journée agréments 21 juin 2010 journée agréments 21 juin 2010

Journée agréments 21 juin 2010

Journée Agréments

21 juin 2010


1. La maîtrise d’ouvrage d’insertion

2. La loi et le décret3. La démarche

d’obtention des agréments4. Le projet Unafo de

professionnalisation

La foire aux questions

Des

débats

Le contenu de la journée

Lundi après-midi


• Une histoire ancienne : la propriété de biens immobiliers par les associations

• La loi Besson de 1990 : la reconnaissance des associations comme opérateurs de logements (très) sociaux (PLAI, Anah)

• Une offre de logements adaptés qui compte qualitativement et quantitativement en complément de la production de logements par les organismes de logements sociaux. Au cours des trois dernières années, plus de 5 000 logements financés :

– 1 660 logements conventionnés par l’Anah (social et très social)

– 1 007 logements ordinaires financés en PLAI– 2 408 logements financés en résidence sociale



• Un parc hétérogène :– Diffus : logements conventionnés (PLAI ou Anah)– Etablissements d’hébergement (Centre d’hébergement

d’urgence, de stabilisation, de réadaptation sociale)– Logements-foyers dont les « résidences sociales » :

ex-FJT, ex-FTM, RS ex-nihilo, pensions de famille, résidences accueil

• Un parc aux caractéristiques techniques contrastées :– Obsolète (parc ancien non réhabilité type FTM)– Mis en habitabilité (parc conventionné)– Neuf ou réhabilité (PLAI).



• Un parc de 16 000 logements – 73% en logement-foyer– 12% dans le diffus

• Une production annuelle de 1000 logements (collectif en RS et diffus)

• Les associations propriétaires gèrent au total : 45 568 logements dont 16 000 (35%) sont leur propriété. Elles sont donc, par ailleurs, locataires en moyenne à 65% (29 568 logements) de bailleurs HLM.


La Maîtrise d’ouvrage d’insertion au sein du réseau Unafo :


• 18 associations adhérentes de l’Unafo détiennent en propriété des établissements ou des logements et peuvent demander un agrément maîtrise d’ouvrage :

– 6 associations détiennent chacune plus de 1 000 logements (Aftam, Aralis, Habitat et Humanisme, Adef, Aléos, Aréli)

– 5 associations détiennent chacune entre 290 logements et 600 logements (Alfa 3a, Alotra, Amat, Anarf, PFP-AGE).

– 4 associations détiennent chacune entre 100 et 151 logements (ACPM, Cald, Etap’Habitat, Parme)

– 3 associations détiennent chacune moins de 100 logements (Agat, Api Provence, Le Pélican)


La Maîtrise d’ouvrage d’insertion au sein du réseau Unafo :


• Dans la définition du service social relatif au logement social (L.365-1), sont soumises à agrément les activités :

« 1° De maîtrise d’ouvrage d’opération d’acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d’hébergement en tant que propriétaire ou preneur à bail à construction, emphytéotique ou de bail à réhabilitation. » L 365-2, 365-5, 365-6, 365-7


2. La loi et le décret

La loi MOLLE du 25 mars 2009, article 2 :


• Conditions d’agrément :

L.365-2 : « Les organismes qui exercent des activités de maîtrise d’ouvrage mentionnées au 1°de l’article L.365-1 sont agréés par le ministre chargé du logement selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. Les critères d’obtention de l’agrément portent sur les capacités financières de l’organisme, sa compétence dans le domaine du logement et le caractère désintéressé de la gestion de ses dirigeants. »





• Concours de la CGLLS :

L.365-5 : « Les organismes agréés pour leur activité de maîtrise d’ouvrage mentionnée au 1° de l’article L.365-1 peuvent bénéficier des concours de la Caisse de garantie du logement locatif social dans les conditions prévues à l’article L.452-1. L’article L.411-4 est applicable aux logements locatifs sociaux appartenant aux organismes agréés mentionnés à l’article L.365-2. »





• Retrait de l’agrément :

L.365-6 : « En cas d’irrégularités ou de fautes graves de gestion commises par un organisme agréé au titre de l’article L.365-2 ou de carences de son conseil d’administration, de son directoire ou de son conseil de surveillance, le ministre chargé du logement peut lui retirer son agrément. Le retrait est prononcé après avoir mis les dirigeants de l’organisme en mesure de présenter leurs observations. »





• Le rôle des fédérations :

L.365-7 : « Les fédérations nationales regroupant les organismes mentionnés à l’article L.365-1 peuvent conclure avec l’Etat ou ses établissements publics des conventions ayant pour objet la réalisation des objectifs définis à l’article L.301-1. »







Le décret du 30 décembre 2009 :

1. Les activités : R.365-1

2. La justification et la délivrance : R.365-2

3. Pièces et renseignements à fournir : R.365-5

4. Modalités de suivi : R.365-7





« a) Les opérations concourant au développement de l'offre de logement et de l'hébergement mentionnées aux articles R.331-1 et R.331-96 ; »


R.331-1 : Subventions et prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration d’habitations donnant lieu à l’APL

R.331-96 : Création d’établissements d’hébergement





« a) Les opérations concourant au développement de l'offre de logement et de l'hébergement mentionnées aux articles R.331-1 et R.331-96 ; »


Commentaire : Cette réforme conduit donc à ce que tout organisme autre que les organismes HLM et les SEM, souhaitant bénéficier de subventions et de prêts PLAI pour financer des logements sociaux ou des établissements d’hébergement, à compter du 1er janvier 2011, devra obligatoirement au préalable avoir été agréé par le ministre chargé du logement.






R.321-12 : Aides de l’Anah

R.323-1 : Subventions à l’amélioration de l’habitat

« b) Les opérations d'amélioration de logements et d'établissements d'hébergement mentionnées aux articles R.321-12 et R.323-1 ; »







Commentaire 1 : Les aides de l’Anah ne sont pas conditionnées à l’obtention de l’agrément, mais le bénéfice des aides de la CGLLS lui est conditionné. L’agrément permettra d’accéder aux aides très sociales spécifiques de l’Anah.







Commentaire 2 : L’agrément est indispensable pour toutes les opérations de maîtrise d’ouvrage relatives aux structures d’hébergement (en PLAI ou financement Anah), sauf si les travaux sont réalisés par le gestionnaire et inférieur à 100 K€ (règlement Anah).





« c) Les opérations d'amélioration de logements réalisées par l'attributaire suite à une réquisition mentionnée à l'article L.642-1 ; »


L.642-1 : « Afin de garantir le droit au logement, le représentant de l'Etat dans le département peut réquisitionner, pour une durée d'un an au moins et de six ans au plus, des locaux sur lesquels une personne morale est titulaire d'un droit réel conférant l'usage de ces locaux et qui sont vacants depuis plus de dix-huit mois, dans les communes où existent d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logement au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées. »





« d) La conclusion en qualité de preneur d'un bail à réhabilitation mentionné à l'article L.252-1 ;

e) La conclusion d'un bail dans le cadre d'une convention d'usufruit mentionné à l'article L.253-1 ;

f) L'acquisition d'un fonds de commerce d'hôtel meublé dans les conditions prévues à l'article R.381-5 »






« L'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L.365-2 est accordé par arrêté du ministre chargé du logement après avis du comité régional de l'habitat compétent ou de chaque comité régional de l'habitat compétent, lorsque l'organisme exerce son activité dans plusieurs régions. »


Commentaire 1 : L’organisme doit saisir le comité régional de l’habitat (CRH) dont le secrétariat est tenu par la DREAL en transmettant les pièces figurant à l’article R.365-5. Il joint ensuite cet avis au dossier pour instruction par la DGALN. S’il intervient dans plusieurs régions, il saisit tous les CRH concernés.







Commentaire 2 : L’avis du CRH en formation plénière n’est pas requis. Le CRH peut déléguer sa compétence à son bureau ou aux commissions spécialisées. En parallèle à sa demande d’avis, l’organisme peut transmettre son dossier à la DGALN (direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages/sous-direction de la législation de l’habitat et des organismes constructeurs/bureau LO4.







Commentaire 3 : L’avis du CRH portera sur la qualité de l’implantation territoriale de l’organisme et de son projet de développement au regard des besoins identifiés sur le territoire régional ou infrarégional [cohérence avec les PLH (volet « logement des personnes défavorisées ») et PDALPD (localisation et spécificité des ménages à loger)] et, le cas échéant, les conventions de délégation de compétence.





« Il peut être délivré à tout organisme à gestion désintéressée, hors organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés d'économie mixte, (…) »


Commentaire 1 : C’est l’ensemble des organismes à gestion désintéressée qui est concerné, c’est-à-dire « gérés et administrés à titre bénévole par des personnes n’ayant elles-mêmes, ou par personnes interposées, aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l’exploitation ». Article 261-7-1er d) du CGI.





« Il peut être délivré à tout organisme à gestion désintéressée, hors organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés d'économie mixte, (…) »


Commentaire 2 : Sont visés les associations, les fondations, les UES, les GIP. Les sociétés commerciales (SCI, SARL…) qui auraient des activités à gestion désintéressée et qu’elles justifient par une comptabilité distincte, peuvent aussi se voir agréées.





2° De la compétence en matière de gestion financière et comptable de ses dirigeants et de son personnel, salarié ou bénévole ; »

2. La justification et la délivrance : R.365-2« Il peut être délivré à tout organisme à gestion désintéressée, hors organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés d'économie mixte, en tenant compte : » 1° De ses statuts





« 3° De sa situation financière, de sa capacité à mobiliser les ressources financières pour mener ses activités ou le concours que lui apportent des institutions publiques, financières et associatives ; »

2. La justification et la délivrance : R.365-2« Il peut être délivré à tout organisme à gestion désintéressée, hors organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés d'économie mixte, en tenant compte : »


1. La maitrise d’ouvrage d’insertion



« 4° De sa capacité technique et financière à assurer le montage des opérations et l'entretien de son parc ;


5° De sa capacité de gestion locative et sociale, lorsqu'il gère lui-même les logements ; 6° De l'appui qui lui est éventuellement apporté par la fédération ou l'union à laquelle il adhère. »

« Il peut être délivré à tout organisme à gestion désintéressée, hors organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés d'économie mixte, en tenant compte : »





« La demande d'agrément comportant la liste des pièces prévue par l'article R.365-5 est adressée par le représentant légal de l'organisme au ministre chargé du logement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »






3. Pièces et renseignements : R.365-5« A l'appui de sa demande ou du renouvellement de sa demande d'agrément prévu aux articles L.365-2, (…), l'organisme fournit les pièces et renseignements suivants :

« 1° Ses statuts ; « 2° La composition de son conseil d'administration ou de son conseil de surveillance et de son directoire et la description de l'activité professionnelle de chacun des membres de ces conseils ; « 3° Pour les sociétés commerciales, la composition de leur capital social ;





3. Pièces et renseignements : R.365-5

« 4° L'organigramme, la qualification et la part des personnels, salarié et bénévole, ainsi que les activités qu'ils exercent en son sein ;

« 5° La décision de ses instances dirigeantes de solliciter un ou plusieurs des agréments prévus aux articles L.365-2, L.365-3 et L.365-4 ;

« A l'appui de sa demande ou du renouvellement de sa demande d'agrément prévu aux articles L.365-2, (…), l'organisme fournit les pièces et renseignements suivants :






« 6° Le budget de l'année en cours, le budget prévisionnel du prochain exercice, les comptes financiers des deux derniers exercices clos, sauf s'il a été créé plus récemment ;


« 7° Un compte rendu d'activités portant sur les actions concernées par l'agrément qu'il a engagées l'année précédente, sauf s'il a été créé plus récemment, et une évolution prévisionnelle de ces activités ;






« 8° La justification de ses compétences, sur le territoire concerné, au regard de l'activité pour laquelle il souhaite être agréé ; « 9° Lorsqu'il est membre d'une union ou d'une fédération, la justification de son adhésion ; »







a) Un état du patrimoine comprenant le nombre et la localisation des logements détenus, leur typologie, ainsi que leur mode et leur date d'entrée dans leur parc ;

« A l'appui de sa demande ou du renouvellement de sa demande d'agrément prévu aux articles L.365-2, (…), l'organisme fournit les pièces et renseignements suivants : « 10° Et, dans le cas où il sollicite l'agrément mentionné à l'article L.365-2 :






b) Un programme de construction, d'acquisition-amélioration et de rénovation pour les trois prochaines années ainsi qu'une estimation prévisionnelle du coût des travaux ;







c) Une copie de l'avis du comité régional de l'habitat ou de chaque comité régional de l'habitat concerné par la demande d'agrément, saisis par ses soins. »







Lorsque l'organisme entend exercer l'activité de gérance prévue au b du 3° de l'article R.365-1, il doit produire la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.





4. Modalités de suivi : R.365-7

« Un compte-rendu de l'activité concernée et les comptes financiers de l'organisme sont adressés annuellement à l'autorité administrative qui a délivré les agrément prévus aux articles L.365-2, L.365-3 et L.365-4. Cette dernière peut à tout moment contrôler les conditions d'exercice de l'activité de l'organisme.

Toute modification statutaire est notifiée sans délai à l’autorité administrative »




Code général des impôts :Article 1051 (modifié par la loi 2009-1674 du 30 décembre 2009. Art.13« Sont soumis à une imposition fixe de 125 euros :

1° Les transferts de biens de toute nature opérés entre organismes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes de crédits immobilier ou leurs unions et organismes bénéficiant de l’agrément mentionné à l’article L.365-2 du CCH.

1°bis Les acquisitions, réalisées avant le 31 décembre 2011, par les organismes d’HLM, les SA de CI ou leurs unions et les organismes bénéficiant de l’agrément mentionné à l’article L.365-2 du même code, de logements faisant l’objet d’un conventionnement mentionné aux articles L..351-2 et L.321-8 du même code, appartenant à des organismes dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui ont bénéficié d’un agrément pour construire, à acquérir ou réhabiliter lesdits logements ; (…) »


1. La maitrise d’ouvrage d’insertion2. La loi et le décret

3. La démarche

1. Choisir• Identification de l’activité de MOI

au sein de l’organisme (parc, compétences)• Evaluation des besoins par type de public

selon les territoires• Programme de développement, de

réhabilitation projetés• Situation financière• Capacités humaines, financières à assurer

le montage des opérations de MOI• Coopérations et adossements



3. La démarche

2. Justifier• Une histoire et des compétences acquises• Une implantation locale et des partenariats• Des besoins locaux (PDHI, PDALPD, PLH)• Une orientation stratégique• Une capacité à faire :

Moyens humains (dirigeants, salariés, bénévoles) dans les territoires

Qualifications Etat du patrimoine et programme de travaux Situation financière, soutiens et concours Une organisation (organigramme, formation, etc.) Appui de l’Union professionnelle.



3. La démarche

3. Prouver

• Des données matérielles à réunir

• Avis du ou des CRH à instruire


La foire aux questions


3. La démarche


1. La maitrise d’ouvrage d’insertion2. Le contenu de la loi et du décret3. La démarche

4. Le projet Unafo

1. Accompagner la mise en place de la procédure d’agrément • Accompagner les associations

• Identifier les opérateurs ne voulant pas présenter de demandes ou dont les demandes sont rejetées

• Créer des structures d’accueil ou des adossements

• Favoriser, le cas échéant, la migration du patrimoine

• Inscrire l’Unafo et ses adhérents dans le cadre de la CGLLS



4. Le projet Unafo

2. Analyser la situation actuelle du parc et des acteurs de la MOI • Identification quantitative et qualitative du parc en

MOI du réseau Unafo et ses caractéristiques

• Identification des pratiques professionnelles

• Analyse comparative avec les autres fédérations



4. Le projet Unafo

3. Détermination des conditions de fonctionnement d’une MOI consolidée• Ratios financiers, techniques et de gestion communs

par nature de parc

• Ratios par opérateur

• Système d’informations partagées en matière de MOI et de gestion

• Analyse comparative avec les autres fédérations

4. Développer la mise en œuvre de PSP



4. Le projet Unafo

5. Mise en place d’un dispositif d’auto-contrôle• Préciser la visée politique et stratégique

• Modalités de fonctionnement

• Supports techniques

• Liens avec la CGLLS

• Mode de traitement des risques et accidents

• Définition d’un label MOI avec les autres fédérations

6. La formation


Journée Agréments

21 juin 2010

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