Lessentielsur

Le crdit immobilier

Emprunter pour devenir propritaireLe crdit immobilier est, pour la plupart des mnages, le passage oblig pour financer lachat dun bien immobilier. Cest un poste qui peut donc peser trs lourd dans le budget et pour une longue dure. Lacqureur sendette souvent pendant quinze, vingt voire trente ans.

Lemprunteur est protg par les articles du code de la consommation portant sur le crdit immobilier.

En complment du prt bancaire, des prts aids permettent de financer une partie de lachat. Ils sont gnralement soumis conditions de ressources ou un effort dpargne pralable. Parmi les plus frquents, il existe le prt taux zro plus PTZ+ , le prt laccession sociale (PAS), le prt Action Logement (ex 1% logement). Le prt dpargne logement peut aussi tre intressant si son taux, fix louverture du plan, est plus comptitif que les taux du march. Dans tous les cas, le capital que vous y avez constitu peut servir dapport personnel.

Evaluez le cot global de votre projet

Ne ngligez pas les nombreux frais lis votre projet dachat immobilier : frais lis au prt immobilier (frais de dossier, cot de lassurance emprunteur, frais de garantie du prt par hypothque ou cautionnement), frais annexes lis lachat immobilier (frais de ngociation dune agence immobilire, frais de notaire). Et il est prudent dvaluer les futures charges venir : charges de coproprit, impts locaux, travaux

Evaluer sa capacit de remboursementFaire un point complet sur votre situation financire, actuelle et venir, est essentiel avant de vous engager.

Suivez rgulirement vos comptes et tablissez votre budget pour connatre prcisment le montant de vos ressources et de vos charges actuelles. Ne sous-estimez pas votre train de vie et ayez une vision raliste de vos futures capacits financires.

Votre capacit de remboursement correspond au montant maximal de la mensualit (capital, intrts et assurance) que vous pourrez rembourser.

Il est dusage que les mensualits ne dpassent pas 33 % de vos revenus nets annuels. On parle de taux dendettement maximum.

Exemple :Vous gagnez 3 000 euros de revenus nets mensuels. Vous pouvez consacrer chaque mois au maximum 1 000 euros (3 000 x 33 %) au remboursement de votre prt immobilier.

Le salaire pris en compte est le net, aprs prlvement des cotisations sociales, et non le salaire brut.

Pour calculer votre taux dendettement, il faut tenir compte de lensemble des charges et des crdits rembourser : le prt immobilier venir mais aussi les ventuels crdits la consommation et autres en cours de remboursement.

La banque retiendra un taux de 25 % si vos revenus sont faibles ou variables. A linverse, elle pourra dpasser les 33 % si vous disposez de revenus levs, qui vous laissent un solde disponible raisonnable aprs remboursement des chances du prt.

Emprunter avec un apport

Lapport personnel correspond au montant que vous pouvez apporter pour financer le bien. Il sert souvent rgler les frais de notaire et de garantie (hypothque ou caution), voire une partie de lachat. Il est constitu de vos liquidits personnelles et aussi de votre pargne disponible (pargne-logement, Livret A, LDD) que vous pouvez dbloquer pour loccasion.

Avec un montant dapport personnel important, vous accderez de meilleures conditions de crdit. Vous aurez plus de chance dobtenir ainsi un taux comptitif. Et le montant emprunter (cot total de lachat moins lapport personnel) sera moindre. La dure de remboursement sera plus courte ou votre mensualit de remboursement sera moins leve. Tout ceci rduira fortement le cot total du crdit.

Les banques peuvent aussi considrer comme apport person-nel les prts aids souscrits en complment du prt bancaire (PTZ+, Action Logement, prt pargne logement). Mais attention, il sagit de prts supplmentaires rembourser ! Votre taux dendettement risque alors de dpasser les 33 % de vos revenus nets annuels.

Il est recommand de conserver une pargne de prcaution pour faire face des dpenses imprvues mais frquentes lors dun achat immobilier (chauffage, travaux) et de ne pas investir toutes ses disponibilits dans lapport personnel.

Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?Avec un prt taux fixe, le taux dintrt reste inchang pendant toute la dure du prt. Il est fix au dpart dans loffre de crdit, ainsi que la mensualit et le cot total du prt. Le prt taux fixe a pour avantage la scurit. En revanche, vous ne pouvez pas bnficier dune ventuelle baisse de taux.

Avec un prt taux variable (ou rvisable), le taux peut voluer la hausse ou la baisse, selon les variations dun indice de rfrence dfini dans loffre de prt. Ce qui rend impossible le calcul du cot total du crdit.La variation du taux est rpercute sur le montant de la mensualit, sur la dure du prt, parfois sur les deux la fois. La banque doit tablir, titre indicatif, des simulations sur les variations de taux ( la hausse et la baisse) avec leur impact sur ces lments du prt et son cot total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prt et les joindre loffre de crdit.

Pour rduire le risque financier, il est prfrable dopter pour une formule de prt cap qui correspond un prt taux variable plafonn la hausse. La variation du taux ne peut pas dpasser un pourcentage fix dans le contrat (+1 ou +2 points le plus frquemment).

Les banques proposent galement des formules mixtes associant deux phases dans le prt : une premire priode taux fixe, et une seconde taux variable. Cette formule est intressante si vous pensez rembourser lintgralit du prt par anticipation, avant la priode taux variable. Mais risque si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le cot du crdit

Le cot du crdit est exprim par le taux effectif global. Le TEG inclut, en plus du taux dintrt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prt : frais de dossier, frais dassurance invalidit-dcs, frais de garantie ds lors que leur montant peut tre fix prcisment avant la conclusion du crdit.

Le TEG est le principal indicateur prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles dure gale. Il ne doit jamais dpasser le taux de lusure, qui correspond au taux maximum auquel un prt peut tre accord.

Le cot total du crdit

Cest le prix total du crdit, exprim en euros. Il est calcul sur la dure totale du prt, en tenant compte du montant des intrts dus, des frais de dossier, dassurance et de garantie.

Le cot du crdit augmente avec la dure du prt. Plus la dure de remboursement est longue, plus le cot total augmente. Car les intrts sont calculs, chaque chance, sur le capital restant d.

Exemple : Pour un prt de 200 000 euros, au taux de 3,8 %, sur 16 ans, le cot total est de 67 230 euros. Sur 19 ans, ce cot total passe 81 117 euros.

Toutefois, ce cot est calcul avec des euros daujourdhui. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le cot rel se rduira proportion de la hausse des prix.

En allongeant la dure du prt, on rduit gnralement la men-sualit. Ce qui peut vous permettre dobtenir le crdit qui vous se-rait refus sur une dure plus courte, pour dpassement de votre taux dendettement.

Assurer son crdit

Lassurance emprunteur garantit le prt immobilier contre les risques de dcs, dinvalidit et dincapacit de travail.

Si la loi ne la rend pas obligatoire, en pratique les banques exigent sa souscription. Mais depuis septembre 2010, la banque na plus le droit de vous imposer son contrat dassurance. Vous pouvez souscrire un contrat individuel auprs de lassureur de votre choix. La banque ne peut pas refuser cette offre ds lors quelle prsente des garanties quivalentes celles de son contrat de groupe. Elle doit motiver une ventuelle dcision de refus. Et la loi interdit la banque de modifier le taux du prt propos initialement.

Pour connatre les conditions de prise en charge des garanties et notamment les limites dge, les franchises et les dlais de carence, reportez-vous la notice dassurance.

En cas de risque de sant dit aggrav (cancer, sro-positivit, diabte), et dun premier refus dassurance, la convention Aeras permet une analyse supplmentaire de votre dossier, par un comit dexperts mdicaux.

Lassurance peut aussi couvrir le risque de perte demploi. Mais les conditions de mise en jeu de cette garantie sont sou-vent restrictives : tre salari en contrat dure indtermine, ne pas avoir dmissionn... Son cot est assez lev.

Vous empruntez en couple. Vous pouvez vous assurer chacun 100 % (si lun de vous dcde, lautre naura plus rien rembourser), 50 % (le conjoint survivant remboursera la moiti de la mensualit) ou selon la part de montant emprunt par chacun (70/30, par exemple). La premire solution offre la meilleure protection, mais elle est aussi la plus coteuse.

Choisir la garantie du prt

Hypothque ou caution ? La banque exige une garantie supplmentaire contre le risque de non-remboursement du prt, qui jouera dans les cas non couverts par lassurance dcs-invalidit.

Lhypothque

Cette garantie est prise sur un bien immobilier. Elle est tablie par le notaire et enregistre au bureau des hypothques. En cas de non remboursement du prt, la banque saisit le bien et le vend aux enchres pour se rembourser. Elle cote environ 2 % du montant du prt. La mainleve de lhypothque, galement payante, est ncessaire si vous revendez votre bien avant la fin du remboursement du crdit.

La caution mutuelle

Un organisme financier spcialis se porte caution vis--vis de votre banque et sengage payer la dette restant due votre place dans le cas o vous ne remboursez plus le prt. Le cot de la caution comprend une commission et un versement un fonds mutuel de garantie, celui-ci tant partiellement restitu aprs remboursement intgral du prt. Cest la solution la moins onreuse. Mais elle est souvent rserve aux bons dossiers disposant dun confortable apport personnel.

Si vous tes fonctionnaire ou agent de lEtat, plusieurs mutuelles garantissent des tarifs avantageux les crdits immobiliers. Ce qui permet de raliser de substantielles conomies.

Le privilge de prteur de deniers est une variante de lhypothque, un peu moins coteuse. Il ne peut garantir que les prts finanant lacquisition dun terrain ou dun logement existant.

Comprendre son contrat

Aprs ngociation des conditions du prt, la banque vous envoie loffre de crdit par courrier. Cette offre est valable 30 jours au minimum compter de sa rception par lemprunteur. Pendant cette dure, la banque doit maintenir inchanges les conditions de son offre.

Ce contrat prcise les caractristiques et les modalits de remboursement du prt propos : le montant du crdit, le taux, la dure, le montant et la frquence des chances

Pour les prts taux fixe, le banquier vous remet avec loffre de crdit un chancier des remboursements, dit tableau damortissement. Pour chaque mensualit, il dtaille la part du capital rembours, les intrts pays et la cotisation relative lassurance du prt. Il indique galement la date de chaque chance et le capital restant d aprs chacune de ces chances.

Rpartition du capital et des intrts dans une mensualit

La part des intrts est plus importante en dbut de crdit. A la fin du prt, vous remboursez essentiellement du capital.

Conservez prcieusement le tableau damortissement. Il vous sera utile si vous envisagez un remboursement anticip partiel ou total.

Cet chancier nexiste pas pour les prts taux variable. La banque vous informe, une fois par an, du montant du capital restant rembourser.

Nombre dannes0

16702

Capital

Intrts

Accepter loffre de crdit

A rception de loffre de crdit, vous disposez dun dlai minimum de 10 jours de rflexion. Vous ne pouvez donner votre acceptation quaprs expiration de ce dlai. Loffre peut tre signe et renvoye partir du 11me jour. Le jour de la rception de loffre ne compte pas dans le dlai.

Exemple :Vous recevez loffre le 6 mars. Vous pouvez laccepter partir du 17 mars, pas avant.

Aprs avoir accept loffre, vous disposez dun dlai mini-mal de 4 mois pour conclure lopration immobilire. A lexpiration de ce dlai, si vous navez pas pu signer lacte dachat, le contrat de crdit est automatiquement annul.

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La condition suspensive dobtention du prt

Lorsque lachat immobilier est financ par un crdit, le compromis ou la promesse de vente comporte une condition suspensive dobtention du financement par lacheteur. Vous disposez dun dlai dun mois pour trouver votre prt. Ce dlai peut tre ventuellement prolong. Si la banque vous refuse le prt, la vente est annule. La somme verse lors de la signature de la promesse de vente, gnralement 10 % du prix de la vente, vous est rembourse.

Vous pouvez renoncer au bnfice de cette clause, en apposant une mention manuscrite dans lavant-contrat de vente. Mais attention ! Si vous nobtenez pas le prt et que vous devez renoncer votre achat, vous devrez laisser au vendeur la somme verse la signature de la promesse de vente.

Adapter ses remboursements

Des chances modulables

Votre prt peut permettre de moduler vos mensualits, la hausse ou la baisse, dans les limites fixes au contrat. En augmentant le montant de vos mensualits, vous rduisez la dure du prt et donc son cot total. A linverse, vous pouvez rduire le montant de vos mensualits pour faire face une difficult passagre, une baisse des revenus par exemple. Mais vous allongez la dure de remboursement du prt, ce qui accrot le cot total.

Le prt peut aussi vous autoriser suspendre le rembourse-ment des mensualits sur une courte priode, qui seront alors rgler en fin de prt. Ce report des chances est utiliser avec modration car il augmente le cot du crdit.

Rembourser par anticipation son crdit

Vous pouvez toujours rembourser par anticipation tout ou partie de votre crdit immobilier. Mais le contrat peut interdire un remboursement partiel infrieur ou gal 10 % du montant initial du prt.Si le contrat le prvoit, vous devez payer une indemnit. Son montant, plafonn par la loi, ne peut excder un semestre dintrts sur le capital rembours, sans pouvoir dpasser 3 % du capital restant d avant le remboursement.

Lors de la souscription du prt, ngociez la rduction, voire la suppression de cette indemnit. Cest dautant plus important si vous savez dj que vous revendrez vite le bien et que vous nirez pas jusquau terme de votre prt.

Dans certains cas prvus par la loi, aucune indemnit nest due. En particulier, si le logement est vendu la suite dun changement de lieu dactivit professionnelle, du licenciement ou du dcs de lemprunteur ou de son conjoint.

www.lafinancepourtous.com41, boulevard des Capucines - 75002 Paris

Tl.: 01 44 50 00 80

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Quelques conseils

Prenez conseil sur les aides et les prts rglements auprs des structures dpartementales de lAssociation nationale dinformation sur le logement (Anil).Site internet : www.anil.org Elle peut tablir, gratuitement, un diagnostic financier pour vous aider btir votre plan de financement.

Ngociez les conditions du prtDivers lments sont ngociables : taux du prt, frais de dossier, assurance emprunteur, type de garantie (hypothque ou caution), modulation des chances, indemnit de remboursement anticip

Soyez attentif la dure du prtSi vous devez partir la retraite avant la fin du crdit, anticipez la baisse de vos ressources. Ne survaluez pas votre capacit de remboursement.

Comparez les offres de crditAvant de signer, demandez plusieurs tablissements de crdit leurs conditions de prt. Vous pouvez recourir un courtier, sur internet ou en agence, qui se chargera de ngocier pour vous des conditions de crdit avantageuses. Ceci a un cot.

Faites vos calculsPour valuer la somme que vous pouvez raisonnablement affecter votre remboursement ou estimer le cot total de votre crdit, retrouvez notre calculateur de crdit immobilier sur www.lafinancepourtous.com