historique et contexte du dossier securite de la … · le contexte juridique est celui applicable...

MJAM - Dossier sécurité version 7

Préparation de l’AG du 29/09 /2012

HISTORIQUE ET CONTEXTE DU DOSSIER SECURITE DE LA RESIDENCE

1°) Contexte de l’intervention du CETE __________________________________________ 2

2°) Petit historique sur les balcons de la résidence _________________________________ 3

3°) Petit historique sur le traitement de la sécurité des personnes dans la résidence _____ 4

3-1 Le dispositif réglementaire s’appliquant à la résidence _______________________________ 4

3-2 Les contrôles réalisés à l’initiative de la copropriété __________________________________ 5

4°) Les raisons qui ont conduit au rejet des propositions du dossier sécurité en AG du 19

mars 2011 _________________________________________________________________ 5

4-1 La position retenue par les copropriétaires _________________________________________ 6

4-2 La position des différentes parties prenantes à la suite du vote en AG du 19 mars 2011 _____ 7

5°) Les démarches entreprises par la commission travaux de l’AG de 2011 jusqu’à l’AG de

2012 ______________________________________________________________________ 8

5-1 Etat de la situation à fin 2011. __________________________________________________ 8

5-2 Recherche d’autres partenaires _________________________________________________ 8

5-3 point au conseil syndical réuni le 10 décembre 2011 _________________________________ 8

5-4 Réunion le 4 janvier 2012 avec Madame le Maire de Laveissière ________________________ 8

5-5 Contact avec l’Apave et analyse des diagnostics de 2001 et 2007 _______________________ 8

6°) Dossier présenté à l’AG du 17 mars 2012 ____________________________________ 10

7°) Démarches entreprises par la commission travaux de l’AG de mars 2012 jusqu’à l’AG de

septembre 2012 ___________________________________________________________ 12

7-1 visite du groupe d’analyse des risques à la résidence le 28 mars 2012 __________________ 12

7-2 nouvelle réunion du groupe d’analyse des risques le 23 mai 2012 _____________________ 12

7-3 réunion du conseil syndical le 26 mai 2012 ________________________________________ 13

7-4 réunion technique le 26 juin 2012 à Saint-Flour à laquelle le syndicat des copropriétaires n’est

pas convié. ____________________________________________________________________ 13

7-5 réunion technique le 28 juin 2012 à Aurillac entre le prestataire et les pompiers. __________ 13

7-6 consultation juridique ________________________________________________________ 13



Historique et contexte du dossier sécurité de la résidence

1°) Contexte de l’intervention du CETE La résidence SUMENE a été construite avec un seul escalier en vertu d’un permis de construire délivré le 31 juillet 1969 et elle a bénéficié pour ses installations de sécurité incendie d’un certificat de conformité en date du 29 septembre 1970. Il s’agit d’un immeuble d’habitation de 4ème famille comprenant, en rez-de-chaussée, 7 ERP de 5ème catégorie dont 5 ont accès aux circulations horizontales de ce niveau. Les commerces sont isolés des circulations horizontales par des portes coupe-feu. Ce niveau dispose par ailleurs d’une façade en bordure d’une voie utilisable par les engins de secours. Le rez-de-chaussée comporte en outre 3 studios appartenant aux commerçants de la galerie. Le bardage métallique a été réalisé en 1984 sur la base d’un permis de construire délivré le 8 juin 1984. Les services des pompiers, en vertu des pouvoirs de police du maire sur les ERP sont régulièrement en charge de visiter les locaux des commerçants en rez-de-chaussée. Le Préfet a souhaité compléter son information par une visite des locaux d’habitation. Le diagnostic sécurité « incendie » de la partie habitation réalisé en mai 2008 par le CETE (Centre d’Etudes Techniques de l’Equipement de Lyon) sur demande du Préfet du Cantal, évoque l’état du bâtiment et le risque de chute des éléments d’huisserie ou des gardes corps. L’étude du CETE envisage les risques sous l’angle de l’évacuation des occupants de la résidence, de l’intervention des services de secours, de la propagation du sinistre. Pour chaque facteur de risque, elle énonce des recommandations (et non des prescriptions ou des exigences), et précise qu’elle n’a pas « vocation à proposer des solutions techniques et ne prend pas position sur le contexte juridique de la mise en œuvre des préconisations de ce diagnostic ». La synthèse de l’étude CETE est la suivante :

La remise en état initial s’impose pour tous les aménagements postérieurs à la construction et générateurs de risque pour les occupants en vertu de la circulaire de 1982.

Le comportement des occupants engendre des situations à risque.

La performance de certains équipements nécessite une justification ou à défaut leur remplacement.

Le vieillissement des composants du bâtiment peut être à l’origine d’accidents.

Les principes de sécurité retenus à l’origine mériteraient un renforcement.

Les moyens d’évacuation sont limités et inférieurs à ceux exigés dans les résidences de tourisme à gestion collective.



2°) Petit historique sur les balcons de la résidence Depuis 1990, la situation des balcons en façade prairie fait l’objet de débats et d’études. Les balcons sont, en vertu du règlement de copropriété des parties privatives. Il n’a par conséquent jamais été possible d’envisager une opération groupée au titre des travaux d’entretien des parties communes de la copropriété et dont le coût aurait été réparti au prorata des tantièmes sur l’ensemble des copropriétaires. Une opération globale mais ne concernant que les propriétaires de studios avec balcons fut également rejetée par les propriétaires qui ont entretenu la dalle et les gardes corps de leurs balcons et qui ne voulurent pas financer les travaux de ceux qui ont attendu que la copropriété prenne en charge les frais exposés. Sur les dix dernières années à chaque AG le sujet a constamment été abordé notamment :

Lors de l’AG du 28 décembre 2001, résolution n°8 a été examiné le diagnostic réalisé en octobre 2001 par la société IGETEC. L‘AG décide de faire examiner les balcons dangereux et de contraindre les propriétaires concernés à envisager les travaux nécessaires.

Lors de l’AG du 27 décembre 2002, résolution n°14, le service juridique de la FNAIM indique que l’AG n’a aucune possibilité de délibérer sur la réfection des bacons ceux-ci étant répertoriés parties privatives.

Lors de l’AG extraordinaire du 4 juin 2005, résolution n°5, le conseil syndical confie à la société Véritas le contrôle des maçonneries des balcons.

Lors de l’AG du 21 janvier 2006, résolution n°7, l’avocat de la copropriété précise que certains travaux relèvent des parties communes et d’autres des parties privatives. Il convient pour échapper à cette impasse de traiter les balcons dans le cadre d’une opération globale L’estimation de la totalité des travaux est réalisée par l’architecte Mr Prunet pour un total de 234 150 euros.

Lors de l’AG du 16 décembre 2006,, résolution n°14, une étude des travaux à réaliser est confiée à la société Gauthier.

Lors de l’AG du 19 décembre 2008, résolution n°6, l’étude est présentée aux propriétaires. Le chiffrage est réalisé pour 105 balcons. Le coût moyen par balcon est estimé à 5021 euros au titre des parties privatives et à 2576 euros au titre des parties communes.

Au fil des AG annuelles, lors des discussions, un quasi consensus s’est formé autour de l’idée que les propriétaires des balcons pouvaient à leurs frais exclusifs envisager la fermeture de ceux-ci sur un modèle accepté par le syndicat des copropriétaires. Mr PRUNET a remis un projet de fermeture des balcons présentant l’avantage de créer un « mur rideau » mettant les dalles à l’abri de nouvelles dégradations. A l’AG du 17 janvier 2009 il a été décidé qu’un permis de construire serait déposé. Ce permis comportait outre la fermeture des balcons par des parois ouvrantes en menuiserie aluminium, la transformation des ouvertures de la cage d’escalier et, pour répondre aux préconisations du CETE, la mise en place d’une détection incendie généralisée.



3°) Petit historique sur le traitement de la sécurité des personnes

dans la résidence

3-1 Le dispositif réglementaire s’appliquant à la résidence Il est important de relever que la résidence SUMENE n’est pas une résidence de tourisme mais un immeuble d’habitation de 4ème famille. La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas collectivement par une seule personne physique ou morale. Les résidences de tourisme sont soumises au régime de l’habitat pour la partie logements stricto sensu (arrêté du 31 janvier 1986) ; par contre, les équipements et services communs de ces résidences relèvent de la réglementation sur les établissements recevant du public (ERP). Le contexte juridique est celui applicable à la date de dépôt du permis de construire, il est constitué du code de la construction, du décret du 2 octobre 1955, de l’arrêté du 23 mai 1960. Le décret du 2 octobre 1955 ne comporte aucune exigence quant au nombre des moyens d’évacuation mais précise dans son article 2 que « la construction doit pouvoir permettre aux occupants en cas d’incendie soit de quitter l’immeuble sans secours de l’extérieur, soit de recevoir, le cas échéant un tel secours ; et dans son article 13, évoque la nécessité d’aérer de façon permanente escaliers, corridors, vestibules et couloirs. L’arrêté du 23 mai 1960 dans son article 7 précise : « Dans les habitations de la 4ème famille, les bâtiments doivent disposer au minimum de deux moyens d’évacuation accessibles l’un et l’autre à tous les occupants et non susceptibles d’être rendus inutilisables du fait des flammes ou des fumées. Un de ces moyens d’évacuation doit être un escalier propre à l’immeuble. Dans ces habitations la largeur du passage libre des escaliers collectifs doit être au minimum de 1,25 mètre. Toutefois si les immeubles sont dotés d’un deuxième escalier, la largeur de celui-ci peut être réduite à 0,80 mètre. Tout escalier de plus de 1,2 m de largeur doit comporter une main courante de chaque côté. L’interposition à chaque étage d’une coupure à l’air libre entre la porte d’accès à l’escalier et les portes des logements dispense d’aménager deux moyens d’évacuation distincts. Cette coupure peut être constituée par une terrasse, un balcon, une passerelle tout autre dispositif largement ouvert à l’air libre à sa partie supérieure. Les ascenseurs ne sont pas considérés comme un moyen d’évacuation. … » L’arrêté du 10 septembre 1970 article 15 précise que les immeubles de quatrième famille doivent comporter au moins un dégagement protégé c'est-à-dire a) une circulation horizontale b) un escalier protégé. Les caractéristiques de ces dégagements sont décrites dans les articles 16 et 17. Une circulaire datée du 13 décembre 1982 et destinée aux services de l’état est postérieure au permis de construire, " relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d'amélioration des bâtiments d'habitation existants constitue un ensemble de recommandations que les pouvoirs publics ont jugé nécessaire de publier pour éviter que les intervenants dans les opérations de réhabilitation ou d'amélioration de l'habitat existant ne soient tentés soit de rejeter toute contrainte non réglementaire, soit de vouloir se conformer strictement au règlement général de construction prévu pour la construction de bâtiments d'habitation ». Les principes généraux de la circulaire du 13 décembre 1982 sont les suivants : « les travaux ne doivent pas avoir pour effet de diminuer le niveau de sécurité antérieur ; sauf exception mentionnée dans le texte, les recommandations n’ont pas pour effet d’obliger le propriétaire à faire des travaux sur des parties de l’ouvrage qu’il n’a pas l’intention de modifier par ailleurs ». Dans son article 4.1.2 conditions d’évacuation des occupants bâtiments de la quatrième famille, la circulaire précise : les logements aménagés dans ces bâtiments doivent être desservis par un escalier



transformé conformément aux indications du 4.1.1.a ci-dessus. Le point présente les caractéristiques de l’escalier parois coupe-feu1/2h, portes pare-flammes 1/2h, en partie haute de la cage d’escalier une ouverture d’au moins 1m2 ou un dispositif permettant l’évacuation des fumées, un dispositif de commande de l’ouverture de la cage d’escalier. Le dispositif a été complété ultérieurement par l’arrêté du 31 janvier 1986.

3-2 Les contrôles réalisés à l’initiative de la copropriété Au cours des dix dernières années, la sécurité de la résidence a régulièrement été traitée en AG :

Lors de l’AG du 28 décembre 2001, en résolution n°7, il est indiqué qu’un diagnostic a été réalisé par l’APAVE sur les dispositions constructives et les moyens de sécurité. Le syndic a demandé à la Mairie de Laveissière la visite d’une commission de sécurité. Le diagnostic de l’Apave a été réalisé sur la base de l’arrêté du 31 janvier 1986 soit avec un niveau d’exigences supérieur à l’arrêté qui était sur le point d’être publié lors de l’édification de la résidence (10/09/1970). Une synthèse des observations et non-conformité met en corrélation les exigences des deux textes.

Lors de l’AG du 27 décembre 2003, en résolution n°17, il est décidé de faire réaliser un diagnostic sécurité habitation par la SOCOTEC concernant la partie habitation (désenfumage cage d’escalier, signalétique, éclairage, extincteurs... ). Ce diagnostic n’a pas été présenté aux AG suivantes.

Lors de l’AG du 19 décembre 2008, en résolution n°20, le syndic informe les copropriétaires que le diagnostic APAVE concernant les ERP leur a été adressé. Il a demandé à la société APAVE un diagnostic de l’ensemble de la résidence. En résolution n°20, il est décidé que le conseil syndical assiste le syndic dans le cadre des travaux préconisés par la commission de sécurité. L’audit de l’Apave sur la partie habitation reprend les observations du diagnostic de 2001 et pointe que la situation est inchangée pour la plupart des non-conformités par rapport à l’arrêté de 1986.

Lors de l’AG du 17 janvier 2009, en résolution n°34, le diagnostic du CETE est présenté. En résolution n°35, il est décidé que le conseil syndical suit le dossier et recherche des partenaires.

Lors de l’AG du 20 mars 2010, en résolution n° 18, il est proposé une analyse du rapport du CETE par Veritas et la réalisation d’un cahier des charges par la société Orange (Architecte Prunet pour un montant de 13156 euros. En résolution n° 19, il est confié à la société Veritas une mission d’assistance pour un montant de 8395,92 euros. En résolution n°20 un suivi du dossier par le conseil syndical.

4°) Les raisons qui ont conduit au rejet des propositions du dossier

sécurité en AG du 19 mars 2011 Le dossier de permis de construire déposé le 14 janvier 2010 a transité par le service départemental d’incendie et de secours du Cantal qui a estimé que le dossier sécurité devait évoluer pour satisfaire toutes les préconisations du CETE. Il semble par ailleurs que, ne prenant nullement en considération le fait que les balcons sont des parties privatives l’obligation ait été faite à la résidence de réaliser en une seule et même opération



la fermeture de tous les balcons. Le « mitage » de la façade étant redouté. Cette contrainte administrative place de nouveau la copropriété dans l’impasse. Le syndic et quelques membres du conseil syndical ont, sur la base de l’étude réalisée par l’architecte et ses partenaires, rencontré les services compétents en préfecture. Ces services ont fait du diagnostic du CETE la base de leurs exigences. Ils ont considéré l’immeuble d’habitation de 4ème famille comme une résidence de tourisme et exigé la création d’un second escalier leur permettant d’intervenir plus aisément. Le syndicat des copropriétaires a envisagé la réalisation de cette coûteuse opération sous réserve qu’elle permette de soustraire la copropriété à l’obligation de mettre aux normes en vigueur l’escalier principal et les couloirs et que le terrain nécessaire à son édification puisse être acquis avec la majorité requise en AG. Le préfet du Cantal par une lettre du 16 mars 2011 indique que la création d’un escalier de secours n’exonère nullement la copropriété de procéder au désenfumage mécanique des circulations horizontales et que ce second escalier devrait à tout moment rester praticable. C’est sur la base du devis établi d’après l’étude de l’architecte et de la réponse du préfet et des services des architectes des bâtiments de France que le syndicat des copropriétaires a été sollicité à l’AG du 19 mars 2011. Il devait accepter ou refuser la mise en œuvre d’une première tranche globale de travaux comprenant pour 500 000 euros la réalisation d’un escalier de secours et décider de procéder à l’achat d’une parcelle de terrain. Au vu de la rigidité des exigences administratives : tous les balcons fermés en une seule opération et l’obligation malgré la création d’un second escalier de procéder à la mise à l’abri des fumées de l’escalier principal et des couloirs, le syndicat des copropriétaires a décidé de réexaminer attentivement le dossier au regard du contexte juridique. Les copropriétaires après une analyse approfondie du contexte réglementaire du dossier « sécurité » et des échanges sur des solutions techniques alternatives ont unanimement rejeté les propositions de travaux présentés par l’architecte. Ils ont définitivement renoncé au projet de fermeture des balcons et demandé au syndic d’annuler la demande de permis de construire. Le syndicat des copropriétaires a adressé une lettre au Préfet pour l’informer des décisions prises à l’unanimité des copropriétaires.

4-1 La position retenue par les copropriétaires L’étude du CETE ne constitue pas une prescription réglementaire. C’est une analyse de risques qui permet à la copropriété de prendre en compte la sécurité lors de toute décision de travaux d’entretien ou d’amélioration (conformément aux dispositions de la circulaire de 1982). Sur la base de ce diagnostic, la copropriété peut envisager d’améliorer la sécurité incendie par un programme de travaux pluriannuel. L’inaction face au risque incendie expose en effet la responsabilité pénale de chaque copropriétaire pour des faits d’imprudence ou de négligence. Les copropriétaires décident unanimement de considérer le risque incendie sous l’angle de leur propre sécurité et non pas sous l’angle retenu par les services des pompiers qui privilégient d’abord la facilitation de leur intervention. Ainsi, les copropriétaires considèrent qu’il y a lieu en tout premier point de réduire le risque de survenance puis de limiter le risque de propagation de l’incendie, enfin de permettre l’évacuation dans de bonnes conditions. L’AG décide donc dans l’ordre de :



1°) Poursuivre le rétablissement de l’état initial c’est-à-dire de corriger tous les dysfonctionnements sur les équipements existants et sensibiliser les responsables des ERP sur l’obligation de respecter les normes en vigueur sous peine de fermeture administrative. 2°) Réduire la probabilité de survenance d’un incendie (information via l’agence immobilière qui gère 56/187 lots, neutralisation des locaux vidoirs et vide ordure, stockage sauvage…). 3°) Réduire le risque de propagation (affichage des consignes de sécurité, confinement de certains locaux à risques, déplacement des casiers à skis présents dans le hall après la seconde porte vitrée et face aux ascenseurs, purge des grilles de ventilation du bardage ….). 4°) permettre l’évacuation dans de bonnes conditions (alarme incendie, désenfumage de l’escalier principal et des circulations horizontales, affichage des cheminements …).

Il a donc été demandé à l’architecte qui assiste la copropriété d’envisager l’amélioration de la sécurité de la résidence en travaillant sur l’aménagement les parties communes existantes (escalier à l’air libre par exemple). C’est-à-dire hors construction d’un second escalier dont l’édification est refusée par l’unanimité des copropriétaires de l’immeuble (qui n’est pas une résidence de tourisme).

4-2 La position des différentes parties prenantes à la suite du vote en AG du

19 mars 2011 Le cabinet en charge de la maîtrise d’œuvre renonce à étudier des solutions alternatives au

motif qu’il ne veut pas prendre la responsabilité de réaliser une étude qui ne réponde pas aux « exigences de la préfecture et du CETE ».

Madame le Maire de Laveissière par une lettre du 9 septembre 2011 désire connaître les motifs qui ont conduit les copropriétaires à demander l’annulation du permis de construire. Elle indique qu’au titre de ses pouvoirs de police elle est garant de la sécurité des ERP. Elle suggère une piste pour l’acquisition d’un terrain permettant l’édification d’un escalier.

Le Préfet dans un courrier du 7 octobre 2011 a pris acte de la volonté des copropriétaires d’améliorer la situation existante. Il s’inquiète de ce que le renoncement au permis de construire puisse signifier l’abandon des deux autres points contenus dans le dossier (transformation des ouvertures de la cage d’escalier et mise en place d’une détection incendie). Il invite la copropriété à réaliser un échéancier des travaux pour répondre aux « prescriptions » du CETE.

Madame le Maire de Laveissière par un courrier en date du 7 novembre 2011 met la copropriété « en demeure de lancer les procédures inhérentes à la réalisation de l’ensemble des travaux mentionnés dans le rapport du CETE ». Elle évoque l’urgence d’agir du fait « qu’une telle situation ne peut plus perdurer dans la mesure où la sécurité des copropriétaires et des commerces situées au rez-de-chaussée n’est nullement garantie ».

Madame le Maire de Laveissière par une nouvelle lettre en date du 16/12/2011 réitère sa mise en demeure de réaliser les travaux mentionnés dans le rapport du CETE. Elle précise qu’elle se réserve la possibilité de prendre toute décision jugée nécessaire pour assurer la sécurité de tous.



5°) Les démarches entreprises par la commission travaux de l’AG de

2011 jusqu’à l’AG de 2012

5-1 Etat de la situation à fin 2011. Les recommandations du CETE qui visent à rétablir « l’état initial » et vérifier la

performance de certains équipements ont d’ores et déjà été traitées. Il s’agit notamment du traitement ou de la suppression des lambris, des revêtements de sols et muraux, des poignées des portes et fenêtres, des grilles de ventilation, du fonctionnement des grooms, la sécurité de la rambarde du 13 ème étage….Les casiers à skis vont être déplacés.

L’encombrement des couloirs et du sous-sol relevant d’un comportement inadapté des occupants a fait l’objet de rappels périodiques et la situation s’est nettement améliorée. La signalétique a été reprise et renforcée.

Les garde-corps des balcons (parties privatives) ont tous été changés. Les locaux vidoirs ont été désaffectés.

5-2 Recherche d’autres partenaires susceptibles de les assister pour l’amélioration de la sécurité de l’immeuble en matière d’incendie. Le cabinet IGETEC a accepté de réaliser une étude répondant strictement aux objectifs sécurité suivants : désenfumage de la cage d’escalier et des circulations horizontales et détection et alarme incendie des parties communes de la résidence. Concernant le désenfumage, les copropriétaires ont en outre conformément au rapport du CETE qui recommande « de mener sur les travaux permettant d’améliorer le niveau de sécurité contre l’incendie une étude complémentaire plus approfondie »demandé au cabinet d’ingénierie de travailler sur une solution technique alternative. Cette solution (escalier à l’air libre) non envisagée par le CETE sera soumise à l’avis d’un bureau de contrôle sur sa capacité à permettre un désenfumage efficace des circulations horizontales .

5-3 point au conseil syndical réuni le 10 décembre 2011 : A pris connaissance des réponses des cabinets d’ingénierie. Décidé de confier l’étude au cabinet IGETEC et de passer commande de la prestation à réception de l’offre. Envisage d’examiner le résultat de l’étude préliminaire au cours d’une réunion en février. Le dossier sera, en vertu de la circulaire de 1982, présenté pour avis aux services préfectoraux. Il sera soumis au vote du syndicat des copropriétaires en mars 2012.

5-4 Réunion le 4 janvier 2012 avec Madame le Maire de Laveissière sur les points suivants :

La liste des travaux déjà réalisés pour mettre fin aux dysfonctionnements et les sommes importantes engagées par la copropriété pour des études qui n’ont pas permis de satisfaire les exigences des services de la préfecture.

Les décisions des partenaires du cabinet Orange et la nouvelle commande passée au cabinet IGETEC.

La décision du cabinet Véritas qui refuse de participer à cette nouvelle étude.

Les difficultés dans ce contexte à réaliser un échéancier des travaux, à les valoriser et à les présenter en AG

5-5 Contact avec l’Apave et analyse des diagnostics de 2001 et 2007 La société APAVE qui a réalisé plusieurs diagnostics sécurité de la résidence a été sollicitée et accepte en février 2012 de travailler en collaboration avec IGETEC pour établir un programme de travaux.



Le diagnostic de l’Apave avait en effet pointé dès 2001 que le bâtiment construit en 1969 prenait en compte les prescriptions de l’arrêté du 10 septembre 1970 (conformité de la résidence 29 septembre 1970) mais ne satisfaisait pas les nouvelles exigences de l’arrêté de 1986. Concernant l’escalier et les dégagements protégés (art 16 et 17 de l’arrêté de 1970) l’Apave notait en particulier en 2001 et 2007 : « Le principe de protection présent dans l'établissement est basé sur : un escalier protégé par désenfumage naturel, associé à une circulation à l'abri des fumées par désenfumage naturel. Ce principe ne correspond à aucune des solutions ci-avant acceptées par le règlement de sécurité incendie du 31/01/86. Il faudrait en effet un désenfumage mécanique des circulations horizontales, asservi à une installation de détection incendie dans ces mêmes couloirs, avec sas à l'air libre entre cage d'escalier et couloirs. Escalier desservant le Sous-Sol + RdC + N1 : dans la hauteur du N1, l'escalier dispose d'une fenêtre à ouverture condamnée, distante d'environ 40 cm de la fenêtre du logement contigu (au lieu de 2 m exigible). Escalier desservant les 13 étages : il dispose de fenêtres sur toute sa largeur en façade Sud; celles-ci sont en retrait par rapport à la façade principale : retrait de 2 m par rapport au logement coté Est, et retrait de 1.20 m par rapport au logement coté Ouest (au lieu de 2 m exigible). Il conviendra de porter l'indication très lisible "PORTE COUPE-FEU A MAINTENIR FERMEE" sur chaque porte. L'évacuation des fumées se fait par l'ouverture d'un exutoire de toiture, complété par 2 ouvrant basculant en partie haute (permettant ainsi le désenfumage même si l'exutoire est bloqué par la neige). La commande d'ouverture des fenêtres de désenfumage du dernier niveau est placée au niveau bas (N1 = RdC Haut); elle est du type pneumatique et a favorablement été essayée par les pompiers. La cage d'escalier dispose d'une entrée d'air frais de 1 m², avec prise dans le sas de la passerelle, largement ventilé par ouverture de la porte d'entrée donnant sur l'extérieur. L'escalier offre une largeur de passage de 1.30 à 1.40 m, laissant plus de 0.90 m de passage lorsque la porte est ouverte. Le chassis de désenfumage rajouté au dernier étage ouvre coté intérieur et débat sur le passage de l'escalier ce qui est dangereux. » Concernant les bouches d’amenée d’air et d’évacuation l’Apave notait en particulier en 2001 et 2007 : « Dans le cas présent, nous ne disposons pas des plans d'état des lieux, ni des plans techniques de l'installation de désenfumage; il n'est donc pas possible de déterminer exactement le schéma de principe de désenfumage en place (shunt ou collectif). Toutefois, en regard des groupes de sorties de ventilation en terrasse, nous supposons que des collecteurs récupèrent des conduits shunts (par groupe de 4 ou 5, soit 5 sorties) et qu'il y a un collecteur individuel pour le dernier étage (soit 1 sortie), d'où la présence de 6 sorties par groupe de sorties dont les emplacements correspondent aux bouches d'évacuation des couloirs. A noter que les débouchés en terrasse (hauteur environ 1.50 m) ne respectent pas les distances ou hauteurs minimales exigées par rapports aux obstacles voisins (machinerie ascenseurs). Toutes les bouches sont ouvertes (équipées de grilles). Les conduits verticaux (shunts) semblent respecter le rapport de dimension ½, mais section exacte des conduits à relever. Les conduits sont réalisés en briques de terre cuite, donc M0, d'épaisseur comprise entre 32 et 50



mm, avec enduit plâtre extérieur et sans enduit à l'intérieur du conduit; disposition à priori conforme pour les conduits d'amenée d'air (feu extérieur), mais non conforme pour les conduits d'évacuation (feu intérieur) car absence de PV d'essai CF 1 H sur brique sans enduit. Enfin, il semble que certains conduits soient obturés en partie haute (notamment au N13 coté Ouest); de plus, certaines bouches sont masquées par le revêtement mural ou de plafond (bouche masquée par revêtement Coco dans le couloir d'entrée au RdC, masquée par moquette murale dans couloir Est du N1, et masquées par le lambris de plafond « Dans le cas présent, aucune bouche ne fait plus de 15 dm² (60x25 maxi pour les VH, et 30x25 maxi pour les VB), et certaines sont réduites par les revêtements de mur ou plafond (voir Art 34 ci-avant). En outre, au Sous-sol, couloir d'accès à l'escalier non désenfumé, et portes de studio dans couloir Ouest à plus de 5 m d'une bouche. Et à tous les niveaux, au moins 1 logement est à plus de 5 m d'une bouche (on ne peut pas dire que les fenêtres aux extrémités de couloirs peuvent faire office d'entrée d'air car situées à plus de 1 m du sol). Enfin, certains couloirs ne disposent d'aucun désenfumage (couloir d'accès escalier au Sous-sol, couloir d'entrée du RdC car évacuation obturée, couloir Ouest du N1), ou d'une seule bouche (seulement extraction dans les couloirs Est et Ouest, du fait de la présence des portes de recoupement de circulations) ».

6°) Dossier présenté à l’AG du 17 mars 2012 Le cabinet IGETEC a remis un diagnostic valorisant la réalisation du désenfumage des circulations horizontales et de la cage d’escalier ainsi que l’alarme détection incendie. L’enveloppe globale de ces travaux associés au changement des fenêtres de la cage d’escalier dépasse les 500 000 euros. Le conseil syndical après en avoir débattu a envisagé de traiter le sujet du désenfumage selon le principe de l’article 42 (solution 2) de l’arrêté du 31 janvier 1986 en rendant à l’air libre l’escalier desservant les étages. Le désenfumage mécanique des circulations horizontales et du palier couplé à un escalier à l’air libre et à une alarme détection incendie rend le dispositif tout à fait conforme à l’arrêté du 1er janvier 1986 ( voir en fin de paragraphe). Il s’agit donc de supprimer les fenêtres de l’escalier afin de disposer d’une paroi donnant sur l’extérieur et ouverte sur au moins la moitié de sa surface tel que le prévoit l’article 28 en prenant toutefois en compte la distance séparant cette ouverture des fenêtres des studios côté Ouest de la façade. Le conseil syndical a présenté cette solution en AG et celle-ci a recueilli l’assentiment des copropriétaires. Il sera envisagé l’isolation des parois mitoyennes des studios. Le désenfumage est réalisé pour les trois espaces, le palier et les deux couloirs. Le cabinet d’ingénierie envisage le désenfumage des circulations horizontales par des ventilations basses (amenées d’air frais) situées sous les fenêtres des extrémités de couloirs et par des ventilations hautes (extractions) situées au début de ces mêmes couloirs. Les gaines existantes au même endroit sont abandonnées et de nouvelles gaines sont crées. D’autres solutions peuvent être envisagées pour réduire le coût « gros œuvre » en particulier remplacer les colonnes d’extraction maçonnées par des conduites apparentes le long des couloirs



débouchant à chaque extrémité de couloir sur des gaines verticales le long des pignons est et ouest jusqu’au toit. Les copropriétaires ont été informés qu’un groupe d’analyse de risques comprenant la Maire de Laveissière, le directeur départemental des services d’incendie et de secours, le sous-préfet de Saint-Flour, le directeur du CETE, le directeur départemental des territoires se rendrait sur place le 28 mars afin « de procéder à un examen de ce bâtiment et arrêter la liste des travaux de mise en conformité avec la sécurité incendie à réaliser ». Monsieur Benet assistera à cette réunion accompagné du technicien de l’APAVE qui suit le dossier et d’une représentante du conseil syndical. Les copropriétaires ont à la majorité de l’article 24, par la résolution n°9 : « donné mandat au conseil syndical pour suivre ce dossier sous réserve que les services de la préfecture acceptent le principe d’une amélioration de la sécurité et n’alourdissent pas l’enveloppe des travaux par des exigences supplémentaires ». Extraits de la norme de 1986 « Article 42 Solution n° 2 : Les dégagements protégés doivent comporter : a) Un escalier protégé conforme aux dispositions des articles 27 à 29 ci-avant ; b) Une circulation horizontale protégée qui relie chaque logement à l’escalier protégé ou à l’extérieur pour les logements du rez-de-chaussée. Cette circulation horizontale protégée peut être soit “ à l’air libre “ soit “ à l’abri des fumées “. Si elle est “ à l’air libre “, elle doit être conforme à l’article 30 ci-avant. Si elle est “ à l’abri des fumées “, elle doit être désenfumée par extraction mécanique et être conforme aux dispositions des articles 31 à 38 ci-avant. Toutefois l’amenée d’air peut également s’effectuer par l’intermédiaire d’une ouverture d’au moins 20 décimètres carrés de section dont le bord supérieur est situé au plus à un mètre du sol fini et qui est réalisée dans la paroi qui sépare la circulation horizontale du local à l’air libre visé en c) ci-après. Cette ouverture doit être fermée en temps normal par un volet pare-flammes une heure dont le fonctionnement est assuré dans les mêmes conditions que celui des bouches d’amenée d’air (art. 36 ci-avant) ; c) Un volume séparant à chaque niveau la circulation horizontale protégée de l’escalier protégé. Ce volume doit comporter une ouverture permanente à l’air libre d’une surface au moins égale à deux mètres carrés ; il ne doit pas comporter de vidoir à ordures ni dépôt quelconque. Les blocs-portes de ce volume doivent être pare-flammes de degré une demi-heure, leurs portes doivent être munies de ferme-portes et s’ouvrir, toutes les deux, dans le sens de la sortie en venant des logements. Ce volume n’est pas nécessaire lorsque la circulation horizontale protégée ou l’escalier protégé est à l’air libre. » « Article 28 L’escalier “ à l’air libre “ est un escalier dont la paroi donnant sur l’extérieur est ouverte sur au moins la moitié de sa surface sur toute la longueur. Il doit, en outre, répondre aux prescriptions de l’article 18. Si cet escalier comporte des portes desservant des circulations protégées, ces portes doivent répondre aux dispositions prévues pour celles des escaliers “ à l’abri des fumées “. » « Article 18 Dans toutes les habitations collectives, en règle générale, les parois d’escalier doivent être pare-flammes de degré une demi-heure. Les parties de paroi, baies ou fenêtres non pare-flammes de degré une demi-heure doivent être situées : A deux mètres au moins des fenêtres de la façade située dans un même plan ; A quatre mètres au moins des fenêtres d’une façade en retour ;



A huit mètres au moins des fenêtres d’une façade en vis-à-vis. »

7°) Démarches entreprises par la commission travaux de l’AG de mars

2012 jusqu’à l’AG de septembre 2012 La commission travaux est chargée de veiller à ce que le prestataire retenu réalise un avant projet

chiffré de la solution évoquée en conseil syndical et retenue en AG. Il faut noter que cette solution

(escalier à l’air libre) n’a pas été envisagée par les prestataires qui n’ont jamais voulu s’éloigner des

recommandations du CETE. Le Cabinet Orange a refusé de travailler sur ce thème. Il s’agit donc en

tout état de cause de la solution du syndicat des copropriétaires. Cette solution doit obtenir

l’agrément du CETE

7-1 visite du groupe d’analyse des risques à la résidence le 28 mars 2012

Le groupe de risques constitué de représentants de la préfecture et de la sous préfecture, de la

mairie de Laveissière, du SDIS, du CETE a visité l’ensemble du bâtiment. Il note que les ERP et la

partie habitation doivent être dissociés car non soumis à la même réglementation. Les 7 ERP

désormais sous avis favorable ont nettement réduit le risque de propagation du feu.

Le groupe relève que les stockages dans les couloirs et sous-sol ont été supprimés et que les lambris

et moquettes ont bien été enlevés mais souligne la présence des casiers à skis dans le hall. Les

travaux envisagés par la copropriété notamment la possibilité de rendre à l’air libre l’escalier

conformément aux dispositions de l’arrêté de 1986 sont présentés au groupe d’analyse. Le

représentant du CETE reconnait que la démarche se « référant à l’arrêté du 1986 peut être prise en

compte ». Le représentant du Préfet demande à l’APAVE de se rapprocher du CETE afin d’élaborer un

rapport exhaustif des travaux déjà réalisés et propose aux membres du groupe une prochaine

réunion le 23 mai 2012. Il précise que Mr le Préfet l’a mandaté pour entamer la procédure prévue

par le CCH (article 129-1 et suivants). Il attend l’avant projet impérativement pour le 1er septembre.

7-2 nouvelle réunion du groupe d’analyse des risques le 23 mai 2012

Mêmes participants que le 28 mars + Mme le sous préfet de Saint Flour.

L’APAVE présente les travaux réalisés par la copropriété depuis 2008. L’exposé semble rassurer les représentants des Préfecture et sous-préfecture. Il est rappelé que le taux d’occupation de la tour est relativement faible et que l’agence immobilière gère le ¼ des logements. Il est précisé que la sécurité des balcons ne relève pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires (parties privatives).

L’avant projet réalisé par le cabinet d’ingénierie à la demande des copropriétaires est présenté au groupe d’analyse. L e principe de l’escalier à l’air libre est exposé et convient à tous les participants.

Le DCP propose de réaliser un phasage des travaux en deux tranches escalier à l’air libre puis désenfumage et alarme permettant d’obtenir plus facilement un emprunt des banques.



Le DCP rappelle le calendrier : 1er septembre avant projet détaillé agréé par CETE et AG début octobre 2012. Début des travaux au printemps 2013

7-3 réunion du conseil syndical le 26 mai 2012

Pour faire suite à la réunion du 23 mai, et à l’avant projet remis par IGETEC le conseil syndical décide de confier la suite de la mission d’étude à IGETEC (avec un budget de 26.299 € HT) et à APAVE .

Il est demandé au prestataire de présenter plusieurs hypothèses d’évacuation des fumées afin de ne pas s’en tenir qu’au remplacement quasi à l’identique d’un système naturel par un système mécanique.

Confie au syndic la mission d’étudier les différentes possibilités budgétaires auprès de plusieurs banques en choisissant l’option des travaux en deux tranches par deux emprunts successifs

Décide de consulter un avocat spécialiste du droit immobilier pour, dans le contexte de notre résidence, lui faire examiner la pertinence et les chances de réussite de la position préfectorale prétendant nous imposer des travaux sous le couvert de l'article 129-3 du code de la construction.

7-4 réunion technique le 26 juin 2012 à Saint-Flour à laquelle le syndicat

des copropriétaires n’est pas convié.

A cette réunion à laquelle participaient les services de la Préfecture, le SDIS, la mairie Laveissière, pompiers et le CETE, le syndicat des copropriétaires n’était pas convié. Le groupe a étudié les études du cabinet d’ingénierie maitrise d’œuvre du projet et le CETE a donné son accord officiel pour l'escalier à l'air libre. Le groupe a privilégié la solution basique qui substitue le désenfumage mécanique au désenfumage naturel.

7-5 réunion technique le 28 juin 2012 à Aurillac entre le prestataire et les

pompiers.

Le prestataire a apporté des réponses aux interrogations du groupe d’analyse de risques en charge de valider le programme de mise en sécurité de la Tour Sumène. Les questions posées tournent autour du respect des articles de la norme (voir plus haut page 10). Il faut souligner le questionnement des pompiers concernant l’alarme incendie. Le système de détection envisagé est indépendant de l’équipement d’alarme (signal sonore) qui pourrait être installé en complément et permettrait aux résidents de donner l’alarme.

7-6 consultation juridique Les menaces du préfet et la tenue de réunions auxquelles le syndicat des copropriétaires n’est pas

convié ont motivé la consultation d’un avocat.

L’avocat a examiné ce dossier sous trois aspects :

Tout d’abord, le diagnostique établi par le CETE peut-il conduire à l’application des articles L 129-1

et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation :

Le rapport établi par le CETE en mai 2008 contient quelques références juridiques, desquelles il

ressort que seule la circulaire du 13 décembre 1982 est applicable à la situation de l’immeuble.



D’ailleurs ce même rapport expose qu’à la date de construction de l’immeuble les règles de sécurité

alors applicables étaient respectées, et qu’il n’est pas question d’exiger la mise en conformité de

l’immeuble aux règles de sécurité exigées des bâtiments neufs.

Or, la circulaire du 13 décembre 1982 ne fait état que de recommandations, nullement d’obligations

sauf exceptions. Elle précise d’une part que les travaux envisagés par le propriétaire ne doivent pas

conduire à aggraver les conditions de sécurité de l’immeuble au regard de la législation en vigueur au

moment de sa construction, d’autre part, que les recommandations n’ont pas pour effet d’obliger le

propriétaire de faire des travaux sur les parties d’ouvrage qu’il n’a pas l’intention de modifier par

ailleurs. Ainsi la copropriété doit veiller à conserver en état de fonctionnement les équipements de

sécurité existants, et veiller à l’entretien de l’immeuble de façon que les conditions d’utilisation de

celui-ci ne conduisent pas à une aggravation des risques déjà existants au regard des règles de

sécurité qui présidaient au moment de la construction de l’immeuble en 1970.

Toutes autres prescriptions ne pourraient pas donner lieu à la mise en application de l’article 129-1

du CCH, et des textes suivants.

Ensuite, sommes nous dans la situation de l’article L 129-3 du Code la Construction et de

l’Habitation :

Pour que la Mairie fasse usage de l’article L 129-3 du CCH, sous les réserves et dans la limite exposée

précédemment, il faut en outre que l’autorité administrative expose une urgence ou une menace

grave et imminente.

Le non respect des délais prescrits dans la mise en demeure, tout comme l’ancienneté relative du

rapport du CETE ne suffisent pas à caractériser l’urgence, et il faut que la Mairie décrive

concrètement, à partir de références spécifiques aux constatations effectuées dans l’immeuble la

menace à la fois grave et imminente (les conditions sont cumulatives) pesant sur les habitants de la

résidence. Il faut manquement par manquement, caractériser précisément le danger. Par ailleurs ce

n’est pas au Maire d’apprécier cette urgence ou l’imminence et la gravité de la menace, mais au

Tribunal Administratif. Ainsi un échange contradictoire devant une juridiction se ferait à ce propos,

(la procédure est essentiellement écrite). En définitive c’est un expert désigné par la juridiction à qui

reviendrait le pouvoir de retenir ou non l’existence de la menace.

Dans l’affirmative, ledit expert déterminerait la nature des travaux urgents nécessaires, qu’il vous

faudrait alors réaliser dans un délai que déterminerait le Maire dans un arrêté.

Ce ne serait qu’en cas de défaillance dans leur exécution dans les délais requis que l’administration

pourrait alors se substituer à vous pour la réalisation des travaux. Travaux qui seraient mis à la

charge de la copropriété en définitive.

Enfin, le Maire a-t-il accompli les démarches préalables à la mise en application des articles L 129-1

et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation :

Seul un arrêté notifié à la copropriété est de nature à enclencher ladite procédure. Cet arrêté fixe des

délais pour exécuter les mesures prescrites.



Ce n’est que dans l’hypothèse où les délais de l’arrêté ne sont pas respectés qu’une mise en demeure

est alors envoyée.

Autrement dit une mise en demeure non précédée d’un arrêté serait sans effet et n’autoriserait pas

à faire usage d’emblée des dispositions de l’article L 129-3 du CCH.

historique et contexte du dossier securite de la … · le contexte juridique est celui applicable...

Documents