SOMMAIRE• VOTRE NOTAIRE VOUS INFORME P. 2

• ACTUALITÉ LÉGISLATIVEET RÉGLEMENTAIRE P. 2

• ACTUALITÉ DOCTRINALE P. 3

• FLASH FISCAL P. 4-5

• LE DOSSIER - DROIT PRIVÉ P. 6-7

• L’ACTUALITÉ JURIDIQUE :- STRATÉGIE PATRIMONIALE P. 8-9- IMMOBILIER INSTITUTIONNEL P. 9- PROMOTION IMMOBILIÈRE P. 10- URBANISME, AMÉNAGEMENT URBAIN P. 11-12- DROIT PUBLIC P. 13- DROIT FISCAL P. 13-14- DROIT DES AFFAIRES P. 14-15- COPROPRIÉTÉ ET ORGANISATION JURIDIQUE

DES ENSEMBLES IMMOBILIERS P. 15

• CHIFFRES EN BREF :- IMMOBILIER PARISIEN P. 16- INDICES P. 16

EditoEditoLe passage à l’an 2000 devait, audire de certains oracles, provoquerau pire une apocalypse, un buginformatique ou pour le moins desdésordres en tout genre.

Rien de tout cela n’étant arrivé, c’estdonc avec soulagement et enthou-siasme que nous entamons l’année2000 que je vous souhaite excellente.

Reste que ce tintamarre, étendu à l’échelle de notre planète par la mondialisation, contribue à détériorer la crédibilité des acteursde notre Société occupant la scèned’un mauvais vaudeville.

Pour ma part, je m’attacherai avecmes associés et nos collaborateurs àmaintenir et développer avec notreclientèle des rapports basés sur lasincérité, l’honnêteté et la confiance.

Ronan Bourges

N° 07Février 2000

Ont collaboré à ce numéro :Corinne Baraudon, Raymond-Xavier Bourges, Céline Brun-Ney,

Nathalie Chacun, Nathalie Clément, Thierry Croizé, Catherine Desmonts, Hélène Ensuque-Gazagne, Janny Gareil,

Lionel Inrep, Virginie Jacquet, Cécile Moret, Alix d’Ocagne, Olivier Panhard, Béatrice Perrad-Brulport, Maeva Persson,

Benoît Poiraud, Michèle Raunetet Maître Dominique Richard.Rédacteur en Chef :

Maître Ronan BourgesSCP Cheuvreux, Geoffroy-Bergier, Bourges

77, Bd Malesherbes - 75008 Paris Tél : (33) 01 44 90 14 66 - Fax : (33) 01 44 90 14 15

LLee BBuulllleettiinn peut être consulté sur Internet : http://www.cheuvreux-associes.fr

Le Bulletin ddee CChheeuuvvrreeuuxx eett AAssssoocciiééss

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 1

Paiement des créances par les particuliers noncommerçants20.000 Francs : il s’agit du nouveau seuil fixé par la Loide Finances pour 2000 qui modifie l’article 1649 quaterB du CGI, au-delà duquel tout règlement effectué par unparticulier non commerçant, en paiement d’un bien oud’un service, doit être opéré soit par chèque, soit parvirement bancaire ou postal, soit par carte de paiementou de crédit, soit par titre interbancaire de paiement.

Amortissement PérissolNous signalons le report, prévu également par la Loi de Finances pour 2000, au 1er juillet 2001 de la datelimite d'achèvement des logements locatifs bénéficiant de la prorogation de ce régime (laquelle suppose unpermis de construire accordé avant le 1er janvier 1999 et une acquisition avant le 31 août 1999).

Immatriculation au RCS : du congé à l'expiration du bailLorsque le bailleur d'un local commercial donne congé avec refus de renouvellement à son preneur pour le31 décembre 1995, le preneur est régulièrement immatriculé. Suite à ce refus de renouvellement, le preneurse fait radier du registre du commerce le 30 septembre 1995.La Cour d'Appel lui avait accordé l'indemnité d'éviction au motif que sa radiation avant l'expiration du bailne constituait pas un départ volontaire mais une conséquence du refus de renouvellement signifié par lebailleur. La Cour de Cassation a cassé cet arrêt pour violation de l'article 1er du décret du 30 septembre1953. Elle refuse au preneur le droit à une indemnité d'éviction au motif qu'il n'était plus immatriculé lorsde l'expiration du bail.Il est impératif pour tout preneur à bail commercial de rester immatriculé au registre du commerce jusqu'àla date d'expiration du bail pour pouvoir prétendre à une indemnité d'éviction, même s'il est immatriculé àla date où il reçoit son congé.(Cass. Civ. 3ème, 2 juin 1999 ; Defrénois, n° 21 du 15/11/99 p.1202)

Recherche d’amiante dans les immeubles bâtisLe décret n°96-97 du 7 février 1996 modifié a mis à la charge des personnes privées ou publiques proprié-taires, une obligation de recherche d'amiante, dans le respect, sous peine d'amende, de différentes dateslimites dont la plus tardive était le 31 décembre 1999, et ce dans tous les immeubles bâtis (excepté ceux àusage d'habitation comportant un seul logement) construits avant : le 1er janvier 1980 pour les flocages, le29 juillet 1996 pour les calorifugeages et le 1er juillet 1997 en ce qui concerne les faux plafonds.Dans le cas où cette obligation visant aussi bien les parties privatives que les parties communes n'aurait pasété respectée, il convient de souligner, en toute hypothèse, l'importance de l'obligation générale de rensei-gnement (et le devoir de conseil pour les vendeurs professionnels) dans le cadre d'une vente et de rappeler lerisque éventuel de l'engagement de la responsabilité civile par un tiers.

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Immobilier

L’instruction de l'ANAH (Agence nationale pourl’amélioration de l’habitat) n°99-02 en date du 7 octobre 1999 (MTP Textes officiels 24-12) crée uneprocédure simplifiée et accélérée d'instruction desdemandes de subvention déposées par les propriétairesbailleurs, pour le cas où elles portent sur un seul loge-ment et des travaux d’un montant inférieur à 70000 FTTC.En 15 jours après réception du dossier complet (deman-de sur un imprimé particulier avec engagement à ne pasdéposer de nouvelle demande pour ce logement pendantles cinq ans suivant cette date et à le louer à usage de résidence principale pendant dix ans à compter de laréception des justificatifs d’achèvement des travaux, titre de propriété, dossier technique, RIB), il sera déli-vré un accusé de réception valant autorisation de commencer les travaux et indiquant le montant estimatif desubvention établi au vu des devis. La demande sera instruite et proposée pour l’agrément à la première com-mission suivant la délivrance de l’autorisation.

2 - N° 07 - Février 2000

Votre notairevous

informe

Actualité législative et

réglementaire

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 2

✔ Alain GOURIO, Professeur à l'ICH : "Le nouveau régime desrenégociations des prêts au logement", JCPN du 22 octobre 1999p.1522.Le 6 janvier 1998, la Cour de Cassation (voir Bulletin n°2 réf. 13-02)exigeait pour toute modification des conditions du crédit une offrepréalable comportant toutes les mentions de l’article L.312-8 du Codede la consommation. La loi du 25 juin 1999 (signalée au Bulletin n°6)proclame qu’“en cas de renégociation de prêt, les modifications aucontrat de prêt initial sont apportées sous la seule forme d’un avenant(...)” (nouvel article L.312-4-1). Cet assouplissement se justifie par lefait que les renégociations sont surtout le fait des emprunteurs à quielles profitent.Dorénavant, “les modifications du contrat de prêt initial” à proprementparler (c.a.d. hors changement des garanties) suivent un formalismeadapté : mention du nouvel échéancier ainsi que du nouveau TEG etdu coût du crédit, calculés sur l’avenir ; délai de réflexion de 10 jours.La sanction de ces règles est à rechercher dans la responsabilité civileet les renégociations passées effectuées depuis l'entrée en vigueur del'article L.312-8, en 1990 et favorables aux emprunteurs (baisse dutaux d’intérêt, du montant des échéances, durée diminuée) sont vali-dées.

✔ Carole BLOND, Docteur en Droit, ATER à l'Université d'Angers :"Le renforcement de la protection de l'acheteur d'un immeublecontre les termites", Droit et Patrimoine n° 75 octobre 1999 p.36.Cet article analyse la loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acqué-reurs et les propriétaires d'immeubles contre les termites et autresinsectes, xylophages et met en lumière ses limites.

✔ Isabelle CASSIN, Avocat à la Cour, SCP Huglo Lepage et associés :"Le contentieux de la responsabilité pour faute en matière d’urba-nisme : quels risques financiers pour les collectivités publiques ?",BJDU 4/99 p.246.La complexité croissante du droit de l’urbanisme favorise les occa-sions de mise en cause de la responsabilité des collectivités dont l’en-gagement résulte de la seule constatation d’une illégalité ou d’agisse-ments illégaux. Cet article dresse un bilan exhaustif de l’état du droitpositif en ce domaine.

✔ Christian DEBOUY, Professeur à la Faculté de Droit et des sciencessociales de Poitiers : "Une nouvelle étape pour la coopération inter-communale (Loi n° 99-586 du 12 juillet 1999)", Collectivités territo-riales (Juris-Classeur) décembre 1999 p.4.Une synthèse tout à fait utile de la loi du 12 juillet 1999 sur la coopé-ration intercommunale dite loi Chevènement.

✔ Yves GAUDEMET, Professeur à la Faculté de Droit de Paris II :"Délégations de service public - La réattribution des concessions",Le Moniteur 5 et 12 novembre 1999 p.57 et 54 et Philippe TERNEYRE, Professeur à l'Université de Pau et des Pays de l'Adour :"La réattribution des concessions - Pour une autre interprétation del'affaire Cofiroute", Le Moniteur 31 décembre 1999 p.52.La loi du 29 janvier 1993 impose notamment une publicité et une miseen concurrence pour le choix du délégataire de service public et limi-te la durée des conventions. Un délégataire titulaire peut cependant seporter candidat lors d’une remise en concurrence de sa convention.Yves Gaudemet expose les règles à respecter dans le cadre de cettenouvelle mise en concurrence, ainsi que la meilleure méthode pourtransmettre la convention. Philippe Terneyre commente un arrêt récenten la matière.

✔ Christine MAUGÜÉ, Maître des requêtes au Conseil d'Etat,Professeur associé à l'Université de Paris II - Laurent DERUY, Avocatà la Cour, Gide Loyrettte Nouel, chargé d'enseignement à l'Universitéde Paris II : "Les cessions de marchés publics et de délégations deservice public", BJCP 6/99 p.494.La cession de contrat est un thème d’actualité en droit administratif enraison des mouvements importants de restructurations et acquisitionsde sociétés titulaires, et du renforcement des procédures de mise enconcurrence préalables à l’attribution des marchés publics ou des délé-

gations de services publics. Jurisprudence et textes sont assez muetssur le sujet. Les auteurs font un point précieux en la matière.

✔ Jérôme COUPE, SCP Huglo Lepage et associés : "Installationsclassées : qui est responsable de la remise en état des sites pollués ?",Le Moniteur 29 octobre 1999 p.70.Cet article traite du sujet très sensible de la responsabilité en matièrede remise en état des sites pollués, obligation qui pèse sur l'exploitantou, à défaut d'exploitant présent et solvable, sur le détenteur. L'auteurconstate qu'en pratique, la tendance est à l'implication du propriétaire.

✔ Blandine MALLET-BRICOURT, Maître de conférence àl’Université de Paris II : "Contribution à l’étude de la représenta-tion : la substitution de mandataire", Les Petites Affiches n°253 du21 décembre 1999 p.13.Après avoir distingué la substitution de mandataire du sous-mandat,l’auteur démontre que la première est une forme juridique de repré-sentation particulière et très originale, qui a son propre régime juri-dique.

✔ Cécile LEGROS, Docteur en Droit, chargée d’enseignement àl’Université de Rouen : "Plaidoyer pour l’exécution des lettres d’in-tention de l’article 98 alinéa 4 de la loi du 24 juillet 1966", LesPetites Affiches n°252 du 20 décembre 1999 p.9.Selon l’auteur, la jurisprudence soumettant certaines lettres d’inten-tion à l’autorisation du conseil d’administration prévue par l’article 98de la loi du 24 juillet 1966 pour les cautions, avals et garanties, estinopportune. L'auteur expose en effet que les critères jurisprudentielsd'application de l’article 98 demeurent ambigus et que les sanctions dudéfaut d’autorisation compromettent gravement les droits du créan-cier.

✔ Odile SALVAT, Maître de conférence de droit privé à l’Universitéde Caen : "Le cas de la reprise des engagements de caution par undirigeant de société", Les Petites Affiches n°255 du 23 décembre1999 p.10.Cette analyse juridique rigoureuse de toutes les méthodes employéespar le dirigeant s’étant porté caution de sa société à l’effet de trans-mettre cet engagement à son successeur, cessionnaire des parts, rap-pelle les pièges et imprécisions à éviter, tout en donnant la marche àsuivre pour une cession effective de l’engagement de caution.

✔ Rencontres Petites Affiches du 2 février 1999 : "Actualité des voiesd’exécution", n° spécial 254 du 22 décembre 1999.Il est fait un bilan pratique de la loi du 9 juillet 1991, entrée en vigueurle 1er janvier 1993. Les thèmes abordés sont le titre exécutoire, la sai-sie attribution et les autres mesures d’exécution sur les créances, la sai-sie des valeurs mobilières, les procédures civiles d’exécution et lesprocédures collectives d'une part, le droit international privé d'autrepart, ainsi que la saisie des navires.

✔ Pierre CAPOULADE, Conseiller honoraire à la Cour de Cassation :Chronique de jurisprudence - le classement des combles dans lesparties communes ou privatives d'un immeuble en copropriété (sousCass. Civ. 3ème, 9 juin 1999), Revue de droit immobilier juillet-sep-tembre 1999 p.455.Un utile résumé de jurisprudence à propos du caractère commun ouprivatif des combles, en cas de silence du règlement de copropriété àce sujet.

N° 07 - Février 2000 - 3

Actual i tédoctrinale

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 3

La Loi de Finances pour 2000 comporte, à monsens, quatre dispositions fondamentales en sus dedispositions importantes mais qui ne modifient pasfondamentalement le paysage fiscal.

Ces quatre mesures fondamentales sont les sui-vantes :

• Etablissement d'un régime de taxation desindemnités de rupture du contrat de travail et dumandat social (article 3).

• Uniformisation du régime de taxation des plus-values de cessions de valeurs mobilières (article 94).

• Réduction du taux de TVA sur les travaux por-tant sur les locaux à usage d'habitation (article 5).

• Uniformisation des taux de droit d'enregistre-ment, que ce soit pour les immeubles ou lesfonds de commerce (article 9).

I - TAXATION DES INDEMNITÉS DE RUPTURE DU CONTRAT DE TRAVAIL ET DU MANDAT SOCIAL

Depuis de nombreuses années, les conflits avecl'Administration Fiscale relatifs aux indemnités derupture du contrat de travail ou de mandat socialdonnaient lieu à des discussions âpres et l'absencede régime fiscal clair conduisait généralement lescontribuables à saisir les Tribunaux.

L'article 3 de la Loi de Finances pour 2000 a insti-tué un régime qui présente au moins l'avantaged'apporter une certaine clarté.

Ce nouveau régime s'applique aux indemnités derupture du contrat de travail et de cessation du man-dat social perçues à compter du 1er janvier 1999.

La fraction exonérée des indemnités de rupture ducontrat de travail ou de cessation du mandat socialne pourra être inférieure à :

- 50 % du montant des indemnités,- 2 fois le montant de la rémunération annuelle

brute perçue par le salarié au cours de l'annéecivile précédant la rupture de son contrat de tra-vail.

Mais ces deux limites sont elles-mêmes limitées parun montant qui correspond à la moitié de la pre-mière tranche du tarif de l'impôt de solidarité sur lafortune, soit actuellement 2.350.000 francs.

Bien évidemment, si la Convention collective pré-voit une indemnité d'un montant supérieur à ceslimites, l'indemnité est en totalité exonérée.

Le texte ne prévoit malheureusement pas l'applica-tion de ce régime aux contentieux en cours.

II - UNIFORMISATION DU RÉGIME DETAXATION DES PLUS-VALUES DE CESSION SUR VALEUR MOBILIÈRE

Jusqu'à présent, il y avait différents régimes detaxation des plus-values de cession sur valeur mobi-lière :

- Participation supérieure à 25 %,- OPCVM,- Participation inférieure à 25 %.

• L'article 94 de la Loi de Finances procède à lafusion des différents régimes et codifie ce régimesous les articles 150 OA à 150 0E du Code Généraldes Impôts.

Ce régime s'applique à compter du 1er janvier 2000.

Ce nouveau régime prévoit que toute cession à titreonéreux de valeurs mobilières au sens large esttaxable si le montant de la cession réalisée au coursde l'année civile, excède, par foyer fiscal un mon-tant fixé à 50.000 francs.

• L'article 94 a prévu également deux autres dispo-sitions :

a) Sursis d'imposition.

En cas d'échange de titres par voie de fusion, OPE,OPA, le régime antérieur de report d'imposition estsupprimé.

Un régime de sursis d'imposition est mis en place àcompter du 1er janvier 2000.

Le report d'imposition était un système par lequel laplus-value était constatée mais son imposition dif-férée au moment où s'opérerait la cession des titres

LOI DE FINANCE POUR 2000 :LES DISPOSITIONS FONDAMENTALES

4 - N° 07 - Février 2000

Flash FFlash Fiscaliscal

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 4

reçus lors de l'échange. Le sursis d'imposition estun régime qui prévoit le caractère intercalaire, c'est-à-dire que l'opération n'est pas prise en compte pourl'établissement de l'impôt. Le gain réalisé lors de lacession ultérieure des titres reçus à l'occasion del'échange est calculé par rapport au prix ou à lavaleur d'acquisition des titres d'origine remis àl'échange.

b) Prise en compte des clauses de variation de prix.

Cette partie du texte comprend deux sous-parties :

1. Garantie de passif.

La prise en compte de reversements par le cédantau cessionnaire en cas d'application de la garan-tie de passif, mais uniquement si cette clausejoue au profit du cessionnaire : il y aura réduc-tion de la plus-value et prise en compte d'unemoins-value.

2. Clause d'intéressement.

L'autre partie concerne les clauses d'intéresse-ment qui donneront lieu a une taxation en régi-me des plus-values, de cession de valeurs mobi-lières pour la partie du prix payé après la ces-sion, prenant en compte un intéressement calcu-lé sur l'activité de la société.

Ces deux points ont le mérite de clarifier une situa-tion plus qu’ambigüe mais nécessitent une sur-veillance particulière et une rédaction stricte desclauses d'intéressement et de garantie de passif.

Ce texte de l'article 94 a donc comme intérêt essen-tiel de clarifier et de taxer sous une seule référence,les plus-values de valeurs mobilières.

Ce qui permet bien évidemment de tenir compte aucours d'une même année des plus ou moins-valuesréalisées sur différents types de valeurs mobilières.

Nous attendons avec impatience l'instruction admi-nistrative qui va exposer la position del'Administration sur ce texte de loi concernant dif-férents points, notamment au regard des moins-values antérieures à reporter, une certaine clarifica-tion de l'application des clauses de garanties de pas-sif et d'intéressement et surtout de l'application dunouveau régime de sursis d'imposition avec l'article67 bis du Code Général des Impôts à savoir ce quiest communément appelé “EXIT TAX”.

III - RÉDUCTION DU TAUX DE TVA SUR TRAVAUX SUR LES LOCAUXD'HABITATION

Dans le cadre d'une certaine volonté gouvernemen-tale d'abaissement des impôts, le taux de TVA affé-rent aux travaux sur des locaux d'habitation estabaissé de 20,6 à 5,5 % depuis le 15 septembre1999.

L'application de ce taux est écartée lorsque les tra-vaux réalisés sur les locaux d'habitation sont assi-milés à des travaux de construction.

Ce texte ne présente pas de grandes difficultés, saufen ce qui concerne les travaux réalisés dans lesimmeubles collectifs dont l'utilisation est mixte àsavoir bureaux, habitations.

Il est évident qu'avec l'abaissement de ce taux deTVA, le nombre de travaux réalisés sans facture vase limiter pour ne pas dire disparaître, ce qui paraîtune bonne chose au regard des règles de sécurité etde garantie des travaux réalisés par un profession-nel.

IV - UNIFORMISATION DES TAUX DEDROITS D'ENREGISTREMENT

Depuis le 1er janvier 1999, un taux de 4,80 % s'ap-plique aux mutations d'immeubles à usage autreque l'usage d'habitation.

Depuis le 15 septembre 1999, le taux de droits demutation des mutations d'immeubles à usage d'ha-bitation est abaissé à 4,80 %.

Ce taux de 4,80 % s'applique également aux muta-tions de fonds de commerce.

Ainsi donc depuis le 15 septembre 1999, un tauxunique de 4,80 % s'applique aux mutations d'im-meubles quel que soit leur usage et aux mutationsde fonds de commerce.

Sous réserves de dispositions plus favorables, cetaux s'applique également aux apports en société deces mêmes immeubles ou fonds de commerce.

V - UN ABBATTEMENT PROROGÉJUSQU'AU 30 JUIN 2001

Enfin, la Loi de Finances pour 2000 a prorogé jus-qu'au 30 juin 2001 l'abattement de 30 % sur lesdonations consenties par les donateurs âgés de plusde 75 ans.

Maître Dominique RICHARDAvocat à la Cour

Flash FFlash Fiscal iscal (suite)(suite)

N° 07 - Février 2000 - 5

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“Le Dossier”“Le Dossier”DROIT PRIVÉDROIT PRIVÉ

PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS ETVENTE EN ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT

■ Le dispositif de la loi “Périssol” a pris findepuis quelques mois ; les premières analysesapparaissent.

L’option pour le bénéfice de ce dispositifemporte pour le bailleur un certain nombre deconséquences sur son régime fiscal : déduc-tion au titre de l’amortissement sur le mon-tant de l’acquisition, baisse du taux de ladéduction forfaitaire, majoration du plafondd’imputation des déficits fonciers sur le reve-nu global. D’où un intérêt certain à financerl’acquisition au moyen d’un prêt bancaire.

Or, qui dit prêt bancaire dit garantie de rem-boursement, et notamment garantie réelle ouhypothécaire dans la majorité des cas.

■ Si la constitution d’une hypothèqueconventionnelle grevant les biens financés nesoulève pas de difficultés particulières, il enest tout autrement en ce qui concerne le pri-vilège de prêteur de deniers.

Cette sûreté peut-elle être mise en oeuvre afinde garantir le remboursement de l’intégralitéd’un prêt alors que seulement une fraction duprix est exigible et quittancée lors de la signa-ture de l’acte ?

■ Cette question a été soulevée de nom-breuses fois ces derniers temps, compte tenudu nombre d’acquisitions qui ont été régula-risées.

Qu’en est-il réellement ?

■ La mise en place du privilège de prêteur dedeniers doit répondre à certaines conditionsstipulées par l’article 2103-2° du Code civil :

a) condition de fond : l’existence d’une obli-gation de rembourser,

b) conditions de forme : l’acte de prêt et laquittance doivent être établis par acte authen-tique, lequel doit contenir en outre une décla-ration concernant la destination des fondsempruntés et une autre déclaration concer-nant l’origine des deniers.

■ Toutefois, ces conditions ne doivent pasêtre assimilées à des conditions d’existence,mais à des conditions d’opposabilité du privi-lège de prêteur de deniers aux tiers.En effet, ce privilège est une sûreté légale, leprêteur en étant investi de plein droit dès queles conditions sont remplies.

C’est ce qu’affirme la Cour de Cassation lors-qu’elle dispose que “les formalités prescritespar l’article 2103-2° du Code civil tendentseulement à certifier l’origine des deniers vis-à-vis des tiers” (civ. 3° 18 février 1987,Bull. III n°31 page 18).

■ La question a été posée, en son temps, desavoir si, dans le cadre d’une vente en étatfutur d’achèvement, le conservateur deshypothèques compétent peut accepter ledépôt d’un bordereau de privilège de prêteurde deniers du fait que le privilège dont l’ins-cription est requise garantirait, non seulementla partie de prêt correspondant à la fraction deprix payé comptant et quittancé dans l’acte,mais aussi le surplus du prêt, qui ne seraversé en réalité au vendeur que plus tard, aufur et à mesure de l’avancement des travaux.

Ce à quoi l’Association Mutuelle desConservateurs a répondu :

“Pour éviter que soient requises des inscrip-tions manifestement injustifiées, leConservateur des Hypothèques doit, auxtermes de l’article 2148 du Code civil, sefaire présenter l’original, une expéditionauthentique ou un extrait littéral du jugement

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N° 07 - Février 2000 - 7

ou de l’acte qui donne naissance au privilègeou à l’hypothèque. Mais le conservateurn’étant pas juge de la validité des inscrip-tions, son contrôle ne porte que sur l’existen-ce apparente du titre. C’est à l’inscrivant qu’ilappartient d’apprécier, sous sa responsabilité,si le privilège ou l’hypothèque dont il deman-de l’inscription est de nature à garantir sacréance.“Au cas particulier visé ci-dessus, dès lorsqu’il s’agit d’un prêt consenti pour l’acquisi-tion d’un immeuble, on est porté à penser quela créance du bailleur de fonds peut êtreconsidérée comme apparemment garantie parle privilège établi par l’article 2103-2° duCode civil.“Il appartient au requérant d’apprécier s’ilpeut en requérir utilement l’inscription mal-gré l’échelonnement du payement du prix .En conséquence, il n’y a pas, à notre avis,dans le cas considéré, de motif de refus del’inscription” (B.A.M.C. 1978, article 1115).

C’est également l’affirmation que l’on peutretrouver dans le Juris Classeur NotarialFormulaire : “Il semble que l’inscription deprivilège de prêteur de deniers puisse êtreprise pour sûreté de la totalité de la sommeprêtée” (voir Bordereaux d’inscriptionHypothécaire, Fascicule C 1 n°168).

■ Cette solution a ses partisans : en effet, ilen résulte une économie pour l’acquéreurpuisqu’il ne paiera pas la taxe de publicitéfoncière qu’il aurait dû acquitter s'il s'était agid’une hypothèque.On pourrait également croire que cette garan-tie est plus efficace pour l’établissement prê-teur car, s’agissant d’un privilège, il va rétro-agir à la date de l’acte, et non pas au jour deson inscription, comme l’hypothèque.

■ Il faut cependant nuancer ces propos carcette garantie ne sera jamais pleinement effi-cace.

En effet, le privilège de prêteur de denierssera totalement inefficace si des tiers arguentde cette inefficacité, pour la partie des fondsempruntés et non utilisés. Dans ce cas, lecréancier ne pourra seulement invoquer leprivilège de prêteur de deniers qu’à concur-rence de la somme quittancée, le surplusn’étant alors plus garanti par aucune inscrip-tion.

L’établissement de crédit n’aura jamais alorsl’assurance d’être utilement remboursé lorsde la distribution du prix en cas de revente dubien.

Afin de garantir l’établissement prêteur, ilexiste cependant une solution : quittancer, àchaque fois, le versement correspondant à lafraction de prix rendue exigible par l’avance-ment des travaux. Mais ce procédé, outrequ’il se révèlera lourd à gérer, sera quasimentimpossible à mettre en place en raison du sur-coût que cela occasionnera au client.

Hélène ENSUQUE - GAZAGNE

“Le Dossier” “Le Dossier” DROIT PDROIT PRIVÉRIVÉ

LES DERNIERS DOSSIERS LES DERNIERS DOSSIERS DU BDU BULLETIN :ULLETIN :

• Les cessions au franc symbolique de biens immobiliers par les collectivités locales aux entreprises

• Changement de régime matrimonial et droit des tiers

• Droit de préemption urbain et droit de préemption de la ZAD :l'utilisation du bien et l'ouverturedu droit de rétrocession

• Le contrat d'assurance-vie "homme-clé"

• La clause de réserve de propriété dans la vente d'immeubles

• Destination / affectation :des notions à ne pas confondre

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“Documentation juridique”(tél. : 01 44 90 14 14)

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BIEN INDIVIS ENTRE ÉPOUX -REFUS DE ROMPRE L’INDIVISION - NOTIOND’INTÉRÊT DE LA FAMILLE. (01-07)

Un époux copropriétaire indivis avecson conjoint de leur résidence secon-daire s’était vu autorisé à vendre seulledit immeuble par la juridiction d’ap-pel qui, s’appuyant sur l’article 217du Code civil, avait estimé que lerefus du conjoint de procéder à lacession n’était pas justifié par l’intérêtde la famille.En effet, seul l’intérêt de la famille est,aux termes dudit article, susceptiblede permettre au conjoint dont leconsentement est nécessaire à lapassation d’un acte, de refuser quecet acte soit passé.Si cet intérêt n’existe pas, les jugesdu fond, souverains en la matière,autoriseront l’époux à agir seul, ainsique la Cour de Cassation l’a maintesfois confirmé.(Cass. Civ. 1ère, 19 octobre 1999 ; Lettre deDroit et Patrimoine, n°314 du 1er décembre1999 p.2)

DIVORCE - HYPOTHÈQUELÉGALE DES ÉPOUX. (02-07)

C’est à bon droit qu’un époux requiertl’inscription d’une hypothèque légalesur un bien de son épouse, celui-ciayant, dans son assignation en divor-ce, révoqué les donations à elleconsenties pendant le mariage, etdemandé qu’elles soient chiffrées àune certaine somme, tendant donc àfaire constater une créance contreson conjoint au sens de l’article 2137alinéa 2 du Code civil.(Cass. Civ. 2ème, 4 mars 1999 ; Defrénois,30/12/99 article 37082 n°112 p.1364)

ÉVALUATION DES BIENS À PARTAGER - ÉVOLUTION DURANT L'INDIVISION POST-COMMUNAU-TAIRE. (03-07)

La Cour de Cassation rappelle que laconsistance et la valeur des biens dela succession au jour du partage doi-vent tenir compte des plus ou moins-values apparues pendant la périoded’indivision, tous les indivisairesdevant en profiter ou en pâtir.(Cass. Civ. 1ère, 7 avril 1998 ; JCPN, n°48 du03/12/99 p.1733)

ASSURANCE-VIE - ÉPOUX COMMUNS EN BIENS -PRÉDÉCÈS DU BÉNÉFICIAIRE. (04-07)

Une réponse ministérielle met unterme à une des conséquencesdéduites de l’arrêt Praslicka, en réaf-firmant les termes d’une lettre duministère de l’économie du 27 juillet1999 (réf. 01-06 du Bulletin n°6) : lavaleur de rachat d’un contrat d’assu-rance-vie non dénoué lors de la liqui-dation de la communauté conjugale,suite au décès du bénéficiaire de cecontrat, ne doit pas être porté à l’ac-tif de succession, car ce serait impo-ser des sommes non encore perçues,et non imposables lorsqu’elles sontperçues en cas de prédécès del’époux assuré.(Rép. ministérielle 2710 JOAN 8 novembre1999 p.6420 ; JCPN n°47 du 26/11/99 p.1706)

TESTAMENT AUTHENTIQUE ETTESTAMENT OLOGRAPHE. (05-07)

Un testament olographe postérieurprime un testament authentique.L’inconvénient du premier est toute-fois qu’il résulte des articles 287 et288 du Nouveau Code de ProcédureCivile que “lorsque l’écriture et lasignature d’un acte sous seing privésont déniées ou méconnues , il

appartient au juge de vérifier l’actecontesté à moins qu’il ne puisse sta-tuer sans en tenir compte” ; parconséquent, un jugement qui ne“vérifierait” pas un testament olo-graphe contesté court le risque d’êtrecontredit en deuxième instance.En l’espèce, les défendeurs en firentl’amère expérience et regrettèrentprobablement de n’avoir pas bénéfi-cié d’un testament authentique, tes-tament qui a, de plus, de nombreusesautres vertus.(Cass. Civ. 1ère, 3 novembre 1999 ; Lettre deDroit et patrimoine, n°315 du 8 décembre 1999p.3)

COMMUNAUTÉ - LICITATION OUPARTAGE ? (06-07)

Poursuivant une jurisprudenceconstante, la Cour de Cassation réaf-firme dans cette décision que lorsqueles immeubles composant la commu-nauté peuvent être “commodémentpartagés ou attribués dans les condi-tions prévues par la loi”, il doit êtreprocédé à un partage de la commu-nauté et non à une licitation ; aussi,en s’appuyant sur les articles 826,827 et 1476 du Code civil, casse-t-elle la décision de la Cour d’appel quiordonnait la vente sur licitation d’unancien bien commun.(Cass. Civ. 1ère, 19 octobre 1999 ; Lettre deDroit et Patrimoine, n°316 du 15 décembre1999 p.3)

TRANSMISSION DE BIENSDÉMEMBRÉS - ÉVALUATION -CONTROVERSE. (07-07)

La chambre commerciale de la Courde Cassation expose dans cet arrêtque “les biens compris dans l’actifsuccessoral sont transmis à chacundes successeurs, selon ses droitspropres, par le décès du de cujus, etles droits de mutation à titre gratuit neportent que sur les biens tels qu’ilssont reçus par le bénéficiaire de lamutation”.Par conséquent, la Cour explique

S T R A T É G I E P A T R I M O N I A L E

Régimes matrimoniaux Donationset successions

8 - N° 07- Février 2000

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 8

AGENT IMMOBILIER -RESPONSABILITÉ. (08-07)

La Cour d’Appel de Paris a nettementaffirmé que l’agent immobilier étanttenu à un devoir de conseil et d’infor-mation, il lui appartient notamment des’assurer de la pleine propriété desparties pour vendre.Cette décision s'inscrit dans le sensactuel de la jurisprudence. En effet,les tribunaux retiennent régulièrementla responsabilité de l'agent immobiliersur le fondement de ce devoir deconseil et d'information.(CA Paris, 21 septembre 1999 ; AJDI,novembre 1999 p.1043)

PROMESSE DE VENTE - MENTION "LU ET APPROUVÉ". (9-07)

Il est rappelé par la Cour d'Appel deVersailles que dans une promesse devente sous seings privés, la mention"lu et approuvé" n'est imposée paraucun texte pour la validité de l'acte.(CA Versailles 2ème ch. B, 15 avril 1999 ; RDI,juillet-septembre 1999 p.419)

REMONTÉES CAPILLAIRES - DOL.(10-07)

Jugé que des travaux succinctsentrepris par le vendeur avant lavente pour camoufler des tachesd'humidité importantes, ayant pourorigine des remontées capillaires àpartir de la cave et de la façade, sontconstitutifs d'un dol justifiant la nullitéde la vente.(CA Versailles 1ère ch. A, 6 mai 1999 ; RDI,juillet-septembre 1999 p.418)

VENTE D’IMMEUBLE ET SECTES.(11-07)

Courant janvier 1980, un particuliervend à une société un bien immobi-lier. Le vendeur est membre d’une

secte, et le bien est destiné en fait àhéberger la communauté sectaire.La Cour de Cassation, approuvant laCour d’Appel de Paris, reconnaît quele vendeur a subi des “violences phy-siques et morales de nature à faireimpression sur une personne raison-nable et à inspirer la crainte d'exposersa personne ou sa fortune à un malconsidérable et présent” et confirmel’annulation de la vente pour violencemorale.(Cass. Civ. 13 janvier 1999 ; AJDI, novembre1999 p.1013)

MAISONS TÉMOINS - QUALIFICATION DU BAIL.(12-07)

Le contrat de location d'un terrain nusupportant des maisons témoins peutêtre un bail commercial.Ces maisons témoins, construitesavec l'accord du bailleur, constituentpour les constructeurs des locauxaccessoires nécessaires à leur activi-té dont la disparition compromettraitleur exploitation. En conséquence,les baux dont les constructeurs sontsignataires bénéficient du statut desbaux commerciaux.(Cass. Civ. 3ème, 29 septembre 1999 ; JCPN,n°45 du 12/11/99 p.1593)

CONGÉ POUR VENDRE - PRIXINDIQUÉ NON DISSUASIF. (13-07)

La Cour d’Appel de Paris a ordonnél’expulsion du locataire d’un apparte-ment, laquelle a fait suite au congépour vendre signifié par le propriétai-re, bien que le prix notifié au locatai-re, soit 720.000 F, apparaisse suresti-mé par rapport au prix moyen dumarché (500.000 à 550.000 F selontrois agences immobilières).La Cour d’Appel a justifié sa décisionen énonçant que “les propriétaires, envendant leurs biens, peuvent légitime-

ment espérer en retirer le meilleur prixet le proposer à la vente à un prix plusélevé que le prix moyen du marché.(...) La surestimation du prix indiquédans le congé n'atteignait pas desproportions permettant de le considé-rer comme dissuasif et fixé pour faireéchec au droit de se porter acquéreurdu locataire”.(CA Paris 6° ch. sect. B, 16 septembre 1999 ;AJDI, novembre 1999 p.1039)

CONGÉ POUR VENDRE - INDICATION DE LA SUPERFICIE ?(14-07)

Deux arrêts de la Cour d’Appel deParis précisent le champ d’applica-tion de l’article 46 alinéa 1 de la loi du10 juillet 1965 fixant le statut decopropriété des immeubles bâtis(inséré par l'article 45 al.1 de la loi du18 décembre 1996, dite Loi Carrez).Selon cet article, “toute promesseunilatérale de vente ou d'achat, toutcontrat réalisant ou constatant lavente d'un lot ou d'une fraction de lotmentionne la superficie de la partieprivative de ce lot ou de cette fractionde lot. (...)” Pour la Cour d'Appel, cetarticle ne visant que des “contrats”,soit plus précisément “la rencontre devolonté du bailleur et du locataire”, ilne saurait s’appliquer au congé pourvendre (article 15 de la loi du 6 juillet1989), qui n’est qu’”une offre résul-tant de la loi”.La Cour infirme l'analyse de certainsauteurs qui se positionnaient enfaveur de l'obligation d'indication dela superficie au motif que le congéavec offre de vente s'analysait en unepromesse de vente.(CA Paris 6ème ch. sect. C, 14 septembre 1999et 21 septembre 1999 ; AJDI, novembre 1999p.1039 ; JCPN, n°52 du 31/12/99 p.1845 ; voirl’étude de Philippe Pelletier au Defrénois du 30décembre 1999 n°37081).

qu’un appartement reçu en usufruitpar le conjoint du défunt alors qu’audécès, ledit conjoint occupait le bien,doit être évalué selon l’âge de l’usu-fruitier et selon sa valeur occupée.On peut considérer que cette juris-prudence, depuis la loi de financespour 1999 et son article 19 - qui a ins-

titué un abattement de 20% sur lavaleur vénale réelle de l’immeuble quiconstitue au jour du décès la résiden-ce principale du défunt lorsque, àcette même date, cet immeuble estégalement occupé à titre de résiden-ce principale par le conjoint survivantou par un ou plusieurs enfants

mineurs ou majeurs protégés dudéfunt ou de son conjoint - consacrela victoire de l’opinion de la chambrecommerciale de la Cour de Cassationen la matière.(Cass. com., 19 octobre 1999 ; Lettre de Droitet Patrimoine, n°312 p.1 et 316 p.1)

S T R A T É G I E P A T R I M O N I A L E (suite)

I M M O B I L I E R I N S T I T U T I O N N E L

Baux

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P R O M O T I O N I M M O B I L I È R E

VEFA, COPROPRIÉTÉ ETPERMIS DE CONSTRUIRE A propos de l'arrêt du Conseil d'Etat en date du 5 mai 1999 (signalé dans le précédentBulletin, réf. 30-06).

■ Dans le Bulletin n°6, à larubrique Urbanisme “Permis deConstruire - Dans une VEFA, levendeur peut-il déposer un permisde construire modificatif ?”, il a étéfait état d’un arrêt du Conseild’Etat du 5 mai 1999 - M. Et MmeAlaoui, et des conclusions duCommissaire du Gouvernementdéclarant que, dans le cadre deventes en l’état futur d’achève-ment, “la copropriété naît, enapplication des dispositions de laLoi du 10 juillet 1965, dès la pre-mière vente”.

A l’appui de cette position,Monsieur Edmond Honorat faisaitréférence à deux arrêts : l’un duConseil d’Etat du 4 juillet 1994 - SCI Les Palmiers - et l’autre de la3ème chambre civile de la Cour deCassation du 3 juillet 1984.

■ Il est fait observer :- que l’arrêt de la Cour deCassation du 3 juillet 1984 rappel-le dans ses attendus le libellé du 1er

alinéa de l’article 1 de la Loi du 10juillet 1965, à savoir que ladite loirégit “tout immeuble bâti ou grou-pe d’immeubles bâtis ...” et qu’ilne mentionne aucunement que lacopropriété naît dès la premièrevente ;- qu’il résulte des éléments de fait,que dans les deux affaires, ils’agissait d’opérations partranches, dont la première étaitachevée.

En conséquence, il convient donc,à notre avis, de considérer avecprudence les conclusions duCommissaire du Gouvernementquant à la date de naissance de lacopropriété.

■ Nous ne pouvons qu’approuverla décision du Conseil d’Etat qui aconsidéré qu’il était illégal de déli-vrer un permis de construire modi-

ficatif touchant aux parties com-munes alors que des VEFA avaientété signées.En effet, les acquéreurs sont deve-nus propriétaires d’une quote-partdes parties communes et la SCI nepeut plus modifier unilatéralementles parties communes, de façonsubstantielle.

■ En revanche, le statut de lacopropriété régissant lesimmeubles “bâtis”, il ne trouve às’appliquer qu’après achèvementdu bâtiment ou d’une premièretranche.

Il serait parfois bien utile de pou-voir convoquer une assembléegénérale en cours de constructionpour modifier certaines partiescommunes avec l’accord de copro-priétaires représentant la majoritédes voix, la SCI votant avec lestantièmes des lots invendus, plutôtque de devoir obtenir l’accord detous les acquéreurs.

Mais, en l’état des textes et de lajurisprudence, il nous paraît que lacopropriété ne naît qu’à l’achève-ment d’au moins un des bâtimentset non pas dès la première vente,contrairement aux conclusions duCommissaire du Gouvernement ci-dessus mentionnées.

SANCTION DU RETARD DELIVRAISON D’UN IMMEUBLE ÀCONSTRUIRE. (15-07)

Sauf à ce qu’il soit justifié d’un cas deforce majeur ou d’une cause légitimefondée, le retard de livraison doit êtresanctionné par des dommages etintérêts, même s’il n’a pas été prévuune pénalité de retard dans l’acte devente.(CA Paris, 19 mai 1999 ; Construction -Urbanisme, décembre 1999 p.8 n°323)

DEVOIR D’INFORMATION DEL’ARCHITECTE. (16-07)

L’obligation d’information de l’archi-tecte s’étend à la vérification du droit

de construire du maître de l’ouvrage. Pour ce faire, l’architecte doit contrô-ler que le maître de l’ouvrage détientles autorisations administrativesnécessaires et qu’il est propriétaire duterrain ou autorisé à construire par lepropriétaire. S’il ne le fait pas, il com-met une faute, et si elle entraîne unpréjudice pour l’entrepreneur forcéd’arrêter les travaux du fait d’uneordonnance de référé, l’architectevoit sa responsabilité délictuelleengagée vis-à-vis de l’entrepreneur etpeut être condamné, solidairementavec le maître de l’ouvrage, à indem-niser l’entrepreneur pour les fraisentraînés par les travaux et sa pertede bénéfice.(Cass. Civ. 3ème, 14 avril 1999 ; Dict.

Permanent Construction, Bull. 285 p.2435

n°406)

TRAVAUX SUR EXISTANTS ETGARANTIE DÉCENNALE. (17-07)

Les travaux sur existants ne peuventpas être écartés d’emblée du champd’application de la responsabilitédécennale. Il y a lieu de rechercherquelles ont été la nature et la consis-tance des travaux ainsi que l’impor-tance des malfaçons qui en ont résul-té. S’agissant de travaux de ravale-ment, les juges doivent déterminers’ils constituent des “ouvrages” ausens de l’article 1792 du Code civil etsi les dommages qu’ils entraînentportent atteinte à la solidité de l’im-meuble ou rendent celui-ci impropreà sa destination.(Cass. Civ. 3ème, 20 juillet 1999 ; Dict.

Permanent Construction, Bull. 286 p.2418

n°27a/27e)

ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE : ÉTENDUE DE LAGARANTIE. (18-07)

En application de l’article L.242-1 duCode des assurances, l’assureurdommages-ouvrage est débiteur desa garantie, en dehors de touterecherche de responsabilité, dèsl’instant que les dommages sont de lanature de ceux dont sont respon-sables les constructeurs sur le fonde-ment de l’article 1792 du Code civil.(CA Paris , 25 janvier 1999 ; Dict. Permanent

Construction, Bull. 284 p.2479 n°107/108)

Responsabilités,garanties, assurances

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U R B A N I S M E E T A M É N A G E M E N T

N° 07 - Février 2000 - 11

DROIT DE PRÉEMPTION - SAISIEIMMOBILIÈRE. (19-07)

Après l’arrêt du 6 octobre 1995 Cnede Maisongoutte, cet arrêt du Conseild’Etat, confirmant la position de laCour administrative d'appel de Paris,vient préciser le champ d’applicationdu droit de préemption : le droit depréemption ne s’applique pas à lavente sur adjudication forcée dans lecadre d'une saisie immobilière puis-qu’elle ne peut être regardée commeune aliénation volontaire au sens desdispositions de l’article L. 213-1 al.1du Code de l’urbanisme.(CE sect., 27 octobre 1999, Cne de Houdan,req. n°188685 ; JCPN, n°49 du 10/12/99p.1764 ; Droit administratif, décembre 1999,p.28)

VEFA ET DÉPÔT DE PERMIS DECONSTRUIRE MODIFICATIF :

voir, à propos de l'arrêt du Conseild'Etat du 5 mai 1999, M. Et MmeAlaoui, qui a été signalé au précédentBulletin, le commentaire figurant enrubrique Promotion immobilière.

MAIRE INTÉRESSÉ À LADÉLIVRANCE DU PC. (20-07)

Selon l’article L. 421-2-5 du Code del’urbanisme, “si le maire (...) est inté-ressé à la délivrance du permis deconstruire, soit en son nom personnelsoit comme mandataire, le conseilmunicipal (...) désigne un autre de sesmembres pour délivrer le permis deconstruire.” La Cour administratived’Appel de Nantes précise que pourl’application de ces dispositions,c’est à la date de la délivrance dupermis que doit être apprécié l’intérêtpersonnel du maire : en l’espèce, ilavait participé en qualité de géomètreà l’élaboration d’un programme deconstruction ; cependant, au momentde la délivrance du permis, il avaitcessé toute collaboration avec lasociété pétitionnaire et le Conseild'Etat estime que dès lors, il ne pou-vait pas être considéré comme inté-ressé au regard des dispositions del'article L.421-2-5.(CAA Nantes, 26 mai 1999, Valensi ;Construction-Urbanisme, novembre 1999 p.18)

NOTION DE TRAVAUX DEDÉMOLITION NÉCESSITANT UNPERMIS DE DÉMOLIR. (21-07)

Cet arrêt donne des précisions fortutiles quant à la notion de travaux de

démolition nécessitant l’obtentiond’un permis de démolir qui n’est pasdéfinie clairement par les textes. Enl’espèce, une légère surélévation detoiture afin d’aménager sur une partiede celle-ci une terrasse “à la romaine”ne nécessite pas l’obtention d’un per-mis de démolir.(CE 28 juillet 1999, Deutschmann ;Construction-Urbanisme, novembre 1999 p.21)

PAS DE DÉLIT DE CONSTRUCTION SANS PERMISPOUR DÉFAUT DE TRANSFERT.(22-07)

La Chambre criminelle de la Cour deCassation confirme pour la premièrefois que celui qui réalise des travauxen vertu d’un permis de construireobtenu par un autre n’est pas pénale-ment répréhensible au regard de l’ar-ticle L. 480-4 du Code de l’urbanismequand bien même ce constructeurn'a pas obtenu ni demandé un trans-fert dudit permis de construire à sonnom.(Cass. Crim., 29 juin 1999, Barthe et Lhermitte ;Construction-Urbanisme, décembre 1999 p.18)

CESSION GRATUITE DE TERRAINS ET POSSIBILITÉS DECONSTRUCTION - CALCUL D'UN“COEFFICIENT D’EMPRISE AUSOL”. (23-07)

En cas de cession gratuite de terrainsau titre des articles L.332-6-1 etR.332-15 du Code de l’urbanisme, ilpeut être tenu compte de la superficieinitiale pour le calcul du COS et duPLD. En revanche, l’article R. 332-15stipule que “ces dispositions ne fontpas obstacle à l’application de l’en-semble des autres règles et servi-tudes d’urbanisme”. En l’espèce, lePOS fixait un coefficient d’emprise ausol. La Cour administrative d’appel deParis a considéré que pour le calculdes possibilités de construction enrésultant, il faut prendre en compte lasuperficie du terrain déduction faitede ce qui a été cédé à la collectivitépublique.(CAA Paris, 1er juin 1999, M. Burgeot ; BJDU,99 n°4 p.292)

TERRAINS CONTIGUS - DEMANDE CONJOINTE - PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF - TERRAIN D’ASSIETTE DU COS. (24-07)

Deux sociétés avaient obtenuconjointement un seul permis deconstruire concernant deux terrainscontigus dont elles étaient chacunepropriétaire.Le Conseil d’Etat considère que “lespropriétaires de terrains distincts

mais contigus” peuvent présenter“conjointement une demande de per-mis en vue de la construction, sur lesterrains considérés, d’un ou plusieursbâtiments présentant une unité d’en-semble”.C'est également un exemple utiled’hypothèse où la délivrance d’unpermis modificatif était possible car ila été jugé qu’”un réaménagement dela disposition intérieure des bâtimentspar transformation d’appartements enstudios et suppression de locauxtechniques, en l’adjonction d’uneplace de stationnement et en l’instal-lation de quelques ouvertures supplé-mentaires rapportés à l’importanceglobale du projet ne remettent encause ni la conception général duprojet, ni l’implantation des bâti-ments, ni leur hauteur” ; un nouveaupermis n'était donc pas nécessaire.La Cour administrative d’appel deNantes estimait que le droit deconstruire devait s’apprécier parcellepar parcelle. Le Conseil d’Etat a jugéau contraire qu'il résultait de l'articleR.123-22 du Code de l'urbanismeque lorsque “plusieurs propriétairespeuvent légalement présenterensemble une demande de permis deconstruire en vue de réaliser une opé-ration de construction conjointe surun ensemble de terrains contigus, leCOS s’applique à la superficie del’ensemble des terrains qui serventd’assiette au projet de construction etnon à la superficie de la propriété dechacun des pétitionnaires”.(CE 28 juillet 1999, SA d’HLM le Nouveau LogisCentre Limousin req. n°182167 ; Dict.Permanent Construction, Bull. 284 p.2489 n°52et 394a - p.2480 n°20 ; Construction -Urbanisme, novembre 1999 p.20)

PLACES DE STATIONNEMENT -DATE D'APPRÉCIATION. (25-07)

Le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt de laCour administrative d'appel ayant luimême annulé un permis de construireau motif que les emplacements destationnement, exigés par le POS,n'étaient pas réalisés lors de lademande, alors que leur existenceétait établie au jour de la délivrancedu permis.En effet, en se fondant sur l'erreur dedroit, le Conseil d'Etat consacre leprincipe selon lequel l'existence desstationnements doit être prouvée aumoment de la délivrance et non de lademande de permis.(CE 28 juillet 1999, Deutschmann ; PetitesAffiches, 3 novembre 1999 p.13)

AUTORISATION D'EXERCER LEDROIT DE PRÉEMPTION ET PERMIS DE CONSTRUIRE. (26-07)

La situation du terrain au regard de lamise en œuvre éventuelle du droit de

Permis de construire

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U R B A N I S M E E T A M É N A G E M E N T (suite)

préemption ne figure pas parmi lesdispositions d’urbanisme déterminantla légalité d’un permis de construireet visées à l’article L.421-3 du Codede l’urbanisme. Par conséquent, estillégal le refus opposé à une demandede permis de construire au seul motifque le conseil municipal a autorisé lemaire à exercer son droit de préemp-tion sur le terrain d’assiette de laconstruction projetée.(TA Versailles, 13 avril 1999, Allard c/ Cne deBreux-Jouy ; Dict. Permanent Construction,Bull. 286 p.2416 n°181)

QUEL DÉLAI POUR RETIRER UNPERMIS DE CONSTRUIRE ? (27-07)

Ce jugement rend une solution diffé-rente de l’état du droit en considérantque le retrait d’un permis de construi-re par l’autorité qui l’a délivré ne peutintervenir qu’avant l’expiration dudélai de deux mois suivant la notifica-tion de cette décision et non pas ledélai de recours contentieux destiers, c’est-à-dire le délai de deuxmois à compter de l’accomplisse-ment des formalités d’affichage.Par ailleurs, le juge précise que lafraude commise par le pétitionnaire àl’occasion de la demande de permisde construire permet une retrait sanscondition de délai.(TA Nice 2 avril 1999, SCI L’Impératrice 2 c/Cne de La Seyne-sur-Mer ; BJDU 99 n°4 p.272)

ASSOCIATION - INTÉRÊT À AGIR.(28-07)

Cet arrêt par lequel la Cour adminis-trative d'appel de Nantes a dénié toutintérêt à agir à une association contreune décision de permis de construirea été annulé par le Conseil d'Etatdans la mesure où la Cour n'a pas tiréles conséquence du statut d'associa-tion agréée de protection de l'envi-ronnement, au sens de l'article 252-1du Code rural.Il s'agit là d'une application de la loiBarnier du 2 février 1995 ayantconsacré (article L.252-4) l'intérêt àagir de ces associations contre desdécisions administratives ayant unrapport direct avec leur objet et leursactivités statutaires et produisant deseffets dommageables “sur tout oupartie du territoire” pour lequel ellesbénéficient de l'agrément, autrementdit un intérêt à agir tant au niveaunational qu'au niveau local.(CE 8 février 1999, Féd. des associations deprotection de l'environnement et de la naturedes Côtes-d'Armor ; Petites Affiches, 3 novembre 1999 p.7)

ARTICLE L.600-3 DU CODE DEL'URBANISME - APPEL DE L'ANNULATION D’UNE DÉCISIOND'URBANISME - CONTENU DE LANOTIFICATION. (29-07)

Par cet arrêt, le Conseil d'Etat faitdeux rappels utiles quant à l'applica-tion de l'article L.600-3 du Code del'urbanisme.Seul doit être notifié l'appel contreune décision d'urbanisme lorsqu'il estfait par le demandeur de 1ère instan-ce ayant attaqué cette décision.L'appel fait par l'auteur d'un acte oule bénéficiaire d'une autorisationannulée en première instance ne doitpas être notifié. Ainsi le recourscontre une décision d'annulation d'unpermis (ou de toute décision d'urba-nisme) est recevable quand bienmême le bénéficiaire de l'autorisationne l'a pas notifié.Par ailleurs, lorsqu'il y a lieu de noti-fier le recours, l'envoi d'une simplelettre non accompagnée du texteintégral du recours est insuffisant.(CE 26 février 1999, Suant ; Petites Affiches, 3novembre 1999 p.9)

L’AUTORITÉ ADMINISTRATIVEDOIT-ELLE REFUSER DE FAIREAPPLICATION D’UN POSILLÉGAL ? (30-07)

Cet arrêt fondamental, rendu confor-mément aux remarquables conclu-sions de Brigitte Phémolant, traite dela difficile question de l’attitude quedoit adopter l’autorité administrativeface à un POS illégal. La Cour admi-nistrative d’appel considère que lemaire est tenu de ne pas faire appli-cation d’un POS devenu illégal. Adéfaut de dispositions d’un POSantérieur, il doit faire application desrègles générales d’urbanisme.(CAA Paris Form. Plén., 18 mai 1999, Cne deClairefontaine-en-Yvelines ; BJDU, 99 n°4p.254)

ANNULATION DE LA ZAC -QUELLES RESSOURCES POURLES ACQUÉREURS DE TERRAINS ? (31-07)

La Cour de cassation admet qu’unacquéreur de terrain dans une ZACassigne l’aménageur en annulation dela vente pour vice de consentementcar la modification du POS qui a per-mis l’opération a été annulée pourincompatibilité avec la loi Littoral.(Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 1999, Maillet ; DroitAdministratif, novembre 1999 p.29)

EMPLACEMENT RÉSERVÉ ETTRANSFERT DE COS. (32-07)

Ce jugement est un exemple tout àfait intéressant d’application derègles de densité alternatives : uneinterprétation très stricte de ces dis-positions en particulier pour apprécierles possibilités de report de COS enmatière d’emplacement réservé.(CAA Lyon, 22 juin 1999, Ville Nice c/ AnnieNacache ; Construction-Urbanisme, décembre1999 p.16)

MODIFICATION D’UNECONSTRUCTION EXISTANTE NONCONFORME AU RÈGLEMENT DUPOS. (33-07)

Cet arrêt est une application trèsstricte de la jurisprudence Sekler quiprécise qu’un permis de construire nepeut être accordé qu’à la conditionque les travaux envisagés soit n’aientpas pour effet d’aggraver la nonconformité du bâtiment existant oud’en créer une nouvelle, soit sontsans effet sur les dispositions mécon-nues du POS. Le Conseil d’Etat aconsidéré que les travaux ayant poureffet de substituer à une chambre unescalier et un dressing éclairé par unefenêtre dont le positionnement n’étaitpas conforme aux dispositions del’article 7 du POS, ne pouvaient êtreautorisés. En effet la nouvelle piècecréée n’avait pas le caractère d’unlocal technique mais le caractère d’unlocal directement lié à un usage d’ha-bitation. (CE 28 juillet 1999, Ville de Poissy ; Collect. ter-ritoriales, novembre 1999 p.18)

ASPECT DES CONSTRUCTION /NATURE DES MATÉRIAUX. (34-07)

Une récente réponse ministériellerappelle l'interprétation administrativede l’article L.123-1 du Code de l’ur-banisme : il “prévoit, notamment, queles POS peuvent déterminer desrègles concernant l’aspect extérieurdes constructions. Ils peuvent ainsiréglementer l’aspect des matériaux.Le permis de construire vérifie le res-pect des règles applicables à l’aspectdes constructions mais ne peut êtrerefusé en raison de la nature mêmedes constructions ou comporter desprescriptions concernant celles-ci.Dans ces conditions, les services del’Etat, associés à l’élaboration ou à larévision du POS, interviendront pourempêcher l’introduction dans le POSde dispositions relatives à la naturedes matériaux”.(Rép. ministérielle n°33302 JOAN Q 18 octobre1999 p.6085 ; Dict. Permanent Construction,Bull. 285 p.2448 n°169)

12 - N° 07- Février 2000

P.O.S.

Contentieux

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 12

LE PRÉFET PEUT-IL DÉLÉGUERSA SIGNATURE EN MATIÈRE DECONTRÔLE DE LÉGALITÉ ? (35-07)

Le Conseil d’Etat vient de juger, infir-mant les juridictions inférieures, quele préfet peut donner délégation auxagents de préfecture pour signer unrecours gracieux auprès des collecti-vités locales, alors qu’il ne peut pas lefaire en cas de déféré au tribunaladministratif. (CE sect., 15 octobre 1999, Min. Intérieur ;Droit administratif, novembre 1999 p.13)

MARCHÉS PUBLICS : SÉLECTIONDES CANDIDATURES ETRÉPONSES AU FORMULAIREDC6. (36-07)

Ce jugement est très intéressant puis-qu’il précise quelles sont les obliga-tions exactes des candidats répon-dant à une consultation dans le cadredes marchés publics : ils sont tenusde donner uniquement les renseigne-ments prévus par les dispositions del’article 50 du Code des marchés. Lesrenseignements complémentairesdemandés dans les imprimés CERFA,notamment DC 6 n’ont pas à êtreobligatoirement remplis. Il en est ainside la communication des liens juri-diques éventuels entretenus par lescandidats avec des entreprises sus-ceptibles d’intervenir dans un secondtemps dans le cadre d’un autre mar-ché concernant l’opération, objet dumarché.(TA Melun, 5 octobre 1999, Préfet du Val-de-Marne c/ Cne de Saint-Maur-des-Fossés ; MTP17 décembre 1999, Textes officiels p.391)

DÉLÉGATIONS DE SERVICEPUBLIC ET MARCHÉS : PRESCRIPTION DU DÉLIT DEFAVORITISME. (37-07)

Le délit de favoritisme, c’est-à-dired’atteinte à la liberté d’accès et àl’égalité des candidats dans les mar-chés publics et les délégations deservice public, est une infraction ins-tantanée se prescrivant à compter dujour où les faits générateurs de cetteinfraction ont été commis, sauf s'il estétabli qu'elle a été dissimulée oucommise de manière occulte. En cecas, le délai de prescription court àpartir du jour où ils sont apparus etont pu être constatés dans des condi-tions permettant l’exercice des pour-suites.(Cass. Crim., 27 octobre 1999, Godard ; Droitadministratif, décembre 1999 p.15)

MARCHÉ PUBLIC DE TRAVAUX -INCOMPÉTENCE DU SIGNATAIRE -VICE DE PROCÉDURE NONRÉGULARISABLE - ANNULATION -POUVOIRS DU JUGE DEL’EXÉCUTION. (38-07)

Cette décision est un exemple tout àfait intéressant de la manière dont lestiers peuvent remettre en cause uncontrat. Le juge rappelle quelquesprincipes importants :- le contrat par lequel une communeconfie à une entreprise la construc-tion d’une école primaire n’est pas aunombre des actes dont l’annulationpeut être demandée au juge adminis-tratif par un tiers ;- en revanche, la décision du maire(en l'espèce incompétent) de signer lecontrat constitue un acte détachablesusceptible de faire l’objet d’unrecours pour excès de pouvoir ;- le juge, ”lorsqu'il est saisi de conclu-

sions tendant à ce qu’il soit enjoint àcommune de saisir le juge du contratafin de faire constater la nullité d’uncontrat signé par le maire en applica-tion d’une décision de ce dernierannulée par son jugement pour uneirrégularité qu’il estime régularisableest tenu de vérifier si parmi lesmoyens invoqués par le demandeur, ilen existe au moins un qui fait obstacleà toute régularisation et doncimplique nécessairement le prononcéde l'injonction”.(CAA Paris Form. Plén., 7 juillet 1999, M. Secail ;AJDA, novembre 1999 p.879 et 948)

ATTRIBUTION DE MARCHÉPUBLIC : INTÉRÊT À AGIR D’UNEASSOCIATION DE DÉFENSE DEL’ENVIRONNEMENT ; ERREURMANIFESTE D’APPRÉCIATION. (39-07)

Ce jugement présente deux intérêts.Il rappelle qu’une association dedéfense de l’environnement peutavoir intérêt eu égard à son objet sta-tutaire et à l’importance de l’étude encause à contester la décision d’attri-bution d’un marché d’étude.Le juge administratif peut censurerpour erreur manifeste d’appréciationle choix du titulaire du marché. Casde figure très rare. En l’espèce, lemarché portait sur la définitiond’orientations en vue d’une gestionéquilibrée du bassin versant de la val-lée du Var ; le juge retient que lebureau d’étude ne présentait pas lesgaranties professionnelles suffisantes(études préalablement réalisées peuconsistantes, liens juridiques avec lasociété chargée de la gestion du fleuve).(TA Nice, 16 avril 1999, Assoc. de Défense desriverains de la vallée du Var et a. c/ Préfet desAlpes - Maritimes ; BJCP, 99 n°6 p.508)

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES -CESSION PAR UNE SCI. (40-07)

Il a été jugé dans cet arrêt du Conseild’Etat que l’associé d’une SCI est endroit de bénéficier de l’exonération del’impôt sur la plus-value lors de lapremière cession d’un logementappartenant à la société, de la mêmemanière que s’il en avait été lui-mêmepropriétaire. Cette solution est à rap-procher notamment de la décisionrendue en matière de cession par uneSCI de la résidence principale de sesassociés - CE 8 juillet 1998 ; FR 42/98(voir Bulletin n°3, réf. 45-03).Jusqu'à présent, la doctrine del’Administration fiscale ne s'était pasalignée sur cette jurisprudence, lasolution restant donc incertaine enpratique. Cependant, le Dictionnaire

permanent construction signale quel'administration a demandé à sesagents d'appliquer désormais ceprincipe aux litiges en cours.(CE 8 septembre 1999 ; JCPN, n°45 du12/11/99 p.1595 ; Dic. Permanent ContructionBull. 287 p.2394 n°87)

DIVORCE - QUALIFICATION FISCALE DES DROITS D'UNCONJOINT INAPTE À L'EXERCICE DE L'ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE. (41-07)

Les droits indivis que détient unconjoint, après la dissolution pardivorce de la communauté conjugale,sur la valeur d'un actif affecté à l'exer-cice de la profession de l'autreconjoint, ont toujours, du point de vuefiscal, le caractère d'un élément de

patrimoine professionnel, même dansle cas où ce conjoint, non titulaire destitres ou diplômes requis par la légis-lation en vigueur, ne peut lui-mêmeparticiper à cette activité profession-nelle.Par suite, les droits de ce conjoint surla valeur patrimoniale d'un cabinetd'expertise-comptable constituent unélément d'actif professionnel suscep-tible, en cas de cession, de faire l'ob-jet d'une imposition selon le régimeapplicable aux plus-values profes-sionnelles.La Cour administrative d'appel deMarseille suit dans cet arrêt l'analysedu Conseil d'Etat.(CAA Marseille, 15 février 1999 ; Droit et patri-moine, n°75 octobre 1999 p.118)

D R O I T P U B L I C

Contrat

D R O I T F I S C A L

N° 07 - Février 2000 - 13

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 13

EUROPE - LIBERTÉD’ÉTABLISSEMENT GARANTIEPAR LE TRAITÉ - IMMATRICULATION D'UNE SUCCURSALE. (46-07)

La CJCE , dans cet important arrêt, aconsacré la liberté d’établissementd’une société, même sans activitéeffective, dans l’un quelconque desEtats membres de l’Union européen-ne, en ces termes : “Le fait, pour un ressortissant d’unEtat membre qui souhaite créer unesociété, de choisir de la constituerdans l’Etat membre dont les règles dedroit des sociétés lui paraissent lesmoins contraignantes, et de créer dessuccursales dans d’autres Etatsmembres, ne saurait en soi constituerun usage abusif du droit d’établisse-ment. En effet, le droit de constituerune société en conformité avec lalégislation d’un Etat membre et decréer des succursales dans d’autresEtats membres est inhérent à l’exerci-ce, dans un marché unique, de laliberté d’établissement garanti par letraité.“Le fait qu’une société n’exerce aucu-ne activité dans l’Etat membre où ellea son siège et exerce des activitésuniquement dans l’Etat membre de sasuccursale ne suffit pas à démontrerl’existence d’un comportement abusifet frauduleux permettant à ce dernierEtat de nier à cette société le bénéfi-ce des dispositions communautaires

relatif au droit d'établissement. Lerefus d’immatriculer la succursale estincompatible avec le Traité.”(CJCE 9 mars 1999 ; Defrénois, 15/12/99 article37078 p.1314)

LIMITE AU DROIT DE RÉTENTION.(47-07)

Le droit de rétention ne peut s’exer-cer que sur des biens corporels quisont dans le commerce. Il ne peut pasporter sur des marchandises contre-faites dès lors que leur caractère illici-te interdit leur commercialisation.(Cass. Com., 26 octobre 1999, Sté FerrariTechnotrans c/Sté Parfums Rochas ; BRDA,n°22 du 30/11/99 p.7)

PROCÉDURES CIVILESD'EXÉCUTION - LICENCE D'EXPLOITATION D'UN DÉBIT DE BOISSON. (48-07)

La Cour de Cassation, saisie d'unedemande d'avis formée par leTribunal de Grande Instance deBayonne a déclaré que “la licenced'exploitation d'un débit de boissonsde quatrième catégorie constitue undroit incorporel saisissable”.Aucun texte spécifique ne s'appliqueà ce type de droit incorporel ; la Courde Cassation fait ici application dudroit commun des procédures civilesd'exécution réglementées par la Loidu 9 Juillet 1991 et le décret du 31Juillet 1992.

La nature particulière de ce type debien ne justifie pas son insaisissa-bilité.(Cass. Avis du 8 février 1999 ; Droit etPatrimoine, n°75 p.109)

LE CAUTIONNEMENT NE SETRANSFERT PAS AU CRÉANCIERSUBSTITUÉ À DÉFAUT D’ACCORDDE LA CAUTION. (49-07)

Sur le fondement de l’article 2015 duCode civil, aux termes duquel “le cau-tionnement ne se présume point ; ildoit être exprès et on ne peutl’étendre au-delà des limites dans les-quelles il a été contracté”, la Cour deCassation a jugé qu’à défaut demanifestation de volonté de la part dela caution de s’engager envers lenouveau créancier, le cautionnementsouscrit ne peut être étendu à ce der-nier.(Cass. Com., 26 octobre 1999, SOFAL c/ Stéfinancière et immobilière Marcel Dassault n°97-15.794 ; BRDA, n°22 du 30/11/99 p.6)

LA CAUTION PEUT OPPOSER LESEXCEPTIONS INHÉRENTES À LADETTE, MÊME SI LE DÉBITEURPRINCIPAL RENONCE À LESINVOQUER. (50-07)

En application des articles 1294, ali-néa 1er, et 2036 du Code civil, la Cour

EXONÉRATION AU TITRE DESARTICLES 885 A ET 885 0 BIS DUCGI - SA - DIRIGEANT. (42-07)

Un directeur général adjoint d'unesociété anonyme n'avait pas déclaré àl'I.S.F. les actions qu'il détenait danscette société. Il estimait qu'exerçanteffectivement des fonctions de direc-tion dans l'entreprise, il devait pouvoirbénéficier du régime des biens profes-sionnels, même s'il n'avait pas la quali-té de président ou de directeur généralprévu à l'article 885 0 bis du Codegénéral des impôts.La Cour de Cassation confirme l'arrêtdu TGI de Narbonne qui lui avaitdonné tort.Pour pouvoir prétendre au bénéfice durégime des biens professionnels, il fautnotamment se prévaloir d'une desfonctions limitativement énuméréespar l'article 885 0 bis du Code généraldes impôts c'est-à-dire être soit gérantd'une S.A.R.L. ou d'une société en

commandite par actions, soit associéen nom d'une société de personnes,soit président, directeur général, prési-dent du conseil de surveillance oumembre du directoire d'une société paractions.Le fait d'exercer dans les faits desfonctions de direction est inopérant et ilfaut pouvoir se prévaloir des fonctionslégales énumérées dans le Code géné-ral des impôts pour bénéficier de l'exo-nération d'I.S.F. attachée aux biensprofessionnels.(Cass. Com., 9 mars 1999 ; Defrénois, n°19 du15/10/99, article 37044 p.1036)

PLUS-VALUE - DETTE D’IMPÔT.(43-07)

Jugé qu’une dette d’impôt sur le reve-nu due à raison de la réalisation d’uneplus-value, dès lors qu’elle n’est pascontestée par le contribuable, est cer-taine dans son existence à compterdes ventes qui en sont le fait généra-teur, et est donc à ce titre déductible del’impôt sur la fortune.(Cass. Com., 6 octobre 1998 ; JCPN n°48 du03/12/99 p.1752)

ASSURANCE-VIE. (44-07)

Il a été jugé que les versements encapital reçus au titre de contrats d’as-surance-vie ne sont pas exclus de l’as-siette de l’ISF. En effet, il ne s'agit pasd’indemnités perçues en réparation dedommages corporels, mais desommes forfaitaires et non indemni-taires reçues en exécution d’uncontrat.(Cass. Com., 16 novembre 1999 ; JCPN, n°49du 10/12/99 p.1757)

CAUTIONNEMENT. (45-07)

Jugé que le cautionnement donné parun contribuable ne peut être inscrit aupassif de son patrimoine imposable àl’ISF au titre d’une année que dans lamesure où il justifie de la mise en jeu deson engagement au 1er janvier de l’an-née considérée ; car, dans le cascontraire, il ne s’agit que d’une detteéventuelle.(Cass. com., 23 février 1999 ; JCPN, n°48 du03/12/99 p. 1752)

D R O I T F I S C A L (suite)

D R O I T D E S A F F A I R E S

I.S.F.

Cautionnement

14 - N° 07- Février 2000

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 14

SYNDIC - INTERDICTION DE SEFAIRE SUBSTITUER. (53-07)

Il est rappelé qu’en application desdispositions de l’article 18, avant der-nier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965,seul le syndic nommément désignépar l’assemblée générale est habilitéà gérer la copropriété concernée.La Cour de Cassation a ainsi casséun arrêt d’appel qui avait admis lavalidité des actes accomplis par unesociété issue de la fusion de la socié-té syndic avec une autre société.(Cass. Civ. 3ème, 10 novembre 1998 ; AJDI,novembre 1999 p.1028)

PRINCIPE DE LA “MAIN DOMINANTE” - GROUPE DESOCIÉTÉS. (54-07)

La Cour d’Appel de Lyon a confirméla décision du TGI d’Angers qui avaitconsidéré que bien que les sociétéspropriétaires appartiennent à unmême groupe, elles doivent êtreconsidérées comme des propriétairesdistincts et le principe de la maindominante, posé par l’article 22 de laloi du 10 juillet 1965, ne trouve pas às’appliquer.(CA Lyon, 10 février 1999 ; Dict. PermanentGest. Immob., Bull. 288 p.4370 n°71-72)

FORCE DES CLAUSES RELATIVESÀ LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE. (55-07)

La Cour d’Appel de Paris a jugé quela clause d’un règlement de copro-priété interdisant les sex-shops dansun immeuble continue de s’appliquermême si le quartier ayant évolué, il ya ce genre d’activité dans desimmeubles voisins.Le caractère contractuel de la desti-nation de chaque immeuble résultantdu règlement de copropriété est ainsirappelé.(CA Paris, 8 septembre 1999 ; AJDI, novembre1999 p.1042)

CARACTÈRE OBLIGATOIREMENTCOMMUN DES DÉSORDRES PROVENANT DU SOL. (56-07)

Bien que le règlement de copropriétéprévoit une spécialisation par bâti-ment des réparations afférentes àchaque bâtiment, ces dépenses doi-vent néanmoins être supportées parl’ensemble des copropriétaires, si lesdésordres proviennent du sol car ilconstitue une partie commune géné-rale dont la conservation incombe ausyndicat des copropriétaires.(CA 23° Ch. Sect. A, 8 septembre 1999 ; AJDI,novembre 1999 p.1041)

RAPPEL DES CONDITIONS D’OPPOSITION SUR LE PRIX DE VENTE D’UN LOT. (57-07)

Les obligations des copropriétaires àl’égard du syndicat des coproprié-taires sont des obligations person-nelles qui ne se transmettent pasavec le bien. L’opposition du syndicdoit être dirigée contre le débiteur dusyndicat (vendeur du lot) et contrepersonne d’autre. Une “opposition del’article 20” irrégulière constitue unélément de la responsabilité quasidélictuelle du syndic.(Cass. Civ. 2ème, 6 mai 1999 ; RDI, juillet-sep-tembre 1999 p.456 )

LA “COPROPRIÉTÉ HORIZONTALE” À NOUVEAU SUR LA SELLETTE. (58-07)

Le juge rappelle très clairement que lamise en copropriété horizontale n’estpas de nature à exclure le régime dulotissement.(CAA Marseille, 3 juin 1999, Sté Sopraf ; DroitAdministratif, novembre 1999 p.29)

de Cassation a apporté une précisionsur la faculté de la caution, mêmesolidaire, d’opposer au créancier lacompensation que le créancier doitau débiteur principal : cette opposi-tion peut être invoquée même si ledébiteur renonce à l’invoquer.(Cass. Com., 26 octobre 1999, Neyrat c/ Sté LaHutte ; BRDA, n°22 du 30/11/99 p.7)

DROIT DE POURSUITE DUCRÉANCIER DE L'ARTICLE 40 DELA LOI DU 25 JANVIER 1985. (51-07)

Par cet arrêt, la chambre commercia-le de la Cour de Cassation opère unemise au point pratique sur l'ordre despaiements fixé par l'article 40 de la loidu 25 janvier 1985 privilégiant lescréanciers dont la créance est néeavant le jugement d'ouverture de laprocédure pendant la période d'ob-servation.

Les faits étaient les suivants : après lamise en redressement judiciaire d'unesociété, le juge des référés acondamné le mandataire liquidateur àverser à une société prestataire deservices différentes factures corres-pondant à des créances nées réguliè-rement après le jugement d'ouvertu-re, ce à quoi les ASSEDIC se sontopposés. En effet, cet organisme, enqualité de représentant del'Association pour la gestion du régi-me d'assurance des créances dessalariés, et chargé du recouvrement,a invoqué justement le superprivilègedes salariés par la voie de la tierceopposition.L'argument invoqué excipait du textede l'article 40 de la loi du 25 janvier1985 selon lequel les créances néesrégulièrement après le jugementd'ouverture doivent être payées parpriorité à toutes les autres à l'excep-tion des créances superprivilégiéesde salaire.Ces prétentions ont cependant étérejetées par la Cour de Cassation qui

a estimé que la société prestataire deservice bénéficiant de l'exercice deson droit de poursuite individuelle apu obtenir légalement un titre exécu-toire lui permettant de se faire payeret ce sans violer l'ordre des paie-ments fixé par l'article 40 de la loi du25 janvier 1985.(Cass. Com., 13 octobre 1998 ; PetitesAffiches, 19 novembre 1999 p.18)

LE LIQUIDATEUR JUDICIAIREDOIT-IL REMETTRE EN ÉTAT LESITE POLLUÉ ? (52-07)

Le tribunal considère que l’ouvertured’une procédure de liquidation judi-ciaire ne fait pas obstacle à la mise enœuvre des pouvoirs dont dispose lepréfet aux termes de la législation surles installations classées et que leliquidateur judiciaire est soumis à cetitre également aux mesures impo-sées par le préfet de remise en étatdu site pollué.(TA Amiens, 27 mai 1999, Sté Transports Paul ;MTP, 22 octobre 1999 p.77)

D R O I T D E S A F F A I R E S (suite)

Entreprises en difficulté

COPROPRIÉTÉET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

N° 07 - Février 2000 - 15

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 15

N° 07 - Février 2000 - 16

210 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15ème

125 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18ème

96 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10ème

88 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20ème

72 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11ème

67 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16ème

67 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19ème

65 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13ème

56 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14ème

30 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6ème

26 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12ème

23 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17ème

16 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7ème

13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8ème

5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4ème

3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9ème

NOMBRE D’APPARTEMENTS NEUFS DISPONIBLES DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT

Soit un total d’environ 962 appartements disponibles.Ceci constitue un aperçu quasi exhaustif des programmes immobiliers neufs dans Paris.

INDICES INSEE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION (base 100 au 4ème trimestre 1953)

Tous programmes immobiliers confondus

La date faisant référence pour cet indice est désormais celle de sa publication dans les “Informations rapides” de l’INSEE.

Arrdt Nombre de Prix moyen du M2 NbProgrammes dans l’Arrdt * d’appart.

disponibles4ème

. . . . . . . . . . . . . . . . .1 . . . . . . . . . . . . . . . . . .42 000 F . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56ème

. . . . . . . . . . . . . . . . .1 . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 000 F . . . . . . . . . . . . . . . .307ème

. . . . . . . . . . . . . . . . .2 . . . . . . . . . . . . . . . . . .42 250 F . . . . . . . . . . . . . . . .168ème

. . . . . . . . . . . . . . . . .2 . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 750 F . . . . . . . . . . . . . . . .13

9ème . . . . . . . . . . . . . . . . .1 . . . . . . . . . . . . . . . . . .27 000 F . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

10ème . . . . . . . . . . . . . . . .4 . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 750 F . . . . . . . . . . . . . . . .96

11ème . . . . . . . . . . . . . . . .8 . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 650 F . . . . . . . . . . . . . . . .72

12ème . . . . . . . . . . . . . . . .4 . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 800 F . . . . . . . . . . . . . . . .26

13ème . . . . . . . . . . . . . . . .8 . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 400 F . . . . . . . . . . . . . . . .65

14me . . . . . . . . . . . . . . . .7 . . . . . . . . . . . . . . . . . .26 700 F . . . . . . . . . . . . . . . .56

15ème . . . . . . . . . . . . . .12 . . . . . . . . . . . . . . . .27 000 F . . . . . . . . . . . . .210

16ème . . . . . . . . . . . . . . . .8 . . . . . . . . . . . . . . . . . .34 150 F . . . . . . . . . . . . . . . .67

17ème . . . . . . . . . . . . . . . .3 . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 800 F . . . . . . . . . . . . . . . .23

18ème . . . . . . . . . . . . . . . .6 . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 400 F . . . . . . . . . . . . .125

19ème . . . . . . . . . . . . . . . .4 . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 500 F . . . . . . . . . . . . . . . .67

20ème . . . . . . . . . . . . . .11 . . . . . . . . . . . . . . . .19 100 F . . . . . . . . . . . . . . . .88

Janvier 2000 - Sources : “Construction neuve Indicateur BERTRAND”. Pas de chantiers répertoriés dans le 1er, 2ème,3ème et 5ème arrondisssement.Référence de l’Etude: Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZE / Nathalie CLEMENT *Tous programmes immobiliers confondus.

47 000 F . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6ème

42 250 F . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7ème

42 000 F . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4ème

36 750 F . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8ème

35 800 F . . . . . . . . . . . . . . . .17ème

34 150 F . . . . . . . . . . . . . . . .16ème

27 000 F . . . . . . . . . . . . . . . .15ème

27 000 F . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9ème

26 700 F . . . . . . . . . . . . . . . .14ème

24 650 F . . . . . . . . . . . . . . . .11ème

23 400 F . . . . . . . . . . . . . . . .13ème

22 400 F . . . . . . . . . . . . . . . .18ème

21 800 F . . . . . . . . . . . . . . . .12ème

21 750 F . . . . . . . . . . . . . . . .10ème

21 500 F . . . . . . . . . . . . . . . .19ème

19 100 F . . . . . . . . . . . . . . . .20ème

Ensemble des ménages :

Ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier :

Indices janv. fév. mars avril mai juin juillet août sept. oct. nov. déc. janv.Ensemble 99.7 100.0 100.4 100.6 100.6 100.6 100.4 100.5 100.7 100.8 100.8 101.3Hors Tabac 99.6 99.9 100.3 100.6 100.6 100.6 100.3 100.5 100.6 100.7 100.7 101.2

Indices janv. fév. mars avril mai juin juillet août sept. oct. nov. déc. janv.Ensemble 99.8 100.1 100.5 100.7 100.8 100.7 100.4 100.6 100,8 100.9 100.9 101.3Hors Tabac 99.7 100.0 100.3 100.6 100.6 100.6 100.3 100.5 100,7 100.8 100.8 101.2

PRIX MOYEN DU M2 DANS PARIS - CLASSEMENT PAR ARRONDISSEMENT

INDEX NATIONAL BÂTIMENT “TOUS CORPS D’ETAT” (symbole B.T.01 - base 100 en janvier 1994)

LLLL ’’’’ IIII MMMM MMMM OOOO BBBB IIII LLLL IIII EEEE RRRR PPPP AAAA RRRR IIII SSSS IIII EEEE NNNN

LLLL EEEE SSSS IIII NNNN DDDD IIII CCCC EEEE SSSS

PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS

INDICES MENSUELS DES PRIX À LA CONSOMMATION - base 100 en 1998 à/c du 01/01/1999

Mois oct. nov. déc. janv fév. mars avril mai juin juil. août sept. oct.Index 549.4 548.3 548.8 550.9 551.7 552.9 556.7 557.6 558.0 561.5 562.5 563.1 564,7

Années 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre

1997 1 047 1 060 1 067 1 0681998 1 058 1 058 1 057 1 0741999 1 071 1 074 1 080

La série des ménages parisiens est supprimée. Il conviendra d’utiliser l’indice des ménages urbains.

Paris 8ème

- Le Lord Byron6, rue Arsène Houssaye

(PROMAFFINE)

Paris 11ème

- 10, boulevard Richard Lenoir(KAUFMAN & BROAD)

- 74, rue de la Folie Régnault (AFIP)

Paris 14ème

- Emeraude Parc(BOUYGUES IMMOBILIER)

Paris 16ème

- 86, rue Boileau (SEPIMO)

Paris 17ème

- Métro Péreiredans le nouveau quartier du 17ème

(KAUFMAN & BROAD)

Paris 18ème

- 210, rue Marcadet(SEPIMO -LW PIERRE)

Paris 19ème

- Le Ronsard (CAPRI)

Paris 20ème

- Villa Pelleport ,155-157, rue Pelleport (CINA)

- 73, rue des Grands Champs (KAUFMAN & BROAD)

- Belleville résidence182, rue de Belleville (CAPRI)

- 15, rue Emile Pierre Castel(LOGEMENT FRANÇAIS)

NOUVEAUX PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS (LANCEMENT)

• LE BULLETIN N° 7-02/00 23/02/00 13:28 Page 16