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D é c e m b r e 2 0 1 5 N°9

L’actualité des sociétés

d’investissement

immobilier cotées

Les SIIC des entreprises

engagées

SIIC+ I Décembre 2015 1

1

Organisateur Partenaire officiel Avec le soutien de Partenaires

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Du 30 novembre au 11 décembre 2015, la France accueille la plus large réunion internationale de son histoire, la 21e Conférence des Nations unies sur les

changements climatiques.

On m’interroge souvent, puisque je la préside, sur les condi-tions qui permettraient de considérer que la Conférence de Paris est un succès. J’en vois au moins trois.

D’abord, nous devons parvenir à un accord ambitieux, ce qui signifie un accord permettant de limiter effectivement le réchauffement climatique d’ici 2100 à 2 degrés ou, si possible, 1,5 degré.

L’objectif n’est pas d’adopter une simple déclaration poli-tique. Nous devrons en particulier renforcer le mécanisme de

suivi des engagements pris par les pays. C’est ce dont nous sommes convenus avec la Chine lors d’un voyage récent à Pékin.

Enfin, cet accord doit être accom-pagné des moyens financiers et technologiques permettant sa mise en œuvre. Les pays du Nord ont promis en 2009 à Copen-hague de consacrer aux pays du Sud 100 milliards de dollars annuels en 2020 pour le climat. Cette promesse doit être tenue car elle est la clé de la solidarité, condition indispensable pour espérer un accord à Paris.

Pour parvenir à ce succès, nous avons besoin de la mobilisation de tous. Celle, bien sûr, des chefs d’Etat et de gouvernement, des ministres et de leurs négociateurs. Mais aussi celle de l’ensemble

des acteurs non étatiques : entreprises, investisseurs, villes, régions, ONG, syndicats. Tous peuvent être des acteurs du changement. Certains sont en avance sur les gouver-nements et peuvent les pousser à aller plus loin et plus vite.

C’est pourquoi nous avons souhaité que la Conférence de Paris réserve une place importante à ces acteurs. C’est l’objectif du Plan d’actions Lima-Paris. En pratique, nous mettons à disposition une plateforme dite NAZCA permettant aux acteurs non gouvernementaux de prendre des engagements et d’échanger leurs bonnes pratiques.

Le secteur du bâtiment et de l’immobilier représente plus de 20% des émissions de gaz à effet de serre en France. Les efforts engagés en faveur de l’efficacité énergé-tique ont permis de réduire les émissions depuis plusieurs années. C’est l’un des secteurs où la perspective d’un modèle zéro carbone peut devenir le plus rapidement une réalité. J’en ai pris la pleine mesure en inaugurant en mars dernier le plus grand immeuble de bureaux à énergie positive de France.

J’appelle donc toutes les entreprises du secteur immobilier à amplifier leurs efforts pour réduire leurs émissions de carbone et à prendre des engagements individuels ou collectifs ambitieux d’ici la Conférence de Paris. Les engagements les plus marquants y seront mis en valeur.

Les entreprises qui prennent le tournant sont et seront en avance sur leurs concurrents, en même temps qu’elles rempliront leur devoir à l’égard de la planète

L’enjeu climatique, puisqu’il nous concerne tous, requiert l’engagement de tous.

Retrouvez nous sur le web www.fsif.fr

SIIC+ MagazineResponsable de la communication et de la coordination FSIF :Anne-Gaëlle Marie-Hubert Tél. : 01 44 90 82 30 - 06 34 08 32 31 E-mail :anne.gaelle.marie.hubert@gmail.com

Directeur de la publication Jean-Michel Arnaud jean-michel.arnaud@labecedaire.fr

Directeur de la rédaction Dorian Kelberg dorian.kelberg@wanadoo.fr

Responsable d’édition Cyril Lalo cyril.lalo@labecedaire.fr

Rédaction en chef Marianne Lagrange atghostwriter@gmail.com

Secrétariat de rédaction Agnès Simon

Direction artistique Caroline Dosseville caroline.dosseville@labecedaire.fr

Conception graphique et réalisation Estelle Menou estelle.menou@labecedaire.fr

Ont collaboré et participé Pierre Schœffler, Philippe Pelletier,Manuelle Gautrand,Denis Fançois,Bernard Michel,Philippe Le Trung, Christophe Tricaud

Crédit photos Edito : Laurent Fabius - © MAEDI Couverture : © www.cop21.gouv.fr

Le magazine est édité par L’Abécédaire des Institutions 4, avenue Victor Hugo - 75016 Paris Tél. : 01 53 64 50 20 - Fax : 01 53 64 50 21 E-mail : labecedaire@labecedaire.fr www.labecedaire.fr

Imprimé par Espace Grafic en Espagne Numéro 9 - Décembre 2015

Laurent FabiusMinistre des Affaires étrangères et du Développement international

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SIIC+ I Décembre 2015 3

L’éDItORIAL1 Laurent Fabius : ministre des Affaires étrangères

et du Développement international

LeS éChOS DeS SIIC 4 Agenda, news5 Nominations : la vie du management au sein des SIIC6 Les SIIC dans la presse, à lire

RôLe éCOnOMIque DeS SIIC

7 Les SIIC, une success story française

8 La multitude des taxes en Ile-de-France rend difficilement compréhensible l’ensemble du dispositif

DeS entRepRISeS et DeS hOMMeS

11 Philippe Depoux, un spécialiste averti de l’immobilier

12 Marco Simonetti, le plus français des Italiens

13 Jacques Ehrmann, l’« intrapreneur » du commerce

DOSSIeR - LeS SIIC et LA COp21

14 Les SIIC toujours aussi impliquées dans l’économie française

14 Questions à… Geoffroy Schmitt et Bruno Lunghi, associés chez PwC et PwC Société d’Avocats

16 La COP21, un marqueur pour l’économie immobilière

17 L’association BBCA sur les rails avec son label17 Plusieurs SIIC s’engagent pour le climat à Paris18 New Wind R&D, la start-up que les SIIC s’arrachent

19 Gecina : une conviction vers une filière décarbonée21 Unibail-Rodamco : préparer l’avenir, développer

durablement22 Frey : le pionnier du commerce Vert

23 Altarea Cogedim met le cap sur la COP2124 COP21, Affine agit sur trois leviers25 Foncière des Régions : de la transition énergétique

à la transition économique

26 Icade, « donner vie à la ville durable et responsable »27 SFL : un acteur aux fortes convictions environnementales

28 Repenser la ville pour s’adapter aux changements30 La RICS et le Comité de la Charte de l’Expertise

apportent des clarifications sur la valorisation des actifs pour les foncières cotées

InnOVAtIOn

31 La FSIF se dote d’une Commission innovation

32 Icade : La Maison des start-up, le premier incubateur dédié à l’innovation immobilière

10 AnS De tROphéeS DeS SIIC33 Les Trophées des SIIC fêtent leurs dix ans

34 Un jury de choix pour cette dixième édition35 Nominés dans la catégorie Small et mid Caps36 Nominés dans la catégorie Ville et Avenir

InFO ReItS

38 Les REITs US : quelles leçons pour le secteur français ?

Le bILLet De pIeRRepApIeR

40 Pour les SIIC, c’est la COP21 d’abord

p1Laurent FabiusMinistre des Affaires étrangères et du Développement international

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46 rue de Rome - 75008 Paris Tél : 01 44 90 82 30 - Fax : 01 44 90 82 36 - E-mail : fsif08@wanadoo.fr

www.fsif.fr

FÉDÉRATION DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET FONCIÈRES

ADHÉRENTS FSIF : AFFINE R.E.*, ALLIANZ, ALTAREA COGEDIM*, ANF IMMOBILIER*, ARGAN*, AXA REIM FRANCE, CARREFOUR PROPERTY DEVELOPMENT, CBO TERRITORIA, CEGEREAL*, COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, EUROCOMMERCIAL PROPERTIES*, EUROSIC*, FDL*, FONCIERE ATLAND*, FONCIERE DES 6e et 7e ARRONDISSEMENTS DE PARIS*, FONCIERE DES MURS*, FONCIERE DES REGIONS*, FONCIERE INEA*, FREY*, GECINA*, GENERALI, GROUPAMA IMMOBILIER,

HAMMERSON FRANCE*, ICADE*, IVANHOE CAMBRIDGE, KLEPIERRE*, MERCIALYS*, PAREF*, PATRIMOINE ET COMMERCE*, POSTE IMMO, PROUDREED, SA FONCIERE DE LUTECE, SAS GROUPE ARCANGE, SEGRO FRANCE*, SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL*, SOCIETE FONCIERE LYONNAISE*, SOFILO, UNIBAIL-RODAMCO*, VALUTIQ, VASTNED RETAIL*, WERELDHAVE*, ZÜBLIN IMMOBILIERE FRANCE*

La FSIF compte comme adhérents les sociétés ayant la plus forte capitalisation dans le secteur immobilier à la Bourse de Paris (dont la quasi-totalité de la capitalisation boursière du compartiment des foncières cotées, SIIC et non-SIIC). Mais également des sociétés foncières privées, des sociétés d’économie mixte immobilières, des compagnies d’asset management et des filiales françaises de sociétés d’investissement immobilier étrangères.

Ses objectifs

Etudie, promeut et représente les intérêts collectifs et professionnels de ses adhérents Recherche et applique tous les moyens propres à les favoriser Plus largement, la FSIF assiste les adhérents sur tout sujet les intéressant directement ou indirectement

*Sociétés ayant opté pour les statuts des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)L’Abé

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p14Les SIIC toujours aussi impliquées dans l’économie française

p32Icade : La Maison des start-up, le premier incubateur dédié à l’innovation immobilière

p31Les Trophées des SIIC fêtent leurs dix ans

46 rue de Rome I 75008 Paris I Tél : 01 44 90 82 30 I Fax : 01 44 90 82 36 I E-mail : fsif08@wanadoo.fr I www.fsif.fr

28, Place de la Bourse - 75002 Paris

au Palais Brongniart

à 18h00à 18h00à 18h00à 18h00à 18h00à 18h00

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SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 20154 5

Les échos des sIIc Les échos des sIIc

> MAPIC, du 18 Au 20 noveMbre, à CAnneS Le Mapic rassemble plus de 8 400 participants internationaux, dont plus de 2 400 enseignes et 2 300 promoteurs. Durant trois jours d’expositions, de conférences et d’événements de networking, le MAPIC réunit tous les types d’immobilier de commerce : centres commerciaux, villes, magasins d’usine, zones de loisirs et de transit.

> CoLLoque AnnueL de L’InSTITuT PALLAdIo, 25 noveMbre, à PArIS Cette soirée, qui se tiendra au Collège des Bernardins, verra la passation de témoin entre Alain Juppé, maire de Bordeaux et président de Bordeaux Métropole, et Anne Hidalgo, maire de Paris, pour le parrainage du cycle annuel de l’institut. La programmation du cycle 2016 « La Ville de demain à l’ère de la responsabilité sociétale » y sera dévoilée

> SIMI, du 2 Au 4 déCeMbre, PALAIS deS CongrèS, à PArIS Le Salon de l’immobilier d’entreprise se tiendra à Paris en décembre. Le SIMI, facilitateur du marché de l’industrie immobilière, souhaite mettre en lumière les sociétés et autres industriels qui innovent. Les Trophées SIMI Nouveaux Usages. Immobilier tertiaire seront remis à cette occasion et regroupent deux catégories : « Services aux usagers » et « Produits/équipements innovants ».

> FMII, 18 FévrIer, PALAIS deS CongrèS, à PArIS Le Forum des métiers de l’immobilier réunit chaque année les professionnels des métiers de l’urbanisme, de la construction et de l’immobilier au sens large. Sont regroupés dans un même lieu sociétés, associations et organismes de formation afin de répondre aux étudiants et professionnels souhaitant s’informer sur les carrières et les métiers.

> MIPIM, du 15 Au 18 MArS, à CAnneS Le MIPIM, le plus grand marché international des professionnels de l’immobilier, réunit les acteurs les plus influents de tous les secteurs de l’immobilier (bureaux, résidentiel, commerces, santé, sport, logistique et industriel), offrant un accès inégalé aux plus grands projets de développement immobilier et aux sources de capitaux à l’international.

AgenDA I nOMInAtIOnS

La vie du management au sein des SIIC

newS

FonCIère deS régIonS LIvre L’IMMeubLe green CornerLa SIIC inaugure l’immeuble Green Corner qui totalise 20 800 m2 de bureaux neufs à Saint-Denis (93). Cette opération, lancée en 2013 et occupée à 70% par la Haute Autorité de Santé (HAS), se situe au pied de la gare RER B La Plaine-Stade de France. Après s’être positionnée dès 2010 sur ce terrain, c’est en 2013 que Foncière des Régions a lancé les travaux. Green Corner représente un investissement total de 88 millions d’euros pour Foncière des Régions. Il est doté d’une double certification HQE Excellent et BREEAM Very Good, ainsi que de la labellisation BBC-effinergie.

SoCIéTé de LA Tour eIFFeL Loue 1 800 M² de Son PArC eIFFeL d’orSAyLa société consolide le taux d’occupation de son parc Eiffel d’Orsay (qui atteint 97,55%) après la signature de près de 1 800 m2 de bureaux auprès de MMC Metal France et Art Fi. MMC Metal France a renouvelé sa présence dans le cadre d’un bail 3/6/9 pour une surface de 638 m2. De son côté, Art Fi a prorogé un bail de 483 m2 jusqu’en 2019 et signé pour une extension sur le parc dans un nouveau bâtiment d’une surface de 638 m2, dans le cadre d’un 3/6/9. Le parc Eiffel d’Orsay propose 17 500 m2 de bureaux répartis sur seize bâtiments, désormais presque totalement occupés.

unIbAIL-rodAMCo réCoMPenSé PAr PIerre-PAPIerLe prix de l’innovation de la Pierre-papier a récompensé Unibail-Rodamco pour son emprunt à taux actuariel brut négatif émis en avril 2015, représentée par Fabrice Mouchel, Directeur Général adjoint finance du groupe Unibail-Rodamco, et La Française REIM avec la SCPI LFP Europimmo, représentée par Christophe Inizian, Directeur Commercial de La Française REIM.

TwenTyTwo reAL eSTATe eT MASSenA PArTnerS enTrenT Chez zübLInZüblin Immobilière France et Züblin Immobilien Holding AG, son actionnaire majoritaire actuel,

ont signé un accord d’investissement en vertu duquel des véhicules d’investissement conseillés et affiliés à TwentyTwo Real Estate et Massena Partners souscriraient deux émissions, d’un montant total de 32,3 millions d’euros. Cela permettrait de renforcer de manière significative la situation financière de Züblin Immobilière France et de couvrir ses besoins de financement au cours des trente prochains mois, tout en réduisant son endettement bancaire. A la suite de ces opérations, les investisseurs deviendraient les nouveaux actionnaires de référence et détiendraient 50,1% du capital social et des droits de vote de Züblin Immobilière France sur une base non diluée (74,3% sur une base entièrement diluée).

euroSIC LAnCe une éMISSIon d’obLIgATIonSEurosic a lancé l’émission d’obligations subordonnées remboursables en actions (OSRA) d’un montant total maximum de 302,5 millions d’euros avec maintien du droit préférentiel de souscription. Les quatre principaux actionnaires de la société, le Groupe Batipart, SGAM Covéa, Groupe Crédit Agricole Assurances et ACM Vie Mutuelle, se sont déjà engagés à souscrire à cette opération à hauteur de 302,3 millions d’euros.

geCInA SIgne deux ProMeSSeS de venTeGecina vient de signer avec un investisseur institutionnel français une promesse de vente pour près de 95,5 millions d’euros portant sur l’immeuble Newside, développant 18 000 m2 à la Garenne-Colombes. Le groupe vient également de signer une promesse de vente avec la SCPI Efimmo, gérée par Sofidy, portant sur un actif mixte de bureaux et de commerces dans le 14e arrondissement de Paris. Newside, situé à proximité de la Défense, est entièrement loué à Technip France SA. SCPI Efimmo, gérée par Sofidy, portant sur un actif mixte de bureaux et de commerces d’environ 3 000 m2, est situé au 11 boulevard Brune dans le 14e arrondissement de Paris. Le montant de la transaction s’élève à près de 16,8 millions d’euros.

nAThALIe PALLAdITCheFF devIenT AdMInISTrATrICe de geCInA

Sur proposition du concert formé d’Ivan-hoé Cambridge et de The Blackstone Group et après avis du comité de gouvernance, nominations et rémunérations, le conseil d’administration vient de nommer par cooptation Nathalie Palladitcheff en tant qu’Administratrice en remplacement d’Anthony Myers, démissionnaire. Cette nomination porte le pourcentage de femmes au sein du conseil d’administration à 50%. Nathalie Palladitcheff, Vice-Présidente exécutive en charge des finances chez Ivanhoé Cambridge, mettra au service de Gecina son expérience reconnue auprès de grandes sociétés immobilières publiques et privées. Ivanhoé Cambridge aura doré-navant trois postes au conseil de Gecina avec Meka Brunel, Vice-Présidente exé-cutive Europe, et Claude Gendron, Vice-Président exécutif affaires juridiques et chef du contentieux.

erIC dAMIron devIenT Le nouveAu dIreCTeur générAL de wereLdhAve en FrAnCe

Wereldhave annonce la nomination d’Eric Damiron en qualité de Directeur Général France depuis le 1er juin. Il sera responsable de l’ensemble des activités de Wereldhave en France. Il était auparavant chez Klépierre où il était Président Directeur Général (CEO) de Corio France. Eric Damiron va apporter à Wereldhave France une forte expérience en immobilier commercial et en retail acquise chez Hammerson, Nuggets (Groupe Hachette) et au Bon Marché (Groupe LVMH). Il prend la suite de Michel Janet qui a dirigé les activités françaises de Wereldhave pendant plus de vingt ans. Et continuera à piloter, à temps partiel, le développement de l’activité « bureaux » dans les prochains mois.

ghISLAIne SeguIn noMMée dIreCTrICe générALe AdjoInTe d’AnF IMMobILIer Le Conseil de surveillance d’ANF Immobilier a promu Ghislaine

Seguin en tant que Directrice Générale adjointe. Celle-ci est par ailleurs l’un des deux membres du directoire d’ANF Immobilier. Ghislaine Seguin a débuté son parcours professionnel dans la promotion immobilière chez Pierre et Vacances, puis chez GRC. Elle avait rejoint AGF Allianz Immobilier en 1993 en tant que chargée de mission aux investissements, puis en charge des arbitrages et des participations immobilières, avant de rejoindre ING Real Estate Development en tant que Directrice adjointe du développement. Elle était depuis 2008 Directrice immobilier d’ANF Immobilier, dont elle dirige le développement, l’asset management et la gestion du patrimoine.

FrédérIC MAMAn rejoInT eurAzeo PATrIMoIne

Frédéric Maman vient renforcer l’équipe d’Eurazeo Patrimoine, pôle immobilier d’Eurazeo, en tant que Directeur. Il a été responsable des investissements et Directeur chez Awon Asset Mana-gement, société de conseil assurant l’asset management et la conduite d’investissements opportunistes pour différents fonds de private equity (Soros Real Estate, Merrill Lynch, AIG FPF), puis pour le compte de la Socié-té de la Tour Eiffel. Il en était devenu Directeur Général en 2007. Frédéric Maman avait débuté sa carrière en 1992 chez Barclays Bank en tant qu’analyste crédit, puis Directeur d’agence, avant d’être nommé chargé d’affaires au sein du consortium de réalisation des actifs immobiliers du Crédit Lyonnais en 1996.

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A compter du 1er janvier 2016, Fran-çois Trausch est nommé CEO d’Allianz Real Estate. Il succède à Olivier Piani, qui quittera ses fonctions à la fin de l’année 2015, et sera basé à Paris. François Trausch était CEO pour l’Asie-Pacifique de GE Capital Real Estate depuis 2010. Il s’occupait des activi-tés d’investissement, de financement et de portfolio pour la zone Asie-Pa-cifique, après avoir déjà passé quinze ans dans la société. Auparavant, il a été chez Tishman Speyer à New York et Berlin et chez Goldman Sachs à Londres.

bArbArA KorenIouguIne noMMée Ceo d’ALLIAnz reAL eSTATe FrAnCe

Allianz Real Estate a annoncé la nomi-nation de Barbara Koreniouguine, 48 ans, au poste de CEO d’Allianz Real Estate France. Elle pilote les activités

d’Allianz Real Estate en France, en Bel-gique et aux Pays-Bas. Rattachée à Oli-vier Piani, elle est membre du comité exécutif d’Allianz Real Estate. Barbara Koreniouguine succède à Olivier Wigniolle, devenu Directeur Général d’Icade. Elle a passé les six dernières années chez BNP Paribas Real Estate où elle a occu-pé plusieurs postes à responsabilité au sein de la banque avant de devenir membre du directoire et Directrice Géné-rale déléguée de BNP Paribas Real Estate. Elle était auparavant Directrice Générale d’Icade Tertial. Barbara Koreniouguine est aussi Présidente du Cercle des Femmes de l’Immobilier. Elle est diplômée de l’ESSCA d’Angers et titulaire d’un DESS d’urbanisme et d’aménagement de l’IEP de Paris.

SIIC+ I Décembre 2015 7SIIC+ I Décembre 20156

Les échos des sIIc RôLe économIque des sIIc

LeS SIIC DAnS LA pReSSe Les SIIC, une success story française

Les sociétés foncières entre finance et ville durable

La finance est entrée dans la production urbaine de manière multiforme. Que ce soit dans la gestion des opérations immobilières, les produits financiers, la titrisation des actifs, les produits dérivés, l’externalisation de l’immobilier d’entreprise, etc. Les sommes en jeu dans les opérations urbaines sont énormes, et doivent dorénavant prendre en compte

les impératifs de développement durable énoncés lors du Grenelle de l’environnement. Dans ce contexte de financiarisation et de développement durable, les sociétés foncières, acteurs urbains de premier plan, sont le point d’observation proposé dans cet ouvrage.

>>> Auteur : Cyril Boisnier - Editions : L’Harmattan

A LIRe

Le développement durable, une affaire d’entrepreneurs

« Le développement durable ne se décrète pas. C’est une dynamique collective qui a juste besoin de repères pour faire converger les énergies. Ne l’enfermons pas dans un cadre trop formalisé qui compromettrait le besoin d’innovation qu’il réclame. Et de l’innovation il en faut pour trouver de nouveaux modèles de développement pour l’humanité, puisque l’ancien « croissez et multipliez » ne peut plus

être prolongé. Le développement durable est l’aventure humaine du XXIe siècle. Elle peut faire peur aux conservateurs, mais quelle perspective enthousiasmante pour tous ceux qui veulent « marquer leur époque » ! C’est une affaire d’entrepreneurs, au sens de l’esprit d’entreprise et du goût de l’innovation. Elle est déjà en marche, notamment dans le domaine de la construction et de l’aménagement, et dans bien d’autres qui illustrent cet ouvrage avec des éclairages convaincants et des solutions concrètes ».

>>> Auteur : Dominique Bidou - Editions : PC

> FonCIère Investir - JDF, 19 septembre 2015 I Une corrélation boursière flagrante

> unIbAIL-rodAMCo Agefi Hebdo, 17-23 septembre 2015I Grand prix du gouvernement d’entreprise 2015 et prix « fonctionnement des organes sociaux »

> LeS FonCIèreS Investir - JDF, 8 août 2015 I Elles sortent gagnantes d’une longue course au rendement

> ALTAréA Investir - Le Journal des Finances, 29 août 2015 I La foncière se sépare enfin de Rue du Commerce

> KLéPIerre Le Revenu, 7-27 août 2015 I Hausse des perspectives

> KLéPIerre Investir - JDF, 1er août 2015 I En grande forme après sa fusion avec Corio

> FonCIère deS régIonS Le Revenu, 31 juillet-6 août 2015 I Conquérante

> ICAde Le Revenu, 31 juillet-6 août 2015 I Bientôt un nouveau plan

> geCInA Le Revenu, 31 juillet-6 août 2015 I Prête pour la hausse des loyers

> unIbAIL-rodAMCo Le Revenu, 25 juillet 2015 I Des objectifs annuels relevés après d’excellents résultats

> unIbAIL-rodAMCo Le Revenu, 24-30 juillet 2015 I Perspectives rehaussées

> AnF IMMobILIer Le Revenu, 24-30 juillet 2015 I Un produit de rendement avec une décote

> SoCIéTé de LA Tour eIFFeL Le Revenu, 3-9 juillet 2015 I En quête de hauteur

> InTervIew de bernArd MICheL Investir - JDF, 13 juin 2015 I « Les performances boursières des foncières sont surtout liées à la croissance »

> geCInA Le Revenu, 12-18 juin 2015 I Une opération à double détente

plus de dix ans après le lancement du statut SIIC, force est de constater que les foncières cotées font bonne figure dans le paysage européen. Retour sur ce succès.

pierre Schœffler Senior Advisor, Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF)

Douze ans après son lancement, le régime SIIC est incontestable-ment un succès. Succès pour l’activité des sociétés immobilières cotées, qui a connu un très fort développement, pour le marché immobilier dans son ensemble, qui a été fortement dynamisé, succès pour les actionnaires, qui ont bénéficié d’un très confortable retour sur investissement, sans oublier les retombées positives pour l’ensemble des parties prenantes, Etat, collectivités, employés.

En 2003, un petit groupe d’une dizaine de sociétés immobi-lières optent pour le nouveau régime SIIC, elles seront près d’une cinquantaine en 2007 pour revenir à un peu plus d’une trentaine actuellement, sous l’effet de rachats et de rapprochements, accélérés en partie par la crise financière globale de 2008. Cette crise violente, qui est intervenue à peine cinq ans après le lancement du régime, a prouvé la solidité de ses fondements. Pas de fail-lite, même pas d’événements de crédit significatifs, pas de sauvetage en bourse sous la pression, pas de fusion forcée.

Avec une capitalisation boursière de 60 milliards d’euros environ et un patrimoine immobilier sous gestion de l’ordre de 100 milliards d’euros, les SIIC sont devenues

le premier investisseur institution-nel en immobilier en France, dépassant nettement le secteur des assurances. Au fil du temps, elles ont profondément changé de caractère. D’abord, elles ont grossi en taille, la moyenne de leurs capitalisations boursières est actuellement proche de 2 mil-liards d’euros contre moins de la moitié au début du régime. C’est le résultat d’une intense activité d’émissions de titres en numéraire, particulièrement dans les années 2005 à 2007 avec près de 3 milliards d’euros de levées chaque année. C’est aussi le résultat d’une gestion très performante de la dette qui a amené les SIIC à diversifier largement leur source d’endette-ment du secteur bancaire vers le marché obligataire et à améliorer ainsi l’efficacité de leur levier financier. C’est enfin le résultat

d’un intense travail d’acquisition et d’arbitrage sur le patrimoine immobilier qui a amené les SIIC à prendre les bons virages du marché immobilier, notamment l’expansion vers l’immobilier de commerce, qui a dégagé une rentabilité supérieure à toutes les autres formes d’immobilier, et vers l’international, qui a permis de gagner en stabilité de la performance immobilière par

diversification. Le résultat donne un parcours boursier exceptionnel, qui fait de l’immobilier coté le meilleur vecteur de placement ouvert au public depuis le lan-cement du régime SIIC.

Sur cette vision d’ensemble viennent se greffer des parti-cularités. C’est tout le bénéfice

du régime SIIC que d’englober l’immobilier dans son ensemble, immobilier de bureaux, de commerce, industriel, logis-tique, immobilier de services, immobilier résidentiel, dans son champ d’application. Certaines SIIC se sont spécialisées sur des segments de marché, tels que la logistique, l’hôtellerie, d’autres sur des zones géographiques, telles que le centre de Paris, le quartier de La Défense ou les métropoles régionales. Des acteurs de niche trouvent leur place à côté de généralistes.

L’engouement des investisseurs pour les SIIC est une des mani-festations du déplacement de l’épargne publique vers l’immobi-lier. Les véhicules d’investissement non cotés, SCPI et maintenant OPCI Grand Public, connaissent également un développement très important. Le marché fran-çais présente à cet égard un équilibre entre l’immobilier coté et l’immobilier non coté comme vecteur d’épargne, contrairement à ses voisins européens.

L’émergence réussie du régime SIIC a ainsi apporté une contribution importante au développement du secteur des REITs européennes qui, sans encore atteindre la profondeur et le développement du marché US, est en bonne voie. Il reste heureusement des défis à relever pour l’immobilier coté en France : notamment la création d’un véritable compartiment rési-dentiel et l’intégration dans un marché de capitaux européen de plus en plus unifié.

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pour en savoir plus www.ieif.fr

InDICeS De peRFORMAnCe gLObALe

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2015

Sources : IEIF, NyseEuronext et Six Financial Information

L’épargne française s’équilibre entre immobilier coté et non coté

SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 20158 9

RôLe économIque des sIIc

les activités commerciales et de bureaux, tout autant que les entrepôts et les hôtels.

L’étude note ainsi que l’instabilité fiscale liée à ces différentes taxes « contribue au déséquilibre de ces opérations », sans compter la création de la métropole du Grand Paris, qui devrait là encore entraîner des modification en termes de fiscalité dans la région francilienne. Au final, cette infla-tion et l’instabilité fiscale constatée pèsent sur les opérations sans pour autant ré-pondre aux politiques publiques régionales et encore moins au souhait de simplification fiscale souligné en 2010. De même, les dispositifs fiscaux mis en place sur la base de niveaux de construction de locaux éco-nomiques d’avant-crise ne sont plus en adéquation avec le cycle économique

actuel. « Il est alors nécessaire de les adap-ter aux contingences économiques, comme aux objectifs d’aménagement du territoire francilien », conclut encore l’ORIE.

Les propositions de l’ORIE (ci-dessous) font toujours l’objet de discussions, car elles se situent dans le cadre d’une réflexion plus globale sur la réforme de la RCBCE engagée par le gouvernement à laquelle l’ORIE sera associée, comme l’a précisé le dossier de presse du comité interminis-tériel sur le Grand Paris du 15 octobre 2015 (pièce jointe en p.31) : « Ces évolu-tions seront inscrites dans la prochaine loi de finances rectificative pour 2015 pour une application au 1er janvier 2016. L’éva-luation de cette démarche sera réalisée en lien avec l’Observatoire régional de

pROpOSItIOnS étuDIéeS DAnS Le CADRe De L’étuDe De L’ORIe (juIn 2015)

> Simplifier une fiscalité à la lecture brouillée

> Faire évoluer la fiscalité portant sur l’immobilier d’entreprise au regard des contingences économiques actuelles

> Favoriser les constructions de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France en imposant les cessions et acquisitions plutôt que la construction et le stock

> Maintenir le même niveau de recettes pour la région Ile-de-France

> Réaffirmer l’utilisation de la fiscalité comme outil d’aménagement du territoire et d’équilibrage territorial entre habitat et emploi

> Proposer le principe de la possibilité d’une contribution conjointe de l’immobilier d’entreprise et de l’habitat afin de financer les infrastructures et équipements en Ile-de-France

L’ORIe a décidé de dresser un état des lieux des différentes formes d’impositions en Ile-de-France et de leur impact sur les opérations d’immobilier professionnel.

« Trop d’impôt tue l’impôt », disait Laffer. Cela pourrait largement s’appliquer aux taxes en tous genres qui pèsent sur l’immo-bilier d’entreprise au sens large. Il y a cinq ans, l’Observatoire régional de l’immobi-lier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE) publiait une première étude sur « la fisca-lité de l’immobilier d’entreprise », dressant un premier bilan de l’ensemble des actions envisageables par l’Etat pour simplifier l’ensemble de ces taxes. Dans la conti-nuité de cette étude, des travaux de sim-plification et de la publication de mesures simplificatrices deux fois par an, l’ORIE a

souhaité participer à ces réflexions. L’Ob-servatoire voudrait ainsi créer un rendez-vous annuel sur la fiscalité d’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.

Dans un premier temps et dans son étude publiée en mai dernier, l’ORIE dresse un état des lieux des différentes impositions existantes et de leur impact sur l’ensemble des opérations immobilières profession-nelles (bureaux, entrepôts, commerces et hôtels). Les prochains rendez-vous porte-ront sur le suivi des modifications et des évolutions fiscales pour accompagner la dynamique de projets et renforcer l’attrac-tivité de la place francilienne en France, en Europe et à l’international.

Croissance exponentielle du nombre d’impôtsL’étude publiée en 2010 sur la fiscalité de l’immobilier d’entreprise avait mis en évidence 19 taxes, prélèvements, impôts, etc. pesant sur les bureaux, entrepôts, commerces et hôtels en Ile-de-France. Depuis, de nombreuses évolutions ont été constatées, tant dans la rationalisation, avec la refonte de la taxe d’aménagement en 2010, que dans la création de nou-velles taxes comme la TSE Grand Paris.

Au final, le nombre de taxes et autres impôts en Ile-de-France est passé de 19 à 28 en cinq ans ! Sans surprise, « ces multiples réformes, révisions, créations, suppressions, ajustements fiscaux de-viennent illisibles pour les acteur, publics et privés, nationaux et étrangers de l’amé-nagement et de l’immobilier, particulière-ment en Ile-de-France », note l’étude.

Cette multiplication des initiatives fiscales fait suite à différentes initiatives liées à l’aménagement urbain de l’ensemble du Grand Paris. Autant de projets qui parti-

cipent au renfor-cement de l’at-tractivité du territoire en créant ou en améliorant les

infrastructures, que les taxes et autres impositions financent historiquement. « L’immobilier d’entreprise a toujours par-ticipé au financement des grandes infras-tructures régionales, et l’ensemble des acteurs reconnaît l’intérêt économique des projets à venir. Néanmoins, l’inflation fiscale et son instabilité nuisent aux opé-rations, ne contribuant pas, dès lors, à offrir des locaux adaptés à la demande

des entreprises et limitant en conséquence la création de richesses et d’emplois en Ile-de-France », note l’ORIE.

Viennent s’ajouter des taxes annexes appli-cables aux entreprises sur la gestion des ordures ménagères, les enseignes sur les façades… au total, cinq autres taxes s’ap-pliquent directement aux entreprises. Enfin, le groupe de travail a également relevé diverses taxes qui apparaissent dissuasives pour les investissements immobiliers en Ile-de-France, notamment en provenance de l’étranger. Par ailleurs, une nouvelle taxe facultative viendra s’ajouter dès le 1er jan-vier 2016 pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (Gemapi), dite « aquataxe ».

Des impacts contraires aux effets souhaitésPour aller au bout du raisonnement, l’ORIE a souhaité mesurer le poids de la fisca-lité appliquée aux différentes phases de vie d’un immeuble, de quelque nature que ce soit. Des simulations ont donc été menées, tant sur la base d’historiques que sur des retours d’expérience. Au final, les taxes d’aménagement et la RCBCE sont les deux impositions qui impactent le plus

L’immobilier participe au financement des infrastructures

Source : ORIE

RéCApItuLAtIF DeS tAxeS AppLIquéeS à L’IMMObILIeR D’entRepRISe tOut Au LOng De LA VIe D’un IMMeubLe

pISteS De RéFLexIOnS

construction

5 taxes

cession / Acquisition

9 taxes

exploitation

14 taxes

l’immobilier d’entreprise ; elle permettra d’examiner la mise en place d’un dispo-sitif de plafonnement de la redevance en fonction de la valeur foncière ».

Créer une part régionale aux droits d’enregistrement sur les mutations à titre onéreux d’immeubles en Ile-de-France

PISTE D’ACTION 1

Réduire ou supprimer la tarification de la redevance pour la création de bureaux, commerces et entrepôts (RCBCE)

PISTE D’ACTION 2

La multitude des taxes en Ile-de-France rend difficilement compréhensible l’ensemble du dispositif

Engager des ajustements fiscaux complémentaires

PISTE D’ACTION 3

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SIIC+ I Décembre 2015 11SIIC+ I Décembre 201510

RôLe économIque des sIIc des entRepRIses et des hommes

garde une image « d’école d’excellence et de rigueur ».

Il est alors approché en 2005 par la Société Foncière Lyonnaise, dont il devient Directeur Général délégué. Cette première expérience de direction générale est aussi pour lui l’opportunité de découvrir le secteur des foncières. Il estime d’ailleurs que « la création du statut SIIC aura gran-dement contribué à la professionnalisation du marché immobilier ». La page SFL est également pour lui l’occasion de se confronter aux problématiques spécifiques des sociétés cotées, en matière de finan-cement comme de gouvernance. Un atout pour plus tard…

Philippe Depoux rejoint ensuite Generali en 2008 où il dirige une équipe de cent vingt personnes dans une structure bien installée en France, avant d’être recruté par Gecina en 2013. « Rejoindre une so-ciété au patrimoine remarquable et dont l’immobilier est le seul métier me motivait particulièrement. » Restructuration action-nariale, recentrage stratégique, réorgani-sation des équipes : autant de nouveaux challenges qu’il relève bien volontiers pour bâtir « le nouveau Gecina » et affirmer son positionnement de foncière de référence des bureaux urbains à Paris. Ses prochains défis ? « L’aventure Gecina est passion-nante, mais loin d’être terminée… » M L

pour monter le département immobilier en France, sur les activités d’investisse-ments et de financements.

L’assurance comme école de l’immobilierIl rejoint ensuite en 1990 la filiale immo-bilière du Gan, où il est chargé des acqui-sitions et des ventes d’actifs. A la veille de la crise des années 1990, il procède à d’importants programmes de cessions, marqué par les conseils de son patron Daniel Buk : « Il faut savoir vendre et vendre vite. » Il aura ensuite à gérer les dossiers de la filiale de financement immobilier du Gan, UIC-Sofal. La gestion de cette struc-ture de défaisance aura été une « très bonne école immobilière et humaine, l’occasion de m’entourer de grands pro-fessionnels, notaires, avocats, juristes, avec lesquels je travaille encore aujourd’hui ».

Arrivé en France à l’âge de 11 ans, après avoir vécu au Mexique, Philippe Depoux, Directeur Général de Gecina, fait ses études à l’ESC Rouen. Il participe pleine-ment à la vie associative où son rôle de Président du bureau des élèves aura été l’une des premières occa-sions « de s’initier au manage-ment et de fédérer des équipes autour d’un projet commun ». Il part ensuite en 1984 pour deux ans en coopération en Afrique du Sud, chargé par la Chambre de Commerce et d’Industrie d’ac-compagner les entreprises françaises dans leur développement. « Quand vous arrivez dans un pays que vous ne connaissez pas et où personne ne vous attend, il faut se construire, bâtir ses propres réseaux. C’est une expérience très révélatrice de soi-même. » Cette étape va forger un peu plus sa personnalité et son ouverture aux autres.

De retour en France, Philippe Depoux entre à la banque La Hénin, « à la fois école de rigueur et premiers pas dans l’immobilier ». Il y est chargé de traiter les dossiers de crédits immobiliers impayés. Après cette expérience « parfois humai-nement difficile », il est repéré en 1988 par la banque japonaise Mitsubishi Bank

Ouverture et conviction, deux qualités développées par le Directeur général de gecina.

philippe Depoux, un spécialiste averti de l’immobilier

ChIFFReS CLéS

> Date de création : 1959

> Effectif : 473 personnes

> Principal type d’actif s : bureaux

> Valorisation du patrimoine (31/12/2014) : 10,3 milliards d’euros

> Loyers perçus (31/12/2014) : 571 millions d’euros

Je suis très sensible à la renommée et à l’image de la société pour qui je travaille

La crise passée, alors que le Gan est racheté par Groupama, Philippe Depoux est chassé par Axa. « Je suis très sensible à la renommée et à l’image de la société pour qui je travaille », reconnaît-il. C’est sa première véritable expérience mana-gériale, où il chapeaute les équipes dé-diées à l’expertise, la vente et l’acquisition des biens immobiliers de l’assureur. Très vite, il participe, avec Pierre Vaquier, à la création de la première structure de gestion pour compte de tiers et devient Global Head of Investment d’AXA REIM. « J’ai touché l’international par ce biais. C’était une véritable école de persuasion et de pédagogie vis-à-vis des clients comme des équipes, de cultures souvent différentes. » Une belle aventure dont il ©

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des entRepRIses et des hommes des entRepRIses et des hommes

Il l’avoue lui-même, Jacques Ehrmann, Président de Carmila, n’est pas un entre-preneur au sens premier du terme. En revanche, « susciter la création d’entreprises au sein d’un groupe et développer l’envie d’entreprendre des équipes, voilà mes sources de motivation ». C’est ce qu’on appelle l’intrapreneuriat et il est clair qu’au cours de sa carrière, Jacques Ehrmann a développé cet état d’esprit qui allie prise de risque et créativité. A la sortie d’HEC, il part en Asie faire un stage chez Indosuez, où il est chargé de comparer l’offre en hôtellerie de luxe entre Hong-Kong et Sin-gapour. « C’est l’époque où les Shangri La, Peninsula et autres grandes chaînes émergent en Asie. »

L’hôtellerie comme école du pragmatismeDe retour à Paris, alors qu’Indosuez lui offre un poste, Jacques Ehrmann souhaite poursuivre son chemin dans les hôtels. Il va littéralement frapper à la porte d’André Martinez, Directeur du Développement du Méridien, une PME à l’époque. Le voilà embauché pour développer des hôtels dans le monde, à commencer par l’An-gola en pleine guerre civile. « Je suis allé là où personne ne voulait aller, j’ai dû m’intéresser à tous les sujets en apprenant sur le tas avec pragmatisme. Cette expé-rience m’a appris à être généraliste. C’est un véritable atout aujourd’hui, cela pousse à s’interroger constamment en challengeant les experts techniques », souligne-t-il.

Dix ans après, Jacques Ehrmann part chez Euro Disney Développement en tant que Directeur Général pour y développer notamment un second parc, ainsi que l’offre de bureaux et de centres de congrès. Il y rencontre Philippe Bourguignon, dont il admire « la capacité à réfléchir sur des projets à trente ans, avec un esprit vision-naire ». Loyal, Jacques Ehrmann suivra Philippe Bourguignon au Club Med. Le groupe est à l’époque en perte de vitesse et le duo va piloter la restructuration des clubs avec un pro-gramme de rénova-tion et de création de villages. Cette stratégie fonctionne bien, jusqu’au 11 septembre 2001 où le tourisme est au point mort. « C’était un challenge passion-nant », avoue-t-il. Et huit ans passés aux côtés de Philippe Bourguignon, qui « dis-pose d’une véritable créativité et du sens du business, ont aussi créé une histoire d’hommes », souligne-t-il.

L’aventure de l’intrapreneuriatLes cycles du secteur de l’hôtellerie donnent l’envie à Jacques Ehrmann de s’orienter vers un métier « où on loue pour trois, six ou neuf ans plutôt qu’une nuit, avec moins de volatilité ». Il s’intéresse alors à l’immo-bilier dans la grande distribution et décide de rejoindre Casino. « J’avais carte blanche pour développer de nouvelles activités au sein du groupe, tout en bénéficiant de son agilité financière. » Il monte alors de toutes pièces Mercialys, société cotée qui gère les centres commerciaux du groupe. Toujours au sein de Casino, il est aussi à l’origine de la création de GreenYellow, qui déve-loppe dans le monde des centrales photo-voltaïques pour répondre au double objec-tif économique et écologique du groupe. A la mi-2013, il rejoint Georges Plassat et le Groupe Carrefour en qualité de Directeur

Exécutif en charge du patrimoine, du déve-loppement et des nouvelles activités. Son premier objectif est d’y lancer Carmila, pour dynamiser les centres commerciaux attenants aux hypermarchés Carrefour en Europe. La société s’est engagée dans un vaste programme de rénovation et d’exten-sion des sites, ainsi qu’un plan d’acquisition maîtrisé, qui nécessitent de convaincre à la fois les élus, les investisseurs et les en-

seignes. « Dévelop-per un centre com-mercial s’apparente parfois à un parcours du combattant, mais j’aime vendre, j’aime convaincre. Ma fierté, c’est aussi

d’insuffler cette envie à mes équipes, car le management, c’est l’énergie vitale de l’entreprise. » Avec Carmila et de nombreux autres projets en cours, Jacques Ehrmann continue au sein de Carrefour à dévelop-per son esprit intrapreneurial, tout en met-tant à profit son profil généraliste. Car « aujourd’hui comme hier, je ne fais pas de l’immobilier. Je me sers de l’immobilier, au même titre que d’autres composantes comme le marketing ou le design, pour développer des activités B to B to C dont le seul but est de servir au mieux le client », conclut-il. M L

Jacques ehrmann, l’« intrapreneur » du commerce

Marco Simonetti, le plus français des Italiens

Le président de Carmila a toujours cherché à développer de nouvelles activités au sein d’entreprises pionnières. Avec comme objectif constant la qualité du service client et comme moteur l’énergie et la créativité.

Formé sur le tas, le responsable de l’europe du Sud de SegRO a su s’imposer au sein du groupe en toute discrétion.

à la France où tout est cadré. Là, il n’y avait simplement pas de règle du jeu », explique-t-il. « Il m’a fallu apprendre à innover en permanence, pour avancer sur le projet, mais aussi pour résoudre les problèmes qui arrivaient d’ailleurs régulièrement ! » Marco Simonetti ne s’éternise pas dans le

pays et repart en Italie où il devient Direc-teur de la filiale de GSE, avec une dizaine de personnes à manager. Et continue à développer des projets en Italie, avant de se lancer dans des pays plus complexes comme la Croatie et la Roumanie.

Du technique au financier, il n’y a qu’un pasEn 2007, SEGRO vient le chercher pour démarrer son activité en Italie, à Milan. Il monte alors une équipe de quatre personnes et commence à développer le marché avec un premier contrat pour SAP. Ce projet lance le développement d’Energy Park, un parc tertiaire de 55 000 mètres carrés qui, une fois complètement loué, est vendu à Hines en 2014. En 2009, en plus de la gestion des activités italiennes, Marco Simonetti prend la direction du bureau de SEGRO en France et en Espagne, et revient alors s’installer à Paris, fermant, en 2010, le bureau espagnol pour se concentrer sur le marché français. Avec un taux de vacance à l’époque de 15%, il rationalise le por-tefeuille à Paris et Lyon, en vendant notam-ment les actifs en région pour se focaliser sur le core business de SEGRO : la logistique et les parcs d’activités. En parallèle, Marco Simonetti commence à réinvestir, notamment

Les challenges, voilà ce qui fait avancer Marco Simonetti, le Directeur Général pour le sud de l’Europe de SEGRO. Arrivé à Paris en 1998 sans parler le français, avec une valise et une inscription à l’Ecole spé-ciale des travaux publics (ESTP), il trouve par chance une chambre de bonne juste

en face du Panthéon. « Une aubaine pour découvrir Paris, mais il a fallu que j’apprenne assez vite à me construire une nouvelle vie. Un vrai challenge pour moi, mais une très belle expérience », se souvient-il. Pen-dant son année à l’ESTP, il décroche un stage de fin d’étude chez GSE en France. Il y restera huit ans.

La Chine, une école de l’adaptationD’abord chargé d’un projet de construction à Boulogne-Billancourt, il est ensuite rapa-trié au siège de GSE à Avignon, où il est en charge de la construction de différentes plateformes logistiques en France. « C’était un vrai défi de négocier avec les entreprises, alors que je ne parlais pas encore très bien le français. » Mais cela ne l’empêche pas de se faire sa place chez GSE. En 2004, il part pour la Chine et arrive à Shanghai au début des grands changements du pays. Le choc culturel et professionnel est grand. « Les règles du jeu changeaient par rapport

en région parisienne. Pour lui, « connaître les aspects techniques de l’immobilier per-met de faire des investissements bien cadrés. Mais ce sont l’emplacement et les locataires qui font la valeur ajoutée, pas tellement la construction elle-même ». Il n’a pas fait ses premiers pas dans le milieu financier comme la majeure partie de ses collègues, mais la finance lui plaît tout de suite et « l’aspect financier est plus facile à appréhender que la technique », Londres gérant les lignes de crédit.

Désormais, Marco Simonetti se concentre sur la France et l’Italie, et un nouveau bureau espagnol va ouvrir prochainement. L’Italie est en forte croissance, notamment après l’acquisition de Vailog. Mais c’est bien l’aspect multiculturel de cette gestion qui le motive. « Avoir voyagé permet d’apprendre à s’adapter à ses interlocuteurs et offre la possibilité d’avoir les bonnes équipes pour pouvoir avancer, tout en sachant gérer l’être humain », souligne-t-il. Quant à sa double casquette, elle lui est précieuse dans les relations avec les élus et les investisseurs. « La France est bien plus organisée sur la gestion du territoire et sur l’aménagement foncier et les démarches sont beaucoup plus longues en Italie. De même, l’approche des investisseurs est différente entre la France et l’Italie. Il faut donc connaître les différences culturelles. » L’Espagne sera son prochain challenge, le marché à Madrid et Barcelone redé-marrant. Un défi de taille. M L

ChIFFReS CLéS

> Date de création : 16 avril 2014

> Principal type d’actifs : centres commerciaux

> 185 centres commerciaux attenants aux hypermarchés Carrefour

> Trois pays : France, Espagne, Italie

> Valorisation du patrimoine (30/06/2015) : plus de 4 milliards d’euros

ChIFFReS CLéS

> Date de création : 1973

> Effectif : 30 personnes à Paris

> Principal type d’actifs : logistique et parcs d’activités

> Valorisation du patrimoine (31/12/2014) : 700 millions d’euros en France

> Loyers perçus (31/12/2014) : 52 millions d’euros en France

Je ne fais pas de l’immobilier. Je me sers de l’immobilier

Il m’a fallu apprendre à innover en permanence pour résoudre les problèmes réguliers

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Les sIIC et La COP21

SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 201514 15

Les SIIC constituent l’un des principaux moteurs de l’économie française, à la fois dans la capitale et dans les métropoles de province. C’est une fois de plus ce que relève PwC dans la mise à jour de son étude conjoncturelle sur le rôle social et

fiscal des SIIC. Aujourd’hui, 12 milliards d’euros d’investissement effectivement réalisés ont déjà été identifiés par PwC sur les 17 milliards prévus entre 2013 et 2018 pour l’ensemble du secteur SIIC. Au total, ce sont près de 410 000 emplois

Dans son étude mise à jour en 2015, pwC confirme le dynamisme des foncières dans leurs investissements, mais aussi dans leur rôle d’employeur.

qui devraient être créés grâce aux SIIC sur la période 2013-2018, générant quelque 133 millions d’heures de travail dans le BTP.

un secteur créateur d’emplois dans la promotion et le développementCœur de la croissance économique, le secteur du développement immobilier est fortement soutenu par les projets portés par les SIIC, puisque les opérations de construction, d’extension et de rénovation entreprises chaque année génèrent des milliers d’emplois. Ces derniers vont de la conception à l’exécution des projets, ainsi que l’industrie et les services (financiers, juridiques, etc.). Par ailleurs, les SIIC sont un acteur majeur de l’investissement et de la gestion commerciale (commerce et hôtellerie) qui génèrent un nombre signi-ficatif d’emplois pour gérer les surfaces

Les SIIC toujours aussi impliquées dans l’économie française

quels sont les enseignements de cette étude ?Nous nous rendons compte que les SIIC ont toujours des objectifs ambitieux. Même si c’est une mise à jour de l’étude de 2013, les investissements restent significatifs avec 17 mil-liards d’euros programmés dans les prochaines années. Par rapport à un environnement économique atone, les SIIC restent donc très dynamiques, avec la volonté de se déve-lopper et d’investir en France. Elles jouent donc le jeu par

geoffroy Schmitt bruno Lunghi

I queStIOnS à…

Associés chez PwC et PwC Société d’Avocats

rapport à leur rôle d’investisseur dans l’économie du pays, tout en se projetant dans l’avenir. Il en est de même sur le nombre d’emplois créés par les SIIC. Nous avons affiné nos critères et notre méthode mais cela reste en ligne avec l’étude précédente.

qu’en est-il de la contribution fiscale ?C’est le même constat. Les chiffres sont en ligne avec l’étude pré-cédente, les ordres de grandeur sur 2012 et 2013 sont cohérents avec ce qui avait été constaté en 2011. Nous décernons une augmentation de la contribution, compte tenu des prélèvements nouveaux, notamment le prélèvement de 3% sur les dividendes et de 15% sur les distributions à des organismes de placement collectif.

qu’en est-il du développement durable ?Nous sommes passés d’un effet de mode à une véritable intégra-tion dans la stratégie de l’entreprise. Les SIIC en font un vrai sujet du quotidien, que ce soit au sein de leur entreprise et de leurs équipes ou au sein de leurs actifs, bureaux comme commerces. Elles sont prêtes à s’adapter aux futures évolutions réglementaires, tout en aménageant leur patrimoine existant. Nous sommes passés d’une méthode de travail à une intégration totale de la démarche dans les SIIC.

existantes et celles qui seront développées. A titre d’illustration, sur les 924 000 mètres carrés livrés entre 2014 et 2018, près de 17 200 emplois seront créés.

une implication croissante dans la RSeGuidées par le souci permanent de pro-poser les meilleurs immeubles à leurs loca-taires, les SIIC travaillent continuellement au renouvellement du parc immobilier et du patrimoine urbain. Cette vision à long terme permet à la ville de se projeter dans l’avenir et de prévoir des constructions

adéquates et de qualité pour répondre aux meilleurs standards de performances énergétiques. Pour les entreprises qui choisissent de louer ces immeubles, cela leur offre la possibilité de disposer d’un parc immobilier toujours adapté à leurs besoins. Reste que les SIIC jouent de plus en plus la carte de la transparence dans leur politique RSE, tout en s’adaptant au mieux à la réglementation croissante des politiques environnementales.

une contribution fiscale importanteLes SIIC bénéficient d’un régime fiscal d’exonération, en contrepartie duquel elles redistribuent la quasi-totalité de leur résultat fiscal, opérant ainsi un transfert de l’imposition au niveau de l’actionnaire. En outre, ce mécanisme d’exit tax perçu lors de l’entrée dans le régime d’exonération joue le rôle accélérateur de l’imposition des plus-values. Les recettes fiscales recou-vrées par l’Etat sur le secteur SIIC sont ainsi supérieures à celles qui auraient été per-çues sans ce régime. Les distributions des SIIC ont également été fortement impac-tées par les nouveaux prélèvements intro-duits en 2012 (notamment la contribution additionnelle de 3% sur les dividendes). Au titre de 2012 et 2013, l’Etat a perçu 1,2 milliard d’euros de recettes fiscales provenant des SIIC.

Impôts acquittés au titre des résultats 2012 et 2013 des SIIC et acquittés en 2013 et 2014 par leurs actionnaires (en kE)

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Imposition au niveau des actionnaires

En présence du régime SIIC En l’absence du régime SIIC

100 000 €

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Les SIIC travaillent continuellement au renouvellement urbain

ChIFFReS CLéS

141 MEExit tax perçue par l’Etat

1 272 MEImpôt perçu par l’Etat au titre des résultats des SIIC (exit tax incluse)

345 000 m2

livrés en 2014

45 millions m² sous gestion

24 Emplois totaux

Investi par les SIIC

1 ME = =

1 Emplois direct

6 Emplois induits17

Emplois indirects

Investissements engagés en 2013

sur 2014-2018

17 MdE

Heures de travail dans la BTP générées par ces investissements

Emplois totaux générés sur la période 2014-2018

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Les sIIC et La COP21 Les sIIC et La COP21

SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 201516 17

La COp21, un marqueur pour l’économie immobilièreAvant l’ouverture de cette grande conférence internationale sur le climat, qui s’ouvrira à paris le 30 novembre, les discussions vont bon train pour formaliser un texte de compromis.

Le 5 octobre, les coprésidents de l’assem-blée des négociateurs, un Algérien et un Américain, rendaient public un texte de 20 pages (le précédent en faisait 90) qui s’organise autour de deux axes : un « draft agreement » (projet d’accord) et un « draft decision » (projet de décisions). Le premier pôle présente les mesures qui devraient être juridiquement contraignantes (26 articles), le second énonce les décisions à prendre pour mettre en œuvre les mesures susvisées (93 items). Le 23 octobre, un der-nier round des négociations qui se pour-

suivent à Bonn devrait aboutir à un projet d’accord, mais, au jour où ces lignes sont écrites (21 octobre), on en est encore loin. L’expérience enseigne pourtant qu’il y a généralement dans ce type de discussions un sursaut de dernière heure.

Où va-t-on donc, à supposer que la confé-rence de Paris se voit saisie d’un projet d’accord acceptable par les 195 pays signataires ?

La grande question est de savoir si la COP de Paris proposera l’édification de ces deux piliers que sont la décarbonation de l’économie et la fixation d’un ob-jectif de 100% d’énergies renou-velables, sans lesquels il paraît illusoire d’espérer cantonner à 2° le réchauffement climatique d’ici 2050. Ce sentiment d’urgence qui anime les experts, conforté par l’observation des boulever-sements actuels du climat, est toutefois inégalement partagé. La Chine et les Etats-Unis ont pris la mesure du défi planétaire auquel nous sommes confrontés, comme l’illustre l’accord sino-américain conclu en novembre 2014. De son côté, le Brésil vient d’ouvrir la voie à une mobilisation d’autres pays émergents. Mais certains sont à la traîne ou peinent à s’engager…

Ce sentiment d’urgence qui anime les experts est inégalement partagé

On peut toutefois espérer que le sursaut ait lieu à Paris, même si tout restera à consolider par la suite, dès 2016, lors de la COP22 prévue au Maroc.

Ce cadre général, que l’on souhaite contraignant pour les Etats et assorti de sanctions, pèse évidemment sur les pers-pectives de croissance de notre économie immobilière. Une stratégie bas-carbone doit être mise en œuvre sans délai par tous les grands acteurs, comme une conversion de leurs bâtiments vers le recours aux éner-gies renouvelables. Au-delà des données climatiques, des enjeux de valeur, comme

des réponses adéquates aux exigences du marché, sont désormais à l’œuvre. Il est temps que l’ensemble des sociétés immobilières et foncières empruntent ce chemin vertueux de transformation de leurs actifs, suivant en cela l’exemple des socié-tés les plus performantes et innovantes que les trophées des SIIC viennent justement reconnaître.

philippe pelletierAvocat et Président du Plan bâtiment durable

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L’association bbCA sur les rails avec son label

Alors que le secteur de l’immo-bilier et de la construction s’intéresse depuis longtemps à l’exploitation basse consomma-tion des bâtiments, c’est désor-mais la construction elle-même du bâtiment et ses émissions de CO2 qui font l’objet de ré-flexions. Réunie autour de plu-sieurs partenaires fondateurs, que ce soit des SIIC (Icade, Gecina, Altarea-Cogedim, Frey, Affine), des constructeurs (Bouygues, Eiffage) ou des architectes, l’Association pour le développement du Bâtiment Bas Carbone (BBCA) a été offi-ciellement lancée le 26 octobre dernier. Son but est de faire prendre conscience de l’urgence

à diminuer l’empreinte carbone des bâtiments, mais aussi de valoriser les démarches et les innovations qui conduisent à de meilleures pratiques en matière de développement de bâtiments à basse consommation de CO2. En France, l’industrie du bâtiment représente 28% des émissions de CO2, ce qui en fait le deu-xième secteur le plus pollueur, derrière les transports.

Des critères objectifs pour un label françaisLes membres de l’association ont signé un accord de principe avec le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) et Certivéa afin de lancer un label BBCA

dès 2016. « Il s’agit d’une pre-mière mondiale qui va permettre de mesurer l’empreinte carbone des bâtiments », a précisé Sta-nislas Pottier, Président de l’asso-ciation. La méthodologie repo-sera sur plusieurs axes qui ont pour but de réduire l’émission de CO2 des bâtiments. Une note globale sera donnée à la construc-

tion raisonnée et à l’exploitation maîtrisée du bâtiment. S’y ajou-teront deux « options » qui pren-dront en compte l’innovation sur les bâtiments permettant la valo-risation du stockage de CO2 et le recyclage. Au final, quatre degrés de notes seront décernés afin d’élaborer une échelle de valeur.

plusieurs SIIC s’engagent pour le climat à paris

Le plan Climat de Paris a vu le jour en 2007 et signe l’engagement de la capi-tale dans la lutte contre le dérèglement climatique et l’atteinte du facteur 4 d’ici 2050. Il s’agit de réduire de 75% les émissions de gaz à effet de serre de son territoire et de ses activités en 2050 par rapport à 2004. En 2012, un premier point d’étape avait été réalisé par la ville de Paris main-tenant les objectifs de 2007, avec une étape intermédiaire en 2020. A cet horizon, la ville de Paris s’engage à avoir baissé ses émissions de GES de 25%.

troisième signature de la charteEn 2015, une nouvelle étape a été franchie avec l’engagement de plusieurs

entreprises parisiennes, de tous les sec-teurs économiques, pour améliorer le climat parisien. Il s’agit de la troisième

année pour la charte Paris Action Climat signée par des entre-

prises qui prennent position publiquement pour réduire d’ici 2020 leurs émissions de GES. Ils sont ainsi 31 si-gnataires en 2015 et, parmi

eux, trois SIIC récemment signa-taires : Altarea-Cogedim, Gecina

et Icade. Dans la pratique, le signataire de la charte s’engage sur des objectifs quantifiés et mesurables de réductions de GES et/ou de consommation énergétique. C’est pourquoi plusieurs étapes ont été mises en place : « Etape 1, j’adhère » ; « étape 2, je m’engage » ; « étape 3, je

réalise ». Seul Gecina est déjà arrivé à l’étape 3, les deux autres SIIC signataires en sont à l’étape 2.

un carnet de route tertiaireLe carnet tertiaire est le dernier né du Plan Climat à être lancé après celui dédié à l’administration, le logement et l’adapta-tion. A lui seul, ce secteur de l’activité économique représente plus de 50 % de la consommation énergétique du territoire, il s’agit donc d’un pan important du Plan Cli-mat Paris. Plusieurs ateliers ont lieu régu-lièrement avec les acteurs clés du tertiaire afin de favoriser les retours d’expérience, l’échange de bonnes pratiques et définir des actions opérationnelles pour réduire l’impact de ces activités sur le dérèglement climatique.

en signant la charte paris Action Climat, les foncières se mobilisent pour réduire leurs émissions de gaz à effet de serre d’ici 2020.

Le secteur de l’immobilier s’intéresse à son tour à l’émission de carbone. pour mieux pousser le secteur à y réfléchir, un label bbCA verra le jour en 2016.

Les sIIC et La COP21 Les sIIC et La COP21

SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 201518 19

Le secteur immobilier a été le premier à soutenir l’entreprise

Faire de l’éolien innovant et design, c’est ce que souhaite proposer à ses clients la petite start up New Wind avec son Arbre à Vent. L’idée d’origine vient de la volonté de son créateur, Jérôme Michaud-Lari-vière, de « proposer de l’énergie renou-

velable en ville sur les bâtiments et dans les rues grâce à des petits systèmes appe-lés Aeroleafs® ». Spécialement conçues pour capter et exploiter le moindre souffle d’air, ces petites turbines démarrent avec seulement 2 mètres seconde de vent. Ce sont des petites unités modulaires faciles à installer selon la qualité de la ressource en vent et adaptables à différents besoins électriques. Elles sont présentées à ce jour sur une structure bio-morphique en forme d’arbre, l’Arbre à Vent, qui compte 63 Aeroleafs. Ce produit est le premier commercialisé par New Wind au début 2016.

Aujourd’hui, l’Arbre à Vent lance une pré-série d’une dizaine d’arbres, mais il s’inscrit déjà dans les esprits grâce à la COP21. Deux de ces arbres ont été achetés par Engie pour être plantés à l’entrée du site du Bourget qui réunira les manifestions autour de la Conférence sur le climat. Capable de produire l’équiva-lent de 4 100 watts à chaque instant, soit près de quinze lampadaires de 50 W ou 100 mètres carrés de bureaux à basse consommation, la performance électrique de l’Arbre à Vent dépend toutefois de la qualité de son gisement de vent. « A

new wind R&D, la start-up que les SIIC s’arrachentAlors que son produit n’est pas encore commercialisé, l’Arbre à Vent® a déjà séduit gecina, unibail-Rodamco et Icade.

10 mètres près, la puissance du vent et donc la production d’énergie peuvent être assez différents », explique Jérôme Michaud-Larivière, qui préconise de faire une étude préalable pour éviter les mau-vaises surprises.

immobilier, particulièrement en veille sur l’innovation, a été le premier à soutenir l’entreprise et à nous demander de faire partie de la phase de pré-série », explique Jérôme Michaud-Larivière. Aujourd’hui, Icade pour son siège à Aubervilliers et MFI, filiale allemande d’Unibail-Rodamco, ont été parmi les premiers à vouloir ins-taller ces Arbres à Vent devant leur siège ou bâtiment. Gecina a aussi montré son intérêt, tout comme Unibail-Rodamco à Paris. Et pour cause. Pionnières dans les démarches environnementales et les innovations en la matière, les SIIC sont souvent les premières à utiliser matériaux et approches nouvelles sur leurs construc-tions, voire dans leurs rénovations.

L’Arbre à Vent va donc faire son entrée dans les villes françaises prochainement et notamment sur les centres commerciaux et

futurs bureaux. « Cela pourrait redessiner certains quartiers ou apporter une solution d’éclairage propre, pour les parkings par exemple », conclut Jérôme Michaud-Lari-vière. Mais New Wind travaille déjà sur d’autres applications de l’Aeroleaf qui seront déclinées dans d’autres formats pour d’autres usages et proposeront à tous de produire sa propre énergie. Pour l’heure, la start up compte sur des levées de fonds supplémentaires pour financer ses innovations, avant de se lancer dans la commercialisation de son produit phare. Et signe que cette innovation 100% fran-çaise séduit bon nombre de personnes, l’ancien ministre du Redressement écono-mique, partisan du « fabriqué en France », Arnaud Montebourg, a lui-même investi dans l’entreprise. Un gage d’engage-ment et de légitimité pour le fondateur de l’entreprise.

une phase de test saluée par les SIICEn attendant, l’Arbre à Vent continue d’être testé afin de le configurer aux différents usages qui pourraient en être faits. Le second prototype de cette structure métal-lique a été positionné sur le site de la Fon-dation scientifique d’Orange, la Cité des télécoms, en Bretagne. L’Arbre à Vent fait aujourd’hui l’objet de convoitises du côté des entreprises, les SIIC en premier. « Alors que nous pensions dans un premier temps susciter l’intérêt des particuliers, le secteur

L’Arbre à Vent pourra s’intégrer totalement au mobilier urbain.

gecina : une conviction vers une filière décarbonéeLes dernières réalisations de gecina montrent qu’il est possible de diviser par quatre les émissions de CO2 d’un bâtiment après rénovation. La foncière étudie différents scénarios conduisant à la neutralité environnementale.

De cet évènement majeur qu’est la COP21, nous attendons deux choses : une clarification des engagements nationaux et le niveau de taxation des émissions de dioxyde de carbone. Pour notre industrie immobilière, le sujet n’est pas de savoir s’il faut faire la transition énergétique et environnementale mais comment on la met en œuvre. De notre point de vue, il faut la faire avec un cap, une direction

précise à long terme. A l’horizon 2050, l’énergie sera largement renouvelable et il y aura des gains très sensibles en ma-tière d’efficacité énergétique, ainsi qu’une réduction drastique des consommations. L’ADEME estimait dans un récent rapport qu’il est possible d’atteindre un niveau de 90% à 100% d’énergies renouvelables. Indéniablement, nous allons nous inscrire dans un scénario où sobriété énergétique et décarbonation devraient transformer l’économie.

un changement de taille à termeCette grande transition économique et environnementale va de pair avec une grande transition énergétique, une troisième révolution industrielle au sens de Jeremy Rifkin. Le bâtiment constitue désormais un maillon clé de cette nou-velle chaîne énergétique, à la fois source de production, de stockage et hub des réseaux urbains du XXIe siècle. L’indus-trie immobilière a l’opportunité unique de s’inscrire à l’avant-garde de cette révolu-tion environnementale. Tout comme elle l’a déjà démontré avec le Grenelle de l’environnement qui a marqué une véri-table rupture pour la construction neuve. Il y aura désormais deux types d’entre-prises : celles qui modifient leur modèle pour s’inscrire dans cette dynamique glo-

bale de changement et celles qui, ne le faisant pas, seront déclassées par leurs actionnaires et leurs clients.

Dans ce paysage en mouvement, Gecina multiplie les initiatives. Internationalement tout d’abord, avec la signature de cinq des six engagements du Carbon Disclo-sure Project où ne figurent pour l’instant que deux sociétés immobilières : British

Land et Gecina. Nationa-lement, ensuite, avec une démarche proactive dans la fixation d’un prix interne pour le carbone ou le sou-tien comme membre fonda-teur de l’association pour le

développement du Bâtiment Bas Carbone (BBCA). Mais surtout, individuellement, en lançant la réflexion sur sa nouvelle feuille de route carbone et climat avec un objectif : étudier les différents scénarios conduisant à la neutralité environnemen-tale à l’horizon 2030-2050.

Des objectifs ambitieux mais réalisablesGecina s’est fixé comme objectif de réduire les émissions de CO2 de son patrimoine tertiaire de 40% par rap-port à 2008, à un horizon compris entre 2016 et 2020, suivant la typologie des actifs. Au niveau opérationnel, les récents développements de Gecina sont emblé-matiques de la démarche entreprise par la foncière pour réduire drastiquement ses émissions de gaz à effet de serre. L’opération Cristallin est ainsi représen-tative de ce changement de paradigme : la restructuration de cet immeuble de 11 000 mètres carrés de bureaux situé à Boulogne-Billancourt (92) aura divisé par quatre les émissions de CO2 de ce bâtiment. Atteindre ce « facteur4 » dans ses projets de rénovation tertiaire est révé-lateur du rôle que peut jouer une foncière comme Gecina dans l’effort collectif de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Objectif : réduire les émissions de CO2 de 40% par rapport à 2008

Le Cristallin, un immeuble « facteur 4 », qui a divisé par quatre ses émissions de CO2.

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SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 201520 21

Chaque année, près de 200 000 femmes en Afrique meurent pendant la grossesse ou l’accouchement.

amref.fr

Pourtant, 80 % de ces décès pourraient être évités avec du personnel formé comme des sages-femmes.

#jesignepourelles

unibail-Rodamco : préparer l’avenir, développer durablement

Avec un portefeuille évalué à 35,7 milliards d’euros et 8,2 milliards d’euros de projets de développement au 30 juin 2015, Unibail-Rodamco est le leader européen de l’immobilier commercial. Pionnier en matière de RSE au sein de son secteur, le Groupe intègre depuis de nombreuses années dans sa stratégie une démarche de développement durable ambi-tieuse couvrant l’ensemble des problématiques ESG (Environne-ment, Social et Gouvernance). Cet engagement se traduit, entre autres, par un objectif de réduc-tion de son empreinte carbone de 30% entre 2012 et 2020. Fin 2014, elle avait déjà dimi-nué de 13%.

Finance responsable et management durableL’innovation est au cœur de l’ADN d’Unibail-Rodamco et sa politique de développe-ment durable s’inscrit dans cette dynamique. Le Groupe a ainsi été la première société foncière à émettre un « Green Bond » (Obligation Respon-sable) sur le marché euro en février 2014. L’année 2015 a également été synonyme d’innovation, en termes de

Le premier groupe européen de l’immobilier commercial, unibail-Rodamco, s’appuie sur une stratégie RSe clairement identifiée, tout en innovant.

pilotage de la performance environnementale cette fois, avec la mise en place de la plateforme Enablon dans tous les pays où le Groupe opère. Une première dans le secteur. Cette solution va lui permettre d’accroître l’efficacité de son système de management envi-ronnemental.

une intégration globale dans les grandes villes européennes de demainUnibail-Rodamco a le plus haut profil de certification BREEAM In-Use du secteur de l’immobi-lier commercial en Europe, avec 71% de son portefeuille certi-fié au niveau « Excellent » ou « Oustanding ». Mais le Groupe défend une vision plus globale du développement durable. « Les actifs du Groupe sont au cœur des grandes villes euro-péennes de demain et doivent s’y intégrer durablement », pré-cise François Cantin, Directeur de l’Ingénierie immobilière et du Développement durable du Groupe. « Cette exigence, le Groupe y répond en tant que développeur urbain, intégrateur social et moteur économique local. Cela impose le déve-loppement d’une architecture

ments, d’un centre de conférence et d’un hôtel. Premier centre cer-tifié BREEAM niveau « Excellent » en Suède, Mall of Scandinavia a bénéficié d’un refinancement innovant à hauteur de 1,5 mil-liard de couronnes suédoises, suite à la deuxième émission d’une Obligation Responsable réalisée par le Groupe en mai 2014.

tour triangle 2 : une performance durable au cœur des projets de développementDans la lignée de la Tour Majun-ga, la Tour Triangle 2, qui verra le jour sur le site du Parc des Expositions à Paris en 2020, présentera des performances énergétiques inégalées grâce à des techniques et matériaux innovants. Les surfaces de bu-reaux consommeront moins de 50 kWhep/m2/an, tandis que la tour aura une consommation conventionnelle quatre fois infé-rieure à la moyenne du parc tertiaire existant (230 kWhep/m2/an). Cette tour, parmi les plus écologiques au monde, offrira de nouveaux espaces respectueux de leur environne-ment et en phase avec les muta-tions du monde du travail.

intégrée à son environnement et durable, capable de résis-ter à l’obsolescence esthétique, fonctionnelle et technique, ainsi qu’une gestion respectueuse de

l’empreinte environnementale grâce à l’innovation, l’adapta-bilité et la connectivité. Plus de la moitié de nos visiteurs sont venus à pied ou en transport en commun en 2014 ! ».

Mall of Scandinavia : un exemple d’intégration durableMall of Scandinavia (Stockholm) illustre parfaitement cette nou-velle dimension des projets déve-loppés par Unibail-Rodamco. Le centre de shopping se place au cœur d’un vaste projet de recon-quête urbaine « mix use » dont le pivot est l’Arena Stadium, com-plété de 450 000 mètres carrés de bureaux, de 1 500 loge-

tour triangle 2, paris, France. Mall of Scandinavia, Stockholm, Suède.

Objectif : réduire son empreinte carbone de 30% entre 2012 et 2020

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Frey : le pionnier du commerce Vert

En 2010, Frey recevait la toute première certification HQE commerce® française (Certivéa) pour son retail park de Soissons (le Parc des Moulins, dessiné par Jean-Michel Wilmotte). Depuis, la foncière cultive son particu-larisme « green » en certifiant chacun de ses actifs – 11 parcs commerciaux à ce jour, soit 185 000 m² de surfaces commerciales – ce qui en fait l’opérateur de commerce fran-çais le plus certifié.

Aujourd’hui, Frey met toute son expérience en termes de développement durable au service d’un savoir-faire qui lui est propre : le réamé-nagement commercial des entrées de villes. Ces requa-lifications constituent l’un des

Leader français du retail park environnemental depuis 2005, la foncière fait évoluer, à chaque réalisation, son concept de greencenter®. prochaine étape : promouvoir la biodiversité au travers de ses actifs.

enjeux urbanistiques majeurs de demain. Grands succès économiques, génératrices d’emplois et de richesses, ces zones construites dans les années 70/80 sont éga-lement de formidables échecs urbains, dégradantes pour les entrées d’agglomérations, et ne répondant à aucune norme environnementale.

L’exemple de troyes – Saint parres-aux-tertres (2013) Première requalification d’une zone commerciale de périphé-rie menée en France, c’est aussi la première certification HQE Aménagement® délivrée par Certivéa dans le cadre d’une opération pilote de réaménagement commercial. En requalifiant la principale zone commerciale de l’ag-

commerce vert. La foncière a depuis capitalisé sur cette expérience, remportant notam-ment les appels d’offre pour réaliser les deux plus grandes opérations de renouvellement urbain et commercial jamais lancées en France, à Stras-bourg et Montpellier.

L’exemple de Strasbourg – Vendenheim : la biodiversité au cœur du projetL’opération porte sur une em-prise foncière de 150 hectares répartie sur quatre communes. La restructuration de la Zone Commerciale Nord (ZCN) de Strasbourg (ouverture en 2018) constitue à ce jour la plus grande opération de réaména-gement commercial jamais me-née en Europe. En engageant une double certification HQE Aménagement® et NF HQE® (construction) dès sa genèse, Frey inscrit ce projet dans une démarche d’excellence envi-ronnementale jusque-là inédite pour une Zone d’Aménagement Concertée (ZAC).

Au-delà des performances énergétiques du bâti et de la qualité de son traitement paysager, la future ZCN de Strasbourg se distinguera avant tout comme un lieu unique et avant-gardiste dans le développement durable de demain. D’une part, avec la mixité sociale. Grâce au développement de différentes destinations (commerces, bu-reaux, logements, services), Frey favorisera une diversité d’activités promouvant le lien social (crèches, espaces col-lectifs, grandes aires de loisirs gratuites…), assurant ainsi la présence au sein de la ZAC d’espaces publics nécessaires à la vie sociale. D’autre part, par la biodiversité. Au cœur du projet, la foncière va créer un « Agroparc urbain », vaste espace nourricier de 12 hec-tares, qui permettra de valori-ser l’agriculture de proximité au cœur de la ville. Il permettra la mise en place de circuits courts et de proximité pour dis-tribuer les produits locaux.

glomération troyenne, Frey a répondu aux attentes des trois parties prenantes. D’une part, à la collectivité, soucieuse de redonner un second souffle à la ZAC existante, de renfor-cer son attractivité et de se doter d’un équipement com-mercial moderne, innovant et surtout respectueux de l’envi-ronnement. D’autre part, aux enseignes, dont l’image se dégradait dans ces lieux de mauvaise qualité. Enfin, aux consommateurs, qui se sen-taient sous-considérés dans leurs actes d’achat.

Le programme de requalifica-tion comprenait deux volets, dont les travaux ont été menés simultanément. Frey a réa-ménagé la zone existante et développé une extension de 30 000 m², BeGreen, créant un nouvel ensemble intégré et cohérent. Les voies d’accès ont

été restructurées, les transports doux intégrés, le traitement paysager entièrement repen-sé… En recevant en 2013 l’attestation d’Opération Pilote « HQE Aménagement » de la part de Certivéa, une première en France, Frey a confirmé sa position de pionnier du

La biodiversité fait partie intégrante du programme de requalification engagé par Frey sur son projet de Strasbourg – Vendenheim.

L’Aire des Moissons à troyes : première requalification d’une zone commerciale en France.

Frey met son expérience du développement durable dans son savoir-faire

Parmi les grands contributeurs d’émissions de gaz à effet de serre, l’industrie immo-bilière constitue l’un des secteurs les plus dynamiques et volontaristes pour lutter contre le réchauffement climatique. Pour répondre à ces enjeux, Altarea Cogedim, avec d’autres entreprises du secteur, accé-lère le rythme sur l’enjeu de la « ville bas carbone ».

Ainsi, Maxime Lanquetuit, Directeur inno-vation et développement durable, note que « par essence, notre secteur dispose d’une vision à long terme. A nous d’anticiper ce que seront les métropoles et les territoires de demain. Pour faire face aux enjeux environnementaux qui sont les nôtres, nous avons structuré une démarche responsable ». Par exemple, à l’échelle du groupe Altarea Cogedim, il existe une démarche bas car-bone relative à l’ensemble de ses métiers. « Preuve de notre détermination, nous venons tout récemment de signer la charte Climat de la Ville de Paris, renforçant ainsi nos engagements à la fois sur les actifs que nous détenons et sur les nouveaux projets actuellement en développement », continue Maxime Lanquetuit. C’est dans ce contexte à forts enjeux qu’Altarea Cogedim imagine les solutions immobilières accompagnant la transition énergétique actuelle.

De nouveaux projets ambitieuxPlusieurs opérations illustrent ainsi la mobilisation d’Altarea Cogedim. Le pro-gramme situé 87 rue de Richelieu à Paris, dans le quartier central d’affaires, consti-

C’est dans un contexte à forts enjeux qu’Altarea Cogedim se mobilise pour imaginer des nouvelles solutions sobres énergétiquement. Amélioration des performances énergétiques, réduction de l’empreinte carbone de ses bâtiments... Zoom sur quelques projets responsables menés par le groupe en France.

tue un bon exemple. Il cumule plusieurs axes de travail de la ville bas carbone, thématiques qui seront évidemment abor-dées lors de la COP21.

Tout d’abord, ce projet constitue une opé-ration de réhabilitation complète. Le but est de mettre l’immeuble aux meilleurs standards d’organisation et de niveau de prestations recherchées par les utilisateurs. Cette réhabilitation devrait permettre à Altarea Cogedim de limiter les émissions de CO2, d’une part, grâce à la construction de la struc-ture existante et, d’autre part, par la réduction du volume de matériaux « neufs ». Ensuite, cet ensemble, situé dans un quartier mixte historique mais dense, permettra à ses utili-sateurs de bénéficier de moyens de trans-port mutualisés et bas carbone. A sa livrai-son prévue entre 2018 et 2019, ces travaux de restructuration devraient per-mettre d’améliorer très significativement la performance énergétique du bâtiment.

Au-delà de leur performance énergétique, la COP21 s’intéresse à l’empreinte carbone des bâtiments. Pour aller encore plus loin dans l’éco-construction, Altarea Cogedim a fait preuve d’innovations importantes dès la conception de ses programmes. Il vient d’inaugurer le premier complexe commer-cial français 100% bois qui bénéficie en plus d’une certification BREEAM® - niveau Excellent. Le centre Marques Avenues A13

est doté d’une architecture soignée, alliant bois, lumière et végétal. Il affiche une empreinte carbone inférieure de 30% à celle d’un centre commercial classique pour le même service rendu. Ce centre est aus-si l’un des bâtiments pilotes du nouveau label Bâtiment Bas Carbone (BBCA).

une stratégie RSe récompenséeAutre sujet d’importance sur lequel Altarea Cogedim travaille activement, l’obsoles-cence d’usage du bâtiment qui s’ajoute

dorénavant à son obsolescence technique. « Au moment même où la manière de vivre un bâtiment se redéfinit, l’obsolescence d’usage peut prendre le pas sur l’obso-lescence technique. A nous d’anticiper cela, et de concevoir des bâtiments réver-sibles, qui autorisent un changement d’usage rapide », conclut Maxime Lanquetuit.

Fort de ses projets prometteurs, Altarea Cogedim vient de voir saluer la pertinence de sa stratégie RSE au GRESB 2015, benchmark de référence dans l’immobilier. Le Groupe prend la première place euro-péenne, et la troisième place mondiale, dans la catégorie des « Nouveaux Déve-loppements » parmi 304 participants.

A nous d’anticiper ce que seront les métropoles et les territoires de demain

Altarea Cogedim met le cap sur la COp21

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SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 201524 25

Foncière des Régions : de la transition énergétique à la transition économique en devançant les étapes de la transition énergétique et écologique dans sa stratégie, Foncière des Régions se prépare aux mutations profondes de la société.

2010 et 2014, permettant de constater une baisse de 20% de ses émissions par salarié (2,2te-qCO2/salarié/an). Ce résultat s’explique, entre autres, par la conduite d’une politique mobi-lité de ses collaborateurs favo-risant les transports en commun et par le regroupement des effec-tifs messins sur un seul immeuble, certifié HQE et qui a été déve-loppé par Foncière des Régions.

La politique carbone du groupe a notamment été consacrée par une note de 99A au Carbone Disclosure Project (CDP). Cette organisation, spécialisée dans l’évaluation de l’impact climatique des principales entreprises mon-diales, place Foncière des Régions dans le top 5 France en termes de performance de ses initiatives destinées à lutter contre le réchauf-fement climatique (99/100) et

La 21e COnférence des Parties à la Convention-cadre des Nations unies va appeler 195 Etats à s’engager sur des objec-tifs de réduction de leurs émis-sions de gaz à effet de serre (GES), de façon à limiter l’élé-vation de la température à deux degrés au cours du XXIe siècle et diviser par quatre les émis-sions de gaz à effet de serre, sur la période de 1990 à 2050.

une démarche globale Foncière des Régions s’est dotée, dès 2010, d’une ambi-tieuse feuille de route couvrant tous les thèmes du développe-ment durable, déclinée en plan d’actions et soutenue par un reporting précis. Elle s’est ainsi fixée une baisse de 20% de ses émissions carbone entre 2008 et 2020, une diminution de 25% de ses consommations d’énergie primaire entre 2008 et 2015 et de 40% sur la période entre 2008 et 2020. Ces objectifs dépassent les dispo-sitions de la Loi de transition énergétique, qui prévoient une réduction de 30% de la consom-mation énergétique primaire entre 2012 et 2030.

La politique carbone de Foncière des Régions passe par la construction de bâtiments exem-plaires, comme celui réalisé pour accueillir le siège d’Eiffage Construction à Vélizy émettant 2kgeqCO2/m²/an ou des réno-vations comme Le Patio à Lyon-Villeurbanne ou Le Floria à Fontenay-sous-Bois, dont les émissions de CO2 sont de 3kgeqCO2/m²/an (calculs RT).

Pionnier dans la réalisation d’analyse du cycle de vie, en lien avec le CSTB, le groupe s’attache à limiter son empreinte environnementale lors de la construction et durant l’exploi-tation de chaque immeuble. Une politique qu’elle applique éga-lement en interne, s’appuyant sur un bilan gaz à effet de serre réalisé à trois reprises, entre

Steel, paris 16e.

La SIIC anticipe l’impact numérique et l’avènement d’une économie bas-carbone

parmi les meilleures en termes de transparence des informations reportées (A).

Enfin, Foncière des Régions est très impliquée dans le Plan Bâtiment Durable (ex-« Grenelle ») et dans divers groupes de tra-vail de son secteur, dont l’asso-ciation BBCA (Association Bâtiment Bas-Carbone) favori-sant la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments.

une stratégie à long termeLa métamorphose du portefeuille immobilier de Foncière des Régions est concrète. Grâce à ses politiques travaux et exploi-tation ambitieuses, Foncière des Régions a atteint avec un an d’avance son objectif de détenir 50% d’immeubles « verts » (certifiés HQE et/ou BREEAM et/ou labellisés) à fin 2015. Pour aller toujours plus loin dans cette voie, Foncière des Régions se fixe de nouveaux objectifs ambitieux : 100% d’immeubles verts pour 2020.

Au-delà de la transition éner-gétique, Foncière des Régions anticipe dès maintenant l’impact numérique ainsi que l’avènement d’une économie bas-carbone. Foncière des Régions nourrit sa conception à long terme de création de valeurs en intégrant ces nouvelles mutations socio-économiques à sa stratégie patrimoniale et en anticipant les tendances qui auront un impact sur le bien-être et le confort de l’utilisateur final de ses secteurs d’activité.

COp21, Affine agit sur trois leviers qu’il s’agisse de son parc immobilier ou, plus globalement, de l’optimisation des flux logistiques de la ville de demain, la performance environnementale constitue l’une des priorités stratégiques d’Affine.

Au-delà des instances intergouverne-mentales, la COP21 fera date car elle entraîne une vaste mobilisation chez tous les acteurs de la vie économique, de la société civile et même du monde artistique. La COP21 « off » est au moins aussi impor-tante que les décisions qui seront prises

en décembre. Affine participe déjà à cette démarche et l’optimisation de l’emploi des ressources ainsi que la réduction de l’empreinte carbone constituent des défis auxquels Affine répond via trois leviers : la performance du bâtiment, une utilisation responsable et un environnement optimisé.

La performance du bâtimentSi l’acquisition de biens immobiliers neufs reste la solution la plus simple pour amé-liorer la performance énergétique du patrimoine, les opérations de rénovation et de restructuration restent nécessaires. Affine, tout comme sa filiale Banimmo, s’y emploient avec succès.

L’obtention de la subvention DEFFIBAT délivrée par l’ADEME met en exergue le succès de la rénovation du Tangram, un immeuble de bureaux de 5 700 mètres carrés près de la gare de la Part-Dieu, à Lyon. Ce dispositif souligne non seu-lement les meilleures initiatives sur la basse consommation énergétique en Rhône-Alpes, mais aussi sur la prise en

compte des enjeux environnementaux et de santé (qualité de vie et d’usage, eau, déchets…). Ainsi, au-delà des prestations qui sont celles d’un immeuble neuf, 100% des bureaux du Tangram sont en premier jour et entièrement équipés en éclairage LED à détecteur de passage.

son utilisation est plus encore primordiale. Cela passe par la sensibilisation des locataires aux problématiques environ-nementales. » Julien Vernerey, Directeur Adjoint de l’Immobilier, quant à lui, sou-ligne que « l’atteinte d’objectifs communs de performance passe par une démarche interactive qui préserve le confort de nos locataires ».

une réflexion permanente sur l’avenir de la villeLe développement des villes et celui du e-commerce dans les années à venir né-cessitent la mise en œuvre de solutions innovantes pour répondre aux évolutions des circuits de distribution, aux modes de vie des consommateurs et aux attentes des élus. Maryse Aulagnon rappelle ainsi que « l’immobilier doit être appréhendé comme un espace complet. L’optimisa-tion des flux doit se faire aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment ».

Dans cet esprit et afin de soutenir l’inno-vation sur les problématiques de la logis-tique de demain, Affine a contribué avec

deux dirigeants de Concerto (alors filiale d’Affine à 100%) au lancement d’Urbis-mart, plateforme digitale de mutualisation de flux de marchandises et de transport. Début octobre, Urbismart a réalisé sa phase de test à Bordeaux avec deux en-seignes textiles multimarques. D’ici 2018, elle a pour objectif d’élargir sa plateforme à trente-cinq enseignes sur quarante-cinq villes. Urbismart travaille avec de très nombreux acteurs de la chaîne logistique mais s’adresse principalement aux char-geurs, avec la promesse de réduire leur facture logistique, tout en réalisant des bénéfices en termes d’émission de CO2.

L’optimisation des flux doit se faire à l’intérieur comme à l’extérieur du bâtiment

Maryse Aulagnon, PDG d’Affine, confirme sa préoccupation environnemen-tale, « qu’il s’agisse de l’acquisition de VEFA, comme à Clichy ou à Toulouse. Mais aussi des opérations de construction d’immeubles clés en main par Banimmo (comme la livraison à Deloitte de son siège régional à Gand, en Belgique), ou encore la participation, dès sa création, à l’asso-ciation BBCA qui développe un label de faible empreinte carbone. »

une utilisation responsableLa réduction de l’empreinte écologique passe aussi par une réflexion menée en commun avec les locataires sur le res-pect de l’annexe verte du bail : meilleure utilisation des locaux, mise en place de systèmes plus économes en ressources naturelles, mesure de l’impact sur l’éner-gie, l’eau, les déchets et le carbone. Alain Chaussard, Directeur Général d’Affine, complète : « Si l’outil est indispensable,

tour tangram, Lyon (69).

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SFL : un acteur aux fortes convictions environnementalesLa société se place au tout premier plan des entreprises les plus performantes du secteur immobilier en matière d’actions responsables, d’amélioration du cadre de vie et de préservation des ressources.

SFL, foncière créée en 1879, est un acteur naturellement engagé dans une démarche environnementale. Aujourd’hui, elle a l’ambition de conforter son rôle d’acteur de référence en matière de RSE et d’y ap-porter sa vision propre dans ses domaines de compétences, notamment en termes de confort et d’amélioration du cadre de vie au travail. SFL s’inscrit également dans les référentiels réglementaires et les initiatives sectorielles (GRI G4, EPRA), au-delà des effets de mode et d’annonce.

Optimiser les consommations énergétiquesPrivilégié par une localisation très centrale et des actions concrètes pour réduire et optimiser les consommations énergétiques, le patrimoine en exploitation de SFL en-registre des émissions de CO2/poste de travail parmi les plus faibles des capitales mondiales (environ 500 kg eq.CO2/occu-pant/an, déplacements inclus). En matière de consommation d’eau, SFL déploie des solutions hydro-économes sur les points d’utilisation avec, pour objectif, de réduire de 20% la consommation d’eau de l’en-semble de son patrimoine à l’échéance 2017 (année de référence 2011). Enfin, après la mise en place, dès 2013, du tri sélectif sur l’ensemble des actifs, 100% des immeubles actuellement sous gestion disposent d’une procédure permettant le tri de trois filières de déchets minimum.

Améliorer l’environnement sous tous ses anglesAu quotidien, les équipes de SFL mettent leur expertise en œuvre pour valoriser le patrimoine et satisfaire les clients. Cela vaut pour les immeubles en exploitation comme pour les projets de développement qui sont le fruit de réflexions approfondies en amont. Le Washington Plaza, où se trouve le siège social de SFL, a fait l’objet d’un projet de revalorisation des espaces communs en milieu occupé, afin d’amé-liorer le cadre de travail des entreprises présentes. Au-delà de l’aspect fonctionnel qui a été fortement amélioré, un jardin

intérieur a été créé, introduisant un mur végétal monumental dans un ensemble jusqu’alors très minéral. Il s’accompagne d’un système d’arrosage par récupéra-tion des eaux de pluie. Le Washington

Plaza s’est d’ailleurs distingué en deve-nant lauréat de la catégorie bureaux en exploitation aux BREEAM Awards 2015. En parallèle, SFL a obtenu une certifica-tion BREEAM In-Use Part 3, niveau outs-tanding, qui démontre un comportement

responsable dans l’exploitation de ses propres bureaux. A ce jour, elle est la seule foncière mondiale à atteindre ce niveau de certification sur son patrimoine et son siège social.

SFL porte également une attention toute particulière à la qualité environnementale de ses projets de développement pour optimiser le confort, les consommations énergétiques via l’utilisation de technolo-gies innovantes, accroître la végétalisation

des espaces communs ou des terrasses et faciliter l’utilisation de transports doux. C’est notamment le cas de l’opération #Cloud.paris avec des actions telles que l’intégration d’un clair de vitrage impor-tant permettant de maximiser l’éclairage naturel combiné à un pilotage intelligent de l’éclairage artificiel, la réalisation d’une étude écologique conduisant à l’augmentation de la surface végétalisée de la parcelle de 56% par rapport à l’exis-tant et à une adaptation des essences plantées, la mise en place d’un parking de 250 places de vélos ou encore le déploie-ment de panneaux solaires sur les toitures-terrasses. Cette restructuration marquée par une ambition d’innovation durable a obtenu de hauts niveaux de certification sur les trois référentiels majeurs, ainsi que

l’obtention d’un label : HQE Exceptionnel ; LEED Gold ; BREEAM Excellent et Label BBC Effinergie Rénovation (RT existante - 40%). Les actions menées par SFL ont été reconnues par le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), qui lui a décerné le label Green Star 2015, classant ainsi SFL à la première place des foncières de bureaux en France et la positionnant parmi les acteurs les plus remarquables en matière de politique RSE.

100% de nos actifs en exploitation certifiés BREEAM In-Use

La terrasse du #Cloud à paris.

Icade, « donner vie à la ville durable et responsable »

La réduction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre est l’une des priorités environnementales d’Icade.

l’immeuble. Démarche qu’elle renforce actuellement en éta-blissant des comités bail vert qui permettent de fixer avec ses locataires des objectifs environ-nementaux et des plans d’action sur l’énergie, l’eau et les déchets. Dans le cadre de sa démarche d’innovation, un groupe de travail du hub collabore avec la start-up Trinov en vue d’installer des solutions de comptage, pilotage et datamining pour optimiser la gestion des déchets de ses parcs.

promouvoir la mobilité durable Icade met en place des solu-tions de transport durable sur ses parcs : navettes fluviales et véhicules électriques, bus, premières bornes Autolib’ sur ses parcs privés installées cet été, stations Vélib’ et flottes de véhicules en autopartage sur ses opérations de logements et bureaux, à Lyon et à Stras-bourg. Elle a aussi développé Mobilicade : une application de géolocalisation et d’infor-mation en vue d’optimiser les déplacements des usagers et d’encourager les transports doux sur les parcs Icade. Récemment, la première passerelle piétonne au-dessus du périphérique depuis quarente ans, cofinancée par Icade et la ville de Paris, a été ouverte. Longue de 92 mètres, elle relie le 19e arrondissement au parc du Millénaire.

préserver la biodiversitéIcade a lancé un plan d’actions 2015-2017 dans la Caisse des dépôts, avec la volonté de parti-ciper à un développement urbain raisonné et maîtrisé, tout en améliorant la faune et la flore

Filiale de la Caisse des dépôts, partenaire officiel de la COp21, Icade contribue à l’élaboration de solutions concrètes et innovantes en faveur de la construction durable et de la transition énergétique, grâce à une dynamique nouvelle, alliant RSe et innovation.

Olivier wigniolle Directeur Général d’Icade

Dans la perspective de la COP21 et son « après », Icade a deux atouts majeurs : sa double casquette de foncière et de promoteur.Elle lui permet d’intervenir à l’échelle de l’immeuble, du quartier mais aussi du territoire et ses fonciers positionnés sur les sites stratégiques du Grand Paris, qui sont de véritables labo-ratoires pour les quartiers durables d’aujourd’hui et de demain.

I Le MOt De…

de cycle de vie (ACV) de ses bâtiments neufs. Le Millénaire 3 et le futur siège de Veolia ont été les premiers à bénéficier de cette étude.

locales par des trames vertes et bleues. Le nouveau siège de Veolia Environnement à Auber-villiers est l’un des projets pilotes pour le label Biodivercity, qui structure la prise en compte du vivant dans l’acte de construire.

Co-construire avec les parties prenantes la ville intelligente Icade s’est engagée dans une démarche d’innovation mobilisant l’ensemble de ses collaborateurs, sur cinq thématiques : le bureau, le logement, la ville, la santé et l’entreprise. Pour répondre aux enjeux de la ville intelli-gente, elle teste sur ses parcs des solutions innovantes et des projets « démonstrateurs » dans le cadre de partenariats avec de grands acteurs, comme Philips, EDF ou Veolia et avec des start-up immobilières.

Le parc du Millénaire à paris 19e.

Deux engagements concrets ont déjà été pris : la mise en place de compteurs intelligents et de contrats de performance éner-gétique (CPE), dispositif d’inci-tation aux économies, avec les gestionnaires des parcs, sur au moins 50% des surfaces d’ici la fin 2015 et la signature, le 12 octobre, de la Charte Paris Action Climat avec la mairie de Paris, où le pôle Foncière d’Icade s’est engagé à atteindre 20% d’énergie renouvelable dans son mix énergétique d’ici à 2020.

Développer des solutions innovantesL’approche d’Icade se fonde aussi sur des expérimentations et innovations au travers de projets pilotes et sites démonstrateurs avec des constructions bois, des façades végétalisées et l’implica-tion dans le smart grid notamment. Depuis un an, le pôle Foncière a également généralisé les bilans gaz à effet de serre en analyse

Accompagner les clients dans la réduction de leurs impactsLes principaux impacts environ-nementaux d’un bâtiment ont lieu lors de la phase d’exploitation. Il est donc crucial pour une société immobilière d’accompagner ses locataires à un usage durable de

leur immeuble. Icade a signé le premier bail vert en 2010 avec le Groupe Pierre & Vacances Center parcs sur le Parc du Pont de Flandre, engageant bailleur et locataire à respecter une gestion et une exploitation vertueuses de

Icade expérimente ses innovations au travers de projets pilotes

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Manuelle gautrandArchitecte

La structure urbaine doit s’ajuster face à une population croissante et à des challenges environnementaux importants.

Repenser la ville pour s’adapter aux changements

La ville est actuellement en pleine évolution. Il faut aujourd’hui repenser son organisation pour pouvoir répondre aux défis de demain. Afin d’accueillir ses nouveaux habitants, elle a ten-dance à s’étendre à l’horizontale plutôt qu’à se densifier, parfois verticalement. Il en résulte un étalement urbain au détriment des paysages naturels qui l’en-tourent. Il faut repenser la cité différemment. La ville doit ap-prendre à se renouveler sur elle-même et à se densifier par-fois sur elle-même. Elle doit pouvoir grandir en hauteur plutôt que toujours par étalement et mitage de la nature qui nous entoure. Une intelligence collec-tive doit se mettre en place pour mixer, superposer, fusionner et mutualiser certains programmes communs. Il faut aussi abandon-ner la notion de centralité. Il peut exister plusieurs centres névral-giques au sein d’une ville ou plus exactement d’une métropole, autour desquels la vie commu-nautaire pourra s’organiser.

une autre idée de l’organisation urbaineL’agglomération telle qu’on la connaît doit se préparer aux défis environnementaux qui nous attendent. Pour cela,

l’organisation de la vie doit elle aussi s’adapter. La mobi-lité, au sein de la ville devient un enjeu majeur, tout comme la meilleure gestion de l’éner-

de l’utilisation, mais aussi de partager de nombreux espaces, fonctions et circulations. Mais il faut aussi penser la vie dans les immeubles différemment. Ainsi, surélever un immeuble est un moyen de créer des espaces extraordinaires, au-dessus des toits, en plein ciel. Ces espaces peuvent servir à la mise en place de nouvelles sources d’énergie, mais l’appro-priation des toits doit aussi permettre de rajouter de nou-velles fonctions, de créer des espaces communs de partage, des jardins et potagers en plein ciel, parfois même des pro-grammations qui peuvent être publiques.

judicieuses, qui minimisent les coûts de construction. Pourtant, les matériaux anciens restent adaptés à cette nouvelle donne architecturale. Ainsi, le bois redevient une matière première très utilisée ces dernières années, car il a une faible empreinte énergétique. Mais il faut bien l’employer. Il est très utile et efficace lorsqu’il est inséré dans la structure des bâtiments. Il apporte une réelle qualité de vie et nous donne, en tant qu’architectes, la possibilité d’en tirer pleinement parti pour les espaces intérieurs et leur architecture. De manière géné-rale, il faut que les architectes soient une force de proposition.

La ville doit apprendre à se renouveler et parfois à se densifier sur elle-même

gie. Il faut imaginer des projets qui allient logements et bureaux et, bien plus encore, qui soient capables de s’échanger les sources d’énergie en fonction

Repenser l’utilisation des matériauxCes évolutions passent par l’usage des immeubles et leur programmation, par leur capa-cité à mutualiser des espaces, par leur capacité à accueillir le végétal au sein de leur construction et par l’utilisation de matériaux adéquats qui doivent être synonymes de confort pour l’utilisateur, tout en réduisant au maximum l’impact environnemental. Nous devons aussi travailler sur des matériaux nouveaux, des mises en œuvre plus inventives et

Ne plus penser uniquement à son bâtiment, mais au quartier dans son ensemble et à l’impact de notre projet dans l’îlot urbain : comment mutualiser certains de nos programmes, nos éner-gies et nos espaces communs, comment créer un réseau d’échanges et de partage à l’échelle de l’îlot tout entier, comment offrir des espaces en plus pour les riverains, comment valoriser l’ensemble du quartier et pas notre seul terrain sont des questions que nous devrions nous poser à chaque nouveau projet.

Restructuration et extension d’un ensemble immobilier de bureaux à Stockholm (Suède).

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InnovAtIon

La RICS et le Comité de la Charte de l’expertise apportent des clarifications sur la valorisation des actifs pour les foncières cotées

La RICS et la grille unique de pondération des surfaces de commerces apportent des modifications sur la valorisation des actifs dans le cadre des foncières cotées.

Deux évènements récents viennent apporter un éclairage complémentaire aux dispositifs existants en matière d’évaluation immobilière : d’une part, la publication par la RICS d’un guide sur l’application en France des normes d’évaluation et, d’autre part, la publication d’une grille unique de pondération des sur-faces de commerces par les associations

d’experts signataires de la Charte de l’exper-tise. Si aucun de ces documents n’apporte de révolution aux normes existantes, ils contribuent à clarifier les standards d’éva-luation et leur application.

La multiplicité des standards peut troubler à première vue : les standards internationaux comprennent en effet les normes IVS (Inter-national Valuation Standards) édictées par l’IVSC, les normes RICS (qui reprennent les IVS) et les normes TEGoVA, édictées à l’éche-lon européen. Enfin, au plan national, le standard de base est constitué par la Charte

de l’expertise en évaluation immobilière dont la dernière version remonte à octobre 2012. Heureusement pour l’utilisateur d’évaluations, tous ces textes présentent un corpus commun. Ils sont en effet en harmonie sur les concepts et les pratiques de base. Toutefois, au niveau des sujets couverts, il existe des différences, certaines normes soulignant ou développant des sujets que l’on ne retrouve pas dans les autres. En outre, le contexte national reste toujours important et fait généralement l’objet de développements spécifiques dans chaque pays.

Des normes nationales complètes et complexesEn dehors des standards, il existe en effet, notamment en France, des dispositions, soit

légales et réglemen-taires (par exemple, la législation sur les organismes d’assu-rances ou sur les SCPI), soit d’origine profes-

sionnelle ou émanant d’organismes de contrôle tels que l’AMF (il s’agit alors de recommandations ou de « best practices »).

Pour les SIIC, il existe quatre sources de recom-mandations. Tout d’abord, le rapport Barthès de Ruyter, dit rapport COB, publié en février 2000 et auquel il est fait quasiment systéma-tiquement référence dans l’évaluation immo-bilière de sociétés faisant appel public à l’épargne. Ce rapport reste d’un intérêt très actuel, même si une mise à jour pourrait être souhaitable en raison des évolutions consta-tées ces quinze dernières années. Le deuxième

est constitué par le Code de déontologie des SIIC, publié par l’AMF et la FSIF, plus récent (2006) et dont la partie « information finan-cière » apporte un certain nombre de préci-sions intéressantes en matière d’expertise.

Des efforts européens plus fréquentsLe troisième est la recommandation de l’AMF de février 2010 qui a fait l’objet d’échanges lors de sa mise en œuvre. Enfin, l’EPRA travaille de plus en plus fréquemment sur des sujets relatifs à l’évaluation. On citera notamment les guidelines sur l’application de l’IFRS 13 (notion de fairvalue, de high and best use et de classement des évalua-tions), mais aussi en matière de méthodes d’évaluation, notamment par la définition de deux taux de rendement, dit EPRA, qui sont une variante du taux potentiel défini dans la Charte de l’Expertise.

En résumé, donc pas de novation majeure mais une plus grande clarté. La note récente du RICS sur l’application des standards en France distingue bien le niveau international du niveau national. La grille unique de pon-dération des surfaces de commerces repré-sente quant à elle une définition unique pour les valeurs locatives de commerces.

En conclusion, pour les SIIC, il existe de facto relativement peu d’obligations au sens strict ou légal du terme. En revanche, les différents textes professionnels et les recom-mandations évoquées plus haut tendent de plus en plus à devenir un « best practice » dont il apparaît difficile de s’écarter, sauf à expliquer les raisons de ce choix.

Il existe peu d’obligations au sens strict ou légal du terme

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La FSIF se dote d’une Commission innovation

un groupe de réflexion, présidé par bernard Michel, est créé pour mobiliser et faire face aux enjeux de demain.

L’industrie immobilière est aujourd’hui confrontée à des enjeux très forts en matière d’innovation, dans un contexte de transition économique et énergétique qui sera souligné par la COP21. L’obso-lescence s’accélère, les contraintes techniques et règlementaires se renforcent et il faut rechercher de nouvelles solutions. L’immobilier constitue en effet un maillon clé de la nou-velle chaîne énergétique, à la fois lieu de consom-mation et source de production, de stockage et plateforme des réseaux urbains du XXIe siècle. Parallèle-ment, les attentes des utilisateurs évoluent rapidement en matière de modes de travail, et le numérique offre des potentialités inédites. Flexibilité, mixité des usages,

mutualisation, réversibilité, économie du partage, digitalisation, tiers lieux : autant d’enjeux passionnants qui appellent des réponses innovantes.

Apporter des solutions aux challengesL’appel à projets « Réinventer Paris », actuel-lement en cours, est emblématique de ces attentes croissantes, en ce sens que l’inno-vation fait pour la première fois partie intégrante du cahier des charges. Cet appel à projets illustre bien les nouveaux processus de fabrication de la ville, dans une démarche d’innovation ouverte pour stimuler les imaginations, libérer la créa-tivité et faire émerger de nouveaux objets urbains. Dans ce contexte, la FSIF a créé une Commission innovation pour mobiliser

tous les acteurs qui sou-haitent relever ces défis. Présidée par Bernard Michel, Président de Gecina, cette commission se veut un lieu de rencontres et d’échanges entre cadres dirigeants des SIIC en charge de l’innovation pour nourrir leur réflexion et confronter analyses et

expériences. Cette approche est nécessai-rement multi-dimensionnelle. Elle concerne le management de l’entreprise, la concep-tion, le design, la gestion et la réalisation des immeubles, les relations avec les four-nisseurs, les services mis à disposition des

utilisateurs, ainsi que la valorisation et le financement des actifs immobiliers.

Identifier les thèmes impactant l’activité immobilièreSans dévoiler les stratégies propres à chaque société, cette commission identifiera des thèmes et des experts capables d’apporter des éclairages prospectifs pertinents sur les enjeux qui vont impacter nos métiers et nos activités afin de promouvoir une réflexion commune et la mettre à la dispo-sition de tous. Elle visera notamment à analyser les nouvelles tendances sociétales liées à la révolution numérique et aux nou-velles formes de travail. L’immobilier est concerné par les risques et les opportuni-tés de disruption, d’uberisation et par l’irruption de nouvelles concurrences, sou-vent appuyées sur le digital, et qui remettent en cause les business models établis en ciblant directement l’utilisateur final. Au moment où la loi Macron 2 va aborder la question du numérique, la Commission innovation de la FSIF s’attachera à iden-tifier les enjeux d’amélioration des services rendus à nos clients, les nouvelles tendances, les nouvelles formes de développement et les opportunités potentielles pour nos acti-vités. Ce gisement de réflexion collective enrichira et servira l’engagement des SIIC dans ce grand chantier de l’innovation qui annonce une nouvelle ère pour l’indus-trie immobilière, au service de la construc-tion de la ville durable.

Ce gisement de réflexion collective enrichira et servira l’engagement des SIIC

bernard MichelPrésident du conseil d’administration de Gecina

Denis FrançoisPrésident de CBRE Valuation

10 Ans de tRophées des sIIc

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10 Ans de tRophées des sIIcInnovAtIon

Icade : La Maison des start-up,le premier incubateur dédié à l’innovation immobilièreLa Maison des start-up s’inscrit dans la démarche d’innovation [Icade]+10,qui mobilise l’ensemble des collaborateurs d’Icade et repose sur trois piliers : le hub (physique et digital), les start-up et les partenariats industriels.

« En tant qu’entreprise respon-sable, et avec notre ADN d’opérateur immobilier intégrant foncière, promotion et services, Icade doit anticiper les grandes mutations économiques et tech-nologiques à l’œuvre dans la société. En effet, ces évolutions de fond impactent tous nos secteurs d’activités, le logement, le bureau, la ville, l’entreprise et la santé, et concernent l’en-semble de nos clients, qu’il s’agisse des collectivités, des entreprises ou des citoyens », explique Olivier Wigniolle. « C’est en adoptant collective-ment une dynamique d’open innovation avec les start-up et avec nos partenaires industriels que nous pourrons répondre aux nouveaux usages et attentes de nos clients. »

une démarche d’open innovation pour anticiper les nouveaux usages Icade a lancé, en février 2015, un appel à innovations auprès de start-up avec Paris&Co, l’un

des plus importants incubateurs français. Sur une centaine de dossiers reçus, trente start-up ont été présélectionnées avec, parmi les critères, leur potentiel

de collaboration créatrice de valeur avec Icade, notamment en termes de services aux usa-gers : digitalisation et connecti-vité des espaces, mise en réseau des usagers, services à la per-sonne, nouvelles technologies pour la construction, la commer-cialisation ou l’usage de l’immo-bilier et mobilités intelligentes.

Au final, cinq start-up ont été retenues pour mettre en place des expérimentations au sein des parcs Icade et aboutir à de nouveaux services et des solutions à intégrer dans l’offre

immobilière. Une démarche complémentaire a été menée en parallèle avec BPI France pour identifier et sourcer les start-up immobilières susceptibles

L’open innovation permettra de répondre aux nouveaux usages et aux attentes de nos clients

Ouverte depuis septembre 2015, la MDSU rencontre un beau succès commercial et accueille d’ores et déjà neuf start-up de moins de sept ans, aux profils variés.

Cette nouvelle offre immobilière prend en compte les nouveaux usages des bâtiments tertiaires liés à la flexibilité des espaces, la demande de services asso-ciés aux nouvelles formes de travail (télétravail, mode projet, nomadisme) et l’animation de la communauté des utilisateurs par la mise en place de réseaux sociaux réels et virtuels. Fran-chissant une nouvelle étape dans l’accompagnement du parcours tertiaire de ses clients, Icade va ouvrir des espaces de co-working sur l’ensemble de ses parcs qu’elle proposera gratuitement à ses locataires pour leur permettre d’offrir à leurs collaborateurs des bureaux de proximité tout autour de Paris, quelle que soit leur implan-tation géographique.

Le moteur de l’innovation, les collaborateursDepuis dix-huit mois, dix-huit groupes mobilisant 450 per-sonnes (un collaborateur sur trois) travaillent au sein du Hub sur une trentaine de projets livrables pour concrétiser une nouvelle offre et faire évoluer les métiers d’Icade. Cette com-munauté ouverte à tous, a-hié-rarchique et transversale, est animée par des binômes de pilotes non issus du top mana-gement.

d’accompagner les projets d’expérimentation conduits par les groupes du Hub.

La Maison des start-up, première brique d’une nouvelle offre immobilière by IcadeAu croisement de cette volonté de collaborer avec des acteurs innovants et du métier d’inves-tisseur d’Icade, l’opportunité d’héberger certaines start-up dans un espace dédié à l’inno-vation immobilière a conduit à la Maison des start-up (MDSU) sur le parc des Portes de Paris. ©

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28, Place de la Bourse - 75002 Paris

au Palais Brongniart

à 18h00à 18h00à 18h00à 18h00à 18h00à 18h00

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Dorian KelbergDélégué Général de la FSIF, Président du comité de pilotage des Trophées des SIIC

Le rendez-vous annuel de la profession est devenu incontournable et a évolué en fonction de l’environnement économique. Le jury reste composé de personnalités.

Les trophées des SIIC fêtent leurs dix ans

Les Trophées des SIIC ont dix ans. Cette manifestation est devenue un événement majeur de l’industrie immobilière. Sa créa-tion en 2006 était motivée par le désir de mettre un coup de projecteur sur les réalisations immobilières des SIIC et sur les visions et les talents du management de ces entreprises.

En effet, au-delà de la spécificité du régime juridique des SIIC créé en 2002 et ins-piré du modèle des REIT’s américains, les SIIC sont devenues des entreprises vecteurs de croissance économique, d’attractivité des territoires et de compétitivité. Elles sont présentes non seulement sur toute la France mais aussi dans une dizaine de pays européens. De nationales, elles sont devenues continentales et seront peut-être mondiales dans une dizaine d’années. Les SIIC investissent et exploitent des actifs immobiliers dans tous les secteurs où il

existe de forts besoins collectifs : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, santé, résidences étudiantes, etc.

Mettre en lumière l’innovationLes Trophées des SIIC ont vocation à mettre en avant le dynamisme et l’inventivité des entreprises. Depuis 2006, ce sont plusieurs dizaines de réalisations réparties en Ile-de-France et dans les métropoles d’équilibre qui ont été présentées. Plusieurs catégories de Trophées ont été créées pour mettre en avant et consacrer ces réalisations : « Ville et Avenir », « Immobilier et Société », « RSE », « Small and mid Caps », « Prix spécial ». Pour la dixième édition, le comité de pilotage a décidé de créer un nouveau Trophée : « EPRA European public real estate association » pour le rayonnement européen des SIIC. Depuis 2006, 140 ré-alisations ont été ainsi nominées dans les différentes catégories.

L’évolution des thèmes de ces Trophées suit l’évolution du secteur et des SIIC elles-mêmes. Ce sont des entreprises industrielles créatrices de valeur, conciliant à travers leurs réalisations l’intérêt entrepreneurial et l’intérêt général économique.

une reconnaissance renforcéePour apprécier ces réalisations et distinguer les lauréats de chaque édition, un jury est

constitué. Il est composé de personnalités de différents secteurs d’activités (droit, économie, architecture, finances, médias, politique) et change chaque année. Ce changement permet d’éviter la routine ou la lassitude des membres du jury et surtout d’élargir au maximum le champ des per-sonnalités associées à cet événement. Ainsi, une soixantaine de décideurs publics et privés se sont succédé chaque année pour siéger dans le jury des différentes éditions.

L’évolution des thèmes suit celle du secteur et des SIIC

A l’avenir, la manifestation des Trophées des SIIC sera sans doute appelée à évo-luer encore. Sur ce plan, on peut consi-dérer que l’ « innovation » sera une pro-chaine catégorie de Trophée car si les SIIC investissent et s’impliquent dans ce domaine depuis plusieurs années, c’est de manière de plus en plus visible à tra-vers la conception des immeubles qu’elles construisent et exploitent professionnel-lement. L’innovation accompagne en temps réel les visions et les nouvelles perspectives d’activités des SIIC. C’est sans doute là que se situe la force et la légitimité des Trophées des SIIC en tant qu’expression concrète de l’industrie immobilière fran-çaise.

Inauguration de la Mairson des start-up à paris.

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10 ans de Trophées des sIIC 10 Ans de tRophées des sIIc

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Nominés dans la catégorie Small et mid Caps

I FReySupergreen, une nouvelle promenade commerciale à thionville (57)

L’objectif était de requalifier 12 hectares à l’entrée de l’agglomération tervilloise et de redessiner et valoriser l’entrée prin-cipale de la ville avec un traitement archi-tectural et paysager exemplaire. Pour répondre aux problèmes de circulation de la zone, des modes de transport doux

avec un arrêt de bus dédié à SuperGreen ont été créés et, pour réduire la nuisance sonore, un nouvel axe de circulation a été mis en place. Afin de favoriser l’emploi, grâce à une convention tripartite entre Frey, Terville et Pôle Emploi, 300 nouveaux postes ont été créés. Sur les 42 millions d’euros investis par Frey, 30 millions ont été consacrés au chantier, les entreprises locales et régionales permettant la péren-nisation de 130 emplois. Au final, Frey a déployé son concept Fun and Food for Family : des aires de jeux géantes et gra-tuites sillonnent le centre commercial. Côté alimentation, une promenade a été amé-nagée autour de restaurants multiples et d’un pôle gourmand. Une véritable recherche du confort des visiteurs a vu le jour.

La Halle Secrétan concrétise ce que peut apporter un partenariat réussi entre différents acteurs qui conjuguent leurs savoir-faire pour réaliser des travaux complexes et redon-ner vie à un bâtiment en déshérence. Banimmo, filiale d’Affine, s’est ainsi associée avec Sodéarif, filiale de développement immobilier de Bouygues Bâtiment Ile-de-France, le cabinet Architecture Patrick Mauger et la Banque Populaire Rives de Paris. Ce projet a fait l’objet d’une rénova-tion totale, du sous-sol à la reprise de la structure. La halle a désormais une ouverture sur la rue de Meaux, l’une des deux grandes façades du bâtiment, et la toiture a été totalement remaniée. Au final, l’opération a porté sur la structure, mais a aussi permis de réin-venter le rôle de la Halle : manger, s’habiller, jouer, se cultiver, prendre un verre, dîner au restaurant, faire du sport... Plus encore que la vocation commerciale et alimentaire de l’ancien marché, c’est le rôle d’acteur social de la halle qui a été réinventé, en mêlant restauration, salle de gym et enseignes commerciales.

I AFFIneLe renouveau de la halle Secrétan de paris (19e)

Adely.

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I AnF IMMObILIeRAdely & epsilon, au cœur du grand Lyon (69)Au cœur du Carré de Soie du Grand Lyon, Adely et Epsilon représentent deux programmes d’envergure pour ANF avec près de 50 000 mètres carrés de bureaux et de locaux professionnels, intégralement loués. Conçu par Sud Architectes pour Alstom, Epsilon est bâti sur deux niveaux

de sous-sols et couvre une surface utile totale de 36 900 mètres carrés composée de bureaux, de laboratoires d’essais, d’ateliers de fabrication, d’un hall logis-tique et d’un restaurant d’entreprise. Epsilon est le premier bâtiment en France à s’être inscrit dans une démarche de double certification HQE et BREEAM very good intégrant les paramètres RT2012. Adely, de son côté, est un ensemble de trois bâtiments de trois à cinq niveaux avec des sous-sols reliés entre eux, conçu par le cabinet Sagittaire Architectes Associés. Nouveau siège d’Adecco en France, il accueillera dès l’automne 2016 les 900 collaborateurs du groupe sur une surface de 13 000 mètres carrés de bureaux. Adely vise une certification internationale BREEAM very good.

Comme chaque année, les nominés ont défendu leur dossier devant un ensemble de personnalités, pas toujours issues du secteur immobilier. Le jury est présidé cette année par Louis Schweitzer, Commissaire Général à l’investissement et Président d’Initiative France, qui comprend un réseau de 230 associations destinées à accompagner et financer les entrepreneurs français. Louis Schweitzer a été Président du groupe automobile Renault de 1992 à 2005.

Pour choisir parmi tous les candidats les meilleurs projets, il sera épaulé par plusieurs autres personnalités :

un jury de choix pour cette dixième édition

Sylvie Burthe-MiqueNotaire associée du groupe

Monassier, Responsable du département Immobilier

d’Entreprise de l’office Monassier & Associés.

Jean-Edouard Carbonnelle

Président de Confinimmo, première société immobilière belge cotée, spécialisée dans

l’immobilier de location.

Gaël ThomasDirecteur de la rédaction

de Business Immo.

Arnaud de BressonDélégué Général de Paris

Europlace.

Michel GrossiDirecteur de la gestion

de patrimoine chez BNP Paribas Real Estate.

Geoffroy Schmitt Associé du pôle immobilier et responsable de l’activité

conseil de PwC.

Jean-Paul Dumortier Président de la Holding Wilson 250 et Président

de Banque Populaire Rives de Paris.

Directrice Général de Vitra et membre du Cercle

des Femmes de l’Immobilier.

Isabelle de Ponfilly

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Jean-François Sammarcelli

Conseiller du Président de la Société Générale,

membre de la Fondation Palladio et Président du conseil

de surveillance de NextStage, société de gestion spécialisée

dans l’investissement dans les PME.

Christine Daric

Avocate Associée chez Fairway AARPI, et conseil fiscal

de la FSIF. Elle a à ce titre participé à la conception, la négociation

et l’évolution du régime fiscal des SIIC depuis 2003.

Bertrand Jacquillat Co-fondateur et Président

d’Honneur d’Associés en Finance, spécialisé en analyse financière et

en évaluation des marchés financiers.

Philippe ChauveauPrésident des éditions PC

et Vice-Président du Press Club de France, ce qui lui donne

une présence importante dans les médias. Il a lui-même été

à la direction générale du groupe Moniteur pendant sept ans.

Louis SchweitzerPrésident du jury, Commissaire

général à l’investissement.

37SIIC+ I Décembre 2015SIIC+ I Décembre 201536

10 ans de Trophées des sIIC

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I SOCIété FOnCIèRe LyOnnAISe #Cloud paris, un centre d’affaires nouvelle génération, à paris (2e)

Cerné par les rues de Richelieu, 4 septembre, Gramont et Gré-try, l’ensemble de quatre im-meubles a été pensé comme un centre d’affaires contem-porain « prime ». Grâce à des matériaux vitrés, un réaména-

gement des terrasses et une meilleure utilisation de la lumière, le projet permet d’offrir un lieu de travail agréable, plus humain et très identitaire pour l’entre-prise. Totalement intégré au paysage urbain sur les plans

esthétique et fonctionnel, il permet la transformation de la rue Ménars en une rue pié-tonne arborée et pavée deve-nant ainsi plus accueillante et calme. Conçue comme un véritable « #Cloud », l’immeuble cherche la mise en réseau des entreprises, tant externe qu’in-terne. Les bureaux ont été pensés pour répondre aux nouveaux modes de travail (digitalisation, travail à dis-

tance), mais aussi pour favo-riser la cocréation et le travail collaboratif, tout en recherchant le bien-être des salariés (salle de gym, restauration, concier-gerie…). Enfin, le #Cloud Paris recherche l’excellence environnementale en réduisant au maximum son empreinte énergétique et vise les labels BREEAM Excellent, BBC Effi-nergie Rénovation, HQE excep-tionnel et Leed Gold.

I ALtAReA COgeDIM Réinventer Raspail, répondre à la ville par la modernisation, paris (6e)Situé au 128-130 boulevard Raspail, en pleine rive gauche, le projet a pour objectif d’offrir à tout un quartier, ses résidants et les futurs utilisateurs de l’immeuble, un bâtiment totalement réinventé. La foncière a fait appel à Franklin Azzi pour « Réin-venter Raspail » et redonner à cet immeuble des années 1970 une image contemporaine, tout en pariant sur les performances environnementales les plus abouties. La société La Française devrait s’installer prochainement dans cet immeuble de huit étages et cinq en sous-sol, proposant une surface de 10 262 mètres carrés utiles de bureaux. Le bâtiment a été rénové avec un jeu de transparence et de reflets de vitrages qui remplace une façade miroir et permet d’apporter aux utilisateurs une lumière naturelle répondant aux nouveaux standards de confort dans les espaces de bureaux. Les qualités intrinsèques du bâtiment ont traduit sa grande flexibilité depuis son origine ce qui a permis de limiter les gros œuvres et donc les nuisances liés aux travaux. Certifié BREEAM Excellent et NF HQE bâtiment tertiaire, Raspail est sobre énergétiquement pour la ville, les résidants et les utilisateurs.

Le projet architectural signé Palissad Architectures a été pensé pour sublimer cet immeuble aux influences Art nouveau, construit entre 1907 et 1927, près du Trocadéro. La moder-nité et le respect de l’immeuble sont le résultat d’une rénovation réussie donnant à Steel des allures d’hôtel particulier « indus-triel ». Situé au 29-31 rue des Sablons et impasse des Prêtres,

en haut de la colline de Passy, l’ensemble immobilier, à l’origine un central téléphonique, est désormais intégré dans le pay-sage urbain. Avec un accès par la rue des Sablons via la façade et une entrée monumentale et un accès secondaire prévu impasse des Prêtres, les bâtiments s’organisent autour de deux cours successives. Le toit-terrasse et la verdure environnante per-

mettent au projet de proposer des prestations synonymes de confort de travail propice à la créativité. Des atouts qui ont séduit le Groupe OnePoint, seul locataire de l’immeuble. Enfin, Steel est certifié HQE Excep-tionnel et labellisé BBC Affiner-gie et le projet s’inscrit dans une démarche durable, alliant confort écoresponsable et maî-trise des charges.

I FOnCIèRe DeS RégIOnS Steel, exemple d’un immeuble totalement repensé, à paris (16e)

I ICADeynfluences Square, une nouvelle façon de fabriquer et de donner vie à la ville, à Lyon (69)

Projet urbain de la Métropole de Lyon, la Confluence s’impose comme un exemple européen en termes d’investissement immobilier d’avenir. L’îlot A3, renommé Ynfluences, repose sur des valeurs fortes et inno-vantes de la ville, intelligente, respectueuse de l’environnement et aux modes de transports doux. Ce projet est le fruit d’une collaboration active entre les différents acteurs de la ville (architectes, paysagistes, amé-nageurs), ceux qui l’observent (sociologues, conseils) et ceux qui la vivent au quotidien (rive-rains, salariés, usagers des transports). Au final, Ynfluences Square répond aux objectifs

de demain : être une ville intel-ligente de 28 100 mètres car-rés de programme immobilier mixte (social, d’usage et fonc-tionnel) répartis sur huit bâtiments, dont deux de bureaux et six de logements. L’innovation est au centre du projet : dans les matériaux utilisés, dans l’orga-nisation des espaces et dans la performance des usages. La démarche environnementale est aussi très importante, avec un pilotage intelligent des éner-gies et un label Effinergie+ pour chaque bâtiment qui offre éga-lement un lien social renforcé au sein du quartier à travers une mise en avant de la bio-diversité.

Dans une logique de création de valeur, Gecina étudie pour chacun de ses actifs toutes les options possibles. La reconver-sion de bureaux vers une autre destination s’inscrit dans cette logique, tout en per-mettant au patrimoine de Gecina de se conformer aux règles environnementales. Cette opération répond aussi aux besoins de logements dans Paris, notamment à destination des étudiants. Campuséa Paris 15 Lecourbe est un ancien immeuble

de bureaux construit dans les années 1970. Il a été reconverti en cent quatre logements, dont quinze logements sociaux. Cette résidence a été entièrement louée dès son ouverture (2014), et sa construc-tion a nécessité dix-sept mois de travaux. Les appartements vont du studio au T8 destinés à la colocation. De son côté, Campuséa Paris 13 Montsouris est un ancien immeuble de bureaux construit dans les années 1970, entièrement réno-

vé et reconverti en un programme de soixante logements. Cette résidence a été livrée cet été après seize mois de travaux et est entièrement louée par une univer-sité américaine (New York University Paris) pour y loger quatre-vingt-dix étu-diants. Les espaces vont du studio au T4 destinés à la colocation. Ces deux immeubles sont certifiés Patrimoine Habitat & Envi-ronnement (H&E) et bénéficient du label BBC Rénovation.

Campuséa paris 13 Montsouris.

I geCInA Reconvertir des bureaux en logements pour étudiants, paris (13e et 15e)

Nominés dans la catégorie V ille et Avenir

Campuséa paris 15 Lecourbe.

SIIC+ I Décembre 2015 SIIC+ I Décembre 201538 39

Alors que les SIIC ont été créées en France en 2002, cela fait plus de cinquante ans que le secteur des foncières cotées existe aux etats-unis. Il est donc toujours instructif de regarder outre-Atlantique si l’on s’intéresse aux évolutions possibles des SIIC.

de fiscalité, les profits générés en Europe sont distribués par les SIIC et taxés au niveau des actionnaires. C’est le phéno-mène d’impatriation des revenus qui gé-nère pour la collectivité davantage de matière fiscale.

un secteur qui s’est développé malgré les crises immobilières et financièresMais revenons aux enseignements pour la France de l’évolution des REITs améri-cains. Un point essentiel est que le secteur américain s’est développé régulièrement malgré de sévères crises immobilières et financières. Les Etats-Unis ont connu l’une des plus importantes crises immobilières au monde, au début des années 1990 (crise des Savings & Loans) et viennent de traverser la crise financière que l’on connaît (Subprime, chute de Lehman Bro-thers…). Aujourd’hui, on constate ainsi que les REITs sont des acteurs qui passent bien les crises. C’est important !

une grande variété de modèles économiquesQuand on regarde de plus près le secteur des REITs aux Etats-Unis, on est surpris d’y voir des spécialisations immobilières qui n’existent pas pour les SIIC : les data-centers, l’immobilier de santé, les prisons, les casinos ou même des infrastructures comme les tours de transmissions télépho-niques… Les REITs permettent ainsi de financer l’ensemble des besoins immobi-

Lorsque l’on compare la France et les Etats-Unis, il faut savoir raisonner à la bonne échelle. Tout d’abord, leurs économies sont de tailles très différentes, le PIB des USA étant six fois plus important que celui de la France. La comparaison natu-relle est plutôt celle de l’Europe qui a un PIB équivalent à celui des Etats-Unis. Quant à l’immobilier, il faut garder en tête que l’on compare des territoires très différents. Outre-Atlantique, la population est cinq fois supérieure à celle de la

Les ReIts uS : quelles leçons pour le secteur français ?

philippe Le trung Directeur Corporate Développement & Communication de Foncière des Régions, membre de la Commission du Grand Paris de la FSIF

liers de l’économie. Ils permettent aussi aux entreprises de louer plutôt que d’ache-ter et de garder leurs capitaux pour leur cœur de métier. Un vrai cercle vertueux.

Le secteur est même à hauteur de 15% dans un contexte résidentiel dynamique, principalement celui du logement locatif collectif. A titre d’illustration, le leader de ce secteur, Equity Residential, a la taille de la plus grande foncière en Europe et possède 110 000 appartements. Avec 63% de propriétaires et une forte mobi-lité des salariés, le logement locatif est un produit qui a toujours été un secteur d’investissement pour les REITs. Cela s’explique probablement par une régle-mentation des rapports locatifs qui est restée stable dans le temps et qui est équilibrée entre bailleur et preneur. En France, la réglementation complexe et le déséquilibre croissant dans les rapports bailleurs-preneurs constituent la principale explication de la désaffection de ce sec-teur d’investissement. Avec un cadre régle-mentaire moins « extraordinaire », le

L’immobilier français fait bonne figure par rapport aux Américains

secteur pourrait se développer en France, comme il l’a fait en Allemagne depuis dix ans.

Success story à la françaiseMême si le secteur des SIIC s’est déve-loppé et que la France constitue une réus-site au niveau européen — le régime SIIC a même entraîné l’adoption de régimes similaires entre 2003 et 2008 au Royaume-Uni, en Allemagne, en Italie et en Espagne —, il dispose encore d’un potentiel important. La taille moyenne d’une SIIC reste infé-rieure à la taille moyenne d’un REITs américain (2,3 milliards de dollars vs 3,7 milliards, soit un tiers plus petit). Il y

a donc un potentiel de croissance sur ce point. D’autant qu’en France, plus de la moitié des SIIC de l’indice IEIF ont une capitalisation boursière inférieure à 300 millions d’euros. Augmentations de capi-tal, rapprochements et introductions en Bourse sont donc sur la feuille de route. Les SIIC peuvent également croître en s’intéressant à de nouveaux secteurs d’activité. Il y a là aussi un fort potentiel. En France, les portefeuilles des SIIC sont composés, pour l’essentiel, de centres commerciaux et de bureaux. Et ces der-niers représentent « seulement » 40% des secteurs immobiliers dans lesquels les REITs américains sont investis.

En regardant les SIIC à l’aune de la situa-tion actuelle des REITs américains, il semble donc que tout est réuni pour la poursuite sur le long terme de cette suc-cess story française, celle des SIIC. A suivre donc.

pour en savoir plus www.ieif.fr

France, avec une densité quatre fois moins élevée. La façon dont sont envisagées les constructions est également totalement différente, que ce soit dans les bureaux ou dans les centres commerciaux. A noter également que les deux pays n’ont pas autant recours à la Bourse pour financer leurs entreprises. Alors que la capitalisa-tion boursière des entreprises cotées en France représente 70% du PIB, elle repré-sente 120% du PIB américain.

Reste que le secteur immobilier français fait bonne figure par rapport à celui des Américains. Son poids par rapport à l’économie immobilière dans son ensemble reste significatif (10% vs 12%) et le poids en Bourse est même en relatif plus impor-tant qu’aux USA (6% vs 3,6%). La France avec son statut SIIC apparaît aussi très bien positionnée dans un contexte euro-péen.

Deux raisons à cela. D’abord, avant le régime SIIC, il y avait des foncières cotées en France et donc des savoir-faire, même si le statut SIIC leur a permis d’accélérer leur croissance. Par ailleurs, l’horizon géographique des SIIC est large. Les fon-cières cotées investissent à Paris mais aussi dans les métropoles régionales où elles sont plus présentes que les autres investisseurs immobiliers français. De plus, plusieurs SIIC ont investi en Europe avec un effet vertueux, les sièges sociaux des SIIC restant en France. Enfin, en termes

Info ReIts

ChIFFReS CLéS DeS FOnCIèReS COtéeS Aux etAtS-unIS, en euROpe et en FRAnCe (en uSD) – à LA FIn JuILLet 2015

source nAReIt Indice epRA europe Indice sIIc IeIf

nombre de foncières cotées 224 246 32

capitalisation boursière du secteur (mds) 838 215 72

taille moyenne (mds) 3,7 0,9 2,3

quelle part du parc total d’immobilier d’investissement est

détenu par des foncières cotées ?12% 6% 10%

quel est le poids des foncières cotées dans la capitalisation

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pour les SIIC, c’est la COp21 d’abord plus efficaces que les décrets fixant des seuils de dépense énergétique, les exigences du marché locatif ont amené les SIIC, acteurs de long terme, à intégrer progressivement toutes les « best practises » dans leur développement et l’entretien de leur parc immobilier.

Comme les copains de Brassens, les SIIC ne sont pas des lectrices friandes de l’Evangile… des réglementations ou des décrets qu’on aime bien accumuler en France, en matière environ-nementale comme dans bien d’autres domaines. Mais aucune ne manque à l’appel dès lors qu’il s’agit de s’engager dans l’amélioration des performances environnementales et sociétales de leurs immeubles. Au point que la compétition se renforce d’année en année quand il est l’heure de remettre le Trophée des SIIC dans la catégorie RSE, dont la dixième édition se tien-dra au même moment que la COP21.

Le dernier lauréat, Gecina, l’a emporté pour avoir intégré sa démarche RSE très en amont de ses projets. La Foncière a d’ailleurs confié cette mission à un membre qui a rejoint son comité exécutif. Depuis longtemps, pour ce propriétaire d’immeubles principalement situés dans le Grand Paris, le développement durable s’est imposé comme un ADN puissant, dépassant

Christophe tricaudRédacteur en chef de Pierrepapier.fr

et environnementale a rapide-ment laissé place aux atouts que recouvre cette tendance irréversible. Irréversible autant que fortement incitatrice quand le marché de la location de bureaux s’est révélé plus difficile au cours des dernières années.

Se concentrer sur l’actif lui-mêmeLa démarche RSE a en effet accentué le retour vers les immeubles après des dérives constatées dans la financiarisation de l’investissement immobilier. Replacer l’immeuble au centre des stratégies de gestion des portefeuilles locatifs a permis d’enrichir considérablement le dialogue avec les occupants. Il est vite apparu qu’il ne suffisait pas de construire des immeubles satisfaisant aux labels verts les plus prestigieux. Mais qu’il fal-lait impérativement y associer

les occupants si on voulait arri-ver à des résultats tangibles et pérennes dans les charges liées aux consommations d’énergie et à la gestion de l’eau et des déchets.

le chapitre de la communica-tion et de l’image. Elle résume sa philosophie en expliquant simplement que « l’activité de foncière s’impose forcément dans le temps, les immeubles sont construits pour longtemps et les engagements contractuels avec nos clients s’inscrivent dans la durée ».

Tout est dit ! les SIIC sont des acteurs de long terme. Et lorsqu’on investit dans un immeuble pour plusieurs années, parfois des décennies, mieux vaux s’assurer du caractère durable de son acquisition. Très tôt, les SIIC ont été confrontées aux conséquences du verdissement du marché de l’immobilier tertiaire. Si, dans un premier temps, elles ont pu mesurer une conséquence qui tenait à ce que le professeur Jean Carassus a pointé du doigt comme un « accélérateur d’obsolescence », affectant les immeubles comme d’autres fac-teurs tenant à leur esthétique ou à leur emplacement lors des évolutions socio-géographiques, la prise en compte du phéno-mène de la responsabilité sociale

La pédagogie des SIIC a favorisé l’éducation des locataires qui ont pu ainsi comprendre tout le potentiel qu’ils pouvaient trouver dans le compte d’exploitation des immeubles qu’ils occupent, ainsi que l’amélioration du cadre de vie professionnel de leurs employés. Une nouvelle donne win-win en quelque sorte !

Acteurs de long terme, les SIIC ont également été sensibilisées par les thèses de l’Américain Jeremy Rifkin qui a désigné la nouvelle révolution industrielle et économique en cours repo-sant sur le développement des nouvelles technologies de l’infor-mation et de la communication. Dans sa théorie de la « troisième révolution industrielle », Rifkin place l’immobilier au centre de celle-ci. Les immeubles sont des pièces maîtresses pour la production de l’énergie et son stockage.

Cela nécessitera une refonte des infrastructures de communication donnant de nouveaux atouts aux immeubles intelligents dans un esprit d’interopérabilité. Ici aussi, ce sont les utilisateurs qui com-mandent. Leurs exigences créent les nouvelles normes du marché. Et c’est sûrement beaucoup plus efficace que l’accumulation de nouvelles normes. Aujourd’hui, plus aucun immeuble de bureaux n’est mis sur le marché sans qu’il ne satisfasse aux labels verts. La transition énergétique, c’est déjà la culture de toutes les SIIC.

pour en savoir plus www.pierrepapier.fr

Il ne suffit pas de construire des immeubles satisfaisant aux labels verts les plus prestigieux

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Les SIIC en quelques chiffres

Chiffres clés- Nombre de sociétés : 46 SIIC dont 11 paneuropéennes- Nombre de m2 détenus : 45 millions

Liste des SIIC par capitalisation boursière en millions d’euros (au 30 septembre 2015) • UNIBAIL-RODAMCO SE • KLEPIERRE • GECINA • HAMMERSON* • FONCIÈRE DES RÉGIONS • ICADE • SEGRO*

• ALTAREA-COGEDIM • FONCIÈRE DES MURS • SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE • EUROCOMMERCIAL* • MERCIALYS

• WERELDHAVE* • COFINIMMO* • EUROSIC • WAREHOUSES DE PAUW* • FONCIÈRE DE PARIS SIIC • TERREÏS

• FDL • CEGEREAL • SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL • VASTNED* • ANF IMMOBILIER • ARGAN • PATRIMOINE & COMMERCE

• FREY • IMMOBILIÈRE DASSAULT • FONCIÈRE INÉA • AFFINE R.E. • SÉLECTIRENTE • SCBSM • CARREFOUR PAREF

• BLEECKER • PROPERTY DEVELOPMENT • ACANTHE DEVELOPPEMENT • MRM • FONCIÈRE ATLAND

• ZÜBLIN IMMOBILIÈRE FRANCE • FONCIÈRE PARIS NORD

Répartition géographique du patrimoine Répartition par type d’actifs du patrimoine

Source : IEIF

* SIIC PANEUROPEENNES Source : IEIF

Le secteur du bâtiment et de l’immobilier représente plus de 20% des émissions

de gaz à effet de serre en France. C’est l’un des secteurs où la perspective d’un modèle zéro carbone peut devenir

le plus rapidement une réalité

Laurent Fabius, ministre des Affaires étrangères et du Développement international