dtz - property times france commerces - 1t2010
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Property Times Commerces
Résistance malgré un climat difficile
31 mai 2010
Sommaire Executive Summary 1 Contexte économique 2-3 Actualités 4 Commerces Centre-ville 5 Centre commerciaux 6-7 Retail-Parks 8 Enseignes 9 Investissement 10-11 Chiffres clés 12 Le commerce en Europe 13 Définitions 14 Contacts 15
Auteurs Delphine Mahé Responsable adjointe des Etudes +33 (0)1 49 64 47 91 [email protected] Manuela Moura Chargée d’études +33 (0)1 49 64 64 07 [email protected] Joa Scetbon Chargé d’études +33 (0)1 49 64 46 29 [email protected]
Contacts Magali Marton Directrice des Etudes France Head of CEMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected] Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 [email protected]
Après une année 2009 marquée par une baisse de fréquentation et de chiffre d’affaires des centres commerciaux, l’année 2010 semble démarrer sur des bases légèrement plus positives mais encore très fragiles. La croissance des volumes d’affaires des commerces de détails a été proche de zéro tout au long de l’année et devrait être encore négative au cours des trois prochains trimestres.
Les centres commerciaux à attraction régionale ont, dans l’ensemble, mieux résisté à l’érosion de la fréquentation et à la baisse des dépenses. Ces centres continuent d’attirer les enseignes et conservent des valeurs locatives élevées.
Les enseignes ont eu ces derniers mois tendance à se recentrer sur leurs marchés d’origine et à privilégier les emplacements de qualité, compensant parfois la baisse de l’activité par une politique d’ouvertures de magasins.
A contre-courant, le commerce en ligne affiche des résultats en constante progression : en France, le chiffre d’affaires des principaux sites de vente en ligne a affiché en 2009 une progression annuelle de 26%.
Avec plus de 800 millions d’euros d’engagements, les actifs commerciaux ont recueilli plus de 44% des investissements en immobilier banalisé en France au 1er trimestre 2010, une proportion jamais atteinte, signe de leur attractivité.
Graphique 1
Evolution des investissements en commerce
Source : DTZ Research
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
1
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4
5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
Milliards d'€
Investissements en commerce
Part du commerce dans les investissements en France
Contexte économique
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Les épreuves semblent se succéder les unes après les autres pour les économies européennes, rendant la sortie de crise, en France et ailleurs, plus ardue et plus difficile à anticiper.
Après les actions coordonnées des gouvernements et de la Banque Centrale Européenne pour sauver le système bancaire et financier d’une faillite systémique, les pays de la zone euro doivent à présent faire face aux difficultés financières et politiques de la Grèce ; à cela s’ajoutent les graves problèmes économiques de plusieurs pays périphériques de la zone euro – l’Espagne, le Portugal et l’Irlande –, menaçant la solidité de leur système bancaire et la viabilité de leurs déficits budgétaires.
Face à cet environnement européen globalement fragile et localement hétéroclite, l’économie française témoigne d’une résistance relative: la croissance du PIB en volume, après avoir enregistré une hausse de 0,6% au 4
ème trimestre 2009, contre 0,2% au
trimestre précédent, devrait être proche de zéro au 1
er trimestre 2010 et de +0,2% le trimestre suivant.
Les prévisions de croissance sont maintenues à +1,2% pour 2010, mais ont été relevées à +1,8% pour 2011 et à +2,2% pour 2012 (graphique 2).
En matière d’emplois, deux remarques peuvent être formulées. D’une part, le regain de l’activité, même limité, ne se traduit pas – et ne devrait pas se traduire avant plusieurs trimestres – par une amélioration du marché de l’emploi. Au contraire, le chômage a continué d’augmenter sur l’ensemble des territoires (graphique 3).
D’autre part, la région Ile-de-France, avec un secteur tertiaire comptant pour 80% des emplois, avait été moins touchée l’an passé par les destructions d’emplois. Avec le retournement de conjoncture, le taux de chômage francilien retrouve une croissance comparable à l’évolution nationale.
Ainsi, dans un contexte de ralentissement de l’activité, de hausse du chômage et d’un manque de visibilité quant aux perspectives économiques, la croissance de la consommation des ménages s’est montrée à la fois erratique et globalement faible ces derniers trimestres (graphique 4).
Graphique 2
Croissance : évolution annuelle du PIB (en volume)
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Variation du taux de chômage
Source : Insee, * Prévisions
Graphique 4
Evolution de la consommation des ménages
Source : Oxford Economics
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
%
Zone euro France
0
50
100
T4 2008 T1 2009 T2 2009 T3 2009 T4 2009*
points de base
France métropolitaine Ile-de-France Rhône-Alpes
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
T1 2008
T3 2008
T1 2009
T3 2009
T1 2010
T3 2010
T1 2011
T3 2011
Glissement annuel (%)
Contexte économique
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Face aux incertitudes de l’environnement économique, les ménages ont adapté leur comportement, augmentant leur taux d’épargne. Celui-ci était en hausse au cours des trois premiers trimestres de 2009, passant de 15,9% au 1
er
trimestre 2009 à 16,9% au 3ème
trimestre, avant de retomber au 4
ème trimestre 2009 à 16,3%.
Cette modification en matière de consommation s’est reflétée dans les performances des centres commerciaux : l’indice de fréquentation publié par le CNCC indique une diminution de la fréquentation et des chiffres d’affaires sur 2009. La situation semble s’améliorer en début d’année 2010 (graphique 6).
Conséquence de cette désaffection des consommateurs, les volumes d’affaires des commerces de détail ont eu une croissance proche de zéro tout au long de l’année (graphique 6). La croissance du chiffre d’affaires des commerces devrait être encore négative au cours des trois prochains trimestres.
Alors même que la croissance de la consommation demeure limitée, la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé (PROCOS) a évalué à plus de 4 millions de m² les surfaces commerciales ayant obtenu une autorisation en 2009, soit un niveau record, après deux années pendant lesquelles la production annuelle a été supérieure à 3 millions de m²
1. Non seulement ce volume de
projets apparait en décalage face à la situation conjoncturelle, mais selon l’Observatoire des projets d’ensembles commerciaux de PROCOS, près de 7,5 millions m² de surfaces commerciales seraient en projet au cours des 5 prochaines années.
Le constat de suroffre incite aujourd’hui certains investisseurs à renoncer ou à retarder la mise en chantier de leurs projets. Cette suroffre constitue un risque majeur pour les nouveaux projets. Certains d’entre eux ont notamment des performances de chiffre d’affaires très éloignées de celles envisagées avant l’ouverture (graphique 7).
1 « 2009 : en pleine crise, la surproduction de surfaces commerciales
s’aggrave », Note d’expert, Procos, janvier 2010.
Graphique 5
Evolution de la consommation des ménages en biens manufacturés
Source : Insee
Graphique 6
Chiffre d’affaires du commerce de détail et performance des centres commerciaux
Sources : Insee, CNCC
Graphique 7
Surfaces commerciales autorisées et commencées
Source : SOes, Sitadel
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
T1 2008
T2 2008
T3 2008
T4 2008
T1 2009
T2 2009
T3 2009
T4 2009
T1 2010
Glissement annuel (%)
Equipement du logement Automobiles
Textile-cuir Autres produits manufacturés
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95
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45
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47
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T1 2008
T2 2008
T3 2008
T4 2008
T1 2009
T2 2009
T3 2009
T4 2009
T1 2010
Milliards d'euros
Chiffre d'affaires commerce de détail
Indice de performance des centres commerciaux
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1 000
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3 000
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6 000
7 000
Milliers de m²
Surfaces commerciales autorisées (SHON)
Surfaces commerciales commencées (SHON)
Actualités
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Une réforme de l’urbanisme commerciale en vue
Le 16 juin prochain l’Assemblée Nationale examinera un projet de loi destiné à réformer l’urbanisme commercial et à corriger certaines conséquences négatives liées à l’application de la Loi de Modernisation de l’Economie (LME) de 2008.
Le projet de loi vise à rétablir un équilibre entre développement commercial en périphérie des villes et en centres-villes, à accroître la transparence du processus décisionnel et à répondre de manière structurelle à un volume très important de surfaces commerciales en projet.
Ainsi, la loi propose que ce soit au Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de définir les règles d’implantations pour l’ensemble des zones commerciales d’une agglomération. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) décline au niveau de la parcelle les orientations définies par le SCOT. Les Commissions Départementales d’Aménagement Commercial (CDAC) et la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) seraient supprimées. Ces dispositions permettraient aux élus de reprendre la main sur les décisions d’aménagement du territoire, tout en appréhendant l’organisation du développement urbanistique d’un territoire dans sa globalité.
Impact de l’ouverture dominicale
Promulguée l’année dernière, la loi Mallié du 11 août 2009 sur l’ouverture dominicale des commerces dans les zones « touristiques et thermales » et dans les « périmètres d’usage de consommation exceptionnel » (PUCE) situés dans les « unités urbaines de plus d’un million d’habitants » – sous réserve d’un accord du Conseil municipal – commence à être appliquée dans plusieurs agglomérations. Au 1
er trimestre 2010, des
commerces ont bénéficié de cette modification législative, sans pour autant que l’on observe une généralisation de ces nouveaux horaires.
La loi prévoyait qu’un Comité parlementaire aurait en charge l’évaluation de l’impact de ces mesures. Ce Comité devrait rendre son premier rapport d’ici septembre. Dans bon nombre de cas, le dimanche s’est imposé comme le deuxième meilleur jour de la semaine après le samedi. L’augmentation de chiffre d’affaires des commerçants concernés dépasse très souvent les 10%.
D’ores et déjà, il semblerait que les modifications réglementaires favorisent un transfert de consommation des petites vers les grandes surfaces. D’autre part, une augmentation du nombre de jours ouvrés pourrait n’induire qu’une hausse marginale voire nulle de la consommation au niveau national : en effet, il s’agit moins pour le consommateur de modifier ses habitudes de consommation en termes de temps et de lieux fréquentés que d’augmenter le niveau global de ses dépenses.
Le e-commerce ne connaît pas la crise A contre-courant de la tendance actuelle d’une croissance économique nulle ou faible, le commerce en ligne affiche des résultats en constante progression. Selon la Fédération e-commerce et vente à distance (FEVAD), le chiffre d’affaires des principaux sites de vente en ligne a affiché en 2009 une progression annuelle de 26%. Tous les types de produits vendus bénéficient à des degrés variables de cette progression (+8% pour les produits techniques, +13% pour le textile et la mode, +7% pour le tourisme). Le nombre de cyberacheteurs est également en hausse (+9% en un an), tandis que le nombre de sites ne cesse d’augmenter. Le décalage de rythme de croissance du e-commerce et du commerce traditionnel témoigne d’un virage sociétal profond qu’il convient de ne pas sous-estimer. Ainsi, plus de 81% des 18-34 ans achètent à distance ; par ailleurs, la Fevad note que le profil du cyberacheteur tend à ressembler aujourd’hui à l’internaute. Quand l’on sait que, selon l’INSEE, le taux de pénétration de l’internet en France est de 51%. Mais ces chiffres démontrent que le e-commerce a encore une marge de croissance considérable, si l’on considère l’écart qui existe en France entre le taux de pénétration de l’internet (51%) et celui de la téléphonie mobile (plus de 90%) ; et à en juger par la vitesse à laquelle la téléphonie mobile s’est installée dans le paysage français, cet écart pourrait être comblé rapidement. Le e-commerce s’impose donc comme une concurrence très sérieuse et croissante pour le commerce traditionnel.
Commerces de centre-ville
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Les commerces de centre-ville, s’ils ont moins souffert que les retail-parks, ont tout de même enregistré, selon la fédération PROCOS, un recul de 1,5% de leur chiffre d’affaires en 2009.
La demande des enseignes s’est tassée, entraînant une baisse significative du volume de transactions dans certaines villes.
Dans un contexte difficile, les enseignes sont prudentes et discutent davantage les conditions de location. En conséquence, les délais de commercialisation s’allongent, et les propriétaires octroient davantage de mesures d’accompagnement.
Toutefois, les valeurs locatives sont demeurées relativement stables, du moins pour les commerces les mieux placés. Seuls les emplacements secondaires, délaissés par les enseignes, ont vu leurs valeurs locatives baisser (tableau 1).
Cette relative stabilité des valeurs masque toutefois une baisse des valeurs de cession de droit au bail et des pas de porte. Les propriétaires, qui souhaitent signer les niveaux de loyer les plus élevés possibles sur les prises à bail, préfèrent en effet faire un effort sur le pas de porte plutôt que sur le montant du loyer.
Tableau 1
Valeurs locatives primes (€/m²/an)
Paris T1 2010 Tendance
Avenue des Champs Elysées 4 500 – 10 000
Rue Saint-Honoré 4 500 – 6 500
Avenue Montaigne 3 500 – 7 000
Capucines/Madeleine 1 500 – 3 500
Lyon T1 2010 Tendance
Rue de La République 1 500 – 2 500
Rue Emile Zola 800 – 1 900
Marseille T1 2010 Tendance
Rue Saint-Ferréol 1 500 – 1 700
Rue Paradis 700 – 1 500
Source : DTZ Research
Installation de trois enseignes emblématiques sur des artères capitales Trois ouvertures d’enseignes emblématiques auront marqué le marché parisien du commerce au cours des derniers mois. En novembre dernier, APPLE a ouvert son premier Apple Store de France sur l’un des emplacements les plus prisés du Carrousel du Louvre, à quelques mètres de la pyramide inversée. Comme à son habitude, la marque de Cupertino a développé son esthétique épurée sur plus de 800 m², dans un centre où l’offre de produits technologiques était jusqu’à présent encore très limitée. Apple a déjà programmé l’ouverture en 2011 d’une deuxième boutique rue Halévy. Dernière grande enseigne à avoir élu domicile dans le quartier du boulevard Haussmann, l’enseigne emblématique japonaise UNIQLO a installé sur plus de 2 100 m² son flagship parisien en face des Galeries Lafayette, à une centaine de mètres de son rival H&M. Cette installation, qui s’est effectuée sur des bases supérieures à 1 000€ /m²/an, est le signe de la vitalité du 1
er centre commercial à ciel ouvert d’Europe. Le Conseil de Paris pourrait statuer
sur le reclassement du secteur Haussmann en zone touristique en juin prochain, requalification qui permettrait aux commerces de ce secteur d’ouvrir le dimanche. Enfin, ouvert en grande pompe le 15 avril dernier, le flagship européen de Ralph Lauren s’est installé sur 2 150 m² dans un hôtel particulier situé sur l’une des artères mythiques de la capitale, le boulevard Saint-Germain. Ces installations prestigieuses contribuent à dynamiser, voire redynamiser, ces trois zones commerciales, tout en exerçant une pression positive sur les valeurs locatives en vigueur sur ces différents secteurs.
Ces fourchettes correspondent à des valeurs observées en zone A (suivant la charte de pondération mise en place par les différents commercialisateurs). Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges, s’entendent droit au bail réintégré.
Centres commerciaux
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Après un 1er
semestre 2009 où la fréquentation des centres commerciaux a marqué un recul par rapport à l’année précédente à la même période – et ce malgré les efforts consentis par les enseignes pour endiguer la prudence et l’attentisme des consommateurs au travers de baisses de prix significatives et des opérations promotionnelles d’envergure –, la fréquentation s’est stabilisée en deuxième partie d’année. Au 1
er trimestre 2010, on
constate un début d’amélioration de cette tendance (graphique 8).
La fréquentation et l’activité des centres commerciaux ont été très impactées par au moins deux facteurs : d’une part, un contexte économique dégradé et un climat social difficile qui incitent les individus à consommer avec retenue et raison, et d’autre part, des conditions météorologiques défavorables au cours de l’hiver, qui ont favorisé les achats en ligne au détriment de la fréquentation des centres commerciaux. Ces deux facteurs expliquent le recul de la performance des centres commerciaux depuis le début d’année 2008 et la remontée de leur chiffre d’affaires à partir de la fin d’année 2009 (graphique 9).
Tous les centres commerciaux n’ont pas été impactés de façon homogène par le ralentissement de l’activité. Comme le note le CNCC, les centres commerciaux à attraction régionale ont dans l’ensemble mieux résisté à l’érosion de la fréquentation et à la baisse des dépenses des consommateurs que les centres commerciaux de centre ville et inter-communaux.
Le 1er
trimestre 2010 aura été marqué par l’inauguration de nouveaux centres commerciaux dont notamment « Les Armoiries » à Bry-sur-Marne, premier ensemble commercial d’IKEA en France, ou encore « Okabé » au Kremlin-Bicêtre, un projet de 35 000 m² GLA développé par ALTAREA-COGEDIM (tableau 2).
Tableau 2
Ouvertures de centres commerciaux en France – 2009/1er
trimestre 2010
Opération Localisation Surface GLA Boutiques Enseignes nationales
Enseigne locomotive Développeur / Investisseur
Odysséum Montpellier (34) 80 000 m² 92 73,9% GEANT ICADE
Carré de soie Vaulx-en-Velin (69) 40 000 m² 50 89,2% CASTORAMA ALTAREA / FONCIERE EURIS
Docks Vauban Le Havre (76) 66 000 m² 60 76,9% E. LECLERC VINCI IMMOBILIER / ING
Docks 76 Rouen (76) 37 100 m² 62 87,3% VIRGIN MEGASTORE UNIBAIL-RODAMCO
Les Armoiries Bry-sur-Marne (94) 20 500 m² 36 61,1% IKEA INTER IKEA CENTRE FRANCE
Okabé Le Kremlin-Bicêtre (94) 35 000 m² 72 68% AUCHAN ALTAREA
Sources : CNCC, Codata
Graphique 8
Indice de fréquentation des centres commerciaux
Source : CNCC
Graphique 9
Indice de performance des centres commerciaux
Source : CNCC
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
Glissement annuel (%)
-8
-6
-4
-2
0
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4
6
8
Glissement annuel
Centres commerciaux
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La poursuite de la baisse de la fréquentation et du chiffre d’affaires des centres commerciaux continue de mettre sous pression les valeurs locatives. Les centres les plus touchés ont vu leur chiffre d’affaires baisser de 10% à 20% provoquant une hausse très sensible des taux d’effort pour les locataires. Les centres commerciaux régionaux ont globalement été beaucoup moins impactés que les autres et les enseignes y font le dos rond en attendant des jours meilleurs. D’une manière générale, les centres performants, même s’ils ont été impactés par la crise, n’ont pas fait l’objet de vagues de renégociation massives à la baisse des loyers. Les valeurs locatives des nouveaux entrants sont d’ailleurs toujours élevées et seul le pas de porte a été revu à la baisse. Seuls les centres sous-performants avant la crise ont vu leur repricing s’accélérer.
En France, plus de 2,2 millions de m² GLA de centres commerciaux pourraient être livrés dans les années à venir (graphique 10).
68 projets de création de nouveaux centres ont été recensés par le CNCC, représentant un potentiel de développement de près d’1,9 million de m² GLA supplémentaires à l’horizon 2014. Cette offre est répartie de façon homogène entre petits centres commerciaux, grands centres commerciaux et centre commerciaux super-régionaux avec respectivement 29, 26 et 25% des surfaces à construire.
Aucun projet de plus de 20 000 m² n’est prévu avant la fin de l’année 2010. Parmi les projets significatifs livrables en 2011, le premier à voir le jour devrait être « Confluence », un pôle de commerces et de loisirs de 53 000 m² GLA développé par UNIBAIL-RODAMCO dans le 2
ème arrondissement de Lyon.
Tableau 4
Principaux projets de centres commerciaux en France
Opération Localisation Surface GLA Boutiques Date d’ouverture Développeur / Investisseur
Avignon - Vedène Vedène (84) 51 000 m² 25 2011 INTER IKEA CENTRE FRANCE
Confluence Lyon (69) 53 000 m² 65 2011 UNIBAIL-RODAMCO
Porte de St Marcel St Marcel-lès-Valence (26) 43 400 m² (shon) 40 2011 GRC/EMIN/DCA
Le Millénaire Aubervilliers (93) 56 000 m² 120 2011 ICADE/SEGECE/KLEPIERRE
Les Portes de Gascogne Plaisance-du-Touch (31) 80 000 m² 140 2012 SIMON IVANHOE
Aéroville Roissy (95) 65 000 m² 115 2013 UNIBAIL-RODAMCO
Bayonne Bayonne (64) 40 000 m² 120 2013 INTER IKEA CENTRE
La Bongarde Villeneuve-la-Garenne (92) 63 000 m² 85 2013 ORY SIRMA
Sources : CNCC, Codata
Tableau 3
Valeurs locatives primes en centres commerciaux* (€/m²/an)
Type de centre T1 2010 Tendance
Centres commerciaux super régionaux 1 300 – 1 500
Centres commerciaux régionaux 900 – 1 100
Grands centres commerciaux 600 – 800
Petits centres commerciaux 400 – 600
*Sur la base d’une cellule d’une surface comprise entre 150 et 200 m²
Source : DTZ Research
Graphique 10
Projets de centres commerciaux en France (GLA)
Source : CNCC
0
100
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300
400
500
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700
2009 2010 2011 2012 2013 2014
En milliers de m²
Retail-Parks
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Le marché des retail-parks a particulièrement souffert de la crise économique ; dans son bilan de conjoncture de décembre 2009, la fédération PROCOS annonce en effet une baisse du chiffre d’affaires des retail-parks de -2,6% contre seulement -1,5% pour les commerces de centre-ville et les centres commerciaux.
Les enseignes se sont montrées prudentes en privilégiant les localisations les plus stratégiques, délaissant les emplacements secondaires.
Dans ce contexte délicat, les valeurs locatives ont accusé une légère baisse (tableau 5).
A l’horizon 2014, 74 projets de création de nouveaux parcs ont été recensés par le CNCC, représentant un potentiel de développement de plus d’1,4 million de m² SHON supplémentaires (graphique 11).
Ce volume d’offre, certes théorique, paraît pléthorique au regard de la demande et, si les projets de qualité se commercialisent aisément, d’autres rencontrent davantage de difficultés et affichent une vacance élevée à leur livraison.
Les développements de grands parcs d’activités commerciales sont prépondérants, 66% des projets contre 34% pour les petits parcs d’activités commerciales.
L’un des projets les plus importants livrable pour 2010 est « Portes de Limoges », un retail-park de 30 000 m² dont l’inauguration devrait intervenir à la rentrée. Développé par ALTAREA COGEDIM, il comprendra 18 moyennes surfaces dont BOULANGER, DARTY, ou CULTURA.
Tableau 6
Ouvertures de retail-parks en France en 2009
Opération Localisation Surface SHON
Nb d’unités
Héron Parc Villeneuve d’Ascq (59) 22 000 m² 21
Les Rives de l’Aa Arques (62) 18 500 m² 16
Les 7 collines Nîmes (30) 17 500 m² 20
Portes de Chevreuse Coignières (78) 40 500 m² -
Sources : CNCC, Cotada
Tableau 7
Projets de retail-parks en France
Opération Localisation Surface de vente Unités Date d’ouverture Développeur / Investisseur
Les Portes de Limoges Limoges (87) 30 000 m² 28 2010 ALTAREA
Orée de Sologne Vierzon (18) 23 620 m² 22 2010 REDEIM / REDLAND
Goutte d’eau Bègles (33) 13 500 m² 11 2010 AGORA 2005
Les Quatre Chênes Pontault-Combault (77) 43 000 m² 13 2011 PROMOBUIS / REDEVCO
La Préfecture Sarcelles (95) 27 170 m² 50 2011 COMPAGNIE DE PHALSBOURG
L’Atoll Beaucouzé (49) 71 000 m² 45 2012 COMPAGNIE DE PHALSBOURG
Les Rives de l’Allondon St-Genis-Pouilly (01) 46 000 m² 45 2012 MAB DEVELOPMENT
Sources : CNCC, Codata
Tableau 5
Valeurs locatives en retail-parks neufs (€/m²/an)
Taille de cellule T1 2010 Tendance
300 – 400 m² 200 – 220
500 – 750 m² 180 – 190
800 – 1 500 m² 150 – 170
Plus de 1 500 m² 120 – 150
Source : DTZ Research
Graphique 11
Projets de retail-parks en France (SHON)
Source : CNCC
0
100
200
300
400
500
600
700
2009 2010 2011 2012 2013 2014
En milliers de m²
Enseignes
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Avec la crise économique, les enseignes de commerce ont été contraintes de revoir leur stratégie de développement. Il apparaît que celles-ci se sont bien souvent recentrées sur leurs marchés d’origine.
Mais les marchés émergents, de par leur taille et leur potentiel de développement, ne peuvent être négligés. Pour autant, ces marchés représentent pour les enseignes de véritables défis. Ils exigent de s’adapter à des pratiques différentes et des habitudes de consommation, quitte parfois à revoir entièrement la production proposée, comme cela peut être le cas dans le secteur du textile et de l’habillement.
Face à la baisse de la consommation des ménages, les grandes enseignes comptent sur une politique d’ouvertures de magasins pour maintenir la croissance de leurs activités.
Cette stratégie a maintenu la demande des enseignes pour obtenir des emplacements de qualité, notamment dans les grands centres commerciaux, ce qui explique le maintien des valeurs locatives malgré des taux d’effort qui tendent à augmenter. Cette demande permet également parfois à des projets de moyenne qualité de se remplir assez rapidement.
Par ailleurs, pour mieux s’adapter aux nouvelles tendances et demandes, les enseignes cherchent à faire évoluer leurs stratégies, leurs concepts et leurs offres.
Ainsi, la thématique du développement durable commence à être intégrée par des enseignes, au-delà du seul aspect des produits vendus. ZARA vient récemment d’ouvrir à Barcelone une boutique pour laquelle la certification environnementale américaine LEED a été obtenue. Cette orientation devrait préfigurer la nouvelle génération de surfaces commerciales de l’enseigne. Il y a fort à parier que l’intérêt des enseignes pour la question du développement durable appliqué aux immeubles de commerce ira en grandissant.
Certaines enseignes sont engagées dans une réflexion sur les modes de distribution. Le mouvement actuel s’inscrit dans une tentative de rendre les espaces de vente plus conviviaux, moins impersonnels.
Cette logique est manifeste par exemple pour LEROY MERLIN, qui a travaillé sur un agencement lui permettant de proposer des espaces de vente dignes d’un centre commercial, une alternative à l’esprit hypermarché qui dominait jusque là.
Ce travail sur l’agencement des boutiques et la convivialité a également été au cœur de l’aménagement du nouveau concept YVES ROCHER ou de la nouvelle boutique SVAROWSKI sur les Champs-Elysées qui sera décliné dans le futur sur les autres boutiques de la marque.
Tableau 8
Ouvertures d’enseignes en France
Enseigne Type Chiffre d’affaires 2009 (en France en million d’euros)
Ouvertures nettes en France en 2009
Ouvertures prévues en France en 2010
ZARA (INDITEX) Equipement de la personne 605 +4 ND
H&M (HENNES & MAURITZ) Equipement de la personne 885 +21 ND
C&A FRANCE Equipement de la personne 581 +6 1
OXYLANE (Groupe DECATHLON) Equipement de la personne 2 557 +5 ND
BOULANGER Equipement du ménage > 1 000 +5 5 à10
KINGFISHER France (CASTORAMA) Equipement du ménage 4 900 +4 ND
SATURN Culture, Cadeaux et Loisirs Env. 600 +3 5 à 7
MACDONALD EUROPE Restauration 3 600 +29 ND
PAUL Restauration 403 -1 15 à 20
KIABI (MULLIEZ) Equipement de la personne 1 055 ND 21
Source : presse, service communication des différentes enseignes
Investissement
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Aves plus de 800 millions d’euros d’engagements, les actifs commerciaux ont recueilli plus de 44% des investissements en immobilier banalisé en France au 1
er trimestre 2010 (1,9 milliard d’euros), une
proportion jamais atteinte (graphique 12).
Sept transactions d’un montant supérieur à 50 millions d’euros, enregistrées essentiellement sur des centres commerciaux, sont venues doper le marché.
Les bons résultats du marché de l’investissement en commerces en ce début d’année sont également liés à la concrétisation de plusieurs ventes de portefeuilles. Outre celui de CASINO pour VIVERIS ODYSSEE (80 millions d’euros), signalons l’acquisition par SOFIDY auprès de CASTORAMA de quatre murs de magasins BRICO DEPOT pour un montant de 30 millions d’euros.
L’analyse des investissements par type de surfaces commerciales acquises met en évidence le poids des centres commerciaux avec 384 millions d’euros investis. Parmi les opérations significatives, signalons l’acquisition par COMMERZ REAL de l’ « Espace Saint Georges » (13 000 m²) à Toulouse auprès d’ALTAREA pour un montant de 90 millions d’euros, ou encore la vente par APSYS de la « Caserne de Bonne » (20 100 m²) auprès de MERCIALYS pour 92,2 millions d’euros.
Le commerce de centre-ville, qui avait fortement reculé l’an passé, a recueilli plus de 100 millions d’euros d’investissements au 1
er trimestre 2010.
L’achat par KAN AM du « 65 Croisette » pour un montant de 75 millions d’euros a fortement participé à ces résultats.
Le marché du commerce de périphérie commence timidement l’année avec à peine 83 millions d’euros engagés au 1er trimestre 2010, alors que deux transactions d’envergure ont été enregistrées sur des villages de marques: l’acquisition du « Centre de marques MCARTHUR GLEN » pour 100 millions d’euros par un investisseur privé, et l’achat par CORIO de 75 % des parts du projet de village de marques « Le Moulin de Nailloux » pour 44 millions d’euros.
Graphique 12
Evolution des engagements en commerce
Sources : DTZ Research
Graphique 13
Evolution des engagements en commerce selon la localisation
Source : DTZ Research
Graphique 14
Evolution des engagements en commerce selon le type de produit
Source : DTZ Research
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
1
2
3
4
5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
Milliards d'€
Investissements en commerce
Part du commerce dans les investissements en France
0
1
2
3
4
5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
Milliards d'€
Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux
0% 50% 100%
2006
2007
2008
2009
T1 2010
Commerce de centre-ville Centres commerciaux
Commerce de périphérie Autres
Investissement
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L’essentiel du marché s’est concentré sur des arbitrages de portefeuilles ou d’actifs déjà en cours d’exploitation, et seulement 14% des engagements ont porté sur des opérations neuves en cours de développement.
Les investisseurs français, habituellement très présents sur le marché de l’investissement en commerce, ont été moins actifs ce trimestre, au profit des investisseurs allemands. Ces derniers sont en effet à l’origine d’un tiers des investissements, suivis des britanniques et des néerlandais.
Le commerce apparaît de plus en plus attractif – et il s’agit là bien davantage d’une tendance de fond que d’un effet lié aux soubresauts de la crise engendrant un report temporaire des engagements en bureaux vers des actifs de commerce.
Cette attractivité grandissante du commerce s’explique notamment par la résistance accrue des cash flows locatifs de cette classe d’actifs par rapports aux bureaux ou aux locaux industriels par exemple. Les grands centres commerciaux français affichent en effet des taux de vacance très faibles malgré la crise économique et la qualité des artères commerçantes primes des grandes villes en font des placements défensifs par excellence (graphique 15).
Les taux de rendement des centres commerciaux ont également enregistré une baisse au 1
er trimestre
2010, et ce de manière homogène quelle que soit la taille de ceux-ci. Pour autant, la taille des actifs demeure pour les investisseurs un facteur essentiel d’attractivité. Plus les centres commerciaux développent de la surface GLA, plus les investisseurs sont prêts à payer un prix élevé pour les acquérir. Le taux prime pour les meilleurs centres commerciaux en France se situe aujourd’hui en dessous de 5,00% (graphique 16).
Le taux de rendement prime en retail-parks est sur une tendance similaire. Après une hausse de 150 points de base entre 2007 et 2009, il est de nouveau orienté à la baisse (graphique 17).
Graphique 15
Taux de rendement prime commerces de centre-ville
Source : DTZ Research
Graphique 16
Taux de rendement prime centres commerciaux
Source : DTZ Research
Graphique 17
Taux de rendement prime retail-parks (nouvelle génération)
Source : DTZ Research
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
Paris Lyon Marseille
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
Centres Commerciaux Super Régionaux
Centres Commerciaux Régionaux
Grands Centres Commerciaux
Petits Centres Commerciaux
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
Chiffres clés
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Tableau 9
Le marché de l’investissement en commerce en France
Chiffres clés
T1 2009 T2 2009 T3 2009 T4 2009 T1 2010 Evol. T/T Evol. A/A
Montant global
(en millions d’euros) 132 678 109 1 011 819 -19% NS
Par type de bien
Commerce de centre-ville 67 34 37 164 105 -36% +57%
Centres commerciaux 2 588 47 647 384 -41% NS
Commerce de périphérie 56 56 23 68 83 +22% +48%
Autres 7 - 2 132 247 +87% NS
Par localisation
Ile-de-France 46 76 47 154 82 -47% +78%
Province 36 589 62 689 655 -5% NS
Portefeuilles nationaux 50 13 - 168 82 -51% +64%
Source : DTZ Research
Tableau 10
Principales transactions du trimestre
Immeuble / Adresse Ville Acquéreur Vendeur Prix (en millions d’euros)
Centre de marques McArthur Glen Pont-Sainte-Marie INVESTISSEUR PRIVE NON COMMUNIQUE 100
Espace Saint-Georges Toulouse COMMERZ REAL ALTAREA 90
Caserne de Bonne Grenoble MERCIALYS APSYS 92
Portefeuille Portefeuille VIVERIS ODYSSEE CASINO 80
65 Croisette Cannes KAN AM CODINVEST CROISETTE 75
Source : DTZ Research
Le commerce en Europe
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Au cours du 1er
trimestre 2010, les cinq principaux marchés européens ont suivi la tendance observée sur le marché parisien en matière de taux de rendement prime des actifs de commerces de centre-ville. L’intérêt des investisseurs pour les actifs de commerce a conduit à une baisse du taux de rendement prime depuis le deuxième semestre 2009. Aujourd’hui, les taux de rendement des capitales européennes s’établissent dans une fourchette comprise entre 4% à Londres West End et 6% à Madrid. Les marchés londonien et parisien enregistrent les taux les plus bas des villes considérées, inférieurs à 5% (graphique 18).
En matière de centres commerciaux, les taux de rendement sont également à la baisse (voir Graphique 19).
Les ventes récentes de « Porta Di Roma » à Rome pour 400 millions d’euros et du centre « Alexa » à Berlin pour 316 millions d’euros ont démontré l’intérêt très soutenu des investisseurs pour les actifs de commerce, quelle que soit leur taille. La mise en vente de Cap 3000 en France a également suscité énormément d’intérêts.
Avec plus de 120 000 m² de surfaces commerciales, « Porta Di Roma » est le plus grand centre commercial d’Italie. Il attire aujourd’hui les plus grandes enseignes internationales et nationales.
A noter aussi la vente du centre commercial « Bentalls » situé dans un quartier du sud-ouest de Londres, à Kingston Upon Thames : AVIVA a cédé à MEYER BERGMAN sa participation de 50% dans ce centre, pour un montant de 143 millions d’euros, faisant ressortir un taux de rendement initial à 5,75%. Ceci est le signe manifeste d’un appétit grandissant et non satisfait des investisseurs pour les centres commerciaux de qualité.
Graphique 18
Taux de rendement prime en Europe – Centre-ville
Source : DTZ Research
Graphique 19
Taux de rendement prime en Europe – Centres-commerciaux
Source : DTZ Research
Tableau 11
Principales transactions investissement enregistrées en Europe au 1er
trimestre 2010
Actif Localisation Acquéreur Vendeur Prix (en millions d’euros)
9 centres commerciaux (dont 5 projets) Europe CORIO MULTIPLES 1 322
Centre commercial Porta di Roma Rome ALLIANZ/CORIO LAMARO GROUP 400
Centre commercial Alexa Berlin UNION INVESTMENT SONAE SIERRA/ FONCIERE EURIS/RALLYE
316
5 centres commerciaux Pays-Bas WERELDHAVE UNIBAIL-RODAMCO 235
2 centres commerciaux Pologne MGPA EUROPEAN FUND III MAYLAND 187
Bentalls centre Londres MAYER BERGMAN AVIVA 143
Source : Property EU
3%
4%
5%
6%
7%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
Paris QCA Londres (WE) Berlin
Rome Madrid
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1 2010
France Royaume-Uni
Allemagne Espagne
République Tchèque Suède
Définitions
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Centre commercial : Il se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité.
Centres Commerciaux Super Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000 m² et/ou totalisant au moins 150 magasins et services.
Centres Commerciaux Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou totalisant au moins 80 magasins et services.
CNCC : Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs qui participent à la promotion et au développement des centres commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de commerçants.
Grands Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant au moins 40 magasins et services.
Indice de fréquentation des Centres Commerciaux : Afin d’analyser les flux de fréquentation des centres commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel de près de 60 centres équipés d’un système de comptage. Ce panel se compose de 39% de Centres Commerciaux Régionaux, 45% de Grands Centres Commerciaux et 15% de Petits Centres Commerciaux.
Indice de performance des Centres Commerciaux : Analyse mensuelle des chiffres d’affaires des centres commerciaux réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de centres et par secteurs d’activités. Le panel, réactualisé chaque année, comprend actuellement 139 centres et couvre 8 000 commerces.
Petits Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au moins 20 magasins et services.
Retail-Park : anglicisme du parc d’activités commerciales qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m² SHON (surface construite).
Surface GLA : Surface totale louée aux commerçants comprenant l’ensemble de cette surface (vente + réserve) sans déduction de trémie ou poteau et calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties privatives, et les nus extérieurs des murs mitoyens avec les parties communes. Ce sont les usages en matière de centres commerciaux.
Surface hors œuvre nette (SHON) : Somme des surfaces égales à la surface hors d’œuvre brute (SHOB), après déduction des surfaces de combles et sous-sols non aménageables ni exploitables pour l’habitation (ou pour des activités professionnelles, des balcons, des surfaces non closes et des espaces de stationnement).
Contacts
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Gérard Margiocchi
Président du directoire DTZ Holding +33(0)1 47 48 77 32 [email protected]
Conseil
Jean-Philippe Carmarans
Directeur Général DTZ Eurexi +33(0)1 47 48 77 24 [email protected]
Philippe Méjean
Directeur Général délégué DTZ Consulting +33(0)1 49 64 49 21 [email protected]
Claudia Mansard
Directeur DTZ CODes +33(0)1 49 64 46 43 [email protected]
Transaction
Laurence Escleine-Dumas
Directeur Ile-de-France +33(0)1 49 64 49 04 [email protected]
Thierry Laborderie
Directeur Pôle Utilisateurs et Global Corporate Services +33(0)1 49 64 64 45 [email protected]
Jean-Luc Chalard
Directeur Franchises et Grands projets +33(0)1 49 64 49 60 [email protected]
Didier Terrier
Directeur des agences régionales
Logistique et activités France +33(0)4 72 74 14 74 [email protected]
Hugues de Bérail
Directeur Investissement +33(0)1 49 64 46 44 [email protected]
Asset Management
François Brisset
Directeur Général +33(0)1 49 64 49 13 [email protected]
Patrice Genre
Directeur Général +33(0)1 49 64 49 80 [email protected]
Cette étude est réalisée avec le concours de DTZ Eurexi, département expertise de DTZ.
Contacts Olivier Granier, MRICS Benjamin De Aranjo Responsable de Mission Consultant +33 (0)1 47 48 77 68 +33 (0)1 49 64 75 63 [email protected] [email protected]
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© DTZ Mai 2010