NO 4 AUTOMNE 2016MAGAZINE SUR LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER EN EUROPEbpd MAGAZINE BPDEUROPE.COM

RÉNOVATION MÉTAMORPHOSES URBAINES EN RHÉNANIE-DU-NORD-WESTPHALIE

MIGRATIONRENCONTRE AU SOMMET : LES MAIRES D’UTRECHT ET DE HAMBOURG

ÉTUDE DAVANTAGE DE LOGEMENTS ABORDABLES !

VIEILLISSEMENT TROIS EXPERTS EXPLORENT LES SOLUTIONS DE LOGEMENT POUR PERSONNES ÂGÉES

L’ACCUEIL D’URGENCE, ET ALORS ?

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bpd MAGAZINE

bpd MAGAZINE 54

Voici la quatrième édition de notre magazine. Un beau numéro affichant une grande diversité de thèmes, qu'il s'agisse d’exemples de logements temporaires ou de portraits personnels de migrants. Nous évoquons aussi la numérisation de notre branche, sans omettre de passer à la loupe les logements pour personnes âgées en Europe : une étonnante source d’inspiration qui nous vient d’Allemagne.

C’est également le tour de notre étude bisannuelle sur les marchés immobiliers en France, en Allemagne et aux Pays-Bas. Il ressort de cette enquête que l’évolution démographique est toujours aussi propice et même exceptionnellement positive, compte tenu des taux d’intérêt historiquement bas. La France reste le chef de file incontesté avec 400.000 logements nouvellement construits, en dépit de mauvaises perspectives économiques et d’un taux de chômage élevé. L’Allemagne suit avec une offre de 200.000 logements (20% de plus de résidents) et une demande relative de 400.000 à 440.000 logements. Les Pays-Bas accusent un fléchissement, après une reprise, avec 55.000 logements. Une offre insuffisante et un manque de sites en sont la cause. Ainsi que l’urgence politique qui semble absente. En outre, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter de façon alarmante, à la suite non seulement de la hausse du prix des terrains des sites reconvertis, mais aussi des coûts de construction élevés – en raison d’exigences plus strictes et de manque de capacités.

Entre-temps, l’Allemagne est confrontée à l’accueil d’un grand nombre de réfugiés, parmi lesquels une grande majorité va s’installer de façon permanente. Cela conduit à une pression supplémentaire sur un marché allemand du logement déjà tendu, peut-être même surtendu. Les Pays-Bas et la France y sont également confrontés. Or, nous montrons – dans un

article où s’expriment quatre experts des secteurs public et privé – que le secteur dans sa globalité a les partenariats idoines pour relever cet extraordinaire défi.

Une interview croisée exceptionnelle avec les maires de Hambourg et d’Utrecht nous donne leur appréciation de la situation concernant l’hébergement des réfugiés. Le maire Olaf Scholz de la ville-État de Hambourg a accompli un miracle en créant plus de 40.000 habitations individuelles pour l’accueil d’urgence ou le logement temporaire. Et ce, dans un marché du logement complexe aux prix extrêmement élevés. Il va de soi que les décideurs politiques misent sur un habitat digne de ce nom. En effet : a shelter is not a home. Les propos de Jan van Zanen, maire d’Utrecht, incitent à la réflexion : « L’intégration commence dès le premier jour. » Quand on sait que, pour chaque réfugié ou détenteur d’un titre de séjour, un bénévole est impliqué, l’engagement de la société au sens large se profile alors. En allemand, le bénévolat s’appelle d’ailleurs Ehrenambt.

La vision de BPD reste axée sur les thèmes de disponibilité et d’accessibilité. Pour l’Allemagne, la France et les Pays-Bas, un ferme accent sur des habitations à la vente abordables reste indi-spensable. Aux Pays-Bas en outre, l’intensification de la pro-duction de logements dans la catégorie de loyers 775 € - 950 € reste le scénario privilégié pour la période à venir. Abstraction faite de l’urgence actuelle, le parc doit de toute façon être élargi de façon conséquente. À l’aune de la pénurie, les investisse-ments dans ce segment sont désormais un choix judicieux : la demande ne devrait guère cesser et les taux d’intérêts sont extrêmement faibles.

WALTER DE BOER,

CEO BPD

A SHELTER IS NOT A HOME

BPD MAGAZINE N°4, DEUXIÈME ANNÉE

AUTOMNE 2016

BPD Magazine est une publication de BPD Europe,BP 15, 3870 DA Hoevelaken, Pays-Bas. Le magazine paraît deux fois par an en quatre langues (allemand, français, néerlandais et anglais) et

est diffusé en édition limitée aux membres de BPD en Europe. .

COMITÉ DE RÉDACTION BPD Marcel Baas, Jeanne Neuve-Eglise, Ursula van Kooij,

Hans Weber, Katharina Zoll

CONCEPT & RÉALISATION

ZB Communicatie & Media(zb.nl)

CONCEPT & RÉALISATION ZB/Marinka Reuten et Raymond Heinsius

ONT COLLABORÉ À CE NUMÉRO Françoise van Alkemade, Margriet Brandsma, Hans Bouman,

Bertus Bouwman, Armelle Desmarchelier, Kees de Graaf, Kleis Jager, Han Joosten, Bas Kooman, Edwin Lucas, Karina Meerman,

Ruud Slierings, Claudia Stoldt, Tolk Agentschap.

PHOTOS & ILLUSTRATIONS

William Alix, Harry Cock, Karin Crona, Katharina Hein, Michael Heinrich, Florian Imberger, Malte Metag, Jonas Nyström, Ramses

Reijerman, Janita Sassen, Erik Smits, Andreas Terlaak, Tzenko.

IMPRESSION

Drukkerij Roelofs, Enschede, Pays-Bas

BPD Magazine est imprimé sur papier offset non couché.

TIRAGE

total de 8.800 exemplaires

La reprise partielle ou totale des articles, photos et illustrations du magazine BPD n’est autorisée qu’après avoir consulté la rédaction et en indiquant la source. Ni BPD ni ZB Communicatie & Media ne

peuvent être tenus responsables de coquilles ou erreurs d’impression.

AVANT-PROPOS

JEAN-PHILIPPE BOURGADEPRÉSIDENT DE BPD

MARIGNANWALTER DE BOER

PRÉSIDENT DE BPD

FRANZ-JOSEF LICKTEIGPRÉSIDENT DE BPD

IMMOBILIENENTWICKLUNG

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PROJET PILOTEBPD vend des logements en ligne et constate des opportunités numériques sur le marché du logement.72

MIGRATION

LOGEMENT TEMPORAIRE L’accueil des réfugiés ne se limite pas à celui d’urgence. Toute la chaîne a son importance : du premier accueil au séjour permanent.

‘NOUS Y ARRIVERONS’Fuir la guerre, chercher une existence meilleure ou suivre quelqu'un par amour. Six migrants sur leur nouveau pays.

SUJETS BRÛLANTSJusqu’où va la responsabilité sociale du secteur privé pour l’accueil des réfugiés ? Que peuvent faire les autorités locales et que feraient-elles mieux de laisser de côté ? Quatre experts donnent leur avis.

MAIRES« Les procédures doivent aller plus vite pour que nous puissions être plus clairs plus rapidement vis-à-vis des demandeurs d’asile », considère Olaf Scholz en pleine conversation avec Jan van Zanen.

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VISION

BILLET D'ISLE HELBRECHT « Les nombreux migrants arrivant dans les villes ont surtout besoin de protection. »

RAPPORT ALLEMAGNE/PAYS-BAS/FRANCEBien que les goulots d’étranglement diffèrent selon les trois pays BPD, la solution est la même : construire, construire, construire.

HÉBERGEMENT DES PERSONNES ÂGÉESDes logements et des cadres de vie adaptés aux personnes âgées sont absolument indispensables. Comment le cadre de vie des personnes âgées peut-il contribuer à une vie sociale de qualité ?

BILLET DE PETER SAVELBERGEn 2025, 70% de la population mondiale vivra en ville. Peter Savelberg esquisse un nouvel environnement dynamique où vivre et travailler.

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INSPIRATION

TRANSFORMATIONS URBAINESNous examinons avec le professeur Stefan Siedentop la situation urbaine en Rhénanie-Du-Nord-Westphalie. Quelles leçons pouvons-nous tirer des expériences allemandes ?

ACHETER UNE MAISON EN LIGNE‘Logique’, considère Jessie Wagenaar, directrice des ventes et du marketing régional chez BPD. « De plus en plus d’Européens sont habitués à tout régler en ligne. Pourquoi ne pas l’étendre aux logements ? »

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PROJETS

BOBOISATION À UTRECHT (PAYS-BAS)Avec la gentrification, un quartier impopulaire d’une ville peut se transformer en peu de temps en quartier tendance. Une augmentation des prix de l’immobilier en est la conséquence logique.

UNE VIE CITADINE DE QUALITÉDes interventions judicieuses peuvent convertir un terrain en jachère en un cadre de vie trépidant. Trois projets exceptionnels de BPD montrent comment.

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RÉSIDENCE TEMPORAIREOffrir un hébergement décent est l’objectif ultime des architectes, promoteurs, entrepreneurs comme des autorités. 8

NOUVEAU PAYSSix portraits de migrants ayant tout quitté par amour ou pour fuir la guerre.18

BOBOISATION Lombok, le tout premier quartier multiculturel d’Utrecht, faisait partie des zones défavorisées. Il est aujourd’hui en train de se ‘boboiser’. 56

SOMMAIRE SOMMAIRE

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L’Allemagne a accueilli en 2015 plus d’1,1 million de réfugiés. La France a reçu 80.000 demandes d’asile et les Pays-Bas 57.000.

Un hébergement digne de ce nom est l’objectif ultime des architectes, promoteurs et entrepreneurs comme des autorités.

Comment ? Les avis sont partagés sur ce point. « Nous n’avançons plus avec les salles de sport et les conteneurs. »

SOUS UN TOITACCUEIL ET HÉBERGEMENT DES RÉFUGIÉS

DES TENTES DOMO SONT UTILISÉES

PRÈS DE LA GARE CENTRALE DE HAMBOURG

POUR L’ACCUEIL D’URGENCE.

MIGRATION / TEXTE KEES DE GRAAF / PHOTOS BETTER SHELTER,JONAS NYSTRÖM, MALTE METAG, MICHAEL HEINRICH, HARRY COCK

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À LA BIENNALE INTERNATIONALE d’architecture de Venise 2016, impossible d’y échapper : l’architec-ture s’intéresse aux besoins de ce monde. Le conserva-teur et architecte chilien Alejandro Aravena a choisi le thème Reporting from the front. « Nous voulons partager avec un public plus large le travail de personnes qui s’attaquent à de nouveaux défis. Sur des questions telles que la ségrégation, les inégalités, les catastrophes naturelles et la migration. Par ailleurs, selon Alejandro Aravena, nous donnons des exemples de moyens de réunir différents concepts : pragmatisme mâtiné de questions existentielles, créativité mêlée de bon sens.Plusieurs pays participants ont fait de la problématique des réfugiés le fil conducteur de leur contribution. L’Allemagne en fait bien évidemment partie, dans la mesure où elle accueille la plupart des réfugiés d’Europe. Leur exposition Making Heimat. Germany, Arrival Country est fondée sur la vaste base de données du Deutsches Architekturmuseum (DAM). Celui-ci récolte depuis octobre 2015 toutes les informations sur les projets réalisés pour les réfugiés et les classe en fonction de leur taille, de leurs coûts et de leur surface par habitant, bâtiments et matériaux de construction.

SENTIMENT D’APPARTENANCE

Mais d’autres pays sont aussi venus à la Biennale avec des contributions sur le logement des réfugiés. À l’instar de l’Autriche avec Places for People (Orte für Menschen). Elle expose trois projets concrets à Vienne, où des bâtiments vacants sont transformés en logements temporaires pour accueillir des réfugiés en provenance des centres de rétention. La Finlande pré-sente From Border to Home, un projet arguant que des solutions solides sont nécessaires pour le logement, l’accueil d’urgence seul étant insuffisant. Les Pays-Bas, quant à eux, ont choisi Zones de Guerre comme thème principal dans leur pavillon Rietveld. S’y ajoute

À LA BIENNALE INTERNATIONALE D’ARCHITECTURE DE VENISE 2016, LA QUESTION DES RÉFUGIÉS EST CLAIREMENT INSCRITE SUR LA LISTE DES PRIORITÉS DES SECTEURS DE L’ARCHITECTURE ET DU BÂTIMENT

le film de l’ordre des architectes néerlandais (‘Bond van Nederlandse Architecten’[BNA]) où des architectes, entre autres, racontent comment ils contribuent au logement des réfugiés. Les présentations de ces pays laissent voir que la ques-tion des réfugiés est prioritaire pour les architectes, promoteurs et entrepreneurs. Après l’afflux ininterrom-pu de réfugiés syriens, il est manifeste que leur héber-gement représente un énorme enjeu pour les années à venir. Entre-temps, il est également devenu clair que le problème ne se limite pas à l’accueil d’urgence. L’ensemble de la chaîne s’avère important : de l’accueil dans les centres de rétention au logement temporaire ou à la résidence permanente.

LE CONCEPT DE CAGES

Tout d’abord, les réfugiés qui arrivent en Europe doivent être accueillis. Et de préférence pas dans des camps de tentes de fortune comme cela s’est produit dans la ‘jungle’ de Calais ou le camp de réfugiés d’Ido-meni en Grèce. Une meilleure alternative : les tentes Domo, conçues par l’architecte Daniel Kerber, qui sont utilisées près de la gare centrale de Hambourg pour accueillir les migrants.Plus robuste est l’approche de la grande chaîne sué-doise de magasins de meubles IKEA, qui a conçu avec le HCR (Haut Commissariat des Nations Unies pour les réfugiés) une tente semblable à une maison destinée aux 65 millions de réfugiés errant actuellement dans le monde. Elles sont en train d’être montées notamment en Grèce et en Macédoine : d’une surface de 17,5 m², avec une base et un cadre en acier et un panneau solaire pour l’électricité. Elle peut être assemblée entre quatre et huit heures et est modulable.Plus grandes, les Leichtbauhalle (structures légères) ont été mises au point par l’architecte Jan Schabert pour 17 emplacements à Munich et doivent faire plus

ALLEMAGNE : FAITS & CHIFFRES

Plus d’1,1 million de réfugiés sont arrivés en Allemagne en 2015. Le nombre effectif

de demandes d’asile (447.000) a été nettement plus faible. Les inscriptions centrales ont lieu à l'Office fédéral des

migrations et des réfugiés. Les prévisions faisaient état d’environ 800.000 réfugiés.

Le Land de Rhénanie-Du-Nord-Westphalie en a accueilli la majorité (231.000),

suivi par la Bavière (159.000) et le Bade-Wurtemberg (141.000).

que simplement protéger du vent et de la pluie. « Bien que les structures ne soient là que pour deux ans, nous ne voulions pas nous contenter de construire un Lager (entrepôt) allemand traditionnel. La qualité de l’espace doit être excellente, tant en termes de conception inté-rieure que d’urbanisme », selon Jan Schabert. Il a édifié un petit village en combinant structures et conteneurs. Dans les structures elles-mêmes – montées en quelques jours – il a développé le concept de cages : des parois en bois pour deux à cinq personnes, qui sont placées en alternance afin d’éviter de longs couloirs monotones. De grands bancs en bois y sont également installés pour créer un lieu de rencontres.Après l’accueil d’urgence, vient le centre de rétention. Sa durée de construction est plus longue (cela prend facilement plusieurs mois), mais la qualité du séjour y est meilleure. Le conteneur est fait de briques largement utilisées qui peuvent être disposées dans toutes sortes de formes. On a également recours à des variantes en acier et en bois. Un bon exemple est le développement d’un certain nombre de sites dans les ports de Brême, où la municipalité a fait office de donneur d’ordre. On les appelle aussi des ‘logements de transition’. Le cabinet d’architectes Feldschnieders + Kister de Brême a installé les conteneurs autour d’un certain nombre d’espaces municipaux. Ils peuvent être utilisés comme logements pour deux personnes (24 m²) ou quatre personnes (48 m²).

CHAMBRES D’HÔTEL MOBILES

Des modules en bois entièrement préfabriqués, assemblés par Kaufmann Bausysteme à Vorarlberg, sont convoyés à Hanovre pour y être utilisés. Ils y sont empilés deux par deux, d’après un concept de MOSAIK Architekten.D’autres secteurs fournissent aussi une contribution à ce niveau de la chaîne. Ainsi Flexotels aux Pays-Bas,

fabricant de chambres d’hôtel mobiles, a mis au point le concept ONDER(1)DAK (sous (1) toit) avec Brink Management/Advies et l’architecte Anne-Marie Pors. Avec ce concept, le réfugié reste au même endroit et c’est le logement qui s’adapte au fur et à mesure de l’évolution de son statut. Le promoteur Ernst van der Leij : « Dans l’accueil d’urgence, il y a peu d’espace et d’intimité pour le demandeur d’asile. Dans la der-nière phase, nous offrons dans le même bâtiment un logement unifamilial normal, où une famille naturalisée peut continuer à habiter. Cela évite des déménage-ments. »

VILLAGE DANS UN VILLAGE

À Langenbach, une commune de Bavière, l’architecte Richard Fiedler a réalisé une construction riante à ossature de bois de couleur verte pour offrir un héber-gement de meilleure qualité aux demandeurs d’asile.

VILLAGE DE CONTAINERS DE SOIXANTE-DIX MODULES À ZURICH.

– pouvant aussi être utilisées par les villageois – ont été construites autour du complexe. Nous avons eu recours à des parois faciles à retirer à l’intérieur pour reconvertir sans problème le bâtiment à terme. Par exemple en bureaux ou en logements pour étudiants. » À Ter Apel (Pays-Bas) également, la barre a été placée plus haut que la fameuse solution de conteneurs. Ter Apel est le siège néerlandais de l’agence centrale d’ac-cueil des demandeurs d’asile (‘Centraal Orgaan opvang Asielzoekers’ [COA]). C’est là que tous les réfugiés viennent s’inscrire. C’est un village en soi, pouvant accueillir 2.000 réfugiés. Le cabinet d’architectes De Zwarte Hond a conçu 258 habitations qui ont été ins-tallées dans une structure urbaine évoquant un village avec ses petits quartiers bien ordonnés. Selon Carolien Schippers, responsable hébergement du COA, ce projet s’inscrit parfaitement dans la stratégie de l’organisa-tion. « Le vrai défi est de donner aux gens le sentiment d’être chez eux. Le plan de Ter Apel part du principe que les maisons devraient être telles que tout le monde les souhaiterait. Sûres, durables et surtout jolies. »

COMFORT CABIN

Une fois que les demandeurs d’asile ont obtenu un statut, ils ont l’autorisation de rester dans le pays et bénéficient d’un droit au logement. Or, une solution permanente n’est pas toujours possible dans l’immé-diat. La demande de logements temporaires a d’ailleurs connu une forte hausse ces derniers temps, ne serait-ce que pour soulager les centres de rétention souvent bondés. La notion ‘temporaire’ peut en outre être interprétée de deux façons. Les sites peuvent être occupés provisoire-ment, mais les détenteurs d’un titre de séjour peuvent aussi être hébergés dans un endroit donné pendant un certain temps, pour ensuite être acheminés ailleurs. Un exemple d’un tel site temporaire est l’ancien

FRANCE : FAITS & CHIFFRES

En France, environ 80.000 personnes ont demandé l’asile en 2015. 74% de ces

demandes ont été honorées. Les chiffres sont tenus à jour par L’Office Francais de Protection des Réfugiés et Apatrides (OFPRA). En termes

d’accueil en Europe, la France se situe en quatorzième position. Le plus haut niveau

jamais atteint, à l’exception de 1989. Par rapport à 2014, le nombre de demandes d’asile a

augmenté de 24%, alors que la hausse dans toute l’Europe était de 123%. Pour la France,

c’est le Soudan qui a été le plus important pays d’origine l’an dernier. La Syrie est désormais au deuxième rang, mais le nombre total de

demandes d’asile de ce pays reste, avec 3.403 premières demandes, toujours modeste.

Ensuite suivent le Kosovo, le Bangladesh, Haïti et le Congo (qui était encore au premier rang

en 2014). La région Île-de-France a géré le plus grand nombre de demandeurs d’asile

(42%), suivie à une certaine distance par Rhône-Alpes. Adoma, une société d’économie

mixte à vocation sociale, héberge plus de 71.000 personnes en difficulté en France.

Cette organisation gère également 169 centres d’accueil pour demandeurs d’asile répartis

sur 50 départements.

Il ne croit pas aux conteneurs. Richard Fiedler : « Nous n’avançons plus avec les salles de sport et les conteneurs. » À la place, il a imaginé un bâtiment avec chambres doubles de 15 m² pouvant être finalisé en quatre mois. « Parce que les gens n’ont rien à faire toute la journée, de nombreuses installations sportives

12IKEA A CONÇU AVEC LE HCR UNE TENTE DIGNE D’ÊTRE UNE MAISON.

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‘Heineken-Areal’ à Zurich qui a été acheté par la municipalité. À terme, ce site sera réaménagé pour y construire des logements, mais entre-temps il est utilisé pour un village de conteneurs transportables de soixante-dix modules qui ont été assemblés en douze unités d’ha-bitation ayant des surfaces de 124 m² à 150 m².Pour une utilisation temporaire de bâtiments exis-tants, le nombre de nouveaux concepts est au moins aussi important que pour les nouvelles constructions. Ainsi, quatre étudiants de l’université technique de Delft aux Pays-Bas se sont associés dans l’agence The New Makers. À la demande de l’architecte des bâtiments de l’État néerlandais, ils ont conçu la comfort cabin (comfortcabin.nl) dans les locaux vacants du ministère des Affaires sociales et de l’Em-ploi à La Haye. L’architecte Freek van Zeist : « En 2016, 43.000 détenteurs de permis de séjour devront être hébergés aux Pays-Bas, alors que huit millions de mètres carrés de bureaux sont vides. Construire de nouveaux logements prend du temps et est onéreux. » La comfort cabin – un kit de construction modulaire fabriqué avec une machine de fraisage spéciale – permet d’utiliser des bâtiments (des bureaux) vacants. Pour des coûts allant de 9.000 à 15.000 euros par m², un ensemble complet de sanitaires et d’espaces de

à la hausse la fourniture de logements. Ne serait-ce que pour ne pas ‘verrouiller’ entièrement le marché du logement pour d’autres groupes. L’entreprise de bâtiment Trebbe a déjà son concept sous la main : Basiswonen voor Statushouders (logements de base pour détenteurs d’un permis de séjour). Une maison individuelle hollandaise éprouvée est aménagée pour accueillir quatre à six réfugiés célibataires. Elle sera ensuite transformée rapidement et à moindre coût en résidence ordinaire pour n’importe quel demandeur de logement.

20.000 JARDINS ASSOCIATIFS

En même temps, la question est de savoir où réali-ser ces constructions. Dans les villes où la pression sur le marché du logement est déjà importante ? En Allemagne, il semble que l’afflux de détenteurs d’un permis de séjour contribue à augmenter le prix des loyers, aggravant ainsi la pénurie de logements en milieu urbain. Oliver Elser, conservateur du pavillon allemand à la Biennale : « Nous ne devons pas faire l’erreur de nous concentrer uniquement sur des loge-ments pour réfugiés. Nous sommes confrontés à une réelle crise du logement. Cette crise ne cesse de s’am-plifier et il est donc demandé aux décideurs politiques allemands de créer de bons logements abordables dans

rangement est installé dans une unité. Concepts similaires : le HomePOD de Wauben Architects et le DomusKoffer de Projektburo Tieman (pt.nl). Edwin Dekker du studioMERZ va encore plus loin en aménageant des étages de bureaux entiers avec de minuscules unités de logement préfabriquées comme des petites places de village. « De par sa construction simple et flexible, Urban Village convient à divers types de bureaux et les unités peuvent être adaptées au genre de logement. De plus, celles-ci sont facilement démontables et peuvent être à nouveau assemblées ailleurs. »

SÉRIEUX DÉFI DE CONSTRUCTION

La dernière étape pour les détenteurs d’un titre de séjour est une forme permanente de logement. Il s’agit de l’étape la plus compliquée. Comment développer le parc de logements en si peu de temps pour accommo-der des dizaines de milliers de nouveaux ménages ? En Allemagne, la réponse est claire : « Il n’y a pas un problème de réfugiés, mais une crise du logement. » La ministre allemande de l’Environnement, Barbara Hendricks, considère que 400.000 nouveaux loge-ments doivent être construits chaque année dans la République fédérale pour répondre à la demande. Aux Pays-Bas aussi, il est prévu de revoir sérieusement

les centres urbains, car c’est là en fin de compte que la plupart des gens veulent habiter. » Le professeur Jörg Friedrich de l’université Leibniz à Hanovre y ajoute une dimension morale : « Les réfu-giés n’ont pas leur place dans des conteneurs en acier à la périphérie des villes. Ils n’y rencontrent personne, il n’y a pas de travail et ils ne peuvent pas constituer de réseau. Depuis le Moyen Âge, les villes européennes font office de machines à intégrer, cela devrait nous inspirer. » Jörg Friedrich a conçu des plans avec ses étudiants pour un certain nombre de sites dans le centre de Hanovre. De la construction de logements dans l’ancien pavillon néerlandais, désormais inoccu-pé, de l’exposition universelle (Expo 2000) réalisé par MVRDV à la ‘surélévation’ du bâtiment de leur faculté. La construction partielle de jardins associatifs est également une option, considère l’étudiante Valentina Forsch. « Cela permettrait ainsi de vivre près du centre tout en étant dans la nature. L’astuce consiste à tirer le meilleur parti du potentiel de l’espace urbain. Nous avons 20.000 jardins associatifs à Hanovre ; si on construisait des habitations individuelles compactes dans 1% d’entre eux, nous pourrions héberger huit cent réfugiés. » Pourtant, tout le monde n’est pas convaincu que la Grosstadt (grande ville) est l’endroit où les détenteurs d’un titre de séjour voudront s’installer.

NOUVELLES UNITÉS À LANGENBACH (ALLEMAGNE) QUI PEUVENT ÉGALEMENT FACILEMENT ÊTRE AFFECTÉES À UNE AUTRE DESTINATION. À MUNICH, LE LEICHTBAUHALLE, CE QU’ON APPELLE UN CONCEPT DE CAGE.

bpd MAGAZINE 1716

les fermes abandonnées et les terrains inutilisés. Les habitants pourront y subvenir à leurs besoins, s’intégrer dans la communauté locale et maintenir aussi le niveau des équipements aux normes. »Les architectes autrichiens Postner, Duelli et Kaufmann offrent un exemple similaire avec leur concept Transfer Wohnraum. Ils veulent loger 4.000 demandeurs d’asile dans le land de Vorarlberg dans des entreprises de construction de bois. Bon pour l’économie, mais aussi pour les autres demandeurs de logements de la région, qui doivent également pouvoir prétendre à des constructions neuves – immédiate-ment ou à terme. Les constructeurs se chargent du gros œuvre et les habitants de l’achèvement de la construction.

TÉLÉPHONE ROUGE DES ARCHITECTES

Il s’agit surtout d’architectes qui réfléchissent au-delà des nouveaux concepts de logements et cherchent d’autres instruments axés sur les processus pour faire décoller des projets. Le projet Sense of Belonging de l’ordre des architectes néerlandais cité plus haut a conduit à la création d’un groupe de travail réunissant 44 cabinets d’architectes. Avec des municipalités, des corporations de construction de logements, des détenteurs d’un permis de séjour et d’autres par-ties prenantes, le groupe de travail essaie de trou-ver des solutions créatives pour relever le défi de l’hébergement. Une initiative locale semblable est le Raumhilfe : un téléphone rouge reliant architectes et planificateurs du Hamburgische Architektenkammer (HAK) qui existe depuis décembre 2015. Ils mettent à titre gratuit leurs connaissances à la disposition de propriétaires privés de bâtiments et de terrains envisageant de réaliser des hébergements pour réfugiés. Ils coopèrent pour cela étroitement avec la municipalité.Toutes ces initiatives prouvent indéniablement que l’hébergement des réfugiés touche beaucoup de monde

DEPUIS LE MOYEN ÂGE, LES VILLES EUROPÉENNES FONT OFFICE DE MACHINES À INTÉGRER, CELA DEVRAIT NOUS INSPIRER.

En Allemagne, les demandeurs d’asile sont également hébergés dans d’anciens villages et villes dépeuplés de RDA. Les Plattenbau (grands immeubles caracté-ristiques de l’architecture est-allemande), avec leurs appartements blafards faits de dalles préfabriquées en béton, tombent à cet égard à point nommé. Aux Pays-Bas, l’architecte Haiko Meijer d’Onix Architecten plaide pour héberger les titulaires d’une carte de résident dans les zones rurales. « Nous pouvons transformer *

FAITS SAILLANTS

Architectes, promoteurs et autorités locales mettent la

question du logement en tête des priorités.•

Des conteneurs en périphérie des villes ne sont pas du goût de tous. Parions sur des habitations décentes dans

des lieux centraux.•

L’utilisation provisoire de terrains et d’immeubles existants peut atténuer la pénurie, par exemple dans

des bâtiments de bureaux vacants.•

Un énorme engagement pour construire des habitations permanentes est indispensable pour ne pas verrouiller le

marché du logement.

INSPIRATION

www.bna.nl/sense-of-belonging www.makingheimat.de

www.ortefuermenschen.at www.nederlandwordtanders.nl

www.morethanshelters.org www.bettershelter.org

www.architekturusw.de www.fk-architekten.de

dans le secteur du bâtiment. La période à venir mon-trera si ces nouveaux concepts sont viables. Le corpus de connaissances sur le sujet a fortement augmenté en un bref laps de temps et l’architecture a clairement gagné en termes de pertinence sociale. Le fait que des promoteurs, entreprises de bâtiment et autorités s’y associent – en fonction des propres capacités et responsabilités de chacun – est réjouissant. Chacun travaille dur pour renforcer la chaîne d’hébergement et faire accéder les détenteurs de titres de séjour à une forme décente de logement.Espérons que cet enthousiasme déteigne sur d’autres pays d’Europe. Pour l’instant, on ne peut pas parler partout d’une communauté professionnelle qui s’engage à fond dans cette problématique. En France, par exemple, la mobilisation est timide. Il est vrai que le collectif ‘Architectes de l’urgence’ s’attache au réaménagement de bâtiments existants et que la Banque européenne d’investissements (BEI) s’est engagée à subventionner des projets, mais cela en est resté là jusqu’à présent. Peut-être ce manque d’entrain est-il dû au nombre relativement faible de demandeurs d’asile : en 2015, 80.000 personnes y ont demandé asile, par rapport à 500.000 en Allemagne. La France n’est guère populaire comme destination finale auprès des demandeurs d’asile – notamment en raison de la conjoncture économique morose et des troubles sociaux. Les déclarations politiques préco-nisant de réduire le nombre de réfugiés n’aident pas non plus. Mais qui sait ? Il est possible que le succès de projets de logement et d’intégration en Allemagne et aux Pays-Bas incite les Français à franchir la ligne. L’immigration comme réponse à la désertification des zones rurales françaises ? L’avenir le dira.

PAYS-BAS : FAITS & CHIFFRES

Aux Pays-Bas, 57.000 personnes ont fait une première demande d’asile en 2015. Pour toute

l’année 2016, un flux de 60.000 à 94.000 réfugiés est attendu. Sur le plan européen (et en fonction de la taille de la population), les Pays-Bas se situent dans la moyenne, juste

au-dessus du Danemark et de la Belgique. Le nombre de demandeurs d’asile a doublé par rapport à 2014. La plupart des gens viennent de Syrie, d’Érythrée et d’Irak. Il y a à peu près autant de personnes seules que de familles et la plupart des réfugiés ont entre 18 et 29 ans. Les demandeurs d’asile arrivent dans un centre d’accueil, puis sont acheminés

dans l’un des 110 centres de rétention. Sur toutes les demandes d’asile en 2015 aux

Pays-Bas, 20% ont été acceptées, le reste a été refusé. À cet égard, les Pays-Bas sont le pays le plus strict de l’UE où en moyenne

48% des demandes sont honorées. Le rôle de coordination est assumé par l’agence

centrale d’accueil des demandeurs d’asile (‘Centraal Orgaan opvang Asielzoekers’) qui coopère étroitement avec les municipalités

néerlandaises.

DIVERS MODULES EN BOIS PRÉFABRIQUÉS À HANOVRE

(ALLEMAGNE).

DE PETITS QUARTIERS BIEN AGENCÉS DONNENT UN

SENTIMENT DE ‘CHEZ SOI’ À TER APPEL (PAYS-BAS).

bpd MAGAZINE 1918

NOUS ALLONS Y ARRIVER‘

‘L’amour, la guerre, les persécutions et la révolution les ont conduits

en Europe de l’Ouest. La reconnaissance circonspecte des jeunes et la franche ténacité des plus âgés sont frappantes. Six portraits de migrants.

MIGRATION / TEXTE EDWIN LUCAS, MARGRIET BRANDSMA, KLEIS JAGER PHOTOS JANITA SASSEN, WILLIAM ALIX, KATHARINA HEIN

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Nom RaihanaOrigine AfghanistanÂge 19 ansDomicile Utrecht

Raihana a fui son pays dévasté par la guerre il y a sept ans avec sa mère et d’autres membres de sa famille. Son père est mort, victime des violences de la guerre. À travers le Pakistan et au terme de multiples pérégrinations, elle est finalement arrivée aux Pays-Bas. « C’est un pays si sûr et si agréable. Je veux construire ma vie ici. » Elle apprend le néerlandais et affiche de nettes ambitions. Elle va bientôt commencer une formation d’infirmière, et son rêve ultime est de devenir agent de police. « Pour cela, il faut d’abord fournir les premiers soins, donc une formation d’infirmière est idéale. »Raihana loue avec sa famille un petit appartement en ville. Des gens de toutes sortes de nationalité habitent dans son quartier. Elle s’inquiète parfois de l’important afflux de réfugiés. « Si je regarde sur la carte, les Pays-Bas ne sont en fait qu’un tout petit pays. Il me semble qu’il y a trop peu d’espace ici pour tout le monde. Si beaucoup de réfugiés continuent d’arriver, cela ne va-t-il pas devenir plus difficile de trouver cet espace ? »

Nom Fabio BallesterosOrigine Colombie Âge 26 ansDomicile Saint-Germain-en-Laye

Fabio Ballesteros a eu de la chance quand il a décidé d’échanger la Colombie contre la France. Son ancienne petite amie, qui vivait déjà en France, s’est occupée des papiers pour demander un visa de travail et la location d’un logement. Fabio a vite trouvé une chambre de 16 m² à Paris. Il espérait trouver un emploi et commencer des études pour augmenter ses chances sur le marché du travail. Mais rien ne s’est passé comme prévu. « Les trois premières années, j’ai travaillé dans le bâtiment, comme de nombreux Colombiens ici. Après une longue journée de travail, j’étais en général trop fatigué pour faire autre chose. » Un membre de son club de football lui a conseillé d’en faire davantage pour s’intégrer. Il a suivi ses conseils, s’est inscrit dans une agence d’intérim et est devenu gardien d’animaux dans une ferme pour enfants. Cela lui a plu. « Je n’ai jamais pris de cours de français, j’ai appris la langue sur le tas. » Fabio est désormais à l’accueil d’une salle de gym à l’ouest de Paris. Il est très content de sa ville, mais aimerait habiter dans un quartier plus sympa. Il avait quelque chose en vue, mais l’agence immobilière a récemment refusé son dossier. « Je gagne pourtant assez pour le loyer demandé. Je ne comprends pas pourquoi cela ne s’est pas fait. »

bpd MAGAZINE 2322

XXXXGRIJZE GOLF

VERGRIJZING ACHTERGROND TEKST JOOST ZONNEVELD INFOGRAPHIC REMI JON MING

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Nom Valia CarvalhoOrigine BolivieÂge 47 ansDomicile Göttingen

« Les deux premières années en Allemagne, je n’ai fait que suivre des programmes d’intégration, » soupire Valia Carvalho. Elle a émigré il y a huit ans à Berlin avec son mari allemand, qu’elle a rencontré dans son pays natal, la Bolivie. Elle a rapidement compris avoir sous-estimé ce changement, même si elle l’avait tant souhaité : « Je ne parlais pas la langue, ne connaissais personne et découvrais que les Allemands n’étaient pas vraiment ouverts aux étrangers. » Mais elle a aussi appris à apprécier l’autre aspect de ce pays ‘froid’ : une Allemagne bien organisée où le gouvernement tente de faire quelque chose pour les citoyens. Plus elle maîtrisait l’allemand, plus elle se sentait chez elle. Rétrospectivement, elle constate que la connaissance de la langue est indispensable pour une intégration réussie. Et il est important selon elle que les réfugiés ne soient pas cantonnés longtemps dans des salles de sport ou des centres de rétention : « Un logement à soi dans un quartier mixte est absolument indispensable pour une réelle intégration. » Valia habite maintenant à Göttingen (Nedersaksen) et travaille au département des relations internationales de l’université Georg-August de Göttingen. « Peut-être que l’Allemagne est maintenant saturée avec cet afflux de migrants, mais je le considère essentiellement comme positif. Pour rendre l’intégration possible, il est indispensable que le gouvernement mette suffisamment de fonds à disposition. Comme Angela Merkel l’a dit : schaffen wir das (‘nous allons y arriver’).

Nom NasratOrigine IrakÂge 24 ansDomicile Utrecht

Nasrat appartient aux Yézidis. Une minorité religieuse en Irak qui est victime de persécutions depuis des siècles, actuellement entre autres par le groupe État Islamique (EI). Nasrat est originaire de la ville de Sinjar, dans le nord kurde de l’Irak et vit depuis 2011 aux Pays-Bas. « Les Pays-Bas sont un pays sympa. Ici on ne fait aucune différence entre les gens. Personne par exemple ne vous demande quelle est votre croyance. » Il a déjà assimi-lé des bribes de néerlandais dans le centre de rétention. Il apprend maintenant la langue auprès d’une organisation d’enseignants bénévoles. « J’étudie aussi pour mon examen d’intégration et passe toutes sortes de tests de calcul. J’aimerais suivre une formation de coiffeur et ouvrir mon propre salon, afin de m’établir définitivement aux Pays-Bas. » Il trouve compliquée la problématique des réfugiés : « L’afflux de gens arrivant aux Pays-Bas est difficile pour ce pays, mais aussi pour les réfugiés. On devrait trouver une solution aux problèmes dans les pays dont sont originaires les réfugiés. Autrement, ils continueront d’affluer. « Nasrat habite depuis deux ans à Utrecht dans un appartement loué à une coopérative immobilière. ». « C’est un tout petit appartement. Je ne dispose que d’un salon et d’une chambre. Mais c’est un quartier plaisant et tranquille, avec beau-coup de Néerlandais. Je trouve cela important. »

bpd MAGAZINE 2524

Nom Hamedreza Izadpanah Origine Iran Âge 34Domicile Paris

Hamedreza Izadpanah a quitté son pays natal, l’Iran, en 2006 pour étudier l’informatique en France. Ses motivations : voir du pays et construire une nouvelle existence. Il sait que le fait d’habiter à Grenoble a grandement facilité son intégration. « Grenoble est une ville provinciale. Les gens sont plus détendus qu’à Paris, où j'habite maintenant. » « Un logement est crucial pour s’intégrer, » assure Hamedreza Izadpanah. « J’habitais dans un appartement d’étudiants à deux pas de l’université. Cela n’a rien à voir avec un logement cher dans une lointaine banlieue. Grâce au faible loyer, il me restait suffisamment d’argent pour faire autre chose, comme d’aller boire un verre. C’est ainsi que j’ai bâti des relations avec d’autres. »Ce qui ne signifie pas que tout s’est passé sans problème dans la nouvelle vie de Hamedreza Izadpanah. Louer en France par exemple n’est pas une mince affaire. Les bailleurs demandent énormément de garanties. « J’ai dû payer un an de loyer d’avance, 3.000 euros en tout. Tout le monde n’a pas cette somme en poche. » Hamedreza Izadpanah travaille aujourd’hui comme ingénieur système chez un fabricant de pièces d’automobile et a la nationalité française. Il défendra toujours sa deuxième patrie. « Les immigrants se plaignent naturellement beaucoup en France. Et tout n’est pas bien organisé, mais il est possible d’y construire une vie. »

Nom Kambiz EspahangiziOrigine IranÂge 74Domicile Cologne

Langue, travail et liberté de s’installer. Tels sont selon Kambiz Espahangizi les clés d’une intégration réussie. « N’enfermez pas les nouveaux arrivants longtemps dans un accueil d’urgence ou un centre de rétention, » dit-il. « Pour pouvoir s’épanouir, l’intimité est indispensable. » L’Iranien Kambiz Espahangizi est arrivé à Cologne il y a presque cinquante ans pour y étudier. La révolution de 1978 dans son pays a rendu son retour au pays impossible. Une situation éprouvante pour lui, d’autant plus qu’il a fait l’objet de discriminations. Ainsi, la famille de son épouse allemande a eu le plus grand mal à l’accepter.Mais Kambiz Espahangizi a tenu bon. Il a appris l’allemand et a trouvé un travail comme professeur de mathématiques et de physique. Ses propres expériences l’ont convaincu que les nouveaux arrivants doivent apprendre la langue du pays le plus vite possible. Gratuitement. Et ne sous-estimez pas l’importance du travail. « Les gens trouvent leur identité grâce au travail, donc veillez aux emplois. Il faudrait reconnaître plus rapidement les formations du pays d’origine et soutenir la volonté des migrants de se débrouiller par eux-mêmes. » Kambiz Espahangizi est toujours très lié à l’Iran, mais il se sent chez lui à Cologne. Son ton se durcit quand il évoque les derniers développements : « Je refuse l’obligation de logement pour les migrants dont il est question actuellement en Allemagne. Pour moi, c’est un droit fondamental que de décider soi-même où on veut vivre. »

bpd MAGAZINE 2726

NATHALIE BOEREBACH

Défenseur des intérêts pour les questions de logement et de cadre

de vie chez Aedes, organisation sectorielle des organismes

d’habitations à loyer modéré néerlandaises (345 sociétés, 2,4 millions de logements

locatifs sociaux).

BERND DÜSTERDIEK

Responsable du développement urbain, du logement et de la rénovation urbaine auprès de l’association des villes et municipalités allemandes

(Deutscher Städte- und Gemeindebund [DStGB]).

UN TITRE DE SÉJOUR NE SUFFIT PAS POUR VIVRE

VISION / TEXTE RUUD SLIERINGS

JOS WIENEN

Maire de Haarlem et président de la commission d’asile de l’association des

municipalités néerlandaises (Vereniging van Nederlandse

Gemeenten [VNG]).

CLAUDE CAGOL

Président-Directeur Général de Sefri-Cime, promoteur

dont le siège social est à Paris. Membre de la Fédération des

Promoteurs Immobiliers de France (FPI France).

Le secteur du bâtiment a été sérieusement mis à l’épreuve quant à l’hébergement des réfugiés en Europe. Jusqu’où s’étend la

responsabilité sociale du secteur privé ? Que peuvent faire les autorités locales et que peuvent-elles laisser de côté ? BPD Magazine a demandé à quatre experts de réagir à un certain nombre d’assertions. Conclusion :

secteurs public et privé doivent agir de concert.

LA QUESTION DES RÉFUGIÉS PHASE II

bpd MAGAZINE 2928

nation veut accorder aux immigrés sans revenus et plus encore aux migrants totalement démunis ?Nous sommes alors à la frontière de l’exigence humaniste de notre culture européenne face aux résistances d’une citoyenneté républicaine et nationale. D’autant, comme l’a souligné notre Premier ministre, qu’il faut « éviter l’apartheid territorial, social et ethnique. »

BERND DÜSTERDIEK : « L’an dernier, les problèmes étaient énormes. Les gens faisaient en quelque sorte la queue devant la mairie dans l’espoir d’obtenir la clé d’un logement. L’accueil d’ur-gence a été extrêmement complexe et s’est traduit par de gros problèmes en Allemagne. Nous sommes désormais dans la deuxième phase : les deman-deurs d’asile munis d’un titre de séjour doivent avoir un toit. Les opinions pour y arriver divergent. Nombreux sont ceux qui veulent construire pour le court terme en vue de résorber au plus tôt la pénurie. Nous penchons pour des solutions à long terme. À savoir ajouter des logements abordables et de qualité au parc de logements sociaux, qui n’est pas seulement destiné aux réfugiés, mais aussi à des personnes cherchant

à se loger en Allemagne. Les municipalités construisent même des logements (Kommunale Wohnungsunternehmen),

mais nous avons aussi besoin d’inves-tisseurs privés et de promoteurs pour pouvoir répondre à la demande. »

JOS WIENEN : « Le secteur est déjà venu à bout de la pénurie. Cela n’a pas été simple, car il a fallu de sérieux efforts et une bonne dose de créativité. Mais nous avons veillé ensemble à résoudre le problème. Le besoin aigu d’abris d’urgence est sous contrôle, certainement maintenant que l’afflux de réfugiés a diminué. Nous travaillons dur à transfor-mer l’accueil d’urgence en logements nor-maux. Le plus grand défi est de faire en sorte que les personnes autorisées à rester obtiennent un logement de qualité, sans léser d’autres groupes de population en quête d’habitations abordables. Un aspect

crucial en vue de créer un soutien et l’acceptation des nouveaux arrivants. Cela est moins vrai pour l’accueil d’urgence, mais

d’autant plus pour l’organisation d’une résidence permanente. Cela exige créativi-té et flexibilité de la part de l’ensemble du secteur. Public comme privé. »

CLAUDE CAGOL : « Les promoteurs immobiliers ne manqueraient pas de moyens et d’imagination pour répondre

à la pénurie de logements temporaires. La population immigrée en France (quasiment 6 millions de personnes) est heureusement en grande majorité intégrée économiquement et sociale-ment au tissu national. Ce sont les flux des nouveaux arrivants qui supposent des logements temporaires d’accueil

et surtout les migrants réfugiés de 2015/2016 qui, sans abri, relèvent de l’urgence sanitaire. Mais ce dernier sujet – étant

d’abord politique, financier et culturel – nous échappe pour l’essentiel.• Politique : jusqu’où l’État accepte-t-il d’accompagner, par solidarité humani-taire et aussi dans l’espoir d’un avantage économique à terme, ces mouvements migratoires ? Dans quelle mesure veut-il socialement tenter de les ralentir ?• Financier : ces logements supposent un financement public ou une garantie d’État des loyers d’amortissement et des charges d’entretien : l’État y est-il prêt ?• Culturel : où est la frontière entre les droits universels des réfugiés politiques et le degré de compréhension que la

ASSERTION 1LE SECTEUR PEUT

FACILEMENT RÉSOUDRE LA PÉNURIE AIGÜE

D’ABRIS D’URGENCE

ASSERTION 2LE SECTEUR A LE DEVOIR

DE FOURNIR RAPIDEMENT DES LOGEMENTS (LOCATIFS)

ABORDABLES

NATHALIE BOEREBACH : « Les orga-nismes d’habitations à loyer modéré ne fournissent pas d’abris d’urgence, mais des hébergements. Dès qu’un demandeur d’asile obtient un permis de séjour, il est

de notre devoir de lui proposer un logement locatif abordable. Les municipalités sont en retard en ce qui concerne

leurs objectifs, ce qui fait que 16.000 détenteurs d’un titre de séjour sont en attente d’un logement. Mais heureu-sement les mesures d’accélération, les régimes de subventions et les aides financières des municipalités devraient y remédier. Les organismes font de leur mieux pour enrichir le parc de logements, notamment sous la forme de villages de containers semi-permanents et d’unités résidentielles mobiles. Par ailleurs, cer-tains organismes rénovent des logements existants pour les louer. Et d’autres transforment à un rythme accéléré des immeubles vacants en logements. En outre, plusieurs organismes d’habitations à loyer modéré ont arrêté de vendre des habitations, ou le font moins pour un temps, afin de mettre davantage de logements locatifs à disposition. »

CLAUDE CAGOL : « Notre devoir à tous est de construire des logements locatifs abordables et de militer avec détermina-tion et conviction en ce sens. C’est une exigence sociale et économique. Mais faut-il une fois encore que l’État définisse

clairement ses priorités budgétaires et ses urgences opérationnelles. Ici, à la différence du logement pour les migrants d’aujourd’hui, les objectifs et les moyens publics sont faciles à corréler avec la promotion privée. L’État dispose de nombreux terrains d’assiette possibles, des moyens législatifs pour en organiser le développement et des financements appropriés n’obérant pas véritablement la contrainte budgétaire. Nous constatons d’ailleurs un réel consensus partagé entre pouvoirs publics et opérateurs privés. Or, les pouvoirs publics veulent encore ici mener en même temps deux politiques parallèles. Pourquoi en effet augmenter les performances techniques des immeubles tout en les rendant de fait économiquement encore

moins abordables par leurs coûts induits ? Faute d’avoir hiérarchisé les priorités, les résultats souhaités et attendus

ne sont pas encore là. Seule une pause technique complète s’impose, au risque d’approfondir encore plus les écarts de solvabilité que nous cherchons précisé-ment à réduire. »

JOS WIENEN : « C’est un devoir pour tous les intervenants du secteur. Les autorités municipales et les promoteurs doivent trouver une solution ensemble. En se préoccupant tant de la rentabilité que des besoins sociaux. En effet, il ne s’agit pas uniquement d’héberger les

détenteurs d’un titre de séjour. D’autres groupes ont besoin de trouver rapidement un toit qui soit abordable. Les objectifs commerciaux et publics peuvent parfaite-ment être combinés, à condition de créer une bonne mixité sociale et de chercher des solutions créatives. Par exemple en étant plus souple avec les normes et les

surfaces ou en trans-formant des espaces de bureaux vacants. Ou en réalisant des unités rési-dentielles provisoires plus

petites, à condition de ne pas lésiner sur la qualité. Il importe d’être rapide, mais sans être alarmisme. »

BERND DÜSTERDIEK : « Il y a une grande pénurie de logements locatifs, d’autant plus que de nombreux logements construits il y a 20 ou 25 ans comme

habitations sociales sont aujourd’hui tombés dans le secteur privé et partent à des prix plus élevés sur le marché. Il y a bien des

mesures incitatives d’exonération fiscale, émanant du gouvernement fédéral et des länder. Mais nous aurons besoin de 350.000 nouveaux logements par an jusqu’en 2020, pas seulement pour les migrants, mais aussi pour les Allemands sur liste d’attente. Actuellement, nous n’arrivons même pas à 250.000, et il ne s’agit pas toujours de logements abor-dables, loin de là. Nous devons donc chercher des solutions pour accélérer ce processus. En construisant des étages au-dessus des bâtiments existants ou en autorisant une densité de population plus élevée dans certains projets urbanis-tiques – pensez aux lignes directrices pour les tours d’habitations. Je trouve que le secteur commercial a une responsabilité vis-à-vis de la société sur ce plan. Comme le dit le dicton : ‘La propriété est indisso-ciable d’obligations’. Cela est d’autant plus vrai pour cette phase d’urgence. »

bpd MAGAZINE 3130

« IL ESTESSENTIEL

DE MÉLANGER LES GROUPES

DE POPULATION ET LES TYPES

DE LOGEMENT »

ASSERTION 3LA SOCIÉTÉ N’A RIEN

À GAGNER DE LA CONSTRUCTION DE DIZAINES

À CENTAINES DE MILLIERS DE LOGEMENTS (LOCATIFS)

BON MARCHÉ

BERND DÜSTERDIEK : « Nous devons effectivement faire très attention. Je ne voudrais pas que nous prenions de mauvaises décisions en matière d’ur-banisme sous la pression de l’urgence.

Personne ne veut hériter d’une situation similaire à celle des années 1960. Des quartiers bon marché à la périphérie des villes, dénués

de qualité et sans mixité des groupes de population. Un bouillon de culture propice aux ghettos. De plus, il faut qu’il y ait suffisamment d’emplois disponibles dans les environs. En Allemagne, nous avons pas mal de régions où il y a des logements vacants, mais il n’y a quasiment pas de travail à proximité et les infrastructures ne sont pas au niveau. Impossible donc d’y installer des groupes importants. La société ne bénéficie pas de dizaines de milliers de logements construits à la légère. Une vision à long terme sur les évolutions démographiques et culturelles est cruciale. »

CLAUDE CAGOL : « Nous risquons, avec cette question ainsi posée de mêler deux problématiques de nature tout-à-fait différente. La volonté de construire moins cher est générale, mais ‘mieux’ ajoute-t-

on souvent ! Considérons qu’il n’y a pas, dans cette démarche, de risque sociétal sous-jacent dans

la mesure où les règles d’aujourd’hui sont déjà confortables et suffisamment protectrices, d’autant que la réduction des coûts passe aussi par des progrès de productivité. À l’inverse, s’il s’agissait d’affaiblir les prestations, où serait le seuil coupable à ne pas franchir au regard de la qualité urbaine, architecturale et du confort social ? Le risque d’appauvrir les paysages, les perspectives et, à terme, de modifier les équilibres globaux du « savoir vivre ensemble » ne peut être ignoré. À l’inverse encore, programmée de l’habitat construit. Notre tradition européenne est terrienne et la pierre, qui lui est cultu-rellement liée, milite pour la pérennité. Nous ne construisons pas en France un logement uniquement pour se loger, mais pour constituer un actif de sécurité patri-moniale d’une famille, de surcroît transgé-nérationnelle. Une inversion des valeurs, à l’américaine, n’est pas encore entrée dans les gènes de la société française. »

NATHALIE BOEREBACH : « La société a besoin d’un élargissement conséquent du parc de logements abordables. Hélas, la politique nationale du gouvernement fait obstacle, car les redevances sur les bailleurs grèvent lourdement les bénéfices des organismes d’habitations à loyer modéré au profit du budget de l’État. Cet argent ne revient donc pas à la construction de logements abordables. Cela est d’autant plus navrant que les

organismes d’habitations à loyer modéré sont souvent les seuls intervenants ayant des obligations à long terme et un intérêt pour un quartier. Nous y construisons des logements depuis quarante ou cinquante ans et nous avons donc aussi pour cette période une vision sur la façon dont un quartier doit se développer. Animé, sûr et vivable. Un autre argument est que

nous voulons sans doute ajouter rapidement des logements abordables au parc actuel, mais il est impossible d’installer

n’importe quel groupe cible n’importe où. Il faut toujours garder un œil sur les évolutions démographiques à long terme. C’est pourquoi nous avançons de façon réfléchie en dépit de l’urgence. »

JOS WIENEN : « La seule chose qui fonctionne, c’est le sur mesure régional. Il faut constamment évaluer la situation. Combien de constructions neuves de remplacement faut-il ? Quel est le besoin

en matière de logements locatifs meilleur marché à long terme ? Pouvons-nous garantir une bonne mixité des groupes de

population ? Pouvons-nous éventuelle-ment changer l’affectation ou déplacer les logements quand ils ne sont plus nécessaires ? Des solutions alternatives comme des partages de maisons sont-elles applicables ? Ce que nous devons éviter à tout prix : réaliser aujourd’hui une flopée de logements bon marché alors que nous prévoyons qu’ils seront superflus dans dix ou quinze ans. Au niveau de l’ensemble du pays, le parc de logements a besoin en tout cas d’être sérieusement élargi. Et les logements provisoires sont une bonne solution dans les régions où ils ne s’avèrent pas indispensables à long terme. »

bpd MAGAZINE 3332

«NOTRE DEVOIR À TOUS EST

DE CONSTRUIRE DES LOGEMENTS

LOCATIFS ABORDABLES ET DE MILITER EN CE SENS »

ce que nous faisons toujours en fait, même si l’accent est actuellement plus mis sur la demande supplémentaire de

logements locatifs sociaux. Il est amusant de constater que nous n’avons même pas besoin de modifier les plans

pour ce faire, car les longues procédures de planification font que nous sommes toujours à la traîne. De nombreux plans d’il y a quatre, cinq ou six ans ont été modifiés parce qu’il semblait que le besoin de logements sociaux locatifs allait régresser. Or il apparaît aujourd’hui que le mouvement s’est inversé, il nous suffit donc de reprendre les anciens plans. Nous sommes rattrapés par les événements. Dans un certain sens, c’est donc business as usual pour le secteur. »

CLAUDE CAGOL : « Ne confondons pas les logements abordables pour la classe moyenne, les logements temporaires d’accueil pouvant et devant concerner des populations socio-économiques en difficulté, mais susceptibles d’être demain des forces dynamisantes pour le pays, et les réfugiés d’aujourd’hui dramatiquement démunis. En 1945, face aux sinistres de la guerre, nous avons

eu un ministère de la Reconstruction qui a construit des logements de fortune en bois, communément dénom-

més des « baraquements », pour assurer l’hébergement provisoire et équitable de familles démunies. Je crains que cette solidarité active et alors très bien assumée dans la ville, à un moment où la nation éprouvée voulait se réconforter dans une unité retrouvée, se renouvelle-rait aussi bien aujourd’hui dans le con-texte d’une dépression collective larvée, où des forces obscurantistes pourraient y développer une résistance rebelle. »

NATHALIE BOEREBACH : « Les organismes d’habitation à loyer modéré s’efforcent de réaliser des quartiers mixtes animés. Nous voulons éviter coûte que coûte la formation de ghettos. Nous visons une offre de logements où tant les détenteurs d’un titre de séjour que des demandeurs lambda pourront obtenir une place. Nous considérons, en tant que propriétaires du bien immobi-lier, avoir une responsabilité à long terme dans le quartier. Nous sommes souvent les seuls yeux et oreilles d’un quartier,

jusque derrière la porte d’entrée. Nous essayons de maintenir notre rôle dans la création et le suivi de la qualité de vie. Par

exemple en optant le plus possible pour des hébergements à petite échelle. Les acteurs du marché peuvent jouer un rôle pour assurer la qualité de vie, mais ils ne seront jamais les yeux et les oreilles d’un quartier. Et, disons le franchement, ils n‘affichent pas un énorme intérêt pour les quartiers vulnérables. »

BERND DÜSTERDIEK : « Créer un cadre de vie de qualité doit toujours être le point de départ, quelle que soit la personne pour qui vous construisez.

Vous devez donc toujours avoir une vision. La construction modulaire devient de plus en plus populaire : des logements flexibles pouvant être adaptés au fur et à mesure de l’évolution des besoins. Plusieurs beaux projets sont actuelle-ment réalisés sur ce plan en Rhénanie-Palatinat. Sachant qu’un environnement

vivable offre plus que de simples logements : écoles, magasins, transports en commun, emplois et espace public.

Il est donc essentiel de mélanger les groupes de population et les types de logement. Mais les équipements revêtent également de l’importance, pour que les quartiers ne soient pas désertés et dangereux le soir. L’objectif doit toujours être qu’un quartier soit animé. Pour cela, la mixité est, à de nombreux égards, le mot clé. »

JOS WIENEN : « Il est crucial de créer des quartiers mixtes. Les quartiers soumis à la ségrégation divisent la société et conduisent à des troubles sociaux. Continuons donc surtout à le faire à la néerlandaise. Achat et location, cher et bon marché, flexible et permanent, grand et petit. Le tout mélangé. C’est

ASSERTION 4LE SECTEUR PEUT

FOURNIR UNE CONTRIBUTION

ESSENTIELLE À UN CADRE DE VIE VIVABLE

POUR LES RÉFUGIÉS

bpd MAGAZINE 35

CV Le professeur Ilse Helbrecht est chercheur en urbanisme et responsable du département de géographie sociale et culturelle

de l’université Humboldt à Berlin. Elle s’occupe notamment de coexistence culturelle et de politique de développement urbain.

HISTORIQUEMENT les villes ont toujours été des lieux d’immigration. New York, Londres, Bombay ou Berlin – il n’y a pas une seule ville au monde qui ne se soit développée ces dernières décennies (ou siècles) sans immigration. Si une loi sur l’évolution démographique des villes existait, elle dirait que l’immi-gration est le moteur de la croissance de la population. Tant sur le plan historique que social, les villes ont constamment stimulé l’intégration des immigrants par le biais de l’aménagement du territoire. Qu’est-ce qui distingue la situation actuelle de cette fameuse tradition ? Pourquoi parle-t-on aujourd’hui plus que jamais de l’immigration et du devoir d’intégration des migrants ? Vous connaissez tous la réponse : la dimen-sion historique de l’afflux actuel de réfugiés nous confronte en Allemagne, comme dans le reste de l’Europe, à un énorme défi. La migration n’a pas lieu de plein gré actuellement, ce sont la guerre et la terreur qui y poussent des groupes vulnérables de la population. Le grand nombre de migrants qui arrivent de nos jours dans les villes a donc surtout besoin de protection. La recherche scientifique nous enseigne comment

« IL N’Y A PAS UNE SEULE VILLE AU MONDE

QUI NE SE SOIT DÉVELOPPÉE CES DERNIÈRES

DÉCENNIES (OU SIÈCLES) SANS IMMIGRATION »

nous pouvons au mieux gérer une bonne intégration, favoriser un déve-loppement urbain harmonieux et une culture de bienvenue urbanistique : avec des projets de logement à petite échelle. Ils favorisent l’intégration et conduisent à des quartiers mixtes où la vie est animée. En effet, les vastes zones résidentielles peuvent avoir une fonction d’homogénéisation et d’uniformisation. En outre, des espaces publics de qualité offrent des opportunités de rencontre et des projets tels que l’urban gardening facilitent l’apprentissage de l’esprit communautaire.

D’un point de vue urbanistique, c’est justement le plus petit niveau qui est déterminant pour les questions d’inté-gration : dans quelle mesure des lieux de

rencontre ont-ils été prévus au niveau de la rue et des pâtés de maisons ? Y a-t-il des structures de petite taille qui soient mixtes socialement et fonctionnel-lement ? Une étude sociogéographique nous montre que la coexistence de diffé-rents groupes sociaux et culturels n’a pas lieu au niveau de quartiers résidentiels entiers, mais plutôt à une échelle bien plus modeste : dans la rue et la maison d’en face ou d’à côté.

Je plaide pour que nous tirions parti des connaissances disponibles sur la migra-tion et l’intégration afin de ne pas créer, avec les erreurs de planification d’au-jourd’hui, les travaux de démolition de demain. Selon mes estimations, environ la moitié des contrats de construction actuels résultent d’erreurs de planifica-tion du XXe siècle. Pensez au déman-tèlement de gigantesques solutions de régulation de la circulation, à la et à la rénovation de zones résidentielles, à la revitalisation de centres-villes. Évitons ce taux élevé d’erreurs dans l’organisation actuelle de la migration et de l’intégra-tion. Les connaissances sont là. Il reste à les mettre en œuvre.

CULTURE DE BIENVENUESi nous mettions les connaissances urbanistiques à profit de la migration et de

l’intégration, nous ne créerions pas maintenant les travaux de démolition de demain. Le professeur Ilse Helbrecht plaide pour une culture de bienvenue urbaine.

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BILLET

bpd MAGAZINE 3736

VISION / TEXTE BERTUS BOUWMAN, EDWIN LUCAS / PHOTOS ERIK SMITS

La crise des réfugiés met les dirigeants de toute l’Europe sous pression. Où doivent vivre le grand nombre – parfois des dizaines de

milliers – de réfugiés ? Et qu’est-ce que cela signifie pour l’intégration ? Une interview croisée de Olaf Scholz (premier maire de la ville libre et

hanséatique de Hambourg) et de Jan van Zanen (maire d’Utrecht).

2 MAIRES

1PROBLÉMATIQUE

bpd MAGAZINE 3938

s’agisse du gouvernement, des munici-palités ou de l’agence centrale pour les demandeurs d’asile. Ce n’est qu’à la fin de l’an dernier que nous avons pu être à la hauteur, après que les municipalités néerlandaises aient conclu un accord sur de nouveaux logements temporaires pour les réfugiés détenteurs d’un permis de séjour. Au deuxième semestre, nous avons dû héberger en moyenne quatre-vingt-dix personnes par mois. Le délai moyen entre l’inscription et le placement à Utrecht n’est désormais que de trois mois et demi. Et ce, alors que nous souffrons d’une pénurie de logements locatifs sociaux. »

Qu’en est-il de l’accueil permanent actuellement ?OLAF SCHOLZ : « À Hambourg, nous disposons en ce moment d’environ 180 hébergements. Pour la sélection des emplacements, nous avons opté pour un concept décentralisé et essayons de répartir uniformément les logements sur l’ensemble de la ville. Si d’autres villes allemandes peuvent se replier sur

d’anciennes casernes, par exemple, cela n’est guère possible chez nous parce que la plupart de ces biens immobiliers ont déjà été utilisés à d’autres fins et que les quartiers ont déjà été réaménagés. En outre, les dispositions légales empêchent de procéder à des constructions rapides. Toutefois, des modifications dans le droit de la construction permettent désormais de réaliser des bâtiments à court terme pour héberger les réfugiés. »JAN VAN ZANEN : « J’aimerais donner un exemple. Cette année encore, nous avons ouvert à Utrecht un centre d’ac-cueil permanent dans un immeuble de bureaux reconverti. Il est de dimensions modestes : nous y accueillons quatre cent réfugiés. Utrecht va dès le premier jour insérer les réfugiés dans la ville en commençant immédiatement leur intégration, par le biais de l’enseigne-ment et d’autres activités. Une première aux Pays-Bas et tout à fait spécifique à notre ville. Nous avons eu auparavant de bonnes expériences avec cette approche, notamment pour l’hébergement des sans-abri et des toxicomanes. Nous

Comment l’hébergement des réfu-giés se déroule-t-il à Hambourg et à Utrecht ?OLAF SCHOLZ : « Nous avons réussi en 2015 à héberger près de quarante mille réfugiés à Hambourg. Cela a requis un énorme effort, surtout parce que nous n’avons pu aménager la majeure partie des sites qu’en cours d’année. Nous avons dû recourir de temps à autre à des solutions très provisoires. Ainsi par exemple, d’anciens marchés de matériaux de construction ont été transformés en abris d’urgence. Comme l’afflux de réfugiés s’est quelque peu tari, nous avons pu partiellement fermer ces sites provisoires et héberger ensuite les personnes ayant un titre de séjour dans des logements mieux équipés. »JAN VAN ZANEN : « Les flux n’ont pas été aussi importants chez nous. À Utrecht, il s’est agi d’un peu plus d’un millier de personnes. Au demeurant : de moindres quantités ne sont pas forcément synonymes de moindres pro-blèmes. À l’été 2015, les Pays-Bas ont été dépassés par les événements, qu’il

recherchons en permanence à instaurer un lien entre tous les maillons : de la formation à un emploi, de la langue au travail. Et pas seulement les réfugiés entre eux, mais en relation avec les voisins. C’est la raison pour laquelle des logements sont également réservés à des jeunes du quartier dans cet ancien immeuble de bureaux. Cela crée directe-ment un réseau de bénévoles tout autour des centres d’accueil d’Utrecht. »

Quelles leçons d’autres villes euro-péennes pourraient-elles tirer de votre approche ?JAN VAN ZANEN : « Nous essayons toujours d’organiser l’accueil en concertation. Avec des hauts et des bas, mais globalement cela se déroule sans accrocs. La leçon principale est : l’héber-gement ne suffit pas. Il s’agit d’intégrer, de préférence sans attendre. Nous avons appris cette leçon dans les années 1990, lors de la crise de réfugiés provoquée par l’effondrement de l’ex-Yougoslavie. Il n’est pas bon que des gens restent parqués au même endroit des semaines

bpd MAGAZINE 3938

Olaf Scholz (né en 1958) a étudié le droit à Hambourg et travaille comme avocat depuis 1985. Il a été président du SPD de Hambourg de 2000 à 2004, puis secrétaire général du SPD de 2002 à 2004. Depuis 2009, il est à nouveau président du SPD de Hambourg et

président par intérim du parti social démocrate allemand (SPD). En 1998, il a été élu député fédéral au Bundestag et est resté – avec une brève interruption due à son mandat de sénateur de Hambourg en 2001 – élu au Bundestag jusqu’en 2011. Il a été premier secrétaire et

vice-président du groupe parlementaire. De 2007 à 2009, Olaf Scholz a été ministre fédéral du Travail et des Affaires sociales. Il est premier

maire de la ville libre et hanséatique de Hambourg depuis 2011.

OLAF SCHOLZ MAIRE DE HAMBOURG

HabitantsAu 31 décembre 2014, Hambourg comptait 1.762.791 habitants. Parmi eux, 596.711 allochtones, soit près de 33% de la popu-lation (fin 2015). Chez les moins de 18 ans, 49% sont allochtones. Marché du logementEn 2013, Hambourg comptait 965.000 ménages avec une moyenne de 1,8 personne par ménage. 51,2% des ménages sont composés d’une personne et 19,5% de trois membres ou plus. En 2014, 6.974 constructions neuves ont été livrées, elles étaient au nombre de 8.521 en 2015.

LocationLes loyers ont augmenté de 6,1% en 2015, par rapport à 2013. Le rapport proprié-taires/locataires de loge-ments est d’environ 20/80. Ainsi Hambourg a-t-il, après Berlin, le plus petit segment d’habitations en propriété d’Allemagne. Au 1er janvier 2015, Hambourg comptait 94.801 logements locatifs sociaux.

(Sources : Statistikamt

Nord, Jahresbericht 2014 der

Hamburgischen Investitions-

und Förderbank)

HAMBOURG

« NOUS AVONS L'INTENTION DE CONSTRUIRE AU MINIMUM DIX MILLE NOUVEAUX LOGEMENTS PAR AN »

bpd MAGAZINE 4140

xxx

« LES PROMOTEURS N’ENTRENT PAS

EN LIGNE DE COMPTE CHEZ

NOUS. CE QUE JE TROUVE D’AILLEURS

EXTRÊMEMENT INTÉRESSANT »

JAN VAN ZANEN

bpd MAGAZINE 4342

xxx

« NOUS NE POUVONS RIEN FAIRE

D’AUTRE QUE D’ACCUEILLIR

DES PERSONNES QUI FUIENT

LA GUERRE »OLAF SCHOLZ

bpd MAGAZINE 4544

ouvert un centre d’accueil pour deux cent cinquante personnes au maximum en mai dernier. Espérons que le gouver-nement prenne aussi ses responsabilités. La redevance sur les bailleurs (une taxe spécifique touchant les organismes d’habitation à loyer modéré aux Pays-Bas) n’aide pas vraiment à cet égard. En revanche, une contribution aux investis-sements serait fort utile. » OLAF SCHOLZ : « À Hambourg il y avait déjà un programme visant à élargir considérablement le nombre de bâtiments neufs. En 2011, nous avons lancé le programme de construction le plus important d’Allemagne à l’époque, avec chaque année six mille nouveaux bâtiments. Entre-temps, nous approu-vons tous les ans la construction de dix mille nouveaux lotissements. Nous avons conclu des accords concrets avec le secteur du bâtiment pour atteindre ces objectifs. En même temps, nous voulons élargir le nombre de logements dans le centre avec le programme Mehr Stadt in der Stadt (plus de ville dans la ville). Et nous recherchons des emplacements

Utrecht, nous considérons que les déten-teurs d’un titre de séjour ont également droit à un toit décent au-dessus de leurs têtes. Donc je répète : moyens supplé-mentaires, constructions supplémen-taires. Mais cela ne va pas se produire du jour au lendemain. »

Hambourg et Utrecht sont des villes populaires. Il y avait déjà une pénurie de logements avant l’afflux de réfugiés. Comment vous-y prenez-vous ?JAN VAN ZANEN : « Utrecht a conclu de bons accords avec les cinq organismes d’habitations à loyer modéré de la ville. Il faut davantage de logements sur le mar-ché locatif social, et plus vite. Mille deux cent logements locatifs sociaux pour les quatre prochaines années et six cent de plus ensuite. C’est un programme ambitieux, car effectivement il y avait déjà des listes d’attente et celles-ci ne diminuent pas avec l’afflux de réfugiés. Utrecht est en outre en bonne position en ce qui concerne la transformation de bureaux vacants. Nous avons encore

En ce qui concerne le soutien : nombreux sont ceux qui ont peur que les migrants évincent d’autres citoyens sur le marché des loge-ments abordables. OLAF SCHOLZ : « Il importe qu’il y ait toujours suffisamment de logements disponibles. Dans des villes telles que Hambourg, où la population ne cesse de croître, cela constitue déjà un défi. Le marché du logement ne peut être soulagé qu’avec la construction de nou-veaux bâtiments. Il est par conséquent toujours essentiel pour nous que l’accueil de réfugiés ne pose pas de limitations à la vie des habitants de Hambourg. Nous n’avons eu recours, par exemple, à aucune salle de sport, lesquelles restent utilisées pour le sport. Il n’y a pas non plus de limitations dans le domaine de l’accueil des enfants ou de l’enseigne-ment scolaire. »JAN VAN ZANEN : « Je comprends bien ces préoccupations. Il ne faut pas qu’un demandeur d’asile se voie attribuer une maison et qu’en conséquence quelqu’un d’autre doive attendre plus longtemps. À

entières, voire des années entières. Ils doivent être impliqués. Immédiatement. Apprendre la langue, aller à l’école, travailler. Pour cela, susciter une adhé-sion de la société est crucial en matière d’accueil. »OLAF SCHOLZ : « Je pense que nous pouvons tous apprendre les uns des autres. Le plus important est d’accé-lérer les procédures, pour savoir plus rapidement quelles sont les personnes autorisées à rester. Car alors nous pou-vons nous concentrer sur l’intégration. Pour que les enfants aillent à l’école, que les jeunes puissent commencer une for-mation professionnelle et que les adultes puissent faire leur entrée sur le marché du travail. Cela demande beaucoup d’investissements dans l’enseignement et des mesures pour aider les adultes à obtenir plus vite un emploi. Nous commençons sans tarder la procédure d’intégration des personnes destinées à rester. Nous identifions dès l’accueil d’urgence les qualifications profession-nelles de chacun et les enfants vont immédiatement à l’école. »

« LA PLUS GRANDE DIFFICULTÉ EST DE TROUVER DE NOUVEAUX SITES »

Jan van Zanen (né en 1961) a étudié le droit à l’université libre d’Amsterdam et à la Cornell Law School à Ithaca, New York. Il a

travaillé notamment comme secrétaire du Conseil d’administration de l’association néerlandaise des entreprises VOG. Depuis 1990, Jan van Zanen était conseiller municipal d’Utrecht, à la suite de quoi il est devenu adjoint au maire pour les finances, les affaires économiques, les espaces publics et les monuments. De 2003

à 2008, il a été président du VVD (parti populaire libéral et démocrate néerlandais) et maire d’Amstelveen (2005-2013). Il est

maire d’Utrecht depuis le 1er janvier 2014.

JAN VAN ZANENMAIRE D'UTRECHT

HabitantsEn 2009, Utrecht comptait 299.862 habitants, ils étaient 334.295 en 2015. Utrecht est la quatrième ville des Pays-Bas. Autochtones : 225.581 (67%). Autochtones non occiden-taux : 73.053 (22%). Autres occidentaux : 35.661 (11%).Unités de populationAu 1er janvier 2015, Utrecht comptait 174.000 Unités de population. Plus de la moitié (54%) est constituée de personnes seules. Les jeunes sont nombreux. Cela restera globalement ainsi pour les vingt prochaines années en dépit du vieillissement de la population des Pays-Bas.Marché du logement Avec Amsterdam, Utrecht fait partie de la région la plus populaire des Pays-Bas en ma-

tière de logement. En 2009, Utrecht recensait 129.281 logements, ils étaient de 147.512 en 2015. Le nombre de transactions immobilières à Utrecht a augmenté de 47% en 2014. En 2014, 1.062 constructions neuves ont été livrées.LogementsSur les 135.267 logements à Utrecht (fin 2012), 47,8% étaient en propriété ; le reste étant loué dans le secteur privé ou social. Le temps d’attente pour une location est resté inchangé en 2014 : les personnes inscrites doivent attendre en moyenne 8,1 années avant qu’on ne leur attribue un logement.

(Sources : CBS et Utrecht Monitor 2015)

UTRECHT

bpd MAGAZINE 4746

« LE MARCHÉ DU LOGEMENT NE PEUT ÊTRE SOULAGÉ QU'AVEC LA CONSTRUCTION DE NOUVEAUX BÂTIMENTS »

« NOUS CHERCHONS À RELIER TOUS LES MAILLONS : DE LA FORMATION À UN EMPLOI, DE LA LANGUE AU TRAVAIL »

bpd MAGAZINE 4948

EN LIGNE

www.hamburg.de

www.utrecht.nl

www.findingplaces.hamburg ‘Mehr Stadt in der Stad’:

www.hamburg.de/stadtentwicklung/4126904/

fachkonferenz/

pour des quartiers résidentiels dans des lieux où cela n’allait pas encore de soi. »

Comment les opérateurs du mar-ché – les promoteurs en particu-lier – peuvent-ils contribuer au logement des migrants ?OLAF SCHOLZ : « Ils doivent développer leurs projets correctement et rapide-ment. Ce n’est que de cette façon que la situation sur le marché du logement pourra continuer à se détendre. Nous subventionnons un tiers des nouveaux logements, pour qu’il y ait toujours suffisamment de logements abordables à louer. Nous voulons veiller ainsi à une bonne mixité dans tous les quartiers. Vous trouverez désormais à Hambourg, disséminés dans la ville, des projets de constructions neuves de plus ou moins grande envergure. »JAN VAN ZANEN : « Les promoteurs n’entrent pas encore en ligne de compte chez nous. Ce que je trouve extrêmement intéressant d’ailleurs. J’entends bien parler parfois d’initiatives, mais il s’avère régulièrement qu’elles ne décollent pas, au tout dernier moment. Je serais heu-reux que les promoteurs prennent leurs responsabilités pour trouver une solution à ce problème. Le marché locatif est en plein essor pour les investisseurs. Cela devrait aussi jouer un rôle. »

Quels goulots d’étranglement ou problèmes restent associés à

l’hébergement des migrants ?JAN VAN ZANEN : « Le soutien de la société continue d’exiger une attention constante. Les soirées organisées pour les résidents sur l’accueil des migrants ne se déroulent pas toujours dans l’harmonie la plus totale. Il y a de la résistance. Je me demande souvent d’ailleurs s’il n’y a pas autre chose qui se cache derrière. S’agit-il de préoccu-pations quant à leur propre logement, à la pollution ou à d’autres choses ? Je pense que la dimension modeste de l’accueil évite les nuisances et les pro-blèmes. Et puis soyons réalistes : pour tous les équipements, qu’il s’agisse de réfugiés ou de sans-abri, il y a parfois des problèmes. »OLAF SCHOLZ : « La plus grande dif-ficulté est de trouver de nouveaux sites. Cela est déjà vrai pour la construction de logements normaux, et est donc encore plus complexe pour les réfugiés. Un exemple innovant est le projet FindingPlaces que nous avons créé avec la HafenCity Universität Hamburg (uni-versité pour l’architecture et le dévelop-pement urbain). CityScope a été conçu dans le cadre de ce projet. Il s’agit d’un modèle de ville interactif informatisé qui visualise certaines connexions sur deux tables de projection de 2 x 2 mètres. Nous pouvons ainsi chercher avec des riverains, par exemple, les emplace-ments qui conviendraient à l’accueil de réfugiés. »

Quelles suggestions voudriez-vous vous faire mutuellement ?OLAF SCHOLZ : « Il est important de réaliser que ce défi ne sera jamais derrière nous tant que nos pays restent attrayants en raison de notre sécurité, de notre prospérité économique, de nos opportunités d’emploi et de l’État de droit. Simultanément, nous avons le devoir d’aider les personnes qui fuient la répression, que ce soit à cause du régime de leur pays, de la violence, des persécu-tions ou de la guerre. »JAN VAN ZANEN : « Je dirais : essayez de garder l’accueil au plus petit niveau possible. Et faites tout – en dépit des difficultés – pour faire comme si la pré-sence de réfugiés et de détenteurs d’un permis de séjour allait de soi. Ne les par-quez pas, mais impliquez-les partout. Et laissez-les participer aux initiatives qui existent déjà. L’intégration commence dès le premier jour. »

50 bpd MAGAZINE 51

CONSTRUIRE, CONSTRUIRE, CONSTRUIRE !

VISION / TEXTE BAS KOOMAN ET HAN JOOSTEN / INFOGRAPHICS RAMSES REIJERMAN

En Allemagne comme en France ou aux Pays-Bas, les prix de l’immobilier grimpent en flèche dans les quartiers prisés. Tel est l’enseignement

de l’étude semestrielle de BPD, Marchés du logement en perspective. Bien que les causes varient selon les trois pays, la solution

est la même : construire, construire, construire.

CONCLUSION ÉTUDE BPD :

50

bpd MAGAZINE 5352 bpd MAGAZINE 5352

À PREMIÈRE VUE, il s’agit d’une bonne nouvelle. Aux Pays-Bas, en Allemagne et en France, le marché du logement a repris des couleurs en 2015. En Allemagne, 300.000 permis de construire ont été octroyés en 2015, soit 50.000 de plus qu’en 2014. En France, environ 400.000 logements neufs ont été construits ces dernières années, à peu près au niveau d’avant la crise. Aux Pays-Bas également, le nombre de permis de construire a augmenté ces der-nières années, mais il tend à stagner ces derniers trimestres. Cette évolution laisse planer une ombre, car bien que l’amélio-ration du marché du logement incline à l’optimisme, les trois pays campent avec de sérieux goulots d’étranglement.

DEMANDE EN MATIÈRE DE LOGEMENTS

Aux Pays-Bas, l’offre est structurelle-ment inférieure à la demande : les plans municipaux (capacité de planification) comprennent trop peu de logements et il y a trop peu de constructions neuves. Le nombre de ménages ne cesse de

croître, or la construction immobilière est à la traîne. Dans les régions où la demande est la plus forte, cela conduit à de fortes hausses des prix, le comble étant atteint à Amsterdam. Par ailleurs, l’augmentation du nombre de seniors et de personnes seules va progressivement conduire à une demande pour d’autres types de logements.Globalement, la pénurie de logements n’est pas généralisée en Allemagne, mais spécifique là où la demande connaît une progression fulgurante : dans les grandes villes. Pour les onze régions métropoli-taines, le besoin de constructions neuves jusqu’en 2021 est évalué à environ 100.000 logements par an. Les prix de vente ont augmenté de plus de 25% en 2016 par rapport à 2013, les loyers, quant à eux, sont en hausse de 20%.

PERSPECTIVES DE CROISSANCE

Selon les prévisions, la France devrait compter trois millions d’habitants sup-plémentaires dans les quinze prochaines années. La population va augmenter

surtout dans les régions de Toulouse et des Hautes-Alpes. En même temps, l’agitation sociale se traduit par une médiocre confiance des consommateurs (l’état d’urgence – instauré après les attentats de Paris en novembre 2015 – est toujours en vigueur), de sorte que les gens sont moins enclins à investir. Les prix du marché existant se sont stabilisés, après des années de fléchissement. Le premier trimestre 2016 a même affiché une légère hausse. Les constructions neuves sont devenues plus chères, notamment en Méditerranée (région PACA) et à Lyon : en 2015 respective-ment de 4,5% et de 2,4%.

EN SAVOIR PLUS ?

Dans les pages suivantes vous trouverez quelques faits saillants de l’étude 2016 de BPD Marchés du logement en perspec-tive. Vous trouverez le rapport complet, comprenant une analyse approfondie et détaillée des marchés du logement aux Pays-Bas, en Allemagne et en France sur www.bpd.nl/ publications bpd

bpd MAGAZINE 5554 bpd MAGAZINE 5554

La disponibilité pour déménager est la plus importante aux Pays-Bas : après des années de crise et d’attente, près de la moitié de la population a des projets de réinstallation, plus d’un quart dans les trois ans. Tout comme en France, la plupart d’entre eux veulent être propriétaires de leur habitation. En revanche, l’Allemagne reste traditionnel-lement un pays où la plupart des citoyens préfèrent louer et les Allemands optent de préférence pour des appartements bien plus grands qu’en France ou aux Pays-Bas. Dans les trois pays, les logements existants sont privilégiés par rapport aux constructions neuves.

Le concept de « durabilité » pour les Néerlandais concerne essentiellement l’énergie et les matériaux. Pour les Français et les Allemands il s’agit d’une notion globale recouvrant des quartiers agréables sur le plan social avec une bonne accessibilité aux transports en commun et de bonnes liaisons à vélo.

bpd MAGAZINE 5756

BOBOISATION

INSPIRATION / TEXTE HANS BOUMAN / PHOTOS ERIK SMITS

Londres a Notting Hill, Utrecht a Lombok. Comment un ancien quartier ouvrier tombé en déliquescence est devenu

l’un des quartiers les plus appréciés d’Utrecht.

bpd MAGAZINE 5958

Lombok, le premier quartier multiculturel d’Utrecht, s’est dégradé dans les années 1970 et 1980. La municipalité a lancé dans les années 1980 un programme complet de rénovation.

L’afflux de jeunes familles a profondément modifié la composition démographique du quartier. Les habitants sont dorénavant plus positifs quant à celui-ci (note moyenne de 7,4 sur 10). Ce dernier affiche également un bon score en ce qui concerne le nombre d’emplois par

habitant (95% contre 71% pour la ville d’Utrecht) et le pourcentage de ménages bénéficiant de l’aide sociale (5,2% contre 6,2%).

bpd MAGAZINE 6160

Lombok a été édifié entre 1886 et 1920, comme zone résidentielle pour employés de bureau et ouvriers d’usine. Les grandes rues étaient destinées au premier groupe, les rues latérales

au second. Caractéristiques de ce quartier : les petites maisons d’ouvriers typiquement néerlandaises, construites pour les ouvriers travaillant dans les usines le long des voies

navigables. Une grande partie des sites industriels a disparu au fil des ans. Seules la scierie rénovée ‘De Ster’ et l’ancienne usine de tourteaux Cereol évoquent encore ce passé.

bpd MAGAZINE 61

UTRECHT, QUATRIÈME VILLE DES PAYS-BAS, 340.000 HABITANTS

Le terme de ‘gentrification’ est devenu familier en matière d’aménagement urbain. Il désigne la revalorisation d’un quartier ou d’un secteur délaissé sur le plan social,

économique et culturel. Grâce à la gentrification, un quartier impopulaire peut se transformer rapidement en zone résidentielle tendance et prisée. Avec une

augmentation des prix de l’immobilier comme conséquence logique. On trouve d’intéressants exemples au niveau international, à l’instar de Notting Hill à Londres,

de Prenzlauer Berg à Berlin et de l’Eilandje à Anvers. Dans la ville néerlandaise d’Utrecht, le quartier de Lombok (à l’ouest du centre) a fait l’objet d’une telle métamorphose.

bpd MAGAZINE 6362

Le quartier est clairement en train de se ‘boboiser’. Actuellement, un nombre relativement moins important d’allochtones non-occidentaux y vit (19,2% par

rapport à 22,1% pour la ville d’Utrecht). De plus en plus de gens voient en outre que Lombok est bien situé, juste à côté de la gare centrale d’Utrecht. La longue ‘Kanaalstraat’ (rue du Canal) qui traverse le quartier de part en part est réputée pour ses magasins pittoresques, souvent turcs. Cette rue est aussi très populaire auprès d’habitants d’autres quartiers de la ville. En

haut du quartier se dresse depuis 2014 la mosquée ULU, dont l’architecture contemporaine est signée Ishak Önen. Juste derrière la mosquée se trouve

Buenos Aires, un immeuble réalisé par BPD.

bpd MAGAZINE 6564

Cet immeuble résidentiel de BPD a été livré en septembre 2014. Il compte 84 appartements,

répartis sur cinq étages, et dispose d’un parking souterrain de 230 places. Au-dessus de l’immeuble se trouve un lounge deck. Sur les 84 appartements, 28 ont été vendus et 56 loués à de nouveaux arrivants sur le marché du travail

(42 dans le logement social et 14 dans le secteur privé). La revalorisation de la ‘Tête de Lombok’ et de la zone de la gare contiguë va rendre le site

encore plus attrayant dans les prochaines années.

bpd MAGAZINE 6766

INSPIRATION / TEXTE EDWIN LUCAS / PHOTOS ILS & GETTY IMAGES

RÉNOVATION URBAINE

À L’ALLEMANDEVoici la première partie d’un triptyque sur les métamorphoses urbaines en Allemagne, aux Pays-Bas et en France, dans laquelle nous allons passer à la loupe la zone urbaine de Rhénanie-Du-Nord-Westphalie avec le professeur

Stefan Siedentop. Que pouvons-nous apprendre des expériences allemandes ?

bpd MAGAZINE 6968

Tout comme en France et aux Pays-Bas, l’Allemagne est confrontée au défi de produire un grand nombre de logements neufs. Le dévelop-

pement des zones urbaines peut et doit y apporter une contribution substantielle. Ces dernières années, de nombreux projets ont ainsi vu le jour. 1.200 loge-ments ont surgi dans le quartier Hörde à Dortmund avec 34 hectares d’eau sur un terrain désaffecté qui abritait autrefois une aciérie. À Dusseldorf, environ 1.500 maisons à vendre ont été construites sur un terrain vacant où l’usine Hohenzollern était installée. S’y ajouteront également des bureaux, des entreprises, des équipe-ments et un nouveau parc municipal : tout doit être prêt en 2020. Ce ne sont que deux exemples d’une myriade de projets en chantier en Allemagne. Question centrale à Stefan Siedentop, en tant que directeur scientifique de l’institut pour la recherche sur le développement régional et urbain (Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung [ILS]) à Dortmund : quelles idées communes ces projets génèrent-ils ?

MIXITÉ SOCIALE DANS LES VILLES

La transformation conduit-elle à des quartiers pour un happy few ? « Une transformation urbaine n’est réussie que si tous les revenus peuvent participer à ce succès », affirme Ste-fan Siedentop. Il brosse un tableau du marché allemand, avec une pression croissante sur la ville qui se traduit par une augmentation des frais de logement, surtout préjudiciable aux faibles revenus.

MIXITÉ FONCTIONNELLE

Est-il possible de créer de la diversité?Dans les nouveaux quartiers des villes allemandes, il n’est pas rare d’observer une approche prudente sur le thème de « la mixité fonctionnelle » ». Ce mélange se limite à assurer les nécessi-tés de base, mais il y a des exceptions. Dans le Germania Campus à Munster et dans le Clouth Quartier à Cologne par exemple, oùles monuments historiques se voient attribuer d’autres fonctions -culturelles, récréatives ou hôtelières – ce qui confère un caractère

propre aux nouveaux quartiers.Toutefois, l'expérience montre qu’il y a encore un fossé entre rêve et réali-té. Stefan Siedentop : « À l’étranger, la mixité fonctionnelle est utilisée plus intensément comme argument marketing. A cet égard, l’Allemagne est conservatrice. » Cela ne vient pas tant d’obstacles juridiques, mais des réserves émises par les promoteurs et les utilisa-teurs qui font obstacle à ce concept. Les exigences conflictuelles des utilisateurs, par exemple la mixité logements /commercesdans un même bâtiment, constituent un frein supplémentaire.

« LES TRANSFORMATIONS URBAINES SONT UN SUCCÈS SI TOUS LES REVENUS PEUVENT Y PARTICIPER. »

urbaine, cela présente un aspect durable. Plus il y aura de terrains aménagés en ville, moins il sera nécessaire de s’atta-quer aux greenfields (terrains en dehors de la ville). En outre, le vert a souvent un rôle important à jouer dans les nouvelles zones résidentielles urbaines, parfois – mais c’est loin d’être la règle – en combinaison avec un environnement écologique ou sans voitures. Qu’un nouveau quartier urbain soit relativement vert constitue un facteur décisif dans le marketing régional : le citadin est égale-ment friand de vert dans le voisinage. « L’aménagement des zones urbaines peut booster le développement de quartiers plus éloignés et de la ville », selon Stefan Siedentop. Par exemple, parce que l’on a recours à l’eau pour augmenter encore la qualité de vie. Et si les villes sont elles-mêmes impliquées dans l’aména-gement du territoire, il semble qu’il y ait souvent plus d’espaces disponibles pour le vert. Le reste de la ville en profite : un avantage durable.

GRANDEUR D’ÉCHELLE

Plus c’est gros, plus cela a du succès ?Il n’y a pas de corrélation générale entre la dimension du projet et son succès. Petits ou grands, de nombreux projets de transformation ont réussi. Mais les oppor-tunités et les risques sont effectivement proportionnels à l’envergure du projet. Plus le projet est important, plus il y a de chances de lui imprimer un caractère propre. Les parcs publics et certains équipements ne peuvent être réalisés que pour une taille et une masse critiques. En revanche, il est possible qu’une zone

La transformation va en partie de pair avec des effets d’éviction sur le marché du logement. La ville allemande lambda connaît toujours un niveau élevé de mixité sociale, mais celle-ci ne cesse de diminuer. Maintenir le niveau actuel : tel est le grand défi qui nous attend. La construction de nouveaux logements plus onéreux ne conduit généralement pas à une détente tangible dans d’autres segments du marché. Il va donc fal-loir donner un bon coup de collier à la construction dans le secteur social. De nombreuses grandes villes allemandes imposent par conséquent des directives et des quotas municipaux. Stefan Sie-dentop : « Mais les quotas ne suffisent pas. Il faut impérativement davantage de logements bon marché. »

ENVIRONNEMENT

À quel point la construction dans les zones urbaines est-elle durable ?Si des terrains vagues sont ressuscités dans le cadre d’une transformation

bpd MAGAZINE 71

étendue acquière une certaine mono-tonie. Des projets plus modestes sont souvent plus en harmonie avec les bâti-ments existants et peuvent également être mieux intégrés dans les structures existantes. Mais l’inconvénient est que cela peut restreindre la liberté d’aména-gement du projet.

PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ

Comment la transformation prend-elle forme ?Les villes allemandes doivent souvent intervenir avec des budgets et un per-sonnel limités. Le conseil municipal n’a souvent pas son mot à dire quant au terrain. C’est ainsi que les municipalités s’adressent à des promoteurs privés pour des projets de transformation. Grâce à cette coopération, le dévelop-pement de projets plus importants est possible, mais fournit également un ‘potentiel de conflit’. Surtout quand les objectifs communaux, limitant les

ambitions des parties prenantes privées, doivent être assurés, comme pour les logements abordables. La coopération public-privé fait généralement l’objet d’un städtebaulicher Vertrag (contrat d’urbanisation). Un tel accord établit certaines spécifications impératives pour l’aménagement de la zone. Stefan Siedentop : « Cette façon de travailler dépend cependant fortement de la situation du marché immobilier. Dans des marchés stagnants ou en déclin, les communes ont une plus faible marge de négociation pour imposer aux promoteurs des exigences relatives aux logements sociaux ou aux contructions respectueuses de l’environnement. »

LES COÛTS

Qui paie la facture ?Habituellement, c’est aux promoteurs qu’incombe le risque financier de l’amé-nagement du territoire en Allemagne. Le risque peut, surtout dans la phase

FAITS SAILLANTS

En Allemagne, il semble que la pression croissante sur les villes conduise à une augmentation des frais de logement, ce qui est surtout préjudiciable aux

revenus les plus faibles. La transformation s’accompagne en partie d’effets d’éviction

sur le marché du logement.•

Important pour le marketing régional : le citadin apprécie aussi le vert chez

les voisins.•

Des projets plus modestes s’insèrent souvent mieux dans les bâtiments

existants et peuvent également être mieux intégrés dans les structures existantes.

INSPIRATION

Sur l’aménagement urbain : www.quartierentwickeln.de

•Exemples de projets innovants en matière de développement urbain :

www.werkstatt-stadt.de•

BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) sur twitter:

@bbsr_bund•

Lettre d’information ‘Urbane Transformationen’

www.urbane-transformationen.de•

Site de Montag Stiftung Urbane Räume www.neue-nachbarschaft.de

*

conceptuelle, être très élevé, parce que le promoteur doit investir et que le succès du projet est incertain. Ce risque semble limité dans les villes populaires de Rhénanie-Du-Nord-Westphalie, Düsseldorf, Cologne, Bonn et Munster. Il n’en est bien entendu pas de même dans les villes où le marché du logement est difficile. Stefan Siedentop : « Dans les grandes villes où le marché du logement est tendu, les développements urbains se font automatiquement. Ces munici-palités peuvent non seulement transférer les coûts aux investisseurs, mais aussi prélever une partie des bénéfices. » Dans les villes où le marché du logement n’est pas soumis à des pressions, les aména-gements sont en partie dépendants de financements publics. À cette fin, des filiales municipales sont souvent créées. Les municipalités assument souvent le coût de l'infrastructure verte et bleue, dont les avantages bénéficient également à d'autres domaines.

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Le professeur Stefan Siedentop est directeur

scientifique de l’institut pour la recherche sur

le développement régional et urbain (Institut

für Landes- und Stadtentwicklungsforschung

[ILS]) à Dortmund. L’ILS effectue des

recherches comparatives internationales sur le

développement actuel et futur des villes. Pour

cet article, les travaux de recherche de l’ILS et les

résultats de la table ronde sur l’aménagement

urbain en Rhénanie-Du-Nord-Westphalie et aux

Pays-Bas ont été utilisés. Cette conférence – une

initiative de l’université technique de Delft, de

BPD et du ministère néerlandais de l’Intérieur – a

eu lieu en octobre 2015 à Eindhoven.

72

CLIC. UN APPARTEMENT

A ÉTÉ AJOUTÉ À VOTRE PANIER

NUMÉRIQUE Acheter un voyage, une robe ou un livre en ligne ? Cela est devenu très courant

ces dernières années pour un bon nombre d’Européens. Mais acheter en ligne un appartement, sans intermédiaire, voilà bien une nouveauté. BPD a lancé un projet pilote

aux Pays-Bas. D’autres opportunités numériques existent sur le marché du logement.

INSPIRATION / TEXTE KARINA MEERMAN / PHOTOS GETTY IMAGES

bpd MAGAZINE 7574

Les personnes intéressées ont pu acheter un logement entièrement en ligne à Vianen, ville du centre des Pays-Bas, juste en dessous d’Utrecht. Sans l’intermé-diaire d’un agent immobilier ni d’un consultant, une

première phase de 59 maisons a été mise sur le marché. Cas unique sur le marché du logement, cette initiative de BPD a offert à soixante-dix personnes intéressées un environnement en ligne personnalisé. Elles ont pu ainsi s’orienter sur l’offre et sauvegarder leurs préférences en matière de logement. Dans le portail clients numérique de BPD Mijn Eigen Huis (ma propre maison), elles ont reçu entre autres des fichiers numériques et des impressions en 3D des habitations disponibles. Sur les soixante-dix participants, trente ont fait glisser la demeure de leur choix dans leur panier numérique. Un logement a été assigné à treize d’entre eux, et trois acheteurs ont finalisé l’ensemble du processus d’achat en ligne. En apposant une signature numérique valide sous l’acte de vente et le contrat d’entreprise qui l’accompagne. Jessie Wagenaar, directrice des ventes et du marketing régional chez BPD, explique pourquoi BPD a choisi cette approche : « De plus en plus d’Européens sont habitués à régler leurs affaires en ligne. Pourquoi ne le ferions-nous pas pour un loge-ment ? Il ressort de notre enquête qu’un quart des acheteurs voulait effectuer le processus d’achat en ligne. Cela est énorme. Nous allons mener deux autres projets pilotes cette année pour améliorer l’environnement numérique personnalisé. En fait, nous voulons donner à toutes les personnes intéressées par nos projets la possibilité de tout régler en ligne. Si elles préfèrent un contact personnel à n’importe quel moment, cela est bien entendu toujours possible. »

VIRTUAL REALITY

BPD s’efforce depuis 2010 de répondre au souhait croissant des consommateurs de tout régler en ligne. Les sites régionaux et ceux des projets de BPD font donc partie, comme le portail clients en ligne, d’une plate-forme numérique, qui est intégrée

dans les processus d’exploitation de BPD. Les clients peuvent ainsi en cours d’année élargir ou adapter à leur gré le logement de leurs rêves, par exemple en lui ajoutant un oriel ou une lucarne, dans ce qu’on appelle un configurateur. Une fois la bonne configuration trouvée, ils peuvent la sauvegarder et les modifications seront effectivement apportées au bâtiment. Un avant-goût de l’avenir, où des techniques de visualisation sophistiquées donnent aux gens une image de plus en plus précise d’une habitation avant que celle-ci ne soit réellement construite. Un avenir qui ménage de plus en plus de place aux souhaits personnels. Une magnifique technologie peut être utilisée à ce stade : Virtual Reality (VR). On y a déjà recours au compte-gouttes dans la vente. La société immobilière irlandaise Sherry FitzGerald a annoncé au début de cette année avoir lancé la construction d’une plate-forme VR, pour que les clients n’aient plus besoin de faire des visites de maisons qui prennent beau-coup de temps. Pour les constructions neuves, c’est la solution idéale. Métamorphoser les plans, maquettes et visualisations en une version 3D, pour que les gens puissent ‘marcher’ dans les maisons avec des lunettes VR. Les images peuvent éventuel-lement être accompagnées par un agent immobilier virtuel ou un commentaire en voix off, qui souligne les caractéristiques importantes du logement.

FAMILIARISEZ-VOUS AVEC LE QUARTIER

Il y a encore bien d’autres opportunités numériques, comme faire un tour d’horizon des environs d’une habitation. Les gens veulent savoir ce qui les attend et quelles sont les installa-tions équipant le quartier. Jeanne Neuve-Eglise, responsable de la communication de BPD Marignan en France : « Les sites d’orientation les plus prisés en France sont KelQuartier.com et Bienici.com. Les gens y font des recherches par type d’appartement à vendre, en fonction des prix et de régions ou de quartiers spécifiques. Ils obtiennent des informations géographiques, mais aussi socio-économiques comme la composition de la population et le revenu moyen. Et aussi des renseignements sur les commerces de proximité, places de parking, gardes d'enfants et transports en commun. » Tous les moteurs de recherche immobiliers allemands se trouvent sur le

JESSIE WAGENAAR BORIS GEHENIAU

bpd MAGAZINE 7776

C’est surtout en août qu’ils tapent ‘acheter une maison’ et ‘agence immobilière’. Et quand les agences immobilières sont-elles en vacances ? En août ! »Si les acheteurs potentiels de biens immobiliers peuvent trouver des informations par eux-mêmes, il ne reste au ven-deur qu’une chose à faire selon Boris Geheniau : se spéciali-ser de façon très poussée. « Devenez l’agent immobilier qui sait tout ce qu’il faut savoir après un divorce ou le premier enfant. Ou sur un quartier spécifique. Vous devez rester pertinent, car les acheteurs et les vendeurs échangent de plus en plus souvent directement entre eux. Les gens mettent leur maison sur Facebook ou dans une appli de vente d’apparte-ments et vendent par ce biais. »

MESURER

Pour découvrir ce que veulent les gens, vous pouvez procéder à la mesure en temps réel des mouvements, par exemple en plaçant des détecteurs dans les habitations ou les retrou-ver – avec leur permission – par le biais d’un réseau de téléphonie mobile. Jessie Wagenaar : « Il serait fantastique de pouvoir mesurer la façon dont les gens utilisent vraiment leurs maisons. Sont-ils beaucoup à la cuisine ou dans la salle de séjour ? Quel pièce utilisent-ils comme bureau ? Quand utilisent-ils la(les) chambre(s) à coucher ? Avec de telles données, nous pourrions construire des logements encore mieux adaptés aux souhaits des occupants. Car les gens évoluent. Peut-être voudront-ils à l’avenir une pièce consacrée aux écrans, ou une dans laquelle ils sont com-plètement déconnectés, un espace hors ligne. » Selon Jessie Wagenaar, urbaniste de formation, il est également intéres-sant de mesurer les mouvements à l’extérieur de la maison et de concevoir l’espace public idéal. « Le ‘Witte Dorp’ dans la ville néerlandaise d’Eindhoven a vu le jour dans les années 1930. Les soirs d’été, les enfants jouent dehors tandis que les adultes discutent entre eux sur des bancs. C'est presque impossible à concevoir, mais il y a des endroits où cela fonctionne. Le fait de pouvoir le mesurer nous donnerait sans doute la possibilité de reproduire quelque chose de sem-blable. Les gens viennent nous voir avec un rêve. Nous allons toujours plus loin pour les aider à le réaliser. »

FAITS SAILLANTS

Des moyens techniques tels que la réalité virtuelle et les drones donnent aux personnes en quête d’un logement une bien meilleure idée d’une habitation

(future), sans l’avoir visitée ;•

Les consommateurs savent de mieux en mieux ce qu’ils veulent et trouvent eux-mêmes

les informations dont ils ont besoin ;•

Les agents immobiliers doivent se spécialiser dans des quartiers ou des groupes cibles spécifiques ;

•Les capteurs et les données mobiles aident de

mieux en mieux à mesurer la façon dont les gens utilisent les habitations et les quartiers.

INSPIRATION

Un tuyau de Boris Geheniau : « Matthew Shadbolt, directeur de Real Estate Products au New York

Times, est une source d’inspiration. 'Il évoque dans une vidéo pour un nouveau site indépendant pour agents immobiliers le nouveau rôle le nouveau rôle

des agents immobiliers : relentlessly helpful (toujours à votre service). Regardez-la ici : www.vastgoedactueel.nl/video/interview-met-mat- thew-shadbolt-direc-

tor-real-estate-products-new- york-times•

Conseil de Jessie Wagenaar de BPD : When Digital Becomes Human du Belge Steven van Belleghem. Le sous-titre est The Transformation of Customer

Relationships. Disponible entre autres sur Amazon.com.

*

Payer en ligne et avec un téléphone portable comporte encore beaucoup d’obstacles et empêche de nombreux consommateurs

d’acheter en ligne. C’est pourquoi diverses sociétés travaillent à de nouveaux modes de paiement rapides et fiables. La biométrie est

privilégiée. Une méthode servant à déterminer l’identité d’une personne en fonction de ses traits de comportement ou de ses caractéris-

tiques physiques. La société Bionym a par exemple mis au point un bracelet (Nymi) qui

utilise le rythme cardiaque comme moyen d’i-dentification (chaque individu ayant un rythme différent). Fujitsu s’y essaie avec la lecture des

paumes de la main (celles-ci aussi sont uniques) et le Chinois Alibaba avec une reconnaissance

du visage (Smile to Pay). Google a réalisé récemment un test dans les magasins Starbuck,

où la phrase ‘I want to pay with Google’ suffit pour transférer de l’argent. Dernières tendances :

www.mobilemoneyrevolution.co.uk.

PAYER EN LIGNE

de l’agence de marketing en ligne néerlandaise Fundament All Media. « La transparence est devenue incontournable dans la vente de biens immobiliers. Les municipalités donnent de plus en plus accès à leurs données. Cela aide les consommateurs à comprendre quels sont les plans en matière de constructions neuves dans la commune ou le quartier de leur choix. Regardez par exemple la grande variété de cartes interactives que la ville d’Amsterdam met à la disposition des internautes sur maps.amsterdam.nl. »Aux États-Unis, les agences immobilières vont encore plus loin. Elles utilisent même des drones pour montrer aux ache-teurs potentiels que leur logement va être construit. Les drones offrent des images vidéo encore plus réalistes que n’importe quelle carte numérique. Pour les habitations existantes, les drones permettent aux personnes en quête d’un logement de visualiser un quartier le week-end ou la nuit. En effet, ce quar-tier est-il aussi sûr que le prétend l’agent immobilier ?

PERSONNALISER

Les consommateurs reçoivent de plus en plus d’offres en ligne de livres, de voyages et de produits de supermarchés. Cette tendance va aussi toucher le marché du logement. Pour pouvoir faire une offre adéquate, les agences immobilières et les promoteurs devront utiliser les données plus intelligem-ment. Nous avons tout à gagner sur ce plan, insiste l’expert en marketing Boris Geheniau. « Les agences immobilières parlent par exemple toujours de ‘logements’, mais quand les ache-teurs néerlandais font des recherches avec Google, ils tapent quatre fois plus souvent le mot ‘maison’ que le mot ‘logement’. Boris Geheniau est un fervent utilisateur d’outils analytiques pour enquêter sur le comportement des clients et établir des profils. « On n’a aucune idée de la mine d’informations qui se trouve sur Internet. Nous travaillons à une plate-forme qui nous permettra de combiner les mégadonnées d’une ville à un profil social personnalisé, et de prévoir ainsi quel quartier conviendrait le mieux à une personne donnée. Pour ceux que cela dépasse, mon conseil est de commencer simplement par l’analyse de mots spécifiques dans les moteurs de recherche. De nombreux professionnels pensent par exemple encore que les gens veulent déménager au printemps. Or, qu’en est-il ?

portail fort couru Immobilienportale.com. Le site le plus utilisé est Immobilienscout.de. Ce site existe depuis 1998, mais le nombre de visiteurs monte en flèche depuis 2005 : il est passé de 100 millions à 803 millions en dix ans. « Les consommateurs savent de mieux en mieux ce qu’ils veulent et cherchent eux-mêmes les informations dont ils ont besoin. Les agents immobiliers et les promoteurs devraient vraiment en tenir compte », affirme Boris Geheniau, directeur

« PEUT-ÊTRE LES GENS VOUDRONT-ILS À L’AVENIR UN ESPACE OÙ ILS SERONT COMPLÈTEMENT DÉCONNECTÉS »

bpd MAGAZINE 7978

VISION / INTERVIEW

REINHARD ERNST

RESPONSABLE DU CENTRE

D’AIDE AMBULATOIRE

SERGE GUÉRIN

SOCIOLOGUE

NETTY VAN TRIEST

EXPERTE EN CHANGEMENT

BÂTIR CONTRE LA SOLITUDE

« DONNER AUX PERSONNES

ÂGÉES LE SENTIMENT

QU’UNE BELLE ÉTAPE LES ATTEND,

PAS QU’ELLES REVIENNENT EN ARRIÈRE »

L’Europe occidentale vieillit. Et les personnes âgées deviennent de plus en plus seules. Comment le cadre

de vie peut-il contribuer à une vie sociale saine ?

bpd MAGAZINE 8180

REINHARD ERNST

Reinhard Ernst (né en 1963) est directeur de la Sozial station de Leonberg, une petite ville de plus de 45.000 habitants dans le Bade-Wurtenberg. L’Allemagne compte des milliers de ces centres sociaux. Un Sozialstation s’occupe de personnes, pour la plupart âgées, chez elles en partant du principe qu’elles se sentent le plus à l’aise dans leur environnement familier. Ils prodiguent des soins infirmiers, l’administration de médicaments, l’hygiène (lavage, brossage des dents) et des exercices (de rééducation). Ces centres sont gérés comme des établissements privés, mais aussi par des diaconies et des organisations comme Caritas et la Croix Rouge. Les frais sont quasiment toujours couverts par l’assurance.

également été assoupli pour vivre librement dans des logements. »

DE PLUS EN PLUS DE PERSONNES

ÂGÉES AFFICHENT UN INTÉRÊT POUR

LE WOHN- GEMEINSCHAFT, QUI EST

TRADITIONNELLEMENT POPULAIRE

AUPRÈS DES ÉTUDIANTS : UNE

CHAMBRE À SOI AVEC DES ÉQUIPE-

MENTS COMMUNS. CONSTATEZ-VOUS

ÉGALEMENT CETTE TENDANCE ?

« Je constate en effet un intérêt croissant en ce sens. Il s’agit essentiellement de sexagénaires qui réfléchissent à la façon dont ils veulent passer leurs vieux jours. Et ils veulent éviter d’échouer dans une maison de retraite. »

LA MAISON DE RETRAITE EST-ELLE DE

RETOUR ?

« Habiter le plus longtemps possible chez soi est ici le credo. Il y a dix ans, on pensait encore que vivre dans une maison de retraite aidait à combattre la solitude. Mais dans la pratique, les hôtes d’un tel établissement étaient si invalides qu’ils ne pouvaient plus rien faire ensemble. »

EN ALLEMAGNE, PLUS DE 20% DE LA

POPULATION EST À LA RETRAITE. EN

2030, PRÈS D’UN TIERS DES ALLE-

MANDS LE SERONT. LES RESPON-

SABLES POLITIQUES RÉFLÉCHISSENT-ILS

AUX TYPES DE LOGEMENT DU GROUPE

CROISSANT DE PERSONNES ÂGÉES ?

« Il s’agit clairement d’un sujet important. Depuis quelques années, nous disposons de foyers multigénérationnels subven-tionnés par l’État. Mais comme les jeunes surtout n’y habitent souvent pas long-temps, cela ne marche pas encore bien. En revanche, cela prouve bien que cela est pris au sérieux au niveau politique. Il y a peu, le régime de subventions a

UN CADRE DE VIE PEUT-IL AIDER

À COMBATTRE LA SOLITUDE DES

PERSONNES ÂGÉES ?

« Absolument. Un bon exemple est le projet que nous avons récemment réalisé avec BPD Stuttgart à Leonberg. Nous y avons construit un immeuble où vivent entre 40 et 45 seniors, seuls ou en couple. Chacun dans son propre appartement. Il y a encore quelques années, de l’avis général les personnes âgées préféraient vivre dans un plus petit appartement, alors qu’elles ont bien entendu aussi des besoins individuels en matière de logement. C’est pourquoi nous avons fait aussi construire des logements plus spacieux. Le complexe n’est pas un centre de soins, délibéré-ment. Mais celui ou celle qui en a besoin est soigné comme il ou elle le serait à la maison. Seulement vous n’avez pas chez vous des dizaines d’émules avec lesquelles entreprendre quelque chose. Tel est le grand avantage de la vie sous un même toit. Nous avons maintenant six de ces maisons, qui sont chaque fois occupées en un rien de temps. »

Reinhard Ernst a fait construire récemment un immeuble pour des dizaines de seniors. « Celui ou celle qui en a besoin reçoit les soins qu’il ou elle aurait obtenus chez

eux. Mais, elles ne disposent pas, à la maison, de plusieurs dizaines de personnes partageant le même état d’esprit et avec qui avoir des activités communes. »

BESOINS INDIVIDUELS EN MATIÈRE DE LOGEMENT

TEXTE MARGRIET BRANDSMA / PHOTOS FLORIAN IMBERGER

« HABITER LE PLUS LONGTEMPS POSSIBLE CHEZ SOI EST AUSSI LE CREDO EN

ALLEMAGNE »

bpd MAGAZINE 8382

de plus en plus. La fermeture de maisons de retraite a fait réfléchir beaucoup de monde quant à la vie à un âge avan-cé. Leurs vastes appartements leur demandent trop de travail à un certain moment. Il serait bien qu’elles puissent trouver une alternative dans le voisinage. Nous remarquons qu’elles trouvent surtout important d’être reconnues, d’avoir des occasions de parler. Offrir un environnement sûr aux personnes âgées. Leur donner un accès facile au méde-cin, à la pharmacie et au supermarché. Cela ne signifie pas fatalement qu’elles doivent déménager, des aménagements

POURQUOI BEAUCOUP DE PERSONNES

ÂGÉES SOUFFRENT-ELLES DE

SOLITUDE ?

« La solitude est une notion très large dont les causes divergent. Certaines personnes diffèrent de la norme, ou il leur manque certaines aptitudes sociales. De par leurs limitations physiques croissantes, certains seniors deviennent dépendants d’aides-soignants ou de visites chez eux, tandis que d’autres malades chroniques arrivent parfaite-ment à maintenir des contacts avec le monde extérieur grâce à Internet. Ce qui compte aussi sont les points d’ancrage qui disparaissent, comme le partenaire, des voisins et des amis. Il n’y a pas de solution miracle pour éviter la solitude. Et il n’y a donc pas qu’un seul type d’habitat qui soit adapté. »

QUELS TYPES D’HABITAT POURRAIENT

ÊTRE INDIQUÉS ?

« Chez les seniors, la solitude s’installe souvent progressivement au cours de la vie. Un bon réseau à proximité aide à l’éviter. Les personnes âgées le réalisent

« On met trop souvent les personnes âgées dans le même sac », considère l’experte en changement Netty van Triest. Elle trouve absolument indispensable d’offrir plus de variation dans l’architecture, la vie en commun et les services. Et d’organiser des soirées de réflexion commune pour ceux que le sujet intéresse.

« Les souhaits ne manqueront pas d’apparaître rapidement. »

DAVANTAGE DE NUANCE

NETTY VAN TRIEST

Netty van Triest (née en 1969) a étudié ‘la politique et la gestion des soins de santé’ à l’université Érasme de Rotterdam. Depuis 2009, elle est responsable senior de projets chez Platform 31, une organisation néerlan-daise de connaissances et de réseaux pour le développement urbain et régional. Elle a une large expérience dans la mise en place et la gestion de programmes complexes de changement ainsi que dans la stimulation de l’innovation dans les organisations. La bonne organisation d’une vie autonome pour les personnes handicapées lui tient particulièrement à cœur.

TEXTE KARINA MEERMAN / PHOTOS ANDREAS TERLAAK

« LES PROMOTEURS AGISSENT SOUVENT EN FONCTION D’UN

CLICHÉ : UNE MAISON D’UNE CERTAINE TAILLE

ET ADAPTÉE AUX SOINS »

à leur logement existant pourraient s’avérer suffisants. »

QUE PEUVENT FAIRE LES

PROMOTEURS ?

« Les promoteurs et les entrepreneurs disent qu’ils ne mettent pas toutes les personnes âgées dans le même panier. Mais dans la pratique, ils agissent souvent en fonction du cliché selon lequel les bâti-ments pour seniors doivent avoir une cer-taine taille et être adaptés aux soins. Or ce n’est que le début : il faut aller plus loin. Offrir plus de variation dans l’architec-ture et la vie à plusieurs et aménager les logements ou services existants. Organiser des soirées de réflexion commune pour ceux que le sujet intéresse, les souhaits ne manqueront pas de se manifester rapide-ment. Une grande partie des seniors peut parfaitement vieillir sans blouse blanche dans les alentours. Ils règlent eux-mêmes l’aide dont ils ont besoin : un jardinier, une femme de ménage. Donnez aux personnes âgées le sentiment qu’une belle étape les attend, pas qu’elles reviennent en arrière. »

bpd MAGAZINE 8584

SERGE GUÉRIN

Serge Guérin (né en 1962), sociologue, a publié plusieurs livres sur la question du vieillissement parmi lesquels La société des seniors. Il est professeur au Groupe INSEEC, où il dirige le MSc ‘Directeur des établissements de santé’, et enseigne dans le Master ‘Politiques Gérontologiques’ de Sciences Po Paris. Serge Guérin a été fait chevalier de la Légion d’honneur le 1er janvier 2014.

ils veulent vivre. Il arrive aussi que les enfants prennent l’initiative de mettre en œuvre les souhaits de fin de vie de leurs parents. »

ET PENDANT CE TEMPS,

LA CAMPAGNE SE DÉPEUPLE ?

« À Fontaine-Guérin, un village de l’ouest de la France de moins d’un millier d’habitants, qui porte mon nom, c’est une coïncidence !, un projet pilote du nom d’Habit’âge vient d’être lancé. Un terrain de pétanque couvert y est construit en marge de quatre habita-tions individuelles pour personnes âgées de chacune 45 m². Des équipements collectifs, comme un espace commun, des places de stationnement et un jardin, y seront également aménagés. Cela me semble une réponse appropriée au problème de logement pour personnes âgées. »

troisième option est possible. Un environnement sûr, non clos au monde extérieur, car on ne vieillit pas bien seul, mais au contact des autres. Vous pouvez penser ici à des projets où des familles vont également habiter, parce qu’ils ont le même besoin de sécurité. Des personnes âgées et des jeunes pourraient y cohabi-ter. Celui ou celle qui part travailler peut emmener un senior afin de le déposer quelque part ou une personne âgée garde les enfants. »

QU’EST-CE QUI EXISTE DANS

CE DOMAINE EN FRANCE ?

« La CNAV (Caisse Nationale d’Assu-rance Vieillesse), une caisse de retraite pour les salariés du secteur privé, finance des projets qui visent ce genre d’op-tion. Mais il y a aussi des seniors aisés qui veulent décider par eux-mêmes et font des propositions sur la façon dont

QU’EST-CE QUE CELA SIGNIFIE

POUR LE LOGEMENT DES PERSONNES

ÂGÉES ?

« Les gens veulent continuer à habiter chez eux le plus longtemps possible. Cela requiert des investissements relativement modestes – pensez à des aménagements dans la cuisine et la salle de bains – ou de plus grosses dépenses comme des systèmes d’alarme pour signaler d’éven-tuels problèmes. En outre, je prévois de nouveaux types d’habitat pour les per-sonnes âgées désireuses de vivre de façon autonome tout en ayant besoin d’aide. Ce devraient être des structures ouvertes équipées, par exemple d’une pharmacie et d’un médecin. »

COMMENT CELA SE DISTINGUE-T-IL

D’UNE MAISON DE RETRAITE ?

« À côté de la maison de retraite ceinte d’un grillage et sa propre maison, une

« Il ne s’agit pas moins que d’une révolution », assure le spécialiste français des questions du vieillissement Serge Guérin. « Nous vivons plus

longtemps et vieillissons autrement que jadis. » Selon Serge Guérin, le sexagénaire d’aujourd’hui est quelqu’un qui vit pleinement et fait des plans. Dans les années 1950, une personne de plus de 60 ans avait un

mode de vie radicalement différent.

« UNE TROISIÈME OPTION À LA VIE CHEZ SOI OU

EN MAISON DE RETRAITE »

TEXTE KLEIS JAGER / PHOTOS KARIN CRONA

QUICONQUE REGARDE un peu autour de soi en perçoit les signes partout : nous nous dirigeons vers une économie entièrement nouvelle. Grâce à la révolution technologique, avec ses imprimantes 3D, la robotisation et de nouveaux services comme Airbnb et Uber, les produits et services deviennent de moins en moins chers. Revers de la médaille : les emplois traditionnels vont continuer à se raréfier.

Cette nouvelle économie aura aussi des conséquences sur notre mode de vie. Nous assistons déjà à un grand nombre de licenciements dans les banques et les compagnies d’assurances. Ces personnes créent fréquemment leur entreprise à partir de leur grenier ou de leur garage. Hélas beaucoup de nos logements ne sont pas conçus pour cela. Il n’est souvent pas autorisé non plus de créer une entreprise dans une maison d’habitation.

Cela devra changer. Le rôle de pionnier échoit tant aux sociétés de logement

« CES NOUVELLES FONCTIONS SERONT ASSUMÉES POUR

UNE GRANDE PARTIE PAR LES CENTRES COMMERCIAUX VOISINS QUI SOUFFRENT

DÉJÀ DE PROBLÈMES D’INOCCUPATION »

qu’aux propriétaires de portefeuilles immobiliers commerciaux, tels que les investisseurs institutionnels. Les pro-priétaires privés de logements réagiront de façon créative à la nouvelle situation en surélevant leur toit ou en instal-lant un poste de travail prêt à l’emploi dans leur jardin. Cela aura aussi une influence sur les quartiers et/ou villes dortoirs traditionnels. Puisque des gens auront aussi une activité professionnelle pendant la journée, les quartiers vont s’animer et de nouveaux équipements vont s’avérer nécessaires. Des salles de gym à des lieux de rencontres. Des concepts du style de seats2meet, où on

peut louer des salles de réunion ou des bureaux, à des places de parking pour voitures sans chauffeur. Et des pick-up points, pour récupérer après le travail des produits commandés pendant la journée par le biais d’une application, vont s’essaimer.

Ces nouvelles fonctions seront assumées pour une grande partie par les centres commerciaux voisins qui souffrent déjà de problèmes d’inoccupation. Ces centres commerciaux hébergeront en outre des polycliniques où les habitants du quartier, de plus en plus âgés, pour-ront se rendre – sans avoir à se déplacer bien loin – pour traiter des maladies chroniques comme des rhumatismes ou un diabète. Soixante hôpitaux généra-listes vont disparaître au fil du temps au profit de cliniques de quartier, ou fusionner pour se transformer en établis-sements médicaux de qualité spécialisés dans le diagnostic et des interventions complexes. Nous sommes à la veille d’une période de transition où le quartier dortoir va définitivement se réveiller.

RÉVEIL D’UN QUARTIER ENDORMI

La nouvelle économie transforme un nouveau quartier morne et monotone en un environnement dynamique de logements et de bureaux. Doté de services

tels qu’Uber et de places de parking pour des voitures sans chauffeur.

BILLET

CV Peter Savelberg est notamment réputé pour son modèle de marketing TristateCity. Un modèle où il présente les Pays-Bas comme

une mégalopole verte. En tant qu’urban innovator, il donne des conférences et des ateliers aux municipalités, entreprises et institutions.

www.petersavelberg.com

ILLU

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bpd MAGAZINE 87

bpd MAGAZINE 89

Beauté, durabilité et diversité sont les ingrédients par excellence de la qualité de vie en ville. Ce sont également les fondements de trois projets BPD d’exception : le vert ‘Algo’Rythm’ à Paris, le socialement diversifié ‘Handelskade’ à Nimègue et l’harmonieux ‘Uhlandstraße’ à

Ludwigsburg. C’est ainsi que naissent des environnements dynamiques.

PROJETS / EN DÉVELOPPEMENT / TEXTE EDWIN LUCAS

QUALITÉ DE VIE EN VILLE

88

HARMONIE INTEMPORELLE :

UHLANDSTRASSE, À LUDWIGSBURGEFFUSION DE VERT :

ALGO’RYTHM, À PARIS

ÉTONNAMMENT DIVERSIFIÉ : HANDELSKADE,À NIMÈGUE

bpd MAGAZINE 9190

FRANCE > PARIS > ALGO’RYTHM

Sur un terrain vide de la rive gauche de la Seine, l’ensemble immobilier ‘Algo’Rythm’ va pousser à partir de 2018. Il faut prendre

‘pousser’ au sens littéral. Les trois immeubles résidentiels – Algo House, Plant House et

Tree House – viennent en effet à la vie grâce à leurs murs extérieurs couverts de végétation.

Les façades audacieusement vertes seront le point de mire du quartier chinois de Paris

dans le treizième arrondissement. L’Algo House, destinée à héberger de jeunes scientifiques, est entièrement recouverte de microalgues. Cette biofaçade produira une

biomasse à haute valeur ajoutée pour la recherche médicale. La chaleur fournie

par les algues pourra être utilisée par les habitants pour l’eau chaude sanitaire

et le chauffage central.La Plant House, qui comptera 48 logements locatifs intermédiaires, est dédiée à toutes

les formes de potagers et petite agriculture urbaine en loggias, sous serres ou en toiture.

Les résidents de la Tree House pourront profiter de grands balcons-jardinières, d’ar-bustes et d’arbres. Algo’Rythm, qui est vert, durable et innovant, est la réponse aux défis de ce siècle, où les combustibles fossiles se

raréfient et où les villes ne cessent de se densifier. Le projet de BPD Marignan

a été nommé lauréat du concours ‘Réinventer Paris’, un prix prestigieux

récompensant les projets urbains innovants, par la Mairie de Paris le 3 février 2016.

FAITS & CHIFFRES

3 bâtiments, 15.000 m²104 + 48 appartements locatifs141 logements pour étudiants

Début de la construction : 2018Livraison : 2020

EFFUSION DE VERT

bpd MAGAZINE 9392

PAYS-BAS > NIMÈGUE > HANDELSKADE

Vivre en face de la rivière Wahal et en plein milieu de la ville. À Nimègue, c’est possible.

Car BPD y réalise entre le centre-ville et la Wahal une imposante construction neuve, ‘Handelskade’. Située à front de rivière et construite sur un terrain historique. Les

Romains y voyaient passer des navires et une imprimerie de journaux s’y dressait au siècle dernier. Voilà pour le contexte historique, car Handelskade est axé sur l’avenir. Début mai 2016, les premiers habitants se sont installés

dans ‘De Lunet’, une tour résidentielle de seize étages avec la rivière en guise de jardin.

La construction se poursuit pour viser un environnement résidentiel étonnamment polyvalent : appartements à vendre et à

louer, secteur social et privé, logements et bureaux. Il y a suffisamment de place pour les jeunes comme pour les seniors désireux de jouir de la vie. Il y a des lofts, des logements pour primo-accédants et des appartements exclusifs. Et au milieu du bâtiment , le jardin intérieur, tel une oasis de verdure. La vente et la location vont plus vite que prévu. Il y a

également beaucoup d’intérêt pour les locaux commerciaux. Il semble que vivre et travailler

en pleine ville soit tendance. Un avantage supplémentaire de ce projet est le contexte spatial : la nature et le centre-ville sont tous

deux à portée de la main.

FAITS & CHIFFRES

533 appartements, 2.800 m² de locaux commerciaux

Début de la construction : 2014Livraison : 2018

ÉTONNAMMENT DIVERSIFIÉ

bpd MAGAZINE 9594

ALLEMAGNE > LUDWIGSBURG

> UHLANDSTRASSE

À quel point les constructions en centre-ville peuvent-elles être belles ? La réponse se

trouve à ‘Uhlandstraße’ à Ludwigsburg. C’est là que BPD a développé quatre élégants

immeubles résidentiels de 34 logements et d’un local commercial sur un terrain en friche. Le nouveau et l’ancien cohabitent harmonieu-sement dans ces bâtiments. L’architecture, les

dimensions et les détails raffinés évoquent les villas voisines du Gründerzeit avec leurs tourelles et baies vitrées. Et l’architecte local

Kai Dongus fait, avec ses façades en stuc, un clin d’œil appuyé à la ville baroque de Ludwigsburg. En même temps, ce projet

est indéniablement moderne. Les discrètes bandes horizontales sur la façade forment un gracieux contraste avec les éléments

verticaux des fenêtres. Les quatre immeubles entourent une cour avec des allées et des îlots de verdure. Les appartements ont de

grands jardins, des loggias et des terrasses sur le toit ainsi que 93 places de stationne-

ment dans un garage souterrain. Un concept énergétique spécifique alimente en grande partie les habitations de chaleur résiduelle.

Ainsi le terrain désaffecté du centre de Ludwigsburg, qui a longtemps servi de

parking, a acquis une allure exceptionnelle.

FAITS & CHIFFRES

4 étages34 appartements

Début de la construction : 2012Livraison : 2014

HARMONIE INTEMPORELLE

bpd MAGAZINE 9796

PROFIL BPD

Chiffre d’affaires en milliards en 2015

€ 1,5

Logements vendus en 2015

8.500

Logements vendus ces dix dernières

années

95.000

Logements vendus depuis la fondation,

près de

330.000

Logements dans le portefeuille

74.000

Collaborateurs plus de

800

BPD : FAITS & CHIFFRES

BPD EST L’UN DES PLUS importants promoteurs immo-biliers en Europe. Notre société, implantée en Allemagne, en France et aux Pays-Bas, a réalisé des logements et des quartiers résidentiels pour plus d'un million d'Européens. En Allemagne et aux Pays-Bas, elle est connue sous le nom de BPD et en France sous celui de BPD Marignan. La dimension et la complexité des sites développés par BPD varient énormément. BPD développe, notamment aux Pays-Bas, des zones d’expansion urbaine allant jusqu’à plusieurs milliers de logements. Mais aussi des programmes d'appartements à Munich. De toutes nouvelles villas à Nice. Ainsi que des lotissements ne pouvant acueillir que quelques maisons au cœur d’Amsterdam. Ainsi, BPD intervient sur de très grandes opérations comme sur de très petites et l’entreprise développe indifféremment des projets et des quartiers.

ENVIRONNEMENTS DYNAMIQUES

BPD souhaite contribuer à réaliser des ‘environnements dy-namiques’, des cadres de vie qui vivent par eux-mêmes. Qui offrent un espace de sérénité tout en incitant à des activités dans la rue, et où les résidents aiment cohabiter. BPD prône la qualité de l’environnement bâti en accordant une atten-tion soutenue à tout ce qui participe au bonheur de vivre. De l'aménagement des espaces publics aux espaces verts. De la variété et de l'harmonie architecturale à la sécurité et à l'accessibilité.

CHEF D’ORCHESTRE

La conception et le développement de nouveaux quartiers résidentiels mobilisent généralement une multitude d’in-tervenants. Collectivités (locales), urbanistes, architectes, entrepreneurs et bien entendu ‘nos’ résidents pour qui nous travaillons en fin de compte. De par ses compétences organisationnelles, il n’est pas rare que BPD joue un rôle d'initiateur et de chef d'orchestre dans le processus de développement, lequel s’échelonne souvent sur plusieurs années. Dans la mesure du possible, nous conservons les vestiges du passé dans les nouveaux quartiers. Bâtir, c'est ajouter sa pierre à ce qui existe déjà. Dans un nouveau quartier, présent et passé doivent pouvoir être palpables.

BUREAUX RÉGIONAUX

Il n’y a pas à proprement parler de marché européen du logement et, même au sein de l'Allemagne, de la France ou des Pays-Bas, d’importantes différences régionales existent. Ainsi, dans une ville de province néerlandaise, il peut y avoir une forte demande pour des maisons unifamiliales dotées d'un jardin orienté vers le sud, alors qu'à Hambourg ou à Lyon, ce sont les appartements luxueux qui sont très prisés, surtout s'ils offrent une vue sur l'Elbe ou le Rhône. Fort de dizaines de bureaux régionaux disséminés dans ces trois pays, BPD est au cœur des marchés du logement et aucune tendance n’échappe à notre vigilance.

NAISSANCE AUX PAYS-BAS ET DÉVELOPPEMENT

EN EUROPE

BPD a été créé en 1946 par plusieurs municipalités néer-landaises. Pendant les années de pénurie de logements, le groupe a réuni des fonds pour financer la construction de logements abordables. Actuellement, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne, près de 330.000 logements ont été réalisés par notre intermédiaire. BPD est désormais un promoteur immobilier de premier plan avec près de trente succursales en Europe. Chaque année, le groupe réalise et livre plusieurs milliers de logements, à vendre ou louer. En 2016, BPD a joué un rôle de pionnier : nous sommes le premier promoteur à offrir la possibilité de procéder en ligne à la totalité du processus d’acquisition d’un logement.Depuis 2006, BPD fait partie du groupe Rabo Real Estate, filiale à part entière de la Rabobank. Cela donne à notre entreprise les moyens de nous concentrer sur notre cœur de métier : la création d’environnements dynamiques, où il fait bon vivre.

EN LIGNE

bpdeurope.combpd.nl

bpd-marignan.fr bpd-de.de

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COORDONNÉES BPD

BPD EUROPE BV

Westerdorpsstraat 663871 AZ Hoevelaken, Pays-BasT +31 (0)33 253 97 00www.bpdeurope.com

CONSEIL D’ADMINISTRATION

- Walter de Boer, PDG- Hayo Doornink, Directeur des

Opérations- Carl-Jan Kreikamp, Directeur Financier PAYS-BAS

BPD Ontwikkeling BVSiège social Westerdorpsstraat 663871 AZ HoevelakenT +31 (0)33 253 97 00 www.bpd.nlontwikkeling@bpd.nl Walter de Boer, PDG

ALLEMAGNE

IMMOBILIENTENWICKLUNG

GmbH

Siège socialLyoner Straße 15 60528 FrancfortT +49 (69) 509 579 2900www.bpd-de.deFranz-Josef Lickteig, Président

FRANCE

BPD MARIGNAN

Siège social 70, rue de VilliersF-92532 Levallois-Perret CedexT +33 (0)1 49 64 15 15 www.bpd-marignan.com Jean-Philippe Bourgade, Président

PARIS ÎLE-DE-FRANCE

Luc BonnardotDirecteur Général Adjoint Habitat70 rue de Villiers92300 Levallois-PerretTél. : +33 (0)1 49 64 15 15l.bonnardot@bpd-marignan.com

NORD-PICARDIE –

HAUTE-NORMANDIE - ALSACE

Gildas RobicDirecteur Général Adjoint Habitat521 boulevard du Président HooverBP 7000359008 Lille CedexTél. : +33 (0)3 28 09 15 15g.robic@bpd-marignan.com

RHÔNE-ALPES - SAVOIE

Jean-Xavier BonnetDirecteur Général Adjoint Habitat2 avenue Lacassagne69425 Lyon Cedex 03Tél. : +33 (0)4 72 36 15 15j.bonnet@bpd-marignan.com

PAYS-DE-LA-LOIRE –

BRETAGNE - CENTRE

Michel NiederlenderDirecteur Général Adjoint HabitatImmeuble Asturia – Bâtiment A4 rue Edith Piaf44800 Saint-HerblainTél. : +33 (0)2 51 83 15 00m.niederlender@bpd-marignan.com

PROVENCE - LANGUEDOC -

CÔTE D'AZUR

Frédérique MonichonDirecteur Général Adjoint Habitat L’Astrolabe79 boulevard de DunkerqueCS 8044413235 Marseille Cedex 02Tél. : +33 (0)4 96 15 18 15f.monichon@bpd-marignan.com

SUD-OUEST

Michel GaidotDirecteur Général Adjoint Habitat11 place Tourny33000 BordeauxTél.: +33 (0)5 32 28 00 80m.gaidot@bpd-marignan.com

DIRECTION NATIONALE

IMMOBILIER D’ENTREPRISES

Pierre ArcensDirecteur National Immobilier d’Entreprises70 rue de Villiers92300 Levallois-PerretTél. : +33 (0)1 49 64 15 15p.arcens@bpd-marignan.com

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« DEPUIS LE MOYEN ÂGE, LES VILLES EUROPÉENNES FONT

OFFICE DE MACHINES À INTÉGRER, CELA DEVRAIT NOUS INSPIRER »

JÖRG FRIEDRIG / PAGE 16

« POUR POUVOIR S’ÉPANOUIR,L’INTIMITÉ EST CAPITALE »

KAMBIZ ESPAHANGIZI / PAGE 21

« NE PAS ENFERMER LES RÉFUGIÉS, LES IMPLIQUER PARTOUT. L’INTÉGRATION

COMMENCE DÈS LE PREMIER JOUR »JAN VAN ZANEN / PAGE 39

« UNE TRANSFORMATION URBAINE N’EST UN SUCCÈS QUE SI TOUS

LES REVENUS PEUVENT Y PARTICIPER »STEFAN SIEDENTOP / PAGE 68