journal du village de la justice n61

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Actualités du village-justice.com

n°61[Novembre - Décembre

- Janvier 2012]

www.village-justice.com

DOSSIER

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Cahier du Pack Installation

Revue du Web Juridique

Livres & agenda

Offres d’emplois

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• La transaction immobilière : un marché complexe aux acteurs multiples 13

• Réussir le financement de l’opération immobilière 22

• S’assurer: Souvent un devoir, parfois une obligation 32

• Les diagnostics immobiliers obligatoires : un gage de sécurité 36

Pascale TAELMAN, Présidente du Syndicat des avocats de

France

Interview

ÉDITO LE JOURNAL DU VILLAGE

DE LA JUSTICEest édité par LEGITEAM

17, rue de Seine92100 Boulogne

Tél. : 01 70 71 53 80 Fax : 01 46 09 13 85

[email protected]

GÉRANT ET DIRECTEUR

de la publicationPierre MARKHOFFTél. : 01 70 71 53 80

ABONNEMENTS Michel PONSARD

Tél. : 01 70 71 53 84

MAQUETTEFlorian Saux

Tiphaine Paulus-Diverrè[email protected]

Dépôt Légal N ° 99027ISSN : 1289-3080

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Régie exclusive : LEGITEAMPierre MARKHOFF

[email protected] Verméda [email protected]

Ariane [email protected]

IMPRIMEURRIVADENEYRA TORNEROS

16, Poligono industrial Los Angeles28906 Getafe - Madrid

DIFFUSION AVOCATS16.000 exemplaires

Les opinions émisent dans cette revue n’engagent que leurs auteurs.

Toute reproduction même partielle doit donner lieu à accord préalable et écrit

des auteurs et de la rédaction.

Chers lecteurs,

Alors que la menace de suppression du mandat exclusif semble être écartée, cette nouvelle année 2012 va voir se conjuguer nombre d’incertitudes, de vents contraires, de perturbations, suscep-tibles d’affecter considérablement le climat du marché de l’immobilier : hausse de la tva pour les travaux de rénovation, baisse des avantages fiscaux dont ceux au titre du dispositif Scellier, hausse des taux d’intérêt et du coût des matières premières, raréfaction du crédit, mise en place obligatoire pour toutes les constructions faisant l’objet d’un permis de construire à compter du 1er janvier 2013 de la réglementation thermique 2012, etc.

C’est donc plus que jamais pour moi l’occasion de vous adresser pour 2012 mes meilleurs vœux de bonheur et de santé, valeur immatérielles mais ô combien précieuses, et de féliciter le vil-lage de la justice de rappeler, dans ces moments qui s’annoncent troublés, les fondamentaux du marché de l’immobilier et de ses acteurs.

Il convient de rappeler que ce secteur d’activité représente entre 10 à 14 % du produit intérieur brut français selon les années et constitue donc un secteur fondamental de notre économie.

Au-delà de sa dimension économique, les aspects juridiques de ce marché n’échappent à personne.

Parce que désormais ils peuvent à titre accessoire recevoir un mandat de transaction immobilière, les avocats ont désormais toute latitude pour intervenir aux côtés de leurs clients sur les aspects juridiques et opérationnels de ces transactions, pour avancer avec eux dans un monde de droit.

Monsieur le Bâtonnier CHARRIERE-BOURNAZEL a été le premier en 2009 à décider avec le Conseil de l’Ordre du Barreau de Paris que cette activité soit ouverte aux avocats dans ce qui a été appelé les « nouveaux métiers de l’avocat », possibilité ouverte pour toute la France par le CNB en février 2010.

Tout naturellement, comme le notaire, l’avocat peut compléter son activité de conseil et de rédac-tion d’actes en recevant un mandat de transaction de son client.

La possibilité qui lui est offerte d’établir des actes d’avocats vient opportunément renforcer le rôle et les moyens de l’avocat dans la transaction immobilière. Il lui appartient de justifier de la qualité et de la pertinence des services qu’il propose pour devenir petit à petit un professionnel reconnu.

Je remercie donc la direction de la publication d’avoir confié la plume de cet éditorial à l’un de ces nouveaux intervenants dans la transaction immobilière, représentant l’association des avocats mandataire en transactions mobilières (AAMTI) qui regroupe des confrères de la France entière autour de son site internet avocat-immo.fr.

Les dossiers que vous trouverez dans ce numéro constituent tous des documents incontournables pour ceux qui sont intéressés par les nouveautés de cette activité.

Des questions juridiques à la résolution de problèmes concrets, vous y trouverez une mine d’informations utiles voire indispensables; ce journal trouvera naturellement sa place dans la documentation de tous ceux que le marché de l’immobilier intéresse.

Très bonne lecture

Michel VAUTHIER, Avocat à la Cour

Président de l’AAMTI

Quels sont vos projets pour le SAF ?

Comme tout président d’une organisation syndicale et pro-fessionnelle, mon objectif est d’étendre l’influence du SAF sur la politique de la profes-sion d’avocat. Nous devons être le plus actif possible sur le terrain et sur tous les sujets qui concernent les avocats pour voir progresser les idées du SAF. Je pense principalement à l’indépendance de l’avocat qui lui permet d’être efficace dans la défense des libertés fonda-mentales. Au cours de l’année, nous avons mené différentes actions en rapport avec la dé-fense de ces libertés : la garde à vue, la défense des mineurs, la taxe de 35 € pour financer l’aide juridictionnelle.

Nous avons aussi fait délivrer 71 assignations à l’ AJT (Agent judiciaire du trésor) en rai-son de la lenteur de la justice Prud’homale qui supprime la réalité du droit effectif d’in-tenter une action. Tous ces combats menés par les avocats

du SAF le sont pour les droits fondamentaux effectifs et pas seulement théoriques.

D’autres actions ont été me-nées en concertation avec les autres syndicats d’avocats eu-ropéens, notamment sur la dé-fense des avocats en danger en raison même de leur exercice professionnel. En ce moment, une action est menée devant la Cour nationale du droit d’asile pour une effec-tivité des droits de la défense devant la Cour.

Je souhaite aussi œuvrer pour préserver la qualité de la for-mation et de l’exercice de la profession en permettant aux avocats de travailler dans des bonnes conditions, et pour ga-rantir un accès à la justice pour tous dans les mêmes conditions.

Quelle est votreposition concernant la question de l’avocat en entreprise ?

Le SAF a toujours été clair sur ce sujet. Il n’est pas possible qu’un avocat soit le salarié de son seul et unique client. C’est contraire à la notion d’indé-pendance de l’avocat. C’est si vrai que ceux qui prônent cette entrée de l’avocat en entreprise prônent aussi un secret profes-sionnel et une indépendance à deux vitesses, un exercice pro-fessionnel à géométrie variable. L’activité de l’avocat peut être diverse mais sa déontologie doit rester unique.

La position du SAF n’est pas si originale que cela car des études faites par des profes-sionnels reconnus dont des universitaires, aboutissent à la même conclusion. La particu-larité de la profession réside dans sa déontologie.D’un point de vue purement

économique, prétendre que ce statut d’avocat en entreprise serait créé pour ouvrir de nou-veaux marchés est un mirage, parce qu’en réalité les entre-prises utiliseront leurs juristes internes pour en faire des avo-cats avec les privilèges qui en découlent.

Que pensez vous de la taxe de 35 € destinée à financer l’aidejuridictionnelle ?

Le budget de l’aide juridic-tionnelle se réduit à une peau de chagrin et nécessiterait d’être triplé.

Cette taxe de 35 € créé une situation absurde puisqu’elle revient à faire financer l’accès au droit des plus démunis par « Monsieur et Madame tout le monde » ; le ministère de la justice ne fait pas la différence entre indemnisation et rémuné-ration. Les nouvelles missions de l’avocat sont indemnisées de façon indigne, le nombre d’unité de valeurs est dérisoire et démontre le peu de cas que les pouvoirs publics accordent à l’accès au droit. Cette taxe de 35 euro imposée au justiciable est indigne. Le SAF avait proposé de taxer les actes juridiques ou les contrats d’assurance mais pour le Garde des sceaux, ce n’est pas cela la « solidarité nationale ». De plus, cette taxe est aussi une façon de monter les citoyens les uns contre les autres. C’est l’essence même de l’accès à la justice gratuite qui est remise en question parce que cette taxe est une façon de décourager le justiciable d’aller devant le juge mais aussi de fa-voriser les modes alternatifs de règlements des conflits.

S’agissant des droits de plaidoi-ries, le SAF est intervenu de-vant le Conseil constitutionnel

INTERVIEW DE PASCALE TAELMAN, Présidente du Syndicat des avocats de France

Interview 4

5 Interview

lors de la QPC d’un justiciable qui contestait la nécessité de payer ce droit de plaidoirie. Le Conseil constitutionnel a estimé que la somme due à ce titre, n’était pas suffisamment impor-tante pour constituer une inéga-lité inconstitutionnelle.

La garde à vue a été réformée, quel est votre sentiment à ce sujet ?

Le SAF qui était partie inter-venante devant la Cour de cas-sation se réjouit des avancées réalisées. Mais, il est regret-table que la loi ne soit pas allée jusqu’au bout du raisonnement adopté par la Cour Européenne, dans ses arrêts de principe. Le combat n’est pas terminé parce qu’il n’y a pas de droits s’ils ne sont pas effectifs. Le système n’est pas suffisant et cette ré-forme ne permet pas de garantir totalement les droits effectifs de la défense qui se caractérisent par divers éléments. L’avocat, par exemple, n’est pas présent lors des perquisitions ; il n’a pas accès aux dossiers ; il ne peut pas s’entretenir avec son client entre deux interrogatoires…

Les droits de la défense sont tronqués. Nous avions tous les éléments pour faire une bonne loi et le gouvernement a choisi de faire une loi a minima. Il y a donc encore beaucoup à réali-ser, des combats à mener devant la CEDH pour faire de nouveau bouger les lignes.

Il est à ce sujet important de souligner qu’à l’heure actuelle, le gouvernement freine des 4 fers contre la directive euro-péenne qui va au-delà de ce qui existe en France.De plus, dernièrement un dé-cret choquant est intervenu. Il prévoit que le CNB doit établir une liste, sur proposition des barreaux, d’avocats aptes à faire les gardes à vue en matière de terrorisme. Or, cette disposition constitue clairement une atteinte à la dignité, à l’indépendance de l’avocat et au libre choix de ce dernier !

Quelle est votreposition sur la réforme de la gouvernance de la profession d’avocat ?

Le SAF est totalement hostile à un ordre national. Nous avons toujours participé au CNB qui est fondamental en tant que par-lement de la profession. Le SAF est aussi hostile à l’élection au suffrage universel du prési-dent du CNB parce que nous sommes contre la présidenti-alisation de la fonction. L’as-semblée générale du CNB doit être légitime et être l’organe décisionnel sans concurrence avec son président. Pour cela, il ne faut pas d’élection du pré-sident au suffrage universel. En revanche, nous sommes pour l’élection au suffrage universel des membres du CNB, car cela lui permettrait d’acquérir une vraie légitimité.

Actuellement, le découpage fa-vorise trop Paris. Pour le SAF, un avocat doit être égal à une voix, au pis 2 voix, pour que les avocats puissent aussi élire les membres du collège ordinal.Pourtant, les résultats du réfé-rendum réalisé à Paris tendent vers une position inverse …

Je suis choquée et je ne trouve pas acceptable que Paris ait or-ganisé cette consultation pen-dant les élections alors qu’il existe une commission qui tra-vaille sur cette question depuis des années et qui a organisé diverses consultations partout en France. Avec ce référendum, le sentiment est que c’est Paris qui décide. Les barreaux se sont prononcés clairement et s’agis-sant de la question de la repré-sentativité du CNB, la première chose à changer est le mode électoral. Il faut un suffrage di-rect de tous les avocats qui doi-vent voter pour un programme précis parce qu’aujourd’hui, on assiste à une prolifération de petites listes qui n’ont que pour but de faire élire leur tête de liste, sans aucune visibilité programmatique. Il est indis-pensable que l’avocat électeur sache pour qui et pour quoi il vote. Son vote engage l’avenir de la profession.

Propos recueillis par Laurine Tavitian

CAS PRATIQUE MUTUELLE (suite dossier paru dans le N°60)OPEGA – MIEL

MUTUELLE Cas n°1 Cas n°2 Cas n°3 Cas n°4

Tarif/mois 32,73€ / mois / 2012Profession libérale

101,50€ / mois / 2012Profession libérale

233,20 € / mois 2012Profession libérale

118,23€ / mois / 2012Profession libérale

Niveau Hospitalisation Option 1 Option 2 Option 5 Option 5

Niveau Frais Médicaux Option 1 Option 2 Option 5 Option 5

Niveau Optique Option 1 Option 2 Option 5 Option 5

Niveau Dentaire Option 1 Option 2 Option 5 Option 5

Délai d’attente Aucun Aucun Aucun Aucun

PharmacieRemboursement

100% B.R.vignettes bleues, blanches, orange

100% B.R.vignettes bleues, blanches,

orange



Frais Médicaux- Médecins

- Laboratoire-Radiologie

100%BR100%BR100%BR

125%BR100%BR100%BR

Frais réels100% BR100%BR

Frais réels100% BR100% BR

Optique- Forfait Optique,

soins généraux100% BR + 80 ou lentilles

Optique- Forfait Optique

100% BR + forfait 200€ + 50€ si verres progressifs

Adulte : 100% BR + 500€ + 150€ si verres progressifs ou lentilles : 500€

Adulte : 100% BR + 500€ + 150€ si verres progressifs ou lentilles 500 €

Optique : lentilles 80€ (lentilles ou lunette)

HospitalisationSecteur conventionné

Frais de séjour : 100%BRHonoraires : 500% BR

Frais de séjours 100% BRHonoraires 500% BR

Chambre particulière : frais réels

Frais de séjour 300% BRHonoraires 500% BR


Frais de séjour 300% BRHonoraires 500% BR


Dentaire Soins 100% BR Prothèse dentaire260 % BR

Soins : 300 % BRProthèse : 800% BR

soit 860€ par couronnePar implant : 850€

Soins : 300 % BRProthèse : 800% BR

soit 860€ par couronnePar implant : 850€

Dentaire, soins généraux 125% BR

Prothèses dentaires 500% BR soit 537,50€ pour 1 couronne - 400 € par implant

Hospitalisation Secteur non conventionné

Néant Néant Néant Néant

Chambre individuelle Frais réels

Maison de convalescence Voir hospitalisation

Traitements des troubles sexuels

Oui, si pris en charge par le RO

Prothèse auditive 100% BR + forfait 600€

Chirurgie réparatrice :- réduction mammaire

Si prise en charge par le R.O. : honoraires 500% BR

Accompagnement dans l’arrêt du tabac

75€ / an

Procréation médicalement assistée :

- insémination artificielle- fécondation in vitro

Remboursement par le R.O. sous conditions

Si non pris en charge : 100€

Kinésithérapie 100% BR

Ostéopathe Forfait : 80€ / an

Orthophoniste 100% BR

Orthodontiste 500% BR soit 967€ par semestre enfant jusqu’à 16 ans

Au delà 774€ / semestre

Pédopsychiatre Frais réels

Remarques : B.R. = Base de remboursement du régime obligatoire - Bon rapport

qualité / prix

B.R. = Base de remboursement Remboursement R.O. compris

Cette Mutuelle « TNS» a obtenu le «Label d’Excellence 2010» des

Dossiers de l’Epargne

BR = Base de remboursement du régime obligatoire - Bon rapport

qualité / prix

6Enquête

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8Enquête

APRILMUTUELLE Cas n°1 Cas n°2 Cas n°3 Cas n°4

Tarif/mois 64.79€/mois 169.83€/mois pour un couple de 35 ans

222.80€/mois pour l’ensemble de la famille

98.29€/mois

Niveau Hospitalisation 3 3 5 4

Niveau Frais Médicaux 3 3 5 4

Niveau Optique 3 3 5 4

Niveau Dentaire 3 3 5 4

Délai d’attente Aucun Aucun Aucun Aucun

PharmacieRemboursement

100% 100% 100% 100%

Frais Médicaux- Médecins

- Laboratoire-Radiologie

Généralistes :150% Spécialistes : 200%

150% 150%

Généralistes :150% Spécialistes : 200%

150% 150%

Généralistes : 250%Spécialistes : 350%

200%200%

Généralistes : 200%Spécialistes : 300%

200%200%

Optique- Forfait Optique,

soins générauxForfait global de

400€

Optique : lentilles

Optique- Forfait Optique

Forfait de 400€ Forfait de 600€ Forfait de 500€

HospitalisationSecteur conventionné

100% des frais réels (dans la limite de 600% BR)

65€/jour pour la chambre particulière






Dentaire - prothèses dentaires acceptées : 300% -implants : 650€

(plafond prothèses et orthodontie de 2700€/an/bénéficiaire)

Prothèses dentaires/orthodontie pour les enfants : 400%

(plafond prothèses et orthodontie de 2700€/an/bénéficiaire)

Prothèses dentaires: 350%(plafond prothèses et orthodontie de

2700€/an/bénéficiaire)

Dentaire, soins généraux 125% BR

Prothèses dentaires -soins dentaires : 150%- prothèses dentaires

acceptées : 300%,-implants : 650€ (plafond prothèses et orthodontie de 2700€/an/bénéficiaire)

Hospitalisation Secteur non conventionné

90% de frais réels (dans la limite de 250% BR)


90% de frais réels (dans la limite de 250% BR)65€/jour pour la chambre particulière




Chambre individuelle 80€/jour

Maison de convalescence 100% pendant 75 jours

Traitements des troubles sexuels

Non pris en charge

Prothèse auditive Forfait de 570€ (valable tous les 2 ans)

Chirurgie réparatrice :- réduction mammaire

Sur la base des garanties hospitalisation et en fonction de la codification de l’acte

par le régime obligatoire

Accompagnement dans l’arrêt du tabac

30€

Procréation médicalement assistée :

- insémination artificielle- fécondation in vitro

Forfait de 200€

Kinésithérapie Sur la base des garanties honoraires médicaux et en fonction de la codifica-tion de l’acte par le régime obligatoire

Ostéopathe 50€/consultation (dans la limite de 4 consultations/an/ bénéficiaire. Forfait

commun avec le forfait pédopsychiatre)

Orthophoniste Maximum de 87.50€/consultation (si spécialiste de secteur 1)

Orthodontiste Maximum de 774€/semestre/ béné-ficiaire

Le plafond de remboursement des garan-ties dentaires (prothèses et orthodontie)

est limité à 2700€/an/bénéficiaire

Pédopsychiatre 50€/consultation(dans la limite de 4 consultations/an/

béneficiaireForfait commun avec le forfait ostéo-

pathie)

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réseau optique ( partenariat avec KRYS, OPTIC 2000, LYNX, Vision

plus et Lun’s) :- tarifs négociés

- pas d’avance de frais- conseils et produits de qualité

B.R. = Base de remboursement Rem Exemple de remboursement d’une couronne : M.FOLLAMOUR sera remboursé à hauteur de 322.50€ pour une couronne (rembourse-

ment APRIL + régime obligatoire)Le plafond de remboursement des garanties

dentaires (prothèses et orthodontie) est limité à 2700€/an /bénéficiaire boursement R.O.

compris

9 Enquête

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{ Sommaire }

Le marché de l’immobilieret ses acteurs

◊ La transaction immobilière :un marché complexe aux acteurs multiples

◊ Réussir le financement de l’opération immobilière

◊ S’assurer: Souvent un devoir, parfois une obligation

◊ Les diagnostics immobiliers obligatoires:un gage de sécurité

LA TRANSACTION IMMOBILIÈRE : UN MARCHÉ COMPLEXE AUX ACTEURS MULTIPLES

Le marché de la transac-tion immobilière est un marché fortement en-

cadré où n’intervient pas qui veut. Les personnes habilitées à travailler sur ce marché font toutes parties de profession ré-glementée : par la loi Hoguet de 1970 pour les professionnels et intermédiaires de la transaction immobilière ou par d’autres textes spécifiques à chaque pro-fession, pour les avocats ou les notaires. C’est pourquoi, tous ces professionnels doivent aussi respecter un certain nombre d’obligations.Mais ce marché est aussi celui où gravitent une multitude d’en-treprises qui proposent leurs services à ces professionnels mais aussi aux consommateurs en leur fournissant les outils et les informations nécessaires au bon exercice de leur acti-vité pour les premiers et au bon déroulement de la transaction pour les seconds.

I. Plusieurs acteurs pour un marché unique

Sur le marché même de la transaction immobilière, les professionnels compétents ne sont pas si nombreux. Il va principalement s’agir de l’agent immobilier, nouvellement de l’avocat et plus classiquement du notaire, le promoteur im-mobilier n’intervenant qu’en amont et pour des immeubles neufs, sans participer à l’en-semble de la transaction. Il faut aussi mentionner le conseiller en gestion de patrimoine, le né-gociateur immobilier qui sont deux acteurs pouvant interve-nir en matière de transaction immobilière mais pas du début à la fin du processus. Pour le

premier, il va s’agir de connaître la situation patrimoniale de son client afin de le guider dans une stratégie patrimoniale que ce soit pour une acquisition fami-liale ou pour un investissement

locatif. Pour le second, comme son nom l’indique, sa mission principale est de négocier les achats et les ventes de biens immobiliers. Mais parfois, il peut avoir des compétences lui permettant d’accompagner son client à toutes les étapes de la transaction. Dans ce cas, il se rapproche de l’agent im-mobilier. Quoiqu’il en soit, il serait difficile de dresser une liste cohérente des acteurs de la transaction. C’est pourquoi, il sera question dans cette par-tie de définir les rôles des trois professionnels susmentionnés qui sont régis par des textes et soumis à des statuts différents. En revanche, s’agissant de la transaction, ils ont des obliga-tions communes à respecter.

A/ Une diversité d’acteurs …

Le marché de la transaction immobilière était il y a peu de temps le domaine des agents immobiliers principalement, des notaires et parfois des ad-ministrateurs de biens. Mais depuis 2009, l’avocat peut lui aussi porter la casquette de mandataire en transactions im-mobilières. Il peut exercer cette activité à titre accessoire ce qui n’enlève rien bien entendu au rôle du notaire qui reste l’unique interlocuteur pour sceller la transaction, ni au rôle de l’agent immobilier qui est un interlocu-teur privilégié sur le marché de l’immobilier.Ces trois professionnels peu-vent recevoir mandat d’un ache-teur, d’un vendeur ou encore d’un bailleur ou locataire afin de réaliser une transaction im-mobilière qui peut être la vente, l’achat, la location de tout type

10Dossier

11 Dossier

de biens immobiliers : apparte-ment, maison, local commer-cial, terrain… Ils seront char-gés de la négociation puis de la rédaction des avant-contrats et des contrats tels que le compro-mis de vente, la promesse uni-latérale de vente, le bail… Pour autant et malgré les similitudes de ces activités, ils doivent être distingués.

◊ L’agent immobilier :un spécialiste du marché

L’agent immobilier dont l’ac-tivité est strictement encadrée par la loi Hoguet de 1970 est ce qu’on appelle un intermé-diaire de la transaction immo-bilière. Cette loi a pour objet de protéger le consommateur en instaurant un certain nombre de garanties et de contrôles des professionnels de l’immobilier. Ainsi, elle les oblige à avoir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable tous les ans, à détenir un réper-toire des mandats de transaction ou de gestion, à ne recevoir une commission que pour les opé-rations effectivement conclues entre les parties qui ont été rap-prochées par lui.

A la différence des notaires et avocats, il exerce cette activité à titre principal. Suivant la taille de l’agence, ses activités peu-vent être variées. Il prospecte la clientèle, évalue les biens, dif-fuse les annonces immobilières, conseille ses clients ou futurs clients, fait visiter les biens… De plus, il doit veiller au bon déroulement de toutes les opé-rations : vérifier la fiabilité des divers documents indispen-sables à la conclusion de la tran-saction. Il peut aussi être amené à rédiger les avant-contrats, et à accompagner ses clients dans les démarches administratives et financières. Très souvent, il va aussi être administrateur de biens c’est-à-dire qu’il va être chargé par les

propriétaires de s’occuper de la gestion de la copropriété et de l’entretien du bien (recouvre-ment des loyers, des charges, des baux, travaux … ).Il a donc généralement une connaissance et une expérience de terrain qui peut être fort ap-préciable pour trouver la « perle rare » ou pour éviter un mauvais achat. A cela, s’ajoute aussi des compétences juridiques parce qu’il se doit de connaître l’en-semble des textes en vigueur pour exercer sa profession au mieux. Très polyvalent, c’est sans nul doute, un intermédiaire privilégié sur ce marché.

Mais, à l’heure actuelle, les agents immobiliers craignent le développement des réseaux d’auto entrepreneurs qui se par-tagent une seule carte profes-sionnelle et travaillent de chez eux. Ce sentiment s’est accru avec un amendement introduit dans le projet de loi renforçant les droits à la protection et à l’information des consomma-teurs qui modifie le processus de mandat d’exclusivité qu’un client peut confier à un agent immobilier. Le texte prévoit que le mandat ne peut pas excéder 3 mois, sans reconduction tacite et que le client peut par exemple vendre son bien sans indem-niser le professionnel. A cette crainte, s’ajoute aujourd’hui, l’arrivée sur le marché de l’avo-cat mandataire en transaction immobilière.

◊ Le nouvel acteur : l’avocat mandataire en transaction immobilière

Depuis la loi Hoguet, les avo-cats ont la possibilité d’exer-cer l’activité de mandataire en transactions immobilières sans remplir les conditions exigées pour les agents immobiliers « en considération du contrôle dont leur activité profession-nelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils of-

frent pour l’exercice de cette ac-tivité » (article 2 de la loi). Pour-tant, jusqu’à 2009, les avocats dont les règles déontologiques excluent le démarchage, sont restés réservés quant à la pra-tique de cette mission en raison de son aspect commercial.C’est le Conseil de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris, le 21 avril 2009, qui a adopté un nouvel article au règlement in-térieur autorisant les avocats à « exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières dans les limites posées par la loi. » L’article P.6.2.0.4 précise que « l’avocat doit en faire la déclaration à l’Ordre par lettre adressée au bâtonnier. Cette ac-tivité doit être pratiquée en vue de la rédaction d’un contrat ou avant-contrat et constitue pour l’avocat une activité accessoire. (…) ». Le Conseil national des Barreaux en a décidé de même les 5 et 6 février 2010 en consi-dérant que cette mission entrait dans le champ d’activité des avocats.

Cette nouvelle activité s’adresse principalement aux avocats ayant une compétence en ma-tière immobilière qu’il s’agisse de procédure de sa sie immo-bilière (voir notre encadré à ce sujet) ou encore de rédac-tion d’actes pour des ventes ou locations, des fonds de com-merce … Mais attention, l’avocat n’est pas un agent immobilier. Il doit « respecter les principes es-sentiels de sa profession et les règles du conflit d’intérêts ; il ne pourra intervenir que pour l’une des parties et ne percevra des honoraires que de celle-ci.» (article P.6.2.0.4).Le mandat qu’il reçoit de son client doit indiquer le mode de calcul des honoraires et sa durée. Ces honoraires sont libres mais représentent souvent un pour-centage de la valeur du bien en question. Si la transaction n’est pas conclue, l’avocat ne pourra

percevoir d’honoraires que pour les actes éventuellement rédigés mais pas pour le temps consacré à la recherche et la négociation. Ensuite, « l’affichage raison-nable des biens immobiliers pour lesquels l’avocat a un mandat est autorisé à l’exté-rieur et à l’intérieur de son cabinet. L’affichage dans une vitrine formant devanture de boutique est interdit. ». Les avo-cats ne disposent donc pas de la même vitrine que les agents immobiliers. C’est pourquoi, il était important qu’une associa-tion regroupant l’ensemble des avocats mandataires voit le jour. L’AAMTI (association des avo-cats en transactions immobi-lières) a été créée en novembre 2009 pour aider les avocats dans cette nouvelle activité, commu-niquer auprès du grand public et pour organiser des formations sur le sujet. Son site internet propose des offres d’achat et de vente de tous las avocats adhé-rents à l’association. Il est aussi important que les avocats créent des partenariats afin que cette nouvelle activité se développe.Le recours à un avocat pré-sente l’avantage de faire appel à un professionnel qui pourra

à la fois, conseiller et défendre en cas de litige, sans compter ses compétences en matière de rédaction d’actes. Bien qu’il ait rarement une expérience de terrain, ce dernier point est im-portant dans la mesure où il y a une réelle complexification de la transaction immobilière due au nombre d’informations et de documents obligatoires de-mandés et que l’avocat pourra faire en sorte que le dossier du vendeur ou de l’acheteur soit complet et ainsi que la transac-tion soit sécurisée et offre les garanties nécessaires. Dans le cas contraire, les conséquences pour l’une ou l’autre des parties à la transaction pourraient être désastreuses et conduire à un litige devant le juge qui pourra, par exemple, réduire le prix de vente ou bien encore annuler la vente.Ainsi, c’est dans le cadre d’un contentieux que l’intérêt de re-courir à un avocat est le plus flagrant. Même si le passage devant le notaire est obliga-toire, il n’empêche qu’en cas de problèmes portés devant les tribunaux, l’avocat est le seul à pouvoir assister son client.De plus, l’avocat peut aussi être

de bon conseil et vous permettre d’être informé des différents dispositifs de défiscalisation, des crédits d’impôts … (voir notre article p. ). On parlera alors d’optimisation de la tran-saction. Il est cependant impor-tant de noter que la complexi-fication juridique du marché a poussé les agents immobiliers à renforcer leurs connaissances juridiques pour mieux accom-pagner leurs clients et rester au cœur du marché. Les notaires sont aussi très bien armés pour conseiller sur ces points.

◊ Le notaire :l’acteur indispensable

Tout comme l’avocat, le no-taire peut exercer l’activité de mandataire à titre accessoire, ce qu’il fait assez couramment quand son activité est principa-lement tournée vers l’immobi-lier et qu’il dispose d’un service de négociations immobilières. Professionnel du droit, il est aussi compétent pour garantir la sécurité juridique de l’ensemble de la transaction. Notons cepen-dant que seuls 5% des transac-tions immobilières sont réali-sées par des notaires.

La saisie immobilière résulte d’une procédure complexe qui peut donner lieu soit à la vente à l’amiable du bien, soit à une vente par adjudication. Il ne s’agit pas d’une transaction à proprement parler mais elle fait intervenir des professionnels qui doivent garantir le respect de la procédure. Il s’agit principalement de l’huissier de justice et de l’avocat. Elle intervient le plus souvent en cas de surendettement d’une personne. Dans cette situation, le débiteur reçoit tout d’abord un commandement de payer valant saisie immobilière. Il est alors conseiller de commencer les démarches pour tenter de vendre le bien à l’amiable en faisant appel à des professionnels compétents. Dans les 2 mois suivant la délivrance du commandement, celui-ci est publié, ce qui rend la saisie opposable au tiers et le bien indisponible entre les mains du débiteur. A partir de ce moment, il est indispensable de se faire représenter par un avocat puisque le débiteur va être assigné par le juge de l’exécution à l’audience d’orientation. Il est possible d’y proposer la vente à l’amiable en apportant la preuve au juge de l’existence d’un mandat de vente ou d’une pro-messe de vente parce que c’est lors de cette audience qu’il va ordonner la vente forcée ou la vente à l’amiable. Dans les deux cas, l’avocat saura assister le débiteur dans les meilleures conditions. Si c’est la vente forcée qui est ordonnée, elle devra être annoncée dans un journal d’annonce légale et un avis devra être apposé sur l’immeuble. Bien entendu, l’annonce de la vente aux enchères pourra aussi être publiée dans des journaux et sur des sites spécialisés (voir la 2ème partie de l’ar-ticle). Là aussi, l’avocat continue à être indispensable pour le débiteur mais il va l’être aussi pour tout acquéreur potentiel, puisque c’est le seul habilité à enchérir. Pour cela, il doit s’assurer que son client présente des garanties sérieuses.

La saisie immobilière et l’avocat

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Mandaté ou pas par son client pour vendre ou acheter un bien immobilier, le passage devant cet officier ministériel est obli-gatoire. En effet, le contrat de vente doit revêtir la forme au-thentique et le notaire a le mo-nopole sur ce type d’acte, c’est-à-dire qu’il est le seul à pouvoir lui donner cette valeur.

Pour cela, en plus de la rému-nération prévue par son activité de mandataire (ses émoluments sont fixés par décret et sont de 5% HT du prix de vente jusqu’à 45735 euros et 2,5% au-delà) , le notaire perçoit les frais d’acquisition, dont il ne reçoit qu’une petite partie, la grande majorité allant au fisc. Ils sont composés d’un ensemble d’im-pôts et taxes collectés par le notaire pour le compte des ad-ministrations, des frais liés aux garanties prises en cas d’em-prunt et de la TVA. Ces frais va-rient selon que le bien est ancien ou neuf. Pour l’achat d’un bien ancien, il faut compter entre 6 et 7 %du prix de vente et pour un bien neuf, entre 2 et 3%.

Le passage devant le notaire est un passage obligé sans lequel la vente ne serait pas valable juri-diquement. C’est la principale raison pour laquelle il n’est pas possible aujourd’hui d’en faire l’économie.

B/… Mais des obligations communes

◊ Assurances de responsabilité civileprofessionnelle et obliga-tions des professionnels

La responsabilité d’un profes-sionnel peut être engagée sur le fondement des principes gé-néraux de la responsabilité ci-vile tels que prévus aux articles 1382 et suivants du Code civil. Cela signifie qu’il peut être condamné à réparer le préjudice qu’il aura causé par son fait, sa négligence, son imprudence. Il s’agit de la responsabilité dé-lictuelle. Sa responsabilité peut aussi être engagée sur le terrain de la responsabilité contrac-tuelle, telle que cela résulte de l’article 1992 du Code civil qui énonce « le mandataire ré-pond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

L’assurance responsabilité ci-vile professionnelle est l’es-sence même de l’assurance professionnelle parce qu’elle permet de garantir les dom-mages causés, à toute personne physique ou morale, qu’ils soient matériels ou immatériels. Bien que recommandée, elle n’est pas obligatoire pour tous mais seulement pour certains

professionnels dont les avocats, les notaires et les agents immo-biliers font partie.Dans le cadre de l’exercice de leur fonction de mandataire, ces 3 professionnels ont un certain nombre d’obligations à respec-ter. Tout d’abord, ils ont une obligation de renseignement et de contrôle des informa-tions trouvées ou recueillies.

Cette obligation découle natu-rellement du devoir de conseil et de l’obligation d’informa-tion vis à vis de leurs clients. Pour cela, ils doivent s’assurer d’un certain nombre de choses telles que vérifier que le bien à la vente n’est pas soumis à des statuts particuliers, que le vendeur a la capacité de dispo-ser du bien lui appartenant ou encore que l’acquéreur ou le locataire sont solvables, que le terrain à vendre est construc-tible… C’est seulement grâce à la connaissance de toutes les in-formations attachées aux biens et à son vendeur ou acquéreur qu’ils pourront être à même de respecter ces obligations.

Ensuite, le mandataire doit ac-compagner son client dans ses démarches en organisant les visites du bien, en recherchant le financement adéquat, en réa-lisant un audit juridique et/ou technique du bien…

En amont de la transaction immobilière : le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier n’est pas à proprement parler un acteur de la transaction immobilière. Sa fonction principale est de rechercher et d’acheter le terrain, de financer l’opération, de passer les mar-chés avec les entreprises, d’assurer le suivi technique administratif et financier de l’opération. Il va aus-si être chargé de la surveillance du chantier et des relations avec les administrations et les collectivités locales. L’encadrement réglementaire et juridique de l’activité de promotion en matière d’urbanisme, de technique, de sécurité, exigent de la part des promoteurs un haut niveau technique et une grande rigueur professionnelle. Les promoteurs sont spécialisés par typologie de produits : logement (loge-ment social ou libre, collectif ou individualisé, produit d’habitation, de loisir ou d’investissement, etc.), immobilier d’entreprises, commerces… Certains promoteurs vont avoir un service dédié à la vente du bien mais le plus souvent ils travaillent avec des agences immobilières qui vont être chargées de commercialiser le bien ou encore avec des notaires. Pourquoi aujourd’hui, ne pas recourir aux avocats ? En plus de conseils juridiques précieux, les promoteurs bénéficieraient d’une prise en charge de la transaction par un expert du domaine..

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En cas de non respect de l’une de ces obligations et en cas de faute, il engage sa responsabilité civile vis-à-vis de son client qui pourra obtenir une indemnisa-tion. Il faut souligner que es no-taires disposent de la Caisse de garantie des notaires qui garan-tit les conséquences des fautes des notaires qui ne seraient couvertes par leur assurance. Le mandataire en transaction immobilière doit être le ga-rant de la sécurité juridique de la transaction. Cette garantie résulte don de l’assurance res-ponsabilité civile souscrite par ces professionnels à laquelle s’ajoute le contrat de garantie financière.

◊ L’obligation de souscrire un contrat de garantie financière

Tout comme les administra-teurs de biens et les syndics, les notaires, les avocats et les

agents immobiliers doivent souscrire un contrat de garantie financière. Il permet au client ayant remis des fonds au pro-fessionnel d’être couvert par un assureur ou un établissement financier en cas de non resti-tution des fonds. La garantie financière va être actionnée surtout en cas de non restitution d’un dépôt de garantie, d’une indemnité d’immobilisation, du défaut de remise d’un loyer pourtant payé par le locataire, ou d’une non représentation de fonds d’un syndicat de co-propriétaire. Cette garantie est généralement souscrite avec l’assurance de responsabilité civile.

Concernant les avocats, les fonds et notamment les indem-nités d’immobilisation, doivent obligatoirement être déposés sur un sous compte à la CAR-PA (Caisse des règlements pé-cuniaires des avocats). Les ga-ranties offertes par les avocats résultent de la garantie de non présentation de fonds à hauteur de 35 millions d’euros et de l’assurance responsabilité ci-vile souscrite par l’avocat.

II. Des prestataires multiples au service du marché de l’immobilier

L’immobilier a toujours été un marché attrayant pour les en-treprises souhaitant offrir leurs services aux professionnels de l’immobilier mais aussi aux particuliers. Investissement privilégié mais de plus en plus difficile en raison de la très forte augmentation des prix en Ile de France, la pierre fait toujours rêver les uns et s’enrichir les autres. C’est pourquoi, au delà des annonces immobilières, il est aujourd’hui possible de trouver des informations très pertinentes tant dans les revues et journaux que sur les sites in-ternet mais aussi de s’équiper en logiciels, sites internet afin

d’exercer dans les meilleures conditions l’activité de man-dataire en transaction immobi-lière. ATTENTION, il ne s’agit ici que de dresser un panorama non exhaustif des services exis-tants, ils sont nombreux et ne peuvent pas tous être cités.

1/ Les médias diffusant des informations et des annonces immobilières

De façon ponctuelle mais régulière, les revues telles L’Express, L’Expansion, Ca-pital, Le nouvel Observateur, Le Point, publient des dossiers consacrés à l’immobilier, en région ou en Ile de France, sur les prix très souvent, mais aussi sur l’avenir de la pierre, par exemple, ou encore le dévelop-pement immobilier, les perspec-tives du marché…Ensuite, nombreux sont les médias à diffuser des annonces immobilières. Il peut s’agir des sites des agences immobilières dont l’implantation sur le ter-ritoire est importante telle que Foncia, Orpi, Lafôret, Century 21, Efficity, Guy Hocquet ou simplement d’agences immo-bilière s« unique » ou déve-loppées sur certaines parties du territoire seulement dont il est difficile de dresser une liste. Il peut aussi s’agir de portail d’annonces immobilières édi-tées par des entreprises privées qui reprennent les annonces des agences immobilières : seloger.com (15781000 visites), logic-immo.com (4862000 vi-sites), explorimo.com (2844000 visites), ouestfrance-immo.com (1694000 visites), refleximmo.com (248000 visites), lavoixim-mo.com (131000 visites)… On retrouve également des annonces dans les quotidiens nationaux (Le Figaro, Libé-ration) mais il s’agit souvent de biens d’exception, ou ré-gionaux (Ouest-France, Nice Matin, Le Dauphiné libéré, Le Progrès, Sud Ouest, Midi Libre,

* Les chiffres recueillis l’ont été le 28 novembre 2011 sur les sites mentionnés.

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La Provence, Le Parisien, La montagne …). Le site www.immonot.com, l’immobilier des notaires, compte 72552 an-nonces immobilières* . S’agissant des annonces de ventes de particulier à parti-culier, le PAP reste le leader avec son édition papier et web, www.pap.fr. Il y a ensuite www.entreparticuliers.com qui comprend un nombre d’an-nonces tout de même important (41415 annonces*), ou www.paruvendu.fr, www.leboncoin.fr …Il faut aussi compter les sites des syndicats des profession-nels de l’immobilier : www.snpi.com, le site du syndicat national des professionnels im-mobiliers (143817 annonces*), www.unis-immo.com, le site de l’union des syndicats de l’immo-bilier, www.fnaim.fr (471697 biens en vente ou location*), le site de la fédération nationale de l’immobilier, www.crpi-immo-bilier.com, le site de la chambre régionale des professionnels de l’immobilier Rhône-Alpes, www.oniip.fr, le site du syndi-cat professionnel des nouveaux métiers du patrimoine sur lequel on ne trouve pas d’annonces mais des informations pouvant intéresser les professionnels de l’immobilier.Autre type de site institution-nel, le site de l’AAMTI, www.avocat-immo.fr (association des avocats en transactions immo-bilières) qui compte les offres d’achat et de vente de tous las avocats adhérents à l’associa-tion, les sites des chambres de notaire dont celle de Paris qui renvoie pour les annonces sur le site www.nego-notaire.com qui réunit plus de 100 notaires installés à Paris et en région pa-risienne, pratiquant l’expertise et la négociation immobilière.Sur quasiment l’ensemble des sites susmentionnés, il est possible de trouver de l’infor-mation de qualité sous forme d’articles, de dossiers, de fiches

pratiques, sur tous les sujets tou-chant à l’immobilier. De plus, la majorité des sites diffusant des annonces proposent au-jourd’hui des applications pour Smartphone.S’agissant des prix de l’immo-bilier, il convient de se réfé-rer aux deux bases (une pour l’Ile de France, l’autre pour la Province) qui sont alimentées par les notaires lors de chaque transactions… Elles permettent d’établir un indice trimestriel de l’évolution des prix de l’an-cien certifié par l’INSEE. Il peut donc être utile de consulter les sites www.immobilier-no-taires.fr ou www.paris.notaires.fr. Sinon, www.immonot.com publie également sur la base de ces chiffres, la tendance du mar-ché de l’immobilier. Pour finir, www.meilleursagents.com édi-tent les prix au m2 pour chaque ville, quand elles sont grandes pour chaque quartier, voire chaque rue et proposent une es-timation instantanée du bien.Il est également possible de trouver des revues et ouvrages juridiques utiles à l’exercice d’une activité dans le domaine des transactions immobilières et dans l’immobilier en général, édités par Les Editions Francis Lefebvre, la Revue fiduciaire, Dalloz, Lamy ou Lexis Nexis… Ces entreprises proposent aussi des formations sur ces thèmes en général.Pour finir, un point sur les sites Internet qui proposent des offres de ventes aux enchères immobilières, très souvent en partenariat avec des avocats an-nonceurs. Avec un « design » vieillis-sant mais une mise à jour non négligeable, le site www.ventesauxencheres.com dis-pose d’un moteur de recherche simple d’utilisation qui permet d’accéder à 519 ventes réperto-riées* avec plusieurs formules payantes de consultation en fonction des besoins de l’utili-sateur. Parmi les sites au « de-

sign » moderne, vous pouvez consulter le site www.encheres-publiques.com qui compte 164 ventes en cours*.

En revanche, le site www. vlimmo.com, regroupe toutes les ventes aux enchères sur toute la France (930 ventes en cours*). Seul inconvénient de ce site : la consultation détaillée et gratuite des ventes n’est ac-cessible que pour les offres de vente des annonceurs du site, les autres sont consultables sur abonnement payant. Très clair également, le site www.spe-cial-encheres.com qui a été le premier portail d’informations pour ce type de ventes, se dis-tingue par la gratuité de consul-tation de ces annonces qui sont accessibles via une recherche par zone géographique, type de bien, nom de l’avocat, mais au-cune indication n’est faite sur le nombre d’annonces en ligne à une date donnée. Parmi les sites dont le contenu est garanti par des régisseurs institutionnels, le site www.licitor.com, qui est le partenaire officiel de l’Ordre des avocats, est à consulter.Il permet d’accéder gratuite-ment aux offres détaillées de ventes aux enchères, mais ne compte finalement que peu d’annonces (223 annonces*). Des sites de cabinets d’avo-cats spécialisés dans les ventes aux enchères immobilières pu-blient aussi les annonces des ventes dont ils sont chargés. C’est le cas des sites www.immobilier-avocat.com, www. allianceavocats.fr … Il est éga-lement possible d’en trouver sur les sites des chambres de no-taires telles que celle de Paris, www.encheres-paris.com.

Nous retrouvons également les annonces de vente par adjudi-cation dans les journaux d’an-nonces légales car il s’agit ici d’une obligation légale. Répar-tis sur l’ensemble du territoire, il est difficile de tous les citer

* Les chiffres recueillis l’ont été le 28 novembre 2011 sur les sites mentionnés.

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mais parmi les plus connus en région parisienne, il faut comp-ter la Gazette du Palais ou en-core les Affiches Parisiennes. Ces journaux ont pour la ma-jorité d’entre eux des sites web sur lesquels ils publient aussi ces ventes.

2/ Les logiciels de transaction immobilière

Le développement d’Internet a entraîné de profondes mutations au sein du marché des transac-tions immobilières. La concur-rence s’est accrue. Le champ d’intervention des acteurs de l’immobilier s’est élargi, les obligeant à plus de mobilité. Les informations sur les biens se sont multipliées. Elles sont devenues plus accessibles mais aussi plus difficiles à hiérarchi-ser. De nouveaux besoins sont donc apparus. Les logiciels de transaction immobilière tentent de répondre à cette demande en proposant des solutions techniques pour maîtriser les flux d’information et permettre aux intermédiaires de travailler quelque soit l’endroit où ils se trouvent.

◊ À qui s’adressent les logiciels de transactions immobilières ?

Les logiciels de transactions immobilières s’adressent en premier lieu aux agences im-

mobilières, aux mandataires in-dépendants et aux départements transaction des études notariales. Nouveaux acteurs sur le mar-ché de l’immobilier, les avocats pourront également être intéres-sés par ces logiciels.

◊ À quoi servent-ils ?

Avant de se lancer dans la course au logiciel immobilier, il convient de délimiter claire-ment ses besoins. Si certains lo-giciels couvrent l’ensemble du processus immobilier, d’autres ciblent précisément une étape : promotion, transaction, gestion. L’ossature générale des logiciels de transaction est constituée par des bases de données regrou-pant les biens, les acheteurs ou les vendeurs. Divers critères (zone géographique, prix…) permettent de sélectionner les fiches. Au-delà de cette fonc-tion essentielle, des outils ac-cessoires sont proposés. Ils sont plus ou moins perfectionnés et varient selon les logiciels : sta-tistiques, calculettes, services de messagerie électronique, espace personnel pour les clients.Au final, on peut regrouper les différentes fonctionnalités en deux catégories principales. D’une part, les logiciels permet-tent une utilisation en réseau qui favorise la mobilité des intermé-diaires et la mobilité de l’infor-mation entre les intermédiaires. D’autres part, ils permettent

d’exploiter les ressources Inter-net afin d’optimiser la commu-nication (site Internet, publicité des annonces, envoi de mail aux clients…).

◊ Quels sont les critères à prendre en compte lors de votre choix ?

Les critères de choix (capacité de stockage, compatibilité avec le parc informatique existant…) varient évidemment en fonc-tion de la structure et du style de l’intermédiaire immobilier. Néanmoins, certains éléments sont impondérables. Pensez en premier lieu à étudier les garanties de sécurisation de la base de données proposée par le logiciel. La majorité d’entre eux échangent en permanence des informations avec le réseau Internet ou sont même conçus directement comme des ap-plications en ligne. Il convient donc de s’assurer que les pro-tocoles de sécurité sont sérieux. N’hésitez pas à essayer le logi-ciel. La plupart des entreprises proposent des périodes d’essai.

Cela vous permettra d’évaluer l’intuitivité de l’interface, ce qui ne doit pas être négligé si de nombreuses personnes ont vocation à utiliser le logiciel. Renseignez vous également sur les possibilités de formations, sur l’existence d’une assistance téléphonique et sur la fréquence

des mises à jours.

Enfin, le choix vous sera offert entre des logiciels à téléchar-ger sur votre parc informatique ou bien des applications acces-sibles directement en ligne. Ces dernières se développent très rapidement depuis quelques années et offrent de nombreux avantages : mise à jour auto-matique, externalisation de la conservation des données, ac-cessibilité depuis tout poste doté d’un accès Internet. Cependant, comme énoncé précédemment, il conviendra d’être particulière-ment attentif aux protocoles de sécurisation de ses applications.Ces quelques pistes vous per-mettront de vous orienter lors de votre choix au sein de la multi-tude de logiciels actuellement dans le commerce.

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La transaction immobilière n’est pas une opération simple. Elle demande des compétences techniques, juridiques et une grande rigueur professionnelle. C’est pourquoi, il va en tout pre-mier lieu s’agir de bien choisir celui qui la gérera. Mais la tran-saction immobilière, c’est aussi un vaste marché avec des ac-teurs et prestataires nombreux qui peuvent être d’une aide pré-cieuse tant pour le professionnel que pour le particulier.

Laurine Tavitian

RÉUSSIR LE FINANCEMENTDE L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE

L ’ établissement bancaireest, par principe, l’acteur privilégié pour répondre

aux besoins de financement des particuliers, lors de l’achat d’un bien immobilier.

Cependant, même si disposer d’un crédit est souvent une étape préalable à la réalisation d’un investissement, celle-ci ne suffit pas pour réussir son finan-cement et donc son opération immobilière. En effet, le succès d’un investissement repose sur son optimisation. Elle passe par un choix intelligent du mode de financement (I) ainsi que par l’utilisation des mécanismes prévoyant une réduction ou un crédit d’impôt, quand la situa-tion s’y prête (II).

I. Trouver unfinancement adapté

Il convient de différencier les nombreux types de prêt immo-bilier proposés par les banques

aux particuliers mais devant leur multiplicité, seuls les prin-cipaux seront envisagés (1). Cependant, même si beaucoup d’offres sont sur le marché au-jourd’hui, l’obtention d’un fi-nancement se complexifie (2).

1. La diversité des offres de financement

bancaire

◊ Le prêt libre ou

classique

Le prêt libre ou classique est ouvert à tous et sans contrainte. Il s’agit du plus ré-pandu parce qu’il a pour avan-tage d’être compatible avec toutes les opérations immo-bilières, dans le neuf comme dans l’ancien, pour une ré-sidence principale comme secondaire. Ses conditions d’octroi dépendent des cri-tères d’acceptation posés par

l’établissement financier. Le taux d’intérêt et la durée du prêt varient eux aussi selon la banque mais ils doivent respecter la législation en vi-gueur. Par exemple, le taux ne devra pas dépasser celui de l’usure, fixé par la Banque de France.

Les particuliers qui optent pour ce prêt devront encore décider s’ils souhaitent effec-tuer leur crédit selon un taux fixe ou variable. Le premier taux est le plus sécurisant parce que les modalités du prêt sont déterminées à la si-gnature du contrat. Le taux, la mensualité et la durée du crédit sont fixés et ne peuvent pas évoluer par la suite, sauf à la demande de l’emprunteur et sur accord de la banque. Ce choix est très sûr pour un in-vestissement à long terme.

Les particuliers qui sélection-nent un crédit à taux révisable bénéficieront d’un taux moins élevé mais la durée et le mon-tant des mensualités seront in-certains. Tous les ans ou tous les 6 mois selon les disposi-tions prévues dans le contrat, le crédit sera révisé à la hausse ou à la baisse selon le taux du marché. Généralement, c’est le taux Euribor à 3 ou 12 mois qui est utilisé.

Certains crédits immobiliers à taux révisable peuvent être ca-pés, ce qui instaure une protec-tion contre une hausse immo-dérée des taux en permettant de mieux maîtriser ses hausses futures. Dans ce cas, le prêt pourra être révisé à la baisse mais devra aussi respecter un plancher.

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◊ Le prêt relais

Le prêt relais est un outil de financement utile pour faire la jonction entre la vente et l’achat suivant. Vendre un lo-gement pour en acheter un autre est la solution idéale mais en pratique, il y a souvent un décalage entre ces deux opéra-tions car la revente peut durer plus longtemps que prévu.

Il existe deux grands types de prêt-relais selon qu’il soit accordé seul, ou avec un prêt complémentaire dans le cas où la valeur du nouveau bien dépasserait celle du précé-dent. Lorsque le prêt relais est accordé seul, il est appelé prêt relais sec. La banque réa-lise alors une avance de frais pour un bien vendu au même prix ou plus cher que le bien acheté. Cette dernière gagnera alors quelques mois d’intérêts à taux élevé, ce qui correspond à un faible niveau de rentabilité pour les banques. Ainsi, le prêt relais sec constitue « un geste commercial de la part de la banque ».

Le prêt relais peut aussi être adossé à un prêt classique ce qui permet d’emprunter une somme supérieure à la valeur du bien vendu. Le taux est dans ce cas moins élevé que pour le prêt relais sec.

Souvent pour obtenir un prêt re-lais, des garanties seront exigées telles que la réalisation d’une estimation du bien réalisée par un professionnel compétent, notaire ou agent immobilier, une promesse ou un compromis de vente. Le recours à ce type de prêt de courte durée permet, en théorie, de bien coordonner la vente d’une résidence avec l’achat d’une nouvelle et évite au particulier de rater une bonne affaire puisque c’est la vente du précédent logement qui permet de rembourser ce dernier.

◊ Le prêt in fine

Le prêt in fine est quand à lui un outil indispensable lors d’un achat locatif dans le cadre de dispositifs d’incita-tions fiscales. En effet, ce prêt s’adresse en priorité aux in-vestisseurs locatifs fortement fiscalisés sur leurs revenus et sur leurs bénéfices fonciers existants ou à venir, mais aussi, dans une moindre me-sure, à ceux souhaitant acqué-rir une résidence secondaire. Souscrire un prêt in fine est un moyen de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs et de diminuer son imposition tout en profitant de placements performants. Pendant la du-rée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, ce qui permet de laisser intact le capital emprunté jusqu’au terme. A l’échéance, le capital emprunté devra être remboursé en une seule fois. Pour cela, une épargne sera constituée en versant chaque mois une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet, pendant toute la durée du crédit.Ce type de prêt a un coût plus élevé qu’un prêt classique, mais associé à un investisse-ment locatif, la balance est ren-versée et le prêt in fine devient plus avantageux.

◊ Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire permet de disposer rapidement d’une somme importante. Il s’adresse à tous types d’emprunteurs qui possèdent un patrimoine à donner en garantie, pour leur besoin les plus divers. Ce mode de financement est indiqué pour financer un achat immobilier et peut s’appliquer au bien pour lequel les fonds sont empruntés. L’avantage ré-side dans la possibilité de faire des emprunts plus conséquents

car la solidité de la garantie permet d’étaler le rembourse-ment du prêt. De plus, les taux d’intérêts pour les prêts hypo-thécaire sont plus bas que ceux des autres prêts.

Néanmoins, c’est encore un produit réservé aux organismes spécialisés car le prêt hypothé-caire nécessite un traitement particulier (durée d’instruc-tion, caractère sur mesure) que les banques traditionnelles ne peuvent que rarement assurer, faute de temps ou de person-nels formés. Répandu dans d’autres pays, il n’est que peu développé en France même s’il tend à se démocratiser auprès des banques traditionnelles, dans une version beaucoup plus sécurisée que celle qui existe aux Etats-Unis.

◊ Les prêts aidés

Il existe des prêts immobiliers réglementés appelés aussi prêts aidés ouvrant droit aux aides de l’Etat. Ils ont été mis en place afin que les particuliers accèdent plus facilement à la propriété et il offre, à ce titre, des conditions d’emprunt très avantageuses malgré un accès qui est strictement réglementé.

◊ Le prêt à taux zéro plus« PTZ+ »

Ce type de prêt résulte d’un nouveau dispositif mis en place le 1er janvier 2011, cor-respondant à la refonte de trois instruments antérieurs (le prêt à taux zéro, le pass foncier et le crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt) en un seul et même outil.

Le PTZ+ est réservé aux primo accédants, c’est-à-dire aux per-sonnes physiques qui achètent pour la première fois une rési-dence principale, dans le neuf. L’originalité de ce prêt par rapport à ces prédécesseurs est

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qu’il est octroyé sans condi-tion de respect d’un plafond de ressources, même si les re-venus du ménage sont pris en compte pour calculer la durée de remboursement du prêt et la possibilité d’un différé de remboursement. De plus, le coût maximal de l’opération finançable par un PTZ+ et la durée de remboursement varie en fonction de la situation géo-graphique du bien. Il s’adapte ainsi parfaitement aux dispari-tés géographiques du marché immobilier.

Enfin, ce type de financement prend en compte la perfor-mance énergétique du loge-ment afin de préserver l’en-vironnement. Par exemple, si l’achat porte sur un logement basse consommation, le mon-tant empruntable sera plus élevé.

Il faut noter que le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans concourant au finan-cement de la même opération. Le PTZ+ devra donc être com-plété par un autre type de prêt, même réglementé.

Attention, des dispositions du projet de loi de finance 2012 prévoient de réinstaurer un plafonnement des revenues et d’appliquer le PTZ+ unique-ment aux biens neufs.

◊ Le prêt conventionné

Le prêt conventionné peut revêtir deux formes : le prêt conventionné classique (PC) et le prêt d’accession sociale (PAS). Leur principale caracté-ristique commune réside dans la possibilité qu’ils offrent à l’emprunteur d’obtenir l’Aide Personnalisée au Logement (A.P.L). En contrepartie, il faut noter que les taux d’intérêts qui y sont attachés sont souvent

supérieurs aux taux bancaires classiques.A la différence du PC clas-sique, le PAS est subordonné à des plafonds de ressources et est garanti par le Fond de Garantie à l’Accession Sociale (FGAS), qui sert de médiateur en cas de défaillance de l’em-prunteur.

Le recours à ces prêts permet de financer l’intégralité du bien.

◊ Le Compte ou Plan Epargne Logement

Ces moyens de financement permettent d’associer épargne et prêt. Ainsi, à la différence de tous les autres produits finan-ciers, le Compte Epargne Loge-ment (CEL) et le Plan Epargne Logement (PEL) associent une phase d’épargne rémunérée et la possibilité d’obtenir un prêt concernant un bien immobilier à l’issue de la phase d’épargne, à un taux d’intérêt fixé dès leur ouverture.

Le montant du prêt est détermi-né par le total des intérêts per-çus durant la phase d’épargne.

Le CEL propose une rémuné-ration faible, un montant de prêt peu élevé, mais un taux de prêt relativement intéressant.

Le PEL permet d’accéder à une rémunération attrayante et un taux d’intérêt assez attrac-tif mais oblige l’emprunteur à épargner pendant une période de 4 ans à 10 ans.

D’autres leviers de finance-ment peuvent être utilisés par les acquéreurs tels que les prêts délivrés par les collectivités lo-cales (par exemple le prêt Paris logement dans la capitale ou le prêt logement 92 dans les Hauts de Seine), le prêt Action Logement (Prêt 1 % logement) ou le prêt 1% employeur.

2. L’obtention du financement de plus en

plus difficile

Depuis le mois de juin, les taux d’intérêt font preuve d’une belle stabilité après plusieurs mois de hausse. Pour le mo-ment, ils restent attractifs. En effet, selon Empruntis.com, de nos jours, le taux des emprunts sur 20 ans est de 4,30% hors assurances alors qu’il dépassait les 5% à l’automne 2008.

Malgré cette période de sta-bilisation des taux d’intérêt, l’environnement économique actuel pousse les profession-nels à multiplier la pratique du durcissement des conditions d’octroi de prêts. Pour les em-prunteurs, un apport personnel et une bonne solvabilité sont bien sûr la base indispensable pour décrocher un crédit. Mais ces deux critères sont appréciés de plus en plus sévèrement. En

22Dossier

effet, les établissements finan-ciers demandent un apport per-sonnel de plus en plus impor-tant. Selon un sondage effectué par le PAP, l’achat immobilier est devenu quasiment impos-sible sans apport financier du fait du niveau élevé des prix et de la réticence des banques. De plus en plus de personnes (24% en 2011) souhaitent mettre plus de 60% d’apport personnel dans le financement du bien.Dans le cadre d’un achat de bien neuf, il faut noter que de nom-breux promoteurs concluent des partenariats avec les banques. Ainsi, des prêts « spécial in-vestisseur » spécifiquement adaptés à la vente sur plan peu-vent être proposés. Ils ont pour avantage d’optimiser la fisca-lité en permettant aux intérêts d’emprunt d’être déductibles des loyers en location vide, des recettes locatives dans le cadre d’une location meublé non pro-fessionnel, des revenus globaux dans le cadre d’une location en meublé professionnel. Ainsi, dans un environnement de plus en plus contraignant en matière de crédit, le courtier en prêt immobilier joue un rôle qui tend à devenir indispensable pour obtenir un prêt à un taux intéressant.

II. Crédits etréductions d’impôts

Défiscaliser, c’est gérer son pa-trimoine. Dans une tendance ac-tuelle de lutte contre les niches fiscales et après la réforme des plus-values, on pourrait s’éton-ner que les lois de défiscalisa-tion et les crédits d’impôts en matière immobilière existent toujours. Ces avantages ne doivent pas être perçus comme un cadeau pour le contribuable mais constituent plutôt un outil de gestion des secteurs écono-miques pour le gouvernement. En effet, l’avantage fiscal accor-dé pourra être déterminant dans le choix du secteur d’investisse-ment et se transformera alors en un outil de croissance pour les secteurs concernés.

Néanmoins devant la diversité des produits, la rigidité de leur conditions d’application et la fluctuation législative entrainant des turbulences financières et des incertitudes économiques, il est conseillé de faire appel à des professionnels compétents et spécialisés dans ce domaine tels que les conseillers en ges-tion de patrimoine pour réussir financièrement son opération immobilière.

1. Les crédits d’impôts existants

Il existe en France divers dis-positifs prévoyant des crédits d’impôts. Seuls les principaux seront commentés ici.

◊ Le crédit d’impôt en faveur du développement durable

Ce dispositif prévoit la possibi-lité d’exonération d’impôts pour les dépenses acquittées dans le cadre de la résidence principale par les propriétaires, locataires occupants à titre gratuit pour les travaux réalisés en faveur du développement durable. Chaque dépense éligible à ce dispositif, correspond à un taux spécifique de réduction d’im-pôt. Elles sont prises en compte dans la limite de 8000 € pour une personne seule, 16000 € pour un couple marié ou pacsé et majorés de 400 € par per-sonne à charge, déduction faite des aides et subventions reçues par ailleurs. Pour les bailleurs, elles sont plafonnées à 8000 € par logement dans la limite de 3 logements par an. Ce plafond s’apprécie sur une période de cinq années consécutives com-prises entre le 1er janvier 2005

La deuxième loi de finances rectificative du 19 septembre 2011, publiée au Journal officiel du 20 septembre 2011, réforme en profondeur le régime des plus-values tel qu’il avait été instauré par la loi de finances de 2004.A compter du 1er février 2012, les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession immobilière, hors les résidences principales, seront soumises à une nouvelle taxation. Le nouveau barème prévoit que la plus-value taxable sera diminuée d’un abattement de 2% par année de détention de la sixième à la dix-septième année, de 4% par an de la dix-huitième à la vingt-quatrième et de 8% à partir de la vingt-cinquième. Ainsi, il faudra compter trente ans de détention pour que la plus-value réalisée soit totalement exonérée d’impôt, contre quinze ans actuellement.De plus, la réforme augmentant de 1,2% le montant total des prélèvements sociaux sur les revenus du patri-moine et de l’épargne, le taux de l’impôt sur les plus-values est passé à 32,5% depuis le 1er octobre 2011. Dans ce contexte d’accroissement de l’imposition des plus-values, les propriétaires immobiliers s’interro-gent sur les moyens envisageables pour échapper à cette réforme. Les pistes envisagées sont la donation, la cession du bien à une SCI familiale ou encore la modification de domicile par échange de la résidence principale en résidence secondaire. Attention cependant à ne pas oublier que les modifications relatives au patrimoine incitent le Trésor public à analyser certains dossiers avec plus de vigilance.

La réforme des plus-values immobilière

23 Dossier

Selon vous, quelles sont les clefs pour réussirson optimisation fiscale ?

« L’optimisation fiscale consiste à mettre en œuvre les différentes techniques de défiscalisation disponibles, en tenant compte de la si-tuation patrimoniale du client et de ses objectifs et préférences.

Pour réussir une opération d’optimisation, il est en effet primordial d’effectuer une étude globale de la situation patrimoniale (crédits et épargne). Réalisée par le conseiller, cette étape permet d’accompa-gner le client en l’incitant à se poser les bonnes questions et de lui faire bénéficier des montages et dispositions fiscales appropriées à son cas personnel. Par exemple, il faut déterminer si l’achat immobi-lier a pour vocation à être transmis, revendu ou loué : cette connais-sance de la destination du bien permettra de définir le meilleur mode de détention (en direct, en SCI,) afin d’optimiser le traitement de la plus-value. »

Dans le cadre d’un investissement immobilier loca-tif, quels conseils pourriez-vous dispenser pour que cette opération ne soit pas néfaste au patrimoine de l’acheteur ?

« Mon premier conseil est qu’il faut utiliser l’effet de levier du crédit à bon escient.

L’investissement immobilier locatif permet de conjuguer des avan-tages fiscaux importants avec l’effet de levier du crédit : c’est un moyen efficace pour préparer un complément de revenus pour la re-

traite ou pour financer d’autres projets à venir.Néanmoins, il est important d’être bien conseillé pour être pleinement informé des enjeux de l’investissent car l’achat d’un bien immobilier à crédit ne permet pas de s’enrichir à coup sûr : c’est une évidence mais pour cela il faut d’abord que le rendement du placement soit supérieur au coût du crédit !

L’immobilier ayant en effet beaucoup progressé, la rentabilité locative a diminué d’autant dans de nombreuses zones. Ce rendement diminué des charges et des éventuels impôts peut ne pas suffire à faire face aux mensualités. D’autre part, même si la rentabilité locative est su-périeure au coût du crédit mais que l’acheteur réalise une moins value à la revente, il prend là un autre risque de s’appauvrir !

Ainsi, la banque doit-elle veiller à ce que l’effet de levier du crédit soit bénéfique au client à la fois sur l’aspect rendement et sur l’aspect revente afin que l’opération soit bien gagnante au final.Mon second conseil est qu’il faut se renseigner sur le bien destiné à la location.

Les placements boursiers ayant parfois déçu certains investisseurs, l’immobilier apparaît depuis quelques années comme le placement «anti-crise» où l’on est sûr de gagner et de ne jamais perdre. Or cer-tains placements immobiliers n’ont pas tenu leur promesse en raison de prévisions de loyers trop élevées, de taux d’occupation trop flat-teurs ou d’une espérance trop forte de plus-values à la revente. Cer-tains investisseurs réalisent un placement locatif sans même voir le bien, ce qui est à proscrire : il est important de se déplacer, de voir le bien et de se renseigner notamment sur la demande locative. »

L’optimisation financière de l’achat d’un bien immobilier vue par un professionnel.

◊ Entretien avec Éric Franceschini, Directeur de la Gestion de Fortune de la Banque Privée Européenne (BPE)

Expertise historique de la Banque Privée Européenne, l’immobilier est pour cette filiale du Crédit Mutuel Arkéa une classe d’actifs spécifique, pour ne pas dire prioritaire. La BPE propose donc, aux côtés de son offre d’épargne complète en architecture ouverte, une sélection de produits immobiliers, en direct ou via des SCPI, et toute la palette des solutions de financement, ceci afin de s’adapter à chaque client, analyse patrimoniale en main. Banque privée à taille humaine, la BPE fournit une relation personnalisée et privilégiée à sa clientèle, avec un interlocuteur unique, disponible et directement accessible.

et le 31 décembre 2012.Pour bénéficier de cette réduc-tion d’impôt, la démarche ad-ministrative est simple. Il suffit de le signaler lors de sa décla-ration d’impôt et de conserver soigneusement la facture de l’entreprise ayant fourni les ma-tériaux et réalisé les travaux.

◊ Le crédit d’impôt enfaveur de l’aide auxpersonnes

Les dépenses relatives à des travaux effectués dans le cadre

de la résidence principale en faveur de l’aide aux personnes telles que les dépenses pour les personnes âgées ou han-dicapées ou encore l’installa-tion d’ascenseurs électriques peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt. Celui-ci varie en fonc-tion du montant de la dépense engagée et sera pris en compte dans la limite d’un plafond plu-riannuel fixé à 5000€ pour une personne seule, 10000 € pour un couple marié ou pacsé et majoré de 400€ par personne à charge. Ce plafond s’apprécie

sur cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2011.Il est important de noter que ce dispositif n’est pas pris en compte dans le cadre du plafon-nement des niches fiscales.

◊ Le crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunts immobiliers

Ce dispositif a été supprimé par la loi de finances de 2011 mais mérite sa place dans le dossier puisque celui-ci reste applicable

24Dossier

aux personnes bénéficiant déjà du crédit d’impôt contracté avant le 1er janvier 2011, dans le cadre de leur résidence principale.

De plus, il continue aussi de s’appliquer aux opérations pour lesquelles les prêts contractés ont fait l’objet d’une offre de prêt émise avant le 1er janvier 2011 sous réserve que l’acquisition du logement soit intervenue au plus tard le 30 septembre 2011.

2. Les principales lois de défiscalisation

immobilière dans le cadre de

l’inverstissement locatif

L’investissement locatif est l’opération idéale pour bénéfi-cier des lois de défiscalisation. Elles concernent les contri-buables qui sont domiciliés en

France au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts.Notons que la consttitution d’un patrimoine en investissant dans un bien destiné à la location peut être un bon calcul à condition de ne pas oublier de recueillir préalablement toutes les infor-mations nécessaires, notamment celles qui concernent le marché locatif local. En effet, pour que l’opération soit intéressante éco-nomiquement, il faut calculer la rentabilité du bien en prenant en compte tous les paramètres afin d’obtenir une estimation fiable.

Attention donc à ne pas perdre de vue l’objectif de la rentabi-lité dans le cadre de l’investis-sement locatif.

Les dispositifs instaurés par les lois de défiscalisation sont, à l’instar de la fiscalité française, très mouvants et pas toujours

évidents à appréhender. Ainsi, pour clarifier la présentation des principales lois de défis-calisation, nous avons choisi de les répertorier au sein d’un tableau qui expose les réduc-tions fiscales, les fondements et les principales conditions nécessaires pour être soumis au dispositif. Le tableau n’a pas la vocation à être exhaustif mais plutôt à servir d’outil de compa-raison et d’approche globale du système.

Johanna Leplanois

25 Dossier

Scellier classique

Scellier neuf BBC

Scellier outre-mer

Censi-Bouvard

Girardin immobilier

Présentationde

l’opération- Acquisition d’ un :*bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement

ou*local profession-nel destiné à être réhabilité

- Acquisition d’ un :

*logement bâtiment basse consommation neuf

ou

*logement bâtiment basse consommation en l’état futur d’achèvement

- Acquisition d’ un :*bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achève-ment

et

*situé dans les département d’outre-mer, à Mayotte, St Barthélemy, St Martin, St Pierre et Miquelon, en Nouvelle-Calédo-nie, en Polynésie Française ou dans les îles Wallis et Futuna

- Acquisition d’ un :*bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement

ou

*logement achevé depuis plus de 15ans et faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation

- Acquisition d’ un :*bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement ou à réhabiliter

et

*situé en Outre-Mer

Réduction d’impôt

- Secteur libre pour les logements acquis ou construit en :*2011 :13% de réduction d’impôt*2012 :6% de réduction d’impôt- Secteur intermé-daire :6% de réduction d’impôt amortis-sable sur 9 ans, 10% sur 12 ans ou 14% sur 15 ans

- Secteur libre pour les loge-ments acquis ou construit en :*2011 : 22% de réduction d’impôt amortis-sable sur 9 ans en 2011.

*2012 :13% de réduction d’impôt

- Secteur intermé-daire :13% de réduction d’impôt amortis-sable sur 9 ans, 17% sur 12 ans ou 21% sur 15 ans

- Pour les loge-ments acquis ou construit en :*Entre la date de promulgation de la loi du 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011 : 36% de réduction d’impôt

*2012 : 31% de réduction d’impôt

- Pour les logements acquis ou construit en :*2009-2010 : 25% de réduction d’impôt



- La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du bien immobilier, le prix des tra-vaux de réhabilitation et est plafonné à un montant fixé à 2247€ par m2 de surface habitable pour 2011.

- Bien constituant la résidence principale du propriétaire :2,2% par an pendant 10 ans. Si le bien nécessite des travaux de réhabilitation, la réduction est de 5% par an pendant 5ans.

- Secteur intermédiaire : 8% par an pendant 5 ans de réduction d’impôt (dispositif supprimé à la fin de l’année 2012.

- Soumis au plafonnement global des niches fiscales

Fondement Article 199 septvicies du Code Général des Impôts Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts

Article 199 undecies A du Code général des impôts

Conditions Secteur libre :- Le bien doit être mis en location :* nu* à usage d’habitation principale* sans condition de ressources ni plafonnement * pendant au moins 9 ansSecteur intermédaire :- Le bien doit être mis en location :* nu* à usage d’habitation principale* plafonnement de loyers et de ressources des locataires* pendant 9, 12 ou 15 ans

- Le bien doit :* faire parti d’une résidence de service dans les secteurs d’activité éligibles* être mis en location pour une durée mini-male de 9 ans.* être loué en meublé non professionnel

- Le bien doit :* être loué nu à un loca-taire qui en fait sa rési-dence principale* être loué pendant au moins 5 ans ou 6 ans selon qu’il soit loué en secteur intermédiaire.

26Dossier

Fondement Article 199 unde-cies B du Code Gé-néral des Impôts

Article 199 tervicies du Code Général des Impôts

Conditions Conserver les parts de la société pen-dant 5 ans mini-mum

Le bien doit être conserver au moins 15 ans à compter de son acquisition dès la date de la si-gnature de l’acte authentique d’achat, de la succession ou de la donations ou du legs portant sur ces biens.

- La restauration du bien doit être complète.

- Le bien doit être mis en lo-cation, au titre de la résidence principale, nu pendant 9 ans à compter de sa restauration

- Le logement doit être loué meublé pendant au moins neuf ans à l’exploi-tant

Girardin industriel

Monument historique Malraux LMP-LMNP

Présentationde l’opération

*Investissement in-dustriels par le biais d’une entité juridique qui loue ensuite du matériel productif au moins pendant cinq ans à une entreprise ultra-marine

et

*situé en Outre-Mer

- Acquisition d’un immeuble :

*classé monument historique

ou

*inscrit à l’Institut Supplémentaire des Monument Historique.

ou

*certains immeubles non classés mais ouverts au public peuvent également bénéficier du dispositif sous réserve d’obtenir un agré-ment délivré par le ministère du Budget ou le directeur régional des impôts

- Acquisition d’un bien immo-bilier en vue de sa restauration complète situé :*dans une Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP)

ou*dans les secteurs sauvegardés définis aux articles L.313-1 à L.313-3 du code de l’urbanisme

ou*dans un quartier ancien dé-gradé dont la restauration est déclaré d’utilité publique

Pour bénéficier du dispositif de loueur meublé profession-nel, il est nécessaire que :*un des membres du foyer fiscal soit im-matriculé au RCS*le foyer fiscal en-caisse plus de 23000€ TTC par an de cette activité locative*que les recettes ex-cèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’IRSi l’une de ces trois conditions n’est pas remplie, le statut sera celui du LMNP

Réduction d’impôt

- Lorsque le dos-sier ne requiert pas d’agrément, la réduction d’impôt est de 47,5%, 57% ou 66,5%.

- Lorsque le dos-sier requiert un agrément, la réduc-tion d’impôt est de 48%, 57,6% ou 67,2%.

- Ces taux varient en fonction du lieu de l’opération, du secteur d’acti-vité et bien sur de l’existence d’un agrément.

- Possibilité d’imputer les charges foncières qu’il supporte si :

*l’immeuble occupé par le proprié-taire ne procure aucune recette im-posable. Si l’immeuble est ouvert au public, l’intégralité des charges foncière s’impute sur le revenu global. Dans le cas contraire, 50% seulement est imputable.

*l’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire et procure des recettes. Les charges sont entièrement dé-ductibles des impôts fonciers

*l’immeuble est occupé en partie par le propriétaire et procure des recettes Les charges foncières se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables sur le revenu global alors que les charges de la partie non occupée sont impu-tables sur les revenus fonciers

- Les avantages fiscaux n’entrent pas dans le plafonnement global des niches fiscales

- Une réduction d’impôt est oc-troyée sur la base du coût des dépenses supportées. Elles sont retenues dans la limite annuelle de 100000€ euros pendant 4ans maximum

- Seules les dépenses effective-ment supportées ouvre droit à une réduction de :

◊ Si bien immobilier situé dans ZPPAUP :

*2011 : la réduction est de 27%


◊ Si bien immobilier situé les secteurs sauvegardés ou dans les quartiers anciens dégradés :



- Les avantages soumis au pla-fonnement global des niches fiscales

- Régime LMPLes déficits constatés sont reportables sur le revenu global sans limitation de montant

- Régime LMNPLes déficits constatés ne peuvent être déduit que sur les revenus LMNP de l’année, à défaut de ceux réa-lisés au cours des 10 années suivantes

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S’ASSURER: SOUVENT UN DEVOIR, PARFOIS UNE OBLIGATION

De nos jours, l’assurance fait partie de notre cadre de vie quotidien. En ef-

fet, souscrire un contrat d’assu-rance est devenue un acte usuel pour les personnes désirant se prémunir des pertes financières occasionnées par la réalisa-tion casuelle d’un événement entraînant des conséquences fâcheuses.

L’assurance, pour fonctionner, repose principalement sur le principe de mutualisation des risques par les assurés. Cepen-dant, même si le principe de base est unique, il existe divers produits d’assurances concer-nant des secteurs multiples.

Que ce soit en vertu d’une obli-gation légale ou de sa propre volonté, l’assurance est un ins-trument utilisé dans de nom-breux domaines. Dans le cadre de notre article, seules les as-surances relatives au secteur immobilier seront envisagées et plus précisément celles concer-nant tant le bien lui même (II.) que de son financement (I.).

I. La diversité desassurances de prêt

Un crédit immobilier engendre de nombreux frais annexes aux-quels le souscripteur ne pense pas forcément et parmi lesquels il faut compter l’assurance. Co-rollaire nécessaire pour obtenir un financement suivant les voies bancaires traditionnelles, il est nécessaire de connaître les mo-dalités de souscription de l’as-surance (1) ainsi que la multi-plicité des produits proposés (2).

1. La souscription d’une assurance emprunteur

Afin de faire baisser le coût du financement d’un bien pour les acquéreurs, la loi dite Lagarde est intervenue en septembre 2010.

Elle permet à l’emprunteur de choisir librement son assurance à condition que cette dernière présente des garanties équi-valentes à celles demandées par la banque dans le cadre son contrat groupe. C’est ce qu’affirme l’article L.312-9 3° du code de la consommation

qui dispose que « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équiva-lent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être mo-tivée ». En outre, le même ar-ticle prévoit que « le prêteur ne peut pas modifier les condi-tions de taux du prêt prévues dans l’offre définie à l’article L.312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».

Cette législation récente ins-taure donc pour les emprunteurs la possibilité de faire appel à une assurance « extérieure » qui n’est pas proposée par la banque dans le cadre de son contrat groupe. Cela leur per-met, par le jeu de la concur-rence qui peut désormais être instauré, de réaliser une écono-mie pouvant atteindre jusqu’à 50% de réduction sur les primes mensuelles d’assurance. Cette dernière constitue une écono-mie substantielle lorsque l’on sait que l’assurance de prêt re-présente 5% à 16% du coût total du crédit.

Par ailleurs, cette réforme se tra-duit aussi par un renforcement des obligations d’informations à la charge des banques et des intermédiaires de crédit.

Généralement, l’assurance em-prunteur est une condition né-cessaire à l’obtention d’un prêt. Même si légalement il n’existe pas expressément d’obligation de souscription d’une assurance emprunteur, les établissements de crédit demandent très sou-vent à leurs clients d’adhérer à une assurance collective, qui répond aux besoins de garantie des uns et des autres. C’est une sécurité pour l’emprunteur et pour sa famille.

28Dossier

2. La multiplicité des produits d’assurance

emprunteur

Souscrites pour se prémunir contre divers risques, ces cou-vertures garantissent la protec-tion des personnes physiques engagées dans une opération de crédit.

L’assurance de crédit est une as-surance temporaire qui est limi-tée à la durée de l’emprunt. Sa souscription permet de garantir le remboursement du crédit en cas de décès. Elle est le plus sou-vent complétée par des garanties d’assurance de personnes cou-vrant les risques d’incapacité, d’invalidité et éventuellement de perte d’emploi.

L’assurance emprunteur com-prendra toujours la garantie décès qui oblige l’assureur à rembourser le capital restant dû au décès de l’emprunteur. La garantie incapacité s’applique lorsque l’invalidité est perma-nente et absolue ou partielle. Dans le premier cas, l’assureur

devra alors assurer les mêmes prestations qu’en cas de décès alors que dans le deuxième, il se chargera du remboursement des échéances au fur et à mesure de leur exigibilité. Ces deux dernières garanties sont très souvent exigées par les établis-sements bancaires. La garantie perte d’emploi couvre les licen-ciements sur contrats de travail à durée indéterminée pour les-quels les ASSEDIC ou l’État versent des prestations.

Ce type d’assurance n’est pas obligatoire même si elle est généralement souhaitée par les établissements bancaires. Ce produit est très couteux et ses garanties sont soumises à des conditions restrictives strictes.

Par exemple, il est important de noter qu’elle ne couvre pas les périodes d’essai, les prises de préretraite, le chômage partiel, les démissions volontaires, la fin d’un contrat à durée déterminée, sauf éventuellement si celui-ci est intervenu pendant une pé-riode de chômage indemnisée.

De manière générale et à l’ins-tar de la plupart des contrats d’assurance, l’assurance de prêt prévoit un délai de carence et des franchises. Ainsi, bien que l’emprunteur paie régulière-ment ses cotisations, pendant une certaine période prévue dans le contrat, il ne pourra pré-tendre à une indemnisation en cas de sinistre. De plus, il est important de noter que la prise en charge des remboursements de prêt varie en fonction des contrats choisis et négociés. Elle pourra parfois se faire uni-quement de façon partielle, pla-fonnée et limitée dans le temps.

L’assurance est un produit in-dispensable lors de la souscrip-tion d’un prêt. C’est conscient de cette considération que de nombreuses évolutions récentes tendent à faire baisser le coût des assurances de prêt et en ou-vrent davantage l’accès, même aux personnes dites « à risques » par le biais de l’existence de la convention AERAS – s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé.

II. Les assurances en matière d’habitation

L’assurance habitation peut couvrir une diversité de risques pouvant affecter et nuire au pa-trimoine immobilier du proprié-taire. Si certaines protections sont légalement incluses dans tous les contrats, d’autres pro-posées en annexe peuvent se révéler précieuses à l’usage.

En fonction de la situation du propriétaire, occupant ou non-occupant (1) et de la mise en location du bien (2), la souscrip-tion d’une assurance est parfois obligatoire parfois facultative.

1. Les assuranceshabitation lorsque

le propriétaire occupe le bien

L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour le propriétaire occupant. Cependant, l’obli-gation « d’indemnisation » des victimes en matière de res-ponsabilité civile rend quasi obligatoire certaines garanties.

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En effet, peu de personnes sont suffisamment solvables pour répondre à ces obligations d’in-demnisations.Ainsi, au delà des garanties de base, les contrats d’assurances se diversifient par des garanties supplémentaires.

L’assurance responsabilité ci-vile est obligatoire de fait. Elle propose diverses garanties. Tout d’abord, l’assurance responsabi-lité civile personnelle permet de garantir les dommages causés à un tiers par l’assuré, quelqu’un de sa famille ou par ses animaux domestiques. Ensuite, dans le cadre de l’occupation d’un appartement ou d’une maison citoyenne, l’assurance respon-sabilité civile « immeuble » permet de se garantir contre le recours des voisins et des tiers suite à un incendie, un dégât des eaux ou une explosion. Enfin, la responsabilité civile familiale qui couvre les dommages cau-sés par les enfants.

De plus, il faut noter que, dans le cas où le propriétaire est en copropriété, il devra souscrire un contrat, souvent collectif de responsabilité civile copropriété afin de couvrir la copropriété vis-à-vis des tiers ou des autres copropriétaires.Au delà des garanties de res-ponsabilité civile, le propriétaire peut souscrire d’autres garanties le protégeant. Certaines sont fortement conseillées et jugées comme essentielles, d’autres sont considérées comme un confort. Voici un aperçu des clauses de garanties existantes. La garantie des biens mobi-liers concerne au minimum les meubles, la décoration, les vête-ments, certains objets de valeur, l’électroménager ainsi que les biens de la famille et des per-sonnes se trouvant durablement ou momentanément au sein de l’habitation.

La garantie des biens immo-biliers concerne les bâtiments ainsi que tout ce qui est consti-tutif du logement tel que les embellissements, le chauffage, l’ascenseur, les cloisons, les cuisines intégrées sans l’élec-troménager.La garantie vol et acte de van-

dalisme permet de couvrir les biens disparus ou endommagés lors d’un vol, d’une tentative de vol ou d’un acte de vandalisme perpétré dans les circonstances prévues dans les contrats. L’as-suré doit fournir les preuves afin d’appuyer sa demande d’in-demnisation.

La protection juridique offre à l’assuré la possibilité de bénéfi-cier de conseils, d’informations juridiques et parfois, dans cer-tains contrats, d’une défense en cas de litige.Il faut noter que chaque garan-tie est strictement délimitée et comprends de nombreux cas d’exclusions. Elles peuvent faire bénéficier l’assuré d’une protec-tion plus étendue selon le contrat souscrit.

2. Les assurances habitation

lorsque le propriétaire loue le bien

◊ Le propriétaire

Aucune obligation d’assurance ne pèse sur le propriétaire même si s’assurer est conseillé. Cepen-dant, celui-ci peut souscrire l’as-surance propriétaire non occu-pant qui permet de combler les vides existant entre l’assurance de la copropriété et l’assurance du locataire. En effet, souscrire une assurance complémentaire permet de couvrir la responsa-bilité du bailleur lorsque les lo-caux sont inoccupés, lorsque le locataire a un défaut d’assurance ou lorsqu’il n’est pas respon-sable du sinistre.

De plus, la garantie des risques locatifs a été créée fin 2006 afin de prendre en charge au mini-mum le remboursement des loyers impayés et les frais de procédure contre le locataire. Cette assurance peut être sous-crite uniquement auprès des as-sureurs ayant signé une conven-tion avec l’association pour l’accès aux garanties locatives. Le montant de la prime est fixé librement.

◊ Le locataire

La loi Quillot du 22 juin 1982 a créé, à la charge du preneur, une

obligation d’assurance de res-ponsabilité à l’égard du proprié-taire. De plus, la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989 ap-porte des précisions sur cette obligation. Pour les locataires, la garantie de responsabilité civile locative est obligatoire au titre de l’occupa-tion d’un logement. Elle permet de prendre en charge les risques locatifs c’est-à-dire les dégra-dations que le locataire pourrait causer aux biens loués. Ces dé-gradations peuvent être provo-quées par un dégât des eaux, un incendie, une explosion...

L’obligation du locataire de souscrire une assurance se ma-térialise à travers son obligation de fournir une attestation d’as-surance valable.

Cependant, il faut noter que cette obligation est exclue an matière de locations saison-nières, résidences secondaires, meublés, logements-foyers et logements de fonction. Cepen-dant, souscrire une assurance leur est conseillé car ces loca-taires seraient responsables des dommages causés au même titre que les autres locataires.

A l’instar de ce qui existe pour le propriétaire occupant, le lo-cataire peut souscrire le même type de garanties (dommages aux biens, recours des voisins, vol/vandalisme…).

Pour bien choisir son assureur, il faut surtout bien choisir son contrat d’assurance. Il ne faut pas oublier que le montant de la prime devra être apprécié au regard des garanties sélec-tionnées. Hors les cas dans lesquels l’assurance est consi-dérée comme obligatoire, cha-cun reste libre des garanties qu’il souhaite souscrire même si certaines sont considérées comme essentielles. Le mon-tant de la prime devra être ap-précié au regard des garanties sélectionnées. Bien choisir son contrat d’assurance reviendra à effectuer le bon calcul entre le coût de la prime et l’étendue des garanties couvertes.

Johanna Leplanois

30Dossier

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES:UN GAGE DE SÉCURITÉ

Lors de la vente ou de la location d’un bien immo-bilier, il est important de

faire réaliser un dossier de dia-gnostics techniques par les pro-fessionnels compétents. Celui-ci est indispensable puisqu’il comportera les diagnostics im-mobiliers nécessaires à la mise en conformité du bien avec les législations existantes.

Faire le point sur les obliga-tions de chacun en matière de diagnostic est un préalable à toute transaction immobilière. Cependant, selon qu’il s’agisse d’une location ou d’une vente, les diagnostics obligatoires à réaliser sont différents.

I. Diversité typologique des diagnostics

techniques immobiliers existants

Lors d’une vente immobi-lière, le vendeur doit faire

réaliser par un diagnostiqueur immobilier les diagnostics obligatoires prévus par la loi.

Les diagnostics techniques im-mobiliers ont pour but de ren-forcer la protection des parties lors de la vente en permettant à l’acquéreur d’être pleinement informé de la valeur quantita-tive du bien. Il convient donc d’étudier les diagnostics obli-gatoires communs dans le cadre d’une vente ou d’une location (1) puis ceux qui sont unique-ment obligatoires dans le cadre d’une vente (2).

1. Les diagnostics obligatoires communs pour les locations et les

ventes

◊ Le constat de risqued’exposition au plomb

Le constat de risque d’expo-sition au plomb (CREP) a été instauré par le décret du 25 avril

2006 relatif à la lutte contre le saturnisme et modifiant les ar-ticles R. 1334-1 à R. 1334-13 du code de la santé publique.

Tout appartement ou maison dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb. Celui-ci devra indi-quer la concentration en plomb de tous les revêtements de l’ap-partement ou de la maison indi-viduelle.

La durée de validité du constat de risque d’exposi-tion au plomb diffère selon la transaction envisagée sur le bien. Dans le cadre d’un vente, si le constat est positif au plomb il doit avoir été effectué depuis moins d’un an. Dans ce cas, une copie du constat faisant apparaître la présence de plomb devra être transmis dans les plus brefs délais au préfet. Sinon, en cas d’absence de plomb, le diagnostic de plomb initial conserve une validité illimitée.Dans le cadre d’une location, le constat de risque d’exposition au plomb devra être daté de moins de six ans.

Il faut noter que depuis le 12 août 2008 la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb est requise tant pour les parties privatives que pour les parties communes.

Le constat de risque d’exposi-tion au plomb devra être annexé à la promesse de vente ou au bail d’habitation et accompa-gné d’une notice d’information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revête-ments contenant du plomb.

32Dossier

33 Dossier

◊ Le diagnostic deperformanceénergétique (DPE)

Issu d’une directive euro-péenne du 16 décembre 2002 (2002/91), le DPE, instauré en France le 1er novembre 2006, a pour objectif d’établir un bilan de la consommation énergé-tique d’un bien.

Son établissement permet d’évaluer les caractéristiques du bâtiment et ses équipe-ments thermiques, d’estimer la consommation annuelle d’énergie et son coût ainsi que la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation. Ainsi, l’objectif est de permettre aux propriétaires ou aux loca-taires de mesurer l’impact sur l’effet de serre et de disposer de conseils pour maîtriser sa consommation d’énergie.

En principe, ce diagnostic est obligatoire pour tout type de transaction sur le bien im-mobilier mais certains biens y échappent. C’est notamment le cas des constructions provi-soires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans, les bâtiments histo-riques, les bâtiments servant de lieux de culte…

Le DPE fourni ne doit pas avoir été établi depuis plus de dix ans, faute de quoi celui-ci ne serait plus valable.

Comme l’a rappelé la ministre de l’environnement Nathalie Koscuisko-Morizet « le DPE est un outil très puissant, aussi bien pour l’environnement que pour le pouvoir d’achat puisqu’il permet d’évaluer les dépenses énergétiques. Mais, il a aussi été beaucoup contesté et fragilisé par des cas de fraude avérée ». Ainsi, à partir du 1er janvier 2012, le diagnostic immobilier DPE va évoluer sur six points(1)

afin de devenir plus fiable. Néanmoins, un inconvénient

est dès à présent à souligner. Les nouvelles obligations mises en place entraineront un surcoût pour le bailleur ou le vendeur qui devra faire réaliser le dia-gnostic.

◊ Le diagnostic des risques naturels ettechnologiques (ERNT)

Le diagnostic des risques na-turels et technologiques vise à informer l’acquéreur ou le locataire de l’existence de ces risques auxquels le bien est ex-posé. Il est obligatoire quelle que soit la transaction mais concerne uniquement les biens situés dans une zone dé-terminée à risques.

La délimitation de cette zone est fondée sur les informations transmises par le préfet de dé-partement au maire de la com-mune du lieu de situation du bien. Ainsi, chaque commune qui figure sur la liste arrêtée par le préfet du département parce qu’elle fait l’objet de risques à prendre en compte ou de risques prévisibles sera concer-née par l’obligation de diagnos-tic ERNT.

Pour savoir si le bien est assujet-ti à cette obligation de diagnos-tic, le vendeur ou le bailleur peut consulter l’arrêté préfecto-ral dans les mairies ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-pré-fectures concernées.

Le diagnostic doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de lo-cation ou de l’avant-contrat de vente. Il est valable pour la du-rée du contrat, même en cas de reconduction et ne requiert pas forcément l’intervention d’un professionnel certifié.

◊ Le diagnostic surface habitable

Il est désormais obligatoire de mentionner la superficie

habitable à la signature d’un nouveau bail, dans le cadre de la loi Boutin. Cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. La notion de surface habitable est alors entendue comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’es-caliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. La loi Boutin n’oblige pas d’avoir recours à un diagnostiqueur pour calculer votre superficie habitable.

2. Les diagnostics obli-gatoires pour les ventes

◊ Le diagnostic amiante

L’amiante est une fibre miné-rale naturelle massivement uti-lisée pendant plus d’un siècle et interdite en France en 1997 en raison de sa nocivité.

Ainsi, pour les logements construits avant 1997, l’article L.1334-13 du Code la Santé Publique prévoit qu’un constat doit être établi par les proprié-taires, personnes publiques ou privées, précisant la présence ou l’absence de matériaux et pro-duits contenant de l’amiante. Ce constat indique la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits.

Le diagnostic en matière d’amiante dispose d’une validi-té illimitée même s’il est impor-tant de noter que les certificats de conformité délivrés avant le 22 août 2002 devront faire l’objet d’une mise à jour car une nouvelle loi met en place un nouveau diagnostic amiante.

Dans le cas où le diagnostic amiante est positif, le proprié-taire devra contrôler périodi-quement l’état de conservation des matériaux et produits pour vérifier que le niveau d’empous-sièrement est inférieur à 5 fibres par litre d’air. Dans le cas où ce-

(1) Dossier Figaro Magazine, 24 septembre 2011, « Le DPE fera peau neuve le 1er janvier »

34Dossier

lui-ci est supérieur à 5 fibres par litre d’air, le propriétaire devra faire appel à un organisme com-pétent pour retirer l’amiante. A compter du 1er février 2012, le nouveau texte prévoit que si le propriétaire ne procède pas aux travaux de confinement ou de retrait de l’amiante (Code de la santé publique, article R. 1334-28), le préfet peut lui prescrire de mettre en œuvre les obligations qui s’imposent dans les délais qu’il détermine nécessaire (Code de la santé publique, article R. 1334-29-8).

◊ Le diagnostic termite

Depuis 1999, conformément à l’article L.133-6 du code de la construction et de l’habitation, un diagnostic immobilier devra accompagner la vente lorsque le bien immobilier est situé dans une zone à risques afin de protéger l’acquéreur contre la présence de parasites. Celui-ci a pour objectif de détermi-ner si le bien immobilier est en proie à une infection et d’iden-tifier les zones touchés et éven-tuellement le type de parasite.

C’est sur la base des déclara-tions de contamination des ad-ministrés que les mairies tien-nent à jour un état des lieux des zones géographiques à risques. C’est pourquoi, il pèse sur le propriétaire d’un logement in-fecté une obligation de décla-rer la présence de termites à la mairie.

La limite de validité du dia-gnostic est de six mois.

◊ Les diagnostics gaz et électricité

Ces diagnostics devront être réalisés lorsque, dans le cadre d’une vente, le bien immobilier dispose d’une installation au gaz ou à l’électricité de plus de 15 ans. Ils visent à détecter et à prévenir les risques éven-tuels pour la santé et la sécurité

des occupants provoqués par la non-conformité des installa-tions au gaz ou à l’électricité. Ces diagnostics ne sont requis que pour les immeubles ou par-ties d’immeubles à usage d’ha-bitation.Tous deux sont obligatoires lors d’une vente et bénéficient d’une durée de validité de trois ans.

◊ Le diagnostic surface habitable

Dans le cadre de la loi Carrez, c’est-à-dire pour la vente de lo-gements en copropriété dont la surface habitable est au moins égale à 8 m2, la surface ha-bitable est la même que dans le cadre de la loi Boutin à la différence fondamentale que sont exclus du calcul, les surfaces d’une hauteur infé-rieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. La validité du diagnostic est il-limitée sauf en cas de modifica-tion ultérieure.

II. Sanctions en cas de non réalisation d’un

diagnostic obligatoire

Les diagnostics que doivent fournir le vendeur ou le bailleur répondent au principe d’obli-gation d’information. Omettre volontairement ou par mécon-naissance de procéder aux dia-gnostics obligatoires emporte des conséquences différentes selon le diagnostic et le type de transaction visés.

Dans le cadre d’une vente, par principe, l’absence de commu-nication, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des diagnostics obliga-toires en matière de plomb, amiante, électricité, gaz, ter-mites, emporte la responsabi-lité du vendeur au titre des vices cachés en cas d’apparition d’un dommage ou d’un risque quelconque.

Si le vice caché concerne des parties communes, pour les-quelles le syndicat des copro-priétaires n’a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.

Cette sanction diffère d’une part lorsque le diagnostic manquant, lors de la signature de l’acte authentique de vente, concerne l’état des risques naturels et technologiques. Lorsqu’il est obligatoire, l’absence de ce diagnostic au sein du dossier de diagnostic technique ouvre la possibilité à l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix que le contrat soit une vente ou une location.

De plus, la garantie des vices cachés ne serait pas la sanction applicable lorsque la vente ou la location s’effectue en l’absence de diagnostic de performance énergétique, même si leur dé-termination reste incertaine. Un communiqué de presse du ministère en date du 27 octobre 2010 énonce que « l’absence d’affichage est un dol qui peut conduire à la nullité de l’acte ou à la réduction du prix ». Cepen-dant, cette position est loin de faire l’unanimité car la qualifi-cation juridique de dol dans ces circonstances est discutable.

Enfin, sur le fondement du non-respect des obligations de prudence et de sécurité, la res-ponsabilité pénale du proprié-taire peut être engagée, en cas d’absence du diagnostic plomb et amiante.Lors d‘une vente ou d’une loca-tion, il est important de respec-ter les formalités obligatoires parmi lesquelles on compte les diagnostics immobiliers afin que l’opération se réalise en pleine connaissance de cause et en toute sécurité.

Johanna Leplanois

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LES PROFESSIONNELS DE L’INGÉNIERIE PATRIMONIALE.

Elle aura comme thème : « Gestion de patrimoine, protection et valorisation du patrimoine : les clés ». Ces Journées sont nées du besoin ressenti par les professionnels d’échanger et de partager sur

les pratiques de métiers qui se complexifient et continuent de connaître d’importantes évolutions depuis plusieurs années.

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par sa technicité et sa pratique, de trouver des solutions au problème de son client ».

Pour atteindre ses objectifs les JIP se sont dotées d’un Comité de Programme composé d’experts issus de di-verses professions du conseil patrimonial : avocats, conseillers bancaires, conseiller en gestion de patrimoine,

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Ces articles offrent une équivalence formation (3H par tranche de 10.000 caractères, voir conditions CNB en ligne sur www.village-justice.com/articles/flash,2846.html)

Famille : Délégation partage et homoparentalité.

Par Caroline Elkouby Salomon, AvocatSi la position de la Cour de Cassation en matière de délégation partage de l’autorité parentale dans un contexte d’homoparentalité n’a pas, pour l’ins-

tant, évolué et continue à exiger que «des circonstances particulières l’exigent», des décisions récentes de juri-dictions du fond se satisfont du fait que l’enfant n’a de filiation qu’à l’égard de la mère et du contexte d’homo-parentalité pour accorder ces délégations partage.


La rupture conventionnelle : Gare aux sanctions !

Par Emmanuelle Sapène et Romain Aupoix, Avocats.Issue de la loi du 25 juin 2008 portant sur la modernisation du marché du travail, la rupture conventionnelle est aujourd’hui un mode de rupture du contrat de travail à durée indéterminée de plus en plus répandu.

Cette rupture d’un commun accord entre le salarié et l’employeur, n’a pas la nature d’une transaction mais obéit à une procédure spécifique et ne fait pas obstacle à l’engagement de contentieux.


Quand la non révélation d’un vol constitue une faute grave. Par Carole Vercheyre-Grard, Avocat.Voici une décision de la Chambre sociale de la Cour de Cassation du 1 décembre 2011 (N° de pourvoi : 09-71204) fort critiquable en ce qu’elle reconnait l’existence d’une faute grave d’un salarié qui n’avait pas

dénoncé un vol dont il avait été témoin et admet que le silence gardé par le salarié est fautif.


Enquête sur l’installation des avocats...

Souvenez-vous de votre première installation : Que de questions, que de détails à régler, et en même temps que de perspectives et d’enthousiasme !Nous avons mené une enquête sur le Village de la justice (merci aux 100 avocats qui ont répondu !) pour recueillir leurs avis, difficultés, conseils,

témoignages.


Information juridique vs Consultation juridique

Suite de nos articles de veille sur les modes de paiement des sites de droit et sur les sites de consultation, avec un interview de Laurène Lamotte-Faraut qui vient de lancer le site c-mondroit.net .


44Actualités de village-justice.com


OFFRES D'EMPLOISVoici une sélection d'annonces en cabinets d'avocats.

Retrouvez ces annonces et bien d'autres chaque jour, sur toute la France, sur le Village de la Justice : WWW.VILLAGE-JUSTICE.COM/ANNONCES

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FRANCE

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AINGESICA AINSELARL CHRISTIAN PERRETImmeuble Le Phébus - 9, Boulevard du Mail - BP 0101300 BELLEY CEDEXTél. 04 79 81 00 61 Fax : 04 79 81 25 72e-mail [email protected] internet : http://belley.gesica.org

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ALBERTVILLEGESICA ALBERTVILLESCP BODECHER - CORDEL - BETEMPSEspace Gambetta - 2, rue GambettaB.P. 22073277 ALBERTVILLE CEDEXTél. 04 79 37 00 36 Fax : 04 79 31 28 93e-mail [email protected] internet : http://albertville.gesica.org

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ALPES DE HAUTE PROVENCEGESICA ALPES DE HAUTE PROVENCESCP MAGNAN - ANTIQ10, Boulevard Gassendi - B.P. 10904004 DIGNE LES BAINS CEDEXTél. 04 92 31 35 55 Fax : 04 92 32 17 56e-mail [email protected] internet : http://dignelesbains.gesica.org

AMIENSGESICA AMIENSCabinet DECRAMER6, avenue de la République - B.P.18380204 PERONNE CEDEXTél. 03 22 84 06 04 Fax : 03 22 84 01 40e-mail [email protected] internet : http://peronne.gesica.org

AMIENSGESICA AMIENSSCP FRISON & ASSOCIES7, rue du Cloître de la Barge80000 AMIENSTél. 03 22 22 44 00 Fax : 03 22 22 44 01e-mail [email protected] internet : http://amiens.gesica.org

AMIENSGESICA AMIENSSCP VAN MARIS - DUPONCHELLE & MISSIAEN-DUBUS1, Quai du Pont Neuf - B.P. 31380103 ABBEVILLE CEDEXTél. 03 22 20 75 75 Fax : 03 22 20 75 76e-mail [email protected] internet : http://abbeville.gesica.org

ANGERSGESICA ANGERSSCP DELAGE - BÉDONRésidence Jeanne d’Arc29, rue Louis Gain - B.P. 4242449024 ANGERS CEDEX 02Tél. 02 41 87 10 27 - 02 41 87 19 87Fax : 02 41 86 87 85e-mail [email protected] internet : http://angers.gesica.org

ANNECYGESICA ANNECYASSOCIATION PIERSON-LEPROUX - LEPROUX13Bis, rue Louis Revon74000 ANNECYTél. 04 50 51 77 35 Fax : 04 50 51 88 35e-mail [email protected] internet : http://annecy.gesica.org

ARDECHEGESICA ARDECHEAAD - AVOCATS AR’DROM17 Cours du Palais - B.P. 33907003 PRIVAS CEDEXTél. 04 75 64 04 54 Fax : 04 75 65 89 66e-mail [email protected] internet : http://privas.gesica.org

ARGENTANGESICA ARGENTANSCP LE PASTEUR - CAMASSEL1, rue Saint Martin61200 ARGENTANTél. 02 33 67 09 98 Fax : 02 33 35 85 05e-mail [email protected] internet : http://argentan.gesica.org

ARIEGEGESICA ARIEGECABINET SAUDEMONT31, Place Sainte Ursule09100 PAMIERSTél. 05 61 60 10 90 Fax : 05 61 60 10 40e-mail [email protected] internet : http://foix.gesica.org

ARRASGESICA ARRASSELARL A. VAAST DEBLIQUIS MARTINUZZO3, place des Etats d’Artois62000 ARRASTél. 03 21 23 62 62 Fax : 03 21 23 53 20e-mail [email protected] internet : http://arras.gesica.org

AUBEGESICA AUBESCP BILLION - MASSARD - RICHARD12, rue Aristide Briand10000 TROYESTél. 03 25 73 31 21 Fax : 03 25 73 57 31e-mail [email protected] internet : http://troyes.gesica.org

AURILLACGESICA AURILLACSELARL AURIJURIS18, rue Paul Doumer15000 AURILLACTél. 04 71 48 05 01 Fax : 04 71 64 30 87e-mail [email protected] internet : http://aurillac.gesica.org

AUXERREGESICA AUXERRESCP BAZIN PERSENOT-LOUIS SIGNORET7, rue Alexandre Marie89000 AUXERRETél. 03 86 52 75 55 Fax : 03 86 51 62 02e-mail [email protected] internet : http://auxerre.gesica.org

AVESNES SUR HELPEGESICA AVESNES SUR HELPESCP LEMMENS HOUSSIERE LEVEL12, place GuilleminB.P. 4859361 AVESNES SUR HELPETél. 03 27 61 35 69 Fax : 03 27 61 15 37e-mail [email protected] internet : http://avesnessurhelpe.gesica.org

AVIGNONGESICA AVIGNONCABINET BALAZARD-ANCELY18, rue Victor Hugo84000 AVIGNONTél. 04 90 86 19 62 Fax : 04 90 86 43 87e-mail [email protected] internet : http://avignon.gesica.org

BASTIAGESICA BASTIACABINET CAPOROSSI-POLETTI35, boulevard Paoli20200 BASTIATél. 04 95 31 85 59 Fax : 04 95 31 82 38e-mail [email protected] internet : http://bastia.gesica.org

BAYONNEGESICA BAYONNESCP ASTABIE - BASTERREIXAvenue de Marhum - Cité du Palais64100 BAYONNETél. 05 59 59 05 03 Fax : 05 59 59 31 65e-mail [email protected] internet : http://bayonne.gesica.org

BEAUVAISGESICA BEAUVAISSCP GARNIER - ROUCOUX - PERES - PAVIOT - SIMON16, rue Denis Simon - B.P. 93260009 BEAUVAIS CEDEXTél. 03 44 06 25 90 Fax : 03 44 06 25 91e-mail [email protected] internet : http://beauvais.gesica.org

BERGERACGESICA BERGERACSCP CHASTRES2, boulevard Maine de Biran24100 BERGERACTél. 05 53 63 17 17 Fax : 05 53 63 22 21e-mail [email protected] internet : http://bergerac.gesica.org

BESANÇONGESICA BESANÇONSCP HENNEMANN-ROSSELOT26, rue Proudhon25000 BESANCONTél. 03 81 65 03 50 Fax : 03 81 65 03 55e-mail [email protected] internet : http://besancon.gesica.org

BEZIERSGESICA BEZIERSSCP TERRIER J. - TERRIER P.15, rue Viennet - 34500 BEZIERSTél. 04 67 49 10 60 Fax : 04 67 28 41 08e-mail [email protected] internet : http://beziers.gesica.org

BLOISGESICA BLOISSELARL PATRIS7-9, rue du Colonel de Montlaur 41000 BLOISTél. 02 54 42 18 20 Fax : 02 54 42 38 33e-mail [email protected] internet : http://blois.gesica.orgFISCALITE - DROIT DES SOCIETES - CESSION D’ENTREPRISES, DE SOCIETES

BONNEVILLEGESICA BONNEVILLECABINET RIBES ET ASSOCIÉSLe Panoramique3, rue Maréchal-Leclerc - 74300 CLUSESTél. 04 50 98 16 47 Fax : 04 50 98 30 02e-mail [email protected] internet : http://bonneville.gesica.org

BORDEAUXGESICA BORDEAUXSELAS EXÈME ACTION70, rue Abbé de l’Epée - 33000 BORDEAUXTél. 05 56 00 82 33 Fax : 05 56 00 82 43e-mail [email protected] internet : http://bordeaux.gesica.org

Réseau inteRnational d’avocats Association Loi du 1er juillet 1901

Siège social : 22, Avenue de Friedland - 75008 Paris 01 42 89 29 26 - Fax 01 42 89 12 83

e-mail : [email protected] - http://www.gesica.org

GESICA "Gestion Informatisée des Cabinets d'Avocats" est née en 1978. Il s'agissait alors de créer un réseau d'avocats assurant la postulation locale et intervenant de façon coordonnée au plan national pour une clientèle institutionnelle.Aujourd'hui, fort de plus de 250 cabinets français indépendants et d'une cinquantaine de cabinets répartis principalement dans l'Union Européenne mais également dans le monde entier, GESICA représente un chiffre d'affaires consolidé de l'ordre de 1.700 millions de francs (260 millions d'Euros) et un effectif global de plus de 2.600 personnes. En FRANCE, sur PARIS, les correspondants GESICA sont spécialisés par matière et constituent le panel le plus prestigieux d'auteurs pour les différentes activités dominantes, groupant ainsi des signatures dont la GAZETTE DU PALAIS est le principal vecteur. En province, alors que des regroupements régionaux sont en cours, GESICA conserve ses spécificités : postulation, clientèle institutionnelle et formation. GESICA a toujours mis l'accent sur la qualité de la communication entre ses membres, gage d'efficacité.Le site de GESICA sur INTERNET (http://www.gesica. org) présente une information constamment mise à jour sur les activités actuelles du réseau. En outre, chaque année GESICA organise, à l'occasion de son congrès, un débat sur un sujet d'actualité. Ainsi GESICA souhaite-t-il contribuer à une réflexion sur les thèmes majeurs de la société contemporaine. GESICA est devenu au fil du temps un groupement réunissant une compétence unique en Europe et petit à petit dans le monde entier, qu'il s'agisse d'engager une procédure, de prodiguer un conseil ou de mobiliser une assistance juridique, chaque avocat appartenant au réseau GESICA peut recourir à tout moment au soutien de correspondants spécialisés.

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BORDEAUXGESICA BORDEAUXSELAS EXÈME CONSEIL70, rue Abbé de l’Epée33000 BORDEAUXTél. 05 56 00 82 33 Fax : 05 56 00 82 43e-mail [email protected] internet : http://bordeaux.gesica.org

BOULOGNE SUR MERGESICA BOULOGNE SUR MERSCP WABLE TRUNECEK TACHON AUBRON68 rue de Lille62200 BOULOGNE SUR MERTél. 03 91 90 46 46 Fax : 03 21 80 43 50e-mail [email protected] internet : http://boulognesurmer.gesica.org

BOURGESGESICA BOURGESSCP TANTON & Associés7, rue Littré18000 BOURGESTél. 02 48 27 27 60 Fax : 02 48 27 27 61e-mail [email protected] internet : http://bourges.gesica.org

BRESTGESICA BRESTSCP CORNEN - LAURET - LECLET24, rue BoussingaultB.P. 1105829210 BREST CEDEX 1Tél. 02 98 44 33 53 Fax : 02 98 44 50 27e-mail [email protected] internet : http://brest.gesica.org

BRESTGESICA BRESTCABINET BILLON4, rue Traverse29200 BRESTTél. 02 98 43 46 48 Fax : 02 98 63 81 01e-mail [email protected]

BRESTGESICA BRESTCABINET BILLON20, place des OtagesBP 3720429672 MORLAIX CEDEXTél. 02 98 63 81 40 Fax : 02 98 63 81 01e-mail [email protected] internet : http://morlaix.gesica.org

BRIEYGESICA BRIEYCABINET HIBLOT12A, rue de LorraineB.P. 7004454152 BRIEY CEDEXTél. 03 82 46 21 30 Fax : 03 82 46 53 40e-mail [email protected] internet : http://briey.gesica.org

BRIVE LA GAILLARDEGESICA BRIVE LA GAILLARDECABINET BROUSSAUD28, rue de la Jaubertie19100 BRIVE LA GAILLARDETél. 05 55 74 06 69 Fax : 05 55 23 76 52e-mail [email protected] internet : http://brive.gesica.org

BRIVE LA GAILLARDEGESICA BRIVE LA GAILLARDECABINET GOUT - DIAS13, Avenue Victor Hugo19000 TULLETél. 05 55 20 07 27 Fax : 05 55 26 66 50e-mail [email protected] internet : http://tulle.gesica.org

CAENGESICA CAENSCP CREANCE FERRETTI HUREL136, Boulevard du Maréchal LeclercB.P. 3021114012 CAEN CEDEX 1Tél. 02 31 86 10 21 Fax : 02 31 86 83 86e-mail [email protected] internet : http://caen.gesica.org

CANNESGESICA CANNESCabinet LEGIS CONSEILS20, Boulevard Carnot - 06400 CANNESTél. 04 93 39 15 92 - 04 93 39 04 45Fax : 04 93 38 74 40e-mail [email protected] internet : http://grasse.gesica.org

CARCASSONNEGESICA CARCASSONNECABINET FERES & associés31, Boulevard Omer Sarraut11000 CARCASSONNETél. 04 68 47 71 72 Fax : 04 68 47 32 19e-mail [email protected] internet : http://carcassonne.gesica.org

CARPENTRASGESICA CARPENTRASSCP PENARD - OOSTERLYNCKHôtel de Sade21, rue de l’Observance84200 CARPENTRASTél. 04 90 63 16 00 Fax : 04 90 63 12 52e-mail [email protected] internet : http://carpentras.gesica.org

CASTRESGESICA CASTRESSCPI BUGIS - PERES - BALLIN - RENIER - ALRAN35, rue Emile Zola81100 CASTRESTél. 05 63 59 32 32 Fax : 05 63 72 38 50e-mail [email protected] internet : http://castres.gesica.org

CHALON SUR SAONEGESICA CHALON SUR SAONECABINET BROSSAUD7, rue d’Autun71100 CHALON SUR SAONETél. 03 85 48 23 00 Fax : 03 85 93 39 45e-mail [email protected] internet : http://chalonsursaone.gesica.org

CHALONS EN CHAMPAGNEGESICA CHALONS EN CHAMPAGNESCP BREAUD SAMMUT CROON JOURNÉ-LÉAU18bis, rue P. Bayen51000 CHALONS EN CHAMPAGNETél. 03 26 64 15 15 Fax : 03 26 64 10 10e-mail [email protected] internet : http://chalonsencham-pagne.gesica.org

CHAMBERYGESICA CHAMBERYSELARL Cabinet DUBY-DELANNOY23, Boulevard du Musée73000 CHAMBERYTél. 04 79 75 13 18 Fax : 04 79 70 48 14e-mail [email protected] internet : http://chambery.gesica.org

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CLERMONT FERRANDGESICA CLERMONT FERRANDSELARL Cabinet Eric KOTARSKI4, rue Jean de Berry63200 RIOMTél. 04 73 38 64 69 Fax : 04 73 33 11 96e-mail [email protected] internet : http://riom.gesica.org

COLMARGESICA COLMARCABINET MONHEIT4, rue du Conseil Souverain68000 COLMARTél. 03 89 41 22 12 - Fax : 03 89 24 28 15e-mail [email protected] internet : http://colmar.gesica.org

COMPIEGNEGESICA COMPIEGNESCP GARNIER - ROUCOUX - PERES - PAVIOT - SIMON29, rue Pierre Sauvage60200 COMPIEGNETél. 03 44 06 25 90 Fax : 03 44 06 25 91e-mail [email protected] internet : http://compiegne.gesica.org

CREUSEGESICA CREUSESCP RICHARD LAURENT4, Avenue du Général de Gaulle23000 GUERETTél. 05 55 52 03 88 Fax : 05 55 52 22 25e-mail [email protected] internet : http://gueret.gesica.org

CUSSET VICHYGESICA CUSSET VICHYSCP SZPIEGA21, Boulevard Carnot03200 VICHYTél. 04 70 98 29 68 Fax : 04 70 98 08 13e-mail [email protected] internet : http://cusset.gesica.org

DAXGESICA DAXSCP DEFOS DU RAU - CAMBRIEL - REMBLIERE36, rue GambettaB.P. 19740104 DAX CEDEXTél. 05 58 90 02 26 Fax : 05 58 74 01 46e-mail [email protected] internet : http://dax.gesica.org

DEUX SEVRESGESICA DEUX SEVRESCABINET CHAN2, Avenue d’AngersB.P. 7279302 BRESSUIRE CEDEXTél. 05 49 65 14 19 Fax : 05 49 65 12 17e-mail [email protected] internet : http://bressuire.gesica.org

DEUX SEVRESGESICA DEUX SEVRESCABINET BRANDET28, avenue Léo Lagrange79000 NIORTTél. 05 49 24 19 44 Fax : 05 49 24 69 59e-mail [email protected] internet : http://niort.gesica.org

DIEPPEGESICA DIEPPECABINET QUATRAVAUX28, Boulevard du Général de GaulleB.P. 13376204 DIEPPE CEDEXTél. 02 35 84 27 74 Fax : 02 35 84 95 12e-mail [email protected] internet : http://dieppe.gesica.org

DIJONGESICA DIJONSELARL P. ANDRE - C. DUCREUX1, rue des Princes de Condé21000 DIJONTél. 03 80 63 78 87 Fax : 03 80 63 74 61e-mail [email protected] internet : http://dijon.gesica.org

DIJONGESICA DIJONSEUTET AVOCATS35, rue de Broglie21000 DIJONTél. 03.80.60.93.44 Fax : 03.80.73.69.22e-mail [email protected] internet : http://dijon2.gesica.org

DRAGUIGNANGESICA DRAGUIGNANSCP BRUNET-DEBAINES9, Boulevard Clémenceau83300 DRAGUIGNANTél. 04 94 50 43 43 Fax : 04 94 67 42 45e-mail [email protected] internet : http://draguignan.gesica.org

DUNKERQUEGESICA DUNKERQUESCP SENLECQ - STEYLAERS6, rue de SoubiseB.P. 3421959378 DUNKERQUE CEDEX 1Tél. 03 28 59 39 48 Fax : 03 28 59 33 92e-mail [email protected] internet : http://dunkerque.gesica.org

EPINALGESICA EPINALCABINET LEFORT7, rue GambettaB.P. 47088012 EPINAL CEDEXTél. 03 29 29 56 56 Fax : 03 29 64 12 27e-mail [email protected] internet : http://epinal.gesica.org

EPINALGESICA EPINALCABINET GBEDEY49, rue Thiers - B P 14888104 SAINT DIETél. 03 29 56 15 98 Fax : 03 29 56 04 30e-mail [email protected] internet : http://saintdie.gesica.org

ESSONNEGESICA ESSONNECABINET SOULIÉ - BAUDOT - SOULIÉ24, rue Archangé91400 ORSAYTél. 01 69 28 10 13 Fax : 01 69 28 46 72e-mail [email protected] internet : http://evry.gesica.org

EVREUXGESICA EVREUXSCP BRULARD & LAFONT9, rue Dubais - B.P. 68127006 EVREUX CEDEXTél. 02 32 38 29 70 Fax : 02 32 39 78 65e-mail [email protected] internet : http://evreux.gesica.org

FONTAINEBLEAUGESICA FONTAINEBLEAUCABINET GUEUGNOT98, rue de France77300 FONTAINEBLEAUTél. 01 64 22 38 64 Fax : 01 60 72 36 55e-mail [email protected] internet : http://fontainebleau.gesica.org

GERSGESICA GERSSCP ABADIE - MORANT - DOUAT7, rue GambettaB.P. 3632001 AUCH CEDEXTél. 05 62 05 51 06 Fax : 05 62 05 84 59e-mail [email protected] internet : http://auch.gesica.org

GRASSEGESICA GRASSECabinet LEGIS CONSEILS20, Boulevard Carnot06400 CANNESTél. 04 93 39 15 92 - 04 93 39 04 45Fax : 04 93 38 74 40e-mail [email protected] internet : http://grasse.gesica.org

GRENOBLEGESICA GRENOBLESELARL DELAFON, LIGAS-RAYMOND, PETIT, FAVETBP 150723, avenue Doyen Louis Weil38025 GRENOBLE CEDEX 1Tél. 04 76 87 85 54 Fax : 04 76 50 38 45e-mail [email protected] internet : http://grenoble.gesica.org

HAUTE LOIREGESICA HAUTE LOIRECABINET GRAS - OGIER17, Place Michelet43000 LE PUY EN VELAYTél. 04 71 04 26 04 Fax : 04 71 04 26 05e-mail [email protected] internet : http://lepuyenvelay.gesica.org

HAUTE SAONEGESICA HAUTE SAONESCP FAHYS-CROLET & BAUMGARTNERLe Clos des Prés10, rue du Moulin des Prés70000 VESOULTél. 03 84 75 76 31 Fax : 03 84 75 81 01e-mail [email protected] internet : http://vesoul.gesica.org

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HAUTES ALPESGESICA HAUTES ALPESSCP SCHREIBER - FABBIAN - VOLPATO16bis, avenue Jean JaurèsImmeuble «Les Dauphins»05000 GAPTél. 04 92 51 15 36 - 04 92 51 16 23Fax : 04 92 52 44 46e-mail [email protected] internet : http://gap.gesica.org

HAUTS DE SEINEGESICA HAUTS DE SEINECABINET RANJARD-NORMAND5, rue des Bourguignons92270 BOIS-COLOMBESTél. 01 47 80 75 18 Fax : 01 47 69 98 30e-mail [email protected] internet : http://nanterre.gesica.org

JURAGESICA JURACABINET LEHMANN - ARTERO-LEHMANN10, rue Marcel Aymé B.P. 18639102 DOLE CEDEXTél. 03 84 79 14 13 Fax : 03 84 82 63 24e-mail [email protected] internet : http://dole.gesica.org

JURAGESICA JURASELARL FAVOULET - BILLAUDEL190, rue de la Marseillaise - B.P. 13439004 LONS LE SAUNIER CEDEXTél. 03 84 86 06 86 Fax : 03 84 24 70 61e-mail [email protected] internet : http://lonslesaunier.gesica.org

LA REUNIONGESICA REUNIONSCP BELOT - CREGUT - HAMEROUX33, rue de Paris97400 SAINT DENISTél. 02 62 28 60 29 Fax : 02 62 28 00 38e-mail [email protected] internet : http://lareunion.gesica.org

LA ROCHE SUR YONGESICA LA ROCHE SUR YONSELARL ATLANTIC-JURIS VENDEE ANJOU58, rue Molière - B.P. 18685005 LA ROCHE SUR YON CEDEXTél. 02 51 24 09 10 Fax : 02 51 46 04 42e-mail [email protected] internet : http://larochesuryon.gesica.org

LA ROCHELLE ROCHEFORTGESICA LA ROCHELLE ROCHEFORTCABINET FLICHE - BLANCHE & ASSOCIESParc d’activités Guiton - Rue des Trois Frères - BP 6210317010 LA ROCHELLE CEDEX 1Tél. 05 46 07 71 37 Fax : 05 46 07 71 40e-mail [email protected] internet : http://larochelle.gesica.org

LA ROCHELLE ROCHEFORTGESICA LA ROCHELLE ROCHEFORTCABINET FLICHE - BLANCHE & ASSOCIES57, Avenue LafayetteB.P. 60316 - 17312 ROCHEFORTTél. 05 46 99 34 42 Fax : 05 46 99 75 61e-mail [email protected] internet : http://rochefort.gesica.org

LAONGESICA LAONSCP MATHIEU - DEJAS - LOIZEAUX2, rue du Cloître - BP 50902001 LAON CEDEXTél. 03 23 20 28 92 Fax : 03 23 20 69 73e-mail [email protected] internet : http://laon.gesica.org

LAVALGESICA LAVALSCP DESBOIS - BOULIOURésidence Ambroise Paré43, Quai Paul Boudet - B.P. 033753003 LAVAL CEDEXTél. 02 43 53 45 42 Fax : 02 43 53 52 19e-mail [email protected] internet : http://laval.gesica.org

LE HAVREGESICA LE HAVRESELARL MARGUET & LEMARIÉ13, Quai George V - B.P. 43476057 LE HAVRE CEDEXTél. 02 35 42 09 06 - 02 35 42 47 24Fax : 02 35 22 92 95e-mail [email protected] internet : http://lehavre.gesica.org

LE MANSGESICA LE MANSSCP MEMIN - PIGEAU62, Avenue du Général de Gaulle72000 LE MANSTél. 02 43 14 11 10 Fax : 02 43 24 48 61e-mail [email protected] internet : http://lemans.gesica.org

LES SABLES D’OLONNEGESICA LES SABLES D’OLONNESCP GAUVIN-ROUBERT & ASSOCIÉS1bis, rue Achille Duclos - B.P. 4016585105 LES SABLES D’OLONNE CEDEXTél. 02 51 21 29 28 Fax : 02 51 21 57 47e-mail [email protected] internet : http://lessablesdolonne.gesica.org

LIBOURNEGESICA LIBOURNECabinet PERROGON26, rue Thiers33500 LIBOURNETél. 05 57 55 85 36 Fax : 05 57 55 85 36e-mail [email protected] internet : http://libourne.gesica.org

LILLEGESICA LILLECABINET DUEL - SELARL SIX - POTIER - DEMEYERE & Associés263, avenue de la République - BP 3007559562 LA MADELEINE CEDEXTél. 03 20 74 69 20 Fax : 03 20 74 69 39e-mail [email protected] internet : http://lille.gesica.org

LIMOGESGESICA LIMOGESCABINET JOUHANNEAUD VALIERE-VIALEIX22, rue Petiniaud Beaupeyrat87000 LIMOGESTél. 05 55 33 12 87 Fax : 05 55 34 74 36e-mail [email protected] internet : http://limoges.gesica.org

LISIEUXGESICA LISIEUXSCP DETTWYLER - MAYAUD - MORIN9, Boulevard Sainte Anne14100 LISIEUXTél. 02 31 62 90 73 Fax : 02 31 62 34 39e-mail [email protected] internet : http://lisieux.gesica.org

LORIENTGESICA LORIENTSELARL PICHOT CAMUS-ROUSSEAU11, rue de l’Assemblée Nationale B.P. 33256103 LORIENT CEDEXTél. 02 97 64 66 40 Fax : 02 97 64 43 40e-mail [email protected] internet : http://lorient.gesica.org

LOTGESICA LOTSCP SCHMERBER & Associés8, avenue CAVAIGNAC46300 GOURDONTél. 05 65 41 41 42 Fax : 05 65 41 41 43e-mail [email protected] internet : http://cahors.gesica.org

LYONGESICA LYONCABINET NICOL FIDEUROPE7, rue Grôlée - B.P. 203569226 LYON CEDEX 2Tél. 04 72 77 84 00 Fax : 04 78 42 00 64e-mail [email protected] internet : http://lyonnicol.gesica.orgSOCIETES - FISCALITE - DROIT PATRIMONIAL

LYONGESICA LYONCABINET AMANTE31, rue Mazenod - 69003 LYONTél. 04 72 84 02 02 Fax : 04 72 40 08 53e-mail [email protected] internet : http://lyonamante.gesica.orgPOSTULATION

MACONGESICA MACONSCP ROUSSOT - LOISIER - RAYNAUD de CHALONGE22, rue de la Paroisse - B.P. 20471007 MACON CEDEXTél. 03 85 38 10 97 Fax : 03 85 38 38 31e-mail [email protected] internet : http://macon.gesica.org

MARSEILLEGESICA MARSEILLECABINET MUNIGLIA-REDDON - GUERINI - RASTOUIL17, avenue André Roussin13016 MARSEILLETél. 04 91 81 70 20 Fax : 04 91 37 27 85e-mail [email protected] internet : http://marseille.gesica.org

MARTINIQUEGESICA MARTINIQUECABINET MOURIESSE52, rue Victor Sévère97200 FORT DE FRANCETél. 05 96 70 13 01 Fax : 05 96 71 50 18e-mail [email protected] internet : http://fortdefrance.gesica.org

MAYOTTEGESICA MAMOUDZOUCABINET OUSSENI20 Espace CoraliumRoute nationale Kaweni97600 MAMOUDZOUTél. 02 69 60 24 21 Fax : 02 69 61 44 31e-mail [email protected] internet : http://mamoudzou.gesica.org

MEAUXGESICA MEAUXSCP CARVALHO-MENDES & WIENHOFER19, avenue du Maréchal Foch77500 CHELLESTél. 01 60 08 65 38 Fax : 01 64 72 95 39e-mail [email protected] internet : http://meaux.gesica.org

MELUNGESICA MELUNCABINET MAYNARD1, avenue du Général Leclerc77000 MELUNTél. 01 60 65 71 48 Fax : 01 64 87 11 24e-mail [email protected] internet : http://melun.gesica.org

METZGESICA METZSCP HEMZELLEC DAVIDSON6, rue des Compagnons57070 METZTél. 03 87 17 40 00 Fax : 03 87 17 40 07e-mail [email protected] internet : http://metz.gesica.org

MEUSEGESICA MEUSECABINET JEAN-LOUIS FORGET81, rue des Ducs - B.P. 34755008 BAR LE DUC CEDEXTél. 03 29 79 01 65 Fax : 03 29 79 75 30e-mail [email protected] internet : http://barleduc.gesica.org

MONT DE MARSANGESICA MONT DE MARSANSCPA SAINT LAURENT25, rue Henri Duparc - B.P. 61440006 MONT DE MARSAN CEDEXTél. 05 58 75 98 26 Fax : 05 58 75 61 56e-mail [email protected] internet : http://montdemarsan.gesica.org

MONTAUBANGESICA MONTAUBANCABINET CASSIGNOL32, Boulevard P. Delbrel - B.P. 6082202 MOISSAC CEDEXTél. 05 63 04 18 04 Fax : 05 63 04 23 46e-mail [email protected] internet : http://montauban.gesica.org

MONTBELIARDGESICA MONTBELIARDSCP SURDEY - BRANGER - RODESCHINI - GUY28, Faubourg de BesançonB.P. 33625206 MONTBELIARD CEDEXTél. 03 81 90 78 30 Fax : 03 81 97 12 58e-mail [email protected] internet : http://montbeliard.gesica.org

MONTLUÇONGESICA MONTLUCONCABINET HEAS1, rue Arago03100 MONTLUÇONTél. 04 70 05 94 34 - 04 70 05 05 58Fax : 04 70 09 98 77e-mail [email protected] internet : http://montlucon.gesica.org

MONTPELLIERGESICA MONTPELLIERSCP ARMANDET - LE TARGAT - GELER2, rue de la Merci34000 MONTPELLIERTél. 04 67 06 87 87 Fax : 04 67 06 87 88e-mail [email protected] ; [email protected] internet : http://montpellier.gesica.org

MOULINSGESICA MOULINSCABINET DEMURE40, Boulevard Ledru Rollin - B.P. 85303008 MOULINSTél. 04 70 46 28 22 Fax : 04 70 46 64 97e-mail [email protected] internet : http://moulins.gesica.org

MULHOUSEGESICA MULHOUSECABINET STACKLER22, avenue Robert Schumann68100 MULHOUSETél. 03.89.56.46.46 Fax : 03.89.46.06.60e-mail [email protected] internet : http://mulhouse.gesica.org

NANCYGESICA NANCYSCP GOTTLICH - LAFFON14, rue Raymond Poincaré 54000 NANCYTél. 03 83 32 05 41 Fax : 03 83 37 88 05e-mail [email protected] internet : http://nancy.gesica.org

NANTESGESICA NANTESCABINET BIENVENU49, Quai de la Fosse - 44000 NANTESTél. 02 40 73 07 30 Fax : 02 40 73 31 89e-mail [email protected] internet : http://nantesfosse.gesica.org

NANTESGESICA NANTESSCP EOCHE-DUVAL MORAND ROUSSEAU & Associés22, rue La Tour d’Auvergne 44200 NANTESTél. 02 51 84 94 74 Fax : 02 51 84 94 79e-mail [email protected] internet : http://nantes2.gesica.org

NARBONNEGESICA NARBONNESELARL CLEMENT - SIMON - MALBEC12, quai de Lorraine - 11100 NARBONNETél. 04 68 41 39 00 Fax : 04 68 41 31 82e-mail [email protected] internet : http://narbonne.gesica.org

NEVERSGESICA NEVERSSCP MACQUART-MOULIN - BALLERET6, Avenue Marceau - B.P. 23458002 NEVERS CEDEXTél. 03 86 61 21 05 Fax : 03 86 57 13 03e-mail [email protected] internet : http://nevers.gesica.org

NICEGESICA NICE CONSEILCabinet Isabelle SCHMELTZ76, boulevard Napoléon III06200 NICETél. 04 93 18 87 04 Fax : 04 93 18 72 00e-mail [email protected] internet : http://nice2.gesica.org

NICEGESICA NICE DEFENSESCP FRANCK - BERLINER - DUTERTRE - LACROUTS21, Boulevard Dubouchage06000 NICETél. 04 93 13 44 01 Fax : 04 93 13 43 71e-mail [email protected] internet : http://nice.gesica.org

NIMESGESICA NIMESSCP CABANES BOURGEONKilomètre Delta - BP 89042125, Avenue Amédée Bollé30971 NIMES CEDEX 9Tél. 04 66 70 90 70 Fax : 04 66 70 90 79e-mail [email protected];[email protected] internet : http://nimes.gesica.org

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ORLEANSGESICA ORLEANSSCP BERGER - TARDIVON17, rue de la Bretonnerie45000 ORLEANSTél. 02 38 53 88 15 Fax : 02 38 54 13 24e-mail [email protected] internet : http://orleans.gesica.org

PARISGESICA PARIS ETOILEHAAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS87, boulevard de Courcelles75008 PARISTél. 01 56 43 68 80 Fax : 01 40 75 01 96e-mail [email protected] internet : http://parisetoile.gesica.orgCorrespondant : Gérard HAASDROIT DES NOUVELLES TECHNOLOGIES - CYBERSURVEILLANCE – CYBERCRIMINALITE – COMMERCE ELECTRONIQUE - PROCES ET EXPERTISE EN INFORMATIQUE - TELECOMMUNICATION ET INTERNET – DROIT DE L’AUDIOVISUEL

GESICA PARIS LA DEFENSEBRUNSWICK SOCIETE D’AVOCATS153bis, avenue Charles de Gaulle92200 NEUILLY SUR SEINETél. 01 78 99 43 99 Fax : 01 78 99 43 90e-mail [email protected] internet : http://paristrocadero.gesica.orgCorrespondant : Philippe BEAUREGARDFUSIONS ACQUISITIONS - STRUCTURATION & SUIVI DE FONDS D’INVESTISSEMENT - OPERATIONS DE CAPITAL INVESTISSEMENT & LBO

GESICA PARIS LA FONTAINESCP SCHMERBER & ASSOCIÉS21, rue Jean de La Fontaine75016 PARISTél. 01 45 24 77 77 Fax : 01 45 24 77 76e-mail [email protected] internet : http://parislafontaine.gesica.orgCorrespondant : Jean-Luc SCHMERBERDROIT COMMERCIAL - POSTULATION COMMERCE PARIS

GESICA PARIS FRIEDLANDSELARL PEISSE - DUPICHOT - ZIRAH - BOTHOREL & ASSOCIÉS22, Avenue de Friedland75008 PARISTél. 01 45 62 32 22 Fax : 01 42 89 12 83e-mail [email protected] internet : http://parisfriedland.gesica.orgCorrespondant : Chantal MEININGER-BOTHORELDROIT IMMOBILIER - DROIT DE LA FAMILLE

GESICA PARIS GEORGE VCABINET HIRSCH & ASSOCIÉS58, avenue Marceau75008 PARISTél. 01 53 23 92 10 Fax : 01 47 23 49 13e-mail [email protected] internet : http://parisgeorgev.gesica.orgCorrespondant : Gérard-Gabriel LAMOUREUXDROIT DE LA PROPRIETE INTELLECTUELLE - PROCES EN CONTREFAÇON : BREVETS, MODELES, MARQUES, DROITS D’AUTEUR

GESICA PARIS HAUSSMANNHOLMAN FENWICK WILLAN LLP65, rue d’Anjou75008 PARISTél. 01 44 94 40 50 Fax : 01 42 65 46 25e-mail [email protected] internet : http://parishaussmann.gesica.org

Correspondant : Sybille ELLEBOODE-MERLIERDROIT DES SOCIETES - FUSIONS - ACQUISITIONS - DROIT BANCAIRE & FINANCIER - DROIT DES TRANSPORTS - DROIT MARITIME

GESICA PARIS MARCEAUCABINET MONTENAY - FIDEUROPE45, Avenue Marceau 75116 PARISTél. : 01 56 89 03 03Fax : 01 56 89 03 09e-mail : [email protected] : Michel MONTENAY

GESICA PARIS MONCEAUSELARL HUGLO LEPAGE & ASSOCIÉS CONSEIL40, rue de Monceau75008 PARISTél. 01 56 59 29 59 Fax : 01 56 59 29 39e-mail [email protected] internet : http://parismonceau.gesica.orgCorrespondant : Corinne LEPAGEDROIT PUBLIC & BIOTECHNOLOGIES - DROIT DE L’ENVIRONNEMENT

GESICA PARIS OPERALACHAUD - LEPANY - MANDEVILLE8, rue Drouot75001 PARISTél. 01 44 82 73 82 Fax : 01 40 26 41 51e-mail [email protected] internet : http://parisrivoli.gesica.orgCorrespondant : Yves LACHAUDDROIT DE LA SANTE - DROIT SOCIAL - DROIT RURAL ET AGRO-ALIMENTAIRE

GESICA PARIS PEREIREFOURGOUX ET ASSOCIÉS SCP D’AVOCATS76, avenue de Wagram75017 PARISTél. 01 55 65 16 65 Fax : 01 47 54 91 90e-mail [email protected] internet : http://parispereire.gesica.orgCorrespondant : Jean-Louis FOURGOUXDROIT COMMUNAUTAIRE ET DROIT DE LA CONCURRENCE, PROBLEMES DE L’INDUSTRIE AGRO-ALIMENTAIRE, PUBLICITE ET REPRESSION DES FRAUDES

GESICA PARIS REPUBLIQUESELARL OZENNE BONGRAND PENOT16, place de la République75010 PARISTél. 01 43 38 92 20 Fax : 01 43 38 92 57e-mail [email protected] internet : http://parisbastille.gesica.orgCorrespondant : Olivier BONGRANDDROIT SOCIAL

GESICA PARIS SAINTAUGUSTINSCP FLORAND73, avenue Franklin Roosevelt75008 PARISTél. 01 42 93 20 63 Fax : 01 42 94 09 75e-mail [email protected] internet : http://parissaintaugustin.gesica.orgCorrespondant : Jean-Marc FLORANDDROIT PENAL

GESICA PARIS TROCADEROCabinet COIN29, avenue George Mandel75116 PARISTél. 01 45 05 11 00 Fax : 01 47 27 53 77e-mail [email protected] internet : http://victoire.gesica.orgCorrespondant : Jean-Philippe COINPERMIS DE CONDUIRE - DROIT DE L’AUTOMOBILE

GESICA PARIS VICTOIREBAUER & BIGOT44, rue Coquillière75001 PARISTél. 01 55 80 72 50 Fax : 01 55 80 78 01e-mail [email protected] internet : http://victoire.gesica.orgCorrespondant :Christophe Christophe BIGOTDROIT DE LA PRESSE

GESICA PARIS VICTOR HUGOCABINET DORLEAC, AZOULAY & ASSOCIÉS2, rue de Sontay75116 PARISTél. 01 44 17 88 00 Fax : 01 44 17 88 01e-mail [email protected] internet : http://parisvictorhugo.gesica.orgCorrespondant : Thierry DORLEACPROCEDURES COLLECTIVES

GESICA PARIS WAGRAMCABINET REGNAULT18, rue de Tilsitt75017 PARISTél. 01 56 33 72 00 Fax : 01 56 33 72 09e-mail [email protected] internet : http://pariswagram.gesica.orgCorrespondant : Brigitte REGNAULTLICITATION PARTAGE - DROIT PATRIMONIAL DE LA FAMILLE - DROIT DE LA CONSOMMATION - VOIES D’EXECUTION - SAISIES IMMOBILIERES - BAUX COMMERCIAUX - BAUX D’HABITATION - DROIT DE LA COPROPRIETE

GESICA PARIS WASHINGTONCABINET GUELOT & BARANEZ1, avenue de Friedland75008 PARISTél. 01 56 59 11 66 Fax : 01 56 59 11 67e-mail [email protected] internet : http://pariswashington.gesica.orgCorrespondant : Charles BARANEZDROIT FISCAL

PAUGESICA PAUSCP CASADEBAIG GALLARDORésidence CENTRAL PARK8, Place Clémenceau B.P. 10764001 PAU CEDEXTél. 05 59 98 43 00 Fax : 05 59 27 80 57e-mail [email protected] internet : http://pau.gesica.org

PERIGUEUXGESICA PERIGUEUXSCP PERRET NUNEZ BUREAURésidence LE MERCURIAL BP 405278, rue Victor Hugo24009 PERIGUEUX CEDEXTél. 05 53 35 75 00 Fax : 05 53 54 98 57e-mail [email protected] internet : http://perigueux.gesica.org

POITIERSGESICA POITIERSSCP MENEGAIRE - LOUBEYRE - FAUCONNEAU - Cabinet EQUITALI@AVOCATS6, rue Cité de la Traverse BP 39986010 POITIERSTél. 05 49 39 40 40 Fax : 05 49 41 34 87e-mail [email protected] ; [email protected] internet : http://poitiers.gesica.org

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journal du village de la justice n61

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