28 mai 2010Economic Research

L'environnement actuel des intérêts hypothécairesFacteurs de décision lors du choix de la stratégie de refinancement optimale

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Niveau des taux au plus bas

A l'heure actuelle, les intérêts hypothécaires se situent à un niveau qui, historiquement, est exceptionnellement bas. Mis à part une phase comparable entre 2003 et 2005, le niveau des taux d'intérêt n'a jamais été aussi bas depuis le début des années 1980.

D'autres baisses des intérêts hypothécaires ne sont à attendre – si tant est qu'elles soient envisageables – que dans une ampleur extrêmement réduite.

En comparaison à long terme, les Hypothèques fix sont en règle générale plus chères que les Hypothèques flex roll-over, étant donné qu'elles comportent une assurance contre les hausses de taux, pour laquelle une prime doit être réglée.

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

La «prime d'assurance» des Hypothèques fix n'a encore jamais été aussi bon marché qu'à l'heure actuelle. Pour les clients ayant une aversion au risque, le moment est donc idéal afin de profiter du niveau très bas des taux d'intérêt.

Si l'on souscrit aujourd'hui une Hypothèque fix, on peut profiter, tout au long de la durée de l'hypothèque, du niveau actuellement extrêmement bas.

Situation unique sur le plan historique

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1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Hypothèque flex roll-over (LIBOR 3 mois)

Hypothèque fix 3 ans

Hypothèque fix 5 ans

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Une couverture n'est pas la meilleure stratégie pour tout le monde

Rester dans une Hypothèque flex roll-over constitue également une alternative d'action attractive dans un environnement de taux de nouveau à la hausse.

Si l'on a par exemple souscrit en juin 1987 une hypothèque de 800 000 CHF pour un produit déterminé et que l'on prolonge ce produit à la fin de la durée, l'Hypothèque flex roll-over aurait été la solution la moins chère.

Par rapport à une Hypothèque fix sur cinq ans, les économies sur 22 ans se seraient élevées à 200 000 CHF.

Les «coûts» de cette variante résident dans les fluctuations plus prononcées des taux d'intérêt dont il faut s'accommoder avec l'Hypothèque flex roll-over (p. ex. sept. 1999: 2,4%, sept. 2000: 4,8%).

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Une Hypothèque fix est une couverture permettant, au cours d'une durée déterminée, de ne pas devoir payer plus qu'un montant constant. Cette garantie n'est pas gratuite, ce qui se traduit, à long terme, par des frais plus élevés.

A longue échéance, une Hypothèque flex roll-over est la plupart du temps moins chère, mais elle exige du débiteur une certaine capacité et inclination à assumer un risque.

Frais totaux de différentes possibilités d'action

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200'000

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800'000

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1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Hypothèque flex roll-over

Hypothèque fix 3 ans

Hypothèque fix 5 ans

Hypothèque variable

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L'Hypothèque flex roll-over est la plupart du temps le meilleur choix

Le graphique présente la comparaison ex-post de la charge hypothécaire d'une Hypothèque fix sur 5 ans et d'une Hypothèque flex roll-over (LIBOR 3 mois). Au cours de la période en gris, les frais hypo-thécaires de l'Hypothèque fix ont été moins élevés. En blanc ceux de l'Hypothèque flex roll-over. Pour la période colorée en rose, on ne peut pas encore faire d'observations.

Il ne suffit pas que les niveaux d'intérêt soient bas pour que l'on puisse opter pour l'Hypothèque fix. Ce n'est que peu avant de fortes hausses des taux, comme ce fut le cas au début des années 1990 et dans la deuxième moitié de la décennie écoulée, qu'une Hypothèque fix a été rentable, a posteriori.

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Pour les clients dynamiques, le choix d'une Hypothèque flex roll-over a été, par le passé, rentable dans la très grande majorité des cas.

Comparaison des charges d'intérêts d'une Hypothèque fix sur 5 ans et d'une

Hypothèque flex roll-over

Avant les deux dernières récessions (2002/2003, 2008/2009), le choix d'une Hypothèque fix sur 5 ans n'a été rentable que pour les clients présentant un excellent timing.

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1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Hypothèque flex roll-over (LIBOR 3 mois)

Hypothèque fix 3 ans

Hypothèque fix 5 ans

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Chaque phase de taux bas prend fin un jour ou l'autre

La marche de l'économie est caractérisée par des cycles. Leur durée est certainement difficile à prévoir, mais il n'y a aucun doute: elles prennent fin un jour.

Pendant toute la durée, le taux d'intérêt des Hypothèques fix, défini par contrat, ne varie pas. Une fois que l'hypothèque arrive à échéance, elle doit cependant être prolongée dans un environnement de taux totalement nouveau.

Selon la durée choisie et l'évolution économique, la prolongation peut correspondre à une phase de taux élevés.

Pour limiter ce risque, il convient de répartir le montant hypothécaire sur des Hypothèques fix à durées distinctes.

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Compte tenu du risque d'inflation latent à moyen terme, susceptible d'entraîner, si la reprise est durable, de fortes hausses des taux, il est conseillé d'opter, dans l'environnement de marché actuel, pour des échéances plus longues lorsqu'on se décide pour une Hypothèque fix.

Les durées de moins de cinq ans comportent un risque accru de réinvestissement qui est déjà connu.

Le choix de la durée revêt une grande importance

3 ans

5 ans

3 ans

5 ans

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1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Hypothèque flex roll-over (LIBOR 3 mois)

Hypothèque fix 3 ans

Hypothèque fix 5 ans

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La BNS cherche à éviter de nouveaux renchérissements du CHF et essaie donc de maintenir les taux au plus bas le plus longtemps possible pour rendre inintéressants les placements à revenu fixe en francs suisses.

Les problèmes entourant l'endettement des finances publiques des pays PIGS affaiblissent l'euro et entraînent ainsi une pression au renchérissement continu du franc suisse que la BNS ne veut pas accentuer par une hausse des taux d'intérêt.

L'appréciation du franc suisse modère l'inflation et réduit la pression à la hausse des taux de la BNS. Si la reprise économique qui se dessine ne s'avère pas durable, les hausses du taux directeur seront

très vraisemblablement remises à plus tard. L'incertitude quant à la durabilité de la reprise observée jusqu'à présent n'est pas négligeable actuellement.

Les arguments en faveur et en défaveur de prochaines hausses des taux d'intérêt Les baisses de taux massives des banques centrales ont fait effet et stabilisé l'économie mondiale. Cet instrument

s'est donc avéré très efficace. C'est donc la raison pour laquelle une normalisation des niveaux des taux est indispensable, tôt ou tard.

En raison de la crise, la masse monétaire a été augmentée à un tel point qu'une réduction rapide du niveau élevé de liquidités est décisive si l'on ne veut pas risquer une inflation galopante.

La Suisse a traversé la crise financière sans subir de dommages majeurs. Une politique de taux bas de longue durée est donc d'autant moins justifiée.

Compte tenu de la solidité du budget de l'Etat suisse, la BNS dispose de libertés plus grandes que les banques centrales étrangères afin de reprendre en main la politique monétaire expansive.

En raison d'effets de base, l'inflation connaît une augmentation temporaire dans plusieurs grands pays. Ce qui risque de rendre une hausse de l'inflation plus attendue, étant donné que les acteurs du marché réagissent actuellement de façon très sensible aux chiffres de l'inflation.

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Le choix du bon produit dépend fortement des besoins et préférences de chacun

Source: Credit Suisse

Schéma de base du conseil

Modèles de calcul à l'aide de 4 possibilités d'action et de 4 scénarios de taux d'intérêt

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Quatre possibilités d'action

FLEX– Refinancement au moyen d'une Hypothèque flex roll-over (LIBOR

3 mois) au cours de la période indiquée.

FIX

– Refinancement au moyen d'une Hypothèque fix (durée: 5 ans) jusqu'en juin 2015. Pour le dernier semestre précédant l'échéance de la période comparative, on pose comme hypothèse l'Hypothèque flex roll-over correspondant au scénario respectif.

FLEX-FIX

– L'Hypothèque fix (durée: 5 ans) n'est souscrite que le 1er novembre 2010. Jusque là, le refinancement est assuré par une Hypothèque flex roll-over.

FLEX-FIX -DIFFÉRÉ

– Souscription d'une Hypothèque fix à effets différés dès le 1er novembre 2010 (durée: 5 ans). Jusque là, le refinancement est assuré par une Hypothèque flex roll-over.

Sur la période du 1er juin 2010 au 1er novembre 2015

Code Description

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Quatre scénarios de taux d'intérêt

LIBOR 3 mois (CHF) et taux de l'Hypothèque fix en novembre 2010

Source: Credit Suisse Economic Research

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06/2010 06/2011 06/2012 06/2013 06/2014 06/2015

ample reprise, inflation sous contrôle ample reprise, inflation aiguë reprise timide retour à la crise

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Résultats des quatre alternatives d'action

FLEX

FIX

– Stratégie la moins chère dans le scénario «Retour à la crise»

FLEX-FIX

– Les taux au plus bas font de cette alternative, en fonction de la date d'échéance précise de l'Hypothèque fix à effets différés actuellement très volatile, la meilleure ou la deuxième meilleure stratégie.

FLEX-FIX -DIFFÉRÉ

Frais totaux au cours de la période du 1er juin 2010 au 1er nov. 2015, état

au 06.05.10

– La stratégie de l'«attente», accompagnée de la souscription d'une Hypothèque fix, n'est le meilleur choix dans aucun scénario.

– Selon le taux d'intérêt actuel du jour, la souscription d'une Hypothèque fix à effets différés peut également être envisagée.

Stratégiquement, c'est-à-dire à long terme, l'Hypothèque flex roll-over constitue le meilleur choix – sous réserve d'une capacité et d'une inclination à assumer un risque suffisantes. D'un point de vue tactique, il convient de déterminer si l'on ne se trouve pas à l'un des rares moments où une Hypothèque fix est finalement plus rentable.

ample reprise, inflation sous

contrôleample reprise, inflation aiguë reprise timide retour à la crise

FIX 110'500 110'500 108'833 108'833 FLEX 149'167 166'667 116'333 103'833 FLEX-FIX 121'500 125'500 109'333 105'333 FLEX-FIX-DIFFÉRÉ le 04.05.10 117'500 117'500 117'333 117'333 FLEX-FIX-DIFFÉRÉ le 06.05.10 109'500 109'500 109'333 109'333

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Scénario «ample reprise, inflation sous contrôle»

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Frais totaux cumulés pour une hypothèque de 800 000 CHF

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06/2010 06/2011 06/2012 06/2013 06/2014 06/2015

FIX FLEX FLEX-FIX FLEX-FIX-DIFFÉRÉ

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Scénario «ample reprise, inflation aiguë»

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Frais totaux cumulés pour une hypothèque de 800 000 CHF

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80'000

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06/2010 06/2011 06/2012 06/2013 06/2014 06/2015

FIX FLEX FLEX-FIX FLEX-FIX-DIFFÉRÉ

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Scénario «reprise timide»

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Frais totaux cumulés pour une hypothèque de 800 000 CHF

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60'000

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FIX FLEX FLEX-FIX FLEX-FIX-DIFFÉRÉ

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Scénario «retour à la crise»

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Frais totaux cumulés pour une hypothèque de 800 000 CHF

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60'000

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FIX FLEX FLEX-FIX FLEX-FIX-DIFFÉRÉ

Situation d'égalité

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Situation d'égalité (exemple 1)

Si l'on pose comme hypothèse l'évolution des taux représentée, les frais d'une Hypothèque fix sur 5 ans et d'une Hypothèque flex roll-over sont les mêmes.

Les économies que l'on peut faire, conformément au tableau de taux actuel, au début et à la fin avec l'Hypothèque flex roll-over (parties en vert), sont effacées par la hausse temporaire des intérêts (partie violette).

Le scénario d'égalité représenté table sur six hausses des taux directeurs de la BNS de 0,25% dès sept. 2010.

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Si l'on considère que le LIBOR 3 mois influencé par la Banque nationale augmentera plus fortement, plus tôt ou plus longtemps que ce qui est représenté dans le graphique (correspond à une reprise et/ou inflation plus forte), le choix d'une Hypothèque fix sur 5 ans devrait être la meilleure stratégie pour les cinq prochaines années.

Si l'on considère que le LIBOR 3 mois augmentera plus tard ou plus lentement que dans le graphique (correspond à une reprise économique plus faible et à l'absence de risque d'inflation), le choix d'une Hypothèque flex roll-over devrait être la meilleure stratégie.

Scénario de taux d'intérêt dans lequel les deux possibilités entraînent des charges d'intérêt de même niveau

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Hypothèque fix 5 ans (dernière mise à jour 03.05.2010)

Scénario de taux d’intérêt Hypothèque flex roll-over

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Situation d'égalité (exemple 2)

Dans ce scénario de taux d'intérêt hypothétique, les charges d'intérêt d'une Hypothèque fix sur 5 ans et d'une Hypothèque flex roll-over sont les mêmes.

Ce cas correspond à la configuration de taux d'une reprise hésitante, se traduisant par une économie de charges d'intérêt au début (partie verte) plus importante que dans l'exemple précédent. Pour que les deux possibilités affichent de nouveau les mêmes résultats, il faudrait que la hausse des taux suivante soit plus importante (partie verte).

Source: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Si l'on considère que le LIBOR 3 mois influencé par la Banque nationale augmentera plus fortement, plus tôt ou plus longtemps que ce qui est représenté dans le graphique (correspond à une reprise et/ou inflation plus forte), le choix d'une Hypothèque fix sur 5 ans devrait être la meilleure stratégie pour les cinq prochaines années.

Si l'on considère que le LIBOR 3 mois augmentera plus tard ou plus lentement que dans le graphique (correspond à une reprise économique plus faible et à l'absence de risque d'inflation), le choix d'une Hypothèque flex roll-over devrait être la meilleure stratégie.

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Hypothèque fix 5 ans (dernière mise à jour 03.05.2010)

Scénario de taux d’intérêt Hypothèque flex roll-over

Scénario de taux d'intérêt dans lequel les deux possibilités entraînent des charges d'intérêt de même niveau

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Informations complémentaires

www.credit-suisse.com/research Swiss Economy Real Estate

Contact: Thomas RiederEconomic ResearchTél. 044 332 09 72thomas.rieder@credit-suisse.com

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Disclaimer

Ce document a été élaboré par le service Economic Research du Credit Suisse et n'est pas le résultat d'une étude financière propre ou de tiers. Les «Directives visant à garantir l'indépendance de l'analyse financière» de l'Association suisse des banquiers ne lui sont donc pas applicables.

La présente publication a un but purement informatif. Les opinions qui y sont exprimées sont celles du service Economic Research du Credit Suisse au moment de la mise sous presse (sous réserve de modifications).

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