investir dans une résidence pour seniors · barres de relevage, sièges de douche rabatta - i....

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Investir dans une résidencepour seniorsLes clefspour faire lebon choix

I. QU’EST-CE QU’UNE RESIDENCESERVICES POUR SENIORS ?

Page 4. 1. Des logements fonctionnels et adaptésaux personnes âgéesPage 6. 2. Où ces résidences sont-elles situées ?

Page 7. II. QUI SONT LES RESIDENTS ?DES SENIORS VALIDES A FORT POUVOIR D’ACHAT

Page 8. 1. Quel est le montant de l’investissement ?Page 8. 2. Que peut attendre l’investisseur d’unerésidence seniors (encadré) ?

Page 9. III. QUELS SONT LES AVANTAGESFISCAUX ?

Page 10. 1. La réduction d’impôt Duflot peut atteindre 54 000 eurosPage 11. 2. La réduction d’impôt Censi-Bouvardpeut atteindre 33 000 eurosPage 11. 3. L’amortissement du prix d’achat dubien immobilierPage 12. Et vos risques ?

Page 13. IV. QUELLE IMPOSITION POURLES REVENUS TIRES DE LA LOCATION ?

Page 13. 1. Le régime fiscal des locations nonmeubléesPage 14. 2. Le régime fiscal des locations meu-blées

Page 15. V. QUI EST L’EXPLOITANT ET LEGESTIONNAIRE DE LA RESIDENCE ?

Page 16. VI. LES BESOINS EN RESIDENCESSERVICES POUR SENIORS SONT IMPOR-TANTS

Page 17. 1. Une personne sur trois aura 60 ansou plus en 2050Page 17. 2. Le nombre de personnes âgées de 60ans et plus pourrait augmenter de 80 %Page 18. 3. Peu de logements sont adaptés augrand âgePage 18. 4. Des besoins se font donc sentir danstoutes les régions françaises

Page 19. Trois importants promoteurs et gestion-naires de résidences services pour seniors

1. Les Villages d’Or : pour ses proches oupour soi...Page 23. Aegide Domitys = l’union d’un promo-teur (Aegide) et d’un gestionnaire (Domitys)Page 25. Les Senioriales : investir, puis en profitersoi-même…

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Guide des Résidences de Seniors,les clefs pour faire le bon choix

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nvestir dans une résidence pour seniors permet de diversifier son patri-moine et de percevoir des revenus complémentaires, sans souci de gestion.

C’est aussi un investissement qui apporte de nombreux avantages fiscaux. Bien sûr, il existe de nombreux intervenants dans ce domaine, et selon le schéma retenu, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réductiond’impôt, soit dans le cadre Scellier, soit dans le cadre Censi Bouvard. Le régime d’imposition fiscale peut également être choisi. Mais en dehorsde l’intérêt fiscal, l’essentiel reste la qualité de l’emplacement et le savoir-faire de l’exploitant de la résidence.

Le marché des résidences seniors est porteur. Selon une étude du cabinetXerfi (« Le marché des résidences seniors »), la France ne compte que 250 résidences seniors et villages seniors pour un total de 20 000 places. Les besoins en résidences seniors restent importants.Ce guide vous décrit tout ce que vous devez connaître à propos des résidences pour seniors.

Bonne lecture

Investir dans une résidence pour seniors, est-ce toujours un pari gagnant ?

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I

Abordable, rentable, avec une réduction d’impôt... les résidences services pour seniors font bénéficier les inves-tisseurs de nombreux atouts !

Les résidences seniors sont consti-tuées d’un ensemble d’apparte-ments et/ou de maisonnettes,généralement situés dans un parcou un environnement calme et ver-doyant.

1. Des logements fonctionnels et

aDaptés aux personnes âgées

Bien que s’adressant à des personnes valides ouà des personnes n’ayant perdu qu’une partie deleur autonomie, ce type de résidence peut, parrapport à un logement classique, offrir desaménagements mineurs (salle de bains avecbarres de relevage, sièges de douche rabatta-

I. QU’EST-CE QU’UNE RESIDENCE POUR SENIORS ?

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bles, WC adaptés…). Mais il ne s’agit pasd’établissements accueillant des personnesâgées dépendantes privées de leur autonomiede vie.

Ces résidences proposent plusieurs services(par exemple, le ménage des logements, lafourniture de linge de maison, le service blan-chisserie, la réception, la possibilité de pren-dre un ou plusieurs repas sur place…).

Toutes ont des salariés consciencieux et for-més aux besoins des personnes âgées. Ellespeuvent également faire appel aux presta-taires extérieurs.

Une résidence pour seniors propose des ap-partements fonctionnels et adaptés aux per-sonnes âgées et au vieillissement de leursoccupants (simple baignoire ou douche amé-nagée, WC avec des barres d’appui et de re-levage), mais aussi des portes suffisammentlarges pour laisser passer un fauteuil roulant.

Les résidents bénéficient de services inclusdans leurs charges de copropriété (réception/conciergerie), mais aussi de services payants,utilisables à la carte : ménage, restauration,animation, coiffeur, kiné à domicile, parexemple.

Aujourd’hui, afin de laisser le choix aux rési-dents et de ne pas leur imposer des coûts inu-tiles, de plus en plus de résidences dissocientles prestations de services de l’hébergement.

Ces résidences peuvent aussi être équipéesd'espaces collectifs (club de loisirs, salle de re-mise en forme, voire une piscine...). Les ap-partements vont généralement du studio de25 à 30 mètres carrés au trois-pièces de 60mètres carrés, parfois plus et souvent avec unbalcon ou une petite terrasse.

Quelques programmes peuvent proposer desmaisonnettes.

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2. où ces résiDences sont-elles

situées ?

La plupart du temps, ces résidences étant si-tuées en périphérie des villes, des moyens detransport pratiques doivent permettre aux ré-sidents de se rendre au centre-ville. Certainesrésidences sont volontairement implantéesdans des régions rurales ou touristiques.

L’utilisateur souhaite trouver un cadre de vieagréable dans un environnement sympa-thique. Les qualités caractérisant une bonnerésidence seniors sont : sécurité, confort,convivialité, tranquillité, divertissement,proximité.`La résidence pour seniors regroupe un ouplusieurs bâtiments qui comprennent des ap-

partements de diverses tailles (studios, deuxou trois pièces) ou des petites maisons (sou-vent jumelles les unes des autres).

Ainsi que le rappelle Nathalie Morteau, di-rectrice d’études au cabinet Xerfi et respon-sable de l’étude « Le marché des résidences seniors.Panorama des forces en présence, analyse des différentsconcepts et décryptage des facteurs clés de succès »,certains critères sont déterminants pourmaximiser les taux de remplissage tels que :

l la localisation : les seniors les plus jeuneset en forme physiquement privilégient leszones rurales et ensoleillées. A des âges plusavancés, ils souhaitent se rapprocher de leurfamille et vivre en centre-ville ;

l le type d’habitat : si le neuf est préféré àl’ancien, les maisons arrivent en tête, suiviesdes appartements de moindre superficie,voire des rez-de-chaussée ;

l la convivialité : les seniors achètent unconcept de vie. Ils manifestent par consé-quent leur intérêt pour les activités, les ani-mations…

l le confort : la gamme des services deman-dés évoluent, selon l’âge et le degré d’autono-mie. Restauration, blanchisserie… sont ainsiindispensables aux plus âgés. La nécessitéd’une présence humaine, voire de besoinsmédicaux, s’accentuent également.

Cela conduit certains intervenants à proposerdes concepts non médicalisés, avec toutefoisla possibilité de recourir à des services d’in-firmières.

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Bien que souvent propriétaires deleur résidence principale, les se-niors qui y ont élu domicile sontsouvent des gens aisés qui peuventpayer un loyer de marché.

S’ils viennent dans une résidencede ce type, c’est souvent pour re-trouver des gens qui auront lesmêmes affinités qu’eux et partage-ront les mêmes loisirs.

II. QUI SONT LES RESIDENTS ? DES SENIORS VALIDES

A FORT POUVOIR D’ACHAT

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Elle s’adresse à des personnes de plusde 60 ans valides qui vivent seules ouen couples.

Dans l’enceinte de la résidence, un ou plu-sieurs bâtiments à usage collectif permettentaux résidents qui le souhaitent de prendrecertains repas ou tous leurs repas ensemble,de pratiquer des loisirs (voire, pour certainesrésidences, d’offrir une salle de gymnastique et/ou une piscine). Différents services sontproposés : possibilité de faire faire son mé-nage, téléalarme et assistance 24 h/24, ac-cueil central…

1. Quel est le montant De

l’investissement ?

Selon l’implantation de la résidence (proxi-mité du centre-ville ou banlieue) recherchée,la taille de l’appartement (parfois de la mai-son), il faut compter entre 100 000 et 200 000euros. Dans les résidences de standing, lesprix grimpent avec la surface et peuvent dé-passer les 300 000 euros..

Les prix sont variables d’une résidence à l’au-tre : acquérir un logement dans une résidenceen centre-ville ou dans une station balnéairesera bien plus onéreux qu’acheter un loge-ment dans une zone rurale.

L’investisseur ne doit JAMAIS oublierqu’il achète un bien immobilier et quel’emplacement de celui-ci fait sa va-leur.

2. Que peut attenDre l’investis-seur D’une résiDence services ?

l Se constituer un patrimoine de qualitépour lui et ses enfants ou petits-enfants, afinde leur transmettre un capital.

l Percevoir un revenu sûr, pérenne, et parfoismême garanti, sans souci de gestion et d’en-tretien, puisque c’est l’exploitant qui assumela gestion et l’entretien des logements.

l Parfois utiliser lui-même la résidence ser-vices. Investir aujourd'hui, à 50 ou 55 ans,afin d’y habiter soi-même plus tard est aussiune solution. Le choix de la résidence seraguidé par la proximité de celle-ci avec le lieude résidence d'un enfant ou une région quiattire.

Pour récupérer son bien et y habiter soi-même, il faut respecter certaines contraintes(prévenir l’exploitant plusieurs mois ou an-nées à l’avance, et parfois verser un capital àl’exploitant appelé « indemnité d’éviction ».

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Selon que la résidence est destinéeà devenir la résidence principaledu senior ou à être simplementutilisée, une partie de l’année, parce senior, la fiscalité pourra être lé-gèrement différente.

Mais dans les deux cas, l’investisseur bénéficiera dedispositifs fiscaux attractifs...

III. QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX ?

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Investir dans une résidence servicesseniors permet de bénéficier d’un ré-gime fiscal intéressant :

1. la réDuction D’impôt Duflot

peut atteinDre 54 000 euros

La réduction d’impôt Duflot concerne les lo-gements neufs loués nus à un locataire en fai-sant sa résidence principale

Cette réduction d’impôt est peu utilisée pourles résidences services car les conditions d’ap-plication de cette réduction d’impôt sont ra-rement réunies.

En effet, afin d’éviter qu’un immeuble soit to-talement à usage locatif, la loi exige que 20%des logements soient vendus en dehors de laréduction d’impôt, soit à des copropriétairesoccupants, soit à des copropriétaires qui

louent en dehors du dispositif de réductiond’impôt.

Ensuite, la location, non meublée, doit êtreconsentie à une personne qui fait du loge-ment sa résidence principale, cette personnedevant respecter des conditions de ressourcesmaximales et le bailleur doit, pour sa part, nepas dépasser un loyer maximal suivant la lo-calisation du bien.

Cette réduction d’impôt ne peut donc s’ap-pliquer que pour certaines résidences seniorsou pour des résidences EHPAD (établisse-ments d’hospitalisation pour personnes âgéesdépendantes).

Voici les conditions applicables pour bénéfi-cier de cette réduction d’impôt :

le taux De la réDuction D’impôt

est fixée à 18 %

La réduction d’impôt est égale à 18% du prixd’achat et elle est répartie sur neuf années, enpremier lieu l’année d’achèvement ou d’ac-quisition du logement, puis sur l’impôt dû autitre de chacune des huit années suivantes àraison d’un neuvième de son montant totalau titre de chacune de ces années.

Exemple : Achat d’un logement d’une valeurde 120 000 euros, la réduction d’impôt totale

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est de 21 600 euros, soit 2 400 euros parannée.

Attention la réduction d’impôt non utilisée une année est définitivementperdue. Elle n’est pas reportable l’année suivante.

au maximum 2 logements par an

et un investissement maxi De

300 000 €

La réduction d’impôt est calculée sur le prixde revient d’au plus deux logements sans pou-voir dépasser la limite de 300 000 € parcontribuable et pour une même année d’im-position, que celui-ci achète un ou deux loge-ments.

La réduction d’impôt Duflot maximale peutdonc atteindre 54 000 euros.

plafonnement De la niche fiscale

à 10 000 € par foyer

La réduction d’impôt obtenue est inclusedans le cadre du plafonnement global des niches fiscales qui limite l’avantage fiscalà 10 000 euros en 2013 par foyer fiscal.

un prix D’achat au m2 à respecter

Le prix plafond retenu par mètre carré desurface habitable est fixé à 5 500 €. L’optimi-sation est réalisée lorsque l’on achète deux lo-gements de 28 m2 au prix maxi de 5 500 €ou un seul logement de 55 m2.

Si l’on acquiert sur une base de 3 000 € dum2 on peut acquérir jusqu’à 100 m2.

le logement Doit respecter

un niveau De performance

énergétiQue

La réduction d’impôt s’applique aux loge-ments pour lesquels le contribuable justifie durespect d’un niveau de performance énergé-tique.

Pour les constructions nouvelles, il s’agit de

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l’obtention du label «bâtiment basse consom-mation, BBC 2005» prévu par l’arrêté du 3mai 2007 relatif au contenu et aux conditionsd’attribution du label «haute performanceénergétique» ou du respect de la réglementa-tion thermique 2012 («RT 2012»).

Le fisc peut d’ailleurs vous demander une at-testation énergétique

la location Doit être viDe et à

titre De résiDence principale

La location du logement consentie à un or-ganisme public ou privé qui le donne en sous-

location nue à usage d’habitation principalene fait pas obstacle au bénéfice de la réduc-tion d’impôt à la condition que cet organismene fournisse aucune prestation hôtelière oupara-hôtelière.

un loyer maxi et Des ressources

maxi sont prévus

Le loyer et les ressources du locataire appré-ciées à la date de conclusion du bail ne doi-vent pas excéder des plafonds fixés par décreten fonction de la localisation du logement etde son type.

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le loyer maxi

pour 2013 s’élève à :

Zone De construction

Du logement

Zone a bis

Zone a

Zone b1

Zone b2

sloyer maxi au m2

16,52 €

12,27 €

9,88 €

8,59 €

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année

Des ressources maxi pour

le locataire

Pour les baux conclus en 2013, les plafondsannuels de ressources des locataires sont lessuivants:

2 . la réDuction D’impôt

censi-bouvarD peut atteinDre

33 000 euros

Les investissements effectués dans des rési-dences meublées acquises neuves peuvent ou-vrir droit à une réduction d’impôt de 11%avec le dispositif Censi Bouvard (article 199services du codes des impôts).

un ou plusieurs biens

Au titre d'une même année d'imposition, plu-sieurs logements peuvent ouvrir droit à la ré-duction d'impôt. Toutefois, la base de la

réduction d'impôt, calculée sur le prix de re-vient du ou des logements, ne peut excéder300 000 euros au titre d'une même annéed'imposition.

La réduction d’impôt peut donc apporterjusqu'à 3 666 € d’économie d'impôt par anpendant 9 ans. (300 000 X 11% = 33 000 /9 = 3 666).

la réDuction D’impôt est étalée

sur 9 ans et éventuellement 15ans

La réduction d’impôt est répartie sur 9 an-

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lieu De situation Du logement composition

Du foyer

locataire

personne seule

couple

Zone a bis

(en euros)

36502

54554

reste

De la Zone a

(en euros)

36502

54554

Zone b1

(en euros)

29751

39731

Zone b2

(en euros)

26776

35757

nées avec un report supplémentaire possiblejusqu'à la quinzième année si la réductiond’impôt n’a pas été entièrement utilisée les 9premières années.

Cette possibilité permet aux personnes quipaient un impôt inférieur au titre d’une annéed’imposition à la réduction d’impôt de pou-voir profiter de leur excèdent de réductiond’impôt les années suivantes jusqu’à la 6èmeannée au delà de la première période de 9ans. Les fractions ainsi reportées s’imputenten priorité en retenant d’abord les plus an-ciennes.

Cette réduction d’impôt n’est pas soumise àun zonage, ni au respect de critères de per-formances énergétiques spécifiques, ni à unplafond de loyers, ni à des conditions de res-sources du locataire.

La réduction d’impôt s’applique aux contri-buables qui exercent une activité de locationmeublée à titre non professionnel. Ainsi,lorsque l’activité de location meublée est exer-cée à titre professionnel au moment de l’ac-quisition du logement ouvrant droit à laréduction d’impôt, celle-ci est remise encause.

plafonnement De la niche fiscale

à 10 000 € par foyer

La réduction d’impôt obtenue est inclusedans le cadre du plafonnement global desniches fiscales qui limite l’avantage fiscal à 10 000 euros en 2013.

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3 . l’amortissement Du bien

immobilier

Parmi les nombreux avantages que présentele statut du Loueur en Meublé Non Profes-sionnel - LMNP - Il permet d’amortir 100%de la valeur du bien immobilier et du mobi-lier, ce qui génère des revenus non fiscalisés.

vous n’êtes pas obligé De choisir

entre la réDuction D’impôt ou

l’amortissement

Les loueurs en meublé non professionnelspeuvent bénéficier à la fois de la réductiond’impôt Censi Bouvard et du régime d’amor-tissement.

Pour bénéficier du statut du loueur en meublénon professionnel, le propriétaire doit s’en-gager à louer le logement meublé pendant aumoins 9 ans à l’exploitant de la résidence ser-vices.

cumuler successivement

la réDuction D’impôt

et l’amortissement

Lorsque le contribuable décide de bénéficierde cette réduction d'impôt, les amortisse-ments de l'immeuble y ayant ouvert droit nesont admis en déduction du résultat imposa-ble qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la frac-tion du prix de revient des immeublesexcédant le montant retenu pour le calcul dela réduction d’impôt.

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Autrement dit, l’amortissement peut être uti-lisé au delà du plafond de 300 000 euros (basemaximale de la réduction d’impôt).

L’amortissement consiste à diviser le coûtd’achat d’un bien immobilier sur sa duréed’utilisation.

Un bien immobilier pourra ainsi être amortien amortissement linéaire (même montantdéduit chaque année) sur 30 ans à hauteur de 3,33% par an (ou sur 40 ans àhauteur de 2,50% par an).

Les meubles pourront être amortis sur 5 à 10ans, par exemple, à hauteur de 10% par ans’ils sont amortis sur 10 ans.

Pour plus de précisions sur l’amortissementdes immeubles ayant ouvert à la réductiond’impôt, il convient de se reporter à l’instruc-tion administrative du 28 juillet 2009 publiéeau Bulletin officiel des impôts sous la réfé-rence 4 F-3-09.

et vos risQues ?

Comme tout autre achat d’un bien immobi-lier une acquisition dans une résidence se-niors peut présenter certains aléas :

l 1. D'abord c'est un engagement à longterme; Sachez que si le promoteur vous rem-bourse la TVA, ce remboursement vousoblige, en principe à garder le bien pendant20 ans Heureusement aujourd'hui, dans le cas ou lebail est transféré au nouvel acquéreur il estpossible d'éviter le remboursement de laTVA Remarquons que dans ce cas, il sera aussipossible pour le nouvel acquereur ayantchoisi le dispositif LMNP d'amortir son biensur 25 ans.

Si vous le revendez avant, vous devrez resti-tuer au fisc la part de TVA correspondantaux années qui manquent.

l 2. La revente du logement peut être parfoisdifficile, car les acheteurs potentiels préfére-ront acquérir un bien immobilier neuf quileur apportera un avantage fiscal (réductiond’impôt par exemple).

l 3. Prenez aussi en compte, les coûts qu’onoublie de vous mentionner : les charges de co-propriété, les taxes, par exemple, la taxe fon-cière à la charge du propriétaire du bienimmobilier, les frais de remise en état du lo-gement (tous les 5 à 10 ans).

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Pour l’administration fiscale, lespersonnes qui donnent en locationdes biens immobiliers se divisenten deux catégories :

l ceux qui reçoivent des revenus fonciers tirésde la location d’un bien loué vide,

l ceux qui perçoivent des revenus de la loca-tion d’un bien meublé.

Ces revenus ne sont pas imposés de la mêmemanière. Mais selon que la location se fait en

vide ou en meublé, vous pouvez bénéficierd’un régime fiscal intéressant :

1. le régime fiscal Des locations

non meublées

Voici les règles de la fiscalité des locations vides. Il s’agit d’investissements qui ouvrent droit à la réduction d’impôt Duflot au tauxde 18 %. Ces personnes ont le choix entre deux modesd’imposition :

IV. QUELLE IMPOSITION POUR LES REVENUS TIRES DE LA LOCATION ?

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a. Le micro-foncier

Si les recettes annuelles (loyers et charges)ne dépassent pas 15 000 € en 2013, vousbénéficiez alors d'un abattement forfaitairede 30 %, et vous n'êtes donc imposé que sur70 % de vos recettes. Il n’y a pas de déclara-tion spéciale à faire, il suffit de reporter lemontant sur la déclaration de revenusn°2042, dans la case prévue à cet effet.

b. Le régime du réel

Si vos loyers sont supérieurs à 15 000 € paran ou si vos charges (travaux, intérêts d'em-prunt, taxes, frais de gestion…) dépassent30 %, vous avez tout intérêt à retenir ce dis-positif. Il faut remplir un imprimé spécial, ladéclaration n°2044.

2. le régime fiscal Des locations

meublées

Voici les règles de la fiscalité des locationsmeublées pour les personnes qui réalisentmoins de 23 000 euros par an et moins de50 % de leur revenus annuels. Il s’agit d’in-vestissements qui ouvrent droit à la réductiond’impôt Censi Bouvard. Ces personnes ont lechoix entre deux modes d’imposition :

a. Le micro-BIC

Si les recettes annuelles (loyers et charges) nedépassent pas 32 600 € en 2012, vous bénéfi-ciez alors d'un abattement forfaitaire de 50 %

(avec un minimum de 305 euros) et n'êtesdonc imposé que sur 50 % de vos recettes.Les recettes sont indiquées dans une case dela déclaration complémentaire n°2042 C.

b. Le régime du réel

Si vos recettes annuelles sont supérieures à32 600 € ou si vos charges (travaux, intérêtsd'emprunt, taxes, frais de gestion…) dépas-sent 50 %. Il faut alors indiquer ses recetteset ses charges sur un ou plusieurs imprimésspéciaux n°2031 et 2033 (A à G) qui doiventêtre annexés à la déclaration globale.

l 2033-A : Bilan simplifiél 2033-B : Compte de résultat simplifiél 2033-C : Immobilisations, amortissementsplus ou moins valuesl 2033-D : Relevé des provisions - amortis-sements dérogatoires - déficits reportables -crédits d’impôtsl 2033-E : Détermination de la valeur ajou-tée produite au cours de l'exercicel 2033-F : composition du capital sociall 2033-G : filiales et participations

Quant aux personnes qui réalisent avec les locations meublées plus de 23 000 euros par an et plus de 50% de leurs revenus annuels, ellespeuvent avoir intérêt à choisir I'imposition aurégime réel, qui leur permet notammentd'amortir le bien acquis. Le choix d’un dispositif fiscal dépend de lasituation personnelle et patrimoniale dechacun.

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Les résidences sont gérées et ex-ploitées par des exploitants qui bé-néficient d’une solide expériencedans le domaine de l’hôtellerie etpara-hôtellerie, ainsi que dansl’accompagnement, l’environne-ment et les loisirs des seniors.

Le propriétaire du logement acquis dans larésidence pour seniors signe avec l’exploitantun bail commercial d’au moins 9 ans.

L’exploitant verse au propriétaire du loge-ment un loyer tous les mois (ou trimestres),que le bien soit occupé ou non.

Certains exploitants s’engagent sur un loyergaranti, par exemple, 4 à 4,5 % du prix d’ac-quisition hors taxes du logement. Sachezaussi que vos loyers sont revalorisés chaqueannée (en fonction d’un indice du bâtiment).

résiDences seniors

Alternative beaucoup plus ludique à la mai-son de retraite ou au séjour au domicile, la ré-sidence seniors peut, aussi, être utilisée enséjours temporaires pour les vacances oupour tester ce que sera une vie en commu-nauté, si la personne âgée a toujours vécu demanière indépendante.

V. QUI EST L’EXPLOITANT ET LE GESTIONNAIRE DE LA RESIDENCE ?

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Selon l’Insee, « Le vieillissement dela population française s’accentue-rait entre 2005 et 2050 : alors que20,8 % de la population résidant

en France métropolitaine avait60 ans ou plus en 2005, cette pro-portion serait de 30,6 % en 2035,et de 31,9 % en 2050 ».

VI. LES BESOINS EN RESIDENCES SERVICES POUR SENIORS

SONT IMPORTANTS

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De nos jours, les personnes âgées vivent deplus en plus longtemps. Voici l’espérance devie à la naissance et à l’âge de 60 ans (au 1er

janvier 2009) :

(Source : Insee, estimations de population - état civil)

L’espérance de vie à la naissance atteint 77,8ans pour les hommes, et 84,3 ans pour lesfemmes. A 60 ans, cette espérance de vie estplus importante : 82,20 ans pour les hommes60 + 22,2) et 86,80 ans (60 + 26,8) pour lesfemmes.

1. une personne sur trois aura

60 ans ou plus en 2050

« Le vieillissement est inéluctable, au sens où il est ins-crit dans la pyramide des âges actuelle…/… L’al-longement de la durée de vie dans les années futures nefait qu’accentuer son ampleur.En effet, même si l’espérance de vie se stabilisait à sonniveau de 2005, le nombre de personnes âgées de 60 ansou plus augmenterait quand même de 50 % entre 2005et 2050. …/… En 2050, un habitant sur trois seraitâgé de 60 ans ou plus, contre un sur cinq en 2005 ». (Source : Insee Première N°1089 - juillet 2006)

2. LE NOMBRE DE PERSONNES ÂGÉES DE60 ANS ET PLUS POURRAIT AUGMENTERDE 80 %

« Selon le scénario central, le nombre de personnes de60 ans et plus augmenterait, à lui seul, de 10,4 mil-lions entre 2007 et 2060. En 2060, 23,6 millionsde personnes seraient ainsi âgées de 60 ans ou plus,soit une hausse de 80 % en 53 ans.

L’augmentation est la plus forte pour les plus âgés : lenombre de personnes de 75 ans ou plus passerait de5,2 millions en 2007 à 11,9 millions en 2060 ; celuides 85 ans et plus de 1,3 à 5,4 millions. » (Insee Pre-mière N°1320 - octobre 2010. Projections de popu-lation à l’horizon 2060)

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Hommes à la naissanceFemmes à la naissanceHommes à l’âge de 60 ansFemmes à l’âge de 60 ans

77,8 ans84,3 ans22,2 ans26,8 ans

3. peu De logements sont aDaptés

au granD âge

« Avec le vieillissement de la population européenne,les besoins en logements adaptés à des personnes demoins en moins valides s’accroissent. Les pays sontinégalement préparés à cette situation…/... Les Pays-Bas, la Suisse et le Danemark offrent les logements lesmieux équipés… » (Source : Les logements des Euro-péens de 50 ans et plus - Insee Première N°1238 -mai 2009).

4. Des besoins se font Donc

sentir Dans toutes les régions

françaises

Le taux d‘équipement en résidences seniorsest encore faible (de nombreuses régions nedisposent pas d’infrastructures).

Manque d’entourage, besoin d’aides techniques, absence de famille, ces facteursintensifient le besoin de vivre en collectivité,tout en conservant la volonté pour les rési-dents de pouvoir mener une vie personnelleet autonome.

et si vous investissieZ Dans Des

résiDences services pour per-sonnes en perte D’autonomie ?

Les Ehpad sont des « établissements d’héber-gement pour personnes âgées dépendantes ».Il s’agit de résidences services médicaliséesqui reçoivent des personnes en perte d’auto-nomie ayant plus ou moins besoin d’aidespour accomplir les gestes quotidiens de leurvie (manger, s’habiller…). La plupart dutemps leurs pensionnaires sont âgés de 80 anset plus. Ces résidences services sont spéciali-sées dans l’accueil de ces personnes.

Pour en savoir plus : lisez aussi notre guide : "Vivre dans

une résidence médicalisée pour personnes dépendantes"

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Dans une résidence pour seniors,il est possible d’acheter pour réali-ser un investissement, pour soi-même une fois la retraite venue ouencore, pour y loger ses parents.

Les investisseurs sont parfois des futurs rési-dents. Certains seniors profitent aussi de leurpassage à la retraite pour vendre leur rési-dence principale qu’ils jugent trop grande ouinadaptée, et acquérir leur nouveau logementdans une résidence pour seniors.

Aujourd’hui, le schéma est, en principe, lemême pour toutes les résidences : il n 'y a pasde répercussion sur l'investisseur du coût desservices proposés aux résidents. Les servicessont payés par les résidents seniors qui ont,généralement, le choix entre plusieurs for-mules plus ou moins complètes.

De fait, les charges de copropriété sont cellescouramment pratiquées, de l'ordre de 2 € à3 € le m², dont 75 % sont des charges loca-tives récupérables sur le résident.

Nos partenaires :Trois importants promoteurs

et gestionnaires de résidences services pour seniors

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avantages

société

les JarDins

D’arcaDie

aegiDe / Domitys

les

seniorales

les villages

D’or

la

giranDière

les

hespériDes

services proposés

aux résiDents

services De base

+ services à la

carte

Quatre formules

De services sont

proposées

accueil / garDiennage et

animations

accueil /garDiennage et

animations +services à la carte

par prestataires

extérieurs

services De base

+ services à la

carte

accueil / garDiennage et

animations

espaces communs

en copropriété

ou non

les espaces com-muns appartiennent

au gestionnaire


au gestionnaire


à la copropriété


à la copropriété


au gestionnaire


à la copropriété

réDuction

D’impôt pour

l’investisseur

réDuction

censi bouvarD

au choix : réDuction

Duflot ou

censi bouvarD

réDuction

Duflot

réDuction

Duflot

réDuction

censi

bouvarD

réDuction

censi

bouvarD

type

De

location

meublée

viDe ou

meublée

viDe

viDe

viDe ou

meublée

viDe

r é s i -D e n c e s

2013*

25

50

50

30

16

45

service

revente

oui

oui

oui

oui

oui

oui

* Nombre de résidences à l’horizon 2013

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l Pour l’investisseur = une réduction d’impôt Duflot

l Pour le résident senior = location vide

Bénéficiant d’une expérience de 17 ans dans le lo-gement des seniors, le groupe Les Villages d’Or se développe à

l’échelle nationale, avec pour objectif d’offrir à ses résidents des lieux de vie adaptés etconviviaux, à proximité des infrastructures nécessaires au quotidien.

Les Villages d’Or : pour ses proches ou pour soi…

Communiqué

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petits villages ou petits

immeubles collectifs ?

Les logements s’organisent autour : - de petits villages, dénommés Villages d’Or,composés d‘appartements de plain-pied, avecterrasses bordées de jardins paysagers ;- de petits immeubles collectifs, appelés Patiosd’Or, implantés en cœur de ville et organisés,en général, autour d’un patio central arboréque surplombent les appartements, disposantle plus souvent de balcons ou terrasses.

La plupart des résidences sont composées delogements de type T1 bis, T2 et T3. L’ensem-ble des logements répond aux normes handi-capés. Toutes les résidences sont sécurisées.Elles sont animées par des régisseurs présentsauprès des résidents au quotidien, qui sontaussi chargés d’organiser à leur demande desservices à la carte (livraison de repas, téléas-sistance, aide ménagère...).

Des locataires stables et sérieux

Les logements des résidences seniors sontproposés aux seniors à la vente ou à la loca-tion en fonction des souhaits, besoins etmoyens. Ils peuvent aussi intéresser les inves-tisseurs à la recherche de locataires sérieux etsolvables.

Les locataires seniors sont de grande qualité : ilssont stables (peu enclins à la mobilité) et necausent pas de dégradation, d’autant que lesrésidences sont régulièrement entretenues.La pérennité de la location et gestion est as-surée par la société Sagestimm, spécialiséedans la location de biens immobiliers pour se-niors et filiale du groupe Les Villages d’Or.

La revente peut être confiée à la société detransactions immobilières Transaccord, spé-cialisée dans la vente de biens immobilierspour seniors et filiale du groupe Les Villagesd’Or.

pour toute information :tél. : 04 67 13 85 90Web : www.les-villages-dor.com

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l pour l’investisseur = choix d’une réduction Duflot ou Censi Bouvard

l pour le résident senior= location vide ou meublée

Chaque résidence Domitys offre une cen-taine d’appartements et, pour certaines, quelques

maisons, que les résidents peuvent acheter ou louer (90 %d’entre-eux optant pour la location). Ces logements indépendants sont

principalement des 2 et 3 pièces (de 45 à 65 m²), mais aussi quelques studios.Ils sont livrés meublés ou vides, au choix.

Aegide Domitys = l’union d’un promoteur (Aegide)

et d’un gestionnaire (Domitys)

Communiqué

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Des « espaces club » De Qualité

Domitys dote toutes ses résidences de plus de800 m² d’espaces club : restaurant, bar, bi-bliothèque, espace bien-être (salle de gym etbassin d’aquagym), espace beauté. Ces es-paces club sont la propriété de Domitys, ilsne font pas partie de la copropriété.

Ainsi, les propriétaires non résidents (investis-seurs) ne paient pas les charges liées aux ser-vices.

Des services à la carte

Pour leur part, les résidents peuvent profiterdes nombreux services.

Quatre formules leur sont proposées. A labase, la « formule Club » comprend l’accueil

7 jours sur 7 et le standard téléphonique, ladistribution du courrier, l’accès à tous les es-paces club, les activités quotidiennes, l’assis-tance aux démarches administratives et leprogramme « Bien-Être et Autonomie ».

Cette formule peut être complétée, par exem-ple, par la demi-pension le midi, le pack as-sistance petits travaux et bricolage …

tester une résiDence avant De

s’engager ?

Chaque résidence dispose d’appartementsmeublés pour accueillir les séjours tempo-raires de découverte.

Le propriétaire investisseur ne cherche pasobligatoirement, lui-même, un locataire. L’in-vestisseur peut signer un bail commercialavec Domitys. C’est alors l’exploitant Domi-tys qui lui verse un loyer tous les mois pen-dant 11 ans, que le logement soit occupé ounon.

aujourd’hui, le taux de remplissageconstaté est supérieur à 98 %.

pour toute information :tél. : 0825 826 297Web : www.domitys.fr

www.aegide.fr

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l pour l’investisseur = une réduction d’impôt Duflot (*)

l pour le résident senior= location vide (*)

en village ou en ville ?

Deux types de logements sont proposés. Les Senioriales®Village constituées, pour la plupart,de maisons de plain-pied de 61 à 107 m2. Chaque maison est bordée par des espaces verts entretenus par du personnel qualifié. Un mini-bus est à la disposition des résidents. Le gardien jardinier est logé sur place et une animatrice(au minimum 20 heures par semaine et 10 mois par an) organise des activités et des sorties.

Les Senioriales : investir, puis en profiter soi-même…

Communiqué

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Chaque résidence, Les Senioriales®en Ville,comprend de 60 à 80 appartements allant duT1 au T4 avec des surfaces de 30 à 125 m2 etune majorité de 2 pièces. Un régisseur et unréceptionniste assurent l'accueil et une offrede services

L’investissement moyen pour une maison de80 m2, dans une Senioriales®Village se situeautour de 250 000 euros, et de 180 000 eurospour un appartement de 50 m2 dans une Se-nioriales®en Ville.

Des copropriétés avec QuelQues

employés

En général, les acquéreurs des Senioriales®étaient propriétaires de leur résidence princi-pale qu’ils décident de vendre pour financerleur achat.

Une fois cet investissement réalisé, les rési-dents doivent acquitter des charges men-suelles de copropriété qui, selon la surface dulogement, se situent entre 140 et 180 euros.

Des investisseurs accompagnés

Deux packs de gestion sont proposés aux in-vestisseurs. Ils intègrent le service d'aide à lalocation et à la revente. Les frais de location(15 % TTC du loyer hors charges annuel ré-parti pour moitié entre le propriétaire et le lo-cataire) et de gestion courante (6 % TTC desencaissements mensuels) sont entièrement dé-ductibles des revenus fonciers.

cerise sut le gâteau, des vacances àdes tarifs préférentiels sont proposéesaux résidents seniors dans les sitespierre & vacances faisant partie dumême groupe.

(*) = Le nouveau programme des Senioriales d'Emerain-

ville est proposé en loueur en meublé avec une réduction

d’impôt Censi Bouvard

pour toute information :tél. : 05 62 47 94 95Web : www.senioriales.com

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