integral’ immo - evolisevolis.fr/img/pdf/integral_immo_2018_vf_2.pdf · avec les manifestations...

I N T E G R A L ’ I M M O

ECONOMIE - INVESTISSEMENT - COMMERCES - BUREAUX - ACTIVITÉS

B I L A N 2 0 1 8

I L E - D E - F R A N C E

3

• L’actualité économique

• Le marché de l’investissement

• Le marché du Commerce

• Le marché des bureaux en IDF Paris Ouest Paris Est Paris Rive Gauche Paris Nord Neuilly - Levallois Boucle Nord La Défense Boucle Sud Boulogne - Issy 1ère Couronne Sud Créteil Montreuil - Vincennes Pantin - Bobigny Saint-Denis - Saint-Ouen Nord IDF Argenteuil - Saint-Germain-en-Laye Cergy-Pontoise Saint-Quentin-en-Yvelines 2ème Couronne Sud Sénart - Evry Marne-La-Vallée

• Le marché des locaux d’activités en IDF Boucle Nord - 1ère Couronne Nord-Est Couronne Sud Nord A86 - Couronne Sud Sud A86 Montreuil - Vincennes - Créteil Marne-La-Vallée - Sénart - Evry Saint-Quentin-en-Yvelines - Mantes-la-Jolie A13 Argenteuil - Franconville - Saint-Germain-en-Laye Cergy-Pontoise - Nord IDF

• Lexique

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10 14 15 16 17 18 1920 21 22 23 24 2526 27 28 29 30 31 32 33 34

35 38 39 40 41 42 43 44

45

SOMMAIRE

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54 752C’EST LE NIVEAU DES CRÉATIONS D’ENTREPRISES

EN IDF AU 4ÈME TRIMESTRE 2018 .

LES CRÉATIONS D’ENTREPRISES

EN IDF SONT RESTÉES TRÈS DYNAMIQUES

TOUT AU LONG DE L’ANNÉE 2018 , ENTRE 46 000 ET

56 000 PAR TRIMESTRE.

L’ACTUALITÉ ECONOMIQUE

D’après les dernières estimations de l’INSEE, la croissance du PIB en France, même si elle s’établirait en deçà des 2,3% de 2017, devrait atteindre un niveau positif, aux alentours de 1,5%. Cette année 2018 a de nouveau été marquée par un envi-ronnement de taux de crédits très faibles, faisant fi des prévisions de remontées publiées par de nombreux acteurs en tout début d’année. Surfant sur cette vague, les investissements des entreprises sont restés dynamiques.

UN CONTEXTE ÉCONOMIQUE INSTABLE

Plusieurs mesures ont été prises en 2018 pour améliorer le pouvoir d’achat des Français, comme la suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages ou la baisse des cotisations salariales. Cela ne s’est malheureusement pas avéré suf-fisant. La hausse du prix du pétrole, et notamment des taxes sur les carburants a entraîné de nombreuses manifestations, bloquant notamment les accès aux com-merces. L’impact de cette crise du pouvoir d’achat sur les entreprises est encore incertain, même si plusieurs mesures supplémentaires ont d’ores et déjà été annon-cées par le gouvernement, comme la défiscalisation des heures supplémentaires. En outre, il a été demandé aux entreprises de faire un effort sur les salaires.

En tout état de cause, les organismes s’accordent pour annoncer une décélération de l’emploi, et le taux de chômage devrait rester aux alentours de 9% en 2019. Dans la région Ile-de-France, le chômage demeure faible au regard de l’historique, à 7,9% seulement. La région se caractérise par un tissu d’entreprises variées. Les projets et mises en chantier sont nombreux, bien que les délais d’écoulement soient actuelle-ment très rapides. D’après la dernière étude Deloitte, plus de 2 millions de m² sont actuellement en chantier en région parisienne.

5

0 m²

2000 000 m²

4000 000 m²

6000 000 m²

8000 000 m²

Bureaux Commerce Bâtimentsindustriels

Entrepôts

Les mises en chantiers 2017 / 2018 (source : Sitadel2)

2017 2018

2018 T41,58%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

2011 T1 2012 T1 2013 T1 2014 T1 2015 T1 2016 T1 2017 T1 2018 T1

Taux effectif moyen des nouveaux crédits immobiliers accordés aux sociétés non financière

(source : Banque de France)

1% 1,10%

2%1,50% 1,50% 1,60% 1,40%

0,0%0,5%1,0%1,5%2,0%2,5%

2015

2016

2017

2018

(Pré

visio

ns)

2019

(Pré

visio

ns)

2020

(Pré

visio

ns)

2021

(Pré

visio

ns)

Prévisions de la croissance française (sources : BdF, INSEE)

“ C’est dans ce contexte que l’immobilier d’entreprise a de nouveau établi des records cette année. En dépit d’une offre de bureaux amoindrie et d’un contexte économique chahuté en fin d’année, la demande est restée très forte, tant du niveau utilisateurs qu’au niveau investisseurs. ”

Le volume d’investissement en Ile de France en immobilier d’entreprise s’est élevé en 2018 à 23,5 milliards d’euros. Ce niveau record a été atteint grâce aux nombreux investissements supérieurs à 200 M€ et grâce aux nombreuses transactions de plus petite taille. L’investissement surfe toujours sur la vague d’un marché locatif francilien en très bonne forme. Chaque trimestre, les montants investis sont allés crescendo : de 3 milliards d’euros investis au 1er trimestre 2018 à 8,5 milliards d’euros au 4ème trimestre 2018.

Ce record a été enregistré grâce à des conditions d’accès au crédit exceptionnelles et à un OAT 10 ans au très faible niveau (moyenne mensuelle de 0,69 % en décembre 2018). Les taux de rendement, fortement corrélés à cet environnement, sont donc restés faibles tout au long de l’année. Le taux “prime à Paris QCA” atteint 3%, voire des niveaux inférieurs pour certains actifs. Les investisseurs sont capables d’accepter ces taux de ren-dement pour des actifs sécurisés situés dans des quartiers d’affaires reconnus. Ainsi, Paris, La Défense et le Croissant Ouest concentrent 80% du marché francilien en valeur.

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LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENTDES NIVEAUX RECORDS

0 1 2 3 4 5 6 7

Paris QCA

Reste de Paris

La Défense

Croissant Ouest

1ere couronne

2nde couronne

Réparition géographique des investissements en bureaux

(en Mds€ ; Source : Evolis)

C’EST LE NIVEAU DES MONTANTS D’ENGAGEMENTS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE.

C’EST LE POURCENTAGE DES ACQUÉREURS FRANÇAIS EN 2018.

C’EST LE MONTANT VENDU PAR LES PROMOTEURS

C’EST LE NIVEAU MOYEN MENSUEL DE L’OAT 10 ANS EN DÉCEMBRE 2018.

23,5MDS € 50% >1,2MD € 0,69%

De façon logique, les valeurs de réalisation sont très élevées. La Banque de France a alerté en octobre 2018 sur un éventuel risque de bulle financière dans l’immobilier d’entreprise, qui serait liée à une surévaluation des prix. Il existerait un risque de correction des prix à la baisse en cas de remontée soudaine des taux d’intérêt ou de dégradation des perspectives économiques. Si le ris-que d’une forte remontée des taux d’intérêt est moin-dre en 2019, les incertitudes économiques sont, quant à elles, bien réelles.

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Bureaux88%

Commerces 9%

Logistique 1%

Activités 2%

Typologie des investissements 2018(Source : Evolis)

En 2018, les investisseurs sont restés confiants et se sont positionnés en majorité sur des actifs de bu-reaux (88%).

Les locaux d’activités et la logistique sont restés marginaux mais le commerce concentre plus de 2 milliards d’euros. Ce dernier score est cependant concentré sur deux giga-deals sur les Champs-Elysées, représentant à eux deux près de 60% des montants investis (les actifs de l’Apple Store et de Nike).

Il est à noter surtout le retour des investisseurs étrangers, notamment des allemands ou des américains. L’Apple Store a été acquis par l’investis-seur allemand BVK et l’américain CBRE Global Inves-tor a acheté l’immeuble Marché Saint Honoré dans le 1er arrondissement de Paris.

Le marché risque d’être freiné en 2019 par une raréfaction de l’offre “Core” dans les principaux quartiers d’affaires. Les prix de ces actifs devraient donc rester élevés pour les prochains mois tan-dis que les actifs obsolètes situés dans des marchés secondaires pourraient voir leurs valeurs régresser légèrement. Les investisseurs pourraient également démontrer une certaine frilosité pour les actifs « Value Added » et ainsi, le retour de la prime de risque pourrait reve-nir sur le devant de la scène.

3,0%

3,5%

4,0%

3,5%

4,3%

5,5%

5,0%

6,0%

3,0%

Bureaux Paris QCA

Bureaux Reste de Paris

Bureaux La Défense

Bureaux Croissant Ouest

Bureaux 1ere couronne

Bureaux 2nde couronne

Logistique

Activité

Commerces

Les taux de rendement prime(Source : Evolis)

2 Mds €MONTANTS INVESTIS

9 %PART DU COMMERCE DANS LES INVESTISSEMENTS GLOBAUX

2 à 2,5 %TAUX DE RENDEMENT PRIME

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LE MARCHÉ DU COMMERCEEN PLEINE RÉVOLUTION

Bien qu’offrant une rentabilité moindre que les autres typologies d’actifs, les volumes d’engagements sur les com-merces se sont maintenus en 2018. Cette année restera surtout marquée par une polarisation des montants investis sur des opérations d’envergure. On retiendra notamment deux très belles transactions opérées sur des adresses demeurant prestigieuses dans Paris : l’acquisition par Norges Bank Real Estate Management de l’immeuble du futur flagship de Nike auprès de Groupama Immobilier sur les Champs Elysées (613 M€) et celle d’Hines France et BVK de l’immeuble du futur siège social/concept store d’Apple également sur les Champs (600 M€).

En parallèle, le marché des centres commerciaux en termes d’investissements reste atone. Ce type d’actifs nécessite de lourds investissements pour être rénovés, étendus et leur obtenir ainsi une meilleure valorisation.

Tout au long de 2018, le moral des ménages n’a cessé de chuter. Le climat politique tendu, la croissance qui peine à décoller et donc la pression fiscale qui se durcit ont eu de lourdes conséquences sur le marché du commerce : baisse du pouvoir d’achat, faiblesse de la consommation des ménages, baisse de la fréquen-tation des commerces, grands comme petits.

Le dernier trimestre qui, traditionnellement, marque un rebond de la consommation, restera cette année bien en-deçà des résultats observés sur les années précédentes. Le mouvement des gilets jaunes n’y est pas étranger. Il a eu un fort impact sur la consomma-tion des ménages et la fréquentation des commerces physiques. L’impossibilité ou les très grandes diffi-cultés d’accès aux points de vente ont entraîné une dégradation de l’activité et donc du chiffre d’affaires dans tous les secteurs du commerce de détail, dans les centres commerciaux comme en boutiques de cen-tre-ville.

En pleine remise en cause du modèle de centre com-mercial, face à la montée en puissance des géants du e-commerce et à la multiplication des enseignes low cost, de nombreux groupes ont opté pour la ra-tionalisation de leurs implantations. Entre regroupe-

LES FLOPSLES TOPS

- 1,7 %FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX SOURCE : CNCC

+ 1,8 %PRIX À LA CONSOMMATION SOURCE : INSEE - DÉC 2018

+ 2,41 %INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX SOURCE : INSEE - JANV 2019

- 2 %CONSOMMATION DES MÉNAGESSOURCE : INSEE - NOV 2018

- 3,3 %C.A. COMMERCE SPÉCIALISÉ SOURCE : PROCOS - JANV 2019

Surfaces spécialiséesDéveloppement du réseau de magasins Stock-omani, spécialisé dans la vente de fins de séries de grandes marques. Plus de 85 magasins en France et un chiffre d’affaires en progression de plus de 20 % en un an.

Grandes surfaces alimentairesUne stratégie de communication efficace, une extension ultra rapide sur toute la France, Lidl n’en finit plus de grandir et entend bien pour-suivre son ascension : forte hausse de l’assor-timent, lancement de Lidl Voyages, ouvertures dominicales et projet d’e-commerce.

HabillementLe secteur du prêt à porter vit des heures dif-ficiles. De nombreux groupes, comme Eram, ChaussExpo, Newlook, ont déjà annoncé de nombreuses fermetures de magasins.

Grandes surfaces spécialiséesLe marché du jouet est toujours mis à mal avec les manifestations de fin d’année, et les ventes annuelles ont baissé de 7%. Deux re-dressements judiciaires ont été répertoriés : La Grande Récré et Toys R Us.

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ment d’enseignes, fermetures de sites, le commerce vit une véritable révolution. Le monde du jouet en est un parfait exemple avec les restructurations des deux principales en-seignes : La Grande Récré (reprise par son Président Direc-teur Général) ou Toys R Us (44 magasins repris par Jellej). Entre les trop nombreuses livraisons de surfaces commer-ciales et les importantes libérations, le marché se retrouve en situation de suroffre. La vacance progresse partout. Néanmoins, certaines zones géographiques et notamment Paris connaissent une situation inverse, avec une vacance en baisse et des loyers en hausse. Ainsi, pour essayer de faire revenir les consommateurs, les enseignes se livrent une bataille féroce et rivalisent d’ingéniosité en lançant de nouveaux concepts stores et flagships. On notera aussi le retour des grandes enseignes de la grande distribution avec des formats de magasins plus réduits dans les centres villes (A2Pas du groupe Auchan, Carrefour City ou Intermarché Express).

La capitale connait un actuellement un net regain d’intérêt avec de nombreuses transactions d’envergure : Ikea à La Madeleine, Apple Store et Nike sur les Champs-Elysées, Zara Boulevard Haussmann, … Les enseignes liées au luxe semblent également renouer des liens avec Paris avec l’ar-rivée de Dior dans 3 000 m² sur les Champs-Elysées… Il est actuellement difficile de trouver des locaux disponibles de plus de 300 m².

Pour aider et surtout promouvoir le secteur du com-merce, la volonté étatique se renforce pour aider à la revitalisation du secteur, en lançant notamment des ré-flexions autour de l’instauration d’un bail éphémère, plus souple que les baux existants, ou encore en relançant la question des ouvertures dominicales. L’Etat a également organisé le plan Cœur de Ville, qui a pour but de relancer l’attractivité des centres-villes : 222 villes ont été retenues dans ce cadre.

LE MARCHÉ DESBUREAUXEN IDF

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LES SECTEURS

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Offre à un an

Placement 2018

Taux de vacance

1 Paris Ouest 328 900 m² 635 300 m² 1,7%

2 Paris Est 66 300 m² 136 100 m² 1,1%

3 Paris Rive Gauche 217 500 m² 245 800 m² 3,1%

4 Paris Nord 106 800 m² 72 800 m² 7,2%

5 Neuilly - Levallois 118 700 m² 88 400 m² 5,1%

6 Boucle Nord 589 800 m² 258 100 m² 10,2%

7 La Défense 303 400 m² 171 700 m² 5,5%

8 Boucle Sud 242 800 m² 83 200 m² 9,5%

9 Boulogne - Issy 257 400 m² 151 100 m² 10,8%

10 1ère couronne Sud 297 500 m² 130 800 m² 7,8%

11 Créteil 57 600 m² 18 100 m² 3,6%

12 Montreuil - Vincennes 80 800 m² 49 400 m² 2,9%

13 Pantin - Bobigny 47 200 m² 30 700 m² 5,4%

14 Saint Denis - Saint Ouen 272 400 m² 103 700 m² 9,2%

15 Argenteuil - Saint Germain 61 400 m² 20 400 m² 5,0%

15 Nord IDF 94 100 m² 37 400 m² 7,9%

17 Cergy Pontoise 50 600 m² 10 300 m² 5,4%

18 Saint Quentin en Yvelines 132 100 m² 95 400 m² 4,2%

19 2ème couronne Sud 558 300 m² 68 500 m² 10,6%

20 Sénart - Evry 81 000 m² 4 500 m² 5,4%

21 Marne La Vallée 234 000 m² 47 500 m² 6,7%

DE MARCHÉ

12

Avec un parc de plus de 54 millions de m², l’Ile de France se place dans les premières métropoles européennes. Pour cette année 2018, la région a de nouveau démontré ses exceptionnelles capacités, avec un placement annuel de bu-reaux de 2 524 000 m². Toutefois, ce score reste en baisse de 5% sur un an. Le ralentissement est intervenu au cours de la 2ème partie de l’année, dont la demande placée est inférieure de 20% au 2ème semestre 2017. Il faut rappeler que la fin d’an-née 2017 avait été particulièrement exceptionnelle.

L’offre immédiate reste très faible, avec 2,9 millions de m² disponibles, représentant un taux de vacance de seulement 5,3 %. Les mises en chantiers se concentrent sur les terri-toires présentant du foncier disponible, c’est-à-dire prin-cipalement en dehors de la capitale. Les disponibilités parisiennes sont de ce fait plus limitées que jamais avec un taux de vacance record, à peine supérieur à 2%. Autant l’offre devrait suffire à satisfaire la demande en 1ère et 2nde

couronne, autant Paris doit faire face à une situation de sous-offre durable. Ainsi, un effet report en 1ère couronne pourrait être observé.

Il faut dire que les demandes restent dynamiques, tant à la vente qu’à la location. D’un côté, les taux de crédit sont restés faibles tout au long de l’année 2018, et même dans le

cas d’une remontée, les organismes sont unanimes pour an-noncer un impact limité. Elles recherchent particulièrement à acheter leurs locaux. Les ventes à utilisateurs pour les bu-reaux de moins de 5 000 m² ont progressé de 24% sur un an. D’un autre côté, la location pour ce créneau de surface a totalisé plus de 2 900 signatures.

La tension à l’offre et le dynamisme de la demande entraî-nent de façon logique à Paris une hausse des valeurs, tant locatives que vénales. Les loyers faciaux y ont progressé de 6% et le prix de vente moyen de 5,7% sur un an. En 1ère et 2nde

couronnes, les valeurs locatives sont relativement stables.

La conjoncture économique nourrit actuellement quelques incertitudes, mais l’année 2019 pour le marché des bu-reaux devrait s’avérer dynamique, car certaines grandes transactions ont été reportées pour ce début d’an-née. L’essor du coworking, avec encore de nombreuses ouvertures en 2018 et de nouvelles prévues en 2019, per-mettra aux entreprises parisiennes de bénéficier d’op-portunités supplémentaires, accompagnées de services qualitatifs. Ainsi, le contexte économique, la raréfaction de l’offre parisienne et l’effet coworking pourraient entraîner un léger ralentissement de la demande placée. Elle pourrait être compris entre 2,2 et 2,4 millions de m² en 2019.

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN IDFUN MARCHÉ À DEUX VITESSES

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< 1 000 m²29%

1 000 - 5 000 m²32%

> 5 000 m²39%

Répartion de la demande placée par segment de surface (en volume)

2 900 000 m²C’est le niveau de

l’offre immédiatement disponible. Le taux de vacance immédiat s’établit à 5,3% !

2 524 000 m²C’est le niveau de

la demande placée en 2018. L’année 2018 est très dynamique pour l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.

501 € / m²C’est le niveau

du loyer moyen facial à Paris Ouest-QCA. Il s’inscrit en hausse de 7% sur un an.

8 187 € / m²C’est le niveau

du prix moyen à Paris. Il s’inscrit en hausse de 9% sur un an.

Répartition de la demande placée par segment de surfaces (en volume ; Source : Evolis)

0 m²500 000 m²

1000 000 m²1500 000 m²2000 000 m²2500 000 m²3000 000 m²

2015 2016 2017 2018

La demande placée de bureaux(Source : Evolis)

Offre 616 Mm²

Placement 302 Mm²

0 Mm² 200 Mm² 400 Mm² 600 Mm²

La vente à utilisateurs(Source : Evolis)

01 PARIS OUEST

Paris Ouest – QCA fait toujours l’objet de nombreux intérêts et ce sont 635 000 m² de bureaux qui ont été placés en 2018, en hausse de 6% sur un an. 7 trans-actions de plus de 10 000 m² ont été observées dont 2 dédiées à des espaces de coworking. Les transactions inférieures à 1 000 m² sont restées relativement stables. Le taux de dynamique (demande placée / parc de bu-reaux) est même plus de 4 fois supérieur au taux de va-cance immédiat. Le secteur est entré dans une situation de sous offre durable. Le taux de vacance n’atteint plus que 1,7%, un niveau jamais vu. L’offre disponible sous un an totalise près de 330 000 m², dont 733 lots de moins de 1 000 m². Or, ce segment de surface a concentré 1 022 transactions sur l’année 2018. Dans ce contexte, l’offre des coworkers particulièrement présents sur le QCA est une solution d’implantation pour les PME parisiennes. En parallèle, une tendance émerge en fin d’année : les utilisateurs ont tendance à freiner leurs projets et à renégocier avec leurs bailleurs ou à s’éloi-gner.

Les conditions d’accès au crédit poussent les entreprises à acheter mais, là encore, la pénurie d’offres de qualité est problématique. Peu de projets vont jusqu’à leurs termes et le niveau des ventes à utilisateurs est même en deçà de celui de 2017.

Les valeurs locatives et vénales sont orientées à la hausse. Les propriétaires, en position de force, acceptent de moins en moins les négociations et les franchises de loyers se font rares.

14

328 800 m²Offre à un an

635 200 m² Demande placée

7,7 % Part des ventes dans le placement

501 € / m²Loyer moyen

10 266 € / m² Prix moyen

146 500 m² Offre immédiate

0

500

1000

1500

< 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² > 5 000 m² nondivisibles

Le nombre de lots disponibles à un an et le nombre de transactions 2018

(Source : Evolis)

Nb de lots disponibles Nb de transactions

Taux de vacance 1,7%

Taux de dynamique 7,4%

(Source : Evolis)

Taux de dynamique : rapport entre la demande placée sur un an et le parc de bureaux

16

17

8

9

12

Le nombre de lots disponibles et le nombre de transactions 2018 par segment de surfaces

(Source : Evolis)

02 PARIS EST

Ce secteur parisien bénéficie du dynamisme de grandes transactions, au nombre de 5 sur l’année 2018. Au total, 136 000 m² ont été placés, en hausse de 8% sur un an. Les transactions de petites surfaces sont stables tandis que celles de 1 000 à 5 000 m² accusent un recul de 14%. Les grandes signatures expliquent ce niveau de placement. Le taux de dynamique (demande placée / parc de bureaux) est quatre fois supérieur au taux de vacance immédiat. Ce secteur continue d’at-tirer tous types de sociétés, de la start-up à la société établie.

En effet, à peine 30 000 m² sont disponibles immédi-atement, ce qui ne suffira pas à satisfaire la demande, d’autant que les offres restantes sur le marché ne dé-passent pas 3 000 m². L’offre à un an totalise 66 000 m², dont une seule offre de plus de 5 000 m², présentée à la division.

Les entreprises, à l’instar de tous les secteurs pari-siens, recherchent à l’acquisition. Les ventes à util-isateurs totalisent 15 600 m² en 2018, à comparer avec l’offre actuellement présentée à la vente, avec seulement 13 800 m². La rareté des opportunités freine les nombreuses demandes.

Dans ce contexte, les loyers et les prix de vente sont orientés à la hausse sur un an et les mesures d’accom-pagnement sont limitées. A noter que les loyers prime peuvent atteindre jusqu’à 700 €/m², à comparer avec celui atteint par Paris Ouest – QCA, à 840 €/m².







0

100

200

300


Le nombre de lots disponibles et le nombre de transactions 2018 par segment de surface

(Source : Evolis)


15


Taux de dynamique5,1%

(Source : Evolis)


12

11

10

3

4


(Source : Evolis)

03 PARIS RIVE GAUCHE

Ce secteur bénéficie de l’intérêt des grandes entreprises et cette année 2018 ne déroge pas à la règle. Une dizaine de signatures de plus de 5 000 m² ont été recensées, concentrant plus de la moitié du placement. Le cru 2018 s’établit donc à 246 000 m², en hausse de 3%. Les petites transactions ont également été dynamiques, avec une progression de 19% par rapport à 2017. La demande à l’achat est très forte et les ventes à utilisateurs ont doublé sur la période : 18 410 m² vendus contre seulement 9 400 m² en 2017. La faiblesse des taux en est la principale raison. Cependant, l’offre est insuf-fisante pour répondre à cette demande. A noter que la demande exprimée à la vente a légèrement régressé en toute fin d’année.

A l’instar des autres secteurs parisiens, l’offre immédiate est orientée à la baisse et le taux de va-cance affiche le faible score de 3,1%. Des espaces de coworking ont commencé à fleurir au sein de ce ter-ritoire, absorbant de grandes surfaces de bureaux. Le taux de dynamique (demande placée / parc de bureaux) est largement supérieur (5,6%) au taux de vacance. Plusieurs immeubles de 1ère main de plus de 5 000 m² sont ou seront disponibles en 2019 avec par exemple Le Jour à Paris 14ème, mais ne suffiront pas à répondre au besoin des entreprises de ce secteur.Les loyers faciaux ont débuté une hausse légère de 3% sur un an qui pourrait s’accentuer en 2019, au vu du déséquilibre entre l’offre et la demande. Néanmoins, ce secteur parisien reste abordable par rapport aux princi-paux quartiers d’affaires de la rive droite.

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(Source : Evolis)

0

100

200

300

400



(Source : Evolis)


15

14 13

7

65


(Source : Evolis)

04 PARIS NORD

Le nord de Paris est le seul secteur parisien présen-tant des tendances inverses : le taux de vacance est supérieur au taux de dynamique (demande placée / parc de bureaux).

Pour autant, ce secteur a également bénéficié d’un regain d’intérêt puisque le placement a quasiment été doublé par rapport à 2017. Tous les segments de surfaces sont concernés.

Les ventes à utilisateurs totalisent plus de 16 000 m², un score nettement supérieur à celui de l’année précé-dente. Le 20ème arrondissement concentre les deux grandes signatures, de plus de 10 000 m² chacune.

En dépit de ce dynamisme exceptionnel, l’offre poursuit une hausse significative. A noter que les deux immeubles de 1ère main présents sur le marché ont été livrés. Eastway, à Paris 20, présente un solde disponible de 4 000 m² et View, au sein du même arrondissement, présente un total de près de 22 000 m². Si l’on tient compte des divisibilités, 105 lots de moins de 1 000 m² sont actuellement disponibles à moins d’un an et seront largement suffisants pour répondre à la demande.

Les valeurs locatives et vénales restent parmi les plus faibles de la capitale. Dans le contexte parisien de sous offre, ce secteur pourrait tirer son épingle du jeu dans les prochains mois.







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(Source : Evolis)

0

50

100

150



(Source : Evolis)


1819

20


(Source : Evolis)

05 NEUILLY LEVALLOIS

Traditionnellement axé vers les grandes transactions, ce marché se distingue en 2018 par l’absence de signatures de plus de 5 000 m². La demande placée atteint donc 88 000 m², un score deux fois inférieur à celui de 2017. Les transactions de petites et moyennes surfaces sont, quant à elles, restées stables avec pas moins de 150 signatures.

De nombreuses sociétés parisiennes se sont installées à Levallois-Perret car l’offre y est plus nombreuse que dans la capitale, de qualité et à moindre coût. Les utilisateurs recherchent surtout une bonne desserte en transport et des immeubles de bureaux modernes. Même si la demande à la vente est forte, le marché est freiné par une offre rare et inadéquate, ce secteur de-meure donc essentiellement locatif.

De surcroît, l’offre immédiate de bureaux baisse de 23% sur un an, offrant désormais un taux de vacance légèrement inférieur à la demande. Seulement deux immeubles de plus de 5 000 m² non divisibles sont encore disponibles : le 12M et le Sémaphore à Levallois-Perret, ce qui explique le retrait des grandes transactions en 2018. Par contre, le niveau de l’offre est encore suffisant pour répondre à la demande de petites et moyennes surfaces, inférieures à 5 000 m².

Dans ces conditions, les loyers sont restés stables en 2018, mais une légère tendance haussière pourrait être observée en 2019 du fait des nombreuses transactions inférieures à 5 000 m².

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Neuilly-sur-Seine

Levallois-Perret


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06 BOUCLE NORD

Le nord des Hauts de Seine, en dehors de La Défense, se distingue en 2018 par un taux de vente exceptionnel, en grande partie dû au compte-propre de Vinci Construction avec un siège social de plus de 60 000 m² à Nanterre. Cette transaction exceptée, les ventes à utilisateurs sont tout de même très actives, puisque les surfaces vendues représentent le double du niveau 2017.

Les locations ne sont pas en reste avec un deuxième giga-deal recensé : Technip a loué plus de 50 000 m² à Nanterre également, proche de La Défense. Au total, la demande placée 2018 totalise près de 260 000 m², en hausse de 16% par rapport à l’année précédente. Le placement de bureaux de moins de 5 000 m² totalise plus de 100 000 m², un niveau stable.

En parallèle, l’offre disponible immédiatement, même en baisse de 20% sur un an, reste à un niveau très élevé. Le taux de vacance est supérieur à 10% et se positionne en 2ème place dans le classement des sec-teurs de première couronne les plus offreurs.

La valeur locative moyenne est fortement impactée par une transaction dans l’immeuble Highlight à Courbevoie à 440 €/m². En dehors de cette signature, les valeurs locatives faciales sont restées relativement stables. Les prix de vente sont plutôt orientés à la hausse en raison de la forte demande pour ce type de transaction.







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Nanterre

Colombes

Gennevilliers

Clichy


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07 LA DÉFENSE

L’année 2018 avait plutôt bien démarré pour le quartier d’affaires de La Défense. Un ralentissement a été observé au cours de la seconde partie de l’an-née. Notamment, le 4ème trimestre 2018 s’est révélé particulièrement faible au regard de l’historique avec seulement 20 000 m² placés en 3 mois.

Ce marché reste toujours principalement tourné vers le locatif et les transactions de moyennes et grandes sur-faces. Cependant, peu de signatures de plus de 10 000 m² ont été signées en 2018 au profit de signatures plus modérées : la moitié des transactions présentent une surface comprise entre 1 000 et 10 000 m². Pourtant, l’attractivité de La Défense n’est plus à démontrer avec des investisseurs toujours présents sur des opérations importantes. L’offre de bureaux, bien qu’historiquement faible, avec un taux de vacance de 5,5%, est d’excellente qualité. La moitié du stock disponible sous un an porte sur des actifs neufs ou restructurés.

Les lots de moins de 1 000 m² sont traditionnellement plus difficiles à écouler sur ce secteur. En 2018, ces transactions de petites surfaces ont doublé : nous re-censons plus de 40 signatures contre à peine plus de 20 au cours de l’année précédente.Avec 170 000 m² placés sur l’année, le cru 2018 reste cependant à un très bon niveau. Le dynamisme des transactions de petites et moyennes surfaces a même poussé les valeurs locatives à suivre une tendance haussière, toutefois légère (+2% sur un an).

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La Défense


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08 BOUCLE SUD

Ce secteur Altoséquanais pourrait bien tirer son épin-gle du jeu dans un futur proche. La demande placée hors La Défense atteint plus de 80 000 m² en 2018, l’offre est conséquente et de qualité. Même si le futur métro du Grand Paris, la ligne 15 Ouest, ne sera mise en service qu’à horizon 2030, elle permettra de relier Boulogne Billancourt à Saint Denis en 25 minutes seulement.

Pour l’heure, Rueil Malmaison confirme une nouvelle fois son attractivité aux yeux des grands utilisateurs avec l’arrivée de Danone dans 25 000 m² de bureaux. Le placement 2018 a également été marqué par 14 signatures de moyennes surfaces, que se partagent surtout Rueil Malmaison et Suresnes. Les transac-tions de moins de 1 000 m² sont restées solides avec 74 signatures.

Dans un contexte de sous-offre parisienne, les 243 000 m² disponibles sous un an pourraient rem-porter l’adhésion. Le taux de vacance immédiat atteint 9,5%, le double du taux de dynamique (demande placée / parc de bureaux), et est à comparer avec le taux de vacance parisien, de seulement 2,4%. Au rythme actuel, il faudrait plus de deux années de transactions pour écouler le stock immédiat.

L’abondance de l’offre n’a pas permis aux valeurs loca-tives de progresser et le loyer moyen s’établit toujours à 237 €/m². Par contre, les valeurs vénales progressent légèrement, portées par un contexte favorable.







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Rueil-Malmaison

Puteaux

Saint-Cloud


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09 BOULOGNE ISSY

Ce secteur de Boulogne Billancourt et Issy les Moulin-eaux bénéficie d’une exceptionnelle attractivité depuis quelques années. Même en baisse, le placement 2018 s’établit à un bon niveau puisque les 152 100 m² placés représentent un taux de dynamique de presque 8%.

Deux grandes signatures ont été observées à Issy les Moulineaux. Fait rare, Boulogne Billancourt n’a fait l’objet d’aucune transaction de bureaux de plus de 5000 m².

En revanche, cette commune concentre la majeure partie des signatures de petites et moyennes surfaces avec 146 transactions contre 51 à Issy les Mou-lineaux. Le niveau de demande placée pour les bureaux de moins de 5 000 m² suit une excellente dynamique en 2018.

Parallèlement, l’offre affiche une hausse toutefois mesurée avec, par exemple, l’arrivée de 10 000 m² dans Dueo-Trieo à Issy les Moulineaux en octobre 2019 ou encore 10 000 m² de bureaux rénovés dans Antares à Boulogne Billancourt. Même en hausse, l’offre actuelle, qui atteint 207 600 m² disponibles immédiatement ne représentent plus qu’un an de transactions.

L’excellente dynamique de ce marché pousse les valeurs locatives à la hausse (+3% sur un an). Les ventes étant freinées par un manque d’offres adéquates et la demande dynamique, les prix sont également orientés en très légère hausse.

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Boulogne-Billancourt

Issy-les-Moulineaux


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10 1ÈRE COURONNE

SUD

L’année s’achève sur un placement à hauteur de 130 700 m² placés, ce qui conforte encore l’attractivité de ce secteur pour les utilisateurs en recherche de bu-reaux. Sa position en marge du périphérique parisien, l’excellente desserte du territoire et la grande qualité du stock disponible font de ce secteur une véritable alternative pour des utilisateurs qui ne parviennent plus à trouver leur bonheur dans Paris.

La 1ère couronne sud attire toujours autant les grands utilisateurs. Nous recensons 7 transactions de plus de 5 000 m² en 2018, représentant 64 % du placement. Seul le volume placé sur les petites surfaces décroît de 5 % en un an. Ce secteur affiche un bon taux de dy-namique, 5,3 %, signe de la profondeur et de la bonne vitalité de ce marché.

Assez logiquement, le stock immédiatement disponible se réduit de 13 % en une année, mais reste à un haut niveau d’offres à un an, ce qui ne laisse peser aucun risque de tension sur l’offre. Le stock est très qualitatif : 31 % de surfaces neuves et 12 % de surfaces rénovées.

Si l’attractivité du marché et ses bonnes performances auraient pu permettre aux propriétaires d’augmenter significativement leurs loyers, tout en restant com-pétitifs face aux loyers pratiqués dans la capitale, la hausse du loyer moyen est bien contenue et limitée à 1 % en une année. Les propriétaires ont clairement l’intention de conforter l’attractivité et le bon posi-tionnement de leurs biens dans le marché francilien.







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Ivry-sur-SeineMontrouge

Arcueil


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11 CRÉTEIL

Le marché tertiaire est en perte de vitesse depuis plu-sieurs années maintenant, et la dynamique ne semble pas vouloir s’inverser. Le placement accuse un nouveau repli de 34 % en une année. Les grands utilisateurs ont déserté le secteur, privilégiant des marchés mieux des-servis et des offres plus qualitatives.

En revanche, le marché de Créteil se concentre sur les petites et moyennes entreprises. La demande placée sur les petites surfaces croît de 27 % en une année, mais c’est le segment des moyennes surfaces qui a le plus attiré les utilisateurs (+ 144 % en un an). Les ventes sont nombreuses sur le secteur, représentant 38 % du place-ment de l’année.Cela ne suffit pas à absorber le stock immédiat, qui grossit à nouveau de 21 %, non pas du fait de livrai-sons mais bien davantage en lien avec les nombreuses libérations opérées dans l’année. Le stock demeure peu qualitatif, la part des offres neuves descendant sous la barre des 8 % et ne permet plus de répondre à la de-mande des utilisateurs en quête de locaux performants. Les offres disponibles se recentrent sur le segment des petites surfaces qui représentent à lui seul, 97 % des disponibilités.

Nous constatons une tendance à la stabilité des loyers, car même si la demande en petites et moyennes surfaces reste dynamique, l’offre disponible est impor-tante. Les nombreuses transactions de ventes recensées depuis le début de l’année entraînent une hausse des prix moyens.

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Créteil

Charenton-le-Pont


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12 MONTREUIL VINCENNES

La réalisation de 3 transactions de plus de 5 000 m² aura permis au marché de Montreuil Vincennes de reprendre des couleurs après une année 2017 en demie teinte. En effet, le placement progres-se ainsi de 10 %. Les transactions de petites surfaces restent dynamiques, leur volume progresse de 20 %, et celui des grandes transactions progresse de 156 %. Seul le segment des moyennes surfaces est en perte de vitesse cette année.

En lien avec l’acquisition de plus de 9 000 m² par MSA Crédit Agricole, le taux de vente est excellent, représentant environ 30 % du placement réalisé. Les excellentes conditions d’accès au crédit et le bon volume d’offres proposées à la vente ont dynamisé le marché.

Suite à cette bonne performance du marché, le stock disponible se réduit de 8 %. Le taux de vacance observé sur le secteur n’est plus que de 2,9 %. Le dynamisme des grands utilisateurs aura permis l’écoulement de nombreuses offres de plus de 5 000 m², offres qui pourraient venir à manquer et freiner la progression de ce marché. Il ne reste en effet que deux immeu-bles de cette taille disponible, tous deux présentés à la division.

La bonne dynamique du marché et la progression des grandes transactions ont eu pour effet la hausse du loyer moyen, qui progresse ainsi de 19 %.







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Montreuil

Fontenay-sous-Bois


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13 PANTIN BOBIGNY

La dynamique de ce marché est impactée par une offre tertiaire vieillissante et une raréfaction des développements.

Certes, l’offre de bureaux reste en quantité suffisante pour répondre à la demande, mais les prochaines livrai-sons n’interviendront pas avant 2020. Néanmoins, deux immeubles sont prévus à Bobigny et Romainville, qui pourraient faire l’objet d’une pré-commercialisation, dans un contexte de raréfaction de l’offre parisienne.

La demande placée affiche pourtant une belle dynamique sur bien des points. Tout d’abord, une vente a été réalisée sur plus de 5 000 m² à Pantin, expliquant le fort taux de vente.

Ensuite, les transactions de petites et moyennes surfac-es ont particulièrement été actives, avec 40 signatures de bureaux de moins de 5 000 m² au lieu de 24 en 2017.

Conscients de la spécificité de ce marché, la plupart des propriétaires divisent leurs offres en lots de moins de 1 000 m², correspondant parfaitement à la demande.

Pour des communes en proche périphérie parisienne, les valeurs locatives restent très abordables, bien qu’orientées en légère hausse. Plus de la moitié des transactions de moins de 5 000 m² ont un loyer com-pris entre 100 et 200 €/m². Quant aux prix de vente, une baisse est à l’ordre du jour, en raison d’une demande un peu limitée.

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Bobigny

Pantin

Bondy


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14 SAINT-DENIS SAINT-OUEN

Le pôle de Saint Denis – Saint Ouen propose sur le marché des offres de grande qualité. La situation de sous offre que connaît actuellement la capitale pourrait entraîner un effet report vers ces com-munes, d’autant qu’elles seront desservies par la plus importante future gare du Grand Paris, où se croise-ront 4 lignes de métro, ce qui pourrait accroître son attractivité tertiaire.

Pour l’heure, le placement 2018 atteint 103 000 m² placés, en baisse de 35% sur un an. Deux transactions de plus de 5 000 m² ont été recensées à Saint Denis contre 7 l’année précédente. Les petites et moyennes surfaces ont été très dynamiques mais n’ont pas suffi pour égaler le placement global de l’année précé-dente. Pour autant, le taux de dynamique (demande placée / parc de bureaux) atteint plus de 5%, ce qui est un score très honorable.L’offre de bureaux est largement suffisante pour répondre aux besoins avec un taux de vacance supérieure à 9%. Au rythme actuel des transactions, il faudrait 16 mois pour écouler ce stock. L’offre disponible sous un an présente plus de 120 000 m² de surfaces neuves ou restructurées.

Les utilisateurs ont tendance à se positionner sur les locaux les plus qualitatifs et les mieux situés, ce qui permet au loyer moyen du secteur de progresser légèrement. Les bureaux neufs sont présentés à moins de 350 €/m², des prix très accessibles. Les ventes à utilisateurs restent anecdotiques sur ce secteur.







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Saint-Ouen

Saint-Denis La

Courneuve

Aubervilliers


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15 NORD IDF

Ce secteur est traditionnellement bien établi en tant que marché de locaux d’activités, la proximité avec l’aéroport et des grands accès routiers facilitent le développement de locaux de type entreposage. En parallèle, le marché des bureaux reste généralement anecdotique. Néanmoins, la demande placée en 2018 a doublé par rapport à 2017, avec 38 000 m². Aucune signature de plus de 5 000 m² n’a été réalisée mais les petites et moyennes entreprises ont très bien animé ce marché.

Le taux de dynamique (placement sur un an / parc de bureaux) reste deux fois inférieur au taux de vacance immédiat. De surcroît, l’offre est orientée à la hausse, en raison de libérations de locaux de seconde main. Un seul immeuble neuf est proposé sur le marché : le Baikal à Tremblay en France avec 6 000 m² de bureaux. Au rythme actuel de la demande placée, l’offre immédiate représente plus de 3 ans de transactions. Le vieillissement du parc et l’éloignement des transports en commun sont de véritables freins au développement de ce secteur. Les projets du Grand Paris pourraient dynamiser ce territoire mais sont encore trop éloignés dans le temps pour en apercevoir les effets.

La moyenne des loyers est orientée à la hausse, uniquement en raison de la prise à bail de 2 448 m² dans Baikal pour 200 €/m². Les prix de vente progressent également, les utilisateurs se sont positionnés principalement à Villepinte, commune présentant des valeurs légèrement plus élevées.

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910 € / m² Prix moyen





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Gonesse

Villepinte

Roissy-en-France


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16 ARGENTEUIL

SAINT-GERMAIN

En un an, la demande placée accuse une correction de 5 % sur ce secteur, et ce, malgré une prise à bail de 7 726 m² sur le Scénéo à Bezons pour le compte d’AC Nielsen. Cette seule transaction représente à elle seule près de 38 % du placement observé. Le segment des moyennes surfaces subit la plus forte baisse : - 67 % en un an. Le secteur d’Argenteuil Saint Germain reste globalement un secteur peu tertiarisé, et le peu d’activité se concentre davantage sur le pôle de Saint Germain.

L’offre immédiate, déjà très limitée, est également en baisse : - 13 %. L’offre à un an est également très réduite, représentant environ 3 000 m². Avec la transaction opérée sur le Scénéo, le marché ne dis-pose plus d’aucune offre de plus de 5 000 m², ce qui ne semble pas laisser présager de tension, puisque la demande est inexistante sur ce segment de surfaces. L’offre disponible est plutôt en adéquation avec la de-mande, essentiellement composée de petites surfaces et de bureaux proposés à la location.

Il y a une très forte demande émanant du secteur social (centre d’aides, de formation, PMI…) qui re-cherchent des locaux aux normes ERP, et le marché n’est pas en mesure de répondre à cette importante demande.

Dans ce contexte de ralentissement de la demande placée, le loyer moyen se voit corriger de 4 % en une année.







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Saint-Germain-en-Laye

Poissy

Argenteuil


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17 CERGY PONTOISE

Le volume placé enregistre un repli de 34 % en une année, signe du manque d’attractivité du secteur. Le marché cergyssois reste un marché endogène, axé autour d’un tissu très riche de petites et moyennes entreprises.

Deux évolutions contraires sont à souligner. D’une part, les transactions de petites surfaces ont été nombreuses, représentent toujours l’essentiel du place-ment et progressent de 247 % en un an. D’autre part, aucune transaction de plus de 5 000 m² n’a été réalisée cette année.L’écoulement de l’offre sur ce secteur est très long, l’éloignement du secteur par rapport à Paris combinée à la mauvaise desserte du territoire étant les principaux freins au développement du secteur.

Le stock demeure peu qualitatif et principalement constitué de bureaux obsolètes ou du moins en passe de l’être, situation, qui au vue de l’absence de dévelop-pements prévus, devrait perdurer. Nous noterons mal-gré tout que l’offre disponible est en corrélation avec la demande placée : 95 % des offres sont des bureaux de moins de 1 000 m².

La baisse du loyer moyen reste malgré tout contenue : - 2 % en une année, le loyer moyen se positionne à 136 €/m². Conscients des longs délais d’écoulement du secteur, les propriétaires accordent plus facilement des mesures d’accompagnement aux futurs utilisateurs, notamment des franchises de loyer.

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Pontoise

Cergy


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18 SAINT-QUENTIN-

EN-YVELINES

L’accélération du marché, constatée dès 2017, s’est confirmée en 2018. Pour la 2ème année consécutive, la demande placée progresse à nouveau de 29 % en une année, pour atteindre 96 400 m², niveau de commer-cialisation jamais atteint depuis 2012. St Quentin s’af-firme ainsi comme le premier pôle tertiaire francilien de 2nde couronne.

Cette progression du placement se traduit sur tous les segments de surfaces : + 38 % de petites surfac-es placées, + 81 % de moyennes surfaces. Les grands utilisateurs confirment leur intérêt pour ce territoire : 5 transactions de plus de 5 000 m² ont été recensées, une progression de 18 % en une année.

Les nombreuses restructurations en cours permettent de répondre à la forte demande exprimée sur des bu-reaux de qualité. Le placement à la vente est égale-ment important, représentant 21 % des m² transactés en 2018, même si l’offre reste insuffisante.La bonne vitalité du marché a permis une résorption de 16 % du stock immédiatement disponible. Assez logiquement, le taux de vacance diminue également, s’établissant à 4,2 %. Néanmoins, trois opérations de démolition – reconstruction sont en cours et pour-raient alimenter l’intérêt des grands utilisateurs pour 2019. En lien avec le dynamisme de la demande et le niveau en baisse de l’offre, les loyers sont en hausse de 19 % en une année, mais demeurent attractifs par rapport à la première couronne.







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Plaisir

Guyancourt

Montigny-le-Bretonneux


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19 2ÈME COURONNE SUD

Après avoir accusé un repli de 29 % fin 2017, le place-ment se réduit encore de 17 % en un an pour ne plus représenter que 68 500 m² placés. Cette baisse des volumes placés s’explique principalement par la chute du placement sur les moyens segments (- 53 % en un an), alors même que le segment des petites surfaces progresse de 14 % et que celui des grandes surfaces de 3 %. Les pôles ayant réussi à tirer leurs épingles du jeu sont Vélizy-Clamart et Massy.

Alors même que les utilisateurs se tournent vers des marchés plus porteurs, l’offre disponible n’a de cesse de grossir depuis quelques années. Le stock immédiatement disponible progresse de 12 % en une année. L’offre est pourtant plutôt qualitative sur ce sec-teur : 38 % du stock sont des bureaux neufs. Les grandes disponibilités dans l’offre à un an sont également nom-breuses représentant près de 49 %. Le secteur souffre surtout de sa mauvaise desserte en transports. Le projet du futur métro du Grand Paris est encore trop lointain pour changer la donne.

Ces tendances induisent logiquement une correction des valeurs locatives à la baisse, une baisse qui s’accroît plus l’éloignement de Paris est grand. Le loyer moyen diminue de 1 % en une année pour s’établir à 147 €/m². Le prix moyen de transaction chute également de 14 % en une année. Dans ce contexte, les propriétaires sont plus enclins à accorder à leurs preneurs des mesures d’accompagnement, tant des franchises de loyers que des participations aux travaux d’aménagement.

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Vélizy-Villacoublay

Orly

Massy

Orsay


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20 SENART

EVRY

2017 restera une année exceptionnelle en terme de placement, en lien avec la réalisation d’une transaction de 12 000 m² qui a tiré le marché vers des sommets. 2018 marque un retour à la normale pour le secteur de Sénart Evry : le niveau de placement re-vient dans la lignée de ce qui a été réalisé dans les 5 dernières années précédents 2017.

Le marché se recentre sur les petites transactions qui ont capté 78 % du placement. 3 ventes ont été réalisées, représentant 29 % des m² placés. Le taux de dynamique sur ce secteur est très bas, en-viron 0,3 %, signe de la faible tertiarisation du secteur.

L’offre immédiatement disponible accuse une correction de l’ordre de 26 %. L’offre reste peu quali-tative. L’offre neuve vient à manquer sur ce territoire, situation qui devrait perdurer encore au vu du volume limité d’offre à un an. L’offre est très largement com-posée de bureaux de moins de 1 000 m², ce qui répond à la demande locale.

Au global, les 80 900 m² disponibles sous un an seront très long à écouler au vu du taux de dynamique très anecdotique du secteur.

Dans ce contexte, le loyer moyen se replie de 12 % en un an pour s’établir à 124 €/m².







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Evry

Sainte-Geneviève-

des-Bois Lieusaint


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21 MARNE- LA-VALLÉE

L’excellente desserte du territoire, la richesse du tissu d’entreprise, composée de grands groupes nationaux et internationaux sont autant d’atouts qui permettent à ce territoire de confirmer sa bonne attractivité auprès des utilisateurs franciliens. L’ancrage de ce territoire au sein du Grand Paris, avec notamment la présence de plu-sieurs gares du Grand Paris Express va encore accroître la compétitivité, en s’appuyant notamment sur les 2 locomotives que sont le pôle urbain et touristique de Montévrain-Val d’Europe et le cluster Descartes autour de Noisy-Champs.

Avec près de 44 000 m² placés en 2018, l’ensemble des prises à bail reflète ce constat. Les grands utilisateurs continuent à choisir le pôle de Marne La Vallée pour leurs implantations. On recense ainsi 2 transactions de plus de 5 000 m² cette année, représentant 40 % des volumes transactés. Le compte-propre du Crédit Agricole Brie Picardie de 9 152 m² sur un programme à construire sur Chessy vient dynamiser le taux de vente qui atteint les 32 %.

Le territoire dispose encore de nombreux fonciers disponibles pour donner l’opportunité aux promo-teurs de lancer de nouveaux projets. L’offre neuve à un an est conséquente, représentant environ 44 % des disponibilités, niveau bien supérieur à la moyenne fran-cilienne.

Même si le secteur demeure attractif, les valeurs loca-tives et vénales restent très abordables.

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LognesNoisy-le-

Grand Bussy-Saint-Georges

ChellesChessy

Pontault-Combault


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LE MARCHÉ DESLOCAUX D’ACTIVITÉSEN IDF

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LES SECTEURS

Offre à un an

Placement 2018

1 Boucle Nord 63 900 m² 44 500 m²

2 1ère couronne Nord-Est 102 200 m² 65 600 m²

3 Couronne Sud - Nord A86 54 600 m² 31 300 m²

4 Couronne Sud - Sud A86 252 500 m² 86 400 m²

5 Montreuil - Vincennes 31 800 m² 16 900 m²

6 Créteil 107 600 m² 35 700 m²

7 Marne La Vallée 232 300 m² 88 500 m²

8 Sénart - Evry 419 800 m² 78 200 m²

9 Saint Quentin en Yvelines 107 100 m² 57 600 m²

10 Mantes La Jolie - A13 58 300 m² 19 400 m²

11 Argenteuil-Franconville 29 100 m² 18 100 m²

12 Saint Germain en Laye 12 500 m² 17 500 m²

13 Cergy Pontoise 175 500 m² 52 200 m²

14 Nord IDF 306 600 m² 147 200 m²

DE MARCHÉ

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33 %IL S’AGIT DE LA PART DES VENTES DANS LE PLACEMENT 2018.

L’année 2017 confirmait le dynamisme du marché francilien en se cloturant sur un placement en progression de 18 %, le cru 2018 reste au même niveau avec 875 000 m² placés sur l’année. Ce marché fait preuve d’une étonnante stabilité.

Nous observons un marché à 2 vitesses, avec d’un côté une offre neuve commercialisée avant même le démar-rage des chantiers et de l’autre une offre peu qualitative, voire même obsolète, qui peine à s’écouler. Faute d’offres qualita-tives disponibles en quantité suffisante, le placement porte toujours majoritairement sur les locaux de seconde main (83 % du placement). 33 % du placement a con-cerné la vente à utilisateurs. La demande à l’acquisition est très forte sur cette ty-pologie mais rares sont les offres dis-ponibles. En 2018, une nouvelle tendance semble émerger : quelques ventes ont été réalisées sur des actifs obsolètes, dont le positionnement prix était particulièrement attractif.

Suite à la bonne performance du marché et à la rareté des projets encore disponibles, le volume d’offres se résorbe à nouveau (- 1,5 % en un an). 2,364 millions de m² sont encore disponibles en Ile de France à un an, dont 1,631 millions immédiatement disponibles.

Une proportion importante d’offres disponibles n’est plus adaptée à la demande ex-primée par les utilisateurs. Le marché est clairement sous offreur de locaux indépendants, proposés à la vente et performants. Pour réduire le stock obsolète ou en passe de l’être, les propriétaires vont devoir procéder à d’importants travaux ou restructurations de leurs actifs pour redevenir attractifs pour les utilisateurs.

Dans ce contexte, les valeurs locatives se maintiennent, mais les mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs deviennent fréquentes. Fin 2018, le loyer moyen sur les locaux d’activités s’établit à 94 €/m²/an et celui des entrepôts à 60 €/m²/an. La forte demande à l’acquisition entraîne les prix vers le haut avec une moyenne de 1 230 €/m², en hausse de 17 % sur un an.

2,36 Mm²

C’est la surface de locaux d’activité et

d’entrepôts disponibles à un an.

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN IDFUN BON CRU 2018

874 600 m²

C’est la surface de locaux d’activité et

d’entrepôts placés en 2018.

94 €C’est le loyer moyen

de transaction sur les locaux d’activités.

1 231 €C’est le prix de vente moyen de transac-tion sur les locaux

d’activités.

60 €C’est le loyer moyen

de transaction sur les entrepôts.

890 €C’est le prix de vente moyen de transac-

tion sur les entrepôts.

38

Si le marché francilien a été particulièrement dynamique en 2018, le secteur de Boucle Nord n’a pas réussi à tirer son épingle du jeu, malgré une offre disponible relative-ment limitée. La demande placée n’augmente que de 3 % en une année. Le marché pourrait très rapidement se retrouver en situation de sous offre, car l’offre à un an est très réduite et peu de projets sont annoncés.

La fracture entre des villes dynamiques et bien des-servies comme Clichy et des villes plus éloignées de Paris comme Nanterre ou encore Colombes est de plus en plus marquée et cela se ressent fortement sur le marché.Le stock se résorbe de 21 % en une année, impactant fortement le délai d’écoulement : 17 mois en moyenne permettraient ainsi d’écouler l’offre immédiate si la de-mande se maintient.

Dans ce contexte, nous observons une hausse des valeurs locatives. Les prix de vente suivent également une tendance haussière.


76 € / m² Loyer moyen

63 900 m² Offre à un an

1 425 € / m²Prix moyen


Activité

Stockage

021ÈRE COURONNE NORD-EST2018 aura été un bon cru pour ce secteur, la demande placée a été soutenue et progresse ainsi de 44 % en une année. Les projets sont nombreux et les premières re-tombées des Jeux Olympiques de 2024 se font déjà sen-tir, dynamisant fortement l’attractivité du secteur.

Assez logiquement, le stock disponible se réduit de 17 % en une année. Bien que la demande de grands locaux soit faible sur ce secteur, 12 % de l’offre immédiate sont des locaux de plus de 5 000 m².

Si le placement se maintient et au vue de l’offre immédiatement disponible, 22 mois permettront d’écouler le stock, mais cela nécessitera d’améliorer la qualité des offres proposées.

Les prix de vente progressent, en lien avec la rareté de l’offre proposée à la vente.







Activité

Stockage

01 BOUCLE NORD

Nanterre

Colombes

Gennevilliers

Clichy

Saint-Denis

Bobigny

03COURONNE SUD

NORD A86

04COURONNE SUD

SUD A86

39



447 € / m²Prix moyen


Activité







Activité

Stockage

Bien que situé aux Portes de Paris, en marge de l’aéro-port d’Orly et du marché de Rungis, ce secteur n’a pas séduit les utilisateurs en 2018. La demande placée, accusant une correction de 36 % en un an, s’établit désormais à 31 300 m².

L’offre étant majoritairement composée de locaux de petites surfaces, les grands utilisateurs ont déserté le secteur. Seules 3 transactions de plus de 2 000 m² sont recensées, notamment la prise à bail par Tang Frères de 8 845 m² d’entrepôts à Orly.

Les développements sont peu nombreux et le stock di-sponible se réduit, ne représentant plus que 54 600 m², ce qui au vue du rythme de commercialisation actuel permettrait au marché de répondre à la demande pen-dant 16 mois.

Faute de transactions d’envergure, les valeurs locatives suivent une tendance baissière.

La réalisation de 3 transactions de plus de 5 000 m² explique la forte progression du placement en 2018. Même si le stock est peu qualitatif, le bon positionnement du secteur au coeur du maillage autoroutier francilien et les nombreuses opportunités proposées à la vente lui permettent de maintenir son attractivité.

Fin 2018, après une correction de 3 % en une année, le marché propose près de 185 900 m² immédiatement disponibles. L’offre de petites surfaces est très riche sur ce territoire, représentant 63 % des disponibilités. Le principal frein à ce marché réside dans la rareté des développements, l’offre étant principalement consti-tuée de locaux de seconde main.

Pour autant, les valeurs locatives et vénales suivent une tendance légèrement haussière, les utilisateurs se positionnant sur les actifs les mieux situés et les plus qualitatifs.

Vitry-sur-Seine

OrlyRungis

Antony

Massy

Chilly-Mazarin

Ulis (les)

40

Au 31 décembre 2018, environ 16 900 m² ont été placés sur le secteur, soit un repli de 26 % en une année. Une unique transaction de plus de 2 000 m² a été réalisée en 2018, la prise à bail par une entité publique de 2 145 m² d’entrepôts sur Montreuil.

L’offre disponible, bien qu’en hausse de 4 % en une année, reste très réduite. Le stock est peu qualitatif, composé de 89 % de locaux de seconde main, dont une part importante reste inadaptée à la demande.

Un placement en net recul et une offre disponible en augmentation, conduisent assez logiquement à une correction baissière des valeurs locatives.





Activité

06CRÉTEILMalgré la réalisation de 3 transactions de plus de 5 000 m², la demande placée diminue de 8 % en une année, s’établissant à 35 700 m². 36 % du placement a porté sur des locaux neufs, proportion bien supérieure à la moyenne francilienne.

107 600 m² sont proposés sur le secteur, dont environ 40% immédiatement disponibles. Ce secteur offre de multiples opportunités aux grands utilisateurs : plus de la moitié des disponibilités sont des locaux de plus de 5 000 m².

Le secteur manque d’offres qualitatives (seulement 14 % du stock) mais aussi de locaux à vendre (11 % du stock).

La réalisation de grandes transactions et la “forte” proportion de signatures sur des locaux qualitatifs (38 % du placement) ont provoqué une hausse du loyer moyen.






Activité

Stockage

05 MONTREUIL VINCENNESMontreuil

Fontenay-sous-Bois

CréteilBonneuil-sur-Marne

07MARNE

LA VALLÉE

08SÉNART

ÉVRY

41





Activité

Stockage







Activité

Stockage

Riche de nombreux fonciers disponibles, de sa proximité avec le coeur d’activité francilien et de l’excellente desserte de son territoire, le secteur de Marne La Vallée continue à attirer les promoteurs pour faire émerger de nouveaux projets et multiplier les parcs d’activités.

L’offre à un an augmente ainsi et s’établit à 232 300 m², dont 83 500 m² immédiatement disponibles. L’offre est qualitative : 43 % du stock sont des locaux neufs. L’offre à la vente est également très riche : 52 % des disponibilités.

Autant d’atouts qui ont permis la réalisation de 45 % du placement sur des locaux de plus de 2 000 m². Nous recensons 4 transactions de plus de 5 000 m². Néanmoins, le volume placé en 2018 est en repli de 16%, ce qui a également impacté les valeurs locatives.

Le placement progresse de 20 % en une année, notamment en raison de la réalisation de 5 transactions de plus de 5 000 m², représentant 43 % de la demande placée. Les utilisateurs ont tendance à privilégier les bâtiments indépendants.

Pour autant, le marché reste largement sur-offreur : l’offre disponible à un an est évaluée à 420 000 m², dont 75 % immédiatement disponible. Si le rythme de commercialisation se maintient, plus de 6 ans seraient nécessaires pour écouler le stock disponible. Le stock est très qualitatif sur ce secteur : les locaux neufs représentent 45 % de l’offre.

Les valeurs locatives progressent très légèrement pour s’établir à 88 €/m². Les prix de vente progressent égale-ment, en grande partie en raison d’une demande très forte.


Chelles

Noisy-le-Grand

Pontault-Combault

Torcy

Bussy-Saint-Georges

Chessy

Evry

TigeryMoissy-

Cramayel

42

2018 marque pour ce secteur le retour des grands utilisateurs. Absentes en 2017, ce sont 2 transactions de plus de 5 000 m² qui ont été opérées, 2 prises à bail d’entrepôts sur Trappes, de 6 200 et 6 300 m².

Dans cette logique, le placement progresse de 102 % en une année, signe de l’attractivité du territoire. Les utilisateurs se positionnent principalement sur des lo-caux neufs, avant même leurs livraisons.

En dépit de la bonne dynamique du marché, le stock disponible progresse de 5 %. Les locaux neufs remportant l’adhésion, l’offre disponible reste vieillissante.

En dépit de l’importance du stock vacant, les val-eurs locatives se maintiennent et les mesures d’accompagnement sont variées, soit la franchise est accordée de façon raisonnable, soit les bailleurs effectuent eux-même les travaux.







Activité

Stockage

10MANTES- LA-JOLIE A13Le premier semestre 2018 laissait présager une année exceptionnelle en terme de placement et les résultats du 2nd semestre sont venus conforter cette dynamique.Suite au bon niveau de placement observé, l’offre disponible se résorbe de 30 % en un an, pour s’établir à 58 000 m².

Par ailleurs, au moins 4 programmes neufs devraient voir le jour d’ici 12 à 18 mois. Ces programmes se concentrent sur la livraison de Parcs d’Activités développant des surfaces à partir de 110 m².

Les loyers moyens sont en hausse, en lien avec la réalisation de plusieurs grandes transactions, mais la résorption du stock et la bonne dynamique de la demande pourraient générer des tensions sur les valeurs locatives. Les mesures d’accompagnement sont modérées, entre 1 et 3 mois pour la signature d’un bail commercial classique.







Activité

Stockage

09SAINT-QUENTIN- EN YVELINES

Plaisir

Montigny-le-Bretonneux

Guyancourt

Mantes-la-Jolie

Limay

Flins-sur-Seine

Orgeval

11ARGENTEUIL

FRANCONVILLE

12SAINT-GERMAIN-

EN-LAYE

43





Activité

Activité

Stockage

Malgré la réalisation d’une vente de 9 000 m² d’activi-tés, la demande placée continue de diminuer d’année en année. Après une correction de 23 % en un an elle s’établit à 18 100 m². Les utilisateurs ne changent que rarement de locaux sur ce marché, favorisant une offre vieillissante.

En revanche, toujours dopées par les excellentes con-ditions d’accès au crédit, les ventes sont nombreuses, représentant 42 % du placement.

L’offre disponible à un an se résorbe de 28 % en un an pour s’établir à 29 100 m². Au vu des niveaux de l’offre et du placement, le marché pourrait rapidement se re-trouver sous-offreur. Argenteuil Franconville ne propose plus aucune disponibilité de plus de 5 000 m².

La vente d’un entrepôt de 8 100 m² à Poissy, a permis à ce secteur d’atteindre un placement jamais atteint : 17 500 m², soit un bond de 132 % en une année. En dehors de cette transaction exceptionnelle, le marché affiche des performances comparables à celles des dernières années.

En raison de la bonne dynamique du placement, le stock disponible se résorbe de 26 % en un an. A noter que l’offre à un an n’est évaluée qu’à 12 500 m². En excluant la vente de 8 100 m², le délai d’écoulement du stock est de 5 mois.

L’offre est trop réduite sur ce secteur, ce qui a entraîné une hausse des loyers moyens.





Activité

Stockage

Argenteuil

Bezons

Saint-Germain-en-Laye

Poissy

44

La réalisation de 2 transactions de plus de 5 000 m² a permis au placement de progresser de 12 % en un an sur Cergy-Pontoise. La demande placée atteint donc le seuil des 52 000 m² placés, ce qui est une performance bien au-delà de celles observées ces dernières années.

Malgré tout, le marché reste très largement sur-offreur. Plus de 155 000 m² sont disponibles immédiatement, dont la majorité est constituée de locaux obsolètes inadaptés à la demande. Il faudrait plus de 4 ans pour écouler le stock disponible. Les locaux les plus demandés sont ceux compris entre 100 et 300 m², dont les disponibilités sont rares.

Dans ce contexte de sur-offre, les utilisateurs sont exigeants quant à la qualité des offres et les bail-leurs consentent plus facilement des mesures d’accompagnement.





Activité

14NORD IDFLa présence de l’aéroport de Roissy a permis à ce sec-teur de capter 17 % du placement francilien. 147 200 m² ont été placés en 2018 avec pas moins de 4 transactions de plus de 6 000 m², représentant 20 % du placement. Pour autant, le placement enregistre une baisse de 11% sur un an.

Bien que la demande soit majoritairement orientée sur des recherches à l’acquisition, les offres sont rares. Les utilisateurs s’orientent, par défaut sur des locaux de seconde main, en attendant de pouvoir trouver des op-portunités d’acquisition.

L’offre suit une tendance haussière, près de 240 000 m² de locaux sont immédiatement disponibles et de nom-breux développements sont en cours ou à venir, ce qui permettra de répondre à une demande constante. Le marché des locaux neufs, commercialisés en VEFA con-naît un vrai succès et s’écoulent très rapidement.

L’abondance de l’offre entraîne une légère baisse, des valeurs locatives. Les prix de vente sont plutôt orientés à la hausse, en raison d’une offre plus rare et inadéquate. Les prix des bâtiments anciens ont même tendance à rattraper les prix pratiqués sur les locaux neufs.







Activité

Stockage

13CERGY- PONTOISECergy Saint-

Ouen-l’Aumône

Herblay

Goussainville

Gonesse

Aulnay-sous-Bois

Mitry-Mory

LES LOCAUX RESTRUCTURES

Locaux n’ayant jamais été occupés depuis leur restructuration, datant de moins de 5 années. Une restructuration est une rénovation lourde nécessitant un permis de construire, seule la façade de l’immeuble est conservée.

LA DEMANDE PLACEE

Somme de toutes les surfaces transactées (locations et ventes à utilisateurs au cours d’une période donnée.

LES LOCAUX D’ACTIVITES

Sont comptabilisés les locaux industriels, les entrepôts inférieurs à 10 000 m² et les locaux spécifiques (high tech, laboratoires, …).

LES LOCAUX NEUFS

Locaux construit depuis moins de 5 années, et n’ayant jamais été occupés.

LES LOYERS & PRIX MOYENS

Les loyers/prix moyens sont des loyers/prix faciaux au m², en dehors de tout accompagne-ment économique. Tout loyer moyen découle d’un calcul sur 12 mois de transactions.

LES LOYERS & PRIX MOYENS PONDERES

Dans ce cas, les loyers et prix moyens sont pondérés en fonction d’un poids attribué par secteurs de marché. Le poids correspond à deux années de transactions.

L’OFFRE DISPONIBLE

L’offre comptabilisée dans l’étude est l’offre disponible immédiatement et à moins d’un an. Les immeubles disponibles à plus d’un an et les projets sont exclus.

DELAI THEORIQUE D’ECOULEMENT

Rapport entre l’offre immédiate et la demande placée, généralement retranscrit en nombre de mois ou en années.

TAUX DE DYNAMIQUE

Rapport entre la demande placée (en m²) et le parc de bureaux.

TAUX DE VACANCE

Rapport entre l’offre immédiate (en m²) et le parc de bureaux.

LEXIQUE

45

AGENCEPréconisations de valeurs

Etudes de marchéCommercialisation

Recherche de locaux

INVESTISSEMENTValorisation des actifsConseil en acquisition

Vente de biens occupésValue added

Vente de biens aux professionnels

5 METIERS

+ 10 % DE CHIFFRE D’AFFAIRES

EN 2018

12 IMPLANTATIONS LOCALES EN IDF, À BORDEAUX, AMIENS ET MONTPELLIER

145 COLLABORATEURS

1 100 TRANSACTIONS EN 2018

TRAVAUX & AMENAGEMENTAménagement

RénovationSpace planning

Conduite de chantierMobilier

COMMERCEPréconisations de valeurs

Etudes de marchéCommercialisation

Recherche de boutiques

GESTION LOCATIVEProperty ManagementNégociation des bauxMaîtrise des dépenses

Suivi budgétaireGestion technique

www.evolis.fr

5 DÉPARTEMENTS

46

© 2019 EVOLIS. TOUS DROITS RESERVES.

Cindy EMOND Dir. EtudesTel: 01 81 69 88 52

Email: [email protected]

Laure CORMONT Dir. EtudesTel: 01 81 70 20 02


Guillaume PETITDir. CommunicationTel: 01 81 72 00 38


Denny ABDUL PEÑADir. CommunicationTel: 01 81 69 88 57


integral’ immo - evolisevolis.fr/img/pdf/integral_immo_2018_vf_2.pdf · avec les manifestations...

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