASSAGE DESTANNEURS
LILLE710 boutiquesEURALILLE, GRAND'PLACE, LE 31,PASSAGE DES TANNEURS CARREFOUR, H&M, ZARA, FNAC, APPLE,GALERIES LAFAYETTE, MONOPRIX,VIEUX LILLE
Route d’AvelineAvenue de
l’Epinette
SECLIN143 boutiquesLocomotives : CONFORAMA 4 500 m2, E.LECLERC 6 500 m2, BUT 6 000 m2, GAMM VERT 5 900 m2
A27
VILLENEUVE D'ASCQSurface 80 000 m2
310 boutiquesLocomotives : V2 LE CENTRE HERON PARC AUCHAN 14 600 m2, C&A 1 600 m2, LE FURET DU NORD 1 800 m2, ZARA 1300 m2, H&M 1 800 m2, CULTURA 2 500 m2, ZODIO 2950 m2, BOULANGER 3200 m2, DECATHLON 3000 m2, LEROY MERLIN 14 000 m2
Boulevard de Tournai
GRANDSTADE
HERON PARC
E 17
Rout
e de V
ende
ville
Rue de Douai
FACHES-THUMESNILSurface 18 000 m2
210 boutiquesLocomotives : AUCHAN 10 700 m2, BOULANGER 3 000 m2, LEROY MERLIN 8 000 m2
VIEUX LILLE
69
LA COMMUNAUTÉURBAINE DE LILLE
ARTHUR LOYD FRANCEAIX EN PROVENCEPierre-Laurent FIGUIERELe Triangle - 235 Rue Léon Foucault13857 AIX EN PROVENCE CEDEX 3Tél : 04 42 399 399 info@#guiere.com
BORDEAUX / AGENJean-Raymond BUNEL69, Rue des Remparts33000 BordeauxTél : 05 56 79 00 00 [email protected]
COMPIEGNEEdouard BOUSSION &Jean-Luc HERMENT8 Av. Flandres Dunkerque 60200 COMPIEGNETél : 03 44 300 600 [email protected]
LA MARTINIQUEChristophe BEUNAICHEImmeuble du Port – Av. Maurice Bishop 97200 FORT DE FRANCETél : 05 96 39 47 17 [email protected]
LIMOGESYvon MARTIN 29 place Jourdan87000 LIMOGES Tél : 05 40 16 32 20 [email protected]
AMIENSJérémy DA COSTA & Hugo MARQUILLY6 Rue Colbert - Bât. D80000 AMIENSTél : 03 22 92 00 [email protected]
BOURGESBenoît Plumel1 Rue Emile Deschamps18000 BOURGESTél : 02 48 20 02 02 [email protected]
DIJON Carine PROVOSTParc Valmy - 27, rue Elsa Triolet 21000 DIJONTél : 03 80 600 000 [email protected]
LA REUNIONThierry MICHEL11 Rue Jean Chatel97400 SAINT DENISTel : 02 62 97 48 [email protected]
LORIENTErwan Le ROUX24 Bd Franchet d’Esperey 56100 LORIENTTél : 02 97 82 40 40 [email protected]
ANGERSFatima BELLAGRA1 Place André Leroy 49000 ANGERSTél : 02 41 31 31 31 [email protected]
BRESTErwan LE ROUX21, rue de Lyon29200 BRESTTél : 02 98 46 28 14 [email protected]
FONTAINEBLEAU / MELUNMarc ARDILLY3 Rue Grande77300 FONTAINEBLEAUTel : 01 64 22 35 [email protected]
LA ROCHELLEGilles DESVALLOIS40 rue chaudrier - BP 100417087 LA ROCHELLE Cedex 2Tél : 05 46 41 48 48 [email protected]
LYONBrice Robert 15 rue Bossuet 69006 LyonTél : 04 72 83 08 [email protected]
ANGOULEME / PÉRIGUEUXPatrick LA GUERCHE23 place des Boissières 16000 ANGOULEMETél : 05 45 94 61 [email protected]
CAENErwan DAVID39 Rue Saint Sauveur14000 CAENTél :02 31 15 60 00 [email protected]
FREJUSSophie BODINPôle d’Excellence Jean Louis – 76 Via Nova 83600 FréjusTél : 04 94 40 66 66 aloydvar@directoire-#nance.fr
LAVALJoël GASDON52 bis, avenue de Chanzy53000 LAVALTél : 02 43 64 32 32 [email protected]
MARSEILLE / TOULONHelen SHACKLETON513/515 Avenue du Prado 13008 MARSEILLETél : 04 42 72 17 [email protected]
AVIGNONBertrand FILLIETTE135 Av. Pierre Sémard - MIN. Bât D284000 AVIGNONTél : 04 90 25 25 00 [email protected]
CHALON SUR SAONEOlivia SAUVAT-CORMIER33 avenue Monnot 71 100 CHALON SUR SAONETél : 03 85 41 42 00 [email protected]
GRENOBLE / ANNECYGuillaume WOUTAZ 4 Rue de l’Octant38130 ECHIROLLESTél : 04 76 43 15 15 [email protected]
LE HAVREPascal PIT82 Avenue Foch 76600 LE HAVRETél : 02 35 42 32 00 [email protected]
MONTPELLIERMichel PEINADOImmeuble Olympie – Parc Eurêka34000 MONTPELLIERTél : 04 67 20 00 00 [email protected]
BIARRITZVéronique ROUX & Patricia VIDAL38 rue Gambetta 64200 BIARRITZTél : 05 59 22 09 [email protected]
CHARTRESAlexandre ROS4, avenue Maurice Maunoury - BP 12728000 CHARTRESTél : 02 37 88 10 10 [email protected]
LA GUADELOUPEChristophe BEUNAICHEImmeuble Le Forum - Avenue Ferdinand Forest97122 BAIE MAHAULTTél : 05 90 25 62 [email protected]
LE MANSBenoît Plumel & François BOILLE39 Boulevard Demorieux - Bât. Epsilon72100 LE MANSTél : 02 43 28 11 11 [email protected]
NANCYJean-Marc GILSON« Le Carré Rive Gauche »14 Bd du 21ème Régiment d’Aviation 54000 NANCYTél : 03 83 36 78 26 - [email protected]
BLOIS / CHATEAUROUXBenoît PlumelLe Victoria - 23 Rue de la Vallée Maillard BP 90708 - 41000 BLOISTél : 02 54 74 08 88 [email protected]
CLERMONT FERRANDCristelle FENET17, rue Jean Claret - La Pardieu 63 000 CLERMONT FERRANDTél : 04 73 43 41 42 [email protected]
LA GUYANEChristophe BEUNAICHE5 avenue Louis Pasteur 97300 CAYENNETél : 05 94 25 19 [email protected]
LILLEBenoït TIROTParc du pont royal – Bât A 251, av. du bois - BP 60159 59832 LAMBERSART CedexTél : 03 20 30 38 38 lille @arthur-loyd.com
NANTESYvan QUILLECImmeuble Arbor Jovis - 3 boulevard du Zénith44800 Saint HerblainTél : 02 40 74 74 74 [email protected]
70
NICE-SOPHIA ANTIPOLISEmmanuel MENARDDrakkar – 2405 route des Dolines 06560 SOPHIA ANTIPOLISTél : 04 93 654 855 [email protected]
REIMSSébastien PHILIPPE18 Rue Tronsson Ducoudray 51100 REIMSTél : 03 26 77 05 05 [email protected]
NÎMES Bertrand FILLIETTEImmeuble l’Axiome - 150 Rue Louis Landi - BP 2003030023 NÎMES Cedex 1Tél : 04 66 23 11 55 [email protected]
RENNESAndréa DENIEUL119 Boulevard de Verdun 35000 RENNESTél : 02 99 87 01 01 [email protected]
TROYESMarie-Christine LECORCHE25 Avenue du Major Général Georges Vanier10000 TROYESTel : 03 25 40 99 99 [email protected]
ORLEANSVirginie SIRIEX-GUILLARD81, boulevard Alexandre Martin 45000 ORLEANSTél : 02 38 62 51 00 [email protected]
ROUENNadia THORELParc de la Vatine - 2 Bis Avenue Georges CharpakBP 195 - 76130 MONT SAINT AIGNANTél : 02 35 600 [email protected]
VALENCIENNESFrançois BRETON1, Rue Sénateur Girard 59300 VALENCIENNESTél : 03 27 28 24 24 [email protected]
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