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La Revue de l’ARCA s s o c i a t i o n d e s R e s p o n s a b l e s d e C o p r o p r i é t é

N°1104e trimestre 2015

DOSSIERS

• Transition énergétique :ce qui concerne les copropriétés (p. 19)

• Protocoles d’accord :comment éviter les frais ? (p. 25)

ACTUALITÉS

ENQUÊTES

4Comptes bancaires séparés : unetransparence insuffisante (p. 16)

4Répondez à notre enquête sur lebilan du décret et de l’arrêtécomptables de 2005 (p. 18)

SERVICES AUX ADHÉRENTS

4De nouvelles solutions informatiques pour nos adhérents (p. 42)

4Nouvelles permanences à Nanterre(92) et à Saint-Denis (93) (p. 46)

CONSEILS & DROIT

4L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics (p. 30)

4Le coin de l’expert (p. 38)

4Actualités juridiques : Loi MACRONet décrets de la loi ALUR (p. 3 & 4)

4Évolution des charges 2014 et depuis 2000 selon notre observatoire (OSCAR) (p. 34)

Événemen

ts

• 7ème Salonindépendant de la copropriété (p. 8)

• Premiers retours sur les contrats types (p. 12)

La Revue de l’ARC est une publication éditée par l’ARC

Association des Responsables de Copropriété, loi de 1901 - Siège social : 27, rue Joseph Python - 75020 Paris

Téléphone : 01 40 30 12 82 - Fax : 01 40 30 12 63

Mail : [email protected] - Site internet : www.arc-copro.fr

Directeur de la Publication : Gérard ANDRIEUX - Directeur de la Rédaction : Emile HAGEGE

Rédacteur en chef : Emile HAGEGE - Réalisation : AB Communication - 19, rue Nicolaï - 75012 ParisDépôt légal : Septembre 2015 - ISSN : 1274-1221 - Imprimée en France - Crédit photos : ©123RF

Le numéro : 5 € pour les adhérents

6 € pour les non-adhérentsAbonnement annuel :

20 € (4 numéros) pour les adhérents24 € (4 numéros) pour les non-adhérents

ACTUALITÉS 3Publication du décret fixant les règles du code de déontologie des syndics 3

Loi MACRON : une modification substantielle pour les copropriétés sans syndic 4

Information à l’acquéreur : une ordonnance de simplification 4

Décrets de la loi ALUR : les modifications apportées à loi HOGUET sur les professions immobilières 4

Bilan sur le contrôle technique quinquennal des ascenseurs 7

ÉVÉNEMENTS 8Le 7ème Salon Indépendant de la Copropriété : un événement à ne surtout pas manquer ! 8

Les premiers retours sur les contrats types de syndic 12

ENQUÊTES 16Résultat de l’enquête en matière de comptes bancaires séparés : une transparence encore insuffisante 16

Bilan sur le décret et l’arrêté comptables du 14 mars 2005 appliqués à la copropriété 18

DOSSIERS 19Adoption définitive de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte : les articles qui vous concernent 19

Etablissement d’un protocole d’accord pour les copropriétaires débiteurs : comment éviter les frais de syndic ? 25

DROIT 30La loi MACRON et l’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic : quelles nouveautés ? 30

Suppression de l’obligation de présenter l’état des frais afférents au compte bancaire séparé 33

Publication du décret concernant l’administration provisoire des copropriétés en difficulté et la procédure d’alerte (mandataire ad hoc) 33

GESTION 34L’analyse des charges de copropriété de l’exercice 2014Evolution historique des charges depuis l’an 2000 34

AssurARC et vous : votre cotisation d’assurance copropriété 37

LE COIN DE L’EXPERT 38Vos questions : les réponses de nos experts 38

COPROPRIÉTÉ-SERVICES 40Comment l’ARC vous aide à réaliser votre BIC et à préparer votre audit ? 40

VIE DE L’ASSOCIATION 42Les nouveaux outils de l’ARC :

• COPRO-GESTION 42

• CONTRATSYNDIC 43

• OSCAR+ 44

L’ARC continue de progresser !Ouverture de nouvelles permanences à Nanterre (92) et à Saint-Denis (93) 46

Procès-verbal de l’AG du 8 juin 2015 47

ADRESSES ARC RÉGIONALES 49

PUBLICATIONS ARC/VUIBERT 50

INDICES 51

FORMATIONS 52

Aucun extrait de cette revue ne peut être reproduit ou enregistré par tous moyens de duplication quels qu’ils soient, électronique, mécanique, reprographique ou autre. Toute reproduction, même partielle et quel qu’en soit le support, est interdite sans autorisation préalable de l’ARC, propriétaire des droits. © ARC 2015

2 Revue de l’ARC 4e trimestre 2015

Sommaire

Éditorial

Depuis la dernière revue, denombreux textes ont étépubliés : décret sur le

contrat type de syndic tantattendu, loi Macron, loi de Transi-tion Energétique, Eco-prêt à tauxzéro, décret sur l’administrationprovisoire… Notre 7ème Salon Indé-pendant sera donc cette année unévénement d’autant plus incon-tournable pour faire le point surtoutes ces évolutions législatives etréglementaires.

Cette revue vous informe en avant-première sur l’ensemble desconférences et ateliers qui serontproposés lors de ce salon qui sedéroulera les 14 et 15 octobre 2015à l’espace Charenton à Paris.

Comme promis lors de l’assembléegénérale de l’ARC, ce salon seraaussi l’occasion de présenter lesnouveaux outils informatiquesdéveloppés par notre association àdestination des conseils syndicauxet des syndics bénévoles adhé-rents. Nous vous informeronségalement sur l’avancement de larefonte du site de l’ARC et sur lacarte création d’une carte d’adhé-rent collectif.

Cette année, nous avons décidéd’innover en prévoyant - lors de cesalon - une salle « VIP », qui seraréservée uniquement aux adhé-rents collectifs de l’ARC. Cet espacepermettra d’échanger en petitcomité avec des professionnelsqualifiés sur des questions tech-niques comme les colonnesmontantes, l’Eco-prêt à taux zérocollectif, la livraison des coproprié-tés neuves, le système Vigik, etc.

Autre point important : afin d’op-timiser les dépenses de l’ARC, leconseil d’administration a décidé

d’organiser une assemblée géné-rale extraordinaire le mercredi 14octobre à partir de 18 heuresdans la salle de conférences del’Espace Charenton.

La convocation avec l’ordre du jouret les pièces annexes serontenvoyés par courrier dès le débutde septembre. Nous espérons quevous serez nombreux pour soutenirl’ARC et son conseil d’administra-tion.

Au titre d’une grande transparencede la vie de l’association voulue parle Conseil d’Administration, je vousinforme de la radiation des troismembres de l’ARC qui sont à l’initia-tive de la création du site et del’association AAA pour utilisation illi-cite de notre fichier des adhérents.

Je profite de cet édito pour vousannoncer d’ores et déjà la tenued’un autre évènement le mardi 15 mars 2016 qui sera réservéexclusivement aux conseillers syn-dicaux et qui traitera des pouvoirset missions du conseil syndicalainsi que du contrat type de syndic.

Bonne rentrée à toutes et à tous etvenez nombreux au Salon des 14 et15 octobre 2015.

N’oubliez pas d’informer tous lescopropriétaires, conseillers syndi-caux, syndics non professionnelsque vous connaissez de la tenue dece salon dont l’entrée, rappelons-le,est gra-tui-te !! n

Numéro 110 3Revue de l’ARC

Chers adhérents,

Gérard Andrieux Président de l’ARC

ACTU

PUBLICATION DU DECRETFIXANT LES REGLES DU CODEDE DEONTOLOGIE DES SYNDICS

Le 30 juillet 2015, a été enfin publié ledécret prévu par la loi ALUR fixant lecode de déontologie concernantnotamment les cabinets d’administra-teur de biens. Comme nous le pressentions à l’ARC,ce code reste sommaire avec des obli-gations extrêmement limitées pour lesyndic à l’égard du syndicat des copro-priétaires.Par ailleurs, on peut regretter l’absencetotale d’obligations directes à l’égarddu conseil syndical ou bien encore detransparence en cas de cession du cabi-net de syndic ou de modification desstatuts ou des associés.Mais encore, ce code prévoit des dis-positions dites de « cofraternité » quiinterdisent, entre autre, à un syndicd’émettre toute critique à l’égard d’unconfrère. Cette disposition subtile vadonc interdire à tout syndic profes-sionnel de dénoncer les pratiquesabusives ou illégales d’un confrère.Désormais toute communication dessyndics sera gouvernée par cette com-plaisance, érigée sous forme de« pacte de non agression », les syn-dics ne pouvant plus dénoncer lemanque de transparence ou de réacti-vité d’autres cabinets.La vigilance de l’ARC et sa missiond’alerte contre les abus et agisse-ments illégaux des syndicsprofessionnels seront donc plus quejamais indispensables.Néanmoins, ce décret met fin à unecontroverse en confirmant que la com-mission de contrôle – qui doit encoreêtre définie par la publication d’undécret – sera aussi bien compétentepour sanctionner tout manquementaux dispositions du code de déontolo-gie mais aussi aux textes législatifs etrèglementaires. A cela s’ajoute des « mesurettes » àl’attention des syndics en matière detransparence à l’égard du syndicat descopropriétaires. Un dossier sur le site internet de l’ARCsera réservé aux quelques dispositionsde ce décret indiquant comment lesexploiter au mieux. n


Actualités

Loi MACRON : une modification substantielle pour les copropriétés « sans syndic »

ACTU

INFORMATIONS À L’ACQUÉREUR :UNE ORDONNANCE DE SIMPLIFICATION

Comme nous l’avions annoncé, les nouvelles dis-positions concernant les informations à fournir àl’acquéreur issues de la loi ALUR (loi du 24 mars2014) ont fait l’objet d’une ordonnance de simpli-fication.

Cette ordonnance, publiée au Journal Officiel du 28août 2015, apporte les modifications suivantes :

• possibilité de transmettre les documents à l’acqué-reur sous forme électronique sans qu’ils ne soientobligatoirement « annexés » à la promesse ;

• pour les informations financières, communicationdes documents en la possession du vendeur à ladate de clôture du dernier exercice (ce qui vientconfirmer une réponse Ministérielle) et suppres-sion des informations relatives au vendeur(comme l’ARC le demandait).

Cette ordonnance sera complétée par un arrêtépour lequel l’ARC est actuellement consulté. Cetarrêté doit permettre au vendeur de finaliser unepromesse de vente sans être contraint de passerpar le syndic, en normalisant la présentation desinformations financières. Consultez notre site pourplus de détails sur cette actualité. n

Décrets de la loi ALUR :

LES MODIFICATIONS APPORTÉES À LOIHOGUET SUR LES PROFESSIONSIMMOBILIÈRES

Le 19 juin 2015, plusieurs textes d’application de laloi ALUR ont été publiés, modifiant la loi HOGUET.• les cartes professionnelles sont désormais déli-

vrées par la Chambre de Commerce etd’Industrie pour trois ans au lieu de dix ans (arti-cle 3 de la loi HOGUET modifié par le décret du 15mai 2015) ;

• la Chambre de Commerce et d’Industrie doit tenirà jour un fichier des titulaires de la carte profes-sionnelle. Le public pourra accéder gratuitementà ce fichier par le biais d’un site internet afin derécupérer les informations liées au titulaire de lacarte (article 3) ;

• par ailleurs la loi HOGUET rappelle que dans lecas où le syndic détient un lien capitalistiqueavec une entreprise, une banque ou une sociétéfinancière, il devra en informer le syndicat descopropriétaires par un écrit « de manièrelisible et compréhensible » en même tempsque la convocation d’assemblée générale(article 4-1). n

I. UNE SOLUTION NOUVELLE POUR LESCOPROPRIÉTÉS « SANS SYNDIC »

Jusqu’à présent, une copropriété se retrouvant « sans syndic »devait passer par le tribunal pour obtenir la désignation d’unadministrateur provisoire devant convoquer valablement uneassemblée générale pour permettre l’élection d’un syndic(dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967).

Cela concernait notamment les situations suivantes : démis-sion ou faillite du syndic, syndic n’ayant plus mandat pourconvoquer une assemblée générale, question de la désigna-tion du syndic non portée à l’ordre du jour, syndic provisoirenon désigné par le règlement de copropriété, etc.

Désormais, l’article 17 (4ème alinéa) de la loi du 10 juillet, modi-fié par la loi MACRON, prévoit les dispositions suivantes pources copropriétés dépourvues de syndic : « (…) l'assembléegénérale des copropriétaires peut être convoquée par toutcopropriétaire, aux fins de nommer un syndic. »

II. LA VOLONTÉ DU LÉGISLATEURL’objectif défendu par cette disposition selon rapport remisau Sénat, est le suivant : « la priorité doit être d’inciter lescopropriétaires à se réunir au préalable en assembléegénérale afin de désigner un syndic, avant d’envisager lanomination d’un administrateur provisoire par décision dejustice ».

Ainsi, si la copropriété est dépourvue de syndic, un coproprié-taire pourra légalement convoquer une AG pour désigner unsyndic.

Si cette AG, ou si l’AG convoquée par le syndic en place, ne seprononce pas sur la désignation du syndic, « tout intéressé »pourra alors saisir le Président du TGI pour demander lanomination d’un administrateur provisoire (article 17, 3ème ali-néa).

CONCLUSIONCette disposition est une avancée importante, surtout pourles petites copropriétés dépourvues de syndic et au sein des-quelles aucun copropriétaire ne voulait ou ne pouvaitengager une procédure judiciaire afin d’obtenir la désignationd’un administrateur provisoire, chargé de convoquer une AGpour élire un syndic.

Rappelons que l’ARC dispose d’un service dédié permettantaux copropriétaires adhérents d’être assistés dans leursdémarches pour convoquer une assemblée générale enbonne et due forme, en vue de la nomination d’un syndic. n

L’ARC est la seule association représentative desintérêts des syndicats de copropriétaires à sié-ger aux commissions relatives aux ascenseurs

présidées par le ministère du Logement.

Dernièrement, l’ARC a été conviée à une réunion pourprendre connaissance du rapport concernant lescontrôles techniques quinquennaux des ascenseursréalisés courant 2013 et 2014.

Ce bilan est censé présenter les dysfonctionnementsconstatés à travers les différents contrôles techniquesréalisés, mais - et nous le regrettons - sans en indiquerles causes.

Cette analyse, réalisée par un orga-nisme indépendant, est présentéecomme une simple étude à destina-tion des pouvoirs publics, desprofessionnels et des associationsde consommateurs.

Néanmoins, l’ARC a assez de « bou-teille » pour savoir que ce type derapport a pour objet d’inciter lespouvoirs publics à prendre de nou-velles dispositions réglementairesou législatives.

Nous allons donc à travers cet arti-cle reprendre les éléments essen-tiels, relevés à travers ce rapport,pour indiquer les préconisationsque certains professionnels suggè-rent.

Nous constaterons alors que la pré-sence - dans ce genre d’instances -d’une association défendant lesintérêts des syndicats de copro-priétaires et indépendante comme l’ARC est essentielle.

Mais avant, nous allons rappeler les obligations du syn-dicat de copropriétaires en matière de réalisation decontrôle quinquennal des ascenseurs.

I. L’OBLIGATION DU CONTRÔLE TECHNIQUEQUINQUENNAL

Le contrôle quinquennal institué par la loi du 2 juillet2003 a pour but de vérifier que les ascenseurs sontbien conformes aux dispositions de la loi de ROBIEN etde son décret d’application concernant la « mise enconformité » de l’appareil.

En théorie, ce contrôle quinquennal devrait concerneruniquement les ascenseurs installés avant le 27 août

2010. En effet, à partir de cette date les ascenseurssont censés être conformes aux normes en vigueur etdisposer du marquage CE.

Or, dans les faits, il est apparu que de nombreux ascen-seurs (y compris des appareils disposant du marquageCE) n’étaient pas conformes au décret, ce qui a justifié en2005 que l’obligation de contrôle quinquennal soit impo-sée à l’ensemble des ascenseurs indépendamment deleur date d’installation.

Le contrôle quinquennal a pour objet de « repérer toutdéfaut présentant un danger pour la sécurité des per-sonnes ou portant atteinte au bon fonctionnement del’appareil ».

Ce contrôle doit être réalisé tousles cinq ans à compter de la der-nière visite.

Ce contrôle technique doit être réa-lisé, soit par des bureaux decontrôle agréés par le ministère del’Intérieur, soit par des organismesnotifiés qui sont habilités à validerle marquage CE d’un ascenseurneuf.

L’ARC conseille quant à elle de faireappel à un bureau d’études d’as-censeurs certifié SGS.

En effet, l’ARC siège au comité decontrôle de cet organisme en tantqu’organisation de consommateurs.Elle a pu, à ce titre, imposer unréférentiel rigoureux apportant unegarantie sur la bonne réalisation ducontrôle technique.

Comme nous le verrons dans leschapitres suivants, malgré l’obligation réglementaire,40 % des ascenseurs n’ont pas réalisé le contrôle tech-nique quinquennal.

On pourrait penser, de prime abord, que les coproprié-taires ne réalisent pas ce contrôle quinquennal afind’éviter des dépenses, mais nous verrons que le pro-blème est beaucoup plus profond.

II. LES CONSTATS DU RAPPORT SUR L’ANNÉE 201388% des ascenseurs contrôlés en 2013 présentent aumoins une anomalie.

Les principaux dysfonctionnements relèvent de l’étatde conservation et de fonctionnement de l’appareil eten particulier :

Bilan sur le contrôle technique quinquennal des ascenseurs



Actualités

ANOMALIES IDENTIFIEES %

Les locaux de la machine et des poulies (accès, éclairages) 41 %

Dispositifs de sécurité (parachute, limiteur de vitesse, hors course de sécurité) 18 %

La cuvette (nettoyage, fonctionnement du dispositif de demande de secours) 8 %

La cabine (éléments constitutifs, éclairage de secours, dispositif de demande de secours, garde-pieds rétractable) 18 %

Les organes de suspension (état général) 15 %

Total 100 %

a) Mises à l’arrêt

Pour 3,6 % des ascenseurs contrôlés en 2013, unedemande de mise à l’arrêt des ascenseurs a dû êtrefaite. Les principaux dysfonctionnements ayant induitune mise à l’arrêt concernent :

• le fonctionnement des dispositifs de secours;• les organes de suspension ;• le fonctionnement du dispositif de demande de

sécurité.

Ce dernier point est en réalité le principal dysfonction-nement justifiant une mise à l’arrêt de l’ascenseur. Ils’agit concrètement de la téléalarme.

b) Téléalarme

Ce dispositif permet à un usager bloqué dans unecabine d’ascenseur d’être mis en contact avec un opé-rateur qui va alors informer l’ascensoriste, chargé de lamaintenance de l’appareil, pour qu’il fasse désincarcé-rer la personne.

La téléalarme fonctionne principalement à partir d’uneligne téléphonique classique. Dans la grande majoritédes cas, le syndicat de copropriétaires paye donc unabonnement auprès d’un opérateur téléphonique pourdisposer d’une ligne et paiera au coup par coup lescommunications.

Lors d’un contrôle technique, le test consiste à déclen-cher la téléalarme, afin de vérifier d’une part, que laligne téléphonique fonctionne bien et d’autre part,qu’elle aboutit vers un opérateur qui prend en chargel’appel.

Or, selon l’étude réalisée, il s’avère que dans de nom-breux cas la téléalarme ne fonctionne pas ou mal.Plusieurs causes sont relevées :

• une absence d’ouverture de ligne téléphonique ;• une ligne téléphonique qui dysfonctionne, rendant

la communication quasi impossible à cause desinterférences ;

• la mise en place d’une communication GSM à par-tir d’une puce incompatible avec le système detéléalarme ;

• etc.

Il est en réalité simple pour le conseil syndical de véri-fier si la téléalarme de l’appareil fonctionne bien.

Pour cela, il suffit tout simplement d’appuyer sur lebouton prévu à cet effet sur le panneau de commandeset de vérifier qu’un opérateur répond bien à lademande en identifiant l’origine de l’appel et le typed’appareil.

Il ne faudra donc pas hésiter à questionner l’interlocu-teur pour vérifier s’il est en mesure d’identifierl’appareil, ainsi que l’ascensoriste chargé de sa mainte-nance.

Dans l’idéal, pour que le test soit optimal, il faudrait lefaire alors même que l’ascenseur n’est plus alimentéélectriquement.

En effet, il faut vérifier que le système de téléalarmeinstallé par l’ascensoriste est bien autonome et nedépend pas d’une alimentation électrique.

III. PRÉCONISATIONS SUITE AU RAPPORT DE 2013Bien que la plupart des dysfonctionnements mention-nés relèvent d’un manque d’entretien ou de vigilancede l’ascensoriste, les principales préconisations avan-cées par les professionnels (mais non validées par lesministères) sont les suivantes :

• une contre-visite à la suite du contrôle quinquen-nal pour assurer que les réserves ont été levées ;

• un contrôle technique qui serait, non plus tous lescinq ans, mais tous les deux ans ;

• l’obligation d’apposer une vignette sur l’ascenseurqui atteste que l’appareil a été contrôlé.

Cette proposition d’apposer une vignette a été propo-sée suite au constat que 40% des appareils n’ont pasréalisé de contrôle technique quinquennal.


Néanmoins, ces préconisations sont, selon nous, nonseulement quasi-inefficaces, mais surtout inadmissi-bles.

IV. POURQUOI L’ARC CONSIDÈRE QUE CESMESURES SONT INADMISSIBLES ET NERÉPONDENT PAS AUX PROBLÈMESCONSTATÉS

La plupart des dysfonctionnements rencontrés, y com-pris ceux relatifs au fonctionnement du dispositif dedemande de secours, relèvent soit d’un manque demaintenance, soit d’un manque de vigilance de la partde l’ascensoriste.

En effet, dans le cadre de la visite de mainte-nance de l’ascenseur, prévue au minimumtoutes les six semaines, le technicien est censévérifier l’ensemble de ces points et, en casde défaillance, alerter le syndic.

La première mesure, quisemble logique, est doncd’imposer à l’ascenso-riste d’informer lepropriétaire de l’appareildès qu’un dysfonctionne-ment ou qu’une anomaliea été constatée sur l’as-censeur.

La simple mention dans lecarnet d’entretien n’est passuffisante étant donné que cecarnet est déposé en machi-nerie, bien souvent verrouillée,interdisant au syndic et auconseil syndical d’y accéder.

La solution qui consiste à met-tre à la charge du syndicat decopropriétaires une contre-visiteserait alors inefficace.

En effet, la copropriété devraprendre, à sa charge, un secondcontrôle technique suite à unmanque d’entretien ou de vigilancede l’ascensoriste.

Mais encore, cela ne répondra pas de manière pérenneau principal dysfonctionnement ayant nécessité unemise à l’arrêt (téléalarme).

En effet, même si on impose au syndicat de coproprié-taires une contre-visite ou bien un contrôle techniqueplus fréquent, cela ne garantira pas pour autant que laligne téléphonique restera fonctionnelle jusqu’à la pro-chaine visite.

C’est pour cela que le seul dispositif efficace est de ren-forcer davantage l’entretien effectif des équipementsde l’ascenseur en obligeant la société chargée de lamaintenance d’envoyer au syndic un rapport sur lavisite d’entretien.

Cela permettra à l’ascensoriste d’une part, de confirmerqu’il a bien réalisé la maintenance de l’ascenseur etd’autre part, d’alerter le syndic en cas d’éventuels dys-fonctionnements constatés.

V. UNE SITUATION QUI NE SE S’ARRANGE PAS EN2014

La situation en 2014 est quasi équivalente à celle de2013. En effet, 95% des ascenseurs non CE contrôlés

présentent au moins une anomalie.

Quant aux ascenseurs certi-fiés CE, 76% présentent undysfonctionnement.

Les demandes de mises à l’ar-rêt sont quant à elles enaugmentation, puisqu’ellesconcernent 3,8 % des ascen-seurs contrôlés en 2014 (contre3,6 % en 2013).

Le dispositif de demande desecours en cabine reste toujoursla principale cause de mise à l’ar-rêt puisqu’elle représente 50 %des demandes de mises à l’arrêt en2014 suivi par un dysfonctionne-ment des parachutes et limiteurs devitesse.

La principale préconisation qui enressort rejoint la demande de l’ARC àsavoir : un suivi régulier de l’appareilpar l’ascensoriste chargé de sa mainte-nance.

En effet, il est le seul en mesure de pou-voir alerter le propriétaire de l’appareil

en cas de dysfonctionnement d’un matériel ou bien dedéfaillance du dispositif de demande de secours encabine.

Nous rappelons à nos adhérents que nous met-tons à leur disposition des consultations avec desexperts en ascenseurs pour répondre à toutesleurs questions, y compris pour analyser les devisproposés par leur ascensoriste, ou pour vérifier labonne tenue du carnet d’entretien. n

contrôle techniquequinquennal des ascenseurs

Depuis le 2 juillet 2015, l’ensemble des syndics, qu’ilssoient professionnels ou non, sont tenus de présenterun contrat type tel que défini par le décret du 26 mars2015. Certains syndics professionnels profitent de lacomplexité de présentation de ce contrat type pour yintégrer des dispositions abusives voire illégales.

Cette conférence sera donc l’occasion de faire un pre-mier bilan sur l’application du décret sur le contrattype. Mais encore, elle fera le point sur les nouvellesobligations du conseil syndical en matière de mise enconcurrence des contrats de syndic ainsi que lesmoyens mis à leur disposition pour assurer un appeld’offres efficace.


Événements

Le 7ème Salon Indépendant de la Copropriété :

un évènement à ne surtout pas manquer !

Le 7ème Salon Indépendant de la Copropriété se tiendra les 14 et 15 octobre 2015à l’Espace Charenton, dans le 12ème arrondissement de Paris.

Comme pour les années précédentes, l’entrée sera gratuite pour l’ensemble desvisiteurs avec, tout de même, une particularité cette année : un espace VIPréservé uniquement aux adhérents de l’ARC (voir page 11).

Cette manifestation est d’autant plus incontournable que plusieurs dispositionslégales et réglementaires ont été adoptées cette année, ayant des conséquencescapitales pour l’avenir des copropriétés.

Les thèmes des conférences et des ateliers seront donc axés sur la compréhen-sion et l’appropriation de ces textes réglementaires.

I. LES CONFÉRENCES PLÉNIÈRESL’évènement majeur portera sur les échanges et lesdébats qui résulteront des conférences et des ateliersqui cette année auront pour thématiques principales :• la mise en application des dispositions de la loi ALUR ;• les décrets d’application en attente et publiés,

dont celui sur le contrat type de syndic ;• la loi MACRON et la reforme sur la mise en

concurrence des contrats de syndic ;• la loi relative à la transition énergétique pour la

croissance verte.

Pour vous aider à préparer votre programme devisite, nous vous précisons ci-après les sujets quiseront abordés au cours des conférences :

Conférence du mercredi 14 octobre 2015 de 9h30 à 10h45

« Contrat type de syndic et comment réaliser une mise en concurrence efficace »

1

La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit des règlesplus contraignantes en matière de gestion finan-cière des copropriétés : obligation du compteséparé sans dérogation pour les copropriétés deplus de 15 lots principaux, cotisation obligatoire àun fonds pour travaux acquis aux lots, mesuresspécifiques aux copropriétés en grande difficulté,plafond du livret A lié à la taille de la copropriété,rémunération forfaitaire du syndic encadré par uncontrat type…

Ces mesures viennent clarifier les règles finan-cières propres aux syndicats et faciliter leredressement des copropriétés fragiles, tout enpréparant les moyens nécessaires à la mise enœuvre de véritables plans patrimoniaux de gestiondes équipements résidentiels parfois vieillissants.

Cette conférence sera aussi l’occasion de faire unbilan sur les dix ans d’application du décret et de l’arrêté comptables datant du 14 mars 2005.

Conférence du mercredi 14 octobre 2015 de 11h45 à 13h

« Bilan sur les 10 ans d’application du décret et de l’arrêté comptables du 14 mars 2005 et sur les nouvelles obligations en matière

de gestion financière issues de la loi ALUR »

2


La conférence se décomposera en trois parties :

• Comment déceler les premiers signes de fragilitéen copropriété ? Quels sont-ils ?

• La procédure d’alerte : une procédure précocepour traiter les dysfonctionnements en copro-priété, réformée par la loi ALUR.

• Accompagner les nouvelles copropriétés pouréviter les dysfonctionnements dès la naissancede la copropriété et éviter le développement despermiers signes de fragilité.

Conférence du mercredi 14 octobre 2015 de 14h à 15h15

« Quels sont les signes de fragilité en copropriété et comment agir ? »

3Les réformes générales successives du monde dutravail concernent aussi les salariés des coproprié-tés et cela oblige les syndics ainsi que lesconseillers syndicaux à une perpétuelle mise à jourde leur gestion et de leurs connaissances. Les par-tenaires sociaux de la branche des gardiens etemployés d’immeubles s’adaptent également etadoptent des modifications à la convention collec-tive nationale.

Cette conférence abordera ainsi les nouveautéssurvenues en 2014-2015 : mise en place desrégimes de prévoyance et de santé, fin de l’auto-remplacement et salaire des remplaçants,nouvelles définitions des classifications des postesde travail et des qualifications professionnelles,évolution des salaires, dernières jurisprudences,pour ne citer que les principales.

Conférence du mercredi 14 octobre 2015 de 16h15 à 17h30

« les nouveautés de la gestion du personnel »4

La loi du 10 juillet 1965 vient de fêter ses 50 ans. Ilest temps de faire un état des lieux.

Plus de 8 millions de logements sont en copro-priété, soit près de 25 millions de personnes quisont soumises à la loi de 1965. Depuis 1965, 25 loissont venues apporter des modifications. L’objet dela conférence n’est donc pas de faire la liste de cesdifférentes lois mais d’avoir une approche qualita-tive globale par thèmes.

Cette conférence permettra de faire le bilan de cequi a vraiment changé ainsi que de ce qui a peu (oupas du tout) changé et donc des actions néces-saires à mener.

Conférence du jeudi 15 octobre 2015 de 9h30 à 10h45

« les avancées de la loi relative à la copropriété de 1965 … à demain »

5Il s’agit de présenter les modes de gestion alterna-tifs à la gestion par un syndic professionnel(gestion bénévole, cogestion, cogérance) :

• La gestion d’une copropriété par un syndic nonprofessionnel : gestion traditionnelle ou coopéra-tive ;

• La cogestion : solution intermédiaire entre la ges-tion par un syndic professionnel et la gestionbénévole, rendue possible par la loi ALUR pourles copropriétés de moins de 16 lots ;

• La cogérance : la solution recommandée parl’ARC pour les copropriétés de 16 lots et plus quisouhaitent fonctionner en mode de cogestionadaptée.

Conférence du jeudi 15 octobre 2015 de 11h45 à 13h

« les modes de gestion alternatifs »6

Lors de cette conférence, nous aborderons les prin-cipales nouveautés de la loi de transitionénergétique pour les copropriétés : obligations detravaux, mise en place du tiers-financement, répar-titeurs de frais de chauffage, etc.

Sur ces sujets, nous détaillerons le contenu dutexte de loi, et ses implications pour les coproprié-tés. Nous verrons aussi comment vous pourrezvous préparer pour y faire face au mieux.

Conférence du jeudi 15 octobre 2015 de 14h à 15h15

« les nouvelles dispositions de la loi de transition énergétique »

7Nous parlons régulièrement de rénovation descopropriétés. Mais est-ce réellement intéressantpour les copropriétés ? Qu’en est-il en termes decoût, de consommations, de confort ?

Nous verrons au cours de cette conférence qu’il estindispensable de l’anticiper au plus tôt. Nous vousdonnerons ensuite nos conseils pour réussir à pla-nifier et à réaliser des travaux adaptés etfinançables.

Conférence du jeudi 15 octobre 2015 de 16h15 à 17h30

« Comment rénover en pratique sa copropriété ? »8


Événements

II. LES NOUVEAUX GUIDES PROPOSÉS LORS DU SALON INDÉPENDANT

1. Les nouveaux guides payants

4La mise en vente de 2 nouveaux guides édités chez Vuibert :

• « Les syndics bénévoles en copropriété ».

• « Rénover sa copropriété ».

4Le contrat type de syndic prescrit par le décret du 26 mars 2015.

4Savoir lire et exploiter les 5 annexes comptables (nouvelle édition).

2. Les nouveaux guides offerts pour l’achat d’un guide payant

4La mise à disposition d’une dizaine de nouveaux guidesdont la distribution sera conditionnée à l’achat d’un guidede la collection ARC-VUIBERT :

• « L’audit énergétique et le diagnostic technique global ».

• « La boite à outils de la rénovation énergétique ».

• « La cogestion en copropriété ».

• « La boite à outils de la maîtrise des charges ».

• « Le syndic bénévole comme solution pour une remise enfonctionnement d’une copropriété ».

• « Le syndic bénévole et la gestion coopérative ».

3. Les nouveaux guides gratuits

4La diffusion de la version 2016 du « Guide Vert » sur la gestion technique en copropriété.

Ces nouveaux guides viendront compléter tous les autres titres disponibles des guides de l’ARC

III. LA PRÉSENTATION DE NOUVEAUX OUTILS INFORMATIQUES À DESTINATION DES ADHÉRENTS DE L’ARC 4La mise à disposition de nouveaux outils informa-

tiques :

• COPRO-GESTION,

• COPRO-SYNDIC,

• OSCARSYNDIC,

• CONTRATSYNDIC.

4Une nouvelle version d’OSCAR+ permettant d’éva-luer la performance financière de la copropriété àpartir des données fournies par l’annexe 1.

IV. LES ATELIERS THÉMATIQUES DU SALONUne cinquantaine d’ateliers thématiques ciblés serontanimés par des exposants ou des conseillers de l’ARC.

Ils porteront sur des sujets juridiques, comptables ettechniques et permettront aux participants d’approfon-dir leurs connaissances sur des thèmes stratégiquescomme :

• la tenue des assemblées générales,

• le contrôle des comptes,

• la gestion des impayés,

• la gestion des travaux,

• la rénovation énergétique,

• la maintenance des équipements.

NOUVELLE EDITION 2016


V. LA SALLE D’EXPOSITIONLa salle d’exposition sera structurée autour de plusieurs villages à thème : Ascenseur, Assurance, Energie,Travaux/entretien, Juridique, Contrôle des Comptes, Syndic Bénévole, Techniques, Collectivités et Institutions.

De plus, les visiteurs pour-ront découvrir le conceptde « smart copropriété »dans un espace réservé àla présentation des solu-tions innovantes en ma-tière de maîtrise et de ré-duction des charges :compteurs intelligents,suivi individualisé des dé-penses de chauffage etd’eau, renvoi des télé-alarmes des ascenseurspar réseau GSM, détectionde présence, recharge-ment des voitures élec-triques…

VI. L’ESPACE RÉSERVÉ AUX ADHÉRENTS DE L’ARC

Une nouveauté cette année : l’orga-nisation de débats thématiquesréservés aux adhérents collectifssur des thèmes d’actualité : le nou-veau contrat de syndic, l’extranet,les nouveaux outils informatiques, lecompte séparé, le fonds travaux …

Vous pouvez suivre la préparation decet événement en consultant le sitewww.salon-copropriete-arc.fr n


Événements

Les premiers retours sur les contrats types de syndic

S’il est encore prématuré d’établir un bilan sur le respect des dispositions du contrat type par les syndicsprofessionnels, on peut néanmoins déjà présenter les premiers manquements constatés.

En effet, à la lecture des premiers contrats types qui nous ont été communiqués - depuis l’entrée en vigueur, le2 juillet 2015, du décret du 26 mars 2015 - nous avions pu identifier plusieurs dérives qui se répètent dans laquasi-totalité des contrats.

Au-delà des honoraires de base qui ont tout simplement flambé (jusqu’à 50% voire 60 % pour certains contrats),une grande majorité de contrats types continue à présenter des dispositions illégales ou abusives.

Par ailleurs, les craintes de l’ARC se sont avérées fondées, puisque les syndics continuent à proposer des contratsde mandat qui ne sont pas forcément adaptés à la situation de la copropriété.

Nous allons donc reprendre en détail l’ensemble de ces points afin d’indiquer aux conseillers syndicaux lesdispositions du contrat qui doivent être particulièrement contrôlées.

I. DES CONTRATS TYPES NON ADAPTÉS À LA CONFIGURATIONET À L’HISTORIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Pour que le décret sur le contrattype permette d’améliorer la bonnegestion des copropriétés, il estessentiel que les syndics élaborentun contrat en prenant en considéra-tion les particularités et besoins del’immeuble.

Or, on constate que la plupart dessyndics continuent à proposer uncontrat qui n’est pas adapté auxattentes de la copropriété, le syndicprésentant systématiquement auconseil syndical le même contrat,indépendamment des particularitésde l’ensemble immobilier concerné.

Cette situation s’explique principa-lement par deux raisons.

La première est que le décret sur lecontrat type n’impose pas que l’éla-boration du contrat se fasse enconcertation avec le conseil syndi-cal.

Cela est regrettable à double titre : • La loi ALUR a introduit une nou-

velle disposition qui oblige leconseil syndical à procéder à unemise en concurrence des contratsde syndic. Il aurait donc été cohé-rent d’associer le conseil syndicalà l’élaboration du contrat type.

• Le décret sur le contrat type pré-

voit, dans deux cas spécifiques, lapossibilité de réduire les hono-raires en fonction des décisionsprises par les copropriétaires lorsde l’assemblée générale (voir cha-pitre II, b).

Le décret prévoit notamment que lemontant à déduire selon les presta-tions non retenues, doit êtredéterminé entre les parties (syndicet syndicat de copropriétaires).

Il aurait donc été judicieux que ce soit le conseil syndical quiconvienne avec le syndic d’un mon-tant acceptable qui aurait ensuiteété validé par l’assemblée générale.

La seconde raison est que les syn-dics vont aller à la « chasse » auxprestations complémentaires pourfacturer des honoraires supplémen-taires.

Pour y arriver, ils vont présenter uncontrat type dans sa version la plusréduite permettant ainsi de facturerdes tâches supplémentaires défi-nies comme pouvant être facturéesen plus du forfait de base.

a) Un nombre de visite(s) maldéterminé dans le contrat debase

La plupart des contrats proposéspar les syndics impose dans leurforfait de base un nombre devisite(s) qui n’est pas adapté auxbesoins de la copropriété.

Deux formules sont généralementproposées : • un nombre de visite(s) prédéter-

miné, indépendamment du nombrede lots ou des équipements collec-tifs de la copropriété ;

ou bien, • un nombre de visite(s) déterminé

en fonction de la fourchette delots où se situe la copropriété (2 à20 lots : 3 visites ; 21 à 50 lots : 4 visites soit une visite par trimes-tre, etc.).

b) La tenue de l’assemblée généraleimposée pendant les heuresouvrables

La plupart des contrats étudiés pro-posent la tenue de l’assembléegénérale pendant les heures ouvra-bles dans un créneau qui se situeentre 9 heures et 18 heures.

Ainsi, si le syndicat de coproprié-taires souhaite que l’assembléegénérale se tienne en dehors decette plage horaire, comme c’est lecas habituellement, le syndic seraen droit de facturer une prestationsupplémentaire qui peut atteindrejusqu’à 200 % du tarif horaire debase, au-delà de 22 heures.

Cette technique permet donc ausyndic de facturer des prestationssupplémentaires tout en présentantdes honoraires de gestion courantequi ont été réévalués de 30 à 50 %


par rapport à ceux présentés l’exer-cice précédent.

Il est donc indispensable d’imposerau syndic en place qui est amené àrenouveler son contrat, ou bien ausyndic prospecté, de définir claire-ment ces deux variables (nombrede visites et plage horaire de l’AG)en leur précisant qu’à défaut, lecontrat ne sera pas étudié lors del’assemblée générale.

II. LA PRÉSENCE DE DISPOSITIONS ILLÉGALES

Alors que les pouvoirs publicsavaient la volonté de publier undécret permettant de cadrer rigou-reusement le contenu du contrattype, il s’avère que nombre decontrats présentent des disposi-tions illégales.

a) Maintien de prestations illégales

L’article 7.1.1 du décret sur le contrattype précise que « les frais dereprographie sont inclus dans larémunération forfaitaire ». A cetitre, « ils ne peuvent donner lieu àaucune rémunération supplémen-taire ».

Malgré cela, certains contrats ontintégré la possibilité de facturer enplus des frais de photocopies avecun coût fixe par page.

Cerise sur la gâteau : les tarifss’avèrent abusifs puisque certainssyndics proposent un coût quiatteint 30 centimes d’euro TTC lapage.

Un tel contrat type se retrouvealors avec une flagrante contradic-tion puisque, d’une part il estindiqué que les frais de photocopiessont inclus dans le forfait et d’autrepart, que ces mêmes photocopiesseront facturées en plus.

Les syndics se justifient en expli-quant que ce dispositif permet dene pas alourdir le montant du for-fait de base en facturant au réel lenombre de photocopie(s) effec-tuée(s).

Néanmoins, cet argument est diffi-cilement acceptable étant donnéque les coûts des forfaits ont toutde même augmenté sensiblementavec des réévaluations atteignantplus de 50% par rapport au tarif del’exercice précédent.

Il est donc probable que le syndicatde copropriétaires se retrouve aufinal à payer deux fois les frais dephotocopies : une première foisavec l’augmentation du coût du for-fait et une seconde fois en payantau coût réel chaque production dephotocopie. Par ailleurs, un mon-tant de 0,30 € est loin de ce quipourrait être considéré comme unefacturation « au réel ».

Pour éviter que le syndic fasse« tourner en bourrique » la copro-priété, le conseil syndical devra luidemander qu’il justifie arithméti-quement l’augmentation du forfaitde base. Dans la plupart des cas, ilsera dans l’impossibilité d’en faire ladémonstration, d’autant plus s’iln’intègre pas les frais de photoco-pies.

Et en tout état de cause, le décretne laisse pas le choix. Les photoco-pies ne peuvent être facturées enplus.

b) Absence d’indication d’unmontant de minoration deshonoraires de base

Le contrat type de syndic prévoitune réduction des honoraires debase dans le cas où le syndicat decopropriétaires déciderait, lors del’assemblée générale, soit d’accor-der une dérogation au syndic demettre à la disposition de la copro-priété un extranet, soit de faireappel à une société d’archivage.

Malgré cela, dans la grande majo-rité des contrats, aucun montantn’est précisé. Pour certainscontrats, le champ est vide et pourd’autres il est clairement indiquézéro euro.

Dans ces deux cas, cela est bienentendu illégal puisque le décretimpose la présentation d’un mon-tant.

Il faudra donc vérifier, avant de join-dre le contrat à la convocationd’assemblée générale, qu’aucunedisposition contraire au décret n’estintégrée et qu’un montant deréduction des honoraires est bienprévu.

c) Un « pré-état-daté » illégal

Seul « l’état daté » existe et peutêtre facturé. Par ailleurs, il a étéconstaté que certains contrats conti-nuent à facturer l’établissement d’un« pré-état daté » alors que cela n’apas été prévu dans le décret du 26 mars 2015. Soyez vigilants.

CONTRAT TYPE

DE SYNDIC


Événements

III. LA PRÉSENCE DE DISPOSITIONS ABUSIVES

Malgré la publication du contrattype, on constate la présence dedispositions abusives qui ont pourbut, soit de prélever des honorairesqui auraient dû être inclus dans leforfait de base, soit de neutraliserun dispositif.

a) Absence de réunion avec leconseil syndical

A notre grande surprise, le décretsur le contrat type n’a pas prévul’obligation d’intégrer dans le forfaitde base un nombre de réunion(s)minimum avec le conseil syndical.En effet, cette tâche se retrouvedans le chapitre 7.2 s’intitulant« prestations particulières pouvantdonner lieu à une rémunérationcomplémentaire ».

La plupart des syndics en a doncprofité pour présenter un contratqui ne prévoit pas dans le forfait debase de réunion avec le conseil syn-dical. Cela leur permet ainsi defacturer leur tenue en vacationssupplémentaires.

Cela est d’autant plus inacceptableque l’article 26 du décret du 17 mars1967 impose que la convocationd’assemblée générale se fasse enconcertation avec le conseil syndi-cal, obligeant donc la tenue d’aumoins une réunion.

Cette distorsion entre la législationet les textes réglementaires permetau syndic de facturer quasi automa-tiquement des prestationssupplémentaires.

Il faudra, comme pour les pointsprécédents, exiger la présentationd’un contrat type qui intègre dansle forfait un nombre de réunion(s)minimum conforme aux besoins età la configuration de la copropriété.

Il faut au minimum prévoir deuxréunions dans le forfait de base :l’une pour élaborer la convocationd’assemblée générale, et l’autrepour le contrôle annuel descomptes de la copropriété.

b) Des pénalités de retarddérisoires en cas d’absence de présentation de la fichesynthétique

Les pouvoirs publics voulaient impé-rativement contraindre les syndics àtenir à jour la fiche synthétique del’immeuble, qui rentrera en vigueurà partir du 1er janvier 2017.

Pour cela, ils ont prévu dans lecontrat type l’imputation de pénalitéspar jour de retard dans le cas où lesyndic ne remettrait pas la fiche syn-thétique à la suite de la demande d’uncopropriétaire. Le montant de ces pé-nalités doit être indiqué au contrat.

Or, on constate que les syndics ontprévu un montant nul, voire déri-soire, entre zéro et un euro par jour.Cela leur permet ainsi de neutrali-ser la sanction prévue par le décret.

Mais au-delà, cela laisse présagerde leur réelle volonté de tenir à jourles fiches synthétiques d’immeubleset de gérer en toute transparenceles copropriétés qu’ils gèrent.

IV. LE MAINTIEN DE TARIFSABUSIFS

Sans surprise, le tarif des presta-tions particulières ou privativesreste toujours aussi abusif.

a) La facturation à des prix abusifsdes actes en cas de contentieuxvis-à-vis des tiers

Le décret sur le contrat type prévoitla possibilité pour le syndic de factu-rer des prestations supplémentairesrelatives à la gestion d’un litige vis-à-vis d’un tiers de la copropriété(fournisseurs).

On retrouve principalement laconstitution et le suivi du dossiertransmis à l’avocat, ou bien la miseen demeure envoyée par lettrerecommandée. Ce dernier tarifdevrait être au prix coûtant, c’est-à-dire au tarif de l’affranchissement.

Or, on constate que la plupart dessyndics facturent la mise en demeureà un prix prohibitif puisqu’elle coûtejusqu’à 40 euros. Quant à la constitu-

tion du dossier pour l’avocat onconstate une facturation de plus de300 euros et son suivi au tempspassé sans plafond maximum.

Ce qui était donc inclus dans la ges-tion courante avant la publicationdu décret se retrouve à présentpouvant faire l’objet d’une factura-tion supplémentaire, ce qui s’esttraduit par la pratique de coûtsextrêmement élevés et de touteévidence, abusifs.

b) Une augmentation du prix de lamise en demeure en casd’impayés de charge

Le tarif de la lettre de mise endemeure envoyée au copropriétairedébiteur reste toujours aussi élevéet en tout état de cause, largementsupérieur au prix de revient.

On constate des mises en demeurequi sont facturées jusqu’à 50 € alorsque, rappelons-le, il s’agit d’une sim-ple lettre qui précise le montant desimpayés de charges et qui estenvoyée en recommandé avecaccusé de réception. Le prix derevient est donc au maximum de 5 €.

Le décret qui a pour objet de pla-fonner les actes privatifs est donctrès attendu.

Il faut rappeler que les profession-nels souhaiteraient que ce décret selimite uniquement à plafonner leprix de l’état daté, alors que l’ARCconsidère que, conformément auxactes visés par l’article 10-1 de la loidu 10 juillet 1965, ce texte réglemen-taire a pour vocation de plafonneraussi bien le tarif de la mise endemeure que celui de l’état daté.

V. LES PRESTATIONS DE SERVICES ASSURÉES PAR LES SYNDICS

La grande question qui reste ensuspens est de savoir si les syndicscontinueront à présenter, en paral-lèle de leur contrat de mandat, desprestations de services.

En effet, le contrat type ne pouvantêtre modifié, les prestations concer-


LA SOLUTION PROPOSÉE PAR L’ARC4 La mise en place de la fiche de renseignements

Afin de bien préparer votre contrat type, l’ARC met à votredisposition une « fiche de renseignements » permettant :

• de définir les caractéristiques de la copropriété pourque le syndic adapte au mieux son forfait de base ;

• de définir les demandes et les attentes duconseil syndical pour que le syndic propose desprestations minimums dans son contrat.

Voici les points à renseigner dans la fiche.

4 Caractéristiques de la copropriété

• Numéro d’adhérent.• Adresse de la copropriété.• Nombre de lots principaux (appartements, com-

merces).• Nom du Président du Conseil Syndical.• Présence ou non : gardien(s)/employé(s), ascen-

seur(s), chauffage collectif, parking souterrain, ex-tranet, archives, compte bancaire séparé, impayés> 5% du budget, plus d’un sinistre par an…

4 Contexte du contrat

• Durée du mandat, dates de début et de fin.• Nombre de visites de l’immeuble par an.

- Avec ou sans le conseil syndical.- Avec ou sans rapport.

• Nombre de réunions avec le conseil syndical- Durée, horaires.

• Tenue de l’AG.- Durée, horaires pris en compte dans le contrat.

• Montant des honoraires déterminés à partir de lagrille d’évaluation d’Oscarsyndic.

• Montants des tarifs horaires et des prestationsparticulières déterminés à partir de la grille d’éva-luation d’Oscarsyndic.

L’ARC a mis en place un nouveau site pour accompa-gner ses adhérents dans la mise en place du nouveaucontrat type. Vous pouvez découvrir la présentationde CONTRATSYNDIC dans l’article : « Les nouveauxoutils de l’ARC » de la rubrique « Vie de l’Associa-tion ». n

nées ne pourront plus être mention-nées au contrat mais risquent deréapparaître de façon « détournée ».

Deux services sont principalementconcernés : le service de maintenance24h/24 et le courtage en assurance.

a) Service 24h/24

La plupart des grands groupes desyndic ont développé des plate-formes qui proposent un service demaintenance 24h/24 pour faire faceà un sinistre survenant en dehorsdes heures ouvrables.

L’ARC a par ailleurs démontré quece service était quasi inutile.

Néanmoins, la question est desavoir si les syndics vont continuerà proposer ce type de service,sachant qu’il est rattaché au contratde mandat qui, depuis la publicationdu décret, interdit d’annexer d’au-tres services extérieurs.

Nous restons donc attentifs à cepoint et vous informerons desmesures à prendre si les cabinetsde syndics persistaient à présenterce type de service.

b) Courtage en assurance

Là aussi une question se pose : lesyndic pourra-t-il continuer à pro-poser sa propre filiale de courtageen assurance alors que cela estdoublement prohibé par le décretsur le contrat type de syndic ?

En effet, comme pour le point pré-cédent, le syndic ne peut pasannexer des services complémen-taires à son contrat de mandat.

Mais encore, dans le préambule dudécret, il est indiqué que le syndicne peut recevoir, ni directement, niindirectement d’autre rémunérationà l’occasion de sa mission.

Conformément à cette disposition,le syndic ne peut recevoir ni decommission dans le cadre de sasociété de courtage, ni d’indemnisa-tion en tant que mandataired’intermédiaire en assurance.

Rappelons, qu’en tout état de cause,le syndic reste tenu de mettre à l’or-dre du jour tout contrat d’assurancequ’il souscrirait au nom du syndicatde copropriétaires.

Par ailleurs, conformément à l’article39 du décret du 17 mars 1967, le syn-dic est contraint d’obtenir uneautorisation préalable de l’assembléegénérale, à partir du moment où ilsouhaite confier un contrat de pres-tations à une société dans laquelle ildétient des parts ou des intérêts.

****

Comme on peut le constater, les pre-miers retours sont assez alarmistespuisque malgré l’instauration ducontrat type, de nombreux syndicsdérogent aux impératifs règlemen-taires. C’est pour cela qu’une miseen concurrence bien préparée estindispensable.

En effet, au-delà d’apprécier lemontant des honoraires, le conseilsyndical devra étudier chaquecontrat afin de vérifier, d’une part,qu’il est conforme aux dispositionsdu décret et d’autre part, conformeaux attentes de la copropriété.

CONTRAT


Enquêtes

Résultat de l’enquête en matière de comptes et d’opérations bancaires : une transparence encore insuffisante

Nous avons invité, lors de la précédente revue, les adhé-rents de l’ARC à répondre à un questionnaire sur lagestion des comptes bancaires séparés de leur copro-

priété et sur la mise en place par le syndic des nouvellesobligations légales s’y rattachant.

Nous avons obtenu 304 réponses, ce qui est relativementpeu, mais qui démontre une difficulté pour les copropriétaireset les membres de conseil syndical à répondre avec certitudeaux questions traitant ce sujet.

D’ailleurs, un nombre important de réponses consiste à indi-quer « je ne sais pas » (JNSP).

Voici donc les résultats de cette enquête, ainsi que nos commentaires :

Votre syndic a-t-il augmenté seshonoraires pour mettre à la disposi-tion du syndicat des copropriétairesun compte bancaire séparé ?

Ce résultat doit être nuancé. En effet, ont répondu àcette question les copropriétaires dont l’immeuble dis-posait déjà d’un compte bancaire séparé, ainsi que ceuxqui ont imposé à leur syndic de ne pas augmenter seshonoraires, minimisant ainsi le nombre de réponsespositives.

En revanche, si l’on prend en considération uniquementles réponses des copropriétaires dont le syndic a étéobligé suite à la loi ALUR d’ouvrir un compte bancaireséparé, le taux de réponses positives passe à plus de70% (72%).

1

Oui : 41%Non : 59%JNSP : 0%

Votre syndic a-t-il augmenté soneffectif pour gérer les comptesbancaires séparés de ses copro-priétés mandantes ?

Alors que les syndics affirment que l’obligation decompte bancaire séparé implique une surcharge de tra-vail justifiant une augmentation de leurs honoraires, onpeut considérer qu’aucun syndic n’a augmenté seseffectifs suite à la généralisation du compte séparé.

Ce résultat confirme les affirmations de l’ARC, à savoirque l’obligation de compte bancaire séparé n’impliquepas une surcharge de travail, mais au contraire, quecela permet aux syndics une meilleure productivité.

En effet, chaque copropriété dispose de son proprerelevé bancaire permettant au comptable de procéderplus rapidement aux rapprochements bancaires.

2

Oui : 0%Non : 90%JNSP : 10%

Considérez-vous que votrecopropriété dispose d’un vraicompte séparé ?

57% des copropriétaires qui ont répondu à ce question-naire considèrent que leur copropriété dispose d’unvrai compte bancaire séparé.

Néanmoins, il est intéressant de croiser ce résultat aveccelui obtenu à la cinquième question. En effet, unegrande majorité de réponses obtenues affirment que lenuméro de compte est resté le même que celui ducompte individualisé appartenant au syndic.

Cette contradiction des informations confirme qu’ilexiste toujours une ambiguïté sur la réalité et sur l’effectivité des comptes bancaires séparés.

Le nom du syndic figure-t-il surle libellé du compte bancaire ?

Ce résultat est peu exploitable, sachant que les copro-priétaires n’ont pas précisé si la mention du nom dusyndic inscrite sur le libellé du compte permet unique-ment de préciser le nom du destinataire du courrier oubien s’il figure comme co-titulaire.

Il faudra vérifier si figurent les initiales C/O dans lelibellé, ce qui veut dire en anglais « care of » soit « auxbons soins de ». Dans ce cas, le nom du syndic permetde préciser le destinataire du courrier. À défaut de cettemention, il y a une forte présomption que le compte nesoit pas séparé.

Oui : 57%Non : 43%JNSP : 0%

3

Oui : 46%Non : 54%JNSP : 0%

4


CONCLUSIONCette enquête permet de confirmer qu’il existeencore un manque flagrant de transparence dans lagestion des opérations financières de la copropriété.

Élément plus inquiétant, on peut constater que plu-sieurs questions sont en réalité sans réponse précise, ce qui permet d’affirmer que les copropriétairesn’arrivent pas à obtenir des informations claires concernant leur compte bancaire.

C’est pour cela que nous militons pour que le conseil syndical puisse interroger, au même titre que le syn-dic, l’établissement bancaire où sont déposés les fonds du syndicat de copropriétaires afin d’obtenir desréponses à leurs interrogations. n

Le numéro du compte a-t-ilchangé à la suite de l’ouverturedu compte bancaire séparé ?

Seuls 14% des copropriétaires ayant répondu à cequestionnaire affirment que le numéro du compte ban-caire de leur copropriété a changé à la suite del’ouverture d’un compte séparé.Cela confirme nos craintes à savoir qu’il peut s’agird’un faux compte bancaire séparé qui est en réalité uni-quement la continuité d’un compte bancaireindividualisé dont le syndic reste toujours le titulaire.

Le syndic remet-il au conseilsyndical les relevés bancaires demanière périodique comme leprévoit la loi ?

La réponse est sans équivoque. Malgré l’obligationissue de la loi ALUR faite au syndic de remettre auconseil syndical les relevés bancaires, 87% des copro-priétaires interrogés affirment que le syndic nerespecte pas cette obligation. Ce résultat est d’autant plus étonnant que le syndic esttenu de mettre à la disposition de ses copropriétésmandantes un extranet, permettant de mettre en ligneces documents.Ce résultat est donc pour le moins inquiétant, etconfirme l’insuffisance de transparence.

Votre syndic a-t-il présenté auconseil syndical la copie de laconvention de compte et de l’at-testation de la banque ?

Ce résultat indique que seule une petite majorité dessyndics mettent à la disposition du conseil syndical laconvention de compte ainsi que l’attestation d’ouver-ture de compte bancaire séparé, bien souvent parceque le conseil syndical a fortement insisté pour dispo-ser de ces documents.Il serait intéressant d’étudier les éléments contrôlés parles copropriétaires sur ces deux documents.En effet, il n’est pas rare que des établissements ban-caires utilisent des formulations ambiguës pourdétourner la vigilance du conseil syndical.

Votre copropriété dispose-t-elled’un numéro d’Identifiant Créan-cier SEPA (ICS) ?

Là aussi, le nombre de copropriétaires ne sachant pasrépondre précisément à la question est très important.En réalité, la grande majorité des copropriétés ne dis-pose pas d’un numéro d’Identifiant Créancier SEPA(ICS) qui lui soit propre.Cela s’explique par le fait que le syndic doit procéder àune demande express auprès de l’établissement ban-caire où est ouvert le compte bancaire séparé.Pour éviter toute ambigüité, le conseil syndical devrademander à son syndic que lui soit remise la copie dedemande d’attribution de numéro ICS pour le comptebancaire de la copropriété que le syndic a réclamé àl’établissement bancaire où est ouvert le compte.

Considérez-vous que les libellésd’opérations indiqués sur lesrelevés bancaires soient plusexplicites ?

Alors que l’obligation de compte bancaire séparé avaitpour vocation de rendre plus transparentes les opéra-tions bancaires réalisées par le syndic, plus de lamajorité des copropriétaires ayant répondu à ce ques-tionnaire considère que l’objectif n’est pas atteint.En effet, comme nous l’avons dénoncé à travers plu-sieurs articles, les libellés figurant sur les relevésbancaires sont quasi inexploitables, interdisant auconseil syndical de pouvoir les contrôler.

Votre syndic vous présente-t-ilde manière périodique les rap-prochements bancaires ?

Plus de 70% des syndics ne présentent pas au conseilsyndical le rapprochement bancaire.Cela confirme l’insuffisance de transparence qu’il existeencore au sein des copropriétés en matière de traçabi-lité et d’opération bancaire.En fonction du nombre de lots qui composent la copro-priété, il faudra imposer un rapprochement bancaire demanière périodique.Cette analyse permet de contrôler qu’il y a bien unesimilitude entre le solde bancaire inscrit et celui indiquédans le compte banque tenu par le syndic.

Oui : 14%Non : 43%

JNSP : 43%5

Oui : 52%Non : 48%JNSP : 0%6

Oui : 14%Non : 57%

JNSP : 29%7

Oui : 13%Non : 87%JNSP : 0%8

Oui : 13%Non : 26%JNSP : 61%

9

Oui : 13%Non : 74%JNSP : 13%

10


Enquêtes

Bilan sur le décret et l’arrêté comptables du 14 mars 2005 appliqués à la copropriété

Voici maintenant dix ans que le décret et l’arrêté comptables sont entrés en vigueur.

L’ARC a réclamé, à plusieurs reprises, que soit établi un premier bilan sur la mise en application de ces textesréglementaires.

Les pouvoirs publics ont toujours refusé ce bilan, ce qui nous amène à réaliser notre propre étude dont les résul-tats seront, bien évidemment, communiqués dans la prochaine revue.

Nous vous proposons donc de remplir ce questionnaire afin de vérifier, d’une part, si les syndics respectent lesexigences des textes réglementaires, et d’autre part, si ces obligations ont permis d’améliorer la transparencedes comptes de la copropriété.

Considérez-vous que le décret et l’arrêtécomptables du 14 mars 2005 aient permis unemeilleure transparence des comptes de lacopropriété ?n Oui

n Non

En tant que membre du conseil syndical, arrivez-vous à lire les documents remis par votresyndic ?4Grand livre : n Oui n Non n je ne connais pas ce document comptable

4Balance : n Oui n Non n je ne connais pas ce document comptable

4Journaux comptables : n Oui n Non n Je ne connais pas ces documents comptables

4Annexes comptables : n Oui n Non n Je ne connais pas ces documents comptables

En cours d’exercice, votre syndic met-il à ladisposition du conseil syndical les différentsdocuments comptables ?n Oui

n Non

Votre syndic met-il dans l’extranet de lacopropriété les documents comptables ?n Oui

n Non

n Certains (préciser lesquels) :

__________________________________________

Le syndic joint-il à la convocation d’assembléegénérale les annexes comptables réglementaires(annexes 1 à 5) ?n Oui

n Non

Votre syndic respecte-t-il la présentation desannexes comptables comme le prévoit le décretdu 14 mars 2005 ?n Oui

n Non

n Je ne sais pas

Considérez-vous que la communication desannexes comptables jointes à la convocationd’assemblée générale soit suffisante pour queles copropriétaires puissent valablement seprononcer sur les comptes ?n Oui

n Non

Votre syndic justifie-t-il en fin d’exercice lescomptes d’attente ?n Oui

n Non

Votre syndic vous présente-t-il lesrapprochements bancaires ?n Oui, précisez la fréquence :

n Non

Considérez-vous que votre cabinet de syndicmaîtrise les textes réglementaires sur lacomptabilité ?n Oui

n Non

n Je ne sais pas

Envoyez-nous vos réponses à :

ARC-Bilan décret et arrêté comptables, 27 rue Joseph Python, 75020 Paris ou [email protected]

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Adoption définitive de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verteles articles qui vous concernent


Suite à près d’un an d’allers-retours entre l’Assem-blée Nationale et le Sénat, le débat parlementairesur le projet de loi « relatif à la transition éner-

gétique pour la croissance verte » est achevé. La loia été publiée au journal officiel du 18 août 2015.

Parmi les multiples mesures du projet de loi dans saversion définitive, on retrouve les grands objectifs deréduction de moitié de la consommation d’énergie d’icià 2050, ou encore la traduction réglementaire desobjectifs européens : réduction de 40 % des émissionsde gaz à effet de serre entre 1990 et 2030, proportiond’énergies renouvelables produites en France portée à32 % en 2030.

Le secteur du logement constitue une des priorités dutexte, car il est, avec le transport, le principal secteurconsommateur d’énergie. De nombreuses mesuresconcernent donc le secteur de la copropriété.

Nous vous présentons ici une synthèse des principauxchangements en ce qui concerne la copropriété. Lamise en œuvre de nombreuses dispositions nécessiterades précisions réglementaires à plus ou moins longterme, et nous ferons tout pour continuer à défendreles intérêts des copropriétaires lors de la préparationdes décrets et arrêtés d’application.

I. OBLIGATION DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUESOUS CONDITIONS

Plusieurs mesures du projet de loi sur la transitionénergétique instaurent des obligations de réaliser destravaux.

Les précédentes obligations de travaux en copropriétén’ont pas apporté les résultats escomptés ; par exempledans le cas de travaux sur les ascenseurs, on a ainsiconstaté plusieurs graves problèmes : effet d’aubainepour les entreprises, inflation du coût des travaux, etréalisation de prestations de mauvaise qualité dansl’urgence, surcharge des demandes faites aux ascenso-ristes et intervention de personnel insuffisammentformé, etc.

Les obligations de travaux pour réaliser des économiesd’énergie représentent quelque chose de nouveau, quipourrait être avantageux pour les copropriétaires (nousy revenons par la suite) mais introduisent aussi unrisque et plusieurs questions restent en suspens :• comment les copropriétaires financeront-ils les tra-

vaux ?• comment éviter la flambée des prix ?• comment assurer que les travaux seront de bonne

qualité ?• comment s’assurer que les économies d’énergie

seront au rendez-vous ?

Selon nous, l’instauration d’obligations ne suffira pas à« massifier » la rénovation des copropriétés si cela nepasse pas par la mise en place d’outils adaptés commeen particulier des dispositifs de financement, qui doi-vent de façon essentielle évoluer en conséquence.

1) Obligation de rénovation énergétique pour lesbâtiments très énergivores (article 5)

4Ce que dit le texte

La loi de transition énergétique introduit une obligationlourde de conséquences : « Avant 2025, tous les bâti-ments privés résidentiels dont la consommation estsupérieure à 330 kWh d’énergie primaire par mètrecarré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénova-tion énergétique. »

4L’analyse de l’ARC

Dans l’absolu, 330 kWh est un seuil élevé pour lesimmeubles en chauffage collectif (cela représente lesclasses F et G de l’étiquette énergie). On estimeaujourd’hui que près de 16 % des appartements encopropriété sont concernés (source : espace DPE del’ADEME).

Cependant, attention aux interprétations, car le seuilde 330 kWh est exprimé en énergie primaire (kWhep).Cela a une importance, car l’énergie primaire corres-pond à la quantité d’énergie produite, qui n’est pasforcément la même que la quantité d’énergie consom-mée (et payée) dans la copropriété :

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• pour le gaz et le fioul, cela ne fait pas de différence,car l’énergie finale et l’énergie primaire sont équiva-lentes (les pertes d’énergie pendant le transportsont minimes). Normalement, quand on est chaufféau fioul ou au gaz, on doit consommer bien moins de330kWh/m2 ;

• en revanche, cela fait une différence pour les loge-ments chauffés par des convecteurs électriques,puisque dans ce cas, pour 1 kWh consommé, il fauten produire presque trois fois plus (en raison despertes lors du transport de l’électricité). Pour lescopropriétés en chauffage électrique, le seuil prévupar la loi correspond donc à un peu moins de 130kWh en énergie finale (au niveau du bâtiment). Leseuil prévu est alors plutôt bas par rapport auxconsommations moyennes.

4Nos conseils et nos actions

Si vous êtes en chauffage individuel électrique, contac-tez-nous. Si votre copropriété est équipée d’unchauffage collectif, pour savoir si vous êtes concernéspar cette mesure, vous devez réaliser votre Bilan Éner-gétique Simplifié (BES). Celui-ci permet d’estimer laconsommation de votre immeuble pour un hiver moyen.Vous pourrez trouver la méthodologie du BES gratuite-ment sur notre site internet www.arc-copro.com/5g7u,et nous vous conseillons de contacter le pôle « éner-gie » de l’ARC si vous avez des questions.

L’analyse de ce BES (réalisée au besoin avec l’appui dupôle « énergie » pour les adhérents) va vous permet-tre de mettre en place des mesures immédiates pourfaire baisser vos consommations énergétiques (miseen place d’un ralenti de nuit sur votre chaudière,baisse de la température de consigne…). Les articlespubliés sur notre site internet et les guides publiés parl’ARC (notamment le guide « Copropriété : le manuelde la rénovation énergétique ») vous aideront à met-tre en place un tel programme d’optimisation.

Puis, dès que possible, nous vous conseillons de lancerun audit énergétique pour choisir les travaux à réaliser.L’ARC a développé un audit global partagé pour vouspermettre de mettre en place un plan pluriannuel adaptéet ajusté. Pour cela, le premier pas est de remplir le BilanInitial de Copropriété (BIC) et de contacter l’ARC pourbénéficier d’un accompagnement personnalisé.

Vous trouverez des précisions sur chaque étape de larénovation dans notre nouveau guide sur ce sujet, quisera disponible au Salon Indépendant de la Copropriétéles 14 et 15 octobre prochains à Paris (voir page 8).

Toutes les copropriétés peuvent passer sous le seuil des330 kWhep/m2/an (énergie primaire). Mais ne tardez pasà lancer votre audit. 2025, c’est dans dix ans, et rappe-lons cet adage : il faut donner du temps au temps, et unerénovation cohérente est indissociable d’une prépara-tion réfléchie, concertée, inscrite dans la durée.

2) Obligation d’isolation lors de travaux sur les façadeset les toitures (article 14)


Ces dispositions concernant l’obligation d’isolationmodifient l’article L. 111.10 du code de la construction etde l’habitation (CCH). Ce sont les dispositions dont lesimplications seront certainement les plus immédiates.

L’article 14 implique que les trois catégories de tra-vaux ci-dessous doivent donner lieu à des travauxd’isolation pour « embarquer la performance énergé-tique » :• ravalement de façade ;• réfection de toiture ;• aménagement de pièces ou de parties de bâtiments

annexes (en vue de les rendre habitables).

Un décret va préciser « les caractéristiques énergé-tiques et environnementales et la performanceénergétique et environnementale (…) des bâtimentsou parties de bâtiment existants qui font l’objet detravaux de rénovation importants ».

L’isolation est obligatoire « excepté lorsque cette iso-lation n’est pas réalisable techniquement oujuridiquement ou lorsqu’il existe une disproportionmanifeste entre ses avantages et ses inconvénientsde nature technique, économique ou architecturale ».

Des précisions réglementaires seront bien sûr indispen-sables.

Il était originellement prévu que les copropriétésfassent l’objet d’une rénovation énergétique à l’oc-casion d’une vente ou d’une location, selon leurniveau de performance énergétique. Cette disposi-tion a été annulée dans son intégralité par leConseil d’État. Elle est donc supprimée et ne s’ap-pliquera pas.



Compte tenu des bénéfices d’une isolation en matièrede confort et d’économies d’énergie, et des dispositifsdéjà mis en œuvre pour faciliter leur financement, lamesure fait sens en 2015. Elle s’inscrit dans unelogique de bonne gestion et de maîtrise des charges àlong terme.

Prenons un exemple : si l’on doit réaliser un ravale-ment, le surcout lié à l’isolation - quand elle estpossible d’un point de vue technique - est rentabilisétrès vite, car ce surcoût est très faible par rapport aucoût global du ravalement. On ne rénove une façadeou une toiture que tous les 30 à 50 ans : autant lefaire de façon optimale. Bien des copropriétaires semordent aujourd’hui les doigts d’avoir fait réaliser unravalement simple au lieu d’un ravalement isolant ouune réfection de toiture « basique » étant donnél’augmentation du coût de l’énergie.

4Nos actions

Comme on le voit, de très nombreux points essentielssont à préciser et à négocier. Comment s’assurer de laqualité des travaux et de leur bonne intégration dansles projets de rénovation globale ? Qu’est-ce qui serajugé comme une « disproportion entre avantages etinconvénients » ?Qui sera le juge ?

L’ARC défendra lesintérêts des copro-priétaires sur tousces sujets.

D’autre part, si vousavez besoin deconseils concernantla mise en œuvre detravaux de rénova-tion, n’hésitez pas àprendre rendez-vousavec le pôle « éner-gie » de l’ARC.N’oubliez pas quenous proposons parailleurs un accompa-gnement complet,depuis le début desréflexions d’auditjusqu’à l’achève-ment des travaux derénovation.

II. MESURES POUR INTÉGRER LES ENJEUX« ÉNERGÉTIQUES » DANS LES TRAVAUX DERÉNOVATION « CLASSIQUES »

1) Simplifications administratives pour certainstravaux de rénovation énergétique (article 7)


L’article 7 introduit un article L.123-5-1 au Code de l’ur-banisme. Il a pour vocation de lever certains des freinsadministratifs à la rénovation énergétique : il permet dedéroger dans certains cas aux sacro-saints documentsd’urbanisme à l’échelle communale (plans locaux d’ur-banisme, plans d’occupation des sols et plansd’aménagement de zone).

À l’occasion de la délivrance des permis de construireou d’aménager (ou de la déclaration préalable de tra-vaux soumis à simple déclaration), l’autoritécompétente (le plus généralement, la mairie) pourradéroger aux règles de ses propres documents d’urba-nisme si une copropriété souhaite réaliser des travauxconcernant :• la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades

des constructions existantes ;• la mise en œuvre d’une iso-

lation par surélévation destoitures des constructionsexistantes ;

• la mise en œuvre de dispo-sitifs de protection contre lerayonnement solaire ensaillie des façades (pare-soleils).

4L’analyse de l’ARC et nos actions

Le texte est plutôt intéres-sant, mais n’est pas encoresuffisamment précis : rienn’indique encore quelles sontles libertés qui pourraientêtre prises vis-à-vis desdocuments d’urbanisme(emprise au sol, hauteur desconstructions, type d’implan-tation sur la parcelle, aspectextérieur des construc-tions… ?) Cela devra êtreprécisé par décret. Par ail-leurs nous ne savons pascomment seront entérinéesles décisions de dérogation.Pour l’instant le texte préciseseulement que cela se fera


Dossiers

par le biais d’une « décision motivée » de la part del’autorité compétente et la dérogation ne sera pasautomatique.

Un problème essentiel reste malheureusement nontranché par la loi sur la transition énergétique : c’estla question de l’accord du propriétaire voisin si, parexemple, en cas de bâtiment en bordure de parcelle,une isolation thermique empiète de quelques centimè-tres sur la parcelle voisine.

2) Changement de majorité pour le vote des travaux derénovation énergétique (article 14)


Pour faciliter les prises de décision en matière de tra-vaux de rénovation énergétique, les « opérationsd’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasionde travaux affectant les parties communes » serontdorénavant votées à la majorité simple de l’article 24(majorité des voix exprimées des copropriétaires pré-sents ou représentés).


Cette mesure nous semble tout bon-nement inutile et mêmedangereuse : si une résolution detravaux votée à l’article 25 n’a pasrecueilli le nombre de voix suffisant,n’oubliez pas que vous pouvez, dansla majorité des cas, faire jouer l’arti-cle 25-1 de la loi de 1965 :

• si vous avez recueilli au moins letiers des voix de tous les copro-priétaires composant le syndicat,l’article 25-1 vous permet de voterimmédiatement la même résolu-tion, mais cette fois à l’article 24 ;

• si vous avez recueilli moins dutiers des voix de tous les copro-priétaires composant le syndicat, l’article 25-1 vouspermet de convoquer une nouvelle assemblée géné-rale dans un délai de trois mois maximum pour voterla même résolution à la majorité de l’article 24.

Par ailleurs, si, pour des travaux importants, la majo-rité est « arrachée » en assemblée générale lacopropriété court de grands risques de procéduresd’annulation de résolution, voire d’annulation de toutel’assemblée générale. Enfin, si les travaux sont votésmais que les opposants refusent de les payer, celabloque aussi le processus. Le vote de gros travauxnécessite un large consensus des copropriétaires pourassurer la réussite du projet.

III. MESURES POUR IMPOSER LA RÉPARTITIONDES FRAIS DE CHAUFFAGE AU PRORATA DESCONSOMMATIONS INDIVIDUELLES :OBLIGATION D’INSTALLER DESRÉPARTITEURS DE FRAIS DE CHAUFFAGE(ARTICLE 26 ET ARTICLE 27)


Nous en arrivons à cette mesure que nous avonsmaintes et maintes fois dénoncée auprès des parle-mentaires, remontant jusqu’à la ministre SégolèneRoyal pour que notre voix soit entendue.

L’article 26 (ancien article 6 ter) rend obligatoire lecomptage individuel des frais de chaleur au prorata desconsommations de chaque lot. Il implique la disparitiondes seuils de consommations énergétiques en dessousdesquels l’installation de compteurs d’énergie n’étaitpas obligatoire (l’obligation était jusqu’ici effective uni-quement quand la consommation énergétique étaitsupérieure à 150 ou 190 kWh par m2 de surface habita-

ble suivant la quantité de radiateurséquipés de robinets thermostatiques).

Mais l’article 26 va plus loin : l’installa-tion de répartiteurs devra être mise auvote dans un délai de 6 mois après lapromulgation de la loi. Et enfin, l’arti-cle 27 indique que les propriétairesd’immeubles et syndics de coproprié-tés devront être en mesure de justifierqu’ils se sont conformés à l’obligation.Des contrôles pourront avoir lieu etdes amendes infligées en cas de non-respect des dispositions légales : aprèsune première mise en demeure d’ins-taller des compteurs, l’autoritéadministrative pourra infliger à lacopropriété une amende qui peut allerjusqu’à 1500 € par logement…

4L’analyse de l’ARC et nos actions

Nous sommes plus que jamais opposés à cette mesure :• le système est souvent opaque, et en général com-

plexe à bien mettre en œuvre ;• de nombreux coûts cachés altèrent la rentabilité du

dispositif ;• les économies constatées (0 à 10%) sont bien plus

faibles que celles annoncées par les promoteurs dusystème ;

• les répartiteurs favorisent une approche individua-liste au détriment d’une dynamique commune,élément incontournable d’une rénovation globale ;

• l’individualisation des frais de chauffage fait majori-tairement peser la charge du chauffage sur lescopropriétaires présents en journée, qui sont lesplus fragiles (retraités, chômeurs, malades…) ;


• l’individualisation favorise le développement de laprécarité énergétique en amenant les coproprié-taires modestes à couper leurs radiateurs.

Il nous semble complètement fou de mettre en placeune police du chauffage pour un dispositif aussicontroversé.

IV. CRÉATION DE LEVIERS INCITATIFS POURFACILITER LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

1) Création d’un fonds de garantie (article 19)

L’article 19 formalise la création d’un fonds de garantiepour la rénovation énergétique, géré par la Caisse desDépôts et Consignations selon des modalités à paraîtrepar décret. Ce fonds de garantie a pour but de réduirele montant de la caution obligatoire dans le cadre desprêts aux copropriétés. Il constituera une garantie sup-plémentaire pour les prêts collectifs à adhésionindividuelle pour faciliter le financement des travauxd’amélioration de la performance énergétique. « Il vapermettre de faire distribuer par les banques des nou-veaux prêts moins coûteux pour les ménages », selonla ministre de l’Écologie Ségolène Royal. Ce fonds seradans un premier temps doté de 10 millions d’euros pour« mener des expérimentations sur le terrain ».

2) Autorisation du tiers-financement (article 23)

Cet article modifie l’article L. 511-6 du code monétaireet financier. Il permet à certaines Sociétés d’ÉconomieMixte (SEM) de proposer des dispositifs de tiers-finan-cement : la société finance partiellement les travaux etse rétribue en partie avec les économies d’énergiegénérées grâce aux travaux.

La SEM Énergie Posit’IF, dont le principal actionnaireest le Conseil Régional d’Ile-de-France, sera la premièreà bénéficier de ce dispositif. Selon Jean-Paul Huchon,président du conseil régional d’Île-de-France, cela per-mettra de rénover 8 000 logements.

Nous allons rester vigilants concernant les décrets quivont alimenter et préciser ces dispositions en faveur dutiers-financement.

3) Création d’un service public de la performanceénergétique de l’habitat (article 22)


Cet article vise à créer un service public de la perfor-mance énergétique de l’habitat en précisant soncontenu et les modalités de sa mise en œuvre.

Le projet de loi cherche à renforcer le service de conseilet d’accompagnement des copropriétés en démarche detravaux. Pour cela, le législateur souhaite favoriser l’im-plantation de plateformes territoriales de la rénovation

énergétique pour couvrir l’ensemble du territoire. Cesstructures devront remplir le rôle d’un « guichetunique », destiné à fournir des conseils gratuits sur lessujets techniques, financiers, fiscaux et réglementairesliés à la rénovation énergétique. Elles pourront aussiproposer un accompagnement plus poussé.

Ces plateformes, qui seront, pour la plupart, mises enœuvre à l’échelle des communautés d’agglomération,communautés urbaines, ou de regroupements de com-munes prendront préférentiellement la formed’établissements publics de coopération intercommu-nale. À défaut, elles seront gérées par les communes,les intercommunalités, les services territoriaux del’État, les Agences Départementales d’Information surle Logement (ADIL), les Agences Locales de l’Énergie etdu Climat (ALEC), les Conseils d’Architecture, d’Urba-nisme et de l’Environnement (CAUE), les Espaces InfoÉnergie (EIE) ou les associations locales.


Ces dispositifs d’accompagnement existent déjà etmontent progressivement en compétence pour répon-dre aux différents aspects de l’accompagnement à larénovation énergétique… L’analyse des dispositifsactuellement en vigueur montre que plus le serviceproposé aux ménages est identifié et accessible,mieux les copropriétés préparent leur projet, et plusces projets réussissent. Ce texte devrait permettrel’instauration d’une dynamique de simplification etl’instauration d’un véritable « guichet unique », ce quiest une bonne chose.

4Nos actions

Tout comme la majorité des acteurs de la rénovationénergétique en copropriété, nous pensons que l’accom-pagnement est un vrai plus pour aider les copropriétésà réaliser les travaux. Nous nous inscrivons dans lalogique de cet article en continuant à renforcer nospartenariats avec les ALEC et EIE, en vue de proposerdes services qui répondent à vos interrogations.

V. MISE EN PLACE D’UN OUTIL DE SUIVITECHNIQUE DES ÉQUIPEMENTS ET DUBÂTIMENT : CRÉATION D’UN CARNETNUMÉRIQUE DE SUIVI ET D’ENTRETIEN(ARTICLE 11)


L’article 11 introduit l’obligation de réaliser, pour chaquelogement, un document informatique permettant deregrouper toutes les « informations utiles à la bonneutilisation, à l’entretien et à l’amélioration progres-sive de la performance énergétique du logement etdes parties communes ».


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Ce sera l’opportunité de regrouper tous les documentssur un même espace dématérialisé et ouvert à tous - etce de manière intelligente et combinée (pas d’informa-tion redondante). L’article 11 prévoit que soient intégrésau carnet numérique nombre de documents dont beau-coup relèvent plutôt du bâtiment que du logement.Parmi eux figurent les documents qui doivent êtretransmis par le vendeur en cas de vente d’un lot (oufraction d’un lot) (L. 721-2 du code du même code),c’est-à-dire :• le dossier de diagnostics techniques (audit énergé-

tique, diagnostic technique global, diagnosticsamiante et plomb…) ;

• les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble(règlement de copropriété, procès-verbaux d’assem-blée générale) ;

• les documents relatifs à la situation financière de lacopropriété (montant des charges, état des finances,fonds travaux…).

Le carnet numérique sera obligatoire pour touteconstruction neuve dont le permis de construire estdéposé à compter du 1er janvier 2017. Un décret va venirpréciser les modalités d’application de l’article.


Si l’on s’en tient à un strict respect du texte, l’intérêtdu carnet numérique est très limité, car il est établi àl’échelle du logement. En copropriété, réaliser des tra-vaux d’économies d’énergie est souvent pluspertinent à l’échelle du bâtiment qu’à celle du loge-ment d’autant plus en cas de chauffage collectif : c’estplus efficace, mais aussi moins coûteux. Par ailleursles plus gros gisements d’économies d’énergie concer-nent des travaux à l’échelle du bâtiment et nombred’équipements sont communs.

Si ce dispositif est mal coordonné avec les outils exis-tants (quid de l’extranet notamment) cela ajoutera dela confusion, ce qui serait contre-productif. Par ail-leurs, si ce carnet est un simple « classeur » desdocuments, son contenu sera difficilement exploitable.Il faut donc trouver une articulation intelligente entreles différentes informations.

Si ce document fait la jonction entre l’échelle collec-tive et l’échelle individuelle, nous pensons que cecarnet numérique est une excellente opportunité demettre en place un suivi efficace de tous les aspectsde la gestion du bâtiment – pour que chacun descopropriétaires connaisse mieux son logement, l’en-semble du bâtiment, mais aussi le fonctionnement dela copropriété. En filigrane, le texte participe aussid’une plus grande transparence – avec pour objectif ladéfinition et la planification des travaux à venir entenant compte des aspects techniques, énergétiques,de gestion, et financiers.

4Nos actions

Un groupe de travail pluridisciplinaire – et regroupantparmi les plus grands spécialistes de la copropriété –a d’ores et déjà été constitué par l’ARC pour dévelop-per un carnet numérique combinant notre expérience,un raisonnement à l’échelle du bâtiment et unelogique combinatoire entre les dispositifs qui vouspermettra de disposer d’un véritable outil de gestiontechnique de la copropriété – et de planification destravaux. Nous vous tiendrons informés des aboutisse-ments de ce travail.

CONCLUSIONLa loi relative à la transition énergétique pour la crois-sance verte marque plusieurs tournants dans lapolitique de la rénovation énergétique :• nouvelles obligations réglementaires en matière de

travaux : obligation de rénover les bâtiments énergi-vores, rénovation énergétique « embarquée » lorsdes travaux de rénovation ;

• le soutien d’une dynamique du « tout individuel » ence qui concerne les charges de chauffage. Cela noussemble toujours aussi inapproprié à la copropriété oùil convient de conserver les dynamiques d’économiesd’énergie à l’échelle collective. Dans tous les cas, untraitement collectif est préférable en copropriétéquand cela est possible (meilleur traitement des pro-blématiques de performance, de confort, optimisationdes coûts) ;

• plusieurs mesures pour faciliter la transition énergé-tique : création de nouveaux dispositifs definancement, officialisation du tiers-financement,volonté d’organiser le réseau des acteurs accompa-gnateurs de la transition énergétique, création d’unoutil de suivi grâce au carnet d’entretien numérique.

L’ARC continue désormais son combat pour défendre lesintérêts des copropriétaires au cours de la négociationdes décrets.

Restez connectés à notre site internet pour en savoirplus. n


Établissement d’un protocole d’accord pour les copropriétaires débiteurs : comment éviter les frais de syndic ?

I. UN CONTRAT DE SYNDIC RÈGLEMENTAIRE QUIPRÉSENTE UNE APPARENTE CONTRADICTIONAVEC LA LOI

Comme nous l’avons déjà expliqué dans notre ABUS3970 (www.arc-copro.com/c3sv), il existe actuellementune apparente contradiction entre la loi et le nouveaucontrat type défini par décret au sujet des frais qui sontimputables au seul débiteur concernant la mise enplace d’un protocole d’accord en cas de chargesimpayées (échéancier de remboursement).Revenons sur cette apparente contradiction.

a) Ce que dit la loi : les frais « nécessaires » visés parl’article 10-1

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise tous lesfrais imputables aux copropriétaires et notamment lesfrais « nécessaires » au recouvrement des chargesimpayées. Ces frais nécessaires listés par l’article 10-1sont les suivants : • frais de mise en demeure et frais d’hypothèque en

cas de recouvrement ; • frais de relance après mise en demeure ;• frais et émoluments des actes d’huissiers de justice

(commandement de payer par huissier art. 19) ;

Ainsi, les frais concernant la mise en place d’un proto-cole d’accord ne sont pas expressément visés parl’article 10-1 et ne peuvent donc pas être, à proprementparler, considérés comme des frais « nécessaires » aurecouvrement.

C’est pourquoi, en cas de procédure judiciaire, le jugepeut refuser de condamner le débiteur au paiement deces frais s’il les considère comme injustifiés ou dispro-portionnés.

Jusqu’à présent, ces frais, lorsqu’ils étaient rejetés parles juges, étaient tout simplement rebasculés sur lecompte de la copropriété par les syndics à la suite del’obtention du jugement. Le conseil syndical devait alorsporter une vigilance particulière pour contrôler les fraisrejetés. Cela est désormais devenu impossible suite auxnouvelles dispositions du contrat type.

b) Ce que dit le contrat type défini par décret

De son côté, le contrat type (défini par le décret du 26mars 2015) prévoit la possibilité, pour le syndic, de fac-turer des frais de « conclusion d’un protocoled’accord ».

Or, ces honoraires de syndic sont définis comme des« frais et honoraires imputables aux seuls coproprié-taires et non au syndicat des copropriétaires qui nepeut être tenu d’aucune somme à ce titre ». Il n’estdonc clairement plus possible, pour le syndic, de fairesupporter les frais d’établissement d’échéancier ausyndicat de copropriétaires. Il existe, par conséquent,une distorsion entre le décret du contrat type de syndicqui laisse la possibilité au syndic de facturer des fraisau débiteur pour la mise en place d’un protocole d’ac-cord et l’article 10-1 qui ne prévoit pas expressémentces frais comme des frais « nécessaires » au recouvre-ment et imputables sur le compte du débiteur : • comme nous l’avons déjà dit, ces frais risquent d’être

rejetés par les juges (car non prévus à l’article 10-1) ;• le syndic ne pourra plus (comme c’était souvent le cas

auparavant) basculer ces frais rejetés sur le comptede la copropriété puisque le décret sur le contrat typedit explicitement que les frais de conclusion d’un pro-tocole ne peuvent pas être à la charge du syndicatdes copropriétaires ;

• si le juge ne condamne pas le débiteur au paiementde ces frais, le syndic devra annuler les facturationsconcernées.

Pour éviter de vous retrouver dans cette situation pro-blématique, nous vous proposons une solution pourl’établissement de protocoles d’accord (voir point III).


Dossiers

II. UNE FACTURATION CONTRE-PRODUCTIVEIl est étonnant de constater que les pouvoirs publicsaient décidé d’accorder aux professionnels la possibilitéde facturer une telle prestation.

En effet, cette prestation n’était pas très répandue dansles contrats de syndic, notamment parce que ce type defacturation empêche en général la conclusion d’un pro-tocole d’accord. Les copropriétaires ayant un retard depaiement ne comprennent pas pourquoi ils devraientsupporter en plus de leur dette des frais de syndic pourla mise en place d’une solution amiable de rembourse-ment.

Ainsi, certains syndics proposaient parfois de facturerau copropriétaire la mise en place du protocole d’ac-cord, mais de rembourser les frais de syndic à l’issue duprotocole si celui-ci était tenu. C’était une façon dedécourager les « faux engagements » et de ne paspénaliser un copropriétaire qui tenait ses engagementset soldait sa dette à l’amiable.

Quoi qu’il en soit, l’ARC conseillait déjà de négocier sys-tématiquement le retrait de ces frais de tous lescontrats de syndic, car non conformes à l’article 10-1 etparce qu’il n’était pas justifié de les faire supporter ausyndicat des copropriétaires (en cas de procédure).

III. COMMENT RÉAGIR POUR ÉVITER LES FRAISDE MISE EN PLACE DE PROTOCOLESD’ACCORD ?

a) Négocier des échéanciers compris dans le forfait degestion courante du contrat de syndic

Si vous conservez le syndic en place et que ce dernierne facturait pas la mise en place d’un tel échéancieravant l’arrivée du contrat type, le plus simple est denégocier avec lui le maintien de cette prestation dansla gestion courante sans possibilité de facturation com-plémentaire.

Si le syndic refuse cette solution, il faudra lui pro-poser une solution intermédiaire, là encore sansaucun frais, ni pour le débiteur, ni pour lacopropriété, que nous présentons ci-des-sous.

b) Un protocole d’accord élaborépar le conseil syndical

Si le syndic justifie la fac-turation de l’établisse-ment du protocole àcause du temps quecela va lui prendrede recevoir les co-propriétaires débi-

teurs et de négocier avec eux la mise en place du pro-tocole d’accord, nous vous conseillons de lui proposerde l’alléger de ce travail en contrepartie de la garantiequ’aucune facturation ne sera retenue par son cabinet.

Ainsi, le conseil syndical se chargera de préparer lesprotocoles d’accord directement avec les coproprié-taires débiteurs, et de les fournir ensuite au syndic poursignature et suivi du respect de ces protocoles.

À noter : le suivi du respect des protocolessignés par les copropriétaires rentre biendans la gestion courante du syndic puisquele contrat type ne permet de facturer que

la « conclusion » des protocoles (et pas leur suivi unefois qu’ils ont été signés).

IV. COMMENT LE CONSEIL SYNDICAL PEUT-ILÉTABLIR DIRECTEMENT UN PROTOCOLED’ACCORD AVEC LE DÉBITEUR ? NOTREMÉTHODE, NOS CONSEILS

Le conseil syndical peut mettre en place une « commis-sion impayés » qui sera chargée d’assurer un suivirégulier des actions de recouvrement engagées par lesyndic. C’est au cours de ces réunions de travail qu’ilsera possible d’identifier les copropriétaires qui - enfonction de leur situation - pourront bénéficier d’unprotocole d’accord.


a) Comment identifier les copropriétaires pouvantbénéficier d’un protocole d’accord ?

4Rappeler les règles à tous les copropriétaires àl’occasion de l’AG

À l’ARC, nous conseillons vivement de mettre en placeun protocole de recouvrement (attention à ne pasconfondre avec le protocole d’accord) discuté et négo-cié entre le conseil syndical et le syndic, qui seraensuite présenté au vote de l’assemblée générale afinde rappeler : • les délais d’envoi de mise en demeure (et les frais

associés) ;• les possibilités de règlement amiable (notamment la

possibilité de signer un protocole d’accord, de mettreen place des virements mensuels ou trimestriels) ;

• les délais ou conditions d’engagement d’une procé-dure au tribunal dans le cas où les solutions amiablesn’aboutiraient pas.

Le protocole de recouvrement est ensuite annexé auprocès-verbal d’assemblée générale, ce qui permet defaire connaître à l’ensemble des copropriétaires le pro-cessus de recouvrement et la possibilité de régleramiablement leur dette. Ils pourront donc - si besoin -se rapprocher du conseil syndical ou du syndic pourmettre en place un protocole d’accord.

4Identifier les copropriétaires qui pourraient béné-ficier d’un protocole d’accord lors du suivi chez lesyndic

Par ailleurs, les suivis réguliers des impayés chez lesyndic permettent d’identifier les copropriétaires quiauraient intérêt à solder leur dette à l’amiable, puis deles contacter et leur proposer la mise en place d’un pro-tocole d’accord.

Parmi les situations qui peuvent justifier la mise enplace d’un protocole, nous trouvons les situations sui-vantes : • impayés liés à une régularisation importante ou à des

travaux non entièrement payés ; • dette qui se constitue petit à petit, car

les paiements mensuels ou trimestrielsne suffisent pas à régler les chargescourantes ;

• retard accumulé lié à des difficultés pas-sagères (licenciement, divorce, etc.).

Pour en savoir plus sur la façon d’identi-fier les copropriétaires qui pourraientbénéficier d’un protocole d’accord, vouspouvez vous reporter à notre guide« Savoir traiter les impayés en copro-priété » dans lequel nous expliquonsquels documents consulter et commentles interpréter pour trouver la solution la

plus « adaptée » en fonction du profil des débiteurs.

b) Prévoir une reconnaissance de dette

Une fois le contact obtenu avec un copropriétaire débi-teur, le plus important est d’obtenir la reconnaissancede sa dette. En effet, il arrive souvent que des impayéssoient liés à une incompréhension de la dette. Il estdonc important de prendre le temps d’expliquer ce quedoit la personne et pourquoi, et d’étudier toutes lessources de contestation ou d’incompréhension.

Une dette reconnue est une dette à moitié soldée.

Par ailleurs, il est important que le protocole d’accordcommence par l’engagement du copropriétaire à rem-bourser sa dette en précisant le montant de la dette àla date précise de l’établissement du protocole d’accord.

Ainsi, il faudra prévoir d’obtenir du syndic un décompteprécis (ou extrait de compte) du copropriétaireconcerné à la date de la signature du protocole (ou àune date proche si aucun mouvement n’a été porté surle compte). Le syndic est obligé de transmettre ces élé-ments à la demande du conseil syndical. Il faudraéventuellement préciser avec lui sous quel délai il peutprévoir de remettre ce document au membre du conseilsyndical qui lui en fera la demande.

À noter : la reconnaissance de la dettepermet également de sécuriser la copro-priété, car si le protocole d’accord n’est pasrespecté par le débiteur et qu’il faut enga-

ger une procédure judiciaire, la reconnaissance dedette prouvera que le débiteur avait connaissance desa dette et que la copropriété a fait le nécessaire pourproposer une solution amiable avant d’aller en justice.

c) Prévoir le remboursement de la dette en plus dupaiement des charges

Le secret d’un protocole d’accord bien négocié consisteà intégrer, dans les mensualités de remboursement, lepaiement des charges courantes.

En effet, si l’échéancier se contente deprévoir le remboursement de la dette, ilest probable que le copropriétaire débi-teur ne puisse pas en même tempsassumer le paiement de ses charges cou-rantes et qu’il « recrée » un impayé en nepayant pas la totalité de ses appels encours et à venir.

Il faut donc prévoir des mensualitésacceptables pour le débiteur qui doiventintégrer : • le montant des charges réparties men-

suellement ;• une part supplémentaire qui viendra en

remboursement de l’arriéré.


Dossiers

Ainsi, les mensualités affichées dans le protocole d’accord permettront au copropriétaire de réellement régler sadette dans un temps imparti (voir point sur les délais).

Dans la même logique, il faudra anticiper toutes les éventuelles dépenses connues qui deviendront exigibles aprèsla signature du protocole d’accord (charges travaux votées à venir, etc.).

Exemple :

Par exemple, un copropriétaire est débiteur de 1.250 € au 15 juin 2015 : il s’agit d’une dette arrêtée au 2ème

trimestre 2015 intégrant l’appel du 1er avril et la régularisation de charges de 2014, qui était exigible au 1er

juin 2015 suite à l’AG.

Il a par ailleurs des appels de charges de 450 € / trimestre.

Aucune autre charge exceptionnelle n’a été approuvée en AG et ne viendra s’ajouter aux charges trimestrielles.

Pour calculer les mensualités du protocole d’accord, il faudra prévoir : • 150 € / mois pour le paiement des charges courantes (soit 450 € / trimestre) ;• un supplément pour le remboursement de la dette.

Si le copropriétaire s’engage à verser 250 € tous les mois, il y aura donc 100 € / mois de remboursementde la dette (150 € pour les charges courantes + 100 € pour la dette) ce qui représente un échéancier de 13mois (1250 € de dette / 100 € euros par mois = 12,5 mois) donc plus d’un an.

Si ce délai semble acceptable (au regard de la situation du copropriétaire et de la situation financière de lacopropriété), il faudra bien préciser dans le protocole que cet échéancier ne tient pas compte des éventuels pro-chains appels de charges qui seraient décidés en AG, par exemple :

• une augmentation des charges en 2016 suite à la révision du budget ;• la régularisation des charges 2015 exigible après l’AG de 2016 ; • des appels exceptionnels approuvés en AG après la conclusion du présent protocole.

À noter : Si les futurs appels décidés en AG remettent en question le présent protocole, ce der-nier peut alors être réactualisé avec le copropriétaire.

d) Ne pas dépasser le délai légal de 24 mois

Quelles que soient les difficultés du copropriétaireconcerné, il ne faut en aucun cas dépasser le délaidéfini par l’article 1244-1 du Code civil – à savoir qu’unéchéancier de remboursement ne peut dépasser unedurée de deux ans (24 mois).

Un échéancier contracté sur une durée de plus de 24mois ne serait d’ailleurs pas acceptable pour l’équilibrefinancier de la copropriété.

Enfin, rappelons que l’échéancier doit anticiper aumaximum toutes les charges qui deviendraient exigi-bles au cours de l’échéancier, et donc plus la période duprotocole sera longue, plus il y aura de risques dedevoir l’actualiser (et retarder encore son terme…).

e) Énoncer clairement les sanctions en cas de non-respect du protocole

La signature d’un protocole d’accord ne doit en aucuncas être l’occasion, pour un copropriétaire débiteur, de« gagner du temps » et de retarder l’engagementd’éventuelles procédures judiciaires.

Quelles que soient les actions engagées par le syndicau moment de la signature du protocole, il faut prévoir :

• que le protocole - tant qu’il est respecté - suspendl’engagement de toute procédure contentieuse oujudiciaire ;

• que toute défaillance de la part du copropriétaire -sans autre précision de sa part pour rattraper sonretard - sera sanctionnée par la reprise immédiatedes procédures, à l’étape où elles étaient arrêtéesprécédemment.

Sans le respect de cette sanction et la reprise des éven-tuelles procédures, la mise en place de protocolesd’accord risque de ne pas aboutir à un réel rembourse-ment par les copropriétaires débiteurs.

À noter : en cas d’engagement (ou dereprise) d’une procédure judiciaire, le pro-tocole signé par le débiteur et nonrespecté devra être joint au dossier trans-

mis à l’avocat de la copropriété afin de démontrer : • la « mauvaise foi » ou l’incapacité du copropriétaire

à régler sa dette à l’amiable, puisqu’il a pris des enga-gements qu’il n’a pas tenu ;


• les efforts de la copropriété pour proposer une solu-tion de règlement amiable ;

• le fait que la copropriété a été « contrainte » d’enga-ger une procédure judiciaire suite au« non-aboutissement » des solutions amiables.

f) Faire signer le protocole et si possible y joindre unechaîne de chèques

Une fois le protocole établi, il faudra le faire signer parle copropriétaire concerné et par le syndic. Même si leprotocole est préparé par le conseil syndical, c’est lesyndic qui doit le signer, car c’est lui qui reste respon-sable du recouvrement des impayés et qui engage saresponsabilité.

Il est par ailleurs préférable d’obtenir, dès la signaturedu protocole : • soit la remise d’une chaîne de chèques permettant de

faire face au moins aux premières mensualités (voireà toutes les mensualités selon la durée du protocole) ;

• soit une autorisation de prélèvement à remettre ausyndic.

En cas de remise d’une chaîne de chèques, il faudraclairement préciser, soit dans le protocole, soit au dosde chaque chèque, la date d’encaissement demandéepar le copropriétaire. Le conseil syndical devra par ail-leurs être très vigilant à ce que le syndic respecte lesdates d’encaissement prévues avec le débiteur pour nepas risquer de le mettre en plus grande difficulté.

Par exemple : si le copropriétaire prévoit que les 250 € seront sur son compte le 10 de chaque mois, mais quele syndic ne passe les chèques que le 20 ou le 25 alors que le compte n’est pas suffisamment alimenté, celapeut aggraver les difficultés d’un copropriétaire de bonne foi.

Le suivi de l’échéancier par le syndic (son respect, l’encaissement des chèques, etc.) est donc très importantet le conseil syndical devra y veiller. Nous rappelons que ce suivi fait partie de la gestion courante du syndic.

V. UN MODÈLE DE PROTOCOLE D’ACCORDPROPOSÉ PAR L’ARC

Afin d’aider ses copropriétés adhérentes, l’ARC va pro-poser un modèle de protocole d’accord que les conseilssyndicaux (et les syndics non professionnels) pourrontutiliser et soumettre à leur syndic.

Si le syndic est d’accord pour que le conseil syndical uti-lise ce modèle de protocole (ou un modèle revu enconcertation avec le syndic) cela permettra de négo-cier, dans le contrat de syndic, la suppression des fraisliés à l’établissement de ces protocoles.

Le modèle de protocole proposé par l’ARC permettrad’accompagner les adhérents collectifs dans la défini-tion des mensualités de paiement en intégrant lesdifférentes charges connues et exigibles au cours de ladurée du protocole, en plus du remboursement de l’ar-riéré.

Ce modèle de protocole sera publié sur notre site Inter-net, dans un article réservé à nos adhérents collectifs. n


Droit

I. OBLIGATION DE MISE ENCONCURRENCE À LA CHARGEDU SEUL CONSEIL SYNDICAL

Que ce soit d’après l’ancienne mou-ture (2014) ou la nouvelle (2015) del’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,l’obligation de mise en concurrencedu contrat de syndic incombe auconseil syndical.

A ce titre, le conseil syndical doitpréalablement à l’élaboration de laconvocation de l’assemblée géné-rale, procéder à un appel d’offresauprès de différents cabinets desyndic afin de retenir le ou lescontrats qu’il souhaite inscrire àl’ordre du jour.

Ceci étant, on peut considérer qu’àla suite d’une mise en concurrence,le conseil syndical considère que lecontrat du syndic en place reste leplus intéressant, ne présentantalors à l’ordre du jour aucun nou-veau contrat de syndic.

Dans ce cas, et à défaut de proposi-tion d’un autre contrat de syndic àl’initiative d’un copropriétaire, l’as-semblée générale n’aura que le seul

contrat du syndic en place surlequel se prononcer sans pourautant considérer que le conseilsyndical n’a pas respecté son obli-gation de mise en concurrence.

En effet, cette obligation consiste àréaliser en amont de l’assembléegénérale une mise en concurrencesans être contraint pour autant deprésenter à l’ordre du jour un ouplusieurs contrats de syndic.

Si un copropriétaire reprochait auconseil syndical de n’avoir pas res-pecté sa mission visée à l’article 21,il lui suffirait alors de présenter lesdifférents contrats étudiés et d’indi-quer que celui du syndic en place

répondait au mieux aux attentes dela copropriété.

Ceci étant dit, conformément à l’ar-ticle 10 du décret du 17 mars 1967,tout copropriétaire peut imposer àson syndic de mettre à l’ordre dujour une proposition de contrat desyndic qu’il aura préalablementenvoyée par lettre RAR ce qui estrappelé dans la rédaction de cetarticle 21.

L’ordre du jour peut donc prévoir lamise en concurrence avec plusieurscontrats de syndics qui n’émanentpas forcément du conseil syndical.

Il faut donc bien distinguer les obli-gations et pouvoirs de chacun :

La loi MACRON et l’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic : quelles nouveautés ?

La loi MACRON, promulguée le 6 août 2015, a modifié l’arti-cle 21 de la loi du 10 juillet 1965, déjà modifié par la loiALUR du 24 mars 2014. Cette nouvelle disposition entrera

en vigueur à partir du 6 novembre 2015.

Cet article est à présent ainsi rédigé :

« (…)Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contratde syndic avant même la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignationd’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordredu jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée généraleannuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrenceobligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordredu jour de l’assemblée générale concernée. »

Nous allons donc tout d’abord refaire un bref historique sur l’évolution de cet article et préciser les motifs qui ontpoussé à l’amender, pour ensuite analyser les apports de cette nouvelle version de l’article 21.

Mais avant, il est essentiel de préciser à qui incombe cette obligation de mise en concurrence des contrats de syndic.

Conseil Membres Copro-syndical du conseil priétaires Syndic

syndical

Obligation de mise en concurrence du contratde syndic

Possibilité de proposer à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent


• seul le conseil syndical a une obli-gation de mise en concurrencedes contrats de syndic ;

• quant aux autres copropriétaires(dont les membres du conseil syn-dical individuellement) ou ausyndic, ils n’ont aucune obliga-tion de mise en concurrence maisrestent cependant libres de sou-mettre à l’ordre du jour un ouplusieurs contrats de syndic.

II. EVOLUTIONS LÉGISLATIVESDE L’ARTICLE 21 DE LA LOIDU 10 JUILLET 1965 DEPUIS2014 ET ACTION DE L’ARC

L’article 25 (e) de la loi MACRON amodifié l’article 55 de la loi ALURdu 24 mars 2014, concernant l’obli-gation de mise en concurrence descontrats de syndic.

Rappelons ce que prévoyait la loiALUR, pour présenter les évolutionsintroduites par la loi MACRON.

La loi ALUR prévoyait une obliga-tion à la charge du conseil syndicalde mettre en concurrence le contratde syndic en place dès que sonmandat arrivait à échéance.

En effet, même si le conseil syndicalétait satisfait de son syndic, il étaittout de même tenu de le mettre enconcurrence.

Cela l’obligeait donc à réaliser inuti-lement un appel d’offre auprès dedifférents cabinets de syndic,sachant qu’au final il retiendrait lecontrat du syndic en place.

Cette disposition a surtout créé uneffet contreproductif, puisque lessyndics imposaient des contrats demandat d’une durée de trois ans,évitant ainsi d’être mis en concur-rence tous les ans.

Suite à l’intervention de l’ARCauprès des députés, le projet de loiMACRON a introduit un premieramendement qui prévoyait unemise en concurrence à partir dudeuxième renouvellement decontrat du syndic.

Cela ne réglait pas le problèmemais le repoussait tout simplementd’un an.

Nous avons donc saisi les minis-tères du Logement et de la Justicepour leur faire part des effets per-vers de cette disposition et leurrappeler que la seule solution effi-cace serait de donner au conseilsyndical la possibilité de déroger àcette obligation dès qu’il estimaitque cela n’était pas utile.

Un deuxième amendement correc-tif a été proposé et adopté,reprenant en partie nos recomman-dations.

III. ANALYSE DE L’ARTICLE 21DE LA LOI DU 10 JUILLET1965 MODIFIÉ PAR LA LOIMACRON

Il faut distinguer deux volets dans lanouvelle mouture adoptée de l’arti-cle 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a d’une part, les nouvellesconditions concernant la mise enconcurrence des contrats de syndic,et d’autre part les modalités dedispense de cette obligation.Reprenons chacun de ces deuxvolets.

a) Une obligation de mise enconcurrence tous les trois ans

L’article 21 précise dans sa premièrephrase : « tous les trois ans, leconseil syndical procède à une miseen concurrence de plusieurs projetsde contrat de syndic avant même latenue de la prochaine assemblée

générale appelée à se prononcersur la désignation d’un syndic (…)».

Ce délai de trois ans reste ambigücar il faut déterminer à partir dequand doit être calculée cetteéchéance.

On peut considérer, en toutelogique, qu’il s’agit de la date dudébut du contrat de mandat de syn-dic. Pour les contrats signés pourune période de 1 ou de 3 ans cela nepose donc pas de problème. Enrevanche pour les contrats signéspour une durée de deux ans etensuite renouvelés pour une mêmepériode, cela présente une difficultéjuridique.

En effet, le conseil syndical sera, aucours de la troisième année, dansl’impossibilité de remettre enconcurrence le contrat de syndic encours d’exécution.

En tout état de cause, cette obliga-tion reste bien à la charge duconseil syndical qui, discrétionnai-rement, organise et réalise la miseen concurrence des contrats desyndic pour ensuite proposer à l’or-dre du jour d’éventuels autrescontrats.

b) Possibilité de dispense de miseen concurrence obligatoire

La suite de l’article 21 précise :« Toutefois, le conseil syndical estdispensé de procéder à cette miseen concurrence lorsque l’assembléegénérale annuelle qui précède celleappelée à se prononcer sur la dési-gnation d’un syndic après mise enconcurrence obligatoire décide à lamajorité de l’article 25 d’y déroger.Cette question est obligatoirementinscrite à l’ordre du jour de l’assem-blée générale concernée. »

Cette disposition - par rapport àcelle proposée initialement par laloi ALUR - prévoit donc la possibilitéd’accorder au conseil syndical unedispense de mise en concurrenceobligatoire des contrats de syndic.

Néanmoins, cette dérogation doitêtre à l’initiative non pas du conseilsyndical, comme demandé parl’ARC, mais de l’assemblée générale.


Droit

En effet, il revient aux coproprié-taires, lors de l’assemblée généraleannuelle précédant la fin du man-dat de syndic, de se prononcer pouraccorder au conseil syndical la dis-pense de mise en concurrence.

Il est donc demandé aux coproprié-taires de décider un an avant la findu mandat de syndic, de l’opportu-nité ou non de mettre enconcurrence le syndic en place.Pour cela, la loi impose que soit ins-crite à l’ordre du jour la question dela dérogation de mise en concur-rence du contrat de syndic.

Cette disposition qui oblige à enréférer à l’assemblée générale noussemble inadaptée. En effet, dans lecas où l’assemblée générale n’ac-corde pas cette dérogation, deuxréactions sont alors possibles de lapart du syndic : • si le syndic se sent menacé il peut

faire en sorte d’être plus efficace,afin d’être concurrentiel ;

• ou a contrario si le syndic se sentmis en défaut ; ou « sur ledépart » il peut se désengager dela gestion de la copropriété surl’année à venir.

Cette nouvelle rédaction de l’article21 n’apporte en réalité quasimentaucune avancée essentielle dans labonne gestion des copropriétés.

En effet, de deux choses l’une :• soit la gestion du syndic satisfait

le conseil syndical et les copro-priétaires et, dans ce cas, il n’y apas lieu de le mettre en concur-rence ;

• soit il est défaillant et indépen-damment du délai de trois ans oude la dérogation accordée parl’assemblée générale, les conseil-lers syndicaux restent libres deprésenter à l’ordre du jour un ouplusieurs projets de contrat desyndic à l’échéance du contrat encours.

Cette disposition a finalement pourprincipal mérite de rappeler qu’il estimportant de mettre de temps entemps le syndic en place en concur-rence, si ce n’est pour en changer,du moins pour l’obliger à renégocierle montant de ses honoraires.

VI. L’ENJEU D’UNE MISE ENCONCURRENCE EFFICACE

La vraie question n’est pas desavoir s’il faut ou non réaliser unemise en concurrence des contratsde syndic, mais de savoir commentla réaliser de manière efficace.

Depuis l’entrée en vigueur dudécret sur le contrat type, l’ensem-ble des cabinets de syndic estcontraint de répondre sur un mêmemodèle de contrat.

Cela est donc censé rendre plusfacile la détection des clauses abu-sives ou illégales insérées dans lescontrats de syndic, mais aussi decomparer rapidement les tarifs etvariables mentionnés dans le

contrat de syndic afin d’identifier aumieux le respect des attentes etbesoins de la copropriété.

L’ARC a d’ailleurs développé un outilinternet qui permet aux conseillerssyndicaux d’élaborer un contrat typeà partir des éléments qu’ils souhai-tent voir figurer dans le contrat.

Nous vous invitons à lire notre arti-cle sur « les nouveaux outils del’ARC », dans la rubrique « vie del’association » de cette revue quivous présente l’intérêt de l’outilinformatique CONTRATSYNDIC, quiest mis gratuitement à la disposi-tion des conseillers syndicauxadhérents à notre association dansle portail des adhérents de l’ARC(www.leportaildelarc.fr). n

Publication du décret concernant l’administration provisoire des copropriétés en difficulté et la procédure d’alerte (mandataire ad hoc)

La loi ALUR a apporté un certain nombre d’améliorations concernantles dispositifs relatifs aux copropriétés fragiles et en difficulté (pro-cédure d’alerte et administration provisoire). Ces dispositions étaient

pour certaines en attente de publication d’un décret.

Le décret d’application de la loi ALUR n°2015-999 relatif aux procéduresjudiciaires applicables aux copropriétés en difficulté est daté du 17 août2015. Il apporte des précisions, notamment : • sur les missions exactes attendues du mandataire ad hoc (en cas de pro-

cédure d’alerte) ; • sur les professionnels pouvant être désignés en tant que mandataire ad

hoc ou administrateur provisoire ; • et sur les modalités de rémunération de ces professionnels.

Suite à la sortie de ce décret, nous avons réalisé un dossier complet détail-lant :• les améliorations apportées par la loi ALUR sur l’administration provi-

soire et la procédure d’alerte ;• les précisions apportées par ce décret ;• les demandes qui avaient été formulées par l’ARC lors de sa rencontre

avec les Ministères au cours des consultations réalisées dans le cadre del’élaboration de ce décret, demandes qui ont pour certaines été retenues,pour d’autres non.

Vous pouvez retrouver ce dossier sur notre site Internet, en date du 28 août 2015. n


Suppression de l’obligation de présenter l’état des frais afférents au compte bancaire séparé

La loi MACRON a supprimé l’obligation prévuedans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiépar la loi ALUR) qui imposait au syndic de présen-

ter avec son contrat de mandat « l’état des fraisafférents au compte bancaire séparé ».

Cette disposition était en effet ambiguë, puisque la loiALUR a interdit au syndic de prélever des honorairespour la gestion du compte bancaire, qu’il soit ou nonséparé.

Il fallait donc comprendre cette disposition comme uneobligation faite au syndic de présenter la grille destarifs des différentes opérations bancaires facturéespar sa banque.

Cette approche avait son intérêt puisque l’on constateque, d’un syndic à l’autre, les frais de tenue de compteet d’opérations bancaires sont extrêmement disparates.

Nous avons constaté des frais de tenue de compte allantde la simple gratuité jusqu’à 50 euros par trimestre.

C’est pour cela que le conseil syndical devra tout demême, lors de la mise en concurrence des contrats desyndics, imposer que lui soient présentés les frais ban-caires pratiqués par la banque du syndic.

Il faudra en priorité identifier les coûts des opérationsles plus récurrentes, dont voici la liste :• la tenue de compte ;• les virements ;• les remises de chèques ;• la délivrance d’un chéquier ou de lettres chèques

(même s’il n’est pas indispensable que la copropriétéen dispose) ;

• les agios en cas de chèque impayé ;• la possibilité pour le conseil syndical de consulter en

lecture seule le compte bancaire à partir d’uneconnexion Internet. n


Gestion

L’analyse des charges de copropriété de l’exercice 2014. Evolution historique des charges depuis l’an 2000

1. L’ÉVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉENTRE 2013 ET 2014

Pour la septième année consécutive, l’ARC publie lesrésultats de l’observatoire des charges de copropriétépour le dernier exercice écoulé, c’est-à-dire celui de2014 qui constitue une année exceptionnelle en matièred’évolution des charges.

En effet, les charges constatées globalement en 2014sont en baisse de 4,9 % par rapport à l’exercice 2013,alors que l’année dernière, nous avions constaté uneaugmentation de 5,7 % par rapport à 2012.

Ce très bon résultat vient d’une forte réduction desbesoins en chauffage en 2014, conséquence d’un hiverbeaucoup plus doux que les années précédentes maisaussi d’une stabilisation des tarifs des fluides (gaz,fioul, réseaux de chaleur).

Les deux postes de dépenses qui ont fait l’objet desplus fortes évolutions sont, comme les années précé-dentes, les contrats d’assurance (+8%) et les frais degestion facturés par les syndics (+5%).

Les autres postes de dépenses évoluent entre 1 et 3%,c’est-à-dire au dessus du taux d’inflation qui a été éva-lué à 0,5% pour l’année 2014.

2. LE NIVEAU NATIONAL MOYEN DES CHARGESDE COPROPRIÉTÉ PAR POSTE POUR 2014

Le niveau des charges dépend forcément de la configu-ration de la copropriété en matière de services etd’équipements collectifs. Pour une copropriété dotéede tous les services, le ratio annuel global est de44,7 €/m2/an et la répartition selon les principauxpostes de dépenses est la suivante :

Résultats portant sur la France entière en €/m2/an

En fonction de la localisation géographique, on obtientrespectivement 49,1 €/m2/an pour Paris, 44,1 €/m2/anpour la région Ile-de-France hors Paris et 34,9 €/m2/anpour la Province avec la répartition par poste dedépenses suivante :

Résultats Paris, IDF hors Paris, Province en €/m2/an

La différence entre Paris et le reste de la Région Pari-sienne est d’environ 10%. Entre la Région Parisienne etla Province, l’écart est d’environ 25% avec des écartsimportants pour le chauffage, l’eau froide, le gardien-nage, les frais de gestion et d’assurance.

Si l’on prend comme référence un appartement de65 m2 (surface moyenne constatée en copropriété), onobtient un montant annuel de 2 906 € avec la réparti-tion suivante :

Résultats en euros pour un appartement de 65 m2 (moyenne France entière)

3. L’ÉVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉPAR POSTE DE 2013 À 2014

L’analyse a porté sur des copropriétés dotées de tousles équipements et services collectifs (chauffage collec-tif, gardiennage, ascenseurs, parking), qui n’ont paschangé de configuration au niveau des services collec-


tifs en 2013. Il est en effet indispensable de travailler à« assiette constante » et d’écarter toutes les rupturesconcernant les services collectifs du type : suppressiondu gardiennage, maintenance gratuite des ascenseurspendant un an après mise en conformité, changementde système de chauffage, gros sinistres, procéduresjudiciaires lourdes...

Il en ressort que la réduction totale est de 4,9% cequi « compense » l’augmentation de 5,7 % observéeen 2013 et ramène le ratio moyen des charges àcelui de 2012.

La répartition de cette augmentation en 2014 selon lesprincipaux postes de dépenses est la suivante :

Evolution 2013/2014 des charges de copropriété par poste

Concernant le chauffage

C’est le fait marquant de l’exercice 2014. Nous consta-tons une baisse de 20 % des dépenses de chauffage quiest la résultante d’une réduction des besoins en DJU(degrés-jours-unifiés) de 23 % et une augmentationlimitée des fluides (gaz, fioul) de 3 %.

Certaines copropriétés, qui ont pris l’initiative de sortirdes tarifs réglementés du gaz avant l’échéance règle-mentaire du 31 décembre 2014, ont en plus bénéficiéd’une baisse de 15 à 20 % du coût de l’énergie grâce ànotre service COPRO-GAZ.

Concernant l’assurance

Cela fait plusieurs années que les taux d’évolution destarifs des contrats d’assurance sont compris entre 5 et10%. Cela représente une augmentation de près de35% sur 3 ans qui résulte à la fois de l’évolution de lasinistralité au niveau national, du vieillissement descopropriétés, et du manque d’entretien pour certainsimmeubles.

Concernant les frais de gestion de la copropriété

Les années précédentes, la forte augmentation desfrais de gestion (environ 5%) était liée à la forte crois-sance de la facturation des prestations particulières. En2014, on constate la même progression pour les pres-

tations particulières, mais aussi ponctuellement defortes augmentations du forfait de base pour les copro-priétés qui ont mis en œuvre le « contrat tout sauf ».

4. L’ÉVOLUTION HISTORIQUE DES CHARGESDEPUIS L’AN 2000

On constate que ce sont les charges de chauffage quiévoluent le plus fortement depuis l’an 2000 (cf courbedu haut) ce qui explique en grande partie l’écart entreles charges réelles et les charges calculées en considé-rant une évolution égale à l’inflation (cf. courbe du bas).Globalement, les charges ont évolué de 50 % par rap-port à 2000 soit environ le double de l’inflation (26 %) ; les charges de chauffage ayant progressé de61 % sur cette même période.

En euros courants :

En comparaison avec l’évolution de l’inflation :

CONCLUSIONSBien qu’elle ait été publiée en 2014, il n’y a pas eu d’im-pact global sur cet exercice de la loi ALUR, car sesdécrets d’application n’ont commencé à être mis enœuvre qu’en 2015, avec la publication du décret sur lecontrat type de syndic le 26 mars 2015 pour une mise


Gestion

en application le 2 juillet 2015. Cela devrait se voirbeaucoup plus sur les résultats de l’exercice 2015.

Aucune rupture déterminante ne semble se dessiner àcourt terme pour ce qui concerne une meilleure maî-trise des charges grâce à la rénovation énergétique descopropriétés.

Il faudra probablement attendre la réalisation des auditsou diagnostics énergétiques prescrits par la loi Grenelle2, ainsi que la mise en œuvre desdispositifs de soutien à la rénova-tion énergétique des bâtiments, quiseront prescrits dans le cadre dela loi de transition énergétique,avant de constater une réelle in-flexion de l’évolution des chargesau profit des copropriétés et doncdes copropriétaires.

Les résultats fournis par OSCAR+,l’Observatoire des charges del’ARC, sont directement exploita-bles par les responsables decopropriétés et les syndics béné-voles pour évaluer la performancedes dépenses supportées par leurpropre résidence.

De plus, ils ont la possibilité cette année d’obtenir enligne, grâce à OSCAR+, un diagnostic de performancefinancière à partir des données fournies par l’annexecomptable N° 1.

Ci-après un exemple de diagnostic de performancefinancière d’une copropriété parisienne :

Cette nouvelle fonctionnalité d’Oscar+ est présentée dans unautre article de cette revue intitulé « Les nouveaux outils del’ARC : Toujours plus de nouveaux services sur Oscar + »dans la rubrique « Vie de l’Association », et sur le site internetde l’ARC accessible via le Portail de l’Adhérent à l’adressewww.leportaildelarc.fr. n

4


AS

SU

RA

RC ET VOUS...

Voilà octobre et d’ici peu vos assureurs (les compa-gnies, pas les intermédiaires!) vont calculer ce qu’ilsvont pouvoir vous demander en plus de l’évolution de

l’indice contractuel inscrit sur votre contrat. Tout d’abord cet indice dont vous entendez parler en perma-nence, d’où vient-il et à quoi sert-il? C’est l’indice de la FFB(Fédération Française du Bâtiment) qui est utilisé par lesassureurs. L’ARC l’indique à la fin de sa revue dans larubrique « Chiffres et indices » chaque trimestre. Il sert àconserver toute sa valeur à votre contrat puisque bien sou-vent les garanties y sont exprimées en nombre de foisl’indice. Les montants chiffrés indiqués sur votre contratsont aussi recalculés, au moment du sinistre, en fonction dela valeur de l’indice à la date du sinistre voire au moment dela dernière échéance. Cette valeur change trimestriellement.Cette actualisation se fait par rapport à l’indice de souscrip-tion du contrat, inscrit sur les conditions particulières. Prenons un exemple pour comprendre. A la souscription ducontrat, en juillet 2007 où l’indice était à 771, la copropriétéétait assurée pour une garantie secondaire jusqu’à unmaximum de 10 fois l’indice, soit 7 710 €. En janvier 2015,un sinistre met en jeu cette garantie. Quelle sera alors lasomme maximale assurée? L’indice de janvier 2015 étant à930.80, le remboursement ne pourra donc pas dépasser 10X 930.80 soit 9 308 €.Si pour ce même contrat, la cotisation était en juillet 2007à 5000 €, elle devrait théoriquement être aujourd’hui à 6042,15 € (5 000 X (931,7/771), l’indice actuel étant à931,70). De manière quasi-systématique, les assureursajoutent quelques points de majoration à chacune de voséchéances, même si vous n’avez pas eu de sinistre. Ilsexpliquent avoir besoin de redresser les résultats de lacatégorie assurance multirisque immeuble qui sont, il fautle reconnaître, peu brillants même si la tendance va versune amélioration (normal, depuis qu’ils augmentent au-delàde l’indice, il faut bien que leurs prévisions d’améliorationtechnique de la branche immeuble se réalisent) !Pourquoi avoir choisi cet indice FFB ? C’est simple, la plusgrande partie de votre cotisation (hors taxes évidemment)sert à rembourser des sinistres. Ces indemnisations vontessentiellement aux entreprises du bâtiment qui ont réa-lisé les travaux de réparation des dommages dus auxsinistres. Il est donc logique que les assureursaient une référence qui intègre l’évolution desprix dans le bâtiment. Pour d’autres types decontrats que ceux qui assurent les biensimmobiliers, ils ont d’autres indices par exem-ple en bris de machines ou bris de glace. Il fautaussi savoir que l’indice FFB évolue à peu prèsparallèlement au prix du pétrole. C’est logique,beaucoup de produits utilisés par les entreprises dubâtiment sont fabriqués avec du pétrole ou grâce à lui.

Enfin, comment les assureurs utilisent-ils les sommes quevous leur payez à chaque échéance? Les proportions quivont vous être communiquées là sont des moyennes etpeuvent varier pour chacun d’eux, sans exagération parcequ’ils ont les mêmes objectifs et les mêmes raisonnementsquant à la manière de les atteindre.

Quand vous payez votre cotisation d’assurance de la copro-priété, les taxes sont reversées à l’État. Il n’y a pas de TVAsur les cotisations d’assurance, ce sont des taxes dont letaux varie selon les garanties. En général, il est de 9 %mais cela peut aller jusqu’à 30 %. Le reste est réparti en3 parts : 30 % pour les frais généraux de la compagnie(commission de l’intermédiaire et frais de la compagniepour gérer les contrats, les sinistres, etc. …), 30 % pourpayer la sinistralité courante (dégâts des eaux, vol, bris deglace, etc.) et 40 % pour payer les gros sinistres (supé-rieurs à 30 000 €, ce chiffre étant une moyenne, variableselon chaque assureur). Ce dernier pourcentage représentevotre participation dans la mutualisation du risque entretoutes les copropriétés assurées. Le jour où vous êtes vic-times d’un incendie qui coûte par exemple 200 000 €,votre cotisation ne suffira pas et on ira « piocher » danscelles versées par les autres. Lorsque vous ne connaissezpas ce désastre, ce qui est heureusement le plus souventle cas, ces 40% de votre cotisation hors taxes vont aiderles autres copropriétés à être indemnisées pour leurs grossinistres. Cela s’appelle la mutualisation, c’est le principede base de l’assurance. Imaginez le nombre d’assurés appe-lés à participer à l’indemnisation d’un sinistre qui coûte1 000 000 €, ce qui est loin d’être rare !!!

Attention : si votre assureur vous indemnise régulièrementde plus de 30% de votre cotisation d’assurance hors taxes(part dédiée à la sinistralité courante) alors que vousn’avez pas déclaré de « gros sinistre » (part mutualisa-tion), votre contrat est donc déficitaire et susceptibled’être majoré largement au-delà de l’indice. Donc le raison-nement suivant qui serait : « Je paie 1000 € HT decotisation à mon assureur, il m’indemnise 800 € régu-lièrement, il est gagnant ! » est totalement faux. Dans cecas, il est systématiquement perdant parce que vous ne

participez pas du tout à la mutualisation durisque. La part dédiée à la sinistralité cou-

rante de votre contrat n’étant que de300 €…

Un peu compliqué tout cela ! Les assu-reurs jonglent avec ces chiffres.Maîtrisez-les à votre tour afin depayer la juste cotisation pour votre

copropriété !

Un ARCMI qui vous veut du bien ! n

Votre cotisation d’assurance copropriété


Le coin de l’expert

L’ARC innove avec une nouvelle rubrique dédiée aux questions les plus fréquentes que nous recevons actuelle-ment.

Pour chacune d’elle, nous avons « donné la plume » à un professionnel pour qu’il traite du problème :

A la suite du vote de l’approbation des comptes, le syndic m’a imputé la régularisation des travaux de ravalement,alors que je n’étais pas propriétaire quand ils ont été décidés. Cela est-il légal ?

Je suis membre d’un conseil syndical et mon syn-dic refuse de me présenter les échanges qu’il aeus avec un prestataire de la copropriété. En a-t-il le droit ?

Votre syndic ne peut en aucun cas refuser de voustransmettre les correspondances qu’il aurait éven-tuellement établies avec un prestataire de lacopropriété.

En effet, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sonsixième alinéa, indique que le conseil syndical « peut prendreconnaissance et copie, à sa demande et après en avoir donnéavis au syndic, de toutes pièces ou document, correspondanceou registre se rapportant à la gestion du syndic et d’unemanière générale à l’administration de la copropriété ». Cettedisposition est donc sans ambiguïté et contraint le syndic àvous remettre les correspondances et même à vous en fairecopie si vous en faites la demande.

En règle générale, lorsqu’un syndic « séquestre » des docu-ments ou informations, c’est qu’il n’a pas bonne conscience.Si cela est possible, questionnez directement le fournisseurafin de vérifier si le syndic est bien en contact avec lui.

La réponse à cette question est claire : elle setrouve dans l’article 6-2 §3° du décret du 17 mars1967 (entré en vigueur le 1er septembre 2004) :

« Art. 6-2 à l’ occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :1° […] ;2° Le paiement des provisions des dépenses non comprisesdans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ouacquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;3° Le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l’appro-bation des comptes, est porté au crédit ou au débit du comptede celui qui est copropriétaire lors de l’approbation descomptes.

Art. 6-3 Toute convention contraire aux dispositions de l’article6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titreonéreux ».

Oui, cette imputation est donc légale :

Les travaux de ravalement constituent une opération relativeà l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’une dépensenon comprise dans le budget prévisionnel courant.

Pour le syndic, auquel une éventuelle convention entre le vendeuret l’acquéreur n’est pas opposable, la date de vote des travauxn’a aucune incidence sur l’affectation du solde (excédent ou défi-cit) d’une campagne de travaux : il doit affecter cette répartitionau compte de celui qui a le statut de copropriétaire à la date d’as-semblée générale qui a approuvé ces comptes.

La date à laquelle le statut de copropriétaire intervient estprouvée par la date de première présentation de la notificationdu transfert de propriété adressée au syndic par le notairechargé de la mutation. • Si l’assemblée générale ayant approuvé les comptes affé-

rents au ravalement est antérieure à la date de mutation,alors la répartition est à la charge du vendeur ;

• Si l’assemblée générale ayant approuvé les comptes affé-rents au ravalement est ultérieure à la date de mutation,alors la répartition est à la charge de l’acquéreur.

Si une convention d’attribution ou de partage de la dépense estinscrite dans le contrat de vente, elle doit être respectée entreles parties, mais le syndic n’a pas à s’y référer. L’acquéreur doitse rapprocher du vendeur selon les termes de leur arrangement.

Mon syndic affirme que son contrat est conformeau décret du 26 mars 2015, relatif au contrattype, pourtant il n’est pas présenté de la mêmefaçon. En a-t-il le droit ? »

Clairement, non.

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précisedans son alinéa 3 que le contrat de syndic doit res-

pecter « un contrat type défini par décret en Conseil d’État ».Depuis le 26 mars 2015, ce texte réglementaire a été publiéet s’applique depuis le 2 juillet à tous les contrats de syndicsprésentés en assemblée générale, sans possibilité de déroga-tion, aussi bien sur le fond que sur la forme. Le syndic estdonc tenu de soumettre à l’assemblée générale un contrat demandat qui respecte en tous points celui présenté dans ledécret du 26 mars 2015.

En cas de refus du syndic, il faudra lui rappeler qu’il existe unecommission des clauses abusives qui traite de ce type d’agis-sements.

L’ARC pourra bien entendu faire le relais pour ses adhérents.


J’ai voulu changer une ampoule dans les parties communes de ma copropriété. En voulant monter sur l’échelle,je suis tombé, et me suis cassé la jambe. Mon médecin m’a arrêté pour au moins trois semaines. La compagnie d’assurance m’a répondu que l’assurance multirisque immeuble ne couvrait pas ce type de sinistres.Cette réponse est-elle justifiée ? »

Le contrat d’assurance de la copropriété a pour objetde garantir les biens matériels de la copropriété ainsique la responsabilité civile (RC) du syndicat de copro-priétaires, c’est-à-dire les dommages causés aux tiers.

Dans les circonstances décrites, ce copropriétaire travaillaitbénévolement pour le compte de la copropriété. Il a pris unrisque évident en montant sur une échelle et sa jambe casséeconstitue un dommage corporel. Un dommage corporel pour-rait être garanti par le contrat de la copropriété dans lamesure où il serait causé à un tiers soit du fait d’un bien appar-tenant à la copropriété, soit du fait d’une personne travaillantpour le compte de la copropriété, bénévole ou salariée. Deuxexemples pour mieux comprendre:• un interrupteur est en panne dans un couloir, une personne

de passage dans ce couloir se blesse du fait de l’obscurité:la garantie RC de la copropriété peut être appelée en garan-tie et elle devra indemniser les conséquences (fraismédicaux, recours de la CPAM, dommages immatérielscomme une perte de salaire, etc.) ;

• un copropriétaire juché sur une échelle pour changer uneampoule fait tomber un outil sur une personne qui passe à côtéde cette échelle, lui causant une blessure légère qui entraînerades frais médicaux dont le remboursement sera réclamé par laCPAM au titre de la RC du contrat de la copropriété qui paiera.

Mais dans notre cas, celui qui agit bénévolement, de sa proprevolonté, se blesse par maladresse et ne peut donc pas mettreen cause la responsabilité civile de la copropriété puisqu’il estlui-même le responsable de ses malheurs. Donc aucune garan-tie du contrat de la copropriété ne peut être mise en causepour l’indemniser.

C’est pour cela qu’une copropriété amenée à faire appel à desbénévoles pour de petites tâches d’entretien doit les avertirqu’ils ne seront pas pris en charge, en cas de blessure dans cecadre bien précis, par l’assurance de la copropriété et que lesbénévoles doivent donc se renseigner pour savoir si leurscontrats personnels (multirisque habitation, Garantie des Acci-dents de la Vie ou autre contrat individuel couvrant lesaccidents) peuvent être appelés en garantie. A défaut, il restedeux solutions :• soit faire appel à un professionnel pour faire ces travaux

d’entretien ;• soit souscrire un contrat appelé “Garantie individuelle des

bénévoles de la copropriété” qui apporte à quelques per-sonnes (identifiées) des garanties en cas de dommagescorporels et immatériels subis alors qu’ils rendent service àla collectivité. C’est un contrat peu onéreux, mais un peulourd à gérer puisqu’il faut mettre à jour, tous les ans, la listedes personnes assurées.

Mon syndic affirme que, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le syndicat de copropriétaires est contraint devoter le choix d’une société d’archivage qui aura pour objet de conserver les archives courantes de la copropriété.Cela est-il exact ? »

Non cela est faux.Le syndic est l’archiviste de la copropriété.

L’article 33, dernier alinéa du décret du 17 mars1967, dans sa rédaction issue du décret du 20 avril

2010, prévoit déjà : « La conservation et la gestion desarchives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ».Il n’y a aucune distinction à faire entre « archives utiles/nonutiles ».

Oui, la Loi Alur du 24 mars 2014 a imposé une nouvelle obliga-tion, mais à la charge du syndic. Il doit inscrire à l’ordre du jourde l’assemblée générale une question pour savoir si les copro-priétaires souhaitent que les archives soient gérées par unesociété prestataire extérieure. Cette obligation est prévue parl’article 18 modifié de la loi du 10 juillet 1965 : « Le syndic estchargé de soumettre au vote de l’assemblée générale, à lamajorité de l’article 25, la décision de confier les archives dusyndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée auxfrais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu àaucune rémunération complémentaire au profit du syndic ».

Mais en aucun cas, l’assemblée générale n’est obligée de voter« pour » cette gestion externalisée.

Par ailleurs, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, définis-sant le contrat type de syndic, a confirmé que « la détentionet la conservation des archives » est incluse dans les hono-raires forfaitaires du syndic.

En conclusion, nous pouvons dire qu’il y a deux hypothèses :• dans l’hypothèse où l’assemblée générale vote contre la

désignation d’une entreprise spécialisée, la détention et laconservation des archives sont assurées par le syndic etcette prestation est incluse dans ses honoraires forfaitaires ;

• dans l’hypothèse où l’assemblée générale décide de confierles archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le mon-tant de la rémunération forfaitaire annuelle hors taxe dusyndic est « imputé », soit d’une somme que les parties (lesyndicat de copropriétaires et le syndic) négocient libre-ment, soit de la somme TTC effectivement facturée ausyndicat par l’entreprise spécialisée.

Par ailleurs, le syndicat doit s’acquitter de la facture de lasociété à laquelle la tâche de conserver et gérer les archivesa été confiée.

Mais attention : cette deuxième solution est généralementdéconseillée car elle comporte plus de risques pour le syndicatde copropriétaires.


Copropriété-Services

Comment l’ARC vous aide à réaliser votre BIC et à préparer votre audit

Comme de nombreux copropriétaires, vous êtesprobablement confrontés à divers problèmes :hausse des charges, rénovation du bâti ou des

installations du fait du vieillissement progressif de l’im-meuble, inconfort des logements, perte de la valeur devotre patrimoine, inquiétudes concernant les nouvellesou futures obligations. Afin de régler ces problèmes, ilest nécessaire d’anticiper, et de préparer les gros tra-vaux à venir.

On pense souvent que le préalable à un projet de tra-vaux est la réalisation d’un audit technique quipermettra de faire le point sur ce qui doit être améliorédans la copropriété, et de définir les travaux prioritaireset les options pour la copropriété.

Il y a d’ailleurs l’obligation pour les copropriétés de 50lots et plus de réaliser un audit énergétique avant fin2016.

Cependant, on ne le répètera jamais assez, il est inutiled’entamer sérieusement un projet de rénovation si lacopropriété va mal : relations avec le syndic compli-quées, un conseil syndical qui n’est pas suffisammentmobilisé ou disponible (manque de copropriétairesimpliqués), des charges très élevées, des impayés decharges importants, etc.

En effet, le projet ne pourrait pas aller plus loin que laréalisation de l’audit, dont la copropriété n’aurait pasl’utilité, car elle serait incapable de se mettre d’accordsur un plan de travaux ou un plan de financement.

Nous recommandons donc de commencer par faire unbilan rapide de la copropriété pour contrôler un certainnombre de points essentiels, et vérifier qu’elle est prêteà entamer un tel projet.

I. À QUOI SERT LE BILAN INITIAL DECOPROPRIÉTÉ ?

Le Bilan Initial de Copropriété (BIC) constitue une pre-mière étape incontournable avant d’engager un audit.Le BIC permet :

• d’avoir une vue d’ensemble de la copropriété, et d’endiagnostiquer les forces et les faiblesses ;

• d’établir un plan d’action pour la « mettre à niveau »en remédiant à ses éventuelles faiblesses ;

• de mobiliser le conseil syndical et le syndic, pour ren-forcer leur organisation et leur fonctionnement, cequi est absolument indispensable pour réaliser degros travaux.

II. COMMENT FAIRE LE BIC ?Le livret du BIC est complété par le conseil syndical.Vous le trouverez disponible gratuitement sur le site del’ARC : www.arc-copro.com/u6f5.

Une fois le BIC complété, prenez, avec plusieurs mem-bres du conseil syndical, un rendez-vous avec unaccompagnateur de l’ARC (pôle « Énergie-Rénovation-Eau »).

L’accompagnateur analyse les données du BIC et vousaide à définir des actions sources d’économies et demeilleure gestion. Il vous aide à établir le plan d’actionsde mise à niveau (si besoin). Cette mise à niveau de lacopropriété peut concerner :• le fonctionnement des instances : syndic, conseil syn-

dical et assemblée générale ;• la maîtrise des impayés ;• la maîtrise des charges, et en particulier la maîtrise

des consommations d’énergie et d’eau ;• la question de la gestion financière ou du finance-

ment « anticipé » des travaux : compte séparé, fondstravaux ;

• la mobilisation des copropriétaires autour du projetde rénovation.

Pour chaque thème, l’accompagnateur propose desoutils à utiliser pour atteindre les objectifs. L’accompa-gnateur oriente vers les méthodes et outils adaptés auxthèmes sur lesquels la copropriété doit se mettre àniveau. Les outils sont de différents types : formationset ateliers, articles et guides, outils sur internet, etc.Dans le cadre de l’adhésion à l’ARC, la plupart des ser-vices (OSCAR, COPRO-GAZ, etc.) sont gratuits. C’estainsi un véritable parcours sur mesure qui est définipour la copropriété.

A télécharger sur notre site internet :www.arc-copro.com/u6f5


III. QUE FAIRE APRÈS LE BIC ?Une fois la copropriété « à niveau », il est nécessaire de pré-parer le cahier des charges de l’audit dont le but est deplanifier les travaux futurs en intégrant des actions d’écono-mies d’énergie. Ce cahier des charges intégrera ainsi lesbesoins ayant émergé lors du Bilan Initial de Copropriété. Leplus souvent, il s’agira, dans le cadre de l’audit, de traiter defaçon approfondie un problème technique : infiltrations,confort thermique, etc.

L’ARC propose un accompagnement spécifique à partir decette étape afin que vous puissiez nous solliciter par télé-phone, mail ou sur rendez-vous dans nos locaux pour toutequestion concernant l’audit et les travaux.

www.arc-copro.com/py7w www.arc-copro.com/61ehwww.arc-copro.com/v393

www.arc-copro.com/ub8x

Pour toute question, par rapport à cette démarche ou par rapport àvotre projet de rénovation, n’hésitez pas à contacter notre pôleÉnergie-Rénovation-Eau au 01.40.30.42.82 ou adressez-nous unmail à [email protected] n

Etape de la démarche Coût

Analyse du BIC Gratuit

Aide à la mise à niveau éventuelle (*)

Aide à l’adaptation du cahier des charges type de consultation

Aide au choix des prestataires

Aide à la préparation aux réunions de l’audit

Présence lors des réunions de l’audit (**) (optionnel) 200 € / réunion

Aide à la préparation et mise en œuvre des travaux Gratuit

Forfait de 150 €

(*) : L’accompagnateur indique lesméthodes à suivre pour que lacopropriété soit prête à réaliserl’audit. Dans le cadre de l’adhésionà l’ARC, la plupart des services(OSCAR, Copro-gaz, etc.) sont gra-tuits. Dans le cas contraire, nousvous en informons au plus tôt, eten tout cas avant le début de laprestation.

(**) : Sur l’Ile-de-France, suivantles disponibilités de l’ARC. Dans lecas d’un déplacement à effectuerhors Ile-de-France, nous contacter.

Les nouveaux outils de l’ARC :


Vie de l’Association

COPRO-GESTION (syndics bénévoles) Pour faciliter l’administration de votre copropriété

Comme vous le savez, le syndic bénévole estconfronté à un certain nombre de tâches admi-nistratives. Il doit notamment :

• préparer et appliquer les budgets prévisionnels ;

• effectuer les appels de fonds ;

• s’assurer du paiement des charges des coproprié-taires et mettre en place des procédures amiables,précontentieuses et contentieuses adaptées en casd’arriérés ;

• établir et tenir à jour le listing des copropriétaires ;

• convoquer et tenir les assemblées générales pour les-quelles il devra en rédiger les procès-verbaux ;

• gérer les mutations (ventes) ;

• tenir et mettre à jour le carnet d’entretien de l’im-meuble qu’il doit mettre à la disposition descopropriétaires ;

• etc.

Bientôt, il devra aussi établir une fiche d’informationsynthétique sur la copropriété et procéder à l’immatri-culation de la copropriété.

Pour faciliter sa mission, l’ARC met ainsi à la dispositionde ses adhérents, un nouvel outil de gestion adminis-trative : COPRO-GESTION disponible sur le portail del’adhérent : http://www.leportaildelarc.fr.

Le plus ? COPRO-GESTION est compris

dans votre adhésion collective !

En résumé : ce nouveau logiciel informatique va vouspermettre de gérer en toute sécurité, sérénité et auto-nomie votre syndicat de copropriétaires :

4Tenir et mettre à jour le listing des copropriétaires(conformément à l’article 32 du décret du 17 mars1967) et éditer les feuilles de présence indispensa-bles à la tenue de vos assemblées générales.

4Elaborer les budgets prévisionnels pour chargescourantes de l’année en cours et de l’année à veniren choisissant la clé de répartition appropriée (selonvotre règlement de copropriété) et le montant dubudget correspondant.

4Effectuer et générer automatiquement tous lesappels de fonds des copropriétaires selon leurs tan-tièmes spécifiques (charges courantes, avances

travaux, avances trésorerie, ou autres avances,appels de restitution d’avances, annulation d’une pro-vision travaux suite à une décision d’assembléegénérale, etc.).

4Mettre à jour et générer l’historique des comptesdes copropriétaires indispensable en cas de procé-dure contentieuse à l’encontre d’un copropriétairedébiteur ne payant pas ses charges de copropriété.

4Gérer les procédures amiables et préconten-tieuses pour le recouvrement des charges decopropriété : protocole d’accord ou échéancier depaiement, relance, mise en demeure.

4Gérer vos assemblées générales ordinaires(annuelles), complémentaires (extraordinaires)et/ou en urgence avec une aide pour l’édition de vosordres du jour jusqu’à la rédaction des procès-ver-baux.

4Enregistrer en format PDF tous les documents quevous souhaitez (Annexes comptables, diagnosticsdivers, etc.).

Pour aller plus loin, l’ARC mettra à jour régulièrementce logiciel et vous proposera de nombreuses fichespratiques : gestion des archives, contrat type de syndicnon professionnel, protocole de recouvrement, modèled’assignation, tableau synthétique des procédurescontentieuses, listing des pièces nécessaires à la consti-tution d’un dossier contentieux, tableau des majorités,tableau récapitulatif des assemblées générales et desdifférentes obligations associées, etc. n

Alors si ce n’est pas encore fait, inscrivez-voussur notre portail http://www.leportaildelarc.fr àl’aide de votre numéro d’adhérent et commencezvotre navigation.

COPRO-GESTION c’est ici :

Spécialement créé pour les syn-dics bénévoles adhérents àl’ARC, un outil pratique pourgérer vos appels de fonds entoute simplicité.


Présentation de CONTRATSYNDIC

Suite à la publication du décret sur le contrat typede syndic en date du 26 mars 2015, l’ARC a décidéde développer un outil informatique dénommé

CONTRATSYNDIC afin d’aider les conseils syndicaux à :• bien préparer et mettre en œuvre la recherche d’un

nouveau syndic ou la reconduction du syndic en place ;• comparer plusieurs propositions de contrat de syndic ;• générer un contrat type adapté aux besoins de la

copropriété.

Cet outil peut également être utilisé par les syndicsbénévoles pour générer leur propre contrat de syndic.En revanche, étant donné que le contrat type n’est pasadapté à la mission des syndics coopératifs, l’ARC achoisi pour l’instant de ne pas intégrer cette possibilitédans l’outil.

L’outil CONTRATSYNDIC est constitué de trois modules :• le premier module permet de créer le cahier des

charges du futur contrat de syndic ainsi qu’un projetde contrat type de syndic pré-rempli en fonction ducahier des charges de la copropriété;

• le second module permet de comparer plusieurs pro-positions de contrat de syndic élaborées à partir dumême cahier des charges ;

• le troisième module permet de générer un contrattype définitif.

Il est accessible à partir du Portail de l’Adhérent(www.leportaildelarc.fr) et de l’icône COPRO-SYNDICqui est la porte d’entrée également d’OSCARSYNDIC.

I. PRÉSENTATION DU CAHIER DES CHARGES ET DU PROJET DE CONTRAT TYPE

Le premier module propose de remplir deux fichesessentielles à la production du cahier des charges oudu projet de contrat type adapté à la copropriété :• la fiche d’identité de la copropriété décrivant ses

principales caractéristiques (localisation, nombre delots, services et équipements collectifs en place, …).

• la fiche des besoins et des attentes en terme de gestionet de gouvernance de la copropriété : durée et horairesde l’assemblée générale, nombre de visites par le syndic,nombre de réunions avec le conseil syndical, ...

Ces deux fiches constituent le cahier des charges dufutur contrat de syndic. Une fois établi, les conseils syn-dicaux ont la possibilité d’envoyer ce cahier descharges à leur syndic en place ou à plusieurs syndicss’ils souhaitent effectuer une mise en concurrence deplusieurs contrats. Ils peuvent également aller au-delàen leur envoyant un projet de contrat type (aussigénéré par notre outil) ce qui permet d’accélérer le pro-cessus de consultation.

Le projet de contrat type généré par l’outil prend encompte :• les informations communiquées par les conseils syn-

dicaux dans les deux fiches d’identité et de besoins ;

• les valeurs de référence des honoraires de base etdes prestations particulières utilisées dans OSCAR-SYNDIC (cf. présentation dans la revue trimestriellen°109) pour l’évaluation de la performance descontrats de syndic.

Pour calculer les honoraires de base à inscrire dansle projet de contrat, l’outil a besoin de connaître :• la localisation géographique de la copropriété : Paris,

Ile-de-France hors Paris, Province ;• le nombre de lots principaux (appartements, com-

merces) ;• le niveau de complexité de la gestion de la copropriété

afin de la rattacher à un des trois panels retenus :4panel 1 : copropriétés se caractérisant par la pré-

sence d’équipements et services collectifs(ascenseur, parking) ne nécessitant pas une grossecharge de travail pour le syndic et n’ayant pas desinistre ni d’impayé ;

4panel 2 : copropriétés dotées d’équipements et deservices collectifs dont l’un d’entre eux (chauffage,gardiennage) représente une charge de travailimportante pour le syndic et ayant un nombre limitéde sinistres et d’impayés ;

4panel 3 : copropriétés dotées de tous les équipe-ments et services collectifs et ayant à gérer unnombre important de sinistres et d’impayés.

Le résultat obtenu est susceptible d’être modulé enfonction des réponses aux deux décisions prises surl’extranet et l’archivage en assemblée générale. Eneffet, le montant du forfait calculé par l’outil s’appuiesur les deux hypothèses suivantes : le syndic met à dis-position un extranet au titre du forfait et l’archivagen’est pas externalisé.

Si les décisions prises sur ces deux services sont à l’op-posé de ces hypothèses, le montant du forfait à inscriredans le projet du contrat type doit être modulé selon leprincipe suivant :• pour l’extranet, réduction du montant des honoraires

de base de « 12 €/nombre de lots principaux » ;• pour l’archivage, réduction du montant des honoraires

de base de « 10 €/nombre de lots principaux ».

Pour déterminer les montants de référence desprestations particulières à inscrire dans le contrat,l’outil a seulement besoin de connaître la localisationgéographique de la copropriété.

II. COMPARAISON DE PLUSIEURS PROPOSITIONSDE CONTRAT TYPE

L’outil CONTRATSYNDIC permet aux conseils syndicauxde réaliser la comparaison de plusieurs propositions decontrat recueillies dans le cadre d’une mise en concur-rence effectuée à partir du précédent module.



Dans le cadre de ce service, les conseils syndicaux doivent saisir dans un premier temps les informations recueil-lies dans les propositions de contrat de syndic, ce qui permettra de générer le tableau ci-dessous :

A partir des résultats de ce tableau, ils peuvent détec-ter les principaux écarts avec les différentes rubriquesdu contrat type de référence et ainsi choisir un des syn-dics parmi les différentes propositions. Il est ensuiteproposé aux conseils syndicaux de renégocier les coûtsde certaines prestations auprès du syndic choisi si cescoûts n’apparaissent pas comme « optimum » (nonobligatoire mais fortement conseillé). Enfin, lesconseils syndicaux rentreront les données du contrat

type définitif dans la colonne « coût contrat typerenégociés ou retenus auprès du syndic choisi ».

III. ELABORATION DU CONTRAT TYPE DÉFINITIFCe troisième module permet aux conseillers syndicauxd’élaborer le contrat type définitif à partir de la colonne« Coûts contrat type renégociés ou retenus auprèsdu syndic choisi» fourni par le module précédent. n

Toujours plus de nouveaux services sur OSCAR+

Le site OSCAR+ s’enrichit de 2 nouveaux services :

• l’évaluation de la performance financière des copro-priétés à partir des données de l’annexe 1 :OSCAR+/FINANCES ;

• un outil d’aide au dimensionnement d’un fonds tra-vaux : OSCAR+/TRAVAUX

I. PRÉSENTATION D’OSCAR+/FINANCESOSCAR+/FINANCES permet de réaliser l’évaluation dela situation financière des copropriétés à partir desdonnées de l’annexe 1 et grâce aux six indicateurs pré-sentés ci-après. Comme pour les autres évaluationsréalisées par Oscar+, les résultats sont notés par undes fanions suivants : VERT (résultat satisfaisant),ORANGE (résultat à suivre de près), ROUGE (résultatcritique nécessitant de réagir rapidement).

4Indicateur 1 : Créances moins DettesCet indicateur permet de voir comment se situe leniveau des créances (« ce qui doit rentrer ») par rap-port au niveau des dettes (« ce qui doit sortir »).

Le fanion est VERT si le résultat est supérieur à 10 % descréances, ORANGE si le résultat est compris entre 0 et 10 %,ROUGE si le résultat est en-dessous de 0.

4Indicateur 2 : Trésorerie-(Provisions+Avances)Cet indicateur permet de savoir si le syndic n’a pas troppuisé dans l’avance de trésorerie pour compenser des re-tards de paiement de charges par certains copropriétaires.

Le fanion est VERT si le résultat est supérieur à 10 % des provi-

sions et avances, ORANGE si le résultat est compris entre 0 et10 % des provisions et avances, ROUGE si le résultat est négatif.

4Indicateur 3 : Impayés/budget réalisé (charges courantes)Cet indicateur permet de mesurer le taux de défaillancede la copropriété en matière de paiement des chargespar les copropriétaires.

Le fanion est VERT si le résultat est inférieur à 10%, ORANGEentre 10 et 25 % et ROUGE si le résultat est supérieur à 25 %.

4Indicateur 4 : Avance de Trésorerie/Charges courantesCet indicateur permet de mesurer si le montant del’avance de trésorerie est en adéquation avec le budgetréalisé des charges courantes, ce montant devant êtreréglementairement inférieur à 1/6 du budget prévisionnel.

Le fanion est VERT si le résultat est inférieur à 16,7% ce quireprésente 1/6ème du budget prévisionnel et ROUGE si le résultatest supérieur à 16,7%.

NB : la loi parle de 1/6ème du budget prévisionnel, maisnous faisons le choix de demander la même donnéefinancière utilisée pour les autres indicateurs pour sim-plifier l’utilisation de l’outil.

4Indicateur 5 : Trésorerie / budget réalisé (Chargescourantes) 365 jours

Cet indicateur permet de mesurer le nombre de joursde gestion courante que la trésorerie peut couvrir, enprenant comme coût journalier moyen de gestion lemontant annuel du budget réalisé des charges cou-rantes, divisé par 365 jours.

Le fanion est VERT si le nombre de jours de gestion courante cou-vert par la trésorerie est supérieur à 30 jours, ORANGE s’il estcompris entre 20 et 30 jours et ROUGE en deçà.


4Indicateur 6 : Taux d’endettement = Dettes Four-nisseurs/budget réalisé (Charges courantes)

Cet indicateur permet de mesurer le niveau d’endette-ment de la copropriété vis-à-vis des fournisseurs parrapport au budget réalisé des charges courantes.

Le fanion est VERT si le résultat est inférieur à 10%, ORANGEentre 10 et 25% et ROUGE au-delà.

Pour la copropriété prise en exemple, on peut tirer dudiagnostic ci-dessus les éléments d’analyse suivants :4Indicateur 1 : le différentiel Créances-Dettes est satisfaisant car

le résultat est supérieur à 10% des créances ;4Indicateur 2 : le niveau de la trésorerie est loin d’être satisfai-

sant ce qui résulte du montant important des impayés ;4Indicateur 3 : le niveau des impayés a dépassé le seuil de la zone

critique (10% du budget réalisé des charges) ;4Indicateur 4 : l’avance de trésorerie (11,8% du budget réalisé),

bien qu’en dessous du seuil de 16,7% du budget réalisé, est insuf-fisante du fait du niveau des impayés ;

4Indicateur 5 : la trésorerie est faible et ne couvre que 14,2 joursde gestion courante alors qu’elle devrait couvrir au moins 30 jours de gestion courante … ;

4Indicateur 6 : le taux d’endettement est au-dessus du seuil rai-sonnable de 10% du budget prévisionnel ;

II. PRÉSENTATION D’OSCAR+/TRAVAUXLa loi ALUR a institué l’obligation de mettre en place unfonds travaux à compter du 1er janvier 2017 selon lesmodalités suivantes :

« Dans les immeubles à destination partielle ou totaled’habitation soumis à la présente loi, le syndicat descopropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issued’une période de cinq ans suivant la date de la récep-tion de l’immeuble pour faire face aux dépensesrésultant :1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;2° Des travaux décidés par l’assemblée générale descopropriétaires. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel,de la cotisation annuelle est décidé par l’assembléegénérale votant dans les conditions de majorité pré-

vues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut êtreinférieur à 5 % du budget prévisionnel.Lorsque le montant du fonds de travaux atteint unmontant supérieur au budget prévisionnel, il est ins-crit à l’ordre du jour de l’assemblée générale laquestion de la suspension des cotisations au fonds detravaux, en fonction des décisions prises par l’assem-blée générale sur le plan pluriannuel de travaux ».

Méthode préconisée par l’ARC pour dimensionner lefonds travaux

1/ Dresser le panorama des équipements et servicescollectifs de la copropriété en utilisant la liste typeproposée par Oscar/Travaux.

2/ Établir un historique des travaux exceptionnels (etde leurs montants) réalisés depuis la livraison del’immeuble ou sur la période la plus longue possible(20 ans serait idéal !).

3/ Élaborer un plan prévisionnel des travaux à réalisersur une période de 20 ans en utilisant le tableau desdurées de vie des équipements collectifs et desratios de coûts fournis par Oscar/Travaux.

4/ Exploiter éventuellement les résultats des diagnos-tics et des audits réalisés au niveau de votrecopropriété pour affiner votre plan prévisionnel.

5/ Déterminer le pourcentage du budget prévisionnelreprésenté par les travaux exceptionnels réaliséssur cette période. C’est ce taux qui doit être retenupar l’assemblée générale pour constituer le fondstravaux de la copropriété.

Prenons l’exemple d’une copropriété de 65 lots livréeen 1960Budget d’entretien courant annuel = 200 000 €.

Opérations Durée de vieMontant(€)

(depuis 1960) (années)Années d’intervention francs

constants

Étanchéité-terrasse 30 1990 2020 120 000 €

Ravalement Isolation 20 1980 2000 2020 450 000 €

Changement fenêtres 30 1990 2020 200 000 €

Réfection chaudière 20 1980 2000 2020 360 000 €

Total 1 130 000 €

Le montant des travaux exceptionnels sur une périodede 60 ans (entre 1960 et 2020) représente annuelle-ment 18 833 € soit 9,4% du budget annuel (sur la bassed’un budget de 200 000 €). C’est ce taux de 9,4 %qui doit être retenu pour dimensionner le fonds tra-vaux de préférence au taux règlementaire minimumde 5 % prescrit par la loi ALUR.

Vous trouverez des informations complémentaires àcette démarche dans le Guide Vert de la Gestion Tech-nique en Copropriété accessible dans la librairie du siteInternet de l’ARC (arc-copro.fr) et distribué gratuite-ment lors de notre Salon Indépendant de la Copropriétédes 14 et 15 octobre. n



L’ARC continue de progresser !!!Ouverture de nouvelles permanences à Nanterre (92) et à Saint-Denis (93)

Nous vous avions annoncé au mois de juillet 2015 l’ouverture de deux nouvelles permanences locales. La permanence de Nanterre sera ouverte à compter du mercredi 23 septembre 2015 à 9h00 et la perma-nence de Saint-Denis sera ouverte à compter du lundi 14 septembre 2015 à 14h00.

LES DEUX NOUVELLES PERMANENCES LOCALES OUVERTES À PARTIR DU MOIS DE SEPTEMBRE 2015 :

Nanterre 92 : Il s’agit d’une permanence juridiqueaccessible à tous (adhérents collectifs, individuels etnon adhérents) et ce, sans rendez-vous, tous les mer-credis matin de 9h à 13h. Cette permanence estégalement ouverte pendant les vacances scolaires.

Saint-Denis 93 : Il s’agit également d’une per-manence juridique sans rendez-vous tous les lundisaprès-midi de 14h à 18h, elle est accessible à tous(adhérents collectifs, individuels et non adhérents).Ouverte pendant les vacances scolaires.

RAPPEL DES PERMANENCES OU DES CONSULTATIONS LOCALES EXISTANTES :

Boulogne 92 : Il s’agit d’une consultation juridique surrendez-vous tous les mercredis matin de 9h à 12h(réservée uniquement aux adhérents collectifs). Fermée pendant les vacances scolaires.

Cergy 95 : Nous vous accueillons :• En consultations juridiques pour les adhérents col-

lectifs, sur rendez-vous tous les jeudis de 9h à13h.

• En permanences sans rendez-vous pour les non

adhérents et les adhérents individuels les jeudisde 14h à 18h.

Les consultations et les permanences sont ouvertespendant les vacances scolaires.

Créteil 94 : Il s’agit d’une permanence juridique sansrendez-vous tous les jeudis après-midi de 14h à 18h.Cette permanence est maintenant accessible à tous(adhérents collectifs, individuels et non adhérents).Attention : pendant les vacances scolaires fermeture à 17h.

VOS ADRESSES DE PERMANENCES ET DE CONSULTATIONS LOCALES

À PARTIR DU MOIS DE SEPTEMBRE 2015:

4BOULOGNE 92 : 3 passage des Renault, 92100Boulogne Billancourt (à 50 m de l’Espace Forum).Uniquement pour les adhérents collectifs sur ren-dez-vous (appeler au 01.40.30.12.82 pour prendrerendez-vous).

4NANTERRE 92 : 15 rue de la cote des Amandiers,92000 Nanterre (salle Joliot- Curie). Sans rendez-vous.

4SAINT-DENIS 93 : Maison de la vie associative, 19 rue de la boulangerie, 93200 Saint-Denis. Sansrendez-vous.

4CRÉTEIL 94 : Maison des Associations de Créteilsituée au 1, rue François Mauriac, 94000 Créteil(métro ligne 8 Créteil Université et Préfecture) faceà la Préfecture. Sans rendez-vous.

4CERGY 95 : 4 place des institutions, 95800 CergySaint Christophe (RER A ou A 15 sortie 11 Cergy SaintChristophe). (Pour les adhérents collectifs, appelerau 01.40.30.12.82 pour prendre rendez-vous les jeu-dis matins).

RAPPEL DES MODALITÉS DE FONCTIONNEMENT DES PERMANENCES

ET DES CONSULTATIONS LOCALES :

4Pour les adhérents collectifs : le numéro d’adhé-sion est obligatoire et l’adhésion doit être à jour.Merci de nous fournir votre numéro d’adhésion surplace.

4Pour les adhérents individuels : il faut impérative-ment que votre carte d’adhésion soit encore validele jour de la permanence.

4Pour les non adhérents : la consultation est de 20 €

(règlement par chèque ou espèces). Attention : il n’y a pas de possibilité de règlement parcarte bleue pour les permanences locales. n

Pour plus de renseignements concernant les permanences locales vous pouvez nous contacter au 01.40.30.12.82 /

[email protected]


PROCÈS-VERBAL DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE L’ARC DU 8 JUIN 2015

Suite à l’erratum glissé dans notre revue numéro 109 (juillet 2015), nous publions ici le procès-verbal de l’assemblée générale de l’ARC tenue le 8 juin dernier :

Après enregistrement et remised'un dossier comportant le rapportd'activité et le rapport financier àtous les participants à l'AssembléeGénérale, (393 adhérents présentsou représentés), E. HAGEGE, Direc-teur général et G. ANDRIEUX,Président, tous deux entrés enfonction depuis trois mois, remer-cient ces derniers, puis passent àl'ordre du jour.

Avant de débuter la séance, E. HAGEGE indique qu'un huissier vaassister à l'AG afin de s'assurer dubon déroulement de cette dernière.Il indique que cet huissier n'a pas éténommé par un juge et que, parconséquent, chacun peut le récuser.Personne ne s'étant manifesté, l'As-semblée Générale peut commencer.

1. RAPPORT D'ACTIVITEG. ANDRIEUX, Président, assisté deE. HAGEGE présentent le rapportd'activité.

Ils constatent une forte croissancedu nombre des adhérents.

G. ANDRIEUX indique qu'à fin 2015,si cette croissance se confirme,nous devrions représenter 12 000adhérents et près de 400 000 lotsde copropriété.

Pour répondre aux nouveauxbesoins et à l'augmentation dunombre de ses adhérents, l'ARCrenforce ses équipes opération-nelles.

E. HAGEGE rappelle que l'ARC a uncombat important à mener car ellene siège pas au CNTGI.

L'ARC doit se faire entendre etessaie par tous les moyens de lefaire, notamment en rencontrant lesministres concernés.

L'ARC s'implante dans les collectivi-tés territoriales afin de proposer aux

villes des formations à destination deses agents ou des copropriétaires.

G. ANDRIEUX fait un point surl'UNARC et indique que l'ARC est encours de discussion pour revoir lemode d'organisation commun àtoutes les ARCs régionales pourune meilleure collaboration entreelles.

Le temps venu, les adhérentsauront à se prononcer sur de nou-veaux statuts de cette coordinationnationale.

Le Président explique ce qui existaitauparavant et vers quoi nous vou-lons aller.

Puis, il explique aux participantspourquoi, au cours de l'année 2015,le Conseil d'administration (CA) aconnu des changements dans lacomposition de son bureau.

S'engage alors un débat et G. ANDRIEUX répond à toutes lesquestions posées, dont celles ayanttrait aux conditions et à l'indemnitéde départ en retraite de BrunoDHONT, décidée par 2/3 des mem-bres du Conseil d'administration.

E. HAGEGE, indique que l'ambitionde l'ARC est de répondre auxbesoins et attentes des adhérents.

L'ARC prévoit un budget spécifiquepour la production éditoriale(guides gratuits et payants).

Pour 2015, elle a prévu plusieursguides traitant en priorité des ques-tions essentielles sur la rénovation etle nouveau contrat-type de syndic.

Le Conseil d'administration et ladirection de l'ARC ont la volontéd'augmenter les manifestationspour les adhérents.

A ce titre, il rappelle la tenue de la2ème rencontre des syndics béné-voles le 9 juin et le colloque sur larénovation du 10 juin.

E. HAGEGE rappelle que l'ARCengage des actions revendicativespour prévenir les éventuels abusdes professionnels et préventivespour améliorer la gestion descopropriétés.

Elle consolide ses partenariats avecl'ensemble des acteurs de la copro-priété dans différents domainescomme l'énergie, les copropriétésneuves, les actions consuméristes ...

Elle participe également à desétudes sur différents thèmes deréflexion afin de travailler sur denouveaux axes d'action permettantune meilleure gestion des copro-priétés.

Après toutes ces explications etaprès avoir répondu à toutes lesquestions posées, G. ANDRIEUXprocède au vote.

le résultat du vote est le suivant :

Pour : 267 voix soit 70% ;

Contre : 76 voix soit 20% ;

Abstentions : 38 voix soit 10%.

Le rapport d'activité est adopté

2-3. RAPPORT FINANCIER ETCOMPTES 2014

P. DOUNIOL, trésorier depuis troismois, présente les comptes de l'As-sociation ARC, ARC SERVICES et del'association COPROPRIÉTÉ ETFORMATION.

L’audit des comptes sociauxdemandé par le CA suite au départen retraite de M. DHONT portantsur la période 2010 à 2014 est lu etcommenté par M. DEVOS (futurCommissaire aux comptes pres-senti). Il ressort de ce rapport qu'ily a eu quelques négligences que leCA a déjà en partie solutionnées,mais aucune malversation oudétournement frauduleux.



Il note une forte progression del'ARC dont la situation financièreest solide et dont les placementssont sécurisés.

P. DOUNIOL indique que les comptesqu'il a réalisés ont été supervisés parM. KLEJMAN, expert comptable.

L'excédent pour l'année 2014 est de36 383 €.

Les principales recettes de l'ARCsont les adhésions, de plus en pluscollectives. Les adhésions sont enprogression de 17% en 2 ans et de15% au 1er trimestre 2015.

Les prestations financières sontaussi en progression, en particulierpour les communes.

L'Association connaissant un fortdéveloppement, le Conseil d'admi-nistration a décidé de proposer auxadhérents de faire valider lescomptes par un Commissaire auxcomptes à partir de l'exercice 2015.

La principale dépense est la massesalariale qui a été majorée de laprovision exceptionnelle pour faireface au départ à la retraite de M. DHONT.

Les autres dépenses concernent lesbiens et services.

Un débat s'engage suite à la pré-sentation des comptes, notammentpour ce qui concerne la prime dedépart à la retraite de M. DHONT.

G. ANDRIEUX répond à toutes lesquestions posées et explique claire-ment la décision du Conseild'administration.

Après avoir donné les explicationsnécessaires, G. ANDRIEUX procèdeau vote.

Le résultat du vote est le suivant :




Le rapport financier et l'approba-tion des comptes sont adoptés.

4. VOTE DU BUDGET 2015P. DOUNIOL indique que l'élabora-tion de ce budget repose sur laréalité fin 2014.

Il est vérifié que l'équilibre entre lesrecettes procurées par les cotisa-tions et la masse salariale estrespecté.

Suite à cette présentation, G. ANDRIEUX procède au vote.



Contre : 90 voix soit: 25% ;


Le budget 2015 est adopté.

5. QUITUS AUXADMINISTRATEURS

De nombreuses questions sontposées par les participants aux-quelles G. ANDRIEUX répond etjustifie toutes les actions menéespar le Conseil d'administration.

Le débat étant terminé, G. ANDRIEUXprocède au vote.





Le quitus est donné aux adminis-trateurs.

6. DESIGNATION DU COMMIS-SAIRE AUX COMPTES

G. ANDRIEUX présente M. DEVOS et indique que le Conseil d'admi-nistration le propose comme Com-missaire aux comptes pour unedurée de 6 ans avec la société SCO-REX comme suppléant.

G. ANDRIEUX et M. DEVOS répon-dent aux questions posées parl'Assemblée.

Puis, G. ANDRIEUX procède au vote.


Pour : 257 voix soit: 77%

Contre : 55 voix soit 17%;

Abstentions : 20 soit 6%.

M. DEVOS et son suppléant sontélus Commissaires aux comptes.

7. MONTANT DES COTISATIONSP. DOUNIOL indique que le Conseild'administration propose de recon-duire les cotisations de 2014 pour2015 et 2016 et ce, pour tenircompte de la période difficile quenous traversons y compris pour lescopropriétés.

Après en avoir débattu, G. ANDRIEUXprocède au vote.

Pour : 304 voix, soit: 91% ;

Contre : 23 voix: 7% ;

Abstentions : 7 voix, soit 2%.

Cette résolution est adoptée.

8. ACTIONS DE L'ARC 2015-2016

G. ANDRIEUX a donné la parole à E. HAGEGE pour qu'il présente lesactions déjà menées sur 2015 etcelles à venir pour 2016.

E. HAGEGE a présenté les nouveauxservices et outils informatiques quiseront mis à la disposition desconseillers syndicaux et des syndicsbénévoles.

Par ailleurs, il a présenté les actionsrevendicatives que l'ARC a déjàentamées, notamment celles rela-tives aux décrets sur le code dedéontologie et sur la future com-mission de contrôle.

Après en avoir débattu, G. ANDRIEUXprocède au vote.

Pour : 195 voix, soit: 80% ;

Contre : 21 voix: 9%;

Abstentions : 29 voix, soit 12%.

Cette résolution est adoptée.

9. QUESTIONS DIVERSESAucune.

L'ordre du jour étant épuisé et plusaucune question n'étant posée, lePrésident lève la séance à 20h50.

le Président la SecrétaireG. ANDRIEUX L. PETIT


Associations

Tableau des ARC locales et régionalesARC NANTES ATLANTIQUE

Dpts. : 44, 49, 56, 85.

Association Régionale de CopropriétairesNantes Atlantique (A.R.C.N.A)

27 rue du Calvaire de Grillaud44100 Nantes

Tél.: 02.49.44.24.13

Email : [email protected] internet : www.arcna.fr

ARC AUVERGNE-CENTREDpts. : 03, 15, 18, 23, 36, 58, 63.

Vichy, Moulins, Montluçon, Bourges, Nevers, Aurillac, Châteauroux, Clermont Ferrand…

Tél : 04.70.09.37.85

Email : [email protected] internet : www.arcauvergne-centre.fr

Contact vidéo-msn/skype : [email protected]

ARC NORD - PAS DE CALAISDpts. : 59, 62

Maison de l’Environnement106 avenue du Casino

59240 Dunkerque

Maison des Associations74 rue Royale - 59000 Lille

Répondeur téléphonique : 09.72.11.92.61Email : [email protected]

Site internet : www.copro59-62.fr

Permanences bimensuelles : Lille, Dunkerque et Côte d’Opale

(voir site internet)

ARC LANGUEDOC-ROUSSILLONDpts. : 11, 30, 34, 66.

47 quai du Verdanson34090 Montpellier

Tel : 04.99.53.87.33 - 06.84.39.98.09Fax : 09.72.23.21.92

Email : [email protected] internet : http://www.arclanguedoc.fr

Permanence téléphonique : lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9h à 12h30 et de 14h à 17h30

Réception des copropriétaires uniquement sur rendez-vous.

Déplacement possible (nous consulter préalablement)

ARC VAMDpts. : 04, 05, 06, 83

Espace Charlotte - 83260 La Crau

Tél : 04.94.33.89.83 - Fax : 04.94.28.99.56

Email : [email protected] Internet : www.arcvam.fr

Permanence téléphonique adhérents : Lundi, jeudi de 9h00 à 12h00

Permanence téléphonique administrative :Lundi, mardi, jeudi, vendredi de 14h00 à 17h00

ASIB GRAND ESTDpts. : 25, 54, 57, 67, 68, 70, 88, 90.

Association des Syndics d’Immeuble BénévolesMaisons des Associations

1 a place des Orphelins - 67000 Strasbourg

Formations : le 1er mercredi du mois à 18h30Permanence juridique par téléphone

Centre de formations et d’études44 route de Mittelhausbergen

67200 StrasbourgUniquement sur rendez-vous

Tél : 06.08.32.97.57 - Tél : 09.61.33.06.33Email : [email protected] internet : www.asib.fr

ARC RHONE-ALPESDpts. : 01, 07, 26, 38, 69, 73, 74,

(hors dpt. 42).

Centre d’affaires Alinéa - 23 rue Jules Valles69100 VilleurbanneTél : 04.72.74.60.77

Email : [email protected] Site internet : www.arcrhonealpes.blogspot.com

Permanence téléphonique : lundi au vendredi de 8h00 à 12h00

et de 14h00 à 16h00

ARC - SUD-OUESTDpts. : 09, 16, 17, 24, 31, 32, 33, 40, 47,

64, 65, 81, 82, 87

Immeuble Le France - Lot A 202 - 2ème étage73 avenue du Château d’Eau

(entrée rue Montgolfier)33700 Mérignac

Tél : 05.57.22.87.36 - Fax : 05.56.02.39.01Email : [email protected]

Site internet : www.arc-so.net

Permanence téléphonique adhérents :Lundi - vendredi de 9h à 12h et de 14h à 17h

Consultation sur rendez-vous.

ARC SUD-OUESTAntenne Côte BASQUE et LANDES

Espace Hausquette (sur RdV)Bât. C - 1 allée Andromède

64600 Anglet

Tél : 05.59.31.64.73 - Port : 06.82.73.85.30

[email protected]

Maison pour tous (sur RdV) 6 rue Albert le Barillier - 64600 Anglet

ARC SUD-OUEST Antenne BEARN

Villa les Violettes - Impasse Odeau64140 Billere

Tel : [email protected]

Consultation sur rendez-vous

ARC SUD-OUESTAntenne MIDI-PYRENEES

Maison des Associations (sur rendez-vous)Espace Niel - BAL 166

3 place Guy Hersant - BP 74184(entrée par la rue Feretra)

31031 Toulouse Cedex 4

Tél : 06.33.38.01.31

[email protected]

ARC LOIRE, HAUTE-LOIREDpts. : 42, 43.

Maison des Associations - 4 rue André Malraux42000 Saint Etienne

Tél : 07.81.22.74.16Email : [email protected]

Permanence téléphonique : tous les jours de 20h00 à 21h00

ARC PROVENCE Dpts. : 13, 84

Marseille, Aubagne, Salon de Provence, Aix en Provence, Vitrolles, La Ciotat, Martigues,

Marignane, Avignon, Carpentras, Orange, Bollène, Pertuis

56 boulevard Michelet13008 Marseille

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Futur copropriétaire : les pièges à éviterComment bien acheter et faire ses premiers pas dans le monde de la copropriété en tout sérénité.


Rénovation en copropriété : comment mobiliser les copropriétaires ?Tout ce qu’il faut savoir pour faire voter des travaux adaptés et acceptés par tous.


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Chiffres & indices

• (FFB) Indice Fédération Française du Bâtiment (www.parisidf.ffbatiment.fr) contrats d'assurance • Taux d'intérêt légal (www.banque-france.fr) Année/Trimestre 1er trim 2ème trim 3ème trim 4ème trim Année 1er semestre 2e semestre2013 919.8 915.8 914.4 920.8 2013 0.04% 0,04%2014 924.9 925.0 926.8 930.8 2014 0.04% 0.04%2015 930.8 931.7 2015 0.93% 0.99%

• (ICC) Indice du coût de la construction, INSEE (www.insee.fr code 0008630) contrats d'ascenseur

Année/ Valeurs trimestrielles Moyenne annuelle sur 4 derniers TrimTrimestre 1er trim 2ème trim 3ème trim 4ème trim 1er trim 2ème trim 3ème trim 4ème trim2012 1617 1666 1648 1639 1618.00 1636.25 1642.25 1642.502013 1646 1637 1612 1615 1649.75 1642.50 1633.50 1627.502014 1648 1621 1627 1625 1628.00 1624.00 1627.75 1630.25

Année/mois Janv. Févr. Mars Avril Mai Juin Juill. Août Sept. Oct. Nov. Déc.• Indice 1/2 Produits en Cuivre ou Alliages ((lemoniteur PRIVEN/Métallurgiques code 244401) via abnt) contrats d'ascenseur 2013 109.8 108.2 107.4 104.9 103.9 102.2 100.4 99.6 99.1 98.1 97.4 96.02014 98.4 97.6 92.5 91.2 92.8 93.4 95.7 96.7 98.0 99.7 97.8 96.82015 93.8 93.1 96.5 100.2 100.7

• (ICHT-IME) ex TS1 Indice Coût M.O. industries Mécaniques & Electriques (www. indices.insee.fr ) 1565183 contrats d'ascenseur2013 109.4 111.5 111.5 111.5 111.7 111.8 112.0 112.1 112.2 112.3 112.4 112.52014 112.6 112.9 113.2 113.4 113.4 113.5 113.7 113.8 113.8 113.9 114.1 114.22015 114.3 114.6 114.9 115.1

• (FSD1) Indice Frais et Services Divers (ex Psd A) (www.lemoniteur-expert.com code Fsd1) via abnt contrats d'ascenseur2013 132.5 133.9 134.7 131.5 129.1 128.4 129.9 130.5 130.9 130.6 130.8 131.12014 130.5 130.4 129.6 129.4 128.7 129.2 128.9 128.4 129,.1 128.9 127.8 126.22015 125.3 126.8 126.6 126.4 125.8

• (FSD2) Indice Frais et Services Divers (ex Psd B&C) (www.lemoniteur-expert.com code Fsd2) via abnt contrats d'ascenseur2013 128.5 129.3 130.0 127.8 126.2 125.8 127.0 127.3 127.6 127.4 127.6 127.92014 127.3 127.2 126.6 126.4 125.8 126.1 126.1 125.6 126.2 126.3 125.3 124.12015 123.4 124.5 124.9 124.8 124.5

• (FSD3) Indice Frais et Services Divers (exPsd D) (www.lemoniteur-expert.com code Fsd3) via abnt contrats d'ascenseur2013 125.1 125.6 126.1 124.7 123.6 123.4 124.5 124.8 124.9 124.6 124.5 125.02014 124.8 124.8 124.3 124.3 123.9 124.3 124.5 124.1 124.2 124.1 123.1 122.42015 121.6 122.8 123.1 123.3 123.2

• (EBIQ) Indice Prix à la Production (www.lemoniteur-expert.com) EBIQ 000 Ens - Energie, Biens Intermédiaires, Biens d'investissement contrats d'ascenseur2013 111.2 112.0 111.8 110.1 108.3 107.8 108.7 109.2 109.6 109.0 109.6 109.82014 109.3 109.0 108.5 108.3 107.5 107.7 107.3 106.8 108.1 108.2 107.4 105.92015 105.2 106.7 106.9 106.8 105.9

• (EBI) Indice Prix à la Production (www.lemoniteur-expert.com) EBI 000 - Ens Energie, Biens Intermédiaires contrats d'ascenseur2013 113.8 114.8 114.5 112.2 109.7 109.0 110.1 110.7 111.3 111.0 111.2 111.42014 110.8 110.5 109.9 109.8 109.0 109.1 108.6 108.1 109.2 109.2 108.4 105.92015 104.9 106.9 107.2 107.0 105.8

• (TCH) Indice Prix à la Consommation Services (www.indices.insee.fr) Transport, Communication, Hôtellerie contrats d'ascenseur2013 132.17 132.42 132.65 132.32 131.73 132.09 133.26 133.31 133.50 132.74 132.11 133.082014 133.54 133.89 133.41 134.03 133.76 134.21 135.11 134.83 133.85 133.61 132.35 132.202015 131.11 132.34 132.94 133.49 133.87 134.34• (ICHT-F "construction")( www. indices.insee.fr ) 1565188 Voir sur site contrats d'ascenseur• (IRL) Indice de Révision des loyers, INSEE (www.insee.fr code 000151333) contrats location immobilière• (BT 48) Indice Ascenseur (www.btp.equipement.gouv.fr) accès libre "index BTP" Voir sur site contrats d'ascenseur• (BT 40) Indice Chauffage Central www.btp.equipement.gouv.fr) accès libre "index BTP" Voir sur site contrats chauffage• Indice Nettoyage Parties Communes d'habitation (001664535 www.indices.insee.fr ) Voir sur site contrats nettoyage PC

Avenant en vigueur au 1er avril 2015, le n°85 (arrêté extens publié 19/03/15) salaires gardiens/concierges, employés d’immeuble.rémunérations des 2 catégories d’emploi, (salaire minimum brut mensuel conventionnel, inclus salaires en nature). CCN n°IDCC 1043SMIC horaire au 1er janvier 2015 : 9,61 € x 151,67 h = 1.457,52 € / mois

Niveau Coefficient Catégorie A temps complet = 151,67 h Catégorie B service complet = 10.000 UV(points) (hors majoration heures supplémentaires)

Base Ajust. SMIC TOTAL Base Ajust. SMIC TOTAL1 235 1.457 0.52 1.457,52 Ne s’applique pas à cette catégorie2 255 1.477,00 1.632,003 275 1.497,00 1.657,004 340 1.517,00 1.682,005 395 1.647,00 1.832,006 410 1.707,00 1.892,00

Astreinte de nuit : à compter du 1er avril 2015, la valeur est à 150,00 € (n’existe plus pour contrat conclu après le 1er janv 2003)Tri sélectif (exclusif aux gardiens) : 1.00 € / lot avec minimum de 20 € et maximum 160 €Salaire fourni en nature : logement et autres avantages, voir ci-dessous. Minimum Garanti au 01/01/15 = 3.52 € (décret 2014-1569 du 22/12/14)Minimum logement depuis le 1er janvier 2015 : 3,52 € x 20 = 70.40 € catégorie logement : 1 = 3,09 €/m2 2 = 2,44 €/m2 3 = 1,80 €/m2Avenant n°81, suivant évolution annuelle indice IRL 4ème trim 2014 (+0,37%) - Applicable au 1er janvier de chaque annéeAutre avantages : 0,14400 €/kWh, soit Electricité : 55 kWh, soit 7.92 € Gaz : 92 kWh, soit 13.25 €

(tarif EDF 6 kWh au 05/02/2015) Chauffage : 120 kWh, soit 17.28 € Eau chaude : 98 kWh, soit 14.11 €Employés d’immeubles, catégorie « A », rémunération calculée au prorata du temps de travail, en divisant les bases conventionnelles par 151,67. Si temps de travailsupérieur à 35 heures par semaines, heures supplémentaires payées suivant taux de majoration applicable.Gardiens, catégorie « B », rémunération calculée au prorata du taux d’emploi, sur les bases de la grille conventionnelle de la catégorie B.

Taux d’intéret légal - Salaire gardiens et employés d'immeuble

01/01/13,Coef de raccordt=1.8083 Nouv x coef = Ancien Théorique

01/01/09,Coef de Raccordt =1.43 - Nouv x coef =Ancien Théorique

(79% EBI + 21% TCH)

(72%EBIQ + 20% TCH + 8%ICC)

(43% EBIQ + 47% TCH+ 10% ICC)

01/01/13,Coef de raooordt=1.1276 Nouv x coef =AncienThéorique

01/01/13,Coef de raooordt=1.1473 Nouv x coef =Ancien Théorique

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