guide de l'habitation kbc

Guide de l’habitation KBC

Erfenissen, testamenten, schenkingen en levensverzekeringen

ÉDITION FÉVRIER 2012

ContenuLouer, construire, acheter et rénover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Le pour et le contre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Listes de contrôle : les charges. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1 J’achète une habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2 Je construis une habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

3 Je transforme une habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Acheter une habitation ou un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . 14Vente publique ou de gré à gré . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Vente publique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Vente de gré à gré . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Acte notarié . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Les frais à l’achat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Les droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Les honoraires du notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Les frais généraux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Achat sous le régime de la TVA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Les cohabitants et l’immobilier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

La répartition des droits de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Droits de succession entre cohabitants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Tontine ou clause d’accroissement comme autre solution. . . . . . . . . . . 30

Quelques cas spécifiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Achat d’un appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Acheter par l’intermédiaire d’un agent immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Habitation non conforme à la destination d’une zone . . . . . . . . . . . . . 34

Servitudes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Destination d’un terrain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Qualité d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Donation d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Construire ou transformer une habitation . . . . . . . . . . . . . . . 38La formule de construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Architecte et entrepreneurs distincts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Architecte et entreprise générale de construction . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Une maison clé sur porte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

La loi Breyne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Construire soi-même. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

L’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Comment choisir un architecte ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

La mission de l’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Contrat et plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Devis, dossier et offres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Le contrôle des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Les honoraires de l’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

L’entrepreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Comment choisir un entrepreneur ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Les offres de prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Le contrat d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

Prix, modifications de prix et paiement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Retard dans l’exécution des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

La réception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

Quelles sont vos obligations si vous construisez ou transformez une habitation ? 51

Le permis d’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

L’intervention d’un architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

La coordination de la sécurité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

La réglementation sur la performance énergétique des bâtiments . . . . 58

La citerne à mazout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Détecteurs de fumée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Adduction et évacuation de terres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Mur mitoyen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

TVA et revenu cadastral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

TVA sur une nouvelle construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

TVA sur une rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Déclaration de TVA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

Revenu cadastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

Le financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66Le financement d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Crédit hypothécaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

Combien pouvez-vous emprunter pour une habitation ? . . . . . . . . . . . . . 68

Combien pouvez-vous rembourser ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

La valeur de votre habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

Les garanties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

Le financement d’une rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Le crédit hypothécaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Durée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Remboursement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Les taux d’intérêt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Quelques cas spécifiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Construire ou rénover pendant que vous louez . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Emprunter à des fins privées et professionnelles. . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

L’hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Pourquoi une hypothèque ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

La valeur d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Le rang d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Quitte et libre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

Radiation d’une inscription hypothécaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

Renouvellement d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

Échange d’hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Procuration hypothécaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Les assurances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90L’assurance décès liée à un crédit : une grande sécurité à petit prix . . . . . 91

Sûr et fiscalement avantageux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

L’Assurance solde d’emprunt Classique KBC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

Constituez-vous une épargne avec le KBC-Life Home Plan . . . . . . . . . . 92

Une assurance adéquate pour votre prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . 93

Protection confortable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

L’assurance incendie : une couverture plus large que le nom l’indique . . . . 93

Couverture légale des catastrophes naturelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

Assurance contre le vol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

Et ce n’est pas tout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

Une assurance correcte auprès d’un assureur sérieux . . . . . . . . . . . . . . 94

Attention à ne pas être sous-assuré. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

Garanties d’assurance complémentaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

En résumé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

L’assurance familiale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Vous devez réparer les dommages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Qu’en est-il si vous subissez vous-même un dommage ? . . . . . . . . . . . 97

Vous avez un chien ? Nous avons la couverture parfaite ! . . . . . . . . . . 98

L’assurance de votre revenu complémentaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

Vous êtes professeur ? Assurez-vous bien ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

Vous êtes aidé dans vos tâches domestIques ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

En résumé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

Offre complète pour les locataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

L’assurance accidents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Aides non rémunérées et leur travail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

La prévention : la meilleure assurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

Prévention incendie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

Prévention vol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

La fiscalité du crédit logement hypothécaire . . . . . . . . . . . 106Crédit logement hypothécaire : la réglementation pour l’habitation propre et

unique (le bonus logement) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

De quoi s’agit-il ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

Les conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

Le montant déductible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

Pour qui ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

La notion d’habitation unique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

La notion d’habitation propre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

Les notions d’acquisition et de conservation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112

Terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112

Utilisation à des fins professionnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112

Location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112

Déduction ordinaire des intérêts depuis le 1er janvier 2005 . . . . . . . . .112

Qu’en est-il de la réduction d’impôts pour l’épargne à long terme ? 113

Crédit logement hypothécaire : l’ancienne réglementation . . . . . . . . . . . .116

Quand la réglementation s’applique-t-elle ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .116

Prime de l’assurance décès liée à un crédit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117

Capital amorti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117

Intérêts remboursés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118

Primes d’État et avantages fiscaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126Stimulants financiers pour construire ou transformer vert . . . . . . . . . . . . 127

Réduction d’impôt pour les dépenses permettant d’économiser de l’énergie 127

Prêt vert avec bonification d’intérêt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

Maison passive et habitation basse énergie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

Autres interventions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

Autres primes et subventions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

Prévention de l’incendie et de l’intrusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

Rénovation dans les quartiers à problème . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

Primes et subventions en Région flamande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

Primes et subventions en Région bruxelloise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

Primes et subventions en Région wallonne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

Liste de contrôle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134L’acquisition d’une habitation étape par étape . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

La construction ou rénovation d’une habitation étape par étape . . . . . . 136

Le déménagement étape par étape . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

Que faut-il emporter pour l’entretien avec votre conseiller crédit KBC ? 139

Adresses utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Les besoins du consommateur ont fortement changé ces dernières décennies. KBC Banque &

Assurance est entièrement tourné vers les nouveaux besoins de ses clients. En tant que groupe

de banque et d’assurance, il offre un service global sur mesure.

C’est pourquoi KBC Banque & Assurance investit énormément d’énergie dans l’information

correcte et objective. Le présent Guide de l’habitation KBC en est un bon exemple. Le guide

se veut une source importante d’information sur le thème Comment devenir propriétaire

d’une habitation ?.

Acheter un terrain ou une habitation, faire construire ou rénover : nous passons en revue tous

ces processus, en mettant l’accent sur les aspects concrets et pratiques. Comment traiter avec

un agent immobilier ? Quel est précisément le rôle du notaire ? À combien se montent les

frais ? Comment collaborer harmonieusement avec l’architecte, l’entrepreneur, le coordinateur

sécurité, le conseiller PEB ? Quelles sont les contraintes qui vous sont imposées par la loi ?

Comment financer vos projets ? Pouvez-vous bénéficier d’aides financières et fiscales ?

Comment vous assurer contre les imprévus ?

Armé de toutes ces connaissances, il ne vous restera plus qu’à réaliser l’habitation de vos

rêves. Car finalement, c’est cela qui compte !

Le Guide de l’habitation KBC est aussi disponible sur iPad avec de nombreux suppléments, tels

qu’un budgetplanner et une liste to do, qui vous permettent de suivre votre projet

d’habitation.

Louer, construire, acheter et rénover

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Pour Contre

Louer Vous devez uniquement avancer la garantie locative (en général deux mois de loyer) et ensuite payer le loyer et les frais de consommation.Il ne vous faut pas de capital pour acheter un terrain à bâtir ou un logement, ni pour réaliser des travaux de construction ou de rénovation.Vous ne payez pas de précompte immobilier.

Votre loyer mensuel est définitivement perdu.Par contre, si vous contractez un prêt pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation, vous serez propriétaire d’un bien immeuble à l’issue des remboursements.

Vous assumez exclusivement la charge des frais d’en-tretien et de certaines réparations prévues par la Loi sur les loyers. Les grosses dépenses sont à charge du propriétaire, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail.Dans les baux signés à compter du 18 mai 2007, le bailleur ne peut plus mettre à charge du locataire des travaux autres que les réparations prévues par la Loi sur les loyers.

Vous ne pouvez pas transformer l’habitation à votre guise. Le bail impose souvent des restrictions.Il n’est pas sûr que, à l‘expiration du bail, vous ayez droit à une indemnité pour les travaux réalisés, sauf si le contrat le prévoit expressément.

Cette solution vous permet de réagir plus aisément aux changements survenant dans votre situation financière, votre cadre professionnel ou familial. Les seules restrictions sont celles imposées par la loi et par le bail.

Le bailleur peut résilier le bail. La loi et le contrat de bail lui imposent toutefois certaines contraintes. Il devra éventuellement verser un dédommagement.

Construire Vous choisissez vous-même votre futur environne-ment.Votre architecte conçoit une habitation sur mesure, qui répond en principe à vos souhaits, à vos attentes et à vos habitudes de vie.

Si vous n’êtes pas capable de lire un plan ou d’esti-mer les espaces, le résultat final des travaux peut être décevant.Si vous avez des doutes, demandez à l’architecte de réaliser une maquette.

Pour économiser de l’argent, vous pouvez coordon-ner vous-même les travaux.Si vous êtes bricoleur et disposez de suffisamment de temps, vous pouvez même retrousser vos manches.

Si vous effectuez vous-même certains travaux, vous ou vos aides pouvez être victimes d’un accident. Vous pouvez avoir des problèmes avec le contrôleur de la TVA, l’inspection sociale ou le service de contrôle du chômage.L’échelonnement de la finition et de l’aménagement sur plusieurs années a un impact sur votre confort et sur votre situation financière. Les travaux occupent vite tous vos temps libres. À terme, cela peut nuire à votre motivation, à l’entente au sein de la famille ainsi qu’à vos performances professionnelles.

Vous êtes moins vite confronté à de lourdes charges d’entretien et de réparation.À plus long terme, la valeur de l’immobilier augmente plus rapidement que la hausse générale des prix (inflation).

Le prix de la construction peut se révéler plus élevé que le coût estimé. Vous devrez peut-être rester plus longtemps que prévu dans le logement que vous louez actuellement et verser un loyer en plus du rem-boursement du prêt.Optez pour un prêt adapté. Empruntez suffi-samment dès le début. Prévoyez une réserve pour faire face aux dépenses imprévues.

Le pour et le contre

Quelle est la situation la plus intéressante : louer, construire, acheter ou rénover ? Le choix est toujours d’ordre personnel,

mais une comparaison approfondie des différents avantages et inconvénients vous aidera peut-être à y voir plus clair.

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Pour Contre

Acheter Vous savez exactement à quoi ressemble le loge-ment, ce qui n’est pas le cas quand vous faites bâtir.

Le logement n’est pas conçu comme vous l’auriez souhaité. Vous devez donc vous contenter de ce que vous recevez à moins de vous lancer immédiatement dans des travaux de rénovation.

Vous perdez moins de temps et tout peut être mieux planifié. Le nombre d’intervenants est limité. Vous pouvez fixer la date à laquelle l’acte sera passé au jour près. Une fois la vente passée, vous pouvez en principe occuper immédiatement le logement, sauf stipulation contraire dans le contrat de vente.

Un logement existant peut présenter des inconvé-nients ou des vices cachés. Il doit souvent être modifié afin de répondre à vos souhaits.Mieux vaut visiter le logement avec un homme de métier avant de l’acheter.

Le prix du logement est fixé : il ne peut donc pas y avoir de surprises par la suite.

Vous devez payer des droits d’enregistrement et des frais de notaire (voir pages 21 et 24). Plus tard, vous devrez verser chaque année le précompte immobi-lier.Vous ne pouvez pas par définition prétendre à des droits d’enregistrement réduits en Wallonie et en Flandre.

Un bien immobilier constitue un investissement intéressant à plus long terme.

Les frais d’entretien et de réparation surviendront plus vite que dans une nouvelle habitation.Achetez un logement en bon état et bien situé.

Rénover Vous trouverez plus facilement un logement existant avec une belle situation sur un grand terrain qu’un terrain bien situé. Il est fort probable que le jardin soit déjà en bon état.

Il est difficile d’estimer exactement le coût, à moins de connaître parfaitement l’habitation.Mieux vaut consulter un architecte au préa-lable.

Vous pouvez rénover en respectant l’authenticité du logement. Votre maison acquerra ainsi une âme.Si vous rénovez votre propre habitation, vous connaissez l’état dans lequel elle se trouve. Vous connaissez également les environs et les voisins.

Si vous continuez à occuper le logement que vous rénovez, cela peut devenir une charge importante avec le temps.Si vous louez un autre logement et si les travaux prennent du retard, vous devrez peut-être payer le prix de la location et le remboursement du crédit.Songez à adapter le crédit en conséquence.

Vous pouvez étaler les travaux dans le temps et faire évoluer votre maison en fonction de vos possibilités financières et de votre situation familiale.Vous pouvez réaliser certains travaux si vous êtes bricoleur.

L’étalement des travaux sur plusieurs années a un impact sur votre confort et sur votre situation finan-cière.Si vous effectuez vous-même certains travaux, vous ou vos aides pouvez être victimes d’un accident. Vous pouvez avoir des problèmes avec le contrôleur de la TVA, l’inspection sociale ou le service de contrôle du chômage. Les travaux occupent vite tous vos temps libres. À terme, cela peut nuire à votre motivation, à l’entente au sein de la famille ainsi qu’à vos performances professionnelles.

11

Listes de contrôle : les charges

1 J’achète une habitationÀ quels frais dois-je m’attendre ?

1 Prix d’achat

• Coût de l’habitation ............... euros

• Frais d’établissement de l’acte de vente (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros

• TVA éventuellement à payer ............... euros

2 Charges et frais supplémentaires

• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, téléphone, télédistribution ............... euros

• Frais de réparation et d’adaptation éventuels ............... euros

• Déménagement ............... euros

3 Dépenses afférentes à la conclusion d’un prêt hypothécaire

• Frais d’établissement de l’acte de crédit et de garantie

• (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros

• Frais de dossier et d’expertise ............... euros

TOTAL ............... euros

4 Dépenses périodiques

• Remboursements mensuels du prêt ............... euros

• Primes d’assurances

•– Assurance décès liée à un crédit ............... euros par ...............

•– Assurance éventuelle invalidité ............... euros par ...............

•– Police habitation (incendie et autres risques) ............... euros par ...............

2 Je construis une habitationÀ quels frais dois-je m’attendre ?

1 Terrain à bâtir

• Prix d’achat ............... euros

• Frais d’établissement de l’acte (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros

• Frais de bornage ............... euros

• Nivellement et drainage ............... euros

• Analyse du sol du terrain ............... euros

2 Plans

• Honoraires de l’architecte pour une mission complète et d’éventuelles prestations supplémentaires ............... euros

• Frais d’un coordinateur sécurité projet + exécution ............... euros

• Frais d’une étude de rendement énergétique ............... euros

• Frais éventuels d’un bureau d’ingénieurs (pour une étude de stabilité, par exemple) ............... euros

3 Réalisation

• Travaux de terrassement et fondations ............... euros

• Maçonnerie ............... euros

• Toiture ............... euros

• Menuiserie extérieure et intérieure ............... euros

• Plafonnage, chape ............... euros

• Vitrage ............... euros

• Électricité, éclairage ............... euros

• Chauffage ............... euros

12

• Plomberie, zinguerie, sanitaires ............... euros

• Pose de revêtements de sol ............... euros

• Travaux de peinture intérieurs et extérieurs ............... euros

• Frais liés à la finition intérieure ............... euros

• Travaux supplémentaires ............... euros

4 Autres frais

• Aménagement de la cuisine et de la salle de bains ............... euros

• Éventuelle étude d’intérieur ............... euros

• Tissus d’aménagement intérieur ............... euros

• Installation d’un système d’alarme* ............... euros

• Aménagement du jardin et des allées ............... euros

• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, égouts, téléphone, télédistribution ............... euros


5 Impôts et autres

• TVA sur toutes les factures de l’entrepreneur, de l’architecte, des fournisseurs de matériaux de

• construction et d’équipement, etc. ............... euros

• Taxes communales éventuelles pour l’octroi du permis d’urbanisme, le raccordement aux égouts,

• l’asphaltage d’un chemin, la construction d’un sentier piétonnier, la pose de clôtures ............... euros

• Dans certains cas : frais de reprise des murs mitoyens ............... euros



• (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros


TOTAL ............... euros







8 Risques liés à la construction

• Assurance éventuelle du maître d’ouvrage (une option dans la Police habitation) ............... euros par ...............

• Assurance éventuelle aides temporaires ............... euros par ...............

3 Je transforme une habitationÀ quels frais dois-je m’attendre ?

1 Plans

• Honoraires de l’architecte pour une mission complète et d’éventuelles prestations supplémentaires ............... euros

• Frais éventuels d’un coordinateur sécurité projet + exécution ............... euros

• Frais éventuels d’une étude de rendement énergétique ............... euros

• Frais éventuels d’un bureau d’ingénieurs (pour une étude de stabilité, par exemple) ............... euros

2 Réalisation

• Travaux de terrassement et fondations ............... euros

• Maçonnerie ............... euros

• Toiture ............... euros

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• Menuiserie extérieure et intérieure ............... euros

• Plafonnage, chape ............... euros

• Vitrage ............... euros

• Électricité, éclairage ............... euros

• Chauffage ............... euros

• Plomberie, zinguerie, sanitaires ............... euros

• Pose de revêtements de sol ............... euros

• Travaux de peinture intérieurs et extérieurs ............... euros

• Frais liés à la finition intérieure ............... euros

• Travaux supplémentaires ............... euros

3 Autres frais

• Aménagement de la cuisine et de la salle de bains ............... euros

• Éventuelle étude d’intérieur ............... euros

• Tissus d’aménagement intérieur ............... euros

• Installation d’un système d’alarme* ............... euros

• Aménagement du jardin et des allées ............... euros

• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, égouts, téléphone, télédistribution ............... euros


4 Impôts et autres

• TVA sur toutes les factures de l’entrepreneur, de l’architecte, des fournisseurs de matériaux de

• construction et d’équipement, etc. ............... euros

• Taxes communales éventuelles pour l’octroi du permis d’urbanisme, le raccordement aux égouts,

• l’asphaltage d’un chemin, la construction d’un sentier piétonnier, la pose de clôtures ............... euros

• Dans certains cas : frais de reprise des murs mitoyens ............... euros



(honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros


TOTAL ............... euros







7 Risques liés à la construction

• Assurance éventuelle du maître d’ouvrage (une option dans la Police habitation) ............... euros par ...............

• Assurance éventuelle aides temporaires ............... euros par ...............

* Le coût d’un système d’alarme atteint rapidement 1 240 à 2 480 euros selon le nombre de pièces que vous souhaitez protéger. Vous pouvez égale-ment emprunter ce montant auprès de KBC Banque & Assurance.

Acheter une habitation ou un terrain à bâtir

15

Vente publique ou de gré à gré

Lors d’une vente de gré à gré, l’acheteur et le vendeur se

mettent d’accord sur un prix déterminé pour la vente

d’un bien immeuble. Ils conviennent ensuite rapidement

d’une série de charges et d’obligations. Ces dernières

peuvent porter sur la date de livraison du bien, sur la

date et le mode de paiement, sur les conditions suspen-

sives, etc.

Les biens immeubles peuvent également faire l’objet de

ventes publiques. Dans ce cas, le prix définitif est fixé lors

d’une mise aux enchères. La vente publique, qu’elle soit

volontaire ou judiciaire, est soumise à certaines exigences

de forme.

Vente publique

Lors d’une vente publique, le bien immeuble devient la

propriété du plus offrant. Celui-ci accepte par là même

les charges et conditions définies au préalable par le ven-

deur, en accord avec le notaire, conformément aux dis-

positions légales. Le notaire reprend ces conditions dans

le cahier des charges. Les frais sont annoncés avant le

début de la vente. Le vendeur peut accepter ou refuser

l’offre du plus offrant. La séance de vente est annoncée

au moyen d’affiches et d’annonces.

La procédure de vente publique a subi des modifications

depuis le 1er janvier 2010. Le principe d’une séance

unique est consacré. Pour rendre cette séance unique

plus attrayante et pour inciter les acheteurs potentiels à

faire rapidement une offre, le notaire dispose de deux

moyens : il peut fixer un montant de mise à prix et il

peut offrir une prime de 1% à l’acheteur définitif.

Si une mise à prix de départ est prévue, la prime est

octroyée à l’enchérisseur qui propose un montant égal

ou supérieur au montant de la mise à prix à l’occasion de

sa première offre, à condition qu’il obtienne la propriété

du bien à l’issue de la vente. La prime, attribuée sous la

forme d’une réduction du prix d’achat, est égale à 1%

de sa première offre.

Il existe différentes manières d’acheter un terrain à bâtir, une maison ou un apparte-

ment. Les principales sont la vente publique et la vente de

gré à gré. Certaines formalités doivent être respectées,

notamment en ce qui concerne l’attestation du sol et

le certificat de performance énergétique. La vente est

scellée par un acte notarié. Au prix d’achat viennent

s’ajouter des frais accessoires. La cohabitation fait l’objet d’un règlement spécifique.

16

Si aucune mise à prix n’est fixée, la prime est octroyée à

l’enchérisseur qui fait l’offre la plus élevée lors de la

séance de vente. Tout intéressé peut faire une surenchère

dans un délai de quinze jours. Si personne ne surenché-

rit, la vente est définitive et la prime est acquise. En cas

de surenchère, la prime n’est pas acquise et une nouvelle

séance de vente est organisée. Si le plus offrant de la

première séance de vente fait l’offre définitive la plus éle-

vée à cette seconde séance de vente, il bénéficie encore

de sa prime. Cette prime, attribuée sous la forme d’une

réduction du prix d’achat, est égale à 1% de l’offre la

plus élevée obtenue à la première séance de vente.

Le notaire bénéficie d’une certaine liberté dans l’organi-

sation d’une vente publique et peut décider de fixer un

montant de mise à prix, d’octroyer une prime et d’accor-

der une faculté de surenchère à l’issue de la première

séance de vente. Avant la vente, les amateurs auront

donc tout intérêt à se rendre chez le notaire pour y

consulter le cahier des charges, qui reprend toutes ces

modalités.

Cahier des charges

Si la vente publique d’une maison vous intéresse, il est

préférable de consulter le cahier des charges chez le

notaire. Le notaire y rassemble toutes les données

concernant les servitudes, le droit de préemption, les

charges, les impôts, le revenu cadastral, etc. Il communi-

quera également ces informations au début de la vente.

L’acheteur doit payer le prix d’achat et les frais adminis-

tratifs dans le délai prévu par le cahier des charges. La

plupart du temps, ce délai varie entre un et deux mois

après l’adjudication définitive. Le paiement des frais doit

être effectué dans un délai oscillant entre un et huit

jours après l’adjudication définitive.

Renseignez-vous à temps auprès de votre banque afin de

savoir combien vous pouvez emprunter et quand vous

pourrez disposer de l’argent. Vous éviterez ainsi de mau-

vaises surprises. Si l’acheteur ne peut payer le prix

d’achat dans le délai fixé, des intérêts moratoires vien-

dront s’ajouter à la facture. S’il reste en défaut de paie-

ment, la vente sera dissoute. On dit qu’il y a dédit et le

bien fait à nouveau l’objet d’une vente publique.

Vente de gré à gré

L’acquisition d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un

appartement se déroule le plus souvent en plusieurs

étapes. Vous pouvez prendre une option, conclure un

contrat de vente de gré à gré et, enfin, faire rédiger un

acte notarié. Ces concepts nécessitent quelques mots

d’explication.

Option

Lors d’une vente de gré à gré, le vendeur lui-même ou

son représentant (par exemple un courtier immobilier ou

un notaire) recherchera un acquéreur pour un immeuble.

Si vous envisagez l’achat d’un terrain, d’une maison ou

d’un appartement, vous pouvez prendre une option.

Cela signifie que vous convenez avec le propriétaire ven-

deur qu’il ne vendra pas son bien à quelqu’un d’autre

pendant un certain délai à convenir : une semaine,

quinze jours, un mois. Si, au cours de cette période, vous

décidez d’acheter, vous le faites savoir (par écrit) au ven-

deur de la manière convenue avec lui. L’option sera alors

levée et la vente deviendra définitive. Si l’option n’est pas

levée au terme du délai prévu, la vente n’a pas lieu et le

propriétaire peut vendre le bien immeuble à quelqu’un

d’autre.

17

certitude, vous pouvez demander au notaire d’établir le

contrat de vente de gré à gré. Il ne vous facturera géné-

ralement aucuns frais supplémentaires à cet effet.

Si l’acheteur doit contracter un crédit, il peut, dans le

compromis, rendre la vente dépendante de l’octroi du

prêt. L’obtention d’un permis d’urbanisme peut égale-

ment être intégrée au contrat de vente sous seing privé

comme condition suspensive.

Lors de la vente d’un terrain à bâtir, la loi sur l’urbanisme

impose l’obligation de préciser, tant dans le contrat de

vente provisoire que dans l’acte notarié, si un certificat

d’urbanisme et, le cas échéant, un permis d’urbanisme

ont été délivrés.

Acte notarié

L’acte notarié rend la vente officielle. Le vendeur et

l’acheteur peuvent prendre le même notaire ou faire

appel chacun à leur propre notaire. Dans ce dernier cas,

les deux notaires se partageront leurs honoraires.

L’acheteur ne doit donc pas payer davantage pour la

rédaction de l’acte.

Un contrat de vente provisoire doit être enregistré dans

les quatre mois suivant la signature. Une fois l’acte rédigé,

le notaire se charge de son enregistrement au bureau

des Enregistrements & Domaines, en contrepartie du

paiement des droits d’enregistrement dus. Il veille égale-

ment à ce qu’un duplicata de l’acte de vente soit trans-

mis au bureau des hypothèques de l’arrondissement dans

lequel est situé le bien immobilier.

Quelques conseils pour l’achat

• S’informer à l’avance, cela signifie se renseigner

sur les prix de vente pratiqués dans la région

avant de discuter du prix avec le vendeur.

• Essayez de savoir pourquoi le propriétaire vend

l’habitation.

• Vérifiez au service technique de la commune s’il

n’existe pas de plan d’expropriation dont ferait

l’objet l’habitation ou le terrain. Vous appren-

drez également de cette manière si des travaux

routiers sont envisagés.

• Avant d’acheter une habitation ou un terrain, il

est préférable de demander conseil à un archi-

tecte ou à un expert. Vous saurez immédiate-

ment de quels obstacles et possibilités il vous

faudra tenir compte en matière d’orientation,

d’obligations de construction, de possibilités de

transformation et autres restrictions. Consulter

un architecte n’engage à rien ! Informez-vous

toutefois à l’avance sur les honoraires deman-

dés pour cette mission de conseil. Certains

architectes vous conseilleront pour un prix for-

faitaire, d’autres demandent une rémunération

à l’heure et certains vous proposent même

leurs services gratuitement.

Contrat de vente de gré à gré

Si vous tombez d’accord sur un prix, un contrat de vente

provisoire – ou compromis – sera rédigé dans la plupart

des cas. Le terme provisoire est trompeur, car le contrat

lie les deux parties. C’est pourquoi il est préférable de

parler d’un contrat de vente de gré à gré. Le notaire, qui

dressera ultérieurement l’acte authentique, est lié par les

dispositions figurant dans ce contrat de vente de gré à

gré. Veillez dès lors à ce que le contrat de vente de gré à

gré soit aussi clair et précis que possible. Pour plus de

18

www.kbchuisonderhandelen.be???

Vous apprendrez de façon simple et ludique

toutes les subtilités de la négociation.

Assurance gratuite pendant la période qui

sépare le contrat de vente de gré à gré de

l’acte notarié

Entre le moment de la signature du contrat de

vente de gré à gré et la passation de l’acte nota-

rié s’écoulent en général quatre mois. Beaucoup

de choses peuvent se produire pendant cette

période. C’est pourquoi tant la Confédération des

Immobiliers de Belgique (CIB) que les Assurances

du Notariat offrent une assurance gratuite cou-

vrant le décès accidentel. Le décès doit être la

conséquence d’un accident soudain et involon-

taire. Les cas de maladie et de suicide sont exclus.

Les bénéficiaires sont les héritiers de l’acheteur à

condition qu’ils aient signé l’acte notarié.

Chez les notaires, le montant couvert est égal au

prix de vente majoré des frais, des droits et des

honoraires mais est dans tous les cas limité à

125 000 euros. Chez les agents immobiliers CIB,

le capital assuré équivaut à 90% du prix de vente

majoré des frais, des droits et des honoraires. Le

plafond est fixé à 150 000 euros. Dans les deux

cas, il existe des conditions annexes, telles que le

paiement d’une avance.

Un contrat de vente de gré à gré peut être

annulé

La signature d’un contrat de vente de gré à gré

entraîne la réalisation de la vente. Les droits

d’enregistrement doivent être réglés dans les

quatre mois. C’est très gênant si vous souhaitez

rétracter votre engagement par la suite. En

Flandre, depuis le 1er novembre 2007, un contrat

de vente de gré à gré peut toutefois être résilié à

l’amiable et à peu de frais.

Le contrat doit porter sur la vente d’un bien

immeuble situé en Région flamande, il doit être

résilié de commun accord avec le vendeur et il ne

doit pas avoir été passé devant notaire.

Dans les quatre mois qui suivent la signature du

contrat de vente de gré à gré, il vous suffit de

rédiger avec le vendeur un contrat de résiliation

de gré à gré et de faire enregistrer ce document

avec le contrat de vente de gré à gré. Le droit est

fixé à 10 euros par contrat.

Il est possible de résilier même si vous avez déjà

réglé les droits d’enregistrement – pour autant

que l’acte n’ait pas encore été passé devant

notaire – et ce jusqu’à un an après la signature du

contrat de vente de gré à gré. Dans ce cas, vous

récupérez les droits d’enregistrement et vous

réglez un droit fixe de 25 euros pour le contrat

de vente de gré à gré et de 10 euros pour le

contrat de résiliation.

En Wallonie, il est également possible de résilier

un contrat de vente de gré à gré à condition

qu’un acte de vente n’ait pas encore été passé

chez le notaire. Dans l’année qui suit la signature

du contrat de vente de gré à gré, il vous suffit de

rédiger avec le vendeur un contrat de résiliation

de gré à gré et de faire enregistrer ce document

avec le contrat de vente de gré à gré. Le droit est

fixé à 10 euros par contrat.

19

Quelles attestations vous faut-il lors d’une vente ?

1 Attestation du sol

Flandre La vente d’un terrain ou d’une habitation nécessite une attestation du sol. Par contre, si un des parte-

naires apporte l’habitation ou le terrain à bâtir dans la communauté, il ne faut pas d’attestation.

Le vendeur ou le notaire doit demander cette attestation du sol auprès de l’ Openbare Vlaamse

Afvalstoffenmaatschappij (OVAM – Société publique des déchets de la Région flamande). Il lui en coû-

tera 30 euros par parcelle cadastrale. L’OVAM délivre l’attestation demandée dans un délai d’un mois.

L’attestation du sol mentionne simplement que l’OVAM n’est pas au courant d’une éventuelle pollution.

Pour obtenir davantage de garanties sur la propreté du sol, vous pouvez vous renseigner auprès de

l’administration communale ou des habitants du quartier afin de connaître l’historique du terrain.

En cas de vente de terrains à risque, le vendeur doit faire procéder à ses frais à une analyse d’orienta-

tion du sol. Les terrains à risque sont des terrains sur lesquels se trouvent ou se trouvaient des installa-

tions figurant sur une liste. Cette liste comprend notamment les imprimeries, garages et citernes à

mazout de plus de 20 000 l.

Pour savoir si un terrain donné est un terrain à risque, il est préférable que vous vérifiiez auprès de la

commune si des permis ont été délivrés dans le passé pour de telles constructions. Le notaire peut procé-

der lui aussi à des recherches à ce sujet.

Les immeubles à appartements dont le rez-de-chaussée est ou a été affecté à l’exercice d’une activité à

risque (par exemple une station d’essence ou une blanchisserie) ou qui possèdent une citerne à mazout

de plus de 20 000 l sont soumis à une réglementation spécifique. Une attestation du sol n’est pas

requise à chaque vente d’appartement. Si l’activité est arrêtée ou si la citerne n’est plus utilisée, il suffit

de procéder à une analyse d’orientation du sol pour tous les appartements avant 2015 ou à la vente du

premier appartement. L’association des copropriétaires doit en supporter les frais. Si l’activité n’est pas

encore terminée ou si la citerne est toujours utilisée, une analyse périodique suffit.

Intégrez déjà le contenu de l’attestation du sol dans le contrat de vente de gré à gré. Si l’attes-

tation n’est pas disponible à ce moment, vous pouvez en faire reprendre l’obtention comme

condition suspensive. Ne payez jamais d’acompte avant d’avoir lu l’attestation du sol.

Bruxelles Le cédant d’un droit réel (par ex. propriété, emphytéose, superficie) doit demander une attestation du sol

à l’Institut bruxellois de gestion de l’environnement (IBGE). L’IBGE consulte l’inventaire de l’état du sol, un

registre des données relatives à la pollution des sols dont il dispose et qui reprend chaque parcelle.

L’attestation du sol, avec toutes les informations de l’inventaire relatives à la parcelle actualisées à la date

de son établissement, est délivrée par l’IBGE dans les vingt jours de la demande. Si un assainissement se

révèle nécessaire, elle mentionne les obligations de celui à qui incombe le traitement de la pollution du

sol.

Le cédant (par ex. le vendeur) doit transmettre l’attestation du sol au cessionnaire avant la formation de

la convention. Le contrat de vente de gré à gré comme l’acte notarié doivent comporter certaines indica-

tions relatives à l’état du sol de la parcelle. L’attestation du sol revient à 30 euros par parcelle cadastrale.

20

Wallonie La Wallonie dispose d’une législation sur les sols (5 décembre 2008), mais l’article qui décrit les faits don-

nant lieu à la gestion et à l’assainissement n’est pas encore entré en vigueur. Il demeure donc une incerti-

tude. Pour de plus amples informations, vous pouvez consulter le site de la Direction de la protection des

sols http:// dps.environnement.wallonie.be.

2 Certificat de performance énergétique (CPE)

Le certificat de performance énergétique fournit des informations sur le degré d’isolation et l’efficacité énergétique

d’un bâtiment et contient des recommandations pour améliorer la situation par des investissements économiseurs

d’énergie.

Flandre Un certificat de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er novembre 2008 pour la vente et

depuis le 1er janvier 2009 pour la location d’habitations. Le certificat a une validité de dix ans.

Bruxelles Un certificat de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er mai 2011 pour la vente et depuis

le 1er novembre 2011 pour la location d’habitations. Le certificat a une validité de dix ans.

Wallonie Depuis le 31 décembre 2010, un certificat énergétique est obligatoire pour toutes les maisons unifami-

liales. Depuis le 1er juin 2011, il est également obligatoire pour la vente d’appartements et pour la loca-

tion de maisons unifamiliales et d’appartements. Le certificat a une validité de dix ans.

3 Contrôle de la citerne à mazout

Les citernes à mazout existantes doivent être contrôlées à intervalles réguliers. À la vente, vous devez recevoir une

attestation de contrôle.

La réglementation appliquée dans les trois Régions est détaillée dans la brochure de KBC Assurances Les citernes à

mazout chez les particuliers.

4 Contrôle de l’installation électrique

Depuis le 1er juillet 2008, à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre, l’installation électrique doit être contrôlée lors de la

vente d’une habitation érigée avant le 1er octobre 1981.

5 Affectation urbanistique

Flandre Pour la vente d’un bien immobilier, un certificat urbanistique de moins d’un an est exigé. L’extrait com-

porte deux parties. L’extrait du registre des plans indique l’affectation urbanistique la plus récente.

L’extrait du registre des permis indique si un permis d’urbanisme a été délivré, s’il existe un permis de

lotir, si des infractions urbanistiques ont été constatées ou s’il y a un droit de préemption.

Bruxelles Lors de l’établissement de l’acte de vente, le notaire doit communiquer l’affectation du bien immeuble et

les permis le concernant qui ont été éventuellement délivrés.

Wallonie L’annonce de la vente d’un bien immeuble doit mentionner l’affectation urbanistique la plus récente. Le

permis d’urbanisme ou les attestations relatives au bien immeuble doivent également être détaillés.

6 Dossier d’intervention ultérieure

À la vente d’une habitation à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, le nouveau propriétaire doit recevoir un dossier

d’intervention ultérieure si la construction du bien immeuble a débuté après le 1er mai 2001, ou si des travaux ont été

effectués depuis cette date par un ou plusieurs entrepreneurs. Le dossier d’intervention ultérieure rassemble toutes les

données techniques nécessaires à d’éventuels travaux ultérieurs.

21

Les frais à l’achat

En cas d’achat d’un bien immeuble, vous devez payer au

notaire les frais de rédaction de l’acte d’achat, également

appelés frais d’écriture. Il en existe trois types : les droits

d’enregistrement, les frais de notaire et les frais généraux

de passation de l’acte.

Les droits d’enregistrement

Les taux des droits d’enregistrement et les règles précises

de calcul ne seront pas les mêmes si le bien immeuble se

situe à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. Vous payez

normalement les frais ordinaires. Il arrive que ces droits

se limitent aux frais réduits.

Dans certains cas, une habitation peut être achetée en

payant la TVA au lieu du droit d’enregistrement. Depuis

le 1er janvier 2011, le régime de la TVA peut être étendu

au terrain attenant si le bâtiment est vendu avec applica-

tion de la TVA.

Frais réduits

Pour bénéficier des frais réduits, il faut en principe1 que

ni vous ni votre partenaire n’ayez la pleine ou la nue-pro-

priété d’une autre habitation en Belgique. De plus, le

revenu cadastral non indexé de tous les biens immeubles

que vous et votre partenaire possédez en communauté

ne peut être supérieur à un montant fixé par la loi, qui

varie en fonction du nombre d’enfants à charge.

Si vous entrez en ligne de compte pour les frais réduits,

vous devez emménager dans l’habitation achetée et y

élire domicile dans les trois ans. Vous devrez également

l’habiter pendant une période ininterrompue de trois

ans. Votre inscription dans le registre de la population

servira de preuve. Si vous ne déménagez pas dans les

délais prescrits ou que vous ne l’habitez pas pendant une

période ininterrompue de trois ans, vous devrez payer

par après un supplément de droits d’enregistrement (frais

ordinaires moins frais réduits), majoré éventuellement

d’une amende.

Si vous souhaitez acheter un terrain à bâtir, il vous faudra

toujours payer les frais ordinaires. Si, ultérieurement, le

revenu cadastral de l’habitation construite se situe en

dessous des limites fixées, vous pouvez réclamer la diffé-

rence entre les frais ordinaires et les frais réduits.

Frais réduits et revenu cadastral

Nombre d’en-

fants à charge2

Revenu cadastral maximal

autorisé non indexé (en euros)

0 – 2 745

3 – 4 845

5 – 6 945

7 ou plus 1 045

Région flamande

En Flandre, depuis le 1er janvier 2002, les frais ordinaires

s’élèvent à 10% et les frais réduits à 5%.

Dans certains cas, vous bénéficiez d’une réduction des

droits d’enregistrement à payer. Il existe deux possibili-

tés : les droits d’enregistrement réutilisables et l’abatte-

ment. Ces deux réductions ne sont pas cumulables.

Droits d’enregistrement réutilisables

En vertu de ce principe, les droits d’enregistrement payés

antérieurement lors de l’achat d’une habitation ou d’un

terrain à bâtir en Région flamande sont déductibles, en

cas de revente, à l’achat d’une autre habitation ou d’un

autre terrain à bâtir situé en Région flamande. La date à

laquelle ces droits d’enregistrement ont été versés n’a

aucune importance. Bien sûr, certaines conditions

doivent être remplies.

• Les droits d’enregistrement versés dans le passé par

des personnes physiques et non par des sociétés ou

d’autres personnes morales, sont réutilisables.

1 Si vous avez hérité d’une habitation d’un parent en ligne directe, vous pourrez parfois bénéficier des frais réduits à l’achat d’une autre habi-tation.

2 Il arrive qu’un enfant soit considéré comme deux enfants à charge, par exemple s’il est handicapé à 66% ou plus.

22

dence principale doit être construite et occupée dans

les cinq ans qui suivent l’achat.

• Au moment de l’achat, aucun des acheteurs ne peut

être (plein) propriétaire d’un autre bien immobilier en

Belgique. Si, au moment de l’achat de votre habitation,

vous ou votre partenaire êtes par exemple déjà pro-

priétaire d’un terrain destiné à la construction, vous

n’avez pas droit à l’exonération.

Abattement supplémentaire

Depuis le 1er janvier 2009, il est possible d’obtenir un

abattement supplémentaire à l’achat d’une habitation ou

d’un terrain à bâtir. Il doit s’agir de l’habitation propre et

unique ou d’un terrain sur lequel vous bâtissez votre

propre et unique habitation. Vous devez occuper l’habi-

tation dans les deux ans qui suivent l’achat (ou dans les

cinq ans qui suivent l’achat pour un terrain à bâtir). Vous

devez prendre une inscription hypothécaire sur l’habita-

tion. Vous devez être plein propriétaire de toute la pro-

priété. Vous ne pouvez pas avoir la pleine propriété

d’une autre habitation ou d’un autre terrain à bâtir.

Notez que cette réglementation s’applique uniquement

aux personnes physiques et aux habitations et terrains

situés en Région flamande. L’abattement supplémentaire

s’élève à 10 000 euros (20 000 euros si vous payez le

droit d’enregistrement réduit de 5%). Vous économisez

donc 1 000 euros.

Récupération en cas de revente

Si vous revendez le bien immeuble dans les deux ans qui

suivent l’achat et si vous avez payé les frais ordinaires,

vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits d’en-

registrement versés.

Vous pouvez cumuler le système de récupération et les

droits d’enregistrement réutilisables.

• Le nouvel immeuble doit devenir la résidence princi-

pale dans les deux ans qui suivent l’achat d’une habita-

tion ou dans les cinq ans qui suivent l’achat d’un

terrain à bâtir.

• L’habitation précédente devait être votre résidence

principale et vous devez donc la revendre. De plus, le

délai qui sépare la vente de l’ancienne habitation et

l’achat de la nouvelle ne peut pas dépasser deux ans.

Les dates des actes de vente de gré à gré ou, à défaut,

celles des actes de vente notariés sont déterminantes.

• Le montant que vous pouvez reprendre en compte est

limité à 12 500 euros. Ce montant est lié à l’indice

ABEX qui reflète l’évolution des prix dans le secteur de

la construction.

Si vous commencez par vendre votre habitation précé-

dente, le montant des droits d’enregistrement est com-

pensé à l’achat de votre nouvelle habitation. Si vous avez

déjà acheté une nouvelle habitation et que vous procé-

dez à la vente de votre ancienne habitation dans les

deux ans qui suivent, les droits d’enregistrement réutili-

sables vous sont remboursés par la suite.

Si les droits d’enregistrement de votre nouvelle habita-

tion sont inférieurs à ceux de la précédente, la différence

n’est pas remboursée mais reste réutilisable lors d’un

prochain contrat d’achat/vente.

Abattement

L’abattement signifie que vous ne payez pas de droits

d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros.

Vous économisez par conséquent 1 500 euros pour les

frais ordinaires et 750 euros pour les frais réduits.

Certaines conditions doivent toutefois être remplies.

• L’abattement s’applique uniquement aux personnes

physiques et non aux sociétés ou autres personnes

morales.

• Le bien immobilier acquis doit servir de résidence prin-

cipale. Une habitation doit être occupée dans les deux

ans qui suivent l’achat. Sur un terrain à bâtir, la rési-

23

Région de Bruxelles-Capitale

À Bruxelles, les droits d’enregistrement s’élèvent à

12,5%. Les frais réduits ont été supprimés le 1er janvier

2003.

Dans certains cas, vous bénéficiez d’une réduction des

droits d’enregistrement à payer : l’abattement.

Abattement

Depuis le 1er janvier 2003, la personne qui acquiert une

habitation en vue d’y établir sa résidence principale peut

bénéficier, à certaines conditions, d’une exonération des

droits d’enregistrement sur une première tranche de la

valeur d’acquisition.

La première tranche de 75 000 euros est exonérée pour

une habitation située à l’intérieur des Espaces de

Développement renforcé du Logement et de la

Rénovation urbaine (zones EDRLR). Dans les autres zones

de Bruxelles, l’exonération porte sur la première tranche

de 60 000 euros. L’abattement s’élève respectivement à

9 375 euros et 7 500 euros.

• L’abattement est accordé aux personnes physiques qui

acquièrent une habitation en pleine propriété dans la

Région de Bruxelles-Capitale et qui y établissent leur

résidence principale dans les deux ans (trois ans pour

des appartements sur plan ou en construction).

• Elles doivent résider au moins pendant cinq ans d’affi-

lée dans la Région de Bruxelles-Capitale, mais pas

nécessairement dans l’habitation acquise.

• L’acheteur ne peut avoir la pleine propriété d’une autre

habitation à la date du contrat d’achat.

• L’allègement fiscal n’est pas d’application en cas

d’achat d’un terrain à bâtir, ni d’une maison neuve sur

plan ou en construction.

• L’acquéreur d’un appartement sur plan soumis aux

droits d’enregistrement proportionnels peut bénéficier

de l’abattement. Pour l’appartement en construction,

vous payez la TVA sur les factures.

Récupération en cas de revente

Si vous revendez le bien immobilier dans les deux ans qui

suivent l’achat, vous pouvez récupérer 36% des droits

d’enregistrement.

Le fisc peut contester le prix de vente

Le fisc dispose d’un délai de deux ans, à dater de

l’enregistrement, pour contester les droits payés.

Il interviendra s’il constate une sous-évaluation ou

une dissimulation du prix.

On parle de sous-évaluation lorsque le prix conve-

nu ne correspond pas à la valeur marchande. La

valeur marchande ou vénale sert toujours de base

minimale au calcul des droits d’enregistrement.

Pour fixer la valeur marchande d’un immeuble, le

fisc se base toujours sur les prix payés pour des

biens comparables. Si l’acheteur ne peut arriver à

un arrangement à l’amiable avec le fisc, le percep-

teur est en droit d’ordonner une évaluation de

contrôle étendue, de laquelle peut résulter une

somme à payer considérablement plus élevée. Il est

dès lors préférable de trouver un terrain d’entente.

S’il a réalisé une bonne affaire, l’acheteur peut évi-

ter la sous-évaluation en faisant accompagner l’acte

d’une déclaration où il explique que la valeur mar-

chande est plus élevée que le prix convenu. Les

droits d’enregistrement seront alors calculés sur la

base de la valeur marchande indiquée.

Si l’acheteur et le vendeur font inscrire délibéré-

ment dans l’acte notarié un prix plus bas que le

prix de vente effectif en vue d’éluder des droits

d’enregistrement, il y a dissimulation du prix.

Celle-ci est sévèrement punie par le fisc. Le frau-

deur qui dissimule le prix risque une amende

équivalente aux droits éludés et s’expose à des

peines correctionnelles.

24

Les honoraires du notaire

Outre les droits d’enregistrement, vous devrez payer des

frais de notaire et des frais généraux. Les honoraires du

notaire équivalent à un pourcentage du prix de vente du

bien immeuble. Le pourcentage légal diminue à chaque

tranche.

Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que

les prestations des notaires seront soumises à une TVA

de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les

montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%.

Région wallonne

En Wallonie, les frais ordinaires s’élèvent à 12,5% et les

frais réduits à 6%. Il n’y a pas d’exonération.

Si vous revendez le bien immeuble dans les deux ans qui

suivent l’achat et si vous avez payé les frais ordinaires,

vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits d’en-

registrement versés.

Les honoraires du notaire

Tranche en euros Vente de gré à gré en % Vente publique en %

Jusqu’à 7 500 4,56 5,70

De 7 500,01 à 17 500 2,85 5,13

De 17 500,01 à 30 000 2,28 4,56

De 30 000,01 à 45 495 1,71 3,99

De 45 495,01 à 64 095 1,14 2,85

De 64 095,01 à 250 095 0,57 1,34

Au-delà de 250 095,01 0,057 0,10

Sur une vente de 100 000 euros, les honoraires seront calculés comme suit :

Montant par tranche Vente de gré à gré Vente publique

7 500 euros x 4,56% = 342 euros x 5,70% = 428 euros






Total: 1 594 euros Total: 3 140 euros

Les frais généraux

Les frais généraux couvrent un certain nombre de

dépenses nécessaires à la réalisation de l’acte notarié :

recherche des données cadastrales, recherche d’hypo-

thèques éventuelles sur le bien immeuble, contrôle des

dettes fiscales éventuelles du vendeur, droits de timbre,

envoi éventuel de recommandés, etc.

Une vente publique entraîne certains frais que vous ne

devez pas supporter dans le cas d’une vente de gré à gré.

Il s’agit notamment des frais encourus par le notaire pour

annoncer la vente, des frais de mesurage et d’une quote-

part dans les frais d’un acte de base. Ces frais seront men-

tionnés par le notaire au début de la séance de vente.

25

Frais approximatifs de passation de l’acte pour une vente de gré à gré (en euros)

Prix d’achat Droits d’enregistrement1 Honoraires du notaire2, à l’exclusion des frais

d’acte forfaitaires, qui varient entre 500 et

1 000 euros

5% 6% 10% 12,50%

12 500 625 750 1 250 1 563 485

25 000 1 250 1 500 2 500 3 125 800

37 500 1 875 2 250 3 750 4 688 1 040

50 000 2 500 3 000 5 000 6 250 1 230

62 500 3 125 3 750 6 250 7 813 1 370

75 000 3 750 4 500 7 500 9 375 1 455

87 500 4 375 5 250 8 750 10 938 1 525

100 000 5 000 6 000 10 000 12 500 1 595

112 500 5 625 6 750 11 250 14 063 1 665

125 000 6 250 7 500 12 500 15 625 1 740

137 500 6 875 8 250 13 750 17 188 1 810

150 000 Les habitations vendues à

ce prix ont généralement

un revenu cadastral supé-

rieur aux limites indiquées.

15 000 18 750 1 880

162 500 16 250 20 313 1 950

175 000 17 500 21 875 2 020

187 500 18 750 23 438 2 095

200 000 20 000 25 000 2 165

212 500 21 250 26 563 2 235

225 000 22 500 28 125 2 305

237 500 23 750 29 688 2 380

250 000 25 000 31 250 2 450

262 500 26 250 32 813 2 460

275 000 27 500 34 375 2 465

287 500 28 750 35 938 2 475

300 000 30 000 37 500 2 480

312 500 31 250 39 062 2 485

325 000 32 500 40 625 2 495

337 500 33 750 42 188 2 500

350 000 35 000 43 750 2 510

Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que

les prestations des notaires seront soumises à une TVA

de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les

montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%.

1 Il n’est pas tenu compte d’une exonération éventuelle de droits d’enregistrement ou de droits d’enregistrement réutilisables.2 Le montant exact peut légèrement varier. Parlez-en à votre notaire.

26

Frais liés à l’achat sous seing privé d’un terrain à bâtir (en euros)

1 Frais généraux (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, divers frais d’acte, etc.) pour la passation d’un acte

d’achat de gré à gré.

Prix d’achat Droits d’enregistrement

12,50%

Droits d’enregistrement

10%

Honoraires du notaire, à l’exclusion des frais d’acte

forfaitaires qui varient entre 500 et 1 000 euros

12 500 1 563 1 250 485

25 000 3 125 2 500 800

37 500 4 688 3 750 1 040

50 000 6 250 5 000 1 230

62 500 7 813 6 250 1 370

75 000 9 375 7 500 1 455

87 500 10 938 8 750 1 525

100 000 12 500 10 000 1 595

112 500 14 063 11 250 1 665

125 000 15 625 12 500 1 740

2 Les émoluments du géomètre

Si la parcelle doit encore être délimitée, il vous en coûtera facilement 500 euros.

3 Indemnisation de l’agriculteur

Si le terrain a été donné à ferme, il vous faudra peut-être verser une indemnité à l’agriculteur.

4 Frais éventuels d’analyse du sol

Le coût d’une analyse du sol comportant deux ou trois sondages, éventuellement complétés d’un forage, est estimé à

500 euros.

Forfait ou commission

Ces frais se composent de divers éléments. C’est la raison

pour laquelle il est malaisé pour le notaire de procéder

d’avance au calcul des frais. La plupart des notaires

imputent un montant forfaitaire minimal qui varie entre

500 et 1 000 euros. Pour un acte social, ils imputent

généralement 525 euros. Le tarif social s’applique

notamment à l’achat d’une habitation avec droits

d’enregistrement réduits ou à des actes groupés portant

sur des immeubles ou des lotissements qui comptent au

minimum trois appartements ou terrains.

Certains notaires n’imputent pas le forfait mais vous

demanderont, comme c’était l’usage autrefois, de verser

une provision à la passation de l’acte d’achat. Le

décompte final suivra quelques mois plus tard, lorsqu’il

aura calculé les frais dus sur chacun des éléments.

Cette provision est généralement calculée de manière un

peu trop large, de sorte que l’excédent devra vous être

remboursé. Surveillez cela de près.

Achat sous le régime de la TVA

Dans certains cas, vous pouvez acheter une habitation

avec application de la TVA au lieu du droit d’enregistre-

ment.

Cette possibilité s’applique exclusivement aux nouvelles

constructions. Du point de vue de la TVA, un bâtiment

est considéré comme neuf jusqu’à la fin de la deuxième

année qui suit celle de la première occupation. Passé ce

délai, un bâtiment ne peut plus être vendu avec applica-

tion de la TVA que s’il a été transformé au point d’être à

nouveau considéré comme neuf.

27

31 décembre 2013 avec application d’un taux de TVA de

21%.

S’il veut réaliser la vente sous le régime TVA, il est impor-

tant, avant de conclure le contrat de vente, qu’il envoie

une déclaration en double exemplaire (formulaire 104.1)

au bureau de la TVA dont il relève. Il y exprimera le sou-

hait de vendre le bien immeuble sous le régime TVA.

Cette méthode de vente devra aussi être mentionnée

ultérieurement dans le premier contrat de vente de gré à

gré qui sera conclu entre les parties.

Exemple

En 2010, Jean a fait construire une villa en Flandre. Il a

emménagé en septembre 2010. Le taux de TVA sur les

travaux s’élevait à 21%.

Prix du terrain à bâtir 37 180 euros

Frais d’écriture et de notaire environ 5 280 euros

Prix de la maison

(architecte compris)

99 150 euros

TVA (99 150 x 21%) 20 821,50 euros

Prix total payé par Jean 162 431,50 euros

En 2012, Jean souhaite vendre sa maison à Pierre pour

173 550 euros. Ce dernier devra payer 10% de droits

d’enregistrement (soit 15 855 euros5), ce qui porte le

total à 189 405 euros. Pierre estimant la somme trop

élevée, la transaction risque de ne pas se faire. C’est

alors que Jean se rappelle avoir lu un article sur la vente

sous le régime TVA. Il récupère de la sorte

20 821,50 euros (la TVA payée). Il peut ainsi faire baisser

le prix jusqu’à 173 550 - 20 821,50 = 152 728,50 euros.

Les vendeurs professionnels sont tenus de vendre les

nouvelles constructions en appliquant la TVA. Le régime

de la TVA s’applique donc surtout à l’achat d’une habita-

tion sur plan ou d’habitations construites par un promo-

teur. Du fait qu’ils vendent sous le régime de la TVA, les

vendeurs professionnels peuvent récupérer la TVA qu’ils

doivent eux-mêmes payer, ce qui leur permet de propo-

ser un prix de vente attrayant.

Tout autre vendeur, par exemple un particulier, doit déci-

der par lui-même s’il opte pour le régime de la TVA. S’il

ne le fait pas, la vente est soumise à des droits d’enregis-

trement. Encore une fois, l’avantage du régime de la TVA

réside dans le fait que le vendeur peut récupérer la TVA

qu’il a payée et donc faire descendre le prix de vente.

Encore faut-il que ce prix soit suffisamment bas pour

compenser le taux de TVA plus élevé.

Si un bâtiment est vendu avec application de la TVA, le

terrain y attenant sera lui aussi soumis à la TVA, pour

autant que bâtiment et terrain soient vendus conjointe-

ment par le même vendeur. En d’autres termes, si le

terrain et l’immeuble sont achetés à différents moments

(ce qui est possible pour un achat sur plan) ou s’ils sont

achetés à deux vendeurs, la vente du terrain sera sou-

mise au droit d’enregistrement. La vente d’un terrain

seul, par exemple un terrain à bâtir, ne sera jamais sou-

mise à la TVA.

Condition requise pour le paiement de la TVA

Comme nous l’avons dit, l’immeuble neuf peut être

vendu sous le régime de la TVA si la vente a lieu avant le

31 décembre de la deuxième année qui suit celle où il

est pris en usage ou en possession. Le terrain attenant

qui est vendu simultanément par le même vendeur

tombe lui aussi sous le régime de la TVA.

Un propriétaire qui emménage en septembre 2011 peut

donc vendre la maison et le terrain attenant jusqu’au

5 S’agissant de son unique habitation, Pierre bénéficie d’une exonéra-tion de droits d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros. Il paie donc 10% sur 158 550 euros.

28

Les cohabitants et l’immobilier

Des cohabitants non mariés achetant ensemble un ter-

rain à bâtir ou une habitation acquièrent ce bien en

copropriété. Cela veut dire que le terrain ou l’habitation

appartient à chacun d’eux. L’on se trouve en présence

d’un cas d’indivision : le bien n’est bien entendu pas

divisé de manière visible mais il appartient à deux, voire

éventuellement à plusieurs personnes.

Un bien en copropriété est géré conjointement par les

deux propriétaires. Autrement dit : l’accord des deux

personnes est nécessaire pour vendre la maison, la mettre

en location ou la grever d’une hypothèque.

La répartition des droits de propriété

Dans une copropriété, les droits de propriété sont répar-

tis librement par les deux partenaires. Ils peuvent par

exemple opter pour une répartition 50/50, 75/25, etc. Si

rien n’est convenu, ils sont chacun propriétaire de la moi-

tié.

Quelle clé de répartition est à conseiller ? Lorsque le bien

immobilier est acquis en contractant un prêt, certains

préfèrent partager la propriété en fonction du revenu de

chacun. Le revenu détermine en effet la capacité finan-

cière des partenaires au remboursement du prêt.

Si le bien est acquis en totalité ou en partie avec les res-

sources propres, l’on peut également tenir compte de

l’apport en espèces de chacun des partenaires. Mieux

vaut dans ce cas faire état de cette division de la proprié-

té dans le contrat de vente de gré à gré. Cette mention

devra en tout cas figurer dans l’acte d’achat notarié,

faute de quoi chaque partenaire est supposé en être pro-

priétaire pour la moitié.

L’opération est également avantageuse pour Pierre.

À payer au vendeur 152 728,50 euros

TVA sur la construction et le terrain

attenant 152 728,50 x 21% 32 072,99 euros

Total 184 801,49 euros

Résultat

Jean reçoit presque les 173 550 euros escomptés

(152 728,50 + 20 821,50). Pierre paie 184 801,49 euros

au lieu de 189 405 euros.

Il est évident que le vendeur peut lui aussi y trouver son

compte en augmentant quelque peu le prix de vente.

Dans ce cas, le notaire s’impose comme la personne la

plus appropriée pour concilier les intérêts de l’acheteur et

du vendeur. L’initiative de procéder à la vente avec TVA

appartient au vendeur. Si, en tant qu’acheteur, vous avez

le sentiment que le vendeur n’est pas au courant de cet

arrangement avantageux, invitez-le à discuter de la ques-

tion avec un notaire avant de signer le compromis de

vente de gré à gré.

Dans le mois qui suit la passation de l’acte notarié de

crédit et de garantie, le vendeur doit introduire une

déclaration de TVA auprès de son bureau de TVA. Le

notaire peut l’y aider.

29

Droits de succession entre cohabitants

Que se passe-t-il lorsque des cohabitants non mariés

achètent une habitation et qu’un des partenaires vient à

décéder ? Depuis 2007, les cohabitants légaux peuvent

hériter l’un de l’autre sans testament.

Ce droit successoral est toutefois limité et s’applique uni-

quement aux cohabitants légaux (voir page 30).

Cohabitation légale

Si le défunt était (partiellement) propriétaire de l’habita-

tion familiale, le cohabitant légal survivant a l’usufruit de

la part du défunt et des meubles meublant l’habitation

familiale. Peu importe qu’il y ait encore d’autres héritiers,

par exemple des enfants d’un premier mariage du

défunt. Les cohabitants légaux ne sont toutefois pas

héritiers réservataires entre eux. Les cohabitants ont

donc toujours la possibilité de s’exclure mutuellement de

la succession par testament.

Si les deux partenaires souhaitent que le cohabitant légal

survivant hérite de la propriété plutôt que de l’usufruit

de l’habitation légale, leur volonté peut être réalisée au

moyen d’un testament ou d’un autre règlement. Par

ailleurs, si le partenaire décédé a des héritiers réservataires

– des héritiers qui revendiquent une réserve (par exemple

des enfants) –, toute la succession ne peut pas être

léguée par testament au partenaire cohabitant.

Les droits de succession dont sont redevables les cohabi-

tants qui héritent l’un de l’autre varient en fonction de la

Région dans laquelle ils ont leur résidence (Bruxelles,

Wallonie ou Flandre) et d’une série de conditions (voir

cadre).

Qu’en est-il de la police habitation et de

l’assurance décès liée à un crédit ?

Il est conseillé que chaque copropriétaire assure

sa part du bien commun. Dans la pratique, une

seule police sera établie dans laquelle les deux

partenaires sont désignés comme preneurs

d’assurance. Il va de soi que cette police est sous-

crite par les deux partenaires.

Depuis le 1er janvier 2005, les cohabitants de fait

peuvent aussi bénéficier de l’avantage fiscal sur

les primes de l’assurance vie sans devoir désigner

comme bénéficiaire un parent jusqu’au second

degré.

Dans l’assurance décès liée à un crédit, il convient

de désigner comme bénéficiaires en cas de décès

les personnes qui, par suite du décès de l’assuré,

acquièrent la pleine propriété ou l’usufruit de

l’habitation propre et unique. Il ne faut donc plus

désigner comme bénéficiaire en cas de décès le

conjoint, le cohabitant légal ou un parent

jusqu’au second degré pour pouvoir bénéficier

des avantages fiscaux sur les primes.

Demandez à votre agence bancaire KBC si votre

assurance décès liée au crédit entre en considéra-

tion pour des avantages fiscaux.

30

Conseil

La validité d’un testament

Un testament peut être rédigé et modifié à tout

moment. En cas de modifications, ce sera tou-

jours le testament portant la date la plus récente

qui sera valable. Si vous rédigez un autre testa-

ment, il se peut que seules soient supprimées du

testament précédent les dispositions qui sont

contraires ou incompatibles avec les nouvelles dis-

positions testamentaires. Pour l’éviter, vous pou-

vez reprendre cette formule dans la nouvelle

version du testament : “Par la présente, je

révoque tous les testaments que j’ai rédigés avant

les présentes dispositions testamentaires, qui

constituent la seule expression de mes dernières

volontés.”

Cohabitation légale ou de fait

Les cohabitants légaux sont deux cohabitants (et

pas plus) qui ont remis une déclaration de cohabi-

tation légale à l’officier de l’état civil du domicile

commun. Cette déclaration doit se faire par écrit

et doit répondre à certaines exigences formelles.

Il faut en outre qu’aucun des partenaires ne soit

marié ni ne cohabite déjà légalement avec une

autre personne et que les deux partenaires aient

la capacité de contracter.

Dans tous les autres cas, on parle de cohabitants

de fait. La cohabitation de fait ne concerne donc

pas uniquement les couples non mariés qui ne

cohabitent pas légalement, mais aussi deux ou

plusieurs frères, sœurs, amis, etc. qui partagent la

même résidence.

Tontine ou clause d’accroissement comme autre solution

Dans certains cas, il est plus intéressant pour les cohabi-

tants d’acheter un bien immobilier avec application de la

tontine ou avec application de la clause d’accroissement.

Ces solutions consistent à conclure pour l’achat commun

d’un bien immeuble une convention attribuant la part du

prémourant au survivant. À ce moment, ce dernier ne

paiera pas de droits de succession, mais bien des droits

d’enregistrement sur la part du défunt.

La tontine classique est tombée en désuétude. À l’heure

actuelle, c’est presque toujours la clause d’accroissement

qui est appliquée. Nous utilisons par conséquent ici le

terme clause d’accroissement.

Discutez de cette technique avec votre notaire avant

d’acheter un bien immeuble.

Équilibre au niveau de l’apport et de l’espérance

de vie

La clause d’accroissement est un contrat aléatoire. Pour

qu’il y ait contrat aléatoire, il faut que l’apport soit équili-

bré et que les chances de survie soient égales. C’est ainsi

que la différence d’âge entre le partenaire plus âgé et sa

compagne ou son compagnon fixe ou temporaire ne

peut pas être trop grande, car le fisc présumera dans ce

cas qu’il s’agit d’une donation dissimulée au lieu d’une

clause d’accroissement. Si le contrat est considéré

comme une donation, les héritiers réservataires pourront

contester la clause d’accroissement.

Qu’en est-il si vous comptez vous marier par

après ?

Le mariage n’annule pas automatiquement la clause

d’accroissement, sauf si la clause le prévoit expressé-

ment.

31

Taux des droits de succession pour les cohabitants

Taux en ligne directe et entre époux Taux entre étrangers Règlement spécial habitation familiale

Flandre 3% – 9% – 27%

Pour :

• les cohabitants légaux ;

• les cohabitants de fait qui, au jour de

l’ouverture de la succession, ont

cohabité de façon ininterrompue pen-

dant un an au moins et ont tenu un

ménage commun avec le défunt pen-

dant tout ce temps.

45% – 55% – 65% 0% sur la part d’héritage dans le loge-

ment qui servait d’habitation familiale au

moment du décès.

Pour :

• le conjoint survivant ;

• les cohabitants légaux ;

• les cohabitants de fait qui ont cohabité

avec le défunt pendant trois ans au

moins.

Bruxelles De 3% à 30%

Pour :

• les cohabitants légaux.

De 40% à 80% Réduction du taux normal d’un tiers sur les

premiers 250 000 euros de la part d’héri-

tage dans l’habitation familiale, située en

Région de Bruxelles-Capitale, où le défunt

était inscrit pendant cinq ans au moins

avant son décès.

Pour :

• l’héritier en ligne directe ;



Wallonie De 3% à 30%

Pour :

• celui qui, à l’ouverture de la succes-

sion, cohabitait avec le testateur et a

fait avec lui une déclaration de coha-

bitation avant le décès.

De 30% à 90%* Réduction du taux normal sur les premiers

250 000 euros de la part d’héritage dans

l’habitation familiale, située en Région wal-

lonne, que le défunt possédait (en partie)

en pleine propriété et utilisait depuis cinq

ans au moins comme résidence principale

au moment du décès.

Pour :

• l’héritier en ligne directe ;



* Après un arrêt de la Cour constitutionnelle, le taux maximum est de 80% dans la pratique.

32

Pour éviter tout problème, on préfère à l’heure actuelle

une clause d’accroissement optionnelle. Le partenaire

survivant doit dans ce cas opter expressément pour

l’application de la clause d’accroissement au décès de

son partenaire.

Qu’en est-il de la famille ?

La clause d’accroissement n’est pas seulement une solu-

tion pour compenser l’absence ou les limites du droit

successoral entre cohabitants, ainsi que les droits de suc-

cession élevés. C’est aussi un moyen pour éviter que les

héritiers n’obtiennent une partie de l’habitation familiale.

En cas de décès, la clause d’accroissement a pour effet

de faire disparaître complètement le bien immobilier de

votre succession.

Si vous ne souhaitez pas que votre famille perde tous ses

droits sur le bien immobilier, vous pouvez limiter la

clause d’accroissement à l’usufruit. En cas de décès d’un

des partenaires, l’autre peut continuer à utiliser l’habita-

tion. Le partenaire survivant peut continuer à l’habiter ou

la mettre en location. Les enfants issus d’un mariage pré-

cédent du partenaire décédé héritent de la part de leur

père ou mère décédé en nue-propriété.

La clause d’accroissement en usufruit offre également un

net avantage fiscal. Les droits d’enregistrement s’appli-

quent exclusivement à l’usufruit transféré. Sa valeur

dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est âgé, plus

la valeur de l’usufruit et, partant, le montant des droits

d’enregistrement seront faibles.

La clause d’accroissement en usufruit n’est pas toujours

intéressante, par exemple lorsque les biens qui doivent

passer au survivant sont lourdement grevés de dettes et

que le remboursement en cas de décès n’est pas assuré

par une assurance décès liée à un crédit.

Quand la clause d’accroissement est-elle

avantageuse ?

• Vous cohabitez en Flandre et vous envisagez

d’y rester à long terme. Normalement, vous

n’avez pas besoin de clause d’accroissement.

Sur la première tranche de 50 000 euros de

votre part d’héritage en biens immobiliers vous

ne paierez que 3% de droits de succession, sur

la tranche comprise entre 50 000 euros et

250 000 euros vous paierez 9% et au-delà de

250 000 euros, 27%. Sur votre part de l’habi-

tation familiale, vous ne payez plus de droits de

succession.

• Vous cohabitez légalement à Bruxelles. Une

clause d’accroissement n’est normalement pas

intéressante. La tontine sera par contre plus

intéressante pour des cohabitants de fait qui

sont soumis à des droits de succession plus éle-

vés.

• Vous cohabitez en Wallonie. Si vous êtes coha-

bitants légaux, les taux en ligne directe sont

applicables, l’habitation familiale bénéficie de

tarifs réduits et la clause d’accroissement n’a

normalement plus d’intérêt. La clause d’accrois-

sement sera par contre plus intéressante pour

des cohabitants de fait qui sont soumis à des

droits de succession plus élevés.

• Vous et votre cohabitant êtes tous deux divor-

cés et vous avez tous les deux des enfants de

cette précédente relation. Vous souhaitez écar-

ter ces enfants de la succession du bien immo-

bilier acheté conjointement. C’est possible avec

une clause d’accroissement.

33

Quelques cas spécifiques

À quoi faut-il être particulièrement attentif si vous ache-

tez un appartement, si vous devez négocier l’achat avec

un agent immobilier, si vous achetez une habitation non

conforme à la destination d’une zone, si le logement ou

le terrain que vous achetez est grevé d’une servitude ou

si le bien est classé ?

Achat d’un appartement

Avant d’acheter un appartement, il est recommandé

d’analyser soigneusement les dispositions des statuts de

l’immeuble concerné. Les statuts contiennent les droits

et obligations de tous les propriétaires des appartements

de l’immeuble. De plus, ce document stipule le pourcen-

tage des frais communs à charge des différents proprié-

taires.

Renseignez-vous aussi sur la situation financière de

l’immeuble dans lequel vous envisagez d’acheter un

appartement. Depuis le 1er septembre 2010, le vendeur,

l’agent immobilier ou le notaire sont tenus légalement de

vous en informer avant que vous ne fassiez une offre ou

promesse d’achat ou que vous ne signiez un contrat

d’achat de gré à gré. La loi précise les informations qui

doivent être fournies : le montant du fonds de roulement

et du fonds de réserve, le montant des arriérés éventuels

dus par le vendeur et le dernier bilan de l’association des

copropriétaires. Le vendeur doit également informer

l’acheteur potentiel des procédures judiciaires en cours

relatives à la copropriété. Il doit aussi mettre à sa disposi-

tion les procès-verbaux des assemblées générales des

trois dernières années. Enfin, il doit fournir les décomptes

périodiques des charges des deux dernières années. Le

but est que vous ayez une vision complète et exacte de

la situation financière de l’immeuble dont fait partie

l’appartement.

Acheter par l’intermédiaire d’un agent immobilier

Les agents immobiliers qui servent d’intermédiaires entre

l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier sont soumis

à des règles strictes. Ils ne peuvent porter le titre d’agent

immobilier que s’ils sont officiellement affiliés à l’Institut

professionnel des Agents immobiliers (IPI). Les honoraires

de l’agent immobilier sont dus par le vendeur, sauf si

c’est l’acheteur qui lui donne un ordre de recherche écrit.

Dans sa publicité pour des immeubles à vendre, un agent

immobilier ne peut intégrer des informations trompeuses

en ce qui concerne les caractères essentiels du bien et sa

disponibilité. Il doit faire figurer dans sa publicité un cer-

tain nombre de données, telles que la dernière affecta-

tion urbanistique, la délivrance d’un permis d’urbanisme,

l’existence d’une assignation ou d’une demande de

remise en état, la présence d’un permis de lotir.

Un agent immobilier ne peut conclure un contrat contrai-

gnant avec un candidat acheteur que s’il est mandaté à

cet effet ou s’il s’engage solidairement. S’il n’a pas

d’ordre exclusif, le courtier doit avertir les candidats

acheteurs avant de recevoir de l’argent de leur part.

34

Si vous achetez par l’intermédiaire d’un

agent immobilier

Ne signez pas de promesse d’achat unilatérale. Ni

l’agent immobilier ni le vendeur ne seraient liés

par cette promesse, mais vous le seriez. Vous

pouvez signer cette promesse à la condition sus-

pensive que le vendeur doive prendre une déci-

sion dans un délai déterminé, de dix jours par

exemple.

Ne versez aucun acompte tant qu’un contrat de

vente ne vous a pas été présenté et prenez le

temps d’examiner soigneusement ce dernier.

Habitation non conforme à la destination d’une zone

Une habitation est considérée comme non conforme à

la destination d’une zone lorsqu’elle figure sur un plan

d’aménagement (plan de secteur, plan communal d’amé-

nagement) dans une zone qui n’est pas définie comme

zone d’habitat, ou dans une zone qui n’est pas destinée

à l’habitat en vertu d’un lotissement autorisé non échu.

Non conforme à la destination d’une zone ne veut

donc pas dire illégal. Les habitations existantes qui se

situaient en dehors d’une zone d’habitat lors de l’entrée

en vigueur de la loi sur l’aménagement du territoire du

29 mars 1962 sont considérées comme autorisées. Par

ailleurs, des bâtiments autorisés peuvent devenir non

conformes à la destination d’une zone à la suite d’un

changement de fonction. C’est notamment le cas si une

ferme située en zone agricole n’est plus exploitée, mais

qu’elle sert encore d’habitation.

En Flandre, les propriétaires d’habitations principalement

autorisées ou censées autorisées, non conformes à la

destination d’une zone, bénéficient de certains droits de

base.

Les habitations situées en dehors d’une zone d’habita-

tion, dans un lotissement autorisé non échu, peuvent

être transformées ou reconstruites pour autant que les

prescriptions du lotissement soient respectées.

Pour les habitations qui ne se trouvent pas en zone de

loisirs ou dans des zones vulnérables, il ne faut pas de

permis pour effectuer des travaux de minime importance

exempts d’autorisation ou pour procéder à des travaux

de conservation et d’entretien qui ne touchent pas à la

stabilité. Les travaux de conservation et d’entretien qui

touchent à la stabilité du bâtiment requièrent par contre

un permis d’urbanisme et doivent répondre à des condi-

tions supplémentaires.

Il est également possible de transformer, de reconstruire

et d’étendre une habitation à certaines conditions. Dans

la plupart des zones, vous pouvez modifier la fonction

principale d’un bâtiment non conforme à la destination

d’une zone. Vous pouvez ainsi, à certaines conditions,

transformer une entreprise agricole en habitation.

Dans les zones de loisirs et les zones vulnérables (zone

naturelle, zone forestière, etc.), il ne faut pas de permis

pour effectuer des travaux de minime importance et

pour procéder à des travaux de conservation et d’entre-

tien qui ne touchent pas à la stabilité. Les travaux qui

touchent à la stabilité du bâtiment requièrent par contre

un permis d’urbanisme et doivent répondre à certaines

conditions. Les travaux de transformation à l’intérieur du

volume de construction existant et les travaux de recons-

truction sont autorisés à certaines conditions. Les chan-

gements de fonction ne sont pas possibles dans ces

zones.

Servitudes

Une servitude est un droit réel qui est établi sur un fonds

pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à

un autre propriétaire. On peut par exemple vous interdire

de construire sur un terrain ou limiter la construction en

35

hauteur ; vous obliger à libérer un chemin, à accorder un

droit de passage, à partager une évacuation d’eau ou un

puits commun. Ainsi, si un cultivateur jouit d’un droit de

passage sur une parcelle, vous ne pouvez, en tant que

propriétaire, construire ou dresser une clôture sur ce pas-

sage. Vous avez en revanche le droit de déplacer ce pas-

sage, pour autant qu’il conserve la même largeur.

Si un bien immeuble vous est vendu sans que la servi-

tude ne vous ait été signalée, cette omission suffit en

théorie pour que la vente soit déclarée nulle, à moins

qu’il ne s’agisse d’une servitude naturelle, légale ou

visible. Lors de l’achat d’un terrain, le notaire vous indi-

quera les servitudes dont est grevé le bien immeuble.

Une servitude n’ayant pas été exercée pendant plus de

trente ans est annulée. Un exemple : un puits qui peut

également être utilisé par votre voisin est situé sur votre

terrain. S’il n’a pas fait usage de ce droit pendant trente

ans, il perd son droit d’utiliser le puits. Cette échéance

ne s’applique pas aux servitudes d’utilité publique

comme le passage souterrain de câbles électriques et de

conduites de gaz, les travaux de construction de routes

ou la protection de monuments, paysages ou sites clas-

sés.

Les monuments et sites classés entraînent de nom-

breuses contraintes. Si vous vivez dans un immeuble clas-

sé, il vous est interdit de modifier l’apparence de la

façade, d’utiliser un autre matériau de recouvrement de

toiture que celui en place, de peindre les murs extérieurs

dans une autre couleur ou encore d’effectuer des travaux

de transformation. Dans certains cas, il vous sera possible

de demander une dérogation. Vous êtes également tenu

d’effectuer les travaux de conservation et d’entretien afin

de prévenir la détérioration des bâtiments classés. Vous

devrez ainsi immédiatement réparer tous dégâts de toi-

ture, remplacer les vitres brisées, assécher les caves inon-

dées. Les infractions graves sont punissables.

En contrepartie de ces obligations, les pouvoirs publics

vous fourniront les subsides nécessaires à la plupart des

travaux à effectuer.

Destination d’un terrain

Si vous avez déjà un projet concret en tête, vous pouvez

demander un certificat d’urbanisme. Ce certificat indique

si, sur la base de votre esquisse, les travaux projetés sont

susceptibles d’être agréés.

Vous pouvez demander ces certificats à la maison com-

munale. Il ne vous en coûtera généralement qu’une

modique somme. Ne perdez pas de vue que la procé-

dure peut prendre un certain temps. Le certificat d’urba-

nisme ne vous dispense pas de l’obligation légale de

demander un permis d’urbanisme.

Lorsque vous achetez une parcelle de terrain, vous pou-

vez exiger du vendeur qu’il produise le certificat d’urba-

nisme. S’il ne l’a pas à sa disposition, vous pouvez faire

ajouter dans le contrat de vente de gré à gré une clause

stipulant que le certificat doit être fourni dans un délai

déterminé. Passé ce délai, le contrat devient nul et non

avenu si le vendeur n’est pas en mesure de vous confir-

mer indubitablement la possibilité de construire.

Si le bien immobilier ne fait pas partie d’un lotissement,

le notaire précisera dans l’acte de vente si un permis

d’urbanisme ou, éventuellement, un certificat d’urba-

nisme spécifiant que l’acheteur peut obtenir un permis a

été décerné. Si aucun de ces deux documents ne peut

être fourni, l’acte stipulera qu’il n’existe aucune certitude

quant à la possibilité de construire.

36

Qualité d’un terrain à bâtir

Comme la construction va bon train depuis quelques

années, les terrains à bâtir de qualité se font rares. En

outre, les immeubles érigés sont de plus en plus lourds.

Comment éviter que, après avoir acheté un terrain, vous

ne soyez contraint de faire appel à des techniques de

fondations spéciales très onéreuses ?

Si vous doutez de la qualité du sous-sol, il est conseillé,

avant d’acheter, de consulter un architecte ou un entre-

preneur qui connaît la topographie des lieux et qui a

déjà construit dans les environs. Si lui aussi hésite, il ne

vous reste plus qu’à demander une analyse du sol.

L’analyse du sol donne en outre à l’architecte et/ou à

l’ingénieur une idée de la capacité de charge du sol. Ces

données sont utilisées pour calculer les fondations et

vérifier si le poids du bâtiment reste dans les limites

admissibles. Les crevasses ou fissures apparaissant dans

certaines habitations peuvent être la conséquence

d’erreurs commises lors de la construction des fonda-

tions ou de différences de poids. Une analyse du sol

vous permettra d’éviter ces dommages souvent irrémé-

diables.

Il existe différentes formes et méthodes d’analyse du sol.

Le choix dépendra souvent de la nature de la demande,

des caractéristiques du terrain, des appareils disponibles

et d’autres facteurs. L’analyse du sol se compose le plus

souvent de deux ou trois sondages, éventuellement

accompagnés d’un forage. Prix indicatif : 500 euros.

Donation d’un terrain à bâtir

Si vous donnez un terrain à bâtir à votre enfant, des

droits de donation sont dus sur la valeur du bien.

En Flandre, vous pouvez bénéficier dans certains cas de

taux réduits jusqu’au 31 décembre 2014. Les conditions

sont les suivantes : le terrain à bâtir doit être situé en

Flandre ; le bénéficiaire doit être une personne physique ;

le bénéficiaire doit y établir sa résidence principale dans

les cinq ans qui suivent l’acte de donation.

La donation peut porter sur la pleine propriété, la nue-

propriété ou l’usufruit. Une donation en indivision, par

exemple à deux enfants, entre aussi en considération

pour les taux réduits.

Jusqu’à la tranche de 100 000 à 150 000 euros, la dona-

tion d’un terrain à bâtir en ligne directe et entre époux

bénéficie d’une réduction de 2% sur les tarifs normaux.

Au-delà de 150 000 euros, les anciens tarifs restent

applicables. Cette mesure permet de ramener à 1% le

taux sur la première tranche de 12 500 euros, à 2% sur

la tranche de 12 500 à 25 000 euros, etc. Les donations

qui ne s’effectuent pas en ligne directe et entre époux

sont soumises à des droits de donation forfaitaires de

10% sur la première tranche de 150 000 euros. Au-delà,

les tarifs existants restent d’application.

Construire ou transformer une habitation

39

La formule de construction

Le choix de la formule de construction est influencé par

une série de facteurs, tels que les efforts que vous êtes

disposé à consentir vous-même en tant que maître d’ou-

vrage, vos ressources financières, les délais de construc-

tion, vos attentes en général, etc.

Architecte et entrepreneurs distincts

Le maître d’ouvrage qui prend plaisir à retrousser ses

manches sera plus prompt à opter pour la formule archi-

tecte et entrepreneurs distincts. Si vous travaillez avec

des entrepreneurs distincts, vous devrez conclure autant

de contrats qu’il y a de travaux à exécuter. L’avantage de

cette solution est que les offres de prix formulées pour

chacune des activités vous permettent, d’une part, de

choisir l’offre la plus avantageuse pour chaque corps de

métier et, d’autre part, de vous forger une idée plus pré-

cise des coûts impliqués pour chaque aspect. En réalisant

et en coordonnant vous-même certains travaux, vous

pouvez encore économiser davantage.

La mauvaise coordination des travaux est d’ailleurs le

risque majeur auquel vous vous exposez en choisissant

séparément les corps de métier. Il peut en effet arriver

que les différentes activités ne se suivent pas toujours de

près. Ces retards s’accompagnent bien souvent de coûts

additionnels. Vous éviterez beaucoup de tracas en éta-

blissant avec les différents entrepreneurs des contrats

aussi complets que possible et en précisant clairement

leurs responsabilités respectives. Prévoyez une marge

suffisante et fixez clairement les échéances dans un

contrat. Ne vous laissez pas nécessairement séduire par

l’offre la moins chère, mais évaluez minutieusement le

rapport qualité-prix. Renseignez-vous systématiquement

sur les références et l’expérience que peuvent produire

les entrepreneurs consultés.

La construction ou la transformation d’une

habitation n’est pas une sinécure. Vos intervenants

sont nombreux : architecte, entrepreneurs, coordinateur

sécurité, conseiller en énergie, ingénieur. Votre projet doit

respecter toutes les obligations légales. Vous êtes en outre

redevable de la TVA.

40

Architecte et entreprise générale de construction

Le sens de l’initiative et de l’organisation dont un maître

d’ouvrage doit faire preuve peuvent être réduits à leur

minimum si vous choisissez la formule architecte et

entreprise générale de construction. Après comparaison

des devis, l’architecte – de commun accord avec vous –

confiera l’ensemble des travaux à un seul entrepreneur,

qui réalisera alors la construction pour un prix convenu.

Ce prix doit être mentionné dans le contrat d’entreprise.

L’architecte accompagne et supervise les travaux. Tous

les travaux seront exécutés par les ouvriers de l’entre-

preneur général, à moins que celui-ci ne sous-traite

certaines tâches à d’autres. Dans tous les cas, il reste seul

responsable de l’intégralité des travaux.

Un des principaux atouts de cette formule est que vous,

en tant que maître d’ouvrage, ne perdrez pas ou peu de

temps à coordonner les travaux, puisque c’est l’entrepre-

neur qui s’en occupe. Cette solution et la précédente

offrent en outre l’avantage que la conception de l’habi-

tation ne dépend pas de plans types, ce qui est parfois le

cas lorsque vous faites appel à un promoteur immobilier

ou à une entreprise de construction clé sur porte.

Une maison clé sur porte

Si vous voulez consacrer le moins de temps possible au

processus de construction et si vous attachez une grande

importance au délai et au prix, il y a fort à parier que

vous opterez pour une maison clé sur porte. Dans cette

formule, vous signez un contrat avec le promoteur

immobilier ou l’entreprise de construction clé sur porte

et un autre avec l’architecte.

L’entreprise de construction clé sur porte et le promoteur

immobilier vous offrent un service identique, à la diffé-

rence près que ce dernier confie généralement les travaux

à des sous-traitants. En revanche, la plupart des entre-

prises de construction clé sur porte font office d’entre-

prises de construction et assurent elles-mêmes la

réalisation de la construction. Ou tout au moins du gros

œuvre, car il se peut qu’elles fassent appel à des sous-

traitants pour certains travaux de finition bien précis.

Certaines entreprises se coupent en quatre pour fournir

au client un logement personnalisé. D’autres proposent

des demeures sur la base d’une série de plans types.

D’autres encore sont spécialisées dans un certain style de

construction.

Le contrat que vous concluez avec l’entreprise de

construction clé sur porte couvre la totalité des travaux,

des fondations jusqu’à la finition. Le maître d’ouvrage a le

droit de supprimer de ce forfait les travaux qu’il a l’inten-

tion de réaliser lui-même. Mais, bien souvent, l’avantage

financier qu’il en retirera est minime, car les promoteurs

immobiliers travaillent toujours avec les mêmes entre-

preneurs ou sous-traitants, qui leur accordent par consé-

quent des conditions particulièrement avantageuses.

En établissant un contrat clair, vous évitez beaucoup de

désagréments. Lisez attentivement les petits caractères

et les clauses en bas de page ! N’hésitez pas à demander

des éclaircissements si vous ne comprenez pas le jargon

spécialisé ou si vous estimez les dispositions trop vagues

pour ce qui est des suppléments. Avant de signer un

contrat avec une entreprise de construction, vous pouvez

visiter quelques-unes de ses réalisations – de préférence

sans un représentant de la société en question – et

discuter avec les habitants de leur collaboration avec la

société. Renseignez-vous aussi sur la situation financière

de l’entreprise de construction. Tout comme dans le cas

des entrepreneurs, il faut ici séparer le bon grain de

l’ivraie. La loi Breyne vous aidera à y voir un peu plus clair.

Faire appel à un promoteur immobilier ou à une entreprise

de construction clé sur porte n’est pas nécessairement

meilleur marché. Si la société vous propose un prêt, ne

décidez rien sans avoir consulté au préalable votre

41

institution financière. En sa qualité de spécialiste du

crédit, elle sera probablement à même de vous offrir une

formule de crédit encore plus avantageuse.

La plus grande prudence est recommandée avec les

formules de logement préfabriqué. Le maître d’ouvrage

reçoit dans ce cas tout le matériel, préassemblé, qui lui

permettra d’ériger sa maison, avec ou sans suivi de la

société. Cela signifie également qu’il est lui-même

responsable des travaux.

Cette loi impose notamment les obligations suivantes.

• Le contrat de construction doit, d’une part, comporter une description claire et détaillée de l’habitation et,

d’autre part, mentionner le prix, la date de début des travaux et la date de livraison.

• Le prix doit englober, sans exception, tous les travaux nécessaires pour rendre le bien immeuble habitable. Il ne

peut être indexé qu’en vertu d’une formule fixée par la loi et à condition que cette possibilité figure dans le

contrat.

• L’avance ne peut jamais excéder 5%. Le reste doit être payé par tranches en fonction de l’avancement des

travaux.

Une annexe au contrat doit préciser comment et avec quels matériaux les travaux seront effectués, si ces

matériaux peuvent être modifiés et, dans l’affirmative, à quelles conditions.

• Si le permis d’urbanisme n’a pas encore été émis, l’obtention de cette autorisation peut être intégrée au

contrat comme condition suspensive. L’emprunt aussi peut être cité dans le contrat comme une condition sus-

pensive.

• Si la date de livraison est dépassée, l’entreprise de construction devra vous verser une indemnité qui corres-

pond à la valeur locative normale de votre logement en construction.

• L’entreprise de construction ou le promoteur doit vous offrir une garantie financière. Si le vendeur est agréé

pour les travaux à réaliser en vertu du contrat, il doit présenter une garantie de 5%. Dans tous les autres cas, il

doit donner une garantie d’achèvement dans les trente jours qui suivent la signature du contrat ou, en cas de

vente, à la passation de l’acte notarié.

• Lors de la passation de l’acte authentique, le paiement du terrain et des travaux exécutés est soumis à une

condition. Ainsi, les travaux déjà réalisés doivent être expressément approuvés par écrit par un architecte,

avant qu’ils ne puissent faire l’objet d’un paiement. Au moment de la conclusion de l’acte, le notaire vérifiera

également si l’entreprise a respecté toutes les mentions obligatoires et la garantie légale.

• Entre la réception provisoire et la réception définitive, il doit s’écouler au moins un an. Ces deux termes ne

peuvent être prouvés que par un document écrit, rédigé par l’acheteur et l’entrepreneur/vendeur. Si le bâti-

ment est pris en usage avant la réception provisoire, on part du principe que l’acheteur a accepté cette récep-

tion. Il peut toutefois fournir la preuve du contraire.

• Le vendeur se doit d’informer correctement ses clients sur les primes au logement octroyées par les différentes

Régions et sur les critères à remplir pour en bénéficier.

42

La loi Breyne

La loi Breyne est destinée à mieux protéger le candidat

bâtisseur qui signe un contrat avec un entrepreneur pour

la construction d’une maison clé sur porte ou les per-

sonnes qui achètent une habitation ou un appartement

sur plan. La loi s’applique aussi aux contrats de vente

dans le cadre desquels il est convenu d’exécuter des

travaux de transformation ou d’extension pour un prix

déterminé. La loi Breyne n’est pas d’application si vous

ne payez le montant total que lorsque votre maison est

achevée.

Construire soi-même

Une autre possibilité consiste à effectuer soi-même (une

partie des) les travaux dans l’espoir de faire baisser consi-

dérablement le prix de revient final. Les matériaux sont

moins chers lorsque vous les achetez vous-même et vous

économisez les coûts élevés de main-d’œuvre.

Mais lorsque vous calculez au bout du compte votre

salaire horaire, le résultat est souvent décevant. De plus,

vous devrez acheter un outillage complet qui, contre

toute attente, coûte souvent cher.

Ce qu’il faut par-dessus tout est beaucoup de temps et

deux assistants, au risque de vivre une expérience très

amère. Ne perdez pas de vue non plus que vous aurez

des obligations : les amis et les membres de la famille qui

donnent un coup de main sont en droit d’attendre un

service en retour.

Un autre problème est que vous serez seul responsable

de la bonne exécution des travaux. En cas de défauts et

de problèmes qui surviendraient par la suite, vous devrez

en supporter vous-même les coûts. Si vous décidez mal-

gré tout de vous lancer, cela vaut la peine de faire super-

viser les travaux par un architecte.

Vous risquez par ailleurs d’être entraîné dans des discus-

sions de nature diverse avec les autorités.

L’administration de la TVA risque de contester la valeur

des matériaux que vous avez achetés et de votre propre

travail. Les amis qui viennent donner un coup de main

risquent de recevoir la visite de l’inspection sociale ou du

travail.

Le dernier et, finalement, principal risque est la sécurité.

Un accident est vite arrivé. Si votre assurance personnelle

ou celle que vous avez souscrite pour les personnes qui

vous aident se révèle insuffisante, un accident risque très

rapidement d’avoir des conséquences dramatiques. Une

assurance accidents corporels vie privée et une assurance

aides non salariés sont dès lors indispensables. Adressez-

vous à votre agence bancaire KBC et à votre agent

d’assurances KBC.

43

La mission de l’architecte

La mission de l’architecte est décrite dans un contrat.

L’Ordre des Architectes recommande à ses membres de

n’accepter que des missions complètes. Ce terme de

mission complète embrasse une multitude d’éléments,

dont l’établissement d’un avant-projet et une estimation

du coût global, la constitution d’un dossier pour la

demande du permis, la rédaction d’un cahier des

charges, la description des travaux à effectuer et, le cas

échéant, un métré (un inventaire descriptif mentionnant

les quantités par matériau et sur la base duquel une esti-

mation précise des coûts peut être réalisée), la coordina-

tion des études spécialisées, la rédaction des demandes

d’offres pour les différents travaux et une assistance

pour le choix et l’adjudication des travaux, l’élaboration

éventuelle de plans de détail, la supervision de l’exécu-

tion des travaux jusqu’à l’achèvement complet, une assis-

tance à la réception provisoire et à la réception définitive,

et le contrôle des factures entrantes. L’architecte doit

aussi vous fournir conseils et assistance pour que le résul-

tat des travaux réponde en tous points aux prescriptions

légales.

Les études techniques spécialisées relatives notamment à

la stabilité, aux aménagements sanitaires, au chauffage

L’architecte

Dès que vous voulez entreprendre une construction

ou des transformations importantes, il vous faut un

architecte. Son intervention portera aussi bien sur

l’élaboration des plans que sur le contrôle de l’exécution

des travaux. Mais, heureusement, son apport ne se limite

pas à ces deux aspects. L’architecte dessinera pour vous

un logement adapté à vos priorités, à vos besoins, à vos

souhaits, à votre personnalité et à votre budget.

Comment choisir un architecte ?

Le choix dépend avant tout du style de construction sou-

haité et des bons rapports avec l’architecte. Si vous vous

basez sur des projets glanés dans des publications ou sur

internet, le mieux est de contacter deux ou trois archi-

tectes différents. Vous pouvez aussi contacter les pro-

priétaires d’une maison qui vous a tapé dans l’œil, leur

demander qui en est l’architecte, leur poser des questions

sur la collaboration, la communication, la manière dont

celui-ci a rempli sa tâche, le degré de contrôle qu’il exer-

çait sur les travaux, son estimation du budget, le suivi

des travaux, le respect des délais de construction conve-

nus. S’il s’agit d’une rénovation, choisissez de préférence

un architecte des environs, qui pourra plus facilement se

rendre sur le chantier.

Consacrez suffisamment de temps aux premiers entre-

tiens : c’est en écoutant vos desiderata, en apprenant à

connaître vos habitudes de vie que l’architecte pourra le

mieux s’identifier à votre habitat et à l’environnement

que vous souhaitez. Fournissez-lui un maximum d’infor-

mations. La première entrevue avec l’architecte ne vous

engage nullement. D’ailleurs, la plupart des architectes

ne vous factureront pas cette prise de contact. D’autres

vous réclameront une rémunération à l’heure ou un tarif

forfaitaire.

Réaliser des travaux sans architecte

Si vous ne recourez pas à un architecte alors que

la loi vous y oblige, vous vous exposez à des

poursuites pénales (et risquez une lourde

amende). Vous courez en outre le risque, si l’en-

trepreneur n’effectue pas correctement son tra-

vail, de ne pas pouvoir exiger un

dédommagement (complet) s’il apparaît que le

contrôle obligatoire par un architecte aurait pu

prévenir ce dommage.

44

Devis, dossier et offres

Le devis des conditions générales et particulières com-

prend la description des travaux et des prescriptions

techniques. Il est complété par les métrés.

Le devis est un document volumineux, puisqu’il contient

les dispositions générales de l’entreprise et la description

générale des matériaux et de leur utilisation.

Le cahier des charges spécial renferme les données

concernant la situation géographique du chantier, les

livraisons, la nature des travaux, les détails de l’exécution,

etc.

Le métré ou devis détaillé définit les quantités des diffé-

rents matériaux, ce qui permettra de faire une évaluation

précise des coûts.

À partir des plans définitifs, l’architecte peut constituer le

dossier administratif nécessaire à l’obtention du permis

d’urbanisme et à la demande d’un emprunt. Ce dossier

regroupe les documents de demande officiels, les

ébauches de situation et d’orientation, les plans des sur-

faces et des sections, le dessin des façades, les détails et

annotations expliquant le projet, les photos du terrain à

bâtir et des alentours, les formulaires complétés. La com-

mune peut encore requérir des documents complémen-

taires.

L’architecte devra aussi introduire une demande d’offre

auprès des différents corps de métiers. Demandez à

chacun un devis détaillé qui mentionne clairement tous

les prix unitaires des matériaux. L’architecte contrôlera,

vérifiera et comparera en concertation avec le maître

d’ouvrage toutes les offres reçues, afin de s’assurer

qu’elles sont conformes aux plans et devis. Il recherchera

le meilleur rapport qualité-prix et conseillera le maître

d’ouvrage en fonction des compétences, des références

et de la solvabilité de l’entrepreneur. Après la signature

du contrat d’entreprise, les travaux pourront commencer.

et aux études du sol ne font pas partie de la mission de

l’architecte. Pour ce qui est des études du sol, vous

devrez vous adresser à un ingénieur ou à un bureau

d’études spécialisé, avec lequel vous passerez un contrat

distinct.

Contrat et plans

Le contrat avec l’architecte doit être rédigé clairement et

sans ambiguïtés. Complétez les contrats types avec les

données qui vous concernent spécifiquement. Ne signez

pas un contrat que vous n’avez pas lu dans son intégra-

lité : toute convention écrite conclue pendant le proces-

sus de construction constitue un document important au

point de vue juridique et – qui plus est – votre seule

preuve en cas de conflit.

Dans la mesure où il doit vous permettre de vous repré-

senter votre future habitation, l’avant-projet doit en men-

tionner les principales dimensions. Cette étape

préliminaire est conçue comme une phase de concerta-

tion. Le nombre d’avant-projets est généralement limité

à trois.

Une fois que vous avez donné votre accord pour le projet

provisoire, l’architecte procède à l’élaboration des plans

définitifs, des devis, de l’évaluation des coûts, etc. Les

plans définitifs sont dessinés sur la base du projet provi-

soire qui a été approuvé par le maître d’ouvrage. En cla-

rifiant certains éléments de la construction, les épures et

dessins de détail vous aident à mieux comprendre de

quoi seront faits le gros œuvre et la finition. Suivant le

degré de complexité du projet ou vos exigences spéci-

fiques, l’architecte décidera si des dessins de détail sont

nécessaires et, le cas échéant, leur nombre.

45

heures supplémentaires font eux aussi l’objet d’une ana-

lyse critique.

Les honoraires de l’architecte

Les services de l’architecte vous sont facturés sous la

forme d’honoraires. Si l’on continue à travailler au

pourcentage du coût global de l’habitation, on

convient de plus en plus souvent d’un prix forfaitaire.

Pour une mission d’expertise, la plupart des archi-

tectes vous compteront un tarif à l’heure. Certains

agissent de même pour une simple mission de consul-

tation. Demandez au préalable à votre architecte le

montant exact de ses honoraires et quelles sont les

prestations comprises dans ce prix.

Les tarifs obligatoires sont interdits par la loi. Pour la

construction d’une habitation unifamiliale ordinaire,

l’Ordre des Architectes recommandait autrefois un

tarif de 7% sur la première tranche jusqu’à

160 000 euros. Sur la tranche entre 160 000 et

550 000 euros, ce pourcentage glissait à 6,5%. Pour

Le contrôle des travaux

Après la partie préparatoire et théorique de la mission

vient la construction proprement dite. L’architecte suit et

supervise les travaux, défendant en cela les intérêts du

maître d’ouvrage.

L’architecte vérifie si les travaux sont exécutés selon les

plans et directives des devis. Sa présence est requise sur

le chantier chaque fois que le programme prévoit des

travaux qui ne pourront plus être contrôlés ultérieurement,

ou pour les activités qui nécessitent des explications

techniques de sa part. Évidemment, sa présence dépend

aussi des dispositions stipulées dans le contrat qu’il a

passé avec le maître d’ouvrage.

Il ne faudrait pas confondre cette tâche de contrôle avec

la supervision permanente qui exige une présence

constante sur le chantier, ce qui équivaudrait à une

mission complémentaire ... avec rémunération addition-

nelle également.

Les réunions de chantier hebdomadaires qui rassemblent

le maître d’ouvrage, l’architecte et l’entrepreneur sont

importantes pour évaluer l’état d’avancement des travaux.

Le carnet de chantier contient un bref rapport de ces

réunions. En tant que commettant, vous devez veiller à

ce que le carnet de chantier soit tenu à jour. Sur certains

chantiers, ces rapports sont négligés ou même totale-

ment oubliés. Ils peuvent toutefois servir de preuves en

cas de litige.

L’achèvement de tous les travaux est suivi de la réception

provisoire d’abord et de la réception définitive ensuite.

Vous en apprendrez plus à ce sujet page 49.

Dans le cadre du contrôle des factures, l’architecte vérifie

également que les quantités et qualités de matériaux

citées et fournies ont bien été utilisées et correspondent

aux offres. Les modifications de prix et le coût des

Économiser sur les honoraires de

l’architecte : rarement une bonne idée

Nombre de candidats bâtisseurs tentent de

réduire les honoraires de l’architecte en lui

confiant une mission minimale. Or, un maître

d’ouvrage qui n’est pas familiarisé avec le secteur

de la construction risque de s’attirer bien des

ennuis s’il tient ce raisonnement. Pour commen-

cer, un architecte qui reçoit des honoraires

décents sera beaucoup plus motivé. Rien qu’en

comparant minutieusement les différentes offres,

il peut déjà vous faire réaliser des économies

substantielles.

46

L’entrepreneur

L’entrepreneur est responsable de l’exécution correcte

des travaux dans les délais prescrits. En d’autres termes,

il remplit un rôle clé dans la construction de votre habita-

tion.

Comment choisir un entrepreneur ?

La plupart des architectes vous soumettront eux-mêmes

quelques noms d’entrepreneurs avec lesquels ils ont déjà

travaillé. Premier avantage : l’architecte connaît les com-

pétences et la méthode de travail de ces entrepreneurs.

Second avantage : entretenant déjà des relations avec

l’entrepreneur, il pourra discuter plus ouvertement avec

lui de certains problèmes ou demander un surcroît

d’efforts dans des moments difficiles.

L’inconvénient réside alors dans l’indépendance de

l’architecte par rapport à l’entrepreneur, afin que vos

intérêts soient défendus de manière optimale. Une amitié

trop poussée entre l’entrepreneur et votre architecte

peut mettre en péril l’objectivité de ce dernier.

C’est pourquoi, il est judicieux de compléter la liste qu’il

vous propose par votre propre sélection d’entrepreneurs

ou d’hommes de métier, fondée sur les recommandations

de vos amis, de votre famille, de vos connaissances, etc.

Les offres de prix

Avant d’adjuger les travaux à telle ou telle entreprise de

construction, vous demanderez à plusieurs entrepreneurs

et/ou sous-traitants de formuler une offre. Ils vous pro-

poseront leur meilleur prix sur la base d’informations

générales et détaillées concernant l’emplacement, les

matériaux, la méthode de travail, les livraisons et les

plans. Ces prix ne sont valables que pendant une période

limitée, ce qui est logique puisque les prix évoluent pour

eux aussi.

un marché de plus de 550 000 euros, les honoraires

recommandés atteignaient 6%.

Pour une rénovation, la recommandation tablait sur un

pourcentage de 12% sur la première tranche de

160 000 euros. Pour la tranche entre 160 000 et

550 000 euros, ce pourcentage était ramené à 11%.

Pour un marché de plus de 550 000 euros, les hono-

raires recommandés atteignaient 10%.

Le mode de paiement est déterminé de commun accord

entre le maître d’ouvrage et l’architecte. Selon les

anciennes recommandations de l’Ordre des Architectes,

l’architecte peut exiger ses honoraires comme suit : 20%

à titre d’acompte, 20% à la remise des documents desti-

nés à la demande du permis d’urbanisme, 20% à la

remise des documents d’adjudication, 30% à mesure de

l’avancement des travaux, le solde à la réception provi-

soire.

47

L’architecte vérifiera si les offres de prix correspondent

aux consignes des plans et devis. Il comparera ensuite

avec vous les différentes propositions retenues. Ne vous

braquez pas sur le prix, mais tenez compte également

d’éléments tels que les compétences, la réputation, les

références, la qualité du travail réalisé, le respect des

délais, la solvabilité de l’entreprise. Ici aussi, la règle d’or

est : visitez le plus grand nombre de réalisations et inter-

rogez les occupants.

Le contrat d’entreprise

La collaboration avec l’entrepreneur est définie dans un

contrat. Si le contrat est soumis à la loi Breyne, il devra

comprendre de très nombreuses mentions obligatoires.

Si la loi Breyne n’est pas d’application, le maître d’ou-

vrage et l’entrepreneur peuvent déterminer librement les

modalités du contrat.

Le maître d’ouvrage a tout intérêt à fixer concrètement

le plus d’accords possible dans le contrat. Ainsi, il est

vivement recommandé de préciser les éléments suivants :

* Si votre projet tombe sous l’application de la loi Breyne, vous pouvez invoquer la garantie. Il s’agit, selon le statut du vendeur, d’une garantie dite de 5% ou d’une garantie d’achèvement.

Votre entrepreneur fait faillite avant l’achèvement de votre habitation*.

Le curateur décide la poursuite des travaux. Vous payez

simplement les factures à mesure de l’avancement des

travaux.

Le curateur décide de ne pas poursuivre les travaux.

Vous devez vous mettre en quête d’un autre entrepre-

neur. Le décompte est effectué après la faillite.

Vous arrivez à un accord sur le décompte avec le cura-

teur.

Vous n’arrivez pas à un accord sur le décompte avec le

curateur. Vous devez faire intervenir un expert pour le

calcul, qui est basé sur le prix initialement fixé, majoré

des éventuels suppléments (travaux supplémentaires,

par exemple). Si l’exécution est de mauvaise qualité ou

que des défauts sont constatés, une indemnité peut

être déduite du total. Il en va de même si les travaux

ont pris du retard. L’entrepreneur doit avoir été mis en

demeure par recommandé.

Le décompte est effectué.

Vous avez payé trop : vous pouvez introduire une

créance auprès du curateur. Quant à savoir si vous allez

récupérer effectivement votre argent, rien n’est moins

sûr.

Vous avez payé trop peu : vous devez régler le solde au

curateur.

48

Retard dans l’exécution des travaux

L’entrepreneur doit respecter le délai fixé pour les travaux

et veiller à ce que votre habitation soit réceptionnée en

temps voulu. S’il bouleverse le planning, il peut être sanc-

tionné. Prenez soin de stipuler clairement dans le contrat

l’indemnité de retard. Cette indemnité est généralement

égale au loyer normal que vous recevriez si vous deviez

louer votre futur logement. Si l’entrepreneur est respon-

sable de certains retards, vous devez le mettre en

demeure par recommandé et lui rappeler ses obligations.

Tout retard résultant d’un cas de force majeure tel que

les conditions climatiques, les grèves, les accidents ou la

maladie ne peuvent donner lieu à une sanction. Si, en

cours d’exécution des travaux, vous y apportez encore

des modifications ou des travaux supplémentaires, l’en-

trepreneur a le droit, après concertation avec l’architecte,

de prolonger le délai initialement convenu. Cette prolon-

gation est consignée par écrit. Vous pouvez stipuler dans

le contrat que les modifications et leurs conséquences

sur le délai de réalisation doivent faire l’objet d’une

concertation.

L’entrepreneur stipulera lui aussi dans le contrat qu’il

peut exiger une indemnisation. Il part en effet du prin-

cipe que, tout comme lui, le commettant peut être à

l’origine d’une interruption des travaux. Il arrive qu’un

homme de métier réclame des dommages et intérêts

parce qu’il ne peut entamer les travaux au moment

prévu. Si ce retard est imputable à l’équipe précédente,

l’indemnisation devra être supportée par cette dernière.

Retards et demandes de dédommagement mettent sou-

vent un froid dans les relations. L’arrangement à l’amiable

est la meilleure solution dans presque toutes les situations.

Non seulement les litiges et autres procédures juridiques

coûtent cher, mais encore provoquent-ils des retards sup-

plémentaires. Mieux vaut fixer dans le contrat une date de

début et de fin des travaux réaliste et acceptable pour tous

un prix global ou un tarif basé sur les prix unitaires fixes

mentionnés dans le métré en annexe ; la formule d’adap-

tation des prix ; le délai de réalisation en jours ouvrables

ou en jours civils (avec mention de la date de début des

travaux et, éventuellement, de la date de fin) ; l’indem-

nité en cas de retard dans l’avancement des travaux ; le

mode de paiement ; la manière, le lieu et la date de la

réception des travaux.

Le contrat peut encore contenir d’autres données si les

deux parties le désirent, par exemple des informations

concernant la garantie éventuelle, des clauses portant sur

l’exécution et la modification des travaux, l’énumération

des travaux qui seront réalisés par le maître d’ouvrage,

des renseignements relatifs au terrain à bâtir – tels que la

superficie et la section du cadastre – ou encore le nom

de l’architecte.

Prix, modifications de prix et paiement

Un prix global est préférable à des prix unitaires. Dans le

premier cas, vous savez exactement ce que vont vous

coûter les travaux. En cas de prix unitaires, il est malaisé

de contrôler si les quantités traitées correspondent aux

métrés.

L’entrepreneur peut se couvrir contre une hausse des prix

des matériaux ou des salaires horaires en intégrant dans

le contrat la possibilité de revoir les prix. La révision des

prix se fait à chaque paiement d’une tranche. La formule

d’adaptation des prix utilisée pour ce faire est basée sur

des échelles et pourcentages officiels. L’adaptation du

prix ne peut donc se faire de manière arbitraire. Refusez

toute révision des prix si certains travaux n’ont pu être

terminés dans les temps par la faute de l’entrepreneur.

Normalement, il sera stipulé que le paiement se fait en

fonction de l’avancement réel des travaux. Les parties

peuvent fixer librement le montant de l’acompte.

49

les intervenants. Prévoyez aussi une marge de manœuvre

suffisante, car construire est une activité très complexe.

La réception

Lorsque les travaux sont (pratiquement) terminés,

l’entrepreneur livre le résultat et le maître d’ouvrage

l’accepte. C’est ce que l’on appelle la réception. Le

processus de réception et d’acceptation n’est pas fixé,

sauf si la loi Breyne est d’application ou s’il s’agit de

commandes publiques.

Il est préférable de préciser la procédure dans le contrat

d’entreprise. On distingue en général la réception provi-

soire et la réception définitive.

La Commission de conciliation – Construction

La Commission de conciliation – Construction tente

d’éviter et de résoudre les litiges techniques qui

opposent particuliers et professionnels de la

construction. Elle désigne un expert qui tente de

réconcilier les parties. S’il échoue dans sa mission,

l’expert émet un avis technique contraignant pour les

parties.

Le grand avantage est que la procédure est relative-

ment courte (six mois maximum) et peu onéreuse.

Les coûts sont répartis à parts égales entre les inter-

venants impliqués. Dans des cas exceptionnels, une

des parties peut demander une dérogation à ce prin-

cipe s’il ressort par exemple qu’elle a été impliquée

indûment dans cette affaire.

La commission traite uniquement les litiges tech-

niques qui opposent un maître d’ouvrage particulier

à l’architecte et aux entrepreneurs qui réalisent les

travaux. Par extension, les litiges techniques avec les

promoteurs peuvent également être traités. Les litiges

avec un coordinateur de sécurité, un agent immobi-

lier, un fabricant de matériaux de construction ou

une compagnie d’assurances ne sont pas de son res-

sort. La commission n’est pas compétente pour des

travaux réalisés pour des besoins purement profes-

sionnels (boucherie, boulangerie, imprimerie, institut

de beauté, etc.). Elle peut cependant intervenir si les

travaux portent sur un bâtiment à caractère mixte

(habitation comprenant par exemple un cabinet de

dentisterie ou un bureau).

Tous les intervenants impliqués dans la construction

doivent être d’accord de soumettre un litige éventuel

à la Commission de conciliation – Construction par

une clause type insérée dans le contrat d’entreprise

ou d’architecte. À défaut de clause type, les parties

peuvent encore faire intervenir la Commission de

conciliation au moment de la naissance du litige.

Dans ce cas, il faut cependant que tous marquent

leur accord.

La réception provisoire

Lors de la réception provisoire, le maître d’ouvrage

réceptionne les travaux. La réception provisoire est habi-

tuellement demandée par écrit par l’entrepreneur et elle

fait l’objet d’un procès-verbal. On signifie par là que les

travaux sont terminés et que le risque de destruction de

l’ouvrage par accident ou par force majeure est transféré

au maître d’ouvrage.

Si aucun problème n’est constaté, le maître d’ouvrage

déclare dans le procès-verbal que l’entrepreneur a exécuté

les travaux conformément aux plans et au devis, et

ajoute qu’il n’a remarqué ni vices visibles ni défauts graves.

Si des défauts sont constatés, l’architecte conseillera

50

La responsabilité décennale

Après la réception, l’entrepreneur et l’architecte

sont responsables pendant dix ans des vices

graves menaçant la structure et la solidité du bâti-

ment. Il n’existe pas de description claire de ces

vices. La responsabilité décennale commence à

courir le jour de la réception provisoire si cela a

été stipulé ainsi dans le contrat. Sinon, elle com-

mence le jour de la réception définitive.

En règle générale, l’architecte est responsable de

la conception du bâtiment. L’entrepreneur assume

quant à lui la responsabilité de l’exécution des

plans, des vices visibles et cachés aux matériaux,

du traitement des matières premières, etc. Pour

les défauts où il est difficile d’établir une distinc-

tion entre vice de conception et vice d’exécution,

l’architecte et l’entrepreneur sont généralement

tenus pour responsables conjointement.

Lorsque le maître d’ouvrage choisit d’exécuter lui-

même certains travaux impliquant un risque, l’en-

trepreneur peut se libérer de sa responsabilité

pour les travaux en question. Lorsque l’architecte

et/ou le maître d’ouvrage obligent l’entrepreneur

à utiliser certains matériaux, ce dernier peut

émettre par écrit des réserves quant à la qualité

des travaux afin qu’aucune faute ne puisse lui

être imputée.

La responsabilité décennale n’est pas une solution

miracle. Il n’est pas toujours aisé de faire tomber

certains défauts sous le couvert de la responsabi-

lité décennale après la réception définitive. De

plus, les procédures juridiques traînent en lon-

gueur. C’est pourquoi il vous faut procéder à une

analyse aussi critique que possible lors de la

réception définitive. À ce moment, nombre de

petites imperfections peuvent encore être recti-

fiées. Passé cette date, il n’en sera plus de

même ...

éventuellement au maître d’ouvrage d’en exiger la répa-

ration ou de refuser carrément la livraison. Il actera éga-

lement les commentaires formulés, ainsi que les délais

dans lesquels les réparations doivent être réalisées.

La réception provisoire aussitôt faite, vous pouvez vous

installer dans votre habitation. Si vous entrez dans les

lieux avant la réception provisoire, votre acte peut être

interprété comme une acceptation tacite de la réception

provisoire. Dans ce cas, vous avez intérêt à communiquer

par écrit à l’entrepreneur que vous émettez des réserves

au sujet des travaux non ou mal réalisés.

La réception définitive

Lors de la réception définitive, le maître d’ouvrage recon-

naît que les travaux ont été réalisés conformément au

contrat et aux règles de l’art. L’entrepreneur est ainsi

libéré de toutes ses obligations, à l’exception de la res-

ponsabilité décennale.

En règle générale, la réception définitive a lieu environ

un an après la réception provisoire. Dans l’intervalle, cer-

tains vices cachés et imputables à une négligence de la

firme de construction ou d’un ou des entrepreneurs,

peuvent apparaître : infiltration d’eau, fuites dans le toit,

problèmes d’humidité, tuiles endommagées, etc.

La réception définitive est habituellement demandée par

écrit par l’entrepreneur. Vous pouvez l’accepter ou la

refuser. En cas de refus de votre part, la réception défini-

tive ne sera acceptée que lorsque l’entrepreneur aura

effectué les réparations nécessaires et résolu tous les

problèmes.

Si vous payez toutes les factures de l’entrepreneur sans

remarque ou contestation, votre geste peut être consi-

déré comme une acceptation des travaux. La réception

définitive est dès lors accomplie.

51

De même, celui qui achète une habitation dans laquelle

des travaux ont été réalisés sans permis ou en infraction

aux règles urbanistiques, se rend coupable d’un délit

urbanistique pour perpétuation de l’infraction urbanis-

tique.

En Flandre, une infraction urbanistique se prescrit en

principe par cinq ans (dix ans dans les espaces libres, par

ex. en zone rurale ou récréactive). À l’issue de ce délai,

les pouvoirs publics ne peuvent plus vous envoyer devant

le tribunal correctionnel pour exiger la remise en état.

La sanction ne peut toutefois pas être levée dans les

zones vulnérables (zones d’espaces verts, zones natu-

relles, zones forestières, zones agricoles d’intérêt particu-

lier, …).

Dans quels cas faut-il un permis d’urbanisme ?

En gros, un permis d’urbanisme est requis dans toutes les

Régions pour les interventions suivantes.

• La démolition, la reconstruction, la transformation ou

l’extension d’une construction existante, à l’exception

des travaux de conservation et de l’entretien.

• Tous les travaux qui modifient la stabilité, le caractère

architectural ou les qualités formelles et l’aspect exté-

rieur d’une construction, y compris les travaux de

conservation et d’entretien de ce type.

• Les interventions qui modifient la destination d’un

Quelles sont vos obligations si vous construisez ou transformez une habitation ?

La construction ou la rénovation d’une habitation

implique bon nombre d’obligations. En général, il vous

faudra un permis d’urbanisme. L’intervention d’un archi-

tecte est souvent requise légalement. La coordination de

la sécurité et la performance énergétique du bâtiment

font partie intégrante du projet. Les réservoirs de mazout

doivent répondre à certaines conditions. Les terres ne

peuvent pas être déplacées à loisir. Il faut aussi penser à

installer éventuellement des détecteurs de fumée.

Le permis d’urbanisme

Une nouvelle construction ainsi que la plupart des tra-

vaux de rénovation requièrent un permis d’urbanisme. La

réglementation et la procédure de demande diffèrent

selon que le projet se situe à Bruxelles, en Wallonie ou

en Flandre. Outre la Région, la commune peut aussi sou-

mettre certains travaux à une autorisation.

De nombreux travaux de moindre importance ne sont

toutefois pas soumis à cette obligation. Certains travaux

qui ne nécessitent pas de permis ne pourront être effec-

tués que s’ils ne contreviennent pas à d’autres réglemen-

tations, tels que permis d’urbanisme ou de lotir, les

prescriptions urbanistiques, les plans d’aménagement, les

règles en matière de lotissement, de dispositions du

Code civil, etc. Renseignez-vous au préalable auprès de

votre administration communale pour savoir si les tra-

vaux que vous envisagez nécessitent effectivement un

permis d’urbanisme.

En outre, certains travaux doivent faire l’objet d’une

déclaration (voir plus loin).

Celui qui effectue des travaux à une habitation sans per-

mis d’urbanisme ou en infraction avec ce dernier se rend

coupable d’un délit urbanistique. Les travaux peuvent

être arrêtés et l’affaire portée devant le tribunal correc-

tionnel. Le juge peut imposer le paiement d’une plus-

value, des travaux d’adaptation ou une remise en pristin

état.

La demande du permis d’urbanisme

Pour la demande du permis d’urbanisme, vous

pouvez recourir aux services d’un architecte. Vous

pouvez aussi vous adresser à la commune, où

vous trouverez tous les renseignements concer-

nant la procédure de demande. Sachez que la

validité du permis d’urbanisme est limitée dans le

temps.

52

– les actes sans travaux de stabilité et sans modifica-

tion du volume de construction physique des

façades latérales, façades postérieures et toits ;

– les panneaux solaires ou des boilers solaires sur un

toit plat, dépassant la rive du toit d’un mètre au

maximum et les panneaux solaires ou des boilers

solaires intégrés dans la toiture inclinée ;

– les transformations intérieures sans travaux de stabi-

lité ;

– les clôtures jusqu’à une hauteur de deux mètres

dans le jardin latéral et le jardin derrière la maison ;

les clôtures ouvertes jusqu’à une hauteur de deux

mètres dans le jardin devant la maison ; les clôtures

fermées jusqu’à une hauteur d’un mètre dans le

jardin devant la maison ;

– les voies d’accès et les allées strictement nécessaires

vers le bâtiment ou les bâtiments ;

– l’installation de toutes sortes de petites construc-

tions de jardin, telles que des ornements de jardin,

des boîtes aux lettres, des barbecues et des stations

de jeux ;

– des constructions non couvertes (par exemple une

terrasse) jusqu’à 80 m2 par bien au maximum, y

compris toutes les constructions non couvertes exis-

tantes, dans le jardin latéral et le jardin derrière la

maison, jusqu’à un mètre des limites de la parcelle ;

– des annexes isolées du bâtiment principal qui ne

sont pas destinées au séjour, y compris des abri-

garages, dans le jardin latéral jusqu’à trois mètres

des limites de la parcelle ou dans le jardin derrière la

maison jusqu’à un mètre des limites de la parcelle.

Les annexes isolées peuvent également êtres placées

sur ou contre la limite de la parcelle dans le jardin

derrière la maison lorsqu’elles sont construites contre

un mur de séparation existant et lorsque le mur de

séparation existant n’est pas modifié. La superficie

totale reste limitée à 40 m2 au maximum par bien, y

compris toutes les annexes isolées existantes. La

hauteur est limitée à trois mètres.

Notez qu’en ce qui concerne ces deux derniers

immeuble ; la modification de la fonction principale

d’un immeuble (même sans travaux).

• La modification (même sans travaux), dans une habita-

tion, du nombre de logements destinés à l’héberge-

ment d’une famille ou d’un isolé (par ex. si vous

transformez une maison d’habitation en kots pour étu-

diants).

• Les modifications sensibles du relief et l’abattage

d’arbres à haute tige.

Dans quels cas ne faut-il pas de permis d’urbanisme ?

Flandre

• L’entretien et les travaux de conservation.

Vous pouvez remplacer des châssis (sans toutefois

modifier la répartition), des portes et du crépi, net-

toyer la façade, remplacer un revêtement de chemin

endommagé, renouveler la toiture ou renouveler

certaines pierres de façade.

L’aménagement d’un bâtiment, l’aménagement de

locaux et le placement d’installations techniques (sani-

taires, électricité, chauffage, isolation, aération).

• Les actes provisoires pendant la durée de travaux auto-

risés ou les constructions provisoires, par exemple

l’installation d’une baraque de chantier ou de sanitaires.

• Les actes repris ci-dessous, à condition notamment

que les travaux soient réalisés dans un rayon de trente

mètres autour de l’habitation, qu’aucune modification

de fonction soumise à autorisation ne soit apportée,

que le nombre d’habitations reste inchangé et que la

dispense n’aille pas à l’encontre de la réglementation

et des prescriptions en vigueur par ailleurs (par

exemple patrimoine classé, plans locaux, prescriptions

en matière de lotissement) :

– les constructions souterraines courantes (par

exemple une citerne à eau de pluie, une fosse sep-

tique, une fosse de décantation, un système d’épu-

ration des eaux, une zone de stockage de granulés

de bois (pellets), une citerne à combustible pour le

chauffage lorsqu’elles ne sont pas désalignées ou

situées dans une zone de recul ;

53

fonction et sans modification du nombre d’habita-

tions. La superficie de l’annexe est limitée à 40 m2.

Elle doit se trouver à deux mètres (dans le jardin der-

rière la maison) ou à trois mètres (dans le jardin laté-

ral) des limites de la parcelle, sauf si le bâtiment

principal est établi sur la limite de la parcelle. La pro-

fondeur de construction de l’annexe à construire ne

peut pas dépasser la profondeur de construction du

bâtiment adjacent.

Le Gouvernement flamand souhaite également introduire

l’attestation as-built, qui équivaut à une mini-régularisa-

tion. Dans cette attestation, il est déclaré que les actes se

rapportant à une construction ne diffèrent pas ou à

peine des plans qui font l’objet du permis d’urbanisme

ou de la déclaration. L’attestation as-built remplace les

plans autorisés ou annoncés. C’est plus qu’une simple

autorisation de régularisation, puisqu’elle permet d’en-

lever ab initio tout caractère pénal aux opérations

concernées. À la clôture de la rédaction, le règlement de

l’attestation as-built n’était pas encore finalisé. Il fallait

encore examiner notamment si l’attestation pouvait être

couplée au certificat de performance énergétique.

Pour les divergences plus importantes, une autori-

sation de régularisation restera nécessaire.

Bruxelles

• L’entretien et les travaux de conservation.

Vous pouvez remplacer des châssis et portes, mais s’ils

sont visibles depuis l’espace public, vous ne pouvez pas

en changer la couleur ou la forme initiale (répartition,

parties ouvrantes/dormantes) sans permis. Les façades

qui ne sont pas visibles depuis l’espace public peuvent

être cimentées, recouvertes d’un autre matériau ou

peintes dans une autre couleur, à condition qu’elles ne

se situent pas dans une zone de protection d’un bien

qui est classé ou pour lequel une procédure de classe-

ment est en cours.

• Les travaux de transformation à l’intérieur d’un bâti-

ment ; l’aménagement de locaux ; le placement ou

points, le permis est obligatoire dans une zone

vulnérable du point de vue spatial.

• Si un bâtiment, dont la fonction principale est l’habi-

tat, est aussi utilisé comme bureau, pour une profes-

sion libérale, comme commerce, pour l’horeca, pour

des services ou pour l’artisanat. La superficie qui est

affectée à ces activités doit être inférieure à la surface

habitable et ne peut dépasser 100 m2.

• Pour l’abattage d’arbres à hautes tiges qui se situent

dans une zone d’habitation et dans un rayon de

quinze mètres au maximum autour de l’habitation.

• Pour la démolition complète de bâtiments et de

constructions isolés, d’une superficie inférieure à

100 m2, à condition qu’il soit satisfait aux exigences

suivantes :

– il ne peut s’agir de petits éléments et de construc-

tions contribuant à la qualité du cadre de vie, revê-

tant une valeur populaire, historique ou esthétique,

servant de référence aux habitants d’un quartier ou

renforçant le sentiment d’appartenance à un terri-

toire (par exemple fontaines, kiosques, chapelles

champêtres, clôtures, enceintes, marquises, balus-

trades, mobilier urbain, fours à pain, remises, oran-

geries, pavillons de verdure, glacières) ;

– il ne s’agit pas de bâtiments ou de constructions

repris à l’inventaire du patrimoine architectural.

• Certains travaux et actes doivent faire l’objet d’une

déclaration. Ces travaux ne sont pas soumis à permis,

mais doivent être déclarés à la commune. Après un

délai de vingt jours, vous pouvez débuter les travaux si

la commune n’a pas émis d’opposition :

– des travaux de stabilité effectués à l’intérieur, sans

modification de fonction et sans modification du

nombre d’habitations ;

– des travaux de stabilité effectués à des façades pos-

térieures, façades latérales et toits sans modification

de fonction, sans modification du nombre d’habita-

tions et sans modification du volume de construc-

tion physique et de la surface bâtie ;

– la construction d’une annexe, sans modification de

54

eaux ; l’installation d’une piscine non couverte ou

d’une mare décorative dont la superficie n’excède pas

20 m2 et qui est située à une distance minimum de

deux mètres des propriétés voisines ; la construction

d’un bâtiment accessoire, isolé, pour autant qu’il ne

soit destiné à l’habitation, que sa superficie n’excède

pas 9 m2 et sa hauteur trois mètres.

• La démolition sans reconstruction de constructions

accessoires d’une superficie au sol inférieure à 100 m2

et non visibles depuis l’espace public. L’espace libéré

doit devenir une cour ou un jardin et le ragréage des

éventuels murs découverts doit être assuré.

• La modification de la destination d’une partie d’un

logement dans le but d’y exercer une profession libé-

rale (para)médicale ou d’y établir une entreprise de

service intellectuel. La superficie de plancher affectée à

cette activité ne peut pas excéder 75 m2. Le titulaire de

la profession libérale ou un des associés ou administra-

teurs de la société doit également avoir sa résidence

principale dans le bâtiment où les activités sont exer-

cées.

• L’abattage d’arbres morts.

Wallonie

• Les travaux d’entretien, d’aménagement et de conser-

vation.

• Certains travaux et actes qui améliorent la qualité

énergétique de l’habitation :

– le placement de panneaux capteurs solaires ther-

miques et photovoltaïques sur une toiture à versants

ou plate, à condition de respecter certaines condi-

tions concernant le degré de pente et le déborde-

ment ;

– le remplacement des parements et couvertures par

des matériaux isolants de même aspect extérieur,

pour autant que l’accroissement d’épaisseur n’excède

pas 30 cm ;

– le remplacement des portes, des châssis ou des

baies, dans les parements ou en toiture, par des

portes et des châssis isolants.

l’enlèvement d’installations techniques (sanitaires, élec-

tricité, chauffage, isolation, aération, télécommunica-

tions).

• Les constructions provisoires d’infrastructures pendant

la durée de travaux autorisés.

• Certaines interventions à l’extérieur d’un bâtiment : le

placement de panneaux solaires non visibles depuis

l’espace public ou incorporés dans la toiture, sans pré-

senter de saillie de plus de 30 cm ni de débordement

par rapport aux limites de la toiture ; le placement de

lanterneaux, de fenêtres de toit ou de verrières réalisés

dans le plan de la toiture, pour autant que leur super-

ficie n’excède pas 20% de la superficie d’une toiture

inclinée ; le remplacement de châssis, vitrines commer-

ciales, portes d’entrée, portes cochères et portes de

garage, pour autant que les formes initiales soient

maintenues et que l’aspect architectural du bâtiment

ne soit pas modifié ; la création, la suppression ou la

modification de baies et châssis pour autant qu’ils ne

soient pas visibles depuis l’espace public et qu’ils

n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité ;

le placement de numéros de maison, sonnettes, boîtes

aux lettres, bacs à plantes et autres, pour autant que

leur saillie soit inférieure à 12 cm ; le placement, en

toiture ou en façade, d’antennes paraboliques jusqu’à

40 dm2 qui ne sont pas visibles depuis l’espace public

et dont la couleur est identique à celle du revêtement

de la façade ou transparente ; le placement de chemi-

nées, conduites d’aération, tuyaux de descente d’eau

de pluie, marquises et volets non visibles depuis l’espace

public.

• Certains travaux dans la zone de recul et dans les

cours et jardins, pour autant qu’il ne s’ensuive aucune

modification du relief du sol supérieure à 50 cm :

l’aménagement de chemins, terrasses, clôtures et équi-

pements à usage récréatif, domestique ou décoratif,

dans le respect des limites de hauteur ; le placement,

sous le niveau du sol, de citernes à eau ou à combus-

tible, regards, canalisations, câblages et installations

individuelles d’assainissement ou d’infiltration des

55

– le remplacement ou la construction d’un volume

secondaire, sans étage, pour autant que la superficie

totale n’excède pas 30 m2, qu’il soit couvert d’une

toiture à un versant ou à deux versants de mêmes

pente et longueur, que la hauteur ne dépasse pas

trois mètres à la corniche (cinq mètres au faîte) et

que l’implantation se situe à deux mètres minimum

de la limite mitoyenne. Le bâtiment doit être érigé

en contiguïté avec l’habitation existante, à l’arrière

de ce bâtiment ou en recul d’au moins quatre

mètres de l’alignement ou raccordé à ce bâtiment

par un volume à toiture plate ; les matériaux doivent

être similaires à ceux de l’habitation ;

– la pose d’abris pour animaux, pour autant que la

superficie maximale soit de 15 m2 (25 m2 pour les

colombiers), qu’ils soient érigés à trois mètres au

moins des limites mitoyennes et à vingt mètres au

moins de toute habitation voisine, avec des restric-

tions concernant la hauteur et l’utilisation des maté-

riaux.

L’intervention d’un architecte

En principe, les travaux de construction nécessitent

l’intervention d’un architecte. De nombreux travaux de

moindre importance échappent toutefois à cette obliga-

tion. Les règles varient d’une Région à l’autre. Sachez

toutefois que même si l’intervention de l’architecte n’est

pas obligatoire, elle est parfois recommandée. N’oubliez

pas qu’un permis d’urbanisme est requis dans de nom-

breux cas.

Quand l’intervention d’un architecte n’est-elle pas

obligatoire ?

Flandre

• Les travaux de transformation et d’aménagement dans

un bien dûment autorisé ou les travaux d’aménage-

ment de locaux, pour autant qu’ils n’impliquent la

solution d’aucun problème de construction et qu’ils ne

modifient pas la stabilité du bâtiment.

• Les constructions provisoires d’infrastructures pendant

la durée de travaux autorisés.

• L’ouverture, l’obturation ou la modification de portes

ou de baies dans les élévations ou dans le plan de la

toiture, moyennant certaines conditions.

• Tout aménagement conforme à une destination de

cours et jardins :

– mobilier de jardin ;

– éléments divers (par ex. pergolas, compostières, bar-

becues), pour autant que la hauteur ne dépasse pas

2,50 m ;

– piscines hors sol ;

– éclairage de jardin dont le faisceau lumineux n’ex-

cède pas les limites mitoyennes ;

– stations de jeux ne dépassant pas la hauteur de

3,50 m ;

– fontaines décoratives et bacs à plantations ;

– antenne parabolique moyennant certaines condi-

tions.

• La création de chemins et de terrasses, la construction

d’un étang d’une superficie qui n’excède pas 25 m2, la

construction d’une piscine non couverte d’une superfi-

cie maximale de 50 m2, les abris de jardin d’une super-

ficie maximale de 20 m2, les clôtures, les carports

d’une superficie maximale de 30 m2. Chacun de ces

actes est soumis à des conditions précises.

• Certains travaux ne nécessitent pas un permis, mais

doivent faire l’objet d’une déclaration préalable à la

commune. Si votre déclaration est jugée recevable par

la commune, vous pouvez passer à l’exécution des tra-

vaux vingt jours après avoir adressé la déclaration. Si la

commune ne réagit pas dans un délai de quinze jours,

vous pouvez lui adresser un rappel par envoi. S’il n’y a

à nouveau aucune réaction, vous pouvez passer à

l’exécution des travaux vingt jours après avoir adressé

le rappel. Les actes et travaux suivants requièrent une

déclaration urbanistique :

– la démolition d’un volume secondaire, sans étage,

dont la superficie totale n’excède pas 30 m2 et qui

ne se situe pas sur l’alignement ;

56

ne modifient pas la stabilité du bâtiment. Peu importe

qu’il s’agisse d’une habitation unifamiliale, d’un appar-

tement, d’un flat, d’un studio ou d’une chambre (meu-

blée).

• L’abattage d’arbres à haute tige et les modifications

sensibles du relief du sol.

• Les travaux pour lesquels un permis est nécessaire en

vertu du règlement communal d’urbanisme mais pas

des décrets et arrêtés flamands.

Bruxelles

• Travaux dispensés du permis d’urbanisme.

• Les travaux de transformation intérieure ou les travaux

d’aménagement de locaux, pour autant qu’ils n’im-

pliquent la solution d’aucun problème de stabilité, ni la

modification du volume construit, ni de son aspect

architectural.

• La modification de l’utilisation ou de la destination de

tout ou partie d’un bien si cette modification ne

nécessite pas de travaux ou si les travaux de transfor-

mation intérieure ou d’aménagement de locaux

n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité.

• La démolition de constructions accessoires, accolées

ou isolées, pour autant qu’elle n’implique la solution

d’aucun problème de stabilité.

• Toute construction isolée accessoire qui n’est pas desti-

née à l’habitation, au commerce ou à l’industrie. Le

bâtiment doit se trouver dans une zone de cours

et jardins, sa superficie ne peut excéder 9 m2 et sa

hauteur totale est limitée à trois mètres.

• L’édification de clôtures ou d’un mur de séparation

entre deux propriétés.

• L’installation d’antennes paraboliques ou de panneaux

solaires pour autant qu’elle n’implique pas la solution

d’un problème de stabilité.

• La construction d’une piscine ou d’un terrain de sport

non couverts.

• La modification de baies ou de châssis, pour autant

qu’elle n’implique pas la solution d’un problème de

stabilité.

• Les travaux à l’extérieur d’un bâtiment dûment auto-

risé pour autant qu’ils n’impliquent la solution d’aucun

problème de construction et qu’ils ne modifient pas la

stabilité du bâtiment : l’ouverture, la modification et

l’obturation de baies de porte et fenêtre ; le placement

de fenêtres et/ou de panneaux capteurs solaires ther-

miques ou photovoltaïques en toiture ou sur un toit

plat ; l’intégration de chiens-assis couvrant en tout au

maximum un quart de la superficie du toit ; la pose de

pierres, de briques, d’un crépi ou de tout autre pare-

ment, pour autant que les fondations ne soient pas

modifiées ; les dispositifs d’aération, de traitement de

l’air, d’extraction de fumée ou d’air ; les stores et mar-

quises rabattables, repliables ou enroulables ; les

antennes paraboliques.

• L’édification de certaines constructions : un abri pour

animaux avec grillage attenant, un pigeonnier, une

volière, un abri de jardin, une remise, un garage ou car-

port, une serre, une véranda ou une terrasse couverte.

La superficie au sol de ces constructions ne peut excé-

der 40 m2 et leur hauteur ne peut dépasser trois mètres

à la corniche et 4,50 m au faîte. S’il s’agit d’une annexe

à un bâtiment existant, les travaux ne peuvent impliquer

la solution d’aucun problème de construction ni modi-

fier la stabilité des constructions attenantes.

• L’aménagement ou la modification de revêtements,

chemins, allées ou aires de stationnement ; l’aménage-

ment d’un étang d’agrément à un mètre au moins des

limites parcellaires ; l’installation d’un réservoir à gaz, à

combustible ou à mazout enfouie ou non ; l’aménage-

ment ou la modification d’une piscine non couverte de

maximum 150 m2 pour autant qu’elle se situe à deux

mètres au moins des limites parcellaires et des bâti-

ments ; la construction d’un mur de séparation ou

d’une clôture ; la démolition et l’enlèvement de bâti-

ments et constructions isolés.

• La modification, dans une habitation, du nombre de

logements destinés à l’hébergement d’une famille ou

d’un isolé pour autant que ces travaux n’impliquent

la solution d’aucun problème de construction et qu’ils

57

entrepreneur et indépendant doivent toujours appliquer

les principes généraux de prévention, même si un coordi-

nateur de sécurité a été désigné. En cas d’accident, les

circonstances exactes prévalent toujours pour déterminer

à qui incombe la responsabilité.

Désignation du coordinateur de sécurité

Pour les petits chantiers dont la surface totale est infé-

rieure à 500 m2 – soit la majorité des projets privés – la

direction de chantier qui est chargée du projet (c’est-à-

dire généralement l’architecte) doit désigner un coordi-

nateur-projet. Si les travaux ne nécessitent pas

l’intervention d’un architecte, cette tâche revient à l’en-

trepreneur qui combine le projet et l’offre de prix.

La direction de chantier qui est chargée (du contrôle) de

la réalisation désigne également le coordinateur-réali-

sation, qui peut être le même que le coordinateur-pro-

jet. Par direction de chantier, il faut entendre à nouveau

l’architecte ou, si les travaux ne nécessitent pas l’inter-

vention d’un architecte, l’entrepreneur principal, le pre-

mier entrepreneur sur le chantier ou les entrepreneurs

successifs, chacun pour ses travaux.

Dans certains cas, l’architecte ou l’entrepreneur peuvent

assurer eux-mêmes la coordination de la sécurité. Si vous

souhaitez, en tant que maître d’ouvrage, être associé à la

désignation du coordinateur de sécurité, il est préférable

d’en parler auparavant avec l’architecte ou l’entrepre-

neur.

Pour être complets, signalons que pour les chantiers

d’une surface totale de 500 m2 ou plus, c’est toujours le

maître d’ouvrage qui désigne le coordinateur.

Coût du coordinateur de sécurité

L’absence de tarifs fixes rend peu transparent le coût du

coordinateur de sécurité. Dans une brochure, le Service

Wallonie

• Tous travaux dispensés du permis d’urbanisme.

• Tous les travaux soumis à déclaration urbanistique.

• La démolition de constructions.

• La rénovation de volumes secondaires non destinés à

l’habitation, isolés, sans étage ni sous-sol, d’une super-

ficie inférieure à 40 m2.

• La construction d’une serre ou d’une véranda contiguë

au bâtiment principal pour autant qu’elle ne comporte

qu’un seul niveau.

• Une modification sensible du relief du sol.

• La modification de la destination d’un bâtiment.

• La création de logements supplémentaires pour autant

qu’elle n’implique aucune modification du volume

construit.

• L’abattage d’arbres à haute tige.

La coordination de la sécurité

Pour réduire le nombre d’accidents du travail dans le sec-

teur de la construction, l’intervention d’un coordinateur

de sécurité est obligatoire pour tous les chantiers sur les-

quels plus d’un entrepreneur seront au travail en même

temps ou successivement. Cette réglementation s’appli-

que tant à une nouvelle construction qu’à une rénova-

tion. Le terme entrepreneur doit être entendu au sens

large et désigne tout employeur ou indépendant qui

effectue des travaux pendant la réalisation du projet

immobilier. Il peut donc s’agir aussi d’entreprises de ser-

vices collectifs qui placent des conduites d’eau, de gaz

ou d’électricité. Celui qui construit sa maison lui-même

n’est pas considéré comme un entrepreneur. Les travaux

exécutés par un seul entrepreneur général, sans sous-

traitants, ne relèvent pas de cette obligation.

Le coordinateur de sécurité doit obligatoirement contrac-

ter une assurance responsabilité civile professionnelle. Si,

dans l’exercice de sa mission, il cause involontairement

des dommages, sa responsabilité civile peut en effet être

mise en cause. Auteur de projet, maître d’ouvrage,

58

mal en énergie, la ventilation et la limitation du risque de

surchauffe.

Pour quels travaux ?

• Toutes ces exigences sont applicables à un bâtiment

neuf ou à une rénovation.

• S’il s’agit d’une reconstruction partielle ou d’une exten-

sion impliquant la création d’un volume protégé (qui

englobe les pièces réellement occupées et chauffées)

de plus de 800 m3 ou d’une unité d’habitation au

moins (une partie qui fait office de logement séparé,

par exemple un appartement ou un studio), les exi-

gences s’appliquent à la partie neuve.

• S’il s’agit d’une reconstruction/extension impliquant la

création d’un volume protégé de 800 m3 maximum

sans unité d’habitation, les valeurs U maximales et les

dispositifs d’aération minimaux sont applicables aux

parties neuves.

• Pour les autres rénovations soumises à permis d’urba-

nisme, on applique les valeurs U maximales aux parties

rénovées et neuves et les dispositifs de ventilation

minimaux en cas de remplacement des châssis.

• La réglementation PEB ne s’applique pas aux travaux

qui ne requièrent pas légalement l’intervention d’un

architecte et qui sont réalisés dans un bâtiment dont le

volume protégé n’excède pas 3 000 m3.

• Des dérogations sont possibles pour des monuments

et sites classés, ainsi que pour les bâtiments qui sont

repris à l’inventaire du patrimoine architectural. Des

dérogations peuvent aussi être accordées pour des

raisons fonctionnelles, techniques ou économiques.

Que devez-vous faire ?

En tant que maître d’ouvrage, vous êtes tenu d’introduire

la déclaration PEB, le rapport qui prouve que votre habi-

tation respecte la réglementation sur la performance

énergétique des bâtiments.

• Avant le début du chantier, vous devez désigner un

rapporteur (qui peut éventuellement être votre archi-

tecte).

public fédéral Emploi, Travail et Concertation sociale

indique que les coordinateurs peuvent travailler pour un

salaire horaire ou pour un pourcentage du coût des tra-

vaux. Les tarifs horaires usuels vont de 50 à 65 euros,

alors que la rémunération forfaitaire pour le projet et la

réalisation varie entre 1% et 4% du coût des travaux. Un

architecte ou un entrepreneur qui recourt à un coordina-

teur externe peut décider librement d’incorporer ce coût

dans ses factures ou d’appliquer une autre formule.

Le problème, c’est que les coordinateurs de sécurité agis-

sant sur le marché ne sont pas tous de bonne foi.

Autrefois, il arrivait qu’un maître d’ouvrage reçoive la

facture d’un coordinateur dont il n’avait jamais vu la cou-

leur. Depuis 2005, des prestations minimales doivent être

fournies en matière de concertation avec les autres inter-

venants et de présence sur le chantier.

La réglementation sur la performance énergétique des bâtiments

Pour limiter la consommation d’énergie et lutter contre le

réchauffement climatique, les Régions disposent chacune

d’une réglementation sur la performance énergétique des

bâtiments (PEB). La PEB impose des exigences en ce qui

concerne la consommation d’énergie primaire (niveau E),

le niveau d’isolation thermique globale (niveau K), la valeur

de transmission thermique des éléments de construction

(valeur U de la toiture, du plancher, des parois), les disposi-

tifs de ventilation et les installations techniques.

Chaque Région applique sa propre réglementation, dont

les exigences précises varient en fonction de la destina-

tion du bâtiment, de la nature et de l’ampleur des tra-

vaux.

Réglementation PEB pour les habitations situées en

Région flamande

La Flandre impose des exigences en ce qui concerne le

niveau K, les valeurs U, le niveau E, le besoin net maxi-

59

• Les installations de plus de quinze ans doivent subir un

audit chauffage.


Région bruxelloise

Bruxelles impose des exigences en ce qui concerne le

niveau K, les valeurs U, le niveau E, la ventilation, la limi-

tation du risque de surchauffe et les installations tech-

niques (chauffage, eau chaude sanitaire, traitement de

l’air et ventilation).


• Les exigences sont plus sévères pour les bâtiments

neufs et les travaux qui y sont assimilés, ainsi que pour

les rénovations lourdes.

Par travaux assimilés à du neuf, il faut entendre : une

extension qui est attenante à un bâtiment existant,

d’une superficie de plus de 250 m2 ou qui comporte

au moins une habitation et qui possède au moins un

accès au-dessus du sol qui permet de se déplacer du

bâtiment préexistant vers la nouvelle construction ;

une reconstruction partielle.

Sont considérées comme rénovations lourdes, les réno-

vations soumises à permis d’urbanisme, qui concernent

un bâtiment de plus de 1 000 m2 de superficie,

lorsqu’une part de plus de 25% de la superficie de

déperdition thermique (l’enveloppe) fait l’objet de

transformations ; la modification ou le remplacement

des installations techniques d’un bâtiment de plus de

1 000 m2 de superficie, lorsque la puissance totale des

installations est supérieure à 500 kW et lorsque cette

modification ou ce remplacement est soumis à permis

d’environnement.

• Les rénovations simples sont soumises à des exigences

moins strictes. Il s’agit de travaux soumis à permis

d’urbanisme qui influencent la performance énergé-

tique du bâtiment. Ils peuvent porter sur la déperdition

de chaleur du bâtiment ou correspondre à un change-

ment d’affectation vers une habitation, un bureau ou

des services.

• Vous devez veiller à ce que, au plus tard huit jours

avant le début des travaux, votre rapporteur introduise

par voie électronique la déclaration initiale auprès de

l’agence flamande pour l’énergie (Vlaams

Energieagentschap/VEA). Lors de cette déclaration ini-

tiale, le rapporteur doit ajouter un calcul préliminaire.

• Pendant les travaux, vous pouvez utiliser d’autres

matériaux ou dispositifs que ceux qui sont repris dans

la déclaration initiale. Si ces modifications influencent

la performance énergétique de l’habitation, l’architecte

doit vous en avertir, vous et le rapporteur.

• Vous devez veiller à ce que, dans les six mois qui

suivent la mise en utilisation de l’habitation, votre rap-

porteur envoie la déclaration PEB à la VEA. S’il s’agit

d’un bâtiment neuf, vous recevez un certificat de per-

formance énergétique qui est valable dix ans et que

vous devrez présenter si vous souhaitez vendre ou

louer l’habitation.

Si votre habitation ne répond pas aux exigences, la VEA

vous infligera une amende proportionnelle au délit.

• Si vous achetez une habitation sur plan ou clé sur

porte à un entrepreneur ou à un promoteur, celui-ci

doit veiller à ce que l’habitation satisfasse aux exi-

gences. Le promoteur doit désigner un rapporteur et

introduire la déclaration de rendement énergétique.

À certaines conditions, cette obligation peut vous être

transférée si vous ne faites pas réaliser tous les travaux

par l’entrepreneur.

Outre la réglementation sur la performance énergétique

précitée, il existe en Flandre certaines obligations pour

les installations de chauffage central au gaz et à combus-

tible liquide ou solide, dont la puissance nominale

est égale ou supérieure à 20 kW (cette limitation ne

s’applique pas s’il s’agit d’un combustible solide).

• Les nouvelles installations doivent être approuvées

avant d’être mises en service.

• Les installations existantes doivent être contrôlées et

entretenues chaque année (tous les deux ans pour le

gaz).

60

• Avant le début du chantier, vous devez remettre une

déclaration PEB simplifiée à l’autorité qui a délivré le

permis (commune ou administration de l’aménage-

ment du territoire et du logement). Vous pouvez aussi

le faire en accord avec l’architecte. Il n’est donc pas

nécessaire de désigner un conseiller PEB.


Région wallonne

La Wallonie impose des exigences en ce qui concerne le

niveau K, les valeurs U, le niveau E et la ventilation.


• Les exigences s’appliquent aux bâtiments neufs et aux

travaux qui y sont assimilés. Il s’agit d’une reconstruc-

tion ou d’une extension soumise à permis d’urbanisme

et impliquant la création d’un volume protégé supé-

rieur à 800 m3 ou d’une unité d’habitation au moins ;

de travaux à des bâtiments existants de plus de 1 000 m2

et dont les installations et au moins 75% de la surface

de déperdition thermique (enveloppe) sont remplacés.

• Les rénovations qui influencent le bilan énergétique de

l’habitation sont soumises à des exigences moins

sévères. Seuls sont imposés des valeurs U maximales

pour les éléments de construction neufs ou recons-

truits et des dispositifs d’amenée d’air minimaux si les

châssis sont remplacés.

• Si un bâtiment est réaffecté à l’habitat, il doit respec-

ter un niveau K maximal, des valeurs U maximales et

être pourvu de dispositifs de ventilation.


• En tant que maître d’ouvrage, vous devez désigner un

responsable PEB.

• Au dossier de demande du permis d’urbanisme, vous

devez joindre un formulaire officialisant l’engagement

de respecter les exigences PEB.

• Si le nouveau bâtiment a plus de 1 000 m2, une étude

de faisabilité doit analyser la possibilité de recourir à

des sources d’énergie renouvelables ou à des systèmes

• En cas de rénovation, vous pouvez demander des

dérogations pour un bien qui est classé ou qui le sera

ou pour un bien qui est ou sera inscrit sur la liste de

sauvegarde. Des dérogations peuvent aussi être accor-

dées pour des raisons fonctionnelles, techniques ou

économiques.


Neuf et rénovation lourde

• Au dossier de demande du permis, vous devez joindre

une proposition PEB qui est signée par vous-même et

par l’architecte. Cette proposition énonce les mesures

que vous allez prendre pour respecter la réglementa-

tion PEB.

• S’il s’agit d’un bâtiment neuf de plus de 1 000 m2 ou

d’une rénovation lourde touchant un bâtiment de plus

de 5 000 m2, il faut intégrer une étude de faisabilité.

• En tant que maître d’ouvrage, vous désignez un conseil-

ler PEB avant le début du chantier. Celui-ci établit un

dossier technique PEB qui restera sur le chantier et qui

sera actualisé en fonction de l’avancement des travaux.

• Vous notifiez le début des travaux à Bruxelles

Environnement – IBGE.

• À la réception des travaux, le conseiller PEB rédige une

déclaration PEB qui est signée par lui-même, vous-

même et par l’architecte et que vous devez remettre à

Bruxelles Environnement – IBGE. S’il s’agit d’un bâti-

ment neuf, vous recevez un certificat PEB qui est

valable dix ans et dont vous aurez besoin pour vendre

ou louer éventuellement l’habitation.

Si le bâtiment ne répond pas aux exigences PEB,

Bruxelles Environnement – IBGE vous mettra une

amende proportionnelle au délit.

Rénovations simples

• Au dossier de demande du permis, vous devez joindre

une proposition PEB simplifiée qui est signée par vous-

même et par l’architecte. Cette proposition énonce les

mesures que vous allez prendre pour respecter la

réglementation PEB.

61

À Bruxelles, cette obligation ne concerne que les habita-

tions à loyer, et ce depuis le 1er juillet 2005.

Adduction et évacuation de terres

En Flandre, il existe une législation environnementale

relative à l’excavation. Cette mesure vise à enrayer la pol-

lution du sol. Elle s’applique tant aux particuliers qu’aux

entreprises.

Dès que vous excavez plus de 250 m3, vous devez faire

intervenir un spécialiste de l’assainissement du sol, et ce

quelle que soit la quantité de terre que vous faites

emporter ou que vous réutilisez sur votre terrain. Dans

certains cas, notamment lorsqu’il y a des indices de pol-

lution du sol, cette obligation s’applique aussi aux exca-

vations moins importantes.

Le spécialiste de l’assainissement du sol prélève des

échantillons et les analyse sur la base des substances pol-

luantes les plus courantes. Les résultats font l’objet d’un

rapport technique. Ce rapport doit être transmis à l’orga-

nisme mandaté (Grondbank, Grondwijzer). Cet orga-

nisme fixe les conditions d’évacuation des terres.

Si vous réceptionnez des terres provenant d’une excava-

tion de plus de 250 m3 (par exemple pour surélever votre

allée de garage ou votre jardin), les documents de trans-

port doivent stipuler que les terres livrées conviennent à

l’utilisation que vous souhaitez en faire.

Si les terres proviennent d’une excavation de moins de

250 m3 et d’un sol non suspect, vous avez tout intérêt à

définir la qualité souhaitée dans le devis ou l’offre, ou du

moins à stipuler que les terres amenées ne peuvent en

aucun cas occasionner une pollution du sol.

tels qu’une pompe à chaleur, une installation de cogé-

nération ou une liaison à un réseau de chaleur.

• Quinze jours avant le début du chantier, une déclara-

tion initiale doit être rentrée à l’administration commu-

nale. En l’occurrence, un rapport initial PEB avec une

prévision de la consommation d’énergie primaire devra

être communiqué.

• Dans les six mois de la réception du bâtiment, le res-

ponsable PEB établit une déclaration PEB finale, sur

base de laquelle le certificat PEB sera délivré pour les

bâtiments neufs.

Si les exigences PEB ne sont pas respectées, vous ris-

quez une amende de 50 000 euros.

La citerne à mazout

Si une citerne à mazout est installée dans le cadre d’une

nouvelle construction ou d’une rénovation, elle doit dans

certains cas répondre à des exigences spécifiques. Elle

doit parfois aussi être déclarée. La réglementation appli-

quée dans les trois Régions est détaillée dans la brochure

de KBC Assurances Les citernes à mazout chez les

particuliers.

Détecteurs de fumée

En Flandre, les détecteurs de fumée sont obligatoires

dans les bâtiments neufs ou rénovés soumis à permis

d’urbanisme. Il doit s’agir de détecteurs de fumée

optiques portant le marquage CE ; ils ne peuvent appar-

tenir au type ionique. Aucune directive ne précise leur

nombre ni leur implantation. Ces données doivent figu-

rer dans la demande de permis d’urbanisme. Votre archi-

tecte vous fournira de plus amples informations. Cette

obligation s’applique à toute demande de permis intro-

duite après le 5 juillet 2009.

En Wallonie, l’installation de détecteurs d’incendie est

obligatoire dans les nouvelles habitations depuis le

20 novembre 2004 et dans les habitations existantes

depuis le 1er juillet 2006.

62

Construction sur sol d’autrui

Si vous construisez ensemble une maison sur un

terrain qui appartient à votre partenaire, le droit

d’accession est d’application. L’accession signifie

que le propriétaire d’un terrain devient également

le propriétaire de tout ce qui y a été ou y est

construit. La maison deviendra donc automati-

quement la propriété de votre partenaire. Dans le

cas d’une éventuelle séparation, vous aurez sim-

plement droit à une indemnité pour les investisse-

ments réalisés. Le montant de cette indemnité

dépendra de votre régime matrimonial.

Si des partenaires non mariés désirent construire

ensemble une maison sur un terrain appartenant

à un seul des partenaires, ils doivent tenir compte

du fait que l’habitation devient intégralement la

propriété du propriétaire du terrain. Le proprié-

taire du terrain peut toutefois vendre préalable-

ment la moitié indivise de ses droits de propriété

à son partenaire, afin que les deux partenaires

soient propriétaires du terrain et de l’habitation

qui sera ultérieurement érigée sur ce terrain.

Mur mitoyen

Le propriétaire qui construit un mur à la limite de son

terrain a l’obligation de rendre ce mur mitoyen si son voi-

sin lui en fait la demande. Cette situation se présente

fréquemment dans le cas de maisons mitoyennes. Dans

ce cas, le propriétaire de la parcelle attenante utilisera le

mur mitoyen dans sa construction. Pour ce faire, il peut

reprendre la totalité ou une partie du mur.

Il va de soi que la reprise d’un mur mitoyen fait l’objet

d’un paiement. La plupart du temps, ce paiement corres-

pondra à la moitié de la valeur du mur, à laquelle

s’ajoute la moitié de la valeur du terrain sur lequel le mur

est érigé. Le prix se base sur les prix courants et sur l’état

du mur au moment de son utilisation. Pour le règlement

de la reprise, il est préférable de faire appel à un géo-

mètre ou à un architecte.

63

Les bricoleurs et la TVA

Avant de retrousser vos manches, informez votre

contrôleur de la TVA par écrit des travaux que

vous avez l’intention d’exécuter vous-même.

Établissez ensuite un rapport précisant la date de

début et la date de fin de ces travaux, ainsi que le

nom de toutes les personnes qui vous ont aidé

gratuitement. Votre déclaration aura plus de

poids si vous la faites signer par un témoin offi-

ciel, tel qu’un échevin, le bourgmestre, un garde-

champêtre ou un agent de police. Les factures

prouvant que vous avez acheté de l’outillage et

des matériaux renforceront également votre

déclaration.

TVA sur une rénovation

Normalement, vous payez 21% de TVA sur les matériaux

et les travaux dans le cadre d’une rénovation. Un taux de

TVA réduit (6%) est toutefois applicable à certains tra-

vaux (matériaux + main-d’œuvre) effectués dans des

habitations de plus de cinq ans. Que ce soit le proprié-

taire ou un locataire qui fasse effectuer les travaux, ou

qu’il s’agisse d’une première, d’une deuxième ou d’une

troisième habitation ou plus encore est sans importance.

La TVA au taux de 21% reste applicable aux honoraires

de l’architecte.

Conditions d’application de la TVA réduite

• L’habitation doit avoir été en usage pendant au moins

cinq ans au moment où la TVA est due. Ce délai ne

doit pas être calculé au jour le jour. Si l’habitation est

utilisée dans le courant de la cinquième année, les

conditions sont remplies. Pour les parties communes

d’un immeuble à appartements, la mise en service

débute dès l’occupation du premier appartement.

TVA et revenu cadastral

La construction ou la rénovation d’un bâtiment a des

implications fiscales. Vous êtes redevable de la TVA sur la

main-d’œuvre et les matériaux. Le taux de TVA normal

est de 21%. Ce taux s’applique à la construction d’une

maison ou d’un appartement. Dans le cas d’une rénova-

tion, bon nombre de travaux bénéficient du taux de TVA

réduit (6%).

Vous devrez ensuite payer un impôt annuel, le pré-

compte immobilier et le déclarer à l’impôt des personnes

physiques.

TVA sur une nouvelle construction

Vous devez payer 21% de TVA sur toutes les factures de

l’entrepreneur, de l’architecte et des autres intervenants.

Sur les matériaux, la TVA est aussi de 21%. Lorsque les

travaux sont terminés, vous devez introduire une déclara-

tion de TVA (voir plus loin).

Si vous effectuez vous-même certains travaux, ceux-ci ne

sont pas soumis à la TVA. Il en va de même pour l’aide

non rémunérée que vous recevez de parents jusqu’au

second degré (parents, grands-parents, frères et sœurs).

Vous devrez en revanche acquitter la TVA de 21% sur les

matériaux que vous avez achetés, ainsi que sur les fac-

tures de matériaux achetés par l’entrepreneur mais non

traités par lui.

Lorsque vous exécutez pour votre propre compte des

travaux entrant dans le cadre de votre profession d’indé-

pendant, vous êtes tenu de payer la TVA. Un maçon

indépendant qui construit sa propre maison doit donc

payer une TVA sur les travaux de maçonnerie qu’il effec-

tue lui-même, mais pas sur les travaux qui n’ont rien à

voir avec son métier, tels que la pose des conduites élec-

triques ou l’installation du système de chauffage.

64

En revanche, les travaux de démolition ne donnent pas

droit au taux de TVA réduit, à moins d’être indispen-

sables pour mener à bien la rénovation.

• Pour la livraison et l’installation de chaudières dans des

immeubles à appartements et de composants d’ascen-

seurs, le taux de TVA réduit s’applique au matériel et à

la main-d’œuvre pour autant que l’habitation ait au

moins quinze ans. Pour les habitations de cinq à

quinze ans, le taux réduit est applicable à la main-

d’œuvre, pas au matériel.

Acheter et démolir une habitation

Dans certaines zones urbaines1 , si vous achetez une

habitation délabrée, la détruisez et érigez une nouvelle

habitation en lieu et place, vous ne payez que 6% de TVA.

Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur et

la nouvelle habitation doit être utilisée exclusivement ou

principalement à des fins privées.

Déclaration de TVA

Comment effectuer la déclaration de TVA ? Si vous intro-

duisez une demande de permis d’urbanisme pour une

nouvelle construction ou pour une rénovation en profon-

deur, la commune en avertira l’administration de la TVA.

Celle-ci vous enverra automatiquement un formulaire de

déclaration. Dès que votre nouveau revenu cadastral

vous aura été communiqué, vous disposerez de trois

mois pour introduire votre déclaration à l’administration

de la TVA. Vous devez être en mesure de présenter des

factures pour un montant total qui équivaut au moins à

la valeur normale de votre habitation. Vous devrez

ensuite conserver ces factures pendant une durée de

cinq ans.

L’administration de la TVA détermine la valeur normale

• Après achèvement des travaux, la vocation première

de l’immeuble doit être celle d’une habitation privée.

Les travaux effectués à l’ensemble d’une habitation à

usage mixte bénéficient d’une TVA de 6% si la partie

privée est prépondérante. Si la partie affectée à des

fins professionnelles est plus grande que celle à usage

privé, la facture doit être scindée et la TVA est due au

taux de 21% sur les matériaux et travaux se rapportant

à la partie professionnelle.

En tant que commettant, vous devez lui délivrer une

attestation dans laquelle vous déclarez que votre habi-

tation a au moins cinq ans et sera affectée à un usage

privé.

• Les travaux doivent avoir pour but la transformation, la

rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la répara-

tion ou l’entretien de l’habitation ou d’une partie de

celle-ci ou d’un immeuble qui sera ultérieurement

affecté en principal à l’usage privé. La mesure est donc

inapplicable à un ravalement, à des immeubles de

bureaux ou des magasins ou lorsque vous démolissez

complètement une ancienne habitation à quelques

pans de mur près pour la reconstruire.

• Ne peuvent bénéficier de l’application de la TVA au

taux réduit : les appareils de chauffage mobiles, les

lampes, les rideaux, les appareils électroménagers, les

matériaux et travaux n’ayant aucun rapport avec l’habi-

tation proprement dite (aménagement de jardins, de

sentiers, d’emplacements de parking, d’étangs, de fon-

taines, placement d’abris de jardin, de clôtures), les pis-

cines, saunas et courts de tennis. Les chemins d’accès

bénéficient de la TVA réduite pour autant qu’ils éta-

blissent un lien entre l’habitation à la voie publique. Il

est également possible de faire construire un garage

au taux réduit même s’il n’est pas solidaire de votre

habitation. Toutefois, il doit faire partie du même

ensemble que celle-ci. Les travaux d’agrandissement

de l’habitation entrent aussi en ligne de compte, pour

autant que la surface de l’ancienne habitation reste

supérieure à celle de l’extension, faute de quoi les tra-

vaux sont considérés comme une construction neuve.

1 Alost, Anderlecht, Anvers, Mons, Bruges, Bruxelles, Charleroi, Termonde, Tournai, Ixelles, Etterbeek, Genk, Gand, Hasselt, Courtrai, La Louvière, Louvain, Liège, Malines, Mouscron, Namur, Ostende, Roulers, Schaerbeek, Seraing, Saint-Gilles, Molenbeek-Saint-Jean, Saint-Josse-ten-Noode, Saint-Nicolas, Uccle, Verviers et Forest.

65

cadastral vous sera communiqué par lettre recomman-

dée.

Si vous n’êtes pas d’accord avec la décision du cadastre,

vous avez deux mois pour introduire une réclamation.

Vous devez mentionner par lettre recommandée le reve-

nu cadastral que vous proposez. Si les deux parties ne

parviennent pas à un accord, elles peuvent faire appel à

un expert externe pour trancher.

de votre habitation sur la base des prix en vigueur au

mois de janvier de l’année au cours de laquelle a débuté

l’utilisation totale ou partielle du bâtiment. Vous avez

donc tout intérêt à occuper les lieux au plus tard en

décembre, si vous voulez éviter que l’administration de la

TVA ne se fonde sur les prix qui seront en vigueur à par-

tir du mois de janvier suivant. Car il y a fort à parier qu’ils

seront plus élevés. Si les prix étaient trop élevés passé le

1er janvier, l’administration de la TVA se montrerait tou-

tefois plus souple.

La valeur normale estimée de votre habitation peut être

supérieure au total des prix facturés, augmenté de la

valeur de votre propre travail et des matériaux que vous

avez vous-même utilisés. Dans ce cas, vous devrez non

seulement payer un supplément de TVA, mais aussi une

amende, du moins si la différence dépasse un huitième

de la somme sur laquelle vous avez acquitté une TVA. Si

vous ne parvenez pas à un accord avec votre contrôleur

de la TVA, une procédure d’évaluation de contrôle sera

entamée.

Revenu cadastral

Le revenu cadastral est un revenu fictif qui indique ce

que votre habitation vous rapporterait si vous veniez par

exemple à la louer. Le revenu cadastral sert de point de

départ à la perception du précompte immobilier (impôt

foncier) et permet de définir le revenu immobilier à

mentionner dans la déclaration d’impôt des personnes

physiques.

Si vous avez construit ou transformé une maison, vous

devez le signaler au bureau de contrôle du cadastre dans

les trente jours après l’emménagement (en cas de bâti-

ment neuf) ou après l’achèvement des travaux. Le

cadastre fixera alors le revenu cadastral s’il s’agit d’un

bâtiment neuf ou recalculera un nouveau revenu cadas-

tral (après rénovation) si les travaux ont influencé la

valeur locative de l’habitation. Le (nouveau) revenu

Le financement1

67

Financer un projet immobilier n’est pas une mince affaire.

Il existe heureusement de nombreuses possibilités.

KBC Banque & Assurance propose une large gamme de formules flexibles. Chez nous, vous trouverez sans nul doute

le prêt qui vous convient.

Le financement d’un terrain à bâtir

Pour un terrain à bâtir, il existe deux possibilités de finan-

cement : le prêt à tempérament et le crédit hypothécaire.

Prêt à tempérament2

Le prêt à tempérament n’exige en principe aucune

garantie spécifique. De plus, les frais sont limités, car

l’opération ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

La gestion administrative est donc aussi plus rapide.

Le prêt à tempérament a aussi ses limites. Sa durée, fixée

par la loi, dépend de l’importance du montant emprunté

(voir aperçu ci-dessous).

Cette solution est idéale lorsque vous souhaitez ne com-

mencer à construire qu’après le remboursement du prêt.

Bien entendu, la question est de savoir si la somme à

payer est adaptée à votre budget. Dans la négative, il est

préférable de choisir une autre forme de financement.

KBC Banque & Assurance peut vous y aider.

Prêt à tempérament

Montant emprunté

en euros

Durée maximale de rem-

boursement en mois3

De 1 250 à 2 500 24

De 2 500,01 à 3 700 30

De 3 700,01 à 5 600 36

De 5 600,01 à 7 500 42

De 7 500,01 à 10 000 48

De 10 000,01 à 15 000 60

De 15 000,01 à 20 000 84

À partir de 20 000,01 120

Remarque : si vous voulez contracter un emprunt de dix

ans ou plus pour des travaux de rénovation, le crédit

hypothécaire est souvent une meilleure solution.

1 Attention ! Emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent. 2 Organisme de crédit : KBC Banque SA, avenue du Port 2,

1080 Bruxelles TVA BE 0462.920.226, RPM Bruxelles.3 Ce sont les durées de remboursement maximales en vigueur au

moment de l’impression de la présente brochure. Demandez dans votre agence bancaire KBC les durées d’amortissement conformes aux dernières modifications de la loi.

68

Combien pouvez-vous emprunter pour une habitation ?

Le montant que vous pouvez emprunter dépend de trois

éléments : la somme que vous pouvez rembourser, la

valeur du bien immobilier et les garanties offertes.

Combien pouvez-vous rembourser ?

Un premier facteur pour déterminer le montant que vous

pouvez emprunter est votre capacité de rembourse-

ment : combien pouvez-vous et voulez-vous rembourser

chaque mois ? Un principe de base utilisé est que le total

de vos charges de remboursement mensuelles ne peut

pas dépasser un tiers du revenu mensuel net du ménage.

Si vous êtes parvenu par le passé à épargner chaque

mois un montant supérieur à cette limite, un rembourse-

ment plus élevé sera accepté. Si, eu égard à votre style

de vie, vous souhaitez rembourser moins, vous emprun-

terez dans ce cas un montant inférieur. Vous pouvez

aussi augmenter votre capacité de remboursement en

réduisant vos charges mensuelles. En construisant/trans-

formant en vue de réduire la consommation d’énergie ou

en réalisant une habitation passive ou basse énergie,

vous faites baisser votre facture d’énergie.

Le montant du remboursement mensuel dépend du taux

d’intérêt et de la durée. Plus bas sont les taux d’intérêt et

plus longue est la durée, plus élevée sera la somme que

vous pourrez emprunter. Vous trouverez plusieurs calculs

dans le tableau page 69). Pour connaître le taux d’intérêt

dont vous pouvez bénéficier, adressez-vous à votre

agence bancaire KBC.

Exemple

Pierre et Caroline gagnent ensemble 3 000 euros par

mois. Ils souhaitent respecter la règle d’or et ne pas

consacrer plus d’un tiers de leurs revenus au rembourse-

ment de leur crédit. Ils peuvent donc payer un rembour-

sement mensuel de 3 000 / 3 = 1 000 euros.

Avec un taux d’intérêt de 6% et une durée de vingt ans,

Crédit hypothécaire

Vous pouvez également financer l’acquisition d’un terrain

au moyen d’un crédit hypothécaire (voir page 73). Vous

avez besoin à cet effet d’un acte notarié. L’avantage du

crédit hypothécaire pour le terrain à bâtir est que vous

pouvez opter pour un terme de remboursement plus

long, par exemple quinze ans, vingt ans , etc. Cela est

fort intéressant si vous voulez bâtir peu après. Vous pou-

vez alors contracter pour la construction un second cré-

dit hypothécaire dont les remboursements sont couplés

à ceux du crédit hypothécaire du terrain à bâtir.

Avez-vous financé le terrain à bâtir à l’aide d’un crédit

hypothécaire à court terme, soit dix ans par exemple ? Et

vous désirez combiner le prêt du terrain avec un nouveau

prêt pour la construction de durée plus longue ? Cela est

possible chez KBC Banque & Assurance, sans frais.

Vous voulez rembourser l’emprunt pour votre

terrain à bâtir avant de construire ?

Oui g Prêt à tempérament KBC

Non g Crédit logement KBC

69

Combien pouvez-vous emprunter ? (en euros)

Mensualité Taux d’intérêt Durée en années

3% 4% 5% 6%

500 51 882,01 49 550,53 47 383,12 45 361,05 10

72 608,87 67 923,25 63 693,20 59 857,08 15

90 488,34 83 024,05 76 472,68 70 689,07 20

105 911,57 95 435,61 86 485,80 78 783,14 25

119 216,00 105 636,85 94 331,40 84 831,34 30

750 77 823,01 74 325,79 71 074,68 68 041,58 10

108 913,31 101 884,87 95 539,81 89 785,62 15

135 732,51 124 536,07 114 709,01 106 033,60 20

158 867,36 143 153,42 129 728,70 118 174,71 25

178 824,00 158 455,28 141 497,11 127 247,01 30

1 000 103 764,01 99 101,06 94 766,24 90 722,10 10

145 217,75 135 846,49 127 386,41 119 714,16 15

180 976,68 166 048,09 152 945,35 141 378,13 20

211 823,14 190 871,22 172 971,60 157 566,28 25

238 432,01 211 273,71 188 662,81 169 662,67 30

1 250 129 705,02 123 876,32 118 457,80 113 402,63 10

181 522,18 169 808,12 159 233,01 149 642,70 15

226 220,85 207 560,12 191 181,69 176 722,66 20

264 778,93 238 589,03 216 214,50 196 957,84 25

298 040,01 264 092,13 235 828,51 212 078,34 30

1 500 155 646,02 148 651,58 142 149,36 136 083,15 10

217 826,62 203 769,74 191 079,61 179 571,24 15

271 465,02 249 072,14 229 418,03 212 067,20 20

317 734,71 286 306,83 259 457,40 236 349,41 25

357 648,01 316 910,56 282 994,21 254 494,01 30

70

Empruntez un montant suffisant

Si vous ne voulez pas rencontrer d’ennuis finan-

ciers pendant la construction ou la rénovation,

empruntez suffisamment. La part de capital qui

n’a pas été nécessaire à l’issue de votre projet

n’est simplement pas prélevée. Le montant de

votre crédit est celui que vous avez effectivement

utilisé.

Vous pouvez naturellement toujours souscrire un

emprunt supplémentaire pour terminer les tra-

vaux. Si le montant de l’emprunt supplémentaire

est limité, vous devrez parfois contracter un prêt

à tempérament. La durée limitée de ce type de

prêt ne permet cependant pas nécessairement

d’harmoniser le deuxième emprunt avec le pre-

mier. Vous pourriez ainsi être amené à effectuer,

pendant une certaine période, des rembourse-

ments élevés qui grèveront fortement votre bud-

get.

ils peuvent ainsi emprunter environ 141 378,13 euros

(voir tableau page 69).

La valeur de votre habitation

Un deuxième facteur détermine le montant de l’em-

prunt : la valeur du bien immeuble. Il est généralement

posé en principe qu’on ne peut emprunter à des condi-

tions avantageuses qu’une partie du prix de l’habitation.

Au-delà de ce plafond, le taux d’intérêt augmente. Il ne

sera en tout cas pas possible d’emprunter plus que le

prix total de votre habitation.

Quel montant pourrez-vous emprunter à des conditions

avantageuses ? Certains établissements financiers ne

vous accordent des conditions avantageuses que sur une

partie de la valeur estimée en vente forcée. La vente for-

cée est l’évaluation de ce que peut rapporter une habita-

tion en vente forcée dans les circonstances les plus

défavorables. Même si vous pouvez emprunter à un taux

intéressant 100% de la valeur en vente forcée, cela ne

signifie pas que vous pouvez emprunter le coût total.

KBC Banque & Assurance ne se base pas sur la valeur en

vente forcée mais sur la valeur vénale normale. Cette

valeur est toujours supérieure à la valeur en vente forcée :

vous pouvez donc emprunter un montant plus élevé à

des conditions plus favorables.

Les garanties

Lorsque vous souscrivez un emprunt pour acheter, faire

bâtir ou rénover une habitation, la banque se couvrira

par des garanties contre le risque de défaillance dans le

remboursement du crédit. Elle prendra souvent une

hypothèque (voir page 83). À côté de l’hypothèque, il est

parfois possible de constituer des garanties supplémen-

taires. Plus le montant total des garanties sera important,

plus le montant du crédit que vous pourrez emprunter

sera élevé, en tenant compte bien sûr de votre capacité

de remboursement et du prix total de votre habitation.

71

plus bas. En Wallonie, en ligne directe, entre

conjoints et entre cohabitants légaux, le taux appli-

qué est de 3%. La cohabitation légale doit être

effective depuis un an au moins au moment de la

donation. Entre frères et sœurs, oncles ou tantes et

neveux ou nièces, le taux est toujours de 5%. Les

donations entre toutes les autres personnes sont

imposées au taux de 7%.

Le troisième avantage, c’est que la réserve de pro-

gressivité ne s’applique plus à la donation de biens

meubles, alors que c’est le cas avec un don manuel.

La réserve de progressivité implique que, dans le cas

d’une nouvelle donation dans les trois ans qui suivent

un don, la valeur de ce premier don soit prise en

compte pour déterminer le taux appliqué à la nou-

velle donation. Pour éviter une augmentation brutale

des taux des droits de donation, le donateur devait

donc attendre trois ans avant de procéder à une nou-

velle donation. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. De

même, la valeur d’une donation n’est plus prise en

considération pour déterminer les taux des droits de

succession lorsque le donateur décède dans les trois

ans qui suivent la donation. C’était le cas auparavant.

La différence est sensible, surtout pour des donations

ou des successions entre étrangers.

Donation de biens meubles en complément du financement

Votre famille est peut-être prête à vous aider en vous

offrant une certaine somme. Il peut s’agir d’un don

manuel, qui n’est pas taxé, ou d’une donation enre-

gistrée, qui est soumise à des droits d’enregistre-

ment. Une donation enregistrée de biens meubles

(argent, titres au porteur tels qu’actions et obliga-

tions, bijoux, etc.) présente toutefois certains avan-

tages.

Le premier avantage est que la donation enregistrée

est constatée par un acte sous seing privé ou notarié

qui est enregistré. En revanche, avec le don manuel, il

n’y a aucune preuve de donation, ce qui ouvre la

porte à des discussions par la suite, par exemple avec

les autres membres de la famille ou avec le contrô-

leur des contributions.

Le second avantage, ce sont les taux peu élevés. En

ligne directe, entre conjoints et entre cohabitants

légaux ou de fait, vous ne payez en Flandre que 3%

sur la valeur du bien mobilier donné, quelle qu’elle

soit. Entre tous les autres, le taux appliqué est de

7%, quelle que soit la valeur de la donation. La

Région bruxelloise applique les mêmes taux qu’en

Flandre, mais contrairement à celle-ci, les cohabitants

de fait n’entrent pas en considération pour le taux le

72

Le bon choix

Vous souhaitez emprunter au moins 12 500 euros pour

des travaux de rénovation ?

Non Oui

Vous voulez rembourser le prêt sur au moins

120 mois ?

Non

Prêt à tempérament

KBC

Oui

Crédit logement KBC5

Le financement d’une rénovation

Pour le financement de travaux de rénovation, vous avez

le choix entre un crédit hypothécaire et un prêt à tempé-

rament.

Prêt à tempérament4

Un prêt à tempérament est idéal si vous souhaitez rem-

bourser le prêt sur une période assez courte. Il existe

toutefois des limitations légales, entre autres pour la

durée maximale de remboursement (voir page 67).

Le prêt à tempérament est généralement accordé sans

garantie réelle (par exemple hypothèque, nantissement

de bons de caisse). Les formalités administratives sont

réduites. Par ailleurs, l’intervention d’un notaire n’est pas

indispensable. Étant donné que vous ne devez pas payer

de frais de notaire, vous économisez la somme appré-

ciable de 1 050 euros sur un emprunt de 12 500 euros.

N’hésitez pas à souscrire une assurance solde d’emprunt

pour que, dans l’éventualité de votre décès, vos héritiers

n’aient pas à rembourser votre emprunt. L’option remise

de dette en cas de décès (voir page 93 Protection

confortable) est l’assurance qui couvre le mieux un prêt à

tempérament.

Le crédit hypothécaire est préférable pour des montants

importants ou des durées de remboursement plus lon-

gues (voir page 73 Le crédit hypothécaire). Cette forme

de prêt offre parfois aussi des conditions intéressantes au

point de vue fiscal. Il existe pour un crédit hypothécaire

une assurance spécifique, à savoir l’assurance décès liée

à un crédit (voir page 91).

4 Organisme de crédit : KBC Bank SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles TVA BE 0462.920.226, RPM Bruxelles.

5 En fonction d’éléments personnels, KBC Banque & Assurance peut aussi proposer un Crédit logement KBC, remboursable sur une période plus courte.

73

Le crédit hypothécaire

Vous pouvez contracter un crédit hypothécaire pour dif-

férents usages : l’achat, la construction ou la rénovation

d’une habitation et l’achat d’un terrain à bâtir. Il existe

de très nombreuses formules, de sorte que vous avez la

certitude de trouver un crédit sur mesure.

Durée

La première question à résoudre est la durée du prêt

hypothécaire. Chez KBC Banque & Assurance, elle va de

trois à trente ans. Vous pouvez donc rembourser votre

Crédit logement KBC en par exemple 8, 10, 12, 15, 20,

24, 30 ans. Pendant cette période, vous payez en prin-

cipe un montant comprenant une part de rembourse-

ment en capital et une part d’intérêts. Chez KBC Banque

& Assurance, vous pouvez également obtenir un Crédit

logement KBC, où vous ne payez chaque mois que les

intérêts (voir page 75 L’amortissement unique du capital).

Si vous optez pour une formule de crédit normale (rem-

boursement mensuel du capital et des intérêts), le prin-

cipe est le suivant : plus la durée est longue, plus les

mensualités sont faibles. Bien entendu, vous payez au

total plus d’intérêts, comme vous le montre l’exemple

suivant.

Exemple

Emprunt de 75 000 euros à 6%*

10 ans 20 ans

Mensualité (en euros) 826,71 530,50

Différence par mois

(en euros)

296,21

Total à rembourser

(en euros)

99 205,20 127 320,00

Différence totale (en euros) 28 114,80

En ordre de permis ?

Si vous effectuez des travaux pour lesquels un

permis d’urbanisme est requis, sans disposer de

ce permis, les pouvoirs publics peuvent faire arrê-

ter les travaux ou faire démolir la construction. Il

en va de même si vous ne respectez pas les règle-

ments en matière de construction. Fournissez dès

lors toujours une copie du permis d’urbanisme à

votre banque lorsque vous contractez un prêt. De

cette manière, la banque saura que vous êtes

légalement en ordre et vous pourrez disposer plus

facilement du crédit.

minfin.gfov.be

Vous y trouverez de plus amples informations sur

ces investissements (thèmes > habitation > éco-

nomie d’énergie).

Vous avez l’intention d’acheter une habitation

que vous allez immédiatement transformer et

vous n’avez pas suffisamment de fonds propres ?

Mieux vaut alors prendre un prêt pour l’achat et

la rénovation réunis. Les frais de dossier seront de

ce fait moins élevés que si vous contractiez deux

prêts.

* Le taux d’intérêt est donné à titre indicatif.

74

Remboursement

KBC Banque & Assurance vous offre le choix entre diffé-

rents systèmes de remboursement.

Vous payez un montant identique tous les mois

La mensualité comprend une fraction de capital et une

fraction d’intérêts. En début de durée, vous payez plus

d’intérêts que vous ne remboursez de capital. En fin de

durée, ce rapport s’inverse. La plupart des gens optent

pour cette solution.

Mais n’en déduisez pas qu’une durée plus courte est tou-

jours plus avantageuse. Vous ne bénéficierez des princi-

paux avantages fiscaux que si votre emprunt pour la

construction, l’achat ou la rénovation a une durée d’au

moins dix ans. L’étalement sur une période plus longue

procure parfois un plus grand avantage fiscal.

Les calculs comparatifs exacts étant assez complexes,

nous vous conseillons de vous adresser à votre agence

bancaire KBC.

Vous empruntez 25 000 euros sur vingt ans à 6%*.

Durée Part d’intérêts Part de capital Mensualité totale

1er remboursement 121,70 euros 55,14 euros 176,84 euros

229e remboursement 9,99 euros 166,85 euros 176,84 euros

Le tableau montre que, pour le premier mois, la mensua-

lité de 176,84 euros se compose de 121,70 euros d’inté-

rêts et de 55,14 euros de capital. Pour la dernière

mensualité, ce rapport s’inverse.

Naturellement, la mensualité peut augmenter ou dimi-

nuer lors d’une révision de taux. Pour plus d’informations

à ce sujet, reportez-vous aux pages 77 et suivantes.

Vous remboursez chaque mois la même fraction

du capital

La mensualité comprend une fraction identique du capi-

tal emprunté et une part d’intérêts qui diminue chaque

mois. Vos mensualités diminueront donc progressive-

ment, comme le montre le graphique ci-après.

Vous empruntez 25 000 euros sur vingt ans à 6%*.

Durée Part d’intérêts Part de capital Mensualité totale

1er remboursement 121,70 euros 104,16 euros 225,86 euros

229e remboursement 0,51 euros 104,16 euros 104,67 euros

Ce système de remboursement présente l’avantage que

vous payez moins d’intérêts.

L’inconvénient est que vous devez supporter les mensua-

lités les plus lourdes au début. C’est d’autant plus gênant

que, au cours de cette période, vous devez faire face à

toutes sortes de frais supplémentaires pour la finition et

l’aménagement de votre habitation.

Chez KBC Banque & Assurance, le taux n’est pas plus

élevé pour un système avec amortissements constants

du capital (ou mensualités dégressives).

* Le taux d’intérêt est donné à titre indicatif.

75

Demandez à votre agence bancaire KBC quelle formule

vous conviendra le mieux.

L’amortissement unique du capital

Si vous optez pour l’amortissement unique du capital,

vous payez uniquement les intérêts chaque mois pendant

la durée du crédit, le capital étant intégralement rem-

boursé à la fin du terme.

La durée d’un Crédit logement KBC avec amortissement

unique du capital peut varier de trois mois à trente ans.

Si, par exemple, vous percevrez une somme d’argent

substantielle dans neuf ans, mais que vous ne voulez pas

attendre pour acheter ou faire construire une maison, le

crédit logement avec amortissement unique du capital

est la solution idéale. Après neuf ans, vous remboursez

le capital en une fois avec la somme libérée. Dans l’inter-

valle, vous n’aurez payé que des intérêts.

Pour un prêt à remboursement unique du capital, vous

payez plus d’intérêts que pour un prêt avec rembourse-

ment mensuel du capital. C’est pourquoi il n’est pas tou-

jours conseillé de différer le remboursement du capital.

Votre agence bancaire KBC pourra vous dire quelle for-

mule sera la plus avantageuse pour vous.

Le Crédit pont KBC est une formule spéciale de crédit

avec amortissement unique du capital. Pour le Crédit

pont KBC, vous avez le choix entre le remboursement

mensuel des intérêts ou le paiement des intérêts et du

capital à l’expiration. Dans ce dernier cas, la durée du

crédit pont ne peut excéder douze mois.

Le Crédit pont KBC est intéressant pour faire la soudure

entre le moment de l’achat ou de la construction de

votre nouvelle habitation et la vente de votre habitation

actuelle. Vous avez alors la possibilité d’adapter la durée

du Crédit pont KBC à la période que vous estimez néces-

saire pour vendre votre ancienne habitation. Si votre

logement n’est pas encore vendu à l’échéance, vous pou-

vez demander à KBC Banque & Assurance de vous

Vous payez un montant qui augmente

légèrement chaque mois

Dans une formule à remboursements progressifs, vous

commencez avec une charge de crédit réduite, qui aug-

mente chaque mois d’un montant fixe. Cette majoration

mensuelle est fixée d’avance au moyen d’un facteur de

progression. Vous avez le choix entre 1%, 1,50% ou 2%.

Cette formule de remboursement permet d’adapter la

charge de crédit à l’évolution de l’inflation, ainsi qu’à

l’augmentation de vos revenus. Elle est également inté-

ressante du point de vue fiscal, car elle vous permet de

remplir le panier bonus logement de façon optimale

grâce aux remboursements majorés.

Cette formule de remboursement est réservée à des cré-

dits à mensualités et à taux fixe. Avec un taux variable,

un schéma correctement élaboré risquerait en effet

d’être anéanti par des hausses et des baisses des taux

d’intérêt.

Période de franchise d’amortissement

La plupart des gens qui font construire doivent commen-

cer à rembourser le prêt pendant la construction de leur

habitation tout en continuant à s’acquitter d’un loyer.

Chez KBC Banque & Assurance, vous pouvez obtenir un

report de remboursement du capital de 24 mois maxi-

mum. Pendant cette période, vous ne payez donc que

des intérêts.

Il n’est pas toujours nécessaire de différer le rembourse-

ment du capital. Lors de la construction ou de la rénova-

tion d’une habitation, le montant emprunté ne vous sera

que rarement nécessaire en une seule fois et vous le pré-

lèverez par tranches. Vous ne paierez des intérêts que

sur la partie du crédit prélevée. De cette manière, les

remboursements pèseront moins sur votre budget,

même si vous devez encore payer un loyer.

76

Indemnité de remploi

En cas de remboursement anticipé d’un crédit

hypothécaire, les établissements financiers

demandent généralement une indemnité de rem-

ploi. KBC Banque & Assurance n’exige pas cette

indemnité dans les cas suivants :

• si vous avez un Crédit pont KBC d’une durée

initiale de quinze mois maximum et que vous

remboursez par anticipation à l’occasion de la

vente d’un bien immeuble ;

• si vous remboursez par anticipation un crédit

hypothécaire existant, souscrit pour l’achat d’un

terrain à bâtir, en vue de le remplacer par un

autre prêt pour une construction neuve sur ce

terrain ;

• si le remboursement anticipé se fait par le biais

d’une assurance décès liée à un crédit.

Les taux d’intérêt

Outre la durée et le système de remboursement, le taux

d’intérêt est un autre élément essentiel d’un crédit hypo-

thécaire.

Fixe ou variable

Question importante : taux fixe ou variable ? Si vous

optez pour un taux fixe, celui-ci restera identique pen-

dant toute la durée du crédit. Vous serez à l’abri de toute

augmentation des taux.

Mais vous ne pourrez pas profiter non plus des éven-

tuelles baisses. Il peut augmenter ou diminuer en fonc-

tion de l’évolution des taux sur le marché. Quelle est la

solution la plus avantageuse : fixe ou variable ? Il n’existe

aucune réponse universelle à cette question, dans la

mesure où personne ne peut prévoir l’évolution des taux.

octroyer un nouveau crédit pont. Si aucune garantie

hypothécaire complémentaire n’est requise, le renouvel-

lement peut se faire sans intervention d’un notaire. Dans

ce cas, le nouveau crédit entraîne uniquement des frais

de dossier chez KBC Banque & Assurance et pas de frais

de notaire.

À l’inverse, si vous vendez votre habitation plus rapide-

ment que prévu, le prêt est immédiatement apuré et

vous cessez de payer des intérêts. En cas de rembourse-

ment anticipé, il est d’usage que les institutions finan-

cières demandent une indemnité de remploi. Pas chez

KBC Banque & Assurance, du moins si, lors de l’octroi, la

durée de votre Crédit pont KBC n’excède pas quinze

mois et que le remboursement anticipé s’inscrit dans le

cadre de la vente d’un bien immobilier.

Remboursement transparent

Chez KBC Banque & Assurance, vous savez exacte-

ment ce que vous rembourserez. Nous vous four-

nissons un tableau d’amortissement complet

présentant l’évolution des intérêts et du capital

jusqu’au dernier remboursement. À chaque révi-

sion du taux d’intérêt, vous recevez un nouveau

tableau d’amortissement complet.

77

Taux fixe

Vous pouvez aussi opter pour une formule de taux fixe

pendant toute la durée de votre emprunt. C’est la solu-

tion à choisir si vous souhaitez une sécurité optimale ou

si vous doutez que les taux puissent descendre plus bas.

Dans ce cas, la durée maximale est également limitée à

trente ans.

Les indexations et les marges fluctuantes

La législation stipule que les révisions d’intérêts ne

peuvent se faire de manière arbitraire. Il doit être tenu

compte de deux éléments à chaque révision : l’indexa-

tion du taux d’intérêt et la fluctuation d’intérêt maxi-

male.

En vertu du principe de l’indexation du taux d’intérêt, le

donneur de crédit peut adapter le taux d’intérêt à l’évo-

lution du marché de l’argent au moment de l’adaptation.

Si les taux ont augmenté sur le marché de l’argent, votre

taux sera donc relevé. Si par contre les taux ont baissé, le

donneur de crédit doit vous appliquer un taux plus inté-

ressant. Le nouveau taux est toujours calculé en fonction

des normes officielles, qui sont établies par la loi.

Souhaitez-vous de plus amples informations à ce sujet ?

Le prospectus gratuit disponible dans toutes les agences

bancaires KBC vous fournira toutes les explications requises.

Que se passe-t-il si les tarifs des intérêts font exploser la

marmite ? Dans ce cas, il existe un frein légal à l’adapta-

tion. Le fournisseur du crédit peut vous communiquer la

marge de fluctuation avant la conclusion du prêt. Cette

marge indique de combien au maximum peut monter ou

baisser le taux d’intérêt. Une marge de fluctuation de

+5/-5 par exemple, signifie que le taux d’intérêt peut

monter ou descendre de maximum 0,4074% en base

mensuelle (soit 5% en base annuelle) par rapport au

taux d’intérêt initial. Il existe aussi des formules pré-

voyant une hausse limitée et une baisse illimitée du taux.

Les formules avec révision du taux d’intérêt

Révision annuelle, triennale ou quinquennale

La valeur du taux d’intérêt dépend de la fréquence de

révision. Plus la fréquence de révision est élevée (par

exemple tous les ans), plus le taux d’intérêt de départ –

dans des conditions normales – est bas.

Taux invariable pendant les dix ou vingt premières

années

Avec cette formule, vous combinez l’avantage d’un taux

variable (moins élevé) avec celui d’un taux fixe (sécurité).

Les remboursements restent identiques pendant les dix

ou vingt premières années du crédit. Ensuite, le taux est

revu la dixième ou la vingtième année et puis tous les

cinq ans. Vous bénéficiez d’un taux intéressant qui,

moyennant un léger supplément de coût, vous protège

contre d’éventuelles hausses des taux pendant la pre-

mière période de votre crédit.

Le Taux Confort KBC

Si vous contractez une Assurance décès liée à un

crédit KBC et une Police habitation KBC parallèle-

ment au Crédit logement KBC et si vous faites

verser votre salaire sur un Compte KBC, vous

bénéficierez du Taux Confort KBC, ce qui équi-

vaut à une remise conditionnelle. Cette remise est

acquise pendant toute la durée du crédit tant que

les conditions sont remplies.

Avec l’Assurance décès liée à un crédit KBC (voir

page 91) et la Police habitation KBC (voir page

93), vous êtes bien assuré contre les événements

imprévus.

78

Exemple

Vous empruntez 100 000 euros sur vingt ans à 5%, avec

une révision annuelle. Vous devez rembourser des men-

sualités de 653,83 euros. Lors de la première révision, le

taux est passé à 5,50%. Vos mensualités ne changent

pas, mais la durée de votre crédit passe de vingt à vingt-

et-un ans et quatre mois. Sans cette variabilité de la

durée, vous devriez payer 679,27 euros. La durée peut

être prolongée au maximum de quatre ans.

Deuxième possibilité

Vous pouvez adapter vous-même le montant de vos

mensualités au moment de la révision de taux. Si le taux

augmente ou diminue, vous décidez vous-même si vous

voulez rembourser plus ou moins. C’est une formule pra-

tique lorsqu’un des partenaires souhaite prendre une

pause-carrière. Ici aussi, la prolongation du prêt pour

compenser une diminution des mensualités ne peut

dépasser 20% de la durée initiale (la durée totale du cré-

dit ne pouvant excéder trente ans). Plus tard, vous pour-

rez éventuellement augmenter vos mensualités, pour

ainsi réduire à nouveau la durée du crédit.

Exemple

Nous reprenons la situation décrite ci-dessus et nous

décidons de réduire la mensualité de 620 euros, après un

an, jusqu’à la prochaine révision de taux (soit un an). La

durée du crédit est donc prolongée jusqu’à vingt-trois

ans et six mois.

Troisième possibilité

Vous pouvez souscrire un prêt d’une durée initiale de

vingt-cinq ou même de trente ans. Les mensualités

seront donc relativement faibles. Pour les jeunes mariés

qui ne disposent pas d’une épargne importante, c’est

Outre la protection légale, KBC Banque & Assurance

vous offre une sécurité complémentaire grâce aux

options gratuites.

Trois options gratuites pour plus de sécurité6

Si vous contractez un crédit hypothécaire à taux variable

auprès de KBC, vous bénéficiez de trois options gratuites

qui vous permettent, à chaque révision du taux d’intérêt,

d’influencer le montant de vos mensualités en adaptant

la durée, la période de révision ou le mode de rembour-

sement. Ces trois options sont la durée variable, la

variabilité optionnelle et la modification du système

de remboursement.

Les taux utilisés dans les exemples figurant à la page sui-

vante sont purement fictifs. Votre agence bancaire KBC

vous confirmera les taux actuellement en vigueur.

Adapter la durée

L’option gratuite durée variable vous permet, au

moment de la révision du taux, de prolonger ou de rac-

courcir la durée du crédit. Pour cette possibilité, vous ne

payez aucuns frais supplémentaires.

Première possibilité

Au moment de la révision du taux, vous pouvez deman-

der que vos mensualités ne soient pas modifiées, même

si les taux ont évolué dans un sens ou dans l’autre.

L’augmentation ou la baisse des taux est absorbée par

une prolongation ou une réduction de la durée de votre

crédit. La prolongation ou le raccourcissement ne peut

dépasser 20% de la durée initiale, et ce, en considérant

la durée totale du crédit. La durée totale du crédit ne

peut par ailleurs jamais excéder trente ans. Si vous veniez

à dépasser cette durée, la mensualité serait modifiée.

6 Pour les crédits avec remboursement unique du capital à l’échéance finale, seule l’option variabilité optionnelle est d’application.

79

pendant les dix premières années. À l’inverse, si les taux

sont bas au départ, vous pouvez commencer avec une

durée de crédit fixe pendant dix ans. Ensuite, en fonction

des circonstances, vous pouvez accorder la préférence à

une révision annuelle ou quinquennale. Et cela, sans

coûts supplémentaires.

Grâce à cette option gratuite, vous pouvez pratiquement

stabiliser le montant de vos mensualités.

Exemple

Vous empruntez 75 000 euros à 6% avec révision quin-

quennale. Si le taux grimpe à 8% après cinq ans, vous

pouvez passer à une révision de taux annuelle, qui vous

fera bénéficier d’un taux plus faible, de 6% par exemple.

De cette façon, vos mensualités resteront au même

niveau pour l’année à venir.

Adapter le mode de remboursement

KBC Banque & Assurance vous offre, entre autres, le

choix entre des mensualités égales et dégressives. Les

deux systèmes de remboursement ont leurs avantages.

Pour plus d’informations à ce sujet, reportez-vous aux

pages 74 Remboursement et suivantes.

En modifiant le système de remboursement, vous

pouvez combiner les avantages de ces deux formules.

Vous commencez par exemple par des mensualités

constantes. Après un certain laps de temps, vous êtes en

mesure de rembourser un montant plus élevé par suite

d’une amélioration de votre situation financière. À la

date de la révision du taux, vous troquez les mensualités

constantes contre des mensualités dégressives. À chaque

révision du taux d’intérêt, vous pouvez passer sans pro-

blème et sans frais d’un système de remboursement à

l’autre.

une façon de consacrer le montant d’un loyer à l’achat

d’une maison.

Si vos revenus augmentent par la suite, vous pouvez rac-

courcir la durée du prêt à chaque révision du taux d’inté-

rêt, jusqu’à atteindre au total 20% de la durée initiale. Il

faut toutefois que la durée reste fixée à dix ans au moins

pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux.

Exemple

Vous empruntez 100 000 euros à 5% avec une révision

annuelle, mais cette fois avec une durée de trente ans.

Vous avez à rembourser mensuellement 530,05 euros

(par rapport à 653,83 euros pour une durée de vingt

ans). Si vous avez plus de revenus après trois ans, par

exemple, vous pouvez réduire la durée à vingt-sept ans

en majorant le remboursement à 562,49 euros par mois

(pour autant que le taux soit toujours de 5%). Vous pou-

vez écourter la durée du crédit sur trente ans de six ans

au total (soit 20% de la durée initiale).

Modifier la période de révision du taux d’intérêt

Si les taux d’intérêt sont élevés, vous pouvez envisager

un prêt dont le taux est révisé chaque année, ce qui vous

permet de bénéficier en général du taux le plus intéres-

sant au moment de la signature du contrat. Ce taux varie

chaque année en fonction de l’évolution des taux d’inté-

rêt sur le marché. Lors de la révision annuelle, votre taux

peut être adapté à la hausse ou à la baisse. L’évolution

des taux est imprévisible.

Pour vous donner malgré tout une certaine sécurité, KBC

Banque & Assurance vous offre la possibilité, à chaque

révision du taux, d’opter pour une autre formule variable

offerte par la banque à ce moment. Il s’agit de la varia-

bilité optionnelle.

Si, par exemple, les taux chutent après un an, vous avez

tout intérêt à choisir une formule de crédit à durée fixe

80

Prêt vert avec bonification d’intérêt

Jusqu’à fin 2011, vous pouviez contracter un prêt

vert avec bonification d’intérêt, sous la forme

d’un prêt à tempérament ou d’un crédit hypothé-

caire. Ce prêt était réservé exclusivement au

financement d’investissements économiseurs

d’énergie dans une habitation particulière. Il est

possible de bénéficier d’avantages fiscaux pen-

dant toute la durée du prêt vert. Les pouvoirs

publics supportent 1,50% des intérêts, tandis que

l’emprunteur bénéficie d’une réduction d’impôt

égale à 40% des intérêts payés pendant la

période imposable. Si, par exemple, vous avez

payé 500 euros d’intérêts, vous bénéficierez

d’une réduction d’impôt de 200 euros. Ce poste

s’ajoute à la réduction d’impôt pour les dépenses

faites en vue d’économiser de l’énergie et n’est

pas soumis à un montant maximum. À la clôture

de la rédaction, il ne semblait pas que cette

mesure serait prolongée.

Pour faire le point de la situation, consultez le

site www.kbc.be.

Répartir le crédit logement sur diverses formules

Plus les formules se multiplient, plus le choix est ardu :

révision annuelle ou quinquennale ? Ou bien une

période invariable de dix ans ? Ou donnez-vous la préfé-

rence à un tarif entièrement fixe ? Pour vous faciliter la

tâche, KBC Banque & Assurance vous permet de répartir

le montant emprunté sur plusieurs formules. Si vous

empruntez 125 000 euros, par exemple, vous pouvez

emprunter 75 000 euros à taux fixe et 50 000 euros

avec une révision quinquennale dans le même acte de

crédit et de garantie. Mais d’autres combinaisons sont

bien sûr possibles. Quelle que soit l’évolution des taux

d’intérêt, vous pourrez toujours éviter des pertes trop

importantes. En cas de hausse des taux d’intérêt, vous

bénéficiez d’une certitude pour la partie que vous avez

empruntée à taux fixe. En cas de baisse, vous en profitez

pour la partie assortie d’une révision quinquennale. Pour

les crédits à formule variable, vous pouvez bien entendu

utiliser à chaque révision de taux les options gratuites.

Vous pouvez également scinder votre emprunt en deux

périodes différentes. Vous remboursez une partie en

vingt ans et l’autre en quinze ans, par exemple. Ou bien

vous payez tous les mois un montant toujours identique

pour une partie du prêt et pour l’autre partie mensuelle-

ment un montant identique à valoir sur le capital. Bref :

tout est possible.

81

Quelques cas spécifiques

Si vous faites construire une maison ou que vous la réno-

vez avec un prêt hypothécaire, vous devez souvent encore

payer plusieurs mois de loyer. Entre-temps, les premières

mensualités viennent à échéance et vous devez faire face

à une double charge. KBC Banque & Assurance a trouvé

une solution à ce problème.

Les indépendants et titulaires de professions libérales uti-

lisent souvent leur immeuble acheté ou rénové à des fins

tant privées que professionnelles. Qu’en est-il en matière

de crédit hypothécaire ?

Construire ou rénover pendant que vous louez

Dans le cas d’une construction ou d’une rénovation

d’habitation, vous ne pouvez toutefois prélever le mon-

tant du crédit qu’en fonction de l’avancement des

travaux et du paiement des factures. La période d’utili-

sation s’étend normalement sur douze mois à compter

de la passation de l’acte de crédit et de garantie, mais

elle peut être prolongée de deux ans maximum. Tant

que vous n’avez pas utilisé la totalité du montant

emprunté, vous remboursez uniquement des intérêts

sur le montant utilisé chez KBC Banque & Assurance.

Vous limitez ainsi le montant des mensualités pendant

la période où vous êtes encore locataire.

Cette formule présente un autre avantage. Des orga-

nismes financiers portent souvent en compte une com-

mission de mise à disposition sur les montants non

prélevés en rémunération du fait qu’ils conservent de

l’argent à votre bon vouloir. Vous payez donc des frais

parce que vous n’avez pas besoin immédiatement du

montant emprunté. De ce fait, le coût du crédit aug-

mente rapidement si vous devez payer cette commission

de mise à disposition dès les premiers mois. Cela est dû

au fait qu’au début de votre prêt, vous n’utilisez qu’une

petite partie de votre capital. KBC Banque & Assurance,

en revanche, ne vous fait payer une commission de mise

Le Conseil crédit KBC

Votre agence bancaire KBC se fera un plaisir de

vous donner gratuitement un Conseil crédit KBC,

dans lequel sont abordés tous les aspects finan-

ciers : les remboursements périodiques, la prime

de votre assurance décès liée au crédit, les frais

de notaire, la réduction d’impôts , etc. Si vous

remboursez encore un prêt ou si vous avez sous-

crit une assurance vie, votre conseiller KBC vous

calculera, sur la base de votre dernière déclara-

tion fiscale, l’économie d’impôts que vous appor-

terait un nouveau crédit hypothécaire. Pour

accélérer les formalités administratives, il est pré-

férable de remettre tous les documents utiles à

votre conseiller : le contrat de vente, le cahier des

charges, les plans, vos dernières fiches de salaires,

etc.

82

superficie, de l’achèvement et de l’utilité respectifs des

parties privée et professionnelle. Il conclut ainsi à une

proportion entre ces deux parties qui est utilisée aussi

pour la répartition de la valeur des locaux communs.

On entend par locaux communs des locaux (par exemple

cage d’escalier, toilettes) qui sont utilisés tant par votre

ménage que par vos clients ou patients.

Valeur de la partie professionnelle

=

valeur de la partie utilisée exclusivement

à des fins professionnelles

+

valeur de la partie professionnelle

indivise dans les parties communes

Accordez l’attention nécessaire à cette évaluation. Son

impact sur l’impôt des personnes physiques ne devient

évident que des mois après qu’aient été convenus les

plans et le mode de financement. Vous devez tenir

compte en effet de la durée des travaux, du dépôt de la

déclaration fiscale, du calcul des impôts, etc. Si le fisc

rejette une évaluation subjective ultérieurement, vous

aurez à payer plus d’impôts que prévu. Vous ne pouvez

défendre l’évaluation devant le fisc qu’armé d’une

approche documentée. Il y a plus : cette approche est

préférable à une estimation trop basse de la partie pro-

fessionnelle pour des raisons de prudence.

à disposition que sur la tranche du capital qui est inutili-

sée à compter du début du sixième mois.

Si vous le souhaitez, vous pouvez différer le rembourse-

ment du capital pendant une période de 24 mois maxi-

mum (voir page 75 Période de franchise d’amortisse-

ment).

Emprunter à des fins privées et professionnelles

Faites déterminer par un expert, avant la demande de

crédit, la valeur des parties privée et professionnelle.

Pour une habitation neuve, l’expert peut se baser sur les

plans introduits pour la demande du permis d’urbanisme.

Pour une habitation achetée, il procédera eu égard à la

répartition des espaces. C’est au vu de l’expertise que

vous déciderez de l’opportunité d’emprunter respective-

ment pour la partie privée et pour la partie profession-

nelle.

Les intérêts d’un prêt destiné à financer la partie profes-

sionnelle sont déductibles comme charges profession-

nelles réelles. La déduction fiscale des intérêts d’un prêt

pour la partie privée est plus limitée.

Si votre investissement est principalement destiné à des

fins privées, la banque vous proposera un crédit loge-

ment.

Si la construction ou l’achat d’une habitation à usage

mixte est financé en partie avec des fonds propres, le fisc

accepte que ces fonds aient été affectés exclusivement

au financement de la partie privée. Demandez à ce que

les factures d’entreprises soient toujours scindées entre

la partie professionnelle et la partie privée.

Vous devez établir envers le fisc la valeur de la partie

professionnelle. Vous pouvez avoir recours pour cette

évaluation à un expert immobilier (géomètre, architecte,

courtier, etc.) qui serait disposé à intervenir dans une

action judiciaire en cas de divergences de points de vue.

Il établit un rapport documenté en tenant compte de la

83

La valeur d’une hypothèque

Vous n’ignorez pas que l’on n’obtient pas toujours le prix

escompté lors de la vente d’un bien immobilier. En

période de basse conjoncture surtout, à une période où

l’économie se porte mal et qu’il existe un taux de chô-

mage élevé, le prix de vente peut être décevant. Le prê-

teur court alors le risque que le produit de la vente soit

inférieur à la dette restant due. Dans ce cas, vous devrez

compenser la différence.

Le prêteur se couvrira contre de telles situations. Avant

d’accorder le prêt, il fera estimer la valeur du bien immo-

bilier. Il essaiera de calculer combien la vente rapporterait

dans les circonstances les plus défavorables (vente for-

cée). Il ne vous prêtera que ce montant du prix de vente

théorique. Il se peut donc que vous puissiez emprunter

70% seulement du prix de vente de votre habitation. Si

vous achetez une maison de 100 000 euros, par

exemple, vous ne pourriez dans ce cas emprunter que

70 000 euros. Le solde devra être payé avec vos res-

sources personnelles. Ils s’y ajoutent encore les frais

d’acte et de notaire (pour achat et prêt), qui peuvent

s’élever en l’occurrence à environ 14 600 euros.

Les mêmes considérations s’appliquent à l’égard de la

construction d’une habitation.

KBC Banque & Assurance ne se base toutefois pas sur la

valeur en vente forcée mais sur la valeur vénale normale

pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter

(voir page 70 La valeur de votre habitation). Cela vous

permet d’emprunter un montant supérieur sans surcoût.

Le rang d’une hypothèque

Chaque hypothèque est inscrite au Bureau de conserva-

tion des hypothèques. Plusieurs prêteurs peuvent

prendre une hypothèque sur un même bien immobilier.

En cas de vente, le premier qui a fait inscrire son hypo-

thèque au Bureau de conservation des hypothèques a la

L’hypothèque

Lorsque vous souscrivez un emprunt, l’organisme de cré-

dit veut bien entendu s’assurer que vous le rembourserez

scrupuleusement à temps. C’est ce qui l’amène à prendre

une hypothèque sur votre habitation.

Pourquoi une hypothèque ?

Le prêteur effectue toujours un examen consciencieux du

crédit. Mais, même s’il estime que vous êtes solvable, un

crédit logement reste un engagement à long terme. Le

prêteur voudra donc une garantie contre les événements

imprévus. Il l’obtient en prenant une hypothèque sur

votre habitation. En général, le montant de l’hypothèque

correspond au montant emprunté, majoré de 10% et de

trois ans d’intérêts. Cette majoration permet de couvrir

les frais découlant d’éventuelles difficultés de paiement.

Si l’emprunt n’est pas remboursé comme convenu, le

prêteur peut faire vendre l’habitation en vente publique.

En priorité sur les autres créanciers, il pourra utiliser le

produit de la vente pour apurer la dette restant due. Si la

vente rapporte plus que nécessaire, l’emprunteur perce-

vra bien entendu le solde, à moins qu’il ne reste encore

d’autres créanciers.

Pas de panique, votre habitation ne sera pas mise en

vente à la première difficulté de paiement. Le prêteur

essaiera d’abord de trouver un accord à l’amiable. Si les

difficultés de paiement sont occasionnées par des cir-

constances indépendantes de votre volonté (une maladie

ou un autre grave contretemps, par exemple), le mieux

est d’en parler au plus vite à votre banquier. Il pourra

alors chercher une solution avec vous afin que vous ne

soyez pas évincé de votre habitation.

84

Radiation d’une inscription hypothécaire

Que devez-vous faire quand vous achetez une habitation

déjà grevée d’une hypothèque, alors que votre banquier

n’accepte de vous accorder un crédit logement qu’avec

une hypothèque de premier rang ? Dans ce cas précis, le

notaire peut d’abord, à la passation de l’acte d’achat,

apurer l’emprunt du vendeur avec le produit de la vente.

À ce moment, la première hypothèque n’a plus aucune

importance et le notaire demandera de procéder à sa

radiation au conservateur des hypothèques et de prendre

une nouvelle inscription en premier rang. Attention : ce

type de radiation d’une inscription hypothécaire peut

vous coûter quelques centaines d’euros. Les frais doivent

normalement être payés par le vendeur.

Exemple

Montant de la radiation,

comprenant le principal

+ 10% d’accessoires

Estimation des frais à

charge du vendeur

25 000 euros 380 euros




Renouvellement d’une hypothèque

Une inscription hypothécaire reste valable trente ans. Au

terme de ce délai, elle devient automatiquement

caduque, sans que cela n’occasionne de frais. Du fait que

la majorité des prêts s’étend sur plus de vingt ans (maxi-

mum trente ans), l’inscription hypothécaire reste valable

pendant toute la durée de l’emprunt. Il est donc inutile

de la renouveler. Par contre, si vous souhaitez vendre

votre habitation avant ce délai de trente ans, vous devrez

faire radier l’inscription hypothécaire.

priorité : il vient en premier rang. En termes juridiques,

on dit qu’il a le rang le plus élevé. Il est suivi, en deu-

xième rang, par l’emprunteur qui a fait inscrire son hypo-

thèque en second lieu, et ainsi de suite. Ces créanciers

ont un rang inférieur. Moins le rang est élevé, plus le

risque est grand pour le prêteur, car le produit de la

vente sera utilisé en priorité pour apurer la dette de l’hy-

pothèque en premier rang. Le montant résiduel éventuel

bénéficiera au prêteur en deuxième rang, etc.

Exemple

Deux prêteurs ont pris une hypothèque sur la même

habitation. Le prêteur A dispose d’une hypothèque en

premier rang (rang le plus élevé) pour une dette restant

due de 50 000 euros. Le prêteur B dispose d’une hypo-

thèque en deuxième rang. La dette restant due s’élève à

25 000 euros. Si l’habitation est vendue pour défaut de

paiement et que la vente rapporte 60 000 euros, le prê-

teur A recevra 50 000 euros. Mais B devra se contenter

des 10 000 euros restants. La différence de 15 000 euros

reste impayée. En raison de ce risque accru, le taux d’in-

térêt est généralement plus élevé pour une hypothèque

en deuxième rang.

Quitte et libre

Chacun peut, moyennant paiement, obtenir auprès du

conservateur des hypothèques un aperçu des différentes

inscriptions hypothécaires sur un bien immobilier. Cet

aperçu porte le nom d’état des charges hypothécaires.

Avant d’établir l’acte de vente, le notaire demande un

état des inscriptions hypothécaires. Il prend alors

connaissance des différentes hypothèques pour savoir s’il

existe d’autres créanciers. Si le bien immobilier est libre

de toute hypothèque, il peut être vendu quitte et libre.

85

En outre, l’hypothèque pour dettes actuelles et futures –

formule utilisée par KBC Banque & Assurance – offre des

possibilités pour les nouveaux crédits. Vous pouvez ainsi

financer, par exemple, de futurs travaux de rénovation

avec un Crédit logement KBC sans encourir de nouveaux

frais d’hypothèque, à moins que la banque ne juge

nécessaire de prendre une inscription hypothécaire com-

plémentaire.

Échange d’hypothèque

Imaginez que vous fassiez construire ou que vous ache-

tiez une habitation et que vous la vendiez après quelques

années pour en acheter ou en faire construire une nou-

velle. Si une hypothèque grève votre première habitation,

vous pouvez demander à l’organisme de prêt de la trans-

férer sur votre nouvelle habitation. Cette opération porte

le nom d’échange d’hypothèque. L’emprunt en cours

continue à courir, et l’hypothèque conserve son rang,

mais sur un autre bien immobilier.

Un échange d’hypothèque est généralement moins oné-

reux qu’un remboursement anticipé intégral du premier

emprunt et la constitution d’une nouvelle hypothèque.

Dans le cas d’un remboursement anticipé, vous devez

généralement vous acquitter en plus d’une indemnité de

remploi. À cela s’ajoutent encore les frais du nouvel acte

de crédit et de garantie. La décision de procéder à un

échange d’hypothèque dépendra également du niveau

des taux d’intérêt. L’échange d’hypothèque est très avan-

tageux si votre crédit en cours bénéficie d’un taux d’inté-

rêt intéressant. Si les taux ont baissé entre-temps, un

nouvel emprunt peut être plus indiqué.

Avec un échange d’hypothèque, vous conservez vos

avantages fiscaux. Il n’empêche qu’un nouvel emprunt

peut parfois se révéler fiscalement plus intéressant.

Procuration hypothécaire

Il se peut que l’organisme de crédit juge superflue la

constitution d’une hypothèque. L’organisme demandera

plutôt une procuration hypothécaire. Le prêteur peut

convertir cette procuration en hypothèque à tout

moment.

Étant donné qu’une procuration hypothécaire offre

moins de sécurité qu’une hypothèque, le taux de l’em-

prunt peut être majoré. Ce que vous économisez en frais

d’hypothèque, vous le perdez dans des mensualités plus

importantes. De plus, un emprunt couvert par une pro-

curation hypothécaire présente peu d’avantages fiscaux.

86

Frais de passation de l’acte de crédit et de garantie pour un Crédit logement KBC (en euros)

À la passation de l’acte de crédit et de garantie, vous devez payer au notaire les frais suivants : le droit d’enregis-

trement, le droit d’hypothèque, le droit de timbre et les frais de notaire proprement dits. Ces derniers com-

portent non seulement les honoraires, mais aussi les frais de recherche de renseignements auprès des différentes

instances officielles. Le montant des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de timbre est reversé au fisc par le

notaire. Aucune partie de ces frais n’est destinée au prêteur.

Étant donné que les frais se composent de divers éléments, il est difficile de les calculer à l’avance. C’est pour-

quoi le notaire vous demandera de payer une provision à la passation de l’acte de crédit et de garantie. Dès qu’il

connaîtra les frais précis de chaque rubrique (quelques mois plus tard), il établira un calcul définitif. En général, la

provision est amplement suffisante et le trop-perçu vous est remboursé. La plupart des notaires imputent un

montant forfaitaire minimal qui varie entre 600 et 1 000 euros (voir page 26 Forfait ou commission).

Une simulation de calcul des frais d’acte est disponible sur le site www.notaire.be (calcul de frais d’acte de

vente).

Vous économisez à court terme les frais de l’acte de crédit et de garantie, car un crédit hypothécaire entraîne des

avantages fiscaux importants pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation. Ainsi, vous payez

un peu moins d’impôts pendant toute la durée du prêt.

Si vous achetez une habitation ou un terrain, vous aurez évidemment à payer au notaire les frais de passation de

l’acte de vente (voir tableaux pages 25 et 26).

En Flandre, vous bénéficiez d’une exonération des droits d’enregistrement (1%) sur les 100 000 premiers euros

d’un crédit hypothécaire contracté pour la construction, l’achat ou la rénovation de votre habitation propre. Vous

épargnez ainsi 1 000 euros.

Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que les prestations des notaires seront soumises à une TVA

de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%.

Montant du

crédit

Total approximatif des frais, à l’exclu-

sion des frais d’acte forfaitaires, qui

varient entre 600 et 1 000 euros

Montant du

crédit

Total approximatif des frais, à l’exclu-

sion des frais d’acte forfaitaires, qui

varient entre 600 et 1 000 euros

12 500 460 200 000 4 030

25 000 800 225 000 4 470

50 000 1 350 250 000 4 890

75 000 1 820 275 000 5 280

100 000 2 260 300 000 5 670

125 000 2 700 325 000 6 070

150 000 3 140 350 000 6 460

175 000 3 580

87

Démarche à suivre pour votre crédit logement

But Achat d’une habitation existante ou

d’un terrain à bâtir

Nouvelle construction ou grandes transforma-

tions

Savez-vous déjà combien vous

devez emprunter ?

Vous pouvez effectuer certaines simulations sur le site internet de KBC. N’oubliez

pas de les apporter lors de l’entretien que vous aurez avec notre conseiller crédits.

Vous venez demander des infor-

mations.

• Nous vous remettons un pros-

pectus et une carte des taux.

• Vous nous communiquez le prix

demandé pour l’habitation ou le

terrain à bâtir.

• Nous calculons le montant que

vous pouvez emprunter.

• Nous vous communiquons le

taux et la mensualité.

• Vous bénéficiez d’un conseil cré-

dit gratuit et sans engagement.

• Nous vous remettons un prospectus et notre

carte des taux.

• Vous nous donnez une estimation des frais.

• Nous calculons le montant que vous pouvez

emprunter.

• Nous vous communiquons le taux et la

mensualité.

• Vous bénéficiez d’un conseil crédit gratuit et

sans engagement.

Vous demandez le crédit.

N’oubliez pas d’apporter certains

documents : les fiches de paie les

plus récentes, le dernier avertis-

sement-extrait de rôle, le contrat

de vente de gré à gré, les devis

de l’architecte, les titres de

propriété ou les preuves de

donation.

Vous remettez à KBC Bank le

contrat de vente de gré à gré.

Votre conseiller crédits vous aidera

ensuite à compléter le formulaire

de demande.

Vous remettez à KBC Bank le permis d’urba-

nisme, l’estimation des frais totaux, les plans

de l’architecte, etc. Votre conseiller crédits

vous aidera ensuite à compléter le formulaire

de demande.

La valeur vénale du bien est

évaluée si nécessaire par l’expert

de KBC.

En général, le prix d’achat commu-

niqué suffit.

Une expertise n’est pas toujours nécessaire. Le

montant est déterminé sur la base du cahier

des charges et des plans de l’architecte.

Confirmation de l’approbation de

votre demande de crédit

Un avis d’approbation ou de refus vous parvient normalement dans les dix jours qui

suivent la demande de crédit.

Les assurances sont conclues. Pour une assurance décès liée à un crédit et/ou une police habitation ou familiale,

vous pouvez vous adresser à KBC Bank.

À la passation de l’acte notarié,

KBC Bank met le crédit à votre

disposition.

La banque fournit l’argent au

notaire, qui le remet au vendeur.

Vous prélevez le montant du crédit au fur et à

mesure de l’avancement des travaux. Vous

remettez les factures à KBC, qui vous fournit

le capital pour les payer.

Vous payez la première

mensualité.

Le premier remboursement a lieu à

la première échéance qui suit la

passation de l’acte notarié.

Si le montant n’a pas été totalement utilisé à

l’issue de la période de prélèvement, votre

mensualité sera recalculée à ce moment sur la

base du montant qui a été prélevé jusque-là.

Révisions de taux et adaptations

des modalités de rembourse-

ment.

Elles ont lieu, pour les formules variables, à la date de révision contractuelle du taux

d’intérêt. Lors de la révision, nous appliquons la formule d’indexation prévue par la

loi. De plus, nous vous offrons la possibilité :

• de raccourcir ou de prolonger la durée de votre crédit ;

• de passer à une autre formule de révision des taux ;

• de passer à un autre système de remboursement.

88

Les avantages du Crédit logement KBC

KBC Banque & Assurance Autres institutions financières

Il est rare que KBC Banque & Assurance porte en compte

des frais d’expertise. Par ailleurs, elle ne demande jamais

d’expertise en cours de travaux.

Votre établissement financier fait-il preuve de la même

souplesse ? Peut-être devez-vous supporter vous-même

les frais d’expertise chaque fois que vous voulez utiliser

une partie de votre crédit pour payer le ou les

entrepreneur(s).

KBC Banque & Assurance se base sur la valeur vénale nor-

male pour déterminer le montant que vous pouvez

emprunter (voir 70 La valeur de votre habitation).

Peut-être votre établissement financier se base-t-il sur la

valeur en vente forcée qui est moins avantageuse.

Dans le cas d’une construction neuve ou d’une rénovation,

une commission de mise à disposition ne vous est comptée

que si vous n’avez pas utilisé le montant emprunté au

début du sixième mois (voir page 81 Construire ou rénover

pendant que vous louez).

Votre établissement financier le fait aussi ?

Peut-être vous compte-t-il une commission de mise à dis-

position à partir du premier mois.

Chez KBC Banque & Assurance, les avantages suivants

sont gratuits :

• la durée variable (voir page 73 Durée)

• la variabilité optionnelle (voir page 77 Les formules avec

révision du taux d’intérêt)

• la répartition du crédit logement sur différentes formules

(voir page 79)

• une période de franchise d’amortissement (voir page 75)

• l’amortissement égal du capital (voir page 74)

• le système de remboursement optionnel.

Votre établissement financier vous propose-t-il des for-

mules aussi souples ? Et, si oui, à quel prix ?

Vous voulez être certain que le remboursement ne boule-

versera jamais votre budget ? Vous trouverez gratuitement

cette sécurité chez KBC Banque & Assurance avec :

• la durée variable (voir page 73 Durée)

• la variabilité optionnelle (voir page 77 Les formules avec

révision du taux d’intérêt)

• le taux d’intérêt fixe (voir page 77)

Votre organisme financier peut-il vous proposer ces possi-

bilités ? Et quels sont les frais que vous devez payer pour

les obtenir ?

89

Les avantages du Crédit logement KBC

KBC Banque & Assurance Autres institutions financières

Vous pouvez protéger vos proches en contractant une

assurance décès liée à un crédit (voir page Assurance solde

d’emprunt), dont les avantages sont : le faible montant des

primes et – si les conditions fiscales sont remplies – une

réduction d’impôts par le biais des primes d’assurance

décès liée à un crédit.

Si vous empruntez à une compagnie d’assurances, vous

devrez sans doute conclure une assurance vie mixte, dont

les primes sont plus élevées que celles d’une assurance

décès liée à un crédit. Dans ce cas, vous ne remboursez

pas de capital pendant la durée de votre prêt. Vous payez

uniquement les intérêts et les primes d’assurance vie

mixte. Pendant cette période, vous dépenserez donc

beaucoup d’argent. À l’échéance finale du crédit ou en

cas de décès prématuré, le crédit est remboursé au moyen

du capital libéré par votre assurance vie mixte.

KBC Banque & Assurance vous fournit tous les conseils

utiles au préalable. Vous connaissez donc au franc près

l’économie d’impôts que vous réaliserez et vous savez

exactement quel sera le montant des frais de notaire. Le

Conseil crédit KBC est gratuit et sans aucun engagement

de votre part.

Votre établissement financier ne se limite-t-il pas à calcu-

ler le montant de vos remboursements ?

Vous le voyez : si vous recherchez des conditions de prêt avantageuses, vous avez tout intérêt à vous renseigner auprès

de KBC Banque & Assurance. Vous êtes toujours le bienvenu. Même si vous n’êtes pas client.

www.kbc.be/emrpunter

Calculer vous-même votre crédit logement ?

Voir sous

www.kbc.be/simulation_credit logement

Vous répondez à quelques questions à l’écran et

vous obtenez immédiatement le résultat.

En poussant sur le bouton, vous calculez l’avan-

tage fiscal que ce prêt peut vous rapporter.

Les assurances

91

Un crédit logement porte toujours sur une somme

importante. On le souscrit en outre pour une période

relativement longue au cours de laquelle beaucoup de

choses peuvent arriver. Il est dès lors conseillé de

prendre des précautions dans le cas où il vous arriverait quelque chose, à vous ou

à votre partenaire.

L’assurance décès liée à un crédit : une grande sécurité à petit prix

La perte d’un revenu à la suite d’un décès a de sérieuses

conséquences sur le budget familial. Dans une période

aussi pénible, une bonne assurance n’est certainement

pas un luxe. L’Assurance décès liée à un crédit KBC pro-

tège financièrement les membres de votre famille au cas

où vous ou votre partenaire décéderiez ou seriez en inca-

pacité de travail pendant la durée du crédit.

KBC propose trois types d’assurances décès liées à un

crédit, que vous pouvez souscrire si vous achetez ou

construisez une habitation. Il s’agit de l’Assurance solde

d’emprunt Classique KBC, de l’Assurance solde d’em-

prunt Confort KBC et du KBC-Life Home Plan.

Sûr et fiscalement avantageux

Vous et votre partenaire achetez une maison. Vous

empruntez 100 000 euros sur une durée de vingt ans et

à un taux d’intérêt de 5%. Votre remboursement men-

suel est de 653,84 euros. Tout se déroule parfaitement

jusqu’à ce que votre partenaire décède subitement ...

Si vous avez souscrit une assurance décès liée au crédit,

la compagnie d’assurances prend à sa charge le rem-

boursement partiel ou total du crédit en cas de décès de

l’assuré pendant la durée du crédit.

Si vous souscrivez l’emprunt à votre nom et celui de

votre partenaire, il est préférable que vous souscriviez

tous les deux une assurance décès liée au crédit pour le

montant total du crédit. Si l’un de vous décède, le parte-

naire survivant sera totalement libéré de la charge du

prêt et de tout remboursement ultérieur.

En théorie, vous pouvez presque toujours bénéficier des

avantages fiscaux liés aux primes de l’assurance décès

liée à un crédit, mais dans la pratique, le panier fiscal dis-

ponible pour l’habitation propre et unique est en général

complètement rempli avec l’amortissement du capital et

le remboursement des intérêts de votre crédit.

92

L’Assurance solde d’emprunt Classique KBC

Dans une assurance décès classique liée à un crédit, la

police comporte un tableau de remboursement qui

indique le capital assuré. Pour le remboursement, vous

avez le choix entre une prime unique, des primes

annuelles fixes et des primes variables.

Constituez-vous une épargne avec le KBC-Life Home Plan

L’achat ou la construction d’une habitation vous permet

de réaliser chaque année une belle économie fiscale

grâce au prêt hypothécaire. Cet avantage fiscal ne

s’applique évidemment pas au loyer que vous payez.

Néanmoins, en tant que locataire, vous pouvez d’ores et

déjà bénéficier d’un avantage fiscal en prévision du futur

achat ou de la construction de votre propre habitation.

Le KBC-Life Home Plan1 est une assurance épargne à

taux d’intérêt garanti vous permettant de vous constituer

un capital de manière fiscalement avantageuse. Vous

pouvez bénéficier d’une déduction fiscale pour les

primes dans le cadre du régime fiscal épargne-pension

ou vie individuelle2 et bénéficier de la sorte d’un avan-

tage fiscal pour la construction ou l’achat d’une habita-

tion.

Le capital que vous avez constitué pourra être affecté

ultérieurement au financement de votre Assurance décès

liée à un crédit KBC. Vous verrez ainsi allégée votre

charge financière au moment de la construction ou de

l’achat de votre habitation.

Renseignez-vous dès lors pour savoir s’il est utile de

déduire fiscalement les primes de votre assurance décès

liée au crédit dans le cadre du régime fiscal du bonus

logement. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez peut-être

les déduire dans le cadre du régime fiscal de l’épargne-

pension. Ou alors vous faites preuve de prévoyance en

épargnant de façon fiscalement avantageuse grâce au

KBC-Life Home Plan et ce, avant de contracter l’emprunt.

L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC

L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC offre la meil-

leure protection si vous ou votre partenaire veniez à

décéder. Cette formule prévoit le versement d’une prime

trimestrielle recalculée à chaque fois sur la base du mon-

tant restant dû et du pourcentage de couverture choisi.

Vous êtes donc à tout moment assuré pour le capital

effectif, ni plus ni moins.

Même si vous remboursez votre emprunt anticipative-

ment ou en cas de baisse intermédiaire du taux d’intérêt,

l’assurance décès liée à un crédit correspondra toujours

exactement à la dette multipliée par le pourcentage de

couverture de votre emprunt.

La prime que vous versez dépend de votre âge et du fait

que vous soyez fumeur ou non.

L’arrêt total ou partiel de votre activité professionnelle à

la suite d’une maladie ou d’un accident dans la vie privée

a des répercussions sur le budget du ménage. Vous

pourriez avoir bien de la peine à rembourser votre

emprunt. La garantie complémentaire incapacité de tra-

vail vous protège contre ce genre d’éventualité. KBC

Banque & Assurance supporte les charges de l’emprunt

en cas d’incapacité de travail à la suite d’une maladie ou

d’un accident dans la vie privée, et ce proportionnelle-

ment au degré d’incapacité.

En règle générale, si vous déclarez vos frais profession-

nels, vous pouvez aussi déduire fiscalement les primes de

cette garantie complémentaire.

1 KBC-Life Home Plan est une assurance vie de la branche 21 de KBC Assurances SA.

Siège de la société : Professor Roger van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, België. TVA BE 0403.552.563, RPM Leuven, FSMA 038571 A.

Vous trouverez de plus amples informations dans la fiche info dispo-nible auprès de votre agent d’assurances KBC ou de votre conseiller KBC.

2 Le traitement fiscal dépend de votre situation personnelle et peut varier à l’avenir.

93

L’assurance incendie : une couverture plus large que le nom l’indique

Incendie, tempêtes d’automne, ... Sans assurance incendie,

l’accident se transforme en véritable catastrophe finan-

cière. C’est la raison d’être de la Police habitation KBC.

La Police habitation KBC couvre votre habitation contre

tous les risques. Cela signifie que tout dommage imprévu

est assuré, à moins d’être explicitement exclu dans la

police. En cas de sinistre, vous ne devez donc jamais

prouver que les dommages ont été causés par un risque

assuré dans la police. Si par contre l’assureur veut invo-

quer une exclusion, c’est à lui de démontrer que la cou-

verture ne s’applique pas.

Autre avantage d’une telle assurance : sont également

couverts les sinistres qui n’avaient pas encore été envisa-

gés au moment où la police a été établie. Vous ne ris-

quez donc pas de mauvaises surprises à l’avenir !

Couverture légale des catastrophes naturelles

Conformément à la loi, la Police habitation KBC couvre

de manière standard l’habitation et le mobilier contre

toute une série de catastrophes naturelles, telles que les

tremblements de terre, les inondations et les affaisse-

ments de terrain.

• Les habitations situées en zones inondables sont sou-

mises aux conditions minimales légales, aux tarifs

maximaux et à la franchise maximale fixés par le

Bureau de tarification Catastrophes naturelles.

• Pour les habitations qui ne se trouvent pas en zones

inondables ou qui n’ont pas subi de dégâts d’inonda-

tion au cours des dix dernières années, la Police habi-

tation KBC offre une couverture plus large que les

conditions minimales imposées par la loi. KBC assure

ainsi toute forme d’inondation et tout dégât d’inonda-

tion, notamment aux abris de jardin, aux remises et à

leur contenu éventuel. Les biens de luxe comme les

piscines sont également assurés. De plus, la franchise

standard s’applique également aux catastrophes natu-

relles.

Une assurance adéquate pour votre prêt à tempérament

Un prêt à tempérament est un crédit à durée limitée.

Souscrire une assurance adaptée à votre prêt à tempéra-

ment n’est cependant pas un luxe inutile.

Protection confortable

En souscrivant votre prêt à tempérament chez KBC Banque

& Assurance, vous pouvez prendre l’option remise de

dette. Si vous veniez à décéder, votre partenaire et vos

enfants seraient exemptés du remboursement du solde

de votre prêt à tempérament. La dette restante de votre

emprunt serait en effet entièrement annulée. En souscri-

vant l’option remise de dette en cas de décès, vous pre-

nez donc des précautions sécurisantes qui protégeront

vos proches s’il devait vous arriver malheur.

Si vous optez pour la remise de dette, la totalité de la

dette, à savoir le capital encore dû et les intérêts, est

toujours assurée en cas de décès. Cette assurance suit

parfaitement le remboursement du crédit, de sorte que

vous n’êtes jamais sur-assuré ou sous-assuré.

La procédure de souscription de l’option remise de dette

est simple et rapide. Aucun autre document ou formu-

laire ne doit être complété ou signé. Il vous suffit juste,

lorsque vous contractez le prêt à tempérament, de signa-

ler que vous souhaitez une couverture décès.

94

De plus, la Police habitation KBC vous procure une assis-

tance avec un service complet en cas de sinistre. C’est

ainsi qu’on vous cherchera un logement temporaire

(hôtel ou hébergement temporaire), qu’on surveillera

votre habitation et qu’on mettra le mobilier en lieu sûr.

Vous pouvez également compter sur une aide familiale

dans le cas où vous devez rester à l’hôpital à la suite

d’un sinistre.

Une assurance correcte auprès d’un assureur sérieux

Il est très important d’assurer votre habitation à sa juste

valeur. Ce n’est toutefois pas facile à calculer. En outre,

cette valeur change régulièrement, comme après une

rénovation. La valeur à neuf du mobilier est par ailleurs

souvent sous-estimée. Faites le test : vérifiez ce que vous

coûterait l’achat de fauteuils, d’armoires, d’un téléviseur,

d’appareils électroménagers, etc. à l’état neuf.

L’avantage que présente la Police habitation KBC est de

réaliser l’estimation au moyen de la grille d’évaluation de

KBC. Pour votre habitation aussi bien que pour votre

mobilier. Si vous complétez correctement cette grille,

vous éviterez d’être sous-assuré. De plus, avec la Police

habitation KBC vous avez la certitude d’être indemnisé à

100%.

Dans la Police habitation KBC, il n’est aucunement ques-

tion de limitation du capital assuré. Autrement dit, il n’y

a pas de plafond pour l’habitation ou pour le mobilier.

Pas de mauvaises surprises ici non plus.

Attention à ne pas être sous-assuré

Si vous êtes sous-assuré pour l’incendie, l’indemnité sera

réduite : elle sera calculée en fonction du rapport entre

le montant effectivement assuré et la valeur du bien

assuré telle qu’elle est établie par l’assureur.

Concrètement ?

La Police habitation KBC vous offre ainsi une très

large protection contre les risques d’inondation et de

tremblement de terre.

Assurance contre le vol

Le risque de vol est également couvert de manière stan-

dard dans la Police habitation KBC. Cette assurance vol

couvre la perte financière subie lorsque vous êtes victime

d’un vol ou d’une tentative de vol. Les actes de vandalisme

commis lors d’un vol sont également assurés. L’assurance

‘vol’ prévoit également une indemnisation maximale de

7 229 euros (indexés) pour les risques suivants :

• les vols dans votre jardin (par exemple des meubles de

jardin) ;

• les vols avec violence sur la voie publique commis sur

vous, votre conjoint ou les membres de votre famille

habitant sous votre toit, et ce dans le monde entier ;

• les vols en voyage, comme le vol de vos bagages ou de

votre mobilier placé provisoirement dans une résidence

de vacances. Il faut ici aussi que le vol ait été commis

avec effraction, violence ou menace.

Si vos clés sont perdues ou volées, les serrures de vos

portes extérieures et de votre coffre sont remplacées.

Et ce n’est pas tout

Avec une Police habitation KBC, vous assurez bien plus

que votre habitation. Cette assurance incendie couvre

également votre responsabilité pour des dégâts occa-

sionnés à une résidence de vacances (chambre d’hôtel,

chalet, etc.), à un local ou une tente que vous louez pour

une fête de famille, au kot d’étudiant de vos enfants, à

votre garage individuel, même s’il se situe à une autre

adresse. Même le mobilier que vous déplacez temporai-

rement (par exemple, vos bagages pendant votre voyage)

reste toujours assuré. Tout votre mobilier, même dans

votre jardin (par ex. mobilier de jardin onéreux et jeux

pour enfants) est couvert contre la tempête, les chutes

d’arbres et le heurt par véhicules.

95

se pourrait même que votre entrepreneur fasse faillite,

obligeant l’arrêt des travaux et impliquant des frais sup-

plémentaires pour vous, pour la reprise des travaux.

Heureusement, vous pouvez faire assurer de tels risques

en contractant une assurance facultative pour le maître

d’ouvrage dans votre Police habitation KBC. Le montant

assuré de votre bâtiment doit toutefois être inférieur à

939 000 euros (indexés). La couverture ne s’applique pas

au matériel, aux machines et aux engins de chantier.

Cette assurance couvre les dommages causés à l’habita-

tion pendant les travaux. De plus, votre responsabilité

pour des dommages causés aux biens de vos voisins est

également couverte. En outre, cette assurance couvre les

personnes qui vous apportent une aide non rémunérée

ou qui viennent visiter le chantier. Cette assurance

couvre leur responsabilité en cas d’accident ainsi que les

dommages corporels qu’elles pourraient subir. Avec

l’Assurance pour le maître d’ouvrage, vous pouvez égale-

ment couvrir les obligations contractuelles auxquelles

vous êtes tenu de vous conformer.

L’Assurance tous risques mobilier

Le mobilier de l’habitation est assuré de manière stan-

dard en multirisques dans la Police habitation KBC. Cela

signifie que les périls contre lesquels le mobilier est assu-

ré sont énumérés. Dès lors, si le mobilier est endommagé

par suite d’un événement qui n’est pas mentionné dans

la liste, il n’y a pas de couverture.

Mais vous pouvez aussi faire assurer le mobilier contre

tous les risques. Dans ce cas, une franchise plus élevée

sera appliquée.

L’Assurance objets de valeur contre tous les risques

La Police habitation KBC permet d’assurer les objets de

valeur contre tous les risques. Dans ce cas, les objets de

valeur sont décrits dans la police et vous indiquez un

montant à assurer pour chaque objet. Ce montant repré-

Exemple

Vous achetez en vente publique une superbe villa pour la

bagatelle de 140 000 euros et vous faites effectuer des

travaux de rénovation pour un montant de 25 000 euros.

Une aubaine, car vous n’auriez jamais pu faire construire

la même maison pour 165 000 euros. Vous l’assurez pour

165 000 euros. Mais ... une tempête arrache votre toit.

L’expert désigné par la compagnie d’assurances estime le

coût d’un nouveau toit à 15 000 euros. D’après lui, la

valeur de reconstruction de la villa s’élève à 260 000 euros.

Suivant le montant pour lequel vous êtes assuré, vous

recevrez non pas 15 000 euros, mais une indemnité de :

15 000 x 165 000 = 9 519,23 euros

260 000

Avec la Police habitation KBC, vous évitez ces problèmes

de sous-assurance, tant pour l’habitation que pour le

mobilier.

Garanties d’assurance complémentaires

La Police habitation KBC comporte plusieurs garanties

d’assurance complémentaires qui vous offrent une protec-

tion encore plus étendue contre toutes sortes d’accidents.

L’Assurance pour le maître d’ouvrage

De nombreux dommages peuvent être causés au cours

de la transformation de votre habitation existante ou de

la construction d’une nouvelle habitation. Ces dom-

mages peuvent affecter tant l’habitation proprement dite

que les voisins. Une façade fraîchement maçonnée peut

s’effondrer au cours de la nuit en raison d’intempéries ou

d’erreurs d’exécution, des travaux de terrassement sur

votre chantier peuvent provoquer des fissures dans les

murs de vos voisins, etc. Il arrive régulièrement que des

cuisines, éléments de chauffage central ou autres maté-

riaux soient volés dans des habitations en construction. Il

96

Quelques conseils en matière d’assurance

• Vous achetez une habitation.

– Souscrivez une assurance incendie et une

assurance décès liée au crédit dès que vous

avez signé le compromis de vente. À partir

de ce moment en effet, le risque vous

incombe. Ne comptez pas sur l’assurance du

propriétaire précédent.

– Les clauses d’une convention sous seing privé

ou d’un acte notarié au sujet de la reprise de

l’assurance incendie existante ne revêtent pas

de caractère obligatoire ! Vous n’êtes nulle-

ment obligé de reprendre l’assurance incen-

die existante de l’ancien propriétaire si vous

achetez une habitation.

• Vous allez construire ou transformer.

– Souscrivez, de préférence dès le début des

travaux, une police habitation prévoyant une

assurance pour le maître d’ouvrage.

• Vous louez une habitation.

– Souscrivez une police habitation. En effet, en

tant que locataire, vous êtes responsable des

dommages causés par un incendie, sauf si

vous pouvez prouver que votre responsabilité

n’est pas engagée. La responsabilité locative

en cas d’incendie n’est pas couverte par votre

police familiale.

KBC est également la seule compagnie

d’assurances sur le marché à avoir conçu pour

les locataires une assurance spéciale protec-

tion juridique sur mesure. Cette assurance

procède au recouvrement des dommages

encourus en cas de litige portant sur le

contrat de bail ou avec le bailleur, si vous

subissez des dommages, etc.

sente l’indemnité maximale que vous recevrez pour cet

objet. Une attestation est requise pour certains objets.

L’Assurance assainissement du sol pour ceux qui

se chauffent au mazout

Avec l’Assurance assainissement du sol, qui est intégrée

à la Police habitation KBC, KBC couvre – moyennant une

légère surprime – votre obligation légale d’assainir le sol

en cas de pollution au mazout due à une fuite dans votre

installation de chauffage à usage privé. Votre responsa-

bilité en cas de dommages causés à des tiers lors de

l’assainissement est également assurée. Si votre citerne

est certifiée Optitank, vous bénéficiez en outre d’une

remise importante.

L’Assurance pertes d’exploitation

Enfin, la Police habitation KBC offre la possibilité d’assu-

rer de manière complémentaire les pertes d’exploitation

pour les assurés exerçant une profession libérale dans

leur habitation. Cette assurance couvre les pertes d’ex-

ploitation qui résultent d’une interruption ou d’une

réduction de l’activité professionnelle à la suite d’un

incendie ou d’un autre sinistre assuré. Une indemnité est

fixée à l’avance par jour ouvrable d’inactivité.

En résumé

Le système d’évaluation KBC vous garantit que vous ne

serez pas sous-assuré ni pour l’habitation ni pour son

contenu. En souscrivant la Police habitation KBC (avec la

couverture tous risques pour l’habitation), vous avez la

garantie d’être assuré de manière optimale et d’être

assisté de manière efficace en cas de sinistre. N’ayez

crainte, vous n’aurez pas de surprises désagréables.

97

La Police familiale KBC comporte par ailleurs encore

quelques couvertures supplémentaires.

Tant que vos enfants ouvrent le droit aux allocations

familiales, leur responsabilité est également assurée pour

les dommages qu’ils causent pendant qu’ils effectuent

un petit boulot rémunéré (baby-sitting, job de vacances,

etc.).

• Lorsqu’une personne subit un dommage en essayant

de vous sauver ou de sauver vos biens, nous l’indemni-

sons jusqu’à concurrence de 65 000 euros.

• En cas de disparition inquiétante d’un membre de

votre famille (votre enfant, votre partenaire, votre

parent habitant sous votre toit, …), KBC Assurances

rembourse les frais de recherche jusqu’à concurrence

de 12 500 euros.

Qu’en est-il si vous subissez vous-même un dommage ?

Si vous êtes la victime, l’assurance protection juridique de

votre police familiale effectuera toutes les démarches en

vue d’obtenir une indemnisation. Cela pourra se faire par

un règlement à l’amiable ou en demandant une décision

judiciaire. Nous nous occupons de la négociation et des

démarches et nous prenons en charge tous les coûts

occasionnés.

Si la personne responsable du dommage ne peut pas,

pour cause d’insolvabilité, payer l’indemnité accordée par

le tribunal, KBC Assurances paiera l’indemnité à sa place

à concurrence de 12 500 euros. Pour les dommages cor-

porels, nous prévoyons 12 500 euros supplémentaires.

Si vous le souhaitez, vous pouvez élargir votre

assurance protection juridique.

• L’Assurance protection juridique omnicontrats est

intéressante pour tous ; elle assure une protection juri-

dique dans le cadre de quantités de litiges contrac-

tuels : discussions concernant l’achat d’un nouveau

salon, la réservation d’un voyage (par Internet égale-

ment), l’achat de votre maison ou de votre terrain à

L’assurance familiale

Cela peut vous arriver n’importe quand. Vous êtes à vélo,

vous brûlez distraitement un feu rouge et provoquez un

accident faisant un blessé. Votre chien se jette sous les

roues d’un motocycliste, qu’il renverse. Votre enfant

s’amuse à jeter des cailloux sur les voitures qui passent.

Dans toutes ces situations, vous pouvez être rendu res-

ponsable : vous devrez parfois même dédommager

autrui pour les dégâts parfois considérables. Vous pour-

riez même vous retrouver devant les tribunaux.

Vous devez réparer les dommages

Le Code civil est clair : quiconque cause par sa faute ou

sa négligence un dommage est tenu de le réparer. Qui

plus est, vous n’êtes pas seulement responsable de vos

actes, mais aussi de ceux des personnes dont vous

répondez (vos enfants, la baby-sitter, etc.). Vous pouvez

également être tenu responsable des dommages causés

par vos animaux et des dégâts causés par les bâtiments

que vous habitez.

La Police familiale KBC vous protège ainsi que toutes les

personnes qui habitent sous votre toit : vos enfants

mineurs qui habitent chez votre ex-partenaire, vos enfants

dans leur kot d’étudiant, les personnes qui s’occupent de

vos enfants, les personnes qui s’occupent de vos animaux,

les enfants mineurs de tiers lorsqu’ils sont sous votre

surveillance, etc. Nous couvrons également vos parents

cohabitants même s’ils sont admis de manière perma-

nente dans une maison de repos ou une institution de

soins.

Nous couvrons les dommages qui sont la conséquence

de lésions corporelles jusqu’à 23 millions d’euros et les

dégâts matériels jusqu’à un montant de 6,5 millions

d’euros. Vous et votre famille êtes par ailleurs couverts

dans le monde entier.

98

• Un autre chien mord un membre de votre

famille ? Nous intervenons là aussi dans les dom-

mages corporels, même si le propriétaire du chien

n’est jamais retrouvé ou s’il est dans l’incapacité de

rembourser.

• Votre chien est victime d’un accident de la circula-

tion ? Il s’agit de l’accident le plus fréquent chez les

chiens. Voilà pourquoi nous prévoyons également une

indemnisation pour ce cas de figure. Nous rembour-

sons les frais vétérinaires jusqu’à 2 000 euros, pendant

cinq mois au maximum après l’accident. Si le chien

venait à décéder des suites d’un accident de la circula-

tion, nous rembourserions les frais de crémation

jusqu’à 350 euros ainsi que l’achat éventuel d’un chiot.

• Si votre chien doit être gardé parce que vous devez

soudainement être hospitalisé et que personne ne peut

s’occuper de l’animal, nous payons les frais d’accueil

dans une pension pour chiens jusqu’à 300 euros, ce

qui correspond à une durée de 20 à 25 jours en moyenne.

L’Assurance de votre revenu complémentaire

Votre hobby, c’est votre passion … et vous y consacrez

pas mal d’heures après journée. Mais si ce hobby vous

donne droit à un revenu, vous devez assurer votre res-

ponsabilité. Vous pouvez vous assurer très simple-

ment grâce à votre Police familiale KBC.

Car on ne sait jamais ...

• Tous les participants de l’atelier que vous organisez

sont victimes d’une intoxication au CO2.

• Un hôte se blesse à cause d’un des lits superposés

apparemment instable dans votre Bed & Breakfast.

• Vous élevez des poulets, mais ils s’avèrent être conta-

minés par une maladie qui se transmet aux autres pou-

lets de l’acheteur, entraînant leur mort.

• Vous vous produisez sur scène avec votre groupe de

rock ; mais pendant le concert, un spectateur est élec-

trocuté en touchant le matériel sono.

bâtir, problèmes lors de la pose d’une nouvelle cuisine,

erreur de réservation de votre salle de mariage, ….

• L’extension Protection juridique pour des litiges

dans le cadre d’achats et de voyages, spécialement

élaborée pour les jeunes jusqu’à trente ans accomplis,

accorde une protection juridique en cas de litige

contractuel relatif à des contrats d’achat ou de voyage.

Des nouveaux meubles, une TV, un frigo, un nouveau

PC : tout cela mis bout à bout grève le budget. C’est

pourquoi il est important, en cas de discussions,

d’avoir une bonne assurance. Nous ne vous fournis-

sons d’ailleurs pas seulement une protection juridique

pour vos achats, mais également pour vos voyages.

Même si ces biens ou voyages ont été achetés sur

Internet ! Une protection juridique indispensable aux

jeunes qui quittent le nid familial !

Vous avez un chien ? Nous avons la couverture parfaite !

Votre chien est bien plus qu’un animal domestique : il

fait partie de la famille. Pourquoi, dès lors, ne pas l’assu-

rer convenablement ? Car que se passerait-il s’il venait à

mordre quelqu’un – un inconnu, ou un membre de la

famille ? Ou si vous êtes mordu par un autre chien dont

le propriétaire est introuvable ? Imaginez aussi que votre

chien soit renversé par une voiture et qu’il ait besoin de

soins vétérinaires. Que feriez-vous si vous deviez être

hospitalisé et que vous deviez le confier à une pension

parce que personne ne peut s’en occuper ? Avec l’Assu-

rance pour votre chien, impossible de mieux protéger et

l’animal, et la famille !

Que couvre exactement cette option unique ?

• Si votre chien mord quelqu’un, nous indemnisons

immédiatement la victime, qui qu’elle soit : un membre

de votre famille, un de vos petits-enfants, la baby-sit-

ter, le facteur, la petite voisine qui vient régulièrement

promener votre chien, un inconnu, etc. Tout le monde

est assuré !

99

titres-services ou s’il s’agit d’une baby-sitter inscrite

auprès de la Ligue des familles, vous n’êtes pas tenu de

l’assurer contre les accidents du travail. Les organismes

agréés qui les emploient souscriront les assurances

requises.

Toutefois, KBC couvre non seulement les personnes que

vous rémunérez pour leur travail, mais aussi celles qui

vous aident gratuitement dans le ménage : votre

maman qui fait votre repassage, la fille d’un couple

d’amis qui fait de temps à autre du baby-sitting, votre

papa qui entretient votre jardin, …

Si l’une de ces personnes a un accident alors qu’elle tra-

vaille chez vous contre rémunération ou gratuitement,

nous remboursons ses frais médicaux ainsi que son inca-

pacité temporaire et son incapacité permanente de tra-

vail. Si la victime décède des suites de l’accident, nous

payons entre autres une rente viagère à sa veuve/son

veuf, une rente aux enfants et les frais funéraires.

Souscrire l’Assurance aide domestique est un jeu d’en-

fant. Il ne s’agit pas d’une police distincte. Cette assu-

rance peut en effet être facilement intégrée à votre

Police familiale KBC.

En résumé

La Police familiale KBC vous offre :

• une assurance pour votre responsabilité dans le cadre

de la vie privée. Cette assurance n’est pas obligatoire

d’un point de vue légal. Elle fait toutefois partie des

assurances indispensables dans la mesure où elle vous

offre une énorme protection financière dans bien des

situations ;

• une assurance protection juridique qui vous aide à

obtenir réparation dans le cas où vous êtes vous-même

la victime et qui assure votre défense devant les tribu-

naux. Vous pouvez élargir cette assurance afin de

bénéficier d’une assistance dans toute une série de

litiges que vous auriez en tant que consommateur ;

Vous êtes fonctionnaire, employé, pensionné ou prépen-

sionné et votre hobby vous rapporte un peu d’argent ?

Avec l’Assurance pour votre revenu complémentaire,

nous couvrons votre responsabilité jusqu’à concurrence

de 1,5 million d’euros !

Vous êtes professeur ? Assurez-vous bien !Vous-même ou un membre de votre ménage donnez des

cours à titre principal ou complémentaire ? Vous courez

en effet des risques spécifiques, contre lesquels il est

indispensable de vous protéger. Votre responsabilité peut

être engagée pour les dommages que vous occasionnez

à vos élèves ou à des tiers dans l’exercice de votre activi-

té. Vous pouvez même être jugé responsable des dégâts

dont les élèves eux-mêmes sont les auteurs !

Que pourrait-il se passer ?

• Pendant un de vos cours de danse, une jeune fille

glisse et se blesse en tombant.

• Vous donnez des cours de natation à quatre garne-

ments, mais un petit match de waterpolo entre eux

tourne mal.

Avec l’Assurance pour vous en tant que professeur, vous

vous protégez non seulement contre les fautes ou négli-

gences que vous pourriez commettre, mais aussi contre

les dommages que les élèves sous votre surveillance

pourraient causer entre eux ou à des tiers. Nous assurons

votre responsabilité jusqu’à concurrence de 1,5 million

d’euros !

Vous êtes aidé dans vos tâches domestiques ?Si vous employez, contre rémunération, une aide domes-

tique, comme une femme de ménage, une baby-sitter

ou un jardinier, la loi vous oblige à l’assurer contre les

accidents du travail et les accidents sur le chemin du tra-

vail. Il ne doit pas nécessairement y avoir un contrat de

travail écrit. Si vous payez cette personne au moyen de

100

Offre complète pour les locataires

Vous louez une maison ou un appartement ? Dans ce

cas, vous devez veiller non seulement à mettre la garan-

tie locative en sécurité sur un compte d’épargne, mais

aussi à souscrire une bonne police habitation ainsi

qu’une bonne police familiale.

En effet, beaucoup de choses peuvent arriver : des dom-

mages que vous causez chez les voisins, des problèmes

avec le propriétaire, une bougie qui tombe et qui pro-

voque un incendie, ... Le Package locataire KBC combine

un compte épargne garantie locative, une police habita-

tion et une police familiale, et vous permet de bénéficier

par la même occasion de deux formes uniques de pro-

tection juridique pour une protection maximale.

L’assurance protection juridique de votre police

habitation va bien plus loin qu’une protection juridique

classique. Nous vous accordons également une protec-

tion juridique en cas de conflit avec le bailleur ! Tout et

n’importe quoi peut arriver : votre chauffage tombe

régulièrement en panne mais le bailleur estime qu’il n’y a

pas de problème, le bailleur rompt anticipativement votre

contrat de bail sans motif valable, les charges qu’il vous

impute chaque année sont disproportionnées, … KBC

défend vos intérêts.

Grâce à la protection juridique pour les litiges dans

le cadre d’achats et de voyages, les jeunes bénéficient

(jusqu’à l’âge de trente ans) d’une protection maximale

lorsqu’ils se lancent dans la vie.

• une assurance pour votre chien qui offre la meilleure

protection non seulement aux membres de votre

famille mais aussi à votre compagnon à quatre pattes.

En effet, en plus de prendre en charge les lésions cor-

porelles causées à des personnes par des morsures de

chien, nous indemnisons également les frais vétéri-

naires après un accident de la circulation ainsi que

l’accueil de votre chien dans une pension en cas d’hos-

pitalisation d’un membre de la famille ;

• une assurance si vous percevez un revenu complémen-

taire ou si vous êtes professeur. Vous êtes en effet

tenu d’assurer votre responsabilité dans le cas où vous

causeriez des dommages à autrui ou à un de vos

élèves ;

• une assurance aide domestique. Elle consiste en une

assurance accidents du travail (légalement obligatoire)

couvrant votre aide rémunérée et en une assurance

accidents couvrant une personne venue vous donner

un coup de main.

101

Aides non rémunérées et leur travail

Vos connaissances ou les membres de votre famille qui

viennent vous donner gracieusement un petit coup de

main lors de la construction ou de la rénovation de votre

habitation courent des risques. Ils accomplissent un travail

auquel ils ne sont généralement pas habitués. Les risques

d’accident entraînant des lésions permanentes ou une

incapacité temporaire de travail ne doivent donc pas être

sous-estimés. Pour éviter qu’un tel accident ait des consé-

quences financières dramatiques, vous pouvez assurer vos

aides pendant les travaux de construction et de rénova-

tion. Votre agent d’assurances KBC peut vous donner de

plus amples informations à ce sujet. Mais qu’en est-il des

risques que vous courez vous-même ? L’Assurance acci-

dents KBC vous offre la solution adaptée. Dans certains

cas spécifiques, une assurance personnalisée sera exigée.

Parlez-en à votre agent d’assurances KBC.

Les atouts des assurances KBC

• Une garantie optimale en matière de couver-

tures : tous les risques pour l’habitation, l’Assu-

rance pour le maître d’ouvrage, etc. ;

• une garantie optimale en matière de montants

assurés : pas de risque d’être sous-assuré ni

pour l’habitation ni pour le mobilier, même en

cas de sinistre grave ;

• une indemnisation maximale en cas de sinistre

avec, le cas échéant, une avance confortable ;

• une assistance de qualité : rapatriement de

l’étranger, logement de remplacement, aide

familiale, etc. ;

• un service optimal en cas de sinistre ou lorsque

vous avez des questions, soit par votre agent

d’assurances KBC, soit par le biais de notre cen-

trale d’assistance accessible 24 heures sur 24 ;

• des conditions de police claires et d’excellente

qualité : pas de petits caractères et pas d’exclu-

sions cachées.

L’Assurance accidents

L’Assurance accidents KBC vous offre, à vous et aux

membres de votre famille, une protection en cas d’acci-

dent survenant dans votre vie privée (à la maison, dans la

circulation, à l’école, en vacances, en faisant du sport,

etc.) et pendant l’exécution des travaux de construction

ou de transformation de votre propre habitation.

Vous avez le choix entre différentes formules d’indemni-

sation. En fonction de la formule, nous vous indemnisons

en cas d’incapacité permanente et de décès, et nous

intervenons dans les frais médicaux et les frais funéraires.

Vous êtes victime d’un grave accident ? Vous recevrez

une indemnité supplémentaire, par exemple pour per-

mettre de placer un ascenseur, acheter une chaise rou-

lante, aménager la maison, acheter un chien

d’assistance, ... .

Vous êtes grands-parents et vous vous occupez régulière-

ment de vos petits-enfants ? Vous pouvez souscrire une

Assurance accidents KBC pour eux également.

Notez que cette assurance ne nécessite pas d’acceptation

médicale et que vous bénéficierez d’une réduction si

vous disposez également d’une assurance hospitalisation.

102

• Les bougies créent une ambiance chaleureuse mais

peuvent constituer un danger. Mettez-les sur un sup-

port stable et éteignez-les lorsque vous quittez la

pièce.

• Utilisez des cendriers stables qui ne risquent pas de se

renverser et assurez-vous avant d’aller vous coucher

qu’aucun mégot n’est tombé dans les fauteuils. Ne

videz pas immédiatement le cendrier mais remplissez-

le d’eau et ne jetez le tout que le lendemain. Ne fumez

jamais au lit.

• Rangez toujours vos allumettes et vos briquets hors de

portée des enfants.

• Ne mettez jamais d’appareils dégageant de la chaleur

(grille-pain, percolateur, élément chauffant) trop près

de tentures, de serviettes ou de papier.

• Ne rangez pas du matériel inflammable (par exemple

journaux, revues) à proximité d’une cuisinière, d’un feu

ouvert et de chauffages d’appoint. Placez le sapin de

Noël à distance respectable du feu ouvert et du poêle.

Éteignez les lampions quand vous partez, même pour

peu de temps, surtout si vous allez vous coucher. Ne

mettez jamais de bougies à brûler dans le sapin de

Noël, même s’il a été traité avec un produit ignifuge.

• Il est conseillé de stocker l’essence, les solvants et les

autres produits inflammables dans leur emballage

d’origine dans un endroit sûr, loin d’une source de

chaleur et d’appareils de chauffage. Rangez les pro-

duits inflammables dans un endroit suffisamment aéré

et hors de portée des enfants. Ne placez pas tous vos

produits inflammables dans un même endroit, ils

constitueraient une bombe incendiaire. Des restes inu-

tilisables et du matériel irrécupérable (par exemple des

chiffons utilisés) doivent être le plus vite possible éva-

cués au parc à conteneurs. Ne laissez jamais d’embal-

lages de produits inflammables ouverts car même

vides, ils peuvent encore dégager des vapeurs explo-

sives.

• Ayez toujours à portée de la main un moyen

d’éteindre le feu (par exemple une couverture, un chif-

fon humide, un tuyau d’arrosage relié à une conduite

La prévention : la meilleure assurance

Heureusement que nous pouvons compter sur des assu-

rances adaptées en cas de problème. Toutefois, mieux

vaut prévenir que guérir. Que pouvez-vous faire pour

prévenir un incendie ou un vol ?

Prévention incendie

L’on dénombre chaque année quelque 12 000 incendies

en Belgique faisant plus de 100 morts et plus encore de

blessés. Près de la moitié de ces incendies se produisent

dans des habitations familiales. Heureusement, quelques

mesures simples suffisent à réduire fortement le risque

d’incendie. Ci-après quelques conseils.

• Un à deux incendies graves sur dix sont imputables à

des installations électriques. Veillez donc à faire instal-

ler un tableau et un réseau électrique conformes dans

votre habitation. Installez vos spots et vos lampes

halogènes dans des endroits où la chaleur qu’ils

dégagent ne risque pas de causer des dégâts. Une

révision complète tous les dix ans n’est sûrement pas

superflue.

• Veillez à ne pas surcharger votre installation électrique.

Soyez prudent avec les rallonges. Des câbles enroulés

dégagent énormément de chaleur. Déroulez-les dès

lors totalement avant de les utiliser et ne les faites

jamais passer sous votre moquette ou sous une carpette.

• Installez un détecteur de fumée à chaque étage, en

priorité près des chambres à coucher. Dès que la

concentration de fumée dépasse une certaine limite, il

déclenche un signal sonore pour prévenir les habitants.

Le détecteur de fumée ne réagit pas à la fumée de

cigarettes.

• Faites chaque année ramoner votre cheminée, a fortio-

ri si votre chauffage central fonctionne au mazout ou

que vous avez un feu ouvert.

• Soyez prudent avec les appareils de chauffage d’appoint.

Veillez à ce qu’ils soient en position stable et ne les

couvrez pas de vêtements que vous souhaitez faire

sécher.

103

• Faites en sorte que l’on ait l’impression que l’habita-

tion est occupée. Demandez aux voisins de vider votre

boîte aux lettres, de sortir de temps à autre votre voi-

ture du garage, de baisser et remonter les volets, d’ou-

vrir et de fermer les tentures. Des minuteries

permettent de faire s’allumer et s’éteindre à intervalles

réguliers la lumière. Ne collez pas de petit mot sur

votre porte ou boîte aux lettres indiquant que vous

êtes absent. Ne laissez jamais ce message sur votre

répondeur.

Protection mécanique

Une protection mécanique optimale est assurée par des

portes solides, des grilles et des clôtures adaptées (ver-

rous, serrures de sécurité, charnières renforcées), du

verre anti-effraction et des volets.

• Choisissez des portes en bois massif d’une épaisseur

suffisante, comblez les interstices entre la porte et le

chambranle et vérifiez si le cadre de la porte est solide-

ment ancré dans la maçonnerie. Si vous devez rempla-

cer la menuiserie extérieure, vous pouvez choisir des

portes et des profilés de châssis offrant une sécurité

supplémentaire. Les portes de devant et de derrière

peuvent être équipées de profilés encastrés en acier.

Des serrures renforcées sur les portes de devant et de

derrière et sur les portes de garage ne sont efficaces

que si la porte est suffisamment solide.

• Toutes les serrures doivent être solidement ancrées

dans la porte. Le cylindre des serrures de ce type ne

peut pas présenter une saillie de plus de 2 mm, autre-

ment une pince et un peu d’adresse suffisent pour

extraire la serrure. Si la serrure dépasse malgré tout,

vous pouvez l’entourer d’une rosace de protection

fixée de l’intérieur.

• Choisissez de préférence des serrures de sécurité

livrées avec un certificat de propriété, afin d’être la

seule personne à pouvoir faire faire une nouvelle clé.

d’eau) lorsque vous travaillez avec du feu ou des pro-

duits inflammables.

Prévention vol

Le bruit, la perte de temps et les curieux sont les plus

grands ennemis d’un voleur. La prévention contre le vol

basée sur ces éléments n’est pas seulement efficace, elle

est peu onéreuse, voire même gratuite.

Quelques mesures simples suffisent pour réduire forte-

ment le risque d’être cambriolé.

• Fermez systématiquement votre grille de jardin. Veillez

à ce que votre habitation ne soit pas cachée du côté

de la rue par des buissons ou une haute haie.

• Rangez vos échelles et votre mobilier de jardin et fer-

mez soigneusement votre abri de jardin car il renferme

le plus souvent du matériel qui peut être très utile à un

voleur. Fermez solidement les fenêtres accessibles à

partir d’un toit plat.

• Fermez les tentures le soir ou baissez les volets.

• Ne mettez pas de clé sous le paillasson. Ne joignez pas

votre adresse à votre clé.

• Dans un immeuble à appartements, n’ouvrez jamais la

porte principale aux visiteurs d’un autre appartement.

Fermez les portes extérieures à clé avant de quitter la

maison ou d’aller dormir et n’oubliez pas d’enlever la

clé de la serrure.

• Dressez un inventaire de tous les objets de valeur que

vous avez à la maison. Notez pour votre téléviseur,

pour votre installation hi-fi, pour votre ordinateur, pour

votre magnétoscope la marque, le type et le numéro

de série et marquez éventuellement chaque appareil

au moyen de graveurs spéciaux.

• Pour les objets de très grande valeur, un coffre reste la

meilleure solution. Les coffres doivent être solidement

ancrés dans le sol ou dans le mur.

• Lorsque vous êtes en voyage, vous pouvez demander

une surveillance particulière de votre maison à la police

au cours de leur patrouille quotidienne.

104

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Combien payez-vous pour une bonne assurance

incendie ?

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assurance

Sur l’écran de résultat, vous pouvez voir les don-

nées essentielles.

La Police habitation KBC prévoit de très nom-

breuses options.

Vous pouvez vous faire immédiatement une idée

du prix.

• Les charnières des portes et des fenêtres peuvent être

pourvues d’un ergot contre le vol, un tenon qui garde

ensemble les charnières de sorte que la porte ne

puisse pas être sortie de la coulisse.

• Les visiteurs indésirables ne viennent pas seulement

lorsque vous êtes absent. Lorsque l’on sonne à la

porte, un mouchard et un entrebâilleur permettent

d’éviter que ces personnes forcent le passage.

Protection électr(on)ique

• Une protection très efficace : l’éclairage à l’avant et à

l’arrière de la maison qui s’allume automatiquement

dès que quelqu’un s’approche de l’habitation. Les

portes et les grilles automatiques, éventuellement

équipées d’une caméra de surveillance, ont bien

entendu un effet encore plus dissuasif.

• Lorsque vous installez une alarme, vous devez le signa-

ler à la centrale d’alarme, sur le site www.

policeonweb.be, au moyen de votre carte d’identité

électronique. Si vous êtes relié à une centrale d’alarme,

c’est à elle qu’incombe la déclaration. Si vous n’instal-

lez pas vous-même le système d’alarme, vous devez

confier l’installation à une entreprise de sécurité

agréée. Un contrôle annuel est obligatoire, mais vous

pouvez vous en charger. Un conseil : veillez à ce que la

sirène extérieure ne soit pas facilement accessible, de

sorte que le voleur ne puisse pas la débrancher.

Envisagez éventuellement de relier l’installation à une

centrale téléphonique. De la sorte, une personne de

votre choix (un membre de la famille, des voisins, une

société de gardiennage) sera contactée par téléphone

en cas de circonstances suspectes.

KBC Banque & Assurance dispose de brochures détail-

lées sur la prévention incendie et vol, avec des illustra-

tions explicatives. Vous pouvez les obtenir dans chaque

agence bancaire KBC et auprès de chaque agent d’assu-

rances KBC.

La fiscalité du crédit logement hypothécaire

107

À partir du 1er janvier 2012, on s’attend à certaines

modifications en matière de fiscalité, notamment en ce

qui concerne les crédits logement. C’est un des volets

de la note budgétaire Di Rupo. Cette note n’ayant pas encore été transposée intégralement

en texte de loi à la date de publication de la présente

brochure, ce chapitre est rédigé sous réserve de quelques

mentions différentes dans les textes de loi définitifs.

Si vous achetez, faites construire ou transformez une habitation en contractant un

crédit logement hypothécaire, vous bénéficiez généralement

d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Depuis

2005, il convient de faire une distinction entre la nouvelle

réglementation pour l’habita-tion propre et unique et

l’ancienne réglementation.

Crédit logement hypothécaire : la réglementation pour l’habitation propre et unique (le bonus logement)

La réglementation pour l’habitation propre et unique

s’applique aux crédits logement hypothécaires pour le

financement de l’habitation propre et unique dont l’acte

de crédit et de garantie a été signé depuis le 1er janvier

2005.

De quoi s’agit-il ?

Cette réglementation remplaçait la déduction ordinaire

des intérêts, la déduction complémentaire des intérêts et

la réduction d’impôt pour les amortissements du capital

et les primes d’une assurance décès liée à un crédit

(ancienne réglementation) par une déduction du revenu

net total, appelée bonus de logement. Par suite des

mesures d’économies du gouvernement Di Rupo, cette

déduction mue en une réduction d’impôt à taux fixe à

partir de 2012.

Le montant sur lequel est calculé la réduction d’impôt

pour l’habitation propre et unique comprend les intérêts

et les amortissements du capital d’un prêt hypothécaire

que vous avez spécifiquement contracté pour acquérir,

conserver ou transformer votre habitation propre et

unique, ainsi que les primes d’une assurance décès liée à

un crédit.

Les conditions

Les intérêts, les amortissements de capital et les primes

entrent en considération pour la réduction d’impôt quand

les conditions suivantes sont remplies :

• l’emprunt hypothécaire et l’éventuelle1 assurance décès liée

à un crédit ont été contractés depuis le 1er janvier 2005 ;

• l’habitation ayant fait l’objet de dépenses doit être

votre habitation propre et unique au 31 décembre de

l’année où le contrat de crédit a été conclu ;

1 Depuis l’exercice d’imposition 2001, le prêt hypothécaire ne doit plus être garanti par une assurance décès liée à un crédit pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

108

70 euros pour l’exercice d’imposition 2013) si vous avez

trois enfants ou plus à charge au 1er janvier qui suit

l’année où le contrat de crédit a été conclu.

Pour qui ?

Si les conjoints ou cohabitants entrent tous les deux en

considération pour la réduction d’impôt habitation

propre et unique, ils ont également droit tous les deux

aux majorations. Il se peut toutefois que l’un des parte-

naires perde la majoration au cours des dix premières

années de la période du prêt, alors que l’autre la

conserve.

Les conjoints ou cohabitants légaux, pour qui une décla-

ration commune est établie, peuvent se répartir libre-

ment la totalité de la réduction d’impôt pour habitation

propre et unique, pour autant toutefois qu’ils ne

dépassent pas le maximum fiscal par personne. Pour

pouvoir appliquer librement cette répartition, il faut que

les conditions suivantes soient remplies :

• il faut naturellement que les conjoints ou partenaires

établissent une déclaration commune ;

• les conjoints ou partenaires doivent être coproprié-

taires, usufruitiers, emphytéotes ou superficiaires.

Exceptionnellement, la réduction d’impôt est accordée

aux deux conjoints mariés sous le régime légal, même

si l’habitation est la propriété de l’un d’eux ;

• les deux conjoints ou partenaires doivent être crédités.

Exemples

Mariés sous le régime de la communauté

L’habitation propre et unique est la pleine propriété d’un

seul des deux conjoints mariés sous le régime de la com-

munauté (par exemple sous le régime légal). En vertu du

régime matrimonial, les revenus de ce bien immobilier

reviennent à la communauté. S’ils sont tous les deux

emprunteurs, par exemple, d’un prêt à la rénovation et

remplissent les conditions de base, tous deux peuvent

• vous avez contracté l’emprunt hypothécaire et l’assu-

rance décès liée au crédit auprès d’un organisme établi

dans l’Espace économique européen2 en vue d’acquérir

ou de conserver votre habitation propre et unique

dans un État membre de l’Espace économique euro-

péen ;

• le prêt hypothécaire a une durée de dix ans au moins ;

• l’assurance décès liée au crédit a été contractée :

– par vous-même avec vous seul comme assuré ;

– avant votre 65e anniversaire.

Les avantages du contrat d’assurance en cas de décès

sont stipulés en faveur des personnes qui acquièrent la

pleine propriété ou l’usufruit de l’habitation à la suite de

votre décès.

L’ampleur de la réduction d’impôt3,4

Un montant de base indexable de 1 500 euros (2 200 eu-

ros pour l’exercice 2013 - revenus 2012) par contribuable

et par période imposable entre en considération pour la

réduction d’impôt. Ce montant de base est valable

jusqu’au remboursement de l’emprunt et est indépendant

du revenu professionnel. La réduction d’impôt s’élève à

45% de ce montant.

Le montant maximal pour le calcul de la réduction

d’impôt est majoré de 500 euros (indexé à 730 euros

pour l’exercice d’imposition 2013) pendant les dix pre-

mières années du prêt.

Pendant les dix premières années du prêt, ce montant

est encore majoré de 50 euros supplémentaires (indexé à

2 L’Espace économique européen englobe les États membres de l’UE, plus le Liechtenstein, la Norvège et l’Islande.

3 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduc-tion d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publi-cation de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitive-ment intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs.

4 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

109

Revenu immobilier, mariage et

cohabitation légale

Le revenu immobilier imposable des conjoints et

des cohabitants légaux (définition : voir page 29),

qui sont assimilés à des époux sur le plan fiscal

depuis l’exercice 2005, dépend de leur situation

patrimoniale. Chez les conjoints vivant sous le

régime de la communauté (par exemple sous le

régime légal), les revenus des biens immobiliers

sont ajoutés pour moitié au revenu imposable de

chaque conjoint. Sous le régime de la séparation

des biens et chez les cohabitants légaux, par

contre, un bien immobilier personnel constitue un

revenu imposable du partenaire qui en est pro-

priétaire.

Les dettes et les charges qui sont communes en

vertu du droit patrimonial (par exemple sous le

régime légal, les intérêts d’un emprunt portant

sur un bien immobilier personnel) doivent être

partagées en deux parts égales entre les parte-

naires. Chez les conjoints mariés sous le régime

de la séparation des biens et chez les cohabitants

légaux, par contre, les intérêts dus par chaque

conjoint sont déduits en premier lieu de son

propre revenu immobilier.

bénéficier de la réduction d’impôt pour habitation

propre et unique.

Cohabitants légaux

Dans cette situation, on suppose que l’habitation propre

et unique n’est la propriété que d’un des deux parte-

naires. S’ils sont tous les deux emprunteurs (par exemple

d’un prêt à la rénovation) et remplissent les conditions de

base, seul le partenaire-propriétaire peut obtenir la

réduction d’impôt pour habitation propre et unique.

La notion d’habitation unique

Il doit s’agir de la seule habitation dont vous êtes (co)

propriétaire, usufruitier ou vis-à-vis de laquelle vous êtes

détenteur d’un droit d’emphytéose ou de superficie au

31 décembre de l’année où le contrat de crédit a été

conclu.

Il n’est pas tenu compte :

• d’autres habitations dont vous êtes copropriétaire, nu-

propriétaire ou usufruitier à la suite d’une succession ;

• d’une autre habitation qui est mise en vente sur le

marché immobilier le 31 décembre de l’année où le

contrat de crédit est conclu, à condition qu’elle ait été

vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui

suit. Si ce n’est pas le cas, vous n’aurez plus droit à la

réduction d’impôt habitation propre et unique à partir

de cette deuxième année ;

• d’autres biens immobiliers qui ne revêtent pas le carac-

tère d’une habitation (par exemple un terrain à bâtir,

un garage, un immeuble commercial).

Il est toutefois tenu compte :

• d’autres habitations dont vous devenez plein proprié-

taire à 100% à la suite d’une succession ;

• d’autres habitations dont vous êtes plein propriétaire,

copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier à la suite

d’une donation.

110

La loi accorde un délai de deux ans dans ces cas de

figure. Si vous n’occupez pas encore l’habitation au

31 décembre de la deuxième année qui suit la conclusion

du crédit, vous perdez votre droit au bonus logement et

retombez dans le cadre de l’épargne à long terme. Vous

récupérez toutefois le droit au bonus logement si vous

occupez l’habitation au 31 décembre de l’année où

les travaux prennent fin ou de l’année où sont levés les

obstacles contractuels. Notez toutefois que le montant

majoré auquel vous avez droit pendant les dix premières

années prend cours à la date de l’acte de crédit. Ce délai

n’est pas suspendu les années où vous n’entrez pas en

considération pour le bonus logement.

Le statut d’habitation unique est examiné chaque année

au 31 décembre. Si l’habitation perd ultérieurement son

caractère unique, la déduction de base est maintenue (la

situation au 31 décembre de l’année du prêt est détermi-

nante), mais vous perdez définitivement le droit aux

majorations du montant de base.

À la suite du décumul, la condition habitation unique

est évaluée par conjoint et non par ménage fiscal.

La notion d’habitation propre

L’habitation unique doit aussi être votre propre habita-

tion. Il doit s’agir en d’autres termes de l’habitation que

vous occupez et dont vous êtes propriétaire, usufruitier

ou vis-à-vis de laquelle vous êtes détenteur d’un droit

d’emphytéose ou de superficie. Ainsi, si vous achetez

une habitation à cinq, chacun des acheteurs entre – pour

sa part de l’emprunt – en considération pour la déduc-

tion habitation unique, pour autant qu’il remplisse les

conditions de base.

Le fait que vous deviez occuper l’habitation tolère deux

exceptions :

• vous pouvez, pour des raisons professionnelles ou

sociales, ne pas occuper l’habitation (par exemple si la

distance jusqu’à votre lieu de travail est trop grande ou

si vous vous occupez d’un parent malade chez qui vous

habitez). Si vous construisez ou achetez une habitation

et que vous la louez quelques années à un tiers pour

des raisons autres que professionnelles ou sociales,

vous ne pouvez donc pas obtenir la réduction d’impôt

pour habitation propre et unique ;

• vous ne pouvez pas occuper immédiatement l’habita-

tion en raison de l’état d’avancement des travaux de

construction ou de transformation ou pour des raisons

légales ou contractuelles (vous devez respecter un bail

en cours, vous achetez une habitation et le propriétaire

précédent continue d’y habiter pendant quelques mois

en attendant que sa nouvelle maison soit terminée).

111

Schéma 1 La notion d’habitation propre et unique comme condition d’obtention de la déduction d’impôt

Ai-je droit à la déduction dans les cas de figure suivants ?

2e habitation

au 31 décembre

de l’année où le

crédit a été

conclu

Achat Donation Succession

100% pleine

propriété

Non, sauf si vous mettez l’habita-

tion en vente à ce moment sur le

marché immobilier et qu’elle est

vendue avant le 31 décembre de

l’année suivante.











Copropriété Non, sauf si vous mettez l’habita-










Oui

Usufruit Non, sauf si vous mettez l’habita-










Oui

Nue-propriété Non, sauf si vous mettez l’habita-










Oui

Schéma 2 La notion d’habitation propre et unique comme condition du maintien de la majoration de 500 et

50 euros

Ai-je encore droit à la majoration ?

2e habitation au 31 décembre d’une année quelconque qui suit l’année où le cré-

dit a été contracté

Achat Donation Succession

100% pleine propriété Non Non Non

Copropriété Non Non Oui

Nu-propriétaire Oui Oui Oui

Emphytéote Non Non Non

Superficiaire Non Non Non

Usufruitier Non Non Oui

112

réduction d’impôt habitation propre et unique. Les

amortissements du capital et les primes de l’assurance

décès liée à un crédit entrent par contre totalement en

considération pour la réduction.

Les intérêts liés au financement de la partie profession-

nelle peuvent être déduits comme frais professionnels.

Location

Si vous louez une partie de votre habitation propre et

unique, la réduction d’impôt pour habitation propre et

unique n’est pas autorisée pour la partie des intérêts

portant sur la partie louée de l’habitation.

Ces intérêts peuvent toutefois faire l’objet d’une déduc-

tion ordinaire (voir page 118 Intérêts remboursés).

Le remboursement du capital et les primes de l’assurance

décès liée au crédit et de l’assurance vie mixte entrent

par contre totalement en considération pour la réduction

d’impôt habitation propre et unique.

Déduction ordinaire des intérêts depuis le 1er janvier 2005

Pour les emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005,

la déduction ordinaire des intérêts reste d’application si

l’emprunt n’a pas été contracté pour l’acquisition ou la

conservation de l’habitation propre et unique.

Dans les cas suivants, les intérêts d’emprunts contractés

depuis le 1er janvier 2005 peuvent faire l’objet d’une

déduction ordinaire :

• l’emprunt qui a été contracté pour l’acquisition ou la

conservation d’une habitation qui n’est pas l’habitation

unique ;


conservation d’une habitation unique que le contri-

buable n’occupera pas personnellement ;


conservation d’un bien immeuble qui ne revêt pas le

caractère d’une habitation ;

Les notions d’acquisition et de conservation

On entend par acquisition tant l’achat d’une habitation

existante que la construction d’une nouvelle habitation.

Un prêt destiné à régler les droits de succession relatifs à

l’habitation propre et unique entre également en consi-

dération, à l’exception des intérêts moratoires dus pour

retard de paiement.

En ce qui concerne la notion de conservation, l’emprunt

doit viser soit à majorer ou à maintenir la valeur de l’ha-

bitation en effectuant des travaux de transformation, de

rénovation, d’adaptation, de modernisation ou de main-

tenance, soit à garder l’habitation en possession (par

exemple par un rachat dans le cas d’un divorce).

Terrain à bâtir

L’emprunt pour l’achat d’un terrain à bâtir n’étant pas

contracté en vue d’acquérir une habitation propre, il

n’entre pas en considération pour la réduction d’impôt

habitation propre et unique. Les intérêts de cet emprunt

peuvent toutefois être déduits du revenu cadastral du

terrain à bâtir (et d’autres biens immeubles éventuelle-

ment en votre possession).Tant qu’il n’y a pas d’habita-

tion sur le terrain, vous devez en effet déclarer ce revenu

cadastral.

Si vous contractez un emprunt pour financer l’achat du

terrain et la construction de l’habitation, cet emprunt

entre en considération pour la réduction d’impôt habita-

tion propre et unique.

Utilisation à des fins professionnelles

Si vous utilisez une partie de l’habitation à des fins pro-

fessionnelles, seuls les intérêts hypothécaires qui ne

portent pas sur la partie de l’habitation affectée à l’exer-

cice de la profession entrent en considération pour la

113

Exemple

Vous payez 2 200 euros de capital et d’intérêts en 2012

et vous pouvez prétendre à la déduction majorée de

2 200 euros + 730 euros pour l’habitation propre et

unique. Vous avez par ailleurs souscrit une assurance vie

individuelle dont la prime s’élève à 300 euros. Dans

quelle mesure pouvez-vous encore déduire fiscalement

cette prime ?

Le calcul est établi comme suit :

Étape 1. Vous commencez par calculer l’ancien panier,

c’est-à-dire le montant maximal qui peut entrer en ligne

de compte sur la base de votre revenu imposable.

Supposons que ce soit 1 700 euros.

Étape 2. Vous calculez le panier de base pour une habi-

tation propre et unique. Il s’agit du montant qui a été

déduit fiscalement pour l’habitation propre et unique,

mais sans tenir compte du panier majoré. Dans ce cas, il

s’agit de 2 220 – 730 = 1 490 euros.

Étape 3. Vous déduisez de l’ancien panier le panier de

base pour une habitation propre et unique. Dans ce cas,

il s’agit de 1 700 -1 490 = 210 euros.

La prime d’assurance vie peut donc encore entrer en

ligne de compte pour 210 euros pour l’ancien panier. Les

90 euros restants ne génèrent aucun avantage fiscal

complémentaire.

• l’emprunt n’a pas une durée minimum de dix ans ;

• l’emprunt n’est pas hypothécaire.

Remarque : si l’emprunt n’est que partiellement garanti

par une inscription hypothécaire, la part des intérêts qui

ne tombent pas sous cette garantie entre également en

considération pour la déduction ordinaire des intérêts.

Dans ce cas, bonus logement et déduction ordinaire des

intérêts peuvent être combinés.

Qu’en est-il de la réduction d’impôts pour l’épargne à long terme ?5

Si vous avez droit à la réduction d’impôt pour la propre

et unique habitation, vous pouvez par ailleurs bénéficier

encore dans une certaine mesure de la réduction d’impôt

pour l’épargne à long terme. Il peut s’agir par exemple

des primes d’une assurance vie individuelle qui ne sert

pas à la reconstitution ou à la garantie d’un emprunt

hypothécaire pour une habitation propre et unique.

D’abord, on calcule combien votre revenu professionnel

net imposable vous permet de déduire. Il s’agit de 15%

au maximum de la première tranche des 1 250 euros

(1 830 euros pour l’exercice 2013) du total de vos reve-

nus professionnels, et de 6% de la tranche supérieure

avec un maximum général de 1 500 euros (2 200 euros

pour l’exercice 2013).

Ce montant (l’ancien panier) est diminué de la réduction

d’impôt pour l’habitation propre et unique. Pour cette

diminution, il est uniquement tenu compte du montant

de base et pas des éventuelles majorations. La différence

que vous obtenez correspond au montant maximum qui

peut encore donner droit à la réduction pour l’épargne à

long terme.


114

Schéma 3* Crédits hypothécaires après 20051

Pour l’habitation4 propre3 et unique2 Pour une deuxième habitation ou une habitation non propre

Déduction Capital, intérêts et primes d’assurance

décès liée à un crédit jusqu’à

2 200 euros + pendant les dix pre-

mières années : (730 + 705)6 euros

• Capital et primes d’assurance décès liée à un crédit : réduc-

tion d’impôt maximum 2 200 euros (en fonction du revenu)

• Déduction des intérêts sur le revenu cadastral de la ou des

habitations non propres et d’autres biens immobiliers

• Jamais de déduction complémentaire des intérêts

Avantage

fiscal

45% • Capital et assurance décès liée au crédit : 30% à partir de

2012

• Intérêts : taux marginal

Qui ? Plein propriétaire, usufruitier, emphy-

téote ou superficiaire7

• Capital et assurance décès liée au crédit : plein propriétaire

• Intérêts : plein propriétaire, usufruitier, superficiaire, emphy-

téote

Hypothèque Suffisant pour compléter le bonus

logement et compenser l’indexation

Jusqu’à 73 190 euros

Assurance

décès liée à

un crédit

• Bénéficiaire : celui qui, en cas de

décès, acquiert l’habitation en

pleine propriété ou en usufruit

• Jamais pour plus de la partie hypo-

thécaire de l’emprunt

Bénéficiaire

1 L’assurance sert à garantir un emprunt pour un bien

1 immobilier

1 a) pour la partie servant de garantie pour l’emprunt :

1 a) celui qui acquiert l’habitation en pleine propriété ou en

1 a) usufruit ;

1 b) pour le solde : l’époux/ le cohabitant légal ou les parents

1 a) jusqu’au second degré inclus.

2 Dans tous les autres cas : l’époux/ le cohabitant légal ou les

2 parents jusqu’au second degré inclus.

1 Date de l’acte à partir du 1er janvier 2005.2 Habitation unique :

• ce qui compte, c’est la situation au 31 décembre de l’année où le crédit est contracté ;• pour la notion unique : voir schéma 1 page 111 habitation propre et unique ;• ne sont jamais pris en compte : des biens immobiliers qui ne revêtent pas le caractère d’une habitation.

3 Habitation propre :• l’habitation que vous occupez ;• ou que vous ne pouvez occuper pour des raisons professionnelles ou sociales ;• ou que, par suite d’un cas de force majeure, vous ne pouvez pas occuper immédiatement : par exemple en construction, bail en cours à respecter.

4 Habitation : un crédit pour le terrain à bâtir n’entre pas en considération du point de vue fiscal, sauf si l’emprunt pour l’achat du terrain et la construction ne forment qu’un.

5 Majoration de 70 euros à condition d’avoir trois enfants à charge au 1er janvier qui suit l’année où le crédit a été contracté. Les conjoints et les coha-bitants légaux ont droit tous les deux à la majoration.

6 La période de dix ans débute l’année où le crédit est contracté. La majoration est définitivement perdue si vous êtes propriétaire d’une seconde habi-tation au 31 décembre d’une année quelconque qui suit l’année où le crédit a été contracté. Pour la notion d’habitation unique dans ce contexte : voir page 111.

7 Chez les époux mariés sous le régime légal, le conjoint non propriétaire coemprunteur a également droit à la réduction d’impôt. Remarque : si le prêt a été conclu par le conjoint propriétaire avant le mariage ou avant l’année d’imposition commune, le conjoint non propriétaire qui se déclare par la suite codébiteur solidaire à l’égard de la banque n’aura droit à la réduction d’impôt habitation propre et unique qu’à partir de l’année de revenus de l’apport dans la communauté. En cas de mariage avec séparation des biens ou de cohabitation légale, le partenaire non propriétaire qui est devenu codébiteur solidaire pourra également bénéficier de la réduction d’impôt habitation propre et unique s’il acquiert une part de propriété dans l’habita-tion (par achat ou donation, quel que soit le pourcentage de propriété).

* Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

115

Schéma 4 Uniquement les crédits antérieurs à 2005

Tant que le prêt court, vous conservez les précédentes

réductions d’impôts et/ou déductions (épargne-logement,

déduction des intérêts, éventuellement déduction com-

plémentaire des intérêts).

Exemple d’économies fiscales6

Cas de figure

Joseph et Élisabeth sont mariés et ont deux enfants. Ils

n’ont pas encore d’habitation propre et décident de faire

bâtir.

Ils demandent un crédit de 100 000 euros, durée vingt

ans, taux d’intérêt 4%, qu’ils rembourseront par mensua-

lités égales. Le crédit est entièrement garanti par une

hypothèque.

La mensualité s’élève à 602,22 euros.

Le taux d’imposition marginal (le plus élevé) s’élève à

50% pour Joseph et à 45% pour Élisabeth, à majorer

dans les deux cas des centimes additionnels communaux.

Schéma 5 Crédit antérieur à 2005 et crédit postérieur à 2005 pour l’habitation propre et unique

Choix :

Introduire les deux crédits selon l’ancienne réglementation :

• épargne-logement,

• déduction des intérêts,

• déduction complémentaire des intérêts : les conditions – entrepreneur agréé, montant

minimal – doivent toutefois être remplies.

Ou déclarer uniquement le

nouveau crédit :

réduction d’impôt habitation

propre et unique

Procédure (montants indexés pour l’exercice

d’imposition 2012, revenus 2011)

Étape 1

Déterminez le montant maximum déductible fiscale-

ment par conjoint : 2 200 euros de montant de base par

conjoint + 730 euros du panier majoré pendant les dix

premières années = 2 930 euros.

Total : 2 930 euros x 2 = 5 860 euros

Étape 2

Déterminez les montants effectivement payés

entrant en considération pour la déduction. Il s’agit

des montants effectivement remboursés sur le crédit

hypothécaire garanti. Dans cet exemple, le montant total

du crédit (à savoir 100 000 euros) est garanti par une

hypothèque. Le montant mensuel total entre donc en

ligne de compte pour une déduction fiscale.

Montant annuel effectivement payé : 602,22 euros x 12

= 7 226,64 euros.

6 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.

116

Crédit logement hypothécaire : l’ancienne réglementation

L’ancienne réglementation prévoit une déduction ordi-

naire des intérêts et une déduction complémentaire, de

même qu’une réduction d’impôt épargne-logement ou

épargne à long terme pour les amortissements du capital

et les primes de l’assurance décès liée au crédit.

Quand la réglementation s’applique-t-elle ?

L’ancienne réglementation reste applicable dans les cas

suivants :

• emprunts contractés avant 2005 ;

• emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 pour le

refinancement d’un emprunt contracté avant le

1er janvier 2005 ;

• emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 alors

qu’il y a, pour la même habitation, un emprunt hypo-

thécaire qui entre encore en considération pour la

réduction d’impôt épargne à long terme ou épargne-

logement (il s’agit notamment des prêts à la rénova-

tion) et que cet emprunt est par ailleurs déduit dans

l’impôt des personnes physiques.

Ces emprunts, qui ont été contractés en vue d’acquérir,

de construire ou de rénover l’habitation, entrent en

considération pour la réduction d’impôt épargne à long

terme ou épargne-logement. Les intérêts entrent en

considération pour la déduction ordinaire des intérêts et

éventuellement pour la déduction complémentaire des

intérêts.

Qu’en est-il des nouveaux emprunts hypothécaires et

assurances décès liées à un crédit qui ont été contractés

depuis le 1er janvier 2005, mais qui ne remplissent pas

les conditions pour le bonus logement et ne sont pas

énumérés ci-dessus ?

Les amortissements du capital et/ou les assurances décès

liées à ces crédits entrent en considération pour la réduc-

tion d’impôt épargne à long terme. Les intérêts entrent

en considération pour la déduction ordinaire des intérêts.

Étape 3

Déterminez le montant effectif maximum déductible

fiscalement.

Dans cette étape, nous comparons le montant maximal

déductible par emprunteur aux montants effectivement

payés qui entrent en ligne de compte pour la déduction.

Montant annuel effectivement payé : 7 226,64 euros

Montant maximum déductible : 5 860 euros

Concrètement : pendant la première année, l’avantage

fiscal de 5 860 euros peut être utilisé dans sa totalité.

Étape 4

Répartissez le montant fiscal maximum déductible

entre les deux contribuables.

Dans cet exemple, l’opération est simple : les deux

conjoints peuvent bénéficier du montant maximum

déductible (à savoir 2 930 euros).

Étape 5

Calculez l’avantage fiscal

Époux : 2 930 euros x 45% = 1 318,50 euros

Épouse : 2 930 euros x 45% = 1 318,50 euros

Total = 2 637 euros

Ce montant n’est par ailleurs pas soumis aux centimes

additionnels communaux.

117

Capital amorti8

Le remboursement de capital pour un crédit logement

peut donner droit à une réduction d’impôts. À partir de

2012, cette réduction s’élève à 30% des rembourse-

ments si vous possédez plus d’une habitation. Il s’agit

dans ce cas d’une réduction dans le cadre de l’épargne à

long terme. Jusqu’en 2012, la réduction variait de 30% à

40% (taux moyen amélioré).

Une fois encore, il va de soi que cet avantage est plus

important si vous ne possédez qu’une seule habitation.

Pour l’habitation unique, une réduction d’impôt majorée

(épargne-logement) est accordée. Il doit s’agir d’un

emprunt contracté entre le 1er janvier 1993 et le

31 décembre 2004 ou d’un prêt de refinancement ou

d’un prêt à la rénovation contracté à partir du 1er janvier

2005 pour l’habitation unique. Pour un prêt à la rénova-

tion, vous n’avez en outre pas le droit de demander une

réduction d’impôt habitation propre et unique.

La condition sine qua non est que le crédit doit être des-

tiné à la construction, à l’achat ou à la rénovation d’une

habitation dans l’Espace économique européen. Le crédit

doit avoir une durée d’au moins dix ans. Vous devez

aussi prendre une inscription hypothécaire – une procu-

ration hypothécaire ne suffit pas.

Calcul de l’avantage fiscal : l’emprunt8

L’avantage fiscal est calculé sur la base du capital rem-

boursé sur une année civile et sur la somme totale du

prêt. Pour des emprunts contractés avant 2005 ou pour

Prime de l’assurance décès liée à un crédit7

Pour vous faire bénéficier d’un avantage fiscal, l’assurance

décès liée à un crédit doit répondre aux conditions sui-

vantes. Vous êtes tant le preneur d’assurance que l’assuré.

Vous devez avoir moins de 65 ans au moment où vous

souscrivez une assurance décès liée au crédit. Le ou les

bénéficiaires de la police doivent, pour la partie qui sert

de garantie au prêt, être la ou les personnes qui, en cas

de décès, acquièrent la pleine propriété ou l’usufruit de

la propre et unique habitation. Pour le solde, il doit s’agir

de l’époux / du cohabitant légal ou de parents jusqu’au

second degré inclus.

Quand ces conditions sont remplies, la prime donne droit

à une réduction d’impôt. Cette réduction est calculée à

partir de 2012 à 30% si l’emprunt auquel est lié l’assu-

rance entre en considération pour l’épargne à long terme.

Elle est calculée à partir de 2012 à 45% si l’emprunt

auquel est liée l’assurance donne droit à une réduction

d’impôt pour l’épargne-logement. Lorsque la prime

d’assurance donne droit à la réduction majorée pour

l’épargne-logement, la réduction d’impôt à 45% n’est

possible pour cette prime que dans la mesure où elle est

liée au plafond applicable de l’emprunt. Si vous assurez

un capital supérieur au plafond qui est d’application pour

votre emprunt dans le cadre de l’épargne-logement, la

prime qui se rapporte à la part qui excède le plafond

entre uniquement en considération pour une réduction

d’impôt à 30%, c’est-à-dire pour une réduction d’impôt

dans le cadre de l’épargne à long terme.

Vous trouverez ci-après de plus amples informations sur

l’épargne-logement, l’épargne à long terme et l’applica-

tion des plafonds.

7 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduc-tion d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publica-tion de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs.

Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.


118

droit à une réduction d’impôt entre les deux partenaires

comme ils l’entendent. En d’autres termes, ce que l’un ne

peut pas porter en déduction peut être déduit par

l’autre, sans toutefois dépasser le maximum applicable à

chaque partenaire.

Intérêts remboursés9

On fait une distinction entre la déduction ordinaire des

intérêts et la déduction complémentaire des intérêts. La

déduction ordinaire des intérêts vaut tant en cas d’achat

que de construction ou de rénovation d’une habitation,

et reste limitée au montant des revenus immobiliers.

Cette déduction devient surtout intéressante si vous pos-

sédez plusieurs biens immeubles. Si, outre votre propre

maison, vous êtes encore propriétaire d’autres biens

immobiliers, ces derniers sont en effet plus lourdement

taxés, et ce, au taux marginal (50% au maximum + cen-

times additionnels communaux). Si vous souhaitez

acquérir une seconde habitation, il sera, grâce à la

déduction ordinaire des intérêts, souvent intéressant de

contracter un nouveau prêt pour ce faire.

La déduction additionnelle des intérêts n’est possible que

si vous construisez, achetez sous le régime de la TVA ou

transformez une habitation. Les autres conditions sont :

ne pas posséder d’autre habitation, prendre une hypo-

thèque, votre crédit doit avoir une durée d’au moins dix

ans. Pour les emprunts contractés depuis le 1er janvier

2005, la déduction complémentaire des intérêts ne

s’applique plus qu’aux prêts à la rénovation. Pour des

transformations, deux conditions viennent encore s’ajou-

ter : l’habitation doit avoir au moins quinze ans et vous

devez pouvoir présenter des factures d’entrepreneurs

enregistrés pour au moins 28 980 euros (TVA comprise).

En outre, la déduction complémentaire des intérêts

s’applique uniquement au montant que vous pouvez jus-

tifier par des factures d’entrepreneurs enregistrés.

Pour un prêt à la rénovation, vous pouvez déduire des

intérêts sur maximum 36 600 euros du montant emprunté.

des prêts de refinancement ou des prêts à la rénovation

auxquels s’applique l’ancienne réglementation fiscale, les

amortissements sont plafonnés. Il s’agit du plafond qui

est d’application l’année de la signature de l’emprunt.

S’il s’agit de l’habitation unique, le plafond peut être plus

élevé si vous avez des enfants à charge. Il s’agit du

nombre d’enfants à charge au 1er janvier de l’année qui

suit celle de la passation de l’acte de crédit et de garan-

tie.

Le plafond n’est pas relevé pour des enfants à charge

dans la mesure où les amortissements entrent unique-

ment en considération pour la réduction d’impôt

épargne à long terme.

Limites pour un crédit contracté en 2011

Pas d’enfant à charge 73 190 euros

Calcul de l’avantage fiscal : vos revenus

professionnels9

Outre une limitation de la partie du crédit qui donne droit

à une réduction d’impôts, il existe une seconde limita-

tion. Elle varie en fonction du montant de votre revenu

professionnel net imposable. La réduction d’impôts est

calculée sur 15% des premiers 1 830 euros des revenus

professionnels de chaque partenaire + 6% de la partie

qui dépasse ce niveau. En outre, un montant total maxi-

mal a été fixé à 2 200 euros par an. Pour un ménage, le

montant maximal entrant en considération pour la

réduction d’impôt équivaut donc à deux fois 2 200 euros

soit 4 400 euros.

Cette somme ne comprend pas uniquement les amortisse-

ments du capital, mais aussi les primes de l’assurance

décès liée au crédit et d’autres assurances vie éventuelles.

Les conjoints et cohabitants légaux qui contractent

ensemble un crédit logement pour l’habitation du

ménage peuvent répartir le capital remboursé donnant

119


Et les rénovations ?

La rénovation de votre habitation unique vous

permet également de déduire les primes de

l’assurance décès liée au crédit, le capital amorti

et les intérêts ordinaires. Le montant de la déduc-

tion d’intérêts complémentaire est calculé sur un

emprunt maximal de 36 600 euros au lieu de

73 190 euros. Ce montant peut toutefois être

plus élevé si vous avez un plus grand nombre

d’enfants à charge.

Ce maximum sera d’autant plus élevé que vous aurez

plus d’enfants à charge.

Les intérêts d’emprunts contractés avant le 1er janvier

2005 pour une nouvelle construction (y compris l’achat

d’une habitation sous le régime de la TVA) peuvent

entrer en considération pour la déduction complémen-

taire des intérêts. Pour un prêt à la construction, vous

pouvez déduire des intérêts jusqu’à concurrence du pla-

fond qui est d’application l’année où le crédit a été

contracté.

Les emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 pour

la construction d’une nouvelle habitation ou pour l’achat

d’une habitation avec TVA ne donnent plus droit à une

déduction complémentaire des intérêts. Ces emprunts

bénéficient en principe du bonus logement si toutes les

conditions sont remplies.

Combien précisément ?9

Les intérêts qui restent après l’application de la déduction

ordinaire peuvent entrer en considération pour la déduc-

tion complémentaire. Cette déduction implique de pouvoir

déduire de votre revenu total imposable un pourcentage

déterminé de ces intérêts. Les cinq premières années, à

compter de l’année où vous avez ajouté pour la première

fois le revenu cadastral à votre revenu imposable, vous

pouvez déduire 80 % des intérêts que vous avez payés

sur les limites respectives. Pour la sixième année, le pour-

centage est ramené à 70%, pour la septième à 60% et

ainsi de suite. Au total, vous avez droit pendant maxi-

mum douze ans à la déduction complémentaire des inté-

rêts.

1 enfant à charge 38 420 euros

2 enfants à charge 40 250 euros

3 enfants à charge 43 910 euros

4 enfants à charge ou plus 47 570 euros

Les enfants handicapés comptent pour deux. Les

conditions requises sont les suivantes : le coût des

travaux doit être supérieur à 28 980 euros (TVA

comprise), les travaux doivent être réalisés par un

entrepreneur agréé et l’habitation doit avoir au

moins quinze ans. Ici aussi, la déduction d’intérêts

complémentaire est dégressive, passant de 80%

les cinq premières années à 70% la sixième

année, 60% la septième année, etc.

120

Exemple d’économies fiscales10

Cas de figure

Joseph et Élisabeth sont mariés et ont deux enfants. En 1995, ils ont acheté une habitation construite en 1984.

Pour financer cet achat, ils ont contracté un crédit de 100 000 euros sur quinze ans.

En 2012, ils ont remboursé 4 000 euros en capital et 2 000 euros en intérêts. Le solde à rembourser se monte à

25 000 euros.

La prime de l’assurance décès liée au crédit s’élevait à 250 euros pour Joseph et à 150 euros pour Élisabeth. Vu

que Joseph perçoit un salaire plus élevé, il est assuré pour un montant de crédit plus important (75 000 euros)

qu’Élisabeth (50 000 euros).

En 2009, Joseph et Élisabeth ont décidé de rénover complètement leur cuisine et leur salle de bains. Ils veulent

aussi procéder à quelques autres travaux de rénovation. Pour ce faire, ils ont contracté un crédit supplémentaire

de 70 000 euros, dont l’acte a été passé en 2009. Une nouvelle hypothèque n’était pas nécessaire : ils ont pu

réutiliser l’hypothèque de leur ancien crédit.

Les charges mensuelles du deuxième crédit s’élèvent à 457,70 euros. Les douze premiers mois, ils ont donc rem-

boursé 3 375,14 euros d’intérêts et 2 117,32 euros de capital.

Le revenu cadastral indexé de l’habitation s’élève à 1 800 euros.

Joseph a un revenu professionnel net imposable de 45 000 euros et Élisabeth de 25 000 euros. Le taux marginal

d’imposition (le plus élevé) s’inscrit à 50% pour Joseph et à 45% pour Élisabeth. Nous supposons que le taux

moyen amélioré est de 35% pour Joseph et de 30% pour Élisabeth.

Calcul de l’avantage fiscal selon l’ancienne réglementation

1 Prime de l’assurance décès liée au crédit et capital remboursé

Étape 1 Déterminez le montant maximal à introduire par contribuable, en fonction du revenu.

Joseph

15% sur la première tranche de 1 830 euros de son

revenu professionnel net imposable = 274,50 euros

+ 6% sur la partie au-delà (43 170 euros) =

2 590,20 euros

Total = 2 864,70 euros

Ce montant est limité au maximum de 2 200 euros.

Élisabeth

15% sur la première tranche de 1 830 euros de son

revenu professionnel net imposable = 274,50 euros

+ 6% sur la partie au-delà (23 170 euros)

= 1 390,20 euros


10 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’im-pôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces don-nées sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposi-tion 2013.

121

Étape 2 Déterminez le montant effectif du crédit qui entre en considération pour un avantage fiscal.

Pour 1995 (l’année où le crédit a été contracté) et avec deux enfants à charge, le plafond indexé s’élève à

59 990,23 euros.

Le nouveau crédit n’entre pas en considération pour une réduction d’impôts, du fait que le montant du crédit

de 1995 dépasse le plafond.

Le montant étant entièrement garanti par une hypothèque, le montant du crédit entrant en considération est

égal au plafond = 59 990,23 euros.

Étape 3 Calculez le montant qui entre en considération pour la réduction d’impôts.

Formule : capital remboursé de l’ancien crédit x plafond / montant total du crédit

4 000 x 59 990,23 / 100 000 = 2 399,61 euros.

Étape 4 Calculez pour chaque contribuable le montant de la prime de l’assurance décès liée au crédit qui

entre en considération pour un avantage fiscal épargne-logement.

Formule : montant de la prime x plafond (limité au montant assuré) / capital assuré.

Remarque : la part de la prime qui dépasse le plafond peut être utilisée pour obtenir une réduction d’impôts

pour l’épargne à long terme.

Joseph

Épargne-logement

250 x 59 990,23 / 75 000 = 199,97 euros

Épargne à long terme

250 - 199,97 = 50,03 euros

Élisabeth

Épargne-logement

0 euros


150 euros

Étape 5 Répartissez l’avantage fiscal de manière optimale.

Joseph

Maximum 2 200 euros

Épargne-logement

• Prime de l’assurance décès liée au crédit (ADC) :

199,97 euros (voir étape 4)

• Capital remboursé

Montant maximum - prime ADC

• 2 200 - 250 = 1 950 euros


• Prime ADC (reste) : 50,03 euros

Élisabeth

Maximum 1 664,70 euros

Épargne-logement

• Prime de l’assurance décès liée au crédit (ADC) :

0 euro


Montant effectif du crédit de l’étape 2 - capital

remboursé qui est déjà introduit chez Joseph

2 399,61 – 1 950 = 449,61 euros


• Prime ADC : 150 euros

122

Étape 6 Calculez l’avantage fiscal.

Joseph

Maximum 2 200 euros

Épargne-logement

• Prime ADC : 199,97 x 45% = 89,99 euros



1 950 x 50% = 877,50 euros

• Prime ADC : 50,03 x 30% = 15,01 euros

Élisabeth

Maximum 1 664,70 euros

Épargne-logement

• Prime ADC : 0 euro



449,61 x 45% = 202,32 euros

• Prime ADC : 150 x 30% = 45 euros

Montant total de l’avantage fiscal : 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45 = 1 229,82 euros

2 Déduction ordinaire des intérêts

Étape 1 Déterminez le total des revenus immobiliers imposables = 1 800 euros

Étape 2 Déterminez le montant d’intérêts qui entre en considération pour la déduction ordinaire des intérêts

= 1 800 euros (nous complétons ce montant avec les intérêts de l’ancien crédit)

Étape 3 Calculez l’avantage fiscal de la déduction ordinaire des intérêts, qui permet de récupérer le pré-

compte immobilier à concurrence de 12,50%. Pour l’habitation propre (Joseph et Élisabeth ne possèdent pas

d’autre habitation) 12,5% x 1 800 = 225 euros

3 Déduction complémentaire des intérêts

Étape 1 Calculez le montant qui entre en considération pour la déduction complémentaire des intérêts.

Les intérêts payés pour l’ancien crédit n’entrent pas en considération, du fait qu’il ne s’agissait pas d’une

construction, d’une transformation ou d’un achat sous le régime de la TVA.

Les intérêts payés pour le nouveau crédit entrent par contre en considération : 3 375,14 euros

Étape 2 Calculez le plafond qui entre en considération pour la déduction complémentaire des intérêts.

Formule : montant entrant en considération pour la déduction complémentaire des intérêts x plafond / mon-

tant du crédit 3 375,14 x 38 070/70 000 = 1 835,59 euros

Étape 3 Appliquez la limitation fiscale de la déduction.

La limitation fiscale de la déduction est de 80% les cinq premières années.

1 835,59 x 80% = 1 468,47 euros

Étape 4 Répartissez la déduction complémentaire des intérêts entre les contribuables, en fonction de leur

revenu.

Joseph

1 468,47 x 45 000 / 70 000 = 944,02 euros

Élisabeth

1 468,47 x 25 000 / 70 000 = 524,45 euros


Joseph

944,02 x 45% = 424,81 euros

Élisabeth

524,45 x 45% = 236,00 euros

Total = 660,81 euros

123

4 Aperçu de l’avantage fiscal selon l’ancien régime

Capital remboursé et primes de l’assurance décès liée

au crédit

1 229,82 euros

Déduction ordinaire des intérêts 225,00 euros

Déduction complémentaire des intérêts 660,81 euros

Total 2 115,63 euros

Calcul de l’avantage fiscal selon le nouveau système (bonus logement)

Déduction fiscale avec le bonus logement

Étape 1 Déterminez le montant maximum déductible fiscalement.

Montant de base : 2 200 (Joseph) + 2 200 (Élisabeth) = 4 400 euros

Déduction majorée : 730 (Joseph) + 730 (Élisabeth) = 1 460 euros

Total = 5 860 euros

Étape 2 Déterminez les montants effectivement payés qui entrent en considération pour la déduction.

Charges annuelles de crédit : 457,70 x 12 = 5 492,40 euros

Primes de l’assurance décès liée au crédit : 0 euro (il n’y a pas d’assurance vie pour le nouveau crédit)


Étape 3 Déterminez le montant effectif maximal déductible fiscalement.

Le montant effectivement payé qui entre en considération pour la déduction est inférieur au montant maximal

déductible fiscalement. Le montant effectivement payé pris en considération est donc = 5 492,40 euros

Étape 4 Répartissez le montant effectif maximal déductible fiscalement entre les deux contribuables.

Montant maximum : 5 492,40 euros

Joseph : 2 930 euros

Élisabeth : 2 562,40 euros


Joseph : 2 930 x 45% = 1 318,50 euros

Élisabeth : 2 562,40 x 45% = 1 153,08 euros


La nouvelle réglementation (bonus logement) étant plus avantageuse que l’ancienne, à savoir un avantage fiscal

de 2 471,58 euros au lieu de 2 115,63 euros, Joseph et Élisabeth optent pour le bonus logement. Ils n’intro-

duisent donc plus fiscalement leur ancien crédit.

124

Le Conseil crédit KBC

Si vous contractez un crédit hypothécaire auprès

de KBC Banque & Assurance, votre agence ban-

caire KBC vous donnera une idée précise des

charges nettes pour les quinze, vingt ou trente

années à venir. Ce conseil crédit, basé sur un pro-

gramme informatique, tient compte de vos pro-

jets, de vos revenus et de votre budget.

Différentes simulations sont possibles :

• achat d’un terrain à bâtir, sous seing privé ou

en vente publique ;

• achat d’une habitation, sous seing privé ou en

vente publique ;

• construction d’une habitation ;

• bâtiment à rénover.

Vous pouvez même obtenir une simulation com-

binant par exemple achat d’un terrain à bâtir +

nouvelle construction ou achat d’une habitation +

transformations. Nous trouverons pour vous la

combinaison la plus avantageuse.

KBC Banque & Assurance se charge pour vous de

garder à l’œil toutes les formalités et conditions.

Elle vous fournit aussi automatiquement toutes

les attestations nécessaires à votre déclaration.

Application simultanée

Dans certains cas, l’application simultanée de l’an-

cienne réglementation sur la réduction d’impôt

pour l’épargne-logement et du nouveau système

du bonus logement est toutefois possible.

Renseignez-vous auprès de votre agence KBC.

Attention aux prêts entre parents

Il arrive que des membres de la famille (parents

ou grands-parents par exemple) veuillent aider

leurs proches par un prêt privé. N’oubliez pas que

le bénéficiaire du prêt doit payer le précompte

mobilier sur les intérêts qu’il paie éventuellement.

Primes d’État et avantages fiscaux

127

Stimulants financiers pour construire ou transformer vert

Par suite des mesures d’économies du gouverne-

ment fédéral, les aides financières pour la construc-

tion ou la rénovation d’une habitation économe en

énergie sont nettement revues à la baisse à partir

de 2012. À la clôture de la rédaction, tous les

détails n’étaient pas encore connus. Pour faire le

point sur la situation, mieux vaut donc consulter

les sites des différentes instances.

Investissements économiseurs d’énergie : gros changements

La note Di Rupo supprime la réduction d’impôt pour les

investissements économiseurs d’énergie, avec effet

immédiat. Le projet de loi prévoit une disposition transi-

toire pour les contrats qui ont été signés avant le 28

novembre 2011.

A Contrats conclus avant le 28 novembre 2011 et payés

en 2011

Ces dépenses entrent en considération pour la réduc-

tion d’impôt pour les dépenses permettant d’économi-

ser de l’énergie. La réduction d’impôt s’élève à 40%

des dépenses payées avec un maximum absolu de

2 830 euros ou 3 680 euros, selon la nature de l’inves-

tissement. Ces dépenses entrent en considération pour

le transfert aux trois prochaines années et peuvent être

converties en un crédit d’impôt.

B Contrats conclus avant le 28 novembre 2011 et payés

en 2012









Le fisc vous donne un petit coup de pouce, par le biais

d’avantages fiscaux, pour acquérir ou rénover une

habitation. Par ailleurs, les différents gouvernements

prévoient diverses primes et subventions.

128

Enfin, la réduction d’impôt pendant dix ans pour les

habitations passives, les habitations basse énergie et les

habitations zéro énergie est supprimée à partir de 2012.

Celui à qui cette réduction d’impôt a été octroyée les

années précédentes continue naturellement à en béné-

ficier.

Autres interventions

Si vous construisez, reconstruisez ou transformez une

habitation en Flandre et qu’elle affiche une performance

énergétique inférieure ou égale à E60 après les travaux,

vous bénéficiez d’une réduction de 20% sur le pré-

compte immobilier (impôt foncier) pendant dix ans. Si

la performance énergétique est égale ou inférieure à

E40, cette réduction s’élève à 40%.

.

Par ailleurs, la Flandre octroie des certificats d’électricité

écologique aux personnes qui génèrent de l’électricité au

moyen de panneaux solaires photovoltaïques. Par

tranche de 1 000 kWh d’électricité produite, vous rece-

vez de la VREG un certificat vert. Votre gestionnaire de

réseau rachète ce certificat vert à un prix minimum

garanti.

Pour les panneaux solaires entrés en service entre le 1er

janvier et le 31 mars 2012, vous recevez annuellement

une aide minimum de 250 euros par certificat obtenu, et

ce pendant vingt ans. Cette aide est de 230 euros pour

les installations entrées en service entre le 1er avril et le

30 juin 2012 et de 210 euros pour celles qui sont entrées

en service entre le 1er juillet et le 31 décembre 2012.

Les revenus qu’un particulier obtient de la vente de certi-

ficats verts ne sont pas imposables à condition que

l’énergie soit produite par une installation réservée à un

usage privé.

Les gestionnaires de réseau en Flandre octroient des

primes pour l’isolation du toit, l’isolation du sol, l’isola-

tion des murs extérieurs, le vitrage à haut rendement, les

C Contrats conclus après le 28 novembre 2011 et payés

en 2011









D Contrats conclus après le 28 novembre 2011 et payés

en 2012

Ces dépenses n’entrent plus en considération pour

l’avantage fiscal, à l’exception de l’isolation des toi-

tures. La réduction d’impôt est limitée à 30%, avec un

maximum absolu de 2 930 euros.

Pour les investissements suivants, la réduction d’impôt

est donc supprimée pour les contrats conclus après le 28

novembre 2011 et payés en 2012 :

• l’entretien des anciennes chaudières ou leur remplace-

ment par une chaudière à condensation, une chaudière

au bois, une installation avec une pompe à chaleur ;

• l’installation d’un système de chauffage de l’eau par le

biais de l’énergie solaire (chauffe-eau solaire) ;

• l’installation de panneaux solaires pour transformer

l’énergie solaire en énergie électrique (panneaux pho-

tovoltaïques) ;

• l’installation d’une pompe à chaleur géothermique ;

• l’installation d’un vitrage à haut rendement ;

• l’installation d’une régulation d’une installation de

chauffage central au moyen de vannes thermosta-

tiques ou d’un thermostat d’ambiance à horloge ;

• la réalisation d’un audit énergétique.

Le prêt vert avec bonification d’intérêt disparaît lui aussi

en 2012. À la clôture de la rédaction, on ignorait toujours

si la réduction d’impôt de 40% sur les intérêts payés en

2012 serait maintenue pour celui qui avait contracté un

prêt vert de ce type dans le passé.

129

Autres primes et subventions

Indépendamment du caractère énergétique des travaux,

il existe d’autres primes et subventions auxquelles vous

pouvez prétendre.

Prévention de l’incendie et de l’intrusion1

Si, en tant que plein propriétaire, usufruitier, superficiaire,

emphytéote, nu-propriétaire ou locataire, vous effectuez

dans votre habitation des investissements contre l’incen-

die et le cambriolage, vous avez droit à un avantage

fiscal. Celui-ci se monte à 50% des investissements

effectués, avec un maximum de 730 euros (exercice

d’imposition 2013) par habitation. Cet avantage fiscal ne

peut être cumulé, pour le même investissement, avec la

réduction d’impôt pour investissements économiseurs

d’énergie.

Afin d’être complets, mentionnons qu’une déduction

d’investissements existe aussi au niveau fédéral pour la

protection de locaux professionnels.

Rénovation dans les quartiers à problème1

Les pleins propriétaires, usufruitiers, superficiaires,

emphytéotes et nus-propriétaires (mais pas les locataires)

peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils rénovent

une habitation située en zone d’action positive des

grandes villes. Elle se monte à 15% de ces dépenses,

avec un maximum de 730 euros (exercice d’imposition

2013). Certaines conditions doivent être remplies :

• il doit s’agir de la seule habitation du contribuable ;

• l’habitation doit être occupée depuis quinze ans au

moins ;

• le coût total des travaux doit s’élever à 3 660 euros

minimum (exercice d’imposition 2013), TVA comprise ;

• les dépenses ne peuvent pas entrer en considération

chauffe-eau solaires et les pompes à chaleur. Il existe

également des primes à la construction d’une habitation,

qui dépendent du niveau E de l’habitation que vous avez

construite ou nouvellement achetée.

À Bruxelles, vous pouvez obtenir différentes primes à

l’énergie : pour les audits énergétiques, les habitations

passives, les habitations (très) basse énergie, l’isolation

du toit, l’isolation du sol, l’isolation des murs extérieurs,

les châssis en bois avec label environnemental, le vitrage

super-isolant, les toitures vertes, la protection solaire

extérieure, les chaudières à condensation, la régulation

thermique, la ventilation, les chauffe-eau solaires, les

panneaux photovoltaïques, les pompes à chaleur, la

cogénération et les appareils électroménagers perfor-

mants. Pour tout complément d’information, vous pou-

vez vous adresser au Centre urbain ou à Bruxelles

Environnement - IBGE.

La Wallonie prévoit des primes ou interventions pour

l’utilisation rationnelle de l’énergie et pour l’installation

de collecteurs solaires. Vous pouvez prétendre à une

intervention financière pour le placement de panneaux

solaires photovoltaïques et à des certificats verts. Les

personnes qui achètent une maison passive ou à basse

énergie paient moins de droits d’enregistrement. Celles

qui procèdent à des travaux en vue d’économiser de

l’énergie voient leur revenu cadastral gelé temporaire-

ment.

Outre les mesures d’aide régionales, des primes et aides

sont parfois aussi accordées par la province et la com-

mune.

Par ailleurs, les associations sectorielles du gaz et du

mazout octroient parfois une prime pour le placement

de certaines installations.


130

Dans l’arrondissement de Halle-Vilvorde et dans certaines

communes de l’arrondissement de Louvain, la valeur

vénale maximale est plus élevée (368 000 euros).

Prime à la rénovation

Les propriétaires/occupants qui ne possédaient pas

d’autre habitation (propriété ou usufruit complet) dans

les trois ans précédant la demande, de même que les

bailleurs, peuvent obtenir une prime à la rénovation.

Les propriétaires ne peuvent dépasser un revenu impo-

sable déterminé. Pour les cohabitants et les conjoints, la

limite est fixée à 54 390 euros, à majorer de 3 050 euros

par personne à charge (montants pour les demandes

introduites en 2011). Le montant de base est le même

pour les isolés ayant une personne à charge et la majora-

tion est identique à partir de la deuxième personne à

charge. Pour les isolés sans personne à charge, le mon-

tant s’élève à 38 070 euros. Une personne qui a déjà

obtenu une prime d’amélioration ne peut pas demander

de prime à la rénovation dans les trois années qui

suivent. Une fois la prime à la rénovation versée, il vous

faut attendre dix ans avant d’introduire une nouvelle

demande de prime à la rénovation ou de prime d’amélio-

ration (sauf pour des travaux visant à résoudre des pro-

blèmes de surpopulation).

L’habitation doit avoir au moins 25 ans. Tous les travaux

n’entrent pas en considération : il doit s’agir de mesures

destinées à assainir et à hydrofuger structurellement

l’habitation. Sont uniquement concernées les huit caté-

gories de travaux suivantes, à chaque fois à concurrence

d’un certain plafond : fondations/murs (15 000 euros),

dalles portantes (15 000 euros), toitures (15 000 euros),

menuiserie extérieure (15 000 euros), chauffage cen-

tral (7 500 euros), électricité (3 750 euros), sanitaires

(3 750 euros), remplacement d’un escalier intérieur

(3 750 euros). Ne sont pas concernés les travaux de fini-

tions ou d’isolation d’une habitation.

comme charges d’exploitation, donner droit à une

déduction pour investissement ou procurer une réduc-

tion d’impôt pour investissements économiseurs

d’énergie.

Primes et subventions en Région flamande

En Flandre, vous pouvez entre autres faire appel à une

prime à la rénovation, à une prime à l’adaptation et à

l’amélioration et à une assurance gratuite logement garanti.

Assurance gratuite logement garanti

Toute personne construisant, achetant ou transformant

une habitation peut bénéficier, à certaines conditions,

d’une assurance gratuite logement garanti. Cette

assurance a une durée de dix ans et intervient pendant

trois ans au maximum dans le remboursement de l’em-

prunt, en cas d’incapacité involontaire du travail ou de

chômage.

En cas d’achat, de construction ou d’achat avec recons-

truction d’une habitation, vous devez contracter un cré-

dit hypothécaire d’au moins 50 000 euros. Pour des

travaux de rénovation uniquement, ce montant minimum

est ramené à 25 000 euros. L’achat d’une habitation

neuve et l’achat et la reconstruction d’une habitation

sont soumis à certains seuils de revenus, sauf si l’habita-

tion a une performance énergétique inférieure ou égale

à E70. L’intervention dans le remboursement débute

après un délai d’attente de trois mois et s’élève à 70%

de l’amortissement pendant la première année, à 56%

pendant la deuxième année et à 42% pendant la troi-

sième année, avec à chaque fois un maximum de

500 euros. Ce maximum passe à 600 euros pour ceux

dont l’habitation a une performance énergétique infé-

rieure ou égale à E70 et dont les revenus se situent sous

un certain seuil. Enfin, la valeur vénale de l’habitation ne

peut pas être supérieure à 320 000 euros.

131

Autres avantages financiers

Si vous quittez un logement défectueux pour vous ins-

taller dans une habitation répondant à certaines normes

et si votre revenu ne dépasse pas un certain niveau, vous

pouvez bénéficier d’une prime d’installation et d’une

allocation de logement. Pour tout complément d’infor-

mation, vous pouvez vous adresser au département

RWO de votre province (voir page 140).

Des primes sont prévues pour les travaux d’entretien et

de restauration de bâtiments classés. Une déduction

fiscale du revenu imposable est également possible pour

le patrimoine classé.

Les personnes handicapées peuvent demander une

intervention de l’agence pour les personnes handicapées

(Vlaams Agentschap voor Personen met een

Handicap - VAPH) dans le but de faire construire une

habitation adaptée, de transformer ou d’adapter une

habitation existante ou pour équiper une habitation

(ouverture automatique de la porte de garage, volets

électriques, sonnettes, cuisine, etc.).

La province octroie également des primes à l’adaptation

d’habitations pour personnes handicapées.

Un certain nombre de mesures ont été prises pour lutter

contre l’inoccupation et le délabrement. Un proprié-

taire qui transforme un petit immeuble commercial en

habitation est exonéré de précompte immobilier pendant

trois ans. Un immeuble figurant sur la liste des habita-

tions déclarées à l’abandon ou inhabitables qui subit une

rénovation ne verra son revenu cadastral augmenter

qu’après cinq ans.

Dans certaines circonstances, le propriétaire ou le loca-

taire peut demander une réduction du précompte

immobilier. En Flandre, cette réduction est octroyée

automatiquement. Attention : dans certains cas, la

Vous pouvez effectuer vous-même les travaux. À défaut,

il faut qu’un entrepreneur enregistré s’en charge. Les fac-

tures doivent se monter au moins à 10 000 euros.

L’intervention s’élève à 10 000 euros au maximum. Les

personnes qui occupent personnellement l’habitation

rénovée et dont le revenu imposable ne dépasse pas

27 200 euros (à majorer de 1 420 euros par personne à

charge) bénéficieront d’un remboursement de 30% du

coût des travaux, avec un maximum de 10 000 euros.

Cette règle s’applique également aux personnes qui

passent par une agence immobilière sociale pour la loca-

tion de leur habitation rénovée. Dans les autres cas, l’in-

tervention se chiffre à 20% du coût des travaux.

Prime d’adaptation et prime d’amélioration

La Région flamande prévoit une prime d’adaptation et

une prime d’amélioration. Ces deux primes peuvent

être demandées tant par les propriétaires que par les

locataires. La prime d’adaptation est destinée à celui qui

adapte une habitation à la condition physique d’une per-

sonne handicapée ou d’un membre de la famille âgé. La

prime d’amélioration est destinée à favoriser les travaux

d’amélioration et les transformations. Plusieurs conditions

doivent être remplies, notamment en ce qui concerne le

revenu imposable, l’utilisation de l’habitation, le revenu

cadastral de l’habitation et la nature des travaux. Pour

ces deux primes, la demande ne peut être introduite

qu’après exécution des travaux. Les factures ne doivent

pas remonter à plus d’un an, à compter de la date de la

demande. Vous pouvez introduire trois demandes pour

des travaux différents sur une période de dix ans.

Pour tout complément d’information, vous pouvez vous

adresser au département RWO de votre province (voir

page 140).

132

Primes et subventions en Région bruxelloise

Bruxelles prévoit entre autres une prime à la rénovation

et une prime à l’embellissement de façade. La Région de

Bruxelles-Capitale octroie également des subventions

pour la restauration de monuments classés. Une exoné-

ration du précompte immobilier et une déduction fiscale

du revenu imposable sont également prévues pour des

travaux effectués à des bâtiments classés.

Prime à la rénovation

La Région de Bruxelles-Capitale octroie une prime à la

rénovation de l’habitat. La prime peut être octroyée sur

tout le territoire bruxellois aux propriétaires-occupants

ou aux propriétaires qui louent leur bâtiment pour neuf

ans au moins à une agence immobilière sociale.

L’immeuble doit avoir au moins trente ans et être affecté

principalement au logement (en tout cas après la rénova-

tion). La prime est calculée comme un pourcentage d’un

montant fixe par type de travail. Le pourcentage exact

dépend du quartier dans lequel se trouve le bâtiment et

du revenu du demandeur, avec des majorations pour les

jeunes couples et par personne à charge. Le montant sur

lequel la prime est calculée ne peut être ni inférieur à

1 250 euros ni supérieur à 35 000 euros. Avant d’enta-

mer les travaux, vous devez obtenir la confirmation que

votre dossier de demande est complet. Vous avez alors

deux ans, à partir de ce moment, pour faire exécuter les

travaux de rénovation par un entrepreneur agréé. Une

avance est payée dans certains cas, mais en règle géné-

rale, la prime est payée après exécution de la rénovation.

Le demandeur doit occuper lui-même le logement pen-

dant une période de cinq ans au moins.

réduction doit toutefois faire l’objet d’une demande,

généralement unique.

www.vaph.be

Pour de plus amples informations sur la VAPH :

tél. 02 225 84 11, fax 02 225 84 05

www.onroerendevoorheffing.be

Pour de plus amples informations, contactez :

Agentschap Vlaamse Belastingdienst, Onroerende

Voorheffing, Bauwensplaats 13 bus 2, 9300 Aalst

tél. 078 15 30 15 (les jours ouvrables de 9 à

19 heures), fax 053 72 23 75

www.brussel.irisnet.be

Pour de plus amples informations sur l’embellisse-

ment des façades à Bruxelles

133

• pour la démolition d’une habitation non améliorable ;

• pour la construction ou l’acquisition d’une habitation

destinée à être louée comme logement social via un

opérateur immobilier.

La Région wallonne prévoit également :

• une intervention dans la charge de l’emprunt pour les

personnes qui construisent ou achètent une première

habitation, pour autant que l’habitation ne dépasse

pas une certaine valeur ;

• une allocation de déménagement et loyer ;

• des chèques-loyer pour les propriétaires et les loca-

taires dans certaines communes ;

• une assurance gratuite contre la perte de revenus.

La Région wallonne prévoit également des primes ou

interventions pour :

• la rénovation et l’embellissement extérieurs des

immeubles d’habitation dans certaines zones ;

• l’installation d’un système d’épuration individuelle ;

• la restauration de monuments classés ;

• des mesures d’intégration des personnes handicapées.

Prime à l’embellissement de façade

Les propriétaires et certains locataires peuvent également

demander une prime à l’embellissement de façade

pour un immeuble dont les deux tiers au moins sont

affectés au logement. En outre, l’immeuble doit avoir

plus de 25 ans, être attenant, avoir une façade à front de

la voirie publique ou être en faible recul par rapport à la

voie publique. La prime peut être obtenue sur l’ensemble

du territoire bruxellois. Elle est calculée sur la base d’un

pourcentage du coût des travaux acceptés. Ce pourcen-

tage dépend du quartier dans lequel se situe l’immeuble,

ainsi que du revenu et de l’âge du demandeur. La prime

est majorée pour les jeunes couples et par personne à

charge. Le coût des travaux doit s’élever au minimum à

700 euros (TVA comprise). Quelle que soit l’ampleur des

travaux, le montant maximal des travaux acceptés qui

sert de base au calcul de la prime ne dépassera jamais

25 000 euros (TVA comprise). Après la visite sur place du

délégué du ministre et la promesse d’octroi de la prime,

vous avez deux ans pour faire exécuter les travaux d’em-

bellissement de façade par un entrepreneur agréé. Une

avance peut vous être accordée à certaines conditions,

mais en règle générale, la prime est versée à la fin des

travaux et après une nouvelle visite du délégué du

ministre. Le demandeur ne peut pas modifier la destina-

tion de l’immeuble pendant cinq ans.

Primes et subventions en Région wallonne

La Région wallonne octroie différentes primes :

• pour la construction ou l’achat d’une habitation

neuve ;

• pour des travaux de réhabilitation (en faveur des pro-

priétaires ou des locataires) ;

• pour des transformations importantes dans un loge-

ment améliorable ou la création d’un logement à partir

d’un bâtiment non résidentiel ;

• pour l’installation de double vitrage ;

Liste de contrôleAdresses utilesNotes personnelles

135

L’acquisition d’une habitation étape par étape

1 Consultez d’abord votre conseiller KBC.

2 Vente de gré à gré : vous prenez éventuellement une

option, vous signez ensuite un compromis de vente

de gré à gré.

N’oubliez pas de prévoir une condition suspensive

relative à l’attestation du sol (voir page 19 Attestation

du sol).

Vente publique : vous achetez l’habitation aux

séances.

3 Vous demandez un prêt.

4 L’acte d’achat et l’acte de crédit et de garantie sont

passés.

5 Vous pouvez déménager, à moins que des transfor-

mations préalables ne soient nécessaires.

136

8 Vous devez introduire une déclaration auprès du ser-

vice de la TVA dans les trois mois à compter du jour

de la signification du revenu cadastral.

La construction ou rénovation d’une habitation étape par étape

1 Consultez d’abord votre conseiller KBC.

2 Contactez un architecte qui dessinera un plan. Dès

que le projet vous conviendra, l’architecte effectuera

le métré. Le métré ou devis détaillé définit les quanti-

tés des différents matériaux, ce qui permettra de

faire une évaluation précise des coûts.

3 L’architecte introduit une demande de permis d’urba-

nisme et vous introduisez une demande de crédit.

Vous cherchez simultanément, d’un commun accord,

un entrepreneur et éventuellement un coordinateur

de sécurité et un rapporteur pour l’étude de rende-

ment énergétique.

4 Le permis d’urbanisme est en ordre. L’acte de crédit et

de garantie est passé. Les travaux peuvent démarrer.

N’oubliez pas que vous avez besoin d’un raccorde-

ment temporaire à l’électricité et à l’eau sur le chan-

tier. Souscrivez également les assurances nécessaires

(par exemple risques chantier, risques liés à des aides

temporaires et à l’effraction).

5 L’habitation est prête. Vous pouvez déménager.

N’oubliez pas votre assurance habitation.

6 Envoyez dans le mois qui suit l’installation de votre

citerne à mazout une copie du certificat de conformité

et du formulaire de déclaration au département

compétent. Voir aussi page 61 La citerne à mazout.

7 Vous devez avertir le cadastre dans les trente jours

de votre occupation de l’habitation. Un revenu

cadastral (RC) vous est alors attribué automatique-

ment. Vous pouvez introduire une réclamation

contre le RC attribué dans les deux mois de la signi-

fication et proposer un autre montant. Si vous ne

parvenez pas à trouver un accord, le litige sera tran-

ché par décision arbitrale.

137

déménagement car vous pourriez être déclaré res-

ponsable en cas d’accident. Demandez si nécessaire à

la police des panneaux d’interdiction de stationne-

ment. N’oubliez pas de vous assurer. Votre mobilier

est-il couvert par votre assurance incendie ? Souscrivez

une couverture aides temporaires pour les amis et les

membres de la famille qui viennent vous aider.

7 Tenez compte du fait que votre habitation ne sera

peut-être pas encore tout à fait terminée le jour du

déménagement. Prévoyez dans ce cas des alterna-

tives de logement et des adresses de garde-meubles.

8 Si vous déménagez dans une habitation existante,

renseignez-vous sur la date du dernier ramonage des

cheminées. Si cela remonte à plus d’un an, il vaut

mieux le faire avant le déménagement. Vous éviterez

de vous retrouver à nouveau dans la poussière après

le déménagement. Faites également vérifier à

l’avance l’installation de chauffage et des éventuels

appareils au gaz.

9 Si vous comptez faire appel à une firme de déména-

gement, vous devez la contacter à temps. Les prix

pratiqués sont libres ; les différences peuvent de ce

fait être importantes. L’affiliation à la Chambre Belge

des Déménageurs (CBD) n’est pas une garantie abso-

lue, mais c’est en tout cas une garantie sûre de quali-

té (tél : 02 428 63 45. Cette fédération pratique pour

ses membres un tarif moyen recommandé et

conseille à chacun de demander des offres à plu-

sieurs firmes. La firme proprement dite est naturelle-

ment assurée pour le camion, mais le client doit

souscrire une assurance pour le mobilier. Les firmes

de déménagement disposent de cartons très pra-

tiques que l’on peut soulever même lorsqu’ils sont

remplis. Demandez d’abord combien cela coûte.

Vérifiez également si vous avez besoin d’un élévateur

de déménagement.

Le déménagement étape par étape

1 Résiliez à temps et conformément aux obligations

contractuelles le bail de votre habitation. Convenez

du remboursement de la garantie locative éventuelle-

ment majorée des intérêts. Un état des lieux au

moment du départ devra probablement être dressé

au préalable. Si vous devez payer une indemnité,

celle-ci sera déduite de la garantie locative.

2 Vous pouvez éventuellement régler avec les nouveaux

locataires ou les nouveaux propriétaires la reprise des

raccordements à l’eau, au gaz et à l’électricité de

votre habitation précédente. Le cas échéant, vous

devez remplir ensemble un formulaire spécial préci-

sant les divers relevés.

3 Demandez à temps pour votre nouvelle habitation les

raccordements à l’eau, au gaz, à l’électricité, à la télé-

distribution, à l’internet, au téléphone et au fax. Vous

pouvez obtenir les données nécessaires à cet effet

auprès des services communaux de votre nouveau

domicile.

4 Le cas échéant, cherchez à l’avance une école pour

vos enfants. Avisez vos médecin de famille et dentiste

de votre intention de déménager. Ils pourront éven-

tuellement vous recommander des confrères adé-

quats dans votre nouveau quartier.

5 Contrôlez chaque jour votre courrier et dressez une

liste des personnes à informer de votre nouvelle

adresse.

6 Préparez bien le déménagement proprement dit. Si

vous comptez vous débrouiller vous-même, vous

devez disposer d’un véhicule suffisamment spacieux,

du permis de conduire requis et de quelques aides. Si

vous louez une camionnette, faites attention au tarif

journalier et kilométrique, aux conditions d’assurance,

au nombre de kilomètres exonérés, à l’état du véhi-

cule. Ne chargez pas trop la camionnette pendant le

138

16 Avertissez votre banque. Vous pouvez, si vous le

désirez, changer d’agence bancaire. Les ordres per-

manents et domiciliations seront adaptés par la

même occasion.

17 Il va de soi que vous aviserez également votre

employeur de votre changement de domicile : non

seulement pour tous les papiers officiels et le paie-

ment de votre salaire sur votre nouveau compte

bancaire, mais votre changement d’adresse peut

également avoir une influence sur une éventuelle

indemnité kilométrique.

Autres organismes que vous devez informer :

• si vous êtes chômeur, l’ONEM et le service de pla-

cement (Actiris, FOREM, VDAB) ; la Caisse auxi-

liaire de paiement des allocations de chômage si

celle-ci vous verse des allocations de chômage ;

• la caisse d’allocations familiales ;

• si vous êtes indépendant, le guichet d’entreprises

et la caisse d’assurances sociales des indépen-

dants ;

• la mutuelle ;

• le syndicat ;

• la bibliothèque ;

• l’établissement d’enseignement de vos enfants ;

• les associations ;

• les journaux, périodiques et autres publications

auxquels vous êtes abonné.

18 Vous aurez sans doute à faire imprimer de nouvelles

cartes de visite. Pensez aussi aux nouvelles pla-

quettes pour votre sonnette et boîte aux lettres.

19 Examinez avec votre assureur s’il y a lieu d’adapter

vos polices d’assurances, en plus de l’adresse. Ce

sera généralement nécessaire pour l’assurance incen-

die de l’habitation.

20 Les services des impôts savent généralement où

vous trouver. Si toutefois vous n’avez pas reçu à

10 Faites un relevé de toutes les pièces à l’avance afin

de savoir où vous pourrez placer vos meubles.

11 Réglez votre congélateur sur sa puissance maximale

la veille du déménagement. Isolez-le avec des cou-

vertures pendant le déménagement. Cela vous évite-

ra de devoir le faire dégeler.

12 Dans la mesure du possible, faites garder les jeunes

enfants le jour du déménagement. Les animaux

domestiques resteront de préférence en pension

chez des amis, des membres de la famille ou au

refuge. Les chats demanderont a posteriori une

attention toute particulière. Ils sont en effet très

attachés à leur environnement. Gardez-les dès lors

trois semaines à l’intérieur pour éviter qu’ils n’es-

saient de retrouver leur ancien territoire, pour ne

jamais revenir.

13 Attribuez un numéro à chaque pièce et inscrivez-le

sur les meubles et sur les cartons. De cette façon,

tout arrivera du premier coup à la bonne place.

Commencez toujours par ranger la salle de bains et

la chambre. Si les autres pièces ne sont pas prêtes,

vous pourrez au moins prendre un bain et dormir.

Prévoyez de la nourriture et des boissons en suffi-

sance pour le jour du déménagement. Gardez tou-

jours à portée de la main une trousse de secours, du

savon et des serviettes, un marteau et une pince.

14 Ne nettoyez votre ancienne habitation qu’après le

déménagement, sinon tout sera à refaire.

15 Signalez dans les huit jours du déménagement votre

nouvelle adresse au service population (de votre

nouvelle commune si vous changez de commune).

Le service population de votre nouveau domicile

régularisera également l’immatriculation de votre

voiture ou moto. D’autres instances seront automati-

quement averties.

139

Que faut-il emporter pour l’entretien avec votre conseiller crédit KBC ?

1 Votre tâche

Anticipez certaines décisions et conditions.

• Pour quelle durée voulez-vous emprunter ? Quel mon-

tant pouvez/voulez-vous consacrer chaque mois au

remboursement du crédit ?

Sur www.kbc.be/simulation_crédit logement, vous

pourrez effectuer une simulation. N’oubliez pas de

l’apporter à l’agence.

• Prévoyez-vous des changements familiaux importants à

court ou à moyen terme ? Nous pensons par exemple

à un agrandissement de la famille, à une augmenta-

tion ou à une diminution de votre temps de travail, à

des enfants qui entament des études supérieures ...

Ces éléments peuvent modifier votre situation finan-

cière. Ces informations sont nécessaires pour person-

naliser votre crédit et pour vous proposer les

assurances adéquates.

2 Preuves de revenus

Apportez les fiches de paie les plus récentes et le dernier

avertissement-extrait de rôle. Ce document est pratique

pour effectuer une simulation fiscale et pour évaluer les

conséquences financières d’un crédit logement.

3 Preuves d’investissement

Il s’agit du contrat de vente de gré à gré dans le cas d’un

achat ou d’un devis établi par l’architecte dans le cas

d’une construction ou d’une transformation.

4 Titres de propriété ou preuves de donations

C’est important si vous êtes déjà propriétaire du terrain

sur lequel vous souhaitez bâtir ou de l’habitation que

vous souhaitez transformer.

5 Une liste des primes et subventions éventuelles

Voir aussi chapitre 7.

6 Plans de l’habitation

Les plans peuvent être utiles pour calculer la police habi-

tation.

temps le formulaire de déclaration (avant le 1er juin),

vous devez avertir l’administration des Contributions

vous-même. Informez-les également de votre chan-

gement d’adresse si vous avez introduit une réclama-

tion.

21 Vous pouvez faire garder votre courrier par bpost

pendant une certaine période ou le faire suivre

jusqu’à quatre mois après votre déménagement.

Vous pouvez aussi envoyer des avis de changement

d’adresse à tarif réduit au moyen de cartes spéciales

de bpost.

22 DoMyMove est une initiative de bpost qui peut vous

simplifier la vie. Ce service vous permet de signaler à

prix modique votre changement d’adresse aux parte-

naires de cette initiative. Des formulaires sont dispo-

nibles dans les bureaux de poste.

140

Anvers

Lange Kievitstraat 111-113, bus 54 (Wonen) / bus 52

(Ruimtelijke ordening) / bus 55 (Inspectie), bus 53

(Onroerend erfgoed), 2018 Antwerpen

Logement : tél. 03 224 61 16

Aménagement du territoire : tél. 03 224 60 20, ruim-

[email protected]

Inspection : tél. 03 224 65 82, inspectie.antwerpen@

rwo.vlaanderen.be

Patrimoine immobilier : tél. 03 224 62 10, antwer-

[email protected]

Limbourg

Koningin Astridlaan 50, bus 1, 3500 Hasselt

Logement : tél. 011 74 22 00


[email protected]

Inspection : tél. 011 74 21 85, inspectie.limburg@rwo.

vlaanderen.be

Patrimoine immobilier : tél. 011 74 22 20, limburg@

onroerenderfgoed.be

Flandre orientale

Gebroeders Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent

Logement : tél. 09 265 45 11


[email protected]

Inspection : tél. 09 265 45 11, inspectie.oostvlaande-

[email protected]

Patrimoine immobilier : tél. 09 265 46 18, oost-vlaan-

[email protected]

Adresses utiles

Aménagement du territoire et du logement

1 FLANDRE

Ligne d’information flamande 1700

DEPARTEMENT RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID

EN ONROEREND ERFGOED (RWO) (DÉPARTEMENT

AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, DE LA POLITIQUE DU

LOGEMENT ET DU PATRIMOINE IMMOBILIER)

www.ruimtelijkeordening.be

www.bouwenenwonen.be

www.onroerenderfgoed.be

AGENTSCHAPPEN INSPECTIE RWO, WONEN-

VLAANDEREN, RUIMTELIJKE ORDENING, ONROEREND

ERFGOED (AGENCES D’INSPECTION DE

L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, DE LA POLITIQUE DU

LOGEMENT ET DU PATRIMOINE IMMOBILIER)

Siège central

Koning Albert II-laan 19, bus 3 (Ruimtelijke Ordening) /

bus 40 (Wonen-Vlaanderen) / bus 5 (Onroerend Erfgoed)

/ bus 22 (Inspectie), 1210 Brussel

Logement : tél. 02 553 17 52, wonenvlaanderen@rwo.

vlaanderen.be


[email protected]

Inspection : tél. 02 553 83 63, [email protected]

ren.be

Patrimoine immobilier : tel. 02 553 16 50, info@

onroerenderfgoed.be

141

Direction de l’Inspection régionale du Logement

Tél. 02 204 12 80

[email protected]

Direction Rénovation urbaine

Tél. 02 204 24 56

[email protected]

www.wijken.irisnet.be

Direction des Monuments et Sites

Tél. 02 204 25 75

[email protected]

www.monument.irisnet.be

LE CENTRE URBAIN - L’AGENCE BRUXELLOISE DE

L’ÉNERGIE (ABEA)

Halles Saint-Géry

place Saint-Géry 1, 1000 Bruxelles

Tél. 02 512 86 19

www.centreurbain.be

Le guichet d’information est ouvert du mardi au vendredi

de 10 à 18 heures et le samedi de 14 à 17 heures.

3 WALLONIE

Numéro vert 0800 119 01

MINISTÈRE DE LA RÉGION WALLONNE

DIRECTION GÉNÉRALE OPÉRATIONNELLE -

AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, LOGEMENT,

PATRIMOINE ET ÉNERGIE

mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/default.asp

Directions extérieures

Communauté germanophone

Hütte 79 boîte 22 / Briefkasten 22, 4700 Eupen

Tél. 087 59 85 30

Brabant flamand

Diestsepoort 6 bus 91 (Ruimtelijke ordening) / bus 92

(Wonen) / bus 93 (Inspectie) / bus 94 (Onroerend

erfgoed), 3000 Leuven

Logement : tél. 016 24 97 77


[email protected]

Inspection : tél. 016 66 59 60, inspectie.vlaamsbra-

[email protected]

Patrimoine immobilier : tél. 016 66 59 00, vlaams-bra-

[email protected]

Flandre occidentale

Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge

Logement : tél. 050 44 28 80

Aménagement du territoire : tél. 050 44 28 11, ruimte-

[email protected]

Inspection : tél. 050 44 28 01, inspectie.westvlaande-

[email protected]

Patrimoine immobilier : tél. 050 44 29 55, west-vlaan-

[email protected]

2 BRUXELLES

MINISTÈRE DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE

ADMINISTRATION DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

ET DU LOGEMENT

www.broh.irisnet.be

Direction Urbanisme

Tél. 02 204 23 77

[email protected]

www.stedenbouw.irisnet.be

Direction Logement

Tél. 0800 40 400

[email protected]

www.cil-wic.be, www.premie-renovatie.irisnet.be

142

Architectes

ORDRE DES ARCHITECTES

www.ordredesarchitectes.be

www.architect.be

FÉDÉRATION ROYALE DES SOCIÉTÉS D’ARCHITECTES DE

BELGIQUE - FAB

rue Ernest Allard 21, boîte 1, 1000 Bruxelles

Tél. 02 512 34 52

www.fab-arch.be

DE VLAAMSE ARCHITECTENORGANISATIE (NAV)

rue de Spa 8, 1000 Bruxelles

Tél. 02 238 07 70

www.nav.be

BOND VAN VLAAMSE ARCHITECTEN (BVA)

rue Ernest Allard 21, 1000 Bruxelles

Tél. 02 512 25 78

www.bondvlaamsearchitecten.be

UNION WALLONNE DES ARCHITECTES – UWA

Rue de l’Évêché 10, 5000 Namur

Tél. 081 28 05 43

www.uwa.be

NEDERLANDSTALIG COLLEGE VAN DESKUNDIGEN

ARCHITECTEN VAN BELGIË

Leuvensesteenweg 613, 1930 Zaventem

Tél. 02 252 18 75

[Français]

CEAB

rue de Livourne 160 boîte 2, 1000 Bruxelles

Tél. 02 649 50 66

www.redweb.be/architectexpert/

Hainaut

Place du Béguinage 16, 7000 Mons

Aménagement du territoire : tél. 065 32 80 11

Logement : tél. 065 32 81 99, logement.mons.dgo4@

spw.wallonie.be

Monuments et sites : tél. 065 32 80 25

Rue de l’Écluse 22, 6000 Charleroi


Logement : tél. 071 65 48 80


Liège

Montagne Sainte-Walburge 2, 4000 Liège

Aménagement du territoire : tél. 04 224 54 50 –

04 224 54 61

Logement : tél. 04 224 54 90


Luxembourg

Place Didier 45, 6700 Arlon


Logement : tél. 063 58 91 11


Namur

Place Léopold 3, 5000 Namur

Aménagement du territoire : tél. 081 24 61 11/43

Logement : tél. 081 24 61 11


Brabant wallon

Rue de Nivelles 88, 1300 Wavre

Tél. 010 23 12 11

[email protected]

143

Dienst technologisch advies (Service avis technologique)

Lozenberg 7, 1932 Sint-Stevens-Woluwe

Tél. 02 716 42 11

[email protected]

www.wtcb.be

Autres associations professionnelles du secteur de la construction

ASSOCIATION DE CONTACT DES COORDINATEURS DE

SÉCURITÉ (VC-CS )

Avenue Louise 216 boîte 292, 1050 Bruxelles

Tél. 016 80 81 81

www.vccs.be

INSTITUT BELGE DES COORDINATEURS DE SÉCURITÉ ET

DE SANTÉ

boulevard du Souverain 47 boîte 2, 1160 Bruxelles

Tél. 02 660 92 69

www.bib-co.com

CONFÉDÉRATION ROYALE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS

(CRGE)

chaussée de Bruxelles 323a boîte 11, 1410 Waterloo

Tél. 02 644 94 69

www.kcle-crge.org

ASSOCIATION BELGE DES EXPERTS (ABEX)

avenue Frans Van Kalken 1 boîte 104, 1070 Bruxelles

Tél. 02 523 73 33

www.abex.be

ASSOCIATION DES ARCHITECTES D’INTÉRIEUR DE

BELGIQUE (AInB)


Tél. 02 238 06 20

www.ainb.be

Entrepreneurs et services des entreprises de construction

CONFÉDÉRATION CONSTRUCTION

rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles

Tél. 02 545 56 00

[email protected]

www.confederationconstruction.be

VLAAMSE CONFEDERATIE BOUW (VCB)


Tél. 02 545 57 49

www.vcb.be

CONFÉDÉRATION DE LA CONSTRUCTION DE

BRUXELLES-CAPITALE (CCBC)


Tél. 02 545 58 29

[email protected]

www.confederationconstruction.be/bruxelles-capitale

CONFÉDÉRATION DE LA CONSTRUCTION WALLONNE

(CCW)


Tél. 02 545 56 68

www.ccw.be

BOUWUNIE – UNION DES PME CONSTRUCTION


Tél. 02 238 06 05

[email protected]

http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?id=46317

CENTRE SCIENTIFIQUE ET TECHNIQUE DE LA

CONSTRUCTION (CSTC)

Laboratoire d’essais

avenue P. Holoffe 21, 1342 Limelette

Tél. 02 655 77 11

144

Aspects environnementaux

SITE PORTAIL DES POUVOIRS PUBLICS FLAMANDS

www.milieuinfo.be

OPENBARE AFVALSTOFFENMAATSCHAPPIJ VOOR HET

VLAAMSE GEWEST – OVAM (SOCIÉTÉ PUBLIQUE DES

DÉCHETS POUR LA RÉGION FLAMANDE)

Stationsstraat 110, 2800 Mechelen

Tél. 015 28 42 84

[email protected]

www.ovam.be

BRUXELLES ENVIRONNEMENT - IBGE

Gulledelle 100, 1200 Bruxelles

Tél. 02 775 75 75

[email protected]

www.bruxellesenvironnement.be

SITE PORTAIL DE LA RÉGION WALLONNE

environnement.wallonie.be

ARGUS - LE POINT ENVIRONNEMENT DE KBC ET CERA

Eiermarkt 8, 2000 Antwerpen

Tél. 03 202 90 70

[email protected]

www.argusmilieu.be

CENTRUM DUURZAAM BOUWEN (CENTRE

CONSTRUCTION DURABLE)

Marktplein 7 bus 1, 3550 Heusden-Zolder

Tél. 011 79 97 51

[email protected]

www.centrumduurzaambouwen.be

FÉDÉRATION BELGE DES ENTREPRENEURS PAYSAGISTES

(FBEP)

www.bfg-fbep.org

[email protected]

ASSOCIATION BELGE DES ARCHITECTES DE JARDINS ET

DES ARCHITECTES PAYSAGISTES (ABAJP)

boulevard Léopold II 53, 1080 Bruxelles

Tél. 0496 06 63 36

www.bvtl.be

Vente et achat d’un bien immeuble

FÉDÉRATION ROYALE DU NOTARIAT BELGE

rue de la Montagne 30-34, 1000 Bruxelles

Tél. 02 505 08 11

www.notaire.be

INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS

(IPI)

rue du Luxembourg 16b, 1000 Bruxelles

Tél. 02 505 38 50

www.ipi.be

CONFÉDÉRATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE (CIB)

www.cib.be

Aspects fiscaux

SERVICE PUBLIC FÉDÉRAL FINANCES

Contact Center

Tél. 02 572 57 57

Administration générale de la Documentation patrimo-

niale AGDP (cadastre, enregistrement et domaines)

Tél. 02 576 35 98

145

BELSOLAR – BELGIAN SOLAR INDUSTRY ASSOCIATION

p/a ATTB Section 5

Frans Geldersstraat 7, bus 4, 1800 Vilvoorde

Tél. 0437 82 90 83

[email protected]

www.belsolar.be

BELPV – FÉDÉRATION BELGE DES ENTREPRISES

PHOTOVOLTAÏQUES

rue Royale 35, 1000 Bruxelles

Tél. 02 218 87 47

[email protected]

www.ode.be

Divers

COMMISSION DE CONCILIATION – CONSTRUCTION

Espace Jacqmotte

rue Haute 139, 1000 Bruxelles

Tél. 02 504 97 86

[email protected]

www.bouwverzoening.be

ALIA SECURITY – ASSOCIATION PROFESSIONNELLE DE

LA SÉCURITÉ ÉLECTRONIQUE

avenue du Marly 15, 1120 Bruxelles

[email protected]

www.aliasecurity.be

VENTIBEL - FÉDÉRATION POUR LE SECTEUR DE LA

VENTILATION

Kasteelstraat 70, 9620 Zottegem

Tél. 0478 56 21 23

www.ventibel.be

BELGIAN CENTRE FOR DOMOTICS AND IMMOTICS

(BCDI)

[email protected]

www.bcdi.be

Énergie

SITES INTERNET DES POUVOIRS PUBLICS

Flandre : www.energiesparen.be

Bruxelles : www.bruxellesenvironnement.be

Wallonie : energie.wallonie.be

SERVICE PUBLIC FÉDÉRAL ÉCONOMIE – CONTACT

CENTER

Tél. 0800 120 33

[email protected]

www.mineco.fgov.be

COMMISSION DE RÉGULATION DE L’ÉLECTRICITÉ ET DU

GAZ (CREG)

rue de l’Industrie 26-38, 1040 Bruxelles

Tél. 02 289 76 11

[email protected]

www.creg.be

VLAAMSE REGULERINGSINSTANTIE VOOR DE

ELEKTRICITEITS- EN GASMARKT (VREG) (ORGANISME

FLAMAND DE RÉGULATION DU MARCHÉ DE

L’ÉLECTRICITÉ ET DU GAZ)

Bâtiment Comte de Ferraris

boulevard du Roi Albert II 20 boîte 19, 1000 Bruxelles

Tél. 1700

[email protected]

www.vreg.be

COMMISSION WALLONNE POUR L’ÉNERGIE - CWAPE

avenue Gouverneur Bovesse 103-106, 5100 Jambes

Tél. 081 33 08 10

[email protected]

www.cwape.be

LE RÉGULATEUR BRUXELLOIS POUR L’ÉNERGIE – BRUGEL

avenue des Arts 46, 1000 Bruxelles

Tél. 0800 97 198

[email protected]

www.brugel.be

146

Sites Internet intéressants

* Construire et transformer

www.habitos.be (informations sur la construction

et la rénovation)

www.houseonline.be

* Jours d’inspiration

www.mijnhuismijnarchitect.com

www.devlaamserenovatiedag.be

* Foires

www.batibouw.be

www.bisbeurs.be

www.cocoon.be

www.bouwreno.be

www.inwonen.be

www.bouwinnovatie.be

www.bois-habitat.be

www.batireno.be

www.tendancesmaison.be

* Construire / transformer durablement

www.energiebewustarchitect.be

www.passiefhuisplatform.be

www.bouwteam.be

www.duurzameenergie.org

www.vibe.be

www.gidsvoorduurzameaankopen.be

www.energie-habitat.be

www.energies-renouvelables.org

www.energies-renouvelables.com

www.observatoiredulogementdurable.be

www.apere.org

* Immobilier

www.pap.be

www.woneninbrussel.be

www.notarimmo.be

* Fiscalité

www.onroerendevoorheffing.be (portail fiscalité

Flandre)

http://fiscalite.wallonie.be (portail fiscalité Wallonie)

http://www.brussel.irisnet.be/a-propos-de-la-region/

le-ministere-de-la-region-de-bruxelles-capitale/

finances-budget/service-taxes-et-recettes

* Subventions

www.premiezoeker.be

http://www.stadswinkel.be/

http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/

Pages/Aides/AidesMenu.asp

147

Vous avez d’autres questions ?

Avez-vous encore des questions concernant vos affaires

bancaires et d’assurances ? Parlez-en avec un collabora-

teur de votre agence bancaire KBC ou votre agent

d’assurances KBC.

Vous pouvez aussi appeler le KBC-Telecenter au numéro

078 152 154, du lundi au vendredi de 8 à 22 heures et le

samedi et les jours de fermeture bancaire de 9 à

17 heures.

Vous pouvez aussi nous joindre par écrit :

KBC-Telecenter

Schoenmarkt 35

2000 Antwerpen

Fax : 03 283 29 50

[email protected]

www.kbc.be

148

Notes personnelles

Vous envisagez de construire, d’acheter ou de transformer une habitation ? Nous nous ferons un plaisir de vous fournir

un conseil personnalisé en matière de crédit. Gratuitement et sans aucun engagement de votre part. En outre, nous

pouvons vous fournir des conseils détaillés sur l’assurance de votre propriété.

Pour être en mesure de vous offrir des informations concrètes, certaines données nous sont nécessaires. Sur cette base,

nous élaborerons une proposition pour vous. Il vous suffit de compléter le formulaire ci-joint et de le remettre dans une

agence bancaire KBC. Nos collaborateurs se feront un plaisir de vous aider à compléter les données. Car il est important

pour vous que nous puissions nous faire une idée correcte de votre situation. À l’occasion d’un entretien personnalisé,

nous pourrons alors vous communiquer des chiffres exacts. Car en fin de compte, c’est de votre argent et de votre ave-

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Colofon

Rédacteurs en chef

Staf Bellens et Colette Demil, CD Media Productions, Grammont

Coordination de rédaction

Rik Uyttebroeck

Mise en page

Jozef Boels, BZB’s bvba, Dilbeek

Révision linguistique, traduction, concept et design

KBC Groupe SA - Communication - CMM, Brusselsesteenweg 100, 3000 Leuven

Rédaction achevée le 23 janvier 2012.

La présente publication est strictement informative et n’engage pas la banque. Les conditions reprises dans le texte

peuvent être modifiées à tout moment par la banque sans avertissement préalable.

La présente publication ne peut être reproduite, sauvegardée dans une banque de données automatisée ou publiée, en

tout ou en partie, par impression, photocopie ou par tout autre procédé sans l’accord écrit préalable de l’éditeur.

Toutes les opérations de KBC Bank SA sont soumises aux Conditions bancaires générales dont le texte peut être

obtenu dans toutes les agences bancaires KBC.

Siège de la société : KBC Bank SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique.

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Société du groupe KBC

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KBC Bank SA et KBC Assurances SA peuvent utiliser vos données à des fins de marketing. Si vous ne le souhaitez pas,

avertissez votre agence bancaire KBC. Vous avez le droit d’accéder à ces données et de les faire rectifier, ainsi que la

faculté de consulter le registre public des traitements automatisés (loi du 8 décembre 1992 sur la protection de la vie

privée).

Police habitation KBC

1 Assurance incendiePropriétaire. Une assurance incendie vous protège contre la perte de propriété. En cas de sinistre assuré, vous devez reconstruire

le même bâtiment avec la même qualité de finition. Comme nous utilisons des grilles d’évaluation, vous avez la certitude que votre

bâtiment ET votre mobilier sont assurés sans limitation.

Propriétaire bailleur. Vous avez également tout intérêt à souscrire une assurance habitation, même si votre locataire est déjà

assuré. En effet, si vous ne vous assurez pas, vous courez le risque de ne pas recevoir d’indemnité en cas de sinistre. Il se peut en

effet que le locataire ne soit pas responsable de ce sinistre. De plus, le locataire ne fait assurer que la valeur réelle. Vous êtes égale-

ment assuré contre les conséquences de votre responsabilité. En effet, bien souvent vous êtes responsable des dommages corpo-

rels et matériels causés aux tiers par le fait de votre bâtiment, de la cour intérieure, des jardins attenants et de l’encombrement des

trottoirs devant le bâtiment assuré.

Locataire. Vous êtes responsable contractuellement, à l’égard du propriétaire, des dégâts que vous causez au bâtiment pendant la

durée du bail. Ceci découle du contrat de bail. Et vous pouvez en outre être rendu responsable de dommages causés aux tiers par

votre faute. Il arrive souvent que les locataires n’assurent pas eux-mêmes leur responsabilité locative pour l’immeuble, en raison

d’une clause abandon de recours contre le locataire qui figure dans le bail. Ceci n’est pas sans danger. Ainsi, par exemple, votre

responsabilité extracontractuelle en cas de dommages causés à des tiers par le fait de l’immeuble n’est pas assurée.

BÂTIMENT

• Date de construction ..........-..........-............... ou o Bâtiment en construction o Isolé o Non isolé

• Habitation achetée récemment o Oui o Non

• Le bâtiment a plus de quinze ans mais a été entièrement rénové au cours des quinze dernières années o Oui o Non

• Adresse du risque ...........................................................................................................................................................................................................................................................................

• Qualité o Propriétaire o Locataire o Occupant

comme o Occupant o Non occupant du/d’ o Bâtiment entier o Une partie du bâtiment

• Utilisation o Habitation privée o Exercice d’une profession libérale

• Occupation o Régulière (au maximum 90 journées complètes d’absence par an)

o Irrégulière (plus de 90 journées complètes d’absence par an)

• Type de bâtiment o Appartement o Habitation en rangée o Habitation trois façades o Habitation non attenante

• Construction o Toit de chaume

MOBILIER

Objets de valeur ...................................................................................................................................................... d’une valeur de ............................................. euros

Objets de valeur ...................................................................................................................................................... d’une valeur de ............................................. euros

Objets de valeur ...................................................................................................................................................... d’une valeur de ............................................. euros(Par exemple : bijoux, collections, objets d’art, antiquités, matériel audiovisuel.)

2 Police familiale KBC et Assurance accidents KBC Un accident est si vite arrivé. Il est dès lors préférable de vous prémunir des conséquences. Car vous êtes légalement obligé de

réparer les dommages que vous-même, vos enfants ou votre animal domestique causez à quelqu’un d’autre. À l’inverse, les autres

sont obligés de vous indemniser s’ils vous causent des dommages. Mais parfois, vous êtes obligé d’entamer des démarches pour

obtenir cette indemnisation. Toutefois, dans la plupart des cas, personne n’est responsable : vous faites une chute dans l’escalier,

un enfant se blesse en jouant …

FAMILLE

• Avez-vous des enfants ? o Oui o Non

• Hébergez-vous régulièrement des amis de vos enfants ? o Oui o Non

• Avez-vous des animaux domestiques ? o Oui o Non

• Faites-vous régulièrement appel à du personnel domestique (par exemple femme de ménage, jardinier, babysitter etc.) ? o Oui o Non

• L’un des membres de la famille est-il actif dans un mouvement de jeunesse, une association socioculturelle,

• un club sportif, une asbl ou une autre association ? o Oui o Non

• Votre famille peut-elle compter sur une assistance juridique dans la vie privée ? o Oui o Non

• (Par exemple litiges relatifs au loyer, à l’achat de biens.)

• Êtes-vous régulièrement un usager faible de la route (piéton, cycliste, roller, etc.) ? o Oui o Non

• Allez-vous régulièrement en voyage à l’étranger et/ou avez-vous des enfants qui étudient à l’étranger ? o Oui o Non

Oui, un conseil personnalisé gratuit et sans aucun engagement de ma part m’intéresse.

Nom ................................................................................................................................................. Prénom ...........................................................................................

Rue ............................................................................................................................................................................................ N° ........................ Boîte ........................

Code postal ............................ Commune ...........................................................................................................................................................................................

Tél. .......................................................................... Fax ............................................................................... Gsm ....................................................................................

Courriel ............................................................................................................................. @...............................................................................................................

(Éventuellement) Votre numéro de Compte à vue KBC ..............................................................................................................................................................

Crédit logement KBC et Assurance décès liée à un crédit KBC

• Marié o Oui o Non

• Cohabitant o Oui o Non

• Objet du prêt o Achat terrain à bâtir

o Nouvelle construction ou achat habitation neuve

o Achat habitation existante

o Rénovation

• Dans quelle région le bien immeuble se situe-t-il ? o Région de Bruxelles-Capitale o Région wallonne o Région flamande

• Prix Achat terrain à bâtir ............................................................................................................................................................ euros o Vente de gré à gré

o Vente publique

Nouvelle construction ou achat habitation neuve .............................................................................................. euros o Vente de gré à gré

o Vente publique

Achat habitation existante .............................................................................................................................................. euros o Vente de gré à gré

o Vente publique

Rénovation ......................................................................................................;....................................................................... euros

• Montant du prêt : Achat terrain à bâtir ................................................................................................................................................................................... euros

Nouvelle construction ou achat habitation neuve ............................................................................................................................................................. euros

Achat habitation existante ............................................................................................................................................................................................................ euros

Rénovation ............................................................................................................................................................................................................................................ euros

• Revenu cadastral (escompté) (de l’habitation que vous occupez vous-même) ......................................................................................................... euros

• (Donnez éventuellement une estimation.)

• Autres revenus immobiliers imposables .................................................................................................................................................................... euros par an

• Contribuable (titulaire du revenu le plus élevé)

o fumeur – Sexe o Masculin o Féminin

Revenu professionnel annuel net imposable ........................................................................................................................................................................... euros

Date de naissance .................. - .................. -19 ..................

• Partenaire

o fumeur – Sexe o Masculin o Féminin

Revenu professionnel annuel net imposable ...................................................................................................................……..….………..…………............ euros

Date de naissance .................. - .................. -19 ..................

• Nombre d’enfants (à charge au 1er janvier prochain) .................

• Revenu net imposable (globalement) de l’avant-dernière année ................................................................................................................................... euros

(À ne compléter qu’en cas de nouvelle construction, d’achat d’une habitation neuve ou de rénovation en Région flamande.)

• Assurance décès liée à un crédit Contribuable o Oui, pourcentage de couverture ........................... % o Non

Partenaire o Oui, pourcentage de couverture ........................... % o Non

(Le pourcentage de couverture indique la part du montant à emprunter que vous souhaitez assurer.)

Peut-être avez-vous souscrit un prêt antérieur dont le remboursement est encore en cours. Peut-être payez-vous chaque année une

prime d’assurance vie. Dans ce cas, remettez-nous une copie de votre dernière déclaration fiscale. Nous pourrons ainsi calculer avec

plus de précision l’économie d’impôt qu’un nouveau Crédit logement KBC vous permettrait de réaliser, en tenant compte des

postes de déduction dont vous bénéficiez déjà. En vue d’accélérer le traitement d’une éventuelle demande de Crédit logement

KBC, vous pouvez nous fournir dès à présent tous les documents nécessaires comme le compromis de vente, le devis, les plans, vos

fiches de revenus les plus récentes etc.

Éditeur responsable : KBC Groupe SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique. TVA BE 0403.227.515, RPM Bruxelles, compte bancaire 734-0051374-70.KBC Bank SA, FSMA 26 256. KBC Assurances SA, entreprise agréée pour toutes les branches sous le code 0014 (A.R. du 4 juillet 1979, M.B. du 14 juillet 1979).KBC Bank SA et KBC Assurances SA peuvent utiliser ces informations pour toutes leurs activités de marketing. Si vous ne le souhaitez pas, faites-le-nous savoir. Vous avez le droit d’accéder à ces données et de les faire rectifier, ainsi que la faculté de consulter le registre public des traitements automatisés (loi du 8 décembre 1992 sur la protection de la vie privée).

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Nous parlons la même langue.

Vous êtes sur le point de devenir propriétaire ? Le Guide de l’habitation KBC sera

votre fidèle compagnon.

Devenir propriétaire d’une habitation est un processus complexe. Des informa-

tions pertinentes vous permettront de faire les meilleurs choix. KBC Banque &

Assurance veut vous y aider, par des conseils judicieux.

Le Guide de l’habitation KBC expose les procédures à suivre avant, pendant et

après l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une habitation. Vous saurez tout sur le

contrat avec l’architecte et le coordinateur de sécurité, la demande du permis de

bâtir, la responsabilité de l’entrepreneur, la demande de prêt et les moyens

d’assurer votre bien immobilier.

Vous pourrez vous faire une bonne idée des frais. Vous y trouverez également

une réponse à des questions spécifiques : Qu’en est-il des cohabitants qui

acquièrent ensemble un bien immeuble ? Que se passe-t-il si vous achetez un

terrain à bâtir donné à ferme ?

Comme vous pouvez le constater, acheter ou faire construire une maison ne se

limite pas à contracter un prêt ou à souscrire une assurance. Il faut tenir compte

de nombreux aspects juridiques, financiers et fiscaux. Le présent guide vous fera

gagner beaucoup d’argent.

www.kbc.be02-2012

guide de l'habitation kbc

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