IX

Le Nouvel Observateur

GUADELOUPE SPÉCIAL IMMOBILIER

Il est manutentionnaire dans la

grande distribution. Elle est

secrétaire. Avec leur enfant de

5 ans, ils habitent au Gosier. Et

ils sont heureux car ils s’apprêtent à

troquer leur 3-pièces en location

pour une maison aux Abymes. En

tout, 90 m2 et 4 pièces à 202 000

euros. « A force d’attendre l’accord de

la banque, on finissait par ne plus y

croire », lance Alex. Une lenteur

administrative qui nuit à la fluidité

du marché immobilier et que les

agents immobiliers déplorent : « Les

banques ne jouent pas le jeu et sont

très frileuses », considère Catherine

Guissard, la présidente de la Fnaim

Guadeloupe. Un avis que ne partage

pas totalement Jean-Pierre Léoncé-

dis, le patron d’une enseigne Cen-

tury 21 à Baie-Mahaut : « Les

banques ne sont pas frileuses, elles

décortiquent les dossiers et réclament

très souvent un apport personnel. »

Une chose est sûre, notre couple,

Alex et Michèle, n’avait pas beau-

coup d’apport. En tout et pour tout

16 000 euros, mais l’Etat est venu à

la rescousse ; grâce au PTZ+, ils ont

pu emprunter 31 600 euros sans

intérêts. Comme Alex et Michèle,

beaucoup de ménages guadelou-

péens se mettent sur les rangs de

l’accession : « 88% des dossiers trai-

tés émanent de primo-accédants, et

71% d’entre eux ont recours à un

PTZ+ », note Danielle Ramlall, res-

ponsable d’une agence Meilleur -

taux.com à l’échelon local. Pour

Catherine Guissard, « depuis son

entrée en vigueur, le PTZ+ dope la

demande des ménages et contribue

au réveil du marché ». Mais atten-

tion : ce n’est pas non plus l’eupho-

rie. La raison ? Le PTZ+ est désor-

mais distribué à tous les acquéreurs,

quels que soient leurs revenus. Un

élément qui semble modifier l’atti-

tude des banques vis-à-vis du prêt à

taux zéro, à l’origine réservé aux

acquéreurs modestes, clientèle

qu’elles n’ont jamais cherché à cap-

ter. Avec l’ouverture du PTZ+ à tous

les primo-accédants, sans doute

espèrent-elles attirer de bons profils.

Si timide embellie il y a, celle-ci ne

tient pas qu’à l’aide de l’Etat. La

baisse des prix y est aussi pour beau-

coup. Depuis 2008, elle serait de

l’ordre de 30%, avance la présidente

de la Fnaim locale, « mais les prix

sont désormais en phase de stabilisa-

tion ». Raison pour laquelle certains

propriétaires, anticipant un mouve-

ment de hausse, proposent des biens

à des prix hors marché. Ce qui ne

contribue pas à la fluidité de ce der-

nier, surtout dans des secteurs où la

demande est faible, comme à

Morne-à-l’Eau ou à Petit-Canal. En

revanche, dans l’environnement de

Pointe-à-Pitre, des communes

comme Baie-Mahaut, Le Lamentin,

Petit-Bourg, Les Abymes, Le Gosier,

Sainte-Anne ou Saint-François se

portent mieux. L’offre est abon-

dante, et les acquéreurs ont le choix ;

ils n’hésitent donc plus à négocier.

C’est eux qui ont désormais les

cartes en main. Mais leur budget est

souvent réduit. « Sur 10 demandes,

8 ne dépassent pas 150 000 euros »,

précise Franck Merla, négociateur

chez Contact Immobilier à Basse-

Terre. Trop faible pour acquérir une

maison (70% du marché), dont

l’offre démarre entre 200 000 et

250 000 euros. Côté logements

neufs, si les promoteurs construi-

sent moins, l’offre existe, et les inves-

tisseurs, un temps échaudés par les

événements de début 2009, sont de

retour. Essentiellement des métro-

politains. « L’offre se concentre sur

des secteurs comme Baie-Mahaut,

Le Gosier, Petit-Bourg et Saint-

Martin, à des prix oscillant entre

4 000 et 6 000 euros/m2 », note

Jean-Charles Taquet, responsable

d’expertise au Crédit Foncier Immo-

bilier. Des prix très élevés qui

conduisent certains investisseurs à

se tourner vers la Guyane, où l’im-

mobilier est deux fois moins cher.

POINTE-À-PITRE, BAIE-MAHAUT, LE GOSIERAncien : 1 200-3 000 €/m2

Neuf : 4 000-5 000 €/m2

Pointe-à-Pitre a beau être la capitale de

l’île, elle n’attire pas foule d’acquéreurs,

sinon les plus modestes. « Il y a quinze

ou vingt ans, Pointe-à-Pitre était vrai-

ment le cœur de l’agglomération, mais

aujourd’hui la ville a beaucoup perdu

de son attractivité en raison des pro-

blèmes d’insécurité, de stationnement,

d’urbanisme et d’indivisions qui ne sont

pas réglées depuis des décennies et qui

rendent les ventes impossibles »,

GUADELOUPE

Un marché frileux

APRÈS DEUX ANNÉES DE LÉTHARGIE ET UNE BAISSE DES PRIX DE L’ORDRE DE 30%, LES PROFESSIONNELS NOTENT UNE TIMIDE REPRISE DES TRANSACTIONS

A Basse-Terre,

l’essentiel de

la demande

se concentre sur

des appartements

autour de

150 000 euros

GE

RN

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HU

BE

R/L

AIF

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A

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Basse-Terre

Saint-Claude

Pointe-à-Pitre

Baie-Mahault

Le Gosier

Sainte-Anne

Saint-François

Le Moule

Trois-Rivières

OcéanAtlantique

Merdes

Caraïbes0 10 20 km

N2

N2

N2

N1

N1

N1

N2

N5

N8

N6

N6

N5

N4

N3

Les Saintes

Marie-Galante

La Désirade

GRANDE-TERRE

BASSE-TERRE

Guadeloupe

Basse-Terre

Saint-Claude

Pointe-à-Pitre

Baie-Mahault

Le Gosier

Sainte-Anne

Saint-François

Le Moule

Trois-Rivières

Sainte-RoseSainte-Rose

X

Le Nouvel Observateur

SPÉCIAL IMMOBILIER GUADELOUPE

MARTINE POUGEOL-LÉON

Directrice de l’Adil de la Guadeloupe

Le Nouvel Observateur Comment fonctionne le marché de la primo-accession ?

Martine Pougeol-Léon L’accession à la propriété est, pour les ménages

modestes, un véritable parcours du combattant. Cela tient à des fac-

teurs structurels et conjoncturels. Au plan structurel, compte tenu de

l’exiguïté du territoire, le foncier est rare, et donc cher. A cela il faut

ajouter les aléas climatiques : cyclones, séismes, inondations, tsuna-

mis… Construire est donc un acte plus complexe et plus coûteux

qu’ailleurs. Au plan conjoncturel, il existe des situations d’indivision

remontant à plusieurs générations, de successions non réglées, qui ne

favorisent pas la fluidité du marché. Nous avons également un taux de

chômage élevé et des ménages à revenus très modestes, voire non

déclarés. Autant d’éléments qui constituent pour les établissements

financiers un risque important, aboutissant à écarter un certain

nombre de familles.

Le PTZ+ peut-il améliorer la solvabilité des primo-accédants ?

Jusqu’à maintenant, les banques ne distribuaient le prêt à taux zéro qu’à

dose homéopathique et se souciaient peu des acquéreurs modestes. Il faut

espérer que le PTZ+ modifiera la donne, mais il est trop tôt pour tirer le

bilan de la première année. C’est la seule aide dont disposent les ménages

modestes, hormis l’allocation logement, peu efficace pour alléger l’endet-

tement. Ici, l’aide personnalisée au logement (APL) n’existe pas comme

en métropole. De surcroît, les communes, plombées par d’importantes

difficultés financières, n’ont pas mis en place de prêts ou de subventions

complémentaire au PTZ+, à l’image de ce qui se fait en métropole.

Quels sont les acquéreurs qui viennent vous voir ?

En 2010, les ménages ayant un projet immobilier étaient à 95,5% des primo-

accédants et disposaient d’un revenu mensuel moyen de 2 430 euros. Ils

sont âgés en moyenne de 40 ans (contre 36 à 37 ans en métropole) et ont

un budget moyen de 136 966 euros, budget en hausse par rapport à l’année

précédente, mais encore trop éloigné de la réalité du marché.

PROPOS RECUEILLIS PAR C. S.

explique Jean-Pierre Léoncédis,

patron de Century 21-AGCO Plus

Immo (Baie-Mahaut). De fait, les

communes résidentielles proches de

la zone d’activité de Jarry, de son port

autonome, captent l’essentiel du

marché, comme à Baie-Mahaut ou au

Gosier. « A Pointe-à-Pitre, les valeurs

sont aujourd’hui 60% moins élevées que

dans ces communes », précise ce même

agent immobilier. Il faut compter

autour de 1 200 euros/m2 en collectif à

Pointe-à-Pitre contre 2 000 euros/m2 à

Baie-Mahaut. La maison reste le

produit phare, mais les prix oscillent

entre 250 000 et 600 000 euros pour

des biens de qualité. Une villa de

4 pièces en lotissement, sur un terrain

de 604 m2 avec piscine, vient de s’y

vendre 285 000 euros. Même ordre de

prix au Gosier, où une villa de 6 pièces

bâtie le long de la marina avec vue sur

mer et un jardin de 510 m2, mais néces-

sitant des travaux, est partie à 315 000

euros. Côté petites surfaces, un studio

de 30 m2 situé pointe de la Verdure, en

bord de mer, s’est vendu 90 000 euros,

soit 3 000 euros/m2.

BASSE-TERRE, SAINT-CLAUDE, TROIS-RIVIÈRESAncien : 1 100-2 000 €/m2

Neuf : 3 500-4 000 €/m2

Siège de toutes les administrations,

Basse-Terre accueille la plupart des

fonctionnaires métropolitains mutés

en Guadeloupe. « Ils s’installent pour

quatre ans en profitant du dispositif

Girardin, puis revendent lorsqu’ils rentrent en métropole », indique

Franck Merla, négociateur chez

Contact Immobilier. Ici, on trouve de

grands appartements autour de

150 000 euros. Comme ce 4-pièces de

80 m2 en duplex vendu tout récem-

ment 149 000 euros. Un prix qui cor-

respond à l’essentiel de la demande.

Mais, à ce niveau de prix, difficile de

trouver une maison, le bien fétiche

des prétendants à l’acquisition.

Récemment, une villa de 120 m2 avec

430 m2 de terrain est partie à

172 000 euros, mais elle nécessitait

des travaux. Un peu plus haut, Saint-

Claude est très prisé. C’est ici que pré-

fèrent s’installer ceux qui travaillent

à Basse-Terre. On peut y dénicher des

maisons entre 200 000 et 600 000

euros, mais l’offre est très rare. Une

villa de haut standing avec 130 m2

habitables et 1 200 m2 de jardin vient

de trouver preneur à 350 000 euros.

Plus au sud, Trois-Rivières affiche des

prix quasi équivalents. Ici, c’est la vue

sur mer et sur les Saintes qui fait la

différence. Une belle villa de 166 m2

sur 1 400 m2 de terrain, avec vue sur la

mer et piscine, vient de trouver

preneur à 350 000 euros.

SAINT-FRANÇOIS, SAINTE-ANNEAncien : 2 000-2 500 €/m2

Neuf : de 3 500-6 000 €/m2

« Saint-François est le marché que pri-

vilégient les métropolitains, mais aussi

les Indiens et, bien sûr, les Guadelou-

péens », note Jocelyne Tiba, de l’agence

Caraïbes Immobilier. Avec son golf, ses

plages, sa marina entièrement refaite,

la commune a des allures de station

balnéaire animée toute l’année. Le

marché locatif est très actif, mais il faut

tout de même débourser 1 500 à 2 000

euros/mois pour une maison.

Foncier rare, aléas climatiques : construire ici est un acte plus complexe et plus coûteux qu’ailleurs.

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XII

Le Nouvel Observateur

SPÉCIAL IMMOBILIER GUADELOUPE

Du nouveau en matière

de diagnostic énergétiqueEn Guadeloupe, pour les logements neufs, le label BBC ne fait pas partie

des conditions pour bénéficier des avantages fiscaux majorés du dispositif

Scellier-DOM ou encore du PTZ+. « Tous les logements neufs sont d’emblée

réputés basse consommation », confirme Martine Pougeol-Léon. Dans

l’ancien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas

nécessaire non plus, les logements bénéficiant systématiquement d’une

étiquette A. Pour autant, si les dépenses de chauffage sont quasi

inexistantes, il ne faut pas oublier que la fourniture d’énergie se paie le prix

fort dans les îles. Et les choses ne devraient pas s’arranger avec

le renchérissement inévitable des énergies. Une problématique qui

préoccupe les élus guadeloupéens, d’autant que ces coûts pèsent

fortement sur les ménages à faibles revenus. C’est la raison pour laquelle

le conseil régional de Guadeloupe s’implique fortement dans la réduction

des dépenses d’énergie. L’Etat vient de lui accorder, pour deux ans, une

habilitation à « fixer des règles spécifiques en matière de maîtrise de

la demande d’énergie, de réglementation thermique pour la construction

de bâtiments et de développement des énergies renouvelables ».

Les objectifs du plan régional des énergies renouvelables et de

l’utilisation rationnelle de l’énergie (Prerure) et ceux du Grenelle de

l’environnement, fixant la barre de l’autonomie énergétique à 50% d’ici

à 2020, ne peuvent, en Guadeloupe, être atteints sans une modification

du cadre réglementaire. Une initiative qui place le département au rang

de site pilote en matière de développement durable et d’économies

d’énergie, d’autant qu’il fera une large place à la concertation, tant avec

les services de l’Etat, les acteurs socio-économiques qu’avec la

population. Cela se traduit notamment par la création d’un diagnostic

de performance énergétique spécifique à la Guadeloupe (DPE-G), qui

s’imposera non seulement à tous les logements neufs ou anciens équipés

d’un système de climatisation dans au moins une chambre, mais aussi aux

bureaux et commerces dont plus de 50 m2 sont climatisés et aux

bâtiments publics dont plus de 500 m2 sont climatisés. Le certificat relatif

aux logements neufs doit intervenir au plus tard à l’achèvement des

travaux ; celui des logements anciens doit être produit lors de toute

transaction immobilière (vente ou location). Le point de départ de cette

obligation n’est pas encore fixé, même si une délibération du conseil

régional en mai 2011 officialise le dispositif. Il faut en effet que les

organismes certificateurs se mettent en ordre de marche et qu’ils forment

des diagnostiqueurs, ce qui risque de prendre un certain temps. Malgré

tout, l’initiative du conseil régional de Guadeloupe devrait permettre

d’améliorer, peu à peu, le parc existant, dont une grande partie, on le sait,

est de piètre qualité. C. S.

En matière de revente, si l’acti-

vité avait beaucoup souffert durant la

crise, la situation s’améliore, la fré-

quentation de la ville ayant, notam-

ment sur le plan touristique, bien évo-

lué depuis quelques mois, avec les

événements qui se sont produits en

Tunisie et en Egypte. « Les gens mutés

pour quatre ans privilégient souvent

l’achat car l’endroit est magnifique et

suscite des coups de cœur, explique

Jocelyne Tiba. Il y a aussi beaucoup de

transactions pour des petits pied-à-

terre entre 70 000 et 130 000 euros

(studios et 2-pièces). » Quant aux inves-

tisseurs, ils ont déserté le marché car

les prix sont trop élevés. Certains pro-

grammes, en vente depuis déjà long-

temps, s’affichent à 5 000 ou 6 000

euros/m2. Des prix qui se justifient

davantage à Saint-Martin…

SAINTE-ROSE, LE MOULEAncien : 1 000-2 000 €/m2

Ces deux villes sont un peu excentrées

des zones d’activité. Au Moule, « la

clientèle est beaucoup plus locale parce

qu’on n’y trouve pas la vie nocturne, les

activités culturelles et sportives de

Saint-François », note Jocelyne Tiba.

Les prix sont à l’avenant. Une villa de

4 pièces avec un 2-pièces indépendant

sur 315 m2 de jardin vient de s’y négo-

cier 185 000 euros. A l’opposé du

Moule, à Basse-Terre, Sainte-Rose est

également un marché de report. A

condition de ne pas travailler sur la

zone de Jarry car, dans ce cas, il faut

compter une heure de route, avec les

embouteillages. Ici, il n’y a quasi que

des maisons à vendre. « Une villa s’y

vend à partir de 130 000 euros, mais

pour un bien de standing sur les hau-

teurs de la ville il faut compter

250 000 euros », précise Pascal Meu-

rot, de l’agence Contact Immobilier.

COLETTE SABARLY

Au Moule,

la clientèle locale est

bien représentée

A Pointe-à-Pitre,

comme dans

l’ensemble des

DOM, les dépenses

de chau�age

sont presque

inexistantes, mais

la fourniture

d’énergie se paie

au prix fort

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