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La ville de Leipzig en Allemagne

Les politiques de renouvellement urbain des villes d’Europe Centrale illustrées par la réhabilitation de quartiers existants

Études sur les politiques de renouvellement urbain des villes d’Europe Centrale

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Sonia Fayman, Krisztina Keresztély

17 bis rue Richard Lenoir 75011 paris

Tél: 01 40 24 20 10 Fax: 01 40 24 20 17

Email: [email protected]

Elke Goltz, Stefanie Lenk, Philippe Schmidt, Britta Trostorff

Bauhaus - Universität WeimarLehrsthul Raumplanung und

RamforschungBelveder Allee 499 425 Weimar

www.uni-weimar.de/architektur/raum

Ville et Habitat en appui : Marie-Annick Lannou - 8, place J. B. Clément, 75018 Paris - Tél: 01 42 23 10 20

Le cas de Leipzig

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Table des matièresPREAMBULE 6- PROBLÉMATIQUE GÉNÉRALE DE L’ÉTUDE 6- LE QUESTIONNEMENT SOUS-JACENT 8

INTRODUCTION DU RAPPORT DE L’ÉTUDE MENÉE À LEIPZIG 9- APPROCHE GÉNÉRALE 9- MÉTHODE DE TRAVAIL ET DÉROULEMENT DE L’ÉTUDE 10Phase 1 : jusqu’au premier comité de pilotage du 9 janvier 2007 10Phase 2 : jusqu’au deuxième comité de pilotage du 18 avril 11Phase 3 : jusqu’au dernier comité de pilotage du 31 mai 12

- CONTENU DU RAPPORT FINAL 12- TABLEAUX ET FIGURES 13

LE CONTEXTE 14- LE CONTEXTE HISTORIQUE ET INSTITUTIONNEL 14Le logement à l’Est, avant la réunification 14La nouvelle répartition de la propriété foncière après la transition et la réunification de l’Allemagne 19

- LE CONTEXTE DES POLITIQUES URBAINES ET DU LOGEMENT EN ALLEMAGNE 22La répartition des compétences dans les politiques d’aménagement, d’urbanisme et du logement 22Les modalités et le financement de la politique du logement 23Les modalités et le financement du renouvellement urbain 25Les incitations financières à l’acquisition et à la réhabilitation des logements 27

- EN SYNTHÈSE 29- TABLEAUX ET FIGURES 30

PRÉSENTATION DE LA VILLE DE LEIPZIG 35- POSITION GÉOGRAPHIQUE 35- MORPHOLOGIE URBAINE ET HISTOIRE DE LA VILLE 36Le développement urbain jusqu’au milieu du XIXe siècle 36La période d’industrialisation rapide 1830 à 1918 37Le développement urbain depuis la deuxième guerre mondiale 37La morphologie actuelle de la ville 38

- L’ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE DEPUIS LA RÉUNIFICATION 40La démographie de Leipzig avant 1990 40L’évolution démographique depuis 1990 40Une population vieillissante 41

- POSITIONNEMENT ÉCONOMIQUE ET INSTITUTIONNEL DANS L’HISTOIRE RÉCENTE DE L’ALLEMAGNE 41Effondrement et reprise économique à Leipzig 42La place de Leipzig dans l’État de Saxe 43

- L’ORGANISATION MUNICIPALE 44Aspects généraux 44Les collectivités municipales dans l’État Libre de Saxe, la ville de Leipzig 44Le « Stadtrat », Conseil municipal de Leipzig 45L’organisation administrative territoriale de Leipzig 45

- LES FINANCES LOCALES, LE BUDGET MUNICIPAL 46


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Aspects généraux sur les finances locales selon la Constitution allemande 46Composition des budgets municipaux 47Le budget municipal de Leipzig 47


LE RENOUVELLEMENT URBAIN ET LES ENJEUX DU LOGEMENT À LEIPZIG 61- LES ENJEUX DU DÉVELOPPEMENT URBAIN À LEIPZIG 62L’insalubrité des logements, résultat des politiques urbaines des périodes précédentes et du départ de la population dans les années 1990 62La vacance : ses causes et ses effets 63

- LE RENOUVELLEMENT URBAIN COMME RÉPONSE AUX ENJEUX 64Les stratégies et les outils du renouvellement urbain 65Les stratégies du renouvellement urbain 67Les outils du renouvellement urbain 69Les acteurs du renouvellement urbain 75

- L’IMPACT DES POLITIQUES DE RENOUVELLEMENT URBAIN SUR LE LOGEMENT 76Evolution du parc de logements et de leur typologie depuis les années 1990 76Les acteurs principaux du marché du logement et leurs stratégies 77Les évolutions récentes du marché du logement à Leipzig 81L’accessibilité et la qualité du logement 84

- LES QUARTIERS DE LEIPZIG AU CŒUR DES PROGRAMMES DE RENOUVELLEMENT URBAIN 87Les quartiers de l’Ouest de Leipzig (Leipziger Westen) : Plagwitz, Lindenau, Kleinzschocher et Böhlitz-Ehrenberg 87L’Est de Leipzig (Leipziger Osten) 88Les grands ensembles : Grünau 89


LE QUARTIER DE PLAGWITZ 103- INTRODUCTION 104Évolution et caractéristiques récentes du quartier de Plagwitz 105Morphologie urbaine actuelle de Plagwitz 106Les raisons du choix de ce quartier 107

- LA STRATÉGIE URBAINE DE LA VILLE DE LEIPZIG POUR PLAGWITZ 107Historique de l’opération étudiée et composantes du projet 109Les effets attendus en termes urbains, sociaux et économiques 110

- L’OPÉRATION DE RENOUVELLEMENT URBAIN DU QUARTIER DE PLAGWITZ 111Les programmes et actions concourant au développement économique 111Les programmes et actions concourant au développement urbain et à l’amélioration du logement 113Les programmes et actions concourant au développement social et culturel 115

- LES EFFETS DES DIFFÉRENTES PROCÉDURES PERCEPTIBLES EN 2007 116L’accession à la propriété de bâtiments reconvertis 116La réhabilitation privée des logements 117Le renouvellement urbain de l’espace du quartier 118La création et la diversification des activités économiques 119

Le cas de Leipzig

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Une relance de la dynamique sociale et culturelle 120Une diversification du peuplement diversement perçue 120

- LA CONDUITE ET LE FINANCEMENT DES PROJETS 122Dispositions générales 122Acteurs et dispositions particulières : URBAN 122La place des habitants dans la conception, les décisions et la conduite du projet 123


CONCLUSION 127Le renouvellement urbain de Leipzig ou l’éloge de la complexité 128Une stratégie municipale qui ne fait pas l’unanimité 128Plagwitz comme champ expérimental du renouvellement urbain 128Un parc de logements transformé sous l’effet des politiques publiques et de l’action privée129La Municipalité, maître d’ouvrage principal du renouvellement urbain 130

LEIPZIG PLAGWITZ-LINDENAU 2007 132Images d’un quartier de l’Ouest de Leipzig en plein processus de renouvellement urbain 132

LISTE DES ENTRETIENS 142Municipalité de Leipzig 142Conseil municipal 142Acteurs du marché du logement 142Associations 143Autres 143

LISTE DES TABLEAUX ET FIGURES 144- INTRODUCTION DU RAPPORT DE L’ÉTUDE MENÉE À LEIPZIG 144- LE CONTEXTE 144- PRÉSENTATION DE LA VILLE DE LEIPZIG 145- LE RENOUVELLEMENT URBAIN ET LES ENJEUX DU LOGEMENT À LEIPZIG 146- LE QUARTIER DE PLAGWITZ 146

ANNEXES 147- CHAPITRE 1 : LE CONTEXTE - LES LOIS 147Les étapes de l’expropriation avant la fondation de la RDA (1945 / 1949) 147Les lois relatives à l’expropriation des biens de la RDA (1949 / 1989) 147Les lois relatives aux changements des statuts de propriété 148

- TABLEAUX ET FIGURES 149- CHAPITRE 2 : TABLEAUX ET FIGURES 151- CHAPITRE 4 : URBAN II, PROGRAMMATION ET RÉSULTATS PARTIELS 154La composante urbaine 154La composante économique 155La composante sociale : équipements socioculturels et de loisirs 156Le support technique du programme URBAN 156

- LES PROJETS URBAN 157- QUESTIONNAIRE ADRESSÉ AUX « SELBSTNUTZER » 160GLOSSAIRE 161

coopération ; ce montage a été pensé comme suscep-tible de produire une étude plus riche que celle quirésulterait d’un regard unique sur des réalités nationaleset régionales diverses et sur les évolutions urbaines etsociales qui sont l’objet de cette étude.

Problématique généralede l’étudeLes quartiers historiques des grandes villes d’Europecentrale ont vu leur composition sociale changer aurythme des événements politiques du XXe siècle. Cesvilles ont bénéficié d’un essor important au tournantdu XIXe siècle, lié à l’industrialisation et à la formationd’une bourgeoisie moderne, mais elles ont subi uneperte considérable de leur valeur urbaine depuis ladeuxième guerre mondiale, suite à la disparitiond’une grande partie de leurs classes moyennes etsupérieures (du fait du génocide nazi, des déporta-tions, des régimes socialistes et de l’émigration) ainsique de leurs fonctions traditionnelles. Ce phénomènes’est accompagné de la montée des classes populai-res, souvent rurales, placées aux commandes politiqueset économiques par les régimes socialistes.Les politiques du logement de la période socialiste1 sesont exclusivement tournées vers la constructionneuve en périphérie, négligeant l’entretien des cœursdes villes sauf lorsque des constructions ont remplacé

L’Anah, Agence nationale de l’habitat, et la Caisse desDépôts et Consignations ont souhaité contribuer àl’avancement des connaissances sur les politiques derenouvellement urbain de villes d’Europe centraleillustrées par la réhabilitation de quartiers existants. Lesecond but poursuivit était de pouvoir en tirer desenseignements fructueux et repérer des pratiques sus-ceptibles d’être transposées au contexte français.Dans cette perspective, elles ont lancé un programmed’étude portant sur quatre villes : Leipzig enAllemagne, Budapest en Hongrie, Cracovie enPologne et Riga en Lettonie.En réponse à la consultation de l’Anah, ACTConsultants a constitué un groupement fondé sur descompétences complémentaires et sur des collabora-tions déjà éprouvées :- en France, ACT Consultants (mandataire principal)

et Ville et Habitat en appui ;- en Allemagne, le Département de planification et de

recherche territoriale de l’Université du Bauhaus deWeimar ;

- en Hongrie, la Fondation MTA/VITA de l’AcadémieHongroise des Sciences ;

- en Pologne, le centre culturel international deCracovie ;

- en Lettonie, le Département de GéographieHumaine de la Faculté de Géographie et desSciences de la Terre de l’Université de Lettonie.

Par cette architecture, il est entendu de mettre en pratique une synergie de modes d’approche et deconnaissances, dans le cadre d’une dynamique de

1 Le terme de « socialiste » est employé ici et dans le reste du rapport conformément à la théorie marxiste dont se réclamaient notamment les paysdu bloc soviétique qui soutient que le communisme est l’état à atteindre et que le socialisme est la voie qui y mène. En dehors du parti commu-niste bolchevique, les partis des autres pays se disaient socialistes et non communistes.


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Préambule

des bâtiments démolis pendant la guerre. Après le tournant de 1989, les pays se sont ouverts denouveau aux échanges avec l’extérieur. Les Gouver-nements en place et les collectivités locales se sontalors trouvés face à des situations dans lesquelles ilfallait gérer la disparition des systèmes politiques etsociaux qui avaient structuré les sociétés pendant unequarantaine d’années. Ils ont été aussi placés devantde nouvelles exigences : celles d’offrir à leurs citoyensdes conditions de vie meilleures et celles d’accueillirdavantage de visiteurs étrangers que pendant lespériodes antérieures marquées par une relative ferme-ture des frontières. Certains pays de l’ancien bloc del’Est se sont fortement tournés vers le tourisme inter-national et ont cherché à adapter le cadre urbain auxnormes occidentales. S’ajoutait à cela l’indéniablequalité patrimoniale de nombreux îlots anciens, endépit de leur dégradation avancée. Depuis les années1990, les politiques urbaines locales et nationales ontainsi été influencées par les effets de l’intégrationsoudaine des villes d’Europe centrale dans la compé-tition urbaine internationale. En même temps, seposait de manière aiguë la question du logement deshabitants des quartiers historiques.Sous l’effet de ces différentes tendances, les quartiersanciens, du moins certains d’entre eux et à des rythmes différents les uns des autres, ont retrouvé uneanimation urbaine marquée par une diversité culturellecroissante qui s’ajoutait à la richesse du patrimoineurbain et à la mémoire des lieux, atouts principaux dudevenir de ces quartiers. Le rééquilibrage entre cesfonctions nouvelles et la place qu’avaient naguère cessecteurs dans les ensembles urbains, sont les enjeuxcentraux des politiques de renouvellement des quar-tiers anciens des villes d’Europe centrale.Le thème du renouvellement urbain des quartierspériphériques d’habitat social s’annonce également

Le cas de Leipzig

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comme un des enjeux forts des années à venir, dansla mesure où la privatisation, plus ou moins avancéepar la vente des logements à leurs habitants ou àd’autres acquéreurs et les démolitions, ont entraînéune situation inconnue auparavant, liée au renouvel-lement des modes de gestion et à l’introduction des systèmes de copropriétés ainsi qu’aux actions privéesde réhabilitation. Dans les cas où les habitants sontdevenus propriétaires de leur logement et non pluslocataires de la puissance publique, de nouvelles exigences sur l’urbanisation de ces quartiers (en ter-mes de services résidentiels, d’aménagementsurbains, de transports, ...) vont peut-être s’exprimer etdonc avoir un impact sur d’éventuelles opérations derequalification. Le renouvellement des grands ensembles exige dessolutions différentes de la réhabilitation en centre-ville : à la spécificité technique s’ajoute une dimensionsociale qui lui est fortement corrélée. La faiblesse des crédits affectés à la réhabilitation suppose, en compensation, dans certains cas, une participationaccentuée des habitants. Ces derniers sont souventles plus défavorisés de la société urbaine. Si certainsgrands ensembles, mieux localisés ou construits plusrécemment, ont pu s’intégrer dans le marché du logement, d’autres se trouvent entièrement dégradéset exclus du marché immobilier. Ils représentent un sous-marché spécifique à prix très bas. Leur renouvel-lement, surtout dans le cas de copropriétés, est unproblème majeur des politiques urbaines de l’Europecentrale et orientale qui nécessite de mettre en placedes modes d’intervention spécifiques.

les différents acteurs impliqués et sur la place deshabitants et des usagers dans les processus de renou-vellement urbain.

Le questionnementsous-jacent Une première série de questions renvoie aux finalitésde la construction et aux objectifs des politiques derenouvellement urbain : objectifs poursuivis, résultatsattendus, moyens mis en œuvre. Par exemple : quelleest l’approche du renouvellement urbain ? comments’élaborent ces politiques ? quel rôle jouent les politi-ques du logement dans le renouvellement urbain ? s’accompagnent-elles d’un renouvellement des modesd’action publics et d’organisation des acteurs ? quel en est le financement ? quels en sont les modes opéra-toires ?Une deuxième série de questions renvoie à la posturede l’intervention publique sur les marchés du loge-ment, en relation à l’accès et au maintien dans unlogement des populations défavorisées et à la luttecontre l’habitat indigne. Par exemple : quelles sont lesstratégies des acteurs publics face aux processus devalorisation et de dévalorisation de certains secteursdes villes et de leur périphérie ? comment est prise encharge la production et la garantie d’accès au loge-ment de toutes les catégories de population ?Une troisième série de questions renvoie à la valeururbaine des quartiers, à la spécialisation de territoires età leur attractivité différenciée. Par exemple : commentse caractérise l’offre nouvelle de logements ? commentse pose la question du patrimoine au sens historique etculturel ? comment est traitée la question du dévelop-pement durable, eu égard à l’habitat, aux services, auxéquipements ? quelles sont les priorités énoncées ? donnent-elles lieu à des exclusions de territoires, de segments de marché, voire de populations ?Enfin, le questionnement porte aussi sur les moyensd’intervention en termes de partage des rôles entre


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Approche généraleDepuis la chute du mur de Berlin et, du même coup,du système politique, économique et social du socia-lisme réel, la plupart des villes d’Allemagne de l’Estsont confrontées à un phénomène de décroissanceaux conséquences tout à fait uniques, dû à deux facteurs principaux :- la dépression économique qui a entraîné la suppres-

sion de nombre d’emplois soit une perte de 6,2% de1993 à 1997 et de 12,3% entre 1997 et 20032 ;

- une démographie négative résultant de nombreuxdéparts liés à la recherche d’emplois et à une baissedu taux de natalité. De 1990 à 2005, la populationà l’Est de l’Allemagne (sans Berlin) est passée de14,9 millions à 13,3 millions, soit une diminution de11%3.

Les conséquences spatiales de cette évolution sontconsidérables. Les politiques du logement de la ville etdu développement territorial se sont subitement trouvées face à une situation inversée par rapport aumodèle de croissance naguère dominant. Toute l’infrastructure sociale et technique en a été remise enquestion : une vacance de logements énorme, desquartiers menacés dans leur existence. Le besoin

2 BBR – Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2005) : Raumordnungsbericht 2005. Berichte Band 21. Bonn, p. 43.3 Statistisches Bundesamt, Statistische Ämter der Länder.

Le cas de Leipzig

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d’agir face à la perte de population et à la disparitionde l’ancien tissu économique s’est fait d’autant pluspressant que les pronostics vont dans le sens d’unepoursuite du phénomène de décroissance démogra-phique non seulement dans l’Est de l’Allemagne maisdans l’Ouest du pays également. C’est ainsi que denouvelles approches et de nouvelles stratégies sontapparues dans le domaine de l’aménagement urbainet territorial, afin de promouvoir une gestion durabledu développement à différentes échelles (voir figure ci-dessous et figure 0.2.).

Introduction du rapportde l’étude menée à Leipzig

Faktoren der Stadtentwicklung / Facteur du développement urbain(Quelle / Source : eigene Darstellung / tableau original)

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WirtschaftlicheEntwicklung

Développement économique

DemographischeEntwicklung

Evolution démographique

KommunalerHaushalt

Budget municipal / finances

Technische undVerkehrsinfrastruktur

Infrastructure techniqueet de transport

UmweltEnvironnement

Soziale Infrastruktur undGemeinwesen

Infrastructure socioculturelleet communauté urbaine

WohnungsmarktMarché du logement

Flächennutzung undStädtebau

Occupation du sol etde la structure urbaine

Le travail a commencé en novembre 2006 et s’estdéroulé selon un emploi du temps précisément éla-boré dans l’exposé de méthode proposé en réponseau cahier des charges de l’Anah. Cet emploi du tempsétait détaillé par semaines, mais nous n’en repren-drons ici que les grandes lignes, suivant les principalesétapes rythmées par les dates des comités de pilotage.

Phase 1 : jusqu’au premier comitéde pilotage du 9 janvier 2007Une réunion informelle a eu lieu à Weimar entre unereprésentante de ACT et l’équipe allemande. Elle apermis d’échanger sur la méthode et les modalités decollaboration.De même, des réunions ont eu lieu entre l’Anah etl’équipe française ACT Consultants appuyé par Ville etHabitat, au démarrage de l’étude. A la suite de cesréunions, l’Anah a envoyé à l’équipe allemande uncertain nombre de documents donnant à voir la stra-tégie et l’action de cet organisme et les caractéristi-ques des politiques de réhabilitation et de renouvelle-ment urbain en France. Etaient joints, également, desdocuments faisant état des connaissances françaisesréunies sur les politiques du logement et de la ville enAllemagne.L’étude a commencé en novembre 2006 par deséchanges entre la partie française et la partie allemande sur la méthode et sur le plan de travail. Lalangue de travail entre les deux équipes est l’anglais.La langue de présentation des documents à la maîtrised’ouvrage est le français.En décembre, l’équipe française a été présente àLeipzig pour une première visite des différents sites derenouvellement urbain et pour mener de premiersentretiens aux côtés de l’équipe allemande, lors d’undéplacement auquel l’Anah a également participé.Ces entretiens s’inscrivaient dans l’approche générale

Leipzig, une des plus grandes villes de l’Est del’Allemagne, n’est exempte d’aucun des phénomènesdécrits : environ 80 000 postes de travail ont été sup-primés, surtout dans le secteur industriel, immédiate-ment après 1990 et le nombre d’habitants a diminuéde 530 000 en 1989 à 437 000 en 19984. C’est seu-lement à partir de cette date que les chiffres de popu-lation remontent pour atteindre 528 156 habitants en20055. Mais cette hausse est due à l’incorporation descommunes périphériques et elle correspond à un ter-ritoire plus étendu. La densité moyenne de populationen 2005 est de 1 775 habitants6 au m2, alors qu’elleétait de 2 400 en 1998 et même de 3 306 en 19937.Depuis 2000, la municipalité de Leipzig traite le phé-nomène de décroissance urbaine par une politique derenouvellement urbain dynamique. Les quartiers fontl’objet de modalités d’intervention diverses de cettepolitique. Différentes stratégies ont été développées,allant de la réduction de certains pans de la ville à desextensions ailleurs. Leipzig a fait la promotion dumodèle urbain de la ”ville perforée“ qui sera explicitédans ce rapport. La vacance considérable de logements,environ 60 000, est un des enjeux majeurs du dévelop-pement et du renouvellement urbains.

Méthode de travail etdéroulement de l’étudeLa permanence sur le terrain est assurée par l’équipeallemande ; l’équipe française, qui s’est rendue à plusieurs reprises sur place, pilote l’étude par laconception méthodologique et un suivi à distance dutravail effectué à Leipzig, avec plusieurs séances decoopération sur place.

4 Fischer, J. (2005) : Stadtteilgliederung und Bevölkerungsdichte. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin at al. [ed]: Der Leipzig Atlas. Unterwegsin einer weltoffenen Stadt am Konotenpunkt zwischen West- und Osteuropa. pp. 16-17.Calbe.

5 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2006) : Ortsteilkatalog 2006. Leipzig, p. 2386 Idem7 Fischer, J. (2005): Stadtteilgliederung und Bevölkerungsdichte. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin at al. [ed]: Der Leipzig Atlas. Unterwegs in

einer weltoffenen Stadt am Konotenpunkt zwischen West- und Osteuropa. pp. 16-17.Calbe.


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des politiques du logement et de la ville en Allemagneet, singulièrement, à Leipzig où la fin de la RDA et laréunification ont eu des effets importants.Ensuite, l’équipe allemande a poursuivi le travail deterrain et a fait parvenir des informations complémen-taires telles que des statistiques sur le logement, l’urbanisme et la population, tandis que l’équipe française rédigeait la trame du rapport. Cette rédac-tion a été nourrie de l’analyse des entretiens effectuésà Leipzig et de l’analyse de différentes sources documentaires allemandes et françaises.Le 9 janvier 2007, un comité de pilotage s’est tenu àl’Anah. Les membres du comité avaient reçu en préa-lable la proposition de trame du rapport d’étude,document de 9 pages qui constituait un plan détaillémentionnant les titres des cinq chapitres prévus, ainsique les sous-titres des différentes parties qui les composent, avec des résumés des idées qui y serontdéveloppées et des indications de sources bibliogra-phiques. De son côté, l’équipe française avait préparéun diaporama exposant successivement : - la question du logement lors de la réunification ;- les politiques urbaines en Allemagne ;- Leipzig, une ville en dépeuplement ;- le marché du logement à Leipzig ;- les stratégies et plans de développement urbain de

la ville ;- les cartes illustrant l’analyse municipale des problè-

mes urbains et les priorités d’intervention ;- les politiques récentes de renouvellement urbain à

Leipzig ;- quelques caractéristiques de différents quartiers envue du choix de l’étude de cas.

La trame du rapport a été validée et le choix du quar-tier s’est porté sur Plagwitz, sous-district de Leipzigsitué à la périphérie immédiate du centre ancien,

8 Ce séminaire n’a finalement pas eu lieu.

Le cas de Leipzig

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vaste territoire marqué par un passé industriel intenseet, en conséquence, par les friches et la vacance.Plagwitz a été éligible au programme URBAN II et àd’autres programmes cofinancés par le Gouver-nement fédéral allemand, le Land de Saxe, la Ville etla Commission européenne. L’impact est déjà visibletant sur le logement que sur l’immobilier d’entrepriseet sur l’espace public.

Phase 2 : jusqu’au deuxième comitéde pilotage du 18 avril 2007Un second séjour de travail commun aux équipesfrançaise et allemande a eu lieu début février. Il a étéconsacré à :- des entretiens sur les politiques de logement et de

renouvellement urbain à Leipzig ;- des observations sur la réhabilitation et le renouvel-

lement urbain à Plagwitz ;- des séances de travail destinées à la préparation de

l’étude de cas, au projet d’écriture du rapport inter-médiaire et au séminaire final prévu pour le moisd’avril à Leipzig, en prélude à la conclusion de l’étude.

Au cours des semaines suivantes, les échanges entreles deux équipes ont été très rapprochés, afin d’adap-ter les guides d’entretien aux différentes catégoriesd’interlocuteurs à rencontrer dans le quartier dePlagwitz et de finaliser la préparation du séminaireconçu comme un moment de rencontre et d’échangesur les processus de renouvellement urbain entre desacteurs de Leipzig et leurs homologues d’une villefrançaise ayant connu les conséquences économiqueset urbaines du déclin industriel8. De nombreux entre-tiens et observations ont été effectués dans le quartierde Plagwitz. Le rapport intermédiaire, bâti selon la trame présen-tée en janvier, était composé de quatre chapitres.Le premier chapitre livrait une description du contexte

Contenu du rapport finalLe chapitre 1 aborde le contexte général des pointsde vue historique et institutionnel. La politique dulogement avant la réunification occupe une largeplace en début de chapitre car cela permet de prendreensuite toute la mesure des changements intervenusdepuis 1990. L’évolution du droit foncier et immobi-lier est traitée de façon à faire comprendre son impacttant sur la politique du logement que sur le renouvel-lement urbain. Les politiques du logement et del’aménagement sont analysées sous l’angle de leurassise administrative, de la répartition des compéten-ces entre les différents échelons territoriaux, desmodalités de financement et des objectifs des princi-paux dispositifs, dont ceux du renouvellement urbain.Sont renvoyés en annexe un certain nombre de documents tels que les différentes modalités d’expro-priations de la RDA et les lois promulguées après1990 pour restituer des biens confisqués et restructu-rer le droit de la propriété.

Le chapitre 2 présente la ville de Leipzig en six pointsqui concernent respectivement la position géographi-que, la morphologie urbaine et la façon dont elle aété modelée par le développement économique et lapolitique, la démographie de la ville avant et après laréunification, la place occupée par Leipzig dans l’éco-nomie saxone et allemande ainsi que dans l’évolutioninstitutionnelle, enfin l’organisation municipale et lesfinances locales.

Le chapitre 3, consacré au renouvellement urbain etaux enjeux du logement à Leipzig revient sur l’analysehéritée de la gestion de la RDA, élément incontourna-

historique, juridique et administratif des politiques derenouvellement urbain, du logement et de l’habitaten Allemagne, en insistant sur l’évolution de cecontexte depuis la réunification. Le deuxième chapitre donnait une présentation géné-rale de la ville de Leipzig du point de vue de ses prin-cipales caractéristiques physiques, économiques,sociales et institutionnelles et de la façon dont ellesont été affectées par l’évolution politique.Le troisième chapitre était centré sur les enjeux durenouvellement urbain de la ville. Il comportait uneprésentation des principales dispositions stratégiquesadoptées selon les différents types de tissu urbain etselon les priorités attachées aux différents secteurs del’agglomération.Le quatrième et dernier chapitre, était consacré àl’étude de cas du quartier de Plagwitz et présentaitune première analyse des observations et entretiensréalisés sur place. Le comité de pilotage a validé le rapport intermédiaireet a demandé un certain nombre de précisions etd’approfondissements pour le rapport final.

Phase 3 : jusqu’au dernier comité de pilotage du 31 mai 2007L’élément central de la dernière phase a été une réunion de travail de deux jours des deux équipes aucomplet à Leipzig. Cette réunion a été consacréed’une part, à revoir complètement le rapport intermé-diaire dans la perspective de l’écriture du rapport finalet, d’autre part, à effectuer des visites et des entre-tiens dans le quartier de Plagwitz.Après cette séquence de travail commun, l’équipeallemande a encore effectué quelques entretiens etenvoyé des analyses et informations complémentairesà l’équipe française qui a finalisé le rapport en concer-tation permanente avec celles de Weimar.


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ble de la compréhension des étapes traversées aucours des quinze dernières années. Ainsi, les straté-gies du renouvellement urbain d’une part et les outilsopérationnels d’autre part sont décrits en référence àla fois aux enjeux et aux contraintes de la maîtrised’ouvrage municipale. Suivent deux exposés, l’un surle logement : typologie, coûts, accès, aspects sociaux,acteurs, impact du renouvellement urbain... et unautre sur les principaux quartiers concernés par lerenouvellement urbain.

Le chapitre 4 qui présente l’étude de cas du quartierde Plagwitz, commence par une présentation desprincipales caractéristiques urbaines, sociales et éco-nomiques de cet espace. Une seconde partie estdédiée à la stratégie municipale pour ce quartier : ils’est agi là de donner à voir comment la ville composeun mode d’intervention multiforme à partir de plu-sieurs programmes cofinancés par plusieurs bailleursde fonds sur des objets distincts mais complémentai-res ; c’est là une spécificité du renouvellement urbainà Leipzig qu’il importait de mettre en évidence. Latroisième partie du chapitre aborde les thématiques,sur lesquelles convergent différents programmes,dont URBAN Il dont le détail est placé en annexe. Leseffets des différentes procédures et actions sontensuite analysés à partir du travail de terrain réalisédans le quartier et des entretiens avec des responsa-bles municipaux qui ont aussi fourni la matière del’analyse de la conduite et du financement des projets.

Le chapitre 5 tente de synthétiser les principauxenseignements de cette étude.

Le cas de Leipzig

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Tableaux et figures

Fig.0.2. : Trends der Raumentwicklung in DeutschlandLes tendances futures du développement spatial en Allemagne(Quelle / Source : BBR 2005 : 85)

starke Schrumpfung / Décroissance forte

geringe Schrumpfung / Décroissance faible

divergierende Trends / Tendances inverses(schrumpfende Bevölkerung, wachsende Beschäftigung) / (population - emploi +)

Stagnation / Stagnation

divergierende Trends / Tendances inverses(wachsende Bevölkerung, schrumpfende Beschäftigung) / (population + emploi -)

geringes Wachstum / Croissance faible

starkes Wachstum / Croissance forte

stark / forte

sehr stark / très forte

Räume in denen die Entwicklung derBevölkerung und der Beschäftigunggeprägt ist durch

Siedlungsflächen- und VerkehrswachstumAugmentation des surfaces construites et du trafic

Espaces géographiques où l’évolutiondémographique et le développementde l’emploi sont caractérisés par

..............................

. . . .

. . . .

. . . .

les méthodes et les nuances de la transformation ontvarié selon les pays, la base en était partout la (re)miseen place des systèmes démocratiques de l’administra-tion publique. On verra quel a été l’effet du transfertd’une partie des biens de l’Etat vers les municipalitéssur le parc de logements publics de l’Allemagne del’Est et on examinera les caractéristiques de la pro-priété et de la fiscalité en Allemagne post-socialiste.

Le logement à l’Est, avant la réunificationLa période socialiste n’a été homogène d’aucun pointde vue. Elle se décompose en plusieurs périodes danslesquelles le rôle de l’Etat, sa part dans l’économie etdans la propriété foncière ainsi que son approche poli-tique des habitants et de leurs besoins ont varié. En Allemagne de l’Est, on distingue quatre périodeseu égard à la politique du logement et aux questionsde propriété : la première de 1945 à 1949 ; la secondede 1950 à 1960 ; la troisième de 1960 à 1970 et laquatrième de 1971 à 1989.

De 1945 à 1949La seconde guerre mondiale a fortement portéatteinte au parc de logements, plus précisément dansla Zone sous Occupation Soviétique (devenue ensuitela RDA). 640 000 logements, soit 14% du total, ensont sortis inhabitables. A Berlin, cette proportion amême atteint 40%9. Les effets de cette décroissanceviolente ont été aggravés par la croissance de lademande de logements, liée au retour en Allemagne

Le contexte historiqueet institutionnelLes conditions des politiques du logement et durenouvellement urbain de Leipzig sont fortementdéterminées par son appartenance à la RDA. Les régi-mes dits socialistes n’ont nulle part favorisé la recons-truction ou le renouvellement des quartiers anciens.Les dégâts de la deuxième guerre ont été prolongésd’une certaine manière par les dégâts du systèmesocialiste. La dégradation sévère des bâtiments et desquartiers anciens et l’apparition de vastes cités debâtiments faits d’éléments préfabriqués dans le cadredes plans économiques quinquennaux de l’Etat sont le reflet de la limitation du secteur privé dans le développement urbain. La première ambition de la transition politique fut,bien évidemment, de retransformer les conditions dela propriété. Néanmoins, la volonté de restitution dela propriété privée s’est heurtée au problème majeurde trouver les méthodes d’indemnisation de la popu-lation dont les biens fonciers avaient été confisquésdans les premières périodes du socialisme. L’évolutiondu marché du logement d’avant 1990 et les moyensde la restitution en Allemagne de l’Est après 1990seront analysés en premier lieu.La transition de 1990 a, avant tout, donné lieu, dansles différents pays, à des changements de régimespolitiques qui ont profondément transformé les systè-mes centralisés des Etats anciennement socialistes. Si

9 Buck, H.F. (2004) : Mit hohem Anspruch gescheitert - Die Wohnungspolitik in der DDR. Münster p.19.


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Le contexte

des réfugiés, des personnes déportées et des soldats...La pénurie de logements a rendu indispensable laprise rapide de décisions élémentaires. Or les politiques de reconstruction avaient, dès cettepériode, été déterminées par l’idéologie marxiste-léni-niste : « [...] il ne nous sera possible de suivre les prin-cipes du socialisme lors de la construction de noszones industrielles et résidentielles que si nous élimi-nons les intérêts des propriétaires privés, qui contredi-sent ces mêmes principes[...]»10. Ainsi les années del’après-guerre ont donné lieu à un processus accéléréd’expropriation visant à transformer les propriétés pri-vées en propriétés publiques ou autrement dit, « Volkseigentum » (propriété du peuple). Ce proces-sus s’est poursuivi en quatre étapes : confiscation desanciennes propriétés des Nazis, des terres des agricul-teurs, des biens appartenant aux collectivités localeset finalement, en 1950, déclaration du « droit du peu-ple » à l’expropriation générale de toute propriété pri-vée en cas de besoin pour les nouvelles constructions(voir en annexe).Malgré ces « facilités » et l’urgence extrême qu’il yavait à construire, la croissance du parc de logements aété très lente. Entre 1945 et 1949, seuls 100 000 loge-ments ont été construits et 480 000 logements recons-truits, c’est-à-dire, remis en état d’habitabilité. 117 000logements ont été créés par la transformation delocaux et de bâtiments commerciaux. 130 000 loge-ments ont dû être détruits. Le nombre de logementscréés n’atteignant toujours pas celui des demandes, lepouvoir s’est mis à diviser les appartements de grandetaille en plus petites unités, afin de reloger ainsi despersonnes sans abri dans des logements considéréscomme « sous-occupés ». Au total, 1,5 million de personnes ont été relogées d’une manière ou d’uneautre, et le nombre de personnes très mal logées a étéréduit à « quelques dizaines de milliers »11.

10 […] Aufbau unserer Industrie- und Wohngebiete nach einheitlichen, sozialistischen Grundsätzen [...] ist nur möglich, wenn diesen Grundsätzenzuwiderlaufende Interessen privater Bodeneigentümer ausgeschlossen werden [...]“ in: Arlt/Rohde 1967, p. 42, citation par Wiktorin (2000), p. 24.

11 Buck, H.F. (2004) : Mit hohem Anspruch gescheitert - Die Wohnungspolitik in der DDR. Münster, p. 55.12 Staatliche Zentralverwaltung für Statistik der DDR [Ed.] (1962) : Statistisches Jahrbuch der DDR 1962, p. 370.13 Article 26 [2] Constitution de la RDA.

Le cas de Leipzig

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Au cours de la première période, les politiques de centralisation et d’expropriation n’ont pas abouti à unchangement profond du système de la propriété. En1950, 83,1% des logements étaient encore en propriété privée, 4,6% appartenaient à des coopéra-tives et seulement 10,7% à l’État. 1,6% appartenait à des propriétaires divers, notamment aux églises (figures 1.1., 1.2.).La pénurie de logements ne s’est pas atténuée : en1950, 6,1 millions de ménages ne disposaient que de5,1 millions de logements habitables. En raison de ladimension insuffisante des nouvelles constructions, lapart des logements anciens est restée extrêmementélevée : la moitié du parc de logements datait d’avant1900 et 48% de la période 1900-1945. D’où également la qualité médiocre de l’habitat : la surfacehabitable était de 15,3 m2 par personne en moyenne,29% des logements étaient équipés de toilettes à l’intérieur, seul un logement sur cinq possédait unesalle de bains ou une douche et seuls 2% bénéfi-ciaient du chauffage central12 (figure 1.3).

De 1950 à 1960L’adoption de la Constitution de la RépubliqueDémocratique Allemande (RDA), en 1949, institue lacompétence exclusive de l’Etat sur la politique dulogement. Le texte de la Constitution garantit à « [...]tous les citoyens et toutes les familles [...] le droit à unlogement propre et sain, répondant à leurs besoins[...]»13. Le « Ministerium für Aufbau » (Ministère de laConstruction) a produit des directives pour la gestion,la planification et la construction des logements. LeMinistère était fortement dépendant des directivesdes Congrès du Parti et des décisions prises par le « Zentral Kommittee des Socialistischen EinheitsparteiDeutschlands – ZK der SED » (Comité Central du PartiSocialiste Unifié de l’Allemagne) et par d’autres

fondé sur un prix artificiel des biens, défini par leGouvernement central.17

L’insurrection de Berlin en 195318 a eu pour conséquence un certain allègement : la pratique del’industrialisation accélérée faite au détriment desbesoins sociaux s’avérait effectivement intenable. Desaméliorations se sont produites dans le secteur dulogement, entraînant notamment un effort deconstruction, tandis que les investissements en équi-pements sociaux étaient revalorisés. Le système de laplanification lui-même fut légèrement transformé, parun minimum de décentralisation de compétences etde responsabilités aux « Bezirke » (départements). Les« Rat der Bezirke » (Conseils Départementaux) ontainsi obtenu le droit de choisir des sites pour les investissements potentiels et de les présenter auprèsdu « Staatliche Plankomission » (Comité National duPlan) et du « Ministerium für Aufbrau/Bauwesen »(Ministère de la Construction). Néanmoins, les décisionsfinales continuaient d’être prises au niveau des institu-tions centrales.Une nouvelle étape de « décentralisation » eut lieu en1958, au moment où les dirigeants des « Bezirke »,des « Kreise » (Districts) et des villes ont obtenu lacompétence sur les programmes régionaux et locauxde construction. Le «Ministerrat» (Conseil desMinistres) a néanmoins gardé son pouvoir à travers lamaîtrise du financement de la construction.19

En 1954, afin de « mobiliser les réserves localescachées » pour l’amélioration du parc de logements,un nouveau type de coopérative avait été introduit : l’«Arbeiterwohnunsbaugenossenschaft –AWG»(Coopérative d’ouvriers pour la construction de bâtiments). Cette mesure a permis d’alléger le budgetde l’Etat, à travers l’introduction de nouveaux acteurssur le marché du logement. Entre 1955 et 1960, lapart des coopératives dans la construction de loge-

instances politiques. Outre la production de directives, le Ministère géraitet surveillait l’exécution des décisions. En 1952, l’ad-ministration publique fut réorganisée : le territoire dela RDA réparti auparavant en cinq Länder (États) a étédivisé en 15 « Bezirke » (Départements ou Comtés).Dans chaque « Bezirk », des « Bezirksbaudirektion »(Comité Départemental de la Construction) se sontétablis en tant qu’autorités de contrôle, soumisesdirectement au Ministère.14

Pendant les premières années du régime « du socia-lisme réel » basé sur la planification centralisée, lapriorité absolue du développement fut le renforce-ment de la production industrielle. Comme tous lesautres secteurs, l’investissement dans l’immobilier futsubordonné aux objectifs de l’industrialisation accélé-rée, alors que le manque de 1,1 million de loge-ments15 aurait rendu nécessaire la mise en place d’unepolitique de logement active. L’ « Aufbaugesetz » (laloi pour la construction des villes de la RDA et deBerlin, capitale de l’Allemagne de l’Est), promulguéeen 1950, a défini les bases juridiques des nouvellespolitiques d’aménagement territorial. Les principes dudéveloppement urbain furent formulés de manière àsoutenir les objectifs du développement industriel. Laloi a désigné des zones cibles pour un développementterritorial concentré. Ces zones correspondaient auxvilles destinées au développement industriel : Dresde,Leipzig, Chemnitz, Rostock et bien sûr, Berlin Est.16

La même loi a remis sous la responsabilité unique del’Etat l’acquisition de tous les biens fonciers se trou-vant sur des sites déclarés « zones de construction ».Elle rendait ainsi possible l’expropriation immédiatede tous les terrains et de tous les bâtiments.Cependant, il fallut attendre encore dix ans pour la loirelative à la compensation des biens confisqués. Etencore : le niveau de compensation, en 1960, s’est

14 Buck, H.F. (2004) : Mit hohem Anspruch gescheitert - Die Wohnungspolitik in der DDR. Münster, p. 14915 Selon les calculs de Buck (2004), p. 13116 Idem p. 14317 Idem p. 14418 Le 16 juin 1953, quelques mois après la mort de Staline, une insurrection ouvrière a éclaté à Berlin Est : 60 000 manifestants (1,5 million dans

toute la RDA) s’en prennent aux symboles du pouvoir socialiste. Walter Ulbricht, secrétaire général du Parti Socialiste Unifié appelle les Soviétiquesà la rescousse. L’insurrection est noyée dans le sang, provoquant au moins 55 morts et 25 000 arrestations. Et le lendemain, le 17 juin, des mani-festations ont eu lieu dans tout le pays contre la dictature socialiste. Ces événements ont, pendant un moment, renforcé la division de l’Europeet du monde en deux. (http://www.herodote.net/dossiers/evenement.php5?jour=19530617)

19 Buck, H.F. (2004) p. 154


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ments a considérablement augmenté pour atteindre39,8% en 1960 (figure 1.4). Entre 1951 et 1960, le parc de logements a augmentéde 429 000 unités. A partir de la moitié de la décennie, cette augmentation fut principalement dueà la construction neuve, tandis que l’habitat ancienétait complètement négligé. Le manque de logementsétait alors de 245 500 unités. La qualité des loge-ments restait pauvre. La part des propriétaires privéss’est réduite, en particulier à cause des restrictionsintroduites dans la construction neuve.

De 1961 à 1970 Pendant les années soixante, la crise de l’économienationale a provoqué un nouveau changement dansla politique du logement. Le nombre des construc-tions s’est vu encore une fois réduit et concentré surles quartiers industriels les plus importants. L’érectionde larges complexes de logements dans les banlieuesétait destinée à des locataires susceptibles de renfor-cer la main-d’œuvre de la production industrielle. Lesnouvelles cités étaient pourvues de commerces etd’équipements sociaux, de manière à créer des « Wohn-und Lebenseinheiten » (espaces de vie) inté-grés. Ces cités offraient en même temps des condi-tions de vie incomparables à celles des logementsanciens, lesquels n’avaient bénéficié d’aucun effortfinancier en maintenance ni en rénovation (figure1.1.). En 1966/67, un cinquième des bâtiments àusage d’habitation était en très mauvais état et 1,4%entièrement délabré (tableau 1.1.).Dans le cadre de la même politique, la reconstructiondes centres des villes les plus importants a égalementcommencé. L’objectif était d’améliorer l’image des vil-les prestigieuses, telles que Berlin Est, la capitale ;Dresde, la ville des arts ; Leipzig et ses foires ; Karl-Marx-Sadt (Chemnitz) pour l’industrie textile, ...

20 Buck, H.F. (2004): Mit hohem Anspruch gescheitert - Die Wohnungspolitik in der DDR. Münster, p. 325

Le cas de Leipzig

17

Entre 1961 et 1970, le parc de logements s’est accrude 548 000 unités (figure 1.2). La majorité des nou-velles constructions a été réalisée par l’État ou par lescoopératives (figure 1.4.). La part de la propriété pri-vée a continué à diminuer. La qualité des logementss’est quelque peu améliorée : la surface habitéemoyenne est passée à 20,3 m2 par personne. Le nom-bre de logements équipés de WC et de salle debains/douche a nettement augmenté. La part deslogements sans WC ni salle d’eau est néanmoins res-tée élevée : 60% (figure 1.3.).

De 1971 à 1989A partir de l’arrivée au pouvoir d’Erich Honecker en1971, la politique du logement est devenue un enjeumajeur pour le Gouvernement, à la croisée de sesobjectifs sociaux et économiques. La « Wohnungsfrage »(la question du logement) s’est trouvée au centre dela planification : en 1973, le Gouvernement a finale-ment mis en œuvre un programme de constructionextensive de logements qui prévoyait la constructionde 2,8 à 3 millions de logements entre 1976 et1990.20 L’objectif général était de moderniser etd’améliorer de manière durable les conditions d’habi-tation des deux tiers de la population. Cette période était avant tout caractérisée par l’édifi-cation de grands ensembles en périphérie des villes,par des techniques de préfabrication industrielle. Acôté de ces grands projets, la réhabilitation et lamodernisation des logements existants (construitsavant 1945) sont restées des préoccupations secon-daires. Des immeubles historiques de centre-villefurent même parfois détruits pour céder la place auxbâtiments industrialisés. Il est difficile de trouver des données exactes sur laconstruction de cette période, étant donné que leschiffres ont souvent été falsifiés par la puissance publi-

1954). La maîtrise d’œuvre revenait aux « Wohnungs-baucombinate », entreprises publiques de construc-tion créées dans chacun des 15 départements aucours des années 1960, tandis que le volume de laconstruction confié au privé était très limité22 (figure1.4.).

En synthèseLes quatre caractéristiques majeures de la politique dulogement avant 1990 sont les suivantes :- la structure des acteurs du marché du logement s’est

entièrement transformée et cela s’est reflété dans leschangements de la structure de la propriété ;

- les investissements en logements ont été subordon-nés aux choix économiques de l’Etat, ainsi la crois-sance du parc et l’amélioration de la qualité deslogements n’ont été prises en charge que dans lesvilles à fort potentiel industriel ;

- les produits typiques de cette période sont lesgrands ensembles industrialisés qui vont de pair avecla négligence du bâti ancien. Dans plusieurs cas, cedernier est même condamné à la démolition par lespolitiques publiques. Ainsi, à Leipzig le centre-villen’a été sauvé que dans le cadre de la réunification ;

- les politiques du logement de la RDA n’ont que par-tiellement répondu à l’enjeu de l’accès au logementpour tous. En 1989, beaucoup de familles ne dispo-saient pas d’un appartement : 780 000 demandesd’accès à un logement unifamilial ou de change-ment de logement étaient en attente.

que. Néanmoins, à titre d’indication : entre 1971 et1989, le parc de logements s’est doté de 940 000logements supplémentaires (figure 1.2.). Pendant lamême période, 2,04 millions de logements ont étéconstruits ou restaurés ; le nombre des logementsdémolis est donc de l’ordre de 1,1 million.21

La période 1971-1990 montre une dégradation de laqualité des immeubles d’habitation datant d’avant1945. En 1979/80, 21% des logements étaient en trèsmauvais état ou carrément inhabitables (catégories IIIet IV dans la classification des logements selon la qua-lité, qui comporte cinq catégories) et le pourcentageest monté jusqu’à 51% en 1990 (tableau 1.1.). En revanche, la qualité des logements neufs s’est net-tement améliorée, ce qui a entraîné des différencesradicales entre les deux segments du marché du loge-ment. Tandis que dans les cités périphériques nouvel-les, tous les logements étaient équipés de WC, desalle de bains et de chauffage central, en centre-ville,70 à 80% des logements anciens ne possédaient pasces éléments de confort. Mais on assiste globalementà une amélioration de la qualité du fait du poids desgrands ensembles dans le parc de logements : en1989, trois logements sur quatre étaient équipés deWC, 82% de salle de bains ou de douche et environla moitié des logements avaient été raccordés auchauffage central. Le système de gestion et de planification de laconstruction n’a pratiquement pas changé pendantcette période. Le « ZK der SED » (comité central duparti socialiste) continuait à déterminer la localisation,la taille et le coût des nouvelles cités à produire. Lamaîtrise d’ouvrage était essentiellement représentéepar le « VEB Kommunale Wohnungsverwaltungen »et le « VEB Gebäudewirtschaft », sociétés étatiquesde logements créées en 1972 et par les AWG (lesCoopératives ouvrières de construction créées en

21 Buck, H.F. (2004): Mit hohem Anspruch gescheitert - Die Wohnungspolitik in der DDR. Münster, p. 34622 Buck, H.F. (2004) p. 338


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La nouvelle répartition de la propriété foncière après la transition et la réunification de l’AllemagneLe système politique de la RDA, tout comme celui dela majorité des pays ex-socialistes, a introduit unenouvelle forme de propriété, celle de la « Volksei-gentum » (propriété du peuple). Il s’agissait, de fait,de la propriété de l’Etat. La « Volkseigentum » a servide cadre juridique pour la confiscation des propriétésprivées et pour le contrôle de ce qui demeurait privé. La mise en place des systèmes démocratiques après1990 supposait donc le retour aux anciens statuts depropriété. Cette procédure a été à la base de la tran-sition politique, mais dans chaque pays de l’ex-blocsocialiste, elle s’est réalisée selon des règles et desprincipes différents. Trait commun à tous ces pays,cette procédure a déterminé les conditions de pro-priété et le développement spatial pour les décenniesà venir.

Les expropriations en RDAEn Allemagne, les expropriations avaient commencébien avant la formation de la RDA en 1949 : une première vague a eu lieu sous la dictature hitlérienne(1933 à 1945) et une deuxième vague très intenses’est déroulée entre la fin de la deuxième guerre mondiale et la fondation de la RDA (1945 et 1949).A partir de 1949, une série de lois a établi les basesd’une nouvelle structure de la propriété sous la formede différents types d’expropriations. Le premiergroupe d’expropriations concernait les biens des per-sonnes qui avaient quitté la RDA. Pendant les années1950, les lois étaient fort sévères et déclaraient la saisie de tous les biens des émigrés. A partir de 1963,la législation s’est adoucie : au lieu de la saisie desbiens, ces derniers ont été donnés en utilisation à

23 Mais le transfert des statuts de propriété n’était possible que dans un sens, du privé vers le populaire car le Zivilgesetzbuch (Code des Droits Civils)interdisait la mise de propriétés socialistes en propriétés individuelles ou privées.

Le cas de Leipzig

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d’autres personnes sous des « Überlassungsvertrag »(contrats d’abandon), sans enregistrement au cadastredes changements de propriétaire. A partir des années1970, apparaît un deuxième groupe de lois visant l’ex-propriation complète dans les cas où la confiscationde terrains ou de bâtiments se justifiait plutôt pourdes raisons sociales ou de construction : le terrain oule bâti pouvaient être saisis si le Gouvernement enavait besoin pour des motifs sociaux ou si leur pro-priétaire n’avait rien investi dedans... (voir les lois enannexe).En 1989, 40% du foncier et 41% du parc de loge-ments étaient passés sous le régime de la propriété dupeuple. Mais il est clair que la RDA, contrairement àl’Union soviétique, par exemple, a maintenu une partimportante de la propriété sous statut privé, malgréles expropriations.23

La « Volkseigentum » (propriété du peuple) prenaitdeux formes juridiques :- « Rechtsträgerschaft » : une sorte de contrôle légal,

pratiqué par des combinats, des coopératives ou despartis. Ils avaient la jouissance de la propriété etdevaient s’acquitter des charges afférentes, leur statut était enregistré au cadastre. Cette forme depropriété ne permettait cependant pas la construc-tion de nouveaux bâtiments ; c’est l’autre forme juridique qui le permettait ;

- « Nutzungsrechte », le droit d’usage. Tout le mondepouvait demander le droit d’usage des propriétés dupeuple. De manière générale, les « Rat des Kreises »(conseils de districts) avaient obtenu ce droit pourune durée indéterminée. Le terrain et le bâtimentn’avaient donc pas le même statut. Or, les« Nutzungsrechte » n’étaient pas enregistrés dansles cadastres, aussi cette distinction n’apparaissaitpas officiellement. Cette confusion a entraînémaints conflits après 1989.

effaçant la propriété du peuple (Zivilrecht-sänderungsgesetz – Première loi sur le changementdes droits civils) et en supprimant les propriétés mix-tes où le terrain était en propriété du peuple et le bâtien propriété privée par exemple (loi Moldrow). Deuxièmement, il fallait établir les nouvelles formesde la propriété publique, servant de base pour l’ad-ministration future des nouveaux Länder : les bienscommunaux, ayant appartenu à l’ancienne propriétédu peuple ont donc été transférés aux nouvellesmunicipalités, tels les infrastructures, les équipementsou le logement public (« Kommunalvermögens-gesetz », la loi sur la propriété des municipalités). Troisièmement, il fallait bien évidemment déterminerles conditions de la restitution des biens confisquésdans les différentes périodes d’avant 1989, appelésaussi des propriétés non résolues. La loi la plusimportante a été le « Gesetz zur Regelung offenerVermögensfragen (Vermögensgesetz, VermG) » (loipour la régulation des questions de propriétés irréso-lues, loi sur les propriétés du 23 septembre 1990)qui a déterminé les dispositions du statut de la propriété.Cette loi présente deux aspects importants : d’unepart, elle a été intégrée dans le traité d’unification del’Allemagne, soulignant ainsi le droit de tous lescitoyens allemands de demander la restitution deleurs biens confisqués même s’ils habitaient dans lapartie Ouest de l’Allemagne et, d’autre part, elle adonné la priorité à la restitution sur la compensation.C’est une réponse évidente à la série d’expropriationsdes biens de ceux qui ont quitté la RDA à partir desannées 1950. En même temps, il s’agit d’un sujet fortsensible car cette loi a aidé l’accès à la propriété deshabitants de l’ex-Allemagne de l’Ouest qui étaientgénéralement plus aisés et avaient donc plus demoyens d’investir et de développer leurs biens immo-

Si la propriété privée n’était pas totalement effacée,les droits des propriétaires étaient néanmoins forte-ment limités. Il était interdit d’utiliser la propriété pourdes activités économiques et toute vente ou achatnécessitait une permission officielle. Les propriétairesbailleurs privés étaient obligés de maintenir les loyersà un niveau très bas, celui de 1936, tout en étantcontraints de payer les taxes ainsi que les travaux demaintenance et de modernisation des bâtiments. Cesrèglements rendaient la propriété privée très peuattractive et plusieurs propriétaires donnaient volon-tairement leur bien en « Volkseigentum » (propriétédu peuple).

Les lois promulguées pour le changement du statutde la propriétéAprès 1990, une série de lois a été élaborée pourrestructurer le droit de la propriété. Ces lois et les pro-cessus de restitution et de privatisation ont introduitdeux changements majeurs : l’augmentation considé-rable du poids de la propriété privée dans le marchédu logement d’une part, et le transfert des compéten-ces en matière de politique du logement de l’Etat versles municipalités, de l’autre. Après la transition, une nouvelle série de lois vise àréglementer le changement des statuts de propriété.Il s’agit d’un processus juridique fort complexe quiveut à la fois restituer les anciens statuts de propriétésupprimés par les Gouvernements de la RDA et créerles bases d’un fonctionnement plus clair du marchéfoncier et immobilier. Les lois définissant les principeset les conditions élémentaires du changement desdroits d’accès à la propriété sont des lois fondamenta-les de la transition politique.En 1990, les lois successives sur le changement despropriétés du foncier et de l’immobilier visaient doncà clarifier les statuts de propriété. Premièrement, en


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biliers que les ressortissants de l’ex-RDA (voir les loisen annexe).

Le processus de la restitution et ses effetsLe processus de l’évaluation des demandes de restitu-tion s’est largement étendu dans le temps et ne s’estachevé qu’en 2005. Environ la moitié des demandes aété refusée et seules 18,4% des anciennes propriétésont été véritablement restituées. Ce chiffre est à peuprès identique dans tous les nouveaux Länder24

(tableaux A et B en annexe).La durée de l’évaluation des demandes a fini par faireobstacle au renouvellement urbain. En effet, tant quela décision sur le statut de la propriété d’un bâtimentn’était pas prise, la réhabilitation ou l’amélioration sesont limitées aux travaux de maintenance strictementnécessaires. Jusqu’en 1995, seules 51% des deman-des ont été satisfaites (tableaux 1.2.et 1.3.).En vue d’accélérer le processus et de permettre la réalisation de certains investissements même s’ilsconcernent des bâtiments au statut de propriétéincertain, de nouvelles lois ont été adoptées.L’« Investitionsvorranggesetz » (loi sur la priorité desinvestissements) donne la possibilité de renoncer auprincipe de la restitution si le bien en question estnécessaire pour des investissements d’intérêt public.

La loi pour l’allègement des dettesLa « Altschuldenhilfegesetz » (loi pour l’allègementdes dettes) adoptée le 23 juin 1993 visait à résoudreles problèmes issus du transfert des « Volkseigentum »(propriétés du peuple) en propriétés municipales par laloi de « Kommunalvermögensgesetz » (voir annexe).Or, cette loi s’est révélée être une bombe à retarde-ment pour les municipalités : avec le transfert des pro-priétés, celles-ci ont également hérité des dettes qui ycorrespondaient et qui étaient dues à la faiblesse des

24 WIKTORIN, D. (2000) : Grundeigentum und Stadtentwicklung nach der Wende. Räumliche Wirkungen der Transformation von Grundeigentums-verhältnissen seit 1990 am Beispiel der Innenstadt und der Äußeren Neustadt von Dresden: Kölner Geographische Arbeiten. Heft 73. Köln, p. 39.

Le cas de Leipzig

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loyers pratiqués en RDA : ceux-ci ne permettaient pasde couvrir les dépenses de fonctionnement. Les socié-tés de logements ont dû prendre des crédits qu’ellesn’étaient pas en mesure de rembourser du fait d’untemps de latence avant que la remise à niveau desloyers ne fasse rentrer suffisamment de fonds dansleurs caisses.En 1990, la somme des dettes était de l’ordre de 18,4milliards d’euros et concernait en particulier le parc delogements neufs. En raison de son ajustement au furet à mesure à l’économie du marché, cette dette aatteint 26,1 milliards d’euros en 1993, alors que lesloyers n’avaient pas encore subi une hausse significa-tive et qu’à la dette s’ajoutaient les coûts de mainte-nance des bâtiments. L’ « Altschuldenhilfegesetz » a donc été conçue pouralléger en partie l’endettement des municipalités, descoopératives de logements et des propriétaires privés,en leur offrant des remises de dettes (tableau C enannexe). En contrepartie, les coopératives et les muni-cipalités devaient privatiser environ 15% de leur patri-moine en vue d’augmenter leurs revenus.Jusqu’à la fin de 1993, 60% des compagnies munici-pales et des coopératives se sont inscrites dans ce dis-positif qui a donné lieu à la privatisation de 330 000logements dont 62% étaient municipaux. En 1996, laloi a été modifiée dans le sens d’une augmentation dudroit à privatiser. De ce fait, 56% des logements ontété privatisés, mais seulement 16% des anciens loca-taires sont devenus propriétaires. La loi a été encore modifiée en 2000, afin d’y intégrerles nouveaux principes de la politique du logement etde rendre possible la démolition, dans les cas où lavacance atteignait 15% du parc. La subvention étaitde 70,6 €/m2 démoli. L’autorisation de démolitions’est accompagnée de l’obligation de mettre en placeune stratégie de réhabilitation. L’échéance des

« Grundgesetz », la Constitution.25 Par la ROG« Raumordnungsgesetz » (loi d’orientation de l’amé-nagement), le Gouvernement fédéral fournit le cadrestratégique de l’aménagement que les Etats, lesRégions et les Municipalités mettent en pratique.Cette loi définit les principaux objectifs et les missionsdes politiques territoriales et sert de guide à la législation des Etats. Le tableau 1.4 donne une vuesynoptique des compétences exercées aux différentsniveaux territoriaux ainsi que leur substrat légal et leurcontenu.Les politiques d’aménagement sont essentiellementfondées sur le principe d’un développement social,économique et écologique durable et sur la nécessitéd’assurer des conditions de vie également satisfaisan-tes dans toutes les parties du pays (tableau 1.4.).En réalité, la législation fédérale est un instrument derégulation de tout l’aménagement au niveau local, etce, en vertu du principe de « konkurrierendeGesetzgebung »26 qui marque la primauté de l’Etat surles niveaux administratifs inférieurs. Ainsi, le« Baugesetzbuch » ou Code fédéral de la constructionest directement applicable au niveau municipal. Ilrend obligatoire pour les Municipalités d’élaborer des« FNP Flächennutzungsplan » (plans locaux d’urba-nisme) et les « Bebauungsplan » (réglementations dela construction). Cependant, le Code ne rend pas obli-gatoire la préparation des plans généraux ou des stra-tégies de développement.27

Depuis le changement de Gouvernement de 2005, leMinistère fédéral en charge des politiques d’urbanismeet d’habitat est le « Bundesministerium für Verkehr,Bau- und Stadtenwicklung » (BMVBS), Ministère fédé-ral des transports, de la construction et de la ville. Ilsuccède au « Bundesministerium für Verkehr, Bau-undWohnungswesen », Ministère fédéral des transports,de la construction et du logement. Toutes les compé-

demandes de subventions données au titre d’allège-ment de la dette, initialement fixée à 2003 a étérepoussée à 2005. L’Etat fédéral a provisionné lefonds à hauteur de 658 millions jusqu’en 2003 et aajouté 200 millions d’€ par an jusqu’en 2005.

La restructuration du droit de propriété dans le contexte de la restitutionLe secteur privé s’est donc vu renforcé sur le marchédu logement, dans le contexte de la restitution etnotamment grâce aux privatisations réalisées pourobtenir un allègement des dettes des bailleurs sociauxet des coopératives. Les nouveaux propriétaires quin’avaient pas les moyens de réhabiliter ou même demaintenir les bâtiments ont vendu à des agentsimmobiliers, nouveaux acteurs du marché du loge-ment. Les structures de la propriété ont changéencore une fois, ce qui a contribué à la hausse des prixdes logements. En 2005, 55% des logements sontdéjà en propriété privée.

Le contexte des politiques urbaineset du logement en Allemagne

La répartition des compétences dans les politiques d’aménagement,d’urbanisme et du logementEn Allemagne, les compétences, les missions et lescibles des politiques de l’aménagement et de l’urba-nisme suivent un principe hiérarchique prévu par la

25 Constitution fédérale, Article 75.1 et Article 3026 Article 74, 1 de la Constitution27 Ces derniers peuvent être sujets à des négociations (contrats) entre les Municipalités et les Etats pour la mise en œuvre des programmes de

financement. Dans l’Etat de Saxe par exemple, l’élaboration des stratégies de développement intégrées est obligatoire pour les villes souhaitantobtenir des subventions d’Etat à partir de 2008.


22

tences fédérales concernant les infrastructures detransport, le développement urbain de même que lespolitiques de renouvellement et d’aménagement sontainsi réunies. Les lignes d’investissement fédéral lesplus importantes sont dans ce ministère. Le Ministre,Wolfgang Tiefensee (qui a été maire de Leipzig) estaussi Commissaire du Gouvernement fédéral chargédes nouveaux Etats fédérés (« Beauftragter derBundesregierung für die neuen Länder »). Son rôle estde mettre en lien les compétences et les expériencesdes différentes instances du Gouvernement fédéral etd’assurer une coopération étroite avec les Gouver-nements des nouveaux Etats fédérés, de manière àaméliorer leur développement.Dans les Etats fédérés, les compétences en aménage-ment, urbanisme et logement ne sont pas nécessaire-ment regroupées en un même Ministère. La politiquedu logement, notamment, peut être traitée dans dif-férents Ministères (Economie, Intérieur, Finances). LesMinistres chargés de l’urbanisme, du logement et dela construction sont organisés en une Conférenceministérielle (« ARGEBAU »). C’est une instanced’échanges sur les principaux enjeux de l’urbanismeet de l’habitat, dans laquelle ils élaborent les positionsqu’ils défendent vis-à-vis du Ministre fédéral ; ils yexercent également une fonction de consultation surles dispositions légales.

Les modalités et le financement de la politique du logementAlors que jusqu’aux années 1960, la politique dulogement avait non seulement une composantesociale mais était également destinée à relancer lemarché par l’aide à la pierre28 , elle a évolué vers l’aideà la personne, dans le cadre d’un retrait progressif del’Etat qui intervient dès lors de façon indirecte. La réforme allant dans ce sens laisse libre cours au

28 Beyme, K. von (1999), Wohnen und Politik. In: Flagge, I. (Ed.): Geschichte des Wohnens. Von 1945 bis heute. Aufbau Neubau – Umbau. Stuttgart, p. 97

29 Idem p. 123

Le cas de Leipzig

23

marché, après une période de reconstruction (années1950) où la politique du logement s’était concentréesur l’objectif de procurer un logement à tous les habi-tants, à telle enseigne que le logement social repré-sentait 70% du parc de logements ouest allemand en195129. Par la suite, l’accroissement du revenu desménages a eu un impact sur la politique du logementsocial qui n’était plus censée se consacrer à loger toutle monde mais seulement les plus défavorisés. La partdu logement social est alors passée à 25% du parcdans les années 1970. Dès les années 1960, la libéra-lisation du marché du logement a introduit une divi-sion sociale de l’espace par la différenciation des prixfonciers et du montant des loyers.L’introduction de l’aide à la personne devait permettrede freiner la ségrégation en solvabilisant la demandede logement afin que tout un chacun puisse se logerquel que soit le prix du logement (dans des limites rai-sonnables). Ainsi, aujourd’hui, l’idée centrale est dedonner les moyens aux individus de se comporter surle marché du logement, selon leurs préférences. Unoutil a été conçu en 1996 pour encourager l’accessionà la propriété privée : c’est le « Eigenheimzulage »,qui prend la suite du « Sonderausgabenabzug ».L’accession à la propriété des jeunes ménages, demême que des familles à bas et moyens revenus, estparticulièrement souhaitée, à travers la mise à dispo-sition d’une aide financière. Jusqu’en 2004 ce typed’aide était réservé à la construction neuve. En 2004,il a été étendu à l’habitat existant. Alors que, dans unpremier temps, le dispositif visait prioritairement lapériurbanisation, les dispositions récentes tendent aucontraire à la consolidation des quartiers urbains.D’autres mesures législatives ont été prises récem-ment dans le domaine locatif, dans le sens d’uneadaptation aux exigences de mobilité et de flexibilitédu marché du travail ; elles concernent plus particuliè-

« Wohngeld » : aide au logement locatifIl s’agit d’un support financier pour des familles défavorisées n’ayant pas les moyens de se loger parelles-mêmes. Wohngeld est une subvention dont l’attribution dépend d’un certain nombre de condi-tions définies par la loi, telles que les revenus de lafamille ou la taille du logement dont elle a besoin. Leslocataires ou accédants à la propriété qui remplissentles conditions requises peuvent obtenir cette aide.L’idée de cette forme de subvention est de ne pas assi-gner les ménages à faibles revenus à un marché limitéet périphérique mais de leur permettre d’avoir accès àdes logements à prix moyen et d’assurer une certainestabilité dans les quartiers. Depuis janvier 2005, seulsles ménages ne recevant aucune autre aide socialepeuvent bénéficier de Wohngeld.

« Eigenheimzulage » : l’allocation aux propriétairesoccupantsL’objectif général de cette allocation était d’aider lesménages désireux de construire une maison, mais ellea été supprimée en janvier 2006. Elle était soumise àdes conditions de ressources et donnait la priorité auxfamilles avec enfants.

« Bausparförderung » : aide à l’épargne- logementCe dispositif est conçu pour des ménages qui seconstituent une épargne à moyen terme pour l’acces-sion à la propriété : il est prévu qu’ils reçoivent uneprime en contrepartie de leur épargne et une contri-bution de leur employeur.

« Althervermögensgesetz » : régulation des provi-sions de retraiteDans la perspective de la retraite, la propriété de loge-ment est considérée comme une forme d’épargne etainsi l’accès au logement peut être soutenu par une

rement les aides aux ménages à bas revenus et auxbénéficiaires de minima sociaux (Schader-Stiftungn.d.). Après la réunification, les principes de la politi-que ouest allemande ont été appliqués dans la partieorientale de l’Allemagne. Plusieurs programmes quiseront décrits ci-après, ont été mis en place dans lesnouveaux Länder afin de satisfaire un certain nombred’objectifs, notamment :- assurer l’accès au logement de tous les groupes

sociaux ;- aider les ménages à l’accession à la propriété et à se

constituer une épargne- retraite ;- améliorer l’équilibre écologique de l’habitat ;- réduire les dépenses de la construction.30

« Soziale Wohnraumförderung » : soutien au logement social Ce programme vise à faciliter la construction de loge-ments pour les familles n’ayant pas les moyens depayer les prix du marché. La construction de loge-ments sociaux ou la modernisation de logements exis-tants est subventionnée. De jeunes couples avecenfants sont également soutenus financièrementpour la construction de leur propre logement. Le pro-gramme concerne donc à la fois les logements locatifset les logements en accession. Depuis septembre 2006, l’Etat fédéral a transféré lescompétences de la politique du logement social versles Länder. Ces compétences s’étendent aux aspectsréglementaires et aux financements du logementsocial. Pour compenser les charges supplémentairesdes Länder, l’État fédéral qui s’est désengagé, a prévuun montant de 518,2 millions d’euros progressive-ment transférés aux Länder jusqu’en 2013.31

30 BMVBS 2007, n.p.: (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) Stadtentwicklung unter geänderten demographischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen; www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/-1545/Stadtentwicklung.htm; Accès : 12.04.07

31 BMVBS 2007, n.p, idem


24

prime à condition que le futur propriétaire soit l’occu-pant de son appartement.

« Wohnwirtschaftliche Förderprogramme der KfWFörderbank ( Kreditanstalt für Wiederaufbau) » : programmes de financement du logement de KfW FörderbankKfW, Office de crédit pour la reconstruction, est ungroupement de banques spécialisées chacune dans undomaine particulier (banque des PME, banque dedéveloppement, ...) qui intervient dans le secteur de laconstruction, de l’infrastructure, de l’éducation, desaffaires sociales et de l’environnement. Dans ce grou-pement, KfW Förderung est le partenaire de la politi-que du logement. Le programme KfW d’accession à la propriétés’adresse aux particuliers, à travers le fonds de promo-tion de la KfW Förderbank destiné à des prêts pour laconstruction ou l’acquisition d’un logement qui sontdélivrés par des établissements financiers tels lesCaisse d’épargne ou des banques populaires et ban-ques commerciales auxquelles les particuliers doiventprésenter leurs dossiers.Le programme de construction écologique octroie desprêts à des particuliers pour des maisons à faibleconsommation d’énergie (demande annuelle en éner-gie primaire inférieure ou égale à 40 kWh/m2 de sur-face habitable) et à climatisation passive (mêmes nor-mes en demande d’énergie primaire et un maximumde 15 kWh/m2 de surface habitable en énergie calori-fique). Sont éligibles les propriétaires bailleurs commeles propriétaires occupants.Le programme de modernisation de logements pré-voit des prêts attribués à des particuliers ou à des maî-tres d’ouvrage institutionnels pour l’amélioration de lavaleur d’usage de logements locatifs ou occupés parleurs propriétaires : correction de défauts de construc-

32 Constitution fédérale 104 a (4)

Le cas de Leipzig

25

tion, remplacement d’appareils de chauffage avecbonification d’intérêts supplémentaire s’il est procédéà des travaux d’isolation de façades.Le programme CO2 pour la réhabilitation d’immeublesest destiné à la réhabilitation de bâtiments construitsavant 1984. Il est subventionné par le Gouvernementfédéral, du fait qu’il encourage la réduction des émis-sions de gaz carbonique. Les travaux d’isolation ther-mique, de remplacement des huisseries et des appa-reils de chauffage sont éligibles aux prêts de ce pro-gramme. L’objectif est une réduction d’au moins30 kg/m2 de surface utile des émissions annuelles deCO2 d’une habitation.Le programme de production d’énergie solaire facilitel’accès à des crédits d’investissement allant jusqu’à50 000 euros pour l’achat et l’installation de centralessolaires sur les toits ou dans les jardins de maisonsindividuelles. Les personnes morales de droit privé ensont exclues, de même que les investisseurs commu-naux qui peuvent solliciter d’autres formes de crédits.

Les modalités et le financement du renouvellement urbain Les programmes « Städtebauförderprogramme » pourle financement de l’urbanisation et de la constructionsont conçus pour soutenir les municipalités dans leursresponsabilités en matière d’aménagement et d’urba-nisme. Ils donnent aux Gouvernements des Etats fédé-rés la compétence d’attribution des enveloppes finan-cières aux municipalités. C’est donc d’une allocationde ressources indirecte qu’il s’agit. Le fondement juri-dique de ce système est le « Verwaltungsvereinbarungüber die Gewärung von Finanzhilfen des Bundes andie Länder“ » basé sur la Constitution fédérale32 etcofinancé par les Etats. En général, l’apport financierdu niveau fédéral couvre le tiers du coût, l’Etat apporteun autre tiers et la ville le troisième. Les trois niveaux

pour chaque niveau étatique (fédéral et fédéré) et de20% pour la Municipalité36. Dans les nouveaux Länder,170 collectivités locales sont inscrites dans ce pro-gramme. Le montant débloqué par le Gouver-nement fédéral entre 1991 et 2005 a été de 148 millions d’euros37. Un bureau central rassemble l’infor-mation et la met à disposition des Municipalités, demanière à favoriser les échanges d’expériences et àvaloriser le programme ; des conférences annuellesthématiques contribuent également à cet objectif.

Le programme de la ville intégrée « Soziale Stadt »Ce programme met en œuvre, depuis 1999, unedémarche intégrée destinée à l’amélioration de quar-tiers en difficulté. Il cible en particulier les secteursdésavantagés non seulement du point de vue du bâtiet de la qualité urbaine mais ayant également à faireface à des problèmes économiques et sociaux38. Lepérimètre d’application des subsides doit être fixéselon le Code fédéral de la construction. L’approcheest plus complexe que celle des deux programmesprécédemment évoqués, qui sont plus classiques. Lechamp d’actions ouvrant droit à financement est, luiaussi, plus complexe. Il comprend, outre ce quiconcerne l’amélioration de la qualité urbaine, desmesures sociales et économiques. La participation deshabitants et des acteurs est un critère central pourl’obtention des crédits. Le caractère intégré de l’ap-proche est déterminé selon une conception du déve-loppement qui doit être régulièrement évaluée.Le montage financier est de trois tiers respectivementapportés par le Gouvernement fédéral, les Etats fédé-rés et les Collectivités locales. De 1996 à 2006, ce pro-gramme, auquel plus de 280 Municipalités ont parti-cipé, a été financé à hauteur de 580 millions d’eurospar le Gouvernement fédéral39. En 2006, le budgetfédéral de soutien à ce programme a été revalorisé et

territoriaux et administratifs sont cosignataires d’uneconvention. En outre, les Etats fédérés produisent desdocuments indiquant la manière de mettre en œuvreles différents programmes correspondant à l’enve-loppe budgétaire accordée et ces dispositions peuventvarier d’un Etat à l’autre. Ces programmes sont aunombre de quatre (tableau 1.5.).

Le programme de rénovation urbaine « Städtebauliche Emeuerung- Förderung städtebaulicher Enwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen »Les zones urbaines qui souffrent de déficits particuliè-rement importants tant dans le tissu bâti que dansleurs fonctions urbaines peuvent être déclarées« Sanierungsgebiet » ou zones de rénovation, envertu du Code fédéral de la construction. Les fondspeuvent être employés à différents usages allant desmesures préalables à la rénovation jusqu’à la réalisa-tion de travaux de restructuration de bâtiments ou deretraitement de l’espace public de quartiers33.

Le programme de protection du patrimoine architectural urbain « StädtebaulicherDenkmalschutz »Les périmètres qui relèvent de ce programme, doiventêtre déclarés « Erhaltungsgebiete »34, îlots sauvegardésd’après le Code fédéral de la construction. Ils sontgénéralement situés dans les centres anciens des villes.Les subventions sont destinées à des travaux de préser-vation et de consolidation de la structure urbaine descentres historiques dotés d’un patrimoine architecturalde qualité35. Les municipalités ont recours à ce programme pour l’amélioration de l’espace public, dessquares et des rues ainsi que pour l’appui à des projetsprivés de réhabilitation de bâtiments d’intérêt patrimo-nial particulier. Le partage du financement est de 40%


26

33 SMI - Sächsisches Ministerium des Innern (2006): Verwaltungsvereinabrung über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes an die Ländernach Artikel 104a Absatz 4 des grundgesetzes zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen VV Städtebauförderung2006,<www.sachsen.de/de/bf/staatsregierung/ministerien/smi/smi/upload/VV_Städtebaufoerderung_2006.pdf>;Acces: 15.03.2007

34 Code fédéral de la construction § 17235 VV- Städtebauförderung 2006, 3 (1)36 Bundestransferstelle Städtebaulicher Denkmalschutz n.d.1 Das Programm Städtebaulicher Denkmalschutz. www. staedtebaulicher-denkmal-

schutz.de/programm/das-programm/index.php, Access: 12.04.0737 Bundestransferstelle Städtebaulicher Denkmalschutz n.d.2, idem.38 Code fédéral de la construction § 171 e.39 BMVBS n.d. (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung), Stadtentwicklung unter geänderten demographischen und

wirtschaftlichen Rahmenbedingungen; www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/-,1545/Stadtentwicklung.htm; Accès: 12.04.07

un accent spécial a été mis sur le développement éco-nomique local, l’éducation et l’intégration sociale.Une instance centrale, le « Bundestransferstelle »organise les échanges d’informations et des conféren-ces thématiques annuelles en vue de créer une dyna-mique au sein de ce programme. Au niveau local, lacoordination du programme est le fait de plusieursservices couvrant tout le champ concerné : affairessociales, éducation, infrastructures, construction.

Le programme de restructuration urbaine des nouveaux Länder « Stadtumbau Ost »Ce programme est spécialement destiné à aider lesnouveaux Etats fédérés à gérer la mutation liée auphénomène de décroissance urbaine. Il a été introduiten 2002 et vise plus particulièrement le soutien auxCollectivités dans le traitement de la très forte vacancede logements. L’idée est que les parties des villes quisouffrent de ce problème, au point de ne plus pouvoirassumer leurs fonctions urbaines, devraient pouvoirs’adapter de façon durable à cette situation, aussi leprogramme opère-t-il un lien entre la politique urbaineet la politique du logement. L’allocation des fonds et ladétermination des périmètres reposent sur un objectifde développement urbain.Le programme a deux sous-programmes :- la requalification et l’amélioration des quartiers,

dont les financements suivent le modèle du pro-gramme général de rénovation urbaine. Ils sontconditionnés par la présentation d’une démarche dedéveloppement intégré ;

- la réduction des quartiers dont les financements sontprincipalement destinés à la démolition de l’habitatet à la recomposition urbaine des espaces libérés.

Un milliard d’euros est prévu par le Gouvernementfédéral pour le financement de ce programme de2002 à 200940.

40 BMVBS n.d.2, (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung), Stadtentwicklung unter geänderten demographischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen; www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/-,1545/Stadtentwicklung.htm; Accès: 12.04.07

Le cas de Leipzig

27

De même que pour le programme précédent, une ins-tance centrale organise les rencontres et les échangesvisant une fertilisation croisée entre les acteurs.

Les incitations financières à l’acquisition et à la réhabilitation des logementsIl n’existe pas à l’échelon national d’aides directes sousforme de subventions pour la réhabilitation des loge-ments. En revanche, les accédants à la propriété et lespropriétaires réalisant des travaux de réhabilitationpeuvent déduire de leurs revenus le montant des tra-vaux ainsi que les intérêts des emprunts que ce soitpour de l’acquisition ou pour de la réhabilitation. Lesincitations financières à l’acquisition et à la réhabilita-tion des logements sont principalement d’ordre fiscal.

Déductions fiscales et crédit d’impôtLa réhabilitation et l’accession à la propriété ont étéfortement encouragées, dans les années 1990, par desincitations fiscales. Après 2000 et, surtout 2005 en cequi concerne l’accession à la propriété, ces avantagesfiscaux ont diminué.Ainsi, pour les propriétaires occupants, une aide parti-culière a existé jusqu’en 2005, le système appelé « Eigenheimzulage » prévoyait un crédit d’impôtannuel de 1% du prix d’achat pendant huit ans (avecun maximum de 1 250€/an) pour un prix d’acquisitionne dépassant pas 125 000 euros. Cette aide étaitmodulée selon les revenus et la taille de la famille, chaque enfant donnant droit à un supplément de800€/an et les ménages éligibles à cette aide nedevant pas avoir perçu des revenus excédant 70 000€/an au cours des deux années précédantl’achat pour une personne seule, 140 000 pour uncouple, 170 000 pour une famille avec un enfant, 200 000 avec deux enfants. Des avantages fiscaux


28

demeurent néanmoins dans les zones à réhabiliterpour les propriétaires privés qui réhabilitent leurs biensà condition qu’ils ne sollicitent aucune subvention.Dans ce cas, un contrat entre la ville et le propriétaireindique de façon précise les travaux concernés et c’estau vu du bon achèvement de ces travaux qu’un certificat est donné au propriétaire, ouvrant droit àréduction d’impôt ; celle-ci devra être remboursée si lepropriétaire se défait de son bien avant 10 ans.Les économies d’énergie peuvent également entraînerdes déductions fiscales. Par exemple, la productiondomestique d’énergie solaire revendue à un fournis-seur d’électricité s’inscrit dans la déclaration de revenus d’un côté en ressources (le montant tiré de lavente à l’électricien) et d’un autre en dépenses (le coûtde l’installation du système), la différence entre lesdeux venant en déduction du revenu global. Ces tra-vaux bénéficient également de prêts à taux réduits (cf infra).

Amortissement sur l’acquisition et les travauxPour l’acquisition d’un logement à réhabiliter, le coûtde l’acquisition vient en diminution de l’impôt sur lerevenu en étant placé en amortissement sur unepériode de 2 à 5 ans à partir de la date d’achat.En ce qui concerne le coût des travaux, si leur montantest inférieur à 15% du prix du bien, l’amortissement estaussi pratiqué sur 2 à 5 ans. S’il est supérieur, le coût destravaux est assimilé à une dépense d’acquisition etl’amortissement peut s’étendre sur 40 ans à raison de 2,5% par an pour un bâtiment datant d’avant1925 et sur 50 ans (à 2%) pour une construction posté-rieure à 1925. Dans le dernier cas, l’acquéreur est tenud’attendre 3 ans avant de commencer les travaux.Les barèmes sont les mêmes pour les propriétaires bail-leurs et les propriétaires occupants. Ils s’appliquentuniquement sur le marché privé.

Des prêts à taux réduits (KfW)Le Gouvernement et l’Office de crédit pour la recons-truction (Kreditanstalt für Wiederaufbau:KfW), quiappartient pour 80% au Bund et pour 20% auxLänder, ont redéfini leur action depuis le 1er janvier2005. Les personnes qui souhaitent mener à bien destravaux de rénovation et améliorer l’efficacité énergé-tique de leurs bâtiments peuvent bénéficier de prêts àtaux réduit (taux inférieur aux taux d’intérêt disponi-bles sur le marché financier). Les mesures qui sont particulièrement liées au changement de climat (isola-tion thermique et installation de systèmes de chauf-fage utilisant des sources renouvelables d’énergie)sont davantage aidées par une réduction supplémen-taire du taux d’intérêt.

En synthèseLe contexte historique et, en particulier, le régime dela RDA ont fortement marqué le développementurbain et le marché du logement des villesd’Allemagne de l’Est. Celles-ci, comme dans tous lespays de l’ancien bloc soviétique, ont connu deuxchangements des droits de propriété. Une premièrefois, lors de la mise en oeuvre des différentes loisconcernant l’expropriation de biens fonciers et immo-biliers et une deuxième fois, après la chute du mur deBerlin quand une nouvelle série de lois a été promul-guée pour inverser ce processus. La législation des années 1990 a dû faire face à unequestion fort sensible : la restitution des biens confis-qués lors des décennies passées. En Allemagne, c’estle principe de « priorité à la restitution sur la compen-sation » qui a été retenu ; il a engendré une longuepériode de processus juridiques qui, on va le voir dansles chapitres suivants, n’ont pas abouti à un succèscomplet ni à la satisfaction de tous.L’histoire et les bouleversements politiques n’ont pasfavorisé la durabilité du tissu urbain des villes, ce quiest encore une fois un phénomène typique de cetterégion d’Europe. Pendant le socialisme, les politiquesurbaines optaient pour la construction de grandsensembles dont les éléments en béton ont été fabri-qués dans le cadre des plans d’industrialisation quin-quennaux. Parallèlement, les quartiers anciens et his-toriques étaient suspects aux yeux des dirigeants etconsidérés sans valeur, d’où l’absence d’entretien etles décisions de démolition. Le centre et les quartiershistoriques de Leipzig n’ont été sauvés que par latransition politique (voir les chapitres suivants). Les années 1990 n’ont pas mis fin au processus dedégradation des quartiers anciens des villes. Les mesu-res prises en vue de gérer les changements de proprié-

Le cas de Leipzig

29

tés, la pénurie des logements et la nécessité de la res-titution des biens confisqués n’ont permis qu’undémarrage lent du renouvellement urbain. A partir dela deuxième moitié des années 1990, plusieurs programmes fédéraux ont été élaborés qui formentaujourd’hui la base du renouvellement urbain des villes dont Leipzig.

Tableaux et figures


30

Fig.1.1. : Gebaute Wohnungen in der Sowjetischen Besatzungszone / DDR 1945 bis 1990Logements construits dans la zone d’occupation soviétique / RDA 1945 à 1990(Quelle / Source : eigene Darstellung, Daten nach / tableau original, données d’après Buck 2004 : 402)

starke SchrumpfungGebauteoder durch.Umbzw. Ausbau gewonneneWohnungen

Nouveaux logements obtenuspar construction,restructuration ou amélioration

Zeitraum / Jahr

Période /année

darunter neugebauteWohnungen (%)

dont logementsneufs (%)

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

1945

- 4

9

1950

1951

- 5

5

1956

- 6

0

1961

- 6

5

1966

- 7

0

1971

- 7

5

1976

- 8

0

1981

- 8

5

1986

- 8

9

1990

Anz

ahl /

Nom

bre

Zeitraum / JahrPériode / Année

Um-bzw.AusbauRestructurationet amélioration

NeubauConstructionneuve

Fig.1.2. : Entwicklung des Wohnungsbestandes in der DDR und Berlin (Ost) 1950 bis 1989Développement du parc de logements en RDA et Berlin (Est) 1950 à 1989(Quelle / Source : eigene Berechungen, Daten nach / calculs personnels, données d’après Buck 2004 : 398,418)

100%

80%

60%

40%

20%

0%1950* 1961 1971 1981 1989

sonstigesautres

privatprivé

genossenschaftlichcoopératif

staatlichpublic

Eigentumsformen (*für 1950 ohne Berlin (Ost))

Formes de propriété (* pour 1950 sans Berlin (Est))

Wohnungsbestand

Parc de logements

Dates

20.06.1950 5.079.733

15.03.1961 5.508.788

01.01.1971 6.057.032

31.12.1981 6.562.467

31.12.1989 7.002.539

1945 - 49 99.435 44,1

1950 30.992 62,8

51 - 55 236.487 60,0

56 - 60 317.882 83,6

61 - 65 400.00 90,7

71 -75 467.954 85,0

76 - 80 561.556 91,0

81 - 85 589.704 93,0

86 - 89 423.312 87,1

1990 62.468 96,1

Le cas de Leipzig

31

Anteile der Ausstattungsmerkmale (%)

Existence des éléments de confort (%)

Wohnungsbestand

Parc de logements

Dates

15.03.1961 5.508.788

01.01.1971 6.057.032

31.12.1981 6.562.467

31.12.1989 7.002.539

Fig.1.3. : Wohnungen in der DDR nach Ausstattungsmerkmalen - 1961 bis 1989Logements en RDA d’après leurs éléments de confort - 1961 à 1989(Quelle / Source : eigene Darstellung, Daten nach / tableau original, données d’après Buck 2004 : 414)

0

10

2030

4050

60

70

8090

1961 1971 1981 1989

InnentoiletteToilette à l’intérieur

Bad DuscheBain douche

Zentral- oder EtagenheizungChauffage central où à l’étage

Fig.1.4. : Aufteilung der Neubauleistung bei Wohnungen auf einzelne Bauträger 1951 bis 1989 (Wohnungsbestand siehe Fig. 1.1)Répartition des logements neufs parmi les promoteurs constructeurs 1951 à 1989 (voir parc de logements Fig. 1.1)(Quelle / Source : eigene Darstellung, Daten nach / tableau original, données d’après Buck 2004 : 196,394)

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1951-55

56-60

61-65

66-70

71-75

76-80

81-85

86-89

staatlichpublic

genossenschaftlichcoopératif

privatprivé


32

BauzustandsstufenEtat du bâti

Qualittätsstufe I: gut erhaltenNiveau de qualité I : bon état

Qualittätsstufe II: nach Art und Umfang geringere Schäden am Wohngebäudeund der Gebäudeaussrüstung; Instandhaltung umgehend notwendigNiveau de qualité II : suivant la façon et la quantité, dégradation insignifiantedu bâtiment et de l’équipement ; entretien immédiatement nécessaire

Qualittätsstufe III: schwerwiegende Schäden: Instansetzung und Rettung desWohn-gebäudes nur durch umfassende Instansetzungsarbeiten (Generalreparatur) möglichNiveau de qualité III : dégradation sérieuse ; réparation et sauvegarde de l’immeuble d’habitation impliquant réhabilitation lourde

Qualittätsstufe IV: weitgehend verfallen, baupolizeilich gesperrt, unzumutbar,unbwohnbar oder nur noch auf eigene Gefahr nutzbarNiveau de qualité IV : dégradation majeure, arrêté de péril à prendre, inhabitable ou usage seulement aux risques et périls de l’occupant

Tab. 1.1. : Bauzustand der Wohnhäuser in der DDREtat du bâti des immeubles d’habitation en RDA(Quelle / Source : Buck 2004 : 292, 412)

GebäudetypType de bâtiment

Ein-, Zwei undMehrfamilienhäuserMaisons individuelles,jumelles et collectives

1967/68

%

20,6

57,1

20,9

1,4 2,0 11,0 3,0

17,0

50,040,058,0

19 40,0

21,0 9,0 30,0

1979/80 1990 1990

Ein-, und Zwei-familienhäuserMaisons individuelleset jumelles

Mehrfamilienhäuser(gebaut vor 1945)Habitations collectives(construites avant 1945)

EinfamilienhausMaisons individuelles

ZweifamilienhausMaisons jumelles

MehrfamilienhausImmeubles collectifs

SummeTotal

1) Anteil bezogen auf Wohnungen der jeweiligen Gebäudeart / Le pourcentage se réfère à chaque type de bâtiment2) Anteil bezogen auf den Gesamtbestand an Wohnungen / Le pourcentage se réfère à la totalité du parc de logements

Tab. 1.2. : Anzahl der vermögensrechtlichen Ansprüche auf Wohnungen im BeitrittsgebietNombre de réclamations de biens immobiliers dans les territoires des Nouveaux Länder(Quelle / Source : Wiktorin 2000 : 41, bezieht sich auf / se refère à : BM Bau 1994 : 34)

GebäudetypType de bâtiment

Absolut/Nombre % (2)

Absolut/Nombre % (1) % (2)

Gesamtbestand WohnungenTotalité du parc de logements

Ansprüche von AlteigentümernRéclamations des anciens propriétaires

1.130.000

750.000

4.950.000

6.830.000

16,5

11,0

72,5

100,0

400.000

200.000

700.000

1.300.000

35,4

26,7

14,4

76,5

5,9

2,9

10,2

19,0

Le cas de Leipzig

33

Wohnungs-gesellschaftenSociétés de logement

Wohnungs-genossenschaftenSociétés coopératives de logement

SummeTotal

Tab. 1.3. : Anträge auf Restitution von Wohnungen in Verwaltung der Wohnungsunternehmen seit dem 03.10.1990Requêtes en restitution de logements administrés par les sociétés de logement après le 03.10.1990(Quelle / Source : GdW Daten und Fakten 1996, 1997)

Absolut/Nombre %

Absolut/Nombre %

Absolut/Nombre %

Absolut/Nombre

Wohnungen mit Restitutions-anspruchAppartementsconvenant à la restitution

Rückgabe anAlteigentümer

Restitution aux anciens propriétaires

Rückgabe anWohnungsunter-nehmenRestitution aux sociétés de logement

Noch nicht entschieden

Décision attendue

629.084

8.646

637.730

277.910

181

278.091

44,2

2,1

43,6

42.499

3.709

46.208

6,8

42,9

7,2

308.675

4.756

313.431

49,1

55,0

49,1

RaumordnungsPolitique d’aménagement

BundRépublique fédérale

LandEtat fédéral

RegionenRégions

GemeindegebietTerritoire communal

Block undParzelleIlots et parcelles

Raumordnungsgesetz (ROG)Loi d’orientation de l’aménagement

Landesplanungsgesetz(LPIG) Loi d’aménagement spécifique à chaque Etat fédéral

Baugesetzbuch (BauGB)Code fédéral de la constructionet ses déclinaisons locales

Raumordnungsplan (ROP)Plan d’aménagement

LandesentwicklungsplanPlan d’aménagement de l’Etat

RegionalplanPlan régional

Flächennutzungsplan (FNP)Plan d’usage du sol

Bebauungsplan (B-Plan)Plan d’occupation du sol opposable

Allgemeine Prinzipien und Vorhaben der RaumordnungPrincipes généraux et priorités de la politique d’aménagement

Umsetzung derRaumordnungspolitikMise en œuvre de la politiqued’aménagement

Beschreibung derAuswirkungenunterschiedlicherräumlicher Zuordnung undNutzungDescription de l’affectation des différents espaces à différents usages

NutzungsbestimmungDétermination du type d’usage

RäumlicheOrdnung auf lokaler undgemeindlicher EbeneAménagement au niveau municipal et micro local

Tab. 1.4. : Zuständigkeit und Instrumente der räumlichen Planung im föderalen System DeutschlandsCompétences et instruments des différents niveaux territoriaux dans la politique d’aménagement du système fédéral allemand(Quelle / Source : eigener Entwurf nach / tableau original d’après : Spitzer 1995, Langhagen-Rohrbach 2005)

RäumlicheEbene

Niveau territorial

Rechtliche GrundlageFondement légal

PlanungsgrundlageDocument

InhaltContenu


34

Stadträumliche Qualitäten / Qualité urbaine

Rückbau und GebäudenDémolition

Erhalt und Umbau desWohnungsbestandesEntretien et réhabilitation du parc de logements

Neue WohnformenNouveaux produits logement

Neugestaltung von Höfen- undBlockinnenbereichenRetraitement des cours et jardins

Neugestaltung von Grün- undFreiräumenRetraitement de l’espace public et des espaces verts

Neugestaltung von StraßenRequalification des rues

Wirtschaft und Beschäftigung / Economie et Emploi

Förderung KMU (klein- undmittelständige Unternehmen)Appui aux PME

Qualifizierung- undBeschäftigtenförderungAppui à la formation et à l’emploi

ZentrenentwicklungDéveloppement de centres d’activités

BrachflächenentwicklungReprise des friches industrielles

Soziales Leben / Vie sociale

Soziokulturelle EinrichtungenEquipements socioculturels

ImagewandelChangement d’image

Integration und ZusammenlebenIntégration et cohabitation

QuartiersmanagementGestion du développement de quartier

Tab. 1.5. : Fördermöglichkeiten im Rahmen der städtebaulichen FörderungChamps d’action des différents programmes de financement du renouvellement urbain(Quelle / Source : Stadt Leipzig 2005 : 51)

Städtebau-förderung

Programmes urbains classiquesHandlungsfelder

Secteurs d’activité

ProgrammProgramme

ProgrammProgramme

” Sociale Stadt ”

Stadtumbau OstProgramme de

restructuration urbainenouveaux Etats

(Nouveaux Länder)

URBAN II

■ ■ ■

■ ■

■

■

■

■

■

■■

■

■

■

■

■

■

■

■

■

■

■ ■

■

■

■

41 Haase, D: (2005), Basis der Stadtentwicklung – Leipzigs Böden. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegsin einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, p. 29. Calbe.

42 Artmann, L. & A. Bobbe (2005), Hochwasserschutz in Leipzig. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegsin einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, p. 32. Calbe.

43 Idem p. 32-33

Position géographiqueLeipzig se trouve à l’Est de l’Allemagne dans l’Etatlibre de Saxe, à 150 Km de Berlin. Sur une superficiede 297,60 km2, la ville comptait, en 2006, 506 372habitants, avec une densité urbaine de 1 702 habi-tants/km2. La localisation de Leipzig sur la plaine de « LeipzigerTieflansbucht » et son climat continental ont assurédes conditions favorables au développement urbain.La qualité de la terre, le sédiment et les réserves eneau se prêtent aux activités agricoles41. Les forêts deplaine servent aujourd’hui de zones de loisirs. La villese situe sur un plateau à 113 m d’altitude, d’où larichesse de cette région en charbon, origine des tradi-tions minières de la ville. Les mines, exploitées à par-tir du XVIIe siècle, furent au cœur du développementindustriel de Leipzig au long des siècles suivants.Leipzig bénéficie d’un climat continental, c’est unedes régions les plus sèches et les plus chaudes decette partie de l’Allemagne, avec une températureannuelle moyenne de 9 degrés42. La région de Leipzigest très riche en eau, les rivières se situant autour etdans la ville ont été des éléments attractifs tout aulong de son histoire, notamment pour les implanta-tions industrielles à partir du XIXe siècle. Plusieurs lacs,au Nord et au Sud, sont le résultat de la « re-naturali-

sation » des sites de mines fermés au début desannées 1990. Ces lacs artificiels sont des sites dedétente pour les habitants de la ville. Ils sont, enmême temps, au cœur des stratégies de développe-ment urbain de Leipzig et de ses environs. Les deuxplus grands lacs sont « Cospudener See » et« Markkleeberger See »43.La ville se situe au carrefour de trois autoroutes natio-nales : celle reliant Berlin et Munich (A9), celle entreMagdeburg et Dresden (A14) et celle menant deLeipzig à Göttingen (A38, livrable en 2008). Elle béné-ficie donc d’une situation stratégique au niveau destransports routiers nationaux et internationaux.La véritable ouverture internationale de Leipzig estassurée par l’aéroport « Flughafen Leipzig-Halle » quiest à mi-chemin entre les villes de Leipzig et de Halle,à proximité du carrefour « Schkeuditzer Kreuz »(avant, il s’appelait « Aéroport Schkeuditz »), point dejonction des autoroutes A9 et A14. L’aéroport a étéconstruit en 1927, mais, du temps de la RDA, il n’aservi qu’aux vols vers les pays de l’Est. Depuis les tra-vaux de modernisation et d’extension des années1990, l’aéroport a retrouvé une activité internatio-nale, et en particulier, européenne : vols quotidiensvers Francfort et Munich et vols de fréquence moindrevers les grandes capitales européennes : Paris, Londresou Amsterdam. En 2006, l’aéroport a desservi

Le cas de Leipzig

Présentationde la ville de Leipzig

35

Le développement urbain jusqu’au milieu du XIXe siècleL’origine de la ville date de 7 000 ans, mais le premiertémoignage écrit de son existence sous le nom latinde Urbs Lipizi (ville de Lipizi) est de 1015. Sa situation,au croisement de deux routes médiévales importantes(via imperia et via regia), de même qu’un bon accèsaux plaines alluviales et la proximité de plusieurs riviè-res poissonneuses, ont constitué de bons atouts pourle développement de l’installation humaine46. La découverte de gisements argentifères et le déve-loppement d’un système monétaire ont permis unecroissance rapide à la ville qui a obtenu sa charte deville en 1165. Aux alentours de 1300, Leipzig avaitd’ores et déjà la morphologie qui caractérise son cen-tre ancien et était déjà une place de marché connue.Un autre élément majeur de son développement fut lafondation de l’université en 1409. Au milieu du XVIe

siècle, Leipzig comptait 16 000 habitants.Le développement industriel du XVIIIe siècle a donnéun nouvel essor à la ville et à l’extension de ses péri-phéries, du fait d’un besoin de plus en plus d’espacespour les activités productives et commerciales et pourle logement du nombre croissant de travailleurs. A lafin du XVIIIe siècle, Leipzig avait la foire de commercela plus importante d’Allemagne et la ville représentaitun centre important dans les échanges commerciauxentre l’Est et l’Ouest de l’Europe. L’imprimerie y a tenuune grande place : un grand nombre d’entreprisesd’édition et de matériel d’imprimerie se sont créées,faisant de Leipzig un des centres important pour lelivre et la presse, avec Francfort sur le Main47.Au milieu du XVIIIe siècle, Leipzig perdit son caractèrede forteresse qui n’avait plus de sens défensif entemps de paix prolongée. Le mur d’enceinte de la citéfut peu à peu abattu, tandis que de plus en plus deriches habitants s’installaient hors des murs et

2,3 millions de passagers, témoignant d’une crois-sance significative par rapport à la période de la RDA(275 000 passagers en 199044), tout en restant, certes,modeste en comparaison avec les grands aéroportsinternationaux d’Europe45 (figure 2.1.).

Le principal atout de cet aéroport est d’être autorisé àfonctionner 24h/24, mais le nouvel aéroport Berlin-Brandebourg prévu pour 2011 deviendra sans doutele plus important de l’Est de l’Allemagne, mettantainsi en cause les possibilités de croissance de celui deLeipzig-Halle.Dans les dernières années, Leipzig a pris une certaineimportance en activité logistique. « DHL » est en trainde déménager son centre air cargo européen deBruxelles à Leipzig. Cette base dont l’ouverture estprévue pour 2008 sera construite à côté de l’aéroport,avec un investissement de 300 millions d’euros.

Morphologie urbaine et histoire de la villeLa structure urbaine d’ensemble et la morphologie deLeipzig ont été façonnées par l’histoire. L’activitéhumaine y remonte très loin dans le temps, bienqu’on n’en trouve plus guère trace aujourd’hui. Maisla renommée médiévale de cette place de foire qui atraversé les siècles, a donné à Leipzig quelques-unesdes constructions qui font encore la beauté de soncœur de ville. Enfin, le développement économique eturbain moderne commencé au XVIIIe siècle a donné àla ville les bases de sa structure actuelle (figures 2.2 à2.6.).

44 Flughafen Leipzig/Halle GmbH (2007): Die Verkehrsentwicklung am Flughafen Leipzig/Halle. <http://www.leipzig-halle-airport.de/de/7_2/f7_2_5.html>; Acces: 23.03.2007.

45 Toujours en 2006, l’aéroport Roissy-Charles De Gaulle avait un trafic de 56,8 millions de passagers et celui de Rhein/Main Frankfurth de 52,2 millions. (Aéroports de Paris 2007: 1)

46 Fischer, J. (2005): Stadtteilgliederung und Bevölkerungsdichte. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et. al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegsin einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, p. 16. Calbe ;Schmidt, H. (2005): Archäologie des Leipziger Landes. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegs in einerweltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, pp. 20-21. Calbe ;

47 Tzschaschel, S. & M. Wollkopf (1996): Leipzigs Weg ins dritte Jahrtausend. In: Grundmann, L., Tzschaschel, S. & M. Wollkopf [Ed.]: Leipzig. Ein geographischer Führer durch Stadt und Umland, pp. 11-13. Leipzig.


36

créaient de vastes jardins à la française ou de styleanglais. Ainsi jusqu’au milieu du XIXe siècle, Leipzigcomptait parmi les villes jardins. Par la suite, les jardinsfurent peu à peu découpés en parcelles à usage d’habitation.

La période d’industrialisation rapide1830 à 1918A partir de 1830, la ville connut une croissanceimpressionnante, du fait de l’essor industriel : en1860, Leipzig comptait 75 000 habitants. L’incor-poration dans la ville de villages environnants plaça lapremière périphérie en position d’accueillir des activi-tés et des habitants. De nouvelles zones industriellesse créèrent et des maisons de style wilhelminien (voirencadré p.39) se dressèrent en un anneau autour ducentre historique (figure 2.2.).

Entre le milieu du XIXe siècle et le milieu du XXe, lastructure urbaine a été principalement modelée par laproduction industrielle de masse. En 1830, la machineà vapeur est introduite dans les activités graphiques ettextiles. Le boom industriel proprement dit débute en1865, dans la mécanique et la métallurgie et, en1871, Leipzig était la première ville industrielled’Allemagne, avec 100 000 habitants.L’espace nécessaire au développement industriel était,dans un premier temps, situé au Nord ainsi qu’à l’Estoù se concentrèrent l’édition et l’imprimerie. De nou-velles zones d’usines s’ouvrirent en périphérie,accueillant également de l’habitat : ces implantationsbénéficiaient de vastes espaces libres et en mêmetemps de la proximité des organismes de commerceet de la foire de centre-ville. Elles étaient desserviespar le chemin de fer dont la construction autour deLeipzig commença en 1836. La ceinture ferrée, ache-vée en 1860, attira de nouvelles implantations indus-

48 Grundmann, L. (2005a): Der Aufstieg zur sächsischen Industriegroßstadt (1830-1918). In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, pp. 48-49. Calbe.

49 Bode, V. (2005): Der Luftkrieg gegen Leipzig. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, p. 52

Le cas de Leipzig

37

trielles. Les villages de Plagwitz et de Lindenau,notamment, se développèrent, à l’ouest de la ville, àpartir de 1850 pour devenir des centres industrielsimportants qui comportaient en même temps de l’habitat (figure 2.3).Le nombre de salariés de l’industrie a explosé entre1882 et 1895 pour atteindre 90 000 ouvriers d’usines.Leipzig connut alors des mouvements migratoiresimportants en provenance du reste de la Saxe et d’ailleurs en Allemagne. Les villages environnants s’intégraient de plus en plus à la périphérie de la villeet, à partir de 1890, ils y furent officiellement incor-porés. A ce moment, environ 295 000 personnesvivaient à Leipzig et, dans les années qui suivirent,Leipzig était la première cité de la région industriellecentre allemande (« Mitteldeutsches Industriegebit).Le boom industriel n’a pas faibli pendant la premièreguerre mondiale du fait de la présence d’industriesd’armement48 (figure 2.4).

Le développement urbain depuis la deuxième guerre mondialeLe centre de Leipzig a été détruit à plus de 50% pendant la seconde guerre : 20% des 225 389 habi-tations ont été démolies, soit à peu près 45 000 loge-ments, tandis qu’environ 5 000 habitants ont trouvéla mort49. En revanche, la ceinture résidentielle de mai-sons wilhelmiennes est restée intacte (figure 2.5).Après la deuxième guerre mondiale, en 1945, Leipziga pu continuer à se positionner comme ville de culture, de commerce, de foire et de productionindustrielle. L’activité minière occupant le Nord et leSud de l’agglomération, l’extension urbaine s’est faitevers l’Ouest et l’Est. De grands ensembles ont surgi depart et d’autre, essentiellement produits en préfabri-cation industrielle. Le contraste était fort avec le centre-ville et les quartiers wilhelminiens très négligés, si

lacs artificiels à l’emplacement des puits de mines,d’autres seront créés d’ici 2010. Le plus célèbre est lelac de Cospuden avec ses plages de sable, un port detourisme, diverses activités sportives et une fréquenta-tion annuelle de plus de 500 000 visiteurs.

La morphologie actuelle de la villeLe développement historique décrit dans les lignes quiprécèdent se reflète dans l’organisation de l’espace dela ville : la ville historique est entourée par une cein-ture intérieure d’espaces à usage mixte et par uneceinture extérieure d’aires résidentielles principale-ment constituées de maisons de style wilhelminien quireprésentent plus de la moitié du parc de logementsexistants. Les anciens quartiers industriels, à l’Est et àl’Ouest, sont assez denses et de qualité médiocre, tan-dis que les quartiers de l’Ouest du centre historique,Waldstrassenviertel et Musikviertel, offrent plus d’es-paces verts et sont des sites de grands ensembles. Unanneau d’anciens sites industriels les entoure, le longdu chemin de fer, traversés par des axes verts le longdes rivières Elster, Luppe et Aue51.En 1965, les dernières traces des destructions de laguerre ont disparu et des immeubles de style socialisteont pris la place de bâtiments de grande valeur. Depuisles années 1980, un regain d’intérêt pour le patri-moine bâti historique se fait sentir : celui-ci est pris encompte dans la politique urbaine, tandis que l’habitatexistant est valorisé dans la politique du logement.Les années 1990 ont vu se développer la constructiond’immeubles et de maisons individuelles ainsi que desparcs d’activités et des centres commerciaux en péri-phérie52.

bien qu’un mouvement d‘exode urbain vers la périphé-rie s’est dessiné vers les grands ensembles suivants :- Schönefeld Est : 4 300 logements livrés en 1974 ;- Grünau à l’Ouest : 37 000 logements construits

entre 1976 et 1987 ;- Paunsdorf à l’Est : 6 500 logements construits entre

1987 et 1990 (figure 2.6.).Depuis le changement politique de 1990, deux pro-cessus se sont développés : d’un côté, un mouvementde l’habitat et des activités économiques de la villevers la périphérie, de l’autre, un déclin économiquedramatique qui a été la cause de l’abandon de vastesespaces et de l’extension des friches industrielles.Parallèlement, le déclin démographique vidait lesensembles de logements de leurs habitants. Le bâtiétait, de façon générale, en mauvais état et les ques-tions de restitution en suspens étaient un frein aurenouvellement urbain. La réhabilitation s’est tout demême produite : aujourd’hui, 75% du parc wilhelmi-nien est réhabilité. Enfin, en 1999, Leipzig a incorporéplusieurs communes dans le territoire de l’aggloméra-tion et a atteint la taille de 29 000 hectares50.Le Sud de Leipzig a été particulièrement endommagédans son environnement naturel par l’industrieminière qui a été un des fleurons du développementéconomique local. Les ouvertures de mines jusquedans les années 1980 ont entraîné des déménage-ments forcés d’habitants notamment du village deHatmannsdorf, dont les protestations n’ont pasempêché l’extension des puits de mines qui ont éven-tré les forêts comme celle de Leipziger Auenwald.Seul l’Est de la ville n’a pas été affecté par l’industrieminière. Après l’arrêt de cette dernière au début desannées 1990, dans le cadre du déclin industriel, la re-naturalisation et la restructuration des espacesconcernés ont pu commencer. Ainsi une région pau-vre en lacs comme Leipzig s’est vue dotée de plusieurs

50 Grundmann, L. & T. Thiel (2005b): Hauptphasen der Stadtentwicklung. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas.Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, pp. 58-59. Calbe.

51 Idem, pp. 58-5952 HAASE, D. & K. MAGNUCKI (2005): Immer weiter wachsend...? Zur Entwicklung Leipzigs seit 1870. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et

al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, pp. 12-15. Calbe.


38

Le cas de Leipzig

39

Le style wilhelminien à LeipzigLes immeubles de style wilhelminien ont été construits en Allemagne de 1871 à 1918, sous les règnes successifs des Empereurs Guillaume 1er, Frédéric Guillaume III et Guillaume II.Ce style architectural se décline selon la structure sociale de l’époque calquée sur l’organisation du système économique. On a, d’un côté, des immeubles prestigieux dans leur facture, construits à l’usaged’établissements financiers, de sièges d’entreprises et de l’administration impériale, de même que des villas pour des patrons de l’industrie ; d’un autre côté, sont édifiés des immeubles de rapport pour ouvrierset employés (« Mietskasernen »). L’expansion industrielle et le besoin conséquent de main d’œuvre seheurtant à un déficit de logements, des bâtiments plus sommaires furent construits dans les cours et lesarrière-cours. Ces derniers offraient des logements exigus, parfois limités à une seule pièce et dépourvusde sanitaire, ils ont pratiquement disparu, du fait des destructions dues aux guerres et de leur obsoles-cence.Les constructions sont faites par blocs (« Blockandbebauung »), en structure bois et brique. Les immeu-bles ont 4 à 6 étages, chaque niveau occupant de 3,50 à 4,20 m de hauteur. Les façades sont enduites,très décorées en style néo-gothique ou néo-renaissance, pour ce qui est des bâtiments de prestige ; lesfaçades des cités populaires, quoique décorées, le sont plus modestement.Les immeubles d’habitation connaissent une division sociale verticale : les plus nantis, souvent des fonctionnaires, vivent dans les étages inférieurs tandis que le statut social des habitants décroît à mesurequ’on gravit les étages : on trouve là de petits employés du public et du privé, parallèlement, la hauteurdes pièces diminue.Dans l’ensemble les conditions de logements étaient meilleures à Leipzig que dans d’autres villes. Parexemple, en 1895, environ 64% des logements étaient composés de trois à six pièces et 18% d’une àdeux pièces, tandis qu’à Berlin, 78% des logements n’avaient qu’une ou deux pièces.En dehors de Leipzig, ce type d’habitat s’est développé dans nombre de grandes villes allemandes, notam-ment Berlin, Hambourg, Dresde, Munich, Francfort, Halle. Il est aussi caractéristique des régions industrielleset minières et des grands carrefours de communication.A Leipzig, cet habitat représentait un peu plus de 40% du parc de logements en 1995 et 35% actuelle-ment (voir le tableau 3.4).Dans les quartiers de Plagwitz et de Lindenau, la construction des immeubles wilhelminiens s’est essen-tiellement concentrée dans les années 1871 à 1890, sur l’initiative d’investisseurs privés. Le type le plusrépandu dans ces quartiers est le « Mietskasern », tandis que certains quartiers ont un patrimoine wilhel-minien plus luxueux, par exemple le quartier Waldstraßen-Viertel situé ente le centre-ville et Plagwitz.

La démographie de Leipzig avant 1990Dès la fin du XIXe siècle, en 1871, la population de laville dépassait les 100 000 habitants. L’industria-lisation s’accompagna alors d’une croissance urbainedynamique, si bien qu’en 1905, c’est plus d’un demi-million d’habitants (503 000) qui peuplait la ville.Jusqu’en 1933, avant l’arrivée au pouvoir du partinational socialiste, la population a crû jusqu’à713 000 habitants. A ce moment-là, Leipzig venait auquatrième rang des villes allemandes, après Berlin,Hambourg et Munich. A la fin de la deuxième guerremondiale, il n’y avait plus que 585 000 habitants,mais la croissance a repris avec le retour des soldats etl’installation à Leipzig de personnes déplacées, pouratteindre 618 000 habitants en 1950.Depuis les années cinquante, le déclin démographi-que a été continu dans toute la RDA. Leipzig avait530 000 habitants en 1989.

L’évolution démographique depuis 1990La décroissance démographique s’est aggravée avecle changement politique conséquent à la chute dumur : Leipzig enregistre une perte de près de 100 000habitants en 9 ans, de 1989 à 1998 ; le fond estatteint cette année-là avec seulement 437 000 habi-tants. Trois facteurs sont principalement à l’origine dece phénomène :- des milliers de gens, notamment des jeunes, ont

quitté l’Est pour l’Ouest, avant tout à la recherched’emploi. Cette perte est de 25 000 personnes pourLeipzig et elle est directement liée à l’éclatement del’ancien système économique et au taux de chô-mage très élevé qui en a résulté53 ;

- en outre, le taux de natalité, déjà faible, a encorediminué du fait même de la crise économique et de

Plan et coupe d’une Mietskasern

L’évolution démographique depuisla réunificationA partir de 1990, le développement de Leipzig,comme celui de la plupart des villes de l’Est del’Allemagne, a été fortement influencé par la muta-tion démographique conséquente à trois phénomè-nes principaux : l’effondrement dramatique des tauxde natalité, le départ à l’Ouest et le mouvement depeuplement des périphéries urbaines au détrimentdes centres-villes. De ce fait, la population des cœursdes villes est tendanciellement moins nombreuse, plusâgée et d’un niveau d’éducation moindre.

53 WEIGEL, O. & S. HEINIG (2007): Entwicklungsstrategien ostdeutscher Großstädte – Beispiel Leipzig. – Geographische Rundschau 59, 2, pp. 40-41


40

l’incertitude sur l’avenir qu’elle a entraînée ; il estsignificatif, à cet égard, que l’exode vers l’Ouest aitété fortement marqué par la présence de femmesjeunes d’un bon niveau de formation. Le creux de lavague a été atteint en 1995 avec seulement cinqnaissances pour 1 000 habitants. Depuis cette date,le taux de natalité a légèrement augmenté (7,8‰ en2002 et 8,6 en 2006)54. Pour autant, l’accroissementdémographique est resté négatif entre 1990 et2000, enregistrant une perte de 25 000 personnes ;

- le troisième facteur, le plus influent, réside dans leprocessus de périurbanisation de la populationurbaine qui a commencé au début des années 1990et a rapidement pris une ampleur inconnue àl’Ouest. Le faible coût du foncier et l’offre nouvelleen maisons individuelles ont causé le départ d’envi-ron 50 000 habitants de Leipzig, attirés par destypes de logements qui n’existaient pas du temps dela RDA. La nouvelle possibilité, d’acquérir un véhicule personnel n’a fait que renforcer cette tendance55 (figure 2.7.).

En 1998-99 le nombre d’habitants a soudain aug-menté de nouveau, du fait de l’incorporation de communes périphériques de Leipzig. Dans le mêmetemps, le solde migratoire et l’accroissement naturelont retrouvé un certain équilibre (figure 2.8).En 2003, le nombre d’habitants était de nouveausupérieur à 495 000 et, en 2006, la ville avait 506 260résidents permanents56. Aujourd’hui, Leipzig repré-sente l’un des îlots de stabilité de l’Est de l’Allemagneet fait figure « d’oasis où s’installer ». Le gain depopulation est lié à des mouvements migratoiresvenus du reste de l’Etat de Saxe et d’autres provenan-ces Est-allemandes (figure 2.8.). C’est, à égalité avecDresde, (et sans compter Berlin), la plus grande villede l’Est de l’Allemagne. Les villes qui viennent après,sont loin derrière du point de vue du nombre d’habi-

54 Sources : Ville de Leipzig 2007 : 3 ; Weigel et Heinig 2007, pp. 40-4155 FISCHER, J. (2005): Stadtteilgliederung und Bevölkerungsdichte. In: Schmidt, H., Mayer, G. & D. Wiktorin et. al. [Ed.]: Der Leipzig Atlas. Unterwegs

in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, p. 16-17. Calbe ; WEIGEL, O. & S. HEINIG (2007): Entwicklungss-trategien ostdeutscher Großstädte – Beispiel Leipzig. – Geographische Rundschau 59, 2, p. 40-41

56 Idem, pp. 16-17 ; Ville de Leipzig Amt für Statistik und Wahlen (2007): Daten und Informationen. Leipzig. 2, statistiques nationales de Saxe

Le cas de Leipzig

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tants : Chemnitz en compte 245 739 et Halle 237 198(en 2005 d’après les statistiques nationales de SaxeAnhalt).

Une population vieillissanteAu-delà de l’aspect quantitatif de la croissance démo-graphique, il faut noter le déséquilibre de la pyramidedes âges (figure 2.9.). Tous les groupes d’âge en- dessous de 39 ans sont en déclin constant, tandis quela part des groupes d’âge supérieur augmente régu-lièrement. En 2005, il y a presque autant de citoyensde plus de 64 ans que de jeunes de moins de 24 ans.En 1990, ces derniers étaient deux fois plus nombreuxque les personnes âgées. C’est surtout la tranche desmoins de 15 ans qui a décru de moitié par rapport à1990. Ces éléments sont à prendre en considérationpour l’avenir, en termes de strict équilibre démogra-phique aussi bien qu’en termes de pouvoir d’achat etde vie sociale (figure 2.9.).

Positionnement économique et institutionnel dans l’histoire récentede l’Allemagne

Leipzig a été une des villes industrielles les plus impor-tantes de la RDA. Après la réunification, sa productionindustrielle s’est effacée au profit d’un développe-ment assez lent d’une économie de services. Lesanciens sites industriels étant incapables de répondre

La régression de la production industrielle a aussiaffecté le secteur des services, d’une part les servicesliés à la production n’étaient plus autant nécessaireset d’autre part, le chômage, inconnu du temps de laRDA mais en forte croissance dans le nouveau système, faisait diminuer sérieusement le pouvoird’achat des ménages. Depuis 1997/98, une certaine reprise industrielle peutêtre observée, en particulier dans la métallurgie, l’industrie mécanique, l’optique et l’édition. Le chiffred’affaires des industries a augmenté de 31%, entre1997 et 2003. Face au déclin industriel, en 2003, 80% des employésde Leipzig travaillaient dans le secteur des services etdu commerce59. Parmi les activités tertiaires, lesmédias, la communication et la logistique sont lesbranches les plus importantes. Mais on considèrequ’afin de résorber le chômage très élevé à Leipzig, ilserait essentiel de re-développer le secteur industrielet de créer des emplois non qualifiés60.Les dernières années ont vu, outre le fait d’attirer descompagnies nationales et internationales telles queles firmes automobiles BMW et Porsche, les sociétésde vente en ligne comme Amazon et Quelle, destransporteurs rapides internationaux comme DHL, unrenforcement des PME locales. L’implantation degrandes compagnies a créé un climat propice à l’investissement et, dans la période récente, Leipzig etles villes de sa périphérie se sont mises à œuvrerensemble à l’entretenir et à l’appuyer, au lieu de lefaire en concurrence les unes vis-à-vis des autres61.La politique économique de la ville prévoit le renfor-cement de cinq domaines :- l’industrie automobile et les activités de sous-

traitance ;- les médias et la communication, les TIC62 ;- la biotechnologie, la santé, les sciences ;

aux exigences de la nouvelle économie, de nouveauxparcs industriels ont été érigés au Nord du centre-ville,à proximité des infrastructures de transport nationaleset internationales. La localisation favorable près desgrands axes routiers et de l’aéroport a rendu la villeattractive pour les investissements internationauxégalement.La stratégie de développement économique s’est éga-lement portée sur le soutien au développement desPME locales. Néanmoins, le taux de chômage a conti-nué à s’accroître jusqu’à aujourd’hui où il a atteint20%.

Effondrement et reprise économique à LeipzigJusqu’à la réunification de l’Allemagne, 40% de tousles produits industriels de la RDA venaient des comtésde Saxe et la structure économique de Leipzig étaitindustrielle avant tout : mines de charbon, industriechimique, machines-outils, textile en constituaient lecœur ; l’édition était également importante. Leipzigcontribuait fortement à la rentrée de devises étrangè-res57 par l’exportation de ses productions.Avec la réunification, ce statut économique a disparuen un temps très bref. Seul un très petit nombre desanciens complexes industriels a pu se conformer auxexigences occidentales et se maintenir jusqu’àaujourd’hui. Les autres ont tout simplement fermé.Après 1990, la production de Leipzig a été reprise pardes compagnies originaires de l’Allemagne de l’Ouestou de pays étrangers qui visaient toutes à restructureret rationaliser leur production. L’installation des firmesoccidentales n’a parfois été motivée que par lesexemptions d’impôts offertes par l’Etat fédéral. Le nombre des salariés de l’industrie a diminué de 100 000 en 1989 à 30 000 en 199758. En 1998, unsite industriel sur cinq avait fermé.

57 Weigel, O. & S. Heinig (2007): Entwicklungsstrategien ostdeutscher Großstädte – Beispiel Leipzig. – Geographische Rundschau 59, 2, pp. 40-4758 Stadt Leipzig, Dezernat Planung und Bau (1998): Bericht zur Stadtentwicklung Leipzig 1998. Beiträge zur Stadtentwicklung 20. Leipzig, p. 1859 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2004): Bericht zur Stadtentwicklung Leipzig 2004. Beiträge zur Stadtentwicklung. Leipzig, p. 4260 Kröhnert, S., Medicus, F. & R. Klingholz (2006): Sachsen. Musterland mit Sorgen. In: Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung [Hrsg.]:

Die demografische Lage der Nation. Wie zukunftsfähig sind Deutschlands Regionen? München: Deutscher Taschenbuch Verlag, pp. 90-9961 Friedrich, K. (2005): Siedlungsstruktureller und sozioökonomischer Wandel in der mitteldeutschen Kernregion Hall-Leipzig. - Geographische

Rundschau 57, 7/8, pp. 20-26.62 TIC : Technologies de l’information et de la communication.


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- l’énergie et la technologie environnementale ;- les services aux entreprises.Le développement s’appuie sur l’appartenance deLeipzig à la zone Objectif 1 du FEDER63 (régions enretard de développement), ce qui lui a fourni des subsides importants. La ville a également bénéficié duprogramme URBAN conduit dans un certain nombrede villes européennes ayant des quartiers en crise ouen grande difficulté.

La place de Leipzig dans l’État de SaxeLa position de Leipzig en tant que centre économiquerégional et national s’est consolidée au cours des der-nières années. Elle est un des bassins d’emplois lesplus importants de l’Etat de Saxe : en 2006, 14,2%des salariés de Saxe travaillent à Leipzig, où sontconcentrées 14,5% des nouvelles entreprises saxon-nes. Il y a donc là une manifestation évidente de dyna-misme économique. Pour autant, il ne faudrait pas entirer des conclusions définitives car le développementest encore fragile : on observe, en effet, que près de13% des entreprises de Saxe qui ne se stabilisent passont identifiées à Leipzig.La ville attire davantage de travail que d’habitantspuisque seulement 11,8% de la population du Landhabitent la ville. Les migrations alternantes sontimportantes (figure 2.10).Les foires commerciales de Leipzig sont d’importancenationale et internationale. Le nombre d’exposants et devisiteurs venus du monde entier s’accroît chaque année.Leipzig forme, avec les villes de Chemnitz, Dresde,Halle et Zwickau, la Région métropolitaine euro-péenne de « Sachsendreieck » (le triangle saxon) quiest l’une des sept aires métropolitaines del’Allemagne64. Cet ensemble est supposé pouvoir met-tre en synergie les compétences existant dans les trois

Le cas de Leipzig

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Etats de Thuringe, de Saxe et de Saxe Anhalt afin dedonner une visibilité nationale et internationale à l’en-semble et d’intéresser des investisseurs65 (figure 2.11).Amazon a établi là, depuis 2006, son centre d’expédi-tion le plus important d’Allemagne où ont été créés400 emplois dans un premier temps. DHL, qui va créer3 500 emplois et attirer 6 000 emplois indirects, vacontribuer à consolider la position européenne de laville comme pont reliant l’Est et l’Ouest. La décisionde DHL d’établir son centre européen à Leipzig ren-voie à la pertinence de la stratégie visant à faire decette ville une porte entre l’Est et l’Ouest de l’Europe.Bon nombre d’investisseurs louent la qualité des infra-structures de Leipzig qui jouit d’un réseau de cheminde fer relié aux principales lignes du pays, une liaisonexcellente avec les réseaux autoroutiers d’Allemagneet d’Europe et un aéroport autorisé à fonctionner24h/2466.

Classement économique des 50 plus grandes villes allemandes67

Leipzig est à la 41e place, loin derrière Dresde etaprès Magdebourg. Mais, si l’on sélectionne cer-tains des 117 critères utilisés pour ce classement,Leipzig est performante sur l’implantation d’entreprises nouvelles (1er rang), sur le niveaude l’investissement municipal (5e rang) et sur la qualité de l’accueil des activités économiques (6e rang).Les faiblesses de Leipzig sont principalement letaux de chômage, (49e rang avec 20% contre16% en moyenne allemande), la faible producti-vité, (49e rang également avec 42 489 €/ emploitemps-plein contre 58 101 pour l’Allemagne).

63 FEDER : Fond Européen pour le Développement Economique et Régional.64 Les autres sont : Berlin-Brandebourg, Hambourg, Munich, Rhin-Ruhr, Rhin-Main, Stuttgart65 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung [Hrsg.] (2006): Raumordnungsbericht 2005. Bonn: Selbstverlag des Bundesamtes für Bauwesen

und Raumordnung p. 188-189; Friedrich 2005, p. 26.66 Cieleback M. (2006): Marktbericht Leipzig, p. 12. http://www.eurohypo.com/media/pdf/newsletter_marktberichte_in_ordner_ehlisten_umzie-

hen_/Marktbericht_Leipzig_2006.pdf; Access: 02.05.07.67 Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und Wirtschaftswoche (2006): INSM-Städte-Ranking: Das Stärken-Schwächen-Profil Leipzig.

http://www.insm.de/Downloads/PDF_Dateinen/Stadtprofile_Staedteranking_2006/Leipzig.pdf; Access: 02.05.07.

Les collectivités municipales dansl’État Libre de Saxe, la ville de LeipzigAprès 1989, mais avant la réunification del’Allemagne, les droits des collectivités locales de laRDA, supprimés en 1952, avaient été redéfinis par le« Gesetz über die Selbstverwaltung der Gemeindenund Landkreise in der GDR » du 17 Mai 1989 (loi défi-nissant la gestion propre aux municipalités et aux dis-tricts de la RDA). Après la réunification en octobre1990, chacun des « neue Bundesländer» (les nou-veaux Länder), a obtenu le droit d’établir son propre« Gemeindeordnungen » (Règlement municipal) enremplacement des dispositions de 1989.Le Règlement municipal de l’Etat Libre de Saxe,appelé « Sächsische Gemeindeordnung SächsGmO »,a été adopté le 21 avril 1993 et a été légèrementmodifié ensuite en 2003, en 2005 et en 2006. CeRèglement suit le modèle de l’Allemagne du Sudappliqué en Baden-Württemberg et en Bavière. Selonce modèle, le Maire et les membres du Conseil muni-cipal sont élus au suffrage universel. Le Maire pourune durée de 7 ans et les conseillers pour 5 ans68. LeMaire est à la tête du Conseil municipal et de l’admi-nistration de la ville. Dans les villes de plus de 10 000habitants, des « Beigeordnete » (équivalents à la foisdes adjoints au Maire et des directeurs de services)doivent être désignés, d’un côté, ils ont un rôle dedirecteurs des services municipaux et d’un autre côté,ils sont les représentants des Maires. Ils sont choisispar le Conseil sur appel public et assurent leur tâcheen tant que fonctionnaires municipaux, de même quele Maire, pendant 7 ans69. Dans les villes de plus de400 000 habitants comme Leipzig, le nombre de cesadjoints est de 7 (figure 2.13).

L’organisation municipale

Aspects générauxLes municipalités allemandes ont deux types de com-pétences : celles qu’elles définissent elles-mêmescomme obligatoires ou facultatives selon les cas etcelles qui leur sont transférées par l’Etat fédéral.L’Article 28 du « Grundgesetz, GG » (Constitutionfédérale) définit ainsi les compétences et les tâchesmajeures des collectivités locales :- gestion du personnel : sélection et embauche ;- organisation : gestion de l’administration locale ;- planification : élaboration des plans locaux tel le

« Bebauungsplan », plan d’aménagement ou le«Flächennutzungsplan » plan d’occupation des sols ;

- finances : préparation et suivi du budget municipal ;- impôts et taxes : conception et gestion de la fiscalité

locale.Les missions et les compétences des municipalitéssont détaillées par le « Gemeindeordnung » (Codemunicipal) qui est adopté au niveau des « Länder »(Etats fédérés) (figure 2.12).Les champs d’intervention des municipalités sont lessuivants :- développement général des infrastructures : habitat,

routes, zones d’affaires, eau potable, ordures, éner-gie, ... ;

- services : transports publics, équipements culturels,de sports et de loisirs ;

- planification : développement urbain/rural, qualitédes espaces publics, soutien à la culture et à la com-munication ;

- missions générales : pompiers, police, état civil(bureau d’enregistrement), protection de l’environ-nement, ...

68 Code municipal saxon § 27.69 Ibid. § 55, 56.


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Le « Stadtrat », Conseil municipal de LeipzigSelon le « Sächsische Gemeindeordnung »70, le« Stadtrat » de Leipzig comprend 71 membres, dont70 conseillers et le Maire71. Les conseillers membres dedivers partis politiques s’organisent en divisions, dontchacune doit contenir au minimum 4 membres. Cetterègle rend parfois nécessaire la formation de coali-tions (figure 2.14). Le Maire actuel de Leipzig est M. Burkhard Jung (SPD),depuis le 26 Février 2006. Il est aussi à la tête de l’ad-ministration urbaine. La législation prévoit la sépara-tion entre les responsabilités du Conseil municipal entant que corps élu et celles de l’administration ; pourautant, les deux entités ne sont pas sans lien l’uneavec l’autre. Le Conseil municipal travaille aussi surdes questions administratives. L’administration muni-cipale a sept directions sectorielles elles-mêmes orga-nisées en bureaux thématiques (tableau 2.1.).

L’organisation administrative territoriale de LeipzigLeipzig est divisé en 10 « Stadtbezirke » (districts) eten 63 « Ortsteile » (sous-districts). Cette structure aété établie par le Conseil municipal, en 1992 (voir lacarte en fin de chapitre).A partir de 1996, les districts sont gérés par le« Stadtbezirksbeirat » (Conseil de district). LePrésident du Conseil est un fonctionnaire municipal

70 Ibid. §29.71 Ibid. § 36.

Le cas de Leipzig

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délégué par le Maire. Le Conseil de district comporte,en outre 11 membres délégués par les différents par-tis politiques selon le nombre de voix obtenues parchacun d’eux aux dernières élections. Les membresdélégués doivent habiter le district et être présentéspar un parti sans pour autant en être nécessairementmembre. En ce sens, bien qu’ils ne soient pas élus, ilssont néanmoins porteurs des choix politiquesmajeurs.Les conseillers des districts travaillent à titre bénévole.Les réunions du Conseil se tiennent au minimum4 fois par an, mais de préférence une fois par mois.Elles sont ouvertes au public et annoncées préalable-ment dans le bulletin municipal. Les Conseils ne sontpas habilités à prendre des décisions politiques(« Entscheidungsrecht ») mais ils ont le droit de débat-tre les décisions du Conseil municipal et de représen-ter la population et les intérêts du district devant leConseil municipal (« Anhörungsrecht »).Les Municipalités des 14 communes intégrées àLeipzig (« Ortschaft ») ont gardé leur instance élue,les « Ortschaftsrat », élus au suffrage universel pour 5 ans au moment des élections municipales. Le Président de l’« Ortschafstrat » est le « Ortsvor-steher » : un « petit-maire » travaillant à titre béné-vole. Le nombre des membres de l’« Ortchafstrat » estréglementé par le Gemeindeordnung (Règlementmunicipal) de Leipzig, en fonction de la taille duOrtschaft.

Noms des anciennes communes intégrées Nombre de représentants élus

Burghausen, Hartmannsdorf-Knautnaundorf, Miltitz, Plaußig, Rückmarsdorf et Seehausen 5

Holzhausen, Liebertwolkwitz, Lindenthal, Lützschena-Stahmeln et Mölkau 7

Böhlitz-Ehrenberg and Wiederitzsch 8

Engelsdorf 9

valeur ajoutée sont de loin les premiers apports financiers.Chaque niveau a une fiscalité propre : le Bund reçoitle produit des taxes fédérales, les Länder des taxesnationales et les deux entités ont une part de la taxeprofessionnelle perçue par les Municipalités qui reçoi-vent aussi la taxe foncière et des droits de certainsimpôts indirects (figures A, B et C en annexe).Deuxième phase : une distribution horizontale (hori-zontale Steuerverteilung) opère une régulation entreles 16 Länder. Par exemple, le produit de l’impôt sur le revenu estredistribué de manière à ce que chaque Etat reçoiveapproximativement un montant correspondant auxrevenus de ses habitants, que celui-ci soit acquis dansou en dehors de l’Etat.L’impôt sur les sociétés est collecté au niveau centralpuis redistribué selon la localisation des sociétés qui lepaient dans les différents Etats.Le produit de la TVA est en lui-même un outil de régu-lation fiscale : en effet, il est aux trois quarts répartientre les Etats en fonction de leur nombre d’habitantset un quart73 est redistribué aux Etats dont la recettefiscale est inférieure à la moyenne per capita de l’en-semble des Etats ; pour autant, cette opération necomble que partiellement le déficit fiscal des Etats lesplus pauvres.Troisième phase : une péréquation est opérée entreEtats riches et Etats pauvres par le « Länderfinan-zausgleich » ou égalisation financière.Le principe est celui d’un flux fiscal des cinq Etats les

Les tâches de l’ « Orschaftsrat » sont : - la gestion et le développement des équipements

publics utilisés exclusivement par les habitants del’« Ortschaft » (à l’exception des écoles qui appar-tiennent à la ville de Leipzig) ;

- l’entretien et l’amélioration des rues, des places et del’éclairage public sur le territoire du « Ortschaft » ;

- la maintenance des espaces verts ;- le soutien des clubs et associations locaux.Les « Ortschaft » ont donc gardé l’essentiel de leurautonomie dans tout ce qui ne concerne que leur ter-ritoire propre et leur population72.

Les finances locales, le budget municipal

Aspects généraux sur les financeslocales selon la Constitution allemandeLes Municipalités reçoivent une part du revenu de l’im-pôt collecté par le Bund et par les Länder, afin qu’ellespuissent remplir leurs missions statutaires. Ce revenuprovient d’une quarantaine de taxes différentes.La procédure de redistribution comprend trois phases.Première phase : une distribution verticale (vertikaleSteuerverteilung) qui répartit le revenu total entrel’Etat fédéral, l’ensemble des Etats fédérés et lesMunicipalités. L’impôt sur le revenu et la taxe sur la

72 http://www.leipzig.de/de/buerger/politik/stadtrat/oraete/index.shtml.73 Ces proportions peuvent varier, sachant que le maximum de la part redistribuée aux Etats les plus pauvres est de 25%.


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Impôt sur le revenu TVA Impôt sur les sociétés

Etat fédéral 42,5% 55% 50%

Länder 42,5% 43% 50%

Municipalités 15% 2% 0

Total 100% 100% 100%

plus riches (Bayern, Hesse, Bade Württemberg, Rhin-Nord Westphalie, Hambourg) vers les 11 autres Etats,dont 7 à l’Est et 4 à l’Ouest. Le niveau des flux estcensé permettre aux Etats d’accomplir leurs différen-tes missions sans remettre en cause leur autonomiedonc il n’est pas question qu’il promeuve une vérita-ble égalité de revenu entre les différents Etats.Un principe similaire (« kommunaler Finanzausgleich »)existe au sein de chaque Etat et selon sa réglementa-tion propre, pour opérer une certaine redistributionaux villes afin qu’elles puissent fonctionner.Les Etats les plus pauvres reçoivent des fonds supplé-mentaires de la part du Bund. (Bundesergän-zungszuweisung), par le Ministère des Finances(Bundesministerium der Finanzen s.a : 2)

Composition des budgets municipauxLes budgets municipaux ont deux parties : le fonction-nement et l’investissement (figure D. en annexe).Chaque partie a 9 postes : ■ administration générale,■ sécurité publique,■ écoles,■ arts, sciences, recherche,■ aide sociale,■ sports et loisirs,■ logements et transports,■ établissements publics et développement économique,■ espaces commerciaux, fonds spéciaux, foncier,■ financements généraux.Cependant, entre l’Est et l’Ouest, de grandes différen-ces demeurent dans la gestion budgétaire locale. Lerevenu fiscal est plus faible dans les Etats de l’Est oùles collectivités dépendent davantage des subventionsqu’à l’Ouest. Elles sont souvent dans une situationfinancière très tendue, notamment parce qu’elles ont

Le cas de Leipzig

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été obligées d’investir fortement dans de multiplesdomaines après 1989 pour s’adapter aux nouvellesnormes. Les transferts de la République fédérale etdes Etats, très importants jusqu’au milieu des années1990, n’ont pas suffi et les Municipalités ont dûcontracter des emprunts (figure 2.16).

Le budget municipal de Leipzig

Les ressourcesLeipzig reçoit des recettes fiscales par l’Etat de Saxequi transfère 28% de sa part des prélèvements com-muns au Bund et aux Etats, sous deux formes : d’unepart, une affectation générale qui est passée de 338millions d’euros en 2002 à 331 millions en 2006 et,d’autre part, une affectation destinée spécifiquementaux investissements, celle-ci a décru pendant la mêmepériode de 55,1 millions d’euros à 16,4. De plus,Leipzig a vu les transferts fédéraux diminuer entre2002 et 2005 (de 148,4 à 64,9 millions d’euros) dufait du système de cofinancement de projets par tiers :dans la mesure où les finances locales ne permettaientpas d’assurer le tiers du coût des projets, laMunicipalité ne reçoit pas les autres tiers.La ville a été placée depuis longtemps devant lanécessité d’emprunter pour assumer ses responsabili-tés municipales. Son endettement est passé de 75 mil-lions d’euros en 1992 à 860 millions en 2000 (soitenviron 1 754 euros par habitant) et à 900 millions en2005 (1 830 euros par habitant).Jusqu’en 2000, la situation a tellement empiré qu’unsystème de stabilisation a été mis au point, le« Haushaltssicherungskonzept », destiné à empêcherl’augmentation de l’endettement, voire à le réduire,sorte de mise sous tutelle des municipalités qui doivent limiter leurs dépenses aux engagementsfinanciers indispensables.

Mais l’incertitude demeure quant à la possibilité derester à ce niveau-là cette année et ensuite, toutdépendra d’une part, de la capacité à comprimer lesdépenses dans le cadre des mesures de sécurisationdu budget et, d’autre part, du niveau des transfertsde l’Etat, du Bund et de l’Europe. Leipzig plaide, d’ailleurs, pour une réforme du régime de la politiquedes dotations.

Les dépensesLes graphiques 2.17 et 2.18 illustrent l’évolution desbudgets de fonctionnement et d’investissement deLeipzig de 2001 à 2005.Le budget de fonctionnement est caractérisé par uneaugmentation importante des dépenses sociales, liéesnotamment à l’accroissement du chômage.Le budget d’investissement donne à voir le poids duposte « financement général » : c’est dire que lesdeux tiers du budget sont absorbés par les rembour-sements d’emprunts, l’équilibrage du budget d’inves-tissement et le soutien au fonctionnement. Parmi lesautres dépenses, celles qui ont le moins souffert decoupes sont celles dédiées à la construction et autransport, domaines jugés prioritaires. Ainsi, en 2006, laville a donné la priorité des investissements, aux aména-gements et équipements destinés à l’accueil des jeuxolympiques de 201274, aux écoles et jardins d’enfants etau renouvellement urbain. Viennent ensuite tous lesautres investissements, mais la faiblesse des disponibili-tés financières municipales écarte la possibilité d’allerau-delà de ce qui est classé en priorité des priorités.Les investissements effectivement inscrits au budget2006 de la ville sont retracés dans le tableau ci-contre.L’ensemble se monte à 100 millions d’euros environ,la Municipalité tenant à ne pas réduire ces postes.

74 Ces investissements en complexes sportifs, voies de circulation et un pont restent d’intérêt majeur bien que la candidature de Leipzig n’ait pas étéretenue.


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Dépenses budgétaires 2006Postes Montant en millions

d’euros

Amélioration d’infrastructures sportives, routières et des espaces publics 43,8

Routes et ponts 9

Travaux dans l’aéroport 3,3

Tunnel 1,4

Equipements culturels 9,6

Ecoles et jardins d’enfants 10,8

Renouvellement urbain 12,3

dont : - contribution aux programmes URBAN et FEDER 4,2

- renouvellement urbain et réhabilitation 1,5

- programme « Ville intégrée » 1,7

- traitement du cœur de ville 1,1

Provisions pour catastrophes 7

dont : - équipement de la brigade de pompiers 4

Complexes sportifs 5

Niveau d’endettement municipal par habitantAnnée Leipzig Municipalités (> 20 000 habitants)

Allemagne de l’Ouest Allemagne de l’Est

En euros / habitant

1992 ~ 150 - -

1995 ~ 957 ~ 833 ~ 744

2000 ~ 1 754 ~ 1 226 ~ 1 017

2003 ~ 1 837 ~ 1 207 ~ 1 077

2005 ~ 1 800 - -

Vue d’ensemble et perspectivesLeipzig, comme d’autres villes de l’Est de l’Allemagne, afait de gros investissements dans les années 1990 afinde s’ajuster au nouveau cadre économique et social. Laville a, certes, reçu des financements importants maiselle se trouve néanmoins de plus en plus en difficulté.Le budget municipal, tel qu’il se présente, affiche unéquilibre entre recettes et dépenses. Mais, en réalité,une partie des sommes inscrites en dépenses ne peutêtre dépensée du fait du dispositif de mise en sécuritédu budget qui oblige à une restriction assez drastiquedes engagements financiers.La situation ne paraît pas devoir s’améliorer, dans lamesure où les nouveaux Länder vont recevoir moinsde subsides, ce qui se répercutera sur les communes.Il resterait donc à la Municipalité à trouver des moyensd’accroître ses ressources non dérivées des allocationsde l’Etat et du Bund. D’ores et déjà, les recettes éma-nant de la taxe professionnelle ont eu tendance àaugmenter au cours des cinq dernières années, signedu succès de la politique économique de la ville. Or,les recettes fiscales doivent être employées en premierlieu pour financer des dépenses telles que l’aidesociale dont les besoins augmentent, ce qui éloigneles perspectives d’équilibre (figure 2.19).

En synthèseLeipzig jouit d’une bonne position géographique pourles échanges Est-Ouest en Europe. Cette positionalliée au climat et à la richesse du sol et du sous-sol acontribué à un développement florissant fondé tantsur l’agriculture que sur les mines et, dès le XVIIIe siè-cle, sur l’industrie lourde et l’imprimerie, toutes activi-tés valorisées par la célèbre foire de Leipzig.

Le cas de Leipzig

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La morphologie urbaine a été façonnée par l’ensem-ble de ces activités, par les mouvements de popula-tion auxquels elles ont donné lieu et par les systèmespolitiques qui se sont succédés. La période récente,depuis le milieu du XXe siècle, a été marquée par plu-sieurs bouleversements. Tout d’abord, la deuxièmeguerre mondiale qui a détruit plus de la moitié de laville, laissant néanmoins debout son patrimoine bâtihistorique, médiéval et wilhelminien. Ensuite, lapériode socialiste de la RDA qui a totalement négligéle tissu urbain ancien et a procédé à la construction degrands ensembles périphériques donnés pour modè-les de l’habitat socialiste. La réunification a donné lieuà un changement radical de conception de l’habitat etde l’urbanisme de la part des autorités, mais égale-ment à un impact des stratégies individuelles tellesque le désir d’accéder à la propriété d’une maisonindividuelle.La démographie est une question préoccupante pourLeipzig comme pour toute l’Allemagne orientale et,dans une moindre mesure, pour l’ensemble del’Allemagne. Le déclin démographique est une réalitédepuis les années 1950 mais il s’est accentué avec lafin du socialisme d’Etat sous l’effet d’un triple phéno-mène de décroissance du taux de natalité, de migra-tions vers l’Ouest du pays et d’exode urbain vers lapériphérie qui a fait perdre près de 100 000 habitantsà la ville en 9 ans, de 1989 à 1998. Si le fond a étéatteint à la fin des années 1990, la tendance ne s’estpas franchement inversée depuis, mais le nombred’habitants recensés a augmenté en partie à caused’un artifice qui est l’incorporation de communespériphériques dans Leipzig. On note, toutefois, unecertaine stabilisation qui place Leipzig en meilleureposition que d’autres villes de l’Est de l’Allemagne.Sur le plan économique, à l’effondrement du systèmesocialiste a correspondu celui de l’appareil de produc-

Tableaux et figurestion, accompagné d’une hémorragie de près des troisquarts de la main-d’œuvre. Avec la disparition de l’in-dustrie et la régression des services, le chômage,inconnu auparavant, a pris des proportions importan-tes. Mais la collectivité locale a réagi activement et afait en sorte d’attirer des entreprises créatrices d’em-plois et de nature à redonner un certain prestige à laville. La stratégie économique de Leipzig vise le ter-tiaire de pointe (TIC, biotechnologie, santé, sciences,énergie, environnement), l’industrie automobile, lesservices aux entreprises mais aussi le renforcement dutissu des PME et la sous-traitance. Les fonds structu-rels européens (objectif 1) ont aidé cette stratégie àobtenir des résultats. Leipzig reste ainsi un centre éco-nomique important dans l’Etat de Saxe, au sein de larégion métropolitaine dite du triangle saxon, avec lesvilles de Chemnitz, Dresde, Halle et Zwickau.Du point de vue de l’administration et de la politiquelocale, le Règlement municipal de l’Etat libre de Saxeprescrit l’élection du Maire au suffrage universel, pour7ans. Les 70 Conseillers municipaux sont élus pour 5ans. Le Maire de Leipzig a sept adjoints qui sont enmême temps à la tête des directions sectorielles de laville.La ville est divisée en 10 districts et en 63 sous-dis-tricts. Les 14 communes intégrées à Leipzig dans lesannées 1990 ont conservé leurs instances élues maiscelles-ci sont placées sous l’autorité du Maire deLeipzig. Les finances locales sont un objet de préoccu-pation, en ce sens que les ressources se sont considé-rablement amenuisées et que la ville est obligée defaire des choix délicats. Dans ce contexte, le renouvel-lement urbain reste une priorité de premier ordre dansla hiérarchie des investissements municipaux.


50

Fig. 2.1. : Einbindung Leipzigs in das nationales Netz hochrangiger VerkehrssystemeIntégration de Leipzig dans le réseau national des systèmes de transport principaux(Quelle / Source : BBR 2005 : 129)

1 000 000 und mehr / et plus

500 000 - < 1 000 000

350 000 - < 500 000

200 000 - < 350 000

100 000 - < 200 000

- < 100 000

Internationaler VerkehrsflughafenAéroport international

BundesautobahnAutoroute

Strecke im Schienenpersonenfernverkehrder DB AGGrande ligne de transport de voyageurpar rail

BundeswasserstraßeGrande voie navigable

OberzentrumCentre régional

Regionales BevölkerungspotentialPotentiel de population régionale

Erreichte Bevölkerung im Umkreis mit Radius100 km, distanzgewichtet (unter Einbeziehungder europäischen Nachbarstaaten) / Population accessible dans un rayon de 100 km (considérant les pays voisins européens)

Le cas de Leipzig

51

Fig. 2.5. : Leipzig im Jahr 1950 - Obwohl Leipzig selbst im Stadtzentrum ver-gleichsweise geringe Kriegsschäden in der baulichen Struktur zu ver-zeichnen hatte, waren einige Quartiere zu einem hohen maße vonZerstörungen betroffen. Diese Bereiche mit Zerstörungen von mehrals 50% des Gebäudebestands sind In der Darstellung weiß gelassen.Leipzig en 1950 - Destruction du tissu urbain due à la guerre moindre que celle d’autres villes : la structure de la ville et le centretiennent encore ; mais certains îlots, très atteints, ont vu plus de la moitié de leur bâti détruit ; ils n’apparaissent pas sur la carte.(Quelle / Source : www.leipzig.de/de/buerger/statentw/planwerk/kar-ten/historie/index.shtml)

Fig. 2.2. : Leipzig im Jahr 1860 - erste Vororte entstehen um das historischeStadtzentrum herum, die Siedlungsstruktur ist gepprägt von vorrangig kleinen Ortschaften mit ländlichem CharakterLeipzig en 1860 - les premières banlieues apparaissent autour ducentre historique sous forme de petits noyaux dans les zones ruralesenvironnantes(Quelle / Source : www.leipzig.de/de/buerger/statentw/planwerk/kar-ten/historie/index.shtml)

Fig. 2.3. : Leipzig im Jahr 1890 - ein Ring in gründerzeitlicher Bebauung ist umdas historische Stadtzentrum entstanden und ehemalige Dörfer sindstädtisch überformt.Plagwitz wie auch Lindenau beginnen sich als Industriestandorte zuentwickeln.Leipzig en 1890 - Un anneau de quartiers de style architectural wil-helminien s’est développé autour du centre ancien tandis que d’an-ciens villages se sont urbanisés.Plagwitz et Lindernau sont les nouveaux sites industriels de la ville.(Quelle / Source : www.leipzig.de/de/buerger/statentw/planwerk/kar-ten/historie/index.shtml)

Fig. 2.4. : Leipzig im Jahr 1940 - Die Stadt ist hinsichtlich der Einwohner alsauch mit Blick auf die räumliche Ausdehnung erheblich gewachsen.Leipzig en 1940 - Croissance démographique et extension urbaine.(Quelle / Source : www.leipzig.de/de/buerger/statentw/planwerk/kar-ten/historie/index.shtml)


52

Fig. 2.6. : Leipzig im Jahr 1989 - Während der DDR-Zeit sind in großem Maßstab Plattenbausiedlungen insbesondere an den Stadträndernentstanden.Leipzig en 1989 - Construction de grands ensembles, notamment enpériphérie, du temps de la RDA.(Quelle / Source : www.leipzig.de/de/buerger/statentw/planwerk/kar-ten/historie/index.shtml)

Fig. 2.7. : Bevölkerungsentwicklung 1989 - 2005Evolution de la population 1989 - 2005(Quelle / Source : Stadt Leipzig 2006 : www.leipzig.de/int/en/stadt_leipzig/stadtentw/wohnen/)

1989400.000

420.000

440.000

460.000

480.000

500.000

520.000

540.000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Le cas de Leipzig

53

Fig. 2.8. : Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung 2001 - 2005Evolution démographique selon le solde naturel et migratoire 2001 - 2005(Eigene Tabelle nach Daten von / Tableau original d’après les données : Stadt Leipzig n.d.)

-30.000-25.000-20.000-15.000-10.000

-5.0000

5.00010.00015.00020.00025.00030.000

2001 2002 2003 2004 2005

Einw

ohne

rzah

l / p

opul

atio

n

WegzugEmigration

ZuzugImigration

SterbefälleDécès

GeburtenNaissances

Fig. 2.9. : Entwicklung der Altersstruktur 1990 - 2020Evolution démographique par tranche d’âge(Daten nach Daten von / données d’après : Weigel & Heinig 2007 : 41)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1990

1995

2000

2005

pron

ostic

2020

65 +

40 - 64

25 - 39

15 - 24

0 - 14


54

Einxhoner im Einzugsgebiet der StadtLeipzigPopulation de l’agglomération de Leipzig

1,5 Mio. Einwohner / habitants

6,8 Mio. Einwohner / habitants

28,6 Mio. Einwohner / habitantsVille avec une population de 100 000 - 1 000 000 personnesStädte mit über 100.000 bis1.000.000 EinwohnerStädte mit über1.000.000 EinwohnerVille avec une population de plus de 1 000 000 personnes

100 km

Fig. 2.10. : Einxhoner im Einzugsgebiet der Stadt Leipzig / Population de l’agglomération de LeipzigStädte mit über 100.000 bis 1.000.000 Einwohner / Ville avec une population de 100 000 - 1 000 000 personnesStädte mit über 1.000.000 Einwohner / Ville avec une population de plus de 1 000 000 personnes

Metropolregionen in Deutschland

Metropolregionen 100 kmRégions métropolitaines 100 km



Fig. 2.11. : Metropolregionen in Deutschland / Régions métropolitaines allemandes(Quelle / Source : Schmidt 2005 : 11)

Le cas de Leipzig

55

Fig. 2.12. : Aufgabenbereiche der Gemeinden Les compétences municipales(Quelle / Source : Gisevuis 1997 : 33)

PflichaufgabenTâches obligatoires

Staatliche AuftragsangenheitenTâches déléguées par le « Bund »

Freiwillige AufgabenTâches volontaires

Eigener WirkungskreisTâches propres

Übertragener WirkungskreisTâches déléguées

SelbsterwaltungspflichtaufbagenResponsabilités ordinaires d’une municipalité

Pflichtaufbagen zur Erfüllung nach WeisungResponsabilités ordinaires déléguées

Rechtsaufsicht / Contrôle légal

Equipement de loisir (pour enfants ou personnesâgées), de culture (théatres, opéra, musées), de sports

(piscines etc.)

Rechts- und Fachaufsicht / Contrôle légal et thématique

Protection civile, organisation du scrutin lors des électionsnationales etc.

Rechtsaufsicht / Contrôle légal

Urbanisme réglementaire, aide sociale, assistance sociale pour les jeunes, éducation

et formation (écoles), assainissement, approvisionnement en énergie, protection

de l’environnement, finances

Rechts- und Fachaufsicht / Contrôle légal et thématique

Pompiers, gestion des catastrophes, maintien de l’ordrepublic, allocations de logements, etc.

Fig. 2.13. : Aufgabenbereiche der Gemeinden im Sinne der KommunalverfassungOrganisation des collectivités locales en Saxe(Quelle / Source : Gisevuis 1997 : 40)

(Ober)-Bürgermeister als Vorsitzender des Gemein-derates und Leiter der Verwaltung

Le maire (ou maire adjoint) préside le Conseil municipal et dirige l’administration

Ausschüsse

Délégationsleitetdirige

leitetdirige

kontrolliertcontrôle

bestelltdésigne

wählenélisent

wählenélisent

BürgerCitoyens

Verwaltung

Administration

(Siehe / voir Tab. 2.1)

Beigeordnete(in Städten mit > 10.000 Einw.)

Adjoint au maire (ville de plus de 10.000 habitants)

GemeinderatConseil

municipal

besetzconstitue


56

Fig. 2.14. : Zusammensetzung des Stadtrats Leipzig (nach den Wahlen vom 13.06.2004)Composition du Conseil Municipal de Leipzig (élection du 13.06.2004)(Quelle / Source : www.leipzig.de/de/buerger/polotik/statrat)

7 5

1919

20

CDU

SPD

Die Linke /PDS

Bündnis 90/ Die Grünen

FDP / Bürgerfraktion

CDU Christlich Demokratische Union(Union chrétienne-démocrate d’Allemagne)

SPD Sozialdemokratische Partei Deutschlands(Parti social-démocrate d’Allemagne)

DIE LINKE.PDS Die Linkspartei. Partei des Demokratischen Sozialismus(Parti de gauche : Parti du socialisme-démocrate)

Bündnis 90 / Die Grünen(Alliance 90 / les Verts - écologistes)

FDP / Bürerfraktion(Parti démocratique libre - libéraux)

MaireM. B. JUNG

Secrétariat

Département IAdministrationGénérale

Bureau PrincipalArchives Municipales

Bureau du PersonnelMédecine du travailService Techniquede Sécurité

Bureau électoral etdes Statistiques

Rapporteur sur l’égalité entre hommes et femmes

Rapporteur sur les questions concernant les étrangers

Bureau des AffairesJuridiques

Bureau d’enregistrement

Département IIFinance

Finances locales

Trésor municipal

Fiscalité locale

Solutions aux questions nonrésolues concernant le statut de propriété

Département IIIEnvironnement,Sécurité, Sports

Bureau des affairespubliques

Bureau de la protection environnementale

Chef des pompiers

Bureau des Sports etdes bains publics

Bureau des affairesvétérinaires et ducontrôle alimentaire

Bureau des espacesverts

Entreprises de la Villede Leipzig :Propiété PubliquePropriété Funèbre

Département VJeunesse, AffairesSociales, Santé et Ecoles

Bureau de l’administration des écoles

Bureau d’assistancesociale

Assistance sociale de la jeunesse

Bureau de la santéPublique

Déléguée pour les personnes âgées et handicapées

Entreprises de la villede Leipzig :Hôpital municipalSt. Georg. Leipzig association municipaled’assistance aux handicapésAssociation d’assistance auxenfants et à la jeunesse

Département VIDéveloppement urbainet construction

Bureau de l’aménagement urbain

Bureau du systèmed’informationgéographique et de la restructurationspatiale

Bureau de la réglementation de la construction etde la préservation debâtiments historiqueset classés

Bureau du renouvellementurbain et de l’appui à la construction

Bureau de l’ingénieriestruturelle

Bureau de l’ingénieriecivile

Bureau de la planification du transport

Audit Office

Bureau « Coupe du Monde »

Département VIIEconomie et emploi

Service de l’immobilierd’entreprise

Bureau du développement économique

Entreprises municipales :entreprise Engelsdorf

Département IVCulture

Bureau des affaires culturelles

Musée des arts appliqués

Musée d’histoire naturelle

Musée d’histoireurbaine

Chœur de l’Eglise Saint-Thomas

Centre d’éducationpour adultes

Musées des Beaux Arts

Bibliothèque Municipale

Bureau des marchésouverts

Entreprises de la villede Leipzig :Opéra de LeipzigGewandhausLeipzigSchauspielLeipzigTheater der JungenWeltEcole de Musique « Johann SebastienBach »

Porfolio du Maire et du Conseil Municipal

Le cas de Leipzig

57

Fig. 2.15. : Die administrative Gliederung der Stadt Leipzig in 10 Stadtbezirke und 63 Ortsteile inklusive der 14 eingemeindeten OrtschaftenL’organisation administrative territoriale des 10 districts (Stadtbezirke) et 63 sous-sistrict (Ortsteile) de Leipzig, comprenant les 14 communes rattachéesà Leipzig(Quelle / Source : eigene Bearbeitung basierend auf/ Tableau original, données d’après : Stadt Leipzig 2007: o.S./Fischer 2005:17)

Stadtbezirk District Mitte0 Zentrum1 Zentrum-Ost2 Zentrum-Südost3 Zentrum-Süd4 Zentrum-West5 Zentrum-Nordwest6 Zentrum-Nord

Stadtbezirk District Nordost10 Schönefeld-Abtnaundorf11 Schönefeld-Ost12 Mockau-Süd13 Mockau-Nord14 Thekla15 Plaußig-Poritz

Stadtbezirk District Ost20 Neustadt-Neuschönefeld21 Volkmarsdorf22 Anger-Crottendorf23 Sellerhausen-Stünz24 Paunsdorf25 Heiterblick26 Mölkau27 Engelsdorf28 Baalsdorf29 Althen-Kleipösna

Stadtbezirk District Südost30 Reudnirtz-Thonberg31 Stötteritz32 Probstheida33 Meusdorf34 Liebertwolkwitz35 Holzhausen

Stadtbezirk District Süd40 Südvorstadt41 Connewitz42 marienbrunn43 Lößnig44 Dölitz-Dösen

Stadtbezirk District Südwest50 Schleußig51 Plagwitz52 Kleinzschocher53 Großzschocher54 Knauthain-Hartmansdorf55 Rehbach-Knautnauendorf

Stadtbezirk District West60 Schönau61 Grünau-Ost62 Grünau-Mitte63 Grünau-Siedlung64 Lausen-Grünau65 Grünau-Nord66 Miltitz

Stadtbezirk District Alt-West70 Lindenau71 Altlindenau72 Neulindenau73 Leutzsch74 Böhlitz-Ehrenberg75 Burghausen/ Rückmarsdorf

Stadtbezirk District Nordwest80 Möckern81 Wahren82 Lützschen-Stahmein83 Lindenthal

die 14 eingemeindeten Ortschaftenles 14 communes rattachées à Leipzig

Stadtbezirk District Nord90 Gohlis-Süd91 Gohlis-Mitte92 Gohlis-Nord93 Eutritzsch94 Seehausen95 Wiederitzsch


58

Fig.2.16. : Durchschnittliche Pro-Kopf Einnahmen der Kommunen (über 20.000 Einwohner) nach EinkommensartRevenu moyen par tête des municipalités (de plus de 2 000 habitants) par type de revenu(Quelle / Source : eigene Grafik nach / Tableau original d’après : Deutscher Städtetag (1996/2004): 366, 400 / 462, 506)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1995 2003 1995 2003*

andereAutre

GebührenDroits

Zuweisungen für InvestitionenAffectations aux investissements

Zahlungen vom Bund, LandAffectations des niveaux fédéral et de l’Etat

SteuemTaxesAllemagne de l’Ouest Allemagne de l’Est

€ / habitant

Fig.2.16. : Durchschnittliche Pro-Kopf Einnahmen der Kommunen (über 20.000 Einwohner) nach EinkommensartRevenu moyen par tête des municipalités (de plus de 2 000 habitants) par type de revenu(Quelle / Source : eigene Grafik nach / Tableau original d’après : Deutscher Städtetag (1996/2004): 366, 400 / 462, 506)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1995 2003 1995 2003*

andereAutre

GebührenDroits

Zuweisungen für InvestitionenAffectations aux investissements

Zahlungen vom Bund, LandAffectations des niveaux fédéral et de l’Etat

SteuemTaxesAllemagne de l’Ouest Allemagne de l’Est

€ / habitant

Le cas de Leipzig

59

VerwaltungshaushaltBudget de fonctionnement

Ausgaben (Mio. €)Dépenses (million €)

JahrAnnée

2001 876,1

2002 971,9

2003 914,9

2004 915,3

2005 982,4

Fig.2.17. : Verwaltungshaushalt der Stadt Leipzig 2001-2005 - Ausgaben nach EinzelplänenEvolution du budget de fonctionnement de Leipzig 2001-2005 - dépenses par postes(Quelle / Source : Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2006): Statitisches Jahrbuch. S. 208)

0100200300400500600700800900

1 000

2001 2002 2003 2004 2005

andereautres

Wissenschaft, Forschung, KulturpflegeArts, sciences et recherche

Allgemeine VerwaltungAdministration générale

Allgemeine FinanzwirtschaftFinances générales

Soziale SicherungAide Sociale


Ausgaben (Mio. €)Dépenses (million €)

JahrAnnée

2001 420,6

2002 393,7

2003 365,9

2004 267,8

2005 349,8

Fig.2.18. : Vermögenshaushalt der Stadt Leipzig 2001-2005 - Ausgaben nach EinzelplänenEvolution du budget d’investissement de Leipzig 2001-2005 - dépenses par postes(Quelle / Source : Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2006): Statitisches Jahrbuch. S. 210)

0

200

400

600

800

1 000

2001 2002 2003 2004 2005

andereautres

Öffentl. Einrichtungen, Wirtschafts-förderungEtablissements publics et développement économique

Wissenschaft, Forschung, KulturpflegeArts, Sciences et recherche

Bau- und Wohnungswesen, VerkehrConstruction, logement et transport

Allgemeine FinanzwirtschaftFinancement général


60

Fig.2.19. : Steuereinnahmen Leipzig 2001 bis 2006 Ressources fiscales de Leipzig 2001-2006(Quelle / Source : Stadt Leipzig 2006, Haushaltsplan 2006. Band 1. Das kommunale Haushaltsrecht.S.23; Amt für Statistik und Wahlen (2006): Statistisches Jahrbuch. S. 211)

0

50

100

150

200

250

350

300

2001 2002 2003 2004 2005 Plan2006

andereautres

GA* UmsatzsteuerPart de la TVA

GA* EinkommensteuerPart de l’impôt sur le revenu

GewerbesteuerTaxe professionnelle

GrundsteuerTaxe foncière

Après la réunification, le développement de Leipzig,comme celui de presque toutes les villes de l’ex-RDA,a été caractérisé par le déclin rapide de l’économie et par une perte considérable de population.Aujourd’hui, des traces peuvent en être observéespartout dans la ville : vacance d’innombrables loge-ments, présence de vastes zones urbaines abandon-nées. Tandis que certains quartiers se sont vus entiè-rement exclus du développement urbain, des maisonsindividuelles et de nouveaux centres commerciauxsont apparus en masse dans les zones périurbaines.Les premières années de la transition politique ont étécaractérisées par la pénurie de logements et par laforte dégradation du parc existant. Les politiquesurbaines ont d’abord cherché à restituer des condi-tions de logements acceptables. Les effets négatifs dudéclin économique et de la perte de population ainsique la nécessité de réponses adéquates n’ont pas étépris d’emblée en considération pendant cette période.Dans ce contexte, la politique de renouvellementurbain à Leipzig a connu deux phases. La première phase s’est déroulée de la réunificationjusqu’au milieu des années 1990. Le défi principalpour le renouvellement urbain, dans cette phase, était

l’héritage d’un parc de logements dégradé et ledépeuplement massif. La réponse apportée à ces pro-blèmes a été de soutenir la rénovation des bâtimentsafin de les rendre habitables à nouveau. Le souhaitgénéral de maintenir et de préserver le parc de loge-ments anciens s’est exprimé par un millier d’habitantsen 1990, dans le cadre de la « Volksbaukonferenz »(Conférence populaire de reconstruction)75.A partir de la deuxième moitié des années 1990, lapolitique urbaine a dû faire face à un nouveau défi deplus en plus accentué : celui de la vacance de loge-ments qui résultait, en partie, de la politique menéeprécédemment. La stratégie du développementurbain a changé en 2000 et, avec elle, la politique derenouvellement urbain. Depuis, l’enjeu central est derendre attractifs les quartiers en y améliorant lesconditions de vie par des actions sur l’environnementurbain. Cette politique supposait la mise en placed’une stratégie complexe, dont le but était d’adapter,de manière durable, les structures urbaines aux chan-gements démographiques et économiques. Le défimajeur du développement urbain est la coexistencede quartiers en déclin et de quartiers en plein essor76.Cette nouvelle conception du développement urbain

Le cas de Leipzig

Le renouvellementurbain et les enjeux du logement à Leipzig

75 Leipziger Volkszeitung (1990): Volksbaukonferenz: Rettet Stadtregion! Mehr Baukapazität!, 08.01.1990.76 Weigel, O. & Heinig, S. (2007): Entwicklungsstrategien ostdeutscher Großstädte – Beispiel Leipzig. In: Geographische Rundschau 59, 2, p. 42.

61

ments ne s’est point concentrée sur certains quartiersmais s’est étendue sur l’ensemble de la ville. La politi-que urbaine de la RDA a favorisé la construction debâtiments neufs, en particulier, sous forme de grandsensembles en préfabrication industrielle. Les bâti-ments datant d’avant la deuxième guerre mondialen’ont pas été entretenus pendant les 40 ans durégime socialiste (comme dans toutes les villes du blocsoviétique). Or, une grande partie de ces bâtiments,ceux construits au XIXe siècle, aurait déjà dû être réha-bilitée dès les années 1930. Au lieu de rénovation oude réhabilitation, la RDA entendait démolir le parc delogements anciens et le remplacer par de la construc-tion industrialisée, ce qui n’a été que partiellementréalisé et stoppé du fait de la transition politique.En RDA, comme dans beaucoup de pays d’Europe del’Est et de l’Ouest, les grands ensembles avaient étéconçus pour assurer des conditions de vie plus confor-tables que celles offertes dans les logements anciens.Néanmoins, en RDA, la construction de plusieursgrands ensembles n’était pas achevée lors de la transition politique et économique en 1989. Dansbeaucoup de cas, les équipements et services n’ontpas été réalisés et les cités construites n’ont ainsijamais pu correspondre aux standards envisagés.La qualité de la construction des bâtiments préfabri-qués s’étant détériorée au fil des années précédant1989, beaucoup de logements nécessitaient prématu-rément de la réhabilitation. Une fois la liberté de choisir son logement et son lieu d’habitation réintro-duite en 1990, les familles plus aisées ont préféréquitter les cités et construire leurs propres maisons enpériphérie de la ville. Cette tendance a été stimuléenon seulement par l’allocation de subventions pourles nouvelles constructions, mais aussi par l’apparitionde nouvelles zones commerciales dans les périphériesy facilitant davantage l’accès aux services par rapport

prévoit la démolition d’une partie des logements exis-tants, projet courageux alors que la démolition estconnotée négativement, étant donné qu’elle rappelleles politiques du logement de la RDA, même si les raisons et les formes des démolitions sont complète-ment différentes dans les deux périodes. A partir desannées 2000, la municipalité a introduit de multiplesoutils et méthodes, en grande partie basés sur la par-ticipation publique, dans la perspective d’une meil-leure acceptation des actions qu’elle engage et afind’assurer des résultats durables à ces actions.

Les enjeux du développementurbain à Leipzig

L’insalubrité des logements, résultat des politiques urbaines des périodes précédentes et du départ de la population dans les années 1990En 1990, le parc de logements de Leipzig comptait257 000 logements77. Trois logements sur quatre, soit196 000 au total, avaient besoin d’une réhabilitationprofonde, 25 000 logements étaient inhabitables etdonc vacants et 35 000 étaient en-dessous des nor-mes d’habitabilité78. La majorité des appartements àréhabiliter se trouvait dans des bâtiments construitsfin XIXe début XXe, dans la période du « Gründerzeit »(la période « wilhelminienne »). Ces bâtiments histo-riques constituent 35% du parc total des logementsde Leipzig (figure 3.1).Contrairement à ce qui s’est passé en Allemagne del’Ouest, en ex-RDA, la dégradation du parc de loge-

77 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2000)/ (2003): Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung. Beiträge zurStadtentwicklung 30. Fortschreibung 2003. Leipzig, p. 21.

78 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2005a): Stadterneuerung und Stadtumbau in Leipzig gestern – heute – morgen. Beiträge zurStadtentwicklung 43. Leipzig pp. 5, 7.


62

au centre-ville. Ainsi, est apparue une différenciation,parfois vécue comme une ségrégation entre les accé-dants à l’habitat individuel périphérique et ceux quisont restés dans les grands ensembles : les plus âgésse sentant « chez eux » dans les cités, ainsi que lesmoins aisés n’ayant pas les moyens de partir.L’état du parc de logements au moment de la sortiede la RDA était donc fort inquiétant, la pénurie delogements s’est vue doublée par le problème de lavacance dans le parc wilhelminien qui en souffraitdéjà avant 1989. Suite à la chute du mur de Berlin, lavacance s’est étendue à l’ensemble du tissu urbain, auparc wilhelminien tout comme aux grands ensembles.Dès le début des années 1990, la vacance des grandsensembles est devenue plus visible et a fait l’objet dedavantage de débats que celle du parc plus ancien cequi ne signifie pas, bien évidemment que la situationdu parc wilhelminien fût moins problématique.Malgré la nécessité du renouvellement à la fois duparc de logements anciens et du parc de logementspréfabriqués « neufs », le démarrage des travaux s’estfait attendre, du fait notamment :- de la lenteur du processus de la restitution qui faisait

que les bâtiments dont le statut de propriété n’était pasréglé, ne pouvaient pas faire l’objet de réhabilitation ;

- des conditions financières modestes des nouveauxpropriétaires ;

- de l’attraction de la population plus aisée vers lespériphéries où la construction des maisons individuel-les a été encouragée par les politiques publiques, parl’amélioration générale des infrastructures et par lacroissance de la mobilité résidentielle des habitants.

Au début des années 1990, dans toute l’Allemagne,les politiques fédérales ont favorisé la construction demaisons individuelles, non seulement par les exemp-tions d’impôts mais aussi par des subventions spécifiques Ces incitations ont eu un effet certain sur

79 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2004): Bericht zur Stadtentwicklung Leipzig 2004. Beiträge zur Stadtentwicklung 42. Leipzig, p. 26.

80 La croissance en nombre absolu du nombre des logements entre 1990 et 2000 s’explique par l’intégration des communes périphériques au territoire administratif de Leipzig.

81 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2001): Monitoringbericht 2001. Kleinräumiges Monitoring des Stadtumbaus in Leipzig. Leipzig, p. 5.

Le cas de Leipzig

63

la construction individuelle dans l’ensemble du pays.Si, dans le cas de Leipzig et dans d’autres villes de l’ex-RDA, ce développement s’est manifesté par unepériurbanisation accélérée, cela est dû aux spécificitésdu développement post-socialiste de ces villes et nonpas à l’intention de l’Etat fédéral de soutenir le déve-loppement des banlieues au détriment des centres-villes.En 1998, 34% du parc « wilhelminien » étaientencore dégradés. En 2000, cette proportion a dimi-nué à 26%79, mais aujourd’hui encore, 24% de ceparc sont à réhabiliter. Entre 1998 et 2007, la populationde ces logements a augmenté de 40 000 personnes.

La vacance : ses causes et ses effetsUn phénomène dramatique après la réunification futla croissance rapide du nombre de logements vacants.De 10% du total du parc en 1990, leur proportion aatteint les 20% en 2000. 60 000 logements sur untotal de 300 000 étaient donc inoccupés au tournantdu millénaire80. Cette croissance s’explique, en parti-culier, par la perte considérable de population aucours des années 1990 dont les causes ont été évo-quées précédemment.La vacance a touché tous les quartiers de Leipzig, fût-ce à des degrés divers (figure 3.2). Ceux qui en ont leplus souffert sont les immeubles de la période wilhel-minienne et, à partir de la moitié des années 1990, lesgrands ensembles construits du temps de la RDA81. Leproblème ne s’est pas limité aux logements dégradésmais a également atteint le parc rénové. Le déclin démographique et la vacance qui en arésulté, ont eu des effets contrastés, non seulementsur le marché du logement mais sur la structureurbaine même. En voici quelques-uns :- la possibilité de choisir son logement est entrée dans

les faits ;- la mobilité résidentielle de la population a augmenté

Le renouvellementurbain comme réponseaux enjeuxLe renouvellement urbain s’est imposé à la fin desannées 1990 comme la réponse adéquate aux enjeuxurbains de Leipzig, dans une tentative de faire face àla complexité des problèmes rencontrés.Au début de la décennie, la politique urbaine s’estconcentrée sur l’entretien et l’amélioration du parc delogements anciens et des structures urbaines existan-tes, fortement négligés sous la RDA. Au cœur de cespolitiques se trouvaient les bâtiments wilhelminiens,considérés comme les valeurs majeures du centre his-torique. Les stratégies urbaines de cette période ontsuivi le modèle d’une ville compacte, avec l’objectifprincipal d’en améliorer le bâti existant et d’y ajouterquelques équipements et logements neufs.Néanmoins, cette stratégie mettait moins l’accent surle développement du parc de logements que sur les« méga-projets » capables d’attirer les investisseurs,tels que la « Neue Messe » (le nouveau site de la foirede Leipzig) ou l’aéroport. La perte de populationn’était nullement prise en considération par les déci-deurs politiques, les autorités locales ou les aména-geurs, que ce soit à Leipzig ou ailleurs dans le pays. Ledéveloppement négatif de la ville était expliqué par la« crise de la transition » de l’économie socialiste pla-nifiée vers l’économie du marché. Personne ne sedoutait des conséquences que la décroissance perma-nente allait avoir sur l’évolution urbaine de Leipzig.La prise en compte de la gravité du phénomène inter-vient à la fin des années 1990. En 2000, la ville deLeipzig opte pour une nouvelle stratégie de dévelop-pement centrée sur le renouvellement urbain qui

face à l’abondance de l’offre et à la possibilité duchoix mais elle est aussi liée à la recherche d’emploi ;

- la demande de logements rénovés, de standard plusélevé, a augmenté, tandis que les locataires ontexercé une pression à la baisse des prix. Les loyersont diminué, parfois en-dessous du niveau de renta-bilité ;

- la structure sociale dans les arrondissements dégra-dés s’est détériorée : la mixité sociale s’y est effacéedu fait du départ de ménages accédant plus facile-ment à des quartiers réputés meilleurs ;

- la dégradation des logements inoccupés s’est accé-lérée et aggravée à l’échelle non seulement d’im-meubles mais d’îlots entiers, ce qui finit par nuire àl’image de l’ensemble du quartier ;

- la désertification de certaines parties de la ville aprivé les commerces de clients, causant le déclin del’activité commerciale de proximité et, par là même,réduisant encore davantage l’attractivité de cesquartiers.

La survie de quartiers entiers a ainsi été mise en ques-tion, leur structure urbaine s’est défaite, certainesfonctions urbaines n’ont pu être maintenues et le bâtiurbain s‘est de plus en plus clairsemé.


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prend pour base la reconnaissance de la possibilitéd’effets durables de la perte de population. Les enjeuxdu logement deviennent alors un aspect crucial durenouvellement urbain. Dans ce contexte, les deuxobjectifs sont d’une part, d’améliorer l’attractivité dela ville centre qui est déjà bien équipée et, d’autrepart, de consolider le marché du logement en créantdes quartiers durables et en réduisant l’excès d’offrede logements tout en facilitant l’accès de tous lesgroupes sociaux au logement. Le caractère innovant de cette stratégie ne réside pasuniquement dans le fait d’avoir accepté la décrois-sance en tant que fil directeur des politiques urbaines,la réintroduction de la possibilité de démolir des bâti-ments anciens a été un acte politique fort qui prenaitle contre-pied des projets antérieurs de démolitioncomplète des bâtiments anciens du centre historiquede Leipzig.En 1989, lors des manifestations contre le régimesocialiste, des protestations se sont élevées, entreautres, contre le traitement brutal du patrimoine bâti,notamment des monuments et contre les plans dedémolition des quartiers historiques. Depuis, la démo-lition du parc wilhelminien a été fortement rejetée parl’opinion publique et le financement public de certai-nes démolitions prévu par la stratégie urbaine de2000 est toujours contesté82.

Les stratégies et les outils du renouvellement urbainDepuis 2000, la Municipalité de Leipzig a créé un sys-tème hiérarchique et intégré des stratégies et desplans urbains, dans lesquels le renouvellement urbainet l’amélioration du parc de logements occupent uneplace centrale, visible dans le « StadtentwicklungsplanWohnungsbau und Stadterneuerung » (Stratégie dedéveloppement urbain, du logement et du renouvel-

82 Stadtforum Leipzig (ed.) (2006): Aktuelle Fragen und Probleme der Leipziger Stadtentwicklung. www.stadtforum-leipzig.de/downloads/Broschuere_Stadtentwicklung.pdf; Accès: 03.05.07, p. 5.

83 Le Code fédéral de la Construction ne rend obligatoire, au niveau local, que les « FNP Flächennutzungsplan » plans locaux d’urbanisme et les « Bebauungsplan » règlementations de la construction. Voir chapitre 1.2.1.

84 Entretien avec M. Stefan Heinig, Bureau de l’Aménagement urbain de la Municipalité de Leipzig.

Le cas de Leipzig

65

lement urbain) qui exprime la stratégie de « NeueGründerzeit ». Bien que le Code fédéral de laconstruction ne prescrive aucune obligation d’élabo-rer des stratégies ou des plans généraux au niveaulocal83, la ville de Leipzig s’en est chargée pour assurerune meilleure perception des problèmes et des priori-tés de l’aménagement urbain et pour permettre uneredistribution plus rationnelle des subventions dans lecadre des programmes fédéraux ou européens (prati-que relativement fréquente en Allemagne).A noter également que si la nouvelle stratégie urbainese concentre davantage sur le renouvellement urbainau niveau des quartiers, la municipalité continue àmaintenir certains grands projets visant le développe-ment infrastructurel de l’ensemble de la ville et ainsil’amélioration de son attractivité économique. Le projet majeur en phase de réalisation est la construc-tion du « City Tunnel », un chemin de fer souterraindestiné à relier les parties Nord et Sud de la ville dontl’achèvement est prévu en 2010. La construction d’unnouveau bâtiment universitaire est également encours, tout comme celle de nouveaux espaces com-merciaux dans les zones de renouvellement urbain.Les projets visés pour l’amélioration de l’attractivitéurbaine seront complétés par la re-naturalisation desanciens puits de mines à 20 km du centre-ville en ydéveloppant une nouvelle zone de loisirs84.

Le contexte général des stratégies de développement urbain à LeipzigLa nouveauté en aménagement urbain réside dans lefait que la construction de logements et le renouvelle-ment urbain sont devenus des éléments centraux desstratégies municipales contrairement à la situation despériodes antérieures. Ainsi, le Stadtentwicklungsplan(stratégie de développement urbain) de 2000 est com-posé de quatre parties distinctes : Stadtentwic-

censé à tout moment de permettre une visibilité del’aménagement urbain de Leipzig, en donnant à voirles dimensions spatiales des processus du développe-ment urbain, les projets-clefs et les zones prioritairesde l’aménagement. Il montre aussi les interrelationsspatiales entre les potentiels urbains majeurs86

(figure 3.3.).Depuis 2006, basé sur le Planwerk et lesStadtenwicklungspläne, un projet de « IntegriertesStadtenwicklungskonzept SEKO », stratégieurbaine à l’horizon 2020, est en germe. Il s’agit d’unestratégie intégrée traitant de tous les éléments dudéveloppement urbain (les logements, les centres,l’économie et l’emploi, le transport et l’infrastructuretechnique, l’espace public, l’écologie, le sport, la cul-ture, l’éducation, l’action sociale...) sur une base terri-toriale. L’objectif est de prendre en compte les réalitésurbaines majeures de Leipzig, telles que les conditionsdémographiques, la restructuration économique, latransformation sociale et la situation financière de lamunicipalité.La SEKO détermine les priorités d’actions et sert ainside base à l’allocation des ressources publiques tout ensuivant l’objectif de la durabilité des projets et desinvestissements. Il s’agit donc d’un cadre territorialintégrant des approches sectorielles différentes dudéveloppement urbain. Par ailleurs, selon le contratétabli entre les villes et le Land de Saxe, la mise en

klungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung STEPW+S (stratégie du développement du logement et durenouvellement urbain), STEP Zentren (stratégie descentres urbains85), STEP Gewerbliche Bauflächen (stra-tégie des zones d’activité) et STEP Verkehr und öffent-licher Raum (stratégie du transport et des espacespublics).Les « Stadtentwicklungspläne » sont des documentsconceptuels du développement urbain. Chacune desquatre stratégies part d’une approche sectorielle etc’est à partir de cette considération qu’elles arriverontà traiter, pour chaque thème, l’ensemble du territoirede la ville, tout en mentionnant néanmoins certains« territoires ciblés ». Ces stratégies, mises à jour régu-lièrement, sont de caractère consultatif et formerontla base des plans et des stratégies préparés au coursdes années suivantes.Bien évidemment, la mise en pratique de ces straté-gies sectorielles nécessitait leur transcription spatialece qui a mené, au fil des années, à l’élaboration d’uneconception urbaine générale basée sur le territoire.Les transcriptions cartographiques de toutes les stra-tégies et plans existants à Leipzig ont été synthétiséesdans le « Planwerk Stadtraum Leipzig » en 2006.Dans ce document, les cartes sont accompagnées d’il-lustrations graphiques visualisant les interrelationsentre les divers plans et stratégies. Il s’agit d’un docu-ment évolutif (mis à jour sur la base des STEP) qui est

85 Du centre-ville et des centres secondaires.86 Stadt Leipzig (2007): Planwerk Stadtraum Leipzig. Einführung. WWW.LEIPZIG.DE/DE/BUERGER/STADTENTW/PLANWERK/EINFUEHRUNG


66

Les stratégies de développement urbain

Stadtentwicklungsplan / Stratégie de développement urbain Première mouture Version actualisée

Wohnungsbau und Stadterneuerung /

Stratégie du développement du logement et du renouvellement urbain 2000 2006

Zentren / Stratégie des centres urbains 1999 en cours

Gewerbliche Bauflächen / Stratégie des zones d’activité 1999 2005

Verkehr und Öffentlicher Raum / Stratégie du transport et des espaces publics 2003

œuvre d’une telle stratégie intégrée est indispensableen vue d’obtenir des subventions du Land à partir de2008.Dans ce système d’ensemble de la planification éla-boré depuis 2000, la place du renouvellement urbaina évolué. D’approche sectorielle au sein duStadtentwicklungsplan (stratégie urbaine) de 2000, ila acquis en 2006 le statut d’élément central de laSEKO, la stratégie intégrée de Leipzig.Dans ce cadre, la question du logement et du renou-vellement urbain comporte trois thématiques majeu-res, appelées aussi des « Teilpläne » (sous-stratégies) :- du renouvellement urbain : la stratégie prévoit le

renouvellement urbain des quartiers wilhelminienset définit les diverses priorités de développement ;

- des grands ensembles : les grands ensembles consti-tuent un cas spécifique dans le parc de logements,étant donné qu’ils sont le plus touchés par lavacance. La Municipalité a prévu en 1999/2000, dedémolir 30 000 logements jusqu’en 2010, pour laplupart dans les grands ensembles. Ce sont ainsi 30000 logements qui disparaîtront du marché du loge-ment. La définition de cette sous-stratégie peut êtreconsidérée comme une conséquence de l’apparitiondu programme de financement « Stadtumbau Ost »,en 2001. Le quartier de Grünau est au cœur de ceprogramme ;

- de la construction de logements : après 1990 ungrand nombre de quartiers de communes périphéri-ques a été désigné zones de construction de loge-ments (les Municipalités voulaient ainsi attirer desinvestisseurs). Suite à l’intégration de la majorité deces communes à Leipzig, une part considérable deces territoires se trouve actuellement à l’intérieur deslimites administratives de la ville. La Municipalité deLeipzig a ainsi hérité de la responsabilité de veiller audéveloppement de ces quartiers. L’objectif de la

87 “Mehr Grün, weniger Dichte”, p. 7 (Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2000)/ (2003) - Stadtentwicklungsplan Wohnungsbauund Stadterneuerung. Beiträge zur Stadtentwicklung 30. Fortschreibung 2003. Leipzig).

Le cas de Leipzig

67

sous-stratégie est donc de définir les zones les plusaptes à recevoir de nouvelles constructions par leurlocalisation ou par leur accessibilité en transportspublics (figure. 3.4.).

La stratégie W+S nécessitait donc la réévaluation systématique des quartiers afin de désigner ceux quisont à maintenir et à développer dans leurs formesexistantes et ceux qui sont à réduire. Ces derniers nese localisent pas uniquement dans les banlieues nidans les grands ensembles, les actions de réductionvisent aussi certains quartiers centraux sous forme desuppression de bâtiments. Ainsi a été abandonnéel’idée classique de la contiguïté urbaine au profit d’uneconception de « ville perforée ». Celle-ci s’appuie surl’idée que quelques trous dans le tissu urbain offrentaux habitants des espaces de respiration dont la villemanquait, ces friches ne sont ni bâties ni réhabilitées,du moins tant que le marché immobilier est peu tonique.

Les stratégies du renouvellement urbainLa sous-stratégie de renouvellement urbain, définiedans la stratégie STEP W+S du Stadtentwicklung-splan, est aussi appelée la « Stratégie de NeueGründerzeit », par référence à sa double vocation :réhabiliter les logements et renouveler les quartiers dela période wilhelminienne et à travers cela, contribuerà la renaissance de la période wilhelminienne.L’intention principale est d’améliorer l’attractivité desquartiers anciens alors que les quartiers périphériquessont devenus très attractifs depuis les années 1990pour la construction neuve.Cette stratégie prend appui sur la vacance des loge-ments dans les quartiers historiques pour en améliorerla qualité urbaine et l’attractivité. « Plus d’espacesverts, moins de densité, plus de liberté pour l’indi-vidu » tel est son slogan87 ; elle prévoit, entre autres,

- les quartiers à préserver (Erhaltungsgebiete) danslesquels les structures du bâti sont à préserver et lastructure existante à maintenir et à compléter sinécessaire ;

- les quartiers où adapter le parc de logements exis-tant (Bestandsanpassungsgebiete) dont le parc delogements correspond déjà aux nouvelles fonctionsdu quartier et où les friches existantes ou nouvellessont à transformer en espaces publics de qualité ;

- les quartiers à restructurer (Umstrukturierungsge-biete) qui n’ont que des capacités limitées pours’adapter à la nouvelle situation urbaine. Ici, les stra-tégies urbaines prévoient la démolition de bâtimentset la réutilisation des terrains pour y créer des espa-ces verts ou de nouvelles structures construites. Larestructuration comprend le développement de nou-velles structures bâties et des espaces publics deniveau supérieur à moyen (mit Priorität) ou à longtermes (ohne Priorität) ;

- des linéaires bâtis qui sont d’importance majeure(Gebäudezeilen mit Erhaltungspriorität) du point devue de la structure urbaine et qui sont à préserverégalement.

Au-delà de cette première analyse générale, des ana-lyses plus fouillées ont été faites à l’échelle de l’îlot envue d’affiner les objectifs d’intervention et les priori-tés. Les documents qui présentent ces analyses détail-lées sont les « Stadtteilpässen » (profils des districts).Cette méthode a permis l’identification de zonescibles spécifiques de l’aménagement urbain. Outre lesgrands ensembles, les quartiers à l’Ouest et à l’Est dela ville ont été repérés comme particulièrement pro-blématiques. Des «Konzeptionelle Stadtteilpläne »(stratégies de district) ont été spécifiquement conçuespour ces quartiers.

la diversification des logements, la création de vastesespaces verts publics et privés, la mise à disposition deplaces de parking de proximité pour tous les habitantset, bien sûr, la consolidation du marché du logementà travers la suppression du parc non utilisé.« Préserver et maintenir autant de parties de la villeque possible et réduire autant que nécessaire »88 parcet objectif, la Municipalité exprime sa nouvelleconception du renouvellement des quartiers anciens.Deux principes structurent le choix et la conduite desactions :- la préservation (Erhaltungsstrategie) qui prévoit l’ap-

pui à des programmes de réhabilitation dans lesquartiers dont la structure et le bâti offrent despotentiels de développement urbain ;

- la restructuration (Umbaustrategie) qui concerne lesquartiers dont les structures urbaines n’offrent quedes potentiels limités pour le développement à veniret dans lesquels une adaptation aux nouvelles carac-téristiques de la demande est nécessaire.

La stratégie NG distingue les quartiers de la ville selonleurs perspectives de développement. La catégorisa-tion établie sert de base aux décisions d’investisse-ments et à l’allocation des fonds qui se fait alors dansun cadre transparent. Ce classement a été élaboré àpartir d’une analyse approfondie des conditions et dela situation des quartiers : le degré de vacance deslogements, l’état des structures urbaines, leur positiondans la ville, leur structure sociale et leur évolutiondémographique... (figure 3.5.).Quatre types de quartiers et un type de « linéaire bâti »ont ainsi été identifiés en tant que catégories cibles despolitiques de renouvellement urbain89 (tableau 3.1.) :- les quartiers consolidés (konsolidierte Gebiete) capa-

bles de répondre par leur dynamique propre (oupresque sans intervention) aux défis du développe-ment futur ;

88 “Soviel Stadterhalt wie möglich und soviel Umstrukturierung wie nötig” (Stadt Leipzig 2000, p. 7).89 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2003): Stadthäuser in Leipzig. Standorte für den Neubau von Stadthäusern. Beiträge zur

Stadtentwicklung 37. Leipzig.


68

Les outils du renouvellement urbainInnovantes par leurs objectifs, les politiques urbainesde Leipzig le sont aussi dans le choix de leurs outils.Ceux-ci visent à encourager tous les acteurs urbains(autres que la Municipalité et ses partenaires proches)à prendre part au processus de renouvellement urbainà travers le développement des réseaux, la communi-cation permanente avec les acteurs et le soutien d’unevariété d’actions.La Municipalité se positionne dans un double rôle :financeur, d’abord, mais aussi faciliter la réalisation deprojets et intermédiaire entre acteurs publics et privés,au moyen d’outils diversifiés.L’outil principal de renouvellement urbain est l’alloca-tion de différentes subventions des programmes de « Städtebauförderung » (programmes de finance-ment du développement urbain). Etant donné que lesproblèmes urbains s’étendent sur l’ensemble desquartiers et ne se concentrent pas sur des zones spécifiques, ces programmes se chevauchent souvent,ce qui permet de viser plusieurs objectifs sur un mêmeterritoire urbain (figure 3.6.).Les programmes de financement sont les suivants :- « Sanierungsgebiete » - renouvellement et dévelop-

pement urbains. Actuellement, il existe 13 zones deréhabilitation, dans les parties Ouest et Est de laville. Leipzig-Plagwitz est une de ces zones créée en199590 ;

- « Städtebaulicher Denkmalschutz » - protection dupatrimoine architectural. Ce programme concernedeux zones ;

- « Stadtumbau Ost » - restructuration urbaine dans lesnouveaux Etats fédérés. Ce programme couvre pres-que toute la ville et il est appliqué selon le Stadtentwic-klungsplan (plan de développement urbain) ;

- « Soziale Stadt » - la ville sociale ou ville intégrée.Une zone se trouve dans la partie Est de Leipzig. A

Le cas de Leipzig

69

l’Ouest, l’application de ce programme est en coursde préparation ;

- « URBAN II » : une zone à l’Ouest de Leipzig ;- une zone d’intervention de financements du FEDER

à l’Est de la ville, pour le développement économi-que, l’amélioration de l’espace public et des équipe-ments socioculturels.

Jusqu’en 2005, un euro investi par la Municipalité a entraîné de 2 à 3,5 euros de subventions de différentes sources et s’est accompagné de 4,7 eurosd’investissements privés91. L’effet d’entraînement estdonc perceptible. Des techniciens municipaux ontalors calculé les conséquences possibles de la faiblessedu budget municipal : par exemple, si l’apport finan-cier de la ville accuse un manque de 6,5 millions d’eu-ros, la conséquence en termes de déficit d’apportsexternes serait de 22,5 millions d’euros de subven-tions et de 30,5 millions d’euros d’investissements92.En dépit du nombre de programmes de financement,les montants disponibles restent insuffisants pour laquantité de travaux de réhabilitation nécessaires àLeipzig. Dans ces conditions, le rôle de la Municipalitéva bien au-delà de la redistribution de subventions : elleintervient en tant qu’initiatrice de programmes et d’ac-tions visant à attirer des investisseurs et d’autres acteursdans les processus de renouvellement urbain. A partirde la deuxième moitié des années 1990, cette politiques’est traduite par une attention accrue portée à l’amé-lioration de l’espace public, tandis que les investisse-ments très coûteux nécessaires à l’amélioration du bâtidiminuaient. Cette méthode a permis l’ouverture etl’aménagement de nombreux espaces verts en ville.En 1999, une réglementation spécifique de « Gestat-tungsvereinbarung » (utilisation temporaire) a étéintroduite pour donner le droit à la Municipalité d’uti-liser, en principe pendant 15 ans, les friches et terrainsprivés vides que les propriétaires n’ont pas les moyens

90 Entretien avec Mme Gramann et Mme Seeberger, le 15/03/07.91 STADT LEIPZIG, DEZERNAT STADTENTWICKLUNG UND BAU (2005), p. 65.92 idem

Cet organisme est animé par un couple d’architectes-conseil, en contrat avec la ville depuis 2000, pour tra-vailler sur de nouvelles méthodes de réhabilitation delogements vacants dans le centre-ville. Leur rôle consisteà trouver des ménages intéressés par des logementsréhabilités ou à réhabiliter et en mesure de participerfinancièrement à l’opération. L’idée centrale est d’empê-cher la fuite de la ville vers la périphérie de ménages quirêvent d’avoir leur maison et de leur proposer de réali-ser ce rêve en ville et non en banlieue. Il leur est proposédes bâtiments vacants à réhabiliter et le dispositif leurassure un accompagnement de la première à la dernièrephase du montage et de la réalisation de l’opération.Cette mission d’appui de Selbstnutzer est entièrementfinancée par la Municipalité. Ces dernières années, l’équipe s’est également enga-gée dans des programmes de construction neuve. Lesprincipes et la méthode sont les mêmes qu’en pro-grammes de réhabilitation. La parcelle est achetée parl’association des partenaires, puis chacun achète etconstruit sa propre part, tandis que les équipementscommuns (voies, espaces publics, électricité, ...) sontgérés et financés par l’association des propriétaires94.Dans une première phase, Selbstnutzer aide au ras-semblement du nombre nécessaire d’intéressés à laréhabilitation d’un bâtiment donné. Ce processus,selon les cas, peut durer plusieurs années. Une foisrassemblés, les intéressés se regroupent en une asso-ciation de type « GBR », qui n’a pas une existencelégale mais tacite. Sur cette base, s’établit une pre-mière forme de coopération, encore informelle, entreles participants. Cette phase est celle de la construc-tion du projet : Selbstnutzer aide les participants àtrouver des architectes, à élaborer les plans de réhabi-litation ou de construction. Des conseils d’ordre finan-cier, juridique et organisationnel leur sont prodiguésdans le cadre de réunions avec divers experts.

d’aménager et qui ne sont pas spécialement attractifspour des investisseurs. Les modalités de l’utilisationtemporaire sont déterminées par contrat entre laMunicipalité et le propriétaire. Les coûts de l’utilisa-tion temporaire sont couverts par la Municipalité(dans le cas des quartiers à l’Ouest de la ville, à l’aidedes fonds de URBAN II). Grâce à cet outil, jusqu’à pré-sent, 205 sites, couvrant 15 hectares ont été transfor-més en espaces verts temporaires. 6,4 millions d’eurosde subventions ont été utilisés pour ces réalisations93.Dans la perspective d’attirer de l’investissement privé,la Municipalité est à l’origine de plusieurs projets thé-matiques non territorialisés. Dans ces projets, l’apportdu financement n’est qu’un aspect secondaire de l’in-tervention de la Municipalité, son rôle premier est plu-tôt de mettre en relation divers acteurs dans lesdomaines du logement, du développement urbain etdu développement économique. Elle entend, ainsi,stimuler les coopérations entre habitants, propriétai-res et d’autres acteurs en les poussant à trouver leursintérêts communs et en accompagnant leur collabora-tion. Son but est aussi d’attirer et d’orienter les inves-tissements privés.Les principaux projets de ce type sont les suivants.Selbstnutzer Il s’agit d’un dispositif de promotion de l’accès à lapropriété et de création de logements soit enconstruction neuve, soit en réhabilitation.Selbstnutzer est une SARL qui fonctionne depuis 2001.Son objectif est de donner une aide et un accompagne-ment pratiques à des familles et des individus souhai-tant acquérir un logement à l’occasion de la réhabilita-tion d’un immeuble ancien, la restructuration ou lareconversion de bâtiments inoccupés ou la constructionneuve. Aucun plafond de ressources n’est appliqué, ilsuffit que les candidats à l’accession se donnent lesmoyens de réunir les fonds nécessaires à l’opération.

93 STADT LEIPZIG, DEZERNAT STADTENTWICKLUNG UND BAU (2006) : Monitoringbericht 2006. Kleinräumiges Monitoring des Stadtumbaus inLeipzig. Leipzig, p.49 <http://www.leipzig.de/imperia/md/content/61_stadtplanungsamt/monitoringbericht_2006.pdf>; Acces: 23.03.07.

94 Entretien avec Mme Scheffen, directrice de Selbstnutzer, 14/12/06.


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Une fois les plans préparés, dans une deuxième phasedu projet, les participants forment une associationlégale, basée sur des garanties financières et juridi-ques. Dans l’esprit de la loi fédérale sur la propriété,les participants-membres de la nouvelle associationrachètent le bâtiment à son propriétaire. Ils formentune copropriété et définissent la répartition des pro-priétés individuelles (les appartements) et de ce quiest en copropriété.Selbstnutzer contribue à la production de 60 à 70appartements par an, en réhabilitation et en construc-tion. Grâce à son travail d’intermédiaire, chaque euroinvesti par la Municipalité déclenche 65 euros d’inves-tissements privés. Cela signifie un investissement privéde 13 millions d’euros par an. Cette forme d’acquisi-tion de logement coûte de 20 à 30% moins cher quel’achat du logement directement sur le marché immo-bilier où le prix moyen du logement est de 1 850 €/m2.Avec la méthode de Selbstnutzer, il est de 1 350 €/m2,ce qui revient à une économie de 500 €/m2 du fait deséconomies d’échelle et de la compétence des techni-ciens du dispositif. C’est pourquoi cette forme d’acqui-sition s’est particulièrement répandue parmi les jeunesménages de 25 à 30 ans dont l’acquisition est souventsoutenue par la famille. Pour autant, le fait d’accéderà la propriété par Selbstuntzer n’ouvre droit à aucuncrédit ou avantage fiscal particuliers.Jusqu’en 2005, 212 familles ont rejoint le programmede Selbstnutzer et plus de la moitié d’entre elles ontacquis un logement dans un immeuble wilhelminien(tableau 3.2.). Selbstuntzer peut être considérécomme une expérience probante du point de vue dumaintien de ce type de parc et en raison de l’incitationà l’accession à la propriété dans un système originalde type coopératif. Néanmoins son apport restemodeste par rapport aux résultats des autres outils deréhabilitation. Si Selbstnutzer a contribué au renou-

Le cas de Leipzig

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vellement urbain, son importance ne doit cependantpar être surestimée.

Wächterhauser – Hauswächter (bâtiments gardés- surveillants de bâtiments)Ce dispositif vise à apporter une solution au problèmede la vacance et de l’absence d’entretien d’un grandnombre de maisons dont les propriétaires n’ont pasde moyens financiers. Etant donné que, d’un autrecôté, bon nombre d’artistes et de jeunes profession-nels sont à la recherche de locaux suffisamment vas-tes à un prix abordable, l’idée de Wächterhäuser estde rapprocher les deux parties et de les aider à établirune collaboration. Des bâtiments anciens sont ainsimis à la disposition de groupes ou d’individus pourdes activités définies, sans obligation de payer unloyer, en assumant uniquement les charges (eau, élec-tricité). Les locaux sont fournis vides de tout équipe-ment ou ameublement.La présence de jeunes créateurs et d’artistes contribuelargement à la revitalisation de la vie sociale dans lesquartiers anciens, en même temps que l’utilisation deslieux freine la dégradation du bâti. S’agissant d’unoutil récent et peu habituel, le nombre des bâtimentstraités par ce dispositif est modeste : actuellement, iln’y a que 6 Wächterhauser à Leipzig, tous du côtéOuest de la ville. Un projet est en cours de réalisationdans un des quartiers de l’Est de Leipzig.

Gebäudessicherung (mise en sécurité de bâti-ments)Ce programme a été créé pour éviter que ne tombenten ruines des immeubles ou maisons d’une certainevaleur architecturale ou urbaine que leurs propriétairesn’ont pas les moyens de réhabiliter ni même parfoisd’entretenir. La ville, n’ayant pas les capacités d’en fairel’acquisition, a établi une liste des bâtiments à protéger

s’agissant de programmes complémentaires, ils ne peu-vent être efficaces que lorsqu’ils sont utilisés en articula-tion avec les autres éléments du renouvellement urbain.L’inscription dans les différents programmes et projetspermet de mobiliser en même temps l’énergie person-nelle des acteurs et les capacités financières. La baisseconséquente du budget municipal en 2005 a obligé àchercher des financements pour assurer la contrepar-tie financière de la ville dans les programmes en cofi-nancement tels que URBAN II. Cette situation accroîtaussi la nécessité de superposer des programmes pouren maximiser les effets et d’innover en ingénieriefinancière. En ce sens, les échanges de vues avecd’autres villes ainsi qu’avec des experts et des cher-cheurs sont fortement souhaités par la ville95.Dans la perspective de motiver davantage d’acteurs,la Municipalité voit dans l’information une conditionpremière. Aussi attache-t-elle une attention particu-lière à l’échange d’information et à la transparence deses actions. Des expositions ont été organisées sur lesenjeux urbains. En outre, la ville prend en charge l’édi-tion de brochures et de documents d’information etcible certains groupes auxquels elle destine une infor-mation spécifique sur les aspects juridiques par exem-ple. L’existence d’équipes de développement localpermet de faire passer beaucoup d’informations.Ainsi, le dialogue est possible entre la Municipalité etdivers acteurs et habitants.Toujours dans l’intention d’améliorer la transparencedes processus du renouvellement urbain et d’être aufait des évolutions dès qu’elles se dessinent, la ville aétabli un système de monitoring pour l’analyseannuelle de l’évolution du tissu bâti et des change-ments économiques, sociaux et démographiques dansles quartiers. Les résultats de ces analyses sont acces-sibles au public96.

en priorité. Si des investisseurs s’intéressent à l’un deces bâtiments, la Municipalité joue le rôle de médiateurentre ceux-ci et le propriétaire. La liste ainsi préparéedes bâtiments à préserver devient aussi la référence debase pour les subventions municipales destinées à lapréservation et à la sécurisation des bâtiments.

Freiräume für Bürgertraäume (l’appellation adeux sens : espaces de plein air pour les rêves deshabitants et liberté de rêver pour les habitants)Il s’agit de la deuxième forme de l’utilisation tempo-raire des sites à l’abandon. Ce programme, qui s’ins-crit dans la conception de la « ville perforée », vise laréutilisation d’espaces vides ou non utilisés qui setrouvent au milieu du bâti urbain. La Municipalitéjoue, là aussi, le rôle d’intermédiaire entre les proprié-taires des lots et les habitants ou autres personnessusceptibles d’en avoir l’usage. La Municipalité agit enconseil dans la passation d’un contrat entre les deuxparties ; le cas échéant, elle octroie une exonérationd’impôts locaux au propriétaire.Ce dispositif est utilisé pour la création de jardinspublics.

Stadthalten (protection de la ville)Il s’agit là d’un projet artistique lancé en 2002 dans lapartie occidentale de Leipzig. Les « trous » du tissuurbain ont été utilisés pour y placer des objets artisti-ques. L’intention était de montrer une autre façon devivre la ville.

L’intérêt de ces programmes conduits en parallèle, neréside pas dans leur contribution quantitative au renou-vellement urbain à Leipzig. C’est plutôt leur caractèreinnovateur et créatif qui les rend importants : chacund’entre eux devient un élément fondamental du déve-loppement urbain intégré. A noter cependant que,

95 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2005): Stadterneuerung und Stadtumbau in Leipzig gestern – heute – morgen. Beiträge zurStadtentwicklung 43. Leipzig, p. 66.



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Le cas de Leipzig

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Les stratégies de développement urbain

Projet Année ou période

Financement public

(source du financement)Objet Autres sources de financement

Selbstnutzer 2001-2004 400 000 €(ville de Leipzig)

Rémunération de l’équipe : 4 personnesemployées à temps partiel sur :� recherches d’opportunités foncières et immobilières� préparation des emplacements� conseils aux accédants� relations publiques

Paiement du loyer, des charges et des équipements

Commission de 2 à 3% sur les transactions immobilières qui ne peut être affectée à des coûts depersonnel

Haushalten 2007 Près de 3 000 €(ville de Leipzig)

22 000 € de subventionsde l’Etat de Saxe et de l’UE

4 personnes sur des postes créés avec le concours du centre pour l’emploi (ABM)Leurs tâches :� rénovation des bureaux� relations publiques � réserves financières en cas d’événementsimprévus

Paiement des loyers, des charges et de l’équipement

Centre pour l’emploi

Don de 3 000 € de la Municipalité(prélevés sur les recettes issues des pénalités administratives)Cotisations des membres et contributions des usagers

Freiräume für Bürgerträume

Pas d’indication Conseils donnés aux porteurs de projets par 7 fonctionnaires municipaux de plusieursservices : construction et renouvellementurbain, protection de l’environnement, espaces verts, finances locales, protection des monuments historiques, mis à disposition à temps partiel

Pas d’indication

Stadthalten 2000-2003 Environ 29 000 €dont 1/4 de la ville de Leip-zig et 3/4 de URBAN II

Projets ExpositionsFestivals dans les sous-districts

Nombreux sponsors parmi les entreprises, commerces, banques et bureaux locaux

Sources: ville de Leipzig, statistiques de l’Etat, documents de présentation (Haushalten et Freiräume) et entretienshttp://www.urban-leipzig.de/stadthalten/start.html (dernière consultation: 27.06.07)

Financement public de dispositifs de renouvellement urbain portés par la ville de Leipzig et/ou par des organismes privésKleinräumiges Monitoring des Stadtumbaus in Leipzig

Observatoire à petite échelle pour le renouvellement urbain à LeipzigMise en place de ce système en 2002 avec le soutien du Ministère de la recherche et de l’éducation.Actuellement, il est entièrement financé par la Municipalité.Objectifs :Développer et évaluer les processus du renouvellement urbain à Leipzig avec la contribution d’experts scientifiques.Développer un outil pour l’évaluation en continu et l’analyse des effets de la décroissance urbaine ainsi quepour le contrôle et l’évaluation des processus du renouvellement urbain.

Suite p.74�


74

�Activités Étude et analyse des évolutions spatiales, démographique, sociale et écologique à un niveau territorial inférieur au sous-district.Fonction d’alerte.Evaluation de l’avancement du renouvellement urbain.Création de bases de données pour la mise à jour régulière du STEP W+S.Création de bases de données pour des stratégies au niveau des sous-districts.Informations aux investisseurs et aux organismes de conseil aux habitants.Information en vue d’une plate-forme de discussion avec des acteurs privés pertinents.Approvisionnement des acteurs politiques en matériau préparatoire à leurs décisions.Amélioration de l’information de base nécessaire au dialogue entre la ville et sa banlieue.Contenu Observation spatiale à petite échelle du renouvellement urbain.Observation du marché du logement (processus actuels et futurs d’adaptation de l’offre à la demande).Observation des processus entre la ville et sa banlieue.Les étapes de travail dans le projet du système d’observation sont :• phase 1 : création de la base de données : recueil d’informations, disponibilité des données, analyse

des possibilités d’échanges de travail parmi les différents bureaux de l’administration municipale ;• phase 2 : exploitation : mobilisation de nouvelles sources de données, mise en place d’un système

d’indicateurs, articulation des données qualitatives et quantitatives, évaluation et documentation. ;• phase 3 : vérification et développement : pistes, modifications, mise à disposition d’informations

mobilisables en permanence par la ville.Entre les phases 1 et 3 : ateliers avec les acteurs locaux, échanges avec d’autres villes ayant mis en placedes systèmes d’observation.Participants : la Municipalité de Leipzig (Bureau de la planification urbaine) ; IFS : Institut fürStadtforschung und Strukturpolitik (Institut de recherche urbaine et sur les politiques structurelles).Partenaires : les principales sociétés de logements, les Municipalités des communes de banlieue ; coopé-ration avec UFZ Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle GmbH (centre de recherche pour l’environne-ment).Quelques résultats de l’atelier organisé en novembre 2006 : efficacité de l’outil pour la discussion entreles divers acteurs du renouvellement urbain, pour le test et l’adaptation des dispositifs et des stratégies derenouvellement urbain ; la faiblesse réside dans l’inaccessibilité de certaines données et dans la difficultéet la cherté de la collecte de données. Le succès de l’observation nécessite un travail permanent.

Les acteurs du renouvellement urbainLa complexité des enjeux de l’aménagement interditde concevoir les processus à l’œuvre comme le faitd’un acteur hégémonique. Il est plutôt question de « groupes d’acteurs ». Ce sont notamment les socié-tés de logements et d’autres acteurs du marché dulogement, les acteurs de l’économie locale, les habi-tants (citoyens) et les porteurs d’initiatives locales.Le caractère intégré de l’approche se reflète dans lacréation, dès le début des années 1990, du « Bureaudu renouvellement urbain et de l’appui à la construc-tion » de la Municipalité. La démarche s’éloigne dufonctionnement sectoriel pour partir des réalités desterritoires et concevoir des incitations à agir sur lesproblèmes identifiés. Ce Bureau est donc en charged’un large éventail de thèmes à traiter : l’économielocale, l’action sociale, les mesures concernant lastructure bâtie ou même les événements culturels,tout cela en partenariat avec les directions sectoriellesconcernées.Cette approche permet au Bureau de mieux accomplirune de ses tâches principales, à savoir la coordinationdes programmes subventionnés et des autres projetsthématiques. L’importance et la particularité de ceBureau sont visibles aussi dans le nombre très élevé deses employés : une cinquantaine de personnes y sontchargées de gérer et de poursuivre les étapes et leséléments très diversifiés du renouvellement urbain.Tandis que le Bureau du renouvellement urbain et del’appui à la construction est chargé de la mise en oeu-vre de la stratégie, c’est au Bureau de l’Aménagementurbain qu’il revient d’élaborer la stratégie et de définirles outils de l’aménagement. Les deux Bureaux coopè-rent étroitement.Les enjeux du renouvellement urbain sont intrinsè-quement liés à la situation du marché immobilier et


98 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2005): Stadterneuerung und Stadtumbau in Leipzig gestern – heute – morgen. Beiträge zurStadtentwicklung 43. Leipzig : 38s.

Le cas de Leipzig

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notamment à l’objectif de réduction de l’excès d’offrede logements. Afin de satisfaire à cet objectif, lessociétés de logements ont signé le « Pakt derVernunft » (le pacte de raison). Elles y déclarent leurintention de répondre de façon adéquate aux enjeuxdu développement urbain97.Dans les deux quartiers au cœur des programmes dedéveloppement urbain, à Leipzig Est et à LeipzigOuest, des « forums » sont mis en oeuvre en vue defaciliter la rencontre des habitants et des acteurs poli-tiques locaux ainsi que des représentants de laMunicipalité en vue de discuter sur les objectifs et lesperspectives des différents projets. Outre ces forums,des groupes de travail thématiques sont organisésdans chaque arrondissement, pour gérer les problè-mes relatifs aux quartiers. Les représentants de laMunicipalité sont intégrés dans ces groupes de travail. La participation publique est également soutenue pardeux organismes : - le « Beirat für Integrierte Stadtteilentwicklung »

(Comité de consultation sur le développement inté-gré des districts urbains) intègre les représentantsdes groupes économiques et sociaux ainsi que ceuxdes associations civiles et des institutions locales quise rencontrent deux fois par an pour discuter avec laMunicipalité sur les décisions stratégiques à prendreface aux enjeux du développement urbain intégré98 ;

- le « Stadtwerkstatt » (laboratoire urbain) rassembledes experts de Leipzig et d’autres villes en vue dediscuter des défis majeurs du développementurbain. Les experts sont issus d’institutions économi-ques, de recherche, de l’administration et des politi-ques urbaines.

économiques dans les quartiers ciblés pour le renouvel-lement urbain. On peut donc espérer que l’ensemblede ces politiques aura aussi des effets sur la restructura-tion urbaine générale de Leipzig dans un proche avenir.

Evolution du parc de logements et de leur typologie depuis les années 1990Du fait des programmes de renouvellement urbain etdes nouvelles constructions, le nombre de logementsa systématiquement augmenté jusqu’à la fin desannées 1990. Depuis, il est resté relativement stable,de l’ordre de 315 000. Environ 70% des apparte-ments sont de 3 ou 4 pièces (cuisine comprise) et plusd’un tiers des logements sont dans les bâtiments wil-helminiens (tableau 3.4.).Le nombre des nouvelles constructions a diminué aucours de ces années. Ceci s’explique, par exemple, parla disparition des exonérations de taxes pour lesconstructions de maisons individuelles. Néanmoins, lapart des maisons individuelles ou jumelles neuves aconnu une légère augmentation dans le parc de loge-ments. Mais cette proportion, actuellement de 10%,est toujours inférieure à ce qu’on trouve dans les villes de la partie occidentale de l’Allemagne (parexemple : Hanovre : 15,5%). Au niveau spatial, lesconstructions sont de plus en plus nombreuses dansles quartiers périphériques de Leipzig.La désignation de treize zones de requalificationurbaine dont le quartier de Plagwitz, a entraîné uneaugmentation de l’investissement privé dans le renou-vellement urbain. Entre 1997 et 2003, 30 à 40 mil-lions d’euros de subventions ont été alloués chaqueannée à ces zones. Jusqu’en 2005, 78% des loge-ments du « Gründerzeit » ont été réhabilités102, ce quiaccroît la part des logements réhabilités dans l’ensem-ble du parc de 12% à 30%. Du fait du renouvelle-

L’impact des politiques de renouvellementurbain sur le logementLa mise en œuvre de la nouvelle stratégie a renforcé laplace des programmes de renouvellement urbain parmiles dépenses budgétaires de la Municipalité. Sur l’en-semble de la période, entre 1991 et 2004, le total dessubventions des différents programmes a représenté425 millions d’euros dont à peu près un tiers a été cou-vert par la Municipalité de Leipzig, un tiers par le Landet un tiers par l’Etat fédéral (ou par l’Union Euro-péenne). Ces 425 millions d’euros ont couvert les tra-vaux de la réhabilitation, la modernisation ou la démo-lition des bâtiments ainsi que ceux de la restructurationet l’amélioration des espaces publics (tableau 3.3.).Les programmes de renouvellement urbain semblentcependant occuper, dans les investissements urbains,une place moins importante que certains gros inves-tissements de la même période en infrastructures. Atitre de comparaison : la construction du City Tunnelqui s’achèvera en 2009, coûte 572 millions d’euros99.Leipziger Messe, le nouveau site de foire de Leipzig,construit entre 1992 et 1995 a coûté 1 335 milliardsde DM soit de l’ordre de 700 millions d’euros100. Letotal des investissements en infrastructures relatifs audéveloppement économique entre 1991 et 2004 étaitde 4 090,22 millions d’euros (y compris les investisse-ments municipaux) donc 10 fois plus importants queceux du renouvellement urbain101.Cette position relative du renouvellement urbain parmiles objectifs d’ensemble de la Municipalité n’enlève rienaux effets directs de ces programmes dans les quartiers ; par ailleurs, les stratégies des années 2000favorisent le soutien financier aux investissements

99 http://www.leipzig.de/imperia/md/content/80_wirtschaftsfoerderung/download-bereich/wi-bericht2005/potenziale_infrastruktur.pdf.100 http://deu.archinform.net/projekte/3174.htm?scrwdt=1024.101 Source: http://www.uni-leipzig.de/wifa/emp/Inhalte/dp/muehen.pdf.102 Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2005): Monitoringbericht 2006. Kleinräumiges Monitoring des Stadtumbaus in Leipzig.

Leipzig, p. 35.


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ment urbain, le nombre de logements vacants a dimi-nué considérablement. Dans les quartiers de l’Ouestet du Nord de Leipzig, la population a augmenté,notamment du fait de l’immigration.Depuis 2000, les démolitions se sont multipliées.Jusqu’en 2005, 6 400 logements ont été démolisgrâce à une subvention de 24,6 millions d’euros (Tab. 3.5.). Ainsi, 1/5e des démolitions prévues d’ici à2010 (30 000 logements) est déjà réalisé, la pluparten maîtrise d’ouvrage municipale (65%) et 19% pardes propriétaires privés. Entre 1995 et 2005, lesdémolitions ont touché prioritairement deux séries delogements : d’une part, les plus anciens, construitsavant 1918 et d’autre part, ceux construits pendant lapériode socialiste. En effet, le tableau 3.4. montreque, pour les premiers, la diminution est nette dans celaps de temps : de 111 512 à 110 526, alors mêmeque plusieurs communes périphériques ont été ratta-chées à Leipzig pendant ce temps-là. De même, lenombre de logements construits entre 1949 et 1990augmente très peu (de 800 unités) en dépit de l’ap-port de ces communes. Ce sont les logements de l’en-tre deux guerres qui sont sensiblement plus nombreuxau terme de ces dix années, passant de 51 537 à 57625, signe probable de leur présence dans les com-munes périphériques et d’un moindre tribut auxdémolitions.A propos de la partie des logements démolis qui setrouvait dans les grands ensembles de Leipzig-Grünau, une polémique est née au sein des acteursdes politiques urbaines : est-il véritablement néces-saire de démolir les bâtiments dans les grands ensem-bles ? Peut-on vraiment considérer que ces bâtimentssont, sans exception, haïs par leurs habitants ou est-ce plutôt un préjugé des responsables politiquesvenant de l’extérieur ?103

La diminution continuelle du nombre de logements

103 Entretien avec M Gerkens, Bureau de renouvellement urbain et de l’appui à la construction.104 Le total du parc est approximativement de 258 000 unités. A noter qu’en 1990, il s’agit encore du terrioire ancien de Leipzig, d’avant

l’incorporation des communes limitrophes en 1998. La comparaison de ce chiffre avec les données des anneés 2000 est donc aléatoire.

Le cas de Leipzig

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vacants, de 62 500 en 2000 à 45 000 en 2005, estdonc, en partie, le résultat des démolitions, mais, elleest aussi la conséquence d’une légère croissance de lapopulation et du nombre de ménages, surtout deceux de petite taille ne comprenant qu’un ou deuxmembres (tableau 3.6.).Depuis les années 1980, le confort des logementss’est progressivement amélioré. La superficiemoyenne des logements qui était de 63,5 m2 en 1981,a atteint 66,1 m2 en 2005. Cette évolution est duemoins aux normes de construction qu’à la décrois-sance démographique et au desserrement dans l’ha-bitat : le nombre moyen d’habitants par logementn’est plus que de 1,6 en 2005, contre 2,3 en 1981. Dece fait, la surface habitable moyenne par personne estpassée de 27,3 m2 à 41,5 m2.

Les acteurs principaux du marché du logement et leurs stratégies

Le principal bailleur social : LWBLe Leipziger Wohnungs- und Baugensellschaft (LWB) -Société municipale de construction et de logement deLeipzig, est l’un des acteurs principaux de la politiqueet du marché du logement à Leipzig. Créée en 1949,nationalisée en 1972, puis transformée en SARLmunicipale en 1990, la société a hérité de l’ensembledu parc de logements anciennement possédé parl’Etat de la RDA. Ce parc était en très mauvais étatavec des loyers plafonnés à un niveau très bas : en1990, 40 pfennig/m2 soit 20 cents d’euros pour leslogements anciens et 80 pfennig soit 40 cents d’eurospour les plus récents.En 1990, le parc appartenant à l’Etat, transféré à laLWB, correspondait à 60% du total des logementsdans la ville104. Le patrimoine de LWB se composaitalors de bâtiments construits dans les différentes

le plus concerné par les problèmes des grands ensem-bles... En 2006, des 51 000 logements de la LWB,42 000 sont à conserver dont plus de la moitié a étéréhabilitée et le reste le sera dans les prochainesannées (y compris une partie qui fera l’objet d’uneréhabilitation sommaire afin de maintenir une offretrès bon marché). En revanche, il est prévu que LWBse débarrasse de 9 000 logements en très mauvaisétat qui seront vendus ou démolis. Dans le parc réha-bilité, la vacance est passée de 8% en 2000 à 5% en2006. Dans le parc encore en attente de réhabilita-tion, près de la moitié des logements sont vacants.LWB occupe une position spécifique sur le marché dulogement : en tant que société municipale, elle estsous le contrôle des élus, mais en même temps elle estsoumise aux règles de rentabilité. Ce caractère doublemarque son fonctionnement et ses stratégies.Par principe, l’objectif de LWB est de permettre à toutle monde de devenir locataire d’un logement, indé-pendamment du niveau de revenu du ménage.Aujourd’hui, les loyers pratiqués par l’organisme vontde 1,80 €/m2 à 7,50 mais des conditions différentessont offertes aux groupes défavorisés ayant des diffi-cultés à payer leur loyer. Une partie du parc n’est ainsipas du tout réhabilitée, ce qui permet de contenir lesloyers. LWB offre des contrats spécifiques à des loca-taires qui ont besoin de prestations ou d’accompa-gnement particuliers (par exemple, les personnes àhandicap temporaire). Les expulsions sont rares maispratiquées dans les cas de refus de paiement du loyer.La procédure met de 6 à 9 mois. L’expulsion peut êtreévitée grâce à l’intervention des 8 travailleurs sociauxde LWB qui proposent des étalements de dettes, dansdes cas particuliers, des abandons de dettes de loyersont même pratiqués.Dernièrement, LWB a lancé plusieurs campagnes envue d’attirer des locataires de tous âges et de toutes

périodes : une toute petite partie datant d’avant 1918(le parc Wilhelminien), 50% du parc construit entre1919 et 1960 et le reste, presque 50%, dans lesgrands ensembles en construction industrialiséenotamment à Grünau.En 2006, le parc de LWB comprend 51 000 logementssoit 17% des logements mis sur le marché. Cettediminution de la part de la société dans l’ensemble dumarché du logement est due à plusieurs facteurs quisont notamment :- la privatisation de 15% du parc de logements des

sociétés, suivant la loi « Altschuldenhifegesetz » (loi pour l’allègement des dettes) ;

- les restitutions, touchant à peu près un tiers du parcde LWB ;

- les démolitions que la société a entreprises relative-ment tôt, dès 1998. Jusqu’à présent, 7 000 loge-ments ont été détruits dont 5 000 étaient vides,principalement dans les grands ensembles, etnotamment, à Grünau où 4 500 logements ont étédémolis. Ces démolitions ont été faites principale-ment dans les tours dont la moitié des logementsétaient vacants et n’attiraient plus de demandeurs etdont le coût de réhabilitation aurait été trop élevé.La part des possessions de LWB a ainsi diminué dansles grands ensembles : à Grünau, il ne lui reste que3 000 logements.

Lors des démolitions, LWB prend en charge les frais dedéménagement et d’installation des locataires dontles logements sont démolis. La société s’efforce detrouver, dans son patrimoine, des logements situés làoù les locataires souhaitent être relogés. Dans les casdes tours démolies, 80% des anciens locataires ont purester à proximité de leur ancien logement.La majorité des logements appartenant à la compa-gnie municipale a été construite après 1918 et la plu-part entre 1949 et 1989 : c’est donc ce bailleur qui est


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origines géographiques. Elle propose du service gra-tuit de baby-sitting pour tous les jeunes couples deve-nant locataires. Elle a lancé une campagne dans lesrégions occidentales de l’Allemagne, actuellement àFrancfort, pour inciter des retraités à s’installer àLeipzig. Dans son argumentaire, LWB souligne la qua-lité de vie excellente et peu chère, le niveau élevé desservices médicaux et le nombre important d’événe-ments culturels et festifs105.

Les coopératives de logementsLes coopératives de logements représentent 17% dumarché du logement. Elles possèdent environ 50 000logements. A Leipzig, il existe six grandes compagniesde cette sorte :- Baugenossenschaft e.G, fondée en 1899, est la plus

ancienne des coopératives : elle gère 9 500 loge-ments dans divers quartiers de Leipzig dont 40%ont été construits avant 1945 ;

- Wohnungsgenossenschaft Lipsia e.G, fondée en1954, gère actuellement 8 000 logements dont lamoitié se trouve à Leipzig-Grünau : il s’agit donc delogements construits entre 1970 et 1989 en préfa-brication industrielle ;

- Wohnungsgenossenschaft Transport e.G Leipzig dis-pose de 7 500 logements; Wohnungsbaugenos-senschaft Kontakt de 15 000 ; Vereinigte LeipzigerWohnungsgenossenschaft e.G. Leipzig de 7 700 etWohnungsgenossenschaft UNITAS e.G de 6 000.

Les coopératives suivent des objectifs et des stratégiessimilaires à ceux de LWB mais avec des outils plus limi-tés. Les coopératives sont sélectives, étant donné queleurs membres sont contraints à une contributionfinancière et qu’ils doivent présenter un certain nom-bre de garanties de revenu ou prouver qu’ils n’ont pasde dettes de loyers pour devenir coopérateurs.Malgré les difficultés suivant la transition politique, les

105 Berliner Zeitung (2007) : Leipzig wirbt Senioren ab. Plakataktion im Westen. 03.05.2007, p. 6.106 Entretien avec Mme Fleischer et M. Grewatsch, Coopérative Lipsia e.V.

Le cas de Leipzig

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compagnies ont trouvé des méthodes diverses pourrester sur le marché. Lipsia e.G, par exemple, a eurecours à un artifice pour obtenir l’allègement desdettes prévu par la loi « Altchuldenhilfegesetz » : lesmembres de la coopérative ne pouvant pas acheter lesappartements, la coopérative s’est appuyée sur unamendement à la loi et a créé une société privée quia acquis 15% des appartements que la coopérativedevait revendre, ce qui lui a permis d’obtenir uneréduction de dettes d’environ 50,5 millions d’euros.Afin de se maintenir sur le marché, les sociétés coopé-ratives font des efforts de marketing, par exemple, enaméliorant leur visibilité sur Internet.De manière générale, les coopératives adhèrent auxprincipes de la stratégie municipale du renouvellementurbain et entament elles-mêmes les démolitions. Lipsiae.G, par exemple, prévoit la démolition de 250 loge-ments dans les années à venir106. Mais, en cas de démo-lition, les coopératives n’assurent aucune aide aux per-sonnes délocalisées, contrairement à LWB, elles nerecherchent pas de logements de remplacement et neprennent pas en charge les coûts de déménagement.

Le secteur privéLes compagnies privées et les propriétaires individuelspossèdent 65% du total du parc de logements, soit205 000 unités majoritairement situées dans le parcwilhelminien. Il existe une grande variété de proprié-taires privés, un grand nombre parmi eux étant despropriétaires individuels. Les propriétaires privés cor-respondent à des groupes sociaux différents par rap-port aux deux types d’acteurs précédents. Les investis-seurs privés ciblent, en particulier, les classes moyen-nes et aisées, avec des produits spécifiques, entreautres des lofts. Bien que le parc locatif reste majoritaire, sa part dimi-nue (91% en 1998, 85% en 2003) et le nombre de

leurs logements ou bâtiments restitués, ont choisi deles vendre à des sociétés immobilières privées.

logements en propriété individuelle a considérable-ment augmenté depuis les années 1990, en raison dela restitution et des privatisations (surtout liées à la« Altchuldenhifegesetz » - la loi pour l’allègement desdettes). Parallèlement, le rôle des compagnies privéess’est également développé : d’une part, en raison dela privatisation, et d’autre part, en raison du faitqu’une grande partie des nouveaux propriétaires,n’ayant pas les moyens de réhabiliter ou d’entretenir


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Les entreprises du BTP dans le renouvellement urbainLa réhabilitation n’est pas l’apanage d’une catégorie d’entreprises. Toutes les entreprises du secteur duBTP peuvent y prendre part, selon les différentes spécialités requises. Il suffit d’être enregistré à la Chambredes métiers.Les entreprises doivent être enregistrées, en fonction des qualifications dont elles ont à faire la preuve. Encomplément de la qualification professionnelle de base dans tel ou tel métier, il est possible, pour les arti-sans et entrepreneurs, de suivre une formation qui leur donne le label « restauration en peinture, char-pente, menuiserie, maçonnerie, … ». Ces formations sont proposées aux relieurs, sculpteurs sur bois, orfè-vres, peintres, vernisseurs, maçons, ferronniers, parqueteurs, décorateurs d’intérieur, ciseleurs, plâtriers,charpentiers, doreurs et ébénistes. Ce label signifie qu’ils ont acquis un savoir-faire particulier, dans leurmétier, adapté à la réhabilitation de bâtiments anciens et/ou endommagés. Mais ce supplément de quali-fication n’est pas obligatoire pour intervenir en réhabilitation.La participation des entreprises peut varier en fonction de deux situations discriminantes : la première estliée au statut du financement, selon qu’il est privé ou public ; la seconde est liée au classement du bâti-ment réhabilité, selon qu’il est ou non inscrit sur une liste de bâtiments à protéger.Dans le cas où le financement est purement privé, il n’y a pratiquement pas de règle dans la contractua-lisation entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre, les réseaux relationnels et la notoriété jouent pleine-ment. En revanche, si des investisseurs publics ou privés bénéficient de fonds publics, alors des « Ausschreibung », appels d’offres, doivent être lancés.Trois types d’appels d’offres existent : le « beschränkte Ausschreibung » ou appels d’offres restreints quine s’adressent qu’à certaines entreprises, l’« öffentliche Ausschreibung », appels d’offres publics qui sontlancés au niveau national et auxquels n’importe quelle entreprise peut répondre, enfin l’appel d’offresinternational. Les appels d’offres publics sont supposés être lancés en priorité ; leurs modalités, en parti-culier les enveloppes financières sont précisées dans le « Verdingungsordnung für Bauleistungen » (VOB),qui est le Code des marchés publics. �

Les évolutions récentes du marchédu logement à Leipzig En raison du déclin démographique, la situation dumarché du logement à Leipzig est, et reste encore,caractérisée par un excès d’offre sur la demande semanifestant en particulier par l’importance des loge-ments vacants, le faible taux de mutations ainsi quedes prix d’acquisition et des montants de loyers plusbas qu’au début des années 1990.Pendant les années 1990, le nombre de nouvellesconstructions a augmenté à Leipzig tout comme dansles autres villes de l’Allemagne de l’Est. Cette ten-dance est due aux aides de l’État fédéral en faveur dela construction neuve et plus particulièrement de l’ac-cession. A Leipzig, cette politique a tout particulière-ment favorisé les constructions et l’installation de lapopulation en périphérie dans l’agglomération

107 En 2000, 60 000 logements représentant 20% du total du parc sont vacants.

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urbaine, tout en négligeant en quelque sorte, la situa-tion du marché du logement dans la ville centre. Cettepolitique fut supprimée en 2005.A la fin des années 1990, le nombre de mutationsainsi que les prix chutent. Si le début des années2000 se caractérise par une stagnation voire une ato-nie du marché du logement, de légers signes dereprise du marché se manifestent depuis 2005. Lareprise démographique et économique de Leipzigexplique en partie cette récente et relative relance dumarché. La part des logements vacants, si elle esttoujours élevée (14%), a diminué107 en raison desdémolitions, de la croissance relative de la populationainsi que de la réhabilitation des logements. Lademande pour la location ou l’achat de logements debonne ou de très bonne qualité à proximité du centre-ville a augmenté.

�Si le bâtiment à réhabiliter est sur la liste des immeubles à protéger, entérinée par la Municipalité, celle-ci est alors impliquée, par son service des immeubles « listés » et des règles sont à respecter, par exemple,en matière de coloris et de matériaux employés. Avant de passer les marchés avec les entreprises, les pro-priétaires et leurs architectes ont l’obligation de produire tous les plans et planning de travaux auprès du ser-vice municipal concerné, afin d’obtenir l’autorisation de lancer les appels d’offres et de conclure des mar-chés avec les entreprises.Environ 35 entreprises de Leipzig sont répertoriées dans le domaine de la réhabilitation et de la rénovationdu bâti. Pour la plupart, elles travaillent également en construction et souvent aussi en aménagement urbain.De ce fait, elles ne procèdent pas toujours elles-mêmes à tous les travaux de réhabilitation mais agissentcomme entreprises générales et sous-traitent à plusieurs entreprises spécialisées, fréquemment artisanales.Certaines de ces entreprises ont des filiales dans d’autres villes, tandis que d’autres sont elles-mêmes affi-liées à des entreprises qui ont leur siège ailleurs.La société municipale de logements LWB a lancé 386 appels d’offres en 2005 auprès de 2 241 entreprisesdont 69% ont effectivement soumissionné. Sur les 31 millions d’euros investis par LWB en réhabilitation etdémolition en 2005, 86% ont correspondu à du travail effectué par des entreprises locales et régionales. Lasociété LWB soutient la création de réseaux d’entreprises de la région (Lepzig-Halle) et privilégie les PME.

cunieux de biens qui leur avaient été restitués et,d’autre part, une augmentation des transactions dansle secteur des maisons individuelles et jumelles liéeaux aides spécifiques allouées par l‘Etat.Le début des années 2000 est marqué par une stag-nation du nombre des transactions autour de 1 000transactions par an ainsi que des prix. Le prix moyendes logements est à un niveau inférieur à celui desannées 1990108. Resté relativement stable depuis2000, il se situe en moyenne autour de 1 850 €/m2.Le prix des logements construits après 1990 est légèrement plus élevé (figure 3.10).Le volume et le montant global des transactions mani-

Les grandes tendances du marché du logement depuis le milieu des années 1990

Le marché de l’accessionA la fin des années 1990, le marché du logementconnaît une baisse conséquente du nombre et desmontants des transactions ; ce nombre qui était déjàrelativement bas (2 000 transactions environ pour unparc de 315 000 logements) diminue de moitié. Cettedéprise du marché du logement recouvre deux phé-nomènes, d’une part, une diminution importante destransactions d’appartements précédemment dévelop-pées du fait des reventes par des propriétaires impé-


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108 Si en 1994, le prix moyen des logements construits après 1990 avoisine 2 400 €/m2 , il se situe, malgré une légère augmentation depuis 2001,autour de 2 000 €/m2 en 2005

Les incitations financières à la réhabilitation de logementsLes avantage fiscaux des accédants à la propriété et des travaux de réhabilitation qu’ils peuvent faire sontexclusivement attachés à l’impôt sur le revenu. Le montant des travaux effectués est entièrement déducti-ble. Les intérêts des emprunts, que ce soit pour de l’acquisition ou pour de la réhabilitation, sont déducti-bles de l’impôt sur le revenu.L’accession à la propriété et la réhabilitation ont été fortement encouragées dans les années 1990 par desincitations fiscales. Après 2000, les avantages fiscaux ont diminué. Il est encore possible d’en obtenir dansles zones à réhabiliter : les propriétaires privés qui réhabilitent leur bien sont éligibles à ces aides à condi-tion qu’ils ne sollicitent aucune subvention. Dans ce cas, un contrat entre la ville et le propriétaire indiquede façon précise les travaux concernés et c’est au vu du bon achèvement de ces travaux qu’un certificat estdonné au propriétaire, ouvrant droit à réduction d’impôt. Si le propriétaire se défait de son bien avant 10 ans, il devra rembourser le montant dont il a été exonéré.Plusieurs dispositions de cette sorte visent à décourager la spéculation. Ainsi, les acquéreurs de biens immo-biliers qui achètent un logement en mauvais état et le réhabilitent ne peuvent bénéficier d’avantages fis-caux qu’à partir de la quatrième année après achat. Si le montant des travaux est inférieur à 15% du prixdu bien, le propriétaire l’inscrit en amortissement sur une période de 2 à 5 ans, à un taux linéaire ou dégres-sif ; s’il est supérieur, le coût des travaux est assimilé à une dépense d’acquisition et l’amortissement peuts’étendre sur 40 ans à raison de 2,5% par an pour un bâtiment datant d’avant 1925 et sur 50 ans (à 2%)pour une construction postérieure à 1925. Pour l’acquisition d’un logement à réhabiliter, le coût de l’acquisition lui-même donne droit à réductiond’impôt. Les barèmes sont les mêmes pour les propriétaires bailleurs et pour les propriétaires occupants. Ilss’appliquent uniquement sur le marché privé. �

festent cependant en 2005 une légère et toute relative reprise du marché, le nombre de transactionsatteint le volume de 2001, principalement liée à lavente des appartements et plus particulièrement deslogements construits après 1990 alors que les transac-tions des maisons baissent. Cette évolution du mar-ché du logement est en partie due à la suppressiondes subventions publiques à destination de laconstruction neuve (par exemple, Eigenheimzulage”)et, en partie, à la reprise économique des années2000, après le déclin des années 1990. (figures 3.9 et3.10)

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Le marché locatifLes montants des loyers ont, toutes catégories delogements confondues, accusé une baisse importanteà la fin des années 1990 pour ensuite se stabiliser audébut des années 2000 (figure 3.8). Ainsi, le niveaumoyen des loyers des logements neufs de trois pièceset de confort moyen passe de 8 €/m2 en 1994 à5,6 €/m2 en 2005.En 2005, les loyers varient en moyenne entre 5 et6,6 €/m2 mais connaissent une grande dispersionselon le type de bâti et la qualité des logements. Ainsi,les loyers les plus bas sont ceux des logementsconstruits entre 1961 et 1990 (de 3 à 5 €/m2), doncdans les immeubles en préfabrication industrielle (lesgrands ensembles y compris ceux construits au débutdes années 1990). Parmi les logements de l’après-guerre, ceux construits avec des matériaux tradition-nels, avant la vague des grands ensembles, ont unevaleur supérieure à ces derniers. Dans le parc de loge-ments construits avant la deuxième guerre (53% dutotal du parc de logements), les immeubles wilhelmi-niens (construits avant 1918) présentent la plusgrande variation de prix et de qualité. Ce segment deparc contient à la fois les logements les plus modestes(moins de 3 €/m2) et des logements de très bonnequalité dont les loyers correspondent à ceux des bâti-ments neufs (6 €/m2) du fait de la réhabilitation

�Hors régime fiscal, pour les propriétaires occupants, une aide particulière a existé jusqu’en 2005 : le sys-tème appelé « Eigenheimzulage » (voir encadré p.27).Les économies d’énergie peuvent entraîner des déductions fiscales. Par exemple, la production domestiqued’énergie solaire revendue à un fournisseur d’électricité s’inscrit dans la déclaration de revenus d’un côté enressources (le montant tiré de la vente à l’électricien) et d’un autre en dépenses (le coût de l’installation dusystème), la différence entre les deux venant en déduction du revenu global.


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(figure 3.11). Dans chaque catégorie, les loyers ten-dent à s’élever (tableau 3.12).

Les tendances récentes du marché du logement(depuis le milieu des années 2000).Une des principales évolutions du marché du loge-ment consiste en l’augmentation de la demande delogements de bonne ou de très bonne qualité à proxi-mité du centre-ville et ce, tant en locatif qu’en acces-sion (tableau 3.12 et figure 3.7).

Le marché de l’accessionLes premières ventes de logements réhabilités consti-tuent le secteur le plus important des transactionsavec 900 ventes en 2006. Le marché de la revente desappartements s’est également développé, les prixmoyens d’achat sont de 1 100 €/m2 en 2006. Les prixdes logements situés dans les bâtiments classés res-tent relativement stables depuis 2001 ; en 2006, leprix moyen est de 1 900 €/m2.

Le marché locatifLa demande de logements locatifs à proximité du cen-tre-ville a globalement augmenté. La croissance de lademande concerne en particulier les logements réha-bilités dans les quartiers wilhelminiens et dans lesarrondissements bien situés. Les nouvelles maisons deville construites dans les quartiers wilhelminiens sontaussi très recherchées. La demande de logements pluspetits s’accroît également.

Les perspectivesLe marché du logement semble se stabiliser en raisondu nombre relativement bas des constructions neuveset des réhabilitations. Cette stabilisation est éga-lement influencée par le marché du travail et ce mal-gré les effets positifs des grands projets urbains

(comme le city-tunnel ou l’extension de l’aéroportinternational).Parallèlement, les tendances démographiques et,notamment, la croissance de la part de la populationâgée disposant d’un faible potentiel d’achat, vont cer-tainement atténuer la demande de logements sur leplan quantitatif mais risquent aussi d’en modifier qua-litativement les contours.

L’accessibilité et la qualité du logement

Le coût du logement et la division sociale de l’espaceEn principe, du fait d’un excès d’offre de logements,tout le monde pourrait avoir accès à un logement àLeipzig. En pratique, l’accès au logement est déterminépar des aspects financiers (le prix des logements et desloyers selon la taille), par la localisation dans la ville etle niveau de réhabilitation intérieur et extérieur ainsique par les stratégies générales et les politiques locati-ves des compagnies de logements (LWB et les coopéra-tives) et des propriétaires privés/individuels.En Allemagne, « Mietspiegel » est un système établi en1998, pour l’évaluation des coûts réels des loyers dansles villes. Le document fournit des informations sur lesloyers par unité de logement, regroupées selon la datede construction, le type, la taille du logement, ses élé-ments de confort et sa position dans la ville. Les don-nées figurant dans ce document se basent sur les loyersdes quatre années antérieures. A Leipzig, la dernièreévaluation a eu lieu en 2004 et la prochaine aura lieuen 2008.Il existe deux types d’évaluations. L’évaluation qualifiéeest réalisée à l’aide de méthodes scientifiques et lesrésultats doivent être approuvés par la Municipalité, parles propriétaires bailleurs, par l’association des locatai-

res et par l’association des propriétaires de maisons etd’appartements. Cette évaluation peut être utiliséedans des procédures juridiques. L’évaluation simple sebase tout autant sur les méthodes scientifiques, maisne doit pas être approuvée par les divers acteurs dumarché du logement. A Leipzig, les organismes ontopté pour ce second type d’évaluation.Évidemment, il existe de fortes disparités spatiales dansles loyers. La Municipalité n’a pas créé une cartogra-phie des valeurs selon les secteurs de la ville car elle nevoulait pas ainsi contribuer à la dévalorisation ou à larevalorisation de certains quartiers et risquer de géné-rer ainsi de la ségrégation. Néanmoins, les compagniesde logements privées utilisent effectivement des cartesindiquant les prix dans les différents quartiers, pour leurpublicité (figure 3.7.). C’est à l’Est et à l’Ouest de la villeque se trouvent la majorité des zones d’habitatmodeste ou moyen. Dans le centre-ville, et surtout dansles quartiers résidentiels où la plupart des bâtimentssont réhabilités, les loyers sont plus élevés que lamoyenne. La ségrégation sociale est ainsi présentedans la ville de Leipzig.Entre 1990 et 2000, les loyers ont baissé dans toutesles catégories de logements, (figure 3.8.) pour devenirrelativement stables après 2000.Tandis que les loyers de base moyens avaient baisséou sont restés stables pendant les dernières années,les coûts de fonctionnement (pour le chauffage,l’alimentation en eau potable, l’énergie) ont considé-rablement augmenté. Les coûts de fonctionnementreprésentent à peu près 38% du total du loyer, audébut des années 1990, ce pourcentage n’était quede 30%. L’augmentation des coûts de l’énergie, de ladistribution de l’eau ou du chauffage va contribuer àl’augmentation du coût du logement locatif sur lemoyen et le long termes.

109 Selon une loi en 2003.110 Entretien avec M. Smetanin, chargé du logement au Bureau des Affaires Sociales de la Municipalité de Leipzig.111 tadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau (2006): Monitoringbericht 2006. Kleinräumiges Monitoring des Stadtumbaus in Leipzig.

Leipzig, p. 63.

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Les aides à l’accès au logementLes familles sans revenus peuvent bénéficier de plu-sieurs types d’aide à l’accès au logement. Actuel-lement, à peu près 45 000 ménages sont bénéficiairesd’une allocation chômage « ALG II »109 ouvrant droità une aide au logement. Il s’agit de personnes sanstravail depuis plus d’un an, sans réserves financières etdont la famille n’a pas de revenus ou des revenus fai-bles. Ces ménages ont droit à des logements dont lataille varie selon le nombre de personnes du ménage(sur la base de 45 m2 par personne). A Leipzig, pource groupe d’habitants, le loyer est au maximum de6,17 € par m2 (dont 3,85 € de loyer et 2,32 € decharges). Les habitants bénéficiant de l’allocation « ALG II » reçoivent de la Municipalité une aide correspondant au montant du loyer, qu’ils reversentensuite au propriétaire bailleur. Les bénéficiaires deces allocations habitent en majorité des quartiers dans lesquels les logements sont de qualité simple/moyenne : Leipzig-Grünau, Leipziger-Westen,Leipziger-Osten ainsi que la partie orientale du centre-ville.Il existe aussi d’autres types de soutien pour les gensaux revenus faibles. Les locataires en difficulté peu-vent aussi bénéficier d’allocations partielles. Ce dispo-sitif est limité dans le temps et expirera en 2008/2009.Actuellement, il n’y a pas d’alternative, en particulieren raison des difficultés budgétaires de la Municipa-lité. Si la Municipalité ne peut pas trouver le moyend’aider les locataires impécunieux, ces derniers auronttendance à chercher à se loger dans des apparte-ments plus petits et meilleur marché110. En 2005,11 396 personnes ont bénéficié de ce type d’aide111.L’analyse des conditions de l’accès au logement et dela répartition des types de logements montre que laségrégation sociale demeure toujours un problème àLeipzig. Les nouveaux programmes de financement et

112 Code Civil §575 (§575 Abs. 1 Satz 1 BGB).


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Le parc locatif : cadre juridique et réglementaireLe parc locatif de Leipzig est particulièrement important (89% du parc total de logements). Il est détenu par :- des compagnies privées et des propriétaires privés à hauteur de 65 % du parc total de logements

( 205 000 logements) ;- LWB (Société municipale de construction et de logements de Leipzig), à hauteur de 17% du parc total de

logement (51 000 logements en 2006) ; - des coopératives de logements à hauteur d’environ 17% du parc total de logements.

Si le marché du logement locatif peut globalement être caractérisé comme peu tendu (niveau relativementbas des loyers, vacance par exemple), il est aussi profondément marqué par la disparité des loyers en fonc-tion de la qualité des logements et de leur localisation.Un bail uniqueLes contrats de location sont réglementés par le Bürgerliches Gesetzbuch – BGB (Code civil de l’Allemagne).La loi réglementant les contrats de bail a été modifiée en septembre 2001. Jusqu’en 2001, il existait deuxsortes de contrats : - le bail simple, qui peut être suspendu par le propriétaire seul ;- le bail qualifié qui ne peut être suspendu par le propriétaire que si ce dernier peut le justifier : besoins per-

sonnels, travaux de construction relatifs au logement, procédure de réhabilitation ou de renouvellement,demande prioritaire d’un fonctionnaire.

Depuis 2001, il n’existe plus qu’un seul contrat de bail (le bail qualifié) et ce quel que soit le statut du pro-priétaire (propriétaire privé, coopérative de logements, bailleur social,…). Le bail est de durée indétermi-née112. En dehors du non-respect des obligations du locataire (non paiement du loyer, par exemple), il nepeut être suspendu que si le propriétaire peut justifier ce choix (voir les raisons plus haut).Des montants de loyers fixés « librement » en se référant au MietspiegelEn principe, les propriétaires fixent librement le montant des loyers, y compris les bailleurs sociaux tels queLWB. En revanche, les montants ne doivent pas dépasser les loyers de référence figurant dans le Mietspiegel(index des loyers) établi par la Municipalité.Cependant, il existe des situations où les loyers ne sont pas « librement » fixés :- quand le propriétaire est bénéficiaire de subventions pour la rénovation de son logement (dispositif dis-

paru en 2000), un plafond de loyer est déterminé : celui-ci doit être inférieur aux loyers de référence duMietspiegel ;

- dans le cas de LWB, la Municipalité étant actionnaire de la SARL, celle-ci peut avoir une certaine influencesur la fixation des loyers et le peuplement. Ainsi, certains logements de LWB restent non réhabilités pourpouvoir être loués à un prix plus bas à des ménages défavorisés.

Enfin, est prescrite à LWB une obligation de mixité en fonction de laquelle LWB doit accueillir des ménagesde statuts sociaux divers, des plus pauvres aux couches supérieures de la société.

des programmes alternatifs se concentrent dans lesquartiers les plus défavorisés où leur action est censéecombattre la ségrégation dans l’avenir proche. Cesquartiers seront brièvement présentés ici avantd’aborder l’analyse approfondie de l’un d’entre euxau chapitre suivant.

Le cas de Leipzig

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Les quartiers de Leipzigau cœur des programmes de renouvellementurbainLes différents programmes visant la reconstruction oule renouvellement urbain se concentrent sur troisgrandes zones de Leipzig. Deux zones composées dequartiers wilhelminiens à l’Est et à l’Ouest de la ville etune vaste zone de grands ensembles, celle de Grünau.Il existe plusieurs autres quartiers de renouvellementurbain au Nord et au Sud de Leipzig tout comme dansla ville centre, mais, ce sont ces trois grandes zonesqui ont été déclarées prioritaires dans la stratégie dedéveloppement urbain en 2000.

Les quartiers de l’Ouest de Leipzig(Leipziger Westen) : Plagwitz, Lindenau, Kleinzschocher et Böhlitz-EhrenbergLes quartiers wilhelminiens à l’Ouest de Leipzig inclusdans le programme de renouvellement urbain comptaient, en 2004, 36 000 habitants et 28 500logements dont 25% n’étaient pas ou n’étaient quepartiellement réhabilités et 28% (80 000) étaientvacants. La moitié de ces logements vacants se trouvedans des bâtiments wilhelminiens inhabités.Les quartiers de l’Ouest sont parmi les plus probléma-tiques de la ville, avec un taux de chômage élevé et laconcentration d’une population défavorisée donttémoigne le grand nombre d’allocataires d’aidessociales. Ces quartiers sont en même temps caractéri-

restructuration spectaculaire qui tend à en faire unquartier mixte et de plus en plus attractif pour les clas-ses créatives et moyennes au milieu des années 2000(Voir l’étude de cas de Plagwitz).

L’Est de Leipzig (Leipziger Osten)L’Est de Leipzig est la partie de la ville située entre lecentre-ville et le « Quartier du graphisme »115

(Grafisches Viertel). Auparavant, Leipziger Osten avaitété une zone d’habitat ouvrier du centre-ville. Ce ter-ritoire est caractérisé par des immeubles wilhelmi-niens et des bâtiments préfabriqués. L’ensemblecompte 30 000 habitants. Les problèmes à LeipzigerOsten sont : la perte massive de population, en parti-culier, entre 1991 et 1999 ; la proportion élevée delogements vacants ; des structures sociales et écono-miques désavantageuses et un environnement archi-tectural dévasté.Depuis 1999, Leipziger Osten, avec les quartiers deNeustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Reudnitz etAnger-Crottendorf (au total, un territoire de 340 hec-tares) est ciblé par le programme « Soziale Stadt ». Ceprogramme fédéral est complété, sur le même territoire, par des financements du FEDER (pour ledéveloppement des infrastructures et le renforcementdes entreprises) et Stadtumbau Ost, programme fédé-ral pour la démolition et la requalification des quar-tiers de grands ensembles préfabriqués.Le renouvellement urbain a déjà des effets positifs,mais, seule une petite partie de l’ensemble du terri-toire peut être considérée comme consolidée. Leniveau très élevé de la vacance persiste, plus de 50%à Neustadt-Neuschönefeld, plus de 40% àVolkmarsdorf, phénomène qui vient redoubler l’im-pact du déclin démographique. En effet, du fait dunombre élevé de logements vacants partout dans laville, Leipzig offre un grand choix de logements dans

sés par un double phénomène : tout en restant tou-chés par la ségrégation sociale et à l’origine de migra-tions vers les périphéries, depuis 1999, ils connaissentune légère croissance démographique de 2% par an,du fait d’un solde migratoire positif lié aux nouveauxdéveloppements (des lofts, par exemple) attirant descouches moyennes, voire aisées. Dans le cadre de la stratégie de « Neue Gründerzeit »,l’aménagement des quartiers de l’Ouest de Leipzigsuit le principe de la préservation. Le territoire desquartiers en question appartient à trois catégories :certaines parties sont des « quartiers consolidés »(konsolidierte Gebiete), d’autres sont des « quartiers àpréserver » (Erhaltungsgebiete) et le reste des « quar-tiers où adapter le parc de logements existants »(Bestandsanpassungsgebiete).L’objectif de « Neue Gründerzeit » est de maintenir leslocataires dans des appartements de style wilhelmi-nien tout comme de faire revenir des anciens locatai-res ayant quitté le quartier pour s’installer dans leszones périurbaines. A travers la restructurationurbaine, la stratégie vise le renforcement de l’attracti-vité des quartiers de l’Ouest tout en réduisant le nom-bre des logements vacants et l’amélioration des indi-ces démographiques par le développement desZschochersche Strasse et Lützener Strasse en ruescommerçantes vivantes ainsi que de la requalificationde rues et de places publiques113.Leipzig est une des 12 villes d’Allemagne et la seuleville de Saxe bénéficiant du programme URBAN II. Leprogramme couvre les quartiers de Böhlitz-Ehrenberg,Lindenau, Plagwitz et Kleinzschocher. Au total, 70projets ont été réalisés, visant l’aide aux PME, l’amé-lioration de l’image et de l’identité locales, le renfor-cement des activités culturelles et de loisirs114. Ainsi,Plagwitz, quartier industriel en pleine dégradation audébut des années 1990, a connu une transformation/

113 Wiest, K. (2001): Leipzig zwischen Segregation und Integration. - Geographische Rundschau, p. 15 ; Stadt Leipzig (2007a): KonzeptionellerStadtteilpan Leipziger Westen. http://www.leipzig.de/buerger/stadtentw/projekte/stadtentw/stadtt/west/index_druck.shtml; Accès: 09.05.07.

114 Stadt Leipzig (2007b) : Leipziger Westen. http://www.leipzig.de/de/buerger/stadtentw/stadtern/gebiete/westen/einl/index_druck.shtm; Accès: 09.05.07.

115 Nouveau quartier d’affaires à 800 m à l’Est de la Gare Centrale de Leipzig.


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différents quartiers, en général plus attractifs queLeipziger Osten. Afin de remédier à cette situation, la« Konzeptionellet Stadtteilplan Leipziger Osten »(Stratégie de district pour Leipzig Osten) prévoit larestructuration du quartier en suivant les objectifs sui-vants : - préserver le cadre wilhelminien et maintenir les cen-

tres secondaires, leur fonction et leur taille ;- démolir partiellement des bâtiments en vue de créer

des espaces verts durables et des zones de loisirs ;- développer et consolider les potentiels du « Grafis-

ches Viertel » (Quartier du graphisme) comme pointattractif pour tout Leipziger Osten ; aider les PME etélargir le rôle des Bureaux de quartier ;

- développer une nouvelle image attirante de LeipzigEst : celle d’un quartier bon marché offrant de bon-nes conditions d’habitat ;

- intégrer les habitants dans les processus de prise dedécisions, dans la planification urbaine et dans lesprojets et initiatives locaux116.

Les grands ensembles : GrünauEn Allemagne, il existe environ 250 grands ensemblescomportant plus de 2 500 logements. Au total, ces250 cités comptent 1,6 million de logements. Larépartition des grands ensembles entre l’Ouest et l’Estde l’Allemagne est fort différente. Tandis qu’à l’Ouest,les cités de taille petite et moyenne sont dominantes,à l’Est les grands ensembles comptant plus de 10 000logements structurent le marché du logement. Parmiles nouveaux Länder, outre Berlin Est, c’est le Land deSaxe qui est le plus caractérisé par les problèmes desgrands ensembles : au total, 554 000 logements setrouvent dans les cités construites en préfabricationindustrielle (à Berlin-Est, 46% des logements sontsitués dans les grands ensembles).La majorité de ces logements appartient à des compa-

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gnies privées ou publiques qui les gèrent en tant quelogement social locatif. La composition sociale de cesquartiers est très défavorisée.En Allemagne, l’importance de ce parc de logementset de sa réhabilitation a été reconnue relativement tôtet le premier programme de financement d’Etat a étélancé en 1993. Dans le cadre de ce programme, l’Etat,avec le Land et la ville, donne une aide financière pourla modernisation et la revitalisation des grands ensem-bles. Entre 1993 et 1995, ce programme a été étenduà 157 grands ensembles de 123 villes en ex-Allemagnede l’Est.A Leipzig se trouvent 30 grands ensembles mais lenombre de ceux contenant plus de 2 500 logementsn’est que de six. Ces derniers sont tous construits enéléments préfabriqués. Le plus grand est Grünau.Outre ces grands ensembles périphériques, un certainnombre de plus petites cités se trouve à proximité ducentre-ville. Celui-ci contient aussi des bâtiments enpréfabrication lourde, construits sur les emprises debâtiments démolis pendant la guerre117.Le quartier de Grünau s’étend sur 400 hectares à lapériphérie Ouest de Leipzig. C’est le plus grand site degrands ensembles construits du temps de la RDA,avec 38 000 logements au total. Construit entre 1976et 1989 en plusieurs étapes en tant que site résiden-tiel pour les ouvriers de Plagwitz, Grünau est divisé en8 quartiers, appelés « Wohnkomplexe –WK ». Les WKsont des quartiers indépendants, dont WK4 et 5 for-ment le centre urbain du site de Grünau. Depuis1988, Grünau a connu une perte exceptionnelle de sapopulation passée de 85 000 à 46 000 en 2005, soitune perte de 46% en 17 ans.Les quartiers de Grünau sont très divers : WK7 etWK8 sont instables, tandis que WK1, 2 et 3, les quar-tiers les plus anciens, présentent relativement peu deproblèmes et de vacance. De manière générale, les

116 Stadt Leipzig (2007d): Konzeptioneller Stadtteilplan Leipziger Osten (LSP LeO). http://www.leipzig.de/buerger/stadtentw/projekte/stadtentw/stadtt/ost/index_druck.shtml ; Accès: 09.05.07.

117 (Egedy, T (2007) : Helyzetkép a magyar és német lakótelepekr_l – budapesti és lipcsei esettanulmányok (Etat des lieux des grands ensembles enHongrie et en Allemagne – études de cas de Budapest et de Leipzig) in : Kondor, Attila csaba – Egedy, Tamás : Városfejl_dés és városrehabilitá-ció (Développement urbain et renouvellement de quartiers), Magyar Földrajzi Társaság (Société Hongroise de Géographie), Budapest :2007.

Dans le cadre de STEP W+S, Grünau appartient à la« Teilplan Großsiedlungen» (Sous-stratégie pour lesgrands ensembles) qui prévoit la restructuration,notamment par la démolition de 5 450 logementsd’ici 2010. La démolition concerne en particulier lestours de 16 étages qui sont en très mauvais état.Jusqu’à 2005, 60% du parc ont été réhabilités et 3 800 logements ont été supprimés.La mise en œuvre des stratégies est soutenue par plu-sieurs programmes de financement : « StadtumbauOst », « Soziale Stadt » et « Wohnfolgelandscaften »,un programme dans le cadre du projet « INTERREGIIIB LHASA – Large Housing Area StabilisationAction » (Action de Stabilisation des grands sites delogements). L’image relativement positive de Grünauest due à son infrastructure sociale, commerciale,médicale et de transport, à ses espaces verts étenduset à ses loyers modiques118.

quartiers les plus récents sont les plus problémati-ques : d’une part, en raison de leur structure socialeplus instable, et, d’autre part, parce qu’ils sont plusloin du centre-ville et construits plus densément queles quartiers plus anciens.En 2004, le taux de chômage à Grünau était de 110chômeurs pour 1 000 habitants, dépassant fortementla moyenne de la ville (85/1 000). En même temps queles plus aisés tendent à quitter le site de Grünau, ceuxqui s’installent dans le quartier sont tous issus degroupes sociaux défavorisés, souvent bénéficiaires desallocations de chômage. Le manque de financementpublic et le fort pourcentage de logements vacantsaggravent les problèmes de ce territoire. En 2004, letaux de vacance était de 20% et touchait aussi bien lesimmeubles réhabilités que ceux qui ne l’étaient pas. Enmême temps, beaucoup d’habitants présents depuis laconstruction de l’ensemble s’identifient à Grünau : ils s’ysentent bien et veulent y passer leur retraite.

118 Büro für urbane Projekte und Stadt Leipzig [Hrsg.] (2005) :“Fallbeispiel Leipzig-Grünau“, pp. 2-26http://www.leipzig.de/imperia/md/content/64_stadterneuerung/fallbeispiel_webversion.pdf ; Accès: 09.05.07 ; Stadt Leipzig [Hrsg.] (2004) :Zwischenbericht Grünau 2004. Stadtumbau und Stadtentwicklung in Leipzig-Grünau http://www.leipzig.de/imperia/md/content/61_stadtpla-nungsamt/raumbeobachtung/umsetzungsbericht_gruenau_internet.pdf ; Accès: 09.05.07 ; Stadt Leipzig (2007e): Leipzig-Grünau. Entwick-lungsstrategie Leipzig-Grünau 2020, p. 15


90

Les programmes de financement pour le renouvellement urbain et laconstruction à Leipzig 1991-2004

Les programmes financés par l’Etat fédéral, le Land et la ville de Leipzig

Städtebauliche Erneuerung / programme de rénovation urbaine 173,0 M €

Städtebaulicher Denkmalschutz / programme de protection du patrimoine architectural urbain 111,7 M €

Soziale Stadt, seit 2000 / programme de la ville intégrée, depuis 2000 8,7 M €

Stadtumbau Ost / programme de restructuration urbaine des nouveaux Etats fédérés a) requalification et amélioration 2,4 M €

b) réduction des quartiers 1,8 M €

WENG – Weiterentwicklung großer Neubaugebiete / développement des grands ensembles à partir de 1993 (ne fonctionne plus) 31,8 M €

Landesrückbauprogramm / programme de démolition de l’Etat de Saxe 3,3 M €

Wohngebäudesicherung / sécurisation du tissu bâti 26,9 M €

Sonstige Programme / autres programmes 46,8 M €

Programmes et fonds structurels européens

URBAN II, seit / depuis 2001 13,0 M €

EFRE / FEDER, seit / depuis 2002 5,6 M €

TOTAL 425 M €

En synthèseL’enjeu fort complexe auquel les politiques urbainesde Leipzig (tout comme celles d’autres villes en RDA)ont dû faire face après la transition politique ne sem-blait pas s’effacer à la fin des années 1990. Pendanttoute cette décennie, où l’attention a été centrée surles problèmes de la restitution et de la réhabilitationdes quartiers en crise, la perte de population a étéconsidérée comme un phénomène plutôt transitoireet nul ne se doutait de sa véritable importance. Cen’est qu’à partir de la fin de la décennie que les poli-tiques urbaines commencent à prendre en compte leseffets possiblement durables de la chute démographi-que sur la ville : on estime la durée à deux à troisdécennies à venir. La nouvelle stratégie de développe-ment urbain adoptée en 2000 et basée sur la concep-tion de la « ville perforée » reflète donc une approcheinnovante. Elle rompt avec la conception classique du« développement compact » de la ville, fondée sur laréhabilitation physique des bâtiments et sur la réalisa-tion de « méga-projets », et elle opte pour un déve-loppement urbain intégré, proposant de rendre cha-que quartier vivable, doté d’un environnement urbainattractif pour tous les groupes sociaux. Le renouvelle-ment urbain se trouve ainsi au cœur de cette nouvellestratégie urbaine.Parallèlement à la stratégie générale, la Municipalitéadopte des méthodes et des outils divers qui cher-chent à innover. Outre les principaux programmes encofinancement entre la Municipalité, l’Etat fédéral etle Land, des programmes complémentaires sont éga-lement conçus et réalisés. Dans le cas de ces derniers,la Municipalité joue plus un rôle de conseil que definanceur principal de projets. L’importance de cesoutils complémentaires se trouve davantage dans leurcaractère créatif que dans la quantité effective de

Le cas de Leipzig

91

leurs réalisations. A noter, cependant, qu’en tantqu’éléments essentiels du renouvellement urbain inté-gré, ces outils et programmes doivent être combinésavec les programmes principaux de financement.Cette complexité se reflète aussi dans l’organisationinterne des instances municipales, notamment, celledu « Bureau du renouvellement urbain et de l’appui àla construction », service exceptionnellement doté enpersonnel depuis sa création.Au niveau urbain, la mise en oeuvre de la nouvellestratégie semble déjà atteindre certains résultats, enparticulier, la diminution des nouvelles constructionsau profit de la réhabilitation et la baisse de la vacance.En dépit de réussites évidentes, des problèmesdemeurent. Par exemple, la démolition dans lesgrands ensembles ne fait pas l’unanimité. De plus, àla phase actuelle de la réalisation des nouveaux pro-grammes et stratégies, la ségrégation urbaine conso-lidée au cours des années 1990 ne s’est pas encoreatténuée : les quartiers de Leipziger Osten et deLeipziger Westen désignés pour les programmes et lesactions de renouvellement urbain sont encore les lieuxcontenant le plus de logements de qualité inférieure,ainsi qu’une population fortement défavorisée.


92

Fig.3.2. : Zustand des Wohnungsleestand in den Ortsteilen Leipzig 2002Logements vacants dans le sous-districts de Leipzig en 2002(Quelle / Source : Stadt Leipzig 2005c : 33)

Raubeobachtungssystemder Stadt Leipzig

Geschätzter Wohnungsleerstandin Leipzig (12/2002)Logements vacants (12/2002)

Tableaux et figures

Fig.3.1. : Zustand des Wohnungsbestandes in Leipzig 1990Etat du parc de logements de Leipzig en 1990(Quelle / Source : eigene Darstellung, Daten nach / tableau original, données d’après : Stadt Leipzig 2005a : 7)

250

200

150

100

50

0

1990

Sanierung notwendigRéhabilitation nécessaire

1.00

0 W

ohne

inhe

iten

1.00

0 lo

gem

ents

Schlechter ZustandMauvaises conditions

Unterhalb der BewohnbarkeitEn-dessous des normes d’habitabilité

Nicht bewohnbarInhabitable

Guter ZustandBonnes conditions

Le cas de Leipzig

93

Fig.3.3. : Die wichtigsten Gebiete städtisscher Entwicklung (Planwerk Stadtraum)Les zones principales du développement urbain (Planwerk Stadtraum)(Quelle / Source : Stadt Leipzig 2006 o.S.)

Handel, Kultur, Wohnen und Arbeiten in StadtzentrumCommerce, culture, habitations + emploi au centre-villeUrbaner KernNoyau urbainStadterneuerung und StadtumbauRéhabilitation et restructuration urbaineKonversionConversionBildung und ForschungEnseignement et rechercheNeue Arbeitswelten/Landschaften neuen TypsNouveaux espaces de travail/nouveaux paysagesFreizeit und Tourismus; SeenlandschaftZone de détente et de tourisme ; district des lacsGrüne und Blaue BanderBandes vertes et bleues


94

Fig.3.4. : Die wichtigsten Gebiete städtisscher Entwicklung (Stadtenwickklungsplan - STEP)Les zones principales du développement urbain (Plan de développement Urbain))(Quelle / Source : Stadt Leipzig, Dezernat Stadtenwickklung und Bau (2004) : S. 25)

Teilplan StadterneuerungZielplan Stand 2004Plan partiel de renouvellementPlan visé (conditions en 2004)

Stadtteilgrenzen - Limite du quartier

Konsolidiertes Gebiet - Quartiers consolidés

Erhaltungsgebiet - Quartiers à préserver

Umstrukturierungsgebiet - Quartiers à restructurer

Umstrukturierungsgebiet mit PrioritätQuartiers à restructurer en priorité

Gebaüdezeile mit Erhaltungspriorität Linéaire bâti à préserver de manière uniforme

Bestandanpassungsbereich mit anteiligem Geschoss-wohnungsbau außerhalb der StadtteileZones hors des quartiers de villes où adapter le parc delogements à la demande

Konsolidierter Bereich mit anteiligem Geschosswoh-nungsbau außerhalb der StadtteileZones consolidé avec immeubles collectifs hors desquartiers de villes

Bestandsanpassungebiet - Quartiers où adapterle parc de logements à la demande

Teilplan GroßsiedlungenZielplan Stand 2002Plan partiel des grands ensemblesPlan visé (conditions en 2002)

Gebietsgrenzen - Limite géographique

Sanierungsbereich Sanierungsbedarf 2. Priorität (mitlierer Handlungsbedarf)Zones de réhabilitation (besoin d’actions moyennes)

Wohngebäude-Rückbau 1. Priorität /Qualifizierender Teil-Rückbau 1. Priorität Démolition des logements / Démolition partielle

Umstrukturierungsbereich (hoher Handlungsbedarf) /Zones de restructuration (besoin d’actions urgentes)

Konsolidiertes Bereich (kaum Handlungsbedarf) Zones consolidées (besoin d’actions légères)

Wohngebäudesanierung vorrangig Particulièrement réhabilitation de logements

Teilplan WohnungsbauZielplan Stand 2003Plan partiel de l’habitatPlan visé (conditions en 2003)

Wohnbauflächen in Realisierung Terrains constructibles déjà batisWohnbauflächen mit Entwicklungspriorität Terrains constructibles prioritaires pour le logementWeitere Wohnbauflächen mit Bau-/Planungsrecht Terrains constructibles prioritaires pour le logementWohnbauflächen mit Planung in Aurischtung an den STEPTerrains constructibles accordant le plan STEPLangfristige Reserveflächen für den Wohnbau ab 2010Terrains réservés pour la construction de logements à partirde 2010Wohnbauflächen ohne EntwicklungprioritätTerrains d’urbanisation différée

StadtgrenzeLimite de la villeStadtgrenze in Jahr 1998Limite de la ville en 1998

Le cas de Leipzig

95

Fig.3.5. : Problemintensität und HandlungsprioritätenIntensité des problèmes et priorités d’action(Quelle / Source : Stadt Leipzig, 2000/2003)

Hobe Problemintensitätgroßer HandlungsbedarfForte intensité des problèmeset besoins d’actions urgentes

Mittlere Problemintensität Mittlerer HandlungsbedarfIntensité moyennes des problèmes et besoins d’actions moyennes

Geringe Problemintensität Geringer HandlungsbedarfFaible intensité des problèmes et besoins d’actions légères

a) Anteil leerer Wohnungenb) Bevölkerungsentwicklungc) Gebaüdezustandd) Sozialstruktura) Degré de vacance des logementsb) Evolution démographiquec) Etat des bâtimentsd) Structure sociale


96

Catégorie cibléeZielkatégorie

Quartiers consolidésKonsolidierte Gebiete

Quartiers à préserverErhaltungsgebiete

Quartiers où adapter le parcde logements existantbestands-anpassungsgebiete

Quartiers à restructurerUmstrukturierungs-gebiete

Caractéristiques

Ilots

Niveau élevé de la réhabilitation,vacance faible à moyenne,demande de logements réhabilitésOURéhabilitation moyennementavancée, parc de logementsrécent, vacance faibleETStructure du bâti convenant aux exigences de la demande de logement y compris en termes d’espaces verts

La plupart des logements sontpréservés et méritent de l’êtregrâce aux financements disponibles ;Vacance moyenne à élevée,réhabilitation faible à moyenneETStructure du bâti et espaces extérieurs convenant à l’habitat

Parc de logements existantessentiellement préservé et méritant de l’être mais déjà perforé ou ne convenant pastout à fait à la préservation oumanquant d’homogénéité ;vacance de moyenne élevée,réhabilitation faiblement oumoyennement avancée ETCapacité d’espaces libres existant dans les trous du tissubâti ou par sa réduction (démolition)

Tissu bâti partiellement préservéou ne valant pas la peine del’être ou d’une structure compliquée ; vacance élevée, faible densité de population, faible niveau de réhabilitationET/OUInfluence négative de zones voisines

Contexte urbain

Bonne localisation dans la ville,convenant à du logement, pas d’influence vraiment négative des zones avoisinantes,stabilité sociale

Localisation favorable ou moyennement favorable dans la ville, convenant à l’habitat, pas d’influence négative des zones voisines

Localisation bonne ou moyennement bonne dans la ville, convenant à l’habitat,absence d’influence négative des zones voisines

Localisation dans la ville favorable, moyennement bonneou mauvaise, selon les lieux se prêtent plus ou moins à del’habitat, d’où des ordres de priorité différents pour le développement

Possibilités de soutien financier

Possibilités de financement limitées pour la réhabilitation ou des travaux d’entretien,notamment pour le parc de logement homogène qui n’estque partiellement réhabilité

Possibilités importantes de subventions pour l’améliorationet la modernisation du bâti, enpartie par de la constructionneuve dans les dents creuses, en partie par des démolitions de bâtiments au sein des îlots et leur transformation en espaces libres de manière à en améliorer la qualité et, si nécessaire d’aménager des parkings

Subventions spécifiques pour les espaces extérieurs à l’échellede l’îlot, démolition d’immeublesà l’intérieur des îlots mais également perforation à poursuivre si l’usage des espaces libres manifeste uneamélioration des qualités urbaines pour l’habitat

Subventions spéciales pour la démolition, en partie pour des usages temporaires, pourl’amélioration d’espaces verts et pour l’amélioration du parc de logements restant

Conséquenses sur le parc de logements, sur la vacance et sur la population locale

Nombre d’unités d’habitationsstable ou en légère croissance,vacance en baisse, nombre d’habitants stable ou en légèrecroissance

Nombre stable d’unités d’habitation, vacance en baisse,augmentation du nombre d’habitants

Nombre de logements stable ou en léger déclin, vacance en baisse évolution du nombred’habitants variable selon les lieux

Nombre de logements décroissant, extension de la vacance de plusieurs façons, même tendance quant au nombre d’habitants

Fig.3.1. : Definitionen der Zielkategorien des Teilplans Stadtemeuerung des STEP W+SCaractéristiques et cibles des 4 catégories d’espace du plan secondaire de renouvellement du STEP W+S(Quelle / Source : eigene Zusammenstellung nach / Tableau original d’après : Stadt Leipzig 2003: Tab.4.2)

Le cas de Leipzig

97

Fördergebietskulisse der Stadt Leipzig

Fig.3.6. : Fördergebietskulisse der Stadt LeipzigLes zones couvertes par le programme de financement à Leipzig(Quelle / Source : Stadt Leipzig, 2006 : www.Leipzig.de/de/buerger/stadtern/gebiete/))

Tab.3.2. : Eigentrumbildung im Rahmen des Selstnutzer-ProjektsAccession à la propriété du logement dans le cadre du projet « Selstnutzer »(Quelle / Source : Stadt Leipzig, 2006 : www.Leipzig.de/de/buerger/stadtern/gebiete/))

2001/02 2003 2004 2005 Gesamt / Total

Wohnungen / Logements 30 30 31 24 115

Stadhäuser / Maisons de ville* 6 17 29 45 97

Gesamt / Total 36 47 60 69 212* Maisons individuelles en centre-ville


98

Vom Staat, Land und der Stadt Leipzig geförderte ProgrammeLes programmes financés par l’Etat fédéral, le Land et la ville de Leipzig

Städtebauliche Erneuerung / programme de rénovation urbaine 173,0 M €

Städtebaulicher Denkmalschutz / programme de protection du patrimoine architectural urbain 111,7 M €

Soziale Stadt, seit 2000 / programme de la ville intégrée, depuis 2000 8,7 M €

Stadtumbau Ost / programme de restructuration urbaine des nouveaux Etats fédérés a) requalification et amélioration 2,4 M €

b) réduction des quartiers 1,8 M €

WENG – Weiterentwicklung großer Neubaugebiete / développement des grands ensembles à partir de 1993 (ne fonctionne plus) 31,8 M €

Landesrückbauprogramm / programme de démolition de l’Etat de Saxe 3,3 M €

Wohngebäudesicherung / sécurisation du tissu bâti 26,9 M €

Sonstige Programme / autres programmes 46,8 M €

Programmes et fonds structurels européens

URBAN II, seit / depuis 2001 13,0 M €

EFRE / FEDER, seit / depuis 2002 5,6 M €

TOTAL 425 M €

Tab.3.3. : Förderprogramme zur Stadterneuerung und zum Stadtumbau, 1991-2004Les programmes de subventions pour le renouvellement et la construction urbains, 1991-2004(Quelle / Source : Stadt Leipzig, 2006 : 18)

Baujahr Epoque de construction Wohnungsbestand Parc de logements

30.09.1995** 31.12.2000 31.12.2005

Total % Total % Total %

Vor/ Avant 1918 111.512 41,9 113.232 35,9 110.626 35,0

1919-1948 51.537 19,4 58.413 18,5 57.625 18,2

1949-1990 97.051 36,5 101.057 32,0 97.887 31,0

Nach - Après 1991 5.942 2,2 42.999 13,6 49.889 15,8

Gesamt / Total 266.042 100,0 315.701 100,0 316.027 100,0

** Vor der Eingemeindung / Avant le rattachement des territoires communaux

Tab.3.4. : Wohnungsbestand nach BaualterLe parc de logements selon l’époque de construction(Quelle / Source : Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (1995) : 12, 17, 18; Stadt Leipzig, Dezernat Stadtenwicklung und Bau (2006) : 50)

Tab.3.5. : Verwendung von Fördermitteln aus dem Programmteil “Rückbau“ des Programms Stadtumbau OstLe programme « Rückbau » pour la démolition des logements - utilisation des subventions de 2001 à 2005(Quelle / Source : Stadt Leipzig, Dezernat Stadtenwicklung und Bau 2006 : 50)

Anzahl der rückgebauten WohneinheitenNombre de logements démolis

ProgrammProgramme

ZeitraumPériode

Höhe der Fördermittel(in Mio Eur

Montant des subventions (en millions EUR) Gesamt

Total

PlattenbauConstruction industrialisée

AltbaubestandParc de

logements anciens

LandesrückbauprogramProgramme de démolition de l’Etat Fédéral 2001/02 3,3 945 750 195

Stadtumbau OstRestructuration urbaine Nouveaux Länder 2003 5,8 1.183 342 841

Stadtumbau OstRestructuration urbaine Nouveaux Länder 2004 9,5 2.670 2.018 652

Stadtumbau OstRestructuration urbaine Nouveaux Länder 2005 9,5 2.670 2.018 652

Gesamt / Total 2001-05 24,6 6.430 4.481 1.949

Le cas de Leipzig

99

Fig.3.7. : Wohnlagen in Leipzig 2007Qualification des zones résidentielles(Quelle / Source : HVB Expertise GmbH Leipzig, 2007)

Trés bonne qualitébonne qualitébonne moyennebonne faible

Fig.3.8. : Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmiete 1994 - 2005 nach Baualter (3-Raum-Wohnung nach Sanierung auf mittlerem Niveau)Evolution des loyers entre 1994 et 2005 selon la période de la construction pour les logements de 3 pièces et de confort moyen(Quelle / Source : tadt Leipzig, 2005 : 17)

0,00

1,00

€ / m2

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

5,605,605,30

5,355,62

5,886,145,986,31

7,34

7,93

6,80

6,14

5,47

5,474,99 4,60

4,504,50 4,75 4,60

4,60

4,40

4,404,40

4,354,354,454,47

4,76

5,88

5,88

7,93

5,706,146,29

Vor / avant 1949

1949-1990

Natch / après 1990

Baualter / Période de construction


100

Fig.3.9. : Verkauf von Häusern 2001-2005 Ventes de logements entre 2001 et 2005(Quelle / Source : Ville de Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2006): Statistisches Jahrbuch 2006. Leipzig. p. 104)

En bleu: Mietshäuser, copropriétés, en beige: Ein-und Zweifamilienhäuser, maisons individuelles et jumellesSource des données: Amt für Geoinformation und Bodenordnung/Gutachterausschuss)

120

180160140

100806040200

2001 2002 2003 2004 2005

1 200

1 000

800

600

400

200

02001 2002 2003 2004 2005

Geldumsatz / chiffre d’affaires, Million € Geldumsatz / chiffre d’affaires, Million €

Fig.3.10. : Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Mittelwert) –Prix d’achat de logements en propriété libre d’occupation(Quelle / Source : Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2006): Statistisches Jahrbuch 2006. Leipzig. p. 104)

Neubau* / Construit après 1990

Sarieter Altbau / Construit avant 1990, Réhabilité

* mit Tiefgaragen- oder Stellplatz / Parking

1 200

2 000

2 400

1 600

800

400

02001 2002 2003 2004 2005

Fig.3.11. : Les différences entre les loyers par année de construction et selon la qualité du logement en 2005, d’après l’index des loyers.(Exemple. La taille du logement : de 61 à 75 m2 avec toilette, salle de bain et chauffage central)

Qualité* simple moyenne Bonne trèsbonne simple moyenne Bonne (2) simple moyenne bonne bonne Très

bonne

Up to 1918

Année de construction

1919 – 1945 1961 – 1990 (1) Après 19911946-1960

Min. 2,74 3,83 3,98 4,36 - 3,84 4,31 4,07 3,02 3,26 3,95 5,00 5,51

Max. 4,71 5,16 5,64 6,08 - 5,37 5,50 5,11 3,66 4,60 4,97 6,60 6,65

Moyenne 3,47 4,41 4,84 5,24 - 4,70 4,86 4,71 3,23 3,85 4,47 5,67 6,09

€ /m2

(1) y compris les bâtiments en éléments préfabriqués construits entre 1991/92 (2) pas de différences entre les catégories

Le cas de Leipzig

101

Sehr guttrès bon

Gutbon

Mittelmoyen

Einfachsimple

Mietpreise (Neuvermietung)1 o. NK Loyer (neuf) sans charges

Kaufpreise Eigentumswohnung (Erstverkauf)2

Prix d’achat d’appartement privé (première vente)

Kaufpreise Eigentumswohnung (Wiederverkauf)3

Prix d’achat d’appartement privé (re-vente)

Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Prix d’achat de maison individuelle privée (maisons neuves de moins de 10 ans)

6,00 – 7,50 5,00 – 6,50 4,00 – 5,00 3,00 – 4,00€/m2 Wohnfläche / de surface

1.900 – 2.400 1.600 – 2.000 1.100 – 1.800 No offers€/m2 Wohnfläche / de surface

� � � �Trend / tendance


1.300 – 2.000 800 – 1.400 500 – 1.000 200 - 600€/m2 Wohnfläche / de surface


230 –300 200 – 240 180 – 220 No offerEinfamilienhaus4 (in 1.000 €) / maisons individuelles

210 – 230 170 – 210 150 – 180 130 – 150Doppelhaushälfte 5(in 1.000 €) / Maison jumelle

No offer 140 – 180 120 – 150 120 – 130Reihenhaus 6 (in 1.000 €) / Rangée de maisons individuelles

200 - 300 100 - 200 80 - 110 55 - 80Bauland7 (in €/m2) / Terre à construire

Données : Janvier 2007

Note : Les prix et catégories ci-dessus ne donnent qu’une image approximative. La qualité de la location et ainsi les prix d’achat et de location peuvent considérable-

ment varier même à l’intérieur d’un sous-arrondissement. Même la localisation à l’intérieur d’un immeuble peut influencer les prix d’achat ou les loyers.

1 logement neuf, construit il y a moins de 10 ans ou réhabilité, surface habitable moyenne de 70m2 .

2 logement neuf, construit il y a moins de 10 ans

3 logement de 5 à 15 ans d’âge ou plus ancien et réhabilité, surface habitable moyenne de 70m2

4 surface habitable de 140 m2

5 surface habitable de 125 m2

7 prix moyens du terrain constructible, viabilisé

Fig.3.9. : Tab.3.6. Wohnimmobilienmarkt der Stadt Leipzig – Mieten und Preise auf einen Blick Récapitulatif sur les caractéristiques du marché du logement et du sous-marché locatif à Leipzig en 2006 (tableau explicatif de Fig. 3.7 : Qualification des zones résidentielles)(Quelle / Source: HVB Expertise GmbH Leipzig 2007)

Qualité Caractéristiques

Simple• Il manque au moins un des éléments suivants : toilette à l’intérieur, salle de bains, chauffage central,• Le bâtiment a besoin de travaux de base de réhabilitation en raison de la mauvaise condition : de la façade, des fenêtres,

des escaliers, des balcons, de la porte principale ou de l’ascenseur.

Moyenne• Appartement équipé de toilette, de salle de bains et de chauffage central,• Le bâtiment n’est pas trop délabré et a besoin de moins de travaux de réhabilitation,• Certains éléments de confort obligatoires pour une bonne qualité manquent.

Bonne• Appartement équipé de toilette, de salle de bains et de chauffage central,• Toutes les parties du bâtiment sont bien entretenues, rénovées et en bon état,• L’appartement est obligatoirement équipé des conforts suivants : double vernis, salle de bains carrelée (murs et sol),

cuisine carrelée, coup-circuit, système d’interphone,• L’existence d’au moins deux des six traits suivants: ascenseur, balcon, cuisine équipée, parquet ou moquette

dans la salle de séjour et dans la (les) chambre(s), salle de bains avec fenêtre, porte d’entrée résistant au feu

Très bonne• Logement équipé de tous les éléments de confort pour la bonne qualité,• Situé dans un quartier bien entretenu avec des bâtiments neufs ou en majorité réhabilités,

Source : Stadt Leipzig, Dezernat für Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Sozialamt (2005): Leipziger Mietspiegel 2005. p. 8 and 11.


102

Geschälzter WohnungssleerstandLogements vacants (estimation)

Veränderung 2000 - 2005Evolution 2000 - 2005

BaualterPériode de construction

30.09.1995** 31.12.2000 31.12.2005

28.826 25,9 43.000 38,0 20.000 18,0 -23.000 -53,0 -20,0

Total %* Total %* Total %* Total %*Anteil

Taux (%)

Vor / Avant 1918

4.410 8,0 9.000 15,0 11.000 19,0 2.000 22,0 4,01919-1948

1.412 1,5 9.000 9,0 12.500 13,0 3.500 39,0 4,01949-1990

447 7,5 1.500 2,0 1.500 3,0 0 0,0 1,0Nach / Après1991

34.835 13,1 62,500 20,0 45.000 14,0 -17.500 -28,0 -6,0Gesamt / Total

* Amteil am Gesamtbestand (siehe Tab 3.4) / Part dans le parc total (voir Tab. 3.4)

** Vor der Eingemeindung / Avant le rattachement de territoires communaux

Tab.3.6. : Geschätzter Wohnungsleerstand in Leipzig 1995 - 2005nach BaualterLogements vacants à Leipzig entre 1995 et 2005 (estimation)(Quelle / Source : Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (1995) : 12, 8; Dezernat Stadtenwicklung und Bau (2005) : 15 ; (2006) : 13) Eigene Berechnungen / nos propres calculs)

Plan de Plagwitz - Localisation de quelques éléments remarquables

Stabbogenbrücke – nouveau pontSelbstnutzer – “Stadthäuser“ maisons de ville SelbstnutzerStelzenhaus, Restaurant StelzenhausStadtteilpark Plagwitz, parc de quartierStadthäuser “Sweetwater”, nouveaux logements sur l’eau

Le cas de Leipzig

Le quartier de Plagwitz

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IntroductionPlagwitz est un « Ortsteil » (sous-district) de Leipzigqui se situe dans la partie Ouest de la ville. Sur unesuperficie de 1,7 km2, il abrite 11 541 habitants (en2006), soit 2,2% de la population totale de Leipzig119.Plagwitz est le deuxième plus grand quartier du« Stadtbezirk Sudwest » (district Sud-Ouest) deLeipzig, formé de six sous-districts120 (figure 4.1). Plagwitz a été fortement restructuré depuis la chutedu Mur, ce qui se reflète entre autres, dans sa crois-sance démographique et économique qui connaît unnouvel essor après des années 1990 très difficiles. Lenombre d’habitants a augmenté, entre 1997 et 2006,de 8 800 à 11 541 et celui des entreprises enregis-trées s’est accru de 841 à 1 302 entre 1997 et2005121. La population de Plagwitz est plus jeune quela moyenne communale, le chômage est supérieur de3,5% à celui de la ville et les bénéficiaires des aidessociales dépassent de 5,3% la moyenne communale.5,9% des habitants de Plagwitz sont de nationalitéétrangère, une proportion légèrement au-dessus de lamoyenne de Leipzig122.

119 Habitants des résidences principales et secondaires confondues120 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2006) : Statistisches Jahrbuch Leipzig. Leipzig, p. 238.121 Idem.122 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2006): Ortsteilkatalog 2006. Strukturdaten der Ortsteile und Stadtbezirke. p. 137 Auszug.

<www.leipzig.de/imperia/md/content/12_statistik-und-wahlen/lz_otk06.pdf>; Access: 23.02.07.


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Plagwitz Sous-district Ouest de la ville de Leipzig1,7 km2

11 541 habitants en 2006 (un peu plus de 2% de lapopulation communale)Age moyen : 40,6 ans (moyenne communale : 43,1 ans)Population active : 40,6% (Leipzig : 43,7%)Taux de chômage : 17,5% (moyenne communale :14%)Davantage de minima sociaux et d’indemnités dechômage que dans l’ensemble de la ville1 302 entreprises enregistrées en 2005 (841 en1997) dont 141 artisans7 542 appartements dans 789 bâtiments 30% de vacanceUn quartier anciennement industriel et artisanalaujourd’hui en cours de transformation par la pré-sence d’activités tertiaires et de réutilisation de fri-ches en unités d’habitation et lieux de création.Un gros effort d’assainissement et d’embellissementde l’environnement naturel du quartier qui contri-bue à le rendre plus attractif.

Source: ville de Leipzig

Plagwitz 1992/93 / 1995 1999 2005

Superficie 1,7 km2

Population 9 474 (31.07.93) 9 134 (31.12.99) 11 221 (31.12.05)

Nombre d’entreprises / d’artisans 528 /118 765 / 157 1 161 / 141

Nombre de maisons/d’appartements 757 / 6385 - 789 / 7542

Années de construction des logements Avant 1918 : 72,5% Avant 1918 : 65,4%

1919- 1948 : 23,5% - 1919-48 : 22,6%

depuis 1991 : 8,4%

Pourcentage d’unités d’habitation réhabilitées 15,9 % / 16,4% - 73% (Lindenau-Plagwitz)

Pourcentage de la vacance 28,3 % - Environ 30% (Lindenau-Plagwitz)

Évolution et caractéristiques récentes du quartier de PlagwitzL’histoire de Plagwitz est celle d’un village absorbé parla ville et transformé en quartier industriel lors de lavague d’industrialisation du XIXe siècle. Le villagen’avait été « découvert » par les Leipzigois qu’audébut du siècle en tant que lieu de détente. Au milieudu siècle, l’industrialisation accélérée a nécessité del’espace pour le développement extensif de la produc-tion et la ville de Leipzig a commencé à déborder sonterritoire administratif. Du fait de la libéralisation deséchanges, Plagwitz a été le site industriel de Leipzig àl’essor le plus rapide.Ce développement n’aurait pas pu avoir lieu sans l’intervention du Dr Ernst Carl Erdmann Heine, jeuneavocat qui a saisi l’importance de Plagwitz pour ledéveloppement industriel de Leipzig. Ce dernier a faitdrainer des champs, construire des routes et régulerles cours d’eau. C’est lui qui a fait construire le canalde Plagwitz et qui a développé le système de cheminsde fer ainsi que les trois stations centrales de charge-ment. Le canal et le réseau des chemins de fer sontaujourd’hui les éléments symboliques du quartier, rappelant son passé industriel123.Ce même passé se reflète bien évidemment aussi dansla construction typique du quartier. Tandis que les premiers bâtiments avaient été bâtis en bois et en briques, à partir de 1900, l’utilisation de poutres enmétal a permis d’ériger des bâtiments industriels àplusieurs étages, aux façades de briques rouges. Leursrangées de cheminées symbolisaient le progrès technologique et la modernité.A partir du milieu du XIXe siècle, le petit village dePlagwitz a vu sa population s’accroître de manièreexplosive : de 187 habitants en 1843 à 2 531 en1871, 13 045 en 1890 et 19 510 en 1910124. En 1891,Plagwitz fut incorporé dans le territoire administratif

123 Pöschel, D ; Schmidt, H. (2005) : Canale Nostalgia – Karl-Heine-Kanal. In : Schmidt, H ; Mayer, G ; Wiktorin, D. et al. (Ed.): Der Leipzig Atlas.Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, pp. 136-137. Calbe ; Krüger, U ; Rüdiger, B. (1999) :Aus der Geschichte von Plagwitz. In : Hiort, K ; Nabert, T. (Ed.): Plagwitz ein Leipziger Stadtteil im Wandel. Leipzig : Pro Leipzig. <www.stadtinfo2000.de/plagwitz/p-geschichte.html>; Accès : 19.02.07.

124 Krüger, U ; Rüdiger, B. (1999).125 Idem126 Idem

Le cas de Leipzig

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de Leipzig. A ce moment-là, le nouveau quartier totalisait 150 sites de production, employant 5 900personnes125. Plagwitz a alors gagné une notoriétéinternationale, principalement autour de l’industriedu textile, de la métallurgie, de l’ingénierie mécani-que, de l’imprimerie et de la reliure.Tout au long de l’histoire de son industrialisation,Plagwitz a dû faire face au problème de la pénurie delogements. La transformation rapide d’un village ruralen quartier industriel ne s’est pas accompagnée de laconstitution d’un parc de logements suffisant, endépit d’un grand nombre de constructions. La pollu-tion industrielle rendait le lieu répulsif pour l’habitatet les logements existants dans ce secteur étaient detoute façon insalubres. Aussi la majorité des ouvriersde Plagwitz se sont-ils installés dans les quartiers voisins de Schleußig, Lindenau ou Kleinzschocher.L’état du parc de logements de Plagwitz n’ayant pratiquement pas changé depuis le début du XXe siè-cle, à la fin de la deuxième guerre mondiale, aggravéepar l’arrivée d’un grand nombre de réfugiés, la situation s’est révélée catastrophique126.Avec la fin de la guerre, l’incertitude s’est installée surl’avenir de Plagwitz. Après la défaite du régime hitlérien, l’armée soviétique qui occupait l’Allemagnede l’Est entendait supprimer toute l’industrie d’arme-ment à Plagwitz, ce qui a conduit à une perte considérable d’emplois. Peu après, la stratégie soviéti-que a changé, les entreprises de Plagwitz se sont trouvées au cœur des travaux de reconstruction del’après-guerre.A partir des années cinquante, l’industrialisation dePlagwitz s’est poursuivie selon le modèle socialiste. Latransformation des entreprises privées en « VEB,“Volkseigene Betriebe” (entreprises populaires) » s’estaccompagnée de la restructuration de la productionselon les impératifs de l’économie planifiée et la

Après la chute du Mur de Berlin et la réintroductionde l’économie de marché, les industries de Plagwitzdont le niveau technologique n’avait rien de compéti-tif, se sont brusquement détériorées. Entre 1990 et1992, 80% des entreprises ont fermé, laissant der-rière elles des bâtiments industriels vides et le nombred’emplois a diminué de 20 000 à 2 000. Faute d’équi-pements culturels et sociaux ou d’un environnementde qualité, Plagwitz s’est vite retrouvé en crise pro-fonde, ce qui en a fait l’arrondissement le plus problé-matique de Leipzig du début des années 1990.

Morphologie urbaine actuelle de PlagwitzLe quartier de Plagwitz présente aujourd’hui un tissuurbain contrasté entre une partie construite à l’époque wilhelminienne, en grande partie réhabilitéemais non totalement occupée, des constructions en briques rouges fin XIXe et début XXe, des immeublesindustriels transformés et d’autres abandonnés, desespaces vacants. Ces derniers sont de deux sortes : ilexiste d’une part, des dents creuses résultant de ladémolition de maisons délabrées et laissées volontai-rement telles quelles dans le cadre de la stratégie dela ville perforée et, d’autre part, des friches plus vastes qui pourraient recevoir des opérations immobi-lières, et qui en reçoivent effectivement, notammentdes opérations Selbstnutzer. Enfin, des lieux abandon-nés par les anciennes activités économiques ont ététransformés en espaces de loisirs, tel le parc Henrietteà proximité d’emprises industrielles reconquises parun « business center » et une pépinière d’entreprises.Les rues principales ont conservé une activité com-merciale assez fournie mais leurs résidants anciens seplaignent de la baisse de qualité de ces commerces(fast food, bazars, …).

production de l’industrie lourde s’est renforcée. Maisla volonté politique permanente d’augmenter la production s’est rapidement heurtée à un retard dedéveloppement technologique.Pendant les années 1960 et 1970, dans l’esprit de la restructuration et de la rationalisation de la production, les premiers « Kombinate » (Combinatsindustriels) ont vu le jour. La construction de nouveaux lieux de production et la modernisation dela technologie ont également commencé. Les deuxprincipales industries de Plagwitz furent le textile (surle marché national) et les machines-outils (sur le marché international). En 1988, plus de 800 usinesétaient localisées à Plagwitz sur un territoire de 90 hectares, employant 18 000 personnes127.Le développement industriel de Plagwitz ne s’estcependant pas accompagné d’un développementrésidentiel. Aucun plan stratégique de Leipzig et dePlagwitz n’a prévu l’extension ni le développement duparc de logements, tandis que la préservation et l’entretien du parc existant étaient tout autant négli-gés. A partir des années 1960, les plans stratégiquesde développement urbain de Leipzig ont conçu l’amé-lioration des conditions de logements des travailleursdes usines de Plagwitz par la construction de grandsensembles dans des quartiers environnants. C’estainsi que le quartier de Grünau fut érigé pendant lesannées 1970 et 80. Parallèlement, le parc de loge-ments existant de Plagwitz continuait à se dégrader etplusieurs bâtiments avaient été démolis128.Les mauvaises conditions de logements étaient aggra-vées par les contraintes environnementales : la pollu-tion, le manque d’espaces verts, la contamination dusol, ... Au moment de la réunification, Plagwitz étaitconsidéré comme la partie la plus désavantagée deLeipzig, néanmoins, il comptait encore 12 500 habi-tants en 1989/90.

127 Dietze, F.; Drewitz, O.; Lang, M. (1999) : Plagwitz zwischen 1989 und 1999 – zehn Jahre Stadtentwicklung und –erneuerung. In : Hiort, K ;Nabert, T. (Ed.) : Plagwitz ein Leipziger Stadtteil im Wandel. Leipzig : Pro Leipzig. <www.stadtinfo2000.de/plagwitz/p-geschichte2.html>; Accès : 19.02.07.

128 Krüger, U ; Rüdiger, B. (1999) : Aus der Geschichte von Plagwitz. In : Hiort, K ; Nabert, T. (Ed.) : Plagwitz ein Leipziger Stadtteil im Wandel. Leip-zig : Pro Leipzig. www.stadtinfo2000.de/plagwitz/p-geschichte.html ; Accès : 19.02.07.


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La voirie est dans un état inégal : on passe ainsi derues tout à fait carrossables là où des opérations d’ha-bitat ou d’immobilier d’entreprises ont été réalisées, àdes voies éventrées bordées d’usines abandonnées.Les communications avec le centre-ville de Leipzigsont assurées par des bus et par le tram, à raison de15 à 20 minutes de trajet.

Les raisons du choix de ce quartierPlagwitz est représentatif d’un problème caractéristi-que de l’Europe actuelle : celui de la crise industrielleet de ses répercussions sur l’urbain. La spécificité dece problème en Europe centrale par rapport à ce quis’est passé en Europe occidentale est le décalage dansle temps. La crise économique et urbaine y a en effetété masquée par les appareils politiques du systèmesoviétique jusqu’à la fin des années 1980. Elle s’estaffirmée après la chute du Mur et a pris toute sonampleur au milieu des années 1990 : effondrementde l’industrie et du marché de l’emploi, mutation durégime de la propriété foncière et introduction del’économie de marché. Un choc brutal, économique,social, culturel et, dans son ensemble, urbain. Un chocqui a été particulièrement fort dans les pays sortantdu système socialiste et qui a eu des répercussions surles économies occidentales.Plagwitz, comme d’autres villes européennes, sembleaujourd’hui sortir de la crise, en développant de nou-velles fonctions économiques et en accueillant unepopulation liée à ces fonctions. Au cours des derniè-res années, les signes d’une extension de ce qu’onappelle l’économie créative peuvent y être observés.Les conséquences sociales et spatiales de l’effondre-ment économique ont obligé à reconsidérer complè-tement les stratégies de développement. En ce sens,Plagwitz est un cas d’école de la façon dont les chan-gements de conception et de stratégie peuvent

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conduire à des transformations marquantes du tissuurbain. Un large éventail d’outils et de programmesde renouvellement sont présents dans ce quartier etl’état d’avancement des projets permet de se faireune idée des résultats de ces programmes et de l’uti-lité réelle de ces outils. Plusieurs d’entre eux méritentune attention particulière de la part des profession-nels d’Europe occidentale : ce sont notamment lesprogrammes Selbstnutzer et Wächterhaus ainsi que le choix de « la ville perforée » décrits dans lechapitre précédent. Pour mémoire, le premier est unprogramme d’accès à la propriété individuelle en opérations groupées et le second consiste en l’usagetemporaire de bâtiments et d’espaces inoccupés.Quant à la ville perforée, cette dénomination repré-sente l’acceptation de dents creuses comme espacesde respiration dans la ville. Ces caractéristiques fontde Plagwitz un laboratoire plein d’enseignements.Enfin, Plagwitz a été inscrit dans la deuxième vaguedu programme d’intérêt communautaire URBAN, cequi rend possible des échanges d’expériences etd’analyse certainement fructueux avec des villes deFrance qui y ont également pris part.

La stratégie urbaine de la ville de Leipzigpour PlagwitzDès le début des années 1990, la stratégie de la villepour Plagwitz s’est développée en collaboration étroiteavec différents partenaires. En 1991 est fondée la «Entwicklungs- und Sanierungsgesellschaft PlagwitzGmbH (ESGP) » (Association pour le développement et

des mesures pour s’assurer la maîtrise du développe-ment urbain et ne pas laisser toute latitude au marché.La stratégie générale se décline en deux points : mobi-liser plusieurs programmes complémentaires, généra-lement cofinancés par la ville, l’Etat fédéral et l’UnionEuropéenne et encourager l’investissement privé aumoyen de ces programmes. Le système s’est progres-sivement complexifié, puisant à différentes sources etvisant différents objectifs. La priorité est passée dubâti au début des années 1990, à l’espace public et àl’incitation à l’investissement privé à partir du milieude la décennie. EXPO, l’exposition universelle qui s’esttenue à Leipzig en 2000 a été un bon outil de cettestratégie.A partir de 2000, Plagwitz est un des sites du pro-gramme URBAN II. Tous ces programmes ont permisd’attirer progressivement des investissements privés etde s’engager lentement sur une voie de développe-ment intégré du quartier. Aujourd’hui, Plagwitz présente un aspect contrasté fait d’ancien réhabilité,de constructions neuves, de beaucoup d’espacesvides et d’activités diversifiées : des centres d’affaireset commerciaux, des restaurants populaires, unescène artistique vivante mais aussi des commerces quipériclitent parce que leur ancienne clientèle soit a disparu soit n’a plus de moyens de consommation auniveau de ce qu’elle avait en RDA, tandis que les nou-veaux habitants ont tendance à consommer ailleurs.Le programme URBAN II s’étant achevé fin 2006,Plagwitz reste néanmoins au cœur des préoccupa-tions des autorités locales, nationales et européennesvisant le renouvellement et la restructuration desquartiers industriels en transformation. Plagwitz, quifait partie de Leipziger Westen (l’ensemble territorialde l’Ouest de Leipzig) est, avec Leipziger Osten (l’Est)et le quartier de Grünau, la cible des politiques derenouvellement urbain.

la restructuration de Plagwitz) qui se destine à la pro-motion et au soutien de la requalification urbaine et au« Wirtschaftsförderung » (développement économi-que). Cette association est le fruit d’un atelier de tra-vail entre des aménageurs allemands et d’autres payseuropéens, réunis pour réfléchir ensemble aux pers-pectives de développement de Plagwitz et qui s’étaientmis d’accord sur les priorités suivantes :- préservation de la structure urbaine et de la qualité

architecturale spécifique, en particulier de l’architec-ture industrielle à intégrer dans les aménagementsfuturs ;

- aménagement des anciens sites industriels avanttout pour le secteur des services ;

- concentration des sites de production industrielleautour de la gare ;

- maintien de la mixité entre l’habitat, les lieux de travail et de consommation ;

- amélioration des espaces extérieurs par la créationd’espaces verts reliés entre eux, notamment le longdu canal et de la rivière et par la requalification descours d’immeubles.

ESGP a alors été chargé de la coordination des actionsde rénovation urbaine et de la promotion du dévelop-pement économique. La structure était égalementchargée de la commercialisation du foncier municipalet d’un rôle d’intermédiaire entre la Municipalité etdes investisseurs privés. La ville de Leipzig, la chambrede commerce (IHK) et la chambre de métiers (HWK)étaient associées dans ESGP. Le choix de confier lacoordination et la promotion à un organisme exté-rieur à la Municipalité correspondait d’une part, aufait que l’administration était alors en pleine restruc-turation et, d’autre part à la volonté de plus de souplesse dans l’action.La même année, la ville donne à Plagwitz le statut de“Erhaltungssatzung”, quartier sauvegardé et prend


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Historique de l’opération étudiée et composantes du projetL’étendue de Plagwitz et la multiplicité de ses fonc-tions urbaines ont rendu nécessaire la combinaison etla succession de plusieurs programmes d’aménage-ment, de requalification et de développement, grâceà des financements fédéraux et européens notam-ment. Dans ce contexte, l’approche de la Municipalitéa été celle du « Behutsame Stadterneuerung », termequi désigne une stratégie de développement fondéesur le potentiel propre du quartier. De ce fait, la par-tie Ouest de Leipzig est emblématique de la politiqueurbaine de la ville.Le Gouvernement de la RDA avait prévu de démolir laplupart du bâti ancien de Plagwitz, comme celui ducentre historique. Mais finalement, la réunification asauvé l’ensemble. Au moment de la réunification, untéléfilm intitulé « Leipzig peut-elle être sauvée ? »montrait Plagwitz comme symbole du déclin du tissuurbain. Un mouvement d’opinion a alors émergé enfaveur de la sauvegarde de ce quartier et, dès 1990,des groupes de travail d’acteurs locaux se sont mis enplace dans ce but. Leur premier objectif fut deconvaincre du bien-fondé du maintien et de la restau-ration de Plagwitz dont l’image était très dévaloriséedu fait de son passé industriel et de son déclin.La « Volksbaukonferenz » (conférence populaire dereconstruction) de 1990 a jeté les bases d’une trans-formation du quartier en centre tertiaire. La Mairies’est ralliée aux conclusions des habitants et associa-tions qui avaient eu l’initiative de cette conférence.Dès les années 1991/1992, la ville s’est orientée versune politique de conservation du bâti de Leipzig, s’opposant à celle prônée du temps de la RDA.En 1991/92, la Municipalité a pris la décision de main-tenir le parc de logements anciens sur la totalité duterritoire de Leipzig et, en 1992, un diagnostic préala-

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ble a été conduit à Plagwitz sur la base duquel, ce territoire a été déclaré zone de réhabilitation en 1995(suivant le Code fédéral de la construction). Ce nou-veau statut a donné accès à des subventions fédéraleset européennes et a ouvert la voie à de l’investisse-ment privé. C’est ainsi qu’a été installé le Centre d’innovation de l’activité économique dans un ancienbâtiment industriel réhabilité et qu’ont été résorbéesdeux emprises commerciales et industrielles municipa-les129.Les premiers pas du renouvellement urbain, dans lecadre du « Gebäudesicherungsprogramm » se limitaient à la reprise de l’enveloppe des bâtiments,façades et toits. Par la suite, le programme de « Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen »a permis la modernisation et la restauration de bâti-ments entiers, à l’intérieur comme à l’extérieur. Lesfinancements étaient octroyés en priorité à des pro-priétaires privés. Mais la demande avait été inflation-niste si bien que les enveloppes financières se sontrétrécies et qu’au milieu des années 2000, il n’y a pra-tiquement plus de soutien. Ainsi, tous les travaux inté-rieurs de reconstruction et de modernisation ont dûêtre financés par le propriétaire lui-même.130

Les premiers résultats de ces politiques ont été defaire baisser la proportion de logements en très mauvais état de 75% à 25% du parc actuel131 et depermettre une diversification des produits logements.Mais, en dépit des efforts consentis, le marché locatifs’est effondré en 1996/97, du fait d’une demandeinsuffisante. Une nouvelle phase du renouvellementde Plagwitz a alors été entamée.A partir du milieu des années 1990, la stratégie s’estorientée vers la création d’infrastructures, d’équipe-ments et d’espaces publics et l’amélioration de l’exis-tant, le « déficit » majeur étant repéré au niveau dumanque d’espaces verts, de parcs et d’arbres.

129 Entretien avec M. Raschke, coordinateur URBAN II, bureau municipal du renouvellement urbain et d’appui à la construction, le 7 février 2007.L’entretien avec M. Basten montre également que l’existence d’un immobilier d’entreprises de qualité a joué en faveur de l’implantation de nouvelles entreprises.

130 Entretien avec Mmes Gramann et Seeberger, chargées de renouvellement urbain de Leipziger-Westen, et tout particulièrement, de Lindenau-Plagwitz, bureau de renouvellement urbain et de l’appui à la construction de la Municipalité de Leipzig.

131 Entretien avec M. Raschke. Il indique que le classement des habitations a été fait en 5 catégories selon le niveau de confort des logements prenant en compte le système de chauffage, la qualité des portes et fenêtres et un certain nombre d’autres critères.

En matière d’urbanisme, il s’agit donc de : - réhabiliter les bâtiments ;- faire disparaître les ruines des friches industrielles ;- résoudre le problème des propriétaires n’ayant pas

de moyens pour la réhabilitation des immeubles quileur ont été restitués ;

- créer des espaces verts sur les emprises industrielles,sur le chemin de fer le long du canal, mais aussi surl’emprise des bâtiments voués à la démolition, demanière à rendre le quartier habitable et attractifpour de nouveaux habitants ;

- initier des développements et des projets qui permettront d’attirer des investisseurs privés et ainsimultiplier les effets des investissements publics ;

- améliorer les conditions de l’intervention et de l’in-teraction d’acteurs divers participant au développe-ment urbain ;

- améliorer les conditions et les infrastructures detransport.

Du point de vue de la politique du logement : - faire disparaître les logements vacants ;- renouveler l’offre de logements : créer de nouveaux

types de logements répondant aux attentes actuel-les de la population, notamment, des appartementsspacieux ou des maisons individuelles. Création de « maisons de villes » sur les anciens espaces indus-triels, de « lofts » dans les bâtiments industriels.Relier l’habitat avec le canal, spécificité du quartier,...

Au niveau économique : - soutenir l’installation de nouvelles activités économi-

ques, en particulier, celles liées à l’économie nouvelle et à l’économie créative ;

- favoriser la diversité des activités, notamment lesactivités culturelles et artistiques ;

Plusieurs programmes ont vu le jour afin de rendre lequartier plus attractif, de favoriser des activités récréa-tives et de revaloriser le foncier : création, par exem-ple, d’une zone de loisirs le long du canal Karl Heine,avec un aménagement qui s’inspire du passé industriel fondateur de l’identité des lieux132. Le finan-cement de tels projets a été (et est) soutenu par desprogrammes d’ampleur diverse. L’exposition « Expo2000 » a donné lieu à des aménagements de prestigeà Plagwitz, qui ont apporté une certaine renomméeau quartier et ont incité divers acteurs à mener à bienleurs projets. En ce sens, cet événement a constituéune impulsion importante pour le développement duquartier. Pour autant, la population résidente n’a pasaugmenté133.

Les effets attendus en termesurbains, sociaux et économiquesDans les premiers temps de la réunification, l’objectifprincipal a été de réhabiliter le bâti, grâce à un mouvement d’opinion qui s’est fait l’avocat de la préservation. Mais à la fin de la décennie, et surtouten conséquence de la crise du logement depuis1996/97, il s’est avéré que la rénovation urbaine seulen’aurait aucun résultat durable sans la définition d’objectifs plus complexes, visant l’amélioration de l’environnement urbain, de l’activité économique etdu peuplement du quartier.Depuis le tournant du millénaire, le renouvellementurbain de Plagwitz s’inscrit dans une démarche intégrée, conformément à la nouvelle stratégie dedéveloppement urbain de Leipzig. Il s’agit de restruc-turer l’espace bâti en fonction de la décroissancedémographique, des activités économiques existanteset à venir et de l’apparition de nouveaux modes de vieliés aux transformations de la société.

132 L’amélioration de la qualité de l’eau du canal et l’aménagement des berges en piste cyclable et piétonne ont été entrepris dès 1993.133 Entretien avec M. Raschke.


110

- créer une atmosphère économique et urbainevivante ;

- contribuer à l’amélioration des services dans lesquartiers ;

- soutenir les associations et les coopérations des différents acteurs de l’économie locale.

Sur le plan social :- faire baisser le chômage par la création de nouveaux

emplois (voir les objectifs économiques) ;- augmenter l’importance de la participation de la

population dans les décisions urbaines à travers desprogrammes spécifiques ;

- stimuler l’intégration des groupes défavorisés, renforcer les capacités de représentation civile de cesgroupes ;

- favoriser la mixité sociale du quartier : parallèlementà la recherche de nouvelles couches sociales (gentri-fication), améliorer les conditions de vie de la popu-lation ancienne du quartier.

L’opération de renouvellement urbaindu quartier de PlagwitzLa stratégie de renouvellement urbain de Plagwitzrepose sur la combinaison de plusieurs programmesqui sont à des échelles territoriales différentes et ontdes sources financières différentes et des objets com-plémentaires. A cet égard, il convient de prendre enconsidération aussi bien de « grands » programmes,tel URBAN, que des initiatives plus ciblées émanant dela société civile et relayées par la ville. L’autorité muni-

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cipale est en effet le maître d’ouvrage de l’ensembledes opérations d’urbanisme et d’habitat menées dansles différentes parties de la ville et notamment àPlagwitz, quartier phare du renouvellement urbain encours.

Cette maîtrise d’ouvrage met en œuvre une stratégiequi puise dans diverses procédures et sources definancement afin de tenir ensemble essentiellement ledéveloppement économique, l’aménagement urbainet le renouvellement de l’offre de logement.Les programmes dont il est fait mention ci-après sontceux qui ont une composante spatiale, c’est-à-dire quirenvoient au Städtebauförderung (développementurbain) au sens large. Les opérateurs de ces program-mes peuvent parfaitement avoir recours, en complé-ment, à des sources de financement sans rapport avecl’urbanisme, par exemple le Wirtschaftförderung(développement économique) pour tout ce quiconcerne l’activité économique et l’emploi.

Les programmes et actions concourant au développement économique

Les premières actionsSuite à l’effondrement de la grande industrie de laRDA, la structure économique de Plagwitz est domi-née par les PME et les TPE (Très Petites Entreprises).Aussi, dès les années 1990, les autorités municipalesse sont préoccupées d’appuyer ces entreprises et deles aider à se développer. Un centre d’innovation (BIC: Business Innovation Centre) a ouvert en 1998 surune friche industrielle. A côté de ce centre, un bâti-ment appelé « Le GaraGe » a été construit pour ini-tier des jeunes et des enfants à la technologie et auxdémarches de création d’entreprises. Enfin, un

gramme URBAN peuvent être accordées selon lesmodalités suivantes :- 35% du coût total d’un investissement, plafonnés à

100 000 € ;- une somme forfaitaire destinée à aider la création

d’emplois pour des demandeurs au chômage depuisau moins trois mois, avec l’assurance que le posteest créé pour au moins 12 mois ;

- soutien à hauteur de 46% de frais supplémentairesliés, par exemple, à la formation de l’entrepreneurou à l’amélioration de sa stratégie économique.

Les activités ciblées par ce dispositif sont les commerces de détail, l’artisanat, les services et les pro-fessionnels indépendants. L’idée directrice est à la foisd’accroître la qualification des patrons de PME et de trouver des niches d’emplois dans ces entreprises.Des objectifs ont été définis, tant, en termes quantita-tifs que qualitatifs.

Autres initiatives dans le champ économiqueLe projet Gewerbebörse (recensement de sites d’acti-vité) : cette initiative est partie de la formation d’uneassociation d’acteurs économiques en 2001, laInteressengemeinschaft Plagwitzer Geschäftsstraßee.V134. Les acteurs économiques rassemblés dans cetteassociation ont manifesté l’intention d’attirer de nou-velles activités et d’aider à la revitalisation des ruescommerçantes, notamment les quatre voies principa-les de Plagwitz. Leur objectif est également de réacti-

« Business park » a été aménagé pour faciliter l’instal-lation de petites entreprises de services et d’artisanat.La Direction du développement économique de la villea favorisé ces actions à travers le « FörderrichtlinieBeihilfen für Kleine und Mittlere Unternehmen », dis-positif pour la promotion et l’appui financier aux peti-tes et moyennes entreprises, monté en partenariatavec d’autres services municipaux et des acteurs éco-nomiques. L’enjeu était de dégager des financementspour ces entreprises peu aidées par les subventionsdes grands programmes de développement économique.

Le programme URBAN IILe programme URBAN II s’est greffé sur les orienta-tions précédentes et a mobilisé les financements pouramplifier les actions engagées. Le dispositif de promo-tion et d’appui aux PME s’est poursuivi dans le cadred’URBAN, selon quatre principes :- subsidiarité des financements URBAN ;- les subventions du programme vont uniquement à

des investissements nécessités par l’activité et enaucun cas à des rémunérations de personnel. Lesbranches telles que l’agriculture, l’exploitationminière et l’immobilier en sont exclues ;

- l’appui ne consiste pas seulement en financementmais également en ingénierie du développement ;

- les PME aidées sont intégrées dans le processusd’ensemble de renouvellement urbain.

En fonction de ces principes, les subventions du pro-

134 http:/www.plagwitz-ig.de.


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Objectifs qualitatifs

Encourager l’économie locale, la création de nouveaux emplois et de nouvelles entreprises

Améliorer les performances des PME et des commerces de détail

Inciter des sociétés à s’installer à Plagwitz

Aider les sociétés à changer de lieu d’implantation dans Plagwitz, si le leur ne leur convient pas

Encourager les jeunes entrepreneurs

Objectifs quantitatifs

Création de 100 emplois assurés socialementCréation de 20 nouvelles entreprises

Réduction de 50% du taux d’insolvabilité

Attraction de 10 entreprises venues d’ailleurs

Aide à la relocalisation de 15 entreprises locales dans le quartier

Création de 10 sociétés de jeunes entrepreneurs

ver la vie culturelle locale135. Cette association a le sou-tien de la Municipalité, par le programme ABM quicible la création d’emplois, sa stratégie a deux volets.Sur le plan directement économique, elle s’estemployée à la publication d’un guide des activitésexistantes. Elle recherche des emplacements libres etnégocie avec les propriétaires. Elle publie des informa-tions sur les opportunités en immobilier d’entreprisessur Internet (avec l’accord des propriétaires). Elle faitle lien entre l’administration municipale et les acteurséconomiques.En ce qui concerne l’animation culturelle, complé-ment indispensable de l’attractivité économique, l’association se met en relation avec les acteurs cultu-rels et fait connaître leurs initiatives.Cette association, bien qu’aidée par les financementsdu programme ABM pour la création d’emplois et duprogramme URBAN, ne peut offrir à ses salariés quedes contrats d’un an. La rotation de personnel n’estpas une bonne chose pour la continuité de l’action etla dynamique économique s’en ressent. En 2004, parexemple, une suspension de quatre mois a détournéun certain nombre de candidats à l’installation dans lequartier qui se sont découragés parce qu’ils n’avaientpas d’interlocuteurs responsables en face d’eux.L’association est cependant animée par un certainnombre de bénévoles.Le projet Jugend im Untemehmertum (jeunes entre-preneurs) s’est déroulé de 2002 à 2005. Il a été montépar les professionnels de GaraGE, centre de ressour-ces pour les jeunes créateurs d’entreprises, membred’un réseau qui s’est spécialisé dans le conseil et laformation aux entreprises technologiques.Le projet Neue Erste (nouveau début) : projet endémarrage, destiné à aider le démarrage de start-updont les créateurs ont échoué avec une premièreentreprise.

135 Interessengemeinschaft Plagwitzer Geschäftsstraßen e.V : entretien du 15 03 07 avec Mme Petzold et Mme Liesfeld et M. Richter.

Le cas de Leipzig

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Le projet Untemehmerstammtisch (réseau d’entrepre-neurs) vise la mise en réseau des acteurs économiquesdu quartier.Ces trois derniers projets sont soutenus par le programme URBAN.

Les programmes et actions concourant au développement urbain et à l’amélioration du logementLes années 1990 ont été consacrées à de premiers travaux de préservation, notamment sur les toitures etles façades qui visaient à empêcher la poursuite d’unedégradation liée au manque d’entretien de la périodesocialiste. Les autorités politiques de cette périodeavaient, on l’a vu, donné la priorité absolue à laconstruction neuve et étaient prêtes à poursuivre ladestruction du patrimoine bâti ancien. Par la suite, lapolitique municipale s’est orientée vers des projetsplus ambitieux de modernisation du parc de loge-ments anciens et d’amélioration de la qualité de l’espace public du quartier.Pendant cette première période, les subventionsaccordées aux propriétaires privés ont été importanteset le marché immobilier a été assez dynamique.

Madame F., CoiffeuseMadame F. a installé en 1989 le salon de coiffuredans lequel elle exerce toujours. Elle a succédé àune famille qui était passée à l’Ouest. Après lechangement politique, dès 1990, elle s’est por-tée acquéreur du salon et de tout l’immeublequ’elle a acheté avec un prêt bancaire. La trans-action a été compliquée du fait que le bienappartenait pour un tiers à la société municipalede logements et pour deux tiers au propriétaireprécédent. La ville a réquisitionné la part du pro-�

Plagwitz est l’une des treize zones de préservationdites de Sanierungsgebiet de la ville, dans lesquellesdes investisseurs privés ont pu obtenir des déductionsfiscales pour des travaux de modernisation et de réno-vation sur du bâti ou sur des espaces extérieurs.Le programme de Gebäudesicherung, antérieure-ment promu par l’Etat de Saxe et relancé récemmentpar la ville de Leipzig, vise la mise en sécurité de bâti-ments qui menacent de s’effondrer ou de se dégraderfortement. Dans ce cadre, une Commission sélec-tionne des immeubles qui lui sont présentés par uneéquipe de bénévoles ; ces derniers parcourent la villeafin d’identifier des bâtiments inoccupés qui risquentde se dégrader et dont les qualités architecturalesappellent une prise en charge. 200 immeubles sontsur la liste dont une partie à Plagwitz. Les finance-ments de ce programme sont d’autant plus facile-ment obtenus que les bâtiments concernés sont situésdans une zone de préservation.Selbstnutzer est une procédure d’accès à la propriétédans des opérations groupées de construction neuveou de réhabilitation. Elle a donné lieu à quelques opé-rations à Plagwitz, contribuant ainsi à l’installation denouveaux habitants (ou d’habitants de Plagwitz) enaccession à la propriété dans un système de type coopératif. La stratégie a consisté à promouvoir prin-cipalement la construction de maisons de ville, formed’habitat qui n’existait pas encore en ville et dont l’offre a freiné le départ vers la périphérie de ménagesdésireux de vivre en habitat individuel.Wächterhäuser est un dispositif en vertu duquel desbâtiments inoccupés peuvent être utilisés provisoire-ment par des groupes ou individus qui y mènent desactivités professionnelles, souvent artistiques et cultu-relles. Les propriétaires sont tenus de proposer deslocaux en état de fonctionnement (eau, électricité)même si ces locaux sont relativement délabrés. Une

Après ces débuts, le souci de l’espace public s’estmanifesté plus nettement dans la politique municipalequi s’est orientée vers une démarche qui s’efforce detenir ensemble le développement de l’habitat, de l’im-mobilier d’entreprise et de l’amélioration de l’espacepublic. Dans cette démarche, la maîtrise d’ouvragemunicipale réalise le maximum de fongibilité desfinancements et on peut dire que le programmeURBAN a été un levier dans la mesure où il a permisde réaliser des projets qui n’auraient sans doute paseu la même ampleur sans son apport.Les différents outils du renouvellement urbain ont étéprésentés dans le chapitre précédent. Ils sont tous misen œuvre à Plagwitz. Rappelons brièvement leurcontenu.


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priétaire précédent au motif que celui-ci avaitquitté le pays illégalement. Dans un premiertemps, Madame F. a pu acheter les deux tiersappartenant à la ville puis ensuite le tiers appar-tenant à la société de logements.Elle a bénéficié de deux crédits bancaires diffé-rents de la banque de Saxe pour la construction,l’un pour l’acquisition du bien, l’autre pour lestravaux de réhabilitation. S’agissant d’unimmeuble wilhelminien, un certain nombre deprescriptions sont à suivre en matière de choixdes matériaux et de procédés de réhabilitation.Les surcoûts induits par ces obligations ont étésubventionnés, tandis que la part des dépensesnon subventionnée a été compensée par desdéductions fiscales. Madame F. ne donne pas deprécision sur les montants des prêts et déduc-tions qu’elle a obtenus.

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convention d’utilisation provisoire est conclue entre lepropriétaire et l’utilisateur pour une durée et un usagedéterminés. L’utilisateur ne paie pas de loyer mais estcensé entretenir au minimum le lieu, s’il désire y fairedes aménagements importants, il doit avoir l’autorisa-tion de la Mairie et du propriétaire.Stadthalten est un concept qui promeut la protec-tion de la ville par des usages décalés par rapport auxtendances du marché. Certains espaces libres sontdotés d’une signalétique particulière tel celui qui sesitue non loin du vieux marché de Lindenau et qui estplanté de panneaux indiquant un emplacement deparking : ceux-ci sont très proches les uns des autres,si bien que tout stationnement de voitures y estimpossible. Le but est de faire remarquer qu’unespace libre ne se destine pas systématiquement austationnement des véhicules.Freiräume für Burgerträüme est un programmed’aménagement d’espaces verts sur d’anciennesemprises industrielles dont le parc Henriette est laréalisation la plus marquante, avec également le cheminement vert entre cet espace et la gare dePlagwitz. Dans cette démarche, le souci est non seulement de réaliser des aires récréatives mais éga-lement de créer une continuité entre ces différentsespaces afin d’en accroître l’agrément. Il s’agit enmême temps de revaloriser les traces du passé indus-triel, en suivant les anciens trajets de chargement demarchandises par exemple, voire même les anciennesvoies ferrées.

Les programmes et actions concourant au développement social et culturelPlusieurs organismes, ponctuels ou permanents,mènent des actions qui impliquent collectivement différentes catégories de la population.

Le cas de Leipzig

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Des activités émanant d’anciens habitants du quartierPro Plagwitz est une association créée, en 1991, pardes habitants de Plagwitz, majoritairement ensei-gnants ou en tous cas titulaires de diplômes universi-taires. Leur but premier était de préserver et de valoriser l’histoire du quartier. Ils ont, par exemple,contribué à créer un petit musée de l’histoire indus-trielle situé dans le bâtiment appelé GaraGe.L’association a également participé à l’aménagementdu cheminement piétonnier le long du canal et elle aorganisé des visites du quartier pendant l’EXPO 2000.Un autre objectif de ce groupe a été d’ordre social,avec tout un pan d’activités dédié à aider d’autreshabitants à comprendre les mécanismes du nouveausystème dans les années de la réunification par uneaide aux démarches administratives. Cette activité n’aplus cours, dans la mesure où des organismes spécia-lisés d’aide et d’accompagnement social existent désormais.Par la suite Pro Plagwitz a également développé unvolet culturel en organisant des cours de dessin et depeinture pour personnes âgées et enfants. Un atelierde poterie a été monté en collaboration avec l’écoleErich Zeigner, dans l’établissement, sur un finance-ment du Bundesumweltstiftung (Fondation fédéralepour l’environnement). L’atelier fonctionne aujourd’huidans le local de Pro Plagwitz, deux fois par semaine etil est ouvert aux adultes et aux enfants des écoles voisines. L’atelier de céramique est assuré bénévole-ment par un ingénieur, dans un esprit de développe-ment communautaire et de création collective. Tantqu’existait le local du programme URBAN, ProPlagwitz y avait sa place ; depuis la fin du programme,le groupe est localisé dans une ancienne boutique oùl’atelier de céramique s’est installé depuis 2003. Uneancienne habitante du quartier qui a déménagé

Les effets des différentesprocédures perceptiblesen 2007

L’accession à la propriété de bâtiments reconvertis Le programme Selbstnutzer est particulièrement origi-nal. La Municipalité finance une petite équipe (uncouple d’architectes) qui recherche d’un côté des bâtiments anciens à réhabiliter qui ne sont pas néces-sairement des immeubles d’habitation et, de l’autre,des candidats par l’accession à la propriété éventuel-lement intéressés à une opération groupée. L’équipeaccompagne le processus d’un bout à l’autre, celui-cise déroule en plusieurs phases qui ont été décrites auchapitre précédent.Une contrainte intervient qui est en même temps lagarantie de réussite de l’opération : si celle-ci n’estpas le fait d’un seul architecte travaillant pour le

depuis quelques années, y vient quotidiennement etanime ce lieu.L’association a eu des salariés (une vingtaine en tout)sur des contrats d’un an fournis par le programmeABM de création d’emplois, mais n’en a plus actuelle-ment. Elle reçoit quelques subsides de la Mairie quiservent à payer les charges du local et ce sont les coti-sations et les cours de poterie qui pourvoient au reste.

Des activités initiées par de nouveaux usagers du quartierParmi les utilisateurs temporaires de bâtiments inoc-cupés, certains artistes, artisans ou autres représen-tants d’autres activités sont très enthousiastes sur lefait d’installer leur bureau ou leur atelier à Plagwitz etsont prêts, ou ont déjà commencé, à faire profiter leurvoisinage de leurs talents ou savoir-faire. Cette pos-ture émerge à peine mais, elle est annonciatrice de lacréation possible de nouveaux liens fondés sur deséchanges de savoirs ou sur le développement de prestations culturelles nouvelles.


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Le profil des quatre nouveaux accédants et de chaque opération- A : une personne seule ; trois autres ménages,- B : une famille avec 4 enfants ; 3 autres ménages,- C : une famille avec 3 enfants ; 3 autres ménages,- D : une famille avec 2 enfants ; 14 autres ménages.Leur rapport au quartier C et D ont choisi Plagwitz expressément ; B s’est déplacé de Lindenau à Plagwitz, estimant que ce sontles deux plus beaux quartiers de la ville ; C vivait déjà à Plagwitz et voulait y rester. A et B ont saisi l’op-portunité offerte par Selbstnutzer sans choix particulier du quartier.Leur rapport à Selbstnutzer L’élément décisif dans le choix de s’inscrire dans ce dispositif a été le bâtiment proposé : une réhabilita-tion d’un immeuble wilhelminien pour A et D, une construction neuve de maisons de ville pour B et C.Les autres facteurs attractifs ont été l’esprit du projet et l’appui technique apporté dans le processus d’ac-quisition. �

compte de tous les copropriétaires mais de différentsarchitectes, une date de fin de travaux est fixée parl’ensemble des copropriétaires, ceci pour éviter quedes parties du bâti ne soient laissées à l’abandon ouen travaux, ce qui serait une gêne pour les autres.Ce dispositif connaissant un succès certain, les accé-dants sont souvent sollicités par la presse ou par deschercheurs. Ils tendent aujourd’hui à refuser les entretiens. La solution adoptée a donc été celle d’unquestionnaire (celui-ci est en annexe) qui leur a ététransmis par la responsable municipale du dispositif.Quatre ménages, sur une vingtaine sollicitée, ontrépondu, ce qui représente un bon taux de retourpour une enquête par correspondance mais ne permet pas une véritable analyse de l’impact du programme sur les bénéficiaires. Les réponses donnent néanmoins une indication de quelques posi-tions et points de vue des nouveaux accédants.

La réhabilitation privée des logementsLa promotion privée s’est considérablement dévelop-pée. Nous citons ici l’exemple du parcours d’un promoteur très actif.

Le cas de Leipzig

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Tous étaient locataires et Selbstnutzer leur a offert l’opportunité de devenir propriétaires à un coût infé-rieur à celui du marché libre.Les avantages et les inconvénients du dispositif Tous ont exprimé une grande satisfaction.3 sur 4 ne voient aucun inconvénient. A signale la longueur du processus (22 mois, contre 15 pour B, 21pour C, 18 pour D) et la contrainte de la coordination entre les accédants de l’opération groupée.Les avantages mis en avant sont l’économie réalisée et la combinaison originale d’appuis techniques, dela possibilité pour chacun d’intervenir dans les choix et de l’apport du collectif dans les projets individuels.

Raule Services and ConsultingCe promoteur a constitué sa société en 1997 afind’acquérir des biens fonciers et immobiliers parti-culièrement bien situés, éventuellement classés,dont les propriétaires se séparent faute demoyens pour les entretenir. Jusqu’en 2000,l’achat de bâtiments classés ouvrait droit à desréductions d’impôts très importantes, mesure quia été très favorable à ce genre d’entreprise. Leslogements sont réhabilités et revendus, libres ouoccupés ; 15% d’entre eux étaient vacants lors del’achat par le promoteur ; concernant ceux quiétaient occupés, les locataires ont pu accéder àdes logements tiroir ou bien rester dans les loge-ments pendant les travaux. Les dirigeants de cette société qui jouent égale-ment le rôle d’administrateur de biens pour lecompte de 150 propriétaires privés, observentque Plagwitz, qui a perdu son image de quartierouvrier, est en quelque sorte au deuxième rangdes quartiers attractifs de Leipzig, après Lindenauou Gohlis. Ainsi un programme de lofts de hautstanding a été aménagé dans d’anciens bâti-ments industriels de la rue Nonnen ; la sociétéRaule n’en a pas obtenu la gérance mais la charge

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et de URBAN II. La volonté de rendre l’espace publicagréable est perceptible dans les aménagements encours qui sont notamment destinés à relier, par unecoulée verte, le parc Henriette, créé sur une anciennefriche, à la gare de Plagwitz ; celle-ci n’a plus le traficde marchandises d’autrefois, des herbes folles poussent tout autour, d’anciens entrepôts face aubâtiment principal sont en cours de transformation enlogements sur initiatives privées individuelles. L’autreélément majeur du retraitement de l’espace public estl’assainissement du canal et l’aménagement de sesberges en cheminement piétonnier et piste cyclable àtravers le quartier et au-delà. Le nettoyage du fond ducanal et de l’eau a complètement transformé la per-ception que l’on peut avoir de ce cours d’eau.La dépollution des sols, en revanche, n’a pas fait l’objet d’une action publique d’envergure, bien que laquestion soit posée et que la Municipalité veille à ceque de nouvelles activités ou habitations ne soient pasimplantées sur des sols non dépollués. Par exemple,un permis de construire ne peut être accordé par laville que si preuve est faite que le terrain n’est pas pol-lué. Par suite, les propriétaires de terrains ou de bâti-ments qui souhaitent les mettre en vente, se doiventaussi d’offrir un bien assaini. Ainsi, la dépollutions’exécute progressivement, sans aide publique.Enfin, vu le manque de foncier public et l’abondancede terrains privés non bâtis et non utilisés, l’usagepublic temporaire de terrains privés a été fortementpratiqué, non directement dans le cadre d’URBAN,pour des raisons de réglementation européenne137,mais avec d’autres financements. Au total, ce sontplus de 200 sites sur environ 160 000 m2 qui bénéfi-cient de cette procédure.Le bilan assez impressionnant des réalisations de cescinq dernières années ne permet pas, cependant, des’en satisfaire : les responsables du renouvellement

Le renouvellement urbain de l’espace du quartierUn changement particulièrement marquant est que latypologie des logements s’est considérablement diver-sifiée, sous l’effet des programmes mis en œuvre. Ontrouve ainsi à Plagwitz des opérations Selbtsnutzer,encore peu nombreuses mais significatives d’une ten-dance montante, de l’habitat ancien réhabilité, plusieursimmeubles dans lesquels les appartements sont spécia-lement conçus pour des personnes âgées, des opéra-tions privées de construction neuve tel le grand îlot dela Poste qui a fait l’objet d’une opération de rénovationurbaine, derrière la façade wilhelminienne de l’ancienneposte centrale du quartier.Un deuxième effet important est l’ampleur de la réhabilitation : les services de la ville estiment que lestrois quarts du parc de logements de Plagwitz sontdésormais réhabilités136. L’afflux de subventions a étéun élément décisif pour la réalisation de travauxd’amélioration et de renouvellement qui, à leur tour,ont attiré de l’investissement privé.De plus, le statut de zone de réhabilitation a permisdes améliorations dans plusieurs domaines tels que lacréation de jardins publics, la réutilisation des rails,toutes transformations réalisées dans le cadre de Expo

136 Entretien du 15/03/07 avec Mmes Gramann et Seeberger, chargées de la réhabilitation des zones de Lindenau et de Plagwitz au service municipal de renouvellement urbain et d’aide à la construction.

137 Les financements URBAN sont réservés à des espaces qui doivent rester publics pour au moins 15 ans alors que les conventions d’usage temporaire à Leipzig sont conclues pour des durées de 5 ans.


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de l’entretien. L’ensemble comporte 186 apparte-ments dont 5 sont habités par leurs propriétaires,une trentaine sont des meublés destinés à la loca-tion de courte durée pour un public de passage(notamment des cinéastes et acteurs, du fait de laprésence de studios de tournage de films), lereste étant occupé par des locataires permanents,de niveau économique plutôt élevé qui se recru-tent notamment parmi les cadres de Porsche, deBMW, de l’aéroport ou de l’hôpital universitaire.

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urbain de Plagwitz considèrent qu’il y a encore énormément à faire. Aussi n’est-il pas question de retirerau quartier le statut de zone à réhabiliter pour l’instant.

La création et la diversification des activités économiquesLe groupement d’acteurs économiques mentionné plushaut fait état de plusieurs résultats de son action :- 43 activités nouvelles ont été installées, depuis

2001, à partir de 340 contacts ;- des actions de marquage de certains espaces sont

en cours, à la fois pour rendre vivante la mémoiredes lieux et pour créer une animation dans le quar-tier : par exemple, une série de fresques est prévuesur différents bâtiments reconvertis, afin d’évoquer

Le cas de Leipzig

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leur fonction passée. L’une d’elles est déjà réaliséesur un mur extérieur d’un centre commercialconstruit en 1995 à l’emplacement d’une usine textile démolie en 1993, elle rappelle l’activité qui s’y exerçait avant la démolition ;

- une nouvelle convention d’utilisation temporaire aété signée après que le Gewerbebörse (recherched’emplacements pour de nouvelles activités) aitrepéré un bâtiment en très mauvais état au n° 61 de larue Zschochersche, artère centrale de Plagwitz ; les propriétaires, n’ayant pas les moyens de l’entretenir,ont été intéressés à la perspective du systèmeHauswächter ; ainsi le bâtiment a fait l’objet d’uneremise en état partielle avec des financements munici-paux et il est utilisé par des artistes depuis mars 2007.

Les « gardiens » du 17 rue MerseburgerMadame B. qui est géographe et trois de ses collègues ont décidé, en novembre 2005, de devenir « Hauswächter » afin de pouvoir exercer leur activité professionnelle (développement urbain de LeipzigEst) dans un espace assez vaste sans que le coût ne soit prohibitif. L’association « Haushalten e.V. » leura trouvé un propriétaire désireux de s’engager dans ce dispositif et a négocié pour eux et en septembre2006, la convention d’utilisation temporaire pour une durée de 7 ans a été signée entre Haushalten et lepropriétaire. Le groupe fondateur de quatre personnes a ensuite choisi cinq autres « gardiens » et les 9personnes ont signé une convention avec Haushalten. Il est question que cette situation évolue vers uncontrat entre le propriétaire et les utilisateurs temporaires, sans intermédiaire.Préalablement à l’installation des utilisateurs temporaires, en décembre 2006, le propriétaire a remis enétat le réseau électrique, l’adduction d’eau et les réseaux d’évacuation. Le bâtiment est resté inoccupépendant huit ans. Il nécessite donc un certain nombre de travaux dont le plus urgent serait la réfection dela toiture. Haushalten a sollicité un soutien financier de la Mairie qui l’a accordé, au titre de la mise ensécurité de bâtiments, et les travaux seront exécutés en 2007.Dans le cas particulier de ce bâtiment, les neuf utilisateurs temporaires ont non seulement des activitésmais habitent le lieu. Ils ont également passé un accord avec trois autres utilisateurs qui ne résident passur place mais ont là un local d’activité.Les activités exercées dans cet immeuble sont un atelier de couture, un club de tennis de table, un studiode photo en cours d’installation, un cuisinier-traiteur. Tous ne vivent pas de ces activités, notammentlorsqu’elles sont en démarrage, ils ont des emplois par ailleurs.

d’un autre, une population démunie considérée par lereste de la population selon un certain nombre de sté-réotypes : chômage, alcoolisme, paresse, étrangerssales, ...Les anciens habitants dont les activités professionnel-les ont connu un certain essor dans le passé ont unetendance au regret de leur clientèle, des modes deconsommation et de sociabilité anciens notammentstructurés par le rythme de vie lié à l’industrie omni-présente. Ainsi une coiffeuse raconte comment lesouvrières des usines voisines venaient se faire coifferpendant des pauses alors qu’aujourd’hui cette catégorie a disparu, que les anciens habitants encoreprésents ont peu de moyens financiers et que les nouveaux venus dans les opérations immobilières privées ne fréquentent pas ce genre d’établissement,lui préférant sans doute des commerces plus presti-gieux du centre-ville. Il s’agit là d’une personne qui asu rebondir en modernisant son salon, en y ajoutantune cabine de soins esthétiques et qui a fait en sortede compenser la baisse d’activité de son salon de coif-fure par des revenus locatifs d’un immeuble entieracquis au lendemain de la réunification. Les aspectspositifs qu’elle voit dans l’évolution du quartier sont la réhabilitation, la conversion d’ancien-nes usines en lofts, l’aménagement d’espaces verts etde pistes cyclables le long du canal, l’arrivée de popu-lations jeunes dans le quartier. D’un autre côté, luiapparaissent comme des inconvénients la pauvretéd’une grande partie de la population incapable defaire vivre le commerce local, la consommation d’alcool en public, la saleté des rues et les dents creu-ses qui parsèment le bâti à la suite des démolitionsqu’elle regrette.En revanche, une restauratrice de la rue principaleZschocherche est tout entière dans la plainte, n’ayantpas su se mettre au goût du jour et ayant perdu une

Une relance de la dynamiquesociale et culturelleSous l’impulsion de l’équipe d’animation du pro-gramme URBAN principalement, le développementsocial et culturel accompagne le renouvellementurbain. Un réseau d’une trentaine d’acteurs sociauxdivers a ainsi été constitué ; des rencontres généralesont lieu six fois par an et des groupes thématiquesfonctionnent sur l’économie locale, les relations devoisinage, le soutien et les financements.Au plan culturel, un réseau d’acteurs existe égale-ment et a donné lieu à la création d’une association « Westbesuch e.V138 » qui s’attache à l’animationculturelle de la rue Heinrich Heine et lance des actionsdans ce but.

Une diversification du peuplement diversement perçueLes entretiens réalisés avec des habitants et des professionnels de Plagwitz font assez bien percevoir leprocessus de changement social à l’œuvre. Différentstypes de position apparaissent.Les professionnels impliqués dans des procédures derenouvellement urbain ou de développement écono-mique sont plutôt positifs et optimistes sur l’évolutionprésente et future du quartier et sur le dynamisme dela population. Certains d’entre eux sont venus habiterle quartier et en apprécient l’espace public, la réhabi-litation des logements, la proximité d’espaces de loisirs au Sud-Ouest de la ville et le fait que de nom-breux jeunes ménages viennent s’installer dans cequartier en mutation.Les utilisateurs provisoires de locaux dans le systèmeWächterhauser ne sont généralement pas originairesdu quartier, ni même les habitants. Ceux qui ont étérencontrés voient Plagwitz comme un lieu hétérogèneoù d’un côté vit une population de classe moyenne et

138 Ce nom est un jeu de mots : il renvoie à la localisation dans la ville et en même temps au mot qui désignait, du temps de la RDA, les visites queles Allemands de l’Ouest rendaient à leur famille à l’Est (entretien avec M. Habermann, coordinateur de l’équipe URBAN).


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grande partie de sa clientèle. Il faut dire que, dutemps de la RDA, les mouvements migratoires étaientréduits à l’accueil de quelques ressortissants de « paysfrères du tiers-monde » les quartiers et les villes fonctionnaient en circuit fermé. Le changement poli-tique a donné lieu à l’arrivée d’Allemands de l’Ouestpour encadrer la transformation économique, socialeet politique, phénomène qui n’a pas toujours été bienaccepté, tandis que les flux migratoires internationauxse sont diversifiés et accrus. L’installation de popula-tions d’Europe centrale et orientale n’a pas été sans

Le cas de Leipzig

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entraîner quelques tensions dans un quartier telPlagwitz où les préjugés font souvent office de protection vis-à-vis d’inconnus.Parmi les anciens habitants rencontrés, certainsapprécient beaucoup l’embellissement du quartier etplusieurs d’entre eux ont aussi profité de la réhabilita-tion des immeubles wilhelminiens ou d’opérations deconversion de locaux professionnels pour changer delogement et améliorer leurs conditions d’habitat, leurscommentaires sont le reflet de cette amélioration.

Madame D.Madame D. et son mari âgé de 66 ans habitent le quartier depuis 35 ans. Ils sont retraités, lui était chauf-feur et elle travaillait dans une boulangerie. Leurs enfants sont adultes, le fils vit près de chez eux et la filleest mariée dans le Nord de l’Allemagne au bord de la Baltique.Le ménage a toujours vécu dans le parc de logements wilhelminiens. Ils sont, depuis 1994 dans un appar-tement d’un immeuble réhabilité dont le propriétaire tient un commerce en rez-de-chaussée. Le loyer estde 500 €/mois pour 73 m2. Leur location précédente était plus chère quoique non réhabilitée (580 € pourla même surface).L’immeuble comporte 10 logements dont huit sont occupés par des ménages plus jeunes et un par unefamille venue du Vietnam qui tient un commerce de fleurs dans le quartier. Lorsqu’elle parle de cettefamille, elle emploie un surnom plutôt péjoratif, mais elle le fait sans animosité, affirmant que l’ententeest bonne entre les habitants de l’immeuble. Ils ont, tous ensemble, remis en état le sous-sol de l’immeu-ble pour en faire une salle de fêtes à disposition de tous les locataires, agrémentée d’une table de tennisde table à l’usage principal des enfants. M. et Mme D. en sont les administrateurs.Selon Mme D., les autres ménages appartiennent aux couches moyennes et viennent pour la plupart d’autres quartiers de Leipzig.Les avantages qu’elle voit à Plagwitz sont le fait que le parc de logements ait été largement réhabilité etque les bâtiments en mauvais état aient été démolis, le développement des espaces verts et des pistescyclables, la construction d’une piscine couverte. Les effets négatifs du changement sont, de son point devue, la fermeture de l’ancien centre culturel (la restauration est en cours) et le fait qu’il y ait trop d’étran-gers tenant des commerces dont les Allemands devraient s’occuper.

l’artisanat. Deux fois par an, le comité prépare uncompte-rendu pour l’administration et pour les asso-ciations d’habitants (voir le Forum Leipziger Westen).Ce service a embauché, pour la durée du programme,plusieurs professionnels de statuts différents commechargés de mission : le chargé de mission sur le déve-loppement économique était un indépendant, demême que la chargée de mission sur la qualitéurbaine ; quatre autres professionnels, dont le coordi-nateur de l’équipe, deux assistants et le chargé demission sur le développement social appartiennent àla société ZAROW GmbH avec laquelle la ville a passéun contrat. L’équipe ainsi formée pour mettre enœuvre le programme URBAN était installée dans lebureau local d’URBAN jusqu’à la fin 2006, date d’extinction du programme. Le travail de l’équipe a consisté à faire en sorte que lesacteurs locaux se prennent en charge et œuvrent eux-mêmes au développement du quartier. Dans ledomaine de la vie de quartier notamment, l’équipe dedéveloppement local est également en relation avecles services municipaux et ceux du Land (Landesar-beitsgemeinschaft Gemeinwesen). Le local du pro-gramme URBAN a été le point central de la vie dequartier tout au long des cinq années du financementdu programme, jouant à la fois un rôle de bureaud’accueil et d’information ainsi que de lieu de réunions pour les réseaux et les groupes formels etinformels actifs dans le quartier.Les différentes équipes de développement local qui exis-tent dans 25 villes du Land de Saxe sont aussi organi-sées en réseau et Leipzig fait partie de la tête de réseau,lequel a des ramifications à l’échelle fédérale. Ces attaches sont apparemment très appréciées des acteurslocaux qui puisent dans les échanges avec leurs homologues d’autres villes et d’autres régions, des idéeset de la confiance pour l’action quotidienne140.

La conduite et le financement des projets

Dispositions généralesLa Municipalité est maître d’ouvrage de l’ensembledes opérations. Elle délègue, selon les programmes, àdifférents organismes soit déjà existants soit qu’ellecrée ad hoc.Selon le Code fédéral de la construction, lesMunicipalités sont habilitées à déclarer des « zones àréhabiliter » sur des parties de leur territoire qui souf-frent de déficits particulièrement sévères, notammentdans le champ du logement. Elles reçoivent alorsl’aide du « Städtebauförderung », programme desoutien au développement urbain, cofinancé parl’Etat fédéral, le Land et la ville.Le renouvellement urbain de Plagwitz, comme dureste de Leipzig, a connu deux modalités successivesde financement :- jusqu’en 1999/2000 : des déductions fiscales aux

propriétaires privés139 ;- depuis 2000 : des subventions publiques.

Acteurs et dispositions particulières : URBANLa coordination officielle d’URBAN II à l’intérieur del’administration municipale relève du « Amt fürStadterneuerung und Wohnungsbauförderung(ASW) » (Bureau du Renouvellement Urbain etd’Appui à la Construction). Il est en relation avec lecomité pour le développement urbain intégré. Lesmembres de ce comité sont : la compagnie munici-pale de logements, les coopératives de logements, lachambre d’industrie et du commerce et la chambre de

139 Le Code des impôts a prévu qu’au-delà de l’année 2000, des déductions fiscales moins importantes que par le passé pouvaient néanmoins êtreaccordées à des propriétaires privés à condition que leurs travaux d’amélioration ou de réhabilitation soient situés dans une « zone à réhabili-ter » et que le demandeur ne sollicite aucune subvention. Dans ce cas, un contrat entre la ville et le propriétaire indique de façon précise les travaux concernés et c’est au vu du bon achèvement de ces travaux qu’un certificat est donné au propriétaire, ouvrant droit à réduction d’impôt ; celle-ci devra être remboursée si le propriétaire se défait de son bien avant 10 ans.

140 Entretien du 13/03/07 avec M. Habermann de l’équipe de développement local.


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La place des habitants dans la conception, les décisions et la conduite du projet

Le Forum- Leipziger WestenL’affiliation des habitants, des clubs sociaux et cultu-rels, des initiatives civiles et des entreprises, s’appelle« Forum – Leipziger Westen ». Sa mission est de donner des informations sur les projets URBAN II et dediscuter de la progression du projet et des activités àvenir. Dans le cadre des sections du Forum, les acteurspublics et privés peuvent conclure des accords relatifsà certains projets. Le Forum peut aussi proposer desprojets. L’ensemble du Forum se réunit quatre fois paran. Ses membres se répartissent en trois groupes thé-matiques : économie et emploi, qualité résidentielle etqualité sociale. Chacun de ces groupes organise desrencontres régulières et informe le Forum de ses activités sous forme de comptes-rendus.

Activités récentes des groupes thématiques141

Économie et emploi : ce groupe est constitué desentreprises du quartier. Les habitants n’y sont pasintégrés. Les réunions ont lieu une fois par mois. Tousles projets doivent être confirmés par ce groupe etprésentés aux autres groupes thématiques.Qualité résidentielle : ce groupe ne fonctionne pasactuellement. Mais pendant toute la période d’exer-cice du programme URBAN, une soixantaine de per-sonnes s’y est intéressée dont une quinzaine a forméle noyau actif142. Les réunions étaient ouvertes, annon-cées à l’avance dans les notes d’information du sous-district (Ortsblatt) et avaient lieu toutes les 8 semai-nes. Sur les 27 projets présentés dans ce champ, lamoitié émanait des habitants et acteurs de quartier,l’autre moitié, de la ville. Aujourd’hui, certains projetsvisant à l’amélioration de l’espace public sont encore

141 Entretien du 09/02/07 avec Mme Kalteich, porte-parole et chargée des relations publiques du programme URBAN.142 Entretien du 14/03/07 avec Mme Heck, architecte paysagiste en charge du groupe au titre de sa responsabilité sur le thème de la « qualité

résidentielle ».

Le cas de Leipzig

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discutés avec l’administration.Qualité sociale : le travail de ce groupe a été intégrédans le “Gemeinwesen” (groupe d’intérêts pour lesupport et la coordination des activités sociales etcommunes). Il est piloté par la personne en charge del’équipe de développement local. Un modérateurindépendant intervient dans le cadre de rencontresimpliquant plusieurs associations ou clubs sociaux.Les groupes de travail du quartier ont des groupescorrespondants dans les services municipaux concer-nés, auxquels ils transmettent l’identification des projets qu’ils se proposent de mener. Les groupes internes à la Municipalité doivent les valider avant queles groupes de quartier ne passent à l’action.

L’implication des parents et des enfantsLe « Bureau des enfants » est une association paramunicipale subventionnée à 80% de son budget parle service municipal de la jeunesse. Il est habilité àrecevoir des subsides complémentaires en agissant en« zone à réhabiliter ». Son public cible est celui desjeunes de 10 à 18 ans qu’il incite à une participationcitoyenne et accompagne dans des actions conçuesdans ce but. Ce bureau agit à la fois comme acteur del’aménagement, comme service de district et commeinstance chargée de la participation. Il est formé decinq personnes, un psychologue, une éducatrice àplein temps ainsi qu’une autre professionnelle àtemps partiel et deux étudiants en appui. Son actionvise à associer des enfants et adolescents à des activi-tés citoyennes, en particulier celles qui tiennent àl’aménagement de l’espace à l’échelle de la villeentière et notamment à Plagwitz.Le Bureau des enfants mène des actions en coopéra-tion avec des associations locales tels « Les amis del’école Erich Zeigner », association fondée en 2004dans le but d’instaurer un partenariat entre parents et

abouti à inclure dans le projet un garage à vélos quin’était pas prévu au départ.

En synthèseLe quartier de Plagwitz, à l’Ouest du centre-ville, abrite11 200 habitants, soit 2,2% de la population munici-pale. Ancien village absorbé par la ville au XIXe siècle,il est devenu un centre industriel de premier plan. Maisle développement industriel n’a pas été accompagnéd’une politique d’habitat dynamique et la pénurie delogements s’est faite sentir durement pendant toute lapremière moitié du XXe siècle. Les travailleurs selogeaient comme ils pouvaient, souvent en dehors duquartier, et notamment dans les grands ensemblesconstruits par les soins du régime de la RDA.Plagwitz a été particulièrement touché par l’effondre-ment de l’industrie lors de la réunification et, consé-quemment, par la vacance dans les logements et parl’abandon des emprises économiques, l’existencemême du quartier a été mise en question. Mais, unfort attachement de ses habitants s’est manifesté aupoint qu’assez rapidement Plagwitz a obtenu le statutde zone à réhabiliter en 1995, sur la base d’un diag-nostic de 1992 et le quartier est devenu un terraind’expérimentation et d’innovation d’un renouvelle-ment urbain qui a pris différentes formes depuis lesannées 1990. Ce territoire est en pleine mutation etsa morphologie actuelle présente des aspects trèscontrastés.Au cours des années 1990, la ville s’est attaquéesimultanément à la reconversion d’une partie du bâtid’entreprises et des terrains industriels et à la réhabi-litation des logements, ce qui n’a pas empêché unecrise du logement liée à l’excès d’offres par rapport

enseignants de cette école pour améliorer les condi-tions d’apprentissage des enfants et, plus générale-ment, améliorer leur environnement.Il faut dire que les bâtiments de cette école étaient enmauvais état, ce qui avait un effet repoussoir sur uncertain nombre de familles qui faisaient en sorte d’ins-crire leurs enfants dans d’autres établissements. Uneaction phare qui a consisté à réhabiliter la cour del’école, a été conduite conjointement par cette asso-ciation et par le Bureau des enfants avec un finance-ment URBAN et une participation de l’équiped’URBAN dédiée à la qualité sociale. Plusieurs servicesmunicipaux ont également contribué au projet. Lesenfants eux-mêmes en ont été acteurs, leurs points devue sur les aménagements nécessaires ont été pris encompte par l’architecte chargé du projet. Grâce à l’im-plication des parents, l’ensemble du projet de l’idéepremière à la finition des travaux n’a duré qu’uneannée et demie.L’association des amis de l’école mène d’autresactions, par exemple :- un apprentissage pratique sur une journée scolaire

complète (financement de l’Etat de Saxe) ;- la sécurisation du trajet vers l’école avec le soutien

d’une association de protection de l’enfance ;- la création d’une bibliothèque, projet soutenu par

une organisation humanitaire ;- la coloration de la façade et du mur d’enceinte de

l’école par des peintures d’enfants.Une autre forme d’action réside dans la découverte del’espace urbain avec les enfants, au moyen de diffé-rents outils pédagogiques qui permettent la créationde plans du quartier et de la signalétique urbaine réalisés par les enfants.Enfin, le Bureau favorise l’intervention des jeunesdans les projets programmés dans le quartier : ainsi,un débat à propos de la création d’un marché a


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aux demandes. Une première inflexion s’est produitedès le milieu des années 1990, sur la base d’une ana-lyse d’une faiblesse de la demande de logementsattribuée au manque d’attractivité du quartier. Lesefforts se sont alors portés sur les infrastructures, leséquipements et les espaces publics. Un pas de plus aété franchi à la fin de la décennie, devant la persis-tance de la crise du logement, celui-ci a consisté àorienter la stratégie municipale vers une démarcheintégrant la rénovation du bâti, l’amélioration de l’environnement, le développement économique et lerepeuplement, ce dernier aspect étant envisagé danscertaines limites, du fait de la prise de conscience de lapersistance probable du tassement démographique.Plusieurs programmes et dispositifs ont été mis enœuvre pour tenter de mener de front le développe-ment local sous l’égide de ces différents objectifs. Leprogramme URBAN II a été une pièce maîtresse surl’échiquier de la Mairie. Il a, en effet, permis de conso-lider des actions expérimentales isolées et de les inscrire dans une stratégie d’ensemble plus nettementaffirmée, celle-ci se déploie dans trois directions :- le développement économique par la revitalisation

des rues commerçantes, l’appui aux petites etmoyennes entreprises, le maintien de l’artisanat,l’accueil de technologies de pointe et l’incitation audéveloppement d’activités nouvelles dans différentsdomaines de création ;

- l’aménagement urbain et l’amélioration du loge-ment : toute la panoplie des programmes est miseen œuvre en appui à l’accession à la propriété, enparticulier groupée, à la sauvegarde d’immeubles enpéril, à la jouissance temporaire de bâtiments inoccupés, à l’invention de nouveaux modes de marquage et d’usage de l’espace public et à la trans-formation d’anciennes parcelles industrielles enespaces récréatifs naturels ;

Le cas de Leipzig

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- la vie sociale et l’expression culturelle : la ville soutient différentes associations d’habitants et desassociations de professionnels. Toutes contribuent àmaintenir une vie sociale dans un quartier qui a toutde même été gravement atteint dans son intégritéphysique et dans sa composition sociale. L’arrivée decouches sociales moyennes à la recherche d’oppor-tunités foncières et immobilières n’est pas sans risque face à la volonté de la Municipalité et deshabitants plus anciens de maintenir des relationsvivantes et une dynamique de participation.

Les effets des programmes engagés sont inégaux,spectaculaires dans certaines parties de Plagwitz,notamment le long et aux abords du canal qui a étéassaini et dont les berges sont aménagées sur unelongue distance en pistes cyclables et cheminementspiétonniers. On trouve aussi d’autres cheminementspiétonniers tout le long d’anciennes voies ferrées quireliaient les usines à la gare où étaient chargés etdéchargés les matières premières et les produits detransformation. Des cours d’usines sont devenues desîlots de lofts ou d’autres formes d’habitat. L’initiativeprivée s’est jointe à l’impulsion publique pour mode-ler à nouveau le paysage urbain. Pour autant, de vastes pans du quartier sont encore des friches où voisinent de grands bâtiments désaffectés.Plagwitz est donc un quartier en devenir et son évolu-tion dépend largement de la capacité de la collectivitéà poursuivre et amplifier sa stratégie à double détentequi consiste d’un côté à se saisir de financementsnationaux et européens et à les injecter dans les différents aspects du renouvellement urbain et, paral-lèlement, à susciter et accompagner des initiatives privées susceptibles de porter plus loin la démarcheengagée.


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Tableaux et figures

Fig. 4.1. : Der Ortsteil Plagwitz im Stadtbezirk Südwest in der Stadt LeipzigLe sous-district Plagwitz dans le district Sud-Ouest de Leipzig(Quelle / Source : Stadt Leipzig 2006 : 137)

Le renouvellement urbain de Leipzig a été modeléd’une façon très particulière par l’histoire. Ladeuxième guerre mondiale puis la période socialisteont gravement porté atteinte au tissu bâti. Desannées 1950 jusqu’à la réunification, les expropria-tions, l’absence d’entretien du parc de logementsanciens et la construction de grands ensembles indus-trialisés ont profondément modifié le paysage urbain.En 1989/90, la transition politique a déclenché unenouvelle vague de bouleversements qui a donné lieuà une refonte des statuts de propriété, au processusde restitution au privé des biens confisqués et dutransfert des biens de l’Etat vers les collectivités loca-les, la réintroduction du marché du logement. La prisede conscience de la nécessité de réhabiliter le parc delogements a été brutale, tout comme l’a été le chan-gement politique lié à la réunification. Aussi, très viteest apparu l’impératif de la restructuration du cadreurbain. La conception du renouvellement urbain quis’est alors développée s’est façonnée en plusieurs étapes.Jusqu’en 2000, le renouvellement urbain a été freinépour des raisons diverses. On peut voir là un héritagede la période socialiste. Du temps de la RDA, en effet,la réhabilitation ne faisait pas partie de la politique dulogement et, d’une certaine manière, la constructionde grands ensembles en périphérie tenait lieu de « renouvellement urbain ». Et, de fait, au début de latransition des années 1990, les nouveaux décideursont considéré que les conditions premières de la com-pétitivité et de l’attractivité de Leipzig résidaient dans

Le cas de Leipzig

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la mise en place d’un environnement économiquefavorable pour les entreprises et les investisseurs, d’oùl’accent sur la réalisation de « méga-projets » et denouvelles zones d’habitation à la périphérie de la ville.A ce moment-là, quand bien même la nécessité deréhabiliter le parc ancien était perçue, la mise enœuvre en a été retardée par le processus de restitu-tion, du fait de l’impossibilité légale de toucher aubâti tant que les questions de restitution n’étaient pasréglées.Ainsi l’image que donne la ville aujourd’hui n’est pasle fruit d’un processus linéaire mais de l’application depolitiques contrastées. Celles des années 1990 et celles qui se sont développées à partir de 2000, opé-rant une rupture avec les conceptions précédentes.Cette rupture se fonde sur la prise en compte de lapoursuite probable du déclin démographique et deses conséquences à moyen et long termes, essentiel-lement sur le marché du logement. Rappelons qu’il yavait 1 million de logements vacants en Allemagne del’Est et que Leipzig ne faisait pas exception dans cetableau. Davantage même que dans d’autres villes, leparc de logements anciens était particulièrementaffecté par ce phénomène. Sur cette base, le renou-vellement urbain va prendre, dès lors, la forme conju-guée de consolidation de certains territoires et deréduction, par démolition, d’autres segments de ville.La démolition va laisser de nombreuses friches dansl’espace urbain dont seule une partie fera l’objet deréaménagements, d’autres étant laissées en l’étatselon une stratégie dite de la ville perforée ; le parc de

Conclusion

est familier, tandis que le paradoxe apparent entre lefait de construire d’un côté et de démolir de l’autre,n’est pas spontanément reconnu comme une straté-gie de renouvellement.Le développement urbain de Leipzig a une image plutôt négative, du fait surtout de l’omniprésence defriches et d’immeubles entiers inoccupés dans le cen-tre-ville comme dans les quartiers périphériques. Deséléments d’amélioration de la qualité urbaine sontcependant présents. Cet apport en qualité résulted’un processus qui consiste à tenter de positiver deséléments à première vue négatifs. On citera à cetégard les démolitions de bâtiments abandonnés quicréent des dents creuses volontairement laisséescomme telles, au motif qu’il est important de déden-sifier un quartier qui avait été un peu étouffé par laforte emprise de l’industrie et de l’habitat.La tendance étant aujourd’hui à retrouver de la ver-dure et de l’air, les espaces libérés par les démolitionssont présentés comme des opportunités pour aérer letissu urbain. Cette stratégie qui peut apparaîtrecomme une rationalisation de certaines contraintes,va à contre-courant des représentations classiques dela qualité urbaine. Aussi faudra-t-il sans doute un cer-tain temps pour qu’elle soit appréciée, à moinsqu’une nouvelle pression foncière et immobilière nevienne la contredire.

Plagwitz comme champ expérimental du renouvellementurbainL’exemple du quartier de Plagwitz dans lequel a étémenée l’étude de cas manifeste le lien entre les diffé-rentes composantes de la stratégie de la ville deLeipzig.D’ores et déjà, des changements patents sont interve-nus qui ne modifient pas la physionomie générale de

logements sera renouvelé par réhabilitation d’un côtéet par construction neuve de l’autre, l’espace public,enfin, sera profondément remanié.

Le renouvellement urbain de Leipzig ou l’éloge de la complexitéLa complexité des changements de 1989/90 a eu et aencore des effets urbains fortement imbriqués les unsdans les autres qui ne peuvent être considérés defaçon isolée. Le renouvellement urbain a un caractèremultidimensionnel lié à la mise en œuvre simultanéede procédures et de programmes dont les objets sontdistincts mais que la Municipalité sait utiliser de façoncombinée. La nécessité d’une démarche intégrée tantdu point de vue des actions que des acteurs s’estimposée à elle, à la lumière de l’impuissance des choixdes années 1990 à transformer la situation. La Ville atenté de ne pas seulement s’adapter au changementpar une intervention directe mais d’impulser et depiloter le changement urbain en y facilitant les coopé-rations. Cela suppose la synergie de compétencesdiverses et l’implication d’une variété d’acteurs. Lasynergie des compétences contribue à la mobilisationde différents outils de renouvellement urbain dont ilconvient d’organiser la complémentarité. L’impli-cation d’autant d’acteurs que possible est apparuecomme une nécessité aux responsables politiques ettechniques de la Municipalité qui n’ont pas tous lesmoyens, ni techniques ni financiers, d’agir seuls faceaux enjeux du développement.

Une stratégie municipale qui ne fait pas l’unanimitéLes choix de la Municipalité ne sont pas toujours com-pris par les habitants : on observe ainsi un certaindécalage entre la vision à long terme de la Muni-cipalité et l’attachement des habitants à ce qui leur


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Plagwitz, mais qui constituent des signes forts de lavolonté et de la possibilité de changer. Les program-mes mis en œuvre renouvellent l’espace selon deuxdimensions : d’une part, en inscrivant des élémentsnouveaux dans le paysage urbain (un îlot de lofts deluxe dans une ancienne usine), et d’autre part, encréant des usages nouveaux dans des formes ancien-nes (les anciens rails du transport de marchandises surun cheminement piéton entre usines désaffectées etcanal).L’impact des programmes conduits dans le domainedu logement est significatif mais non décisif. Il estsignificatif au sens où des expériences commeSelbstnutzer innovent en matière d’accession à la pro-priété à des coûts inférieurs à ceux du marché sanspour autant être dans la sphère du logement social.Mais l’impact n’est pas décisif, non seulement parceque les opérations menées dans le cadre des pro-grammes Selbsnutzer ou Wächterhäuser ne représen-tent qu’un nombre limité de constructions, de réhabi-litations ou de simples remises en état de fonctionne-ment, mais également parce que les structures profes-sionnelles qui animent ce genre d’expériences sontprécaires.Sur le plan social, le quartier amorce une mutationdont on ne saurait dire à l’heure actuelle si elleconservera un certain équilibre entre couches socialesdiverses ou si la gentrification qui n’est que balbu-tiante aujourd’hui, l’emportera. Plusieurs facteursentrent en ligne de compte : le type d’offre de loge-ments, le niveau des coûts sur le marché du logementdans les différents quartiers de la ville, la place del’économie créative dans le quartier, la localisation desimplantations économiques de prestige, la démogra-phie et le niveau des financements injectés dans ceterritoire.

143 Saskia Sassen, urbaniste américaine, auteur de « La Ville globale » a récemment réagi ainsi aux inquiétudes concernant la diminution de la population de certaines mégapoles. Newsweek, Juillet 2006.

Le cas de Leipzig

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Un parc de logements transformésous l’effet des politiques publiques et de l’action privéeLa politique du logement est orientée prioritairementpar la décroissance démographique et secondaire-ment par la nécessité d’offrir des conditions modernesde logements aux habitants présents et à une popula-tion à attirer à Leipzig.La prise en considération de la perte démographiquea eu lieu relativement tôt, à un moment où il n’étaitpas encore trop tard pour sauvegarder les quartiersanciens, y maintenir la population résidente et en atti-rer une nouvelle. La prise en compte de la perte de lapopulation en tant qu’élément stratégique de la poli-tique urbaine conduit à la définition de la « décrois-sance urbaine », terme qui s’applique non seulementà la diminution du nombre d’habitants mais aussi àtout ce qui peut accompagner ce phénomène : ladiminution du nombre de logements, la diminutionde l’espace bâti, ... La décroissance sert de cadreconceptuel à la formation de plusieurs méthodes etoutils des politiques urbaines et du logement.La ville en décroissance est un concept désormaiscommunément accepté en Allemagne, notamment àl’Est. L’originalité de la stratégie induite par ceconcept est que, contrairement aux conceptions clas-siques sur le développement urbain, elle suppose quel’attractivité de la ville peut et doit être renforcée encherchant à valoriser les conséquences de la pertedémographique sur le marché du logement. Cetteconception s’intègre dans un courant urbanistiquerécent selon lequel la diminution ou l’augmentationde la population n’est plus une condition décisive dela croissance urbaine143. C’est cette conception quipréside aux démolitions sélectives de logements aussibien dans les quartiers anciens que dans les grandsensembles.

La Municipalité, maître d’ouvrageprincipal du renouvellement urbainLa situation du logement a été l’élément déterminantde la stratégie urbaine d’ensemble de Leipzig, en par-ticulier eu égard à la vacance. Cependant, en dehorsde quelques interventions directes sur le logement, laMunicipalité a plutôt œuvré à créer le cadre institu-tionnel dans lequel les acteurs publics et privés peu-vent agir. Cette démarche a consisté à affecter desespaces à la construction de nouveaux logements et àagir comme intermédiaire entre les différents acteurs.La ville a notamment veillé à maintenir une cohérenceentre les intérêts des investisseurs et des sociétésimmobilières d’un côté et l’intérêt général (la villepour tous), de l’autre.Le rôle de la collectivité locale est complexe. Elle esttout d’abord maître d’ouvrage de tous les program-mes mais elle agit aussi en tant que développeur quisuscite des participations financières, panache lepublic et le privé, tout cela au service de la stratégieélaborée en son sein. Ces différentes facettes du rôlede la municipalité sont possibles grâce à une organi-sation très structurée qui permet de fractionner lesresponsabilités pour une meilleure productivité et quipossède en même temps les moyens de synthétiser etde valoriser les différentes tâches accomplies.Elle a mis en place un système de participation deshabitants et des acteurs locaux à l’échelle des quar-tiers et de la ville, à travers des Forums, assembléespermanentes organisées en groupes de travail théma-tiques qui font des propositions à des groupes inter-services de la Municipalité : plusieurs projets urbains,sociaux et économiques ont ainsi été montés, notam-ment dans le périmètre du programme URBAN II quicouvre un territoire dans lequel s’inscrit le quartier dePlagwitz. La participation au processus de renouvelle-ment urbain est à la fois large, ouverte et très codi-

L’autre impératif est d’offrir des logements plusattractifs, par leur qualité propre et par leur environ-nement. C’est ainsi que le parc de logements de lapériode wilhelminienne a été réhabilité aux troisquarts et qu’il fait l’objet d’une demande permanentede la part des habitants de Leipzig. Mais des typesd’habitat nouveaux sont aussi proposés : des maisonsde ville, notamment dans le cadre du programmeSelbstnutzer d’accession en copropriété, des loftsaménagés dans d’anciennes usines ou autres locauxd’activité désaffectés, de petits immeubles construitsdans des îlots de verdure, un habitat spécialementconçu pour les personnes âgées dont la part dans lapopulation augmente considérablement. L’espacepublic est largement retraité en espaces verts quiouvrent de nouvelles respirations dans les quartiers.La situation reste caractérisée par un excès d’offre parrapport à la demande. Cet excès d’offre existe danstous les quartiers et dans tous les types de logementsà des degrés différents. Certaines parties de la ville ontune image plus négative que d’autres, par exemple lesgrands ensembles, dans le regard de ceux qui n’y habi-tent pas : la vacance y est en effet importante, en dépitdes démolitions auxquelles il a été procédé, de plus, lespropriétaires bailleurs y maintiennent volontairementun certain nombre de logements non réhabilités afinde satisfaire la demande des plus pauvres.Dans le même temps, la ville et la société municipalede logements sociaux font des efforts pour attirer deslocataires à Leipzig, en assortissant les contrats delocation d’avantages particuliers et en faisant de lapublicité pour ces avantages, sur place et dans tout lepays.


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fiée. Elle mélange différentes catégories d’acteurs(habitants et professionnels notamment) qui inter-viennent bien en amont des projets, ce mode de par-ticipation peut motiver des comparaisons avec lasituation française où la participation est moins déve-loppée.Si la situation économique s’est améliorée par rapportau déclin des années 1990, grâce à l’installation degrandes entreprises, cela n’a pas été suffisant pour lastabilisation des finances locales. Celles-ci sont doncdans une situation très difficile qui a été partiellementcompensée par les apports des programmes fédérauxet européens. Cependant, la ville n’est pas en mesured’apporter les contreparties aux financements exté-rieurs. Dans ces conditions, la question se pose àcourt terme, de la possibilité de poursuivre la stratégiede renouvellement urbain de la ville, afin d’en obtenirtous les effets attendus.La leçon principale des stratégies de renouvellementurbain de Leipzig est double : elle réside d’une part,dans la capacité à faire face de façon réaliste à l’im-pact des perspectives démographiques sur l’habitat ;et d’autre part, dans l’introduction de méthodes etd’outils des politiques de développement urbain, éco-nomique et social qui n’ont que peu de rentabilitéfinancière ou politique immédiate mais qui posent lesjalons d’une recomposition urbaine orientée vers uneplus grande cohérence et un dynamisme retrouvé.

Le cas de Leipzig

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Bilder eines Stadtteils im Westen von Leipzigim Rahmen des Stadtumbaus

Les images d’un quartier de l’Ouest de Leipzigen plein processus de renouvellement urbain

Leipzig Plagwitz-Lindenau 2007

Le cas de Leipzig

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ÜberblickVue d’ensemble

promenade/piste cyclableau long du canal / sur des anciens rails

● Historisches Erbe / Patrimoine historique● Wirtschaft und Beschäftigung / Economie et Emploi● Wohnen / Logement

- Gründerzeitbauten / Logements wilhelminiens- Neue Formen / Nouvelles formes- Werbung / Les annonces

● Stadträumliche Qualitäten / Qualité de l’habitat● Soziale Qualitäten / Qualité sociale● Weitere Projekte / Projets à venir


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�promenade/piste cyclableau long du canal / sur des anciens rails

Weitere ProjekteProjets à venir

Temporäre Nutzung von FreiflächenUtilisation temporaire de l’espace public� Kunstprojekt projet artistique „Stadthalten“

(Maintenir la ville) – Am Lindenauer

WächterhäuserMaisons gardées� Merseburgerstr. 17� Zschocherschestr 59/61

a Ausstellung von Stadtplanernexposition d’aménageurs urbains

b Private Räume der Hauswächterespaces privé de « gardiens »

c Preisverleihung an Haushalten e.V. für das Konzept der Wächterhäuser im Rahmen des Wettbewerbs: „Deutschland- Land der Ideen / Ausgewählter Ort 2007“ – am 30.03.2007L’Association „Haushalten e. V“ a été un des lauréats du concours « Allemagne – le pays des idées »

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Temporäre Nutzung von FreiflächenUtilisation temporaire de l’espace public� Freiräume für Bürgerträume - jardin

Nachbarschaftsgärten - Josefstr� Zschochersche Str. – Baulücke mit

Giebelbemalung; fresque rappelant l’histoire des activités économiques de Plagwitz

Le cas de Leipzig

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promenade/piste cyclableau long du canal / sur des anciens rails

Historisches ErbePatrimoine historiqueDie Geschichte des Stadtteils ist eng mit der industriellen Entwicklung seit dem 19.Jahrhundert verbunden. Dieses Erbe ist nach wie vor sichtbar. L’histoire du quartier est fortement liée à son développement industriel,à la fin du 19ème siècle. Le patrimoine industriel y est toujours visible.

Leerstehende IndustriegebäudeFriches industrielles� Karl-Heine-Straße � nahe près de Gießerstr � Naumburgerstr.gegenüber en face �

Neues leben in alten FabrikenLes friches requalifiées� Gründer- und Gewerbehof Plagwitz

Bureaux et parc industriel� Buntgarnwerke - Lofts /

ancienne filature - Lofts

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Jahrtausend-Feld / champs millénaire


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Neue Unternehmen / Entreprises neuves� BIC – Business Innovation Centre Karl-Heine-Straße � Gewerbezentrum / Centre d’affaires Weißenfelser Str� meist unternehmens- und konsumorientierte

Dienstleistungen� services pour les entreprises

Neues Gewerbe in alten Fabriken Nouvelles fonctions dans des anciens friches� Konsumzenrale / Bâtiment Konsum Industriestr.� siehe voire �� Gründer- und Gewerbehof Plagwitz

Parc industriel et d’affaires

EinkaufszentrumCentre commercial� „Elsterpassage“ –

Zschochersche Str.� Mitte der 1990er Jahre auf

dem Gelände einer ehema-ligen Papierfabrik) errichtetconstruit au milieu desannées 1990 dans uneancienne usine de papier

Mobiler HandelCommerce mobile Imbiss / voiture snack � angeboten von Kleinhändlern

oder Landwirten / offert pardes commerçants

Wirtschaft und Beschäftigung Economie et emploiNach 1989 gingen Tausende industrielle Arbeitsplätzeverloren. Durch Wirtschaftsförderung und Nutzung vonFörderprogrammen, wie Urban II, entstanden viele klein-und mittelständische Unternehmen neu bzw. siedeltensich hier an. Nach wie vor gibt es aber nicht genugArbeitsplätze.Après 1989, les emplois industriels ont disparu. Grâce auxprogrammes de financement dont URBAN II, un certainnombre de PME ont été créées et accueillies. Néanmoins,ces entreprises ne fournissent pas assez d’emplois.

Technologiezentrum für Jugendliche gGmbH Centre technologique pour les jeunes : GaraGE� Informations- und Beratungsstelle für junge

Existenzgründer Centre d’informations et de consultationpour des jeunes qui veulent créer leur propres entreprises

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Wohnen – GründerzeitbautenLogements wihelminiens Der Wohnungsbestand wird dominiert von Gründerzeitbauten (errichtet zwi-schen 1871 und 1918). Mittlerweile sind ca. 75-80% aller Häuser saniert. La majorité du parc de logements a été construite dans la période wilhelmi-nienne (1871-1918). Jusqu’à nos jours, entre 80 et 85% de ces logementssont aujourd’hui réhabilités.

Neues Leben in alten Fabriken reconversion de friches Buntgarnwerke – Lofts

ancienne Filature - Lofts

Wohnen am Karl-Heine-KanalLogements sur le Canal Karl-Heine� Blick von der Aurelienbrücke / vue du Pont Aurélien� Blick vom Stadtteilpark / vue du parc du quartier� meist sanierter Bestand; kaum Leerstand,

bâtiments réhabilités, peu de logements vacants Laufende SanierungRehabilitation measures in progressa-c Industriestr. / rue de l’Industrie

GebäudesicherungSécurité des bâtiments� nahe / près de Henriettenpark� Weißenfelser Str.

Typische BlockrandbebauungIlots typiques du périmètre d’étude � Aurelienstr. / Rue Aurelie � Guts-Muthsstr./ Rue Guts-Muths� sanierte und unsanierte Bestände; hoher Leerstand

in nicht sanierten Gebäuden / parc réhabilité et nonréhabilité, pourcentage élevé de logements vacantsdans les immeubles non réhabilités

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Wohnhäuser an HauptstrassenLogements sur les rues principalesWohnhäuser an Hauptstrassen / Logementssur les rues principales � Zschochersche Str./ rue � Karl-Heine-Str./ rue � sanierte und unsanierte Bestände in engerNachbarschaft immeubles réhabilités et nonréhabilités se côtoientLeerstand siehe vacance ��

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Wohnen im Eigentum – Selbstnutzer-ProgrammSelbstnutzer � Weißenfelser Str. / rue� Industriestr. / rue de l’Industrie� Stadthäuser / maison de ville

Neue Wohnanlage auf ehemaligenGewerbeflächenNouveaux logements sur d’anciennes sites industrielles� nahe / près de Alte Str� privates Wohneigentum, selbst

genutzt und vermietet � logements privés, habités

par le propriétaire ou loués

Neues Wohnen am Wasser Nouveaux logements sur l’eau� Stadthäuser maisons de ville “Sweetwater”; � Errichtung von 23 Stadthäusern mit eigenem Hafenbecken auf

einer ehemaligen Brachfläche im Jahr 2005, meist selbstgenutztes Eigentum; hohes Preissegment

� 23 nouvelles maisons de ville, avec leur port privé, construites surdes friches en 2005, logements de standing

Wohnen – Neue FormenLogements nouvelles formesNeben sanierten Gründerzeithäusern entstanden undentstehen verschiedene neue Wohnformen, vor allem fürprivate Eigentümer.A côté des immeubles wilhelminiens réhabilités, de nou-veaux types de logements sont construits, dans la plupartdes cas, par des investisseurs privés.

Wohneigentum in alten Häusern /Accès à la propriété dans le parc ancien� Zollschuppen Str./ rue� ehemaliges Bahn-Gebäude, seit 2005 zu

Wohneigentum umgebaut� bâtiment de l’ancienne gare reconverti en logements

depuis 2005

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Le cas de Leipzig

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Wohnen – WerbungLogements – les annoncesWerbung für freie Wohnungen finden sich überall. Die Leerstandsquotevon ca. 25% entspricht etwa dem Durchschnittswert der Stadt Leipzig. Les annonces de logements sont ominprésentes dans le quartier. La partdes logements vacants est d’environ 25%, correspondant à la moyennede la ville de Leipzig.

Werbung mit DetailsAnnonces détaillées au-dessus de la porte :

« Vous allez juste manquer une maison charmante »

(Wünsche aus der Nachbarschaft):(les vœux du quartier : “Nazis dehors”)

Werbung mit DetailsAnnonces détaillées � mit Grundriss / Avec le plan� mit Preisangabe / Avec les prix

Allgemeine öffentliche Werbung Annonces générales � - �

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Stadträumliche QualitätenQualité de l’habitatDurch städtisches und ehrenamtliches Engagement sowie die Nutzungvon Förderprogrammen, wie Urban II, wurden weite Bereiche des öffent-lichen Freiraumes aufgewertet und zu Parks, Grünzügen (entlang derehermaligen Industriegleise) sowie Rad- und Fußwegen ausgebaut.De l’activité de bénévoles et des programmes d’appui financiers, commeURBAN II, une part considérable de l’espace public a été transformée enparcs, en coulées vertes, en promenades ou en pistes cyclables.

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Neue Parkanlage / parc neuf� Henriettenpark� errichtet auf einer ehemaligen

Industriebrache � sur les emprises de friches

Böschungsanierung des Karl-Heine-KanalsRéhabilitation des berges du Canal K.-Heine �� Rad-und Fußweg nahe Gießer- bzw.

Aurelien- brückepromenade et piste cyclable près du PontGießer-or -Aurelien

Grünzüge entlang der alten Gleistrassen / Coulées vertes et anciens chemins de ferindustriels � - � Verbindung connexion Gießerstr. –

Naumburgerstr.mit Kunstobjekt, avec un projet d’art

z.T. blieben die Gleise erhalten, une partie des rails n’a pas été enlevée

Neue Parkanlage / parc neuf Stadtteilpark parc du quartier� errichtet auf einer ehemaligen Verladestation� sur l’emprise de l’ancienne gare

de marchandises� Stabbogenbrücke Pont de l’arc

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Le cas de Leipzig

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Soziale QualitätenQualité socialeAuch in soziale und kulturelle Projekte wurde erheblich investiert. Private und öffentliche Finanzen sowie ehrenamtli-ches Engagement ermöglichten die Einrichtung von Angeboten für verschiedene Zielgruppen.Beaucoup d’investissements ont été réalisés pour soutenir les projets sociaux et culturels. Le financement public et privéainsi que le travail des bénévoles ont permis de développer une offre destinée à différents groupes.

Mütterzentrum / Centre des mères� Merseburgerste. / Walter-Heinze Str.

Kultur und Gastronomie / Culture et restaurants� Schaubühne „Lindenfels“ – Théâtre, cinéma, halles de concert� Restaurant „Stelzenhaus“� in einer ehemaligen Verzinkerei entstanden

ein Restaurant, Büros und Gewerberäume� réutilisation de l’ancienne usine de zinc par

un restaurant, des bureaux et des locaux d’affaires� Restaurant und Ausstellungsraum „Da Capo“ � restaurant et exposition de vieilles voitures

Senioren-Heim / Résidence de retraités Alte Strasse / Vieille rue

Freizeitangebot für Jugendliche am Kanal / Activités de loisirs pour la jeunesse sur le Canal �

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Umgestaltung des Schulhofes der Erich-Zeigner Schuleécole / Reconstruction de la cour � Erich-Zeigner-Str. /street� Die Maßnahme wurde durch Urban II gefördert; des

Weiteren unterbreitet die Schule viele Freizeitangebote, u.a. eine Holzwerkstatt; avec le soutien de URBAN II;l’école propose des activités de loisirs ainsi qu’un atelierd’artisanats du bois

Municipalité de Leipzig

Conseil municipal

Acteurs du marché du logement


142

Liste des entretiens

I4 Bureau des Affaires Sociales M. SmetaninI5 Bureau chargé de la résolution des questions de propriété M. Ogiermann (directeur)

I3 Bureau du renouvellement urbain et de l’appui à la construction M. Gerkens (directeur)

I9 Bureau du renouvellement urbain et de l’appui à la construction

M. Raschke(coordinateur URBAN II)


Mme Naerlich(gestion des subventions)


Mme Gramann(chargée de la zone de réhabilitation“Sanierungsgebiet” à Plagwitz)

I23 Bureau de l’aménagement urbain M. Dietze (chargé de Leipzig Ouest)

I2 Bureau de l’aménagement urbain M. Heinig

l1 “Selbstnutzer“ Mme Scheffen (directeur)I7 Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) M. Hoffmann (attaché de presse)

I14 Baugenossenschaft e.G. M. Dietel (directeur)I24 Raule Service&Consulting M. Raule (directeur)

I11 Wohnungsgenossenschaft “Lipsia“ e.G. M. Grewatsch / Mme Fleischer (directeurs)

I6 Comité du développement urbain et de la construction Dr. Fischer (président du comité,membre du SPD)

Associations

Autres

Le cas de Leipzig

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I12 Haus & Grund Leipzig e.V . (Association de propriétaires) M. Mau (directeur)I8 Mieterverein Leipzig e.V. (Association de locataires) Mme Matejka (directrice)I18 Bureau des enfants Leipzig e.V. M. Lehwald, Mme Winkler

I20 Initiative pour le développement des commerces et des affaires dans les rues principales de Plagwitz

Mme Petzold, Mme Liesfeld, M. Richter

I22 “Les amis de l’école Erich-Zeigner“ Mme Waschipky, Mme Neudert(directrice et chargée des finances)

I13 Bureau URBAN II Mme Kalteich (relations publiquesURBAN II)

I15 LESG – Compagnie le Leipzig pour le développement de sites de construction M. Huwe (directeur)

I17 Bureau de quartier M. Habermann (coordonnateur du quartier Leipziger Westen)

I16 Bureau Urban II Mme Heck (coordinatrice des actionssur la qualité résidentielle.)

I26 Wächterhaus -Merseburger Str 17Groupe des utilisateurs temporaires Mme Bleicher

I21 Bureau Urban IIM. Basten (coordinateur des actions du champde l’économie et de l’emploi.)

I25 Propriétaire d’un “Wächterhaus” M. Meyer-Pienig

Tab. 1.1 : Bauzustand der Wohnhäuser in der DDR Etat du bâti des immeubles d'habitation en RDATab. 1.2 : Anzahl der vermögensrechtlichenAnsprüche auf Wohnungen im Beitrittsgebiet Nombre de réclamations de biens immobiliers dans lesterritoires des Nouveaux LänderTab. 1.3 : Anträge auf Restitution von Wohnungen inVerwaltung der Wohnungsunternehmen seit dem03.10.1990Requêtes en restitution de logements administrés parles sociétés de logement après le 03.10.1990Tab. 1.4 : Zuständigkeit und Instrumente der räumli-chen Planung im föderalen System DeutschlandsCompétences et instruments des différents niveauxterritoriaux dans la politique d’aménagement du sys-tème fédéral allemandTab. 1.5 : Fördermöglichkeiten im Rahmen der städte-baulichen FörderungChamps d’action des différents programmes de finan-cement du renouvellement urbain

Introduction du rapport de l’étudemenée à LeipzigFig 0.1 : Faktoren der Stadtenwicklung / Facteurs dudéveloppement urbainFig. 0.2 : Trends der Raumentwicklung in Deutschland /Les tendances futures du développement spatial enAllemagne

Le contexte Fig. 1.1 : Gebaute Wohnungen in der SowjetischenBesatzungszone / DDR 1945 bis 1990 Logements construits dans la zone d’occupationsoviétique / RDA 1945 à 1990Fig. 1.2 : Entwicklung des Wohnungsbestandes in derDDR und Berlin (Ost) 1950 bis 1989 Développement du parc de logements en RDA etBerlin (Est) 1950 à 1989Fig. 1.3 : Wohnungen in der DDR nach Ausstattungs-merkmalen - 1961 bis 1989 Logements en RDA d’après leurs éléments de confort -1961 à 1989 Fig. 1.4 : Aufteilung der Neubauleistung beiWohnungen auf einzelne Bauträger 1951 bis 1989 Répartition des logements neufs parmi les promo-teurs-constructeurs 1951 à 1989


144

Liste des tableaux et figures

Présentation de la ville de Leipzig Fig. 2.1 : Einbindung Leipzigs in das nationale Netzhochrangiger VerkehrssystemeIntégration de Leipzig dans le réseau national desprincipaux systèmes de transportFig. 2.2 : Leipzig im Jahr 1860 Leipzig en 1860Fig. 2.3 : Leipzig im Jahr 1890 Leipzig en 1890Fig. 2.4 : Leipzig im Jahr 1940 Leipzig en 1940Fig. 2.5 : Leipzig im Jahr 1950 Leipzig en 1950Fig. 2.6 : Leipzig im Jahr 1989 Leipzig en 1989Fig. 2.7 : Bevölkerungsentwicklung 1989 - 2005 Evolution de la population 1989 / 2005Fig. 2.8 : Natürliche und wanderungsbedingteBevölkerungsentwicklung 2001 - 2005Evolution démographique selon le solde naturel etmigratoire 2001 / 2005Fig. 2.9 : Entwicklung der Altersstruktur 1990 – 2020Evolution démographique par tranches d’âgeFig. 2.10 : Einwohner im Einzugsgebiet der StadtLeipzigLa population de l’agglomération de LeipzigFig. 2.11: Metropolenregionen in Deutschland Régions métropolitaines allemandesFig. 2.12 : Aufgabenbereiche der GemeindenLes compétences municipalesFig. 2.13 : Aufgabenbereiche der Gemeinden imSinne der KommunalverfassungOrganisation des collectivités locales en SaxeFig. 2.14 : Zusammensetzung des Stadtrats Leipzig(nach den Wahlen vom 13.06.2004)Composition du Conseil municipal de Leipzig (élec-tions du 13.06.2004)

Le cas de Leipzig

145

Fig. 2.15 : Die administrative Gliederung der Stadt Leipzig in 10 Stadtbezirke und 63 Ortsteile inklusiveder 14 eingemeindeten OrtschaftenOrganisation administrative territoriale des 10 districts(Stadtbezirke) et 63 sous-districts (Ortsteile) deLeipzig, comprenant les 14 communes rattachées àLeipzigFig. 2.16 : Durchschnittliche Pro-Kopf Einnahmen derKommunen (über 20.000 Einwohner) nachEinkommensart Revenu moyen par tête des municipalités (de plus de20 000 habitants) par type de revenuFig. 2.17 : Verwaltungshaushalt der Stadt Leipzig2001-2005 – Ausgaben nach Einzelplänen Evolution du budget de fonctionnement de Leipzig2001 / 2005 – dépenses par postesFig. 2.18 : Vermögenshaushalt der Stadt Leipzig2001-2005 – Ausgaben nach EinzelplänenEvolution du budget d’investissement de Leipzig 2001 / 2005 – dépenses par postesFig. 2.19 : Steuereinnahmen Leipzig 2001 bis 2006 Ressources fiscales de Leipzig 2001 / 2006

Fig. 3.11 : les différences entre les loyers par année deconstruction et selon la qualité des logements en2005, d’après l’index des loyersTab. 3.1 : Definitionen der Zielkategorien des TeilplansStadterneuerung des STEP W+S Caractéristiques et cibles des 4 catégories d’espacesdu plan secondaire de renouvellement du STEP W+STab. 3.2 : Eigentumsbildung im Rahmen desSelbstnutzer-ProjektsAccession à la propriété du logement dans le cadre duprojet « Selbstnutzer »Tab. 3.3 : Förderprogramme zur Stadterneuerung undzum Stadtumbau, 1991 / 2004Les programmes de subventions pour le renouvelle-ment urbain et la construction, 1991 / 2004Tab. 3.4 : Wohnungsbestand nach Baualter Le parc de logements selon l’époque de constructionTab. 3.5 : Verwendung von Fördermitteln aus dem Programmteil ”Rückbau“ des Programms Stad-tumbau OstLe programme « Rückbau » pour la démolition deslogements, utilisation des subventions de 2001 / 2005Tab. 3.6 : Geschätzter Wohnungsleerstand in Leipzig1995 - 2005Logements vacants à Leipzig entre 1995 et 2005 (estimation)

Le quartier de PlagwitzFig. 4.1 : Der Ortsteil Plagwitz im Stadtbezirk Südwestin der Stadt LeipzigLe sous-district de Plagwitz dans le district Sud-Ouestde Leipzig

Le renouvellement urbain et les enjeux du logement à LeipzigFig. 3.1 : Zustand des Wohnungsbestandes inLeipzig 1990 Etat du parc de logements de Leipzig en 1990Fig. 3.2 : Wohnungsleerstand in den OrtsteilenLeipzigs 2002Logements vacants dans les sous-districts de Leipzig2002Fig. 3.3 : Die wichtigsten Gebiete städtischerEntwicklung (Planwerk Stadtraum)Les zones principales du développement urbain(Planwerk Stadtraum)Fig. 3.4 : Die wichtigsten Gebiete städtischerEntwicklung (Stadtentwicklungsplan - STEP)Les zones principales du développement urbain (PlanDéveloppement Urbain)Fig. 3.5 : Problemintensität und Handlungsprioritäten Intensité des problèmes et priorités d’actionFig. 3.6 : Fördergebietskulisse der Stadt LeipzigLes zones couvertes par les programmes de finance-ment à LeipzigFig. 3.7 : Wohnlagen in Leipzig 2007. Qualification des zones résidentiellesFig. 3.8 : Entwicklung der durchschnittlichenNettokaltmiete 1994 – 2005 nach Baualter (3-Raum-Wohnung nach Sanierung auf mittlerem Niveau)Evolution des loyers entre 1994 et 2005 selon lapériode de construction pour les logements de 3 piè-ces et de confort moyenFig. 3.9 : Verkauf von Häusern 2001-2005 Ventes de logements entre 2001 et 2005Fig. 3.10 : Kaufpreise für Eigentumswohnungen(Mittelwert) Prix d’achat de logements en propriété libre d’occupa-tion


146

Chapitre 1 : Le Contexte - Les lois

Les étapes de l’expropriation avantla fondation de la RDA (1945 / 1949)■ Par ordre de l’Armée Soviétique, tous les biens fon-ciers et immobiliers appartenant aux Nazis ont étéconfisqués par l’Etat, à partir d’octobre 1945144. ■ En vertu de la « Bodenreform » (réforme foncière),toutes les propriétés foncières de plus de 100 hecta-res ont été confisquées. Ainsi, 35% des terres agrico-les ont été expropriés et redistribués ensuite parmi les« Neue Bauern » (Nouveaux agriculteurs) qui étaientsans terre auparavant145. ■ Entre 1946 et 1948, tous les biens appartenant auxcollectivités locales, aux districts ou aux départementsont été transformés en « Volkseigentum » (propriétédu peuple). De même pour les banques, les compa-gnies d’assurance et autres entreprises privées146. ■ L’État avait le droit d’exproprier toutes les proprié-tés foncières privées dont il avait besoin pour les nou-velles constructions. En 1950, la loi « Aufbaugesetz »(le Code de la Construction) a finalement éliminé tou-tes les restrictions aux expropriations.

Les lois relatives à l’expropriationdes biens de la RDA (1949 / 1989)■ En 1952, le « Verordnung zur Sicherung vonVermögenswerten » exproprie les personnes ayantquitté le pays.

144 Bohrisch 1996: 7145 Bundeszentrale für politische Bildung 1991: 6146 Wiktorin 2000: 25, selon Arlt/Rohde 1967: 35147 Wiktorin 2000: 26

Le cas de Leipzig

147

■ En 1953, le « Anordnungen über die Behandlungdes Vermögens der Personen, die Deutsche Demo-kratische Republik nach dem 10. Juni 1953 verlassenhaben » déclare l’expropriation des biens de tous lesgens s’étant enfuis vers l’Allemagne de l’Ouest, après1953. ■ Les Allemands qui ont quitté la RDA entre 1963 et1975, ont réussi à conserver un statut particulier.Après leur départ, le droit d’utilisation de leurs biensavait été transféré à d’autres personnes sous l’« Über-lassungsvertrag » (Contrat d’abandon). Ce droitgarantissait un statut quasi égal à celui d’un proprié-taire : droit de construire, obligation de payer desimpôts etc. A titre de « remboursement », le nouveaupropriétaire déposait une somme définie par l’Etat surun compte bancaire spécifique. Néanmoins, ce typede changement de propriété n’a pas été enregistré aucadastre, ce qui a entraîné de gros problèmes liés àl’incertitude quant au statut de propriété, après1989147. Au total, l’ « Überlassungsvertrag » concer-nait 200 000 logements en RDA.■ En 1972, la « 2. Durchführungsbestimmung zumAufbaugesetz », (2e Régulation du droit de laconstruction) a prévu l’expropriation de certains ter-rains privés si le propriétaire n’avait ni construit niréhabilité.■ En 1977, le « Grundstücksverkehrsverordnung » apermis à l’Etat et aux Conseils de districts d’exproprierdes terrains ou des immeubles, dans l’intérêt du gou-vernement ou pour des besoins sociaux.

Annexes

tions détaillées concernant le statut de la propriétédes cas encore non résolus. Le « Vermögensgesetz »a été intégré au “Vertrag zwischen der BRD und derDDR über die Herstellung der deutschen Einheit –Einigungsvertrag“ (Le traité d’unification) du 31 août1990. Cette loi a fixé le principe de la « restitutionavant la compensation » (traité d’unification, annexeIII). Les restitutions prévues par cette loi ne se sont paslimitées aux biens expropriés entre 1949 et 1989 sousle régime de la RDA : elles concernaient aussi les biensconfisqués entre 1933 et 1945150. Les demandes derestitution pour la période du nazisme n’étaient paslimitées dans le temps ; en revanche, les demandesconcernant les expropriations de la période 1949-1989 devaient être déposées avant 1994. La loi n’apas touché aux expropriations prononcées par la puis-sance occupante soviétique entre 1945 et 1949 ni auxmesures législatives prises à ce moment-là (par exem-ple, la réforme des droits fonciers de 1945).

Les lois relatives aux changementsdes statuts de propriétéAvant la réunification de l’Allemagne, le « Gesetzüber den Verkauf volkseigener Grundstücke » (Loi surla Vente des biens relevant de la propriété populaire)du 07/03/1990 appelée aussi la loi Modrow, a permisaux citoyens de la RDA d’acheter les terrains qu’ils uti-lisaient (sous forme de « Nutzungsrecht ») et quiétaient encore en propriété populaire. Cette loi adonc supprimé les propriétés divisées. Afin d’éviter laspéculation, la loi a donné la priorité aux occupantseffectifs du moment et les prix d’achat ont été égale-ment alignés sur le niveau des prix de la RDA. Unedizaine de milliers d’occupants ont profité de cetteoption148. ■ Le 18 Mai 1990, la RDA et la RFA ont conclu l’accordde l’Union Monétaire, Economique et Sociale : « Gesetzzur Schaffung der Währungs-, Wirtschafts- undSozialunion zwischen der DDR und der BRD », et, le 15Juin 1990, la « Gemeinsame Erklärung der beidenRegierungen zu den offenen Vermögensfragen »(GemErkl) (Déclaration mutuelle des deux gouverne-ments concernant les questions de propriété irrésolues). ■ La « 1. Zivilrechtsänderungsgesetz » (première loisur le changement des droits civils) a effacé le « Volkseigentum » (propriété populaire) en tant queforme juridique de la propriété. ■ Le « Kommunalvermögensgezetz » (la loi sur la pro-priété des municipalités) du 6 Juillet 1990 a prévu letransfert de tous les « Volkseigentum » utiliséscomme biens communaux vers les municipalités desvilles et des districts (sans charges). Dès lors, ces biensrelevaient de la compétence des collectivités locales149. ■ Le « Gesetz zur Regelung offener Vermögensfrage(Vermögensgesetz, VermG) » (Loi pour la régulationdes questions de propriété irrésolues, Loi sur les pro-priétés) du 23 septembre 1990, prévoit les disposi-

148 Brouër/Trimbach, 1995: 25149 Städtetag 1995: 20f150 Contrairement à ce qui a été fait en RFA, la RDA n’a pas versé de compensations financières pour les expropriations de cette période.


148

Le cas de Leipzig

149

Tableaux et figures

Tab.3.5. : Vermögensgesetz - Stand der Anträge auf Restitution von Vermögenswerten (ohne untemehmensbezogene Anträge) im Freistaat im Vergleich zumDurchschnitt der neuen Bundessländer - 31.12.2005Loi sur les propriétés (Vermögensgesetz) - requêtes de restitution de biens (hors entreprises) en Saxe en relation avec les autres Nouveaux Länder -31.12.2005(Quelle / Source : Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen (BADV) (2005) : Statitische Übersichten. Statitische Übersicht I. Vermögensgesetz. S. 2)

Erledigungs-quote(%)

Taux de réglement(%)

Bundesland / InstitutionEtat (land) / institution

Berlin

Antragsteller /Anträge

Requérants / Nombre de requêtes

Beanspruchte VermögenswerteValeurs des biens concernés

GesamtTotal

Darunter FlurstückeDont lots

AnzahlNombre

AnzahlNombre

% von Gesamt% du Total

- 198.538 181.921 91,6 97,6

Brandenburg 245.703 622.896 608.240 97.6 98,4

Mecklenburg-Vorpommemrogram 75.263 192.185 176.142 91,7 99,6

Freistaat Sachsen / Saxe 206.527 484.191 444.666 91,8 98,5

Sachsen Anhalt 132.143 447.435 431.544 96,4 97,7

Freistaat Thüringen 141.860 400.938 366.456 91,4 96,0

BARoV/BADV 1.203 3.980 3.975 99,9 99,6

Gesamt / Total 802.699 2.350.163 2.212.944 94,2 97,9

Tab.3.5. : Vermögensgesetz - Bearbeitungstand bei Anträge auf Restitution von Vermögenswerten (ohne untemehmensbezogene Anträge) im Freistaat Sachsen - 1992, 1995, 2000, und 20005 (jeweits 31,12)im Vergleich zum Durchschnitt der neuen Bundessländer

Loi sur les propriétés (Vermögensgesetz) - états du traitement parmi les requêtes pour la restitution des biens (hors entreprises) en Saxe - 1992, 1995, 2000,(en date du 31. 12. de chaque année) comparaison avec la moyenne des Nouveaux Länder - 31.12.2005(Quelle / Source : Bundesamt zu Regelung offener Vermögensfragen (BARoV) (1992) : Statitische Übersicht. S. 3, 7, 14-15; (1995): S. 4, 9,16; S. 3; BADV (2005)Statitische Übersichten. Statitische Übersicht I. Vermögensgesetz. S. 3; Eigene Berechnungen; Nos propres calculs)

Bundesland / Institution

Etat (land) /institution

Freistaat Sachsen / Saxe

Gesamt / Total

EeledigungenFlurstüskeLots traités

Davon / Desquelles

Rücküber-tragunrn

(%)

Restitution(%)

Authebungder staaf Ver-waitung (%)

Retrait del’administra-tion publique

(%)

Entschädiguns-grundlagen-bescheid (%)

Avis de compensation

(%)

Ablehnung-gen(%)

Récusations(%)

Rücknahme(%)

Retraits(%)

Sonstige(%)

Autres (%)Gesamt

Total %

1992 59.310 22,3 37.6 7,9 4,9 40,5 9,0 0,0

1995 286.626 74,9 25,4 3,9 5,1 53,5 10,9 1,0

2000 407.748 96,5 21,1 2,3 5,6 57,0 11,8 2,1

2005 440.145 99,0 19,9 1,7 5,3 54,7 12,0 6,4

1992 281.902 14,1 40,7 14,5 2,9 30,1 6,6 5,1

1995 1.340.351 60,0 27,3 10,3 4,2 39,4 13,0 5,9

2000 2.047.030 94,8 21,9 5,5 5,1 48,8 13,9 4,8

2005 2.181.117 98,6 18,4 9,9 5,0 44,5 13,5 8,7


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Zielgruppe

• Kommunale Wohnungsunternehmen,Wohnungsgenossenschaften

• private Eigentümer von Wohnungen

Ziele

Die Gewährung von Altschuldenhilfen soll dazu führen, dass• eine angemessen bewirtschaftung des

Wohnungsbestandes möglich ist bzw. sich insbesondere die Kredit- und Investitionsfähigkeit verbessert

• sich die Voraussetzungen für die Privatisierung und Bildung individuellen Wohneigentums für Mieter verbessern

Die Altschulden sollten auf 76,00 €/m2

Wohnfläche gekappt werden (150,00 DM, so genannte Kappungsgrenge).Die darüber hinausgehenden Anteile von € 15.8 Milliarden (31 Milliarden DM) hat der Bund zu tragen.

Voraussetzungen

Um die Altschuldenhilfe in Anspruch nehmen zu können, mussten folgende Voraus-setzungen erfüllt sein:• vollständige Anerkennung der Schulden• Verpflichtung zum Verkauf von 15% des Wohnungsbestandes (bzw. ein Reduzie-

rung der Wohnfläche in m2 um 15%) - hauptsächlich an Mieter - innerhalb von 10 Jahren

Ablauf

• Kommunale Wohnungsunternehmen,Genossenschaften oder private Vermieterverkaufen einen Teil ihresWohnungsbestandes

• Erlöse aus diesem Verkauf, die nach Abzug von Sanierungskosten 75 EUR pro m2

übersteigen, werden zwischen Bund und Wohnungsunternehmen geteilt, wobeiein Teil sofort an den Erblastentilgungsfond abgeführt wird

• Je früher die Privatisierungsauflage erfüllt wird, desto höher ist der Anteil am Verkaufserlös der beim Unternehmen verbleiben kann (Verkauf bis 1994: 80% bis 1995: 70%, 2002-04: 10%). 1996 wurden diese Anteile im Rahmen einer Novellierung des Gesetzes verändert (Verkauf bis 1998: 45%, 1999/2000: 50% und 2001/03: 45%)

Groupe cible

• Sociétés communales de logement et Sociétés coopératives

• Propriétaires privés

Objectifs

L’octroi des aides pour l’allègement des anciennes dettes (Altschuldenhilfen) doit• permettre une gestion adéquate du parc de logements et améliorer la capacité

d’investissement et d’accès au crédit.• améliorer les conditions de la privatisation et

l’accès à la propriété individuelle des locataires.Les anciennes dettes doivent être réduites à 76,60 €/m2 de surface (150,00 DM,dites « kappungsgrenge »). Les sommes concernées doivent être apportées par l’état fédéral (Bund) qui dispose d’un fonds de 15.8 milliards d’€ (31 milliards DM).

Conditions

Pour pouvoir obtenir des aides pour les anciennes dettes (Altschudenhilfen) les conditions suivantes devaient être réunies :• pleine légitimation des dettes ;• obligation de vente de 15% du logement (ou une réduction de la surface

habitable en m2 de 15%), principalement aux locataires en 10 ans.

Mise en œuvre

• les sociétés communales de logement, les coopératives et les bailleurs privés vendent une partie de leur patrimoine ;

• les produits de ces ventes qui excèdent 75 €/m2 après déduction des frais de rénovation, sont partagés entre l’Etat fédéral (Bund) et les sociétés de logement. Une part est versée immédiatement dans le fonds d’amortissementdes obligations testamentaires (Erblastentilgungsfond).

• plus tôt les conditions seront achevées pour la privatisation, plus élevé sera le montant de la vente revenant à l’entreprise (ventes jusqu’en 1994 : 80%, jusqu’en 1995 : 70%, 2002-04 : 10%). En 1996, les barèmes ont été changés lorsque la loi a été renouvelée. (ventes jusqu’à 1998 : 45%, 1999/2000 : 50% et 2001/03 : 45%).

Tab. C : Altschuldenhilfegesetz - Ziele, AblaufLoi sur l’allègement des anciennes dettes (Altschuldenhilfegesetz) - objectifs et mise en œuvre(Quelle / Source : eigene Entwurf nach Alttschuldenhilfegesetz / esquisse original d’après : ‘Altschuldenhilfegesetz’)

Le cas de Leipzig

151

ErheberInstitution à la source

ArtType

BesitzsteuernTaxe foncière

VerkehrssteuernTaxe sur les transactions

VerbrauchssteuernTaxe sur la consommation

BundEtat fédéral

SolidaritätszuschlagSupplément de solidarité

VersicherungssteuerTaxe sur les assurances

MineralölsteuerTaxe sur les produits pétroliers

StromsteuerTaxe sur l’énergie

LänderEtats fédérés

ErbschaftssteuerDroit de sucession

GrunderwerbssteuerTaxe sur les acquisitions foncières

Kfz-SteuerTaxe sur les véhicules à moteur

BiersteuerTaxe sur la bière

GemeindenMunicipalités

EinkommenssteueranteilPart de l’impôt sur le revenu

GewerbesteuerTaxe professionnelle

GrunsteuerTaxe foncière

Anteil am Umsatzsteuer-aufkommen

Part du produit de la TVA

Örtliche Verbrauchssteuern:Taxe sur la consommation localez.B. / ie.ZweitwohnsitzsteuerTaxe sur les résidences secondaires

Einkommenssteuer / Impôt sur le revenu

Körperschaftssteuer / Impôt sur le revenu

Gewerbesteuerumlage / Produit de la taxe professionnelle

Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) / Taxe sur la valeur ajoutée(TVA)

Einfuhrumsatzsteuer / TVA sur les importations (VAT)

Fig. A : Klassifizierung von Steuern in der BRD - nach Art und ErheberTypes de taxes de la RFA - selon le type de taxe et l’institution à la source du prélèvement(Quelle / Source : Bundeszentrale für politische Bildung (2005): 18; vereinfacht / simplifié

Chapitre 2 : Tableaux et figures


152

Fig. B : Verteilung des SteueraufkommensDistribution du revenu fiscal(Quelle / Source : Bundeszentrale für politische Bildung (2005): 7; vereinfacht u. aktualisiert / simplifié et actualisé)

Gemeinschaftliche Steuern / Taxes communes

Körperschaft-/Ertragsteuern / Impôt sur les sociétés

Lohn- und Einkommenssteuer / Impôt sur les salaires et le revenu

Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer / TVA et TCA

Zinsabschlag / Remboursement d’intérêts

Gemeindesteuern / Taxes municipales

Vor allem / dont• Gewerbesteuer / Taxe professionnelle• Grundsteuer / Taxe foncière• Andere Steuern / Autres taxes

z.B. Hundesteuer p.e. licence pour la possession d’un chien

Ländersteuern / Taxes des Etats

z.B. / p.e.• Grunderwerbssteuer / Taxe sur les acquisitions foncières

• Erbschaftsteuer / Droit de succession• Kraftfahrzeugsteuer /

Impôt sur les véhicules à moteur

Bundesteuern / Taxes fédérales

z.B. / p.e.• Versicherungssteuer / Taxe sur les assurances

• Mineralölsteuer / Taxe sur les produits pétroliers

• Stromsteuer / Taxe sur l’énergie

Gemeinden / Municipalités

Bund / Etat fédéral

Länder / Etat fédérés

2,0% 12,0% 15,0%

50,0%

42,5%

55,0%

44,0%

50,0%

42,5%

43,0%

44,0%

Um

lage

/ Ré

part

ition

Um

lage

/ Ré

part

ition

Stand 2007

1 2

3 4

5

Fig. C : Steuerverteilung and FinanzausgleishsystemeDistribution du revenu fiscal et modalités de péréquation financière en RFA(Quelle / Source : Eigene Grafik nach / tableau original d’après www.wikipedia.org/wiki/Bild:Steuerkarussell.png)

Gemeinschaftssteuern / Taxes communes

BundEtat fédéral

Bundesteuern Taxes fédérales

1 - Bundeszuweisungen an Länder und Gemeinden / Affectations de la république fédérale Etat fédéral et aux municipalités2 - Landeszuweisungen an Gemeinden / Péréquation financière entre Etat fédéral3 - Länderfinanzaugleich / Péréquation financière entre Municipalités de chaque Etat fédéral4 - Gewerbesteuerumlage / Affectation de la taxe professionnelle

Ländersteuern Taxes des Etats fédérés

Gemeindesteuern Taxes municipales

LänderEtat fédérés

Gemeinden Municipalités

Le cas de Leipzig

153

Fig. 4.1. : Gliederung, Einnahmen und Ausgaben kommunaler HaushalteComposition, ressources et dépenses des budgets municipaux(Quelle / Source : Stadt Leipzig 2006): Das kommunale Haushaltsrecht. page 5

GesamthaushaltBudget total


Laufende Einnahmen und AusgabenRessources permanentes et annuelles, dépenses

EinnahmenRessources

Vor allem dont

• Steuern Taxes

• Gemeindeanteil Einkommenssteuer Part de l’impôt sur le revenu revenant aux collectivités locales

• Allggemeine Zuweisungen Affectations générales

• aus Verwaltung und Betrieb: z.B. Gebühren, Verkauf, MietenAdministration et recettes courantes: i.e. droits, loyers, ventes

• Erstattungen von Bund und LandRétrocessions de l’Etat et du niveau fédéral

• Zuführungen vom VermögenshaushaltTransferts du budget d’investissement

AusgabenDépenses

• Sächlicher Verwaltungs- und Betriebsaufwand Dépenses de fonctionnnement et de charge

• Zuweisungen und Zuschüsse: z.B. für gemein-nützige initiativenDons à des projets non lucratifs

• PersonalsausgabenCoûts salariaux

• Erstattungen von Bund und LandRétrocessions de l’Etat et du niveau fédéral

• Sonstige: z.B. Zinsausgaben, GewerbesteuerumlageAutres: intérêts, repartition de la taxe professionnelle

VermögenshaushaltBudget d’investissement

Investitionen und damit verbundene Finanzierungs- vorgänge,Veränderungen der RücklagenCertaines ressources et dépenses (investissements, crédits), réalisation de l’épargne

EinnahmenRessources

Vor allem dont

• Zuführungen vom VerwaltungshaushaltTransferts du budget de fonctionnement

• Entnahmem von RücklagenProduits d’épargne

• Allggemeine Zuweisungen Affectations générales

• Veräußerung von AnlagevermögenVente d’actifs

• FördermittelSubventions

• Einnahmen aus KreditenRemboursement de crédits

AusgabenDépenses

• Zuführung zum Verwaltungshaushalt Transferts au budget de fonctionnement

• Zuführung an RücklagenTransferts vers l’épargne

• VermögenserwerbCoûts salariaux

• Erstattungen von Bund und LandAchats de biens fonciers

• Tilgung von KreditenRemboursement de crédit

• Zuschüsse für InvestitionenAide à l’investissement

L’évaluation a mi-parcours et le contenu des entre-tiens conduits à Leipzig dans le cadre de cette étudenous permettent de donner les grandes lignes de ceprogramme.

La composante urbaineL’accent est mis sur la qualité de l’espace urbain, par lerenforcement de l’identité locale et des liens en mêmetemps que par l’amélioration de la qualité de l’espace.Coût total : 7.28 millions €, dont 5.46 mill. € du FEDER

Chapitre 4urban II, programmationet résultats partielsLe programme s’est déroulé de 2001 à 2006 ; la par-ticipation de la ville au volume financier d’environ 20 millions d’€ a été de 25% du total, apport lui-même financé, en partie, par d’autres programmes.


154

Création du “Centre de compétences URBAN”, Développement d’outils pour un service de consul-tation mobile et pour la promotion de l’accès à la propriétéCoût total : 1.80 million €, dont 1.35 million € du FEDERL’objectif est d’opérer une mutation d’une politique d’aménagement urbain déterminée par des impératifsd’investissement à une politique orientée vers l’intérêt du quartier lui-même, en incitant à la participation desacteurs locaux (propriétaires, locataires, acteurs économiques). Un encouragement à l’amélioration de l’habitat par les habitants est prévu, de même que le renforcementdes capacités économiques et notamment l’implication des compétences manuelles dans le développementdu projet urbain.Les groupes cible sont les travailleurs manuels et tous acteurs du quartier pouvant s’impliquer dans une rénovation durable et non polluante des immeubles anciens.

Etablissement d’une gestion intégrée de district et d’un service districalCoût total : 1.07 million €, dont 800 000 € du FEDER.L’objectif est d’apporter un soutien aux habitants dans l’identification et la résolution de problèmes qui seposent dans le quartier, selon une méthode qui s’attache aux résultats concrets et qui favorise la coopérationentre habitants et l’action collective. La municipalité veut en outre mettre en place et tester un service de gestion intégrée, afin de stabiliser le pouvoir d’achat et d’améliorer l’environnement, la production locale etla circulation.Les groupes cible sont les acteurs de la gestion de quartier et les habitants.

Conception d’espaces verts et amélioration de la situation écologiqueCoût total : 4.41 millions €, dont 3.30 millions € du FEDERL’objectif est double : d’une part, il vise l’amélioration de la qualité de la vie dans le quartier par des planta-tions ; d’autre part, cette mesure est conçue comme une réponse à des exigences sociales en matière d’espaces récréatifs, de voies sûres et écologiques et de services de proximité.L’ensemble des habitants de la zone concernée représente le groupe cible de cette action.

La composante économiqueLe coût total est de 7.87 millions €, dont 5,9 millions €du FEDER

Le cas de Leipzig

155

Objectif : revitalisation durable d’une activité écono-mique innovante à fort taux d’emploi.

Revitalisation des friches et du bâti ; subventions destinées à consolider l’activité économiqueCoût total : 4.51 millions €, dont 3.38 millions € du FEDERIl s’agit, avec cette mesure d’inverser l’effet négatif produit par l’accumulation de friches industrielles : d’unepart la mesure vise la mise en place des pré conditions ouvrant à la possibilité de négociations foncières etd’autre part la réalisation d’aménagements dans des friches ; est aussi visée la consolidation et la stabilisationdu tissu économique.Les groupes cibles sont des PME et TPE, notamment les entreprises de services ; celles qui développent destechniques manuelles et les entreprises de technologie de pointe.

Mise en relation de structures économiques, développement des PME de commerce de détail et deservices, promotion d’une fonction de centre de districtCoût total : 1.59 million €, dont 1.19 million € du FEDERL’objectif est d’aider à la constitution de réseaux et d’encourager des coopérations pour le renforcement descompétences. Un soutien est prévu à la gestion des rues commerçantes, ainsi qu’à d’autres mesures destinéesà rendre la zone plus attractive pour des implantations d’activités économiques.Les groupes cibles sont les mêmes que pour la mesure 1.1.

L’entrepreunariat jeune – Création de couveusesCoût total : 253 000 €, dont 189 750 € du FEDERL’objectif est de dynamiser l’esprit d’entreprise chez des jeunes habitant le quartier, en leur ouvrant la possibi-lité d’obtenir des aides. La mesure est pensée en relation avec des projets conçus dans des écoles et par desjeunes eux-mêmes ou par des institutions en charge de la promotion de l’activité économique. Des formationssont prévues afin de permettre que des idées de jeunes puissent se traduire par des créations d’entreprises.Les groupes cibles sont les initiatives de jeunes du périmètre URBAN. Les filles sont particulièrement encoura-gées à participer.

Création d’un service répondant aux demandes des bénéficiaires d’aides sociales, offre de qualifica-tion à des personnes assistées et à des chômeurs de longue duréeCoût total : 1.53 million €, dont 1.15 million € du FEDERL’objectif est de promouvoir de l’emploi selon un modèle d’action décentralisée qui favorise des projets de chômeurs et de bénéficiaires d’aides sociales, qui mette en œuvre des coopérations horizontales entre services et qui offre des chances de réintégration sociale à des groupes marginalisés.Les groupes cibles sont les services municipaux concernés, les jeunes au chômage, les chômeurs de longuedurée, avec une dimension escomptée de réduction du chômage notamment des femmes et des jeunes filles.

Le support technique du programme URBANPour un coût total de 1.16 million €, dont 870 000 €viennent du FEDER, deux dispositifs sont mis en place,l’équipe d’animation du programme d’une part et desmoyens d’information sur les objectifs, le contenu,l’avancement et les résultats des projets d’autre part.

La composante sociale : équipements socioculturels et de loisirs Coût total : 3.52 millions €, dont 2.64 millions € duFEDER.


156

Aménagement de lieux de détente alternatifs et adaptés aux différents groupes d’âgeCoût total : 1.33 million €, mais 1.36 million € du FEDER versés soit 102% du coûtL’objectif est que les jeunes et les personnes âgées soient particulièrement impliqués dans des actions intergénérationnelles. Outre l’aménagement physique de lieux de détente, sont prévus des investissementsimmatériels dans la mise à disposition de services pour les plus âgés, les tout petits et les adolescents et desmoyens pour l’intégration des immigrés et des pauvres.Les groupes cibles sont les défavorisés, les jeunes, les vieux et les associations à but non lucratif actives dansle domaine social.

Création de lieux de rencontre, de détente et de soins pour personnes défavoriséesCoût total : 920 000 €, dont 690 000 € du FEDER.L’objectif est de créer une infrastructure de loisirs qui offre la possibilité de se détendre à l’extérieur en toutesécurité. L’action comporte le recensement des espaces libres, notamment des friches, et une évaluation deleur potentiel.Les groupes cibles sont l’ensemble des habitants, en particulier les plus défavorisés de la zone, les jeunes etles citoyens âgés.

Revitalisation de bâtiments inutilisés ayant une valeur historiqueCoût total : 730 000 €, dont 610 000 € du FEDER.L’objectif est de redonner un usage à des bâtiments que l’absence d’utilisation a rendu vulnérables et ainsi,non seulement de préserver le patrimoine du quartier mais encore de renforcer la culture locale.Les groupes cibles sont d’une part les investisseurs potentiels et les utilisateurs de bâtiments ayant unevaleur historique et d’autre part tous les habitants de la zone de projet.

Les projets URBANExemples de projets en cours ou à venir de l’évaluation à mi-parcours.

Le cas de Leipzig

157

Projets

1. Développement des activités économiques et des ressources humaines, encouragement à l’égalité des chances

2.3 Projets d’espaces verts et d’amélioration de la situation écologique

3.Equipements socioculturels et de loisirs

Réalisationprévue Opérateur

Promotion de l’utilisation des friches industrielles 2001 - 2002 Atis Müller Consult, Berlin and MüllerInternational, Leipzig

Analyse de la structure économique locale 2001 – 2002 inomic-research & coaching GmbH,Kontur 21 GmbH, Leipzig

Liaison des cheminements reliant la rue Rossmark àla rue Kleine Luppe jusqu’à la rue Erich Köhn Reporté Ville de Leipzig

Liaison des cheminements entre la rueZschochersche et le parc de Plagwitz (en cours) 2005 – 2006 Ville de Leipzig

Création d’un jardin public et du siège de l’association Reporté

BUND (association pour l’environnement et la protectionde la nature)

Sentier d’éducation écologique à Kleinzschocher Reporté Ville de Leipzig

L’année de Leipzig – trois volontaires pour l’Ouestde Leipzig – projet refusé

01.09.2004 –31.08.2005

Förderverein Kinder & Jugend Villa e. V.

3.1. Fourniture de possibilités alternatives de rencontres et de prise en charge pour des groupesd’âge spécifiquesExtension et restructuration du niveau bas de la piscine“Westbad” 2004 - 2005 Gesundheitssportverein Leipzig e. V.

Internet pour les seniors 2002 - 2005 Institut für Berufsbildung undBerufsförderung GmbH Leipzig

Prêt pour l’emploi : formation et accompagnementde jeunes demandeurs d’emploi du périmètreURBAN et bourses d’apprentissage – projet refusé

2002 - 2005 Institut für Berufsbildung undBerufsförderung GmbH Leipzig

Amélioration du carrefour Adler reporté Ville de LeipzigAncienne école “Kleinzschocher” Reporté Ville de Leipzig

Centre d’accompagnement vers l’emploi 2002 - 2006Ville de Leipzig, Amt fürStadterneuerung undWohnungsbauförderung

3.2 Réhabilitation et création de zones de loisirs, de rencontre et de communicationTerrains de jeux près de “Areal Wasserstrasse” 2003 - ? Gartenverein Bachsche Erben e. V.3.3 Revitalisation de bâtiments historiques de valeur, renforcement d’activités culturelles

“Knochenplatz” Mars à juin2004

Théâtre poétique en collaborationavec Looft

“HausHalten” reporté Ville de Leipzig

Projets en cours ou achevés


158

Projets

1. Développement des activités économiques et des ressources humaines, encouragement à l’égalité des chances

Réalisationprévue Opérateur

Coordinateur du développement économique et del’emploi 2002 – 2004

BIC Leipzig GmbH, FreieWirtschaftsförderung Frank Basten

2.1 Mise en place du centre de compétences URBAN, développement d’outils d’appui mobile et encouragement à l’accès à la propriété

“Forum Leipziger Westen” (en cours) 2001 – 2006 Ville de Leipzig

Création et mise en place du “Centre de compétences URBAN” (en cours) 2001 – 2006 Ville de Leipzig

Appui mobile et conception du développementautour d’une comédie musicale (“MuKo”) (réalisé) 2003 – 2005 Ville de Leipzig

Conception d’un plan de district pour Leipzig Ouest(KSP “Leipziger Westen”) (réalisé) 2001 – 2003 Ville de Leipzig

Bureau de coordination de l’appui mobile et de supervision de projet (en cours) 2001 – 2006 Ville de Leipzig

Architectes consultants et consultation en réhabili-tation (réalisé) 2001 - 2005 Ville de Leipzig

Appui mobile en logement et environnement (réalisé) 2001 – 2005 Ville de Leipzig

Développement de l’accès à la propriété de logements du parc wilhelminien (en cours) 2001 – 2006 Ville de Leipzig

Aménagement et promotion de l’ancienne piscineWestbad 2001 – 2002

Ville de Leipzig et Metaplan consultingGbR en partenariat public-privé

Guide de sponsorisation par la ville de Leipzig de petites et moyennes entreprises 2002 – 2006 Ville de Leipzig

Qualité de la promotion de Plagwitz comme localisation 2002 – 2005 ASW (Amt für Wirtschaftsförderung)

Création de réseaux professionnels dans la zone duprogramme 2002 – 2003

Porteur de trois réseaux (développementde produits virtuels, énergie et environnement, fournisseur d’énergie)

Aménagement de centres d’affaires intégrés de districts et de rues commerçantes 2002 – 2004

Gesellschaft für Markt- undAbsatzforschung (GMA), BehlingConsult

Création d’activités pour des élèves et des étudiants 2002 – 2005 GaraGe Technologiecentrum für

Jugendliche gGmbH

2.1.1 “Le centre de compétences URBAN”

2.1.2 Appui mobile et incitation au développement de la propriété

Le cas de Leipzig

159

Création d’une gestion intégrée de quartier pour Leipzig Ouest (en cours) 2002 – 2006

Gesellschaft für Unternehmensberatungund betriebliche angewandteMathematik mbH - GBM

Participation active d’enfants et d’adolescents à laconception de la régénération de leur quartier ausein de la gestion intégrée de quartier (en cours)

2002 – 2006 Ville de Leipzig et Kinderbüro e. V.

2.2 Mise en place d’une gestion intégrée de quartier

Création d’un cheminement public à travers le stadede l’amitié (“Stadion der Freundschaft”) (réalisé) 2003 – 2004 Ville de Leipzig

Parc de la comédie (en cours) 2006 – 2007 Ville de LeipzigReprise du tracé de la rue Aurélien (réalisé) 2003 – 2004 Ville de Leipzig

Chemin de liaison entre les rues Lützner et Demmering (en cours) 2005 – 2006 Ville de Leipzig

Revalorisation de la place Gellert (en cours) 2005 – 2006 Ville de Leipzig

Réhabilitation des berges du canal Karl Heine (in progress) 2004 – 2006 Ville de Leipzig

Renouvellement de l’espace extérieur du jardind’enfants “Kantatenweg” (réalisé) 2004 – 2005 Ville de Leipzig

Prolongement de la coulée verte (“Grüne Gleise”)de la rue Enders à la rue Karl Heine, avec restaurationd’un pont et végétalisation (réalisé)

2003 – 2005 Ville de Leipzig

Jardins devant les numéros 6 à 16 de la rueWindorfer (réalisé) 2004 – 2005 Ville de Leipzig

Entrée de l’école Fritz Gietzelt (réalisé) 2003 – 2005 Ville de Leipzig

Végétalisation du dispositif “Stadthalten” (réalisé) 2001 – 2003 Ville de Leipzig, LeipzigerJahresausstellung e. V.

Revalorisation du Nord de la rue Kantatenweg (en cours) 2004 – 2006 Ville de Leipzig

Aires de jeux dans le parc public de Kleinzschocher(réalisé) 2004 – 2005 Ville de Leipzig

Démolition et conception nouvelle de la fricheindustrielle Pfarrlehn du 17-19 rue Rolf Axen (réalisé) 2002 – 2004 Taborkirchgemeinde, Ville de Leipzig

Entrée du petit jardin du parc Ouest (en cours) 2006 – 2007 Ville de Leipzig

Requalification des rues Dreilinden, Anger et du devant de MuKo (en cours) 2005 – 2006 Ville de Leipzig

Plantation d’arbres le long des rues dans la zoneURBAN II 2006 – 2007 Ville de Leipzig

Prolongement de la coulée verte (“grüne Gleise”)jusqu’à la gare de marchandises de Plagwitz (en cours) 2005 – 2006 Ville de Leipzig

Entrée Ouest du parc de Plagwitz (réalisé) 2003 – 2004 Ville de Leipzig

2.3 Projets d’espaces verts, amélioration de la situation écologique


160

Questionnaire adresséaux « Selbstnutzer »

1. Comment êtes-vous devenu un « Selbstnutzer » ?a. Motivation à avoir votre propre logementb. Motivation à vivre en ville, en centre-villec. autre

Avez-vous pensé à une autre option, par exemple la procédure habituelle d’accession à la propriété ?Pourquoi vous êtes-vous décidé pour Selbstnutzer ?Quelle était la raison principale ?

2. Quelle évaluation faites-vous du processus d’acquisition via Selbstnutzer ?

D’après vous, quels sont les avantages Quels sont les inconvénients ?

Quel était pour vous le principal défi dans cette situation ?

Avez-vous pu mettre vos idées en pratique et faire des propositions ?

a. Oui ➠ Dans quelle partie du projet ?b. Non ➠ pourquoi ?

Quel bilan faites-vous de la nécessité de parvenir à un consensus avec les autres partenaires du projet ?

3. Seriez-vous prêt à recommencer un processusSelbstnutzer ? Si oui, pourquoi ? Si non, pourquoi ?

4. Pourquoi vous-êtes vous décidé pour Plagwitz ?a. Par hasardb. Intentionnellement ?

5. Vous avez acquis une maison de ville nouvellement construite ou un appartement dans un immeuble wilhelminien ?

6. Où avez-vous été informé de l’existence de Selbstnutzer ?

7. Combien de temps s’est écoulé : a. Entre l’idée première et la création de l’association de coopérateursb. Pour l’élaboration du projet (réunions avec les architectes, avec Selbstnutzer)c. Pour la réalisation de la construction ou de la reconstruction jusqu’à l’emménagement d. Au total depuis l’idée première jusqu’à l’emménagement ?

8. Combien d’autres ménages sont impliqués dans le projet ?

9. Où viviez-vous avant d’emménager dans votrenouveau logement et dans quel type d’habitat :

a. Dans un autre sous-district de Leipzigb. Dans les environs (20km)c. Ailleurs en Saxed. Dans un autre Etate. Comme locataire ou comme propriétaire ?

10. Combien de personnes habitent dans votre logement ?

Merci beaucoup !

Le cas de Leipzig

161

GlossaireFRANCAIS - ALLEMAND - ANGLAIS sur le renouvellement urbain /FRENCH - GERMAN - ENGLISHGlossary on Urban Renewal

French German English Definition

Abandon Niedergang Deprivation

A multi-dimensional process, in which differentforms of → exclusion and negative social pro-cesses reinforce one another to produce a situa-tion of compound disadvantage for those affec-ted. In addition to unemployment and lowincome, deprivation includes poor housing, badhealth conditions, high crime rates and poorservices etc.

Absence de reconnaissance Entmündigung Disempowerment

Inhabitants of a particular neighbourhood areincreasingly treated as clients and not as partici-pants

Aménagement du territoire Raumordnung Spatial Policy

Public policy treating and combining the territo-rial impacts of different sectoral policies (envi-ronment, transport, education, health, housingetc). All sectors have some aspect of ~, althoughthis is usually not made explicit.

Aménagement urbain Stadtplanung Urban planning~ is related to the conception on urban develop-ment and to the implementation of urban poli-cies

Approche stratégique Strategischer Ansatz Strategic approachNew approach in → urban policy that has evol-ved with the appearance of the concept andpractice of → urban regeneration.

Association de la société civile

ZivilgesellschaftlicheAkteure Civil organisation Registered charities, development non-govern-

mental organisations populating the civil society

Association de locataires Mieterverein Tenant Association Legally based interest group of inhabitants

living in rented housing.


162


Association de propriétaires Eigentümerverein Owner Association Legally based interest group of inhabitants

owning one or more housing units.

Barème des loyers Mietspiegel Rent index

Tool according to the „rent-level-law” (§2Miethöhengesetz MHG). Rent indexes can bequalified or unqualified, if they are qualifiedthey have to be quoted and referred to by alandlord who wants to raise the rents. Expert’sreports are not required. According to the lawa rent index is qualified if scientific methodswere used in order to generate the index and ifall the protagonists of the housing market haveaccepted it.

Cadastre Grundbuch Land registerA public inventory of all real estate propertiesenlisting all changes influencing the ownershipstatus of real estate units.

Charges Betriebskosten Operation expenses/Running costs

Running costs are costs such as insurance for thehouse, taxes, fees for waste disposal etc. Theyare usually included into the rent as anticipant.

Code de l’urbanisme Baugesetzbuch(BauGB)

Federal Building Code(BauGB)

Federal law for tasks of housing and settlementdevelopment that applies on the local level.

Cohésion sociale SozialerZusammenhalt Social cohesion

The term refers to forms of solidarity (e.g. inter-generational, interethnic, interclass, etc.) whichare realised in social relationships amonggroups.

Collectivité locale Stadtverwaltung Local authority

Local authorities are equivalent to municipali-ties. They provide local government and publicservices for a city or city district (township).→ municipality

Combinat Kombinat Collective combine

A firm in DGR times where all steps of produc-tion were integrated and that was administeredby the state. → „Entreprise owned by the peo-ple”. ~ s were mainly used in agriculture andmining.

Compétitivité urbaine StädtischeWettbewerbsfähigkeit Urban competitiveness

The degree to which cities can produce goodsand services which meet the demand of widerregional, national or international markets

Comté Bezirk county Administrative unit in GDR with own county-council. There were 15 counties.

Conseil municipal Stadtrat Town CouncilIn the cities they are the elected bodies of localauthorities. Local governments generally includethe mayor the counsellors

Le cas de Leipzig

163


Conservation

Erhaltung / Sicherung(Nach BauGB , referring to theFederal Building Code that regulates preservation and conservation)

Conservation

The term refers to the action necessary to pre-serve anything of acknowledged value in cities.it can also embrace completely new work,without historical precedent.

Constitution Grundgesetz Federal Constitution

Fundamental law defining the principles and themain structures of the country’s government andadministration. In Western democratic theory, amandate from the people in their sovereigncapacity, concerning how they shall be gover-ned. In Germany, the Federal Constituon is thesuppreme law applicable for all Landers. It hasbeen reformed after the unification of Germany.

Consultation Konsultation /Anhörung Consultation

Procedure for assessing public opinion about aplan or major development proposal.→ Participation

Copropriété Eigentümergemeinschaft Co-ownership Different owners in one building, with a com-mon ownership.

Dégradation urbaine StädtischerNiedergang

Urban decay /Urban decline

The process when parts of the city become rundown and undesirable for residents to live in.

Délocalisation d’habitants Verdrängung Displacement

The process by which people are removed invo-luntarily from their homes or neighbourhoodsThis procedure is the more general related tourban regeneration or other type of urbaninvestments that are in the mean time the ori-gins of gentrification processes. → gentrification.

Développement durable

NachhaltigeEntwicklung

Sustainable development

„Development that meets the needs of the pre-sent without compromising the ability of futuregenerations to meet their own need” (UN OurCommon Future, 1987)

Développement socialdurable Soziale Nachhaltigkeit Social sustainability

Addresses the question of how societies canshape their modes of change so as to ensure thepreconditions ofdevelopment for future generations. (Becker etal. 1999). Related to principles as → social inte-gration, → social cohesion, → social mix...

Discrimination Diskriminierung Discrimination

~ classifies people into different groups in whichgroup members receive distinct and typicallyunequal treatments and rights within the societywithout any rational justification.


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District Kreis disctrict

Administrative unit in the GDR, representing anintermediate level between city and the county.Goverrned by a council, this level obtained somecompetences especially in the right of use ofland in → people’s property.

District urbain Stadtbezirk municipal districtThe intermediate administrative level in cities. InLeipzig, there are 10, and they are structuredinto sub-districts.

Du bas vers le haut Bottom-up Bottom up

A principle in urban and spatial planning as wellas organisation that basically means the deve-lopment „from the single to the general” andrefers to different instruments of participation.Often used in combination with top-down pro-cesses → counter flow principle.

Du haut vers le bas Top-down Top down

A principle in urban and spatial planning as wellas organisation that basically means the applica-tion of existing general ideas for single cases.Often used in combination with bottom-up pro-cesses → counter flow principle.

Effets de synergie Synergieeffekte Synergy effectsCooperative interaction among groups ofactors, that creates an enhanced combinedeffect on urban development

Effets multiplicateurs Multiplikatorenwirkung/ Ausstrahlungseffekt Multiplier effects Shorthand for the process when success breeds

success.

„Entreprise propriétédu peuple”

Volkseigener Betrieb(VEB)

„Entreprise owned bythe people”

Enterprise in socialist public ownership → people’sproperty, submitted to the state administration.

Etat fédéral Bundesland federal state The highest administrative and governmentallevel in Germany, above the Länder.

Exclusion~économique~sociale

AusschlussWirtschaftlicher ~Sozial ~

ExclusionEconomic ~Social ~

The process when a social group is being squee-zed out to the margins of society, leading to its → disempowerment.Economic ~ : when the process of marginalisa-tion is related to the low economic position ofthe given social group.Social ~: when the process is related to the spe-cial position of the group within the society(ethnical, racial, religious etc.)→ discrimination)

Le cas de Leipzig

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Friche Brachfläche Wasteland

Lots of land especially in inner-urban locationsthat fell out of use (smaller dimension than brownfield and not necessarily related to industry)→ friche industrielle

Friche industrielle Gewerbebrache Brownfield

Urban land that has been previously developedand used for industrial and/or service (e.g. trans-port) purposes but has been abandoned for awhile. The old buildings might still exist but arein very bad condition, the land is pretty oftencontaminated.→ friche

Gentrification /Embourgeoisement Gentrifizierung Gentrification

The process of neighbourhood upgrading byrelatively affluent incomers (yuppies) who moveinto a poorer neighbourhood in sufficient num-bers to displace lower-income groups andtransform its social identity.

Grands ensembles Großwohnsiedlung Large housing estates

The most visible and uniform product of post-war housing construction and urban planning.High-rise housing estates were located mainlyon the periphery of cities, often built by localauthorities, to provide modern housing for thelower classes. In Eastern Europe, they weremostly constructed by prefabricated elements.

Groupe local LokaleInteressengruppe Community

A social network or group of interacting indivi-duals usually concentrated into a defined terri-tory, its members have some relations that arecommunal.

Habitat coopératif GenossenschaftlichesWohnen Cooperative housing

Co-operative housing (or co-op housing) isowned and maintained by a non-profit, non-governmental housing organisation in whichresidents have a share, but residents are notowners of their flats. See: in former state socia-list countries cooperative housing was a popularform of housing before 1990, where dwellingswere constructed by state firms or cooperativeenterprises for sale through the local councils.

Inclusion Einbeziehung inclusion

The process of the integration of a social groupwithin the majority society. It is often the objec-tive of social based urban regeneration pro-grams. The inverse of→ exclusion


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Indemnisation Entschädigung compensation

A symbolic restitution of properties confiscatedduring the communist period: the compensa-tion did not achieve the total value of the pro-perty: In some countries (Germany) it had beenrealised in money, in others (Hungary) in formsof vouchers.

Intégration sociale Soziale Integration Social integration → social cohesion

Logement occupé parson propriétaire

SelbstgenutztesWohneigentum

Owner occupied housing

Where member of a household owns a house oran apartment where the household lives.

Logement social Sozialer Wohnungsbau Social housing

Housing where the access is controlled by theexistence of allocation rules favouring house-holds that have difficulties in finding accommo-dation in the market.

Loi d’orientation fon-cière

Raumordnungsgesetz(ROG)

Spatial Policy Law(ROG)

Federal law that provides the overall “frame”for spatial development and policies accordingto the principle of concurrent legislation.

Mixité sociale Soziale Mischung Social mix General term for neighbourhoods in which dif-ferent social strata live side by side.

Modernisation delogement Modernisierung Modernisation

of housing Improvement of the standard quality of housing

Monument historique DenkmalgeschütztesGebäude Historical monument

Any site, object, building, structure or group ofstructures of particular historic significance tothe city.

Municipalité Gemeinde MunicipalityMunicipalities are in most countries the lowestadministrative units with directly elected politi-cal councils.

Occupation des sols Flächennutzung Land-use

The function and the type of constructionapplied on urban plots. On the level of the entirecity, it permits the differentiation of functionalareas and serves as a base for urban policies.→ land-use plan

ONG NAO NGO

Non governmental organisation: non profitbased civil organisation of public utility, in prin-ciple independent of any political/governmentalauthorities.

Opération mixte de logement

GemischteEigentumsverhältnisse Mixed tenure

The term refers to the situation when owneroccupied and social housing (public housing) aremixed in the same area, or in the same building.

Parc de logements Wohnungsbestand Housing stock The ensemble of housing units.

Le cas de Leipzig

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Partenariat Partnerschaft PartnershipFinancing-based cooperation of different actorsin a development project. Special form: Public-private ~ (PPP) .

Participation Partizipation participation

Involvement of residents in local events, groupsand processes in ways that make sense to themin building their social resources, includingconsultation as well as participation in decisionmaking and management.→ consultation

Patrimoine Erbe heritage

A building or a neighbourhood that represents aspecial value for the past, present and futuredevelopment of the city. If the building or neigh-bourhood is recognised officially as ~, specialrules and restrictions will be available for itsreconstruction / rehabilitation or renewal. → cultural heritage

Patrimoine culturel Kulturelles Erbe Cultural heritage

Qualities and attributes of places that have aes-thetic, historic, scientific or social value for past,present or future generations. These values maybe seen in a place’s physical features, but impor-tantly can also be intangible qualities such aspeoples associations with, or feelings for a place.→ heritage

Pauvreté Armut Poverty

Relative measure within a society, being thestate of having income and/or wealth as low asto be unable to maintain what is considered aminimum.

Plan d’occupation du sol ou Plan locald’urbanisme

Flächennutzungsplan Land-use plan (FNP)

Fixes the (intended) use of land for a municipa-lity according to the overall urban policies. Forinstance, areas for housing, areas for commerceand so on are defined. Legally based on andrequired according to § 5 BauGB. → land-use

Politique de la ville Programm SozialeStadt

Program „SociallyIntegrative City”

Subsidy-Program set up by the federal govern-ment as well as by the federal states to supporturban policies especially in socially disadvanta-ged neighbourhoods

Politique urbaine Stadtenwicklungspolitik Urban policiesAn ensemble of actions and approaches deter-mined by different objectives, aims and interestsrelated to the urban development.


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Préservation

Erhaltung / Sicherung(Referring to theFederal Building Codethat regulates preservation and conservation)

preservation

Creatively maintaining the historic built environ-ment in cities and controlling the landscapecomponent of which it is an integral part.Preservation helps to maintain identity, educatespeople about history…

Privatisation de logements

Privatisierung desWohnungsbestands

Privatisation of Housing

The sale of public (state or local government)owned housing stock to private investors: per-sons or companies.

Propriété du peuple Volkseigentum People’s property

A socialist concept for ownership in the GDR. Aspecial form of public property, belonging toeveryone, and not explicitly to the state. Albeit,the use of these lands and goods was in gene-ral the privilege of state administration or ofother political bodies.

Quartiers historiques Gebiete unterDenkmalschutz Historic districts

Historic districts are usually older parts of citieswith central location where the buildings andthe landscape belong to national heritage.

Reconversion Umnutzung Redevelopment Changing of the function occupied by a giventerritory or building.

Réhabilitation de logements Inwertsetzung Housing rehabilitation The process of giving back the original value of

housing after decay

Renforcement des capacités de catégories dominées

Stärkung Empowerment

Literally ‘giving power to’, a term which is usedto describe residents’ involvement and activeparticipation in neighbourhood affairs and deci-sion making in which they are living.

Renouvellementurbain doux

BehutsameStadterneuerung

Cautious urban rege-neration

Urban regeneration accompanied by a policywilling to attenuate the secondary negativeeffects of regeneration such as → exclusion, tomaintain the original values Æheritage, and toenhance the → sustainable development of theneighbourhood.

Renouvellementurbain Stadterneuerung Urban regeneration

Integrated vision and action which leads to theresolution of urban problems and which seeksto bring about a lasting improvement in theeconomic, physical, social and environmentalcondition to an area that has been subject to → urban decay.

Relocalisation Umsiedlung Replacement

The process when people can move back totheir original neighbourhoods and buildings,but in general for a higher rental price than theyhad had to pay before their → displacement.

Quartier quartier neighbourhood Diffuse concept of urban district

Le cas de Leipzig

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Rénovation urbaine Stadtsanierung Urban renewal

General concept involving repair, rebuilding andrehabilitation of run down urban areas whichresult in improvements in physical qualities ofneighbourhoods. ~ became a key concept ofurban policy in Western Europe in the 1960sand 1970s. In Germany a formal instrument ofurban policies based on the Federal BuildingCode (BauGB § 136-164b)

Restauration Instandsetzung Restoration The process of giving back the original physicalform of a building.

Restructurationurbaine

Umstrukturierung /„Umbau” Urban restructuring Changing of the social, economic or spatial

structures of a city

Ségrégation sociale Soziale Segregation Social segregation Separation of different social groups within agiven society.

Société civile Zivilgesellschaft Civil society The arena of uncoerced collective action aroundshared interests, purposes and values

Société municipale de logements

KommunalesWohnungsunternehmen

Municipal housingcompany

Municipal enterprise owning and administratingthe municipality’s housing stock.

Sous-district Ortsteil municipal sub-district Smallest administrative unit on the urban levelin Germany. In Leipzig there are 63.

Stigmatisation Stimgatiierung stigmatisation Negative branding of a → neighbourhood andits residents.

Valeur Wert Value Socially shared ideas about what is good, rightand desirable.

Restitution Rückgabe /Rückübertragung restitution

One form of privatisation in the former statesocialist countries after 1989-90. The termrefers to the return of state property (includinghousing) to its legal owners or their heirs fromwhom the right of ownership was violated bythe communist authorities after World War II. Insome East Central European countries restitu-tion was fully or partly implemented (e.g. EastGermany, Czech Republic), in others it was com-bined with other forms of privatisation (e.g.,Baltic states, Poland). In Germany it was legallyfixed in the Act for the Regulation of UnresolvedProperty Issues (Property Act) (Gesetz zurRegelung offener Vermögensfragen) that is partof the Unification Treaty.

Reste-à-charge logement Nebenkosten incidental expenses

Incidental expenses are costs for electricity, gas,sometimes warm water, that depend on theconsumption.


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