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En Belgique, la compétence en matière de logement est du ressort des Régions. Cela concerne par exemple les règles d’urbanisme, les permis ou les normes de qualité. Chaque Région aura donc son Code du Logement. Nous nous référons dans ce dossier au Code wallon du Logement (https://

wallex.wallonie.be). Les Codes bruxellois (http://www.logement.irisnet.be) et fla-mand (Traduction française du Wooncode : http://www.ejustice.just.fgov.be) sont similaires mais correspondent à des spécificités régionales. Ainsi, à Bruxelles, pour mettre un kot en location, il faut une « attestation de conformité », alors qu’en Wallonie, il faut un « permis de location », et les critères n’en sont pas les mêmes.En revanche, jusqu’à récemment, la compé-tence en matière des contrats de bail de résidence principale était fédérale. Mais la 6e réforme de l’Etat prévoit une ré-gionalisation de cette compétence également. Pour l’instant, la ré-glementation existante, reprise dans la « Loi sur les Loyers » reste d’application.

Quelques points essentiels concernant

le bail à résidence principale

La législation concernant les baux relatifs à la résidence principale se trouve dans le Code Civil. Mais les dispositions en sont reprises et expliquées dans une brochure gratuite du ministère de la Jus-tice, qui se trouve en ligne : c’est « La Loi sur les Loyers », dont nous reprenons ici quelques éléments primordiaux (http://www.bel-

gium.be). On y parle spécifiquement du « contrat de bail », c’est-à-dire du contrat entre un « bailleur » (propriétaire) et un « preneur » (locataire), qui porte sur la mise à disposition, contre paiement d’un loyer, d’un logement comme résidence principale.

A noter que si vous avez besoin d’un avis juridique plus spéci-fique ou des conseils d’un avocat en cas de question sur les baux et loyers, il est recommandé de contacter les commis-sions d’aide juridique, pour l’aide juridique de 1ère ligne ou les bureaux d’aide juridique, pour l’aide juridique de 2e ligne (vous en trouverez les coordonnées sur le site www.avocat.be (http://dgo4.spw.wallonie.be)).

Mais d’abord, faut-il nécessairement un bail ?

Oui, d’ailleurs, dès qu’il y a location d’une habitation, il y a, de fait, un bail ; et celui-ci peut être verbal ou écrit. Mais depuis le 15 juin 2007, tout nouveau contrat de bail doit être écrit. Avant cette date, il peut avoir été verbal et si c’est le cas, il reste toujours valable. Cependant, le propriétaire ou le locataire peut demander à l’autre partie la signature d’un bail écrit, dont la signature s’im-pose dans les 8 jours, cela sous peine de recours judiciaire. Ce que le bail doit mentionner obligatoirement : Quelle qu’en soit la forme, la loi prévoit un minimum d’informations : • l’identité des parties,• la date de prise de cours du bail (qui n’est pas nécessairement

la date de signature du contrat),• la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble qui font

l’objet de la location,• le montant du loyer.

Le bail doit aussi comprendre des annexes : 1. des annexes informatives sur les droits et les devoirs du

locataire et du propriétaire,2. une copie de l’Arrêté Royal du 8 juillet 1997, qui déter-

mine les conditions minimales à remplir pour qu’un bien soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

3. l’état des lieux.

D’autres mentions indispensablesIl existe là aussi des modèles de bail en ligne et ils sont très com-plets (certains gratuits, mais pas nécessairement à jour (!), d’autres payants), notamment sur le site Portail de la Wallonie ou sur des sites d’agences immobilières. Ces derniers assurent sans doute une plus grande sécurité juridique, puisqu’ils vous font bénéficier à la fois d’une mise à jour régulière en fonction d’une législation qui évolue

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rapidement, mais aussi de l’expérience d’un professionnel de l’immobilier. Si vous le consultez personnellement, celui-ci saura sans doute vous aider à adapter le modèle ou à lever toute ambiguïté, qui peut générer un litige.

Quoi qu’il en soit, si vous êtes bailleur, prenez le temps de bien considérer la rédaction du bail, puisqu’il déterminera en grande partie la relation que vous entretiendrez avec le locataire : la durée du bail, ce que comprennent les charges, la manière de les payer, l’assurance incendie, les rénovations éventuelles, le droit de visite, etc. Faites attention cependant, de ne pas trop cadenasser le bail en votre faveur, au point que certaines clauses soient un jour jugées abusives...Si vous êtes locataire, il est toujours recommandé de bien lire le bail et de le questionner. Cela semble aller de soi mais sans doute vaut-il mieux le rappeler. Et rappe-ler aussi que l’un des objectifs de la loi sur les loyers est de défendre le droit constitutionnel à un logement décent. Autre-ment dit, les dispositions de la loi sur les loyers sont impé-ratives, ce qui veut dire encore qu’aucune clause du bail ne peut y déroger.

Le contrat doit être rédigé en autant d’exemplaires que de parties (le plus souvent un locataire et un propriétaire). N’oubliez pas de prévoir un exem-plaire pour l’enregistrement. Chacun des exemplaires doit être signé, avec la mention « lu et approuvé » et indiquer le nombre d’originaux rédigés et signés.

L’état des lieux

Il est maintenant obligatoire et il doit être rédigé par écrit. Il doit être signé par les deux parties, joint au contrat et enregistré en même temps que ce dernier. On l’appelle alors « état des lieux d’entrée ». Il sera établi au plus tard dans le premier mois de l’occupation mais il est plutôt recommandé de l’effectuer avant l’entrée dans les lieux par les locataires, ceci pour ne pas prendre en compte les dégâts provoqués par le déménagement.

A quoi sert-il ?

A décrire de manière détaillée l’état du logement, au moment où le loca-taire en prend possession. A la fin de la location, en cas d’usure anormale ou de dégradations du bien, le propriétaire pourra utiliser la garantie loca-tive pour en financer les réparations. Pour éviter les litiges, chaque partie doit pouvoir s’appuyer sur une référence incontestable. C’est pour cela que 2 états des lieux sont réalisés, l’état des lieux « d’entrée » et celui « de sortie » ; c’est seulement sur base de la différence entre ces 2 documents que le propriétaire pourra retenir un montant sur la garantie locative. Même si ce n’est pas son but premier, il peut aussi aider à vérifier si le logement répond aux conditions mini-males de sécurité, de salubrité et d’habitabi-lité. Attention cependant, l’enquête de salubrité proprement dite ne peut être le fait que d’un inspecteur de la Région ou de la commune, qui en a la compétence.

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Comment l’établir au mieux?

Ces 2 documents sont établis conjointement et contradictoirement, c’est-à-dire que tout le monde doit être là : le locataire et le propriétaire (ou son agence le représentant) et, éventuellement, l’expert. Si le locataire n’est pas présent pendant l’examen du logement mais que le propriétaire lui envoie le document pour qu’il le signe en même temps que le bail, ce ne sera pas valable. Chaque partie doit en outre le signer et en conserver un exemplaire. Il doit bien sûr être le plus précis et le plus complet possible. Aussi, il est recommandé de le faire rédiger par un professionnel, tel qu’un géomètre-expert. Par son métier et son expérience, il sait exactement les points qui en général prêtent à discussion à la sortie du locataire et il ne négligera pas d’en faire une description détaillée.Si l’état des lieux d’entrée a été rédigé correctement, celui de sortie n’en sera que plus facile : dans la mesure du possible, il est d’ailleurs préférable que ce soit la même personne ou, à tout le moins, la même société qui s’en charge. Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous avez tout intérêt à pouvoir compter sur un document incontestable, pensez-y !

Et en cas de désaccord ?

Attention : un état des lieux dressé par le seul propriétaire ou par un expert désigné par lui peut toujours être contesté par la partie adverse.Si, en tant que locataire, vous n’êtes pas d’accord avec les conclusions de l’expert, il ne faut surtout pas signer, mais bien demander une contre-expertise ou envoyer vos remarques par lettre

recommandée à l’expert et au propriétaire. Au besoin, vous pouvez demander au juge de

paix de désigner un expert. Passé le délai d’un mois, vous

pourrez tout simplement re-fuser d’établir un état des lieux. Lorsque ce dernier manque, vous serez pré-sumé avoir reçu le bien loué dans l’état où il se trouve lorsque vous le restituerez.

L’enregistrement du bail

Le bail, de même que ses avenants, doit être enregistré. C’est une formali-

té obligatoire et gratuite, que le bailleur doit accomplir dans les deux mois qui suivent la signature du bail. S’il ne le fait pas, il risque une amende, mais surtout, il s’expose au fait que le preneur s’en aille sans congé, ni indemnité. Le locataire y a lui aussi intérêt ; il peut donc enregistrer le bail lui-même. L’enregistrement donne en effet au bail une date certaine, qui le rend opposable aux tiers, ce qui permet d’assurer une protection du locataire, en cas de vente du bien.

Comment l’enregistrer ? (http://www.droit-fiscalite-belge.com)

Le contrat de bail doit être enregistré au bureau d’enregistrement compétent pour le lieu où se situe l’immeuble loué. Vous trouverez le bureau de l’enregistrement compétent ainsi que toutes les informa-tions utiles en naviguant sur le site du Service public fédéral Finances(http://finances.belgium.be). L’envoi au bureau de renseignement peut se faire par e-mail, par la poste, par fax ou via internet, via « My Rent » (http://www.minfin.fgov.be). c’est une application qui permet au citoyen de rédiger son contrat de bail via internet, de l’impri-mer, le faire signer par toutes les parties, puis le scanner et l’en-voyer au bureau d’enregistrement adéquat, toujours via Internet. Le bail enregistré sera ensuite envoyé au propriétaire par voie postale.

N’oubliez pas de préciser l’adresse du bailleur, si elle diffère de celle reprise dans le bail, car il recevra le bail enregistré par

la poste. Le bailleur peut également se présenter person-nellement au bureau d’enregistrement, muni du bail

signé par les deux parties en deux exemplaires. Le bail enregistré est alors remis sur place au bailleur.

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La durée du bail

Tous les baux sont à durée déterminée. Cette période est de 3 ans (ou moins), si c’est un bail « de courte durée », ou de 9 ans (ou plus), si c’est un bail « de longue durée ». Si le bail avait prévu une période située entre 3 et 9 ans, il sera automatiquement considéré comme étant de 9 ans.

La durée d’un bail standard : 9 ans

La durée par défaut (si aucune indication de durée n’a été spécifiée) est de 9 ans. A la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut mettre fin au contrat, sans motif et sans indemnité, avec un préavis de 6 mois. Sinon, le bail est prolongé par période de 3 ans. En dehors de ces échéances, le bailleur peut mettre fin au bail pour 3 mo-tifs : pour occupation personnelle, pour travaux ou alors sans aucun motif mais moyennant des indemnités fixées par la loi. Dans les 3 cas, il faut im-pérativement un congé de 6 mois. Mais s’il s’agit de travaux ou d’un congé sans motif, le congé ne peut être adressé qu’à l’issue d’une période de 3 ans. Si le propriétaire ne respecte pas ces conditions, le congé sera nul.

Les baux de courte durée : 3 ans

Le bail de courte durée est de 3 ans maximum... Il peut même être de 6 mois, avant d’être éventuellement prorogé, ce qui revient quasiment à une période d’essai pour le bailleur et le locataire… Il est cependant soumis à quelques restrictions : - Il ne peut être prorogé qu’une fois, aux mêmes conditions, sans que la

durée totale n’excède 3 ans.- Ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent y mettre fin… sauf s’il en a

été convenu autrement.- Si un congé de 3 mois avant la durée convenue n’a pas été notifié, le bail

est considéré avoir été, dès le début, un bail de longue durée.

Le bail à vie

Les baux de plus de 9 ans sont appelés des baux de longue durée, ils obéissent aux

mêmes règles que les baux de 9 ans. Mais il existe un régime parti-culier pour le bail à vie, lequel doit être signé

devant notaire. Dans ce cas, le

bail s’achève automatiquement lorsque le locataire décède. Avant cela, il ne pourra être résilié que par le locataire même.

Congé du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de 3 mois et une indemnité à payer lors du décompte final, si ce congé intervient dans les 3 premières années. A noter également que s’il a reçu auparavant son congé, le locataire peut à son tour mettre fin au bail, moyennant un préavis de seulement 1 mois. Dans ce cas, il ne devra aucune indemnité au bailleur.

Autres circonstances mettant fin au bail

Les deux parties peuvent toujours se mettre d’accord par écrit pour mettre fin au bail, avant la date d’échéance.

Mais ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au bail uni-latéralement, sous prétexte que l’une des parties n’exécute pas ses obli-gations. Si une clause le prévoit explicitement dans le contrat de bail, elle ne peut être invoquée : la règle est que seul le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Quel loyer ?

La fixation du loyer n’est pas réglementée. A chaque nouveau bail, les parties peuvent librement en déterminer le prix. Une exception cependant : pour un nouveau bail de courte durée, le pro-priétaire ne peut pas décider d’un loyer supérieur à celui lié au bail précé-dent, mais seulement si c’est lui-même qui a donné son congé au locataire précédent (cette règle est valable pour une période de 9 ans)…Une fois le loyer de base fixé, pendant toute la durée du bail, on ne peut plus en changer aussi librement. Deux cas de figure, cependant : l’indexa-tion et la révision du loyer.

L’indexation

C’est une adaptation au coût de la vie, qui se calcule par rapport à l’indice des prix à la santé, publié par le SPF Economie. Il est possible de calculer di-rectement l’indexation du loyer sur le site du ministère (http://economie.fgov.be).

Quand ? Seulement une fois par an, à la date anniversaire du bail. Locataires, attention : l’indexation peut être appliquée même si le contrat ne le prévoit pas. Propriétaires, attention : l’indexation n’est pas automatique, vous devez l’annoncer par écrit, 3 mois à l’avance. Si vous êtes en retard, il n’y aura pas d’effet rétroactif au-delà de 3 mois. Et il y a prescription après un an.Enfin, que personne ne s’impatiente : si le Parlement Wallon en a approuvé récemment le principe, le saut d’index pour les loyers ne sera sans doute pas mis en œuvre cette année.

La révision du loyer

Pour les contrats conclus après le 28 février 1991, la loi autorise une révi-sion du loyer à la hausse ou à la baisse. Elle se fera de commun accord ou sinon, par décision du juge de paix.

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La révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque période de 3 ans. La de-mande peut en être exprimée par le propriétaire ou par le locataire, mais uni-quement entre le 9e et le 6e mois qui précède la fin d’une période de 3 ans.

En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui peut accorder la révision, selon 2 cas de figure : Soit parce que vous estimez qu’en raison de circonstances nouvelles par rapport au moment où le bail a été signé, la valeur du logement a aug-menté ou baissé d’au moins 20 %. Il ne s’agit pas de l’évolution du marché immobilier mais par exemple, d’une amélioration de la qualité de vie dans le quartier (transport, école etc.). Soit parce que le propriétaire aura effectué des travaux qui ont amélioré la valeur locative du bâtiment d’au moins 10%, et cela en dehors de ses obligations de réparation.

Le juge statuera en équité, il tient compte de l’intérêt des parties : si l’augmentation de la valeur locative est

estimée à 30%, il peut décider de n’octroyer qu’une augmentation de

loyer de 15%.

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Les locataires souhaitent ou acceptent parfois d’effectuer de petits ou de grands tra-vaux dans le bien loué. De tels travaux améliorent les conditions de vie du locataire et apportent une plus-value à l’immeuble.

Ce type d’accord doit obligatoirement faire l’objet d’un accord écrit, mais il peut être établi à tout moment : avant ou en cours de bail. La convention détaillera les travaux et en précisera la durée, de même que la compensation du bailleur et la durée de l’engage-ment. Les travaux ne doivent pas nécessairement concerner des travaux de première nécessité, il peut s’agir d’embellissement ou de la simple amélioration du confort.

Mais s’il s’agit de rénover un immeuble qui n’est pas conforme aux exigences régionales de salubrité, sécurité et habitabilité, des conditions supplémentaires s’imposent : les travaux de ré-novation doivent alors être clairement définis, ils doivent com-mencer et se terminer dans un délai raisonnable, et le bailleur ne peut pas demander de loyer pendant la durée convenue pour l’exécution des travaux. Cette dernière ne peut excéder le temps qui serait normalement nécessaire à un homme de métier pour exécuter les travaux d’assainissement. En plus de la suspension du paiement du loyer, la convention doit déterminer une contrepartie, qui peut prendre l’une de ces formes : il peut s’agir de l’engagement à ne pas réviser le loyer, de celui de ne pas résilier le bail ou encore de diminuer le mon-tant du loyer.

Une fois les travaux exécutés, la réception des travaux doit avoir lieu. Le bailleur peut alors vérifier si le locataire a respecté ses obligations contractuelles. Le locataire comme le bailleur doivent être présents lors de la réception des travaux.

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En général, pour la location d’une chambre d’étudiant, utilisée comme seconde résidence, c’est le droit commun qui s’applique, et non pas la législation sur les baux à résidence principale. Si l’étudiant souhaite se domicilier à l’adresse de son kot, il faut qu’il obtienne l’accord du propriétaire, et dans ce cas seule-ment, la législation concernant les baux à résidence principale s’applique. Mais de manière générale, la résidence principale de l’étudiant reste le domicile des parents.

Concrètement, cela veut dire que c’est le contrat qui va prévaloir. Le pro-priétaire et le locataire peuvent y mettre ce qu’ils veulent, pour autant que

ce ne soit pas contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. Mais le juge peut écarter certaines clauses du bail qu’il estimera abusives (par exemple si elles vont à l’encontre du respect de la vie privée).

Toutefois, depuis le 15 juin 2007, certaines règles sont plus contraignantes :

Un bail et un état des lieux écrits obligatoires Le bail doit en outre contenir différentes mentions : l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée du bail, le montant du loyer, les modalités des charges, la désignation précise des lieux loués. De même, l’état des lieux écrit est obligatoire, comme pour les baux à résidence principale.

Une résiliation de bail impossible

En revanche, la résiliation avant terme (10 ou 12 mois) est impossible, sauf accord entre les parties. Il expire automatiquement, il n’y a pas de préavis nécessaire.Attention, si le bail est celui de résidence principale, les règles de proro-gation s’appliquent : si, à l’expiration du bail, l’étudiant n’a pas donné son renom de 3 mois, le contrat se transforme en bail de 9 ans !

Autre spécificité : le permis de location

En Wallonie, pour mettre un kot en location, il faut un permis de location, délivré par l’administration communale. Il s’agit que le kot obéisse aux prescriptions minimales de salubrité, de sécurité et d’habitabilité, notam-ment en termes de surface habitable, de sécurité incendie ou d’installation sanitaire, électrique et de gaz. Un tel permis s’obtient après la visite d’un enquêteur agrée et l’envoi complété du formulaire de demande de loca-tion à la commune (http://dgo4.spw.wallonie.be).

Qu’en est-il de la garantie locative ?S’il s’agit d’un bail étudiant et non d’un bail à résidence principale, les modalités de la garantie sont arbitrairement déterminées par le proprié-taire. L’argent peut même être remis de main à main (dans ce cas, il faut absolument un reçu daté et signé).

Quelle assurance choisir ?Certains parents ont une assurance globale, qui prévoit aussi la location d’un kot. Si ce n’est pas le cas, le koteur peut souscrire une assurance ha-bitation distincte, selon les mêmes règles que celles qui régissent les baux de résidence principale.

7 clauses à vérifier dans le bail : 1. Que prescrit le règlement d’ordre intérieur (en terme d’aménage-

ment, d’entretien, d’utilisation des communs, etc.) ?2. Que couvrent les charges ? S’agit-il de sommes forfaitaires (définies une

fois pour toutes) ou de provisions (qui feront l’objet d’un décompte) ?3. A quel type d’assurance incendie dois-je recourir ? Le propriétaire

a-t-il souscrit lui-même une assurance « avec abandon de recours »?4. Quelles sont les modalités pour l’établissement de l’état des lieux et

la récupération de la garantie locative ?5. Qu’est-il prévu en termes de droit de visite du propriétaire? N’ou-

bliez pas que ce dernier doit respecter votre vie privée.6. Est-ce qu’il est indiqué que je ne peux pas rester le week-end ou

pendant les vacances ? Il faut qu’une clause le spécifie pour que ce soit le cas.

7. Est-il possible de sous-louer ? En principe oui, à moins d’une clause contraire.

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Transformer son bien en immeuble à kots est un investissement rentable, si on le calcule au mètre carré, mais il ne faut pas croire là non plus qu’il n’y aurait rien d’autre à faire que d’attendre que l’argent tombe tous les mois. Jacques N, propriétaire depuis une douzaine d’années d’un immeuble à kots, en témoigne.

Avant de mettre un kot en location, il faut obtenir des permis : d’abord une attestation de conformité, délivrée par la Région et ensuite, un permis de location auprès de la commune, qui permet le changement d’affectation de l’immeuble. Jacques N admet que tout cela prend du temps et de l’ar-gent. Entre le parcours administratif et les travaux d’aménagement (portes coupe-feu, extincteurs et homologations diverses, enquête commodo in-commodo etc.), il lui a fallu 6 à 8 mois de délai pour être en règle. Ce sont des démarches qui peuvent sembler fastidieuses et malheureusement, beaucoup de propriétaires attirés par un revenu réputé facile voudraient s’en dispenser. Elles sont pourtant nécessaires ; elles visent à protéger le locataire du kot et à lui garantir, pour un espace et un loyer limité, un minimum en termes de sécurité et de salubrité.

Mais du point de vue de Jacques N également, c’est un investissement payant. Car une fois l’autorisation obtenue, il faut trouver les bons lo-cataires. Or, comme son immeuble est aux normes, qu’il offre un confort adapté et que le marché est favorable, il n’a pas eu de mal à trouver des candidats et à les choisir : les bons logements sont prisés. Et pour un kot, le choix d’un bon locataire est sans doute encore plus important que pour les autres types de baux. Ainsi, ses étudiants (ou leurs parents) acceptent-il de louer les 12 mois de l’année ; plus stables, ils restent tout au long de leur cursus et la réputation aidant, le bouche à oreille dans le milieu estudiantin fait le reste, pour obtenir facilement de nouveaux candidats, de sorte qu’il ne se retrouve jamais avec un logement vide toute l’année, faute d’avoir trouvé preneur avant la rentrée académique... Il arrive bien sûr qu’un candidat se désiste à la dernière minute, mais les sites de location de kots sont extrêmement efficaces et en quelques jours, il trouvera le ou la remplaçant(e). Les problèmes éventuels liés au roule-

ment des locataires qui vont et qui viennent en sont notablement réduits.

Il n’en reste pas moins que la location de kots implique des problèmes spécifiques, qui nécessitent une vigilance constante. Il faut, dit-il, être extrêmement rigoureux et ferme. Un règlement d’ordre intérieur et une réunion de tous les locataires au mois de septembre permettent de mettre les choses au point sur les droits et devoirs de chacun. La liberté nouvelle de l’étudiant l’incite à éprouver celle-ci et Jacques N le comprend. Mais en tant que propriétaire, il trouve impératif de mettre des limites aux déborde-ments possibles. C’est ainsi qu’il prévoit dans le bail des visites régulières, sans que cela n’enfreigne la vie privée de l’étudiant. De même, tous les voisins ont son numéro de GSM en cas de troubles et de nuisances so-nores. Et s’il y a des problèmes manifestes, il n’hésite pas à hausser le ton.

Mais il constate qu’il suffit d’un élément perturbateur parmi les étudiants pour que toute la location s’en ressente. Il estime donc que le choix du locataire est primordial, particulièrement pour les kots-étudiants. Il insiste sur le fait que si on veut trouver un kot d’un bon rapport qua-lité/prix, il y aura de la concurrence. Autrement dit, s’il ne faut pas négli-ger de s’informer sur ses droits (et il existe pour cela de nombreux sites d’information), il faut garder à l’esprit que la décision de louer à un candidat plutôt qu’à un autre est celle du propriétaire.

Transformer un bien en

immeuble à kots

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Trois erreurs qu’il évite désormais :

1 Aménager en pensant à l’esthétique. Les dégâts à la fin de l’année sont trop importants. Il ne faut rien de fragile, avant tout du solide ! Mais il faut un entretien régulier, « rafraîchir » chaque année, c’est-à-dire repeindre, effectuer les réparations mineures, remplacer l’équipement sanitaire quand c’est nécessaire. Surtout ne rien laisser se dégrader.

2 Louer meublé : là aussi, les dommages peuvent être importants ; en particulier, l’usage intensif de l’électro-ménager, comme un lave-vais-selle, le rend trop fragile. Par ailleurs, il s’est retrouvé à devoir stocker des meubles non souhaités, comme des bureaux. Pour lui, il faut sans doute laisser l’étudiant choisir ses propres meubles, quitte à les re-vendre à un autre qui lui succédera plus tard. Assurer avant tout la qualité des communs, celle des sanitaires et des connexions diverses, réparer, soigner les finitions sont les tâches essentielles.

3 Entretenir des relations informelles, voire trop amicales ; s’il est régulière-ment sollicité par les réseaux d’amis qui cherchent un kot pour les enfants, il faut aussi qu’il puisse exercer son autorité, même avec ces derniers.

Compte tenu de tout cela, les problèmes restent malgré tout limités. Une garantie locative permet en général de couvrir les dégâts occasionnés… Mais, si le propriétaire n’a pas l’habitude, l’administration en reste assez lourde, puisqu’il s’agira toujours de contrats à courte durée (10 ou 12 mois), qu’il faut renouveler chaque année. Rédaction et enregistrement du bail, rédaction de l’état des lieux, indexation du loyer, constitution et restitution de la garantie locative, etc. : il faut le temps et les compétences pour prendre tout cela en charge. A moins bien sûr, de s’en remettre à un gestionnaire professionnel ou de participer à une société immobilière, qui s’occupera aussi de la promotion du kot.

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Aussi, il donne 3 conseils aux étudiants et à leurs parents :

1) Prenez-vous y à temps, c’est-à-dire en mai ou en juin, pas pen-dant la seconde quinzaine d’août, comme c’est très souvent le cas.

2) Faites un effort de présentation et de savoir-vivre lors de votre visite. C’est le facteur déterminant. Le propriétaire fonctionne au feeling et il cherche quelqu’un de fiable. Même si la discrimina-tion est interdite, son choix reste subjectif. Aussi, la politesse, le comportement général, la maturité affichée sont-ils autant d’élé-ments qui emporteront probablement la décision.

3) Accompagnez vos enfants. Le propriétaire choisit aussi le loca-taire en fonction de ses parents. Le fait de les voir lors de la visite rassure. Ce n’est pas seulement le comportement de l’étudiant lui-même qui influencera son choix.

Ceci étant dit, Jacques N nuance : un étudiant peut avoir l’air d’un ange avec ses parents, mais même ces derniers ne soupçonnent pas les méta-morphoses que peut occasionner une vie d’étudiant ! Et parfois, il avoue se tromper dans ses choix de locataires, d’où la surveillance et l’attention. Mais il ne se fait pas d’illusion : l’usure locative pour les kots étudiants

est beaucoup plus élevée que pour les autres locations à résidence.

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1. Faut-il un permis d’urbanisme ?

C’est possible, même si vous n’effectuez pas de travaux : par exemple, pour convertir un ancien commerce en résidence ou encore transformer un entrepôt en logement. Mais peut-être souhaitez-vous d’abord aménager votre bien ? Le rénover ? Ou encore diviser un immeuble en appartements ? Si vous avez des doutes sur l’affectation de votre immeuble, consultez l’acte de base ou renseignez-vous sur les prescriptions urbanistiques. Un éventuel changement d’affectation nécessite un permis d’urbanisme, voire un permis d’environnement. L’administration communale pourra vous in-former sur ce qui nécessite un permis (même un « petit permis » pour les transformations moins importantes) et selon quelle procédure. Le bailleur est tenu de s’en informer, faute de quoi, le futur contrat de bail pourra un jour être jugé comme étant sans objet ...

2. Faut-il une autorisation à louer ?

En Wallonie, un « permis de location » est seulement obligatoire pour les logements collectifs et les petits logements individuels. Attention, ce

permis n’est va-lable que 5 ans ! Un « logement collectif » se définit comme un logement où au moins une pièce d’habitation ou un local sa-nitaire est utilisé par plusieurs ménages locataires. Un « petits logement individuel » sera d’une surface supérieure ou égale à 28 m2, lesquels sont beaucoup plus susceptibles d’être insalubres (cela concerne surtout les kots étudiants). Si vous habitez dans l’immeuble même, vous pouvez louer, sans permis, 2 logements maximum, à 4 locataires maximum.

3. Le logement répond-il aux normes en vigueur ?

Les critères essentiels ont été définis par l’A.R. du 8 juillet 1997 (www.ejustice.just.fgov.be). Depuis lors, ces matières sont régionalisées et pour la Wallonie, les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’habi-tabilité sont définies dans le Code Wallon du Logement. Les critères sont nombreux ; ils concernent la stabilité, l’étanchéité, les installations élec-triques et de gaz, etc. Vous les trouverez sur le site portail de la Wallo-

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4. Qu’en est-il du certificat PEB ?

C’est un certificat qui renseigne sur la quali-té énergétique d’un logement (le chauf-fage, l’eau chaude, les auxiliaires et le refroidissement éventuel). Depuis le 1er janvier 2015, les publicités de location doivent le mentionner obligatoirement, avant même la mise en location. Il permet au lo-cataire d’évaluer et de comparer sa consommation d’énergie. Sa période de validité est de 10 ans. Des certificateurs énergétiques agréés « respon-sable PEB 2015 » proposent aujourd’hui d’évaluer votre bâtiment. Vous en trouverez une liste sur le site Portail Energie de la Wallonie (http://energie.

wallonie.be). N’hésitez pas à demander plusieurs offres (le coût du certificat dépendra de la complexité du bâtiment à certifier).

5. Le logement est-il correctement assuré ?

Si la valeur de votre bien augmente à la suite de vos travaux de ré-novation et dès lors que vous souhaitez le mettre en location, il se peut que votre prime d’assurance augmente. Veillez à faire adap-ter le montant assuré, en remplissant une nouvelle grille d’éva-luation, faute de quoi, en cas de sinistre, vous serez sous-assuré. A propos de sécurité, il vous revient aussi d’équiper le logement d’un ou plusieurs détecteurs de fumée. Leur nombre et la manière de les placer sont définis par la réglementation wallonne.

6. Comment déterminer le montant du loyer ?

La publication du loyer est obligatoire, dans toute annonce de mise en location. Si vous estimez votre logement prêt à être loué, il convient alors d’en fixer le prix : c’est le loyer de base.

nie (https://wallex.wallonie.be). Mais tout cela est complexe ! Si vous n’êtes pas certain de la conformité d’un logement, il peut être utile de se faire conseiller par un professionnel : constructeur, architecte, ingénieur, etc. Concernant l’électricité, c’est le Règlement Général des Installations Elec-triques (RGIE) qui en définit les normes. Toute modification ou extension significative de l’installation (par exemple, l’ajout d’un circuit) doit être contrôlée. Du reste, un organisme agréé doit contrôler les installations do-mestiques électriques tous les 25 ans. Cependant, il n’est pas obligatoire de fournir cette attestation au candidat locataire lors de la signature du contrat. Mais faire appel à un organisme de contrôle pour les installations peut éviter bien des tracas ultérieurs et des litiges potentiels avec vos locataires. Une fois le bail signé, si un locataire considère que le logement déroge aux règles, il pourra réclamer une enquête de salubrité ; même pour une seule norme non respectée, votre logement sera déclaré « insalubre » ; un juge de paix peut résilier le bail à vos torts ou vous condamner à exécuter les tra-vaux sous peine d’astreinte, avec, le cas échéant, une réduction du loyer… Pour l’installation de chauffage et production d’eau chaude, un diagnostic initial et unique est nécessaire et à charge du bailleur. Ce diagnostic doit avoir été effectué par un technicien agréé, lors de la mise en service d’une nouvelle installation. Pour une installation qui atteint 15 ans, un audit est obligatoire, dans un délai de 2 ans. Autrement dit, en 2015, une chaudière qui date de 1998 devra avoir fait l’objet d’un diagnostic, par un technicien agréé. En revanche, le contrôle régulier obligatoire sera à charge du locataire (tous les trois ans pour le gaz, tous les ans pour le mazout). Un conseil pour le bail ? Pour les nouvelles chaudières, un contrat d’entretien omnium, dont le coût peut être en grande partie répercuté sur le locataire, peut vous assu-rer que cette obligation sera remplie, sans que vous ayez à vous en soucier. Attention aux normes « thermiques » : un bâtiment qui subit des travaux de rénovation (même de minime importance mais qui nécessitent une de-mande de permis) est soumis à des exigences énergétiques nouvelles (en termes d’isolation thermique, de performance énergétique et de « climat intérieur », c’est-à-dire la ventilation). De même, un bâtiment qui change d’affectation devra répondre à de nouvelles normes thermiques spécifiques.

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Il vaut mieux qu’il ne soit ni trop bas au regard de votre investissement, ni trop haut pour attirer le locataire qui convient. Le pire est que vous vous retrouviez à attendre, avec un logement vide qui ne rapporte rien. Il va de soi que le propriétaire est libre de fixer le loyer, à chaque nouvelle signature de bail (sauf des baux de courte durée). Mais attention, il faut rester proche du marché : par la suite, en cours de bail, vous ne pourrez augmenter votre loyer de manière arbitraire. Votre première réaction sera sans doute de consulter toutes les annonces concernant des biens similaires, situés dans le même quartier. Les revenus cadastraux, mêmes dépassés (ils datent de 75) peuvent toujours servir de critère. Mais le plus simple est sans doute de faire appel à des profes-sionnels, comme un géomètre ou des agences immobilières, surtout si le bien a des particularités propres. Il est vrai que ces avis d’experts peuvent diverger, par exemple selon qu’il s’agisse d’une agence ou d’une compa-gnie d’assurance.

Voici donc, à titre indicatif, les critères les plus détermi-nants, pour vous aider à estimer le montant de votre loyer.

a. L’environnement : le quartier est-il prisé ? Tranquille ? Est-il urbain ou rural ? Quels sont les transports les plus proches, les centres commerciaux, les écoles, les espaces verts, etc. ? Quels sont les projets d’urbanisme le concernant ?

b. La surface, le nombre de chambres.

c. L’état d’entretien et de la présentation générale du bien.

d. Son niveau de confort, l’état des communs, les matériaux utilisés.

e. Sa performance énergétique.

f.. La présence d’un parking ou non.

7. Quelles charges annoncer ?

Là aussi, le bailleur est tenu d’annoncer un montant des charges prévi-sibles, dans son annonce (http://www.droitbelge.be). Elles feront l’objet d’un décompte séparé du loyer. N’annoncez pas de charges trop faibles, qui in-duiraient le candidat locataire en erreur, une telle pratique est condamnée par la jurisprudence. Les charges peuvent être forfaitaires et dans ce cas, on ne peut pas les changer en cours de bail. En principe, les frais relatifs à la propriété (changement d’ascenseur, sa-laire du syndic) sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l’usage et la jouissance du bien sont à charge du locataire (frais d’utilisa-tion de cet ascenseur, la consommation d’eau, de gaz et d’électricité, taxe d’enlèvement des immondices,…). Les charges non forfaitaires doivent correspondre aux dépenses réelles. Il faut prévoir une provision. Un décompte trimestriel ou annuel interviendra en faveur du bailleur ou du locataire. Attention, vous ne pouvez inclure le précompte immobilier dans les charges.

8. Comment préparer le contrat de bail ?

Etablissez le bail et adaptez-le à vos souhaits et à votre bien. Il existe des versions gratuites des baux, mais toutes ne se valent pas. Prenez le temps de rédiger un contrat de bail complet. Ne laissez pas d’ambiguïté, détaillez au locataire quelles sont ses obligations (ex : entretien jardin, corniches, chauffe-eau,…). Pensez à inclure des clauses détaillées concernant cer-tains entretiens spécifiques (scarifications, égouts, revêtements de sol, etc.).

9. Comment rédiger l’annonce ?

Vous souhaitez trouver un locataire vous-même ? Voici quelques conseils pour la rédaction et la diffusion de votre annonce. L’annonce se doit d’être la meilleure image possible de ce que vous avez à vendre ou à louer. Il vous faut accorder une attention particulière à sa rédaction et à sa présentation. Votre annonce doit comporter le maximum d’informations et d’éléments, permettant d’attirer des personnes réelle-ment intéressées par votre logement.

a. Situer l’environnement du bien, sa localisation et les avantages du quartier, en termes d’accessibilité, de magasins, d’écoles, de tranquillité.

b. Faites apparaître clairement le loyer demandé, de même que ce-lui des charges. Un locataire ne sélectionnera que les meilleures offres, qui correspondent à son budget.

c. Rendez votre annonce visible et accessible à un large public : les rubriques immobilières de la presse régionale sont consultées spontanément par les prospects, mais aussi par les gens qui ne cherchent pas activement. Ceux-ci peuvent y trouver un intérêt, qu’ils n’avaient pas nécessairement au préalable ou, à tout le moins, se faire l’écho de votre offre… et alimenter ainsi le bouche à oreille.

d. Détaillez le bien ; si vous le souhaitez, vous pouvez compléter votre annonce par une information diffusée en ligne, qui vous permettra d’être plus prolixe vis-à-vis des gens qui voudront en savoir plus. Du reste, beaucoup d’entre eux vont aussi effectuer des recherches par critère.

e. Mettez des photos, elles doivent être avantageuses et nom-breuses. Pour le locataire, l’impression générale joue un rôle dé-terminant. Selon les enquêtes d’Aveo-Home-Staging (http://www.

homestagingenergy.be), c’est sur la photo que les candidats locataires vont passer 60% du temps d’attention (contre 20% sur ses carac-téristiques et 20% sur sa description !).

f. Diffusez votre annonce sur le plus de sites possibles. Privilégiez les sites qui disposent du plus de visibilité et de notoriété. Si pos-sible, utilisez les options payantes, pour mettre votre annonce en évidence. Multipliez les supports de diffusion : si les annonces en ligne sont aujourd’hui les plus utilisées, il ne faut pas négliger les journaux locaux, le bouche-à-oreille et les réseaux sociaux : c’est l’un des moyens les plus efficaces !

g. Mettez à jour régulièrement votre annonce : certains sites trient les annonces de la plus récente à la moins récente.

h. Les publicités location doivent mentionner la performance éner-gétique du bien.

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Contactez le propriétaire : Mme Nee GSM : 0471.33.20.87.

Vaste maison avec + de 300 m² habitable, 6 chambres et jardin. Elle se compose aussi d’une cuis. éq. et d’un gr. séjour avec vue sur le jardin. De nombr. poss. s’offrent à vous : division en appart. et éventuel. une surface commerciale au rez-de chaussée,... Rare à la vente, TOP Qualité/prix !!! PEB-score : 402 kwh/m² (Code : 20150127007891)

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249 000€

PÉRUWELZ

Contactez le propriétaire : Mr LOZES GSM : 0475.30.62.63

Spacieuse maison en centre-ville avec 3 chambres, cour et garage.Châssis double vitrage avec, toiture saine, maison très agréable avec beaucoup de volume, situation idéale proche du centre, des axes routiers et des commerces ! PEB-score : 420 kWh/m² (code : 20150429019183)

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149.000€

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Contactez le propriétaire : Mme ROGER Gsm : 0474.83.19.12

Maison érigée sur 1 700 m² avec un énorme volume, proche de toutes commodités. Maison avec un beau potentiel de par son hangar de 160 m², ses deux ateliers d’une superficie de 80 m² ainsi que ses 3 garages. Jardin clôturé et sécurisé, espace park. Idéal profession indép., entreprise, … A visiter sans tarder ! PEB/EPC score : 637 kwh/m² (code : 20140428001883)

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FO ÀPD 270 000€

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Contactez le propriétaire : Mr DUPRETGsm : 0475.24.38.10

Villa lumineuse avec joli jardin, le tout en parfait état. Comprenant au rez-de-chaus-sée : hall, 3 chambres, séjour, salle à manger, cuisine équipée, salle de bains avec douche, lavabos et baignoire, pièce de vie à l’arrière construite en 2004, avec terrasse couverte. PEB-score : 425 kWh/m²(code : 20140902004524)

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FO ÀPD 235 000€

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Contactez le propriétaire : Mr CATHALA Gsm : 0493.05.55.04

Villa de type «plain-pied» avec 3 chambres, double garage et jardin. Villa 100 % tradition-nelle de 1988, construite avec des matériaux de qualité, située dans un endroit bucoliqueau calme de tout,… Faire vite !!!!!PEB-score : 301 kWh/m²(code :20140111001011)

276 000€

LEERS-NORD

Contactez le propriétaire : Mr VANDAELEGsm : 0472.28.97.76

Spacieuse maison 3 chambres avec jardin. Chauffage central au mazout avec chaudière et radiateurs dans toute la maison, châssis en pvc avec double vitrage et persiennespartout, façade refaite,… Maison située dans un endroit calme, proche de toutes com-modités, Faire vite !!!!! PEBscore : 302 kWh/m² (code : 201504220016046)

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145 000€

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Contactez le propriétaire : Monsieur JENDOUBI Gsm : 0474.98.15.88

Magnifique villa érigée sur 1392 m², rénovée avec goût offrant des prestations de qualité. La villa dispose de 2 entrées avec portails électriques, 3 terrasses et d’un garage 3 voitures avec buanderie. Système d’alarme. Vidéophonie. PEB-score : 421 kWh/m²(code: 20120225006572)

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435 000€

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Maison de rangée située dans le village de Rumes à deux pas de Tournai et de la France, composée d’une cuisine équi-pée, d’un jardin avec cabanon et terrasse, 2 chambres dont 1 spacieuse dans les combles avec rangement. PEB-score : 621 kWh/m² (code : 20150304009571)

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Terrain à bâtir d’une contenance de 2 ares 59 centiares, avec façade d’environ 15 mètres. Ce terrain est situé au calme, proche de tour-nai et de la frontière française.

Maison ouvrière sur 3 ares 50 centiares, située dans une rue calme au centre de Warcoing. Prix en conséquence, idéal investis-seur, personne du bâtiment et même pour unpremier achat. A VISITER !!!!!!!!PEB-score : 864 kWh/m² (code :20150216000851)

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Magnifique maison 4 façades entièrement rénovée avec goût. Elle dispose aussi d’un très grand jardin et d’une charmante terrasse en bois afin de profiter des beaux jours. A VOIR ABSOLUMENT !PEB-score : 135 kWh/m² (code : 20150413018379)

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Contactez le propriétaire : Mme SANNA Gsm : 0477.54.26.07

Terrain à bâtir d’une contenance de 3 ares 75 centiares avec façade d’environ 15 mètres. Situé au calme, proche de Tournai et de la frontière française

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Maison de type commerce avec surface com-merciale en rez-de-chaussée et appartement à l’étage. Toiture et plate-forme neuves, Situation idéale !!! Très bon potentiel idéalinvestisseur faire vite !!!!!!PEB-score : 799 kWh/m²(code : 20150324023786)

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Large maison avec 5 chambres et grand jardin avec petite dépendance et terrasse, emplacement pour 4 voitures à l’arrière du jardin, nombreuses possibilités d’aménage-ment, idéal grande famille ou amateur de grand volume ! Faire vite…PEB-score : 344 kWh/m² (code : 20150422014436)

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175 000€

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Contactez le propriétaire : Mme BONNET Gsm : 0498.21.82.12

Grande maison sur 12 ares 80 centiares au coeur d’Hérinnes disposant d’un volume attrayant. En résumé cette maison autrefois bourgeoise dispose d’un potentiel énorme de par ses volumes et sa dispo. géographique. Donnez-vous les moyens, les perspectives sont bien réelles ne passer pas à coté de votre futur… A Visiter! PEB-score : 462 kWh/m²(code : 20150514001472)

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185 000€

HERINNES-LEZ-PECQ

Contactez le propriétaire : Mr PATTYN Gsm : 0476.31.75.01

Terrains viabilisés, situés en zone d’habitat, pour construction isolée. Terrain d’une su-perficie de 1.171 m² (largeur front à rue  : 17,32 m), prix demandé : 181 505 €

Terrain d’une superficie de 1.033 m² (largeur terrain à rue : 18,94 m), prix demandé 160 115 €

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parce qu’il faut respecter les normes pour l’incendie, la ventilation, etc. Deuxièmement, pour éviter d’avoir ensuite des problèmes continus d’en-tretiens, de réparations et d’aménagement à refaire. Et enfin, en tant que propriétaire, il faut voir à long terme et donc considérer qu’un jour, on va vouloir vendre le bien ou simplement penser à sa succession.

5. Quelles démarches conseillez-vous à un particulier qui veut louer ?

Souvent les gens cherchent mal, ils oublient les choses essentielles et il n’est pas rare qu’ils louent sur un simple coup de cœur. L’impression géné-rale joue énormément, certains peuvent être séduits par une simple photo sur un site…

Or, il faut toujours voir un appartement vide, ou alors avoir un peu d’imagination, sinon on loue un décor. Un appartement meublé est plus convivial et semble para-doxalement plus grand ; donc les gens sont immanquablement déçus une fois qu’ils le voient sans meubles ni décorations.

En fait, il faut avant tout regarder l’envi-ronnement : le quartier, les magasins, les

transports en commun, les écoles. Et puis concernant le logement même, voir l’orien-tation de l’immeuble, s’il est bruyant ou pas, l’état de l’équipement, celui de l’installation de gaz, d’électricité, vérifier aussi s’il y a de l’humidité.

6. Finalement, pour vous, l’immobilier reste-t-il un investissement sûr ?

Sans doute plus sûr que d’autres, mais il ne faut pas généraliser, il existe 1001 biens immobiliers différents, qui sont plus ou moins rentables. Ce qui est sûr, c’est qu’investir dans l’immobilier n’est pas sans risque. D’abord, parce que le marché monte et puis, descend ; on annonce d’ailleurs une baisse en 2015 et concernant les marchés locatifs, les analystes invitent à la prudence (http://www.wikifin.be). Ensuite, en tant que propriétaire, on n’est jamais à l’abri des accidents, des dégâts locatifs, des défauts de paiement. Et enfin, parce qu’un bien peut perdre sa valeur initiale pour des raisons extérieures : les modes changent, un marché se retourne et surtout un aménagement urbain, comme la construction d’une autoroute ou l’agran-dissement d’un stade peuvent faire perdre sa valeur au bien. Il y a aussi le problème des normes, il est parfois difficile de rester conforme pour les biens les plus anciens, ça peut impliquer des frais dantesques.

6 questions

à un promoteur immobilier

Eric T est promoteur immobilier. Il gère une trentaine de biens, qu’il loue depuis plus de 25 ans, à Bruxelles et dans le Brabant Wallon.

1. Dans quel cas avez-vous recours à une agence immobilière ?

J’ai l’habitude de gérer moi-même mes affaires et j’en connais maintenant les aspects pratiques et juridiques. Je m’y consacre à plein temps et ob-jectivement, à ce stade, je n’ai plus le même besoin qu’au début du pro-fessionnalisme d’un agent immobilier. Pour moi, c’est d’ailleurs la relation avec les locataires, la résolution de problèmes, les différends, réparations et autres qui représentent 90% de mon temps de gestion.

J’ai pourtant recours à une agence pour certains types de biens, par exemple les biens de standing, ceux où il faut une base de données ou qui concernent une niche particulière, comme celle des expatriés.

2. Quelle est pour vous la chose la plus impor-tante avant de conclure une transaction ?

De mon point de vue, le plus important est de trouver un bon locataire, c’est-à-dire quelqu’un qui ne posera pas de problème, ni avec moi, ni avec les voisins. Avec le temps et l’expérience, j’ai plus l’intuition des gens, je les questionne, j’essaye de voir leur trait de caractère, la pertinence des questions qu’ils posent, leur savoir-vivre ; il faut qu’il y ait un certain feeling entre le propriétaire et le locataire. En définitive, on aura beau formaliser au maximum la relation par un contrat de bail, avec garantie locative, état des lieux établi rigoureusement etc., tout cela n’est rien, s’il n’existe pas un rapport de confiance. Mais s’il faut être correct, il vaut mieux aussi éviter que les locataires soient des amis, tout cela doit se dérouler dans le cadre d’un rapport contractuel.

Un deuxième critère essentiel est sa solvabilité ; je vérifie les fiches de paie ; en ce qui me concerne, si déjà il ne peut pas payer les deux mois de garantie locative, je perds confiance dès le départ. Mais si, par la suite, j’ai effectivement affaire à de mauvais payeurs, je chercherai toujours un accord à l’amiable, avant d’aller au Juge de Paix. L’important est qu’ils gardent le contact et qu’ils ne donnent surtout pas l’impression de vouloir échapper à leurs obligations. On peut toujours trouver un compromis, où personne n’est perdant.

3. Qu’en est-il de l’assurance habitation du locataire ?

Une assurance, même non obligatoire, est impérative ; concrètement, en cas de sinistre qui cause des dégâts aux voisins, ce sont les experts des deux assurances qui trouveront un arrangement entre eux et la franchise que le locataire aura à payer ne sera jamais énorme.

4. Quels conseils pour aménager un bien qu’on veut louer?

La qualité des matériaux qu’on va utiliser pour rénover ou aménager une habitation dépend bien sûr du type de bien. Mais il va aussi de l’intérêt du propriétaire que le logement soit en bon état, du neuf, si possible. D’abord

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10 questions

à passer en revue avant de louer un logement

Ce que vous cherchez

1. Quelles sont vos priorités ?

La rubrique des annonces immobilières des journaux vous permettra de sonder directement le marché local qui vous intéresse et d’acquérir une rapide vue d’ensemble des annonces récentes. Les meilleures offres trou-vent vite preneur et le temps que vous gagnerez en les identifiant par cette première approche pourrait s’avérer déterminant. Le cas échéant, vous pourrez ensuite accéder plus directement à l’annonce en ligne, sans doute plus détaillée.De fait, si les outils et sites de recherche en ligne facilitent l’accès à l’information, vous pouvez faci-lement vous retrouver submergé par le choix appa-rent. Dans ce cas, il convient de bien fixer ses critères de prospection ; cela concerne non seulement le bien recherché que le quartier et l’environnement (le standing, les transports, les magasins, les écoles…). Identifiez les priori-tés permet de mieux utiliser les moteurs de recherches, d’affiner vos critères et de pratiquer une pré-sélection, qui vous évitera peut-être un enthousiasme trop rapide. Il est notoire que les an-nonces immobilières tentent d’hameçonner le prospect en jouant sur l’émotif.

Votre budget

2. Quel est le budget que vous pouvez consacrer à votre logement ?

Faites le compte de vos revenus et de vos charges annuelles, de manière à définir le montant du loyer et des charges locatives auquel vous pouvez consentir. On considère généralement que ce dernier devrait correspondre, bon an mal an, à un tiers de vos dépenses mensuelles.

N’oubliez pas que le loyer sera sans doute indexé tous les ans. Quant aux charges, il faut prendre tout en compte : le chauffage, l’eau,

les charges communes et éventuellement d’autres frais de gestion. Mais c’est aussi

de l’électricité, les frais de connexion divers (télévision, téléphonie mo-

bile, etc.), ceux de l’assurance habitation. Attention de ne pas payer ce que vous ne devez pas : les frais d’agence

ou le précompte immobilier, lesquels incombent au bailleur, ils

ne peuvent pas être répercutés sur le montant de la location !

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3. Combien va coûter le déménagement ?

Le déménagement serait, à en croire les études, l’une des situations les plus stressantes de l’existence. Entre les démarches administratives, le coût de l’état des lieux de sortie et l’assurance du monte-charge..., il implique une somme de frais divers difficiles à anticiper. Là aussi, il faut les lister. Impossible ici de les énoncer mais heureusement, les outils en ligne sont là pour vous aider, notamment pour dresser un rétro-planning indispensable (https://www.move.be; http://www.je-demenage.be), c’est-à-dire l’ensemble des échéances et des tâches auxquelles vous devrez penser au fur et à mesure que la date du déménagement s’approche.Est-ce que vous allez recourir à une entreprise de déménagement ? Dans ce cas, prenez contact avec un déménageur agréé. Vous en trouverez la liste sur le site web de la Chambre belge des déménageurs. Demandez un devis (ou plusieurs) qui tiendra compte du matériel que vous allez utiliser (un élévateur, une camionnette), du recours à un chauffeur, de la distance et de la lourdeur du déménagement. A noter que, pour ceux qui quittent un logement inhabitable parce que dé-claré insalubre ou parce qu’inadapté à leur handicap ou ceux qui se trou-vent sans domicile au moment de déménager, la Région wallonne octroie une aide financière, l’allocation de déménagement (http://www.wallonie.be).

4. Quel montant faut-il prévoir pour le début de location ?

Cela dépendra bien sûr de la forme de garantie locative à laquelle votre propriétaire vous demandera de souscrire mais, le cas échéant, il faut donc prévoir au moins 3 mois de loyer ; 2 pour la garantie locative et 1 mois de loyer à payer anticipativement. Par ailleurs, vous devrez plus que probable-ment souscrire à une assurance habitation.

Ce tableau peut vous aider à calculer votre budget, pour emménager dans une maison ou un appartement :

Premier Loyer €

Garantie locative €

Assurance Locative €

Frais de déménagement €

Frais d’installation (lampes, cartons, acces-soires de nettoyage, produits ….)

€

Divers (Ligne ADSL, Télévision, …) €

Total : €

La recherche

5. Passer par une agence ou pas ?

Ce type de recherche concerne surtout des logements dont les loyers sont un peu plus élevés, car le propriétaire doit accepter de payer une commission (en général, l’équivalent d’un mois de loyer) et il ne le fera que si cela est rentable.

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La décision du bailleur

8. Comment se présenter ? C’est certainement un élément déterminant : il faut que le contact entre les parties soit bon. Même si cela semble dérisoire, la ponctualité, la courtoisie, la réactivité, l’envie que vous avez de louer, bref l’impression générale que vous allez faire sur le propriétaire, sur le pari qu’il fera en vous choisissant, tout cela vous permettra peut-être de l’emporter sur un autre candidat.

9. Quels renseignements présenter au bailleur.Une fois le rendez-vous obtenu pour une visite, vous devriez idéalement être en mesure de fournir les documents qui sont généralement réclamés par un bailleur. Il ne faut pas non plus montrer un empressement trop suspect, car c’est finalement lui qui voudra tôt ou tard s’assurer de votre solvabilité. • Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye,

de pension, allocations diverses, revenu de la mutualité ou contrat d’embauche).

• Copie des extraits de compte prouvant que vous avez régulièrement payé votre loyer les 6 derniers mois.

• Les coordonnées de votre ancien propriétaire et de votre employeur.• Si besoin, les fiches de revenus de la personne qui se portera caution.

10. A quoi faire attention avant la signature du bail ?Certaines dispositions sont impératives : l’identité du bailleur et du pre-neur, le montant du loyer, le nom des parties, la description de tous les lo-caux et parties du bâtiment mis en location. Quelques points-clés à exami-ner: l’assurance habitation (y a-t-il une clause « abandon de recours »), la garantie locative, les modalités de l’état des lieux, la destination explicite du bâtiment (elle ne pourra être changée en cours de location), les charges (ce qu’elles englobent, la manière dont il faudra les payer : par provisions ou de manière forfaitaire), le règlement d’ordre intérieur éventuel, la liste des entretiens obligatoires. Toujours garder à l’esprit que la loi sur les loyers est impérative et que les clauses du bail ne peu-vent y déroger.

Mais quel que soit le standing du bien que vous souhaitez, cela ne vous coûtera rien de pousser la porte d’une agence. Un professionnel de l’im-mobilier, surtout s’il est bien implanté localement, connaît le marché. Il va éplucher pour vous les annonces, en tenant compte des critères que vous avez définis... Ainsi, passer par une agence vous permet de gagner du temps. De plus, il vous orientera vers des logements qui correspondent à vos possibilités, des biens dont les prix sont au niveau du marché. Enfin, il peut faciliter la négociation avec le propriétaire.

Les conseils d’un agent immobilier peuvent s’avérer précieux, notamment pour présenter les bons documents et justificatifs. La liste des agents im-mobiliers agréés est disponible sur le site de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (http://www.ipi.be).

6. Qu’est-ce qu’une recherche efficace?On dit que c’est un boulot à plein temps… Sur Internet, les outils de recherche sont nombreux et il vaut mieux les consulter tous les jours pour réagir sans traîner. Comme le font de leur côté les bailleurs, tentez, vous aussi, le bouche-à-oreille, la presse régionale, les réseaux sociaux, cela fonctionne ! Une tendance actuelle est de rechercher via les réseaux so-ciaux. Mais surtout, regardez tout simplement les affiches collées aux fe-nêtres du quartier qui vous plaît.

La visite des lieux

7. A quoi faut-il faire attention pour une visite efficace ?Ne vous laissez pas trop influencer par des aspects superficiels, comme la décoration ou la lumière artificielle. Considérez plutôt l’état des plafonds, des murs et des fenêtres ; ils en diront long sur l’humidité, l’isolation et la ventilation. Vous serez sans doute attiré par la lumière et l’exposition (une exposition est-ouest sera sans doute préférable pour la clarté et la

plus économique). N’oubliez pas non plus les voisins… Visitez le bien en fin de journée, quand ils sont là : qu’est-ce que

vous entendez ? Regardez la disposition des pièces, faites un schéma pour vous en souvenir (souvent on ne garde qu’une impression générale positive qui emporte la décision…). Prévoyez plutôt une

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Nicolas Watillon et Hugues de Bellefroid sont respectivement président et secrétaire général de Federia. Federia, expliquent-ils, est une fédération d’agents immobiliers (courtiers, syndics, régisseurs). Elle représente et défend les intérêts de ses adhérents au niveau francophone. C’est donc un syndicat, une force de représenta-tion qui permet de défendre un point de vue éclairé et motivé vis-à-vis des décideurs politiques. Ainsi trouve-t-on ses représentants comme manda-taires au sein de l’IPI.

Elle-même est née d’une fusion, celle de différentes organisations déjà existantes, la motivation de ses fondateurs étant de rassembler des forces vives, jusqu’alors morcelées et peu représentatives. Cela leur permet aussi plus de professionnalisme et d’efficacité, avec pour objectif essentiel d’ap-porter un soutien aux agents immobiliers concernant tous les aspects de leur profession. Par exemple, Federia permet à tous les acteurs de l’immo-bilier en Wallonie et à Bruxelles d’adapter régulièrement leur pratique et leur expertise, via un centre de formation (www.cefim.be) ou par la mise à disposition de contrats-types, revus en permanence à chaque fois qu’il y a du nouveau (mise en vente, location, contrat de régisseur, syndic etc). Par ailleurs, ils organisent des rencontres entre les acteurs pour favoriser les échanges et se trouver au plus près de ce dont ils ont besoin.

Aussi, une agence membre d’une fédération comme Federia dispose-t-elle d’outils qui lui permettent d’assurer un service de qualité, avec un label pour les identifier comme tel.

L’immobilier, dit Nicolas Watillon, reste une valeur sûre, mais le marché n’est pas linéaire et tirer des tendances est difficile. Si on constate des différences nettes et im-portantes, dans l’ensemble, il se maintient correctement. Bien sûr, tout cela est lié à des facteurs extérieurs, l’aspect énergétique, une situation économique plus difficile etc. Mais il y a aussi parfois des réalités locales, par exemple là où l’on construit davantage de bâtiments neufs, alors même que la demande ne suit pas toujours…

La location en particulier est une dimension importante de l’activité des agences, mais pas de toutes les agences. Certaines ne font pas de location car elles estiment que

Difficile de distinguer une agence d’une autre. Mais le moins que l’on puisse espérer, c’est qu’elle soit autorisée à exercer la profession, c’est-à-dire qu’elle possède un numéro IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier, l’organisme public qui règle l’accès à la profession et en surveille la déontologie). Certaines agences s’associent ou se regroupent en fédérations. Elles dispo-sent ainsi d’un réseau et d’une représentation qui leur procurent également outils et conseils, pour plus de professionnalisme.

Pourquoi recourir à

une agence immobilière ?

ce n’est pas rentable : finalement, pour ces dernières, l’équivalent d’un mois de loyer en commission ne se justifie que si la transaction est rapide et donc que le bien en vaut la peine.

La gestion locative, la sécurité sans la gestion

En revanche, d’autres en font vraiment leur cheval de bataille : ce sont des agences plutôt bien implantées localement, qui jouent sur la proximité, ce qui permet tout simplement de gérer les déplacements de manière ef-ficace. Elles connaissent donc bien la réalité du marché. Le fait qu’une agence soit spécialisée dans les marchés de niche est aussi un élément qui peut jouer. Ces agences-là proposent un service qui représente une réelle plus-value. Elles sont capables d’accompagner leurs clients dans leur transaction de a à z. Elles gèrent toute la partie administrative : non seulement, elles défi-nissent le loyer à proposer, la description du bien et sa diffusion, mais elles s’occupent aussi de l’état des lieux, de la garantie locative, du calcul des charges, du relevé des compteurs (qui peut être une démarche compliquée quand on change d’opérateur…) ou encore des normes à respecter au niveau énergétique et de la rédaction d’un bail en des termes juridiques acceptables et appropriés…

Du reste, elles disposent d’une base de données mise à jour régulièrement et, grâce à leurs nombreuses demandes, elles peuvent plus facilement ai-guiller les clients vers les prospects. Elles pourront ainsi assurer des visites avec des clients locataires, à la hauteur du bien qu’on présente.

Si certains investisseurs peuvent gérer eux-mêmes leur patrimoine immo-bilier, de manière générale, un particulier qui décide de louer son bien a tout intérêt à passer par une agence, qui sera toujours beaucoup mieux outillée pour aborder tous les aspects de la location.

En un mot, une agence immobilière vous garantit la sé-curité de la transaction. Or, tant le propriétaire que le locataire trouvera avantage à la stabilité d’une relation, dont il sait qu’elle respectera les règles du cadre locatif. Plus franches pour se renseigner avec le plus d’objecti-vité possible sur les capacités financières des candidats locataires, les agences sauront aussi mieux aiguiller ces derniers.

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Une vie en appartement signifie aussi se re-trouver dans une copropriété, où différents propriétaires doivent composer les uns avec les autres … et avec les locataires.

Les principaux organes de la copropriété

(www.immo-particulier.be)

La vie en copropriété est régie par la loi. Il existe généralement trois organes qui ont un pouvoir de décision spécifique : l’assem-blée générale des copropriétaires (pour les décisions les plus importantes : sur les tra-vaux, les charges, l’entretien etc.), le conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance) et le syndic (qui se charge de la gestion journalière de l’immeuble, surveillé par le conseil de copropriété et un commissaire aux comptes).

Qu’est-ce que le syndic ?

Le syndic est le représentant de l’assemblée générale ; c’est cette dernière qui le nomme. Son rôle est de s’occuper de la gestion journalière de la copropriété. Il prend les décisions nécessaires et urgentes, il exécute les décisions prises par l’assemblée générale. Il gère les fonds de la copro-priété. S’il commet une faute, ce sont les copropriétaires qui doivent en assumer la responsabilité.

Et les locataires ?

Ils ne font pas partie de l’assemblée générale. Mais ils ont leur mot à dire : dans certains cas, ils peuvent aller devant le juge de paix, pour faire annuler ou modifier une disposition du règlement d’ordre intérieur ou une décision de l’assemblée générale. Par ailleurs, les locataires ont le droit de formuler par écrit leurs observations relatives aux parties communes de l’immeuble. Le syndic doit les informer de la date de l’assemblée générale. Les décisions de l’assemblée doivent être consignées dans un registre, qui se trouve au siège de l’association des copropriétaires.

L’association des copropriétaires

L’association des copropriétaires a la personnalité juridique, c’est-à-dire qu’elle est un sujet de droit en soi. Cela lui confère des droits et des obliga-tions, tout comme à une personne physique. Cette personnalité juridique permet à des tiers de l’assigner en justice. Elle peut également engager une action en justice contre un locataire qui ne respecterait pas le règle-ment d’ordre intérieur.

Est-ce qu’un locataire doit respecter les statuts de copropriété, s’il n’a pas participé à leur élaboration ? (Guide de la copropriété)

Oui, ces actes sont la ‘loi’ de l’immeuble et tout le monde doit les respecter, que ce soit le propriétaire, le locataire ou l’usufruitier. On peut les deman-der au propriétaire, au gérant ou les consulter au Bureau des Hypothèques.

Le copropriétaire et le locataire

Des difficultés de cohabitation surgissent parfois, lorsque propriétaires et locataires vivent dans un même immeuble. En cas de conflit avec un locataire, il convient de contacter d’abord le propriétaire. En effet, c’est ce dernier qui donne le règlement d’ordre inté-rieur à ses locataires et qui doit s’assurer que ceux-ci le respectent (les nuisances dues au bruit, par exemple).

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Ni l’investissement ni la location ne sont sans risques. Mais le locataire est, en tout cas, dans l’obligation de restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu. Si quelques règles de pré-ventions élémentaires s’imposent, les risques peuvent aussi diminuer sensiblement, en souscrivant à diverses assurances.

En plus des dégâts occasionnés pendant la période de location (mais qui sont censés être couverts par la garantie locative), les locataires et bailleurs doivent éga-lement envisager les accidents et les sinistres, liés aux incendies et autres catastrophes naturelles, comme le dégât des eaux.

Mais le bailleur sera tenté de s’assurer aussi contre les dé-fauts de paiement, les litiges et les coûts liés aux procédures judi-ciaires éventuelles…

L’assurance habitation

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est toujours conseillé de sous-crire une assurance habitation. On la nomme encore communément l’« as-surance incendie ». Mais celle-ci couvre d’autres sinistres que les seuls incendies. Il s’agit aussi du dégât des eaux (ce qui est en fait beaucoup plus courant), des catastrophes naturelles, des bris de vitre, mais aussi, en fonction du contrat auquel vous souscrivez, les meubles et autres biens, la responsabilité civile et le vol.

Qui doit y souscrire ?

Le propriétaire : Il peut souscrire à une assurance habita-tion en tant que « propriétaire non occupant ». On dit qu’il

doit assurer son habitation « en valeur à neuf », c’est-à-dire que l’assurance doit pouvoir supporter la recons-

truction de l’habitation. Il est donc important de bien estimer la valeur à assurer, y compris de

la mettre à jour, en cas d’une améliora-tion qui apporte une valeur nouvelle

au bien, faute de quoi le bâtiment sera sous-assuré et les indemnités éventuelles seront de toute façon insuffisantes.

Le locataire : c’est vivement conseillé. Si aucune obligation légale n’impose au

locataire de s’assurer, il est d’usage que le contrat de bail le requière. Et c’est compré-

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hensible, car le Code Civil prévoit qu’en cas de sinistre, la responsabilité du locataire est automatiquement engagée… Il s’agira donc ici d’une assurance responsabilité civile contre les dom-mages causés à l’immeuble par la faute du locataire ou du contenu lui appartenant (lave-vaisselle qui déborde, robinet laissé ouvert, feuilles mortes qui n’ont pas été enlevées des gouttières etc.).Pour le locataire, il s’agit aussi d’indemniser les voisins, de même que ses biens propres.Enfin, l’assurance habitation peut inclure des indemnités contre le vol, si vous choisissez d’y souscrire.

La clause d’abandon de recours

C’est une clause reprise dans le bail, qui déclare que l’assurance du bailleur ne va pas se retourner contre le locataire en cas de sinistre, même si ce dernier en est responsable. Le bailleur payera pour cela une surprime mais, en général, il va en répercuter le coût sur le loyer ou, le cas échéant, il demandera au locataire de payer la franchise. Cependant, on conseille au locataire de souscrire sa propre assurance. Car souvent, l’assurance du bailleur ne couvrira pas complètement la responsabilité du preneur. Par exemple, elle ne suffira pas à couvrir le contenu de l’habitation ou ne comprendra pas son assurance responsabi-lité civile, en cas de dommages causés aux habitations voisines.

S’il faut être prudent, l’avantage de ce type de clause pour les deux parties est évident : en cas de sinistre, il n’y aura pas de conflit entre 2 assureurs, pas de confrontation d’experts, pas de soupçon de mauvaise volonté de part et d’autre.

3 conseils aux locataires : • Sachez précisément ce qui est couvert par l’assurance du pro-

priétaire. En cas d’abandon de recours, elle peut couvrir beau-coup, tout en vous revenant bien moins cher que l’assurance locative à laquelle vous souscririez autrement.

• N’oubliez pas que la loi prévoit a priori que c’est le locataire qui est responsable de tous les dommages survenus en cours de bail ; c’est à vous d’apporter la preuve légale que votre respon-sabilité n’est pas engagée. Par exemple, une infiltration d’eau due à de fortes pluies peut s’expliquer par un défaut d’entretien, comme ne pas avoir enlevé les feuilles dans une gouttière.

• Rapportez immédiatement un problème à votre propriétaire et à votre assureur. Ce dernier pourra envoyer un expert. N’oubliez pas non plus que vous êtes responsable de l’aggravation des dégâts non mentionnés à temps.

3 conseils aux propriétaires : • Prenez garde à ce que l’assurance « abandon de recours » ne

« déresponsabilise » pas le locataire, au prétexte que vous ne pourrez de toute façon pas vous retourner contre lui. Au besoin, rappelez-lui qu’il reste tenu d’agir « en bon père de famille » et que le montant de la franchise (la partie du sinistre non couverte par l’assurance, qui sera répercutée sur l’assuré) en dépendra.

• Mentionnez explicitement dans le bail que la franchise reste à charge du locataire, histoire d’éviter de futurs malentendus.

• Assurez-vous aussi par le bail que le locataire qui souscrit à sa propre assurance s’engage à apporter une preuve régulière du paiement de sa prime.

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Des assurances complémentaires pour le bailleur

Il existe aussi des contrats d’assurance de protection juridique, qui assis-tent et défendent le bailleur en cas de litige, en rapport avec le contrat de bail. Ces types de désaccords sont fréquents, aussi bien pendant la durée du bail, qu’à la fin de celui-ci.

Généralement, les bailleurs personnes physiques sont plutôt conciliants et ils ont tendance à retarder le déclenchement de la procédure. Selon un récent rapport de l’IWEPS, ils préfèrent essayer de négocier une solution à l’amiable et ils hésitent surtout à engager des frais d’avocat.

Il existe bien sûr des recours juridiques (voir encadré sur les litiges), mais toujours selon ce rapport, les associations de bailleurs privés se désolent que la procédure judiciaire soit coûteuse et se déroule dans des délais « extrêmement longs et fastidieux » (délais d’introduction de l’affaire, re-mises, vacances judiciaires, opposition du locataire qui n’a pas comparu, délai de signification du jugement, sans compter les délais d’une éven-tuelle procédure d’appel). Les frais d’expulsion peuvent être eux aussi coûteux (de 1000 à 1200 €). Or, ils seront avancés par le bailleur. Par ailleurs, depuis ces 5 dernières années, on observe, semble-t-il, une crispation dans les rapports entre pro-priétaires et locataires. Les associations de locataires elles-mêmes déplorent que le délai entre le constat avéré d’arriéré locatif et l’audience en justice de paix soit trop long et puisse mener entre-temps au surendettement, qui rend le locataire insolvable.

Certains produits d’assurance permettent, en tout cas aux bailleurs, de recouvrer les créances locatives (loyers, charges, dégâts locatifs) et/ou as-sistent ces mêmes bailleurs dans les procédures de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. Ces assurances peuvent également prendre en charge les démarches et les dépenses juridiques pour toute contestation du locataire, ayant son origine dans le contrat de bail. Les primes à payer varient bien sûr en fonction de la couverture, mais il faut compter entre 2,5 et 5% du loyer.

Que faire en cas de litige ?

Il est toujours conseillé d’agir graduellement.

1. Prévenir l’autre partie du problème constaté : par téléphone d’abord, puis par lettre et enfin par recommandé. Il peut s’agir de la contestation du loyer ou des charges pour le locataire (système électrique non conforme, constat d’humidité etc.) ; ou alors c’est le propriétaire qui se verra contraint de réagir aux loyers impayés, à la dégradation du bien loué, etc.

2. Tenter de trouver un accord à l’amiable; notons que tant les bailleurs privés que les juges de paix, plus tard, tenteront d’évaluer le critère de « bonne foi », pour adoucir leur jugement…

3. Veiller à bien jauger vos droits et obligations, en dehors de toute considération affective. Il vaut mieux s’informer de ses droits auprès d’une personne compétente.

4. Entamer une procédure gratuite de médiation. Une telle démarche n’est pas obligatoire mais elle est rapide, gratuite, sans avocat ni frais administratif… Adressez-vous au greffe de la justice de paix du canton où est situé le bien loué. L’accord éventuel sera constaté par le juge.

5. Si aucune médiation n’est possible, entamer une procédure judi-ciaire : soit par une comparution volontaire des parties, soit via une procédure simplifiée par le dépôt d’une requête au greffe ou en dernier recours via une assignation par huissier. Le juge de paix s’exprimera lors de la première séance et, en fonction de la gravité ou du contenu de l’affaire, il peut ajourner la décision et établir un agenda. La procédure peut durer facilement un an. Au terme de toute cette procédure, la partie aura enfin un titre définitif qui lui permettra d’obtenir ce qui lui est dû.

Le saviez-vous ?

• Un bail signé chez le notaire implique une exécution immédiate : par exemple, si le loyer n’est pas payé, le propriétaire ne devra pas passer par les tribunaux pour pouvoir bénéficier d’un titre « exécutoire », en vue de récupérer son dû. En tant qu’acte notarié, ce type de bail peut faire gagner beaucoup de temps.

• Seul le juge peut décider d’une expulsion et seul un huissier peut l’exécuter ; il faut donc un titre exé-cutoire. Autrement dit, un propriétaire ne peut pas, de sa propre initiative, mettre un locataire ou ses meubles sur le trottoir, ni changer les ser-rures! (Sources : www.jemin-forme.be, sfp justice : www.jus-tice.belgium.be, www.pim.be, Guide d’une bonne relation entre propriétaire et loca-taire en Wallonie, document réalisé par le Conseil Supé-rieur du Logement ; www.droitsquotidiens.be, www.notaire.be)

• La loi n’interdit pas les expulsions en hiver.

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Contrairement à la Flandre, ils sont obligatoires en Wallonie et à Bruxelles : le propriétaire les installe et le locataire s’occupe des piles et de les aspirer, de voir s’ils fonctionnent (1 fois par semaine) et prévenir, le cas échéant, le propriétaire.Si le locataire sous-loue une partie de son habitation, la charge de placer un détecteur, dans l’espace de logement créé, lui incombe.Les détecteurs de fumée doivent être du type « optique », être certifiés aux normes européennes par un organisme accrédité, fonctionner de manière autonome et être alimentés par une pile incorporée ou par le réseau 230V.Ils coûtent entre 10 et 60 euros. Pour en connaître le type, l’emplacement, le nombre, la Région wallonne donne des informations exhaustives sur son site. De manière générale, la règle est la suivante :

• Appartement de moins de 80 m² : 1 détecteur.

• Appartement de plus de 80 m² : 2 détecteurs.

• Maison : par niveau d’habitation ayant une superficie inférieure à 80 m² : 1 détecteur.

• Maison : par niveau d’habitation ayant une superficie supérieure à 80 m² : 2 détecteurs (http://www.assuralia.be).

A propos d’assurances :

les détecteurs incendie L’endroit où les placer

Plutôt dans le hall ou sur le palier donnant accès aux chambres à cou-cher. La législation vise avant tout à alerter les occupants d’un logement d’un début d’incendie, surtout pendant leur sommeil ; ce sont ces incen-dies-là qui sont les plus mortels. Evitez de préférence la cuisine et la salle de bain, vous risqueriez plu-tôt des déclenchements intempestifs de l’alarme, à cause des vapeurs d’eau…Attention : les colocations comme les kots sont considérées comme un seul « logement collectif », ce qui veut dire que là aussi, un détecteur par niveau d’habitation suffit.

Quelles sanctions, s’il n’y a pas de détecteur ?

Il n’y a pas vraiment de contrôle mais depuis 2006, les logements loués non munis de détecteurs ne sont plus conformes. En théorie, les loca-taires peuvent assigner le propriétaire en justice. Mais le plus grand risque pour le propriétaire est davantage celui d’une mise en cause de sa responsabilité pénale et civile, en cas de sinistre.

Par ailleurs, pour obtenir le permis de location, il faut que le logement soit conforme. Les enquêteurs de la Région peuvent constater l’infrac-tion et établir un rapport d’enquête négatif.

Les détecteurs incendie ne conditionnent pas l’intervention des assu-rances en cas d’incendie ; autrement dit, si l’obligation d’un détecteur de fumée n’est pas respectée, l’assurance protégera quand même le propriétaire (mais sans doute ne souhaitera-t-elle plus vous assurer plus longtemps…).

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A quoi sert-elle ?

La loi n’impose pas au preneur de constituer une garantie locative. Celle-ci n’est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit. Contrairement à ce qu’on pense parfois, elle ne sert pas à garantir les loyers non payés. Elle sert à couvrir le propriétaire des différents dégâts causés par le locataire (en dehors de l’usure locative normale).

C’est au moment de l’état des lieux de sortie que l’on constatera si des montants peuvent être retenus.

Comment la constituer ?

Elle se constitue sous deux conditions : elle doit consister en une sommed’argent et le locataire doit avoir sa résidence principale dans le logement(donc, en général, pas pour les kots étudiants par exemple).

1 Une garantie versée sur un compte bloqué au nom du preneur

Elle ne peut pas dépasser un montant équivalent à 2 mois de loyer.D’après la loi, le bailleur est tenu de placer la garantie sur un compte blo-qué. Il ne peut la recevoir en espèces. S’il ne l’a pas fait, le locataire peut à

tout moment l’exiger. Ce montant épargné reste la propriété du locataireet les intérêts qu’il génère s’y ajoutent et lui reviennent. Si le bailleur n’apas bloqué cette somme sur un compte, il est obligé de payer au preneurles intérêts au taux moyen du marché financier.

2 Une garantie bancaire que le preneur verse en plusieurs mensualités

Dans ce cas, le montant de la garantie peut porter sur 3 mois de loyermaximum (charges non comprises).Dans cette formule, c’est la banque qui se porte garante vis-à-vis du bailleur, dès la conclusion du bail. De son côté, le locataire constituera sa garantie, en versement de mensualités à sa banque (celle où il dispose d’un compte, sur lequel il perçoit ses revenus ou ses indemnités de rem-placement). En principe, même si le preneur n’est pas solvable, l’institutionfinancière ne peut refuser la garantie.

3 Une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre le CPAS et une institution financière

Dans ce cas, c’est le CPAS qui doit alors introduire une demande, auprèsde l’institution financière. Ici également, la garantie ne peut excéder unmontant équivalent à 3 mois de loyer.

4 Remboursement

Si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation anormale du bien, le locataire récupère sa garantie, déduction faite de toute dette qu’ila encore vis-à-vis du propriétaire. Pour réaliser cette démarche, un écrit signé par les deux parties est indispensable (ou à défaut, une décision dejustice).Le bailleur peut récupérer la garantie locative, malgré l’absence du loca-taire ou sa mauvaise foi, mais il doit passer par le juge de paix (Un site pour

trouver le Juge de Paix compétent : http://www.juridat.be),dont le jugement pourra débloquer le dépôt à son profit. Le bailleur n’a pas le droit de refuser le déblocage de la garantie, en rai-son, par exemple, d’un futur décompte de charges. De même, le locataire ne peut pas suspendre le paiement de ses loyers, avant la fin du bail, au cas où il redouterait que la garantie locative ne soit pas totalement ou partiellement libérée.

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* Moyennant le respect des conditions légales. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle du preneur d’assuranceset peut, dans le futur, être sujet à des modifications. Il s’agit d’une assurance épargne pension de la branche 21.

Pour plus d’information notamment sur les coûts et les taxes liés à ce produit, veuillez consulter la ficheinformation financière qui est disponible sur simple demande auprès de votre conseiller des AP ou sur www.lap.be.

Ce document est une communication marketing et ne peut être considéré comme un conseil en investissement.

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On connaît la garantie locative, mais qu’est-ce qu’une « assurance garantie locative » ?

« L’assurance garantie locative » est un type d’assurance que nous propo-sons aux bailleurs et aux locataires. Elle existe déjà dans d’autres pays eu-ropéens, comme la Suisse ou l’Allemagne, deux pays où elle s’est d’ailleurs imposée comme la forme de garantie locative la plus répandue. Si, en Bel-gique, la loi sur les loyers prend la peine de définir explicitement 3 formes de garantie (dont la garantie bancaire), il faut rappeler que ce n’est pas une obligation légale : c’est le contrat de bail qui en décide. Même si c’est rare, un bailleur peut ne pas demander de garantie du tout. Comme l’implique le texte même du Code Civil dans son article portant sur la garantie, il existe d’autres formes de garantie, qui seront soumises au droit commun, dès lors qu’elles font l’objet d’un accord contractuel entre les parties. Il peut s’agir par exemple d’objets de valeur ou d’un tiers, qui se porte garant pour l’une des parties. C’est sur ce principe que nous proposons ce produit innovant pour la Bel-gique (il a obtenu récemment le trophée DECAVI de meilleur produit inno-vant) : une garantie sous la forme d’une assurance, plutôt que d’un dépôt.

En quoi cela consiste-t-il ?

Tout simplement dans le fait que le locataire souscrive à une assurance, en payant une prime mensuelle modique. De manière très simple, il peut introduire sa demande en ligne et, si son dossier est accepté, il signera un

contrat, avant que le bailleur ne reçoive un certificat de cautionnement par recommandé. En cas de dégât locatif, nous intervenons à concurrence du montant assuré.

En quoi serait-ce tellement intéressant ?

Les avantages sont nombreux et chacun peut y trouver son intérêt, tant le propriétaire que le locataire.

Pour le propriétaire, c’est une garantie absolue puisque c’est nous qui interve-nons, même si le loca-taire ne paie plus sa prime. Pas question non plus dans ce cas que le dépôt soit saisi par un créancier du locataire. Nous pouvons aussi le faire sur un mon-tant supérieur à celui des 2 mois de loyer prévus par la loi. Il faut d’ailleurs rappeler qu’en pratique un tel montant ne permet pas de rembourser les dégâts locatifs éventuels (imaginez que rien que pour repeindre un mur, ça revient à 15 euros au mètre carré !), ce qui implique qu’en pratique les propriétaires ont tendance à passer outre et réclamer 3 mois de loyers…

Par ailleurs nous faisons une analyse du profil risque du locataire en lui de-mandant des preuves de revenus (que ceux-ci proviennent de salaires ou d’autres revenues, peu importe, l’important en est la régularité). Par ailleurs notre partenaire Atradius ICP division d’Atradius Credit Insurance, Compagnie d’As-surance–Crédit,   a une expérience en Belgique  de plus de 60 ans dans la couverture et la gestion des risques impayés, liés aux financements conclus avec des particu-liers et des entreprises, ce qui lui a permis de développer une  réelle expertise dans la sélection des risques notam-ment sur particuliers.Pour le locataire, c’est évidemment une manière d’être couvert tout, en n’immobilisant pas une somme de 2 ou 3 mois de loyer sur un compte. On peut imaginer sans peine qu’une personne qui déménage doive faire face à des frais divers (déménagement, achats de meubles, loyer à payer à l’avance, etc.). Peu de gens, même s’ils sont tout à fait solvables, vont être enclins à épargner une telle somme à ce moment-là, même s’ils l’ont à disposition. C’est d’ailleurs le cas de la plupart de ceux qui ont recours à cette formule.

Une autre solution :

l’assurance garantie locativeAlessandro Rizzo, administrateur d’Eurocaution Benelux S.A. propose avec Immocaution® une autre solution de garantie, sous la forme d’une assurance tout à fait pionnière en Belgique …

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Quelques exemples d’astuces pour faire apparaître votre logement

plus grand • La lumière, par exemple, peut donner de la profondeur.• La couleur peut agrandir ou rétrécir l’espace (les couleurs claires don-

nent du volume).• Les miroirs donnent aussi du volume ; ils réfléchissent la lumière et la

profondeur. • Il y a tout un travail sur les jeux d’optique, pour allonger un mur (les

lignes verticales allongent les murs) ou un sol.• Les parois transparentes laisseront courir le regard. • Des rangements libèrent l’espace et sont très appréciés par les loca-

taires. • Des éléments mobiles (sur roulettes) peuvent ouvrir l’espace si besoin ;

quelque chose de modulable permet plus de souplesse pour les loca-taires.• Exploitez la hauteur

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Le métier et la pratique du Home Staging vient des Etats-Unis et, depuis quelques années, ils se développent en Europe. Le Home Staging, c’est l’art de mettre en valeur un bien immobilier, pour conclure la transaction le plus rapidement possible et au meilleur prix. C’est une sorte de mise en scène de votre habitation. L’idée part du principe avéré que l’acheteur ou le loca-taire va prendre sa décision sur un coup de cœur, une impression générale. Il s’agit donc de créer une ambiance qui fait en sorte que, dès la première visite, les gens se sentent à l’aise dans un intérieur et puissent s’imaginer vivre dans ce décor. Ce n’est pas de la décoration d’intérieur, encore moins de la manipulation, c’est plutôt une valorisation de ce qui existe déjà, en

L’art de mettre son bien en valeur…

vers le « Home Staging »faisant appel à certains principes : D’abord, alléger et aérer le plus possible, c’est le désencombrement, et c’est la règle principale du Home Staging. Mais c’est aussi créer une am-biance neutre, qui permette au visiteur de se projeter plus facilement, ou encore soigner les finitions, harmoniser le décor, insister sur la propreté et… disposer les meubles de manière efficace, pour valoriser les espaces. Il existe bien sûr des sociétés spécialisées en Home Staging, elles misent sur le regard neuf d’un professionnel, qui permettra cette réorganisation des lieux.

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Rénoverpour mieux louer

La rénovation :

5 questions à un architecte

Quand a-t-on recours à un architecte ?

Cela dépend bien sûr du budget disponible, mais de toute façon, en cas de transformations importantes, la collaboration d’un architecte est obli-gatoire. Il doit constituer un dossier et introduire une demande de permis, auprès des autorités compétentes.

Sinon, pourquoi prendre un architecte, pour des transformations qu’on peut faire soi-même ?

Parce qu’il va vous donner une vue globale des aménagements à apporter. Il faut quelqu’un qui ait une connaissance complète du bâtiment. Il vous fera un descriptif de projet et va établir la séquence des travaux à effectuer, grâce auxquels vous pourrez distinguer l’essentiel - ce qui est nécessaire ou obligatoire- des transformations plus accessoires, censées apporter une valeur ajoutée au logement. Sinon, on assiste très souvent à des absur-dités, comme acheter et installer une cuisine équipée, avant de constater que ça va gêner pour percer une porte. On peut ensuite rabaisser les coûts de manière rationnelle, en diminuant tel ou tel poste, cela sans affecter la cohérence et la finalité du projet.

Que conseiller à ceux qui veulent effectuer les travaux eux-mêmes ?

Il faut bien savoir ce qu’on veut. Méfions-nous du bluff de peindre les murs de son appartement alors qu’il y a de l’humidité à traiter. Après deux mois, le locataire va appeler pour dénoncer un vice caché. Il vaut mieux être bien conseillé. Par exemple, il faut un expert pour identifier les causes de l’hu-midité apparente, quelqu’un qui sache ce qu’est une barrière d’étanchéité, de l’infiltration, etc. En matière d’isolation aussi, adressez-vous plutôt à un professionnel, si vous ne vous y connaissez pas. Une isolation mal faite est

souvent à l’origine d’un pont thermique, qui mène à la condensation. Il ne suffit pas d’avoir le bon matériel isolant : une bonne isolation, c’est aussi une bonne ventilation et une prise en compte de l’orientation, c’est un équilibre complexe à maîtriser. Et là aussi, méfiez-vous : il faut les bonnes adresses, des techniciens expérimentés. Car même là, certains peuvent se tromper.

Rénover pour bien louer : quelles priorités?

Ce qu’on apprécie immédiatement quand on rentre quelque part, c’est la lumière, le soleil, c’est l’orientation du logement, mais aussi les espaces et les volumes. Or, c’est là un des aspects sur lesquels vous pouvez agir. Même s’il y a des biens qui se prêtent mieux à une valorisation que d’autres, quel que soit le bien, il y a des points que vous pouvez améliorer et l’un des plus importants est l’espace. Même si ce n’est que visuellement, vous apporterez de la valeur à votre logement ; souvent, le propriétaire, habitué à un endroit, manque de recul et n’arrive pas à réaliser qu’un couloir ou qu’une cloison étouffe et ne correspond plus aux envies actuelles. Aujourd’hui, la vie s’articule sou-vent autour d’une grande pièce à vivre, plutôt qu’autour de petites pièces cloisonnées. Et ce n’est pas nécessairement si cher que ça. Le tout est de définir les cloisons indispensables et celles qu’on peut abattre.

Quels matériaux utiliser ?

La règle, c’est qu’il faut les matériaux les meilleurs et pas du « chipot » ! Mais là aussi, tout dépend du budget et du standing du bien que vous

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mettez en location. Par exemple, pour le sol, idéalement, ce sera plutôt du bois (c’est ce qui plaît le plus), mais cela pourra aussi être un revête-ment souple, avec une couche acoustique pour le bruit. Cela dit, si vous rénovez, il faut voir vos coûts comme un investissement à long terme. Bien sûr, il faut pouvoir rentrer dans ses frais, récupérer le coût des travaux, ou du moins une très grosse partie, dans le prix de vente. Mais la tranquil-lité après la vente est importante et peut valoir un certain prix. Un locataire qui se plaît dans un appartement va rester et va respecter davantage les lieux. On va toujours hésiter à planter un clou dans un beau mur, fraîche-ment repeint.

8 points importants pour rénover et louer

Les logements refaits à neuf se louent plus chers et plus rapidement que les autres. Voici encore quelques éléments à considérer pour votre rénovation.

1. Bien analyser le potentiel du logement (le quartier, l’avantage d’un changement d’affectation éventuel).

2. Prendre en compte les démarches administratives – le permis de bâtir – ou éventuellement en ville, un garage ou une place de parking, etc.

3. Estimer correctement le coût et le délai des travaux - on sait quand ça commence mais on a toujours des surprises – il faut prévoir 25% de temps et de budget en plus. Le but est aussi de louer rapidement.

4. Assainir : surtout si c’est une maison non louée depuis 2 ou 3 ans.5. Redistribuer, ouvrir les murs. La priorité, c’est le volume. Plus c’est

petit, plus on veut donner l’impression que c’est grand...6. Isoler : selon l’adage, si on se chauffe tous les jours, on n’isole

qu’une fois. C’est un point important pour le locataire. 7. Séparer les espaces : une pièce, une fonction ; il faut toujours

savoir où on est. Une fois qu’on a décloisonné, on sépare : par exemple, on fait le plafond plus bas, travaillé avec les poutres, on relève le sol.

8. Valorisez les espaces par un matériau ou un objet qui va les faire ressortir. On peut mettre les matériaux en valeur.

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Juridiquement, en Wallonie, dans le cas d’un bail à résidence principale, il y a peu de différence entre la location d’un logement meublé ou non. S’il s’agit d’une résidence secondaire, le bail sera bien sûr différent et moins protecteur pour le locataire. Il obéira en effet aux dispositions du droit commun, non impératives (de la même manière que les kots étudiants). La différence sera plus d’ordre pratique et fiscal. On imagine aisément que la location meublée va attirer un type de locataire différent, souvent des personnes qui s’installent en Belgique, pour une courte période. Ça veut dire aussi une durée de bail plus courte et un investissement en meubles, décoration et en accessoires domestiques (draps, vaisselle, électro-ménager, etc.). Fiscalement aussi, il faut tenir compte du fait que les revenus locatifs d’un meublé sont taxés (en tout cas, sur la partie mobilière ; on consi-dère par défaut que le revenu mobilier représentera 40% du loyer). Tout cela justifie évidemment le standing et le loyer plus élevé, d’autant que l’habitation risque de se retrouver vide plus souvent. (http://www.lebail.be - http://www.virtualhome.be)

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