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Préparé à l’intention de :

Madame Kay Fequet, É.A.

Directrice par intérim

Service du développement économique et des grands projets

Ville de Québec

295, boulevard Charest Est

Québec (Québec) G1K 3G8

IMPACT DU PROJET « LE PHARE DE QUÉBEC »

SUR LA VALEUR DES PROPRIÉTÉS

UNIFAMILIALES À PROXIMITÉ

Dossier no 180716-1CO

4 octobre 2018

Impact de la réalisation du projet Le Phare de Québec sur la valeur des

maisons unifamiliales à proximité

SOMMAIRE EXÉCUTIF

Le projet du Phare de Québec est dans les papiers du promoteur Groupe Dallaire depuis

plusieurs années. Avec quatre (4) tours, dont une atteint 65 niveaux hors-sol, ces plans

représentent le plus important projet immobilier privé à Québec. Il s’agit d’un complexe de type

Transit oriented development (TOD), notamment grâce aux gares souterraines pour trambus et

autobus qui y sont prévues. On retrouve de tout sur le site : des commerces, des bureaux, des

condominiums, des appartements, des résidences pour aînés, une place publique, une salle de

spectacle et un restaurant-observatoire.

Ce projet de plusieurs centaines de millions de dollars peut susciter des inquiétudes pour les

résidents de la ville de Québec. Il faut comprendre que Québec n’a pas le même éventail de

gratte-ciel que d’autres villes nord-américaines. Malgré cela, la pièce maîtresse du projet

deviendrait la plus haute tour à l’est de Toronto et l’une des plus hautes au Canada. Des

questionnements relatifs aux ombrages, aux vents, au trafic, à la pollution visuelle et à l’intimité

sont soulevés.

Autour du site projeté, situé au 3030, boulevard Laurier, il est possible de retrouver des maisons

unifamiliales à environ 300 mètres du centre du terrain sujet. Notre but est d’estimer quel serait

l’impact du projet sur la valeur des résidences avoisinantes advenant le cas que le projet se

concrétise.

Pour ce faire, nous vous présentons une revue de la littérature, une description du projet, des

projets comparables, des analyses que nous avons menées et des observations par rapport

aux ombres, au trafic et aux vents.

À la lumière de nos observations, rien ne nous démontre que le projet affectera à la baisse la

valeur des résidences. À l’opposé, nous croyons que le projet pourra renforcer la position du

pôle Ste-Foy comme centre-ville d’affaires et que ce renforcement pourrait créer une demande

de densification de certaines artères, ayant un effet haussier sur la valeur des propriétés une

fois que Le Phare sera complété.

3030, boulevard Laurier à Québec Étude du projet Le Phare

4

TABLE DES MATIÈRES

SOMMAIRE EXÉCUTIF ............................................................................................................. 2

DESCRIPTION DU SUJET ........................................................................................................ 6

REVUE DE LA LITTÉRATURE ................................................................................................. 9

The Impact of Commercial Development on Surrounding Residential Property Values .......... 9

Commercial Development Spillover Effects Upon Residential Values ...................................10

How Does Commercial Development Impact Your Property Value? ......................................10

The Impact of Transit-Oriented Development on Residential Property Value in King County, WA ........................................................................................................................................11

Public Transit Boosts Property Values, If Conditions are Right ..............................................11

La captation de la plus-value foncière comme source de financement du transport collectif pour le Grand Montréal ..........................................................................................................12

PROJETS COMPARABLES ....................................................................................................13

Place des Peuples à Gatineau, Québec ................................................................................13

Absolute World à Mississauga, Ontario .................................................................................13

Espace Montmorency à Laval, Québec .................................................................................14

300 Main à Winnipeg, Manitoba ............................................................................................15

Sky à Ottawa, Ontario ...........................................................................................................15

SECTEURS À L’ÉTUDE ...........................................................................................................16

ANALYSES ..............................................................................................................................19

Quartier Saint-Louis ...............................................................................................................19

Introduction ........................................................................................................................19

Description .........................................................................................................................21

Méthodologie .....................................................................................................................24

Parallèle avec Le Phare .....................................................................................................27

Quartier Saint-Denys-du-Plateau ...........................................................................................29

Introduction ........................................................................................................................29

Description du quartier Saint-Denys-du-Plateau ................................................................31

Méthodologie .....................................................................................................................31


Rue Gabriel Dumont ..............................................................................................................34

Introduction ........................................................................................................................34

Description du secteur .......................................................................................................36

Méthodologie .....................................................................................................................36

Description des transactions ..............................................................................................37

Analyse ..............................................................................................................................40

Analyse du 1062, rue Gabriel Dumont ...............................................................................41



5

Îlot Lapointe ...........................................................................................................................43

Station Montmorency .............................................................................................................45

Analyse des ventes et reventes .........................................................................................47

Analyse des prix de vente par rapport au reste de Laval ....................................................49

Parallèle avec le Phare ......................................................................................................52

ÉTUDE DES OMBRAGES........................................................................................................53

CIRCULATION ROUTIÈRE ......................................................................................................58

AUTRES EXTERNALITÉS POTENTIELLEMENT NÉGATIVES...............................................62

Les vents ...............................................................................................................................62

La pollution visuelle ...............................................................................................................63

AVIS GÉNÉRAL ET CONCLUSION .........................................................................................64

RÉFÉRENCES .........................................................................................................................67

QUALIFICATIONS PROFESSIONNELLES .............................................................................71


6

DESCRIPTION DU SUJET

Le Phare est un ambitieux projet de densification urbaine mis de l’avant par le Groupe Dallaire.

Selon les projections les plus récentes, quatre (4) tours aux usages multiples sont prévues sur

le site qui accueillait autrefois l’Auberge des Gouverneurs. La tour principale, du haut de ses

65 étages et de ses 250 mètres, deviendrait la plus haute tour canadienne à l’est de Toronto.

Les bâtiments adjacents auraient 51, 30 et 18 étages. Le lot portant actuellement l’adresse du

3030, boulevard Laurier dans le secteur Sainte-Foy accueillerait, dès la complétion de sa

première phase, un observatoire-restaurant, 229 condominiums, 270 appartements, un hôtel de

156 chambres et de nombreux espaces à bureaux. Parmi les autres aménagements, on

retrouve une salle de spectacle sur 360 degrés pouvant accueillir 1250 places, un lieu publique

au cœur des quatre tours, une résidence pour aînés, une station souterraine pour le réseau de

transport structurant, de nombreux commerces et un total de 1058 unités résidentielles. Ce sont

3000 cases de stationnement qui sont prévues sur le site. Le Groupe Dallaire décrit son projet

comme étant un quartier vertical complet. (référence 1)

En somme, l’investissement est estimé à 755 millions de dollars. Bien que le Groupe Dallaire

soit actuellement l’unique propriétaire du terrain, l’entreprise est à la recherche de partenaires

pour parvenir à réaliser le projet, échelonné sur dix (10) ans. Environ 7423 travailleurs et

1850 résidents seront accueillis sur le site. Cette mouture du projet Le Phare est

l’aboutissement de nombreux efforts de la part du Groupe Dallaire depuis 2011. La gare pour le

tramway et le trambus serait reliée par des voies souterraines via l’avenue Lavigerie et une

future connexion avec la rive-sud pourrait être effectuée. De l’extérieur, les édifices seront vitrés

et des balcons sont projetés pour les unités résidentielles dans les hauteurs de la tour

principale. Le pôle d’échange souterrain aurait une capacité de 10 000 usagers par jour. La

superficie totale du complexe s’élève à approximativement 278 709,1 mètres carrés et les toits

des trois plus petites constructions seraient végétalisés. (référence 2)

Le complexe est actuellement en période de consultation publique. Les principales inquiétudes

concernent les vents, l’ombrage, la valeur des propriétés résidentielles dans le secteur et

l’impact d’un tel projet sur les différents marchés (commerces, bureaux, etc.).


7

Pour ce qui est du terrain, celui-ci a une superficie de 27 761 mètres carrés et il est localisé au

nord-est de l’échangeur permettant les accès au boulevard Laurier, à l’autoroute Henri IV, à

l’autoroute Duplessis et aux deux ponts. Le lot est présentement ceinturé par l’avenue Lavigerie

au nord-est, par le boulevard Laurier au sud-ouest et par la rue des Châtelets.

Au niveau des superficies annoncées, il y a notamment le restaurant de 836,1 mètres carrés

sous l’observatoire du 65e étage de la grande tour.

La deuxième tour d’une hauteur de 180 mètres (51 étages) sera entièrement consacrée à une

résidence pour aînés de 394 unités avec balcons pour les logements dédiés à une clientèle

autonome et semi-autonome.

La troisième tour de 30 étages, s’élevant à 110 mètres, comptera 17 209 mètres carrés de

bureaux, 165 condos et une garderie.

La quatrième et dernière élévation abrite exclusivement des espaces à bureaux, pour une

superficie de 29 684 mètres carrés répartis sur 18 étages (80 mètres). (référence 3)


8

Général Foncier

Adresse : 3030, boul. Laurier,

Québec

Lot : 1 665 177

Secteur : Sainte-Foy Superficie : 27 761 m2 (298 815 pi2 )

Vocation : Mixte

Propriétaire : Société en commandite Le

Phare

Envergure : Quatre (4) tours Éval. Municipale : 22 410 000 $

Investissement : 755 M$ Forme : Régulière

Zonage actuel : 33217Mc

Première tour Troisième tour

Nombre d'étages : 65 Nombre d'étages : 30

Hauteur : 250 m (820 pi) Hauteur : 110 m (361 pi)

Vocation : Mixte Vocation : Mixte

Aménagements : Aménagements :

Observatoire à 360 degrés au 65e étage Bureaux : 17 209 m2 (185 236 pi2)

Restaurant de 9 000 pi2 (836 m2) 165 condominiums

229 condomiums Garderie

270 appartements

Hôtel de 156 chambres Quatrième tour

Bureaux : 43 760 m2 (471 029 pi2) Nombre d'étages : 18

Hauteur : 80 m (262 pi)

Deuxième tour Vocation : Bureaux

Nombre d'étages : 51 Aménagements :

Hauteur : 180 m (591 pi) Bureaux : 29 684 m2 (319 516 pi2)

Vocation : Habitation

Aménagements : RDC et 1er niveau souterrain

394 unités de résidence pour aînés 8 917 m2 de commerces (95 982 pi2)

Niveaux souterrains

Nombre de niveaux : 8

Aménagements : 6 à 8 quais pour le pôle d'échange (RTM) 3000 stationnements

Entreposage pour 1000 vélos Espaces commerciaux

Résumé descriptif du projet Le Phare de Québec


9

REVUE DE LA LITTÉRATURE

The Impact of Commercial Development on Surrounding Residential Property Values

Avril 2015

Cette étude se penche sur un sujet similaire à celui faisant l’objet de notre mandat. En fait,

Jonathan A. Wiley de Georgia State University s’intéresse aux impacts qu’ont les projets

commerciaux sur les valeurs des propriétés avoisinantes. Le secteur de cette l’étude est la ville

d’Atlanta et sa région métropolitaine. (référence 4)

Les résidences unifamiliales se trouvant de 0 à 1 mile (1,61 kilomètre) d’un projet commercial

sont comparées avec d’autres maisons présentant le même nombre de chambres et de salles

de bains, une année de construction à plus ou moins 5 ans de différence, le même code postal

et une transaction dans le même trimestre. Seules les ventes dans un contexte normal sont

retenues.

Les projets industriels, d’espaces à bureaux ou de commerces complétés entre 2006 et 2014

dans la région ciblée sont considérés. Comme Le Phare n’inclut en aucun cas un

développement industriel, cette section de l’étude est ignorée. Toutefois, entre 2006 et 2014,

273 projets d’édifices à bureaux ont vu le jour à Atlanta, dont 252 sont de petite envergure

(moins de 9 290,3 mètres carrés). Les conclusions de l’étude indiquent que les tours à bureaux

s’implantent généralement dans des quartiers qui ont déjà des valeurs résidentielles élevées et

en croissance. Après que les travaux soient complétés, les maisons situées dans le rayon ne

perdent pas de valeur, mais leur croissance s’annule. L’effet négatif des projets d’espaces à

bureaux est donc impossible à prouver selon M. Wiley.

Pour ce qui est des projets commerciaux, les valeurs des maisons dans le rayon de 1 mile

(1,61 kilomètre) autour du futur développement sont généralement plus faibles que celles dans

le même code postal, mais à 1 mile (1,61 kilomètre) et plus. Pendant la réalisation des travaux

et quelque temps après, les valeurs sont plus basses, mais regagnent rapidement en

valorisation grâce à une croissance constante. Après un certain temps, la valeur des maisons

dans le rayon surpasse celle des autres propriétés étudiées. En effet, cela ne prend que

quelques années pour que la baisse initiale des montants des transactions soit complètement

effacée et que ces maisons soient plus valorisées, en définitive.


10

En somme, le département d’immobilier de Georgia State University n’arrive pas à prouver

l’effet négatif des nouveaux projets sur la valeur des propriétés unifamiliales se trouvant à

proximité (moins de 1 mile (1,61 kilomètre)).

Commercial Development Spillover Effects Upon Residential Values

Cette étude réalisée par Evert Crawford et Barton A. Smith de University of Houston s’intéresse

à l’effet que peut avoir un projet de type « Mégacentre » sur les résidences environnantes. Le

projet étudié est un énorme projet à multiples vocations au Texas. En plus d’être un important

centre de ventes au détail, le centre compte des installations de divertissement, des espaces de

réunions/conférences et des espaces à bureaux. En somme, c’est environ 30 000 travailleurs

qui œuvrent sur le site. Autour du complexe, nous retrouvons 30 000 unités résidentielles.

(référence 5)

Ce sont toutes les résidences unifamiliales situées à 3 miles (4,83 kilomètres) des limites du

Town Center Improvement District (TCID) qui sont sous analyse. L’étude démontre qu’en se

rapprochant du développement, les valeurs des maisons ont tendance à augmenter, mais qu’à

une certaine distance, les valeurs des maisons les plus proches sont plus basses sans jamais,

toutefois, être plus faibles que celles localisées à plus de 3 miles (4,83 kilomètres) des bordures

du projet commercial. C’est un peu comme si les valeurs des maisons par rapport à la distance

du TCID respectent une courbe parabolique, où le point culminant des valeurs se retrouve à

environ 1 mile (1,61 kilomètre).

Cette analyse en vient à la conclusion que les externalités négatives (bruit, trafic, luminosité et

détérioration esthétique) sont annulées par les avantages que procure un tel centre commercial,

du moins en ce qui concerne la valeur des propriétés dans les environs. Même les maisons à

quelques mètres du développement sont plus valorisées que les demeures situées à près de

cinq (5) kilomètres des limites du TCID.

How Does Commercial Development Impact Your Property Value?

Cet article de Max Properties LLC émet l’opinion de la firme sur les impacts qu’ont certains

projets sur la valeur des maisons situées à proximité. Il est mentionné que les projets

concernant des usines et des entrepôts procurent des dévalorisations des maisons en bordure

puisque personne ne veut de tels immeubles dans son voisinage. Toutefois, cette situation est


11

différente si la vocation des projets est plus commerciale et qu’elle amène des services

intéressants aux citoyens à proximité. À titre d’exemple, l’auteur affirme qu’un cinéma ou une

épicerie peut augmenter la valeur d’une propriété de 14% à 30%. (référence 6)

La proximité des circuits de transport en commun contribue aussi à augmenter la valeur d’une

propriété. Une étude (2011) citée par l’auteur affirme que les maisons se situant de 5 à

10 minutes à pieds d’une ligne de transit de transport en commun se transigent généralement à

des montants 20% à 25% plus élevés, et ce, malgré le caractère indésirable de certains

quartiers concernés.

The Impact of Transit-Oriented Development on Residential Property Value in King

County, WA

(2015)

Cette étude est en fait un mémoire de maîtrise rédigé par Simin Xu de l’université de

Washington. Elle se penche sur l’impact que peut avoir un transit-oriented development (TOD)

sur la valeur foncière des maisons à proximité. La conception de l’auteur d’un TOD réfère à un

développement à vocations multiples, incluant un pôle d’échange pour le transport en commun

et un design axé sur le confort du piéton. Le projet à l’analyse est le Renton Transit Center,

implanté il y a près d’une vingtaine d’années à King County dans l’état de Washington. Il s’agit

en fait d’une sorte de gare avec des aires publiques, un stationnement étagé de plusieurs

étages et quelques commerces. (référence 7)

L’étude, à l’aide d’un modèle hédonique, vient à la conclusion que les maisons unifamiliales

situées à moins de 1,5 mile (2,4 kilomètres) ont une valeur 11% plus élevée pendant la

réalisation des travaux et 13% plus significative après la réalisation des travaux, par rapport à

avant. Cependant, les demeures localisées sur des rues à forte concentration commerciale se

sont vendues à des prix moindres.

Public Transit Boosts Property Values, If Conditions are Right

Cette étude de la National Association of Realtors fait la lumière sur la plus-value foncière que

procure un système de transport en commun haute-capacité. Il s’agit en fait de transports

collectifs permettant des temps de trajet inférieurs aux traditionnels services d’autobus. Les

maisons unifamiliales gagnent en valeur si le service de transport est bien implanté.


12

Les conditions pour un TOD bien rodé sont les suivantes :

Un zonage environnant conséquent du nouveau développement.

Connexions avec les villes et arrondissements dans la région métropolitaine.

Conditions économiques nationales et régionales favorables.

Toutefois, les TOD sont risqués, puisque leur succès dépend de l’efficacité du transport en

commun et simplement de sa mise en branle. Les espaces de stationnements sont aussi un

enjeu, puisqu’il peut être néfaste d’avoir des véhicules stationnés dans les rues résidentielles

avoisinantes. Les TOD représentent aussi d’importants investissements. (référence 8)

La captation de la plus-value foncière comme source de financement du transport

collectif pour le Grand Montréal

Mai 2015

La Banque Nationale du Canada s’est interrogée sur la méthode de financement de projets de

la captation de la plus-value foncière (CPVF) dans le cadre d’une étude pour le bien du Réseau

Express Métropolitain (REM). La CPVF désigne la hausse des valeurs des terrains et des

propriétés situés près des stations de transport en commun, à cause de l’amélioration de la

mobilité que procure ce pôle d’échange. Intrinsèquement, cette méthode de financement

attribue une influence positive de la proximité des transports collectifs sur la valorisation

foncière. C’est qu’en 2011, une étude a été menée à Montréal par l’Agence métropolitaine de

transport (AMT), dans le but de déterminer la hausse que procure une station de métro sur les

immeubles à proximité. Les résultats indiquent une hausse de la valeur de l’ordre de 13,3%

pour un rayon de 500 mètres et moins, de 9,8% pour un rayon de 500 à 1000 mètres et de

4,7% pour un rayon de 1000 à 1500 mètres. (référence 9)

Toutefois, la hausse de la valeur due à l’amélioration du transport en commun dépend des

caractéristiques locales. Par exemple, dans une ville où le système en place est efficace, une

nouvelle station aura un impact moindre que si elle a été implantée dans une ville ou le

transport en commun est quasi absent.


13

PROJETS COMPARABLES

Place des Peuples à Gatineau, Québec

La Place des Peuples concerne un projet

piloté par Brigil, qui est encore en

discussion au moment de notre étude. Le

changement de zonage n’a pas encore

été effectué pour accueillir des édifices de

cette envergure et le promoteur ne fournit

pas de plans ou d’études permettant au

conseil d’administration de se pencher sur

un projet concret. Selon le dépôt du projet effectué auprès de la ville de Gatineau en 2017, le

développement, évalué à 400 millions de dollars, créerait 1000 emplois et comporterait deux (2)

tours à vocations multiples de 35 et de 55 étages. Les espaces serviraient pour des

condominiums, un hôtel, des commerces et une place publique. Les enjeux concernent surtout

son ampleur et sa localisation. Certains citoyens estiment que les tours sont trop hautes pour le

quartier qui revêt un caractère patrimonial, notamment avec le Musée canadien de l’histoire en

front du potentiel site de la Place des Peuples. (références 10, 11 et 12)

Absolute World à Mississauga, Ontario

Les tours en verre de 50 et 56 étages de l’Absolute World, aussi surnommées

« Marilyn Monroe », ont été complétées en 2012. Elles sont entourées par d’autres imposantes

tours, mais se distinguent par leur architecture particulière. En plein cœur du centre-ville et à

quelques pas du plus important centre commercial de la région, elles sont desservies par des

stations de transport en commun à proximité. Les

citoyens de Mississauga ont été impliqués dans le

projet depuis le début et c’est d’ailleurs 6000 d’entre

eux qui ont voté pour le design qu’ils préféraient.

Les deux (2) tours accueillent principalement des

condominiums. On en dénombre 428 dans la plus

petite tour et 453 dans la plus imposante. Les

principaux enjeux sont que les unités ont à

Source (image) :

YouTube

Source (image) : Radio-Canada


14

l’occasion des murs courbés et l’accessibilité aux édifices peut être pénible, en raison du

nombre restreint d’entrées et de sorties. (référence 13)

Espace Montmorency à Laval, Québec

Espace Montmorency, le plus grand projet immobilier de la ville de Laval, est en construction

depuis quelques mois. Dirigé par le promoteur Construction Montoni, ce projet de 500 millions

de dollars, comprenant une dizaine de tours oscillant entre 5 et 16 étages, accueillera

3500 travailleurs. Ce sont 53 419,2 mètres carrés d’espaces à bureaux, un hôtel de

300 chambres, des résidences pour retraités, des appartements, un spa et d’autres commerces

qui garniront les 130 064,2 mètres carrés disponibles à la location. Une place publique prendra

également place au centre du complexe. Le développement bénéficie d’une localisation

intéressante, soit à la station de métro

Montmorency et à quelques mètres de

l’amphithéâtre Place Bell. La principale

inquiétude des citoyens dans les environs

concerne les places de stationnement. Le

promoteur désirait en construire 1450, mais ce

seront finalement 1850 cases qui seront

aménagées, dans le but d’éviter

l’encombrement de véhicules dans les rues

voisines. (références 14 et 15)

Source (image) : Les Affaires


15

300 Main à Winnipeg, Manitoba

Artis REIT, une importante société immobilière au Canada, a

annoncé en 2016 un projet concernant la plus haute tour de

Winnipeg, 40 étages, en basse-ville. Avec ses 165 millions de

dollars d’investissement, l’entreprise compte aménager

360 appartements, des espaces à bureaux et des commerces au

rez-de-chaussée. Le gratte-ciel sera prêt pour accueillir ses

résidents vers 2019 et une épicerie de 2 322,6 mètres carrés

était dans les plans. Les principales difficultés sont plutôt

logistiques, puisqu’il n’y a pas réellement d’espace aux pieds

des nombreux immeubles du site pour permettre à la grue de

manœuvrer. (référence 16)

Sky à Ottawa, Ontario

Au 845, avenue Carling à Ottawa, trois (3) tours principalement

résidentielles seront érigées, soient une de 18, une de 45 et une

de 55 étages. Le rez-de-chaussée fera place à 6 800,5 mètres

carrés de commerces. La tour Sky, par Richcraft Homes,

comptera 1120 condominiums et est localisée près d’une station

de l’O-Train (un train léger). Les principaux défis de ce projet sont

la faiblesse actuelle du marché du condominium (le promoteur

prévoit d’ailleurs attendre jusqu’à 2020 avant de débuter les

travaux), le nombre de cases de stationnements (728 places

prévues) et la circulation accrue dans le secteur.

Le promoteur affirme que les résidents emprunteront les transports en commun et se

déplaceront à pied, donc nul besoin d’espaces de stationnement supplémentaires ou

d’aménagements additionnels pour contrer les bouchons de circulation. (référence 17)

Source (image) : Richcraft Homes

Source (image) : Artis REIT


16

SECTEURS À L’ÉTUDE

Afin de cerner la portée de notre étude, nous ferons un survol du secteur immédiat autour du

projet Le Phare. Une brève description de chaque secteur sera réalisée, pour ensuite nous

pencher sur les secteurs retenus.

Vous trouverez aux pages suivantes une carte du secteur sujet et les différentes descriptions.


17

Source (cartes) : Carte interactive de la Ville de Québec

Légende :

Bleu royal : Site du Phare

Bleu cyan : Secteurs à prédominance espaces à bureaux

Orange : Secteurs à prédominance multifamiliale

Rouge : Secteurs mixtes (commerces, hôtels et bureaux)

Violet : Secteur à prédominance publique

Vert : Secteur résidentiel primaire

Jaune : Secteur résidentiel secondaire


18

Les zones rouges et bleues cyans ciblées sur les cartes à la page précédente sont dédiées aux

usages commerciaux, hôteliers, multilocatifs et à bureaux. On y retrouve notamment l’Hôtel

Québec, un immeuble de condos, l’Auberge Québec, l’Hôtel Plaza, un Bureau en Gros, l’Hôtel

Quartier, la rôtisserie Saint-Hubert, les trois phases du complexe Le Delta, le complexe

d’Iberville, le restaurant rapide McDonald’s, une station-service, un magasin Canadian Tire et

un édifice à bureaux utilisé par le gouvernement. Il y a aussi les nombreux commerces et

immeubles multilocatifs situés en bordure de la Route de l’Église, sans oublier le plus important

centre commercial de la région, Laurier Québec. À cela se rajoute le complexe Jules-Dallaire,

avec ses espaces commerciaux, ses bureaux et ses unités résidentielles. Il s’agit d’un secteur

qui sera directement affecté par le projet le Phare, de par sa proximité et ses usages.

Les zones orange sont des secteurs presque entièrement dédiés à l’usage résidentiel

multilocatif. C’est environ 560 logements bâtis vers 1970 qui se partagent l’espace, sur la rue

des Châtelets. Ils auront le complexe du Phare à quelques mètres de leur emplacement. Ils

seront donc passablement affectés par celui-ci. L’autre section orange concerne un secteur en

évolution, mais qui renferme présentement surtout de petits blocs à appartements.

La zone violacée est majoritairement composée d’immeubles institutionnels. On y retrouve

notamment l’école secondaire Rochebelle, une bibliothèque, des bureaux municipaux et

gouvernementaux, de même que le complexe sportif englobant l’anneau de glace Gaétan

Boucher. De par sa vocation, il est logique de penser que ce secteur ne subira pas de réels

impacts de la venue potentielle du complexe Le Phare.

Les zones vertes sont majoritairement à usage résidentiel unifamilial, bien que certains

immeubles à appartements parsèment l’espace. Ces secteurs sont les points d’intérêt

principaux de notre étude, puisqu’ils regroupent les maisons unifamiliales qui ont le plus de

risques de subir ou de bénéficier des conséquences de l’implantation du complexe Le Phare.

Ce sont en fait les demeures unifamiliales situées le plus près du futur projet, la maison la plus

rapprochée étant à environ 305 mètres du centre du site du sujet. Elles sont donc des zones

résidentielles primaires dans le cadre de notre analyse.

Les zones jaunes ciblées sont aussi des zones résidentielles à caractère majoritairement

unifamilial. Cependant, elles se situent plus en périphérie du projet du Groupe Dallaire et sont

moins susceptibles d’être influencées par les imposantes tours. Elles représentent les zones

résidentielles secondaires et elles font l’objet de notre recherche, bien que l’accent soit

davantage mis sur les zones résidentielles primaires.


19

ANALYSES

Quartier Saint-Louis

Introduction

Ce quartier résidentiel, majoritairement composé de propriétés unifamiliales situé au sud-est du

boulevard Laurier est, depuis longtemps, localisé en bordure d’importants développements

commerciaux. De nombreux hôtels, des commerces et des tours à bureaux parsèment le décor

à quelques mètres seulement des maisons. Le complexe Delta, notamment, comprend trois (3)

tours, dont la plus haute atteint 13 étages. L’analyse que nous effectuons s’intéresse aux

valeurs des maisons directement voisines de ce secteur commercial, soit sur la rue Louvigny et

sur l’avenue Sasseville, comparativement aux valeurs foncières des propriétés situées dans le

reste du secteur, que nous appelons le Quartier Saint-Louis. En bref, est-ce que la valeur des

maisons sur la rue Sasseville, plus achalandée et voisine des tours à bureaux et commerces,

sera moindre que la valeur des maisons dans le reste du secteur?

Légende :

Rouge : Zone commerciale potentiellement nuisible pour la valeur des maisons

Bleu : Maisons unifamiliales voisines de la zone commerciale

Vert : Quartier Saint-Louis

Source (carte) : Carte interactive de la Ville de Québec


20

Hypothèse émise : Les maisons dans la zone bleue ont une valeur foncière moindre que le

reste du Quartier Saint-Louis, en raison de la proximité avec la zone

commerciale en bordure du boulevard Laurier.

Ce propos sera rejeté advenant le cas que nous n’arrivons pas à le prouver significativement.

Vues aériennes du secteur étudié

Source (images) : Google Maps


21

Description

Le Quartier Saint-Louis se compose majoritairement de bungalows unifamiliaux construits dans

les années 1950 ou 1960, avec des superficies de bâtiment allant généralement de 84 à

130 mètres carrés et des terrains variant typiquement de 465 à 650 mètres carrés. À l’époque

de la construction de ce quartier résidentiel, le boulevard Laurier n’était pas le pôle commercial

qu’il est devenu depuis. Les valeurs de ces propriétés ont donc grandement fluctué, et il s’agit

aujourd’hui d’un secteur prisé à l’échelle de la ville de Québec. Aujourd’hui, ces rues bénéficient

d’un couvert forestier qui profite à l’intimité des résidences malgré les tours commerciales à

proximité. Vous trouverez les statistiques résidentielles unifamiliales de la ville de Québec et du

secteur Sainte-Foy/Sillery dans les tableaux suivants. Il est possible de constater que le prix

médian des unifamiliales dans le secteur Sainte-Foy/Sillery est bien au-dessus du niveau

moyen de la ville de Québec, comme quoi la proximité des services, et donc de commerces,

explique possiblement ces valeurs supérieures.

Ville de Québec Secteur Sainte-Foy/Sillery

Source : Carte interactive Ville de Québec (2018) Source : Baromètre FCIQ (2018)


22

AnnéeNombre de

ventesVariation Prix médian Variation

T1 390 N/D 248 000 $ N/D

T2 1714 1,4% 253 000 $ -0,8%

T3 778 -9,3% 254 500 $ -2,1%

T4 655 2,7% 250 000 $ 2,0%

3537 -1,6% 252 223 $ N/D

T1 398 2,1% 249 500 $ 0,6%

T2 1823 6,4% 253 000 $ 0,0%

T3 760 -2,3% 257 815 $ 1,3%

T4 625 -4,6% 251 500 $ 0,6%

3606 2,0% 253 369 $ 0,5%

T1 336 -15,6% 252 000 $ 1,0%

T2 1782 -2,2% 258 080 $ 2,0%

T3 703 -7,5% 267 000 $ 3,6%

T4 567 -9,3% 258 000 $ 2,6%

3388 -6,0% 259 315 $ 2,3%

T1 381 13,4% 255 000 $ 1,2%

T2 1706 -4,3% 260 000 $ 0,7%

T3 800 13,8% 267 000 $ 0,0%

T4 557 -1,8% 264 000 $ 2,3%

3444 1,7% 261 720 $ 0,9%

T1 389 2,1% 264 000 $ 3,5%

T2 1917 12,4% 260 000 $ 0,0%

T3 N/D N/D N/D N/D

T4 N/D N/D N/D N/D

2306 10,5% 260 675 $ -0,4%

Statistiques sur le résidentiel unifamilial - Ville de Québec

Source : JLR.ca

2014

Sommaire 2014

2015

Sommaire 2015

2016

Sommaire 2016

2017

Sommaire 2017

2018

Sommaire 2018


23

Année Ventes ∆% En vigueur ∆% Prix médian ∆% Prix moyen ∆%Délai moyen

(jours)∆ jours

T1 78 5,0% 226 28,0% 354 500 $ -3,0% 398 510 $ -3,0% 96 4

T2 75 -15,0% 242 26,0% 320 000 $ -8,0% 383 751 $ -2,0% 124 22

T3 59 7,0% 245 27,0% 327 000 $ -1,0% 398 432 $ 0,0% 130 48

T4 60 -2,0% 257 37,0% 322 250 $ -12,0% 366 265 $ -11,0% 139 9

271 -3,0% 243 30,0% 334 500 $ -4,0% 387 923 $ -4,0% 120 19

T1 103 32,1% 288 27,4% 338 000 $ -4,7% 400 309 $ 0,5% 141 47

T2 87 16,0% 292 20,7% 345 000 $ 7,8% 399 629 $ 4,1% 148 26

T3 74 25,4% 277 13,1% 356 500 $ 9,0% 431 037 $ 8,2% 158 28

T4 68 13,3% 293 14,0% 317 000 $ -1,6% 357 483 $ -2,4% 127 -11

331 22,1% 288 18,5% 330 000 $ -1,3% 397 024 $ 2,3% 144 24

T1 92 -10,7% 333 15,6% 320 750 $ -5,1% 382 189 $ -4,5% 141 0

T2 76 -12,6% 331 13,4% 324 500 $ -5,9% 383 151 $ -4,1% 134 -14

T3 67 -9,5% 301 8,7% 320 000 $ -10,2% 376 418 $ -12,7% 135 -23

T4 75 10,3% 302 3,1% 313 000 $ -1,3% 344 448 $ -3,6% 145 18

310 -6,3% 313 8,7% 320 000 $ -3,0% 371 967 $ -6,3% 139 -5

T1 109 18,5% 323 -3,0% 315 000 $ -1,8% 342 063 $ -10,5% 147 6

T2 113 48,7% 314 -5,1% 339 000 $ 4,5% 410 600 $ 7,2% 131 -3

T3 85 26,9% 296 -1,7% 325 000 $ 1,6% 390 728 $ 3,8% 116 -19

T4 73 -2,7% 293 -3,0% 349 500 $ 11,7% 402 921 $ 17,0% 152 5

379 22,3% 307 -1,9% 330 000 $ 3,1% 383 928 $ 3,2% 136 -3

T1 106 -2,8% 313 -3,1% 342 500 $ 8,7% 388 168 $ 13,5% 130 -17

T2 99 -12,4% 288 -8,3% 340 000 $ 0,3% 412 528 $ 0,5% 137 5

T3 N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D

T4 N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D N/D

205 -7,7% N/D N/D N/D N/D 399 932 $ 6,1% 133 -5

Statistiques sur le secteur Sainte-Foy-Sillery pour résidence unifamiliale

2017

Sommaire 2017

2018

Sommaire 2018

2015

Sommaire 2015

Source : Baromètre du marché résidentiel (FCIQ)

2016

Sommaire 2016

2014

Sommaire 2014


24

Méthodologie

Pour mener à bien notre analyse, nous avons répertorié toutes les ventes résidentielles

unifamiliales dans le secteur à l’étude depuis 2010 à l’aide des données de JLR. Sur ce site

web, toutes les transactions sont compilées, qu’elles aient ou non été vendues avec la

participation d’un courtier immobilier. Les caractéristiques des résidences y sont moins

détaillées, mais avec la popularité grandissante des ventes sans intermédiaire, nous jugions

important de considérer toutes les transactions ciblées publiées au registre foncier.

Toutes ces ventes ont été mises dans un tableau comprenant la date, l’adresse, le prix de

vente, l’évaluation municipale, le rapport prix de vente sur évaluation municipale, la superficie

du bâtiment, la superficie du terrain, l’année de construction, le nombre d’étages, le vendeur et

l’acquéreur. Les ententes survenues sur l’avenue Sasseville et la rue Louvigny ont été isolées.

Dès lors, les données recueillies ont été triées pour ne considérer que les ventes conclues dans

un contexte dit normal. Les transactions rejetées concernent les ventes/reventes, les ventes de

succession, les ventes entre parties liées, les ventes où une entreprise était impliquée et les

ententes où les prix semblent aberrants.

Il convient toutefois de noter qu’un nombre important d’acquisitions par une entreprise ont été

enregistrées sur l’avenue Sasseville. Il faut savoir que des organisations ont acheté des

maisons dans le but de les détruire pour faire place à des concepts d’habitation plus dense et

donc plus rentable, suite au changement de zonage pour l’extrémité est de l’avenue Sasseville.

Les prix de vente dans ce genre de contexte sont élevés et pourraient constituer un argument

contre l’hypothèse. Par exemple, les Immeubles Roussin ont acheté en 2014-2015, deux (2)

bungalows d’environ 93 mètres carrés chacun pour des montants de 500 000 et de 800 000 $.

On retrouve aujourd’hui des immeubles de 48 logements sur ces terrains. Des exemples encore

plus récents sont les achats en 2017-2018 de 125777 Canada inc. (entreprise domiciliée dans

l’immeuble à bureaux voisin, le 2795, boulevard Laurier, app. 400) au prix de 840 000 et de

815 000 $.

Pour la rue Louvigny et l’avenue Sasseville, cette première épuration a fait passer l’échantillon

de 24 observations à 13. Le reste du quartier a, quant a lui, régressé de 140 à 84 ventes. Le

deuxième tri concernait les superficies du bâtiment. Les surfaces habitables étant relativement

homogènes dans le secteur, les ventes impliquant des bâtiments d’une superficie supérieure à


25

153 mètres carrés ont été exclues. Cette épuration a eu pour effet de réduire le tableau

Louvigny-Sasseville de deux (2) transactions, et celui du reste du quartier de neuf (9) ventes.

Deux (2) autres ententes sur Sasseville ont été écartées, puisqu’elles impliquent des jumelés,

ce qui est plutôt non-caractéristique du quartier.

Au final, pour la première analyse, ce sont neuf (9) ventes de résidences unifamiliales sur la rue

Louvigny et l’avenue Sasseville et 75 dans le reste du Quartier Saint-Louis qui ont été

considérées.

Les prix de vente ont été rajustés afin de les ramener en 2018. Cet ajustement s’est fait en

utilisant la variation annuelle des prix médians du type de propriété analysé dans le secteur

Sainte-Foy/Sillery depuis 2011.

𝑃𝑉 𝑟𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡é = 𝑃𝑉 ∗ (1 + (𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑡+1 − 𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑡

𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑡))

∗ (1 + (𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑡+2 − 𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑡+1

𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑡+1)) [… ]

∗ (1 + (𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑛+1 − 𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑛

𝑃𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑛))

Où :

PV rajusté = Prix de vente selon le marché actuel dans le secteur étudié ($)

PV = Prix de vente ($)

Prix médian = Prix médian des maisons unifamiliales transigées pendant l’année,

selon JLR ($)

t = Année de la transaction

En observant les prix de vente moyens, les prix de vente médians, les prix de vente rajustés

moyens, les prix de vente rajustés médians, les superficies moyennes des maisons, les

superficies médianes des maisons, les superficies moyennes des terrains et les superficies

médianes des terrains pour les deux (2) échantillons présentés, l’analyse des écarts a révélé un

élément important à ne pas négliger.


26

Sasseville et Louvigny Quartier Saint-Louis Écarts

PV moyen 276 556 $ 320 518 $ -13,72%

PV médian 265 000 $ 315 000 $ -15,87%

PV rajusté moyen 287 317 $ 332 863 $ -13,68%

PV rajusté médian 277 231 $ 329 182 $ -15,78%

Sup. moyenne bâtiment 103 116 -11,15%

Sup. médiane bâtiment 97 116 -16,44%

Sup. moyenne terrain 523 589 -11,23%

Sup. médiane terrain 502 579 -13,32%

Comparaison des transactions des échantillons étudiés

Comme vous pouvez le constater, les écarts au niveau des prix de vente sont non-négligeables.

Les maisons sur Louvigny et Sasseville se transigent à des prix rajustés de 13,68% plus faibles,

et la médiane est 15,78% plus basse. Toutefois, il faut aussi prendre compte des écarts au

niveau des superficies. Les maisons dans le reste du quartier sont en moyenne 11,15% plus

grandes que celle sur les deux (2) rues susceptibles d’être affectées par les développements

commerciaux selon notre hypothèse. Le même constat s’applique aussi au niveau des terrains.

Nous jugeons donc que les maisons sur la rue Louvigny et l’avenue Sasseville sont injustement

comparées avec des maisons de dimensions plus importantes. Il semble donc logique que leur

prix de vente soit inférieur, comme tel serait probablement le cas indépendamment de la

localisation de la maison. Les superficies sont des éléments trop décisifs dans l’achat d’une

maison pour qu’ils soient ignorés. Nous avons donc procédé à une dernière épuration pour

rendre plus représentatif l’échantillon du Quartier Saint-Louis. Pour ce faire, nous n’avons

conservé, dans la balance du secteur, que les transactions concernant des maisons possédant

des superficies variant entre 93 et 111,5 mètres carrés, soit environ 9,3 mètres carrés de part et

d’autre de la médiane de l’échantillon Louvigny-Sasseville. La même rhétorique a été appliquée

pour le terrain, seules les transactions impliquant des superficies de terrains comprises entre

464,5 et 557,4 mètres carrés ont été retenues, soit environ 46,5 mètres carrés au-dessus et en

dessous de la médiane du plus petit tableau. Le nombre de transactions retenues dans le

quartier Saint-Louis a ainsi subi une importante diminution, ne s’élevant qu’à 11 après cette

épuration.


27

Sasseville et Louvigny Quartier Saint-Louis Écarts

PV moyen 276 556 $ 279 227 $ -0,96%

PV médian 265 000 $ 271 000 $ -2,21%

PV rajusté moyen 287 317 $ 290 906 $ -1,23%


Sup. moyenne bâtiment 103 99 3,57%

Sup. médiane bâtiment 97 99 -1,82%

Sup. moyenne terrain 523 528 -0,92%

Sup. médiane terrain 502 527 -4,76%

Comparaison des transactions des échantillons étudiés, après dernière épuration

Avec des moyennes et des médianes qui sont ainsi plus rapprochées pour les deux (2)

échantillons, il est possible de constater que les écarts des prix ne sont pas significatifs. Les

différences pourraient aisément être expliquées par d’autres facteurs que la localisation et les

superficies. Il nous est donc impossible d’affirmer que les maisons situées sur l’avenue

Sasseville et la rue Louvigny se vendent à des prix moindres que les résidences comparables

du reste du quartier. Nous rejetons donc l’hypothèse initiale.

Parallèle avec Le Phare

Le lien entre la présente analyse et le potentiel projet du Phare de Québec présente quelques

points de comparabilité, mais aussi d’importantes discordances. La comparaison peut

s’effectuer sur les points suivants : la proximité entre des édifices de plusieurs étages et des

maisons unifamiliales, le trafic routier que peut causer les allées et venues de consommateurs

ou de travailleurs, la pollution visuelle que certains déplorent, l’ombrage (à un niveau moins

important) et le quartier à l’étude.


28

Cependant, les maisons sur Sasseville et Louvigny sont situées directement sur l’autre côté de

la rue. Elles subissent donc de manière exponentielle les effets négatifs présumés,

puisqu’aucune résidence ne se retrouvera si près des tours du Phare. De surcroît, les hôtels et

les tours Delta n’apportent pas autant de services publics intéressants pour le citoyen vivant en

bordure de tels immeubles. Le Phare, avec notamment son pôle d’échange de transport en

commun, sa place publique et sa salle de spectacle, est plus intéressant au niveau des services

que peuvent l’être actuellement les édifices mentionnés précédemment. En d’autres mots, si le

résident d’une maison unifamiliale sur l’avenue Sasseville ne travaille pas dans le complexe

Delta, ces tours ne représentent pas réellement un attrait pour lui, puisque les services publics y

sont restreints, contrairement au projet Le Phare. Malgré ces importantes différences, les

maisons sur l’avenue Sasseville et sur la rue Louvigny ne se transigent pas à des prix

significativement inférieurs au reste du Quartier Saint-Louis, toutes choses étant égales par

ailleurs.


29

Quartier Saint-Denys-du-Plateau

Introduction

Le quartier résidentiel situé au nord-est de la route de l’Église entre le boulevard Hochelaga et

le chemin des Quatre-Bourgeois englobe des maisons unifamiliales depuis environ une

soixantaine d’années. Or, avec la densification du secteur Sainte-Foy, la route de l’Église est

devenue un axe routier à prédominance commerciale. Les édifices en bordure de cette route

ont bien changé depuis les dernières années, notamment avec l’édifice Jules-Dallaire et les

nombreuses tours d’habitations. Nous avons donc recensé les ventes de maisons unifamiliales

dans ce quartier dans le but de constater les différences de valeurs des maisons situées sur les

terrains le plus près des développements immobiliers par rapport à celles du reste du quartier.

La démarche ressemble grandement à l’analyse Sasseville-Louvigny.


Légende :

Rouge : Zone commerciale et résidentielle potentiellement nuisible pour la valeur des maisons

Bleu : Maisons unifamiliales potentiellement affectées

Vert : Quartier Saint-Denys-du-Plateau


30

Hypothèse émise : Les maisons potentiellement affectées (dans la zone bleue) ont une

valeur foncière moindre que le reste du quartier Saint-Denys-du-Plateau

(zone verte), en raison de leur proximité avec la zone commerciale située

sur la route de l’Église (zone rouge).


Vues aériennes du secteur étudié



31

Source (cartes): Google Maps

Description du quartier Saint-Denys-du-Plateau

À l’image de la plupart des secteurs résidentiels de Sainte-Foy, le quartier à l’étude consiste

généralement en des bungalows des années 50 et 60, de superficies au sol oscillant entre 93 à

121 mètres carrés avec des terrains de 465 à 743 mètres carrés. Les maisons se transigent à

des prix se situant dans la fourchette supérieure de la ville de Québec. L’intimité des propriétés,

comme dans le quartier Saint-Louis, est assurée par des arbres matures qui parsèment les

terrains. Le quartier commence tranquillement à accueillir des immeubles multifamiliaux, surtout

en bordure des axes routiers d’importance qui délimitent le périmètre du secteur ciblé. Il est à

noter que les statistiques des valeurs résidentielles de la ville de Québec et du secteur Sainte-

Foy/Sillery présentées précédemment s’appliquent aussi dans la présente analyse, vu la

proximité des deux quartiers.

Méthodologie

La même méthodologie que l’analyse Sasseville-Louvigny a été employée pour le secteur de la

route de l’Église. Il est donc possible de s’y référer au besoin. Après avoir rejeté les transactions

qui ne sont pas survenues dans un contexte normal et les ventes impliquant des maisons de

plus de 158 mètres carrés ou des terrains de plus de 836 mètres carrés, nous obtenons un

échantillon de maisons potentiellement affectées comptant quatre (4) transactions et un


32

échantillon du reste du quartier totalisant 14 ventes. Ces faibles populations altèrent la qualité

de notre analyse, et seront à considérer quand viendra le temps de tirer des conclusions. Après

avoir calculé les prix de vente rajustés selon la même méthode qu’auparavant, nous obtenons

les statistiques suivantes.

Maisons affectées Reste du quartier Écarts

PV moyen 315 250 $ 325 107 $ -3,03%

PV médian 318 250 $ 335 000 $ -5,00%

PV rajusté moyen 326 450 $ 336 360 $ -2,95%



Sup. médiane bâtiment 114 104 10,00%

Sup. moyenne terrain 625 589 6,01%

Sup. médiane terrain 649 588 10,47%

Comparaison des transactions des échantillons étudiés

Les écarts obtenus indiquent, à première vue, que l’hypothèse initiale ne peut être rejetée. En

effet, malgré que les maisons potentiellement affectées soient en moyenne 9,07% plus grandes

et aient de plus grands terrains, elles se sont transigées à des valeurs en moyenne 2,95% plus

basses. Il reste toutefois à confirmer le constat en ramenant les moyennes de superficies du

reste du quartier à un niveau similaire. Pour ce faire, nous avons éliminé les transactions

concernant des maisons de moins de 102 mètres carrés dans l’échantillon du reste du quartier.

Il nous reste alors neuf (9) observations. Les statistiques résultantes de cette épuration sont les

suivantes.

Maisons affectées Reste du quartier Écarts

PV moyen 315 250 $ 340 167 $ -7,32%

PV médian 318 250 $ 340 000 $ -6,40%

PV rajusté moyen 326 450 $ 353 829 $ -7,74%



Sup. médiane bâtiment 114 110 4,33%

Sup. moyenne terrain 625 596 4,77%

Sup. médiane terrain 649 583 11,32%

Comparaison des transactions des échantillons étudiés, après dernière épuration


33

Les écarts, dans ce cas-ci, sont relativement significatifs. Il semble que les résidences situées

sur des terrains localisés sur les rues qui longent directement la route de l’Église ont une valeur

inférieure aux autres propriétés dans le quartier. Il faut cependant prendre cette conclusion avec

précautions, puisque l’écart du prix moyen rajusté (-7,74%) n’est pas particulièrement élevé et

le nombre d’observations est restreint. Toutefois, il ne nous est pas possible de rejeter

l’hypothèse initiale puisque les propriétés voisines des commerces et des tours semblent subir

un impact négatif sur leur valeur. En analysant de plus près les ventes des maisons

potentiellement affectées, il est possible de constater qu’une seule d’entre elles se trouve

littéralement adossée aux développements en hauteur. Cependant, cette dernière ne semble

pas souffrir davantage de sa position, puisqu’elle affiche tout de même le second prix rajusté

(environ 366 000 $) le plus élevé de l’échantillon des quatre (4) transactions. Encore une fois,

dû au faible nombre d’ententes conclues, les conclusions doivent être considérées avec

prudence.


Les points de comparabilité entre les développements immobiliers sur la route de l’Église et Le

Phare sont surtout au niveau de la vocation des immeubles et de leur proximité. La Route de

l’Église compte surtout des immeubles résidentiels de 10 étages avec commerces au rez-de-

chaussée, bien que quelques édifices à bureaux y soient localisés. La question se pose : est-ce

qu’un usage résidentiel en hauteur a un effet plus grand sur la valeur des maisons adjacentes

qu’un usage de bureaux? Les jours de semaine, la perte d’intimité peut probablement se

ressembler, mais les week-ends et les soirs de semaine, force est d’admettre que les bureaux

sont beaucoup moins occupés et les gens sont davantage à la maison et que, donc, l’usage

résidentiel cause plus de perte d’intimité aux maisons adjacentes.

Cependant, une fois de plus, cette analyse a poussé à l’extrême les externalités négatives d’un

projet immobilier. Les maisons des rues Landry et Mainguy qui sont adjacentes sont très près

de l’immeuble, surtout pour celles situées du côté ouest. Nous pouvons donc penser qu’elles

subissent plus intensément les méfaits de la construction en hauteur. De plus, les services

offerts en bordure de la route de l’Église ne s’arriment pas à ceux que promettent les plans du

Phare, notamment avec le pôle d’échange souterrain. Cet aspect n’est pas à négliger dans

notre conclusion.


34

Rue Gabriel Dumont

Introduction

La rue Gabriel Dumont est la rue la plus à l’est d’un petit quartier résidentiel en bordure de

l’autoroute Henri-IV. Avant 2015, un grand terrain vague séparait l’autoroute 73 des maisons

unifamiliales situées sur la rue Gabriel Dumont. Toutefois, depuis ce temps, un imposant projet

de condominiums locatifs, nommé Le Prisme, est venu s’installer sur ce terrain autrefois

inoccupé. Nous trouvons donc intéressant d’observer les valeurs des propriétés avant et après

que ce développement immobilier ne survienne. Nous avons donc répertorié toutes les ventes

de maisons unifamiliales sur cette rue depuis 2010. En somme, Le Prisme c’est quatre (4)

édifices de six (6) étages comprenant 245 appartements.


Légende :

Rouge : Terrains où le Prisme est implanté

Bleu : Maisons à l’étude sur la rue Gabriel-Dumont


35

Hypothèse émise : La valeur des maisons sur la rue Gabriel Dumont a cru de façon moindre

depuis la venue du projet Le Prisme.


Vues aériennes du secteur

Source (cartes) : Google Maps


36

Description du secteur

La rue Gabriel-Dumont est généralement parsemée de bungalows construits vers la fin des

années 1950. Les terrains ont presque tous une superficie de 543 mètres carrés, à l’exception

des coins de rue. À l’image des quartiers résidentiels de Sainte-Foy, de grands arbres se

dressent sur les terrains. Au sud-est, la rue ciblée croise le boulevard Hochelaga. L’autoroute

Henri-IV (73) longe la rue Gabriel-Dumont à environ 152 mètres des résidences. Les montants

des transactions sont élevés par rapport au reste de la ville de Québec, mais ils sont tout de

même plus faibles que ceux observés dans le quartier Saint-Louis et le quartier St-Denys-du-

Plateau.

Méthodologie

Pour tenter de cerner l’impact du nouveau développement sur les valeurs des propriétés

unifamiliales, nous avons recensé toutes les transactions survenues sur la rue Gabriel Dumont

depuis 2010. Nous avons ensuite estimé l’année de construction du projet Le Prisme, à l’aide

du site internet de Logisco et le rôle d’évaluation de la Ville de Québec. La phase A ayant été

livrée en 2014, nous traitons les ventes survenues avant le 1er janvier 2014 comme étant

antérieures à la réalisation des travaux. Après 2014, même si toutes les phases n’étaient pas

livrées, la présence et la visualisation des impacts du projet étaient concrètement palpables.

Depuis 2010, huit (8) ventes de maisons unifamiliales ont eu lieu sur la rue Gabriel Dumont,

dont quatre (4) avant 2014. Cependant, une des transactions a été notariée au mois de février

2014, mais l’entente a été conclue, selon la fiche du courtier inscripteur, en décembre 2013.

Cette vente, impliquant le 1017 rue Gabriel-Dumont, est considérée avant travaux, ce qui fait

passer le compte à cinq (5) transactions avant janvier 2014 et à trois (3) ventes après 2014.

De ce nombre restreint d’observations, trois (3) d’entre elles concernent le 1017, rue Gabriel

Dumont. En fait, la première vente de cette maison, notariée en octobre 2012, avait pour

acquéreur une entreprise de rénovations. Cette entreprise a entièrement remis la demeure au

goût du jour et a remis la maison sur le marché. Un particulier en a fait l’acquisition en

décembre 2013, et ce dernier l’a revendu en juin 2018. Il est intéressant d’analyser le fil de ces

évènements, puisque les ventes et reventes sont généralement de bons indicateurs du marché

immobilier local, sous certaines réserves.


37

En cherchant sur le moteur de recherches Centris, nous avons trouvé les fiches descriptives

produites par les courtiers pour les trois (3) transactions considérées. Ces documents

permettent de mettre la main sur une bonne quantité d’informations, notamment les rénovations

qui ont été effectuées dans les années précédant la vente et les photographies de la propriété.

Ces données sont importantes pour déterminer si la valeur de la maison a fluctué pour des

raisons autres que la simple augmentation du marché immobilier. Par exemple, une cuisine

entièrement rénovée constitue généralement une valeur ajoutée aux yeux des acheteurs

potentiels. Nous avons aussi rajusté les prix de vente à l’aide des taux de variation du prix

médian des unifamiliales dans le secteur Sainte-Foy/Sillery, comme nous l’avons fait lors des

analyses présentées précédemment. Voici donc le résumé des ententes impliquant le 1017, rue

Gabriel Dumont, depuis 2010.

Description des transactions

Lors de la première transaction en 2012, la maison semble avoir été négligée au niveau de

l’entretien et les matériaux de finition datent probablement de la construction, en 1960. La

vendeuse déclare en être la propriétaire depuis 51 ans. Toujours selon la déclaration de la

vendeuse, aucune rénovation n’a été effectuée depuis plus de 50 ans. Le revêtement de toiture

est d’origine et le chauffage fonctionne au mazout. Seul le chauffe-eau a été remplacé, en

2012. La vente est conclue sans la garantie légale de qualité.

Arrière Salon

Date de

ventePrix de vente

Prix de vente

rajusté

Évaluation

municipaleVendeur Acquéreur

2012-10-01 229 500 $ 234 324 $ 214 000 $ Jeannine Drouin Construction et Rénovation M.E. Inc.

2013-12-27 315 000 $ 306 000 $ 287 000 $ Construction et Rénovation M.E. Inc. Patrick Brochu

2018-06-13 320 000 $ 320 000 $ 349 000 $ Patrick Brochu Lamine Coulibaly

Transactions au 1017, rue Gabriel Dumont depuis janvier 2010


38

Cuisine Salle de bains

En date de la deuxième transaction en 2013, l’entreprise de rénovation a entièrement remis la

maison au goût du jour. Les portes, les fenêtres, le revêtement de toiture, les circuits

électriques, la plomberie et le système de chauffage ont été remplacés. L’intérieur de la maison

a entièrement été rénové et le parement extérieur a été modernisé, de même que l’abri d’auto.

Le coût total des travaux, selon la déclaration du vendeur, s’élève à 100 000 $.

Arrière Salon

Cuisine Salle de bains


39

En 2018, en date de la dernière entente, le résident de la maison, durant son occupation, a

ajouté quelques composantes à la demeure. En fait, selon les photographies et la déclaration

du vendeur, une thermopompe murale a été ajoutée en 2016, de même qu’un nouveau patio et

une piscine. Le reste de la maison semble avoir été laissé tel qu’il l’était en 2013.

Arrière Cuisine

Salon Salle de bains


40

Analyse

Les ventes qui nous intéressent particulièrement sont les deux (2) plus récentes, la vente de

2012 présentant une propriété trop différente au point de vue de l’état général. Nous nous

intéressons donc à comparer le prix de vente rajusté de 2013 et le prix de vente réel en 2018.

Le prix a été ajusté selon les données suivantes :

Comme il est possible de le constater dans le tableau résumé des transactions concernant le

1017, rue Gabriel Dumont, le montant rajusté de la transaction de 2013 (avant l’implantation du

Prisme) est de 306 000 $, alors que le prix réel était de 315 000 $. Cette situation est due au fait

que l’acquéreur a mis la main sur la maison lorsque le marché immobilier de Sainte-Foy/Sillery

était à son meilleur. La réalité depuis s’est essoufflée, malgré la remontée des valeurs depuis

un an et demi. C’est donc dire qu’en date de juin 2018, nous supposons que la maison telle

qu’elle l’était en 2014 se vendrait à 306 000 $. Or, M. Patrick Brochu s’en est départi pour

320 000 $. Cependant, comme stipulé plus tôt, des ajouts ont été effectués (thermopompe,

piscine hors terre et balcon). En se fiant à la Publication CCR Québec, la valeur ajoutée des

composantes suivantes est calculée comme suit :

𝑇ℎ𝑒𝑟𝑚𝑜𝑝𝑜𝑚𝑝𝑒 𝑚𝑢𝑟𝑎𝑙𝑒 12 000 𝐵𝑇𝑈 = 3000 $ ∗ (50% + (5% ∗ 𝑛𝑏 𝑑′𝑎𝑛𝑛é𝑒(𝑠))

= 3000 ∗ (50% + (5% ∗ 2)) = 1800 $

𝑃𝑖𝑠𝑐𝑖𝑛𝑒 ℎ𝑜𝑟𝑠 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒 18 𝑝𝑖𝑒𝑑𝑠 𝑒𝑛 𝑎𝑐𝑖𝑒𝑟 = 2900 $ ∗ (50% + (2,5% ∗ 𝑛𝑏 𝑑′𝑎𝑛𝑛é𝑒(𝑠)) = 2900 ∗

(50% + (2,5% ∗ 2)) = 1595 $

Prix médian Variation

2011 325 000 $ 8,60%

2012 333 000 $ 2,46%

2013 350 000 $ 5,11%

2014 334 500 $ -4,43%

2015 330 000 $ -1,35%

2016 320 000 $ -3,03%

2017 330 000 $ 3,13%

2018 340 000 $ 3,03%

Fluctuation annuelle du prix

médian des maisons unifamiliales

du secteur Sainte-Foy/Sillery


41

𝐺𝑎𝑙𝑒𝑟𝑖𝑒 𝑏𝑜𝑖𝑠 𝑡𝑟𝑎𝑖𝑡é = ((𝑛𝑏 𝑑𝑒 𝑝2 ∗ 15 $) − 𝑑é𝑑𝑢𝑐𝑡𝑖𝑜𝑛) ∗ (50% + (1% ∗ 𝑛𝑏 𝑑′𝑎𝑛𝑛é𝑒(𝑠))

= ((((15 ∗ 17) + (12 ∗ 8)) ∗ 15) − 1300) ∗ (50% ∗ (1% ∗ 2)) = 2062 $

La somme des valeurs ajoutées des composantes instaurées en 2016 est donc de :

𝑉𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑎𝑗𝑜𝑢𝑡é𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 = 1800 + 1595 + 2062 = 5457 $

Le prix de vente de 2013 rajusté au marché immobilier de 2018 et à la valeur ajoutée des

nouvelles composantes est donc de :

𝑃𝑉 𝑟𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡é 𝑑𝑒 2013 = (𝑃𝑉 𝑟é𝑒𝑙 𝑑𝑒 2013 ∗ 𝑟𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡 𝑝𝑟𝑖𝑥 𝑚é𝑑𝑖𝑎𝑛𝑠) + 𝑣𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑎𝑗𝑜𝑢𝑡é𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒

= 306 000 + 5457 = 311 457 $

Le prix réel de la vente de 2018 étant 320 000 $, le vendeur a transigé sa demeure à un

montant arrondi de 8 500 $ (320 000 $ diminué de 311 500 $) au-dessus de la valeur du

marché présumée pour sa résidence.

À la lumière de ces résultats, nous sommes d’avis que l’incidence négative, s’il y a lieu, de la

venue du projet le Prisme à l’est de la rue Gabriel Dumont n’est pas reflété dans la valeur de la

propriété située au 1017, rue Gabriel Dumont. Cette affirmation est appuyée par le fait que la

demeure s’est vendue après (en juin 2018) que le projet ait été complété, et ce, à un prix

supérieur à la tendance du marché dans l’ensemble du secteur Sainte-Foy/Sillery depuis la fin

de 2013.

Analyse du 1062, rue Gabriel Dumont

Dans nos données des transactions survenues sur la rue Gabriel Dumont, nous avons constaté

une autre situation de vente et de revente impliquant la propriété au numéro civique 1062. La

première transaction a été conclue en 2010 à un prix de vente de 231 000 $ et la seconde en

2017, à un montant de 290 000 $. Le prix de vente rajusté de 2010 s’élève, selon notre

méthode, à environ 262 500 $, tandis que celui de l’entente de 2017 se chiffre à

approximativement 299 000 $. N’ayant pas de fiche courtier pour l’une ou l’autre de ces ventes,

les informations sont restreintes et les indications doivent être traitées avec prudence.

Cependant, grâce à une annonce émise par le vendeur en 2017 sur la plateforme


42

immoaction.ca, quelques conclusions peuvent être tirées. En effet, le propriétaire entre 2010 et

2017 a, selon l’offre de vente, rénové la cuisine en 2016, changé la toiture en 2011 et fait divers

travaux de remise au goût du jour. La valeur ajoutée de ces travaux n’explique pas, à notre

avis, l’entièreté de l’écart entre les deux prix de vente rajustés, qui est d’environ 36 500 $. C’est

donc dire que le 1062, rue Gabriel Dumont s’est revendu à un prix qui respecte (voir qui

surpasse) la variation des prix médians dans le secteur Sainte-Foy/Sillery, et ce, malgré la

présence du Prisme.

À la lumière des analyses présentées qui concernent la rue Gabriel-Dumont, l’hypothèse initiale

est rejetée.


Bien évidemment, Le Prisme est un projet beaucoup plus modeste que celui du Phare. Il ne

s’élève qu’à six (6) étages, et ne crée donc pas réellement d’ombrages nuisibles ou de vents.

Toutefois, il crée possiblement une circulation routière accrue dans le secteur. L’analyse des

valeurs sur cette rue est intéressante puisque, à l’instar des deux (2) autres quartiers étudiés, la

rue n’est pas située directement derrière le projet immobilier. En fait, il y a une bande d’aire

verte qui sépare le Prisme du quartier résidentiel. Le Phare n’aura, lui non plus, aucune

résidence unifamiliale directement à quelques mètres de sa base. En fait, les maisons les plus

près se trouvent sur l’avenue Sasseville, à environ 300 mètres du centre du site. Nous pensons

que l’extrême proximité entre des maisons et un projet immobilier de plusieurs étages est un

point important de la dévalorisation d’une propriété unifamiliale, mais nous ne pensons pas

qu’elle s’applique au développement du complexe Le Phare.


43

Îlot Lapointe

Nous avons tenté d’analyser le secteur communément appelé l’îlot Lapointe à Sainte-Foy, tout

près du quartier Sillery. Cette zone a subi une importante transformation depuis que Le Groupe

Maurice a érigé un important projet de condominiums et résidences pour retraités. L’immeuble

en question est nommé EKLA et il culmine à une hauteur de huit (8) étages, ce qui peut avoir

un impact sur les maisons localisées dans l’Îlot Lapointe. Ce quartier regroupe, une fois de plus,

de nombreux bungalows des années 50 avec une superficie au sol moyenne d’environ

121 mètres carrés. Nous considérons que le projet EKLA a débuté son influence (s’il-y a lieu)

lors du placardement du site, soit en 2015. Nous avons donc recensé les ventes de 2010 à

aujourd’hui dans le quartier identifié.


Légende :

Zone rouge : Projet EKLA du Groupe Maurice

Zone bleue : Îlot Lapointe


44

Après avoir éliminé les ventes qui ne sont pas survenues dans un contexte normal, nous nous

retrouvons avec trois (3) ventes bien avant le projet (2010, 2011 et 2012) et quatre (4) ventes

après le début des travaux.

En observant les transactions, nous ne sommes pas parvenus à trouver une méthode

convenable pour analyser ces données. Bien que les prix de vente depuis 2015 ne semblent

pas subir de contrecoups, nous n’avons aucun autre outil que notre expérience pour le

suggérer. Nous écartons donc cette analyse de nos conclusions.

2010-04-29 1235 rue du Général-Allard 325 000 $ 369 256 $ 283 000 $

2011-09-23 2599 rue Lapointe 300 000 $ 313 846 $ 225 000 $

2012-05-30 2563 rue Lapointe 338 000 $ 345 105 $ 238 000 $

2015-02-23 2604 rue Lapointe 470 000 $ 484 242 $ 485 000 $

2018-02-05 1246 rue du Général-Allard 400 000 $ 400 000 $ 358 000 $

2018-04-19 2584 rue Ménard 423 500 $ 423 500 $ 397 000 $

2018-06-29 2559 rue Lapointe 389 500 $ 389 500 $ 366 000 $

No.

CiviqueAvenue/rue

PV rajusté

Transactions résidentielles unifamiliales dans l'îlot Lapointe depuis 2010.

Date de vente

AdressePrix de

vente

Éval.

municipale

Il est cependant intéressant de noter que les prix de vente depuis 2015 sont assez élevés,

compte tenu du marché. Cette situation nous pousse donc à penser que les nombreuses

demeures achetées par le Groupe Maurice et d’autres promoteurs pour détenir des parcelles de

terrain ont possiblement eu un effet positif sur la valeur des transactions dans le quartier, même

si ces projets sont aujourd’hui complétés.


45

Station Montmorency

D’importants projets de densification urbaine sont actuellement en voie de réalisation ou

complétés autour de la station de métro Montmorency de la ville de Laval, mise en service en

2007. Il s’agit en fait du terminus de la ligne orange du Réseau de Transport Métropolitain

(RTM) sur le territoire lavallois. Nous nous intéressons à ces projets puisqu’ils ont quelques

points de comparabilité avec Le Phare. En plus du transit de transport en commun, des

immeubles sont bâtis en hauteur, près de boulevards, avec de multiples vocations se côtoyant

et à proximité d’un quartier résidentiel. Voici le secteur en question.

Secteur

Source (carte) : Google Maps


46

Vue aérienne

Source (carte) : Google Maps

Comme il est possible de le constater, un important pôle commercial est ceinturé par des

quartiers résidentiels (Laval-des-Rapides et Pont-Viau) comprenant en majorité des maisons

unifamiliales. Cela n’a pas empêché le développement d’importants projets immobiliers, dont

les emplacements sont identifiés sur la carte ci-dessus. La Place Bell, un complexe sportif

accueillant le club-école des Canadiens de Montréal, est inaugurée depuis août 2017. L’Espace

Montmorency (voir section Projets Comparables) est un projet déposé par le groupe Montoni et

il est en cours de construction.

Urbania II est, quant à lui, le fruit d’une seconde association entre FTQ et la Société de

développement Urbania. Il concerne deux (2) édifices de condominiums de 14 et 16 étages.

L’édifice C, la plus grande tour, comptera 212 copropriétés, tandis que l’édifice D en

dénombrera 166. En plus de ces résidences, le projet offre une cour intérieure et 388 espaces

de stationnement. (référence 18)

Place Bell

Espace Montmorency

Urbania II


47

Tous ces investissements se situent à quelques dizaines de mètres seulement de la station de

métro Montmorency et du quartier résidentiel Laval-des-Rapides. Il ressemble donc au

complexe Le Phare sur certains aspects. Il est intéressant de faire un survol du marché des

maisons unifamiliales du quartier Laval-des-Rapides pour voir l’impact de l’annonce de ces

projets depuis 2015.

Hypothèse : Les valeurs des maisons unifamiliales à proximité des nouveaux projets de

densification urbaine près de la station de métro Montmorency, à Laval, seront

moindres qu’avant que ces projets ne soient mis en branle.


Analyse des ventes et reventes

Pour parvenir à analyser le marché cible, nous avons recensé des transactions de propriétés

unifamiliales effectuées dans un contexte de vente et de revente, et ce, depuis janvier 2016.

Les ventes et reventes dans un court laps de temps sont des indicateurs intéressants, puisqu’ils

suggèrent généralement que le marché immobilier est assez en santé pour permettre un gain

de valeur en peu de temps. Souvent, dans ce genre de transaction, le premier acquéreur

rénove la propriété et la remet sur marché à un prix permettant un profit. Dans le secteur Laval-

des-Rapides (le plus près de la station Montmorency) depuis 2016, nous avons observé cinq (5)

ventes et reventes de propriétés sur la plateforme Centris.


48

No.

CiviqueRue/avenue

Date de

vente

Prix de

vente

Délai de

ventes

(jours)

Temps entre

ventes

(année)

Variation

totale

Variation

annualisée

2016-11-13 300 000 $ 141 Cuisine Sous-sol aménagé

2018-03-05 385 000 $ 4 Salles de bains (2) Isolation

Portes intérieures Dalle de béton (garage)

Peinture intérieure Entrée asphaltée

Trottoir et muret

2017-03-16 243 000 $ 20

2017-04-09 260 000 $ 4

2016-12-14 250 000 $ 79 Parement extérieur Avec garantie légale

2017-11-02 307 500 $ 209

2016-05-17 210 000 $ 14 Parement extérieur Fenêtres

2018-07-11 429 000 $ 15 Aménagement paysager Thermopompe

Toiture Drain français

Fournaise Cuisine

Pieutage fondation Mur soutènement

Planchers Sous-sol

Pavé uni Salles de bains

2016-04-26 190 000 $ 55 Cuisine Électricité

2017-02-24 288 000 $ 147 Fenestration Plancher

Plomberie Salle de bains

Électricité

21,03%

Rénovation(s) effectuée(s)

Ventes/reventes depuis 2016 dans le secteur Laval-des-Rapides

111 rue Donck 0,88 23,00% 26,36%

162 av. Desmarteau 0,07 7,00% 179,66%

10e Avenue 1,31534 28,33%

60 19e rue 0,83 51,58% 64,77%

470 av. Quintal 2,15 104,29% 39,40%

Le détail de ces transactions nous indique que le marché immobilier de Laval ne semble pas souffrir des nouveaux projets

d’envergure entre le boulevard Le Corbusier et la rue Lucien-Paiement. Toutes les reventes ont été conclues à des prix plus élevés

et dans des délais de ventes relativement rapides, exception faite du 111, rue Donck. Toutefois, cette transaction concerne une

propriété qui n’a été que bien peu rénovée selon les informations recueillies, ce qui explique la réticence des acheteurs. Malgré cela,

le propriétaire a réussi à s’en départir à un prix 23% plus élevé.


49

Le 534, 10e Avenue s’est transigé en 2018 pour 85 000 $ de plus que le prix d’acquisition. Le

coût des rénovations déclaré par le vendeur est de 75 000 $. En plus de couvrir ses frais, le

propriétaire a engrangé un profit de 10 000 $, ce qui nous indique que le marché lavallois est

réceptif.

La transaction impliquant le 162, avenue Desmarteau est à considérer avec prudence, puisque

les fiches des courtiers étaient peu détaillées. Néanmoins, elle s’est vendue 7% plus cher en

moins d’un mois.

Le 470, avenue Quintal s’est transigé rapidement (15 jours) en 2018 et à plus du double du

montant initial (de 210 000 à 429 000 $). La maison a presque entièrement été remise à neuf.

Compte tenu de l’écart des prix de vente et du délai de revente rapide, nous considérons que

cette propriété est un bon indicateur du dynamisme du marché immobilier de Laval-des-

Rapides.

Pour ce qui est du 60, 19e Rue, l’immeuble est en fait un jumelé. Il a bénéficié d’importantes

rénovations, ce qui justifie sa variation de prix de vente d’environ 100 000 $. Toutefois, son

délai de revente de 147 jours nous indique que le rénovateur a peut-être eu de la difficulté à

couvrir ses frais.

Somme toute, les transactions analysées ne laissent pas transparaître de baisse de régime

dans le marché unifamilial du secteur Laval-des-Rapides, malgré l’implantation d’importants

développements immobiliers à proximité.

Analyse des prix de vente par rapport au reste de Laval

Afin de nous pencher sur la réalité des valeurs des maisons unifamiliales en périphérie de la

station de métro Montmorency, nous avons une fois de plus utilisé le baromètre de la FCIQ

pour relever des statistiques concernant le marché immobilier de Laval. Le secteur cible

englobe Chomedey, Laval-des-Rapides et Pont-Viau (Centre-Ville de Laval). Il sera comparé au

marché de la région métropolitaine de Montréal et à la ville de Laval dans le but de mettre en

parallèle les différentes variations. Voici donc les comparaisons des variations calculées entre

les totaux des années 2013 et 2017.


50

2013 2017 Totale Annuelle 2013 2017 Totale Annuelle

Nombre de ventes 620 676 9,03% 1,74% 21 586 25 601 18,60% 3,47%

Prix médian 295 000 $ 318 000 $ 7,80% 1,51% 279 500 $ 310 000 $ 10,91% 2,09%

Prix moyen 318 377 $ 338 970 $ 6,47% 1,26% 331 086 $ 380 265 $ 14,85% 2,81%

Délai de vente (jours) 68 73 7,35% 1,43% 85 84 -1,18% -0,24%

Centre-Ville de Laval

Comparaison Centre-Ville de Laval et Région métropolitaine de Montréal - 2013 à 2017

Statistique VariationIndicateur VariationStatistique

Région métropolitaine de Montréal

2013 2017 Totale Annuelle 2013 2017 Totale Annuelle

Nombre de ventes 620 676 9,03% 1,74% 2 817 3 043 8,02% 1,56%

Prix médian 295 000 $ 318 000 $ 7,80% 1,51% 288 000 $ 318 250 $ 10,50% 2,02%

Prix moyen 318 377 $ 338 970 $ 6,47% 1,26% 317 824 $ 352 477 $ 10,90% 2,09%

Délai de vente (jours) 68 73 7,35% 1,43% 73 80 9,59% 1,85%

Comparaison Centre-Ville de Laval et Laval - 2013 à 2017

Indicateur

Centre-Ville de Laval Laval

Statistique Variation Statistique Variation

De 2013 à 2017, le Centre-Ville de Laval a une variation des prix de ventes légèrement moins importantes que les secteurs auxquels

nous l’avons comparé. Cependant, à la lumière de ces données, nous ne sommes pas en mesure de bien isoler le but de notre

analyse, c’est-à-dire l’effet des nouveaux édifices sur les valeurs résidentielles à proximité. En effet, en 2013, bien que les projets

étaient dans les plans, rien de concret sur le plan physique ne se déroulait dans la zone ciblée. Cette comparaison nous a toutefois

permis de réaliser que le marché résidentiel du centre-ville lavallois prend moins de valeur que le reste de Laval ou de la région

métropolitaine de Montréal. Pour cibler la période de mise en chantier et de la réalisation des développements immobiliers, nous

avons effectué une seconde comparaison en changeant le laps de temps. Cette fois-ci, les tableaux sont basés sur les statistiques

du second trimestre de 2015 et du second trimestre de 2018.


51

2015 T2 2018 T2 Totale Annuelle 2015 T2 2018 T2 Totale Annuelle

Nombre de ventes 217 233 7,37% 1,43% 7 722 8 301 7,50% 1,46%

Prix médian 290 000 $ 350 000 $ 20,69% 3,83% 290 000 $ 322 509 $ 11,21% 2,15%

Prix moyen 322 894 $ 372 076 $ 15,23% 2,88% 349 652 $ 391 055 $ 11,84% 2,26%

Délai de vente (jours) 89 70 -21,35% -4,69% 95 73 -23,16% -5,13%

Comparaison Centre-Ville de Laval et Région métropolitaine de Montréal - 2015 T2 à 2018 T2

Indicateur Statistique Variation

Centre-Ville de Laval Région métropolitaine de Montréal

Statistique Variation

2015 T2 2018 T2 Totale Annuelle 2015 T2 2018 T2 Totale Annuelle

Nombre de ventes 217 233 7,37% 1,43% 973 1 036 6,47% 1,26%

Prix médian 290 000 $ 350 000 $ 20,69% 3,83% 295 000 $ 330 000 $ 11,86% 2,27%

Prix moyen 322 894 $ 372 076 $ 15,23% 2,88% 320 999 $ 360 336 $ 12,25% 2,34%

Délai de vente (jours) 89 70 -21,35% -4,69% 92 75 -18,48% -4,00%

Comparaison Centre-Ville de Laval et Laval - 2015 T2 à 2018 T2

Indicateur

Centre-Ville de Laval Laval

Statistique Variation Statistique Variation

Au niveau du nombre de ventes et du délai de vente, le centre-ville de Laval obéit aux mêmes tendances que Laval et la région

métropolitaine de Montréal. Par contre, au niveau des prix de vente, il est possible de constater que le centre-ville a bénéficié

d’importantes variations positives soit environ 9% de plus au niveau du prix médian que les deux autres territoires et

approximativement 3% au niveau du prix moyen. À notre avis, les indications ne seraient pas telles si la Place Bell, Urbania II ou

l’Espace Montmorency avaient un impact néfaste, toutes choses étant égales par ailleurs.

En bref, il n’y a aucune évidence d’une perte de valeur quelconque des propriétés unifamiliales dans les environs. Nous rejetons

donc l’hypothèse initiale.


52

Parallèle avec le Phare

Les points de comparabilité entre le pôle commercial de la station Montmorency à Laval et le

projet du Phare sont nombreux. Tout d’abord, il s’agit de Transit oriented development (TOD)

puisque les projets misent beaucoup sur leur proximité par rapport à la station de métro.

Ensuite, les projets apportent des services intéressants aux citoyens des alentours. En effet, la

Place Bell, par exemple, est un important amphithéâtre, qui accueille nombre de spectacles et

de parties de hockey. De plus, les tours prévues et réalisées sont un mélange de plusieurs

vocations, avec des espaces à bureaux, des appartements, des commerces et des

condominiums. Finalement, le développement se trouve à une distance de maisons

unifamiliales qui ressemble beaucoup au cas sujet.

Néanmoins, la hauteur des tours du Phare est loin de pouvoir se comparer au secteur analysé.

De surcroît, la population lavalloise et celle de la ville de Québec sont passablement différentes

en ce qui a trait au transport en commun. Le réseau collectif fait partie des habitudes des

habitants des banlieues de Montréal, ce qui n’est pas encore le cas pour Québec. L’efficacité du

métro de Montréal a fait ses preuves, alors que celle du transport structurant qui sera mis en

place à Québec ne peut pas encore être démontrée.


53

ÉTUDE DES OMBRAGES

Dans le cadre de cette étude, les ombrages causés par les tours du Complexe Le Phare sont

considérés comme des externalités négatives d’un tel projet. Nous nous sommes penchés sur

la question en tentant de voir si les ombres affecteraient les quartiers résidentiels identifiés

précédemment comme des zones résidentielles primaires. Pour ce faire, à l’aide des

plateformes web SunCalc et PlanetCalc, (références 19 et 20) nous sommes en mesure

d’estimer les portions de territoires susceptibles d’être ombragées par le complexe.

Mise en garde : Il est cependant important de noter que nous ne sommes en aucun cas

des experts en la matière et que nos observations ne sont que des estimations. Aucune

étude ne nous a été fournie à ce sujet.

Les paramètres utilisés pour calculer la longueur de l’ombre et son orientation sont les

suivants :

Hauteur de l’objet (tours) : 250 m

Dates : Équinoxe de printemps 2018 (20 mars)

Solstice d’été 2018 (21 juin)

Équinoxe d’automne 2018 (22 septembre)

Solstice d’hiver 2018 (21 décembre)

Heures : 12h00, 15h00 et 18h00

Fuseaux horaires : UTC -5

Latitude : 46°45’52’’ N

Longitude : 71°17’40’’ O

Légende utilisée :

Ligne droite : Lever du soleil jaune

Ligne droite rouge : Coucher du soleil

Ligne droite orange : Position du soleil selon le moment de la journée ciblée

Ligne courbe orange : Course quotidienne du soleil

Ligne droite noire : Longueur et position approximatives de l’ombre


54

Pour projeter la position de l’ombre selon l’heure et la journée à l’étude, il ne suffit que de

prolonger la ligne droite orange du centre du cercle et vers l’extérieur de ce dernier. Après coup,

nous pouvons estimer la longueur de l’ombre à l’aide des calculs disponibles sur PlanetCalc.

Peu importe le solstice ou l’équinoxe, la position du soleil à 12 h 00 et 15 h 00 ne créera jamais

une ombre assez significative pour pouvoir affecter des résidences unifamiliales à proximité.

L’hiver, l’ombre ne se répercute jamais dans le quartier ciblé, en raison de l’heure du coucher

du soleil.

Prendre note que la longueur des ombrages est approximative et est basée sur les

données présentées aux tableaux de la page suivante.

Équinoxe de printemps 12 h 00 Équinoxe d’automne 12 h 00

Solstice d’été 12 h 00 Équinoxe de printemps 15 h 00


55

Solstice d’été 15 h 00 Équinoxe d’automne 15 h 00

Source (images) : SunCalc

C’est donc dire que les seules heures qui génèrent une ombre qui pourrait être nuisible aux

résidences unifamiliales à proximité sont entre 15 h 00 et le coucher du soleil. Cependant, outre

qu’au solstice d’été, l’ombre ne sera jamais un problème puisque les journées sont trop courtes

et le soleil ne parvient pas à avoir l’angle nécessaire sur le Phare pour projeter une ombre dans

le quartier résidentiel au sud de l’avenue Sasseville. Nous avons tout de même répertorié la

longueur des ombrages aux moments ciblés, même si la seule qui est déterminante dans le

cadre de notre étude est celle de 18 h 00, au solstice d’été.

HeureLongueur de

l'ombreHeure

Longueur de

l'ombre

12 h 00 269 mètres 12 h 00 264 mètres

15 h 00 375 mètres 15 h 00 509 mètres

18 h 00 0 mètre 18 h 00 0 mètre

Source : PlanetCalc Source : PlanetCalc

HeureLongueur de

l'ombre HeureLongueur de

l'ombre

12 h 00 109 mètres 12 h 00 698 mètres

15 h 00 249 mètres 15 h 00 2 060 mètres

18 h 00 953 mètres 18 h 00 0 mètre

Source : PlanetCalc Source : PlanetCalc

Équinoxe de printemps : longueur

de l'ombre selon l'heure

Solstice d'été : longueur de l'ombre

selon l'heure

Équinoxe d'automne : longueur de

l'ombre selon l'heure

Solstice d'hiver : longueur de

l'ombre selon l'heure


56

Avec ces données, nous sommes en mesure d’estimer les lieux que l’ombre affecte

potentiellement. Il faut cependant noter qu’il s’agit d’une approximation qui ne sert simplement

qu’à donner une idée des impacts réels des ombrages. La zone rouge est une approximation

grossière des maisons qui peuvent être affectées par l’ombrage du Phare, entre 15 h 00 et le

coucher du soleil. Le polygone bleu représente le site du projet et le cercle bleu représente la

pointe de l’ombre à 18 h 00 le 21 juin 2018.

Solstice d’été 18 h 00

Zone affectée durant le solstice d’été, basée sur la longueur de l’ombre

à partir de 15 h 00



57

La zone rouge identifiée à la page précédente se concentre environ entre l’avenue Lavigerie, la

route de l’Église, l’avenue Sasseville et la rue de Valmont. Elle concerne donc une partie de la

zone résidentielle primaire identifiée précédemment, qui regroupe un bon nombre de maisons

unifamiliales. Cependant, nous jugeons que l’impact négatif de l’ombre du Phare est

négligeable et qu’il n’affecte pas la valeur des propriétés résidentielles dans les environs. Nous

arrivons à ce propos en considérant :

Que le couvert forestier important dans la zone d’ombre procure déjà une part importante

d’ombrage sur les demeures et les terrains concernés.

Que l’ombre ne se projette que durant une période de temps restreinte (maximum quelques

dizaines de minutes) sur une maison, puisque l’orientation de l’ombrage change

rapidement en fin de journée.

Que le nombre moyen de jours durant lesquels des précipitations sont enregistrées dans la

ville de Québec, de juin à septembre, s’élève à 56 sur une possibilité de 122 (référence 21).

La température en elle-même prive donc les maisons d’ensoleillement pendant plusieurs

heures.


58

CIRCULATION ROUTIÈRE

La circulation routière aux alentours du potentiel projet Le Phare de Québec peut représenter

un enjeu pour les résidents des environs. Comme ce sont 7 423 travailleurs et 1 850 résidents

qui sont attendus sur le site, les allées et venues sur les axes routiers à proximité seront

passablement transformés. Il reste maintenant à savoir si cette hausse présumée des

déplacements dans le secteur concerne des voies avec des maisons unifamiliales et si cette

donnée affecte la valeur des propriétés.

Réseau routier actuel

Réseau de transport en commun actuel

Source (cartes) : Communauté Métropolitaine de Québec


59

Comme il est possible de le constater sur les cartes précédentes, le secteur à l’étude est

actuellement assez bien desservi au niveau du transport en commun, notamment avec des

trajets sur l’avenue des Hôtels, sur le boulevard Laurier, sur le boulevard Hochelaga, sur la

route de l’Église et sur le chemin Saint-Louis. De surcroît, avec la possible venue du réseau de

transport structurant, il est raisonnable de penser que les quartiers autour du 3030, boulevard

Laurier seront encore mieux desservis, en raison du principal pôle d’échange que renferme Le

Phare. En effet, le tramway circulerait sur le boulevard Laurier. Le fait que le transport en

commun atteigne un niveau d’efficacité présumé supérieur nous fait croire que la hausse de la

circulation dans l’arrondissement sera importante, advenant la concrétisation du complexe,

mais qu’il sera relativement amoindri par le fait que plus de gens utiliseront le transport en

commun. Néanmoins, nous avons relevé les axes routiers, avec maisons unifamiliales,

susceptibles d’être plus achalandés dans les environs à l’étude. Ils sont identifiés en rouge sur

la carte ci-dessous.

Axes routiers potentiellement affectés par la circulation routière


Avenue Sasseville Route de l’Église

Avenue Lavigerie

Chemin Saint-Louis


60

Nos suppositions se basent sur la situation actuelle qui est observable. Voici la situation routière

telle qu’elle est actuellement, en moyenne, un mardi à 8 h 00 (moment jugé comme un temps

fort pour le réseau routier en général).

Source : Google Maps

Bref, à la lumière de nos constatations, les rues que nous avons identifiées comme pouvant

être plus empruntées par les automobilistes sont déjà passablement occupées en période de

pointe. Cette situation nous laisse croire que les maisons en bordure de ces voies de circulation

subissent actuellement les méfaits des allées et venues sur leurs tronçons respectifs. Leur

valeur marchande en sont alors déjà affectée, si désagrément il y a. Nous sommes donc d’avis

que, même si Le Phare risque de densifier la circulation dans le secteur, l’impact sur les valeurs

résidentielles ne sera pas significatif. Les avantages d’avoir ce complexe d’envergure à

proximité surpassent les désavantages de la circulation routière accrue. Toutefois, comme des

projets pour le remodelage du secteur de la tête des ponts semblent être dans les plans, il nous

est quelque peu complexe de se prononcer sur les véritables effets qu’aura la circulation,

puisque l’architecture de ce remodelage est encore inconnue.


61

D’un autre point de vue, l’augmentation de la circulation sur une artère est souvent synonyme

de densification. Comme ces artères deviennent de moins en moins attirantes pour les

propriétaires de résidences, elles deviennent souvent propices à la densification où des

immeubles à logements peuvent s’y installer. Concrètement, c’est ainsi que des artères comme

le boulevard de l’Ormière, le boulevard Henri-Bourassa, la 1re Avenue et autres artères de ce

genre se sont transformées au fil des ans, celles-ci regroupant autrefois plusieurs résidences

unifamiliales qui ont, aujourd’hui, été démolies pour faire place à des immeubles à logements

de moyenne densité.

À Ste-Foy, la rue Jean-Brillant en est un autre exemple. Depuis quelques années, cette rue de

transit a vu plusieurs résidences unifamiliales être démolies au profit de jumelés ou de petits

édifices de condominiums. Nous croyons qu’une augmentation de la circulation sur les rues

Lavigerie et sur la Route de l’Église, au sud du boulevard Laurier, pourrait créer une opportunité

de densification qui, pour les propriétaires, peut devenir source d’augmentation de valeur de

leurs résidences, comme dans le cas des résidences de l’extrémité est de la rue Sasseville

mentionnées auparavant.


62

AUTRES EXTERNALITÉS POTENTIELLEMENT NÉGATIVES

Les vents

Depuis quelques décennies, les vents au

pied des gratte-ciel ont commencé à être

étudiés pour pallier le problème. En effet, la

vitesse du vent peut être grandement

amplifiée par les édifices en hauteur. C’est ce

qui est appelé le downdraught effect. En fait,

les vents atteignent les parois des tours et,

n’ayant nulle part où se diriger, sont déviés

vers le bas, ce qui occasionne un gain de

vitesse jusqu’au niveau du sol. Un exemple

de cet effet a été mesuré par Global News à

Toronto, au pied de l’hôtel Four Seasons,

s’élevant à 55 étages. Les vents au pied de

la tour variaient entre 30 et 45 km/h tandis

qu’ils étaient de 5 km/h quelques dizaines de

mètres au nord de l’immeuble. Des

obstructions permettant de briser les

courants d’air peuvent être employées pour diminuer l’impact du phénomène. (référence 22)

Bref, selon nos lectures, ce problème affecterait principalement les espaces directement aux

pieds des tours, ce qui, dans notre cas, concerne surtout la place publique qui est prévue. En

somme, le vent n’affectera pas la valeur des maisons unifamiliales du secteur, puisqu’elles ne

sont pas situées assez près du site envisagé.

Source (image) : BBC News Magazine


63

La pollution visuelle

Il est évident que plusieurs demeures dans les zones résidentielles sous analyse auront une

vue plus ou moins dégagée sur Le Phare de Québec, puisqu’il atteindra 250 mètres de hauteur.

Toutefois, cette caractéristique est trop subjective pour pouvoir être traduite en impact sur la

valeur foncière. Par exemple, dans un article concernant les Absolute Towers à Mississauga, il

est stipulé que ces gratte-ciel font la fierté de la ville, de par leur architecture et leur taille. Il est

mentionné que les citoyens jugent qu’elles permettent aux citoyens de dire que Mississauga est

une ville à part entière et pas seulement une banlieue de Toronto.

Évidemment, l’esthétique est un domaine très subjectif et nous ne pouvons pas statuer sur son

impact par rapport aux valeurs foncières. Cependant, en tant qu’évaluateurs agréés, nous

pouvons affirmer que de façon générale, le fait d’avoir une « vue sur la ville » est davantage un

élément porteur de valeur plutôt qu’une dépréciation. De plus, la distance entre les tours

projetées et les quartiers résidentiels, en plus du couvert forestier existant, ne permettent pas

de conclure à une perte d’intimité potentielle pour les résidences.

Nos analyses précédentes ne démontrent pas de perte de valeur claire des résidences dans les

dernières années, et ce malgré la construction de l’édifice Jules-Dallaire qui, si perte d’intimité il

y avait, aurait fait sentir son impact sur plusieurs propriétés puisque la vue offerte à partir des

étages supérieurs permet clairement d’observer les quartiers résidentiels analysés aux

présentes.


64

AVIS GÉNÉRAL ET CONCLUSION

Le sujet à l’étude est le suivant :

Impact du complexe Le Phare sur les valeurs foncières des maisons

unifamiliales situées à proximité

Pour être en mesure de nous forger une opinion sur le sujet, nous avons d’abord consulté des

études publiées sur le domaine. Suite à nos lectures, aucun article n’arrive à statuer sur l’effet

négatif qu’ont les projets de type mixte avec pôle d’échange sur les valeurs immobilières des

environs. Bien sûr, aucune étude présentée ne se penche sur la ville de Québec, mais nous

sommes d’avis que les dynamiques immobilières nord-américaines peuvent s’appliquer à la ville

de Québec. Toutefois, les villes sous analyse dans les études concernées impliquent des

populations relativement habituées aux projets d’envergure et donc de vivre à proximité de

commerces, de bureaux et de tours. La ville de Québec, par contre, n’a pas le même

portefeuille immobilier sur son territoire que des villes comme Atlanta, par exemple, ce qui

pourrait accentuer les craintes des citoyens.

Ensuite, nous avons recensé quelques projets comparables à l’échelle nationale. Or, dans notre

survol des projets, nous n’avons pas trouvé d’articles stipulant que les valeurs résidentielles

étaient ou pourraient être affectées négativement par les projets. Il va de soi que des enjeux,

des questionnements ou des problématiques font partie intégrale du développement, mais

jamais ils ne concernaient la valeur foncière. Les inquiétudes par rapport au stationnement ou

au patrimoine ressortent plus souvent, ce qui n’est pas le cas pour le projet du Groupe Dallaire.

Avec nos analyses concernant des situations actuelles de la ville de Québec, nous voulions

pousser à l’extrême les désavantages d’avoir d’imposants édifices dans les environs. Les

maisons auxquelles nous nous intéressions sont à seulement quelques mètres d’immeubles à

plusieurs étages. Elles subissent donc véritablement tous les contrecoups de ces derniers, en

passant par l’ombrage, l’intimité, le trafic accru et la pollution visuelle. Dans le cas qui nous

concerne, il est évident qu’il s’agit d’un complexe sans précédent dans la ville, mais aucune

maison unifamiliale n’est véritablement aux pieds des tours.


65

Nos deux zones résidentielles primaires ont déjà, pour l’une, des commerces et le complexe

Delta, et pour l’autre, l’autoroute Henri-IV (73) et le Prisme qui les séparent du Phare. Par

ailleurs, le Phare n’est pas une simple résidence pour aînés, édifice à bureaux ou tour

résidentielle. Il est en fait l’amalgame de commerces, d’un observatoire, d’une place publique,

d’une salle de spectacle nouveau genre et d’un pôle d’échange de transport en commun de

premier ordre. À nos yeux, il apporte une importante valeur ajoutée au secteur Sainte-

Foy/Sillery pour les résidents, ce qui n’est pas nécessairement le cas pour les projets analysés

dans notre rapport. Malgré cela, nous n’avons pas été en mesure de prouver que les valeurs

des maisons potentiellement affectées étaient moindres, sauf dans le cas du quartier Saint-

Denys-du-Plateau.

Pour ce qui est du trafic, nous pensons effectivement qu’il y aura plus d’achalandage dans le

secteur. La plupart de cette hausse d’allées et venues dans le secteur sera probablement

absorbée par les principaux axes routiers (boulevard Laurier, boulevard Hochelaga, autoroute

Duplessis et autoroute Henri-IV) et le nouveau service de transport en commun. Néanmoins, il

semble inévitable que certains automobilistes emprunteront des rues résidentielles, comme le

chemin Saint-Louis, l’avenue Sasseville, l’avenue Lavigerie ou la route de l’Église. Cependant,

comme démontré précédemment, ces voies sont déjà passablement empruntées. Nous croyons

donc que les maisons situées sur ces rues subissent déjà les effets négatifs (s’il y a lieu) sur

leur valeur. Qui plus est, si contrecoups il y a à court terme, nous croyons que la valeur à long

terme de ces résidences pourrait s’en voir accrue en raison du potentiel éventuel de

densification de ces artères.

La venue du complexe Le Phare viendra consolider le statut de « centre-ville d’affaires» de

Québec pour le secteur du boulevard Laurier. La concentration de plus en plus importante de

services, de bureaux et de résidents devrait, comme dans la plupart des quartiers centraux de

villes nord-américaines, créer une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier, tendance qui

semble déjà amorcée puisque le secteur Ste-Foy a généralement mieux performé que

l’ensemble de la ville de Québec au cours des dernières années.

Par ailleurs, nous convenons qu’il est important de stipuler que ce rapport ne concerne que la

valeur des propriétés unifamiliales à proximité. En aucun cas nous ne traitons de la qualité de

vie des résidents actuels. En d’autres termes, nous n’émettons pas une opinion sur les

désagréments que peut avoir le complexe proposé sur la qualité de vie des résidents, mais bien


66

sur l’impact de ceux-ci sur la valeur des maisons. Nous sommes d’avis qu’il y aura une réelle

demande pour ces maisons situées à distance de marche de ce pôle urbain. Bien évidemment,

ce n’est pas tous les citoyens qui se plaisent dans un tel environnement, mais cela ne signifie

pas une perte de valeur systématique par rapport à leur propriété. Nous croyons aussi que les

secteurs étudiés sont voués à être densifiés. Des maisons unifamiliales seront donc acquises à

des prix élevés pour permettre la construction d’immeubles permettant la présence d’un nombre

accru d’occupants.

Néanmoins, il est complexe de quantifier l’impact d’un projet non complété, surtout avec

l’ampleur qu’aura Le Phare. Il représente une infrastructure sans précédent à Québec et il est

difficile d‘entrevoir l’influence d’un tel développement sur le marché immobilier local. C’est une

fois le projet complété que la quantification précise de l’impact sur la valeur des résidences

pourra être mesurée.

En conclusion, voici notre opinion par rapport au sujet.

Les valeurs marchandes foncières des maisons unifamiliales situées à

proximité du site du complexe Le Phare ne seront pas affectées

négativement par le projet, que les demeures se trouvent en zone

résidentielle primaire ou secondaire. Si effet il y a, nous somme d’avis

qu’il risque davantage d’être positif que négatif.

Steeve Cassidy, É.A. Benoit Lamontagne

Associé Stagiaire en évaluation

3030, boulevard Laurier à Québec Références

67

RÉFÉRENCES


68

(1) GENOIS GAGNON, Jean-Michel (2018). Un Phare «retravaillé» verra le jour. Le Soleil

[Format électronique].

(2) GENOIS GAGNON, Jean-Michel (2018). La nouvelle mouture du Phare. Le Soleil


(3) CORNEAU, Maxime (2018). Critiques et louanges pour le mégaprojet immobilier du

Phare à Québec. ICI.Radio-Canada.ca [Format électronique].

(4) WILEY, Jonathan A. (2015). The Impact of Commercial Development on Surrounding

Residential Property Values. Georgia State University, Department of Real Estate.

(5) RECAI, Aydin, Evert Crawford & Barton A. Smith. Commercial Development Spillover

Effects Upon Residential Values. University of Houston.

(6) Max Properties LLC (2017). How Does Commercial Development Impact Your Property

Value?. Max Properties LLC.

(7) XU, Simin (2015). The Impact of Transit-Oriented Development on Residential Property

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(8) National Association of Realtors. Public Transit Boosts Property Values, If Conditions

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source de financement du transport collectif pour le Grand Montréal. .

(10) TREMBLAY, Nathalie (2017). Dépôt officiel du controversé projet Place des peuples à la

Ville de Gatineau. ICI.Radio-Canada.ca [Format électronique].

(11) BÉLANGER, Mathieu (2018). «Place des peuples n’existe pas». Le Droit [Format

électronique].

http://www.realtor.org/transtools


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(12) BÉLANGER, Mathieu (2018). Place des peuples «à la croisée des chemins». Le Droit


(13) BONENFANT, Angie (2016). Les tours «Marilyn Monroe» de Mississauga : symbole de

fierté. ICI.Radio-Canada.ca [Format électronique].

(14) ST-AMOUR, Stéphane (2018). Espace Montmorency: mise en chantier imminente.

Courrier Laval [Format électronique].

(15) DUBUC, André (2017). Espace Montmorency : les travaux débuteront en février

prochain. La Presse (2018) Inc. [Format électronique].

(16) MCNEILL, Murray (2017). Ready, set, go for downtown tower. Winnipeg Free Press


(17) FISCHER, Steve (2015). La plus haute tour d’Ottawa sera construite au lac Dow.

ICI.Radio-Canada.ca [Format électronique].

(18) PLOURDE, Ghislain (2014). Lancement du projet Urbania 2. L’Écho de Laval [Format

électronique].

(19) AGAFONKIN, Vladimir (2009), SunCalc, URL : http://suncalc.net/#/46.7646,-

71.2947,15/2018.08.13/09:42 Consulté en juillet 2018.

(20) PLANETCALC. Shadow Length, URL : https://planetcalc.com/1875/ Consulté en juillet

2018.

(21) MeteoMedia, Statistiques météo, Station Québec/jean Lesafe Intl A, QC, Canada,

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F%2F%3F

(22) PARKINSON, Justin (2015). The problem with the skyscraper wind effect. BBC News

Magazine [Format électronique].

http://suncalc.net/#/46.7646,-71.2947,15/2018.08.13/09:42

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https://planetcalc.com/1875/

https://www.meteomedia.com/api/sitewrapper/index?b=%2Fstatistics%2F&p=%2Fprevisions%2Fstatistiques%2Findex&url=%2Fstatistics%2Fprecipitation%2Fcl7016294%2F%2F%2F%3F




70

(23) Groupe Dallaire. Le Phare, un développement sans précédent à Québec, URL :

https://lephareqc.ca/ Consulté en juillet 2018.

(24) JLR Inc. Radar immobilier : version complète, URL :

https://www.jlr.ca/radarimmobilier#ventes-immobilieres Consulté en juillet 2018.

(25) Fédération des Chambres Immobilières du Québec (FCIQ). Baromètre FCIQ du marché

résidentiel, URL : https://www.fciq.ca/marche-immobilier/statistique-du-marche-

immobilier/barometres-fciq/ Consulté en juillet 2018.

(26) Google Maps, Données cartographiques (2018) Google, URL :

https://www.google.com/maps/ Consulté en juillet 2018.

(27) Google Earth, Google 2018, URL : https://earth.google.com/web/ Consulté en juillet

2018.

(28) Ville de Québec, Carte interactive : Ville de Québec (2018), URL :

http://carte.ville.quebec.qc.ca/carteinteractive/ Consulté en juillet 2018.

(29) Centris, Centris, URL : https://www.centris.ca/ Consulté en juillet 2018.

(30) Nominis, Nominis, URL : https://nominis.nominis.ca/ Consulté en juillet 2018.

https://lephareqc.ca/

https://www.jlr.ca/radarimmobilier#ventes-immobilieres

https://www.fciq.ca/marche-immobilier/statistique-du-marche-immobilier/barometres-fciq/

https://www.fciq.ca/marche-immobilier/statistique-du-marche-immobilier/barometres-fciq/

https://www.google.com/maps/

https://earth.google.com/web/

http://carte.ville.quebec.qc.ca/carteinteractive/

https://www.centris.ca/

https://nominis.nominis.ca/

3030, boulevard Laurier à Québec Qualifications professionnelles

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QUALIFICATIONS PROFESSIONNELLES


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Steeve Cassidy, É.A.Associé

[email protected]

Désignation professionnelle

Membre agréé de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (1996)

Expériences professionnelles

Évaluateur agréé et associé pour la firme DeRico Experts-Conseils SENC (2009 à aujourd’hui)

Associé nominal de la firme De Rico, Hurtubise et Associés inc. (2002 à 2009)

Évaluateur agréé pour la firme De Rico, Hurtubise et Associés inc. (1999 à 2001)

Divers postes en évaluation et développement immobilier (1993-1999)

Expertise

Évaluation de plusieurs établissements hôteliers, terrains de golf et terrains de camping

Évaluation de divers types de propriétés à des fins d’expropriation

Évaluation de propriétés commerciales, multifamiliales et industrielles pour diverses fins,

incluant la contestation d’évaluation municipale, le financement hypothécaire et l’assurance

Évaluation de terrains commerciaux, résidentiels en vrac, industriels et institutionnels pour

diverses fins

Réalisation de diverses études de marché, notamment pour fins de recours légaux

Témoin expert reconnu à la Cour du Québec et au Tribunal administratif du Québec

Formation

Baccalauréat en administration des affaires (B.A.A.) « Gestion urbaine et immobilière »,

Université Laval (1993)

Cours de perfectionnement

Évaluation des hôtels et motels – cours avancé (2014)

Étude de fonds de prévoyance (2012)

Évaluation des hôtels (2006)

Évaluation des stations-services (2004)

Logiciel d’investissement Argus (2003)

Évaluation des terres agricoles (2002)

Évaluation des centres commerciaux (2001)

Participation à plusieurs séminaires et forums immobiliers

Activités professionnelles connexes

Auteur d’une infolettre trimestrielle portant sur divers sujets reliés à l’immobilier

Responsable de location d’un édifice à bureaux de 135 000 pi² à Sainte-Foy (2001-2003)

Membre du comité de travail sur l’expropriation de l’OEAQ (2014 à aujourd’hui)

Membre du comité d’inspection professionnelle de l’OEAQ

Associations

Membre de divers regroupements de gens d’affaires

Membre de l’AHRQ (Association hôtelière de la région de Québec)


73

Formation

Baccalauréat en administration des affaires, concentration gestion urbaine et immobilière

Université Laval (2018)

Expériences professionnelles

Évaluateur stagiaire pour la firme DeRico Experts-Conseils SENC (depuis avril 2018)

Expertise

Cours suivis avec cas pratiques :

Concepts et applications en gestion urbaine et immobilière

Immobilier et développement durable

Économie urbaine et marchés immobiliers

Évaluation immobilière : principes et pratiques

Gestion municipale et finances locales

Développement immobilier

Investissement immobilier

Benoit Lamontagne,

Évaluateur stagiaire

[email protected]

impact du projet « le phare de quÉbec » sur la valeur … · l¶impact du projet sur la valeur...

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