l'essentiel des marchés fonciers ruraux en 2015

L’essentieldes marchésfonciers rurauxen 2015

mai 2016

S Y N T H È S E

Connaître les dynamiques des marchés fonciers ruraux pour ménager les territoires

Pourquoi une étude des marchés fonciers ruraux ?Les Safer ont, dans le cadre même de leur mission de service public, à assurer la transparence des marchés fonciers ruraux. Chaque année, elles en produisent une analyse.

Comment ?Les Safer sont informées par les notaires des projets de vente qu’ils traitent. C’est une obligation légale et réglementaire. Elles analysent les données qui leur sont transmises et éditent le magazine Le prix des terres *.

Quoi ? Qui ?Les évolutions du marché, les flux et les dynamiques territoriales en jeu sont suivis à partir de la connaissance des ventes des biens agricoles et ruraux (forêts, vignes, terres et prés, bâti agricole ou rural), des prix, des vendeurs et surtout des acquéreurs.

Une connaissance unique des marchés fonciers rurauxDepuis plus de 40 ans, les Safer ont mis en place des observatoires des marchés agricoles et ruraux. Depuis 2014, le groupe Safer a décidé de mieux valoriser cette connaissance unique. C’est la raison de cette édition de synthèse du magazine Le prix des terres. Elle est destinée aux décideurs et acteurs du territoire afin qu’ils disposent de données les aidant à la mise en place de politiques d’aménagement des territoires adaptées.

* L’étude Le prix des terres est réalisée avec le concours des Safer, de Terres d’Europe-Scafr, bureau d’études du groupe Safer, du Service de la statistique et de la prospective (SSP) du Ministère en charge de l’agriculture et du service communication de la FNSafer.

2 - le prix des terres - L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2015

Suite à l’année internationale de l’agriculture familiale de 2014, le Comité économique et social européen (CESE) a attiré l’attention sur « l’accaparement des terres en Europe » qui, selon lui, constitue une menace imminente pour l’agriculture familiale. Aussi, le CESE « estime nécessaire d’élaborer, tant au niveau des Etats membres qu’à l’échelle de l’Union européenne (UE), un modèle clair en matière de structures agricoles ». Il demande de préserver l’exploitation familiale dans toute l’UE, pour des raisons de sécurité alimentaire, d’attractivité des territoires, de localisation de la valeur ajoutée et de prise en compte de l’environnement. La Commission agriculture du Parlement européen s’est saisie du sujet.En France, des unités de production agricole regroupent désormais plusieurs exploitations. Des capitaux extérieurs à l’agriculture intègrent de grandes exploitations – viticoles et aussi d’autres spécialisations – et y développent le salariat. De plus en plus, des entreprises de travaux agricoles assurent la totalité des tâches de production et de gestion de l’exploitation, pour le compte de propriétaires. Aussi, la FNSafer rejoint les préoccupations des instances européennes. Elle entend bien continuer à œuvrer en faveur de l’agriculture familiale, où les décisions de gestion et le travail sont du ressort de la famille. Elle entend souligner l’importance de la régulation foncière pour un développement équilibré des exploitations agricoles.Dans la mesure où la politique agricole commune (PAC) a pour objet de soutenir le revenu de ceux qui travaillent dans l’agriculture, elle doit prendre en considération l’hétérogénéité des unités de production. A défaut, l’UE contribuerait plus à rémunérer le capital des grandes exploitations que les travailleurs agricoles. La PAC, première politique européenne, ne tiendra pas si, par exemple dans le secteur des grandes cultures, des exploitations de plus de 1 000 ha « jouent » dans la même cour que des exploitations d’une centaine d’hectares.

« Régulons pour notre souveraineté alimentaire »

Emmanuel HYEST Président de la Fédération Nationale des Safer

le prix des terres - L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2015 - 3

Entre 1995 et 2010,dans l’UE à 15 :

• Les exploitationsagricoles individuelles réduitesd’1/3ª4,9 millions

• Les exploitationsnon individuelles multipliéespar 3ª300 000


La concentration des terres

s’accélère

L’installation et l’agrandissement

se font de moins en moins

par l’achat de terres

� Vers des unités agricoles à salariés

� Un marché de plus en plus exclusif

Développement de grandes

exploitations sociétaires

Recours croissant

à des entreprises

de travaux agricoles

Recul progressif

des exploitations

familiales

Les grandes

Le paysage agricole français en mutation


� Des structures d’exploitations européennes hétérogènes

� Des tendances communes

Augmentation du nombre

d’exploitations

sociétaires à salariés

Arrivée de nouveaux

acteurs fragilisant

la souveraineté

alimentaire de l’Europe

Concentration des terres

favorisée par la PAC

PAC

tendances

L’Europe elle aussi concernée


Les marchés agricolesLe marché

des terres et présLe marché des vignes

Le marché des forêts Le marché des maisons à la campagne

Le marché destiné à l’urbanisation

Le marché des espaces résidentiels et de loisirs

non bâtis

Anciens corps de ferme ou bâtis agricoles quittant l’usage agricole.

Tous les biens à dominante forestière qui n’ont pas vocation à être urbanisés.

Biens acquis dans une perspective d’exploitation agricole. Le marché des terres et prés comprend également deux autres catégories de biens, qui sont exclues du calcul du prix des terres et prés :

� les cultures spéciales : maraîchage, cultures légumières, horticulture, pépinières, tunnels et serres, marais salants, parcs à huîtres, vergers, etc.

� les biens mixtes : biens comprenant plusieurs natures de cultures

Terrains d’origine agricole, destinés à l’urbanisation, non viabilisés : logements, équipements collectifs, infrastructures…

Espaces soustraits de l’agriculture mais pas imperméabilisés, par exemple : étang ou prairie de loisirs, terrain pour agrandissement privatif.

Les marchés fonciers ruraux

Le marché des terres et présQuel volume ?

DéfinitionIl comprend 2 sous-marchés :

� les biens libres

� les biens loués

bâtisounon bâtis

La hausse se poursuit, mais le niveau du marché reste en deçà de celui d’avant la crise de 2008.

Conjoncture 2015 : un marché en progression

+ 5,3 % 75 000 transactions+ 6,2 % 342 000 hectares+ 8,1 % 3,5 milliards d’euros

Quels prix moyens ?

Qui achète ?

Terres et prés libres non bâtis

Dans les zones de grandes cultures :7 230 €/haDans les zones d’élevage bovin :4 500 €/ha

Terres et prés loués non bâtis

Dans les zones de grandes cultures : 5 720 €/haDans les zones d’élevage bovin : 3 580 €/ha


Sur le long terme

Le marché des biens loués progresse, en parallèle du développement du fermage, qui concerne désormais plus de 60 % des terres agricoles (a).En 2015, le marché des biens loués représente 55 % des surfaces vendues. Avec 187 000 ha, il excède de 20 % les 156 000 ha échangés sur le marché des biens libres.

La tendance à la hausse des prix se poursuit, mais à un rythme moins soutenu que les années précédentes, sauf dans le secteur des grandes cultures.

55 %

45 % biens loués

biens libres

(a) SSP, Recensement agricole 2010.

Sur le marché des biens libres Sur le marché des biens loués

agriculteurs personnes physiques

agriculteurspersonnes physiques

fermiers en place

sociétés d’exploitation et sociétés de portage (GFA et SCI agricoles)

sociétés d’exploitation fermiers en place

et sociétés de portage (GFA et SCI agricoles)

1995 2008 1999 19992015 2015 2015 201560 % 9 % 73 % 4 %50 % 14 % 63 % 9 %

6 010 €/ha + 1,6 % 4 470 €/ha + 1,4 %

en pourcentage des surfaces en pourcentage des surfaces

M A R C H É D E S V I G N E SE X P O R T

Moins d’exportations mais mieux valorisées :

• Redressement des exportations de Cognac : + 9 % en volume, + 20 % en valeur, vers la Chine et l’Amérique du Nord principalement

• Les exportations de Champagne poursuivent leur hausse : + 5 % en volume, + 12 % en valeur

Le marché des vignes


Un marché qui marque le pas en nombre de transactions, mais est toujours en hausse en surface et en valeur :

- 1,9 % 9 200 transactions+ 2,1 % 16 300 hectares+ 2,1 % 804 millions d’euros

Une récolte en hausse par rapport à 2014 : + 2 %

Quel volume ?

Vignes à eaux-de-vie AOP(Cognac, Armagnac)

Prix en hausse dans tous les bassins viticoles, notamment en Corse (+ 16,7 %)

Vignes hors AOP(Vins de consommation

courante)

Champagne : + 1,8 %Hors Champagne : + 4,6 % (seul le bassin Alsace-Est en recul : - 5,4 %)

Vignes AOP

Quels prix moyens ?

Qui achète ?

Quel contexte ?Des stocks stables

Quelle particularité ?La part des surfaces vendues occupées progresse, à 29 %, alors qu’en 1993 elle était de 16 %.

Des surfaces vendues proches du record de 2008

• La reprise se poursuit en Languedoc-Roussillon

• Baisse des transactions en Champagne, après deux années de forte progression

• Sommet atteint en valeur en Charentes-Cognac

personnes physiques

fermiers en place

Progression pour les 3 types de vignes

Les agriculteurs en hausse Les coopératives et structures de négoce s’intéressent toujours plus au marché

sociétés d’exploitation et sociétés de portage (GFA et SCI agricoles)

140 500 €/ha+ 3 % 42 700 €/ha

+ 4,1 % 13 100 €/ha

+ 3,1 %

Le marché des forêts


Quels prix moyens ?

Qui achète ?

Quoi ?

DéfinitionIl comprend tous les biens à dominante forestière qui n’ont pas vocation à être urbanisés.L’étude du marché des forêts est réalisée par Terres d’Europe-Scafr en partenariat avec la Société Forestière de la Caisse des Dépôts à partir des données Safer.

16 040 transactions : + 6,4 % du fait des transactions de biens de 1 à 10 ha109 300 ha échangés : - 3,4 % du fait de la contraction du marché des forêts de plus de 100 ha

Grande diversité régionale

1 166 millions d’euros, hausse de 6,5 %, due pour 1/4 aux biens non bâtis et pour 3/4 aux biens bâtis

Un marché animé malgré une baisse des surfaces échangées

Une valeur en hausse

Quel contexte ?

1particuliers

non agriculteurs

Surfaces acquises en hausse

3agriculteurs

personnes physiques

Surfaces acquises quasi stables

2personnes

morales privées (agricoles, forestières ou non agricoles)

Moins actives

Depuis 2000, la progression du prix serait à relier à la hausse du prix des terres agricoles, elle-même influencée par la baisse des taux d’intérêt, plutôt que par le prix du bois dont la volatilité relative a peu d’impact.

Bois de - de 10 ha

Forêts de + de 100 ha

Un marché animé par la recherche de bois de chauffage

Un marché au plus bas : rétention des propriétaires préférant conserver leur patrimoine, considéré comme une valeur refuge depuis la crise économique de 2008

+ 4 % - 2 %

4 040 €/ha+ 2,8 %

- 15 %

Nord-Bassin parisien : 6 070 €/haOuest :

5 230 €/ha

Est : 4 630 €/ha

Sud-Ouest : 2 600 €/ha

Massif Central : 2 490 €/ha

Alpes-Méditerranée-Pyrénées : 3 600 €/ha

Quel volume ?


particuliers

Acquéreurs résidant à l’étranger : 7,3 % des acquisitions Retour des résidents britanniques du fait de la hausse de leur pouvoir d’achat

Rajeunissement des acquéreurs :

âge moyen43 ans et 10 mois

Un marché essentiellement local : les 2/3 des acquéreurs vivent dans le département du bien qu’ils achètent.

acquéreurs

Espaces résidentielsattractifs

Le marché des maisons à la campagne

Quel prix moyen ?

Qui achète ?

Où ?

DéfinitionAncien corps de ferme ou bâti agricole vendu avec un terrain de moins de 5 ha et quittant l’usage agricole

Une rupture dans la série des données

Une augmentation de 40 % du nombre de transactions, conséquence de la Loi d’avenir qui élargit le champ des ventes de biens ruraux notifiables et introduit une sanction aux notaires pour défaut de notification à la Safer, dans l’objectif de renforcer la transparence du marché.

Quel contexte ?

acquéreurs

Quelle particularité ?

Une conjoncture peu porteuse depuis 2008

Un pouvoir d’achat des ménages en baisse

161 700 €

Résidences principales Résidences secondaires ou de retraite

AgglomérationsZones d’emploi

- de35 ans

+ de50 ans


kilomètres

Le marché de l’urbanisation

DéfinitionTerrains d’origine agricole, destinés à l’urbanisation, non viabilisés : logements, équipements collectifs, infrastructures…

Quel volume ?

Quel contexte ?

Quelle particularité ?

Qui achète ?

Après 7 années de baisse, nouvelle hausse des surfaces échangées

30 650 opérations (+ 3,8 %)23 300 ha (+ 5,9 %)3,7 milliards d’euros (+ 10,1 %)

Reprise du marché des particuliers

Quel prix moyen ?

secteur public

Légère hausse des acquisitions en fin d’année

personnes morales privées

+ 10 % d’acquisitions au second semestre

particuliers

Reprisedes acquisitions

Effet urbain : le prix au m² et la valeur des lots diminuent avec l’éloignement des centres urbains et du littoral

%Taux d’intérêt bas =

+ 12 %

Terrains de moins de 1 ha acquis par des particuliers :

Première baisse du prix du lot depuis plus de 20 ans72 700 euros le lot

- 1 %

le prix des terres - L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2015 Conception : Fabienne Marion, responsable de la communication FNSafer. Rédaction : Fabienne Marion, Robert Levesque, directeur de Terres d’Europe-Scafr, bureau d’études du groupe Safer, Loïc Jégouzo, Charlotte Lécuyer, Maxence Melin, ingénieurs d’études, avec le concours de Fatima Bessedik et Guillaume Pathier, Terres d’Europe-Scafr, et Delphine Golfier, chargée de communication FNSafer.Conception et réalisation graphique : Isabella Marques Design.Crédits photos : ©Fotolia.com-PhilippeDevanne, ©Fotolia.com-Dickov.

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