La mise à jour environnementale de la valeur immobilière, un défi professionnel

spécialisé.

La responsabilité environnementale lors des mise à jour d’Évaluation environnementale de site

1370, rue Joliot-Curie, Boucherville (Québec) J4B 7L9

Téléphone: 450-645-9762, télécopieur: 450-645-9710 Courriel:info@envirotest.net Site Internet: www.envirotest.net

Fondateur et Président Michel Beauchamp

Menv, Dess (env)., VEA, EESA, EMS(LA)

Fondée en 1992

Plus de 8000 expertises réalisées en évaluation environnementale de site

Profil Professionnel

Michel Beauchamp

1982BAA 1987

CRF

1989FRI

1991CRA1995

DESS(Env)1996CEA

1997M.Env

1998EESA

1999VA

1992 ENVIROTEST (ISO 14001)

2000

EMS (la)

Spécialiste finance immobilière 1978-1991Spécialiste en environnement 1992-200913 ans 17 ans

Thèse de maitrise sur l’évaluation du risque environnemental dans l’immobilier

Les impacts financiers de l’environnement dans l’établissement de la valeur

immobilière

Mise en situation• Un souscripteur hypothécaire s’est engagé dans une lettre d’offre hypothécaire

de $ 4 500 000. auprès d’un promoteur immobilier.

• Le promoteur propriétaire d’un terrain en plein centre-ville décide de construire en 2008 une complexe commercial d’une valeur de plus de $7 000 000.

• Le notaire l’informe avant la signature de l’hypothèque pour le financement de la construction que la transaction est suspendue due à la découverte d’une contamination potentielle décelée due à l’occupation historique du site en 1920 identifié au rapport de mise à jour de l’évaluation environnementale de site Phase 1.

• Pourtant lors de l’achat du terrain en 2002 l’évaluation environnementale n’avait décelé aucune difficulté…..Est-ce possible de vivre cette situation…. Et pourquoi

Pourtant dans le dossier du prêteur un rapport fourni par le promoteur établit que la valeur marchande de l’évaluateur immobilier est $7 000 000.

La valeur marchande et l’environnement

La valeur marchande

Conditions économiques

Conditions juridiques

conditions environnementales

Valeur marchande

temps

vari

able

s

Introduction

Historique de la responsabilité environnementale relative à l’existence d’une

pollution

du

Pollueur payeur (1972)

à

celui qui à la connaissance (1996)

celui qui à la garde (2004)

LQE

Loi 72 sol

polluant

Critère A: Naturel

300 ppm

Critère B: Résidentiel

700 ppm

Critère C: Commercial Industriel 3500 ppm

Exemple pour une exposition à des hydrocarbures de type C10-C50 dans le sol

Depuis 1994 il y a le docteur de l’environnement

L’évaluateur environnemental de site

L’évaluateur environnemental de site

La mise à jour des risques environnementaux doit s’adapter à l’évolution règlementaire

Les différents types de risques environnementaux pouvant affecter la valeur marchande d’un bien immobilier:

– L’occupation historique des lieux– Les conditions du sol en place– Les équipements pétroliers en place– Les matériaux composant le bâtiment– Le rejet des eaux usées– L’approvisionnement en eau– La génération des déchets– Les types d’énergie utilisée– Les conditions du voisinage– L’hygiène du milieu– Voisinage

La règlementation change

1994-1996-1999-2003-2007

EES

À V

EN

IR

Malgré les apparences

Définition:• La valeur marchande est le prix de vente le plus probable, exprimé en terme

monétaire, et ce, à une date spécifique.• Le tout suppose que l’acheteur et le vendeur sont consentants et capables,

chacun libre d’acheter ou de vendre, qu’ils sont informés des avantages et des inconvénients ainsi que des potentialités tant présentes que futures de la propriété. Cette dernière devant être exposée sur un marché libre pendant une période de temps raisonnable.

ANALYSE DES IMPACTS FINANCIERS RELIÉS AUX ASPECTS ENVIRONNEMENTAUX DANS LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER

DE L’AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL

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0

1

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7

8

9

1 2

4 éléments d'ajustement

Ajustement de la valeur environnementale

conditions environnementales

nuisances

hygiéne du milieu

développement durable

Répartition des risques par type d'activité immobilière

01020304050607080

types de risque

po

urc

en

tag

e %

Résidentiels

Commerciaux

Industriels

Indice de risque des EES1 (EES 2/EES 1)

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

RÉSIDENTIEL

COMMERCIAL

INDUSTRIEL

typ

e d

'occu

pati

on

du

sit

e

pourcentage

EES 1

EES 1-2

Rouge= Dépenses imprévues en capital pour corriger l’état de l’environnement

La responsabilité environnementale lors des mises à jour

Prêteur 1

emprunteurExpert 1

vendeur

Prêteur 2

Expert 2

La loi exige le transfert de la connaissance et actualisation des conditions environnementales

Assurance de responsabilité professionnelle

contamination

Les types de mise à jour

• Le négociateur : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par un propriétaire différent, un prêteur et un expert différent

prêteur

emprunteur

expert

Les types de mise à jour

• Le classique : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le même propriétaire, le même prêteur et par le même expert

prêteur

emprunteurexpert

Les types de mise à jour

• L’imposteur :

une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le un propriétaire différent, le même prêteur et le même expert

prêteur

emprunteurexpert

Les types de mise à jour

• Le transporteur : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le même propriétaire, le prêteur différent et le même expert

prêteur

emprunteur

expert

Les types de mise à jour

• Le compétitif : une mise à jour est demandée suite à une phase 1 antérieure par le même emprunteur, le même prêteur et un expert différent

prêteur

emprunteur

expert

Les types de problèmes

• La variation des lois et règlements.• Le voisinage qui se transforme• Les conditions climatiques• Accidents et catastrophes• Mauvais entretien• Erreur d’interprétation• Oublis• Le manque de rigueur• Le manque d’information

Voulez-vous voir des exemples….

La valeur s’actualise et les conditions de l’environnement aussi.

Le temps du passage des 4 saisons ou de la transaction

Pourquoi des mises à jour des conditions environnementales

Pour ne pas aggraver la situation

Répartition des actions préventives et correctives sur l’ensemble des sites résidentiels, commerciaux et industriels. Compilation d’après les

données de Société d’Expertise Envirotest Ltée, (1997-2000)

action corrective EES 312%

aucun risque EES1 et EES267%

action préventive EES 421%

Moyenne de allant jusqu’à 5% de la valeur

Moyenne de 10% jusqu’à + de 100% de la valeur

Saviez-vous que les conditions environnementales peuvent faire avorter

une transaction immobilière

• Nous connaissons la mort physique par le deuil de nos proches disparus.

• Il existe maintenant la mort financière lorsque les couts environnementaux, pour la réparation d’un site, dépassent l’équité entre la valeur marchande et l’hypothèque.

Une banale demande de refinancement hypothécaire….et…

N’oubliez pas….ce n’était qu’un simple refinancement

Les prêteurs hypothécaires• Depuis le mois de mars 2003 avec l’adoption de la

Loi 72 (abrogeant la Loi de la Qualité de l’Environnement) permet l’inscription d’un avis de contamination contre le titre d’une propriété immobilière au bureau de publicité des droits.

• Les prêteurs sont informés par des avis de contamination et peuvent être appelés pour défrayer les couts de décontamination en tant que gardiens dans le processus de reprise immobilière.

Loi 72

Changement de vocation

Activité listée

Caractérisation selon loi 72

2003

Loi 72 Nouvel article31.51.1.   Le propriétaire ou l'exploitant d'un réservoir faisant partie d'une installation d'équipement pétrolier au sens de la Loi sur le bâtiment (chapitre B-1.1) doit, dans les cas, conditions et délais prévus par règlement, aviser le ministre et effectuer ou faire effectuer une étude de caractérisation de tout ou partie du terrain où se trouve ce réservoir. Si cette étude révèle la présence de contaminants dont la concentration excède les valeurs limites règlementaires, il doit présenter à l'approbation du ministre un plan de réhabilitation énonçant les mesures qui seront mises en oeuvre pour protéger les êtres humains, les autres espèces vivantes et l'environnement en général ainsi que les biens, accompagnés d'un calendrier d'exécution.

Loi 92

Entrée en vigueur le 1er avril 2007 de :– la Loi 92, Loi modifiant la Loi sur les produits etles équipements pétroliers, la Loi sur le bâtimentet d’autres dispositions législatives (2005, c.10)– du chapitre « Équipements pétroliers » du Codede construction et du Code de sécurité– du Règlement modifiant le Règlement sur lesproduits et les équipements pétroliers ayant poureffet d’abroger toutes les normes relatives auxéquipements pétroliers

2008

Loi 92

Modification au Règlement sur la protectionet la réhabilitation des terrainsCas : Cessation définitive d’activités pétrolières(stations-services, dépôts pétroliers) :– obligations déjà définies depuis 2003 dansle RPRT– ce qui est s’ajoute : définir la notion decessation définitive (ne plus avoirvendu/distribuer de produits depuis aumoins 6 mois)

Loi 92

Modification au Règlement sur la protectionet la réhabilitation des terrains Cas : Remplacement ou enlèvement de réservoirsà risque élevé :– obligation de caractériser la section de terrainpouvant avoir été contaminée– dépôt d’un plan de réhabilitation et d’uncalendrier d’exécution si dépassèrent desvaleurs limites règlementaires

Unité résidentielle unifamiliale (Pensez à la chanson ce n’était qu’un

rêve de Celine Dion)

Fiche de projet (Étude de cas A)

Projet multifamilial

• Une rapport d’expertise de décontamination été complété en juin 2003 par une firme concurrente.

Phase 1 mise à jour 15-mai-2009

Phase 2 complétée le 10 juin 2009

Réhabilitation de la réhabilitation le 18 aout 2009

6 ans plus tard

Dossier Projet A

Fiche de projet (Étude de cas Projet B)

Projet commercial

• Un rapport EES phase 1a été complété le 5 juin 2003 par une firme concurrente.

Phase 1 mise à jour 29-juillet-2009

Phase 2 complétée le 26-août-2009

Réhabilitation de la réhabilitation le 7-octobre-2009

7 ans plus tard

Projet B

Fiche de projet (Étude de cas Projet C)

Ensemble immobilier de 3 X 8 logements

• Un rapport EES phase 2 a été complété le 24 février 2004 par une firme concurrente.

Phase 1 mise à jour 10-janvier-2007

Phase 2 complétée le 1-février-2007

Réhabilitation de la réhabilitation le 5-avril-2007

7 ans plus tard

Projet C