en route - btb reità mieux interpréter les résultats d’exploitation et la performance du fonds....

EN ROUTE VERS LE MILLIARDEN ROUTE VERS LE MILLIARD

Premier rapport trimestriel 2013

TABLE DES MATIÈRES

MESSAGE AUX PORTEURS DE PARTS

ACQUISITIONS DU TRIMESTRE

SOMMAIRE OPÉRATIONNEL

SOMMAIRE DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER

RAPPORT DE GESTION

ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES

INFORMATIONS CORPORATIVES

4

5

6

7

9

53

79

4

MESSAGE AUX PORTEURS DE PARTS

Chers détenteurs de parts,

Pour les derniers quatre trimestres, BTB a continuellement amélioré sa profitabilité. Le 1er trimestre clos le 31 mars 2013 a été marqué par une forte croissance des résultats opérationnels et un ratio de distribution maintenant à 88 %, la meilleure performance depuis 2008. Les achats relutifs de propriétés d’une valeur totalisant plus de 125 millions $ en 2012 ont contribué à l’amélioration de la performance générale de BTB. De plus, tous les indicateurs de performance importants ont connus une hausse appréciable en comparaison au 1er trimestre 2012. Le taux d’occupation des immeubles de BTB a augmenté de 1,1 % pour se situer à la fin du trimestre à 92,1 %.

BTB continue sa croissance. Au cours du trimestre, BTB a procédé à deux acquisitions de propriétés dans la grande région de Montréal.

BTB est active sur le marché des capitaux. Nous avons levé un total de 23 millions $ en émettant des débentures convertibles de Série E, 6,90 % pour rembourser les débentures de Série B, 8,50 % au montant de 13 millions $ qui venaient à maturité le 31 mars 2013.

La valeur de nos actifs croit et se situe à plus d’un demi-milliard de dollars. La valeur aux livres de BTB est actuellement à 5,29 $ par part bien au-delà du cours actuel de nos unités.

Nous sommes fiers de vous présenter nos réalisations du 1er trimestre 2013.

Michel Léonard

Président, Chef de la direction et Fiduciaire

Benoit Cyr, CPA, CA, MBA

Vice-président et Chef des finances

5

ACQUISITIONS DU TRIMESTRE2265 à 2681 Côte Saint-Charles, Saint-Lazare, Québec

• Participation de 50% pour un prix d’acquisition de 2,5 millions $;

• Superficie locative de 15 186 pieds carrés;

• Locataires incluent Tim Hortons, A&W et un dépanneur de la chaîne Sobeys.

3695 Autoroute des Laurentides, Laval, Québec

• Prix d’acquisition de 11 millions $;

• Superficie locative de 132 665 pieds carrés;

• L’immeuble est entièrement loué par Pharmetics (compagnie pharmaceutique).

6

SOMMAIRE OPÉRATIONNEL

Résultat opérationnel net

10

8

6

4

2

0Q1-13Q1-12

5,7 $

8,5 $

en m

illio

ns $

FPE / part

12

10

8

6

4

2

0

Q1-13Q1-12

5,2 ¢

10,3 ¢

en ¢

par

par

t

Produits locatifs

20

15

10

5

0Q1-13Q1-12

15,8 $

11,0 $

en m

illio

ns $

7

SOMMAIRE DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Par région au 31 mars 2013 (en % de la superficie locative)

Par classe d'actif au 31 mars 2013 (en % de la superficie locative)

Laval/Rive-‐Nord 12%

Région de la ville de Québec

25%

Île de Montréal 22%

Région de Toronto

4%

Région d'OAawa

17%

Rive-Sud de Montréal

14%

Sherbrooke 6%

Bureau, 31%

Commercial, 15%

Industriel, 32%

Polyvalent, 22%

RAPPORT DE GESTIONRAPPORT DE GESTION

Trimestre clos le 31 mars 2013

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TABLE DES MATIÈRES

INTRODUCTION

ÉNONCÉS PROSPECTIFS – MISE EN GARDE

MESURES FINANCIÈRES NON CONFORMES AUX IFRS

FAITS SAILLANTS DU PREMIER TRIMESTRE 2013

PRÉSENTATION DU FONDS

OBJECTIFS ET STRATÉGIES D’AFFAIRES

FAITS SAILLANTS ET RENSEIGNEMENTS FINANCIERS CHOISIS

PORTEFEUILLE IMMOBILIER

INDICATEURS DE PERFORMANCE

RÉSULTATS D’EXPLOITATION

BÉNÉFICE DISTRIBUABLE ET DISTRIBUTIONS

FONDS PROVENANT DE L’EXPLOITATION (FPE)

FONDS PROVENANT DE L’EXPLOITATION AJUSTÉS (FPEA)

INFORMATION SECTORIELLE

SOMMAIRE COMPARATIF DES RÉSULTATS TRIMESTRIELS

SITUATION FINANCIÈRE

PORTEFEUILLE IMMOBILIER

OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES

RESSOURCES DE CAPITAL

IMPÔTS SUR LE REVENU

IMPOSITION FISCALE DES PORTEURS DE PARTS

INCIDENCES DE L’ADOPTION DES IFRS

SOMMAIRE DES PRINCIPALES CONVENTIONS ET ESTIMATIONS COMPTABLES

NOUVELLES CONVENTIONS COMPTABLES

RISQUES ET INCERTITUDES

CONTRÔLES ET PROCÉDURES DE COMMUNICATION DE L’INFORMATION ET CONTRÔLE INTERNE À L’ÉGARD DE L’INFORMATION FINANCIÈRE

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11

12

13

14

15

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17

17

18

24

24

26

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41

41

42

42

46

48

52

11

INTRODUCTIONCe rapport de gestion a pour objectif de permettre au lecteur d’évaluer les résultats d’exploitation du Fonds de placement immobilier BTB (« BTB » ou le « Fonds ») pour le trimestre clos le 31 mars 2013 ainsi que la situation financière à cette date. Il présente également les stratégies commerciales du Fonds et les risques auxquels il est exposé. Ce rapport de gestion en date du 9 mai 2013 doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés intermédiaires résumés non audités et les notes afférentes du trimestre clos le 31 mars 2013. Il fait état de toute information importante disponible jusqu’à la date de ce rapport. Les états financiers consolidés intermédiaires résumés du Fonds ont été dressés selon les normes internationales d’information financière (« IFRS »), telles qu’elles sont publiées par l’International Accounting Standard Board (« IASB »). À moins d’avis contraire, les montants sont présentés en milliers de dollars canadiens, sauf les montants par part et par pied carré. Les montants par part sont calculés selon le nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours des trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012. Ils ont été redressés pour tenir compte de la consolidation des parts qui a pris place le 7 juin 2012 dans un ratio de cinq parts pré-consolidation pour une part post-consolidation. Des renseignements supplémentaires au sujet du Fonds, incluant sa notice annuelle 2012, sont disponibles sur le site web des Autorités Canadiennes en Valeurs Mobilières (« ACVM ») à l’adresse www.sedar.com et sur notre site web au www.btbreit.com.

Le Comité d’Audit et le Conseil des fiduciaires du Fonds ont approuvé le contenu de ce rapport de gestion et les états financiers trimestriels.

ÉNONCÉS PROSPECTIFS – MISE EN GARDEÀ l’occasion, nous faisons des déclarations prospectives verbalement ou par écrit au sens de certaines lois sur les valeurs mobilières applicables au Canada. Nous pouvons faire ces déclarations dans le présent document, dans d’autres documents déposés auprès des organismes de réglementation canadiens, dans des rapports aux porteurs de parts et dans d’autres communications. Ces déclarations prospectives comprennent notamment les déclarations concernant nos objectifs futurs, ainsi que les stratégies concernant la réalisation de nos objectifs, de même que les déclarations concernant nos opinions, perspectives, projets, objectifs, attentes, prévisions, estimations et intentions. Les mots « peuvent », « pourraient », « devraient », « perspectives », « croire », « projeter », « prévoir », « estimer », « s’attendre », « se proposer » et l’emploi du conditionnel ainsi que les mots et expressions semblables visent à dénoter des déclarations prospectives.

De par leur nature même, les déclarations prospectives comportent de nombreux facteurs et hypothèses, et font l’objet d’incertitudes et de risques intrinsèques, tant généraux que particuliers, qui entraînent la possibilité que les prédictions, prévisions, projections et autres déclarations prospectives ne se matérialisent pas. Nous déconseillons aux lecteurs de se fier indûment à ces déclarations étant donné que les résultats réels pourraient différer sensiblement des attentes exprimées dans ces déclarations prospectives, en raison d’un certain nombre de facteurs importants, notamment : la conjoncture économique générale au Canada et ailleurs dans le monde; les effets de la concurrence dans les marchés où nous exerçons nos activités; l’incidence des modifications apportées aux lois et aux règlements, y compris les lois fiscales; la réussite de la mise en œuvre de notre stratégie; notre capacité de mener à bien des acquisitions stratégiques et de les intégrer avec succès; la dilution éventuelle, notre capacité d’attirer et de conserver des employés et des dirigeants clés; la situation financière de nos locataires; notre capacité à refinancer nos dettes à leur échéance et à louer des locaux vacants; notre capacité à compléter des développements selon nos plans et échéanciers et à mobiliser des fonds pour financer notre croissance ainsi que les variations des taux d’intérêt.

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Nous informons nos lecteurs que la liste susmentionnée de facteurs importants susceptibles d’influer sur nos résultats futurs n’est pas exhaustive. Les personnes, et notamment les investisseurs, qui se fient à des déclarations prospectives pour prendre des décisions ayant trait à BTB, doivent bien tenir compte de ces facteurs et d’autres faits et incertitudes. Des renseignements supplémentaires sur ces facteurs sont fournis à la rubrique « Risques et incertitudes » du présent rapport de gestion trimestriel.

BTB ne peut garantir aux investisseurs que les résultats réels seront conformes aux déclarations prospectives, et BTB se dégage de toute obligation de mettre celles-ci à jour ou de les réviser pour refléter de nouveaux événements ou de nouvelles circonstances.

MESURES FINANCIÈRES NON CONFORMES AUX IFRSLe résultat opérationnel net, le bénéfice distribuable, les fonds provenant de l’exploitation (« FPE ») et les fonds provenant de l’exploitation ajustés (« FPEA ») constituent des mesures de rendement non reconnues par les IFRS et leur définition n’est pas normalisée ou conforme aux IFRS. BTB utilise ces mesures pour aider le public investisseur à mieux interpréter les résultats d’exploitation et la performance du Fonds. Les IFRS désignent les normes internationales d’information financière définies et publiées par l’IASB, en vigueur en date du présent rapport.

Ces mesures ne peuvent être comparées aux mesures similaires utilisées par d’autres émetteurs. Cependant, BTB présente ses fonds provenant de l’exploitation conformément au Livre blanc de l’Association des biens immobiliers du Canada (« REALpac ») portant sur les fonds provenant de l’exploitation, mis à jour en novembre 2012.

Les règlements sur les valeurs mobilières exigent que ces mesures soient définies clairement, qu’elles fassent l’objet d’un rapprochement avec les mesures conformes aux IFRS les plus semblables et qu’on n’y accorde pas plus d’importance qu’aux mesures conformes aux IFRS.

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FAITS SAILLANTS DU PREMIER TRIMESTRE 2013Amélioration du :• ratio de distribution (payout ratio): 87,6 % (145,1 % en 2012);

• taux d’occupation de 91,0 % à 92,1 %;

• taux d’intérêt contractuel moyen des emprunts hypothécaires de 5,24 % à 4,67 %.

Croissance de :• 49,3 % du résultat opérationnel net;

• 124,4 % du bénéfice distribuable;

• 182,6 % des FPE;

• 142,7 % des FPEA;

• 37,2 % de l’actif total depuis le 31 mars 2012;

• 33,1 % de la superficie locative et 43,8 % des produits locatifs.

Activités d’investissements :

En février 2013, le Fonds s’est porté acquéreur d’une participation de 50 % dans un complexe immobilier commercial situé à Saint-Lazare, Québec, d’une superficie de 15 186 pieds carrés, pour un prix d’achat de 2,5 millions $ pour sa participation. Les locataires de ce complexe incluent Tim Hortons, A&W et un dépanneur de la chaîne Sobeys.

En mars 2013, le Fonds a acquis, pour un prix d’achat de 11 millions $ (excluant les frais de transaction), un immeuble industriel d’environ 132 665 pieds carrés de superficie locative situé à Laval, Québec, à l’intersection des autoroutes 15 et 440, à dix minutes environ de l’aéroport international de Montréal. L’immeuble est entièrement loué par Pharmetics.

Activités de financement :

En février 2013, le Fonds a émis des débentures convertibles de série E, au taux d’intérêt de 6,90 %, pour un montant de 23 millions $, échéant en mars 2020. Une partie du produit de cette émission a servi au remboursement complet des débentures de série B, au taux d’intérêt de 8,5 %, d’un montant de 13 millions $, échéant le 31 mars 2013.

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PRÉSENTATION DU FONDSBTB est un fonds de placement immobilier à capital variable non constitué en société, créé et régi en vertu des lois de la province de Québec et conformément à un contrat de fiducie. BTB, qui a débuté ses activités immobilières le 3 octobre 2006, a acquis et détient à ce jour 67 immeubles commerciaux et industriels dans les marchés primaire et secondaire. BTB est maintenant devenu un important propriétaire immobilier dans les marchés géographiques à l’est d’Ottawa. Les parts et les débentures convertibles de série C, de série D et de série E de BTB se négocient à la Bourse de Toronto sous les symboles « BTB.UN », « BTB.DB.C », « BTB.DB.D » et « BTB.DB.E » respectivement.

La gestion des immeubles du Fonds est majoritairement faite à l’interne. Ainsi, 46 des 67 immeubles du Fonds sont entièrement gérés par les employés du Fonds. L’objectif de la direction est de rapatrier à l’interne, lorsque les circonstances sont favorables, la gestion de ses immeubles au terme des ententes qui lient le Fonds avec ses gestionnaires externes, permettant ainsi de réaliser des économies de charges d’exploitation, d’honoraires de gestion et de frais de location par une gestion centralisée et mieux contrôlée.

Le tableau suivant présente le total des acquisitions depuis les débuts du Fonds :

Nombre de propriétés

Superficie locative (en pieds carrés)

Actif acquis au coût (en milliers de dollars)

Au 31 mars 2013(1) 67 4 499 588 490 788

(1) Ces chiffres incluent une participation de 50 % dans un immeuble de 17 114 pieds carrés en banlieue de Montréal, une participation de 75 % dans un immeuble de 140 907 pieds carrés à Québec et une participation de 50 % dans deux immeubles totalisant 74 941 pieds carrés à Gatineau, Québec.

La direction du Fonds est entièrement internalisée depuis le 1er avril 2009 et aucune convention de services et de gestion d’actifs n’est en vigueur entre le Fonds et ses dirigeants. Le Fonds s’assure ainsi que les intérêts de la direction et de ses employés soient en accord avec ceux des porteurs de parts.

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OBJECTIFS ET STRATÉGIES D’AFFAIRESL’objectif principal de BTB est de maximiser le rendement total pour les porteurs de parts. Ce rendement inclut des distributions en espèces et une appréciation à long terme de la valeur des parts. Plus spécifiquement, les objectifs sont les suivants :

i) Produire des distributions mensuelles en espèces stables, fiables et fiscalement avantageuses pour les porteurs de parts;

ii) Faire croître les éléments d’actif du Fonds au moyen de stratégies de croissance interne et d’acquisitions relutives dans le but d’augmenter le revenu disponible et ainsi supporter les distributions;

iii) Optimiser la valeur des actifs par une gestion dynamique et maximiser ainsi la valeur à long terme des parts.

Stratégiquement, BTB a acquis et vise à acheter des propriétés ayant un faible taux d’inoccupation, des locataires de qualité, un bon emplacement, un potentiel intéressant de renouvellement des baux et des locaux en bon état permettant de minimiser les dépenses en immobilisations futures.

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FAITS SAILLANTS ET RENSEIGNEMENTS FINANCIERS CHOISIS Depuis le début de ses activités en octobre 2006, le Fonds s’est porté acquéreur de 67 propriétés générant, sur une base annualisée, des revenus de plus de 65 millions $.

Le tableau qui suit présente les faits saillants et des renseignements financiers choisis des trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012.

Trimestres clos le 31 mars (en milliers de dollars, sauf les ratios et données par part)

Référence 2013 2012

Information financière

Produits locatifs Page 18 15 815 10 999

Résultat opérationnel net Page 19 8 540 5 721

Bénéfice net et résultat global Page 23 3 342 3 972

Bénéfice distribuable Page 24 2 718 1 211

Distributions Page 25 2 380 1 759

Fonds provenant de l’exploitation (FPE) Page 25 2 450 867

Fonds provenant de l’exploitation ajustés (FPEA) Page 26 2 182 898

Immeubles de placement Page 30 504 029 349 458

Actif total Page 30 522 088 380 560

Emprunts hypothécaires Page 34 303 254 214 473

Débentures convertibles Page 35 63 105 53 277

Ratio d’endettement – excluant les débentures convertibles Page 37 60,9 % 56,5 %

Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts Page 38 125 916 97 404

Information financière par part

Nombre moyen pondéré de parts en circulation (000) Page 39 23 814 16 699

Bénéfice net Page 23 14,0¢ 23,8¢

Bénéfice distribuable Page 25 11,4¢ 7,3¢

Ratio de distribution (« payout ratio ») Page 25 87,6 % 145,1 %

FPE Page 25 10,3¢ 5,2¢

FPEA Page 26 9,2¢ 5,4¢

Imposition fiscale des distributions

Revenu Page 41 0 % 0 %

Report d’impôt Page 41 100 % 100 %

Information opérationnelle

Nombre d’immeubles Page 31 67 54

Superficie locative (milliers pi2) Page 31 4 500 3 382

Taux d’occupation Page 32 92,1 % 91,0 %

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PORTEFEUILLE IMMOBILIERBTB est propriétaire de 67 propriétés au coût d’acquisition approximatif de 504 millions $ et offrant une superficie locative de plus de 4,4 millions de pieds carrés. Les propriétés détenues sont décrites sommairement dans la notice annuelle 2012 du Fonds disponible sur www.sedar.com.

INDICATEURS DE PERFORMANCELes indicateurs suivants sont utilisés pour mesurer la performance financière de BTB :

• Le résultat opérationnel net du portefeuille comparable qui donne une indication de la rentabilité des opérations du portefeuille existant et de la capacité de BTB d’augmenter ses revenus et de réduire ses coûts;

• Le bénéfice distribuable par part qui permet aux investisseurs de juger de la stabilité des distributions;

• Les fonds provenant de l’exploitation (FPE) par part qui permettent d’évaluer la capacité de BTB à générer des flux monétaires;

• Les fonds provenant d’exploitation ajustés (FPEA) par part qui prennent en considération les frais de location et les dépenses en capital et qui peuvent varier de façon importante d’une année à l’autre;

• Le ratio d’endettement qui permet d’évaluer l’équilibre financier de BTB et sa capacité d’acquisition supplémentaire;

• Le ratio de couverture des intérêts qui permet de mesurer la capacité de BTB à payer les intérêts de la dette à même les résultats d’exploitation;

• Le taux d’occupation qui donne un aperçu du degré d’optimisation de l’espace locatif et du potentiel d’augmentation des revenus du portefeuille immobilier du Fonds.

Chacun de ces indicateurs est plus amplement défini et analysé dans les sections appropriées.

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RÉSULTATS D’EXPLOITATIONLe tableau ci-dessous présente un sommaire des résultats financiers des trimestres. Il doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés et les notes afférentes.

Trimestres clos le 31 mars (en milliers de dollars, sauf les ratios et données par part)

Référence 2013 2012

Produits locatifs 15 815 10 999

Charges opérationnelles Page 19 7 275 5 278

Résultat opérationnel net Page 19 8 540 5 721

Produit financier (22) (16)

Charges financières Page 20 5 286 2 980

Frais d’administration du Fonds Page 22 907 731

Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement Page 22 (973) (1 946)

Bénéfice net et résultat global Page 23 3 342 3 972

Portefeuille comparable

Le portefeuille comparable comprend tous les immeubles détenus par BTB au 1er janvier 2012 et n’inclut pas les retombées des dispositions, des acquisitions et développements réalisés au cours de 2012 et 2013.

Produits locatifs

BTB s’est activement livré à l’acquisition d’immeubles au cours de 2012. Grâce à ces acquisitions ainsi qu’à la croissance interne issue du portefeuille comparable, les produits locatifs du premier trimestre 2013 se sont accrus de 4 816 $ ou 43,8 %.

Les produits locatifs comprennent tous les montant reçus des locataires aux termes de contrats de location, y compris les loyers de base et autres charges locatives issues des stationnements et entrepôts, les revenus provenant de la résiliation de baux, les charges opérationnelles et les recouvrements d’impôts fonciers, de même que les ajustements de loyer de façon linéaire.

Les produits locatifs comprennent un montant de 135 $ provenant de la résiliation d’un bail au cours du trimestre.

BTB constate les hausses de loyer par paliers sur la durée du bail non résiliable. Au premier trimestre 2013, des ajustements de loyer de 344 $ (2012 : 161 $) ont été comptabilisés de façon linéaire.

Au premier trimestre 2013, BTB a comptabilisé un amortissement de 344 $ (2012 : 254 $) en réduction des produits locatifs, amortissements provenant des incitatifs de location accordés aux locataires.

Trimestres clos le 31 mars(en milliers de dollars)

2013 2012

Produits locatifs sur la base des baux en place 15 815 11 092

Ajustement des produits locatifs attribuable à la méthode linéaire 344 161

Amortissement des incitatifs de location (344) (254)

Produits locatifs tirés des immeubles de placement 15 815 10 999

Les revenus du portefeuille comparable ont connu une croissance de 6,3 % au cours du premier trimestre clos le 31 mars 2013.

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Trimestres clos le 31 mars(en milliers de dollars)

2013 2012 ∆ %

Portefeuille comparable 11 656 10 966 6,3 %

Acquisitions, dispositions et développement 4 159 33 n/a

Produits locatifs 15 815 10 999 43,8 %

Charges opérationnelles

La hausse des charges opérationnelles de 37,8 % entre le premier trimestre 2012 et le premier trimestre 2013 s’explique essentiellement par les acquisitions de l’exercice 2012. Le portefeuille comparable présente une hausse de ces charges opérationnelles de 3,0 % au cours du trimestre.

Trimestres clos le 31 mars (en milliers de dollars)

2013 2012 ∆ %



Charges opérationnelles 7 275 5 278 37,8 %

Le tableau suivant présente le détail des charges opérationnelles pour les trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012 :


2013 2012


- Frais d’exploitation 2 549 1 863

- Impôts fonciers et services publics 4 726 3 415

Total des charges opérationnelles 7 275 5 278

% des produits locatifs 46,0 % 48,0 %

Les charges opérationnelles sont les charges directement liées à l’opération des propriétés immobilières et sont généralement refacturables aux locataires en fonction des clauses contractuelles des baux. Elles comprennent les impôts fonciers et services publics, les coûts relatifs à l’entretien intérieur et extérieur, au chauffage, à la ventilation et à la climatisation, aux ascenseurs, aux assurances, à la conciergerie et aux frais de gestion et d’opération. Le montant des charges opérationnelles que le Fonds peut recouvrer auprès de ses locataires dépend du taux d’occupation des locaux et de la nature des baux en place comportant des clauses de recouvrement des frais. BTB porte une attention particulière au respect des baux en place et à la récupération des charges opérationnelles de ses propriétés.

Résultat opérationnel net

Le résultat opérationnel net a augmenté de 49,3 % pour le premier trimestre 2013 par rapport à celui de 2012. Le portefeuille comparable a, quant à lui, présenté une hausse de 9,1 % pour le trimestre 2013 comparé au premier trimestre 2012. Le résultat opérationnel net s’établit à 54,0 % des produits locatifs pour le trimestre clos le 31 mars 2013 (2012 : 52,0 %), en hausse par rapport aux périodes correspondantes de l’exercice précédent. Ces hausses sont attribuables principalement à la nature des acquisitions réalisées par le Fonds au cours des cinq derniers trimestres. Ces acquisitions sont majoritairement constituées de propriétés industrielles, à locataire unique, avec des baux de nature « triple net », où les frais d’exploitation sont assumés directement par les locataires plutôt que de leur être rechargés par le Fonds.

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2013 2012 ∆ %



Résultat opérationnel net 8 540 5 721 49,3 %

% des produits locatifs 54,0 % 52,0 %

Le résultat opérationnel net est réduit par des ajustements aux produits locatifs sans effet de trésorerie. Avant ces ajustements, le résultat opérationnel net s’établit ainsi :


2013 2012 ∆ %

Résultat opérationnel net 8 540 5 721 46,9 %

Ajustement des produits locatifs attribuable à la méthode linéaire (344) (161) 113,7 %

Ajustement relatif à l’amortissement des incitatifs de location 344 254 35,4 %

Résultat opérationnel net moins les ajustements aux produits locatifs 8 540 5 814 44,6 %

% des produits locatifs sur la base des baux en place 54,0 % 52,4 %

Le résultat opérationnel net ne constitue pas une mesure financière reconnue par les IFRS, mais il est toutefois utilisé dans le domaine immobilier pour évaluer la performance des activités. BTB le définit comme étant le bénéfice d’exploitation avant les produits financiers et charges financières, les frais d’administration du Fonds et l’ajustement de la juste valeur des immeubles. Cette définition peut différer de celles d’autres émetteurs, et de ce fait, le résultat opérationnel net de BTB pourrait ne pas être comparable à celui d’autres émetteurs.

Charges financières

Les charges financières proviennent des emprunts et financements suivants :

• Emprunts hypothécaires contractés ou assumés d’un montant total approximatif de 303 millions $ au 31 mars 2013, comparativement à 215 millions $ au 31 mars 2012. Cette hausse résulte du financement ou de la prise en charge des emprunts hypothécaires grevant les acquisitions faites et du refinancement de certaines propriétés au cours des 12 derniers mois.

• Débentures convertibles de série B, C, D et E émises pour un montant total de 82 millions $ (59 millions $ au 31 mars 2012). Les débentures de série E au montant de 23 millions $ ont été émises le 20 février 2013. Les débentures de série B au montant de 13 millions $ ont été remboursées le 31 mars 2013.

• Marges de crédit d’exploitation et d’acquisition utilisées au besoin et qui ont permis notamment l’acquisition de propriétés relutives au cours du quatrième trimestre 2012 et du premier trimestre 2013.

• Coûts de financement liés aux emprunts hypothécaires, aux débentures convertibles et aux autres emprunts qui sont portés en réduction des dettes connexes et amortis selon la méthode du taux d’intérêt effectif sur la durée prévue des dettes.

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2013 2012

Charge d’intérêts sur emprunts hypothécaires 3 382 2 716

Charge d’intérêts sur débentures 1 325 1 154

Charge d’intérêts sur crédit d’acquisition 274 ---

Charge d’intérêts sur crédit d’exploitation et autres charges d’intérêts 8 29

Charges d’intérêts 4 989 3 899

Accroissement des intérêts effectifs 412 364

Accroissement de la composante passif non dérivée des débentures convertibles 162 144

Charges financières avant éléments suivants : 5 563 4 407

Ajustement de la juste valeur des droits de souscription --- 43

Ajustement de la juste valeur des instruments financiers dérivés (options de conversion des débentures) (277) (1 470)

Charges financières 5 286 2 980

Avant constatation des ajustements de la juste valeur des options de conversion des débentures et des droits de souscription, les charges financières ont augmenté de 1 156 $ durant le premier trimestre 2013 comparativement au trimestre correspondant de 2012, en raison du financement et de la prise en charge des hypothèques grevant les propriétés acquises et de l’émission des débentures convertibles de série E en février 2013. L’émission des débentures de série E le 20 février 2013 a servi au remboursement des débentures de série B le 31 mars 2013 au montant de 13 millions $. Le fonds a ainsi supporté durant une période de 40 jours une double charge d’intérêts sur débentures convertibles entre le moment de l’émission de la série E jusqu’au remboursement de la série B. Cette dépense, nette des intérêts créditeurs, est évaluée à 107 $ pour le premier trimestre 2013.

Comme le démontre le tableau suivant, les charges d’intérêts sur emprunts hypothécaires du portefeuille comparable ont diminué de 10,6 % au premier trimestre 2013 par rapport à la même période de 2012, en raison de refinancements à des taux plus avantageux de certains prêts venus à terme au cours des derniers trimestres. Toutefois, la baisse a été limitée par la hausse du niveau de financement sur certaines propriétés.


2013 2012 ∆ %

Portefeuille comparable 2 419 2 707 (10,6) %

Acquisitions et développement 963 9 n/a

3 382 2 716 24,5 %

Les charges financières peuvent être réparties entre les charges d’intérêts au montant de 4 989 $ pour le trimestre (3 899 $ en 2012) et les éléments non monétaires. Ces éléments non monétaires incluent les ajustements de justes valeurs des instruments financiers dérivés et des droits de souscription aux montants nets créditeurs de 277 $ pour le trimestre (1 427 $ en 2012), justes valeurs qui sont volatiles d’une période à l’autre. Ces ajustements résultent de la variation de valeur des parts du Fonds sur les marchés boursiers au cours des périodes concernées et ainsi que de la valeur des options de conversion et des droits de souscription par rapport aux montants constatés à la fin des périodes précédentes.

Le taux d’intérêt contractuel moyen pondéré des emprunts hypothécaires s’élevait à 4,67 % au 31 mars 2013, en baisse de 57 points de base par rapport au 31 mars 2012 et de 2 points de base par rapport au 31 décembre 2012. Ces baisses sont la conséquence des taux d’intérêts favorables des financements hypothécaires des propriétés acquises au cours de l’exercice 2012 et du premier trimestre 2013 et des refinancements effectués. Depuis 18 trimestres consécutifs, le taux d’intérêt moyen pondéré a été stable ou a présenté une baisse. Les taux d’intérêt des financements hypothécaires de premier rang se situent entre 3,18 % et 6,80 %. Un seul financement hypothécaire de deuxième rang, au montant de 2,2 millions $, porte intérêt au taux de 8,5 %.

22

Frais d’administration du Fonds

Les frais d’administration du Fonds comprennent les dépenses administratives telles les charges salariales et honoraires associés au personnel cadre et administratif, le régime de rémunération des fiduciaires, les services juridiques et d’audit, les charges relatives au statut de fonds coté en bourse, les frais d’assurances, les frais de bureau et les mauvaises créances et frais juridiques associés. Ils comprennent également les amortissements de l’immeuble du siège social et des immobilisations corporelles ainsi que la rémunération fondée sur des parts, un élément non monétaire qui affecte la volatilité des frais d’administration d’une période à l’autre.


2013 2012

Dépenses administratives 858 719

Amortissements 26 19

Rémunération fondée sur des parts 23 (7)

Frais d’administration du Fonds 907 731

Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement

En vertu de la norme IAS 40, le Fonds comptabilise ses immeubles de placement à la juste valeur et reconnaît le profit ou la perte découlant de la variation de la juste valeur aux résultats de la période au cours de laquelle il a été généré.

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée selon la méthode d’actualisation des flux de trésorerie ou la méthode de capitalisation au bénéfice d’exploitation net qui constituent des méthodes d’évaluation généralement reconnues.

Trimestriellement, la direction reçoit des données sur les taux de capitalisation et les taux d’actualisation en vigueur de firmes d’évaluateurs agréés et d’experts indépendants. Les rapports sur les taux de capitalisation fournissent un éventail de taux pour diverses zones géographiques et des immeubles de nature et de qualité diverses dans chaque zone. Le Fonds utilise des taux de capitalisation et d’actualisation à l’intérieur des fourchettes fournies par les évaluateurs externes. Si les fourchettes des taux de capitalisation fournies en externe varient d’une période comptable à la suivante ou si un autre taux à l’intérieur des fourchettes fournies se révèle plus approprié que le taux utilisé précédemment, la juste valeur des immeubles de placement augmentera ou diminuera en conséquence.

Annuellement, des évaluations externes indépendantes sont effectuées par rotation sur un cycle de trois ans. De plus, les 10 immeubles les plus importants du portefeuille sont évalués de façon indépendante annuellement. La direction a ainsi déterminé qu’une augmentation de valeur pour ce trimestre de 973 $ (1 946 $ en 2012) était nécessaire afin de refléter adéquatement la juste valeur du portefeuille détenu. BTB a estimé qu’une variation du taux de capitalisation appliqué de 0,10 % pour l’ensemble du portefeuille entraînerait une variation d’environ 6,66 millions $ de la juste valeur des immeubles de placement.

Le tableau qui suit présente les principales hypothèses retenues dans le processus de modélisation des évaluations en interne et en externe :

Au 31 mars 2013Immeubles

commerciauxImmeubles à bureaux

Immeubles industriels

Immeubles polyvalents

Taux de capitalisation 7,00 % -12,00 % 6,50 % - 10,50 % 7,00 % - 9,75 % 7,25 % - 8,75 %

Taux de capitalisation à la revente 7,25 % - 8,75 % 6,50 % - 9,50 % 7,00 % - 11,50 % 7,50 % - 9,25 %

Taux d’actualisation 7,25 % - 9,75 % 7,50 % - 9,25 % 7,00 % - 10,75 % 8,25 % - 9,00 %

23

Au 31 mars 2012Immeubles

commerciauxImmeubles à bureaux



Taux de capitalisation 7,25 % - 10,25 % 6,75 % - 9,75 % 7,00 % - 10,25 % 7,50 % - 9,00 %

Taux de capitalisation à la revente 7,75 % - 10,50 % 6,75 % - 9,50 % 7,75 % - 10,50 % 7,75 % - 9,25 %

Taux d’actualisation 7,50 % - 10,25 % 7,7 5% - 9,25 % 8,00 % - 11,25 % 8,00 % - 9,75 %

Le taux de capitalisation moyen pondéré pour l’ensemble du portefeuille au 31 mars 2013 se situe à 7,57 % (2012 : 7,83 %), en hausse de 2 points de base depuis le 31 décembre 2012 et en baisse de 26 points de base depuis un an.

Bénéfice net et résultat global

BTB a réalisé un bénéfice net de 3,3 millions $ pour le premier trimestre 2013, en baisse de 0,6 million $ par rapport au premier trimestre de 2012, baisse essentiellement due à un ajustement positif de la juste valeur des immeubles moindre que celle constatée au premier trimestre 2012.

Trimestres clos le 31 mars (en milliers de dollars sauf les données par part)

2013 2012

Bénéfice net et résultat global 3 342 3 972

Par part 14,0¢ 23,8¢

24

BÉNÉFICE DISTRIBUABLE ET DISTRIBUTIONSLe concept de « bénéfice distribuable » ne constitue pas une mesure financière définie par les IFRS, mais il s’agit d’une mesure fréquemment utilisée par les investisseurs dans le domaine des fiducies de revenu. Nous estimons que le bénéfice distribuable est un outil efficace pour juger de la performance du Fonds.

Nous définissons le bénéfice distribuable comme le bénéfice net établi selon les IFRS, avant les ajustements de justes valeurs non réalisées, les frais de transaction encourus dans le cadre de regroupements d’entreprises, les revenus de location provenant de la comptabilisation linéaire des baux, l’amortissement des incitatifs de location, l’accroissement des intérêts effectifs et certains autres éléments sans effet sur la trésorerie.

Le tableau suivant présente le calcul du bénéfice distribuable :


2013 2012

Bénéfice net et résultat global (IFRS) 3 342 3 972

- Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement (973) (1 946)

+ Amortissement d’un immeuble de placement et des autres immobilisations corporelles

29 19

± Charge de rémunération fondée sur des parts 23 (8)

+ Accroissement de la composante passif des débentures convertibles 162 144

± Ajustement de la juste valeur des droits de souscription --- 43

- Ajustement de la juste valeur de l’option de conversion des débentures convertibles

(277) (1 470)

+ Amortissement des incitatifs de location 344 254

- Ajustement des revenus de loyer selon la méthode linéaire (344) (161)

+ Accroissement des intérêts effectifs 412 364

Bénéfice distribuable 2 718 1 211

Les Autorités canadiennes en valeurs mobilières (ACVM) requièrent que le Fonds fasse un rapprochement entre le bénéfice distribuable (mesure non conforme aux IFRS) et les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation présentés aux états financiers. Le tableau suivant présente ce rapprochement :


2013 2012

Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation (IFRS) 3 717 2 991

+ Produits financiers 22 16

+ Variation nette des éléments du fonds de roulement 3 968 2 103

- Charges d’intérêts sur emprunts hypothécaires (3 382) (2 716)

- Charges d’intérêts sur débentures convertibles (1 325) (1 154)

- Charges d’intérêts sur ligne de crédit d’acquisition (274) -

- Autres charges d’intérêts (8) (29)

Bénéfice distribuable 2 718 1 211

25

Distributions et données par part

Trimestres clos le 31 mars (en milliers de dollars, sauf pour les données par part)

2013 2012

Distributions

Distributions aux porteurs de parts 2 178 1 645

Distributions réinvesties en vertu du régime de réinvestissement des distributions 202 114

Distributions totales aux porteurs de parts 2 380 1 759

Données par part

Bénéfice distribuable 11,4¢ 7,3¢

Distribution par part 10,0¢ 10,0¢

Ratio de distribution(1) 87,6 % 145,1 %

(1) Le ratio de distribution correspond aux distributions divisées par le bénéfice distribuable.

Le bénéfice distribuable du premier trimestre a augmenté de 1 507 $ de 2012 à 2013, passant de 1 211 $ à 2 718 $. Le bénéfice distribuable par part du premier trimestre 2013 se chiffre à 11,4¢ comparativement à 7,3¢ en 2012.

Les distributions aux porteurs de parts se sont élevées à 10,0¢ par part émise pour chacun des trimestres présentés.

Le ratio de distribution se chiffre à 87,6 % au premier trimestre 2013 comparativement à 145,1 % au premier trimestre 2012, reflétant ainsi un excédent du bénéfice distribuable sur ces distributions pour le premier trimestre 2013.

FONDS PROVENANT DE L’EXPLOITATION (FPE)La notion de fonds provenant de l’exploitation (« FPE ») ne constitue pas une information financière et comptable définie par les IFRS. Il s’agit toutefois d’une unité de mesure fréquemment utilisée par des sociétés et fonds de placement immobilier. L’Association des biens immobiliers du Canada (« REALpac ») a modifié son livre blanc sur les FPE en 2010 pour tenir compte de l’incidence des IFRS. Les ajustements aux résultats nets, calculés conformément aux IFRS, sont des éléments hors trésorerie qui créent de la volatilité sur ceux-ci et sont les suivants:

• Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement;

• Amortissement des immeubles dont la comptabilisation a été maintenue au coût d’acquisition (siège social du Fonds);

• Amortissement des incitatifs de location;

• Ajustement de la juste valeur de l’instrument de conversion des débentures convertibles;

• Ajustement de la juste valeur des droits de souscription.

Cette méthode de calcul est conforme à celle préconisée par REALpac, mais peut différer de celle utilisée par d’autres fonds de placement immobilier. Par conséquent, cette mesure pourrait ne pas être comparable à celles présentées par d’autres émetteurs.

26

Le tableau suivant présente la conciliation entre le bénéfice net et le résultat global établie selon les IFRS et les FPE pour les trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012 :


2013 2012

Bénéfice net et résultat global (IFRS) 3 342 3 972

- Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement (973) (1 946)

+ Amortissement d’un immeuble comptabilisé au coût 14 14

+ Amortissement des incitatifs de location 344 254

- Ajustement de la juste valeur des options de conversion des débentures convertibles (277) (1 470)

+ Ajustement de la juste valeur des droits de souscription --- 43

FPE 2 450 867

Données par part

FPE 10,3¢ 5,2¢

Pour le premier trimestre 2013, les FPE ont augmenté de 182,6 % comparativement à ceux de 2012, principalement en raison des acquisitions d’immeubles productifs de revenus et de la baisse du taux moyen d’intérêt des prêts hypothécaires. Les FPE par parts du premier trimestre se sont élevés à 10,3¢ en 2013 comparativement à 5,2¢ en 2012, représentant une hausse de 98,1 %.

FONDS PROVENANT DE L’EXPLOITATION AJUSTÉS (FPEA)La notion de fonds provenant de l’exploitation ajustés (« FPEA ») constitue une information financière largement utilisée dans le domaine des sociétés et fonds de placement immobilier. Elle est une mesure supplémentaire pour juger de la performance du Fonds et de sa capacité à maintenir et accroître ses distributions à long terme. Les FPEA ne constituent toutefois pas une mesure financière et comptable définie par les IFRS. La méthode de calcul pourrait différer de celle utilisée par d’autres sociétés ou fonds de placement immobilier et ne pourrait donc être utilisée à des fins de comparaison.

BTB définit ses FPEA comme étant ses FPE, ajustés pour tenir compte d’autres éléments hors trésorerie qui affectent le résultat global et qui ne sont pas considérés dans le calcul des FPE, dont les suivants :

• Ajustement des revenus de loyers attribuable à la méthode linéaire;

• Accroissement des intérêts effectifs suite à l’amortissement des frais de financement;

• Accroissement de la composante passif des débentures convertibles;

• Amortissement des autres immobilisations corporelles;

• Charges de rémunération fondée sur des parts.

De plus, le Fonds déduit une réserve pour dépenses en capital non recouvrables afin de calculer les FPEA. Le Fonds alloue des sommes importantes à l’entretien régulier de ses propriétés, tentant ainsi de réduire le plus possible les dépenses en capital. L’allocation pour dépenses en capital non recouvrables est calculée depuis 2013 sur la base de 2 % des revenus de location (auparavant 1,3 %).

27

Le Fonds déduit également une réserve pour frais de location d’un montant approximatif de 20¢ par pied carré locatif sur une base annuelle. Même si les déboursés pour frais de location fluctuent de façon importante d’un trimestre à l’autre, la direction estime que cette réserve représente fidèlement, à long terme, les déboursés moyens que devra engager le Fonds. Ces déboursés sont constitués des incitatifs versés ou accordés à la signature des baux ainsi que des commissions de courtage.

Le tableau suivant présente la conciliation entre les FPE et les FPEA pour les trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012 :


2013 2012

FPE 2 450 867

- Ajustement des revenus de loyer selon la méthode linéaire (344) (161)

+ Accroissement des intérêts effectifs 412 364

+ Accroissement de la composante passif des débentures convertibles 162 144

+ Amortissement des autres immobilisations corporelles 15 5

± Charge de rémunération fondée sur des parts 23 (8)

- Réserve pour dépenses en capital non recouvrables (316) (143)

- Réserve pour frais de location (220) (170)

FPEA 2 182 898

Données par part

FPEA 9,2¢ 5,4¢

La croissance de 143,0 % des FPEA pour le premier trimestre 2013 par rapport au premier trimestre 2012 s’explique par les acquisitions d’immeubles productifs de revenus et par la baisse du taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires. Les FPEA par part se sont élevés à 9,2¢ par rapport à 5,4¢ en 2012 pour le premier trimestre.

28

INFORMATION SECTORIELLELes activités du Fonds regroupent quatre catégories de biens immobiliers, situés au Québec et en Ontario. Les tableaux suivants présentent les contributions aux revenus et au résultat d’exploitation net de chacune des catégories pour les trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012.

Trimestre clos

le 31 mars 2013

(en milliers de

dollars)

Immeubles commerciaux

Immeubles à bureaux



Total

$ % $ % $ % $ % $

Immeubles de

placement 99 719 19,8 200 291 39,7 90 287 17,9 113 732 22,6 504 029

Produits locatifs

des immeubles 2 882 18,2 6 848 43,3 2 150 13,6 3 935 24,9 15 815

Résultat

opérationnel net 1 706 20,0 3 275 38,3 1 739 20,4 1 820 21,3 8 540

Trimestre clos

le 31 mars 2012

(en milliers de

dollars)





Total

$ % $ % $ % $ % $

Immeubles de

placement 68 741 19,7 157 674 45,1 55 657 15,9 67 386 19,3 349 458

Produits locatifs

des immeubles 1 945 17,7 5 290 48,1 1 375 12,5 2 389 21,7 10 999

Résultat

opérationnel net 1 108 20,6 2 217 40,1 618 19,5 1 116 18,8 5 059

Trimestre clos

le 31 mars 2012

(en milliers de

dollars)





Total

$ % $ % $ % $ % $

Immeubles de

placement 68 741 19,7 157 674 45,1 55 657 15,9 67 386 19,3 349 458

Produits locatifs

des immeubles 1 945 17,7 5 290 48,1 1 375 12,5 2 389 21,7 10 999

Résultat

opérationnel net 1 180 21,1 2 340 39,6 1 115 19,9 1 086 19,4 5 721

29

SOMMAIRE COMPARATIF DES RÉSULTATS TRIMESTRIELS(en milliers de dollars, sauf les données par part)

2013 T-1

2012 T-4

2012 T-3

2012 T-2

2012 T-1

2011 T-4

2011 T-3

2011 T-2

Produits locatifs 15 815 13 316 12 080 11 723 10 999 10 995 10 503 10 215

Résultat opérationnel net 8 540 7 551 7 016 6 708 5 721 5 432 5 861 5 760

Bénéfice net 3 342 5 603 3 429 4 963 3 972 746 4 503 3 237

Bénéfice net par part 14,0¢ 28,4¢ 18,0¢ 26,0¢ 23,9¢ 5,0¢ 30,5¢ 22,0¢

Bénéfice distribuable

récurrent 2 718 2 273 2 245 2 071 1 212 1 414 1 340 1 589


récurrent par part 11,4¢ 11,5¢ 11,7¢ 10,8¢ 7,3¢ 10,1¢ 9,1¢ 10,8¢

Fonds provenant de

l’exploitation récurrents

(FPE) 2 450 1 975 1 941 1 710 867 938 936 1 000

FPE récurrents par part 10,3¢ 10,0¢ 10,1¢ 9,0¢ 5,2¢ 6,5¢ 6,5¢ 6,8¢

Fonds provenant de

l’exploitation ajustés récurrents (FPEA) 2 182 1 905 1 903 1 739 899 1 136 1 070 1 312

FPEA récurrents par part 9,2¢ 9,7¢ 10,0¢ 9,1¢ 5,4¢ 7,5¢ 7,0¢ 8,9¢

(en milliers de dollars, sauf les données par part)

2013 T-1

2012 T-4

2012 T-3

2012 T-2

2012 T-1

2011 T-4

2011 T-3

2011 T-2

Produits locatifs 15 815 13 316 12 080 11 723 10 999 10 995 10 503 10 215

Résultat opérationnel net 8 540 7 551 7 016 6 708 5 721 5 432 5 861 5 760

Bénéfice net 3 342 5 603 3 429 4 963 3 972 746 4 503 3 237

Bénéfice net par part 14,0¢ 28,4¢ 18,0¢ 26,0¢ 23,8¢ 5,0¢ 30,5¢ 22,0¢


récurrent 2 718 2 273 2 245 2 071 1 211 1 414 1 340 1 589


récurrent par part 11,4¢ 11,5¢ 11,7¢ 10,8¢ 7,3¢ 10,1¢ 9,1¢ 10,8¢

Fonds provenant de

l’exploitation récurrents (FPE) 2 450 1 975 1 941 1 710 867 938 936 1 000

FPE récurrents par part 10,3¢ 10,0¢ 10,1¢ 9,0¢ 5,2¢ 6,5¢ 6,5¢ 6,8¢

Fonds provenant de

l’exploitation ajustés

récurrents (FPEA) 2 182 1 905 1 903 1 739 898 1 136 1 070 1 312

FPEA récurrents par part 9,2¢ 9,7¢ 10,0¢ 9,1¢ 5,4¢ 7,5¢ 7,0¢ 8,9¢

30

SITUATION FINANCIÈRELe tableau ci-dessous présente un sommaire des actifs, passifs et des capitaux propres au 31 mars 2013 et 2012. Ce tableau doit être lu conjointement avec les états financiers du Fonds annuels audités.

Au 31 mars (en milliers de dollars)

2013 2012

Actif

Immeubles de placement 504 029 349 548

Autres actifs 18 059 31 012

Total de l’actif 522 088 380 560

Passif

Emprunts hypothécaires 303 254 214 473

Débentures convertibles 63 105 53 277

Crédit d’acquisition 14 840 -

Autres passifs 14 973 15 406

Total du passif 396 172 283 156

Capitaux propres 125 916 97 404

Avoir des porteurs de parts

Total du passif et des capitaux propres 522 088 380 560

Les principaux changements au bilan en date du 31 mars 2013 par rapport à celui du 31 mars 2012 proviennent principalement des acquisitions d’immeubles de placement au cours de l’exercice 2012 et du premier trimestre 2013, de l’émission de parts en décembre 2012 et débentures en février 2013 et des financements et refinancements hypothécaires conclus au cours de 2012 et du premier trimestre 2013.


2013 2012

Actif

Immeubles de placement 504 029 349 458

Autres actifs 18 059 31 102

Total de l’actif 522 088 380 560

Passif


Débentures convertibles 63 105 53 277

Crédit d’acquisition 14 840 -

Autres passifs 14 973 15 406

Total du passif 396 172 283 156

Capitaux propres 125 916 97 404

Avoir des porteurs de parts

Total du passif et des capitaux propres 522 088 380 560

31

PORTEFEUILLE IMMOBILIERAu fil des ans, BTB a réalisé sa croissance grâce à des acquisitions d’immeubles de qualité répondant à des critères sélectifs rigoureux, tout en maintenant une répartition adéquate entre quatre secteurs d’activité, soit les immeubles de bureaux, les immeubles commerciaux, les immeubles industriels et enfin, les immeubles polyvalents.

Acquisitions d’immeubles au cours du premier trimestre 2013

En février 2013, le Fonds s’est porté acquéreur d’une participation de 50 % dans un complexe immobilier commercial situé à Saint-Lazare, Québec, d’une superficie de 15 186 pieds carrés, pour un prix d’achat de 2,5 millions $. Les locataires de ce complexe incluent Tim Hortons, A&W et un dépanneur de la chaîne Sobeys.

En mars 2013 le Fonds a acquis, pour un prix d’achat de 11 millions $ excluant les frais de transaction, un immeuble industriel d’environ 132 665 pieds carrés de superficie locative situé à l’intersection des autoroutes 15 et 440, à dix minutes environ de l’aéroport international de Montréal. L’immeuble est entièrement loué par Pharmetics.

Le tableau suivant présente des informations sommaires sur le portefeuille immobilier :


2013 2012

Immeubles de placement (à la juste valeur) 504 029 349 548

Autres actifs à la valeur non amortie 18 550 31 397

Valeur comptable brute du Fonds 522 579 380 945

Nombre d’immeubles 67 54

Superficie locative (en milliers de pieds carrés) 4 500 3 382

Sommaire par secteur d’activités au 31 mars 2013

(en pieds carrés)Nombre

d’immeublesSuperficie

locative (pi2)%

Bureau 21 1 400 335 31,1

Commercial 14 650 613 14,5

Industriel 17 1 445 618 32,1

Polyvalent 15 1 003 023 22,3

Total 67 4 499 588 100,0


2013 2012

Immeubles de placement (à la juste valeur) 504 029 349 458

Autres actifs à la valeur non amortie 18 550 31 487


Nombre d’immeubles 67 54

Superficie locative (en milliers de pieds carrés) 4 500 3 382

(en pieds carrés)Nombre

d’immeublesSuperficie

locative (pi2)%

Bureau 21 1 400 335 31,1

Commercial 14 650 613 14,5

Industriel 17 1 445 618 32,1

Polyvalent 15 1 003 023 22,3

Total 67 4 499 589 100,0

32

OPÉRATIONS IMMOBILIÈRESActivités de location

Le tableau suivant résume la variation des espaces disponibles pour location au cours du trimestre clos le 31 mars 2013.

(en pieds carrés)

Espaces disponibles pour location en début de période 337 263

Superficies disponibles achetées (vendues) -

Superficie des baux venus à échéance 51 483

Superficie des baux échus par anticipation 16 872

Superficie des baux venus à échéance et renouvelés (36 564)

Superficie des nouveaux baux signés (34 939)

Autres -

Espaces disponibles pour location à la fin de la période 334 115

(1) Incluant Complexe Lebourgneuf Phase 2 (22 686 pi2)

Les activités de location du Fonds ont été significatives au cours du premier trimestre 2013. Plus de 73 116 pieds carrés ont été signés avec de nouveaux locataires ou renouvelés au cours du trimestre.

Le taux moyen des baux échus et renouvelés durant le premier trimestre présente une augmentation de 8,67 %.

Taux d’occupation

Le tableau suivant présente les taux d’occupation par secteur, selon les ententes de location fermes signées en date du présent rapport :

Secteur d’activité31 mars

201331 décembre

201230 septembre

201230 juin 2012

31 mars 2012

Bureau 86,9 % 86,4 % 86,7 % 88,1 % 89,0 %

Commercial 94,4 % 93,8 % 92,8 % 92,4 % 92,3 %

Industriel 94,3 % 93,8 % 94,5 % 94,2 % 93,2 %

Polyvalent 94,4 % 94,9 % 89,5 % 90,6 % 90,4 %

Total du portefeuille 92,1 % 91,7 % 90,5% 91,0% 91,0 %

Le taux d’occupation global est en hausse de 0,4 % depuis le 31 décembre 2012 et de 1,1 % depuis le 31 mars 2012. Il affiche un taux de 92,1 %.

La hausse du taux d’occupation s’explique par les activités locatives qui ont été dynamiques au cours des derniers mois et par les récentes acquisitions qui affichent un taux d’occupation supérieur au taux global du portefeuille alors en place.

Seul le secteur des immeubles à bureaux affiche un taux inférieur au taux global du portefeuille. La faillite d’un locataire important dans la Phase I du Complexe Lebourgneuf et le statut de la Phase 2 du même Complexe, dont les aménagements ne sont pas encore terminés et qui affiche un taux de location de 85,0 %, expliquent en partie le faible taux d’occupation de ce secteur. La direction est consciente de la situation et a pris les moyens pour améliorer cet indicateur de performance. De plus, en raison de la forte activité locative dans le secteur Lebourgneuf et du dynamisme immobilier de la région de la ville de Québec, le Fonds est confiant de voir le Complexe Lebourgneuf atteindre un niveau de location stabilisé à court terme et ainsi voir s’améliorer le taux d’occupation de ce secteur d’activité.

Secteur d’activité31 mars

201331 décembre

201230 septembre

201230 juin 2012

31 mars 2012

Bureau 86,9 % 86,4 % 86,7 % 88,1 % 89,0 %

Commercial 94,4 % 93,8 % 92,8 % 92,4 % 92,3 %

Industriel 94,3 % 93,8 % 94,5 % 94,2 % 93,2 %

Polyvalent 94,4 % 94,9 % 89,5 % 90,6 % 90,4 %

Total du portefeuille 92,1 % 91,7 % 90,5 % 91,0 % 91,0 %

(en pieds carrés)

Espaces disponibles pour location en début de période (1) 359 949

Superficies disponibles achetées (vendues) -

Superficie des baux venus à échéance 51 483

Superficie des baux échus par anticipation 16 872

Superficie des baux venus à échéance et renouvelés (36 564)

Superficie des nouveaux baux signés (36 552)

Autres -

Espaces disponibles pour location à la fin de la période 355 188

33

Baux venant à échéance

Le tableau suivant montre les baux venant à échéance au cours des trois prochains trimestres de 2013 et des cinq prochains exercices.

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Bureaux

Superficie locative (pieds carrés) 84 744 243 546 212 678 167 029 164 233 119 153

Taux de location/pied carré ($) 11,15 12,74 13,79 14,72 12,59 11,88

% du portefeuille – Bureaux 6,05 17,38 15,17 11,92 11,72 8,50

Commercial



% du portefeuille – Commercial 4,81 13,24 5,60 7,00 3,42 16,20

Industriel

Superficie locative (pieds carrés) 34 115 151 800 4 325 60 013 554 539 0,00


% du portefeuille – Industriel 2,36 10,50 0,30 4,15 38,36 0,00

Polyvalent



% du portefeuille – Polyvalent 3,52 17,24 9,32 15,06 5,17 9,24

Total du portefeuille



% du portefeuille 4,12 14,54 7,71 9,41 17,62 7,05

10 principaux locataires

BTB gérait au 31 mars 2013 près de 700 baux, d’une superficie moyenne d’environ 6 300 pieds carrés. Les trois principaux locataires du Fonds, la Société immobilière du Québec (SIQ), le groupe « Epicia » et Germain Larivière Inc. représentent respectivement 4,0 %, 2,2 % et 1,8 % des revenus, provenant de plusieurs baux dont les échéances sont réparties dans le temps. Les revenus du Fonds provenant d’organismes gouvernementaux des secteurs fédéral, provincial et municipal et de sociétés publiques représentent environ 29 % des revenus totaux, assurant une stabilité et une qualité aux flux de trésorerie d’exploitation du Fonds.

Le tableau ci-dessous présente la contribution des dix plus importants locataires en pourcentage des revenus au 31 mars 2013 :

Client % des revenus Superficie louée (en pieds carrés)

Société immobilière du Québec (SIQ) 4,0 139 784

Le groupe Epicia 2,2 87 190

Germain Larivière Inc. 1,8 101 194

Melco Doors & Windows Corp. 1,8 214 000

Ville d’Ottawa 1,6 29 768

Sobeys Québec Inc. 1,6 44 988

Commission de la Santé et de la Sécurité du Travail (CSST) 1,5 46 435

Hydro-Québec 1,4 37 364

Groupe Aro Inc. 1,4 40 825

Hercules Tire & Rubber Cie 1,3 200 615

Client % des revenus Superficie louée (en pieds carrés)

Société immobilière du Québec (SIQ) 4,0 139 784

Le Groupe Epicia 2,2 87 190

Germain Larivière Inc. 1,8 101 194

Melco Doors & Windows Corp. 1,8 214 000

Ville d’Ottawa 1,6 29 768

Sobeys Québec Inc. 1,6 44 988

Commission de la Santé et de la Sécurité du Travail (CSST) 1,5 46 435

Hydro-Québec 1,4 37 364

Groupe Aro Inc. 1,4 40 825

Hercules Tire & Rubber Cie 1,3 200 615

34

RESSOURCES DE CAPITALDettes à long terme

Le tableau qui suit présente les soldes des emprunts de BTB au 31 mars 2013, incluant les emprunts hypothécaires et les débentures convertibles, selon leur année d’échéance ainsi que les taux d’intérêt contractuels moyens pondérés correspondants :

Année d’échéanceSolde des

débentures convertibles ($)

Solde des emprunts hypothécaires ($)

Taux d’intérêt contractuel moyen

pondéré (%)

2013 - 28 267 5,29

2014 - 68 755 5,31

2015 - 15 379 5,60

2016 23 000 69 865 5,11

2017 - 65 560 4,25

2018 23 000 19 599 5,52

2019 et suivantes 23 000 35 732 5,71

Total 69 000 303 157 5,17

Les débentures convertibles de série B, d’un montant de 12,3 millions $, ont été remboursées le 31 mars 2013, à même le produit de l’émission des débentures convertibles de série E émises en février 2013 au montant de 23 000 $.

Au 31 mars 2013, le taux d’intérêt contractuel moyen pondéré de la dette à long terme du Fonds s’élevait à 5,17 %, soit 4,67 % pour les emprunts hypothécaires et 7,38 % pour les débentures convertibles. L’échéance moyenne des prêts hypothécaires est de 4,61 ans.

Emprunts hypothécaires

Au 31 mars 2013, les emprunts hypothécaires du Fonds s’élevaient à 303,2 millions $ par rapport à 215,3 millions $ au 31 mars 2012, avant les frais de financement reportés et les écarts d’évaluation, soit une augmentation de 87,9 millions $ suite aux acquisitions et aux refinancements des quatre derniers trimestres.

Au 31 mars 2013, le taux d’intérêt moyen pondéré était de 4,67 % comparativement à 5,24 % pour les hypothèques aux livres au 31 mars 2012, soit une baisse de 57 points de base. Sur les 303,2 millions $ de solde d’emprunts au 31 mars 2013, 279,4 millions $ portent intérêts à taux fixes, le solde de 23,8 millions $ portant intérêts à taux variables. Il s’agit d’un prêt de 2,4 millions $ qui est actuellement en processus de renouvellement, d’un prêt de construction de 14,3 millions $ grevant le Complexe Lebourgneuf Phase 2 et d’un prêt de 7,1 millions $ assorti d’un swap de taux d’intérêt fixant le taux d’intérêt à un taux fixe de 4,02 %.

BTB tente de répartir sur plusieurs années l’échéance de ses prêts afin de réduire le risque relié à leur renouvellement.

Le tableau suivant présente l’évolution des emprunts hypothécaires au cours du premier trimestre 2013 :

(en milliers de dollars)

Solde au début du trimestre 296 214

Emprunts hypothécaires contractés ou pris en charge 20 836

Remboursement de solde à l’échéance (11 935)

Remboursements mensuels de capital (1 958)

Solde au 31 mars 2013 303 157

Note : avant les frais de financement non amortis.

35

La totalité des propriétés du Fonds sont grevées d’hypothèques au 31 mars 2013. Les frais de financement non amortis de ces emprunts s’élèvent à 1 897 $ et sont amortis selon la méthode du taux d’intérêt effectif sur la durée des prêts.

Le tableau suivant, en date du 31 mars 2013, présente les remboursements futurs des emprunts hypothécaires pour les prochains exercices :

Trimestre clos le 31 mars (en milliers de dollars)

Maturité Remboursement de capital

Solde à l’échéance

Total (%) du total

2013 (9 mois) 6 075 27 806 33 881 11,2

2014 7 094 66 685 73 779 24,3

2015 6 131 14 120 20 251 6,7

2016 5 609 61 276 66 885 22,1

2017 3 153 57 526 60 679 20,0

2018 1 295 16 555 17 850 5,9

2019 et suivantes 20 641 9 191 29 832 9,8

Total 49 998 253 159 303 157 100 %

+ Écarts d’évaluation sur les emprunts pris en charge 1 994

- Frais de financement non amortis (1 897)

Solde au 31 mars 2013 303 254

Financements réalisés

Le Fonds a renégocié à des conditions plus avantageuses la remise en place de sa ligne de crédit d’acquisitions au montant de 15 millions $. Cette ligne de crédit est entièrement utilisée en date du 31 mars 2013.

Conséquence des acquisitions réalisées subséquemment à la fin du trimestre, le Fonds a pris en charge ou contracté les prêts hypothécaires suivants :

Débentures convertibles

i) Série B

En mars 2008, le Fonds avait émis des débentures convertibles subordonnées de série B non garanties, 8,5 %, pour un montant total de 13 millions $. Les intérêts étaient payables semestriellement et les débentures venaient à échéance le 31 mars 2013.

À la date de l’émission, les débentures ont été réparties comme suit : une tranche de 12,3 millions $ avait été attribuée à une composante passif non dérivé, et une tranche de 0,7 million $ avait été attribuée à une composante d’instrument financier dérivé.

Les débentures de série B ont été remboursées le 31 mars 2013.

ii) Série C

En janvier 2011, le Fonds a émis des débentures convertibles subordonnées de série C non garanties, 8 %, pour un montant total de 23 millions $. Les intérêts sont payables semestriellement et les débentures viennent à échéance le 31 janvier 2016. Les débentures sont convertibles à la demande du porteur en tout temps au plus tard le 31 janvier 2016, selon certaines conditions. Le prix de conversion est de 5,00 $ par part (le « prix de conversion de la série C »). Au 31 mars 2013, le cours de clôture du marché des parts de BTB était de 4,62 $.

Trimestre clos le 31 mars (en milliers de dollars)

Maturité Remboursement de capital

Solde à l’échéance

Total (%) du total

2013 (9 mois) 6 075 27 806 33 881 11,2

2014 7 094 66 685 73 779 24,3

2015 6 131 14 120 20 251 6,7

2016 5 609 61 276 66 885 22,1

2017 3 153 57 526 60 679 20,0

2018 1 295 16 555 17 850 5,9

2019 et suivantes 20 641 9 191 29 832 9,8

Total 49 998 253 159 303 157 100 %

+ Écarts d’évaluation sur les emprunts pris en charge 1 994

- Frais de financement non amortis (1 897)

Solde au 31 mars 2013 303 254

36

Les débentures sont également rachetables au gré du Fonds, selon certaines conditions, à compter du 31 janvier 2014 mais avant le 31 janvier 2015, à un prix équivalent à la valeur initiale en capital des débentures plus les intérêts courus et impayés sur celles-ci, sous réserve que le cours du marché des parts représente alors au moins 125 % du prix de conversion de la série C et à compter du 31 janvier 2015 mais avant le 31 janvier 2016, à un prix de rachat égal à leur capital majoré de l’intérêt couru et impayé.

Le Fonds peut, à son gré et sous réserve de certaines conditions, choisir d’acquitter son obligation de rembourser le capital des débentures de série C en émettant un nombre de parts librement négociables aux porteurs de débentures de série C.

À la date de l’émission, les débentures ont été réparties comme suit : une tranche de 21,6 millions $ a été attribuée à une composante passif non dérivé et une tranche de 1,4 million $ a été attribuée à une composante d’instrument financier dérivé.

iii) Série D

En juillet 2011, le Fonds a émis des débentures convertibles subordonnées de série D non garanties, 7,25 %, pour un montant total de 23 millions $. Les intérêts sont payables semestriellement et les débentures viennent à échéance le 31 juillet 2018. Les débentures sont convertibles à la demande du porteur en tout temps au plus tard le 31 juillet 2018, selon certaines conditions. Le prix de conversion est de 6,10 $ par part (le « prix de conversion de la série D »). Au 31 mars 2013, le cours de clôture du marché des parts de BTB était de 4,62 $.

Les débentures sont également rachetables au gré du Fonds, selon certaines conditions, à compter du 31 juillet 2014 mais avant le 31 juillet 2016, à un prix équivalent à la valeur initiale en capital des débentures plus les intérêts courus et impayés sur celles-ci, sous réserve que le cours du marché des parts représente alors au moins 125 % du prix de conversion de la série D et à compter du 31 juillet 2016 mais avant le 31 juillet 2018, à un prix de rachat égal à leur capital majoré de l’intérêt couru et impayé.

Le Fonds peut, à son gré et sous réserve de certaines conditions, choisir d’acquitter son obligation de rembourser le capital des débentures de série D en émettant un nombre de parts librement négociables aux porteurs de débentures de série D.

À la date de l’émission, les débentures ont été réparties comme suit : une tranche de 21,3 millions $ a été attribuée à une composante passif non dérivé et une tranche de 1,7 millions $ a été attribuée à une composante d’instrument financier dérivé.

iv) Série E

En février 2013, le Fonds a émis des débentures convertibles subordonnées de série E non garanties, 6,90 %, pour un montant total de 23 millions $. Les intérêts sont payables semestriellement et les débentures viennent à échéance le 31 mars 2020. Les débentures sont convertibles à la demande du porteur en tout temps au plus tard le 31 mars 2020, selon certaines conditions. Le prix de conversion est de 6,15 $ par part (le « prix de conversion de la série E »). Au 31 mars 2013, le cours de clôture du marché des parts de BTB était de 4,62 $.

Les débentures sont également rachetables au gré du Fonds, selon certaines conditions, à compter du 31 mars 2016 mais avant le 31 mars 2018, à un prix équivalent à la valeur initiale en capital des débentures plus les intérêts courus et impayés sur celles-ci, sous réserve que le cours du marché des parts représente alors au moins 125 % du prix de conversion de la série E et à compter du 31 mars 2018 mais avant le 31 mars 2020, à un prix de rachat égal à leur capital majoré de l’intérêt couru et impayé.

Le Fonds peut, à son gré et sous réserve de certaines conditions, choisir d’acquitter son obligation de rembourser le capital des débentures de série E en émettant un nombre de parts librement négociables aux porteurs de débentures de série E.

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À la date de l’émission, les débentures ont été réparties comme suit : une tranche de 22,7 millions $ a été attribuée à une composante passif non dérivé et une tranche de 0,3 millions $ a été attribuée à une composante d’instrument financier dérivé.

Au 31 mars 2013, aucune des trois séries ne remplissait les conditions nécessaires au rachat autorisé.

Série C Série D Série E Total

Taux d’intérêt contractuel 8 % 7,25 % 6,90 %

Taux d’intérêt effectif 9,78 % 8,47 %

Date d’émission Janvier 2011 Juillet 2011 Février 2013

Prix de conversion par parts 5,00 $ 6,10 $ 6,15 $

Date de paiement des intérêts 31 janvier et 31 juillet

31 janvier et 31 juillet

31 mars et 30 septembre

Date d’échéance Janvier 2016 Juillet 2018 31 mars 2020

Solde au 31 mars 2013 21 134 20 462 21 509 63 105

Emprunts bancaires – crédit d’exploitation

BTB dispose d’une facilité de crédit d’exploitation de 2 millions $ auprès d’une banque à charte canadienne. Cette facilité de crédit est garantie par une charge hypothécaire sur deux propriétés et porte intérêt au taux de base de la banque, plus 1 %. Au 31 mars 2013, la facilité de crédit n’était pas utilisée.

Emprunts bancaires – crédit d’acquisition

BTB dispose d’une facilité de crédit d’acquisition de 15 millions $ auprès d’une société de capital. Cette facilité de crédit est garantie par une charge hypothécaire de premier et deuxième rang sur certaines propriétés. Au 31 mars 2013, la facilité de crédit était entièrement utilisée.

Ratio d’endettement

Le tableau suivant présente les ratios d’endettement du Fonds au 31 mars 2013 et 2012.


2013 2012

Emprunts hypothécaires (1) 303 157 215 265

Crédit d’acquisition (1) 15 000 ---

Débentures convertibles (1) 66 000 59 020

Total de la dette à long terme 384 157 274 285


Ratio d’endettement (excluant les débentures convertibles) 60,9 % 56,5 %

Ratio d’endettement total 73,5 % 72,0 %

(1) Montants bruts

Selon le tableau précédent, le ratio d’endettement, excluant les débentures convertibles au 31 mars 2013 s’élève à 60,9 % comparativement à 56,5 % au 31 mars 2012. Cette hausse de taux provient des récentes acquisitions dont le taux d’endettement est supérieur à la moyenne du portefeuille et à l’utilisation de la ligne de crédit d’acquisition au montant de 15 000 $. Le Fonds cherche à financer ses acquisitions par des taux d’endettement de 60 % à 70 % puisque le coût des financements hypothécaires est inférieur au coût de capital du Fonds. En incluant les débentures convertibles, le taux s’élève à 73,5 % comparativement à 72,0 %, un an plus tôt.

Série C Série D Série E Total

Taux d’intérêt contractuel 8 % 7,25 % 6,90 %

Taux d’intérêt effectif 9,78 % 8,47 % 7,86 %

Date d’émission Janvier 2011 Juillet 2011 Février 2013

Prix de conversion par parts 5,00 $ 6,10 $ 6,15 $

Date de paiement des intérêts 31 janvier et 31 juillet

31 janvier et 31 juillet

31 mars et 30 septembre

Date d’échéance Janvier 2016 Juillet 2018 31 mars 2020

Solde au 31 mars 2013 21 134 20 462 21 509 63 105


2013 2012

Emprunts hypothécaires (1) 303 157 215 285

Crédit d’acquisition (1) 15 000 ---

Débentures convertibles (1) 66 000 59 020

Total de la dette à long terme 384 157 274 305


Ratio d’endettement (excluant les débentures convertibles) 60,9 % 56,5 %

Ratio d’endettement total 73,5 % 72,0 %

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En vertu de son contrat de fiducie, le Fonds ne peut contracter un emprunt hypothécaire si, après avoir contracté ledit emprunt, le montant total de l’endettement dépassait 75 % de la valeur comptable brute du Fonds. Dans l’établissement de ce calcul, les débentures convertibles n’ont pas à être considérées dans le calcul du total de l’endettement. De plus, toujours en vertu de son contrat de fiducie, s’il advenait un défaut à cette condition, le Fonds aurait 12 mois à compter de la constatation du défaut pour effectuer les transactions nécessaires en vue de corriger la situation.

Ratio de couverture des intérêts

Le Fonds calcule son ratio de couverture des intérêts en divisant le bénéfice d’exploitation net par les charges d’intérêts nettes des intérêts créditeurs. Ce ratio permet de mesurer la capacité de BTB à payer les intérêts de sa dette à même ses résultats d’exploitation. Pour le trimestre terminé le 31 mars 2013, le ratio de couverture des intérêts se chiffrait à 1,72, en hausse de 25 points par rapport au premier trimestre 2012, démontrant la solidité financière du Fonds et sa capacité à assumer le coût de sa dette.

Trimestres clos le 31 mars (en milliers de dollars, sauf les ratios)

2013 2012

Résultat opérationnel net 8 540 5 721

Charges d’intérêts nettes des intérêts créditeurs 4 967 3 883

Ratio de couverture des intérêts 1,72 1,47

Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts

Les capitaux propres attribuables aux porteurs de parts se composent des éléments suivants :


2013 2012

Parts de fiducie 137 506 118 054

Profit (perte) cumulé(e) 5 673 (11 664)

Distributions cumulées aux porteurs de parts (17 263) (8 986)

125 916 97 404

Consolidation

Le 7 juin 2012, le Fonds a consolidé ses parts en circulation dans un ratio de cinq parts pré-consolidation pour une part post-consolidation. Tous les chiffres comparatifs des périodes antérieures ont été ajustés en conséquence.

Régime de réinvestissement des distributions

Le 1er octobre 2011, le Fonds a mis en place un régime de réinvestissement des distributions en vertu duquel le porteur de parts peut choisir de recevoir ses distributions en parts en bénéficiant d’un escompte de 5 % sur la valeur marchande de celles-ci. En vertu de ce programme, 43 296 parts ont été émises au cours du dernier trimestre.

39

Le tableau suivant présente un sommaire des parts émises au cours des périodes mentionnées, ainsi que le nombre de parts pondéré pour cette même période :

Trimestre clos les 31 mars (en nombre de parts)

2013 2012

Parts en circulation au début du trimestre

Parts émises 23 791 797 14 810 790

Placement public et exercice de droits - 4 250 150

Régime de réinvestissement des distributions 43 296 23 796

Parts en circulation à la fin du trimestre 23 835 093 19 084 736

Nombre moyen pondéré de parts en circulation 23 813 624 16 698 959

Options sur parts

Le Fonds peut octroyer des options aux fiduciaires, aux hauts dirigeants, aux conseillers en relation avec les investisseurs et aux conseillers techniques du Fonds. Le nombre maximal de parts réservées pour émission dans le cadre du régime d’achat d’options de parts a été fixé à 10 % du nombre total de parts émises et en circulation. Les fiduciaires ont fixé et fixeront le prix de levée au moment de l’octroi de l’option conformément au régime, lequel prix de levée ne peut être inférieur au cours du marché tel qu’il est défini dans une convention à cet effet. Les options ont une durée maximale de cinq ans à compter de la date de l’octroi de celles-ci.

Le tableau ci-après présente le détail des options sur parts octroyées au cours des périodes concernées :

Trimestre clos les 31 mars 2013 2012

Options sur parts

Prix de levée moyen pondéré

($)

Options sur parts


($)

En circulation au début 227 000 5,07 551 000 10,20

Options attribuées - -

Options expirées - -

En circulation à la fin 227 000 5,07 546 000 10,20

Options pour lesquelles les droits sont devenus acquis au 31 mars 227 000 5,07 546 000 10,25

Durée moyenne pondérée à courir (en années) 1,34 1,08

L’objectif de l’octroi d’options sur parts est d’encourager le porteur à acquérir progressivement une participation tout en incitant le porteur à prendre en compte l’intérêt à long terme de BTB et de ses porteurs de parts. Les options constituent en outre une forme de rémunération hors caisse, ce qui permet à BTB de préserver son encaisse pendant la période initiale d’activité du Fonds.

Régime de rémunération en parts différées

Le Fonds a mis en place à l’intention de ses fiduciaires et certains dirigeants un régime de rémunération en parts différées. En vertu de ce programme, les bénéficiaires peuvent choisir de recevoir leur rémunération en argent, en parts différées ou selon une combinaison des deux.


Options sur partsPrix de levée

moyen pondéré ($)

Options sur parts


($)








Options sur parts


($)

Options sur parts


($)







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Le tableau suivant présente le sommaire des parts différées émises au cours du premier trimestre 2013:

Trimestre clos les 31 mars (en nombre de parts)

2013 2012

Parts différées en circulation au début du trimestre 15 981 -

Parts différées émises 2 968 -

Distributions converties en parts différées 374 -

Parts différées en circulation à la fin du trimestre 19 323

Droits de souscriptions

Le Fonds avait accordé à Firm Capital Mortgage Fund Inc. une rémunération de déboursement de 500 000 droits de souscription à des parts du Fonds lors du déboursement de la ligne de crédit d’acquisition. Chaque droit permettait à son porteur d’acquérir une part du Fonds au prix de 3,822 $ jusqu’au 1er septembre 2012, et si le prêt est renouvelé, jusqu’au 31 mai 2013. Ces droits ont été exercés en mars 2012, procurant un apport de trésorerie de 1,9 millions $.


Nombre Prix de levée Nombre Prix de levée

En circulation au début du trimestre - - 500 000 3,822

Droits attribués - - - -

Droits exercés - - (500 000) 3,822

En circulation à la fin de l’exercice - - - -

Arrangements hors bilan et engagements contractuels

BTB n’a aucun arrangement hors bilan qui a ou est susceptible d’avoir une incidence sur ses résultats d’exploitation ou sur sa situation financière, notamment sa situation de trésorerie et ses sources de financement.

Le Fonds est actuellement partie à un contrat ferme selon lequel il s’engage à procéder à l’acquisition d’une participation résiduelle de 50 % dans un immeuble de placement, acquisition conditionnelle à l’atteinte de certains critères. Pour l’instant, ces critères ne sont pas rencontrés. Le déboursé estimatif nécessaire à la conclusion de cet engagement serait d’environ 1 million $.

Au cours du trimestre terminé le 31 mars 2013, BTB a respecté tous ses engagements envers ses prêteurs et n’était en défaut relativement à aucune clause restrictive à la date du bilan.


Nombre Prix de levée Nombre Prix de levée

En circulation au début du trimestre - - 500 000 3,822

Droits attribués - - - -

Droits exercés - - (500 000) 3,822

En circulation à la fin du trimestre - - - -

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IMPÔTS SUR LE REVENUPour l’application de l’impôt sur le revenu du Canada, BTB est imposé comme une fiducie de fonds commun de placement. Les fiduciaires ont l’intention de distribuer ou d’affecter aux porteurs de parts la totalité du revenu imposable et de déduire ces distributions aux fins de l’impôt sur le revenu. En conséquence, jusqu’au 12 septembre 2007, aucune charge d’impôts sur les revenus n’avait été comptabilisée dans les états financiers consolidés.

Le 12 septembre 2007, des modifications ont été proposées à la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada, ce qui a modifié le traitement fiscal de certaines fiducies de revenu et sociétés en commandite qui constituent des entités intermédiaires de placement déterminées (« EIPD »). Le 6 février 2009, le ministre des Finances du Canada a publié un projet de loi comprenant certaines mesures annoncées antérieurement visant à modifier les règles fiscales s’appliquant aux EIPD. Ce projet de loi a été adopté le 12 mars 2009. Selon ces règles, à compter du 1er janvier 2011, certaines distributions d’une EIPD liées au bénéfice tiré de l’exploitation d’une entreprise au Canada par l’EIPD ne seront plus déductibles d’impôts et seront donc imposées entre les mains de l’EIPD à un taux généralement comparable au taux d’imposition combiné provincial et fédéral applicable aux bénéfices ordinaires de sociétés commerciales. Les répartitions ou distributions des bénéfices et des gains en capital assujettis aux règles visant les EIPD seront traitées comme un dividende imposable d’une société canadienne imposable entre les mains des bénéficiaires ou des associés de l’EIPD.

Les fiducies de placement immobilier (FPI) qui remplissent des conditions déterminées (l’« exclusion de la FPI ») ne répondent pas à la définition des EIPD et ne seront donc pas assujetties aux règles qui les visent. Pour que l’exclusion de la FPI puisse s’appliquer à une année d’imposition donnée : i) la FPI ne doit détenir, à aucun moment au cours de cette année d’imposition, de biens hors portefeuille, hormis « les biens FPI admissibles » (définis dans la Loi de l’impôt sur le revenu), ii) au moins 95 % du revenu de la FPI pour l’année d’imposition en cause doit provenir de loyers tirés de biens immobiliers, d’intérêts, de gains en capital provenant de la disposition de biens immobiliers, de dividendes et de redevances, iii) au moins 75 % du revenu de la FPI pour l’année d’imposition en cause doit provenir de loyers tirés de biens immobiliers situés au Canada ou d’hypothèques sur ces biens ou de gains en capital à leur disposition, et iv) la juste valeur marchande des immeubles situés au Canada, de la trésorerie, des titres d’emprunt ou autres obligations garanties par le gouvernement du Canada détenus par la FPI tout au long de l’année doit représenter au moins 75 % de la valeur des capitaux propres de la FPI.

Au 31 mars 2013, BTB respectait l’ensemble de ces conditions et se qualifiait à titre de FPI. Par conséquent, les règles fiscales visant les EIPD ne s’appliquent pas à BTB. La direction a l’intention de s’assurer que le Fonds remplisse les conditions à l’exclusion de la FPI sur une base continue dans le futur.

IMPOSITION FISCALE DES PORTEURS DE PARTSPour les contribuables canadiens porteurs de parts, les distributions sont traitées comme suit aux fins fiscales :


Imposable en tant qu’autre revenu - -

Report d’impôt 100 % 100 %

Total 100 % 100 %

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INCIDENCES DE L’ADOPTION DES IFRSDepuis le 1er janvier 2011, le Fonds est tenu de présenter ses états financiers intermédiaires et annuels selon les Normes internationales d’information financière (« IFRS »), avec présentation des données comparatives établies sur cette base. Les IFRS sont fondées sur un cadre conceptuel semblable à celui des PCGR canadiens, mais la constatation, l’évaluation, la présentation et la communication de certains éléments comptables comportent des différences importantes. L’adoption des IFRS a eu des incidences considérables sur les états consolidés de la situation financière (auparavant le bilan) et du résultat global (auparavant l’état des résultats). Le Fonds a préparé un état de la situation financière d’ouverture en date du 1er janvier 2010 (date de conversion) selon les principes IFRS, a retraité l’ensemble de ses opérations 2010 en fonction des nouvelles normes et a converti le bilan du 31 décembre 2010 en un état de la situation financière conforme aux IFRS. Le détail et les explications de ces conversions ont été présentés dans le rapport de gestion du premier trimestre 2011, daté du 14 juin 2011. Le rapprochement des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts au 31 décembre 2010 entre les PCGR canadiens et les IFRS et le rapprochement du bénéfice net pour l’exercice terminé le 31 décembre 2010 également entre les PCGR canadiens et les IFRS ont été présentés dans le rapport de gestion du 31 décembre 2011 daté du 28 mars 2012. Avant l’adoption des principes IFRS, les états financiers du Fonds étaient préparés selon les principes comptables généralement reconnus au Canada (« PCGR »).

SOMMAIRE DES PRINCIPALES CONVENTIONS ET ESTIMATIONS COMPTABLESLes principales conventions comptables de BTB sont décrites aux notes 2 et 3 des états financiers consolidés intermédiaires résumés non audités du trimestre clos le 31 mars 2013 auxquels le lecteur est prié de se référer. La direction estime que les méthodes comptables qui sont le plus touchées par les estimations et le jugement auxquels la direction a recours dans la préparation des états financiers sont les suivantes :

a) Mode de préparation

Les états financiers consolidés de BTB ont été préparés conformément aux Normes internationales d’information financière (« IFRS ») pour la préparation des états financiers. Les conventions comptables et les méthodes d’application de celles-ci ont été appliquées de façon uniforme pour chacun des exercices présentés dans ces états financiers consolidés.

b) Mode de présentation

Consolidation

Ces états financiers consolidés comprennent les comptes de BTB et de ses filiales en propriété exclusive ainsi que sa quote-part de l’actif, du passif, des produits et des charges des immeubles qu’il détient en copropriété.

Utilisation d’estimations

La préparation d’états financiers conformément aux IFRS exige que la direction effectue des estimations et pose des hypothèses ayant une incidence sur les montants d’actif et de passif montrés dans les états financiers.

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Ces mêmes estimations et hypothèses ont aussi une incidence sur la présentation d’information à l’égard des éventualités en date des états financiers, de même que sur les montants constatés au titre des produits et des charges de l’exercice. Les éléments dont les résultats réels pourraient différer de ces estimations de manière importante sont décrits ci-après :

• Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont présentés à leur juste valeur à la date du bilan. La juste valeur est déterminée à l’aide à la fois d’évaluations internes de la direction et d’évaluations de spécialistes en évaluation immobilière indépendants, effectuées conformément à des techniques d’évaluation reconnues. Les techniques utilisées comprennent la méthode du bénéfice d’exploitation net capitalisé et la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie et comprennent notamment l’estimation des taux de capitalisation et des bénéfices d’exploitation nets futurs et des taux d’actualisation et des flux de trésorerie futurs applicables aux immeubles de placement, respectivement.

Les évaluations internes de la juste valeur par la direction reposent sur l’information financière interne et sont corroborées par les taux de capitalisation obtenus auprès des spécialistes indépendants. Toutefois, les évaluations internes et les valeurs obtenues des évaluateurs indépendants font toutes deux l’objet d’un jugement, d’estimations et d’hypothèses importants sur la situation du marché à la date du bilan.

• Instruments financiers

Les instruments financiers doivent être évalués initialement à leur juste valeur. BTB doit également estimer et divulguer la juste valeur de certains instruments financiers à titre d’information dans les états financiers présentés pour des périodes subséquentes. Lorsque cette juste valeur ne peut être dérivée des marchés actifs, elle est déterminée à l’aide de techniques d’évaluation, notamment la méthode de l’actualisation des flux monétaires. Si possible, les données de ces modèles sont tirées de marchés observables, et dans l’impossibilité de le faire, un degré de jugement est nécessaire pour établir la juste valeur. Les jugements tiennent compte du risque de liquidité, du risque de crédit et de la volatilité. La modification des hypothèses relatives à ces facteurs pourrait modifier la juste valeur présentée des instruments financiers.

• Débentures convertibles

La direction de BTB doit estimer, s’il y a lieu, la juste valeur de l’option de conversion incluse dans les débentures convertibles qui est présentée comme passif. Cette estimation, si elle était inadéquate, aurait une incidence sur la charge d’intérêts constatée dans les états financiers au cours de périodes subséquentes à leur émission.

• Regroupements d’entreprises

Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l’acquisition. Le coût d’un regroupement d’entreprises est la valeur, à la date d’acquisition, des actifs transférés, des passifs engagés et des instruments de l’Avoir des porteurs de parts émis en échange du contrôle de l’entreprise acquise. Lorsque le coût du regroupement d’entreprises excède la juste valeur des actifs acquis et des passifs repris, cet excédent est comptabilisé au titre de goodwill. Les frais encourus pour réaliser la transaction ainsi que les coûts reliés à l’acquisition des biens immobiliers sont passés en charges à mesure qu’ils sont engagés.

BTB comptabilise une acquisition d’immeubles de placement selon la Norme IFRS 3, « Regroupements d’entreprises » (« IFRS 3 ») seulement lorsqu’il considère qu’une entreprise a été acquise. Selon IFRS 3, une entreprise est un ensemble intégré d’activités et d’actifs exploité et géré dans le but de fournir directement aux investisseurs un rendement sous forme de coûts inférieurs ou d’autres avantages économiques. S’il ne répond pas à cette définition, un groupe d’actifs est réputé avoir été acquis. Lorsqu’il y a présence de goodwill, l’acquisition est présumée être une entreprise. Il importe donc à la direction d’utiliser son jugement lorsqu’elle détermine s’il s’agit d’un regroupement d’entreprises selon IFRS 3 ou d’une acquisition d’actifs.

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Généralement, lorsque BTB acquiert un immeuble ou un portefeuille d’immeubles (et non une entité juridique) et qu’elle ne prend pas en charge du personnel ni n’acquiert de plateforme opérationnelle, elle classe l’acquisition comme une acquisition d’actifs.

• Options d’achat de parts

La charge de rémunération liée aux options d’achat de parts est mesurée à la juste valeur et amortie selon la méthode de l’acquisition graduelle des droits en utilisant le modèle Black-Scholes. Ce modèle requiert de la direction qu’elle fasse plusieurs estimations touchant notamment la durée, la volatilité, le rendement moyen pondéré des distributions, le taux d’intérêt sans risque moyen pondéré et le taux de déchéance prévu. La modification de certaines hypothèses pourrait modifier la charge de rémunération liée aux options d’achat de parts constatée dans les états financiers.

Immeubles de placement

Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le Fonds à des fins locatives ou d’appréciation de valeur, ou les deux, plutôt que pour l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou services ou à des fins administratives, ou pour le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire. Les immeubles de placement comprennent les immeubles productifs de revenu, les immeubles en développement et les terrains détenus pour développement futur s’il y a lieu.

BTB présente ses immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur. La juste valeur est le montant pour lequel les immeubles pourraient être échangés entre des parties bien informées et consentantes, agissant dans des conditions de concurrence normale. Toute variation de la juste valeur est comptabilisée en résultat au cours de la période où elle se produit. La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter les conditions du marché à la fin de la période de présentation. Cette juste valeur est spécifique à une date donnée. Étant donné que la situation sur les marchés peut changer, le montant présenté en tant que juste valeur peut être incorrect ou inapproprié à une autre date. La juste valeur des immeubles de placement est fondée sur des évaluations effectuées d’après les estimations de la direction ou par des évaluateurs indépendants, majorées des dépenses en immobilisations effectuées depuis la plus récente évaluation. La direction procède régulièrement à l’examen de l’évaluation de ses immeubles de placement entre les dates d’évaluation afin d’établir si les hypothèses sous-jacentes, comme les bénéfices d’exploitation nets et les taux de capitalisation, demeurent toujours valides. Ces hypothèses sont comparées à l’information sur le marché produite par des spécialistes indépendants. Lorsque des augmentations ou des diminutions s’imposent, BTB rajuste la valeur comptable de ses immeubles de placement.

Capitalisation des coûts

BTB capitalise aux immeubles de placement les coûts encourus pour accroître leur capacité, remplacer certains composants et les améliorer après leur date d’acquisition. Le Fonds capitalise également les dépenses majeures d’entretien et de réparation qui procureront des avantages allant bien au-delà de la fin de la période de présentation. Lorsque BTB détermine que l’acquisition d’un immeuble de placement est une acquisition d’actif, le Fonds capitalise tous les coûts directement reliés à l’acquisition du bien immobilier ainsi que les frais encourus pour réaliser la transaction.

Dans le cas des immeubles en développement et en redéveloppement, le Fonds capitalise tous les frais directs engagés pour leur acquisition, leur aménagement et leur construction. Ces coûts capitalisés incluent également les coûts d’emprunt directement attribuables aux biens immobiliers en question. L’incorporation des coûts d’emprunt débute lorsque des dépenses sont engagées et que BTB poursuit les activités nécessaires à la préparation des biens immobiliers aux fins prévues. La capitalisation prend fin lorsque l’actif est prêt aux fins prévues par la direction.

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Trésorerie soumise à des restrictions

La trésorerie soumise à des restrictions comprend principalement des montants qui sont détenus dans des comptes de réserve portant intérêt et qui devraient être affectés au cours des prochains exercices au financement de certaines dépenses d’investissement ainsi que des montants excédentaires prélevés par des institutions financières afin de couvrir le paiement des taxes foncières de certains immeubles de placement.

Constatation des produits

La direction a déterminé que tous les baux que BTB a conclus avec ses locataires constituent des contrats de location simple. Les loyers minimaux sont constatés selon la méthode de l’amortissement linéaire sur la durée des baux connexes et l’excédent de ces loyers constatés sur les montants exigibles est comptabilisé dans le bilan consolidé de BTB au titre des immeubles de placement. Les baux prévoient habituellement le remboursement par les locataires des frais d’entretien des espaces communs, des impôts fonciers et d’autres frais d’exploitation, constaté à titre de produits d’exploitation dans la période où le droit au remboursement est acquis. Les loyers à pourcentage sont comptabilisés lorsque le niveau minimum de chiffre d’affaires a été atteint en accord avec les baux connexes. Les frais de résiliation de bail sont comptabilisés lorsqu’ils sont exigibles. Enfin, les revenus accessoires sont comptabilisés lorsque les services sont rendus.

Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent l’encaisse et les placements qui sont facilement convertibles en un montant connu d’espèces dont la valeur ne risque pas de changer de façon significative et dont l’échéance initiale est de trois mois ou moins. Les emprunts bancaires sont considérés comme des opérations de financement.

Coûts de financement différés

Les coûts d’émission engagés pour obtenir du financement par emprunts à terme, typiquement sous la forme d’emprunts hypothécaires et de débentures convertibles sont présentés en déduction de ces emprunts et sont amortis selon la méthode du taux d’intérêt effectif sur la durée des emprunts.

Frais relatifs à la location

Les améliorations locatives, encourues directement par BTB ou par le biais d’une allocation au locataire ainsi que les coûts directs initiaux, principalement des honoraires de courtage encourus lors de la négociation et de la préparation des baux, ne sont pas amortis.

Les incitatifs à la location, principalement le versement d’une allocation monétaire au locataire et l’octroi de périodes d’occupation gratuite, sont comptabilisés au bilan et sont amortis ultérieurement selon la méthode de l’amortissement linéaire sur la durée des baux connexes.

Tous ces coûts sont ajoutés à la valeur comptable des immeubles de placement lorsqu’encourus.

Impôts sur les bénéfices

BTB est assujetti à l’impôt sur le revenu à titre de « fiducie de fonds commun de placement ». Dans l’exercice du pouvoir discrétionnaire qui leur est attribué à la convention de fiducie en matière de distributions, les fiduciaires ont l’intention de distribuer ou d’affecter aux porteurs de parts la totalité du revenu imposable réalisé directement par BTB et de déduire ces distributions et affectations aux fins de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, aucune provision pour impôts sur les bénéfices n’est requise pour la fiducie.

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Plan incitatif fondé sur des titres de capitaux propres

BTB possède un plan incitatif fondé sur des titres de capitaux propres afin d’intéresser, de fidéliser et de motiver des personnes agissant à titre de prestataires de services. Le plan ne prévoit aucun règlement en espèces.

Options d’achat de parts

Le Fonds constate une charge de rémunération à l’égard des options d’achat de parts octroyées en évaluant leur juste valeur à l’aide d’un modèle d’évaluation d’options. La charge de rémunération est amortie selon la méthode de l’acquisition graduelle des droits.

Parts différées

Le Fonds constate une charge de rémunération à l’égard des parts différées octroyées en fonction de la juste valeur de ces parts lors de l’octroi. La juste valeur des parts différées représente la valeur du cours boursier des parts de BTB à la date d’octroi. La charge de rémunération est amortie selon la méthode de l’acquisition graduelle des droits.

Calculs par part

Le bénéfice net de base par part est calculé en utilisant le nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours de l’exercice. Le calcul du bénéfice net dilué par part tient compte de l’exercice éventuel des options d’achat de parts en circulation et de la conversion éventuelle des débentures convertibles, lorsqu’elles sont dilutives.

Information sectorielle

L’information sectorielle est présentée conformément à la Norme IFRS 8, soit de présenter et divulguer l’information sectorielle selon les informations examinées régulièrement par les principaux décideurs opérationnels afin de déterminer la performance de chacun de ses secteurs.

NOUVELLES CONVENTIONS COMPTABLESLes paragraphes suivants présentent les normes comptables qui s’appliquent à BTB mais qui n’ont pas encore été adoptées.

IFRS 9 – Instruments financiers

En novembre 2009, l’IASB a publié IFRS 9, « Instruments financiers : classement et évaluation », nouvelle norme sur le classement et l’évaluation des actifs financiers qui remplacera IAS 39, « Instruments financiers : comptabilisation et évaluation ». IFRS 9 présente deux catégories d’évaluation : le coût amorti et la juste valeur. Tous les instruments de capitaux propres sont évalués à la juste valeur. Les instruments de créance sont évalués au coût amorti seulement si l’entité les détient dans l’objectif de percevoir des flux de trésorerie contractuels et que les flux de trésorerie représentent le principal et les intérêts. Autrement, ils sont évalués à la juste valeur par le biais du résultat net.

Des exigences pour les passifs financiers ont été ajoutées en octobre 2010 et elles sont en grande partie similaires aux exigences actuelles d’IAS 39, à l’exception des changements de juste valeur relatifs au risque de crédit pour les passifs financiers désignés à la juste valeur par le biais du résultat net qui seraient généralement enregistrés au résultat global.

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Cette nouvelle norme s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2015, et l’application anticipée est permise. La direction a analysé l’impact de l’application des nouvelles normes IFRS sur les états financiers intermédiaires pour la période de trois mois terminée le 31 mars 2013 et a conclu qu’il n’y avait pas d’impact.

En mai 2011, l’IASB a publié les normes suivantes : IFRS 10, « États financiers consolidés », IFRS 11, « Accords conjoints », IFRS 12, « Informations à fournir sur les participations dans les autres entités », IAS 27, « États financiers individuels », IFRS 13, « Évaluation à la juste valeur » et IAS 28 modifiée, « Participations dans des entreprises associées et des coentreprises ». Chacune de ces normes s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2013 et leur adoption anticipée est permise.

Voici un bref résumé des nouvelles normes :

IFRS 10 – États financiers consolidés

IFRS 10 exige d’une entité qu’elle consolide une autre entité dont elle a le contrôle, si elle est exposée aux rendements de cette entité ou à des droits sur ceux-ci du fait de sa participation, et si elle a la capacité d’influer sur ces rendements du fait de son pouvoir sur l’entité. Selon les IFRS actuellement en vigueur, la consolidation est requise quand une entité a le pouvoir de diriger les méthodes financières et opérationnelles d’une autre entité afin de tirer des avantages de ses activités. IFRS 10 remplace l’interprétation SIC-12, « Consolidation – Entités ad hoc » et certaines parties d’IAS 27, « États financiers consolidés et individuels ». La direction a analysé l’impact de l’application des nouvelles normes IFRS sur les états financiers intermédiaires pour la période de trois mois terminée le 31 mars 2013 et a conclu qu’il n’y avait pas d’impact.

IFRS 11 – Partenariats

IFRS 11 exige d’un coentrepreneur qu’il comptabilise sa participation dans un accord conjoint comme une coentreprise ou comme une opération conjointe. Les coentreprises seront comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, tandis qu’un coentrepreneur comptabilisera sa quote-part des actifs, des passifs, des produits et des charges de l’opération conjointe. Selon les IFRS actuellement en vigueur, les entités ont le choix de comptabiliser leurs participations dans des coentreprises selon la méthode de la consolidation proportionnelle ou la méthode de la mise en équivalence. IFRS 11 remplace IAS 31, « Participations dans des coentreprises » et SIC-13, « Entités contrôlées conjointement — apports non monétaires par des coentrepreneurs ». La direction a analysé l’impact de l’application des nouvelles normes IFRS sur les états financiers intermédiaires pour la période de trois mois terminée le 31 mars 2013 et a conclu qu’il n’y avait pas d’impact.

IFRS 12 – Informations à fournir sur les intérêts dans d’autres entités

IFRS 12 indique quelles sont les informations à fournir au sujet des participations dans d’autres entités, telles que des coentreprises, des satellites, des entités ad hoc et des instruments hors bilan. La norme reprend certaines obligations d’information existantes et introduit d’autres obligations importantes relatives à la nature des participations détenues dans les autres entités et aux risques connexes. La direction a analysé l’impact de l’application des nouvelles normes IFRS sur les états financiers intermédiaires pour la période de trois mois terminée le 31 mars 2013 et a conclu qu’il n’y avait pas d’impact.

IFRS 13 – Évaluation de la juste valeur

IFRS 13 est une norme exhaustive sur les évaluations à la juste valeur et les informations à fournir à l’égard de toutes les normes IFRS. La nouvelle norme précise que la juste valeur correspond au prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif si une transaction ordonnée entre des intervenants sur le marché avait lieu à la date d’évaluation. Elle indique également les informations à fournir sur l’évaluation à la juste valeur. Les IFRS actuellement en vigueur présentent les directives relatives à l’évaluation et à la présentation de la juste valeur dans différentes normes qui exigent les évaluations à la juste valeur, mais dont la base d’évaluation et les obligations d’information ne sont pas cohérentes dans bien des cas. BTB a ajouté les informations requises à la note 13 des états financiers intermédiaires.

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Modifications des autres normes

Des modifications ont également été apportées aux normes existantes, y compris IAS 27, « États financiers consolidés et individuels » et IAS 28, « Participations dans des entreprises associées et des coentreprises ». IAS 27 traite de la comptabilisation des filiales, des entités contrôlées conjointement et des entreprises associées dans des états financiers individuels. IAS 28 a été modifiée pour inclure dans son champ d’application les coentreprises et pour tenir compte des changements apportés, notamment aux normes : IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12 et IFRS 13. La direction a analysé l’impact de l’application des nouvelles normes IFRS sur les états financiers intermédiaires pour la période de trois mois terminée le 31 mars 2013 et a conclu qu’il n’y avait pas d’impact.

RISQUES ET INCERTITUDESComme toute entreprise de son secteur, BTB est sujet, dans le cours normal de ses activités, à divers éléments de risque pouvant agir sur sa capacité à réaliser ses objectifs stratégiques. Les risques et incertitudes qui suivent devraient donc être considérés par les porteurs de parts dans l’évaluation des perspectives d’avenir du fonds à titre de placement.

BTB n’a observé aucun changement significatif dans les risques et incertitudes auxquels il est exposé.

Accès aux capitaux et au financement par emprunt et conjoncture financière mondiale actuelle

Le secteur immobilier est intensif en capital. BTB devra avoir accès à des capitaux pour entretenir ses immeubles et financer sa stratégie de croissance et les dépenses en immobilisations importantes qu’il engage à l’occasion. Rien ne garantit que le Fonds aura accès à des capitaux suffisants (y compris à du financement par emprunt) suivant des modalités favorables, y compris pour financer l’acquisition ou le développement d’immeubles, financer ou refinancer des immeubles ou financer des dépenses d’exploitation. En outre, BTB pourrait être incapable d’emprunter aux termes de ses facilités de crédit en raison des restrictions sur la création de dettes par BTB stipulées dans la convention de fiducie. L’incapacité éventuelle de BTB à accéder à des capitaux pourrait avoir une incidence défavorable sur sa situation financière et ses résultats d’exploitation et entraîner une diminution des liquidités disponibles aux fins de distribution.

La conjoncture et les faits récents sur le marché, dont les perturbations touchant les marchés de crédit internationaux et régionaux ainsi que d’autres systèmes financiers et la détérioration de la situation économique mondiale, pourraient entraver l’accès de BTB aux capitaux (y compris aux financements par emprunt) ou en faire augmenter le coût. L’incapacité éventuelle à réunir des capitaux au moment opportun ou selon des modalités favorables pourrait avoir un effet défavorable important sur la situation financière et les résultats d’exploitation de BTB, de même que sur son programme d’acquisition et de développement.

Financement par emprunt

BTB a et continuera d’avoir une dette consolidée importante composée principalement d’emprunts hypothécaires, de débentures et de la dette contractée aux termes de ses facilités de crédit d’acquisition et d’exploitation. BTB entend financer sa stratégie de croissance, y compris ses acquisitions et ses projets de développement, au moyen de son fonds de roulement et de ses liquidités, y compris ses flux de trésorerie liés à l’exploitation, d’emprunts supplémentaires et de la vente de titres de participation ou d’emprunt dans le cadre de placements publics ou privés. BTB pourrait être incapable de renégocier sa dette existante ou de renégocier les modalités de remboursement selon des taux favorables. Par ailleurs, les modalités de la dette de BTB incluent généralement des dispositions habituelles qui, en cas de défaut, entraînent la déchéance du terme et restreignent les distributions que peut faire BTB. Par conséquent, s’il survient un cas de défaut aux termes de la dette ou si la dette ne peut être renouvelée ou refinancée à l’échéance, la capacité de BTB à effectuer des distributions s’en ressentira.

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Une partie des flux de trésorerie de BTB est affectée au service de la dette, et rien ne garantit que BTB continuera de générer des flux de trésorerie liés à l’exploitation suffisants pour effectuer les paiements d’intérêt ou de capital exigés, de sorte qu’il pourrait être obligé de renégocier ces paiements ou d’obtenir du financement supplémentaire, y compris du financement par capitaux propres ou par emprunt.

BTB est exposé aux risques liés au financement de la dette, y compris le risque que des financements hypothécaires en place garantis par les immeubles de BTB ne puissent éventuellement être refinancés ou que les modalités d’un tel refinancement ne soient pas aussi favorables que celles des prêts existants. Afin de réduire ce risque au minimum, BTB essaie de structurer de façon appropriée l’échelonnement de la reconduction des baux des principaux locataires de ses immeubles par rapport au moment où la dette hypothécaire sur ces immeubles doit être refinancée.

Propriété de biens immobiliers

Tous les investissements immobiliers comportent des éléments de risque. Ces investissements sont touchés par la conjoncture économique générale, les marchés immobiliers locaux, la demande de locaux à louer, la concurrence des autres locaux inoccupés, les évaluations municipales et divers autres facteurs.

La valeur des biens immobiliers et de leurs améliorations peut également dépendre de la solvabilité et de la stabilité financière des locataires et du contexte économique dans lequel ils exploitent leur entreprise. L’impossibilité d’un ou de plusieurs locataires principaux ou d’un nombre important de locataires d’honorer leurs obligations aux termes de leurs baux ou l’incapacité de louer à des conditions économiquement favorables une partie importante de la superficie inoccupée des immeubles dans lesquels BTB détient un intérêt pourraient avoir une incidence défavorable sur le revenu de BTB et le bénéfice distribuable. En cas de défaut d’un locataire, il se pourrait que l’exercice des droits du locateur soit retardé ou limité et que BTB doive engager des dépenses importantes pour protéger son investissement. De nombreux facteurs auront une incidence sur l’aptitude à louer la superficie inoccupée des immeubles dans lesquels BTB détient un intérêt, y compris le niveau d’activité économique générale et la concurrence livrée par d’autres propriétaires immobiliers pour attirer des locataires. Il pourrait être nécessaire d’engager des dépenses pour apporter des améliorations ou effectuer des réparations aux immeubles à la demande d’un nouveau locataire. L’incapacité de BTB de louer les locaux inoccupés ou de les louer rapidement ou à des loyers équivalents ou supérieurs aux loyers en place aurait vraisemblablement un effet défavorable sur la situation financière de BTB et la valeur de ses immeubles.

Certaines dépenses importantes, incluant les impôts fonciers, les frais d’entretien, les versements hypothécaires, le coût des assurances et les charges connexes, doivent être faites pendant tout le temps qu’un bien immobilier est détenu, peu importe que le bien immobilier produise ou non des revenus. Si BTB n’est pas en mesure d’honorer ses versements hypothécaires sur un bien immobilier, il pourrait subir une perte du fait que le créancier hypothécaire exerce ses recours hypothécaires.

Les investissements immobiliers sont généralement peu liquides, leur degré de liquidité étant généralement lié au rapport entre la demande et l’intérêt perçu pour ce type d’investissement. Ce manque de liquidité pourrait avoir tendance à limiter la capacité de BTB à modifier rapidement la composition de son portefeuille en réaction à l’évolution de la conjoncture économique ou des conditions d’investissement. Si BTB était dans l’obligation de liquider ses investissements immobiliers, le produit qu’il en tirerait pourrait être nettement inférieur à la valeur comptable globale de ses immeubles.

À court et à long terme, les baux relatifs aux immeubles de BTB, y compris les baux conclus avec d’importants locataires, expireront. Au moment de l’expiration de ces baux, rien ne garantit que BTB parviendra à les renouveler ni, en cas de renouvellement, qu’il parviendra à obtenir des hausses du tarif de location. Si BTB n’y parvient pas, cela pourrait avoir un effet défavorable sur sa situation financière et sur ses résultats d’exploitation et réduire les liquidités disponibles aux fins de distribution.

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Concurrence

Pour obtenir des investissements immobiliers appropriés, BTB doit livrer concurrence à des particuliers, à des sociétés et à des institutions (tant canadiens qu’étrangers) qui sont actuellement à la recherche ou qui pourront éventuellement être à la recherche d’investissements immobiliers semblables à ceux qui intéressent BTB. Un grand nombre de ces investisseurs disposent de ressources financières plus importantes que celles de BTB, ou ne sont pas assujettis aux restrictions en matière d’investissement ou d’exploitation auxquelles est assujetti BTB ou sont assujettis à des restrictions plus souples.

L’augmentation des fonds disponibles aux fins d’investissement et un intérêt accru pour les investissements immobiliers pourraient intensifier la concurrence pour les investissements immobiliers et, en conséquence, entraîner une hausse des prix d’achat et une baisse du rendement de ces investissements.

En outre, de nombreux autres promoteurs, gestionnaires et propriétaires d’immeubles livrent concurrence à BTB pour attirer des locataires. La présence de promoteurs, de gestionnaires et de propriétaires concurrents et la concurrence pour attirer les locataires de BTB pourraient avoir des conséquences défavorables sur la capacité de BTB de louer des locaux dans ses immeubles et sur les loyers demandés et pourraient avoir des conséquences défavorables sur les revenus de BTB et, en conséquence, sur sa capacité d’honorer ses obligations.

Acquisitions

Le plan d’affaires de BTB vise notamment la croissance grâce au repérage d’occasions d’acquisitions appropriées, à la matérialisation de telles occasions, à la réalisation d’acquisitions ainsi qu’à l’exploitation et à la location efficaces des immeubles acquis. Si BTB n’est pas en mesure de gérer sa croissance efficacement, cela pourrait avoir un effet défavorable sur sa situation financière et sur ses résultats d’exploitation et réduire les liquidités disponibles aux fins de distribution. Rien ne garantit l’ampleur de la croissance que connaîtra BTB grâce à des acquisitions d’immeubles et rien ne garantit que BTB sera en mesure d’acquérir des actifs d’une façon qui lui permette d’accroître sa valeur ni, par ailleurs, que les distributions aux porteurs de parts augmenteront dans l’avenir.

Programme de développement

L’information ayant trait à nos projets de redéveloppement, coûts d’aménagement, taux de capitalisation et rendements estimatifs pourrait varier par suite de la mise à jour des hypothèses portant notamment, sans s’y limiter, sur les éléments suivants : loyers des locataires, superficie des immeubles, superficies locatives, calendrier d’achèvement et coûts d’achèvement, lesquelles hypothèses sont mises à jour périodiquement selon l’évolution des plans, notre processus d’appel d’offres, les négociations continues avec les locataires, la demande d’espace locatif dans nos marchés, l’obtention des permis de construction nécessaires, les discussions en cours avec les municipalités et l’aboutissement des modifications au zonage des propriétés, et ces variations pourraient être importantes. Rien ne garantit que les hypothèses posées à l’égard de chacun de ces éléments s’avéreront justes et tout changement d’hypothèse pourrait avoir une incidence défavorable importante sur notre programme de développement, la valeur de nos actifs et nos résultats financiers.

Recrutement et rétention d’employés et de cadres

La concurrence est forte lorsque vient le temps de recruter des employés et cadres qualifiés. Si BTB n’est pas en mesure d’attirer et de retenir des employés et des cadres compétents et performants, cela pourrait avoir une incidence négative sur la conduite des activités de BTB.

Réglementation gouvernementale

BTB et ses immeubles sont assujettis à diverses dispositions législatives et réglementaires gouvernementales. Toute modification apportée à ces dispositions ayant des conséquences défavorables pour BTB et ses immeubles pourrait influer sur les résultats d’exploitation et les résultats financiers de BTB.

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De plus, la législation et les politiques en matière d’environnement et d’écologie ont pris de plus en plus d’importance au cours des dernières décennies. Aux termes de diverses lois, BTB pourrait être tenu responsable des frais d’enlèvement de certaines substances dangereuses ou toxiques déversées ou libérées dans ses immeubles ou éliminées ailleurs, ainsi que des travaux de remise en état, ou des frais d’autres travaux de remise en état ou travaux préventifs. Le défaut d’enlever ces substances ou d’effectuer des travaux de remise en état ou des travaux préventifs, le cas échéant, pourrait nuire à la capacité du propriétaire à vendre un immeuble ou à emprunter sur la garantie d’un immeuble et pourrait également donner lieu à des réclamations contre le propriétaire par des particuliers ou des organismes gouvernementaux. Malgré ce qui précède, BTB n’a connaissance d’aucun problème important de non-conformité, ni d’aucune responsabilité ou autre réclamation à l’égard de l’un de ses immeubles, et il n’a connaissance d’aucun problème environnemental concernant l’un de ses immeubles qui, à son avis, pourrait entraîner des dépenses importantes.

Restrictions relatives aux activités

Pour conserver son statut de « fiducie de fonds commun de placement » aux termes de la Loi de l’impôt, BTB ne peut exercer la plupart des activités d’une entreprise exploitée activement et doit se limiter aux types de placement qu’il a le droit de faire. La convention de fiducie renferme des restrictions en ce sens.

Risques fiscaux

La législation (les « règles s’appliquant aux EIPD ») relative à l’imposition sur le revenu des fiducies inscrites ou cotées en bourse (comme les fiducies de revenu et les fiducies de placement immobilier) modifie l’imposition de certaines entités intermédiaires et des distributions versées par celles-ci. Conformément aux règles s’appliquant aux EIPD, le traitement fiscal de certaines fiducies intermédiaires inscrites ou cotées en bourse, appelées « entités intermédiaires de placement déterminées » ou « EIPD », est analogue à celui qui s’applique aux sociétés par actions, et les investisseurs dans des EIPD sont imposés de la même manière que le sont les actionnaires d’une société.

Le nouveau régime d’imposition mis en place en vertu des règles s’appliquant aux EIPD ne s’applique pas aux entités qui satisfont aux conditions d’exemption, aux termes des règles s’appliquant aux EIPD applicables à certaines fiducies de placement immobilier (l’« exemption relative aux FPI »). L’intention déclarée du ministère des Finances du Canada en autorisant l’exemption relative aux FPI est d’exonérer certaines fiducies de placement immobilier de l’imposition à titre d’EIPD étant donné « les antécédents et le rôle particuliers des véhicules de placement immobilier collectifs ». Si le Fonds ne satisfait pas aux conditions de l’exemption relative aux FPI, il sera assujetti à certaines conséquences fiscales, notamment à l’imposition appliquée de la même manière que pour les sociétés par actions, et certaines de ses distributions seront considérées comme des dividendes imposables d’une société par actions canadienne imposable.

Pour être admissible à l’exemption relative aux FPI pendant une année d’imposition donnée, i) une fiducie de placement immobilier ne doit en aucun temps détenir un « bien hors portefeuille » autre qu’un « bien admissible de FPI » pendant l’année d’imposition, ii) au moins 90 % de son revenu brut pour l’année d’imposition doit provenir de l’une ou l’autre des sources suivantes : a) loyers de « biens immeubles ou réels », b) intérêts, c) gains en capital provenant de la disposition de « biens immeubles ou réels » ou de « biens de revente admissibles », d) dividendes ou e) redevances, iii) au moins 75 % de son revenu brut pour l’année d’imposition doit provenir de l’une ou l’autre des sources suivantes : a) loyers de « biens immeubles ou réels », b) intérêts d’hypothèques sur des biens immeubles ou réels ou c) gains en capital provenant de la disposition de biens immeubles ou réels, iv) la juste valeur marchande totale des biens qu’elle détient, dont chacun est un « bien immeuble ou réel », une dette d’une société canadienne représentée par une acceptation bancaire, des espèces ou, généralement, un titre de créance d’un gouvernement du Canada ou de certains autres organismes publics, n’est à aucun moment de l’année inférieure à 75 % de la valeur de ses capitaux propres au moment considéré.

Au 31 mars 2013, compte tenu d’une évaluation des actifs et des produits des activités ordinaires de BTB, la direction du Fonds estime que le Fonds remplit actuellement toutes les conditions requises pour être admissible à l’exception relative aux fonds de placement immobilier, conformément à l’exception relative aux FPI actuellement

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en vigueur et conformément aux modifications qu’il est proposé d’apporter aux règles relatives aux EIPD. Par conséquent, la direction du Fonds estime que les règles fiscales visant les EIPD ne s’appliquent pas à BTB.

La direction entend mener les affaires du Fonds de manière à ce que celui-ci demeure admissible à l’exemption relative aux FPI en tout temps; en revanche, puisque les dispositions de l’exception applicable aux FPI incluent des tests complexes à l’égard des revenus et des actifs, rien ne garantit que le Fonds sera effectivement admissible à cette exception en tout temps.

CONTRÔLES ET PROCÉDURES DE COMMUNICATION DE L’INFORMATION ET CONTRÔLE INTERNE À L’ÉGARD DE L’INFORMATION FINANCIÈRELe président et chef de la direction et le vice-président et chef des finances du Fonds sont responsables d’établir et de maintenir des contrôles et procédures de communication de l’information (« CPCI ») ainsi qu’un contrôle interne à l’égard de l’information financière (« CIIF »), tels que définis par le Règlement 52-109 des Autorités canadiennes en valeurs mobilières.

Des évaluations sont réalisées périodiquement pour mesurer l’efficacité des CPCI, y compris le présent rapport de gestion et les états financiers. En se fondant sur ces évaluations, le président et chef de la direction et le vice-président et chef des finances du Fonds ont conclu que les CPCI étaient efficaces à la fin de l’exercice terminé le 31 décembre 2012 et du trimestre terminé le 31 mars 2013 et que les contrôles et procédures en vigueur fournissent une assurance raisonnable que les informations importantes relatives au Fonds, y compris ses filiales consolidées, leur sont communiquées pendant la période de préparation de ces documents d’information.

Des évaluations sont également réalisées pour mesurer l’efficacité des CIIF. En se fondant sur ces évaluations, le président et chef de la direction et le vice-président et chef des finances du Fonds ont conclu que les CIIF étaient efficaces à la fin de la période terminée le 31 décembre 2012 et plus spécifiquement, que l’information financière est fiable et que les états financiers ont été établis, aux fins de publication de l’information financière, conformément aux IFRS.

Au cours du premier trimestre 2013, nous n’avons effectué aucune modification du contrôle interne à l’égard de l’information financière ayant eu une incidence importante ou susceptible d’avoir une incidence importante sur le contrôle interne à l’égard de l’information financière.

ÉTATS FINANCIERS

CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS

ÉTATS FINANCIERS

CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS

(non audité)Pour les trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012

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FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER BTBNotes afférentes aux états financiers consolidés intermédiaires résumés (non audité)

Trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012 (en milliers de dollars canadiens, sauf les montants par part)

ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS

ÉTATS CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS DE LA SITUATIONFINANCIÈRE

ÉTATS CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS DU RÉSULTAT GLOBAL

ÉTATS CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PORTEURS DE PARTS

TABLEAUX CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS DES FLUX DE TRÉSORERIE

NOTES AFFÉRENTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES RÉSUMÉS

États financiers consolidés intermédiaires résumés (non audité)

Trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012

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États consolidés intermédiaires résumés de la situation financière (non audité)(en milliers de dollars canadiens)

Se reporter aux notes afférentes aux états financiers consolidés intermédiaires résumés.

Approuvé par le conseil le 9 mai 2013,

(s) Michel Léonard, fiduciaire (s) Jocelyn Proteau, fiduciaire

Notes Au 31 mars 2013 Au 31 décembre 2012

ACTIFS

Actifs non courants

Immeubles de placement 3, 4, 5 504 029 488 521

Immobilisations corporelles 6 2 142 2 163

Trésorerie soumise à des restrictions 7 1 957 1 857

508 128 492 541

Actifs courants

Autres actifs 8 7 065 5 036

Créances 9 3 309 2 744

Trésorerie et équivalents de trésorerie 3 586 4 606

13 960 12 386

522 088 504 927

PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PORTEURS DE PARTS

Passifs non courants

Emprunts hypothécaires 10 303 254 296 523

Débentures convertibles 11 63 105 54 272

Emprunts bancaires 12 14 840 14 825

Instruments financiers dérivés 13 1 081 927

Rémunération fondée sur des parts 14 25 22

382 305 366 569

Passifs courants

Fournisseurs et autres créditeurs 13 073 12 788

Distributions à verser aux porteurs de parts 794 792

13 867 13 580

396 172 380 149

Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts 125 916 124 778

522 088 504 927

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États consolidés intermédiaires résumés du résultat global (non audité)

Trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012 (en milliers de dollars canadiens)

Notes 2013 2012

Produits opérationnels

Produits locatifs des immeubles 16 15 815 10 999


Impôts fonciers et services publics 4 726 3 415

Autres coûts opérationnels 2 549 1 863

7 275 5 278

Résultat opérationnel net 8 540 5 721

Charges financières 5 541 4 391

Ajustement net de la juste valeur des instruments financiers

dérivés (277) (1 427)

Frais de financement nets 17 5 264 2 964

Frais d’administration du Fonds 907 731

Bénéfice net avant l’élément suivant : 2 369 2 026

Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement 973 1 946

Bénéfice net correspondant au résultat global de la période 3 342 3 972

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États consolidés intermédiaires résumés des variations des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts (non audité)

Trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012(en milliers de dollars canadiens)


Notes Apport des porteurs de

parts

Résultat global cumulé

Distributions cumulées

Total

Solde au 1er janvier 2013 137 330 2 331 (14 883) 124 778

Émission de parts 15 176 --- --- 176

Distributions aux porteurs de parts --- --- (2 380) (2 380)

Résultat global --- 3 342 --- 3 342

Solde au 31 mars 2013 137 506 5 673 (17 263) 125 916

Notes Apport des porteurs de

parts

Résultat global cumulé

Distributions cumulées

Total

Solde au 1er janvier 2012 99 503 (15 636) (7 227) 76 640

Émission de parts 15 18 551 --- --- 18 551

Distributions aux porteurs de parts --- --- (1 759) (1 759)

Résultat global --- 3 972 --- 3 972

Solde au 31 mars 2012 118 054 (11 664) (8 986) 97 404

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Notes 2013 2012

Activités opérationnelles

Bénéfice net de la période 3 342 3 972

Ajustement pour :

Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement (973) (1 946)

Amortissement des immobilisations corporelles 6 29 19

Frais de financement nets 17 5 264 2 964

Rémunération fondée sur des parts 14 23 (8)

Ajustement des revenus de loyer selon la méthode linéaire 16 (344) (161)

Amortissement des incitatifs de location 16 344 254

7 685 5 094

Variation nette des éléments du fonds de roulement hors trésorerie (3 968) (2 103)

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités opérationnelles 3 717 2 991

Activités d’investissement

Entrées d’immobilisations corporelles 6 (8) (12)

Entrées d’immeubles de placement 4 (12 594) (1 172)

Produit net résultant de la sortie d’immeubles de placement 5 --- 1 266

Entrées d’immeubles de placement en cours de développement --- (383)

Sorties nettes de trésorerie liées aux activités d’investissement (12 602) (301)

Activités de financement

Produit net provenant de l’émission de parts 15 --- 18 140

Produit net provenant de l’émission de débentures convertibles 11 21 805 ---

Remboursement de débentures convertibles (13 020) ---

Emprunts hypothécaires diminués des frais de financement 18 957 3 541

Remboursement d’emprunts hypothécaires (13 892) ( 1 266)

Distributions nettes aux porteurs de parts (2 202) (1 513)

Entrées de trésorerie soumise à des restrictions 7 (100) (1 900)

Intérêts payés (3 683) (4 559)

Entrées nettes de trésorerie liées aux activités de financement 7 865 12 443

(Diminution) augmentation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie (1 020) 15 133

Trésorerie et équivalents de trésorerie à l’ouverture de la période 4 606 3 447

Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période 3 586 18 580


Tableaux consolidés intermédiaires résumés des flux de trésorerie (non audité)

Trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012(en milliers de dollars canadiens)

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1. ENTITÉ PRÉSENTANT L’INFORMATION FINANCIÈRELe Fonds de placement immobilier BTB (le « Fonds » ou « BTB ») est un fonds de placement immobilier à capital variable non constitué en société, créé et régi en vertu du Code civil du Québec aux termes d’un contrat de fiducie, et qui est domicilié au Canada. Le siège social du Fonds est situé au 2155, rue Crescent, Montréal (Québec) Canada. Les états financiers consolidés intermédiaires résumés du Fonds pour les trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012 comprennent les comptes du Fonds et ceux de ses filiales entièrement détenues (désignés collectivement comme le « Fonds ») ainsi que la participation du Fonds dans des entreprises communes.

2. BASE D’ÉTABLISSEMENT

a) Déclaration de conformité

Les états financiers consolidés intermédiaires résumés non audités ont été établis selon la Norme comptable internationale 34, Information financière intermédiaire (l’« IAS 34 »), publiée par l’International Accounting Standards Board (l’« IASB »). Les présentes ne comprennent pas toute l’information exigée pour des états financiers consolidés annuels complets, et doivent donc être lues en parallèle avec les états financiers consolidés du Fonds pour les exercices clos les 31 décembre 2012 et 2011.

Les méthodes comptables appliquées par le Fonds dans les présents états financiers consolidés intermédiaires résumés non audités sont les mêmes que celles appliquées par le Fonds dans ses états financiers consolidés pour les exercices clos les 31 décembre 2012 et 2011, à l’exception de celles décrites à la note 2 e).

Les présents états financiers consolidés intermédiaires résumés ont été approuvés par le conseil d’administration le 9 mai 2013.

b) Base d’évaluation

Les états financiers consolidés intermédiaires résumés ont été établis au coût historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs suivants de l’état de la situation financière :

• les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur;

• les instruments financiers dérivés sont évalués à leur juste valeur;

• la rémunération fondée sur des parts est évaluée selon une méthode comptable fondée sur la juste valeur.

c) Monnaie fonctionnelle et monnaie de présentation

Les présents états financiers consolidés intermédiaires résumés sont présentés en dollars canadiens, monnaie fonctionnelle du Fonds. Toutes les informations financières présentées en dollars canadiens ont été arrondies au millier de dollars près, sauf les montants par part.

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d) Utilisation d’estimations et recours au jugement

La préparation d’états financiers consolidés intermédiaires résumés conformes aux IFRS exige que la direction ait recours à son jugement, fasse des estimations et pose des hypothèses qui influent sur les montants des actifs et des passifs présentés à la date des états financiers consolidés intermédiaires résumés et sur les montants des produits et des charges présentés au cours de la période de présentation de l’information financière. Les estimations et les hypothèses sont continuellement évaluées et sont fondées sur l’expérience de la direction et d’autres facteurs, dont les attentes à propos d’événements futurs qui, de l’avis de la direction, sont raisonnables dans les circonstances. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations.

L’information concernant les aspects importants relatifs aux estimations, aux incertitudes et aux jugements les plus critiques lors de l’application des méthodes comptables qui ont le plus d’incidence sur les montants comptabilisés dans les états financiers consolidés intermédiaires résumés est présentée ci-après.

i) Jugements

Les principaux jugements posés lors de l’application des méthodes comptables qui ont l’effet le plus important sur les montants comptabilisés dans les présents états financiers consolidés intermédiaires résumés sont les suivants :

Regroupements d’entreprises

Le Fonds acquiert des entités qui possèdent des immeubles. Au moment de l’acquisition, le Fonds examine si l’acquisition vise une entreprise, c’est-à-dire si un ensemble intégré d’activités est acquis en plus des immeubles de placement. Plus précisément, les critères suivants sont pris en considération :

• La mesure dans laquelle les données importantes et les principaux processus sont acquis et, en particulier, l’importance des services auxiliaires fournis par la société acquise;

• Le nombre d’immeubles de placement appartenant à la société acquise;

• Si la société acquise a affecté son personnel à la gestion des immeubles de placement ou au déploiement des processus.

L’acquisition d’une entreprise est comptabilisée comme un regroupement d’entreprises selon l’IFRS 3, Regroupements d’entreprises.

Si l’acquisition vise une filiale qui n’est pas une entreprise, elle est comptabilisée comme une acquisition d’actifs et de passifs. Le coût de l’acquisition est réparti entre les actifs et les passifs acquis selon leur juste valeur relative.

Contrats de location simple – le Fonds agissant à titre de bailleur

Le Fonds conclut des contrats de location d’immeubles commerciaux faisant partie de son portefeuille d’immeubles de placement. Le Fonds a déterminé, après avoir évalué les conditions des accords, qu’il conserve tous les risques et avantages importants liés à la propriété de ces immeubles; par conséquent, il comptabilise ces contrats comme des contrats de location simple.

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ii) Utilisation d’estimations

Les estimations clés faites lors de l’application des méthodes comptables qui ont l’incidence la plus importante sur les montants comptabilisés dans les présents états financiers consolidés intermédiaires

résumés sont les suivantes :

Évaluation des immeubles de placement

Les immeubles de placement et les immeubles de placement en cours de développement sont inscrits à leur juste valeur à chaque date de clôture. Les profits ou les pertes découlant des variations de ces justes valeurs sont inclus dans le résultat de la période au cours de laquelle ces variations se produisent. La juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d’évaluation générés en interne et par des experts indépendants en évaluation immobilière qui font appel à des techniques d’évaluation reconnues. Ces techniques comprennent la méthode des flux de trésorerie actualisés et la méthode de la capitalisation directe. Dans certains cas, les justes valeurs sont déterminées à partir de transactions récentes sur des immeubles dont les caractéristiques et les lieux d’implantation sont similaires à ceux des immeubles de placement du Fonds.

Pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement, il faut recourir à des estimations comme les entrées de trésorerie futures liées à des actifs (tels les revenus locatifs et les charges locatives, les flux futurs de produits, les valeurs en capital des agencements, des installations et du matériel, les questions environnementales et l’état général de l’immeuble) et les taux d’actualisation applicables à ces flux de trésorerie. Les risques liés au développement (comme les risques de construction et de location) sont aussi pris en considération pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement en cours de construction. Ces estimations sont fondées sur les conditions de marché locales qui existent à la date de clôture.

Les principales méthodes et hypothèses utilisées par la direction et les évaluateurs pour estimer la juste valeur des immeubles de placement sont exposées ci-après.

Techniques utilisées pour évaluer les immeubles de placement

La méthode de la capitalisation directe convertit les avantages attendus de flux de trésorerie futurs sous forme de produits locatifs en une valeur actualisée. Cette pratique exige une estimation des entrées de trésorerie futures et la prise en compte du rendement attendu par les investisseurs.

La méthode des flux de trésorerie actualisés comprend la projection d’une série de flux de trésorerie périodiques pour un immeuble de placement opérationnel ou en cours de développement. Il faut appliquer aux flux de trésorerie projetés, le cas échéant, un taux d’actualisation fondé sur le marché pour obtenir une indication de la valeur actualisée du flux des produits liés à cet immeuble de placement. Les flux de trésorerie périodiques calculés sont généralement considérés comme étant les produits bruts diminués des pertes pour inoccupation et irrécouvrabilité, des charges opérationnelles et des déboursés. Des produits opérationnels nets périodiques, ainsi qu’une estimation de la valeur de reprise, de la valeur finale et de la valeur de sortie attendue à la clôture de la période des projections, sont ramenés à la valeur actualisée. La somme des valeurs actualisées nettes est égale à la juste valeur de l’immeuble de placement.

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La méthode des comparables s’entend de la comparaison des immeubles de placement du Fonds avec des immeubles de placement semblables qui ont fait l’objet d’une transaction récemment et dont la juste valeur est estimée en fonction du prix par pied carré obtenu dans le cadre de ventes semblables.

Instruments financiers dérivés

Les instruments financiers dérivés, y compris les dérivés incorporés, sont inscrits à l’état consolidé de la situation financière à leur juste valeur. Après la comptabilisation initiale, ces dérivés sont évalués à la juste valeur. La juste valeur des instruments dérivés est fondée sur les cours à terme, établis d’après les cours de marché, les taux d’intérêt et la volatilité, et elle tient compte du risque de crédit lié à l’instrument financier. Les variations de la juste valeur estimée sont comptabilisées à chaque date de clôture dans le résultat net. Un dérivé incorporé est séparé du contrat hôte et comptabilisé séparément lorsque les caractéristiques économiques et les risques du contrat hôte et du dérivé incorporé ne sont pas étroitement liés.

Options sur parts

Le Fonds a établi un régime d’options sur parts à l’intention de la direction, qui ne prévoit pas de règlement en trésorerie. Le Fonds comptabilise la charge de rémunération liée aux options sur parts attribuées en fonction de leur juste valeur, laquelle est calculée selon le modèle de Black et Scholes. La charge de rémunération est amortie selon la méthode d’acquisition graduelle des droits. Selon ce modèle d’évaluation, la direction doit formuler des estimations à l’égard de diverses données, notamment à l’égard de la durée attendue de l’option, de la volatilité, du taux de dividende moyen et du taux d’intérêt sans risque moyen.

e) Changement de méthode comptable

En 2011, l’IASB a publié l’IFRS 13, Évaluation de la juste valeur. Cette norme prescrit un cadre unique pour les évaluations de la juste valeur et précise les informations qui doivent être fournies à l’égard des actifs et des passifs financiers et non financiers. La nouvelle norme unifie la définition de la juste valeur et présente également de nouveaux concepts, notamment ceux de l’« utilisation optimale » et des « marchés principaux » pour les actifs et passifs non financiers. La norme renferme des exigences supplémentaires, notamment la présentation plus étoffée d’informations relativement à la juste valeur des instruments financiers dans les états financiers intermédiaires et annuels et la présentation d’informations supplémentaires sur les actifs et passifs non financiers dans les états financiers annuels. Le Fonds a appliqué cette norme de manière prospective au premier trimestre de 2013. L’adoption de l’IFRS 13 n’a eu aucune incidence sur le calcul des justes valeurs inscrites dans les états financiers consolidés intermédiaires résumés du Fonds. Les informations supplémentaires à fournir requises par cette norme sont présentées à la note 13.

En 2013, le Fonds a adopté l’IFRS 10, États financiers consolidés et l’IFRS 12, Informations à fournir sur les intérêts détenus dans d’autres entités. L’application de ces normes n’a eu aucune incidence sur les états financiers consolidés intermédiaires résumés du Fonds.

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De plus, en 2013, le Fonds a adopté l’IFRS 11, Partenariats. L’IFRS 11 remplace l’IAS 31, Participations dans des coentreprises. Aux termes de l’IFRS 11, le Fonds classe ses intérêts dans des partenariats à titre d’entreprise commune ou de coentreprise selon ses droits sur les actifs et ses obligations au titre des passifs, relatifs à l’entreprise. Au moment de faire cette évaluation, la Société tient compte de la structure des partenariats, de la forme juridique de tout véhicule distinct, des accords contractuels et d’autres faits et circonstances.

Les intérêts que le Fonds détient dans des partenariats ont été classés en tant qu’entreprises communes. Nonobstant le reclassement, les participations continuent d’être comptabilisées en tenant compte de la quote-part du Fonds dans tout actif, passif, produit ou charge engagée conjointement; l’application de cette norme n’a donc eu aucune incidence sur les états financiers consolidés intermédiaires résumés du Fonds.

3. IMMEUBLES DE PLACEMENT


Exercice clos le 31 décembre 2012

Solde à l’ouverture de la période 488 521 343 383

Acquisitions d’immeubles de placement (note 4) 13 849 128 446

Sortie d’un immeuble de placement (note 5) --- (1 266)

Dépenses d’investissement 389 3 378

Rémunération de location inscrite à l’actif 75 678

Incitatifs de location inscrits à l’actif 222 2 454

Amortissement des incitatifs de location (344) (1 240)

Ajustement des revenus de loyer selon la méthode linéaire 344 661

Transfert net d’immeubles de placement en cours de développement --- 4 316

Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement 973 7 711

Solde à la clôture de la période 504 029 488 521

La juste valeur est établie annuellement à partir d’évaluations faites par des évaluateurs externes indépendants possédant les qualifications professionnelles appropriées, au moyen de techniques d’évaluation reconnues, comme la méthode des flux de trésorerie actualisés et celle de la capitalisation directe, pour un sous-ensemble des immeubles de placement du Fonds qui comprend les dix immeubles de placement les plus importants et environ un tiers des immeubles de placement restants. La sélection des immeubles de placement soumis à une évaluation externe est déterminée par la direction à partir de son évaluation des circonstances qui, à son avis, peuvent influer sur la valeur d’un immeuble de placement en particulier. La juste valeur des autres immeubles de placement est déterminée par la direction selon des modèles d’évaluation élaborés en interne.

a) Évaluation en externe

Au 31 décembre 2012, des évaluations en externe ont été obtenues pour des immeubles de placement d’une juste valeur globale de 361 021 $.

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b) Évaluation en interne

Au 31 mars 2013, des modèles d’évaluation de la direction ont été utilisés pour des immeubles de placement d’une juste valeur globale de 504 029 $ (127 500 $ au 31 décembre 2012).

Le tableau qui suit présente les principales hypothèses retenues dans le processus de modélisation des évaluations en interne et en externe :

Au 31 mars 2013

Immeubles

commerciaux

Immeubles à

bureaux

Immeubles

industriels

Immeubles

polyvalents


Taux de capitalisation à la

revente7,25 % - 8,75 % 6,50 % - 9,50 % 7,00 % - 11,50 % 7,50 % - 9,25 %


Au 31 décembre 2012

Immeubles

commerciaux

Immeubles à

bureaux

Immeubles

industriels

Immeubles

polyvalents


Taux de capitalisation à la

revente7,25 % - 8,75 % 6,50 % - 9,50 % 7,00 % - 11,50 % 7,50 % - 9,25 %


4. ACQUISITIONS

a) Acquisitions d’actifs réalisées en 2013

En mars 2013, le Fonds a fait l’acquisition d’un immeuble industriel situé dans la ville de Laval pour un prix d’achat de 11 000 $ en trésorerie.

En février 2013, le Fonds a acquis une participation de 50 % dans un immeuble polyvalent situé dans la ville de Saint-Lazare contre 2 563 $, dont 1 586 $ par la prise en charge d’un emprunt hypothécaire, 69 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 908 $ en trésorerie.

En plus des coûts d’achat, des coûts de transaction de 286 $ ont été engagés relativement à ces acquisitions.

La juste valeur relative des actifs et des passifs comptabilisés à l’état consolidé de la situation financière à la date d’acquisition en 2013 s’établit comme suit :

Juste valeur comptabilisée à l’acquisition

Immeubles de placement, y compris les coûts de transaction 13 849

Emprunts hypothécaires (1 586)

Fournisseurs et autres créditeurs, y compris les coûts de transaction (355)

Total de la contrepartie en trésorerie versée 11 908

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b) Acquisitions d’actifs réalisées en 2012

En décembre 2012, le Fonds a acquis un immeuble polyvalent situé dans la ville de Saint-Jean-sur-Richelieu pour un prix d’achat de 17 025 $, dont 7 630 $ par la prise en charge d’un emprunt hypothécaire, 2 384 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 7 011 $ en trésorerie.

En décembre 2012, le Fonds a acquis un immeuble polyvalent situé dans la ville d’Ottawa contre 18 286 $, dont 345 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 17 941 $ en trésorerie.

En décembre 2012, le Fonds a acquis un immeuble commercial situé dans la ville de Dollard-des-Ormeaux pour un prix d’achat de 27 260 $, dont 8 809 $ par la prise en charge d’un emprunt hypothécaire, 8 767 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 9 684 $ en trésorerie.

En novembre 2012, le Fonds a acquis un immeuble industriel situé dans la ville d’Ingersoll contre 10 532 $, dont 6 774 $ par la prise en charge d’un emprunt hypothécaire, 53 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 3 705 $ en trésorerie.

En octobre 2012, le Fonds a acquis une participation de 50 % dans un immeuble polyvalent situé dans la ville de Gatineau pour un prix d’achat de 6 050 $, dont 629 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 5 421 $ en trésorerie.

En octobre 2012, le Fonds a acquis un immeuble à bureaux situé dans la ville d’Ottawa contre 6 580 $, dont 60 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 6 520 $ en trésorerie.

En septembre 2012, le Fonds a acquis une participation additionnelle de 50 % dans le Complexe Lebourgneuf Phase II Inc., coentreprise qui détient et exploite un immeuble à bureaux situé dans la ville de Québec, pour un prix d’achat de 12 089 $, dont 6 384 $ par la prise en charge d’un emprunt hypothécaire, 1 830 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 3 875 $ en trésorerie.

En mai 2012, le Fonds a acquis un immeuble à bureaux situés dans la ville d’Ottawa contre 14 100 $, dont 212 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 13 888 $ en trésorerie.

En avril 2012, le Fonds a acquis trois immeubles industriels situés dans les villes de Saint-Laurent et de Laval contre 14 700 $, dont 152 $ par la reprise de fournisseurs et autres créditeurs et 14 548 $ en trésorerie.

En plus des coûts d’achat, des coûts de transaction de 1 824 $ ont été engagés relativement à ces acquisitions.

La juste valeur relative des actifs et des passifs comptabilisés à l’état consolidé de la situation financière à la date d’acquisition en 2012 s’établit comme suit :

Juste valeur comptabilisée à l’acquisition

Immeubles de placement, y compris les coûts de transaction 128 446

Emprunts hypothécaires (29 597)

Fournisseurs et autres créditeurs, y compris les coûts de transaction (16 256)

Total de la contrepartie en trésorerie versée 82 593

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5. SORTIEEn mars 2012, le Fonds a cédé un immeuble commercial situé à Montréal pour un produit net de 1 266 $. Le produit brut de 1 272 $ a été donné en garantie du prêt hypothécaire existant couvrant plusieurs immeubles encore détenus.

6. IMMOBILISATIONS CORPORELLES

Terrain occupé par le

propriétaire

Bâtiment occupé par le

propriétaire

Matériel, mobilier et

agencements

Matériel roulant

Total

Coût

Solde au 31 décembre 2011 494 1 715 129 --- 2 338

Entrées --- 9 105 59 173

Solde au 31 décembre 2012 494 1 724 234 59 2 511

Entrées --- --- 8 --- 8

Solde au 31 mars 2013 494 1 724 242 59 2 519


propriétaire


agencements

Matériel roulant

Total

Cumul des amortissements

Solde au 31 décembre 2011 187 64 --- 251

Amortissement de l’exercice 58 32 7 97

Solde au 31 décembre 2012 245 96 7 348

Amortissement de la période 14 12 3 29

Solde au 31 mars 2013 259 108 10 377

Valeur comptable netteTerrain

occupé par le propriétaire


propriétaire


agencements

Matériel roulant

Total

Au 31 décembre 2012 494 1 479 138 52 2 163

Au 31 mars 2013 494 1 465 134 49 2 142

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7. TRÉSORERIE SOUMISE À DES RESTRICTIONSLa trésorerie soumise à des restrictions comprend un montant de 1 272 $ (1 272 $ au 31 décembre 2012) donné en garantie de l’emprunt hypothécaire existant grevant l’immeuble cédé en mars 2012 (se reporter à la note 5) et un montant de 685 $ (585 $ au 31 décembre 2012) donné en garantie d’un emprunt hypothécaire.

8. AUTRES ACTIFS

Au 31 mars 2013 Au 31 décembre 2012

Charges payées d’avance 5 576 3 605

Dépôts 1 489 1 431

7 065 5 036

9. CRÉANCES


Loyers à recevoir 3 549 3 015

Provision pour créances douteuses (240) (271)

Total 3 309 2 744

10. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRESLes emprunts hypothécaires sont garantis par des hypothèques immobilières grevant des immeubles de placement, lesquels avaient une juste valeur d’environ 500 028 $ au 31 mars 2013 (484 641 $ au 31 décembre 2012).


Emprunts hypothécaires à taux fixe 279 382 280 313

Emprunts hypothécaires à taux variable 23 775 15 901

Ajustements non amortis au titre de la prise en charge liés à la juste valeur de marché 1 994 2 111

Frais de financement non amortis (1 897) (1 802)


Taux d’intérêt moyen pondéré 4,67 % 4,69 %

Durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance (en années) 4,61 4,51

Fourchette des taux annuels 3,18 % - 8,50 % 3,18 % - 8,50 %

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Au 31 mars 2013, les remboursements d’emprunts hypothécaires prévus s’établissaient comme suit :

Remboursements prévus

Échéance du capital

Total

2013* 6 075 27 806 33 881

2014 7 094 66 685 73 779

2015 6 131 14 120 20 251

2016 5 609 61 276 66 885

2017 3 153 57 526 60 679

Par la suite 21 936 25 746 47 682

49 998 253 159 303 157

Ajustements non amortis au titre de la prise en charge liés à la juste valeur de marché

1 994

Coûts de financement non amortis (1 897)

303 254

*Pour la période de neuf mois restante.

En mars 2013, le Fonds a conclu un swap de taux d’intérêt visant un emprunt hypothécaire portant intérêt à un taux variable afin de couvrir la variabilité des flux de trésorerie attribuable à la fluctuation des taux d’intérêt. Les règlements au titre des composantes à taux fixe et à taux variable du swap de taux d’intérêt se font sur une base mensuelle. Le capital initial du swap de taux d’intérêt se chiffrait à 7 150 $, l’échéance est en avril 2023 et le taux d’intérêt fixe effectif est de 4,02 %. Le Fonds n’applique pas la comptabilité de couverture à de telles relations de couverture de flux de trésorerie.

11. DÉBENTURES CONVERTIBLESAu 31 mars 2013, le Fonds comptait trois séries de débentures convertibles subordonnées en circulation :

Capital Taux d’intérêt Prix de conversion des parts

Paiements d’intérêts

Échéance

Nominal Effectif

Série C 23 000 8,00 % 9,78 % 5,00 $ Semestriel Janvier 2016

Série D 23 000 7,25 % 8,47 % 6,10 $ Semestriel Juillet 2018

Série E 23 000 6,90 % 7,86 % 6,15 $ Semestriel Mars 2020

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La répartition des composantes des débentures convertibles subordonnées à la date d’émission était la suivante :

Série C Série D Série E

Composante passif non dérivé 21 592 21 346 22 690

Composante passif de l’option de conversion 1 408 1 654 310

23 000 23 000 23 000

La désactualisation de la composante passif non dérivé des débentures convertibles subordonnées, qui s’accroît à partir de la répartition initiale à la date d’émission pour correspondre au montant ultime à payer, est compris dans les charges financières. La composante passif de l’option de conversion est évaluée à sa juste valeur.

Au 31 mars 2013 Série C Série D Série E Total

Composante passif non dérivé, à l’émission 21 592 21 346 22 690 65 628

Désactualisation de la composante passif non dérivé

544 318 4 866

22 136 21 664 22 694 66 494

Coûts de financement non amortis (1 002) (1 202) (1 185) (3 389)

Composante passif non dérivé 21 134 20 462 21 509 63 105

Composante passif de l’option de conversion à la juste valeur

552 168 241 961

Au 31 décembre 2012 Série B Série C Série D Total

Composante passif non dérivé, à l’émission 12 339 21 592 21 346 55 277

Désactualisation de la composante passif non dérivé

639 477 270 1 386

12 978 22 069 21 616 56 663

Coûts de financement non amortis (65) (1 079) (1 247) (2 391)

Composante passif non dérivé 12 913 20 990 20 369 54 272

Composante passif de l’option de conversion à la juste valeur

--- 598 329 927

Série B

En mars 2008, le Fonds a émis des débentures convertibles subordonnées de série B à 8,5 %, remboursables, non garanties, d’une valeur de 13 020 $, dont les intérêts sont payables semestriellement. Ces débentures ont été remboursées à leur échéance, en mars 2013.

Série C

En janvier 2011, le Fonds a émis des débentures convertibles subordonnées de série C à 8 %, remboursables, non garanties, d’une valeur de 23 000 $, dont les intérêts sont payables semestriellement et venant à échéance en janvier 2016. Les débentures sont convertibles à la demande du porteur en tout temps avant janvier 2016, au prix de conversion de 5,00 $ l’unité (le « prix de conversion de la série C »).

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Ces débentures ne sont pas remboursables avant le 31 janvier 2014, sauf dans le cas d’un changement de contrôle. À compter du 31 janvier 2014 mais avant le 31 janvier 2015, à certaines conditions, les débentures seront remboursables par le Fonds à un prix de rachat égal à leur capital majoré des intérêts courus et impayés, à la condition que le prix moyen pondéré en fonction du volume de parts négociées à la Bourse de Toronto pendant les 20 jours de bourse consécutifs se terminant le cinquième jour de bourse qui précède la date à laquelle le préavis de rachat est donné (le « cours en vigueur ») corresponde à au moins 125 % du prix de conversion. À compter du 31 janvier 2015 mais avant le 31 janvier 2016, à certaines conditions, les débentures seront rachetables en tout ou en partie par le Fonds n’importe quand, à un prix de remboursement égal à leur capital majoré des intérêts courus et impayés. Le Fonds peut, à son gré et sous réserve de certaines conditions, choisir d’acquitter son obligation de rembourser le capital des débentures qui doivent être remboursées ou qui sont arrivées à échéance en émettant un nombre de parts obtenu en divisant le montant de capital des débentures par 95 % du cours en vigueur à la date du remboursement ou de l’échéance.

Série D

En juillet 2011, le Fonds a émis des débentures convertibles subordonnées de série D à 7,25 %, remboursables, non garanties, d’une valeur de 23 000 $, dont les intérêts sont payables semestriellement et venant à échéance en juillet 2018. Les débentures sont convertibles à la demande du porteur en tout temps avant juillet 2018, au prix de conversion de 6,10 $ l’unité (le « prix de conversion de la série D »).

Ces débentures ne sont pas remboursables avant le 31 juillet 2014, sauf dans le cas d’un changement de contrôle. À compter du 31 juillet 2014 mais avant le 31 juillet 2016, à certaines conditions, les débentures seront remboursables par le Fonds à un prix de rachat égal à leur capital majoré des intérêts courus et impayés, à la condition que le prix moyen pondéré en fonction du volume de parts négociées à la Bourse de Toronto pendant les 20 jours de bourse consécutifs se terminant le cinquième jour de bourse qui précède la date à laquelle le préavis de rachat est donné (le « cours en vigueur ») corresponde à au moins 125 % du prix de conversion. À compter du 31 juillet 2016 mais avant le 31 juillet 2018, à certaines conditions, les débentures seront rachetables en tout ou en partie par le Fonds n’importe quand, à un prix de remboursement égal à leur capital majoré des intérêts courus et impayés. Le Fonds peut, à son gré et sous réserve de certaines conditions, choisir d’acquitter son obligation de rembourser le capital des débentures qui doivent être remboursées ou qui sont arrivées à échéance en émettant un nombre de parts obtenu en divisant le montant de capital des débentures par 95 % du cours en vigueur à la date du remboursement ou de l’échéance.

Série E

En février 2013, le Fonds a émis des débentures convertibles subordonnées de série E à 6,90 %, remboursables, non garanties, d’une valeur de 23 000 $, dont les intérêts sont payables semestriellement et venant à échéance en mars 2020. Les débentures sont convertibles à la demande du porteur en tout temps avant mars 2020, au prix de conversion de 6,15 $ l’unité (le « prix de conversion de la série E »).

Ces débentures ne sont pas remboursables avant le 31 mars 2016, sauf dans le cas d’un changement de contrôle. À compter du 31 mars 2016 mais avant le 31 mars 2018, à certaines conditions, les débentures seront remboursables par le Fonds à un prix de rachat égal à leur capital majoré des intérêts courus et impayés, à la condition que le prix moyen pondéré en fonction du volume de parts négociées à la Bourse de Toronto pendant les 20 jours de bourse consécutifs se terminant le cinquième jour de bourse qui précède la date à laquelle le préavis de rachat est donné (le « cours en vigueur ») corresponde à au moins 125 % du prix de conversion. À compter du 31 mars 2018 mais avant le 31 mars 2020, à certaines conditions, les débentures seront rachetables en tout ou

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en partie par le Fonds n’importe quand, à un prix de remboursement égal à leur capital majoré des intérêts courus et impayés. Le Fonds peut, à son gré et sous réserve de certaines conditions, choisir d’acquitter son obligation de rembourser le capital des débentures qui doivent être remboursées ou qui sont arrivées à échéance en émettant un nombre de parts obtenu en divisant le montant de capital des débentures par 95 % du cours en vigueur à la date du remboursement ou de l’échéance.

12. EMPRUNTS BANCAIRESLe Fonds dispose d’une ligne de crédit d’acquisition de 15 000 $ échéant en novembre 2013. La ligne de crédit est garantie par des hypothèques grevant des immeubles détenus par le Fonds.

Au 31 mars 2013, le Fonds avait utilisé 15 000 $ de la ligne de crédit d’acquisition (15 000 $ au 31 décembre 2012).

Le Fonds dispose également d’une facilité de crédit opérationnelle d’un montant maximal de 2 000 $. Cette facilité porte intérêt au taux de 1 % au-dessus du taux préférentiel bancaire. Cette facilité de crédit est garantie par une hypothèque immobilière grevant deux immeubles d’une valeur de 4 305 $. Au 31 mars 2013 et au 31 décembre 2012, aucun montant n’était exigible en vertu de cette facilité de crédit.

13. INSTRUMENTS FINANCIERSLa juste valeur des créances, des fournisseurs et autres créditeurs ainsi que des distributions à verser aux porteurs de parts du Fonds avoisinait leur valeur comptable au 31 mars 2013 du fait de leur échéance rapprochée.

La trésorerie et les équivalents de trésorerie ainsi que la trésorerie soumise à des restrictions sont évalués à la juste valeur.

Pour le calcul de la juste valeur des emprunts hypothécaires, les flux de trésorerie liés aux obligations financières ont été actualisés au moyen du taux du marché en vigueur à la clôture de l’exercice pour divers emprunts présentant des profils de risque et de crédit similaires. Selon ces hypothèses, la juste valeur estimée des emprunts hypothécaires au 31 mars 2013 s’élevait à 305 099 $ (300 046 $ au 31 décembre 2012).

La juste valeur des débentures convertibles, y compris leurs options de conversion, a été déterminée en fonction de leur valeur de marché à la clôture de la période. Selon la valeur de marché des débentures à la clôture de la période, leur juste valeur, y compris les options de conversion, s’élevait à 70 093 $ au 31 mars 2013 (59 882 $ au 31 décembre 2012).

Pour le calcul de la juste valeur des emprunts bancaires, les flux de trésorerie liés aux obligations financières ont été actualisés au moyen du taux du marché en vigueur à la clôture de la période. Selon ces hypothèses, la juste valeur estimée des emprunts bancaires au 31 mars 2013 s’élevait à 15 021 $ (15 030 $ au 31 décembre 2012).

La juste valeur des instruments dérivés, lesquels comprennent les options de conversion des débentures convertibles et le swap de taux d’intérêt, est fondée sur les cours à terme, établis d’après les cours de marché, les taux d’intérêt et la volatilité, et tient compte du risque de crédit lié à l’instrument financier.

Ces estimations de la juste valeur ne sont pas forcément représentatives des montants versés ou reçus dans le cadre de transactions réelles. Les estimations de la juste valeur ne tiennent pas compte non plus des coûts de transaction éventuels.

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Le Fonds a recours à la hiérarchie des justes valeurs pour classer les techniques d’évaluation à partir desquelles la juste valeur est obtenue. Les niveaux de la hiérarchie sont les suivants : prix cotés sur des marchés (niveau 1), modèles internes qui utilisent des données observables de marché (niveau 2) et modèles internes sans données de marché observables (niveau 3).

La juste valeur des instruments dérivés évalués à la juste valeur figurant aux états de la situation financière se présente comme suit :


Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3

Options de conversion des débentures convertibles --- 961 --- --- 927 ---

Swap de taux d’intérêt --- 120 --- --- --- ---

--- 1 081 --- --- 927 ---

14. RÉMUNÉRATION FONDÉE SUR DES PARTS ET BONS DE SOUSCRIPTION

a) Rémunération fondée sur des parts

i) Régime d’options sur parts

Le Fonds peut octroyer des options aux fiduciaires, aux hauts dirigeants, aux conseillers en relation avec les investisseurs et aux conseillers techniques du Fonds. Le nombre maximal de parts pouvant être émises aux termes du régime d’options sur parts est limité à 10 % du nombre total de parts émises et en circulation. Les fiduciaires fixent le prix d’exercice au moment où les parts sont attribuées aux termes du régime; le prix d’exercice ne peut pas être inférieur au prix de marché actualisé des parts tel qu’il est établi aux termes des politiques de la Bourse de Toronto à la date d’attribution. La durée de ces options est d’au moins cinq ans à compter de la date d’attribution et elles sont acquises sur une période maximale de 18 mois.

La variation des soldes se présente comme suit :

Trimestres clos les 31 mars 2013 2012

Options sur parts

Prix d’exercice moyen pondéré

Options sur parts

Prix d’exercice moyen pondéré

En cours à l’ouverture de la période 227 000 5,07 $ 551 000 10,20 $

En cours à la clôture de la période 227 000 5,07 $ 551 000 10,20 $

Options acquises 227 000 5,07 $ 546 000 10,25 $

Durée de vie moyenne pondérée restante (en années) 1,34 1,08

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ii) Régime de rémunération fondé sur des parts différées à l’intention des fiduciaires et de certains membres de la haute direction

Le Fonds a établi un régime de rémunération fondé sur des parts différées à l’intention de ses fiduciaires et de certains membres de la haute direction. Aux termes de ce régime, les fiduciaires et certains membres de la haute direction peuvent choisir de recevoir leur rémunération sous forme de trésorerie, d’unités de parts différées ou d’une combinaison des deux.

La variation du solde des parts se présente comme suit :


En cours à l’ouverture de la période 15 981 ---

Rémunération des fiduciaires 2 968 ---

Distributions versées sous forme de parts 374 ---

En cours à la clôture de la période 19 323 ---

Au 31 mars 2013, le passif au titre du régime se chiffrait à 95 $ (75 $ au 31 décembre 2012). Pour le trimestre clos le 31 mars 2013, les charges connexes comptabilisées en résultat net se sont élevées à 20 $ (néant au 31 mars 2012). Aucun montant n’a été versé aux termes de ce régime pour les trimestres clos les 31 mars 2013 et 2012.

b) Bons de souscription

En mars 2012, les 500 000 bons de souscription en circulation ont été exercés au prix de 3,822 $ l’unité, pour un produit de 1 911 $.

La juste valeur des bons de souscription était de 307 $ avant leur exercice. Pour le trimestre clos le 31 mars 2012, les charges connexes comptabilisées en résultat net se sont élevées à 42 $.

15. PARTS DE FIDUCIE ÉMISES ET EN CIRCULATIONBTB est autorisé à émettre un nombre illimité de parts de fiducie. Chaque part de fiducie représente une voix à une assemblée des porteurs de parts et donne à son porteur le droit de recevoir sa quote-part des distributions. Les porteurs de parts ont le droit d’exiger que BTB rachète leurs parts de fiducie sur demande. À la réception d’un avis de rachat, tous les droits conférés par les parts de fiducie remises pour être rachetées sont cédés et leur porteur a le droit de recevoir un prix par part de fiducie (le « prix de rachat ») déterminé par une formule du marché. Le prix de rachat doit être payé conformément aux conditions énoncées dans la déclaration de fiducie. Les parts de fiducie de BTB sont considérées comme des instruments de créance selon les IFRS, parce qu’elles sont rachetables au gré du porteur. Toutefois, au 31 mars 2013 et au 31 décembre 2012, elles sont présentées à titre de capitaux propres, conformément à l’IAS 32.

En décembre 2012, le Fonds a réalisé une émission de 4 598 000 parts dans le cadre d’un appel public à l’épargne pour un produit net total de 18 914 $.

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En juin 2012, le Fonds a réalisé un regroupement de parts à raison de cinq parts pour une. Tous les nombres de parts et les montants par part qui figurent dans les états financiers consolidés intermédiaires résumés et les notes y afférentes ont été retraités rétroactivement pour tenir compte de ce regroupement de parts à raison de cinq parts pour une.

En février 2012, le Fonds a réalisé une émission de 3 750 150 parts dans le cadre d’un appel public à l’épargne, incluant l’option de surallocation, dont le produit net total s’est élevé à 16 113 $.

Les parts de fiducie émises et en circulation sont réparties de la façon suivante :


Parts Valeur ($) Parts Valeur ($)

Parts en circulation à l’ouverture de la période 23 791 797 137 330 14 810 790 99 503

Émission dans le cadre d’un appel public à l’épargne --- --- 8 348 150 37 252

23 791 797 137 330 23 158 940 136 755

Frais d’émission des parts --- --- --- (2 225)

Émission dans le cadre du régime de réinvestissement des distributions 43 296 176 132 857 582

Émission dans le cadre de l’exercice des bons de souscription --- --- 500 000 2 218

Parts en circulation à la clôture de la période 23 835 093 137 506 23 791 797 137 330

a) Régime de réinvestissement des distributions

BTB a établi un régime de réinvestissement des distributions à l’intention de ses porteurs de parts de fiducie. La participation à ce régime est facultative. Selon les modalités du régime, toute distribution en trésorerie versée sur une part de fiducie est affectée au rachat de parts de fiducie supplémentaires. Les parts de fiducie sont émises à même le capital autorisé de BTB au cours moyen du marché, établi d’après le cours des parts pour les cinq jours de bourse précédant la date de distribution, moins un escompte de 5 %.

16. PRODUITS LOCATIFS DES IMMEUBLES


Produits locatifs à recevoir par voie contractuelle des preneurs 15 815 11 092

Amortissement des incitatifs de location (344) (254)

Ajustement des revenus de loyer selon la méthode linéaire 344 161

15 815 10 999

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17. FRAIS DE FINANCEMENT NETS


Produits financiers (22) (16)

Intérêts sur les emprunts hypothécaires 3 382 2 716

Intérêts sur les débentures convertibles 1 325 1 154

Intérêts sur les emprunts bancaires 274 ---

Autres charges d’intérêts 8 29

Désactualisation de la composante passif non dérivé des débentures convertibles 162 144

Désactualisation des intérêts effectifs sur les emprunts hypothécaires, les débentures convertibles et les emprunts bancaires 412 364

Ajustement net de la juste valeur des instruments financiers dérivés (277) (1 427)

5 264 2 964

18. RÉSULTAT PAR PARTLes parts de fiducie de BTB doivent être comptabilisées en tant que passifs financiers, ce ne sont pas des instruments de capitaux propres pour lesquels il faut présenter un bénéfice ou une perte par part. Par conséquent, le Fonds ne présente pas de bénéfice ni de perte par part dans ses états consolidés du résultat global. Cependant, aux seules fins des informations à fournir, le Fonds a déterminé le résultat de base par part selon le mode qui s’appliquerait conformément à la norme lAS 33, Résultat par action, si les parts de fiducie de BTB avaient été présentées à titre de capitaux propres.

Le résultat net par part est calculé à partir du nombre moyen pondéré de parts en circulation de la façon suivante :


Bénéfice net 3 342 3 972

Nombre moyen pondéré de parts en circulation – de base 23 813 624 16 698 959

Résultat de base par part 0,14 0,24

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19. SECTEURS OPÉRATIONNELSDes informations financières distinctes sont communiquées au chef de la direction sur les immeubles de placement considérés comme un tout. Les informations fournies sont les locations nettes (comprenant le loyer brut et les charges immobilières), les évaluations, les profits et les pertes et la valeur nette des immeubles de placement. Les immeubles de placement individuels sont regroupés en secteurs qui présentent des caractéristiques économiques similaires. Le chef de la direction estime que la meilleure façon de procéder consiste à établir des secteurs qui regroupent les immeubles par immeubles commerciaux, à bureaux, industriels et polyvalents.

Par conséquent, le Fonds est réputé compter quatre secteurs opérationnels à présenter :

• immeubles commerciaux;

• immeubles à bureaux;

• immeubles industriels;

• immeubles polyvalents.






Total

Immeubles de placement 99 719 200 291 90 287 113 732 504 029

Produits locatifs des immeubles 2 882 6 848 2 150 3 935 15 815

Résultat opérationnel net 1 706 3 275 1 739 1 820 8 540






Total

Immeubles de placement 68 741 157 674 55 657 67 386 349 458

Produits locatifs des immeubles 1 945 5 290 1 375 2 389 10 999

Résultat opérationnel net 1 180 2 340 1 115 1 086 5 721

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20. ENGAGEMENTS ET ÉVENTUALITÉS

a) Obligations contractuelles liées aux placements immobiliers

Le Fonds est actuellement partie à un contrat ferme selon lequel il s’engage à procéder à l’acquisition de la participation résiduelle de 50 % dans un immeuble de placement, dans la mesure où certains critères sont respectés. Pour l’instant, ces critères ne sont pas remplis. Le déboursé estimé nécessaire à la conclusion de cet engagement serait d’environ 1 000 $.

b) Litiges

Le Fonds est partie à des litiges et à des réclamations qui surviennent de temps à autre dans le cours normal de ses activités. La direction est d’avis que tout élément de passif qui pourrait découler de ces éventualités n’aurait pas d’effet négatif important sur les états financiers consolidés intermédiaires résumés du Fonds.

21. CHIFFRES CORRESPONDANTSCertains chiffres de l’exercice précédent ont été reclassés afin que leur présentation soit conforme à celle adoptée pour l’exercice en cours.

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INFORMATIONS CORPORATIVESConseil des fiduciaires

Jocelyn Proteau(2) Président du Conseil des fiduciaires Fonds de placement immobilier BTB Administrateur de sociétés

Michel Léonard Président et Chef de la direction Fonds de placement immobilier BTB

Luc Lachapelle(1)(3) Secrétaire du Conseil des fiduciaires Fonds de placement immobilier BTB Président et Chef de la direction Corlac Immobilier Inc.

Normand Beauchamp(2)(3) Président et Chef de la direction Capital NDSL inc.

Claude Garcia(1)(3) Administrateur de sociétés

Jean-Pierre Janson(2) Vice-président exécutif Partenaires Financiers Richardson Limitée

Richard Lord(1)(2) Administrateur de sociétés

Fernand Perreault(1)(3) Administrateur de sociétés

Peter Polatos(3) Président Gestion AMTB inc.

(1) membre du Comité d’audit (2) membre du Comité des ressources humaines et gouvernance (3) membre du Comité de placement

Membre de la direction

Michel Léonard Président, Chef de la direction et Fiduciaire

Benoit Cyr, CPA, CA, MBA Vice-président et Chef des finances

Daniel G. Oana Vice-président, location

Georges A. Renaud, FRI, CPM Vice-président, gestion immobilière

80

Siège social

Fonds de placement immobilier BTB 2155 rue Crescent Bureau 300 Montréal (Québec) H3G 2C1

T 514 286 0188 F 514 286 0011

Site web : www.btbreit.com

Inscription en bourse

Les parts et débentures du Fonds de placement immobilier BTB sont inscrites à la Bourse de Toronto sous les symboles :

« BTB.UN », « BTB.DB.C », « BTB.DB.D », « BTB.DB.E »

Agent de transfert

Société de fiducie Computershare du Canada 1500, rue Université Bureau 700 Montréal (Québec) H3A 3S8

T 514 982 7555 T Sans frais : 1 800 564 6253 F 514 982 7850 C [email protected]

Taxation des distributions

En 2012, pour les contribuables canadiens porteurs de parts, les distributions ont été traitées comme suit aux fins fiscales:

• Autres revenus : 0%

• Report d’impôts : 100%

En 2013, la direction estime présentement que le traitement sera identique.

Auditeurs

KPMG s.r.l./S.E.N.C.R.L. 600 boulevard de Maisonneuve Ouest Bureau 1500 Montréal (Québec) H3A 0A3

Conseillers juridiques

De Grandpré Chait 1000 rue De La Gauchetière Ouest Bureau 2900 Montréal (Québec) H3B 4W5

Assemblée annuelle et extraordinaire des porteurs de parts

Le 12 juin 2013 11h00 Centre VIP 1000 rue De La Gauchetière Ouest Montréal (Québec) H3B 4W5

Régimes de réinvestissement des distributions

Le Fonds de placement immobilier BTB a mis en place un régime de réinvestissement des distributions pour permettre aux porteurs de parts résidant au Canada d’acquérir des parts additionnelles de BTB par le réinvestissement de leurs distributions mensuelles sur la totalité ou une partie de leurs parts. Les parts seront émises du trésor de BTB à un prix calculé en fonction du cours moyen pondéré des parts pendant les cinq (5) jours de bourse qui précèdent immédiatement la date de distribution, escompté de 5 %.

Pour de plus amples informations sur le régime de réinvestissement des distributions, veuillez consulter notre site internet www.btbreit.com à la section Informations aux investisseurs ou contactez l’agent du régime : Société de fiducie Computershare du Canada.

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