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Jurisprudence en matire de logement dcentN2006-26 / A jour au 29 avril 2011 Tlchargez l'analyse complte : note ANIL ralise avec l'appui du PNLHI Confirmant les constats raliss par les magistrats, la jurisprudence disponible montre qu'assez peu d'affaires semblent introduites par les locataires en raison de la non dcence du logement. Le plus souvent, les locataires tentent de se faire justice eux-mmes en interrompant le paiement des loyers.

Face la non-dcence de son logement, le locataire rpond encore trop souvent par la suspension du paiement des loyers. Les jugements lui sont rarement favorables car les tribunaux s'appuient sur une position trs ferme de la Cour de cassation.

Le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenusIl ne peut se prvaloir de l'inexcution des travaux de rparation ncessaires pour refuser le paiement des loyers chus (Cass. Civ.III : 22.2.94). Cette position est confirme par un arrt de la Cour d'appel de Douai en ces termes : "si des dommages et intrts peuvent tre allous au preneur en rparation du trouble de jouissance rsultant du manquement du bailleur son obligation de dlivrer un logement dcent et en bon tat de rparation, en revanche le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexcution du bailleur dans son obligation de dlivrance pour tre exonr de son obligation de paiement du loyer en l'absence d'impossibilit totale d'utiliser les lieux lous, le paiement du loyer tant fond sur la mise disposition du logement et non sur sa jouissance" (CA Douai : 3.6.04) et par la Cour d'appel de Toulouse qui a jug que "le locataire qui a joui de l'appartement lou jusqu' son dpart volontaire n'est pas fond, pour justifier un dfaut de paiement des loyers, invoquer une exception d'inexcution l'encontre de son bailleur ds lors qu'il ne justifie pas s'tre trouv dans l'impossibilit totale d'occuper les lieux". Le dfaut de paiement des loyers caractris constitue une faute suffisamment grave pour prononcer le rsiliation du bail (CA Toulouse : 15.11.05 / CA Lyon : 5.12.06 / CA Montpellier : 24.5.07). Aucune compensation n'est possible entre une crance ventuelle de travaux et une dette de loyers, sauf autorisation du bailleur ou du juge (la compensation suppose deux dettes de mme nature ; or la dette de travaux n'est ni certaine, ni liquide).

L'exception d'inexcution lie au caractre inhabitable des lieux est susceptible d'exonrer le locataire du paiement des loyersLe juge l'admet lorsque le locataire, du fait des manquements du bailleur son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilit d'utiliser les lieux lous ou lorsqu'il qualifie les lieux d'inhabitables : le logement est "insalubre" en raison d'une humidit importante qui a conduit le locataire quitter le logement (CA Nmes : 3.5.01 / CA Montpellier : 14.6.99) ; le bailleur a manqu gravement son obligation de dlivrer un logement dcent en louant un appartement dpourvu de chauffage et d'eau chaude et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n'est pas conforme la rglementation applicable (CA Aix en Provence : 23.10.09) ; la maison est effectivement inhabitable, selon le rapport d'expertise (habitation trs humide et vtuste, installation lectrique extrmement dangereuse, risque d'incendie et d'lectrocution, insuffisance de chauffage) (CA Lyon : 5.12.06). L'inabitabilit du logement vaut absence de dlivrance du bien (CA Versailles : 10.11.10).

L'exception d'inexcution semble tre analyse de manire constante

La locataire a t dispens de payer le loyer jusqu' complte excution des travaux de mise aux normes du logement dans une espce o l'tat de quasi taudis constat tait d au dfaut d'entretien et la salet de l'occupante. (CA Rouen : 4.9.07). La locataire ne peut opposer ses bailleurs l'exception d'inexcution dans la mesure o elle n'tablissait pas en quoi les dsordres dont elle se plaignait l'aient place dans une impossibilit totale d'utiliser le bien (CA Paris : 25.2.10). Toutefois, en l'espce un rapport de la DDASS avait relev la non dcence du bien. Donc, si l'on veut justifier l'exception d'inexcution, il convient de montrer que la non dcence empche totalement le locataire d'utiliser le bien. Le locataire est bien fond se prvaloir de l'exception d'inexcution en ne payant pas les loyers ds lors qu'un rapport d'huissier constate l'insalubrit du logement et le non respect des normes dcence. Le juge lui accorde 2000 euros de dommages et intrts au titre de la rparation du prjudice subi du fait de l'insalubrit des lieux (CA Fort de France : 26.2.10). "Ayant relev que l'tat des lieux initial, les photographies, le rapport d'expertise et les attestations produits aux dbats rvlaient que l'immeuble donn en location se trouvait dans un tat de dlabrement avr, qu'il tait insalubre et impropre sa destination, le juge de proximit la Cour a exactement dduit que la bailleresse, tenue de dlivrer un logement dcent, n'avait pas respect cette obligation dcoulant du contrat et que, ne pouvant prtendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas caus ni opposer au locataire une compensation, sa crance n'tant ni certaine ni exigible, Madame X tait tenue de restituer le dpt de garantie" (Cass. Civ. III : 28.4.09). Le bailleur qui loue un quasi taudis ne peut donc contester devoir restituer le dpt de garantie au motif que le locataire avait cess de payer son loyer. Son pourvoi contre le jugement du tribunal de proximit l'ayant condamn rembourser la caution verse par le locataire est rejet. Actualisation avril 2011 Un rapport tabli par le service d'hygine et de sant de ville constate que la toiture est en mauvais tat, que la cuisine n'a pas d'aration, que l'humidit est forte et qu'il existe des infiltrations dans le grenier, voire la cave. Il conclut que le logement est trs vtuste la limite de l'insalubrit. Pour autant, le locataire ne pouvait suspendre le paiement des loyers, sans mme n'entreprendre aucune dmarche pour contraindre le bailleur raliser les travaux de mise en conformit (CA Douai, 31.3.11).

Hormis cette drogation, le bailleur obtient fort logiquement la rsiliation du bail pour impays de loyers, mme si, en dfense, le locataire tente de justifier la suspension des loyers par la non dcence du logement Un commandement de payer pour dfaut de payer une majoration de loyer prvue au contrat en contrepartie de travaux raliss par le bailleur a t dclar valide mme si le locataire, prtendait que les travaux n'avaient pas t raliss conformment aux rgles de l'art, que le logement n'tait pas dcent car l'lectricit n'tait pas conforme aux normes et que le bailleur ne justifiait pas avoir ralis la procdure prvue par la loi (loi du 6.7.89 : art. 20 / demande pralable de la mise en conformit au bailleur et saisine du juge afin qu'il dtermine la nature des travaux raliser et le dlai de leur excution) (CA Dijon : 13.2.04). L'abstention du locataire payer les loyers et charges pendant trois ans entrane la rsiliation du bail. Mais, compte tenu du mauvais tat du logement et des manquements du bailleur, la Cour a accord au locataire des dommages et intrts. En l'espce, le logement prsentait les caractristiques suivantes : prsence d'tais au sous-sol et au rez-de-chausse, murs gorgs d'humidit, installation sanitaire non conforme aux normes, absence de moyen de ventilation et de chauffage permanents. Cette affaire est curieuse, car alors que le logement tait frapp d'un arrt de pril ordinaire, puis d'un arrt de pril imminent, la suspension du loyer compter de la notification de l'arrt de pril ne semble pas avoir t explicitement plaide (CA Paris : 14.10.04). Le caractre non dcent d'un logement, attest par le bureau d'hygine et sur le fondement du RSD, n'empche pas la cour de conclure l'expulsion pour impays de loyers car "il n'en rsulte pas pour autant que le logement soit inhabitable, seule circonstance susceptible d'exonrer le locataire de son obligation de paiement des loyers" ( CA Paris : 19.6.07). La Cour d'appel d'Orlans a considr, suite expertise, que si le logement ne rpondait pas aux caractristiques de dcence (vacuation dficiente des toilettes, mur extrieur humide, garde-corps d'une hauteur insuffisante, ventilations non conformes, entres autres), ces dsordres n'entrainaient pas de privation de jouissance mais un simple inconfort. Le non paiement des loyers conduit donc le juge rsilier le bail. (CA Orlans : 26.5.08). Eu gard aux manquements, d'une part, du locataire son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus et, d'autre part, du bailleur son obligation d'entretien normal des lieux, le locataire ayant t priv

Eu gard aux manquements, d'une part, du locataire son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus et, d'autre part, du bailleur son obligation d'entretien normal des lieux, le locataire ayant t priv d'eau chaude et de chauffage du fait d'une chaudire dfectueuse, le juge a pu prononcer la rsiliation du bail aux torts de deux parties (CA Toulouse : 5.2.02). "Attendu que la bailleresse s'obligeait mettre le logement en conformit avec la lgislation en vigueur dans les meilleurs dlais, le locataire, , ne justifiait pas avoir mis cette dernire en demeure de remdier aux dsordres qu'il dnonait, la Cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a souverainement retenu que le locataire n'tablissait pas que la bailleresse avait manqu l'obligation de dlivrance et qu'en consquence, sa demande d'une rfaction de loyer tait mal fonde" (Cass.civ.III : 08.7.09). Ainsi, le non paiement du loyer par le locataire, mme justifi par la non ralisation des travaux que le propritaire s'tait engag raliser, peut entraner la rsiliation du bail, si le locataire ne s'est nullement manifest auprs du bailleur et n'a pas procd une mise en demeure.

Le locataire est dcharg du respect d'un pravis s'il rapporte la preuve de dsordres graves affectant son logementLa Cour de cassation confirme cette nouvelle orientation : sur le fondement d'un manquement grave du bailleur ses obligations, le locataire peut tre dispens de son pravis : ainsi le locataire n'est pas redevable d'un pravis ds lors qu'il quitte son logement en raison d'une coupure de l'alimentation en eau qui s'est prolonge sur plusieurs mois , alors que le bailleur s'tait engag rtablir l'alimentation en eau par dcision de justice du mois de mai (Cass. Civ.III :2.5.07). Cette position est reprise par les juges du fond : le locataire est dispens de respecter un pravis de dpart de trois mois en cas de logement insalubre. En l'espce, le logement a t rendu inhabitable par la faute du bailleur, qui a dcid de cesser l'approvisionnement en fioul et de dbrancher les cbles d'alimentation lectrique de la maison, en raison du non paiement des charges par le locataire (CA Chambry : 23.1.07). A la suite d'une visite de la DASS ayant permis de relever de nombreuses infractions entranant un relogement des locataires en HLM, les premiers juges ont bon droit, considr que le bailleur avait manqu son obligation de dlivrer un logement dcent. Le logement a, semble-t-il, fait l'objet d'un arrt d'insalubrit avec interdiction d'habiter et de louer. La cause de l'insalubrit du logement consistait notamment dans l'absence de fentre dans l'une des chambres, l'existence d'infiltrations d'eau parasite, l'installation lectrique dangereuse et le dfaut de fonctionnement de la ventilation mcanique contrle occasionnant une importante humidit et une aration limite. Compte tenu de ces circonstances, le bailleur ne peut prtendre au pravis de trois mois en application de la loi du 6.7.89 (art.15-1 al.2) (CA Rennes : 18.5.06). Les locataires sont en droit de quitter les locaux lous sans avoir respecter le dlai de pravis de trois mois, ds lors que l'insalubrit du logement a t constate par un expert et par les services de la police municipale, qui ont relev l'urgence des travaux de remise en tat. En l'espce, malgr les nombreuses rclamations en ce sens, le bailleur est rest passif. De plus, le couple de locataires fournit un certificat mdical, selon lequel l'tat de sant de la femme est affect par l'insalubrit des lieux. Les locataires ayant pay leur loyer jusqu' leur dpart, ils sont en droit de demander restitution du dpt de garantie (CA Metz : 8.9.05). Aucun pravis n'tait d lorsque l'inhabitabilit des lieux lous avait t tablie. En l'espce, les toilettes taient hors d'tat de fonctionnement et le receveur de douche tait souill par le refoulement (CA Paris : 3.5.01). Actualisation mars 2011Le locataire est dispens du paiement du loyer pendant le pravis en cas de travaux de rnovation

Dans le parc priv, le locataire ayant donn cong et restitu les cls est exonr du paiement des loyers ds lors que le propritaire a entrepris d'importants travaux de rnovation compter de l'tablissement de l'tat des lieux ainsi que la restitution des cls (Cass. Civ III : 19.5.10). Antrieurement, il tait fait une application littrale de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : le loyer restait d, quand bien mme des travaux de rnovation avaient t engags car aucun locataire n'avait pris possession des lieux avec l'accord du bailleur avant l'expiration du dlai de pravis (Cass. Civ III : 27.11.90). Dsormais, la Cour de cassation permet au preneur d'chapper au paiement du loyer pendant la priode de pravis si le bailleur est en mesure de reprendre possession des lieux et si cette prise de possession est effective avant l'expiration du pravis.

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Jurisprudence en matire de logement dcent (p 2)Seul le locataire peut demander une mise en conformit du logementLe locataire devenu occupant sans droit ni titre ne peut invoquer le bnfice de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (CA Montpellier : 7.6.04).

Les caractristiques de la dcence d'un logement sont clarifiesLes caractristiques permettant de considrer un logement comme dcent sont dfinies par dcret (dcret du 30.1.02 : JO du 31.1.02). Elles concernent principalement l'tat du logement et ses lments d'quipements. En cas de litige portant sur le respect de ces exigences, le locataire peut donner mandat d'agir en justice en son nom et pour son compte une association. Sont susceptibles de bnficier de ce mandat les associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes dfavorises et les associations de dfense des personnes en situation d'exclusion par le logement. Ces dernires doivent tre agres par le reprsentant de l'Etat dans le dpartement (loi du 6.7.89 : art. 24-1).

Elments d'quipements et de confortChaque logement doit tre quip de sa propre cuisine amnage de manire recevoir un appareil de cuisson, un vier et une installation d'vacuation des eaux uses, outre un WC spar de la cuisine et son propre quipement complet pour la toilette corporelle (TI Lorient : 20.5.10). Nature de l'quipement de chauffage Pour que le logement puisse tre qualifi de dcent, il doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie de dispositifs d'alimentation en nergie et d'vacuation des produits de combustion (dcret du 30.1.02 : art. 3). L'existence d'une chemine dans le salon, d'un convecteur dans la salle d'eau et d'un pole bois et charbon dans la cuisine ne permettent pas d'assurer un chauffage normal. Le bailleur devra procder une nouvelle installation de chauffage. Dans cette affaire, les preneurs avaient pourtant une parfaite connaissance des lieux lous, dont ils avaient t propritaires jusqu' la vente de l'immeuble ancien aux enchres publiques (CA Nmes : 29.1.04). N'a pas t jug indcent le logement dont le systme de chauffage est constitu d'un pole bois, de convecteurs lectriques, d'un panneau radiant et d'un radiateur bain d'huile (CA Dijon : 5.1.06). Installation de chauffage non dangereuse Compte tenu des graves anomalies affectant l'installation d'un chauffage au fuel qui avait fait l'objet d'une mise en demeure du bailleur dcrivant "une situation intolrable" avec "risque important d'intoxication au monoxyde de carbone" mettant en danger la vie du locataire et de ses enfants, la cour d'appel a estim qu'elles taient contraires la dcence, les rsultats ngatifs d'manation de CO2 n'excluant pas tout risque d'intoxication (CA Lyon : 6.9.05). Preuve de l'insuffisance du systme de chauffage Pour apporter la preuve que le logement n'est pas dcent en raison de l'insuffisance du systme de chauffage, tous les lments d'quipement de chauffage mentionns l'tat des lieux doivent tre pris en compte. Le procs verbal de l'huissier de justice qui ne retient que le pole bois pour faire la preuve d'une temprature insuffisante alors que le logement comporte des convecteurs lectriques dans le sjour et dans les chambres ne fait pas la preuve de l'insuffisance du systme de chauffage (CA Dijon : 5.1.06). N'a pas t juge insuffisante une installation de chauffage pour un logement lorsque l'on peut demander le rglage de la chaudire, mme collective, et ce, en dpit de l'absence de radiateurs dans la salle d'eau et la cuisine (CA Bordeaux : 6.4.06). Nanmoins, le fonctionnement de la chaudire et des radiateurs dfectueux obligeant le locataire recourir un chauffage d'appoint est facteur de non-dcence (CA Paris : 10.3.05), tout comme la prsence dans les locaux du

), tout comme la prsence dans les locaux du deuxime tage d'un seul convecteur lectrique pour alimenter la salle de bains, tandis que les autres pices sont dpourvues de chauffage (CA Besanon : 22.11.05). Logement pourvu d'une alimentation en eau courante et potable Le bailleur a l'obligation d'installer une alimentation en eau potable dans un logement, mme lorsqu'il est rgi par la loi de 1948 et est class en catgorie IV (catgorie correspondant aux locaux ne prsentant pas les conditions lmentaires d'habitabilit). En l'espce, le bien appartenait une commune et tait gr par un organisme HLM. Un bail avait t conclu pour une maison d'habitation en 1983, moyennant un loyer mensuel de 61,80 francs. En 1999, le voisin du locataire avait cess d'alimenter une citerne qui permettait un approvisionnement en eau, ce qui a conduit le locataire engager une action judiciaire aux fins d'obtenir le prolongement des canalisations d'eau jusqu' sa proprit ( Cass. Civ. III : 15.12.04). Une dcision de la Cour d'appel d'Aix en Provence est particulirement rigoureuse sur le respect de cette exigence et va mme au-del du texte de loi qui prvoit qu'une demande de mise en conformit ne peut entraner la remise en cause du bail. Il ressortait d'une analyse effectue sur un chantillon d'eau en prsence d'un huissier que l'eau distribue dans le logement lou n'tait pas conforme au dcret du 20.12.00 relatif aux eaux destines la consommation humaine (bactries et micro-organismes). Un certificat mdical avait formellement dconseill la consommation de cette eau la locataire alors enceinte et la DDASS avait mis en demeure le bailleur de raccorder le logement au rseau communal d'eau potable. Au vu de ces lments, le juge d'appel a considr les lieux inhabitables et a jug fonde la rsiliation du bail sans pravis, dispens le preneur du paiement des loyers compter de la rclamation adresse au propritaire et condamn celui-ci indemniser le locataire pour le trouble de jouissance subi compter de cette rclamation (CA Aix en Provence : 23.10.09). Une locataire, suspectant une pollution de l'eau du puits artsien alimentant son logement, a fait analyser cette eau par diffrents laboratoires qui ont tous conclu qu'elle ne rpondait pas aux critres de qualit des eaux destines l'alimentation. La locataire, assistance maternelle par ailleurs et ayant perdu son agrment en raison de la pollution de l'eau a obtenu 2500 euros au titre de ses prjudices professionnel, corporel et conomique. " A dfaut de preuve contraire, les bailleurs ne pouvaient pas s'exonrer de leur responsabilit lie au dfaut de dlivrance conforme d'un logement donn en location, tant donn qu' la date o il statuait, ils n'avaient toujours pas entrepris les travaux de rfection du systme d'alimentation en eau potable du logement et ce, malgr la demande de la locataire et de l'arrt d'insalubrit les prescrivant " (TI Rennes : 17.11.10). L'absence d'alimentation en eau potable caractrise l'insalubrit du logement. Une analyse de l'eau pratique par la DDASS, a rvl qu'elle constituait un risque pour la sant des personnes. Ce manquement du bailleur son obligation de dlivrer un logement dcent justifie la demande indemnitaire de l'ancienne locataire, dfaut pour le bailleur de dmontrer que l'alimentation en eau potable tait conforme aux caractristiques dfinies par le dcret du 30.1.02 (CA Toulouse : 23.11.10). Un complment d'information est apport sur l'alimentation en eau par une rponse ministrielle (Rp. Min. JO AN : 12.4.05) : le logement dcent doit comporter une alimentation en eau potable (l'eau potable est celle qui peut tre destine la consommation humaine) ; cette notion est diffrente de la notion d'eau courante qui correspond une installation d'eau distribue par un rseau public ou depuis un rservoir, un chteau d'eau ; le logement ne sera considr comme dcent que si l'installation en eau potable assure, l'intrieur du logement, la distribution avec une pression et un dbit suffisant. Actualisation mars 2011 Un bailleur peut-il rcuprer sur les locataires les frais lis aux produits ncessaires au traitement de l'eau pour la rendre potable ? Le logement dcent doit comprendre des installations permettant une utilisation normale de l'eau potable, l'vacuation des eaux mnagres et des eaux-vannes sans refoulement ni odeurs, un rseau lectrique suffisant pour permettre l'clairage de toutes les pices et le fonctionnement des appareils mnagers. Par ailleurs, si le dcret relatif aux charges rcuprables mentionne la possibilit de rcuprer les frais lis aux produits ncessaires l'exploitation, l'entretien et au traitement de l'eau, on ne peut, toutefois, faire supporter au locataire les frais visant rendre le logement dcent. Ainsi, il ne semble pas possible de faire supporter ce dernier le cot des produits ncessaires la potabilit de l'eau. De plus, la jurisprudence rappelle le principe selon lequel le bailleur ne peut demander au locataire de payer les travaux de mise en conformit avec les normes dcence (Cass. Civ II : 3.2.10). Mme s'il ne s'agit pas de travaux de mise en conformit proprement parler, on

dernier le cot des produits ncessaires la potabilit de l'eau. De plus, la jurisprudence rappelle le principe selon lequel le bailleur ne peut demander au locataire de payer les travaux de mise en conformit avec les normes dcence (Cass. Civ II : 3.2.10). Mme s'il ne s'agit pas de travaux de mise en conformit proprement parler, on peut considrer que l'utilisation de produits visant rendre l'eau potable est assimilable de tels travaux. L'eau potable et l'assainissement sont dsormais officiellement reconnus comme constitutifs, ensemble, d'un droit humain fondamental. En effet, aprs la dclaration solennelle pralablement faite ce sujet par l'assemble gnrale des Nations Unies (AG des Nations Unies : rsolution du 26.7.10), le Conseil des droits de l'homme s'est, son tour, prononc en ce sens, en affirmant que le droit fondamental l'eau et l'assainissement dcoule du droit un niveau de vie suffisant et qu'il est inextricablement li au meilleur tat de sant physique et mental susceptible d'tre atteint, ainsi qu'au droit la vie et la dignit (Conseil des droits de l'homme des Nations Unies : rsolution du 24.9.10). Logement pourvu de sanitaires utilisables L'accessibilit difficile et dangereuse d'un quipement peut tre assimile son absence. La non-dcence du logement a t reconnue en raison de l'accs difficile et dangereux du local de douche assimil une absence d'quipement sanitaire (CA Douai : 28.10.04). Le logement n'est pas dcent en cas de suppression de WC communs (TI 10 rfrs : 5.4.06) A t confirme tant la ncessit de dlivrer un logement dcent comprenant des toilettes que la suspension du loyer, "seule mesure de nature assurer une rgularisation rapide de la situation" qui prendra fin l'amnagement des toilettes extrieures ou intrieures au logement, suite la division et au rachat des locaux ayant rendues inaccessibles les toilettes de l'entresol (CA Lyon : 21.03.06). Installation lectrique en bon tat et utilisable Une installation lectrique insuffisante, y compris dans les parties communes, peut tre un lment de non indcence en raison du danger occasionn : "si la distribution lectrique a t refaite neuf dans le logement de Madame F, l'insuffisance de l'installation lectrique gnrale de l'immeuble fait qu' la moindre surcharge de l'installation dans la logement, le disjoncteur se dclenche et que cette insuffisance peut tre l'origine d'incendie" (CA Douai : 28.10.04). L'installation lectrique dangereuse et non conforme aux normes est souvent retenue pas les juges comme lment de non dcence (CA Toulouse : 11.04.06 et CA Agen : 20.02.06). Cependant, le locataire ne peut exiger la mise en conformit de l'installation lectrique des normes arrtes plusieurs annes aprs la prise bail que s'il dmontre la dangerosit de l'installation ou l'existence de troubles dans la jouissance de ses lments d'quipement (CA Paris : 27.2.03). En outre, une installation lectrique dfectueuse et la prsence de plomb accessible permettent de considrer le logement comme non dcent : "Considrant que l'insuffisance de l'installation lectrique releve par l'expert sans justification par les appelants d'une mise en conformit par un professionnel comptent, comme la prsence de revtements base de plomb en concentration suprieure au seuil rglementaire avec dgradations ponctuelles tablissent que M n'ont pas dlivr N un logement dcent ne laissant apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte la scurit physique ou la santce dont il est rsult pour la locataire un trouble de jouissance incluant son prjudice moral" (CA Paris : 22.05.07). Un logement faisant apparatre un dfaut d'installation d'quipement assurant un chauffage normal, un dfaut de respect des normes d'isolation, un dfaut de conformit de l'installation lectrique mettant en danger le locataire avec risque d'lectrocution n'est pas dcent (CA Angers : 9.10.07). En prsence, notamment, de locaux vtustes et dpourvus de tout confort, d'une installation lectrique non conforme et dangereuse, d'absence de toilettes privatives et de salle d'eau, de fentres tanches, le bailleur a t condamn sous astreinte effectuer des travaux de mise en conformit ainsi qu' assurer le relogement du preneur pendant la dure des travaux (CA Paris : 27.01.05). Sur rapport d'expert, un logement dans lequel tous les quipements sont dfectueux, la ventilation et le chauffage insuffisants, les appareils mnagers d'usage difficile a t dclar comme non dcent, voire insalubre (CA Douai : 5.01.06). Il y a lieu condamnation du propritaire, d'une part, se conformer la demande du service communal d'hygine et de sant d'effectuer des travaux de nature permettre une ventilation efficace des pices humides, vrifier la conformit de l'installation lectrique et rparer les dsordres affectant la fosse septique sous peine de manquement son obligation de dlivrer un logement dcent et d'entretenir en tat de servir l'usage pour lequel il a t lou, et d'autre part, indemniser le locataire pour le prjudice de jouissance qu'il a subi (CA Toulouse : 15.12.09). Humidit affectant le bien lou Se fondant sur le rapport d'expertise de la compagnie d'assurance et le constat du directeur des services

Se fondant sur le rapport d'expertise de la compagnie d'assurance et le constat du directeur des services techniques de la commune qui concordaient et dmontraient que l'humidit tait lie un dfaut d'tanchit et la vtust du bien, le juge a considr que ce dsordre rendait le logement insalubre. Il a soulign que le bailleur, condamn indemniser le locataire ce titre, ne pouvait s'exonrer de sa responsabilit en faisant valoir un dfaut de chauffage et de ventilation imputables au preneur dans la mesure o le fonctionnement de la chaudire et des radiateurs tait dfectueux et que le locataire avait d recourir un chauffage d'appoint. Il a ainsi affirm qu'il ne pouvait lui tre fait grief de ne pas arer des lieux non chauffs (CA Paris : 10.03.05). Dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accs dans un tat conforme leur usage Il s'agit des garde-corps des fentres, des escaliers, des balcons. La responsabilit du bailleur a t retenue du fait du basculement dans le vide du locataire (CA Aix en Provence : 7.5.02). En l'espce, la fentre ne disposait que d'une allge d'une hauteur et d'une paisseur infrieures 50 cm alors que le Code de la construction dispose que si une fentre situe en tage a une allge de moins de 0,90 cm de haut, il faut quiper la fentre d'une barre d'appui et d'un lment de protection s'levant au moins jusqu' 1 mtre du plancher. La responsabilit du bailleur fut galement retenue ds lors qu'il avait t tabli que la prorogation de l'incendie au niveau des tages occups par le locataire avait t facilite par les gardes corps des balcons en raison de leur composition en matriaux combustibles (CA Poitiers : 18.5.04). Actualisation avril 2011 Eclairage naturel et ouverture permettant un renouvellement adapt de l'air Un bailleur loue, pour 488 euros mensuels, un studio situ au sous-sol de sa maison et muni d'un vasistas donnant sur le garage de la maison. Le juge considre qu'il ressort tant des constatations faites par l'agent de contrle de la Caisses d'Allocations familiales des Yvelines que des photos produites que le logement ne bnficie donc pas d'un clairage naturel ni d'une ouverture permettant un renouvellement adapt de l'air, en mconnaissance le dcret du 30 janvier 2002. Il est condamn rparer le trouble subi par le preneur par l'allocation de 900 euros de dommages et intrts pour 5 mois de location (CA Versailles : 30.11.10).

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Jurisprudence en matire de logement dcent (p 3)Actualisation avril 2011 Hauteur sous plafond des combles Un arrt prfectoral met en demeure des propritaires de faire cesser l'occupation aux fins d'habitation d'un logement situ sous la charpente d'un immeuble, la majeure partie des pices du local litigieux tant d'une hauteur sous plafond infrieure 2,20 m. Le bailleur fait valoir que le volume habitable est conforme celui exig pour qu'un logement puisse tre considr comme dcent et son argument est reu par la Cour administrative d'appel (CAA de Versailles : 29.12.09). Le Conseil d'Etat censure ce raisonnement. Cette hauteur n'tant pas suffisante au regard notamment des prescriptions du rglement sanitaire dpartemental qui retiennent une hauteur de minimale de 2,20 m, les locaux constituent des combles au sens de l'article L.1336-3 du code de la sant publique . Il ajoute que ne peut faire chec cette qualification la circonstance que le volume habitable soit conforme aux exigences de l'article 4 du dcret du 30 janvier 2002 relatif aux caractristiques du logement dcent (CE : 4.3.11). En conclusion, un mme local pourrait tre qualifi de dcent au sens du dcret de 2002 et d'impropre l'habitation au sens du code de la sant. Un toilettage du dcret dcence semble s'imposer pour supprimer ou modifier la dfinition du volume considr 3 comme suffisant ds lors qu'il est au moins gal 20 m sans exigence aucune de la hauteur sous plafond (faible comme en l'espce ou trs importante dans d'autres circonstances). Pour mmoire : les caves, sous sols, combles, pices dpourvues d'ouverture sur l'extrieur et autres locaux par nature impropres l'habitation ne peuvent tre mis disposition aux fins d'habitation, titre gratuit ou onreux (CSP : L.1331-22). Cet article L.1331-22 issue de l'ordonnance du 15 dcembre 2005 tait auparavant codifi l'article L.1336-3, devenu L.1337-3. Une nouvelle dcision vient d'tre rendue sur le mme fondement. Un arrt met en demeure de faire cesser, dans un dlai d'un mois, l'occupation aux fins d'habitation du local impropre l'habitation. Il ressort des pices du dossier que le logement lou a une superficie de 30 m et ne dispose d'une hauteur sous plafond gale ou suprieure 2,20 m que sur 6,90 m de sa superficie. Le tribunal administratif annule l'arrt retenant que le logement est dcent puisque pourvu d'ouvertures et d'lments de confort et prenant galement en compte le fait que le propritaire a ralis des travaux de surlvation du toit de l'immeuble en cause aprs la prise de l'arrt. La Cour administrative d'appel annule ce jugement considrant que, tout local situ dans l'espace compris sous la charpente d'un immeuble, pourvu ou non d'un faux plafond, qui ne possde pas une hauteur suffisante et n'est pas convenablement amnag pour l'habitation, constitue un comble au sens des dispositions de l'article L.1331-22 du CSP. Elle ajoute que la circonstance que le logement soit pourvu d'ouvertures et d'lments de confort est sans incidence sur sa qualification et que les travaux de surlvation du toit postrieurs l'arrt est sans incidence sur la lgalit de ce dernier (CAA Versailles : 29.3.11). Prsence de nuisibles dans le logement Il faut rapporter la preuve de leur prsence en nombre dans le logement. Les factures de l'achat de nombreuses tapettes et "le constat de l'huissier qui au bout de deux soires d'attente n'a assist qu' la circulation d'une unique souris " ne peuvent suffire faire la preuve de l'existence d'une importante colonie d'autant "qu'il n'est pas attest que la prsence de rongeurs dans l'appartement lou par les poux X ait excd celle, courante et occasionnelle dans les vieux immeubles de la capitale, susceptible d'tre

n'a assist qu' la circulation d'une unique souris " ne peuvent suffire faire la preuve de l'existence d'une importante colonie d'autant "qu'il n'est pas attest que la prsence de rongeurs dans l'appartement lou par les poux X ait excd celle, courante et occasionnelle dans les vieux immeubles de la capitale, susceptible d'tre anantie par la prsence d'un chat, fut-il d'emprunt"(CA Paris : 27.10.05). Lorsque la preuve de la prsence des rongeurs est rapporte, le juge considre le logement comme inhabitable et sanctionne le bailleur qui a manqu son obligation de dlivrance par la rsiliation du contrat ses torts (CA Colmar : 27.6.05) : le fait que l'tat des lieux d'entre mentionne un bon tat gnral de la maison est inoprant, au regard des attestations prcises et concordantes et du constat d'huissier. Le dpart du locataire quelques jours aprs avoir emmnag et le non respect du pravis sont justifis. Le bailleur ne peut demander le paiement du loyer et ce dernier doit rembourser au preneur les frais engags pour le dmnagement et l'installation dans les lieux. Un logement infest de cafards ne peut tre dcent et permettre la jouissance paisible du logement par ses locataires. le bailleur doit tre condamn verser ceux-ci des dommages et intrts pour l'insuffisance de traitement de la prsence de blattes dont il tait parfaitement inform (CA Colmar : 8.1.07). Prsence de produits toxiques dans l'air Un logement avait t rnov avant la conclusion du bail et l'entrepreneur avait utilis des produits toxiques. Or, 3 mois aprs l'entre dans les lieux des locataires, il a t relev la prsence excessive de pentamthylheptane ( un taux de 30 1 700 fois suprieur aux taux admissible), compos organique volatile qui s'absorbe par inhalation. Le juge en a conclut que le logement tait impropre l'habitation, a prononc la rsolution du bail aux torts exclusifs du bailleur et a condamn celui-ci au remboursement des loyers perus ainsi qu'au versement de dommages et intrts au titre du prjudice financier et moral de la locataire enceinte (CA Paris : 8.10.09). Origine des dsordres Les locataires ne doivent pas tre l'origine des dsordres. Si le logement prsente les inconvnients d'un immeuble ancien et mal isol, dpourvu de ventilation mcanique contrle, les locataires qui avaient systmatiquement obtur les dispositifs d'aration existants et n'avaient ni ar ni chauff de manire rgulire le logement avaient favoris ainsi des phnomnes de confinement et d'humidit. Ayant failli leurs obligations locatives et ayant contribu pour partie leur prjudice, ils doivent tre dbouts de leur demande tendant voir prononce la rsiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et condamns indemniser le propritaire au titre des charges locatives, le logement ayant t rendu dans un tat de salet avanc tandis que l'tat d'entre dans les lieux rvlait un bon tat d'entretien(CA Rouen : 21.2.06). Des preneurs ont t dbouts de leur demande en indemnisation pour manquement l'obligation de dlivrance d'un logement dcent en raison de l'tat dplorable du logement, constat par la DASS lors de la restitution, rsultant, pour partie, de la vtust mais surtout du manque flagrant d'entretien par ceux-ci et de l'absence totale de rparations locatives (CA Amiens : 9.10.07).

Peu importe que les locataires aient eu connaissance des dsordres leur entre dans les lieux"Le fait que le preneur avait accept le logement en l'tat ne dchargeait pas le bailleur de son obligation de dlivrance". La Cour d'appel de Montpellier avait estim que les preneurs ne pouvaient reprocher au propritaire l'tat du logement dans la mesure o ils taient entrs en connaissance de cause dans les lieux (ils avaient list les dsordres lors de l'tat des lieux d'entre) (Cass. Civ.III : 2.2.10). Si, en vertu de l'article 1724 du Code civil, le locataire doit supporter la ralisation de travaux dans son logement, encore faut-il, compte tenu de l'importance de ceux-ci, que soient dtermins exactement la nature des travaux, leur dure, et la rduction des loyers qui en dcoule. Dans le cas contraire, il y a lieu de rejeter la demande d'injonction de quitter les lieux forme en rfrs par le bailleur, le juge devant, en outre, pouvoir vrifier la ncessit des travaux envisags (TI Paris 3me : 9.7.09). Actualisation mars 2011 Le preneur ne peut invoquer les dispositions protectrices de l'article 1724 lorsque les travaux urgents imposs par l'administration n'ont pas dur plus de quarante jours et n'ont pas rendu le logement lou inhabitable (CA Lyon : 27.6.00).

Application des normes de dcence certains statuts locatifs particuliersLocations en "htel meubl" ou locations de meubl Si la loi du 6 juillet 1989 (art.2 et 6) prvoit explicitement que les locations meubles en rsidence principale doivent rpondre aux caractristiques de la dcence, la question de l'application de ces prescriptions au cas des locations en htel meubl est dlicate. Les caractristiques de la location meuble selon le juge

La qualification de location meuble a t carte compte tenu du fait que la "liste ne visait que des lments d'quipement accessoires (chaises, tables, matelas) sans faire rfrence des lments d'quipements essentiels tels que le rfrigrateur, des plaques chauffantes ou une gazinire permettant aux locataires d'avoir une jouissance normale des locaux" (Cass. civ.III : 9.2.05). En l'absence des lments essentiels la vie domestique tels que des appareils et ustensiles de cuisine, la location ne peut tre qualifie de meubl (CA Paris : 19.6.08), ce rgime, aux termes mmes de la formule, impliquant l'existence de meubles de nature et quantit suffisantes dont les "lments essentiels permettant d'assurer le couchage, le rangement et la prise de repas", pour assurer la jouissance normale des lieux (CA Paris : 29.1.09). Application des normes dcence Les normes dcence sont applicables aux chambres d'htel ds lors qu'elles constituent la rsidence principale de l'occupant. L'htelier doit galement respecter les normes minimales prvues au rglement sanitaire dpartemental ainsi que des rgles de scurit. Si, a priori, un htel, mme qualifi de meubl, n'est pas un immeuble de logements mais un tablissement commercial dont les occupants sont d'abord des clients, il n'est pas tenu de se soumettre aux normes de dcence. Cependant, ds lors que les occupants qui y tablissent leur rsidence principale, ils bnficient du rgime de protection des logements meubls (CCH : art. L.632-3 et suivants) et doivent disposer de chambres rpondant aux normes dcence. Analyse confirme par les juges du fond, les caractristiques de la dcence s'appliquent aux chambres d'htels meubls ds lors que les occupants y rsident bien titre principal (TI Paris 20me : 29.02.08, confirm par CA Paris : 17.09.08). Avec certains assouplissements techniques "S'agissant d'une chambre meuble, le dcret du 30 janvier 2002 n'exige pas que le logement soit quip d'une kitchenette, d'un WC intrieur et d'une douche. Le logement doit tre considr comme dcent ds lors qu'il existe un WC extrieur situ dans le couloir, donc facilement accessible, un lavabo et un coin permettant l'installation d'un rchaud" (CA Paris : 15.3.07). Concernant les sanitaires, cette dcision est conforme au dcret puisque celui-ci indique que "l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pice peut tre limite un WC extrieur au logement, condition que ce WC soit situ dans le mme btiment et facilement accessible." Concernant le coin cuisine, la Cour d'appel retient une interprtation souple du dcret puisqu'elle considre "qu'un coin permettant l'installation d'un rchaud" suffit remplir les normes de conformit alors que le texte rglementaire prvoit que "le coin cuisine doit tre amnag de manire recevoir un appareil de cuisson et comprenant un vier raccord une installation d'alimentation en eau chaude et froide et munie d'une vacuation des eaux uses". L'absence d'appareil de cuisson peut contribuer qualifier la chambre meuble de non dcente (TI Lorient : 20.5.10). Dcence d'un logement compris dans un bail commercial Une socit donne bail commercial des locaux comprenant des pices usage commercial, des cuisines, WC et chambres. Le locataire a son logement principal dans une partie des lieux lous. L'obligation du bailleur de dlivrer un logement dcent s'applique lorsque le contrat de location porte la fois sur des locaux commerciaux et sur des locaux usage d'habitation principal (Cass. Civ.III : 14.10.09). Le bailleur d'un local usage mixte d'habitation et de commerce n'a pas respect son obligation de dlivrance d'un logement dcent au sens de l'article 1719, alina 1er, du code civil ds lors que le logement ne satisfait plus, en raison de sa vtust, aux normes minimales de confort et d'habitabilit. "Le bailleur est oblig, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulire, de dlivrer au preneur la chose loue et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement dcent" (Cass. Civ III : 4.5.10). Cet arrt n'est pas sans incidence : alors que l'article 1719 alina 1er ajout par la loi SRU tait considr jusqu'alors comme tant suppltif de volont, la Cour de cassation affirme qu'il est d'ordre public. Ainsi, ds lors qu'un logement est donn en location titre d'habitation principale l'occasion d'un bail commercial, il doit tre dcent.

Actualisation janvier 2012 Dcence d'un logement compris dans un bail rural Pour la premire fois, une dcision de CA statue sur la non dcence d'un logement d'un immeuble usage d'habitation inclus dans un bail rural, et octroie des dommages et intrts au locataire. Au titre que l'immeuble ne prsentait pas les critres de dcence permettant l'habitation, le preneur ne peut pas solliciter la restitution des loyers, puisqu'il n'a engag aucune action pralable. En revanche, il peut solliciter des dommages et intrts pour le prjudice subi, du fait d'avoir occup une maison dont l'tat ncessitait que le bailleur ralise des travaux, et dont l'tat tait de nature dclencher une procdure d'insalubrit avec interdiction d'habiter, selon le rapport de l'ARS. Ainsi, le bailleur est condamn verser au locataire une somme de 4.000 euros titre de dommages et intrts. Que ds lors et nonobstant le cong donn par le preneur, celui-ci est fond solliciter, non pas comme l'a relev juste titre le premier juge, la restitution des loyers puisqu'il n'a engag aucune action pralable, mais en revanche des dommages et intrts pour le prjudice subi du fait d'avoir occup une maison dont l'tat ncessitait que le bailleur ralise les travaux de rparation lis l'insalubrit et aux dgradations rsultant d'un dfaut d'entretien de la structure de l'immeuble et du gros uvre puisque l'tat du logement tait de nature selon l'ARS dclencher une procdure d'insalubrit avec interdiction d'habiter (CA Riom : 15.12.11)

Application des normes de dcence selon la configuration des lieuxDcence d'un logement constitu d'une seule pice Le bailleur a manqu ses obligations de dlivrer un logement dcent et d'entretenir le logement pour son habitation dans une affaire o la location portait sur une chambre avec les sanitaires dans les communs. Deux constats d'huissier et un rapport d'inspection des services sanitaires relevaient que la surface de la chambre tait de 8,71m, soit une surface infrieure au minimum de 9m exige par la rglementation sanitaire dpartementale, que la ventilation tait insuffisante et le logement fortement dgrad de mme que les sanitaires (moisissures) ( CA Versailles : 13.10.09). Le propritaire a manqu son obligation de dlivrer un logement dans une espce o les deux chambres loues, d'une superficie de 13 m et de 9 m en loi Carrez, taient dpourvues de point d'eau, avaient une installation lectrique non conforme et dont les toilettes communes l'tage taient dgrades. Pour prononcer une rduction de loyer, le juge a pris en compte le fait que depuis 2006 l'ascenseur tait hors d'usage alors que le logement, au 6me tage tait lou par un homme g de 64 ans ayant des problmes de sant (CA Paris : 15.1.09). Dcence des logements insalubres ou dangereux Le dcret du 30 janvier 2002 fixant les caractristiques de la dcence prcise que le logement qui fait l'objet d'un arrt d'insalubrit ou de pril ne peut tre considr comme un logement dcent. Et, avant mme que de telles mesures soient prises par les autorits administratives, les tribunaux peuvent constater la non-dcence des logements et condamner le bailleur l'excution des travaux ou / et au paiement de dommages et intrts. Le juge doit transmettre aux reprsentants de l'Etat dans le dpartement l'ordonnance ou le jugement constatant que le bien lou ne satisfait pas aux normes lgales (loi du 25.3.09 : art.87). "L'arrt d'interdiction d'habiter pour insalubrit justifie lui seul la demande des locataires de dommages et intrt pour trouble de jouissance" (CA Colmar : 14.12.05).

La difficult de rapporter la preuve de la non dcenceOn relve assez frquemment la rfrence des rapports d'expertises raliss en amont par des autorits administratives (service d'hygine, DDASS devenue Agence Rgionale de Sant) ou par des compagnies d'assurance ou des huissiers : ils ne suffisent pas convaincre les propritaires bailleurs de la ncessit d'engager les travaux puisque le contentieux s'est poursuivi en justice, mais ils sont retenus comme lments de preuve par les tribunaux. Dans des affaires rcentes, nombre de juges d'instance acceptent tous lments de "sachant" permettant d'apprcier la ralit d'un tat des lieux pour constater la non dcence ou refuser le rfr, en s'appuyant sur la mauvaise foi du bailleur dans ses relations contractuelles ou sur une difficult srieuse. Ainsi des rapports de visite de la Fondation Abb Pierre ont-ils t accepts par des tribunaux d'instance de Paris (TI Paris 10 : 12.7.00 / TI Paris 10 : 5.4.06 / TI Paris 18 : 1.2.06) et, le cas chant, ont pu tre utiliss par le juge comme le seul fondement tendant la condamnation du bailleur la ralisation des travaux de mise en conformit avec les

visite de la Fondation Abb Pierre ont-ils t accepts par des tribunaux d'instance de Paris (TI Paris 10 : 12.7.00 / TI Paris 10 : 5.4.06 / TI Paris 18 : 1.2.06) et, le cas chant, ont pu tre utiliss par le juge comme le seul fondement tendant la condamnation du bailleur la ralisation des travaux de mise en conformit avec les normes de la dcence (TI 18 : 15.4.10). Un courrier d'un maire selon lequel "lors de la visite du logement avec l'inspecteur du service d'hygine et de salubrit de la ville de Lille, il a t constat que le logement avait des problmes d'indcence et pas d'insalubrit" n'est pas suffisant dmontrer que les dsordres, non dcrits, existaient lors de l'entre dans les lieux du locataire, ni qu'ils taient imputables au bailleur au cas o ils seraient apparus ensuite. En effet, cette lettre ne prcise pas la date de ces constatations (CA Douai : 28.10.10). Actualisation mars 2011 Les dsordres successifs (dgts des eaux rptes) subis par les preneurs ne dmontrent pas le manquement de leur bailleur son obligation de dlivrer un logement en bon tat et que, d'une manire gnrale, ce logement ne satisfait pas aux normes de dcence. En l'espce, le juge estime que le fait qu'ils se soient borns faire rgulirement des dclarations de sinistres provoqus par des infiltrations auprs de leur compagnie d'assurances et adresser un seul courrier au grant du bailleur, concernant des fuites provenant des parties communes ne suffisent pas pour ordonner la mise en conformit des lieux par le propritaire dont il n'est pas tabli que l'intervention, elle seule, puisse mettre fin aux dsordres (CA Paris, 18.2.11).

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Jurisprudence en matire de logement dcent (p 4)Nullit de la clause du bail qui met la charge du locataire des travaux relevant de la dcencePour insrer une clause de travaux dans le bail, le logement doit, au pralable, rpondre aux caractristiques du logement dcent (loi du 6.7.89 : art.6). C'est cette condition qu'il est possible aux parties de stipuler une clause de travaux, de leurs modalits et de leur imputation sur le loyer. Au vu des travaux envisags dans le bail conclu entre les parties (travaux de remplacement du rseau d'vacuation des eaux, travaux de mise en conformit avec les normes d'lectricit, travaux de rfection du carrelage, travaux valus 78 000 euros), le logement ne rpondait pas aux caractristiques du logement dcent. Cette clause de travaux tant donc nulle, les preneurs doivent en tre dchargs (CA Paris : 26.6.08). Peu importe que ce soit le bailleur qui fournisse les matriaux ncessaires aux travaux de mise aux normes et que le locataire jouisse d'une contrepartie. La dcence du logement, en ce qu'elle participe au respect de la dignit humaine n'est pas contractualisable. "Attendu que pour constater la rsiliation du bail par acquisition de la clause rsolutoire, l'arrt retient que si le logement ne rpondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilit prvues par le dcret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'tait pas cloisonne, les parties taient verbalement convenues que le locataire procderait la mise en place des matriaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement ; Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire excutera, mme avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilit prvues par le dcret du 6 mars 1987 la cour d'appel a viol le texte susvis" (Cass. civ.III : 3.2.10).

Une prise en considration des prjudices subis par les locatairesLes pouvoirs du juge Le juge peut allouer des dommages et intrts au locataire afin d'indemniser son trouble de jouissance. Il tient galement de la loi, lorsqu'il est saisi par le preneur ou le bailleur, le pouvoir de dterminer la nature des travaux raliser et fixer le dlai de leur excution, rduire le montant du loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation et suspendre la dure du bail jusqu' excution des travaux (loi du 6.7.89 :art.20-1 / TI Paris 11 :22.6.10). Actualisation mars 2011 L'obligation de dlivrance d'un logement dcent doit tre remplie ds la mise disposition du logement mais galement tout au long du bail. Ainsi, le locataire est en droit de demander une indemnisation lorsque les locaux lous ne satisfont pas aux critres de la dcence dfinis par la loi et les textes rglementaires (CA Nimes : 21.10.10). Indemnisation du trouble de jouissance Le seul fait d'avoir vcu dans un local ne rpondant pas aux normes sanitaires en vigueur et anormalement humide est constitutif d'un prjudice (CA Bordeaux : 26.10.09). "Il y a en effet prjudice, mme si on appartient un milieu social dfavoris avec un certain nombre de difficults, vivre dans un logement o il existe un risque permanent d'incendie en raison d'une installation lectrique dficiente" (TI Lorient : 20.5.10). En effet, le prjudice, avr, rsultant du manquement du bailleur ses obligations s'analyse comme la consquence d'un trouble de jouissance qui ne peut tre rpar que par des dommages-intrts au profit du locataire. Le juge refuse que celui-ci "s'indemnise" lui-mme en se dispensant de payer des loyers (CA Versailles : 10.11.10).

Ainsi, de trs nombreux juges - de premire instance et d'appel- admettent de plus en plus l'indemnisation du trouble de jouissance rsultant des non conformits affectant le logement lou : CA Paris 10.3.05 : 8 500 , CA Paris : 9.6.05 : 2 000 , Ord. Rfr TI Nmes : 9.2.04, CA Lyon : 6.9.05: 2 000 , CA Riom : 17.12.09 : 2 500 , CA Fort de France : 26.02.10 : 2 000 , CA Bordeaux : 26.10.09 : 1 000 , CA Paris : 25.02.10 : 6 500 , CA Toulouse : 15.12.09 :1 000 , CA Versailles : 13.10.09 : 5 400 ; CA Paris : 8.10.09 : 2 500 . Ds lors qu'est constat un manquement imputable au bailleur de dlivrer un logement dcent, le locataire ayant vcu dans un logement dont l'installation de chauffage tait anormale et dangereuse, le dispositif d'vacuation des eaux anormal, aberrant et gnrateur d'une insalubrit importante et manifeste , de mme que l'absence de ventilation de pices humides, avec des installations d'assainissement dficientes pendant plusieurs annes, ce bailleur doit rparer le trouble de jouissance occasionn au preneur en lui versant des dommages et intrts (CA Riom : 17.12.09). Alors que le bail du preneur a t rsili pour non paiement des loyers et celui-ci condamn rgler une indemnit d'occupation, la cour a nanmoins considr qu'il tait bien fond demander rparation du trouble de jouissance subi en raison des dsordres affectant le logement lou. Ce dernier avait t qualifi de "non dcent et insalubre" par l'expert judiciaire, tant au regard de la scurit physique et de la sant du locataire que des lments d'quipement et de confort (CA Douai : 5.1.06). Parfois, les juges prononcent la rsiliation du bail en raison de la dette locative mais n'allouent pas de dommages et intrts au bnfice du locataire (CA Montpellier : 4.3.03 / CA Paris :13.5.04). Par ailleurs, les juges peuvent se montrer rigoureux dans l'apprciation de la dmonstration du trouble de jouissance. Un rapport d'expertise judiciaire relve des dsordres affectant l'immeuble lou (dfaut d'tanchit l'air des menuiseries extrieures, aration insuffisante de la salle de bain, ballon d'eau chaude situ prs de la baignoire, plancher renforcer, non-conformit de l'installation extrieure des eaux mnagres, plaques de pltre fixes au mur insuffisamment rigides). Toutefois, le juge estime que le locataire ne dmontre, ni ne soutient pas en quoi ces dsordres ont pu le priver de la jouissance des lieux pendant tout ou partie du bail. Ds lors le trouble de jouissance ne pouvant rsulter de la seule ncessit d'excuter les travaux, il n'est pas fond rclamer l'indemnisation d'un trouble de jouissance non dmontre (CA Douai : 4.11.10). A supposer les dsordres allgus tablis, une demande d'indemnisation pour trouble de jouissance serait rejete faute pour le preneur d'avoir adress son bailleur une mise en demeure de remdier cet tat (CA Douai : 28.10.10). Suite un arrt d'insalubrit en fvrier 2000 suivi d'un arrt de pril en janvier 2005, l'obligation de payer le loyer a t suspendu. Cela a des consquences sur l'indemnisation du trouble de jouissance : l'insalubrit ainsi caractrise des lieux, peu importe cet gard la date d'applicabilit du dcret du 30.1.02 relatif aux conditions de dcence des logements, justifie que soient allous aux locataires des dommages-intrts en rparation de leur trouble de jouissance. Toutefois, il convient de tenir compte, dans l'indemnisation, de la dispense du paiement des loyers de mars 2000 fvrier 2005 qui les pleinement indemniss de ce prjudice durant cette priode. L'indemnisation a t limite la priode antrieure la prise de l'arrt d'insalubrit. Ils ont ainsi obtenu 3000 euros (CA Paris : 23.11.10). Actualisation avril 2011 L'tat des lieux contradictoire indique qu'il manque un convecteur dans la salle de douche et un convecteur chambre d'angle insuffisant . La Cour d'appel affirme que si c'est bon droit que le premier juge a estim que l'absence de radiateur dans une salle d'eau de 1,50 m, tandis que l'appartement comporte une salle de bains normalement quipe, ne caractrise pas un logement non dcent, l'insuffisance du chauffage dans une chambre est constitutive d'un trouble de jouissance. Considrant que ce trouble de jouissance est limit une pice, dans un appartement qui en compte 5, et que le prjudice n'a t subi qu'en priode de chauffe, soit d'octobre avril, le prjudice est valu 300 par mois (CA Paris : 15.2.11).

Malgr les rclamations des locataires ainsi que des lettres recommandes manant des services de la Prvention et de la Scurit, un bailleur attend de se voir dlivrer une assignation devant le tribunal pour faire tablir des devis. Ds lors, le juge constate un manque vident et persistant de diligence de sa part. Le juge le condamne verser 4600 de dommages et intrts au locataire qui a subi un trouble de jouissance consistant dans le fait d'habiter dans un logement affect de dsordres pouvant prsenter un danger pour la sant et la scurit des occupants (CA Paris : 1.2.11). Il ressort des rapports du service communal d'hygine et de scurit ainsi que des courriers changs entre les parties et avec ce service que les lieux lous taient dtriors par une importante humidit et des moisissures dans diffrentes pices ainsi que des traces d'infiltrations d'eaux pluviales dans la salle de sjour en provenance de la toiture. Ainsi le logement est insalubre. Or, en dpit d'une mise en demeure adresse par le service d'hygine et de scurit lui rappelant les travaux faire raliser, constatant que la scurit des occupants tait en jeu et menaant de prendre un arrt de pril, le propritaire n'a effectu aucun travaux. Un procs verbal de carence relevant la subsistance d'un risque d'effondrement dans la pice principale est tabli par le service de prvention des risques urbain ; le service d'hygine et de scurit constate aussi la persistance des infiltrations d'eaux pluviales, de l'humidit et des moisissures. Le juge condamne en consquence ce prjudice de jouissance certain en allouant au locataire la somme de 9 500 euros, somme calcule en rfrence la moiti du loyer fix contractuellement sur une priode de 33 mois (CA Aix en Provence : 15.4.11). Actualisation mars 2011 Le locataire peut demander des dommages-intrts en rparation du prjudice caus par le dol ayant prsid la conclusion du bail. Au vu des constatations faites par les services d'hygine de la commune, la cour a considr que le preneur dmontrait que les bailleurs connaissaient parfaitement les vices affectant les lieux lous et que ceux-ci ne justifiaient pas en avoir inform le locataire au moment de la location. Le caractre dolosif tant ainsi suffisamment tabli, le locataire a obtenu 2000 euros au titre de l'indemnisation (CA Aix-en-Provence :6.9.07). Point de dpart de l'indemnisation L'indemnisation est accorde depuis la premire pice justificative attestant de l'tat insalubre. Des dommages et intrts, quivalents la valeur du loyer, ont t accords pour la priode courant du premier constat de l'insalubrit jusqu' la date de l'arrt d'insalubrit, donc pendant toute la priode durant laquelle le paiement du loyer n'est pas suspendu du fait de l'autorit administrative (TI Als : 25.3.04). L'indemnisation a pu tre accorde depuis le constat des services d'hygine : dans un logement locatif, des dsordres lis un problme d'tanchit se sont aggravs de 1999 2001 en raison du dfaut d'excution des travaux la charge du bailleur. Un rapport des services d'hygine de la ville est tabli la demande du locataire et constate la prsence d'une humidit importante dans les lieux fin 2001. Le locataire, las de l'inertie du propritaire quitte le logement en avril 2002.Devant le tribunal d'instance, sa demande de dommages et intrts pour prjudice subi est rejete, mais la Cour d'appel infirme cette dcision et accorde au locataire une indemnisation pour la priode courant du constat du service d'hygine jusqu' son dpart des lieux (soit 2 000 ) (CA Paris : 9.06.05). Indemnisation des dommages affectant la sant Les dommages affectant l'tat de sant d'un locataire peuvent galement donner lieu une indemnisation. Si l'humidit du logement n'est pas l'origine de l'asthme de la fille de la locataire, ce dsordre constitue une circonstance aggravante pour son tat de sant; en consquence, la Cour d'appel aurait d rpondre favorablement la demande en indemnisation de la locataire. Un logement dcent ne doit pas laisser apparatre de risques manifestes pouvant porter atteinte la sant (Cass. civ. : 19.1.05). Il en a t jug de mme par la Cour d'appel de Paris dans l'affaire des produits toxiques (CA Paris : 8.10.09) ou par la Cour d'appel d'Aix en Provence en raison d'une eau non potable (CA Aix en Provence : 23.10.09). Rvaluation du loyer Lors d'un renouvellement du bail, le loyer ne peut donner lieu rvaluation que pour autant qu'il soit sous-estim. En l'espce, il rsultait de l'absence de chauffage et d'eau chaude, de l'tat du gros uvre et de l'humidit des lieux que le logement n'tait pas dcent et que le loyer n'tait pas manifestement sous-valu (CA Paris : 27.2.03). Ou rduction du loyer Le locataire est, en revanche fond demander une rduction du loyer lorsqu'il "fait pertinemment valoir que le logement litigieux ne comprenant ni WC, ni baignoire, ni douche, dpourvu en consquence d'une installation sanitaire conforme aux dispositions de l'article 3 du dcret et dont la surface habitable est infrieure celle

Le locataire est, en revanche fond demander une rduction du loyer lorsqu'il "fait pertinemment valoir que le logement litigieux ne comprenant ni WC, ni baignoire, ni douche, dpourvu en consquence d'une installation sanitaire conforme aux dispositions de l'article 3 du dcret et dont la surface habitable est infrieure celle vise l'article 4 du mme dcret, que M.D est en consquence fond en sa demande tendant la rduction du loyer, dfaut de mise en conformit du local lou, tant ici observ qu'il rsulte des termes mmes de l'article 41-1 de la loi susvise [1989] que les dispositions de ladite loi, autorisant la rduction du loyer en pareille occurrence, sont applicables aux contrats en cours" (CA Paris : 5.4.05). Il peut galement solliciter une rduction du loyer lorsque le logement a t jug quasi impropre l'habitation (TI Montmorency : 8.4.04 / TI Marseille : 21.10.05 / TI Lorient : 20.5.10). Parfois, le juge procde une rduction du loyer lorsqu'il constate que le locataire, g et en mauvais tat de sant, d'un logement situ au 6me tage et qu'il qualifie d'indcent est, de plus, confront un ascenseur hors d'usage depuis quelques annes (CA Paris: 15.1.09). Le preneur ne peut solliciter une rduction du loyer lorsque le juge, saisi sur le fondement de l'article 20-1 de la loi de 1989, a dj ordonn son relogement provisoire pendant 5 semaines et la suspension des loyers pendant le relogement (CA Versailles : 10.11.09). Actualisation mars 2011 Toutes les pices produites (constat d'huissier, lettre des services d'hygine de la ville) font apparaitre la prsence de salptre et de moisissures dans tout l'appartement, tmoignant d'une forte humidit, de l'insuffisance de l'isolation du logement et de l'inadaptation des moyens de chauffage. Ds lors, le bailleur a manqu son obligation de dlivrance d'un logement dcent et doit tre tenu d'indemniser le preneur du prjudice subi. En outre des 800 euros de dommages-intrts qui lui sont allous au titre de la surconsommation d'lectricit, le juge rduit son loyer hauteur de 15% et le dispense du paiement des loyers affrents au dlai de pravis (CA Nimes : 21.10.10). Suspension du loyer La suspension du loyer a t obtenue quand il a t tabli que l'immeuble tait, faute d'entretien, sale, envahi de cafards ou autres insectes, dgrad et malodorant, ainsi que contraire aux exigences d'hygine imposes par la notion de logement dcent au sens de la loi de 1989 (CA Paris : 20.12.2007). Le juge peut suspendre le loyer jusqu' la ralisation complte des travaux de mise aux normes de dcence (TI 18 : 15.04.2010). Relogement ? Seuls les travaux de mise en conformit peuvent tre exigs du propritaire d'un logement non dcent "aucune disposition de la loi n'oblige le bailleur fournir au locataire un autre logement" (CA Besanon : 16.12.03 / CA Angers : 28.2.06). Les locataires sont tenus de subir les travaux urgents et les travaux ncessaires au maintien en tat et l'entretien normal des locaux lous (loi du 6.7.89 : art.7, e). Les travaux ayant pour objet de remdier l'humidit et aux infiltrations prsentes dans la cuisine relvent de cette dernire catgorie de travaux et les bailleurs ne sont tenus aucune obligation de relogement des preneurs pendant la dure de ces travaux. Seule une rduction de loyer peut tre demande par les locataires lorsque les travaux dpassent 40 jours ou la rsiliation du bail si les locaux ne sont plus habitables. En l'espce, les preneurs, demandant tre relogs pour le temps de l'excution des travaux, et n'obtenant pas de rponse favorable du bailleur, avaient refus l'accs leur logement aux entreprises. Le juge a considr que les bailleurs avaient rempli leur obligation de dlivrance d'un logement dcent compter de la date prvue pour l'intervention de l'entreprise puisqu'ils avaient manifest, de ce fait, leur volont de faire raliser les travaux ncessaires (TI Saint Malo : 12.8.10). Selon l'article L521-1 du Code de la construction, le propritaire est tenu, en cas d'insalubrit des locaux, d'assurer le relogement des occupants dont c'est l'habitation principale. Or, s'agissant d'une habitation secondaire, le bailleur avait bien satisfait ses obligations en proposant un logement plus spacieux, plus confortable et plus lumineux ( CA Riom : 12.11.09 ). Ainsi, cette disposition ne s'applique pas au cas de la rsidence secondaire. Cependant, alors que l'inhabitabilit de l'htel tait manifeste, le juge des rfrs a, sur le fondement des articles L521-1 et suivants du code de la construction, ordonn l'hbergement de ses occupants dans un logement dcent et suspendu l'obligation de payer le loyer jusqu' ralisation de cette prescription (CA Paris : 17.9.08), qui condamne galement l'htelier rembourser ses clients les sommes verses en sanction de l'hbergement dans un logement indcent et dangereux. Cette dcision est surprenante puisqu'en principe les articles L521-1 et suivants du code de la construction sont mis en uvre uniquement en application d'une mesure de police sur des immeubles insalubres ou dangereux. Prescription de travaux, souvent sous astreinte

Les actions des locataires tendant obtenir du bailleur qu'il ralise les travaux de mise en conformit se dveloppent. En effet, de nombreux tribunaux de premire instance n'hsitent plus alors enjoindre au propritaire sous astreinte de remettre en tat les lieux, d'installer les quipements manquants (TI Paris 10 : 5.04.2006 / TI Angoulme : 9.5.07 / TI Loudun : 6.3.08 / TI 18 : 15.4.10) et cette position est confirme par les juges du second degr (CA Lyon : 21.3.06 / CA Orlans, 24.9.07 / CA Bourges : 28.2.06). Les tribunaux confirment, par ailleurs, frquemment, les prescriptions de travaux ordonnes par le maire et non excutes par le propritaire (TI 20 : 17.7.08).

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Jurisprudence en matire de logement dcent (p 5)Du dpart du locataire la difficult d'obtenir l'excution des travauxLe dmnagement des locataires aprs chec des premires dmarches amiables ou lorsque les demandes prsentes devant le tribunal d'instance sont rejetes est assez frquent. Le fait d'engager une procdure judiciaire s'agissant de logements dans un tat proche de l'insalubrit permet l'occupant d'obtenir des dommages et intrts pour compenser le prjudice subi, mais rarement la question de la ncessit d'excuter les travaux semble aborde, le locataire ayant le plus souvent quitt les lieux. Cependant, certains juges enjoignent au bailleur, sous astreinte, d'effectuer les travaux (TI Paris 10 : 5.4.06 / TI Bordeaux : 17.11.05). La Cour d'appel de Douai a confirm un jugement du TI de Douai qui, compte tenu de la non-dcence du logement, avait ordonn l'excution de travaux la socit bailleresse conformment aux conclusions dtailles de l'expert. Eu gard l'importance des travaux, la Cour a considr que c'tait bon droit que le locataire pouvait exiger que soient produits les devis et dtails des travaux et a confirm la consignation des loyers ordonne ainsi que le prjudice de jouissance, auquel s'ajoute un prjudice de jouissance depuis le premier jugement (CA Douai : 30.1.03). Cependant, les juridictions du fond font preuve de plus en plus de rigueur vis--vis des bailleurs. Alors que le locataire avait t assign aux fins de voir prononcer la rsiliation du bail et ordonner le paiement des impays de loyers, le juge a dclar irrecevables ces demandes et a condamn le propritaire raliser des travaux et ce, sur la base d'une visite domicile d'une ingnieure bnvole de la Fondation Abb Pierre et payer au locataire 5000 de dommages intrts. Ce dernier a t condamn payer les arrirs de retard aprs dduction des dommages intrts allous. Enfin, le juge a prononc la suspension du loyer jusqu' la ralisation complte des travaux de mise en aux normes de dcence (TI Paris 18 : 15.4.10 / dans le mme sens : TI Paris 18 : 29.4.10). Le juge a pu constater l'acquisition de la clause rsolutoire et autoriser le preneur s'acquitter de sa dette de loyers en sus du loyer mensuel sans donner de limite de dlais. De ce fait, les effets de la clause rsolutoire sont suspendus et, si les mensualits sont respectes, la rsiliation du bail sera rpute ne jamais avoir t acquise sans que la mconnaissance de l'chancier pour les seuls dpens n'ait de rpercussion sur la clause rsolutoire (TI Paris 20 : 22.4.10). La restitution d'une partie du dpt de garantie Le bailleur "s'est cru autoris conserver la totalit du dpt de garantie au-del du dlai maximum de deux mois prvu par la loi du 6 juillet 1989 alors qu'en l'espce, cette possibilit ne pouvait lui tre reconnue". Les lments apports faisaient apparaitre que les dsordres n'taient en aucun cas le rsultat d'un usage irrespectueux des biens de la propritaire mais taient directement lis la vtust ainsi qu' l'absence d'aration et de systme de ventilation du logement lou. Toutefois, les preneurs ayant bouch la ventilation d'air frais dans la cuisine ou n'ayant rien fait pour l'enlever, ont ainsi contribu l'augmentation de l'humidit dans le logement. Ds lors, le propritaire a t condamn ne leur restituer qu'une partie du dpt de garantie (Juge de proximit, Rennes : 11.6.09). La responsabilit civile du bailleur et de l'agent immobilier La "studette" loue avait pour unique ouverture vers l'extrieur une fentre double ventaux de grande hauteur et seulement munie d'une allge 0,85 mtre du plancher de l'habitation. Le local tait situ au 4me tage de l'immeuble. Le preneur qui s'est accidentellement dfenestr en tendant son linge a fait une chute de 12 mtres et s'est grivement bless. Il a recherch la responsabilit de son bailleur et de l'agent immobilier. Il reproche au propritaire d'avoir manqu son obligation de dlivrance d'un bien lou conforme l'usage pour lequel il est prvu et fait valoir que l'intermdiaire immobilier aurait mconnu son obligation de conseil.

L'action l'encontre de l'agent immobilier est rejete au motif qu'tant mandataire du seul bailleur, il n'avait ainsi aucune obligation contractuelle de conseil envers le locataire. En revanche, le juge considre que "la prsence d'un garde-corps hauteur raisonnable aurait constitu un point d'appui de nature dissuader toute vellit de se pencher l'excs au dehors". Ds lors, la responsabilit du bailleur est retenue (CA Aix-en-Provence : 7.5.02). La responsabilit pnale du bailleur Un bailleur a t reconnu coupable d'homicide involontaire en raison du rle dterminant du dfaut de conformit de l'installation lectrique de la chambre qu'il louait (code pnal : art.221-6). L'incendie ainsi provoqu a entrain le dcs de pompiers venus lutter contre. Le bailleur a commis une faute en donnent bail un logement en mauvais tat de rparation et ne rpondant pas aux normes de la dcence prvues par le dcret du 30.1.02. Il n'a pris aucune mesure tendant la mise en conformit et la vrification de la scurit de l'installation lectrique : "la prvenue, qui a contribu crer la situation ayant permis la ralisation du dommage et n'a pas pris les mesures permettant de l'viter, a commis une faute caractrise et qui exposait autrui un risque d'une particulire gravit qu'il ne pouvait ignorer" (Cass. crim : 7.9.10).

Quelles solutions lorsque la mise en conformit n'est pas possible ou difficilement ralisable ?La dcision de la Cour de cassation obligeant le bailleur fournir une alimentation en eau potable, montre que l'obligation de dlivrer un logement dcent ne peut tre remise en cause : ni par un montant du loyer dtermin en fonction du niveau de confort du logement (classement catgorie IV ralis par application de la surface corrige); ni par une information faite au locataire sur l'impossibilit de faire installer l'eau courante (en l'espce, une clause du contrat de location, indiquait qu'il ne serait pas possible de faire installer l'eau courante); ni par des propositions de relogement refuses par le locataire (Cass. Civ. III : 15.12.04).

L'interdiction de mise en location Un local de 5 m, ne disposant d'aucune caractristique d'un logement dcent, "ne peut tre considr comme pouvant constituer un logement dcent et faire l'objet d'un contrat de bail" a indiqu la Cour d'appel dans une espce o elle a ordonn l'expulsion de l'occupant qui, ne disposait pas d'un logement dcent, mais qui ne pouvait justifier de l'existence d'un bail, ni d'un paiement rgulier et effectif des loyers (CA Paris : 18.9.03). L'action de mise en conformit avec les normes de dcence ne porte pas atteinte au bail en cours (art.6 de la loi de 1989).Or, certains bailleurs ont soutenu que l'absence de dcence et l'exigence de raliser des travaux entrainaient "la perte de la chose" au sens de l'article 1722 du Code civil. Ils invoquaient, l'appui de leur moyen de dfense, l'importance des travaux raliser, leur incapacit financireEt ils ont pu obtenir satisfaction (CA Caen : 15.03.07 : le locataire, dbout en premire instance de sa demande d'injonction de travaux suite une expertise au motif de ce que le montant des travaux tait suprieur la valeur estime du bien et ayant accord au bailleur la rsiliation du bail pour perte de la chose, a vu la rsiliation confirme, alors mme que le juge d'appel avait reconnu le caractre non dcent du bien lou du fait de l'absence d'entretien par le propritaire). De plus, pour les locations non soumises la loi de 1989, la loi MLLE du 25 mars 2009 a ajout un alina l'article 1719 du Code civil qui mettra fin aux expulsions prononces ce titre en disposant que "lorsque des locaux lous usage d'habitation sont impropres cet usage, le bailleur ne peut se prvaloir de la nullit du bail ou de sa rsiliation pour demander l'expulsion de l'occupant".

Quelles rponses apportes la mise en jeu de la clause rsolutoire pour dfaut de paiement du loyer lorsque le logement ne rpond pas aux normes dcence ?Le juge des rfrs ne peut, en principe, ordonner des "mesures" que si trois conditions sont runies : l'urgence, l'absence de contestation srieuse et l'existence d'un diffrend. Contestation srieuse De trs nombreux jugements de tribunaux d'instance retiennent le motif de la contestation srieuse sur l'tat du logement, visiblement non dcent, pour dire qu'il n'y a pas lieu rfr et renvoient au fond (TI Montmorency : 25.3.05 / TI Paris 19 : 5.1.06 / TI Paris 20 : 13.12.05 / TI Paris 20 : 29.9.04 / TI Paris 18 : 1.7.04, TI Paris 17 : 9.05.2008 / CA Paris : 5.10.07). "Lorsque par sa carence dans l'entretien de l'immeuble, le bailleur n'est pas tranger l'tat de dlabrement du bien lou, il ne peut invoquer de bonne foi la clause rsolutoire insre dans le bail pour non paiement des loyers" (CA Montpellier : 13.3.06). Le locataire avait produit un rapport technique et une lettre de la DDASS tablissant

). Le locataire avait produit un rapport technique et une lettre de la DDASS tablissant que le logement ne remplissait pas les conditions de dcence exiges et justifiait une procdure d'insalubrit et la Cour a jug "qu'en l'tat du rapport susvis et des conclusions de la DDASS, il apparait qu'une contestation srieuse ne de l'inexcution par le bailleur de ses obligations s'oppose la mise en uvre de la clause rsolutoire et entraine l'incomptence du juge des rfrs pour en constater l'application". "Les dispositions de la loi de 1989 permettant de constater le jeu de la clause rsolutoire ne font pas obstacle aux dispositions de l'article 808 du CPC aux termes duquel le juge des rfrs peut ordonner en rfr toutes mesures qui ne se heurtent pas une contestation srieuse". Une contestation srieuse portant sur l'tat rudimentaire du logement dont l'quipement ne rpondait pas aux clauses du bail (suppression d'une entre et du chauffage collectif) existant, la comptence du juge des rfrs a t carte (CA Bordeaux : 20.02.07). Le constat d'un architecte mandat par Espace-Solidarit Habitat de la Fondation Abb Pierre "tabli non contradictoirement ne suffit pas tablir la carence du bailleur dans son obligation de dlivrer un logement dcent, constitue pour le moins un commencement de preuve du caractre srieux des griefs formuls" "qu'il s'avre que dans ces conditions l'exigibilit des sommes vises dans le commandement de payer se heurte des contestations srieuses" "qu'ainsi les manquements allgus de part et d'autres relvent d'un dbat de fond".La Cour a galement mis des doutes quant la ralit du caractre meubl du bail et ce, en raison de l'absence d'inventaire du mobilier garnissant le local permettant de l'exclure du champs de la loi de 1989 (CA Paris : 5.10.07). Une demande en constatation de l'acquisition de la clause rsolutoire forme en rfr a t dboute en raison de l'existence d'une contestation srieuse sur l'excution de son obligation de dlivrer un logement en bon tat d'usage. Le propritaire ne justifiait pas avoir ralis des travaux de remise en tat du logement permettant un usage normal titre d'habitation, mme si le dfaut de paiement du loyer tait tabli. L'appartement avait fait l'objet de nombreux sinistres, ceux-ci s'tant manifests par des dbordements de la cuvette des toilettes, du conduit des eaux uses de l'immeuble et ayant inond l'appartement de djections (CA Bordeaux : 20.10.07). Un bailleur qui a agi en rfrs afin que le juge constate l'acquisition de la clause rsolutoire du bail et prononce l'expulsion des locataires a vu sa demande rejete en raison d'une contestation srieuse sur la dcence du logement. Le rapport d'expertise mettait en vidence des anomalies, des dommages, des dgradations, sources de risques manifestes pouvant porter atteinte la scurit physique et la sant, non imputables un non respect par les locataires de leurs obligations et affectant entre autres le gros uvre, les fermetures extrieures, l'installation lectrique et la ventilation. Le bailleur a t condamn procder dans un dlai de trois mois aux travaux et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard (TI Rennes, rfrs : 16.1.09). Mauvaise foi du bailleur Le juge conserve toujours la possibilit de refuser de constater la rsiliation du bail en raison de la mauvaise foi du bailleur (CC : art. 1134). Certains tribunaux retiennent la mauvaise foi du bailleur en raison de la dlivrance d'un logement non dcent (TI Rennes : 21.5.10). Le manquement l'obligation de payer le loyer "n'est pas suffisamment grave pour justifier la rsiliation du bail, eu gard la mauvaise foi du bailleur qui lui-mme, au pralable, n'avait pas respect ses obligations en matire de dcence du logement lou" malgr une mise en demeure du locataire de remdier cette situation. On relve par ailleurs quelques exemples de situations dans lesquelles le bailleur a t reconnu de mauvaise foi pour des raisons autres . Il en a t ainsi lorsque : Le bailleur s'est abstenu dlibrment de dlivrer les quittances correspondant l'apurement dfinitif de chaque terme de loyer, occasionnant ainsi directement les retards de paiement de locataires, privs de la possibilit de rcuprer des allocations logement (Cass. civ.III : 17.7.92 / CA Lyon : 2.2.94).

Le bailleur dlivre un commandement dans les conditions suivantes : dlivrance au mois de juillet, une telle date rendant impossible l'intervention du fonds d'aide aux impays dans le dlai de deux mois, compte tenu de la priode des congs lgaux (CA Nancy : 17.6.96 / CA Lyon : 2.2.94) ; dlivrance d'un commandement de payer portant sur des arrirs de loyer rsultant du fait mme de la bailleresse qui n'avait pas appel auprs des locataires, mois aprs mois, le paiement des loyers pour le montant auquel elle pouvait prtendre et alors que ces arrirs concernent pour partie d'entre eux, une priode atteinte par la prescription de l'article 2277 du Code civil (CA Paris : 12.2.02) ; dlivrance d'un commandement de payer, signifi pendant la priode de vacances, pour des sommes trs suprieures celles dues, qui ne dpassaient pas un trimestre de loyer et alors que le preneur tait

dlivrance d'un commandement de payer, signifi pendant la priode de vacances, pour des sommes trs suprieures celles dues, qui ne dpassaient pas un trimestre de loyer et alors que le preneur tait prsent dans les lieux depuis plusieurs dcennies, ne peut tre considr comme dlivr de bonne foi et doit tre dclar nul (CA Paris : 19.10.00). dlivrance d'un commandement de payer une date o le bailleur avait dj t mis en demeure de faire des travaux par la Direction du Logement et de l'Habitat (TI Paris 18 : 29.4.10).